吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终3143号 上诉人（原审被告）：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。 法定代表人：张贵清，执行董事长。 委托诉讼代理人：曹志刚，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：杜娟，女，1959年3月12日生，汉族，吉林市经济发展实业总公司退休职工，住吉林省吉林市丰满区。 上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司（以下简称怡恒伟业公司）因与被上诉人杜娟商品房预售合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初3033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人怡恒伟业公司的委托诉讼代理人曹志刚，被上诉人杜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 怡恒伟业公司上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、依法发回重审或改判驳回杜娟的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对事实审查不清，认定事实错误。1.一审判决书经审理查明部分认定“由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使杜娟所购买房屋的土地证至今未能办理，”该事实认定不符客观事实，且无确实充分证据证明，土地证办理事宜与怡恒伟业公司没有任何关系，一审法院此处事实认定并未深入查明事实，也未有可依据的有效证据，该事实审查不清，认定错误，无证据支持。2.一审判决书中本院认为部分认定“而且由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使杜娟至今未能取得土地证”，一审法院该认为与客观不符，且无证据支持，该认为并无事实和法律依据。故一审法院对本案事实审查不清，且认定事实错误。二、一审法院认定证据错误，一审法院怡恒伟业公司所举证据充分、清楚，且证据之间可以相互支持，但一审法院却未认定这些证据，并也未说明具体原因和理由，而正相反，对杜娟证据认定简、少，却认为可充分支持判决结论，一审法院认定证据错误，且无证据列举及论理。三、一审法院认为无法律依据，且违反法律规定。1.一审法院认为“其违约的事实持续存在，故被怡恒伟业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，”此认为不但无事实基础和法律依据，且违反现行法律规定，我国《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，据此规定可见诉讼时效为两年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，法律规定是被侵害时，而不是被侵害结束时起计算，故一审法院该处认为未见任何法律依据，且违反现行有效的法律规定。2.杜娟请求的违约金为确定金额，属一时性债权，该债权请求权适用诉讼时效，一审法院对此给予认同，但诉讼时效起算点不能依法院认为即可，而应依据法律规定的“权利被侵害时计算”，本案双方所签订的商品房买卖合同第十五条明确约定了怡恒伟业公司履行合同义务的期限，该期限届满时，杜娟即应该知道怡恒伟业公司是否履行合同约定义务，即为杜娟“应当知道权利被侵害时”，此认定法律依据明确充分。一审法院未将债权请求权与物权请求权给予区别，致使产生无任何法律依据的“法院认为”，并以该错误的“法院认为”为判决依据，认为错误，判决结果亦错误，此为实体错误，亦为程序错误。四、一审法院程序违法。本案争议金额虽小，但案情复杂及法律适用疑难，一审判决对于证据认定未能详细说明，致本案举证、质证、证据使用情况无法判断清楚，此为审查事实不清，更为程序违法。综上所述，怡恒伟业公司认为一审法院对于本案事实审查不清，于判决书中认定事实错误，适用法律错误，审理程序也有违法之处，故依法提出上诉，请求上级法院撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回杜娟一审诉讼请求，以维护怡恒伟业公司合法权益。 杜娟辩称，一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。 杜娟向一审法院起诉请求：1.判令怡恒伟业公司按照双方签署的购房合同赔偿杜娟28,049元违约金；2.判令怡恒伟业公司继续履行合同义务，在十日内为杜娟办理土地证并在三十日内交到杜娟手中；3.诉讼费用由怡恒伟业公司承担。 一审法院认定事实：2008年9月1日，杜娟与怡恒伟业公司签订了《商品房买卖合同》，约定杜娟购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区商品房一套，总房款934,973元。商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的百分之三向买受人支付违约金。”合同签订后，杜娟依约支付了房款，于2009年9月30日办理了入住手续，于2013年11月18日取得房屋所有权证。由于怡恒伟业公司未能在合同约定期限内全部缴纳土地出让金，致使杜娟不能如期办理权属证书。另，涉案房屋已于2016年5月26日更名至案外人田桂媛名下。 一审法院认为，第一，本案系商品房预售合同纠纷，杜娟系案涉合同的一方当事人，根据合同相对性原则，其有权主张合同权利。怡恒伟业公司提出的杜娟主体不适格的意见，本院不予采纳。第二，怡恒伟业公司未能在合同约定期限内将在相关行政机关为杜娟办理权属证书的相关义务履行完毕，致使杜娟不能办理涉案房屋相关的权属证书，怡恒伟业公司已构成违约。首先，杜娟与怡恒伟业公司签订的《商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应受法律保护，故双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。其次，合同签订后杜娟已按约履行了付款义务，但怡恒伟业公司却未按约定时间完成权属证书的初始登记手续，且由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使杜娟未能在约定期限内取得权属证书，故怡恒伟业公司之行为已构成违约，依法应当承担违约责任。庭审中杜娟虽未能举证证实怡恒伟业公司完成土地出让金缴纳事宜的具体时间，是否超过合同约定期限，但一审法院审理的本案同类案件的多份已生效判决中均已认定怡恒伟业公司未能在合同约定期限内全部缴纳土地出让金，致使买受方不能如期办理权属证书的事实，故对该部分事实，一审法院予以确认。综上，怡恒伟业公司应当按照合同约定承担支付杜娟违约金28,049元（934,973×3%）的责任。第三，关于怡恒伟业公司抗辩杜娟要求其给付违约金的诉讼请求已超诉讼时效，一审法院认为，怡恒伟业公司违约的事实持续存在，故杜娟的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，对怡恒伟业公司的该项抗辩一审法院不予采信。第四，关于杜娟要求为其办理土地证并交付的诉讼请求。因办理相关权利证书属于国家行政管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求其予以办理，故杜娟的该项诉讼请求并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予支持。另杜鹃已非涉案房屋的所有权人，亦无权主张该事项。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项之规定，判决：一、怡恒伟业公司于本判决生效后五日内一次性给付杜娟违约金28,049元；二、驳回杜娟的其他诉讼请求。案件受理费251元（已减半收取），由怡恒伟业公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审查明的事实相同。 本院认为，杜娟与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现怡恒伟业公司未能在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，构成违约，依法应当承担违约责任。怡恒伟业公司至今未能协助、配合杜娟办理涉案房屋土地使用权证，故杜娟的诉讼请求未超过诉讼时效期间。 综上所述，怡恒伟业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费501元，由上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  关 晶 审判员  张 蕾 二〇一九年十二月十八日 书记员  王丽宁