广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21544号上诉人（原审被告）：李锦下（兼陈艳梅委托诉讼代理人），男，1969年4月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区，与陈艳梅为夫妻关系。上诉人（原审被告）：陈艳梅，女，1975年11月21日出生，汉族，住湖南省安仁县。被上诉人（原审原告）：广州香江物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：罗振宇，职务执行董事。委托诉讼代理人：吴晓翔，该公司员工。委托诉讼代理人：余小娟，该公司员工。上诉人李锦下、陈艳梅因与被上诉人广州香江物业管理有限公司（以下简称香江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人李锦下、陈艳梅上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四项，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由香江物业公司承担。事实和理由：一、一审根据双方于2015年8月29日签订的收楼协议不支持减免9、10月的管理费，我方有异议。我方认为收楼协议和收楼整改的附加条款是一体的，我方收楼时入户门页被损坏，实质上不能有效关闭，门页更换拖延到10月20日左右，一审仍认定8月29日收楼协议生效而没有关注我方根据实际提出的收楼协议生效时间异议，我方的合法权益没有得到有效保障。二、对于一审判令我方交纳水电费、污水处理费滞纳金有异议。我方自始至终承诺水费、电费、污水处理费按月交纳，也几次到香江物业公司主动办理，香江物业公司不收取该费用导致我方没有交纳，不应计算滞纳金。三、对于一审判令我方交纳全部未缴纳物业管理费的滞纳金有异议。自我方向香江物业公司反映外墙渗水质量问题后，香江物业公司未告知责任主体为开发商，我方一直认为香江物业公司应将房屋修缮到位，直到2017年7月收到律师函才被明确告知责任主体为开发商。鉴于我方认为香江物业公司的不作为导致该诉求没及时处理，当时我方提出滞留一年管理费作为物业落实督促责任保证，其余的物业管理费我方全部交清，滞留的在房屋修缮后付清，香江物业公司没有接受，香江物业公司拒收不应视为我方违约。我方接受一审对滞留物业管理费的连带责任不妥的认定，但全部计算滞纳金与事实不符。被上诉人香江物业公司辩称：一审判决合乎情理，我方没有异议。我方接受开发商的委托，与业主、开发商一起办理收楼手续，对于存在问题有及时反馈给开发商进行维修。按照双方签署的前期物业服务合同的约定，李锦下、陈艳梅逾期缴费，应支付相应违约金。至于房屋渗水问题，应该由开发商进行维修，与我方无关。香江物业公司向一审法院起诉请求：一、判令李锦下、陈艳梅向香江物业公司支付自2016年3月至2018年12月拖欠的物业服务费15524.4元、水费729.98元、污水处理费350.15元、分摊电费879.1元及违约金（违约金从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算至付清日止，暂计至2018年10月31日，违约金为12083.38元）；二、李锦下、陈艳梅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月24日，香江物业公司（甲方）与李锦下、陈艳梅（乙方）签订《前期物业服务合同》，载明“……乙方购买由增城香江房地产有限公司负责开发建设的X号商品房……该物业的建筑面积为163.07平方米……第一条甲方的权利和义务1.1对房屋的共用部位，共用设施设备……进行维护、修缮、服务和管理。……第四条物业管理服务费用4.1甲乙双方一致同意实行物业管理服务费用包干制。……4.2物业服务费按法定产权面积计收。未办产权证的，先按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积、花园面积预收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积）、花园面积为准，……4.3乙方缴纳费用的时间：每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用。4.4物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价如下：洋房（带电梯）住宅每月每平方米2.8元。……第六条代收代缴收费服务接受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费……收费标准执行政府及有关部门的规定。……第十一条违约责任11.1甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……11.4乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金……”。2015年8月29日，李锦下、陈艳梅接收涉案房屋。香江物业公司提交《业户对账单》、《单元费用查询》表格，证明李锦下、陈艳梅拖欠的水电费等费用。2019年1月31日，香江物业公司提起本案诉讼。一审审理中，香江物业公司作如下陈述：1、涉案房屋的物业服务费按建筑面积163.07平方米，每月每平方米2.8元计收。2、每月5日前收取当月的物业费，若未交从应交的第三个月开始算违约金，比如1月份5日前需缴纳1月的物业费，若未交则从3月1日起计收1月份的违约金。3、每月5日前收取上两个月的水费、污水处理费、分摊电费，两个月收取一次，从应交的次月开始计算违约金，比如3月5日前需缴纳1月、2月的分摊电费，若未交则从4月1日起计收违约金。李锦下、陈艳梅作如下陈述：1、对香江物业公司主张的物业管理费的计算标准没有异议，但应扣减两个月的物管费。2、对香江物业公司主张的水费、污水处理费及公摊电费无异议。3、卧室外墙渗水，存在质量问题，对主卧里面的影响不大，但是会有很大湿气，且已在2015年时候向物业反映。4、香江物业公司所称在收楼确认书上已经备注钥匙交给了李锦下、陈艳梅，但是收到的不是装修的钥匙。物业管理费应从2015年11月开始缴纳，因物业没有把钥匙交给李锦下、陈艳梅，因此不应收取2015年9月和10月的物管费。一审法院认为：香江物业公司、李锦下、陈艳梅应当按照双方签订的协议和相关规定履行各自的义务。香江物业公司、李锦下、陈艳梅签订《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。香江物业公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故李锦下、陈艳梅应按上述协议的约定交纳物业管理费。李锦下、陈艳梅所称的房屋漏水问题与本案的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，可另循法律途径解决，不得因此拒交物业服务费。李锦下、陈艳梅辩称香江物业公司应扣减2个月的物业服务费，没有法律依据，对此不予采信。现香江物业公司主张李锦下、陈艳梅支付2016年3月1日至2018年12月31日期间的物业服务费15524.4元（456.6元/月×34个月），予以支持。关于香江物业公司主张李锦下、陈艳梅支付水费729.98元、污水处理费350.15元、分摊电费879.1元，李锦下、陈艳梅对此无异议，予以支持。关于违约金的问题，根据香江物业公司、李锦下、陈艳梅签订的合同约定，“每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用”，“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金”的约定，香江物业公司主张物业服务费、水费、污水处理费、公摊电费的违约金并无不当。李锦下、陈艳梅主张合同约定每日千分之一的违约金的标准明显过高，且香江物业公司未提交相应的证据证明除了利息损失以外，其仍存在其他损失，故一审法院依法将上述费用违约金的计付标准统一调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。现香江物业公司主张从应收物业服务费的第三个月开始计算违约金，即2016年3月的物业服务费从2016年5月1日开始计算违约金，以此类推，无违反法律法规强制性规定，予以确认。物业服务费的违约金以每月欠付的物业服务费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从应收物业服务费的第三个月开始计算至付清款日止，物业服务费的违约金总额应以本金15524.4元为限。关于水费、污水处理费、分摊电费的违约金，香江物业公司陈述实际每月5日前收取上两个月的水费、污水处理费、分摊电费，两个月收取一次，收取时间与合同约定不符，且根据香江物业公司提交的《单元费用查询》表格显示，计算水费、污水处理费、分摊电费的时间间隔并不完全一致，故香江物业公司主张李锦下、陈艳梅支付水费、污水处理费、分摊电费的违约金，一审法院调整为以拖欠费用（水费729.98元、污水处理费350.15元、分摊电费879.1元，合计1959.23元）为本金，从起诉之日起即2019年1月31日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，总额应以本金1959.23元为限。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李锦下、陈艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向香江物业公司支付自2016年3月至2018年12月止的物业服务费15524.4元。二、李锦下、陈艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向香江物业公司支付水费729.98元、污水处理费350.15元、分摊电费879.1元，合计1959.23元。三、李锦下、陈艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向香江物业公司支付欠付2016年3月至2018年12月物业服务费的违约金[每月违约金以当月欠付的物业服务费为基数，从应交费第三个月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清款日止（即2016年3月物业服务费的延迟交纳违约金，从2016年5月1日起以2016年3月应交物业服务费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，以此类推），总额以15524.4元为限]。四、李锦下、陈艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向香江物业公司支付欠付水费、污水处理费、分摊电费的违约金（违约金以1959.23元为本金，从2019年1月31日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清款日止，总额以1959.23元为限）。五、驳回香江物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由香江物业公司负担127元，由李锦下、陈艳梅负担143元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为：香江物业公司与李锦下、陈艳梅签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应依约履行。香江物业公司已为涉案房屋提供了物业管理服务，李锦下、陈艳梅应依照合同约定交纳物业管理费。因李锦下、陈艳梅欠付2016年3月1日至2018年12月31日期间的物业服务费15524.4元及水费729.98元、污水处理费350.15元、分摊电费879.1元，现香江物业公司要求李锦下、陈艳梅支付上述费用合法合理，本院予以支持。关于李锦下、陈艳梅要求扣减2015年8、9月份的物业服务费的问题，因依据不足，本院不予支持。至于李锦下、陈艳梅提出的房屋外墙渗水等质量问题，与本案的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，其以此为由拒交物业服务费的理由不成立。关于违约金问题，因李锦下、陈艳梅欠缴物业服务费、水费、污水处理费、公摊电费已构成违约，一审法院判令其支付违约金具有合同依据。因合同约定的违约金标准过高，一审法院将违约金标准统一调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算是可行的，且香江物业公司无对此提出上诉，本院予以确认。李锦下、陈艳梅上诉提出香江物业公司存在拒收水费、污水处理费、公摊电费的行为，但缺乏证据证实，本院不予采纳。综上所述，李锦下、陈艳梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由李锦下、陈艳梅负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月十八日书记员 王 敏