江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8382号上诉人（原审原告）：关世远，男，1954年9月20日生，汉族，南京友谊服装厂退休职工，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：刘雄杰，江苏友利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张佳伟，男，1981年6月15日生，汉族，南京达波尔商贸有限责任公司总经理，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱红林，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡先龙，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐春春，女，1985年4月24日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。原审第三人：上海达衣岩能源科技发展有限公司，住所地江苏省南京市中山北路******，实际经营地上海市虹口区嘉禾大厦**。法定代表人：张文革，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋杰，男，汉族，1981年7月2日生，中航国际矿产有限公司员工，住南京市鼓楼区。上诉人关世远因与被上诉人张佳伟、徐春春、原审第三人上海达衣岩能源科技发展有限公司（以下简称达衣岩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初11773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关世远上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人和被上诉人签订的《南京市存量房买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）具有以房抵债合意与事实不符。一、本案没有任何证据直接证明双方在签订合同时达成了以房抵债的合意。被上诉人2011年1月份做生意资金出现困难，找上诉人帮忙，双方商定以房屋买卖的形式将房屋过户到被上诉人名下，方便被上诉人贷款。上诉人上述行为的原因系两家关系一直较好、关文超欠被上诉人钱，亦有合同作为保证。被上诉人未支付房款的事实具有证据证明。二、上诉人和被上诉人2014年确曾达成以房抵债合意，但后来双方又解除了该合意。2014年上诉人找到被上诉人要求解决房子过户给被上诉人事宜的时候，被上诉人既不肯返还房屋，也不肯支付房款，反而提出了让上诉人拿房子给关文超抵债的要求，基于房子实际在被上诉人名下，关文超确实欠被上诉人很多钱，上诉人才同意以房抵债，遂于2014年4月14日，双方达成了将房屋出售后160万元给关文超抵债，剩余的房款还给上诉人的约定。但将近半年被上诉人没有按约履行，上诉人对被上诉人失去了信任，遂决定不再拿自己的房子给儿子关文超抵债，于是才会出现在2014年9月30日被上诉人在承诺书上签字承诺无效的事实。三、没有证据证明上诉人和被上诉人签订《房屋买卖合同》之时，关文超欠被上诉人150万元。根据被上诉人提供给关文超的转账记录等，截止到2011年10月12日签订《房屋买卖合同》时，被上诉人向关文超转账金额累计不到70万元，以150万元的房款来抵偿70万元的欠款，显然不符合逻辑。综上，一审法院认定事实错误，请求依法改判。张佳伟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同其实系以房抵债纠纷，上诉人与被上诉人之间已经就以涉案房屋进行抵债履行完毕，不存在支付购房款的情形。达衣岩公司陈述，上诉人与被上诉人之间的纠纷以法院审判结果为准。其认为一审判决正确。徐春春未答辩。关世远向一审法院起诉请求：张佳伟、徐春春支付关世远购房款150万元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月12日，关世远（甲方、卖方）与张佳伟、徐春春（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋，建筑面积98.92平方米，房屋用途为住宅；甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为150万元，其中定金5万元，首付款85万元，甲方同意乙方向招商银行申请个人住房抵押贷款60万元用以支付尾款；税费由乙方承担。双方定于2011年11月1日交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。当日，双方前往南京市房屋管理局办理房屋权属变更登记，申请资料包含《房屋买卖合同》、关世远出具的收条两份（5万元定金及85万元首付款各一份）。2011年10月24日，张佳伟、徐春春取得案涉房屋的权属证书。2011年11月3日，张佳伟、徐春春与招商银行股份有限公司南京分公司（下称南京招商银行）签订《个人购房借款及担保合同》，约定张佳伟、徐春春以案涉房屋为担保物，向南京招商银行抵押贷款60万元。2011年11月10日，南京招商银行将60万元贷款打入张佳伟指定的关世远帐户，关世远随即将该60万元汇入张佳伟帐户。2012年2月22日，张佳伟还清贷款60万元。2014年4月4日，张佳伟、关世远签订《承诺书》，内容为：张佳伟与关世远将涉案房屋挂牌转让，出售后，张佳伟得款160万元；关世远得到全部余款，余款收到后十日内搬出；若单方面违约，违约方支付违约金为售房款的5%。张佳伟、关世远在承诺书尾部签名。2014年9月30日，经关世远要求，张佳伟在该承诺书左下角备注“此承诺无效张佳伟2014.9.30”字样。审理中，关世远不能举证证明自《房屋买卖合同》签订之后至原审起诉时止曾向张佳伟催要购房款，关世远至今仍在案涉房屋内居住。一审另查明，2016年6月29日，张佳伟、徐春春（甲方、卖方）与达衣岩公司（乙方、买方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋；甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为250万元，当日，张佳伟、徐春春与达衣岩公司依据《南京市存量房买卖合同》申请办理案涉房屋的所有权变更登记。2016年7月11日，案涉房屋不动产所有权人变更登记为达衣岩公司。一审审理中，达衣岩公司提交了（2015）雨民初字第1976号民事调解书、（2015）鼓商初字第1750号民事调解书、（2015）鼓商初字第1748号民事调解书、（2017）苏0106民初第6997号民事调解书、（2017）苏0114民初第3591号民事判决书，用以证实其与张佳伟、徐春春签订房屋买卖合同前，其对张佳伟、徐春春拥有350万元的债权。一审审理中，双方当事人就《房屋买卖合同》与《承诺书》签订的原因有分歧，分别作出如下陈述：一、关于《房屋买卖合同》的签订。关世远的陈述为：1、原审陈述其子关文超欠张佳伟高利贷，张佳伟找我谈抵债，我开始没有同意，后来说房子借给张佳伟两年或是让我贷款，但是我年龄不符合贷款条件，就说将房子卖给张佳伟贷款，签订《房屋买卖合同》是为了让张佳伟贷款，用于资金周转。2、再审审理中先陈述：因张佳伟做生意所需而向我借钱，我无法出借，就将房子过户给张佳伟用于贷款；经法庭要求签署《如实陈述保证书后》，陈述为：听说其子关文超欠张佳伟150万元，当时涉案房屋市值在150-180万元间，张佳伟答应给我10万元好处费，所以双方签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋过户给张佳伟。张佳伟的陈述为：1、原审陈述：在2011年前后，关世远的儿子关文超在南京达波尔公司工作，其向南京达波尔公司借款150万元。后来因为关文超无法归还，关世远父子遂与张佳伟协商，把案涉房屋给张佳伟抵债并办理了房屋过户手续。2、再审审理中，张佳伟陈述：因关文超欠其很多债务，当时案涉房屋的估价是130万，大家坐在一起谈好以产权过户抵债。过完户之前债务一笔勾销。为支持该陈述，张佳伟提交了其与关文超银行交易对帐单，对帐单显示，张佳伟于2011年2月17日至2011年11月9日间向关文超打款829330元，向关世远打款340000元，张佳伟于2012年3月9日至2012年6月15日间向关文超打款270000元。一审审理中，一审法院向关文超进行了调查，关文超对张佳伟提交的银行交易明细真实性无异议，认可其曾欠张佳伟钱，对张佳伟所负债务是在关世远与张佳伟协商案涉房屋之后清掉的。二、关于《承诺书》及“承诺书无效”的备注。关世远的陈述为：1、原审中陈述：（张佳伟）两年之后没有付钱，还是要拿回来的。2014年涉案房屋市值约定为230万元，张佳伟提出将涉案房屋出卖，张佳伟拿150万元，把小孩（关文超）的钱抵掉，剩余差价还给我，故而签署《承诺书》。后来张佳伟突然不卖了，于是我让张佳伟写了一个“承诺无效”，我们也不再提供担保了；承诺书已作废。2、再审中先陈述：2011年与张佳伟约定将房子借给他两年后还，2014年张佳伟说关文超欠张佳伟150万元，我同意把房屋抵债，按市场价250万元卖，卖掉后给张佳伟160万元，90万元给我换小房子，房子也没卖，我就让张佳伟签“协议无效”；又陈述：因为房款一直未支付，所以双方商定由张佳伟将案涉房屋重新出售，出售后将160万元给原告，《承诺书》证明张佳伟未实际支付房款；之前是想拿房子给被告抵债，但是2014年不希望抵债了，故要求被告备注承诺书作废，回到房屋买卖合同的状态，要么把房子给我，要么把钱给我。张佳伟的陈述为：1、原审中陈述：签订《房屋买卖合同》时双方口头约定让关世远一家先住，两年之内不能赎回就腾空，后因原告无法还款，双方商定写下承诺书，承诺此房卖出，张佳伟得款160万元，余款给原告；对《承诺书》中记载的“此承诺无效张佳伟2014.9.30”字样的真实性不予确认，但未申请鉴定。2、再审中陈述：是因为这个房子已经归我了，当时原告家又需要钱又需要住的地方，他们要求给他两年时间回购，但是两年后他们无法购回，写《承诺书》也是为了保证原告一家有个住的地方。之后双方约定让我要快点把房子卖掉，准备卖的时候发现价格不合适。所以我就在承诺书上备注无效了。一审审理中，双方均主张该承诺书对双方不再有约束力。双方当事人的争议焦点为：一、《房屋买卖合同》的性质、效力及法律后果；二、《承诺书》的性质、效力及法律后果。一、关于《房屋买卖合同》的性质、效力及法律后果。一审法院认为，首先，张佳伟提交的相关银行交易明细已证实其与关文超之间存在债权债务关系；张佳伟陈述稳定，多次陈述均为“以案涉房屋抵偿关文超的债务”，其主张为解决关文超对其所负债务而签订《房屋买卖合同》；关世远多次陈述不尽一致，但已认可关文超对张佳伟负有债务，张佳伟曾告知债务为150万元，关世远又认可涉案房屋在签订《房屋买卖合同》时市值约150-180万元间，与关文超所负债务相当；关文超关于“对张佳伟所负债务在关世远与张佳伟协商案涉房屋之后清掉”的陈述，印证了《房屋买卖合同》为解决关文超对张佳伟所负债务而签署。综上，双方当事人均出于解决关文超所负之债的目的而签署《房屋买卖合同》，双方间达成以房屋买卖的形式实施以房抵债的合意。关世远在签订房屋买卖合同后出具收款收条、完善资料、配合办理权属转移登记手续，完成了房屋权属的实际转移，且签订《房屋买卖合同》时案涉房屋市值与关文超所负债务相当，使双方以房抵债的合意得以实际履行。双方签订的合同既有以案涉房屋抵偿债务的合意，又有以案涉房屋抵偿债务的实际履行，双方签订的《房屋买卖合同》应具有以房抵债的性质。其次，关世远、张佳伟、徐春春均系完全民事行为能力人，现有证据并不能证实该合同的签署违背了双方的真实意愿，该合同不违反法律规定，双方签订的合同合法有效且履行完毕，其法律后果为张佳伟、徐春春取得案涉房屋所有权，关文超对张佳伟所负债务得以清结。二、《承诺书》的性质、效力及法律后果。一审法院认为，首先，从《承诺书》与《房屋买卖合同》的关系来看，关世远关于签订《承诺书》的陈述，表达了其出于以案涉房屋抵偿关文超债务的原因而签订了《承诺书》，印证了关世远、徐春春、张佳伟双方有以案涉房屋抵偿债务的合意。案涉房屋所有权人变更为张佳伟、徐春春两年之后，关世远、张佳伟又于2014年4月4日签订《承诺书》，该《承诺书》约定出售案涉房屋，约定张佳伟得款160万元，余款归关世远，《承诺书》对案涉房屋的重新约定虽增加了余款对关世远的补偿的内容，未改变抵偿债务的目的。《承诺书》与《房屋买卖合同》均涉及案涉房屋，均具有以案涉房屋抵偿债务的性质。其次，关于《承诺书》的效力，《承诺书》签署于2014年4月4日，记载了“此房卖出，张佳伟得款160万元，关世远得余款”的内容，在文末备注之前，双方签订《承诺书》时的真实意愿是出售案涉房屋，所得款项由张佳伟得160万元，余款归关世远所有，双方当事人并未举证证明《承诺书》的签订违背了当事人的真实意愿或违反法律的规定，故2014年4月4日《承诺书》于2014年4月4日生效。第三，关于《承诺书》的效力范围。因《承诺书》由关世远与张佳伟所签订，徐春春未参与该合同的签署，故《承诺书》的效力范围仅及于关世远与张佳伟，对徐春春不生效。经关世远要求，张佳伟于2014年9月30日在《承诺书》文末备注了“此承诺无效张佳伟2014.9.30”，现双方均认可该部份内容真实，且双方均主张该承诺书对双方不再具有约束力，表明双方于2014年9月30日达成了《承诺书》不再履行的合意，《承诺书》不再具有约束双方当事人权利义务的法律后果。综上，双方虽于2014年4月4日就案涉房屋达成给予关世远补偿的合意，因双方于2014年9月30日重新达成不再履行《承诺书》的合意且均主张《承诺书》对双方不再有约束力，故关世远、张佳伟、徐春春双方仍应以《房屋买卖合同》为确定双方权利义务的依据。前已述及《房屋买卖合同》与《承诺书》均具有以案涉房屋抵偿债务的性质，关世远、张佳伟、徐春春双方依据形式上的《房屋买卖合同》履行过户登记手续后，已产生结清关文超对张佳伟所负债务的法律后果，关世远主张张佳伟、徐春春未支付房款进而要求张佳伟、徐春春支付150万元依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回关世远的诉讼请求。一审案件受理费18300元，减交13300元，实收5000元，由关世远负担。本案另查明，2019年5月22日，一审庭审中张佳伟关于涉案《承诺书》相关事实陈述，“2个原因，一是因为这个房子已经归我了，当时原告家又需要钱，又需要住的地方，他们要我给他2年，2年之内他们把房子买回来，但是2年后他们无法购回，写承诺书也是为了保证原告一家有个住的地方。之后约定我快点把房子卖掉。准备买卖的时候发现价格不合适。所以我就在承诺书上备注这个无效了。”二审中，各方当事人未提交新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据本案查明的事实，双方当事人在签订涉案房屋买卖合同时，上诉人关世远之子关文超对被上诉人张佳伟负有债务，关世远对此亦予以认可。双方当事人在签订房屋买卖合同2年后，亦签订了主要内容为，将涉案房屋出售，张佳伟得款160万元，余款归关世远所有的《承诺书》。案外人关文超对于涉案房屋相关事实亦具有其父亲“只是告诉我，已和张佳伟协商好，让我安心”的陈述。再结合张佳伟在本案中的陈述。本院分析认为，双方当事人签订涉案房屋买卖合同的真实目的系为关文超对张佳伟所负债务提供担保，双方亦达成2年内，关世远可回购房屋，否则将房屋出售，偿还关文超债务，余款归关世远的意思表示，故双方之间在签订涉案房屋买卖合同时，形成了让与担保的法律关系。一审法院认定，双方签订房屋买卖合同时达成了以房抵债的合意，缺乏证据予以证明。据上，关世远主张，双方当事人之间形成房屋买卖关系，要求张佳伟支付房屋买卖合同中约定的房款的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院虽对双方之间的法律关系认定有误，但判决结果并无不当，故本院对上诉人的上诉请求，不予支持。综上，关世远的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人关世远负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年十二月九日书记员  汪海燕