山东省莒县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1122民初5527号原告（反诉被告）：莒县城阳街道大湖社区何亭子街股份经济合作社，住所地莒县城阳街道大湖社区何亭子村，统一社会信用代码N2371122MF00554959。法定代表人：王希军，该合作社理事长。委托诉讼代理人:盛大星，山东沭章律师事务所律师。委托诉讼代理人:侯建颖，山东沭章律师事务所律师。被告（反诉原告）：王会军，男，1976年5月13日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：唐顺涛，山东名律律师事务所律师。原告莒县城阳街道大湖社区何亭子街股份经济合作社（以下简称何亭子街合作社）与被告王会军土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何亭子街合作社的委托诉讼代理人盛大星、侯建颖，被告王会军的委托诉讼代理人唐顺涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何亭子街合作社向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认何亭子街合作社与王会军的土地租赁合同无效；2.判令王会军将租赁的土地恢复原状并返还租赁的土地；3.判令王会军支付拖欠的土地租赁费595722元及利息；4.诉讼费由王会军承担。事实与理由：原、被告于2012年10月20日签订土地租赁合同一份，由王会军租赁何亭子街合作社所有的位于的土地一处，用于建设建材、商贸城，土地面积60.874亩，租赁期限15年，前五年的租赁费每亩每年11000元，后十年每亩每年22000元。该合同是前届村委会与王会军所签订，本届村委会并不知情。合同签订后，已经将土地交付给王会军使用，但王会军拖欠租赁费595722元一直没有支付。该土地系农用地，不能进行非农建设，双方签订规定合同是无效合同。为维护原告合法权益，现诉至法院请求依法处理。王会军辩称，一、何亭子街所诉无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求；二、双方签订合同后，何亭子街直到2017年7月份才将合同约定的土地交付给王会军，何亭子街已经构成根本违约。由于何亭子街直到2017年7月份才将土地交付完毕，给王会军的项目建设造成巨大经济损失，王会军反诉请求何亭子街合作社赔偿损失506500；三、涉案土地在2017年12月份已经办理建设用地手续，并投资400万元建设兰田汽配城项目，何亭子街诉称涉案土地为农用地与事实不符。王会军提出反诉请求：1.请求判令何亭子街合作社赔偿经济损失506500元；2.诉讼费由何亭子街合作社承担。事实与理由：原、被告在2012年10月20日签订一份土地租赁合同，合同期限为15年。合同签订后，王会军已经按照合同约定支付了相应的租赁费，但何亭子街一直未按照约定将租赁土地完整交付给王会军，给王会军造成极大损失。何亭子街合作社对王会军的反诉辩称，反诉无事实和法律依据，双方签订的合同无效，所有条款无效，何亭子街合作社已经将涉案土地交付给王会军，王会军没有提交证据证明其损失情况。本院经审理认定事实如下：2012年10月20日，莒县城阳街道何家亭子街村民委员会（甲方）与王会军（乙方）签订《土地租赁合同》一份，一、乙方租赁甲村60.874亩土地（详见附图）；二、租赁期限15年，自2012年10月15日至2027年10月14日，乙方在租赁土地上建设建材、汽贸城；三、租赁费前5年每亩每年11000元，后10年每亩每年12000元，租赁费一年一交，先交钱后使用，于每年10月1日前以现金形式一次性付清下一年租赁费；四、租赁期内，如甲方须在乙方租赁土地上沿街部分建沿街楼时，乙方必须将建沿街楼租地部位腾出给甲方建沿街楼，甲方除给乙方在沿街楼一楼留出10米过道外，甲方不退当年租赁费，甲乙双方重新协商剩余土地租赁事宜；五、租赁期间，如甲方在乙方租赁土地上沿街部分建沿街楼时，甲方保证所建沿街楼部分在一年内一次性完工；六、租赁期内，甲方应协商乙方办理相关手续，乙方所有的立项、批复、建设等有关手续由乙方自行负责，并承担其费用；七、租赁期内，未经甲方同意，乙方不得将其租赁土地和土地上的建筑物进行抵押、转让、转租或出卖；八、东边离渠道向西留9米的路，其中3米归乙方租赁，西边到开发公司墙，开发公司房屋南至林地北，北到路沿石，南离大湖墙5米，留1米滴水；九、甲方应协助乙方搞好建设，保证其村民所种农作物、树木等地上附属物于10月15日前清理完毕，不得影响乙方建设；十、租赁期内，甲方应协助乙方维持好治安秩序，使本村村民不到乙方院内扰乱正常的生产、经营活动；十一、合同期满时，其租赁土地上的建筑物三个月内无偿拆除，租地恢复原样，三个月后不拆除建筑物归甲方所有，如甲方继续租赁时，在同等条件下，乙方优先承租，租赁价格另行协商；十二、本合同一经签订，甲、乙双方必须严格信守，按合同规定条款履约，如一方违约，违约方除赔偿给对方造成的经济损失外，还应付给对方违约金10万元；十三、每年十月一日不交租金，甲方有权终止本合同，并按本合同第十二款项规定付给甲方违约金10万元；十四、如国家、集体征用，乙方在不欠租赁费的情况下，地上物赔偿归乙方所有，土地所有赔偿归甲方所有；使本合同不能继续履行或解除时，甲方不承担违约责任；十五、本合同未尽事宜，由甲乙双方协商解决（必须征求出租地户意见）。合同签订后，因与部分村民（张忠标等）未达成一致意见，导致合同约定的60.874亩土地未能全部交付给王会军，只交付56.234亩。王会军交纳租赁费时，是按照56.234亩交纳的，2012年的租赁费为618574元，于2012年12月30日交纳335655元，2013年6月10日交纳282919元，第一年的租赁费已交纳完毕。2015年3月24日交纳2013年租赁费40万元，尚欠218574元。2015年3月24日交纳2014年租赁费40万元，尚欠218574元。2015年10月21日交纳2015年租赁费46万元，尚欠158574元。2016年10月10日交纳2016年租赁费47万元，2017年8月1日补交2016年的租赁费148574元。现王会军欠何亭子街合作社2013年、2014年、2015年的租赁费（56.234亩）共计595722元（218574元+218574元+158574元）。王会军主张，何亭子街合作社未能按照合同约定将涉案的60.874亩土地全部交付，直到2017年7月才将涉案的土地全部交付，致使王会军于2017年12月才将涉案土地变更为建设用地，才进行汽配城项目建设，提出反诉要求何亭子街合作社赔偿2012年10月至2017年12月期间的可得利益损失。对损失的具体数额，王会军申请对涉案土地合同租赁期间的营业利润进行鉴定（2012年10月20日至2017年12月29日），经本院委托，日照仁和信价格评估有限公司于2019年12月5日作出评估报告书，认定利润损失价格为501500元。王会军支出鉴定费5000元。2013年7月1日，王会军与日照海正汽车销售有限公司（以下简称海正公司）签订土地转租合同一份，约定王会军将其承租的涉案土地转租给海正公司建设汽贸城，租赁期限自2013年6月20日至2028年1月14日，租赁面积约为60.874亩，租赁费每亩每年12000元，合同签订后，海正公司支付王会军2013年6月至2014年11月共计18个月租金共计101万元，以后一年一交，于每年10月14日前以现金形式一次性付清下一年的租赁费。该转租合同签订后，海正公司支付王会军租金101万元及地上建筑物补偿款20万元，后于2014年9月30日、2014年10月14日分别支付租金40万元、33万元，以上合计为194万元（租赁费174万元、地上建筑物补偿款20万元）。后，海正公司以王会军未将涉案土地全部交付且涉案土地用于非农建设为由，诉至本院请求确认双方之间的转租合同无效、请求王会军返还土地租赁费194万元、赔偿损失252161元。本院于2016年8月30日作出（2015）莒民初字第4406号民事判决书，确认王会军与海正公司之间的转租合同无效，判决王会军返还海正公司租赁费12万元及地上物补偿款20万元。2017年，王会军支付张忠标前5年的租赁费108900元，赔青费19926元，2017年的租赁费19240元，共计148066元。王会军主张，根据双方之前的合同第9条的约定，该费用应当由何亭子街合作社支付，应当折抵相应的租赁费。王会军另主张涉案土地中张中金的租赁费、赔青款每年1.5万元，也是由王会军支付的，共支付给张中金9万元。该费用也应当折抵租赁费。另查明，涉案土地在2017年12月29日转为建设用地并征收，现已经在涉案土地上建设莒县兰田汽配城项目，该建设项目符合城乡规划要求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，涉案土地在2017年12月29日才转化为建设用地，而原、被告双方在2012年10月20日签订的涉案土地租赁合同中明确约定用于建设建材、汽贸城，并已经实际在涉案土地上建设建筑物，已经改变涉案土地的用途，故双方之间的《土地租赁合同》无效。涉案合同虽无效，但王会军已经实际占有、使用涉案合同约定的60.874亩中的56.234亩，对该56.234亩土地的占有、使用费王会军应当参照合同的约定按照每亩每年11000元的标准予以支付。故对何亭子街合作社请求王会军支付56.234亩土地的尚欠的占有、使用费595722元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因双方之间的合同无效，且何亭子街合作社也未按合同约定将土地全部交付给王会军，对何亭子街合作社关于利息的主张，本院不予支持。因涉案土地已经于2017年12月29日转为建设用地并被征收，土地权属已经发生变更，何亭子街合作社请求王会军将租赁的土地恢复原状并交回的诉讼请求不成立，本院不予支持。因双方在签订涉案土地租赁合同时，对于涉案土地属于非建设用地的事实是明知的，双方对于合同的无效均存在过错，结合本案实际，以各自承担50%责任为宜。对王会军反诉请求何亭子街合作社赔偿其经济损失的主张，本院将根据双方的过错程度并结合王会军对涉案土地的使用收益情况酌情予以认定。首先，涉案土地租赁合同约定的总亩数为60.874亩，因何亭子街合作社未能全部交付，影响了王会军对涉案土地的总体使用，其损失经本院委托鉴定总损失为501500元，该鉴定意见已经充分考虑到土地性质、使用状况、机会成本等因素，对该鉴定结论，本院予以采纳。但涉案土地于2017年7月份已经全部交付给王会军，该鉴定意见将损失计算至2017年12月时间过长，以计算至2017年7月为宜，本院认定损失数额为461000元。其次，根据王会军与海正公司的土地转租合同纠纷案件可知，虽然涉案租赁合同约定的60.874亩没有全部交付给王会军，但王会军将其租赁的土地转租给海正公司时，海正公司是按照60.874亩，按照每亩每年12000元的价格计算的租赁费，王会军从中获益约7.5万元（以60.874亩，按照每亩每年12000元计算，海正公司支付2年6个月租赁费为174万，扣除判决王会军返还的租赁费12万元，再扣除王会军实际是按照56.234亩，每亩每年11000元，计算2年6个月约为154.6万元）。再次，王会军实际是按照56.234亩土地交纳的租赁费，王会军支付给张忠标等人租赁费和赔青款是对56.234亩之外土地事宜的协商处理，而何亭子街主张的租赁费不包括王忠标等人的土地在内，对王会军主张应当折抵租赁费的辩解意见，本院不予采纳。综合以上各因素，何亭子街合作社应赔偿王会军经济损失193000元[（461000元-75000元）×50%]。综上所述，对何亭子街合作社诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。对王会军反诉请求中的合理部分，本院予以支持。经调解无效，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《中华人民共和国农村土地合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告莒县城阳街道大湖社区何亭子街股份经济合作社与被告王会军于2012年10月20日签订的土地租赁合同无效；二、被告王会军于本判决生效后十日支付所欠原告莒县城阳街道大湖社区何亭子街股份经济合作社土地占用、使用费595722元；三、反诉被告莒县城阳街道大湖社区何亭子街股份经济合作社于本判决生效后十日赔偿反诉原告王会军经济损失193000元；四、驳回原告莒县城阳街道大湖社区何亭子街股份经济合作社的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王会军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费5000元，由莒县城阳街道大湖社区何亭子街股份经济合作社负担。本诉案件受理费9758元，减半收取4879元（莒县城阳街道大湖社区何亭子街股份经济合作社已减半交纳），由王会军负担。反诉费8866元，减半收取4433元（王会军已减半交纳），由王会军负担2405元，由莒县城阳街道大湖社区何亭子街股份经济合作社负担2028元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  刘加亮二〇一九年十二月二十五日书记员  刘 杨