文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4163号上诉人（原审被告）：顾功，男，1968年3月16日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。上诉人（原审被告）：王广庆，男，1963年3月12日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐志鹏，江苏腾飞苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：纪明标，男，1976年9月1日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：朱广勇，男，1969年8月15日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱云，江苏因果律师事务所律师。原审第三人：盐城市人民政府第一招待所，住所地江苏省盐城市东进中路88号。法定代表人：王胜留，该所所长。原审第三人：盐城市亭湖区五星街道办事处五星村民委员会，住所地江苏省盐城市亭湖区五星村委会。法定代表人：王根清，该村委会主任。委托诉讼代理人：蔡祝宏，江苏经法码律师事务所律师。上诉人顾功、王广庆因与被上诉人纪明标、朱广勇、原审第三人盐城市人民政府第一招待所（以下简称市一招）、盐城市亭湖区五星街道办事处五星村民委员会（以下简称五星村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0902民初6839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾功、王广庆上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审，由一审法院受理顾功、王广庆的反诉请求，并依法作出裁决；一、二审诉讼费用由纪明标、朱广勇负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院判决顾功、王广庆与纪明标、朱广勇于2017年3月16日签订的租赁经营合同、2018年3月16日签订的补充协议于2018年10月15日解除，说明纪明标、朱广勇和一审法院对上述合同和补充协议的合法有效性没有异议，合同期限为2017年3月16日至2024年3月15日，一审法院判决以纪明标、朱广勇与五星村委会重新签订房屋租赁合同的时间为顾功、王广庆与纪明标、朱广勇合同、补充协议解除的时间没有法律依据。2.即使一审法院确认纪明标、朱广勇与顾功、王广庆合同、补充协议解除，解除时间也应当为一审判决之日，纪明标、朱广勇计付租金也应计算至一审判决之日，在纪明标、朱广勇与顾功、王广庆的合同、补充协议没有解除的情况下，纪明标、朱广勇与五星村委会另行签订房屋租赁合同的行为无效，纪明标、朱广勇应向顾功、王广庆支付的租金为350万元，减去其已经支付法租金227.9万元，纪明标、朱广勇还差欠租金121.1万元。3.纪明标、朱广勇没有按照合同约定支付租金。纪明标、朱广勇向一审法院提供支付租金的证据证明纪明标、朱广勇没有一期能按照合同约定向顾功、王广庆及时足额支付租金，其行为构成违约，并导致顾功、王广庆无法向市一招支付租金。纪明标、朱广勇履约保证金50万元应按合同约定不予返还。二、一审法院剥夺顾功、王广庆的反诉权利，程序违法。在一审时，顾功、王广庆就纪明标、朱广勇接收的800万元的租赁标的物，要求纪明标、朱广勇返还或折价，并提起反诉，顾功、王广庆交付给纪明标、朱广勇的800万元租赁标的物有交接清单为证，合同对租赁物的使用、维护、更新、交还有明确约定，是租赁合同的重要组成部分，一审法院剥夺了顾功、王广庆的权利。纪明标、朱广勇辩称，1.顾功、王广庆主张解除合同时间是2019年4月9日，即一审法院第二次庭审的时间，该主张完全不能成立。在2018年6月6日五星村委会向市一招发出解除合同通知书，2018年7月五星村委会向盐城仲裁委申请仲裁解除合同，2018年9月市一招与五星村委会自行和解，市一招将房屋交还并支付租金，但五星村委会和市一招合同解除的时间应当在2018年6月6日，在五星村委会与市一招解除合同后，市一招也向顾功发出解除合同通知书，并将解除合同通知书张贴于酒店大门显著位置，事实上顾功、王广庆与纪明标、朱广勇的租赁合同已经无法履行。对于一审法院认定的解除合同时间，纪明标、朱广勇没有异议，应当以五星村委会与纪明标、朱广勇签订租赁合同的时间为解除合同时间。2.顾功、王广庆称是纪明标、朱广勇违约未能及时交纳租金，纪明标、朱广勇不否认有时可能存在这样的情况，但是在一个合同年度里，纪明标、朱广勇不差欠顾功、王广庆租金，直至合同解除，仍然不差欠租金。结合合同解除的时间点，顾功、王广庆主张的租金计算方式没有依据。在整个合同履行中，顾功、王广庆从未因为纪明标、朱广勇租金履行时间问题向纪明标、朱广勇提出任何的要求或者异议。故履约保证金应当退还。3.对于顾功、王广庆提出的反诉部分，五星村委会在接收市一招按现状交付的房屋以后，和纪明标、朱广勇另行签订房屋租赁合同，按现状将房屋交付给纪明标、朱广勇，其中市一招租赁给顾功、王广庆经营时，温泉大酒店完全具备酒店经营条件，这个问题市一招在一审中陈述很清楚，并且市一招与五星村委会解除合同时，市一招已经放弃了对酒店添附资产的所有权利，已经按现状移交给五星村委会。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。市一招述称，在2012年市一招与成林兵、王成葛、李国华、杨文善签订了托管经营合同，2013年顾功从上述四人手中承租了案涉房屋，顾功对于市一招与上述四人签订的合同看过并认可，而且签订了承诺书。当时市一招投资装潢了1000多万元，综合承诺书内容，顾功承诺不按期交纳租金，则放弃对其自行添置的物品的权利，自愿归市一招所有，所以酒店的物品在市一招向顾功发出解除通知时物品已经归市一招所有了，同时市一招向五星村交付房屋也是按现状交付，所有物品交由五星村委会处理，当时市一招差欠五星村委会的租金加违约金有200多万元，根据市一招和五星村委会的合同，市一招的物品也应当无偿向五星村委会移交。一审判决认为顾功、王广庆投入部分根据合同相对性另行向市一招主张，没有依据，其他部分请求法院依法判决。五星村委会述称，纪明标、朱广勇与顾功、王广庆之间的房屋租赁关系与五星村委会无关。根据五星村委会与纪明标、朱广勇的移交清单显示，五星村委会向纪明标、朱广勇交付了房屋、电梯等相应设施，具体以资产交接清单为准，请求法院依法处理。纪明标、朱广勇向一审法院起诉请求：1.解除纪明标、朱广勇与顾功、王广庆签订的租赁合同，判令顾功、王广庆方立即返还纪明标、朱广勇履约保证金50万元，为顾功、王广庆支付的会员消费费用以及垫付的电费147304.48元，赔偿纪明标、朱广勇损失10万元，合计747304.48元；2.诉讼费用由顾功、王广庆承担。一审法院认定事实：位于盐城市亭湖区温泉大酒店的产权登记人为五星村委会。2004年五星村委会将上述房屋租赁给市一招，租赁期限为十年。期满后，双方又继续签订了意向租赁十年的协议，年租金为115万元。2012年6月22日，市一招（甲方）与成林兵、王成葛、李国华、杨文善（乙方）签订了温泉大酒店的托管经营合同约定，酒店一至五层，包括客房、餐饮、浴城等，合同期限从2012年5月16日起至2024年3月15日止。2012年5月16日至2014年7月15日托管费为165万元/年；2014年7月16日至2019年7月15日托管费为170万元/年；……。托管费先交后使用，每三个月为一期。合同签订时，乙方一次性向甲方交纳履约保证金70万元。合同期内若乙方无违约行为，则合同期满后履约保证金退回。履约保证金按每年人民银行5月16日公布的一年期贷款基准利率结息等。未经甲方同意，不得将合同约定的托管项目整体或部分转租、转包，或以其他方式交于第三方经营。合同期满不再续约或合同期内因乙方原因导致合同终止，乙方应在合同期满前或终止前按原交接清单所列托管标的物向甲方办结交还手续，并保证其符合正常使用后的性状，如有丢失、损坏等，乙方应按原交接清单所列托管标的物的价格赔偿。乙方自行购买添置的新物资，动产由乙方自行处置，不动产无偿归甲方所有。合同还约定了违约责任等等。合同签订后，双方按约履行。2013年7月3日，王成葛等人（甲方）与顾功、王广庆（乙方）签订协议书，双方约定原甲方与市一招签订的托管经营温泉大酒店协议中的所有经营项目（浴城、餐饮、客房、洗车场、其他门市两间）以800万元全部转让给乙方经营。协议书签订后，王成葛等按协议将酒店及其内部物品等交接给顾功，顾功、王广庆支付了800万元的转让费。同月28日，经市一招同意，顾功在市一招和成林兵、王成葛、李国华、杨文善原签订的托管经营合同上签署“合同内容已看过”，同时向市一招出具两份承诺书：一、2012年6月22日，盐城市人民政府第一招待所与成林兵、王成葛、李国华、杨文善四人签订《盐城市人民政府第一招待所五星温泉大酒店托管经营合同》。凡该合同中涉及四人的权利与义务由本人自愿全部承担，四人在本承诺书签订之前酒店经营期间所发生的所有纠纷、债务均由本人负责处理，与你单位无涉。二、上述四人在合同履行期间对中央空调处置一事，待《盐城市人民政府第一招待所五星温泉大酒店托管经营合同》履行终止时按照本合同相关条款约定由本人最终负责与你单位处理。三、上述四人在经营期间对你单位移交的物资资产进行置换、更新、添置，以及本人在沿续合同履行过程中所进行置换、更新、添置的一切物资均无偿归你单位所有。四、今后本人承包金支付方式为每年按月交纳，交纳时间为每月1日前，如有一期不交，则自愿终止《盐城市人民政府第一招待所五星温泉大酒店托管经营合同》，本人同时放弃抗辩权。五、按合同约定履行相关履约保证手续。六、本承诺一经签字即生效，具有法律效力。本人顾功自愿向盐城市人民政府第一招待所承诺：一、本承诺书签订之日起，除给付每月租金外，另外给予你单位平均每年业务接待费用壹万元，以在酒店消费抵冲给付。二、承担酒店主楼南侧六楼面积约100平方米房屋的租金，每年伍仟元，以在酒店消费抵冲给付。三、无偿安排办公用房一间作为你单位在酒店的办公场所。四、本承诺一经签字即生效。此后，温泉大酒店由顾功、王广庆经营。2017年3月15日，顾功、王广庆（甲方）与朱广勇、纪明标（乙方）签订租赁经营合同约定，甲方将坐落在文港中路80号的温泉大酒店的餐饮部和客房部按现状租赁给乙方经营管理。合同期自2017年3月16日至2024年3月15日；租赁费为每年158万元。2017年3月16日至9月15日半年的租赁费79万元于2017年3月30日前缴纳，2017年9月16日至2018年3月15日半年的租赁费79万元于2017年9月16日前缴纳，以后每年的租赁费用于每年3月15日前一次性缴纳158万元。合同签订时，乙方向甲方缴纳履约保证金50万元，合同期内无违约行为，则合同期满时退回。合同期满不再续约或合同期内因乙方原因导致合同终止，乙方应在合同期满前或终止前按原交接清单所列租赁标的物向甲方办结交还手续，并保证其符合正常使用后的性状，如有丢失、损坏等，乙方应按价赔偿。乙方自行购买添置的新物资，动产由乙方自行处置，不动产无偿归甲方所有。合同期限内，因乙方原因致使合同解除或终止，甲方不予退还乙方所缴的履约保证金。合同签订后，朱广勇和纪明标交纳履约保证金50万元，顾功和王广庆出具了收条。此后，温泉大酒店实际由朱广勇和纪明标经营。从2017年3月30日至2018年3月15日前，朱广勇和纪明标分多次陆续向王广庆和顾功支付租金1548000元。2018年3月16日，双方又签订补充协议，明确原合同有关条款作补充变更。一、租金由原每年158万元变更为每年144万元；二、支付方式：于2018年3月17日支付72万元，6月份支付10万元，7月份支付10万元、8月份支付20万元，2018年9月16日前付清余款。四、温泉浴城电费由甲方负责收缴。补充协议签订后，从2018年3月23日至2018年5月5日又陆续向王广庆和顾功支付租金731000元。根据账务反映，从2017年3月17日至2018年10月31日温泉大酒店原销售出老消费卡客户消费合计17637元；从2017年5月4日至2018年10月31日，经顾功同意签单，客户在餐厅、客房消费计41489元；2018年1月，顾功向朱广勇、纪明标出具承诺：酒店2018年元月电费朱广勇先行缴纳，该浴室承担的电费明日如果不交，由本人去停电。同年2月2日，顾功又出具承诺：陈金宏所欠电费由我担保，如不交抵冲2018年房租。此后，朱广勇和纪明标为浴城代垫2017年及2018年1月至9月电费合计103436.48元。2018年9月初，市一招在温泉大酒店的大门上张贴了“关于交付房屋断水断电的通知”，其内容如下：五星温泉大酒店承租相关人顾功：我单位于2012年6月22日与成林兵、王成葛、李国华、杨文善四人签订《盐城市人民政府第一招待所五星温泉大酒店托管经营合同》，后你于2013年7月28日出具承诺书自愿承担上述四人的全部合同义务，因为你没有按合同约定支付承包金，我单位已于2018年5月30日依法向你催缴租金并给予宽限期，但你一直没有兑现，根据合同条款，你已违约，我单位有权解除合同，为此，我单位于2018年6月14日通过邮政EMS依法向你下达解除合约通知书，并限你在20日内撤出、移交承租房屋。时至今日，你仍未按约定交付房屋，由于你累计拖欠租金200余万元，导致我单位无法正常履行与五星村委会的租房协议，现五星村委会已通过法律途径要求我单位立即交付房屋，并要求支付截止2018年7月17日的租金、违约金、滞纳金、房屋占有费共计约150万元，现我方按照《合同法》相关规定及上述合同约定，向你发函告之：我单位将于2018年9月26日断水断电，注销温泉大酒店营业执照。依法保留追究你法律责任的权利。该通知张贴后，温泉大酒店的大门被关闭，并被停水停电，酒店不能经营。顾功遂于2018年9月18日向朱广勇、纪明标出具承诺书：如纪明标、朱广勇按期交纳温泉大酒店承包金期间，因五星村委会封门造成的损失由顾功、王广庆、孙厚群承担。期间，五星村委会又将酒店的大门关闭并停水停电，几日后即2018年10月11日，五星村委会在温泉大酒店的大门张贴通知：原温泉大酒店已由原承租人市一招将房屋交还我方，即日起未经我方许可任何人不得再行出入该房屋，所有因与原承租人市一招发生关系而衍生的一切经营活动立即停止。本通知即日起3日后我方切断上述房屋的供水供电。期间，温泉大酒店的大门先后被关闭停业十多天。因酒店已预订了春节期间年夜宴，朱广勇和纪明标（乙方）与五星村委会（甲方）协商，并将市一招欠五星村委会至2018年10月16日的租金983000元补缴后，于同年11月13日与五星村委会重新签订了房屋租赁合同。该合同约定：原温泉大酒店现有房屋建筑面积8000平方米，租赁给乙方经营。租赁期限5年，从2018年10月17日起至2023年10月16日。每年租金115万元，按季度支付。在不改变房屋基本结构情况下，乙方可自行装饰，费用乙方自行承担，期满后甲方收回房屋时不作任何补偿。合同中还对双方的其他权利义务及违约责任作了约定。该合同签订后，朱广勇和纪明标重新领取了营业执照，并将酒店更名为盐城市文港春来国际大酒店。该酒店现正常营业。一审法院另查明，据市一招陈述，顾功经营酒店期间，其从2014年10月以后，不能按时支付租金。2017年3月，五星村委会向市一招催要租金。同年4月18日，顾功向市一招出具委托书，明确温泉大酒店相关经营事项全权委托纪明标负责接洽，相关责任由纪明标承担。此后，纪明标未将租金交纳至市一招。2018年6月6日，五星村委会向市一招发出解除通知书，明确自通知书到达对方之日起，双方的租赁合同解除，同时要求市一招在七日内支付拖欠的租金，一个月内腾空房屋。同月14日，市一招向顾功发出解除合同通知书。同年7月，五星村委会向盐城市仲裁委员会申请仲裁，请求解除双方合同，并要求市一招偿还租金606199元及滞纳金282555元，占用费119725.84元，承担违约金50万元等。同年9月，市一招和五星村委会达成调解协议，明确市一招将房屋交还五星村委会并支付租金983000元，后五星村委会向盐城市仲裁委员会申请撤诉。市一招随后将酒店按当时状况交还给五星村委会，并由朱广勇代其向五星村委会支付租金983000元。一审法院认为，纪明标、朱广勇与顾功、王广庆所签订的租赁合同，是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的规定，应认定合法有效。该合同对双方均具有约束力。在合同履行过程中，行为人因未能履行合同义务，造成他人损失的，应当承担赔偿损失的责任。一、关于合同的解除。纪明标、朱广勇与顾功、王广庆于2017年3月15日、2018年3月16日分别签订了租赁合同和补充协议。根据合同和协议约定，纪明标、朱广勇开始租赁温泉大酒店经营，至2018年9、10月份，因顾功、王广庆欠市一招的租金，市一招又欠五星村委会的租金，致使五星村委会、市一招陆续向温泉大酒店提出解除合同并将酒店大门关闭、停水停电。之后，五星村委会与市一招达成解除合同的协议，市一招随后也向顾功提出解除合同，顾功虽未回复具体意见，但实际上顾功与市一招的合同已无法履行。因市一招已将涉案房屋交还五星村委会，且顾功、王广庆与五星村委会之间又重新签订租赁合同并已实际履行。鉴于上述情形，顾功、王广庆与纪明标、朱广勇所签订的租赁合同和补充协议事实上也已无法履行。因此，纪明标、朱广勇提出与顾功、王广庆解除租赁合同，符合法律规定，纪明标、朱广勇与顾功、王广庆所签订的租赁合同应从纪明标、朱广勇与五星村委会所签订的租赁合同确定的租赁期限开始时解除，即2018年10月15日解除。二、关于纪明标、朱广勇主张顾功、王广庆应返还履约保证金50万元问题。根据双方所签订的租赁经营合同约定“合同期内若乙方无违约行为，合同期满时履约保证金退回”。现纪明标、朱广勇虽未能完全按合同约定期限支付合同约定数额的租金，但因顾功、王广庆未能及时与纪明标、朱广勇结算相关费用导致，且纪明标、朱广勇后来陆续支付了租金，纪明标、朱广勇虽存在违约行为，但未构成根本违约。现双方合同不能继续履行的原因，是顾功、王广庆的前手与顾功、王广庆解除合同，造成顾功、王广庆与纪明标、朱广勇的合同无法履行，故顾功、王广庆应当退回纪明标、朱广勇履约保证金50万元。三、关于纪明标、朱广勇主张的为顾功、王广庆支付的老会员消费费用以及垫付的电费合计147304.48元，顾功、王广庆应当返还问题。经查，纪明标、朱广勇为顾功、王广庆支付会员卡消费17637元、为浴城垫付电费103436.48元，合计121073.48元。根据合同约定，浴城电费应由浴城自行承担，因浴城拖欠，顾功向纪明标、朱广勇出具承诺，该费用可以冲抵房租。现纪明标、朱广勇未将该费用在租金中冲抵，故顾功、王广庆应将该费用返还纪明标、朱广勇。关于老会员卡消费。老会员卡是顾功、王广庆经营酒店时所出售，收入已由顾功方收取，虽然双方的合同中未约定，但是客户现在纪明标、朱广勇经营的酒店消费，故顾功、王广庆作为实际受益人应当将顾客实际消费的费用返还纪明标、朱广勇。四、关于纪明标、朱广勇主张顾功、王广庆应当赔偿纪明标、朱广勇因停业造成损失10万元问题。纪明标、朱广勇在经营酒店期间，因顾功、王广庆与市一招的合同履行出现问题，致使市一招和房屋所有人五星村委会在纪明标、朱广勇经营期间对酒店关门并停水停电十多天，造成纪明标、朱广勇的损失，该责任应由顾功、王广庆承担。顾功在当时已向纪明标、朱广勇出具承诺，对因此而造成的损失由其承担，因此，纪明标、朱广勇主张该损失有依据。关于金额问题。纪明标、朱广勇从2017年3月16日起承租温泉大酒店至2018年10月15日实际解除，该期间的承租费合计应当为242万元。纪明标、朱广勇已经向两被告支付租赁费2279000元，经顾功同意在餐厅、客房消费计41489元，合计2320489元，另外，代市一招向五星村委会支付了至2018年10月15日差欠的租赁费983000元，即纪明标、朱广勇实际支付租金的时间截止至2018年10月15日。纪明标、朱广勇在经营期间酒店被迫停业时间的月租金为12万元，因双方对酒店停业时间不一致，一审法院酌定按10天计算，该10天的租金，按12万元/月的标准计算免交以弥补其经营损失，即租金减少支付4万元。五、关于顾功、王广庆称其从王成葛等人处转让酒店时投入的设备及向纪明标、朱广勇交付的物品等，在合同解除时纪明标、朱广勇应当返还的问题。第三人市一招在将酒店交王成葛等人托管经营时，已向王成葛等提供了可正常经营的酒店，其中包括酒店经营所需的正常使用的物品，顾功、王广庆从王成葛等人处接手酒店时，王成葛等人也将上述物品一并移交给顾功、王广庆，顾功、王广庆在将酒店转租给纪明标、朱广勇时，又将上述物品移交给纪明标、朱广勇。这些移交的物品其所有权应当属于市一招，纪明标、朱广勇在租赁经营酒店时应当包括酒店里所有的物品。根据顾功、王广庆从王成葛等人处受让酒店及其附属经营项目支付了转让费800万元之后，又与市一招签订了托管协议来看，该酒店重新投入部分应视为顾功、王广庆的投入，对其投入部分，应根据合同相对性另行向市一招主张。纪明标、朱广勇在与顾功、王广庆签订租赁经营合同时接受了相关的物品和设备，但在五星村委会与市一招解除合同时，市一招已将涉案房屋按现状交还给五星村委会。现纪明标、朱广勇经营酒店中使用的物品及设备等，是从五星村委会处接受，故纪明标、朱广勇不存在向顾功、王广庆返还的问题，因此顾功、王广庆提出反诉请求，一审法院不予合并审理。综上，纪明标、朱广勇的诉讼请求，一审法院予以适当支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认纪明标、朱广勇与顾功、王广庆于2017年3月15日签订的租赁经营合同，2018年3月16日签订的补充协议于2018年10月15日解除。二、顾功、王广庆在判决书生效之日起十日内返还纪明标、朱广勇履约保证金50万元、垫付电费和会员卡消费121073.48元。三、顾功、王广庆在判决书生效之日起十日内赔偿纪明标、朱广勇经营损失4万元。四、驳回纪明标、朱广勇的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11273元，由纪明标、朱广勇负担873元，顾功、王广庆负担10400元。本院二审另查明，2018年11月13日，五星村委会与纪明标、朱广勇签订的房屋租赁合同第四条约定：“房屋交付：本协议签字之日前甲方（五星村委会）已向乙方（纪明标、朱广勇）交付出租房屋，本协议甲乙双方签字除了表示本协议生效以外同时表示甲乙双方已对合同标的物占有完成交接，甲乙双方就租赁房屋及附属设施设备以资产清单交接作为附件二。”在本院二审过程中，五星村委会向本院提交2018年10月17日其与纪明标、朱广勇签订的资产交接清单一份，该资产交接清单的内容为：“1.主楼一层至六层（一、二为局部，一层大厅，二层大厅以南，三、四、五、六层为全层，其中主楼立柱大理石已贴面，主楼雨棚已装修，前踏步已铺设，主楼门厅外侧墙群菇石已贴面，主楼用地下隐蔽工程已完成，主楼、电视、电话线路不空已到位。）约5500平方米。2.副楼一幢结构2层（2500平方米）。3.消防工程全套（详见2004年1月8日的消防工程移交协议附后）已到位，水、电设施连接已到位。4.水泵房和水池及配电房一座设施齐全。5.梯两部安装到位。6.大楼四周水泥地坪[东与副楼东墙相齐，北至围墙，南至主楼南楼、下水道]施工完毕。纪明标、朱广勇在接受人处签字，成长玉、黄大林在移交人处签字。五星村委会认为移交清单中没有写到物品，五星村委会按此移交清单移交，也按此清单收回。同日，纪明标向五星村委会出具一份承诺书如下：我方承租的房屋如有该房屋前承租人及次承租人涉该承租房屋事宜引发或者遗留的任何纠纷均与贵方无关，均由我方自行负责处理。纪明标、朱广勇对上述清单予以认可，纪明标、朱广勇认为市一招把酒店交给五星村委会，五星村委会将酒店移交给纪明标、朱广勇这段时间内，物品遗失了一部分，后来纪明标、朱广勇进行了整体装修，物品已经没有，市一招、五星村委会锁门的时候已经通知了顾功、王广庆，其不出面解决问题，纪明标、朱广勇没有替其保管物品的责任和义务。市一招认为是五星村委会去锁门的，市一招没有移交物品，也没有管理物品。对一审审理查明的其他事实，本院予以确认。本案的争议焦点在于：一、纪明标、朱广勇与顾功、王广庆签订的租赁经营合同、补充协议的解除时间，纪明标、朱广勇应当支付的租金数额如何认定；二、纪明标、朱广勇主张顾功、王广庆返还50万元履约保证金是否应当支持；三、顾功、王广庆是否应当承担纪明标、朱广勇损失的问题；四、顾功、王广庆在一审中反诉请求纪明标、朱广勇返还租赁物品等，一审法院未予审理，程序是否合法。本院认为，纪明标、朱广勇与顾功、王广庆签订的租赁经营合同、补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，出租人五星村委会、市一招之间存在另租十年的意向合同，对顾功、王广庆转租的情况明知，且未提出异议，故上述租赁经营合同、补充协议为合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，五星村委会为案涉房屋的产权人，其将房屋出租给市一招，市一招未能按期向五星村委会交纳租金，五星村委会提起仲裁，后与市一招达成和解协议，2018年9月，因顾功差欠市一招租金，市一招向顾功通知解除合同，结合顾功与市一招的合同约定，且五星村委会将房屋收回重新租赁给纪明标、朱广勇的事实来看，顾功、王广庆与纪明标、朱广勇的租赁经营合同、补充协议应当解除。关于解除的时间节点，一审法院以2018年10月15日，即纪明标、朱广勇替市一招向五星村委会偿还租金，并且实际接收房屋的大致时间作为纪明标、朱广勇与顾功、王广庆合同解除的时间，纪明标、朱广勇对此予以认可，本院予以维持。故顾功、王广庆上诉主张上述租赁经营合同及补充协议的解除时间为一审法院判决时间及租金应当计算至2019年7月15日的主张没有依据，本院不予支持。关于纪明标、朱广勇应当支付的租金数额，纪明标、朱广勇交纳租金的截止日期应当为合同解除的时间即2018年10月15日，根据租赁经营合同的约定，2017年3月16日至2018年3月15日，纪明标应当交纳的租金为158万元，根据补充协议的约定，2018年3月16日之后的租金以144万元/年计算，即截止到2018年10月15日，纪明标、朱广勇应当交纳的租金数额为242万元。关于一审法院审理查明的纪明标、朱广勇已付及抵冲租金的部分，顾功、王广庆在二审中明确表示认可纪明标、朱广勇在2017年3月30日至2018年3月15日交纳租金1548000元，2018年3月23日至2018年5月5日交纳租金731000元，对一审法院认定的顾功承租期间的老消费卡消费17637元的金额及顾功、王广庆在纪明标、朱广勇酒店签单消费金额41489元予以认可，上述数额合计2338126元。顾功、王广庆对于纪明标、朱广勇垫付的陈金宏的电费103436.48元存在异议，根据补充协议的约定，陈金宏承租的浴城部分的电费应当由顾功、王广庆收取，双方在庭审中明确表示，浴城部分没有单独进行电费开户，陈金宏浴室部分电费需要通过纪明标、朱广勇的电费账户交纳电费，后陈金宏未交纳电费，顾功承诺由其去收取，但也一直未能履行承诺，在一审过程中纪明标、朱广勇提供了有陈金宏签字的电费单、电费表予以证明，顾功、王广庆不予认可，但未能提供证据予以反驳，结合浴城使用电量较高的实际情况，一审法院对纪明标、朱广勇主张的电费予以认定，并无不当，故纪明标、朱广勇的已付租金为2441562.48元（2338126元+103436.48元），纪明标、朱广勇已不差欠租金，超付21562.48元，顾功、王广庆应当返还。关于争议焦点二，顾功、王广庆与纪明标、朱广勇签订的租赁经营合同第四条约定，合同签订时，纪明标、朱广勇一次性向顾功、王广庆缴纳履约保证金50万元，合同期内若纪明标、朱广勇无违约行为，则合同期满时履约保证金退回。本案中，纪明标、朱广勇虽然不差欠租金，但未在租赁期限内按照合同约定按期足额交纳租金，其是分多次交纳的租金，顾功、王广庆有老消费卡消费、个人消费及电费未按约收取的情况，但金额与纪明标、朱广勇当期应当交纳的租金相比，数额较少，纪明标、朱广勇行为不足以构成根本违约，但已构成违约，综合顾功、王广庆存在应当抵销租金的情况、双方的履约情况及对合同解除的责任等，本院酌定顾功、王广庆应当返还纪明标、朱广勇超付的21562.48元与纪明标、朱广勇应当承担的违约责任相抵后，由顾功、王广庆返还纪明标、朱广勇履约保证金50万元。关于争议焦点三，因顾功、王广庆未向市一招交纳租金，市一招对案涉房屋进行了锁门和停水停电，根据一审审理查明的事实，纪明标、朱广勇在收到关门通知后，及时与顾功、王广庆进行了联系，顾功、王广庆未能妥善处理，客观上纪明标、朱广勇经营的酒店也存在停业的事实，一审法院酌定顾功、王广庆承担纪明标、朱广勇的损失4万元并无不当。关于争议焦点四，对于顾功、王广庆在一审中提出的反诉请求的问题，一审法院认定其应当依据合同的相对性要求市一招返还，根据二审中五星村委会提交的其与纪明标、朱广勇的移交清单及纪明标、朱广勇的承诺，五星村委会并未向其移交相应的物品，故本院对一审法院认定顾功、王广庆的反诉请求应当依据合同相对性向市一招主张的认定予以纠正，顾功、王广庆可以按照与纪明标、朱广勇的合同约定及法律规定向纪明标、朱广勇另行主张。综上所述，顾功、王广庆的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市亭湖人民法院（2018）苏0902民初6839号民事判决第一项、第三项；二、撤销江苏省盐城市亭湖人民法院（2018）苏0902民初6839号民事判决第二项、第四项；三、顾功、王广庆于本判决生效之日起十日内返还纪明标、朱广勇履约保证金50万元；四、顾功、王广庆于本判决生效之日起十日内赔偿纪明标、朱广勇损失4万元；五、驳回纪明标、朱广勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11273元，由纪明标、朱广勇负担3273元，顾功、王广庆负担8000元；二审案件受理费纪明标、朱广勇负担3273元，顾功、王广庆负担8000元。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇一九年十二月十八日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。3.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。4.《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。