北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16301号上诉人（原审被告）：高海燕，女，1969年3月1日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李娟，北京市浩东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京双桥桥联物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区双桥东路**。法定代表人：郭凤昆，总经理。委托诉讼代理人：王柱，北京国旺律师事务所律师。上诉人高海燕与被上诉人北京双桥桥联物业服务有限公司（以下简称双桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初30908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高海燕上诉请求：依法撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初30908号民事判决书，将本案发回重审或者查清事实后依法改判驳回双桥公司的全部诉讼请求。事实和理由：本案事实审理不清，双桥公司提供的证据不足以判决高海燕自2017年10月1日起至实际腾房之日止按每月5000元的标准支付房屋占有使用费。双桥公司属于完全的过错方，其口头承诺高海燕可以一直租赁使用至房屋拆迁为止，高海燕在涉案房屋投入损失惨重，估计投入损失约90多万元，而双桥公司是直接受益者。双方租赁关系尚存，因双桥公司无法赔偿高海燕的损失，双方实际由有偿租赁关系变更为无偿租赁关系，一审法院判决自2017年10月1日至实际腾退该房屋之日止按每月5千元计算明显错误。双桥公司的违法建筑自建设之日起就属于违法状态，其建设成本也没有几万元。而高海燕自2013年10月起承租双桥公司的房屋至2017年9月30日止，双桥公司已非法获益34.2万元，故法院判令高海燕支付每月5000元的占有使用费，对于高海燕来讲更是雪上加霜，对高海燕不公，而变相保护了双桥公司的违法利益。故恳请法院将本案发回原审重审或者是依法改判。双桥公司辩称：同意一审判决，不同意高海燕的上诉请求和事实理由。双桥公司向一审法院起诉请求：1、高海燕腾退位于北京市朝阳区xx房屋（以下简称涉案房屋）并交付我公司；2、高海燕按照月租金7500元标准向我公司支付占有使用费，自2017年10月1日起计算至实际腾退之日止。一审法院认定事实：2017年4月1日，双桥公司（出租方、甲方）和高海燕（承租方、乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租涉案房屋用于商用，租赁期为3个月，自2017年4月1日至2017年6月30日，每月租金7500元，乙方在本合同签订之日起三日内一次性交清3个月租金。2017年6月20日，双桥公司（出租方、甲方）与高海燕（承租人、乙方）就涉案房屋继续签订《房屋租赁合同》，约定租期从2017年7月1日至2017年9月30日，每月租金7500元，同时约定乙方装修方案取得甲方的认可后才能实施，乙方不得对房屋的承重结构进行改造；凡乙方构建在承租房建筑物上的附着物在合同期满或解除时，乙方未经甲方同意不得擅自拆除承租房内的附着物及门窗、设施，否则出现问题由乙方负责；承租期满后，如乙方不再租赁，其所租房屋内的装修部分，特别是与承租房主体和承重部分相连接的如地面、墙体门窗等，乙方不得拆除，由甲方随同房屋一并收回，甲方不给于任何补偿。高海燕交纳租金至2017年9月30日。双桥公司主张此后合同到期，并多次向高海燕送达腾退告知书，要求其腾房。高海燕认可收到告知书，但主张双桥公司经理曾经口头承诺其可以一直使用涉案房屋至拆迁之日，故双方合同并未到期，现其同意不再承租房屋，但是双桥公司需要赔偿其损失，否则不同意腾房。一审法院向高海燕释明在诉讼中交接房屋以防止损失扩大，高海燕坚持不同意交接。诉讼中，一审法院至涉案房屋进行现场勘验，在涉案房屋之外，现院落内有东房两间，其中一间为砖房，另一间为彩钢板房，西房两间，其中一间为砖瓦房，另一间为彩钢棚，目前房屋均闲置，未实际经营。高海燕主张涉案房屋之外，其余房屋均系其扩建，对扩建行为双桥公司是默认同意的。双桥公司对此不予认可，并表示扩建房屋由其自行解决，不需要法院在本案中处理。经询，双方均认可涉案房屋未取得规划手续。一审法院释明在合同无效的情形下是否在本案中就合同无效的法律后果进行主张，双桥公司明确表示如果法院认定本案租赁合同无效，要求一并处理无效后的法律后果；高海燕就其损失情况表示另案主张。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故双桥公司、高海燕就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应当归于无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双桥公司作为出租方，对涉案房屋性质的知晓程度应当高于高海燕，其在出租时未充分知晓或者告知高海燕，导致合同无效，具有过错；高海燕在未尽到审慎义务的情况下，承租涉案房屋用于经营，对合同无效亦有过错，双方应各自承担相应的责任。根据现有证据及一审法院查明情况，在《房屋租赁合同》签订后，双桥公司已经将涉案房屋交付高海燕使用，故在合同被确认无效后，双桥公司、高海燕依据合同取得的财产应相互返还，双桥公司应将高海燕交纳的租金返还高海燕，高海燕应将涉案房屋腾空后交付双桥公司。鉴于合同无效后，高海燕仍应交纳占有使用费，故一审法院对租赁期内双桥公司返还高海燕的租金与高海燕应交纳的占有使用费予以折抵。在租赁期满后，即2017年10月1日之后的占有使用费，一审法院综合考虑双方对合同无效的过错程度、高海燕目前未进行经营的实际情况、参照原租金标准酌情予以确定。另，高海燕可就其损失另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、高海燕于判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区xx房屋腾空并交付北京双桥桥联物业服务有限公司；二、高海燕于判决生效之日起十日内按照每月五千元的标准支付北京双桥桥联物业服务有限公司自二〇一七年十月一日起至实际腾退之日止的使用费；三、驳回北京双桥桥联物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。高海燕上诉主张双桥公司经理曾经口头承诺其可以一直使用涉案房屋至拆迁之日，故双方合同并未到期，高海燕不需腾退涉案房屋；因双桥公司无法赔偿高海燕的损失，双方实际由有偿租赁关系变更为无偿租赁关系，一审法院判决自2017年10月1日至实际腾退之日止按每月5千元计算房屋使用费明显错误。本院经审查认为，首先，鉴于涉案房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故双桥公司、高海燕就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效。双方依据合同取得的财产应相互返还，故一审法院认定高海燕应将涉案房屋腾空后交付双桥公司并无不当，本院对此不持异议。高海燕虽上诉主张双桥公司经理曾口头承诺其可以一直使用涉案房屋至拆迁之日，故双方合同并未到期，高海燕不需腾退涉案房屋，但就该项主张未能举证证明，本院不予采信。其次，根据查明事实，双方租赁合同于2017年9月30日期满后，高海燕仍占用涉案房屋，一审法院综合考虑双方对合同无效的过错程度、高海燕目前未进行经营的实际情况、参照原租金标准酌情确定租赁期满后每月5000元的房屋占有费，并无不当，本院予以维持。高海燕关于因双桥公司无法赔偿其损失，故双方由有偿租赁关系变更为无偿租赁关系，高海燕不应支付房屋占有费的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院对其该项上诉主张亦不予采信。高海燕就其损失可另案主张。综上，高海燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由高海燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇一九年十二月十日法官助理  徐 仙书 记 员  张晓华书 记 员  陈昭希