北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16318号上诉人（原审被告）：北京友德中医医院有限公司（原名称：北京东苑中医医院有限公司），住所地北京市朝阳区朝来绿色家园广华居****底商。法定代表人：朱建伟，执行董事。委托诉讼代理人：刘宁，北京市丰友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京朝来荣盛商业管理有限公司，住所，住所地北京市朝阳区北苑家园红军营东路**div>法定代表人：赵雪军，经理。委托诉讼代理人：徐长林，北京市律理律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖天昫，北京市律理律师事务所律师。上诉人北京友德中医医院有限公司（以下简称友德公司）与被上诉人北京朝来荣盛商业管理有限公司（以下简称朝来公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初64914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人友德公司的委托诉讼代理人刘宁，被上诉人朝来公司的委托诉讼代理人徐长林、肖天昫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友德公司上诉请求：撤销一审判决第五项，发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院第五项判决认定违约金过高，友德公司无力偿还，应依法撤销一审判决第五项，发回重审或依法改判。朝来公司辩称：同意一审判决，不同意友德公司的上诉请求和理由。朝来公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2008年10月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令友德公司腾退北京市朝阳区朝来绿色家园广华居18、19号楼地下一层及地上三层建筑面积约6500平方米（以下简称涉租房屋），将涉租房屋按现状返还朝来公司；3、判令友德公司支付截止至2019年7月30日的欠付租金5444756.23元、物业费292500元、2018-2019年度供暖费273000元。自2019年8月1日至实际腾退涉租场地期间，朝来公司按每月448419.3元支付租金或占有使用费、按每月19500元支付物业费、按每年273000元支付供暖费。4、判令友德公司支付违约金896838.26元。一审法院认定事实：2008年10月10日，出租方：朝来公司（甲方）与承租方：北京紫云来糖尿病专科门诊部有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将涉租房屋出租给乙方用于医疗经营，租赁期限自2008年11月1日至2023年10月31日。年租金3341196元，房屋租金每两年上调10%，自2009年5月1日起算租金，乙方于每季度的1日前直接到甲方财务部门交纳租金。甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金28万元。租赁期满或合同解除后，房屋保证金除扣抵应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费等，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭证。供暖费按国家标准收取，于供暖季前15天一次性支付。租赁期满或合同解除后，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修部分的具体处理方式为，乙方放弃无偿归甲方所有。《房屋租赁合同》第十三条第四款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或不按约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达20万元的。3、擅自改变该房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、擅自将房屋全部或部分转租给第三人的。6、利用该房屋从事违法活动的。”第十四条第三款约定：“乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。”后，北京紫云来糖尿病专科门诊部有限公司更命名为北京东苑中医医院有限公司。朝来公司与友德公司于2010年7月9日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：“原北京紫云来糖尿病专科门诊部有限公司法定代表人张某签订的房屋租赁合同，改为北京东苑中医医院有限公司，法定代表人高某，合同同等有效。”签约后，朝来公司将涉租房屋交付友德公司用于医疗经营，友德公司向朝来公司交纳保证金28万元并按期房租、供暖费等费用。友德公司自2018年起拖欠租金、供暖费等费用。经询，双方均认可截止至2019年7月30日，友德公司欠付租金5444756.23元、2018-2019年度供暖费273000元、物业费292500元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。朝来公司与友德公司签订之《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。朝来公司将涉租房屋交付友德公司经营使用，友德公司依约应当支付房屋租金及涉房费用。朝来公司拖欠房屋租金及涉房费用已达合同约定解除条件，朝来公司要求解除合同有事实及法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朝来公司要求友德公司腾退并以现状交还涉租房屋于法有据，一审法院予以支持；朝来公司要求友德公司支付欠付租金及供暖费，并参照约定标准支付合同解除后的房屋占有使用费理由正当，一审法院均予支持，友德公司已付保证金28万元于截止至2019年7月30日欠付租金5444756.23元中予以抵扣；合同解除后供暖费交纳时间是否处于房屋腾退期间尚不确定，可待实际发生后依据具体情形再行主张。物业费与租赁合同并非同一法律关系，且合同中对于物业费支付标准及方式未予约定，本案不予处理。关于违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《房屋租赁合同》约定违约金参照月租金标准支付，考虑到友德公司欠付租金确给朝来公司造成资金占用期间的孳息等财产损失，合同约定违约金数额并不过分高于朝来公司所受损失，一审法院对于友德公司抗辩事由不予采信，朝来公司主张两个月租金标准与合同约定不符，一审法院以友德公司逾期付款同期月租金标准核算并酌情判处违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京朝来荣盛商业管理有限公司与北京东苑中医医院有限公司签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除。二、北京东苑中医医院有限公司于判决生效之日起七日内腾退北京市朝阳区朝来绿色家园广华居18、19号楼地下一层及地上三层建筑面积约6500平方米的房屋，将上述房屋按现状交付北京朝来荣盛商业管理有限公司。三、北京东苑中医医院有限公司于判决生效之日起七日内支付北京朝来荣盛商业管理有限公司租金五百一十六万四千七百五十六元二角三分，并以月租金四十四万八千四百一十九元一角三分为标准支付自二〇一九年八月一日至判决生效之日期间的租金，以每月四十四万八千四百一十九元一角三分为标准支付自判决生效之次日至实际腾退房屋期间的房屋占有使用费。四、北京东苑中医医院有限公司于判决生效之日起七日内支付北京朝来荣盛商业管理有限公司二〇一八年度至二〇一九年度供暖费二十七万三千元。五、北京东苑中医医院有限公司于判决生效之日起七日内支付北京朝来荣盛商业管理有限公司违约金四十万七千六百五十三元七角五分。六、驳回北京朝来荣盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审期间经审理查明，北京市朝阳区市场监督管理局于2019年8月20日下发《名称变更通知》，载明：北京东苑中医医院有限公司于2019年8月20日经我局核准，名称变更为北京友德中医医院有限公司。特此通知。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。友德公司上诉主张一审法院认定违约金过高，友德公司无力偿还。本院经审查认为，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定违约金参照月租金标准支付。一审法院考虑到友德公司欠付租金确给朝来公司造成资金占用期间的孳息等财产损失，合同约定违约金数额亦不过分高于朝来公司所受损失，故一审法院以友德公司逾期付款同期月租金标准核算并酌情判处违约金，并无不当，本院对此不持异议。友德公司关于其无力偿还故不应支付违约金的上诉主张于法无据，本院不予采信。根据二审查明事实，北京东苑中医医院有限公司已于2019年8月20日经北京市朝阳区市场监督管理局核准更名为北京友德中医医院有限公司，故一审判决应予部分变更。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初64914号民事判决；二、北京朝来荣盛商业管理有限公司与北京友德中医医院有限公司签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；三、北京友德中医医院有限公司于本判决生效之日起七日内腾退北京市朝阳区朝来绿色家园广华居18、19号楼地下一层及地上三层建筑面积约6500平方米的房屋，将上述房屋按现状交付北京朝来荣盛商业管理有限公司；四、北京友德中医医院有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京朝来荣盛商业管理有限公司租金五百一十六万四千七百五十六元二角三分，并以月租金四十四万八千四百一十九元一角三分为标准支付自二〇一九年八月一日至本判决生效之日期间的租金，以每月四十四万八千四百一十九元一角三分为标准支付自本判决生效之次日至实际腾退房屋期间的房屋占有使用费；五、北京友德中医医院有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京朝来荣盛商业管理有限公司二〇一八年度至二〇一九年度供暖费二十七万三千元；六、北京友德中医医院有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京朝来荣盛商业管理有限公司违约金四十万七千六百五十三元七角五分；七、驳回北京朝来荣盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费27618元，由北京朝来荣盛商业管理有限公司负担1300元（已交纳），由北京友德中医医院有限公司负担26318元（北京朝来荣盛商业管理有限公司已交纳，北京友德中医医院有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京朝来荣盛商业管理有限公司）。二审案件受理费52680元，由北京友德中医医院有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇一九年十二月四日法官助理  徐 仙书 记 员  张晓华书 记 员  刘 慧