广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22881号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈明，男，1984年10月22日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟伟荣，男，1966年2月16日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：许彩儿，广东伟通律师事务所律师。委托代理人：江诗语，广东伟通律师事务所实习人员。上诉人陈明因与被上诉人钟伟荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈明上诉请求判令：1、变更原审判决第三项为:陈明向钟伟荣支付占有使用费7344元；2、变更原审判决第四项为:陈明向钟伟荣支付水电费1750元；3、本案一、二审诉讼费由钟伟荣承担。事实与理由如下：其一，双方办理交接手续的时间为2019年6月30日，故陈明应付占有使用费应计至2019年6月30日。据此,2019年4月1日至2019年6月30日期间的占有使用费为97344元，扣除陈明已支付的9万元,剩余占有使用费应为7344元。其二，水电费为一年核算一次，陈明应付水电费应为1750元，原审认定错误。被上诉人钟伟荣答辩称：其一，陈明应支付占有使用费9437.42元。陈明退租时并未与钟伟荣办理交接手续，直至2019年7月2日钟伟荣报警时，陈明仍遗留部分物品在商铺内，故陈明使用涉案商铺的截止日期应为2019年7月2日，占有使用费应为99437.42元。因陈明已缴纳9万元租金，扣除后陈明还应支付9437.42元。其二，陈明拖欠水电费为8679元。陈明在2017年8月15日至2018年9月15日的上一年度缴费周期支付的水电费为12772元，钟伟荣提交的水电费收据与陈明实际缴纳水电费凭证可以相互印证。2019年6月30日，钟伟荣对涉案商铺水电表进行抄表，抄表记录显示2018年9月16日至2019年6月30日期间的缴费周期水电费为8679元。陈明承租涉案商铺用于经营4S汽车店，该用水用电量符合其之前的用水用电规律，是经营该店的合理支出，钟伟荣并就此提交了水费收据、微信缴费截图、南方电网缴费短信截图等证据予以证实，且该笔水电费并未超过涉案商铺上一年度的水电费范围。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回陈明的全部上诉请求。陈明于2019年7月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、钟伟荣向陈明退还按金60000元以及利息（利息以60000元为本金基数，自2019年6月30日起，按照年利率6%，计算至付清为止）；2、钟伟荣承担本案的诉讼费用。原审诉讼中，陈明变更利息计算标准为中国人民银行发布的同期同类贷款利率。钟伟荣反诉请求判令：1、钟伟荣没收陈明交纳的保证金60000元；2、陈明向钟伟荣支付违约金30000元；3、陈明向钟伟荣支付2019年4月1日至2019年7月2日期间的剩余租金9507.2元，支付2018年9月15日至2019年7月2日期间的水电费8679元；4、陈明赔偿陈明因修复卷闸门及天花支出的费用5168元；5、诉讼费由陈明承担。原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区建设北路杨屋窝铺3卡02.03.04号商铺，面积约170平方米。2017年4月1日，钟伟荣（甲方）与陈明（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺租赁给乙方使用，租赁期限自2017年4月1日至2021年3月31日止。合同第三条约定租金和租赁保证金的金额及交纳方式（一）租金1、租金额：年租金360000元。2、租金交纳方式和日期：租金实行按半年收取，在每半年前的5日前交本半年租金。3、租金每1年递增4%。4、承租方逾期交付租金的，除应及时补交租金外，还须每天按欠缴租金千分之二的滞销金缴给出租方。（二）租赁保证金1、本合同签订时，承租方需交六万元铺租押金，相当于二个月租金数额的租赁保证金给出租方。2、租赁期满，承租方交清租赁期的水、电等费用，且无发生违约责任的，出租方退回上述数额的租赁保证金（不计息）给承租方。第七条违约责任1、违反本合同条款的行为即为违约行为，任何一方违约，应支付违约金叁万元给守约方，若违约行为给守约方造成的损失超出违约金数额的，则违约方还须赔偿守约方合理损失。第十条其他约定事项2、租赁期间，该房屋所产生的水电、工商、清洁卫生、环保、治安、税收等一切费用由承租方负责。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订前，钟伟荣已将涉案商铺交付给陈明使用。陈明承租涉案商铺用于经营启辰汽车4S店。合同签订后，陈明向钟伟荣支付了押金6万元。陈明分别于2019年4月6日、4月15日、4月16日向钟伟荣转账支付2019年4月至6月的租金，共计支付租金9万元。陈明主张其向钟伟荣支付租金至2019年6月30日，因平步大道改建，影响其经营，故其与钟伟荣协商3个月租金付9万元，钟伟荣是同意收取9万元的。钟伟荣对此予以否认，主张陈明拖欠了一部分租金。陈明于2019年6月30日开始搬离涉案商铺，当时钟伟荣在场。关于搬离时间，钟伟荣主张陈明于2019年7月2日彻底搬离涉案商铺，还遗留部分不值钱的垃圾在涉案商铺内，陈明搬走时，没有锁门，陈明至今未将钥匙交还给其。钟伟荣为此提交了报警回执拟证实其主张。陈明对于报警回执的真实性、合法性无异议，但认为钟伟荣报警是因为钟伟荣怕其保管不好陈明遗留在涉案商铺的物品，陈明已向钟伟荣明确剩下的物品不要。陈明主张其在2019年6月30日搬离涉案商铺时，已与钟伟荣进行交接。陈明与钟伟荣均确认，涉案商铺的水电费是一年缴纳一次。陈明主张其拖欠2019年4月至6月的水电费，但未提交证据证实其主张。钟伟荣主张陈明拖欠2018年9月16日至2019年6月30日的水电费8679元，并提交了收据、水费收据、微信交费截图、南方电网交费短信截图等证据拟证实其主张。陈明对于上述证据不予认可，但认为钟伟荣提交的收据恰好证明双方于2019年6月30日进行了交接。钟伟荣主张陈明承租涉案商铺期间2017年8月15日至2018年9月15日的水电费为12772元，并提交了收据及中国民生银行电子回单拟证实其主张。中国民生银行电子回单中载明，陈明于2018年11月14日向钟伟荣转账支付19972元，并备注水电费及递增。钟伟荣主张陈明搬离涉案商铺时，损坏了卷闸门及天花。钟伟荣为修复卷闸门支出了4500元，但未提交证据证实其主张。钟伟荣提交图片、收款收据及微信截图拟证实其修复天花支出了668元。陈明对于该证据不予认可，并否认其损坏了卷闸门和天花。原审法院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案商铺是否取得建设工程规划许可证。该局回复，未查询到涉案商铺办理《建设工程规划许可证》的记录。各方对该函无异议，原审法院向陈明钟伟荣释明若涉案合同无效，是否变更诉讼请求。陈明表示，若涉案合同无效，不变更诉讼请求。钟伟荣表示，若涉案合同无效，则将租金变更为占有使用费，其余诉求不变。陈明主张其于2019年6月30日曾当面向钟伟荣主张退还押金，但未提交证据证实其主张。钟伟荣对此予以否认。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案商铺未取得建设工程规划许可证，故陈明与钟伟荣签订的《租赁合同》无效。钟伟荣要求按照合同约定，没收陈明支付的保证金6万元及要求陈明支付违约金3万元，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”陈明已向钟伟荣支付保证金6万元，钟伟荣应予返还。陈明要求钟伟荣退还保证金6万元，予以支持。至于利息，陈明未提交证据证实其曾于起诉之日前向钟伟荣主张要求退还保证金，故钟伟荣应自起诉之日起支付利息。对于超出部分，不予支持。关于占有使用费，陈明未能提交证据证实双方已就减免占有使用费达成一致，且钟伟荣对此予以否认，故陈明仍需按照合同约定的标准向钟伟荣支付占有使用费。陈明主张双方已于2019年6月30日交接，但根据双方陈述，结合双方提交的证据，证明陈明在2019年7月2日仍在涉案商铺内遗留有物品。钟伟荣要求陈明支付占有使用费至2019年7月2日，合法有据，予以支持。陈明需向钟伟荣支付涉案商铺2019年4月1日至7月2日的占有使用费为99437.42元，陈明已支付9万元，还需支付9437.42元。钟伟荣要求陈明支付占有使用费9437.42元，予以支持。对于超出部分，不予支持。关于水电费，首先，陈明与钟伟荣均确认，水电费一年交一次。陈明未提交证据证实其已向钟伟荣支付2018年9月16日至2019年3月的水电费，对于钟伟荣关于陈明拖欠2018年9月16日至2019年6月30日水电费的陈述，予以采信。陈明应向钟伟荣支付其拖欠的水电费。其次，钟伟荣提交的中国民生银行电子回单与其提交的水电费收据相互印证，足以证实陈明承租涉案商铺期间2017年8月15日至2018年9月15日的水电费为12772元。且陈明承租涉案商铺系用于经营启辰汽车4S店，必然会产生水电费用。钟伟荣主张陈明拖欠的水电费为8679元，结合其提交的收据、水费收据、微信交费截图、南方电网交费短信截图证据，且该笔费用并未超过涉案商铺上一年度的水电费范围。故对于钟伟荣关于陈明拖欠水电费8679元的陈述及相关证据予以采信。钟伟荣要求陈明支付拖欠的水电费8679元，予以支持。关于修复费用，钟伟荣提交的证据无法证实陈明损坏了涉案商铺的卷闸门及天花，且钟伟荣未提交证据证实其支付了修复卷闸门费用4500元。钟伟荣要求陈明支付修复卷闸门及天花费用5168元，不予支持。综上，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年9月27日判决如下：一、钟伟荣自本判决发生法律效力之日起十日内向陈明返还押金60000元；二、钟伟荣自本判决发生法律效力之日起十日内向陈明支付利息（利息以60000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2019年7月8日起计至付清之日止）；三、陈明自本判决发生法律效力之日起十日内向钟伟荣支付占有使用费9437.42元；四、陈明自本判决发生法律效力之日起十日内向钟伟荣支付水电费8679元；五、驳回陈明的其他诉讼请求；六、驳回钟伟荣的其他反诉请求。本诉案件受理费650元，由钟伟荣负担；反诉案件受理费1283.5元，由陈明负担126.5元，由钟伟荣负担1157元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，陈明应向钟伟荣支付使用费至何时止；其二，陈明应付钟伟荣2018年9月16日至2019年6月30日期间的水电费的金额应如何确定。关于陈明应向钟伟荣支付使用费至何时止的问题。双方签订的《租赁合同》无效，陈明作为承租人，应承担向钟伟荣返还涉案房屋并参照合同约定标准向钟伟荣支付交还房屋之前使用费的义务。陈明虽主张双方已于2019年6月30日办理交接手续，但未就此充分举证证明。据此，原审采纳钟伟荣的意见，认定钟伟荣于2019年7月2日收回涉案房屋，并据此判决陈明支付使用费至该日止，并无不当，可予维持。陈明上诉请求使用费计至2019年6月30日止，无充分事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于陈明应付钟伟荣2018年9月16日至2019年6月30日期间的水电费的金额应如何确定的问题。涉案房屋在2018年9月16日至2019年6月30日期间系由陈明使用，因此而发生的水电费应由陈明承担。钟伟荣主张涉案房屋在该期间发生的水电费金额为8679元，并就此提供了收据等证据予以证明，该金额与涉案房屋在2017年至2018年期间同期发生的水电费金额相当，陈明虽对此提出异议，但未提供相反证据予以反驳。在此情况下，原审采纳钟伟荣的意见，认定陈明应付水电费金额为8679元，合理适当，可予维持。陈明上诉主张其应付水电费金额为1750元，无事实根据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈明的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人陈明负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二Ｏ一九年十二月十七书记员  王文杰唐颖琪