湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3729号上诉人（原审原告）：沈银洁，女，汉族，1989年10月12日出生，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：谢婷婷，北京中银（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杏枝，北京中银（长沙）律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：唐凯锋，男，汉族，1988年8月25日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：沈银洁，女，汉族，1989年10月12日出生，住浙江省海宁市，系唐凯锋的妻子。上诉人（原审被告）：长沙瑞西合能房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道湖境雅苑1栋33楼。法定代表人：李杰，总经理。委托诉讼代理人：徐雯，女，汉族，1985年10月25日出生，住湖南省桃源县，系该公司员工。上诉人沈银洁、唐凯锋、长沙瑞西合能房地产开发有限公司（以下简称合能公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初2074号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈银洁、唐凯锋上诉请求：一、撤销（2018）湘0104民初2074号民事判决书第一项、第二项、第四项判决；二、改判合能公司支付沈银洁、唐凯锋逾期交房的违约金15320.68元；三、改判合能公司支付沈银洁、唐凯锋从2016年7月2日至2018年3月18日的逾期申请办理预告登记违约金100000元；四、本案诉讼费用由合能公司承担。事实和理由：一审法院认定违约金的数额错误。合同是双方当事人最高行为准则，如果约定没有违反法律规定或没有被撤销、被宣告无效，则对双方具有约束力。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条第（2）项的约定，合能公司应按每日总房款的万分之一即86.5575元支付沈银洁、唐凯锋违约金，合能公司的违约期间为2016年8月31日至2017年2月23日共计177天，故违约金总计15320.68元。而一审法院以万分之零点八计算逾期交房违约金为12256.54元没有法律依据，系判决错误。根据双方签订的商品房买卖合同第二十条第三款第3项约定，合同签订之日起120个工作日内未申请办理预告登记的，合能公司应按每日已付房价款的同期银行活期存款利率的标准支付沈银洁、唐凯锋逾期办理预告登记的违约金，同时根据双方于2016年10月8日达成的补充协议“合能公司需在本协议签订之日起三十日内为沈银洁、唐凯锋办理预告登记，逾期除购房合同约定外，另按每日总房款的千分之一的标准支付违约金”，而合能公司至今未为沈银洁、唐凯锋办理预告登记。故合能公司应从2016年7月2日起按每天8.3元支付逾期办理预告登记违约金，从2016年11月8日起按每天873.875元支付逾期办理预告登记违约金，计算至沈银洁、唐凯锋起诉日2018年3月18日，合能公司总需支付沈银洁、唐凯锋逾期办理预告登记违约金432781.57元。对这部分的违约金，沈银洁、唐凯锋放弃了33万余元，只要求合能公司支付10万元的逾期登记违约金，这是沈银洁、唐凯锋的权利。沈银洁、唐凯锋并未放弃追偿2018年3月18日起至合能公司办理预告登记止这期间的违约金，请二审法院予以明确。一审法院只判决了逾期办理预告登记6万元系为判决错误。以上两项违约金合能公司应支付沈银洁、唐凯锋115320.68元，而一审法院仅判决72256.54元。综上所述，一审法院在判决上存在部分错误，以致沈银洁、唐凯锋的合法权益未能得到保障。合能公司辩称：沈银洁、唐凯锋的上诉理由不成立。根据法律规定，合同约定违约金过高，应适当减少，逾期办理预告登记不会对沈银洁、唐凯锋造成任何损失。合能公司按照合同约定办理不动产权证，沈银洁、唐凯锋没有任何损失，请求法院将违约金6万元予以调低。合能公司上诉请求：一、撤销（2018）湘0104民初2074号民事判决书第一项判决，并改判调低沈银洁、唐凯锋要求合能公司支付的逾期交房违约金；二、撤销（2018）湘0104民初2074号民事判决书第二项判决，并改判驳回沈银洁、唐凯锋要求合能公司支付逾期办理预告登记证违约金的诉讼请求；三、由沈银洁、唐凯锋承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：本案一审认定事实不清，导致适用法律错误。首先，对于一审判决第一项，合能公司认为，客观上合能公司并没有恶意违约，法院应酌情考虑到合能公司确实受制于客观条件的实际情况，对该项违约金予以调低。其次，对于一审判决的第二项，合能公司认为，本案中虽然双方在2016年10月8日签订的《补充协议》中约定了合能公司未为沈银洁、唐凯锋办理预告登记的违约金为千分之一每日，但该违约金的计算标准明显过高。一审法院虽已将该违约金予以调低至6万元。但合能公司认为该违约金已远远超出了沈银洁、唐凯锋的实际损失，依旧明显过高，请求法院对逾期办理预告登记证的违约金进一步予以调低。其理由有二：1、我国《合同法》所规定的违约金主要为补偿性违约金。我国《合同法》第114条约定的违约金为补偿性违约金，而非惩罚性违约金。补偿性违约金是以弥补损失为原则。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。由此可见，最终的违约金应参照损失来执行。2、沈银洁、唐凯锋并没有任何实际损失。根据我国法律的相关规定，预告登记是保障将来实现物权的制度。该制度作用为防止出卖人一房二卖，保障沈银洁、唐凯锋对该房屋最终享有物权，因此，可以说预告登记是一种过渡性的权利，而不是一种最终的权利状态。事实上，沈银洁、唐凯锋已经向合能公司交付了该房屋，沈银洁、唐凯锋已实际占有使用了该房屋，且其使用该房屋也没有受到任何妨碍。而且，该房屋的产权也正在按照约定和合能公司内部的计划办理。因此，只要最终合能公司按照商品房买卖合同约定的时间为沈银洁、唐凯锋办理了该房屋的不动产权证书，沈银洁、唐凯锋不会因为没有及时得到预告登记证书而受到任何损失。因此，在沈银洁、唐凯锋并没有任何实际损失的情况下，6万元的违约金标准明显过高，请求二审法院进一步予以调低。综上，一审判决事实查明不清、适用法律错误，导致判决的违约金仍然过高，恳请二审法院依法改判。沈银洁、唐凯锋辩称：一、逾期交房违约金计算标准已经在合同中明确约定，合能公司要求调低逾期交房违约金无事实和法律依据。二、合能公司至今未办理预告登记，使得沈银洁、唐凯锋的物权处于悬而未决的状态，违反了补充协议的约定，合能公司应当承担逾期办理预告登记的违约责任。综上，请求驳回合能公司的上诉请求。沈银洁、唐凯锋向一审法院起诉请求：1、合能公司向沈银洁、唐凯锋支付因逾期交房的违约金15320.68元；2、合能公司支付沈银洁、唐凯锋逾期申请办理预告登记的违约金100000元。3、合能公司为沈银洁、唐凯锋房屋申请办理预告登记；4本案诉讼费用由合能公司承担。一审法院认定事实：2016年1月7日，沈银洁（买受人）、唐凯锋（共有人）与合能公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及附件补充协议，约定由沈银洁、唐凯锋购买合能公司开发的位于长沙市岳麓区房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准）。共有情况：沈银洁占70%份额，唐凯锋占30%份额。总房价为865575元。合能公司应当在2016年8月30日前向沈银洁交付该房屋。合同第十一条逾期交房责任约定：除不可抗力外，合能公司未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（1）逾期在90日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，合能公司按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金。第二十条产权登记的约定。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于120个工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；买卖双方应于120个工作日内向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并应按规定提交申请材料。第二十条第三款约定：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不解除合同，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的同期银行活期存款利率的标准支付违约金。合同附件九《补充协议》第二条《合同》第八条补充约定1.因《合同》第八条约定的该商品房交付时间为出卖人应当向买受人交付商品房的最迟交付日，出卖人有权在该商品房满足《合同》约定的交付条件后的任一时间向买受人交付该商品房，买受人不得拒绝接受该商品房。2.如买受人领取该商品房钥匙，则视为买受人同意按领取钥匙时本项目已达到的条件及该商品房的现状接收该商品房，该商品房钥匙领取日即为实际交付日。第十条《合同》第二十条的补充约定。1.除另有约定外，买受人不可撤销地委托出卖人办理该商品房的《房屋所有权证》。买受人应当在交房手续办理的同时向出卖人提交办理产权证所需资料以及包括委托费在内的相关费用，逾期买受人按每天50元向出卖人支付违约金；2.产权办理过程中，如因政策调整，买受人须在出卖人发出通知之日起7日内补充提交相关费用及资料，逾期则按上款约定承担违约责任；3.如因政策调整或因买受人未能按时提交资料及费用导致办理分户产权的时间迟延的，出卖人不承担任何责任。合同签订后，沈银洁、唐凯锋依约交纳全部购房款865575元及相关费用。合能公司在为沈银洁、唐凯锋办理合同备案时，因工作人员失误造成网签合同和购房合同内容不一致，致使沈银洁、唐凯锋购买的房产不能办理预告登记，只能撤销网签重新办理购房手续。为此双方于2016年10月8日达成一致协议并签订书面协议书，协议约定：一、重新签订的购房合同与原购房合同保持一致（因不动产登记改革必须修改的条款的除外）……四、沈银洁、唐凯锋需配合合能公司办理预告登记，合能公司需在本协议签订之日起三十日内为沈银洁、唐凯锋办理预告登记，逾期除购房合同约定外，另按每日总房价款的千分之一的标准支付违约金。2016年10月9日，沈银洁、唐凯锋配合合能公司填写了《长沙市商品房预售合同网上签约撤销申请表》。2016年11月18日，合能公司办理了涉案商品房的合同登记备案。2017年2月20日，合能公司向沈银洁、唐凯锋发出《商品房交付使用通知书》，通知沈银洁、唐凯锋于2017年2月24日至25日现场办理交付使用手续。合能公司至目前为止仍未为涉案商品房办理预告登记。2016年8月长沙市人民政府颁布《关于实施不动产统一登记的通告》，规定从2016年9月9日起长沙市国土资源局为不动产登记机构，负责市本级及城区范围内不动产登记工作，其所属长沙市不动产登记中心负责承担不动产登记的具体事务性工作。一审法院认为：沈银洁、唐凯锋与合能公司签订《长沙市商品房买卖合同》及附件补充协议系双方真实意思的表示，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。对于沈银洁、唐凯锋主张的逾期交房违约金问题。合能公司对其未按合同约定如期交付涉案商品房的事实及至2017年2月20日才通知交付案涉房屋的事实并无异议。合能公司抗辩称因为合能公司与施工单位之间产生工程纠纷和结算纠纷才导致房屋交付逾期，合能公司不是恶意违约。一审法院认为合能公司所辩称的逾期交房原因不属于涉案合同约定的可予以延期交房的理由，故一审法院对合能公司的该抗辩意见不予采纳，合能公司应承担逾期交房的违约责任。沈银洁、唐凯锋主张按已付房款的每日万分之一计算违约金，合能公司辩称沈银洁、唐凯锋诉请的违约金过高，应酌情减少违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，因沈银洁、唐凯锋并未提供证据证明逾期交房给其造成的具体损失及金额，一审法院综合查明事实和实际客观情况，考虑双方的利益平衡，根据公平、合理原则，对合能公司要求将违约金支付比例进行降低的抗辩请求予以支持并酌情认定合能公司承担违约金比例为已付房价款的日万分之零点八计算。故从2016年8月31日至2017年2月23日，合能公司应向沈银洁、唐凯锋支付的逾期交房违约金为12256.54元（865575元×0.08‰×177天）。对于沈银洁、唐凯锋主张的逾期办理预告登记违约金问题。本案中沈银洁、唐凯锋、合能公司双方就涉案商品房进行预告登记事项于2016年10月8日重新达成一致协议，由合能公司在协议签订后三十日内办理预告登记，如逾期除购房合同约定外，另按每日总房价款的千分之一的标准支付违约金。合能公司抗辩，双方在2016年10月8日签署的补充协议并非双方真实意思表示，补充协议里约定的预告登记是重新办理新签的合同备案，而非预告登记。且该补充协议是在新政策施行后签署，合能公司在2016年11月已经完成合同备案，故因2016年9月9日政策原因合能公司无需承担责任，同时预告登记系双方的民事约定，沈银洁、唐凯锋有权自行申请登记但沈银洁、唐凯锋怠于行使自己权利造成违约金损失扩大，同时没有进行预告登记也未给沈银洁、唐凯锋造成实际损失，故该损失应由沈银洁、唐凯锋自行承担。一审法院认为，合同备案和预告登记不属于同一事项，合能公司作为房地产开发公司对于该两项的性质应是明知，不应出现对两项事务概念的误解情形，且双方在协议中明确约定为由合能公司向相关部门申请办理预告登记。涉案协议是双方在平等基础上达成的一致意见，系双方当事人的真实意思表示，故一审法院对合能公司该抗辩意见不予采纳。双方应按协议约定履行各自义务，合能公司至今仍未按协议约定办理预告登记，已经构成违约，故应承担相应的违约责任。沈银洁、唐凯锋述称按涉案合同约定的年存款利率标准和涉案协议约定的日千分之一标准计算出合能公司应承担违约金43万余元后放弃部分违约金仅主张由合能公司承担违约金10万元，一审法院认为沈银洁、唐凯锋虽已主动将违约金数额降低，但其主张10万元仍然过高，一审法院综合查明事实和实际客观情况，考虑双方的利益平衡，根据公平、合理原则，酌情认定由合能公司支付沈银洁、唐凯锋违约金60000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、长沙瑞西合能房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内支付沈银洁、唐凯锋逾期交房违约金12256.54元；二、长沙瑞西合能房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内向沈银洁、唐凯锋支付逾期办理预告登记违约金60000元；三、长沙瑞西合能房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日为沈银洁、唐凯锋办理位于长沙市岳麓区房屋预告登记；四、驳回沈银洁、唐凯锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2606元，因适用简易程序减半收取1303元，由长沙瑞西合能房地产开发有限公司承担。此款已由沈银洁、唐凯锋垫付，长沙瑞西合能房地产开发有限公司在兑现本判决款项时将其应负担的受理费一并支付给沈银洁、唐凯锋。本院二审诉讼期间，沈银洁、唐凯锋提交如下证据：58同城网截图一张，拟证明涉案房屋所处地段租金标准，逾期交房六个月的租金损失达18000元，我方买的是洋房，损失更大。合能公司发表如下质证意见：真实性无法核实，而且租金的损失在2017年逾期交房时候的租金，近两年的租金是递增的。合能公司提交如下证据：长沙市不动产登记平台打印信息一页，不动产证复印件一份，拟证明合能公司已为沈银洁、唐凯锋办理完成不动产证。沈银洁、唐凯锋发表如下质证意见：逾期办理预告登记的违约金只计算到2018年3月8日，证据上看不到任何时间。本院认为，沈银洁、唐凯锋在二审提交的上述证据与本案的关联性不足，本院不予采信；合能公司提交的上述证据，只能证明办理不动产证的时间，但不能证明办理预告登记的时间。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：沈银洁、唐凯锋与合能公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合能公司未按合同约定交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定，合能公司逾期交房则按沈银洁、唐凯锋已付房款的日万分之一向沈银洁、唐凯锋支付违约金，但该违约金计算标准过高，一审法院综合考虑本案实际情况，酌情认定合能公司按已付房款的日万分之零点八向沈银洁、唐凯锋支付逾期交房违约金，符合公平合理的原则，并无不当。另外，沈银洁、唐凯锋与合能公司就涉案商品房进行预告登记事项于2016年10月8日签订协议，协议约定，由合能公司在协议签订后三十日内办理预告登记，如逾期除购房合同约定外，另按每日总房价款的千分之一的标准支付违约金。但是，合能公司未在协议约定的期限内办理预告登记，构成违约，亦应承担相应的违约责任。上述协议约定的逾期办理预告登记的违约金明显过高，沈银洁、唐凯锋虽在诉讼请求中已主动将违约金数额降低，但其诉讼请求的10万元仍然过高，一审法院综合本案案情，考虑双方的利益平衡，酌情认定合能公司向沈银洁、唐凯锋支付逾期办理预告登记的违约金60000元，合情合理，亦无不当。综上所述，沈银洁、唐凯锋和合能公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2606元，由上诉人沈银洁、唐凯锋负担1303元，长沙瑞西合能房地产开发有限公司负担1303元。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年十二月二日书记员 孙 娇