湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11564号上诉人（原审原告）：武汉金盛阅景物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区金银湖金桥一路南、五景药业东1栋6层2室。法定代表人：赵青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡海，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：刘刚，男，1986年12月3日出生，汉族，住武汉市东西湖区。上诉人武汉金盛阅景物业管理有限公司（以下简称金盛阅景物业公司）、上诉人刘刚因物业服务合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初3240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。金盛阅景物业公司的委托诉讼代理人胡海与刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金盛阅景物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、本案诉讼费由刘刚负担。事实与理由：一、一审法院认定事实存在以偏概全、变相不合理增加金盛阅景物业公司的义务的错误。1.刘刚自2016年8月1日起未缴纳物业管理费，其答辩所称的乱贴广告等现象存在于业主集中收房并装修期间，相关广告均是装修宣传类广告，是一个极短时间内的个别现象，且金盛阅景物业公司已对相关小广告进行了清理，因而不是一个持续性状态。2.小区的封闭管理一直在施行过程中，且一直采用的是刷卡门禁制度，并非刘刚所称的未进行封闭式管理。相反，正是基于小区内业主自身生活习惯的原因，导致出现人为阻碍门禁正常使用的情况。3.金盛阅景物业公司的物业管理范围仅限于住宅小区范围，因此刘刚所称的所谓商业部分4楼空调压缩机安装、商场门口集中绿化被占用等问题，所涉范围不属于金盛阅景物业公司管辖责任范围。二、一审适用法律存在错误。本案所涉的《前期物业服务合同》中对收费单价及逾期支付物业服务费的违约责任进行了明确约定，而刘刚如未按约定支付相应费用则依法应承担相应的违约责任。一审法院却以金盛阅景物业公司“未举证证明违约造成的损失”为由，判决不予支持违约金的诉讼请求，明显违反合同法的相关规定，属法律适用错误。刘刚辩称，由于公司对于我家外墙漏水以及玻璃损坏均未修复，故物业公司并未提供物业服务，所以对方要求支付违约金和物业费是不应当支持的。对方主张的违约金过高。刘刚上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回金盛阅景物业公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案诉讼费由金盛阅景物业公司负担。事实与理由：一、一审法院程序违法。一审审理过程中，一审法院要求金盛阅景物业公司提交与开发商签订的服务合同和近3个月的小区保洁记录，以及本小区房产经国土规划局批准的公共空间和外圈界线的设计规划图等，对于上述证据，金盛阅景物业公司是否提交无从而知，若金盛阅景物业公司未提交，金盛阅景物业公司应承担举证不能的不利后果，其诉讼请求应全部予以驳回，若金盛阅景物业公司提交了上述证据，一审法院未组织双方当事人进行质证属于程序违法。二、一审法院认定事实基本清楚，但判决不公。除一审法院查明的基本事实外，金盛阅景物业公司还存在以下违约情形：1.电梯质量低下，平均每周故障一次，而金盛阅景物业公司未能及时维修。2.金盛阅景物业公司未按照合同约定给小区单元楼完装门禁系统，产生安全隐患。3.小区卫生状况恶劣，小区只有两个垃圾桶，无法满足业主日常生活需求，导致臭气熏天。4.小区无电动车停放点，杂放乱停放，影响业主出行。5.未经业主同意，在电梯里张贴广告。6.刘刚房屋的外墙多处浸水且家中的阳台外立面玻璃爆裂，而金盛阅景物业公司对上述情况均没有处理。7.金盛阅景物业公司将小区绿化区域出租给案外人并将四楼屋顶区域安装空调压缩机，该设备噪音巨大，严重扰民。金盛阅景物业公司辩称，电梯定期维修保养，卫生也是定期作出清理。门禁系统短期的无法正常使用不是物业公司导致，是业主导致，我们也及时修正了，不能以短期的问题，说明物业没有尽到物业管理。金盛阅景物业公司向一审法院起诉请求：一、刘刚支付2016年8月1日至2018年7月31日的物业管理费4,358元；二、刘刚按照欠费金额×逾期天数×24%的标准支付至缴清全部物业服务费之日止的逾期付款滞纳金，截止到2018年7月31日应支付的滞纳金为2,091.84元；三、刘刚承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：刘刚系武汉市东西湖区金盛·国际（金银湖广场二期）x单元x层x室房屋的业主，该房屋建筑面积90.8平方米。2016年2月18日，金盛阅景物业公司与刘刚签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定由金盛阅景物业公司为金盛阅景国际小区提供物业服务，物业服务费高层住宅按照建筑面积2.2元/平方米/月计算，缴费方式为一次预收一年，于缴付日10日之前交清，如遇节假日顺延一天；如业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金盛阅景物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。该协议同时还约定金盛阅景物业公司的物业服务内容包括综合管理、对物业共用部位、共用设施设备日常的维护、绿化养护、清洁卫生、秩序维护、智能化设施运行的维护，其中绿化养护的服务质量包括绿地无改变性质和破坏、占用现象；清洁卫生服务质量包括对超环保标准排放油烟、噪音等行为和违反规定饲养家畜、家禽者进行劝告、并报告有关部门进行处理；秩序维护服务质量包括物业区域实行封闭管理，主要出入口有专人职守，外来人员和车辆及大件物品出入有登记等。刘刚自2016年8月1日起未交纳物业服务费至今。金盛阅景物业公司多次催收，刘刚仍拒绝交纳物业服务费。金盛阅景物业公司遂诉至法院，要求如诉称。另查明，金盛阅景国际小区的1-4楼为商业体。小区规划显示4楼屋顶原规划为屋顶花园，商场门口规划有集中绿化。但4楼屋顶安装了商场的空调压缩机，商场门口集中绿化被占用。且业主家门口乱贴小广告的现象严重，小区未进行封闭管理，外来人员进出基本未受限制。基于以上事实，刘刚等业主拒绝交纳物业服务费。一审法院认为，金盛阅景物业公司与刘刚签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。金盛阅景物业公司应当按照协议约定全面履行物业服务义务，刘刚应当按照协议约定按时交纳物业服务费。刘刚自2016年8月1日起未交纳物业服务费，构成违约。对金盛阅景物业公司主张其交纳服务费的请求一审法院予以支持。但因该小区存在改变部分绿化用途、门禁管理秩序混乱等情形，可以证明金盛阅景物业公司履行物业服务义务存在瑕疵，一审法院酌情在90%范围内支持刘刚应交纳的物业服务费。经计算，刘刚需交纳的2016年8月1日至2018年7月31日期间的物业服务费为4,314.82元（2.2元/平方米/月×90.8平方米×24个月×90%）。对于刘刚反映的阳台和客厅外墙漏水的问题，不能确定系开发商建设的房屋质量问题或系相邻业主侵权问题造成。如房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务；在质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，共有部分、公共设施设备可使用小区的住宅专项维修基金进行修缮。刘刚应依据相应的合同或侵权关系及法律规定，向对应责任主体主张权利，以此拒缴物业服务费的抗辩理由没有法律依据。因金盛阅景物业公司未举证证明因刘刚的违约造成的损失，且其未全面完全履行物业服务合同中约定的义务，结合对双方当事人的影响程度综合衡量，一审法院对金盛阅景物业公司违约金的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决：一、刘刚于判决生效之日起十日内向金盛阅景物业公司支付2016年8月1日至2018年7月31日期间的物业服务费4,314.82元；二、驳回金盛阅景物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取，金盛阅景物业公司已预缴），由金盛阅景物业公司负担8元，刘刚负担17元，并在支付上述款项时一并向金盛阅景物业公司支付。二审中，金盛阅景物业公司向本院提交二份证据，证据一、门禁照片4张。证明单元门禁未关闭，系业主的私自行为所致，金盛阅景物业公司基于此情况只能进行动态化管理。证据二、门禁照片11张、视频一份，证明金盛阅景国际小区的其他门禁系统均能正常使用。刘刚质证认为，视频仅能证明只有一套门是可以用的，不能证明其他几个单元门是好的。虽然门禁卡是可以进出，但门始终是敞开的，刘刚要求的是金盛阅景物业公司对此需要管理，故金盛阅景物业公司提交的证据均不能达到其证明目的。本院认为，金盛阅景物业公司提交的证据均不能达到其证明目的，故本院不予采纳。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，金盛阅景物业公司与刘刚签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。根据协议约定，金盛阅景物业公司对小区提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务和管理，亦有对业主反映的问题积极采取相应措施、提供相应服务的义务。刘刚以小区门禁存在隐患、卫生环境差、占用业主公共资源等诸多问题，金盛阅景物业公司仍未解决为由，主张不应交纳物业费。一审法院考虑上述情况，并结合金盛阅景物业公司承担的物业管理职责，酌情确定刘刚按90%交纳物业费，并无不当。刘刚二审没有新的事实及证据，其坚持主张不应交纳物业费，不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。金盛阅景物业公司要求刘刚支付违约金，因该公司履行服务义务存在瑕疵，故其主张本院不予支持。同时，根据法律规定，外墙属于共有部分，在保修期内应由开发商负责维修，超过保修期的，由业委会代表业主决定维修基金的申报等事宜，物业公司仅负有协调处置及后期执行的义务，故刘刚以此拒缴物业服务费没有法律依据。综上所述，上诉人金盛阅景物业公司、上诉人刘刚的上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由武汉金盛阅景物业管理有限公司和刘刚各负担50元。本判决为终审判决。审判长 胡 浩审判员 胡铭俊审判员 易齐立二〇一九年十二月十六日法官助理吴利书记员赵艺嫚