江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9266号上诉人（原审被告）:苏州泊萃湾置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇滨湖新城B2地块**（**楼）。法定代表人：陈增荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐佳红，该公司员工。委托诉讼代理人：许伟，上海镇霆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱淅闻，女，1979年11月16日出生，汉族，住苏州市沧浪区。被上诉人（原审原告）:王胜定，男，1979年11月28日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：高得生，江苏简文律师事务所律师，代理上列两被上诉人。上诉人苏州泊萃湾置业有限公司（以下简称泊萃湾公司）因与被上诉人邱淅闻、王胜定商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初5907号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人泊萃湾公司上诉请求：撤销一审判决，对本案予以改判为：1.泊萃湾公司承担逾期交房7日的违约金共计3656元；2.驳回邱淅闻、王胜定的其他诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由邱淅闻、王胜定承担。事实和理由：一、泊萃湾公司已穷尽了告知途径，完全履行了告知义务。泊萃湾公司于2018年11月6日按邱淅闻、王胜定在购房合同中提供的地址以挂号信形式向邱淅闻、王胜定寄出了进户通知书，并以电话、短信等形式再次告知邱淅闻、王胜定涉案房屋将于2019年11月7日集中办理交房，已经穷尽了告知途径，履行了告知义务。且泊萃湾公司同期共寄出了141份进户通知书，仅邱淅闻、王胜定于2019年4月23日才来办理交房，其原因并非泊萃湾公司所致，泊萃湾公司不应承担由此导致的逾期责任。二、《吴江市商品房买卖合同》及《客户告知书》中均已约定了涉案房屋交付日期，交房属于购房中的重大事项，临近合同约定的交付日期，邱淅闻、王胜定理应主动联系泊萃湾公司确认涉案房屋的交付日期。涉案房屋的交付与进户通知书的送达并非同一概念，泊萃湾公司已满足《吴江市商品房买卖合同》第五条约定的交付条件，进户通知为附随义务。一审法院将责任全部归结于泊萃湾公司，缺乏事实与法律依据。三、参考《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条的规定，因受送达人自身原因导致文书未被实际接收的，文书退回之日视为送达之日。一审法院对泊萃湾公司提出了较文书送达更高的标准要求，难以让人信服，也在一定程度上打乱了房地产市场交易秩序。四、购房合同补充协议第四条第4项及补充协议第十二条第7项条款并未免除房产开发公司的通知交房义务，是房产开发公司穷尽通知途径后的结果，一审法院将上述条款认定为无效格式条款，属于适用法律错误。被上诉人邱淅闻、王胜定辩称：一、泊萃湾公司对已经向邱淅闻、王胜送达交房通知书的主张负有举证责任。二、邱淅闻、王胜事实上并未收到泊萃湾公司的交房通知，泊萃湾公司亦未证明向邱淅闻、王胜送达交房通知书。三、泊萃湾公司提供的格式条款因免除开发商通知买受人交房的义务而无效，不能作为已尽通知义务的理由和依据。四、一审法院关于泊萃湾公司逾期交房违约金的判决事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审原告邱淅闻、王胜定向一审法院起诉请求：1.泊萃湾公司向邱淅闻、王胜定支付逾期交房违约金暂计141543.58元(2018年11月1日至2019年1月29日按每日万分之一的标准计算为50955.69元，2019年1月30日至2019年4月20日按每日万分之二的标准计算为90587.89元，2019年4月21日至实际交付之日的违约金继续计算)；2.泊萃湾公司取消邱淅闻、王胜定萃庭31幢101地下室汽车库外的停车位设置，保证邱淅闻、王胜定汽车库汽车的正常通行；3.本案诉讼费用由泊萃湾公司承担。2019年6月11日，邱淅闻、王胜定方将第一项诉讼请求变更为泊萃湾公司应承担2018年11月1日至2019年4月23日期间的逾期交房违约金和其他违约责任。一审法院认定事实：2017年3月14日，泊萃湾公司（甲方、卖方）与邱淅闻、王胜定（乙方、买方）签订一份《吴江市商品房买卖合同》，主要载明：乙方向甲方购买案涉别墅，住宅建筑面积共计230.16平方米，合同总价5661743元；汽车库位于31幢101地下室，建筑面积76.3平方米。附件四合同补充协议第四条第4点约定“因买受人联系地址变更、信件遗失或其他原因，买受人在2018年10月27日前未收到出卖人交房的书面通知时，应在此之前或当日主动与出卖人联系以确认房屋实际交付日期或直接于2018年10月30日赴该房屋所在地与出卖人办理房屋交付手续；如买受人未主动联系出卖人导致合同约定的交房最终期限前未能与出卖人办理房屋交付手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任”；第十二条第7点约定：“双方承诺本合同中所提供的联系地址、电话等真实有效、且所列住所（址）系送达地址，如果变动应及时书面通知对方，若因提供有误，引起合同不能履行，由提供方承担责任；依据本合同或本合同有关所发出的所有通知、单据均须以挂号信形式寄出即视为送达，送达地址为本合同第2页买卖双方所列的地址。如因买受人的地址有误或者未及时拿信函而导致的任何后果均由买受人自行承担，出卖人的书面信函发至买受人即视同买受人所有产权人均已收到书面信函”。合同约定出卖人应于2018年10月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。案涉《吴江市商品房买卖合同》同时附有地下室、地上**的规划平面图，邱淅闻、王胜定也签字认可。合同签订后，邱淅闻、王胜定向泊萃湾公司支付了全部购房款。2018年11月5日，泊萃湾公司向邱淅闻、王胜定发挂号信通知交房，但一直没有送达，直至2018年12月13日该信函被退还给泊萃湾公司。邱淅闻、王胜定确认于2019年4月23日到泊萃湾公司处办理交房手续。一审另查明：案涉别墅地下室位于小区地下停车库，其前方约一个车身，左右各有一柱子，两柱子之间设有三个停车位，地下室小边门前方留有可出入小区地下停车库的通道，上述停车位紧挨该通道。以上事实，由泊萃湾公司提供的《吴江市商品房买卖合同》（含附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：合同补充协议、附件五：商品房物业管理协议）、收据、个人贷款合同、江苏增值税普通发票及本案庭审笔录和质证笔录等证据予以证实。一审法院认为：一、关于迟延交付违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，泊萃湾公司应在2018年10月30日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并将取得《商品房交付使用通知书》的房屋交付邱淅闻、王胜定。双方对泊萃湾公司应当承担逾期交房违约责任和违约金的计算方式没有异议；争议的焦点在于逾期交房的期间。邱淅闻、王胜定认为泊萃湾公司应当向邱淅闻、王胜定支付自2018年11月1日起至2019年4月23日的逾期交房违约金(2018年11月1日至2019年1月29日按每日万分之一的标准计算，2019年1月30日至2019年4月23日按每日万分之二的标准计算)；泊萃湾公司认为自己已经于2018年12月取得案涉房屋交付使用通知书，并且于2018年11月5日向邱淅闻、王胜定寄付交房通知书，较原定的交房日期逾期7天，因此逾期违约金应为自2018年10月30日起至2018年11月6日按邱淅闻、王胜定交房款的日万分之一计算。一审法院认为：1.开发商与购房者签订的商品房买卖合同系开发商为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与购房者进行协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。开发商与购房者签订的商品房买卖合同中有关于购房者支付购房款、开发商交付房屋的具体时间及方式约定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行合同义务。开发商作为商品房的建设方和房屋交接前的初始登记权利人，其系房屋是否达到交房条件的第一责任主体，应当按照合同约定提供符合法律规定交房条件的房屋并书面通知购房者房屋交接时间及房屋交接中注意事项，购房者只有在收到开发商的书面通知时才能够确认房屋交接时间。本案中，开发商在合同中写明的“因买受人联系地址变更、信件遗失或其他原因，买受人在2018年10月27日前未收到出卖人交房的书面通知时，应在此之前或当日主动与出卖人联系以确认房屋实际交付日期或直接于2018年10月30日赴该房屋所在地与出卖人办理房屋交付手续；如买受人未主动联系出卖人导致合同约定的交房最终期限前未能与出卖人办理房屋交付手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任”以及“双方承诺本合同中所提供的联系地址、电话等真实有效、且所列住所（址）系送达地址，如果变动应及时书面通知对方，若因提供有误，引起合同不能履行，由提供方承担责任；依据本合同或本合同所发出的所有通知、单据均须以挂号信形式寄出即视为送达，送达地址为本合同第2页买卖双方所列的地址。如因买受人的地址有误或者未及时拿信函而导致的任何后果均由买受人自行承担，出卖人的书面信函发至买受人即视同买受人所有产权人均已收到书面信函”为房产开发公司提供的格式条款，且实质上免除了开发商关于通知房屋买受人收房的义务，故该条款无效；2.房屋的交付条件应当为房屋符合交付条件并有效将通知送达给买房人。本案中，泊萃湾公司将交房通知书以挂号信形式向邱淅闻、王胜定发出，但不能提供已经将收房通知书有效送达邱淅闻、王胜定的证据，应当承担相应的法律责任。至于泊萃湾公司与吴江区邮政局之间的邮寄合同关系，应当通过其他途径另行主张；3.在泊萃湾公司已经取得商品房交付使用备案后，邱淅闻、王胜定到泊萃湾公司处办理交房手续，应视为对房屋符合交房条件的认可，因此逾期交房违约金应计算到2019年4月23日。二、关于取消邱淅闻、王胜定地下汽车库外的停车位设置问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，根据双方合同约定，汽车库位于31幢101地下室，而根据合同所附31#地下一层平面图（邱淅闻、王胜定已经签字认可）对地下室的描述为封闭式储藏室，合同中对于汽车库的表述和合同附图中的描述是不一致的，事实上，该地下室也无法作为汽车库使用。由于双方签订的商品房买卖合同系格式条款，而格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。现双方对于合同中汽车库的约定产生不同的理解，根据上述规定，应当作出对格式合同提供一方泊萃湾公司不利的解释。如果按照合同中的内容解读，汽车库在地下室，而实际情况是汽车无法开进该地下室。因此，双方合同中约定“汽车库位于31幢101地下室”应当理解为案涉别墅除了具有储藏功能的地下室外，还应该有配置的汽车库或者汽车位，而在案涉别墅地下室进出口小门边紧靠地下室墙边配置了三个汽车位，邱淅闻、王胜定可以通过相关途径取得其中一个汽车位的使用权来保证其停车需要。至于合同约定的“建筑面积76.3平方米”，如不是地下室面积，则无法确定相应价款，从而得出合同总价款，因此该76.3平方米应理解为地下室面积。同时，因地下停车位设置在正常规划范围之内，邱淅闻、王胜定要求泊萃湾公司取消案涉别墅地下室外的停车位设置的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、苏州泊萃湾置业有限公司应在判决生效之日起十日内向邱淅闻、王胜定支付逾期交房违约金146072.97元(2018年11月1日至2019年1月29日按每日万分之一的标准计算为50955.69元，2019年1月30日至2019年4月23日按每日万分之二的标准计算为95117.28元)；二、驳回邱淅闻、王胜定的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1565元，由苏州泊萃湾置业有限公司负担。二审中，泊萃湾公司提交投递邮件清单两页，主张清单上的收件人签章处不是泊萃湾公司签收的。邱淅闻、王胜定质证认为：该证据不属于新证据，也不能证明泊萃湾公司的主张，清单显示2018年12月13日邮件已经逾期退回泊萃湾公司，且不存在泊萃湾公司所称的仅有邱淅闻、王胜定一家未妥投的情况。二审中，邱淅闻、王胜定称，合同中约定的邱淅闻、王胜定的地址“苏州市吴江区松陵镇吴越领秀15#701室”是王胜定父母王小渭、王杏玲名下房产，该房屋是邱淅闻、王胜定夫妻实际居住的地址，快递一直可以正常接收，物业、邻居以及淘宝交易记录均可以证明该地址为邱淅闻、王胜定实际居住的地址。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，邱淅闻、王胜定与泊萃湾公司签订的《吴江市商品房买卖合同》合法有效，双方应按约履行。合同约定泊萃湾公司应于2018年10月30日前将符合合同约定的商品房交付邱淅闻、王胜定使用。泊萃湾公司于2018年11月5日才取得商品房交付使用通知书，符合合同约定的交房条件，当日泊萃湾公司以挂号信方式向邱淅闻、王胜定邮寄交房通知，邮寄地址为合同中约定的邱淅闻、王胜定的地址，该邮件未能送达，于2018年12月13日被退回泊萃湾公司。泊萃湾公司上诉认为依据购房合同补充协议第四条第4项以及第十二条第7项条款，应视为交房通知已经送达，故其不应承担逾期交房违约责任。对此本院认为，上述条款系泊萃湾公司制作的格式条款，且属于免除其责任、加重对方责任的条款，根据法律规定，泊萃湾公司应当采取合理的方式提请对方注意，按照对方的要求，对该条款予以说明。但上述条款并未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，也无证据证明泊萃湾公司对上述条款按照对方的要求予以说明，故难以认定泊萃湾公司已尽合理提示及说明义务，因此，一审法院认定上述条款无效，并无不当。泊萃湾公司依据上述条款主张不应承担逾期交房违约责任，本院不予支持。现无证据证明泊萃湾公司邮寄的交房通知未能送达系邱淅闻、王胜定的原因，邮件被退回泊萃湾公司后，也无证据证明泊萃湾公司以电话、短信等其他方式通知邱淅闻、王胜定交房，故应认定泊萃湾公司未能尽到通知交房义务。一审判决泊萃湾公司承担2018年11月1日至实际交房日2019年4月23日的逾期交房违约金，合法有据，本院予以确认。综上，泊萃湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3130元，由上诉人苏州泊萃湾置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇一九年十二月五日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。