江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民再143号再审申请人（一审原告）：胡铭霞，女，1972年6月16日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵东，江苏泰和律师事务所律师。被申请人（一审被告）：南京嘉业商业管理有限公司，住所地南京市建邺区庐山路**嘉业国际城****。法定代表人：谈博娴，该公司总经理。被申请人（一审被告）：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地，住所地南京市建邺区庐山路**嘉业国际城****iv>法定代表人：滕达，该公司总经理。以上两被申请人共同委托诉讼代理人：汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。以上两被申请人共同委托诉讼代理人：徐潇，北京市中伦（上海）律师事务所律师。再审申请人胡铭霞因与被申请人南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业管理公司）、南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业开发公司）合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初35号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月26日作出（2019）苏01民申220号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人胡铭霞及其委托代理人凌建豪、邵东，被申请人嘉业管理公司和被申请人嘉业开发公司的共同委托诉讼代理人徐潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡铭霞申请再审请求，1、撤销南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初35号民事判决，依法改判；2、改判为支持申请人胡铭霞的全部诉讼请求。事实与理由：1.本案商铺未能交付的原因是被申请人嘉业管理公司拒绝交付商铺，申请人对于商铺的空置无任何的过错，依法不应当承担法律责任。包括申请人在内的业主向被申请人要求交付商铺，被申请人明确回函以其“具有20年的管理权”拒绝了申请人要求交付商铺的请求。同时，因被申请人拆除了当初的隔断，申请人根本无法判断自身商铺的位置，何谈已经交付商铺。2、一审法院以询价的方式，不加区分的以商铺面积乘以所询价格确定实际占用费明显错误。商铺的位置不一样，它的价格是不一样的，占用费也不一样，一审法院以统一的价格确定所有商铺位置的占用费明显错误。在与申请人情形完全一样的其余90名业主的上诉案件中，二审法院以房屋购买价格乘以4%确定商铺占用费，申请人认为具有合理性。3、嘉业开发公司应按合同约定承担连带担保责任。嘉业管理公司辩称，再审申请人的再审请求缺乏事实和法律依据，首先，委托经营到期之前，我司已经履行了告知义务，并且将涉案商铺腾空，申请人作为业主既未要求返还，也未积极接收涉案商铺，导致双方未能办理商铺交接手续，从而造成涉案商铺长期空置，申请人对此是存在过错的。原审法院根据涉案商铺的性质以及双方在交接中应履行的义务和责任，判决申请人承担40%的次要责任并无不当。其次，涉案合同为租赁合同关系，对外出租是涉案商铺主要的收入来源，期满后商铺的空置损失及租金损失，应当按照同地段、同类型租金标准计算，原审法院在询价的基础上，酌定同地段、同类型商铺租金标准，能够客观反映涉案商铺的实际租赁市场行情，甚至该标准也是远高于委托经营管理期限内的实际租金的。此外该询价是针对嘉业国际城5号楼附近商铺的租金标准，并不是针对某一个楼进行询价，因此全部商铺均可统一适用询价基础上酌定的标准。再次，根据民事诉讼法第205条，当事人申请再审应当自知道或者应当知道之日起六个月内提出，申请人申请再审不属于上述任何情形，不符合应当再审的法律规定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，再审申请人的再审请求缺乏事实和法律依据，请求驳回再审诉请，维持原审判决。嘉业开发公司辩称，申请人主张的是占用费，而嘉业开发公司仅在合同范围内依据合同约定对委托经营管理期间，嘉业管理公司应当支付的经营收益金承担担保责任。而之前嘉业管理公司一直依照合同约定支付经营收益金，并且目前委托经营管理期限已届满，根据申请人的诉讼请求，嘉业开发公司不应当就占用费承担连带保证责任。胡铭霞向一审法院起诉请求：1.判令被告嘉业管理公司向原告胡铭霞支付店铺占用费180403.31元（自2015年8月1日至2016年10月18日止，按照涉案房屋购买价格8%进行计算）及利息（自起诉之日起计算至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令被告嘉业开发公司对被告嘉业管理公司应当向原告支付店铺占用费与利息承担连带清偿责任；3.判令两被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：胡铭霞系本市庐山路**嘉业国际城**第**第**商铺的所有权人（后办理房屋所有权证载明地址为庐山路158号嘉业国际城5幢3-75室）。2009年10月21日，胡铭霞和嘉业管理公司签订《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》，约定：胡铭霞委托嘉业管理公司对该店铺进行长期管理，管理期限自该店铺交付日起计二十年。胡铭霞另行将该店铺五年的经营权委托给嘉业管理公司，该公司在行使经营权期间向胡铭霞支付经营收益金，第一年度和第二年度经营收益金分别按胡铭霞购买店铺的买卖合同成交总金额的6%计算，第三年度、第四年度及第五年度经营收益金分别按胡铭霞购买店铺的买卖合同成交总金额的8%计算。嘉业管理公司对该店铺五年的经营权行使期限届满前三个月，胡铭霞可与嘉业管理公司协商自营或继续委托其行使该店铺的经营权。嘉业开发公司作为担保人对嘉业管理公司向胡铭霞支付经营收益金的义务承担连带担保责任。胡铭霞为购买涉案店铺与嘉业开发公司订有《商品房预售合同》，合同载明涉案店铺建筑面积59.68平方米，产权证记载面积为60.36平方米。双方确认委托经营期截至2015年7月31日届满。在委托经营期满后双方曾就后续合作进行过磋商，胡铭霞述称其曾在经营期满后向嘉业管理公司主张过返还店铺，嘉业管理公司则述称其曾向业主邮寄交付店铺告知函，且其将店铺空置即已履行了交付店铺的义务。但双方最终未能达成一致。本案一审审理中，一审法院于2017年7月11日到涉案店铺所在的嘉业国际城五号楼现场勘查，除个别店铺在营业外，其他店铺包括涉案店铺均处于空置状态。一审法院就与涉案店铺同地段同类型商铺的租金标准进行了询价，综合询价意见，同地段同类型商铺中嘉业国际和中泰国际租金标准最接近，一楼、临街商铺价格较高，行业不同价格不同，商业规划越好价格越高，中泰国际的租金价格2.4元—3.0元/平方米/天，嘉业国际一楼商铺挂牌租金价格3.75元/平方米/天，二楼商铺近期无成交。对一审法院询价笔录的真实性，双方当事人均无异议。胡铭霞认为询价仅反映了一个时间点的租赁价格，且不能反映不同楼层、不同位置商铺的价格差异，涉案店铺占用损失仍应参照委托经营期内经营收益金标准计算。嘉业管理公司、嘉业开发公司认为涉案店铺占用费应当按同地段同类型商铺租金标准计算，询价符合市场行情。一审法院认为，双方合同中明确约定：胡铭霞将店铺五年的经营权委托给嘉业管理公司，该公司在行使经营权期间向胡铭霞支付经营收益金。现五年的委托经营期间已届满，嘉业管理公司应当将房屋交还胡铭霞，胡铭霞也应积极接收，双方应相互配合以维护商铺处于适宜经营的状态。而据本案证据，双方均未能积极、主动履行交接手续，导致商铺长期空置，未能正常经营，故就商铺空置造成的损失，双方均有过错。因涉案标的为商铺，对外出租系其主要收益来源，故前述损失可以认定为相应的租金损失。综合本案商铺的性质及双方在交接中应履行的义务和责任，酌定嘉业管理公司应承担60%的责任，胡铭霞应承担40%的责任。综合考虑本案店铺所处的整体环境，结合法院询价，酌定与涉案店铺同地段同类型商铺的租金标准为2.8元/平方米/天，以此计算，2015年8月1日至2016年10月18日涉案店铺空置期间的损失为60.36平方米×2.8/平方米/天×444天﹦75039.55元，嘉业管理公司应承担75039.55元×60%﹦45023.73元。嘉业开发公司应对嘉业管理公司的上述债务承担连带清偿责任。一审法院判决：一、南京嘉业商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向胡铭霞支付店铺占用费45023.73元及利息（自2017年1月3日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；南京嘉业房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。二、驳回胡铭霞的其他诉讼请求。本院再审中，再审申请人胡铭霞提交下列证据：1.关于南京嘉业国际城5号楼部分业主代表意见的回复。该份回复的末尾明确写明嘉业管理公司对委托商铺享有20年的委托管理权利，上述期限尚未届满，因此贵方无权要求交付商铺。2.南京市中级人民法院（2018）苏01民终5872号民事判决书，该案的上诉人与本案申请人的商铺同为嘉业国际城5号楼，案件的事实与法律关系与本案一致，一审判决内容与本案相同，南京市中级人民法院二审对该案件进行了改判，并且补充认定了相关事实。嘉业管理公司和嘉业开发公司的质证意见：上述证据不属于证据规定中的新证据。对于证据1.被申请人向部分业主发送该份回复的前提是被申请人与部分业主在此前形成了一份会议纪要，致函的这部分业主并没有要求被申请人交付房屋。被申请人在最后一段所称无权交付的是商铺的管理权。在该段的同一段也说明是基于被申请人对涉案商铺享有20年的管理权，上述期限尚未届满，根据双方之前的会议纪要，业主要对商铺自行管理，并包括物业管理在内，因此对于无权交付的表述并非是针对涉案商铺的占有、使用、收益等权能。同时在这份回复中，被申请人也已经明确向部分业主表明该部分业主可以继续委托被申请人统一招商，也可以自行招商和自行经营，可见被申请人其实并没有占有使用涉案店铺的意思表示。对于证据2的真实性予以认可，但关联性和证明目的不予认可。本院再审对上述证据的真实性予以确认，对于上述证据与本案的关联性及证明目的，本院在后论述。本院再审查明，2015年11月24日，嘉业管理公司就业主要求返还商铺的请求，向包括胡铭霞在内的南京嘉业国际城5号楼部分业主代表出具回复意见称“基于《店铺委托经营管理合同书》的约定，嘉业商管对委托商铺享有20年的委托管理权，上述期限尚未届满，因此贵方无权要求交付商铺”。再审另查明，2017年1月3日，案外人唐鹿向一审法院起诉请求：一、判令嘉业管理公司向唐鹿支付占用费112931元（自2015年8月1日至2016年10月18日止，每年按照案涉房屋购买价格8%进行计算）及利息（利息自起诉之日起计算至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、判令嘉业开发公司对嘉业管理公司应当向唐鹿支付店铺占用费与利息承担连带清偿责任；三、判令嘉业管理公司、嘉业开发公司承担本案的诉讼费用。唐鹿起诉嘉业管理公司、嘉业开发公司的案件的事实与本案相同。一审法院于2017年12月26日作出（2017）苏0105民初42号民事判决：一、南京嘉业商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向唐鹿支付店铺占有费40406.48元及利息（自2017年1月3日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；南京嘉业房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。二、驳回唐鹿的其他诉讼请求。唐鹿不服，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日作出（2018）苏01民终5872号民事判决：一、维持南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初42号民事判决第二项；二、变更南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初42号民事判决第一项为：南京嘉业商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向唐鹿支付店铺占有使用费56465.76元及利息（自2017年1月3日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；南京嘉业房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。该民事判决确定的店铺占有使用费标准为业主购买商铺的价款乘以4%/年。再审再查明，涉案商铺买卖合同成交总金额为1853806.50元。本院再审对一审法院查明的其他事实予以确认。以上事实，有双方当事人陈述、双方签订的《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》、2015年11月24日嘉业管理公司的回复、本院（2018）苏01民终5872号民事判决、《商品房预售合同》等证据为证。本案再审争议焦点：嘉业管理公司是否应当向胡铭霞支付商铺占有使用费以及支付的标准。本院再审认为，嘉业管理公司与胡铭霞虽然签订了管理期限为二十年的委托经营管理合同，但该合同同时约定了该店铺五年委托经营权及五年委托经营期限届满后，需重新协商继续委托经营或业主自营的条款。嘉业管理公司主张五年委托经营到期之前，其已将涉案商铺腾空并告知了胡铭霞，因胡铭霞既未要求返还，也未积极接收涉案商铺，导致双方未能办理商铺交接手续，从而造成涉案商铺长期空置，胡铭霞对商铺空置损失的发生具有过错。但嘉业管理公司未能提交其曾经通知胡铭霞接收涉案商铺的证据，而胡铭霞再审中提交的嘉业管理公司于2015年11月24日致部分业主代表的回复，可以证明合同约定的五年委托经营期限届满后，嘉业管理公司在与部分业主代表协商中拒绝交还商铺，现嘉业管理公司未能提交相反证据否定回复内容的真实性，本院再审对胡铭霞提交的该证据的证明目的予以采信，并据此认定，嘉业管理公司在合同约定的五年委托经营期限届满后，拒绝向胡铭霞交还涉案商铺，造成涉案商铺不能交接的责任在嘉业管理公司，胡铭霞对此不具有过错；嘉业管理公司继续占用商铺期间，应当向胡铭霞支付占用商铺使用费及相应利息。关于使用费的支付标准，虽然双方在合同中约定第五年的经营收益金按该商铺的买卖合同成交总金额的8%计算，但因合同对五年委托经营期满后的经营收益金标准未做具体约定，在双方对委托经营期限届满后是否继续委托经营等事项未能协商一致的情况下，胡铭霞要求按照购买该商铺价款的8%计算占有使用费，缺乏合同依据，本院再审不予采信；一审法院以同地段同类型商铺租金标准为基础酌定嘉业管理公司应支付的占有使用费，具有一定合理性，但由于本案所涉业主购买商铺时价格并不一致，一审法院酌定的统一标准将导致各业主间的利益失衡。胡铭霞再审中提交的本院（2018）苏01民终5872号民事判决，对同样属于南京嘉业国际城5号楼业主提起的诉讼，确定了按照所购商铺买卖合同成交总金额的4%/年计算商铺占有使用费的标准，因该案与本案情况相同，且该判决系生效判决，依法可以作为本案裁判的依据。本院再审据此确定嘉业管理公司应当按照该标准向胡铭霞支付2015年8月1日至2016年10月18日期间占有涉案商铺的使用费90201.65元（1853806.50元×4%÷365天×444天）及胡铭霞向一审法院起诉立案之日起至本院判决确定的给付之日止的利息损失。嘉业开发公司虽仅承诺对嘉业管理公司向胡铭霞支付经营收益金的义务承担连带担保责任，但因合同并未明确保证期间为五年委托经营期，现合同并未解除，嘉业管理公司继续占有涉案商铺的行为可视为其继续履行委托经营的行为，其应当支付的占有期间使用费仍然属于经营收益金范围，按照合同约定，嘉业开发公司应当对嘉业管理公司支付商铺使用费的义务承担连带保证责任。关于被申请人嘉业管理公司和嘉业开发公司辩称，胡铭霞没有在法律规定的六个月内提出再审申请，不符合应当再审的法律规定的抗辩理由，本院再审认为，生效的本院（2018）苏01民终5872号民事判决作出的时间为2019年4月29日，该生效判决对于同类案件具有新证据的作用，胡铭霞从知道该生效判决后向本院提起再审申请，未超过法定六个月的申请再审期限，其申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条和第二百零五条的规定，应当予以再审。对嘉业管理公司和嘉业开发公司的辩称意见，本院再审不予采纳。综上，再审申请人胡铭霞的再审请求部分成立，本院再审予以支持。一审判决认定事实错误，本院再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初35号民事判决第二项，即驳回胡铭霞的其他诉讼请求；二、变更南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初35号民事判决第一项为：南京嘉业商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向胡铭霞支付2015年8月1日至2016年10月18日期间店铺占有使用费90201.65元及利息（自2017年1月3日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；南京嘉业房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3908元，由胡铭霞负担1954元，南京嘉业商业管理有限公司负担1954元；再审案件受理费3908元，由胡铭霞负担1954元，南京嘉业商业管理有限公司负担977元，南京嘉业房地产开发有限公司负担977元。本判决为终审判决。审判长 柏 萍审判员 陈红旗审判员 刘 杰二〇一九年十二月十三日书记员 周月闻