湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10680号上诉人（原审被告）：湖南长沙榔梨建筑工程有限公司，住所地湖南省长沙县榔梨镇龙华路48号。法定代表人：何志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：靖向军，武汉市新洲区邾城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：武汉市繁融农贸市场有限公司，住所地湖北省武汉市青山区武东街贾岭村五组。法定代表人：李彦龙，该公司董事。委托诉讼代理人：张定平，该公司员工。上诉人湖南长沙榔梨建筑工程有限公司（以下简称榔梨建筑公司）因与被上诉人武汉市繁融农贸市场有限公司（以下简称繁融农贸公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人榔梨建筑公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回繁融农贸公司的诉讼请求；本案全部诉讼费用由繁融农贸公司承担。事实与理由：1、繁融农贸公司出租给榔梨建筑公司的房屋系武汉市青山区人民政府武东街贾岭村所有，繁融农贸公司无出租权，更无转租权，—审并未查清上述事实。2、一审认定租赁合同无效，榔梨建筑公司未实际居住、使用其承租的房屋，即无占有使用的期限，无依据判决榔梨建筑公司支付一年的租金。3、一审并没有证据证实榔梨建筑公司与繁融农贸公司之间办理了租赁房屋的交接手续，仅凭榔梨建筑公司交纳租金，对一层危房屋面防水施工而推定繁融农贸公司交付了全部租赁房屋，显然证据不足。4、榔梨建筑公司与繁融农贸公司之间的租赁房屋系危房，居住危及到人身安全，不具备居住属性，无法使用。榔梨建筑公司支付的3万元的租金和1万元的屋面防水施工费用，繁融农贸公司应返还给榔梨建筑公司。被上诉人繁融农贸公司答辩称，榔梨建筑公司称案涉房屋是贾岭村的毫无证据，繁融农贸公司建造含出租房在内的农贸市场经政府部门批复，以及繁融农贸公司与贾岭村签订的租赁土地建农贸市场的合同，均可有效证明该出租房屋属繁融农贸公司所有。榔梨建筑公司的上诉理由不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2019年4月30日，繁融农贸公司诉至一审法院，请求：1、榔梨建筑公司向繁融农贸公司支付租金150,000元及租金占用损失3,746.6元；2、本案诉讼费由榔梨建筑公司承担。事实和理由：2018年3月20日，繁融农贸公司与榔梨建筑公司下属的海伦国际一期二标段工程项目部、海伦国际一期一标段项目部签订了《场地租赁协议书》1份，两项目部共同、均等承租繁融农贸公司约三千平方米的三栋房屋、场地及附属物，做住宿和办公使用。该协议书约定：两项目部各承担月租金15,000元，按季度支付，租期从2018年3月20日起至2019年3月20日止。繁融农贸公司按约履行了交付房屋、场地等的义务，海伦国际一期一标段工程项目部亦依约支付了租金，但海伦国际一期二标段工程项目部仅支付了两个月的租金30,000元，尚欠10个月的租金未支付。榔梨建筑公司一审辩称，1、繁融农贸公司诉称二标段工程项目部支付的30,000元是押金，并非租金，该项目部因做承租房屋的屋面防水花费了10,000元。2、榔梨建筑公司承租的房屋是政府部门认定的危房，禁止居住，海伦国际一期二标段工程项目部的工作人员也一直没有居住、占有使用承租的房屋。双方于2018年9月20日签订了补充协议，房屋租金调整为每月10,000元，此后，榔梨建筑公司按照协议约定履行了义务。3、双方之间从签订合同至今，没有办理房屋交接手续，没有房屋交接清单，繁融农贸公司并未交付房屋。综上，繁融农贸公司的诉请没有事实及法律依据，请求驳回繁融农贸公司的诉请。一审针对双方当事人提交的证据，认定：场地租赁协议书，客观、真实，与本案有关联性，予以采信；繁融农贸公司提交的房屋照片，榔梨建筑公司对其真实性无异议，予以采信；青武政(2009)33号关于同意贾岭村出租闲置土地新建集贸市场的批复、青经贸[2009]24号关于同意贾岭村新建集贸市场的批复、洪发改函[2009]13号关于同意建设乡贾家岭村新建集贸市场项目开展前期工作的函，系复印件，不予采信；榔梨建筑公司提交的安全生产行政执法文书现场检查记录，与本案无关联性，不予采信；榔梨建筑公司提交的防水工程施工合同、中国建设银行个人活期账户交易明细、借支单，能够证明案外人对二标段工程项目部承租的房屋屋面防水工程进行了施工，二标段工程项目部为此向案外人支付工程款10,000元，予以采信。一审认定事实：繁融农贸公司、榔梨建筑公司于2018年3月20日签订《场地租赁协议书》1份，约定：繁融农贸公司将繁融市场后菜市场房屋三栋约三千平方米场地及附属物租赁给榔梨建筑公司作为海伦国际一期工程住宿和办公；租赁期内如果因繁融农贸公司原因导致榔梨建筑公司不能继续居住由繁融农贸公司负责，退还本月及以后的租金和押金。若榔梨建筑公司原因需退租房屋，需提前一个月与繁融农贸公司商议，退还下月及以后的租金和押金；租赁期满后，场地不能搬走的设施榔梨建筑公司不得破坏，且退租后由繁融农贸公司所有；租赁时间暂定一年，即2018年3月20日至2019年3月20日，繁融农贸公司须保证租赁期内租赁场地的稳定；租金每月30,000元，按押一付三的方式缴纳；本协议自双方签字后生效，按租赁时间签订的日期计算租赁费用。该协议书上出租方处加盖“武汉市繁融农贸市场有限公司合同专用章”，承租方处加盖“湖南长沙榔梨建筑工程有限公司青山贾岭村K3项目海伦国际一期一标段工程项目部”公章、“湖南长沙榔梨建筑工程有限公司海伦国际一期二标工程项目部专用章”。繁融农贸公司于协议签订当日将涉诉房屋交付榔梨建筑公司，榔梨建筑公司随即将房屋的1/2部分分配给湖南长沙榔梨建筑工程有限公司青山贾岭村K3项目海伦国际一期一标段工程项目部（以下简称一标段项目部）工作人员居住、使用，另1/2部分分配给海伦国际一期二标段工程项目部（以下简称二标段项目部）工作人员居住、使用，一标段工程项目部、二标段工程项目部自行约定双方各自承担月租金15,000元。一标段工程项目部按约履行了支付租金的义务，二标段工程项目部于2018年4月11日向繁融农贸公司支付了2018年3月20日至5月20日的房屋租金共计30,000元，之后的房屋租金至今未支付，二标段工程项目部的工作人员也未实际居住在承租的房屋内。2018年9月15日繁融农贸公司、榔梨建筑公司签订《繁融农贸市场房屋租赁补充协议》1份，约定：经繁融农贸公司、榔梨建筑公司双方共同协商，榔梨建筑公司所租赁的繁融农贸市场办公区及宿舍从2018年3月20日至2018年9月20日按原合同每月15,000元计算租金，从9月20日至以后按每月10,000元计算租金，押金15,000元，其余各项按原合同执行，该补充协议上承租方处加盖“湖南长沙榔梨建筑工程有限公司青山贾岭村K3项目海伦国际一期一标段工程项目部”公章，之后，一标段工程项目部按此补充协议约定向繁融农贸公司支付了租金。二标段工程项目部至今未支付2018年5月20日至2019年3月20日的房屋租金。一审另查明：标段工程项目部于2018年3月20日与案外人签订了《防水工程施工合同》1份，约定：案外人对繁融农贸市场屋面防水工程进行施工，合同签订后，案外人按约履行了施工义务，二标段工程项目部为此向案外人支付工程款10,000元。庭审中，榔梨建筑公司自认二标段工程项目部支付的30,000元均是租金。一审又查明：繁融农贸公司出租的房屋未取得建设工程规划许可证。本案一审审理过程中，繁融农贸公司表示考虑到二标段工程项目部未实际居住、使用租赁房屋，同意从2018年5月20日起租金减少为每月10,000元。一审法院认为，繁融农贸公司出租给榔梨建筑公司的房屋未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故繁融农贸公司、榔梨建筑公司于2018年3月20日签订的《场地租赁协议书》无效。繁融农贸公司、榔梨建筑公司签订的《场地租赁协议书》虽无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，二标段工程项目部从2018年3月20日取得涉诉房屋，其应当从2018年3月20日起向繁融农贸公司支付房屋占有使用费，二标段工程项目部向繁融农贸公司支付了2018年3月20日至2018年5月20日的房屋占有使用费30,000元，其还应向繁融农贸公司支付2018年5月20日至2019年3月20日的房屋占有使用费，繁融农贸公司、榔梨建筑公司签订的《场地租赁协议书》中约定租金每月为30,000元,一标段工程项目部、二标段工程项目部自行约定双方各自承担月租金15,000元，故房屋占有使用费为每月15,000元，二标段工程项目部应向繁融农贸公司支付2018年5月20日至2019年3月20日期间房屋占有使用费150,000元（15,000元/月×10个月），但考虑到二标段工程项目部工作人员未实际居住、使用承租的房屋，繁融农贸公司也表示基于此原因可以减少租金50,000元，酌定二标段工程项目部向繁融农贸公司支付2018年5月20日至2019年3月20日的房屋占有使用费100,000元，二标段工程项目部系榔梨建筑公司公司内设机构，不具备法人资格，其权利、义务应由榔梨建筑公司公司享有和承担，故榔梨建筑公司应向繁融农贸公司支付房屋占有使用费100,000元，对繁融农贸公司要求榔梨建筑公司支付租金150,000元的诉讼请求，对其中100,000元的部分，予以支持，超过部分不予支持。繁融农贸公司要求榔梨建筑公司支付租金占用损失3,746.6元的诉请，因其所依据的《场地租赁协议书》为无效合同，无效的合同，自始无效，不具有法律约束力，故繁融农贸公司要求榔梨建筑公司支付租金占用损失3,746.6元的诉请，于法无据，不予支持。榔梨建筑公司辩称二标段工程项目部支付的30,000元是押金，并非租金，但其在庭审中自认该30,000元全部为租金，故该30,000元应为二标段工程项目部支付的两个月房屋租金，榔梨建筑公司的该抗辩意见，不予支持。榔梨建筑公司辩称其承租的房屋是政府部门认定的危房，禁止居住，二标段工程项目部的工作人员也一直没有居住、占有使用房屋，二标段工程项目部虽未实际居住、使用其承租的房屋，但二标段工程项目部未在租赁期内向繁融农贸公司提出不再继续承租房屋，将房屋返还给繁融农贸公司的要求，故榔梨建筑公司的该抗辩意见，不予支持，二标段工程项目部应向繁融农贸公司支付2018年5月20日至2019年3月20日期间的房屋占有使用费。榔梨建筑公司辩称从签订合同至今，双方未办理房屋交接手续，繁融农贸公司并未向二标段工程项目部交付房屋，对此，二标段工程项目部于《场地租赁协议书》签订的当日与案外人签订了《防水工程施工合同》，在案外人对二标段工程项目部承租的房屋屋面防水工程施工完毕后，向案外人支付了工程款10,000元，且二标段工程项目部于2018年4月11日向繁融农贸公司支付了租金30,000元，若繁融农贸公司未交付租赁的房屋，案外人不可能对承租房屋的屋面防水工程进行施工，二标段工程项目部也不可能于《场地租赁协议书》签订的次月向繁融农贸公司支付房屋租金30,000元，且榔梨建筑公司也未提交证据证明繁融农贸公司未向二标段工程项目部交付房屋及该项目部要求繁融农贸公司交付房屋未果的证据，故榔梨建筑公司的该抗辩意见，不予支持。综上，繁融农贸公司的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、湖南长沙榔梨建筑工程有限公司于本判决生效之日起10日内向武汉市繁融农贸市场有限公司支付房屋占有使用费100,000元；二、驳回武汉市繁融农贸市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费1,687元，由武汉市繁融农贸市场有限公司负担500元，由湖南长沙榔梨建筑工程有限公司负担1,187元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、2018年3月20日，繁融农贸公司、榔梨建筑公司签订的《场地租赁协议书》载明：房屋的安全设施、消防设施包括人员安全由榔梨建筑公司负责，与繁融农贸公司无关。房屋的维修及建设事项达到住居条件由榔梨建筑公司负责。2、2018年9月15日，双方签订的补充协议载明：出租方繁融农贸公司，承租方榔梨建筑公司；落款：出租方李彦龙、承租方黄毅并加盖一标段工程项目部印章。本院认为：因繁融农贸公司出租给榔梨建筑公司的房屋未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，一审判决认定繁融农贸公司、榔梨建筑公司于2018年3月20日签订的《场地租赁协议书》无效正确。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审判决认定榔梨建筑公司当从2018年3月20日起向繁融农贸公司支付房屋占有使用费有事实和法律依据。关于榔梨建筑公司上诉主张繁融农贸公司无权出租案涉房屋的问题，因榔梨建筑公司未提交证据予以证实，故本院不予采信。关于榔梨建筑公司上诉主张未实际居住案涉房屋，无需支付费用的问题，与本案查明事实不符，且双方明确约定“若榔梨建筑公司原因需退租房屋，需提前一个月与繁融农贸公司商议，退还下月及以后的租金和押金。房屋的维修及建设事项达到住居条件由榔梨建筑公司负责”，案涉《场地租赁协议书》虽因房屋未取得建设工程规划许可证而无效，但不影响本案事实的认定，故榔梨建筑公司的该项上诉理由不能成立。关于双方于2018年9月15日签订补充协议的所涉范围及调整对象的问题，补充协议虽然载明承租方为榔梨建筑公司，但补充协议载明“按原合同每月15,000元计算租金”，与原合同“租金每月3万”的约定明显不符，结合补充协议签订的时间、落款处一标段工程项目部盖章以及合同实际履行情况，该补充协议系对一标段工程项目部所涉房屋部分的租金调整，不涉及二标段工程项目部所涉房屋部分。一审判决结合繁融农贸公司同意减少租金的意见，酌情认定二标段工程项目部向繁融农贸公司支付2018年5月20日至2019年3月20日的房屋占有使用费100,000元并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,375元，由湖南长沙榔梨建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  方 红审判员  骆朝辉二〇一九年十二月四日法官助理王晓曼书记员王晓曼