云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1751号原告：马顺生，男，回族，1969年12月7日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。被告：缪云龙，男，汉族，1989年6月23日生，云南省昆明市呈贡区人，住云南省昆明市呈贡区。原告马顺生诉被告缪云龙土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，本院依法组成合议庭，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告马顺生，被告缪云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马顺生诉称：原告马顺生与被告缪云龙于2015年12月10签署了《租地协议》，原告马顺生将其租赁的25亩土地出租给被告种植蔬菜。租赁合同约定了租金及其支付方式、用途、租期等内容，按照合同约定，被告应当于2018年11月30日前支付本年度的租赁费71500元，但是，被告时至今日也未向原告支付上述地租。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求：1、解除原告与被告于2015年12月10日签订的《租地协议》，被告将该宗租赁地恢复原样后交还原告占有使用；2、判令被告支付原告自2018年12月10日起至土地返还之日止的土地租金，其中自2018年12月10日起至2019年7月19日止的租金为43694.44元；3、本案诉讼费由被告承担。被告缪云龙辩称：我觉得我自己受了骗，原告没有与村小组签订过土地租赁合同但是却把土地租给我，我一直要求看原告与村小组的土地租赁合同，但是原告一直不给，还多次阻挠我到租种的土地上，所以我才没有交租金，现在土地上也没有继续种菜处于闲置状态，诉讼费应当由原告自己承担。原告为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：一、案外人安永爱以云南树演花卉公司的名义与第九村民小组晁顾村签订的土地租赁合同（2011年11月1日签订）、与小村子第八村民小组签订的土地租赁合同、与大村子第五村小组签订的土地租赁合同；与钱中村民小组签订的土地租赁合同，总面积84.07亩，合同到2029年10月31日止；借款承诺书、借条二份、转款凭证、云南树演公司公司章程、营业执照，嵩明县农村集体往来款项统一收据，欲证实：1、2014年10月13日，云南树演花卉有限公司及安永爱、金树演、许哲海向原告马顺生借款90万元，于2014年10月25日向马顺生借款40万元，借款承诺书欲证实上述三人及公司同意用公司全部资产做抵押；2、因云南树演花卉有限公司及安永爱、金树演、许哲海未归还原告马顺生借款本金，安永爱、金树演、许哲海现在又联系不上，自2015年马顺生接管了上述土地并实际经营和管理，自2015年开始每年按时交纳土地租金给村小组的事实。二、租地协议、租地情况证明、租金收条，欲证实：1、原告与被告于2015年12月10日签订了租地协议，原告将25亩土地租给被告种植蔬菜，租期为十二年，自2015年12月10日至2018年12月10日，每年每亩2600元；自2018年12月10日至2021年12月10日，每年每亩2860元；自2021年12月10日至2024年12月10日，每年每亩3146元；自2024年12月10日至2027年12月10日，每年每亩3460元，租金每三年递增百分之十；2、四个村小组同意马顺生将该土地中的25亩空地转租给被告，认可原、被告双方签订的租地协议；3、被告交纳了2015年12月10日至2016年12月9日的土地租金65000元。三、照片及报警三联单，欲证实双方因土地租种问题多次发生争执。四、证人李某的证言，欲证实其负责保管公司大门钥匙，原告未阻止被告进入公司在其租赁土地上种植的事实。五、证人罗某、段某的证人证言，欲证实原告于2014年接管案外人树演公司及安永爱承租的土地后按时交纳租金，认可原告与被告签订的租地协议效力。经质证，被告缪云龙对第一组证据的三性均不予认可，其认为该组证据无法确定是案外人安永爱等人的笔迹；对第二组证据中的租地协议和收条的三性予以认可，对租地情况证明的三性不予认可；对第三组证据的三性不予认可；对第四组、第五组证据其认为与原告具有利害关系，无法证实原告具有合法的使用权和分包权。被告缪云龙为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：一、报警三联单，欲证实被告在租地期间原告经常以各种理由阻碍原告耕种。二、昆明市呈贡区人民政府文件、昆明呈贡新区管理委员会文件，欲证实因为原告不提供其与村委会签订的租赁合同，导致被告无法申请赔偿、补助，造成巨大经济损失的事实。经质证，原告马顺生对两组证据的三性均不予认可，其认为被告提交的文件属于呈贡地区的文件，不能比照适用于嵩明地区。为查明案件事实，本院于2019年11月21日前往昆明市呈贡区龙街社区居委会（原告户籍地石碑村管辖社区）对呈贡区关于失地农民外出租地补偿的政策适用条件等情况进行了解，经调查，呈贡区龙街社区关于失地农民外出租地的补偿只适用于2006年3月以前、2011年3月以前在外租地和向社区申报过租地并经核实的两段时间，按五年的时间给予补偿。2011年4月以后，在外租地不再享受补偿政策。于2019年12月9日前往大村子原告租用被告土地上查看原告投入现状，并制作了现场勘验笔录。经质证，原告对询问笔录和现场勘验笔录均予以认可。经质证，被告对询问笔录的三性不予认可，其认为提交呈贡地区的补偿标准只是为了证实所租种的土地值这么多钱；现场勘验笔录不完整，还有投入的排水系统、灌溉系统等设施没有包括在内。上述证据经过当庭举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据予以综合分析后认定。经审理，本院确认如下法律事实：2015年12月10日，原告马顺生与被告缪云龙签订了《租地协议》，在协议中约定：因甲方（原告）已经租大村子的土地作为花卉基地，其中的土地25亩种植蔬菜，甲方自愿将该花卉土地租给乙方（被告）管理使用，租期为十二年。租金价格第一个三年自2015年12月10日至2018年12月10日，每年每亩2600元；第二个三年自2018年12月10日至2021年12月10日，每年每亩2860元；第三个三年自2021年12月10日至2024年12月10日，每年每亩3146元；第四个三年自2024年12月10日至2027年12月10日，每年每亩3460元，租金每三年递增百分之十。自协议签订后，乙方在每年的11月30日付清当年租金，每年付款方法照此执行。在乙方租期内如甲方违约需承担乙方所交当年租金的20倍。乙方在甲方花卉基地里面的一切花卉、工具、各种配件未经允许，不可拿走，如有违反，罚款此物价值的20倍。上述土地不准转租、不准倒卖、不交租金乙方全部投资归甲方所有，设施不准损坏、拆走。双方在合同上签字并按捺手印。合同签订后，被告按合同约定交纳租金至2018年12月9日。现被告以原告阻挠被告耕种土地以及原告不提供其与村小组签订的租赁合同导致被告不能在原籍呈贡地区申请补偿和补助为由拒付租金。另查明：原告与第九村民小组晁顾村、与小村子第八村民小组、大村子第五村小组、钱中村村民小组均未签订过土地租赁合同，四个村小组也未解除与案外人云南树演花卉公司签订的土地租赁合同。本院认为：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意，采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。对于原告要求解除双方于2015年12月10日签订的《租地协议》并将该宗租赁地恢复原样后交还原告占有使用的诉讼请求，根据合同法的相关规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条规定：“发包方应当与承包方签订书面承包合同”，但同时《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，虽然原告与四个村小组之间并未签订过土地租赁合同，但实际上四个村小组与案外人树演花卉公司之间的土地租赁合同也未实际履行，土地租金一直由被告支付，四个村小组出具的租地情况证明对此予以认可，故原告与村小组之间成立事实上的承包关系，承包合同自成立时生效。在无其他证据表明土地存在不能转租等约定的情形下，原告作为实际的土地承包人有权将土地转租给被告耕种，原告与被告签订的《租地协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，原、被告双方应按照协议全面履行自己的义务。庭审中被告自述不交纳租金的理由系因原告阻挠被告耕种以及不出具与村组的书面合同导致无法获取在呈贡地区失地补偿金从而拒付租金，从原、被告提交的报警记录能够证实双方因土地租种问题有积怨，继续履行合同不利于双方化解矛盾，并且被告所租种的土地现未实际耕种，庭审中被告也要求解除合同，故对于解除双方于2015年12月10日签订的《租地协议》的诉讼请求，本院予以支持；因在该宗土地上涉及到被告的大棚、建盖的三间简易房等设施，对于该部分投入双方宜先进行协商，若协商不成再以另案方式解决；对于原告要求被告支付自2018年12月10日起至土地返还之日止的土地租金（其中自2018年12月10日起至2019年7月19日止的租金为43694.44元），根据双方租地协议的约定，自2018年12月10日起至2021年12月10日，每年每亩租金为2860元，双方对租种的土地亩数25亩没有争议，但因双方合同并未解除，至起诉前被告仍然属于土地的承租人，根据庭审查明的事实及原、被告的举证，能够证实被告在租用土地期间原告确有妨害行为导致被告不能顺利管理、使用租赁土地的情形，本院认为，对原告主张自2018年12月10日起至2019年7月19日止的土地租金其在合同行使过程中具有一定过错，应自负20％的责任，故本院支持原告的租金为34777.04元[（2860元/亩×25亩÷12个月×7个月＋2860元/亩×25亩÷365天×9天）×80％]。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条、第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告马顺生与被告缪云龙于2015年12月10日签订的《租地协议》；二、由被告缪云龙自本判决生效之日起十日内支付原告马顺生土地租金34777.04元。三、驳回原告马顺生的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费892元，由原告马顺生承担192元，被告缪云龙承担700元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。（此页无正文）审 判 长  秦 崧人民陪审员  董正荣人民陪审员  杨聪明二〇一九年十二月二十四日书 记 员  管文娟