陕西省蓝田县人民法院     民事判决书       (2019)陕0122民初2078号        原告：支某某，女，汉族，退休职工。   被告：蓝田县绿之圣实业有限公司。   法定代表人：马宏建。   被告：陕西海之莲商贸有限公司。   法定代表人：范荣惠。   委托诉讼代理人：李某。   原告支某某与被告蓝田县绿之圣实业有限公司（以下至判决主文前简称绿之圣公司）、陕西海之莲商贸有限公司（以下至判决主文前简称海之莲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告支某某到庭参加诉讼，被告绿之圣公司、被告海之莲公司经本院传票传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。   原告支某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告共同支付原告《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》约定的第二年、第三年、第四年的商铺租金，共计36137元；2、依法判令被告陕西海之莲商贸有限公司赔付《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》约定的第二年和第三年的租金的逾期违约金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算共计1688.34元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月25日，原告与被告绿之圣公司签订《商品房买卖合同》，合同对购买商铺的位置、面积、价款、付款方式、交房日期等做了约定。原告支付给被告绿之圣公司全部购房款215424元。购房合同补充协议（附件五）第二项约定：出卖人绿之圣公司聘请专门的商业物业管理公司招租和经营管理本商场。2015年6月3日，绿之圣公司与海之莲公司签订《绿之圣大厦商铺租赁合同》，租赁期限为8年，自2016年5月1日至2024年4月30日，年租金为6000000元。原告与海之莲公司于2015年11月26日签订了《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》，原告将购买的绿之圣大厦铺位出租给海之莲公司，并约定了租赁期限、租金标准及支付方式等。合同签订后，海之莲公司未按约支付第一年租金，后经协调，绿之圣公司于2016年6月6日在绿之圣大厦写下承诺书，承诺绿之圣公司于6月28日前向业主支付租金，后付了一年租金。因2017年和2018年两年租金被告仍未支付，在政府协调下，被告法定代表人马宏建于2018年1月27日在蓝田县信访局就赔偿业主租金损失问题，向业主出具了承诺书。原告多次要求被告绿之圣公司履行承诺，赔偿损失，被告绿之圣公司均以各种理由拒绝。故原告诉至本院，请求如前所述。   被告绿之圣公司、被告海之莲公司未作答辩。   原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：《商品房买卖合同》、收款收据复印件、增值税发票、商铺交接确认书、《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》、承诺书复印件，对原告提交的以上证据，本院认定如下：原告提交的上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。   被告绿之圣公司、海之莲公司未提交证据。   根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月25日，原告支某某与被告绿之圣公司签订编号为XXXXXXXXXXXX的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告绿之圣公司开发的位于XX街XX路的绿之圣大厦X单元X层XXXXX号商铺，该商铺建筑面积共XXXX平方米，总金额为XXXXXX元，原告签合同时付款XXXXXX元；被告绿之圣公司应于XXXX年XX月XX日前将本合同约定的商铺交付原告使用。该合同（附件五）第二条约定：绿之圣公司聘请专门的商业物业管理公司招租和经营管理本商场；第三条约定：原告可委托本商场物业管理公司代为出租该商铺。原告支某某于XXXX年X月XX日、XXXX年X月XX日分两次向被告绿之圣公司交付购房款共计XXXXX元。XXXX年X月X日，原告与被告绿之圣公司及物业公司签订商铺交接确认书，原告对此表示认可。   XXXX年X月X日，被告绿之圣公司（甲方）与被告海之莲公司（乙方）签订《绿之圣大厦商铺租赁合同》，约定绿之圣公司将位于蓝田县XX路XX段XX大厦商业部分及其设施租赁给海之莲公司，租赁面积为XXXXX平方米（含设备用房及公共设施面积），租赁期限为X年，自XXXX年X月X日至XXXX年X月XX日，年租金为XXXXXXX元；合同第6.3条第1款约定：海之莲公司在本合同约定期限范围内，绿之圣公司要协助海之莲公司与绿之圣公司所销售商铺的业主签订租赁协议（合同），绿之圣公司要配合海之莲公司与各商铺业主进行租金条件的谈判，所签订的租金总额将在海之莲公司付给绿之圣公司的合同总租金中扣除，不足部分由绿之圣公司承担，绿之圣公司必须负责让所有所售各商铺业主与海之莲公司签订商铺租赁合同，并且在2015年11月30日前配合海之莲公司与各商铺业主签完全部合同，满足商业运营需要；第8.1条约定：绿之圣公司于2015年10月1日向海之莲公司交付合同约定的面积及设施。   2015年11月26日，经绿之圣公司协调，原告支某某（甲方）与被告海之莲公司（乙方）签订《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》，原告将其购买的上述商铺租赁给被告海之莲公司，原告保证所出租铺位（含附属设施）均以开发商交付给原告的标准为准，租赁期限为九年，即2016年5月1日至2025年4月30日。在合同有效期内，海之莲公司以该商铺的实际购房总价为基准向原告支付租金，前三年每年支付租金为商铺实际购房总价乘以5.5%，即11848元，第四年在第三年原租金的基础上，递增5%，即12441元，海之莲公司从2016年5月1日开始按年向原告支付2016年5月1日至2017年4月30日的租金，海之莲公司在30个工作日内一次性支付原告本年度租金，第一年支付租金期限为2016年5月1日至2016年6月1日，第二年支付租金期限为2017年5月1日至2017年6月1日，第三年支付租金期限为2018年5月1日至2018年6月1日，第四年支付租金期限为2019年5月1日至2019年6月1日。并对以后几年的租金及支付方式进行了约定。该合同同时约定，海之莲公司无正当理由逾期向原告支付租金，逾期超过60日（年租金翻番）。   2018年1月27日，被告绿之圣公司法定代表人马宏建向原告作出《绿之圣实业有限公司承诺书》。该承诺书第一项内容为：马宏建2018年1月27日在蓝田县信访局会议室承诺绿之圣公司承担支付已签运营合同业主2017年5月1日至新的运营商与业主签订租赁合同之前的租金（按原租赁合同执行）。   庭审中，原告表示被告绿之圣公司已经向其交付了涉案商铺，原告也已经按照租赁合同的约定将涉案商铺交付给承租方海之莲公司，且原告收取了2016年5月1日至2017年4月30日的租金，原告当庭表示要求继续履行原告与海之莲公司签订的租赁合同。                                                                                                                    本院认为，本案原、被告争议的法律关系为房屋租赁关系，故本案的案由应当变更为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在如下两个方面：1.原告与被告海之莲公司签订的《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》是否有效并实际履行；2.绿之圣公司法定代表人马宏建出具的《承诺书》是否有效及绿之圣公司是否应向原告支付租金。   对于第一个争议焦点， 2015年11月26日，原告支某某与被告海之莲公司签订《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同。该合同对商铺的具体交付方式未作约定，只在第二条约定：原告保证所出租铺位（含附属设施）均以开发商交付给原告的标准为准。海之莲公司已按《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》约定向原告支付了第一年度即2016年5月1日至2017年4月30日的租金。通过绿之圣公司与海之莲公司以及原告与海之莲公司签订的租赁合同条款约定的内容及海之莲公司向原告支付第一年度租金的事实可以认定，原告已向海之莲公司交付涉案商铺。海之莲公司未按合同约定向原告支付2017年5月1日至2020年4月30日的租金，构成违约，故原告要求被告海之莲公司支付租金，依法应予支持。租金的计算标准依照合同约定，共计XXXXX元。又因原告与被告海之莲公司签订的《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》中约定：第二年支付租金期限为2017年5月1日至2017年6月1日，第三年支付租金期限为2018年5月1日至2018年6月1日，第四年支付租金期限为2019年5月1日至2019年6月1日，被告海之莲公司未按照约定期限向原告支付租金，应承担违约责任，原告与被告海之莲公司约定的违约金（年租金翻番）过高，原告请求被告海之莲公司支付违约金XXXXXX元，符合法律规定，依法予以支持。   对于第二个争议焦点，马宏建系绿之圣公司的法定代表人，其有权代表绿之圣公司对外行使职权，故其向包括原告在内的业主出具《承诺书》应视为其履行职务行为，后果应由绿之圣公司承担。因此，该《承诺书》有效，原告依据该《承诺书》要求绿之圣公司支付2017年5月1日起至2020年4月30日止的租金XXXXX元，应予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：   一、被告蓝田县绿之圣实业有限公司、陕西海之莲商贸有限公司于本判决生效后十五日内共同支付原告支某某自2017年5月1日起至2020年4月30日止的租金36137元；   二、被告陕西海之莲商贸有限公司于本判决生效后十五日内支付原告支某某逾期违约金1688.34元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费745元（原告已预交），由被告蓝田县绿之圣实业有限公司、陕西海之莲商贸有限公司共同负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审判长  支文波      人民陪审员  周安静     人民陪审员  杨景民                            二〇一九年十一月二十五日     书记员  孟    珍            1