陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕05民终1750号上诉人（原审原告）：姜虹，女，1974年4月20日出生，汉族,居民。委托诉讼代理人：赵晓刚，陕西赛高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟丽，陕西赛高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西华苑置业有限公司法定代表人齐增全，执行董事。委托诉讼代理人段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人张岩，陕西哲智律师事务所实习律师。上诉人姜虹因与被上诉人陕西华苑置业有限公司（下称华苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院(2019)陕0502民初890号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人姜虹委托诉讼代理人张娟丽，被上诉人华苑公司委托诉讼代理人段晓梅、张岩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜虹上诉请求：1、依法撤销一审民事判决第一项，改判被上诉人赔偿上诉人32177.73元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、一审法院以2017年5月31日为交房时间属于认定错误，被上诉人交房时间应为签订楼宇交接书的时间，即2017年1月3日。1、房屋买卖合同附件四中第一款约定各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出……,上诉人对该条款理解为：针对各类通知被上诉人第一选择应该为电话通知，电话无法通知，信件无法送达，被上诉人才能采取公告送达，而不是被上诉人理解的信件、电话、公告三种形式任选其中一种即为完成合同约定的通知义务。且合同附件四是被上诉人提供的格式合同，根据《合同法》第四十一条关于格式条款之规定，对于交房时间首先应当采取便捷的电话方式通知，如电话无法通知，采取信件送达，公告方式应是电话和信件都无法联系的最后选择。2、被上诉人2017年5月27日公告未公布每栋楼的具体接房时间，具体的交房时间需以被上诉人电话通知为准，上诉人接到被上诉人交房电话通知日期是签订楼宇交接书的时间。按照《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月31日，上诉人经常去售楼部或打电话询问交房时间，无需公告，被上诉人回复让等电话。被上诉人通过发布公告来逃脱或减轻其应承担的违约责任。3、依照《商品房买卖合同》约定，2017年5月31日被上诉人商品房并不符合交房条件，在双方签订《楼宇交接书》时，被上诉人交付的房屋亦不符合交房条件，因被上诉人已经迟延交房，故上诉人无奈交接房屋，截止起诉时，房屋仍旧不符合交房条件。二、一审法院关于谅解期三个月认识错误。对合同附件四第七条关于买受人给出卖人3个月谅解期理解应为：合同约定交房日期为2016年12月31日，3个月谅解期间上诉人不主张延期交房违约金，2017年3月31日前无法按期交房，应从2016年12月31日开始计算迟延交房违约金，而不是被上诉人理解的从2017年3月31日开始计算迟延违约金。依据《合同法》第四十一条之规定，对三个月谅解期应按照有利于上诉人的理解来解释。合同附件四第七条未写明被上诉人在这三个谅解期内不用支付违约金，一审法院明显做扩大理解。综上，请求依法改判，支持上诉人上诉请求。被上诉人华苑公司辩称，一、合同对通知发布的方式约定非常明确，几种方式均可以作为通知的方式，不存在上诉人所陈述的方式；二、上诉人对三个月谅解期理解错误，双方就交房的时间约定了三个月谅解期，明确了该三个月被上诉人迟延交房不承担违约责任，上诉人解释错误；双方合同约定明确，不适用格式合同的解释规则，上诉人解释的观点不能成立；四、双方系业主和开发商的关系，在施工期间有60天恶劣天气，一审判决未扣除，被上诉人认可，作为开发商已作让步。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，依法应予以维持。姜虹向一审法院起诉请求：1.判令华苑公司支付延期交房违约金32177.73元（从2016年12月31日计算至2017年11月12日）；2.判令华苑公司支付延期办理房地产权属证书违约金4073.13元；本案诉讼费由华苑公司承担。一审法院认定事实：2015年8月25日，姜虹作为买受人与华苑公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定：买受人购买出卖人华苑公司开发的绿荫苑小区第4幢一单元0503号房屋，该商品房建筑面积共140.89平方米，其中套内面积117.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.71平方米。合同第四条约定：商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米2891元，总金额为407313元整。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府政策调整原因或市政原因。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日的后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同附件四《合同补充协议》第一条约定：各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任；第七条约定：如遇出卖人延期交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）。合同签订后，姜虹于2015年9月24日向华苑公司一次性支付购房款407313元。2015年12月11日，渭南市临渭区建筑工程质量安全监督站向华苑公司发出渭临质安暂停字﹝12﹞第014号责令暂时停止施工通知单，因雾霾天气严重，要求其暂停施工。2015年12月22日，渭南市临渭区建筑工程质量安全监督站向华苑公司发出渭临质安暂停字﹝12-02﹞第014号责令暂时停止施工通知单，因雾霾天气严重，要求其暂停施工。2015年12月30日，渭南市城市管理综合行政执法局向华苑公司绿荫苑公司发出渭城执责改通字﹝2015﹞第6252号责令改正通知书，要求其立即停工。2017年5月27日，华苑公司在渭南日报及公司网站发布公告通知绿荫苑小区业主自2017年5月31日起开始办理交房手续，交房顺序依次为3#、2#、1#、4#、5#，并通知了办理时间、地点及携带资料。一审法院认为，姜虹与华苑公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、自愿基础上签订的，且该合同不违反法律的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》中对双方的权利义务均有明确的约定，姜虹按照合同的约定向华苑公司支付了全部购房款，但华苑公司未能按照合同约定时间向姜虹交付房屋，应承担逾期交付房屋的违约责任。本案的争议焦点为：华苑公司逾期交付房屋的期间是什么。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府政策调整原因或市政原因。”华苑公司在2017年5月27日通知各业主在2017年5月31日办理交房手续，该通知形式符合合同补充协议的约定，故交付房屋时间应认定为2017年5月31日。华苑公司主张迟延期限应扣除合同约定的谅解期、停工、天气原因等，经查，在合同补充协议明确约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）”，华苑公司所述符合约定，依法应予支持。但对其提出的停工、天气原因等应予扣减的理由，在施工期间发生停工、天气原因，均不属法律规定的不可抗力事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且华苑公司在发生之日起30日内告知姜虹的”，经查华苑公司也未有证据证明其履行了告知义务，故依法不予支持。综上，华苑公司逾期交付房屋期间为61天，华苑公司应承担逾期交付房屋违约金61天×0.00025×407313元=6211.52元。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，姜虹至今未取得房产证，华苑公司未提供证据证明其已将案涉房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，华苑公司的行为已明显违反合同约定，故对姜虹主张华苑公司承担逾期交付房屋违约责任的请求，依法应予支持。关于华苑公司辩称在违约金中扣除已经优惠的物业费一节，因业主物业费是向物业公司交纳，与案涉合同当事人不同，属于另一法律关系，故对华苑公司此节主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、陕西华苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内向姜虹支付逾期交房违约金6211.52元。二、陕西华苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内向姜虹支付迟延办理权属登记备案违约金4073.13元。三、驳回姜虹的其余诉讼请求。案件受理费706元，减半收取353元，由姜虹负担252.85元，陕西华苑置业有限公司负担100.15元。二审查明案件事实与一审判决认定事实一致，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，姜虹与华苑公司在平等自愿的基础上订立商品房买卖合同，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，该合同合法有效。合同订立后，任佼已按照合同约定履行了付款义务，华苑公司亦应根据商品房买卖合同的约定履行交房义务。现华苑公司逾期交房，构成违约，应按照合同约定承担逾期交房违约责任。双方商品房买卖合同虽约定了违约金计至实际交付之日，但双方商品房买卖合同附件四约定“各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任。”该补充协议约定了通知即包括交房通知可以通过公告的方式通知买受人，出卖人可选择公告送达的方式。故上诉人认为出卖人应先发信件，后电话通知，在均不能通知到买受人时方可公告通知的上诉理由不能成立。该合同附件同时约定了以信件方式送达的有效送达形式，对公告送达未约定有效送达的形式，即未约定公告送达的合理期限，且公告的内容为“您购买的绿茵苑一期住宅将于2017年5月31日起开始交房，交房顺序为3#、2#、1#、4#、5#，请您保持通讯方式畅通”，该公告并未确定所有房屋的交房日期均2017年5月31日，故应确定公告送达的有效送达期间，在双方均未约定，法律对此亦未明确规定的情形下，本院酌定为30日，即经过30日即视为送达，故应自2017年5月27日公告之日经过30日应视为有效送达。同时亦应按照华苑公司公告通知给买受人预留准备材料的期限4日，该公告同时通知了交房地点为华苑公司绿荫苑物业办公室，上诉人在公告期满后4日内应去上述地点办理房屋交接手续，上诉人未按此期限前往绿荫苑物业办公室办理交房手续，此后不应再由华苑公司承担逾期交房违约金。双方合同附件四第七条约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）”，应为双方约定的三个月谅解期出卖人迟延交房不应支付迟延交房违约金，不存在两种以上的解释，故一审在计算被上诉人应当支付的违约金中扣减三个月违约金并无不当。对于已按公告通知的公告期内办理交房手续的买受人，应按实际交付之日并扣减三个月谅解期计算延期交付违约金。本案华苑公司应承担的逾期交房违约金为9266.37元（91天x0.00025x407313元）。上诉人未提供证据证明交接房屋不符合交付条件，对其主张依法不予采信。综上所述，一审对违约期限认定有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持渭南市临渭区人民法院(2019)陕0502民初890号民事判决第二项即陕西华苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内向姜虹支付迟延办理权属登记备案违约金4073.13元；二、撤销渭南市临渭区人民法院(2019)陕0502民初890号民事判决第一、三项；三、陕西华苑置业有限公司在本判决生效之日起三十日内向姜虹支付逾期交房违约金9266.37元；四、驳回姜虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费706元，减半收取353元，二审案件受理费,450元，合计803元，由姜虹负担507元，陕西华苑置业有限公司负担296元。本判决为终审判决。审判长 郝 翎审判员 王米米审判员 邢维利二〇一九年十二月三日书记员 侯晶晶