山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3527号 上诉人（原审被告）：泰安市大展城市发展有限公司，住所地泰安市东岳大街**。 法定代表人：王兴建，执行董事。 委托诉讼代理人：李莎，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩晓康，男，1991年8月5日出生，汉族，居民，住肥城市。 上诉人泰安市大展城市发展有限公司因与被上诉人韩晓康商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初5015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰安市大展城市发展有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回韩晓康的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由韩晓康负担。事实和理由：一、涉案房屋已在2018年1月17日达到约定交付条件并通知韩晓康，韩晓康拒绝接收房屋，应自行承担损失。2018年1月17日，泰安市大展城市发展有限公司取得了建设、勘察、设计、施工和监理单位共同完成的竣工验收报告，涉案房屋具备交付条件。2018年1月20日，泰安市大展城市发展有限公司将该情况通过张贴公告的方式通知了业主，未收房的大部分业主在看到该公告后，陆续接受房屋。泰安市大展城市发展有限公司聘用的销售公司的工作人员也通过打电话、发短信等方式通知未接收房屋的业主，绝大部分业主都按通知要求接收了房屋。此类案件的某一业主也认可其在2018年4月27日左右收到过泰安市大展城市发展有限公司的电话收房通知，该事实可以证明泰安市大展城市发展有限公司在2018年6月4日之前的很早一段时间就通知过韩晓康收房。韩晓康拒不收房是对合同约定的房屋交付条件的错误理解，其无权要求泰安市大展城市发展有限公司承担违约责任。二、涉案房屋迟延16日达到约定的交付条件，是由于不能归责于泰安市大展城市发展有限公司的原因造成的。涉案房屋因环保停工，以及供水、供热单位工期严重拖延导致完成工程竣工验收比合同约定的时间迟延16天，该情形符合双方合同第十条约定的免责事由，泰安市大展城市发展有限公司对此不应承担逾期交房的违约责任。 韩晓康辩称，泰安市大展城市发展有限公司至今未提供规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案证明、商品房面积实测技术报告等交房必备的证明文件，不具备交房条件。泰安市大展城市发展有限公司主张的迟延交房的理由不属于开发商的免责事由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。 韩晓康向一审法院起诉请求：1.判令泰安市大展城市发展有限公司继续履行合同约定的交房义务，交房前物业费用由泰安市大展城市发展有限公司支付；2.判令泰安市大展城市发展有限公司向韩晓康支付逾期交房违约金（自2018年1月1日起至实际交房之日止），暂计算至2018年5月11日的逾期交房违约金为6831元；3.判令泰安市大展城市发展有限公司承担本案所有的诉讼费用。诉讼过程中，韩晓康撤回了第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：判令泰安市大展城市发展有限公司向韩晓康支付逾期交房违约金（自2018年1月1日起至实际交房之日止），暂计算至2018年7月5日的逾期交房违约金为9718元。 一审法院认定事实：泰安市大展城市发展有限公司在泰安市开发建设大展鸿府商品房项目。2016年11月10日，韩晓康与泰安市大展城市发展有限公司签订商品房预售合同一份，约定：韩晓康购买大展鸿府小区×号楼×单元×号房屋，房屋预测建筑面积101.55平方米；第四条、每平方米4939元，总金额501555元，配套储藏室2#负二层1-04号，面积15.57平方米，价款20000元；第六条、付款方式及期限。买受人以银行按揭贷款方式付款，其中首付款151555元，剩余房款350000元申请按揭贷款；第十条、交付期限及交付条件。（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明；该商品房验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人在本合同约定的房屋交付之日前没有付清款项的；3.因政府规划、文物、环保等行政部门对项目作调整导致延误的；4.由于政府和专业市政配套经营单位原因造成市政配套没有到位的；第十一条、逾期交房责任。除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房；第十三条、交接手续。（三）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条其他约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。该合同附件九合同补充协议第七条约定：购房合同第十条补充如下：2.买受人同意出卖人交付给买受人的商品房仅需具备购房合同第十条第一款约定的第4种条件，即“该商品房经验收合格”；3.购房合同第十条第一款第4项所称该商品房经验收合格指的是出卖人按照国务院《建设工程质量管理条例》第16条规定验收合格。合同签订后，韩晓康按照约定支付了全部购房款，其中于2016年11月10日支付首付款151555元，支付储藏室款20000元，于2017年2月16日支付贷款350000元。泰安市大展城市发展有限公司均向韩晓康出具了相应的收款收据。泰安市大展城市发展有限公司于2017年12月向韩晓康发出收房通知，通知其于2018年1月4日办理入住手续。韩晓康于2018年1月2日出具《不予接收房屋通知函》，不予接收原因为：1、贵公司不能出示国家规定及合同约定的规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案证明；2、房内无永久性水、电气等基础配套设施；3、交房流程违反国家规定及合同约定，不履行先建房再签署物业合同等手续。后韩晓康于2018年6月4日实际收房。庭审中，泰安市大展城市发展有限公司称向韩晓康发出交房通知时，涉案房屋已经符合交房条件。为此泰安市大展城市发展有限公司提交大展鸿府2号楼《建设工程竣工验收报告》一份，用以证明其发出交房通知书时涉案房屋符合合同约定的交付条件，其于2017年12月份交房并未违反合同约定的交房日期，不存在逾期交房的违约行为。韩晓康质证认为，泰安市大展城市发展有限公司于2017年12月中旬电话通知领取交房通知时，工程未竣工，实际建设工程未达到法定交付条件，售楼处与物业中心无法出示购房合同中约定的规划验收批准文件、建设工程验收备案证明、商品房面积实测技术报告书，水电气均未正式入户，均为临时搭建，系违规交房。经审查，泰安市大展城市发展有限公司提交的该证据系两页A4纸表格，第一页标题为“建设工程竣工验收报告”，表内载明工程名称为“大展鸿府2#楼”，该页表格主要内容为验收程序、验收内容、检查情况等，填写内容为手写，没有任何签章，亦无页码；第二页表格没有标题，右下角页码显示为“68”，主要内容为建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位分别对工程质量的评价，没有记载工程名称，打印评定为合格等级，工程竣工验收意见栏质量登记手写为“合格”，没有签章。泰安市大展城市发展有限公司另提交山东众成建设项目管理有限公司于2018年12月27日出具的《工程竣工说明》、泰安市建筑设计院有限责任公司于2018年12月26日出具的《大展鸿府一期工程竣工验收说明》以及泰安市规划局于2018年2月7日颁发的《建设工程竣工规划核实合格证》各一份，用以证明《建设工程竣工验收报告》的真实性，并证明竣工验收时间为2018年1月17日；提交泰安万朝洲际物业管理有限公司出具的证明一份，主要内容为：该物业公司于2018年1月20日从大展公司领取了大展鸿府小区一期2#、4#、6#8#、10#建设工程竣工验收报告原件复印后立刻张贴在小区每个单元门的玻璃上。用以证明泰安市大展城市发展有限公司于2018年1月20日将验收报告通过公告的形式告知了业主。韩晓康质证认为泰安市大展城市发展有限公司关于竣工的证据没有备案，不能证明工程已竣工验收。泰安市大展城市发展有限公司称延期交房的原因是该小区市政配套设施不到位以及施工过程中环保部门对项目作调整等，属于合同约定的免责事项，并为此提交《供热专项配套费和配套工程建设协议》一份、配套费发票两张；涉案工程的建设工程监理单位山东众成建设项目管理有限公司于2018年12月11日出具的证明一份，证明大展鸿府项目一期工程（2、4、6、8、10号及幼儿园等）的供水、供热工程，由市城区负责自来水供水、供热的共用实业单位指派施工单位施工，由于施工单位自身原因，施工进度严重超期，至今没有完成工程竣工验收；2018年11月30日《泰安市大展鸿府一期工程供热协调会会议纪要》一份，证明专业市政配套经营单位没有履行完毕施工义务，导致涉案工程未能完成综合竣工验收备案；2016年12月31日、2017年3月3日、2017年8月2日监理工作联系单各一份，证明涉案工程因环保问题而停工，该组证据证实停工67天，泰安市大展城市发展有限公司应当免责。经审查，三份联系单落款印章为“山东众成建设项目管理有限公司泰安分公司资料专用章”，2016年12月31日联系单主要内容为：为配合扬尘治理的政治需要，建管局要求自12月31日至1月27日期间在建工程必须全面暂停施工；2017年3月3日联系单主要内容为：应建设局要求，自3月3日至3月15日期间暂停施工，请落实加强扬尘治理等；2017年8月2日联系单主要内容为：接建管局通知，8月5日左右国家环保部来泰进行环保督查，要求自8月3日至8月31日暂停施工。韩晓康主张涉案房屋不符合交房条件，是因为泰安市大展城市发展有限公司的原因，而不是政府政策所致。一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，且应符合合同约定的交房条件。泰安市大展城市发展有限公司通知韩晓康于2018年1月4日交房，已经超过了合同约定的交房日期。泰安市大展城市发展有限公司至今未提交确实充分的证据证实涉案房屋已经验收备案，符合法定交房条件。即便泰安市大展城市发展有限公司关于涉案房屋于2018年1月17日经建设、勘察、设计、施工和监理单位共同完成了竣工验收的主张属实，泰安市大展城市发展有限公司通知韩晓康于2018年1月4日收房时房屋亦尚不具备交付条件，韩晓康拒绝收房理由正当，因此泰安市大展城市发展有限公司辩称逾期收房责任不在该公司，而在韩晓康，理由不成立，一审法院不予采纳。在具备交房条件后泰安市大展城市发展有限公司负有再次及时通知韩晓康收房的义务，泰安市大展城市发展有限公司虽提供物业公司的证明，载明2018年1月20日张帖到各单元门口，但该通知方式并非约定的交房通知方式，韩晓康否认收到该通知，泰安市大展城市发展有限公司亦无证据证实其履行了通知义务及韩晓康收到了该通知，故对泰安市大展城市发展有限公司的主张，一审法院不予采信，对韩晓康要求泰安市大展城市发展有限公司承担逾期交房违约责任的诉求，一审法院予以支持。合同约定购房款501555元，储藏室购买价格为20000元，各项违约责任均约定依据购房款计算，故违约金应依据购房款501555元计算。自约定的交房期限届满次日即2018年1月1日起，计算至实际交房之日2018年6月4日止，共154天。故逾期交房违约金为501555元×0.1‰×154天=7723.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：泰安市大展城市发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付韩晓康逾期交房违约金7723.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由泰安市大展城市发展有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，泰安市大展城市发展有限公司与韩晓康签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，泰安市大展城市发展有限公司应当在2017年12月31日前向韩晓康交付房屋，交房时应取得规划验收文件和建筑工程竣工验收备案证明，并且房屋验收合格。根据本案查明的事实可以看出，泰安市大展城市发展有限公司于2017年12月通知韩晓康交房时，尚不具备交房条件，韩晓康有理由拒绝收房。泰安市大展城市发展有限公司主张涉案房屋已经在2018年1月17日达到约定的交付条件并通知了韩晓康，对此本院认为，泰安市大展城市发展有限公司于2018年1月20日在涉案楼房各单元门口张帖了通知，该通知方式不符合合同约定，且此时韩晓康尚未入住，韩晓康否认收到该通知符合常理，泰安市大展城市发展有限公司也无其他证据证实其在2018年1月17日后曾通知韩晓康收房，故泰安市大展城市发展有限公司的该项上诉理由证据不足，本院不予支持。泰安市大展城市发展有限公司还主张迟延交房是由于环保停工及供水、供热单位工期拖延导致的，应予免责，但其在一审时提交的供热专项配套费和配套工程建设协议、工程监理单位山东众成建设项目管理有限公司于2018年12月11日出具的证明、2018年11月30日泰安市大展鸿府一期工程供热协调会会议纪要、以及2016年12月31日、2017年3月3日、2017年8月2日监理工作联系单等证据的内容，均不符合双方合同第十条约定的延期免责情形，泰安市大展城市发展有限公司以此主张免责证据不足，本院不予支持。 综上所述，泰安市大展城市发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由泰安市大展城市发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇一九年十二月十八日 书记员  李丹丹