汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0703民初1460号 原告：汉中恒德元物业管理有限公司(以下简称恒德元公司)。住所地：汉中市汉台区西大街西苑小区602室。 法定代表人：陈雁，该公司经理。 委托诉讼代理人：庹国玉，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：张卜丹，陕西兢业律师事务所律师。 被告：汉中市万丰房地产有限公司（以下简称万丰公司）。住所地：汉中市汉台区劳动西路21号。 法定代表人：韩全成，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：韩军、张忠孝，该公司员工。 被告：奉臻璐，女，生于1987年4月15日，汉族。 委托诉讼代理人：奉代全（系奉兴梅之父），住汉中市南郑区大河坎镇油坊村四组066号。 原告恒德元公司与被告万丰公司、奉臻璐物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒德元公司的法定代表人及委托诉讼代理人，被告万丰公司的委托诉讼代理人及被告奉臻璐的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒德元公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告万丰公司支付物业管理费及滞纳金共计37000.8元（物业面积289.74平方米，2009年5月1日至2014年12月31日，单价为每平米1.5元，物业费29553.48元，滞纳金2070元；2015年1月1日至2015年6月12日，单价为每平米3元，物业费5215.32元，滞纳金162元）；2、判令被告奉臻璐支付物业管理费及滞纳金共计36874.02元（物业面积289.74平方米，2015年6月13日至2018年10月31日，单价为每平米3元，物业费35638.02元，滞纳金1236元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年9月5日，原告与万丰公司签订了《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理委托协议书》，委托原告对其开发的阳光家园小区提供物业管理服务，并收取相关费用，委托期限至小区业委会成立时止。该合同、协议合法有效且不违反法律强制性规定，并对全部业主具有法律约束力。原告入驻该小区后，按约提供了物业服务，小区业主应当向原告支付相应的物业管理费，但自2009年5月1日起至2018年10月31日，被告共拖欠物业管理费及滞纳金73874.82元，经原告多次催要，至今仍未支付。为维护合法权益，现诉至法院，请法院支持其诉讼请求。 被告万丰公司辩称：原告所述不实。1、我公司在开发建设“阳光家园”商住小区时，汉中市建规局要求将汉中市江南服装有限公司（以下简称江南公司）宗地纳入统一规划建设范围内统一建设，于是我公司与江南公司经过多次商谈于2006年10月10日达成协议并签订了《联合建房合同书》。该江南公司宗地项目定名为“阳光家园”商住小区2号楼，合同中确定了双方房产分配的定界：江南公司分得2号楼一层所有营业用房及二层所有房屋（二层房屋由万丰公司予以包销），剩余房屋归万丰公司所有。根据上述资料显示涉案物业与我公司无关，根本不存在物业服务费问题。2019年3月21日，原告曾向我公司送来律师事务所介绍信，我公司将房产情况向原告提供，房产权属非常清楚，且原告这10年来从未给我公司提说过此事；2、原告近10年未与业主签定物业服务合同，严重违反了《前期物业管理委托协议》的规定，也未按照委托书的规定收取物业费。综上，万丰公司不是物业所有人或使用人，不应当向原告支付物业费。 被告奉臻璐辩称：1、原告向被告收取物业管理费无事实依据。原告曾以被告奉臻璐父亲奉代全为被告向法院起诉要求支付物业费及滞纳金，从该行为可知原告对被告所有的房屋在什么位置、面积多少等根本不知情，在无事实依据支持其诉讼请求和面临败诉的情况下原告于2019年3月4日申请撤诉。此后原告收集被告的房产信息后再次起诉，由此可以说明原告对被告所有的房屋信息不知情，对基本事实不了解，怎么会存在物业管理？被告的房屋并非从万丰公司购买的房屋，与万丰公司也非一个居住小区。2006年10月10日，被告所在的汉中市江南服装有限公司与万丰公司签订《联合建房合同》，约定被告所在公司以自有的2.98亩土地使用权投资与万丰公司联合开发建房。房屋建成后，被告公司分得综合商住楼一层所有营业房屋及二层所有房屋。其中一层289.74平方米商铺归被告所有，由于规划的石燕路至今未开通，故被告所有的商铺至今尚闲置，更主要的是被告所有的房屋只有通过汉中市江南服装有限公司的大门才能进入，原告在未经允许的情况下是无法进入到江南服装公司院内的，以上事实充分说明原告要求被告向其支付物业服务费没有事实依据；2、原告与万丰公司签订的《前期物业管理委托合同》对被告没有约束力。被告的房屋并非万丰公司售出的商品房，而是被告所在公司通过《联合建房合同》所取得的自有房屋，被告自有房屋是否需要物业管理服务，完全由被告自己决定，但被告至今未与原告签订物业服务合同，原告不能强制要求对被告的房屋进行物业管理；3、该案已过诉讼时效。原告诉请的物业服务管理费用自2009年5月1日起，至今已过十年，在此十年间原告与被告并不相识，从未谋面，被告所有的房屋基本信息原告都不知道，更不曾向被告主张缴纳过物业管理费。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。自2009年5月1日至今原告未依照法律规定主张权利，也未产生诉讼时效中断的法定情形。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理及查明的事实：2006年10月10日，被告万丰公司与汉中市江南服装有限公司签订了联合建房合同，约定汉中市江南服装有限公司以自有的土地与万丰公司联合开发“阳光家园”综合商住楼2栋，2009年5月全部建成使用。涉案的物业系2号楼101铺，共计建筑面积289.74平方米，初始登记在被告万丰公司名下，2015年1月23日，涉案的物业被登记在被告奉臻璐名下。被告万丰公司与原告于2007年9月5日分别签订了《前期物业管理委托协议》及《前期物业管理委托合同》，协议及合同约定原告受万丰公司的委托对“阳光家园”商住物业进行管理服务，双方对原告提供服务的区域、服务内容、物业管理服务质量、收费标准、各自权利义务等作出明确约定。协议及合同签订后原告即入驻“阳光家园”小区开始进行物业服务管理至2018年10月28日。期间，2009年5月4日，万丰公司与原告又签订了补充协议，对此前签订的协议和合同进行了补充修订。现原告就涉案物业的服务管理费用诉至本院，要求被告支付物业管理费用，审理中，被告以原告未能提供物业服务，原告的诉请超过诉讼时效，其主张没有法律及事实依据作出抗辩。本院对涉案物业进行了实地勘察。另查明，原告曾于2019年1月以奉代全为被告向本院提起物业服务合同之诉，要求奉代全支付涉案物业的物业费，后撤诉。 上述事实，有原、被告委托诉讼代理人的陈述、原告提交的原告营业执照复印件、法人代表身份证复印件、万丰公司工商登记信息表、房屋所有权初始登记申请表复印件、房屋所有权转移登记申请书复印件、房屋转移变更申请登记书复印件、前期物业管理委托协议复印件、前期物业管理委托合同复印件、工作日志复印件、民事裁定书一份,被告万丰公司提交的联合建房合同以及本院实地勘察照片等证据载卷，应予认定。 本院认为，本案中，双方当事人争议的主要焦点为:一、原告是否为涉案物业提供了物业服务管理；二、原告的诉讼是否超过诉讼时效。 对于原告是否为涉案物业提供了物业服务管理的问题，我国物业管理条例对物业管理作出明确规定：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，原告与万丰公司签订的前期物业服务协议及合同中，明确约定原告提供物业服务管理的范围分为两部分：“阳光家园”居住区及临街商业用房，也约定了原告应当提供的物业服务管理的内容。而本案涉案的物业在原告应当提供物业服务管理的范围之内。首先，从本院实地勘察的情况看，涉案的物业是所处位置临街的商业用房，其虽属于“阳光家园”小区，但实际坐落于小区北边，自有大门和进入口与该小区互不连通，独立存在，与阳光小区其他房屋存在物理位置上的区别；其次，从原告提交的工作日志中无法看出原告对涉案物业及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，对涉案物业环境卫生和相关秩序进行了维护，确实行使了物业管理服务行为。 对于原告的诉讼是否超过诉讼时效的问题。我国《民法总则》及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事总则诉讼时效制度若干问题的解释》对诉讼时效进行了明确的规定。诉讼时效制度的价值取向是平衡当事人的权益，一方面督促权利人行使权利，另一方面稳定社会交易秩序，维护整个社会的公共利益。本案系物业服务合同纠纷，物业服务合同确实具有持续履行性，在双方就物业费的收取期限没有明确约定的情况下，如物业公司随时主张物业费，或等到合同履行完毕、解除、终止后再提起，这样既起不到督促物业服务公司及时行使权利的目的，也会使业主受到不正当请求或过失请求的损害，不利于整个社会秩序的稳定，诉讼时效制度的价值取向也会落空。审理中，原告主张涉案物业产生的物业管理费用自2009年5月1日起至2018年10月31日，但未能举证证实在此期间其连续向被告及第三人追索物业费用，亦没有证据能够证实诉讼时效中断，原告怠于行使其权利，故原告的部分主张已过诉讼时效。 综上，被告的辩解本院予以采纳，原告的主张缺乏法律依据和事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条之规定，判决如下： 驳回原告汉中恒德元物业管理有限公司的诉讼请求。 本案受理费1431元（原告已预交），由原告汉中恒德元物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  李 凡 人民陪审员  秦光兴 人民陪审员  许晓惠 二〇一九年十二月二日 法官 助理  朱 虹 书 记 员  陈雅茹