安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖01民终10099号上诉人（原审原告）：安徽百商置业有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区香樟大道**，统一社会信用代码91340100796427420R。法定代表人：徐德平，总经理。委托诉讼代理人：徐启文，安徽皖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：许业圣，安徽皖和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李香云，女，1987年10月12日出生，汉族，住安徽省霍山县。委托诉讼代理人：胡亚榴，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙家乐，安徽徽商律师事务所实习律师。上诉人安徽百商置业有限公司（以下简称百商公司）因与被上诉人李香云房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初4246号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百商公司上诉请求：撤销一审判决，支持百商公司一审第一项、第三项、第四项诉讼请求，支持百商公司第二项诉讼请求中的“赔偿损失27374.80元”，一、二审诉讼费由李香云承担。事实和理由：1.一审判决未查明李香云转租的事实。一审庭审中，百商公司已经主张租转行为是解除租赁合同的违约事由，一审判决认定百商公司在庭后提出错误。百商公司一审庭审后提交李香云与王波的租赁合同合理。2.一审判决认定李香云阶段欠付租金未构成违约错误，李香云逾期支付时间超过合同约定的15日，百商公司有权解除合同。一审法院上诉费计算错误，不服金额仅为27374元。李香云辩称，1.本人与案外人王波于2016年10月13日签订了一份《合作协议》，约定本人提供场地，王波负责日常经营管理，二人共同经营跆拳道馆。2017年，由于经营效果不佳，案外人已经退出经营。租赁合同是本人一人所签，仅为办理营业执照需要。百商公司主张转租并以此为由解除案涉房屋租赁合同超出一审主张，系新的事实，其应当另案起诉。2.本人虽并未严格按照合同约定的时间支付租金，但支付租金的行为均已得到百商公司的认可，百商公司无权解除合同。短暂迟延支付租金系一般性违约行为，不可能导致合同目的不能实现，守约的当事人不能行使合同解除权。租赁合同约定“逾期支付租金超过15天的，出租人有权解除协议”的本意是防止承租人恶意拖欠租金或者无力支付租金，对出租人利益造成不可弥补的重大损害，从承租人支付租金的行为看并无此意图和风险。2019年9月12日，本人已经支付了2019年9月20日至2020年3月19日的租金。一审期间，百商公司在起诉状及庭审过程中均主张拖欠其租金十余万元，并以此为由主张解除案涉的《房屋出租协议》。本人举证证明已经付清案涉租金后，转而又主张存在转租行为并以此为由主张解除合同，其目的根本不是索要租金，而是想方设法解除案涉的《房屋出租协议》。百商公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋出租协议》于2019年4月1日解除;2.李香云向百商公司支付租金100880元并赔偿百商公司损失27374.8元（暂计至2019年3月31日，此后损失以100880元为基数，按每日万分之八计算，至款清之日）；3.李香云将位于合肥高新技术产业开发区海棠路尚成花园商铺房3#楼与4#楼之间，紧邻3#106的101室（上下二层）返还给百商公司，并恢复原状；4.李香云支付占有使用费用（自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止，按6725元/月计算）；5.李香云承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年7月13日，百商公司（出租人、甲方）、李香云（承租人、乙方）签订《房屋出租协议》，约定由李香云承租百商公司所有的合肥高新技术产业开发区海棠路尚成花园商铺房3#楼与4#楼之间，紧邻3#106的101室（上下二层），商铺建筑面积共计183平方米，租赁期限为2015年9月20日至2025年9月20日。协议约定：“租金35元/平方，月租金为6405元，第一年按季度支付，从第二年开始，按半年支付，从第三年开始，增涨按每两年5%递增。”、“每期租金均提前30天缴纳（第一年每季度为一期，第二年起每半年为一期）”、“乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同，保证金不予退还，乙方立即将租赁房屋返还给甲方，造成甲方损失的，须承担赔偿责任：……（5）逾期缴纳租金超过15日的”。李香云租金现已经交付至2019年9月19日。其交付租金一直采用季付周期。百商公司至2017年12月向李香云出具的《租金收据》均采用季付支付方式。百商公司工作人员王国成一直负责向李香云催收租金。2017年12月15日，王国成要求李香云将租金转至案外人乌鲁木齐绿地生态源仓储有限责任公司账户。2018年9月25日，王国成通过微信催收时，李香云回复“好，明天去银行，10、11、12”，王国成未提出任何异议。一审庭后百商公司向该院提交李香云与案外人王波签订的《商业门面租赁合同》，主张李香云违约将案涉门面转租，但其主张超出民事起诉状陈述，系新的事实，且证据已经超过举证期限，故对李香云是否存在违约转租事宜，该院不予审查，百商公司可另案诉讼。一审法院认为，百商公司、李香云签订《房屋出租协议》，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。李香云已经将房屋租金交付至2019年9月19日，故其在总额中并未出现欠付租金。百商公司主张李香云应在第二年即采用半年付交付租金，但通过百商公司工作人员王国成的催收微信可知，百商公司与李香云实际仍采用季付，并未进行变更。且实际支付行为中，承租方短期欠付后，已经对欠付数额进行补充，出租方未提出异议，双方继续交付其后的租金，应视为出租方同意对短期欠付的行为不再追究违约责任。百商公司主张李香云阶段欠付租金构成根本违约，该院不予支持。因李香云并未出现百商公司陈述的违约事由，故百商公司单方提出解除双方签订的《房屋出租协议》仅为不愿意继续履行协议的单方意思表示，不会直接产生《房屋出租协议》已解除的法律后果。故其主张确认《房屋出租协议》已解除、恢复原状并返还房屋、支付租金及损失、占有使用费，该院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第第六十条、第九十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回安徽百商置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1433元，由安徽百商置业有限公司负担。二审期间，百商公司向本院提交证据为：商业门面租赁合同，证明李香云将房屋转租，未经过本公司同意，违反公司规定，该证据是从工商所拍照取得。李香云的质证意见为，合同是真实的，甲方和乙方的签字实际是李香云单方签字的，是为了便于办理营业执照，并非是真实的租赁合同，实际是李香云与案外人合作经营，李香云提供装修和场地。李香云向本院提交证据为，合作协议，证明李香云是合伙经营，不是转租。百商公司的质证意见为，真实性、合法性、关联性均有异议，从原件新旧来看不可能是在2016年形成，此处的签字是后补的，是为了应付本次诉讼，与本案无关联，即使和案外人合作，也是租赁合同，李香云出场地也是租赁收益的行为。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，李香云与百商公司签订的房屋出租协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律拘束力。《2019年全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条规定，“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由主张解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”，根据本案查明的事实反映，一审审理时李香云已经将租金交付至2019年9月19日其并不欠付租金，百商公司出租房屋获取租金的合同目的已经实现，其以李香云阶段性逾期交付租金为由要求解除租赁合同的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，根据双方提供的证据和陈述反映，即使王波与李香云于2016年就签订租赁合同并挂牌经营跆拳道馆，百商公司对此应当明知，其迟至2019年一审庭审时才就此提出异议要求解除租赁合同的意见，本院不予采纳。百商公司的其他上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。综上，百商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1433元，由安徽百商置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月十六日法官助理贾柏轩书记员金琬莹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审