云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0721民初762号原告：北京金地佳合房地产顾问有限公司，地址北京市通州区永乐店镇永乐大街****,统一社会信用代码：91110112MA0043D18B。法定代表人：王进，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李亮波，云南李寿刚律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：和勰，云南李寿刚律师事务所律师，特别授权代理。被告：丽江嘉和房地产开发有限公司，地址，地址玉龙县嘉和建材城社会信用代码：9153072176042528XA。法定代表人：洪文兴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周金泽，男，汉族，1986年1月11日出生，大专文化，户籍地及住址丽江市玉龙县，系被告公司副总经理，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈伟国，北京盈科（昆明）律师事务所，特别授权代理。原告北京金地佳合房地产顾问有限公司（以下简称金地佳合房地产顾问公司）与被告丽江嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案，依法适用普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理，原告金地佳合房地产顾问公司的委托诉讼代理人李亮波、和勰，被告嘉和房地产公司的委托诉讼代理人周金泽、陈伟国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金地佳合房地产顾问公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的销售服务费用76,267元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年6月27日签订了一份《云南丽江嘉和家园销售代理合同》，约定被告将位于玉龙县嘉和城的嘉和家园住宅项目委托给原告销售，委托期限自2017年6月26日至2017年10月26日止，销售溢价部分为原告的销售服务费用，按该合同第七条的约定扣除相关税费后，由被告支付给原告。此外，合同中还约定了双方其他权利义务。后经双方协商，于2017年9月7日签订了一份《云南丽江嘉和家园项目销售代理合同解除协议》，双方约定：在委托原告销售期间，原告销售的畅销型、普通型、滞销型房源在原服务费的基础上分别按照70%、85%的比例结算“服务费用”及其结算条件。截至2017年10月15日，原告方为被告成功推荐购房业主13户，根据双方签订合同及协议约定被告还应向原告支付销售服务费用共计76,267元，但被告一直拖欠上述销售服务费用至今，原告迫于无奈特依法向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的各项诉讼请求。被告嘉和房地产公司辩称，2017年6月26日，原、被告签订《销售代理合同》，原告代理被告销售“嘉和家园剩余48套房源”，采取包销方式，承诺在合同期内销售约定房源，代理期限自2017年6月26日至2017年10月26日止。合同履行过程中，被告发现原告销售房屋有种种不良行为，比如好销售的房源先销售，不好的房源就放下，这样的结果就是不要努力销售，坐等收钱就可以了；原告销售还有一种不良行为，就是对购房人不加以审查，没有购房能力的人也和他签合同，导致购房人交了首付后，因征信、流水等问题被银行拒绝贷款，造成和开发商的纠纷。鉴于原告种种不良行为，2017年9月7日，原被告签订《销售代理合同》解除协议，第一条第（二）项“甲乙双方协定，互不追究原签订《云南丽江嘉和家园项目销售代理合同》的违约责任”；第三条（四）项“因购房客户征信、流水等自身原因造成无法办理银行按揭，甲方不予乙方计提服务费用”。《解除协议》签订后，双方进行了结算，结算情况为：北京金地佳合公司总销售13套房屋共计：3,959,479无：己结算3套服务费：98,308元；现结算5套服务费147,998元；剩余5套房屋客户有问题不予结算。具体到本案有争议的3套房屋问题，都是属于“《云南丽江嘉和家园项目销售代理合同》解除协议”第三条约定的情形“因购房客户征信、流水等自身原因造成无法办理银行按揭，我公司不予贵公司计提服务费用”，双方在办理开发票、付款结算时，都认可的。有问题的3家购房户，原本是要追究原告违约责任的，对购房资格不加审查，乱签合同，收了首付款，因征信问题办不了银行按揭，给开发商留下纠纷。按协议不仅不能提款，还应当追究原告的违约责任，所以，被告没有追究原告的违约责任就已经是宽容的了。综上，原告的佣金已经结算清楚，原告开具了发票，被告付清了款，双方间己无任何纠纷。现在，原告拿到佣金后，又得寸进尺要求更多利益，这种行为是对《解除协议》的反悔，不应得到法院支持。请法庭驳回原告诉讼请求。本案在审理过程中，一、原告金地佳合房地产顾问公司向本院提交了证据1.企业信用信息公示报告复印件；证据2.销售代理合同、云南丽江嘉和家园项目销售代理合同解除协议；证据3.履约申请书、履约申请书的回函；证据4.商品房购销合同补充协议、住宅平面图、个人信用报告、专用收款收据、置业预算表、商品房买卖合同登记备案表、不动产登记查询。被告对原告提交的证据1、2、3、4“三性”均无意见，但请法庭注意证据2中销售代理合同第四页服务费用标准第二项、以及证据2中云南丽江嘉和家园项目销售代理合同解除协议第三条第四项的约定。经审查，原告提交的4组证据客观真实，与本案有关联性，对该4组证据的证明力，本院予以确认。二、被告嘉和房地产公司向本院提交了证据1.销售代理合同；证据2.云南丽江嘉和家园项目销售代理合同解除协议；证据3.服务费表；证据4.嘉和家园代理公司结佣申请、地产、地产合同类费用请款审批表回单、原告开具的北京增值税普通发票、记账凭证、企业网银交易手续费付款方回单；证据5.嘉和家园代理公司结佣申请、电子回单、原告开具的北京增值税普通发票；证据6.合同款支付审批表、记账凭证、电子回单、原告开具的北京增值税普通发票、通知；证据7.关于云南丽江嘉和家园项目销售代理合同销售服务费用履约申请书；证据8.关于云南丽江嘉和家园项目销售代理合同销售服务费用履约申请书的回函。原告对被告提交的证据1、2、7、8的“三性”没有意见，但对证据8的证明内容有异议；对证据3、4、5、6的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性。经审查，被告提交的8组证据客观真实，与本案有关联性，对该8组证据的证明力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月27日，被告丽江嘉和房地产公司（甲方）与原告金地佳合房地产顾问公司（乙方）签订了一份《销售代理合同》，甲方将位于玉龙县嘉和城的云南省丽江市嘉和家园项目剩余的48套房源委托给乙方负责销售代理服务工作。合同期限自2017年6月26日至2017年10月26日。合同约定乙方采取包销方式，承诺在合同期内销售约定房源，乙方全权负责该批房源的定价和销售方案制定与实施。对于服务费用双方约定：甲方按照双方协定房款低价包销形式交付乙方销售，销售溢价部分（销售溢价部分=销售房款总价-甲乙双方协定房款底价）全部为乙方的销售代理费；按揭付款的，首付款的到账及按揭全款到账后10个工作日内结算销售代理费的70%，在乙方规定时间内完成销售任务后，10个工作日内结算剩余的销售代理费的30%。合同还约定了委托工作内容、甲方责权、乙方责权、服务费用标准的付款方式、费用支付方式、税费核算、违约责任、免责条款等内容。该合同签订后，乙方对合同内约定的房源进行代理销售，后因销售总体任务未达标，经双方协商，原、被告于2017年9月7日签订了《云南丽江嘉和家园项目销售代理合同》解除协议，解除双方于2017年6月27日签订的《销售代理合同》，乙方团队撤场时间为2017年9月16日，双方约定按照原合同的第一条、第五条、第七条的内容履行相关义务，互不追究原合同的违约责任；根据乙方销售整体任务达成情况，服务费的结算标准为乙方在合同期间销售的普通房源和畅销型房源按照70%的标准结算服务费用，剩余30%服务费用因乙方总体任务考核未达标不予支付；结算条件为按照客户缴付全款（贷款需要首付款及按揭到账）为标准，10个工作日内，按照协定服务费用标准向乙方一次性结算代理服务费；乙方须积极配合甲方，收集和索取已销售的房源的客户资料，以便甲方及时办理网签和银行按揭；因购房客户征信、流水等自身原因造成无法办理银行按揭，甲方不予乙方计提服务费用。2019年9月28日，原告向被告发出关于《云南丽江嘉和家园项目销售代理合同》销售服务费用履约申请书，要求被告按照原销售代理合同及解除协议所规定内容，支付诉争的三套房屋（8栋2单元101号、8栋1单元802号、8栋2单元502号）的销售服务费用76,267元（溢价部分为108,952元，按照溢价部分的70%支付）。其中8栋2单元101号业主、8栋2单元502号业主、8栋1单元802号业主《商品房购销合同》签订时间分别为2017年7月20日、2017年7月18日、2017年7月31日，8栋1单元802号业主在合同签订单日支付了首付款18万元。截止到原告起诉前，8栋2单元101号业主、8栋2单元502号业主已取得房屋所有权，8栋1单元802号业主已作了商品房买卖合同备案登记。2019年8月13日，被告向原告发出履约申请书的回函，答复称因业主有逾期、征信不良等现象，银行不给予按揭贷款，后期全由被告方出面协商处理，故对于诉争房屋不予结算销售服务费用。另查明，原、被告签订《云南丽江嘉和家园项目销售代理合同》期间销售的13套房屋除本案诉争的三套房屋外，其余房屋的销售代理费用已全部结清。本院认为，本案争议的焦点是诉争的三套房屋被告是否应向原告支付销售服务费用。原、被告双方签订的《销售代理合同》、及《云南丽江嘉和家园项目销售代理合同》解除协议是双方真实意思表示,合法有效,双方均应按合同约定履行。对于诉争的三套房屋被告提出“原告对购房资格不加审查乱签合同、收了首付款因征信问题办不了银行按揭、给开发商留下纠纷、按协议不仅不能提款还应当追究原告的违约责任”，原告方对该三套房屋的买受人在签订合同时确有审查不严的情况存在，因原告未将工作做到位，给被告此后的工作带来了麻烦，且后期工作全部由被告完成，应该说原告对诉争的三套房屋履行合同存在瑕疵。但该三套房屋合同签订时间均在原告与被告解除协议并撤场前，且该三套房屋当时已经支付部分款项，现买受人已经取得所有权或进行了备案登记，《商品房购销合同》的合同目的已经实现；根据双方签订的合同第五条、解除协议第二条关于销售代理费结算标准及结算条件的约定,贷款买房的代理服务费应在首付款及按揭款到账后10日内支付,虽因原告审查不严造成房屋买卖办理按揭贷款过程不顺，但不可否认原告对于该三套房屋的成交还是起到了一定的代理销售作用。故被告应当向原告支付销售服务费用，但可以给予减少支付，综合双方之间的约定及履行合同的状况，原告的诉请，本院酌情支持50%，即76,267元×50%=38,133.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告丽江嘉和房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告北京金地佳合房地产顾问有限公司支付销售服务费用38133.5元（叁万捌仟壹佰叁拾叁元伍角）；二、驳回原告北京金地佳合房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1707元，由原告北京金地佳合房地产顾问有限公司负担853.5元，由被告丽江嘉和房地产开发有限公司负担853.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  付卫萍审 判 员  夏朝军人民陪审员  朱家能二〇一九年十二月九日书 记 员  和松峰