云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云23民终1696号上诉人（原审被告）：李廷武，男，1961年7月生，湖北省嘉鱼县人，高中文化，个体户，住云南省楚雄市。被上诉人（原审原告）：楚雄州建华物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市开发区火车站北侧建华天汇财富中心****，统一社会信用代码：91532300678717654X。法定代表人：章宏敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：经荣，男，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李忠宝，云南天外天（楚雄）律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人李廷武因与被上诉人楚雄州建华物业管理有限公司（以下简称：建华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院(2019)云2301民初2837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李廷武、被上诉人建华物业公司的委托诉讼代理人经荣、李忠宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李廷武上诉请求：请求二审撤销原判，改判上诉人不承担3058元的物业费和垃圾服务费，并承担诉讼费用。事实和理由：上诉人在购买XX花园小区房子的时候，已经购买了房屋物业维修基金。被上诉人作为物业公司为上诉人居住小区服务的过程中，上诉人已经向被上诉人多次反映房屋漏水问题，但上诉人迟迟不给解决，导致上诉人的房屋漏水越来越严重，从而影响上诉人对房屋的使用及居住。被上诉人不积极履行职责及不作为，给上诉人一家的生活带来诸多不便，同时造成了严重的经济损失。由于房屋漏水严重，导致上诉人居住的墙体、柜子、、地板被水淋坏上诉人自行花费6000多元进行修理。故上诉人向被上诉人主张的物业费及垃圾费，应当先抵扣上诉人自行修理费用，之后再赔偿超过部分的经济损失。被上诉人建华物业公司辩称，上诉人以房屋漏水为由拒绝缴纳服务费于法无据。上诉人的漏水是窗户漏水，原因经公司考察后认定为开发商设计上的缺陷所导致。上诉人所住楼房窗户部分是专有部分，应当自行维修，不能动用维修基金，且维修基金是全体业主所有，公司没有权利决定使用或者不使用维修基金。原判认定事实清楚，并因为房屋漏水的自身原因，酌情减轻了李廷武应当缴纳的物业管理费。请求二审驳回上诉，维持原判。建华物业公司向一审法院起诉：1.判令被告支付原告物业管理费、生活垃圾代运费共计3906.70元；2.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年12月25日，原告与楚雄XX花园小区业主委员会签订了《楚雄XX花园小区物业服务委托合同》，合同约定：原告为楚雄XX花园小区提供物业服务，原告对房屋建筑共用部位进行维修、养护和管理，对共用绿地、花木、建筑景观的养护与管理等，委托管理期限为2014年1月1日至2017年12月31日。物业服务费的收取标准：住宅物业管理综合服务费0.55元/月/平方米；2014年7月，被告李廷武购买位于楚雄市房屋，建筑面积96.44平方米。2017年12月20日，楚雄XX花园小区业主委员会关于《楚雄XX花园小区物业服务委托合同》到期报告的回复中决定：2013年12月25日签订的《楚雄XX花园小区物业服务委托合同》的有效期限顺延至“第二届业主委员会成立，并按规定程序选聘了新的物业公司与新的物业公司签订了《物业服务委托合同》”时终止。2019年1月28日，楚雄XX花园小区第二届业主委员会出具委托函，委托原告继续为XX花园小区提供物业管理服务工作至2019年3月31日与新选聘的物业服务公司做好相关移交手续后再撤出XX花园小区。2019年3月31日，楚雄XX花园小区第二届业主委员会再次出具委托函，委托原告继续为XX花园小区提供物业管理服务工作至2019年4月30日与新选聘的物业服务公司做好相关移交手续后再撤出XX花园小区。被告因房屋漏水拒绝向原告交纳相关费用，2015年3月8日，原告向被告发出催费通知，要求被告于2015年3月25日以前到物业办公室交清2014年1月至2014年12月的物业服务费和生活垃圾代运费；2018年5月19日原告又向被告发出催费通知，要求被告于2018年6月30日以前到物业办公室交清2014年1月至2017年12月的物业服务费和生活垃圾代运费；2018年11月1日，原告再次向被告发出催费通知要求被告2018年12月25日以前到物业办公室交清2014年1月至2018年12月的物业服务费和生活垃圾代运费；2018年12月10日，原告向被告发出律师函，要求被告在接到本律师函十五日内向原告支付自2014年1月1日起至2018年12月31日止拖欠的物业服务费。被告至今未缴纳尚欠的自2014年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费3394.70元（96.44平方米×0.55元×64个月）、生活垃圾清运费512元（8/户/月×64个月），原告遂向法院起诉。原告建华物业公司自2014年1月1日起对被告所在小区进行物业服务管理至2019年4月30日止。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与楚雄市XX花园业主委员会签订的《楚雄XX花园小区物业服务委托合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，对XX花园小区的业主具有约束力。原告依据合同为小区提供物业服务，有权获得物业管理费。作为业主按时缴费则是应尽义务，被告李廷武是该小区的业主，应当按照合同约定履行义务。根据《楚雄XX花园小区物业服务委托合同》约定，物业公司对小区公共部位负有维修义务，也应对业主反映的问题积极采取相应措施，提供相应服务的义务。原告对被告反映的房屋漏水问题应积极协助进行处理，并使之有所改善。现原告已终止为该小区的服务，但被告不能否认直接或间接接受了原告提供的安保、公共绿化养护、共用设施维护等其他物业服务，原告服务存在的瑕疵不足以作为被告拒交物业管理费的理由，故对被告以服务不到位拒交物业管理费的辩解，不予支持。鉴于原告建华物业公司提供的物业服务有瑕疵，酌情适当减少被告应承担的物业管理服务费，由被告支付原告物业管理费2546元、生活垃圾512元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决：由被告李廷武于本判决生效后五日内支付原告楚雄州建华物业管理有限公司自2014年1月1日至2019年4月30日止的物业服务费2546元、垃圾处理费512元，共计3058元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告楚雄州建华物业管理有限公司负担5元，由被告李廷武负担20元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经征询双方当事人对一审认定事实的意见，双方当事人均无异议，对一审认定的事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：原判判令上诉人李廷武支付被上诉人建华物业公司费用物业服务费、垃圾处理费共3058元是否恰当？本院认为，楚雄XX花园小区业主委员会与被上诉人建华物业公司签订的《楚雄XX花园小区物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均具有约束力。上诉人李廷武作为楚雄XX花园小区的业主，接受建华物业公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业服务相关费用。建华物业公司作为楚雄XX花园小区物业管理服务单位，也应当按照物业服务合同的约定和相关法律规定履行管理义务。上诉人李廷武提出其所住房屋漏水，多次向被上诉人建华物业公司反映要求解决，被上诉人建华物业公司认可该事实存在，但认为窗户漏水是开发商设计上的缺陷所导致，不应能动用维修基金解决未作处置。原判以房屋漏水问题未作处置的客观事实认定建华物业公司在管理服务中存在瑕疵，酌减物业服务费，并要求上诉人李廷武支付物业服务费、垃圾处理费共计3058元，有事实和法律依据。综上所述，李廷武的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李廷武负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 王中强审 判 员 黄晓春审 判 员 张燕芳二〇一九年十二月九日法官助理 高丽华书 记 员 杨 蕊