新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)新01民终3555号上诉人（原审被告）：文开敏，女，1958年6月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。委托诉讼代理人：王文军，新疆新途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祖丽菲娅?绕孜，女，1968年12月15日出生，维吾尔族，中国人民财产保险公司新疆分公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：阿吉古丽?买买提，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原审被告：黎光方（系被告文开敏的女儿），女，1982年4月9日出生，汉族，新疆宝中房地产经纪有限公司业务经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。原审被告：李建江，男，1969年6月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原审第三人：热西提?阿山，男，1974年11月4日出生，维吾尔族，乌鲁木齐市天山区交警大队辅警，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。原审第三人：阿米尼汗?木拉提（系第三人热西提?阿山妻子），女，1979年11月5日出生，维吾尔族，东菜园社区保洁人员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：热西提?阿山，男，1974年11月4日出生，维吾尔族，乌鲁木齐市天山区交警大队辅警，住新疆维吾尔自治区天山区。上诉人文开敏因与被上诉人祖丽菲娅?绕孜，原审被告黎光方、李建江，原审第三人热西提?阿山、阿米尼汗?木拉提合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院(2019)新0102民初4186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭于2019年10月18日开庭进行了审理。文开敏的委托诉讼代理人王文军，祖丽菲娅?绕孜及其委托诉讼代理人阿吉古丽?买买提，黎光方热西提?阿山、阿米尼汗?木拉提到庭参加诉讼。李建江经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文开敏上诉请求：请求依法撤销一审民事判决第一项，依法改判驳回祖丽菲娅?绕孜的该项诉讼请求。事实与理由：本案系房屋买卖合同纠纷，并非借款纠纷，祖丽菲娅?绕孜于2018年9月21日委托黎光方办理涉案房屋转让事宜，黎光方向祖丽菲娅?绕孜先行支付了750000元的房款用于办理涉案房屋解押手续以便房屋转让。2018年9月29日祖丽菲娅?绕孜向黎光方出具承诺保证书，保证在2018年5月15日之前归还黎光方750000元，否则涉案房屋归黎光方所有，由黎光方对涉案房屋进行处置。祖丽菲娅?绕孜承诺的时间到期后，其未归还黎光方先行支付的房款，黎光方便对房屋进行了处置，由祖丽菲娅?绕孜、热西提?阿山与其母亲文开敏签订了房屋转让合同书。之后，祖丽菲娅?绕孜一直推托，未解决与黎光方之间的纠纷，2018年11月15日涉案房屋才过户至文开敏的名下，不是一审判决认定的在还款期限届满之前文开敏取得涉案房屋，故涉案房屋转让合同应属有效合同。祖丽菲娅?绕孜答辩称：我们之间是民间借贷关系，我抵押房产作为借款担保，还款期限未届满，黎光方、李建江在我不知情的情况下，将涉案房屋过户至文开敏名下，文开敏的上诉请求不能成立，请求驳回上诉。黎光方述称：我同意文开敏的上诉意见。热西提?阿山、阿米尼汗?木拉提述称：我方同意祖丽菲娅?绕孜的答辩意见，不同意文开敏的上诉请求。李建江经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。祖丽菲娅?绕孜向一审法院起诉请求：1.请求依法确认祖丽菲娅?绕孜、热西提?阿山与文开敏之间的《房产转让合同书》无效；2.判令文开敏协助祖丽菲娅?绕孜办理位于乌鲁木齐市天山区房屋变更登记手续给祖丽菲娅?绕孜。一审法院认定事实，2014年3月29日，祖丽菲娅·绕孜与热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提签订合同，约定由祖丽菲娅·绕孜购买位于乌鲁木齐市天山区南门国际置地Ｇ4三单元105平方米面积的房屋，登记在热西提?阿山名下，房屋使用权、处置权、使用权都归祖丽菲娅·绕孜，热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提只是挂名房主，房屋一切事宜需要祖丽菲娅·绕孜、热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提共同签字才有效。后，热西提?阿山取得涉案房屋产权证书。2018年，因祖丽菲娅·绕孜欠付案外人款项，祖丽菲娅·绕孜欲向黎光方借款偿还债务，2018年9月18日，祖丽菲娅·绕孜向黎光方交付一本房产证（涉案房屋）、五份契税票、两份委托公证、四份转委托公证、借据和共同借据共三份、一本天合房产证，一份声明。2018年9月21日通过公证形式由热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提签署委托书，受托人为黎光方，委托事项有：代表委托人办理房地产的网上签约、网上挂牌出售及资金监管或放弃资金监管程序的相关事宜，代表委托人缴纳与上述房地产相关税费、并领取收款票据，代表委托人签订房地产转让合同，代表委托人办理上述房产的转让、过户、转移、变更登记的有关事宜等。祖丽菲娅·绕孜出具欠条载明：“今未付房产代办费5000元”。2018年9月30日，黎光方、李建江替祖丽菲娅·绕孜缴纳执行案款750000元，其中银行卡支付710000元，现金40000元直接支付给申请执行人丁磊。同日黎光方书写证明一份，载明：“本人黎光方承诺于2018年10月1日至2018年10月25日完全配合祖丽菲娅·绕孜找下家办手续，前提收到还款750000元”，同日黎光方出具收条，载明：“今收到祖丽菲娅·绕孜办理房产过户佣金、代办服务费40000元”。2018年10月10日，祖丽菲娅·绕孜、热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提与黎光方的母亲文开敏签订《房产转让合同书》，约定热西提·阿山将涉案房屋转让给文开敏转让总价款为700000元，文开敏支付定金50000元，于2018年11月16日以转账方式将房款全部支付完毕，热西提·阿山于2018年10月3日前将房屋交付给文开敏。合同签订后，祖丽菲娅·绕孜于2018年10月18日出具便条：“注，该750000元本人已收到”。2018年10月19日，文开敏取得涉案房屋的不动产权证书。另查，2018年9月30日，黎光方收到祖丽菲娅·绕孜涉案房屋房产证以及天合美居5号楼2单元101室房产证，黎光方在收条上注明借款750000元归还本人账户，本人归还房本，于2018年10月25日前。另查，黎光方持有涉案房屋的燃气及水电卡。一审法院认为：一、《中华人民共和国民法总则》规定，具备下列民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。意思表示真实是指行为人表示于外的意思于其内容真意相一致，而以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，应按照有关法律规定处理。本案中，祖丽菲娅·绕孜向黎光方借款750000元属实，根据祖丽菲娅·绕孜与黎光方的微信聊天记录内容可以证实，祖丽菲娅·绕孜与黎光方母亲文开敏签订的房屋转让合同并非真实房屋买卖关系，而是对双方借贷关系进行的担保。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。虽然祖丽菲娅·绕孜与黎光方未就涉案房屋是否为抵押物进行书面约定，但根据微信聊天记录、黎光方持有的热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提的授权委托书以及黎光方书写证明，可以证实双方约定在2018年10月25日前祖丽菲娅·绕孜未能找到房屋买受人偿还借款时，黎光方即将房屋进行处置。双方之间签订的房屋转让合同并非为了真正实现房屋买卖合同的目的，转让房屋非双方真实意思表示，双方形成的是担保关系。现文开敏与祖丽菲娅·绕孜、热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提签订的房屋转让合同以及房屋过户时间均在债务偿还期限届满前，黎光方在微信中多次要求祖丽菲娅·绕孜还款，否则就房屋归黎光方其母文开敏所有，故上述情形违反了担保法以及相应司法解释规定的“流质条款”的禁止性规定，故双方就涉案房屋签订的房屋转让合同应属无效。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案房屋买卖合同无效后，文开敏应返还涉案房屋。虽然涉案房屋实际购买人为祖丽菲娅·绕孜，但产权登记人为热西提·阿山，故文开敏应协助热西提·阿山办理过户手续，祖丽菲娅·绕孜要求文开敏将房屋过户至其名下，无事实依据，一审法院不予支持。三、祖丽菲娅·绕孜的诉讼请求主张为判令合同无效及文开敏协助祖丽菲娅·绕孜办理过户登记，未向黎光方及李建江主张权利，故黎光方及李建江在本案中不承担民事责任。判决如下：一、祖丽菲娅·绕孜与文开敏、热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提之间签订的《房屋转让合同书》无效；二、驳回祖丽菲娅·绕孜的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，经查明，祖丽菲娅·绕孜欠付案外人款项，商议向黎光方借款偿还债务，2018年9月18日，祖丽菲娅·绕孜向黎光方交付一本房产证（涉案房屋）、五份契税票、两份委托公证、四份转委托公证、借据和共同借据共三份、一本天合房产证，一份声明。2018年9月21日通过公证形式由热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提签署委托书，受托人为黎光方。2018年9月30日，黎光方、李建江替祖丽菲娅·绕孜缴纳执行案款750000元。同日黎光方书写证明一份，载明黎光方承诺于2018年10月1日至2018年10月25日完全配合祖丽菲娅·绕孜找下家办手续，前提收到还款750000元。同日，黎光方收到祖丽菲娅·绕孜涉案房屋房产证以及天合美居5号楼2单元101室房产证，黎光方在收条上注明借款750000元归还黎光方账户，黎光方归还房本，于2018年10月25日前。2018年10月10日，祖丽菲娅·绕孜、热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提与黎光方的母亲文开敏签订《房产转让合同书》。2018年10月19日，文开敏取得涉案房屋的不动产权证书。根据该案件一系列事实发生的过程反映，涉案的房屋转让合同系为保证祖丽菲娅?绕孜能及时偿还借款对借款关系进行担保所签订的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。本案当事人有关于“在2018年10月25日前祖丽菲娅·绕孜未能找到房屋买受人偿还借款时，黎光方即将房屋进行处置”的约定，文开敏与祖丽菲娅·绕孜、热西提·阿山、阿米尼汗·木拉提签订的房屋转让合同以及房屋过户时间也均在债务偿还期限届满前，黎光方在微信中多次要求祖丽菲娅·绕孜还款，否则房屋就归黎光方其母文开敏所有，本案存在违反担保法以及相应司法解释的禁止性规定的情形，本案当事人就涉案房屋签订的房屋转让合同应属无效合同，文开敏的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，文开敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元（文开敏已预交），由文开敏负担。本判决为终审判决。审判长  黎剑审判员  柳燕审判员  杨扬二〇一九年十二月九日书记员  马平