汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0703民初687号 原告：汉中市安雅居物业管理服务有限公司（以下简称安雅居物业）。住所地：汉中市汉台区北关街道办事处前进路三里村巷**。 法定代表人：米思奇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何小波，四川马禹林律师事务所律师。 被告：陕西利邦实业集团有限公司（以下简称利邦实业）。住。住所地：汉中市南郑区大河坎镇天汉大道中段/div> 法定代表人：张宝中，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李雄伟，陕西利邦实业集团有限公司员工。 被告：汉中市天汉王朝餐饮有限公司（以下简称天汉王朝公司）。住。住所地：汉中市南郑区大河坎镇天汉大道中段/div> 法定代表人：张雅琪，该公司经理。 被告：张宝中，男，生于1962年3月29日，汉族。 第三人：陕西汉中市南郑汇发村镇银行股份有限公司（以下简称汇发银行）。住。住所地：陕西省汉中市南郑区天汉大道南段**天汉之星小区**楼**/div> 法定代表人：李烨，该行行长。 委托诉讼代理人：刘哲、张婉秋（实习），陕西锐博律师事务所律师。 第三人：天汉之星小区业主委员会（以下简称天汉之星业委会）。住所地：。住所地：陕西省汉中市南郑区大河坎镇天汉之星小区v> 负责人：蒲万平，该业委会主任。 第三人：汉中新港物业管理服务有限公司（以下简称新港物业）。住所地：。住所地：陕西省汉中市南郑区大河坎镇天汉大道中段v> 法定代表人：张保生，执行董事兼总经理。 原告安雅居物业诉被告利邦实业、天汉王朝、张宝中及第三人汇发银行、天汉之星业委会、新港物业物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何小波，被告利邦实业的委托诉讼代理人张保生、李雄伟，被告张宝中，第三人汇发银行的委托诉讼代理人刘哲、张婉秋、第三人天汉之星业委会的负责人蒲万平、第三人新港物业的法定代表人张保生到庭参加了诉讼。被告汉中市天汉王朝餐饮有限公司经依法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安雅居物业向本院提出的诉讼请求：1、请求法院确认二被告位于“天汉之星”小区用地红线图名下的房产的物业管理权自2018年6月1日开始归属于原告；2、请求判令被告张宝中以其在天汉之星小区名下的物业向原告缴纳物业费用；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年6月1日与第三人天汉之星小区业委会签订了《天汉之星小区物业服务委托合同》，但二被告不认可原告享有的物业管理权身份，自2018年6月1日开始继续向第三人汉中新港物业公司（原开发商指定的物业服务企业）缴纳物业管理费。二被告的租赁户第三人南郑汇发银行也基于二被告的要求向汉中新港物业公司支付物业管理费。根据《陕西省物业管理条例》的规定，小区用地红线图范围内的不动产，其物业管理权应当归属于原告。现依法起诉，请支持原告的诉讼请求。 原告为其主张，向本院提交了如下证据： 一、原、被告各自企业信用信息公示报告，以证明双方主体资格。 二、2018年5月31日，原告与本案第三人天汉之星业委会签订的物业服务委托合同，证明原告自2018年6月1日起享有对整个天汉小区的物业服务管理权，权限为2年； 三、天汉之星小区的总平面图复印件，证明天汉之星小区只有一宗地，是一个整体项目，属于一个物业管理区域，应当由业委会选定的物业公司行使物业管理权。 被告利邦实业辩称，由立邦公司开发建设的天汉之星小区1#楼建成于2013年，总建筑面积13068.21平方米，其中：酒店商业部分（利邦公司1-10层70套、地下室）、地下室7364.21平方米，占总面积57%。住宅（权属业主11层-18层56套）建筑面积5704平方米，占总面积43%。2#楼建成于2009年，总建筑面积19268.12平方米，其中：地下室、：地下室和地下室停车场（产权属于立邦公司）所有，建筑面积2942.68平方米，占总面积15%（系汉南汇发银行股份有限公司用房）。住宅（产权属业主3-18曾128套）建筑面积16325.44平方米，占总面积85%。酒店的物业管理一直由汉中新港物业管理服务有限公司负责管理服务至今。立邦公司与汉中新港物业管理服务有限公司在自愿的基础上签订有物业管理合同，双方在履行合同中关系很融洽，且合同尚在履行。《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。根据此规定，利邦公司有权决定自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业管理，原告强制要求利邦公司将其所有的天汉王朝酒店、餐饮、银行等商业综合楼交由其管理违反上述法律规定。立邦公司开发建设的天汉之星小区1、2#楼商业建筑面积占开发总面积的30%以上，而且商、居设施分离。在2015年成立天汉之星小区委员会之初，并未参与选举和系列活动，所以物业管理权限应当由立邦公司决定，立邦公司选择汉中新港物业管理服务有限公司进行物业管理，符合法律规定。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告为其主张向本院提交了如下证据： 一、情况说明一份，证明天汉小区商业用房占总面积30%以上，该部分没有参与业委会的成立及选任物业公司； 二、商品房预售许可证复印件、房产测绘成果报告复印件、建设工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件，证明天汉小区是由商业、办公、商住、住宅组成，并不全是住宅小区； 三、商业用房不动产权证，证明小区商业用房的产权归利邦公司所有。 汉中市天汉王朝餐饮有限公司缺席未答辩。 被告张宝中辩称：原告主张被告交纳物业管理费，应当举证证实被告在原告物业管理范围内确有物业的事实。 第三人汇发银行辩称：1、汇发银行房屋系租赁，依照租赁合同的约定交付物业费用；2、汇发银行尊重法院判决，现物业费已交至2019年3月31日，此后物业费依据判决确定进行缴纳；3、汇发银行自2018年6月1日起至2019年3月31日已缴纳物业费53202.6元，该部分费用若法院判决由原告接管管理权，则不应再重复交费。 第三人为其主张向本院提交了如下证据： 一、房屋租赁合同及补充协议，主要证明第三人与立邦公司签订了房屋租赁合同及补充协议，约定未确定天汉之星小区物业管理权前，第三人向立邦公司缴纳的物业管理费由立邦公司向具有管理权的物业公司返还，第三人续交的物业管理费向有管理权的物业公司缴纳； 二、陕西增值税普通发票复印件，证明第三人自2017年9月13日至2019年1月7日向新港物业公司缴纳了2016年至2019年第一季度的物业费200987.6元以及物业费缴纳标准为每月5911.4元； 第三人天汉之星业委会辩称，天汉之星业主委员会于2018年5月31日与原告签订的物业管理服务合同是按照相关规定签订的，合同真实有效应受到法律保护。 第三人为其主张向本院提交了如下证据： 一、南郑区业主委员会成立备案表复印件及大河坎镇人民政府关于大河坎镇天汉之星小区第二届业主委员会备案的批复复印件，以证明天汉之星小区业委会依法成立； 二、大河坎镇油房街社区居委会关于陕西利邦实业有限公司给“南郑县汇发银行股份有限公司”工作联系函的回复。 第三人汉中新港物业管理服务有限公司辩称，依法驳回原告的诉讼请求。 经本院审理及认定的事实:南郑县大河坎镇天汉之星小区位于汉中市南郑区大河坎镇天汉大道中段，由陕西利邦实业集团有限公司开发建设，涵盖两栋楼（1#、2#），该小区属于商混结构，地上1-，地上**系商业用房居民居住。因当时未成立小区业主委员会，故利邦实业委托第三人汉中新港物业管理服务有限公司进行前期物业服务。后该小区成立业委会，并于2018年6月1日与原告签订了《天汉之星小区物业服务委托合同》约定由原告对天汉之星小区进行物业管理服务并按规定收取物业费。原告入驻该小区后对除该小区商业用房（主要是被告利邦实业旗下的第三人汉中市天汉王朝餐饮有限公司商业用房及第三人陕西汉中市南郑汇发村镇银行股份有限公司租赁的立邦实业商业用房）之外的其他物业进行管理服务并收取物业费用，小区的商业用房仍由第三人汉中新港物业管理服务有限公司收取物业管理费用至今。现原告以天汉之星小区属于一个物业管理区域，应当由业委会选定的物业公司行使物业管理权为由诉至本院，要求确认天汉之星小区范围内的物业管理权自2018年6月1日起由原告享有，被告以天汉之星小区并非单纯的居民住宅而是商混小区，被告委托其他公司进行物业管理并无不当为由作出抗辩。另查明：2016年3月4日，立邦实业与第三人汇发银行签订了《房屋租赁合同》，利邦实业将其名下的天汉小区1#一层南段部分租赁给汇发银行，租期自2016年3月22日至2024年3月21日。2017年9月5日利邦实业与汇发银行就前述租赁合同签订了《房屋租赁补充协议》。 上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述,原告提交的原、被告各自企业信用信息公示报告，原告与天汉之星小区业委会签订的《物业服务委托合同》、天汉小区的总平面图复印件、被告利邦实业提交的商品房预售许可证复印件、房产测绘成果报告复印件、建设工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、商业用房不动产权证，第三人汇发银行提交的房屋租赁合同及补充协议、陕西增值税普通发票复印件以及第三人天汉之星业委会提交的南郑区业主委员会成立备案表复印件及大河坎镇人民政府关于大河坎镇天汉之星小区第二届业主委员会备案的批复复印件等证据载卷，经质证应予认定。 本院认为，本案中，双方当事人诉争的主要焦点是天汉之星小区物业管理权的确定。国务院颁布的《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”。物业管理权基于物业管理区域产生，确定物业管理权首先应当确定物业管理区域，对于物业管理区域的划分，国务院颁布的《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的公用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。《陕西省物业管理条例》第四十二条规定：“物业管理区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于管理的原则，由县（市、区）物业管理行政部门划定。”第四十三条规定：“物业管理区域按照下列规定进行具体划分：（一）按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定：（二）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；（三）已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理管理区域；（四）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。对物业管理区域划分有争议的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定”。由《物业管理条例》及《陕西省物业管理条例》的规定可以看出，物业管理区域的划分应当由有关部门作出，现当事人双方对物业管理区域的划分有争议，审理中，原告亦未提交物业管理区域划分的相关证据，故本院对其要求确定物业管理权之诉请不予支持；对于原告主张被告张宝中支付物业费的问题，审理中，原告未向本院提交张宝中在向其管理服务区域尚有物业以及具体产生费用数额的相关证据，原告自应另行主张。综上，依据《依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条、《物业管理条例》第九条、第三十四条、《陕西省物业管理条例》第四十二条、第四十三条之规定，判决如下： 驳回原告汉中市安雅居物业管理服务有限公司的诉讼请求。 本案受理费50元（原告已预交），由原告汉中市安雅居物业管理服务有限公司负担。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  李 凡 人民陪审员  米剑忠 人民陪审员  叶华丽 二〇一九年十二月四日 法官 助理  朱 虹 书 记 员  陈雅茹