甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘05民终717号上诉人（原审被告）：李某1，住甘肃省天水市。上诉人（原审被告）：陈某，住甘肃省天水市。委托诉讼代理人：李某1，系陈某丈夫。被上诉人（原审原告）：甘肃建总置业发展有限公司。法定代表人：李某2，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王某，甘肃昊泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹某，甘肃昊泰律师事务所律师。上诉人李某1、陈某因与被上诉人甘肃建总置业发展有限公司（以下简称甘肃建总公司）商品房预售合同纠纷一案，不服甘肃省天水市麦积区人民法院（2019）甘0503民初1342号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月15日立案后依法组成合议庭。二审中，各方当事人均未提交新证据，经征询各方当事人同意不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李某1、陈某上诉请求：1.撤销甘肃省天水市麦积区人民法院（2019）甘0503民初1342号民事判决，改判驳回甘肃建总公司的一审诉讼请求；2.本案上诉费用由甘肃建总公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第八条约定，李某1与陈某按照合同约定如期支付了购房款439688元，但因国家政策变化导致无法办理公积金贷款，这种情况系不可抗力导致的，并非违约。其次，因公积金贷款金额不足，后经甘肃建总公司与李某1、陈某协商后改办商业贷款。李某1、陈某于2018年底已将商业贷款所需材料提交银行，并按银行通知办理相关手续，一审法院在甘肃建总公司没有提交任何证据的情况下认定李某1、陈某怠于履行办理贷款业务、违反合同约定是错误的。再次，作为认案依据的承诺书仅有李某1的签字，陈某对此并不知情，故该承诺书的内容对其没有约束力。最后，甘肃建总公司在一审庭审中出示的商品房买卖合同与李某1、陈某持有的不一致，甘肃建总公司单方变更合同并未征得李某1、陈某的同意。一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，作出错误判决。甘肃建总公司辩称，首先，根据双方签订的商品房买卖合同，李某1、陈某已构成根本性违约，合同解除条件已具备，依法应当解除合同。其次，李某1、陈某主张没有办理公积金贷款属不可抗力不能成立，其没有提交任何证据证明。李某1、陈某未办理公积金贷款是害怕还款压力大，影响其生活。第三，李某1、陈某提出的已积极筹备资金支付房款不存在，截止起诉，李某1、陈某尚欠房款55万元，经多次催要仍未支付。第四，一审法院根据合同法的规定，依据本案事实判决适用法律正确。第五，一审法院判决李某1、陈某支付违约金有事实和法律依据。甘肃建总公司向一审法院提起诉讼请求：1.解除与李某1、陈某签订的《商品房买卖合同》，判令李某1、陈某交回购买的上尚宅6幢1单元601室房屋；2.判令李某1、陈某支付违约金15345元；3.诉讼费由李某1、陈某承担。甘肃建总公司当庭变更第2项诉请为：判令李某1、陈某支付违约金16500元。一审法院认定事实：2016年6月27日，甘肃建总公司天水分公司与陈某签订《上尚宅认购书》，约定由陈某认购位于天水市××区号房屋，成交价为1039688元。首期房款为419688元，于2016年7月20日前付清，其余62万元以银行按揭方式支付。认购书签订后，李某1、陈某陆续支付部分购房款，截止2017年7月26日共支付购房款43万元。2017年9月4日，甘肃建总公司与李某1、陈某签订《商品房买卖合同》，约定由李某1、陈某购买甘肃建总公司开发建设的甘肃××区房屋，预测建筑面积共162.15平方米，房屋总价款为1039688元。约定付款方式为商业银行贷款，买受人应当于2017年9月15日前支付首期房款489688元，其余房款55万元申请贷款支付。该合同第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除通知送达之日起7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……”同时，合同附件四第二条：“……2、如买受人选择银行按揭付款方式，应当自本合同签订7日内，向银行提交齐全符合要求的按揭材料，并于银行通知办理按揭手续7日内办理完毕（包括支付相应手续费用、签署相关所有文件、银行面访等）。如买受人逾期未办理上述事项，导致银行未能及时向出卖人转付房款的，视为买受人违约，出卖人有权解除本合同。……5、买受人的按揭贷款申请未获银行或住房公积金管理中心批准的，买受人应当在出卖人、银行或住房公积金管理中心通知之日起7日内付清剩余房款，如逾期支付，视为买受人违约，出卖人有权解除本合同。”2017年9月19日，甘肃建总公司向李某1、陈某交付了案涉房屋。合同签订后，李某1、陈某分别于2017年9月4日支付购房款9688元,2018年11月12日支付5万元。与认购书签订后、《商品房买卖合同》前支付的购房款43万元相加，截止2018年11月12日李某1、陈某共计向甘肃建总公司支付购房款489688元，付清了《商品房买卖合同》约定的首期房款。其余55万元未支付。甘肃建总公司就未支付的55万元购房款多次向李某1、陈某催要，李某1于2019年1月15日出具《承诺书》一份，载明：“本人陈某（×××）、李某1（×××）于2017年9月4日购买上尚宅小区6幢1单元601号房屋，房款总额：1039688元（大写：壹佰零叁万玖仟陆佰捌拾捌元整），首付：489688元（大写：肆拾捌万玖仟陆佰捌拾捌元整），由于个人原因导致银行未放款，房屋尾款55万元（大写：伍拾伍万元整）未清，本人郑重承诺如下：于2019年1月31日前付清55万元（大写：伍拾伍万元整）房屋尾款，若本人逾期，则房屋由开发商于2019年2月1日收回重新销售，装修费用本人自理（开发商概不负责），本人承诺以上所有要求并承担一切法律责任。”出具该承诺书后，李某1、陈某未按照承诺的期限支付所欠房款，剩余55万元购房款至今未支付。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、甘肃建总公司要求解除与李某1、陈某签订的《商品房买卖合同》并要求交回案涉房屋的诉讼请求能否成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方之间签订的《商品房买卖合同》第八条约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。李某1、陈某已付清了合同约定的首付款489688元，剩余房款55万元，双方约定以商业银行贷款方式支付。关于剩余55万元房款的支付期限，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二条约定，李某1、陈某应当于《商品房买卖合同》签订7日内，向银行提交齐全符合要求的按揭材料，并于银行通知办理按揭手续7日内办理完毕。按揭贷款申请未获银行批准的，买受人应当在出卖人、银行通知之日起7日内付清剩余房款。李某1、陈某选择以商业银行贷款方式支付剩余55万元房款，但因其个人原因未能按时办妥，相应房款也未按照上述合同附件四的约定支付。后经甘肃建总公司催要，李某1、陈某于2019年1月15日出具承诺书一份，承诺于2019年1月31日前付清所欠55万元房款。甘肃建总公司接受该承诺书，视为双方对剩余55万元房款的付款期限进行了变更。李某1、陈某应当依照承诺书的约定于2019年1月31日前付清所欠房款，但李某1、陈某未按时支付，逾期支付购房款的期限已超过30日。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定以及《商品房买卖合同》第八条之约定，双方约定的解除合同的条件已经成就，甘肃建总公司请求解除与李某1、陈某所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求成立，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，甘肃建总公司于2017年9月19日已将《商品房买卖合同》标的甘肃××区房屋交付给李某1、陈某使用。现双方所签订的《商品房买卖合同》因符合约定条件而解除，甘肃建总公司请求交回上尚宅小区6幢1单元6层601室房屋，该请求符合法律规定，本院予以支持。二、李某1、陈某应否支付违约金以及违约金的数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，李某1、陈某未按照约定期限支付相应购房款，已构成违约。对于逾期付款的违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定逾期付款超过30日的，按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。现李某1、陈某逾期付款期限已经超过30日，甘肃建总公司请求支付违约金符合法律规定，应予以支持。李某1、陈某逾期未支付的购房款的金额为55万元，按照约定的3%的标准计算，应支付的违约金的数额为16500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、解除甘肃建总置业发展有限公司与李某1、陈某之间签订的《商品房买卖合同》；二、由李某1、陈某向甘肃建总置业发展有限公司返还甘肃××区房屋，并支付违约金16500元。于本判决生效之日起三十日内履行完毕。案件受理费212元，因适用简易程序减半收取106元，由李某1、陈某负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：李某1、陈某在履行商品房买卖合同中是否构成违约。关于李某1、陈某在履行商品房买卖合同中是否构成违约。根据李某1、陈某与甘肃建总公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。李某1、陈某支付了房屋首付款489688元后，约定剩余房款55万元以商业银行贷款方式支付，《商品房买卖合同》附件四第二条约定，李某1、陈某应当于《商品房买卖合同》签订7日内，向银行提交齐全符合要求的按揭材料，并于银行通知办理按揭手续7日内办理完毕。按揭贷款申请未获银行批准的，李某1、陈某应当在甘肃建总公司、银行通知之日起7日内付清剩余房款。李某1因个人征信导致贷款无法办理、余款55万元未按照上述合同的约定支付。本案中，无论是按照合同约定的付款期限还是李某1于2019年1月15日出具的承诺书中载明的付款期限，李某1、陈某均未履行，至今剩余房款55万元未支付。李某1、陈某所支付合同价款不及一半，剩余价款不能支付已构成违约，故甘肃建总公司请求解除合同及支付违约金的理由成立，一审法院判决解除甘肃建总公司与李某1、陈某之间签订的《商品房买卖合同》，由李某1、陈某返还涉案房屋并支付违约金16500元并无不当。综上所述，李某1、陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由李某1、陈某负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁建文审 判 员 石 岚审 判 员 张碧霞二〇一九年十二月十七日法官助理 周碧彤书 记 员 高 敏