湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0624民初2815号原告：湘阴精悦物业管理有限公司，住所地：湘阴县冬茅东路。法定代表人：胡家伟，董事长。委托诉讼代理人：高东明，湖南湘知远律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹晖，湖南湘知远律师事务所律师。被告：左威，男，1985年2月15日出生，汉族，住湘阴县精密现代城**。原告湘阴精悦物业管理有限公司（以下简称精悦物业）与被告左威物业服务合同纠纷一案。本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告精悦物业的委托诉讼代理人高东明、被告左威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告精悦物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告物业管理费2844元;2、请求法院判令被告支付拖欠物业费违约金500元(按银行贷款利率计算至实际支付日止);3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月30日,原告与“精密现代城”前期物业服务公司湘阴县吉祥物业服务有限公司签订协议,约定“湘阴县吉祥物业服务有限公司服务截止时间为2015年11月30日,2015年12月1日后由原告进行接收”,2015年12月1日原告正式接收精密现代城小区,为小区全体业主提供物业服务。2016年8月1日原告与精密现代城业主委员会签订《物业服务合同》,合同第19条约定,依照湘阴县物价局的批复,住宅房屋,乙方按业主房产建筑面积每月每平方米0.6元向业主或者物业使用人收取。被告为精密现代城小区47栋4单元603业主,2012年6月29且开发商向被告交付了物业,被告作为业主、房屋所有权人自2016年7月1日拖欠原告物业费至今,原告多次催收未果,为维护合法权益,特诉至贵院。被告左威答辩称，对物业不作为行为不服，下面一楼门面做夜宵的烟囱冲油烟到我家，我家里都是油烟污渍，跟物业反映多次都没得到解决。再一个，在我不知情的状况下，物业就来法院起诉我不服。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。一、对原告提供证据：组二，接管撤协议书，原告拟证明自2015年12月1日正式接管精密现代城小区，为其提供物业服务；被告质证认为不清楚；本院认为，此证据违反法律对选聘物业企业的规定，不予认定。组三，精密现代城物业服务合同，原告拟证明2016年8月1日与精密现代城业主委员会正式签订物业服务合同，被告应履行缴纳物业管理费的义务；被告质证认为不清楚；本院认为，业主委员会与原告签订了物业合同是事实，对此证据予以认定。组四，湘阴县物价局批文，原告拟证明收取物业费标准是依据物价局批文；被告质证认为不清楚；本院认为湘阴县物价局批文是对湘阴县吉祥物业管理有限公司的批复，批复的有效期一年且已超时，对此证据不予考虑。组五，欠款单，原告拟证明被告拖欠原告物业管理费；被告质证认为不清楚；本院认为庭审中被告已认可原告电话向其催收过物业费，虽然没有告知交多少物业费，不认可收到此证据，但是本院应予认定原告已向被告催收过物业费事实。组七，湘阴县人民法院民事判决书（2018）湘0624民初169号，原告拟证明原告已经履行了合同义务；被告质证认为不清楚；本院认为，此证据是原告2017年11月30日前履行合同期间的判决，因为原告于2019年10月10日已终止了物业服务，合同未履行完毕。所以，对此证据真实性、合法性予以认定，不能达到原告已经履行了合同义务的目的。组八，公证书，原告拟证明原告已经履行了物业服务义务；被告质证认为不清楚；本院认为此证据只能证明原告管理了小区，并未公证对小区进行了有效的服务，所以，对无其他证据佐证的此单一证据，不予考虑。二、对被告的证据，一组证据，楼下小区渠道卫生情况的照片，被告拟证明小区卫生情况差；二组证据，小区46、47栋污水排放的照片，被告拟证明小区污水排放不好，物业不作为；三组证据，小区临街门面排油烟设备肆意堆放的照片，被告拟证明油烟设备噪音大、污染小区环境；四组证据，单元下水道管破损，被告拟证明物业不作为；五组，小区绿化带的照片，被告拟证明小区绿化不好，物业从未护理过；六组，小区路面照片，被告拟证明小区路面坑坑洼洼，没人修理，影响出行；七组，单元楼内墙面照片，被告拟证明墙面贴满广告，影响卫生；八组，绿化带被私人占用，作为停车位的照片，被告拟证明小区绿化带被破坏；九组，家里窗户的照片，被告拟证明窗户上都是油污，物业没有解决楼下餐馆油烟排污问题。原告质证认为对被告提交的证据的三性均有异议。真实性，没法核实照片拍摄的具体地点，关于合法性，既没有见证人见证，也没有进行公证，所以对其合法性持有异议；关联性不能达到被告的证明目的。根据原告提供的公证书中的照片，可以证明原告已经履行了合同义务。本院认为，被告提供的一至八组证据，照片拍摄的具体时间、地点、来源没法核实，对此证据不予考虑；对九组被告的房屋受到一楼门面做夜宵的烟囱油烟侵蚀，有原告提供的要求行政执法部门进行过处理的照片及报告佐证，由于原告没有证据证明问题已解决的事实。所以，对原告未尽到物业管理服务义务的事实，本院予以认定，经审理查明，原告精悦物业是2014年4月25日注册登记凭资质从事物业管理服务的企业，期限至2034年4月24日。2015年11月30日,原告与“精密现代城”前期物业服务公司湘阴县吉祥物业服务有限公司签订协议,约定“湘阴县吉祥物业服务有限公司服务截止时间为2015年11月30日,2015年12月1日后由原告进行接收”,2015年12月1日原告正式接收精密现代城小区，但没有通过物业的选聘程序，还是与前期物业湘阴县吉祥物业服务有限公司签订物业转让协议进行物业服务。2016年8月1日原告（乙方）与湘阴县精密现代城业主委员会（甲方）签订了《精密现代城物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对精密现代城物业服务事项达成共识并订立本合同。第2条、物业基本情况，综合小区，座落湘阴县冬茅东路现代城小区。第4条本物业小区共用部位的维修、养护和管理。第5条本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理。第6条公用设施的维修、养护和管理。第7条附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括:物业管理办公经营用房、文化体育娱乐场所及设施、配电房等。第8条公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理。庭院内的绿地、花木可以应业主要求给予适当管理。第9条公共环境卫生管理。包括:公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集。第10条协助公安部门维护小区公共秩序。第11条进一步完善物业档案管理。第12条按照《维修基金管理使用办法》的规定做好小区维修基金利息及维修资金的管理和使用工作。第13条房屋自用部位、自用设备的维护可以委托乙方实施，但委托方要承担一切费用。第15条、委托管理期限为五年，自2016年8月1日起。第16条……2、根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业服务合同；第17条（一）乙方的权利……9、依法向业主、使用人追缴欠交的物业管理服务费。（二）、乙方的义务……2.接受业主委员会和业主、使用人的监督；4.对本物业的公共配套设施不得擅自占用或改变使用功能；6.向业主、使用人提供优良生活工环境,搞好社区文化和社区服务;8.定期对房屋设施设备状况检查,及时排除不安全隐患和险情。第18条……（四）环境卫生管理2.道路、公共绿地、公用场地,保持清洁。3.公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理4.发现小区内有乱搭乱建的现象及时劝阻。(五)社区秩序维护1.小区内实行值班巡逻制度;严禁脱岗。2.值班人员统一着装,熟悉辖区情况,工作规范,责任到人,有值班巡逻记录,各项管理措施落实。(六)消防1.消防系统标志明显,设备完好,可随时启用。第19条，物业管理服务费，（一）依据湘阴县物价局的批复，住宅房屋，乙方按业主房产建筑面积每月每平方0.6元向业主或物业使用人收取。被告在原告从事物业管理服务的精密现代城小区购买了47栋4单元603房屋，房屋面积141.76㎡，车库面积为34.98平米。2012年6月29日被告填写了《住户登记表》。原告精悦物业接受小区进行物业管理后，被告的房屋受到一楼门面做夜宵的烟囱油烟侵蚀，有原告提供的要求行政执法部门进行过处理的照片及报告佐证，及没有证据证明问题已解决的事实存在。为此被告交纳了2016年6月30日前的物业费后，再没有交纳物业费。2019年10月10日原告撤离物业，就终止了物业服务合同。庭审中查明，在原告撤离前曾经向被告电话催讨过物业费的事实，但没有提供向被告送达催缴物业费的书面证据，也没有提供曾经对被告房屋受到一楼门面做夜宵的烟囱油烟侵蚀，已尽到保洁义务的证据。2019年9月23日原告对物业服务场所提供了服务进行了公证，并提供了现场拍摄的照片。但没有提供对巡视、门岗执勤登记簿，物业人员配备花名册，房屋建筑维修、养护，机动车和非机动车停车管理，公共秩序的管理服务等证据。由于原告服务不到位，因此，被告拒缴物业费。至此，原告于2019年10月10日向本院起诉，1、请求法院判令被告支付原告物业管理费2844元（从2016年7月1日至2019年9月8日）;2、请求法院判令被告支付原告拖欠物业费违约金500元(按银行贷款利率计算至实际支付日止);3、本案诉讼费用由被告承担。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。本案系物业服务合同纠纷，2016年8月1日，原告与湘阴县精密现代城业主委员会签订《物业服务合同》系真实意思的表示，不违反法律的规定，合法有效。所以，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。由此，原、被告应当按照合同的约定履行合同义务。1、湘阴县精密现代城业主委员会将其小区物业交给精悦物业进行管理，精悦物业应当按照委托的物业进行了有效的管理服务，精悦物业在合同没有到期自行撤离事实存在。2、原、被告的合同是从2016年8月1日开始，法律规定物业服务合同不得转让，精悦物业主张物业费从2016年7月1日收取不符合法律的规定。3、被告提出房屋受到一楼门面做夜宵的烟囱油烟侵蚀的事实，物业也没有提供已经履行服务的证据。所以，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此，精悦物业应当违约责任。考虑精悦物业已提供了部分物业管理服务，因为物业费是为公共区域管理服务的，而不是针对个别业主的内部区域管理服务，不能以一时一事为标准来衡量物业的服务，是不合情理的，也是不公平的。所以，被告作为业主，一直不交物业费，也违反了合同的约定。原告主张被告应交物业费为2844元（从2016年7月1日至2019年9月8日），由于2016年7月1日至8月1日原、被告没有签订物业服务合同；原告收取物业费违反法律规定，应当扣除一个月的物业管理费75元，即物业费为2769元，本院予以支持。考虑到精悦物业已撤离，被告要求精悦物业排除一楼门面做夜宵的烟囱油烟侵蚀的义务也不可能，由此，精悦物业应当承担赔偿损失的违约责任；为此，本案酌情考虑损失600元在物业服务费中抵扣，由被告自行清洁，被告再以合法手段维权。至于原告要求被告支付拖欠物业费违约金，因为原告与湘阴县精密现代城业主委员会签订《物业服务合同》中没有约定，拖欠物业费应当承担违约责任，原告也没有提供被告收到过催收物业费的书面证据，本院无法认定被告违约事实。所以，对原告要求被告拖欠物业费支付违约金请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告左威于本判决书生效后十五日内支付原告湘阴精悦物业管理有限公司物业管理费2169元；二、驳回原告湘阴精悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，原告承担5元，被告左威承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  成兵武二〇一九年十二月五日书记员  朱 静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。