陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终9621号 上诉人（原审被告）：西安晟森房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：田俊辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李良，陕西卓煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜景山，男，1985年1月7日出生，汉族，该公司行政部经理，住该公司。被上诉人（原审原告）：牛学智，男，1991年5月4日出生，汉族，陕西省人民医院手术室护士，住西安市碑林区楼XX门。委托诉讼代理人：杜波，陕西明萌律师事务所律师。原审第三人：杨景锋，男，1987年6月25日出生，汉族，住陕西省永寿县。委托诉讼代理人：高军，陕西乐友律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志强，陕西乐友律师事务所实习律师。上诉人西安晟森房地产开发有限公司（以下简称晟森公司）因与被上诉人牛学智、原审第三人杨景锋合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13861号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晟森公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回牛学智的一审的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由牛学智承担。事实和理由：一、原审法院认定晟森公司与牛学智签订的《朱雀坊诚意认筹书》合法有效，属于适用法律错误，晟森公司主张该认筹书无效符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第二条之规定，晟森公司在原审判决作出时仍未取得商品房预售许可证，因此双方签订的《朱雀坊诚意认筹书》理应认定无效。一审法院在明知涉案房屋未取得商品房预售许可证明的情况下认定该认筹书合法有效，属于适用法律错误。二、双方之间不存在买卖合同关系，而是以买卖合同作为借款的担保，原审法院判决晟森公司交付涉案房屋无任何事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案系因原审第三人杨景锋向牛学智借款，并要求晟森公司为其提供担保而引发的纠纷，但因涉案房屋系拆迁安置房，无法办理他项权利，故晟森公司应原审第三人的要求，通过与牛学智签订《朱雀坊诚意认筹书》并出具收据的方式进行抵押担保。晟森公司与牛学智之间并无买卖的合意，故该合同名为买卖实为借贷，且该认筹书违反法律强制性规定，属于无效合同。因此，一审法院判决晟森公司交付涉案房屋无任何事实及法律依据。牛学智辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。杨某某将自己房屋出售给牛学智，在晟森公司处办理更名手续，没有任何违法之处，也没有损害晟森公司的合法利益，涉案合同合法有效。晟森公司认为，该合同名为买卖实为抵押不存在该事实，牛学智和第三人之间没有任何借款的情形。二、在二审中晟森公司提出因没有预售证该涉案合同无效，该主张明显违背诚信原则。晟森公司将房屋出售给杨某某，该合同已履行2年时间，杨某某居住2年，现杨某某将房屋出售给牛学智，在晟森公司处办理更名手续，晟森公司认为无效，违背诚信原则，逃避履行义务。司法解释的立法目的是规范开发商的销售行为，不是让开发商在利益的驱使下逃避履行义务，破坏交易的稳定性。杨某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。晟森公司与第三人杨景锋签订的认筹书合法有效，晟森公司主张该房屋目前未取得预售许可证属于法律规定的无效，该房产未取得预售许可证的责任不在第三人，晟森公司作为房地产开发公司在出售时即知盖房没有预售许可证，却将房屋出售给第三人，此时因房价上涨，欲毁约，此举违反了合同法诚实信用原则，晟森公司不应因自己的违法行为获得法律之外的利益。因此杨景锋认为认筹书合法有效，且自己已经占有并使用了该房屋，不存在双方合同交易无效的情形。第三人与牛学智之间不存在借款事实，因此也就不存在晟森公司所述的以房屋买卖为形式做债权担保的情形，晟森公司臆想的借款及担保关系的双方均对此事实进行了否认，不能仅凭晟森公司的一面之词，认定不存在的法律及事实关系。请求法院维持一审判决，驳回晟森公司的上诉请求。牛学智向一审法院起诉请求：1.判令晟森公司履行与牛学智签订的《朱雀坊诚意认筹书》向牛学智交付房屋；2、诉讼费用全部由晟森公司承担。一审法院认定事实：第三人杨景锋原系晟森公司公司员工。2016年4月1日，晟森公司将朱雀坊小区2-08-06号130.98平方米房屋一套出售给第三人杨景锋及其妻子高某某，并约定杨景锋、高某某于2016年6月30日向晟森公司交纳房款654900元，之后，第三人仅支付110000元购房款，剩余544900元未支付。2018年5月13日，第三人杨景锋及其妻子高某某与牛学智签订《购房协议》，约定将上述房屋作价1400000元出售给牛学智，牛学智于2018年5月14日、5月15日分三次将1400000元购房款转账至第三人杨景锋名下。第三人遂将其在晟森公司处下欠544900元购房款结清。2018年5月15日，牛学智作为买受人，晟森公司作为出卖人就涉案房屋自愿协商签订《朱雀坊诚意认筹书》，约定晟森公司将上述房屋以单价每平米5000元，总金额654900元出售给牛学智，采取一次性付款方式于2018年5月15日前交清房款，晟森公司于2016年12月31日前将该房屋交给牛学智使用，将有关资料报产权登记机关备案，协助牛学智办理《房地产权属证书》，牛学智按房管局要求提供相关手续，并交纳土地出让金等费用…。同日，晟森公司向牛学智出具收款收据，载明“今收到牛学智朱雀坊2-08-06住宅人民币654900元”，并加盖公司公章。自此，晟森公司将原在第三人杨景锋及其妻子高某某名下的合同权利义务转至牛学智名下。之后，晟森公司以其与牛学智之间合同关系名为买卖，实则系以房产担保牛学智与第三人之间的借款关系为由未向牛学智交付房屋。一审法院认为，本案争议焦点为：一、关于原、晟森公司之间买卖合同是否成立的问题。原、晟森公司于2018年5月15日签订《朱雀坊诚意认筹书》，该认筹书系双方自愿协商签订，且合同内容具备商品房买卖合同的主要内容。晟森公司辩称认为其系出于保证牛学智与第三人之间的借款才与牛学智签订的《朱雀坊诚意认筹书》，并未实际收到牛学智支付的654900元购房款，双方的买卖合同关系不成立。庭审中，晟森公司并未提交证据佐证，牛学智承继晟森公司与第三人之间的房屋买卖合同权利义务，晟森公司在认筹书上签字、盖章，并向牛学智出具房款收据，表明晟森公司对牛学智与第三之间的房屋买卖合同事实进行了追认，对于晟森公司辩称不予采信，牛学智、晟森公司之间买卖合同关系成立。二、关于牛学智、晟森公司之间买卖合同是否生效的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。晟森公司据此主张讼争房屋系安置房，双方转让合同无效。房屋产权证并非唯一能够证实房屋产权清楚合法的证书，本案中合同关系明确，房屋权属清晰，且双方在《朱雀坊诚意认筹书》第七条中对产权登记方式进行了约定。本案房屋目前虽尚不具备办理房产证的条件，但并无不得转让的法律规定。另，晟森公司并未提交书面证据证明其在销售房屋时对外进行公示告知其所售房屋仅针对公司内部员工，晟森公司认可与杨景锋之间的买卖合同关系而不认可与牛学智之间的买卖合同关系成立，经查，杨景锋亦非朱雀坊小区被拆迁安置人，牛学智与杨景锋相对于晟森公司来说身份并无不同，晟森公司该辩称无法律及事实依据，依法不予采纳。故讼争房屋可以依法转让，牛学智、晟森公司之间《朱雀坊诚意认筹书》已具备商品房买卖合同的主要内容，该合同不违法国家法律法规强制性规定，内容合法有效,双方均应依约履行，晟森公司应当按照合同约定向牛学智交付房屋。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告西安晟森房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日将位于西安市碑林区XX路XX小区XX号房屋交付给原告牛学智使用。本案受理费10349元，由被告西安晟森房地产开发有限公司负担（此款原告已交纳，被告在给付上述款项时一并直付原告）。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，牛学智与晟森公司签订的《朱雀坊诚意认筹书》系双方自愿协商签订，晟森公司在该认筹书上签字、盖章，且向牛学智出具了房款收据，已以自身行为对牛学智与杨某某之间的房屋买卖合同进行了追认。该认筹书对房屋权属约定明确的，亦对产权登记方式进行了约定，涉案房屋虽不具备办理房产证的条件，但并无不得转让的法律规定。晟森公司现主张涉案房屋未取得商品房预售许可证，认为合同无效，该行为违背诚信原则，涉案合同在手续完善且办证条件具备后，涉案合同可以继续履行，为维护交易秩序，倡导诚信原则，本院对该意见不予采信。晟森公司虽主张涉案买卖合同为借款合同的担保，牛学智与杨某某均不予认可，且晟森公司未提供充分证据予以证明该主张，应承担举证不能的不利后果，一审法院判令晟森公司将涉案房屋向牛学智予以交付使用，并无不妥。综上，晟森公司的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10349元（西安晟森房地产开发有限公司已预交），由西安晟森房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员   张伟审  判  员 朱利安 二〇一九年十二月十三日 书 记 员李晓凡  1