广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21935号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市志拓置业有限公司，住所地：广州市海珠区江南大道中路****商铺自编D01铺。法定代表人：岑雪菲。委托诉讼代理人：刘晓涵，广东合富律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈展璐，广东合富律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈亚洲，男，1974年5月2日出生，汉族，住湖北省孝昌县。上诉人广州市志拓置业有限公司（以下简称志拓公司）、陈亚洲因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人志拓公司上诉请求：1.陈亚洲向志拓公司支付拖欠的2018年12月1日至2018年12月2日的租金2172.45元；2.陈亚洲向志拓公司支付违约金（以欠缴租金35367.01元本金，从2018年11月6日以每日2%的标准计至清偿租金之日）；3.本案的一审、二审诉讼费用由陈亚洲承担。事实与理由：一、一审法院不支持陈亚洲向志拓公司支付2018年12月1日至2018年12月2日的租金属于事实认定不清：1.陈亚洲搬离涉案房屋与解除《租赁合同》性质不同，即使陈亚洲搬离涉案房屋，但双方签订的《租赁合同》，陈亚洲应根据《租赁合同》约定的标准支付租金；2.陈亚洲自认于2018年12月2日才交还涉案房屋；3.即使《租赁合同》已经解除，在陈亚洲未交还房屋的情况下，仍应当按照约定标准继续支付租金；4.志拓公司提供的电工记录表仅证明陈亚洲在使用涉案房屋期间产生的电费，无法证明其交付房屋的时间。二、一审法院对陈亚洲租金支付时间审查认定和事实不符，属于事实认定不清：虽志拓公司在陈亚洲未支付租金的时候没有第一时间主张权利，不代表放弃追索其违约责任。三、陈亚洲应该按照《租赁合同》的约定向志拓公司支付违约金：一审法院认定违约金计算15天的情况下，无法保障志拓公司的合法权益，也造成承租人的违约成本小，不符合违约金设立的初衷。陈亚洲答辩称不同意志拓公司的上诉请求。上诉人陈亚洲上诉请求：志拓公司提出关于违约金的事项不成立，不服金额为违约金9958.39元。事实与理由：一、陈亚洲提前并多次与志拓公司沟通退租和租金事宜，陈亚洲无不交租金的主观恶意。1.从2016年11月9日签订合同，到2018年10月底提出11月要退租的2年内，陈亚洲从无拖欠租金和其他相关费用；2.陈亚洲是因为资金困难希望2018年11月的租金从保证金内扣除，从来没有不交或逃租的想法；二、租金没按时交纳并且志拓公司提出的违约金主要是由志拓公司的推诿所致；三、合同约定履约保证金并且再约定收取违约金的条款，是出租人对承租人的过分压迫。合同中的履约保证金和违约金都是属于违约金范畴。从合同双方约定保证金和违约金的目的来看，主要目的在于促使按照合同约定及时交纳租金，从租赁合同双方的利益平衡来看，志拓公司作为出租人在订立租赁合同同时还是处于有利地位，且志拓公司已经收取陈亚洲2个月租金作为保证金，另外再约定并收取2%的日违约金，应当认定为约定的违约金过分高于造成的损失；四、提交终止合同是出租方整个营商环境不好和生意难做的现实，并且提前1个月通知作为出租方的志拓公司，陈亚洲充分考虑志拓公司转租的时间和准备，一直是充满良性的沟通和善意。志拓公司答辩称不同意陈亚洲的上诉请求。志拓公司向一审法院起诉请求：1.陈亚洲向志拓公司支付2017年7月1日起至2018年10月31日（每月需补齐租金为4000元）拖欠的租金64000元并支付资金占用费（占用费以拖欠的租金64000元为本金，自起诉之日起，按年息6%支付）；2.陈亚洲向志拓公司支付2018年11月1日起至2018年12月4日拖欠的租金43311元（其中：2018年11月1日至2018年11月8日的租金按照每月35879元÷30天×8天﹦9567.73元；2018年11月9日至2018年11月30日的租金按37673元÷30天×23天﹦28882.63元；2018年12月1日至2018年12月4日的租金按37673元÷31天×4天﹦4861元）及违约金（以欠缴的租金43311元为本金，从2018年11月6日起每日按2％标准计付至全部拖欠租金清偿之日止）；3.陈亚洲向志拓公司支付拖欠的综合服务费、电费及公摊费用：其中2018年11月1日至2018年11月30日的综合服务费为3060元；2018年10月份的电费1240元、2018年11月份的电费983元；公摊费用（包括2018年11月份的水电公摊费用、空调费分摊、公厕水费分摊费用309元）。陈亚洲一审反诉请求：1.志拓公司退还陈亚洲支付的押金68340元，扣除包括2018年11月份租金31679元、综合服务费3060元、电费和公摊费用2532元后实际退还被告31069元；2.志拓公司退还陈亚洲支付的进场费34170元。一审法院认定事实：位于海××区××大道中路××、××号首层商铺的权属人是岑雪菲、曹开端，共有情况为共同共有，建筑面积为1329.78平方米。岑雪菲和曹开端分别于2010年1月1日出具《授权委托书》，授权被告作为其代理人，代为签订广州市海××区××大道中路××、××号首层、二层签署合同，办理租赁登记，代收租金，日常管理并同意分租、转租，期限从2010年1月1日至2025年12月31日。2016年11月9日，志拓公司（出租方、甲方）与陈亚洲（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：房产地址及面积为广州市海××区××大道中路××、××号首层自编A01铺，计租面积为102平方米；本合同租赁期限自2016年11月9日至2019年11月8日止；免租期2016年11月9日至2016年12月8日，乙方自2016年12月9日起正式计付租金；租赁房产每月租金为34170元（335元/平方米），从2017年11月9日起租金在上一年基础上递增5%，即2016年12月9日至2017年11月8日，月租金为34170元；2017年11月9日至2018年11月8日，月租金为35879元；2018年11月9日至2019年11月8日，月租金为37673元；乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日），第一个月的租金乙方签订合同时交付甲方；甲方于2016年11月9日前将房产交付给乙方使用；乙方须于本合同签订之日向甲方交付两个月租金68340元作为履约保证金及第一个月租金、综合服务费37230元；履约保证金应于合同期满时，在乙方无违反合同且结清各项应缴付费用后的一周内，由甲方如数无息退还乙方；承租方每月向出租方缴纳月综合服务费3060元、综合服务费于2016年12月9日起计，综合服务费由我司开具收据；承租方须于每月5日前向出租方缴纳完毕当月应付的全部综合服务费；水费、电费由甲方代收代支；乙方应按合同规定如期足额支付租金及其他应付费用；（11.1）有下列情形之一，甲方有权提前终止合同，履约保证金不予退还，且有权要求乙方赔偿其遭受的全部损失：A、乙方逾期支付租金超过15天的；D、乙方拖欠水费、电费、物业管理费等经营应缴费用总额累计超过一个月租金的；租赁期届满或解除合同之日五天内，应清空自有物品交回租赁房屋和设备给甲方，乙方原有装修及乙方自行投入的一切固定、嵌装在结构以及墙体上的设施和装修，乙方一律不得拆除，甲方也不予以补偿；如乙方未能按本合同规定，如期足额向原告缴纳租金，每逾期一天，乙方应按欠缴租金的2%向甲方支付违约金；逾期15天以上，甲方有权单方面解除合约，收回场地、租赁保证金不予退还；租赁期届满或解除合同乙方逾期交回租赁房屋和设备的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金；等。同日，志拓公司（甲方）与陈亚洲（乙方）还签订《协议》，约定：乙方承诺在合同签订当日将34170元作为该商铺入场费交给甲方，乙方知悉该入场费在租赁期间或租赁期满甲方都不予退回，并且不能作抵扣租金之用。志拓公司同日出具三张《收据》给陈亚洲，载明：收到陈亚洲交来的进场费34170元（不能抵扣租金、不退）；履约保证金（即二按）68340元；2016年12月9日至2017年1月8日的租金34170元、管理费3060元。志拓公司就其主张还提交了以下证据：1.志拓公司于2019年3月15日出具的《证明》，内容为胡彩君是我公司电工及其的身份证复印件；2.胡彩君手写的《优客龙超市电费计算表》，其中2018年11月29日为20817，下一行载明“已退场”。陈亚洲质证表示对上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。陈亚洲就其反诉请求还提交以下证据：一、《出租方收费通知单和承租方转款摘要》；二、付款人为汤秋霞、收款人为岑雪菲的《转账凭证》，其中交易日期分别为2017年7月31日、2017年9月11日、2017年10月11日、2017年11月8日、2017年12月8日、2018年1月8日、2018年3月5日、2018年3月29日、2018年4月24日、2018年5月31日、2018年7月30、2018年8月29日、2018年9月29日和2018年10月30日；三、《丽日广场租赁处与承租人协商申请》的复印件，主要内容为租赁处代表为陈小姐（财务），承租人为陈亚洲，1.2018年11月份租金租赁处不单方增长；2.承租方2018年11月29日离场，租赁店铺办理完结手续和钥匙交还租赁处代理人；3.承租方要求租赁处扣除相关费用后，退还剩余押金；4.承租方2018年10月份向租赁处提出2018年11月转租和11月底歇业不再承租时，租赁处同意转租，但无提醒并明确说明押金不能退和抵扣房租等事项；双方协商时间为2018年11月30日，陈小姐同意在2018年12月1日前回复；四、谢振华出具的“今收到优客龙商铺陈亚州门店钥匙2把”，2018.12.2；五、《聊天记录》，被：昨天优客龙把货拉走，这个铺昨天已歇业，铺面拉闸门的钥匙交给谁？您昨天说店租、押金和手续事宜是找陈会计还是岑会计？2018年11月30日，对方：财务陈小姐；被：岑女士您好！我和您公司安排的陈小姐今天上午已经就店铺相关事宜进行了协商，原件已交给他，请您和公司予以支持；六、2018年11月30日左右拍摄的现场照片。志拓公司质证表示：对证据一真实性、合法性和关联性不予认可，陈亚洲退组的前提为：如陈亚洲按时足额向我方缴纳相关费用，我方才与其协商每月减少收取陈亚洲4000元租金，若陈亚洲不履行相关合同义务，我方有权向陈亚洲收取已减免的租金；对证据二的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该证据显示付款人为汤秋霞，我方无法确认汤秋霞与陈亚洲的关系，陈亚洲也无提交证据证明其与汤秋霞的关系，上述转账凭证与本案无关；对证据三的真实性、合法性和关联性不予认可，该协议为协商申请，陈小姐同意在2018年12月7日前回复，由此可见该协议为陈亚洲单方面书写及单方申请的行为；对证据四的真实性、合法性和关联性不予认可，无法确认该证据的真实性，且“谢振华”为何人我方也不清楚，陈亚洲搬离涉案商铺的时间为2018年12月4日，与其向我方交钥匙的时间为同一天；对证据五的真实性、合法性和关联性不予认可，无法证明对方是否为岑雪菲，且陈亚洲与我方并未协商一致，陈亚洲单方面解除合同；对证据六的真实性、合法性和关联性不予认可。志拓公司于2019年1月3日提起本案诉讼。诉讼中，志拓公司、陈亚洲一致确认：陈亚洲从2017年7月1日起已支付每月减免4000元之后的租金，2017年7月的租金为20170元，2017年11月9日之后的租金是按照20170元每月递增5%来收取的，陈亚洲缴纳到2018年10月31日的租金。志拓公司表示双方是口头约定：陈亚洲若没有足额按期缴纳租金，志拓公司可以追回从2017年7月1日起每月减免的4000元租金；陈亚洲表示没有上述约定。陈亚洲表示：汤秋霞是其亲戚，代其向岑雪菲缴纳租金；其向岑雪菲主张解除租赁关系，对方并没有同意，其也没有告知志拓公司。志拓公司在法院限期内也没有提交证据证明其与汤秋霞存在租赁关系或其他经济往来。汤秋霞还表示：其是代陈亚洲向岑雪菲转账用于支付租金的，与岑雪菲没有存在租赁关系和其他经济往来。一审法院认为：志拓公司与陈亚洲签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。陈亚洲同意向志拓公司支付第三项诉讼请求的款项，该意见并无不当，一审法院予以采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。志拓公司自述与陈亚洲协商从2017年7月1日起每月租金减免4000元，陈亚洲也辩称双方口头承诺从2017年7月每月降低4000元的租金，故对双方一致确认的事实，一审法院予以采信。志拓公司主张双方口头约定：若陈亚洲在2017年7月后没有按时足额缴纳租金，陈亚洲需支付每月减免的4000元租金，但就此没有举证证明，陈亚洲也予以否认，故对该约定的事实，依据不足，一审法院不予确认。志拓公司要求陈亚洲支付从2017年7月1日起至2018年10月31日拖欠的租金64000元（每月为4000元）并支付资金占用费，理据不足，一审法院不予支持。陈亚洲表示其向涉案商铺的业主岑雪菲主张解除租赁关系，但其提交的证据不足以证明取得岑雪菲的同意，其也没有告知志拓公司欲解除合同的意向，故陈亚洲主张是双方合意解除合同的事实，本院不予确认。陈亚洲自认其于2018年11月30日搬离涉案商铺，故在未征得志拓公司同意的情况下，志拓公司主张陈亚洲擅自解除合同的事实，一审法院予以确认。志拓公司主张陈亚洲于2018年12月4日解除合同，但没有举证证明，反而志拓公司提供的其电工胡彩君的记录表也证明陈亚洲于2018年11月29日退场，故一审法院合理采信陈亚洲于2018年11月30日搬离涉案商铺的事实。志拓公司、陈亚洲均确认陈亚洲没有缴纳2018年11月份的租金，故志拓公司要求陈亚洲支付该月的租金和违约金合理合法，一审法院予以支持。另从陈亚洲提交的证据一及汤秋霞的陈述来看，对陈亚洲辩称的租金由汤秋霞代付的意见，一审法院予以合理采信；而且，从租金的支付时间来看，陈亚洲并未按合同约定在每月的5日前支付当月租金，且该支付方式持续一年有余，志拓公司在上述期间内也未提出过异议，故对陈亚洲辩称的双方以实际行为变更每月租金的支付方式为在当月的任何一天支付的意见，一审法院予以合理采信。故陈亚洲应支付2018年11月1日至11月8日的租金为（35879-4000）元÷30日×8日=8501.07元，支付从2018年11月9日至11月30日的租金为（37673-4000）元÷30日×22日=24693.54元。合同约定：如陈亚洲未能按本合同规定，如期足额向志拓公司缴纳租金，每逾期一天，陈亚洲应按欠缴租金的2%向志拓公司支付违约金；逾期15天以上，志拓公司有权单方面解除合约，收回场地、租赁保证金不予退还。故志拓公司要求陈亚洲支付逾期缴纳租金的违约金合理有据，但应以8501.07元+24693.54元=33194.61元为本金，每日按2%的标准计算15天，故违约金为9958.39元。对志拓公司超过一审法院支持的上述款项的诉讼请求，一审法院予以驳回。合同约定：陈亚洲逾期支付租金超过15天的，志拓公司有权提前终止合同，履约保证金不予退还。诉讼中，陈亚洲确认只缴纳租金至2018年10月31日，故志拓公司要求没收陈亚洲履约保证金的意见，合理有据，一审法院予以支持。志拓公司、陈亚洲已经签订《协议》约定入场费不予退回，并不能作抵扣租金之用，该约定对当事人均有约束力。陈亚洲辩称双方就履约保证金和入场费的约定违反合法、平等互利原则的意见，依据不足，一审法院不予采纳。陈亚洲要求志拓公司退还履约保证金68340元和入场费34170元，并用于抵扣其所欠租金等的反诉请求，依据不足，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，一审法院判决如下：一、陈亚洲在本判决生效之日起10日内向广州市志拓置业有限公司支付拖欠的2018年11月1日至11月30日的租金33194.61元及违约金9958.39元；二、在本判决生效之日起10日内向广州市志拓置业有限公司支付从2018年11月1日至2018年11月30日的综合服务费3060元；2018年10月份的电费1240元、2018年11月份的电费983元；2018年11月份的水电公摊费用、空调费分摊、公厕水费分摊费用共309元；三、驳回广州市志拓置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈亚洲的所有反诉请求。本案本诉受理费3200元，由广州市志拓置业有限公司负担1440元，由陈亚洲负担1760元。本案反诉受理费715.5元由陈亚洲负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，志拓公司确认陈亚洲一审提交的证据五聊天记录中的一方是其法定代表人岑雪菲。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案的争议焦点之一是陈亚洲应支付租金至何时止的问题。从陈亚洲与志拓公司法定代表人岑雪菲的聊天记录来来看，在陈亚洲提出解除合同后双方就此进行协商，陈亚洲搬离涉案商铺后在2018年11月30日亦告知了岑雪菲，岑雪菲并无明确要求陈亚洲继续履行合同，且志拓公司提交的电费记录表亦显示志拓公司在30日已知悉陈亚洲退场的情况，故一审认定陈亚洲应支付租金至2018年11月30日止并无不当。志拓公司在明知陈亚洲已经搬离涉案商铺的情况下没有及时收回钥匙和场地，应自行承担该部分损失，故志拓公司要求以收回钥匙的时间作为陈亚洲支付租金的截止时间理由不成立，本院不予支持。本案的另一争议是陈亚洲欠付2018年11月租金的违约金的问题。陈亚洲迟延交纳2018年11月的租金是因为提前解除租赁合同所致，因陈亚洲提前解约，一审已经判决陈亚洲支付15日的逾期交租违约金及判决陈亚洲已支付的履约保证金、入场费由志拓公司没收，陈亚洲承担的违约责任应该足以弥补志拓公司遭受的损失，故志拓公司要求陈亚洲支付欠租的违约金至清偿欠租之日止的理由不成立，本院不予支持。至于陈亚洲不同意该15日逾期交租违约金的问题。该违约金是因陈亚洲逾期支付11月的租金而承担的违约责任，而履约保证金、入场费由志拓公司没收的是陈亚洲提前解约应承担的违约金责任，故陈亚洲拒绝支付该违约金理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，志拓公司与陈亚洲的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1490元，由广州市志拓置业有限公司负担1440元，由陈亚洲负担50元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月十七日书记员  郭 俏区敏儿