云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初6139号原告王少华，男，汉族，1984年11月28日生住曲靖市富源县。原告蒋白丽，女，汉族，1987年5月1日生住曲靖市麒麟区。委托代理人毛泽梦，云南权仲律师事务所律师（特别授权）。被告马康梅，女，汉族，1968年3月9日生麒麟区人，住曲靖市。第三人曲靖市金诚阳光房地产经纪有限公司。地址：曲靖市麒麟区南片区子午路（锦湘南郡小区A11幢1层P-50号商铺）。统一社会信用代码91530302MA6K7M0P9Q。法定代表人秦基文，总经理。委托代理人王多芬，系公司员工（一般授权）。原告王少华、蒋白丽诉被告马康梅、第三人曲靖市金诚阳光房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告王少华、蒋白丽及委托代理人毛泽梦，被告马康梅、第三人曲靖市金诚阳光房地产经纪有限公司的委托代理人王多芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方在第三人居间介绍下，于2016年11月22日签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将其名下所有的位于曲靖市南片区（金元尚居）3幢第2层3-202号房屋以426000元的价格出售给原告。原告按照合同约定，于签订合同当天向被告支付了20000元的定金。因被告房屋处于抵押贷款状态，合同约定被告须于2016年11月30日前办理抵押注销手续，2016年11月29日，原告依约向被告支付了10万元购房款用于被告解除抵押（还款赎证），自此，被告已经收到原告购房款共计12万元。被告收到原告购房款当日，就将该购房款用于支付银行欠款并顺利为自己的房屋（涉案房屋）办理了解除抵押（还款赎证）。合同约定，原告通过公积金贷款（被告将产权证过户至原告名下后，原告该房屋抵押于公积金中心贷款）作为尾款的支付方式。双方对权属转移登记也进行了约定，即：“自本合同签订之日起至该房屋解除抵押之日起10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续”。原被告双方于2016年12月3日至曲靖市房地产交易中心办理过户手续，双方办理了公证并签署了网签合同，并将该房屋备案登记至原告二人名下。因曲靖市施行二证合一（房产证与土地证合二为一）政策，双方过户登记暂缓，为维护交易安全，曲靖市房地产交易中心于交易当天向原告出具了房屋交易备案证明，后续手续等待通知。而待不动产交易中心再次通知被告至房管部门办理最后的签字手续时，被告却以各种理由再三拖延，拒不配合，导致本案房屋交易不能顺利完成。原告依约履行了全部合同义务，原告多次催促被告履行上述合同，而被告却迟迟不履行，还明确向原告表示不再出售合同所涉房屋。根据合同的约定，被告已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，应当承担相应的法律责任。请求法院依法判令:1、由被告继续履行原被告双方于2016年11月22日签署的《房屋买卖合同》；2、由被告在5个工作日内协助原告将曲靖市南片区(金元尚居)3幢第2层3-202号房屋办理变更登记至原告二人名下；3、由被告向原告支付违约金85200元（按总房款20%的标准）；4、由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告诉请第二项变更为：由被告在5个工作日内协助原告将曲靖市南片区（金元尚居）3幢第2层3-202号房屋办理变更登记至原告二人名下，且被告须协助原告办理该房屋的不动产权属证书，同时被告须在收到原告购房尾款5日内将该房屋交付给原告。庭审中，原告诉请第一项变更为：由被告继续履行原被告、第三人三方于2016年11月22日签署的《房屋买卖合同》。被告马康梅辩称：2016年11月22日，在本案第三人（曲靖市金诚阳光房地产经纪有限公司）法人秦基文和业务员王多芬的介绍下，被告与原告签订《房屋买卖合同》，原告支付了2万元定金，第三人告诉被告剩下尾款会让原告在30日内付清。2016年11月29日，原告又支付了被告10万元，在秦基文的带领下，一同到曲靖市建行办理了解除被告房屋的抵押手续。2016年12月3日，在第三人的带领下，原被告双方到曲靖市房地产交易中心办理过户手续，被告才知道早在2016年11月25日曲靖市人民政府已经发布了公告，自2016年11月24日起，在曲靖市麒麟区等地实施不动产统一登记，也就是说被告的房子当时没有土地证是根本不能进行不动产登记，而本案的第三人作为专业的房屋中介机构，在2016年11月25日也就是合同签订前就已经知道没有土地证是无法不能进行不动产登记的，所签合同就不能如约履行，却故意隐瞒真相，还让原被告签订此合同，并带领原被告强行交易，此行为构成恶意欺诈。而原告把由第三人恶意欺诈导致合同不能如约履行的责任推到被告头上，合同中只用了一个含糊的逾期30日内来忽悠被告，而没有一个明确的最后交付尾款的日期，导致三年快过去了，被告现在也没有拿到原告一分钱的尾款，金元尚居这套房子是被告唯一住房，当时被告想卖掉房子到市二小附近购买另一套住房，由于没有拿到原告欠的尾款，自然就无法买到三年前所看中的房屋，综上所述，本案是由于第三人恶意欺诈造成不能如约履行合同的，并非被告违约，且第三人为了获取中介费，不择手段，在制定合同时含糊其词，没有明确最后付款日期，给被告造成极大经济损失，是极其不公的，有悖法律公平原则。而原告到现在没有跟被告结清尾款，也就是原告在没有履行完应该履行的义务下，来要求被告履行义务，还要求被告在5个工作日内把房屋变更到原告名下，于情于理不合，索要违约金更是无稽之谈，因此被告要求原告首先履行完原告义务后，再来要求被告履行应尽义务。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人陈述：这套房屋是被告找我们卖房子，我们当时告诉过被告政策的变化，也告诉过没有土地使用权证，而且都陪他们问过相关部门，当时是经过他们的同意，我们才去过的户。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、二原告身份证复印件各一份，证明二原告的诉讼主体资格；2、二原告结婚证复印件两份，证明二原告系夫妻关系；3、《房屋买卖合同》复印件、房屋交易和产权状况告知书（存量房转让）各一份，证明原告和被告之间存在房屋买卖合同关系，双方就合同项下的权利、义务及相关责任等进行了约定，第三人为该《房屋买卖合同》的居间方，双方已到房地产交易中心办理了过户必须的大部分手续，现该涉案房屋已经备案登记至原告二人名下等事实；4、《买卖定金收据》、《购房款收付情况证明》各一份，证明被告收到原告支付的120000元购房款的事实（包含20000元定金）；5、房权证复印件一份，证明过户之前，该涉案房屋的产权信息；6、原告与被告马康梅短信聊天截屏打印件一份，证明原告曾催告过被告履行合同，被告明确表示拒绝履行过户最后的签字事宜；7、曲靖市房地产管理中心房屋信息查询情况表一份，证明涉案房屋不登记在被告名下。经质证，被告马康梅对证据6不是微信全部聊天内容的截屏。第三人认为《房屋买卖合同》是我们三方签订的合同，对其他证据无异议。本院认为，原告所提交的上述证据1、2、3、4、5、7客观真实，能够证明原、被告签订《房屋买卖合同》并支付购房款的事实，本院予以采信。证据6无其他证据予以佐证，本院不予采信。被告马康梅针对其答辩，向本院提交证据如下证据：1、被告身份证复印件一份，证明被告主体资格；2、电话通话记录一组，证明我与第三方是2016年10月18日联系的；3、短信记录、微信记录各一份，证明我与第三人、原告的聊天内容；4、不动产登记证明一份，证明曲靖市2016年11月15日已经发布公告，第三人不可能不知道办理不动产登记事项；5、要求办理土地证一份，证明我们是后来才知道没有土地使用权证，办理不了不动产权登记，而不是第三人所说的，事先已经告知了我们。经质证，原告对被告提交的证据1三性无异议；对证据2与王少华的短信三性无异议，但被告提交的短信截屏也只是部分，同时可以证明被告提供的证据与原告提供的截屏一致，与秦基文的通信记录认为没有关联性，三性不予认可，与秦基文的聊天记录，我们并不知情，但从内容上看，可以看出被告不想再继续履行合同，有涨价的想法，与孙老师、陈老师的通话三性不予认可；对证据4真实性无法核实，但从内容上看，确实是2016年11月24日实行不动产统一登记，但被告不能证明其证明目的；对证据5三性均不予认可。第三人认为，我们中介方只是去了解不动产政策的问题，我们签合同、还贷款时，我们都告知过他们政策的问题，高老师、陈老师我不知道是谁，与秦基文的短信聊天记录属实。本院认为，原告所提交的上述证据1、2、3、4，能够证明原、被告签订《房屋买卖合同》并支付购房款的事实，2016年11月24日实行不动产统一登记的事实，本院予以采信。证据5《金元尚居小区》全体业主强烈诉求要求办理土地证，虽有业主签字，但无向何行政主管部门反映情况，本院不予采信。对其提交的与陈老师、孙老师通话单，无通话实际内容，本院不予采信。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2016年11月22日，原告王少华、蒋白丽（乙方、购买人）被告马康梅（甲方、出售人）签订《房屋买卖合同》，丙方：曲靖市金诚阳光房地产经纪有限公司。甲乙双方约定：一、甲方出售的房屋地址为曲靖市南片开发区屋，建筑面积：118.32平方米，产权人：马康梅，该房屋所有权证号为2012112367，设计规划用途为住宅，该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得。二、略。三、乙方经过现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了了解，双方确认该房屋成交价款为人民币肆拾贰万陆仟元（小写￥426000元），此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费，双方约定，本次房屋交易涉及的税费由乙方承担。四、甲乙双方约定交易房款支付方式为公积金贷款：拟贷款比例80％。五、乙方于2016年11月22日向甲方支付购房定金贰万元整（小写￥20000元），定金支付方式为：直接支付给甲方。六、该房屋的抵押情况为：已经设定抵押，甲方应于2016年11月30日前办理抵押注销手续。该房屋的租赁情况为：未出租。七、权属转移登记：双方同意自本合同签订之日起至该房解除抵押后10日内，双方共同配合向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续，该房未落户。八、房屋交付时间：双方约定，甲方应当在收到全部房款当天将房屋交付给乙方，房屋交付时双方应现场验收，检查设施设备、装修装饰、结算物管费、水电费等相关费用，交接房屋钥匙门卡等和房子有关的附属物品。九、甲乙双方通过丙方介绍成交，且双方均已向丙方说明各自具备交易该房屋的条件，双方同时委托丙方为本次交易提供后续服务，且应在签署本《房屋买卖合同》时由乙方向丙方支付代理费（大写）成交价2％，丙方负责协助甲乙双方办理各项交易手续（含办理：产权过户、土地证过户、公证、缴税、房款交接、贷款手续、物业验收等）。十、违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行并合同约定义务的，逾期30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，自违约行为发生之日起十五日内甲方必须以相当于房屋总价款的20％向乙方支付违约金，且乙方有权以书面通知方式与甲方解除房屋买卖合同并要求返还所付房款和支付违约金；（1）甲方提供的该房屋所有权证及土地证，原购房合同等相关产权手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同时间约定的义务超过30日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，自违约行为发生之日起十五日内乙方必须以相当于房屋总价款的20％向甲方支付违约金（乙方向甲方已支付的款项冲抵违约金，多退少补），且甲方有权以书面通知方式与乙方解除房屋买卖合同。（1）乙方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝支付房款购买该房屋的；（3）逾期履行本合同时间约定的义务超过30日的；如因甲乙双方或一方违约造成的损失由违约方承担，丙方不负任何责任，且代理费由违约方承担…。补充约定：甲方须带走可活动的家具家电，固定装饰装修（含所有灯具窗帘、厨房、卫生间的设施），保持不动。原、被告双方及第三人的经办人在《房屋买卖合同》签字，第三人加盖印章。签订合同当日，原告方支付被告定金20000元，被告出具《买卖定金收据》，载明：“在曲靖市金诚阳光房地产经纪有限公司的居间服务下，今收到购买人王少华、蒋白丽购买位于曲靖市的房屋购买定金共计人民币贰万元整（小写￥20000元整）。出售人：马康梅。”2016年11月29日，被告马康梅（甲方、出售人）与原告王少华（乙方、购买人）签订《购房款收付情况证明》，内容为：成交房屋地址：曲靖市南片开发区屋。成交房产证编号：2012112367。甲方（出售人）马康梅系成交房屋产权所有人，现已经以合法手续将该房产出售给乙方（购买人）王少华，该房屋成交总价款为人民币肆拾贰万陆仟元（小写￥426000元），今交付房款（大写）壹拾万元整（￥100000元整），截止2016年11月29日已经交付的房款总计（大写）壹拾万元整（￥120000元整），还剩没有交付的房款额为人民币（大写）叁拾万陆仟元整（￥306000元整），剩余房款通过公积金贷款／现金或转账付清。特此证明。原、被告双方及第三人签名（印章）。2017年原告蒋白丽向曲靖市房地产交易中心申请《房屋交易和产权状况告知书（存量房转让）》（曲靖市房交转字2016第000553号）：根据《中华人民共和国物权法》…经审查核实，准予交易。转让方：马康梅，受让方：王少华、蒋白丽，房屋坐落：曲靖市南片开发区金元尚居小区3幢第2层3-202号，交易时间：2016年12月3日，不动产／房产证证号：2012112367，房屋状况：3幢，房号：3-202，所在层：2，面积：118.32，房屋性质：商品房，规划用途：住宅，房屋结构：钢混结构。附记：该房屋属王少华、蒋白丽共同共有。2016年11月24日因曲靖市实行不动产统一登记，且原告所购买房屋（金元尚居小区）尚未办理土地使用权证，导致被告马康梅与原告不能办理过户手续。原告遂提起诉讼，要求被告继续履行《房屋买卖合同》，办理房屋过户手续并承担违约责任。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，是在双方平等、自愿的基础上形成，且不违反法律规定，依法受法律保护。原告按照合同约定将购房款定金支付给被告，后又支付房款10万元，被告应按合同约定办理房屋权属转移登记手续。被告未按双方约定时间办理房屋产权转移手续，虽有政策变动及开发商原因，但被告未按双方签订的《房屋买卖合同》积极协助原告办理过户手续，也是导致房屋未能办理过户手续的原因，原告要求被告继续履行《房屋买卖合同》，将所购房屋产权过户的诉讼请求成立，本院予以支持，其要求被告承担违约金的诉讼请求，因有政策变动及开发商未办理土地使用权手续等客观原因，故本院不予支持，被告抗辩在其与原告签订《房屋买卖合同》时，第三人作为中介人应当知道曲靖市已经办理不动产登记的事实，属隐瞒行为，无相关证据予以佐证，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、继续履行原告王少华、蒋白丽与被告马康梅、第三人曲靖市金诚阳光房地产经纪有限公司于2016年11月22日签订的《房屋买卖合同》。二、由被告马康梅于判决生效后十五日协助原告王少华、蒋白丽办理位于曲靖市南片开发区产过户手续，办理过户手续相关费用由原告王少华、蒋白丽缴纳。三、驳回原告王少华、蒋白丽的其他诉讼请求。案件受理费1930元（原告已预交），由被告马康梅负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  朱宏宇人民陪审员  荀春平二〇一九年十二月二日书 记 员  邱燕芳