甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘07民终1312号 上诉人（一审被告）：张掖市新乐房地产开发有限公司。住所：张掖市甘州区新乐小区。统一社会信用代码：91620702745880225B。 法定代表人：朱某，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王某，甘肃峰和律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：李某，男，1979年3月6日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州,身份号码：×××。 委托诉讼代理人：杨某，甘肃沁泽律师事务所律师。 上诉人张掖市新乐房地产开发有限公司与被上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘州区人民法院(2019)甘0702民初5340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 张掖市新乐房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回被上诉人的该项诉讼请求。事实与理由：一、原判决认定上诉人构成违约属于事实认定错误。首先房屋的交付不是单方行为，商品房是不动产，上诉人不可能做到给被上诉人“送货上门”，理应由双方办理交接手续。被上诉人拒不到上诉人处接收房屋，导致被上诉人购买的商品房至今未能交付，主要的过错在于被上诉人，应当由被上诉人承担过错责任。 二、原判决举证责任划分错误。被上诉人诉称上诉人拒不交房应当向法庭提交相关证据。房屋交付是双务行为，房屋交付时间双方合同中有明确约定，交房期限届满后，被上诉人应当到上诉人处缴纳房屋维修基金并办理其他手续，但是被上诉人并未按照合同约定到上诉人处接收房屋，也未办理相关的收房手续。一审庭审中被上诉人并未向法庭提交上诉人拒绝交房的任何证据，应承担举证不能的法律责任。三、上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。一审中上诉人提交的证据清楚的证明被上诉人所购买的商品房同一栋楼盘、同一单元、同期购买的其他住户均于2016年2月至6月陆续交房、入住，而告知购房人收房的通知方式均为电话通知，近年来已交工商品房积压严重，商品房销售困难，上诉人没有任何理由在房屋竣工后拒绝交付。 李某辩称：一、双方在合同签订后上诉人从未通知过被上诉人交付房屋，反而被上诉人多次到上诉人的售房部询问，均被告知房屋手续没有办清无法交付。二、被上诉人购买上诉人的房屋时，该栋楼还未开工建设，当双方合同签订以后，被上诉人一直按时向银行偿还按揭贷款，在2019年元月份，被上诉人再次找上诉人要求交付房屋时，上诉人工作人员要求被上诉人缴纳合同签订以后的物业费和暖气费，后经协商未果才提起本案诉讼。三、在双方签订的房屋买卖合同履行过程中，上诉人存在重大违约行为，责任全部在于上诉人。四、原审对举证责任的分配适当，上诉人在一审中也认可在合同约定的交付期限届满时房屋未完工无法交付。五、一审诉讼以后，经一审法院多次调解，要求上诉人先行交付房屋，但是上诉人一直未给法庭明确的答复。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李某向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告向原告交付××区房屋一套；2、要求被告向原告支付逾期交房违约金41000元；3、要求被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：2014年8月，原、被告达成购房意向，原告欲购被告开发的××区的房屋一套。2014年8月25日，原告向被告交纳房款32650元，2014年8月31日，原告向被告交纳房款64930元。2014年12月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为：201412010001）。合同约定：原告购买被告开发的的位××区房屋一套，面积为91平方米，单价为每平方米3380元，房款总价款307580元。首付款为97580元，其余房款210000元以原告向银行按揭贷款的形式支付。合同同时约定：被告于2015年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。合同还约定了其他事项。合同签订后，除首付房款外，其余房款原告向银行办理了按揭贷款手续向被告交付。但被告未按合同约定时间向原告交付房屋。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律的保护。原告按合同约定支付了全部购房款，但被告未按合同约定时间向原告交付房屋，应承担相应的民事责任。故原告要求被告交付房屋的诉讼请求，予以支持。 关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金41000元的诉讼请求。被告辩称，涉案房屋于2015年年底已具备交付条件，因考虑到天气寒冷装修房屋不便等原因将交付房屋时间推迟至2016年年初，在2016年3月和5月被告通知过原告办理房屋交付手续但原告未来办理。被告对其陈述提交了“毓秀花园润园3#商住楼售房明细表”，欲证明与原告同时期在被告处购房的住户陆续于2016年2月至6月办理了房屋交付手续。原告对该证据的质证意见是：被告提交的润园3#商住楼售房明细表系被告自己统计打印的，没有住户签字，不具有证明力。且该统计表中登记的原告电话号码原告至今都在使用，但原告从未接到过被告的交房通知。对此，一审法院认为，首先，原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定交房时间为2015年12月31日，被告在未与原告达成协议的情况下将交付房屋时间推迟为2016年年初，已经违约；其次，即便是被告将交房时间推迟至2016年年初，被告也未举出证据证明该事实；第三，被告亦未提交证据证明其于2016年3月和5月通知原告办理房屋交付手续的证据。被告提交的“毓秀花园润园3#商住楼售房明细表”系单方证据，不具有证明力，不予采信。故对被告的辩解理由，不予支持。被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。原告要求被告承担违约金符合合同约定和法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告按照上述规定主张违约金并无不当。原告已付的购房款为307580元，自2016年1月1日至2018年12月31日按照年利率6%计算为55364.40元，现原告只主张41000元，其主张的违约金符合法律规定，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告张掖市新乐房地产开发有限公司向原告李某交付××区房屋一套，限被告于判决书生效后十日内交付；二、被告张掖市新乐房地产开发有限公司向原告李某支付违约金41000元，限被告于判决书生效后十日内履行。案件受理费825元，减半收取412.50元，由被告张掖市新乐房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因双方签订《商品房买卖合同》时，房屋尚未建成，根据双方签订的合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”上诉人作为出卖人，未提交证据证明其按照上述约定通知被上诉人办理房屋交接手续。上诉人全额收取被上诉人房款后，不能按合同约定向被上诉人交付房屋，已构成违约。因双方对出卖人逾期交付房屋的违约责任未明确约定，被上诉人以房屋总价款为基数，按年利率6%自合同约定的交房日期主张违约金不违反法律规定。上诉人认为不应当承担违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人张掖市新乐房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2832元，由上诉人张掖市新乐房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 宋 睿 审判员 安凤梅 审判员 胡宏睿 二〇一九年十二月三日 书记员 许 静 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。