内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终555号上诉人（原审原告）：鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司。法定代表人：张增强，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘月寒，内蒙古义盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：董文凤，内蒙古义盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭义勇，1969年3月9日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：李慧，内蒙古永晟律师事务所律师。原审第三人：鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司。法定代表人：吉日嘎拉图，该公司总经理。委托诉讼代理人：常烁，内蒙古赫扬律师事务所律师。上诉人鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）因与被上诉人郭义勇、原审第三人鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司（以下简称吉旭房地产公司）执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2019）内06民初14号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人农商行的委托诉讼代理人刘月寒，被上诉人郭义勇的委托诉讼代理人李慧，原审第三人吉旭房地产公司的委托诉讼代理人常烁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农商行上诉请求：1.撤销鄂尔多斯市中级人民法院作出的(2019）内06民初14号民事判决,判令准许执行鄂尔多斯市乌审旗西环路独贵龙南巷奥腾花苑7-1-A4、7-1-A5、7-1-A9号房屋。2.本案一、二审诉讼费用由郭义勇承担。事实与理由:一、一审法院适用法律错误,郭义勇以物抵债不享有物权请求权,以物抵债协议约定的交付房产,是以消灭现金债务为目的的债的履行方式,在完成房屋变更登记前,以物抵债协议并不形成优先于其他债权利益,且破坏债权平等受偿原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条只适用于买受人,以物抵债不是买卖行为,郭义勇不是买受人。二、一审法院认定事实错误,郭义勇与吉旭房地产公司签订的房屋买卖合同不具有真实性。一审中,郭义勇提供的房屋买卖合同、购房款收据均是双方制作,且收据存根联由郭义勇持有,吉旭房地产公司作为被执行人与本案有直接利害关系,双方恶意转移财产,买卖合同不具有真实性,庭审中,第三人辩称购房款是以现金方式支付,不符合房地产交易习惯,即便是现金交易,因款项数额较大,也应当附有取款凭证以证明付款的真实性,但郭义勇没有提供任何付款凭证,说明其没有履行付款义务,而一审法院在郭义勇提供的证据不具有真实性且未达到高度盖然性证明标准的情况下,就认定买卖合同是真实的且郭义勇已经缴纳了购房款,明显认定事实错误。三、一审法院证据采信错误,查封前郭义勇尚未占有使用房屋，证据是双方串通后补的,生活缴费凭证上缴费房号与查封房号并不相符、缴费日期在查封之后、证据来源不明等情况,郭义勇提供的证据不具有真实性,不应作为认定案件事实的依据。四、根据一审法院查明的事实,吉旭房地产公司早在2011年11月10日就取得了房屋预售许可证,已经能够办理网签备案及产权登记手续,且该小区大部分用户已经办理,说明,案涉房产既未办理网签手续也没有办理产权登记系因其个人的原因导致。五、一审法院认定案涉房屋是郭义勇唯一住房明显错误，其提供的无房证明是在乌审旗住房管理中心和不动产登记业务管理系统查询,但现各房管局及不动产中心数据尚未联网,不能证明郭义勇在除乌审旗地区外也没有住房,且本次购买了三套房产。郭义勇辩称，2013年8月11日，其与吉旭房地产公司签订了三份《奥腾花苑售楼协议书》，约定：郭义勇以每平方米4300元的价格购买吉旭房地产公司29.6平方米的房产(奥腾花苑车库：7-3-A9），购房款127280元；以每平方米4300元的价格购买吉旭房地产公司29.49平方米的房产（奥腾花苑车库：7-1-A5)，购房款126807元；以每平方米4300元的价格购买吉旭房地产公司29.49平方米的房产（奥腾花苑车库：7-1-A4)，购房款126807元。合同签订后郭义勇一次性将全部购房款给付吉旭房地产公司。同时吉旭房地产公司在2014年1月2日交付了上述房屋，由郭义勇占有使用该房屋至今。一、吉旭房地产公司欠农商行的借款系金钱债务，没有法律规定的优先权，而郭义勇与吉旭房地产公司所签订的《商品房买卖合同》，系物权期待权，根据物权优先债权的原则，郭义勇享有该房屋的所有权。二、郭义勇与吉旭房地产公司签订合同的时间是2017年10月22日，已经100%交付了购房款，并在当日交付房屋。农商行申请法院查封的时间是2018年6月7日，买房在前，申请查封在后。三、未办理过户手续的过错不是郭义勇造成的，是吉旭房地产公司不予办理造成的。郭义勇购买的房屋具有排除强制执行的法律效力。郭义勇作为房屋消费者的合法权益也应依法得到保护。综上所述，请依法驳回农商行的上诉请求，维持原判。原审第三人吉旭房地产公司答辩意见同郭义勇一致。农商行向一审法院起诉请求：一、继续执行鄂尔多斯市乌审旗西环路独贵龙南巷奥腾花苑小区7-1-A4号、7-1-A5号、7-1-A9号房屋；二、本案诉讼费用由郭义勇负担。一审法院认定事实，2013年8月11日，吉旭房地产公司与郭义勇签订了《奥腾花苑售楼协议书》3份，郭义勇向吉旭房地产公司购买了奥腾花苑小区的7-1-A9号（房屋价款为127280元）、7-1-A5号（房屋价款为126807元）、7-1-A4号（房屋价款为126807元）房屋。房款为吉旭房地产公司房款抵顶郭义勇采暖、配件等材料款，吉旭房地产公司向郭义勇交付了房屋并且由郭义勇占有使用至今。另查明，2011年7月7日，吉旭房地产公司办理了“奥腾花苑小区”建设工程规划许可证，2011年9月19日，吉旭房地产公司办理了“奥腾花苑小区”建设工程施工许可证，2011年11月10日，吉旭房地产公司办理了“奥腾花苑小区”252套房屋的商品房预销售许可证。现包括案涉房屋在内的50套房屋尚未在房屋主管部门办理网签备案。再查明，农商行与吉日嘎拉图、旭仁其木格、张满仓、杨卫红、郭勇、奇俊毅、吉旭房地产公司借款担保合同纠纷一案，该院于2014年4月8日作出（2013）鄂中法民三初字第8号民事判决，判决：一、吉日嘎拉图、旭仁其木格于本判决生效之日起十日内偿还农商行借款本金5000万元以及相应利息；二、吉日嘎拉图、旭仁其木格于2011年3月21日支付过农商行220.5万元利息，于2011年6月21日支付过农商行414万元利息；三、张满仓、杨卫红、郭勇、奇俊毅、吉旭房地产公司对以上借款本金以及利息承担连带担保责任，其承担连带担保责任后，可以向吉日嘎拉图、旭仁其木格追偿。该判决生效后，因吉日嘎拉图、旭仁其木格未履行，经农商行申请，该案进入执行程序。执行过程中，该院于2017年5月23日作出（2015）鄂执字第46号之十八号执行裁定，裁定对本案终结本次执行程序。2018年1月9日，农商行向该院提出恢复执行申请，经审查，该院对该案恢复执行。2018年6月7日，一审法院作出（2018）内06执恢10号之一执行裁定，裁定查封被执行人吉旭房地产公司名下位于××旗南、经九南路东、席尼街北（五区）土地证号：乌证国用（2010）401-5-12**土地一宗；同日，该院作出（2018）内06执恢10号之二执行裁定，裁定查封了吉旭房地产公司名下在该土地上的奥腾花苑项目的50套房屋，其中包括案涉房屋。郭义勇对该查封裁定不服提起执行异议，该院于2018年10月10日作出(2018)内06执异168号执行裁定书，裁定中止案涉房屋的执行。农商行不服执行异议裁定，提起执行异议之诉。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。本案的争议焦点为郭义勇是否享有足以排除法院对该标的物的强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，郭义勇与吉旭房地产公司之间的《商品房买卖合同》是案涉房屋被查封之前签订的。该《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。郭义勇提供的支付房款凭证及缴纳各项费用的缴费凭证能够证实其在案涉房屋被查封之前已将全部房款抵顶完毕并取得了案涉房屋的占有支配权的事实，而且其名下再无其他房产。综上所述，郭义勇对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，农商行请求继续执行的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款（二）项规定，判决：驳回农商行的诉讼请求。案件受理费7013.41元，由农商行负担。二审期间，吉旭房地产公司提供了新证据：2010年6月8日乌审旗信用社业务结算单、吉旭房地产公司出具收条，欲证明敖腾其其格在2010年挂靠吉旭房地产公司开发建设奥腾花苑项目，向吉旭房地产公司支付挂靠费30万元，案涉房屋非吉旭房地产公司房屋。农商行质证称不属于新证据，案涉房屋由谁开发应以国家建设审批和产权登记为准，不应以协议为准，且是否存在挂靠关系属于吉旭房地产公司与敖腾其其格之间的内部合同关系，与本案待证事实无关。本院对该组证据予以综合分析认证。本院二审查明事实与一审法院一致，予以确认。本院认为，本案为案外人郭义勇对登记在吉旭房地产公司名下的不动产提出异议，认为其对案涉不动产享有阻却人民法院强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，案涉房屋查封前，郭义勇与吉旭房地产公司签订了《奥腾花苑售楼协议书》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效；郭义勇提供的收款收据可以证明，其已支付了购房款；根据其提供的物业费收据、供暖费收据、电费客户明细等证据，可以证明其实际占有案涉车库；未能办理产权登记并非买受人郭义勇自身原因所致。综上，郭义勇提供的证据可以证明其对案涉车库享有阻却人民法院强制执行的民事权益，一审法院驳回农商行的诉讼请求并无不当。综上所述，农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7013.41元，由鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张志宏审判员  张 静审判员  王乔莉审判员  周 波审判员  牛瞳哲二〇一九年十二月十三日书记员  李 龙