浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终3818号 上诉人（原审被告）：绍兴市和生聚棉麻纺织品有限公司，住所地绍兴市越城区霞西路**绍兴市越州轻纺市场商务楼**。 法定代表人：孔令美，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余建光,浙江浙杭（绍兴）律师事务律师。 被上诉人（原审原告）：朱永根，男，1970年6月21日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：阎益丰，上海华尊律师事务所律师。 原审被告：颜文，男，1972年4月10日出生，汉族，住山东省曲阜市。 上诉人绍兴市和生聚棉麻纺织品有限公司（以下简称和生聚公司）因与被上诉人朱永根、原审被告颜文合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初5102号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 和生聚公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、上诉人与被上诉人于2013年12月13日签订的承诺书载明：“绍兴和生聚棉麻公司自愿将绍兴市工贸园区商务楼69号续租权转让给朱永根。”因此，上诉人与被上诉人交易的是营业房的续租权，而不是营业房的租赁权。两者存在根本的区别，导致一审判决的根本性错误。众所周知，营业房的租赁存有一定的期间限制，比如常规的六年。上诉人与绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司(下称“工贸园区公司”)签订租赁合同，期间是2013年5月10日至2016年5月9日。根据合同法的规定，租赁期限最长不得超过二十年。而续租权明显是指租赁合同到期以后具有的继续租赁营业房的权利。二、本案上诉人与工贸园区公司签订营业房租赁合同时，根据房屋租赁合同的约定，取得营业房的续租权。根据《租赁合同》第10条约定：租赁期满后乙方不论是否需要续租，均应在租赁期满前三个月书面通知甲方；若甲方同意续租的，则双方应重新签订租赁合同；同等条件下，乙方有优先承租的权利。双方签订《承诺书》时，该《租赁合同》已经存在，并且被上诉人已经了解，被上诉人愿意受此条款的约束。因此，该条约定确定了双方交易的续租权的权利内容。该权利属于合法取得，可以进行转让。该权利已经从工贸园区公司合法取得，并不需要经过工贸园区公司的再次同意或者认可。三、上诉人与被上诉人签订的《承诺书》约定“如需过户，绍兴和生聚棉麻应积极配合，和生聚棉麻公司如需租赁合同原件，朱永根应积极配合提供”。可以看出，被上诉人从上诉人处受让营业房，其合同目的是为了在《租赁合同》到期以后，继续租赁营业房从而达到使用的目的，而所谓的“过户”，并非其积极追求的目的，而是合同的随附义务。因此，双方的《承诺书》中约定是“如需过户”，并没有时间上的限制。另外，合同法规定的合同目的不能实现，显然是指预期不能实现，而非指实际没有实现，本案中，被上诉人的合同目的预期是完全可以实现的，只是由于其资金方面的原因或者其他方面的原因，导致其最终的合同目的没有实现。所以，不能认定被上诉人的合同目的不能实现。四、被上诉人已经取得了续租权，根据双方《承诺书》的约定“转让后绍兴市和生聚棉麻公司无偿经营使用到2016年5月10日”，可以相互印证的是，在2016年5月8日，到期之前，被上诉人向上诉人出具了《证明》，该份证明所载明的内容反映出被上诉人在行使续租权时，由于资金问题，只能自愿放弃。被上诉人的该种行为，是对自身权利的放弃。可以说，被上诉人已经拥有了续租权，双方的交易已经完成。不可否认的是，本案合同履行过程中，被上诉人确实没有获取任何的收益，但这都是其自动放弃的结果，该责任显然应当由其自行承担。五、本案在一审庭审后，被上诉人手持法院调查令前往工贸园区公司调查，取得了调查笔录一份，上诉人对此出具了书面的质证意见，同时为了反驳该证据，向法院提交了一份新证据。但一审判决书对该两份证据并未做任何评判，甚至只字未提，法院应当在判决书中予以评判。上诉人认为上诉人提供的证据能直接证明工贸园区公司对租赁合同的转让是支持的，一审判决忽略上诉人的证据，极大地侵害了当事人的诉讼权利。六、一审判决把2015年判决中当事人自认的“工贸园区公司2013年10月5日发布公告，载明私下进行的炒房活动，园区一概不予认可，一律不予办理过户手续的”这一情节直接作为判案的依据，是错误的。首先，这只是当时当事人的陈述，是否是客观事实需进一步证明。一审法官其实也认识到这一点，这也是其开具调查令的目的。其次，就算工贸园区公司的公告是事实，那也只能说在当时禁止过户，而不是说一直都不能过户，它只是个防止炒房的临时性措施。事实上，工贸园区公司并没有禁止租赁合同的转让，直至今日工贸园区公司仍在继续办理租赁户的过户手续。而且诚如前述，过户也并不是本案双方交易的主要目的。七、被上诉人违反诚信原则。被上诉人看到上诉人所租商铺的巨大升值潜力，主动上门要求受让上诉人的续租权，并支付相应的款项，其目的是为了投资获利。后由于市场变化，投资失利，主动予以放弃。现又以工贸园区公司反对为由要求解除合同，毫无诚信可言。试想，如果被上诉人投资赚钱了，被上诉人会同意把利润交给上诉人?按照一审法院的判决，被上诉人的投资就没有任何风险，风险都转嫁到上诉人身上。这样的判决也不利于社会诚信体系的形成。综上所述，上诉人与被上诉人之间就营业房续租权的交易，双方的权利义务已经完成，并不存在合同目的不能实现等情形，更不能据此予以解除。一审判决破坏了双方形成的交易的稳定性，破坏市场的秩序。八、一审将双方的交易行为归纳为权利义务的概括性转让是错误的，双方之间交易的是营业房的续租权，是营业房到期之后继续租赁的资格，并不是权利义务的转让。九、一审法院没有对被上诉人放弃续租权而向上诉人出具的证明作出认定。被上诉人向上诉人出具放弃续租权的证明说明了其已经放弃了该方面的权利，对于其已经支付的款项是不能予以返还的。十、本案与常理不符，被上诉人早就知道甚至在2016年5月10日之前就知道续租权不能转让，那么其所支付的款项理应可以返还，但是为什么这么长的时间被上诉人一直没有向上诉人主张？很显然被上诉人已经明确知道本案中涉及的款项是不能够返还的。 朱永根辩称，涉案承诺书实质上是上诉人将其与工贸园区租赁合同的权利义务概括地转移给我方，但是这一行为没有取得园区的同意。我方在承诺书交易的过程中支付了巨额款项，虽然上诉人方一直在用所谓的续租权的说法混淆概念，但无法改变基本事实，实际上绍兴是一个外贸比较发达的城市，工贸园区的营业房可以开展服装纺织经营，由于该营业房的承租人无法获得该房屋的产权，上诉人方对于房屋的权利义务是我们签订协议所要实现的合同目的，但是由于园区早在2013年就发布公告，不允许私下炒房的活动。因此，上诉人无法将案涉房屋的租赁权过户给我方，实际上我方并没有接收过该房屋，也没有使用过该房屋，更没有获得上诉人交给的关于房屋的租赁权，合同的目的始终没有实现。所以一审判决解除双方签订的合同，并判令对方还给我方转让款。该园区中有200余间营业房，从2015年、2016年开始就陆续有类似的案件通过越城法院一审，至二审，陆续有经营户维护自己的权益，我方在与上诉人方协商无果的情况下，才提起诉讼。一审法院不管判解除合同还是合同目的无法实现，是法官对案件的理解，合情合理合法保护了交易双方的合法权益。这种案件在越城法院很多，有的是在民一庭，有的在民二庭，不同的法官对理解和法律适用有不同角度。请求维持一审判决。 颜文述称其对和生聚公司的上诉没有意见。 朱永根于一审起诉时的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《承诺书》；2、两被告返还原告已支付的营业房转让款60万元；3、两被告对前述60万元支付自款项支付之日起至款项清偿之日止按银行同期贷款利率计算的利息。 一审法院认定：2013年4月9日，工业园区与被告和生聚公司签订《租赁合同》1份，约定将其名下的商务楼69号营业房租赁给被告和生聚公司，租期自2013年5月10日至2016年5月9日。2013年12月13日，原告与被告和生聚公司签订《承诺书》1份，载明：“绍兴市和生聚棉麻公司自愿将绍兴市工贸园区商务楼69号续租权转让给朱永根，转让后绍兴市和生聚棉麻公司无偿经营使用到2016年5月10日，以后并享有优先租赁权（市场同等价格范围内），如需过户绍兴和生聚棉麻应积极配合，和生聚棉麻公司如需租赁合同原件，朱永根应积极配合提供，双方签字生效。”原告及两被告分别在《承诺书》上签字和盖章。同日，案外人王张仙向被告颜文账户转入180万元，被告和生聚公司认可收到其中的60万，即转让工贸园区商务楼69号续租权的转让款。2016年5月8日，原告出具证明1份，载明：本人自愿放弃绍兴市越州工贸园区商务楼69号房屋租赁权，由原租赁方绍兴市和生聚棉麻纺织品有限公司自行解决。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，原告及被告和生聚公司于2013年12月13日签订的《承诺书》实质是被告和生聚公司将其与工贸园区签订的《租赁合同》中权利和义务概括转移给原告。后原告出具放弃租赁证明的行为应视为解除合同（承诺书）的意思表示，根据被告和生聚公司的庭审陈述“我们协商好，自己打了这份证明他签了字”，可以认定双方已就解除合同协商一致，故根据合同法第九十三条、第九十六条之规定，案涉合同（承诺书）自被告和生聚公司收到该放弃租赁证明之日即2016年5月8日起即已解除，该院予以确认。根据合同法第九十七条之规定，合同（承诺书）解除后，原告可要求恢复原状，故对原告要求被告和生聚公司返还营业房租赁权转让款60万元的诉请，该院依法予以支持。因双方并未就合同解除后营业房租赁权转让款的归还作出约定，故原告要求被告和生聚公司支付利息的诉请无事实依据，该院不予支持。被告颜文以代理人身份在《承诺书》上签字并将代收的转让款及时转交给被告和生聚公司，其行为系代表被告和生聚公司，故对原告要求被告颜文共同返还上述营业房租赁权转让款并支付利息的诉请，该院不予支持。关于被告和生聚公司的抗辩意见，该院统一评判如下：1、原告与被告和生聚公司已就解除合同协商一致，合同已实际解除，不适用除斥期间；2、双方并未就合同解除后营业房租赁权转让款的归还作出约定，本案并未超过诉讼时效；3、案涉《承诺书》实质是被告和生聚公司将其与工贸园区签订的《租赁合同》中的权利和义务概括转移给原告，根据合同法第八十八条之规定，该行为需取得工贸园区的同意，被告未提供证据证明合同目的已实现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十六条和第九十七条之规定，判决一、确认原告朱永根与被告绍兴市和生聚棉麻纺织品有限公司之间的《承诺书》自2016年5月8日起解除；二、被告绍兴市和生聚棉麻纺织品有限公司应返还给原告朱永根转让款60万元，于本判决生效之日起三十日内履行；三、驳回原告朱永根的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4900元、财产保全费3520元，合计8420元，由被告绍兴市和生聚棉麻纺织品有限公司负担，于本判决生效之日起七日内缴纳至该院。 二审中，双方均未提交新的证据。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为和生聚公司主张其不应返还转让款的依据是否充分。根据双方于2013年签订的《承诺书》的内容及双方的陈述，一审法院认为上诉人是将其享有的涉案营业房的权利义务概括转让给被上诉人，并无不当。被上诉人于2016年欲放弃双方之前约定的涉案营业房的租赁权，上诉人予以同意。在被上诉人从未实际行使过涉案营业房租赁权、涉案营业房一直由上诉人使用的情况下，上诉人同意被上诉人的放弃原先双方约定的租赁权，意味着双方解除了之前的转让协议。由此，一审法院认为上诉人应返还转让款，于法有据。综上，和生聚公司的上诉理由依据不足，其诉求本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人绍兴市和生聚棉麻纺织品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅云 审判员  王瑜 审判员  韦玮 二〇一九年十二月九日 书记员  叶婷