宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2166号原告：张光金，男，生于1958年3月12日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，农民，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：刘文香，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：官学贤，男，生于1968年3月3日，汉族，宁夏中卫市人，中专文化，个体户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。被告：宁夏锦城房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：刘爱华，系公司董事长。原告张光金与被告官学贤、宁夏锦城房地产开发集团有限公司（以下简称锦城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月16公开开庭进行了审理。原告张光金及其委托诉讼代理人刘文香、被告官学贤到庭参加了诉讼。被告锦城房产公司经本院依法送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告锦城房产公司对位于中卫市××区房屋与原告签订《商品房买卖合同》、出具购房发票，并协助原告办理不动产登记手续；2.判令被告官学贤协助原告与被告锦城房产公司就中卫市沙坡区新墩花园11号楼1单元162号房屋签订《商品房买卖合同》、出具购房发票，原告在办理不动产登记手续后向官学贤付清剩余房款20000元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告锦城房产公司系中卫市沙坡头区新墩花园小区开发商。中卫市沙坡头区新墩花园11号楼1单元162号住宅房系中卫市启源房地产开发有限公司华盛分公司因工程承包抵顶给被告官学贤。2010年9月16日，原告委托其子张俊华与被告官学贤就上述房屋签订《房屋转让协议》一份，约定被告官学贤将涉案房屋以总价12万元转让给原告等事项。且被告官学贤与锦城房产公司办理住宅房交接手续时签字确认原告享有房屋所有权。原告先后向被告官学贤支付房款共10万元。因二被告未与原告签订《商品房买卖合同》、出具购房发票、办理按揭贷款手续等原因，原告拒绝继续向被告官学贤支付剩余房款，为此被告官学贤于2018年7月20日提起诉讼，经中卫市沙坡头区人民法院作出(2018）宁0502民初3071号民事判决书，判决确定原告向被告官学贤支付剩余房款。原告也愿意向被告官学贤支付剩余房款，但原告要求的二被告与原告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》、出具购房发票，并协助原告办理不动产登记手续，二被告对此要求均予拒绝履行。被告锦城房产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩材料及证据。被告官学贤辩称，官学贤不是开发商，自己也是受害者，官学贤没有资格也没有义务给原告开具发票，这在当时房屋卖给原告的顶房协议和转让协议上都有说明；官学贤只能协助原告在锦城房产公司能办理房产证时给予协助办理。对原告第二项诉讼请求已在(2018）宁0502民初3071号和（2019）宁05民终139号民事判决书中体现出来，原告应无条件支付剩余房款，被告官学贤不再做答辩。对原告当庭陈述的其他事实与本案办理房产手续没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告锦城房产公司虽然未到庭，但对原告与被告官学贤双方无异议的原告提交证据《房屋转让协议》（2010年9月16日签订）、欠款欠据、《顶房协议》（2010年9月16日签订）(均官学贤提供）各1份，《房屋转让协议》（2010年9月16日签订）1份、收据3份、收条1份、《锦城房产公司新墩花园顶账住房交接单》1份（均张光金提供）、调取证据申请书2份及法院调取证据7页、（2018）宁0502民初865号民事裁定书1份（均法院调档卷），(2018）宁0502民初3071号、(2019）宁05民终139号民事判决书（原件）和被告官学贤提交的证据(2018）宁0502民初3071号、(2019）宁05民终139号民事判决书2份（均复印件）的证明效力依法予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实，本院认证如下：原告提交的(2019）宁05民终433号民事判决书系生效的法律文书，虽然属于原告与被告之间的同类型案件，但不属于对涉案房屋的判决处理，与本案无关联性，对其证明效力不予确认。被告官学贤提交的顶房协议书（2010年4月11日签订）、房屋转让协议（2010年9月16日签订）各1份系合同、欠款欠据1份系原告给被告出具的书证，其证明内容与原告提交的证据《房屋转让协议》（2010年9月16日签订）、欠款欠据、《顶房协议》（2010年9月16日签订）(均官学贤提供）各1份，《房屋转让协议》（2010年9月16日签订）1份相一致，并与双方提交的民事判决书能够相互印证，对其证明效力予以确认，原告对上述证据提出的异议质证意见本院不予采纳。对原告主张锦城房产公司系该房屋建设开发单位，尚未向原告协助办理房屋产权证书手续的事实，经核双方提交的《顶房协议书》、《锦城房产公司新墩花园顶账住房交接单》及民事判决书等证据，与证明被告向原告交付了房屋的事实和原被告的陈述能相互印证，对其事实本院予以认定。经审理查明：被告锦城房产公司系中卫市沙坡头区新墩花园小区开发建设单位。2010年，因尚未取得一定资质挂靠中卫市启源房地产开发有限公司通过锦城华晟工贸公司承建并将中卫市沙坡头区新墩花园小区11号楼1单元162号系华晟分公司名义向进行工程分包施工的被告官学贤抵顶，双方于2010年4月11日签订《顶房协议书》约定华晟分公司抵顶官学贤的房屋位置、面积、价款及用于支付官学贤2、15号楼的工程款，并约定获取房屋买卖合同和购房发票的权利义务等事项。2010年9月16日，被告官学贤因工程需款将房屋转让给原告之子张俊华，双方于2010年9月16日签订《房屋转让协议》一份，约定：官学贤将位于中卫市××园住宅房转让给张俊华，（甲方抵顶时的房屋面积为73.44㎡、房屋单价为1880元/㎡，合计总价138067.20元）；现经双方协商以单价1634元/㎡,总价为120000元整转让给张俊华；张俊华须在房屋交工后30天内交付房款60000元，剩余房款60000元于竣工领钥匙后办理按揭30天内一次性付清；如果未按照上述付款时间交清房款，则以1880元/㎡单价计算房价；在官学贤电话通知张俊华十五日内仍未交清房款者，官学贤有权将该房屋另行转让并且张俊华承担10%的违约金等事项。协议签订后，张俊华于2010年9月16日向官学贤付款60000元，剩余款给官学贤出具欠到房款60000元的欠款欠据1份。2010年8月9日，锦城房产公司将涉案房屋向官学贤交接，官学贤向张俊华交接用于先行装修使用，三方签订《锦城房产公司新墩花园顶账住房交接单》1份，约定涉案房屋由开发公司抵付给官学贤，由官学贤再转让给张俊华，张俊华已将所有房款给官学贤交清，官学贤同意由开发公司将涉案房屋的产权手续及钥匙交给买房人张光金即原告。但自此之后张光金以张俊华名义向官学贤支付房款40000元，对下剩款项未付。后经官学贤催要，张俊华及原告与官学贤发生争议拒绝支付剩余房款，为此，被告官学贤于2018年7月20日向法院提起诉讼，要求张俊华及原告支付剩余房款及承担逾期付款违约金，经中卫市沙坡头区人民法院作出(2018）宁0502民初3071号民事判决书、中卫市中级人民法院作出(2019）宁05民终139号民事判决书，判决确定原告向被告官学贤支付剩余房款并承担逾期付款的违约金。判决生效后，原告未能按照判决履行义务。现原告以被告官学贤向原告履行协助原告办理不动产登记手续为先决条件，表示愿意向被告官学贤支付剩余房款，被告官学贤对此要求予以拒绝。为此，原告要求二被告与原告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》、出具购房发票，并协助原告办理不动产登记手续，诉至本院。另查明，涉案房屋建成后属于被告锦城房产公司，为建设开发单位，尚未与原告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》、出具购房发票，并向原告协助办理房屋产权证书手续。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。房地产开发企业是房地产开发和经营的主体。被告锦城房产公司作为楼房的开发和经营主体与施工单位华晟公司签订《顶房协议书》、被告官学贤与张俊华签订《房屋转让协议》及二被告将房屋交付原告张光金时三方签订《锦城房产公司新墩花园顶账住房交接单》等属双方当事人的真实意思表示，合法有效。因双方签订的《顶房协议书》约定内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告锦城房产公司经华晟公司抵付被告官学贤工程款的手续及被告官学贤转让给原告房屋房款的手续均已做清，二被告又给原告交付了房屋，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本案按照商品房买卖合同处理。现被告按照《顶房协议书》约定将房屋交付给了原告，原告将房屋装修入住使用，但被告却没有为原告出具购房发票，签订《商品房买卖合同》，虽然被告官学贤与原告签订的《房屋转让协议》未明确约定办理房屋产权手续，但依据《顶房协议书》约定被告锦城房产公司为被告官学贤办理房屋所有权证，并且依据法律规定房屋建设开发出售单位约定向房屋买受方转移房屋所有权登记手续属于法定的随附义务，被告锦城房产公司应当向原告出具购房发票并与原告签订《商品房买卖合同》，符合合同约定和法律规定，被告官学贤作为涉案房屋的中介转让方与签订的《房屋转让协议》并与原告签订《锦城房产公司新墩花园顶账住房交接单》，对涉案房屋产权手续的办理负有协助履行的义务，故二被告依法应承担继续履行其义务的民事责任。对原告要求依法判令被告锦城房产公司对位于中卫市××区房屋与原告签订《商品房买卖合同》、出具购房发票，并协助原告办理不动产登记手续的诉讼请求，经核：二被告已向原告交付了中卫市沙坡头区新墩花园11号楼1单元162室房屋的事实予以确认，对办理房屋不动产登记证因属于《顶房协议书》约定的被告继续履行的义务，亦属于法律规定不动产买卖当事人一方出卖人履行的法定随附义务，该请求有相应的事实及法律依据，本院予以支持。被告官学贤将被告锦城房产公司向被告官学贤抵顶工程款的该房屋，虽然约定由被告锦城房产公司与被告官学贤签订《商品房买卖合同》，负有为被告官学贤办理商品房预售合同登记备案义务和将房屋交付，并出具购房发票，协助被告官学贤办理房屋所有权证的义务；但被告官学贤将房屋转让与张俊华签订《房屋转让协议》，尚未明确约定为该房屋办理房屋的产权手续，但在交接房屋时，被告官学贤作为涉案房屋的中介转让方提供被告锦城房产公司与原告签订《锦城房产公司新墩花园顶账住房交接单》，其履行的是被告官学贤与张俊华签订的《房屋转让协议》，并约定买受方主体变更为原告，依法视为三方认可该房屋买卖合同的部分主体变更，应当认定被告锦城房产公司与原告形成商品房销售合同法律关系，被告官学贤对于该房屋的所有权转移关系的履行问题负有协助原告办理房屋产权登记的义务。依据相关法律规定，被告官学贤负有协助被告锦城房产公司共同为原告办理房屋所有权证的相关手续的义务，被告官学贤依法应承担相应的民事责任。对原告要求被告官学贤协助原告与被告锦城房产公司就中卫市沙坡区新墩花园11号楼1单元162号房屋签订《商品房买卖合同》、出具购房发票，原告在办理不动产登记手续后向官学贤付清剩余房款20000元的请求，经核：对于被告官学贤协助原告与被告锦城房产公司就中卫市沙坡区新墩花园11号楼1单元162号房屋签订《商品房买卖合同》、出具购房发票的请求有相应的事实及法律依据，本院依法予以支持；但对原告在办理不动产登记手续后向官学贤付清剩余房款20000元的请求，因虽然被告官学贤与张俊华签订的《房屋转让协议》中有约定房屋交付“后办理按揭30天内一次性交清”房款，但之后二被告与原告签订《锦城房产公司新墩花园顶账住房交接单》中合同对履行主体部分变更，且没有再行约定有条件的支付清房款，依法认定“后办理按揭30天内一次性交清”房款的该约定不再对被告官学贤具有法律拘束力，而且被告官学贤向原告交付了该房屋已经数年，原告向被告官学贤支付清房款又是法定先履行义务，不存在原告在办理不动产登记手续后支付款项的先决条件，且原告以该部分较少的房款因未办理按揭贷款和房产手续为由长期拒绝履行后续合同义务，不合常理，故原告的该部分请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对被告官学贤主张其只能在锦城房产公司能办理房产证时给予协助原告办理，原告应无条件支付剩余房款的意见，其理由成立，本院依法予以采纳。被告锦城房产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实基础上依法做出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏锦城房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三十日内与原告张光金签订中卫市沙坡头区新墩花园11号楼1单元162号房屋的《商品房买卖合同》，开具购房发票，并协助为原告张光金办理中卫市沙坡头区新墩花园11号楼1单元162号不动产登记证手续；二、被告官学贤协助上述被告宁夏锦城房地产开发集团有限公司为原告张光金办理不动产登记手续；三、驳回原告张光金的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行其义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应支付迟延履行金。案件受理费400元，已减半收取200元，由原告张光金负担100元，被告宁夏锦城房地产开发集团有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜 二〇一九年八月二日书记员 曾获钰本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。