河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7090号上诉人（原审被告、申请执行人）：马俊娟，女，1987年5月28日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：王勇，河南金色世纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：刘学风，女，1955年12月24日出生，汉族，住社旗县。委托诉讼代理人：樊煜旌，河南智宛律师事务所律师。原审第三人：赵中亚，男，1992年3月16日出生，住南阳市公安局新区。原审第三人：河南省锦寓置业有限公司，住所地郑州市经五路**。法定代表人：葛明森，任该公司总经理职务。上诉人马俊娟因与被上诉人刘学风，原审第三人赵中亚，河南锦寓置业有限公司（以下简称锦寓公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1302民初4078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马俊娟及其委托诉讼代理人王勇，被上诉人刘学风及其委托诉讼代理人樊煜旌，原审第三人赵中亚，锦寓公司的法定代表人葛明森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马俊娟上诉请求：1、撤销一审法院（2019）豫1302宛民初4078号民事判决书，改判维持一审法院（2018）豫1302执异258号执行裁定书，准予执行位于范蠡路都市春天小区8号楼3004室的房产。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定锦寓公司因欠刘学风女儿张茵茵工程款，发生以房抵债，与事实不符，存在与锦寓公司串通、伪造证据的可能。根据刘学风提供的证据显示，2009年10月26日与锦寓公司签订合同为该公司做房屋外保温工程的是南阳市银辉节能建材有限公司（以下简称银辉公司），根据工商登记，张茵茵与该公司无任何关系。银辉公司在没有对价的情况下将属于自己的工程款冲抵无关的个人购房款，不仅有违财务制度，也不符合常理。而且双方签订《都市春天外墙保温工程量确认单》的时间是2018年8月9日，在工程量未确认之前就已确定工程款数额显然违背常识。另外，锦寓公司早在2010年9月9日就已经取得商品房预售许可证，与银辉公司以房抵工程款时间是2011年9月20日，赵中亚签订认购书的时间是2011年10月12日。锦寓公司在具备办理网签手续的情况下却一直没有给赵中亚办理网签手续，也可以证明所谓的以房抵工程款纯属捏造。2、一审认定刘学风与赵中亚是对认购书作改名处理，同时又认定刘学风已经支付全部购房款，两者相互矛盾。即便赵中亚与刘学风具有亲戚关系，但是房产交易属于家庭重大经济活动，房屋买卖不可能仅仅是改名处理。且根据刘学风提交的锦寓公司所出收据，等于是刘学风向锦寓公司交付购房款，锦寓公司将原来出售给赵中亚的房产买卖合同，变更为出售给刘学风，成立一个新的合同关系。如果认定刘学风与赵中亚只是更名，就不可能得出刘学风支付全部购房款的结论。二、一审认定刘学风从赵中亚处转继来的权利应当受到保护与司法解释规定相悖。锦寓公司向刘学风出具的收据，以及刘学风出具的《交房费用明细表》《车位权长期使用协议》、电费、沼气费等证据，足以证明是锦寓公司在2014年2月10日将该房产出售给刘学风，是在被查封之后的行为。三、即使刘学风能够承继赵中亚认购书中的购房日期，但两人的买卖行为仍然与法律规定相违背。赵中亚将该房屋用于出售，显然不是法律规定中所说的用于居住。四、刘学风与赵中亚、锦寓公司明知或者应当知道涉案房屋被查封的情况下仍然办理更名，其违法行为不应当支持。该房产于2012年5月18日被查封，刘学风于2014年2月10日从赵中亚处购买该房产，其行为已经构成对人民法院查封权威的侵犯。刘学风辩称，一、马俊娟的上诉理由均不成立。1、工商登记中虽然不显示张茵茵与银辉公司的关系，但《工程款支付申请审批表》中，明确记载银辉公司的负责人（××）是张茵茵，事实上银辉公司与锦寓公司之间的业务，也全部是由张茵茵经办的，即使二者之间没有任何关系，银辉公司愿意将账抵给谁是银辉公司自己的事情，与他人无关。2、关于工程量问题。2011年9月份时，银辉公司给锦寓公司的施工量已经远大于锦寓公司已经支付的款项，但锦寓公司一直拖欠，2011年9月20日签订以房抵债协议时，双方均认可，即使本案争议房产作价650370元，也仅仅是抵偿了一部分拖欠的工程款。所以才存在先部分抵偿，后书面确认工程量的情况。3、关于未办理网签手续问题，这是由于锦寓公司经营问题，导致当时的房产登记部门暂停对该楼盘进行网签备案，对此刘学风及张茵茵等人毫不知情且没有任何过错。二、刘学风请求对涉案房产排除执行的理由完全成立。1、刘学风在人民法院查封该房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同。赵中亚之所以与锦寓公司签订购房合同，是因为锦寓公司与银辉公司之间的以房抵债行为属于合法有效的民事行为；且双方达成该以房抵债协议时间是发生在2011年9月20日，依据该协议签订购房合同的时间是2011年10月12日，时间均早于的查封日期。故赵中亚与锦寓公司签订购房合同，属于“在人民法院查封之前签订合法有效的书面合同”情形。2、第三人赵中亚与刘学风和张茵茵存在近亲属关系，二人之间的房产更名行为是同一家庭成员内部对财产的变动。双方不存在买卖房产的合意，也没有再次支付房款的必要。3、无论是将该房产签订在赵中亚名下，还是由赵中亚名下变更到刘学风名下，其法律基础均是建立在银辉公司与锦寓公司以房抵债这一合法行为上的，同时更名也得到了锦寓公司的认可。也就是说不论赵中亚还是刘学风均不必再次支付前期650370元的房价，其房款均来源于银辉公司与锦寓公司的以房抵债款，那么该以房抵债的效力当然及于刘学风的更名行为，故应当认定刘学风在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。4、根据一审中刘学风提交的证据，足以证实涉案房屋自2011年交付之后一直由张茵茵及刘学风实际居住至今，且刘学风名下无其他用于居住的房屋。刘学风向一审法院起诉请求：1、停止执行位于范蠡路都市春天小区8号楼3004室的房产，并解除对该房屋的查封措施，房屋总价650370元；2、请求确认刘学风与锦寓公司于2011年10月12日签订的《都市春天认购书》合法有效，诉争房产归刘学风所有。3、诉讼费由马俊娟承担。一审法院认定事实：刘学风的女儿张茵茵为锦寓公司做房屋外保温工程，锦寓公司欠张茵茵有工程款，因锦寓公司无法支付，后经协商，锦寓公司愿意将其开发的都市春天小区8号楼3004室的房屋抵债给张茵茵，张茵茵以其继子赵中亚的名义于2011年10月12日与锦寓公司签订了都市春天小区房屋认购书，合同约定，河南锦寓公司将都市春天小区8号楼3004室面积l71.15平方米的房屋以价款650370元售给赵中亚。合同签订后，锦寓公司交付了房屋，张茵茵随即将房屋进行装修并让刘学风入住。2014年2月12日张茵茵决定将该房屋从赵中亚名下转至其母亲刘学风名下，通过锦寓公司办理了房屋更名手续。该房产在房产管理部门一直没有备案。在马俊娟诉锦寓公司民间借贷纠纷一案中，一审法院于2013年10月21日作出（2013）宛民初字第2336号民事裁定书，查封了涉案房产。以上查封在南阳市房地产管理局办理了查封登记。规定任何人非经一审法院同意不得对此房产擅自转让、买卖、处置。2014年5月30日，一审法院作出（2013）宛民初字第2336号民事调解书，确定锦寓公司于2014年7月31日前给付马俊娟3500000元及利息、违约金。调解书生效后，锦寓公司没有如期履行义务，马俊娟申请强制执行。在执行过程中，2015年10月12日一审法院作出（2014）宛法执字第550-1号民事裁定，内容：续查封被执行人锦寓公司位于南阳市××）都市春天3号楼2603、2401，4号楼2601，8号楼3201、3204、3004、2904七套房产。2018年8月16日，针对一审法院对“都市春天”8号楼3004号商品房的执行，刘学风向一审法院执行局提出执行异议，一审法院于2018年8月29日作出（2018）豫1302执异258号执行裁定书，裁定驳回案外人刘学风的异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其也用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该法律规定的目的是要防止被执行人恶意转移财产逃避执行，同时也基于买受人物权期待权而对善意的不动产受让人在执行程序中予以保护，其实质上是要保护买受人对发生的交易的合理信赖，进而保护相对稳定的经济活动、社会秩序。人民法院在执行过程中如果无法阻却被执行人恶意转移财产，不仅会造成法院执行工作的被动，还会使申请执行人合法权益得不到保障，让人民法院的生效判决成为白条，进而让人民群众对法律公平和司法公信力产生动摇。但与此同时，如果不考虑当前社会实际，对一部分真实发生的不动产交易一概予以否认，并且不赋予善意购买人救济权，则会动摇人民群众对交易的信赖以及对法律秩序的信心。因为在资源流动频繁、商品活跃的市场经济的今天，人们在日常每从事一件交易活动，都需要调查交易对象的合法、合规，都需要考虑交易对象给自己带来种种后果，进而需要评估交易的风险，评估是否可以持有、使用、添加、改造、再流转该交易对象，从而决定是否能够进行交易，如此，则法治社会所追求的效率会荡然无存，人与人之间交易的信赖性无从谈起。具体到本案中，第一，刘学风的女儿张茵茵在2011年10月12日与锦寓公司用以物抵债形式签订房屋买卖合同获得锦寓公司开发的房屋，合法有效，后张茵茵因家庭原因在不违反法律和社会公共利益的情况下以刘学风名义与锦寓公司将当时与赵中亚的认购书进行了改名处理，因此应认定刘学风在2011年10月12日与锦寓公司用以物抵债形式签订房屋买卖合同，即刘学风在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。第二，刘学风所购商品房系用于居住且买受人名下无其也用于居住的房屋。第三，刘学风购买的房产不能办理产权证书，过错不在刘学风。第四，刘学风方已支付全部的价款。故刘学风对登记在被执行的房地产开发企业锦寓公司名下的商品房提出异议符合法律规定，其权利能够排除执行。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、确认2011年10月12日原告刘学风与第三人河南省锦寓置业有限公司签订的书面买卖合同有效。二、停止对位于南阳市位于范蠡路都市春天小区8号楼3004室的房产的查封和强制执行。本案受理费10303元，由被告马俊娟承担。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审查对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：以房抵债的行为是否属实，刘学风对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。关于以房抵债行为的认定问题。刘学风一审中举证的银辉公司和锦寓公司签订的《保温材料供货合同》、银辉公司出具的情况说明及赵中亚与锦寓公司签订的认购书等证据可以相互印证，证实该房产在2011年10月12日即在张茵茵的协调下，由锦寓公司用于抵偿了所欠银辉公司的欠款，并以房屋认购形式与赵中亚签订认购协议，锦寓公司向赵中亚出具收款收据的事实。马俊娟称银辉公司将属于自己的工程款无对价冲抵无关的个人购房款，不符合常理，进而认为以房抵债不实，但刘学风明确称张茵茵与银辉公司具有特定的关系，并举证证实了张茵茵以××身份多次出现在银辉公司的相关业务活动中，银辉公司也已出具说明对以房抵债明确认可，现马俊娟亦不能提供出相反的依据，故对以房抵债事实的存在应当予以认定。关于排除执行问题。一审法院在审理马俊娟与锦寓公司的民间借贷纠纷案中，依据当事人的申请于2013年12月31日将涉案房产作为锦寓公司的责任财产予以查封，后进入执行。但在该房产被查封前锦寓公司已将该房产进行了抵债，锦寓公司交付了房产，张茵茵及刘学风一家人也已实际占有居住，而该房产至今未能办理相应的产权变动登记对张茵茵等而言亦不存在过错。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受权利人已可依法享有要求排除对该房产强制执行的民事权益，后当事人将该房产在认购手续上由赵中亚更名为刘学风，但该可排除执行的效力应当然及于刘学风，至于赵中亚与刘学风之间的房产更名问题，不影响排除该房产作为锦寓公司责任财产执行的效力，刘学风提出本案诉讼，要求排除对该房产的执行，一审予以支持并无不当。经本院审查，刘学风与锦寓公司之间尚未签订书面的买卖合同，仅是赵中亚在2011年10月12日与锦寓公司签订了书面的认购书，后将锦寓公司出具的该房的收款收据由赵中亚更名成了刘学风，一审在判决中明确确认2011年10月12日刘学风与锦寓公司签订书面买卖合同有效不当，本院予以纠正。综上所述，马俊娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初4078号民事判决第二项；二、撤销南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初4078号民事判决第一项；三、驳回马俊娟的其他诉讼请求。一审案件受理费10303元、二审案件受理费10303元，由马俊娟负担。本判决为终审判决。审判长  王玉斌审判员  李郧钦审判员  陈德林二〇一九年十二月五日法官助理陈俊书记员张昊