湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10758号上诉人（原审被告、反诉原告）：周国强，男，1954年12月2日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：孙志强，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志军，湖北朋来律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：夏炎菊，女，1960年1月5日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：孙志强，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志军，湖北朋来律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘琳，女，1968年10月4日出生，汉族，住武汉市青山区，户籍地武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：朱汉荣，湖北华廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：程斯梦，湖北华廷律师事务所律师。原审第三人：武汉市青山区城区改造更新局（原武汉市青山区房屋征收管理办公室），住所地武汉市青山区新桥花园****。负责人：秦文莉，该局局长。委托诉讼代理人：秦欢，湖北今天律师事务所律师。上诉人周国强、夏炎菊因与被上诉人刘琳、原审第三人武汉市青山区城区改造更新局（以下简称青山区城区改造更新局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2018）鄂0107民初2795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周国强、夏炎菊上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回刘琳的全部诉讼请求；3.刘琳承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.周国强、夏炎菊出租给刘琳的房屋面积为27.11平方米，出租给邓剑的房屋面积为14.17平方米。2.双方租赁合同期限届满后未再签订合同，后刘琳陆续交纳租金至2018年4月18日，周国强、夏炎菊于2018年4月20日要求刘琳搬走，刘琳拒绝搬离。虽然刘琳之后交纳了一个月的占有房屋的费用，但不能说明双方的租赁期限延续到了2018年5月18日，双方的租赁合同早已解除。3.租赁合同中约定“如遇房屋拆迁，与甲方（周国强、夏炎菊）无关”，应理解为“如果遇到房屋拆迁，周国强、夏炎菊不承担对承租人的各种赔偿责任”，而一审法院理解为“如果遇到拆迁的情况，所有的拆迁利益归租客，该利益与房东无关”，该解释与常理不符。4.周国强、夏炎菊与邓剑签订的租赁协议终止日期为2018年4月18日，邓剑于该日向周国强、夏炎菊交了房屋钥匙，周国强、夏炎菊也退还了邓剑的押金。5.住宅改经营补助费用是给产权人的，一审法院将该费用部分赔偿给承租人错误。6.邓剑并未起诉却得到了拆迁权益，一审判决超出了刘琳的诉讼请求。刘琳辩称：1.一审法院认定的房屋面积是政府拆迁部门确认的，拆迁的补偿面积是41.28平方米，一审判决的表述并没有改变整个赔偿面积。2.刘琳房租交到2018年5月18日，应以签订产权调换安置协议的时间为合同终止的时间。3、双方当事人对于征收补偿的约定不是很明确，一审法院根据证据和双方陈述做出分配是正确的。3.邓剑明确表示要求补偿的权益全权由刘琳处理，故并不是周国强、夏炎菊所说的将补偿直接判决给邓剑。青山区城区改造更新局述称：1.坚持一审中的意见。2.对一审判决认定的事实没有异议，对法律适用不发表意见。刘琳向一审法院起诉请求：1.判令周国强、夏炎菊向刘琳支付应由刘琳享有的拆迁补偿费用（包括：房屋搬迁补偿费1600元、临时安置补偿费60480元、搬迁进度奖励14123.92元、房屋附属设施补偿38652.30元、装修补偿费31252.30元、停业损失35309.80元、住宅改经营补助324419.52元）共计505837.84元；2.判令周国强、夏炎菊承担本案的受理费、保全费及刘琳为实现权利所支出的合理费用。周国强、夏炎菊反诉请求：1.判决刘琳恢复房屋原状并返还房屋；2.要求刘琳承担损害赔偿7万元，更换注册地址；3.刘琳承担本案反诉费用。一审法院认定事实：周国强、夏炎菊系夫妻关系，位于武汉市青山区红钢城6街32门**房屋原产权人为周国强，该房屋建筑面积为52.97平方米，从2006年4月18日至2018年5月18日，周国强、夏炎菊将该房屋中的30平方米出租给刘琳进行经营，刘琳于2007年7月2日开办武汉市青山区刘琳琳足疗店，该足疗店系个体工商户，经营场所位于武汉市青山区红钢城6街32门**。在租赁期间，刘琳与周国强、夏炎菊分别于2006年4月18日、2011年4月18日、2014年4月18日、2016年4月18日签订书面租房协议，在4份租房协议中均约定，在租房期间，“如遇房屋拆迁，与甲方（周国强、夏炎菊）无关”。从2017年4月18日起双方未再签订书面租房协议，此后刘琳将租金交至2018年5月18日，每月租金为1500元。租赁期间刘琳向周国强、夏炎菊缴纳房屋押金1000元，周国强、夏炎菊未退还。一审庭审中，刘琳认可租赁期间欠周国强、夏炎菊水电费450元未付。原武汉市青山区房屋征收管理办公室因机构改革，更名为武汉市青山区城区改造更新局。2018年3月30日，武汉市青山区人民政府下发青政[2018]7号房屋征收决定书，该征收决定书征收项目名称为青山区“三旧”改造6街坊房屋征收项目，周国强、夏炎菊的房屋在房屋征收范围内。2018年5月3日，周国强与青山区城区改造更新局签订产权调换安置协议书，该协议书第一条被征收房屋基本情况：乙方（周国强、夏炎菊）被征收房屋坐落在青山区××街坊××号，房屋所有权证号武房权证青字第**，国有土地使用权证号青国用（改2007）第6340号，房屋用途住宅，证载建筑面积52.97㎡；其中用于经营按政策应给予经营补助的有41.28㎡。第二条乙方选择房屋产权调换方式安置：1.乙方同意甲方（更新局）按产权调换方式进行安置，还建地点南干渠项目35街坊。交房时间为36个月。第六条甲方应支付给乙方的其他补偿、补助及奖励等款项如下：1.房屋搬迁补偿费1600元；2.临时安置补偿费（过渡费）60480元；3.搬迁进度奖励14123.92元；4.房屋附属设施补偿36652.30元（包括装修补偿31252.30元、附属设施七项打包价3000元、管道燃气拆装补偿2400元）；6.住宅改经营的补助324419.52元；8.其他2000元（包括封闭阳台、灶台8**元，暗楼、外挑、吊脚楼400元，防盗网800元）。以上小计人民币439275.74元。该产权调换安置协议书还对支付方式、支付期限、搬迁期限及要求、过渡方式及过渡期限等方面分别进行了约定。2018年5月22日周国强、夏炎菊向青山区三旧改造六街坊房屋征收项目部提出申请，申请拆除该房屋的水、电、煤气销户。此后，刘琳与周国强、夏炎菊为征收利益发生纠纷，刘琳诉至一审法院，请求判如所请。本案在一审审理过程中，刘琳放弃要求临时安置补偿费60480元、搬迁进度奖励14123.92元、停业损失费35309.80元的诉讼请求。将房屋附属设施补偿费（除装修补偿费）38652.30元的诉讼请求减少至5000元。同时，撤回要求承担保全费的诉讼请求。周国强、夏炎菊将反诉请求变更为：1.确认周国强、夏炎菊与刘琳签订的租赁合同已于2018年5月18日解除；2.刘琳依法返还周国强、夏炎菊出租的位于武汉市青山区××街坊××号门面房并向周国强、夏炎菊支付违法逾期占用期间的房屋租赁费用（自2018年5月18日至实际腾退房屋时止，按此前每月租金1500元计算），承担违约金1500元；3.判令刘琳依法承担本案的反诉费用。周国强、夏炎菊在将房屋租赁给刘琳期间，还将房屋10平方米左右租赁给案外人邓剑，邓剑从2006年6月起租赁该房屋从事彩票业务至2018年5月。本案在审理过程中，邓剑表示因其租赁的房屋面积小，因此没有起诉，将涉及补偿方面的权利全权委托交给刘琳处理，自己与刘琳之间的补偿分配自行协商解决。一审法院认为，本案系刘琳与周国强、夏炎菊在租赁期间，因政府征收租赁房屋所产生的征收利益而引发的纠纷。一、关于刘琳与周国强、夏炎菊租赁合同的问题。刘琳与周国强、夏炎菊从2006年4月18日起至2016年4月18日曾签订过数份租赁合同，在上述书面租赁合同中均约定，在租房期间如遇房屋拆迁与周国强、夏炎菊无关，从2017年4月18日至2018年5月18日期间，双方虽未签订书面租赁合同，但刘琳将租金交至2018年5月18日，此段期间双方系不定期租赁关系。周国强、夏炎菊于2018年5月3日与青山区城区改造更新局签订了产权调换安置协议书，至此时房屋已被青山区城区改造更新局征收，该房屋物权已转移至青山区城区改造更新局，故刘琳与周国强、夏炎菊的不定期租赁合同关系已于2018年5月3日终止。因为不定期的租赁合同关系已经终止，故周国强、夏炎菊要求确认双方租赁合同已于2018年5月18日解除的反诉请求，已经无需确认。本案在一审审理过程中，刘琳认可尚欠周国强、夏炎菊水、电费450元，双方还认可租房押金1000元未退还，对于押金及水、电费，为避免当事人的诉累，本案中一并抵充，抵充后周国强、夏炎菊应退还刘琳房屋押金550元（1000元-450元）。由于租赁房屋已在2018年5月3日后物权转移至青山区城区改造更新局，故周国强、夏炎菊要求刘琳返还位于武汉市青山区××街坊××号门面房并支付违法逾期占用期间的房屋租赁费、违约金的反诉请求，无事实依据，对此反诉请求，一审法院不予支持。二、关于征收租赁房屋时，征收补偿款项的归属及分配问题。1.本案在审理过程中，刘琳放弃要求周国强、夏炎菊支付临时安置补偿费60480元、搬迁进度奖励14123.92元、停业损失费35309.80元，同时撤回要求周国强、夏炎菊承担保全费的诉讼请求，并无不当，对此一审法院予以照准。一审庭审中，周国强、夏炎菊认可刘琳诉讼请求中的房屋搬迁补偿费1600元、房屋附属设施补偿（除装修补偿费）减少诉讼请求后5000元中的3000元，对此一审法院予以照准。2.关于装修补偿费31252.30元和住宅改经营补助324419.52元的问题。在刘琳与周国强、夏炎菊签订的数份租房合同中，约定在租房期间如遇房屋拆迁与周国强、夏炎菊无关，并且周国强、夏炎菊认可将房屋租赁给刘琳后，一直在外居住，从中可以看出，房屋的装修部分与周国强、夏炎菊无关，装修补偿费31252.30元应当归刘琳所有。住宅改经营补助324419.52元，刘琳从2006年开始租赁周国强、夏炎菊房屋中的30余平方米从事经营，同时案外人邓剑亦从2006年开始租赁周国强、夏炎菊的房屋中的10余平方米从事彩票业务。在周国强、夏炎菊与青山区城区改造更新局签订的产权调换安置协议书中载明的，用于经营按政策应给予经营补助的房屋面积41.28㎡，住宅改经营补助324419.52元是按经营补助的房屋面积41.28㎡计算而来。一审庭审中，青山区城区改造更新局认可经营面积41.28㎡是按照两家经营的总面积计算而来。虽然刘琳与周国强、夏炎菊签订的数份租房合同中约定如遇拆迁，与周国强、夏炎菊无关，但依照公平原则，一审法院认为应由刘琳享有住宅改经营补偿的70%，即刘琳享有住宅改经营补助227093.66元（324419.52元*70%）；由周国强、夏炎菊享有住宅改经营补偿的30%，即周国强、夏炎菊享有97325.86元（324419.52元*30%）。虽然案外人邓剑作为另一承租人没有参与本案诉讼，本案在审理过程中，邓剑明确表示其要求补偿的权利全权委托由刘琳处理。故刘琳与案外人邓剑可待本案最终处理结果后，就刘琳实际获得的补偿部分，双方另行协商处理。综上，周国强、夏炎菊应当返还刘琳263495.96元（住宅改经营补助227093.66元+装修补偿费31252.30元+房屋搬迁补偿费1600元+房屋附属设施补偿（除装修费补偿）3000元+房屋押金550元），刘琳的部分诉讼请求，一审法院予以支持。周国强、夏炎菊的反诉请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第九十二条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、周国强、夏炎菊于一审判决生效之日起十日内向刘琳返还征收补偿款项263495.96元；二、驳回刘琳的其他诉讼请求；三、驳回周国强、夏炎菊的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5252元，反诉费775元，由刘琳负担案件受理费1432元，由周国强、夏炎菊负担案件受理费3820元及反诉费775元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：周国强、夏炎菊向本院提交情况说明一份，拟证明住宅改经营的补助有营业执照和没有营业执照相差20%，若刘琳符合条件也只能获得20%补助的一部分。经质证，刘琳对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议；青山区城区改造更新局对该证据的真实性无异议，认可其部分证明目的，具体补助由谁享有应由法院判决。本院认为，周国强、夏炎菊提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，周国强、夏炎菊、刘琳和青山区城区改造更新局均陈述案涉房屋拆迁时使用了“武汉市青山区刘琳琳足疗店”的营业执照。周国强、夏炎菊在一审庭审中陈述案涉房屋的装修是前面的租户留下的，其没有装修过。本院认为，周国强、夏炎菊和刘琳签订的租赁合同虽于2017年4月17日期限届满，但之后刘琳继续使用案涉房屋，周国强、夏炎菊收取刘琳的租金至2018年5月18日，双方之间形成了不定期租赁关系。在双方不定期租赁关系存续期间，案涉房屋被纳入征收范围，周国强、夏炎菊于2018年5月3日与青山区城区改造更新局签订了产权调换安置协议书，双方的不定期租赁关系终止。双方签订的租房协议约定“如遇房屋拆迁，与甲方无关”，该约定并不明确，视为双方对房屋遭遇拆迁时的利益分配并无约定。周国强、夏炎菊认可刘琳诉讼请求中的房屋搬迁补偿费1600元、房屋附属设施补偿（除装修补偿费）减少诉讼请求后5000元中的3000元，一审法院予以照准并无不当。关于房屋装修补偿费，周国强、夏炎菊在一审庭审中认可其未对房屋进行装修，认为系刘琳之前的租户装修留下的，但其并未提交证据证明，结合刘琳自2006年即租赁案涉房屋直至2018年的事实，一审法院认定装修补偿费31252.30元归刘琳所有并无不当。关于住宅改经营的补助，该项补助是按照经营补助的房屋面积41.28㎡计算而来，该面积包括了刘琳承租的房屋面积及案外人邓剑承租的房屋面积，考虑到刘琳承租的房屋面积仅为整个房屋面积的一部分，结合周国强、夏炎菊、刘琳和青山区城区改造更新局在二审中均陈述案涉房屋拆迁时使用了“武汉市青山区刘琳琳足疗店”的营业执照，本院酌定住宅改经营补助324419.52元由刘琳和周国强、夏炎菊各享有50%，即162209.76元。邓剑未作为本案的原告提起诉讼，一审法院处分邓剑的权利不当，本院予以纠正。综上，周国强、夏炎菊应向刘琳返还征收补偿款198612.06元[住宅改经营补助162209.76元+装修补偿费31252.30元+房屋搬迁补偿费1600元+房屋附属设施补偿（除装修费补偿）3000元+房屋押金550元]。综上所述，周国强、夏炎菊的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市青山区人民法院（2018）鄂0107民初2795号民事判决；二、周国强、夏炎菊于本判决生效之日起十日内向刘琳返还征收补偿款项198612.06元；三、驳回刘琳的其他诉讼请求；四、驳回周国强、夏炎菊的反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5252元，反诉费775元，由刘琳负担案件受理费3152元，由周国强、夏炎菊负担案件受理费2100元及反诉费775元。二审案件受理费6027元，由刘琳负担2410元，周国强、夏炎菊负担3617元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月十日书记员 陈旭敏