吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终3144号 上诉人（原审被告）：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。 法定代表人：张贵清，执行董事长。 委托诉讼代理人：曹志刚，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：刘爱民，男，1973年8月2日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。 上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司（以下简称怡恒伟业公司）因与被上诉人刘爱民商品房预售合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初3034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人怡恒伟业公司的委托诉讼代理人曹志刚，被上诉人刘爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 怡恒伟业公司上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、依法发回重审或改判驳回刘爱民的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对事实审查不清，认定事实错误。1.一审判决经审理查明部分认定“由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使刘爱民所购买房屋的土地证至今未能办理，”该事实认定不符客观事实，且无确实充分证据证明，土地证办理事宜与怡恒伟业公司没有任何关系，一审法院此处事实认定并未深入查明事实，也未有可依据的有效证据，该事实审查不清，认定错误，无证据支持。2.一审判决中本院认为部分认定“而且由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使刘爱民至今未能取得土地证”，一审法院该认为与客观不符，且无证据支持，该认为并无事实和法律依据。故一审法院对本案事实审查不清，且认定事实错误。二、一审法院认定证据错误，一审法院怡恒伟业公司所举证据充分、清楚，且证据之间可以相互支持，但一审法院却未认定这些证据，并也未说明具体原因和理由，而正相反，对刘爱民证据认定简、少，却认为可充分支持判决结论，一审法院认定证据错误，且无证据列举及论理。三、一审法院认为无法律依据，且违反法律规定。1.一审法院认为“其违约的事实持续存在，故刘爱民的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，”此认为不但无事实基础和法律依据，且违反现行法律规定，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，据此规定可见诉讼时效为两年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，法律规定是被侵害时，而不是被侵害结束时起计算，故一审法院该处认为未见任何法律依据，且违反现行有效的法律规定。2.刘爱民请求的违约金为确定金额，属一时性债权，该债权请求权适用诉讼时效，一审法院对此给予认同，但诉讼时效起算点不能依法院认为即可，而应依据法律规定的“权利被侵害时计算”，本案双方所签订的商品房买卖合同第十五条明确约定了怡恒伟业公司履行合同义务的期限，该期限届满时，刘爱民即应该知道怡恒伟业公司是否履行合同约定义务，即为刘爱民“应当知道权利被侵害时”，此认定法律依据明确充分。一审法院未将债权请求权与物权请求权给予区别，致使产生无任何法律依据的“法院认为”，并以该错误的“法院认为”为判决依据，认为错误，判决结果亦错误，此为实体错误，亦为程序错误。四、一审法院程序违法。本案争议金额虽小，但案情复杂及法律适用疑难，一审判决对于证据认定未能详细说明，致本案举证、质证、证据使用情况无法判断清楚，此为审查事实不清，更为程序违法。综上所述，怡恒伟业公司认为一审法院对于本案事实审查不清，判决中认定事实错误，适用法律错误，审理程序也有违法之处，故依法提出上诉，请求上级法院撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回刘爱民一审诉讼请求，以维护怡恒伟业公司合法权益。 刘爱民向一审法院起诉请求：1.判令怡恒伟业公司按照双方签署的购房合同赔偿刘爱民18491.7元违约金；2.判令怡恒伟业公司继续履行合同义务，在十日内为刘爱民办理土地证并在三十日内交到刘爱民手中；3.诉讼费用由怡恒伟业公司承担。 一审法院认定事实：2009年1月11日，刘爱民与怡恒伟业公司签订了《商品房买卖合同》，约定刘爱民购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区网点，总房款616390元。商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的百分之三向买受人支付违约金。”合同签订后，刘爱民依约支付了房款，于2009年办理了入住手续，于2013年10月31日取得房屋所有权证。由于怡恒伟业公司未能在合同约定期限内全部缴纳土地出让金，致使刘爱民不能如期办理权属证书。 一审法院认为，第一，怡恒伟业公司未能在合同约定期限内将在相关行政机关为刘爱民办理权属证书的相关义务履行完毕，致使刘爱民不能办理涉案房屋相关的权属证书，怡恒伟业公司已构成违约。首先，刘爱民与怡恒伟业公司签订的《商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应受法律保护，故双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。其次，合同签订后刘爱民已按约履行了付款义务，但怡恒伟业公司却未按约定时间完成权属证书的初始登记手续，且由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使刘爱民未能在约定期限内取得权属证书，故怡恒伟业公司之行为已构成违约，依法应当承担违约责任。庭审中刘爱民虽未能举证证实怡恒伟业公司完成土地出让金缴纳事宜的具体时间，是否超过合同约定期限，但一审法院审理的本案同类案件的多份已生效判决中均已认定怡恒伟业公司未能在合同约定期限内全部缴纳土地出让金，致使买受方不能如期办理权属证书的事实，故对该部分事实，一审法院予以确认。综上，怡恒伟业公司应当按照合同约定承担支付刘爱民违约金18491.7元（616390×3%）的责任。第二，关于怡恒伟业公司抗辩刘爱民要求其给付违约金的诉讼请求已超诉讼时效，一审法院认为，怡恒伟业公司违约的事实持续存在，故刘爱民的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，对怡恒伟业公司的该项抗辩一审法院不予采信。第三，关于刘爱民要求为其办理土地证并交付的诉讼请求。因办理相关权利证书属于国家行政管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求其予以办理，故刘爱民的该项诉讼请求并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项之规定，判决：一、怡恒伟业公司于本判决生效后五日内一次性给付刘爱民违约金18491.7元；二、驳回刘爱民的其他诉讼请求。案件受理费132元（已减半收取），由怡恒伟业公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审查明的事实相同。 本院认为，刘爱民与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现怡恒伟业公司未能在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，构成违约，依法应当承担违约责任。怡恒伟业公司至今未能协助、配合刘爱民办理涉案房屋土地使用权证，故刘爱民的诉讼请求未超过诉讼时效期间。 综上所述，怡恒伟业公司的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费262元，由上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  关 晶 审判员  张 蕾 二〇一九年十二月二十日 书记员  王丽宁