广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终9099号 上诉人（原审被告）：梁玲，女，瑶族，1984年6月19日出生，户籍所在地广西荔浦县,现住南宁市青秀区。 上诉人（原审被告）：庞伟明，男，汉族，1977年8月8日出生，户籍所在地南宁市青秀区。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：周云昌，广西华胜律师事务所律师。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：林平，广西华胜律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）:卢文革，男，汉族，1978年11月3日出生，户籍所在地河南省中牟县，现住南宁市青秀区。 原审第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地南宁市凤翔路**信达大厦**办公**房，统一社会信用代码91450103690232510J。 法定代表人：梁锡伟，董事长。 委托诉讼代理人：韦宗佐，该公司法务。 上诉人梁玲、庞伟明因与被上诉人卢文革、原审第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称“辉煌置业咨询公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市邕宁区人民法院（2019）桂0109民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月3日组织各方当事人进行询问、辩论和调解。上诉人梁玲、庞伟明的共同委托诉讼代理人周云昌、林平，被上诉人卢文革，原审第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司的委托诉讼代理人韦宗佐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人梁玲、庞伟明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卢文革对梁玲、庞伟明的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用等全部费用由卢文革承担。事实与理由：第一，庞伟明与卢文革及辉煌置业咨询公司签订的《房屋买卖合约》(合同编号：)属于无效合同。1.庞伟明不是案涉房屋的所有权人，无权进行处分；2.所有权人梁玲未授权庞伟明出卖案涉房屋；3.卢文革没有任何理由相信庞伟明有代理权。案涉房屋是梁玲单独所有的房产，没有共有人，卢文革应该知道出卖案涉房屋应经所有权人梁玲书面同意；梁玲、庞伟明虽为夫妻关系，但不等于梁玲同意或委托庞伟明卖房；不动产权证在庞伟明身上也不等于委托他出售房产；定金汇入梁玲账户也不等于梁玲同意或委托卖房，梁玲当时对汇入定金的事情并不知情，知道后马上叫退定金，不同意卖房。鉴于以上情况，卢文革是没有理由相信庞伟明有代理权的，故一审认定的事实缺乏依据。第二，各方签订的案涉房屋买卖合约属于无效合同，自始至终都无约束力，不存在解除合同、双倍返还定金的情况。综上所述，一审判决认定庞伟明有代理权，认定合同有效，判决支持卢文革的诉讼请求错误，请求二审法院予以支持梁玲、庞伟明的上诉请求。 卢文革答辩称，梁玲与庞伟明是夫妻关系，梁玲对买卖案涉房屋一事是知情的。根据《合同法》第一百一十五条规定，案涉房屋买卖合同是合法有效的，双方当事人都应依照合同履行。 辉煌置业咨询公司答辩称，同意卢文革的答辩意见，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，判决公正，请求二审法院予以维持。 卢文革向一审法院请求：一、解除卢文革、梁玲和辉煌置业咨询公司签订的《房屋买卖合同》；二、两被告向原告赔付购房双倍定金人民币（下同）10万元；三、本案诉讼费由两被告承担。 一审法院认定：被告梁玲与被告庞伟明系夫妻关系。2018年10月23日，被告庞伟明代被告梁玲（卖方）与原告卢文革（买方）及第三人辉煌置业咨询公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合约》（合同编号0017850），主要约定：被告梁玲将其名下位于南宁市邕宁区号房屋出售给原告卢文革，成交价格182万元，办理房屋过户手续产生的税费由买方负担；买方在签署合同时交付定金5万元，并在2018年11月4日前支付首付款31万元，余款146万元由买方申请按揭贷款支付；买卖双方各付第三人中介服务费27300元。另外，在《合约》第十六条：三方约定的其他事项中，各方还约定：1.在签订合同当天，买方已知悉该物业的所有权人梁玲（卖方）不能亲自来签署本合约，由卖方的委托代理人庞伟明来签署本合约，委托代理人庞伟明签署本合约当天不能出示公证委托书，只持有卖方《不动产权证书》等原件来签署本合约。买方同意在签署本合约时，并向卖方支付定金5万元，委托代理人庞伟明须保证提供该物业所有证件的真实有效性，并承诺该物业的所有权人同意以本合约约定的价格及条件出售该物业，否则产生的一切法律责任及经济纠纷由委托代理人庞伟明承担；2.该宗交易房款由买方直接转入被告梁玲的银行账户；3.该物业总成交价格为182万元，包含车位1个，一并出售，过户费由买方承担，车位随物业同时交付；4.办理过户手续前，买方有权指定买受人，卖方无权干涉。；5.卖方反悔不卖或不配合买方办理过户手续，视为违约，卖方须在10日内返还买方支付的定金5万元，并额外赔付买方5万元，作为赔偿给买方的补偿。；6.买方反悔不买或不配合卖方办理过户手续，视为违约，卖方有权没收定金5万元作为补偿并把房屋退还给卖方。被告庞伟明在《房屋买卖合约》上第十六条处及卖方处签署被告梁玲姓名并备注“庞伟明代”字样。当日合同签署后，原告支付了定金5万元，其中5000元现金交付被告庞伟明，其余45000元转账至被告梁玲名下银行账户。被告庞伟明以被告梁玲名义出具收条，确认收到定金5万元。之后，由于被告梁玲对房屋成交价有异议，提出要加价8万元，双方协商未果，合同无法继续履行。原告认为被告违约并要求双倍返还定金，故诉至一审法院。 另查明：1.庭审中，被告梁玲承认本案涉案房屋[不动产权证书编号为：桂（2017）南宁市不动产权第号]为其与被告庞伟明登记结婚后购买，虽登记在其个人名下，但购房款为夫妻共同积蓄；2.被告庞伟明与第三人辉煌置业咨询公司未订立书面中介服务合同，只有口头约定，第三人所持的上述《不动产权证书》原件为被告庞伟明提供；3.庭审中，被告梁玲、庞伟明均表示不愿继续履行合同。 一审法院认为：关于被告庞伟明代被告梁玲签订的《房屋买卖合约》是否合法有效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，涉案房屋登记为被告梁玲单独所有，被告庞伟明代被告梁玲与原告签订合同时，并未持有被告梁玲的授权委托文件，属无权代理行为。但被告庞伟明与被告梁玲系夫妻关系，在委托中介公司挂牌出售涉案房屋时能提交该房屋的不动产权证书原件，且约定所得房款均汇入所有权人被告梁玲名下银行账户，并在合同中承诺该房屋的所有权人梁玲同意以合同约定的价格及条件出售该房屋，否则愿意承担一切责任。基于以上种种事实，原告有理由相信被告庞伟明具有代理权，故该代理行为有效，能够发生与有权代理相同的法律后果。双方签订的《房屋买卖合约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。 关于被告庞伟明是否违约及合同应否解除的问题。合同签署后，被告梁玲提出要加价8万元，方愿继续履行合同，违背了双方的约定，构成违约。庭审中，两被告均坚持认为合同无效，不愿按合同约定继续履行义务，双方又不能达成补充协议，故原合同已无法继续履行，原告主张解除三方签订的《房屋买卖合约》，一审法院予以支持。 关于原告主张双倍返还定金应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而且，双方在《合同》第十六条中也约定：“卖方反悔不卖或不配合买方办理过户手续，视为违约，卖方须在10日内返还买方支付的定金5万元，并额外赔付买方5万元，作为赔偿给买方的补偿。”故原告主张被告梁玲双倍返还定金，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。另外，双方还约定：“被告庞伟明承诺房屋所有权人同意以本合约约定的价格及条件出售该物业，否则产生的一切法律责任及经济纠纷由委托代理人庞伟明承担。”所以被告庞伟明也应对返还义务负连带责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告卢文革与被告梁玲及第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司于2018年10月23日签订的《房屋买卖合约》（合同编号）；二、被告梁玲双倍返还原告卢文革定金100000元；三、被告庞伟明对被告梁玲上述第二项判决确定的义务承担连带责任。案件受理费2300元（原告已预交），由被告梁玲、庞伟明负担。 二审中，梁玲、庞伟明提供了辉煌置业咨询公司的工作人员与梁玲之间的微信聊天记录，以证实梁玲在得知签订合同情况后，立即向辉煌置业咨询公司提出异议，要求解除合同。卢文革和辉煌置业咨询公司对微信聊天记录的真实性均无异议，但均认为微信聊天记录不完整，不能全面反映梁玲仅对价款存在异议的事实。 对一审判决认定的事实，各方当事人均无异议。经核实，二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：庞伟明与卢文革签订案涉《房屋买卖合约》行为是否构成表见代理；案涉《房屋买卖合约》的效力应如何认定；梁玲、庞伟明是否存在违约行为，是否应向卢文革双倍返还定金。 本院认为，房屋属于不动产，案涉房屋虽属于梁玲、庞伟明的夫妻共同财产，但因房屋买卖属于家庭重大事项，不能适用夫妻互为代理，故对庞伟明以梁玲名义签订合约的行为，应依据表见代理的构成要件予以审查。首先，梁玲承认此前其与庞伟明商定出卖案涉房屋，并约定了其心理价位，由庞伟明委托中介机构出售案涉房产，可见梁玲有出售房屋的意愿。其次，庞伟明持房产证原件，与卢文革、辉煌置业咨询公司实地看房，三方就房屋买卖进行了磋商。双方达成合意后，卢文革依约将购房定金5万元中的5000元现金付给庞伟明，4.5万元转账支付给梁玲，庞伟明则将房产证交由辉煌置业咨询公司保管以办理后续手续。因此卢文革系善意相对人且无过错。再次，梁玲在得知案涉合同具体内容后，仅对售价提出异议并要求增加价款，但未明确表示不出售房屋。因此，梁玲虽未向其丈夫庞伟明出具书面委托出售案涉房屋的手续，但基于两人此前对出售房屋形成一致意见，且磋商过程中庞伟明提供了房产证原件以及梁玲的银行账户，卢文革在客观上有理由相信，庞伟明系经过梁玲的同意及授权与之协商房屋买卖事宜，有权以梁玲名义签订案涉合同，故应认定庞伟明以梁玲名义签订的合同构成表见代理，房屋买卖合同有效，由此产生的法律后果应由梁玲承担。在双方因房屋售价产生分歧后，梁玲不同意出售案涉房屋，现卢文革诉请解除合同，视为双方对解除合同达成了一致意见，本院予以确认。 在案涉合同有效的情况下，梁玲收到定金后以售价偏低为由不同意出售房屋，合同因此无法继续履行，构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据合同约定，卖方收取定金后拒绝出售该物业的，除退还买方已付款项外，还需按本合约约定的定金数额支付等额违约金，因此，两上诉人庞伟明、梁玲认为其不应承担违约责任，与约定不符，本院不予支持。 综上，上诉人庞伟明、梁玲的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人庞伟明、梁玲共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦美云 审 判 员 梁世平 审 判 员 包林辉 二〇一九年十二月十六日 法官助理 黄云星 书 记 员 黄黎欣