江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9071号上诉人（原审被告）：苏州食为乐餐饮管理有限公司室。委托诉讼代理人：张震宇，江苏润凯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙苏沛。委托诉讼代理人：张震宇，江苏润凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高元芝。委托诉讼代理人：乔航，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。上诉人苏州食为乐餐饮管理有限公司（以下简称食为乐公司）、孙苏沛因与被上诉人高元芝房屋租赁合同纠纷一案不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初17530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。食为乐公司、孙苏沛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高元芝的一审诉讼请求，支持我方一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由高元芝负担。事实和理由：一、关于违约责任，首先，在房屋租赁合同履行过程中，高元芝从未履行支付房屋租金的义务，也存在拖欠水电费、物业费的行为，导致我方房屋租赁合同的目的不能实现，构成了根本性违约。一审法院将合同违约的部分责任归结于我方不公平，没有事实和法律依据。其次，进场费系我方整体租赁美食广场后，进行整体设计装修，高元芝等承租商户能够拎包进场经营所产生的合理支持。双方合同中约定进场费不退，该约定合法有效，是双方真实意思表示，目前通行的商场招租经营中都存在进场费的事实。高元芝主张退还进场费没有事实和法律依据。此外，租赁合同约定承租商户无故解除合同、单方解除合同的，违约保证金不予退还，根据该约定，我方可以不退还违约保证金。在高元芝拖欠租金、水电费的情况下，我方也有权以履约保证金抵扣。综上，高元芝主张退还保证金没有事实和法律依据。二、关于租金和电费，首先，高元芝使用房屋，支付租金是合情合法的。由于高元芝违约私自收费，不按照提成模式交租，导致我方不能收取租金，违约责任也应由高元芝承担。我方依据同一美食广场相邻承租商铺最低标准2000元/月计算租金合情合法。其次，租赁商铺电费系实际发生的，通过总表和各个商户的分表能查明实际用电度数，如果高元芝如实缴纳了相关费用，则举证责任在高元芝。一审法院未认定实际发生的电费，属于认定事实错误。三、虽然合同解除时间是2018年7月9日，但合同解除后高元芝还实际使用租赁商铺，因此一审法院只将相关费用计算至2018年7月9日与事实不符。高元芝辩称，我方与食为乐公司之间的租赁关系为按经营额提点，租金的收取也是按照经营额由食为乐公司预先扣除后剩余部分返还。因此我方并未主动结欠食为乐公司租金、水电费和物业费，双方租赁合同无法继续履行的根本原因在于食为乐公司与业主方即昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称港龙公司）之间存在相关款项未结清，导致港龙公司对食为乐公司总承包的美食广场停水停电，使得我方无法继续经营，因此违约责任在于食为乐公司、孙苏沛而非我方。但一审法院对于违约责任的承担进行了区分，认为我方在合同不能履行问题上也存在一定责任，故而判令我方承担40%的法律责任，在此基础上判令食为乐公司、孙苏沛部分返还向我方收取的违约保证金、进场费等，并扣除了相关水电费用（事实上该部分水电费本不应由我方承担，而是应由食为乐公司实际承担后再与我方结算，一审中，食为乐公司并未提交任何其向港龙公司实际缴纳水电费的凭证）。我方本应就责任承担及水电费扣除等内容提起上诉，但我方系外来人员，在昆山当地承包食为乐公司的档口经营小餐饮，已经无力再承担更高的上诉费用，由于一审对食为乐公司的违约责任和违约金均未作出认定和支持，我方再行提起上诉要承担的前期诉讼成本过高，因此我方无奈放弃了上诉权利，但希望二审法院尽快查明案件事实，尽早判决，使我方合法权益早日得到实现。综上，请求判令驳回上诉。高元芝向一审法院起诉请求：判令食为乐公司返还其进场费人民币40000元，保证金30000元，赔偿其违法解除合同违约金30000元，合计人民币100000元；孙苏沛对上述赔偿承担连带责任。食为乐公司向一审法院反诉请求：1.判令高元芝向其支付租金22000元（2018年2月至2018年12月），物业管理费11000元（2018年2月至2018年12月），水电费11067.8元；2.判令高元芝向其返还一套收银设备；3.解除双方的房屋租赁合同，解除日以食为乐公司发函日期为准，即2018年7月4日。一审法院认定事实：2017年7月3日，高元芝（乙方、承租人）和食为乐公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定昆山周市镇青阳北路277号港龙城楼2楼编号为01/02美食广场档口7号档口租赁给乙方经营使用，美食广场物业管理费每月1000元，水、电费按实际用量收取。第三条：每月扣除实际营业额的18%作为每月房租（半年之后20%）。代收、代缴水费、电费以实际发生额为准计收。乙方经营期间一切费用自行负责(如：水、电、煤气、工商、卫生、税费，公用水、电、通排风均摊）。第五条：该商铺租赁期为自开业起24个月。第十七条：在合同期内未经甲方同意，乙方不得中途停业撤柜，暂停营业或出兑。期内乙方私自停业，每天罚款200元，停业超过10缇，视为自行终止合同，有权收回档口（不返还押金和抵押金）。第二十条：乙方应按规定的时间，及时如数交纳水费、电费、工商管理费、税费、公共通排风费，公共公摊电费等费用。不得以任何理由或借口拖延或拒不交纳。否则将做出处罚决定，直到终止合同和扣除违约保证金（租金、抵押金不返）。第二十一条：乙方在签订本合同的同时交纳进场费40000元整（此费用不退）。违约保证金30000元整。合同终止后，乙方的违约保证金作为善后抵押金，一个月后如无问题出现，甲方将30000元退还给乙方。乙方签订合同后进入档口时，对原有装潢、上、下水、电路、电气配备不得拆除或迁移……第二十八条：甲方在租赁期内，无故解除本合同的，应将剩余的租赁费用和违约保证金返还乙方。乙方无故解除本合同的，（或再犯依照不能合同第三十条款），单方解除合同的，乙方已交纳的租赁费用、违约保证金租金不予返还。第三十条：乙方在制作销售食品或提供服务过程中，发生赔偿事项时，甲方有权先行赔偿后从乙方的违约保证金中扣除。高元芝在合同尾部签字确认，食为乐公司加盖公章予以确认。合同签订当天，高元芝向食为乐公司缴纳保证金30000元、进场费40000元。该美食广场与港龙城商场整体同步于2017年10月22日开业，食为乐公司提供了开业至2017年12月期间，该美食广场各商户的经营明细，并称所有向承租户返还的款项均包含在该明细内，自2018年1月起食为乐公司未收到任何费用。从食为乐公司提供的明细可以看出，2017年10月至12月营业额足够扣除相应费用的商户仅有两三家。高元芝也确认经营额不足应扣除额时，食为乐公司即未再向高元芝返还款项。2018年4月底，包含高元芝在内的商户无法电话联系到食为乐公司当时的法定代表人孙苏沛，高元芝称该美食广场处于无人管理的状态。食为乐公司提供的监控录像显示2018年5月期间多家商户存在私自收费及停止营业的情况。2018年5月27日，双方因租房租赁纠纷发生争议报警。2018年7月5日，食为乐公司向高元芝发出解约函，因高元芝结欠物业管理费6000元、水电费9422元，且经食为乐公司多次催促，高元芝2018年4月日至今仍私收现金，构成违约为由，要求与高元芝解除合同。2018年7月9日，该美食广场承租人之一的栗鑫因美食广场停水停电，联系不到老板而报警，经警方核实为未付物业费被物业停水停电。此后该美食广场未再通水通电经营。2018年10月29日，孙苏沛（乙方）与昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（甲方，以下简称港龙公司）签订《商铺租赁合同》解除协议，约定：1.乙方已交清所欠全部款项。2.根据租赁合同规定，乙方按租赁合同已支付的履约保证金、租金、物业管理费、手续费、能源费等不予退还。3.根据租赁合同规定，乙方按租赁合同缴纳的履约保证金不予退还。4.乙方截止本协议签订之日已撤场完毕，并按租赁合同规定将商铺交回，租赁合同于本协议签订之日即行终止。案件审理期间，一审法院试图联系港龙公司相关负责人或工作人员了解情况，其工作人员回复当时港龙公司的相关工作人员均已离职，他们对于本案当事人之间的纠纷及当时的情况并不知晓。食为乐公司类型为有限责任公司（自然人独资）,双方合同履行期间登记唯一自然人股东为孙苏沛，2018年10月15日变更为赵德安。食为乐公司称考虑到培育市场的需要，减轻租户的经济压力，食为乐公司从各承租人实际经营开始并未从营业额中扣除租金，仅仅扣除物业费、水电费。高元芝对此不予认可，称仅在实际进场至商场正式开业的试营业期间各承租人免交租金，但正常缴纳水电费和物业费。食为乐公司提供的经营明细中存在该提点项目，且部分食为乐公司实际返还的各承租人金额系扣除该提点金额后的金额。一审法院认为，高元芝和食为乐公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应当受到保护。现双方对于解除《房屋租赁合同》均无异议，一审法院予以确认，关于解除时间双方未达成一致，但双方均未提供充分证据证明，一审法院认为2018年7月9日因停水停电报警后，未再通水通电，导致高元芝租赁房屋的合同目的无法实现，一审法院依法认定双方合同解除的时间为2018年7月9日。根据双方合同对合作模式的约定，高元芝的营业额应当由食为乐公司统一收取，其中营业额的18%作为租金，食为乐公司在扣除相应的租金、水电费、物业费后，余款返还高元芝。本案中，根据当事人的陈述及查明的事实，港龙城商场开业后，因客流量较少，整体经营业绩不理想，开业以来，美食广场的大部分商户营业额尚不足以扣除上述各项费用，更无从谈收取利润，作为美食广场统一出租人和管理人的食为乐公司与作为承租人的高元芝均处于亏损经营状态，这一方面导致了食为乐公司无法收取预期租金收益而疏于了对美食广场的管理，未及时向港龙公司缴纳相关费用，亦未在整体经营状态不良的情况下及时通知各商户协商解决租赁事宜，而是采取了避而不见的态度；另一方面作为承租人的高元芝，在收益不足以抵扣应缴纳的水电费、物业费时，未及时就差额进行补足，甚至部分商户出现了私自收费和停止营业的情况，高元芝和食为乐公司在合同履行的过程中均存在一定过错，一审法院认定食为乐公司应承担60%的责任，高元芝承担40%的责任。对于高元芝要求返还进场费的约定，虽合同约定不予返还，但一审法院根据双方合同履行中的过错程度、合同的签订期限及实际经营期限，酌定食为乐公司退还高元芝15500元。关于高元芝要求食为乐公司返还违约保证金30000元的主张，一审法院根据双方过错程度，认定食为乐公司返还高元芝违约保证金18000元。高元芝要求食为乐公司支付违约解除合同违约金的主张，无合同依据，高元芝也未举证证明其损失，一审法院不予支持。高元芝要求孙苏沛对上述付款义务承担连带责任的诉讼请求，虽然2018年10月15日食为乐公司的唯一自然人股东由孙苏沛变更为赵德安，但本案合同签订及履行期间食为乐公司的唯一自然人股东均为孙苏沛，接收高元芝缴纳相应款项的是孙苏沛，2018年10月29日与港龙公司结算租赁事宜的也是孙苏沛，现其未能举证证明其个人财产与食为乐公司财产相互独立，高元芝据此要求孙苏沛承担连带责任的主张，一审法院予以支持。食为乐公司要求高元芝支付2018年2月至2018年12月31日租金的反诉请求，一审法院认为高元芝要求按照2000元/月标准支付租金无合同依据，一审法院不予支持。食为乐公司要求高元芝支付水电费11067.8元的反诉请求，高元芝的水电费通过食为乐公司代收代缴方式支付，现高元芝和食为乐公司均未就水电使用、费用结算、支付情况提供书面对账材料，一审法院前往现场就各承租人的水电使用数量进行了核实，此系承租人自进场至撤场期间的全部用水用电量，经一审法院要求食为乐公司仅提供了2017年10月至12月期间的经营明细，其中能显示该期间水电费的产生及支付情况，但食为乐公司并未就高元芝实际结欠水电费的具体起始时间、起始度数、已收费用是否包含公共用电等提供相应证据，现有证据不足以证明高元芝结欠食为乐公司上述诉请金额的水电费，一审法院对食为乐公司该反诉请求不予支持。食为乐公司要求高元芝支付2018年2月至2018年12月物业费11000元的主张，根据食为乐公司提供的经营明细，高元芝自2017年12月起未足额缴纳物业费，现高元芝亦未提供其已缴纳2018年2月后物业费的相关证据，食为乐公司要求高元芝支付2018年2月起的物业费，于法不悖，经核算，高元芝应支付食为乐公司2018年2月1日至2018年7月9日期间的物业费6290.32元。食为乐公司要求高元芝返还收银设备一套的主张，食为乐公司未提供证据证明双方就该收银设备达成的任何书面协议，食为乐公司要求高元芝返还收银设备无合同依据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、高元芝与苏州食为乐餐饮管理有限公司于2017年7月3日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月9日解除。二、苏州食为乐餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还高元芝进场费15500元、违约保证金18000元。三、孙苏沛对苏州食为乐餐饮管理有限公司上述第二款付款义务承担连带责任。四、高元芝于判决生效之日起十日内支付苏州食为乐餐饮管理有限公司物业管理费6290.32元。五、驳回高元芝的其他本诉请求。六、驳回苏州食为乐餐饮管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费2300元，由高元芝负担1529元，由食为乐公司、孙苏沛负担771元。反诉案件受理费451元由高元芝负担64元，由食为乐公司负担387元。高元芝直接交付第三方公告费300元由食为乐公司、孙苏沛负担。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，高元芝和食为乐公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。该合同履行过程中，双方即因商铺经营管理问题产生纠纷，现双方均要求解除《房屋租赁合同》，但对于解约时间意见不一致。根据现有证据，美食广场在承租商户2018年7月9日报警时已经处于停水停电的状态，且一直未能恢复，双方之间的《房屋租赁合同》实际无法履行，一审法院认定双方合同解除的时间为2018年7月9日于法有据，并无不当。对于合同无法履行的责任，食为乐公司认为系高元芝违约私自收费，导致无法从营业额中扣除租金、物业费、水电费等费用，构成根本性违约。根据食为乐公司提供的证据，双方《房屋租赁合同》履行初期，确实由食为乐公司统一收费，但大部分商户的营业收入不足以支付约定的租金及费用，在此情况下，双方应当及时协商处理以保障美食广场的正常经营，但从已查明事实看，之后美食广场的运营进入混乱状况，美食广场出现停水停电情况，承租商户无法联系食为乐公司的法定代表人孙苏沛，陆续开始自行收费或停止经营。综合双方合同履行情况，不能认定合同无法履行系单方行为导致的结果。一审法院根据双方在合同履行过程中的过错情况，酌定由食为乐公司承担60%责任，高元芝承担40%责任，在合理范围，本院予以确认。对于进场费，按照食为乐公司的陈述，进场费系承租商户在承租期内使用食为乐公司对商铺的装饰装修而支出的费用，现租赁合同在短期履行后即解除，承租商户无法继续使用商铺装饰装修，对于合同解除双方均有责任，一审法院根据双方过错程度结合约定租期及实际经营期限，酌定食为乐公司退还高元芝15500元并无不当。对于违约保证金，如前所述，双方对于合同解除均有过错，一审法院根据过错程度认定食为乐公司退还高元芝违约保证金18000元于法有据。对于租金，双方约定的租金收取方式为扣除固定点数的营业额，因食为乐公司无法证明合同解除前高元芝的营业额情况，主张高元芝支付租金难以计算，要求按照相邻档位最低租金标准收取租金缺乏合同依据。对于电费，虽然一审法院查明了高元芝承租档位用电情况，但根据食为乐公司提供的证据，在前期经营时曾收取部分电费，目前无法区分已经从营业额中扣除的电费情况，高元芝欠付的电费难以核算，一审法院未予支持并无不当。涉案美食广场在2018年7月9日后一直处于停水停电情况，承租的房屋实际无法使用于餐饮经营，一审法院据此认定合同解除，食为乐公司认为此后高元芝仍占有使用房屋仍应计算租金等相应费用于法无据，本院不予支持。综上，上诉人食为乐公司、孙苏沛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2751元，由上诉人苏州食为乐餐饮管理有限公司、孙苏沛负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇一九年十二月十一日书记员 陈闵悦