贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7634号上诉人（原审被告）：贵州豫盛房地产开发有限责任公司，住所地贵州省清镇市青龙街道办事处红枫路农行宿舍A幢，统一社会信用代码：9152000056093539X9。法定代表人：田国胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴箭、何其荣，贵州合协律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李树科，男，穿青人，1985年4月20日生，住贵州省。上诉人贵州豫盛房地产开发有限责任公司（以下简称豫盛公司）因与被上诉人李树科商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2019）黔0181民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。豫盛公司提出上诉请求：1、依法撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：案涉规范性文件并不属于法律法规的效力性强制规定，一审判决以违反规范性文件的规定为由认定双方重新收取三通费的约定无效，适用法律明显错误，至于上诉人违反合同约定收取三通费，这应属于不当得利，更不能成为合同无效的理由。本案被上诉人在交纳三通费六年之后才提起诉讼，其起诉已超过诉讼时效期间。被上诉人答辩认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李树科向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告退回“三通费”共计4385元整；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月15日，李树科作为买受人，豫盛公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同中与本案相关的主要内容为：第二章、商品房基本状况。第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于清镇市沿河路中段，总土地面积为13379平方米，编号为CR-1007的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是清规地字2011（清镇)014号，合同编号是520181-2010-CR-0029。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称现定名为和谐水乡。建设工程规划许可证号为清规建字2011（清镇）025号。建筑工程施工许可证号为522525201208230101。建筑工程设计审查批准文号为筑设质审2012（0074）。第二条、销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为清镇市住房和城乡规划建设局，预售许可证号为筑商房预字第201211号。第三条、基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见附件一），为本合同第一条和第二条约定项目中的第/幢（2）1单元8层4号房，该商品房位于地上，该房号为（2）1-8-4。房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准。该商品房合同约定建筑面积92.93平方米，套内建筑面积79.95平方米。第三章第七条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3868元，总价款（小写）309222元。第八条、付款方式及期限。买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计99222元，余款（小写）210000元以银行按揭支付。第四章第十一条第（一）项出卖人应当在2013年5月28日前向买受人交付该商品房。第十二条第（一）项城市基础设施。1、上水、下水：交付时达到使用条件；4、燃气：2013年5月27日达到敷设到户；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第4、5、6项需要买受人自行办理开通使用手续。第八章第二十二条、房屋登记。二、初始登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记。（一）出卖人承诺于2015年5月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2012年9月15日，李树科向豫盛公司支付首付款99222元。同日，豫盛公司收取李树科三通费4385元。后李树科通过银行贷款方式向豫盛公司支付所欠购房款210000元。2016年12月，因房产证未如期办理，业主和豫盛公司发生较为激烈冲突，经清镇市相关职能部门协调处理，豫盛公司于2016年12月3日用书面形式向广大业主作出承诺，其承若书（应为承诺书，系其笔误）主要内容为：和谐水乡1-6号业主：由于我公司未按照合同规定办理1-4号楼房产证，5、6号楼入户大门被堵，消防未能使用，2016年12月2日通过职能部门协调，特作以下几项承诺：1、1-6号楼消防至2017年2月28日前完善、交付业主；2、房产证在2017年12月31日前办理完成交付业主；3、5、6号楼堵门在2017年2月28日前吊开；4、1-6号楼内外墙开裂问题和女儿墙、地下室问题，在2016年12月8日前房开公司公布修复方案，如修复方案不能满足业主住宅标准要求和足额赔偿业主装修修复部分费用（修复部分赔偿按市场价或双方自行协商，如双方达不成相同意见）房开公司必须无条件退房，改动墙体的不能在此修复范围；5、以上承诺未完善前，房开公司和物管公司不能收取物管费和停车费。在此期间物业公司必须正常开展工作，保障所有业主正常生活；6、以上承诺到期未完成，房开公司必须无条件退房。被告豫盛公司至今未将原告购买的房屋申请所有权初始登记，主要原因系其规划在第8栋地下层的消防设施未建设完成，故未经过消防验收，不具备办理初始登记的条件。庭审中，原告李树科向本院提交的《贵州豫盛房地产开发有限责任公司“和谐水乡”业主代收项目》中载明“电表报装费520元、煤气报装费3600元、电视入网费265元”，被告豫盛公司向本院提交的《贵州豫盛房地产开发有限责任公司“和谐水乡”业主代收项目》中载明“电表报装费520元、煤气报装费2400元、电视入网费265元”。一审判决认为：本案的争议焦点为：三通费的收取是否具有法律或合同依据，原告关于三通费的主张是否已过诉讼时效。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定,商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任,约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于有关问题询问的答复》中指出,根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力,应当予以适用。另外双方在合同中已约定商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用,出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。因此,在前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布施行后,被告又以代收代缴名义向原告收取三通费用显然于约不符、于法无据,应予退还。原、被告分别提交的业主代收项目清单中关于“电表报装费、煤气报装费、电视入网费”的收费金额虽然不一致，但结合被告出具的三通费为4385元的收据，一审法院采信原告提交的业主代收项目清单，确认被告收取的电表报装费为520元、煤气报装费为3600元、电视入网费为265元，故被告豫盛公司应退还原告王体菊电表报装费520元、煤气报装费3600元、电视入网费265元，共计4385元。关于被告辩称返还三通费已超过诉讼时效的问题，因被告收取三通费用违反前述规范性文件的规定以及合同约定,其与原告就三通费问题重新收取的约定应属无效,因此对被告提出的诉讼时效抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内退还原告李树科三通费（电表报装费520元、煤气报装费3600元、电视入网费265）共计人民币4385元。案件受理费50元，减半收取25元，由贵州豫盛房地产开发有限责任公司负担。本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。上诉人豫盛公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。关于上诉人所提一审判决认定双方重新收取三通费的约定无效，属于适用法律错误之上诉理由，经查，根据本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，故根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取。本案被上诉人交纳的费用的实质应为燃气、有线电视等设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。故该费用房开商不能再向买受人收取，该费用应当退还被上诉人，上诉人认为该费用不应当退还之上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州豫盛房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  符黎音二〇一九年十二月十九日书记员  陈晓琦