浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初3385号 原告：昌硕街道山头社区居民委员会，住所地安吉县昌硕街道灵峰北路**。 法定代表人：严轶，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：夏乐庚，浙江昌硕律师事务所律师。 被告：周智能，男，1965年7月20日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：孟云霞，女，安吉县良朋法律服务所法律工作者。 被告：安吉葡晶大酒店有限公司，住所地安吉县递铺镇立交桥西侧。 法定代表人：周智能。 原告昌硕街道山头社区居民委员会与被告周智能、被告安吉葡晶大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理，依法适用简易程序于2019年9月12日、2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告昌硕街道山头社区居民委员会委托诉讼代理人夏乐庚，被告周智能的委托诉讼代理人孟云霞、被告安吉葡晶大酒店有限公司法定代表人周智能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昌硕街道山头社区居民委员会诉称：2004年5月24日，原告将自有房产租赁给案外人汪德标经营使用，并与之签订了一份《租赁经营协议书》。2007年12月22日，原告与案外人汪德标及两被告又共同签订了一份《补充协议书》，将案外人汪德标在原租赁经营协议书中的权利义务转由被告周智能享有和承担，被告安吉葡晶大酒店有限公司则同意对被告周智能的合同义务承担担保责任。承租后，周智能有部分支付租金，但对本应在2018年10月30日和2019年4月30日前支付的62.5万租金，周智能仅支付了其中的15万元，对余款47.5万元一直未予支付。期间，原告已多次催讨，但均未果。原告认为，合同应当履行，周智能拖欠租金的行为，已损害了原告利益，为此，除应当支付租金外，还应承担因逾期支付对原告造成的损失。安吉葡晶大酒店有限公司作为周智能履行合同义务的担保人，理应对周智能的前述义务承担连带的清偿责任。另，安吉经济开发区山头社区已更名为昌硕街道山头社区居民委员会，安吉葡京大酒店有限公司更名为安吉葡晶大酒店有限公司。综上，原告诉请判令：1.被告周智能立即支付租金47.5万元，承担违约金10万元；2.被告安吉葡晶大酒店有限公司对被告周智能的前述义务承担连带清偿责任。 被告周智能辩称：1.其本人并不是本案适格被告，其在本案所有合同中的签名均是职务行为；2.在2012年11月1日，其作为安吉葡晶大酒店有限公司法定代表人所持有的全部股权已转让给案外人周增发等，经营权也随之转让。 被告安吉葡晶大酒店有限公司辩称：周智能从2007年12月至2012年11月1日一直履行酒店的经营权，所有的租金都是酒店交纳，周智能个人从未交纳租金。 昌硕街道山头社区居民委员会向本院提交以下证据： 1.安吉经济开发区山头社区与案外人汪德标于2004年5月24日签订的《租赁经营协议书》一份，以此证明涉案房屋的租赁期限，租金及违约金支付方式。 2.安吉经济开发区山头社区居民委员会作为甲方，与乙方汪德标、丙方周智能于2007年12月22日签订的《补充协议书》一份，以此证明三方一致同意乙方在前述《租赁经营协议书》中的权利义务转由丙方享有和承担，对丙方周智能因本协议产生的合同义务，安吉葡京大酒店有限公司承担担保责任。 3.工商登记变更材料一份，证明2008年1月9日安吉葡京大酒店有限公司名称变更为安吉葡晶大酒店有限公司，法定代表人由汪德标变更为周智能。 4.安委发【2009】2号中共安吉县委《关于成立昌硕街道办事处的通知》，以此证明原告名称的变更。 5．昌硕街道山头社区居民委员会与昌硕律师事务所签订的委托代理合同、代理费发票及流水，原告为本案支付了3.5万元的律师费，以此证明其违约金的计算依据。 周智能向本院提供以下证据： 1．甲方为安吉经济开发区山头社区、乙方为周智能，签订时间为2007年11月30日的《租赁经营协议书》一份，以此证明周智能是作为安吉葡晶大酒店有限公司的法人代表与甲方签订协议的。 2．《安吉葡晶大酒店有限公司收购协议书》一份，以此证明该酒店于2012年11月1日起已转让给案外人。 3.安吉葡晶大酒店有限公司向原告交纳租金的收据复印件，证明涉案房屋租金一直都是公司交纳。 安吉葡晶大酒店有限公司未向本院提供证据。 周智能质证认为对原告提供的证据1的真实性无异议，且该协议已明确乙方是安吉葡京大酒店有限公司法定代表人汪德标；对证据2的真实性有异议，甲方落款没有盖公章，且该协议的丙方应该就是安吉葡京大酒店有限公司；对证据3、4均无异议；对原告请求的违约金计算认为过高。 安吉葡晶大酒店有限公司质证意见与周智能的质证意见一致。 原告对周智能提供的证据质证认为对证据1的《租赁经营协议书》，是一份签名真实，但意思表示不真实，也从未被实际履行的协议，从签订的时间、关于租金的条款、签名的方式均可显示，是为了减少税金而签订的协议；对于证据2认为与本案无关联性，是公司内部的事情；对于证据3，认为周智能和安吉葡晶大酒店有限公司均是支付主体，任何一方支付原告都能接受。 安吉葡晶大酒店有限公司对周智能提供的证据无异议。 经审查，本院认为原告提供的证据可以证明其主张的事实，可予以认定，二被告对证据2的异议是甲方落款没有盖公章，但该协议的抬头甲方已盖了公章，故其对该协议的真实性提出异议不能成立。对于周智能提供的证据1的协议，原告的质证意见周智能予以认可，确为一份未被实际履行的协议；对于证据2、3，对其真实性可予以认定，但并与原告的主张无关联性。 结合上述证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2004年5月24日，安吉经济开发区山头社区居民委员会作为出租方与案外人汪德标签订了一份《租赁经营协议书》，将其位于递铺镇立交桥西侧的一幢大楼租赁给汪德标作为饭店经营使用，双方约定租赁经营期限为15年，自2004年12月1日至2019年11月30日，承租方共支付租金900万元。第一、二年每年支付50万元；第三年到第七年每年支付60万元；第八年到第十五年每年支付62.5万元，以六个月为一个支付周期，在每个周期开始前一个月内付清该周期的租金。同时约定任何一方违反本协议所造成的经营损失应予赔偿，并承担相应的违约责任，违约金为20万元。2005年1月9日，安吉葡京大酒店有限公司在该份《租赁经营协议书》上签字盖章，表明对承租方的义务承担连带责任。2007年12月22日，安吉经济开发区山头社区居民委员会（甲方）又与汪德标（乙方）、周智能（丙方）签订一份《补充协议书》，协议约定，甲、乙双方在2004年5月24日曾签订一份《租赁经营协议书》，现三方一致同意乙方在《租赁经营协议书》中的权利义务转由丙方享有和承担，起始日期为2007年12月1日。该协议第七条同时约定，对丙方因本协议产生的合同义务，安吉葡京大酒店有限公司愿承担担保责任。2012年11月1日，周智能、吴姣娜又与案外人王健、周增发等签订了一份《安吉葡晶大酒店有限公司收购协议书》，将其在安吉葡晶大酒店有限公司的全部股权及所属经营权予以转让。现因原告未收到在2018年10月30日和2019年4月30日前应支付的47.5万元租金（租金截止至2019年11月30日），故诉至本院，请求判令所请。 另查明：2009年1月8日，因昌硕街道办事处成立，山头社区居民委员会划入昌硕街道，安吉经济开发区山头社区居民委员会更名为昌硕街道山头社区居民委员会。2008年1月9日，安吉葡京大酒店有限公司名称变更为安吉葡晶大酒店有限公司，法定代表人由汪德标变更为周智能。 本案争议焦点为被告周智能是否应承担支付租金的责任。原告主张其是与案外人汪德标个人签订的租赁协议，后汪德标又将其权利义务转让给周智能，故应由周智能承担支付租金的义务，由安吉葡晶大酒店有限公司承担担保责任；而被告周智能认为其是作为安吉葡晶大酒店有限公司的法定代表人与原告签订的协议，是一种职务行为，且从2012年11月1日起安吉葡京大酒店有限公司的资产及股权已全部转让给案外人周增发等，租金也都是案外人代表安吉葡京大酒店有限公司在支付，故其个人不应承担支付租金的义务。本院认为，2007年12月22日安吉经济开发区山头社区居民委员会与汪德标、周智能三方签订的《补充协议书》意思表示明确，三方一致同意汪德标在《租赁经营协议书》中的权利义务转由周智能享有和承担，对周智能因本协议产生的合同义务，安吉葡京大酒店有限公司承担担保责任，各方在该协议上均签字盖章确认。周智能辩称其是代表安吉葡京大酒店有限公司的职务行为，与该补充协议的意思表达相违背，本院不予支持；周智能辩称其在2012年11月1日，其作为安吉葡晶大酒店有限公司法定代表人所持有的全部股权已转让给案外人周增发等，经营权也随之转让，本院认为此仅为安吉葡晶大酒店有限公司股东股权转让事宜，与本案无关，不能以此对抗原告与其签订的《补充协议书》，该主张不符合法律规定，本院不能支持。故周智能应承担给付租金的义务；被告安吉葡晶大酒店有限公司在涉案《租赁经营协议书》中明确对承租方汪德标的义务承担连带责任，在《补充协议书》也明确对周智能因协议产生的合同义务承担担保责任，故安吉葡晶大酒店有限公司应对周智能未给付的租金承担连带保证责任。 关于原告违约金的请求，涉案《租赁经营协议书》约定的违约金的数额为20万元，现原告根据其损失情况提出10万元的违约金损失，符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零八条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下： 一、被告周智能给付原告昌硕街道山头社区居民委员会截止至2019年11月30日所欠租金47.5万元及违约金10万元，共计57.5万元，限于本判决生效之日起十日内履行。 二、被告安吉葡晶大酒店有限公司对被告周智能的上述债务承担保证责任；被告安吉葡晶大酒店有限公司实际承担责任后，有权向被告周智能追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4775元（已减半），财产保全费3532元。共计8307元，由被告周智能、被告安吉葡晶大酒店有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  阮雁冰 二〇一九年十二月十七日 法官助理陆婷 书记员应亚青