湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0506民初2686号原告：宜昌市庆和翔物业服务有限公司(以下简称庆和翔物业公司，统一社会信用代码：91420506573742079K)。住所地：宜昌市夷陵区夷兴大道**。法定代表人：杨舟，庆和翔物业公司董事长。委托诉讼代理人：王勇、张琴，宜昌市利民法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：李全英，女，1980年12月26日出生汉族，住宜昌市夷陵区。原告庆和翔物业公司与被告李全英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，依法由审判员石华适用简易程序于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告庆和翔物业公司的委托代理人王勇、被告李全英到庭参加了诉讼。经给予双方当事人自行协商期限，因双方分歧太大，本院决定终止调解程序。本案现已审理终结。原告庆和翔物业公司诉称：2012年12月25日，原告通过招投标方式从宜昌金狮置业有限公司处受托，对“平湖国际”提供物业管理服务，并与其签订《“平湖国际”前期物业管理服务合同》。2018年3月5日，宜昌市夷陵区平湖国际小区业委会成立。2018年7月12日，经业主大会授权，宜昌市夷陵区平湖国际小区业委会(甲方)代表全体业主与原告(乙方)签订《物业服务合同》。根据合同约定，每年6月份之前业主需交纳本年度下半年的物业费，业主违反本合同约定拖欠或拒交物业服务费用的，经乙方书面催交，仍不能按时足额交纳物业服务费的，每日应当按欠费金额3‰比例向乙方支付违约金。自被告办理入住宜昌市夷陵区平湖国际小区后，原告一直依约履行相关义务，依法依约对小区实施规范的物业管理。但是被告从2016年7月1日至2019年12月31日共计拖欠物业费6897.20元。原告多次以各种形式向被告催要拖欠的物业费，而被告以各种理由拒绝付款。原告于2019年5月12日委托宜昌市利民法律服务所向被告发出催缴物业费催告函，催告函中明确告知被告拖欠物业费的时间、金额、缴纳物业费的联系人、违约责任等内容，但是被告对原告的催款行为，不理不睬，置若罔闻，至今未支付任何费用。故请求法院判令：1、判令被告支付拖欠的物业费6897.20元；2、由被告支付违约金1903.60元(自2019年5月12日起至2019年8月12日止：6897.20元×3‰×92天)；3、本案诉讼费由被告承担。被告李全英辩称：由于楼下住户开私房菜馆，油烟经过同一个烟道，菜馆用的猛火灶，导致我家做饭家里必须打开抽油烟机和空气净化器，造成不必要的电费开支，且窗纱被油烟污染后需每年更换。同时菜馆经营中通宵麻将，也影响了邻居的正常休息。煤气罐从电梯运送，存在安全隐患。我之前曾给物业反映情况，物业说私房菜馆也是物业的服务对象，不能干涉，存在物业公司维护楼下菜馆经营的嫌疑。无奈，我们多户业主向相关部门投诉，经过联合执法，现私房菜馆的营业执照取缔，但没有最终处罚结果。综上所述，被告延迟交纳物业费是因为原告没有解决好楼下私房菜馆的经营问题，未提供标准服务，所以才拒绝交纳物业费。经审理查明：2012年12月25日，原告与宜昌金狮置业有限公司(简称金狮置业公司)签订《“平湖国际”前期物业管理服务合同》一份。约定：金狮置业公司以招投标方式将其开发的位于夷陵区小溪塔街办夷兴大道“平湖国际”小区委托给原告实行前期物业管理；委托管理期限为业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；住宅房屋的物业服务费按1.2元/㎡/月交纳。合同签订后，庆和翔物业公司开始为该小区提供物业服务。此后，“平湖国际”小区成立了“宜昌市夷陵区金亚花园业主委员会”。2018年7月12日，原告与平湖国际小区业主委员会签订《平湖国际小区物业服务合同》一份。约定该业主委员会委托原告对平湖国际小区475户业主实行物业管理，委托管理期限为2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日止；高层住宅房屋的物业服务费按1.2元/㎡/月交纳，商业住宅为2元/㎡/月交纳；业主按年度交纳物业服务费，每次交费的时间为上年度缴费期满过后的三个月内；经书面催缴，业主仍不能按时足额交纳物业管理费的，每日应当按欠费金额3‰比例支付违约金。被告李全英购买金狮置业公司开发的“平湖国际”小区B栋1-2-1203号住房1套(建筑面积136.85㎡)后，于2015年1月6日办理入住手续。李全英入住后，支付物业费至2016年6月30日。此后，李全英以其楼下1103号业主宋晓玲开设的“柒贰幺私房菜馆”，严重影响了本人的居住环境，在向庆和翔物业公司多次反映后，公司没有及时制止为由，自2016年7月1日起再未交纳物业费。截止2019年12月31日，李全英拖欠物业费6897.20元(136.85㎡×1.2元/㎡×42月)。庆和翔物业公司则认为公司对其他业主的经营活动没有管理权，已履行了告知菜馆业主注意的义务，遂多次要求李全英交纳物业费未果。为此，宜昌市利民法律服务所接受庆和翔物业公司的委托，于2019年5月10日向李全英发出《催告函》，限李全英自收到《催告函》之日起5日内向物业公司支付拖欠的物业费等各项费用，但李全英没有履行。据此，庆和翔物业公司于2019年8月14日诉至本院，请求判令：1、判令被告李全英支付拖欠的物业费6897.20元；2、由被告李全英支付违约金1903.60元(自2019年5月12日起至2019年8月12日止:6897.20元×3‰×92天)；3、本案诉讼费由被告李全英承担。同时查明：1、“平湖国际”小区B栋1-2-1103号业主宋晓玲在其住房内经营“柒贰幺私房菜馆”期间，于2017年4月8日出具《承诺协议》，就营业时间、烟道清理、减少噪音等事宜向其他业主书面承诺，并接受监督。该协议由其他1102号、1104号、1003号业主签名同意，庆和翔物业公司作为监督人加盖印章，1203号业主李全英未在协议上签名。后经李全英等业主举报，现该菜馆已被管理部门取缔营业执照。2、“平湖国际”小区共有业主475户，经庆和翔物业公司催收物业费后，仅有25户业主(含本案被告李全英)拖欠物业费，物业公司就25户业主分别向本院提起诉讼后，已有19户业主主动交纳了物业费，物业公司分别撤回了起诉。上述事实，有原告庆和翔物业公司提供的企业法人营业执照、法人代表证明，《平湖国际项目入住流程表》，《“平湖国际”前期物业管理服务合同》，《平湖国际小区物业服务合同》，2015年缴费发票，《催告函》；有被告李全英提供的宋晓玲个体工商户《营业执照》、宋晓玲“柒贰幺私房菜馆”出具的《承诺协议》、庆和翔物业公司出具的《监督证明》复印件，房屋外墙被油烟污染的照片5张；以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。经庭审质证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与金狮置业公司签订的《“平湖国际”前期物业管理服务合同》，以及被告所在小区平湖国际小区业主委员会与原告签订的《平湖国际小区物业服务合同》依法成立并生效，对全体业主具有约束力。本案中原告履行了合同义务，对小区进行了管理，每一个业主都从物业服务企业对共有部分的管理与保养中受益，物业费的交纳义务对全体业主而言是均等的。否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被打破，对于其他已经交纳了物业费的业主来说，也不公平。故被告作为业主享受了原告提供的服务，应该交纳相应的物业服务费。被告从2016年7月1日开始拖欠物业服务费，根据《平湖国际小区物业服务合同》关于“业主按年度交纳物业服务费”的约定，原告要求被告交纳自2016年7月1日起至2019年12月31日止的物业费6897.20元(136.85㎡×1.2元/㎡×42月)的诉讼请求成立，本院予以支持。对于被告辩称楼下业主宋晓玲开设私房菜馆的问题，确实给被告的居住环境带来了影响，属于相邻关系纠纷。因原告并非政府职能部门,只能进行协调、报告,无权责令餐馆停业，原告已履行了通知宋晓玲整改或制止的义务，不足以成为被告拒交物业服务费的抗辩理由。鉴于被告提供的房屋外墙被油烟污染的事实客观存在，原告应通知相关责任人及时清理，或者由原告清理后就清理费用向相关责任人追偿，让业主的居住条件得以恢复。鉴于此情，对原告要求给付违约金的诉求，本院不予支持。经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。为此，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、由被告李全英在本判决生效后10日内给付原告宜昌市庆和翔物业服务有限公司2016年7月1日至2019年12月31日的物业服务费6897.20元。二、驳回原告宜昌市庆和翔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费(减半收取)25元，由原告宜昌市庆和翔物业服务有限公司负担5元、被告李全英负担20元(庆和翔物业公司已预交，应由李全英在履行本判决确定义务时一并支付给庆和翔物业公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 石 华二〇一九年十二月四日书记员 屈珊珊