江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6130号上诉人（原审被告）：马秀芳，女，1964年3月22日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：戴浩然，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章彭，北京市中银（南京）律师事务所实习律师被上诉人（原审原告）：孙克庆，男，1951年10月1日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：任亦荣，女，1951年9月13日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：刘萍，女，1965年12月16日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：马超，男，1988年7月7日生，汉族，住南京市江宁区。刘萍、马超共同委托诉讼代理人：李梦亮，北京市浩天信和（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马顺昌，男，1937年4月30日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：邵德生，男，1950年8月4日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人马秀芳因与被上诉人孙克庆、任亦荣、刘萍、马超、马顺昌房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马秀芳上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回孙克庆、任亦荣对马秀芳的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由孙克庆、任亦荣承担。事实与理由：一、案涉房屋为马秀芳所有，为马秀芳的拆迁安置房，现有《关于马秀芳农户房屋拆迁补偿安置协议书》、《拆迁户办理产权证协议书》可以证明。2017年3月案涉房屋已办理不动产权证，登记的权利人为马秀芳。期间因马秀芳弟弟马俊富没有工作，生活困难，马秀芳将案涉房屋借给弟弟出租收取房租补贴家用，后马俊富于2016年3月去世，马秀芳从弟媳刘萍处得知案涉房屋已被马俊富出售，后马秀芳同其丈夫与被上诉人联系未果。二、一审判决对关键证据《声明书》的认定错误。该份《声明书》系伪造，并非马秀芳本人所写。上诉人在庭审中也已请求对该份《声明书》进行司法鉴定，但一审判决一方面认为声明书是否为上诉人所写并无影响，一方面又认为声明使孙克庆、任亦荣产生合理信赖错误。三、一审判决对关键证据《购房协议》认定错误。购房双方在房主马秀芳不知情的情况下恶意串通，将本属于马秀芳的房子进行买卖，严重侵害了马秀芳的权益，根据《合同法》第五十二条应该被认定为无效。四、孙克庆、任亦荣对案涉房屋不构成善意取得。从庭审可知，孙克庆、任亦荣自始至终都知道案涉房屋为马秀芳所有，按照常理，普通家庭房屋买卖不是小事，孙克庆、任亦荣本应直接与房主马秀芳联系购买或在买房时至少询问一下房主马秀芳，然而孙克庆、任亦荣从未询问。马俊富长期患有精神疾病，2016年因抑郁症自杀身亡，没有证据证明孙克庆、任亦荣已经交付了所谓购房款，因此孙克庆、任亦荣对案涉房屋不构成善意取得。孙克庆、任亦荣答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人陈述的内容都不符合事实，其目的是捏造事实，欺骗法庭，一审法院三次开庭审理，已经作出公正判决。刘萍、马超答辩称：一审法院查明事实不清，适用法律不准确，应当驳回孙克庆、任亦荣的诉讼请求。1、一审法院适用法律错误，一审法院适用的主要法律依据是买卖合同司法解释第3条，然而本案争议的核心是买卖合同缔约方是孙克庆、任亦荣以及马俊富和刘萍，房屋的真正产权人马秀芳并非合同的出售方。根据合同的严格相对性，马秀芳是不应作为出卖人，归入本案进行认定。而一审法院在买卖合同没有马秀芳签字情况下，同时也否决了孙克庆、任亦荣所提交的唯一出现马秀芳签字的声明鉴定后，仅凭房屋已经交付给孙克庆、任亦荣进行居住，包括一系列未到庭作证的书面证言，证明上述孙克庆、任亦荣居住的事实，而直接认定房屋买卖合同有效错误。从合同法角度来说，孙克庆、任亦荣和马俊富双方之间处分不是自身房产，同时，孙克庆和任亦荣作为买受人有知道或者应当知道马俊富无权处分，作为买方不具备善意第三人和基于合理信赖的原则来享受房屋的所有权和主张合同有效。2、马超既不是本案的当事人，也不是案涉房屋的权利人，仅仅因是马俊富的继承人就被追加为被告，一审法院判决马超协助履行错误。按照合同法的相关规定，一方当事人去世后，应当作为不可抗力，双方解除合同，而不应当由马俊富的继承人来协助履行未知或者没有具体协助义务的事项。本案在没有明确房屋的所有权是否属于马俊富的情况下，一审法院直接要求马超、马顺昌履行协助义务有误。3、案涉房屋从拆迁的来源，到房屋的登记，都不是在马俊富和马超名下，而是登记在马秀芳名下，在此情况下，一审法院应当合理审慎适用法律认定房屋的产权归属。马顺昌答辩称：一审法院查明事实不清，适用法律不准确，应当驳回孙克庆、任亦荣的诉讼请求。1、1998年拆迁时有一整套严格措施，案涉房屋为马秀芳所有。马俊富居住在太平二小区，马秀芳是拆迁2至3年后马俊富才拆迁，本案与马俊富毫无关联。2、本案证人有利害关系，不应采信。证人陈述太平大队上上下下都知道案涉房屋是马俊富的错误。证人还陈述马秀芳没有资格在社区领取90平方米，因为马秀芳已经出嫁，该理由不能成立。不能仅凭证人陈述就认定本案事实。孙克庆、任亦荣向一审法院起诉请求：1.判令刘萍、马超、马秀芳、马顺昌协助将南京市江宁区太平花苑11幢403室房屋产权变更登记至其名下；2、判令刘萍、马超、马秀芳、马顺昌支付损失费3万元。一审法院认定事实：2001年9月8日，马俊富、刘萍（甲方）与孙克庆、任亦荣（乙方）签订《购房协议》一份，约定：“一、甲方向乙方出售江宁区太平花苑B05栋403室中套产权住房一套，面积为90.92平方米，储藏室10.92平方米，总售价为玖万捌仟捌佰元整；二、交付方式：由于房产证和土地证尚未办妥，甲方暂时无法交付两项重要文件。因此，乙方收到住房和钥匙后，理当保留一部分房款，等待收到两证后再交清。由于双方中间证人徐某1和徐某2一再担保，并且同意督促甲方，帮助乙方将两证办妥，及时交付乙方，办理房产过户手续，因此，乙方表示愿意一次性付清房款。过户费由乙方支付”。马俊富、刘萍、孙克庆、任亦荣及证明人徐某1、徐某2均在该协议上签字。签订上述协议后，马俊富即将案涉房屋（含储藏室）交付给孙克庆、任亦荣，孙克庆、任亦荣居住至今。一审法院另查明，案涉房屋系以马秀芳的名义拆迁安置，现登记在马秀芳名下，登记名称为江宁区秣陵街道通淮街18号太平新寓11幢403室。马俊富于2016年3月2日去世，其法定第一顺序继承人为马超、刘萍、马顺昌。马秀芳系马俊富姐姐。一审审理中，孙克庆、任亦荣为证明房屋登记所有权人马秀芳知道并同意刘萍、马俊富将案涉房屋出售给其的事实，向一审法院提交声明书一份、房票一张，孙克庆、任亦荣称该声明书、房票系马俊富交付给其。声明书载明：“今有马秀方声明，太平花园领有壹中套楼房，因当时是与马秀方的户明领取的，实际该房产权属于我兄弟马俊府，因为他有老房屋73.25平方被拆，此楼房应该分为我兄弟马俊府，今后此房由马俊府居住，或者出售都是马俊府的权利，与我马秀方无关。特此声明。声明人马秀方，2001年9.20”。房票载明马秀芳分得B05栋-403室中套90.92平米、储藏室10.92平米房屋一套。对于声明书，马秀芳不予认可，称上述声明不是其所写，签名也非其所签，并申请司法鉴定。对于房票，马秀芳称其当时因马俊富生活困难，为了给马俊富补贴生活，将案涉房屋借给马俊富出租换取收益，也委托马俊富办理领取房屋的手续，故将房票交给了马俊富。庭审中，马秀芳陈述其在马俊富去世前一直未过问案涉房屋的情况，在马俊富去世当日，其才知道案涉房屋被马俊富出售了，其于2018年10月找了孙克庆、任亦荣要房子。对于案涉房屋购房款是否已交付的问题，孙克庆、任亦荣申请购房协议见证人徐某2、徐某1出庭作证。徐某2因病未能出庭，向一审法院提交书面证言一份，载明：“一、太平花苑11幢403室是属于马俊富、刘萍的产权。马俊富所提供的马秀芳的声明书，反映的情况属实。启斌和大队上下多数人都清楚，马秀芳早已出嫁，是没有资格拿到房屋的。二、购房协议是我和启斌主持，双方夫妻签订的，买方交清了全部房款，拿走了房票和钥匙。买方向马俊富索要现金收条，马俊富嫌麻烦，说房票和钥匙不就是最好的收条吗？协议上也写得清清楚楚，后来买房看在我们证人的面子，也没坚持索要。徐某1，2019年1月20日。2018年九月期间，马秀芳的父亲马顺昌二次找到我，希望我出面调解11幢403室的过户手续，要求买方给八万元的好处费。徐某2”。徐某1出庭陈述：当时马俊富要卖房子，要其帮忙盯着点，其哥哥徐某2称单位有人要买房，就是孙克庆、任亦荣，购房协议签订时，是房屋买卖双方签完字拿过来让其再签的，其给双方谈妥的价格为98000元，马俊富给了其2000元，具体签字过程其不了解，房款怎么给的其不清楚。对于徐某2的书面证言，刘萍、马超认为与本案无关。马秀芳称因证人未出庭，对其证言不予认可。对于徐某1的证言，孙克庆、任亦荣认为从中可以看出案涉房屋实际系拆迁马俊富本人的房屋后安置的，只是以马秀芳的名字代为领取，这种操作方式符合交易习惯及实际情况，证人已经承认中介费用，证明马俊富已收到全部购房款，其已履行全部购房义务并居住至今。刘萍、马超认为马俊富的房子已经卖给邵德生了，马俊富不存在其他拆迁房。马秀芳认为证人是孙克庆、任亦荣找的，其申请法庭调查证人证言的真实性。对于购房款是否已收到的问题，刘萍称其没有收到，马俊富是否收到不清楚。一审庭审中，对于案涉房屋过户的税费问题，孙克庆、任亦荣陈述由其承担。孙克庆、任亦荣对于其主张的3万元损失，未提交证据证明。上述事实，有购房协议、声明书、房票、拆迁补偿安置协议书、拆迁户办理产权证协议书、不动产登记证书、证人证言及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，孙克庆、任亦荣与马俊富、刘萍签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。刘萍、马超、马顺昌、马秀芳辩称该购房协议无效，于法无据，一审法院不予采信。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙克庆、任亦荣要求刘萍、马超、马顺昌、马秀芳协助办理过户，具有事实和法律依据，应予支持。理由如下：一、孙克庆、任亦荣与马俊富、刘萍签订《购房协议》后，马俊富向孙克庆、任亦荣交付了案涉房屋，事后又向孙克庆、任亦荣出具了声明，使孙克庆、任亦荣产生了马俊富、刘萍有权处分案涉房屋的合理信赖。二、孙克庆、任亦荣于2001年入住案涉房屋的十多年时间里，马秀芳从未提出异议。即使马秀芳关于其于2016年3月马俊富去世时才知道案涉房屋被出售的陈述属实，但其却迟至2018年10月才向孙克庆、任亦荣主张返还案涉房屋，亦明显不符合常理，故可以认定马秀芳知道或应当知道马俊富、刘萍将案涉房屋出售并同意该出售行为。三、对于孙克庆、任亦荣是否已向房屋出售方马俊富、刘萍支付购房款的问题，刘萍表示其未收到，马俊富是否收到不清楚，结合案涉合同关于支付方式的约定，且马俊富、刘萍在孙克庆、任亦荣居住期间从未提出购房款未支付的问题以及购房协议见证人徐某2向本院提交的书面证言，可以认定孙克庆、任亦荣已向马俊富、刘萍支付了约定的购房款，孙克庆、任亦荣已履行了合同约定的义务。四、案涉房屋现登记在马秀芳名下，具备办理变更登记的条件。因马俊富已去世，刘萍、马超、马顺昌作为马俊富的法定第一顺序继承人，马秀芳作为案涉房屋的登记所有权人，均应当履行合同义务，配合孙克庆、任亦荣办理案涉房屋产权变更登记手续。马秀芳提出对声明书进行司法鉴定，因声明是否系马秀芳所写对于本院认定马秀芳知道并同意案涉房屋出售这一事实并无影响，故一审法院不予准许。关于案涉房屋产权变更登记的税费，孙克庆、任亦荣陈述由其承担，一审法院予以确认。关于孙克庆、任亦荣主张的损失费3万元，其未提交证据证明，一审法院不予支持。马顺昌经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、刘萍、马超、马顺昌、马秀芳于判决发生法律效力之日起十日内协助孙克庆、任亦荣将南京市江宁区秣陵街道通淮街18号太平新寓11幢403室不动产权变更登记至孙克庆、任亦荣名下，变更登记的税费由孙克庆、任亦荣承担。二、驳回孙克庆、任亦荣的其他诉讼请求。一审案件受理费315元，保全费5000元，合计5315元，由孙克庆、任亦荣负担。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，马秀芳提交证据：1、马秀芳1998年户口本；2、宅基地使用证；3、征地拆迁调查表；4、代理人对马敬荣所做谈话笔录，拟证明代理人询问了马秀芳的哥哥马敬荣，马敬荣陈述他们过年都不在一起，因为兄弟几人之间关系非常不好；5、南京经济技术开发区房屋拆迁补偿安置实施细则网络打印件；6、马秀芳2017年户口本，拟证明马秀芳的户口一直登记在案涉房屋内；7、马顺昌常驻人口登记表，拟证明马顺昌户口登记表登记在祖宅上；8、居住在太平花园****邻居所出具的证明，拟证明案涉房屋一直是对外出租的状态。孙克庆、任亦荣、刘萍、马超、马顺昌对上述证据的真实性均无异议，本院二审对上述证据形式上的真实性予以确认。孙克庆、任亦荣二审提交：1、2018年11月3日及11月16日录音光盘及文字整理稿，拟证明其通过马秀芳的丈夫刘先一，约见马秀芳、刘萍沟通时的情况。2、律师费发票一张，证明其在一审请律师花费3万元。马秀芳对上述对证据的真实性不予认可，且认为无法达到孙克庆、任亦荣的证明目的。刘萍、马超、马顺昌对发票的真实性无异议，对录音的真实性表示无法核实，且认为录音不完整，无法达到孙克庆、任亦荣的证明目的。二审中，马秀芳陈述称：1999年左右因马秀芳居住在岔路口，而马俊富居住在太平小二村，马秀芳全权委托马俊富办理拆迁相关事宜。当时的拆迁协议马顺昌也没有签，均为马俊富所签。马秀芳和马俊富关系还可以，马俊富和哥哥马敬荣关系不太好。马秀芳和马俊富在2001年拿到房子后，因老人赡养问题关系恶化，所以10多年没有联系。老房拆迁时马秀芳没有居住在被拆迁房屋内。孙克庆、任亦荣陈述称：2001年9月8日的购房协议共有两份，马俊富和刘萍也有一份。其2001年10月就入住案涉房屋，其认识马俊富的哥哥马敬荣，马敬荣也居住在11幢，马顺昌是知道孙克庆、任亦荣的，马顺昌和孙克庆、任亦荣居住在前后楼。刘萍、马超陈述称：该协议签订时间为2001年9月8日下午天快黑的时候，刘萍当时在服装厂上班，下班后马俊富要求刘萍签字并按了手印。马顺昌陈述称：马顺昌没有签拆迁协议，都是委托马俊富所签。马顺昌自2001年开始居住在太平新寓9幢，马顺昌不知道孙克庆、任亦荣居住在太平新寓11幢。1998年老房拆迁时邵德生、马顺昌、马敬荣、邵安顺、邵安国都住在被拆迁房屋内，只有马秀芳不居住在被拆迁房屋内。马顺昌的钥匙是自己领的，当时马秀芳在岔路口服装厂，工作很忙，马秀芳的丈夫刘先一在做卖肉的生意都很忙，他们的一切事情都是委托马俊富办理。二审中，本院赴江宁区胜利新村4幢2单元304室，对徐某2、徐某1进行了调查，徐某2表示：合同上徐某2的签字是真实的。合同是孙克庆、任亦荣、马俊富、刘萍四人签好后，四人拿合同来给徐某2，徐某2看合同没有问题，就签字了。徐某2签字时徐某1已经签过字，合同签定时的情况其不清楚，因为任亦荣为徐某2单位同事，徐某2和任亦荣认识。听任亦荣说他们一起去银行取钱，但具体情况其不清楚。案涉房屋的证徐某2没有见过，房屋交易后，徐某2拿到了徐某1给的1000元。徐某2没有看过马秀芳的声明书。其在这里已经住了6至7年，刚到这里时经常和马俊富打牌，马俊富都是正常的。徐某2和马顺昌熟悉，马顺昌在2018年的时候曾经找过徐某2，问如果拿出房产证怎么过户，意思就是要钱，徐某2问马顺昌要多少钱，马顺昌说要8万，后来就没有音信了。马秀芳从来没有找过徐某2，类似马秀芳这种外嫁女也有分到房子的，当时政策也不严格。徐某1表示：合同上徐某1的签字是真实的，合同是马俊富一人拿着来找徐某1签字的，其签字时他们四人已经签字，其在合同上签字时没有见到刘萍、孙克庆、任亦荣。签订合同情况其不清楚。马俊富说父亲马顺昌给他和他哥哥马敬荣在太平小二村盖了四间房屋，马俊富和他哥哥马敬荣一人分了两间。后来因马俊富在太平小区又盖了房子，1997、98年的时候按照当时政策，马俊富是无法分到房子的，所以马俊富就用了他姐姐马秀芳的户头，不然马俊富拿不到房子。马俊富没有正当工作，其姑妈是服装厂厂长，马俊富以出售服装厂的碎布谋生，刘萍在服装厂工作，有稳定收入。徐某1没有见过案涉房屋的房产证。按照农村的规矩，盖房子都是给儿子的，没有女儿的房子。房子马俊富本来准备卖95000元，后马俊富要徐某1多卖一点，后来卖了98000元，马俊富拿到房款后，给了徐某12000元，徐某1给了徐某21000元。其不认识孙克庆和任亦荣，没有见过马秀芳的声明书，但是听马俊富在签订合同后一年左右和徐某1说：孙克庆这个人很奇怪，怕马俊富骗他，要马俊富的姐姐写个说明。马俊富在2015年之前都很好，2016年就开始不正常。马俊富和他爸爸马顺昌关系不好，一家人虽有来往，但关系不密切，马俊富和他小姐姐关系较好。徐某1和马顺昌很熟悉，经常碰到，其他人不怎么碰面。房子出售后，前几年还能看到任亦荣，后来就没碰到了。马秀芳从来没有找过徐某1，类似马秀芳这种外嫁女也有分到房子的，当时政策也不严格。马秀芳对徐某2、徐某1的陈述形式上的真实性认可，但认为案涉合同的签订过程徐某1、徐某2均不在现场，且不清楚款项是否交付，声明书也没见过，两人提到的外嫁女没有分房权是两人的误解。孙克庆、任亦荣对徐某2、徐某1的陈述不持异议。刘萍、马超对徐某2、徐某1的陈述形式上的真实性认可，但认为关于签订合同的情况部分陈述存在矛盾，徐某1和购房人是同事，且促成双方交易后两人分别收取了1000元，不具备还原签订合同时的公正立场。两人都没有见过马秀芳的声明书，且孙克庆要求马俊富写说明是明知孙克庆和马俊富损害马秀芳权益。马顺昌对徐某2、徐某1的陈述形式上的真实性认可，但认为与事实有出入。以上事实，有户口本、宅基地使用证、征地拆迁调查表、调查笔录、人口登记表、证明、光盘、调查笔录、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：马秀芳是否知晓并同意马俊富、刘萍将案涉房屋出售。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。马秀芳与马俊富为姐弟关系，马顺昌所有的房屋在老房拆迁时，马顺昌、马秀芳均委托马俊富全权处理拆迁事宜，马俊富因此持有马秀芳房屋的相关材料及钥匙，符合当时情况。马俊富、刘萍与孙克庆、任亦荣签订合同后，孙克庆、任亦荣已经入住案涉房屋，而同一户口下拆迁的马顺昌、马敬荣，也同期入住案涉房屋所在小区附近的房屋，且与案涉房屋在同一幢楼及相邻楼幢。马秀芳虽上诉主张因马俊富长期患有精神疾病，其和马俊富关系不好，十多年未来往，但马秀芳的该主张与其在拆迁时全权委托马俊富办理拆迁事宜，以及该房屋取得后马秀芳陈述借给马俊富出租使用补贴家用，以及证人对马俊富精神状态的描述明显存在矛盾。孙克庆、任亦荣与马顺昌、马敬荣在同一小区同一幢楼及相邻楼栋居住生活至马俊富死亡也已长达十余年，在如此长的时间内，马秀芳从未与马俊富、马顺昌、马敬荣来往，也从未去了解案涉房屋情况，与常理不符。马俊富、刘萍与孙克庆、任亦荣签订的《购房协议》是双方的真实意思表示，合法有效。马秀芳并无证据证明马俊富、刘萍、孙克庆、任亦荣存在恶意串通，对其上诉主张该合同无效，本院不予支持。马俊富、刘萍在交付房屋后从未向孙克庆、任亦荣主张过购房款，证人证言也可以印证该购房款已经支付。因孙克庆、任亦荣已向马俊富支付了购房款，马俊富也早已将案涉房屋交付，孙克庆、任亦荣已在案涉房屋居住至今十余年，马秀芳上诉主张孙克庆、任亦荣对案涉房屋不构成善意取得，本院不予支持。马俊富于2016年去世，马秀芳也在2017年办理了案涉房屋的权属证书，但直至2018年10月才向孙克庆、任亦荣提出主张，一审法院认定马秀芳应当知晓并同意出售案涉房屋，符合实际情况。马秀芳为案涉房屋的登记产权人，一审法院就此判决马秀芳配合办理过户手续，并无不当。综上所述，马秀芳的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由上诉人马秀芳负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年十二月五日书记员  倪 辉