浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0602民初7630号原告：徐阿毅,男,1948年11月30日出生,汉族,住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：孟淑馨、许新华，浙江兴绍律师事务所律师。被告：郑宝祥,男,1963年5月20日出生,汉族,住越城区。被告：叶素娟,女,1966年1月9日出生,汉族,住越城区。上述二被告委托诉讼代理人：唐传荣，浙江广缘律师事务所律师。原告徐阿毅与被告郑宝祥、叶素娟占有物返还纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理。本案依法适用简易程序独任审理，后组成合议庭适用普通程序审理。本案于2018年8月20日、2019年10月28日、11月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟淑馨、许新华、二被告委托诉讼代理人唐传荣到庭参加三次庭审，被告郑宝祥到庭参加第一次庭审，被告叶素娟到庭参加第三次庭审。本案2018年8月28日至2018年9月28日为鉴定期间，2018年10月8日至2019年10月22日为中止审理期间，现已审理终结。原告徐阿毅向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即停止侵占及立即退出侵占的花园北区29幢南首1幢、29幢南首2幢、29幢南首3幢房屋所有权及相应的土地使用权；二、判令被告赔偿原告自2014年11月7日起至实际退出侵占之房屋所有权及土地使用权的损失计人民币946000元（暂计算到2018年7月7日）；三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告赔偿原告至2014年11月起至实际退出侵占之房屋所有权及土地使用权，相当于租金的损失计人民币605461.68元（暂时计算至2019年10月31日）。事实与理由：原告以人民币430万元向绍兴市越城区轻纺物资有限公司（以下简称轻纺物资公司）购买位于花园北区29幢南首1幢计527.18平方米建筑、花园北区29幢南首2幢计67.54平方米建筑、花园北区29幢南首3幢计15.3平方米建筑，合计房屋建筑面积为610.02平方米及工业仓储用地1328.6平方米。原告于2014年11月7日取得绍房权证绍市字第**房屋产权证，同年11月14日取得绍市国用（2014）第17246号国土使用权证。被告郑宝祥、叶素娟（系夫妻关系）未经原告同意，非法占有上述房屋及土地，在原告向其出示有关权利证书，并多次要求其限期退出侵占的房屋计土地情况下，被告仍拒不退出。2018年5月11日上午，在花园社区相关领导召集并主持下，原告代理人与被告在花园社区会议室协商调解上述问题，终因被告拒不退出而未果。原告用430万元巨款购买上述房屋及土地，却被非法占用达近四年而不能使用，已给原告造成巨大经济损失。原告只得依法诉诸法律，请求法院公正判决。被告郑宝祥、叶素娟辩称：被告郑宝祥是租用了该讼争的房屋，但叶素娟即没有签订租赁合同又没有使用该房屋，仅仅凭郑宝祥是叶素娟的丈夫要求返还，毫无法律依据。原告取得上述房屋的所有权，取得行为违法。上述房屋由被告郑宝祥在2000年7月1日已实际租赁使用，实际租赁使用了上述房屋及土地，按照相关法律规定，房屋所有权人如要出让房产，应当告知租赁人，租赁人有优先购买权，被告到目前才知道房屋所有权人为原告，故在没有告知的情况下，违反了相关规定，这一买卖是无效的。到现在为止，被告郑宝祥对该房屋的租赁权还是继续，租赁费也继续在支付，原告认为被告是非法占有讼争房屋土地的理由是不成立的。要求驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定，2012年1月8日，原告徐阿毅（乙方）与案外人轻纺物资公司（甲方）、沈亚群（丙方）签订《办公仓储用房转让协议》1份，约定甲方将位于绍兴市区花园北区29幢（现花园新村北区30幢）南首工业仓储用地1328.6平方米、花园北区29幢南首办公仓储房屋（以下简称办公仓储用房）合计建筑面积610.02平方米转让给乙方；办公仓储用房现已出租，租期一年，甲方承诺于2011年12月31日前与承租方终止租赁协议，并在2012年2月28日前将办公仓储用房完好腾空交付给乙方，甲方承诺，承租人对甲方转让的办公仓储用房优先购买的权利；转让价格为430万元；协议还对其他事项进行了约定。2012年1月9日，原告与轻纺物资公司就上述办公仓储用房转让协议的履行签订了附件。此后因轻纺物资公司、沈亚群未按约履行合同义务，原告徐阿毅于2014年1月起诉至本院，经本院调解，双方达成调解协议如下：一、轻纺物资公司名下坐落于绍兴市花园北区首的土地（地号3-45-0-34）及房屋（丘号中二1428，建筑面积为610.02平方米）归徐阿毅所有，轻纺物资公司、沈亚群于2014年8月9日前协助徐阿毅办理上述房屋的过户手续；二、轻纺物资公司、沈亚群应于2014年8月9日前将上述土地及房屋腾空并交付给徐阿毅；三、轻纺物资公司、沈亚群应于2014年10月9日前支付徐阿毅各项损失人民币100万元，逾期未付的，轻纺物资公司、沈亚群应另行加付给原告人民币50万元。此后原告于2014年11月7日办理上述办公仓储用房的产权变更登记手续，于2014年11月14日办理上述工业用地的使用权变更登记手续。此后因轻纺物资公司、沈亚群未向徐阿毅交付案涉房屋及土地，徐阿毅于2015年3月24日向本院申请强制执行。诉讼中，原告申请对位于绍兴市越城区花园北区29幢内共3幢合计建筑面积610.02平方米房屋及1328.6平方米工业仓储用地的年租赁价格进行评估。本院委托诸暨宇信价格评估有限公司进行评估，该评估机构向本院出具《评估报告书》1份，其评估结论为：绍兴市越城区花园北区29幢内共3幢房屋及1328.6平方米工业仓储用地的租赁价格（工业仓储用地的租赁价格包含于房屋租金单价之中）。2014年11月至2015年10月期间的房屋租金为0.701元/㎡·天；2015年11月至2016年10月期间的房屋租金为0.736元/㎡·天；2016年11月至2017年10月期间的房屋租金为0.772元/㎡·天；2017年11月至2018年9月期间的房屋租金为0.81元/㎡·天。同时该评估报告载明：位于该地块南侧建筑面积为527.18㎡的房屋因高压输电线铺设已被部分拆除（具体拆除时间不详，由原、被告双方自行举证），经评估人员会同原告委托代理人沈苗峰和被告郑宝祥共同丈量、计算后得知拆除房屋面积为158㎡；另有37.6㎡房屋因缺少东侧墙体，利用率较差，按50%计算有效使用面积，计18.8㎡。故在2018年9月25日评估标的有效建筑面积为610.02㎡-158㎡-18.8㎡=433.22㎡。同时查明，2000年7月1日，被告郑宝祥（乙方）与轻纺物资公司（甲方）签订《租房协议》1份，约定甲方将花园畈北区仓库靠边三间租给乙方，时间为2000年7月1日至2001年6月30日。该协议由轻纺物资公司法定代表人沈亚群签字。2010年11月18日，郑宝祥（甲方）与沈亚群（乙方）签订《借款协议》1份，约定乙方坐落于，由甲方租用，租期为2010年11月18日至2015年11月18日止；乙方因资金需要向甲方借款90万元，借期为五年，自2010年11月18日至2015年11月18日止，以利息抵扣甲方应向乙方应缴的房租费。2012年1月8日，沈亚群出具《补充协议》1份，载明“兹由沈亚群与现金出借人郑宝祥因在2010年11月18号租房时签订的借款租房协议时约定，借款90万元，按年归还10万元，以息代租金，直至90万元全部归还光为止。但至今沈亚群没归还现金，故经双方友好协商一致，延长租期，沈亚群继续将花园畈桥北30幢（原越城区轻纺物资有限公司）的厂房全部续租给郑宝祥，租期不限，按年累推，以息代租，直至沈亚群全部归还清90万元为止，郑宝祥才搬离该厂房。租赁期间一切产权等法律责任由沈亚群负责”。由此案涉房屋及土地自2000年7月起至今由二被告占用。2018年8月23日，郑宝祥向本院起诉轻纺物资公司、徐阿毅，要求确认轻纺物资公司与徐阿毅之间的转让位于花园北区房屋所有权及相应的土地使用权的合同无效。本院于2019年3月25日做出（2018）浙0602民初8732号民事判决书，判决驳回郑宝祥的诉讼请求。郑宝祥不服该判决上诉至绍兴市中级人民法院，该院做出（2019）浙06民终2824号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。以上事实由原告提供的房屋所有权证1份、国有土地使用权证1份、录音及摘录1份、执行裁定书及公告（2015绍越执民字第499号）拍照打印件1份、照片打印件1份、敬告及照片打印件各1份，被告提供的房屋租赁协议1份、借款协议1份、补充协议1份、（2014）绍越民初字第598号民事调解书复印件1份、（2018）浙0602民初9612号民事判决书1份，本院出示（2018）浙0602民初8732号民事判决书1份、（2018）浙06民终2824号民事判决书1份、《评估报告书》1份，以及原、被告的庭审陈述予以证实。本院对上述证据真实性予以认定。对原告提供的“证明”的说明及朱小萍的身份证复印件，该说明属于证人证言，因朱小萍未到庭，故本院不予认定。本院认为，原告徐阿毅与案外人轻纺物资公司之间的房屋及土地转让协议，经本院及绍兴市中级人民法院生效裁判文书确认合法有效。原告在签订上述协议之后已就案涉房屋及土地办理产权及使用权变更登记手续，故原告已取得上述房屋所有权及土地使用权。根据原告提供的照片、录音材料等证据，可以证明案涉房屋及土地由二被告占用，虽然二被告主张其对案涉房屋享有租赁的权利，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。本案中，原告受让案涉房屋及土地，且无证据证明原告与轻纺物资公司存在恶意串通的情形，原告属于善意第三人且已办理登记手续，被告基于其与轻纺物资公司之间的租赁关系，不能对抗原告对案涉房屋及土地所享有的权利。故对被告上述抗辩，本院不予采纳。被告基于其租赁合同享有的权利，可另行向案外人轻纺物资公司、沈亚群主张，对被告要求追加第三人及中止审理本案的申请，本院亦不予准许。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告要求二被告腾退案涉房屋及土地，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的损失，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告已于2014年11月14日取得案涉房屋所有权及土地使用权，二被告未经原告同意占有使用，原告有权主张相应的占有使用损失。根据本院委托评估机构对案涉房屋及土地租金标准做出的评估结论，本院确定被告赔偿给原告损失为：2014年11月14日至2015年10月31日计106594.2元，2015年11月1日至2016年10月31日计116380.2元，2016年11月1日至2017年10月31日计122072.7元，2017年11月1日至2019年10月31日计256162.98元，合计601210.08元，此后损失可按每日350.9元标准计算，对原告主张合理部分，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条之规定，判决如下：一、被告郑宝祥、叶素娟应于本判决生效之日起三十日内向原告徐阿毅腾退位于绍兴市越城区花园北区29幢南首1幢、花园北区29幢南首2幢、花园北区29幢南首3幢房屋（建筑面积共计610.02平方米）及花园北区29幢南首工业用地（面积1328.6平方米）；二、被告郑宝祥、叶素娟应于本判决生效之日起三十日内向原告徐阿毅赔偿损失601210.08元（暂计算至2019年10月31日，此后按每日350.9元标准计算至实际腾退之日止）；三、驳回原告徐阿毅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9855元，由原告徐阿毅负担69元，由被告郑宝祥、叶素娟负担9786元，于本判决生效之日起七日内向本院履行。鉴定费14200元，由被告郑宝祥、叶素娟负担，该款由原告垫付，被告郑宝祥、叶素娟应于本判决生效之日起三十日内支付给原告徐阿毅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  赵 钦人民陪审员  樊阿三人民陪审员  孙 苗二〇一九年十二月二十日书 记 员  黄美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。