北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14555号上诉人（原审被告）：赵芳，女，1982年5月23日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人（原审原告）：王素清，女，1967年3月16日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘煜，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：马岩，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人赵芳因与被上诉人王素清房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初18400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵芳，被上诉人王素清之委托诉讼代理人刘煜、马岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵芳上诉请求：撤销一审判决第三项中的违约金，以及第四项，改判赵芳不支付违约金、房屋占用费。事实和理由：一、上诉人主体不适格。我作为北京盛世融合生物科技有限公司（以下简称盛世融和公司）代理人与王素清签订涉案租赁合同，租赁涉案房屋用于办公，所有装修款及涉案房屋的物业费、取暖费均由盛世融和公司支付，2017年至2018年的房屋租金亦是通过盛世融和公司账户支付给王素清指定的账户（北京市六合金证律师事务所），王素清同意向我出具发票。因此，我只是受盛世融和公司委托签订涉案合同，不是本案的适格主体。二、关于房屋装修款抵扣房租，涉案租赁房屋原始状态为框架式毛坯房，2014年盛世融和公司租赁涉案房屋后花费30万元进行装修，因王素清不出具发票盛世融和公司无法支付下一年度房租，使得涉案租赁合同的履行被迫终止，因此我要求对房屋装修评估后抵扣应付房租。同意一审判决第一、二项，及第三项中关于租金的判决内容，且2019年8月1日已经搬出涉案房屋。王素清辩称，不同意赵芳的上诉请求。赵芳是本案适格的被告。赵芳以开具发票的事由作为拒不支付租金的抗辩缺乏事实基础和法律依据。同意一审判决。王素清向一审法院起诉请求：1.确认王素清与赵芳于2017年9月14日签订的房屋租赁合同于2019年1月30日解除；2.判令赵芳将位于北京市西城区北三环中路甲29号院3号楼21层2单元2106号房屋恢复原状、腾空交还王素清；3.判令赵芳向王素清支付欠付租金105286元（按年租金31.5万元的标准，自2018年10月1日起计算至2019年1月30日止），并自2019年1月31日起支付房屋占用费至实际腾退交还之日（按年31.5万元的标准计算）；4.判令赵芳向王素清支付违约金27562.50元。一审法院认定事实：王素清提供的房屋所有权证显示，诉争房屋登记所有权人为王素清。王素清提供的租赁合同显示，2017年9月14日，王素清（甲方，刘勇代）、赵芳（乙方，庞然代）签订房屋租赁合同，约定王素清将诉争房屋租予赵芳用于办公。租期自2017年10月1日至2020年9月30日。年租金30万元，押零付一年，各期租金支付日期为2017年9月30日，2018年8月31日，2019年8月31日。合同第三条（二）约定，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。…第八条（四）约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。…第九条（一）约定，…乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的105%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同落款处有双方确认：房屋租金改为半年付，即每年1月30日，7月30日，每年租金递增为租金的5%。赵芳认可上述证据的真实性，但表示签订合同时，诉争房屋没有产权证，合同约定支付房租的时间其不知情。双方均认可除2017年10月1日至2018年9月30日的租金30万元外，赵芳未再向王素清支付其他租金。王素清提交的律师函照片及邮寄记录显示，王素清委托律师向赵芳邮寄函件的情况。律师函主要体现以下内容：租赁合同签订后，王素清如约履行了合同义务，赵芳仅在首次支付租金后，自2018年7月30日起不再支付任何租金，经多次催要未果，已构成严重违约，故向赵芳发出通知，解除双方签订的租赁合同，要求赵芳在指定期限内按约腾空房屋、恢复原状，结清各项费用，并支付自2018年7月30日起产生的租金、使用费以及违约金。该函于2019年1月30日签收。对此，赵芳表示，收到过该函。赵芳未向一审法院提交证据。一审法院认为：王素清与赵芳签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。当事人应依约行使权利、履行义务。根据上述查明的合同约定，赵芳应于2018年7月30日向王素清支付第二年度半年的租金15.75万元。赵芳主张双方就开具发票、装修投入未协商一致而拒不支付租金的抗辩理由，缺乏事实基础和法律依据，法院不予采纳。未依约支付租金已超30日的情况下，王素清有权单方解除合同。2019年1月30日王素清向赵芳邮寄送达律师函，属依法行使合同解除权。赵芳认可收到该函的情况下，发生解除合同的法律效果，双方租赁合同于2019年1月30日解除。王素清确认合同解除的诉讼请求，法院予以支持。合同解除情况下，赵芳应及时将诉争房屋腾空交还王素清。王素清腾房的诉讼请求，法院亦予以支持。关于恢复原状。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方均未就房屋原状向法院提供证据的情况下，应由主张方，即王素清承担不利后果。王素清恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。关于租金及占用费。双方均认可2018年10月1日以后的租金赵芳未支付，法院对此予以确认。赵芳持续使用诉争房屋情况下，应向王素清支付2018年10月1日至2019年1月30日期间的房屋租金。王素清租金的诉讼请求，法院予以支持。合同已于2019年1月30日解除，赵芳尚未履行腾房义务情况下，应向王素清支付自2019年1月31日起至实际腾退交还之日的房屋占用费，王素清占用费的诉讼请求，法院亦予以支持。关于违约金。赵芳未按约支付租金已超30日，已达合同约定支付相应违约金的条件。王素清主张违约金的诉讼请求，具有约定基础，法院予以支持。判决：一、确认王素清与赵芳二零一七年九月十四日签订的房屋租赁合同于二零一九年一月三十日解除。二、判决生效之日起三日内，赵芳将位于北京市西城区北三环中路甲29号院3号楼21层2单元2106号房屋腾空交还王素清。三、判决生效之日起三日内，赵芳向王素清支付二零一八年十月一日至二零一九年一月三十日期间的租金105286元、违约金27562.50元。四、判决生效之日起三日内，赵芳向王素清支付房屋占用费（按每年31.5万元的标准计算，自二零一九年一月三十一日起至实际腾退交还之日止）。五、驳回王素清的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间支付金钱或履行其他义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。二审中，赵芳提交中国银行2018年2月13日盛世融和公司向北京市六合金证律师事务所转账15万元“合同费用”的《国内支付业务付款回单》，以证明赵芳仅是作为盛世融和公司的代理人签署涉案合同，房租和所有相关费用均是应王素清一方的要求由盛世融和公司向其指定账户汇款支付，因此赵芳不是本案适格的被告。王素清认可该证据真实性，不认可证明目的，主张其未要求盛世融和公司支付房租等费用，涉案合同是和赵芳签署的，且合同载明承租人是赵芳，赵芳亦从未提出过其是盛世融和公司代理人；即便赵芳是盛世融和公司的代理人，根据合同法相关规定，赵芳至今才披露委托代理情节，王素清可以选择合同相对人并且选择了赵芳，因而起诉赵芳是合法的。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于主体一节，虽然赵芳上诉主张涉案房屋租赁合同签订时其系盛世融和公司的代理人，已付房屋租金由盛世融和公司实际支付，房屋的物业费、供暖费亦由盛世融和公司支付，但是，涉案合同并未体现赵芳所述的代理关系，且明确记载赵芳系承租人，根据盛世融和公司曾向王素清一方指定的账户汇款的情节亦不足以认定盛世融和公司系合同承租人，故本案中王素清选择向赵芳主张房屋租赁合同项下的权利，并无不当，本院对于赵芳关于主体的上诉意见不予采纳。关于赵芳上诉主张以房屋装修款折抵房租一节，根据现有证据无法证明双方就上述折抵达成一致意见，赵芳在本案中主张折抵，依据不足，本院对其该项意见不予采纳。关于赵芳以王素清未开具发票为由主张王素清违约在先一节，双方合同并未对发票开具作出约定，且在王素清已将涉案房屋交付赵芳使用、王素清已履行合同主要义务的情况下，赵芳以此为由迟延支付租金，依据并不充分，本院对于赵芳就此提出的上诉意见，不予采纳。综上，赵芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2922元，由赵芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇一九年十二月十一日法官助理 江 潇书 记 员 赵鸿飞