陕西省西安市中级人民法院  陕 西 省 高 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕民终1028号     上诉人（原审被告）：西安金鹰北城购物中心有限公司。住所地：西安市。法定代表人：范毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李网扣，女，1977年7月18日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：张焱，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦娇，陕西合恒律师事务所实习律师。原审第三人：西安中登房地产开发有限公司。住所地：西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。上诉人西安金鹰北城购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）因与被上诉人李网扣及原审第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，不服陕西省西安市中级人民法院（2019）陕01民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金鹰公司的委托诉讼代理人李红红，被上诉人李网扣的委托诉讼代理人张焱、焦娇到庭参加诉讼，原审第三人中登公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金鹰公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一、一审法院认为被上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，与事实不符。该条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，被上诉人虽提供了西安市住房查询表证明其在西安市名下无其他住房。但是被上诉人未提供其家庭成员名下房屋情况，不能证明被上诉人无其他用于居住的房屋。其次，被上诉人提交证据证明西安东明消防设备有限公司将其公司对中登公司的部分债权冲抵被上诉人购买的涉案房屋的全部房款。既然存在抵债情况，一审法院未审查西安东明消防设备有限公司与中登公司之间形成的债权债务关系的真实性，亦未审查抵款是否属实，仅通过一张收据便认定被上诉人符合房款支付条件，证据不足。二、即便抵债行为真实，因涉案房屋为中登公司用来冲抵欠付西安东明消防设备有限公司工程款的房屋，被上诉人就涉案房屋不享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》关于第二十八条实践中应当注意的问题中提到，“如果抵债协议没有办理不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。……之所以要对买受人物权期待权进行保护，上诉人认为实际上隐含理念是，物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。最后，未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。”本案中，被上诉人提供证据证明：“西安东明消防设备有限公司将中登公司欠付其款项中的1132070元转让给李网扣，用于支付李网扣购买的涉案商品房购房款”。被上诉人受让的是西安东明消防设备有限公司的债权，恰恰证明被上诉人并非是普通消费者，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。此外，被上诉人与西安东明消防设备有限公司交易是包含消灭西安东明消防设备有限公司对中登公司享有的普通债权之目的，被上诉人就涉案房屋不应优先于金鹰公司普通债权的实现。因此，被上诉人就涉案房屋不享有物权期待权。综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的请求。被上诉人李网扣答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。一、一审法院认定李网扣以西安东明消防设备有限公司对中登公司享有的部分债权，支付涉案房屋全部购房款的事实清楚，证据确凿。根据李网扣在一审诉讼中提供的西安东明消防设备有限公司与中登公司于2017年7月13日签订的《中登集团所属企业与外部单位账务确认单》以及西安东明消防设备有限公司出具的《情况说明》，截止2017年7月13日，中登公司欠付西安东明消防设备有限公司工程款2664431元的事实清楚。此后，李网扣于2017年8月23日与中登公司签订《中登家园商品房买卖协议》，该协议第六条付款方式处约定，由西安东明消防设备有限公司支付购房款，中登公司于合同签订当日在其与西安东明消防设备有限公司间《中登集团所属企业与外部单位账务确认单》中备注“换家园房款1132070”，同时向答辩人开具金额为1132070元的房款收据，证明中登公司认可李网扣以西安东明消防设备有限公司债权中的1132070元支付涉案房屋购房款，且该款项在与西安东明消防设备有限公司间的结算中已实际扣除，故一审法院据此认定答辩人已经通过上述方式向中登公司全额支付购房款的事实清楚，证据确凿。二、李网扣符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，就涉案商品房享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，一审法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第311、312条之规定，判令不得执行答辩人购买的涉案房屋，适用法律正确。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。原审第三人中登公司未到庭进行答辩。李网扣向一审法院起诉请求：1.停止对其购买并居住的“中登家园”项目土地使用权《土地使用权/土地批文号WY12-10-6-3》上的中登家园项目3幢12810号房屋的强制执行；2.诉讼费由金鹰公司负担。一审法院认定的事实：金鹰公司因与中登公司房屋租赁合同纠纷一案，该院于2016年11月15日作出（2014）西中民一初字第00054号民事判决,判令中登公司返还金鹰公司履约保证金500万元、支付金鹰公司迟延履行违约金990万元、赔偿金鹰公司装饰工程损失36463500元等。该判决已发生法律效力，因义务人中登公司未履行法律文书确定的义务，权利人金鹰公司于2017年1月18日向本院申请执行，该院依法立案执行。执行过程中，该院于2017年8月15日作出（2017）陕01执304号之一执行裁定：一、查封被执行人中登公司名下位于西安市未央区XX城XX路南侧中登家园26套未出售房屋房号为1幢（预售证号200XXXX）20702、30503、31303、41201、41402；2幢（预售证号200XXXX）10711、11212、11511、12204、12609、12712、12911；3幢（预售证号200XXXX）10303、10810、12703、12803、12810；5幢（预售证号200XXXX）10908；6幢（预售证号200XXXX）10110、10310、10410、10710、12103、12203、12501、12603；二、查封期限为三年。李网扣作为案外人向该院提出执行异议，主张法院查封的中登家园3幢12810号房屋属其所有，请求停止执行，解除查封。该院经审查认为，李网扣提供的证据不足以证明其与中登公司签订了有效的《商品房买卖协议》，亦不足以证明其在法院查封之前已合法占有涉案房产。李网扣至今未办理房屋产权证，怠于行使自己的权利，应承担不利后果。李网扣也没有物权证据证明涉案房产登记在其名下或购房合同已经房屋管理部门备案登记，故李网扣所主张的执行异议申请，证据不足，不能排除人民法院的强制执行，该院于2018年12月18日作出（2018）陕01执异627号执行裁定：“驳回案外人李网扣的异议请求。”李网扣不服上述执行裁定，向该院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查，2016年8月12日李网扣通过西安东明消防设备有限公司以内部认购的方式订购了中登家园第三幢1单元28层12810号房屋，单价为每平方米7900元，总金额壹佰壹拾叁万贰仟零柒拾元整。2017年8月23日，中登公司与李网扣签订《商品房买卖协议》，同日中登公司给李网扣出具房款收据。2018年12月28日西安东明消防设备有限公司出具情况说明，载明“截止2017年7月13日，中登公司欠付我公司货款2664431元整，我公司于2018年8月23日将其中的1132070元转让给李网扣，作为其购买中登家园3幢12810号商品房的购房款，该款项已实际于我公司于中登集团、西安中登房地产开发有限公司债务中予以扣减。”2016年8月15日起李网扣居住使用涉案房屋，并交纳物业费、电费、天然气等各项费用。另李网扣提供《西安市住房情况查询申请表》显示截止2018年12月26日，李网扣名下无有效房产信息。一审法院认为，本案为李网扣对该院（2018）陕01执异627号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，李网扣对人民法院查封的位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋的强制执行是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照该规定，本案中，李网扣与中登公司签订《商品房买卖协议》，约定李网扣购买位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋，房屋总价为1132070元，该合同为双方当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。李网扣提交证据证明西安东明消防设备有限公司将其公司对中登公司的部分债权冲抵李网扣购买涉案房屋的全部房款，中登公司亦给李网扣出具了收款收据（2017年8月23日）。之后李网扣实际居住使用涉案房屋，并交纳物业费、水电等相关费用。李网扣名下也无其他房产信息，故李网扣购买涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，李网扣对西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对该房屋的强制执行的诉讼请求，依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋。案件受理费100元，原告李网扣预交，由被告西安金鹰北城购物中心有限公司负担（本判决生效后十日内西安金鹰北城购物中心有限公司将其应负担100元支付李网扣）。上诉人金鹰公司二审无新证据提交。被上诉人李网扣二审中新提交二组证据：1、中登集团材料换房表，该表印证我方提交的内部认购单的真实性，即是2016年8月12日中登公司的法定代理人宋玉庆同意抵房之日李网扣于当日通过东明公司认购了涉案商品房，换房表中的单价与购房合同中的单价一致；2、同意书一份，证明李网扣购买涉案房屋的合法性及经过。上诉人金鹰公司发表质证意见：该两份证据的真实性无法判断，对证明目的不认可，根据李网扣在一审中提交的中登公司的财务确认单记载，2017年7月13日进行的对账，但抵房却发生在2016年8月份，是先抵房再进行的对账，不符合以房抵款的逻辑顺序。故以房抵款的有效性我方不认可。同意书是东明公司自己出具的，我方不认可，也无法证明李网扣向东明公司支付了涉案房屋的房款。被上诉人李网扣申请本院调取中登公司与西安东明消防设备有限公司的购销合同及供应商往来帐凭证。李网扣对调取的证据发表意见称：对该组证据的真实性认可，根据合同可以证明1、中登公司与东明公司从2012年12月8日起建立有真实合法有效的买卖合同关系；2、根据供货商往来账可以证明中登公司全部应付东明公司的账款是2664431元，其中中登公司给东明公司在文景时代抵了一套房屋及一个车位，价格为785793元，在中登家园房屋抵款是1132070元。证明中登公司与东明公司之间就涉案的购房款已经进行了对账及抵扣，同时也与李网扣提供的证据一的金额及内容相互印证。金鹰公司发表意见称：对该组证据的真实性我方认可，但我方认为抵款的具体时间无法从供应商往来账中予以确认，抵款的有效性我方不认可。本院对李网扣二审阶段提交的证据及其申请本院调取的证据分析认证如下：被上诉人李网扣提交的证据与其申请本院调取的证据之间可以相互印证，故本院予以认定。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。    另查明，2012年12月8日，西安东明消防设备有限公司与中登公司签订购销合同一份，由西安东明消防设备有限公司陆续向中登公司供应货物。2016年8月12日，西安东明消防设备有限公司与中登公司进行了材料换房，房号为中登家园3#-2810，总价1132070元。2017年3月7日，西安东明消防设备有限公司向中登公司出具同意书，同意将中登家园3#-2810号房签至李网扣名下。本院认为，本案的争议焦点为，李网扣就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，西安东明消防设备有限公司与中登公司就案涉房屋于2016年8月12日进行材料换房，房屋总价1132070元。2017年3月7日，西安东明消防设备有限公司同意将案涉房屋签至李网扣名下。李网扣于2017年8月23日通过内部认购的方式与中登公司签订了商品房买卖协议，购买该房屋，房屋总价为1132070元。该房款以中登公司欠付西安东明消防设备有限公司的货款进行了抵扣，并由中登公司出具收据，载明收到购房款1132070元。该合同应为双方当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。一审中，李网扣提交了其交纳的物业费、卫生费、电梯费等收费收据及房屋照片，足以认定李网扣在法院查封之前已与中登公司签订了书面买卖合同，支付了全部购房款，并实际占有使用案涉房屋。李网扣向中登公司提出过办理过户登记的申请，未办理过户登记系中登公司原因所致。故，李网扣符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。金鹰公司的上诉请求不能成立。由于李网扣购买的案涉房屋系以房抵材料款方式购得，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不当，应予纠正。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14987元，由西安金鹰北城购物中心有限公司负担。本判决为终审判决。                            审  判  长    赵学玲                               审  判  员    胡晓晖                           审  判  员    张奋霆                            二〇一九年十二月五日                            书  记  员    郭晨晨1