山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋03民终959号 上诉人（原审被告、反诉原告）：阳泉乐禾乐合经贸有限公司。 法定代表人：周敏，该公司经理。 委托代理人：王晋鹏，男，该公司员工，现住阳泉市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：阳泉市豪门房地产开发有限公司。 法定代表人：王学春，该公司董事长。 委托代理人：孟晓娟，女，该公司员工，现住盂县。 委托代理人：段春贵，山西君衡律师事务所律师。 上诉人阳泉乐禾乐合经贸有限公司（以下简称乐禾乐合公司）因与被上诉人阳泉市豪门房地产开发有限公司（以下简称豪门公司）租赁合同纠纷一案，不服阳泉市郊区人民法院（2019）晋0311民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人王晋鹏，被上诉人的委托代理人孟晓娟、段春贵，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪门公司向一审法院起诉请求：1.判令与被告解除租赁合同；2.判令被告支付原告租金588811元（截止至2019年6月10日）；3.根据合同9.1条规定，要求被告支付赔偿金59173元，2019年1月1日起按每日千分之一计算至租金实际付清之日；4.判令被告支付原告垫付电费16304元、管理费2877.3元；5.诉讼费由被告承担。 乐禾乐合公司反诉请求：1.判令解除双方的租赁合同；2.判令被反诉人因其断电给反诉人造成的生鲜货物损失113113.08元；3.判令被反诉人赔偿反诉人装饰、装修的残值损失934313.82元；4.本案诉讼费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2015年1月16日，原、被告签订《租赁合同》，被告（乙方）承租原告（甲方）位于保晋路**底商负**从事商业经营活动，合同约定：“……第一章租赁房产1.（1）甲方同意按下述条款和条件将位于保晋路10#底商负一层总计租赁面积（甲乙双方对平面图及实测面积签字确认）为2316平方米的房产（以下简称“房产”）出租给乙方使用。房产之详细建筑位置、使用范围以附件规划红线图及附件房产平面图红线圈定部分为准。……1.（7）甲方向乙方移交租赁物时双方同时对水、电、气、照明、消防、防汛、防火、房屋地面、墙体、收货区、排水等设施进行交验，交验后的外部基础设施（水、电、气、一次性消防、防汛、防水、基础地面、墙体、排水）维修维护由甲方负责；装修后的部分及末端使用（照明、二次消防、水、电、气）由乙方负责；交验完毕后甲乙双方签字确认。……第二章租赁期限2.（1）租期：除非甲乙双方按照第十章提前解除或终止合同，本合同所约定的租赁期限为10年，自2015年元月8日至2024年12月31日。筹备期：双方签订本合同次日开始进行筹备期，筹备期间免租金，筹备期的截止时间2015年6月30日，乙方应在筹备期间内完成筹备、试营业工作。……2.（4）终止与善后：本合同租赁期限届满或因其他原因而终止时，乙方应在期满后20天内（此期间内不计租金）将房屋清理干净交还甲方，乙方可搬走房屋内所有乙方投入并所有的设备、设施及其他可移动物品，所有不宜拆除的不动产附着物无偿归甲方所有。在搬迁过程中应保证租赁房屋的安全。第三章租金及支付方式3.（1）租赁场所租金自2015年7月1日起计，租金标准明细如下；第一年每平方米日租金0.6元、第二年每平方米日租金0.6元、第三年每平方米日租金0.6元、第四年每平方米日租金0.7元、第五年每平方米日租金0.7元、……本条所约定的租金金额为不含税价，甲方向乙方出据发票时应缴的各种税款由乙方补足。3.（2）租金支付：合同签订十日内乙方先支付甲方相当于三个月的房租的履约保证金，如乙方未如期开业或毁约，则此履约保证金不再退还，如期开业后该履约保证金转为租金。以后乙方在每季度中月月末10日前向甲方支付下个季度租金，甲方应向乙方提供合法财务收据。……第四章费用4.（1）乙方实际经营发生的水、电、暖等费用，按其独立安装的水、电表实际使用量购卡结算，暖气独立对热力公司缴费。4.（2）合同签订后物业管理事宜由乙方自己负责，甲方不再收取物业管理费。……第六章乙方保证及责任……6.（2）乙方应按合同规定如期支付租金及其他根据合同应向甲方支付的费用。……6.（5）乙方有权将租赁范围内的局部转租他人进行经营，但不得整体转租。（局部定义：为局部转租面积不超过总面积的30%），甲方收取租金对象始终为乙方。……第七章合同解除或终止7.（1）在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前解除或终止合同。……第八章续租及期满财产处置……8.（2）本合同届满双方不再续约的或者合同期间终止合同关系的，乙方须在10天内将房产交还甲方，交还时乙方负责自行清理所有杂物并搞好卫生，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。第九章违约责任9.1、如乙方未按期交纳租金、水、电等各项费用15个工作日后，每逾期一日，按本年租金等各项费用拖欠总额的千分之一支付逾期违约金。乙方如因资金原因逾期付费的应提前15天书面向甲方递交申请。乙方逾期一个月交纳租金等费用的，如甲方选择解除合同，乙方除应补交相应租金并承担相应逾期违约金外，还应支付本合同年租金总额的10%作为违约赔偿金；如甲方不选择解除合同，除按上述规定承担逾期违约金外，每逾期一日，向甲方支付年租金的万分之五的违约赔偿金。9.（2）除上述各项规定外，本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后七天内予以更正，本合同另有规定的除外；逾期未能更正，另一方保留索赔的权利。……”。合同签订后，原告按约交付了承租房屋。在履行合同过程中，由于被告拖欠租赁费，原告于2019年2月28日给被告下发解除合同通知书：“我公司与贵公司于2015年1月16日签订了《租赁合同》。贵公司承租我公司位于保晋路10#底商负一层及附属设施用于商业经营。自2018年6月起，贵公司开始拖欠巨额租金，经我公司多次催要无果，根据《租赁合同》第9.1条款及《合同法》九十四条之规定，我公司有权解除合同。为维护我公司合法权益，特向贵公司通知如下：1.由于贵公司迟延支付租金的严重违约行为，我公司依据《合同法》第九十六条规定，通知贵公司解除我们双方于2015年1月16日签订的《租赁合同》。2.贵公司务于接到本通知后三日内派员前来协商有关合同解除的善后事宜。3.贵公司务于接到本通知后十五日内结清应付我公司的租金人民币416434元。”双方经协商无果，原告遂诉讼在案。成讼后，被告提出反诉，依法合并审理。 另查明，2015年9月2日，在被告承租的保晋路10#底商负一层成立山西世隆伟业贸易有限公司，并由其代被告履行交纳租金、水电费义务。2018年11月14日经济技术开发区九洲生鲜超市。截止2019年6月10日，被告欠原告租赁费588811元、电费16304元。 一审法院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，双方应严格按照合同内容履行义务。被告从2018年6月起拖欠原告租金至今，构成违约，应按合同约定承担应支付租金总额10%的违约赔偿金。反诉原告（被告）主张因反诉被告（原告）擅自停电给其造成损失，因提供的证据不足以证明其主张的事实，依法不予支持。现原、被告双方均同意解除租赁合同，予以确认，双方应按《租赁合同》第八章第8.2条履行。租赁合同终止、租赁物移交前，被告实际占有租赁房屋期间，应按原租赁合同规定的租金向原告支付房屋占用费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条及最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）阳泉市豪门房地产开发有限公司与被告（反诉原告）阳泉乐禾乐合经贸有限公司签订的租赁合同。二、被告（反诉原告）阳泉乐禾乐合经贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）阳泉市豪门房地产开发有限公司租金588811元、电费16304元，并承担违约赔偿金58881元，共计663996元。三、驳回原告（反诉被告）阳泉市豪门房地产开发有限公司的其它诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）阳泉乐禾乐合经贸有限公司的反诉请求。案件受理费5236元、反诉费7113元，由被告（反诉原告）阳泉乐禾乐合经贸有限公司负担。一审判决送达后乐禾乐合公司不服，向本院提起上诉。 乐禾乐合公司上诉请求：1.撤销阳泉市郊区人民法院(2019)晋0311民初657号民事判决；2.确认上诉人与被上诉人于2015年1月8日签订的《租赁合同》无效；3.判令被上诉人返还上诉人投资的固定设施、设备；4.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.2015年1月8日被上诉人作为合同甲方，上诉人作为合同乙方所签订的《租赁合同》在法律上应属无效合同。作为建筑物而且还是高层建筑物,能够交付使用或者入住的法定条件是在五证齐全的基础上应满足竣工验收合格、消防验收合格等条件。房屋所有人无论是出售或出租房屋，应该同时具备和持有相关行政部门出具的建筑工程房屋合格证等法定文件。否则，将造成在未取得上述证件时，房屋出售或出租合同的相对无效。被上诉人与上诉人于2015年1月8日所订立的《租赁合同》第1.5条也明确约定：“甲方负责整体工程的验收，合格后甲方需出具建筑工程、消防等验收合格相关手续，及有关文件（包括图纸等）。”但时至今日，作为出租方被上诉人一直未能提供相关合格有效文件，使房屋的出租行为一直处于不合法状况，使合同的有效成立无法满足法定的和双方约定的条件。双方的《租赁合同》一直在相对无效的情形下履行。直到一审判决时，被上诉人都未能依法和依合同约定提供房屋有效租赁的上述文件。所以，法院应确认双方所签订的《租赁合同》为无效合同。2.应依法判令被上诉人返还上诉人在《租赁合同》签订后所投资的设施、设备，并赔偿损失。合同的无效是被上诉人不作为和不按合同履行责任而造成的，相关损失理应依法赔偿。上诉人在《租赁合同》签订后,对所租房屋进行了投资装潢、购置安装了电梯、中央空调等设施、设备（详见明细），合计投资人民币约160万元。如此巨额投资是根据合同租赁期10年进行的长期投资。合同履行至今刚刚3年多的时间，被上诉人除不履行完善有效租赁的相关法律手续和文件，还提起诉讼要求解除合同，不仅损害了上诉人的合法权益，给上诉人造成不应有的经济损失，而且有违法律的相关规定和精神。故请求人民法院依法判决被上诉人立即返还上诉人所投资的设施、设备并赔偿损失。 豪门公司答辩称：1.双方签订并实际履行的合同合法有效，上诉人关于合同无效的理由不能成立，且不符合事实，出租的房屋我方拥有产权证，而消防验收实行的是备案和抽检制度，最高人民法院司法解释关于合同有效是指需有规划许可证，并不指必须消防验收；2.合同有效，上诉人基于合同无效赔偿损失的请求不能成立，且上诉人在一审中提供的损失的证据，都是其他公司的损失，与上诉人无关。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。经本院审理，对原审查明的案件事实予以确认。 本院认为，二审中，当事人双方的争议焦点为：1.2015年1月8日签订的《租赁合同》的效力；2.上诉人关于返还其投资的设施、设备，并赔偿损失的请求能否支持。 关于合同的效力。被上诉人持有租赁房屋的合法产权证明。2015年1月16日签订合同后，当事人双方已实际履行合同四年有余，期间消防等相关部门并未对租赁房屋提出不能租赁使用的处理意见。现上诉人以被上诉人出租房屋未提供相关行政部门出具的建筑工程房屋合格证等文件，和《租赁合同》关于：“甲方负责整体工程的验收，合格后甲方需出具建筑工程、消防等验收合格相关手续，及有关文件（包括图纸等）”的约定，主张合同无效，无事实和法律依据，不予支持。 关于返还设备和赔偿损失的问题。当事人双方在《租赁合同》中约定：“2.（4）本合同租赁期限届满或因其他原因而终止时，乙方（上诉人）应在期满后20天内（此期间内不计租金）将房屋清理干净交还甲方，乙方可搬走房屋内所有乙方投入并所有的设备、设施及其他可移动物品，所有不宜拆除的不动产附着物无偿归甲方所有。在搬迁过程中应保证租赁房屋的安全。”；“8.（2）本合同届满双方不再续约的或者合同期间终止合同关系的，乙方须在10天内将房产交还甲方，交还时乙方负责自行清理所有杂物并搞好卫生，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）”。现双方均同意解除合同，合同因双方自愿解除而终止。依据上述合同约定，租赁房屋内除装修或改造与房屋有关的不宜拆除的设施外，与房屋装修、改造无关的以及上诉人购置的可移动设施、设备仍归上诉人所有，二审庭审中，被上诉人对上诉人搬走应属上诉人所有的设备也无异议，在无相应证据证明被上诉人将相关财产据为己有的情形下，上诉人要求返还其投资的设施、设备的请求无事实依据，不予支持。合同有效，上诉人基于合同无效而要求赔偿损失的请求，于法无据，亦不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12349元，由上诉人阳泉乐禾乐合经贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 健 审判员 郭永生 审判员 张敏芳 二〇一九年十二月十日 书记员 井 欣