云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9024号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城****,统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1994年2月10日出生，身份证住址为云南省曲靖市沾益县，系上诉人公司法务专员，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李东水，1946年8月1日生，汉族，住云南省，住云南省昆明市官渡区v>委托诉讼代理人：李露芳，女，1972年6月7日生，汉族，住云南省，住云南省昆明市盘龙区父女关系，特别授权代理。委托诉讼代理人：李露琼，女，1974年9月27日生，汉族，住云南省，住云南省昆明市西山区父女关系，特别授权代理。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司(以下简称“昆明尊园地产公司”)与被上诉人李东水居间合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院作出的（2019）云0111民初7574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人昆明尊园地产公司的委托诉讼代理人王娟，被上诉人李东水的委托诉讼代理人李露芳、李露琼到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人昆明尊园地产公司上诉请求：1、撤销昆明市官渡区人民法院作出的（2019）云0111民初7574号《民事判决书》，改判：被上诉人向上诉人支付15900元及违约金；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案合同是因被上诉人反悔出售涉案房产，导致未能成功过户，未能顺利履行完合同。原审法院就此事实认定错误。二、涉案的房屋买卖合同纠纷案件，以案外人王明祥（买方）为原告起诉被告李东水（卖方），生效判决已经认定被上诉人违约，并赔偿了违约金。原审法院不顾法院生效判决，同一法院对相关案件作出不同处理结果，适用法律错误。综上，上诉人已经履行法定及约定居间义务，促成涉案房屋买卖合同成立，且涉案合同是因被上诉人违约导致未能继续履行，根据法律规定及合同约定，被上诉人应向上诉人承担违约责任，即支付佣金15900元及违约金。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉。被上诉人李东水答辩称：一、一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。双方签订的居间合同属于格式合同，上诉人未履行说明义务。上诉人在交易中违背了诚实信用公平原则，未对涉案房屋权属情况尽到审查义务。二、一审判决适用法律正确。另案的买卖合同纠纷的当事人是案外人王明祥与李东水，与本案是不同的法律纠纷，并不存在同一法院不同处理结果的情况。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审原告昆明尊园地产公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告佣金15900元，并支付自2017年10月1日起至款项付清之日止按每日千分之一计算的违约金。一审法院认定事实：2017年9月14日，案外人王明祥（购买方、乙方）与被告李东水（出售方、甲方）、原告尊园房地产公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》（编号0042134），合同约定李东水及王明祥通过尊园房地产公司出售及购买位于昆明市东骧神骏万泰住宅小区铭泰苑1幢1单元4层401室房产，李东水保证该房产符合昆明市国土资源局和房屋管理局制定的房屋上市标准，该物业产权状态为无抵押；房屋成交总价为798000元；签订合同时王明祥支付给李东水定金20000元；于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付488000元；王明祥与李东水约定于2017年9月30日前办理上述房屋（预约）权属转移登记等相关手续；李东水保证拥有该物业完整所有权或处分权；王明祥与李东水确认，双方委托尊园房地产公司提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现尊园房地产公司已促成双方签署本合同，则尊园房地产公司有权收取居间报酬（佣金），基于尊园房地产公司签署本合同前已提供之服务，李东水同意向尊园房地产公司支付佣金15900元，佣金支付时间为网签当日，逾期支付的以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。合同第十四条其他事项载明“经甲、乙双方协商达成以下共识：1、甲方出售此房屋已征得产权共有人同意，由此产生的后果由甲方自行承担。2、甲方出售此房屋内有人员落户，甲、乙双方协商约定于2018年2月28日前甲方把该房屋内的户口迁出，由此产生的后果由甲方自行承担。”王明祥于2018年向本院提起诉讼，要求解除前述房屋买卖合同并由李东水支付违约金，本院经审查认为李东水出售涉案房屋因涉及案外人利益，导致合同无法继续履行，故一审法院依法作出（2018）云0111民初267号民事判决，判决解除王明祥与李东水、尊园房地产公司于2017年9月14日签订的《房屋买卖暨居间合同》（编号0042134）；李东水于该判决生效之日起十日内退还王明祥定金2万元，并支付王明祥违约金2万元。王明祥不服该判决提起上诉，云南省昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终7063号民事判决，判决驳回上诉，维持原判决。庭审中，原、被告共同确认被告李东水的原配偶危惠芝已于签订本案的《房屋买卖暨居间合同》前去世，《房屋买卖暨居间合同》所涉房屋的权属与危惠芝具有利害关系。尊园房地产公司自认签订《房屋买卖暨居间合同》时未对李东水的配偶情况进行过审查，亦表示不清楚签订合同时危惠芝已去世。现原告向一审法院提起诉讼，要求李东水支付佣金并承担违约责任。一审法院认为，本案争议焦点系被告李东水是否应当支付昆明尊园地产公司居间服务费？一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”本案系居间合同纠纷。本案中，原告以经其居间撮合，原、被告及案外人签订了《房屋买卖暨居间合同》为由要求被告支付佣金。被告则抗辩认为在订立合同时已告知原告其配偶去世，其无权处置涉案房屋，原告未尽到审查义务，不愿支付佣金。对此一审法院认为，原告作为房地产经纪机构，其在与委托人签订房屋出售经纪服务合同时，具有审查房屋权属状况的义务。《房屋买卖暨居间合同》虽约定李东水保证拥有该物业（即涉案房屋）完整所有权或处分权，及甲方（即李东水）出售涉案房屋已征得产权共有人同意，但相应约定并不能排除原告审查房屋权属状况的义务。《房屋买卖暨居间合同》无法履行并解除的原因系涉案房屋涉及案外人利益，李东水无单独处分权，原告对涉案房屋的权属情况未尽到审查义务，对此原告具有一定的过错责任。原、被告及案外人王明祥虽签订了《房屋买卖暨居间合同》，但该合同已解除，买卖双方的合同目的并未实现。原告关于其已撮合房屋买卖双方签订合同而要求被告支付佣金的主张不能成立，一审法院对原告要求被告支付佣金的诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费250元，减半收取125元，余额125元退还原告。本案二审期间，各方当事人均没有新证据提交。针对一审判决认定的事实，各方当事人均没有异议和补充。一审判决认定事实清楚，经审查与本院二审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”上诉人昆明尊园地产公司与被上诉人李东水、案外人王明祥签订的《房屋买卖暨居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。合同签订人昆明尊园地产公司在提供专业的房屋居间服务时，应尽到必要、审慎的审核和注意义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程的合理性和可行性等。本案中，被上诉人李东水对其房屋没有独立处分权，而上诉人昆明尊园地产公司并未对该房屋的产权状态进行调查核实，导致涉案《房屋买卖暨居间合同》签订目的不能实现被解除，昆明尊园地产公司对此存在过错，故一审认为被上诉人李东水不应向上诉人昆明尊园地产公司支付居间服务费的判决并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 保 红审判员 吴 娴审判员 白 皓二〇一九年十二月三日书记员 李怡庭