海南省第二中级人民法院民事判决书(2019)琼97民终2618号海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2618号上诉人（原审被告）：东方滨海花园房地产开发有限公司，住所地：海南省东方市八所镇滨海北路**。法定代表人：郑玉洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：娄向东，该公司职工。被上诉人（原审原告）：牛鸿章，男，1973年4月15日出生，汉族，河南省信阳市人，住该市。委托诉讼代理人：代建中，海南权直律师事务所律师。上诉人东方滨海花园房地产开发有限公司（以下简称东方滨海花园公司）因与被上诉人牛鸿章商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2019）琼9007民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。东方滨海花园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.一审法院的判决认定基本事实不清。（1）上诉人于2016年7月12日已经提交办理不动产权证申请。一审判决认定提交申请的时间与事实不符。（2）由于国家政策调整，东方市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年6月29日暂停受理土地、房屋登记业务，自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务，但办理的前提是先办理土地分割。东方市不动产登记机构于2017年3月份才开始办理涉案房屋的土地分割，因此，应认定东方市不动产权登记机构于2017年3月份才开始办理不动产权证。一审法院认定自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务错误；2.一审判决适用法律错误。（1）《不动产登记暂行条例》、海南省《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》及东方市《关于实施不动产统一登记的通告》系政府行为，且发生在双方合同签订后、约定办证期限前，属于不可抗力，受不可抗力的影响，应部分或全部免责。而上诉人已按合同约定履行了全部义务，在约定时间提交了办证材料，且被上诉人没有遭受任何损失，上诉人不应承担违约责任。（2）双方合同约定了将涉案房屋的所有权证办理完毕的时间。合同签订后，上诉人积极、全面办理房屋所有权证手续，备齐了全部材料，具备了办理涉案房屋所有权证条件，并提交办证机关。但因上述政策颁布实施，致使无法办理房屋所有权证。2016年7月12日，为顺应国家政策，上诉人向东方市不动产登记中心提交不动产登记申请。不动产登记中心受理后，由于必须先进行宗地分割，因此于2017年3月7日进行宗地分割，上诉人积极配合提交相关材料，因不动产登记增加了土地分割及地籍调查，办证期限延长，不能按期完成办证。不能按期履行的原因系政府行为，不可归责于上诉人，且被上诉人未按要求的时间提交办证所需材料，也应承担相应责任；3.被上诉人依据合同原约定办理房屋所有权证期限主张违约责任，没有事实和法律依据。（1）因国家政策变化，新的不动产权证办理需进行房屋占地分割及地籍调查等，比办理房屋所有权证所需材料多、时间长。（2）因不动产统一登记政策发生重大变更，无法办理原约定的房屋所有权证，原约定条款不具有约束力，原合同义务因情势变更，客观无法履行。被上诉人依原合同约定主张违约责任，显失公平。（3）双方合同仅就办理房屋所有权证进行约定，在国家政策变更后，双方未就不动产登记事宜进行补充约定，应当根据新政策实施日期往后顺延办理期限，不能依据原约定。综上，请求支持上诉人的上诉请求。牛鸿章辩称，一、双方在商品房买卖合同中约定了办证时间，东方滨海花园公司没有按照合同约定的时间履行办证义务，应当承担违约责任。二、东方市人民政府没有停止过办理涉案房屋产权证，只是将房屋所有权证变更为不动产权证，业主已经完全履行了自己的义务，导致业主没有拿到不动产权证的原因在于东方滨海花园公司没有履行办证义务，对于逾期办证的违约责任应当由东方滨海花园公司承担。三、双方在商品房买卖合同中约定的是万分之二的逾期办证违约责任，但一审法院根据万分之一进行判决，业主也考虑了实际情况，所以没再上诉，东方滨海花园公司上诉没有事实与法律依据，应予驳回。牛鸿章向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令东方滨海花园公司向牛鸿章支付逾期办证的违约金105210.08元（违约金暂时从2016年11月1日至2018年11月1日，具体逾期办证违约金计算至东方滨海花园公司实际将不动产权证书办理到牛鸿章名下止，逾期办证暂计730天，违约金金额暂计为：730天x0.0002元/天x720617元=105210.08元）；2.请求法院判令东方滨海花园公司向牛鸿章支付律师费2500元；3.本案的诉讼费用由东方滨海花园公司承担。一审法院认定事实：牛鸿章、东方滨海花园公司于2014年1月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定牛鸿章购买东方滨海花园公司位于东方市海东方小区第6幢2单元12层08号房屋，房屋总价款为720617元。牛鸿章向东方滨海花园公司支付了全部购房款。东方滨海花园公司按时将商品房交付给牛鸿章使用。2014年11月1日，牛鸿章开始缴纳物业费。2014年1月16日，东方滨海花园公司为牛鸿章开具购房款发票。牛鸿章已履行合同约定的义务。牛鸿章、东方滨海花园公司签订《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记”。东方滨海花园公司于2016年7月向东方市不动产登记中心提交了办理不动产权证申请手续，东方市不动产登记中心于2017年3月7日通过宗地分割审查，并于2017年8月15日公告，2018年11月20日东方滨海花园公司完成了协助东方市不动产登记中心涉案房产的不动产权证办证义务。2019年3月7日牛鸿章已经取得涉案房产的不动产权证。牛鸿章为本案诉讼委托海南权直律师事务所律师，并支付律师服务费2500元。一审法院认为，牛鸿章、东方滨海花园公司于2014年1月16日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且内容未违反国家法律和行政法规规定，应认定为有效合同，对双方均有法律约束力。本案争议的焦点问题是：一、东方滨海花园公司是否逾期办理房屋权属转移登记；二、如果逾期办证，违约金如何计算；三、东方滨海花园公司是否应承担相应的律师服务费。关于第一个焦点问题。在商品房买卖中，办理权属证书并不是一个单一的行为即可完成，而是要遵循特定的房屋权属登记的程序，其中包括提交申请材料、登记机构审查核准、领取权属证书等。本案在办理房屋权属登记过程中，前期工作由东方滨海花园公司办理，最终核准颁证的是行政机关。具体办证完毕的时间不在于东方滨海花园公司，故牛鸿章主张以办证完毕时间为计算违约金的截止日期不当。根据一审法院查明东方滨海花园公司交完办证全部材料时间截止为2018年11月20日。而牛鸿章、东方滨海花园公司双方合同约定的办证截止时间为2016年10月31日；牛鸿章、东方滨海花园公司于2014年1月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定牛鸿章购买东方滨海花园公司位于东方市海东方小区第6幢2单元12层08号房屋，房屋总价款为720617元。牛鸿章向东方滨海花园公司支付了全部购房款。东方滨海花园公司按时将商品房交付给牛鸿章使用。2014年1月16日，东方滨海花园公司为牛鸿章开具购房款发票。2014年11月1日，牛鸿章开始缴纳物业费。牛鸿章已履行合同约定的义务。牛鸿章、东方滨海花园公司双方约定730天内办理房屋所有产权证；东方滨海花园公司于2016年7月向东方市不动产登记中心提交了办理不动产权证手续，东方市不动产登记中心于2017年3月7日通过审查，并于2017年8月15日公告，东方滨海花园公司由于在2016年7月12日时提交的材料不符合办证要求，东方滨海花园公司主张已履行合同约定的办证义务没有事实依据，双方约定期限内，东方滨海花园公司没有在约定期限内提交相关申请材料办证，其行为已构成违约。关于第二个焦点问题。本案中，牛鸿章认为应当按照已付款万分之二的标准收取违约金，一审法院认为，根据减轻损失原则、混合过错规则及损益相抵规则，并结合合同履行程度，进行综合判断，坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质。综上，违约金的计算应定为从2016年11月1日起至2018年11月20日（749天），按牛鸿章已支付全部房款按日万分之一计算，即东方滨海花园公司应支付违约金720617元*1/10000*749天=53974.21元。关于第三个焦点问题。双方当事人在《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用。”本案中，东方滨海花园公司因逾期办理房屋权属证书违约，按照合同约定应承担对方即牛鸿章由此产生的律师费。因此，牛鸿章为本案诉讼所支付的律师服务费2500元应由东方滨海花园公司承担。综上，牛鸿章诉请要求东方滨海花园公司支付违约有理部分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、东方滨海花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向牛鸿章支付因逾期办证的违约金53974.21元及律师费2500元。二、驳回牛鸿章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2454元，牛鸿章已预交，由牛鸿章负担1227元；东方滨海花园房地产开发有限公司负担1227元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为,本案二审争议焦点为东方滨海花园公司是否存在逾期办证的违约行为，若存在逾期办证，违约金具体应如何计算。牛鸿章与东方滨海花园公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律的禁止性规定，为有效合同，各方当事人应按照合同的约定履行。合同签订后，牛鸿章按照合同约定支付了房款、维修基金、契税等款项，东方滨海花园公司亦向牛鸿章交付了涉案房屋，根据本案《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人即东方滨海花园公司应在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。但根据查明的事实，东方滨海花园公司并未在合同约定的时间内办理完毕房屋权属转移登记，存在违约行为，按照合同约定应承担违约责任，向牛鸿章支付违约金。关于违约金应如何计算的问题，一审判决根据政策背景、牛鸿章的实际损失、合同履行程度等对合同约定的违约金进行适当调整，自牛鸿章应当取得房屋权属证书的期限届满的次日起至不动产登记中心受理办理材料之日止，判令东方滨海花园公司在此期间内承担违约责任、支付违约金符合公平原则，有事实和法律依据，本院予以支持。东方滨海花园公司上诉称其在合同中约定的是为牛鸿章办理房屋所有权证，而不是不动产权证，且逾期办证的原因在于国家政策的调整，是政府原因导致的不可抗力，其不应承担违约责任。本院认为，不动产权登记与房屋权属转移登记均是政府相关部门对房屋所有权的一种确认，是法律关于登记制度的贯彻执行，两者性质上是一致的，虽然程序上略有区别，但是东方滨海花园公司与牛鸿章签订的合同中约定的办理期限是自房屋交付之日起730天内办理完毕，已经留有足够的时间，即使出现政策变化，也足够东方滨海花园公司针对新政策所需的材料和要求及时办理不动产权证。东方市政府实施不动产统一登记的新政策后，在政策调整期间，办证机关仍照常受理办证申请，并不影响东方滨海花园公司履行义务，东方滨海花园公司关于国家政策调整导致其未能及时办证的主张，亦没有提供证据予以证实，故对其主张本院不予支持。综上所述，东方滨海花园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2454元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年十二月十八日法官助理 陶月月书 记 员 王圣忠附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印13份）