海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1672号上诉人（原审被告）：黄开强，男，1973年4月8日出生，壮族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：孙国海，海南唐海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡海山，男，1965年12月7日出生，汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：陈相如，海南琼亚律师事务所律师。上诉人黄开强因与被上诉人胡海山房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3945号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。黄开强上诉请求：1.改判黄开强无需向胡海山支付款项960,000元；2.本案诉讼费由胡海山承担。事实与理由：一、本案民事行为不符合房屋买卖的特征，一审法院判决认定为房屋买卖关系，属法律关系认定错误。民商事行为法律关系应当以当事人的意思表示进行确定。大宗的商品交易，交易双方谨慎义务高于一般的商品交易，必定会遵循正常的交易规则，签订合同，先收款后再出具收款凭证。本案中，没有签订书面房屋合同，胡海山提供的《收据》时间在其提供的银行《个人业务凭单》之前，即先出具《收据》后支付款项，这显然不符合一般的房屋买卖交易行为的特征及习惯。本案实质是双方就涉案房屋商定由胡海山出售，根据出售获得价款再由胡海山支付给黄开强款项。二、承诺书及证人证言形成的证据链的证明力达到高度盖然性，可证明已就合作事宜进行结算；因此，一审法院否定该证据证明力，属法律适用错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，黄开强提交的承诺书证明双方交易巳经解决完毕，胡海山不得再进行主张。该证据作为书证，虽然没有原件，但是证据载体为黄开强手机存储照片，显然手机拍照留存照片真实性及证明力显然高于一般的复印件，黄开强还申请证人出庭作证及提交胡海山出具给证人的承诺书进行补强证明；另外，结合胡海山诉求、事实及其出具的收据内容。承诺书足以证明双方交易已经结算的事实。据此，一审法院在证据认定中，存在法律适用错误。三、本案已过诉讼时效，应判决驳回胡海山诉讼请求。诉讼时效是从知道或应当知道之日起算，在2017年10月1日前已过2年诉讼时效的，适用2年的诉讼时效期间，反之则适用3年的诉讼时效期间。本案中，2015年6月涉案房屋被拆除，2015年8月购房人起诉胡海山主张海屿花园房屋买卖协议无效，海南省三亚市城郊人民法院于2015年11月作出判决，胡海山没有上诉，该判决已生效。胡海山自涉案房屋被拆除之日起便应知道其权利受到了侵害。合同无效为确认之诉，涉案款项返回属给付之诉，即债权请求权之诉。据此，根据诉讼时效法律规定，本案诉讼已过诉讼时效。综上，一审法院判决事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持黄开强上诉请求。胡海山辩称，一、本案中，双方虽然没有签订书面的房屋购买协议，但从胡海山向黄开强支付购房款，黄开强向胡海山出具收据中载明收到购房款明显可以推定双方以口头协议达成房屋买卖合同关系。因此一审法院认定胡海山与黄开强之间系房屋买卖关系是正确的，不存在法律关系错误认定。二、黄开强提供的承诺书复印件及证人证言不具有证明力，无法证明胡海山向黄开强作出承诺，一审法院否定该证据证明力是符合法律规定的。黄开强在一审提供承诺书的复印件，该复印件没有原件进行核实，虽然黄开强提供了手机拍照的承诺书，黄开强未能提供承诺书原件，该照片不具有证明证据原件的法律效力，一审法院对该承诺书不予确认符合法律规定。黄开强申请证人刘永进出庭作证，刘永进当庭表示，胡海山是否向黄开强出具承诺书，他不清楚。因此刘永进的证言不能证明胡海山向黄开强出具了承诺书的事实。黄开强向法庭出具的刘永进的承诺书和本案没有任何关联性，一审法院对该承诺书的证明力不予确认是正确的。三、一审法院认定本案没有超过诉讼时效符合法律规定，不存在法律适用错误问题。胡海山的诉求是确认购房合同无效，返还购房款。胡海山主张的房屋买卖合同无效属于确认之诉，不适用诉讼时效的规定，购房款的返还是在合同无效之后形成的债权，胡海山和黄开强口头订立的房屋买卖合同被法院确认无效后，胡海山才享有财产返还请求权，所以胡海山的起诉没有超过法定诉讼时效。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回黄开强的上诉请求，维持原判。胡海山向一审法院提出诉讼请求：1.确认胡海山、黄开强于2010年3月10日口头订立的房屋购买协议无效；2.判令黄开强向胡海山返还购房款1,800,000元；3.判令黄开强承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年3月10日，胡海山与黄开强口头达成房屋买卖协议，黄开强将其建设的位于海南省三亚市××区两层半的楼房以1,800,000元的价格出卖给胡海山。因双方关系密切，达成口头协议当天黄开强先行向胡海山出具一份《收据》，载明：收到胡海山别墅房1,800,000元（三亚海屿花园小区）。嗣后，同年3月20日胡海山通过妻子吴晓清的账户向黄开强转账支付购房款1,600,000元。诉讼中，胡海山的妻子吴晓清向法院出具一份情况说明，表示其向黄开强转账支付的1,600,000元系其代胡海山向黄开强支付的购房款项，胡海山与黄开强之间的房屋买卖协议与其无关。另查，胡海山与黄开强均非海南省三亚市××区人，涉案房屋系黄开强于2008年非法利用海南省三亚市××区农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证等合法手续。黄开强于2010年将涉案房屋交付胡海山使用。2015年，涉案房屋因被海南省三亚市人民政府认定为违章建筑被强制拆除。庭审后，黄开强根据一审法院要求到庭接受询问，其表示涉案房屋是其个人所建，所用土地系其与上抱坡村村民长期租用，于2009年修建完成，没有报建手续，其于2010年出售给胡海山，约定售价1,800,000元，但胡海山仅通过妻子吴晓清向其转账1,600,000元，所以实际售价1,600,000元。一审法院认为，胡海山与黄开强虽然没有签订书面的房屋购买协议，但从胡海山向黄开强支付购房款，黄开强向胡海山出具的收据中载明收到购房款，以及胡海山与黄开强的自述可以确认，双方以口头协议达成房屋买卖合同关系，胡海山是购买方，黄开强是出卖方。黄开强辩称双方不存在房屋买卖合同关系，与法院查明的事实不符，应不予采信。一、关于双方口头达成的房屋买卖协议的法律效力问题。黄开强向胡海山出售的涉案楼房系非法利用海南省三亚市××区的农村土地修建，没有取得建设规划许可证等合法手续，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，胡海山与黄开强口头订立的房屋买卖协议因违反法律的效力性强制性规定，属于无效合同。二、胡海山向黄开强支付的购房款数额问题。根据庭审中胡海山的举证，胡海山向黄开强支付的1,800,000元购房款分为两个部分。对款项支付问题，分析认定如下：第一部分为胡海山通过其妻子吴晓清转账1,600,000元，该部分金额黄开强无异议，予以确认；第二部分200,000元胡海山主张以现金的形式支付给黄开强，黄开强予以否认，胡海山仅提供黄开强于2010年3月10日出具的1,800,000元的收条佐证，但该收条系黄开强预先出具，不能证明其后黄开强收到胡海山现金支付的200,000元，因此，对胡海山主张以现金向黄开强支付200,000元不予采信。综上，一审法院认定胡海山实际向黄开强支付1,600,000元购房款。三、黄开强是否应退还胡海山已付购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，黄开强系房屋购买协议的出卖方，且收取了胡海山的1,600,000元购房款，故根据上述规定黄开强因该协议获得的购房款应当返还给胡海山。但双方当事人在签订合同时知悉涉案土地系村集体用地，涉案房屋无建设工程规划许可证，仍然进行非法交易，故双方对于合同无效均存在过错，对于损失应各自承担相应责任。考虑到胡海山实际占有使用案涉房屋超过三年，兼顾双方的过错，本院酌情认定由黄开强退还胡海山60%的购房款即960,000元（1,600,000元×60%）。四、胡海山的返还请求权是否超过诉讼时效期间的问题。合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，胡海山与黄开强口头订立的房屋买卖合同被人民法院确认无效后，胡海山才享有财产返还的请求权，故胡海山的起诉没有超过法定诉讼时效期间。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、确认胡海山与黄开强口头订立的房屋买卖协议无效；二、黄开强应在判决发生法律效力之日起十日内返还给胡海山购房款960,000元；三、驳回胡海山的其他诉讼请求。案件受理费21,000元（胡海山已预缴），由黄开强负担11,200元，胡海山自行负担9,800元。本院二审期间，双方未提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案合同的效力及胡海山要求返还购房款的起诉是否超过诉讼时效。一、关于合同效力问题。在一审法院的庭审及询问中，黄开强自认涉案房屋是其个人所建，修建完成后于2010年出售给胡海山，胡海山通过其妻子转账支付了1,600,000元购房款，对胡海山是否转售及转售给何人黄开强均不清楚。一审法院根据当事人自述及收据、转账凭证等证据，确认黄开强与胡海山之间以口头协议达成房屋买卖合同关系，并无不当。黄开强向胡海山出售的涉案楼房没有取得建设规划许可证等合法手续，被认定为违法建筑而拆除。因此，胡海山与黄开强口头订立的房屋买卖协议因违反法律的效力性强制性规定而无效。二、关于胡海山要求返还购房款的起诉是否超过诉讼时效的问题。涉案房屋于2015年6月被拆除时，胡海山即应当知道其权利受到了侵害，故胡海山主张返还购房款的诉讼时效期间应从2015年6月房屋被拆除时起计算。根据民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。胡海山主张的诉讼时效最迟为2017年7月1日。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，在2017年10月1日民法总则施行前，本案二年的诉讼时效期间已经届满。胡海山于2019年4月25日向一审法院起诉，已超过诉讼时效期间，且无时效中断、中止的情形。因此，黄开强提出不履行义务的抗辩，符合法律规定，应予支持，对胡海山要求返还购房款的诉讼请求应予驳回。综上所述，黄开强的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认为胡海山的起诉未超过诉讼时效期间，适用法律错误，应予纠正。本案业经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3945号民事判决；二、确认胡海山与黄开强口头订立的房屋买卖协议无效；三、驳回胡海山的其他诉讼请求。一审案件受理费21,000元（胡海山已预缴），由胡海山负担21,000元。二审案件受理费13,400元（黄开强已预缴），由胡海山负担13,400元，退还给黄开强13,400元。本判决为终审判决。审 判 长 尹合欢审 判 员 付春燕审 判 员 李新建 二〇一九年十二月六日法官助理 唐 瑶书 记 员 林尤锦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉人，第二审人民法院不得再次发回重审。