贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8412号上诉人（原审被告）:贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路****商业****，统一社会信用代码91520100569241394H。法定代表人：崔奥，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢福成，男，汉族，1985年10月5日生，住重庆市渝**。被上诉人（原审原告）：刘某2，女，土家族，1974年3月17日生，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：刘某1，男，土家族，2007年4月27日生，住贵州省贵阳市观山湖区。法定代理人：刘某2，系刘某1之母。二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁毅，贵州黔策律师事务所律师，执业证号15201201610488315。原审被告：恒大地产集团贵阳置业有限公司，，住所地贵州省贵阳市白云区云环路**贵阳恒大城******统一社会信用代码9152011366697635XU。法定代表人：熊敏，该公司董事长。上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）因与被上诉人刘某2、刘某1及原审被告恒大地产集团贵阳置业有限公司（以下简称恒大置业）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3222号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。贵阳中渝置地房地产开发有限公司提出上诉请求：一、依法撤销原审判决，将本案改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审认定部分事实错误、遗漏关键事实。（一）原审未查明合同约定商品房转移登记分段计算的事实。根据合同只规定了上诉人未在约定期限内交付商品房转移登记的，逾期180日内按已付房款的0.01%承担违约责任，逾期超过180日的违约责任并未约定。原审将合同约定的“/”等同于“（1）和（2）”并自动适用，明显错误。（二）原审忽略上诉人已承担逾期交房违约责任，逾期交房与逾期办证期间重复的事实。二、原判适用法律错误。（一）办理商品房转移登记违约金的起算日期应为上诉人取得涉案房屋竣工备案登记手续之日起90日之次日起算。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，均明确了办理转移登记的时间为房屋交付使用后90日内，逾期的，再另行承担逾期办证违约责任。原审按照合同约定期限计算，存在上诉人重复支付违约金的事实，对上诉人严重不公。因此，本案涉案房屋符合交付条件的时间为2019年7月11日，则上诉人应承担的逾期办理违约责任应从2019年10月11日起算。（二）上诉人承担的逾期办证违约责任应分段计算。根据合同第二十二条第三款第二项的约定，应以180天为界限进行分段计算，逾期180日内的，按已付房款的0.01%承担违约责任，逾期超过180日以后的，并未约定违约责任，即被上诉人放弃主张逾期180日后的违约责任，原审的计算标准明显不符合合同约定。被上诉人答辩认为，上诉人所提上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。刘某2、刘某1向一审法院提出诉讼请求：1、判决二被告立即将办理商品房转移登记的有关文书（文书名单附后）交付给原告；2、判令二被告每逾期一日向原告支付已付房款万分之一的违约金，直至被告履行交付转移登记有关文书之日止（自2017年1月1日起暂计至2018年6月11日为人民币6.20893万元）；3、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2013年12月15日，原告刘某2作为买受人，原告刘某1作为共同共有人，与作为出卖人的被告中渝置地签订了合同编号为zydyc-B14-1-4的《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告中渝置地开发的位于贵阳市××区××路与××路东侧地块中渝·第一城第B2-14栋1层4号房，房屋建筑面积为33.75平方米，总价为1,180,405元。对于房款的支付，合同第八条约定买受人应当在签约当日支付房价款800,405元，余款38万元以银行按揭贷款方式支付。对于房屋的交付时间和条件，合同第十一条约定出卖人应当在2015年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告。对于房屋登记，合同第二十二条约定，“三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”此外，该《商品房买卖合同》补充协议第三条第4款对合同第二十二条进行了补充约定，“4、该房屋所在楼栋的初始登记未在本合同约定期限内取得，但未导致房屋转移登记办理迟延的，甲方（注：指被告中渝置地）不承担初始登记办理迟延的违约责任；导致该房屋转移登记办理迟延的，甲方仅按转移登记迟延的约定支付违约金，初始登记和转移登记迟延的违约金不作累加。”上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告刘某2于合同签订当日向被告中渝置地支付首付款800,405元、维修基金11,804.05元。2014年5月8日，原告及被告中渝置地与工行东山支行签订《个人购房借款/担保合同》，就上述商品房买卖合同中约定的银行按揭支付购房尾款38万元事项进行约定，之后原告取得该按揭贷款并向中渝置地履行了支付购房款的全部义务。因被告中渝置地一直未向原告交付案涉商品房，二原告遂于2018年提起诉讼，要求二被告履行交房义务，并将该商品房所有权初始登记的有关文书交付给原告，同时要求二被告向原告支付逾期交房违约金及“逾期办理违约金”，一审法院经审理后，于2018年4月11日作出（2018）黔0115民初687号民事判决书，确认被告未按合同约定向原告交付房屋，违约事实属实，应当承担相应违约责任，对于原告所主张的逾期交房违约金之诉请予以了支持，同时认定因双方提交的证据不能证明案涉商品房已经具备了交付条件，直接判决被告交付房屋不妥，故对于原告要求被告交付房屋之诉请未予支持，对于原告所诉请要求二被告向其交付案涉商品房所有权初始登记的有关文书及支付“逾期办理违约金”之两项诉请，认为前一述请不符合双方合同约定，被告不负有向原告交付案涉商品房所有权初始登记的有关文书之义务，而原告以此作为其主张“逾期办理违约金”的条件则同样不符合合同约定，故对此两项诉请依法予以驳回。该判决作出后，原、被告双方均未上诉，判决已发生法律效力。后原告以前述事实及理由诉至法院提出诉请如前。另查明，案涉商品房所涉建筑至今仍未取得初始登记，被告中渝置地至今亦仍未向原告刘某2、刘某1交付办理商品房转移登记的有关文书。再查明，根据贵阳市不动产登记中心在其办公场所张贴的办理商品房转移登记需要准备的相关文书公告显示，办理人需要提交的相关文书共9项，分别为：1、不动产登记申请审批表原件（房开公司盖章）；2、申请人身份证明原件（复印2份）；3、购房合同原件；4、商品房买卖合同登记备案表原件（复印1份）；5、《商品房销售现房证明书》或《商品房注册证》原件，2016年后的还需提供房开办理的大证，加盖房开公章的复印件1份；6、购房发票（办证联）原件（复印1份）；7、房屋分层分户平面图原件；8、移交证书原件；9、代办需提供购房人出具的委托书及受委托人身份证原件（复印1份），购房人需提供户口册、结婚证或离婚证（原件及复印件1份）以证明其家庭成员，家庭成员包含配偶及未成年子女，已成年子女不算作家庭成员。一审判决认为：本案争议焦点主要体现为三个方面：一是原告起诉是否存在重复起诉的问题；二是被告中渝置地是否存在逾期交付商品房转移登记相关文书的违约情形以及如何承担相应违约责任的问题；三是被告恒大置业是否承担相应责任的问题。关于焦点一，原告虽然于2018年向法院提起诉讼，并在该案件中提出要求二被告向其交付案涉商品房所有权初始登记的有关文书及支付“逾期办理违约金”的诉请，虽然文字表述上与本案原告现在提出的诉请很类似，但该诉请与本案诉请并不相同，在（2018）黔0115民初687号案件中原告所提出的诉请为要求被告交付初始登记的有关文书，而本案中则是要求被告交付转移登记的有关文书，两者是完全不同的概念，因此，本案原告提起的诉讼并不符合相关民事诉讼法律中关于重复起诉案件的条件规定，被告中渝置地的此项意见不予采信。关于焦点二，案涉《商品房买卖合同》及补充协议系二原告与被告中渝置地自愿签订，系双方真实意思表示，且该合同内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自合同义务。经查，被告中渝置地作为房开商，确未按双方约定于2016年12月31日前将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付给原告，存在逾期情形，理应承担相应责任。对于原告要求被告中渝置地向其交付转移登记的有关文书之诉请，意见如下：根据目前所查明的事实，案涉商品房所在整体建筑物尚未取得产权的初始登记，且取得时间不能确定，而原告所要求被告向其提供的相关文书中，部分文书涉及初始登记的相应凭证，在初始登记尚未取得且取得时间不能确定的情形下，原告要求被告向其提供的该部分所涉文件事实上属于履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，原告的此项诉请不予支持。对于原告要求被告中渝置地向其支付逾期交付转移登记相关文书（下称逾期办证）违约金之诉请，法院认为，现被告中渝置地确实存在逾期办证的违约事实，而对于此种违约情形下违约方应当承担何种违约责任，双方在《商品房买卖合同》中已经进行了明确约定，原告现诉请被告中渝置地以已付款每日万分之一标准从2017年1月1日起至交付转移登记相关文件之日止计算支付逾期办证违约金，符合双方合同约定，对此予以支持。从2017年1月1日至2018年6月11日共计527天，被告中渝置地应向原告支付的逾期办证违约金额为1,180,405元（已付房款）×1/10000×527天=62,207.34元，原告现主张62,089.3元，从其自愿，2018年6月12日至被告交付转移登记相关文书之日的逾期办证违约金，以1,180,405元为基数，按每日万分之一标准计算支付。关于焦点三，首先，从合同的签订主体及履行情况来看，并不涉及被告恒大置业。其次，中渝置地与恒大置业系两个不同的法人主体，两者之间并无从属关系，此外亦无证据证明两公司之间在公司人格因素（人员、业务、财务等）上高度混同，导致两公司的财产无法区分，故二原告要求被告恒大置业承担责任的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告刘某2、刘某1支付2017年1月1日起至2018年6月11日期间的逾期交付房屋转移登记相关文书违约金62,089.3元；并以1,180,405元为基数，按该款每日万分之一标准，继续计算支付从2018年6月12日起至实际交付房屋转移登记相关文书之日止的违约金；二、驳回原告刘某2、刘某1的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,552元减半收取计776元（原告预交776元），由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。二审审理中，上诉人提交竣工验收备案表、区域防火责任书，证明案涉房屋于2019年7月11日通过竣工验收，2019年7月24日向被上诉人交房。被上诉人质证认为，对被上诉人已收房的事实认可，但该证据与本案无关。经本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。上诉人中渝置地与被上诉人于2013年12月15日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。本案的争议焦点在于上诉人应如何承担逾期办证的违约责任。根据双方的合同约定“三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”双方的合同对出卖人取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人有明确时间约定，上诉人迟延，即应当向被上诉人于2017年1月1日起承担违约责任。根据本案上诉人违约的情况，已经超过约定日期180日，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，即2017年1月1日起，上诉人按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金，一审的计算并无不妥。上诉人认为本案违约金应分段计算之上诉理由不能成立。上诉人认为其应从房屋交付使用后90日才开始计算违约金不符合双方合同约定，亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1552元，由贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十二月十日书记员  潘星宇