江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9950号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈洪英。委托诉讼代理人：葛建良。被上诉人（原审原告）：吴敬党。委托诉讼代理人：徐斌，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。原审被告、反诉原告：苏州敬峰志柔安服饰有限公司,住所地江苏省苏州市高新区浒晨路**。法定代表人：高建路，该公司经理。委托诉讼代理人：徐斌，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。上诉人沈洪英因与被上诉人吴敬党、原审被告、反诉原告苏州敬峰志柔安服饰有限公司（以下简称敬峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505民初5478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。沈洪英上诉请求：二审法院撤销原审判决中有关沈洪英退还吴敬党租金17129元、押金4500元的判决内容，并依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由吴敬党承担。事实和理由：一、一审法院遗漏了重要事实，吴敬党在搬离物品时并未与沈洪英解除厂房租赁协议书，也未曾向沈洪英口头或书面提出过要解除双方的厂房租赁协议书，吴敬党在前案庭审时多次说明其搬离物品是因为生产规模扩大，拟将厂房用作仓库使用，吴敬党一直占用厂房至2017年10月30日，从未向沈洪英移交厂房钥匙，一直控制着厂房的使用。二、沈洪英与吴敬党签订的厂房租赁协议书中第十条约定了违约责任。吴敬党租金支付到2017年3月31日，2017年4月1日至2017年10月30日房屋租金未支付已造成沈洪英7个月房租的损失。三、沈洪英老公葛建良在前案中已就其超出法律必要限度造成的侵权责任承担了相应法律责任，而前案是由于吴敬党搬离厂房时在沈洪英提出结清水电费用及民警到场调解未主动抄表并协商水电费结算事宜，后沈洪英滞留货物后仍未主动与沈洪英抄表并协商水电费结算问题，吴敬党对于本案纠纷的发生存在重大过错。一审法院对此未作出公正判决。四、双方合同第地调约定货梯产生的电费由吴敬党支付。事实上货梯已经使用，必然产生电费，一审法院未予支持缺乏依据。五、一审法院忽略了合同第九条的约定，一方要提前终止合同必须提前三个月向对方提出书面通知，同时支付一个月租金作为违约金。在前案处理过程中，吴敬党一方多次强调设备搬迁后厂房要用做仓库使用，没有终止履行。本案的发生是由于吴敬党违约不支付水电费导致，在诉讼期间双方应按照合同约定继续履行合同。六、一审法院认定双方已事实上终止合同是错误的。吴敬党并未提出终止合同，厂房亦未由沈洪英实际控制，钥匙也在吴敬党手中。七、合同第十条约定，协议履行期间任何一方违反约定，由违约方支付三个月的租金作为违约金，违约金不足以弥补损失的由违约方负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。由于吴敬党不支付水电费的违约行为，导致沈洪英扣押布匹行为的发生，造成沈洪英巨大经济损失，该损失应由吴敬党负责赔偿。吴敬党辩称：一、双方之间的纠纷至今已近三年，我方基于尽快解决纠纷考虑未提起上诉。双方约定的水电费是先用后付，吴敬党一方预付的1万元水电费尚未永旺，一审法院未将该笔款项从应缴纳水电费中扣除。一审法院仅以沈洪英单方的通知就认定了相应的水电费金额是错误的。二、厂房租赁协议自2016年12月6日已解除，我方无需承担此后的房租及物业费。沈洪英丈夫葛建良于2016年12月6日以撬锁方式擅自运走吴敬党公司布匹，此行为造成涉案房屋租赁合同履行不能，视为沈洪英以自己行为单方解除了房屋租赁合同。三、房屋租赁合同解除的根本原因在沈洪英违约，吴敬党无需承担违约责任，厂房租赁合同第十条违约条款不适用于吴敬党。敬峰公司述称：同意吴敬党的答辩意见。沈洪英向一审法院起诉请求：1、判令吴敬党、敬峰公司支付拖欠的水电费共计48824.86元（其中，电费38409.05元，12月份6天1536.36元，电梯费580元，水费931元，2016年上半年欠电费2714元+1047度*3个月*1.45元+100元=7368.45元）；2、判令吴敬党、敬峰公司支付拖欠的7个月房租31500元及逾期利息2283.75元（自2017年3月1日起，按照银行贷款年利率的4.35%计算至实际支付之日止）；3、判令吴敬党、敬峰公司支付拖欠浒晨路1号自合同签订日起至注销日止（自2015年12月3日至2018年12月2日）办理注册营业执照的挂靠费36000元以及逾期利息1566元（自2015年12月3日起，按照银行贷款年利率4.35%计算至实际支付之日至）；4、判令本案所有诉讼费用由吴敬党、敬峰公司承担。吴敬党、敬峰公司向一审法院反诉请求：1、判令沈洪英返还2016年12月7日起至2017年3月31日止的厂房租金17129元，房屋押金4500元，合计21629元；2、本案诉讼费用由沈洪英承担。一审法院认定事实：2015年1月31日，案外人苏州市苏宁床垫有限公司（甲方）与沈洪英（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将高新区浒关工业区浒晨路2号的2#厂房二楼及一楼的部分转租给乙方，二楼面积为1080平方米，一楼面积为320平方米（面积以实际测量为准），租赁期限自2015年2月1日起至2017年10月30日止。水电费从乙方入场开始计算，并每6个月结算一次。2015年3月10日，沈洪英（甲方）与吴敬党（乙方）签订《厂房租赁协议书》一份，约定：甲方同意将高新区浒关工业园区浒晨路2号的2号厂房二楼部分出租给乙方作为办公或储存货物使用，建筑面积300平方米；租金4500元/月，每年合计租金54000元，租金每年结算一次，先付后租，押金为一个月租金，到期无争议退还；甲方仓库配备220伏照明电源，仅负责所租用仓库内的照明，乙方如需要提供380伏高压电源或者自来水，需要提前说明；水电费由乙方自行承担，按照工业用水、用电的标准收取：水费3.5元/吨，电费1.45元/度，甲方不提供水电费发票；本协议解除前双方应立即结清所有往来款项及相关单据，不得以任何理由拖欠，否则甲方有权滞留乙方所存货物，直至款项或单据计算完毕；本协议生效期自2015年4月1日起至2017年10月30日止。同日，吴敬党一方按约支付了2015年4月1日至2016年3月底的租金54000元及押金4500元，后又于2016年3月向沈洪英支付2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金共计54000元。2016年5月，吴敬党与案外人曹艳阳共同出资设立了敬峰公司，吴敬党遂将租赁场地供敬峰公司使用。2016年12月4日，敬峰公司开始将租赁厂房内机器设备及货物搬离。2016年12月5日，沈洪英的丈夫葛建良以敬峰公司未结清水电费为由，阻拦其将租赁厂房内货物搬离，双方为此发生争议并报警，但未能协商处理。2016年12月6日上午5时许，葛建良报警称敬峰公司欠其水电费，故欲将敬峰公司存放在厂房内的货物强行搬离，后葛建良在未听从现场处警人员劝阻的情况下强行将货物搬走。同日9时许，吴敬党发现公司大门被撬，大量布料被盗，遂报警。2016年12月21日，苏州市公安局虎丘分局作出虎公（浒）不立字【2016】66号《不予立案通知书》，告知吴敬党：你于2016年12月6日提出控告的12.6敬峰公司被盗案，经审查认为葛建良的行为不属于犯罪行为，故决定不予立案。另查明，在本案诉讼之前，敬峰公司因与沈洪英、葛建良返还原物纠纷诉至一审法院，后敬峰公司不服判决上诉于苏州市中级人民法院，案号分别为(2017)苏0505民初2618号、（2018）苏05民终8798号。本案诉讼过程中，双方当事人一致同意(2017)苏0505民初2618号、（2018）苏05民终8798号案件中的陈述能作为本案处理的依据。(2017)苏0505民初2618号、（2018）苏05民终8798号民事判决已认定：沈洪英的丈夫葛建良于2016年12月5日以敬峰公司未结清水电费为由阻拦其将租赁厂房内货物搬离，葛建良的上述行为已超过法律保护的必要限度，存在侵权行为，敬峰公司在租赁合同未到期，且未通知出租人情况下，搬离机器设备及货物，并拒绝与出租人核对水电费用，对出租人提出的承租人不履行合同的合理怀疑未作合理解释，对侵权纠纷的发生存在重大过错。敬峰公司在诉讼中确认，在搬离厂房前没有主动与沈洪英、葛建良抄表，结清水电费用；12月5日，沈洪英、葛建良发现其搬厂行为后提出结清水电费用，其也没有主动协商水电费结算事宜；后葛建良强行扣留货物后，其也未主动与沈洪英、葛建良协商水电费结算问题。在(2017)苏0505民初2618号案件中，敬峰公司与沈洪英均认可敬峰公司搬离的时间为2016年12月5日。沈洪英的委托诉讼代理人葛建良称，2016年12月6日，其去厂房的时候机器设备都搬走了，只有布匹了，所以其把布匹扣留了。敬峰公司称，其搬离厂房的行为没有与沈洪英解除租赁合同的意思表示，涉案厂房其另有其他用途，但沈洪英一方撬开厂房大门、擅自运走布料的行为应视为沈洪英行使了解除权。敬峰公司对诉讼中沈洪英一方的证人侯某陈述的安装电线电表的事实无异议。侯某称，涉案厂房共安装了两个电表，一个是照明电表，在本案租期内葛建良反映租户有偷电行为后，其又安装了一个动力电表，动力电表的安装时间无法具体明确。又查明，对于涉案厂房的水电费用缴纳事宜，双方当事人一致确认：水电费先用后交。关于吴敬党向沈洪英缴纳水电费的情况，沈洪英已确认：2015年11月23日，吴敬党一方付费7500元（5000度电）；2016年1月20日，吴敬党一方付费4000元（3000度电）；2016年7月11日，吴敬党一方付费10000元；另有高志闯代收的水电费10000元，合计支付水电费用31500元。沈洪英为证明吴敬党一方欠付水电费的事实，提供了以下证据：（1）收据六份，证明沈洪英向苏州市苏宁床垫有限公司承租房屋后，分别于2016年1月13日、2017年2月10日缴纳水费2065元、8995元，合计11060元；分别于2016年1月13日、2016年7月13日、2017年2月10日、2017年9月6日缴纳电费24316.5元（注明期间：2015年2月至2016年1月）、47715元（注明期间：2015年12月至2016年6月）、18858元（注明期间：2016年8月至2017年2月）、36720元（注明期间：2016年7月至2016年8月），合计支付水电费用138669.5元。（2）沈洪英与韩国鑫、桂四清、苗向华签订的仓储协议书三份，证明沈洪英向苏州市苏宁床垫有限公司承租房屋后，除将厂房转租吴敬党外，还将厂房转租了案外人韩国鑫、桂四清、苗向华，其中韩国鑫租赁期间为2014年4月1日至2017年10月30日，桂四清的租赁期间为2015年6月19日至2017年10月30日，苗向华的租赁期间为2015年8月27日至2017年10月30日。（3）通知一份，证明2016年6月30日，沈洪英曾通知吴敬党缴纳2016年6月29日前产生的水电费22714元（计算时间与方法为：2015年4月1日至2016年6月29日大电表箱2016年6月29日抄表度数为12790度，已支付8000度，还应付4790度；蒸汽用电2015年10月10日至2016年4月10日共计用电6276度，2016年4月11日至2016年6月29日用电3037度，共计9313度；电梯每月80度，2015年4月1日至2016年6月29日共计1200度；水每月10吨，2015年4月1日至2016年6月29日共计150吨；上述水电费总计22714元）。（4）葛建良笔记本中关于吴敬党费用缴纳情况及抄表情况的记录，上面载明：吴敬党……2015年电费4月至10月收7500元+4000元；2016年3月29日54000元已收房租；高志闯收电费10000元；2016年11月30日大箱总10764、小箱15725、蒸汽电一个月使用1047度、水51、上75、水总140。葛建良笔记本中关于韩国鑫费用缴纳情况及抄表情况的记录，上面载明：……2016年1月17日电379、2016年11月30日电1287、空调681、电梯896。葛建良笔记本中关于苗向华费用缴纳情况及抄表情况的记录，上面载明：……2016年1月17日电6105度，2016年9月3日电楼下17657度、楼上1279度、172度、162度，水楼下22吨、楼上82吨。（5）收据七份，证明韩国鑫在租赁期间于2016年1月20日支付水电费749元（电379度、水180元），2016年12月2日支付水电费4796元（电1287度+681度+896度、水500元）；桂四清在租赁期间于2016年1月20日支付水电费400元，于2016年7月5日支付水电费400元，于2016年12月2日支付水电费400元；苗向华在租赁期间于2016年1月20日支付水电费9458元（电6105度、水300元），于2016年9月3日支付水电费29269元（电17657度+1279度+172度+162度，水104吨）。关于上述证据中的2016年6月30日的通知，沈洪英称：2016年6月29日时，沈洪英一方对转租的厂房查抄了水电费。根据抄表情况，2015年4月1日至2016年6月29日期间，吴敬党一方的照明用电计数为12790度，扣除2015年11月23日和2016年1月20日已支付的8000度后，尚余电费6945.5元（4790度×1.45元/月=6945.5元）未付款。另外，2016年4月时发现吴敬党安装的蒸汽机是没经过电表偷电的，所以苏州市苏宁床垫有限公司的电工在2016年4月11日在吴敬党这边大表箱的边上新装了一个动力电表，其发现一个月下来动力电表的用电数是1047度。因为吴敬党陈述自2015年10月安装了蒸汽机，所以其要求吴敬党补2015年10月10日至2016年4月10日共计6个月偷电的电量共计6276度（1046度/月×6个月=6276度）。到2016年6月29日抄表时，动力电表在4月11日至6月29日一共使用了3037度电。所以蒸汽用电的电费为13504元（6276度×1.45元/度+3037度电×1.45元/度=13503.85元）。电梯用电每个月80度，是估算的，从2015年4月计算到2016年6月29日电梯电费为1740元（80度/月×15个月××1.45元/度=1740元）。水是按照每月10吨计算，从2015年4月计算到2016年6月29日水费为525元（10吨/月×15个月×3.5元=525元）。以上合计22714元。对沈洪英提供的上述证据，吴敬党及敬峰公司认为，对沈洪英提供的仓储协议书及收款收据不予认可，沈洪英的房屋转租情况其不知情，仓储协议书中即使有约定租赁期限，也不能反映真实的租赁期限。对葛建良的个人笔记本中所记录内容的真实性不予认可，其也没有收到2016年6月30日的通知，其他租户实际使用水电费的情况其也不知情，上述证据无法证明吴敬党欠水电费的事实。沈洪英另称，其主张的水电费共计48824.86元，其中包括电费38409.05元（根据笔记本2016年11月30日的抄表数，2016年6月30日至11月30日期间照明电表10764度+蒸汽电表15725度=26489度，26489度×1.45元/度=38409.05元）、2016年12月份6天的电费1536.36元（五个月电费共计38409.05元，38409.05元÷150天×6天=1536.36元）、电梯费580元（2016年6月30日至11月30日期间，80度/月×5个月×1.45元/度=580元）、水费931元（根据笔记本2016年11月30日的抄表数，2016年6月30日至11月30日期间，男厕所水表计数51吨，女厕所计数75吨，车间蒸汽用电及洗手池计数140吨，51吨+75吨+140吨=266吨，266吨×3.5元/吨=931元）、2016年上半年欠电费7368.45元（根据2016年6月30日通知，截至2016年6月29日欠付水电费共计22714元，扣除后付的水电费2万元后，还余2714元未付款；另外根据侯某出庭时的陈述，动力电表和照明电表是相隔两三个月安装的，所以在2015年10月份之前应当还计算三个月的蒸汽电表电费，1047度/月×3个月×1.45元=4554.45元；还有在先支付的8000度电费即11500元中少付了100元也应当计算在内）。再查明，沈洪英提供了关于浒晨路1号的《仓储协议书》一份，协议书最后吴敬党的签字系葛建良所签。在协议书最后，葛建良另手写“挂靠费为每月1000元，至挂靠结束”。沈洪英称，其与吴敬党约定浒晨路1号的地址可以办理营业执照，每月挂靠费1000元，之后敬峰公司办理了营业执照，注册地址为浒晨路**。吴敬党及敬峰公司称，从未与沈洪英约定过挂靠费，对沈洪英主张的挂靠费不予认可。以上事实，由厂房租赁合同、仓储协议书、收据、银行转账记录、通知、不予立案通知书、接处警记录证明、个人笔记本、(2017)苏0505民初2618号民事判决书及庭审笔录、（2018）苏05民终8798号民事判决书以及一审法院谈话笔录、庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，沈洪英与吴敬党于2015年3月10日签订的《厂房租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。吴敬党承租场地后虽然将租赁场地供敬峰公司使用，但敬峰公司并非合同的相对方，现敬峰公司与吴敬党一致确认《厂房租赁协议书》相应的合同权利义务应由吴敬党承担，故沈洪英基于《厂房租赁协议书》要求敬峰公司承担相应权利义务的诉讼请求，一审法院不予支持。关于《厂房租赁协议书》的履行情况，根据(2017)苏0505民初2618号、（2018）苏05民终8798号民事判决查明的事实结合当事人的陈述，沈洪英的丈夫葛建良于2016年12月5日以敬峰公司未结清水电费为由阻拦其将租赁厂房内货物搬离，葛建良的上述行为已超过法律保护的必要限度，存在侵权行为；吴敬党一方作为承租人在租赁合同未到期，且未通知出租人情况下，搬离机器设备及货物，并拒绝与出租人核对水电费用，对出租人提出的承租人不履行合同的合理怀疑未作合理解释，对侵权纠纷的发生存在重大过错，一审法院认为，因葛建良与沈洪英系夫妻关系，故葛建良的侵权行为对租赁合同履行产生的后果应由沈洪英承担，葛建良已确认称，其于2016年12月6日去厂房的时候承租人的机器设备都已搬走了，只有布匹了，所以其将遗留的布匹扣留，所以吴敬党一方搬离后，沈洪英已于2016年12月6日实际控制了厂房，也即收回了涉案厂房；据此，承租人一方的搬离行为以及葛建良的侵权行为相结合导致《厂房租赁协议书》事实上已不可能继续履行，承租人与出租人此后直至租期结束就租赁合同的履行未再进行过沟通也以各自的行为表明了不再继续履行合同的意思表示，因此本案的租赁合同已达事实上的终止效果；因沈洪英一方于2016年12月6日已收回房屋，故应视为双方于此日办理房屋交接手续。综上，沈洪英一方及吴敬党一方已以各自的行为表明《厂房租赁协议书》于2016年12月6日提前终止。《厂房租赁协议书》终止后，因双方已于同日交接完毕，且吴敬党已支付了2015年4月1日至2017年3月31日期间的租金108000元，并支付押金4500元，故沈洪英应退还吴敬党多支付的租金17129元（4500×3+4500÷31×25）及押金4500元。关于吴敬党应支付沈洪英的水电费，一审法院认为，双方已在《厂房租赁协议书》中约定水电费由吴敬党自行承担，水费3.5元/吨，电费1.45元/度。关于水电费，双方当事人已一致确认系先用后交。关于水电费的金额，沈洪英称，其是根据2016年6月30日的通知及葛建良个人笔记本中查抄水电费的度数主张的，一审法院认为，沈洪英提供的其与苏州市苏宁床垫有限公司签订的租赁合同及水电费缴费凭证，与韩国鑫、桂四清、苗向华签订的转租合同及水电费缴费凭证，能够反映出沈洪英一方关于水电费的抄表时间及收取水电费用的习惯，这与其在本案中的陈述是一致的，与本案中2016年6月30日的通知及葛建良个人笔记本中记载的水电费情况也是部分能够互相印证的；虽然吴敬党对沈洪英主张的水电费均不予认可，但吴敬党一方明知葛建良强行扣留货物的行为系因欠缴水电费用引起，在搬离厂房时及搬离之后均未主动结算水电费事宜，现涉案厂房内的水电表已不知所踪，其以沈洪英一方的证据不足为由不认可水电费，对沈洪英显属不公，故一审法院在沈洪英一方能够合理陈述且举证的范围内，对其主张的水电费予以支持。对沈洪英主张的水电费，一审法院具体核算如下：1、关于沈洪英主张的截至2016年6月29日的电费，首先，对于2015年4月1日至2016年6月29日的照明电表用电4790度（实际为12790度，已扣除2015年11月23日及2016年1月20日已付费的8000度）以及2016年4月11日至2016年6月29日的动力电表用电3037度，沈洪英主张上述电费系2016年6月29日抄表时确认的用电量，该部分电费沈洪英已在2016年6月30日的通知中予以明确，且2016年6月29日其他转租户也存在抄水电表的情况，故沈洪英主张的该部分费用合情合理，在吴敬党无其他证据能证明上述费用的情况下，一审法院对上述期间的电费11349.15元[（4790+3037）度×1.45元/度]予以支持。其次，因沈洪英一方并未举证证明吴敬党有偷电行为，吴敬党对于偷电行为也不予认可，故沈洪英主张的动力电表安装之前即2016年4月11日之前的动力用电情况无事实及法律依据，一审法院对此不予支持。第三，2015年11月23日及2016年1月20日吴敬党支付8000度电费时，沈洪英已确认其付款金额为11500元，并就此出具收据予以确认，故沈洪英主张的该部分电费少付的100元无事实及法律依据，一审法院对此不予支持。第四、关于沈洪英主张的2015年4月1日至2016年6月29日的电梯电费，因电梯并非吴敬党租赁厂房的专有使用部分，双方亦未在租赁合同中明确约定上述费用系吴敬党应负担的费用，故沈洪英主张的电梯费无事实及法律依据，一审法院对此不予支持。同理，对沈洪英主张的2016年6月30日至11月30日期间的电梯费，一审法院亦不予支持。2、关于沈洪英主张的2016年6月30日至2016年11月30日的照明电表及动力电表电费，沈洪英主张上述电费系2016年11月30日抄表时确认的用电量，该部分电费已在葛建良记录租赁事项及水电费用的笔记本中予以明确，该笔记本记载的水电费用与其他转租户缴纳水电费的情况是一致的，且2016年11月30日其他转租户也存在抄水电表的情况，故沈洪英主张的该部分费用合情合理，在吴敬党无其他证据能证明上述费用的情况下，一审法院对上述期间的电费38409.05元[（10764+15725）度×1.45元/度]予以支持。3、关于沈洪英主张的2016年12月1日至2016年12月6日的电费，因双方均无法举证证明该期间的用电情况，故一审法院根据吴敬党之前的用电量酌情支持电费1000元。4、关于沈洪英主张的水费，对于2015年4月1日至2016年6月29日的用水150吨以及2016年6月30日至2016年11月30日的用水266吨，如上所述，在吴敬党无其他证据能证明上述费用的情况下，一审法院根据2016年6月30日通知及葛建良记录水电费笔记本载明的内容予以支持，故上述期间的水费共计1456元[（150+266）吨×3.5元/吨]。综上，吴敬党应支付沈洪英的水电费用合计52214.2元，扣除2016年7月11日已支付的水电费10000元以及高志闯代收的水电费10000元后，吴敬党还应支付沈洪英水电费32214.2元。关于沈洪英主张的注册营业执照的挂靠费及逾期利息，因沈洪英并未举证证明其与吴敬党约定了上述费用，吴敬党对此亦不予认可，故沈洪英主张的挂靠费及逾期利息无事实及法律依据，一审法院对此不予支持。综上，本案中，沈洪英应退还吴敬党租金17129元及押金4500元，吴敬党应支付沈洪英水电费32214.2元。为减少当事人诉累，一审法院将上述款项予以折抵，折抵后吴敬党还应支付沈洪英款项共计10585.2元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴敬党应支付沈洪英水电费合计32214.2元，沈洪英应退还吴敬党租金17129元及押金4500元。上述费用折抵后，吴敬党应于本判决生效之日起十日内支付沈洪英款项共计10585.2元。二、驳回沈洪英的其他诉讼请求。三、驳回吴敬党、苏州敬峰志柔安服饰有限公司的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入沈洪英指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：62×××69。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2704元，由沈洪英负担1774元，由吴敬党负担930元。吴敬党负担部分的案件受理费930元于本判决生效之日起十日内直接支付给沈洪英，沈洪英预交的案件受理费930元一审法院不再退还。反诉案件受理费170元，由沈洪英负担。沈洪英负担部分的案件受理费170元于本判决生效之日起十日内直接支付给吴敬党，吴敬党预交的案件受理费170元一审法院不再退还。二审中，当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，吴敬党确认货梯偶尔使用，且有很多家在使用。沈洪英称货梯的电表是放在总表上，当时共有三家使用，由各家分摊。本院认为，沈洪英与吴敬党签订的厂房租赁协议书系双方真实意思表示，对双方具有约束力。吴敬党按约支付了2015年4月1日至2017年3月31日期间的房屋租金并将租赁房屋供其关联公司敬峰公司使用。2016年12月4日开始，敬峰公司将租赁厂房内机器设备及货物搬离，沈洪英的丈夫葛建良于2016年12月5日以敬峰公司未结清水电费为由阻拦租赁厂房内货物搬离并于2016年12月6日将厂房内遗留的布匹进行扣留，葛建良的行为已超过法律保护的必要限度，构成侵权并对涉案租赁协议的履行产生了实质的影响；吴敬党在租赁合同尚未到期且未通知出租人的情况下，搬离机器设备、货物，并拒绝与出租人核对水电费用，对于出租人提出的合同履行问题未作合理解释，对于涉案纠纷的发生也存在重大过错。一审法院综合涉案合同履行情况、当事人过错情况以及葛建良前案中陈述认定涉案租赁协议于2016年12月6日事实终止并无不当，沈洪英应退还此后的租金及押金。沈洪英有关吴敬党违约解除合同应支付违约金的主张缺乏依据，本院对此不予采信。至于沈洪英有关货梯电费的上诉主张，因双方的租赁合同中明确约定了吴敬党使用货梯产生的电费由吴敬党负责支付，故沈洪英该主张具有合同依据。沈洪英认为货梯电费估算为每月80度，未能提供进一步的证据佐证，本院综合货梯的使用情况酌定吴敬党共计需支付沈洪英货梯电费1000元。一审法院有关其他水电费的认定并无不当，本院对此予以确认。据此，沈洪英应退还吴敬党租金17129元及押金4500元，吴敬党应支付沈洪英水电费33214.2元。为减少当事人诉累，一审法院将上述款项予以折抵，折抵后吴敬党还应支付沈洪英款项共计11585.2元。综上所述，沈洪英的上诉请求部分成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初5478号民事判决；二、吴敬党应支付沈洪英水电费合计33214.2元，沈洪英应退还吴敬党租金17129元及押金4500元。上述费用折抵后，吴敬党应于本判决生效之日起十日内支付沈洪英款项共计11585.2元；三、驳回沈洪英的其他诉讼请求；四、驳回吴敬党、苏州敬峰志柔安服饰有限公司的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入沈洪英指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：62×××69。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2704元，由沈洪英负担1754元，由吴敬党负担950元。一审反诉案件受理费170元，由沈洪英负担。二审案件受理费341元，由沈洪英负担321元，由吴敬党负担20元。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年十二月十七日书记员 徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。