湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8614号上诉人（原审被告）：李刚，男，1974年4月25日出生，汉族，住武汉市江夏区，被上诉人（原审原告）：长江工程职业技术学院，住所地武汉市江夏区文化大道**。法定代表人：熊绪，院长。委托诉讼代理人：胡承华，湖北道博律师事务所律师。上诉人李刚因与被上诉人长江工程职业技术学院（以下简称长江学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初2593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李刚上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费等全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审判决认定上诉人应支付2016年6月30日至2019年8月30日租金，因学校宿舍是锁门状态，上诉人根本没有发生经营，不应存在租金事实。二、上诉人与学院门面没有签定合同，上诉人在2016年8月在被上诉人绘制的长江食堂门店平面图上签字，但其仅仅是被上诉人对拟租赁门面位置的地理位置的告知，并非双方对租赁该房屋达成合意，上诉人与被上诉人就租赁该房屋应当签订书面租赁合同，对租赁物的租金、位置、租赁期限、租赁条件等进行约定。一审法院认定双方达成合意的租金40000/年，应当是被上诉人能够提供符合上诉人经营需求的情况下上诉人才认可的租金，但上诉人提供给被上诉人的租赁物，并未达到相应的标准。一审法院以该价格计算租金，系事实认定错误。2、由于当初学校承诺长江食堂将这块门面建成学校唯一的商业休闲一条街，但由于学校与长江食堂原承包商发生纠纷而搁浅，只是在2016年9月份简单改造一下逼迫我们于2016年10月下旬装修该门面，由于当时学校承诺一系列改造没有到位，别的位置也存在商业经营，该门面根本不适合经营，直到2017年8月份我才在学校领导同意下在该门面所在窗户那里重新开门，当时得到了主管杨院长的同意下改造，改造后于2017年9月份才正式在这门店经营。3、由于学校与别人的商户发生纠纷，别的商户反对我们在窗户那里开门，为此学校与我产生法律纠纷，学校在我主动去签订合同时学校一直没签订合同，期间我发现食堂有经营饮料等与当时学校承诺不符，向领导反映，领导说我们之间没有合同事实，他们不愿履行责任，那为什么法院又判决我交纳门面租金。4、由于法院于2018年9月强制封了改造的门，使生意无法经营，上诉人于2018年10月份向当时的张主任表示不想经营退出门面，但他说我们之间的官司没有打完，暂时不能走，由于这次门面纠纷，直到2019年6月份才接到法院判决，这期间我一天只卖几佰元的情况下还要交付并不存在的合同租金，学校是不是属于强租。长江学院辩称，请求驳回上诉，维持原判。1、关于2016年7至8月两个月租金的问题，这段时间上诉人没有交还钥匙，房屋仍然处于被占用状态。上诉人提出双方没有就长江食堂3号门面形成租赁关系不是事实，在本案中，虽然双方没有严格意义上的正规合同，但经过门面分布图的签字、租金一览表的公示等程序，双方实际上已经就长江食堂一楼3号门面的租赁达成了一致，包括价格、起止期限等。2、经过反复询问校方有关人员，学校所声称的在食堂附近做商业一条街只是远景规划，且至今学校没有形成任何书面承诺，即使商业一条街建好，与本案所涉门面经营利润的关系也尚需认证。3、关于上诉人所说的在门面上打洞重新开门得到了同意，我们请求上诉人举证。长江学院向一审法院起诉请求：1、解除租赁关系，判令李刚立即搬出长江食堂一楼的承租门面；2、判令李刚支付租赁公寓期间的拖欠租金34594.98元；3、判令李刚支付自2016年6月30日起至实际腾退日止，按照109.59元每日标准，支付长江食堂一楼门面的租金。一审法院认定事实：2014年9月，长江学院、李刚签订了《学生公寓租赁协议》，协议约定：“甲方提供门面租赁期限期为壹年，租期2014年9月1日至2015年6月30日，租金22000元/年。”合同还约定了其他相关事项。2015年6月租期届满，双方续签了2015年9月1日至2016年6月30日的续租协议，协议内容与2014年双方签订的《学生公寓租赁协议》基本一致，双方协议租期满后，李刚占用学生公寓经营至2016年9月。2016年6月30日前李刚应交租金等各项费用均已交清。由于多种因素，李刚未按约定交纳2016年6月30日至2016年9月占用房屋期间的租金。2016年8月，双方约定2016年9月至2019年6月，李刚租赁长江食堂门面经营，租金4万元/年，李刚在长江学院绘制的门面平面图上签名，此后进入该门面经营。一审法院认为，长江学院、李刚签订的《学生公寓租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，形成双方间的房屋租赁民事法律关系，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”李刚承租房屋经营后应按照承诺按期支付门面租金，其逾期不付的行为有失诚信，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，长江学院请求解除租赁合同，并追索欠付租金的请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。因李刚已交清2016年6月30日前的公寓租金，李刚仍欠付两个月学生公寓租金3666元（22000÷12X2），长江学院主张李刚支付租赁公寓期间的拖欠租金34594,98元的诉讼请求，一审法院仅支持其合理部分；长江学院依照双方约定主张李刚按照4万元/年支付租赁长江食堂一楼三号门面的租金12万元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条规定，判决：一、限于2019年6月30日解除长江工程职业技术学院与李刚之间的长江工程职业技术学院长江食堂一楼三号门面租赁关系；二、由李刚于本判决生效之日起三日内腾退出长江工程职业技术学院长江食堂一楼三号门面；三、由李刚于本判决生效之日起十日内向长江工程职业技术学院支付欠付租金123666元；四、驳回长江工程职业技术学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费2537元，由长江工程职业技术学院负担537元、李刚负担2000元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。审理期间，长江学院要求案外调解并向本院提出书面申请60天期限，经李刚同意，本院主持双方进行了协商，因长江学院、李刚双方各持已见，长江学院于2019年11月29日书面申请终结调解，故双方未能达成一致意见。二审查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，长江学院与李刚签订的学生公寓租赁协议期满后，李刚继续占用学生公寓经营至2016年9月，并约定租赁长江食堂门面，双方间仍然形成了合法的房屋租赁民事法律关系，李刚应当依约支付租金。李刚已交清2016年6月30日前的公寓租金，因其继续占用至2016年9月，故仍应向长江学院支付两个月学生公寓租金。2016年8月，李刚在长江学院绘制的、标有门面租金40000元/年的门店平面图上签名确认，应认定李刚认可其租赁期限及租金，故一审对于食堂门面的租金按40000元/年标准计算无误。长江学院起诉请求解除租赁关系，一审法院于2019年6月1日判决2019年6月30日解除租赁关系有误，但该判项实际对李刚有利，且长江学院未上诉，故本院对一审判决予以维持。综上所述，李刚的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2537元，由李刚负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇一九年十二月十六日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹