新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终4020号上诉人（原审被告）：王晓丽，女，1974年2月14日出生，汉族，无固定职业，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：王强，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭健，经济技术开发区（头屯河区）圣力法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：杜坪，女，1976年3月2日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：阳清波，新疆思睿律师事务所律师。上诉人王晓丽因与被上诉人杜坪房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初5095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。王晓丽的委托诉讼代理人王强、郭健，杜坪的委托诉讼代理人阳清波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓丽上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．改判我向杜坪返还购房款2,354,000元（3,854,000-1,500,000），3．改判驳回杜坪要求我向其赔偿利息损失的诉讼请求。事实与理由：本案的基本事实是我与杜坪之间的房屋买卖合同纠纷，已经法院生效判决认定系杜坪不能按双方签订的《房屋买卖合同》的约定履行合同义务，构成违约，导致双方签订的《房屋买卖合同》解除。据此，依据合同法定金罚则的规定，交付定金的一方违约，定金不退，收受定金的一方违约则双倍返还定金。一审判决按照违约方未支付房款数额占合同总价款的比例来适用定金罚则没有法律依据。生效判决已对杜坪违约在先的行为作出了认定，但一审法院在审理本案过程中，对杜坪违约在先的事实回避不论，杜坪违约在先理应承担不利后果，一审判决守约方王晓丽支付利息损失给违约方杜坪，违反了民法总则中诚实守信的基本原则。综上所述，请求二审法院查明事实，支持我的上诉请求。杜坪辩称，我与王晓丽之间的房屋买卖合同已经由生效判决确认解除，但是合同解除之后的相关事宜并未进行处理。我向王晓丽支付了购房款和定金，定金为103万，购房款282.4万，涉案房屋合同解除后，王晓丽应当向我返还以上购房款和定金，并向我赔偿占用资金期间的利息损失。一审判决虽然只支持了我的部分诉讼请求，但我认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所以未提起上诉。王晓丽的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。杜坪向一审法院提出诉讼请求：1．判令王晓丽向我返还购房款3,854,000元；2．判令王晓丽向我赔偿自2018年3月23日起以3,854,000元为基数，按中国人民银行同期类贷款基准利率计算，至返还全部购房款之日止的利息损失（暂计算自2018年3月23日起至2019年5月27日止的利息损失为215,665.62元）。一审法院认定事实：2017年4月13日，王晓丽（甲方，售房人）与杜坪（乙方，购房人）以及中兴房产经纪公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：合同签定当日乙方向甲方交付购房定金150万元；约定其它事宜：①共三套房屋：日光小区1-9-201和日光小区1-10-202以及日光小区1-1-23号商铺一同出售，总价为815万元；⑤甲方违约，则双倍返还定金，乙方违约，则定金不退。合同签订后，王晓丽于2017年4月14日出具收条一张，载明收到杜坪购买上述涉案房屋的定金1,030,000元，2017年4月17日，王晓丽出具收条一张，载明收到杜坪房款47万元。因双方在合同履行过程中发生争议，杜坪遂向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（下称天山区法院）提起诉讼，要求继续履行合同，办理涉案房屋产权过户手续，返还房租等，王晓丽提出反诉，要求解除合同，不予退还购房定金150万元。2017年11月23日，王晓丽向天山区法院出具《申请书》，写明：“现申请人王晓丽申请放弃第二项反诉请求，即反诉被告交纳的房屋定金150万元不予退还，望人民法院予以准许”。天山区法院收到其申请后，准予王晓丽撤回了该项诉讼请求。2017年12月18日，天山区法院做出（2017）新0102民初7271号民事判决，认为杜坪、王晓丽经中兴房产经纪公司居间签订的《房屋买卖居间合同》合法有效；杜坪目前已向王晓丽付款合计385万元，剩余430万元至今未付。因杜坪未能及时付款，故杜坪系违约在先；对王晓丽主张解除2017年4月13日签订的《房屋买卖居间合同》的反诉请求，予以支持。判决解除杜坪与王晓丽、新疆中兴房地产经纪股份有限公司于2017年4月13日签订的《房屋买卖居间合同》，因杜坪不服天山区法院的判决，向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（下称乌市中院）提起上诉。2018年3月22日乌市中院做出（2018）新01民终543号民事判决书，认为依法成立的合同应严格履行，按合同约定在办理过户之前，杜坪应当将剩余房款500万元支付给王晓丽，而在涉诉商铺于2017年7月3日具备过户条件时，根据王晓丽提供的2017年7月4日的录音证据，王晓丽于2017年7月4日已向杜坪催告支付剩余房款，杜坪本人陈述无法支付剩余房款，且何时具备支付能力也不能确定，之后杜坪也未向王晓丽支付剩余房款或向公证机关提存，故杜坪的行为已构成违约，判决：驳回上诉，维持原判。因杜坪不服天山区法院及乌市中院做出的判决，遂向新疆维吾尔自治区高级人民法院（下称自治区高院）申请再审，认为判令解除《房屋买卖居间合同》错误，其已支付了385万元购房款，其行为不构成根本违约。2018年12月13日，自治区高院做出（2018）新民申1778号民事裁定书，裁定：驳回杜坪的再审申请。案件审理过程中，双方对杜坪已支付3,854,000元购房款的事实无异议；对合同中约定的两套住宅已由王晓丽的名下过户至杜坪名下的事实无异议。一审法院认为，杜坪与王晓丽签订的《房屋买卖居间合同》经天山区法院、乌市中院、自治区高院三级人民法院生效的判决书、裁定书认定如下：1、《房屋买卖居间合同》合法有效。2、杜坪在履行《房屋买卖居间合同》的过程中是违约方。3、王晓丽“放弃”了其在本院提起反诉时要求对杜坪交纳的房屋定金150万元不予退还的诉讼请求，天山区法院对该请求未做审理；在上诉过程中乌市中院认为王晓丽撤回了合同解除后的相关诉讼主张，对合同解除后的法律后果不做处理。基于上述人民法院做出的生效裁决，能够确认杜坪与王晓丽签订的《房屋买卖居间合同》对双方均具有约束力，双方均应严格履行合同。杜坪的违约行为造成合同目的无法实现被上述法律文书确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条第二款规定：当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。依照法律规定，依据合法有效的合同约定，杜坪的行为属于不完全履行合同的情形。双方在《房屋买卖居间合同》中约定交付定金的时间为签订合同的当日即2017年4月13日，王晓丽于2017年4月14日收取杜坪的103万元时，在收条中明确写明其收到的款项用途为“定金”，同年4月17日王晓丽虽然又收取了杜坪的47万元，但写明的用途为“房款”，两项合计的金额虽然与合同中约定的定金数额150万元相符，但是王晓丽向杜坪出具的47万元的收条中写明的用途并非“定金”而是“购房款”，故应确认本案“定金”的数额为103万元。依照法律规定计算，未履行部分所占合同约定内容的比例为52.72%（4,296,000元的未付款÷815万元的总房款）。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第五十一条规定：原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。在天山区法院审理的（2017）新0102民初7271号民事案件中，王晓丽虽然“放弃了要求对杜坪交纳的房屋定金150万元不予退还的诉讼请求”，但这是法律赋予王晓丽在此案中享有的民事权利。本案中，王晓丽仍持“定金”不应退还作为抗辩意见，同理，也是其在本案中享有的民事权利，该权利的行使不违反法律规定，故对王晓丽抗辩其收取的定金不予退还的意见，予以采信。按照杜坪未履约的比例进行计算后，王晓丽不予退还的定金数额为543,016元（103万元×52.72%），应当返还购房款的数额为3,310,984元（3,854,000元－543,016元），故对杜坪要求王晓丽返还购房款的诉讼请求，在此范围内予以支持。因双方的《房屋买卖居间合同》已被生效的法律文书判令解除，自解除之日起，王晓丽就应当退还杜坪购房款，迟延不付，给杜坪造成占款期间的利息损失，且利息是自然孳息。本案中杜坪主张的利息符合法律规定，故对杜坪要求王晓丽支付利息的诉讼请求，予以支持；同理，对王晓丽辩称利息不应当支付的意见，不予采信。判决：一、王晓丽返还杜坪购房款3,310,984元；二、王晓丽赔偿杜坪利息损失184,416.64元（3,310,984元×4.75%÷365天×428天，自2018年3月23日至2019年5月27日）；三、王晓丽支付杜坪自2019年5月28日至购房款实际支付之日止期间的利息损失（本金为3,310,984元，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。二审中，王晓丽围绕其上诉请求依法提交了证人马某出庭作证的证言，证明涉案房屋买卖合同约定的定金为150万元，杜坪实际支付的定金也为150万元，一审判决认定定金数额为103万元错误。本院组织当事人进行质证，杜坪的质证意见为：涉案房屋买卖合同中约定的定金确实为150万元，但实际履行时，双方一致同意将定金数额变更为103万元，证人马某也证实了定金的数额是103万元，还有47万元是房款，马某的证言不能证实我实际支付的定金是150万元。杜坪对马某的身份及证言的真实性不持异议，但马某作为参与了王晓丽与杜坪房屋买卖过程的中介公司的工作人员，其证言仅能证明杜坪向王晓丽分两次支付的款项数额，但无法证实该两笔款项的性质均为定金，款项性质的认定应当结合当事人出具的收条内容及法律规定，故本院对该证人证言不予采纳。杜坪围绕争议焦点依法提交了情况说明一份，证明居间涉案房屋买卖合同成立的佣金系杜坪交纳，王晓丽不存在经济损失。本院组织当事人进行了质证，王晓丽的质证意见为：对情况说明的真实性认可，对关联性不认可，王晓丽也向中介公司支付了佣金和中介费用，肯定有损失，且王晓丽本打算用出卖涉案房屋的款项再购买其他房屋，已经交纳了定金，由于杜坪未能向王晓丽支付涉案房屋的全部款项，导致王晓丽另外购买房屋所缴纳的定金被适用定金罚则未予退还，产生极大损失。王晓丽对该情况说明的真实性予以认可，本院对该情况说明的真实性予以确认，因本案系杜坪要求王晓丽返还购房款并赔偿利息损失的纠纷，与涉案房屋买卖合同成立有关的佣金由谁交纳与本案并无直接关系，故本院对该情况说明的关联性不予确认，对该证据不予采纳。本院对一审判决认定的事实及依据的证据予以确认。二审庭审中，杜坪陈述已经转移不动产权登记至其名下的两套住宅上现设立有抵押权，抵押期间至2029年。本院认为，本案的争议焦点为王晓丽应向杜坪返还的购房款数额如何确定，及杜坪要求王晓丽向其赔偿利息损失的请求能否成立。本院对以上争议焦点分析如下：一、关于王晓丽应向杜坪返还的购房款数额如何确定的问题。王晓丽与杜坪签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，是协商一致的结果，该合同中的约定对双方均具有约束力。根据本案查明的事实，王晓丽与杜坪、案外人新疆中兴房地产经纪股份有限公司于2017年4月13日签订的《房屋买卖合同》已经生效判决确认解除，该生效判决同时认定导致该《房屋买卖合同》解除的原因系杜坪未按合同约定向王晓丽支付全部购房款的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，结合王晓丽与杜坪签订的《房屋买卖合同》关于“如王晓丽违约，则双倍返还定金，杜坪违约，则定金不退”的约定，现杜坪不完全履行合同的行为已经导致涉案《房屋买卖合同》解除，其未履行的部分为合同约定的大部分内容，且适用定金罚则并不以实际损失为前提，故在双方合同明确约定了定金罚则的情况下，应当尊重合同约定，定金不予退还。一审判决就本案适用《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条第二款的规定，认定按比例适用定金罚则不当，本院予以纠正。王晓丽称定金应全部不予退还的上诉理由具有事实及法律依据，本院予以采信。关于定金数额如何确定的问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十九条规定“实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”本案中，王晓丽与杜坪虽在《房屋买卖合同》中约定定金为150万元，但在实际履行过程中，杜坪交纳150万元系分两笔交纳，而王晓丽向杜坪就该款出具的两份收条中分别载明，收到定金103万元及收到房款47万元，根据上述法律规定，应当依据王晓丽所出具收条中的内容确定本案定金的数额为103万元。王晓丽上诉称定金数额为150万元的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，杜坪已向王晓丽支付购房款3,854,000元，现王晓丽应向杜坪返还购房款2,824,000元（3,854,000元-1,030,000元）。二、关于杜坪要求王晓丽向其赔偿利息损失的请求能否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，杜坪在履行涉案《房屋买卖合同》过程中向王晓丽支付了3,854,000元购房款，而王晓丽也已将合同约定的两套住宅的不动产权变更登记至杜坪名下，即在涉案《房屋买卖合同》解除的情形下，王晓丽应当向杜坪返还已支付的购房款，而杜坪也应当将涉案的两套住宅的不动产权变更登记至王晓丽名下，因此，双方在合同解除后互负义务，且该两项义务不存在先后履行顺序，应为同时履行，一方在对方未履行义务之前有权拒绝履行，此外，还应当明确的是，杜坪系导致涉案《房屋买卖合同》解除的违约方，且其在涉案两套住宅上设立了抵押权，抵押权的到期时间为2029年，在该抵押权未涤除的情形下，其无法将该两套住宅的不动产权变更登记至王晓丽名下。综上所述，王晓丽在合同解除后虽未向杜坪返还购房款，但并非恶意占有该购房款，杜坪作为违约方，在其也负有向王晓丽变更涉案房屋产权登记义务的情形下，主张王晓丽向其赔偿利息损失没有事实及法律依据，且违背诚实信用原则，一审判决对此认定有误，本院予以纠正，王晓丽称不应向杜坪赔偿利息损失的上诉理由成立，本院予以采信。王晓丽向杜坪返还购房款后，杜坪应当及时将设立在涉案两套住宅上的抵押权涤除，将该两个住宅的不动产权变更登记至王晓丽名下，王晓丽也可另行诉讼主张其合法权利。综上，王晓丽的上诉请求部分成立，本院予以支持，一审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初5095号民事判决第二项、第三项，即：二、王晓丽赔偿杜坪利息损失184,416.64元（3,310,984元×4.75%÷365天×428天，自2018年3月23日至2019年5月27日）；三、王晓丽支付杜坪自2019年5月28日至购房款实际支付之日止期间的利息损失（本金为3,310,984元，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初5095号民事判决第一项为：王晓丽返还杜坪购房款2,824,000元；三、驳回杜坪的其他诉讼请求。上述王晓丽应向杜坪支付的款项2,824,000元，王晓丽应于本判决生效后三十日内付清，逾期不予支付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审请求标的4,069,665.62元，核定给付标的2,824,000元，占请求标的的69%，一审案件受理费减半收取19,678.66元，（杜坪已预交），由杜坪负担31%，即6,100.38元，王晓丽负担69%，即13,578.28元；二审上诉请求标的1,141,400.64元，核定支持标的671,400.64元，占请求标的的59%，二审案件受理费15,072.61元（王晓丽已预交18,300元），由王晓丽负担41%，即6,179.77元，由杜坪负担59%，即8,892.84元。王晓丽多交3,227.39元由本院退还王晓丽。本判决为终审判决。审判长  董慧审判员  庞艳审判员  卫杨二〇一九年十二月五日书记员  余霞