北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10606号上诉人（原审被告、反诉原告）：王春雨，男，1981年5月29日出生。委托诉讼代理人：吴玉馨，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈少元，男，1963年12月31日出生。委托诉讼代理人：杨士搏，北京卓航律师事务所律师。上诉人王春雨因与被上诉人陈少元房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初14791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王春雨及其委托诉讼代理人吴玉馨、被上诉人陈少元的委托诉讼代理人杨士搏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春雨上诉请求：撤销一审法院判决第四项、第六项，改判王春雨按照每月2万元的市场价格支付使用费，并支持我方要求陈少元支付违约金20万元、赔偿装饰装修残值损失50万元的一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，陈少元修复房屋外沿的时间晚于约定时间，玻璃至今未修复，且拖欠物业费，上述违约行为导致王春雨开办的健身房不能正常经营，造成巨大经济损失。王春雨租赁期间对房屋进行了全面装修改造。二、一审判决适用法律错误，租赁合同解除后，应当按照经评估的市场租赁价格计算房屋使用费；陈少元就其违约行为亦应当承担违约金；陈少元应当赔偿或公平分担装饰装修残值损失。陈少元辩称，同意一审法院判决，不同意王春雨的上诉请求。玻璃和房屋外沿的维修问题不影响王春雨正常使用房屋；对王春雨所称50万元装修款不予认可；因房屋能正常使用，王春雨拒绝交纳租金构成根本违约，应当承担违约责任。陈少元向一审法院起诉请求：1.确认陈少元与王春雨签订的《房屋租赁合同》及《碧水庄园43-11房屋租赁合同补充协议》解除，并判令王春雨将租赁房屋交还陈少元；2.判令王春雨支付自2017年3月11日起至实际腾退房屋之日的租金（按每日2778元计算），并向陈少元支付解除合同的违约金200000元。审理过程中，陈少元变更诉讼请求为：1.确认陈少元与王春雨签订的《房屋租赁合同》及《碧水庄园43-11房屋租赁合同补充协议》于2017年8月3日解除；2.判令王春雨将租赁房屋（北京市昌平区43-11号）腾空并交还陈少元；3.判令王春雨向陈少元支付自2017年3月11日起至2017年8月3日止的房屋租金405588元，并向陈少元支付自2017年8月4日起每日按2739元租金标准支付房屋占用使用费，直至王春雨将房屋交还陈少元之日止；4.判令王春雨向陈少元支付解除合同的违约金200000元。王春雨向一审法院反诉请求：1.判令陈少元向王春雨支付违约金200000元；2.判令陈少元赔偿王春雨剩余租赁期内房屋附合装饰装修残值损失500000元。一审法院认定事实：2016年3月21日，陈少元（出租方，甲方）与王春雨（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落在北京市碧水庄园43-11号的别墅出租给乙方使用；租赁期限自2016年4月1日至2021年4月30日止；租金按半年计算，押一付六，每半年租金500000元；合同签订当日，乙方付甲方80000元定金；乙方应于2016年4月20日之前，将半年租金交给甲方；乙方须交租赁期间所发生的除物业费外其他全部费用；租赁期间，乙方不得随意损坏房屋及周边设施，乙方在装修和改造时，需对屋檐顶进行修缮，铺好水面钓鱼台，室内设备修复及改善室内外装修，并承担装修改造费用；房租租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；任何一方违反合同约定，须向对方缴纳月度租金10%作为违约金；乙方在租赁每半年到期后，最长有两周房屋租金缴纳缓冲期，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金等条款。同年5月7日，由于装修费用增加，双方签订《碧水庄园43-11房屋租赁合同补充协议》约定：原合同中约定的违约金变更为200000元；屋檐部分、玻璃破碎部分由陈少元负责更换与修缮，并于6月底之前完成修复；码头平台的加固及更换台面，由王春雨负责并承担费用，于6月底之前完成。之后，王春雨修复了码头平台，在房屋外部加建凉亭一座，并对房屋进行了部分装修。2016年7月12日，陈少元委托他人与某装饰公司签订装饰合同，约定该装饰公司在20日内对涉案出租房屋的房屋外沿及室外部分防水、防水外表覆盖、楼角包角更换、栏杆加固项目完成施工。截止至庭审结束时，涉案出租房屋仍有两块碎裂玻璃未修复。2017年7月20日，陈少元委托律师向王春雨发送律师函称：王春雨自起租后，分别于2016年5月7日支付了半年（自2016年4月至2016年10月）租金500000元，于2016年10月19日支付了折抵房屋装修费外的五个月（自2016年10月至2017年3月）租金350200元；现催缴2017年3月至2017年10月租金。王春雨于次日收到该函件。次月3日，陈少元再次委托律师向王春雨发送律师函称：由于王春雨经催告后仍未交付租金，陈少元行使单方解除权，王春雨收到此函后，双方签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议解除，王春雨应立即将房屋交还陈少元，并补齐至房屋交还之日止的房屋租金，同时依约向陈少元支付200000元的违约金。王春雨于次日收到该函件。庭审中，双方均认可：王春雨向陈少元共计支付996666元，其中包括押金80000元，租金支付至2017年3月10日；依约计算日租金为2739元；陈少元有权行使单方解除权，且已经有效行使该权利；陈少元同意保留利用现有码头平台及凉亭，相应给付王春雨折价款40000元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。陈少元与王春雨签订的《房屋租赁合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，合法、有效。当事人应当依约全面履行约定义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，虽然陈少元修复房屋外沿的时间晚于约定时间，且两块碎裂的玻璃一直未能修复，陈少元也有曾有欠付物业费的情况，但是如此都不会对王春雨使用租赁房屋造成实际影响，更不能构成王春雨拒付租金的理由。另外，虽然双方在合同中约定，如解除合同应当协商签订终止合同书，但是并不能以此剥夺当事人赋予的法定解除权。因此，在王春雨长期拒付租金的情况下，陈少元可以行使法定单方解除权，陈少元的单方解除行为有效。对于陈少元有权行使，且已经有效行使单方解除权的事实，王春雨在庭审中也予以认可。故对于陈少元要求确认双方合同已经解除的诉讼请求，有事实基础与法律依据，法院予以支持。合同解除后，王春雨应当将承租的房屋交还陈少元。故对于陈少元要求王春雨腾退房屋的诉讼请求，于法有据，法院亦予以支持。同理，鉴于王春雨在合同履行过程中构成根本违约，其要求陈少元承担违约金及赔偿装修损失的诉讼请求，缺乏事实基础，法院不予支持。承租人应当依约支付房屋租金。在房屋租赁合同解除后，王春雨继续占用出租房屋，必然给陈少元带来相应经济损失，应当予以相应赔偿。故对于陈少元要求王春雨支付房屋租金及房屋占用使用费的诉讼请求，有事实基础与法律基础，法院亦予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。王春雨没有正当理由，长期拒付房屋租金的行为构成违约，依约应当支付相应违约金。故对于陈少元要求王春雨支付违约金的诉讼请求，有事实基础与法律基础，法院予以支持。鉴于陈少元同意继续利用王春雨修复的码头平台及修建的凉亭，双方一致认可折价款为40000元，法院不持异议。相应款项法院在违约金中予以相应抵扣。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、陈少元与王春雨于2016年3月21日签订的《房屋租赁合同》及之后的《碧水庄园43-11房屋租赁合同补充协议》于2017年8月3日解除；二、王春雨将租赁房屋（坐落于北京市昌平区沙河镇豆各庄村碧水庄园****）于本判决书生效后七日内腾空并交还陈少元；三、王春雨于本判决书生效后七日内向陈少元支付自2017年3月11日起至2017年8月3日止的房屋租金405588元及违约金160000元；四、王春雨于本判决书第二项执行完毕后次日向陈少元支付自2017年8月4日起至本判决书第二项执行完毕之日止的房屋占用使用费，按照每日2739元的标准计算；五、驳回陈少元的其他诉讼请求；六、驳回王春雨的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于陈少元与王春雨签订的《房屋租赁合同》及《碧水庄园43-11房屋租赁合同补充协议》解除的原因。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，王春雨未按合同约定支付租金，其上诉主张陈少元存在迟延修复房屋外沿、未修复破裂玻璃、欠付物业费的违约行为，但上述情形并未对王春雨开办健身房的合同目的造成根本性影响，故不构成王春雨拒付租金的抗辩理由。因王春雨不交租金，陈少元于2017年7月20日发函催告后，王春雨仍未交纳，故陈少元于2017年8月3日发出的律师函具有解除合同的效力，本案合同系因王春雨欠付租金构成根本违约而解除，王春雨应按合同约定支付违约金。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。因陈少元发函解除合同，合同自次日该函件到达王春雨之日起解除，即合同解除时间应为2017年8月4日。虽然一审法院对合同解除时间认定有误，但双方当事人对合同解除日期均未提出异议，本院对此不再纠正。其次，关于王春雨主张的装修损失。承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案因王春雨违约导致合同解除，故对王春雨主张的装修损失不应予以支持。因陈少元同意继续利用王春雨修复的码头平台及修建的凉亭，且双方一致认可折价款为40000元，故该折价款应在王春雨应付的违约金中予以折抵，一审法院对此处理正确，本院予以确认。再次，关于合同解除后的占有使用费。房屋租赁合同解除后，王春雨仍占用出租房屋，应当支付房屋占用使用费，一审法院按照双方约定的房屋租金标准计算使用费并无不当，本院予以确认，对王春雨上诉主张的按每月2万元计算使用费的请求不予支持。最后，关于王春雨上诉主张陈少元存在违约行为，亦应支付违约金。陈少元未按约定履行维修义务、欠付物业费的行为虽不对王春雨开办健身房的合同目的造成根本性影响，但亦属违约行为，应当承担相应的违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。陈少元主张约定的违约金过高，要求酌减，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定陈少元应支付的违约金为6万元，该违约金应在王春雨应付的违约金中予以折抵。综上所述，王春雨的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初14791号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初14791号民事判决第六项；三、变更北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初14791号民事判决第三项为王春雨于本判决书生效后七日内向陈少元支付自2017年3月11日起至2017年8月3日止的房屋租金405588元及违约金100000元；四、驳回王春雨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费46800元，由王春雨负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费5400元，由王春雨负担4629元（已交纳），由陈少元负担771元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费10800元，由王春雨负担9874元（已交纳），由陈少元负担926元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 朱文君二〇一九年十二月十一日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌