四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0923民初1680号 原告：大英县阳光丽城物业服务有限公司，住所地大英县蓬莱镇江南路国税办公室****，统一社会信用代码91510923789148394U。 法定代表人：张勤，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭芳，公司员工。 被告：唐宏，男，1963年8月4日出生，汉族，住四川省大英县。 原告大英县阳光丽城物业服务有限公司与被告唐宏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，向双方发送了小额诉讼程序告知书，被告对适用该程序有异议，本院决定依法适用简易程序于同年11月25日公开开庭进行了审理。原告大英县阳光丽城物业服务有限公司的特别授权委托诉讼代理人彭芳，被告唐宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大英县阳光丽城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费2631元（从2015年11月1日起至2019年12月31日）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为被告支付2015年11月1日起至2019年11月30日期间物业管理费。事实与理由：2013年1月1日，原告与被告所在的业主委员会签订了《阳光丽城物业服务合同》，约定将大英县阳光丽城小区委托原告进行物业服务，委托期限自2013年1月1日起至2022年12月31日止。合同约定住宅物业管理费按建筑面积0.48元/㎡，车库物业管理费按建筑面积0.76元/㎡，门面按建筑面积1.2元/㎡收取。合同签订后，原告按物业服务合同约定履行了物业服务，但被告未按约定支付物业服务费。被告为大英县阳光丽城小区×栋×单元×号房屋业主，房屋面积为109.62平方米。截止2019年12月31日被告共欠原告物业管理费共计2631元，被告无故拖欠原告物管费，违反《阳光丽城物业服务合同》约定，根据《合同法》等相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。 被告唐宏辩称：一、关于物业服务合同问题：1.业主委员会成立是否合法？是否公示？城东管委会、建设局是否备案？2.业主委员会签订《阳光丽城物业服务合同》没有业主授权委托，是无效合同，根据物业管理条例，必须经业主授权委托，业主委员会才能代表业主签订物业管理服务合同，否则无效；二、物业服务存在严重问题：1.原告负责人以盈利为目的，不履行物业管理合同，该作为而不作为，放任他人在绿化带内建房、种菜，给众多业主造成交通障碍，生活环境造成严重污染。经众多业主长期反映无果，在别无它法之时，故以停交物业管理费迫使其整改，履行职责；2.原告负责人在该小区绿化带内私自违规修建围墙、搭棚方便其室内经营茶馆，又将小区绿化带推平改建成100余个停车位，将人防避难场所也改成停车位收费；3.门禁系统形同虚设，没有任何登记，询问外来人员；4.小区绿化公共用地业主私自占有，物业没有尽到管理责任；5.楼顶业主私自占有，物业没有尽到管理职责；6.清洁环境极差，没有尽到服务责任；7.楼道、外墙等脏乱差，没有任何清理、处理；8.小区到处是小广告，没有尽到管理责任；9.小区绿化没有修剪、杀虫、驱蚊等工作，没有尽到责任；10.小区公共设施未尽到维修、维护责任。三、原告不作为及停车收费该谁享受？1.我们小区可以是万人小区，因物业公司没有按照物价局备案工作人员的人数标准，配置员工。现一直减少员工，导致小区常有小偷入室盗窃，电动车被盗现象；2.该小区原有规划不到100个停车位，现在扩建到400多个停车位。停车收费每个720元一年，加上临时停车收费收入几十万，此收入是否该业主享用。 综上所述，如果该物业公司是合法进入小区进行物业服务，敬希贵院支持我的辩称，责令原告整改，履行职责，待其整改后，我交清全部物管费，否则我与其他业主将依法上访，保护自己的合法权益。四、原告起诉的内容不符合客观实际，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求。 经审理查明：2005年9月28日原告公司成立从事物业管理服务，并领取了营业执照。 2013年1月1日，阳光丽城业主委员会与原告签订《阳光丽城物业服务合同》，约定“甲方：阳光丽城业主委员会，乙方：大英县阳光丽城物业服务有限公司。为了规范物业管理活动，甲方将阳光丽城小区交由乙方进行全面的物业管理。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主均应履行本合同，为维护甲、乙双方的合作权益，共同维护本小区的安全，生活环境，根据《物业管理条例》规定特制定如下条款，共同遵守：第一章权利和职责第一条业主的权利：一、按照本合同的约定，接受大英县阳光丽城物业服务有限公司提供的服务。第三条物业管理有限公司的权利：二、按年度先收取物管费：住宅房、主人储物间0.48元/㎡，车库0.76元/㎡，营业性商铺1.2元/㎡收取物管费费（2013年后按物价局核定为准）。三、如个别业主未交物管费，甲乙方在催缴后仍未缴，造成乙方工作不便，乙方有权依法收取。第四章违约责任第八条业主的物业责任：业主必须按时缴纳物业管理费，逾期不交者，物业公司可按规定收取每日3%的滞纳金。第九条物业管理有限公司的责任：一、物业公司必须履行服务合同的约定，由于物业公司未能履行物业公司的约定，导致业主人身财产受到损失的，应当依法承担相应的法律责任和维修补偿责任。如发现纠纷应三方调解，如调解不成，可向当地司法机关提起诉讼解决。第五章附则第十一条本合同经双方签字盖章后具法律效力。第十三条本物业管理服务合同自2013年1月1日至2017年12月31日终止，合同期限5年。”，双方在各自位置盖有各自单位印章。 2018年1月1日，阳光丽城业主委员会作为甲方与原告作为乙方续签订了《阳光丽城物业服务合同》，除服务期限之外，其余内容与双方于2013年1月1日签订的《阳光丽城物业服务合同》一致。 被告系蓬莱镇江南西路阳光丽城小区42栋1单元301号房屋（建筑面积109.62㎡）的业主。 2015年11月1日至2019年11月30日期间被告欠物业服务费109.62㎡×0.48元/㎡×49个月=2578.26元。2016年至2018年每年不同月份原告以书面形式向被告催收，被告虽对此不予认可，但被告在庭审中认可原告相关工作人员在2019年8月左右以电话方式向其催收过，因此原告经书面或电话向被告催收未果。 认定上述事实有原告提供的营业执照及企业基本信息、法定代表人居民身份证及法人身份证明，被告居民身份证及大英民字第201400896号房屋所有权证复印件各1份，《阳光丽城物业服务合同》复印件2份以及被告提供的阳光丽城小区绿化、楼道、车棚等不规范视频及照片等证据和双方当事人当庭陈述在卷为证。 本院认为，被告以无业主授权为由抗辩认为业主委员会与原告签订的合同无效，但业主委员会系由业主大会选举产生并报相关部门备案登记，根据《物业管理条例》第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”之规定，阳光丽城业主委员会作为合同一方主体与原告签订的《阳光丽城物业服务合同》，系双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，故被告的抗辩理由不能成立。又据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持”以及第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”之规定，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费。因此，原告要求被告给付物业服务费2578.26元的诉讼请求，予以支持。被告抗辩的其他理由，不完全属原告的合同义务，对其抗辩理由不予采纳。 综上所述，原告的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，拟判如下： 限被告唐宏在本判决生效后15日内支付原告大英县阳光丽城物业服务有限公司2015年11月1日至2019年11月30日期间物业服务费2578.26元。 若被告唐宏未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告唐宏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员 向孝金 二〇一九年十二月二日 法官助理 彭 静 书 记 员 杜 宇