陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0103民初14565号原告：高静丽，女， 1957年XX月XX日出生，汉族，住西安市XX路XX号楼XX单元XX室。委托诉讼代理人：张琦琦，北京大成（西安）律师事务所律师。被告：陕西绿色核能集团有限公司，住所地：西安市东木头市甲字136号。法定代表人：孙某某，该公司董事长。被告：孙某某，男， 1966年XX月XX日出生，汉族，陕西绿色核能集团有限公司董事长，住西安市东木头市甲字136号。原告高静丽诉被告陕西绿色核能集团有限公司（以下简称绿色核能公司）、孙某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高静丽之委托诉讼代理人张琦琦，被告绿色核能公司之法定代表人孙某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高静丽向本院提出诉讼请求：1、解除原告与陕西旅游房地产综合开发公司（以下简称旅游房地产公司）之间于1997年1月8日签订的《商品房销售合同》；2、判令被告绿色核能公司返还购房款54万元、契税与过户费3万元，并支付分别自1997年3月23日与1997年12月17日交款时起至实际返还购房款之日止的违约利息，截至2019年9月2日已产生利息792934.65元与41354.4元（按同期中国人民银行一年期贷款利率计算）以及已付购房款一倍的赔偿金54万；以上合计1914289.05元；3、判令被告孙某某对上述欠款承担连带清偿责任以及未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产流失损失范围内对公司债务承担赔偿责任；4、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：1997年1月8日，原告高静丽（乙方）与旅游房地产公司（甲方）（现为被告绿色核能公司）签订《商品房销售合同》，合同约定:甲方根据市房预售许可证96065号商品房预售许可证，出售东木头市136号旅游房地大厦壹层门面房60平方米，乙方经充分了解自愿购买旅游房地大厦壹层营业门面房60平方米。楼房的位置及标准:乙方所购营业门面房为壹层。商品房价格:乙方所购营业房为9000元/平方米，合计54万元。付款方式为本合同签订后十日内付清购房款伍拾肆万元整。合同签订后，原告分三次付清了54万元购房款， 1997年1月16日支付17万元， 1997年1月17日支付33万元， 1997年3月23日支付4万元。另外，原告1997年12月17日支付了3万元契税及过户费。至此，原告依约履行了全部付款义务，但被告绿色核能公司至今长达22年之久未向原告办理过户登记手续，严重损害了原告对房屋实现排他性的占有，即实现房屋物权转移。2018年，原告得知所购房屋被西安中院执行局查封，为了维护原告合法权益，原告提出了案外人执行异议申请，但因房屋早已被抵押，且长达二十多年未办理产权证而驳回了原告执行异议请求。之后，原告依法提起了案外人执行异议之诉，也被法院驳回诉讼请求。至此，因房屋被抵押登记、产权证至今未办理，原告无法通过上述司法途径维护自身对房屋享有的合法权益，无奈另行提起诉讼要求解除合同并赔偿损失。被告孙某某系被告绿色核能公司的股东（持股92%），也是被告绿色核能公司的法定代表人，多年来不履行法定代表人及股东义务，故意侵害公司利益，致使被告绿色核能公司的工商登记状态为吊销，在绿色核能公司与其他案外人执行异议案件审理中，被告孙某某明确表明，公司的账册已经丢失。根据相关法律及司法解释规定，有限责任公司的股东应当依法在公司被吊销营业执照后履行清算义务，如怠于履行清算义务的，股东应对公司所欠债务承担连带清偿责任。据此，被告孙某某应对被告绿色核能公司应向原告清偿的所有欠款承担连带责任。综上，被告绿色核能公司长达二十多年未向原告办理产权证，收取大量购房款下落不明，且在原告购买房屋后又将房屋抵押登记给银行已经构成违约，严重损害了原告的合法权益。原告已经通过其他途径无法维护原告对房屋享有的所有权益，无奈之下提起诉讼，望判如所请。被告绿色核能公司、孙某某辩称，《商品房销售合同》有效，不存在一房二卖的现象。其他买受人已经通过诉讼的途径解决了房屋确权及过户事宜。在中院公告后，被答辩人无法联络，怠于行使权利，原告自身存在重大过错。旅游房地产公司由绿色核能公司兼并改制，诉争合同发生在改制之前，原告要求被告承担责任没有法律依据。当时法院查封了旅游大厦，后在中院执行庭与抵押权人（银行）达成和解，同意将“旅游房地大厦”剩余资产依法拍卖，用于偿还银行债务，通过调查取证等程序，已将案外人的房屋排除在执行范围外，绿色核能公司于2012年9月为剩余案外人在房地局申请办理了产权分割手续，并出具图文代码为EEJD57＃1的房产测绘成果报告，报告显示10101室灭失，被答辩人的房号为10104室，被告一直积极为买受人办理房产过户手续。原告诉称被告2009年、2012年与袋鼠之家签订《房地产买卖契约》恶意转移资产没有法律依据。该《房地产买卖契约》为被告作为开发主体履行法定义务配合补办手续，未发生真实交易，不存在转移资产。公司执照被吊销是公司经营范围内有前置审批手续不全，工商局不予年检而被吊销，吊销后公司不具备清算条件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证，并在卷佐证。依据双方提交的证据，本院认定事实如下：1997年1月8日，原告高静丽与陕西旅游房地产综合开发公司签订《商品房销售合同》，双方约定：旅游房地产公司根据市房预售许可证96065号商品房预售许可证出售房屋，原告经充分了解自愿购买旅游房地大厦壹层营业门面房60平方米。商品房价格为9000元/平方米，合计54万元。付款方式为合同签订后十日内付清购房款伍拾肆万元整。合同签订后，原告分别于1997年1月16日支付购房款17万元，1997年1月17日支付购房款33万元，1997年3月23日支付购房款4万元。另外，原告于1997年12月17日支付了3万元契税及过户费。1997年6月，旅游房地产公司向原告交付了房屋及《旅游房地大厦物业管理规定》。另查，陕西泾阳鼎源资产投资咨询有限公司依据（2001）西经一初字第107号民事判决书执行绿色核能公司一案，西安市中级人民法院以（2017）陕01执恢39 号执行裁定书裁定：一、查封（轮候查封）被执行人绿色核能公司名下位于西安市碑林区XX号XX号楼XX室（权属证号:110XXXXXXXXX-57-1-1-10101-0,建筑面积：787. 96 ㎡）的房产，查封期限为三年。本案原告争议所诉房产就包含在其中。另，陕西泾阳鼎源资产投资咨询有限公司依据（2000）西经二初字第017号民事判决书执行绿色核能公司一案，西安市中级人民法院以（2017）陕01执恢37号执行裁定书轮候查封上述房产。2018年，原告因其购买房屋被查封向西安市中级人民法院提起案外人执行异议，西安市中级人民法院以（2018）陕01执异字510号执行裁定驳回原告的执行异议请求。2018年10月22日，原告提出执行异议之诉，西安市中级人民法院以（2018）陕01民初2106号民事判决书驳回了原告的诉讼请求，现该判决已经生效。根据西安市中级人民法院（2000）西经二初字第017号民事判决书认定事实，1997年 12月25日，中国建设银行陕西省分行营业部与旅游房地产公司签订 1997（044）号《借款合同》及《抵押合同》，双方约定旅游房地产公司借款700万元，贷款期限7个月，月息7.92%,并用旅游房地产公司名下位于东木头市138号旅游大厦3.84亩的土地使用权作抵押，后在西安市土地局办理了抵押备案手续。又查，2012年9月，绿色核能公司委托西安市房产测量事务所针对绿色核能公司一层进行了分户测量，对旅游大厦一层出具了《房屋测绘成果报告》，该报告载明使用期是一年。旅游房地产公司已于1998年9月4日被绿色核能公司兼并，并于1998年11月30日核准，办理了注销登记。2019年2月27日，陕西省市场监督管理局出具证明，绿色核能公司因逾期年检，于2005年6月8日被依法吊销营业执照。2019年7月16日，西安市中级人民法院询问笔录第9页绿色核能公司法定代表人孙某某陈述，绿色核能公司财务账簿不在了。再查，2009年6月18日，绿色核能公司与西安袋鼠之家投资管理有限公司（以下简称袋鼠之家公司）签订了一份《房地产买卖契约》，约定：由袋鼠之家公司购买绿色核能公司坐落在碑林区XX号XX室（面积：645.75㎡，产权证号：110XXXXXXXXX-57-1-1F103），成交价130万元，袋鼠之家公司在2009年6月18日前一次付清给绿色核能公司，付款方式为现金支付。2012年9月6日，绿色核能公司再次与袋鼠之家公司签订了一份《房地产买卖契约》，约定：绿色核能公司将坐落在碑林区XX号的房产（面积：241.19㎡，产权证号：110XXXXXXXXX-57-1-10402）出售给袋鼠之家公司，成交价220万元，袋鼠之家公司在2012年9月6日前一次付清给绿色核能公司，付款方式为现金加转账。本院认为，本案争议之焦点即原告要求解除合同是否成立，被告应否承担退还购房款赔偿损失的责任、孙某某应否承担连带责任。一、结合本案原、被告举证，合同应予以解除理由之一，合同双方应当按约定全面履行各自的义务，本案中原告与旅游房地产公司所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同有效。双方均应依约予以履行，原告依约交清了房款及办理产权证所需的费用，因旅游房地产公司被绿色核能公司于1998年兼并，被告绿色核能公司应承继旅游房地产公司的债务，被告绿色核能公司至今仍未履行办理产权证的相应义务，明显构成违约，应承担相应违约责任。本案中，原告1997年购买房屋至今，仍无法取得房屋所有权，房屋办理产权登记是原告购买房屋所要实现的目的，获得房屋所有权，对房屋实现物权转移，有权对房屋进行处分并实现排他性的占有是合同根本目的，因此被告绿色核能公司的违约行为属于法律规定的根本性违约，故原告要求解除双方之间的商品房买卖合同符合法律规定，应予以支持。合同应予以解除理由之二，根据西安市中级人民法院以（2018）陕01民初2106号民事判决书认定的事实与理由，陕西泾阳鼎源投资咨询有限公司对本案该房产享有抵押权，原告依法提起了案外人执行异议之诉，被法院驳回诉讼请求，因为抵押权的存在和涉案房屋被查封，原告已经丧失了对本案争议房产的所有权，原告无法取得房屋所有权，原告要求解除合同的理由符合法律规定。二、关于原告主张退还购房款以及赔偿损失的问题，合同解除后，被告理应退还原告的购房款，关于原告要求返还购房款并支付自交款时起至实际返还购房款之日止，按同期中国人民银行一年期贷款利率计算的违约利息及购房款一倍的损失赔偿，符合法律规定，本院予以支持。三、关于第二被告孙某某对绿色核能公司债务承担连带责任问题，因被告绿色核能公司逾期年检，被依法吊销营业执照。绿色核能公司最大股东孙某某（占股92%）也至今未组织清算，怠于履行清算义务，公司股东及法定代表人被告孙某某明确表示公司账册灭失，故绿色核能公司已无法清算，孙某某作为绿色核能公司的法定代表人以及最大股东，其财务账册灭失和怠于履行清算义务存在因果关系，故原告主张被告孙某某对公司债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院依法予以支持。另，被告绿色核能公司于2005年6月8日被依法吊销，之后分别在2009年和2012年向案外人袋鼠之家公司出卖登记在绿色核能公司名下的房产，被告当庭提交的证据均为复印件，且无法对出卖行为以及出卖后收取房款的去向进行合理说明，因此被告绿色核能公司在被吊销后，未依法清算，反而擅自处分登记在公司名下房产，收取的款项下落不明，系公司财产流失，损害债权人的行为，原告主张被告孙某某在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任符合法律规定，本院依法予以支持。被告绿色核能公司辩称能给原告办理房产证的理由与生效法律文书确定的事实相矛盾，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十七条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条、第一百八十条、第一百八十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告高静丽与陕西旅游房地产综合开发公司之间于1997年1月8日签订的《商品房销售合同》。二、被告陕西绿色核能集团有限公司于本判决生效后十五日内返还原告高静丽购房款54万元、契税与过户费3万元，并支付违约利息（以57万元为基数，按同期中国人民银行一年期贷款利率计算自1997年12月17日起至实际返还购房款之日止）。三、被告陕西绿色核能集团有限公司于本判决生效后十五日内支付原告高静丽已付购房款一倍的赔偿金54万。     四、被告孙某某对上述欠款承担连带清偿责任以及未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产流失损失范围内对公司债务承担赔偿责任。案件受理费22029元，由被告陕西绿色核能集团有限公司、孙某某负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时支付原告）。   审  判  长      贾 曼 莉审  判  员      蒲    晖人民陪审员      李    秦 二〇一九年十一月二十日  书  记  员     王 梦 圆