江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6754号上诉人（原审原告）：李思召，男，1975年6月6日生，汉族，住丰县。委托诉讼代理人：李新，江苏鸿国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丰县欢乐买商贸有限公司，住所地丰县解放路。法定代表人：周翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：周恒华，该公司法务室主任。委托诉讼代理人：石启雷，江苏恒久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丰县欢乐买商贸有限公司安福店，住所地丰县向阳南路东中阳大道北安福小区。负责人：朱伦，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：徐州市安福房地产开发有限公司，住所地丰县中阳大道西段。法定代表人：范一峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙景波，江苏弘润律师事务所律师。上诉人李思召与被上诉人徐州市安福房地产开发有限公司（以下简称安福公司）、丰县欢乐买商贸有限公司（以下简称丰县欢乐买公司）、丰县欢乐买商贸有限公司安福店（以下简称欢乐买安福店）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2018）苏0321民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人李思召的委托诉讼代理人李新，被上诉人安福公司的委托诉讼代理人孙景波，被上诉人丰县欢乐买公司的委托诉讼代理人石启雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李思召上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院判决认定事实不清，裁判错误。一、关于涉案商铺的总价款，一审法院认定错误。李思召在签订合同时给付房款287000元，2011年1月1日至2015年12月31日期间的房租123000元抵偿了剩余的购房款，以上合计总房款410000万元。所以一审法院应当按照总房款410000元的标准判令丰县欢乐买公司、欢乐买安福店及安福公司承担责任。二、关于租赁费用的责任承担，李思召的商铺由欢乐买安福店实际使用，欢乐买安福店与李思召存在事实上租赁关系，应当承担给付租赁费的义务，理由如下：1、2010年5月30日李思召将涉案房屋出租给安福公司后，安福公司又将该商铺转租给欢乐买安福店。租赁到期后，安福公司没有与李思召续签租赁合同，更没有将商铺返还。欢乐买安福店也没有与李思召签订商铺租赁合同，而是继续占用涉案商铺用于经营服装。李思召多次找到欢乐买安福店的负责人解决租金问题，但一直未能解决，李思召无奈提起诉讼。以上事实，李思召提供了与欢乐买安福店负责人的录音及欢乐买安福店占用涉案商铺经营服装的照片。2、一审承办法官到现场做了勘察，绘制的勘测图能证明李思召的商铺在欢乐买安福店的经营范围之内。3、一审中安福公司也表示涉案商铺的租金应当由实际使用人欢乐买安福店给付。被上诉人丰县欢乐买公司答辩称：本案是房屋租赁合同纠纷，从李思召的庭审陈述可知，李思召与丰县欢乐买公司、欢乐买安福店之间不存在房屋租赁合同法律关系；而是与安福公司之间存在房屋租赁合同关系。李思召没有与安福公司进行租金结算，说明丰县欢乐买公司，欢乐买安福店与李思召之间没有达成房屋租赁合同关系。因此，李思召要求丰县欢乐买公司、欢乐买安福店承担房屋租金没有法律依据。李思召也没有提供证据证明丰县欢乐买公司、欢乐买安福店实际使用涉案商铺，因此，李思召应当承担举证不能的责任。综上，李思召要求丰县欢乐买公司、欢乐买安福店支付房屋租金，没有法律和事实依据，其上诉请求应当依法驳回。被上诉人安福公司答辩称：1、安福公司和李思召的租赁合同到期之后，已经不再续租。李思召和欢乐买安福店进行了洽谈，因为欢乐买安福店需要向上级请示租金数额，所以对于租金数额未能协商一致，但是租赁的事实双方已经确认。2、欢乐买安福店已使用了涉案商铺，丰县欢乐买公司、欢乐买安福店从未与安福公司结算过李思召商铺的租金。3、虽然安福公司没有上诉，但是一审判决安福公司承担责任，明显超出一审李思召的诉讼请求范围。李思召在一审中没有要求安福公司承担责任，也没有主张在2015年5月30日之后李思召与安福公司存在租赁关系。李思召向一审法院起诉请求：1、判令被告返还位于丰县安福小区M02（二）商1-221#商铺；2、判令被告赔偿李思召的损失（2015年1月1日至2016年12月31日期间的收益26650元；自2017年1月1日起，每年按照总房款410000元的7%计算至归还商铺止）。一审法院审理查明：2010年12月5日，李思召与安福公司签订商品房买卖合同，约定李思召购买安福公司开发的丰县安福小区M02（二）商1区221号商铺，该房单价为3463.26元，建筑面积为82.87平方米，总价款为287000元，已付款216000元，余款71000元于2010年12月底一次性付清，安福公司应在2011年1月1日前将房屋交付给李思召使用。2010年12月26日，李思召与安福公司签订安福小区商铺租赁协议一份，约定李思召自愿将其购买的丰县安福小区M02-1-221#商铺租给安福公司统一招商经营，租期5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止，五年租金合计为123000元，签订租赁协议时一次性付清，并约定该门面为返租5年，租期满后，如安福公司续租第六年租赁收益为总房款的6.5%，第七年至第十年年租赁收益为总房款的7%，租金提前一个月支付。签订该协议后，李思召用应向安福公司支付的购房款冲抵房屋租金，安福公司承租后又将李思召的商铺转租给欢乐买安福店用于经营。租赁到期后，安福公司未向李思召返还租赁物。一审法院认为：李思召与安福公司之间签订的安福小区商铺租赁协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照该协议履行相应的义务。双方签订的租赁期限为5年，到期日为2015年12月31日，在到期后双方未对续租达成一致意见，但李思召亦未提出异议，亦未要求安福公司返还房屋，故双方签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现李思召起诉要求其返还丰县安福小区M02（二）商1-221#商铺，一审法院认为李思召的该项主张表明其不想再继续履行双方的租赁协议，且安福公司自2016年1月1日起就未再向李思召支付过租金，已构成根本违约，双方之间的租赁合同应不再继续履行，故李思召的该项主张有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于安福公司应否向李思召支付租金或赔偿损失的问题。一审法院认为，在双方签订的租赁协议到期后，双方之间的租赁期限为不定期，安福公司未向李思召返还租赁物，故其应向李思召支付占用租赁物期间的租金，租金的计算标准应按照双方签订的租赁协议继续履行。李思召主张按照总房款410000元的6.5%、7%每年赔偿其损失，一审法院认为双方签订的租赁协议约定，如续租第六年的租金为总房款的6.5%，第七年至第十年的租金为总房款的7%，涉案商铺购买时总房款为287000元，应以该价款为基数计算租金。故安福公司应向李思召支付2016年度租金18655元（287000元×6.5%），之后应按照每年20090元（287000元×7%）的标准向李思召支付租金，直至涉案租赁物实际返还之日止。关于丰县欢乐买公司、欢乐买安福店应否承担责任的问题。一审法院认为，李思召是与安福公司签订的租赁合同，安福公司虽将涉案商铺转租给欢乐买安福店用于经营超市，但在书面租赁合同到期后，李思召未提供其他证据证实欢乐买安福店一直占有、使用涉案租赁物，欢乐买安福店亦不认可占有、使用，故对李思召要求丰县欢乐买公司、欢乐买安福店承担责任的主张，一审法院不予支持。安福公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。遂判令：一、徐州市安福房地产开发有限公司于一审法院判决发生法律效力之日起十日内，返还李思召丰县安福小区M02（二）商1-221#商铺；二、徐州市安福房地产开发有限公司于一审法院判决发生法律效力之日起十日内，向李思召支付2016年度租金18655元，之后的租金（以每年20090元的标准，从2017年1月1日起计算至商铺实际返还之日止）；三、驳回李思召的其他诉讼请求。二审期间，安福公司向法庭提供2010年安福公司与江苏欢乐买商贸有限公司的租赁协议复印件一份，证明安福公司与江苏欢乐买商贸有限公司之间存在租赁关系。李思召的质证意见为：对于该协议书的真实性予以认可。协议书显示分两种租赁期限，一部分是2011年1月1日至2020年12月31日十年的租赁期限，另一部分是2011年1月1日至2015年5月31日五年的租赁期限，李思召的商铺属于五年的租赁期限，该协议书也印证了安福公司与李思召签订的房屋租赁期限到期后，丰县欢乐买公司一直继续使用涉案商铺，丰县欢乐买公司应当支付租金。丰县欢乐买公司的质证意见为：该协议说明李思召与丰县欢乐买公司之间不存在房屋租赁合同关系，江苏欢乐买商贸有限公司与安福房地产公司存在房屋租赁合同关系。但是对于该份证据的真实性不予认可。本院认为丰县欢乐买公司以是复印件为由对安福公司提交的租赁协议不予认可，但经法庭释明，丰县欢乐买公司可以提供江苏欢乐买商贸有限公司与安福公司之间的租赁协议以证明其主张，但是丰县欢乐买公司未能向法庭提交该证据，故本院对该协议的真实性予以认可。二审审理查明，2010年12月31日安福公司（出租方）与江苏欢乐买商贸有限公司（承租方）签订协议书，约定包括涉案商铺在内的位于丰县安福小区购物中心第一、二层商品房总建筑面积约为9338.78平方米出租给江苏欢乐买商贸有限公司，其中7559.19平方米的铺面租赁期未十年，1775.59平方米的铺面租赁期为五年。另外，二审期间，安福公司认可涉案商铺的总房款是410000元。其余事实与一审一致。本院认为：丰县欢乐买公司、欢乐买安福店不应当向李思召承担返还租赁物、给付租金的责任。具体理由如下：1、李思召与安福公司签订了租赁协议，在2015年12月31日租赁期届满之后，安福公司未将涉案商铺返还给李思召。2、安福公司将包括涉案商铺在内的位于丰县安福小区购物中心第一、二层商品房总建筑面积约为9338.78平方米出租给江苏欢乐买商贸有限公司，其中1775.59平方米的铺面租赁期为五年，实际由欢乐买安福店经营使用，丰县欢乐买公司、欢乐买安福店均未向法庭提供证据证明已经将租赁期为五年期的铺面返还给了安福公司。3、李思召目前提供的证据仅表明在其与安福公司的租赁协议到期后，与丰县欢乐买公司或欢乐买安福店进行了协商，但是无法证明其已经与丰县欢乐买公司或者欢乐买安福店就涉案商铺协商一致，达成了租赁协议。综上，李思召上诉主张丰县欢乐买公司、欢乐买安福店承担返还涉案商铺以及支付租金的责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于李思召主张按照总房款410000元的6.5%、7%赔偿其损失的问题。本院认为，双方签订的租赁协议约定，如续租第六年的租金为总房款的6.5%，第七年至第十年的租金为总房款的7%。二审庭审时，安福公司认可涉案商铺的总房款为410000元，即实际支付的购房款287000元加上五年的租金123000元。因安福公司对李思召主张的总房款予以认可，故本院对一审法院认定的总房款数额予以调整，即涉案商铺的总房款为410000元，应以该价款为基数计算租金。安福公司应向李思召支付2016年度租金26650元（410000元×6.5%），之后应按照每年28700元（410000元×7%）的标准向李思召支付租金，直至涉案租赁物实际返还之日止。综上，李思召的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省丰县人民法院（2018）苏0321民初523号民事判决第一项，即“徐州市安福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，返还李思召丰县安福小区M02（二）商1-221#商铺。”二、变更江苏省丰县人民法院（2018）苏0321民初523号民事判决第二项“徐州市安福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向李思召支付2016年度租金18655元，之后的租金（以每年20090元的标准，从2017年1月1日起计算至商铺实际返还之日止）”为“徐州市安福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向李思召支付2016年度租金26650元，之后的租金（以每年28700元的标准，从2017年1月1日起计算至商铺实际返还之日止）；”三、撤销江苏省丰县人民法院（2018）苏0321民初523号民事判决第三项，即“驳回李思召的其他诉讼请求”。四、驳回李思召的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1184元，由徐州市安福房地产开发有限公司负担；二审案件受理费用1184元，由徐州市安福房地产开发有限公司负担592元，李思召负担592元。本判决为终审判决。审 判 长 单 雪 晴审 判 员 苏   团审 判 员 崔 金 城二〇一九年十二月四日法官助理 实习徐金珍书 记 员 侯 梦 池