广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19244号上诉人（原审被告）：陈瑞仙，男，1969年2月10日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：罗明霞，广东德能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区学校教育服务公司（以下简称服务公司），住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道。法定代表人：李鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄勇，广东君厚律师事务所律师。上诉人陈瑞仙因与被上诉人服务公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈瑞仙及其委托诉讼代理人罗明霞，被上诉人服务公司的委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈瑞仙上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回服务公司的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由服务公司承担。事实和理由：一、一审判决认定的涉案房屋与广州市第xxx中学的校舍x号楼没有列入拆迁红线范围与事实不符。二、一审判决没有查明学校围墙已曾经重建的事实，错误认定涉案房屋没有列入拆迁红线范围，进而推断广州市第xxx中学占用涉案房屋，涉案房屋系国有资产。三、根据荔府办【2013】12号和荔国资【2013】25号文件，荔湾区教育局应于2013年5月20日前完成将涉案房屋移交给荔湾区国资局的工作。涉案房屋现应由荔湾区国资局进行管理，荔湾区国资局才是涉案房屋的权利人而非教育局或服务公司。四、服务公司基于教育局委托将涉案房屋出租给陈瑞仙的行为属于无权处分行为，现无任何证据证明该无权处分行为已得到权利人的追认，服务公司据此要求陈瑞仙腾退房屋和支付占用使用费于法无据。服务公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2019年4月4日，服务公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈瑞仙腾退广州市荔湾区康王中路xxx号原xxx中校舍x号楼东侧储物室，在腾退房屋时恢复原来的门口和南面的墙体；2、陈瑞仙按评估价格支付房屋占用费，从2018年4月1日起至腾退房屋之日止；3、本案诉讼费由陈瑞仙承担。一审法院认定事实：据广州市不动产登记查册表记载，荔湾区带河路xxx号x幢（以下简称校舍x号楼）产权人为广州市第xxx中学。涉案房屋与校舍x号楼相连。1999年8月，有关部门征用了广州市第xxx中学的部分教学用地用房。涉案房屋与校舍x号楼没有列入拆迁红线范围。根据广州市城市规划局荔湾区规划分局于2000年5月8日荔规设[2000]x号《有关申领建筑设计要点的复文》，广州市第xxx中学在带河路xxx号地段新建校门、围墙，传达室应按照下列意见办理，其中围墙应沿现有道路拆迁红线布置，围墙应作通透式处理。2003年11月，广州市荔湾区教育局为整合教育资源，经批准撤销了广州市第xxx中学。2014年3月3日，广州市荔湾区教育局委托服务公司从2014年5月1日起负责涉案房屋的管理及租赁相关业务。2014年4月26日，服务公司（甲方）与陈瑞仙（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》。该合同主要内容是，甲方将荔湾区康王中路xxx号原xxx中校舍x号楼东侧储物室出租给乙方作商业使用，建筑面积30平方米，租期从2014年5月1日至2014年7月31日，每月租金5932.5元。2014年7月25日，双方签订《租赁合同补充协议》，将上述房屋租期延至2014年10月31日。租期届满，双方没有续订租赁合同。陈瑞仙至今使用该房屋，按原合同租金标准缴交房屋占用费至2018年3月止。2016年11月10日和2017年5月23日，服务公司发函通知陈瑞仙交回场地，解除租赁关系。陈瑞仙已收到该通知。一审诉讼期间，一审法院到现场勘查，涉案房屋位于广州市荔湾区康王中路广州市第x中学通透式围墙以内，招牌为“国石堂”；陈瑞仙在租用期间封闭了原来的门口，打通了南面的墙体。一审法院认为，涉案房屋与原广州市第xxx中学的校舍x号楼相连，在1999年8月没有列入拆迁红线范围，一直由该学校占用、使用，符合国有资产的情形。广州市荔湾区教育局作为主管部门，委托服务公司负责原广州市第xxx中学的物业管理及租赁相关业务，没有违反法律规定。陈瑞仙抗辩服务公司不是本案适格的原告、荔湾区国资局才是涉案房屋的权利人，理由不能成立，不予采纳。服务公司于2014年与陈瑞仙签订了该房屋租赁合同。租赁合同期满，双方没有续订租约。服务公司请求陈瑞仙腾退房屋和支付房屋占用费，于法有据，予以支持。陈瑞仙腾退房屋时应恢复原来的门口和南面的墙体。房屋占用费参照有资质的评估机构评定的私房租金标准计付，评估费由双方各负担一半。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2019年8月16日作出如下判决：一、被告陈瑞仙自本判决发生法律效力之日起30日内腾空交还广州市荔湾区康王中路xxx号原xxx中校舍x号楼东侧储物室给原告广州市荔湾区学校教育服务公司。被告陈瑞仙腾退房屋时恢复原来的门口和南面的墙体。二、被告陈瑞仙支付从2018年4月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费。房屋占用费由原告广州市荔湾区学校教育服务公司与被告陈瑞仙自本判决发生法律效力之日起3日内共同向有资质的评估机构申请按私房租金标准评定，被告陈瑞仙自评定之日起3日内，按评定的租值一次性将上述期间的房屋占用费支付给原告广州市荔湾区学校教育服务公司。评估费由原告广州市荔湾区学校教育服务公司及被告陈瑞仙各负担一半。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，由被告陈瑞仙负担。二审中，上诉人陈瑞仙提交了以下证据：1、广州市荔湾区人民政府办公室荔府办【2013】12号文件和广州市荔湾区人民政府国有资产监督管理局荔国资【2013】25号文件，拟证明涉案房屋现应由广州市荔湾区国资局进行管理，该局才是涉案房屋的权利人；2、上诉人陈瑞仙的申请书、来访登记表、举报函、判后答疑笔录、录音光盘，拟证明其已向相关部门举报涉案房屋涉及的腐败问题。被上诉人服务公司质证均不确认上述证据的关联性，上述证据只是上诉人陈瑞仙的单方意见，与其上诉请求无关。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人陈瑞仙与被上诉人服务公司签订了涉案租赁合同及补充协议，约定被上诉人服务公司出租涉案房屋给上诉人陈瑞仙作商业使用。租期届满后，被上诉人服务公司已发函要求上诉人陈瑞仙交回涉案房屋并支付占用费，合法有据，一审判决予以支持正确。至于被上诉人服务公司与涉案房屋的真正权利人之间的关系是另一法律关系，不属于本案调处的范畴，上诉人陈瑞仙以被上诉人服务公司并非涉案房屋的权利人为由拒绝腾退涉案房屋，以及其在二审中提交的证据，本院均不予采纳。关于涉案房屋占用费的问题，根据公平合理原则，本院认为应参照广州市房屋租赁管理部门公布的同期同地段同类型房屋租金参考价确定。综上，上诉人陈瑞仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判项表述不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3021号民事判决第一项；二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3021号民事判决第二项为：在本判决发生法律效力之日起30天内，上诉人陈瑞仙支付从2018年4月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费，房屋占用费参照广州市房屋租赁管理部门公布的同期同地段同类型房屋租金参考价确定。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1580元，由上诉人陈瑞仙负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十二月十九日书记员  彭文悦书记员  区敏儿