安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1523民初5573号原告：汪家圣,男,1970年9月26日,汉族，舒城县人，住安徽省舒城县。原告：董雪松，女，1973年10月19日，汉族，舒城县人，住安徽省舒城县。两原告委托诉讼代理人：金平，北京（盈科）合肥律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：夏姣姣，北京（盈科）合肥律师事务所律师。被告:舒城金诚房地产开发有限公司,住所地安徽省六安市舒城县城关镇经济开发区纬二路,统一社会信用代码:9134152333668547XF。法定代表人:赵焕铨,系该公司负责人。委托诉讼代理人：黄学用，安徽继宏律师事务所律师。原告汪家圣和董雪松诉被告舒城金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪家圣和董雪松的委托诉讼代理人金平、夏姣姣，被告金诚限公司的委托诉讼代理人黄学用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告立即支付原告逾期交房违约金3035.08元以房屋总价款474231元为基数,按照日万分之一,从2017年7月1日计算至2017年8月1日共计32天);2、判决被告立即支付原告逾期办理房屋产权证的违约金40176.46元以房屋总价款474231元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期9月3日共计434天，暂计算至起诉之日为40176.46元),后期以474231元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2019年9月4日计算至实际办理房屋产权证时止;以上两项暂合计:43211.54元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月31日,原告汪家圣、董雪松与被告金诚公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于舒城县城关镇金仕佳缘8幢2503室,后因房屋面积差,房屋总价款变更为474231元。合同签订后,原告按照合同的约定支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条第(一)款约定:“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”,然被告出卖的该房屋一直不符合双方约定的交付条件,且被告存在逾期交房的情形。另按照《商品房买卖合同》第二十条第(二)款规定:“因出卖人原因,买受人未能在该商品房交付之日起360日取得该商品房所有权证书的,买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之x的违约金,并约定由被告办理涉案房屋的产权证。但截止起诉,被告仍未办理涉案房屋的产权证。原告认为被告逾期交房及逾期办理房屋产权证的行为属于违约,严重侵害了原告的合法权益,应承担相应的违约责任。为维护自身合法权益,特提起诉讼,望贵院判如所请。原告为证明其主张提供以下证据：1、判决被告立即支付原告逾期交房违约金3035.08元以房屋总价款474231元为基数,按照日万分之一,从2017年7月1日计算至2017年8月1日共计32天);2、判决被告立即支付原告逾期办理房屋产权证的违约金40176.46元以房屋总价款474231元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期9月3日共计434天，暂计算至起诉之日为40176.46元),后期以474231元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2019年9月4日计算至实际办理房屋产权证时止;以上两项暂合计:43211.54元。2、本案诉讼费用由被告承担。被告金诚公司辩称：原告购买的8幢楼，在2019年3月5日已办理了登记备案手续，2017年8月1日原、被告办理了房屋交付手续，所以被告虽有逾期交房的行为，但原告主张违约金无法律依据。原、被告在合同中没有约定逾期办理房产证违约金,且逾期办理房屋产权证的违约金，合同约定为X，日常生活中，X代表叉，表示为0的意思，为约定不明或虽约定违约金但无违约金的计算方式，所以请求驳回原告诉讼请求。被告为证明主张提供了以下证据：1、房款结算单。证明被告2017年8月1日办理了交房手续。2、商品房买卖合同，证明原、被告未约定逾期办证违约金。3、8栋工程竣工验收报告、8栋竣工验收备案表。证明8号楼在2019年3月5日已完成了登记备案手续，符合交房条件。经质证，原告对被告所举证据的证据1真实性无异议，认为其恰好证明被告存在逾期交房情形，应当按照合同约定承担逾期交房违约金。对于证据2真实性无异议，但合同约定第20条第二款双方约定为X，并不是主张为O，应当参照最高院司法解释第18条规定。对证据3真实性无异议，即使涉案房屋在3月5日已符合交房条件，但该证据不能阻却被告存在逾期办证的情形。被告对原告所举证据真实性、合法性、关联性均无异议。经审理本院查明的事实为：2015年12月31日,原告汪家圣和董雪松与被告金诚签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于舒城县城关镇金仕佳缘8幢2503室,总价款为468874元。2015年12月30日，原告向被告支付首房款208874元，余款260000元向银行申请贷款支付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款约定:“出卖人（即被告）应当在2017年6月30日前向买受人（即原告）交付该商品房”。第十二条约定了出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。另按照《商品房买卖合同》第二十条第二款规定：“因出卖人原因,买受人未能在该商品房交付之日起360日取得该商品房所有权证书的,买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金”,并约定由被告办理涉案房屋的产权证。2017年8月1日，原、被告办理了交房手续，双方确定房款总额为474231元，并办理了交房手续，被告2019年3月5日已完成了房屋登记备案手续，符合办证条件。截止起诉,被告仍未办理涉案房屋的产权证。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。本案争议的焦点是：1.原告能否以被告交房时未取得交房证明文件为由，要求被告支付逾期交房违约金;2.合同约定逾期办证按照全部房价款的日万分之X计算违约金，应否视为不支付违约金或者视“X”为零。关于焦点1，依据双方签订的《商品房买卖合同》，被告在未取得合同约定的《建设工程竣工验收备案证明文件》等交付房屋时所应取得的证明文件前，原告有权拒绝接受房屋，由此产生的逾期交付责任应由被告承担。本案中，因原告已于2017年8月1日实际接收房屋，并且在原告接收房屋后提起诉讼前，被告已经取得合同约定的交房证明文件，故根据安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第五条关于“买受人接收房屋后以出卖人交付房屋时‘未经验收合格’为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》的，对买受人的诉讼请求一般不予支持”的规定，本院对原告主张的逾期交房违约金的诉讼请求，依法不予支持。关于焦点2，根据买卖合同关于“于交付房屋之日起的360日内完成房屋所有权登记”和“如逾期办证，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之X的违约金”的约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，除有特别约定外”，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应当向原告支付逾期办证的违约金。起算时间为实际交付房屋之次日起的第360日即2018年7月28日;为明确违约金的具体数额，暂计算至本案庭审辩论终结之日即2019年11月8日；此后至实际完成房屋所有权登记之日止的逾期办证违约金，建议由原、被告另行协商解决或者由原告另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之判决如下：一、被告舒城金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日日内向原告汪家圣和董雪松支付逾期交房违约金（以房屋总价款474231元为基数自2018年7月28日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至2019年11月8日止）；二、驳回原告汪家圣和董雪松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取440元，由被告舒城金诚房地产开发有限公司负担278元，原告汪家圣和董雪松负担162元。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  朱更生二〇一九年十二月六日书记员  方 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。