贵州省江口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0621民初1382号 原告：姜萍，女，1989年4月17日出生，土家族，住贵州省江口县。 原告：任光红，男，1986年3月15日出生，汉族，住贵州省江口县。 原告共同委托诉讼代理人：欧阳举，贵州梵净山律师事务所律师。 被告：贵州宝信实业有限公司。住所地：贵州省江口县双江街道办事处杨澜桥。 法定代表人：胡晓林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵信子，贵州驰铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王国祥，该公司副总经理。 原告姜萍、任光红与被告贵州宝信实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任光红及二原告共同委托诉讼代理人欧阳举，被告贵州宝信实业有限公司委托诉讼代理人赵信子、王国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜萍、任光红向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告支付原告逾期交房违约金人民币448元；2、请求人民法院判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金人民币19,200元（计算至2019年8月31日）；3、请求人民法院判决被告返还原告代收费用人民币7,735元；4、判决被告承担本案件的诉讼费用。事实及理由：2016年2月15日，二原告与被告签订商品房买卖合同，二原告购买了被告开发建设的位于贵州省××县双江街道××大道宝信锦江华府一期的第1号楼24层24-2号房，建筑面积111.93平方米，二原告依照约定支付完了全部购房款人民币322,358元。双方在签订的商品房所买卖合同中约定：被告应当在2016年8月31日前向原告交付该房屋房，若逾期交房，则按日计算向原告支付全部已付房价款万分之一的违约金；被告承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告方；若逾期，则按日向原告方支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，被告未按照合同约定交房和办证，被告是在2016年9月14日向原告交房，至今尚未向原告交付不动产证书。根据合同的约定，被告应当向原告方支付逾期交房违约金人民币448元，应当支付2017年12月31日至2019年8月31日期间的逾期办证违约金人民币19,200元（2019年8月31日以后的违约金另行起诉主张）。另外，在合同履行过程中，被告以代收名义收取了原告方水表立户、电表立户、天然气立户、土地证办理、有线电视开户、所有权登记、测绘费、房屋交易费、房地产评估费、抵押登记费等各种不合法费用共计人民币7,735元，被告的代收行为违反了《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》［计价格（2001）585号］的有关规定，被告应向原告方返还上述各种费用共计人民币7,735元。原告方曾向被告主张上述违约金以及要求返还代收费用，但被告置之不理。为此，现原告方根据有关法律规定，特向人民法院起诉，请求判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告贵州宝信实业有限公司辩称：1、被告虽逾期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但却是由于不可抗力因素造成，被告依法应当免责，且被告已积极履行办理不动产登记相关义务，未对原告造成任何损失。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记（即该栋楼的大证）并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。然而，被告于2017年5月20日向江口县不动产登记中心递交办理不动产登记的申请及相关材料后，因陆续遇到坐标系数变更、住建部门与国土部门的职能调整、不动产登记中心的工作人员驻村等不可抗力因素，导致被告于2019年2月28日才取得2号楼的初始登记。因此，被告依法应当免责。2、被告代收的相关费用于法有据，且是经过相关部门批准的，请驳回原告要求退还代收费用的不合理诉请。代收二原告费用时代收土地证办理费人民币100元、所有权登记费人民币160元，现已合二为一，共收取不动产登记费人民币80元每户，故被告同意退还人民币180元；被告代收测绘费是用于请第三方机构测绘房屋面积产生的费用，房屋交易费目前没有明文规定由谁承担，房地产评估费主要是商业用房在银行按揭贷款时产生、一般住宅不需要，抵押登记费经核实已取消，故被告同意退还代收测绘费人民币153元、房屋交易费人民币112元、房地产评估费人民币1,615元、抵押登记费人民币200元，共计人民币2,080元。 经举证、质证，本院对原告提交证据作如下认定：1号证姜萍与任光红身份证；2号证《商品房买卖合同》；3号证收据（两张）及宝信．锦江华府交房费用结算明细表；4号证税收完税证明；5号证前期物业服务合同。原告提交1至5号证来源合法、内容观真实且与本案具有关联，本院予以采信。由于原、被告对办证和交房接洽未约定具体方式，被告工作人员用原告留下的电话号码联系原告姜萍不违反强制性规定。因此，邱某证言，能证实被告在合理期间履行了原告姜萍处理办证事务的事实，邹某证言，能证实被告在合理期间履行了通知原告姜萍收房的事实，证人邱某、邹某证言符合证据三性原则，本院予以采信。本院对被告提交证据作如下认定：1号证营业执照、法定代表人身份证明及身份证，能证实被告信息情况；2号证2.1《商品房买卖合同》、2.2原告姜萍收楼书、其他收楼书、2.3贵州捌拾壹物业服务有限公司证明，能证实双约定交房时间为2016年8月31日前、原告姜萍于2016年9月14日收到房屋的事实，收楼书与贵州捌拾壹物业服务有限公司证明证实被告在2016年8月28日至2016年12月6日期间向业主交房的事实；3号证3-1《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》，3-2《省国土资源厅关于进一步加快推进全省不动产统一登记工作的通知》、《省人民政府办公厅关于深入推进全省不动产统一登记工作的通知》，3-3不动产登记申请材料，3-4《国土资源部国家测绘地理信息局关于加快使用2000国家大地坐标系的通知》、《全面启用2000国家大地坐标系的公告》，3-5《宗地测绘成果报告》、《不动产权籍调查表》、《不动产权证书》（宗地）、《不动产权证书》（1号楼），3-6《江口县不动产登记事务中心关于“锦江．华府”办理不动产权登记有关情况的说明》，3-7办理转移登记相关文书（不动产登记申请书、询问记录、授权委托书、房屋移交证明）、与原告同楼栋业主签署的收到《办理转移登记通知书》确认书、置业顾问通话记录、原告签署的确认书、原告提交的房屋移交证明和授权委托书、《不动产权证书》（原告房屋），3-8《关于按揭贷款暂扣保证金的说明》，能证实被告逾期办证系不动产登记部门职能调整、精准扶贫、宗地坐标变更等多种原因造成的事实，因此对原告认为达不到被告证明目的的质证意见不予采纳；4号证4-1供水工程承包协议书、水表材料及安装费发票，4-2江口供电局开具的业扩收入发票，4-3商品房买卖合同、天然气安装供气协议及商品房预售许可证、贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法（试行）、缴费发票、江发改价［2016］4号文件，4-4有线电视安装协议书，4-5江口县不动产登记事务中心出具的“住宅类不动产登记费”发票，4-6《江发改价监【2018】1号》。能证实被告向原告收取了水、电、天然气、闭路电视及不动产登记费用的事实，结合国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》（2001第585号文件）规定，水、电及不动产登记收费为禁止收费项目，水表、电表、有线电视开户费用应该计入房地产的建设成本，归入房价，被告在与原告签订《商品房买卖合同》时订立水、电、有线电视开户手续费由原告承担，免除提供合同一方的主要义务、加重对方的义务且未以恰当方式提示向对方注意。因此对被告认为自己收费符合规定的证明目的不予采信，对原告认为被告收费不合规定的质证意见予以采纳。被告所举1至4号证符合证据三性原则，本院予以采信。本院确认以下事实：原告姜萍、任光红与被告贵州宝信实业有限公司于2016年2月15日签订《商品房买卖合同》。合同约定二原告购买被告开发的宝信锦江华府一期第1号楼14层14-1号商品房，单价为套内面积每平方米3,511.53元、套内面积为91.80平方米，购房款共计人民币322,358元，付款方式为首付人民币65,358元，余款人民币257,000元以公积金贷款方式支付；房屋交付时间为2016年8月31日；城市基础设施的交付时间与使用条件为“1、上水、下水交付时达到使用条件；2、供电交付时达到使用条件；3、供暖×年×月日达到×；4、燃气×年×月×日达到×年×月×日；5、电话通信交付时线路敷设到户；6、有线电视交付时线路敷设到户；7、宽带网络交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”等。该合同第二十二条第三款转移登记约定（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之壹承担违约责任；2、约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。二原告已按实实际面积向被告足额交付购房款人民币322,358元，被告代收二原告各项费用人民币17,187元，现二原告要求被告返还不合法代收的水表人民币1,460元、电表人民币670元、天然气人民币3,000元、土地证办理人民币100元、有线电视开户人民币265元、所有权登记人民币160元、测绘费人民币153元、房屋交易费人民币112元、房地产评估费人民币1,615元、抵押登记费人民币200元、契税人民币4,846元。被告现已将代收契税人民币4,846元返还原告，且原告于2019年4月12日向国家税务总局江口县税务局缴纳契税人民币4,846元。被告于2017年5月20日向江口县不动产登记事务中心提交不动产登记申请书、营业执照、委托书、江口县人民政府关于江口县宝信·锦江华府建设项目修建性详细规划方案的批复（江府函［2013］55号文件）、江口县基本建设投资项目备案通知（江发改备案［2013］20号文件）、建设用地土地使用权证、建设工程规划许可证、国有建设用地使用权出让合同、不动产权籍调查表申请商品房所有权初次登记的材料。国土资源部、国家测绘地理信息局于2017年3月10日发布关于加快使用2000国家坐标系的通知（国地资发［2017］30号），要求按照国家关于推广使用2000国家大地坐标系的有关要求，国土资源部确定，2018年6月底前完成全系统各类国土资源空间数据向2000国家大地坐标系转换，2018年7月1日起全面使用2000国家大地坐标系，并将有关事项作通知。被告于2018年9月3日取得宗地测绘结果报告、于2018年12月28日重新取得不动产权籍调查表。被告于2019年1月7日在江口县国土资源局办理涉案楼宇的不动产权证书。江口县不动产登记事务中心于2019年10月12日出具关于锦江华府办理不动产权登记有关情况的说明，载明2017年5月20日被告向主管部门申请锦江华府项目不动产权登记，由于各种原因，该公司于2019年1月7日才完成土地换证，并于2019年2月27日起至2019年9月12日逐步完成项目一期各栋楼的首次登记，具体原因为：1、宗教界线调整。在地籍调查过程中，锦江·华府项目因建设需要，总共分为3期，土地于2014年分割为3宗，分别办理了江变国用（2014）第766号、江变国用（2014）第767号、江变国用（2014）第768号土地使用权证，由于登记平台和系统的更新，权籍落宗过程中发现地上建筑物存在跨宗问题，即同一栋建筑物同时占用了一期、二期土地，与现行登记规范不符，如须完善落宗程序，须重新开展宗地测绘并完善宗地合并事宜；2、坐标系的变化，根据原国土资源部、国家测绘地理信息局国土资发［2017］30号新闻文件精神，国土资源部门全系统须于2018年7月1日起全面起用2000国家大地坐标系，坐标系变化对锦江华府项目土地落宗造成影响；3、工作人员驻村，按照要求，江口县必须于2018年完成脱贫攻坚出列工作，自2017年下半年起，不动产多数职工身为帮扶责任人，须下乡开展扶贫工作，自2018年3月起，需脱产驻村，扶贫工作的开展对不动产登记工作造成了影响。被告办理涉案楼宇的不动产权证书后，陆续通知购房户办理不动产登记。二原告于2019年5月22日与被告签订授权委托书、房屋移交证明等办理不动产登记的材料，并于2019年5月29日在江口县自然资源局不动产登记中心办理黔（2019）江口县不动产证明第0001853号不动产权证书。另查明：被告于2016年7月8日向江口县水暖设备设备安装中心支付水表材料及安装款人民币304,240元；于2016年8月16日向江口供电局支付业扩费人民币217,360元；于2016年4月29日与贵州省广播电视信息网络股份有限公司江口县分公司签订《有线电视安装协议书》，并于2016年4月25日支付人民币106,530元；于2016年3月28日与江口君峰天然气有限公司签订《天然气安装供气协议》，并于2019年9月16日代周超向江口群峰天然气有限公司缴纳建筑服务、安装服务费、公共安全设备费、报警器费人民币3,000元；于2019年6月10日代二原告向江口县财政局缴纳住宅类不动产登记费人民币80元。再查明：被告代收二原告各项费用人民币17,187元，现二原告要求被告返还不合法代收的水表人民币1,460元、电表人民币670元、天然气人民币3,000元、土地证办理人民币100元、有线电视开户人民币265元、所有权登记人民币160元、测绘费人民币153元、房屋交易费人民币112元、房地产评估费人民币1,615元、抵押登记费人民币200元，共计7,735元。在诉讼中，由于被告同意退还多收土地证办理和所有权登记证人民币180元、代收测绘费人民币153元、房屋交易费人民币112元、房地产评估费人民币1,615元、抵押登记费人民币200元，共计人民币2,260元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，双方于2016年2月15日签订《商品房买卖合同》依法成立有效，对双方当事人产生既定约束力，双方均应诚实守信的全面履行合同义务。本案的争议焦点为：一、被告是否构成逾期交房违约；二、被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为能否构成违约免责；三、代收费用是否符合法律规定。在合同履行中被告是否构成逾期交房违约。在锦江华府××楼××时间段中，贵州捌拾壹物业服务有限公司出具证明与原告同属1栋其他购房户收楼书已于2016年8月28日开始交房，被告工作人员邱某与邹某已分别与原告姜萍电话联系处理办证和接房。由于原、被告对办证和交房接洽未约定具体方式，在信息时代的当今被告工作人员用原告留下的电话号码联系原告姜萍并无不当，即便是通知了到原告姜萍，收房时间还取决于原告姜萍自主决定，同时原告姜萍签收房屋的时间为2016年9月14日，与约定交房时间相差15日，从合同履行上分析应当属于合理期间。综上所述，从证人证言、交房时间段和约定交房与实际交房时间差综合分析，并结合证据优势原则，足以认定被告已经履行了办证和交房通知义务。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院依对原告诉称被告逾期交房的理由不予采信。本院依法对被告认为自己已履行通知义务和原告延迟收房不属己方责任的抗辩理由予以采纳。在合同履行中被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为能否构成违约免责。合同中约定被告应于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，事实上被告于2019年1月7日才在江口县国土资源局办理涉案商品房所在楼宇的不动产权证书，从形式上确实属于违约。但被告已于2017年5月20日向江口县不动产登记事务中心提交了申请商品房所有权初次登记的材料，由于宗地界线调整、坐标系的变化、工作人员驻村三方面的客观原因，被告不得已在于2018年9月3日重新取得宗地测绘结果报告，并于2019年1月7日在江口县国土资源局对涉案楼宇办理不动产权证书，被告在取得涉案商品房楼宇的不动产权证书后积极主动联系购房户办理不动产权证书，被告自身对逾期交付商品房转移登记有关文书并无不当。综观本案，被告主观上积极履行合同义务，对合同义务被告不存不履行或怠于履行的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本院依法对原告以被告客观办证延迟情形要求被告承担办证违约责任的诉请不予支持。本院依法对被告请求对逾期交付办理商品房转移登记有关文书予以免责的辩称意见予以采纳。关于被告代收费用是否应当返还问题。被告代收二原告各项费用人民币17,187元，现二原告要求被告返还不合法代收的水表、电表、天然气、土地证办费、有线电视开户费、所有权登记费、测绘费、房屋交易费、房地产评估费、抵押登记费人民币7,735元。在诉讼中，由于被告同意退还多收土地证办理和所有权登记证人民币180元、代收测绘费人民币153元、房屋交易费人民币112元、房地产评估费人民币1,615元、抵押登记费人民币200元，共计人民币2,260元，本院予以确认。关于代收水表人民币1,460元、电表人民币670元、有线电视开户人民币265元，共计人民币2,395元。虽然原、被告签订《商品房买卖合同》中约定该三项需要买受人自行办理开通使用手续，但根据国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》（2001第585号文件），已将水、电等各种名目的收费项目统一并入城市基础建设配套费，水表、电表、有线电视开户费用应该计入房地产的建设成本，归入房价，被告在与原告签订《商品房买卖合同》时订立水、电、有线电视开户手续费由原告承担，免除提供合同己方的主要义务、加重对方义务且未以恰当方式说明并提示对方。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本院依法支持原告要求被告返还水表费、电表费、有线电视开户费人民币2,395元的诉讼请求。关于原告向被告主张返还代收天然气人民币3,000元，鉴于原、被告签订《商品房买卖合同》时，该小区交付城市基础设施中不含供暖和燃气，天然气的使用是被告为提高小区品质于2016年3月28日与江口君峰天然气有限公司签订了《天然气安装供气协议》，从被告提供的票据分析，被告已代原告向江口君峰天然气有限公司缴纳建筑服务、安装服务费、公共安全设备、报警器费人民币3,000元，原告于从入住开始已享受燃气服务。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”的规定，本院依法对原告要求被告退还代收天然气费人民币3,000元的请求不予支持。驳回原告其他诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告贵州宝信实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告姜萍、任光红返还多收土地证办理和所有权登记证费、代收测绘费、房屋交易费、房地产评估费、抵押登记费人民币2,260元。 二、被告贵州宝信实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告姜萍、任光红返还代收水表费、电表费、有线电视开户费人民币2,395元。 三、驳回原告姜萍、任光红其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费484元，减半收取242元，由原告姜萍、任光红承担200元，被告贵州宝信实业有限公司负担42元。原告姜萍、任光红预交案件受理费42元予以退还。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  张英献 二〇一九年十二月二日 书记员  秦玉凤