湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终2367号上诉人（原审原告）：向仲义，男，生于1972年5月7日，汉族，湖北省建始县人，住建始县。委托诉讼代理人（特别授权）：迟志刚，湖北广润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贺友东，男，生于1954年12月2日，土家族，湖北省建始县人，住建始县。被上诉人（原审被告）：建始县供销合作社联合社。住所地：湖北省建始县业州镇业州大道4号。统一社会信用代码：12422822036898R。法定代表人：吕柏林，该联合社主任。上诉人向仲义为与被上诉人贺友东、建始县供销合作社联合社所有权确认纠纷一案，不服湖北省建始县人民法院（2019）鄂2822民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人向仲义上诉请求：1.撤销湖北省建始县人民法院（2019）鄂2822民初10号民事判决；2.判决将被上诉人贺友东登记的位于建始县××州镇北街××（××建始县业州镇供销社副食品加工厂）二楼的房屋所有权（含楼梯）和土地使用权予以撤销并重新登记在上诉人名下。3.判令被上诉人贺友东协助上诉人办理过户手续。事实及理由：在生效的建始县法院（2012）鄂建始民初字第00550号和恩施州中级人民法院（2012）鄂恩施中民终字第00831号两份民事判决书中均认定“原告贺友东与建始县业州镇供销合作社签订的《房屋抵债协议书》（含补充协议）中涉及被告向孔明居住的房屋部分无效。”《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤消的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”因此，被上诉人贺友东应按照生效判决的规定将登记在其名下涉案房屋和土地返还建始县供销社，并注销涉案房屋和土地登记。建始县供销合作社联合社在法庭上明确表示将其拥有的该栋房屋的产权赠与上诉人，上诉人也当庭表示接受。综上所述，上诉人认为一审法院没有查明本案事实，适用法律错误，故上诉至贵院，请求依法判决。被上诉人贺友东答辩认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人建始县供销合作社联合社未向本院提交书面答辩意见。向仲义一审诉讼请求：1.请求依法确认被告贺友东登记的位于建始县××州镇北街××（××建始县业州镇供销社副食品加工厂）二楼的房屋所有权（含楼梯）和土地使用权属于原告所有。2.请求依法判令被告贺友东协助原告和被告建始县供销合作社联合社办理过户手续。一审查明，向孔明夫妇原系建始县供销系统工作人员。1984年，向孔明夫妇调入建始县苗坪供销合作社（后更名为建始县业州供销合作社）工作后，向孔明夫妇无住房。1987年，被告建始县供销合作社联合社向建始县业州供销合作社拨款1万元用于解决向孔明夫妇的居住问题。后向孔明也自投部分资金在原苗坪供销合作社指阳桥加工厂一楼弹花车间上修建房屋三大间居住。1998年3月16日，原业州供销合作社请示被告建始县供销合作社联合社用以房抵债方式解决原欠被告贺友东的建房工程款。次日，被告建始县供销合作社联合社批复同意，要求妥善安置职工。1998年3月18日，业州供销合作社（甲方）与被告贺友东（乙方）签订《房屋抵偿协议书》，载明：1.甲方将自己在业州镇建巴路指阳桥的原副食加工厂（门牌××）含弹花车间、桥头收购点等房屋土地，面积约800平方米，其中房屋占地面积约600平方米，房地产及室内配套设施作价贰拾伍万元抵偿给乙方所有。其中副食加工配套设施、弹花机配套设备、电机机械、水电路占壹拾万元。2.自协议签订之日起，上述房屋所有权、土地使用权及室内的配套设备属乙方享有，双方共同到房地产、土管部门办理过户变更手续。同年11月8日，业州供销社与被告贺友东签订《业州供销社再一次认定用七里分店、指阳桥加工厂抵偿综合大楼修建欠款的补充协议》，载明：1.七里分店、指阳桥加工厂两地按原一九九八年三月十八日抵偿协议办理，共为伍拾万元，抵偿给贺友东（包括房屋、场地及设备），抵偿后的剩余欠款在一年内付清。2.供销社安置给退休干部向孔明的住房，直到向孔明夫妇过世后，由贺友东收回使用权。向孔明楼下原弹花加工厂，因供销社已出租，尚未到期，到1998年12月31日到期后，由贺友东收回使用权。1998年11月13日，被告贺友东办理了涉案房屋《房屋所有权证》（证号为：业私字第2.3.5.40.1号），载明层数2层，建筑面积275.54平方米。2000年7月22日，被告贺友东办理《国有土地使用证》，载明占地面积172平方米，土地登记卡还载明“该宗地贺友东于1999年5月6日取得划拨土地使用证，证号120702158，面积135.76㎡，又于2000年7月5日从业州农机厂（原苗坪机械厂）企业改制中转让的36.24㎡”。2001年10月10日，建始县业州供销合作社与被告贺友东签订《关于指阳桥加工厂房屋交付的补充协议》，载明：一、998年11月8日双方所达成的补充协议中“供销社安置给退休干部向孔明的住房，直到向孔明夫妇过世后，由贺友东收回使用权”终止履行；二、自本协议之日起，业州供销社将向孔明夫妇居住的房屋使用权交给贺友东，再与业州供销社无关；三、向孔明夫妇的住房自己解决。此后，向孔明多次上访。2005年9月5日，建始县信访工作责任组给被告建始县供销合作社联合社下发《关于向孔明信访事项的处理意见》，载明：1.向孔明所住房屋是苗坪供销合作社为解决其退休后住房问题与其共同投资兴建，房屋所有权不为向孔明个人所有，因此该房屋不能继承，但向孔明可以继续居住此屋，直到百年过世。2.向孔明现住房屋价值由县供销合作社联合社聘请有资质的房屋价值评估机构评估后，由县供销合作社联合社将其个人投资部分补偿给向孔明，县供销合作社联合社也可与向孔明协调补偿事宜。建始县业州供销合作社已改制，其权利义务由建始县供销合作社联合社享有和承担。2011年6月1日，被告贺友东曾起诉向孔明、被告建始县供销合作社联合社，要求被告建始县供销合作社联合社履行交付（向孔明居住）房屋的合同义务。建始县人民法院作出（2011）建民初字第713号民事判决。2012年2月21日，该案被恩施州中级人民法院发回重审。后建始县人民法院作出（2012）鄂建始民初字第00550号民事判决，认定原业州供销合作社已将向孔明在指阳桥有过投资的所住房屋一并抵偿给了贺友东，原业州供销合作社在没有与向孔明协商一致，也没有对向孔明夫妇重新安置，将向孔明自己也投入了一定资金修建的房屋抵偿给贺友东，原业州供销合作社这一做法侵犯了向孔明的合法权益，故贺友东与原业州供销合作社签订的《房屋抵偿协议书》（含补充协议）中涉及向孔明居住房屋部分无效，驳回了贺友东的诉讼请求。后恩施州中级人民法院作出（2012）鄂恩施中民终字第00831号民事判决，认为由向孔明夫妇居住使用的诉争房屋系原苗坪供销社为解决向孔明夫妇退休后的居住问题，由建始县业州供销合作社和向孔明夫妇共同出资，向孔明夫妇自己修建完成。向孔明夫妇虽然没有该房屋的所有权证，但其居住于自己有部分投资修建的房屋来源合法，对该房屋享有合法的居住使用权。1998年以及2001年建始县业州供销合作社与贺友东签订房屋抵偿协议书以及相关补充协议，将诉争房屋一并抵偿给贺友东，以清偿建始县业州供销合作社所欠贺友东的建筑款时，诉争房屋的所有权并不明确，抵偿的标的物有权利瑕疵，且签订以物抵债协议时建始县业州供销合作社以及贺友东也没有和向孔明协商一致解决好向孔明夫妇对该房屋享有的居住使用权问题，该行为损害了向孔明夫妇的合法权益，该以物抵债协议中涉及向孔明居住房屋的部分应认定无效。虽然在建始县业州供销合作社改制后，其权利义务应由建始县供销合作社联合社享有和承担。但因贺友东与建始县业州供销合作社签订的房屋抵偿协议书以及相关补充协议中涉及向孔明居住房屋的部分无效，故贺友东依据该部分合同内容要求建始县供销合作社联合社交付诉争房屋无事实及法律依据，遂判决驳回上诉，维持原判。2017年7月12日，向孔明起诉贺友东，请求依法确认贺友东登记的位于建始××州镇北街××楼的房屋产权（含楼梯）和土地使用权属于向孔明，由贺友东协助办理过户手续。诉讼中，向孔明去世。其子向仲义、女向亚平作为向孔明继承人参加诉讼，后于2017年10月20日以漏列当事人为由撤诉。2017年11月21日，向亚平出具《放弃继承权申明》，申明放弃涉案诉争房屋的继承权。另查明，向孔明之妻伍寅桂已于2013年去世。一审认为，因物权的归属发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载于真实权利状态不符而请求确认物权的，属于人民法院民事管辖的范畴。本案的争议焦点是向孔明夫妇生前是否取得了诉争房屋的所有权，对此，从以下两个方面进行评述：一、向孔明夫妇是否因建造房屋的行为原始取得房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，但合法建造房屋，必须有合法的建房手续、完成特定的审批、取得合法的土地权利、符合规划要求。在当时的政策背景下，国家单位并不存在为了安置职工将土地使用权转让给职工供其修建房屋的做法，且从原业州供销合作社与被告贺友东于1998年3月18日签订《房屋抵偿协议书》及1998年11月8日签订《业州供销社再一次认定用七里分店、指阳桥加工厂抵偿综合大楼修建欠款的补充协议》，均可看出原业州供销合作社一直主张诉争房屋为其所有，向孔明夫妇仅享有居住使用权。向孔明夫妇不是案涉土地的合法使用权人，原告亦未能举证证明在修房时原业州供销合作社与向孔明夫妇约定了房屋为向孔明夫妇所有，向孔明夫妇出资建造房屋的行为不足以认定其为物权法第三十条规定的合法建造人，更不能因此认定向孔明夫妇原始取得了案涉房屋的所有权。二、向孔明夫妇是否因被告建始县供销合作社联合社赠与的意思表示继受取得案涉房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”在没有相反证据证明的情况下，原业州供销合作社是案涉房屋的原始所有权人，因原业州供销合作社改制，其权利义务由被告建始县供销合作社联合社承继。如被告建始县供销合作社联合社与向孔明夫妇或原告达成了房屋赠与的合意，受赠方享有要求被告建始县供销合作社联合社履行协议的权利，权利性质为债权请求权，履行协议时应当依法进行物权变更登记，未登记的，不发生物权变动的效力，即受赠人并未取得案涉房屋的所有权。综上，向孔明夫妇出资修建房屋的行为产生一定的财产权益，但原告所举证据不能证明向孔明夫妇生前原始取得或继受取得了诉争房屋的所有权，原告没有继承房屋及相应土地使用权的事实基础，其诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第三十条、第三十三条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告向仲义的诉讼请求。案件受理费80.00元，由原告向仲义负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，1987年，向孔明在原苗坪供销合作社指阳桥加工厂一楼弹花车间上修建三间房屋时，修建了上楼的楼梯。贺友东在靠楼梯间的二楼也加修了一间房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。涉案房屋系上诉人之父向孔明自筹资金加上建始县供销合作社拨款一万元修建而成，现建始县供销合作社明确表示原拨款的一万元赠与给向孔明，故涉案房屋应当属于上诉人所有。上诉人之父向孔明在建房时虽然未取得相关部门的批准，但是1998年11月13日，被上诉人贺友东办理了涉案房屋《房屋所有权证》（证号为：业私字第2.3.5.40.1号），载明层数2层，建筑面积275.54平方米，表明涉案房屋已经取得了相关部门的许可，二楼房屋的合法性已经确认，并经过了登记。故案涉房屋应当属于向孔明夫妇所有，因向孔明夫妇已经死亡，其继承人可以依照继承的相关规定主张涉案房屋的相关权利。向孔明夫妇的继承人共有两个，即向仲义和向亚平二人，向亚平在诉讼中明确放弃继承。故上诉人向仲义主张登记在被上诉人贺友东名下的位于建始县××州镇北街××（××建始县业州镇供销社副食品加工厂）二楼的房屋所有权属于其所有的主张成立，本院予以支持。另外，贺友东在二楼也修建了一间房屋，虽然上楼的楼梯属于向孔明夫妇所建，但鉴于本案的具体情况，楼梯应当属于双方共有。涉案房屋的权属证书已经办在贺友东名下，贺友东应当协助向仲义办理产权转移手续。原审认为向孔明夫妇出资建造房屋的行为不足以认定其为物权法第三十条规定的合法建造人，不能因此认定向孔明夫妇原始取得了案涉房屋的所有权的判决错误，本院予以纠正。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十九条、第三十条、第三十三条、第九十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省建始县人民法院（2019）鄂2822民初10号民事判决；二、位于建始县业州镇北街建巴路五组（原建始县业州镇供销社副食品加工厂）二楼的三间房屋所有权归上诉人向仲义所有；该房屋上楼的楼梯属上诉人向仲义和被上诉人贺友东共同所有；三、被上诉人贺友东于本判决生效后三十日内协助上诉人向仲义办理房屋过户手续。四、驳回上诉人向仲义的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计160元，上诉人向仲义承担80元，被上诉人贺友东承担80元。本判决为终审判决。审  判  长  刘开平审  判  员  张成军审  判  员  张特立二〇一九年十二月十二日法官助理胡丹书记员（兼）  胡 丹