广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4705号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道**华景新城华门阁**，统一社会信用代码：91440000707684880R。法定代表人：黄宇航。委托诉讼代理人：吴米琪、曾景熙，均系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告:吴泉松，男,1966年6月10日出生，汉族，身份证住址：福建省龙岩市新罗区，被告：段惠霞，女，1971年3月19日出生，汉族，身份证住址：福建省龙岩市新罗区，原告广东康景物业服务有限公司与被告吴泉松、段惠霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告广东康景物业服务有限公司的委托诉讼代理人曾景熙到庭参加诉讼，被告吴泉松、段惠霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广东康景物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的管理费43381.00元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1％的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）4162.90元，共计47543.90元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月2日，被告因购买位于从××区太平镇××花园××海滨××街××号，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业管理费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1％的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2014年1月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2019年5月止共拖欠原告物业管理费43381.00元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债权不受侵犯，特请求人民法院依法判决被告偿还所欠原告的管理费及违约金，并承担本案的诉讼费。庭审中，原告明确物业管理费自2014年1月起计算至2019年5月，违约金以每两个月的物业费1334.8元为本金，从每两个月的次月首日起，按照每日千分之一的标准计算至实际付清之日止。被告吴泉松、段惠霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见，但于庭前提交了证据材料。经审理查明：2008年4月1日，广东康景物业服务有限公司从化分公司（受托方、乙方）与广州市从化珠江房地产开发有限公司（委托方、甲方）签订《东方夏湾拿花园西区前期物业服务合同》，约定甲方将东方夏湾拿花园西区委托给原告进行物业管理；委托期限自2008年4月1日起至本小区业主委员会成立之日止。该合同第二十二条物业服务费约定：“1.本物业的管理服务费，住宅房屋（联排住宅、独立别墅）由乙方按建筑面积每月每平方米2.50元，住宅房屋（公寓）由乙方按建筑面积每月每平方米1.20元，商铺由乙方按建筑面积每月每平方米4.00元向业主或物业使用人收取。4.业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的1‰交纳滞纳金。”合同还约定了双方权利义务、入住房屋检验标准、前期物业服务质量、违约责任等事项。2011年7月2日，被告吴泉松（乙方、业主）与原告（甲方、物业管理企业）签订《前期物业服务协议》，物业管理服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止，协议约定：“乙方所购房屋类型：商品房，坐落位置：巴哈马HB（1）167，建筑面积为266.94平方米”，协议还约定了双方的权利和义务，其中第二条物业管理服务内容约定：“甲方提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务。”第四条物业管理服务费用约定：“一、乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；”但双方没有约定物业费每平米的具体计费标准。第十一条违约责任第四款约定：“四、乙方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天1‰交纳违约金。”该协议盖有原告公章及被告吴泉松签名予以确认。同日，被告吴泉松签署了《东方夏湾拿花园收楼表清单》、《承诺书》及《缴费协议书》。同日，被告吴泉松签署的《东方夏湾拿花园业主/住户紧急联络资料登记表》载明：收楼日期为2011年7月2日，物业单位为H组团海滨一街19单元，业主姓名为段惠霞（电话135××******），紧急联络人姓名为吴泉松（电话133××******）。原告分别于2017年4月10日、2018年10月15日向被告吴泉松、段惠霞发出《法律函》，催收被告拖欠原告的物业管理费、公共分摊水电费等相关费用。另查，本院于2015年2月11日作出(2014)穗从法执字第1593号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人吴泉松与段惠霞共同所有的位于从化市太平镇××花园海滨××街××房××房产××套（权利证号：0112158950）以清偿债务。又查，位于从化市太平镇××花园海滨××街××号的不动产所有权人现为张华彬（身份证号码），购房日期、不动产登记日期均为2017年9月30日，建筑面积268.24平方米。被告吴泉松、段惠霞曾于2012年12月14日就涉案房屋办理不动产登记，所有权人为吴泉松、段惠霞，购房日期为2010年10月15日，建筑面积268.24平方米，《不动产登记查册表》备注：“2017.7.27（2014）穗从法执字第1593号之三注销上述房产的抵押登记，注销房地产权证，协助买受人张华彬办理上述房产的过户手续，案卷号4478。”庭后，本院前往案涉小区东方夏湾拿花园现场查看。涉案房屋为别墅，物业费应按照原告与广州市从化珠江房地产开发有限公司签订的《东方夏湾拿花园西区前期物业服务合同》约定的2.5元/月/平方米计算，故被告每月需缴纳的别墅物业管理服务费为268.24平方米×2.5元/月/平方米=670.6元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，原被告之间物业管理服务关系成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据原告的证据及本院的现场查看，虽然原告提供的物业管理服务确实存在一定质量瑕疵，但其确实依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，被告接受物业服务，应该按照合同约定交纳物业管理费。被告未按期缴纳物业管理费属违约行为，应当承担违约责任。被告吴泉松、段惠霞系于2012年12月14日取得涉案房屋的所有权，但涉案房屋已于2017年9月30日过户给张华彬，因此本院仅支持原告诉请中2014年1月至2017年9月期间的物业管理费及违约金，对于原告诉请的2017年10月至2019年5月期间的物业管理费及违约金不予支持。故本院确认被告吴泉松、段惠霞应向原告支付2014年1月至2017年9月期间（共计45个月）的物业管理费30177元（268.24平方米×2.5元/月/平方米×45个月）。关于违约金。按照《前期物业服务协议》约定，涉案房屋每两个月的物业管理费合缴交一次，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告吴泉松、段惠霞补交并从逾期之日按每天1‰交纳违约金。据此约定，本院确认每两月物业管理费（670.6元×2＝1341.2元）的违约金从第三个月第一天起算（每两个月物业管理费的违约金总额不超过本金1341.2元），每日按应缴总额1341.2元的千分之一的标准收取，从逾期之日起计至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告吴泉松、段惠霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东康景物业服务有限公司支付从2014年1月到2017年9月的物业管理费30177元及违约金（各以每两个月拖欠的物业管理费1341.2元为本金，分别自第三个月的1日起至实际清偿之日止，按每日千分之一的标准计算，且每期违约金以不超过当期本金为限）。二、驳回原告广东康景物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费494元（原告已预交），由被告吴泉松、段惠霞负担277元，由原告广东康景物业服务有限公司负担217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇一九年十二月十六日法官助理吴景峰书记员龙艳