山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终7393号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王宗超，男，1985年3月9日出生，汉族，住山东省临沂高新区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘丽，女，1985年4月5日出生，汉族,住山东省临沂市兰山区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张传海，山东沂州律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐效恩，男，1960年11月18日出生，汉族，居民，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：马艳艳，北京市京师（济南）律师事务所律师。 上诉人王宗超、刘丽与上诉人徐效恩因房屋租赁合同纠纷一案，均不服山东省临沂高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁1391民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王宗超、刘丽上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回徐效恩诉求并支持王宗超、刘丽一审诉求，或发回重审；2.请求本案的一、二审的诉讼费用由徐效恩承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋租赁协议无效，属于认定事实不清，适用法律错误。首先，涉案租赁房屋属于王宗超、刘丽祖宅老屋翻盖所建，在一审中提交了政府同意翻盖老屋的手续予以证实，但一审法院对该证据未做任何的体现记载、认证、释明。其次，王宗超、刘丽系涉案租赁房屋所在村委村民，依法享有村集体土地使用权。翻盖前老宅在《中华人民共和国城乡规划法》出台前就存在，不存在无规划违法之说，符合《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，属于历史原因，合法建造的房屋。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，而王宗超、刘丽所在的村居不属于任何城镇规划范围。因此一审法院错误引用该规定认定涉案房屋租赁无效，属于认定事实不清，适用法律错误，本案不适用该法律规定，应当予以纠正。二、徐效恩在履行合同中存在严重的违约行为，应当承担违约责任并自负不利后果，一审法院未予认定。王宗超、刘丽将涉案房屋租赁给徐效恩，双方达成口头租赁协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定。双方约定，房屋租期为三年自2018年1月13日至2021年1月12日，每年租金为25万元，三年租金为75万元。由于徐效恩同意一次性交纳租金，王宗超、刘丽同意对租金进行优惠减免10万元。双方协商一致后，徐效恩于2018年1月13日支付租金定金20万元，并承诺2018年4月1日前支付剩余租金45万元。双方约定的租金支付日期到期后，虽经王宗超、刘丽多次索要，但徐效恩以资金发生困难，合伙人撤资等理由一拖再拖拒不支付，完全违反双方租金支付的约定，存在违约是不争的事实。徐效恩主张的所谓厨房建造问题根本不存在任何争议，完全是徐效恩为达到违约终止合同所虚构。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的规定，徐效恩应当支付剩余租金及利息并承担违约责任和自负不利后果，而一审法院对该主要事实未予认定。三、一审法院计算徐效恩支付租金期限和标准错误，本案如确需计算日使用租金，应按照每年25万元计算到徐效恩返还王宗超、刘丽房屋之日止；双方达成的租赁合同约定：房屋租期为三年，自2018年1月13日至2021年1月12日，年租金为25万元，三年为75万元。由于徐效恩同意一次性交纳租金，王宗超、刘丽同意对租金进行优惠减免10万元。该合意系双方意思表示真实，内容合法有效，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照约定履行。如徐效恩确因资金问题无力再经营，应当向王宗超、刘丽返还租赁房屋。截止到今日，徐效恩没有向王宗超、刘丽返还租赁房屋，涉案租赁房屋及房内物品至今由徐效恩管理。依据合同法第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态”等相关规定，徐效恩未及时返还租赁物的行为违反法律规定，应向王宗超、刘丽支付使用占用期间租金费用。一审法院按每年216,667元每年租金，支付租金的时间为2018年1月13日至2018年8月27日费共计135,420元的计算错误。本案租金标准支付应按照每年25万元计算到徐效恩返还王宗超、刘丽房屋之日止。四、一审法院判决王宗超、刘丽分担装修费用129,000元错误。本案涉案房屋的装饰费用应由徐效恩自行承担，并依法判决因徐效恩擅自破坏涉案租赁房屋主体结构造成王宗超、刘丽恢复原状各项费用经济损失18万元。在双方达成租赁合意时，王宗超、刘丽只同意对涉案租赁房屋的墙皮、地面进行装修，从没有同意过对涉案租赁房屋的主体建筑结构进行改建拆除。但徐效恩将涉案租赁房屋的数个单独的门面、楼梯进行拆除，改建为中间一个大楼梯，房间进行了合并及改门，导致房屋以后无法单独利用，房屋损失恢复原状各项费用至少需要18万元。根据合同法第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案徐效恩拒不按期支付租金构成单方违约在先，破坏房屋主体结构在后。如合同终止，徐效恩应自行承担其房屋装修损失，并就其擅自破坏房屋主体结构恢复原样支付王宗超、刘丽经济损失18万元。综上，希望二审查明案情，撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。 徐效恩辩称：一、一审法院关于合同效力的认定符合事实和法律的认定，一审法院对反诉的审理和认定符合事实和法律规定，应予以维持。二、针对王宗超主张的租赁合同起始时间租金计算标准及违约责任的认定，徐效恩作三点答辩意见：1、徐效恩认为，房屋租赁的开始时间应为2018年4月1日而不是2018年1月13日，依照双方的合同约定三年租金共计65万元人民币。2、徐效恩基于王宗超的一系列承诺，与其订立口头协议，系王宗超、刘丽个人原因导致，房屋租赁合同无效，徐效恩对此无过错，不应承担过错责任。3、王宗超、刘丽的装修损失应予评估报告的评估为准。 徐效恩上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判支持徐效恩的诉讼请求；2.本案的鉴定费、上诉费由王宗超、刘丽承担。事实与理由：关于一审法院对反诉的判决徐效恩无异议，但徐效恩对本诉的事实认定和判决存在以下异议：一、一审法院认定房屋租赁时间始于2018年元月13日，此时间与客观事实不符。王宗超、刘丽虽然在2018年元月13日向徐效恩出具收条，该收条主要证明徐效恩依照与王宗超、刘丽的口头约定向王宗超、刘丽支付了房租定金20万元，余款45万元在4月1日之前付完，且王宗超、刘丽承诺协助办理沿街北房屋租赁事宜，但是该收条中并没有记载房屋租赁的起始时间。从徐效恩提供的微信聊天记录、录音、证人证言中可以得到以下事实，徐效恩与王宗超、刘丽口头约定王宗超、刘丽协助徐效恩在涉案房屋的北侧房屋建设大型厨房，该厨房应在4月1号之前建完，建完厨房之后，4月1号徐效恩将饭店开业运营，开业当天双方签订书面的房屋租赁合同。故徐效恩认为房屋租赁的开始时间应为2018年4月1号，而不是2018年元月13号。二、徐效恩虽然对涉案房屋的性质并不知情，但是王宗超、刘丽的一系列承诺致使徐效恩与其订立口头协议，系王宗超、刘丽的个人原因导致房屋租赁合同无效，徐效恩对此无过错，不应承担过错责任。徐效恩系在看到涉案房屋上悬挂的出租标识后联系到王宗超、刘丽，王宗超、刘丽在明知徐效恩将房屋用于饭店经营的前提下，向徐效恩保证饭店经营的相关手续由王宗超、刘丽协助办理，协助办理涉案房屋北侧的房屋租赁事宜，且向徐效恩承诺其在涉案房屋中经营没有任何问题，故徐效恩基于对王宗超、刘丽的信任与其订立口头协议。徐效恩直至开庭之时才得知涉案房屋没有取得建设工程规划许可审批等手续，王宗超、刘丽故意隐瞒这一事实，欺骗徐效恩与其订立协议，现在协议无效，完全系王宗超、刘丽的个人原因所致，徐效恩对此无过错责任。依照合同法第五十八条的规定王宗超、刘丽应该返还徐效恩的房租定金，并赔偿徐效恩的房屋装修损失。三、徐效恩的装修损失应以评估机构的评估报告书为准。虽然徐效恩向法院提供了《装修合同》，《装修合同》中仅是对涉案房屋内部部分内容进行包工包料，房屋中的主要物品如装饰板、地砖等均由徐效恩自行采购所得，但是徐效恩同时向法院提供了徐效恩自行购买材料的统计表。另外，由于王宗超、刘丽对徐效恩提供的证明装修损失证据的真实性及关联性均有异议，在此前提下徐效恩才提起评估申请，所以徐效恩认为法院仅依据《装修合同》中的数额来认定装修损失，与客观事实不符也不符合法律规定。综上所述，一审法院认定的部分事实与客观事实不符，望二审法院查明事实，维护徐效恩的合法权益。 王宗超、刘丽辩称：一、一审法院认定房屋租赁时间始于2018年1月13日正确。双方达成的三年租期自2018年1月13日起至2021年1月12日止，该合意系双方意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。王宗超、刘丽于2018年1月13日将租赁房屋交付给徐效恩使用，单方所尽的合同义务已完成，徐效恩当天就对租赁房屋进行规划设计，2018年1月22日又签订《装修合同》对房屋进行装修。一审法院认定房屋租赁时间始于2018年1月13日正确，但一审法院按每年216667元每年租金，支付租金的时间为2018年1月13日至2018年8月27日费共计135420元的计算错误。徐效恩没有履行及时返还租赁物的义务，应向王宗超、刘丽支付占用期间租金费用。本案租金标准支付应按照每年25万元从2018年1月13日起计算到徐效恩返还房屋之日止。二、涉案租赁房屋属于王宗超、刘丽祖宅老屋翻盖所建，有合法的手续，不属于违法建筑。而且周围其他饭店经营使用的房屋既有和涉案租赁房屋属于同一性质的，也有违法建筑，徐效恩在租赁房屋前对租赁物现状进行了充分的实地查看及了解，对租赁房屋现状是完全知情的。三、徐效恩主张的自购材料与事实不符。徐效恩提供的《装修合同》中明确约定，甲方（徐效恩）全权交于乙方装修，承包方式为全部包工包料，不存在自购材料之说。且徐效恩拒不按期支付租金构成严重的违约行为，应当承担违约责任并自负不利后果。综上，徐效恩的上诉理由无任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回徐效恩的无理诉求。 徐效恩向一审法院起诉请求：1.请求解除徐效恩与王宗超、刘丽双方之间的房屋租赁合同；2.请求王宗超、刘丽返还徐效恩订金200,000元人民币并赔偿徐效恩房屋装修损失；3.本案的诉讼费用及鉴定费用由王宗超、刘丽承担。庭审过程中，徐效恩变更诉讼请求第二项：请求王宗超、刘丽返还徐效恩订金200,000元人民币并赔偿徐效恩房屋装修损失351,527元。 王宗超向一审法院提出反诉请求：1.请求徐效恩就其擅自改善、增设的租赁房屋恢复原状并向王宗超、刘丽支付经济损失180000元；2.本诉费及反诉费由徐效恩承担。 一审法院经审理查明：2018年1月13日，徐效恩与王宗超、刘丽双方达成口头租赁协议，约定王宗超将位于临沂高新技术产业开发区的房屋一处（以下简称涉案房屋）租赁给徐效恩使用，租期为三年。同日，徐效恩向刘丽账户转款200,000元，王宗超、刘丽向徐效恩出具《收到条》一份，载明“今有刘丽收到徐效恩房租定金200,000元，三年房租共计65万元，余款共计45万元，余款于2018年4月1日前付完，协助办理沿街北房屋租赁事宜”。收款人处由王宗超、刘丽签字捺印确认。徐效恩承租后对涉案房屋进行装修装饰，并于2018年元月22号与案外人吴云红签订《装修合同》，载明徐效恩承租前店子村王宗超的房屋用于经营饭店，施工方式为包工包料，总费用为25.8万元，付款方式为根据现场情况随用随支付，余款在工程完工后结清。后徐效恩实际施工，施工过程中徐效恩与王宗超、刘丽双方因厨房装修事宜发生纠纷诉至一审法院，徐效恩称双方达成口头房屋租赁协议时王宗超、刘丽允诺在涉案房屋外北侧建设厨房，现因厨房未搭建致使合同目的不能实现。王宗超、刘丽对徐效恩诉求不予认可，主张徐效恩未按约定支付租金构成违约。2018年9月5日，徐效恩提出评估申请，要求对涉案房屋装修装饰物的现值进行评估。经双方共同选定并委托临沂市天润价格鉴定评估有限公司对涉案房屋装修造价进行评估，该评估机构于2018年10月19日出具《价格评估报告书》，载明装修造价为321,527元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。王宗超、刘丽将涉案房屋租赁给徐效恩，双方间达成口头租赁协议，未签订书面租赁合同，该协议虽系双方真实意思表示，但由于出租方王宗超、刘丽未提交规划部门的建设工程规划许可审批手续等相关手续，双方达成的口头房屋租赁协议应属无效，故对徐效恩要求解除与王宗超、刘丽间房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持，涉案房屋租赁协议自始无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案当事人违反国家法律、行政法规的强制性规定，达成了房屋租赁协议，作为房屋出租方的王宗超、刘丽对合同无效有过错责任；作为房屋承租方的徐效恩，与对方达成口头房屋租赁协议前应当已对租赁标的物房屋进行过实地查看和了解，未能尽到谨慎义务，对于合同无效亦有过错责任。结合本案实际，双方各自承担50%的过错责任较为适当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照《中华人民共和国合同法》的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。双方签订的《收到条》载明房租共计650,000元，双方均认可房屋租期为三年，故一审法院以216,667元计算每年租金。后双方因房屋装修事宜发生争议，合同未能继续履行，一审法院参照双方当事人约定的租金标准计算经济损失，由双方当事人按照各自过错承担相应责任。徐效恩称“自2018年7月底开始，被告（王宗超、刘丽）阻止原告（徐效恩）进入涉案房屋”，随后徐效恩于2018年8月27日起诉要求解除房屋租赁合同，故最迟截至徐效恩起诉时，其以实际行动表示不愿继续租用房屋，故一审法院酌定徐效恩应当支付租金的时间为2018年1月13日至2018年8月27日，共计135,420元。徐效恩已向王宗超、刘丽支付租金200,000元，故对徐效恩要求王宗超、刘丽返还定金200,000元的诉讼请求，一审法院予以支持64580（200000-135420）元。 关于房屋装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”王宗超、刘丽虽主张徐效恩未经同意对涉案房屋进行装饰装修，但根据其辩称“被告（王宗超、刘丽）在总租金中优惠10万元用于原告（徐效恩）装修使用，装修项目归王宗超所有”，应视为出租时即同意徐效恩对房屋进行装饰，且王宗超、刘丽并未提交不同意徐效恩进行装饰装修的证据，对该辩解意见，一审法院不予采信，现房屋租赁合同无效，应依据以上规定处理因装饰装修对当事人造成的经济损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。临沂市天润价格鉴定评估有限公司对涉案房屋装修造价进行评估，《价格评估报告书》载明装修造价为321,527元。但徐效恩提交的其与案外人吴云红签订的《装修合同》中载明“施工方式为包工包料，总费用为25.8万元”，故一审法院依照该数额认定最终装修费用。《价格评估报告书》评估明细表显示涉案房屋装饰装修物均为形成附合的装饰装修物，结合本案中房屋装饰装修的物品实际未投入使用且装修时间较短，一审法院酌定双方各承担50%的过错责任，涉案装饰装修物折价50%归王宗超、刘丽所有，鉴定费用15,767元由各方各承担50%，王宗超、刘丽应当向徐效恩支付129,000元，故对徐效恩要求王宗超支付房屋装修损失321,527元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。 关于王宗超、刘丽要求徐效恩恢复原状并赔偿损失18万元，因其未提交证据证实徐效恩未经允许擅自装修且未提交证据证实损失的具体数额，故对该诉讼请求一审法院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条之规定，判决：一、被告王宗超、刘丽于判决生效后10日内向原告徐效恩返还租金64,580元；二、被告王宗超、刘丽于判决生效后10日内向原告徐效恩支付装饰装修费用129,000元；三、驳回原告徐效恩的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王宗超、刘丽的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,873元，由原告徐效恩负担7056元，由被告王宗超、刘丽负担3817元。反诉案件受理费1950元，由反诉原告王宗超、刘丽负担。鉴定费15,767元，由原告徐效恩负担7884元，由被告王宗超、刘丽负担7884元。 二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。 王宗超、刘丽提交证据如下：证据一、委证明、城前村委协议书一份、马厂湖镇镇政府和党委会议纪要一份以及马厂湖2017旧房翻新统计表户口簿登记索引表各一份，综合证明：王宗超家所出租的房屋属于祖宅老屋翻建的，有合法的审批手续，所租赁的房屋不属于违法建筑。证据二、2019年9月5日拍摄的照片四张，证明：徐效恩2018年1月13日承租房屋后对涉案租赁房屋的楼梯、门面进行拆除改建，由多个楼梯改成角落里一个楼梯，导致房屋以后单独出租另用，需要恢复原状，经王宗超询价，将现在的临时楼梯恢复到原来的混凝土楼梯费用至少需要18万元。证据三、2019年9月5日王宗超向徐效恩发送通知一份，证明：为减少损失，2019年9月5日王宗超向徐效恩发送通知要求徐效恩退还租赁房屋，如不退还继续承担王宗超的经济损失，徐效恩回复，拒不返还，且警告王宗超，不得擅自拆除他方的装饰物。徐效恩占用租赁房屋至今，对损失的扩大负有全部责任。 徐效恩的质证意见是：一、证据一不属于二审当中的新证据，对证明目的有异议：1、王宗超、刘丽不能证明涉案房屋的建设工程规划，也不能证明其是涉案两层16间房屋的所有权人。王宗超、刘丽对涉案房屋仅有部分所有权。据我方通过马厂湖前店子村委了解，证明中提到的16间房屋所有权还有王宗超父亲、弟弟的。2、该证据中的会议纪要与涉案房屋没有任何关联性，2017年翻新统计表在一审提交过，二审就不一一质证了。二、证据二也不属于二审中的新证据，对该份证据的真实性和证明目的均有异议。徐效恩的装饰行为是征得王宗超、刘丽的同意的，图片中显示的在北面角的楼梯设计恰恰证明了2018年1月13日双方在口头租赁协议时，王宗超、刘丽同意并承诺徐效恩在房屋后面的空地建上浇筑厨房后，才同意徐效恩进行这样的设计，在设计和装修过程中，王宗超、刘丽也没有提出过异议，其主张的为其让徐效恩承担损失没有事实依据。三、对证据三的真实性无异议，但对其证明目的有异议。根据徐效恩的回复，说到“你出租的房屋于2018年8月你就已阻止我进厂装修，将房屋收回”，正因此，徐效恩向法院提起诉讼，要求退还订金，并赔偿装修损失，现在案件未结，且装修物已形成了复合的装饰装修物，双方对已经形成的装饰装修物也没有约定，其损失也不应当由徐效恩来承担。 对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.对王宗超、刘丽提交的证据一所涉材料的真实性徐效恩不持异议，对此本院予以确认，但该宗材料并不能证明案涉房屋建设前或一审法庭辩论终结前已经取得《中华人民共和国城乡规划法》规定的乡村建设规划许可证，对王宗超、刘丽的证明目的本院不予采信；2.对王宗超、刘丽提交的案涉房屋的照片真实性本院予以采信；3.对王宗超、刘丽提交的手机短信聊天记录真实性徐效恩不持异议，对此本院予以认定；4.王宗超、刘丽与徐效恩在二审中均认可，徐效恩于2018年1月13日开始对案涉房屋装修使用。徐效恩主张因王宗超、刘丽阻止，其于2018年8月停止装修。双方均认可没有实际交接案涉房屋。案涉房屋现仍有徐效恩的部分装修材料。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，当事人二审争议的焦点为：一、王宗超、刘丽与徐效恩订立的房屋租赁合同是否有效；二、如果合同有效，王宗超、刘丽与徐效恩谁是违约方；如果合同无效，王宗超、刘丽与徐效恩对合同无效是否均有过错；三、徐效恩使用案涉房屋的期间如何确定，租赁费如何确定；四、王宗超、刘丽与徐效恩各自主张的损失如何确定，应否支持。 关于争议焦点一，即案涉合同效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一、二款规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。具体到本案，涉案租赁房屋位于，属于乡、村庄规划区内的房屋，因该房屋产生的租赁合同纠纷，可以参照上述司法解释处理。王宗超、刘丽虽在一、二审中提交了该村村委会出具的证明、协议书以及马厂湖镇党委的会议纪要等证据，但该宗证据只能证实案涉房屋系原老房翻建，并不能证实该房屋翻建中已取得《中华人民共和国城乡规划法》规定的乡村建设规划许可证。依据上述司法解释第二条的规定，王宗超、刘丽与徐效恩就该房屋订立的口头租赁合同依法无效。对王宗超、刘丽主张合同有效的上诉理由本院不予支持。 关于争议焦点二，在该合同无效的情况下，王宗超、刘丽与徐效恩对合同无效是否有过错。王宗超、刘丽作为案涉房屋的出租方，对于案涉房屋未办理建设规划许可证是明知的；徐效恩在与王宗超、刘丽订立合同前亦实际查看房屋，对于该房屋的状况及相关手续亦应知晓，故一审法院认定双方对合同无效均有过错并无不当。对徐效恩以其对案涉房屋性质不知情为由主张其无过错的上诉理由不予支持。 关于争议焦点三，即案涉租赁合同的起止期限如何确定及租赁费如何确定的问题。1、双方均认可徐效恩于2018年1月13日进入该房屋进行装修，且徐效恩亦于当日向王宗超、刘丽交付房租订金20万元，故双方租赁合同应自2018年1月13日成立；徐效恩主张因王宗超、刘丽阻止，其于2018年8月停止装修，不再使用该租赁房屋，该主张在徐效恩一审提交的双方通话录音中及王宗超、刘丽二审提交的短信记录中均有显示，故一审法院以徐效恩起诉之日作为徐效恩实际占用该房屋的截止并无不当。2、关于租赁费的问题。王宗超、刘丽2018年1月13日出具的收到条明确载明租赁费为三年65万元，一审法院据此确定年租赁费为216667元并无不当。王宗超、刘丽主张年租赁费为25万元，未提交证据支持，对其该上诉理由本院不予支持。 关于争议焦点四，即双方损失应如何确定，应否支持的问题。1、徐效恩主张其损失为321527元，但其提交的其与案外人吴云红的《装修合同》约定，装修费为25.8万元，包工包料；且吴云红一审出庭作证时亦称该费用为25万元，徐效恩对于其上诉主张的其他材料购买支出，仅提供了自行统计的统计表证实，未能证实该费用已经实际支出，故一审法院以徐效恩自认的25.8万元确定其装修损失并无不当。2、王宗超、刘丽主张其恢复原状的损失为18万元，未能提交证据证实，一审法院对其主张不予采信并无不当。3、因双方对合同无效均有过错，故依据合同法第五十八条的规定，双方应各自承担相应的责任。一审法院确定王宗超、刘丽赔偿徐效恩装修损失129000元，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对王宗超、刘丽要求不承担损害赔偿责任的上诉理由本院不予支持。 综上，上诉人王宗超、刘丽与上诉人徐效恩的上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12823元，由王宗超、刘丽负担6411.5元，王宗超、刘丽预交的余款6411.5元予以退还；由徐效恩负担6411.5元，徐效恩预交的余款4461.5元予以退还。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇一九年十二月二十二日 书记员  孙 云