陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终10755号 上诉人（原审被告）：陕西省现代农业发展中心，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：郭少春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：屈瞳阳，海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁怡伟，海普睿诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王添庆，男，1983年2月12日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人陕西省现代农业发展中心（以下简称现代农业）因与被上诉人王添庆房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初7767号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。现代农业上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判。2、一、二审诉讼费由王添庆承担。事实和理由：一、一审法院认定的违约金起算时间与事实不符，属于基本事实认定不清，应当予以改判。《房屋买卖合同》第十五条约定：出卖人应当商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权出证之日止，出卖人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金。合同明确约定违约金的起算时间应从现代农业交房后365个工作日的次日起算，一审法院认定的违约金起算时间与事实不符，属于基本事实认定不清，应当予以改判。二、王添庆主张违约金过高，法院应依法予以减少。涉案房屋已经交付使用，虽然现代农业未能如期办理房屋产权证书，但并不影响王添庆对涉案房屋所享有的实体权利，逾期办理房产证一事并未给王添庆造成实际损失。因此，合同约定因逾期办理房产证而产生的日万分之一的违约金远超王添庆的实际损失，现代农业按照《中华人民共和国合同法》规定请求人民法院予以适当减少。三、一审法院认定现代农业应修复王添庆房屋缺陷与事实不符，属于基本事实认定不清，应当予以改判。首先，仅从王添庆提供的照片中不能证明该窗户为涉案房屋内。其次，王添庆未能提供证据讧明该涉案窗户属于房屋质量问题；再者，假定该窗户属于涉案房屋，一审法院判令现代农业修复、更换王添庆的房屋缺陷问题，也未在《商品住宅质量保证书》中的质保范围内。因此，一审法院认定现代农业应修复王添庆房屋缺陷与事实不符，属于基本事实认定不清，应当予以改判。王添庆辩称，一审判决程序合法，认定事实无误，请求驳回上诉，维持原判。王添庆向一审法院起诉请求：1、现代农业支付逾期办证违约金45866元（从2017年6月1日至2019年3月31日共计为669天）；2、现代农业向王添庆办理房屋备案登记；3、现代农业支付逾期办证违约金从2019年4月1日至实际办理房产证之日止；4、现代农业修复并更换房屋原有缺陷问题：窗户中空玻璃多处进水、外窗框破损及窗户漏水问题；在维修结束前产生的物业费、暖气费等费用由现代农业承担，直至房屋维修完毕；5、现代农业解决国家电网正式供电问题之前产生的水、电、物业费、暖气费等费用由现代农业承担；6、诉讼费由现代农业承担。一审法院认定事实：2014年6月16日，王添庆（买受人）与现代农业（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定王添庆购买现代农业位于西安市雁塔区XX路XX堡名为卓越熙郡的第2幢2单元12层21204号房，该商品房预测建筑面积共计139.70平方米，该商品房单价为每平方米4895元，总金额为683832元整。王添庆于2013年11月22日向现代农业支付首付款413832元，余款27万元王添庆申请按揭贷款。合同附件七第八条关于产权登记的补充约定：出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需要在出卖人发出的《办证通知书》指定期限内将办理房屋所有权证的所有资料及办证相关费用交付给出卖人并委托出卖人......买受人履行完前述义务后，如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日至，出卖人按买受人已付购房款价的日万分之一向买受人支付违约金。合同另对涉案房屋的面积确认及面积差异处理、双方违约责任、交付期限、产权登记等进行了约定。后王添庆按约支付了房款。2017年5月28日，王添庆、现代农业双方签订《补充合同》，因房屋实测面积比销售面积大0.36平方米，王添庆向现代农业补交差额房款为1762元。2016年6月20日，现代农业作出《关于高新第五季小区配套问题补偿方案的承诺》，对卓越熙郡自2015年5月交房至今，各项配套问题迟迟未能解决的问题，提出以下补偿方案：1、市政自来水供应到位之前，业主水费由开发商向物业公司代缴；2、市政供电到位之前，业主电费由开发商向物业公司代缴；3、天然气、市政供暖到位，小区完成竣工验收备案，《房产证》办理到位之前，业主物业费（含物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费）及车位管理费，由开发商代业主向物业公司支付。2018年7月，涉案房屋被进行紧急限电。另查，涉案房屋窗户破损，至今未被修复。现代农业曾向王添庆出具了《商品住宅质量保证书》，承诺对涉案房屋的屋面防水保修5年；门窗翘裂、五金件损坏等保修2年。庭审中，双方均认可涉案房屋的交房时间是在2017年5月28日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。首先，王添庆、现代农业签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。经王添庆、现代农业双方质证，涉案房屋于2017年5月28日交房，交房后现代农业未按合同约定为王添庆办理涉案房屋的登记备案手续，故对王添庆要求现代农业为其办理房屋登记备案手续的诉请，依法予以支持。且现代农业应当按照《补充协议》中第八条的规定向王添庆支付违约金，即在2017年5月28日的365个工作日之后按王添庆已付购房款的日万分之一开始计算违约金。结合查明的事实，王添庆共向现代农业支付了购房款685594元，故违约金为：以685594元为基数，按日息万分之一从2018年11月1日计算至现代农业为王添庆办理房屋登记备案手续之日止。因王添庆现实际损失计算至本案开庭之日（2019年6月18日）为15700元，予以支持15700元，剩余损失鉴于违约时间不确定，对于2019年6月18日之后的损失，王添庆可待违约事实发生后，另行主张。现涉案房屋的窗户破损，且现代农业对涉案房屋出具了《商品住宅质量保证书》，在现代农业承诺的2年保修期限内，现代农业应当承担对窗户的修理义务，故对王添庆要求现代农业为其修复窗户的诉请，予以支持。至于王添庆主张现代农业支付维修窗户之前物业费、暖气费等的诉求，因王添庆、现代农业双方并未在合同中进行约定，王添庆也未提供证据证明该部分损失，且与本案并非同一法律关系，故对此诉求，不予支持。关于王添庆要求现代农业支付在解决国家电网正式供电问题之前的物业费等的诉请，因物业费等与本案房屋买卖合同并非同一法律关系，故依法予以驳回。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起十日内向原告王添庆支付逾期办证违约金15700元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起三十日内为原告王添庆办理房屋登记备案手续。三、被告陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起三十日内按照《商品住宅质量保证书》承诺的内容修复房屋窗户缺陷问题。四、驳回原告王添庆的其余诉讼请求。本案案件受理费1322元，由原告王添庆承担322元，被告陕西省现代农业发展中心承担1000元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，王添庆与现代农业中心签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。现双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起/日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的/%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金。3、详见《商品房买卖合同》补充协议”。双方又在《商品房买卖合同》附件七第八条关于产权登记的补充条款中约定：“出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日起，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金”。上述合同签订后，王添庆依约向现代农业中心支付了购房款，但现代农业中心于2017年5月28日向王添庆交付了房屋后，至今未将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，故现代农业中心的行为已构成违约，应按照双方合同约定承担逾期办证违约责任。现代农业中心上诉称，双方在合同中约定的违约金过高，应予降低。但现代农业中心对予以降低的理由及如何计算的依据未提供证据，故该上诉请求，不能成立。原审判决按合同约定的已付购房价款的日万分之一向王添庆支付逾期之日至2019年6月18日违约金15700元的认定，并无不当，本院予以确认。一审法院根据王添庆与现代农业双方签订《商品住宅质量保证书》的约定，判令现代农业按照承诺的内容修复房屋窗户缺陷问题，亦无不妥。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193元（陕西省现代农业发展中心已预交），由陕西省现代农业发展中心负担。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员   张伟审  判  员 朱利安 二〇一九年十二月十三日 书 记 员孙妍1