山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终9592号上诉人（原审原告）：朱继震，男，1960年8月7日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：朱崇宵，男，1988年1月27日出生，汉族，住济南市。两上诉人的委托诉讼代理人：苏毅，山东海蔚律师事务所律师。两上诉人的委托诉讼代理人：马春霞，山东海蔚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莱芜恒大金碧天下置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：于华，董事长。委托诉讼代理人：张晓光，男，该公司职工。上诉人朱继震、朱崇宵因与被上诉人莱芜恒大金碧天下置业有限公司（以下简称恒大置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2018）鲁1202民初5600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱继震、朱崇宵的委托诉讼代理人苏毅、马春霞、被上诉人恒大置业公司的委托诉讼代理人张晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱继震、朱崇宵上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱继震、朱崇宵的一审诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，且适用法律错误。首先，原审法院认定山东伦达建筑工程有限公司出具的《证明》不符合证人证言的形式，属于严重的认定事实错误，且适用法律错误。单位证明系以单位名义出具，并加盖单位公章，该证明有其单位的法定代表人李大冉的签名。因此该证据完全符合证据的形式要件。即使原审法院怀疑证据的真实性，也完全可以对该证据依法予以核实后确认。第二，关于房屋质量问题，房产交付后，朱继震、朱崇宵发现涉案别墅存在严重的质量问题，如漏水、脱皮、窗户不正等。后经多次维修，房屋质量问题至今仍未能得到解决，已经严重影响正常的居住使用。晴天，由于盖房时的防潮措施不到位，需要定期和不定期进行维修与除湿；雨天，涉诉别墅会出现严重的漏雨问题，对房屋墙体与内部家具都有不同程度的损害。朱继震、朱崇宵向法院提供了山东省建筑工程质量监督检验检测中心的《鉴定报告》以证明涉案别墅的屋面存在渗漏隐患，地面开裂，金属扶手锈蚀；也向法院提供了关于维修别墅的收款收据。恒大置业公司对此即不认可，也不申请重新鉴定。原审法院对朱继震、朱崇宵的维修费用视而不见，应属于事实认定错误，且适用法律错误。第三，原审法院认定朱继震、朱崇宵提供的《全国项目私家花园交楼标准绿化配置》是有关绿化配置的，与配套设施无关，属于严重的认定事实错误。房地产配套设施包括基础设施和公共设施。其中，基础设施即包括绿化、道路、通讯、电视系统、水电暖等设施。柳庆厚提交了购房时恒大置业公司承诺并出具的《全国项目私家花园交楼标准绿化配置》能够证明恒大置业公司违反了关于配套设施的约定，仅绿化配置价值一项即为12万元，加之恒大置业公司承诺的总体技术标准、各分享规划预计投资额等售房时重点宣传的会议中心、运动中心、餐饮中心、康养中心、娱乐中心、商业中心等十多项配套设施，至今均未到位。朱继震、朱崇宵提交的证据能够证明上述配套设施应当存在，以及如果建成投入使用需要的投资额为几百亿的事实。恒大置业公司违反约定，侵犯了朱继震、朱崇宵合法的权益。原审法院认为朱继震、朱崇宵提供的《全国项目私家花园交楼标准绿化配置》是有关绿化配置的，与配套设施无关，属于认定事实错误，应当依法予以纠正。对配套设施赔偿，朱继震、朱崇宵向法院提交恒大置业公司出卖商品房时宣传的业主手册、绿化配置标准、总体技术标准、各分项规划预计投资额等证据被一审法院认为均为复印件或为打印件所以不予认可。然而上述文件均在恒大置业公司，朱继震、朱崇宵无法提供，庭审中申请人民法院依法调取上述证据。二、原审法院适用法律错误。第一、关于逾期办证的问题，原审法院认定逾期办证的违约金应当按照《商品房预售合同》中规定的每年按已付房款的0.1%支付违约金，但该约定的违约金属于明显过低的情形。朱继震、朱崇宵向原审法院申请增加违约金，原审法院未予支持，属于适用法律错误。第二、恒大置业公司违反规划设计图加盖别墅。莱芜恒大金碧天下的宗地图、规划设计图和总平面图等文件显示，别墅与别墅之间的间距应当为15米，然而柳庆厚实际测量后，发现楼间距为11米，这导致朱继震、朱崇宵的院落面积缩小。恒大置业公司未按照规划建设别墅，通过缩短别墅间的距离，在规划土地红线内私自加盖了一排别墅，通过加盖别墅的行为为自己谋取利益，侵占业主利益，侵害了朱继震、朱崇宵对该处土地的使用权。恒大置业公司的行为属于严重的违法、违约行为，依法应当为此承担责任。恒大置业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱继震、朱崇宵向一审法院起诉请求：1.请求依法判决恒大置业公司赔偿违约金778215.08元；2.判令恒大置业公司承担诉讼费、保全费、鉴定费等因诉讼产生的全部费用。一审法院认定事实：2011年7月9日，朱继震、朱崇宵（买受人）与恒大置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定买受人购买出卖人位于雪野旅游区环湖北路1号第120幢西101号房。合同第十七条保修责任约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损失，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。合同附件八：合同补充协议第六条，3.买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得山东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在质量问题。合同补充协议第九条，1.出卖人应当在本合同约定的房屋交付日期的次日起540个工作日内，将该商品房所在楼的所有权证初始登记需由出卖人提供的资料报房管部门，办理该商品房所有权证转让登记，并办妥该商品房的房屋所有权证；2.如果出卖人未能在约定时间内办妥该商品房的房屋有权证，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。如房屋交付使用三年后，出卖人未能办妥该商品房的房屋所有权证，买受人有权退房。如非出卖人原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房屋权属证书，出卖人不承担责任。合同附件八：合同补充协议第十三条其他约定：1.（1）买受人确认本合同正文前“合同当事人”项下约定的地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址；（2）出卖人按照前款约定地址寄出信件，视为已送达买受人，出卖人已经履行了相关通知义务。2013年1月1日-2013年6月30日缴纳物业费5343.60元。2013年2月1日，朱继震、朱崇宵缴纳购房款1756028元，2014年12月18日，缴纳契税52680.84元。庭审中，朱继震、朱崇宵提供业主手册、绿化配置标准、总体技术标准证明恒大置业公司未按标准配置相应的设施；同时提供判决书二份、裁定书一份，分别证实该涉案房产超出标准和界限，属于扩建、违建，被莱芜市国土资源局作出行政处罚、涉案房产存在质量问题及采光权的计算依据与法律依据，对上述证据恒大置业公司认为业主手册、绿化配置标准、总体技术标准均为复印件或打印件不予认可，认为其他证据与本案无任何关联，无法证明其违约。2018年12月24日，王小峰出具《证明》一份，本人王小峰为朱继震维修雪野湖恒大金碧天下别墅，该处别墅主要问题是负一层防水质量不行，地面墙体渗水严重，屋顶漏雨，窗户歪斜，主体墙裂纹。2015-2016年本人维修3次，共计收取维修费陆万伍仟元。特此证明!证明人：王小峰。2011年6月14日，恒大置业公司取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。2012年12月18日，涉案房屋竣工验收备案，取得《莱芜市建筑工程验收备案证》。2012年12月19日，涉案房屋取得《房地产开发项目综合验收备案证》。2012年12月30日，涉案房屋交付使用。一审法院认为，朱继震、朱崇宵与恒大置业公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约定履行。关于房屋质量赔偿问题，根据《商品房预售合同》及补充协议的约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。另外买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得山东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在质量问题。本案中，朱继震、朱崇宵未提供山东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见来证实涉案房屋存在质量问题，也未提供证据证实该质量问题属于保修范围和保修期限，同时王小峰提供的《证明》不符合证人证言的证据形式。庭审中，朱继震、朱崇宵提供法院判决书证实涉案房屋存在质量问题，但该判决书中的涉案房产并不是本案的涉案房产，与本案无直接关系，一审法院不予采信。综上，对于朱继震、朱崇宵的要求恒大置业公司就房屋质量问题支付违约金的诉请一审法院不予支持。关于逾期办证违约金的问题，朱继震、朱崇宵主张因为恒大置业公司的原因，未能在约定的540个工作日办理，恒大置业公司主张涉案房产可以办理房产证，且向朱继震、朱崇宵邮送了办证通知书，履行了合同义务，但恒大置业公司未提交证据证实已经取得涉案房屋的初始登记，同时恒大置业公司提交的顺丰邮寄明细，不是顺丰公司的邮寄单据，不能证实已经履行了告知义务。因此恒大置业公司应按照合同约定出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，自房屋交付之日即2012年12月30日起满540个工作日为2015年1月26日，截止到朱继震、朱崇宵诉讼请求中的2018年11月26日，为46个月，即1756028元×0.1%×年数=1756028元×0.1%/12×46个月=6731元。朱继震、朱崇宵主张合同中违约金约定过低，应按照已付购房款总额参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息上浮50%的标准计算，由于《商品房预售合同》已经明确约定逾期办证出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，且朱继震、朱崇宵并未提交证据证明给其造成的损失，因此朱继震、朱崇宵未举证证明恒大置业公司逾期办证给其造成的损失大于双方合同约定的违约金，其请求恒大置业公司赔偿按同期银行贷款利率1.5倍计算逾期办证损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于配套设施赔偿问题，本案中，朱继震、朱崇宵提供的交楼标准配置、总体技术标准、业户手册、各分项规划预计投资额等证据均为复印件，庭审中恒大置业公司不予认可，具体的配套设施配置情况，双方未提交证据证实，朱继震、朱崇宵主张按照恒大置业公司方出具的《全国项目私家花园交楼标准绿化配置》赔偿120000元，但该文件是有关绿化配置的，而非配套设施配置，一审法院不予采信。因此，对于朱继震、朱崇宵诉请的恒大置业公司配套设施违约，一审法院不予支持。关于采光权补偿问题，一般以国家有关工程建设标准的内容为基本判断标准，根据建设部发布的《中华人民共和国标准（城市居住区规划设计规范）》的规定，住宅建设日照最低标准为2小时。朱继震、朱崇宵未提供证据证实其房屋日照未达到最低标准2小时，且由于阳光遮挡导致电费、采暖费、设施增加的费用、健康补偿费、视觉污染费、因采光损失导致房屋价值的贬低等费用无证据证实，一审法院不予采信。庭审中，朱继震、朱崇宵提供的相关判决书与本案无任何关联性，一审法院不予采信。故对于朱继震、朱崇宵诉请的采光权损失一审法院不予支持。对于朱继震、朱崇宵诉请的保全费、鉴定费无证据证实，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条判决：一、莱芜恒大金碧天下置业有限公司于判决生效之日起五日内支付朱继震、朱崇宵违约金6731元；二、驳回朱继震、朱崇宵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5791元，由朱继震、朱崇宵负担5766元，由莱芜恒大金碧天下置业有限公司负担25元。二审中，朱继震、朱崇宵提交2019年8月20日通过济南市政府信息公开网调取的恒大置业公司规划是否有更改的政府公开信息，其规划至今没有更改过。结合一审法院调取的恒大置业公司的规划设计图，明显看出其违反政府规划多加盖了一排别墅，导致朱继震、朱崇宵的别墅空间压缩，每套别墅南北减少2米多，损失了20平方米左右的院落面积，影响了采光权，其擅自改变规划的行为属于严重违约行为。恒大置业公司以该证据为打印件，对其真实性、关联性不认可。对于该证据，本院认为，其与朱继震、朱崇宵主张的事实无关联，且恒大置业公司亦不认可，本院不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于房屋质量赔偿问题。2012年12月30日，恒大置业公司将涉案房屋交付朱继震、朱崇宵。根据双方合同约定，对于在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人即恒大置业公司应当履行保修义务。朱继震、朱崇宵提交的王小峰的证明，不足以证实其房屋在合同约定保修期限内发生质量问题，且属于保修范围。朱继震、朱崇宵要求赔偿维修费损失65000元，证据不足，不应支持。关于逾期办证违约金，恒大置业公司与朱继震、朱崇宵在合同补充协议中约定，出卖人未在约定时间内办妥该商品房的房屋所有权证，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。该约定合法有效。朱继震、朱崇宵认为违约金过低，主张按照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定进行调整，鉴于朱继震、朱崇宵未就其因逾期办证造成的损失提供相关证据，本案也不存在前述司法解释中“合同没有约定违约金”的情形，因此，对朱继震、朱崇宵的该项主张本院不予支持。一审认定的违约金数额6731元，本院予以确认。关于配套设施赔偿问题，朱继震、朱崇宵主张，恒大置业公司承诺的会议中心、运动中心、餐饮中心等十多项配套设施，至今均未到位，但其提交的证据不能证实该配套设施属于双方合同的一部分，以及恒大置业公司因此应当如何承担违约责任。现朱继震、朱崇宵主张恒大置业公司违约，并要求赔偿，缺乏合同依据，不应予以支持。关于采光权补偿问题，首先，朱继震、朱崇宵主张恒大置业公司违反规划加盖别墅导致别墅院落面积减少，未有直接证据予以证实；其次，对于其主张的由于阳光遮挡导致的电费、采暖费、设施增加的费用以及房屋价值贬损等，亦无证据证实。一审法院对此项请求不予支持，并无不当。二审中，朱继震、朱崇宵就加盖别墅问题申请现场勘验，对此本院认为已无必要，不予准许。综上所述，朱继震、朱崇宵的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11582元，由朱继震、朱崇宵负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十二月十七日书记员  邢春艳