河北省阳原县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0727民初1035号原告（执行案外人）：刘成全，男，1962年8月5日生，汉族，住阳原县。委托诉讼代理人：张素花，河北冀北律师事务所律师。被告（申请执行人）：高明珍，女，1965年9月5日生，汉族，住阳原县。委托诉讼代理人：赵建斌，河北启扉律师事务所律师。第三人（被执行人）：张海霞，女，1979年3月4日生，汉族，住阳原县。第三人（被执行人）：王河，男，1979年3月24日生，汉族，住阳原县。原告刘成全与被告高明珍、第三人张海霞、王河案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告刘成全及其委托诉讼代理人张素花、被告高明珍委托诉讼代理人赵建斌、第三人王河到庭参加诉讼，第三人张海霞经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。原告起诉时将王河、张海霞夫妻列为被告，本院在审理过程中，发现王河、张海霞都同意将案涉房屋卖给了原告，和原告主张一致，故本院将王河、张海霞列为本案第三人。本案现已审理终结。原告刘成全向本院提出诉讼请求：1.判决对位于阳原县住宅楼停止执行；2.判决王河、张海霞立即协助原告办理产权变更为原告的登记手续；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：贵院在执行（2019）冀0727执155号执行裁定书中，查封了阳原县住宅楼。因该住宅楼属于原告所有，原告向贵院提出执行异议申请，贵院下达（2019）冀0727执异28号执行裁定书，驳回原告的申请。现原告不服该裁定，向贵院提起诉讼。贵院查封的住宅楼系原告于2012年9月6日与张海霞、王河夫妻购买，双方鉴定了房屋买卖协议，协议就购买该房产的价款及支付方式、房产交付、过户等进行了约定。因当时该房产系贷款房，在原告需要过户时张海霞、王河夫妻承诺无条件提供手续配合。但在原告要求张海霞夫妻配合过户时，张海霞夫妻联系不上，原告找中间人，中间人也无法找到，至今不能办理过户手续。原告从购买后一直居住在购买的住宅楼内，等待张海霞夫妻出现。而在2019年9月，才得知自己购买的住宅楼被贵院查封。原告与张海霞夫妻在平等自愿基础上以合理市场价格购买了该住宅楼，双方在协议签字系双方真实意思表示，且原告已经将大部分房款支付给张海霞夫妻，该房产已于2012年10月交付原告居住。原告因无法找到张海霞夫妻，而无法办理房屋变更登记手续，原告没有过错。原告依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，认为该房产系原告所有，法院不得对该房产作为被告的被执行财产进行查封，且法院应判令张海霞、王河夫妻立即配合原告办理产权变更登记。被告高明珍辩称：第一，目前案涉房屋仍然登记在被告张海霞名下，因王河、张海霞夫妻与高明珍的债权债务关系，法院依法查封并拍卖该房屋，符合相关法律规定。第二，原告提出已将该房屋与王河签订买卖协议，该房屋已属于原告所有，但根据最高院执行异议的处理第28条规定，必须完全符合四个要件方可产生阻止执行的效力。房屋买卖协议签订后原告在长达六七年的时间内不积极归还银行贷款，是导致房屋不能办理过户的真正原因。如果原告及时归还了贷款，即使找不到王河，也可以根据法律规定向法院提出诉讼请求，要求王河夫妻协助办理过户手续。因此，原告对没办理过户手续是有过错的，法院不应支持原告的诉求。第三人王河述称，案涉房屋在2012年卖给了原告，价款给付了10多万，剩下的贷款也由原告接过去了。房屋产权证书在银行押着，当时手续办完之后就将房屋交付给原告了。刚开始的时候原告没钱，没有办理过户，后来原告联系不到我了。第三人张海霞经合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交以下证据：1.（2019）冀0727执155号、（2019）冀0727执异28号裁定书两份，证明原告的房屋被查封。2.《房屋买卖协议书》一份，证明在2012年9月6日原告与王河、张海霞夫妻签订了房屋买卖协议，将张海霞名下的案涉房屋卖与原告。3.双方签订协议时王河、张海霞夫妻交付给原告的《商品房买卖合同》一份、《物业管理服务合同》一份、贷款记录票据一张、测绘费票据一张、产权登记费票据一张、维修基金票据一张、契税票据一张，证明当时签订《房屋买卖协议书》时王河、张海霞夫妻交给原告办理产权的相关手续。4.转款记录三张，证明原告给付王河、张海霞夫妻的房款情况。5.手机银行截图五张，是原告儿子转给张海霞归还贷款的部分记录，证明归还银行贷款情况。6.物业管理公司的证明一份，证明原告全家在涉案房屋居住情况。7.中间刘某勇的证明一张，证明过不了户是因为联系不到王河、张海霞夫妻。被告高明珍对原告提交的上述证据的质证意见为：对（2019）冀0727执155号、（2019）冀0727执异28号两份裁定书无异议。对原告提供的《房屋买卖协议书》和转款记录三张，由于被告不是经办人，无法核实其真实性，请法庭综合其他证据予以认定。对张海霞购买涉案房屋的相关手续（包括《商品房买卖合同》、《物业管理服务合同》、贷款记录票据、测绘费票据、产权登记费票据、维修基金票据、契税票据）及手机银行截图五张予以认可，但是手机银行截图只能证明原告交付了贷款，不能证明其他目的。对于物业管理公司的证明无异议，对证刘某勇的证明不予认可，对该证明的真实性有异议。第三人王河对原告提交的上述证据均无异议。被告高明珍提交（2018）冀0727民初1130号民事判决书一份，证明在2012年到2015年期间王河在阳原，不存在联系不到王河的情况。原告对被告高明珍提交的判决书的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。第三人王河对判决书没有意见，但对其证明目的不予认可，认为当时给原告留的手机号都打不通了，多时才回来一回，原告方找不到王河属于正常。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.对原告提交的《房屋买卖协议书》，在该协议书上有原告刘成全及第三人张海霞、王河的签字捺印，应认定为是双方真实意思表示，对该《房屋买卖协议书》的真实性本院予以确认。2.对原告提交的转款记录三张，由于该转账行为发生于原告与第三人之间，且第三人王河认可该转款记录，故本院对其真实性予以认定。3.对原告提交的中间刘某勇的证明，由刘某勇本人在2019年12月6日下午来法院对其出具的证明进行了情况说明，本院对该份证明的真实性予以确认。对本案的事实，本院认定如下：2012年9月6日，原告刘成全（乙方）与第三人张海霞、王河夫妻（甲方）在中间刘某勇的协调下，签订了《房屋买卖协议书》，约定甲方将位于阳原县西城镇西宁路东阳光嘉园住宅小区2号楼3单元502室楼房一处出卖给乙方。楼房和地下室共计人民币310000元，其中在中国建设银行住房贷款本金为141248.09元，剩余168751.91元交现金。协议基本内容如下：1.甲方在2012年9月26日前搬清，乙方付清所欠壹万元购房款后，甲方把楼房和地下室交给乙方。2.甲方负责在2012年9月7日前还清在建设银行应交的住房贷款利息本金，乙方负责9月8日以后的贷款本金利息，（甲方还欠建行住房贷款利息705.36元交于乙方），甲方有三次银行不良记录，乙方以后不能产生银行不良记录。3.乙方需要过户时甲方无条件提供手续（户口本身份证结婚证等）。原告刘成全与第三人张海霞、王河办理完买卖协议相关手续后，张海霞、王河就将案涉房屋及该房屋的相关手续资料交付给了原告。2012年9月6日，原告通过银行给第三人王河打款130000元，第三人王河承认按房屋买卖协议应给付的购房款已经全部给付，原告按约偿还银行房贷无逾期。2019年10月5日，阳光嘉园物业管理服务公司出具证明，内容是：刘成全全家于2012年10月开始在我小区2号楼3单元502号住宅楼居住到现在，居住期间物业费、电费等相关费用由刘成全支付。2019年11月23日刘某勇出具证明，主要内容是：我介绍刘成全于2012年9月6日购买张海霞位于阳光嘉园小区2号楼3单元502室房屋，购买后刘成全于10月份入住，按月归还建行房贷至今。在2012年12月底，刘成全找到我想过户，但是张海霞夫妻无法联系到，到今天也无法联系到张海霞夫妻，无法办理过户。2019年4月15日，本院在执行高明珍与王河、张海霞、张炜借款合同纠纷一案中，查封了被执行人张海霞名下的位阳原县房产一处。异议人刘成全向本院提起执行异议，本院于2019年10月23日作出（2019）冀0727执异28号裁定书，裁定驳回异议人刘成全的异议请求。2019年11月4日，刘成全向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为:1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告刘成全与第三人王河、张海霞签订了《房屋买卖协议书》，该协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告提交的阳光嘉园物业管理服务公司出具的证明显示，原告于2012年10月在案涉房屋居住至今，居住期间的物业费、电费等相关费用是原告支付的，且第三人王河称其在卖房之初已将案涉房屋交付给了原告，并对物业公司的证明予以承认，上述情况说明原告已实际占有使用该房屋。原告支付了大部分购买该房屋的房款，未全部一次性支付房款，是由于该房屋系通过银行按揭贷款购买。购房后，原告依照第三人与借款银行之间的借款合同依约偿还银行借款，可以说明原告已依约履行了已发生的全部偿还义务，应视为已支付全部价款。原告称其在购买案涉房屋时，资金紧张，无法一次性清偿购房贷款，此后在2012年12月份，即在购房后三个月左右，待原告筹足资金想要清偿按揭贷款并办理房屋过户手续时，却联系不到王河、张海霞夫妻。中间人刘某对原告主张的上述情况予以认可，第三人王河也承认原告过户找不到他,故原告对此并没有过错。综上所述，原告就执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其主张排除本院对该涉案房屋的执行理由成立，故对原告的该项请求本院予以支持。由于原告与第三人王河、张海霞夫妻签订的《房屋买卖协议书》系有效协议，原告依据协议要求第三人王河、张海霞协助原告办理本案案涉房屋的过户登记手续，于法有据，本院予以支持。第三人张海霞经合法传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对第三人张海霞名下的坐落于阳原县屋的执行。二、第三人张海霞、王河于本判决生效之日起十五日内协助原告刘成全办理位于阳原县房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户到原告刘成全名下。案件受理费5950元，原告刘成全负担2082.5元，被告高明珍负担1785元，第三人张海霞、王河负担2082.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  闫润芳审 判 员  钱玉礼人民陪审员  朱 欢二〇一九年十二月十八日法官助理李子杰书记员贾娇