浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初7704号 原告：浙江盛元城市物业管理有限公司。 法定代表人：潘咪娜。 委托诉讼代理人：杨杰。 被告：单晓波。 被告：钟子伟。 被告：宁波济帆房地产开发有限公司。 诉讼代表人：王年成。 委托诉讼代理人：胡露皎。 委托诉讼代理人：王来泗。 原告浙江盛元城市物业管理有限公司（以下简称盛元公司）与被告单晓波、钟子伟、宁波济帆房地产开发有限公司（以下简称济帆公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，适用普通程序审理。本院依法组成合议庭于2019年8月27日、同年12月3日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨杰，被告济帆公司的委托诉讼代理人王来泗,被告单晓波到庭参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人杨杰，被告单晓波、钟子伟，被告济帆公司的委托诉讼代理人胡露皎到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告单晓波、钟子伟支付48套商铺的物业费60305元、超市物业费121813元、245个车位的车位管理费183750元（245个车位中被告济帆公司确认了83个车位的费用是62250元，另121500元被告济帆公司未确认债权），被告单晓波、钟子伟共应支付原告物业服务费365868元；2.确认被告济帆公司对被告单晓波、钟子伟应负担的物业费中的303618元承担连带责任（其中的62250元管理人已确认）；3.确认原告申报清单一（高层住宅）中被告济帆公司管理人未确认的37850.87元债权为普通债权。事实和理由：原告由慈溪市城市物业有限公司变更为现名。被告济帆公司通过公开招标方式选聘原告为龙华苑小区提供前期物业服务。2013年12月27日，双方签订龙华苑小区前期物业服务合同，约定高层住宅物业服务费为1.3元/㎡/月，商业物业服务费为1.1元/㎡/月，超市物业服务费为0.5元/㎡/月，地下车位物业服务费为30元/个/月。另双方约定物业服务费按年交纳，首次交纳费用时间为交房之日，业主应在每缴费年度首月10日前履行交纳义务，逾期则从逾期之日起按每天应交物业费的千分之一交纳滞纳金：合同生效后，被告济帆公司先支付空置房的20%，其余费用等合同一年期满后按实结算，已纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的空置房，其物业服务费用由被告济帆公司按物业服务费标准100%交纳；前期物业管理期限自交付之日起至业主委员会成立之日结束。2015年2月9日，被告济帆公司开发的龙华苑小区竣工验收合格。根据被告济帆公司提供的商品房买卖合同，龙华苑房屋交付时间为2015年9月30日。双方签订龙华苑小区前期物业服务合同后，原告对龙华苑小区实行了物业管理服务，按合同约定已纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的空置房，其物业服务费用由被告济帆公司按物业服务费标准100%交纳，但被告济帆公司未支付自2015年9月30日起至2017年10月31日止未出售的127套高层住宅空置房物业服务费303842元、48套商铺空置房物业服务费60305元、超市(9745.03m’)空置房物业服务费121813元、245只车位管理费183750元，另根据物业管理服务费赠送凭证31户业主物业服务费71879元应由被告济帆公司承担，上述总计被告济帆公司应付原告物业服务费为741589元。鉴于被告济帆公司将48套商铺空置房、超市(9745.03㎡)空置房、245只车位出租给被告单晓波、钟子伟，并且约定该物业的物业服务费由被告单晓波、钟子伟交纳，故被告单晓波、钟子伟应支付原告48套商铺物业服务费60305元、超市(9745.03㎡)物业服务费121813元、245只车位管理费183750元，合计365868元，被告济帆公司负连带交纳责任。根据被告济帆公司的申请，浙江省慈溪市人民法院于2018年2月23日作出(2018)浙0282破申1号民事裁定书，裁定受理被告济帆公司的破产清算申请。经宁波市中级人民法院司法鉴定处公开摇号选定，浙江省慈溪市人民法院于2018年2月26日作出(2018)浙0282破申1号决定书，指定宁波威远会计师事务所有限公司担任被告济帆公司管理人、原告向被告济帆公司管理人申报债权金额为741589元，经审核确认债权金额为40020.13元，否定债权金额341468.87元。原告对此有异议，故诉请如上。 被告单晓波答辩称：商铺、超市实际由被告单晓波与钟子伟租赁属实，租赁合同系2015年1月30日签订的，房屋实际交付时间是2015年10月15日。根据被告单晓波、钟子伟与被告济帆公司的约定，当初交付租用的车位是80个，并非245个。原告、被告济帆公司与被告单晓波、钟子伟在交接时做了约定，所租赁场地的物业费由单晓波、钟子伟与原告自行签订物业合同。后原告一直未与被告单晓波、钟子伟签订合同，也没有实际提供任何物业服务，被告单晓波、钟子伟进驻之后的物业均由自己聘请保洁、保安，自己管理，原告没有提供任何物业服务，故被告单晓波、钟子伟不应支付物业费。 被告钟子伟未作答辩。 被告济帆公司辩称：一、根据承租方的陈述，三方约定改变了原告与被告济帆公司签订的物业合同中关于被告济帆公司对出租物业的物业费承担连带责任的约定。二、关于原告主张的超市费用问题，超市全部出租给被告单晓波、钟子伟，其中超市1-1一层部分1320.77平方米、超市1-1二层3191.69平方米，合计4512.46平方米已出售给第三方宁波济帆纸业有限公司，合同签订时间为2016年2月19日，开票日为2016年4月12日，出租部分的物业费，根据被告济帆公司与被告单晓波、钟子伟之间的合同约定，应当由承租人承担。即使应承担连带责任，也应当由新的买受人承担，被告济帆公司不应当承担连带责任。空关房的物业费应当由买受人承担。实际交房因为客观原因延迟，到2015年11月30日才交房，故2015年11月30日以前的物业费，被告济帆公司同意承担。2015年11月30日之后的物业费，应由买受人承担。原告申报债权的清单一中，除3-2101、3-2201、4-1601、4-1701、4-1902五套外，其余确认至2015年11月30日。 原告针对自己的主张提供了如下证据： 1.民事裁定书、公告、通知书各一份，以证明本院裁定受理被告济帆公司的破产清算申请，原告向被告济帆公司管理人申报债权861632元，经审核确认债权金额40020.13元，否定债权金额461511.87元，原告有权提起诉讼的事实。 2.龙华苑小区前期物业服务合同、备案报告各一份，以证明原告为龙华苑小区提供前期物业服务，双方对收费标准及其他权利义务作了约定的事实。 3.竣工验收报告一份，以证明2015年2月9日，龙华苑小区竣工验收合格。 4.商品房买卖合同一份，以证明龙华苑房屋交付时间为2015年9月30日。 5.未出售的高层住宅空置房物业费清单、商铺空置房物业费清单及附件流转单、交接单，以证明被告济帆公司未支付自2015年9月30日起至2017年10月31日止未出售的201套高层住宅空置房物业服务费323395元、48套商铺空置房物业服务费60305元。 6.工作联系单、物业费催交通知单及挂号信函收据各一份，以证明原告向被告济帆公司书面催交物业费的事实。 7.房屋租赁合同一份，以证明被告济帆公司将48套商铺空置房、超市（9745.03平方米）空置房、245只车位出租给被告单晓波、钟子伟，并约定该物业费由被告单晓波、钟子伟承担的事实。 8.民事裁定书1份，以证明原告曾起诉，后撤回起诉的事实。 被告济帆公司对原告提供证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、8无异议；对证据5的真实性无异议，但不能以交付流转的时间来确定实际的交房时间，因被告济帆公司通知业主交房在前，业主延迟收房的后果应当由业主承担。清单三、四所涉商铺已经出租给被告单晓波、钟子伟，应当由其双方进行理直；对证据6的真实性无异议，但未对金额予以确认；对证据7的真实性无异议，对关联性有异议，48个商铺确实出租，但超市面积有误，车位除地下停车位还有地上商业部分的车位，除去未出售的住宅车位83个，其余的商业车位162个包括地下地上，一并出租给被告单晓波、钟子伟。 被告单晓波对原告提供证据1、3、8无异议；对证据2的真实性无异议，但租赁部分不应当适用该物业服务合同，应当由被告单晓波、钟子伟与原告另行签订物业服务合同，实际上未签订物业服务合同；对证据4的真实性无异议，但2015年10月15日之前的物业管理也是被告单晓波、钟子伟自行负责，被告单晓波、钟子伟不应支付原告任何物业费；证据5与被告单晓波、钟子伟无关；对证据6，被告单晓波、钟子伟不知情；对证据7的真实性无异议，商铺与超市均系被告单晓波、钟子伟租赁。超市的面积认可被告济帆公司意见，实际使用的车位是80个，应以单晓波、钟子伟与被告济帆公司签订备忘录为准。 被告单晓波、钟子伟针对自己辩称提供了房屋租赁合同、水电移交清单、备忘录，以证明被告济帆公司将商铺及超市出租给被告单晓波、钟子伟，交接时原告也参与。被告单晓波、钟子伟与济帆公司约定物业费根据被告单晓波、钟子伟与原告另行签订的物业合同来计算。 原告的质证意见为：对房屋租赁合同无异议；对备忘录的真实性无异议，对关联性有异议，该备忘录无原告签字确认，备忘录内容不能约束原告；对水电移交清单的真实性无异议，但该水电移交清单不能证明被告单晓波、钟子伟租赁的超市、商铺的物业费应另行签订合同予以计算。 被告济帆公司对被告单晓波、钟子伟提供证据的真实性无异议。 被告济帆公司针对自己的辩称提供了如下证据： 1.规划图纸，经济指标一份，以证明小区商业机动车位共计162个。 2.前期物业服务协议，以证明空关房的物业费应当由业主和使用人来承担。 3.交房结算单、专项维修资金专用收据，以证明商铺353（产权面积161.28㎡）、355（产权面积122.06㎡）一层二层已经出售，该商铺已完成交付，物业费只应计算至2016年4月28日，此后物业费与被告济帆公司无关，此前因已出租给被告单晓波、钟子伟，物业费应由被告单晓波、钟子伟承担。 4.商品房买卖合同、不动产统一发票、测绘成果报告、申请法院调取的房产信息，以证明超市1-1一层，1-1二层，共计房屋面积451246㎡已于2016年4月5日出售的事实，相应的法律后果应由实际所有者承担，出售之前的物业费应由被告单晓波、钟子伟来承担。 原告对被告济帆公司提供证据的质证意见为：对证据1、3、4无异议；对证据2的真实性无异议，空关房的含义为房屋已经交付但没有实际居住的房屋，该部分费用原告未向被告济帆公司主张。 被告单晓波、钟子伟对被告济帆公司提供证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但根据备忘录，被告单晓波、钟子伟仅承租80个车位；对证据2、3、4无异议。 本院认证如下：原告提供的证据1、3、8，被告均无异议，本院予以确认；原告提供的证据2，系原告与被告济帆公司所签订，被告济帆公司无异议，被告单晓波对真实性也无异议，本院对原告提供证据2予以确认，至于前期物业服务合同是否适用于被告单晓波、钟子伟，本院在以下予以阐述；原告提供证据4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告提供的证据5，被告济帆公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告提供的证据6，被告济帆公司无异议，本院予以确认；原告提供的证据7，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认，至于具体由谁承担，本院在以下予以阐述。被告单晓波、钟子伟提供的证据，原告及被告济帆公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告济帆公司提供的证据，原告及被告单晓波、钟子伟对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。 根据确认的证据，结合原被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 原告原名为慈溪市城市物业有限公司（以下简称原告）。2016年4月13日变更为现名。 2013年9月22日，被告济帆公司向慈溪市物价局提交关于龙华苑物业管理综合服务费备案的报告一份，载明：由宁波济帆房地产开发有限公司开发的龙华苑总占地面积19796平方米，总建筑面积61530平方米，其中地上建筑面积45530平方米(住宅面积32002平方米，商业面积13000平方米)，地下建筑面积16000平方米，地下车位336只。现要求物业服务收费标准如下：1、高层住宅：按建筑面积1.3元/㎡/月(不包含公共能耗费).2、商铺：按建筑面积1.1元/㎡/月。3、超市：按建筑面积0.5元/㎡/月(不包含公共能耗费)。4、车位费：30元/月/只。5、装饰管理及装饰渣土垃圾清运费按文件规定收取。6、空关空置房向产权所有人全额收取。7、业主有特殊要求的特约服务，其收费由双方协商。今特向贵局报告，望贵局予以审核。被告济帆公司通过公开招标方式选聘原告为龙华苑小区提供前期物业服务。2013年9月22日，原告与被告济帆公司签订前期物业服务合同一份，约定：物业为坐落在的龙华苑小区，建筑面积59973.7平方米，物业服务收费选择包干制方式，高层住宅物业服务费收费标准按1.3元/㎡/月收取，商业物业服务费收费标准按1.1元/㎡/月收取，超市物业服务费收费标准按0.5元/㎡/月收取，地下车位服务费收费标准按30元/个/月收取，物业服务费按年交纳，首次交纳时间为交房之日，业主应在每缴费年度首月10日前履行交纳义务。业主应于被告济帆公司出具的交房通知单之日起开始计交物业服务费用，已纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的空置房，其物业服务费由被告济帆公司按物业服务费标准100%交纳，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 2015年2月9日，案涉房产竣工验收合格。 2015年1月30日，被告济帆公司与被告单晓波、钟子伟签订房屋租赁合同一份，约定：被告济帆公司将位于的商业网点（共计22间楼上楼下），房屋建筑面积约为12700平方米。房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求，由双方在补充条款中列明，被告单晓波、钟子伟承租场地后，一、二层用于超市经营，三层及商业网点用于其它业务经营，被告济帆公司同意被告单晓波、钟子伟使用该租赁面积时，在不发生拖欠租金或其他任何应付款项时可以将租赁面积的全部或部分转租给其他从事符合中国有效法律、法规规定的商业经营活动的商业企业或个人。被告济帆公司于2015年9月30日前向被告单晓波、钟子伟交付房屋，被告单晓波、钟子伟支付管理费和其他费用；租赁期为15年，物业管理费0.5元/平方/月；租赁期间，使用该房屋所发生的电费、水费、电信费、煤气费、宽带使用费等公用事业费，空调、设备、物业管理等物业管理费用，及其他物业使用过程中税费由单晓波、钟子伟自行承担。2015年10月18日，被告济帆公司与承租方达成超市出租交房备忘录一份，载明：由于超市能安时开业，2015年10月14日我公司经理与市消防大队有关人员商量后，同意超市10月15日开始装修。并在10月14日先口头通知超市承包业主，于是决定在2015年10月15日为交房日。并三方完成以下事宜：1：一至三层，按施工图实物房屋原状移交。2：提供原施工图一套。3：水电度表移交清单。4：电气设备，电梯设备，消防设备，给排水系统，通风排烟系统使用正常。5：地下室车位共80只使用，部位(1-576～1-586、1-407～1-420、1-428～1-441、1-480～1-507、1-345～1-350)。6：超市跟慈溪市城市物业有限公司（即本案原告）双方自行签订物业管理合同。同日，被告济帆公司与承租方单晓波、钟子伟就1楼超市水电进行了移交，原告员工在该移交单上签名。 被告单晓波、钟子伟承租的商铺中353号、355号一、二层（面积161.28平方米、122.06平方米）于2016年2月出售给了案外人孙卓、沈清清，并于2016年4月28日进行了交房。被告单晓波、钟子伟承租的超市中一层、二层共计面积4512.46平方米出售给了宁波济帆纸业有限公司，2016年4月12日，双方向慈溪市房地产管理中心提交办理所有权转移登记的申请。 业主与被告济帆公司签订的服务协议约定空关房的物业服务费用，全额由业主或物业使用人交纳。 2017年12月，原告向被告济帆公司发送工作联系单，核对2015年9月30日至2017年10月31日止的物业费，被告济帆公司回复具体金额还需双方协商，包括超市、商铺及车位等。 2018年2月23日，慈溪市人民法院作出（2018）浙0282民初破申1号民事裁定书，裁定受理被告济帆公司的破产清算申请。原告向被告济帆公司管理人申报债权861632元，其中157套高层住宅物业费及车位管理费122322元（清单一），44套未出售的高层住宅空置房物业费201073元（清单二），33套商铺（一层、二层）商铺物业费33066元（清单三），15套未出售商铺空置房物业费27239元（清单四），赠送业主应由被告济帆公司负担的物业费71879元（清单五），车位245只已售91只，未售245只车位管理费284240元，未出售超市（面积9745.03平方米）物业费121813元。被告济帆公司管理人于2018年6月21日确认高层住宅物业费及车位管理费（清单一）64918.13元，对44套未出售的高层住宅空置房物业费（清单）二201073元及赠送业主应由被告济帆公司负担的物业费（清单五）71879元予以确认，对33套商铺（一层、二层）商铺物业费(清单三)33066元、15套未出售商铺空置房物业费（清单四）27239元、未出售超市（面积9745.03平方米）物业费121813元未予确认，对申报的245只的车位管理费284240元确认62250元。 原告申报的高层住宅物业费及车位管理费（清单一）的物业服务费根据被告济帆公司出具的房屋交付流转单及交接单载明的时间为99200.73元。 本院认为，本案主要争议焦点为被告单晓波、钟子伟是否应承担支付原告物业费的义务，被告济帆公司是否应对被告单晓波、钟子伟应支付原告物业费承担连带责任？根据原告与被告济帆公司签订的前期物业服务合同，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被告单晓波、钟子伟与济帆公司的房屋租赁合同约定租赁房屋的物业费由被告单晓波、钟子伟负担。虽被告单晓波、钟子伟与济帆公司签署备忘录载明超市由原告与被告单晓波、钟子伟自行签订合同，但该备忘录未经原告确认，且实际原告与被告单晓波、钟子伟未另行签订物业管理合同，故被告单晓波、钟子伟应承担其租赁部分物业费，被告济帆公司对被告单晓波、钟子伟应承担的款项承担连带责任。被告单晓波、钟子伟辩称原告未进行物业服务，其租赁范围内的物业管理由其自行聘用他人完成，但无证据证实，故被告单晓波、钟子伟该辩称不成立。就被告单晓波、钟子伟应支付物业费的金额，被告单晓波、钟子伟承租的商铺353号、355号一、二层（面积161.28平方米、122.06平方米）于2016年2月已出售给了案外人孙卓、沈清清，并于2016年4月28日进行了交房，故原告主张的353号、355号一、二层2016年4月28日后物业费本院不予支持，其余商铺部分物业费，被告均未对金额提出异议，故就商铺部分被告单晓波、钟子伟应承担物业费为58685元；同理，超市中一层、二层共计面积4512.46平方米已出售给了宁波济帆纸业有限公司，被告单晓波、钟子伟就租赁超市应承担物业费为79772.67元。关于车位，根据被告济帆公司与被告单晓波、钟子伟签署的备忘录，被告单晓波、钟子伟租赁车位为80个，故被告单晓波、钟子伟应承担车位物业费为60000元。被告单晓波、钟子伟应支付原告物业费共计为198457.67元。因被告济帆公司管理人已确认车位管理费62250元，故本院确认被告济帆公司对被告单晓波、钟子伟应支付原告物业费中的138457.67元承担连带责任。就原告主张的清单一（高层住宅）中被告济帆公司管理人未确认的37850.87元债权为普通债权的诉请，根据查明事实，原告申报清单一（高层住宅）的物业费应为99200.73元，被告济帆公司破产管理人已确认64918.13元，故清单一（高层住宅）被告济帆公司破产管理人未确认部分中的34282.6元也应为原告的普通债权。被告济帆公司称除五套房屋外，其余房屋均于2015年11月30日交付业主，与其出具的房屋交付流转单及交接单载明不符，被告济帆公司辩称于2015年11月30日已通知业主收房，但业主未按时收房，但无证据证实，故本院对被告济帆公司该辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告单晓波、钟子伟于本判决生效之日起七日内支付原告浙江盛元城市物业管理有限公司物业费198457.67元； 二、确认被告宁波济帆房地产开发有限公司对被告单晓波、钟子伟应支付原告浙江盛元城市物业管理有限公司物业费中的138457.67元承担连带责任； 三、确认被告宁波济帆房地产开发有限公司申报的高层住宅物业费及车位管理费（清单一）中未确认部分债权中的34282.6元为普通债权； 四、驳回原告浙江盛元城市物业管理有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费6788元，由原告浙江盛元城市物业管理有限公司负担2708元，被告单晓波、钟子伟负担4000元，被告宁波济帆房地产开发有限公司负担80元，交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  许建素 人民陪审员  李同立 人民陪审员  胡林翼 二〇一九年十二月三日 法官助理胡寅 代书 记员  俞培桦