湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1222民初1201号原告：谌幼珍委托代理人：黎琼楼，湖北海舟律师事务所律师。委托代理人：张仲衡，湖北海舟律师事务所律师。被告：湖北金罐苑房地产开发有限公司法定代表人：雷振亚，董事长。委托代理人：黎少云，湖北泰元律师事务所律师。委托代理人：徐三蛟,湖北泰元律师事务所律师。被告：通城县顾主物业管理有限公司法定代表人：吴伯鱼，总经理。委托代理人:徐洋广委托代理人：吴明祥原告谌幼珍与被告湖北金罐苑房地产开发有限公司（以下简称湖北金罐苑房地产公司）、通城县顾主物业管理有限公司（以下简称通城顾主物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谌幼珍的委托代理人黎琼楼、张仲衡，被告湖北金罐苑房地产公司的委托代理人黎少云、被告通城顾主物业公司的委托人理人徐洋广、吴明祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谌幼珍诉称，原告等众多业主购买了被告湖北金罐苑房地产公司建设的位于通城县隽水镇古龙社区富源商贸物流中心的房屋，签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。但原告等众多业主在使用房屋时，发现房屋存在多方面的严重质量问题。为此，业主联名向通城县住建局投诉，后通城县住建局主持协调，由被告湖北金罐苑房地产公司委托原设计单位进行质量问题鉴定。设计单位鉴定后，出具了房屋质量问题报告及处理意见：地面下沉、卫生间漏水、屋面（含冲顶屋面）防水保温、楼梯间漏水、门、窗质量问题、屋面（含冲抵屋面）裂缝、地下排水管等问题。原告为此又多次向被告通城顾主物业公司、被告湖北金罐苑房地产公司、通城县住建局等多部门反映，被告湖北金罐苑房地产公司也承认房屋存在上述质量问题，甚至还解决了部分业主的部分房屋质量问题，但对于原告等业主非常严重且带有共性的问题，迟迟没有解决。被告通城顾主物业公司作为物业管理日常维护、维修的责任主体，对上述问题亦未处理，违反了《物业管理条例》的规定，应当对上述原告的房屋损失承担连带责任。被告湖北金罐苑房地产公司在购房款之外，违法收取了原告等众多业主的水、电开户费用。被告湖北金罐苑房地产公司以给业主办不动产权证提供方便为由，超出法律规定多收取了原告等众多业主的办证费，且至今未提供完整的办证契税发票。原告等众多业主就上述问题，多次和被告湖北金罐苑房地产公司协商望其提供完整的办证契税发票。被告湖北金罐苑房地产公司也承诺友好协商处理，但至今仍未处理。原告认为，公民的合法财产权利受法律保护。原告的房屋出现上述质量问题，且尚在法律规定的保修期内，被告湖北金罐苑房地产公司不履行法律规定的房屋保修责任，被告通城顾主物业公司未尽到物业维护、维修义务，致使原告的财产权利遭受严重的侵犯。故原告诉至法院：一、请求依法判决被告湖北金罐苑房地产公司赔偿原告的质量问题产生的房屋损失暂定贰万贰仟元（￥22000元）（以司法鉴定为准）。被告通城顾主物业公司承担连带责任。二、依法判决被告湖北金罐苑房地产公司退还原告的水、电开户费用8000元。三、依法判决被告湖北金罐苑房地产公司交付原告办证契税发票，并退还多收取的费用给原告。四、依法判决被告通城顾主物业公司、湖北金罐苑房地产公司承担本案诉讼费、保全费。原告在举证期限内，向本院提交如下证据：证据1、原告的身份证复印件各一份，证明目的：原告的诉讼主体资格。证据2、被告通城顾主物业公司、湖北金罐苑房地产公司工商登记信息，证明目的：被告通城顾主物业公司、湖北金罐苑房地产公司诉讼主体资格。证据3、商品房买卖合同、不动产权证，证明目的：原告购买了被告湖北金罐苑房地产公司开发建设的位于通城县隽水镇古龙社区富源商贸物流中心的房屋。证据4、建设工程质量整改通知单（质监（2018）整改等（074）号），证明目的：通城县建设工程质量监督站对原告等业主购买的房屋进行了质量检测，被告湖北金罐苑房地产公司销售的房屋存在众多的房屋质量问题，原告等业主多次投诉，通城县建设工程质量监督站下达整改通知，但被告湖北金罐苑房地产公司没有在90天内整改，拒不履行房屋质量问题维修义务。证据5、质量问题及处理意见，证明目的：原告等业主的房屋存在地面下沉卫生间漏水、屋面（含冲顶屋面）防水保温、楼梯间漏水、门、窗质量问题、屋面（含冲抵屋面）裂缝、地下排水管等问题，设计单位出具了处理意见。证据6、证明、洽谈记录，证明目的：2017年6月1日，业主代表和被告通城顾主物业公司、湖北金罐苑房地产公司就交房违约、多收取水电开户费用退还、多收取各类费用退还、房屋质量问题要求鉴定、鉴定费由金罐苑承担，达成了洽谈记录，证实了被告通城顾主物业公司、湖北金罐苑房地产公司自愿对原告房屋质量问题和经济损失承担责任及承担鉴定费、退还多收取的费用等事实。证据7、代收办证费用及结算表，证明目的：被告湖北金罐苑房地产公司收取了原告等业主的办证费用，但未交付原告完整的办证发票，存在多收取办证费用的事实，应当予以退还。证据8、水、电开户费用凭证，证明目的：被告湖北金罐苑房地产公司违法多收取了原告的水电开户费用。证据9、原告依法申请对房屋损失进行鉴定一份，证明目的：请求法院予以准许。经质证，被告湖北金罐苑房地产公司对原告向本院提交证据1、2无异议，如果原告是合同的当事人，那么就没有问题；对证据3商品房买卖合同、不动产证，跟本案没有关系，对证据4整改通知书真实性无异议，但是金罐苑在整改，具体有无整改到位，被告湖北金罐苑房地产公司庭后回复法庭。是否是没有整改还是拒绝整改的，被告湖北金罐苑房地产公司会查清楚。监工局的意见整改，房屋质量问题，不存在经济补偿。如果修复时对房屋装修造成了附加损害，被告湖北金罐苑房地产公司可以协调。协调不成另外起诉，被告湖北金罐苑房地产公司可以依法进行赔偿。对证据5无异议，如果原告认为质监部门不全面或者弄虚作假，原告可以依法申请复议，如果有变化，被告湖北金罐苑房地产公司依据生效的意见进行整改。对证据6洽谈记录被告湖北金罐苑房地产公司、通城顾主物业公司与原告双方签字盖章了的合法有效，这个证明代理人不清楚，之前雷振亚没有跟代理人说过，法院4次诉前调解没有牵涉到这个问题。对证据7是被告湖北金罐苑房地产公司帮原告代办证件，相关证据要在证件办下来后结算，现在证件没有办下来无法结算。被告湖北金罐苑房地产公司认为这个事情跟通城顾主物业公司是没有关系的。证据9被告湖北金罐苑房地产公司不同意，被告湖北金罐苑房地产公司只配合质监部门整改，请求法院裁决。经质证，被告通城顾主物业公司对原告向本院提交其他的证据没有异议，主要对商品房买卖合同有异议，被告通城顾主物业公司不是合同的主体，与被告通城顾主物业公司没有关系，在合同里面不存在连带责任。对整改质量质保，都不是被告通城顾主物业公司的问题，约谈整个过程被告通城顾主物业公司没有参与，没通知被告通城顾主物业公司参与。所以与被告通城顾主物业公司没有关系。证据9被告通城顾主物业公司尊重法官的意见。本院认为，原告向本院提交证据1、2，被告湖北金罐苑房地产公司、通城顾主物业公司没有异议，不涉及他人的利益，与本案有关联性，予以采信。证据3与本案有关联性，予以采信。证据4-9依照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据该法规定，当房屋出现严重质量问题时，买受人可以解除合同，并可要求出卖人赔偿因解除合同造成的损失；当房屋出现一般质量问题时，首先是修复而不是直接支付赔偿。本案通城县富源小商品市场商品房屋质量问题，根据原告提供的证据，为墙面裂缝、漏水等问题，虽然影响到原告的正常居住，但仍然属于一般房屋质量问题且是可以修复的，被告也修缮了部分。原告主张的赔偿是为了修复房屋，不是解除合同获得赔偿，现房屋没有修复赔偿的依据也无法计算，房屋在修复的过程中也可能会有二次损害或扩大损失的情形，增加当事人诉累。案涉房屋为毛坯房，房屋地面下沉、卫生间渗漏、房屋墙体渗水等瑕疵可能会影响到原告正常装修入住该房屋，而被告湖北金罐苑房地产公司也确实存在未及时有效履行保修义务的情形，原告主张房屋出现严重质量问题导致未能正常居住而造成的经济损失合理，但原告未提供其具体损失依据，应承担举证不能的后果（是否存在严重不能居住的情形，比如物业费损失、维修费用等需要提供票据等证据佐证）。故对原告主张要求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。因此，本院对证据4-9的证明目的不予采信。被告湖北金罐苑房地产公司辩称，房屋的质量问题以通城县监工局质量报告为准，如果通城县监工局报告认为有问题的，我公司以报告进行整改，并且接受相关职能部门的意见，直到整改到位为止；水电开户可以对账，不存在多收的问题，多收可以立案；办证的问题，我公司一直在办证中，不管起诉还是没有起诉的我公司会依照合同办证，因为目前这个证要等年底才能出来，原因是房屋有质量问题的话，报告拿不到，所以证件要等年底。办证按照合同来，我公司认为不存在多收费用，如果原告认为多收，可以出具法律依据。本案保全费和诉讼费我公司不承担，因为房屋我公司一直在整改。所有的业主，不管起诉和不起诉，我公司一定会整改，加固，直到整改完毕，我公司也承担不起罚款。有几户已经整改到位了，通过几次面对面处理问题，以及前期职能部门处理这个问题，不是我公司不整改，而是有些业主不配合，有的业主只要经济补偿，我公司不同意，所以我公司只会整改，不存在经济补偿，如果业主不配合，我公司将摄像，一切后果由自己承担。被告湖北金罐苑房地产公司在举证期限内，未向本院提交证据。被告通城顾主物业公司辩称，本案的通城顾主物业公司不承担连带责任，本案是房屋买卖合同纠纷质量问题，通城物业顾主物业公司不是责任人，也不是合同的主体；我公司不应该承担连带责任，必须有法律规定，本案的责任问题我公司不承担；诉讼费用我公司不承担。被告通城顾主物业公司在举证期限内，未向本院提交证据。根据原告的起诉、被告湖北金罐苑房地产公司、通城顾主物业公司的答辩、举证和质证、庭审调查、本院可以确认以下事实：2014年2月8日，被告湖北金罐苑房地产公司签订了供用水工程合同，其上载明：“五、工程造价：采取按国家规定预算结合安装及管材设备市场价格等时机情况计取工程造价。合同户数共251户，每户2450元；工程材料及报安装总价为：陆拾壹万肆仟玖佰伍拾元（614950.00元）”。2015年2月16日，原告与被告湖北金罐苑房地产公司签订商品房买卖合同，购买了一套由被告湖北金罐苑房地产公司开发建设的通城县隽水镇古龙社区富源商贸物流中心的房屋E3-17号预售商品房。合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，商品房批准机关为通城县房地产管理局。商品房预售许可证号为鄂隽房预字（2013）009号。第六条第三款、买受人于签订本合同当日向出卖人支付购房首期款，余款由买受人向银行申请按揭贷款。第十三条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；2、出卖人按设计要求及时予以完善。第十六条维修基金保修责任房屋维修基金由买受人按房地产管理政策交纳。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限、和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十二条、本合同连同附件共17页，一式陆份，具有同等法律效力。该商品房买卖合同附件四：合同补充协议约定：第三条、本合同约定的房款并未包括房款以外的费用，所有由买卖该房产所产生的费用由买卖双方依照通城县政府及有关部门的相关规定分别缴纳。买受人同意委托出卖人统一办理水、电开户、银行按揭手续和产权登记等事宜，所产生的相关费用由买受人承担出卖人代收。第六条、本补充协议作《合同》附件，与《合同》具有同等法律效力。合同签订后，原告按合同约定给付了购房首期款，剩余购房款由被告湖北金罐苑房地产公司代为办理了银行按揭贷款；被告湖北金罐苑房地产公司也按合同约定向原告交付了所购商品房。该商品房有验收报告。2014年8月2日，被告签订《富源商贸物流中心项目低压配电工程承包合同书》，安装电力设备的材料清单显示总价为909104.4元。实际被告建设供电总花费772000元，有251户，所以每户供电建设花费3075.69元，2018年3月23日，原告向被告湖北金罐苑房地产公司交纳了水电开户费用8000元。原告等业主于2015年8月份对购买的商品房装修的时候发现房屋质量问题后，向被告湖北金罐苑房地产公司多次反映房屋质量问题。2016年11月10日，通城县建设规划管理局颁发核字第2016029号《湖北省建设工程竣工验收规划条件合适证明》，其上载明：“经审核，本建设工程符合城乡规划要求，建设项目名称富源商贸物流中心……遵守事项……二、本证明应与建设工程规划许可证配合使用方有效。依据《湖北省城乡规划条例》第四十二条规定，城镇规划区内，凡未取得本核实证明的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，房产主管部门不得办理房屋产权登记手续”。2017年元月18日，富源商贸中心B5、B6、B1栋，C1、C2、C3、C4、C5、C6、D1、D2、D3栋，D4、D5、E2、E3、E4、E5栋办理验收备案。2017年1月23日，富源商贸中心B1、B2、B3、B4栋办理竣工验收备案。2018年8月31日，通城县建设工程质量监督站向被告湖北金罐苑房地产公司下达质监（2018）整改第（074）号建设工程质量整改通知单。同年9月，通城县天星建筑勘察设计有限公司作出关于通城县富源小商品市场房屋存在质量问题以及处理意见。被告湖北金罐苑房地产公司未按质监（2018）整改第（074）号建设工程质量整改通知单规定时间整改修复到位。引起原、被告成诉。本案的争议焦点为：1、房屋出现质量问题，是由被告湖北金罐苑房地产公司修复还是直接赔偿？2、被告通城顾主物业公司是否该承担连带责任?3、被告湖北金罐苑房地产公司是否应当退还水、电开户费8000元？4、被告湖北金罐苑房地产公司是否应当交付原告办证契税发票?本院认为，关于本案争议焦点一：房屋出现质量问题，是由被告湖北金罐苑房地产公司修复还是直接赔偿。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。该合同第十三条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；2、出卖人按设计要求及时予以完善。第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题的，出卖人应当履行保修义务。根据双方合同约定，当房屋设备、质量出现问题时，应当由出卖人履行保修义务，并按约定赔偿。依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。案涉商品房尚在保修期内，且庭审中被告也同意修复，因此先进行修复是合法合理。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据该法规定，当房屋出现严重质量问题时，买受人可以解除合同，并可要求出卖人赔偿因解除合同造成的损失；当房屋出现一般质量问题时，首先是修复而不是直接支付赔偿。本案通城县富源小商品市场商品房屋质量问题，根据原告等户业主提供的证据，其大部分为门窗、漏水等问题，虽然对业主居住造成一定影响，但仍然属于一般房屋质量问题且是可以修复的。原告主张的赔偿是为了修复房屋，不是解除合同获得赔偿，现房屋没有修复，赔偿的依据也无法计算，房屋在修复的过程中也可能会有二次损害或损失扩大的情形，增加当事人诉累。案涉房屋为毛坯房，房屋地面下沉、卫生间渗漏、房屋墙体渗水等瑕疵可能会影响到原告正常装修入住该房屋，而被告湖北金罐苑房地产公司也确实存在未及时有效履行保修义务的情形，原告自己也没有没有修复或委托他人修复的情形下，直接要求被告湖北金罐苑房地产公司赔偿22000元代替修复的诉求，于法无据，本院不予支持。关于本案争议焦点二:被告通城顾主物业公司是否该承担连带责任。本案属于房屋买卖合同纠纷，并不是物业服务合同纠纷，物业公司是管理和服务机构，承担对区域内物业管理活动的监督管理职责。房屋出现质量问题通城顾主物业公司不是责任人，原告主张由通城顾主物业公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。关于本案争议焦点三：关于被告湖北金罐苑房地产公司是否应当退还水、电开户费8000元。被告湖北金罐苑房地产公司应当将水电开户费用包含在商品房价款中而不能另行收费。根据《商品房销售明码标价规定》第十条第一款第（二）项和第十三条规定：“商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：……（二）楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况”。“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”。《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》第十一条第一款第（二）项规定：“商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有下列行为：……（二）房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用”。但上述强制性条款属于行政管理性规范，不属于效力性强制规范。当事人约定权利和义务，如果只违反强制行政管理性规范，不影响合同效力，导致合同无效只有违反了效力性规范才能确认合同无效，所以原告与被告湖北金罐苑房地产公司关于水电开户代办已达成协议有效。但是被告湖北金罐苑房地产公司实际建设供电总花费772000元，有251户，所以每户供电建设花费3075.69元，供水每户建设花费2450元，所以退还的数额为：8000元-3075.69元-2450元=2474.31元，故对原告要求退还水电开户费2474.31元，本院予以支持。关于本案争议焦点四：关于被告湖北金罐苑房地产公司是否应当交付原告办证契税发票。根据合同补充协议第三条，原告委托被告湖北金罐苑房地产公司办理产权登记等事宜，交纳办证契税属于被告湖北金罐苑房地产公司办理产权登记必不可少的环节，构成合同的主要履行义务，契税发票属于交税行为的产物，交付契税发票构成办证的从属义务，构成被告湖北金罐苑房地产公司全面履行合同义务的一部分。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”。被告湖北金罐苑房地产公司只是代为办证，处理办证缴纳契税事务所产生的证件、发票属于处理委托事务取得的财产，依法应当转交原告。因为诉争房屋存在质量，在房屋质量问题解决之前，职能部门不予办理有关证件，现无法确认办理证件所需具体金额。待办理房屋有关证件后，再由被告湖北金罐苑房地产公司交付契付发票及返还多收取的办证费用。现本案不宜作处理。综上，依照，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十三条第一款第（二）项、第一百零七条、第四百零四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、判令被告湖北金罐苑房地产公司在本判决书发生法律效力后十日内退还原告的水、电开户费2474.31元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告负担350元，由被告湖北金罐苑房地产公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：1********诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则按自动放弃执行申请权处理。审 判 长  谢卫东审 判 员  褚毅君人民陪审员  卢雅媚二〇一九年十二月十日书 记 员  李林春附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。