湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民终930号 上诉人（原审原告）：桑植县东风金地置业有限公司，住所地湖南省桑植县澧源镇和平中路**（天子山宾馆院内）。 法定代表人：田富常，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘江战，湖南向法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖南省轻工盐业集团有限公司张家界分公司，，住所地湖南省张家界市永定区回龙路** 负责人：杨浮波，该公司经理。 委托诉讼代理人：欧震，湖南大好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨毕成，湖南大好律师事务所律师。 上诉人桑植县东风金地置业有限公司（以下简称东风金地公司）因与被上诉人湖南省轻工盐业集团有限公司张家界分公司（以下简称盐业集团张家界分公司）确认合同效力纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初2140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 东风金地公司上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人解除合同的行为违法并确认双方签订的租赁合同成立有效；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.未生效合同不存在履行和违约的问题，而一审既认定双方合同成立未生效，又认定上诉人构成违约，逻辑混乱；2.租赁物的交付义务已经转移给案外人惠通公司承担，只要惠通公司交付了租赁物，双方租赁合同的生效条件既已成就，一审法院以上诉人退出开发而认定上诉人无法履行租赁物的交付义务，实际上是混淆了开发合同和租赁合同各自确定的义务，赋予了上诉人并不应承担的租赁物的交付义务，而且，一审法院既然认定租赁合同是附期限合同，则不存在阻却合同生效的情形，一审认定上诉人退出开发是期限无法届至也是错误的；3.被上诉人至少在2016年12月28日前就知道上诉人退出开发，其在2019年4月才发出解除通知，超过了合同解除权的行使期限，解除行为无效；4.被上诉人因租赁市场行情见涨，单方解除合同有悖诚信，一审法院支持其解除合同有悖鼓励市场交易和稳定原则。 被上诉人盐业集团张家界分公司答辩称：涉案租赁合同系附生效条件合同，上诉人东风金地公司退出开发后，租赁合同已经不具备履行的基础的前提，合同所附条件不可能成就；即如上诉人主张合同已经生效，也因其未按约定支付5000元水电费（履约保证金）而构成根本违约，被上诉人也有权解除合同。被上诉人已于2019年4月给上诉人送达了解除通知，双方租赁合同已经依法解除。 东风金地公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告解除《门面（房）租赁合同》的行为违法并确认原被告签订的《门面（房）租赁合同》成立有效；2.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实： 一、双方当事人无争议的事实 2014年1月10日，东风金地公司（乙方）与盐业集团张家界分公司（甲方）签订《联合开发协议书》，约定：一、合作项目概况，项目名称为湖南轻工盐业集团有限公司张家界分公司“盐业大厦综合楼”，项目位置在张家界市永定区，建筑总面积约8800平方米；二、合作方式，双方采取共同出资，按合同约定的权益分配方式进行联合开发，甲方以现有划拨土地（3.7亩）收储后土地收益及现盐业公司大院内现有建筑2572.97平方米（其中现办公大楼和原办公楼建筑面积约2097.04平方米、门面475.93平方米）作为联合开发的投资成本，折合人民币约1400万元，乙方负责本项目的开发建设的所有资金，并负责办理开发建设的所有手续，包括规划、勘探设计、土地出让金及开发报建的办证、拆迁费用的所有税费；三、合作时间，自本协议生效之日起至2016年6月13日止，交付给甲方的时间，因有二次装修，在工程竣工验收交付后推迟三个月；四、甲方院内开发后，现有甲方门面腾房交付乙方之日起，至甲方的置换门面投入使用之日止，在未正式交付前，由乙方按每年30万元补偿甲方门面租赁收入。 2014年1月10日，东风金地公司（乙方）与盐业集团张家界分公司（甲方）签订《门面（房）租赁合同》，约定：甲、乙双方根据国家相关法律及政策规定，本着自愿、平等、互惠原则，经充分友好协商，就甲方新开发的盐业大厦一号门面和二、三层计1950平方门面出租给乙方使用，订立本合同。第一条，租赁门面（房）用于商业，若乙方在租赁期内需改变门面用途，必须事先征得甲方的书面同意；第二条，租赁期限，租赁期从乙方交付盐业公司办公楼日期计算，租期为10年……第三条，租金及履约保证金，门面（房）起始年租金前5年为人民币柒拾万元/年，从第六年开始为人民币玖拾万元/年，租金在乙方交付办公楼后5日内一次性交清年租，本合同水、电费押金为5000元（一般应为1个月的水、电费），乙方在合同签订之日一次性支付给甲方……第十条，合同的变更、解除，本合同生效后，任何一方不得因法定代表人或承办人的变动而变更或解除合同，租赁期内，甲方非因法定或本合同第十二条规定的有关情况，不得以任何理由单方面解除租赁合同，否则甲方应赔偿乙方有关经济损失；第十一条，违约责任，租赁期间，乙方有下列行为之一者，即构成根本违约，甲方有权随时解除合同，（1）累计欠缴租金及其他费用超过500元……因上述原因导致合同被解除的，由乙方赔偿甲方一切经济损失并承担全部责任，同时乙方的履约保证金及租赁门面（房）的一切添附（包括内外装修、设备、设施、办公家具用品等）均收归甲方所有，甲方不对乙方做任何形式的补偿。 2016年12月23日，东风金地公司（甲方）与惠通公司（乙方）签订《张家界市盐业大厦综合楼项目出资补偿协议书》，约定：甲方与盐业集团张家界分公司于2014年1月10日签署了《联合开发协议书》，获得了项目的开发权，尔后甲方在前期该项目拆迁、土地收储、调规等方面投入了巨额资金，现因房产市场疲软，导致甲方目前出现困难，为顺利推进项目，经征求盐业集团张家界分公司意见，乙方拟通过项目投资补偿的方式让甲方退出开发，现经甲、乙双方平等协商，自愿达成如下协议：一、自签署本协议之日起，乙方自愿补偿甲方在项目的投资及相关损失，甲方自愿退出该项目开发，乙方在协调与盐业集团张家界分公司新增条件并达成一致的基础上，甲方配合乙方取得上述开发权；二、甲方自愿积极配合乙方与盐业集团张家界分公司，完善乙方获得项目开发权所需甲方提供或配合办理的相关手续；三、项目投资款及项目补偿款壹仟贰佰万元（其中700万为实际投资成本，300万为项目补偿费，200万元为项目其他补偿费）。 2016年12月28日，东风金地公司（乙方）、张家界市国土资源局（甲方）、刘卫军签订《解除国有建设用地使用权出让合同协议》，其中第二条内容为“因乙方没有付清原盐业集团张家界分公司宗地出让合同约定的土地出让价款，且无能力继续履行出让合同，甲乙双方同意至本协议签订之日起解除《国有建设用地使用权出让合同》，由甲方收回该宗地国有土地使用权。” 2018年3月19日，惠通公司与张家界市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，张家界市国土资源局将坐落于张家界市城区永定街道办事处回龙路东门桥段北侧、面积为244.50平方米的土地出让给惠通公司，出让款25120000元。 2018年7月13日，东风金地公司（乙方）、盐业集团张家界分公司（甲方）、惠通公司签订《合同权利义务概括性转让协议》，内容为：鉴于甲、乙双方于2014年1月10日签订《联合开发协议书》，在《联合开发协议书》履行过程中，乙方因自身经营的问题，欲将其在合作协议项下“乙方”的权利义务概括性转让给丙方，丙方愿意受让，甲方予以认可。为此，甲方、乙方、丙方本着平等自愿、互惠互利的原则，就乙方将《联合开发协议书》项下的权利义务概括性转让予丙方事宜，达成以下协议内容，供各方共同信守：1.甲方认可并完全同意乙方将《联合开发协议书》中就乙方项下的全部权利义务转让给丙方，由丙方作为合作协议的“乙方”享有权利，并履行义务；2.丙方同意并完全接受《联合开发协议书》中乙方的权利义务，继续作为前述合作协议的乙方与甲方共同遵守并履行合作协议的各项约定；3.乙方、丙方承诺并保证，就《联合开发协议书》之权利义务的转让与受让事宜，系各方真实意思之表示，不存在重大误解或显失公平等情形；4.本协议生效后，丙方与甲方将积极开展《联合开发协议书》项下之合作事宜，具体执行《联合开发协议书》项下的各项事务；5.乙方将《联合开发协议书》项下的权利义务概括性转让给丙方，丙方应付乙方的转让价款由乙、丙方自行协商、支付，与甲方无关；6.本协议签订之后，乙方不得以《联合开发协议书》为由向甲方主张任何权利，也无需依照合作协议的约定向甲方承担义务；7.乙方、丙方自行办理《联合开发协议书》项下的资料交接手续；8.丙方在概括性受让合作协议项下的权利义务后，甲方、丙方直接形成合作开发张家界“盐业综合楼”项目的合同关系，甲丙双方应就合作协议重新进行协商，达成一致意见后，由双方另行签订合作补充协议。 2018年7月17日，盐业集团张家界分公司（甲方）与惠通公司（乙方）签订《合作开发补充协议书》，约定：1.甲方于2014年1月10日就张家界市“盐业综合楼”项目联合开发事宜与东风金地公司签订《联合开发协议书》一份，在合作协议履行过程中，甲方、乙方及东风金地公司于2018年7月13日签订《合同权利义务概括性转让协议》，东风金地公司将合作协议项下的权利义务全部转让给乙方，由乙方与甲方按照合作协议的约定履行合作开发事宜。2.合作项目概况，项目名称为湖南轻工盐业集团有限公司张家界分公司“景源大厦”，项目位置在张家界市永定区，建筑总面积约15900平方米；二、合作方式，双方采取共同出资，按合同约定的权益分配方式进行联合开发，甲方以现有划拨土地（3.7亩）收储后土地收益及现盐业公司大院内现有建筑2572.97平方米（其中现办公大楼和原办公楼建筑面积约2097.04平方米、门面475.93平方米）作为联合开发的投资成本，折合人民币约1400万元，乙方负责本项目的开发建设的所有资金，并负责办理开发建设的所有手续，包括规划、勘探设计、土地出让金及开发报建的办证、拆迁费用的所有税费；三、合作开发期限两年，自2018年7月16日至2020年7月15日；四、乙方承担2015年和2016年东风金地公司未履行的每年30万元门面租赁收入和甲方每年8万元的办公场所租赁费共计76万元（不包括2017年1月至今的），双方协商同意，乙方应主动支付，否则甲方从应付给乙方的款项中扣除，至本协议签订之日起至甲方置换房产投入使用之日止乙方补偿甲方每年30万元门面租赁收入和己方每年8万元的办公场所租赁费，按年支付。 2019年4月1日，盐业集团张家界分公司向东风金地公司送达了《关于终止的通知》，内容为：“东风金地公司：2014年1月10日，我司与贵司签订《联合开发协议书》，并基于《联合开发协议书》于同日签订《门面（房）租赁合同》。根据前述协议的约定，盐业大厦综合楼项目开发周期至2016年6月13日止，该项目中分配给我司的1950平方米门面由贵司承租十年，租赁期从贵司将门面交付我司日起计算。贵司因自身经营问题已退出该项目合作开发，也即贵我双方之间已不存在合作开发关系，原约定在2016年6月13日前完成开发的该项目至今未能完成开发，甚至未能取得建设工程规划许可证，因此依附于原联合开发协议而建立的租赁合同依法应当终止。综上，我司根据相关法律法规的规定，特此通知贵司终止上述《租赁合同》。特此通知。” 二、双方当事人有争议的事实 1.东风金地公司（乙方）与盐业集团张家界分公司（甲方）签订的《联合开发协议书》与《门面（房）租赁合同》是否属于主从合同。原告认为，如果被告认为《门面（房）租赁合同》是《联合开发协议书》的从合同，明显侵害了惠通公司的权利；被告认为，《联合开发协议书》签订的同一日签订《门面（房）租赁合同》，并明确约定租赁期从原告交付开发项目日期计算，租赁合同并非独立合同，而是基于联合开发协议产生，系主从合同。法院认为，虽然《门面（房）租赁合同》明确约定“租赁期从乙方交付盐业公司办公楼日期计算”，但本质上，《联合开发协议书》和《门面（房）租赁合同》属于两个独立的合同。两个合同的给付行为相互独立，《联合开发协议书》的给付行为是房地产开发，《门面（房）租赁合同》的给付行为是房屋租赁，两个合同存在一定事实的关联性，并不能否定其相对性及相互独立性。因此，对被告认为《联合开发协议书》和《门面（房）租赁合同》系主从合同的观点不予采纳。 2.《门面（房）租赁合同》是附条件的合同还是附期限的合同。原告认为，《联合开发协议书》和《门面（房）租赁合同》就合同的生效与否均没有附条件，双方只是约定了租赁物的交付时间，《门面（房）租赁合同》是附期限的合同；被告认为，《门面（房）租赁合同》约定“租赁期从乙方交付盐业公司办公楼日期计算”，双方关于租赁法律关系的权利义务从该日期开始起算，该租赁合同实际是附生效条件的合同。法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限，附生效期限的合同，自期限届至时生效，附终止期限的合同，自期限届满时失效。合同法所规定的条件是指决定法律关系的效力产生和消灭的未来的不确定的事实，期限是指当事人以将来客观确定到来之事实，可以是一个具体的期日，也可以是一个期间。本案中，《门面（房）租赁合同》所约定的“租赁期从乙方交付盐业公司办公楼日期计算”，在签订该合同的同时原、被告签订了《联合开发协议书》，由原、被告联合开发包括租赁物在内的房屋，在签订合同时，原告向被告交付盐业公司办公楼是一个将来客观确定的事实，故《门面（房）租赁合同》应为附期限的合同。 一审院认为，本案争议的焦点为：《门面（房）租赁合同》是否有效；《门面（房）租赁合同》是否已经解除即被告的解除合同行为是否违法。关于《门面（房）租赁合同》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案涉及的《门面（房）租赁合同》依法成立，原、被告对此均没有异议。《门面（房）租赁合同》为附期限的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条的规定，当事人对合同的效力可以约定附期限，附生效期限的合同，自期限届至时生效，附终止期限的合同，自期限届满时失效。《门面（房）租赁合同》在原告向被告交付盐业公司办公楼的日期届至时生效，从目前来看，该合同未生效，处于效力待定状态。关于《门面（房）租赁合同》是否已经解除即被告的解除合同行为是否违法问题。原告认为，《联合开发协议书》和《门面（房）租赁合同》不具有主从合同法律关系，原告退出《联合开发协议书》不影响、不阻却《门面（房）租赁合同》的履行，也不是解除《门面（房）租赁合同》的约定解除条件，《联合开发协议书》中涉及的项目正在进行过程中，所签订的《门面（房）租赁合同》具有履行基础和条件，被告单方解除《门面（房）租赁合同》没有合同和法律依据；被告认为，被告解除《门面（房）租赁合同》既有事实依据也有法律规定，也是基于合同约定，《门面（房）租赁合同》明确约定在签订合同当天缴纳5000元押金但原告至今没有缴纳，合同约定的解除权已经成立，原告只有在按照《门面（房）租赁合同》的约定交付房屋以后才享有租赁合同的权利，现原告已经不可能继续交付房屋，也就不可能履行《门面（房）租赁合同》，惠通公司履行《联合开发协议书》与原告没有关系。法院认为，认定合同解除通知的效力，要看合同解除的要件是否具备，既要符合《合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的实质性要件，又要符合通知合同相对人这一形式要件。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，《门面（房）租赁合同》未生效，租赁期间尚未起算，被告主张以《门面（房）租赁合同》约定的租赁期间的违约行为构成根本违约其享有解除权的观点，不予采纳。被告辩称原告只有在按照《门面（房）租赁合同》的约定交付房屋以后才享有租赁合同的权利，现原告已经不可能继续交付房屋，也就不可能履行《门面（房）租赁合同》，被告向原告合法送达解除通知不存在违法情形。法院认为，虽然《门面（房）租赁合同》约定“租赁期从乙方交付盐业公司办公楼日期计算”，但是原告已经退出《联合开发协议书》涉及的房地产开发，《门面（房）租赁合同》租赁时间的起算点“乙方交付盐业公司办公楼日期”因原告退出《联合开发协议书》涉及的房地产开发而无法起算，无法达到期限届至合同生效的条件，也就无法实现租赁合同签订的合同目的，符合《合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，同时被告依法向原告送达了《关于终止的通知》，符合《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，被告的解除合同行为不违法，《门面（房）租赁合同》已经解除。综上所述，《门面（房）租赁合同》是附期限的合同，但是该合同约定的期限尚未届至，该合同成立但未生效，被告向原告送达《关于终止的通知》要求解除《门面（房）租赁合同》，不违反法律规定，《门面（房）租赁合同》已经依法解除。因此，对东风金地公司请求判令被告解除《门面（房）租赁合同》的行为违法并确认原被告签订的《门面（房）租赁合同》成立有效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第三十二条、第四十六条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款之规定，判决：驳回原告桑植县东风金地置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告桑植县东风金地置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明：一审判决认定的证据真实有效，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：本案有以下两个争执焦点： 一、涉案租赁合同是否生效。根据合同法第四十四、四十五、四十六条之规定，合同自成立时生效，附生效条件、附生效期限的合同，自条件成就、期限届至时生效。涉案租赁合同虽与双方签订的联合开发协议有牵连，但双方并未将“东风金地公司完成项目开发”作为租赁合同生效的条件。双方租赁合同第二条“租赁期从乙方交付盐业公司办公楼日期计算，租期10年”的内容，仅仅是双方对租赁期计算起止日期的明确，系对租赁期限的约定，从中并不能得出租赁物须由“东风金地公司完成项目开发，租赁合同方生效或方租赁”的结论，该条文中的“乙方交付”指向的内容是交付日期，并非意指“须由乙方完成并交付”，被上诉人盐业集团张家界分公司仅从该条文有“乙方交付”的字样，即认为租赁合同以“东风金地公司完成项目开发”为生效条件，从而认为东风金地公司退出项目开发后，所附生效条件已不可能成就，系对前述条款的曲解。上诉人东风金地公司认为“租赁物实际交付”系租赁合同生效条件也系对该条款的误解。一审法院认定前述条款系附生效期限条款亦系错误，附期限合同所附期限仅仅是延缓合同生效时间，所附期限是必然届至的，绝无一审认定的无法届至之虞。另外，从双方在租赁合同第十四条“本合同经双方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章生效”的这一约定来看，双方在签订合同时也并无附生效期限或附生效条件的意图。故双方签订的租赁合同既未附生效条件，也未附生效期限，合同从双方当事人签字时即已生效，对双方产生约束力。即便对于尚未建成的房屋，只要当事人没有约定以房屋建成作为租赁合同的生效条件，或以房屋建成之日作为生效期限，如果房屋因故未能建成或延期建成，仍然存在追究出租方无法出租、迟延出租违约责任的可能性。 二、盐业集团张家界分公司是否享有合同解除权。合同解除分约定解除和法定解除两种。当事人可以在合同中约定合同解除条件，但根据诚实信用原则和合同解除制度的立法意旨，双方约定的解除条件应要基本达到影响合同主要目的实现的程度，双方虽在租赁合同中约定乙方累计欠缴租金及其他费用500元，甲方即可解除合同，但相比较合同约定的70万元的年租金而言，东风金地公司未按合同要求在合同签订之日支付水电押金5000元的行为，仅为显著轻微违约行为，根本达不到影响合同目的实现的程度，故被上诉人盐业集团张家界分公司以此作为行使约定解除权的理由不能成立，不予支持。除上述水电费用的履行期限已经届至外，租赁合同课以上诉人东风金地公司的其他义务履行期限均未届至，自然也不存在合同法第九十四条规定的法定解除合同的情形。故盐业集团张家界分公司无权解除双方签订的租赁合同，其单方解除合同的行为无效。东风金地公司的上诉理由虽有不当之处，但其上诉请求是成立的，予以支持。 综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初2140号民事判决； 二、双方于2014年1月10日签订的《门面（房）租赁合同》有效； 三、湖南省轻工盐业集团有限公司张家界分公司单方解除《门面（房）租赁合同》的行为无效也即湖南省轻工盐业集团有限公司张家界分公司2019年4月1日给桑植县东风金地置业有限公司发出的关于终止《门面（房）租赁合同》的通知无效。 一、二审诉讼费200元，由被上诉人湖南省轻工盐业集团有限公司张家界分公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘雪飞 审判员  傅辉雪 审判员  吕红军 二〇一九年十二月十三日 法官助理符兆敏 书记员陆露 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。