安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初11334号原告（反诉被告）：蒋曙光，男，汉族，1959年4月10日出生，住阜阳市颍州区。被告（反诉原告）：阜阳颍州徽创房地产开发有限公司，住所地阜阳市城南新区阜王路东侧、规划润河路北侧，统一社会信用代码91341200MA2NBN6G37。法定代表人：邓超，该公司经理。委托诉讼代理人：王娜，安徽健友律师事务所律师。原告蒋曙光诉被告阜阳颍州徽创房地产开发有限公司（以下简称：徽创公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理，在审理过程中徽创公司提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋曙光、被告（反诉原告）徽创公司的委托诉讼代理人王娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋曙光向本院提出诉讼请求:一、依法判令被告返还原告预付购房款、车位款人民币1938450元及其资金占用费（按年6%计算，其中：126000元，自2018年2月6日开始计算；1812450元，自2018年8月9日开始计算，均计算到还清款时止）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月6日原告意向购买被告开发建设的皖新国玺房屋，当时原告之妻江英以原告的名义向被告交车位款126000元（被告捆绑销售的车位款，当时被告以不交车位款不能选房为由，要求原告必须交款）。2018年8月9日江英又以原告名义填写《合同签署流程表》，预订认购皖新国玺29幢803户建筑面积137.91/47.25㎡，认购单价10810/阁7000元；填写《车位签署流程表》，车位价格126000元。当时又交款1812450元。交款后，在被告通知原告签订合同时，原告发现被告提供的《商品房买卖合同》和《阁楼有偿使用协议》（格式合同）内容中，将阁楼的买卖变更为使用权转让（不是所有权），并且不能办理产权证等条款（自愿选择是否签订协议）。对此合同内容，之前被告并未进行说明，被告不仅违反之前的承诺，实际上也属于违法违规销售，原告拒绝签订这种合同。之后，原告要求被告退还预付的购房款、车位款，被告也同意退款。但其后被告又以各种理由拖延不退款，原告与被告也多次交涉，但被告仍不履行退款义务。特提起诉讼，请求依法判决。被告徽创公司辩称，1、原告与被告之间签订的认购书、阁楼有偿使用协议、车位有偿使用协议都是合法有效的；2、阁楼、车位有偿使用协议书，不管是名称还是协议内容，已经明确告知阁楼是不能办理产权证的，原告对阁楼和车位只有使用权，原告2018年2月9日签署上述协议予以认可，被告不存在任何违法违规销售；3、原告支付了购房款1812450元和车位款126000元是事实，这些款项是原告购置房屋、阁楼、车位，依照合同应当支付的对价，且涉案房屋已经完成了备案手续，从不动产交易中心记录所看，涉案房屋属于原告所有，原告起诉既没有要求解除合同，也没有要求注销网上备案，在此前提下主张返还上述款项没有任何法律依据；5、原被告之间是商品房买卖合同关系，不是民间借贷，原告是付款义务，因此主张资金占用费没有任何依据。反诉原告徽创公司向本院提出反诉请求：一、判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的《皖新国玺项目认购书》、《阁楼有偿使用协议》、《车位有偿使用协议书》；二、判令反诉被告协助反诉原告办理解除“皖新国玺”29栋803室房屋网上认购备案手续（网上备案合同编号：FY20192102839）；三、本案全部诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告以反诉原告违法违规销售房屋、车位为由起诉至贵院，要求反诉原告退还预付购房款、车位款1938450元及其资金占用费。但反诉原告认为，反诉原告和反诉被告之间签订《皖新国玺项目认购书》、《阁楼有偿使用协议》、《车位有偿使用协议书》等系双方真实意思表示，合法有效且对双方均具有法律效力。2019年1月2日双方完成办理涉案商品房网上认购备案，备案合同编号：FY20192102839。但是此后经反诉原告多次沟通，反诉被告无正当理由拒不签订正式《商品房买卖合同》及办理相关购房手续等。反诉被告的上述行为严重违反了认购协议书之相关规定，反诉原告有权要求反诉被告解除双方签订《皖新国玺项目认购书》、《阁楼有偿使用协议》、《车位有偿使用协议书》，并协助办理涉案房屋网上认购备案的解除手续，同时，对反诉被告已付定金50000元不予退还。故，为维护自身合法权益，反诉原告根据我国《民事诉讼法》的规定，向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护反诉原告的合法权益。反诉被告蒋曙光辩称，1、反诉原告所称的三份协议均非反诉被告本人签订；2、按照反诉原告提供的相关证据，签订协议、合同均需反诉被告本人授权，在未经本人授权的情况下所签协议依法不能成立；3、反诉原告对于车位的捆绑销售，阁楼的销售均是违法违规行为；4、双方并未签订所谓网上备案的房屋买卖合同，因此不存在解除该备案合同；5、反诉原告所称的定金50000元是不存在的，同时本案也属于反诉原告的违规违约行为，反诉原告所称50000元不予退还没有依据。经审理查明：2018年2月6日原告蒋曙光之妻江英以蒋曙光为意向客户，预约并确定皖新·国玺项目意向房源和地下车位，并向被告预交车位款126000元。2018年8月9日江英又以蒋曙光为客户填写《合同签署流程表》、《车位签署流程表》，预订认购皖新国玺房号29幢803室房屋，建筑面积137.91/47.25㎡，认购单价房10810/阁7000元，认购总价房1490808/阁330750元，合计1821558元，一次性优惠0.05%，签约应付房款1812450元；签约应付车位款126000元；同日江英以蒋曙光为买受方签订《皖新国玺项目认购书》、《车位有偿使用协议书》。认购书内容：买受人认购住宅为“皖新国玺”29栋803室，总价款人民币1490808元；购房人在2018年8月9日签署本认购协议，并向出售方缴纳购房定金人民币伍万元；购房人应于2018年8月10日内携带相关证明文件及本房屋认购协议至本售楼处签署《商品房买卖合同》；若本人不能亲自前来办理选房及认购手续，需委托代理人代为办理，委托代理人须出具经国家认可的公证单位出具的授权委托书及公证书等。当日江英又代原告交款1812450元。被告于2019年1月2日办理涉案商品房网上认购备案的《商品房买卖合同》（预售）。其后被告通知原告本人签订合同时，原告对被告提供的网签《商品房买卖合同》（预售）和《阁楼有偿使用协议》（格式合同）内容中，将阁楼的买卖变更为使用权转让（不是所有权）且阁楼不能办理产权证等条款提出异议，认为被告对此内容，在此之前并未进行说明，违反之前承诺和有关规定。原告当时表示反对，拒绝签订两份合同。2019年9月5日原告以邮政特快专递书面形式通知被告，要求被告退还已付的车位款、购房款，并按年6%支付资金占用费。被告收到通知后，以网签合同需要原告协助解除等为由，一直没有退款。另查明：原告提供的《阁楼有偿使用协议》（格式合同）仅有被告盖章，无文字填写；被告提供的《阁楼有偿使用协议》（格式合同）有被告的印章、内容有文字填写，但乙方一栏书写的文字“蒋曙光”，并非原告本人签名。上述事实，由皖新·国玺意向房号确认单、皖新·国玺意向车位确认单、《合同签署流程表》、《皖新国玺项目认购书》、缴纳房款和车位款收据、《商品房买卖合同》（预售）、《阁楼有偿使用协议》、邮政特快专递单及当事人陈述等，予以证实。本院认为，原告意向购买被告开发建设的皖新国玺房屋，由其妻江英代为签署《合同签署流程表》、《车位签署流程表》，预订认购皖新国玺房号29幢803室房屋，并付房款1812450元、车位款126000元，合计1938450元，事实清楚，予以认定。对于《皖新国玺项目认购书》，虽然是由原告之妻代为签订，但对于购买房屋应属于重大事项，应由买受人的特别授权或追认，同时按照认购书内容要求，若买受人本人不能亲自办理选房及认购手续，需委托代理人代为办理，应出具授权委托书,被告没有提供原告本人出具的授权委托书。对于被告提供的《阁楼有偿使用协议》、《车位有偿使用协议书》，也并非原告本人签订，如果他人代为签订，同样需要原告本人特别授权或追认。本案原告对上述认购书、协议均提出异议，不予承认，因此对原告不发生效力。原告对被告提供的网签《商品房买卖合同》（预售）和《阁楼有偿使用协议》（格式合同）中相关条款提出异议，认为被告对相关内容未进行说明，被告也未提供证据证明已明确说明，蒋曙光不同意签订该合同和协议，理由正当。双方没有签署正式的房屋买卖合同前，被告全额收取原告购房款，由于被告的原因导致原告与被告未能实际签订合同、协议，由此给原告造成了资金被占用的经济损失，原告要求被告返还购房款、车位款1938450元及其按年利率6%计算资金占用费，予以支持。鉴于原告交付车位款后，对2018年8月9日之后的相关协议而提出异议，原告所交款项的资金占用费以自2018年8月10日开始计算为宜。《安徽省消费者权益保护条例》第三十七条第一款规定了，商品房买卖合同签订前，消费者放弃购买的，商品房开发经营者应当全额退还预收的费用。因此对于被告答辩称应扣除定金50000元，理由不能成立，不予支持。由于《皖新国玺项目认购书》、《阁楼有偿使用协议》、《车位有偿使用协议书》对原告自始不发生效力，因此无需判决予以解除，对于反诉原告的该项反诉请求，不予支持。双方虽没有实际签订《商品房买卖合同》，但反诉原告已实际将案涉房屋完成网上备案，从反诉原告能够将案涉房屋继续向他人销售考虑，反诉被告应协助反诉原告办理解除“皖新国玺”29栋803室房屋网上认购备案手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，判决如下：一、被告阜阳颍州徽创房地产开发有限公司返还原告蒋曙光预付购房款、车位款人民币1938450元及其资金占用费（以1938450元为基数，自2018年8月10日起按照年利率6%计算至实际返还款项时止），于判决生效之日起十日内履行完毕。二、反诉被告蒋曙光在反诉原告阜阳颍州徽创房地产开发有限公司全额返还预付购房款、车位款人民币1938450元及其资金占用费三日内，协助办理解除“皖新国玺”29栋803室房屋网上认购备案手续。三、驳回原告蒋曙光的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告阜阳颍州徽创房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22246元，减半收取11123元，由被告阜阳颍州徽创房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费80元，由反诉原告阜阳颍州徽创房地产开发有限公司负担40元，由反诉被告蒋曙光负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  马怀利二〇一九年十二月十七日书记员  许 静