贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔04民再42号抗诉机关：贵州省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：陈华，男，1967年1月16日出生，苗族，住贵州省安顺市平坝区。申诉人（一审原告、二审上诉人）：石开芬，女，1978年9月7日出生，侗族，住贵州省安顺市平坝区。委托代理人陈华，男，1967年1月16日出生，苗族，住贵州省安顺市平坝区夏云镇紫金名门小区，系石开芬之夫。代理权限：特别授权代理。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：贵州省安顺银城房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区龙青路银城帝景**。组织机构代码：76137842-x。法定代表人：邓成勇，该公司董事长、总经理。委托代理人：赵晶雯，女，1996年5月14日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，系该公司员工。代理权限：特别授权代理。申诉人陈华、石开芬与被申诉人贵州省安顺市银城房地产开发有限公司（以下简称银城公司）商品房销售合同纠纷案，因不服本院（2017）黔04民终393号民事判决，向贵州省人民检察院申诉。贵州省人民检察院以黔检民（行）监（2018）52000000183号民事抗诉书向贵州省高级人民法院提出抗诉。贵州省高级人民法院于2019年2月21日作出（2019）黔民抗3号民事裁定：指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理，贵州省人民检察院指派贵州省安顺市人民检察院检察员曾晓虹、王伟出庭，申诉人陈华及被申诉人银城公司委托代理人赵晶雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贵州省人民检察院抗诉认为：1、生效判决认定当事人未申请对违约金进行调整属认定事实错误。陈华、石开芬在起诉状及上诉状中均提出要求银成公司赔偿违约金14942.39元，该数额系以商铺首付款为基数按日进行计算，显然是高于当事人在《商品房买卖合同》中约定的首付款万分之0.3的违约金，故应视为当事人根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，提出了对违约金进行增加的请求。生效判决未对违约金是否调整进行审理释明，进行认定“诉讼中陈华、石开芬也未主张合同约定的违约金过低，本院对违约金的约定不宜进行调整”，判决书认定事实错误。2、生效判决结果违约金部分有失公允。违约金以惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失为目的，具有惩罚性。本案中，银城公司明知其商品房未通水通电，不具备基本的使用功能，其交房行为违反诚实信用原则，系违约方。但生效判决所认定的违约金计算方式所得结果为（232792元+186467元）×0.3÷10000=12.58元，不仅无法顾及违约的时间长短，使违约金惩罚违约方的性质失去意义，而且明显过低，与现今社会经济水平不相适应。并且，《商品房买卖合同》中所有条款均为银城公司预先拟定的格式条款，合同中关于违约责任既有“按日万分之0.3”又有“万分之0.3”的表述，容易产生混同，按照合同法关于格式条款的规定，应作出不利于提供这一方的解释。综上，本案生效判决结果中违约金部分有失公允。3、生效判决以两个商铺首付款为基数计算违约金系超出诉讼请求判决。在起诉状及一审庭审中，陈华、石开芬未提及1-1-14商铺违约事宜，且表示1-1-14商铺已安装水、电表。而在上诉状中，陈华、石开芬却又提到1-1-14商铺未办理用电入户手续，存在违约行为，应计算违约金，这应当属于新的诉讼请求。针对该诉讼请求，二审法院未告知陈华、石开芬另行起诉，而是在未征求双方当事人是否同意一并审理的情况下，径行审理并判决以两个商铺首付款总和计算违约金，违反了《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，系超出诉讼请求判决。因二审以银城公司在一审未提出诉讼时效抗辩为由不予支持，故其径行审理判决实际上剥夺了银城公司在一审中对1-1-14商铺违约行为提出诉讼时效抗辩的权利。综上，（2017）黔04民终393号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明且存在超出诉讼请求判决的情况，故提出抗诉，请依法再审。申诉人陈华、石开芬申诉称：1、二审法院、再审法院认定事实不清，认定的基本事实缺乏证据证明。二审、再审均没有认定双方所签的案涉《商品房买卖合同》是格式合同的事实；2、结合相关规定以及银城公司收取了代办费的行为，“供水、供电”应理解银城公司应为申诉人购买的案涉两个商铺分别安装水、电表，并办理入户手续，才能达到真正意义上的通水、通电，二审认定银城公司存在违约，却又不判决银城公司为案涉两商铺办理入户手续错误；3、案涉《商品房买卖合同》涉及到违约金的计算都是按日进行计算，根据订立合同的目的，以及权利义务的对等性、公平原则，足以认定案涉《商品房买卖合同》的第十二条约定的违约金应按日进行计算，二审未支持按日计算违约金，显然导致合同违约金的约定失去效力，违约一天为12.58元，违约十年也是12.58元；4、二审、再审法院明显遗漏申诉人要求提供市政供电的诉讼请求。故进行申诉。被申诉人银城公司辩称：1、被申诉人已完成通水、通电的义务，不存在违约行为；2、若违约，违约金也应按照合同约定的首付款的万分之0.3支付，而不是按照申诉人主张的日万分之0.3来计算；3、被申诉人承担多收代办费期间的利息不当，申诉人的诉请加重了被申诉人的义务。陈华、石开芬向一审法院起诉称：1、被告给原告的1-1-13号商铺安装电表1块，水表一块，总开关1个；2、被告履行合同向原告提供市政供电；3、被告赔偿因违约造成的违约金14942.39元；4、被告返还因多收代办费给原告造成的贷款利息5354.93元给原告。事实及理由：原告向被告购买其在夏云紫金名门小区修建的1-1-13和1-1-14号两个商铺，签订有商品房买卖合同。原告于2012年8月21日向被告交付商铺首付款419259元和代办费58538元。原告于2013年7月1日搬进所买商铺，期间原告曾多次向被告反映并要求被告按合同给原告的1-1-13号商铺装上电表1块、水表1块和总开关1个，并按照合同对原告采用市政供电，被告总有多种理由搪塞，至今均无果。2016年8月3日，被告将多收取的代办费21768元返还给原告时，原告才得知被告已将1-1-13号商铺通电费、通水费收取。之后原告又多次向被告反映，可被告还是置之不理。根据合同约定，被告应赔付首付款万分之零点三的违约金给原告，原告从搬进商铺到起诉之日已有1188天，其应该赔付的违约金为：（419259×0.3）/(10000×1188)=14942.39元。其次，被告多收取的21768元代办费相当于是被告向原告强行借21768元使用四年，而这21768元是原告从银行借的，造成的还款利息应由被告承担，根据2012年7月6日起执行的2013年最新中国人民银行贷款利率表1-3年的利率为6.15%来计算，被告应赔偿原告的利率为：21768×6.15%×4=5354.93元。综上所述，原告特提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2012年9月1日，原、被告双方签订两份商品房买卖合同，二原告向被告购买位于平坝区××名门小区××、××号二个商铺，其中合同编号为1-商012的合同约定，原告向被告购买夏云紫金名门商铺1幢1-13号，首期付款232792元；该合同第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施，1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（3）种方式处理，即（3）由出卖人向买受人承诺30日处理完成，如超过承诺时限仍未能完成，由出卖人向买受人支付首付款万分之0.3的违约金”。现原告所购买的1-1-13号商铺已交付使用，但未安装水电表。同时查明，2012年8月21日被告安顺银城房开公司向原告石开芬出具“收款收据”一份，载明“石开芬交来代办款58538元”，其中实收1-1-13商铺办证费32465元，实退代办费8545元，实收1-1-14号商铺办证费26073元，实退代办费5100元，通水费为675元，通电费为520元。2016年7月26日，原告石开芬收到被告安顺银城房开公司退1栋1-13代办费用款8545元。2016年8月3日被告安顺银城房开公司通过银行向原告石开芬退款21680元。一审法院认为：依法成立的合同自成立时起即具有法律效力，当事人应按约定全面履行义务。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，且未违反相关法律规定，属有效合同，各方当事人应按合同约履生自己的义务。原告向被告所购买的二个商铺，合同约定供水供电在交付时达到使用条件，现1-1-14已按合同约定安装了水电表，现被告未有证据证实已为原告购买的1-1-13号商铺安装水表、电表及开关，从被告收取的代办费项目中，已确认收取了该商铺办理安装水表、电表的费用，虽然被告不是安装水电表的机构，所收取的代办费用也是其合同部分，为原告的1-1-13号商铺安装水电表是其义务，对原告的诉讼请求予以支持。被告银城房开公司辩称其无安装义务及不是安装主体的理由不能成立，不予采纳。关于原告要求被告履行合同向原告提供市政供电的主张，电力部门向居民供应的照明电应属市政供电，原告诉请无事实和法律依据，不予支持。关于原告主张被告因违约支付违约金14942.39元的请求，从原、被告双方约定的“由出卖人向买受人承诺30日处理完成，如超过承诺时限仍未能完成，由出卖人向买受人支付首付款万分之0.3的违约金”，因被告未按约定履行安装义务，应承担违约责任，现原告未提供在使用该商铺后向被告主张履行安装水电表的相关证据，其违约金的计算只能从原告起诉之日计算至本案被告履行义务之日，对其主张从2013年7月1日计算至起诉之日之请求，不予支持。关于原告主张由被告返还因多收代办费给其造成的贷款利息5354.93元的主张，被告多收原告的代办费已退还，且原告未有证据证实其因贷款事实及遭受的损失，故不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1、被告贵州安顺银城房地产开发有限公司在本判决生效之日起3日内为原告陈华、石开芬在夏云镇紫金名门小区1栋1-13号商铺安装水表一个、电表一个。2、由被告贵州安顺银城房地产开发有限公司支付原告陈华、石开芬支付违约金（从2017年1月10日起计算至被告履行安装水电表之日，以首付款232792元为基数，按日万分之零点三计算）3、驳回原告陈华、石开芬的其他诉讼请求。案件受理费307元，减半收取153.5元，由原告负担53.5元，被告负担100元。陈华、石开芬上诉请求：撤销原判，依法重新审理，支持其全部诉讼请求；2.诉讼费由银城公司负担。事实和理由：1.市政供电，是指用户所用的电是在电网部门已经办理入户手续，得到电网部门的认可，做到一户一卡，由用户到电网部门凭卡交费，我所用的电是银驹物业提供的市场高价电（有银驹物业对上诉人收取电费的收据为凭），没有在电力部门办理入户手续，不属于市政供电。银城公司每个商铺收取1195元，这1195元己经包含办理入户手续的费用，银城公司应当按照合同约定为我的1-1-13商铺安装一块电表、一块水表和一个开关，并办理用水用电入户手续。同时给1-1-14商铺办理用电入户手续，提供市政供电。2.银城公司在1-1-14商铺方面也是违约的，银城公司没有为1-1-14商铺办理用电入户手续，违约金的计算应该是再加上1-1-14商铺的首付款186467元，即应以419259元（232792元+186467元）为基数。3.按照《商品房买卖合同》的约定，违约金计算时间应从2013年7月1日开始，一审从我起诉之日计算错误。4.我主张由银城公司返还因多收代办费给我造成的贷款利息损失5354.93元，应当予以支持，我提交的代办费收款收据证明返还多收部份的时间是2016年8月3日，贵州省农村商业银行平坝县农村信用合作联社夏云信用社的凭证单、《商品房买卖合同》证明我是以贷款方式付款，因此会产生利息损失。银城公司上诉请求：撤销原判第一、第二项，改判驳回陈华、石开芬的诉讼请求；诉讼费由陈华、石开芬负担。事实和理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）项约定了陈华、石开芬委托我公司向相关单位缴纳专项维修基金、契税、办理产权手续的有关费用，并不包含水、电落户费。我公司是为了便于陈华、石开芬使用水、电，才在《商品房买卖合同》约定之外，代为收取水、电落户费用。双方虽对该事项建立了新的委托关系，但委托事项仅仅包含将水、电落户费用交给平坝供水公司和贵州电网公司，并不包含为陈华、石开芬安装水电表。2.上诉人并非适格的诉讼主体，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，上诉人交付的商铺只要上水、下水、供电达到交付条件（即通水、通电），就完成了合同约定的义务，至于何时安装水电表、如何安装水电表取决于平坝供水公司及贵州电网公司而并非上诉人，故我公司不是适格的诉讼主体。3.一审举证期限内，我公司依法提交了“调查取证申请”，申请人民法院到贵州电网公司平坝分公司调查了解没有安装电表的原因。开庭时，一审法院经办法官口头答复我公司：贵州电网公司答复安装义务在自己，然而一审判决却错误将贵州电网公司的安装义务强加给我公司。同时，我公司特意到现场查看，发现陈华、石开芬购买的商铺均安装有水、电表，且水、电表上标识有“平坝供水”及“贵州电网”的字样，这充分说明安装水电表的义务不在我公司。我公司没有为陈华、石开芬安装水电表的义务，不存在因没有履行约责任的问题。一审法院偷换概念，以《商品房买卖合同》第十二条第（一）款第（3）项约定的交付义务来认定并计算我公司的违约责任及教额，系认定事实错误，适用法律不当。4.上诉人诉请的违约金已超过诉讼时效。二审法院查明：陈华、石开芬购买1-1-13号、1-1-14号商铺后，将两个商铺打通，一直使用的是1-1-14号商铺的水表和电表，其中水表已经在自来水公司入户，电表是编号为4511436264的客户下的分电表，在供电部门没有入户。2013年5月至2015年9月陈华、石开芬的电费由贵州省安顺银驹物业管理有限公司收取，再由该公司向供电部门交纳。其他事实与一审认定的事实一致。二审法院认为：本案争议焦点为：1、银城公司是否负有为陈华、石开芬安装水、电表的义务；2、陈华、石开芬所主张的违约金应如何计算，是否超过了诉讼时效；3、银城公司是否应支付多收代办费期间给陈华、石开芬造成的利息损失。当事人应当按照合同的约定遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》中约定了供水、供电应当达到使用条件，现双方对“达到使用条件”理解上产生分歧，陈华、石开芬认为应当安装电表、水表才符合“达到使用条件”，银城公司认为只要供水供电就符合“达到使用条件”，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，只有安装了电表、水表，才可能计量陈华、石开芬用水、用电过程中产生的水、电费，故“达到使用条件”应理解为安装了水表、电表。银城公司负有为陈华、石开芬安装水电表的义务。《商品房买卖合同》中虽约定了水、电需买受人自行办理开通使用手续，但银城公司依然收取了陈华、石开芬的通电、通水代办费，该代办费的性质表明银城公司同意接受陈华、石开芬的委托向电力公司和自来水公司申请开户，现银城公司不能举证证明其已完成受托事项，故1-1-14号商铺虽安装了电表，但银城公司仍然构成违约，对1-1-14号商铺应当承担违约金。陈华、石开芬主张违约金的起算时间应为2013年7月1日，但《商品房买卖合同》约定“由出卖人向买受人承诺30日处理完成，如超过承诺时限仍未能完成，由出卖人向买受人支付首付款万分之0.3的违约金”，这里并没有明确按日计算违约金，故违约金的计算与起算时间无关，鉴于陈华、石开芬购买商铺后，将两个商铺打通，一直使用的是1-1-14号商铺的水、电，用水用电并未受影响，且银城公司只是负有协助代办义务，诉讼中陈华、石开芬也未主张合同约定的违约金过低，对违约金的约定不宜进行调整，因此本案违约金应计算为（232792元+186467元）×0.3÷10000=12.58元。二审中银城公司虽上诉称违约金已过诉讼时效，但该公司一审中未提出时效抗辩，二审对其主张不予支持。陈华、石开芬上诉称其使用的电力不是市政供电，但何谓“市政供电”并没有明确的定义，陈华、石开芬所使用的电力是编号为4511436264的客户提供的，该客户为商用电，而陈华、石开芬所购买的商铺亦应当使用商用电，至于2015年编号为4511436264的客户所有人贵州省安顺银驹物业有限公司向陈华、石开芬收取的电价为什么高于商用电电价，陈华、石开芬可向贵州省安顺银驹物业有限公司咨询或主张，故陈华、石开芬关于其使用的不是市政供电的上诉理由不成立。按照商品房交易习惯，房开公司通常会向买房人预收代办费，最后双方按照有关部门出具的正式发票，据实结算，多退少补，并不计算利息。陈华、石开芬向银城公司预交的代办费包括印花税、契税、维修基金、登记费、测绘费、交易手续费通电费、通税费，按照《商品房买卖合同》合同的约定，银城公司应于2013年3月30日前向陈华、石开芬交付房产证，故截止2013年3月30日上述费用数额应当已经确定，银城公司应当将多收的代办费及时退还陈华、石开芬，但银城公司直至2016年8月3日才将多收的代办费21768元退还陈华、石开芬，银城公司应当向陈华、石开芬支付2013年3月31日至2016年8月2日占用多收代办费期间的利息损失。综上所述，上诉人陈华、石开芬关于利息损失及银城公司关于违约金的上诉理由成立，予以支持，其他上诉理由均不成立，予以驳回，一审判决事实认定错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：1、维持贵州省安顺市平坝区人民法院（2017）黔0403民初105号民事判决第一项。2、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2017）黔0403民初105号民事判决第二、三项。3、上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人陈华、石开芬违约金12.58元及代办费21768元占用期间的利息损失（以21768元为基数，自2013年3月31起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2016年8月2日止）；4、驳回上诉人陈华、石开芬的其他诉讼请求。一审案件受理费307元，减半收取153.5元，由上诉人陈华、石开芬负担123.5元，上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司负担30元；二审案件受理费307元，由上诉人陈华、石开芬负担247元，上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司负担60元。围绕当事人的申诉请求，本院事实认定如下：经再审，对于一审查明“银城公司实收1-1-14号商铺办证费26073元，实退代办费5100元，通水费为675元，通电费为520元”的事实与银城公司在庭审自认其方所退代办费不包括通水费、通电费相矛盾，且无其他证据印证案涉通水费、通电费已退还，故再审对一审认定的1-1-14号商铺的通水费、通电费已退还的事实，不予认定。再审确认原一、二审判决查明的其他事实。另查明，陈华、石开芬购买的案涉1-1-13号、1-1-14号商铺于2018年11月6日安装了电表，并在供电部门办理了立户手续。陈华、石开芬购买1-1-13号商铺于2019年1月24日安装了水表，并已在自来水公司立户，即案涉1-1-13号、1-1-14号商铺，均安装了水表，并已经在自来水公司办理了立户手续。再审认为，本案的争议焦点为：1、陈华、石开芬一审时是否主张银城公司承担案涉1-1-14号商铺产生的相关违约责任,生效判决是否超出了申诉人的诉讼请求？2、原审是否遗漏陈华、石开芬所主张提供市政供电的诉讼请求；3、银城公司是否按照约定完成案涉商铺代办涉及通水、通电的相关义务；4、原判对违约金的计算是否公平合理。关于陈华、石开芬一审时是否主张银城公司承担案涉1-1-14号商铺产生的相关违约责任，生效判决是否超出了申诉人的诉讼请求的问题。本院认为：陈华、石开芬在起诉状中的第二项诉讼请求为要求银城公司履行合同向申诉人提供市政供电。在申诉人已向被申诉人缴纳了通水、通电代办费的情况下，市政供电的理解应为为申诉人办理用电用水开户。但银城公司未提供证据证实案涉1-1-13号、1-1-14号商铺其按照约定向供电部门申请办理入立户手续存在违约。且申诉人主张的违约金以两套房子的首付款为基数进行计算，故陈华、石开芬一审时所提诉讼请求已包含主张银城公司承担案涉1-1-14号商铺产生的相关违约责任。抗诉机关所提生效判决以两个商铺首付款为基数计算违约金超出了申诉人的诉讼请求的抗诉理由不成立。关于原审是否遗漏陈华、石开芬所主张提供市政供电的诉讼请求的问题。原审中，一、二审均对该诉求予以了审查，并作出了不予支持的认定，系一、二审已对该诉讼请求进行了处理，故陈华、石开芬认为原审遗漏其方主张的提供市政供电的诉讼请求的申诉理由不成立。关于银城公司是否按照约定完成案涉商铺代办涉及通水、通电相关义务的问题。针对案涉1-1-13号、1-1-14号商铺的通电、通水问题，双方在案涉《商品房买卖合同中》约定“达到使用条件”，双方对此理解产生歧义，实际生活中，只有安装了电表、水表相关费用才能明晰，同时结合1996年国家电力工业部令第8号《供电营业规则》第七十五条“城镇居民用电一般应实行一户一表”的规定，二审适用《中华人民共和国合同法》第四十一条关于适用格式条款发生争议的相关规定，认为“达到使用条件”应理解为安装了水表、电表并无不当，故银城公司应履行为案涉1-1-13号、1-1-14号商铺办理安装电表、水表的义务。双方虽在《商品房买卖合同》中约定了水、电需买受人自行办理开通使用手续，但银城公司收取了陈华、石开芬的通电、通水代办费，故该代办费的性质表明银城公司同意接受陈华、石开芬的委托向电力公司和自来水公司申请开户，虽案涉两间商铺现已经安装了电表、电表，并已在相关部门办理了立户手续，但根据双方在《商品房买卖合同》第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施，1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（3）种方式处理，即（3）由出卖人向买受人承诺30日处理完成，如超过承诺时限仍未能完成，由出卖人向买受人支付首付款万分之0.3的违约金”的约定，银城公司未能在陈华、石开芬2013年7月1日搬进案涉商铺的30日完成1-1-13号的电表的安装，同时也未完成案涉商铺向相关部门办理用电、用水立户手续，故银城公司构成违约。鉴于本案案涉两间商铺现均已安装了水表、电表，并在相关部门办理了立户手续，银城公司不需要继续履行义务，但需承担未按约定履行义务的相应违约责任。对于陈华、石开芬主张案涉商铺的通电立户手续系自己完成，并自行缴纳了立户安装费，不属于再审的审查范围。关于原判违约金计算是否公平合理的问题。银城公司未案约定给案涉1-1-13号商铺安装电表、水表，构成对《商品房买卖合同》交房义务的违反，应按照合同约定承担违约责任，根据《商品房买卖合同》“第十二条（一）如果在约定的期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（3）种方式处理：由出卖人向买受人承诺30日内处理完成，如超过承诺时限仍未能完成，由出卖人向买受人支付首付款万分之0.3的违约金”的约定，结合陈华、石开芬所主张的违约金14942.39元，显然是高于双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，故应视为陈华、石开芬提出了对违约金增加的诉讼请求。而违约金的性质是担保债务的履行，同时又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，银城公司未按约定保证案涉商铺通水通电相关义务，显然违反诚实信用原则，虽双方未约定按日计算违约金，但依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，且双方签订的买卖合同中，除有按日计算违约金的约定，也有未按日计算违约金的约定，在未特别提示的情况下，容易造成理解上的混同，若按出卖人向买受人支付首付款万分之0.3计算违约金为12.58元，没有顾及违约方违约时间的长短，不利于守约方利益的保护。故对陈华、石开芬原审主张由银城公司按首付款日万分之0.3的标准计付违约金，予以支持。因陈华、石开芬于2013年7月1日搬进所买商铺，此时，按照约定，案涉商铺应当安装电表、水表，故违约金计算的起算点应为2013年7月1日。综上，陈华、石开芬主张银城公司应支付的2013年7月1日至一审起诉之日2017年1月9日期间的违约金，应以首付款232792元为基数，按日万分之零点三计算，2013年7月1日至一审起诉之日2017年1月9日期间应为1289天，扣除履行时间30天，该期间的期限为1259天。陈华、石开芬主张的期限1188天，予以支持。经计算，该期间的违约金为8296.71元（232792元×0.3×1188天÷10000）。抗诉机关关于“生效判决认定当事人未申请对违约金进行调整属认定事实错误”和“违约金部分有失公允”的抗诉理由成立。用水、用电立户手续的办理是基于双方委托代办关系产生，银城公司在收取代办费的情况下有义务向相关部门办理案涉两个商铺的通电、通水立户手续，但双方并未就该委托关系约定相关违约金及违约金的计算方式，故对陈华、石开芬就委托关系中银城公司未完成办理供水、供电立户手续义务主张违约金的请求，不予支持。综上，申诉人申诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）黔04民终393号民事判决及贵州省安顺市平坝区人民法院（2017）黔0403民初105号民事判决；二、由贵州安顺银城房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付陈华、石开芬违约金8296.71元（计算至2017年1月9日）；三、由贵州安顺银城房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付陈华、石开芬代办费21768元占用期间的利息损失（以21768元为基数，自2013年3月31起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2016年8月2日止）。四、驳回陈华、石开芬的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费307元，减半收取153.5元，由陈华、石开芬负担33.5元，贵州安顺银城房地产开发有限公司负担120元；二审案件受理费307元，由上诉人陈华、石开芬负担50元，上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司负担257元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 芶薇薇审判员 王明芹二０一九年十二月六日法官助理刘运书记员伍志敏