西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民初1672号 原告（执行案外人）：刘某，女，1968年7月13日出生，汉族，无业，住陕西省榆林市。委托诉讼代理人：张亚军，陕西益图律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海娜，陕西益图律师事务所律师。    被告（申请执行人）：甲公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：苟某，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：乙公司，住所地西安市某生态区。法定代表人：黄某，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司法务，住西安市雁塔区。原告刘某与被告甲公司（以下简称甲公司）及第三人乙公司（以下简称乙公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人张亚军、刘海娜，被告甲公司委托诉讼代理人南溪到庭参加诉讼，第三人乙公司委托诉讼代理人李刚在本院第一次开庭审理时到庭参加诉讼，本院第二次开庭审理时，乙公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1．停止西安市中级人民法院（2018）陕01执704号之六执行裁定书的执行，并解除对灞桥区XX路与某路十字东500米乙·某小区2号楼12004室房产的查封；2．诉讼费用由甲公司承担。事实和理由：2011年7月24日，刘某与乙公司签订《商品房买卖合同》（编号2-12004），合同约定刘某从乙公司处购买乙·某小区2幢1单元20层04号房，总房款524390元整，并对房款的付款方式及交房时间作了约定，刘某于签约当日即按照约定向乙公司支付了房屋首期款164390元，余款360000向银行按揭贷款。交房时间为2013年12月底。之后，刘某多次去售楼部催问办理按揭贷款事宜，售楼部总是以各种理由推脱拒绝。2018年5月9日，刘某从法院的查封公告得知自己购买的乙·某小区2幢1单元20层04号房屋因乙公司与甲公司施工合同纠纷一案被查封，后刘某向西安市中级人民法院提出了执行异议，被裁定驳回。刘某认为其是被查封房产的实际所有权人，对房屋享有足以排除强制执行的权益，故诉致法院，请求判如所请。被告甲公司辩称，刘某虽然主张某小区小区2-12004号房屋归其所有，提交了其与乙公司签署的《商品房买卖合同》，且已付房款164390元，但并未提交证据证明涉案房屋已经登记在其名下或者涉案房屋购买合同已经在房屋管理行政部门备案登记。涉案房屋仍属于被执行人乙公司的财产。案外人刘某提供的《商品房买卖合同》记载：买受人分两次支付164390元、360000元，但其提供的收款收据显示乙公司收到刘某房款164390元，所附支付房款的收款收据显示的金额与合同约定的付款内容不一致。同时刘某仅提供了手写的收款收据，无其他证据证明该付款行为实际发生。刘某也未实际入住且未证明其名下无其他任何房屋，不能够排除人民法院的执行行为。涉案房屋并未进行产权登记与备案，房屋房号均为暂定，不能认定刘某所购房屋与涉案房屋系同一标的物。刘某要求解除某小区小区2-12004号房屋查封没有法律依据，应当予以驳回。第三人乙公司述称，其同意原告的诉讼请求。经审理查明：申请人甲公司与被申请人乙公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出的西仲裁字（2017）第259号裁决：一、乙公司自收到本裁决之日起十五日内给付甲公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，甲公司已预交，由乙公司负担252800元，甲公司负担118964元，乙公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付甲公司；鉴定费44万元，乙公司已预交35万元，甲公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因乙公司未履行法律文书确定的义务，甲公司于2018年3月27日向本院申请执行，本院于2018年3月29日立案受理。执行过程中，本院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定：一、查封被执行人乙公司位于本市某生态区XX路XX村改造项目乙某小区的77套房产（预售证号：201XXXX，房号分别为：2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906）；二、查封期限为三年，查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。刘某作为案外人向本院提出执行异议，主张本院查封的位于西安市灞桥区XX路与某路十字东500米乙·某小区2号楼12004室房产为其所有，请求解除查封。本院经审查认为，《诚意认购书》不是商品房买卖合同，刘某也未支付全部购房款，在人民法院查封之前未合法占有该涉案房产，且涉案房产至今未办理过户登记手续，仍登记在被执行人乙公司名下，故刘某主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持，本院于2019年5月17日作出（2019）陕01执异307号执行裁定：“驳回案外人刘某的执行异议申请。”刘某不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查，西安市灞桥区人民法院依法于2017年3月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人乙公司位于西安市某生态区XX路XX村改造项目乙某小区的77套房产。本院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。世纪乙公司就涉案乙·某小区2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。本院在执行异议审查期间通知刘某现场勘查，刘某因故未到场，本院未能对涉案房屋进行现场勘查。又查，2011年7月24日，刘某与乙公司签订《某小区诚意认购书》一份，约定刘某从乙公司处购买乙·某小区2幢1单元20层04号房，建筑面积93.3平方米，单价5620.47元/平方米，总房款524390元整。付款方式为：“买受人于2011年7月24日交付总房款的30%首付164390元，剩余70%房款360000元向银行作按揭贷款。”刘某提交的《收款收据》显示：2011年7月24日，收到刘某某小区2-12004室首付房款164390元，收款人为乙公司。刘某提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，刘某与其夫白光裕名下无其他住房。以上事实，有（2018）陕01执704号之六执行裁定、（2019）陕01执异307号执行裁定、《某小区诚意认购书》、收款收据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案争议焦点为刘某就位于西安市某生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，乙公司是涉案项目的房地产开发企业，刘某与乙公司在本院查封涉案房屋之前已签订《某小区诚意认购书》，该认购书符合商品房买卖合同的主要内容，且系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效。合同签订后，刘某向世纪乙公司交纳了部分购房款，已支付的房款未及总房款的百分之五十。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。由于原告刘某已支付的购房款未超过合同约定总价款的百分之五十，因此，刘某对人民法院查封诉争房屋提出的异议，不符合上述法律规定，刘某对涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上，刘某要求不得执行位于西安市某生态区XX路XX村XX幢XX号楼XX室房屋之诉请，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回刘某的诉讼请求。案件受理费100元，由刘某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长 陈平 审 判 员 李刚 审 判 员 李涛 二〇一九年十二月三日法官助理 王坤 书 记 员 李艳