安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2455号上诉人（原审原告）：沈亚武。委托诉讼代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任以才。委托诉讼代理人：王倩，女，系任以才之妻。被上诉人（原审被告）：芜湖国友水果销售有限公司。法定代表人：朱国友。委托诉讼代理人：王梦然，该公司员工。上诉人沈亚武因与被上诉人任以才、芜湖国友水果销售有限公司（以下简称国友水果公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初2750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。沈亚武及其委托诉讼代理人凌定越、任以才的委托诉讼代理人王倩、国友水果公司的委托诉讼代理人王梦然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈亚武上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持沈亚武全部诉讼请求；2.本案上诉费用由任以才、国友水果公司承担。事实和理由：1.一审法院以沈亚武与任以才未在《房屋租赁合同》中约定承租人将案涉房屋一层部分转租,出租方可以解除合同为由,认定沈亚武要求解除合同的实质要件并不具备,适用法律错误；2.任以才违反《房屋租赁合同》第3条、第5条的约定，未按期向沈亚武支付约定的2018年、2019年租金,其中2018年租金已逾期一年多时间，沈亚武有权按照《中华人民共和国合同法》第94条的规定依法解除合同；3.《房屋租赁合同》即使不解除,任以才也应当将欠付的2018年房屋租金差价6.89万元支付给沈亚武,并且之后的租金应当按照《房屋租赁合同》约定的标准向沈亚武进行支付。任以才辩称，2018年支付给沈亚武16万元，房租已经交清。2019年房租未能达成协议，所以没有支付。现在合同没有到期，任以才应按合同上写的按地区市场价支付租金。任以才租的房子是两个房东的，另外一个房东的价格是16万元，沈亚武的房型没有优势，没有理由比别人高。任以才和沈亚武签订合同时案涉房屋一楼门面一直对外出租，沈亚武是同意的，国有水果公司办营业执照的时候，房产证和任何证件全部以微信方式转任以才的。国有水果公司辩称，其租案涉房屋是找任以才租的，其相关手续也是任以才提供的，合同签的很明确，而且房东的身份证、房产证其都有，案件和其无关。沈亚武向一审法院起诉请求：1.判决确认沈亚武与任以才2016年7月20日签订的《房屋租赁合同》已经于2018年6月22日正式解除；2.判令任以才、国有水果公司立即腾空交还租赁房屋（位于弋江区中央城**01和02门面），并向沈亚武支付房屋占用费暂计40548元【按24万元每年的标准（以司法鉴定金额为准）自2018年7月20日暂计算至起诉之日，并应计算至任以才、国有水果公司实际腾空交还租赁房屋之日止】；3.本案诉讼费用由任以才、国有水果公司承担。一审法院认定事实：沈亚武系中央城D1#01、02门面房业主。2014年7月，沈亚武将案涉门面房出租给赵华标（任以才老乡），赵华标出租后对案涉毛坯房进行了装修用于经营宾馆。赵华标经营宾馆两年后将案涉宾馆经营权转让给了任以才。2016年7月20日，沈亚武（甲方）与任以才（乙方）就案涉宾馆的房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将中央城D区01/02门面出租给乙方，建筑面积320平米；租赁期为5年，自2016年7月20日至2021年7月20日，租金第1年13万元，每年递增10%；承租期内乙方转租或者转让应及时与甲方联系，甲方同意后可以转让。任以才在出租案涉房屋经营宾馆过程中将案涉房屋部分一层门面转租给国友水果公司。2018年6月，沈亚武向任以才发出《通知书》，该《通知书》载明“你在租期内擅自将门面一层转租给别人经营水果，未经本人同意转租，已违反了租房合同，本人有权收回房屋，限你在一个月内搬离”。2018年8月15日，沈亚武又向任以才发出《律师函》，该《律师函》称：一、解除案涉房屋租赁合同……；三、收到律师函后15天内腾空房屋返还出租人。诉讼过程中沈亚武申请对案涉房屋租赁市场价格进行了评估，经评估案涉房屋2018年7月20日为价值时点的市场租金为22.89万元/年。沈亚武为此支付评估费5000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。沈亚武与任以才签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，应为合法有效。任以才承租案涉房屋是为了经营宾馆，其也从赵华标处支付相应对价受让宾馆经营权。在经营宾馆过程中因房租逐年增长，任以才为增益止损将案涉房屋部分一层门面转租给国友水果公司并不侵害沈亚武利益。沈亚武与任以才并未在合同中约定承租方将案涉房屋一层部分转租，出租方可以解除合同。解除合同须具备实质要件和形式要件，沈亚武要求解除合同的实质要件并不具备，故对沈亚武要求确认已解除案涉《房屋租赁合同》、任以才和国友水果公司返还承租房屋的诉讼请求不予支持，相应沈亚武支付的评估费5000元也由其自己负担，对任以才辩解意见予以支持。判决：驳回原告沈亚武所有的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.沈亚武二审中提交的证据为2018年3月30日的《租赁协议》复印件，该证据内容不能实现证明目的，不予采纳。2.任以才二审中提交的证据为任以才和沈亚武微信聊天记录打印件，该证据内容不能实现沈亚武同意转租的根本证明目的，不予采纳。3.任以才二审中提交的另一组证据为案涉房屋一层门面前承租人的基本信息打印件，该组证据内容不能实现沈亚武同意转租的根本证明目的，不予采纳。任以才在承租案涉房屋经营宾馆过程中将案涉房屋一层门面转租给国友水果公司，此事实有当事人陈述证实，一审就此部分事实认定错误。二审查明的其他事实同一审。另，沈亚武于2019年12月3日向本院出具《说明》，称其认可就案涉房屋任以才并不差欠其2018年7月20日以前的任何费用，其次，任以才确已支付了其16万元，该16万元与2018年7月20日前案涉房屋费用无关，该16万元可以算作任以才应支付的自2018年7月20日开始计算的案涉房屋占用费的一部分。任以才于2019年12月5日向本院出具《说明》，称其就案涉房屋并不差欠沈亚武2018年7月20日以前的任何费用，其次，其已支付了沈亚武16万元，该16万元与2018年7月20日前案涉房屋费用无关，该16万元系其支付的案涉房屋自2018年7月20日开始计算的租金。本院认为，根据现有证据及查明事实，应当认定任以才将案涉房屋一层门面转租给国友水果公司未通知沈亚武，此转租未经沈亚武同意，任以才此擅自转租行为构成违约，沈亚武依法有权解除案涉《房屋租赁合同》。本案中，沈亚武主张解除案涉《房屋租赁合同》则依法应当通知任以才，自通知到达任以才时此合同解除。但本案中沈亚武所举相关证据《通知书》、《通知书》张贴照片、《律师函》、退回邮件、邮件全程跟踪查询及其他证据均不能证明沈亚武主张解除案涉《房屋租赁合同》的通知已到达任以才，故案涉《房屋租赁合同》尚未解除，对沈亚武的诉讼请求应不予支持。综上所述，沈亚武的上诉请求不能成立，应予驳回；原判依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1134元，由上诉人沈亚武负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年十二月六日法官助理张录书记员仇晨雪书记员张琼书记员王凤婷附：本案适用法律及司法解释条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。