宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初2747号 原告：王伟，男，1994年7月13日出生，汉族，住宁波市江**。 委托诉讼代理人：刘佩佩，浙江波宁律师事务所律师。 被告：宁波爱斯实业有限公司（统一社会信用代码：913302017473812195），住所地宁波市科技园区丹桂路****。 法定代表人：方常胜，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱慧力，浙江素豪律师事务所律师。 原告王伟与被告宁波爱斯实业有限公司（以下简称爱斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年8月28日、2019年9月16日、2019年10月22日三次公开开庭进行了审理，原告王伟的委托诉讼代理人刘佩佩，被告爱斯公司的委托诉讼代理人朱慧力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伟向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《爱斯大厦房屋认定书》，将位于宁波市镇海区庄市街道兆龙路988号爱斯大厦1005号房屋变更登记于原告名下；2.被告支付因逾期未签订网上备案合同而产生的违约金20000元；3.被告赔付经济损失45000元；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告申请撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2016年10月，其与被告签订《爱斯大厦房屋认定书》1份，向被告定购位于宁波市镇海区庄市街道兆龙路988号爱斯大厦1005号房屋，房款总价1120000元，其应于2016年10月10日预付房款400000元，待房屋具备预售签约条件时双方签订网上备案合同，预计在2016年12月31日前完成，如未完成超过60日，按预付房款5%支付违约金，剩余房款在出卖方指定银行办理按揭手续。2016年10月10日，其依约支付了预付房款。同月，被告将认定书项下的房屋交付其使用，其装修入住。后被告无正当理由拒不与其签订网上备案合同并办理房屋变更登记手续，且欲单方提高房屋售价，以收回房屋相威胁，要求其额外支付其他费用。原告认为，其与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，现被告的行为已构成违约，在没有不能继续履行的法定情形下，其有权要求被告继续履行合同义务，并承担相应违约责任。 被告爱斯公司在第一次和第二次庭审中辩称，1.2016年10月10日，原告向其认购时，其明确告知原告房屋处于不可售状态。当时其与他人有诉讼纠纷，房屋被保全，其以为纠纷会很快结束，但不料拖延了近三年，至2019年5月30日，房屋才解封可以出售。其没有抬高房屋价格，而是认为房屋从期房变成现房，原告本应支付给银行的利息一直不用支付，却实际占有使用了其的房屋，其本应全额收款却未能收到房款，故希望业主能体谅开发商的难处给一部分利息补偿，也是合情合理的。很多业主都与其重新签订了合同，但原告不仅没有谅解，还通过极端和偏激的维权方式，导致双方矛盾恶化。被告认为，房屋已经从期房变成现房，情势发生了变化，不能按照原来的房屋认定书履行，按揭还贷已经不属于其应当履行的内容，现实中也是不可能实现的。原告若要继续履行合同，应付清剩余房款并交纳房屋维修基金，其才同意办理过户。2.对于违约金，鉴于双方只是签订房屋认定书，合同的主要条款没有达成一致意见，双方还处于一个磋商的过程。且原告滥用维权手段，不光带头起哄还聚众闹事，甚至在小区填埋垃圾围堵，给其造成了极其恶劣的影响。是原告的过激行为，其才不愿意继续履行合同，导致没有在规定时间内签订合同。所以，该违约事实，原告自己需要负责，其不应当承担违约责任。如果承担，其认为违约金过高，请求法院予以调整，可以酌情考虑一人一半。在第三次庭审中，被告称其愿意履行房屋认定书，配合原告签订网上备案合同并办理按揭，收到剩余房款后协助原告办理过户手续，但原告不同意签订其提供的网上备案合同，是原告不履行房屋认定书，原告构成违约。 对于被告第三次庭审中的答辩意见，原告称，同一小区的业主邢晓兰于2019年7月24日与被告签订了《商品房买卖合同（现售）》，8月办理按揭，9月银行放款、被告过户，另一业主毛国荣也顺利办理了按揭，银行于2019年10月放款。在法院的主持下，其与被告在第二次庭审之后协商网上备案合同的签订事宜，被告2019年10月初将空白的《爱斯大厦商品房买卖合同（现售住宅和车位）》发给其，称该合同就是要与其签订的网上备案合同。经与邢晓兰的合同对比，其发现被告删除了大量关于其的免责条款，增加了被告的免责条款，尤其是在附件十四补充协议第二条的第2点，被告要求其支付《爱斯大厦房屋认定书》起至本合同签订之日止按照未支付房款每日万分之二计算的租金，实际上就是变相提高房屋售价。对此，被告称，原告提交的其与邢晓兰签订的《商品房买卖合同（现售）》属实，当时网上备案的合同就是这个版本，其发给原告的《爱斯大厦商品房买卖合同（现售住宅和车位）》是其于2019年9月20日重新提交备案的合同，两份合同确实存在原告所说的区别，但2019年9月20日之后签订的合同都是以《爱斯大厦商品房买卖合同（现售住宅和车位）》为准的，《爱斯大厦房屋认定书》并未约定网上备案合同的具体内容，其愿意与原告签订的就是《爱斯大厦商品房买卖合同（现售住宅和车位）》。对于邢晓兰和毛国荣的按揭情况，被告称其与二人都是先签订网上备案合同，在二人未支付购房尾款的情况下，其开具发票，二人办理过户之后抵押贷款，银行放款后，二人再将购房尾款支付给其。被告还称，原告已经起诉本案，双方失去信任，其不愿意同原告按照这种方式操作。针对被告的上述意见，原告称，被告并未提交证据证明《爱斯大厦商品房买卖合同（现售住宅和车位）》就是现在网上备案的合同，即便是，2019年9月20日双方还在法院的主持下进行调解，被告就擅自变更网上备案合同，明显是针对其作出的修改，其不同意签订《爱斯大厦商品房买卖合同（现售住宅和车位）》，其的要求就是签订和邢晓兰、毛国荣一样的合同，双方按照《爱斯大厦房屋认定书》的约定办理按揭，因为让其一次性支付购房尾款，其确实没有能力。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 原告提交了新闻报道打印件11页，《爱斯大厦房屋认定书》（空白）复印件1份，拟证明被告欲坐地起价，单方提高房屋价款，无正当理由拒不履行双方已签订的购房协议，构成违约的事实。被告认为新闻报道的真实性无法确认；对空白的房屋认定书有异议，称其没有盖章。本院认为，原告未提供该组证据的原件，且被告不认可，本院对该组证据的真实性难以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 爱斯大厦位于宁波市镇海区庄市街道兆龙路988号，开发商是被告。2016年10月，原告（买受人）与被告（出卖方）签订《爱斯大厦房屋认定书》1份，内容如下：“定购房屋：1005。预测建筑面积：133.9平方米。总价：1120000元。付款方式：1.于2016年10月10日预付房款400000元整；2.本认定书签订时1105号房（系笔误，双方均确认实际为1005号房），尚处于不可售状态，待房屋具备预售签约条件时，签定网上备案合同，预计在2016年12月31日前完成，如未完成超过60日，按预付房款5%支付违约金。剩余房款在出卖方指定银行办理按揭手续。买卖双方经协商达成以下协议：1.本定购书中涉及价格和款项公为房款，且为优惠后的最终成交价，所有与买受人所认购房屋买卖有关的税费均由买受人承担。2.买受方应在定购书上规定的期限内到出卖方指定地点爱斯大厦售楼处按选择的付款方式支付约定的房款和签订《商品房买卖合同》，出卖方不另行催告，逾期视为买受方自动放弃认购，出卖方有权解除本定购书，并另行处理本定购书中所约定的房屋，同时不退还买受方所缴纳的定金。3.买受人保证其上述项内提供的内容真实有效，否则买受人自行负责。4.出卖方在本定购书规定期限内不得将房屋另售他方，否则应双倍退还买受方所付定金。5.买受人出与出卖方的业务代表有超出本定购书内容的约定，须经出卖方书面确认，否则出卖方不负任何责任。6.本定购书一式三份，出卖方二份，买受方一份，均具有同等法律效力，在买卖双方签章并在买受方缴纳定金后生效。7.本定购书在双方签订《商品房买卖合同》后自动废止并由出卖方收回，相关权利和义务以《商品房买卖合同》所示内容为准。8.收款账号······”2016年10月10日，原告支付被告购房款400000元。后原告领取了1005室的房屋钥匙，于2016年12月装修好入住至今。但至本案一审法庭辩论结束之日，双方仍未签订网上备案合同，原告未支付剩余房款，被告未办理过户。庭审中，本院多次向被告释明并建议被告对原告支付剩余房款的义务提出反诉，被告称不提出。 另查明，被告于2017年12月27日取得坐落于宁波市镇海区庄市街道兆龙路988号1005室不动产的产权证书，证号为浙（2017）宁波市（镇海）不动产权第0038502号，证载的权利人为被告，共有情况为单独所有。被告在庭审中承诺，该不动产没有被查封也没有抵押。 本院认为，原告与被告签订的《爱斯大厦房屋认定书》内容具体明确，双方之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应按照该房屋认定书的约定履行义务。现原告已于2016年10月10日预付房款400000元，仍有剩余房款720000元未支付，被告已将房屋交付原告实际占有使用三年之久，但尚未办理过户手续。对于双方互负的上述债务，房屋认定书没有约定先后履行顺序，按照合同法第六十六条的规定，双方应当同时履行，即原告支付剩余房款的同时被告协助办理过户手续。本案中，因房屋认定书约定剩余房款在被告指定银行办理按揭手续而按揭需要被告的配合，本院提出双方先签订网上备案合同，将按揭手续提交银行，但经多次协商，原、被告未能就网上备案合同的内容达成一致。在此情况下，如果本院仍旧机械裁判，判令被告协助原告办理按揭，原告以按揭支付剩余房款的同时被告协助原告过户，势必造成判项难以执行，双方之间的纠纷也将持续下去无法解决。被告称现在涉案房屋已由期房变成现房，客观现实发生了变化，无法按照房屋认定书的内容履行，按揭已经不属于其应当履行的内容。对此，本院认为，双方2016年10月签订房屋认定书后被告即将房屋交付原告使用，原告居住至今，被告并已于2017年12月取得涉案房屋的不动产权证，被告对其所称的期房变成现房没有提供任何证据予以证明，本院难以认定客观现实发生了变化。再者，即便被告所称房屋性质的变化导致按揭方式发生变化的陈述属实，该变化也是被告的行为所致，相应的不利后果应由被告自行承担，不应加重原告的合同义务，故双方仍应按照房屋认定书的约定履行。鉴于双方之间已经失去信任，对签订网上备案合同、办理按揭、支付剩余房款、办理过户等无法达成一致，且存在矛盾以致陷入僵局，被告经本院释明后对原告支付剩余房款的义务又不提出反诉。综合考量本案案情并结合被告与邢晓兰和毛国荣的操作方式，本院认为，被告既称现在涉案房屋是现房，那么，本案参照二手房买卖的交易惯例进行处理较为合理，也有利于实现合同目的，即买方支付首付款后卖方协助办理过户，过户后买方贷款支付房屋尾款。据此，本院对原告要求被告协助办理过户登记的诉请予以支持。被告虽未提出反诉，但双方均应遵循诚实信用原则全面履行自己的义务，原告应自觉在过户后合理时间内办理贷款，银行放款后及时将剩余房款支付被告。如果双方后续对于房款支付有异议，可另行起诉，本案中因被告不提出反诉本院对此不予处理。至于被告要求原告支付房屋维修基金的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。对于原告主张被告支付因逾期未签订网上备案合同而产生的违约金20000元的诉请。本院认为，房屋认定书约定“待房屋具备预售签约条件时，签订网上备案合同，预计在2016年12月31日前完成，如未完成超过60日，按预付房款5%支付违约金”。现被告未在2016年12月31日前完成签订网上备案合同，且未完成已超过60日，被告应履行承诺，支付预付房款400000元5%的违约金即20000元。退一步讲，即便2016年12月31日仅是被告预计的时间，按照被告自认实际能够签订网上备案合同的时间2019年5月31日计算，该日期至本案一审法庭辩论结束之日也已超过60日。被告虽当庭表示愿意履行房屋认定书，配合原告签订网上备案合同，但其要求原告签订的合同内容与其和邢晓兰签订的合同内容明显不同，还擅自在诉讼中变更网上备案的合同，作出明显对原告不利的修改。本院认为，被告的行为表明其不履行签订网上备案合同的义务，应按照房屋认定书的约定向原告支付违约金20000元。被告辩称原告拒绝签订其提供的网上备案合同，原告构成违约的意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。被告虽主张违约金过高请求予以适当减少，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。根据本案案情，本院对违约金不予调整。综上，原告诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波爱斯实业有限公司继续履行与原告王伟签订的《爱斯大厦房屋认定书》，被告宁波爱斯实业有限公司协助原告王伟将位于宁波市镇海区庄市街道兆龙路988号1005室不动产的产权登记至原告王伟名下，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告宁波爱斯实业有限公司支付原告王伟因逾期未签订网上备案合同而产生的违约金20000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15060元，减半收取7530元，由被告宁波爱斯实业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  赵 淼 二〇一九年十二月二十日 代书记员  孙玉蓉