山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终10771号上诉人（原审原告）：济南致信酒店管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：陈友存，总经理。委托诉讼代理人：何正华，男，1975年2月16日出生，汉族，该公司员工，住河北省武汉市。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东烟草投资管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：郝静，董事长。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瀚翔，北京德恒（济南）律师事务所律师。上诉人济南致信酒店管理有限公司（以下简称济南致信酒店）因与被上诉人山东烟草投资管理有限公司（以下简称山东烟草公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0191民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济南致信酒店上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持济南致信酒店一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费全部由山东烟草公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审关于逾期交房的事实认定不清。1、双方签订的《房屋租赁合同》明确约定由山东烟草公司牵头协调原承租人进行搬离，且对交房时间进行了明确约定，逾期交房客观存在，一审法院认定逾期交房并非山东烟草公司违约造成，系认定事实不清。根据双方签订的《房屋租赁合同》第1.1条的约定，已出租部分由山东烟草公司出租，对于以前的承租户理应由山东烟草公司进行协调搬迁事宜。济南致信酒店只承担相关搬迁费及施工费，且亦是在山东烟草公司协调好原承租户搬迁事宜后再支付。现有租赁户是否搬迁及何时搬迁，完全是山东烟草公司和现有租赁户之间的事情，济南致信酒店只是被动的承担最终的搬迁费用即可。另外，即便合同约定的三层租赁区域内山东烟草公司装修改造的大会议室及大楼所有公共区域监控系统值班室和设备机房也存在延迟交房超过3个多月，该租赁区域的搬迁交付事宜也是在济南致信酒店多次催促后山东烟草公司才移交的。另外，《房屋租赁合同》明确约定在2017年1月1日前交付涉案房屋，该《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，虽然合同签订至交房义务履行期限只有2日，但山东烟草公司在签订合同时对此是知晓的。相反，济南致信酒店对于山东烟草公司曾经的承租户情况并不了解，山东烟草公司之所以在协议中进行约定2017年1月1日前交房说明其是能够完成的。况且，租赁合同只是约定逾期超过30日才承担违约责任，这相当于山东烟草公司有30日的交房宽限期限。正由于山东烟草公司逾期交房达到3个月之久，济南致信酒店才起诉要求山东烟草公司承担逾期交房违约责任及赔偿由此造成的经济损失。2、双方签订的《房屋租赁补充协议》仅就逾期交房期间的租金不予收取达成协议，但就逾期交房应就租赁期顺延及逾期交房给济南致信酒店造成的实际赔偿及应承担的违约责任并未解决，济南致信酒店还有权另行主张。根据公平原则，对于迟延交付房屋期间的租金，出租人本就不应该收取。由于迟延交付房屋达3个多月，造成租赁期限及经营期限缩短3个多月，进而造成济南致信酒店3个月经营收入减少，且因迟延装修而造成窝工费用增加，因迟延投入运营造成酒店管理及服务人员闲置而增加工资费用损失90多万元。虽然双方根据延期交房实际影响面积、延期时间，经双方协商于2017年11月26日达成了《房屋租赁补充协议》，山东烟草公司给予了免除房屋租金893588.88元，但该部分的租金减免并非系赔偿的济南致信酒店实际损失，而是根据的山东烟草公司实际逾期交房的时间而不应该收取的租金。双方就因逾期交房而造成的实际经济损失及违约责任并没有进行处理，对此济南致信酒店还有权向山东烟草公司进行主张因逾期交房造成的经济损失及承担违约责任的权利。根据合同第9.3.1条、10.12条之约定，没有按照合同全部交付房屋，延迟30日仍未交付的，山东烟草公司应向济南致信酒店支付100万元违约金。根据《房屋租赁合同》第三条约定，由于山东烟草公司原因导致交付期限推迟3个多月，则“起租日、付款日期、租赁期限也相应顺延”，然而双方于2017年11月26日签订的《房屋租赁补充协议》也未就租赁期限顺延达成一致协议，起租日、付款日期、租赁期限山东烟草公司也没有给予相应顺延。根据《房屋租赁合同》第10.11条约定：“因甲方原因（人力不可抗拒的原因除外）使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。”因此，对于山东烟草公司逾期交房造成的延期营业经济损失及人工费用支出，理应由山东烟草公司承担。（二）山东烟草公司违反合同约定在租赁所在大楼14层餐厅系中豪酒店经营管理，其噪音污染及严重震动影响了济南致信酒店的酒店经营。（三）一审没有查明山东烟草公司是否已提供了合同约定的450千伏安的前提下，直接认定普天管理公司及济南致信酒店向供电部门的增容申请系其自愿行为，与山东烟草公司无关，这不符合客观事实。根据双方签订的《房屋租赁合同》附件4第一条“房屋及附属设施”第2项约定：“供电及配电系统：交付时，甲方保证450千伏安供电量供乙方使用，如甲方提供上述电量后，仍需增容，则新的增容由乙方办理相关手续，并承担费用，甲方可提供必要协助。”因山东烟草公司未能提供450千伏电力，造成济南致信酒店经营的酒店因电力不足时常断电，导致济南致信酒店不得不进行电力增容。因大楼现有整个中央空调的装机负载已达到910千瓦，加上照明、餐厅用电显然不够，山东烟草公司在签订租赁合同时就已明知济南致信酒店租赁房屋用于酒店经营需要，在山东烟草公司不能提供450千伏安电力的前提下，济南致信酒店只能进行增容。普天管理公司向中铁十局集团物业管理有限公司出具的《关于中铁财智五号楼运营管理实施方案》中载明的供需用电1200KW系房屋装修期间提成的运营方案，后因中铁十局集团物业公司、济南致信酒店及山东烟草公司三方协商，物业公司只能给济南致信酒店租赁的5号楼整个楼提供800千瓦的供电量，济南致信酒店及时调整了运营方案，将运营的电力消耗控制在450千瓦之内，但是山东烟草公司仍无法足额分配450千瓦的电力给济南致信酒店单独使用。因此，一审法院仅根据普天管理公司向中铁十局集团物业管理有限公司出具的《关于中铁财智五号楼运营管理实施方案》中载明的供需用电1200KW即判定济南致信酒店明知涉案楼房的供电量不符合其酒店运营需要，进而推论出电力增容不应由山东烟草公司承担，这是不对的。首先，合同约定450千伏安电力供应，与电力增容是两回事，山东烟草公司没有按照合同约定提供450千伏安电力，则构成违约在先。其次，只要山东烟草公司按照合同约定提供了450千伏安电力，则是能够满足山东烟草公司经营酒店的电力供应基本要求的，济南致信酒店也可以选择不增容。再次，由于山东烟草公司无法保证450千伏安电力正常供应，且时常停电，济南致信酒店被迫进行电力增容。而且，供电部门对于电力增容一般要求阶梯性增容，并非济南致信酒店申请增容到450千伏安就正好按照济南致信酒店的申请定额增容。济南致信酒店向供电部门申请增容超出450千伏安，也不能成为山东烟草公司免除违约责任的依据。济南致信酒店按照供电部门的最低要求增容到2000千伏安电力，以及配套投资兴建配电室，都是济南致信酒店不得已而为之，并非基于济南致信酒店的自愿行为。因此，就电力增容产生的增容费及配电室建设费用，应由山东烟草公司全部承担。（四）因山东烟草公司交付的房屋存在质量问题，且有客观事实证据加以证明，一审法院认定济南致信酒店举证不能属于认定事实错误。山东烟草公司作为房屋出租人，应按照租赁合同及其附件，以及补充协议的约定履行合同义务，没有履行或完全履行或履行不符合合同约定的，应承担违约责任并赔偿给承租人造成的各项损失及费用支出。根据《房屋租赁合同》第6.1条约定：“租赁交房前，甲方（即山东烟草公司）保证出租房屋及设施完好处于正常的可使用和安全的状态。”并负有对“该房屋进行检查、设备保养”之职责。现涉案租赁房屋在交付使用后发现存在一系列问题，影响租赁房屋正常使用：一楼大厅公共区域墙面、地面、卫生间存在脏乱差、部分瓷砖断裂缺失等“不完好”及影响安全、美观及使用效果；酒店车库东入口，道闸杆被山东烟草公司聘请的物业人员拆除，长达4个月之久；大楼北侧外墙（装饰幕墙）下雨渗水及卫生间漏水；卫生间漏水；污水井盖损坏，停车场入口处道路被挖坏等。由于山东烟草公司所交付的租赁房屋在使用过程中逐渐发现存在一系列问题，且这些问题的暴露是有一个过程的，特别是渗水问题只有在特殊天气才会暴露，故一审法院仅根据双方租赁合同附件即认定山东烟草公司交付的房屋系合格、无渗漏的，属于认定事实错误。对于以上房屋暴露的问题，济南致信酒店提交的照片及往来函件等证据可以证明，然而一审法院没有进行认定是错误的。对于因房屋存在的问题而给济南致信酒店造成的各项损失应由山东烟草公司予以赔付。（五）山东烟草公司作为公共资源的使用人及获益人之一，根据公平原则，理应就涉及的公共资源部分相关基础费用支付进行合理分摊。根据双方于2017年11月26日签订的《房屋租赁补充协议》约定，山东烟草公司一楼分摊公共区域面积及网络机房（含监控室）共计355.25平方米。房屋相关的保洁费及配套服务费用是租赁房屋物业最基础且必要的费用支出。同时，大楼的消防中控、停车场的岗亭及道阀山东烟草公司亦在正常使用并从中获益。上述费用对山东烟草公司而言也是必须的支出，而并非济南致信酒店一方所需。根据公平原则，山东烟草公司理应按照其占用面积比例合理分摊公共资源部分的基础管理费用支出。二、一审适用法律错误。1、合同是双方意思自治的结果，严格按照合同约定履行自己的义务，是诚实信用原则及合同全面履行原则的最基本要求，一审法院应严格按照合同约定审查各方是否履行了自己的义务，只要山东烟草公司的行为违反了合同约定，就应按照双方的合同约定及《合同法》的规定承担违约责任。一审以济南致信酒店明知山东烟草公司可能会出现违约而免除山东烟草公司的违约责任，不符合《合同法》所规定的契约精神和意思自治原则。2、一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，认定济南致信酒店应承担举证不能的不利后果属于适用法律错误。就济南致信酒店举证的范围，济南致信酒店已尽了最大的举证义务，而对于山东烟草公司反驳的主张，亦应由山东烟草公司承担合理的举证义务。因此，一审法院不能一味由济南致信酒店承担全部举证义务，而对于山东烟草公司反驳主张，亦应承担相应的举证义务。综上所述，请求支持济南致信酒店的上诉请求。山东烟草公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，济南致信酒店的上诉请求没有任何事实及法律依据，应当依法予以驳回。济南致信酒店向一审法院起诉请求：1、判令山东烟草公司向济南致信酒店赔偿因逾期交房增加的人工费90万元并支付逾期交房违约金100万元；2、判令山东烟草公司停止在租赁房屋所在大楼第14层开设食堂；3、依法判令山东烟草公司赔偿济南致信酒店各项费用损失共计3910304元；4、判令山东烟草公司向济南致信酒店支付应合理分摊的各项费用219401元（暂主张自2018年1月1日起至于2018年12月31日止）；5、诉讼费用全部由山东烟草公司承担。一审法院认定事实：2016年12月29日,山东烟草公司与普天管理公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定“出租方（甲方）：山东烟草公司，承租方（乙方）：普天管理公司。1.1甲方出租给乙方的房屋位于济南市工业南路59号中铁汇展国际5号楼1层至7层、11层至13层全部房屋及公共区域，（以下简称该房屋）。租赁区域不含1层已出租部分，其中7层、11-12层租赁单位搬迁事项，由甲方牵头协调相应承租人搬离，乙方承担相关合理搬迁费用及施工费用。甲方同意8层、9层、10层现有租户到期后租赁给乙方。该房屋实测建筑面积约9756.29平方米（以双方现场测量为准）。房屋配套：楼顶平台及三楼楼顶平台免费用于设备房及设备放置。...1.4该房屋的公用或合同部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施、设备状况、水电、天然气等现有配套状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件（二）中加以列明...三、交付日期和租赁期限，3.1甲、乙双方约定，甲方于2017年1月1日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2017年1月1日（起租日）起至2021年12月31日止共计5年。如果经甲乙双方协商一致推迟交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。3.2、甲方应按本合同约定时间将全部乙方租赁房屋交给乙方，并由甲、乙双方签署房屋交接确认书...四、租赁费用、支付方式和期限，甲、乙双方约定，自2017年1月1日（起租日）起，房屋租金：1.9元/平方米/天，第一年租金按照本年度租金的50%计取。租金递增：自租赁第二年开始，租金每年递增0.8%，甲方保证在合同有效期限内不以其他理由调高租赁费用。4.2、乙方向甲方支付的租赁费用中包含房屋租金、车位租赁费及在5号楼所有权的范围内公共部分、公共设施的使用费。...5.1租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、天然气、热能、通讯等与酒店经营相关的实际费用由乙方承担。...5.5、停车场地：中铁5号楼地上停车位（不含目前5号楼租户使用的21个车位），使用期限与本合同期限一致。该停车场地使用费包含在该房屋租赁费用中，乙方无须另外支付费用，该停车场地与该房屋为配套租赁，不做拆分。5.6、本合同约定乙方在租赁期内因经营需要所发生的水、电、气、有线电视、网线、卫生等相关费用由乙方承担。乙方依照现有市政及物业公司实行的水电费、物业管理费及环卫等相关收费标准缴纳费用...6.7在本合同有效期内甲方确需对出租房屋所在大楼进行改建或扩建（不包括该房屋非租赁区域）的，应事先征得乙方书面同意，并以不影响乙方正常营业为前提。...9.3.1、甲方未按合同附件二约定的标准按时向乙方全部交付该房屋，延迟30日仍未交付的...十、违约责任，10.1、因甲方产权纠纷及债务纠纷等情况的，造成乙方损失的，甲方应按乙方实际经济损失进行赔偿（按甲乙双方均认可的第三方评估公司进行评估），甲方对乙方的赔偿包括但不限于乙方的实际损失，还包括违约责任。如造成乙方无法经营的，乙方有权解除合同，并向甲方追偿实际经济损失。...10.10、在合同期内，甲方在该房屋内（包括甲方自己或引进的其他第三方）不得再次引进与乙方或乙方转租的第三方经营范围同类（含住宿业）商户或酒吧、餐厅、KTV、商场等商户以及有噪音污染、严重震动的行业商户。10.12如出现本合同9.3条任何一种情形，违约方应向守约方支付100万元违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足以补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分...附件4：...1、交付时，建筑物土建、结构等按国家规范验收合格，无漏、渗水情况发生。乙方应依据5号楼现状合理设计改造，达到运营及使用要求；改造过程中审批报备等手续，甲方配合乙方进行协助办理；设计改造、加建等施工费用由乙方全部负责。2、供电及配电系统：交付时，甲方保证450千伏安供电量供乙方使用，如甲方提供上述电量后仍需增容，则新的增容由乙方办理手续，并承担费用，甲方可提供必要协助。...乙方施工期间，必须遵守相关政府部门规定，并不得影响5号楼其他楼层租户的正常办公...”。2017年11月26日山东烟草公司与普天管理公司签订《房屋租赁补充协议》，该协议约定“...经协商一致，就甲、乙双方2016年12月29日签订的房屋租赁合同（合同编号201637000472074）相关事宜，订立本补充协议。1.1...经甲乙双方协商一致，同意将1层公共区域（含配电室、电梯间、大厅通道、3部消防步行梯、建行后门通道及卫生间、西门通道等）由甲乙双方分摊，其中甲方分摊276.66平方米公共面积从乙方租赁面积中减去，租赁期内不再向乙方收取租金。甲方出租楼层一层原有的网络机房（含监控室）占用的建筑面积为78.59平方米，为5号楼配套用房。网络机房内甲乙双方投入的设备谁投入的谁所有谁使用谁管理，第三方使用由甲方负责管理。1.2乙方原房屋租赁面积为9756.29平方米，现经双方现场测量为9885.25平方米，在乙方原有租赁面积中减去甲方公共区域分摊面积及网络机房（含监控室）共计355.25平方米。根据上述情况，甲乙双方确定乙方实际租赁面积为9530平方米，乙方按此面积向甲方缴纳房屋租金及相关费用。1.3甲乙双方办理租赁房屋交接手续；乙方项目全部竣工后向甲方提供报备消防局的圈套图纸。二、延期交房免租金额，2.1、甲方房屋双方合同约定自2017年1月1日起交付乙方，其中4-6层房屋，1-3层、7层及11-12层因原房屋使用状况致使甲方延期交付给乙方使用。因甲方延期交付部分楼层影响乙方的装修进度，经双方协商，采用相应减免乙方租金的方式，依据双方确认的影响面积、延期时间测算为准。2.2经甲乙双方协商一致，本协议签订后，甲方因延期交房一次性免去乙方房屋租金共计人民币893588.88元，该减免租金可分别在2017年9月（人民币166700元）、10月（人民币166700元）、11月（人民币280000元）、12月（人民币280188.88元）房屋租金中予以扣减。租赁期间，乙方不得再以延期交房等事由向甲方要求减免房屋租金。...4.4监控：甲乙双方各自承担经营及使用区域监控设施设备的维保维修费用，维保费甲乙双方按各自使用区域面积比例支付给乙方或相关方，乙方或相关单位需向甲方提供等额有效专用票据。乙方负责5号楼监控设施维护管理及控制室值班...6.2乙方在租赁房屋内、外及三层平台、二十二层平台所增设的如：高低压配电柜及室外电缆、室外供水系统官网、太阳能热水器、燃气锅炉及天然气调压柜等设备设施的所有权及使用权归乙方所有”。2017年11月27日山东烟草公司、普天管理公司及济南致信酒店三方签订《三方协议》，协议约定“出租方（甲方）山东烟草公司，承租方（乙方）普天管理公司，承租方（丙方）济南致信酒店。...甲方、乙方、丙方三方一致同意，将甲乙双方因房屋租赁（济南市工业南路59号中铁会展国际5号楼（中铁财智中心5号楼）1层至7层、11层至13层全部房屋及公共区域）事宜签订的《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同》及《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同补充协议》中约定的乙方的一切权利义务全部转让给丙方。”山东烟草公司向济南致信酒店给付房屋，济南致信酒店缴纳房屋租金，后双方因延迟交房及其他费用分摊问题产生争议，引起本诉。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。普天管理公司将其在《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同》及《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同补充协议》中约定的一切权利义务全部转让给济南致信酒店的行为，系三方真实性意思表示，符合法律规定，系合法有效的法律行为。济南致信酒店与山东烟草公司签订的《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同》及《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。双方均应按照合同约定全面行使合同权利，履行合同义务。济南致信酒店主张山东烟草公司支付逾期交房增加的人工费用90万元及逾期交房违约金100万元的诉讼请求，一审法院不予支持，理由如下：第一、双方签订房屋租赁合同的时间系2016年12月29日，双方约定2017年1月1日前交付涉案房屋，合同亦对7层、11层、12层现有租赁单位的搬迁事宜进行了约定，济南致信酒店承担相关合理搬迁费用及施工费用，故对原有租户的楼层的交付，并非山东烟草公司单方义务。山东烟草公司亦不可能在签订房屋租赁合同2日内完成所有的房屋交付义务，从合同内容上看，济南致信酒店在签订房屋租赁合同时对逾期交付房屋的情形是明知的。第二、双方就逾期交付房屋问题已达成《房屋租赁补充协议》，该协议亦明确载明“甲方房屋双方合同约定自2017年1月1日起交付乙方，其中4-6层房屋，1-3层、7层及11-12层因原房屋使用状况致使甲方延期交付给乙方使用。”及“本协议签订后，甲方因延期交房一次性免去乙方房屋租金共计人民币893588.88元。”及“租赁期间，乙方不得再以延期交房等事由向甲方要求减免房屋租金”。山东烟草公司与济南致信酒店已就逾期交付房屋问题达成一致意见，并签署补充协议，补充协议亦明确约定济南致信酒店不得以延期交房等事由向山东烟草要求减免房屋租金。第三、济南致信酒店主张减免房屋租金系山东烟草公司因实际逾期交房的时间不应收取的租金，并非对济南致信酒店的实际赔偿，山东烟草公司应按照合同约定向济南致信酒店支付100万元违约金。但根据房屋租赁合同的约定内容，对于部分逾期交付房屋，济南致信酒店在签订房屋租赁系明知。济南致信酒店亦应对原有租户搬迁事宜承担搬迁费用，交付该部分房屋应系山东烟草公司与济南致信酒店共同的合同义务，逾期交付该部分房屋并非山东烟草公司单方违约，且在补充协议中亦约定济南致信酒店不得以延期交房等事由向山东烟草要求减免房屋租金。第四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。济南致信酒店未举证证明因逾期交房增加人工费90万元，应承担举证不能的不利后果。对济南致信酒店主张山东烟草公司停止在租赁房屋所在大楼14层开设食堂的诉讼请求一审法院不予支持。经审理查明，涉案楼层14层开设的餐厅系中国人寿财产保险股份有限公司山东省分公司为公司内部员工提供集中就餐所设。而根据房屋租赁合同“甲方在该房屋内不得再次引进与乙方或乙方转租的第三方经营范围同类（含住宿业）商户或酒吧、餐厅、KTV、商场等商户以及有噪音污染、严重震动的行业商户”的约定，对于14层开设食堂并非山东烟草公司引进与济南致信酒店经营范围同类的商户。山东烟草公司未违反合同约定。故对济南致信酒店主张停止在租赁房屋第14层开设食堂的诉讼请求，一审法院不予支持。对于济南致信酒店主张山东烟草公司赔偿各项费用3910304元的诉讼请求，一审法院不予支持，理由如下：第一、山东烟草公司已交付房屋，且租赁合同附件四明确载明“交付时，建筑物土建、结构等按国家规范验收合格，无漏、渗水情况发生”，且济南致信酒店亦未提交证据证实涉案损失的具体情况及数额，济南致信酒店应承担举证不能的不利后果。故济南致信酒店主张一楼大厅公共区域墙面、地面、卫生间存在脏乱差等，为此支出维修及装饰费用3万元及安保人员费用47124元及大楼北侧外墙渗水损失80720元、卫生间漏水损失53760元、停车场维修费2万元等费用，无事实依据，一审法院不予支持。第二、2017年1月10日普天管理公司向中铁十局集团物业管理有限公司出具《关于中铁财智五号楼运营管理实施方案》中载明“供需用电1200KW...五号现有配电容量目前不能满足我公司业态所需...”及2018年8月8日济南致信酒店向山东烟草公司出具的《中铁财智中心5号楼供电承诺书》中载明“济南致信酒店在中铁财智中心5号楼投资兴建的配电室...”及《房屋租赁合同》附件四第2条约定及《房屋租赁补充协议》第6.2条约定，足以证实济南致信酒店于签订合同时明知涉案楼房的供电量不能符合其酒店运营，且合同中亦明确约定电力增容费用由济南致信酒店承担。故对济南致信酒店主张山东烟草公司支付电力设施建设及增容费用3678700元的诉求一审法院不予支持。对于济南致信酒店主张山东烟草公司支付应合理分摊的各项费用219401元（自2018年1月1日起至2018年12月31日止）的诉讼请求，一审法院不予支持，理由如下：第一济南致信酒店为酒店经营需要而进行的保洁和配套服务系其自身经营需要，且房屋租赁协议中涉案楼房的一层在其承租范围之内，《房屋租赁补充协议》亦中约定了山东烟草公司分摊了部分公共区域面积。双方亦未对保洁费用进行明确约定，济南致信酒店亦未提交证据证实保洁费用的具体数额及计算依据。第二、《房屋租赁补充协议》亦约定济南致信酒店负责整个大楼的消防中控，该费用亦系济南致信酒店自身经营需要，且济南致信酒店亦未提交证据证实值班人员费用的具体数额。第三、双方并未对停车场设立岗亭和道闸进行约定，济南致信酒店设立岗亭和道闸系济南致信酒店自身行为，且其未提交证据证实该部分费用的具体数额。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回济南致信酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费54008元，减半收取计27004元，由济南致信酒店管理有限公司负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院认定，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，济南致信酒店与山东烟草公司签订的《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同》及《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同补充协议》、山东烟草公司、普天管理公司及济南致信酒店签订的《三方协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同补充协议》第二条约定，因山东烟草公司延期交付部分楼层影响普天管理公司的装修进度，经双方协商，采用相应减免普天管理公司租金的方式，山东烟草公司因延期交房一次性免去普天管理公司房屋租金共计893588.88元，租赁期间，普天管理公司不得再以延期交房等事由向山东烟草公司要求减免房屋租金。由该约定可见，山东烟草公司与普天管理公司就延期交房对普天管理公司造成的损失已经通过减免租金的方式进行了处理，普天管理公司不得再向山东烟草公司主张延期交房的损失。济南致信公司系承继普天管理公司的合同权利义务，济南致信公司无权再向山东烟草公司主张延期交房损失。济南致信公司上诉主张补充协议中约定的减免的租金为山东烟草公司不应收取的租金，该主张与补充协议中约定的“因甲方延期交付部分楼层影响乙方的装修进度，经双方协商，采用相应减免乙方租金的方式”的约定不符，故本院对该上诉主张不予采信。一审法院驳回济南致信公司要求山东烟草公司因赔偿逾期交房增加的人工费及违约金的诉讼请求，并无不当。双方当事人均认可涉案楼层14楼的餐厅现已经搬离，故对济南致信公司要求停止在租赁房屋第14层开设食堂的诉讼请求，本院不予支持。关于济南致信酒店主张山东烟草公司赔偿各项费用3910304元的诉讼请求，本院认为，关于维修装饰费等费用，租赁合同附件四明确载明“交付时，建筑物土建、结构等按国家规范验收合格，无漏、渗水情况发生”，故在山东烟草公司向其交付时，济南致信酒店应在验收合格后接收租赁物，在存在漏水、渗水及脏乱差等情况时，济南致信酒店可以及时向山东烟草公司提出整改措施或拒绝接收，故济南致信酒店在认为租赁物不合格的情况下接收租赁物，视为其验收合格，对交付后产生的维修费用，应由其自身承担。关于供电量问题，双方当事人合同约定山东烟草公司保证450千伏安供电量供济南致信酒店使用，但双方签订的合同中未约定山东烟草公司保障450千伏安供电量的具体方式。在涉案五号楼总体供电量超过800千伏安的情况下，2017年1月10日普天管理公司出具的《关于中铁财智五号楼运营管理实施方案》中载明“五号现有配电容量目前不能满足我公司业态所需，需要设立独立的配电室”，故涉案租赁物经常电力故障，系因山东烟草公司未提供450千伏安的电量还是因济南致信酒店经营需要超过450千伏安，无法确定。济南致信酒店未举证证明山东烟草公司提供的电量不足450千伏安，结合该运营管理实施方案的内容，可以认定济南致信酒店进行的增容，系为满足自身经营需要，济南致信酒店主张山东烟草公司承担增容费用，没有依据，一审法院不予支持，并无不当。关于其他分摊费用，济南致信酒店主张的保洁费、消防中控费、停车场设立岗亭和道闸产生的费用，系为酒店自身经营需要，其要求山东烟草公司承担没有依据。综上，济南致信酒店的上诉请求均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54008元，由济南致信酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭维敬审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年十二月十六日法官助理 宋文华书 记 员 侯新新