湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11283号上诉人（原审原告）：韦丽萍，女，1978年6月30日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：许文全，湖北和开胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹磊，湖北和开胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋衡超，男，1988年4月29日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：许峰，湖北言达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，湖北言达律师事务所律师。上诉人韦丽萍因与被上诉人宋衡超合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初2152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韦丽萍上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持韦丽萍的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由宋衡超承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、宋衡超刻意隐瞒案涉房屋因收取“茶水费”被行政处罚而无法转让的事实，恶意欺骗韦丽萍签订《门面转让协议》，最终导致案涉房屋的使用权、经营权无法转移给韦丽萍，韦丽萍无法开展经营，签订《门面转让协议》的目的无法实现，宋衡超构成根本违约，应承担违约赔偿责任。2、宋衡超构成非法转租。宋衡超与房东之间的房屋租赁合同约定，未征得房东同意不得转租，房东的委托代理人王朝阳在一审中虚假陈述，作出追认转租的意思表示，但事实是王朝阳自始至终都未曾同意宋衡超非法转租案涉房屋并收取转让费。3、在《门面转让协议》签订后，案涉房屋因宋衡超的原因导致存在严重瑕疵，截至案涉房屋被王朝阳收回时，仍无法正常经营，案涉房屋内的办公物品作为从属，不能单独割裂开来使用，一审法院企图通过查明案涉房屋内存在物品来证明宋衡超收取转让费的合理性，系将办公物品单独割裂开来，有违合同法的公平原则。4、《门面转让协议》签订后，因宋衡超的原因导致韦丽萍迟迟不能正常经营，此期间属于因宋衡超违约导致的空租期间，房东解除租赁合同的原因是宋衡超未将韦丽萍支付的租金完全转交房东所致，相应责任应由宋衡超承担。5、韦丽萍已经将完整的证据提交一审法院，一审法院认为韦丽萍提供的聊天记录不完整，属于认定事实错误。6、一审法院认定韦丽萍存在疏忽大意的过错系主观臆断，毫无根据，宋衡超在与韦丽萍签订《门面转让协议》时，刻意隐瞒其没有转租权，其骗取高额转让费，给韦丽萍造成巨大经济损失，理应赔偿。7、一审法院遗漏了宋衡超根本违约给韦丽萍造成损失的事实。二、一审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定，宋衡超的转租行为应认定为非法转租，应由宋衡超承担由此造成的违约赔偿责任。三、一审程序错误，韦丽萍在2019年7月2日提交了新的证据，该证据并未进行质证。宋衡超辩称，其从未受到行政处罚，双方系自愿签订《门面转让协议》，并不存在欺骗。宋衡超在第一时间履行了《门面转让协议》约定的义务，将案涉房屋交付给韦丽萍，是韦丽萍要求房东降租不成后，拒付租金，才导致案涉房屋被房东收回，韦丽萍系违约方，无权要求退还费用，相应损失应由其自行承担。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。韦丽萍向一审法院起诉请求：1、判令解除韦丽萍与宋衡超签订的《门面转让协议》，退还韦丽萍支付给宋衡超的转让费65120元，并按照月利率2%，自2019年3月13日计算利息至本金退还之日止；2、判令宋衡超向韦丽萍支付各项损失14988元；3.判令本案的诉讼费、保全费由宋衡超承担。一审中，韦丽萍变更诉请第1项为：判令解除韦丽萍与宋衡超签订的《门面转让协议》，退还韦丽萍支付给宋衡超的转让费60500元，并按照月利率2%，自2019年3月13日计算利息至本金退还之日止。一审法院认定事实：2017年3月11日，宋衡超与案外人常楠楠的委托代理人王朝阳就坐落于武汉经济技术开发区26R2地块金太阳·米兰小镇（西区）10栋1层3号房屋（以下简称案涉房屋），签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同约定案外人常楠楠将其所有的案涉房屋出租给宋衡超使用，租赁期为5年，自2017年3月26日起计租至2022年3月25日止；案涉房屋月租金按每平方米55元计算，合计月租金为4400元，每季租金为13200元，租金每一年按5%递增；租金的支付期限及方式为按季度支付，下个付款周期到期前15天支付下一季度的租金；租赁合同还约定若出现拖欠租金达15日、未经出租方同意，宋衡超擅自转租等情形的，视为宋衡超违约，出租方有权单方面解除合同并没收押金等。韦丽萍与宋衡超均是同一家房地产中介公司旗下不同加盟店的经营者，2019年3月12日，韦丽萍(乙方)与宋衡超（甲方）签订了《门面转让协议》，协议约定甲方以50000元，将案涉房屋转让给乙方，店内除了甲方私人物品以外其他东西全部留下，甲方承诺在此协议签订之前该门面无任何债务纠纷，若此协议签订之前产生的纠纷均与乙方无关，一切法律责任由甲方承担，乙方履行甲方与该门面业主原先的门面租赁协议且于每次交房租前提前5天将房租打给乙方，由乙方转交给业主。协议签订后，宋衡超于2019年3月13日将案涉房屋及案涉房屋内的家具、家电若干等交付给韦丽萍，韦丽萍向宋衡超支付了转让费50000元，房屋押金10000元，一个月租金4620元，以及饮水机押金500元。案涉房屋交付后，韦丽萍与宋衡超对案涉房屋地址上已有的工商登记就法定代表人变更达成了一致，并去办理了相关手续。但因宋衡超此前的经营问题导致不能变更，随后双方当事人就宋衡超原工商登记的注销及韦丽萍新工商登记的注册事宜重新进行协商。协议签订后，宋衡超核实其向案外人常楠楠支付的2019年第一季度的租金系到2019年3月25日止，而非2019年4月25日止，故其于2019年3月29日向韦丽萍返还了多收取的一个月的租金4620元。2019年3月31日，韦丽萍收到退还的租金后与案外人常楠楠的委托代理人王朝阳协商降低租金，并希望能够直接与其签订房屋租赁合同，因王朝阳不同意降低租金，协商未果。后韦丽萍既未向宋衡超支付2019年3月26日起的租金，亦未向案外人常楠楠、王朝阳支付租金，宋衡超多次催促其缴纳租金，并与韦丽萍协商将案涉房屋交还，由宋衡超自用或另租他人，宋衡超愿意退转让费等，但韦丽萍不同意。2019年4月28日，王朝阳以宋衡超拖欠租金达15日为由解除了其与宋衡超之间的租赁合同，所收取的宋衡超押金10000元未退还。2019年5月14日，案外人常楠楠将案涉房屋重新出租给案外人胡冰冰，案外人胡冰冰于同年6月5日以案涉房屋为地址办理了营业执照，宋衡超在案涉房屋地址上的工商登记仍未注销。宋衡超于2019年4月28日以短信方式告知韦丽萍案涉房屋被收回的事实。现韦丽萍认为宋衡超违约以致其合同目的不能实现，故诉至一审法院，以致成诉。一审法院另查明，王朝阳系于2019年3月31日知道宋衡超将案涉房屋转租给韦丽萍，并于当日表示同意；其认为与宋衡超间的租赁关系并未解除，宋衡超仍需按照租赁合同在合同期内按时足额支付租金；至于宋衡超是否收取转让费，获利多寡，其在所不问。一审法院再查明，关于饮水机押金500元，宋衡超在一审中已退还韦丽萍，韦丽萍于2019年7月23日出具收条载明，“今收到宋衡超支付的案款伍佰元（500元），宋衡超可以自行处理饮水机、退押金或由其使用我均无意见”。随案涉房屋转让给韦丽萍的电脑显示屏8台、电脑主机5台、饮水机1台、打印机1台、空调3台、冰箱1台、电扇1个、柜子1个、办公桌1张、会议桌2张、各类椅子计22把等尚堆置在案涉房屋内，案涉房屋现承租人案外人胡冰冰已清点封存，希望韦丽萍尽快将上述家具、家电搬走，经一审法院告知，韦丽萍拒绝搬走。关于双方当事人有争议的事实，韦丽萍提交与宋衡超的微信聊天记录、与案外人毛佑文的微信聊天记录、与一个名为“永正安”的群的微信聊天记录拟证明宋衡超系非法转租，宋衡超有配合其办理注册新营业执照的义务等，宋衡超对此聊天记录的真实性不予认可，因韦丽萍提供的聊天记录不完整，仅截取了部分内容提交，又与查明的其他事实有矛盾，一审法院认为该组证据达不到韦丽萍的证明目的。韦丽萍还提交了一张金额为3200元的票据，拟证明损失金额，宋衡超对真实性、关联性均不予认可，因该票据不是正规发票，又系孤证，一审法院不认可真实性、关联性。一审法院认为，韦丽萍与宋衡超签订的《门面转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且得到房屋所有权人常楠楠的追认，又不违反法律规定，应属合法有效，双方应当遵守诚实信用原则，按照协议的约定全面履行各自义务。协议的内容包含了两个方面，一个是关于案涉房屋内家具、家电的转让，这部分已经履行完毕；另一个是关于案涉房屋的转租，韦丽萍需按时足额将案涉房屋租金交给宋衡超再由宋衡超转交给房东，因案涉房屋已另租他人，协议已经从根本上履行不能，现韦丽萍要求确认协议已经解除，宋衡超无异议，一审法院根据宋衡超向韦丽萍发送解除通知的时间，认定双方之间签订的协议已于2019年4月28日解除。关于转让费是否退还的问题，韦丽萍诉称宋衡超故意隐瞒案涉房屋不能转租的事实，还称因宋衡超未配合自己注销案涉房屋上已有的工商登记及办理新营业执照的注册登记，导致其无法正常经营，并认为协议解除的原因系宋衡超拖欠房东租金导致房东与宋衡超解除租赁关系。上述事实与一审法院查明的事实部分不符，房东在韦丽萍与宋衡超签订协议后已进行了追认，转租关系合法成立。双方当事人在协议中并未约定宋衡超有配合韦丽萍注销案涉房屋上已有工商登记及配合办理新工商登记的义务和办理期限，韦丽萍与宋衡超起初是达成以工商登记变更法定代表人的方式履行协助韦丽萍获得经营权义务的一致。韦丽萍转租案涉房屋用于经营，即使宋衡超负有协助韦丽萍行使合法经营权的附随义务，也可以通过以原工商登记变更法定代表人的方式履行，但不能得出宋衡超负有必须配合韦丽萍办理新工商登记义务的结论，另外理应给予履行义务的合理期限。在宋衡超明确无法按照韦丽萍的要求配合其办理注销登记时，数次提出与韦丽萍解除协议，退还款项时，韦丽萍拒绝解除，要求继续履行协议。韦丽萍作为案涉房屋的次承租人仍在实际占有、使用案涉房屋，自然应当履行按时足额支付租金的合同义务，宋衡超将租金交至2019年3月25日，韦丽萍在收到宋衡超退还的2019年3月26日至4月25日租金后，在与房东协商降低租金，另签租赁合同未果的情况下，直至同年4月26日仍未支付任何租金；并且拒绝将案涉房屋交还给宋衡超或者是房东且又拒不缴纳租金，导致房东与宋衡超之间的租赁关系解除，继而宋衡超与其之间协议解除，协议解除主要系韦丽萍未按时交纳租金违约所致。宋衡超确系因自身原因，不能及时配合韦丽萍办理新的工商登记手续，履行协议存在一定过错，但纠纷最终酿成还是系韦丽萍虽要求履行协议，承租案涉房屋，但却不缴纳租金所致，最终导致房东收回房屋，宋衡超被没收押金，造成不仅其不能继续承租，而且宋衡超也不能继续承租或者另转租他人的不利后果；若韦丽萍及时退还房屋，宋衡超可以继续与房东履行租赁合同，或者另转租他人，收取转让费，双方当事人的损失都会减少，韦丽萍对于损失的扩大应当承担全部责任。结合韦丽萍自身作为具有相当专业知识的人士，签订协议时未在条款中明确权利义务关系，明知是同一公司员工却不调查核实案涉房屋上的经营情况等，韦丽萍自身存在疏忽大意的过错；又因转让费中包含了大量家具、家电费用以及宋衡超给予的半个月租金优惠，韦丽萍实际控制案涉房屋时间为一个半月左右但未支付租金，一审法院综合考量酌定宋衡超向韦丽萍退还转让费10000元。关于押金退还的问题，韦丽萍要求房东降租并未与房东达成一致，又要求以其办理好新工商登记作为租金起算点亦未与房东和宋衡超达成一致，则应按照双方协议中约定履行“原先的门面租赁协议”，依据宋衡超与案外人常楠楠之间的租赁合同中第十二条的约定，拖欠租金达15日的，房东有权解除合同并不退还押金。押金作为履约保证金，韦丽萍拒不支付租金，宋衡超被房东没收了押金10000元，宋衡超本有权不退还其押金，但考虑到韦丽萍拒付租金尚属事出有因，参照前述转让费的比例，一审法院对韦丽萍要求退还押金10000元的诉讼请求酌情支持2000元。关于韦丽萍主张包括宽带费、购置办公桌椅费等各项损失14988元，证据不足，仅有一张金额为3200元的票据，又无法证明关联性，一审法院对该项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认韦丽萍与宋衡超之间于2019年3月12日签订的《门面转让协议》于2019年4月28日已解除；二、宋衡超于一审判决生效之日起十日内向韦丽萍退还转让费10000元、押金2000元，共计12000元；三、驳回韦丽萍的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1802元，减半收取901元，保全费1020元，共计1921元，由韦丽萍负担1601元，宋衡超负担320元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。韦丽萍、宋衡超在二审中均认可《门面转让协议》约定的租金交纳方式为：韦丽萍将租金交给宋衡超，再由宋衡超交给案涉房屋产权方。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。韦丽萍上诉认为案涉房屋产权人未曾同意宋衡超转租案涉房屋、收取转让费，宋衡超构成非法转租，但其提交的证据并不足以证明其主张，本院不予采纳。韦丽萍与宋衡超之间的《门面转让协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，宋衡超将案涉房屋交付韦丽萍。关于房屋转租后的工商登记问题，《门面转让协议》并未约定，韦丽萍、宋衡超在处理工商登记问题发生争议后，韦丽萍并未主张解除合同，在宋衡超提出与韦丽萍解除协议、退还款项、返还房屋时，韦丽萍亦予以拒绝。本案中，韦丽萍与房屋产权方就降低租金另签租赁合同未能协商一致，则应按《门面转让协议》约定的租金交纳方式，由韦丽萍将租金交给宋衡超，再由宋衡超交给案涉房屋产权方，但在宋衡超催促韦丽萍交纳租金时，韦丽萍也未交纳。故一审综合双方当事人举证情况，认定本案纠纷最终产生系因韦丽萍作为案涉房屋的实际占用人，既不缴纳租金，又拒绝将案涉房屋交还给宋衡超，最终导致房屋产权人以宋衡超拖欠租金为由解除合同、没收押金，造成不仅韦丽萍不能继续承租，而且宋衡超也不能继续承租或者另转租他人的不利后果，符合民事诉讼的证据采信标准，具有事实依据。考虑到《门面转让协议》的解除主要系韦丽萍未按时交纳租金所致，宋衡超在配合韦丽萍办理工商登记手续上也存在过错，一审综合本案事实，酌定宋衡超退还10000元转让费、2000元押金，属一审自由裁量权范畴，亦无不当。韦丽萍上诉认为本案系宋衡超构成根本违约导致《门面转让协议》的合同目的不能实现，并据此要求宋衡超全额退还转让费、支付利息、赔偿损失，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。经审查，一审对韦丽萍2019年7月补充提交的证据组织了质证，韦丽萍认为其基本诉权受到侵害的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，韦丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1502元，由韦丽萍负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月十八日书记员 汪丽玲