吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1602号上诉人(原审原告)：延吉市泰华大厦有限公司，住所：延吉市新兴街解放路**。法定代表人：苏某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某，该公司职员。委托诉讼代理人：张某，吉林平岗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨某，女，1973年3月13日出生，汉族，农民，户籍所在地吉林省长春市双阳区。被上诉人（原审被告）赵某，男，1977年1月5日出生，汉族，无职业，，住吉林省长长春市双阳区委托诉讼代理人：孙某，北京市君泽君（长春）律师事务所律师。上诉人延吉市泰华大厦有限公司（以下简称泰华大厦）因与被上诉人杨某、赵某租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初6836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰华大厦上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由杨某、赵某负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。赵某自认租赁期限为10年，其于2018年3月份撤场。构成违约。赵某撤场后，放任2180平方米的房屋无人管理，故意制造和扩大泰华大厦的经济损失，泰华大厦及时收回房屋并不说明双方解除合同，一审法院认定双方自动解除合同错误。租赁合同约定，第一年租金为30万元，第二年、第三年的租金为40万元，并承担水费、电缆、物业费等费用，赵某仅支付了2018年40万元租金当中的10万元，尚欠30万元，其私自撤场，并不能免除当年的租金及违约金。赵某对租赁房屋的事实不予否认，对于其已自认的事实，我方无需再举证。2015年9月至2015年12月14日赵某已实际使用房屋，但赵某主张该期间为免租期并没有证据能够证明。赵某应当支付该期间的租赁费用。杨某在2017年12月18日出具保证书保证在2017年12月26日前支付10万元，但一直未交纳，也可以证明双方履行合同的情况。2.根据合同约定，赵某还应当缴纳货梯使用费，赵某已缴纳至2017年3月为止，其应自2017年4月起支付货梯使用费。综上，复印件也是证据的一种形式，一审法院否定复印件的合法性，适用法律错误。赵某辩称，1.赵某与泰华大厦的租赁合同已经解除。双方的租赁合同期限为10年，2018年赵某撤离了租赁房屋，并立即通知了泰华大厦，泰华大厦也立即收回房屋，占有并实际控制租赁房屋，并于2018年10起以其员工万东伟的名义继续经营练歌广场，办理了营业执照。一审法院认定自泰华大厦收回房屋时双方合同解除，认定事实清楚。2.泰华大厦没有证据证明赵某拖欠各项费用。泰华大厦没有提供租赁合同原件，其提供的合同书复印件，赵某没有见过，其内容是虚假的。复印件中租赁期限有改动痕迹，实际租赁期限是从2015年12月31日至2025年12月31日止。泰华大厦修改合同的目的无非是想主张2015年9月15日2015年12月31日期间的租金，而对于2015年9月至2019年12月的租金，一审时泰华大厦代理人曾陈述双方口头协议此期间没有租金，且租赁期间从2015年12月起开始。泰华大厦否定了自己提供合同的起止时间，从而否定了自己提供合同的真实性。3、关于杨某的保证书，并非赵某签字，对此赵某并不知情，租赁合同也并不是杨某与泰华大厦签订，杨某对租赁合同约定也不知情。在房屋租赁期间，泰华大厦总是要求赵某缴纳各种费用，具体交了什么费用，交纳了多少钱，赵某并不清楚，但并不能以此证明赵某认可泰华大厦所说的按照合同约定交纳货梯使用费和物业费。根据法律规定，书证应当提交原件，提交原件原物确有困难的可以提交复制品。泰华大厦持有证据原件，不能提供，未完成举证责任，一审法院认定泰华大厦举证不能，适用法律正确，认定事实清楚。杨某未答辩。泰华大厦向一审法院起诉请求：1、请求依法判决杨某、赵某立即支付租金375000元及违约金112500元，物业费124260元及违约金37278元，货梯费48000元及违约金14400元，水费13619.97元及违约金4085.99元，合计729263.96元；2、判令杨某、赵某归还撤走的练歌厅电器设备（待评估鉴定）；3、判令解除双方的房屋租赁合同；4.杨某、赵某承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2015年，泰华公大厦与赵某签订租赁合同用于金凰翡丽练歌广场经营，租赁房屋为延吉市泰华大厦11楼，面积2180平方米，租赁期限为十年。延吉市金凰翡丽练歌广场营业类型为个体工商户，登记经营者为杨某，实际经营者为赵某，2018年3月27日，注销营业执照。2018年3月，杨某、赵某未与泰华大厦协商，撤离经营场所，并带走练歌厅部分电器设备。杨某、赵某离开后，泰华大厦即收回租赁房屋，张贴广告对外招租。2015年，赵某对租赁房屋进行装修期间租赁费用，双方未交纳、收取租赁费用。装修期间，赵某对练歌厅相关电视、音响、点歌机等设备进行投资、安装。双方未曾对设备共同进行过清点、确认。关于2018年的房屋租赁费用，赵某已经向泰华大厦缴纳2017年12月至2018年3月的租金10万元。一审法院认为，泰华大厦提交的租赁合同未提供原件，杨某、赵某不予认可，双方具备租赁关系的事实属实，但具体租赁期限起止时间、违约责任内容结合本案其他证据及杨某、赵某自认的内容，仍无法认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。提交外文书证，必须附有中文译本。”之规定，泰华大厦提交的租赁合同为复印件且明确表示没有原件，该证据不符合证据规定，一审法院不予采信。泰华大厦在杨某、赵某撤离房屋后即收回房屋，双方的行为，应当视为解除双方租赁合同关系，关于提前解除合同产生的损失，无过错方可以通过违约金等方式主张，但泰华大厦要求杨某、赵某支付2018年剩余的租赁费用及其迟延履行违约金，无事实及法律依据，不予支持。自泰华大厦收回房屋之日起，双方租赁合同已经解除，泰华大厦请求解除双方租赁合同的诉讼请求，不予支持。泰华大厦主张杨某、赵某支付装修期间租赁费用、物业费、货梯费、水费、违约金，未有证据证明，不予支持。但杨某、赵某赵某自认应当缴纳2018年3月水费1771.77元，一审法院予以确认。二、关于泰华大厦请求依法判决杨某、赵某归还撤走的练歌厅电器设备的诉讼请求，泰华大厦未提供租赁合同原件、双方未对应当归还的设备进行过清点确认，泰华大厦在本案中亦未提供明确的应予返还的设备清单，泰华大厦的该项诉讼请求不明确，故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，判决如下：一、赵某于本判决发生法律效力之日起立即给付泰华大厦水费1771.77元。二、驳回泰华大厦的其他诉讼请求。案件受理费11093元，公告费300元，共计11393元，由泰华大厦负担11043元，由赵某负担350元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵某对泰华大厦提供的反诉状予以认可，本院对该证据予以确认。泰华大厦提供的杨某的保证书真实性无法核实，且该保证书中承诺支付的款项与本案诉争款项无关，本院不予采信。泰华大厦提供的货梯使用费票据，数额从1000元、2000元到4000元不等，虽然赵某认可交过货梯使用费，但在双方并无明确合同约定及数额不确定的情况下，仅凭该份证据无法确定存在货梯使用费及费用标准，对该证据本院不予采信。经二审审理对一审查明的事实予以确认。另查明，赵某拖欠泰华大厦2017年4月份水费6306.30元、2017年6月份水费5541.90元、2018年3月份水费1771.77元。本院认为，虽然赵某对泰华大厦提供的合同书复印件不予认可，但其认可租赁泰华大厦房屋，双方存在租赁合同关系。泰华大厦提供的合同书及附件均为复印件，赵某不予认可，故该合同书及附件不能单独作为证据使用，泰华大厦所主张各项费用及违约金应结合赵某的自认及双方实际履行合同的情况综合予以认定。赵某于2018年3月撤场，泰华大厦也实际收回房屋，双方均以自己的行为表示不再继续履行租赁合同，泰华大厦要求解除合同，应予准许。赵某自认2018年度租金为30万元，且泰华大厦自认已收取10万元，故对泰华大厦主张2018年度剩余的租金，不应予以支持。泰华大厦要求赵某、杨某支付2015年9月至2015年12月期间的租金亦没有充分依据。赵某认可拖欠水费，但未能提供已支付2017年4月及6月的水费的相关凭证，应对泰华大厦主张的水费予以支持。赵某应向泰华大厦支付水费13619.97元（2017年4月份水费6306.30元+2017年6月份水费5541.90元+2018年3月份水费1771.77元）。对于泰华大厦主张的物业费及货梯使用费，因其未提供原始合同证明双方存在该两项费用的约定，且根据现有证据，也无法认定赵某应当缴费的期限，泰华大厦有关货梯使用费、物业费及相应违约金的诉讼请求没有充分依据，本院不予支持。泰华大厦主张根据合同约定，赵某应返还其装修并取走的相关设备，但赵某对合同并不予认可，且泰华大厦亦没有明确的经双方确认的设备清单，泰华大厦的该项上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，延吉市泰华大厦有限公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实不清。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销延吉市人民法院（2018）吉2401民初6836号民事判决；二、上诉人延吉市泰华大厦有限公司与被上诉人赵某的租赁合同自2018年3月解除；三、被上诉人赵某于本判决发生法律效力之日起十日内支付给上诉人延吉市泰华大厦有限公司13619.97元；四、驳回上诉人延吉市泰华大厦有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11093元，公告费300元，合计11393元，由上诉人延吉市泰华大厦有限公司10865元，由被上诉人赵某负担528元；二审案件受理费11093元，由上诉人延吉市泰华大厦有限公司10865元，由被上诉人赵某负担228元负担。本判决为终审判决。审判长 张 丽审判员 李照令审判员 宋 丹二〇一九年十二月十日书记员 陈 阳