江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终3231号上诉人：吴长忠，男，汉族，1968年10月1日出生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷蕾，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人：于新建，男，汉族，1953年2月14日出生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：谢明，北京市大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天忆，北京市大成（南京）律师事务所律师。被上诉人：陶树萍，女，汉族，1956年12月18日出生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：谢明，北京市大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天忆，北京市大成（南京）律师事务所律师。原审第三人：吴志勤，男，汉族，1965年8月4日出生，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人吴长忠因与被上诉人于新建、陶树萍及原审第三人吴志勤执行异议之诉一案，不服南京市栖霞区人民法院（以下简称栖霞法院）（2017）苏0113民初4049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴长忠上诉请求：1.请求撤销栖霞法院（2017）苏0113民初4049号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或发回重审；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.被上诉人提交的《收条》不足以证明其支付了购房款36万元，且《收条》载明内容“收到购房款36万元，与被上诉人取得案涉房屋时交还”的处理方式类似假借购房之名支付请托款，不合常理。一审法院在吴志勤不到庭的情况下，仅凭《收条》认定被上诉人足额支付购房款，有违证据规则和客观公正，事实认定有误；2.被上诉人在位于南京市鼓楼区房屋（以下简称案涉房屋）交易中存在明显过错。被上诉人明知其所购房屋性质为军队经济适用房，无法办理两证，在案涉房屋不符合上市交易条件的情况下仍与吴志勤签订买卖合同，存在明显过错。根据《北崮山经济适用住房售房协议书》与被上诉人《执行异议书》中均载明，案涉房屋是部队集资房，也了解其属于军产，同时，被上诉人在《转换购房协议书》中载明不能交易的法律后果。栖霞法院仅凭被上诉人陈述，就认定其对房屋性质不知情违背客观事实；3.上诉人认为被上诉人与吴志勤签订的《转换购房协议书》是无效的，案涉房屋并不是吴志勤向南京政治学院购买出售给被上诉人，而是被上诉人通过吴志勤具有购房资格的合法形式来掩盖被上诉人购买军产的非法目的，并且，《北崮山经济适用房住房售房协议书》载明，南京政治学院对案涉房屋具有优先购买权，被上诉人直接通过吴志勤向南京政治学院购买了案涉房屋，侵害了军队的优先购买权，实际上侵害了公共利益，因此，《转换购房协议书》为无效合同；4.根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被上诉人的情形不符合上述规定中人民法院不得查封、扣押、冻结的情形。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求予以纠正。于新建、陶树萍辩称，关于上诉人认为《购房转换协议书》无效，是用合法形式掩盖非法目的，并且侵犯了相关的公共利益。被上诉人认为，案涉房屋的真正权利人是部队，上诉人申请保全案涉房屋更加没有法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。吴长忠向一审法院起诉请求，1.法院在（2016）苏0113执1953号执行案件中准予对案涉房屋继续执行；2.判令于新建、陶树萍承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，2006年3月9日，吴志勤及狄晓燕（其时两人为夫妻关系）作为甲方与乙方于新建、陶树萍签订《转换房协议书》1份，主要约定：甲方将购买其单位（南京政治学院）自建房一套三室一厅计95平方米（房款价3800元/平方米），该房地点位于南京市下关区新建住宅楼北幢，房号待定；现甲方欲将该套住房及产权一并转让给乙方，并要求乙方提前一次性支付购房款36万元；乙方同意购买该套住房，为确保该房能按商品房买卖交易规定进行，双方经协商达成转换购房协议如下：1.甲方提供的该套住房必须具有商品房所应具有的一切有效文、证件；2.甲方必须在双方协定日期内（2007年3月31日）将该房屋的产权证、土地证等商品房相应的有效文、证件交付乙方；3.甲方有义务协助乙方办理房屋买卖交易手续，不得以任何理由推诿和拖延；4.乙方可以在取得住房钥匙后进行房屋装修；5.甲方必须按乙方指定要求选择房号；6.如该套住房因甲方方面原因不能进行正常交易，甲方应在确定不能进行正常交易后的10日内，全额退还乙方支付的购房款36万元及相应利息，还有装修所产生的所有费用；7.如果甲方不能在双方协定的日期内将房屋产权证、土地证等商品房相应的有效文、证件交付乙方，乙方有权退还该套住房，甲方在乙方提出退房的10日内，全额退还乙方支付的购房款36万元及相应利息，还有装修所产生的所有费用；附，地下室按1250元/平方米计算，另行结算，该款与住房的差额款于乙方取得两证时交付。同日，吴志勤出具收条1份，载明：今收到于新建购房现金36万元，此条于于新建取得南京市下关区新建住宅楼北幢（房号待定）房一套时交还。2006年3月10日，狄晓燕现金提款36万元。2006年6月22日，中国人民解放军南京政治学院院务部售房处（甲方）与吴志勤（乙方）签订《北崮山经济适用住房售房协议书》1份，载明：甲方将在案涉房屋出售给乙方，双方协议如下：1.甲方出售给乙方的住房建筑面积为92.41平方米，房价为242260.01元；2.乙方购房款在领取住房钥匙时一次性交纳，一次性交纳有困难的可以申请贷款，利息自理；乙方交足房款后，需交纳购房价2%的公共维修基金，专户储存，转向专用；3.乙方交清房款后，由甲方按照国家和军队有关规定，到地方房地产管理部门办理个人房屋产权登记手续，领取《个人房屋产权证》、《土地使用证》后，乙方即对该住房拥有合法全部产权；房屋产权登记手续所支付的工本费、手续费等费用，由乙方负担；地下室、阁楼住户拥有使用权，没有房产证、土地证；4.乙方所购房屋拥有全部产权后有权出租、出售、上市交易，出售或上市交易的必须实行准入制度，甲方有优先购买权。乙方所得售房款，按照国家和地方人民政府有关规定交纳有关税、费后，其余收入归乙方所有；5.乙方自2006年6月初前拿钥匙起即可装修。2006年6月24日，经双方核算房价为351158元（92.41平方米×3800元/平方米），加上地下室6062.5元（4.85平方米×1250元/平方米）、公用维修基金4750.2元及水费300元、装修建筑垃圾清运费301.8元，合计362572.5元，与36万元差额2572.5元，狄晓燕在结算单上注明“钱已付，收到2572.5元”。2006年7月8日，于新建与南京伊利装饰有限公司集庆路分公司就案涉房屋签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》1份，将该房屋进行了装饰装修。其后于新建、陶树萍在该房屋内居住至今。2015年10月19日，案涉房屋以军队房改购房的取得方式登记在吴志勤名下。2015年5月29日，原告吴长忠以第三人吴志勤及案外人狄晓燕为被告向栖霞法院提起民间借贷纠纷一案，后于同年12月1日撤回起诉，在该案审理过程中，栖霞法院依吴长忠申请对案涉房屋进行了查封。2015年12月22日吴长忠以吴志勤及狄晓燕为被告再次向栖霞法院提起民间借贷纠纷一案，栖霞法院经审理后作出（2015）栖霞民初字第549号民事判决书，吴长忠不服，上诉至本院。本院于2016年11月3日作出（2016）苏01民终6281号终审判决：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第549号民事判决；二、吴志勤于判决生效后十日内偿还吴长忠借款573551.74元及利息（2014年12月31日之前的利息为62603.57元；此后利息自2015年1月1日起至实际付清之日止，以573551.74元为基数按照月息2%计算，扣除吴志勤于2015年2月17日偿还的1万元）；三、驳回吴长忠的其他诉讼请求。该判决生效后，吴志勤未履行判决确定的金钱给付义务，吴长忠遂向栖霞法院申请强制执行。栖霞法院受理后，于2017年5月20日作出（2016）苏0113执1953号执行裁定书，裁定对吴志勤名下的案涉房屋依法评估拍卖。该案执行过程中，于新建、陶树萍向栖霞法院提出书面执行异议，认为案涉房屋实际权属并非吴志勤所有，请求立即停止对上述房屋采取执行措施。栖霞法院经审查作出（2017）苏0113执异58号执行裁定书，裁定中止对被执行人吴志勤名下401室房产的执行。吴长忠不服该裁定，提起此案诉讼。一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，于新建、陶树萍提交的证据能相互印证并形成完整的证据链，证实于新建、陶树萍自2006年3月9日与吴志勤及狄晓燕签订《转换购房协议书》，自吴志勤、狄晓燕处购买了一套经济适用房，并共计支付了含房屋价款、地下室、契税等在内的各项款项合计362572.5元，该房屋最后登记的具体坐落为鼓楼区伍佰村67号02幢一单元401室即案涉房屋，于新建、陶树萍自2006年6月拿到该房屋后进行装修并居住至今。从《转换购房协议书》内容来看，其中约定甲方即吴志勤、狄晓燕提供的案涉房屋必须具有商品房所应具有的一切有效文、证件等，故对于新建、陶树萍辩称其原本对该房屋不能及时过户不知情，栖霞法院予以采信；结合《北崮山经济适用住房售房协议书》来看，该协议书中明确约定吴志勤领取房产证、土地使用证后即享有合法的全部产权，有权出售、上市交易，故于新建、陶树萍与吴志勤、狄晓燕签订的《转换购房协议书》亦合法有效，但因该房屋为经济适用房（军队房改房），最初未能及时办理过户手续，而2015年该房屋被司法查封后，亦不能自行过户，由此导致案涉房屋仍登记在吴志勤名下而未过户，于新建、陶树萍无过错。综上，于新建、陶树萍就案涉房屋已经支付全部价款并实际占有使用，虽未办理过户登记手续的，但于新建、陶树萍对此没有过错，栖霞法院作出的中止执行案涉房屋的（2017）苏0113执异58号执行裁定书，有事实和法律依据，故对吴长忠的诉讼请求，栖霞法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条第一款第（二）项，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七的规定，判决如下：驳回吴长忠的诉讼请求。案件受理费9535元，公告费260元，合计9795元，由吴长忠负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议问题是于新建、陶树萍对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，于新建、陶树萍与吴志勤之间签订有合法有效的买卖合同，并按合同约定支付部分房屋价款，且在案涉房屋被法院查封之前已实际占有使用案涉房屋至今。于新建、陶树萍与吴志勤之间签订的售房协议已经基本履行完毕，吴志勤作为出卖人对房屋不再享有实体权利，仅负有协助于新建、陶树萍办理过户登记的义务。于新建、陶树萍对吴志勤享有请求办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权的权利，即于新建、陶树萍对该房屋享有物权期待权，且已具备了物权的实质性要素，可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权法意义上的物权，于新建、陶树萍享有的权利在内容和效力上已经超过了吴长忠享有的普通金钱债权。因案涉房屋系军队经济适用房，于新建、陶树萍购买案涉房屋时并不具备办理不动产权证书的条件，后吴志勤于2015年10月19日登记为案涉房屋权利人，具备办理过房登记条件的情况下，因栖霞法院于同月29日查封案涉房屋，故于新建、陶树萍并非自身原因未办理案涉房屋过户登记。对于吴长忠主张认为政治学院对该房屋享有优先购买权的问题，应由政治学院主张权利。综上所述，吴志勤的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9535元，由上诉人吴长忠负担。本判决为终审判决。审判长  迟红宁审判员  黄建东审判员  金 鑫二〇一九年十二月十一日书记员  李 好