天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2905号上诉人（原审原告）：冉英明，男，1978年7月17日出生，汉族，住河北省曲阳县。委托诉讼代理人：王永生，天津环岛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯才春，男，1978年1月7日出生，汉族，住四川省广元市利州区。上诉人冉英明因与被上诉人冯才春租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初81489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。冉英明上诉请求：1.撤销一审判决，改判冯才春退还租赁费70000元，押金6000元，租赁中介费6000元；2.本案一、二审诉讼费由冯才春承担。事实和理由：1.案涉房屋租赁合同违反了消防法和城市房屋租赁管理办法的相关规定，属于无效合同，冯才春所有收费应当全部退还；2.一审法院将合同解除时间认定在2019年3月18日不妥，应认定为从2018年11月1日起；3.案涉合同是冯才春以欺诈手段欺骗冉英明所签订，自订立之日起就无效，冉英明并无过错；4.一审法院判决冉英明按每月3000元向冯才春支付自解除日至2019年10月14日期间的占用费不公平。冯才春辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意冉英明的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。冉英明向一审法院起诉请求：1.要求解除冉英明、冯才春订立的房屋租赁合同；2.判令冯才春返还租赁费70000元，押金6000元，中介费6000元，合计82000元；3.诉讼费由冯才春承担。一审法院认定事实：冯才春是天津开发区房屋的所有权人。2018年10月27日冉英明、冯才春以及案外人天津达居房地产经纪有限公司签署了房屋租赁合同，约定冯才春将其拥有的开发区房屋出租给冉英明，使用用途为居住，建筑面积210.12平方米，租赁期限12个月，自2018年11月1日起至2019年10月30日止。租赁期内双方未经协商一致不得解约，否则违约方以6000元作为赔偿金支付给守约方。租金为每月6000元。冉英明同时交给冯才春押金6000元，如冉英明退房时，双方无争议，则冯才春如数退还该押金。付款方式为年付7万元整。冯才春将房屋钥匙3把、门禁3把、水卡电卡各一张交付给冉英明。冯才春应保证该房屋的出租不违反国家法律规定，签订本合同后，双方当事人应按照国家规定进行备案。冉英明不得在该房屋内进行违反法律法规以及政府对出租房屋用途有关规定的行为。关于解除的约定，若冯才春违反本合同约定不承担维修责任，使冉英明无法继续使用出租房屋的，冉英明有权解除合同。上述合同落款处，在天津达居房地产经纪有限公司盖章处有经手人刘朋朋签字。租赁合同签订后，冉英明已向冯才春支付一年的房租7万元和押金6000元。庭审中，冉英明表示物业不让冉英明使用该房屋当宿舍房，冉英明一天都没有使用。庭审中，冯才春始终不予认可，其表示从不知晓冉英明租住房屋是用于当员工宿舍，并坚称按照合同约定冉英明不得在该房屋内进行违反法律法规以及政府对出租房屋用途有关规定的行为。庭审中，中介工作人员刘朋朋到庭作证，其陈述在签租赁合同时已明确告知冯才春冉英明承租用途是员工宿舍，且之前案涉房屋也有租约，也是宿舍房，看房时屋内还有上下铺，冉英明当时需要租房当员工宿舍，而冯才春的房子是毛坯房，冯才春也在电话中告知中介该房屋当时的租约也是员工宿舍，几近到期，而中介也将冉英明需要租住30个员工宿舍的意愿告知了冯才春，冯才春也表示同意，故双方签订了租赁合同。冯才春对证人的陈述不予认可。经现场调查，小区物业管理人员称，因为小区建设时消防没有经过验收，至今消防管道没有水，只有灭火器，故小区消防隐患很大，所以业主委员会要求该小区不能有宿舍房和群租房，该小区在2018年11月因为群租导致用电负荷过大曾引发火灾，后来社区居委会、街道和消防部门检查清理小区内所有的群租房和宿舍房，一共清理了14家，包括本案所涉的1号楼2单元401室。案涉房屋在2018年11月份之前就曾出租用于宿舍房使用，2018年11月之后人更多了，最多曾经住过四十多名民工，多是周大福工地的民工。这些宿舍房被清理完了之后并没有回潮。如果现在要出租无论是作为宿舍还是普通出租都需要经过南海路派出所、社区街道备案。如果发现一个人进出带几个人的话，物业会派员一直跟着他们到承租的房屋，进屋审查到底是否为宿舍房或者群租房，并及时向泰达街道和派出所进行举报。证人到庭所作陈述与上述法庭调查核实的情况基本一致，且现场调查能够证实本案所涉的租约和在先的租约都是用于员工宿舍，说明冯才春对于房屋实际出租的用途是明知的，冯才春始终坚持其对房屋实际承租用途为宿舍房不知情的抗辩，一审法院不予采信。同时冉英明承租房屋目的即为宿舍房，且物业证实冉英明承租之后曾居住多名农民工，故冉英明抗辩其从未使用过案涉房屋缺乏依据，一审法院亦不予采信。2019年2月13日天津市滨海新区泰达街道东海社区居委会下达了社区安全检查隐患通知单，通知房屋使用人在安全检查工作中发现了群租，存在安全隐患，请及时整改。2019年2月18日冉英明方工作人员与冯才春就案涉房屋的物业费和燃气事宜沟通时，冉英明称“物业不让住太多人，超过5个就不行”，冯才春回答“你不告诉他那么多不就行了”。目前案涉房屋仍在冉英明控制之下，其已不能用于给农民工群租或者作为宿舍房，但冉英明并未向冯才春进行交接。冯才春则表示在冉英明同意赔偿冯才春损失的前提下才同意解除合同。一审法院认为，首先，公民的合法财产权利受法律保护，冯才春将房屋出租，依法享有合理收益的权利。虽然案涉小区没有经过消防验收，但冯才春已取得该房产的所有权证，故双方所签租赁合同的效力应予以确认。本案争议焦点为双方所签租赁合同是否具备解除的条件，以及解除的后果哪方存在过错。虽然制式合同中约定了承租人不得在该房屋内进行违反法律法规以及政府对出租房屋用途有关规定的行为，但结合庭审查明的情况，冉英明、冯才春双方在订立房屋租赁合同之时，均明知租赁用途为宿舍房，加之作为业主冯才春更应明知小区的消防至今没有进行验收的实际情况，故在冯才春明知冉英明承租目的为宿舍房的情况下，依然签署了不违反政府对出租房屋用途有关规定的制式协议，说明冯才春对冉英明租用合同目的是否能实现，相关管理部门是否会对冉英明的群租或者宿舍房的使用进行清理，存在放任的心理。此外，双方也没有依约进行备案。综上，冉英明承租房屋目的己涉嫌违规，且冉英明使用期间该房屋已被有关主管部门认定为群租房，造成了安全隐患，冉英明存在过错；冯才春对此既明知又持放任态度，冯才春亦存在过错，双方承担同等责任。现因案涉小区的相关管理部门已明确该小区不得有宿舍房的规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项的规定，租赁房屋具有行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致房屋无法使用的，承租人有权解除合同。故一审法院对冉英明要求解除合同的诉请依法予以支持。至于解除的时间，冉英明称自合同签订之日起即应解除，然而社区居委会安全隐患通知单载明了2019年2月13日在检查中仍发现了群租现象，要求整改，而冉英明自2019年3月18日向一审法院立案，在此之前冉英明也没有证据证实其曾向冯才春明确表示过解除的意愿。故一审法院认为双方租赁合同解除应自冉英明立案日作为解除之日为宜。在解除之前冉英明仍应按协议约定的租金标准向冯才春支付租金。但对于自解除之日起至2019年10月14日法庭辩论终结之时，此期间的房屋占用费，综合考虑冉英明虽然无法按其需要使用房屋，但又未向冯才春交还房屋的情节，以及冯才春对其自有房屋出租用途涉嫌违规的情况持放任态度，对可能发生的安全隐患非但未加制止，还要协助冉英明回避监管的主观过错，一审法院认定房屋占用费应按照每月3000元标准由冉英明向冯才春支付为宜。另，因双方何时能够完成交接处于不确定的状态，故对于2019年10月14日起至实际腾退房屋之日的房屋占用费，一审法院不予处理，双方可另行解决。同理，现因冉英明、冯才春双方尚未就房屋进行交接，故押金6000元尚不具备退还的条件，故一审法院亦不予处理，双方可在房屋交接后另行解决。关于中介费，双方租赁合同当中对于中介费的分担一栏，甲乙双方各承担多少中介费一栏为空白，且庭审中冉英明、冯才春共同确认中介费已由冉英明支付，可以判断双方已通过实际履行的方式达成了中介费由冉英明自行承担的约定。故冉英明要求退还中介费的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。综上，自2018年11月1日起至2019年3月18日止，产生租金27600元，自2019年3月18日至2019年10月14日产生房屋占用费20700元，共计48300元，冯才春已经收取7万元，扣除已经发生的上述费用后，应向冉英明退还21700元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、原告冉英明与被告冯才春就天津开发区房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年3月18日解除；二、被告冯才春于本判决生效后十日内向原告冉英明退还预收租金21700元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费1850元，由原告负担1507元，由被告负担343元。”本院二审期间，冉英明申请证人吴某出庭作证，证明冯才春在租房时表示案涉房屋能住人，2019年2月底带人去住时，小区物业不让进，告知没有消防，安全出现隐患，房屋不能住。冯才春未发表质证意见。本院的认证意见是，证人吴某系冉英明雇佣的工人，具有利害关系，其证言证明力较低，不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人在二审中的争议焦点是：冯才春是否应予向冉英明退还租赁费70000元，押金6000元，租赁中介费6000元。冉英明本次上诉的理由均是建立在确认案涉房屋租赁合同无效的前提下，然其在一审中的诉讼请求第一项明确为解除合同，故其上诉请求与其一审诉请存在矛盾，本院仅在合同解除的范畴对本案进行评判。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致房屋无法使用的，承租人有权解除合同。现因案涉小区的相关管理部门已明确该小区不得有宿舍房，故冉英明主张解除案涉房屋租赁合同，符合法律规定。关于合同解除时间，冉英明自2019年3月18日向一审法院起诉主张解除案涉合同，在此之前没有证据证实其曾向冯才春明确表示过解除的意愿，故一审法院认定双方租赁合同解除应自冉英明立案日作为解除之日并无不当。合同解除之前应按合同约定执行,冉英明仍应按合同约定的租金标准向冯才春支付租金。冉英明主张应自合同订立之日起全部退还租金的请求，缺乏法律依据，不予支持。对于自解除之日起至2019年10月14日法庭辩论终结之时的房屋占用费问题，一审法院认定按照每月3000元标准由冉英明向冯才春支付，已充分考虑了双方的过错，并无不当。冉英明所提一审对此判决不公的理由，不予采纳。现因冉英明、冯才春双方尚未就房屋进行交接，故押金6000元尚不具备退还的条件，故一审法院亦不予处理亦无不当，双方可在房屋交接后另行解决。关于中介费，双方租赁合同当中对于中介费的分担一栏，甲乙双方各承担多少中介费一栏为空白，且庭审中冉英明、冯才春共同确认中介费已由冉英明支付，可以判断双方已通过实际履行的方式达成了中介费由冉英明自行承担的约定。故冉英明要求退还中介费的诉请缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，冉英明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，由冉英明负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 卢 伟审判员 李兴明二〇一九年十二月八日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……