江西省会昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0733民初2095号原告：曾俊松，男，1975年4月6日出生，汉族，住会昌县。原告：陈菊英，女，1976年11月4日出生，汉族，住址同上，系曾俊松之妻。两原告委托诉讼代理人：王军成，广东知章律师事务所律师，特别授权代理。被告：江西贤都房地产开发有限公司，地址：南昌市进贤县行政服务中心**，统一社会信用代码：913601240839064990。法定代表人：胡高波，公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：钟融，江西柯睿律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：文运球，江西柯睿律师事务所律师，一般授权代理。原告曾俊松、陈菊英与被告江西贤都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾俊松及其委托诉讼代理人王军成，被告委托诉讼代理人钟融、文运球到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾俊松、陈菊英向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延迟交楼违约金（以总房款423600元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从2017年3月1日计算至2017年6月30日止，暂计为6245元）；2.判令被告向原告支付延迟办理涉案房屋产权登记违约金（以总房款423600元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，从2017年9月29日起计算到被告办妥涉案房屋房地产权证并交付之日，暂时计算为31172元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月2日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落会昌县月亮湾新区行政大道东侧贤都御花园11号1302房。合同约定被告应于2017年2月28日前将符合约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的房屋交付给原告使用，逾期交付的，被告应按日向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金。合同同时约定被告应在该房屋交付之日起90日内为原告办妥房产证，逾期应按已付房价款的万分之零点五每日支付违约金给原告，直至实际完成不动产产权登记之日止。现被告迟迟未为原告办妥不动产登记，而合同约定的逾期办证违约金标准过低，原告要求调整按逾期贷款利率计算。合同签订后，原告依约履行了合同的全部义务。但被告未按约定具备的交房条件，通知原告收楼。且原告收楼后，被告迟迟没有为原告办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为构成违约，应承担违约责任，诉请法院支持原告的请求。被告江西贤都房地产开发有限公司辩称，一、答辩人已经切实诚信履行合同。答辩人已履行交房义务，交付房屋达到合同约定的交付标准，而且，原、被告已就逾期交房达成了免物业费或支付现金的方式进行了处理，原告无权重复主张逾期交房违约责任。在办理不动产权证的过程中，答辩人的主要义务是向权属登记部门递交相关申请材料，而最终导致延期办证并非未提交上述材料。二、合同约定答辩人承担违约责任之前提是因答辩人的责任导致逾期办证。商品房买卖合同明确约定：“因出卖人的责任……”。未能按期办证的原因诸多，但是合同中已明确约定由于答辩人的责任导致逾期办证的才需承担相关不利后果。从导致本案逾期办证的因素看，都属于答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人。三、逾期办证实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。办理不动产权证的过程中，答辩人的主要义务是提交材料并协助办理，提交申请办证材料要经过受理、审查、审核、发证等程序，答辩人提出的材料是否符合条件涉及房管局、土地管理局、城乡规划建设局、消防、人防等多个部门的审核。因而，办理不动产权证的时限，并非答辩人能控制和决定。答辩人在整个合同履行过程中完全履行了自己的义务。逾期办证非答辩人的责任所致，答辩人不应就发生客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。提交申请办证材料是基于作为开发商的一种特殊身份，答辩人的主要义务是提交材料并协助办理，而非具体操作办理流程。事实上，答辩人在首次进行初始登记时已经备齐所有办证的相关材料，一出现不能办理的情况，便立即采取措施处理相关问题，积极主动向主管部门汇报沟通，并多次发函恳请政府协调解决。答辩人已经实质上履行了自己的合同义务，理应免责。四、原告未受到任何实际损失，赔偿违约金显失公平。如果法院认为需要支付违约金，请依法综合考虑相关因素核减违约金。答辩人已经将商品房交付给原告，商品房买卖合同的根本目的已经实现，现原告按揭贷款仍在按月归还，房产权办理后仍处在银行的抵押状态之中，逾期办证没有损害原告的居住权，没有给原告带来生活上的任何影响，也没有给原告任何损失，原告主张的违约损失实际并不存在。而且，原告诉请主张的违约金计算标准也超出了合同约定。答辩人在出现未能如期办证的情况时，多次恳请政府解决原告的办证问题，且最终能够办理不动产权证，体现了开发商的诚实信用及积极协助义务。五、逾期交房及办证违约条款系无效格式条款。案涉商品房买卖合同系房管局提供的格式合同，合同条款系格式条款。买卖合同的主要权利义务是卖方交付房屋，买方支付购房款。答辩人履行了合同主要义务即交付房屋，合同约定出卖人协助购买方办证，答辩人最终也协助其办理了产权证，逾期交房及办证违约金条款加重了出卖人的责任，系无效格式条款。六、恳请法院综合考虑，以达到法律效果与社会效果的统一。希望法院能从维护社会稳定，建立良好的房地产交易秩序的角度出发，维护合同效力。这将有助于提高人民群众的居住环境，提升县城的城市品质。如果支持此类不诚信诉讼，将引发集团诉讼，使得已经举步维艰的房地产开发企业雪上加霜，使一些已经交房的楼盘陷于烂尾，终将损害的还是业主的合法权益，产生更多社会的矛盾。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2016年8月2日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落会昌县月亮湾新区行政大道东侧贤都-御花园11号1302房。合同约定房屋总价款423600元；被告应于2017年2月28日前将符合交付条件的房屋（取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、符合基础设施设备及公共服务设施要求、取得房屋测绘报告）交付给原告，逾期交付的，被告应按日向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金。另合同约定被告应在该房屋交付之日起90日内为原告办妥房产证，逾期应按已付房价款的万分之零点五每日支付违约金给原告，直至实际完成不动产产权登记为止。合同签订后，原告已将购房款全部支付给被告（含按揭贷款）。2017年8月4日，被告取得案涉房盘的房屋测绘报告并出具了房屋建筑工程质量保修书。2017年6月30日，被告将房屋交付给原告。2017年10月13日，原告在被告制作的物业费领取清单中签字确认领取三个月物管费342.57元。因被告所建房屋超规划原因一直未通过竣工验收备案（现政府相关部门正协调处理），故不动产权证一直无法办理。后原告诉至本院处理。另查明，被告所建房屋取得了建设用地使用权证[会国用字（2014）第1011号]、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证[（会）预售证第2015-028号]。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的商品房买卖合同及认购书、首期款发票、物业管理费收据、面积补差款收据、专项维修基金交款单、契税发票、补充协议、代收办证费收据，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、商品房买卖合同、房屋面积测绘报告、商品房住宅质量保证书、使用说明书、交楼手续交接单等证据证实，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告所签商品房买卖合同，符合商品房预售相关规定，意思表示真实，内容合法有效，双方均应按合同约定严格履行。被告未按合同约定的期限交付房屋及办理产权证，应自违约之日起以原告所付购房款423600元为本金按日万分之零点五（即21.2元/日）向原告支付逾期交房及逾期办证违约金。对于逾期交房违约金被告主张双方通过免物业费的方式进行了处理并提供了原告签字的清单佐证，本院认为该清单仅载明原告领取了三个月物业费（或免除了三个月的物业费342.57元），未约定有任何关于免除被告逾期交房违约责任的内容，无法证明原告同意以三个月的管业费抵免被告全部逾期交房违约责任。结合实际情况，本院酌情认定该情形可视为抵免三个月的逾期交房违约金。按合同约定，被告应在2017年2月28日前将房屋将付原告，被告在2017年6月30日才将房屋实际交付原告，逾期121天，扣除免物业费的三个月时间90天，剩余31天应支付原告逾期交房违约金657.2元。按合同约定，被告应在房屋交付之日起（2017年6月30日）90日内为原告办妥房产证，但被告至今未办理，构成违约，应按合同约定自2017年10月1日起按21.2元/日向原告支付逾期办证违约金至案涉房屋的产权证办理之日止。原告主张违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，与合同约定不符，本院不予支持。另被告逾期办证系因其所建房屋超规划一直未验收导致，系其本身过错造成，且无其他法定免责事由，对被告的抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江西贤都房地产开发有限公司向原告曾俊松、陈菊英支付逾期交房违约金657.2元，限本判决生效之日起5日内付清；二、被告江西贤都房地产开发有限公司支付原告曾俊松、陈菊英逾期办证违约金16875.2元（自2017年10月1日起至2019年12月5日止共796天，按21.2元/日计算），限本判决生效之日起5日内付清，剩余逾期办证违约金继续自2019年12月6日起按上述标准计算至案涉房屋的产权证办理之日止；三、驳回原告曾俊松、陈菊英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费736元，由被告江西贤都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  孙云长人民陪审员  王新华人民陪审员  陈 超二〇一九年十二月五日书 记 员  黄跃文