云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1112号上诉人（原审原告）：云南腾峰投资有限责任公司弥渡第二分公司。住所地：云南省大理州弥渡县弥城镇建安路牡丹小区****。负责人：王靖恒，总经理。诉讼代表人：云南腾峰投资有限责任公司破产管理人。负责人：杨振，破产管理人工作组组长。委托诉讼代理人：黄正军，云南展腾律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：卢晓京，云南展腾律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘红莲，女，1975年9月22日生，住云南省大理白族自治州祥云县。委托诉讼代理人：林富泉，云南苍洱律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南腾峰投资有限责任公司弥渡第二分公司（以下简称腾峰弥渡分公司）因与被上诉人刘红莲房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理白族自治州中级人民法院（2019）云29民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月19日进行了公开开庭审理。上诉人腾峰弥渡分公司的委托诉讼代理人黄正军、卢晓京，被上诉人刘红莲的委托诉讼代理人林富泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。腾峰弥渡分公司上诉请求：1.解除上诉人与被上诉人签订的合同号为20140005的《商品房购销合同》；2.由被上诉人配合上诉人办理20140005《商品房购销合同》的登记备案撤销手续（登记号：弥商预售备2014-0260号）；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1.本案涉及的五份《商品房购销合同》不存在真实的房屋买卖合同关系，真实的法律关系是民间借贷。一审认定20140005号《商品房购销合同》应当继续履行是错误的。被上诉人认可五份《商品房购销合同》的目的是为借款作抵押担保，但该种担保方式不符合“物权法定”原则。且即使抵押担保成立，根据物权法第195条之规定，抵押权的实现方式也不是继续履行《商品房购销合同》。2.一审认定20140005号《商品房购销合同》己经大部分履行完毕错误。首先，涉案五份《商品房购销合同》属双方均未履行完毕的合同，至今被上诉人未向上诉人支付合同约定的房款，上诉人也未向被上诉人交付房屋。《商品房购销合同》作为不动产交易合同，其履行完毕的标准应当为物权变动之时，即办理登记过户后。其次，仅就20140005号《商品房购销合同》而言，大部分履行完毕换句话说就是没有全部履行完毕，根据《中华人民共和国企业破产法》第18条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”之规定，管理人决定解除该合同是于法有据的。3.一审认定20140005号《商品房购销合同》继续履行，属于对普通债权的提前全额清偿，有悖于《中华人民共和国企业破产法》的立法目的，不利于破产重整的顺利推进。本案中被上诉人只是一名在破产申请受理前对上诉人具有普通债权的债权人，根据《中华人民共和国企业破产法》第57条、58条的规定，普通债权人具有的债权只有经过管理人的审查，债权人会议的核查及人民法院依法裁定之后才具有破产债权人的资格，才能在破产程序中得到清偿。被上诉人的债权仅经过管理人的审查，还未经过债权人会议的核查及人民法院的依法裁定，其债权的数额，种类都悬而未决，此时如代物清偿（以房抵债）的主张得到支持，无异于对其在重整计划逋过前对个别普通债权人提前清偿，势必会导致破产重整程序失去功效，背离立法目的。请二审法院支持上诉人的上诉请求。刘红莲辩称：20140005号《商品房购销合同》是真实的合同，且已备案。因是预售房，到目前都未完工，作为预售房是在备案以后就已经交付，不能把实物交付作为履行条件。双方是先有借贷关系，在腾峰弥渡分公司不能偿还借款的情况下双方形成买卖关系，原来借款的本息转换为005号合同的购房款，即因借款合同产生的抵押担保关系已经转化为抵押物的买卖关系。005号合同有备案及买卖事实，这样的合同应作为特殊债权优先保护。腾峰弥渡分公司因已进入破产程序，而破产法第18条的规定涉及的解除合同是选择性条款，并非禁止性条款，该合同解除的前提是合同未履行，但涉案合同已经履行了，该条款已不具备适用的条件。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。腾峰弥渡分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方之间合同号为20140001、20140002、20140003、20140004、20140005的五份《商品房购销合同》；2.判令被告配合原告办理上述五份合同的登记备案撤销手续（登记号：弥商预售备2014-0259号、弥商预售备2014-0257号、弥商预售备2014-0256号、弥商预售备2014-0258号、弥商预售备2014-0260号）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2014年10月14日，腾峰弥渡分公司与刘红莲签订五份《商品房购销合同》，并于同年10月15日向弥渡县住房保障和房产管理局进行备案登记。合同约定刘红莲向腾峰弥渡分公司购买位于弥渡县腾峰商业城内共计36套商品房，房屋总面积7246.66㎡，房屋总价款52954564元，具体为：编号20140001号《商品房购销合同》项下4套（17幢1单元19至22号），面积833.85㎡，房屋价款5455515元；编号20140002号《商品房购销合同》项下17套（17幢1单元1至17号），面积3489.21㎡，房屋价款28866597元;编号20140003号《商品房购销合同》项下1套（18幢1单元4号），面积154.80㎡，房屋价款786733元；编号20140004号《商品房购销合同》项下2套（18幢1单元1至2号），面积494.50时，房屋价款3274045元；编号20140005号《商品房购销合同》项下12套（18幢1单元9至20号），面积2274.30㎡，房屋价款14571674元。五份合同约定的付款方式为：签订合同时一次性付清全部房款。由于腾峰弥渡分公司在投资建设过程中资金链断裂，导致20多笔到期债务不能清偿，引发了20多起诉讼并已进入执行程序。2018年5月，其中一名执行申请人和汝林在执行程序中向大理州中级人民法院申请云南腾峰投资有限责任公司（以下简称腾峰公司）破产重组，2018年9月12日，大理州中级人民法院作出（2018）云29破申15号民事裁定书，裁定受理腾峰公司的破产重整申请。同日，大理州中级人民法院指定云南展腾律师事务所担任腾峰公司的破产管理人。管理人接受指定后，依法接管了腾峰公司及腾峰弥渡分公司，在对腾峰公司及腾峰弥渡分公司的经营资料、财务资料清理审查过程中，管理人发现，腾峰弥渡分公司与刘红莲于2014年10月14日签订了编号为20140001号、20140002号、20140003号、20140004号、20140005号的五份《商品房购销合同》，至今刘红莲未向腾峰弥渡分公司支付合同约定的房款，腾峰弥渡分公司也未向刘红莲交付房屋。2018年12月4日，管理人通过邮寄方式向刘红莲发出《解除合同通知书》，但刘红莲拒绝签字，也不愿意配合办理合同备案撤销手续，腾峰弥渡分公司遂向一审法院提起诉讼。另查明：2014年6月10日，腾峰弥渡分公司与刘红莲签订《借款合同》，腾峰弥渡分公司向刘红莲借款1000万元，借款期限为3个月，月利率为6%，并以预定的商品房位于“腾峰商业城”第20幢、21幢、26幢，合计3幢，建筑面积合计10954.23平方米，以每平方米1500元提供抵押担保（双方正确履行本借款合同后，双方2014年6月10日签订的《商品房预定协议书》自然解除）。同年6月11日至13日，刘红莲向腾峰弥渡分公司三次转账共计940万元。2014年10月15日、17日，腾峰弥渡分公司向刘红莲购买钢材，欠货款共计889559.8元。同年10月26日，腾峰弥渡分公司又向刘红莲借款270万元，经协议腾峰弥渡分公司于10月26日将欠付货款及270万元借款转化为借款本金400万元。2018年9月30日，刘红莲向腾峰弥渡分公司申报债权1840万元、736万元，经管理人对公司账目审核，初步核定刘红莲对腾峰弥渡分公司拥有14162678.86元、5459564.1元的债权。一审法院认为，双方签订的五份《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，属有效合同。双方签订编号为20140001号、20140002号、20140003号、20140004号四份《商品房购销合同》后，至今刘红莲未向腾峰弥渡分公司支付合同约定的房款，腾峰弥渡分公司要求解除上述四份《商品房购销合同》，刘红莲也同意解除，故双方签订的上述四份《商品房购销合同》应当予以解除。合同解除后，刘红莲应配合腾峰弥渡分公司办理上述四份合同的登记备案撤销手续。关于20140005号《商品房购销合同》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”根据上述法律规定，管理人只有对双方当事人均未履行完毕的合同才有权决定解除或者继续履行。结合本案事实，刘红莲与腾峰弥渡分公司之间存在借款关系，后双方协商以“腾峰商业城”第20幢、21幢、26幢的房屋作为抵押担保，2014年10月双方就此签订了五份《商品房购销合同》，现刘红莲对腾峰弥渡分公司拥有的债权本金数额为1300余万元，该数额与20140005号合同的价款相当，故20140005号合同的房款应视为已经大部分履行完毕，商品房过户是双方当事人的应有之意。由于在破产申请受理前20140005号合同已经大部分履行完毕，双方签订的合同应当继续履行，故腾峰弥渡分公司要求解除20140005号《商品房购销合同》的诉请，一审法院不予支持。至于双方之间债权的具体数额，可通过另案来予以确认。遂一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决：“一、解除原告云南腾峰投资有限责任公司弥渡第二分公司与被告刘红莲于2014年10月14日签订的合同号为20140001、20140002、20140003、20140004四份《商品房购销合同》；二、被告刘红莲于本判决生效之日起三十日内配合原告云南腾峰投资有限责任公司弥渡第二分公司办理上述四份合同的登记备案撤销手续（登记号：弥商预售备2014-0256号、弥商预售备2014-0257号；弥商预售备2014-0258号、弥商预售备2014-0259号）；三、驳回原告云南腾峰投资有限责任公司弥渡第二分公司的其他诉讼请求。案件受理费109230元，由原告云南腾峰投资有限责任公司弥渡第二分公司负担21846元，被告刘红莲负担87384元。”二审中，腾峰弥渡分公司提交两组新证据：1.云南省大理白族自治州中级人民法院（2018）云29破14-2号民事裁定书，欲证明刘红莲向破产管理人申报的债权已经法院确认，本金为10903955.98元，利息为8718286.26元；2.祥云县公安局关于收集刘红莲、梁艳虎涉嫌非法吸收公众存款违法犯罪线索的通告，欲证明刘红莲系职业放贷人，其并无向腾峰弥渡分公司购买商品房的真实意愿。刘红莲质证称：对证据1的真实性、客观性无异议，但与本案无关。裁定书是破产管理人申报并经人民法院同意，是单方的申报行为，与本案合同是否有效无关。对证据二的真实性、合法性、关联性不予认可。以上两组证据是否予以采信，本院将结合本案争议焦点综合评述。对于双方当事人均无异议的一审认定事实，本院予以确认。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：腾峰弥渡分公司与刘红莲签订的20140005号《商品房购销合同》应否解除？本院认为，腾峰弥渡分公司与刘红莲之间系民间借贷法律关系，在腾峰弥渡分公司未能按约定向刘红莲偿还债务时，双方签订了20140005号《商品房购销合同》。庭审中，双方均认可该合同系以物抵债的协议，即用该房产的房款抵消腾峰弥渡分公司尚欠刘红莲的借款本金及利息，双方之间的法律关系由民间借贷转换为以物抵债。双方签订的20140005号《商品房购销合同》是真实意思表示，且未违反法律规定，未损害社会及第三人利益，合法有效。故腾峰弥渡分公司主张双方之间仅为民间借贷法律关系或者抵押担保的法律关系与客观事实相悖，本院不予支持。云南腾峰投资有限责任公司及腾峰弥渡分公司进入破产程序后，破产管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第18条主张解除20140005号《商品房购销合同》。该条款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”，本院认为，刘红莲作为20140005号《商品房购销合同》所涉房产的买受人，其主要义务即支付购房款，刘红莲用腾峰弥渡分公司应偿还的借款本金及利息作为购买该房产的对价，腾峰弥渡分公司予以认可。且刘红莲的债权系经过云南腾峰投资有限责任公司债权人会议审查确认，其中并不包含高息等违反法律规定或损害其他债权人利益的情形，且腾峰弥渡分公司亦未抗辩20140005号《商品房购销合同》中所涉房产的价值明显过低。刘红莲的债权与20140005号《商品房购销合同》涉及的房产价值相较而言仍略高，故刘红莲在20140005号《商品房购销合同》项下的付款义务已经全部履行完毕。而适用《中华人民共和国企业破产法》第18条的前提是债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，本案因刘红莲已经履行完毕其付款义务，涉案合同并不属于该条款中所规定的合同，故上诉人认为破产管理人依据该条款主张有权解除该合同的上诉理由不能成立。至于云南省大理白族自治州中级人民法院以（2018）云29破14-2号民事裁定书确认刘红莲的债权，与本案的合同继续履行并不矛盾。且刘红莲作为对该房屋享有物权期待权的一方当事人，其债权的实现优于普通债权人亦未违反法律规定。综上所述，上诉人腾峰弥渡分公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费109230元，由云南腾峰投资有限责任公司弥渡第二分公司承担。本判决为终审判决。审判长  王璟审判员  刘希审判员  范蕾二〇一九年十二月九日书记员  赵妍