安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9657号上诉人（原审原告）：陈学辉，女，1981年1月28日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：杨德莉，安徽徽商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张元昶，男，1985年8月17日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：蔡传文，安徽永承律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭海波，安徽永承律师事务所律师。上诉人陈学辉因与被上诉人张元昶房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初6770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈学辉上诉请求：改判张元昶赔偿违约金75000元整（不服金额55000元），本案的诉讼费用由张元昶承担。事实与理由：1.双方签订《存量房买卖合同》和《补充协议》均明确约定为合同房屋总价的5%违约金（房屋总价150万元），合同合法有效，应尊重当事人的意思自治原则。张元昶在原审中从未要求降低违约金数额，也未要求法院予以调整，原审法院不应依职权减少违约金金额。2.房产涉案转让价款近150万元，双方约定7.5万元的违约金，结合当前房价上涨的状况，符合公平原则，未过分高于违约造成的损失。3.张元昶的违约行为客观上造成的损失包括房屋价格的上涨及利息损失。本人自2019年2月20日交付20000元，至今仍然被占有。本人为购买涉案房屋多方筹款，房屋的首付款70万左右一直在账户上不敢使用。4.合同签订后本人就多方筹款，凑足了所有的购房款，多次自己和通过中介多方联系张元昶。张元昶在整个合同履行过程中采取不予理睬的态度，在等待时机将案涉房屋再以高价售出。二审中，本人调取了案涉房屋附近的房屋出售及成交信息，其中2019年5月23日、2019年4月25日的房屋价格分别为14230元、13019元均高于案涉房屋出售价格，房屋的增值部分为本人的损失。张元昶辩称，一审法院依据法律对违约金的数额进行调整，有法律依据。陈学辉主张其存在经济损失，但未提交任何证据证明其损失的金额。本人计算案涉房屋出售单价为17000余元，现在的房价并未上涨，故陈学辉并没有因本人的行为造成损失。其提交的二审证据不符合新证据形式，达不到其证明目的，请二审法院依法驳回其上诉请求。陈学辉向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订《存量房买卖合同》；2.张元昶立即退还陈学辉已支付的合同款20000元，并自2019年2月20日以20000元为基数，按照年息6%支付资金占用利息，款清息止；3.张元昶赔偿违约金75000元整，律师费8000元整；4.本案的诉讼费用由张元昶承担。一审法院认定事实：2019年2月20日陈学辉（买受人乙方），张元昶（出卖人甲方），经纪机构安徽中徽吉大房地产销售代理有限责任公司签订《存量房买卖合同》，约定甲方出卖房屋的基本状况:房屋坐落在合肥市蜀山区凤凰城.家家景园一期南区22幢602室，用途住宅,建筑面积86.71+38.45平方米,按揭付款,乙方于2019年2月20日向甲方支付房屋价款(定金)计贰万元;乙方于2019年3月20日向甲方支付房屋价款计人民币伍拾捌万元；乙方于银行放款时向甲方支付按揭款，计人民币玖拾万元，（贷款方式：商贷）为降低风险，吉大房产建议买卖双方协商定金金额应不高于贰万元，第三条甲乙双方同意，甲方于2019年3月30日前腾空该房屋，并通知乙方进行验收交接。乙方在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书，并将房屋钥匙交给乙方即为房屋交付。共同向不动产登记部门申请房屋转移登记手续，甲方未按本合同第三条约定期限交接房屋的，甲乙双方同意按下列方式处理：。逾期超过十日后，乙方有权单方解除合同，甲方应向乙方支付本合同第二条约定转让房屋价款百分之五的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内，退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。双方另签订补充协议，甲方由下列情形的，乙方有权以书面形式解除《存量房买卖合同》并要其甲方承担房屋总价5%的违约金：1.逾期履行合同约定义务超过十日的，2.提供虚假、不完整的售房所需协议，导致合同不能履行的；3.拒绝出售房屋或擅自提高房屋交易价格的；4、其他违约行为，导致合同履行不能的。各方因提交诉讼所产生的诉讼费用以及胜诉方所聘请律师产生的律师费等合理费用由败诉方承担。陈学辉于2019年2月20日向张元昶缴纳20000元定金，双方办理了存量房买卖合同网签备案手续。张元昶在约定的时间不再配合陈学辉办理过户手续，因本案诉讼，陈学辉支付律师费8000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张元昶在合同履行过程中拒绝按照合同约定履行合同，存在违约行为，现陈学辉要求解除与张元昶之间的存量房买卖合同，该院予以支持，现合同已解除，张元昶应承担相应的违约责任,根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成损失、本案的具体情况等综合因素考虑，该院确认违约金为20000元，陈学辉主张的律师费8000元，该院予以支持，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、解除陈学辉、张元昶于2019年2月20日签订的《存量房买卖合同》。二、张元昶于判决生效之日起十日内退还陈学辉房款20000元，违约金20000元，律师费8000元；三、驳回陈学辉其他诉讼请求一审案件受理费2360元，减半收取1180元，由张元昶承担500元，陈学辉承担680元。本院二审期间，陈学辉向本院提交证据为：附近房屋二手房挂网信息及成交信息截图，证明案涉房屋增值。张元昶的质证意见为，真实性、合法性、关联性均不予认可，达不到证明目的，该证据恰恰证实案涉房产的价格一直在降价的情况，并没有给陈学辉造成损失。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，陈学辉与张元昶签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有法律拘束力。陈学辉支付20000元定金后，张元昶未按约继续履行合同，应当承担相应的违约责任。张元昶辩称合同未履行系因陈学辉未按约支付首付款的意见，与本案证据及证人证言反映的事实不符，本院不予采信。一审法院根据根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成损失、本案的具体情况等综合因素考虑认定张元昶支付违约金20000元及支付律师费8000元并无不当，本院予以维持。陈学辉的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予采信。综上，上诉人陈学辉的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1175元，由陈学辉负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 陆建群审判员 沈 静二〇一九年十二月四日法官助理贾柏轩书记员姚静附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。