民 事 判 决 书 （2019）琼0105民初234号 原告：徐慧，男，1969年4月14日出生，汉族，住浙江省丽水市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：王梦瑶，海南方圆律师事务所律师。 被告：勇，男，1968年3月2日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：魏英武，湖南半毫米律师事务所律师。 原告徐慧诉被明勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐慧委托诉讼代理人王梦瑶，被告勇及其委托诉讼代理人魏英武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年8月至2018年1月止的租金人民币35.6万元（已扣除被告向周某支付的4万元）；2、判令被告向原告支付35.6万元租金自2016年8月至全部租金付清之日止所产生的利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的逾期罚息利率，暂计算至2018年12月31日的利息为42330元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月22日，原告与出租人周某续签《房屋租赁合同》，周某将位于海口市××区原“丽晶休闲”三、四层的房屋继续出租给原告。原告取得上述房屋承租权并经出租人周某同意，2013年7月15日，原告与被告签订《宾馆转让合同》，原告将海口市秀英大道53号湘巴楼四楼宾馆整体转让给被告，宾馆转让价格为120万元。除了转让价之外，原告与被告商定宾馆的租金为每月2.2万元，租金支付方式为按季支付。在履行合同过程中，被告自2016年8月之后，再没有向原告支付过租金。2017年6月，周某将原告、被告起诉至法院，要求解除房屋租赁合同、退还房屋、支付租金及违约金，该案经过一审、二审，贵院作出的（2017）琼0105民初3926号民事判决书以及海口市中级人民法院作出的（2018）琼01民终2002号民事判决书已发生法律效力。上述生效判决确认原告与被告签订的《宾馆转让合同》有效，并在判决解除原告与周某签订的《房屋租赁合同》、退还房屋的同时，判决原告向周某支付租金795980元及违约金238794元，共计1034774元。综上所述，原、被告双方签订的《宾馆转让合同》有效，然被告未按时依约向原告支付租金，其行为已构成违约。被告依法应承担支付租金及逾期付款利息的法律责任。为维护自身合法权益，原告特提出本案之诉，恳请法院查明事实，判如所请。 被告辩称:一、原告将宾馆转让给被告时并未征得周某同意，系欺骗行为。2013年7月15日，原告以海南中伟和房地产营销策划有限公司的名义（实际上该公司并不存在）与被告签订《宾馆转让合同》，声称其已获得业主周某的转让许可，而后来发生的周某起诉原告的事实证明，业主周某并没有同意原告转让宾馆，表明原告在签订本转让合同时采取的是欺骗手段。二、被告不应向原告支付租金。1.原告未获得业主同意擅自转租是无效行为，无效行为不应获得收益；2.双方在《宾馆转让合同》第五条中明确约定“由甲方原因导致业主或甲方自己中途收回店铺，按甲方不按时交付店铺承担违约责任”，生效判决表明，确系原告的原因导致业主周某收回了店铺，导致被告损失巨大，根据双方的约定，此种情况一旦发生，即视为原告未按时向被告交房，在未交房的情况下，被告显然不需要支付房屋租金。三、原告所主张的租金计算有误。1.被告最后一次交租是在2016年7月，根据双方按季交纳的约定，该租金可用至2016年9月9日，所以，未交租的时间最早应从2016年9月10日起算，而不是原告所主张的从2016年8月起算，这样计算下来，截止于2018年1月31日，租金最多只有353400元，而非原告所主张的356000元；2.由于原告未向其他业主交租，被告为保持经营，已向其他业主交纳了部分租金（共计82100元）。（1）从2016年1月1日起向丽晶房产交租，每月1300元，截止于2018年1月31日，共交32500元，此款应扣除。（2）从2017年10月1日起交租，至2018年1月31日止为4个月，共计9600元。此款应扣除。（3）向周某交了40000元。扣除上述款项后，被告共计只欠271300元。四、被告没有违约，是原告的违约行为导致被告不知该向谁交租，因此，被告不应承担延付利息。1.周某诉原告声称原告交租违约、转租违约，原告答辩声称转租系经过周某同意，且双方的合同已于2016年12月31日到期，在这此种纠纷之际，被告不知到底该向谁交付租金，因此，不属于违约。2.周某与原告的房屋租赁纠纷直到2018年7月才最终尘埃落定，在此纠纷未得到明确期间，被告不知该向谁支付租金，故此，被告的行为不构成违约。3.原告不仅未向大业主周某交租，导致违约，而且未及时向小业主丽晶房产和周荷菊交租，被告为维护经营，被迫单独与他们签订租赁合同，并支付租金。五、原告的违约行为导致被告的租期提前三年半之久被终止，损失巨大，且支付的巨额转让费化为泡影，被告将就此两项损失另行向原告起诉主张权利。综上所述，由于原告的根本违约行为导致被告的租赁物被提前收回，原告的这一行为直接导致其无权向被告主张租金，且原告主张的租金计算不当，所谓利息更是无法无据，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2012年6月22日，原告与案外人周某签订《房屋租赁合同》，周某将位于海口市××区的原“丽晶休闲”三、四层的房屋出租给原告，租赁期8年。2013年7月15日，原告以海南中伟和房地产营销策划有限公司的名义与被告签订《宾馆转让合同》，合同约定将原告海口市秀英大道53号湘巴楼四楼宾馆整体转让给被告，宾馆转让价格为120万元，合同约定“甲方应保证业主的同意转让宾馆，加由甲方原因导致业主或甲方自己中途收回店铺，按甲方不按时交付店铺承担违约责任”，“租赁期限于2013年7月15日至2020年7月8日止，房租价格按前叁年每月租金贰万贰仟元，后四年每月按贰万肆仟元交付房租从2013年9月10日起”。被告分别于2016年1月11日、2016年5月9日、2016年7月26日向刘伟转账66000元、64900元、61930元。（2017）琼0105民初3926号生效判决查明本案原告徐慧（身份证号：×××）和刘伟（身份证号：×××）系同一人。被告自2016年8月之后，再没有向原告支付过租金。 另查明，周某诉徐慧及第三人王治兵、勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案受理，2018年1月24日作出（2017）琼0105民初3926号民事判决，判决解除周某和徐慧于2012年6月22日签订的《房屋租赁合同》，徐慧于判决发生法律效力之日起五日内将海口市秀英大道53号丽晶花园商铺A栋301、302、307、308、309、310、311、401、402、407、408、409、410、411房退还给周某。徐慧于判决发生法律效力之日起十日内向周某支付海口市秀英大道53号丽晶花园商铺A栋301、302、307-311、401、402、407-411房2016年1月12日-2018年1月的租金795980元及违约金238794元，共计1034774元。2018年7月5日，海口市中级人民法院作出（2018）琼01民终2002号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 上述事实有《房屋租赁合同》、《宾馆转让合同》、《借记卡账户历史明细清单》、《（2017）琼0105民初3926号民事判决书》、《（2018）琼01民终2002号民事判决书》、当事人陈述及开庭笔录等证据证明，足以认定。 本院认为，一、关于租金的数额问题。原、被告双方签订的《宾馆转让合同》是双方的真实意思表示，属有效合同，应受到法律保护。合同签订后，双方按照约定各自履行了自己的义务。原告徐慧已经依约将涉案房屋交付给被告勇使用，履行了自己的合同义务。被告勇未依约向原告徐慧支付租金违反了合同的约定，构成违约。虽然被告已向其他业主交纳了部分租金.但周某和徐慧于2012年6月22日签订的《房屋租赁合同》在2018年7月5日后才被判决解除,被告应向原告支付解除前的租金,故原告要求被告支付自2016年8月至2018年1月的租金35.6万元，于法有据，本院予以支持。被告关于已向其他业主交纳了部分租金应从涉案租金中扣除的主张,本院不予采纳。二、关于利息(实质为违约金)问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条:“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。周某和徐慧因涉案房屋租赁,本院于2017年6月23日立案受理，在本院和海口市中级人民法院进行诉讼。2018年7月5日，海口市中级人民法院作出（2018）琼01民终2002号民事判决：驳回上诉，维持原判[即解除周某和徐慧于2012年6月22日签订的《房屋租赁合同》，徐慧将涉案房屋退还给周某等]，解除周某和徐慧于2012年6月22日签订的《房屋租赁合同》，徐慧将涉案房屋退还给周某等，被告在原告诉讼期间享有不安抗辩权。另，周某和徐慧签订的《房屋租赁合同》解除后，导致被告与原告签订的《宾馆转让合同》无法实现目的(租赁时间2013年7月15日至2020年7月8日止)，原告亦存在违约行为。故原告主张的利息本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告勇在本判决生效之日起十日内向原告徐慧支付自2016年8月至2018年1月止的租金人民币35.6万元； 二、驳回原告徐慧的其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费7275元，由被告勇承担6507元，由原告徐慧承担768元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 书记员  杨璐蓉 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 印刷：许斯娜 海南省海口市秀英区人民法院2019年5月15日印制 （共印5份） {文书日期} 书记员杨璐蓉 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 印刷：许斯娜 海南省海口市秀英区人民法院2019年5月15日印制 （共印5份）