云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终1591号上诉人（原审被告）：陈其和，男，1959年11月4日生，汉族，云南省腾冲市人，腾冲市。委托诉讼代理人：尹可成，云南正旭律师事务所律师。代理权限：特别授权委托。被上诉人（原审原告）：董国坤，女，1938年6月15日生，汉族，云南省腾冲市人，住保山市隆阳区。、委托诉讼代理人：成衡文，保山市隆阳区永昌法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权委托。被上诉人（原审被告）：李跃平，男，1960年2月24日生，汉族，云南省腾冲市人，住保山市隆阳区。上诉人陈其和因与被上诉人董国坤、李跃平房屋买卖合同纠纷一案，不服腾冲市人民法院(2019)云0581民初3150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈其和上诉请求：请求依法撤销腾冲市人民法院(2019)云0581民初3150号民事判决，判决驳回被上诉人董国坤的全部诉讼请求，由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。原告的户口系保山市隆阳区兰城街道下水河**，不再属于腾冲市腾越镇观音塘社区李家巷小区村民小组的村民，该争议房屋所属的土地系腾越镇观音塘社区李家巷小区村民小组所有。本案中买卖的是房屋，不是土地使用权，即便该土地属于被上诉人董国坤的丈夫李铭传（已去世）的自留地，根据《土地法》的相关规定，自留地的管理权和使用权不能发生继承，更何况没有任何一份权属证书证明该争议房屋的土地属于被上诉人董国坤的丈夫李铭传管理使用，也没有结婚登记证书证明被上诉人董国坤和李铭传系夫妻关系，再者，被上诉人董国坤不是合同的相对方，上诉人陈其和是与李跃平签订的房屋买卖协议，因此被上诉人董国坤诉讼主体不适格。根据《物权法》的相关规定，权属证书是证明物权所有人拥有该物权的证明，没有证据证明争议房屋系被上诉人董国坤所有，法庭已经查明争议土地及房屋至今都没有办理相关的产权登记手续，争议房屋土地的管理权及使用权的争议只能由政府进行确权处理，并不属于民事的范畴，一审判决在被上诉人没有办理相关产权登记手续的情况下，直接认定该房屋属于被上诉人董国坤所有，属于认定事实不清、证据不足。二、一审判决认定上诉人陈继和与被上诉人李跃平2017年7月21日签订的《房屋买卖协议》无效，属于认定事实不清、证据不足，适用法律错误，没有保护上诉人的善意取得权利，并且违背了合同法的诚实信用原则，上诉人陈其和与李跃平签订的房屋买卖协议中有违约金的规定，如果该房屋买卖协议无效，就应该遵照执行关于违约金的约定。该合同系双方真实意思表示，也没有违反法律的强制性规定，被上诉人董国坤如果行使撤销权已经超过了相应的诉讼时效，一审法院应根据谁主张谁举证的原则，判决驳回被上诉人董国坤的诉讼请求。一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请二审法院公正裁决。董国坤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，并对被上诉人董国坤一审诉讼请求予以支持。董国坤之子李跃平私下处理买卖该房屋，属于侵权行为，土地属于祖遗宅基地，所有权属于腾越镇观音塘社区李家巷小区村民小组所有，上诉人陈其和不属于同一村民小组村民，没有权利取得该土地使用权，其购买该房屋土地没有得到该村民小组同意。从一审证据来看，已经有李家村村民小组长以及社区的证明证实，在这个祖遗宅基地上建盖的房屋，是董国坤建盖的，买卖协议被宣告无效后，应将该房屋返还董国坤，一审判决返还李跃平不妥，上诉人陈其和应返还给董国坤3年的租金所得。李跃平辩称，我已经认真看过上诉人陈其和的上诉状，有些歪曲事实，不符合约定，我们的买卖合同中没有约定要返还利息，一审判决给付利息无法律依据，不知这个利息从何而来，陈其和购买该房屋后，已经有3年的租金收益，每年6000元。违约金不应该是那么高，我当时喝过酒，没有注意到这个问题。该房屋的所有权等都是我母亲董国坤的，我擅自处理是不对的，和诚信话题没有关系。我遵照一审判决，请依法对一审判决予以维持。董国坤向一审法院的起诉请求：1、判决确认被告李跃平与陈其和签订的《房屋买卖协议》无效，并归还原告董国坤所有的位于腾越镇观音塘社区李家巷小区80平方米的土木结构房一套。2、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2017年7月21日，被告陈其和与被告李跃平签订《房屋买卖协议》，双方约定被告李跃平将坐落于腾冲市腾越镇观音塘社区李家巷小区的砖木结构房屋（房屋面积80平方米，四至：东至路，南至李明芳户，西至李广洪户，北至李广洪户）以100000元的价款卖给被告陈其和；李跃平出售房屋经全体家庭成员协商一致同意，保证所售房屋无权属争议。双方还约定，被告陈其和违约则无权要求李跃平返还房屋购房款；被告李跃平违约需承担500000元违约金。同日，陈其和将购房款给付李跃平,后李跃平将该房屋交付陈其和管理使用。2019年7月22日，原告董国坤以该诉争房屋系其所有，其子李跃平未经其同意私自卖房为由，诉讼来院，要求确认二被告签订的《房屋买卖协议》无效，并要求归还其该诉争房屋。该诉争房屋坐落于腾冲市腾越镇观音塘社区李家巷小区，该宗土地系腾冲市腾越镇观音塘社区李家巷小区村民小组的集体土地，属原告董国坤丈夫李铭传（已去世）户的自留地，无相关权属证书。董国坤户早年已全家迁居保山市隆阳区。李家巷小区村民小组和观音塘社区均认可董国坤户对该宗自留地享有管理使用权。被告李跃平2007年经手建盖了本案诉争房屋，至今未办理相关产权登记手续。被告陈其和系腾冲市腾越镇观音塘社区陈家巷小区村民小组村民。一审法院认为，本案诉争房屋土地系原告董国坤户自留地，原告董国坤对该土地具有相关权益，故其具有诉讼主体资格。本案中，涉案房屋是在集体所有土地上建设的农村房屋。集体土地承包经营管理使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告陈其和非腾冲市腾越镇观音塘社区李家巷小区村民小组成员，不具有购买本案诉争标的物的受让资格，故该《房屋买卖协议》因违反法律强制性规定而无效。合同无效，自始无效。因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，签订并履行《房屋买卖协议》的双方当事人是被告李跃平和被告陈其和。根据合同相对性原则，应由被告陈其和返还被告李跃平诉争房屋，并由被告李跃平返还被告陈其和购房款。至于该诉争房屋是董国坤所有，还是董国坤户家庭共有，属另外的法律关系，应由相关当事人另案解决。纵观全案，该《房屋买卖协议》虽因违反法律强制性规定而无效，但被告李跃平故意隐瞒其尚未征得全体家庭成员同意、诉争房屋存在权属争议的事实，私自将诉争房屋卖给被告陈其和，违反了诚实信用原则，对合同的订立过错较大，对因合同无效而给被告陈其和造成的损失理应进行赔偿。为尊重历史，照顾现实，既规范当事人的交易行为，又合理平衡当事人间利益关系，对于被告陈其和的损失本院酌情比照民间借贷年利率24%，以100000元为基数，自付款之日（2017年7月21日）起计算至起诉之日（2019年7月22日）止，共计（100000元×24%×2年+100000元×24%÷365×2天）48132元。综上所述，对于原告董国坤要求确认被告李跃平与被告陈其和签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求一审法院予以支持；对于被告李跃平要求被告陈其和返还房屋，其返还陈其和购房款的答辩主张一审法院予以采纳；对于被告陈其和关于原告董国坤无诉讼主体资格的辩解，与一审法院查明事实不符，一审法院不予采纳；对于被告陈其和关于其已于2017年10月5日将该房产转让给了与观音塘社区李家巷村民小组村民陈晓梅的答辩主张，因其未向一审法院提交相应证据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李跃平与被告陈其和于2017年7月21日签订的房屋买卖合同无效;二、由被告陈其和自本判决生效之日起30日内返还被告李跃平坐落于腾冲市腾越镇观音塘社区李家巷小区的砖木结构房屋（四至：东至路，南至李明芳户，西至李广洪户，北至李广洪户）；三、由被告李跃平自本判决生效之日起30日内返还被告陈其和购房款100000元，并赔偿被告陈其和损失48132元，共计148132元；四、驳回原告董国坤的其他诉讼请求。案件受理费3262元，减半收取计1631元，由被告李跃平负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、被上诉人董国坤的诉讼主体资格是否适格？二、上诉人陈其和与被上诉人李跃平于2017年7月21日签订的房屋买卖协议是否有效？关于第一个争议焦点，一审法院认定原告董国坤具有诉讼主体资格，本院认为该认定意见正确，本案中房屋买卖协议所涉房屋土地所有权，属于腾冲市腾越镇观音塘社区李家巷小区村民小组，系被上诉人董国坤丈夫李铭传（已去世）户的自留地，李铭传户对该宗自留地享有管理使用权，被上诉人董国坤属于城镇居民户口，且户户口登记地不在腾冲市腾越镇观音塘社区李家巷小区村民小组，定不能够在该村民小组原始取得宅基地、自留地使用权，但并不排除其可以通过婚姻、继承方式取得本案中买卖房屋所涉土地使用权的法定属性，不容置疑的佐证事实是被上诉人董国坤系李铭传妻子，因此其对该房屋享有所有权，对该房屋所涉土地享有使用权，其在本案中的诉讼主体资格适格。关于第二个争议焦点，一审法院认定上诉人陈其和与被上诉人李跃平于2017年7月21日签订的房屋买卖协议无效，本院认为该认定意见正确，被上诉人李跃平对房屋买卖协议所涉房屋及房屋使用土地，并不享有完整的所有权和使用权，被上诉人李跃平在未征得全体家庭成员同意的情况下，私自将房屋买卖协议所涉房屋出售给上诉人陈其和，属于无权处分，该房屋买卖协议理所当然无效，且该房屋买卖协议无效的理由或原因，与被告陈其和非腾冲市腾越镇观音塘社区李家巷小区村民小组成员、是否具有购买受让该房屋资格无关。综上所述，因被上诉人李跃平无权处分该房屋，上诉人陈其和与被上诉人李跃平针对该房屋签订的房屋买卖协议无效，被上诉人李跃平转让该房屋的行为有失诚信原则，对此纠纷的产生应负主要责任；上诉人陈其和在购买该房屋时，对该房屋的所有权及所涉土地使用权没有认真审慎，对此纠纷的产生应负一定的责任，上诉人陈其和虽属善意取得，但在本案中，对其善意取得权予以保护缺乏法律依据。上诉人陈其和的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由被上诉人李跃平负担。本判决为终审判决。审判长  段明树审判员  黄映瑾审判员  杨 梅二〇一九年十二月十二日书记员  施 婷