天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初10791号原告：张浩，男，1971年3月17日出生，汉族，无职业，住天津市河**。被告：董金梅，女，1970年4月21日出生，汉族，无职业，住天津市河**。原告张浩与被告董金梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到场参加诉讼。本案现已审理终结。张浩向本院提出诉讼请求：1.董金梅赔偿张浩租房房屋中介费800元；2.董金梅无权要求张浩返还定金；3.董金梅支付张浩违约金1280元；4.董金梅返还房屋钥匙，给付张浩更换锁芯费用200元；5.董金梅补偿张浩三个月房租4800元；6.董金梅给付张浩2019年采暖费922元；7.董金梅承担因起诉所发生的一切费用（交通费，打印费，起诉费等）。事实及理由：张浩与董金梅于2019年5月23日签订房屋租赁合同，约定董金梅承租张浩天津市河东区中山门二号路国强里6-2-303号房屋，合同期为一年，但董金梅在20月26日晚微信告知张浩第二日搬家，不再续租。董金梅行为违反双方合同约定，故诉至本院，望判如所请。董金梅辩称，双方签订合同时，双方曾约定如租期不满一年只扣除一个月押金。中介费800元与董金梅无关。董金梅没有要求张浩返还定金，只要求退还房屋租金。张浩没有催缴房租，不同意支付违约金。涉诉房屋锁芯本身就是旧的，不同意支付更换锁芯钥匙费用。4800元违约金与董金梅无关，不同意支付。董金梅搬离时尚未到采暖期，采暖费不同意支付。交通打印等费用与董金梅无关。张浩提交如下证据：1.房屋租赁合同1份；2.佣金确认书1份；3.集中供热收费票据，证明采暖费由张浩交纳完毕。董金梅经质证认为：对于以上证据真实性没有异议。定金部分同意作为违约金给付张浩，其他的违约条款不应该再履行。中介费与董金梅无关，因未到采暖季，不应由董金梅承担采暖费。董金梅未提交证据。本院经审查对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月23日,张浩、董金梅签订《房屋租赁合同》，张浩将坐落天津市河东区中山门二号路国强里6-2-303号房屋出租给董金梅，租期为1年，自2019年5月27日至2020年5月26日。每月租金1600元，按季度支付。张浩于2019年5月23日将诉争房屋交付董金梅，收取董金梅1600元押金，董金梅支付房屋租金至2019年11月（含11月）。2019年10月26日晚，董金梅给发微信表示于次日搬离涉诉房屋，不再续租。张浩未于次日到涉诉房屋与董金梅进行交接。涉诉房屋钥匙现仍在董金梅处。另查明，涉诉房屋系张浩、董金梅双方通过天津中原物业顾问有限公司居间介绍签订，双方各自支付居间费800元。2019年10月28日，张浩支付涉诉房屋2019-2020年度采暖费922元。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，本案张浩与董金梅基于真实意思表示签订《房屋租赁居间合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。对于双方合同履行情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。董金梅既已搬离涉诉房屋，则事实上双方房屋租赁合同关系无法继续履行，故应予解除。董金梅于2019年10月26日晚以微信通知张浩自次日起不再继续使用涉诉房屋，则双方房屋租赁合同解除时间应为2019年10月26日。董金梅单方解除房屋租赁合同，对此未能提出合法事由，则构成违约，应当承担相应的违约责任。董金梅主张在签订合同时曾与张浩约定，如提前退租仅扣除一个月押金，张浩对此否认，董金梅未能举证证明，则本院不予采信。对于张浩所提各项赔偿请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据上述法律规定，张浩可根据自身实际损失情况主张赔偿。张浩本案主张的损失有房屋中介费800元、房屋空置损失4800元以及采暖费损失922元。对于房屋中介费，双方《房屋租赁合同》约定“……因甲、乙（即张浩及董金梅）双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的……守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。”依照上述约定，董金梅应赔偿张浩中介费800元。对于房屋空置损失，董金梅于搬离涉诉房屋前一晚才通知张浩，张浩主张由此将导致房屋空置损失，属于合理预期。结合双方剩余租期及董金梅退租季节处于房屋租赁淡季等因素考虑，张浩主张3个月房屋空置损失，属合理要求，本院予以支持。张浩要求参照原租金标准（每月1600元）计算空置期间损失，要求合理，本院亦予支持。对于采暖费损失，董金梅提前退租预期导致张浩3个月（2019年10月27日至2020年1月26日）房屋空置，则该3个月中处于供暖期间内的部分，对应的采暖费应由董金梅赔偿。本市2019-2020年冬季供暖期应为2019年11月15日至2020年3月15日。则董金梅应赔偿张浩2019年11月15日至2020年1月26日期间采暖费，经计算为551.69元（922/122*73）。综上，董金梅应赔偿张浩中介费损失800元、房屋空置损失4800元、采暖费损失551.69元，共计6151.69元。对于张浩主张的迟延支付房租违约金，双方房屋租赁合同既已解除，且张浩向董金梅主张了房屋空置损失并获得支持，则其再主张迟延支付房租违约金，本院不予支持。对于张浩主张不退还董金梅定金1600元一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。张浩既向董金梅主张了损失赔偿，则其再要求不返还定金，不符合法律规定，本院不予支持。对于张浩要求董金梅退还诉争房屋钥匙一节，双方房屋租赁合同既解除，则董金梅应当退还张浩诉争房屋钥匙。对于张浩主张的更换锁芯费用一节，其未能提出必须更换租赁房屋锁芯的充分理由，故对于其该项诉讼请求，本院不予支持。董金梅已向张浩支付租金至2019年11月份，双方房屋租赁合同既于2019年10月26日解除，则2019年11月份的租金张浩应退还董金梅。张浩另应退还董金梅的定金1600元，上述款项与董金梅应给付张浩的损失赔偿款折抵后，董金梅还应给付张浩剩余损失赔偿款2951.69元（6151.69-1600-1600）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条规定，判决如下：一、董金梅于本判决生效之日起五日内给付张浩解除房屋租赁合同损失赔偿款2951.69元；二、董金梅于本判决生效之日起五日内返还张浩天津市河东区中山门二号路国强里6-2-303号房屋钥匙；三、驳回张浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由董金梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张楠二〇一九年十二月五日书记员  陈硕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》【人大公合1999第76页】的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。