云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初7423号原告：曲靖瑞源物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区建宁东路中段。统一社会信用代码：91530302772666371W法定代表人:母桂菊，经理委托诉讼代理人：张敏，公司员工。（特别授权）被告：杨国瑞，男，汉族，1980年8月3日生住曲靖市。原告曲靖瑞源物业服务有限公司与被告杨国瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.请求法院判决被告支付拖欠的2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费本金3171.79元，二次加压费400元，生活垃圾清运处置费528元，车辆泊位费5760元，小计9859.79元;物业服务费违约金399.65元，合计10259.44元；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年8月18日，原告与被告杨国瑞签订《盛世锦华·东江花园前期服务协议》《盛世锦华·东江花园临时管理规约》各一份，合同约定由原告向小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用，缴费时间为年缴。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每天1%缴纳违约金。被告系盛世锦华东江花园二期205-4-201室的业主，物业面积101.66平方米，按约定应当向原告缴纳从2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费、二次加压费、生活垃圾清运处置费共计4099.79元。被告一直拒绝缴费，由此产生物业服务费违约金17365.56元,但按照相关规定，该违约金约定过高，因此，物业公司按照银行同期贷款利率计算合计399.65元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质的物业管理服务义务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。原告经多次催缴，未有效果。特提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告口头辩称，原告物业管理费计算标准错误，按合同约定是0.6元/㎡。违约金不认可，因为没有造成损失。二次加压费不认可，因为原告的房屋是二楼，实际上压力已经满足要求。物业费中已经包含了垃圾清运费，物业合同第二条第1款第5项中已做了明确约定物业费包含了环境整洁。另原告物业管理不到位，小区存在区别收费。车位费不认可，车位是露天的，车位是属于广大业主，不属于物管公司的产权，物管公司还存在乱收车位停车费的现象。诉讼费不予承担。原告针对其诉讼请求,提交证据如下：1.营业执照、法人身份证、授权委托书及被委托人身份证复印件各一份，法人身份证明书一份，用于证明原告的基本情况及委托代理人情况；2.物业服务价格管理备案证（曲发改价格备[2011]2034号）复印件、生活垃圾处理协议书复印件，用于证明原告按相关规定收费，不存在乱收费；3.《盛世锦华·东江花园前期服务协议》、《住宅消防安全责任书》、《盛世锦华·东江花园装修管理规定》、《临时管理规约》、照片打印件三张，用于证明原告公司不存在乱收费，原、被告签订了一系列协议，协议约定了双方的权利义务，被告家的车是停在内圈38号车位上；4.2016、2017年物业服务费催告《律师函》、2015年、2016年、2017年、2018年催费通知单，用于证明自2015年以后原告就向被告催收过其欠缴的费用；5.露天车位租用协议原件一份、东江花园二期2013年、2014年、2018年车位台账复印件一份，用于证明被告在2013年、2014年停车并交过费，2016年1月13日之后被告没交停车费。经质证，被告对证据1无意见；对证据2，提出没有通过业主委员会认可的被告不认可；证据3中《盛世锦华·东江花园前期服务协议》《住宅消防安全责任书》《盛世锦华·东江花园装修管理规定》《临时管理规约》，是才接房签订的，当时没有业主委员会。照片打印件三张认可，其车辆确实停在内圈38号车位上；对证据4，原告确实打过催费的电话给被告，但被告没有见过催费单；证据5中露天车位租用协议无意见，东江花园二期2013年、2014年车位台账无意见，2018年车位台账不认可，是原告单方面出具的记录，与被告无关。被告针对其答辩，提交证据如下：1.《前期服务协议》原件一份（经核对后与原告提交一致，原件当庭退还被告），用于证明物业费的收费标准为0.6元/㎡，物管的服务内容包含保持小区环境整洁、干净、小区管理井然有序；2.车位协议、发票，用于证明2015年被告已经交过车位费，原告的计算是错误的；3.照片打印件19张，用于证明物管违反服务协议，没有尽到职责，导致被告的车位随时被他人占用；4.照片打印件14张，用于证明小区管理混乱、乱停乱放、家禽到处跑，物管违反物业服务协议，没有积极履行职责，消防通道被占用、家禽乱跑不管不问；5.照片打印件7张、装修预算单4张，用于证明开发商交付给被告的房子用水房间的防水有问题；6.小区规划平面图照片打印件一张，用于证明小区内原规划的幼儿园变成餐馆，原来的物管用房变成了幼儿园，而地产公司与物管公司是一家，原告没有收餐馆的物业费，存在不公平现象。经质证，原告对证据1前期服务协议无意见，当时签的确实是0.6元/㎡，但从2011年7月26日按照发改委的文件是0.68元/㎡，原告公司一直是按0.65元/㎡来收；证据2无意见，原告是从2016年1月13日开始计算车位费，没有计算错误；证据3不认可，此车位是临时租用，被告没有停的时候可以允许别的车临时停放一下，被告回来后原告就会把别人的车清掉，保证被告可以停车；对证据4，小区内确实存在这些问题，但原告正在逐步整改，现只有消防通道还没有清理；对证据5不认可。对证据6，幼儿园肯定收了物管费，锦华园是什么情况不清楚。本院认证，原告所提交证据1.2.3.4.5及被告所提交证据1.2.3.4客观真实，与本案有关联，能够证明本案事实，本院予以确认。被告所提交证据5.6与本案不具有关联性，本案不作确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告经营范围为物业服务，被告为盛世锦华东江花园二期205幢4单元201室业主（物业面积101.66㎡）。2010年8月，原、被告签订《盛世锦华·东江花园前期服务协议》，约定由原告对盛世锦华东江花园小区内房屋公用部位、共用设施设备、景观绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，根据协议及有关规定向业主收取物业管理费及其他有关费用；业主有权对原告的物业管理服务行为进行监督，并就物业管理的有关问题提出意见和建议，按时足额交纳物业管理费及其他有关费用；暂定住宅物业管理费0.6元/月，非机动车、机动车停放收费按曲靖市物价局标准执行，自来水二次加压费每年100元/户，原告提供垃圾清运费、处置费等代收代缴服务；协议还就双方的权利义务、物业管理服务的内容及质量、物业管理综合服务费、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、专项维修基金的管理与使用、保险、广告牌设置及收益、违约责任等进行了详细约定。同日，原、被告还签订《住宅消防安全责任书》、《盛世锦华·东江花园装修管理规定》、《临时管理规约》。2011年7月，曲靖市发展和改革委员会颁发《物业服务价格管理备案证》，自2011年7月1日起，盛世锦华·东江花园物业服务价格标准为：普通住宅每月0.68元/㎡；车辆停放服务费价格标准为：室外固定车位包月停放，每辆120元/月；二次供水加压费：每年100元/户；垃圾清运及处置费未含在物业服务费内。2015年5月5日，被告与原告签订《露天车位租用协议》，被告向原告租用小区内圈38号车位，租期一年，从2015年1月13日至2016年1月12日，租金1440元（被告已交纳），此后被告一直使用该车位至今。2015年、2016年、2017年、2018年曲靖市麒麟区环境卫生管理处与原告签订《生活垃圾处理协议书》，环卫处依据发改部门核定的收费标准向原告收取生活垃圾处置费，其中城区住户每户每月的垃圾代运费、处置费为132元。原告对该小区物业服务的过程中，存在管理不规范的问题，被告租用的车位也出现过被他人占用的情况。后由于被告未按约定向原告交纳相关费用，原告向被告催收未果，遂向本院起诉。2015年1月1日至2018年12月31日物业服务费3171.79元、二次加压费400元、生活垃圾清运处置费528元，及2016年1月13日至2019年10月12日停车费5400元，被告未予交纳。本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。原、被告签订《盛世锦华·东江花园前期服务协议》，该协议系双方真实意思的表示，未违反法律的禁止性规定，原、被告应依照协议的约定履行相应的义务。若非原告不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，否则被告不能拒交物业管理费。2011年7月起，原告依照发改部门核准的物业管理费且未超出该标准，按每月0.65元/㎡收取物业管理费并无不当，被告应予交纳。二次加压费、生活垃圾清运处置费按约定及相关规定，理应由被告承担。现无证据证实盛世锦华东江花园已成立业主委员会且业主委员会与物业服务企业已达成新的物业管理协议，原、被告签订的《前期服务协议》仍然有效，被告租用的车位为固定车位，原告应当保证被告按需停车的权益，原告确实存在履职不到位的情况，对原告主张的车位租金（车辆泊位费），本院予以酌情扣减10％。对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条第一款，《中华人民共和国物业服务管理条例》第二条、第七条、第四十条、第四十一条第一款、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告杨国瑞支付原告曲靖瑞源物业服务有限公司2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3171.79元、二次加压费400元、生活垃圾清运处置费528元，及自2016年1月13日至2019年10月12日车位租金4860元，共计8959.79元。二、驳回原告曲靖瑞源物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费56元（原告已预交），减半收取28元，由被告杨国瑞承担。上述款项，于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 杨 雁二〇一九年十二月六日书记员 王珊婷