广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初6705号原告：陈翠芬，女，汉族，1982年4月15日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：吴志华，男，汉族，1982年4月28日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，系原告丈夫。被告：李美玲，女，汉族，1970年11月20日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：彭四根，广东百朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭伟，广东百朋律师事务所实习律师。第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道**耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人：张海明，公司总经理。委托诉讼代理人：李梦雨，公司法务专员。原告陈翠芬诉被告李美玲、第三人深圳链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院在2019年3月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告陈翠芬及其委托诉讼代理人吴志华，被告李美玲的委诉讼代理人彭四根、彭伟，第三人深圳链家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人李梦雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告立即完成阳光天健城1栋C座1507房与1508房的实体墙面分割（包括1507房客厅侧面墙体，餐厅侧面墙体及阳台侧面墙体，用料红砖水泥，费用由被告承担）将该房产交付给原告，并协助原告完成对上述两个单元的水电煤气分隔工程，以及协助原告打通1507房原有正大门；2、被告立即将其私人物品搬离1507房，但不得将购房合同约定的物品带离或损毁，否则按照市价赔偿；3、被告将房屋交付日以前的物业管理费、水、电、煤气、有线电视、电信及其他费用缴清，并将1507房的专项维修基金的账面余额无偿转至原告名下，并协助原告、中介及阳光天健城物业完成物业交接；4、被告向原告支付逾期交房违约金（以总房价为基数，按日万分之五计，即每日3705元），以及自2019年3月11日起至被告实际交付房屋期间，由于被告未交房导致原告迟延入住的损失（按6500元/月计）；5、被告立即在工商登记中，对阳光天健城1栋C座1507为登记地址的相关企业信息进行地址变更，包括但不限于被告名下公司“深圳市海源农业开发有限公司”，并更改网站上的联系地址；6、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年12月22日，原、被告在第三人居间下签订了《房屋买卖合同》，原告购买被告天健阳光城1栋C座1507房，价款741万元，包括定金60万元及约定交付附属设施、装饰装修、相关物品等；合同约定被告应在2019年3月10日前将房产交付原告，迟延交付违约责任为每逾期一日按房价总款的日万分之五支付违约金。2018年12月24日，双方签订了《协议》，补充约定了增加35万元定金给被告用于赎楼，被告承诺在2019年3月10日交付楼房之前，完成1507房、1508房的实体墙面分割，并协助原告完成两个房间单位的水电煤气分隔工程。合同签订后，原告按约支付了95万元定金，又在2019年1月4日办理了556万元资金监管并申请了银行贷款，双方在2019年1月28日办理了过户手续，原告并按照约定在2019年2月1日税费缴纳，并在当天办理相关房产的抵押登记手续。但被告经原告及中介提醒在约定交付时间拒绝交付房产并推脱办理交付手续，导致原告未能装修入住，已构成违约。请求判如所请。被告辩称，1、原告的第一、三项诉讼请求没有事实依据。房产已经分割，相应的水电煤气也分割完毕，原告也实际接收了1507房，而1508房是被告保留自用，过户同时房屋专项维修基金也过户给新业主，不存在另行办理的问题；2、原告的第二项诉讼请求是要求被告将私人物品搬离1507房，在被告搬家过程中遭到原告阻止并被更换了钥匙，原告在过程中通过变造合同的方式将被告出售房产时保留财产所有权的家具家私等物品列入到原告要求保留的财产范围，以此阻止被告搬家，因此此项申请没有事实依据；3、本案存在严格的合同履行时间顺序，原告违约在先，被告合法行使抗辩权，不存在违约情形。按照合同约定，原告应在2019年1月10日前交付监管首期购房款，并在监管首期截止日前向银行或住房公积金管理中心提交贷款申请，即原告应在2019年1月10日将贷款申请资料交付银行，原告最晚将在2019年1月17日取得银行贷款承诺函。但实际上直到2019年1月22日双方办理产权过户时，原告仍然没有向被告出具任何银行贷款承诺函。过户完成后，直到2019年3月24日被告还以快递方式向原告催收付款，而原告实际是在2019年4月28日才付清购房尾款。原告提出的迟延交房违约金没有事实依据；4、被告已向工商部门办理了深圳市海洋农业开发有限公司工商住所登记手续，目前正在审批中。第三人述称，2018年12月22日，第三人促成了原、被告之间房屋买卖，现交易流程已完成，第三人居间义务完毕。目前还有1万元交房保证金在第三人处托管，根据合同约定，交房保证金需双方签订交楼确认书后放款，但双方发生纠纷，第三人将根据法院判决对此款进行处理。本院经审理查明如下案件事实：位于深圳市龙岗区中心城阳光天健城******、1508房均为被告的房产，被告在购房后将两房打通后自住。1507房为住房，面积135.67㎡，原房产证号60××55，被告欲将此房出售，委托第三人居间售房事宜。2018年12月22日，原、被告与第三人共同签订了一份《房产买卖合同》，此合同为一组，共包括六个合同，分别是《交易资金托管提示函》、《交易方留存信息表》、《房产买卖合同》合同主文、《资金托管协议》、附件一《房屋交割清单》、《补充协议》，约定主要内容是：1、成交价格741万（不含税，产生的税费均由原告承担），约定交付的除了房产外，附件一对附属设备、装饰装修、相关物品等列出了清单，这些均需交付，无需原告另行付费，741万元成交价包括这些内容。根据附件一《房屋交割清单》确定装修情况包括地面地砖、墙面瓷砖、铝合金窗及门，固定设施为整体橱柜，电器家具共有6台空调、2张床、3个衣柜。2、该房产处于抵押状态，被告承诺在买卖双方办理完资金监管手续及原告办出贷款承诺函之日起20日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并在办理注销抵押登记手续当日将红本房产证原件交给第三人。3、购房定金60万元，原告应在签订合同当日支付5万元，签订合同后3日内交付55万元；定金其中20万元交由第三人监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方签订的监管协议或类似文件而定。另外，从定金中预留1万元作为交房保证金托管于第三方处，待被告结清所有应付费用并办理了水电及其他设施过户手续，按约定交房条件交付房产后10日内，由第三人无息退还给被告；如果被告拒不结清所欠费用或没有按照约定条件如期交付房产及家私家电的，原告有权要求将此款用于抵扣所欠费用或用于补偿损失，不足部分仍由被告承担。4、原告须在2019年1月10日前支付首期购房款566万元（不含定金）到原告贷款银行作资金监管或到第三人办理资金监管，并依监管合同存入监管账户，被告应在接到原告或第三人通知后积极配合办理相关手续并签订资金监管协议等相关法律文件。原告应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行或住房公积金管理中心提交贷款申请的相关资料，贷款金额以银行或住房公积金管理中心承诺的贷款金额为准，如承诺的贷款少于应交房款余额的，原告应在银行出具贷款承诺函之日或住房公积金管理中心通知之日起3日内向第三人或监管银行补足首期款，如多于应交房款余额的，原告可向监管银行要求退回多出部分，被告应无条件配合原告办理监管银行要求的手续。被告应一同办理首期款监管手续并配合原告办理贷款申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行或第三人要求签署的相关文件。5、双方同意，自原告将楼款一次性支付至到双方指定第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且被告已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起7日内，双方共同向有关部门申请办理房屋权属登记转移手续。6、在收文回执载明答复日期届满之日起3个工作日内，双方须办理缴纳税费的手续，房地产证/不动产权证由原告配合领取，原告负有抵押义务的，原告须在领取新房地产证/不动产权证之日起3个工作日内办理抵押登记手续。7、被告在2019年3月10日前将房屋交付给原告，交付时，双方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水电气表的读数，并交接补充协议及物业交割单所列物品；买卖双方在交楼确认书及房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字以及移交房门钥匙。交付日前发生的物业管理费、水、电、煤气、有线电视、电信等其他费用由被告承担，被告同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至原告名下。8、任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理：（1）逾期在10个工作日内的，自合同约定的履行期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按合同约定总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，双倍返还定金/没收定金或按照合同约定总房价款的20%支付违约金。9、《补充协议》再次确认房产成交价格为741万元，但签署国土局规定的《深圳市二手房买卖合同》时价格约定为深圳市国土部门的指导价格。2018年12月24日，原、被告签订了一份《协议》（此合同落款日期写成2018年10月24日，双方均确认为笔误），新约定了三条内容，为：1、原告承诺在2018年12月24日补增定金35万元给被告用于赎楼；2、被告承诺在2019年3月10日交付楼房之前，完成1507房与1508房的实体墙面分隔（包括1507单元客厅侧面墙体、餐厅侧面墙体、阳台侧面墙体，用料：红砖水泥）；3、被告承诺协助原告完成对上述2个单元的水、电、煤气分隔工程。合同履行过程：1、2018年12月22日，原告将5万元首笔定金转账到被告招商银行6214837847421561指定账户。2、2018年12月24日，原告将70万元第二笔定金转账到被告招商银行6214837847421561指定账户。3、2018年12月24日，原告将20万元定金转账到第三人指定对公账户。上述三笔定金交付后，被告/第三人均给原告出具了收款收据。4、2019年1月7日，原告、被告与中国银行深圳艺园路支行签订了《二手楼交易资金委托监管协议书》，约定将购房款270万元存入“中国银行交易资金委托监管账户”的91×××08账户。5、2019年1月9日，原告、被告及招商银行深圳分行签订了《二手楼交易资金监管协议书》，约定将286万元监管资金存入招商银行“受托监管资金——二手楼监管资金”的9755XXXXXXX3010账户。原告提交转账记录证实，上述270万元、286万元在2019年1月4日转账到两家银行监管账户。被告提交证据也证实，270万元、286万元在2019年3月10日前已交付到其账户。6、原告提交其名下房产的《不动产抵押登记查询表》反映，涉案1507房产2019年2月1日前已过户到原告名下（新房地产证号：粤（2019）深圳市不动产权第00240**），并在该日抵押给招商银行深圳分行。《不动产信息查询结果单》未反映转让登记时间。招商银行深圳分行加盖公章的《不动产登记证明》证实，房屋产权登记时间为2019年2月1日。7、上述定金95万+270万监管资金+286万监管资金=651万元，与合同约定的总价款741万元相差90万元。最后余款90万元原告申请的是住房公积金贷款。原告举证表明，2019年1月14日，招商银行深圳分行给原告及共同申请人吴志华出具了《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》（贷款申请编号95XXXXXXX068），内容是通知申请的公积金贷款已审批通过，贷款金额90万元，贷款期限360个月，贷款利率按基准利率上浮10%，在满足全部放款条件的前提下，将予以放款；通知书中并告知，最终结果以公积金贷款放款实际情况为准，审批通知书自公积金贷款审批通过之日起3个月内有效且不作为承诺公积金贷款发放的依据。本案在审理过程中，被告申请本院核实此通知书具体发出时间，本院向招商银行深圳分行发函查证，该行答复“经零售信贷部确认，贷款申请编号95XXXX068《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》于2019年1月14日交给链家按揭员（郭翔），由按揭员送达给客户，具体时间不确定”。8、原告提交了原、被告及其家人与第三人业务员组成6人微信群的微信聊天记录截屏反映，2019年2月14日，原告向被告要水电图纸，表示要先给装修师傅出装修方案；2019年2月28日，被告答复说还有90万尾款没有收到，要买家付完款才能交付房子；第三人业务员告诉被告尾款是银行支付并告诉被告需要配合拍1507、1508两个房子照片才能出房子评估报告，因为目前两个房子是打通的，出了评估报告后银行才能放尾款。被告对此不置可否，也没有安排给原告或第三人工作人员/评估公司人员上门拍照。原告提交证据表明，2019年2月11日其已经将2876元评估费交付给深圳市世联土地房地产评估有限公司。由于在约定的2019年3月10日被告没有交付房产，原告在与被告沟通无果的情况下，于2019年3月21日诉至本院。9、2019年3月10日，原告给被告寄出《履约催促函》，要求被告在收函后5日内履行交楼义务。10、2019年3月24日，被告给原告寄出《房屋尾款催缴通知函》，以原告申请银行按揭未获银行审批通过为由，要求原告在收函之日起10个工作日内支付余款及违约金。11、2019年4月22日，原告及其家人将1507房强行破门，更换锁芯后安排评估公司人员入户照相进行房产评估工作，双方发生争执，原告家人吴志华在晚上19:00许向深圳市公安局爱联派出所报警。被告认为原告在该日实际接收了涉案房产，原告不予认可，原告表示在拍照后就将新钥匙给了被告。原告另提交了被告在2019年4月12日向阳光天健城物业管理处申请装修的申请书，表示被告在此时才申请装修进行隔墙、分水电气等工程。12、2019年4月28日，被告收到深圳市住房公积金管理中心转账的90万元，涉案房产交易款项至此全部付清。13、2019年5月12日，原告及其家人在中介陪同下再次上门破门后并换锁，正式接收了房产。14、本案在审理过程中，通过法庭调查，原告放弃了第一、三项诉讼请求，对第二项诉讼请求，明确诉讼请求为被被告损坏的物品为“主卧一个门、两个次卧各一个门、入户门周围的瓷片、客厅与餐厅地板的瓷砖”，并提交了照片为证。第四项诉讼请求明确为要求被告支付自2019年3月11日起至2019年5月12日期间的逾期交房违约金估算为22万元。15、经查询，深圳市海源农业开发有限公司（法定代表人为被告李美玲）的住所地在2019年6月21日由涉案房产变更到深圳市××区××街道（其后地址略）。本院认为，原、被告与第三人在2018年12月22日共同签订的《房产买卖合同》及2018年12月24日原、被告签订的《协议》，均是合同签约各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，是有效合同。根据合同约定，741万购房款是以“定金95万元+监管款556万元+公积金贷款90万元”构成，而房产交付并非以被告收足全部购房款为条件，而是确定了一定固定日期即2019年3月10日。本案属于同时履行义务的合同，并非被告理解的有先后履行义务。原告已如约支付了定金95万元、将556万元购房款交由银行监管后支付给被告，办理了90万元公积金贷款在2019年1月14日取得了编号95XXXXXX0068《深圳市个人住房公积金贷款申请通知书》，根据《房产买卖合同》约定的“贷款金额以银行或住房公积金管理中心承诺的贷款金额为准”的要求，被告收取余款90万元是可以得到保障的。被告拒绝在合同约定的2019年3月10日前将涉案房产交付给原告，构成违约，应当承担违约责任。根据《房产买卖合同》关于违约责任即“逾期10个工作日内的，自合同约定的履行期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按合同约定总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行”的约定，需要确定本案房产实际交付时间，在本案中，被告没有直接将房产交付给原告的证据，能够确定原告进入房产的时间是2019年4月22日和2019年5月12日，到底哪天视为交付时间也是本案争议焦点。本院对此认为，2019年4月22日原告强行破门后已更换了涉案房产的锁芯，通过照片反映，该日1507、1508房产内的约定实体墙面已搭建好，说明物理隔离措施符合《协议》约定，原告虽未入住，但更换了房门锁芯，说明已控制房产，可防止他人非法进入，此行为应当视为交付。虽然原告在2019年5月12日再次更换涉案房产锁芯，但并不能据此认为2019年4月22日交付行为是无效的，本院确定房产交付时间是2019年4月22日，据此被告应支付原告从2019年3月11日至4月21日期间的逾期交房违约金为：741万元×42天×0.0005=155610元。本案中原告共提出了六项诉讼请求，原告在审理过程中主动撤回了第1、3项诉讼请求，本院予以准许；第4项关于逾期交房违约金的诉讼请求，本院已做上述认定，对原告诉请超出认定部分金额不予支持；原告第5项诉讼请求经查询被告作为法定代表人的企业注册登记地址已变更到深圳市××区××街道，原告此项诉请目的已经实现，此项诉请本院不再处理；原告第2项诉讼请求原告通过照片反映被被告损毁的是“主卧一个门、两个次卧各一个门、入户门周围的瓷片、客厅与餐厅地板的瓷砖”等，因此要求恢复原状。本院认为根据《房屋买卖合同》的附件1《房屋交割清单》确定装修情况“包括地面地砖、墙面瓷砖、铝合金窗及门，固定设施为整体橱柜，电器家具有6台空调、2张床、3个衣柜”的明确约定，原告证据已证明被告交付给原告房产存在瑕疵，被告对未能完整交付涉案房产应承担违约责任。由于上述缺损双方当事人未申请评估鉴定恢复原状需折抵多少款项，为避免诉累，本院酌情认定被告未能移交/恢复涉案房产的装修/门折抵款项赔偿款为3000元。综上，由于第三人确认被告尚有1万元保证金由第三人保管未支付给被告，被告应支付的逾期交房违约金155610元+赔偿款3000元=158610元，那么第三人代为保管的1万元保证金无需再支付给被告，由第三人直接支付给原告，折抵被告应付原告款项。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告李美玲支付原告陈翠芬逾期交房违约金人民币155610元；二、被告李美玲支付原告陈翠芬赔偿款人民币3000元；三、驳回原告陈翠芬的其他诉讼请求。上列第一项与第二项数额相加，合计158610元。第三人深圳链家房地产经纪有限公司应将代为保管的1万元保证金直接转付给原告陈翠芬，余款148610元限被告李美玲在本判决发生法律效力之日起七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4600元（此费原告依据诉讼标的741万元缴费63670元，经重新核算后应缴受理费为4600元，本院直接退回59070元给原告），原告负担1000元，被告负担3600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黎开颖人民陪审员  陈晓婷人民陪审员  向 薇二〇一九年十二月二十二日书 记 员  辛镇泉