黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑12民终1738号上诉人（一审原告）：孙国梁，男，1952年2月21日出生，满族，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：郭霞（与孙国梁系夫妻关系），女，1953年11月29日出生，满族，住址同上。委托诉讼代理人：唐德明，黑龙江鑫才律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区融福康城小区办公室。统一社会信用代码：91231200551322305K。法定代表人：王志立，职务总经理。上诉人孙国梁因与被上诉人黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人孙国梁的委托诉讼代理人郭霞、唐德明到庭参加诉讼。被上诉人黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司（以下简称“鸿嘉房地产公司”）经本院合法传唤后未到庭。本案现已审理终结。孙国梁上诉请求：1.撤销原判决第五项，依法改判鸿嘉房地产公司给付商服租金损失153000元；2.一、二审案件受理费由鸿嘉房地产公司承担。事实和理由：双方当事人签订《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》一份，根据协议约定，鸿嘉房地产公司应于2014年12月30日前将新建楼房交给孙国梁。经孙国梁多次催要，鸿嘉房地产公司仅于2017年9月7日交付了76.5平方米楼房一套，86.8平方米商服至今未交付。鸿嘉房地产公司的违约行为致使孙国梁未能在约定期限内使用案涉争议房屋，给孙国梁带来了重大经济损失。孙国梁在一审中向法庭举示了租赁合同，足以证实孙国梁的租金损失数额。一审法院认定案涉回迁协议有效，就应当判决鸿嘉房地产公司承担违约责任，孙国梁请求鸿嘉房地产公司给付租金损失具有事实及法律依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法支持孙国梁的上诉请求，以维护孙国梁的合法权益。孙国梁向一审法院起诉请求：1.确认孙国梁和鸿嘉房地产公司2013年5月8日签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》合法、有效；2.鸿嘉房地产公司立即交付原址回迁的86.8平方米商服一套，价值173.1525万元（1.2万元/平方米×86.8平方米）。如不能交付房屋，则赔偿房屋总价款173.1525万元；3.鸿嘉房地产公司协助孙国梁办理A29号楼2单元202室和原址回迁的86.8平方米商服的产权登记；4.鸿嘉房地产公司向孙国梁赔偿违约损失至实际交付房屋之日，商服暂计算至2019年3月31日为17.22万元。其中因逾期交付回迁房屋加倍赔偿临时安置补助费19200元（自2015年1月1日至2017年9月7日，每年7200元）、逾期交付商服租金损失153000元（自2015年1月1日至2019年3月31日，租金每年36000元，合计4年3个月）；5.诉讼费由鸿嘉房地产公司承担。一审法院认定，2013年5月8日甲方鸿嘉房地产公司（本案被告）与乙方孙国梁（本案原告）签订《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》。主要内容为：“乙方现有被拆迁有照房屋建筑面积30平方米＋39平方米，无照29平方米，甲乙双方经协商，就房屋拆迁补偿安置达成如下协议，一、甲方安置乙方新建A29号楼202室，建筑面积76.5平方米（最终以房产测绘中心测绘为准，以被拆迁房屋房照面积为基数多退少补）、原址回迁86.8平方米商服一处；二、乙方符合民政部门确认的低保户、特困户条件，甲方无偿提供给乙方楼房面积3平方米；三、甲方应在2014年12月31日前将新建楼房交给乙方，因甲方原因未能按期交房，需加倍发给乙方临时安置补助费。因乙方原因甲方不负责所有费用。…”原告孙国梁按约定回迁后，被告鸿嘉房地产公司于2017年9月7日向原告交付了76.5平方米楼房一套，但未为原告办理不动产登记手续。双方协议约定的原址回迁的86.8平方米商服一处告被告鸿嘉房地产公司至今未向原告交付。故原告孙国梁现诉至法院，要求1.确认原告和被告2013年5月8日签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》合法、有效；2.被鸿嘉房地产公司立即交付原址回迁的86.8平方米商服一套，价值173.1525万元（1.2万元/平方米×86.8平方米）。如不能交付房屋，则赔偿房屋总价款173.1525万元；3.被告鸿嘉房地产公司协助原告办理A29号楼2单元202室和原址回迁的86.8平方米商服的产权登记；4.被告鸿嘉房地产公司向原告赔偿违约损失至实际交付房屋之日，商服暂计算至2019年3月31日为17.22万元。其中因逾期交付回迁房屋加倍赔偿临时安置补助费19200元（自2015年1月1日至2017年9月7日，每年7200元）、逾期交付商服租金损失153000元（自2015年1月1日至2019年3月31日，租金每年36000元，合计4年3个月）；5.诉讼费由被告承担。另查明，被告公司对原告要求原址回迁相同面积的商服已建成。一审法院认为，关于原告的诉讼请求一、原告孙国梁要求确认与被告鸿嘉房地产公司于2013年5月8日签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》合法、有效问题。因原、被告签订的安置协议，原告与被告分别进行了签字或盖章进行了确认，协议条款对原告的补偿虽然略高于市场价格，但不能抵消合同效力。应视为双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认；关于原告的诉讼请求二、原告孙国梁要求被告鸿嘉房地产公司立即交付原址回迁的86.8平方米商服一套，如不能交付房屋，则赔偿房屋总价款173.1525万元的问题。根据《合同法》第四十四条关于依法成立的合同，自成立时生效和《合同法》第六十条关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因原、被告签订的协议双方均应恪守约定，全面履行各自的合同义务。原告已按协议约定将被拆迁房屋交于被告公司，且现原址回迁86.8平方米商服已建成，故被告公司应履行协议约定将原告原址回迁的86.8平方米商服一套交于原告，故原告的该项请求有理，本院应予支持；关于原告的诉讼请求三、原告孙国梁要求被告黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司协助原告办理A29号楼2单元202室和原址回迁的86.8平方米商服的产权登记；原、被告双方签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》性质为房屋拆迁安置补偿而非普通的商品房买卖，作为开发方的被告公司更应基于商业信誉及合同契约精神在交房条件成就时合理的期限内履行交付安置房的义务并依照法律、法规等的规定办理好房屋的网签或其他登记手续。本案中被告公司已于2017年9月7日向原告交付了76.5平方米楼房一套应及时为原告孙国梁办理不动产登记手续。原址回迁的86.8平方米商服一处，被告公司交于原告后亦应在合理期限内为原告孙国梁办理不动交登记手续；关于原告的诉讼请求四、要求被告鸿嘉房地产公司向原告赔偿违约损失至实际交付房屋之日，商服暂计算至2019年3月31日为17.22万元。其中因逾期交付回迁房屋加倍赔偿临时安置补助费19200元（自2015年1月1日至2017年9月7日，每年7200元）。因原、被告在双方签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》中明确约定“甲方应在2014年12月31日前将新建楼房交给乙方，因甲方原因未能按期交房，需加倍发给乙方。因乙方原因甲方不负责所有费用。…”本案中，原告按约定将被拆迁房屋交付于被告公司，被告公司未按约定日期将回迁房屋交付给原告，被告公司行为违反了双方的约定，应按协议约定的内容向原告加倍支付临时安置补助费，原告要求的临时安置补助费自2015年1月1日至2017年9月7日，每年7200元（300元/月×12个月×2倍）共计19200元的请求有协议约定，其计算标准和方法有行政法规参考，其请求不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告应赔偿原告因逾期交付商服租金损失153000元（自2015年1月1日至2019年3月31日，租金每年36000元，合计4年3个月）的请求。因根据公平及诚实信用原则，本案中原告被拆迁房屋面积共计98平方米，房屋不包含商服性质，而被告公司为原告回迁的是76.5平方米楼房一处和原址回迁86.8平方米商服一处，明显高于原告孙国梁本身所有的房屋面积和价值，被告公司抗辩理由具有一定道理，另外，原、被告签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》中只约定了被告未能按期交房，需加倍给付原告临时安置补助费，并未约定未能按期交房需要赔偿租金损失，而且原告请求给付商服租金的计算标准是参考周边的租金计算出来的，其计算出来的租金费用没有得到相关部门的认证，其计算方法和标准没有法定的参考依据，综上，原告孙国梁提出要求被告公司给付原告租金损失的请求没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告孙国梁与被告鸿嘉房地产公司签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》合法、有效；二、被告鸿嘉房地产公司于本判决生效后三十日内向原告孙国梁交付原址回迁面积86.8平方米商服一处；三、被告鸿嘉房地产公司于本判决生效后三十日内协助原告孙国梁办理A29号楼2单元202室及原址回迁面积86.8平方米商服的产权登记手续；四、被告鸿嘉房地产公司向原告孙国梁赔偿逾期交付回迁房屋的加倍临时安置补助费19200元。此款于本判决生效后十日内一次性给付；五、驳回原告孙国梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理21934元，由被告鸿嘉房地产公司负担20179.28元，原告孙国梁负担1754.72元。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：鸿嘉房地产公司在一审庭审时认可案涉争议小区商服年出租价格为3万多元。二审庭审时，孙国梁同意按照每年30000元的标准计算商服租金损失。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本案争议的焦点问题是：鸿嘉房地产公司应否给付孙国梁诉请的商服租金损失。本院认为，鸿嘉房地产公司与孙国梁签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。鸿嘉房地产公司与孙国梁均应按照双方之间业已生效的产权调换安置协议行使权利并履行义务。协议签订后，孙国梁已经按照约定将其名下房屋交付鸿嘉房地产公司进行拆迁，履行了协议约定的义务。根据案涉协议第九条约定，甲方即鸿嘉房地产公司应在2014年12月31日前将新建楼房交给乙方即孙国梁。但鸿嘉房地产公司在回迁房屋建成后，却未按照协议约定的期限向孙国梁交付案涉争议的商服，该公司的行为已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，鸿嘉房地产公司逾期交付房屋的行为已经构成违约，其应当赔偿因逾期交付房屋给孙国梁造成的损失。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。虽然孙国梁诉请租金损失计算标准缺乏证据支持，但鸿嘉房地产公司在一审庭审时自认案涉争议商服出租价格为每年3万多元，本院二审庭审中孙国梁同意按照每年30000元的标准计算损失，故本院结合双方当事人自认的事实，依法确定案涉争议商服的租金损失标准为每年30000元。鸿嘉房地产公司应自逾期交付房屋之日即2015年1月1日起，按照前述标准给付孙国梁诉请商服的租金损失。综上所述，孙国梁的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)(二)项规定，判决如下：一、维持绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初2162号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初2162号民事判决第五项；三、黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付孙国梁商服租金损失147500元（以每年30000元为标准，自2015年1月1日计算至2019年11月30日）；四、驳回孙国梁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理21934元，由黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司负担21868元，由孙国梁负担66元；二审案件受理费3360元，由黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司负担3245元，由孙国梁负担115元。本判决为终审判决。审判长  卢轶楠审判员  于成林审判员  王 婧二〇一九年十二月九日书记员  王春宇