陕西省西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终7415号上诉人（原审原告、反诉被告）：李平虎，男，1962年9月20日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：闫拯材，陕西立腾律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：叶加顺，男，1973年8月4日出生，汉族，住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：张海斌，陕西尚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娇娇，陕西尚文律师事务所律师。上诉人李平虎因与上诉人叶加顺房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。李平虎上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决第五、六项；2、请求二审法院驳回叶加顺的原审反诉请求；3、本案一、二审诉讼费由叶加顺承担。事实与理由：1、一审法院判决李平虎退还电费84960.69元无事实依据，本案中，李平虎在收取叶加顺电费时，按照1.1元标准并未高于相关部门的规定，在计算用户基本电费时，将损耗电量计算在内，符合相关规定。2、原审判令李平虎赔偿加顺对房屋的现状是清楚明确的，一审判决李平虎赔偿90%的责任，明显不公，一审中，叶加顺提供的相关花费票据非正式发票，真实性无法核实，鉴定机构以此作为依据，得出的结论明显不当。3、原审认为叶加顺要求返还租金与李平虎要求支付占用费的诉讼请求金额相互抵消，于法相悖，本案中叶加顺对涉案房屋一直占有使用至今，收取了大量的转租所得租金，即使返还，叶加顺也应当返还因占用房屋期间收取的租金，原审认为占用费与租金抵消，不符合法律规定。4、叶加顺故意拖延导致案件长期无法审结，给李平虎造成了巨大的损失。综上，请求二审法院依法支持李平虎的上诉请求。叶加顺辩称，1、电费是李平虎代收代缴的行为，其并没有权利加收任何费用，更无权利自行定价，当地的价格为0.78元，李平虎向相关部门缴纳0.86元，应当按照李平虎向相关部门缴纳电费的数额来计算应当退还我们的电费。2、我们租赁合同约定的租赁期限为20年租期，所租赁房产用于商业运营，用于市场的话必须要做硬件改建和市场运营，我方前期投入了大量的广告费用等，才使该市场具备了开办市场的条件，但是运营了两年后李平虎用各种手段强行将市场的管理权收走，致使我们投入的运营费用享受不到任何收益，合同被认定为无效主要是李平虎的原因造成的，其并无合法的房屋及用地手续，所以其应当承担运营费用，且一审判决的运营费用过少，应当按照一审对运营损失部分的评估价格804553来计算，前两年的应当由我们来承担，后期的应当由李平虎来承担，应当由李平虎承担90%的责任，即724097.7元。3、法律规定的是必须按照租赁合同交付了租赁物，且租赁物能正常使用的情况下要支付房屋的占用费，但是李平虎向叶加顺少交了100平米的辅助房和一间办公室。2012年4月叶加顺加盖房屋的时候李平虎阻拦，其后又多次采取停电、断路等措施导致从2012年4月份开始，叶加顺无法正常使用租赁物，2014年之后，大部分租赁物被李平虎强行占用并对外出租，故此不存在叶加顺占用房屋8年的事实，有效占用只有2年，所以其后的费用不应交付，一审判决相互抵消是不成立的。4、一审法院审理时间长是因为李平虎的恶意行为导致的，不能归咎于一审法院，2016年3月22日雁塔区法院作出（2016）陕0113刑初241号判决确认2015年3月26日李平虎等人因房屋租赁纠纷到叶加顺所开办的华都宾馆进行打砸，其中还有一人被以寻衅滋事判处有期徒刑一年，李平虎上诉请求不能成立。叶加顺上诉请求：1、请求撤销原审判决第二、三项，改判驳回李平虎的全部诉请；2、依法改判原审判决第五项为“由李平虎向叶加顺退还电费116734元”；3、依法改判原审判决第六项为“由李平虎向叶加顺支付经营损失804553元”；4、撤销原审判决第七项，改判支持叶加顺的租金损失33万元，装饰装修及新建房屋损失200万元。事实与理由：1、原审未查明涉案房屋的实际使用情况，双方签订合同后，李平虎并未向叶加顺交付辅助房100平方米，但叶加顺向李平虎支付的房屋租金中，却包含了该辅助房屋的租金，叶加顺使用的房屋至2012年4月，准备对房屋进行加盖时，李平虎带人强行推倒，并采取关门、断电方式阻挠，导致大批商户撤出，2012年9月，叶加顺对房屋进行改造时，李平虎再次采取关门断电方式，导致又有部分商户撤出，2014年2月，李平虎雇佣社会闲杂人员，强行赶走叶加顺的工作人员，抢占了已经出租的房屋，致叶加顺无法经营，2015年3月，李平虎指使他人对叶加顺经营的宾馆进行打砸抢，并带人将叶加顺经营的部分商业房夷为平地，在原审时，李平虎已将大部分房屋收回并经营，房屋租金也由李平虎收取，叶加顺在2012年4月以后，均未正常使用承租房屋。2、辅助房李平虎始并未按合同约定交付，但却收取了该部分租金，应予退还，长里村电费标准为每度0.78元，叶加顺共计使用364794度，李平虎应当退还116734元，原审中对运营损失鉴定为804553元，而一审法院却将经营损失确定为506950.487元，明显错误。3、原审法院程序违法，原审中，叶加顺提出对装修及新建房屋造价进行鉴定，鉴定机构以资料不全退回，叶加顺将资料准备好后，再次向法院申请鉴定，一审法院却不予处理，导致叶加顺不能对装饰装修及新建部分房屋造价损失予以评估，然而叶加顺对该部分损失是客观存在的，法院应依法予以处理。4、李平虎应当承担合同无效的全部责任，李平虎作为房屋的出租人，将无合法手续的房屋出租给叶加顺，导致合同无效，应承担全部责任，叶加顺不应向李平虎支付任何房屋占用费。综上，请求二审法院依法支持李平虎的上诉请求。李平虎辩称，1、双方合同签订后，李平虎按合同约定向叶加顺交付了标的物，叶加顺拒不履行合同义务，从2014年2月起，逾期支付租金，李平虎多次催要但其至今仍不支付租金。2、合同履行过程中，叶加顺违规搭建，并拆除李平虎房屋，给李平虎造成了损失，应予赔偿。3、关于电费问题，李平虎按照1.1元收取，并未高出相关部门的规定，叶加顺要求返还电费，理由不能成立，有关鉴定问题，由于叶加顺并未提供真实资料，李平虎多次拒绝质证，不同意鉴定结果。综上，请求二审法院驳回叶加顺的上诉请求。李平虎向一审法院起诉请求：1、请求确认李平虎、叶加顺于2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效。2、请求判令叶加顺立即支付房屋占用费680000元及违约金189780元;支付李平虎预收经营户租金363571元。3、请求判令叶加顺立即腾交占用李平虎房屋。4、叶加顺承担诉讼费用。叶加顺向一审法院反诉请求：1、李平虎与叶加顺签订的合同无效。2、李平虎退还叶加顺租金2220000元。3、李平虎赔偿叶加顺经济损失，包括电费损失165170.54元、租金损失330000元、租赁房屋装饰装修、改造及空地上新建建筑物工程款、市场运营费用3350000元。4、反诉费用由李平虎承担。一审法院认定事实：李平虎、叶加顺自2011年12月1日签订租赁合同，该合同约定2011年9月1日起至2012年8月31日年租金为90万元。2012年9月1日起至2031年8月31日止，租金每年不递增，年租金均为100万元。交付方式为每半年交付，下半年租金在上半年期满之日提前一个月支付给李平虎。叶加顺支付2011年9月至2013年8月31日租金190万元，2013年支付2013年9月至2014年2月租金32万,欠18万元。2014年2月之后未缴纳租金。另查明,涉案土地系农业用地且李平虎在涉案土地建盖房屋,未办理相关规划审建手续。在租赁合同履行的过程中，李平虎共收取叶加顺电费401274.2元，每度电1.1元。李平虎给供电局缴纳电费为每度电0.8671元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案土地性质为农业用地且租赁房屋未取得相关审批手续，原被告签订租赁合同应认定无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，对于李平虎要求叶加顺腾房与叶加顺要求返还租金的诉讼请求，一审法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于李平虎要求叶加顺支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。叶加顺要求返还租金与李平虎要求支付占用费的诉讼请求金额相互抵消后，占有使用费具体数额以合同约定标准结合叶加顺占用时间确定为680000元。李平虎租赁给叶加顺的房屋未有相关审建手续且涉案土地系农业用地，对于李平虎主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。李平虎要求叶加顺返还预收取的租户租金的诉讼请求，李平虎未提供充分证据证明，一审法院不予支持。叶加顺提供票据仅说明20000元用于李平虎三楼楼房，辅助房租金系李平虎之弟收取而非李平虎收取，商户未缴纳200000元租金系李平虎行为所致证据不足，综上，对于叶加顺要求李平虎赔偿租金损失的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。双方约定电费按照国家商业用电标准收费，对于超过标准的电费，应当予以退回。李平虎共收取叶加顺电费401274.2元，以每度1.1元计算，共计364794度电，李平虎实际缴纳电费每度0.8671元，应退回84960.69元，对于叶加顺主张返还电费的诉讼请求，本院确认为84960.69元。叶加顺提供的经营损失证据为市场宣传花费的餐费、广告费、发广告人员工资等票据，经鉴定金额为804553元。双方签订房屋租赁合同租期2011年起至2031年止，现合同无效叶加顺存在损失请求赔偿，根据合同未履行时间投入经营损失确定为506950.487元。租赁房屋未办理相关手续李平虎存在主要过错，应承担百分之九十赔偿责任，故李平虎赔偿叶加顺经营损失金额为456255.438元；对于租赁房屋装饰装修、改造及空地上新建建筑物工程款的诉讼请求，庭审中叶加顺多次申请鉴定上述费用，因缺少相关鉴定材料鉴定部门多次退回卷宗，未形成有效鉴定意见，对于上述诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、原告李平虎与被告叶加顺签订租赁合同无效。二、被告叶加顺于判决生效三十日内支付原告李平虎房屋占有使用费680000元。三、被告叶加顺于判决生效三十日内返还原告李平虎租赁物。四、驳回原告其他诉讼请求。五、反诉被告李平虎于判决生效三十日内退还反诉原告叶加顺电费84960.69元。六、反诉被告李平虎于判决生效三十日内赔偿反诉原告叶加顺经营损失456255.438元。七、驳回反诉原告叶加顺其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉费16324元，原告李平虎已预交，由被告叶加顺承担8000元，原告李平虎承担8324元，反诉费27037元，反诉原告叶加顺已预交，由反诉被告李平虎承担378元，由反诉原告叶加顺承担26659元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对双方当事人争议的事实认定如下：李平虎与叶加顺于2011年12月1日签订涉案《租赁合同》，双方合同履行过程中，2012年4月1日叶加顺因经营需要加盖菜台，李平虎采取关门、断电的方式予以阻止，导致市场无法正常经营，致部分经营户撤出市场。2012年9月1日叶加顺因对之前的服装城进行改造，李平虎再次采取关门、断电等方式予以阻止，导致部分商户撤离市场，后经协调，该服装城由叶加顺于2012年9月改造完成并出租经营。2014年2月底因叶加顺不缴纳租金，李平虎指使相关人员对市场内部分房屋强行贴封条，此后叶加顺丧失了涉案市场部分房屋的控制权。2015年1月10日，李平虎在涉案市场内张贴通知，要求各商户停止向叶加顺缴纳租金，同年3月26日，李平虎等人强行要求叶加顺腾交涉案市场三楼的华都宾馆，并对该宾馆进行打砸等行为，致叶加顺经营的该宾馆无法使用。审理中，李平虎认为涉案市场一直由叶加顺管理受益至今，叶加顺辩称2014年2月以后除其经营的宾馆以外的房屋，均由李平虎控制，2015年3月以后其开办的宾馆被李平虎打砸停业后再未经营。另查，涉案的辅助房包含在李平虎应交付的房屋之内，但该房屋并未向叶加顺予以移交，一直由案外人李某某对外出租，收取租金，审理中叶加顺要求李平虎返还该部分租金9.7万元，并提供李某某（李平虎之弟）将该房屋对外出租的合同。原审中，叶加顺申请对其2011年9月至2013年12月合同履行期间相关运营损失进行鉴定，经陕西广合会计事务所有限公司鉴定，确认该期间运营费用为804553元，运营管理人员工资为179560元。本院认为，《最高人民法院管理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准，支付房屋占有使用费的，人民法院依法应予支持，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、十三条、十四条的规定处理”本案中，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，故叶加顺与李平虎要求确认涉案合同无效的请求，依法予以支持。由于叶加顺实际占有使用了涉案房屋，现李平虎要求其支付相关占用费，理由正当，其请求中合理部分予以支持。经查，双方签订合同后叶加顺截止2014年2月共支付李平虎占用费222万元，尚欠18万元应予支付。由于2014年2月李平虎指使相关人员对市场内部分房屋强行贴封条，叶加顺丧失了涉案市场部分房屋的控制权，涉案市场已无法完全正常经营。故李平虎主张2014年2月至2014年8月31日的占用费50万元，应适当酌减，依据本案实际情况，确定为30万元为宜。综上，叶加顺应支付李平虎房屋占用费48万元。关于叶加顺上诉要求李平虎返还其已支付的相关租金，因2014年2月前，李平虎虽然采取了关门、断电等措施，但涉案市场始终由叶加顺管理，并未停止经营，故其该项请求，本院不予支持。关于叶加顺认为涉案的辅助房李平虎并未交付，应退还该部分租金，经查，涉案辅助房至今未交付叶加顺占有使用，而叶加顺向李平虎缴纳的2014年2月以前的租金中含有该部分面积，依据叶加顺提供的该房屋对外出租的合同，可以确认该房屋年租金为4万元，故李平虎应返还收取叶加顺该部分面积的租金9.7万元，该费用从叶加顺应支付的上述占用费中予以扣除。关于叶加顺要求李平虎返还办公室2万元租金，证据不足，该请求依法不予支持。关于叶加顺主张的有关营运损失，考虑到相关票据及人员工资系叶加顺单方提供，结合陕西广合会计事务所有限公司的审计报告，该损失本院酌定为787290.4元【（334158.50元+470394.50元+179560元）*80%】，鉴于涉案场地及房屋未办理相关审批手续，李平虎存在主要过错，对上述损失李平虎应承担90%的赔偿责任，即李平虎赔偿叶加顺相关营运损失708561.36元，李平虎上诉认为不应支付该损失，理由不能成立。关于叶加顺上诉主张的相关装修及新建房屋损失，证据不足，该请求本院不予支持。就有关电费的计算，原审核定李平虎返还叶加顺84960.69元并无不当，叶加顺及李平虎对有关电费的上诉请求均不能成立。有关租赁物的返还问题，因2014年2月以后涉案市场部分房屋已被李平虎控制，2015年1月10日，李平虎在涉案市场内张贴通知，要求各商户停止向叶加顺缴纳租金，同年3月26日，李平虎等人强行要求叶加顺腾交涉案市场三楼的华都宾馆，并对该宾馆进行打砸等行为，致叶加顺经营的该宾馆无法使用，现叶加顺仅认可上述宾馆未予腾交，而李平虎又无证据证明其他房屋目前由叶加顺占有使用，故叶加顺应将涉案宾馆腾交给李平虎。 综上所述,叶加顺上诉请求部分成立，李平虎上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初822号民事判决第一项、第四项、第五项、第七项；二、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初822号民事判决第二项为：叶加顺于本判决生效后三十日内支付李平虎房屋占有使用费383000元；三、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初822号民事判决第三项为：叶加顺于本判决生效后三十日内返还李平虎案涉场地内华都宾馆所占房屋；四、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初822号民事判决第六项为：李平虎于本判决生效后三十日内赔偿叶加顺经营损失708561.36元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费16324元，由李平虎负担，反诉受理费27037元，由叶加顺负担7037元，李平虎负担20000元，鉴于该费用叶加顺已预交，故李平虎于本判决生效后十日内将20000元支付叶加顺。二审案件受理费33921元由叶加顺负担，二审案件受理费9212元，由李平虎负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈平审判员  李刚审判员  李涛 二Ｏ一九年十二月九日 书 记 员  李  伟           1