四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1540号 上诉人（原审被告）:张百梅，女，生于1990年12月16日，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：何雪强，四川虹永律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:何佳，男，生于1984年11月12日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：秦懋云，四川虹永律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:谢明莉，女，生于1982年6月25日，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张林，四川信和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋时远，男，生于1950年7月16日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：陈洪志，广安市前锋区代市法律服务所法律工作者，由广安市前锋区法律援助中心指派提供法律援助。 被上诉人(原审第三人)：广安正大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市前锋区广前大道**。 诉讼代表人：何敏，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：刘明清，四川爱众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈国静，四川爱众律师事务所律师。 上诉人张百梅、何佳、谢明莉因与被上诉人蒋时远、广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院(2019)川1603民初198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张百梅上诉请求：1.撤销原判决，改判张百梅在本案中不承担对蒋时远的偿还责任；2.本案一审、二审诉讼费由蒋时远承担。事实和理由：1.张百梅作为销售人员引导蒋时远购买了前锋区恒顺星城的商品房，但她并非蒋时远所交纳房款的实际收取者，她作为销售人员在履行相应的职务行为过程中没有任何过错，即使有责任也该公司承担而不是由张百梅个人承担；2.蒋时远没有任何书面证据证明张百梅收取了10000元购房定金，蒋时远申请的二位证人出庭作证证言明显存在矛盾，且证人不认识张百梅怎么能确定就交给了张百梅，证人与蒋时远还存在亲属关系。 何佳上诉请求：1.撤销原判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由蒋时远承担。事实和理由：1.何佳没有委托张百梅、谢明莉对外销售房屋，蒋时远也没有证据证明何佳与张百梅、谢明莉存在委托关系，一审法院仅依据何佳将购房合同放在销售部就推定存在事实上的委托关系错误；2.正大房产公司通过以房抵债的方式冲抵其拖欠何佳的欠款，均是在正大房产公司的办公场所进行的，张百梅、谢明莉要么是正大房产公司的售房业务员，要么是销售代理公司的员工，其有权以正大房产公司的名义向蒋时远售房，而张百梅、谢明莉还以正大房产公司名义向蒋时远出具了收款收据，至于张百梅、谢明莉根据正大房产公司实际控制人王成的指示将收取蒋时远的房款转账给何佳，是正大房产公司和成都明信房地产营销策划有限公司的内部管理问题，一审法院认定张百梅、谢明莉的行为系个人行为而非职务行为与客观事实不符。 谢明莉上诉请求：1.撤销原判决第一项中“由谢明莉向蒋时远返还14000元及占用利息”，改判驳回蒋时远对谢明莉的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由蒋时远承担。事实和理由：1.本案系房屋买卖合同纠纷，合同主体是蒋时远和正大房产公司，谢明莉不是该合同的相对人，因此不是本案的适格主体；2.蒋时远与正大房产公司签订的《房屋买卖合同》，正大房产公司出具了票据应视为收到了蒋时远的购房款；3.一审法院将谢明莉、张百梅认定为中间人错误，谢明莉并不认识何佳，不存在其委托谢明莉销售涉案房屋；4.谢明莉系成都明信房地产营销策划有限公司的工作人员，正大房产公司委托成都明信房地产营销策划有限公司销售“恒立·恒顺新城”商品房，代理行为的后果由正大房产公司承担，或者由谢明莉的工作单位成都明信房地产营销策划有限公司承担；5.如果何佳委托谢明莉、张百梅转卖房屋，谢明莉是受托行为，也应由何佳承担责任；6.何佳已将合同权利义务概括转让给蒋时远，不能因为正大房产公司重整时不认可其债权而起诉谢明莉；7.谢明莉系成都明信房地产营销策划有限公司的职工，若将购房款占为己有，涉嫌职务侵占，本案应移送公安机关处理。 蒋时远辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 正大房产公司辩称，正大房产公司并没有收到蒋时远支付的购房款，蒋时远所持有的购房款收据是原何佳的收据更换而来的；谢明莉将蒋时远的购房款转账给何佳，并没有证据证明系受正大房产公司的指示而为，张百梅与谢明莉收到了蒋时远280000元，只支付给何佳256000万元，截留了24000元，截留的金额远远超出了正常销售房屋的佣金，能推定出该房的出售行为系张百梅、谢明莉接受抵房人何佳的委托；现蒋时远不能获得房屋，张百梅与谢明莉应当在各自收取的金额内承担返还并支付占用资金利息的责任。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 蒋时远向一审法院起诉请求：要求张百梅、何佳、谢明莉共同返还蒋时远购房款280000元，并从收款之日起按商业银行同期贷款利率支付利息。 一审法院认定事实：“恒立·恒顺星城”系正大房产公司开发的房产项目，由成都明信房地产营销策划有限公司销售，谢明莉、张百梅系该销售公司的工作人员。 广安恒立化工有限公司(以下简称“恒立化工”、法定代表人王某)与正大房产公司系关联公司，恒立化工与何佳存在债权债务关系，恒立化工因无力向何佳清偿债务，遂用正大房产公司开发的“恒立·恒顺星城”房屋抵偿所欠何佳债务。在此前提下，正大房产公司与何佳签订了《“恒立·恒顺星城”房屋认购书》。2014年2月21日，正大房产公司对其中所抵偿给何佳的*-*-**-*号房，向何佳出具了编号为*******的收据，收据载明：收到何佳购房款*-*-*-*（原收据2014年2月21日********）321840元。 何佳取得正大房产公司抵债房后，便进行转卖。蒋时远因需购房，便选中了购买正大房产公司抵债给何佳的*-*-**-*号房。2014年3月25日，正大房产公司（出卖人）与蒋时远（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：正大房产公司将位于“恒立·恒顺星城”某号房屋出售给蒋时远，面积约为89.4㎡；单价为3600元/㎡，总金额321840元；付款方式为：一次性付款。在签订本合同当日，买受人支付购房价款总额的100%（含定金）￥321840元。签订合同当日，正大房产公司向蒋时远出具了编号为172530号收据，载明：今收到蒋时远*-*-**-*购房款321840元，并注明“换（原据号：********）”。 在签订合同的同一日，蒋时远在信用社取现金27万元存入谢明莉账户，谢明莉认可收到该笔款项，其称转给付了何佳，但未提供依据证实。 蒋时远称为购房，另向张百梅支付现金10000元，提供了证人张某某（证实蒋时远于2014年3月22日在她处借款5000元支付给张百梅作为购房定金）、杨某（证实签合同当天蒋时远还向张百梅支付了现金5000元）证实。 何佳在一审法院受理的（2018）川1603民初277号案审理中向办案人员陈述“清算组有关我的统计表看，只有李某某（2018）川1603民初211号、蒋时远（2018）川1603民初227号的原票据为何佳，但是这二套的购房，有款在之前转给我的，也有之后一二个月才转给我的。我当时只认购了五套房屋，放在售楼部。出卖了转给我的款是王某还我的借款，至于如何卖，卖多少钱我未管。”经该院从银行储蓄机构查实的交易明细反映，谢明莉分别于2014年3月3日、2014年4月26日向何佳账户转款入二笔资金，其中2014年4月26日转入的资金金额为256000元。 2017年6月23日，一审法院作出(2017)川1603破3号民事裁定书，裁定受理正大房产公司的破产重整申请，并同时指定正大房产公司清算组为管理人，蒋时远对所购房屋向正大房产公司管理人申报债权，经该公司管理人审查后确认蒋时远的债权为0。 一审法院认为，何佳获得正大房产公司抵债房合同后，又将其放在售房部，实为委托或同意他人代为转卖。蒋时远虽系与正大房产公司名义签订的《商品房买卖合同》，但因合同所涉标的房已由正大房产公司抵债给了何佳，正大房产公司未从买卖合同中收取任何价款，故买卖合同的实际出卖方应为何佳，正大房产公司之行为实为系接受委托以自己的名义协助配合何佳完成向蒋时远出售房屋。这亦可从本案中间人谢明莉辩称所收蒋时远价款全部付给了何佳、谢明莉向何佳转款的银行交易明细、正大房产公司出具的收据注明“换”字的意思表示及何佳在相关案件中的陈述得出该结论。 房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付房屋价款的合同。何佳作为实际出售人在收取了蒋时远相应房屋价款后，即负有向蒋时远交付房屋的义务。虽然何佳已将其从正大房产公司获得的“恒立恒顺星城”*-*-**-*号号抵债房通过正大房产公司与蒋时远签订《商品房买卖合同》之方式变更为蒋时远为买受人，但姓名之变更并不表明其已履行完毕了房屋买卖合同之交付房屋义务，因房屋属不动产，其交付应以不动产变更登记为准。即使何佳与蒋时远以变更合同买受人姓名的方式约定了何佳应履行向蒋时远交付房屋之义务转由第三人正大房产公司履行，蒋时远亦可基于变更买受人姓名后之《商品房买卖合同》向第三人正大房产公司主张交付义务，或正大房产公司亦因同意变更合同买受人姓名而具有向蒋时远履行交付之义务，但现因正大房产公司管理人对蒋时远申报的购买房屋，通过审核确认其权利为0的方式，表明已拒绝向蒋时远履行《商品房买卖合同》义务，对管理人拒绝向蒋时远履行交付义务之后果，根据《合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任”之规定，在正大房产公司披露实际售房人何佳后，蒋时远亦有权选择何佳作为相对人主张权利，要求其承担相应法律责任。 因第三人正大房产公司拒绝向蒋时远交付房屋，致使蒋时远购房之目的不能实现，现要求相关责任人返还向其收取的购房款及占用利息，理由成立。相关责任人承担向蒋时远返还收取的购房款义务后，相应的买卖合同关系即视为解除，因返还购房款应以解除购房合同为前提。何佳承担了向蒋时远返还相应购房款后，亦可基于原有法律关系，继续行使相应权利。 对于何佳所收蒋时远购房款金额，谢明莉虽主张所收蒋时远270000元全转付给了何佳，但何佳在本案中不予认可。结合何佳在一审法院（2018）川1603民初字277号案中之陈述及何佳与谢明莉之间的银行交易明细，再结合考虑谢明莉之中间人身份，其有可能将收取的售房款扣除相应中间费用金额后再转付给何佳这亦较符合常理，故该院认可谢明莉向何佳转付的金额为银行交易明细显示的256000元。 对蒋时远主张支付给张百梅的现金10000元，有证人证实，证人证言亦较符合情理，且蒋时远其后换取的321840元的收据亦能与之印证，该事实具有高度可能性，故该院对蒋时远主张向张百梅支付了10000元的事实予以认定。 张百梅、谢明莉作为中介人，代销他人售房时本不应自己直接收取标的款，但收取他人款项后又无依据表明部分款项之去向或不提供去向，代销售给蒋时远的房屋现未能获得正大房产公司的认可，中介行为未能成功，蒋时远的购房目的未能实现，其中有部分款项去向不明或未提供去向亦系张百梅、谢明莉之原因所致，故对收取的购房款去向不明或未提供去向之部分金额应由其承担返还责任。张百梅、谢明莉虽主张其系职务行为，但结合本案所涉房屋当时已抵债给何佳的情况下，正大房产公司无必要亦无理由自行销售或委托他人销售，谢明莉亦未提供销售本案房屋系职务行为依据，故对其主张职务行为的意见，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、由张百梅向蒋时远返还10000元及占用利息，由谢明莉向蒋时远返还14000元及占用利息，由何佳向蒋时远返还256000元及占用利息；利息均从2014年3月25日起按中国人民银行规定的短期贷款利率计算至还款时止；二、驳回蒋时远的其他诉讼请求。案件受理费5500元，由张百梅负担250元，谢明莉负担350元，何佳负担4900元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，正大房产公司因抵债与何佳签订了《商品房买卖合同》，何佳又将合同放在售房部，实为授权他人代为转卖房屋。蒋时远与正大房产公司签订的《商品房买卖合同》，所涉标的房屋为正大房产公司抵偿给何佳的商品房，正大房产公司未收取任何价款，蒋时远将270000元购房款支付到谢明莉银行账户，谢明莉又向何佳银行账户转款256000元，故蒋时远虽然与正大房产公司签订了《商品房买卖合同》，但实际出卖方应为何佳。由于正大房产公司抵偿给何佳的商品房为期房，正大房产公司与蒋时远重新签订《商品房买卖合同》、更换房款收据之行为，实为接受委托以自己的名义协助配合何佳完成向蒋时远出售房屋的后续交付、办理房屋权证等事宜之用。 何佳作为出卖人在收取了蒋时远的房屋价款后，负有向蒋时远交付房屋等义务。现正大房产公司管理人对蒋时远申报的购买房屋，通过审核确认其权利为0，拒绝代为向蒋时远履行交付房屋之义务，其法律后果应由何佳承担，何佳应向蒋时远返还所收取的购房款并承担资金占用利息。 蒋时远将270000元购房款存入谢明莉银行账户，谢明莉仅向何佳转付了256000元，未提供剩余款项去向，谢明莉应承担向蒋时远返还的责任并承担资金占用利息。 对于蒋时远主张支付给张百梅的现金10000元，蒋时远提供了证人证实，证人证言亦较符合情理，结合当事人陈述，该事实具有高度可能性，一审法院确认蒋时远向张百梅支付了10000元并无不当，张百梅应当返还给蒋时远并承担资金占用利息。 蒋时远实为与何佳存在房屋买卖合同关系，蒋时远所支付的购房款大部分为何佳收取，正大房产公司未收取蒋时远支付的任何房屋价款，成都明信房地产营销策划有限公司也未收取何佳的佣金，张百梅、谢明莉主张系代理正大房产公司的行为或成都明信房地产营销策划有限公司的职务行为，其理由不能成立。本案不能认定张百梅、谢明莉的行为属于职务行为，不存在涉嫌职务侵占的情形，不应移送公安机关处理。 综上所述，张百梅、何佳、谢明莉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5700元，由张百梅负担50元、何佳负担5500元、谢明莉负担150元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨昌礼 审 判 员 黄 平 审 判 员 冯 文 二〇一九年十二月十三日 法官助理 周琪娜 书 记 员 李星坤