江苏省沛县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏0322执异166号 案外人：徐伟，女，汉族，1972年11月6日生，住沛县。 委托诉讼代理人：周忠喜，江苏善若水律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单文涛，江苏善若水律师事务所实习律师。 申请执行人：李居荣，女，汉族，1957年6月21日生，居民，住沛县。 申请执行人：陈侠，女，汉族，1965年2月17日生，居民，住沛县。 申请执行人：宁云芝，女，汉族，1952年11月27日生，居民，住沛县。 被执行人：徐州锦汉房地产开发有限公司，住所地沛县。 法定代表人：林界望，该公司董事长。 被执行人：林界望，男，汉族，1971年3月10日生，居民，住福建省莆田市秀屿区。现住江苏。 被执行人：江苏汉唐纺织服饰有限公司，住所地沛县。 法定代表人：林界望，该公司董事长。 本院在执行李居荣、陈侠、宁云芝与徐州锦汉房地产开发有限公司、林界望、江苏汉唐纺织服饰有限公司民间借贷纠纷一案过程中，案外人徐伟向本院提出书面异议。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 经审查查明，2017年9月11日，本院对李居荣、陈侠、宁云芝与徐州锦汉房地产开发有限公司、林界望、江苏汉唐纺织服饰有限公司民间借贷纠纷一案出具（2017）苏0322民初5467号民事调解书。 2017年8月29日，本院根据李居荣、陈侠、宁云芝申请，作出（2017）苏0322民初5467号民事裁定书：一、冻结被申请人江苏汉唐纺织服饰有限公司在沛县房屋征收办公室的拆迁补偿款1000万元，查封期限三年；三、查封担保财产：申请人李居荣名下位于沛县××巷房产（房产证号：沛房权证沛字第××号），查封期限三年。 根据李居荣、陈侠、宁云芝的申请，本院于2017年10月10日立案强制执行，案号为（2017）苏0322执4916号。在本案执行过程中，本院于2017年10月10日作出（2017）苏0322执4916号之一民事裁定书：冻结、扣划或提取被执行人徐州锦汉房地产开发有限公司、林界望、江苏汉唐纺织服饰有限公司在银行或其他金融机构和有关单位存款或钱款收入11000000元；如果存款或钱款收入不足，则查封相应价值的财产。2017年10月10日，本院向沛县鹏泰百货有限公司出具（2017）苏0322执4916号之一协助执行通知书，载明：查封你公司应付给徐州锦汉房地产开发有限公司的房屋租赁费（年租金220万元），查封徐州锦汉房地产开发有限公司在你公司的到期债权11000000元。2017年11月27日，本院向沛县鹏泰百货有限公司出具（2017）苏0322执4916号之二通知书，载明：你单位收到本通知后的十五日内向申请执行人李居荣、陈侠、宁云芝履行对被执行人徐州锦汉房地产开发有限公司每月到期债务18万元，不得向被执行人清偿。2018年5月18日本院作出民事裁定：终结本次执行程序。 案外人徐伟提出异议称：徐伟与徐州锦汉房地产开发有限公司于2016年8月25日签订的《商品房买卖合同》约定徐伟购买徐州锦汉房地产开发有限公司开发的商服用房，约定徐州锦汉房地产开发有限公司应于2016年12月31日向徐伟交付该商品房，同时还对其他权利义务进行了约定。徐伟按约履行了义务，因徐州锦汉房地产开发有限公司已将房屋与其他房屋整体出租给案外人沛县鹏泰百货有限公司，故双方于2016年12月31日进行指示交付，并通知了承租人沛县鹏泰百货有限公司。在（2017）苏0322执4916号之一《协助执行通知书》签发的2017年10月10日之前，被执行人徐州锦汉房地产开发有限公司出租给沛县鹏泰百货有限公司的第二层已经登记在徐伟名下，租金也由徐伟收取。沛县人民法院在李居荣等申请执行徐州锦汉房地产开发有限公司一案中向沛县鹏泰百货有限公司签发协助执行通知书要求扣留该租金错误，因该租金属于徐伟所有，徐伟不欠李居荣等人的任何款项，沛县人民法院无权执行徐伟的财产。（2017）苏0322执4916号之一《协助执行通知书》程序违法，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》法释[1998]15号第61条、63条的规定，对第三人到期债权的执行，应当向第三人发出《履行到期债务通知书》而不是《协助执行通知书》并且对第三人提出的异议不进行审查。综上，请求：撤销（2017）苏0322执4916号之一协助执行通知书。 另查明，2015年8月28日，徐州锦汉房地产开发有限公司与蔡严亮签订房屋租赁合同一份。合同约定，标的房屋：徐州市沛县帝王大夏商业裙楼第二层、第三层二个楼层的商业部分及一层门面商铺一间，总面积10300平方米，租赁期限为12年……。蔡严亮系沛县鹏泰百货有限公司的法定代表人。 2015年，徐州锦汉房地产开发有限公司向徐伟、燕守军（徐伟丈夫）、沛县鹏飞人力资源有限公司、沛县鹏飞矿山工程有限公司）多次借款，并出具多笔借条、借据，支付方式为银行承兑、转账、现金。以上借款本金合计5346.5万元，并约定利息按月息2分计算。 2016年8月25日，徐伟与徐州锦汉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定徐伟以8000万元的价格购买徐州锦汉房地产开发有限公司开发的商服用房。同日由沛县房产服务中心出具商品房预（销售）合同网上登记备案证明，合同号：PX46565。沛县商服用房即是沛县帝王大夏商业裙楼第二层。 2016年12月31日，买受方（乙方）徐伟与出卖方（甲方）徐州锦汉房地产开发有限公司签订商品房交接协议书一份，约定：双方于2016年8月25日签订了《商品房买卖合同》，双方达成如下协议：一、在签订商品房买卖合同之前，甲方向乙方（包括乙方的丈夫燕守军）的借款均转为购房款，甲方向乙方公司（沛县鹏飞人力资源有限公司，沛县鹏飞矿山工程有限公司）所借款项同时转为购房款，故，在合同签订之日，乙方已经付清全部购房款。二、鉴于房屋在出手前已于2015年8月连同其他房屋由甲方出租给他人，在本协议签订之日，视为将该商品房交付给乙方，即甲方按照《商品房买卖合同》约定的期限交房，前两年租金由甲方收取，以后租金由乙方向承租人收取租金。三、在本协议签订后该商品房上毁损灭失的风险由乙方承担。本协议一式两份，双方各执一份。徐伟在协议人处签字，徐州锦汉房地产开发有限公司在协议人处加盖徐州锦汉房地产开发有限公司印章。 2018年12月28日，（乙方）徐伟与（甲方）徐州锦汉房地产开发有限公司签订商品房交接补充协议书一份，约定：甲乙双方于2016年8月25日签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：PX0046565，双方达成如下协议：一、甲乙双方均按照双方所签订的《商品房买卖合同》及2016年12月31日的协议履行了义务，甲方不存在违约行为。二、甲方负责告知承租人。乙方可以与承租人另行签订租赁合同，将甲方签订的租赁合同中甲方的主体变更为乙方，租金的数额及支付期限由乙方与承租人协商确定，如协商不成，仍按原合同约定执行。三、在本补充协议签订后该商品房的质量均视为符合要求（基础和主体除外）。本协议一式两份，双方各执一份。徐伟在协议人处签字，徐州锦汉房地产开发有限公司在协议人处加盖徐州锦汉房地产开发有限公司印章。 2019年3月26日，国家税务总局沛县税务局第二税务分局情况说明一份，内容为：兹有徐州锦汉房地产开发有限公司，因欠税款致税控盘被锁，发票暂不能开具。 本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第五项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，徐伟主张沛县鹏泰百货有限公司租赁的沛县帝王大夏商业裙楼第二层（沛县帝王大厦A幢1单元201号商服用房）已由徐州锦汉房地产开发有限公司通过以房抵债的方式出卖给徐伟，该主张能否得到支持，应首先判断徐伟是否享有对涉案房屋排除执行的权利。徐伟提供的证据可以证明，徐州锦汉房地产开发有限公司欠徐伟、燕守军（徐伟丈夫）、沛县鹏飞人力资源有限公司、沛县鹏飞矿山工程有限公司）的借款没有偿还，徐州锦汉房地产开发有限公司将其开发的涉案房屋以8000万元的价格抵偿给徐伟，并签订《商品房买卖合同》。2016年12月31日，徐伟与徐州锦汉房地产开发有限公司签订商品房交接协议书，因徐州锦汉房地产开发有限公司在2015年8月将包括涉案房屋在内的房屋出租给他人，而对涉案房屋进行了指示交付。该以房抵债协议发生在涉案房屋的租金被查封之前，亦不存在规避执行或逃避债务情形。徐州锦汉房地产开发有限公司因欠税款致税控盘被锁，发票暂不能开具，涉案房屋尚不具备办理过户的条件，不存在对于未办理产权过户手续是否有过错的问题。符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的规定，徐伟对涉案房屋享有物权期待权，能够排除执行。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下： 中止对沛县鹏泰百货有限公司所租赁的沛县帝王大夏商业裙楼第二层（沛县帝王大厦A幢1单元201号商服用房）租金的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  袁 航 人民陪审员  闫美荣 人民陪审员  徐泽忠 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  张 萌