湖南省绥宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0527民初1418号 原告：湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司，统一社会信用代码91430527320599200X，住所地湖南省绥宁县长铺镇腾家园大汉汉园小区。 负责人：付翠莲，该分公司副总经理。 委托诉讼代理人：黄友，湖南同湘律师事务所律师。 被告：成建华，男，1989年11月20日出生，苗族，农民。 原告湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司与被告成建华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司的特别授权委托诉讼代理人黄友到庭参加诉讼，被告成建华经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费4681.04元及违约金1549.78元（违约金按日万分之五暂计算至2019年9月30日，具体金额应计算至全部债务清偿日止），共计6230.82元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系绥宁县长铺镇腾家园大汉汉园一期第5-1-0102号房业主。被告收房时即与原告签订《前期物业服务协议》，聘请原告提供物业服务，收费标准为每月每平方米1.2元。2018年1月19日，被告所属的绥宁县大汉汉园业主委员会与原告签订《物业服务合同》，聘请原告为被告所在的大汉汉园（一期）提供物业服务，收费标准为每月每平方米1.1元。原告为被告提供物业服务以来，兢兢业业，根据协议约定提供了优质的服务，但被告却无故拖欠物业服务费。截至2019年9月30日，被告已拖欠物业服务费4681.04元。经原告多次催缴，被告均置之不理，至今未缴纳拖欠的物业服务费。鉴于此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告成建华辩称：1、原告称被告收房时与原告签订了前期物业服务协议，但被告不清楚这份协议的具体内容。2、原告称物业费按1.2元每平方米收取，请问物业公司为业主提供了什么服务？被告没有看到什么服务。3、到现在为止都没有召开过业主大会，系业主委员会私自签订了物业合同。4、被告居住在一楼，之前厨房漏水时向物业公司反映过，现在又开始漏水，物业公司未解决这些问题。5、原告称被告拒交物业费，实际上被告想交物业费，但因没有享受到相应的服务，故被告认为不应该交纳那么多物业费，并且跟物业公司的经理恰谈过物业费减免的事情，但物业公司的经理称一分钱都不能少，被告才没有交纳物业费。综上，被告虽然确实没有交纳物业费，但是愿意交纳，只是不能物业公司说交多少就交多少，因为被告并不是违约，而是没有享受到物业服务，原告只是请了些人员打扫卫生、看门等，其他的物业服务被告并没有看见。 本院经审理认定，被告成建华系绥宁县长铺镇腾家园大汉汉园一期第5栋1单元1层102号房业主，该住房建筑面积128.6平方米。2016年9月5日，被告与湖南大汉大物业管理有限公司绥宁分公司签订《前期物业服务协议》，约定由该分公司对被告所在小区范围内全部物业提供前期物业管理服务，服务内容包括：房屋共用部位的维护、管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，公共绿化的养护服务，公共区域的清洁卫生服务，安全管理，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房每月每平方米1.2元，空置物业（指未使用、未出租、未装修）按标准的90%收取，业主和物业使用人应于交房时一次性预交一年的物业服务费用；业主、物业使用人入住后，物业服务费用按年预交（即下年度前一个月30日前交纳下年度物业服务费用）。甲方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任;乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任;甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期3个月仍不交纳，物业服务企业可采取限制服务(或停止服务)等措施强制催交，同时甲方有权通过法院强制追缴。本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时终止。合同还对双方的其他权利义务等事项进行了约定。 2018年1月19日，被告所在小区的绥宁县大汉汉园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定由原告为被告所在的大汉汉园(一期)小区提供物业服务，服务内容如下：本物业小区共用部位的维修、养护和管理；本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理；公用设施的维修、养护和管理；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括物业管理办公经营用房、文化体育娱乐场所及设施、配电房等。公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理，公共环境卫生管理。包括公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集。协助公安部门维护小区内公共秩序，不承担安全保管责任；进一步完善物业服务档案管理；按照《维修资金管理使用办法》的规定做好小区维修基金利息及维修资金的管理和使用工作；房屋自用部位、自用设备的维修可以委托乙方实施，但委托方要承担一切费用；规劝、制止业主、使用人违反《大汉汉园管理规约》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。合同期间为2年，自2018年2月1日起至2020年1月31日止。物业管理服务费（不包括房屋共用部位公用设施设备大中修、更新、改造的费用）根据不同物业类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，住宅按1.1元/月.平方米，商业一层按1.7元/月.平方米，二、三层按1.5元/月.平方米收取。甲方有义务督促业主、使用人遵守物业管理法规、《大汉汉园管理规约》以及业主大会和业主委员会决议，按时交纳物业服务费和其他费用，协助乙方开展物业管理服务工作，完成和实现物业服务各项管理目标。甲方违反本合同有关其义务条款的约定，使乙方未完成规定服务目标，乙方有权要求甲方限期解决；乙方违反本合同有关服务质量的约定，甲方有权要求乙方限期整改，如业委会多次书面发函督促整改无效时，甲方单方面有权终止本合同并召开业主大会进行新的物业服务选聘工作；乙方违反本合同有关物业服务费用的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；乙方不按规定和甲方审定的计划使用维修基金，或将维修基金利息挪作他用的，甲方有权制止。双方未就物业管理服务费的交付方式、时间及逾期交付服务费是否承担违约金进行约定。 被告购房后入住至今，未交纳2017年2月1日开始至今的物业服务费，截至2019年9月30日止，共欠物业服务费4681.04元，其中2017年2月1日至2018年1月31日期间的物业服务费1851.84元（128.6㎡×1.2元/㎡×12个月），2018年2月1日至2019年9月30日期间的物业服务费2829.2元（128.6㎡×1.1元/㎡×20个月）。经原告催收未果，故酿成纠纷。 另查明，湖南大汉大物业管理有限公司绥宁分公司于2019年7月5日更名为湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司。 再查明，《物业服务合同》所附《业主管理规约》载明：全体业主和物业使用人均须遵守本规约，积极配合物业服务企业的各项管理工作，不得擅自改变房屋结构、外貌，违章搭建；不得占用公用设施、场地；不得践踏、占用绿化用地；不得随意停放车辆；自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通以及公用设施的完好，并按规定交纳各项物业服务费用。在另案中查明，履约期间，尽管有小区住户或访客不同程度存在践踏绿地、有损公共卫生、随意停放车辆等行为，但原告公司同样在小区绿化、环境卫生、车辆停放等工作中存在有管理不到位的情形。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》以及原告与绥宁县大汉汉园业主委员会签订的《物业服务合同》的内容不违反法律规定，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约全面履行。原告向被告所在小区提供了物业管理服务，其要求被告按照约定支付物业服务费的诉讼请求合法，应予支持。《物业服务合同》中对交纳物业服务费的期限约定不明，被告作为债务人可以随时履行，原告作为债权人也可以随时要求履行，但应当给予业主必要的准备时间。被告经原告催收，未在合理期限内履行交费义务，原告起诉要求被告立即支付上述合同期限内部分物业服务费4681.04元符合法律规定，应予支持。综合考虑被告未按《前期物业服务协议》约定如期交纳物业费，小区内也还存在住户违反《业主管理规约》其他条款的行为，但原告公司同样在小区绿化、环境卫生、车辆停放等方面存在有管理不到位的情形，且在《物业服务合同》中未约定逾期交费应承担违约金，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于双方当事人其他缺乏充分有效的证据佐证的事实主张，均不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告成建华于本判决生效后3日内支付原告湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司2017年2月1日至2019年9月30日期间的物业服务费4681.04元； 二、驳回原告湖南大汉物业管理有限公司绥宁分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述第一项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告成建华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  龙妍妃 二〇一九年十二月四日 书记员  刘雅玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。