湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4358号上诉人（原审被告）：湖南裕湘投资置业有限公司。法定代表人：欧小明，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：欧阳维荣，男，该公司员工。委托诉讼代理人：颜晓华，湖南华竞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李贵山，男，1980年3月15日生。被上诉人（原审原告）：袁名萃，女，1984年5月24日生。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。上诉人湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）因与被上诉人李贵山、袁名萃房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初5204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。裕湘置业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判裕湘置业公司无需向李贵山、袁名萃支付逾期交房违约金；本案一、二审诉讼费由李贵山、袁名萃负担。事实和理由：1.裕湘置业公司与李贵山、袁名萃签订的《借款协议》本质并非李贵山、袁名萃向裕湘置业公司借款60000元，而是李贵山、袁名萃欠付裕湘置业公司购房款60000元的证明，李贵山、袁名萃没有交清购房款，裕湘置业公司有权拒绝向李贵山、袁名萃交房，并不构成违约。2.郴州市北湖区人民法院已生效判决[（2019）湘1002民初4701号]已认定涉案房屋竣工验收符合交房条件时间为2019年8月2日。而一审法院以郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评估》的时间2019年9月12日作为具备交房条件的时间，明显错误。李贵山、袁名萃辩称：一审认定事实清楚，证据充分，李贵山、袁名萃不存在还款违约的事实，请求二审法院驳回裕湘置业公司的上诉请求。李贵山、袁名萃向一审法院起诉请求判令：1.判令裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务。2.判令裕湘置业公司逾期交房而向李贵山、袁名萃支付违约金11427.4元（计算时间2019年3月1日-2019年8月5日，以后的违约金计算至实际交房之日止）。3.判决裕湘置业公司承担全部诉讼费、保全费、财产保全保险费。一审法院认定事实：2018年4月2日，李贵山为买受人、袁名萃为共有人，裕湘置业公司为出卖人，双方签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号20160120709），约定：“由李贵山购买裕湘公司开发的位于郴州市xx房，建筑面积为60.5㎡，总房款为368627元，付款方式为银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计78627元，余款290000元向银行申请贷款。第六条，买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限的之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的10%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。本条款中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第九条，交付期限及条件：出卖人应当在2019年2月28日前，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……1.该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。……第十条，房屋交接及违约处理方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通知等方式）买受人办理交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并于出卖人办理交接手续。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”。同日，李贵山、袁名萃为乙方，裕湘公司为甲方，双方签订《借款协议》，由乙方购买甲方开发的裕湘公馆商品房，因李贵山、袁名萃资金短缺，现向裕湘置业公司申请借款人民币60000元整；还款方式为：乙方于项目通知交房日前一次性归还甲方人民币60000元整。李贵山、袁名萃与裕湘置业公司签订《郴州市商品房买卖合同》时，还签订了一份《合作补充协议》作为合同附件四。协议约定，“1.买受人须保证在签订合同后七日内，按银行要求一次性提交真实、有效的办理按揭贷款所需全部资料、支付所需费用，并前往出卖人指定的银行办理完毕全部贷款手续（包括签订借款合同、抵押合同及相关文件）。买受人有下列情形之一，导致出卖人不能在合同签订后60日内取得贷款金额（即购房余款），则视为买受人逾期付款，买受人应按合同第六条之约定承担逾期付款的违约责任：（1）未能按时、准确的提供真实、有效的办理购房贷款的相关资料；（2）未能按时交纳物业维修基金及贷款相关费用；（3）不配合银行要求办理相关审批手续，包括不按银行要求签署相关文件资料的；（4）银行要求增加首付款或补充贷款资料，增加借款人或提出其它条件，买受人在接到银行或出卖人通知后十天仍不按要求办理的。……二、双方同意本合同第十条补充如下：1、买受人在办理商品房交接手续时，在收楼前应满足（包括但不限于）以下条件，否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无须承担任何违约责任：（1）已按合同约定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部购房款、逾期违约金等），（2）交清房屋交接及入住相关费用；（3）已完成银行按揭手续，且银行已实际将按揭款支付给出卖人；（4）已完成公积金贷款手续，且公积金贷款款项已支付到出卖人账户。……”。2018年4月27日，李贵山、袁名萃为借款人、裕湘置业公司为保证人与中国工商银行股份有限公司郴州财兴支行签订《个人购房合同/担保合同》。贷款金额为290000元，抵押物为郴州市xx房。该贷款已作购房款支付给裕湘置业公司。裕湘置业公司于2019年7月6日业主发出了收房短信通知，同时公示对裕湘小区1栋部分复式楼业主装饰装修的补贴方案。裕湘小区1#栋部分业主在收到收房通知后办理了收房手续，李贵山、袁名萃以案涉房屋未达到交付条件为由而拒绝收房。2019年8月2日，建设单位对裕湘公司组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，验收组统一对裕湘小区1#栋竣工验收，出具了《裕湘小区1#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认。2019年9月12日，郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》为“工程竣工验收组成形式、程序符合相关规定的要求，验收过程中，发现的质量问题已按要求整改完毕”。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。当事人双方签订的《郴州市商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。裕湘置业公司未在上述合同约定的期限内交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。按照双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，裕湘公司逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。裕湘公司应于2019年2月28日交房，其逾期交房时间从合同约定最后交房期限的次日即2019年3月1日计算至裕湘公司具备交房条件时，即2019年9月12日止，共为196天。李贵山、袁名萃诉讼裕湘置业公司支付2019年9月12日之后的逾期交房违约金，不予支持，故裕湘公司应支付李贵山、袁名萃逾期交房的违约金为14450元（368627元×0.0002×196天）。至于裕湘置业有限公司与李贵山、袁名萃签署的《借款协议》，属两个不同法律关系的合同，与本案没有关联性，裕湘置业公司可另案起诉。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州市裕湘投资置业有限公司继续履行与原告李贵山、袁名萃签订的《郴州市商品房买卖合同》；二、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告李贵山、袁名萃逾期交房违约金14450元；三、驳回原告李贵山、袁名萃的其他诉讼请求。”二审中，裕湘置业公司提交了三份证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。1.文书生效证明，拟证明湖南省郴州市北湖区人民法院就房屋竣工验收交房时间已作出生效判决；2.建设工程质量监督报告，拟证明该监督报告中第2页，工程基本情况上载明的竣工验收时间与竣工验收报告时间一致。李贵山、袁名萃质证认为：对第1份证据的真实性、合法性无异议，但是对生效判决认定的涉案房屋符合交付条件的时间有异议，涉案房屋还不具备交付条件；对第2份证据的证明目的有异议，竣工时间应以安全监督站盖章的日期为准，为9月2日。本院认证认为：对上述两份证据的真实性予以认可，但涉案房屋符合交付条件的时间应当以双方合同约定的“经质监部门验收合格”的时间为准。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案商品房具备交付条件的时间应如何确定；二、裕湘置业公司是否构成违约及如何承担违约责任。关于焦点一。本案中，李贵山、袁名萃与裕湘置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。该合同第九条对涉案房屋交付期限及条件约定：“裕湘置业公司应当在2018年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件并符合本合同所约定的商品房交付买受人：1.该商品房经质监部门验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。”郴州市建设工程质量安全监督站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》，故涉案商品房至2019年9月12日才具备双方合同约定的交付条件。裕湘置业公司称2019年8月2日即具备交房条件，不符合双方的约定，本院不予支持。关于焦点二。裕湘置业公司上诉称，裕湘置业公司与李贵山、袁名萃签订的《借款协议》本质并非李贵山、袁名萃向裕湘置业公司借款60000元，而是李贵山、袁名萃欠付裕湘置业公司购房款60000元的证明，李贵山、袁名萃没有交清购房款，裕湘置业公司有权拒绝向李贵山、袁名萃交房，并不构成违约。涉案《借款合同》虽然是双方为实现购房目的而签订，但双方发生的借贷关系与本案房屋买卖合同分属两个不同的法律关系，李贵山、袁名萃实际上是以向裕湘置业公司借款60000元的形式付清了购房款，裕湘置业公司认为李贵山、袁名萃没有付清购房款的理由不能成立，本院不予采纳，至于涉案借款60000元，裕湘置业公司可另行主张权利，故裕湘置业公司应当依约履行交付房屋的义务。双方合同约定裕湘置业公司应在2019年2月28日前将经质监部门验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给李贵山、袁名萃使用，但裕湘置业公司未在约定期限内交房，构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定逾期交房违约金计算标准为按已付购房款日万分之二计算违约金，如前所述，涉案商品房于2019年9月12日才具备交付条件，自2019年3月1日起计算至2019年9月12日止逾期交房196天，按李贵山、袁名萃已交购房款368627元计算违约金为14450元（196天×3268627元×0.0002）。一审判决裕湘置业公司向李贵山、袁名萃支付迟延交房违约金14450元并无不当。综上所述，裕湘置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由上诉人湖南裕湘投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 孟晋忠二〇一九年十二月十二日法官助理 袁浩飞书 记 员 张 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。