江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7496号上诉人（原审被告）：黄国情，男，1974年12月29日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：甘德怀，江苏友为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李艳，女，1975年12月9日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陶丽霞，江苏维世德律师事务所律师。上诉人黄国情因与被上诉人李艳房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初5613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄国情上诉请求：撤销南京市鼓楼区人民法院（2019)苏0106民初5613号民事判决，改判驳回李艳一审诉讼请求或者发回重审。事实与理由：1、黄国情与李艳虽就房屋租赁合同的终止进行过协商，但最终因双方存在分歧并没有终止双方之间的合同，从而根本不可能进行过任何房屋交接。庭审中，中介人员出庭作证明确表明，双方协商没有任何结果。因此在这种情况下，加之租赁合同期限未届满，黄国情不可能同意接收房屋。从常理上讲，在租金、押金以及李艳造成黄国情房屋损害等诸多问题协商未果的情况下，黄国情与李艳也很难达成交接租赁房屋（仅仅就交接房屋）的一致。所以，事实上，黄国情与李艳并未单纯就房屋交接达成一致，也不可能达成一致。双方租赁合同系期限届满自然终止。一审庭审中，黄国情代理人就指出，李艳之所以单方面急切地想要解除合同，主要原因为李艳在同一小区已经找到了其他承租房源，并且已经入住。这点一审庭审中李艳明确予以承认。基于此，在双方协商未果的情况下，李艳就试图单方面解除合同。对于李艳单方面解除合同的意愿，黄国情也是一直到收到一审法院的诉讼材料时方才知晓，也因此才知晓李艳为了达到解除合同的目的，寻找了各种依法依约不能成立的理由和借口。2、黄国情与李艳签订房屋租赁合同后，于2018年5月23日就房屋进行了交割验收，自这个时间节点起，案涉房屋就处于李艳实际支配和控制下。而且，根据双方租赁合同附件中的交房确认，李艳对房屋附属设备设施进行了验收，完全确认房屋（包括附属设施）符合交验接收条件，也就是说，李艳明确确认黄国情提供的房屋设备设施能够正常使用。在房屋进行交接后以及合同履行过程中，李艳根本不能证明黄国情案涉房屋内的晾衣架以及抽水马桶存在李艳所声称的质量问题，也不能排除系李艳在接收房屋后使用过程所致。3、从李艳一审提供的微信聊天记录中可以看出，一审判决所谓的案涉租赁房屋“门锁失灵”实际上系李艳的母亲不能正确使用电子门锁以及干活较多指纹脱落厉害所致。黄国情妻子徐冬梅先后两次上门将问题予以解决，根本不存在一审判决任性断言的“始终未得到解决”、“均未能显效”的情形。4、一审李艳所举的证据没有任何燃气公司的公章，并不能足以证明是港华公司行为;其次，上门人员在相关检查单据上留有“以旧换新”以及其个人手机号码，这显然系一种商业推销行为。再者，在没有任何对案涉房屋内这部分设施进行严格质量鉴定的证据情况下，单凭上述商业推销意味浓厚的一纸单据就断言燃气对李艳及其家人的人身安全构成威胁，显然极其武断。李艳拖欠公摊水电费、物业费合计1250.6元。李艳答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄国情违约事实客观存在，根据合同法第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。本案出租方、承租方签订的房屋租赁合同第十条明确规定了违约责任。甲方有第9条第3款约定的情形之一，应按月租金的100%向乙方支付违约金。本案中，出租方违反合同的行为客观存在，双方签订的合同中有违约金责任的约定，出租方违反合同不具有免责事由。一审期间黄国情提交的李艳与胡某,4的聊天记录可以证明，晾衣架、马桶损坏是一开始就存在的问题。该事实已经在一审确认。本案中，马桶、晾衣架属于居家生活用品，存在维修的必要性。但在李艳维修后，黄国情没有任何维修意思表示，李艳自行维修，产生的费用理应由黄国情承担。李艳向一审法院起诉请求：1、依法确认双方间的《房屋租赁合同》解除；2、判令黄国情返还李艳预付房租14400元（2019年4、5月租金）、租赁押金7200元、垫付抽水马桶、晾衣架修缮费用490元，合计22090元；3、判令黄国情支付李艳违约金7200元；4、判令黄国情承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月13日，李艳（合同乙方）与黄国情（合同甲方）签订了《房屋租赁合同》，由李艳承租黄国情名下的南京市嫩江路20号四季园11栋16号901室，租期自2018年6月1日至2019年5月31日，每月租金7200元，押金7200元。在房屋维护及维修条款中约定，甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、南京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。在违约条款中约定，甲方存在交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的;不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的……。甲方有其中之一的应按月租金的100%向乙方支付违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，李艳依约支付了全部房租和押金，并于2018年8月31日入住房屋。在租赁期间，相关的房屋租赁事宜由黄国情之妻徐冬梅与李艳进行联系。2018年8月31日到9月2日期间，李艳发现黄国情提供的晾衣架损坏及抽水马桶渗水等问题向房屋中介胡某,4及徐冬梅进行了沟通，后因黄国情未能及时维修，李艳自行安排维修人员上门进行了修复，并产生维修费490元。时至2018年11月，李艳发现所使用的电子门锁失灵，多次出现李艳本人能够使用，但李艳母亲不能使用被关在门外的现象，李艳通过中介胡某,4及与徐冬梅进行多次沟通，但始终未能得到解决。徐冬梅曾通过微信与李艳进行过沟通，指引其更换电池、保持手指湿润等方法，但均未能显效。李艳向徐冬梅提出过更换门锁要求，但没有得到徐冬梅同意。黄国情在订立合同时曾口头表示可以提供一把钥匙，但后来因黄国情以丢失为由，未能提供。2018年12月23日，南京市港华燃气公司例行检查时，发现李艳租住房屋内燃气设施存在超过使用年限、熄火保护装置失灵等问题，发出整改通知书，要求停止使用，更换灶具。李艳通过房屋中介多次向徐冬梅反映相关问题，要求徐冬梅立即更换煤气灶，但被黄国情拒绝。2019年3月9日，李艳委托中介机构通知黄国情，要求依约解除租赁合同，并要求黄国情返还租金、押金和修缮费用，支付违约金。2019年3月30日，在中介机构工作人员主持下，双方对房屋进行交接，但对租金、押金、维修费的返还，以及违约责任承担未达成书面意见。以上事实，有双方当庭陈述，李艳提交的房屋租赁合同、房屋租赁、押金支付凭、房屋及设施图片、《户内燃气设施安装检查机隐患整改告知书》、安全用气提示、维修晾衣架及抽水马桶的收据及付款记录、李艳与徐冬梅的聊天记录、李艳与房屋中介胡某,4的聊天记录、李艳、徐冬梅、胡某,4三方群聊记录，黄国情提供的证人证词及庭审笔录予证实，一审法院予以认定。一审法院认为，李艳、黄国情双方就租赁合同已通过双方合意的方式提前终止了履行，但对租金、押金、维修费的退还，以及违约责任承担均未达成一致意见。根据合同履行过程看，李艳要求提前解除合同是有其客观原因，黄国情在合同履行中，并没有尽到对租赁物损坏的维修义务，其提供的房屋门锁李艳经反复交涉，黄国情并没有采取有效措施，致使李艳家人多次出现进门不能现象，这直接影响到李艳对租赁物房屋的正常使用。再有，在2018年12月23日，南京市港华燃气公司例行检查时，发现李艳租住房屋内燃气设施存在超过使用年限、熄火保护装置失灵等问题，发出整改通知书。李艳通过直接和中介与黄国情进行沟通，仍不被黄国情重视和解决。这直接对李艳及其家人的人身安全构成威胁，也违背了双方的合同约定。最终，李艳提出提前解除合同，也得到黄国情的认同，但黄国情在合同履行中存在的违约责任，并不能因此免除。现李艳的诉讼请求有事实、合同和法律依据，一审法院予以全部支持。黄国情虽在抗辩中提出案涉房屋存在损坏，但未能提供证据支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、确认李艳与黄国情双方间的《房屋租赁合同》于2019年3月30日解除；二、黄国情于判决生效之日起五日内向李艳返还房租14400元、租赁押金7200元、设施修缮费用490元，合计22090元；三、黄国情于判决生效之日起五日内向李艳支付违约金7200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费532元，减半收取266元，由黄国情负担。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，黄国情陈述称，案涉房屋一直由徐冬梅处理，其认可徐冬梅的处理。案涉房屋的指纹门锁品牌为金指码，型号为858，有两把机械钥匙，但因指纹锁一直使用良好，所以机械钥匙从未使用过，因时间久远多次寻找，目前仍未找到。案涉房屋的指纹门锁除指纹和机械钥匙外，没有其他方法可以打开。黄国情及徐冬梅先将指纹录入锁内，后李艳及其家人将指纹录入。其在2019年5月31日前，没有清除过李艳及其家人的指纹。该房屋于2004年底装修入住，煤气灶当时购买的是帅康品牌，使用过程中从未出现故障，2019年7月之后新房客入住仍在正常使用，没有反映存在危及人身安全的问题。2019年3月30日在案涉房屋内，李艳及徐冬梅及中介工作人员进行协商，因未达成一致意见，在2019年4月7日在中介门店再一次进行了协商。但就解除合同一事因李艳不配合未能达成一致。李艳陈述称，该密码锁最早的密码是黄国情、徐冬梅的指纹，该指纹锁除了指纹和钥匙外，没有其他方法可以打开。当时是由黄国情、徐冬梅夫妇在场的情况下，增加了李艳的指纹。2019年3月30日之后李艳没有再到案涉房屋，李艳看到徐冬梅当天已经把李艳一方所有人的指纹都清除了。二审中，李艳、黄国情均提交了其与中介公司员工胡某,4、以及中介公司员工胡某,4、李艳、徐冬梅组成的微信群，以及李艳与徐冬梅的聊天记录。该记录中，李艳在2018年9月2日、2018年12月24日、2019年1月17日、2019年2月13日就案涉房屋灶具问题向徐冬梅反映，并于2018年11月21日、2018年1月17日就指纹锁老人无法使用向徐冬梅反映，要求解决，并主张交接钥匙时徐冬梅曾经说过有一把钥匙，要求尽快给钥匙。徐冬梅与胡某,4的微信记录中反映，2019年3月30日，胡某,4已告知徐冬梅李艳已经在前两天搬走，并约在2019年3月30日18点协商。2019年3月31日，徐冬梅向胡某,4发送多个案涉房屋内部情况视频，并与胡某,4进行通话沟通。二审中，黄国情主张李艳拖欠公摊水电费、物业费合计1250.6元。其中2019年3月31前的公摊水电费、物业费合计798.9元（物业费197.1*3=591.3元，公摊水电费121.4元+143.7/5*3=207.6元，合计798.9元）。李艳认可至2019年3月前发生的公摊水电费、物业费798.9元，同意该公摊水电费、物业费在应返还的房租中扣除。本案二审还查明，一审中，黄国情申请出庭作证的中介公司员工胡某,4作证称：双方在合同履行中出现承租人家中老人指纹有脱落一直无法打开门锁的情况，当时出租人在第一次交接时说有一把钥匙，但是后面承租人无法打开指纹锁，要求出租人把钥匙给承租人，但是出租人说钥匙找不到丢了。2018年11月承租人反映门锁老人无法打开，需要在门口等一个多小时，其在微信群里提出建议，承租人要求换锁，并自愿承担换锁费用，但业主不同意，理由为门锁更换困难，价格高。港华公司检查煤气灶的情况，其也在微信群看到，其也反馈给了业主，但业主反对，认为是推销产品。双方已经协商一致解除合同，但是没有签署解约协议。2019年3月30日，因其有事，是其同事去主持双方交付房屋，结清水电、燃气，并对房屋质量检测。以上事实，有微信聊天记录、一审卷宗材料、当事人陈述在卷证实。本案二审争议焦点为：黄国情是否存在违约行为，双方合同是否已于2019年3月30日解除，黄国情是否应返还租金、押金、修缮费并支付违约金。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。上诉人黄国情认可案涉房屋的指纹锁除指纹及机械钥匙外，并无其他可以打开的方法，黄国情亦自认至今未找到机械钥匙，故案涉房屋门锁只有指纹一种方式才能打开。根据微信记录及黄国情申请出庭作证的证人胡某,4的陈述，李艳已多次向黄国情主张老人无法使用指纹，并要求黄国情一方给予机械钥匙或者换锁。黄国情在开始交接时认可有一把机械钥匙，在李艳多次要求的情况下，以钥匙丢失为由一直未能提供，对于李艳要求换锁的请求黄国情亦予以拒绝，在案涉房屋的指纹锁只有指纹一种开锁方式的情况下，黄国情拒绝提供钥匙也拒绝换锁，直接影响了李艳对案涉房屋的正常使用。根据双方合同约定，黄国情应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。根据黄国情的说明可以看出，案涉房屋装修于2004年底，煤气灶至案涉房屋出租给李艳时，已使用13年以上。而经燃气部门上门检查，对案涉房屋的煤气灶具不符合安全标准已经进行提示，案涉房屋的煤气灶具存在明显安全隐患，经李艳主张，中介公司提示，黄国情也拒绝更换。黄国情并无证据证明该煤气灶仍然符合安全标准，其上诉主张燃气公司的检查仅为广告推销，不应采信，本院不予支持。综合上述情况，因黄国情拒绝解决案涉房屋的指纹锁问题及煤气灶问题，一审法院认定黄国情提供的房屋不符合房屋的正常使用标准且不符合安全条件，违反了合同约定，符合法律规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。黄国情的妻子徐冬梅与李艳于2019年3月30日在中介公司组织下进行了协商，根据中介公司工作人员的证言，双方对解除合同并未提出异议，只是就合同解除后的费用如何负担存在争议。徐冬梅也在2019年3月31日与中介公司的联系中发送了多个案涉房屋中的视频，由此可以看出，徐冬梅已经直接控制了案涉房屋，结合双方在审理中对指纹锁设置的陈述，以及微信聊天记录中李艳已经搬离的记载，一审法院认定双方合同已经解除，案涉房屋已于2019年3月30日交接，符合实际情况。一审法院就此计算黄国情应返还的租金及押金，并判决黄国情支付修缮费及违约金，并无不当。二审中，李艳同意2019年3月底前发生的公摊水电费、物业费798.9元在应返还的房租中扣除，本院予以准许。扣除该798.9元，黄国情应退还李艳租金13601.1元（14400元-798.9元）。综上所述，黄国情的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审当事人提交新证据，李艳亦同意在租金中扣除2019年3月前发生的公摊水电费、物业费，故黄国情应退还的租金金额本院二审予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初5613号民事判决第一、三项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初5613号民事判决第二项为：黄国情于本判决生效之日起五日内向李艳返还预付房租13601.1元、租金押金7200元、支付设施修缮费用490元，合计21291.1元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取266元，由黄国情负担256元，李艳负担10元，二审案件受理费532元，由黄国情负担512元，李艳负担20元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年十二月九日书记员  曹 洁