云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云31民终564号上诉人（原审原告）:瑞丽市宏诚木业，统一社会信用代码92533102MA6L5DYT3L，住所地云南省德宏州瑞丽市水泥厂旁。经营者：倪仁友，男，汉族，1973年2月4日出生，身份证住址重庆市潼**。上诉人（原审原告）：刘廷富，男，汉族，1968年9月9日出生，住址重庆市潼**。二上诉人共同委托诉讼代理人：孔繁昕，云南宝励律师事务所。被上诉人（原审被告）：白洪旗，男，汉族，1953年3月1日出生，住址福建省厦门市。被上诉人（原审被告）：黄见兴，男，汉族，1971年4月16日出生，住址福建省邵武市。二被上诉人委托诉讼代理人：高李波，云南和序律师事务所。原审第三人：瑞丽市勐卯镇姐勒村民委员会姐勒村民小组。负责人：福兴，男，傣族，1983年3月1日出生，住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，系村民小组组长。委托诉讼代理人：孔宪春，云南虹源律师事务所。上诉人瑞丽市宏诚木业、刘廷富与被上诉人白洪旗、黄见兴，原审第三人瑞丽市勐卯镇姐勒村民委员会姐勒村民小组（以下简称：姐勒村民小组）租赁合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2018）云3102民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人瑞丽市宏诚木业、刘廷富上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、第三人的主体不适格，其无权主张《土地承包合同》无效。有权提起合同效力确认之诉的主体应当是村民，且这些村民必须达到半数以上并推举代表对村民小组提起诉讼，而不是原审第三人。即便姐勒村民小组被法院依职权追加为本案的第三人，但第三人属于涉案纠纷合同的甲方当事人，其主张合同无效，显然是违背诚实信用原则，属于恶意主张。二、一审法院以上诉人与第三人签订合同时，未经民主议定程序为由确认合同无效，驳回上诉人的诉讼请求，一审判决理由不能成立。1、第三人发包土地，是否有经过村民会议履行民主议定程序和四位村民代表的合法性，属于第三人的内部管理事项，是第三人一方应尽的职责和义务，不为上诉人所知。2、当时（2015年10月24日）签订合同时，经村小组及当时的四位村民代表和村委会同意，并经过法律服务所见证，而且，在履行承包合同长达13年期间，无任何村民、相关政府主管部门提出过任何异议。因此，即使双方签订的合同当时未经民主议定程序，此后，长达13年时间的合同履行，亦应当视为村民对该宗土地承包合同进行了事实上的追认。3、农村土地承包法、村民委员会组织法、土地管理法等法律的相关条文，虽然规定了民主议定原则及或民主议定程序，但并未规定违反民主议定原则或民主议定程序的民事行为的法律后果。4、对于违反民主议定程序签订的土地承包合同的效力，只有当时执行的《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》作出了明确规定。根据该司法解释第二十五条的规定，违反民主议定程序的对外土地承包合同并不是一律无效，而只是相对无效。上诉人在该宗土地上已投入大量人力、物力，且第三人的所有村民在履行承包合同长达13年的时间里无人提出过不同意见，人民法院依法应当确认该承包合同的效力。三、民主议定程序并不是导致合同无效的法律、行政法规的效力性强制性规定，不应作为确认合同无效的事由。民主议定程序只是《农村土地承包法》第四十八条及《土地管理法》第十五条第二款条文规定，属于管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第五十九条、第六十三条第二款的规定，即使涉案土地承包合同是违反民主议定程序，也只是可撤销合同，而不是无效合同。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人白洪旗、黄见兴辩称，一、一审法院认定2005年10月24日姐勒村民小组与刘廷富签订的《租地合同》系无效合同，是符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条第一款的规定，涉案2005年10月24日签订的《租地合同》正是因没有得到村民的认可，才导致该《租地合同》被新的合同取代。该合同既没有得到三分之二村民或村民代表的同意，更没有得到勐卯镇人民政府批准，应为无效合同。上诉人在本案适用2007年10月1日实施的《物权法》第六十三条第二款规定，来谈2005年10月24日签订的《租地合同》完全就是违背了法律无溯及力的原则，属于法律适用错误。二、不论2005年10月24日签订的《租地合同》是否有效，都被2017年8月23日刘廷富与村民小组重新签订的《租地合同》取代。导致2009年12月15日答辩人与倪仁友、刘廷富代表瑞丽市宏诚木业签署的《合同》不能继续履行，该合同已经终止。被答辩人主张答辩人租赁土地上建筑物归其所有，无合同依据。2009年12月15日答辩人与倪仁友、刘廷富代表瑞丽市宏诚木业签署的《合同》，该合同的前提条件是：第一条即甲方提供刘廷富与姐勒村民小组签订的土地租用协议中约定14亩空地供乙方建盖厂房、经营木材加工厂，在此基础上合同的其他条款才能履行。到了2017年8月23日姐勒村民小组就刘廷富之前租赁的29亩土地提出重新租赁的事宜，双方为此重新签署了《租地合同》。然后问答辩人租不租，如果不租就要租给别人，所以，答辩人就自己木材加工厂使用的土地也重新签署了《租地合同》，合同期限为2017年1月1日至2025年12月31日止，租金每年为2.5万元。合同签订后，刘廷富和答辩人已经支付了两年的土地租金给姐勒村民小组。2018年1月27日，姐勒村民小组通过“一事一议”会议形式，表决通过了重新签订的两份《租地合同》，同意将涉案土地分别租赁给刘廷富和答辩人使用。以上客观事实充分证明：2005年10月24日姐勒村民小组与刘廷富签订的《租地合同》不论是否有效，双方在履行过程中经协商一致，合同发生了变更，合同变更的内容以2017年初重新签订的《租地合同》为准。与此同时，2009年12月15日答辩人与倪仁友、刘廷富代表瑞丽市宏诚木业签署的《合同》，现因刘廷富在合同期限届满前严重违约，未取得之前29亩土地的租赁权导致合同不能继续提供给答辩人14亩土地，从而导致合同的终止，对此答辩人无过错。现被答辩人依据2009年12月15日签署的《合同》第十条约定来提起诉讼要求没有任何过错的答辩人搬离承租土地和无偿将其建盖的房屋等土建设施归被答辩人所有是无理的。另外，答辩人已经按照与姐勒村民小组签订的《租地合同》第五条约定，在租期届满后所有的房屋归甲方（姐勒村民小组）所有，如判决该房屋归被答辩人，明显侵犯了姐勒村民小组的合法权益。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人姐勒村民小组陈述，2005年10月24日原审第三人四位村民与刘廷富签订了《租地合同》将位于姐勒水泥厂左侧的29亩土地以每年每亩400元的价格出租给刘廷富，即29亩土地每年租金11600.00元，租赁期限为20年。该租赁事宜在程序上并未经过村民小组村民大会或村民代表大会决议，在内容上租期过长，租金过低且20年不变，严重损害了广大村民的集体利益。另外，在该《租地合同》履行过程中，上诉人违反合同约定，再未告知出租方的情况下私自转租，并从中获利，其转租的14亩空地每年租金就为48800.00元。基于上述多种原因，原审第三人作为村民的代表性组织，也是与上诉人签订合同的当事人，有权就所签订的合同依法提出自己的主张。2017年为维护村民集体利益，在原审第三人的领导班子空缺期间，经过村民讨论决定由部分村民代表村民与上诉人刘廷富、被上诉人黄见兴协商涉案土地的出租事宜。经协商一致上诉人刘廷富同意终止2005年10月24日签订的《租地合同》，该地的使用权由姐勒村民小组收回，重新就该地的使用现状，权衡各方当事人的利益，根据测绘单位测绘出的刘廷富、黄见兴各自实际使用的土地面积于2017年1月1日分别与刘廷富、黄见兴签订了《租地合同》并附宗地图和注明租地面积数。此后，在村民小组组建领导班子后，于2018年1月27日在新任村民小组组长贵生的主持下，就刘廷富、黄见兴各自与村民小组签订的《租地合同》通过“一事一议”会议形式，表决通过补充完善了合法程序。从签订合同之后，两位承租人分别按约定向原审第三人支付土地租金，《租地合同》得以实际履行，且至今原审第三人与上诉人、被上诉人仍然按2017年所签订的《租地合同》履行合同权利义务。同时，上诉人也未向原审第三人主张过2017年所签订的《租地合同》效力问题，也未提出过任何异议。据此，原审第三人认为2005年10月24日签订的《租地合同》已经终止，从2017年1月1日起，双方的租赁关系以2017年签订的《租地合同》为准。请求人民法院公正判决。瑞丽市宏诚木业、刘廷富向一审法院起诉请求：一、依法确认原、被告双方签订的土地租赁合同合法有效，且租期已经届满，合同效力终止，并判令被告限期搬离所租赁的土地；二、依法确认被告在所租的土地上建盖的房屋等土建设施无偿归原告所有，或者判令被告承担违约责任，赔偿原告地上房屋等土建设施折价款80万元；三、依法判令被告自2017年12月15日起按照每年300000.00元的标准支付给原告土地占用费，直至搬离之日止。截止于2018年5月15日，被告应支付给原告土地占用费450000.00元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告宏诚木业系依法登记注册成立的个体工商户，曾用名瑞丽市宏诚木材加工厂，经营者为倪仁友。2005年10月24日，原告刘廷富（乙方）与第三人姐勒村民小组（甲方）签订《租地合同》，约定：一、甲方将位于姐勒水泥厂左侧的地出租给乙方用于建木材加工厂。面积29亩。二、租地期限为20年，租金为400元/亩，付租金方式为前三年一年一交，三年后为五年一交，先交后用，一定租到期满。三、在租用期间，乙方有权转让或转租，但要让甲方知道。四、进出道路与水泥厂共用，如遇外人故意捣乱，由甲方出面调解。如有关国家的政策，要甲方出面解决，房屋补偿归乙方所有，土地补偿归甲方所有。五、租期满后，乙方有优先续租权，如乙方不续租，乙方所建在甲方土地上的房屋归甲方。如被征收、征用，乙方预交的租金未到期时，甲方应退还乙方未到期的租金。六、如甲方违约，必须赔偿乙方所有投资。七、如乙方违约，乙方所建在甲方土地上的地上建筑物归甲方。八、此合同一式五份，甲、乙、乡政府、村委会、公证处各执一份，双方签字生效。合同落款处甲方由姐勒村民小组的四位村民签字按印，并加盖姐勒村民小组公章，乙方由刘廷富签字按印，合同并由姐勒村委会签章同意。双方并对该《租地合同》至瑞丽市姐勒乡法律服务所进行了见证，形成2005年（见）证字第20号《见证书》。2009年12月15日，宏诚木业，代表人：倪仁友、刘廷富（甲方）与白洪旗、黄见兴（乙方）签订《合同》，约定：双方就租用瑞丽宏诚木材加工厂空地盖建乙方厂房使用事宜，本着公开、公正、合理的原则自愿达成以下协议：1、甲方提供刘廷富与姐勒村民小组签订的土地租用协议中的约14亩空地供乙方盖建厂房、经营木材加工使用（附：刘廷富与姐勒村民小组签订的协议复印件一份），空地四至界限：东至瑞丽宏诚木材加工厂的西面围墙，南至马路，西至塑料厂东面的围墙，北至从马路边距山边约150米处。2、甲方提供与木材加工厂经营所需的一切合法证件，供乙方共享使用。3、甲方提供乙方加工经营所需不少于100KW容量的电力配套设施及公用道路给乙方使用。4、租用期限：自2009年12月15日起至2017年12月14日止。5、租金及支付方式：每年肆万捌仟捌佰元人民币（48800元/年），合计叁拾玖万零肆佰元人民币（390400元），于每年12月15日之前付清下年租金。6、国税、地税和其他相关单位核定的定额费用由甲乙双方各承担50%，经营当中产生的税费由各自承担。7、在租用期间，乙方不承担除48800元/年租金外的与土地使用有关的任何费用，不承担与木材加工经营所需证件产生的费用。8、在租用期间，除不可抗力因素外，双方不得单方解除合约，若单方解除合约造成对方经济损失，解约方应无条件在解约生效的当日一次性付清受损方经济损失的双倍赔偿。在合约期间，由于政府征地拆迁使用，所获得的一方租地范围内相应的拆迁补偿归乙方全部所有。9、合同期内，乙方享有自主经营使用权。甲、乙双方应共同遵纪守法经营，一方有违纪违法经营情况，一方应当独自承担相应的法律责任，若造成另一方损失，由违法违规方赔偿给对方相应的损失。在合同期间，甲、乙双方独自承担各方的债权、债务。10、合同期满后，乙方在同等条件下享有优先续约权，合同期满后，乙方的土建归甲方所有。11、如有未尽事宜，双方友好协商解决。12、本合同一式二份，双方签字即生效。双方各执一份，具有同等法律效力。合同落款倪仁友、刘廷富在甲方处签字按印，白洪旗、黄见兴在乙方处签字按印，合同未加盖宏诚木业印章。2017年8月23日，姐勒村民小组（甲方）分别与刘廷富、黄见兴（乙方）签订《租地合同》，约定：1、甲方同意位于姐勒水泥厂左侧的土地租给乙方使用，面积及地界附图所示。2、租地时间为2017年1月1日至2025年12月31日止。租期为八年，租金在这8年内不能有变。3、租金为每年贰万伍仟元（25000元/年），租金缴纳时间为每年租期到后甲方随时可以收租金。4、乙方租地范围内的土地在租期内经营及使用权归乙方所有，甲方不得干扰。5、甲方只提供土地给乙方使用，所有机器设备归乙方，处理权归乙方所有。租期满后所有房屋归甲方所有。6、合同期满后，乙方有优先续租权，若乙方不续租视为自动放弃优先权。7、乙方在租地期间，除不可抗力的因素外，双方不得单方解除合同，若单方解除合同造成双方经济损失的双倍赔偿，在合同约期间，由于政府征地拆迁使用，除土地赔偿归甲方所有，其他赔偿应归乙方所有。8、甲方应维护乙方的合理、合法诉求，确保乙方在该村寨生产经营不受外力影响。9、如有未经事宜，双方友好协商解决。10、本合同一式两份，经甲方村民及乙方签字即为生效，双方各执一份，具有同等法律效力。该合同甲方由姐勒村民小组68名村民集体签名按印并加盖姐勒村民小组印章。乙方由刘廷富、黄见兴分别在各自的《租地合同》上签名按印。合同落款日期为2017年1月1日。合同后分别附有各自使用的宗地图。黄见兴、刘廷富并按合同约定向姐勒村民小组支付了2017年度及2018年度，两年的土地租金。2018年1月27日，姐勒村民小组通过“一事一议”会议的形式，表决通过该两份《租地合同》，同意将案涉土地租赁给刘廷富、黄见兴使用。后原、被告双方发生纠纷，原告起诉至一审法院请求解决。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，所租赁的土地，即本案案涉土地属于姐勒村民小组农村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会发包。农民集体所有的土地承包应当依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。姐勒村民小组与刘廷富于2005年10月24日签订的《租地合同》虽然经过瑞丽市姐勒乡法律服务所见证并报经姐勒村委会同意，但根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，凡涉及村民利益的事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理，土地承包方案应当按照规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，承包程序要合法。发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。而本案被告刘廷富和第三人姐勒村民小组签订《租地合同》时，事先未将土地承包方案征求姐勒村村民会议的同意，签订合同时也未履行法律规定的程序，4位村民代表的推举未经公示，村民代表在推举程序上亦有瑕疵，原告及第三人均没有就该4位村民代表选举程序的合法性提出相应的证据。所以，被告刘廷富与第三人姐勒村民小组于2005年10月24日签订的《租地合同》从程序上违反了《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，应属无效合同。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”因无效合同自始没有法律约束力，二原告依据其于2009年12月15日就案涉土地与二被告签订的《合同》，主张返还租赁物，赔偿损失并支付土地占用费的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国农村土地承包法》第十九条、第五十二条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定据此判决如下：驳回原告瑞丽市宏诚木业、刘廷富的诉讼请求。本案案件受理费12210元、司法评估鉴定费15000元，由原告瑞丽市宏诚木业、刘廷富负担。在二审诉讼中，上诉人瑞丽市宏诚木业、刘廷富对一审提交的证据没有补充说明，也未向本院提交新的证据。在二审诉讼中，被上诉人白洪旗、黄见兴对一审提交的证据没有补充说明，也未向本院提交新的证据。在二审诉讼中，原审第三人姐勒村民小组对一审提交的证据没有补充说明，也未向向本院提交新的证据。二审诉讼中，上诉人瑞丽市宏诚木业、刘廷富对一审判决认定的法律事实没有异议。被上诉人白洪旗、黄见兴对一审判决认定的法律事实无异议。原审第三人姐勒村民小组对一审判决认定的法律事实也无异议。本院对一审判决查明的法律事实予以确认。本院认为，本案应属于租赁合同纠纷。一、关于涉案2005年10月24日《租地合同》、2009年12月15日《合同》是否合法有效的问题。本院认为，在本案中，各方当事人对于涉案土地属于原审第三人姐勒村民小组集体所有，承租人刘廷富不是姐勒村民小组集体经济组织成员的事实不持有异议。2005年10月24日原审第三人姐勒村民小组与上诉人刘廷富签订的《租地合同》虽然经过瑞丽市姐勒乡法律服务所见证并报姐勒村委会同意，但2005年10月24日《租地合同》事先并未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。所以，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，涉案双方当事人在签订2005年10月24日《租地合同》时，并未履行民主议定程序，其签订的《租地合同》违反了法律的强制性规定应为无效合同。由于涉案的2009年12月15日《合同》是基于2005年10月24日《租地合同》而形成的转租合同，两份合同相互依存，具有不可分性，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，2005年10月24日《租地合同》为无效合同，则其项下的转租《合同》也为无效合同，合同自始没有法律约束力。二、关于若合同有效，上诉人的一审诉请应否支持的问题。本院认为，由于涉案2005年10月24日《租地合同》、2009年12月15日《合同》均为无效合同，而上诉人基于合同有效而提出的主张和一审诉请无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决对此认定和处理并无不当。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律基本正确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人瑞丽市宏诚木业、刘廷富的上诉请求，证据不足，理由不能成立，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12210元，由上诉人瑞丽市宏诚木业、刘廷富负担。本判决为终审判决。审判长  雷永华审判员  高玉荣审判员  王 云二〇一九年十二月四日书记员  李 云