陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2018）陕01民初1521号原告（反诉被告）：西安炎盛餐饮有限责任公司，住所地西安市长安区。法定代表人：张林魁，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯大祥，陕西哲尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玄，陕西哲尊律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：西安合益农林科技发展有限公司，住所地西安市长安区。法定代表人：杜彩芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张超，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉淼，陕西宝伦律师事务所律师。被告：吕康喜，男，1968年5月5日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：张超，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉淼，陕西宝伦律师事务所律师。原告西安炎盛餐饮有限责任公司（以下简称炎盛公司）与被告西安合益农林科技发展有限公司（以下简称合益公司）、被告吕康喜租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告炎盛公司的法定代表人张林魁及委托诉讼代理人冯大祥、张玄，被告合益公司、吕康喜的共同委托诉讼代理人张超、吉淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告炎盛公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告支付原告固定资产拆迁补偿款1200万元；2．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与二被告于2016年3月13日签订《合益庄园部分场地承租合同》，约定被告将位于长安区五星街办进步村合益农庄内园路路南全部区域的场地以及区域内所有房屋及设施，共计20亩租赁给原告；租赁期限为五年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止，租赁期限内如遇国家政策性征地拆迁或租赁期满，原告所投入的可移动设施、设备等财产归原告所有，固定资产在被告认可签字后以折合人民币以现金形式补偿给原告。合同签订后，原告进场经营。2018年5月，在租赁期未正常届满时，被告以场地拆迁为由将原告清场，且原告投入所有的动产及不动产均未进行补偿，为此给原告造成重大经济损失，原告多次找被告协商均未果。被告的行为严重损害原告的合法权益，望判如所请。被告合益公司辩称，合益公司与炎盛公司在租赁合同中明确对拆迁补偿问题作出特别约定，炎盛公司所诉与事实不符。2016年3月13日，发起人张林魁以合益一只羊餐饮有限责任公司（以下简称一只羊公司）与合益公司签订《合益庄园部分场地承租合同》，约定一只羊公司承租合益公司位于长安区五星街办进步村合益庄园内园路路南全部区域内的所有房屋及设施（包括浴池、农家乐、餐饮烧烤场所），共计20亩。双方针对可能出现的拆迁问题在合同第三条作出特别约定：租赁期限为五年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止。租赁期限内如遇国家政策性征地拆迁或租赁期满，炎盛公司所投入的可移动设施、设备等财产归炎盛公司所有，炎盛公司投入的固定资产在合益公司认可签字后以折合人民币以现金形式补偿给炎盛公司。合同签订后，张林魁遂即组织人员入驻该场地。2016年7月25日，张林魁将拟成立公司名称最终确定为炎盛公司，并在该日与合益公司倒签《合益庄园部分场地承租合同》，该合同内容与2016年3月13日所签合同内容一致。因此，对于炎盛公司所主张的固定资产拆迁补偿款应按合同约定进行处理，合益公司不应支付1200万元，该请求没有事实依据。炎盛公司未按约定向合益公司支付租赁费，截止2018年5月拆迁，炎盛公司尚欠租赁费48万元。上述合同签订后，炎盛公司仅支付租赁费5万元，其他租赁费至今仍未支付，炎盛公司拒绝支付租赁费的行为已构成严重违约，应依法向合益公司支付。请求驳回炎盛公司的诉讼请求。被告吕康喜辩称，涉案租赁合同系炎盛公司与合益公司签订，根据合同相对性，吕康喜与炎盛公司之间没有任何法律关系，其诉讼主体不适格，吕康喜不应作为本案被告，更不应承担责任。在签订合同时，吕康喜作为合益公司的法定代表人，履行职务行为与炎盛公司签订租赁合同，现炎盛公司与合益公司产生纠纷，应按双方签订的合同履行，与吕康喜无关，不应承担相应责任。综上，吕康喜的被告主体不适格，炎盛公司主张的固定资产拆迁补偿款应按照与合益公司的合同约定履行，炎盛公司依法应向合益公司支付租赁费，炎盛公司无权向吕康喜主张，请求驳回炎盛公司的诉讼请求。被告合益公司向本院提出反诉请求：1.判令炎盛公司向合益公司支付拖欠的租赁费48万元；2.本案诉讼费由炎盛公司负担。事实和理由：2016年3月13日，发起人张林魁以一只羊公司（拟设立公司）的名义与合益公司签订《合益庄园部分场地承租合同》，约定一只羊公司承租合益公司位于长安区五星街办进步村合益庄园内园路路南全部区域内的所有房屋及设施（包括浴池、农家乐、餐饮烧烤场所），共计20亩。租赁期限为5年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止。租赁费为：（1）2016年的租赁费为人民币23万元整，本合同签订后即支付；（2）2017年租赁费为35万元整；2018年租赁费为30万元整……；均在当年的4月1日前支付。合同签订后，张林魁遂即组织人员入驻合益公司场地。2016年7月25日，张林魁将拟成立公司名称确定为炎盛公司，公司成立后，遂与合益公司倒签《合益庄园部分场地承租合同》。2018年5月12日，因政府对合益公司所属“合益庄园”全部区域进行拆迁，故双方所签《合益庄园部分场地承租合同》无法继续履行，合同目的无法实现。截止2018年5月12日，炎盛公司共拖欠合益公司租赁费48万元。后经合益公司催要，炎盛公司均未支付。炎盛公司拒不履行支付租金的行为，给合益公司造成重大的经济损失，为维护合益公司的合法权益，望判如所请。原告炎盛公司辩称，炎盛公司在2016年9月19日通过农行账户曾给吕康喜账户上汇过10万元租金。另外，炎盛公司股东高生权曾给吕康喜账户上汇过23万元租金，当时是分成三次汇款，分别是5万元、8万元、10万元。自2017年4月开始，因炎盛公司股东内部矛盾，均退出农庄经营，由合益公司返租炎盛公司农庄一切不动产和设备场地等。此事由吕康喜一手经办，故炎盛公司根本不欠合益公司的租金。截止目前，炎盛公司向吕康喜支付了33万元租金。被告吕康喜述称，本案吕康喜不应作为被告参加诉讼。吕康喜作为合益公司法定代表人与炎盛公司签订合同，该合同成立并有效。合益公司与炎盛公司在合同中已明确了拆迁补偿的方式及标准，炎盛公司主张的1200万元赔偿没有事实依据。本案应审理合益公司与炎盛公司的租赁合同，不应包括拆迁主体及拆迁款赔偿问题。吕康喜2016年12月起以入股形式进入炎盛公司，并不存在返租问题。炎盛公司应依法向合益公司交纳租赁费，没有交纳的应补交。本院认定事实如下：2016年3月13日，合益公司（甲方）与发起人张林魁拟设立的一只羊公司（乙方）签订《合益庄园部分场地承租合同》，约定：甲方租赁给乙方的场地位于长安区五星街办进步村合益农庄内园环路路南全部区域内的所有房屋及设施（包括浴池、农家乐、餐饮烧烤场所），共计20亩；场地用途为餐饮、娱乐、休闲；经营形式为公司承包租赁经营；租赁期限为五年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止。租赁期限内如遇国家政策性征地拆迁或租赁期满，乙方所投入的可移动设施、设备等财产归乙方所有，乙方投入的固定资产在甲方认可签字后以折合人民币以现金形式补偿给乙方；2016年的租赁费为23万元整，本合同签订后即支付；2017年租赁费为35万元整，2018年租赁费为30万元整，2019年、2020年租赁费各为30万元整，均在当年的4月1日前支付；甲方有权依据合同的约定向乙方收取租赁费用，在合同有效期内，甲方不得随意提高租赁费或随意增加合同外收费项目；甲方应按乙方经营需要清理场地，移除树木，保证乙方的正常生产生活用水，用电畅通（电费不得超过国家规定收费标准），费用由乙方承担；乙方对其所租赁的场地享有完全独立自主经营权和收益权，乙方经营期间所发生的一切债权债务由乙方独自享有和承担，与甲方无关；乙方有权在其所租赁的场地内建设与合同约定用途有关生产、生活设施，甲方不得收取任何费用；乙方应按合同约定按时向甲方支付租赁费用，并有权拒绝交纳除合同规定租赁费用外的任何其他非国家规定的费用；因不可抗力的因素，造成甲乙双方无法履行合同，或是合同确定有必要变更或解除的，可以经双方协商后，按照法律程序变更或解除合同，由此造成的经济损失双方自行承担或双方协商解决；如乙方不按时足额支付租赁费用经甲方催告仍不支付时，甲方有权解除本合同，其违约责任由乙方承担；因甲乙双方任何一方违约造成对方损失时，应予以赔偿，双方均有过错时，各自承担相应的违约责任。该合同还对其他权利义务事项进行了约定。该合同落款处，甲方盖有合益公司公章，有其时任法定代表人吕康喜签章；乙方有其发起人张林魁签字。该合同签订后，承租人即进入租赁场地开始前期基础建设。双方在签订合同时均已预知涉案场地面临拆迁。2016年7月25日，炎盛公司成立并领取营业执照。同日，合益公司与炎盛公司倒签《合益庄园部分场地承租合同》，该合同约定内容与上述合益公司与张林魁拟设立的一只羊公司所签《合益庄园部分场地承租合同》约定内容完全一致，仅在落款处，甲方盖有合益公司公章，有其时任法定代表人吕康喜签章，乙方盖有炎盛公司公章，有其法定代表人张林魁签章。2016年3月5日、2016年3月20日、2016年3月23日、2016年3月29日、2016年8月2日，炎盛公司另一股东高生权向吕康喜分别转账5万元、10万元、5万元、10万元、4万元，其中2016年8月2日转账4万元注明为租金。2016年9月19日，张林魁向吕康喜转账10万元。庭审中，合益公司承认收到炎盛公司支付的租金15万元。炎盛公司提交合益庄园代建工程竣工验收决算单显示，新办公室及展厅工程总造价为333696元，道路硬化工程总造价为371779.8元，杂活及改造工程总造价为108544.85元，各决算单均有施工方左建鹏、建设方吕康喜、代建方张林魁签字，并各后附“左建鹏工程明细”，有张林魁、吕康喜签字。以上三项工程合计金额为814020.65元，张林魁向左建鹏实某某814000元。炎盛公司提交其以“合益一只羊餐饮”名义与西安市雁塔区日佳建材经销部签订的《供货及施工》合同，品种包括花架、地板、护栏（鱼池）、围墙，工程造价135500元，手写注明实某某125000元/实际付款127000元。炎盛公司另提交其以“合益一只羊餐饮”名义与西安市雁塔区日佳建材经销部签订的《供货及施工》合同，品种包括门卫木屋，移花架、带地板、护栏，翻新，包墙柱子，仓库木屋，超市收银，手写注明实际付款225000元。炎盛公司提交的园子水电安装结算清单显示合计39950元；广场地面及养殖区工程结算清单显示合计72575元；杂活清单显示合计60850元，以上清单均有张林魁、吕康喜及实际施工人刘某某的签字。2016年3月13日，炎盛公司以“合益一只羊餐饮部”名义与刘某某签订《建房合同》，约定刘某某承建炎盛公司两楼房。合益庄园代建工程竣工验收决算单显示，员工宿舍楼工程总造价为17万元，该决算单有施工方刘某某、建设方吕康喜、代建方张林魁签字；2016年4月3日，炎盛公司与刘某某签订《合同书》，约定炎盛公司愿将园子公共厕所建设给予乙方承建。合益庄园代建工程竣工验收决算单显示，庄园公共卫生间工程总造价为9.3万元，该决算单有施工方刘某某、建设方吕康喜、代建方张林魁签字；2016年4月16日，炎盛公司与刘某某签订《合同书》，约定炎盛公司愿将园子总厨房建设给予刘某某承建。合益庄园代建工程竣工验收决算单显示，庄园大厨房工程总造价为33万元，该决算单有施工方刘某某、建设方吕康喜、代建方张林魁签字。合益庄园代建工程竣工验收决算单显示，防腐有关工程总造价为44万元，工程内容包括花架、地板、护栏（鱼池）、围墙、门卫木屋、移动花架带地板、翻新、包墙等，该决算单有施工方人员及建设方吕康喜、代建方张林魁签字。防腐木验收结算单显示，工程造价为97530元，实某某9万元，有吕康喜、张林魁、施工方签字。2017年9月22日，宝鸡盛誉鑫财务管理咨询有限公司根据炎盛公司提供的包括以上资料在内的会计资料对炎盛公司2016年4月至2016年11月财务收支进行了整理及账务处理，并作出《西安炎盛餐饮有限责任公司财务收支报告》，该报告“房屋及建筑物投资情况一览表（不动产部分）”显示：庄园工程总投资735000元、道路硬化总投资8万元、生态大厅及外墙面真石漆总投资60万元、玻璃雨棚总投资82500元、弱电工程总投资58000元、甘佳建材防腐木总投资44万元、亮化工程总投资5万元、魏修棉大板总投资10万元、电动门总投资14000元，合计2159500元；该报告还载明：购进固定资产（动产部分）办公家具、电脑、打印机、水泵、空调、太阳能、保险柜、点歌系统、餐桌、冰柜等1384316元。该报告首页有吕康喜、张林魁签字。炎盛公司提交的《西安炎盛餐饮有限责任公司财务收支报告》房屋及建筑物投资情况一览表（不动产部分）其中项目名称道路硬化总投资额8万元处手写改为814000元并加盖有宝鸡盛誉鑫财务管理咨询有限公司公章。2018年5月，涉案场地被征收拆迁。另查明，吕康喜起诉炎盛公司民间借贷纠纷一案，吕康喜请求判令炎盛公司向其偿还借款638000元，炎盛公司辩称该款项名为借款实为投资款，西安市长安区人民法院于2018年12月25日作出（2018）陕0116民初8682号民事判决，认定根据炎盛公司经营情况报告，吕康喜自2016年12月起管理炎盛公司经营，至2017年9月，处于经营亏损状态，吕康喜所诉款项均产生于其管理炎盛公司经营期间，其主张系借款证据不足，判决驳回吕康喜全部诉讼请求。上述事实，有《合益庄园部分场地承租合同》、企业工商登记信息、转账记录、合益庄园代建工程竣工验收决算单、工程汇总单、园子水电安装结算清单、广场地面及养殖区工程结算清单、杂活清单、《合同书》《建房合同》、防腐木验收结算单、《西安炎盛餐饮有限责任公司财务收支报告》《西安市高新区集体土地征收和棚户区改造补偿安置暂行办法》、（2018）陕0116民初8682号民事判决书、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。炎盛公司与合益公司于2016年3月13日签订的《合益庄园部分场地承租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。签订合同时，双方均已预知涉案场地面临拆迁。该合同签订后，炎盛公司即进场施工建设。2018年5月，涉案场地被征收拆迁。该合同第三条约定：“租赁期限五年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止。租赁期限内如遇国家政策性征地拆迁或租赁期满，乙方所投入的可移动设施、设备等财产归乙方所有，乙方投入的固定资产在甲方认可签字后以折合人民币以现金形式补偿给乙方”。根据炎盛公司提交的宝鸡盛誉鑫财务管理咨询有限公司作出的有炎盛公司法定代表人张林魁与合益公司时任法定代表人吕康喜签字的《西安炎盛餐饮有限责任公司财务收支报告》，及合益庄园代建工程竣工验收决算单等证据，经计算，应认定炎盛公司房屋及建筑物投资（不动产部分）即固定资产投资额为2893500元。合益公司主张炎盛公司道路硬化总投资应为8万元而不应为814000元，与炎盛公司提交的有关合益庄园代建工程竣工验收决算单、工程明细及工程汇总单不符，应以实某某814000元为准。根据炎盛公司与合益公司所签《合益庄园部分场地承租合同》约定的“乙方投入的固定资产在甲方认可签字后以折合人民币以现金形式补偿给乙方”，合益公司应支付炎盛公司固定资产拆迁补偿款2893500元。关于炎盛公司要求合益公司补偿其动产投资，与双方《合益庄园部分场地承租合同》约定的“乙方所投入的可移动设施、设备等财产归乙方所有”不符，应不予支持。《合益庄园部分场地承租合同》系炎盛公司与合益公司签订，吕康喜作为时任合益公司法定代表人在该合同上签字系履行职务行为，因此炎盛公司要求吕康喜支付补偿，与法相悖，不予支持。《合益庄园部分场地承租合同》约定，租赁期限自2016年4月1日起，2016年租赁费为23万元，2017年租赁费为35万元，2018年租赁费为30万元。至2018年4月底涉案场地被征收拆迁前，炎盛公司共计应支付合益公司租赁费622500元。合益公司承认收到炎盛公司支付的租金15万元，本院予以确认。2016年8月2日，炎盛公司股东高生权向合益公司法定代表人吕康喜转账4万元并注明为租金，本院亦予以确认。合益公司主张高生权转账4万元租金已包含在其承认收到租金15万元内，无证据支持，本院不予采纳。据此，应认定炎盛公司已支付合益公司租金19万元，尚欠租金432500元未付，应予支付。炎盛公司主张其股东张林魁与高生权向吕康喜转账的44万元均为其向合益公司支付的租金，《合益庄园部分场地承租合同》约定2016年租赁费为23万元，张林魁与高生权2016年向合益公司支付44万元租金，既与合同约定不符，也有悖常理，且从高生权给吕康喜转账4万元注明为租金可见，炎盛公司向合益公司转账支付租金有注明用途的交易习惯，结合吕康喜提交的有关民事判决书认定的内容可知，炎盛公司与吕康喜之间还有其他经济往来，在炎盛公司提交的有关转账凭证未注明为租金而其又未提交其他证据予以佐证的情况下，炎盛公司关于除4万元之外的40万元亦为租金的主张不能成立。炎盛公司主张合益公司返租涉案场地，其不应支付合益公司租赁费，无证据支持，本院依法不予采信。综上，炎盛公司的诉讼请求部分成立。合益公司的反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告西安合益农林科技发展有限公司支付原告西安炎盛餐饮有限责任公司固定资产拆迁补偿款2893500元；二、本判决生效之日起十五日内，原告西安炎盛餐饮有限责任公司支付被告西安合益农林科技发展有限公司租赁费432500元；三、驳回原告西安炎盛餐饮有限责任公司的其余诉讼请求；四、驳回被告西安合益农林科技发展有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费93800元，原告西安炎盛餐饮有限责任公司已预交，由原告西安炎盛餐饮有限责任公司负担71288元，由被告西安合益农林科技发展有限公司负担22512元。反诉案件受理费4250元，被告西安合益农林科技发展有限公司已预交，由被告西安合益农林科技发展有限公司负担425元，由原告西安炎盛餐饮有限责任公司负担3825元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审判长    马莉莉审判员    马延环审判员    秦燕燕二〇一九年十二月五日书记员     张佩      1