文书内容湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2979号上诉人（原审原告）：宜昌楚天恒大房地产开发有限公司，住所地宜昌市伍家岗区花溪路68号（宜昌恒大山水城综合楼）。统一社会信用代码91420500077044327Y。法定代表人：孔德恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖璇，女，1987年7月30日出生，汉族，住武汉市洪山区。该公司员工。被上诉人（原审被告）：王有东，男，1990年11月5日出生，汉族，住宜都市。委托诉讼代理人：邓忠银，湖北峡光律师事务所律师。上诉人宜昌楚天恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人王有东房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2019）鄂0591民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2019）鄂0591民初776号民事判决，依法改判。事实及理由：《合同法》第40条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。该法律规定应该严格解释，即适用的前提是免除或限制其责任。首先，作为商品房出卖人，期房预抵押效力待定，开发商对于预售商品房普遍存在阶段性担保责任，为防止出现骗取房地产开发公司及银行金融机构资金的风险，基于公平原则，合同主体约定当一方出现严重违约时，另一方享有合同解除权，这类条款并非加重对方责任。恒大公司并未因案涉条款的约定免除承担担保责任，亦未因此加重王有东责任，更未排除其主要权利，该条款是针对王有东若存在违约行为进行的违约后果及责任的约定，若王有东按照合同约定按期偿还贷款，严格履行自己的合同义务，则该违约责任就无适用的前提。案涉合同条款约定恒大公司承担保证责任后享有合同解除权，权利、义务、责任是三个完全不同的概念，责任与权利应该区别解释，一审法院任意扩大自由裁量权，违背了民法文义更不符合市场交易习惯，将会导致交易客户借用本案判例形成恶意违约之风。王有东辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。恒大公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：0290850）已经解除；2、判令王有东配合恒大公司到房管部门办理解除备案购房合同手续；3、由王有东承担本案的诉讼费、公告费、保全费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、合同的约定。恒大公司与王有东于2014年7月21日签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0290850），约定王有东购买由恒大公司开发建设的位于城东大道与东运路交汇处的恒大帝景1号楼2单元04层020401号房屋，建筑面积91.78平方米，单价每平方米6877.65元，房屋总价款631231元，王有东采取贷款方式付款。合同附件六：补充协议：“。二、双方同意本合同第六条补充如下：（一）买受人按按揭付款方式向出卖人支付房款，买受人须在合同签订同时付清首付款301231元，首付款付清当日之内由买受人向建行申请按揭贷款33万元。（二）关于按揭付款方式的约定。5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理以买受人为产权人的房地产权证，并无需承担任何责任……”。二、购房款的支付。2014年7月16日，王有东支付恒大公司定金1万元；2014年7月21日《宜昌市商品房买卖合同》签订的当天，王有东支付恒大公司购房款291231元；王有东按揭贷款33万元由建行三峡分行于2014年8月26日一次性支付恒大公司。即，王有东已依约全额支付购房款。三、房屋的交付、王有东收房后支付办证费用及物业费。双方确认：2018年11月14日恒大公司将案涉房屋交付王有东；同日，王有东支付恒大公司维修资金9314元、契税（没收）、印花税10元、不动产登记费80元，土地测绘费80元，共9684元；王有东于2018年11月14日支付该房屋2017.1.1—2018.12.31物业服务费4392元、于2019年7月19日支付该房屋2019.1.1—2019.7.31物业服务费1281元。四、与本案相关的其他事实。1、宜昌市西陵区人民法院审理中国建设银行股份有限公司（简称建行三峡分行）与王有东、恒大公司金融借款合同纠纷一案，于2017年11月16日作出（2017）鄂0502民初1414号《民事判决书》，认定：“2014年8月8日，建行三峡分行与王有东签订《个人住房借款合同》，合同约定，王有东为购买位于宜昌市东××路××大帝××楼××单元××室房屋，向建行三峡分行借款33万元。2014年7月15日，建行三峡分行与恒大公司签订《个人住房借款最高额保证合同》约定，楚天恒大公司为自2014年7月15日至2016年7月15日期间，因购置恒大公司开发的伍家岗城东大道项目所属之宜昌恒大帝景房产而与建行三峡分行发生借贷关系的全部债务人提供最高额为3882万元的担保，保证方式为连带责任保证。”。法院判决解除建行三峡分行与王有东签订的《个人住房借款合同》，并判令恒大公司对王有东的应付款项向建行三峡分行承担连带清偿责任。2、自2017年9月29日起，恒大公司即开始代王有东偿还银行借款。2019年7月4日建行三峡分行出具《个人贷款结清证明》：“尊敬的客户王有东，您在我行的个人贷款总额33万元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2019年7月4日结清”。3、2019年1月15日恒大公司向王有东发出《还款提示函》，要求在规定时间到恒大公司偿还本金、利息及罚息，否则恒大公司将按照合同约定单方解除商品房买卖合同，收回该房屋。2019年2月15日恒大公司向王有东发出《解除合同通知书》，通知王有东：根据合同约定，因王有东未按银行合同规定期限偿还贷款，导致恒大公司承担了保证责任，恒大公司有权单方解除商品房买卖合同，收回商品房，现恒大公司解除与王有东签订的商品房买卖合同，通知王有东于收到函件3日内协同到房管局办理相关解除合同手续。一审法院认为：恒大公司与王有东因商品房买卖合同产生的本案争议，是房屋买卖合同纠纷。争议焦点：《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议是否符合解除的条件。一、本案当事人、相关案外人之间的法律关系恒大公司与王有东之间系商品房买卖合同关系；恒大公司、王有东两者与案外人建行三峡分行之间系银行贷款保证担保合同关系。在商品房买卖合同关系中，恒大公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而王有东作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，王有东已经依约支付了全部购房款，恒大公司作为卖方的商品房买卖合同的目的已经实现。恒大公司也已经将案涉房屋实际交付王有东；王有东已支付维修资金及除契税外的办证费用。至于案涉房屋产权过户及产权证的办理，属王有东享有的合同权利而非合同义务。即，双方商品房买卖合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中王有东没有违约行为。在银行贷款保证担保合同关系中，王有东未按期偿还银行贷款致使恒大公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于恒大公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人担责后依法向债务人王有东进行追偿的权利。二、对《宜昌市商品房买卖合同》附件六补充协议第二.（二）.5.（1）条的评判合同附件六：补充协议：“。二、双方同意本合同第六条补充如下：。（二）关于按揭付款方式的约定。5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。若依该条约定履行，在恒大公司与王有东双方商品房买卖合同项下的权利义务已基本完成之后，王有东因其在银行贷款保证担保合同关系中的违约行为，将丧失已实际合法占有的案涉房屋，并承担占合同约定的房屋总价款的48%（301231元÷631231元）的首付款损失，即使不考虑房价上涨因素，亦加重了王有东的责任，显失公平。一审依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条的规定，认定《宜昌市商品房买卖合同》附件六补充协议第二.（二）.5.（1）条无效。综上，恒大公司以王有东违反商品房买卖合同为由，诉请确认双方之间的商品房买卖合同已经解除，缺乏事实和法律依据，不能成立。同理，恒大公司基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，一审不予支持。恒大公司可就其代偿款项另行向王有东追偿。基于上述理由，一审遂依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第六十条的规定，判决如下：驳回恒大公司的诉讼请求。一审并同时决定案件受理费5056元，由恒大公司负担。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，恒大公司共为王有东向建行三峡分行垫付按揭款共计368161.84元，分别是：2017年9月29日垫付27885.98元、2017年12月18日垫付3708.47元、2018年3月29日垫付7747.61元、2018年5月30日垫付3806.76元、2018年9月28日垫付7751.75元、2018年12月26日垫付3818.28元、2019年3月29日垫付7750.18元、2019年6月30日垫付5759.60元、2019年7月1日垫付299933.21元。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。王有东未按照约定偿还房屋贷款，恒大公司代为偿还，王有东在收到恒大公司的还款通知后仍未偿还代偿款项，根据合同约定，合同的解除条件已成就，恒大公司请求解除合同有事实和法律依据，应予支持。王有东辩称恒大公司为王有东代偿银行按揭款其仅享有追偿的权利而无解除《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议的权利。本院认为，在预售商品房交易模式下，因商品房尚未建成，买房人不能以房屋作抵押而寻求开发商提供阶段性担保向银行申请贷款，若在开发商提供阶段性担保期间，买房人因缺乏偿付能力或恶意对银行违约，此时若不允许开发商解除合同收回房屋，开发商不但要向银行履行担保责任清偿按揭贷款，而且面临因不能收回房屋其追偿权亦难以保障的不利处境。本案中，恒大公司与王有东在补充合同中约定在王有东未能按期偿还银行贷款致使恒大公司履行担保责任后恒大公司有权解除房屋买卖合同从实际上具有以房屋为恒大公司为王有东提供阶段性担保进行反担保的功能，双方权利义务系对等的，不存在排除王有东主要权利或加重其责任的情形，因此，双方的该项约定合法有效。一审认为双方的该项约定因加重了王有东责任而无效的理由不能成立，本院予以纠正。至于合同解除后双方约定的王有东全部已付款项不予退还的约定，因该约定的违约责任过重，本院予以调整。依据合同解除后的处理原则，双方应相互返还（恒大公司返还王有东购房款，王有东返还恒大公司房屋），且王有东还应赔偿因其违约造成恒大公司的损失即恒大公司垫付的资金及相应的资金占用利息损失。即恒大公司返还王有东购房款631231元，王有东返还恒大公司涉案房屋368161.84元按揭款及其资金占用利息损失（资金占用利息损失从垫付之日起至王有东返还房屋之日止参照民间借贷未约定利息情形下按年利率6%计算的规定处理）。综上，原审判决虽认定事实清楚、但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2019）鄂0591民初776号民事判决；二、确认王有东与宜昌楚天恒大房地产开发有限公司于2014年7月21日签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：0290850）已于2019年2月15日解除，王有东于本判决生效后10日内配合宜昌楚天恒大房地产开发有限公司到房管部门办理解除备案购房合同手续；三、宜昌楚天恒大房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还王有东购房款631231元；四、王有东于本判决生效后10日内赔偿因其违约造成宜昌楚天恒大房地产开发有限公司的损失368161.84元及截止至2019年7月1日的资金占用利息损失4697.92元（以年利率6%根据宜昌楚天恒大房地产开发有限公司实际向银行偿还按揭款的时间及金额分段计算），并自2019年7月2日起至实际腾退房屋之日止以368161.84元为基数，以年利率6%继续向宜昌楚天恒大房地产开发有限公司承担利息损失。一审案件受理费5056元、二审案件受理费10112元，均由王有东负担。由宜昌楚天恒大房地产开发有限公司在履行退还购房款义务时一并予以扣除。本判决为终审判决。审判长  朱红洲审判员  聂丽华审判员  关俊峰二〇一九年十二月二十三日书记员  王彩霞附：截止2019年7月1日利息计算表                           垫付              累计垫付              天数              利率              新增利息              累计利息                  2017/9/29              27885.98              27885.98              80              0.000164              366.7197              366.7197                  2017/12/18              3708.47              31594.45              101              0.000164              524.5544              891.2741                  2018/3/29              7747.61              39342.06              62              0.000164              400.9657              1292.24                  2018/5/30              3806.76              43148.82              121              0.000164              858.2478              2150.488                  2018/9/28              7751.75              50900.57              89              0.000164              744.6823              2895.17                  2018/12/26              3818.28              54718.85              93              0.000164              836.5238              3731.694                  2019/3/29              7750.18              62469.03              93              0.000164              955.006              4686.7                  2019/6/30              5759.6              68228.63              1              0.000164              11.21567              4697.915                  2019/7/1              299933.2              368161.8