江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民再119号再审申请人（一审原告）：南京苏贝投资管理有限公司,住所地本市浦口区泰山街道浦珠北路126—2号澳林广场二期三层西区F3-301-306号。法定代表人：杨斌，该公司董事长。被申请人（一审被告）:南京澳林购物广场有限公司,住所地本市浦口区浦珠北路126号。法定代表人：徐国丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：严信益，北京市中银（南京）律师事务所律师。再审申请人南京苏贝投资管理有限公司(以下简称苏贝公司）因与被申请人南京澳林购物广场有限公司(以下简称澳林广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第3951号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年8月15日作出（2017）苏01民申365号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人苏贝公司法定代表人杨斌、被申请人澳林广场委托诉讼代理人严信益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏贝公司再审请求：1、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第3951号民事判决；2、依法改判或发回重审，支持再审申请人苏贝公司要求被申请人澳林广场赔偿损失的诉讼请求；3、依法追究澳林广场在一审判决未生效时擅自处理苏贝公司货物及门店的法律责任；4、判令被申请人澳林广场承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、根据申请人提交的涉案房屋平面图可计算出涉案房屋实际面积仅为807平方米，租金是根据承租面积计算的。一审直接认定“双方合同中约定的计算租金的方式并非以面积为基数计算”系错误认定。2、从澳林广场提供的2015年9月21日和2015年10月29日两份函件可以看出，澳林广场解除合同的真实意思表示发生在2015年10月29日，而非一审法院认定的2015年8月7日。3、一审法院将涉案房屋面积的举证责任分摊给苏贝公司，属举证责任分担错误。4、澳林广场没有按照合同约定的位置和面积提供广告位给苏贝公司使用。5、澳林广场提供的空调不能满足苏贝公司经营的需要,也不符合行业和国家标准。澳林广场辩称，1、关于租金的计算问题。苏贝公司在承租涉案房屋之前已经现场勘查多次，苏贝公司没有证据证明面积不符合合同约定。即使存在面积误差，苏贝公司应当在一年内以重大误解为由申请撤销承租合同，而不能在两年后因无法交纳租金提出所谓的面积问题。2、苏贝公司认为租赁面积应扣除消防通道所占的面积，没有事实与法律依据，也不符合常理。3、在苏贝公司欠付租金已构成根本违约且已不能实现合同目的的前提下，澳林广场在2015年8月6日向苏贝公司发出解除合同函件，并于次日停止租赁商铺的水电供应合理合法。4、澳林广场没有义务按照承租户的要求供应室内温度，合同也没有此约定。5、澳林广场已经提供广告位给苏贝公司使用。请求驳回苏贝公司的再审申请。原告苏贝公司向南京市浦口区人民法院起诉请求：1、判令澳林广场立即停止阻碍苏贝公司营业的行为，免除停业期间的各种费用；2、判令澳林广场按合同约定补足苏贝公司经营场所面积或按现有实际交付经营场所面积相应调整租金；3、判令澳林广场赔偿因擅自停供苏贝公司营业用电导致苏贝公司停业产生的各项损失85.16万元（其中货物过期、过季折价等损失10万元，被迫裁员补偿损失5.96万元，设备、固定资产、装潢等折旧暂算5个月16.6万元，设施停用后恢复整修损失1万元，现有员工待工期间工资暂算5个月51.6万元）；4、判令澳林广场按合同约定提供符合苏贝公司正常营业要求的空调设施，退还2014年9月-2015年8月不应收取的空调费用，赔偿自2014年11月份至2015年4月份因澳林广场提供的空调达不到要求导致苏贝公司游泳、产后康复、早教经营项目营业收入损失30万元；5、判令澳林广场立即提供合同中承诺的广告位置供苏贝公司免费使用；6、本案诉讼费由澳林广场承担。南京市浦口区人民法院一审认定事实，2013年9月30日，澳林广场（合同甲方）与杨斌（合同乙方）签订《南京澳林购物广场有限公司经济合同》（以下简称《经济合同》）一份，约定甲方将位于南京澳林购物广场有限公司商业二期第三层西区F3-301-306号，面积为1423平方米的营业场地提供给乙方使用，乙方经营母婴童用品及服务。合同期限自2014年1月1日至2018年12月31日，起租日期以乙方正式开业为准。合同第6条约定租金总额为4964492元，租金按照先付后用原则支付，首次付款以交付进场为准，第一年的两期租金为934911元，第二年的两期租金为934911元，第三年的两期租金分别递增5%为981656元，第四年的两期租金分别递增5%为1030738元，第五年的两期租金分别递增5%为1082276元。如果乙方在指定交付日没有交付租金，甲方有权无条件立即解除合同。但是在征得甲方同意的情况下，可以获得一定的宽限期，对未交纳的部分，每天加收0.5%的滞纳金。合同第7条约定物管费按照0.2元/平方米/天，按月交纳，合同签订后每月底前缴纳下月费用，物管费的发生从合同第3条所约定的合同期限起始日计算。合同期前两年免交物管费。合同第10条约定空调费按0.6元/平方米/日、全年按照365天收取。每月底前交纳下月使用费。前两年按0.35元/平方米/天计算。合同第47条约定，甲方免费提供外墙店招位置一处供乙方使用，面积为21平方米，位于三楼西南角电子屏下方，涉及方案报甲方审核，费用由乙方自理。租赁场地交付后杨斌即进行了装修，并于2014年8月5日成立苏贝公司，杨斌系公司股东和法定代表人，经营的母婴馆于2014年8月开业。2014年10月17日，苏贝公司向澳林广场提交申请报告，称为了提高室内温度，申请安装空调一台。2014年10月21日，澳林广场工作人员王云霞在上述申请报告上签署意见：“同意安装，需正常交纳商场空调费，转述苏贝公司。”2015年3月5日，澳林广场向杨斌发函，要求交纳2015年2月1日前应缴纳的租金等各项费用合计654094.74元。2015年5月7日，苏贝公司向澳林广场发出承诺函，承诺欠付的房租于2015年5月20日结清。澳林广场于2015年6月24日向杨斌发函要求其支付所欠租金。2015年8月6日澳林广场向杨斌发函“……在收到通知函即日起将租金、空调费、物管费等费用全额交纳。逾期，我司将解除铺位的租赁权，同时与我司办理铺位的交接手续，并补齐占用期间的各项费用……。”2015年8月7日，苏贝公司向澳林广场发函提出实际面积与合同约定不一致、广告位不能使用、空调影响正常经营等情况，要求澳林广场妥善解决，并称解决之前将暂停支付房租。2015年8月23日，苏贝公司致函澳林广场称“……贵司自2015年8月9日起，以欠缴房租为由，切断苏贝母婴生活广场电源，致使苏贝公司停业至今，已给我司造成重大损失……。”2015年8月25日，澳林广场向杨斌发函称“……希望贵方在30日内来澳林广场办理相关手续及费用的补交等其他事项。逾期澳林广场将根据合同约定，通过法律途径依法追究贵方的违约责任……。”同日，苏贝公司向澳林广场发函称“贵司自2015年8月9日以来，切断我苏贝母婴生活广场电源，致使苏贝公司无法营业，为减小损失，我们决定苏贝公司暂停关门停止营业……。”2015年9月18日，苏贝公司向澳林广场发函要求澳林广场配合盘点处理商品。2015年9月21日，澳林广场向苏贝公司发函称“……目前仍在租赁的合同期内……，督促贵方尽快缴纳已经欠付租金、物管费、空调费等费用……”。后苏贝公司分别于2015年9月28日、10月28日、11月9日、12月4日、2016年1月19日向澳林广场发函，要求恢复供电并协商处理相关问题。2015年10月29日，澳林广场向杨斌发函，载明：经澳林广场多次催缴，但仍拖欠租金、水电费、空调费等达半年之久，特函告即日起解除双方之间的租赁合同，并要求依据合同尽快返还商铺。2016年3月25日，澳林广场再次向杨斌发函称已多次发函解除租赁合同，故再次发函说明解除双方租赁合同，要求尽快清理商铺返还澳林广场，并支付拖欠的各项费用。南京市浦口区人民法院一审认为，杨斌与澳林广场签订的《经济合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，系合法有效的合同。本案中，双方争议的主要焦点在于：1、苏贝公司是否享有《经济合同》的主体资格？2、《经济合同》是否已经解除？3、澳林广场是否应赔偿苏贝公司的各项损失？1、苏贝公司是否享有《经济合同》的主体资格的问题。杨斌作为苏贝公司成立之前的发起人在与澳林广场签订《经济合同》时就在合同中明确记载租赁物用于经营母婴生活馆。苏贝公司成立后，澳林广场对杨斌签订的合同也予以认可。在合同履行过程中，通过澳林广场的发函也可以看出澳林广场对苏贝公司作为合同相对方的事实知晓并认可。因此，该合同乙方的权利义务应由苏贝公司承担。2、《经济合同》是否已经解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中双方订立的《经济合同》第6条的约定，“如果乙方在指定交付日没有交付租金，甲方有权无条件立即解除合同。”在2015年3月5日澳林广场向杨斌的发函中就已经向苏贝公司催缴应支付的租金等费用，苏贝公司也承诺于2015年5月20日前结清，但苏贝公司并未付清所欠的租金等费用。在澳林广场多次向苏贝公司发寄指定宽限期的函件后仍未足额支付所欠租金，澳林广场已享有合同解除权并于2015年8月6日向杨斌发出逾期将解除合同的函件，在苏贝公司提供的证据中也有该函件，证明苏贝公司方已经收到了该函件，因此，双方的《经济合同》于2015年8月7日已经解除。3、澳林广场是否应赔偿苏贝公司的各项损失的问题。对于苏贝公司主张澳林广场立即停止阻碍苏贝公司营业行为、免除停业期的各项费用的诉讼请求，由于双方的合同已经解除，不存在澳林广场阻碍苏贝公司经营的情况，澳林广场也未在本案中主张苏贝公司停业后的各项费用，故本院不予支持。对苏贝公司主张要求澳林广场按照合同约定补足苏贝公司经营场所面积或按现有实际交付经营场所面积相应调整租金的诉讼请求。依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，苏贝公司提出其实际使用面积与合同约定面积严重不符，但并没有相应的证据证明。且双方合同中约定的计算租金的方式并非以面积为基数计算，对此项诉讼请求本院不予支持。对苏贝公司主张澳林广场赔偿因擅自停止提供苏贝公司的营业用电导致苏贝公司停业产生的各项损失的诉讼请求，因苏贝公司提交的固定资产、装潢折旧损失表以及货物过期、折价损失表均是由其单方制作，无法确定其是否实际发生。且双方之间的《经济合同》于2015年8月7日已经解除，合同解除后，尚未履行的终止履行。双方之间合同的解除是由于苏贝公司未按照合同的约定支付租金等费用，故澳林广场据此解除合同后，苏贝公司无权要求澳林广场赔偿其停业造成的损失。对苏贝公司主张要求澳林广场按合同约定提供符合苏贝公司正常营业要求的空调设施，退还2014年9月至2015年8月不应收取的空调费用，赔偿自2014年11月份至2015年4月份因澳林广场提供的空调达不到要求导致苏贝公司游泳、产后康复、早教经营项目营业收入损失30万元的诉讼请求，因双方订立的《经济合同》中约定了空调费的缴纳标准，并没有对空调的使用作出特别的约定。苏贝公司也没有提供相应的证据证明澳林广场提供的空调不能达到正常的营业标准，因此，对此项诉讼请求本院不予支持。对苏贝公司主张判令澳林广场立即提供合同中承诺的广告位置供苏贝公司免费使用的诉讼请求，前述已经认定双方之间的合同已于2015年8月7日解除，苏贝公司要求澳林广场继续履行合同没有依据，故对此本院不予支持。综上，南京市浦口区人民法院一审判决：驳回苏贝公司的诉讼请求。本案再审中，苏贝公司当庭变更再审诉讼请求为：1.依法撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第3951号民事判决；2.确认澳林广场单方解除合同的行为违法并承担赔偿损失的法律责任；3.澳林广场承担本案全部诉讼费用。庭审后，苏贝公司又向本院申请撤回要求澳林广场赔偿损失的诉讼请求，仅要求确认澳林广场单方解除合同的行为违约。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：关于案涉《经济合同》解除时间的问题。2015年8月6日，澳林广场发出的函件中要求苏贝公司及时缴纳欠付的租金，逾期则将解除合同。该份函件系澳林广场向苏贝公司催缴欠付租金的同时明确了逾期将解除合同的意向，但函件中并未明确要求苏贝公司缴纳欠付租金的具体日期，故该份函件仅表明了澳林广场在合理期限内仍然收不到欠付租金的情况下，将解除合同的意愿，并非正式解除合同的通知；2015年9月21日的函件中所表述的“目前仍在租赁的合同期内”的内容，也表明澳林广场也未将2015年8月6日的函件视为解除合同的通知；直至2015年10月29日，澳林广场在发出的函件中明确“即日起解除双方之间的租赁合同”，该份函件中明确了解除合同的具体日期，应认定为澳林广场向苏贝公司正式发出解除合同的通知，苏贝公司收到该函件日，即为合同解除时间，故本院认定2015年10月30日为本案合同的解除时间。一审法院认定本案合同于2015年8月7日解除系事实认定错误，本院再审予以纠正。关于澳林广场交付的出租房屋是否符合合同约定的问题。苏贝公司主张澳林广场交付的房屋面积严重不足、租金计算有误，澳林广场违约在先。本案再审中，澳林广场根据本院的要求于2017年9月27日提交一份“关于租金计算方式的说明”载明：“案涉商铺租金的计算是以租赁商铺的面积大小、商铺所在的楼层、区位综合考虑以后，按1.8元每天每平方计算”。同时，澳林广场提供2017年11月25日与案外人南京苏宁红孩子母婴服务有限公司就案涉房屋重新出租签订的租赁合同一份证明：案涉房屋面积为1423平方米。经苏贝公司质证，确认案涉租赁场地的面积为1423平方米属实。案涉房屋全年租金为1423平方米×1.8元每天每平方米×365天＝934911元，该数额与《经济合同》约定完全一致，澳林广场交付的出租房屋符合合同约定。苏贝公司称租赁场地面积严重不足及租金计算方式错误的理由不能成立，本院再审不予采信。另澳林广场按照合同约定向苏贝公司提供了外墙店招位置一处，但苏贝公司在租赁经营期间，一直未正常使用该处设置店招。原一审查明的其他事实属实，本院再审予以确认。本案再审争议焦点为：澳林广场单方解除合同的行为是否构成违约。本院再审认为，苏贝公司与澳林广场签订的《经济合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，澳林广场已向苏贝公司交付了符合合同约定的出租房屋，苏贝公司应按约向澳林广场支付租赁期间的租金。苏贝公司主张澳林广场未按合同约定位置和面积提供广告位给苏贝公司使用、提供的空调不能满足苏贝公司经营的需要。经审查，现场照片显示，合同约定的三楼西南角电子屏下方广告位至今仍然存在，是否在此处设置外墙店招，系苏贝公司自主经营的行为，苏贝公司亦未提供证据证明澳林广场拒绝提供外墙店招位置或者阻碍苏贝公司在此处设置外墙店招；至于澳林广场提供的空调是否满足苏贝公司经营需要，因双方合同中仅约定了使用空调的费用计算方法，并未约定具体标准，澳林广场已按约定提供了空调，至于空调温度是否满足苏贝公司经营母婴生活广场的特殊需要，并非澳林广场的合同义务，且澳林广场亦同意苏贝公司安装空调的申请，故苏贝公司上述抗辩理由，不能成为其欠付租金的依据。根据双方签订的《经济合同》约定，苏贝公司应按先付后租的方式在合同期内按半年一次支付租金，如苏贝公司在指定交付日没有交付租金，澳林广场有权无条件立即解除本合同。本案中，苏贝公司未在指定交付日支付2015年上半年的租金，2015年5月7日，苏贝公司书面承诺5月20日前结清欠付房租，但届时亦未履行，至此，澳林广场已享有合同解除权。此后，澳林广场多次催交租金，并给予相应宽限期，但苏贝公司仍未交纳，2015年10月29日，澳林广场发出正式解除合同通知，属于正常行使约定解除权，其单方解除合同的行为，并不违反合同约定；虽然澳林广场在2015年8月9日采取了断电措施，对苏贝公司的经营造成影响，但澳林广场此举是在苏贝公司欠付租金、水电费，经数次催要仍未缴纳的情况下，采取的减损措施，并不构成违约。综上，本院再审认定，苏贝公司拖欠澳林广场租金、水电费用，构成违约，澳林广场按照合同约定行使合同解除权，不构成违约，苏贝公司要求确认澳林广场单方解除合同的行为违约的再审请求，依据不足，本院再审不予支持。鉴于苏贝公司再审中撤回要求澳林广场承担赔偿责任的再审请求，本院再审对此不予审查。原一审判决认定合同解除时间错误，本院再审予以纠正。原一审判决结果正确，可予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第3951号民事判决。本案一审案件受理费15164元，由南京苏贝投资管理有限公司负担；再审案件受理费80元，由南京苏贝投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈亚峰审判员  李 伟审判员  于俊涛二〇一九年十二月二十三日书记员  梁思宇