江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0983民初6716号 原告陈苏霞，女，1994年5月11日出生，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。 委托代理人谢常华，高安市瑞强法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。 被告江西寅源置业有限公司，住所地樟树市杏佛路新天国际**楼商铺**，统一社会信用代码：91360982309159749K。 法定代表人钟馨卉，系该公司执行董事。 委托代理人邓居洪，江西建成律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告陈苏霞(以下简称原告)诉被告江西寅源置业有限公司(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法由审判员左功雄独任审判，2019年11月28日，被告以案情需要调查、收集相关证据为由，出具延期审理申请书，申请本案延期审理；2019年12月16日本案公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢常华、被告委托代理人邓居洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2018年2月10日，双方签订了一份商品房买卖合同，合同约定被告将其开发的位于高安市八景镇建材路以西的景和华城小区10#202号一套商品房出售给原告，该套商品房价格为436158元人民币，被告应于2019年6月28日前将该房交付原告，否则应承担逾期交房的相应违约责任。合同签订后，原告依约支付了房款，但被告却违反合同约定，迟迟不将该套房屋交付给原告。截止到2019年10月31日，被告已逾期124天，根据双方的合同约定，被告应按房价的日万分之四支付违约金给原告，因此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告继续履行双方签订的商品房买卖合同，判令被告支付截止到2019年10月31日的逾期交房违约金21633.43元人民币，并从起诉之日起以436158元为基数按日万分之四计算违约金至交房为止，本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：置业公司虽然没能在商品房买卖合同约定的期限交房，但迟延交房的原因不是置业公司，而是由于不可抗力和政府行为等外因造成的，根据民法总则180条及双方的约定，出现不可抗力及政府行为影响施工的，交房时间应顺延，置业公司不应承担责任。一、因天气、地质结构等不可抗力延误工期162天：1、2018年11月至2019年7月期间，因天气长时间下雨，施工环境恶劣，严重影响施工，影响施工的时间为117天；2、2018年1月至2月，因地质原因，地基基础工程出现土洞问题，为解决该问题修改设计和进行技术处理停工45天，合计延误工期162天。二、因政府原因延误工期121天：1、2018年12月，中央环境保护检查组在高安检查期间停工10天，因政府整顿砂砾石供应市场；2、2019年3月起，政府责令所有供应商停止供应砂砾石61天，致使我公司停工61天；3、2019年5月，根据高安市政法委要求，为建设“智慧安防小区”，实施测试加装安孩、监控、天网系统推迟竣工验收时间50天，因工程需竣工验收后才可交房，致使交房时间推后50天。以上因不可抗力及政府法律法规行为延误工期283天，根据双方约定顺延283天交房，我公司不应承担违约责任。三、其他非我公司原因延误工期59天：1、自来水公司迟延完工11天，延误工期11天；2、电力公司迟延完工30天，延误工期30天；3、天然气公司迟延完工18天，延误工期18天；以上59天延期都是外因造成的，我公司不应承担责任。综上，我公司因不可抗力及政府原因延误工期283天，根据民法总则180条规定及双方的约定（商品房买卖合同第八条），交房期限应顺延283天，即应由2019年6月28日顺延至2020年4月6日前交房，据此，只要在2020年4月6日前交房我公司就不应该承担责任。另外由于自来水公司、电力公司、天然气公司迟延完工造成的59天延期，我公司也不应承担责任，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2018年2月10日，原、被告在本市八景镇景和华城售楼部签订了一份商品房买卖合同，合同编号为：GA201802029917，合同约定被告将其开发的位于高安市八景镇建材西路景和华城商住小区10栋202号房屋，以436158元的价格出售给原告。合同第六条约定：“买受人于签订合同之日付清首付房款人民币：壹拾叁万陆仟壹佰伍拾玖元整（136159）余款人民币：叁拾万元整（300000）办理贷款，受买人须于合同签订之日起一星期内向出卖人提供贷款材料”，合同第八条约定：“出卖人应当在2019年6月28日前，依照国家或地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府的法律、法规而导致延误”；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“⑴逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。合同签订后，原告已依照合同约定一次性交清购房首付款，并办理了该住房按揭贷款，且原告一直在按月归还按揭贷款；被告至本案庭审时仍未取得该商品房的“竣工验收备案表”，本案诉争房屋不具备合同约定的交付条件，被告至庭审时亦未向原告交付该诉争房屋，被告迟延交房的日期应从2019年6月29日计至实际交房日止，所应承担的逾期交房违约金按日万分之四，以购房款为基数计算。因原、被告对被告延期交房的行为是否构成违约及违约金的承担产生争执，故原告诉至本院。 以上事实有原、被告陈述、商品房买卖合同复印件、购房款收据复印件2张等证据证实，足以认定。 本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间所签订的商品房买卖合同系双方在平等、自愿的基础上所达成的一种契约，该合同合法有效，依法应受法律保护，原、被告均应恪守合同的契约精神。被告未能在合同约定的交房日期前取得房屋【竣工验收备案表】，即诉争房屋不具备交房条件，且被告未按照商品房买卖合同约定的交房时间通知原告收房，被告逾期交房的天数至原告起诉时已达125天，被告逾期交房的行为构成违约，应按照商品房买卖合同第九条第2款中的约定内容向原告承担违约责任，即按购房款436158元为基数，按日万分之四，从2019年6月29日计至实际交房日止，其中从2019年6月29日计至2019年10月30日止的逾期交房天数为124天，违约金为21633.43元，其余延期交房违约金自2019年10月31日计至实际交房日止。本案中，被告在其所递交的答辩状与庭审陈述时均未对违约金的承担方式及承担比例提出异议，故被告依法应当承担商品房买卖合同所约定的违约责任，原告诉请事实清楚，证据确实、充分，本院依法予以采信。 被告在辩称中主张，其迟延交房的行为是由于不可抗力所致，交房时间应顺延，其不应承担因迟延交房而产生的违约责任。本院认为：不可抗力是指合同订立时，不能预见、不能避免，且不能克服的自然灾害、政府行为和社会异常事件，其中自然灾害是指台风、地震、洪水、冰雹、海啸、火灾等，政府行为是指征收、征用等，社会异常事件是指战争、军事行动、罢工、骚乱等；本案中，被告提出的因天气长时间下雨影响施工，因地质结构原因延误工期，均不属于民法意义上的不可抗力，被告的抗辩理由属于概念的扩大化理解和适用，被告未提供任何证据证实其在约定的交房日期前后将延期交房的原因告知了原告，并取得原告的理解和认可，故本院对被告的该抗辩主张不予采信；被告所主张的因政府环境检查、整顿砂砾石供应市场、建设“智慧安防小区”等政府行为导致延误工期，上述抗辩理由与商品房买卖合同第八条：“因政府的法律、法规而导致延误”不是同一概念，被告的理解属于偷换概念，因政府的法律、法规而导致延误是指当事人在合同订立后，政府颁布新的法律、法规、政策、行政措施致使合同不能履行，本案中，政府相关部门的上述行为，均不属于合同约定的政府法律、法规范畴，而是政府相关部门的职能行为，与合同的全面履行并不冲突，故本院对被告的该抗辩意见亦不予采纳；被告所主张的自来水公司、电力公司、电然气公司迟延完工而导致延误工期，纯属推卸责任、混淆概念，上述延误工期应是合同履行过程中，被告理应作出的合理预见，事实上，被告所开发的景和华城商住小区从2017年10月20日动工，约定的交房日期为2019年6月28日，商品房的建设周期长达586天，被告有充足的时间调整施工进度，按期完工，且被告与上述公司之间的安装合同，与原告无法律关系，不得损害原告的合法权益，故本院对被告上述主张亦不予支持。 综上，被告未能取得商品房“竣工验收备案表”，不符合商品房买卖合同约定的交房条件，其行为构成违约，依法应当承担双方约定的逾期交房违约责任。为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江西寅源置业有限公司应继续履行其与原告陈苏霞所签订的GA201802029917号《商品房买卖合同》； 二、限被告江西寅源置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈苏霞逾期交房违约金21633.43元（以购房款436158元为基数，按日万分之四，从2019年6月29日计算至2019年10月30日），并支付其他逾期交房违约金（其他逾期交房违约金以购房款436158元为基数，按日万分之四，自2019年10月31日计算至被告江西寅源置业有限公司向原告陈苏霞交房日止） 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币341元，由被告江西寅源置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，需缴纳上诉案件受理费至宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不缴纳，按自动撤回上诉处理）。 审判员  左功雄 二〇一九年十二月二十三日 书记员  黄志芳