云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终833号上诉人（原审被告）:田泽树，男，1964年2月8日出生，汉族，身份证住址重庆市万州区。委托诉讼代理人：段莲琼，云南登明律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：易崇义，男，1973年8月17日出生，汉族，身份证住址重庆市垫江县，现住云南省勐海县。委托诉讼代理人：宋奇薇，云南法泽律师事务所律师，特别授权代理。上诉人田泽树与被上诉人易崇义房屋租赁合同纠纷一案，因不服勐海县人民法院（2019）云2822民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。田泽树上诉请求：请求撤销原审判决，依法发回重审或改判上诉人不支付违约金6万元、房屋占用费1.5万元、滞纳金218.63元。事实和理由：1、虽然本案属于租赁合同纠纷，但是一审却适用民间借贷纠纷来审理，用房屋买卖合同纠纷来宣判，这是事实认定错误和法律适用错误。2、一审未通知被上诉人开庭，竟然缺席审理，属于程序违法。3、一审仅凭被上诉人的言辞，无其它任何证据证实，就按被上诉人的说辞来认定上诉人“关门且不经营”这个事实成立，这明显的是违背了“谁主张，谁举证”的原则和法律规定。4、即使暂且不说被上诉人的说辞没有证据证实，一审的认定也是自相矛盾，且与合同约定的内容、含义皆不相符的错误认定。上诉人一直是正常经营着装修业务的，只是有时外出装修就关着门，不外出装修就开着门的。5、即使《租赁合同》中约定着“若乙方关门不经营补交免一年的租金作为甲方的补偿”，这也是违背合同法的规定，属于无效的霸王合同条款。6、本案的租赁合同纠纷是民事纠纷，且被上诉人不是行政机关，也不具有行政执法主体资格，但是一审判决被上诉人支付上诉人滞纳金218.63元,这明显违反了滞纳金是行政处罚手段的法律限制性规定，这是适用法律错误。7、一审判决被上诉人支付上诉人违约金6万元，明显过高，不符合法律的规定。因为在本案中，合同标的仅仅是12万元的租金，但被上诉人要求的违约金为6万元，即违约金达合同标的的50%，这明显过分高于造成的损失或法律规定。8、一审认定“上诉人下落不明”，既无任何事实依据，又未经过利害关系人申请及法定程序认定。被上诉人有违约行为，商铺于2017年12月31日之后就被易崇义收回实际占有。易崇义辩称，1、一审法院和被上诉人均联系不上田泽树，所以一审法院采用了公告送达的方式向上诉人送达，一审对上诉人的送达是符合民事法规定，一审送达程序不存在违法。2、被上诉人不存在违约，双方对滞纳金进行了约定。3、合同标的物是房屋，标的是18万余元，违约金不违反法律的相关规定，被上诉人的损失和诉请的违约金与被上诉人的损失是基本相当的。上诉人当庭补充的事实理由“房屋于2017年12月31号之后就被被上诉人实际收回占用，房屋就没有在上诉人手里”，实际商铺至今未交付给被上诉人，是被上诉人在提起诉讼之后撬锁收回商铺。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请驳回上诉，维持原判。易崇义向一审法院起诉请求：1、田泽树交回承租的8-82号、8-83号和8-84号商铺，并比照租金支付自2018年9月20日起至交回房屋时止期间的房屋占用费（暂算至起诉之日是1.5万元）；2、要求田泽树按照合同约定承担关门不经营的违约责任，补交免了一年的租金6万元作为补偿；3、要求田泽树支付卫生费、管理费7200元和拖欠的水费561元、电费3050元，并自2016年9月21日起按每天1%支付拖欠管理费的滞纳金直至付清之日（计算至起诉之日是31680元）；以上合计117491元。一审法院认定事实：2015年8月18日，勐海崇利农业科技有限公司与田泽树签订《租赁合同》，约定由田泽树承租位于勐海崇利建材市场内的8-82、8-83、8-84号商铺，租期三年，自2015年9月20日至2018年9月19日止，每间商铺年租金2万元，三年租金一次性付清免1年租金，若乙方关门不经营补交免一年的租金作为甲方的补偿。合同还对卫生费、管理费进行了约定，即每年2400元。合同签订后，田泽树因享受免一年租金的优惠政策仅交付了12万元租金，之后田泽树只做了简单装修，未开门经营。现租期届满，易崇义于2019年1月实际收回田泽树承租的商铺。勐海崇利农业科技有限公司为个人独资企业，公司投资人是易崇义，2018年1月11日，勐海崇利农业科技有限公司经勐海县市场监督管理局核准注销。一审法院认为，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”的规定，勐海崇利农业科技有限公司是个人独资企业，现公司已注销，其债权债务由原投资人易崇义继受。勐海崇利农业科技有限公司与田泽树之间签订的《租赁合同》合法有效，应当受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”的规定，田泽树承租的商铺于2018年9月19日租期届满，易崇义在庭审中认可2019年1月起诉后，就实际将商铺收回，故对易崇义要求田泽树交回承租的商铺的诉讼请求，不作处理；关于易崇义要求田泽树比照租金支付自2018年9月20日起至交回房屋时止期间的房屋占用费，合同中对租赁期间有明确约定，到期后田泽树未返还承租的商铺，应当向易崇义支付房屋占用费，易崇义已于2019年1月实际收回房屋，按照合同约定的三间商铺年租金6万元，从2018年9月20日起计算至起诉之日止，易崇义要求田泽树支付房屋占用费1.5万元的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，勐海崇利农业科技有限公司与田泽树签订的合同上明确约定“若乙方关门不经营补交免一年的租金作为甲方的补偿。”系双方真实的意思表示，田泽树未在其承租的商铺开展经营活动，已构成违约，应当按照合同约定支付违约金即一年的租金6万元，对易崇义的诉讼请求，予以支持。关于易崇义要求田泽树支付卫生费、管理费7200元和拖欠的水费561元、电费3050元，并自2016年9月21日起按每天1%支付拖欠管理费的滞纳金直至付清之日（计算至起诉之日是3.168万元）的诉讼请求，《租赁合同》中约定“卫生费、管理费……缴纳费用合计为2400元。第二次交款时间为2016年9月5日前付款，应缴款费与第一次相同，第三次交款时间为2017年9月5日前付款，应缴款费与第一次相同。”，“如不按时足额交付租金、管理费及其他费用的，除需足额补交外，每逾期一天，需支付滞纳金1%每天……”田泽树拖欠了三年的卫生费、管理费均未支付，应当向易崇义支付卫生费、管理费7200元；关于滞纳金，滞纳金是行政惩罚手段，具有法定性，非法律授权的个人和团体不得规定滞纳金，基于对合同双方真实意思的解释，约定的滞纳金可视为违约金，但合同约定的滞纳金过高，按照中国人民银行同期贷款利率予以调整，易崇义要求从2016年9月21日起算，应当分为两段计算，即按照本金4800元，2016年9月21日中国人民银行同期贷款利率一年至五年为4.75%，从2016年9月21日起计算至2017年9月5日为4800元×4.75%÷365天×350天=218.63元，之后按照本金7200元，2017年9月6日中国人民银行同期贷款利率一年至五年为4.75%，从2017年9月6日起计算至欠款付清之日止。关于易崇义主张田泽树拖欠水费561元、电费3050元，易崇义未提交证据证明实际产生的水费及电费的数额，对易崇义要求田泽树支付水费、电费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、田泽树于判决生效之日起十日内向易崇义支付房屋占用费1.5万元、违约金6万元、卫生费、管理费7200元及滞纳金218.63元，共计82418.63元（滞纳金暂算至2017年9月5日，之后按照本金7200元，年利率4.75%，从2017年9月6日起计算至欠款实际付清之日止）;二、驳回易崇义的其他诉讼请求。案件受理费2650元，由易崇义负担791元，由田泽树负担1859元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。上诉人田泽树对一审认定的事实认为：1、对“合同签订后，田泽树因享受免一年租金的优惠政策仅交付了12万元租金，之后田泽树只做了简单装修，未开门经营。”有异议，认为上诉人实际没有关门，上诉人是做装修的，一直是正常经营着装修业务的，只是有时外出装修就关着门，不外出装修就开着门的。2、对“现租期届满，易崇义于2019年1月实际收回田泽树承租的商铺。”有异议，认为房屋是于2017年12月31号之后就被被上诉人实际收回占用，房屋就没有在上诉人手中。被上诉人易崇义对一审认定的事实没有异议。本院二审查明事实与一审认定的基本事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：田泽树是否应向易崇义支付违约金6万元、房屋占用费1.5万元和滞纳金218.63元。关于田泽树是否应向易崇义支付违约金6万元的问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉房屋在本案辩论终结前未提交土地使用报批、建设工程规划许可证或其他合法建造手续，故双方所签订的《租赁合同》，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定应为无效的情形，为无效合同。对易崇义依据《租赁合同》的约定，要求田泽树承担关门不经营的违约责任，补交免了一年的租金6万元作为补偿的诉讼请求，本院不予采纳。关于田泽树是否应向易崇义支付房屋占用费1.5万元和滞纳金218.63元的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，田泽树可按合同约定的租金标准向易崇义支付房屋占有使用费。易崇义于2019年1月就实际将商铺收回，田泽树应比照租金支付自2018年9月20日起至交回房屋时止期间的房屋占用费，易崇义要求田泽树支付房屋占用费15000元的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。关于滞纳金，滞纳金是行政惩罚手段，具有法定性，非法律授权的个人和团体不得规定滞纳金，易崇义要求田泽树支付滞纳金的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销勐海县人民法院（2019）云2822民初58号民事判决；二、上诉人田泽树于本判决生效之日起10日内向被上诉人易崇义支付房屋占用费15000元、卫生费、管理费7200元，共计22200元。三、驳回易崇义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2650元，由易崇义负担1650元，由田泽树负担1000元；一审案件受理费2650元，照二审判决收取。上诉人预交的二审案件受理费本院不另清退，由被上诉人迳付上诉人。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  陈 芳审判员  玉的勒二〇一九年十二月六日书记员  刘佳佳