湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7490号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段**神农大酒店商务楼**A、B、M、L、K、J。法定代表人：倪文玲，董事长。委托代理人毛雄，北京大成（长沙）律师事务所律师。委托代理人刘慧，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南中南投资置业有限公司，住所，住所地长沙市芙蓉区中山路**div>法定代表人：杨非，董事长。委托代理人黄湘玲，女，1990年10月28日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区，系该公司员工。上诉人长沙屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）与被上诉人湖南中南投资置业有限公司（以下简称中南置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，屈臣氏公司不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初8588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人屈臣氏公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销长沙市岳麓区人民法院(2018)湘0104民初8588号民事判决第二项。2、请求贵院依法撤销长沙市岳麓区人民法院(2018)湘0104民初8588号民事判决第四项中驳回长沙屈臣氏个人用品商店有限公司的其他诉讼请求。3、请求贵院维持长沙市岳麓区人民法院(2018)湘0104民初8588号民事判决第三项被上诉人返还上诉人履约保证金50000元，并依法判决被上诉人赔偿上诉人装修损失664984.54元、固定资产损失501789.88元、货物损失16599元、预期利益损失212052元,以上各项损失连同履约保证金合计1445425.42元。4、请求贵院依法判令被上诉人承担本案全部一审、二审案件受理费、财产保全费、鉴定费等诉讼费用。事实与理由要点：第一,屈臣氏对店铺装修投入共计664984.54元，对此屈臣氏提供了装修合同、发票、支付凭证等一系列可以互相印证的书证原件。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条之规定,书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本属于有完全证明力的证据,对方当事人提出异议但没有足以反驳的证据的，人民法院应当确认其证明力。中南置业在一审、二审、重审一审过程中并未提交相应证据足以反驳屈臣氏装修所花费的金额。评估机构国众联公司出具的《关于评估事项的说明》也仅载明：现场勘查时该门面已被拆分两户出租,北侧出租给“中缅水电”(已经开始营业),西侧出租给“香他她煲仔饭”(目前正在装修中)。经过现场勘查，无法判断屈臣氏公司投入装修和固定资产是否留存或被拆除，无法发表专业意见。应该指出,评估机构该等说明有两层含义：1.这一表述仅代表屈臣氏店铺现场已经被人为破坏，无法进行现场实物鉴定，并不代表法院无法进行票据审、文件审，也不代表评估机构认为不存在装修损失，而是因为票据等文件的审理已经属于法院依据证据规则进行裁量的范畴，因此鉴定机构既不便、更不能越俎代庖发表意见；2.无法进行实物现场鉴定的原因是场地已经由出租方另行租给其他商户；显然，这一局面是中南置业一手主动造成的。一审法院忽视屈臣氏对诉争店铺的大额装修投入，有悖于“任何人不能因违约而获益、因守法而受损”的法律原则。租赁合同约定租期8年意味着：在签署合同之际，屈臣氏与中南置业均已合理预见到屈臣氏对店铺的装修等投入以正常使用8年为目的。现因屈臣氏未配合中南置业逃避执行，2017年4月8日，中南置业强行关店并扣留店内货品，导致店铺完全无法经营，剩余租期尚有约3.5年。一审法院依法应对上诉人上述证据及主张的装修金额予以认定，然而却在没有任何其他相反证据的情况下未予认定，显然错误。第二,租赁合同第六章第7条约定“合同如提前终止或届满而不续约,甲方收回场地时,乙方应在合同终止之日起10天内清空场地,将场地以清洁良好的状态交给甲方”清空场地并交还中南置业，因中南置业自2017年4月8日强行清场后一直锁闭店铺。店铺被强行锁闭将导致场地内商品逐渐过期,部分对温度敏感的商品也面临无法销售的困境,本着“避免损失扩大”的原则,经反复沟通及法院介入，2017年8月8日中南置业才开锁允许屈臣氏搬出物品，2017年8月9日屈臣氏已严格按照场地租赁合同履约,清空场地,以清洁良好的状态交还中南置业,中南置业收回场地后另行进行了出租、收益。由此可见,强行清场、锁闭店铺、扣自货品、再次出租均由中南置业主导。然而,一审法院完全忽视屈臣氏装修损失,这会造成非常荒谬的结论:中南置业为了逃避执行的违法目的,主动实施违约行为；屈臣氏作为守约方，为避免损失扩大,按照合同约定归还场地,归还场地后中南置业另行招租导致诉争店铺现场被破坏,因为前述破坏无法进行现场实物鉴定，因此法院不支持屈臣氏装修损失。由此得出的结论是：屈臣氏严格履约却遭受到一审法院的否定评价；相反，中南置业既违约更违法，主动造成装修损失无法评估作价的局面、此后另行出租收取租金、逃避执行，反而被一审法院认为无需承担装修损失赔偿的责任。二、一审判决以“2017年8月8日、9日设备全部从租赁门面搬出”为由,对上诉人要求赔偿固定资产损失的情况不予支持，没有任何法律依据。理由如下:第一,屈臣氏于2017年8月8日、8月9日将货品和设各全部从租赁门面中搬出,是履行租赁合同约定之交还场地的义务,是避免损失扩大的合法、合约行为,不存在交还场地即不存在设施损失的逻辑。租赁合同第六章第7条约定:“合同如提前终止或届满而不续约,甲方收回场地时,乙方应在合同终止之日起10天内清空场地,将场地以清洁良好的状态交给甲方”,中南置业已经采取了锁门、扣留货品等行为拒绝履行合同,屈臣氏无理由、更无必要继续将货品存放在店铺现场,一者将持续产生过期货品,二者将导致资源的极大浪费,三者还可能被中南置业主张场地占用费,因此,无论从合同约定角度、还是合法合规的角度,屈臣氏搬离货品、交还场地是合理、合法、符合合同约定的,一审法院不应以此为理由不支持屈臣氏固定设施的损失。第二,屈臣氏为诉争店铺投入的固定资产支出合计501789.88元,该固定资产全部系履行《场地租赁合同》所产生的必要费用,投入的固定资产包括四类:(1)可移动的,且搬出后尚可使用;(2)已投入但无法拆除(或拆除无意义)的固定设施等设施、设备,例如,店铺的宣传画面、喷绘等,只能用于对应店铺,一旦拆除根本不可能用于其他店铺;(3)虽已取出但只能报废的物料、设施、设备,例如夜问防盗系统,由于屈臣氏新店不可能使用老店的物料进行装修配备,现有的老店也无法容纳和使用其他店铺转移的前述项目所对应的物料,因此该部分项目只能报废;(4)一经支出无法取出也无法重复使用的一次性费用,如智能客流视频监控分析软件等。除第(1)类外,另外三类都是因中南置业违约给屈臣氏造成的固定资产损失,对于这三类损失依法应予以全部支持。然而,一审判决却在没有任何事实和法律依据的情况下,认为只要屈臣氏撤离并归还场地即不存在损失,进而未支持任何固定资产的损失,显属错误。三、根据评估机构出具的《湖南省长沙市岳麓区人民法院委托长沙屈臣氏个人用品商店有限公司的扣押店铺预期利益损失》咨询报告及补充情况说明，上诉人预期利益损失应按照2016年5月至2017年4月的税前利润口径584854.10核算，为212052元，一审判决按照2016年5月至2017年4月的税后利润438640.57元核算，为159039元，将导致上诉人重复缴纳企业所得税，对上诉人严重不公。第一、评估机构出具的《补充情况说明》并不是否定《预期利益损失咨询报告》,而只是出具了分别以税前利润和税后利涧为基数，计算预期利益损失的两种计算方式。第二,一审判决按照税后利润核算,将导致上诉人重复缴纳企业所得税。广州市新东越会计师享务所有限公司出具的《关于审计事宜涉及的税前利润及税后利润问题的解释》已明确：如果以2016年5月至2017年4月期问的税后利润作为核算屈臣氏店铺无法经营期间预期利益损失的标准，那么按照我国税法的要求，获得的赔偿属于税法意义上的“其他收入”,须按25%的税率缴纳企业所得税。换言之，屈臣氏实际获得的赔偿只有前述“税后利润”的75%这意味着：税后利润的标准已经是扣除企业所得税之后的净值，屈臣氏按照这个标准获赔后，将需要按照前述净值金额的25%再次缴纳企业所得税,其实质效果等于重复缴纳企业所得税。一审判决在没有任何其他证据的情况下,认为预期收益是税后的净利润，不存在重复纳税，严重错误。四、本案上诉人没有任何违约行为，全部系由中南置业的严重违约所导致，一审判决对此已予以认定。因此本案诉讼所产生的一审、二审案件受理费、财产保全费、鉴定费依法应由中南置业全部承担,现一审判决对财产保全费由哪方当事人承担未予判决，属于遗漏，应予改判。被上诉人中南置业公司辩称：上诉人的装修投入与案件无关，装修损失存在非议，中南公司多次催收租金未果，上诉人违约在先导致合同解除，应该自行承担相应的损失，上诉人未及时搬走货物，相关责任应当由上诉人自行承担，对方管理不善造成的商品货物到期，没有及时清点货物下架，进行退货处理，责任不在于被上诉人。相关损失明细是上诉人的单方数据，不足以证明此期间的损失责任在于被上诉人，明细表上并没有双方清点签名，就等于失去了此明细表的价值和意义，上诉人不予认可，上诉人违约在先，相关损失应当由上诉人承担。屈臣氏公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、中南置业公司赔偿屈臣氏公司各项损失1486721.97元，其中：装修损失664984.54元、固定资产损失501789.88元、货物损失27520.5元、预期利益损失292427.05元；2、返还保证金50000元；3、承担本案全部诉讼费。中南置业公司向一审法院提出反诉请求，请求判令：1、解除双方签订的《场地租赁合同》；2、支付拖欠租金58000元、违约金58000元；3、承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2011年9月5日，屈臣氏公司与中南置业公司经协商，双方签订一份《场地租赁合同》，主要约定：一、屈臣氏公司承租中南置业公司位于岳麓区商业广场的建筑首层的一部分，面积231平米；二、中南置业公司按照附件四“场地接收标准”移交场地，移交之日屈臣氏公司免租60天，计租日期以“场地计租日确认函”为准，租赁期8年；三、屈臣氏按月向中南置业公司支付固定租金28000元／月和物业管理费14310元／月，在每月的第5个工作日或之前向中南置业公司支付当月费用。中南置业公司如变更账号，应在付款日提前30天书面通知，否则屈臣氏公司顺延支付。履约保证金50000元，未经双方书面同意，不能抵租金。合同终止，中南置业公司在屈臣氏公司交还场地后7日内退还；四、中南置业公司保证拥有房产的使用权和出租权及其国有土地使用权，并提供相应有效法律证明文件，为场地出租提供基本设施，包括配电、电源、消防等；五、合同如提前终止或届满不续约，屈臣氏公司应在合同终止之日起10天内清空场地，将场地以清洁良好状态交还，无责任将场地恢复至租赁前原状。屈臣氏公司有权拆除及取回其所有的设施、设备，但不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体、线路、管道、设施、装置等；六、屈臣氏公司可以经提前90天书面通知中南置业公司终止合同，有下列情形之一，中南置业公司有权选择提前终止合同，赔偿损失：（1）中南置业公司无违约，屈臣氏公司接到书面交费通知后逾期60天仍未足额支付租金及物业管理费；（2）擅自改变房产用途；（3）违反法律规定；（4）擅自转租场地等。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，屈臣氏公司于2011年10月20日向中南置业公司支付保证金50000元。2012年10月15日，中南置业公司按照合同约定，将符合场地交接标准的门面交付屈臣氏公司，双方书面确认计租日从2012年12月21日起支付租金。之后，屈臣氏公司装修门面进行经营，按约定支付租金。2016年12月30日，中南置业公司以公司变更银行信息为由，致函屈臣氏公司暂停支付2017年1月份租金，待办理好相关手续再另行发函通知租金支付账号和支付时间。2017年1月4日，中南置业公司通知屈臣氏：原账号作废启用新账号，新账号73×××03，开户行：招商银行长沙分行松桂园支行。屈臣氏公司予以签收，并在通知注明：“请贵公司确定账号，两个月内变更2次，我们公司财务要进系统变更，为减少租金未到账现象，烦请确定”。2017年1月5日，屈臣氏公司向中南置业公司在交通银行长沙八一路支行30×××09账号支付2017年1月份租金28000元。2017年2月4日，屈臣氏公司向中南置业公司在交通银行长沙八一路支行30×××09账号支付2月份租金28000元。2017年2月13日，中南置业公司书面联系屈臣氏公司，称：“2016年12月30日，因原收租账户被法院查封，我司发送《关于延期支付租金的联系函》，后我司于2017年1月4日发函通知贵司，自收到函件之日起将租金支付到指定账户（招商银行长沙分行松桂园支行）。而贵司却仍于2017年1月5日、2月4日分别向原收租账户支付2.8万元。根据双方协议，贵司租金应支付至我司指定账户，否则视为贵司未履行支付义务。就此，我司再次郑重函告：一、贵司擅自支付的5.6万元款项，我司不予认可，请贵司收到本函件后五个工作日内将所欠2017年1月、2月份租金支付至指定账户；若未支付，则根据《租赁合同》第九章3.1项约定，解除合同，收回房屋。二、请贵司严格履行《租赁合同》及相关文件，若存在延迟支付租金等违约情形，我司将依据相关约定处理，并保留通过法律途径维护我司合法权益的权利。”2017年3月1日，中南置业公司再次致函屈臣氏公司，称：“请在3月第五个工作日即2017年3月7日前将2017年1月、2月、3月共计3个月租金84000元支付到账，否则将在3月8日收回商铺及提前终止合同。”同日，长沙市芙蓉区人民法院向屈臣氏公司发出协助执行通知书，要求提取中南置业公司在屈臣氏公司的房屋租金6385083.10元收益。2017年3月3日，屈臣氏公司向中南置业公司在交通银行长沙八一路支行30×××09账号支付3月租金28000元。2017年4月5日，中南置业公司再次发函屈臣氏公司，主要称：“现发函通知贵司请在4月第5个工作日即2017年4月7日前将所欠租金8.4万元支付到账，否则将于2017年4月8日终止合同”。2017年4月8日，中南置业公司致函屈臣氏公司，主要内容：一、自通知之日起《场地租赁合同》正式解除；二、十天内即在2017年4月17日前结算付清租金、物管费、水电费，如未能在十天内清理退场，中南置业公司将于2017年4月18日起在物业公司的陪同下清理退场，产生的费用由屈臣氏公司负责；三、搬走自行投资在承租房屋上形成的可拆移独立的附添物；四、保留主张违约责任的权利等。同时，中南置业公司于当日将准备营业的屈臣氏公司大门上锁，阻止经营。4月17日、21日及5月11日，中南置业公司三次致函屈臣氏公司，要求屈臣氏公司清场、支付2017年1-3月份租金，否则将从2017年4月26日起开始处理货品冲抵租金。2017年4月11日，屈臣氏公司以中南置业公司严重违约为由，予以书面回复。2017年4月27日，屈臣氏公司按照长沙市芙蓉区人民法院协助执行通知书及执行裁定书要求，将2017年4月1日至7日租金6533.33元支付至指定的芙蓉区财政局非税收入汇缴专户中国农业银行长沙市金桥支行10×××27账户。为此，双方酿成纠纷，诉至法院。另查，2017年3月，屈臣氏公司对门面重新装修，边装修边营业。2017年8月8日、9日，屈臣氏公司在中南置业公司人员在场情况下，将货品及设备全部从租赁门面搬出（货品送至其他门市继续销售），并于搬完当日按照租赁合同约定标准将场地交还中南置业公司。2017年9月18日，屈臣氏公司申请对装修损失、固定资产损失、店铺货物损失、预期可得收益损失进行司法评估鉴定。2017年11月18日，国众联湖南分公司出具评估说明，内容为：2017年11月9日，经现场勘查时该门面已被拆分为两户，北侧被出租给“中缅水电”，现已开始营业；西侧被出租给“香他她煲仔饭”，目前正在装修中。通过现场勘查，无法判断屈臣氏公司投入装修和固定资产是否留存或被拆除，无法发表专业意见。2017年12月5日，国众联湖南分公司出具有关屈臣氏公司店铺货物损失、店铺预期利益损失资产评估报告征求意见稿，经征询双方反馈意见，国众联湖南分公司分别出具《货物损失资产评估报告》、《预期利益损失咨询报告》，结论为：货物损失16599元；2017年4月8日至2017年8月9日期间预期利益损失159039元。一审法院认为，本案争议焦点有三方面。一、《场地租赁合同》是否合法、有效；二、哪方承担违约责任；三、屈臣氏公司的诉讼请求及中南置业公司的反诉请求能否支持。一、关于合同效力问题。经查，屈臣氏公司与中南置业公司签订的《场地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，合同成立、有效。二、违约责任问题。经查，（一）根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第69条规定：第三人按照人民法院履行通知向申请执行人履行了债务或被强制执行后，人民法院应当出具有关证明。本案中，屈臣氏公司根据长沙市芙蓉区人民法院的协助执行通知书及执行裁定书，协助人民法院将应付租金提取到指定账户，符合法律规定；（二）中南置业公司2017年2月13日的工作联系函，已自认变更账户原因是原账户被法院冻结，而重新开设账户、逃避法院执行，故屈臣氏公司将2017年1、2、3月份租金支付到原租金账户不属于违反《场地租赁合同》约定“逾期60天仍未足额支付租金”情形，因此，中南置业公司将正在营业中的屈臣氏公司店铺关门上锁、阻止经营，构成违约，应承担违约责任。三、屈臣氏公司的诉讼请求及中南置业公司的反诉请求能否支持问题。经查，（一）2017年8月8日、9日，屈臣氏公司已将货物全部搬出、交还门面，现门面已被分别出租，双方已无继续履行合同可能，因此，对中南置业公司反诉提出要求解除《场地租赁合同》的请求，予以支持；（二）根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，其一，双方约定：合同如提前终止或届满不续约，屈臣氏公司应在合同终止之日起10天内清空场地，将场地以清洁良好状态交还，屈臣氏公司有权拆除及取回其所有的设施、设备；其二，屈臣氏公司于2017年11月28日在“对《关于评估事项的说明》的几点意见”中，自认于2017年8月8日、9日将设备全部从租赁门面搬出，故屈臣氏公司要求赔偿固定资产损失的请求，于法无据，不予支持。（三）合同履行期间，屈臣氏公司先后两次投入资金对门面进行装修，是实，鉴于屈臣氏公司装修门面确实有投入，有损失、无法估价且中南置业公司违约等实际情况，结合屈臣氏公司所承租涉案门面的面积大小（面积231平米）、屈臣氏公司所提供的门面装修票据、实际使用时间、剩余租期等因素，酌情认定中南置业公司赔偿屈臣氏公司装修损失100000元；（三）2017年4月8日至2017年8月9日，屈臣氏公司店铺被中南置业公司锁门，无法营业，并造成部分货物过期，经司法评估，此期间屈臣氏公司的货物损失16599元、预期利益损失159039元，中南置业公司应承担违约赔偿责任，并返还履约保证金50000元；（四）中南置业公司要求屈臣氏公司支付拖欠租金58000元、违约金58000元，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、解除长沙屈臣氏个人用品商店有限公司与湖南中南投资置业有限公司签订的《场地租赁合同》；二、湖南中南投资置业有限公司在本判决生效后三日内一次性赔偿长沙屈臣氏个人用品商店有限公司装修损失100000元、货物损失16599元、预期利益损失159039元，合计275638元；三、湖南中南投资置业有限公司在本判决生效后三日内一次性返还长沙屈臣氏个人用品商店有限公司履约保证金50000元；四、驳回长沙屈臣氏个人用品商店有限公司、湖南中南投资置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19110元，反诉费2620元，评估费20000元，合计41730元，由湖南中南投资置业有限公司负担41730元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：被上诉人中南置业公司是否应当向上诉人屈臣氏公司支付装修损失664984.54元、固定资产损失501789.88元及预期利益损失212052元，即原审对上诉人屈臣氏公司上述相关主张的认定是否合理？上诉人屈臣氏公司认为其对店铺装修投入为665984.54元，剩余租期还尚有3.5年，且上述装修金额有相关装修合同、发票证证据证实。本院认为，本案中上诉人屈臣氏公司因经营需要，对案涉门面进行装修，因合同解除导致租赁期限未满，其损失确属客观存在。但本案中其装修实际已经使用数年，虽有重新装修的事实，但经评估机构经现场勘查已经无法对其作出评估，原审综合案涉门面装修票据、实际使用时间、剩余租期等因素，酌情认定上诉人屈臣氏公司的装修损失为100000元合理，本院亦予以支持。上诉人屈臣氏公司提出的固定资产损失，其自认已经于2017年8月将设备全部从租赁门面搬出，且该固定资产损失认定没有具体的明细及损失数额的评估，根据现有证据无法认定，本院该上诉意见不予支持。上诉人屈臣氏公司还提出预期利益损失212052元，不应当扣除相关税费。本院认为，对于预期利益的损失的赔偿应当扣除其所必须缴纳的税费，判决赔偿后并不会导致重复缴纳税费的问题，对该上诉意见本院亦不予采纳。综上，上诉人屈臣氏公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19110元，由上诉人长沙屈臣氏个人用品商店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月二十三日书记员  杨 蓓