福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9578号 上诉人（原审被告）：福州福成房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区华林路**。 法定代表人：林祥华，总经理。 委托诉讼代理人：吴飞，福建三山律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郑源，男，1989年3月21日出生，汉族，住三明市三元区，现住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：刘朝模，福建诺鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建波，福建诺鲁律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：亿创电力建设集团有限公司，住，住所地福建省福州市晋安区华林路**龙赋大厦/div> 法定代表人：陈光明，执行董事。 委托诉讼代理人：牟磊，福建佐佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张定翔，福建佐佑律师事务所律师。 原审被告：林祥春，男，1958年3月23日出生，香港特别行政区居民，现住福建省福州市晋安区。 上诉人福州福成房地产开发有限公司（以下简称“福成公司”）、郑源因与被上诉人亿创电力建设集团有限公司（以下简称“亿创公司”）、原审被告林祥春房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福成公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回亿创公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由亿创公司承担。事实和理由：一、本案《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》(以下简称《协议书》）是双方关于配电安装工程如何支付工程款的约定，在亿创公司无工程款可换购商品房、且双方合意的结算证据中均无讼争的商品房、福成公司多次要求亿创公司搬离的情况下，一审法院认定双方对以工程款冲抵购房款方式购买该讼争的商品房，已经达成合意，并订立了商品房买卖合同并生效，是完全错误的。2002年2月6日，双方签订《福州福成房地产开发有限公司高低压安装工程合同书》,同日双方签订了《协议书》,双方约定以工程款抵住宅款。2005年9月13日，双方签订《补充协议》，再次明确工程款和换购的商品房必须总价款相等。根据《协议书》及2005年9月13日《补充协议》，双方毫无疑异的确定了以等值工程款换购相应套数商品房的工程付款方式。此后，双方协商形成2013年6月5日《会议纪要》，纪要内容：1.关于尽快完成变配电安装工程送电后未完成项目；2.协商签订已签订购房合同办理产权；3.结算相关事宜。其中第2项是落实原配电合同约定置换的商品房产权办理，而在确定置换的商品房中并无讼争商品房，即双方明确亿创公司施工工程款换购的商品房中没有讼争商品房。纪要第3项内容为双方协商配合尽快办理工程款结算事宜，在结算事宜当中包括解决亿创公司前期入住讼争房产事宜，并非协商签订商品房买卖合同或办理产权登记。根据纪要双方开始进行结算，2013年8月4日，根据《会议纪要》双方合意精神，因亿创公司无多余的工程施工承包款可供与福成公司换房，亿创公司即主动将讼争五套商品房不生效的收款收据交还福成公司。接着2014年3月7日双方结算确认：因亿创公司资金困难，要求福成公司以现金支付工程款290多万元。因亿创公司已领取部分现金工程款，按照等值工程款换购相应套数商品房的原则，自然就相应的减少可换购的房产数量，不能再继续按照《协议书》约定可以换购全部的14套商品房。2014年6月1日双方结算一致确认亿创公司以工程款换购并签订商品房买卖合同共九套，再次证明《会议纪要》第2项内容，本案双方已经确认了以工程款换购九套房屋，亿创公司已无分文的工程款可以拿出换购讼争的五套房屋。二、根据亿创公司提供的所谓商品房买卖合同复印件等证据，也不足认定讼争商品房买卖合同成立，双方根本未成立讼争商品房的买卖合同关系。本案中，亿创公司在起诉阶段提供了三张复印件，在庭审过程中增加了三张复印件，合同的主要条款都不齐全，举证随意。其“原件被福成公司收走”的主张，没有证据证明。无法证明这些复印件是从本案双方不存在讼争的商品房买卖合同中复印的。根据最高人民法院判例，商品房买卖合同须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条款，方可成立。本案亿创公司提供的所谓合同只有六页其中还有相似，缺乏诸多商品房买卖合同的必备条款，落款页缺签订时间、福成公司法定代表人的签字，双方根本未成立和存在商品房买卖法律关系。三、福成公司与亿创公司从未办理过讼争房产的交接手续，一审法院明显偏袒亿创公司，认定事实错误，该讼争房产所有权始终属于福成公司，福成公司有权转让他人。亿创公司施工期间因在福州没有固定办公场所，为施工和办公方便，当时就借用福成花园后楼11层。2005年双方并没有办理交接和移交手续。而一审判决对2005年11月16日双方签署的《配电安装设备交接忘录》仅引用第二条的约定，完全无视第四条约定：“在没有正式交接的情况下福成公司保留房屋的所有权”。事实上，因无工程款换购讼争的五套房产，福成公司根据工程款换房原则始终没有就该讼争的房产与亿创公司正式办理过交接手续。从亿创公司在2015年5月9日发的《关于支持办理工程款结算后抵房的后续交房函》，足以证明在此之前双方从未办理过交房手续。因此在没有正式交房手续，且亿创公司也无工程款换购的情况下，讼争房产所有权属于福成公司，福成公司有权随意转让他人，根本不存在非法转让和串通。2007年版本的合同是为办产权补充签订提交给产权登记中心的一份合同，而签约时间写2002年是基于福成公司与林祥春2002年工程换房确认书上的时间确定的。四、因福成公司与亿创公司之间的工程施工合同和工程款的纠纷福州市中级人民法院已经作出生效判决，认定：“福成公司未欠付亿创公司工程款，亿创公司还需向福成公司支付958221.14元，故福成公司向亿创公司转让五套商品房以抵偿工程款的前提不存在”。福成公司就不再要求中止审理。本案商品房买卖合同是由工程施工合同产生的，房产只是福成公司支付工程价款的方式，福成公司是否必须给付房产，必须以工程施工合同的履行结果为依据。亿创公司在其《民事起诉状》中也自认：双方约定以工程款抵购房款的方式，向福成公司购买包括讼争房产在内的房产。一审法院认为本案双方是工程款换房，并认为亿创公司支付购房款情况不明确。综上所述，一审法院偏袒福成公司，认定事实错误，请求二审法院依法改判，以维护福成公司的合法权益。 郑源上诉请求：1.撤销一审判决,并依法改判驳回亿创公司对郑源的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由亿创公司负担。事实和理由：一、郑源与林祥春不存在恶意串通行为，双方商品房买卖关系合法有效。不动产实行登记公示原则，在郑源购买房屋时，本案讼争的房屋登记在林祥春名下，郑源有理由基于信赖不动产权的公示制度，而与林祥春签订买卖合同。本案中郑源与林祥春签订《房屋买卖合同》等协议时，均是基于双方平等自愿的原则进行的，并不存在事先同谋来损害亿创公司利益的行为。二、林祥春与福成公司不存在恶意串通行为，双方商品房买卖关系合法有效。讼争商品房是林祥春与福成公司于2002年5、6月间协商以工程款换房，郑源在办理产权登记时，与福成公司补充签订了《商品房买卖合同》，因工程款换房时间发生在2002年5、6月间，故买卖合同的签订时间落款为2002年6月24日。福成公司已经陈述和确认讼争商品房是由林祥春以工程款换房。一审若认为该陈述和确认尚不足认定相关事实，应当询问或要求福成公司是否有其他证据予以证明，但一审法院在未作任何询问或要求之下，直接认为“福成公司未提供工程款抵扣的证明及两者之间确实存在建设工程关系的相关证据”而判定郑源与福成公司存在恶意串通，事实认定不清。根据一审中亿创公司提供的证据，亿创公司于2015年5月9日向福成公司发出《关于支持办理工程款结算后抵房的后续交房的函》，向福成公司主张交付讼争商品房，该函充分证实福成公司从始至终没有向亿创公司交付讼争商品房。根据2005年11月16日《配电安装设备交接备忘录》第四点也证明讼争商品房的所有权在福成公司，因此，郑源办理了讼争商品房的权属登记合情合法。三、郑源与林祥春基于合法的房屋买卖关系，并已办理不动产权属登记，郑源依法取得讼争房产所有权。郑源根据与林祥春的商品房买卖合同，并登记取得讼争房屋的所有权证，根据《物权法》第九条第一款之规定取得讼争房屋的所有权。四、一审法院未全面分析认定本案证据及相关事实，包括对福城花园11层101单元至105单元五套商品房收款收据是双方执行2013年6月5日会议纪要没有讼争5套商品房主动交福成公司收回、2013年6月5日《会议纪要》结算及相关结算资料、福成公司多次发函要求亿创公司搬离讼争商品房等事实，进而作出福成公司与亿创公司存在讼争商品房买卖合同的事实认定，认定有误。亿创公司据以主张权利的《福州福成房地产开发公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》，反映了亿创公司与福成公司是建设工程合同关系，双方是以房屋抵工程款，但该协议没有明确具体抵债的房屋房号，且该协议明确房屋买卖合同需要另行签订，在没有确定亿创公司有工程款可换购讼争房屋的情况下，就不能认定讼争房屋已被用于抵偿亿创公司工程款。至于亿创公司是否具备以工程款换购房款的条件，应当以福成公司与亿创公司建设施工合同纠纷一案的审理结果作为依据，因此，本案应先中止审理。但一审法院未中止本案，亦未说明理由，程序不当。根据一审福成公司和亿创公司提供的证据，2013年6月5日双方形成《会议纪要》后，2014年3月7日、6月1日双方形成两份结算资料，双方确认了讼争商品房没有列入工程款换购范围。2015年6月4日、2016年5月20日、2016年9月22日福成公司多次发函要求亿创公司搬离。亿创公司对此也未提出异议。以上事实，充分证实亿创公司因无工程款换讼争商品房，福成公司才收回了无效的讼争商品房收款收据，并多次发函亿创公司要求搬离。五、郑源已依法登记取得讼争房屋的所有权，亿创公司与林祥春以及福成公司之间的关系，与郑源无关，根据相关法律规定，郑源对讼争房产的物权应当得到法院的保护。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，望二审法院依法改判，维护郑源合法权益。 亿创公司辩称，一、亿创公司与福成公司商品房买卖合同关系合法有效，并已实际履行，原审法院认定双方商品房买卖合同成立并生效正确。（一）亿创公司与福成公司通过签订相关协议合同，形成合法有效的商品房买卖法律关系。亿创公司与福成公司于2002年2月6日签订《福州福成房地产开发有限公司高低压配电安装工程合同书》福成公司将变配电工程发包给亿创公司施工，同日亿创公司与福成公司另行签订了一份《福州福成房地产开发有限公司变配电安装工程兼购房协议书》。双方在该协议书中，对亿创公司购买房屋的质量标准，价款及房屋套数及位置楼层等作了详细的约定，并约定了付款方式为工程款抵购房款，不足部分待双方清算时增减付清。后亿创公司及公司指定的人员与福成公司依照上述合同约定另行签订了包括讼争房产在内的十四份商品房买卖合同。依据上述事实亿创公司认为，其与福成公司之间的商品房买卖法律关系依法成立，是双方真实意思的表示且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。（二）本案双方之间的商品房买卖合同已经实际履行，福成公司也已经向亿创公司交付房产。本案相关证据证明，福成公司于2005年11月开始将包括讼争房产在内的房产交付亿创公司，其中9套房产房产交付给亿创公司指定的人由上述人员入住使用，并办理了备案登记，另外包括讼争房产在内的五套由亿创公司进行装修作为公司办公使用至今时间长达十几年，福成公司也已经将讼争房产用电户过户到亿创公司法定代表人陈光明的名下，福成公司也配合为上述房产中的其中八套办理产权证，亿创公司及指定人员也通过银行按揭及工程款抵购房款的方式，支付了房产的购房款，双方已经实际履行合同义务。（三）福成公司关于双方合同未成立，其与亿创公司不存在商品房买卖关系的主张不能成立。因亿创公司与福成公司就讼争房产签订的商品房买卖合同及福成公司出具的收取房款的收款收据原件都被福成公司以办理产权登记为由收走，原审中亿创公司向法庭提交了加盖福成公司印章的《商品房买卖合同》复印件，证明双方存在商品房买卖合同关系。福成公司虽然对亿创公司提供的加盖该公司印章的《商品房买卖合同》的复印件上加盖的公司印章真实性有异议，但在包括本案及与本案相同的另案庭审中法庭向其释明是否申请司法鉴定时，福成公司明确予以拒绝，因此，亿创公司提供的加盖福成公司印章的《商品房买卖合同》的复印件应当作为认定亿创公司与福成公司存在合法有效的商品房买卖合同关系的依据。虽然该合同仅是部分，但是本案中亿创公司与福成公司通过签订一系列协议与合同形成的双方之间的商品房买卖关系中，合同主体、房屋的价款、房屋座落、房屋的面积等都非常明确，特别是房屋已经实际交付使用的情况下，即使合同约定不明也可依照法定履行合同，不存在福成公司主张的缺乏必备条款及合同无法履行的情形。福成公司关于将讼争房产借用给亿创公司的主张显然是不能成立的，而且一借就是十多年显然也不符合常理。二、福成公司关于亿创公司应收取的工程款已经无法抵双方讼争的五套房产的购房款，所以亿创公司不再具有购买该五套房产的权利的主张，没有合同及法律依据不能成立。（一）亿创公司是否享有购房权利，在于双方签订的商品房买卖合同是否有效，如果合法有效，在双方签订的商品房买卖合同权利义务未依法终止之前，无论工程款是否足以抵扣购房款，还是购房款少于工程款，双方解决的是履行合同义务支付购房款，或者支付工程款的问题，与双方是否享有合同权利无关。（二）福成公司主张因为其以转账方式向亿创公司支付了部分工程款，所以在亿创公司收取了其以转账方式支付的工程款后，如果余下的工程款不足购房款就不享有购买五套商品房的权利的主张是不能成立的。福成公司向亿创公司支付的工程款是履行双方合同约定的义务，是双方共同的意思表示，并不是亿创公司单方改变工程款付款方式。（三）《购房协议书》第五条付款方式关于工程款抵住宅款，不足的部分双方增减付清的约定，是指福成公司出卖给亿创公司的房产不足以抵工程款时，福成公司应当另行向亿创公司支付工程款，而当福成公司出卖给亿创公司的商品房的价值超过工程款的时，亿创公司应当另行向其支付购房款，这里应当是双方价款的增减，而不是福成公司主张的亿创公司应当将房产退还福成公司或者丧失购房的权利。（四）由于各种原因，亿创公司与福成公司一直未对工程款及购房款进行结算，2014年6月4日双方就结算事宜签订协议达成一致后，由于房价迅猛上涨，开始以种种无理理由拖延结算，2015年5月9日亿创公司向福成公司发函催告请求做好工程款结算及包括讼争房产在内房产的购房款的结算，但福成公司收函后不但不认可包括讼争房产在内的五套房产已经出卖给亿创公司的事实，以所谓亿创公司占用其房产为由，要求亿创公司将已经购买并实际使用的房产退还，而且还在没有任何事实及法律依据的情况下，单方面要求亿创公司向其支付违约金退还工程款等共计722多元，从而导致双方工程结算无法全部完成。不存在福成公司主张的双方已经就亿创公司不再买受讼争房产达成合意的事实。三、原审法院认定福成公司与林祥春签订的《商品房买卖合同》、林祥春与郑源之间签订的及《存量房买卖合同》系福成公司与林祥春、郑源之间恶意串通损害亿创公司利益的行为依法无效，认定事实清楚，适用法律正确。依据本案的证据及原庭审查明的事实可以确认，福成公司、林祥春、郑源之间就讼争房产形成的所谓房屋买卖合同关系属于恶意串通，损害亿创公司利益的行为。具体表现在以下几点：（一）福成公司与林祥春以及另案审理的系列案件的当事人都存在倒签合同伪造证据，虚假买卖行为损害亿创公司利益。对倒签合同的事实，福成公司与包括另案审理的其他所谓购房人都已经在二审上诉状及庭审中予以确认。（二）由于亿创公司与福成公司与早于2002年就已经设立了讼争房产买卖关系并于2005年11月入住，作为福成公司显然是在明知申请人购买并实际使用讼争房产的情况下，仍对该房产进行虚假出让处分。（三）林祥春也是讼争房产的小区业主，同时是福成公司法定代表人的兄弟及该公司的高管人员，对亿创公司是讼争房产购买人并实际使用多年也是明知，却仍然与福成公司串通损害亿创公司的利益，双方约定的价格也是明显低于市场的低价，同时也没有证据证明林祥春依照合同约定支付了对价。（四）郑源在其起诉亿创公司的诉状中自认其与林祥春是朋友介绍建立房屋买卖关系，但是在一审庭审中代理人却陈述称是工程款换房，明显矛盾虚假。而且其对讼争房屋由亿创公司使用也是明知的，但从未向亿创公司了解过相关情况，也不看房，明显不符合常理。其以不到市场正常价格的十分之一及不合理的低价与林祥春签订所谓的存量房买卖合同，而且并没有证据显示其支付了对价。林祥春在2002年以45万元购买的房产，在2017年以50万元转让给郑源，明显虚假不符合常理。因此，双方交易行为显然是虚假的。（五）福成公司与林祥春及郑源不是真实的房屋买卖关系，而是福成公司与林祥春、郑源恶意串通损害亿创公司利益所采取的形式。是在房价暴涨后，三方通过倒签《商品房买卖合同》将房屋先登记到林祥春名下，然后再另行转让给郑源的的形式损害亿创公司的合法利益，以使自己从中获得不当利益。（六）在本案上诉状中，虽然福成公司与郑源均承认双方存在倒签合同的行为，但却主张是依据2002年6月工程款换房确认书补充签订合同，但对该事实无论在原审庭审中，还是在本案诉讼之前福成公司与林祥春、郑源均未对上述事实进行过陈述与主张，反而明确主张案涉合同系签订于2002年6月，但现在二审中却共同改变事实，显然是双方进一步串通捏造事实的恶意行为，涉嫌虚假诉讼。五、福成公司与林祥春、郑源恶意串通损害亿创公司的利益，其权利不受法律保护，讼争房产应当备案登记到亿创公司名下。讼争房产目前虽然已经登记到郑源名下，但由于取得产权登记依据的《商品房买卖合同》及《存量房买卖合同》存在恶意串通损害亿创公司利益的行为，上述合同无效，而依据无效合同办理的房屋产权登记自然无效依法应当予以注销。郑源的产权登记不应得到法律的保护，其产权登记应当予以注销，并依照无效合同恢复原状的处理原则，恢复登记到福成公司名下，由福成公司为亿创公司办理备案登记。 亿创公司向一审法院起诉请求：1.确认亿创公司与福成公司之间就买卖福州市晋安区茶园街道华林路338号福城花园（福成花园）1#楼105单元房产（以下简称“诉争房产”）所签订的《商品房买卖合同》及《购房协议书》（即《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》）合法有效；2.确认福成公司与林祥春就买卖诉争房产签订的《商品房买卖合同》无效；3.确认林祥春与郑源就买卖诉争房产签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同》无效；4.判令福成公司与林祥春、郑源立即办理诉争房产【产权证号：闽（2017）福州市不动产权第0050520号】房屋产权登记注销手续，并将诉争房产权属恢复登记至福成公司名下；5.判令福成公司在上述房产权属恢复登记其名下后立即办理与其签订的诉争房产的《商品房买卖合同》的备案登记及房屋产权登记手续；6.本案全部诉讼费、财产保全费5000元，由福成公司、林祥春、郑源承担。 一审法院认定事实：2002年2月6日亿创公司的前身南平市电力工程公司与福成公司签订《福州福成房地产开发有限公司高低压配电安装工程合同书》约定，福成公司就其开发建设的福城花园工程委托南平市电力工程公司承担10KV变配电工程的安装施工，付款方式为本合同与住宅串换合同同时生效等内容。同日，双方签订《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》约定，“该商品房主楼（即2#楼）按每平方米4000元计价，第20层（每套122平方米），后楼（即1#楼）按每平方米3000元计价，计14套，从11层至12层（每套151平方米）。待产权面积确定后按此单价计算总价，双方还须签订商品房买卖合同，内容以此协议为准。付款方式为工程款抵住宅款（待双方财务核实），与新增工程款一并冲抵购房款，不足部分待清算时双方增减付清。”等内容。2004年3月18日南平市电力工程公司与福成公司又签订一份《合同书》约定，南平市电力工程公司为福成公司承建福城花园一、二期小区变电所低压电源出线至电表箱的电度表工程，付款方式为南平电力工程公司应用全部工程款向福成公司换购福城花园商住楼22层至28层，大约与工程款相同的商品房两套，少量金额多还少补；到2004年12月30日时，若南平市电力工程公司不需要房子福成公司可支付该工程全款；若需要购房，房号购房合同另定等内容。2005年9月13日双方签订《补充协议》载明，“双方就2005年9月13日（注：应指2002年2月6日）签订的福城花园配电设备安装合同书内容，必须在双方平等降低房价和工程款（总价款额数相等）时方能生效。”。2005年11月16日南平市电力工程公司与福成公司签署一份《配电安装设备交接备忘录》，双方达成的如下共识：“2.福成公司承诺在送电的同时按合同约定好工程款串换住宅已在房产交易中心进行商品房备案登记和未备案的商品房归南平市电力工程公司名下即双方提前办理房产交接手续。……。5.该备忘录与双方所签订的合同书具有同等法律效力。”。此后，福成公司将包括诉争房产在内的11层101—108单元交付南平市电力工程公司使用至今。2006年1月1日福成公司还将该八套房屋的用电户名过户至陈光明（即南平市电力工程公司法定代表人）名下。2013年6月5日亿创公司与福成公司签署一份《会议纪要》，达成意见包括对八套已经在市房产交易中心备案过的房屋在2013年7月20日前给予办理产权证及双方协商配合尽快办理《福州福成房地产开发有限公司高低压配电安装工程合同书》结算相关事宜【包括入住龙赋大厦（即福城花园）11层101单元至105单元相关事宜】。2013年8月4日福成公司将其于2005年9月12日出具给南平市电力工程公司关于龙赋大厦（即福城花园）11层101单元至105单元五套购房款总金额为2214990元的收款收据收回。 2002年6月24日福成公司与林祥春签订一份2007版本的《商品房买卖合同》约定，福成公司将诉争房产，建筑面积共148.6平方米，以45.48万元的价格出售给林祥春，付款方式为一次性付款，但未约定房屋的交付时间。2016年1月21日林祥春办理了诉争房产的产权登记，产权证号为FZ权16004725号。 2017年11月23日林祥春与郑源签订了一份《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》约定，将诉争房产以50万元的价格出售给郑源。 南平市电力工程公司于2005年1月4日变更为福建亿创电力工程有限公司，2006年3月20日变更为福建亿创电力建设集团有限公司，2014年3月12日再次变更为亿创电力建设集团有限公司。陈光明为公司股东、执行董事、法定代表人。 2018年8月7日福成公司向一审法院起诉亿创公司建设工程合同纠纷。 上述事实，由福州福成房地产开发有限公司高低压配电安装工程合同书、福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书、合同书、补充协议、配电安装设备交接备忘录、会议纪要、国网福州供电公司出具的立户证明、收据复印件、商品房买卖合同、福州市房屋（购买商品房）登记申请表、不动产登记信息查询结果、内资企业登记基本情况表、案件受理通知书及当事人陈述为凭，一审法院予以确认。 对亿创公司与福成公司是否就诉争房产订立过《商品房买卖合同》的认定。 亿创公司以加盖有福成公司公章的部分《商品房买卖合同》复印件及福成公司于2005年9月12日出具给南平市电力工程公司关于龙赋大厦（即福城花园）11层101单元至105单元五套购房款总金额为2214990元的收据复印件，来证明双方已经就诉争房产签订过《商品房买卖合同》，且原件在福成公司处的事实。福成公司称，双方之间不存在诉争房产的《商品房买卖合同》，亿创公司持有的合同复印件，仅有部分页面，缺失严重，真实性无法确认。收据公司没有留存，真实性也无法确认，而该原件收回的原因是亿创公司已无工程款可供换购商品房，按约没有生效。一审法院认定，该合同复印件虽有部分页面缺失，但合同复印件中的房号、单价等主要内容与《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》相关内容相符，且合同的复印件首页盖有福成公司的公章。收款收据已于2013年8月4日被福成公司收回的事实，福成公司并未否认。因此，结合该两份复印件可以认定双方当时签订了关于诉争房产的《商品房买卖合同》，而且还出具了收款收据。故对亿创公司主张的该项事实，一审法院予以确认。 一审法院认为，亿创公司与福成公司订立的《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》，是双方的真实意思表示，不违反律规定，合法有效。根据该协议书约定亿创公司以工程款冲抵的方式购买福成公司开发的龙赋大厦（即福城花园）的十四套房屋，其中主楼（即2#楼）按每平方米4000元计价，后楼（即1#楼）11层至12层按每平方米3000元计价；不足部分待清算时双方增减付清。诉争房产在约定的范围内，其购买单价和付款方式已经明确。对协议书中“不足部分待清算时双方增减付清”的表述，当事双方解释不一。亿创公司认为是指待工程款结算时增减付清款项。福成公司认为是指根据工程款总额增减购买商品房套数。可见该表述内容属约定不明。但根据2005年11月16日签署的《配电安装设备交接备忘录》“2.福成公司承诺在送电的同时按合同约定好工程款串换住宅已在房产交易中心进行商品房备案登记和未备案的商品房归南平市电力工程公司名下即双方提前办理房产交接手续。”的约定，可以看出福成公司为亿创公司所购买的十四套商品房分先后进行备案登记，但对未备案登记的商品房已经明确归南平市电力工程公司（即亿创公司）名下，并提前办理交接手续。那么，诉争房产是否在该备忘录所指的“未备案登记的商品房”范围内呢？很明显，诉争房产在该备忘录签署后交付给了亿创公司使用至今，并且还在2016年1月将诉争房产的用电户名由福成公司过户至亿创公司法定代表人陈光明名下。说明诉争房产就是属于备忘录中所指的“未备案的商品房”之列，且已经履行了房屋交付义务。再则，在2013年6月5日的《会议纪要》中，双方再次明确要对包括诉争房产在内的11层101单元至105单元入住相关事宜作进一步推进，其言外之意应当理解为为该五套商品房进行结算、备案和办证等相关手续，而非福成公司所称要亿创公司退腾该五套房屋之意。 综上，根据亿创公司和福成公司签订的一系列文件和履行行为，可以认定双方对以工程款冲抵购房款的方式购买诉争房产，已经达成合意，并订立了商品房买卖合同，虽合同原件被福成公司收取，但不影响双方之间的商品房买卖合同关系成立，并生效。福成公司主张买卖合同尚未成立，须待双方的工程款结算完毕后，根据结算的情况来确定买卖合同是否成立的抗辩意见，证据不足，一审法院不予采信。 福成公司与林祥春于2002年6月24日签订《商品房买卖合同》，却使用2007年范本合同，说明合同订立时间不真实。福成公司主张林祥春以工程款抵价，但未提供工程款抵扣的证明及两者之间确实存在建设工程关系的相关证据。林祥春所购买的诉争房产一直在亿创公司使用中，福成公司无法保证能向其正常交付，不符合一般购房者的交易习惯。综上所述，福成公司与林祥春订立的《商品房买卖合同》不符合正常房屋买卖的交易习惯，存在恶意串通的情形，且损害亿创公司的利益，应当认定为无效合同。 郑源作为原告与被告亿创电力建设集团有限公司返还原物纠纷一案[(2018)闽0111民初2593号]中，根据其提交民事起诉状中述称“其在福州上班，为了解决住房问题，在2017年认识林祥春，经协商一致，与林祥春达成买卖合同。”因此郑源在本案庭审陈述以工程款抵购房款与林祥春达成房屋买卖合同，郑源关于购房原因前后表述不一，故一审法院对其购房原因不予采信。郑源与林祥春买卖诉争房产价格为50万元，明显远低于市场价格，且诉争房产一直由亿创公司使用多年，林祥春虽为产权登记人，但其无法保证能正常交付，郑源的买受行为亦不符合一般购房者的交易习惯。故一审法院认定郑源并非善意买受人，其与林祥春签订的房屋买卖合同存在恶意串通的情形，损害了亿创公司的利益，应当认定为无效合同。 综上所述，林祥春、郑源应当将诉争房产恢复登记至福成公司名下。同时，福成公司应当为亿创公司办理该房的买卖合同备案登记手续。由于亿创公司购房款的支付情况，目前尚不明确，应待确定购房款已经足额付清后，再行主张。故目前亿创公司主张将诉争房产产权登记至其名下，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第二项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，一审判决：一、确认亿创电力建设集团有限公司与福州福成房地产开发有限公司之间就买卖福州市晋安区茶园街道华林路338号福城花园（福成花园）1#楼105单元房屋所签订的《商品房买卖合同》及《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》合法有效；二、确认福州福成房地产开发有限公司与林祥春就买卖福州市晋安区茶园街道华林路338号福城花园（福成花园）1#楼105单元房屋签订的《商品房买卖合同》无效；三、确认林祥春与郑源就买卖福州市晋安区茶园街道华林路338号福城花园（福成花园）1#楼105单元房屋签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》无效；四、福州福成房地产开发有限公司、林祥春、郑源应当于本判决生效后十五日内办理福州市晋安区茶园街道华林路338号福城花园（福成花园）1#楼105单元【产权证号：闽（2017）福州市不动产权第0050520号】房屋产权登记注销手续，并将房屋权属恢复登记至福州福成房地产开发有限公司名下；五、福州福成房地产开发有限公司应在上述房产权属恢复登记其名下后五日内办理其与亿创电力建设集团有限公司签订的福州市晋安区茶园街道华林路338号福城花园（福成花园）1#楼105单元房屋的《商品房买卖合同》备案登记手续；六、驳回亿创电力建设集团有限公司的其他诉讼请求 二审中，福成公司提交1份证据：（2019）闽01民终1844号民事判决。经审查，本院查明，亿创公司与福成公司之间建设工程施工合同纠纷，本院已作出（2019）闽01民终1844号判决，判决书认定“福成公司未欠付亿创公司工程款，亿创公司还需就案涉工程向福成公司支付958221.14元，故福成公司向亿创公司转让五套商品房以抵偿工程款的前提并不存在。但亿创公司与福成公司是否另存在就该五套房产的商品房买卖合同关系，不属于本案的审理范围，本案就此不做评述”。 本院认为，案涉《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》系福成公司、亿创公司的真实意思表示，合法有效。本案争议焦点为《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》系约定“以工程款抵扣购房款”还是“以房抵款形式支付工程款”。本院认为，亿创公司与福成公司之间形成商品房买卖合同关系，双方系约定“以工程款抵扣购房款”。1.《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》抬头明确约定是购房协议，内容为亿创公司向福成公司购买商品房，购买的标的、面积、单价基本确定，付款方式为“工程款抵住宅款”。并没有福成公司所述的“以工程款换购价值相当商品房”的意思表示。2.2005年9月13日双方签订的《补充协议》不能证明福成公司所述的“房价和工程款总价款数额应大体相等”待证事实。3.福成公司与亿创公司2005年11月16日签订《配电安装设备交接备忘录》，约定福成公司提前向亿创公司办理房产交接手续，一审法院已经分析案涉房产在备忘录约定的交接房产之列，本院不予赘述。福成公司于2005年年底将案涉房屋交付给亿创公司，于2006年1月1日将案涉房屋的用电户名过户至亿创公司法定代表人陈光明，一审认定双方已履行了房屋交接手续正确。福成公司主张“仅是出借诉争房屋给亿创公司并没有移交房屋”，既未举证双方存在借用合意，亦未向亿创公司要求支付借用费用，还将用电名过户，明显不符常理，对此抗辩，不予支持。4.从双方2013年6月5日签订的《会议纪要》以及后续结算过程中签订的一系列文件内容，均不能得出福成公司所述的“以工程款换购价值相当商品房”的结论。综上，《福州福成房地产开发有限公司变配电设备及安装工程兼购房协议书》系约定“以工程款抵扣购房款”，对于双方是否就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，一审认定及说理正确，亿创公司与福成公司就案涉房屋买卖已达成合意，福成公司上诉认为亿创公司无权要求购买案涉房屋，没有事实和法律依据，不予支持。就福成公司与林祥春之间订立案涉房屋的《商品房买卖合同》是否存在恶意串通、损害亿创公司权益问题。福成公司与林祥春签订的时间为2002年6月24日的《商品房买卖合同》，一审已经查明合同订立时间不真实，福成公司主张双方存在工程款欠款倒签合同，但福成公司却未提供两者之间确实存在建设工程关系或者款项支付凭证的相关证据，一审法院结合上述事实及诉争房屋一直在亿创公司使用中等事实，认定福成公司、林祥春签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通，且损害亿创公司利益，认定事实清楚，适用法律正确。就林祥春与郑源之间订立案涉房屋的《商品房买卖合同》是否存在恶意串通、损害亿创公司权益问题。一审已经查明郑源关于购房原因前后陈述不一，且交易价格明显低于市场价格，且讼争房产一直由亿创公司使用多年，一审法院认定郑源非善意买受人，其与林祥春签订的房屋买卖合同存在恶意串通，且损害亿创公司利益，认定事实清楚，适用法律正确。一审判决福成公司、林祥春、郑源应当将案涉房屋恢复登记至福成公司名下，同时福成公司应当为亿创公司办理该房的买卖合同备案登记手续，符合法律规定，予以维持。福成公司与亿创公司建设施工合同纠纷一案，本院已经作出生效判决，郑源主张本案应中止审理的前提已不存在。就亿创公司是否拖欠福成公司购房款以及亿创公司主张将房屋产权登记至其名下，可另行解决。 综上所述，福成公司、郑源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由福州福成房地产开发有限公司负担11400元，由郑源负担11400元。 本判决为终审判决。 审判长  林智远 审判员  谢 芬 审判员  陈 雯 二〇一九年十二月十八日 法官助理郑芬芳 书记员薛初曦 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。