广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20400号上诉人（原审原告）:廖严水，男，1981年8月15日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东增城中建实业有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街增城大道****。法定代表人：马赖金，职务总经理。委托诉讼代理人：武传胜,广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖思敏,广东南国德赛律师事务所实习律师。上诉人廖严水与上诉人广东增城中建实业有限公司（以下简称中建公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人廖严水、中建公司不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖严水上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，判令变更第一项为：中建公司向廖严水支付延迟交楼违约金（按每日总房款582069元万分之二的标准，从2019年1月1日起计至中建公司取得永久供气、供电、供水验收证明文件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给廖严水之日止，暂计为17695元。）；2.判令中建公司支付迟延配套设施违约金（以总房款582069元每日万分之一的标准，从2019年1月1日起计算到上述配套设施验收合格之日止，暂计8847元）（以上两项不服一审判决金额暂时计算为18753元。）；3.本案一审、二审诉讼费用由中建公司承担。事实和理由：一审判决适用法律错误，损害廖严水的合法利益，请求依法进行改判。1.关于逾期交楼违约金的标准问题。合同补充协议约定逾期交楼违约金标准为每日50元，本案总房款为582069元，折算为每日总房款万分之0.85，与本案为同一系列案的（2019）粤0118民初4590号案件的总房款为1014326元，判决违约金亦为每日50元，折算为每日总房款的万分之0.49，远远低于廖严水包含但不限于逾期还款利率4.35%*1.5=6.525%、房屋租金损失、因物价上涨造成的房屋装修成本增加损失、维权误工费损失、维权律师费诉讼费损失、业主入户及小孩入学增加学费损失以及因无法收楼产生的焦虑等精神损失等，远远低于合同约定的逾期支付款每日总房款万分之五的违约金标准，有违公平原则。合同法第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”廖严水已请求一审法院予以增加。类似标准所有法院均予以调高，广州市中级人民法院之前的案例均调高至每日总房款的万分之二，如业主诉广州富基房地产开发有限公司案，该案约定逾期交楼违约金为每日总房款万分之0.5，一审法院调高至每日万分之五，二审法院调高至每日万分之二。南沙区人民法院历来将低于每日总房款万分之一的迟延交楼违约金标准调高为同期贷款利率，广州市中级人民法院均维持原判。广东省高级人民法院（2019）粤民申1490-1500号民事裁定书指出“虽然买受人未能举证证明该逾期办证所造成的损失数额，但可参照民间借贷中关于逾期利息的相关规定处理。”（2016）粤01民终8509号民事判决将约定的每日按总房价款0.003%、0.005%、0.008%的逾期办证违约金标准调高为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（2017）粤0115民初2211号民事判决将约定的每日100元逾期办证违约金调高为按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算。（2018）粤0103民初3195号民事判决将约定的每日按总房价款的0.003%-0.008%的逾期办证违约金标准调高为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准。（2018）粤2071民初11921号判决书将约定的每日总房款万分之一的逾期办证违约金调高为按同期贷款利率计算逾期办证违约金，逾期办证损失没有逾期交楼损失明显，均按照逾期贷款利率标准调高。（二）关于逾期配套违约金的问题。合同已经约定了逾期配套违约金的计算标准和计算起止日期。一审法院认为配套是交楼条件之一，纯属误解。如（2010）越法民三初字第1146号民事判决，该案一审判决了逾期交楼违约金和逾期配套违约金，二审按照一审判决金额85折调解。广州市豪利房地产开发有限公司与业主商品房预售合同纠纷，有相同的判决开发商支付逾期配套违约金的判决，佛山顺德法院也有相同判决。（三）案涉楼盘至今没有交接，请判决违约金至交楼之日止。中建公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判中建公司向廖严水支付逾期交楼违约金（自2019年1月1日起，按每日50元标准计付逾期交楼违约金，违约金总额不得超过购房总价的1%）；3.一、二审案件受理费由廖严水承担。事实与理由：（一）迟延交楼的补充协定，未违反法律、行政法规的强制性规定，也不属于无效的格式条款，对双方具有法律约束力，中建公司与廖严水签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》）后，专门就迟延交楼违约责任，补充约定了附件七第五条第三款：“迟延交楼经认定确属甲方（中建公司）责任的，每逾期一天甲方应向乙方（廖严水）支付人民币伍拾元的违约金，甲方承担迟延交房的违约金最高不超过乙方已购房屋总价的1%”。该补充约定未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效条款。同时该约定不属于格式条款，更不属于无效的格式条款。因为该条款经由中建公司与廖严水重新协商后订立，由双方自愿合意达成，既未免除中建公司向廖严水交付符合安全使用标准房屋的主给付义务，也未排除或减损廖严水按时交付房屋的主权利，不具备《合同法》第四十条规定的格式条款无效情形。即使该约定客观上确实减损了廖严水的部分权利，但在订立补充约定前，中建公司已尽到了合理的提示义务。因为该补充协定从属于《合同》附件七，附件七第一条载明“本合同及附件签订前，甲方（中建公司）已提示乙方（廖严水）详细阅读，并做合理解释，乙方在清楚理解的基础上与甲方签订本合同及附件”，廖严水在附件七上签名确认，足以表明廖严水确认中建公司已尽到关于迟延交楼违约责任补充条款的合理提示义务。廖严水是在清楚理解补充约定的基础上，自愿与中建公司达成补充约定，更何况廖严水是有权放弃其部分权利的。（二）因双方未就《通知》载明的迟延交楼违约金计付至交楼之日止达成合意，所以《通知》不具有变更补充协议条款的法律效力。为解决因迟延交楼产生的争议，中建公司于2019年4月29日向廖严水发出了通知。廖严水针对中建公司的上诉辩称：1.该公司至今还未交楼，明显违约，也没有免责事由，违约主观恶意明显，其要求不承担责任是不诚信的行为；2.广州所有判例都否定违约金以总房价的1%为上限的效力。中建公司针对廖严水的上诉辩称：1.逾期交房违约金应按照补充协议双方约定的每日50元为标准计付，且不超过购房总价款的1%。在廖严水未能举证证明其遭受的损失过分高于补充协议约定的违约金时，不应调高违约金的支付标准。2.（2016）粤01民终8509号判决书适用于逾期交付不动产权证的事实，不能适用于本案。本案的基础事实是交楼。本案中双方在补充协议中明确约定了逾期交房违约金的支付标准，故应按补充协议的约定计付违约金。3.关于逾期完成公共设施及附属配套项目的违约金，购房合同第二十四条第二款明确约定了中建公司迟延完成公共设施及附属配套项目的应按合同第14条承担逾期交房违约责任，说明迟延完成公共设施及附属配套项目是迟延交房项下的一种具体违约表现形式，而不是独立于迟延交房之外的另一种违约情形。廖严水向一审法院起诉请求：一、中建公司支付延迟交楼违约金给廖严水（按每日总房款582069元万分之二的标准，从2019年1月1日计至中建公司通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水等验收及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给廖严水之日止，暂计17695元）；二、中建公司支付延迟配套设施违约金（以总房款582069元每日万分之一标准，从2019年1月1日起计算到上述配套设施验收合格之日止，暂计8847元）；三、中建公司承担一审案件诉讼费。一审法院认定事实：2016年12月5日，廖严水（乙方，买方）与中建公司（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》载明“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的中建荔苑商业、住宅……第荔城街中建街**幢****房，房屋地址增城区荔城街中建街5号（荔城街中建街5号）503房。……第七条计价方式和价款……1、该商品房以套出售，……总金额582069元……第十三条房屋交付甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2．甲方如未按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.01%的标准支付违约金，至实际交付之日止，合同继续履行……第十五条房屋交付时的有关资料……（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：……3．乙方同意甲方在规定的交付时间起90天内完成相关共用设施及附属配套项目，90天内未能完成的，乙方始按照本合同第十四条的约定主张权利……”该合同附件七本合同补充协议，载明“一、本合同及附件签订前，甲方已提示乙方详细阅读，并作合理解释，乙方在清楚理解的基础上与甲方签订本合同及附件。……四、《商品房买卖合同》第十三条交房期限，本条所称的“不可抗力”包括但不限于以下情形：……(5)政府市政配套工程及其他施工安装之延误、或政府有关部门审批有关文件的延误，包括办理工程验收的延误。但有关延误的事由和期限甲方应出具政府有关部门的相关证明文件。五、……迟延交楼经认定确属甲方责任的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金，甲方承担迟延交房的违约金最高不超过乙方所购房屋总价的1%。……十二、甲方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的1%。……”。签订合同之后，廖严水依约支付了全部购房款。2019年4月29日，中建公司向廖严水发出《通知》，载明“阁下向我司购买的商品房，由于我司原因未能按合同规定的期限交房，我司同意按双方签订的《预售商品房买卖合同》依法依规承担违约责任。逾期交楼违约金计算到交楼之日止，在办理收楼手续时结清。……”。2019年5月30日，廖严水提起本案诉讼。庭审中，中建公司确认涉案房屋不具备交付条件，且没有取得竣工验收备案表。审理中，廖严水陈述以下事实，1、要求继续履行合同，不解除涉案合同。2、第一项诉讼请求的违约金计算标准，是廖严水按照年利率6%的标准，调整为每日按照总房款的万分之二。3、第二项诉讼请求针对的是延迟交付配套设施违约金。中建公司陈述以下事实，1、中建公司向廖严水发出《通知》，违约金是按照每日50元标准计算，没有设定上限。2、中建公司无法提供涉案房屋所在楼盘的《建设工程规划许可证》。3、公共配套设施的交付是指从2018年12月31日后的90天内完成交付义务，因此违约起算点是2019年4月1日。另查明，廖严水当庭申请对房屋进行租金评估并主张庭后提交书面评估申请书，但在一审法院的指定期限内并未提交书面评估申请书。一审法院认为，廖严水、中建公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七“一、本合同及附件签订前，甲方已提示乙方详细阅读，并作合理解释，乙方在清楚理解的基础上与甲方签订本合同及附件。”的约定，可知合同及相关合同附件是在双方充分协商基础上自愿签订的，因此廖严水主张合同中关于逾期交楼违约金计算标准是格式条款且显失公平，依据不足，一审法院不予采信。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，中建公司应在2018年12月31日前将符合交付条件的涉案房屋交付给廖严水使用。中建公司在庭审中确认，涉案房屋所在楼盘未取得竣工验收备案表，不符合交付条件。故廖严水请求中建公司支付逾期交楼违约金，理据充分，一审法院予以支持。关于廖严水第一项诉讼请求能否支持的问题，根据双方合同及补充协议约定，双方自愿将违约金调整为每逾期一日，按50元计算。上述标准为双方合意表示，理应遵守，廖严水认为上述违约金标准过低，申请法院予以调整，但廖严水并无证据证明其损失超过上述违约金计算标准，故一审法院对廖严水按照每逾期一日以总房价万分之二标准计算违约金的请求，不予支持。虽然双方合同中约定了违约金总额以总房价1%为限，但在发生逾期交楼的情况后，中建公司向廖严水发出《通知》，重新承诺违约金计至交楼之日止，故中建公司抗辩违约金仍然以总房价1%为限的理由不足，一审法院不予支持。违约金起算日期应从2019年1月1日开始计算，本案暂计至廖严水起诉之日即150天，至于之后的逾期交楼违约金，廖严水可另行主张。经核算，违约金为50元/天×150天=7500元。廖严水起诉超过上述金额部分，一审法院不予支持。至于廖严水第二项诉讼请求能否支持的问题，中建公司经庭审询问，无法提供涉案房屋所在楼盘的《建设工程规划许可证》，其应当承担举证不能的法律后果，即一审法院认定中建公司并未提供符合合同约定的相应公共配套设施，其应当承担违约责任。但双方合同中约定“3．乙方同意甲方在规定的交付时间起90天内完成相关共用设施及附属配套项目，90天内未能完成的，乙方始按照本合同第十四条的约定主张权利”，表明在公共设施及配套项目在合同约定的期限未完成的情况下，廖严水以房屋不符合交付条件所对应的逾期交楼违约责任向中建公司主张权利，即公共设施及配套项目完善归属于涉案房屋符合交付的条件之一，并非是单独的违约责任，故一审法院对廖严水要求重复计算公共设施及配套项目的违约金的主张不予支持。综上，廖严水起诉的违约金应以合同约定标准计算，廖严水向一审法院申请对涉案房屋的租金进行评估，但在一审法院指定的期限内未提交书面的评估申请，视为其不申请评估。对中建公司主张因政府行为应当顺延交房时间的问题。中建公司并无任何证据证明因政府行为导致涉案小区延迟交楼，也没有提供由政府相关部门盖章确认的可以合理延迟交楼时间的相关文件，同时，中建公司为涉案楼盘的开发商，其是在开发前对涉案楼盘所在区域进行综合评估和了解的情况下，进行的开发并出售行为，上述风险是中建公司在开发涉案楼盘时可以预见的风险。故中建公司以政府行为为由要求顺延交房时间，理据不充分，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广东增城中建实业有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内向廖严水支付从2019年1月1日起至2019年5月30日止的逾期交楼违约金7500元；二、驳回廖严水的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费232元，由廖严水负担166元，由广东增城中建实业有限公司负担66元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点：1.逾期交房的违约金标准如何认定？2.逾期完成公共设施及附属配套项目是否包含在逾期交房的违约责任中？关于第一个问题，双方对中建公司的违约事实均予以确认。廖严水认为虽然购房合同约定了违约金计算标准为已付房款每日0.01%即每日万分之一，但补充协议又约定按每日50元标准，折算为每日总房款的万分之0.85，违约金计算标准较低，根据其他生效判决，法院应当调整违约金标准。中建公司则主张按照补充协议的约定每日50元计算违约金，同时不超过总购房款的1%。对此本院认为，2016年12月5日双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定：“延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2．甲方如未按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.01%的标准支付违约金，至实际交付之日止，合同继续履行……”《补充协议》约定：“五、……迟延交楼经认定确属甲方责任的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金，甲方承担迟延交房的违约金最高不超过乙方所购房屋总价的1%。……。”2019年4月29日，中建公司向廖严水发出《通知》，载明“阁下向我司购买的商品房，由于我司原因未能按合同规定的期限交房，我司同意按双方签订的《预售商品房买卖合同》依法依规承担违约责任。逾期交楼违约金计算到交楼之日止，在办理收楼手续时结清。……。”根据合同和补充协议，双方虽约定逾期交房的违约金标准为已付房价款的每日万分之一以及每逾期一日，按50元/日计算，但在此之后，中建公司向廖严水发出通知将上述违约金计算标准的约定予以变更，中建公司同意按双方签订的《预售商品房买卖合同》依法依规承担违约责任并承诺逾期交房违约金计算到交房之日止，该通知已送达给廖严水，应视为中建公司向廖严水的承诺，中建公司应按照其承诺予以履行。故本院认定中建公司应按照已付房价款的每日万分之一的标准计算逾期交房违约金，对中建公司主张按照50元/日的标准，并以总购房款的1%为限计付逾期交房违约金的上诉请求，不予支持。廖严水一审期间当庭申请对房屋进行租金评估并主张庭后提交书面评估申请书，但在一审法院的指定期限内并未提交书面评估申请书，且其亦并无证据证明其损失超过上述违约金计算标准，故本院对廖严水主张按已付房价款的每日万分之二的标准计算违约金的诉讼请求，亦不予支持。关于第二个问题，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定：“延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2．甲方如未按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.01%的标准支付违约金，至实际交付之日止，合同继续履行……”；第二十四条第3点约定：“乙方同意甲方在规定的交付时间起90天内完成相关共用设施及附属配套项目，90天内未能完成的，乙方始按照本合同第十四条的约定主张权利……”，尽管逾期交房和逾期完成公共设施及附属配套项目适用的违约责任是同一条款，但双方对两者的约定分别由两个合同条款列明，且两个合同条款约定的对象和内容各不相同，因此，逾期交房和逾期完成公共设施及附属配套项目的违约责任应分别计算，一审法院认定公共设施和附属配套项目是归属于涉案房屋交付条件之一，认定廖严水的主张属于重复计算有误，应予纠正。同时，因《补充协议》对逾期完成公共设施和附属配套项目的违约责任没有进一步约定，且《通知》亦未针对该违约责任进行承诺，故逾期完成公共设施和附属配套项目的违约金计算标准应按照《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条的约定，即按已付房款的每日万分之一的标准。由于中建公司仍未交房，故尚不能确定交房之日，故本院将上述逾期交房和逾期完成公共设施和附属配套项目的违约金暂计至廖严水起诉之日止，在此日之后发生的逾期交房和逾期完成公共设施和附属配套项目的违约金，廖严水可另行起诉。综上，本院认定逾期交房的违约金从2019年1月1日起计至2019年5月30日止按每日万分之一计算为8731元，逾期完成公共设施和附属配套项目的违约金从2019年4月1日起至2019年5月30日止按每日万分之一计算为3492.4元。综上所述，廖严水的上诉请求部分成立，应予支持；中建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二十一条、第二十二条、第二十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4596号民事判决第二项；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4596号民事判决第一项为：上诉人广东增城中建实业有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人廖严水支付从2019年1月1日起至2019年5月30日止的逾期交房违约金8731元；三、上诉人广东增城中建实业有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人廖严水支付从2019年4月1日起至2019年5月30日止的逾期完成公共设施及附属配套项目违约金3492.4元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费232元，由上诉人廖严水负担124元，由上诉人广东增城中建实业有限公司负担108元。二审案件受理费401元，由上诉人廖严水负担201元，由上诉人广东增城中建实业有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十二月六日书记员  戴巧利周蓓