浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初12461号 原告：宁波鄞州农村商业银行股份有限公司龙观支行，统一社会信用代码9133021214441750X2，住所地暨法律文书送达地址宁波市海曙区龙观乡桓村。 代表人：虞幸波，该支行行长。 委托诉讼代理人：蒋奉奕、陈栋，该支行员工。 被告：陈建明，男，1973年3月27日出生，汉族,户籍所在地宁波市海曙区，法律文书送达地址宁波市江北区。 被告：金华芬，女，1975年10月29日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区，法律文书送达地址宁波市江北区。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：潘游、周婕，浙江合创律师事务所律师。 被告：宁波市顺和置业有限公司，统一社会信用代码91330212688019294T，住所地宁波市海曙区龙观乡桓村村，法律文书送达地址宁波市鄞州区天童南路736号欣达商务楼五楼。 法定代表人：吴志波，该公司总经理。 原告宁波鄞州农村商业银行股份有限公司龙观支行（以下简称鄞银龙观支行）与被告宁波市顺和置业有限公司（以下简称顺和公司）、陈建明、金华芬金融借款合同纠纷一案，原告诉请：1.陈建明、金华芬立即归还鄞银龙观支行逾期按揭贷款本金4223157.03元，支付利息851104.9元（含罚息、复息，此利息暂计算至2019年9月20日），并按合同约定支付利息（含复息、罚息）至实际清偿日止；2.顺和公司对陈建明的上述付款义务承担连带保证责任；3.鄞银龙观支行对陈建明抵押的位于海曙区龙观乡后隆村龙湾华府20幢26单元04号房的预售房产享有抵押权，并对该房产的折价或以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员毛建军独任审判，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告鄞银龙观支行的委托诉讼代理人蒋奉奕、陈栋，陈建明、金华芬的共同委托诉讼代理人潘游到庭参加诉讼，顺和公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 陈建明、金华芬当庭辩称，借款属实，但因买卖合同目的已无法实现，进而导致涉案借贷合同目的亦无法实现，故认为涉案借贷合同应予以解除。 本院经审理认定，2013年12月25日，鄞银龙观支行同陈建明、顺和公司签订了《个人购房担保借款合同》一份，该合同约定：陈建明为购买宁波市海曙区龙观乡后隆村龙湾华府20幢26单元04号房的预售房产向被告鄞银龙观支行贷款；贷款金额为4720000元；顺和公司对借款人取得贷款资金所购房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项提供阶段性连带担保责任，担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括罚息、复息等）、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、保管担保财产的费用、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费、提存费等）；借款到期日为2032年12月25日；本合同项下贷款的月利率为4.9125%；还款方式为等额本金；借款人未按合同的约定按时足额地偿付当期贷款本息即为逾期，逾期之日起按借款合同所约定的利率加收50%的罚息利率计收罚息；不按期偿付贷款利息，按罚息利率计收复息；陈建明、金华芬同意以上述房产提供抵押担保等。金华芬在《共同还款承诺书》上签名，对上述债务愿意承担共同还款责任。鄞银龙观支行按约向陈建明指定的账户发放贷款4720000元。涉案抵押物未办理抵押登记。 嗣后，陈建明自2015年12月21日起逾期付款。截至2019年9月20日，被告陈建明尚欠借款本金4223157.03元，利息（含罚息、复息）851104.9元。 以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《共同还款承诺书》、借款借据、利息清单等以及原、被告的陈述等予以证明。 本院认为，涉案《个人购房担保借款合同》均系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按约履行。现鄞银龙观支行已经履行了交付款项的义务，陈建明、金华芬未按约定时间履行还款义务，显属违约，理应承担相应的违约责任。综上，鄞银龙观支行要求陈建明、金华芬归还借款本息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因涉案抵押物并未办理抵押登记，而顺和公司自愿对借款人取得贷款资金所购房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项提供阶段性连带担保责任，故顺和公司理应对上述债务承担连带清偿责任。关于鄞银龙观支行主张的抵押权优先受偿问题，因陈建明、金华芬既未取得涉案抵押物抵押权的所有权，双方至今又未办理抵押登记手续，抵押尚未生效，故对该主张，本院不予支持。至于被告陈建明、金华芬关于涉案借贷合同应予解除之辩解，究其目的是要求涉案的借款由顺和公司直接偿还。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。该规定是基于连环债务的债权人可行使代位权，为了减少当事人诉累和充分保护债权人作出的，并没有对借款合同的债务人承担合同义务作出免除的相关规定。按照上述规定和合同约定的处理结果虽有不同，但该规定的目的和双方合同约定并无实质区别，即均为充分保护债权人清偿债权。现鄞银龙观支行未放弃按照合同约定由陈建明、金华芬承担还款责任的前提下，应优先适用双方合同的约定。故合同是否解除并不影响原告要求被告陈建明、金华芬承担相应的还款责任。故对陈建明、金华芬之辩解，本院不予采信。综上，原告诉请中的合理部分，本院予以支持，其余诉请，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十二条、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条第一款、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、被告陈建明、金华芬共同归还原告宁波鄞州农村商业银行股份有限公司龙观支行贷款本金4223157.03元，并支付利息、罚息、复利851104.9元（暂计算至2019年9月20日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计至款项实际清偿日止，但不包括利息的复利以及罚息的复利）。上述款项被告陈建明、金华芬于本判决生效之日起十日内履清； 二、被告宁波市顺和置业有限公司在其保证担保范围内对上述第一项债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告陈建明、金华芬追偿； 三、驳回宁波鄞州农村商业银行股份有限公司龙观支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费47320元，减半收取23660元，由被告陈建明、金华芬、宁波市顺和置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 毛建军 二〇一九年十二月二十四日 代书记员 徐巧娜 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第十八条第一款当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。