山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3425号 上诉人（原审被告）：赵涛，男，1982年6月25日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：张霞，淄博开发新时代法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李永杰，男，1991年12月21日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 上诉人赵涛因与被上诉人李永杰房屋买卖合同纠纷一案,不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人赵涛上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，李永杰没有按照合同约定如期履行，首付款8万元只支付了5万元，半年以后才交纳了3万元的首付款，该3万元应是逾期付款的违约金。另有14笔每笔3200元是被上诉人支付的借款利息，与上诉人无关，不应作为购房款。被上诉人每月支付的利息2500元，应由被上诉人自行承担。房屋差价91147元和装修损失35960元由上诉人承担错误。 李永杰向一审法院起诉请求:1.判决立即解除原被告签订的《房地产买卖合同》；2.判决被告立即返还原告购房款501736.36元，并自法院受理之日按年息6%标准赔偿原告损失直至清偿之日；3.判决被告赔偿原告损失200000元；4.诉讼费用由被告承担。庭审中原告将诉讼请求第二项变更为要求被告返还购房款475094.48元，被上诉人没有支付完购房款，且在房屋中居住三年之久。 一审法院认定事实：2016年11月24日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，合同约定被告愿意以460000元的价格，将其坐落在张店区户、建筑面积为89.53平方米的房地产出售给原告；同时约定：本合同签订之日原告将购房定金50000元交于被告，被告将房产证、土地证交于居间方保管，原告所付第一次房款时该定金即冲抵房款；原告于2016年12月25日之前交付被告首付款80000元，剩余房款380000元由居间方协助原告从银行贷款，银行放款金额的时间以银行最终审批结果为准，于银行放款时交于被告；首付款分二次付清，签订合同付50000元，剩余30000元于2016年12月25日前付清，银行原贷款380000元由原告每月按时还款（还款日每月5日前）；经买卖双方协商定于2018年4月15日办理房产过户手续；经买卖双方协商，定于原告交定金后进行房屋交接；买方违约，买方不得索取定金，卖方违约，卖方应在违约之日起3日内将定金双倍退还给买方，买方不能按期向卖方付清购房款或卖方不能按期向买方交付房产及办理过户手续，每逾期一日，由违约乙方向对方给付相当于上述房产价款千分之五的滞纳金；买方必须按时还款，如出现逾期一次，须支付违约金30000元整，出现逾期二次，须支付违约金50000元整，出现逾期三次，收回房屋。被告对《房地产买卖合同》的真实性无异议，但主张根据合同约定原告应于2016年12月25日前付清首付款80000元，但原告一直到2017年5月5日才付清，原告一直在违约。对此，原告主张虽然被告于2017年5月5日书写的收到条，但该30000元首付款是在2017年5月5日前5个月左右开始偿还，至2017年5月5日付清，该30000元的偿还方式是按月偿还，故不存在原告违约的情况。合同签订当日，原告向被告交纳定金50000元。2017年5月5日，被告收到原告交纳的剩余首付款30000元。另外，自2016年12月5日至2018年8月20日原告通过微信、支付宝等方式共计向被告赵涛和案外人许娜转账117958.12元。2018年8月15日，原告又通过李保刚账户分别向被告转账352136.36元和22500元。被告对2016年12月5日至2018年8月20日原告向其转账的数额无异议，但主张其中有14笔（每笔3200元）转账系原告与陈露萍的借款发生的利息等费用，与被告无关，并主张2500元系原告每月归还的房贷，应由原告自行承担。为证明其主张，被告提供了《借款合同》、打款凭证、《还款承诺书》各一份，拟证明原告李永杰向案外人陈露萍借款40000元，共同借款人为被告赵涛，其中《还款承诺书》载明：“本人李永杰、赵涛于2017年6月21日向出借人陈露萍借款人民币4万元（大写肆万元整），本人郑重承诺每月20日还款人民币利息+服务费+中介费合计3200元（大写叁仟贰佰元）并于2017年7月20日之前将所有欠款全部还给出借人。本人以位于张店区户的房屋处分权（房产证号：**-××2、土地证号：Ａ1&tim**;×46）作为抵押物向出借人借款”。对此，原告主张《借款合同》所涉及的40000元是原被告共同借款，且款项到原告账户后立即给被告转账30000元，该30000元与本案无关。被告认可收到原告转账的30000元，但主张根据《房地产买卖合同》的约定该30000元系原告延迟还款所付的违约金。另查明，被告分别于2018年9月12日和9月13日向原告转账共计100000元。对该100000元，被告主张这是原告在2018年8月15日将房款付清后因被告出差在外无法为其办理过户手续，为了表明诚心被告将100000元打给原告让其放心，待被告出发归来后为其办理过户手续，但被告回来后给原告打电话，让原告带着100000元一起去房管局过户时，原告不去，让被告自己去做结清给原告过户，所以房屋一直未过户；原告认可收到被告的100000元款项，但主张该100000元已在诉求中扣除，被告向原告转账该100000元是因为截至当时原告已共计支付给被告570000余元购房款，远远超出合同约定的460000元的数额，故原告要求要么赶紧过户，要么将所有款项退还，该100000元正是原告超付的款项。另外，经原告李永杰申请，依法对坐落于张店区户的房屋市场价值及装修价值进行了委托鉴定，山东中聚土地房地产资产评估有限公司于2019年6月26日出具《房地产估价报告》，确定上述房地产市场总价值为587107元，其中房地产价值为551147元、装修价值为35960元。原告为本次鉴定支出评估费5000元。 一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据原告提供的收到条、微信和支付宝转账凭证、农信社客户回单以及原被告的当庭陈述，可以认定被告共计收到原告572594.48元款项，被告主张上述款项中有14笔（每笔3200元）转账系原、被告共同向案外人陈露萍借款40000元所产生的利息等费用，该费用由被告代为偿还给案外人陈露萍，一审认为，原告对其与被告共同向案外人陈露萍借款40000元予以认可，且原、被告签字确认的《还款承诺书》中明确载明原、被告承诺于每月20日向案外人陈露萍还款3200元（利息+服务费+中介费），结合原告提供的其微信和支付宝转账记录，原告自2017年7月至2018年8月于每月20日向被告转账3200元，转账时间和金额与《还款承诺书》载明的内容相一致，因此，该44800元不应认定为原告向被告支付的购房款。截至2018年8月15日，原告共计向被告支付购房款527794.48元，因此，在原告已付清全部购房款的情况下，被告未按合同约定为原告办理房屋过户手续属于被告违约。被告主张未能办理房屋过户手续系基于原告的原因，但未能举证予以证明，且明显不符合常理，因此，对被告的主张不予采信。由于被告同意解除双方签订的《房地产买卖合同》，因此，扣除被告已返还给原告的100000元，被告还应返还原告购房款427794.48元。由于被告未按合同约定为原告办理房屋过户手续，故被告应承担因其违约而给原告造成的损失，根据山东中聚土地房地产资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，涉案房产市场总价值为587107元，其中房地产价值为551147元、装修价值为35960元，因此，被告应支付原告房屋差价91147元和装修损失35960元。原告要求被告自立案之日至清偿之日按年利率6%赔偿损失，一审法院认为，被告向原告支付房屋差价和装修损失已足以弥补原告的损失，故对该项诉讼请求不予支持。原告要求被告承担保全保险费800元于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、解除原告李永杰与被告赵涛签订的《房地产买卖合同》；二、被告赵涛于本判决生效之日起十日内返还原告李永杰购房款427794.48元；三、被告赵涛于本判决生效之日起十日内赔偿原告李永杰房屋差价91147元和装修损失35960元，共计127107元；四、驳回原告李永杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10551元，减半收取计5275.50元，由原告李永杰负担939.50元，被告赵涛负担4336元；申请费4270元，由原告李永杰负担760元，被告赵涛承担3510元；评估费5000元（已由原告李永杰预交），由被告赵涛负担。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人赵涛主张被上诉人李永杰支付的3万元系逾期付款违约金，因李永杰对逾期付款的事实不予认可，并主张该3万元首付款是按月至2017年5月5日付清故不存在违约问题。因双方之后继续履行合同支付款项，上诉人未提供被上诉人认可该3万元系违约金的相关证据，故一审法院认定该款项系购房款，符合本案客观事实，并无不当。关于14笔每笔3200元共计44800元的款项，一审法院未认定是购房款且已在本案中扣减，上诉人再就该主张提起上诉，本院不予支持。被上诉人每月支付的2500元，系按照协议约定在过户期间支付给上诉人的房贷款项，属于购房款的组成部分，一审法院计算在内并无不当。从一审查明的情况看，被上诉人已按照合同约定付清全部购房款，但上诉人未按合同约定办理房屋过户，本案合同解除系上诉人违约造成，故对房屋增值部分的差异及装修损失，一审判决由过错方上诉人承担，亦无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5829元，由上诉人赵涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭东辉 审判员  马士军 审判员  胡晓梅 二〇一九年十二月九日 书记员  张秀丽