湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂10民终2142号上诉人（原审被告）：李吉喜，男，1962年8月10日出生，汉族，住荆州市荆州区。上诉人（原审被告）：彭善英，女，1974年11月8日出生，汉族，住荆州市荆州区。被上诉人（原审原告）：邓昆磊，男，1995年5月28日出生，汉族，住荆州市荆州区。上诉人李吉喜、彭善英因与被上诉人邓昆磊合同纠纷一案，不服湖北省荆州市荆州区人民法院（2019）鄂1003民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李吉喜、彭善英，被上诉人邓昆磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李吉喜上诉请求：1.撤销湖北省荆州市荆州区人民法院（2019）鄂1003民初895号民事判决，驳回邓昆磊的诉讼请求；2.邓昆磊承担本案诉讼费用。事实和理由：1.邓昆磊在起诉中诉称的“事后才知道该土地是一块基本农田，不能作宅基地建房”、“土地转让必须经过村委会，村民之间不能私下转让土地”、“该土地已纳入《荆州海子湖生态文化旅游区总体规划》范围，基本农田不能作宅基地使用”等理由，均不成立。邓昆磊与李吉喜同村同组，相隔仅数百米，应知道转让土地是一块基本农田，该块基本农田是村委会临时决定用于火葬场占地拆迁户的安置用地。邓昆磊欲将基本农田改变成三个宅基地从中牟利，私自改变土地性质，政策是不允许的。土地流转符合中央政策，且该土地是经过村委会研究，临时调整成拆迁户安置建房地，这应该属经过村委同意。邓昆磊只知道该土地允许建房，却不知道土地针对拆迁户可以建房，现拆迁户在离该土地200米处的基本农田中正在建房，因其不是拆迁户，当然不能建房，其目的仅为购置后倒卖。2.一审法院在事实基本清楚的情况下，认为双方在转让该土地时没有经过发包方同意，且改变土地的性质与土地的农业用途，该认定不能成立。该土地转让用于拆迁户的安置建房用地，是村组干部琚道武上门给我作的工作，且转让对象是现任村委会主任张万琴等，因此，土地转让不是本人私自进行的，是经过村委会同意了的，而改变土地的农业用途是村委会临时决定，与上诉人无关。邓昆磊现占有两处宅基地，已属违法，现又购置一块基本农田，欲变成三个宅基地倒卖，且该土地是在邓昆磊家购置的第五块土地，一审判决其胜诉，上诉人不服。3.一审法院认定土地转让协议是邓昆磊拟定的不是事实，实际是我拟定的。彭善英上诉请求：1.撤销湖北省荆州市荆州区人民法院（2019）鄂1003民初895号民事判决，驳回邓昆磊的诉讼请求；2.邓昆磊承担本案诉讼费用。事实和理由：1.本案转让的土地是村委会临时调整成为拆迁户的安置用地，我们当时转让的第一对象是张万琴、黄祥成、彭河林，他们都是拆迁户，张万琴本人就是现任的村委会主任，是邓昆磊高价抢得的该土地。邓昆磊诉称涉及农村土地转让必须通过村委会同意，村民之间私自不能转让土地的理由不能成立。2.土地流转符合中央政策，我们转让的是基本农田，改变土地用途是邓昆磊，其欲倒卖该土地以谋取暴利。3.现拆迁户在离案涉土地200米处正在基本农田中建房。4.邓昆磊现有两栋私房，已经违法，又购置我们的一块基本农田用作宅基地倒卖，现仍然在购买土地，情节恶劣，违反了《土地管理法》的相关规定。邓昆磊答辩称：李吉喜、彭善英称我倒卖土地以谋取暴利不是事实，我本来就是22万元购买的，已经是高价了还如何谋取暴利。关于土地流转，依据荆州纪南生态文化旅游区管理委员会文件荆楚管发（2019）1号《荆州纪南生态文化旅游区管委会关于加强全区土地控制管理的通告》的第三条、第四条规定，要从严控制土地流转，规范农村集体土地流转管理。上诉人称的涉案土地200米处正在建房，但那是政府规划的还迁小区，是政府允许的。彭善英称我有二栋宅基地是违法，但这种现象在农村里是十分正常的，可以有老房屋和新房屋各一栋，而且我还是分家了的。涉案的土地款是我岳父出的，我岳父是拆迁户，在准备修建房屋时才知道涉案土地上不能修建房屋。邓昆磊向一审法院起诉请求：1、确认邓昆磊与李吉喜、彭善英签订的“土地转让协议”无效；2、判令李吉喜、彭善英各返还土地转让款110000元；3、判令李吉喜、彭善英承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实:邓昆磊与李吉喜、彭善英系同组村民，邓昆磊欲向李吉喜、彭善英购买田地。2018年10月3日，经双方口头协商，由李吉喜、彭善英各将所承包的部分农田出售给邓昆磊，邓昆磊通过银行汇款向李吉喜、彭善英各支付110000元。大约二个月后，邓昆磊拟定了一份土地转让协议让李吉喜、彭善英补签，主要内容为：甲方转让土地乙方三个宅基地，每个宅基地长28米、宽12米，共计220000元，甲方签名为李吉喜、彭善英，乙方签名为邓昆磊，时间为2018年10月1日。现邓昆磊以双方签订的土地转让协议无效要求李吉喜、彭善英返还土地转让款。一审法院认为，邓昆磊与李吉喜、彭善英签订的土地转让协议虽均系双方当事人的真实意思表示，但我国实行土地公有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地承包经营权的流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，邓昆磊与李吉喜、彭善英之间的协议违反了《中华人民共和国农村土地承包法》关于土地承包经营权流转的强制性规定，属无效行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，邓昆磊与李吉喜、彭善英之间的协议无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，邓昆磊应向李吉喜、彭善英返还所购买的土地，李吉喜、彭善英应各自分别向邓昆磊返还110000元。李吉喜、彭善英庭审时辩称签订协议是邓昆磊自愿购买的，一审法院认为，双方在转让土地时没有经发包方同意，且在流转时拟改变土地的性质和土地的农业用途，不符合《中华人民共和国农村土地承包法》关于土地流转的强制性规定，故李吉喜、彭善英的辩解理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款、第三十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、确认邓昆磊与李吉喜、彭善英签订的土地转让协议无效；二、李吉喜于本判决生效之日起十五日内返还邓昆磊110000元；三、彭善英于本判决生效之日起十五日内返还邓昆磊110000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2400元，由李吉喜、彭善英负担。本院二审查明：李吉喜、彭善英与邓昆磊均认可，土地转让协议中所涉土地为基本农田；土地转让协议为李吉喜拟定手书，后由转让双方签名。本院二审查明的其他事实与一审认定的基本事实一致。本院认为，本案争议的主要焦点为上诉人李吉喜、彭善英与被上诉人邓昆磊之间依土地转让协议所为的转让行为是否经发包方同意。李吉喜、彭善英认为，土地流转符合中央精神，上诉人与被上诉人间转让的土地是村委会临时决定用于火葬场占地拆迁户的安置建房用地，且有当时的村干部上门给其做工作让其转让给现任村委会主任张万琴等人，因此，可以认定转让行为是经村委会同意的。本院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十七条的规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转；采取转让方式流转的，应当经发包方同意，因此，土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包方同意。本案中，李吉喜、彭善英没有提交证据证明其与邓昆磊之间的土地承包经营权的转让行为是经发包方荆州市荆州区纪南镇马店村村委会予以同意的。根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转土地承包经营权的，转让合同无效”的规定，李吉喜、彭善英与邓昆磊签订的土地转让协议应认定为无效。一审法院依据相关法律规定，确认邓昆磊与李吉喜、彭善英签订的土地转让协议无效，并作出相应处理并无不当。上诉人李吉喜、彭善英的上诉理由因缺乏事实和法律依据不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长  万冀松审判员  徐 凯审判员  刘国平二〇一九年十二月十六日书记员  徐 芬