湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13378号上诉人（原审原告）：长沙市天心区汤姆嘉年华电玩城，住所地：湖南省长沙市天心区解放西路城市经典附楼VDVC商场一层和二层部分商铺。经营者：黄志勇。委托诉讼代理人：舒小李，湖南鸿明律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹晓明，湖南鸿明律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：狄望辉，男，汉族，1980年10月23日出生，住湖南省汨罗市。被上诉人（原审被告）：长沙东尚商业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区解放西路三兴街口809房。法定代表人：狄望辉。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林浩，湖南华夏方圆律师事务所律师。上诉人长沙市天心区汤姆嘉年华电玩城（以下简称汤姆电玩城）与被上诉人狄望辉、长沙东尚商业管理有限公司（以下简称东尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初3783号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。汤姆电玩城上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判狄望辉和东尚公司连带向汤姆电玩城支付场地租金560333元；3.改判狄望辉和东尚公司连带向汤姆电玩城支付延迟履约违约金682650元；4.改判狄望辉和东尚公司共同承担汤姆电玩城支付的财产保全担保费3520元；5.本案一、二审案件受理费、财产保全费由两被上诉人共同承担。事实与理由：一、一审认为东尚公司不是涉案场地的实际使用者，不应当对履行租赁合同义务与狄望辉承担连带责任，事实认定和适用法律错误。狄望辉是承租人，东尚公司是实际权利义务履行人，依法应当对履行租赁合同义务承担连带责任。二、一审用履约保证金抵扣租金和违约金没有任何事实和法律依据，超出了一审的审理范围。履约保证金、租金、违约金是三个不同的法律概念，履约保证金即不是租金，也不是违约金，被诉人在一审中也未主张要求抵扣和返还，一审将之抵作租金和违约金无事实根据和法律依据。三、狄望辉和东尚公司应当连带向汤姆电玩城支付场地租金560333元、延迟履约违约金682650元并共同承担上诉人支付的财产保全担保费3520元。狄望辉和东尚公司共同辩称：1.合同的签订主体是狄望辉，根据合同相对性，应由狄望辉承担合同的权利义务。2.从汤姆电玩城3月20日采取停电措施至其将商铺重新租赁给案外人的期间，一审认定狄望辉应支付这段期间的场地占用费，并且判决狄望辉承担了违约金，足以弥补汤姆电玩城的损失，一审判决以履约保证金抵扣汤姆电玩城的损失完全合理。3.一方违约时，另一方应及时采取补救措施。汤姆电玩城放任了损失的扩大，一审考虑狄望辉违约在先，认定狄望辉应支付两个多月的场地占用费及违约金，较为公平。综上，狄望辉缴纳的保证金足以弥补汤姆电玩城的一切损失，且汤姆电玩城在明知狄望辉无法履行合同、撤场的情况下，未及时降低损失，将商铺另租他人，也有一定过错。汤姆电玩城向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令狄望辉履行合同向汤姆电玩城交纳六个月场地租金1230000元；2.判令狄望辉以1230000元为基数按日向汤姆电玩城支付延迟履约违约金6150元至实际履约日止，从2019年2月2日暂计至4月22日为492000元；3、判令东尚公司对汤姆电玩城的第一二项诉求承担连带责任；4、本案案件受理费、财产保全费及财产保全担保费用由两被告共同承担。一审法院认定的事实:2018年8月11日，汤姆电玩城（出租方、甲方）与狄望辉（承租方、乙方），共同签订一份《场地租赁合同》，主要约定：甲方同意将VDVC的一层的商铺（具体、位置、面积构成等基本情况详见本合同附件一《房屋平面位置图及说明》）出租给乙方使用；本合同项下租赁期限为4个租约年零十一个月，即自2018年8月11日至2023年7月12日；本合同项下装修免租期为20天，即自2018年8月11日至2018年8月30日；起始租金取费标准为205000元/月；保证金为615000元，租金以6个月为一个交费期，为1230000元，乙方应当在每次应缴纳下个缴费期费用的10日前向甲方一次性足额支付下个交费期费用；本合同签署后3日内，乙方应向甲方支付1845000元，作为保证金615000元和第一个缴费期租金1230000元；合同终止后30日内，如不存在本合同第21.4条规定情形的，保证金无息退还；之前甲方收取乙方的意向金全部转为保证金和第一个缴费期应缴纳的房租，不足部分乙方补齐；乙方迟延交纳本合同项下各项费用的，则每延迟1日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；乙方延迟交纳应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或者管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止，由此造成的相关损失由乙方承担，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同，除支付上述违约金外，乙方向甲方交纳的租金、履约保证金等所有费用不予退还；在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，狄望辉向汤姆电玩城支付第一个交费期（2018年9月1日至2018年2月28日）租金123万元和履约保证金615000元。2019年2月28日，东尚公司向汤姆电玩城发出《退租申请》，载明公司猎食记美食广场自2018年11月3日开业以来，经营惨淡、租金压力过高，多数商户无法继续经营选择退场或者无法缴纳后期租金，致使公司无法继续经营，特提出解除租赁协议。2019年3月2日，汤姆电玩城向东尚公司发出《通知单》，要求其尽快按约缴纳拖欠的2019年3月1日至2019年8月30日的租金。2019年3月20日，汤姆电玩城对案涉租赁场地采取断电措施。2019年5月21日，汤姆电玩城向两被告发出《通知》，载明：从2019年3月你司违反合同没有按照合同约定支付租金，并停止经营，已经严重损害了我公司利益，我公司已经起诉追究你公司违约责任，为了尽量减轻我公司的损失，现在我司正式通知你，从2019年5月21日起，我公司将VDVC一层的商铺重新租赁给他人，限你在从2019年5月23日之前清理出场，不得对我公司的重新租赁行为有任何影响。2019年5月23日，汤姆电玩城将案涉场地全部另行租与他人。另查明，东尚公司于2018年8月7日成立，法定代表人为狄望辉，经营范围为商业管理、商业活动的组织、商业活动的策划、商品信息咨询服务、市场营销策划服务、企业营销策划、房屋租赁等。公司股东有狄望辉、谢雅婷、熊璐军、张之初。再查明，汤姆电玩城在本案中向一审法院申请了财产保全，并支付了保险服务费3520元。一审法院认为，本案争议的焦点在于：一、租金及违约金的支付主体是谁；二、欠付租金的期间及金额；三、违约金计算标准和方式。关于焦点一，案涉合同的承租方系狄望辉，根据合同相对性原则，狄望辉应是合同权利义务的一方当事人，应由其承担相应的法律责任。狄望辉虽系东尚公司的法定代表人，但案涉合同系其以个人名义签订，不能认定为职务行为，而汤姆电玩城未能提供充分有效证据证明东尚公司系案涉场地的实际使用者，故汤姆电玩城主张东尚公司对狄望辉的给付义务承担连带责任，于法无据，不予支持。关于焦点二，原被告之间签订的《场地租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，各方应按照合同的约定全面履行自己的义务。汤姆电玩城按约交付了符合租赁条件的商铺，狄望辉应按约支付租金，其逾期不交的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。狄望辉逾期缴纳租金并以经营惨淡为由向汤姆电玩城发函要求退租，汤姆电玩城作为守约方并未同意退租，直至2019年5月21日向东尚公司发出《通知》，称其从当日起将案涉商铺租赁给他人并要求于2019年5月23日清理出场。汤姆电玩城作为守约方按约有单方解除权，故双方的租赁合同关系已于汤姆电玩城发出《通知》之日（2019年5月21日）起解除。狄望辉主张在汤姆电玩城采取停电措施后（2019年3月20日）就撤场了，但其提供的证据无法证实该主张，一审认定汤姆电玩城将案涉场地另行租赁他人之日（2019年5月23日）为其离场之日，则狄望辉应向汤姆电玩城支付租金（含两日场地占用费）至2019年5月23日，狄望辉尚欠汤姆电玩城自2019年3月1日起至2019年5月23日止租金共计560333元（205000元×2个月+205000元÷30天×22天）。关于焦点三，合同签订一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按合同约定，狄望辉逾期支付租金则应每日按欠费金额5‰支付延迟履行违约金，该违约金标准过高，应予调整。合同还约定若汤姆电玩城单方解除合同则狄望辉应支付上述违约金外，履约保证金等所有费用不予退还，但汤姆电玩城已主张了迟延支付租金的违约金，一审亦已认定狄望辉应支付合同期间及占用期间的租金，而案涉场地已于合同解除后2日内转租他人，因提前解除合同的实际损失即应为延期付款利息损失。故一审认为履约保证金615000元应自合同解除之日起用于抵扣欠付租金560333元，剩余履约保证金54667元作为违约金予以抵扣，狄望辉无需再另行支付违约金。汤姆电玩城要求对方支付六个月租金123万元诉求，无法律依据，不予支持。关于汤姆电玩城诉求对方支付保险服务费3520元，无合同依据和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回长沙市天心区汤姆嘉年华电玩城的诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：1.汤姆电玩城主张东尚公司是合同权利义务实际履行人，故应与狄望辉承担连带责任，无法律依据，不予支持。2.根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据本案合同，狄望辉逾期支付租金，应每日按欠费金额5‰支付延迟履行违约金，拖欠或不足缴纳应缴款项两个月以上，保证金不予退还，但汤姆电玩城解除合同后两日即已将房屋出租，故约定的违约金明显过分高于损失。一审对汤姆电玩城提出的支付682650元违约金的请求不予支持，并根据本案具体情况，按保证金抵扣房租后的剩余金额确定违约金为54667元，支持了守约方，兼顾了公平，便于履行,利于争议化解，并无不当。3.财产保全担保费属因保全发生的费用，汤姆电玩城要求对方负担，无法律依据，不予支持。4.根据合同法第九十九条的规定，一审将狄望辉预交的保证金与其应支付的租金及违约金予以抵销，并无不当。汤姆电玩城主张对方并未就保证金提出抵扣和返还的请求，与事实不符。综上，汤姆电玩城的各项上诉理由不成立，其诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16018元，由上诉人长沙市天心区汤姆嘉年华电玩城负担。本判决为终审判决。审判长 周 永审判员 傅美容审判员 黄 姝二〇一九年十二月十日书记员 杨月婵附相关法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。