呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4114号上诉人（原审原告）：沈显卓，男，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：刘俊平，男，无固定职业。上诉人沈显卓因与被上诉人刘俊平房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初1573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。沈显卓上诉请求：撤销原审判决，改判支持沈显卓的第二项诉讼请求。事实和理由:原审判决认定事实不清,适用法律不当。原审判决遗漏本案关键事实未予认定：第一、1、2014年7月10日沈显卓作为乙方与甲方“土左旗台阁牧镇沙家营金沙小区项目部”签订《房屋预购买卖合同》,约定甲方将坐××区东户,建筑面积86.39平方米的房屋出售乙方。合同上加盖“土左旗台阁牧镇沙家营金沙小区项目部”公章。2、沈显卓与其亲属向李霞和王宏达以现金和转账方式交付228588元购房款、1000元装修保证金后,李霞向沈显卓出具加盖“土左旗台阁牧镇沙家营金沙小区项目部”公章的收款收据。3、李霞系受范元小雇佣,为范元小打工,沈显卓向李霞交付的购房款全部由李霞转交给了范元小。4、原审中诉争房屋系刘俊平开发,因属违法建筑现已被土默特左旗人民政府强制拆除。第二,原审判决遗漏的案件关键事实如下：依据土默特左旗人民法院于2016年6月13日作出的(2016)内0121民初33号民事判决,可以证明如下事实:本案中,签订涉案买卖合同的甲方为“土左旗台阁牧镇沙家营金沙小区项目部”,购房款收据和买卖合同上加盖的公章均为该项目部公章。但金沙小区共分为两部分,一部分为刘俊平与沙家营村委会协议书所涉及的土地,另一部分为范元小与沙家营村委会协议书所涉及的土地。上述两部分土地上所建房屋为刘俊平、范元小分别投资建设。而刘俊平又将其开发的工程发包给石雨生建设。本案诉争房屋所在的7号楼即为刘俊平开发建设,后因未取得合法审批手续被拆除呼和浩特市中级人民法院于2016年11月17日作出的(2016)内01民终2738号民事判决和(2016)内01民终2740号民事判决,可以证明如下事实:房屋建成后,开发建设方直接控制了房屋负责为建设投资人分配房屋,并以金沙小区项目部的名义对外出售房屋。沈显卓自认其也需要通过该项目部领取属于自己的房屋钥匙对于购房人而言,土地占有人建成房屋、找谁施工,由谁负责出售房屋等上述关系均属开发建设房屋人内部关系,购房人无从得知,唯可以确定的是,房屋所占土地的权利人是刘俊平,刘俊平作为房屋开发者就应对该房屋负责。沈显卓自认分得的房屋也要到金沙小区项目部领取房屋钥匙,这也意味着沈显卓所占土地上的房屋也由金沙小区项目部统一分配。从这个角度来讲,金沙小区项目部代表房屋开发者对外出售房屋。但金沙小区项目部并非独立主体,无法独立承担民事责任,范元小、刘俊平作为房屋开发者应对自己占用土地上开发建设的房屋负责并承担民事责任综合上述两点,原审判决虽然认定诉争房屋系刘俊平开发建设，但并未就金沙小区项目部出售房屋、收取购房款行为的性质进行认定。原审判决驳回沈显卓诉讼请求的理由是：沈显卓提供的证据不能证明向刘俊平交付了购房款。但沈显卓认为,沈显卓向法庭提交的证据足以证明沈显卓履行了向刘俊平交付购房款的付款义务。首先，沈显卓向法庭提交的《房屋预购买卖合同》和购房款、装修保证金收据上均加盖了相同的公章,即“土左旗台阁牧镇沙家营金沙小区项目部”。而且购房款收据上明确载明全额交付了228588元购房款。其次按照前述分析,虽然刘俊平作为诉争房屋的开发者,没有以其个人名义出售房屋、签订合同,也没有以其个人名义收取购房款。但刘俊平作为房屋开发者应对自己占用土地上开发建设的房屋负责并承担民事责任;同时在前述另案的二审判决中有明确证据证明刘俊平开发建设的金沙小区房屋均交由“土左旗台阁牧镇沙家营金小区项目部”统一分配和出售。《房屋预购买卖合同》和购房款、装修保证金收据上加盖的“土左旗台阁牧镇沙家营金沙小区项目部”公章足以代表刘俊平。因此,沈显卓有理由相信,“土左旗台阁牧镇沙家营金沙小区项目部”系代表刘俊平出售诉争房屋,并收取购房款,沈显卓当庭提交的证据足以证明其向作为房屋开发者的刘俊平履行了购房款和装修保证金的给付义务。至于“土左旗台阁牧镇沙家营金沙小区项目部”是否有权代表刘俊平出售房屋并收取购房款,以及房屋出售、收取购房款的行为是否征得了刘俊平的同意,刘俊平并没有提供证据证明。沈显卓作为善意购房人,对项目部和房屋开发者之间的内部关系无从得知,也不应由沈显卓为此承担举证不能的不利诉讼后果。原审判决明显对上述事实未予认定,在没有任何证据证明的情况下,错误的认定“土左旗台阁牧镇沙家营金沙小区项目部”的出售房屋和收取购房款行为与作为房屋开发者的刘俊平无关,明显适用法律不当。综上,原审判决认定事实不清、适用法律不当,依法应予撤销。而沈显卓的第二项诉讼请求,符合事实,于法有据,依法应予支持。刘俊平辩称，对方提供的东西我都不认可，土左旗台阁牧镇沙家营金沙小区项目部没有我，与我无关。上诉状提到的李霞、王宏达我不认识，他们两人的收款我更不认可，李霞是不是范元小雇佣我不知道，沈显卓说是我开发的涉案项目，我不认可，开发的主体不是我。土默特左旗人民法院出具的（2016）内0121民初33号判决是最大的冤案，对该判决不认可，至于盖公章的事情我不知道，因为我未参与盖公章，本案与我无关。呼和浩特市中级人民法院作出的（2016）内01民终2738号到（2016）内01民终2740号这些案件正在上访处理，沈显卓依据是错误的。金沙小区项目部是不是独立主体我不清楚。我认可一审判决。土左旗台阁牧镇沙家营金沙小区项目部的公章我不认可，综上所述，一审判决正确，驳回沈显卓上诉请求。沈显卓向一审法院起诉请求：1.依法判令解除沈显卓与刘俊平签订的土默特左旗合阁牧镇沙家营金沙小区项目部签订的《房屋预购买卖合同》;2.依法判令刘俊平返还沈显卓购房款228588元,装修费用68000元,装修保证金1000元,以上合计297588元,并按赔偿总额297588元从2015年10月16日按银行贷款利率支付直至还清为止利息;3、诉讼费用由刘俊平承担。一审法院认定事实：2014年7月10日,沈显卓作为乙方与甲方土左旗台阁牧沙家营小区项目部签订《房屋预购买卖合同》,合同第一条约定:甲方将坐××区东户,建筑面积86.39平方米的房屋出售给乙方。乙方自愿购买并已对甲方要出售的房屋及地产做了充分的了解,同意购买该房产。合同第二条约定房屋价格为2646元/m2,总价228588元。合同签订后,沈显卓称交付了全部房款,但沈显卓提供的付款证据系2012年12月4日武杰二次分别转账给王宏达的50000元和64294元及2013年6月21日转账给王宏达40700元,2013年6月21日雷春燕转账给王宏达27876元,以上合计转账给王宏达182870元。2014年12月20日,土默特左旗台阁牧镇沙家营金沙小区项目部给沈显卓出具收款收据,载明收到沈显卓金沙小区购房全部房款228588元,交款人为沈显卓,收款人李霞。2018年3月24日,李小霞给沈显卓出具证明,证明李霞和李小霞系同一个人,给范元小打工,以李霞的名字收取了沈显卓的全部房款,转交范元小。一审法院同时认定,本案诉争房屋系刘俊平开发,因属违法建筑现已被土左旗人民政府强制拆除。一审法院认为,本案涉案房屋因属违法建筑被强制拆除,故沈显卓与土左旗合阁牧沙家营小区项目部签订《房屋预购买卖合同》属无效合同,自始无效,故不存在解除的情形。诉争房屋虽系刘俊平开发,但沈显卓提供的付款凭证、收据及李霞(李小霞)的证明均不能证明将房款交付刘俊平,刘俊平也没有收到沈显卓的任何房款,故沈显卓应承担举证不能的法律后果。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决：驳回沈显卓的诉讼请求。案件受理费5764元由沈显卓负担。本院二审期间，沈显卓向法庭提交了三份判决书，分别是：1.土默特左旗人民法院作出的（2016）内0121民初33号民事判决；2.呼和浩特市中级人民法院作出的（2016）年内01民终2740号民事判决；3.呼和浩特市中级人民法院作出的（2016）内01民终2738号民事判决，拟证明土左旗台阁牧镇沙家营金沙小区七号楼都是刘俊平开发的。刘俊平的质证意见为：对该证据的真实性予以认可，对证明的问题不予认可。除以上事实外，本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为：原审判决驳回沈显卓的诉讼请求是否有事实及法律依据。涉案房屋因属违法建筑被强制拆除,沈显卓与土左旗合阁牧沙家营小区项目部签订《房屋预购买卖合同》属无效合同,不存在解除的情形。案涉房屋虽系刘俊平开发,但依据沈显卓提供的付款凭证、收据以及李霞(李小霞)的证明均不能证明沈显卓将案涉房屋的购房款交付刘俊平。故沈显卓主张要求刘俊平返还购房款、装修费用、装修保证金以及所产生的利息无事实及法律依据。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。综上所述，沈显卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5764.0元，由沈显卓负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡 二〇一九年十二月三日书记员 李静茹