黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9862号上诉人（一审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地哈尔滨市南岗区红军街**。负责人：李林，副总经理。委托诉讼代理人：田雪松，黑龙江弘博律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张艳梅，女，1950年6月26日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审被告）：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，，住所地哈尔滨市南岗区电缆街****法定代表人：任明玉，董事长。委托诉讼代理人：唐志强，男，1982年3月23日生，汉族，住哈尔滨市道外区。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人张艳梅、被上诉人黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（以下简称圣基伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初9676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对案件进行了审理。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回张艳梅对长城资产公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定长城资产公司对案涉房产的抵押权已经消灭缺乏法律依据。根据《物权法》第177条的规定，长城资产公司的担保物权并未灭失。一、在圣基伟业公司抵押案涉房屋，且无力清偿贷款本息的前提下，长城资产公司将抵押权性质由房产变更为抵押可售，但圣基伟业公司至今仍未对长城资产公司的贷款进行清偿。二、一审判决认定了长城资产公司抵押权凭证是合法有效的，在未被依法注销、撤销、消灭之前，抵押权是合法有效的。长城资产公司出具的抵押可售函的对象是哈尔滨市住房保障和房产管理局，而非圣基伟业公司，该函的内容未体现放弃抵押权的意思表示，圣基伟业公司在销售案涉房屋后，并未履行对长城资产公司所欠贷款本息的清偿义务，故长城资产公司的相关抵押权并未消灭。张艳梅辩称：同意一审判决，请求驳回长城资产公司的上诉请求。圣基伟业公司辩称：同意一审判决，请求维持原判。张艳梅向一审法院起诉请求：1.圣基伟业公司持办理产权登记需要的相关资料到产权登记机关备案，协助张艳梅办理哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交口的壹品新境AB栋2单元2120号房屋的权属登记；2.圣基伟业公司、长城资产公司协助张艳梅办理涉案房屋解除抵押手续。一审法院认定事实：2018年5月9日，张艳梅与圣基伟业公司签订《商品房买卖合同书》，张艳梅从圣基伟业公司处购买了案涉房屋。张艳梅已向圣基伟业公司交付房款475,794元，并办理了进户，双方买卖合同第十五条约定，“圣基伟业公司应当在商品房交付使用后180日内，持办理产权登记需由被告提供资料到产权登记机关案……”。2013年8月，圣基伟业公司与长城资产公司签订《抵押合同》及《监管协议》约定：圣基伟业公司以哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与南兴路交汇处“壹品新境”项目的489套建筑面积在建工程及分摊土地使用权为双方签订《债权重组协议》主债权提供担保。《抵押合同》签订后，双方在房产部门办理的登记备案手续，抵押登记性质为抵押可售。2013年9月29日，长城资产公司向房地产管理局出具书面《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》称：“圣基伟业公司以壹品新境项目的489套，建筑面积49739.65平方米的房屋在我单位办理在建工程抵押登记，现已完成抵押登记。经我单位研究，同意圣基伟业公司在我单位办理抵押登记的489套房屋在贵局办理抵押可售手续并对此承担法律、法规所规定的相应法律责任和后果”。诉前，圣基伟业公司已将包括涉案房屋在内的489套抵押房屋全部销售。但圣基伟业公司只偿还长城资产公司部分贷款本息。因诉前圣基伟业公司未按双方的买卖合同约定给张艳梅办理涉案房屋产权证，故形成诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张艳梅、圣基伟业公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。张艳梅已按照合同约定向圣基伟业公司履行了支付全部购房款的义务，圣基伟业公司理应按照合同约定在规定的期限内协助张艳梅办理房屋权属证书，故对张艳梅要求圣基伟业公司办理权属登记备案，协助办理产权证的诉讼请求予以支持。关于长城资产公司同意圣基伟业公司销售抵押房产的情况下，能否认定长城资产公司的抵押权是否消灭问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”，该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务。结合本案，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，同意圣基伟业公司销售抵押房屋，同时约定了由圣基伟业公司将销售回款用于偿还贷款，系双方在债务履行期限届满后对抵押物的处分行为，长城资产公司的抵押权不再及于抵押物，而是相当于对抵押物拍卖、变卖后所得价款享有了优先受偿权。圣基伟业公司应将所得售房款偿付长城资产公司，长城资产公司也有权要求圣基伟业公司以此偿还借款。在实际履行中圣基伟业公司未将全部销售抵押物回款偿还给长城资产公司，不可归责于房屋买受人张艳梅，张艳梅不能再支付房屋对价款后，在以该房屋承担抵押责任。长城资产公司因其作出同意转让的意思表示后，不再对案涉房屋享有抵押权。判决：一、圣基伟业公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案，协助张艳梅办理位哈尔滨市××新区××与××路交叉口××单元××号号房屋的权属登记；二、圣基伟业公司、长城资产公司于判决生效之日起十日内协助张艳梅办哈尔滨市××新区××与××路交叉口××单元××号号房屋解除抵押手续。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案焦点为长城资产公司是否享有案涉房屋抵押权问题。根据长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，同意圣基伟业公司销售抵押房屋，并由圣基伟业公司将销售回款用于偿还贷款内容，可以确认长城资产公司同意案涉房屋在抵押的情况下，由抵押人予以销售的意思表示。张艳梅与圣基伟业公司签订房屋买卖合同，并履行了合同约定义务，现张艳梅请求办理其购买房屋的权属登记符合合同约定和法律规定。长城资产公司与圣基伟业公司以案涉房屋销售款偿还贷款本息的约定属双方内部约定，购房人张艳梅对此不知情，故不能以此约束张艳梅。同时，长城资产公司在同意抵押可售时，知道或应当知道出售案涉房屋包括为案涉房屋办理权属登记的内容。双方在约定抵押可售时亦未明确，圣基伟业公司不偿还贷款时，不能为购房人办理权属登记。故圣基伟业公司未履行与长城资产公司约定的后果责任，不应由张艳梅承担。综上，长城资产公司虽未办理案涉房屋抵押权的解除，但该抵押权并不能及于购房人张艳梅。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定确认解除抵押权手续，并协助张艳梅办理案涉房屋权属登记正确。综上所述，长城资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯()二〇一九年十二月二十日法官助理胡渤书记员周小倩