广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21945号上诉人（原审被告）：林春芳，男，1967年4月19日出生，汉族，住福建省清流县。被上诉人（原审原告）：杨伟轩，男，1991年10月26日出生，汉族，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。上诉人林春芳因与被上诉人杨伟轩房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初3989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林春芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判林春芳只需返还定金20000元给杨伟轩；2.一、二审案件受理费由杨伟轩承担。事实和理由：广州市增城区新塘镇××大道××房（以下简称涉案房屋）是林春芳与前妻共有财产，林春芳与其前妻离婚后约定该房屋为其儿子所有，且《买卖双方协议》是杨伟轩在明知涉案房屋存在其他共有人的情况下签订的，因此，林春芳对上述房屋的单独处分行为系无权处分，双方签订的《买卖双方协议》无效，林春芳无需向杨伟轩双倍返还定金，只需向杨伟轩返还其已支付给林春芳的定金20000元，一审判决林春芳双倍返还定金及负担受理费，属于适用法律错误。请求二审法院对一审错误判决予以改判。被上诉人杨伟轩书面答辩称，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，林春芳主张双方买卖协议无效，缺乏法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨伟轩于2019年4月30日向一审法院起诉请求：1.林春芳双倍返还定金40000元给杨伟轩；2.案件诉讼费由林春芳承担。一审法院认定事实：2018年7月3日，林春芳（卖方）与杨伟轩（买方）、陈元保（中介方广州微城房地产代理有限公司）签订《买卖双方协议》，约定：买卖双方就买卖位于增城区新塘镇××大道××房的所有买卖条件达成一致意见；总楼价2056000元，定金20000元；卖方附送全屋家私电器；如有违约按照定金双倍赔偿给守约方；买卖双方签订本协议后，承诺于2018年7月15日补签《商品房买卖合同》，如双方未能按以上时间补签《商品房买卖合同》则逾期一日按千分之三的违约金赔偿给守约方，直到第十个自然日后买卖双方任何一方未能补签《商品房买卖合同》造成违约，双方先友好协商解决，如协商不成守约方可向法院起诉。2018年7月3日，林春芳出具《收款收据》证明收到杨伟轩定金20000元。2018年7月18日，广州微城房地产代理有限公司出具《督促履行函》，督促林春芳在2018年7月25日前到该公司与杨伟轩签订《商品房买卖合同》，逾期责任自负。广州微城房地产代理有限公司于2019年6月20日出具《证明书》证明：杨伟轩、林春芳签订《买卖双方协议》后未在2018年7月15日补签《商品房买卖合同》，经多次催告后仍未到其公司补签；2018年7月18日，该公司通过邮寄《督促履行函》给林春芳要求其于当月25日前带杨x、林x前去补签订《商品房买卖合同》，但林春芳以各种理由不去补签。一审另查明，涉案房屋产权人为林春芳与杨桂香共同共有，登记日期为2011年5月25日。林春芳与杨桂香于2012年2月27日办理离婚手续并签订《离婚协议书》约定涉案房屋归儿子林x所有。一审庭审期间，杨伟轩陈述：林春芳在签订协议时并未告知杨伟轩涉案房屋属于其与前妻所有且离婚协议约定归其儿子所有，杨伟轩对此也不知情。林春芳陈述：林春芳没有按照协议约定的时间前去签订《商品房买卖合同》。林春芳把房产证、离婚证等资料带到中介公司时杨伟轩也在，杨伟轩肯定已经看过，是知情的。中介看过，林春芳向中介说明了情况，中介方说和林春芳儿子商量好就可以卖。中介方告诉林春芳卖房的操作程序，林春芳和儿子说了以后发现涉案房屋的中介方和其他中介方的操作不一样，林春芳就产生怀疑。一审法院认为，杨伟轩与林春芳于2018年7月3日签订的《买卖双方协议》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据本案已查明事实可知，林春芳未能按照上述《买卖双方协议》约定的时间与杨伟轩签订《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，林春芳的行为构成违约，故杨伟轩请求林春芳依照协议约定双倍返还定金合计40000元，理据充分，一审法院予以支持。对于林春芳称杨伟轩知晓涉案房屋系林春芳与其前妻共同共有且离婚协议约定归林春芳儿子所有故林春芳并非故意违约且《买卖双方协议》无效的抗辩意见，一审法院分析如下：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，林春芳主张《买卖双方协议》无效，一审法院不予支持。另外，林春芳在与杨伟轩签订《买卖双方协议》时明知涉案房屋协议归其儿子所有且仍登记在其与其前妻名下，其仍与杨伟轩签订《买卖双方协议》且收取定金，因此，林春芳应为其未能取得前妻及儿子同意导致未能补签《商品房买卖合同》的后果负责，故林春芳主张杨伟轩知晓上述情况而免责的理由不成立，一审法院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年8月16日作出如下判决：林春芳在判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金合计40000元给杨伟轩。一审案件受理费400元，由林春芳负担。一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，本案二审争议的焦点是：林春芳抗辩无需双倍返还定金理由能否成立问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，林春芳以涉案房屋为其与前妻共有财产，该房屋在林春芳与其前妻离婚后协议约定为其儿子所有为由，主张涉案《买卖双方协议》无效，本院不予支持。本案中，林春芳明知涉案房屋登记在其与前妻名下，且自认在签订《买卖双方协议》前，中介方已告知其和儿子商量好后才可以出售涉案房屋，其仍坚持与杨伟轩签订《买卖双方协议》并收取定金，上述协议签订后，林春芳又未能取得前妻及儿子同意依约与杨伟轩补签《商品房买卖合同》，为此，一审法院认为林春芳应就其未能与杨伟轩补签《商品房买卖合同》的后果负责，并依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决支持杨伟轩请求林春芳依照协议约定双倍返还定金合计40000元，并无不当，本院予以维持。林春芳上述抗辩杨伟轩知晓上述情况而免责，只需返还20000元定金的理由不成立，本院不予支持。综上所述，林春芳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人林春芳负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月十八日书记员 李志康谢金泽