江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初5918号原告：新余市鑫泉房地产开发有限公司，住所地:江西省新余市渝水区仙来东大道**，统一社会信用代码：9136050074851110XY。法定代表人：朱青连，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：盛劲松、李文婷，江西弘道律师事务所律师。被告：严新华，男，1971年4月23日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。被告：晏淑兰，女，1970年11月13日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。二被告委托诉讼代理人:彭思敏，江西姚建律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司新余分行，，住所地江西省新余市渝水区赣西大道**统一社会信用代码：91360500859860265B。法定代表人：乐红芳，该行行长。委托诉讼代理人：田虹，男，1964年4月15日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区，系该行员工。委托诉讼代理人：刘阳，男，1987年8月25日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市，系该行员工。原告新余市鑫泉房地产开发有限公司（下称原告）与被告严新华（下称第一被告）、被告晏淑兰（下称第二被告）、第三人交通银行股份有限公司新余分行追偿权纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人盛劲松、李文婷、二被告委托诉讼代理人彭思敏到庭参加诉讼，第三人委托诉讼代理人田虹、刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：１、判决二被告共同偿还原告代偿的贷款1369408.89元、利息140693元（合计1510101.89元），及自2019年5月31日起至还清全部款项日止按年利率6%计算的利息；２、本案诉讼费用、保全费、保全保险费由二被告承担。事实和理由：2013年8月12日，第一被告与原告签订《商品房买卖合同》一份，由第一被告购买原告开发的位于新余市劳动北路欣欣百合苑4栋2201室商品房一套，该合同第三条约定房屋建设面积为698.94平方米；第四条约定，单价为4642.78元/平方米，总价3245024元；第六条约定支付首付款1645024元，余款1600000元以银行按揭贷款方式支付。2013年8月14日。第一被告与第三人交通银行股份有限公司新余分行签订《个人房产抵押贷款合同一份》，向第三人贷款1600000元，贷款期限120个月，贷款利率为基准利率上浮10％，还款以月为一期，逾期还款罚息利率为约定利率上浮50％，逾期还款第三人有权单方面宣布该合同项下已发放贷款本金全部到期，要求第一被告立即偿还的所有到期贷款本金并结清利息。第二被告作为该套商品房的共有权人在该抵押贷款合同上签字，同意以该套房屋向第三人提供抵押担保，原告作为连带责任担保人在该合同上盖章，同意为该笔贷款本息提供保证责任。后第一被告从2016年6月起停止支付贷款。2017年9月11日，因第一被告逾期还款15期，逾期本金182671.74元，逾期利息80164.21元，罚息9053.21元，未还利息复利4126.39元，未还罚息复利302.65元，逾期连本带息总计276318.20元。第三人扣划原告保证金276318.20元，以冲抵应付款项。2017年9月12日，基于同样理由，第三人宣布全部款项作提前还款处理，其中本金1091293.39元，利息1797.30元，连本带息合计1093090.69元，第三人扣划原告保证金1093090.69元，以上二次扣划原告保证金合计1369408.89元。原告认为，二被告逾期还款造成原告损失达1369408.89元，经原告多次催收未果，故原告诉至本院，并提出前列诉请。二被告辩称：1、原告起诉被告主体不适格，该项目是存在挂靠关系，真正项目开发是喻金清、桂友春、简卫兵、黎明、李军，也就是说本案所涉房屋被第三人提前收回贷款本息为五合伙人所有并非原告所有，因此原告没有权向被告行使追偿权；2、被告不是适格主体，因为本案所涉房屋真正所有权人是喻金清，第一被告只是应喻金清的要求登记其名下，对该房屋没有任何权利，故也不承担任何义务，包括银行按揭贷款义务等。3、因喻金清申请，经原告同意将该商品房登记在被告严新华名下，并签订商品房买卖合同及银行按揭贷款合同，并且原告承诺积极配合喻金清就该商品房相关所有权的处分行为，也就是说，原、被告签订的商品房买卖合同不是真实的，只是为了获取银行贷款而签订的一个非真实交易的合同，且银行贷款转入了原告的银行账户，被告严新华没有获得商品房的所有权，也没有获得银行贷款，故被告严新华对本案原告代偿的按揭款不应承担还款责任。第三人辩称，一、答辩人与原告新余市鑫泉房地产开发有限公司、被告严新华、晏淑兰签订《个人房地产抵押贷款合同》系合同各方当事人真实意思表示，合同依法成立并真实有效，各方应当遵守合同约定履行各自义务，被告严新华、晏淑兰夫妻因购买原告开发建设的新余市劳动北路欣欣百合苑4栋2201室商品房需要，向答辩人申请借款160万元，答辩人根据其贷款申请，严格按照银行审批放贷流程进行了贷前审查、审批、面签等工作，与原告、两被告于2013年8月14日签订《个人房产抵押贷款合同》后，按约定将160万元的贷款予以发放。答辩人已按合同约定履行完其义务。两被告应当按约履行还款义务，原告应当在办理完两被告所购房屋权属证书及房屋抵押登记手续之前承担阶段性担保责任。二、答辩人依据《个人房产抵押贷款合同》约定，要求原告对两被告逾期未还的1369408.89元贷款本息等承担连带担保责任有事实和法律依据，两被告未按合同约定归还借款本息、复利、罚息等，且逾期长达15个月，截止至2017年9月12日逾期的本金即有1273965.13元、利息81961.51元、罚息9053.21元、未还利息的复利4126.39元、未还罚息复利302.65元，共计136948.89元未归还。答辩人有权依据《个人房产抵押贷款合同》第十三条约定，宣布贷款提前到期。因在本案中两被告严新华、晏淑兰所购买的欣欣百合苑房屋未办理房屋的权属证书、也未办理将所购房屋抵押给答辩人的抵押登记手续，丙方应根据合同第5.5款约定承担保证责任，且根据合同第5.3款约定，保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及答辩人实现债权的费用等。根据合同第5.4款约定："甲方未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项。"答辩人有权要求原告承担连带还款责任，根据《交通银行个人商铺抵押贷款业务合作协议》第3.9款之约定，从原告缴纳的保证金予以直接划扣两被告应当归还的贷款利息。综上，答辩人要求原告承担保证责任并划扣其保证金的行为符合法律规定及合同约定，恳请法庭查明相关事实依法判决。原告为支持其主张，提供了下列证据材料：一、商品房买卖合同复印件、个人房产抵押贷款合同复印件各1份。证明：2013年8月12日，第一被告与原告签订《商品房买卖合同》一份，其购买原告开发的位于新余市劳动北路欣欣百合苑4栋2201室商品房一套，该合同约定支付首付款1645024元，余款1600000元以银行按揭贷款方式支付。2013年8月14日，第一被告与第三人交通银行股份有限公司新余分行签订《个人房产抵押贷款合同》一份，向第三人贷款1600000元，贷款期限120个月，第二被告作为该套商品房的共有权人在该抵押贷款合同上签字。原告作为连带责任担保人在该合同上盖章，同意为该笔贷款本息提供保证责任。二、保证金划款通知书原件4份、保证金划款通知书复印件1份、交通银行新余长青支行业务回单原件3份。证明：因第一被告未按期偿还银行贷款，第三人向原告送达了保证金划款通知书，并分别于2017年9月11日、2017年9月12日从原告保证金账户扣划了276318.20元、1093090.69元，合计1369408.89元。三、江西增值税普通发票原件1份。证明：2019年7月19日，原告提起本案支付诉责险费用1530元，按约应由二被告承担。二被告为支持其答辩意见，向本院提交下列证据材料：一、江西省新余市渝水区人民法院《民事判决书》（2016）赣0502民初2865号、江西省新余市渝水区人民法院《执行通知书》（2017）赣0502执1318号；证明：该生效民事判决认定第一被告所购原告位于新余市渝水区劳动北路欣欣百合苑4栋2201室商品房一套实际所有权人为喻金清，喻金清对该房屋拥有占有、使用、处分等完全所有权，喻金清以第一被告的名义就该房屋办理购房、登记、按揭贷款等手续，该房首付款及按揭贷款均由喻金清支付，与第一被告无关。二、2017年11月1日原告出具的《退房协议》、《委托书》、《撤销合同备案申请》各一份。证明：因喻金清没有按期支付银行按揭款，喻金清代严新华与原告签订退房协议，并授权委托喻金清前往新余市房地产交易中心办理撤销合同。该组证明足以证明该房屋实际所有权人为喻金清，不是严新华。三、本案所涉房产项目合作开发合同书一份、欣欣百合苑房地产合作开发补充协议一份项目；证明：本案所涉房产实际开发人是喻金清、桂友春、简卫兵、黎明、李军，原告只是该项目的被挂靠单位，该房地产项目向第三人缴纳的保证金为五合伙人所有并非原告缴纳。4、2016年8月6日原告欣欣百合苑项目部出具的承诺书一份及原告欣欣百合苑项目部房屋分配表一份。证明原告与被告严新华签订的商品房买卖合同并不是真实商品房买卖，而是原告为配合股东喻金清获取银行贷款签订非真实交易合同，被告严新华实际上并不是该房屋所有权人，也不可能获得银行贷款，对于该事实原告系明知且积极配合股东喻金清办理。故原告无权对二被告行使追偿权。第三人未向本院提交证据。对于原、被告提供的证据，结合庭审，本院作如下认证：对原告提交的1、2、3号证据，二被告及第三人对原告提交的1、2、3号证据真实性没有异议，故本院对原告提交的1、2、3号证据真实性予以认定。对二被告提交的1号证据，原告没有异议。本院予以认定。原告对二被告第2号证据提出异议，认为二被告没有提供原件，不予质证。原告对二被告第3号证据提出异议，认为该证据所涉的开发人没有出庭作证、无法确认真实性。本院认为，原告对二被告第2、3号证据未予明确否认其真实性，且结合二被告提供的江西省新余市渝水区人民法院（2016）赣0502民初2865号民事判决书，该判决认定本案所涉的新余市劳动北路欣欣百合苑4栋2201室商品房所有权归喻金清所有，只是挂名登记在被告严新华名下，且该商品房系喻金清参与诉争项目开发分得的商品房,故本院对二被告第2、3号证据认定。原告对二被告第4号证据提出异议，认为对证据的三性存疑，不能确认真实性，且即使是真实的，这也是属于原告内部股东债务、资产处理的问题，被告严新华与原告真实交易，并以此贷款，也应承担违约责任。本院认为，该证据已经为（2016）赣0502民初2865号民事判决书认定，具有真实性，本院予以认定。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定的事实如下：2010年5月1日，桂友春、喻金清、简卫兵、李军签订房地产合作开发合同书，五股东挂靠原告开发新余市欣欣百合苑房地产项目。后各方又于2010年6月21日签订欣欣百合苑房地产项目合作开发补充协议书。加入新股东黎明。后该项目开发后，本案所涉的位于新余市劳动北路欣欣百合苑4栋2201室商品房作为股东分配财产于2013年8月4日分配给股东喻金清，原告应股东喻金清要求，将该商品房备案登记在第一被告名下（并承诺现因喻金清申请，将该商品房登记在严新华名下，并签订了相关买卖合同及按揭合同，我公司项目部承诺积极配合喻金清就该商品房相关所有权的处分行为）。但该商品房的实际所有权为股东喻金清。后股东喻金清为获取银行贷款。于2013年8月12日，第一被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定第一被告购买原告开发的位于新余市劳动北路欣欣百合苑4栋2201室商品房，建筑面积为698.94平方米，单价为4642.78元∕平米，总价为3245024元，首付金额为1645024元，按揭贷款金额为1600000元。2013年8月14日，第一被告作为借款人、原告作为保证人与第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，约定第一被告向第三人贷款160万元，贷款期限240个月，贷款用途为购买住房，贷款利率为基准利率上浮10%，逾期还款罚息利率为约定利率上浮50%，第一被告以所购买的住房提供抵押担保，第二被告作为抵押物共有人签字捺印，原告为该笔贷款提供连带责任保证。第三人按约向二被告发放贷款160万元，该贷款转入原告的银行帐户。因二被告未按期归还银行按揭贷款，2017年9月11日，原告代二被告偿还贷款本息276318.2元。2017年9月12日，第三人要求所有贷款作提前还款处理，从原告保证金账户扣划贷款本息合计1093090.69元。综上，第三人从原告保证金账户共扣划1369408.89元。另查明，原告提起本案诉讼，支付保全保险费1530元。本案在审理过程中，二被告申请喻金清作为本案被告，原告不同意，本院不予准许。本院认为，本案属追偿权纠纷。原、被告严新华签订涉及新余市劳动北路欣欣百合苑4栋2201室商品房的商品房买卖合同并不是真实性的商品房交易，而是原告将该房屋分配给股东喻金清，并配合股东喻金清将该房屋备案登记给被告严新华，该商品房的所有权名为被告严新华，实际所有权人为喻金清，后喻金清为获取贷款，原告，被告严新华与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》，以新余市劳动北路欣欣百合苑4栋2201室商品房按揭贷款160万元，该款打入原告帐户，实际获得人应是股东喻金清，而不是被告。故被告严新华不是诉争房屋所有权人，也没有获得该按揭贷款160万元，被告严新华不应承担被追偿的义务，原告应向股东喻金清追偿。但由于本案所贷的160万元系以新余市劳动北路欣欣百合苑4栋2201室商品房按揭贷款的，该商品房实际所有权人为喻金清，但备案登记在被告严新华名下，且该按揭贷款合同贷款主体为被告严新华，原告、严新华配合喻金清获取贷款，严新华也有过错，原告代偿的贷款及利息有权在新余市劳动北路欣欣百合苑4栋2201室商品房价值范围内追偿，被告严新华及晏淑兰应尽协助义务，无论原告在该新余市劳动北路欣欣百合苑4栋2201室商品房价值范围内是否全额受偿，二被告均不再以个人的其他财产承担代偿义务。故对原告要求二被告共同偿还原告代偿的贷款1369408.89元、利息140693元（以本金1369408.89元，从2017年9月12日算至2019年5月30日），合计1510101.89元，及自2019年5月31日起至还清全部款项日止按年利率6%计算的利息。二被告应在新余市劳动北路欣欣百合苑4栋2201室商品房价值范围内承担代偿义务，不再以个人其他财产承担代偿义务。原告要求被告支付保全保险费1530元，因该款不是原告提起诉讼所应支付必要费用，故对该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告严新华、晏淑兰应于本判决书生效之日起十日内在新余市劳动北路欣欣百合苑4栋2201室商品房价值范围内向原告新余市鑫泉房地产开发有限公司支付代偿的贷款1369408.89元、利息140693元（利息暂算至2019年5月30日），合计1510101.89元，及支付自2019年5月31日起至还清全部款项日止按年利率6%计算的利息。二、驳回原告新余市鑫泉房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费9195元，保全费5000元，共计14195元。由被告严新华、晏淑兰在新余市劳动北路欣欣百合苑4栋2201室商品房价值范围内承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  李永刚二〇一九年十二月十八日书记员  曾佳琴