北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终15546号上诉人（原审被告）：北京碧辉苑物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区顺平西路东侧。法定代表人：朱雅仑，经理。委托诉讼代理人：刘艳平，女，1975年8月16日出生，北京碧辉苑物业管理有限公司员工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人:王璐，北京智勇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张骞，男，1982年6月26日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：岳迪，北京允宏律师事务所律师。原审被告：北京渔阳兴顺房地产开发公司，住所地北京市顺义区仁和镇新顺北大街东侧（纺织厂）**1-13。法定代表人：张健，总经理。委托诉讼代理人:王璐，北京智勇律师事务所律师。上诉人北京碧辉苑物业管理有限公司（以下简称碧辉苑公司）因与被上诉人张骞、原审被告北京渔阳兴顺房地产开发公司（以下简称渔阳公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初30955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧辉苑公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回张骞全部诉讼请求或发回重审;2.本案一、二审诉讼费用均由张骞承担。事实和理由：一、一审法院事实审查不清楚,认定事实有遗漏或错误。张骞与碧辉苑公司不存在物业服务合同关系也不存在租赁关系,出租人对于因下雨或管道漏水等原因造成的损害不需要承担任何责任,对于装修装饰部分不负有修缮的义务。碧辉苑公司在下雨次日已经全部处理好漏水和积水的问题,张骞的财物不存在被长期浸泡受损的问题,损失的产生是由于张骞不积极养护导致。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为应当按照《侵权责任法》的规定由碧辉苑公司承担赔偿责任不妥。2.对于损失的造成张骞存在不可推卸的责任。3.一审法院已经认定该事件系2018年8月8日的大雨导致,系不可抗力的原因,对此碧辉苑公司不应当承担赔偿责任。三、对于鉴定报告存在严重的异议,既具有超出现场物品范围的问题又具有评估程序问题,一审法院没有对此进行核实和认定属于认定事实错误。张骞辩称，同意一审判决，不同意碧辉苑公司的上诉请求。渔阳公司述称，本案与渔阳公司没有关系，同意碧辉苑公司的上诉请求。张骞向一审法院起诉请求：碧辉苑公司、渔阳公司连带赔偿漏水财产损失290300元、鉴定费15000元并负担本案案件受理费。一审法院认定事实：2015年8月15日，碧辉苑公司作为甲方与乙方北京万铭国际广告传媒有限公司（以下简称万铭公司）签订《13号楼地下室租赁合同》，约定由万铭公司承租位于北京市顺义区×号楼地下室总建筑面积980平方米作为经营场所，租期为1年。2016年8月15日，双方续签租赁合同，将租期顺延至2018年8月14日。2016年6月19日，王某（万铭公司法定代表人）作为出租方与承租方许某签订《房屋租赁合同》将上述地下室东侧租赁给许某，租期自2017年1月1日至2019年12月31日，免租期2个月。2016年8月26日，许某与张骞签订《房屋租赁合同》，约定由张骞承租上述地下室东侧，租期自2016年9月1日至2019年9月30日。张骞承租后在该处经营8英里台球厅。2018年8月8日，北京市顺义区降雨量非常大，张骞承租的地下室屋顶管道发生漏水，致其经营的台球厅被水浸泡产生财产损失。因协商不成，张骞于2018年10月25日将碧辉苑公司诉至一审法院，诉讼中，其申请追加渔阳公司作为共同被告参加诉讼。本案审理过程中，张骞申请就其因漏水造成的财产损失进行评估，经报请摇号确定，一审法院依法委托北京京港柏鉴资产评估有限公司进行评估。上述评估公司在组织双方当事人进行现场勘查后，出具了京港柏鉴评鉴字［2019］034号《资产评估报告》，评估结论为：漏水房屋财产及装修损失290300元。评估费15000元由张骞支付。该评估报告出具后，碧辉苑公司、渔阳公司对该评估报告持有异议，提出了两份异议书，北京京港柏鉴资产评估有限公司均进行了回复，并确认评估报告中漏水财产损失明细表中第12项吧台壁橱“6100元”属笔误，应为5100元；漏水装修损失明细表中第7项“竹包围墙体”属于笔误，应为“铲除原有墙面”。庭审中，经一审法院明确询问，碧辉苑公司陈述：涉案地下室由全体业主共有，由碧辉苑公司代管，碧辉苑公司收取的租金用来充作业主的专项维修基金，由碧辉苑公司掌握。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，张骞以财产损害赔偿纠纷为由提起诉讼，应当适用侵权法的相关规定。关于碧辉苑公司、渔阳公司是否应当承担赔偿责任的问题：渔阳公司系怡馨家园的开发商，碧辉苑公司曾陈述其替渔阳公司管理地下室，张骞一方才申请追加其为被告，但渔阳公司进入诉讼后明确表示渔阳公司仅系开发商，对涉案地下室并无产权，，地下室由业主共有后碧辉苑公司变更其陈述为“涉案地下室由全体业主共有，由碧辉苑公司代管”。一审法院认为，渔阳公司系涉案地下室所在小区的开发商，在无相关证据证实其系该地下室的产权人或管理人的情况下，本案中不宜由渔阳公司承担责任。碧辉苑公司主张其代全体业主管理地下室，但未就其对外出租行为系经业主同意并授权提交任何证据。碧辉苑公司作为将涉案地下室对外出租并获取收益的出租方，就涉案地下室负有相应的管理和维护义务，同时正如碧辉苑公司所述，，地下空间存在安全隐患，因此就涉案地下室碧辉苑公司作为出租方应当承担更严格的注意义务。现涉案地下室因漏水造成承租方财产损失，碧辉苑公司应当就此承担相应的赔偿责任。关于本案中是否有减轻、免除碧辉苑公司赔偿责任情节的问题：本案中，碧辉苑公司提交腾退通知、照片等用以证实其曾在2018年5月24日向张骞发出过腾退通知，张骞不认可通知书中的签字系其本人签字，经对比，该通知中的签名与张骞在诉讼中形成的签名确实存在较大差别，然而从照片看，签收人确系在八英里台球厅签收的该通知，应当可以确定碧辉苑公司确实曾就地下室清退问题向张骞一方发出过通知。但同时还应当考虑到，本案张骞系次承租人，其之前尚有两方承租人，碧辉苑公司未提交确实证据证实其已采取措施解决因租赁合同提前解除而产生的相关法律问题，因此其清退措施并不完善。漏水发生当时，北京地区正值雨季且漏水当天降水量很大，这一客观因素与地下室管道漏水确实存在一定的关系，应当予以考虑。漏水发生后，张骞作为涉案地下室的实际使用人，确实负有及时采取措施避免损失扩大的义务，但同时应当考虑到，涉案地下室经营的是台球厅，面积大、设备设施多，张骞即便采取措施，短时间内也无法找到足够大的场所来容纳上述设施设备。综和上述各种因素，一审法院酌情确定由碧辉苑公司对张骞因本次漏水产生的财产损失按照70％的比例承担赔偿责任。就张骞因本次漏水产生的财产损失金额问题，张骞已申请评估，经一审法院依法委托后，评估机构经组织双方现场勘查后已出具了评估报告，碧辉苑公司、渔阳公司对该评估报告持有异议，但未能就己方主张提交充分证据予以证实，因此就该评估报告，一审法院结合评估机构的答复意见予以采信，确定张骞的合理财产损失金额为289300元。鉴定费一审法院作为诉讼相关费用酌定负担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条之规定，一审法院判决：一、北京碧辉苑物业管理有限公司赔偿张骞202510元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回张骞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议的焦点为，碧辉苑公司是否应当对张骞的损失承担赔偿责任。本案中，碧辉苑公司不仅是涉案地下室的第一手出租方，同时也是该场地的管理维护方。张骞虽然是通过转租方式取得涉案场地的承租权，但因水管发生严重漏水导致其经营的台球厅大面积受损，其有权选择向水管的管理者主张侵权责任，故碧辉苑公司主张其与张骞之间不存在租赁合同关系以及物业服务合同关系的理由不能成立，且张骞与转租人签订的租赁合同中对于水管漏水责任问题的约定也不适用于侵权法律关系，故对碧辉苑公司的上诉意见，本院不予采纳。关于碧辉苑公司主张的评价报告中存在的异议，因其于一审程序中提出了意见且曾经申请过鉴定人出庭，但在一审法院释明后又不再申请鉴定人出庭，且评估公司对其提出的异议作出了回复，故对于碧辉苑公司于二审程序中再次要求鉴定人出庭的申请，本院不予准许；关于其提出评估范围、程序方面的异议，因未提供充分的理由和证据，本院不予采信，一审判决以评估报告确定的财产损失价值为依据并无不当，本院予以确认。综上，一审法院根据损失发生的客观情况、双方的过错程度确定双方各自承担的责任比例，并无不当，本院予以维持。综上所述，碧辉苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费15000元，由张骞负担4500元（已交纳），由北京碧辉苑物业管理有限公司负担10500元（于本判决生效之日起7日内交纳）。一审案件受理费5880元，由张骞负担1390元（已交纳），由北京碧辉苑物业管理有限公司负担4490元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费5880元，由北京碧辉苑物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 静审 判 员  王 黎审 判 员  何灵灵二〇一九年十二月九日法官助理  李 君法官助理  冯 妍书 记 员  高 媛