大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初6812号原告：刘毅，男，1969年4月4日生，汉族，无职业，户籍地哈尔滨市松**，现住大连市西岗区。被告：赵清兰，女，1963年7月17日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托代理人：王文佳，辽宁瑞石律师事务所律师。原告刘毅与被告赵清兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘毅、被告赵清兰及其委托代理人王文佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2015年9月1日签订的房地产租赁合同；2.被告向原告返还多收的房屋租金7025元（4.8元/日×365日×4年）；3.被告向原告支付违约金30000元；4.被告向原告支付押金2000元；5.被告向原告支付卷闸门维修费用200元、排风扇30元、粘鼠板1280元；6.被告向原告支付因被告多收房租部分给原告所造成的利息损失774元(按同期银行贷款利率计算)；7.被告承担本案的诉讼费用；8.被告向原告支付告垫付的疏通下水道费用80元；9.被告退还给原告自合同解除时至2020年3月1日期间剩余的租金，计算方法如下：原告每日实交租金109.589041元×（2020年3月1日-合同解除的日期）；10.被告向原告支付2019年9月11日至2020年3月1日期间多收的房屋租金878元。事实和理由：原被告双方于2015年9月1日签定的《房地产租赁合同》，合同约定被告将座落于大连市西岗区群益街3号房屋出租给原告使用，租期为陆年，自2015年9月2日起至2021年9月1日止，租金为每年40000元(肆万元)，原告每年分贰次预付房租。合同是在大连众磊房地产经营有限公司签定的。大连众磊房地产经营有限公司收取了被告的中介费用，当时被告说来的匆忙，没有带房产证，同时她还说出租房子的建筑面积是97平方米，房子是被告自己的。大连市众磊房地产经营有限公司的工作人员也帮助被告说房子的建筑面积是97平方米，同时说请原告相信被告。大连市众磊房地产经营有限公司可以保证。原告当时看房主也不像个撒谎的人，加上有大连众磊房地产经营有限公司从中保证就相信了被告的话。在原告没有看到房产证的情况下就与被告签定了合同。合同签定后，原告多次去有关部门询问办理托管补习班的事，才知道国家的政策法规规定，办托管补习班的房子是有特殊要求的，而这个房子是无法达到办学的条件的。从签定合同到今天已经过去四年了，四年来因这个房子无法达到办托管补习班的条件，已经无法实现签定合同的目的。原告曾多次向被告提出解除合同，但被告一直不同意解除合同，尽管如此，原告也从未欠过被告的房租。自从原告接手这个房子以来，因这个房子年久失修，又是一楼，到处都是老鼠洞。老鼠横行。老鼠多的在室内到处乱跑。有时一天就能逮住七八个，原告把这个情况向被告反应了，同时向被告说这个房子鼠患严重，严重威胁到了室内居留人的健康，同时要求被告尽快的将鼠患治理。因这个房子已经不能正常使用，原告再次向被告提出解除合同，可被告说，老鼠的事她管不了，不同意解除合同，没有办法原告只能购买了大量的粘鼠板，每天逮老鼠成了原告的主业，同时防盗门坏了两次，厕所排风换了一次就在起诉的同时，下水道又堵了这些事原告都向被告反映了，维修费和购买粘鼠板的费用等都是原告垫付的。2019年7月左右，由于学校要确定学生是否能享受到指标到校的待遇，要求学生把房证的复印件拿到学校，以前遇到有学校需要房证复印件这种事，原告都是把自己的房证复印件拿给学校，这次的事因为对孩子的升学考试太重要了，原告才想到了和被告签订的合同，因为被告的这个房子是原告家孩子所读学校的学区房，于是原告才向被告提出了要使用这个房子房证复印件的请求，但是赶巧了，当时被告去了美国，但被告答应说九月初就回来，回来就把房证复印件送给原告。2019年9月3日经过几次电话沟通，被告将房证原件拿给了原告，以前原告都是把他对象充当原告秘书的角色，这天原告对象上班了，所以没在场，原告就亲自复印了被告的房证，在复印房证时原告才发现所谓的房证只不过是被告于大连市西岗区房地产经营有限公司签定的《公有非住宅房屋租赁合同书》被告只不过是承租人，根本不是什么房主，而且这个租赁合同书上的房屋建筑面积与被告与原告签定的房地产租赁合同书上的房屋建筑面积根本不一致，同时《公有非住宅房屋租赁合同》还明确规定了作为承租人的被告是不得私自转租该房屋的，这时原告才知道上了被告的当，当初原告和被告签定合同时，被告所说的话都是虚假的。大连众磊房地产经营有限公司的行为也是极不负责的。由于被告提供了虚假信息，同时被告伙同大连市众磊房地产经营有限公司骗取了原告和被告签定了这个房地产租赁合同，侵害了原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失。在原告与被告签订的《房地产租赁合同》的第八条第三款已明确约定，甲乙任何一方提供虚假材料或证件的，守约方有权解除合同，而被告在签订本合同时，提供的虚假信息有：1.房屋的建筑面积是97平方米，有被告和原告签订的合同为证，而这个房子的实际建筑面积是92.92平方米，有被告与大连市西岗房地产经营有限公司签订的公有非住宅房屋租赁合同书为证。2.被告声称这个房子是她自己的，而实际上这个房子的产权单位却是大连市房产管理中心。被告根本无权转租这个房子，有被告与大连市西岗房地产经营有限公司签订的公有非住宅房屋租赁合同书为证。3.被告不遵守她与大连市西岗房地产经营有限公司签订的公有非住宅房屋租赁合同书第三条第一款的明确约定：乙方（被告）不得私自转租此房，被告更不遵守国家法律法规的有关强制性规定。相关法律规定有：1.《大连市国有房屋管理规定》第十七条明确规定，未经产权人同意承租人不得将承租的房屋转租。2.《中华人民共和国合同法》第六条（诚实信用原则）当事人在订立合同时不得有欺诈和其他违背诚实信用的行为。3.《中华人民共和国合同法》第七条（合同与公序良俗原则）当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规，不得损坏社会公共利益。4.《中华人民共和国合同法》第十三条：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成立时，解除权人可以解除合同。5.《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人安全或者健康的，承租人随时可以解除合同。这个房子长期以来，老鼠泛滥，鼠疫、××等随时都有可能发生，死老鼠的味道强烈弥漫到整个房间，已经严重影响到承租人的身体健康，威胁到居留人的生命安全（有录像资料为证）。6.《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应该遵循诚实信用的原则。7.《中华人民共和国民法通则》第六条（合法原则）民事活动必须遵守法律。法律没有规定的，应当遵守国家政策。综上所述，被告为了谋取暴利，在与原告签订合同时，伙同大连众磊房地产经营有限公司故意隐瞒此房的产权事实，同时夸大了此房的建筑面积，用国家的房产来转租，从中谋取暴利，严重触犯了国家的法律、法规，严重的违背了诚实信用的底线。根据本合同第八条第三项规定：甲、乙任何一方提供虚假材料和证件的，守约方有权解除本合同，违约方自愿赔偿守约方所要求的经济损失，并承担相应的法律责任。所以原告请求判令立即解除本合同。二、请求判令被告立即向原告退还多收的租金7025元。计算方法：（1）97平方米（被告虚报的建筑面积）-92.92平方米（此房真实的建筑面积）=4.08平方米（被告多收原告租金的建筑面积）；（2）4万元整（被告实收的租金）÷365天（一年）=109.589041元（被告每日实收租金）；（3）109.589041元（被告每日实收租金）÷92.92平方米（此房真实建筑面积）=1.17939132元（每平方每日应交租金）；（4）1.17939132元（每平方每日应交租金）×4.08平方米（被告多收原告房租的建筑面积）=4.81191659元（被告每日多收原告的租金）；（5）4.81191659元（被告每日多收原告的租金）×365天×4年=7025元（被告四年中多收原告的租金）。《中华人民共和国民法通则》第九十二条（不当得利）没有合法根据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当得利益返还受损失的人。被告虚报了房屋的建筑面积，多收了原告的租金，已构成合同欺诈（有原告与被告签订的租赁合同和被告与大连市西岗区房地产管理中心签订的公有非住宅房屋合同书为证）。所以，原告请求判令被告立即向原告退还多收原告的租金7025元。三、请求判令被告立即向原告支付违约金3万元。理由说明：1.本合同第八条第三项，甲、乙任何一方提供虚假材料，守约方有权解除本合同，违约方自愿赔偿守约方所要求的经济损失，并承担相应的法律责任。2.本合同第十二条，甲、乙双方承认的附加条款如下：甲、乙双方协商违约金为前三年任何一方违约赔付对方三万元，后三年任何一方违约赔付对方两万元。（1）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。（2）《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定：当事人可以在合同中约定一方违反合同时向另一方支付一定数额的违约金。因被告在签订本合同时，就已经向原告提供了虚假信息，就已经违反了《中华人民共和国合同法》第六条诚实信用原则，当事人在订立合同时，不得有欺诈或其他违背诚实信用行为。被告提供的这个房子的建筑面积是97平方米（有原被告签订的合同为证），而这个房子的实际建筑面积只有92.92平发米（有被告与大连市西岗房地产经营有限公司签订公有非住宅房屋租赁书为证）。（3）签订合同时，被告声称这个房子是她自己的，而事实上这个房子的产权单位是大连市国有房产管理中心的（有被告与大连市西岗房地产经营有限公司签订的公有非住宅房屋租赁书为证），是国家财产。（4）《大连市国有房屋管理规定》第三十三条，公有房屋使用人不得擅自转租。（5）《中华人民共和国合同法》第七条（合法与公序良俗原则）当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规、遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损坏社会公共利益。（6）在被告与大连市西岗房地产经营有限公司签订的公有非住宅房屋租赁合同书第三条第一项中也有明确规定，乙方（被告）享有对房屋按合同规定使用的权利，不得私自转租。综上所述，由于被告为了谋取暴利（四年来被告非法获得人民币18万元），有被告开具的房屋收据为证。伙同大连众磊房地产经营有限公司虚报事实、采用了欺诈的手段骗的了原告签订这个房屋租赁合同。所以适用于原被告双方承认的附加条款中规定的前三年任何一方违约，赔付对方3万元。原告请求判令被告立即向原告支付违约金3万元。四、请求判令被告立即向原告支付押金2000元。理由说明：在本合同第三条第三项中甲乙双方约定了押金2000元，原告在签订合同时就支付给被告了（第一张房租收据可以证明）。五、请求判令被告立即向原告支付卷闸门维修费用200元、换排风扇30元、购买粘鼠板1280元。有原告付款凭证，购货收据、录像、电话录音等为证。《中华人民共和国合同法》第二百二十条，出租人应当履行租赁物的维修义务。注解：维修义务是指在租赁物不符合约定使用状态时，出租人需对该租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够保证可以正常使用该租赁物。维修义务也包括对租赁物的正常保养。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因为维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。六、请求判令被告立即向原告支付因被告多收房租部分给原告所造成的利息损失，按同期银行贷款利率计算。七、请求判令被告承担本案的诉讼费用，原告已经先行垫付了。被告辩称，同意原告的第一项诉讼请求，同意解除双方的合同，不同意原告的第二至第十项诉讼请求。具体意见如下：一、被告不同意原告的第二项和第六项诉请、第十项诉讼请求，因为被告不存在违约责任。被告将案涉房屋登记在第三方中介公司向外出租，原告在决定承租案涉房屋前已经向中介机构充分了解了房屋状况，并且也现场查看房屋实际情况。即使因中介公司在书写《房地产租赁合同》过程中存在了笔误，被告也未详看合同内容，导致合同上书写的面积与实际登记面积不符，也仅仅是造成了极小的偏差，房屋租赁和房屋买卖是不同的，因为案涉房屋是综合房屋地理位置、楼层、朝向及周边环境等一系列因素整体向外出租，并非按面积收取租金，故合同上4.08㎡的面积误差并不会影响双方对租金的约定。二、被告不同意原告的第三项诉讼请求，同时要求原告向被告支付20000元违约金，结合被告第一项答辩意见及被告即将提供的证据，被告并未提供虚假材料，被告也自始至终也并未提出房屋是自己所有，但案涉房屋确实是被告享有使用权及经产权单位同意的向外转租权，房屋的性质并不影响被告向外出租，原告在签订合同时也并未向被告提出限定条件，故被告不应承担违约责任。另外双方签订的《房屋租赁合同》自双方签字之日起成立并生效，双方当事人就应当严格履行合同约定的权利义务。现原告无故要求解除合同，是违反了合同对租赁期限的约定。作为守约方，被告要求原告按照《房地产租赁合同》第十二条的约定向被告支付违约金20000元。三、被告不同意原告的第四项诉讼请求。因为原告至今仍然在被告房屋内租住，双方合同仍然在履行过程中，并未解除。被告无法验收房屋状况，无法确认原告是否有损坏房屋内设施的行为，所以无法确定是否可以退返押金及退返多少。四、被告不同意原告的第五、八项诉讼请求，依法该损失应由原告自行承担。《房地产租赁合同》第五条第4项约定“……乙方应爱护并妥善保管，如有损坏、丢失须照价赔偿……乙方有义务保持房内清洁”。原告起诉后，被告找到案涉房屋的多位邻居询问，原告经常大力拉拽卷闸门，力度超出正常使用范围，已经严重到影响邻居的正常休息，卷闸门损坏属于原告使用不当造成。并且同栋楼内其他住户家里并未有老鼠蟑螂出现，原告也没有出示相关证据证明案涉房屋有老鼠蟑螂。即使有，原告从2015年承租至今，一直没有出现过老鼠蟑螂的情况，直至今年，说明房屋本身并不存在不符合正常居住的情况，出现该情况也是原告自己使用不当、不注意生活卫生造成的。排风扇也是原告使用不当造成的损失，应当由原告自行承担。五、下水道疏通费用，被告已经于2019年大概三四月份向原告支付了200元，用于下水疏通的费用。针对原告起诉状中提到的其他事实，被告做如下说明：（一）原告在签订合同前可以亲自通过中介公司和房产部门了解案涉房屋的自然状况，并且被告也确实是案涉房屋的合法承租人，享有除所有权以外的其他权利，故双方在签订合同前和签订合同过程中不存在被告向原告隐瞒或虚假描述房屋状态的情况。（二）签订合同时，原告才第一次提出承租案涉房屋系为了开办补习班，并未提前与被告沟通，其次，被告认为无法开办补习班的责任在原告自己，原告应当在签订合同前寻问清楚开办补习班的条件，而不是等到签完房屋租赁合同后再去询问具体条件，并且被告只负有按合同约定向原告交付房屋的责任，不需要知晓自己向外出租的房屋是否符合开办补习班的条件。即使无法开办补习班，原告也继续承租达四年之久，一直未提出解除合同，可以视为变更了合同中关于房屋用途的约定。经审理查明，2015年9月1日，原被告签订《房地产租赁合同》，约定：被告将座落于大连市西岗区群益街3号房屋出租给原告使用，建筑面积97平方米，该房产用途只作为托管补习班使用；租赁期限为陆年，自2015年9月2日起至2021年9月1日止；租金为每年40000元(肆万元)，乙方每年分贰次预付房租；抵押金2000元；在该房地产租赁期间的水、电、煤气、电话、有线（数字电视）、宽带的使用费由原告承担；本合同期满时，原告将房屋完好交给被告或原告提前终止合同（在扣除由原告承担的违约金和相关费用）后，押金或剩余部分租金将无息返还给原告；原告入住后、合同未到期，如被告违约，被告按原告实际租住天数退返剩余租金；原被告任何一方提供虚假材料或证件的，守约方有权解除本合同，违约方自愿赔偿守约方所要求的经济损失并承担相应的法律责任；原被告协商违约金为前三年任何一方违约，赔付对方叁万元，后三年任何一方违约赔付对方贰万元。合同签订后，被告向原告交付了案涉房屋。原告在使用案涉房屋过程中，垫付卷闸门维修费用200元、疏通下水道费用80元，并为购买粘鼠板支付了1280元。2019年9月11日，原告向被告交付了2019年9月2日至2020年3月1日期间的房屋租金20000元。另查，案涉房屋为公有住房，原承租人为被告的前夫，被告于2018年8月6日与大连市国有房产管理中心签订了《公有非住宅房屋租赁合同书》，承租人变更至被告名下。本院所确认的上述事实，有房地产租赁合同、大连市公有非住宅房屋租赁合同书、收据、录音、录像资料、收条、收款收据、民事判决书、协助执行通知书、离婚协议书、发票和当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原被告之间签订的房地产租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。现原告主张解除该合同，被告亦同意解除，本院予以照准。关于原告主张被告按照房屋面积返还多收的房屋租金并支付利息的诉讼请求。案涉房屋的建筑面积为92.92平方米，但在原被告签订的房地产租赁合同中记载为97平方米，虽原被告双方约定的房屋租金未非按照每平方米单价计算，但原告对面积差额未享受到权益，原告主张被告按照面积差额4.08平方米返还2015年9月2日至2019年9月1日期间多收的房屋租金7025元、2019年9月2日至2020年3月1日期间多收的房屋租金878元，并支付资金占用期间的利息损失774元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金30000元。首先，原告在签订房地产租赁合同之前已现场查看过房屋实际情况，且租赁合同已经履行4年有余，原告所提及的面积差不足以影响合同的正常履行。其次，即便在被告与案外人签订的公有非住宅房屋租赁合同中约定被告未经案外人同意不得转租该房屋，按照法律规定，也是案外人对其与被告之间的房屋租赁合同享有解除权，而非本案原告由此享有对转租合同的解除权。第三，对于案涉房屋内有老鼠的现象，因房屋内有老鼠多为卫生原因所致，原告未能提交证据证明案涉房屋内出现老鼠系被告所提供房屋存在瑕疵导致。由此，无法认定被告存在违约行为。原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张的押金2000元。因案涉房屋仍由原告占有使用，原告尚未将案涉房屋腾退给被告，不符合合同约定的返还房屋押金的条件，本院不予支持。关于原告主张的维修卷闸门费用200元、排风扇费用30元、疏通下水道费用80元。因被告作为出租人，对案涉房屋应承担维修义务，对于原告因自行维修而垫付的维修费用，应当由被告负担。原告主张的上述费用于法有据，本院予以支持。关于原告主张的粘鼠板1280元。因原告未能提交证据证明案涉房屋出现老鼠的原因，无法证明系被告所提供的房屋存在瑕疵所致，该部分费用不应由被告承担。原告该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张的按照109.58元/日标准退还自合同解除时至2020年3月1日期间剩余租金。因案涉房地产租赁合同由被告诉请解除，本院判令解除该合同之时无法确定判决生效的具体日期，且案涉房屋尚未腾退，故原告该项诉讼请求可待合同解除之日确定后另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、解除原告刘毅与被告赵清兰于2015年9月1日签订的房地产租赁合同；二、被告赵清兰于本判决生效之日起十日内向原告刘毅返还2015年9月2日至2019年9月1日期间的房屋租金7025元、2019年9月2日至2020年3月1日期间的房屋租金878元，并利息损失774元；三、被告赵清兰于本判决生效之日起十日内向原告刘毅支付维修卷闸门费用200元、排风扇费用30元、疏通下水道费用80元；三、驳回原告刘毅其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费407元（原告已预交），由原告刘毅负担307元，被告赵清兰负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分交纳案件受理费，上诉至辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 杨 多二〇一九年十二月六日书记员 周媛媛