广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16584号上诉人（原审原告）：文立华，男，1968年2月1日出生，汉族，身份证住址湖南省桃江县。委托诉讼代理人：阮防，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：台山市机关服务中心，住所地台山市人民政府大院内。法定代表人：岺明琨。被上诉人（原审被告）：台山市人民政府，住所地广东省江门市台山市台城中山路**。负责人：户永权。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李继承，广东伯方律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：林淑芬，广东伯方律师事务所律师。上诉人文立华因与被上诉人台山市机关服务中心、台山市人民政府（以下简称台山市政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初5274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人文立华及其委托诉讼代理人阮防，被上诉人台山市机关服务中心、台山市政府的共同委托诉讼代理人李继承、林淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文立华上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项；2.改判台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付提前解除租赁合同违约金1000000元；3.改判台山市机关服务中心及台山市政府支付台城大酒店客房内部装修装饰补偿款人民币4147901.12元、监控系统及消防设备补偿款人民币1148906.8元、一楼大堂及外围装修补偿款人民币340374.9元；4.改判台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付电梯设备补偿款人民币84600元及加建1-12楼电梯口不锈钢封口工程的补偿人民币48720元；5.改判台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付自2017年12月8日至2018年2月10日酒店被拆除招牌及围蔽期间的营业额损失人民币400000元；6.改判台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付2018年度的预期收益损失人民币3050000元；7.改判台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付自2019年1月1日至2024年12月31日的租金差价损失人民币3780000元；8.改判台山市机关服务中心及台山市政府支付一次性用品库存损失人民币24530元；9.改判台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付解除配套租用房租赁合同的押金损失及一个月租金损失人民币4500元；10.本案一、二审诉讼费由台山市机关服务中心及台山市政府承担。事实和理由：一、违约金的性质除了补偿性外应兼具惩罚性。本案中台山市机关服务中心及台山市政府违约解除租赁合同给文立华造成的实际损失至少包括评估报告确定的装修、改造损失共计人民币5637200元，文立华参照该损失总额的20%要求台山市机关服务中心及台山市政府承担惩罚性违约金100万元是合法合理的。二、一审判决以装修发生在双方于2012年至2014年期间所签订的《租赁合同》约定的租赁期限内，且双方在租赁期间届满后未对装修补偿问题进行约定为由，驳回文立华关于支付的台城大酒店客房内部装修装饰补偿人民币4147901.12元、监控系统及消防设备补偿人民币1148906.8元、一楼大堂及外围装修补偿款人民币340374.9元附合装饰装修费用补偿的请求，属于事实认定错误。文立华的装修投资是在台山市机关服务中心及台山市政府承诺长期租赁并签署《其他约定》、《协议书》的前提下才投资的，装修投资是针对长期租赁合同关系的。台山市机关服务中心及台山市政府解除租赁合同时明确同意赔偿文立华对酒店的装修投入损失，并通过委托评估的方式来确定装修投入损失数额，以此作为赔偿依据，现却在一审庭审中对此予以否认，明显违反诚实信用原则。三、文立华同意购买、加建电梯及实施相关电梯口工程都是基于长期承租租赁物业至2024年这一前提，如依一审法院认定的双方租赁合同以三年为限，从日常经验都可知文立华不可能对租赁物业进行加建电梯投资。现台山市机关服务中心及台山市政府单方解除租赁合同，导致文立华无偿使用电梯至2024年的目的无法实现，故其应向文立华支付电梯设备补偿款84600元及加建1-12楼电梯口不锈钢封口工程的补偿款人民币48720元。四、台山市机关服务中心及台山市政府为应付部队检查，强烈要求文立华拆除招牌及围蔽酒店门面，导致多人误以为酒店停业而不再入住酒店，从而产生实际经营损失。故台山市机关服务中心及台山市政府应向文立华支付营业额损失400000元。五、台山市机关服务中心及台山市政府明确同意向文立华赔偿因提前解除租赁合同而给文立华造成的2018年度的预期收益损失，并于文立华共同委托第三方机构对文立华近年收支情况进行审计，目的是以审计结果作为台山市机关服务中心及台山市政府支付预期损失赔偿额的依据，故台山市机关服务中心及台山市政府应向文立华支付2018年度的预期收益损失3050000元。六、按照合同法第一百一十三条的规定，文立华与台山市机关服务中心及台山市政府关于租赁物业达成的是长期租赁的意思表示，且有《协议书》明确约定承租至2024年12月31日。现由于台山市机关服务中心及台山市政府单方解约，导致文立华需重新寻找同类物业继续经营酒店，故台山市机关服务中心及台山市政府应向文立华支付重新承租产生的租金差价3780000元。七、文立华采购的一次性用品因全部有酒店标记，无法另作他用，现因台山市机关服务中心及台山市政府单方解除合同导致仍存放在仓库，该笔损失应由台山市机关服务中心及台山市政府承担。八、文立华在履行与台山市机关服务中心及台山市政府租赁合同期间，为解决员工就餐问题，在酒店附近承租了一套配套用房作为员工餐厅，由于台山市机关服务中心及台山市政府单方解约，导致文立华不得不提前解除该配套用房的租赁合同，故文立华的3000元押金损失及空置一个月的租金损失共4500元均应由台山市机关服务中心及台山市政府承担。综上，请求二审法院予以改判。台山市机关服务中心及台山市政府共同答辩称：同意一审判决，不同意文立华的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。2018年2月2日，文立华向一审法院起诉请求判令：1.台山市机关服务中心及台山市政府向文立华退还合同保证金40300元；2.台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付提前解除租赁合同违约金1000000元;3.台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付台城大酒店客房内部装修及装饰补偿4147901.12元、监控系统及消防设备补偿1148906.80元、一楼大堂及外围装修补偿款340374.90元；4.台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付电梯设备的补偿款84600元及文立华加建1-12楼电梯口不锈钢封口工程的补偿款48720元;5.台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付台山大厦2-13层楼道、走廊、天花板等公用设施及台山市机关服务中心、台山市政府办公场地改造费用补偿款300000元；6.台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付从2017年12月8日起计至2018年2月10日期间酒店被拆除招牌及围蔽期间的营业额损失400000元；7.台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付2018年度文立华的预期收益损失3050000元；8.台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付从2019年1月1日起计至2024年12月31日期间的租金差价损失3780000元；9.台山市机关服务中心及台山市政府向文立华退还2014年1月1日起至2015年6月30日止台山大厦5、7、8、9层空置期间的租金共计990000元；10.台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付一次性用品库存损失24530元；11.台山市机关服务中心及台山市政府支付文立华辞退8名员工的经济补偿110570元；12.台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付搬迁费100000元。13.台山市机关服务中心及台山市政府支付文立华解除配套租用房租赁合同的押金损失及一个月租金损失4500元。一审法院经审理查明：根据原广州市国土资源和房屋管理局于2002年4月5日核发的粤房地证字第××号的《房地产权证》记载，坐落在本市××区××楼的房屋，建筑面积共4024.95平方米，房屋用途为居住和非居住用房，土地使用权性质为国有土地使用权，权属人为台山市政府。附记另载明土地未办有偿使用手续；2楼作办公和餐厅用途，3-5楼作住宅用途，6-12楼作办公用途。2012年9月10日，文立华（为承租人，乙方）与案外人台山市人民政府驻广州办事处（为出租人，甲方，以下简称台山市政府驻广办）签订《广州市房屋租赁合同》，约定了甲方将上址2-4楼出租给乙方作宾馆使用，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；乙方需向甲方交纳保证金40300元等内容。同日，文立华向台山市政府驻广办支付了40300元押金。台山市政府驻广办将上述场地交付文立华使用。2013年12月18日，文立华（为承租人，乙方）与案外人台山市政府驻广办（为出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定了甲方将上址2、5、7-9层出租给乙方作宾馆使用，租赁期限自2013年12月18日至2017年6月30日等。2014年1月22日，文立华（为承租人，乙方）与台山市政府驻广办（为出租人，甲方）又签订了《广州市房屋租赁合同》，其中载明台山市政府驻广办将上址1、5、7、8、9楼出租给文立华作宾馆使用，租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止；其他约定：在合同期间内的2016年9月1日至2017年8月31日，因大厦需要进行重建、拆迁等行为而需要乙方搬迁的，甲方有权单方面解除本合同，并无需承担违约责任，租金按实际使用时间收取，剩余部分退回乙方，甲方有义务提前三十日或以上，以书面形式通知乙方，搬迁费用由乙方承担；如合同到期，台山大厦不重建、拆迁等不可抗拒因素，甲方应按原合同价格继续租给乙方使用；等。2016年1月1日，台山市机关服务中心（为出租人，甲方）与文立华（为承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方将越秀区小北路239号2、4、5、9整层，3、7、8部分房地产出租给乙方作宾馆用途使用；租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日，月租金额为97700元；乙方向甲方缴纳40300元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内未履行的，造成的损失由责任方承担；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理。同日，文立华（为乙方）与台山市机关服务中心（为甲方）又签订了《协议书》，其中载明：广州市越秀区小北路239号房屋原由台山市政府驻广办全权负责管理及租赁事宜，根据文件精神撤销台山市政府驻广办。现经审议后台山市机关服务中心全权负责管理及租赁事宜；在2014年1月22日台山市政府驻广办与文立华签订的《其他约定》，由于《其他约定》中的部分事项未能具体详述签订以下协议；本协议书签订以后按照此协议书执行，协议内容包括：因大厦需要进行重建、拆迁等行为而需要乙方搬迁的，甲方有权单方面解除本合同，并无需承担违约责任，租金按实际使用时间收取，剩余部分退回乙方，甲方有义务提前三十日或以上，以书面形式通知乙方，搬迁费用由乙方承担；如合同到期，台山大厦不重建、拆迁等不可抗拒因素，甲方应按原合同价格递增5%—12%继续租给乙方使用。本协议于2024年12月31日自动失效；等。经台山市机关服务中心及台山市政府方同意，文立华承租涉案场地后于2012年10月至12月对台山大厦2至4层进行装修，于2015年对台山大厦1、5、7、8、9楼进行了装修。文立华以广州市越秀区小北路******房屋作为住所地成立了广州市越秀区台城大酒店并申领营业执照。2018年1月25日，台山市机关服务中心向文立华发出《通知》：“为响应中央军委的要求，支持国家和军队建设，根据有关法律法规和政策规定及台山市人民政府与中国人民解放军南部战区空军保障部共同商议的结果，我中心决定解除与你签订的租赁合同，请你自收到本通知之日其7天内关停营业活动，并将可移动物品搬离广州台山大厦。……本通知送达后，双方合同即时解除。”2018年1月29日，台山市机关服务中心向租户发出《告示》：我中心决定于2018年2月5日对台山大厦所有经营活动进行关停，请各租户于2018年2月5日前停止一切经营活动，并将可移动物品搬离广州台山大厦。2018年2月4日，台山市机关服务中心向文立华作出《承诺书》：请各承租户于2018年2月5日前停止一切经营活动，并将可移动物品搬离广州台山大厦，对各租户造成的经济损失，我中心承诺会根据你方提出的补偿诉求通过司法调解或根据你方提供的经济损失证据通过法院判决的方式向你方作出经济补偿。2018年2月8日，台山市政府、台山市机关服务中心（为甲方）、空军房管局广州房管处（为乙方）与文立华（为丙方）签订《协议书》，约定：因甲方原因，甲方提前解除与乙方于2016年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》及相关协议，各方就合同提前解除及补偿事宜达成协议如下：一、丙方同意于2018年2月10日24:00时前停止酒店一切经营活动。二、甲、丙双方于本协议签订后共同委托广东省内有资质的评估机构对丙方承租经营的“台城大酒店”全部客房、公共区域装饰装修造价及丙方出资对甲方办公区域及台山大厦其他区域的装修、改建造价进行评估。具体评估范围详见附件，评估费由甲方承担。三、2018年2月10日后且丙方收到正式评估报告原件后，丙方应配合甲、乙方对台城大酒店相关楼层及客房共同张贴封条，各方在封条上盖章签字。甲、乙、丙方均不得擅自进入被封物业内，否则违约一方应向其他两方支付本协议第二条所列项目评估总额两倍的违约金。四、丙方己就提前解约的补偿事宜向越秀区人民法院起诉，并同意于该案判决或调解书生效且收齐补偿款后三日内向甲方交还租赁物业。丙方自2018年2月1日至交还租赁物业期间，无需向甲方或乙方支付租金或使用费。五、租赁合同系因甲方单方违约导致提前解除，甲方同意向丙方承担违约赔偿责任，具体赔偿项目及金额以甲乙双方协商确定或由法院生效判决书、调解书确定。六、甲方、乙方同意在其正式收回台山大厦全部物业前，无偿提供台山大厦801、802、803、805和12层两间自住房给丙方及其家属、员工暂住安置。七、本协议自各方签字盖章后生效。此后，广州新泽信资产评估有限公司（以下简称新泽信公司）根据台山市机关服务中心及文立华的共同委托，就双方解除租赁合同的经济行为所涉及的广州市越秀区台城大酒店已投入的室内装修、室外装修、酒店用品、设施设备在评估基准日的市场价格进行了评估。2018年3月23日，新泽信公司出具《广州市越秀区台城大酒店的室内装修、室外装修、台城大酒店90间客房的设施设备等价值评估项目资产评估报告》（以下简称资产评估报告）。其中载明：（一）评估范围中的资产主要为台城大酒店的实物资产，分布于台山大厦2、4、5、9整层，3、7、8楼层，包括客房的床、床上用品、洗刷用品等；构筑物主要包括台城大酒店的装饰装修等，其中台城大酒店2、3、4层的装修于2013年完工并投入使用，5、7、8、9层的装修于2015年完工，2016年投入使用；评估范围中的设施设备主要是酒店监控系统、办公及住宿用电脑、空调、电视等，以上设施设备在盘点日能正常使用。（二）台山市机关服务中心及文立华共同委托评估的资产在评估报告载明的评估目的下于评估基准日2018年2月10日（此基准日由委托双方确定）市场价值为5637200元。其中，一楼大堂及外围的评估值为340374.90元，监控系统及消防等设施设备的评估值为1148906.80元，房间装修及装饰的评估值为4147901.12元。因资产评估报告中未对尚未形成附和的装饰装修物进行区分，双方在诉讼中结合前述资产评估报告，共同核对评估项目后，各自提交了《评估明细表一、二、三》，拟说明未形成附和的装饰装修物项目及其对应的评估值。庭审中，双方一致确认：文立华已向台山市机关服务中心及台山市政府支付租赁保证金40300元。文立华为证明其提出的各个诉讼请求的依据，还向一审法院提供了多份证据，现分述如下：（一）文立华称其要求台山市机关服务中心及台山市政府支付电梯设备的补偿款84600元及加建1-12楼电梯口不锈钢封口工程的补偿款48720元的依据为：1.台城大酒店（乙方）与台山市政府驻广办（甲方）于2015年1月19日签订的《协议书》（其中载明双方就台山大厦更换电梯协议如下：安装时间为2015年2月22日至2015年3月10日，资金来源为免去乙方两个月的租金195400元作为部分电梯货款，不足部分由乙方解决，电梯货款由乙方全数支付给电梯公司，若其他原因导致电梯价格变动概由乙方承担；电梯产权归甲方所有，乙方可在电梯内两侧投放框架式平面广告，乙方对旧电梯的处置权，处置过程中的出售、拆除、清理、运输所产生的收入和支出均由乙方负责等）；2.《电梯设备买卖合同书》3.《电梯安装工程合同书》。台山市机关服务中心及台山市政府对上述证据的质证意见为：1.对真实性、合法性无异议，但因电梯加装行为是文立华的单方捐赠行为，故对其关联性有异议；2.因《协议书》签订的时间为2015年1月19日，约定了加装电梯的所有权及使用期限，故文立华对电梯加装能预见使用价值及使用期限仅在原合同约定的2014年9月1日至2017年8月31日的租赁期限内，文立华应根据该期限评估加装电梯后合同终止履行的风险。文立华于2018年2月5日停止营业，故其使用该加装电梯的时限已长于《协议书》签订时可预见的租赁合同履行期限；3.旧电梯的残值也由文立华一并处置，故其无权要求退还加装电梯设备补偿款。（二）文立华称其要求台山市机关服务中心及台山市政府支付台山大厦2-13层楼道、走廊、天花板等公用设施及台山市机关服务中心及台山市政府办公场地改造费用补偿款300000元的依据为：盖有原台山市政府驻广办印章的《关于台山大厦内部装修资金预算及解决方案》（其中载明：为改善台山大厦的环境，提高档次，我办拟对我办办公室内部，大厦10、11、12楼、楼顶及楼梯等公用设施及场所进行改造，方案包括5至13楼的改（建）造项目及其改（建）造原因、工程预算，工程预算合计为30万元等）。台山市机关服务中心及台山市政府对该证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为该费用不属于涉案合同约定的事项故不属于本案争议的范围；且该证据仅能证明台山市政府驻广办届时处理台山大厦内部装修资金预算及解决方案，不能证明文立华为装修实际花费了30万元。（三）文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府支付从2017年12月8日起计至2018年2月10日期间酒店被拆除招牌及围蔽期间的营业额损失400000元。文立华称：该损失数额是其自行估算的，没有合同依据。文立华为证明拆除招牌的时间及台城大酒店被围蔽、招牌被遮盖的情况，文立华向一审法院提供了：1.由广州市越秀区丰宇招牌工艺部开具的日期为2017年12月8日的收款收据一张。2.照片若干。台山市机关服务中心及台山市政府的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为部队围蔽台山大厦的行为不必然导致台城大酒店的客源减少，而文立华未能举证证明其在围蔽期间营业收入有减少的情况，且围蔽台山大厦是部队实施的行为，故即使承担责任亦不应由台山市机关服务中心及台山市政府承担。台山市机关服务中心及台山市政府同时称：其要求文立华遮盖招牌的时间是2017年12月8日，部队对台山大厦进行围蔽的时间是2017年12月31日，文立华在2018年2月5日停止营业。台山市机关服务中心及台山市政府还向一审法院提交现场照片一张，拟证明台城大酒店的正门口并未围蔽。文立华对该照片的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能完全展示台城大酒店被围蔽的整体状态。根据双方提交的上述照片均显示，小北路239号房屋外大部分被围蔽，但台城大酒店的大门口不在围蔽范围内，进入大门后仍可见“台城大酒店”招牌。（四）文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府支付2018年度文立华的预期收益损失3050000元，依据为：台山市机关服务中心及文立华共同委托广东泽信会计师事务所有限公司（以下简称泽信公司）于2018年3月23日出具的《广州越秀区台城大酒店关于2016年度、2017年度收支其他专项审计报告》（以下简称审计报告）。其中载明：泽信公司就台城大酒店2016年度、2017年度收支情况进行了审计；根据台城大酒店提供的收支登记簿及收费日报表等统计，2016年度收入5398923元，支出2512605元，收支结余2886318元；2017年度收入5781389元，支出2568605.50元，收支结余3212783.50元；其他事项说明，台城大酒店财务基础薄弱，未能提供审计期间的财务报表及账册凭证，收入成本虽然由专人负责登记，但除2-5层、8-9层83个房间收入有收费日报表、租金有银行流水记录的原始依据外，其他收入支出项目基本未保留原始单据。台山市机关服务中心及台山市政府对审计报告的真实性、合法性、关联性均有异议，理由如下：1.真实性方面：①该审计报告的第二页（二）2016年度、2017年度支出情况中记载了，文立华的支出中有代理记账费用，可知文立华有聘请代理记账机构做账，应当有完整的会计凭证、会计帐簿等会计资料。但根据审计机构在《审计报告》中的陈述，文立华未能提供与收入相关的任何账册凭证及会计报表，和文立华未能提供与支出相关的任何账册凭证及会计报表。故文立华没有提供真实且完整的收入和费用等相关会计资料以供审计，据此所得出的结论不具有真实性。②文立华收入来源不明确，真实性存疑。审计机构是从文立华的电脑客房销售系统的记录中提取客房销售数据作为文立华收入的数量该系统由文立华所有和控制，并非不可改动。同时在审计报告中又没有说明客房的单价种类、金额等情况，在行业惯例中，客房的标价和实际价格存在很大的差异，不同时段、不同房型都存在价格差异。无法认定单价的真实性。③审计报告按照规定见收入的所有项目所得出的利润数额不符合会计制度，结论不准确。收入按企业经营业务的主次不同，分为主营业务收入和其他业务收入，从审计报告第1页倒数3行和第2页第3行中，可以证明审计已经包括了收入的全部项目，这是符合规定的。但是在支出中却没有累计折旧这一重大的成本支出，因此造成利润不真实。④从税收上分析，审计报告存在重大矛盾，无法证明文立华的收入数额。根据税法规定，文立华缴纳的是增值税、城市维护建设税、教育费附加等税种，现有材料可以认定文立华是小规模纳税人，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。单以文立华2017年度的数据为例，文立华2017年度的收入总额为5345652元，文立华是小规模纳税人，应纳增值税税额为销售额5345652元×小规模纳税人增值税征收率3%，得出文立华应纳增值税税额为160369.56元。应纳城市维护建设税=实际缴纳的增值税税额160369.56×税率7%=11225.8692元，教育附加费=实际缴纳的增值税税额160369.56×税率3%=4811.0868元，三种税费合计即文立华缴纳的税费应当为176406.516元。但文立华在2017年度的税费只有18198元。如果认定文立华所缴纳的税费18198元是真实的情况下，税费18198元=销售额（未知）×增值税征收率3%+{（销售额（未知）×增值税征收率3%）×城市维护建设税7%}+{（销售额（未知）×增值税征收率3%）×教育费附加3%}，假设销售额为x，则税费18198元=x×3%+(x×3%×7%)+(x×3%×3%)=551454.54545454元。所以从税收上分析，可以证明审计报告的利润完全不真实。⑤对收入、支出、利润存疑。从收入支出表分析，2016年度收入539.89万元，支出251.26万元，净利润288.63万元，利润率53.46%；2017年度收入578.14万元，支出256.86万元，净利润321.28万元，利润率55.57%。而广州宾馆酒店行业的整体利润率平均值为10%左右，提供的收入支出明显远高于同行业水平，而审计报告又存在真实性存疑的问题，不能证明具有如此高额的利润；2.合法性方面。根据《中华人民共和国注册会计师法》第二十条第二款约定，会计师事务所是专业机构，在审计中应当知道文立华具有符合法定形式的会计资料但在文立华故意不提供的情况下还根据存在重大瑕疵的材料进行审计并作出审计报告，其程序违法；3.关联性方面。该审计报告的结论不能证明文立华的真实利润，与本案无关联性。（五）文立华称：依据其与台山市政府驻广办于2013年12月18日签订的《广州市房屋租赁合同》，台山市机关服务中心及台山市政府虽已于2014年1月1日将台山大厦5、7、8、9层交付其使用，但因尚未取得消防许可证，故至2015年7月31日才实际投入使用，因此其要求台山市机关服务中心及台山市政府退还其已支付的2014年1月1日起至2015年6月30日止空置期间的租金990000元。台山市机关服务中心及台山市政府回应称上述《广州市房屋租赁合同》的内容已经双方于2014年1月22日重新签订的《广州市房屋租赁合同》予以变更，未能正常经营系因未办理证照，而办理证照是文立华自身原因造成的，与台山市机关服务中心及台山市政府无关。（六）文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府支付一次性用品库存损失24530元，依据是日期为2018年1月29日的宜达酒店客房清洁用品采购单一张。台山市机关服务中心及台山市政府认为该证据无卖方签章确认，且购入时间在台山市机关服务中心及台山市政府通知文立华解除合同后，因此对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。（七）文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府支付辞退8名员工的经济补偿110570元，依据为：1.文立华自行制作的《员工辞退补偿金统计表》（其中分别记载了8名员工的入职时间、补偿月数、工资标准、应付补偿金、应付代通知金等，应付补偿金、应付代通知金等，合计为110570元）。2.《台城大酒店员工考勤表2017年（11月份）》及上述8名员工的身份证复印件。台山市机关服务中心及台山市政府认为《员工辞退补偿金统计表》与《台城大酒店员工考勤表2017年（11月份）》均为文立华自行制作，文立华未提供证据证明其与上述人员存在劳动关系、上述人员的工资标准及工作年限，也未提供证据证明其已经实际向上述人员支付相应数额的经济补偿，因此对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。（八）文立华称其在台城大酒店附近承租一民居用于安排员工伙食，故要求台山市机关服务中心及台山市政府支付其解除该配套租用房的租赁押金损失及2018年农历期间空置一个月的租金损失共4500元。依据为收据一张（其中载明：今收到文立华交来承租三眼井上街1号202房押金3000元）。台山市机关服务中心及台山市政府对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。一审法院认为，涉案场地的权属人为台山市政府，原台山市政府驻广办及台山市机关服务中心负责涉案场地的管理及租赁事宜，与文立华先后签订的数份《广州市房屋租赁合同》及《协议书》均为双方当事人的真实意思表示，其内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应恪守履行。本案的争议焦点在于台山市机关服务中心及台山市政府方是否依约交付了适租的房屋予文立华使用、台山市机关服务中心及台山市政府方应否赔偿文立华为涉案场地所投入的各项费用。基于上述争议焦点，一审法院分析如下：一、关于台山市机关服务中心及台山市政府方是否依约交付了适租的房屋予文立华使用的问题。1.《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方于2016年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》明确约定租赁期限至2018年12月31日止。台山市机关服务中心及台山市政府方于2018年1月25日起多次发函要求文立华停止经营活动，明确表示其已无法依约交付适租房屋予文立华使用。2.文立华、台山市机关服务中心及台山市政府于2018年2月8日就提前解除《广州市房屋租赁合同》及补偿事宜达成一致协议，台山市机关服务中心及台山市政府方在《协议书》中也确认是因其单方违约导致前述合同提前解除，其同时表示同意向文立华承担违约赔偿责任。3.从台山市机关服务中心发出的多份《通知》内容来看，其要求单方解除合同非属数份《广州市房屋租赁合同》及《协议书》约定的可得解除合同的事项内容。虽然台山市机关服务中心及台山市政府辩称其解除合同系因部队清查军队房地产项目属不可抗力，但从文立华提交的《房地产权证》记载内容来看，涉案房屋所有权属台山市政府所有，土地使用权性质为国有土地使用权，非属军队房地产项目。台山市机关服务中心及台山市政府也未提供其他证据证明涉案租赁房屋属军队房地产项目。因此，一审法院对于台山市机关服务中心及台山市政府的该项抗辩意见，不予采信。台山市机关服务中心及台山市政府在合同履行期限届满前提前解除合同，显已构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉案合同约定，台山市机关服务中心及台山市政府应在合同解除之日将保证金40300元退还予文立华。至于台山市机关服务中心及台山市政府辩称退回的保证金应在结清水、电费和清场后退还。对此，一审法院认为，台山市机关服务中心及台山市政府既未在本案诉讼过程中对水、电费提出反诉，又未能提供充分的证据证明文立华在其限定的清退时间内仍占用涉案场地拒不退还并实际产生水、电费用。因此，台山市机关服务中心及台山市政府的该项抗辩意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。文立华诉请要求台山市机关服务中心及台山市政府退回保证金40300元，理据充分，一审法院予以支持。至于文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府支付提前解除租赁合同违约金1000000元的诉请，因缺乏合同依据，一审法院不予支持。二、关于台山市机关服务中心及台山市政府应否赔偿文立华为涉案场地所投入的费用问题。（一）关于文立华依据资产评估报告要求台山市机关服务中心及台山市政府方支付台城大酒店客房内部装修及装饰补偿4147901.12元、监控系统及消防设备补偿1148906.80元、一楼大堂及外围装修补偿款340374.90元的问题。《最高人民法院》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，而双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，文立华承租涉案场地后，经台山市机关服务中心及台山市政府方同意于2012年10月至12月对台山大厦2至4层进行装修，于2015年对台山大厦1、5、7、8、9楼进行了装修。可见文立华对涉案场地进行装饰装修所形成的附合，均是发生在双方于2012至2014年期间所签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期间内。而上述合同对租赁期间届满后附合装饰装修费用的补偿问题没有进行约定，故文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府支付附合装饰装修费用补偿，依法不予支持。此外，对于资产评估报告中评估的未形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院》第十条的规定，文立华可自行拆除，故对该部分费用的补偿，一审法院亦不予支持。综上所述，文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府方支付台城大酒店客房内部装修及装饰补偿4147901.12元、监控系统及消防设备补偿1148906.80元、一楼大堂及外围装修补偿款340374.90元的诉请，因依据不足，一审法院不予支持。（二）关于文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府方支付电梯设备的补偿款及文立华加建1-12楼电梯口不锈钢封口工程的补偿款的诉讼请求。如前所述，因电梯安装的时间为2015年3月，并非在涉案合同的租赁期限内，且双方在《协议书》对更换电梯的资金来源、旧电梯处置及新电梯的产权等问题已进行了详细的约定，视为双方对此已进行结算，故一审法院对文立华的该项诉讼请求，不予支持。（三）关于文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府支付台山大厦2-13层楼道、走廊、天花板等公用设施及台山市机关服务中心及台山市政府办公场地改造费用补偿款的诉讼请求。文立华为此提交的《关于台山大厦内部装修资金预算及解决方案》虽然盖有原台山市政府驻广办的印章，但根据该证据内容看，仅为台山市机关服务中心及台山市政府方出具的内部装修的预算方案，不足以证明文立华对此实际进行了装修改造并实际支出的费用，因此文立华的该项诉讼请求因证据不足，一审法院不予支持。（四）关于文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府支付台城大酒店被拆除招牌及围蔽期间的营业额损失的问题。首先，从双方提交的照片可见，虽然台山大厦外部大部分被围蔽，但台城大酒店的大门口不在围蔽范围内，进入大门后仍可见“台城大酒店”招牌，其次，实施围蔽行为的并非台山市机关服务中心及台山市政府，且文立华所提交的证据既未能证明其营业收入存在损失的事实，亦未能证明营业收入损失与台山大厦被围蔽及招牌拆除之间的因果关系，故对于文立华的该项诉讼请求，一审法院不予支持。（五）关于文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府支付2018年度文立华的预期收益损失的问题。根据泽信公司出具的审计报告显示，台城大酒店2016年度收支结余2886318元，2017年度收支结余3212783.50元。但上述审计结论是在文立华未能提供审计期间的财务报表及账册凭证，除2-5层、8-9层83个房间收入有收费日报表、租金有银行流水记录的原始依据外，其他收入支出项目基本未保留原始单据的情况下作出的。因此，对于台山市机关服务中心及台山市政府认为文立华未提供完整的收入和费用等相关会计资料以供审计故其结论不准确的抗辩意见，一审法院予以采纳。但在合同履行期限届满前因台山市机关服务中心及台山市政府提前解除合同，文立华的经营场地被收回影响其正常营业，其收益损失在客观上也确实存在可能性。因此，一审法院根据公平合理原则，酌情判决台山市机关服务中心及台山市政府向文立华支付自关停台城大酒店之日起至租赁期限届满之日即2018年12月31日止的预期收益损失350000元。（六）关于文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府支付从2019年1月1日起计至2024年12月31日期间的租金差价损失的诉讼请求。如前所述，双方签订的《广州市房屋租赁合同》明确约定租赁期限至2018年12月31日止。台山市机关服务中心及台山市政府认为《协议书》中关于“如合同到期，台山大厦不重建、拆迁等不可抗拒因素，应按原合同价格递增5%-12%继续租给文立华使用（具体价格要综合当时周边市场经济环境，双方协商一致。本协议于2024年12月31日自动失效”的约定是对上述《广州市房屋租赁合同》租赁期限届满后的一个附条件附期限的续租意向的抗辩意见，一审法院予以采纳。故文立华主张双方已约定将租赁期限延长至2024年12月31日，缺乏事实依据，一审法院不予采信。因此，文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府支付租赁期限届满后至2024年12月31日租金差价损失的诉讼请求，因缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。（七）文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府退还2014年1月1日起至2015年6月30日止台山大厦5、7、8、9层空置期间租金的问题。一审法院认为，从《广州市房屋租赁合同》的内容可见，双方并未约定办理有关证照的义务由台山市机关服务中心及台山市政府方负担，文立华为涉案场地办理相关证照属于其经营成本范围应由其自行负担，因此文立华以上述期间尚未取得消防许可证无法实际投入使用为由要求台山市机关服务中心及台山市政府退还其已付租金的诉讼请求，缺乏合同依据，一审法院不予支持。（八）文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府支付其2018年1月29日所购入的一次性用品库存损失的问题。首先，文立华为从事生产经营而购置的一次性用品属于动产，其可自行移动。其次，台山市机关服务中心及台山市政府方于2018年1月25日起已多次发函要求文立华停止经营活动，明确表示其已无法依约交付适租房屋予文立华使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故文立华的该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。（九）文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府支付提早辞退8名员工的经济补偿的问题。一审法院认为，文立华已提供了《员工辞退补偿金统计表》《台城大酒店员工考勤表2017年（11月份）》及上述8名员工的身份证复印件等证据予以证明，且《员工辞退补偿金统计表》中详细记载了8名员工的入职时间、补偿月数、工资标准、应付补偿金、应付代通知金等信息。虽然上述表格为文立华单方自行制作，但根据台城大酒店的经营规模及表格中记载的工资标准等数额，文立华的主张符合日常生活经验法则。台山市机关服务中心及台山市政府对此不予确认但未能提供足够的证据予以反驳。因此，对于文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府赔偿其提早辞退员工的经济补偿110570元的诉讼请求，一审法院予以支持。（十）鉴于双方签订的《广州市房屋租赁合同》并未约定合同解除后搬迁费由台山市机关服务中心及台山市政府负担，且搬迁费是文立华经营结束后必然会产生的费用，与涉案合同的提早解除无关，故一审法院对文立华关于搬迁费的诉讼请求，不予支持。（十一）文立华要求台山市机关服务中心及台山市政府支付解除配套租用房租赁押金损失及一个月租金损失的问题。鉴于：1.该费用并非其经营台城大酒店必然产生的费用，即使该费用已实际产生也属于文立华的经营成本。2.文立华提供的收据未能足以证明该费用的产生与其所述的事由有关。因此，对于文立华的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。因台山市政府既是涉案场地的产权人，其又在《协议书》中承诺同意承担有关赔偿责任，故有关赔偿损失的责任由台山市机关服务中心及台山市政府共同负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定，一审法院于2019年6月27日作出如下判决：一、本判决发生法律效力之日起十日内，台山市机关服务中心、台山市政府共同向文立华一次性返还租赁保证金40300元。二、本判决发生法律效力之日起十日内，台山市机关服务中心、台山市政府向文立华一次性赔偿预期收益损失350000元。三、本判决发生法律效力之日起十日内，台山市机关服务中心、台山市政府向文立华一次性支付经济补偿110570元。四、驳回文立华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费101395.20元，由文立华负担92586.50元，台山市机关服务中心、台山市政府共同负担8808.70元。本院二审期间，文立华向本院提交了：1.2012年9月10日《补充协议》，拟证明双方签署2012年租赁合同当天签署了《协议书》，约定台山大厦在三年租期内不发生拆建或出卖就由文立华继续承租至2019年12月31日。该续租条件已成就，台山大厦2、3、4楼的租赁期限至少已延续到2019年12月31日；2.苏伟成《关于台山市机关服务中心与台城大酒店提前解约的几点说明》，拟证明苏伟成是台山市政府办公室副主任、信访局局长，代表台山市机关服务中心及台山市政府与文立华解除租赁赔偿事宜，文立华的装修投资是在取得台山市机关服务中心及台山市政府承诺长期租赁并签署相关补充协议的前提下才投资的，双方签署解除租赁合同协议时台山市机关服务中心及台山市政府同意赔偿文立华的装修、设备投入损失及预期经营收益损失，双方委托评估的目的是以评估方式来确定装修投入损失数额，以此作为台山市机关服务中心及台山市政府赔偿的作价依据；3.文立华与苏伟成的微信记录，拟证明苏伟成作为台山市机关服务中心及台山市政府代表负责与文立华谈判，其清楚文立华签署、履行租赁合同情况，以及了解双方协商解约经过及共同委托评估、审计的目的。台山市机关服务中心及台山市政府共同质证称，证据1、3已过举证期限，不予质证，当时苏伟成是代表台山市政府与文立华商谈解约事宜。证据2是文立华起草的，我方对其真实性、合法性及关联性不予确认，文立华为获得高额补偿，采取威逼方式要求说明人答复，根据本案涉案租赁合同签订的其他约定及协议书内容，可以确定双方对租赁期限到期后是否续租是附条件的意向，没有继续将物业租给文立华的意思。在每份租赁合同的期限届满后双方是否达成一致意见重新租赁合同以及涉案场地是否拆迁均是不可抗力。台山大厦是否出现拆迁事情是不可抗力的事情，要求我方支付租金差额不和常理，文立华亦没有另行租赁场地继续经营，没有租金差额损失产生。经双方协商一致或判决法院调整应依据审计报告来赔偿，该说明是说明人自行签署，未经我方同意，且与一审查明事实不符。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审庭后，双方结合广州新泽信资产评估报告，核对评估项目后，均向本院提交评估报告中已形成附合及未形成附合装饰装修项目及对应的评估值的说明。文立华认为，双方于一审诉讼中，已通过邮件的方式沟通评估报告内容中是否形成附合、是否可拆分的项目，双方确认不可拆分部分的金额为4288512元；可拆分的项目包括沙发、床垫、床单、浴巾、门铃、窗帘等酒店经营物资，对应价值566241元；存在争议的包括酒店招牌制作工程180000元、招牌拆除和屏蔽2700元、水晶灯2400元、三楼天棚不锈钢工程24000元、抽水马桶144元、毛巾架120元、空调1300元、监控系统、遥控电话系统、无线网络工程136000元、感应电子门锁14448元及20304元、中央空调安装工程（空调93台）280000元、定制壁柜108000元、全身镜7164元、厕所毛巾架5850元等，合计对应价值782430元。台山市机关服务中心提交评估结果汇总表及评估明细表认为，一楼大堂及外围可拆除部分价值199674.9元、不可拆除部分价值140700元；监控系统及消防等设施设备可拆除部分价值177474.8元、不可拆除部分价值971432元；房间装修及装饰可拆除部分价值979921.12元、不可拆除部分价值3167980元。合计：可拆除部分价值1357070.82元、不可拆除部分价值4280112元。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）文立华主张其与台山市机关服务中心、台山市政府之间系长期租赁合同关系，期限至2024年12月31日止是否合法有据，应否支持；（二）文立华主张的涉案租赁物装饰装修损失（包括台城大酒店内部装修装饰补偿款4147901.12元、监控系统及消防设备补偿款1148906.8元、一楼大堂及外围装修补偿款340374.9元）、电梯补偿款84600元及加建1-12楼电梯口不锈钢封口工程补偿款48720元应否得到支持；（三）文立华主张的2018年年度预期收益损失的认定；（四）文立华主张台山市机关服务中心、台山市政府支付提前解除合同违约金100万元是否合法有据，应否得到支持；（五）文立华主张的其他损失应否支持。关于焦点（一）。文立华上诉认为由于受政府内部租赁合同管理要求，双方签署的租赁合同租期不能超过三年，但双方签订《协议书》约定了双方建立长期的租赁合同关系，期限至2024年12月31日止。本院认为，从本案的证据看，双方自2012年9月10日签订租赁合同确定租赁关系，之后虽双方签订多份部分内容重合、租期重叠的租赁合同，但均明确约定了租期，最后于2016年1月1日签订的租赁合同约定租赁期限2016年1月1日至2018年12月31日止。从该合同同日签订的《协议书》内容“如合同到期后，台山大厦不重建、拆迁等不可抗拒因素，甲方应按原合同约定价格递增5%-12%继续租给乙方使用。本协议于2024年12月31日失效”看，虽双方具有在合同到期后如不发生重建、拆迁等因素，由文立华继续承租的意思表示，但对于原合同租赁期限届满后至2024年12月31日期间具体租金数额、双方的权利义务、违约责任等均在《协议书》中没有作出约定，故双方仍需在原合同期限届满后签订正式租赁合同予以明确，因此单凭《协议书》不能当然得出双方之间租赁期限至2024年12月31日止的结论。不可否认的是，双方自2012年9月10日起已形成了租赁关系，且本案不存在涉案房屋发生重建、拆迁的情形，故不排除在合同期限届满2018年12月31日之后继续建立租赁关系的可能性，而正是基于此，因涉案租赁物用于经营旅店，文立华投入了装饰装修及相关设备。关于焦点（二）。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；…”本案中，关于文立华主张的涉案租赁物装饰装修损失，包括台城大酒店内部装修装饰补偿款4147901.12元、监控系统及消防设备补偿款1148906.8元、一楼大堂及外围装修补偿款340374.9元。文立华认为台山市机关服务中心、台山市政府于2018年2月8日《协议书》中表示同意赔偿，且之后双方共同委托评估机构对涉案租赁物装饰装修进行评估，故应按照评估结论予以赔偿。台山市机关服务中心、台山市政府则认为必须依据法律合法赔偿，并不是按照评估报告赔偿。本院认为，首先，双方2018年2月8日签订的《协议书》虽明确系因台山市机关服务中心、台山市政府的原因提前解除合同，并就文立华停止酒店经营、共同委托评估机构对涉案租赁物的装修、改建造价进行评估作出约定，台山市机关服务中心、台山市政府并同意向文立华承担违约赔偿责任，但该《协议书》并未明确约定台山市机关服务中心、台山市政府应按评估结论确定的数额金额予以赔偿，而是约定“具体赔偿项目及金额以双方协商确定或由法院生效判决书、调解书确定。”据此可见，双方并未对具体赔偿金额作出约定。根据上述法律规定，出租人违约导致解除合同的，应对已形成附合的装饰装修物剩余租赁期内装饰装修残值损失予以赔偿。其次，如上所述，虽双方最后签订的租赁合同期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，但双方自2012年9月10日起已形成租赁关系，上述2016年1月1日合同系之前合同的延续，尽管评估结论确定的装饰装修发生于2016年1月1日之前，也不能据此认为该装饰装修不是发生在双方租赁期间之内而无需赔偿。而且，该评估结论系双方共同委托的评估公司进行评估，评估范围也经双方共同确定，评估结论确定的是2018年2月10日的市场价值。故该评估结论可以作为涉案房屋装修装饰赔偿的参考依据。再次，关于已形成附合的装饰装修物的价值。根据双方二审向本院提交的说明，文立华认为不可拆分的装修价值为4288512元，台山市机关服务中心认为不可拆除部分价值4280112元，故双方无争议的不可拆除部分即已形成附合部分装修价值为4280112元。对于争议部分，酒店招牌制作工程180000元、招牌拆除和屏蔽2700元，因该招牌系用于酒店的经营，现文立华不再经营酒店，故该招牌即使能够拆除，也无法再利用；关于监控系统、遥控电话系统、无线网络工程136000元、三楼天棚不锈钢工程24000元、定制壁柜108000元工程，因场地而专门定制，拆除后无法再行利用。故上述项目应认定为已附合项目，对应价值合计450700元。至于文立华所主张的空调、毛巾架等其他项目，均属于可拆除再行利用的项目，文立华主张为已附合的装修项目，本院不予支持。根据上述法律规定，台山市机关服务中心、台山市政府应对涉案房屋已形成附合的装饰装修物剩余租赁期内装饰装修残值损失予以赔偿，结合双方租赁合同于2018年12月31日止的事实，以及上述已形成附合的装饰装修项目对应价值，本院酌定台山市机关服务中心、台山市政府应向文立华赔偿涉案房屋内部装修装饰、监控系统及消防设备、一楼大堂及外围装修等损失共计4500000元。关于文立华主张的电梯补偿款84600元及加建1-12楼电梯口不锈钢封口工程补偿款48720元。虽电梯安装时间为2015年3月，但如上所述，不能据此认为不是发生在双方租赁期间之内，现租赁期限未届满合同即予解除，涉案电梯工程利益由台山市机关服务中心、台山市政府享有，故台山市机关服务中心、台山市政府应对此作出补偿。综合考虑双方租赁期限至2018年12月31日，该电梯自2015年3月使用，至2018年2月文立华已实际使用近三年的情况，本院酌定台山市机关服务中心、台山市政府向文立华补偿40000元。关于焦点（三）。关于文立华主张的2018年度预期收益损失问题。虽双方共同委托审计机构对台城大酒店2016年度、2017年度收入、支出、收支结余进行审计，也作出了2016年的收支结余2886318元、2017年度收支结余3212783.5元的结论，但该审计报告说明，台城大酒店财务基础薄弱，未能提供审计期间的财务报表及账册凭证，部分收入支出项目基本未保留原始单据。二审中，文立华陈述，其是家庭式管理没有具体单据。故上述审计报告不能作为认定2018年度预期收益损失的依据。一审法院根据公平合理原则，酌情判处台山市机关服务中心、台山市政府向文立华支付自关停涉案租赁房屋至2018年12月31日止的预期收益损失350000元，并无不当。关于焦点（四）。关于文立华主张台山市机关服务中心、台山市政府支付提前解除合同违约金100万元。经查，双方合同并无对出租人提前解除合同应当承担违约责任作出明确约定，且本案文立华已就其装饰装修损失、预期收益损失等其他损失提起赔偿，故文立华该诉请缺乏合同和事实依据，一审法院对其请求不予支持，并无不当。关于焦点（五）。关于文立华主张的2017年12月8日至2018年2月10日涉案酒店被拆除招牌及围蔽期间的营业额损失400000元、2019年1月1日至2024年12月31日的租金差价损失3780000元、一次性用品库存损失24530元、解除配套租用房租赁合同押金损失及一个月租金损失4500元等问题，一审法院对此论述清晰，理据充分，文立华二审未能就此提交新的证据，本院对文立华该上诉请求不予支持。综上，文立华的上诉请求部分成立，本院予以支持；其他的不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，部分处理结果不当，本院予以改判。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初5274号民事判决第一、二、三、四项；二、本判决发生法律效力之日起十日内，台山市机关服务中心、台山市人民政府向文立华赔偿涉案房屋内部装修装饰、监控系统及消防设备、一楼大堂及外围装修等损失共计4500000元；三、本判决发生法律效力之日起十日内，台山市机关服务中心、台山市人民政府向文立华支付电梯及加建电梯口不锈钢封口工程补偿款40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费101395.20元，由文立华负担49466.5元，台山市机关服务中心、台山市政府共同负担51928.70元。二审案件受理费92586.5元，由文立华负担49466.5元，台山市机关服务中心、台山市政府共同负担43120元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  黄 嵩审判员  柳玮玮二〇一九年十二月九日书记员  张 旭周凡舒