江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5210号上诉人（原审被告）：唐承丽，女，1972年12月28日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：胡桂英，女，1963年6月28日生，回族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秋月，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人唐承丽因与被上诉人胡桂英占有物返还纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐承丽上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、判决诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、原审法院仅依被上诉人持有房屋所有权证书即认为被上诉人为案涉房屋实际所有人系认定事实不清。房屋所有权证书具有公示公信效力，但该效力是对于第三人而言,对于不动产连环买卖合同，应审查买卖合同的成立生效等要件。2、原判决认定案外人米双荣将案涉房屋出售给案外人秦锦磊这一事实错误。3、原审判决违反法定程序。上诉人在开庭前提交了追加第三人申请书，原审法院对此不予处理，违反法定程序。胡桂英辩称：1、上诉人已于2013年2月22日将涉案房屋出售给秦锦磊，并已办理过户手续，秦锦磊作为所有权人对房屋享有处分的权利，如何处分和以何种价格出售均与上诉人无关。2、被上诉人与秦锦磊签订房屋买卖合同，秦锦磊以涉案房屋抵偿债务，价格低于市场价，原属正常。且被上诉人为涉案房屋共支付对价93万元，该价格不构成明显不合理低价，被上诉人支付价款并办理了房屋过户，已取得涉案房屋的所有权。3、上诉人主张买卖合同中李双荣签字非本人所签，对此理应提供相应证据证明。4、关联案件（2019）苏01民终335号判决超出诉讼请求，适用法律错误，被上诉人已向江苏省高院申请再审。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回唐承丽的上诉请求。胡桂英向一审法院起诉请求：1、判令唐承丽立即迁出南京市栖霞区的房屋，并按2000元/月标准支付房屋占有使用费（自2017年11月21日起计算至唐承丽实际迁出之日止）；2、由唐承丽承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：唐承丽与案外人米双荣系夫妻关系。案涉南京市栖霞区房屋原系米双荣所有。2012年6月26日，唐承丽及米双荣共同出具授权委托书，授权委托案外人刁宁雪办理案涉房屋的出售、签订房屋买卖合同、办理交易过户等事宜。委托期限自2012年6月26日至2013年6月25日。2013年2月22日，米双荣将案涉房屋出售给案外人秦锦磊，两人签订《南京市经济适用住房买卖合同》，米双荣、秦锦磊以及刁宁雪在合同落款处签字确认。其后，秦锦磊取得案涉房屋所有权。2016年，胡桂英通过买受方式取得案涉房屋所有权并办理了房屋产权登记证书。另查明，2017年7月前，唐承丽一直在案涉房屋居住。2017年7月6日，米双荣将案涉房屋出租给案外人金龙姬及杨子涵使用，租金为每月2100元，租期自2017年7月13日至2018年7月12日。现案涉房屋由金龙姬及杨子涵实际使用，案涉房屋内尚有唐承丽部分私人物品。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物或者孳息。当事人对自己提出的主张，应提供证据予以证明。胡桂英持房屋所有权证书诉至法院，能够证明胡桂英作为案涉房屋的实际权利人，有权要求唐承丽返还房屋。唐承丽抗辩其有权占有案涉房屋以及胡桂英无权取得案涉房屋，未提供证据予以证明。唐承丽的抗辩主张，一审法院不予采纳。关于胡桂英要求唐承丽支付占有期间的使用费，鉴于唐承丽双方长期就案涉房屋存在权利争议，参考唐承丽与案外人签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准，结合胡桂英诉请及唐承丽在案涉房屋仍有部分物品的事实，一审法院予以部分支持，支持的费用以胡桂英起诉之日（2018年1月16日）起按照月租金2000元的标准，支付至唐承丽实际交付案涉房屋之日止为宜。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、唐承丽自本判决生效之日起20日内腾空并迁出坐落于南京市栖霞区的房屋，并返还给胡桂英；二、唐承丽自本判决生效之日起10日内按每月2000元的标准，向胡桂英支付自2018年1月16日起至实际交付房屋之日止的占有使用费。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，减半收取65元，由唐承丽负担（此款胡桂英已预缴，由唐承丽于判决生效后10日内直接给付胡桂英）。本院二审期间，上诉人提交了南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初3798号、本院（2019）苏01民终335号民事判决书各一份。被上诉人质证称，对两份判决书的真实性无异议。二审经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。另查明，唐承丽、米双荣于2018年7月3日以秦锦磊、胡桂英为被告，向南京市栖霞区人民法院提起（2018）苏0113民初3798号案件诉讼，请求确认米双荣与秦锦磊就案涉南京市栖霞区房屋签订的《南京市经济适用住房买卖合同》无效，确认原告是案涉房屋的实际权利人，确认秦锦磊与胡桂英签订的《南京市经济适用住房买卖合同》无效，一审法院审理后认为，双方均认可真实的意思表示并不是房屋买卖，而是向银行贷款所用。米双荣只是将担保物的整体权利转移给债权人秦锦磊，仅具有形式上的意义，其实质上并没有转移担保物整体权利的意思，目的只是为了担保债务的清偿，故构成双方通谋而为虚伪转移所有权的意思表示，有违民法意思表示真实原则，应认定无效；当秦锦磊又将此房出售给胡桂英后，双方也是约定好的只是暂时过户，其实质也是为担保借款而已。一审法院判决：一、南京市栖霞区所有权人系米双荣和唐承丽；二、驳回唐承丽、米双荣要求确认秦锦磊与胡桂英签订的《南京市存量房买卖合同》系无效的诉讼请求。胡桂英不服一审法院判决上诉，二审审理后认为，由于唐彬与秦锦磊之间存在民间借贷关系，遂由米双荣将登记在其名下的案涉房屋以买卖合同的形式出售给秦锦磊，并办理了过户登记；但其后，秦锦磊并未主张占有案涉房屋，米双荣、唐承丽依然实际居住在该房屋内；秦锦磊以该房屋为抵押向工商银行山西路支行贷款后，其贷款利息由唐彬之母赵桂香支付；综观上述情节，可以认定米双荣与秦锦磊之间并无买卖案涉房屋的真实意思，双方签订《南京市经济适用住房买卖合同》的行为系伪装行为，应当认定为无效；而其隐藏行为，即真实意思在于为唐彬的欠款提供担保；由于米双荣与秦锦磊之间签订《南京市经济适用住房买卖合同》以及过户等行为，真实意思系为唐彬与秦锦磊之间的民间借贷提供担保，故对于米双荣与秦锦磊之间房屋买卖关系的处理，不能仅仅局限于《南京市经济适用住房买卖合同》的伪装行为，而应当在处理唐彬与秦锦磊之间民间借贷的基础关系时，对米双荣与秦锦磊之间的担保关系一并加以处理。胡桂英以明显低于市场价格的83万元购买案涉房屋，于2016年8月领取了涉案房屋产权证，却于2018年1月才向法院起诉要求唐承丽迁让，综观上述情况，不应当认定胡桂英买受案涉房屋构成善意取得，其不能取得案涉房屋的所有权。故对于胡桂英认为秦锦磊有权处分案涉房产的上诉理由，本院不予支持。二审法院判决：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初3798号民事判决；二、胡桂英在本判决生效后十五日内将南京市栖霞区房屋产权过户登记至秦锦磊名下，相关费用由秦锦磊与胡桂英共同承担；三、驳回唐承丽、米双荣的其他诉讼请求。本院认为，生效判决认定米双荣将案涉房屋以买卖合同的形式出售给秦锦磊，但米双荣与秦锦磊之间并无买卖案涉房屋的真实意思，双方签订《南京市经济适用住房买卖合同》的行为系伪装行为，应当认定为无效；胡桂英购买案涉房屋不构成善意取得，不能取得案涉房屋的所有权。因此，对于胡桂英在本案中的诉讼请求，不应予以支持。一审法院的判决不当，应当予以改判。综上所述，上诉人唐承丽的上诉请求能够成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初413号民事判决；二、驳回原审原告胡桂英的诉讼请求。一审案件受理费130元，减半收取65元，由胡桂英承担。二审案件受理费130元，由胡桂英负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  张旭东审 判 员  汪德全二〇一九年十二月十六日法官助理  滕文欣书 记 员  郭旭东