安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民终1331号 上诉人（原审被告）：董莉，女，1972年5月10日出生，汉族，淮北市利得通讯店经营者，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：徐斌，安徽启宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱牧，男，1983年8月8日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：张恒才，男，1967年10月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。系所在社区推荐。 上诉人董莉因与被上诉人朱牧房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初3112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董莉及其委托诉讼代理人徐斌，被上诉人朱牧的委托诉讼代理人张恒才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董莉上诉请求：依法撤销一审判决，驳回朱牧的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用均由朱牧承担。事实与理由：一审法院事实认定不清、适用法律错误。1.涉案房屋2018年至2019年房租为45万元，董莉已向原房东履行完毕，一审法院认定董莉尚欠付租金18万元实属错误。因近几年经济下滑，房租价格持续走低，房租费用普遍大幅度下调，董莉与原房主一再协商，从2018年起，将房屋租赁费用调整为45万元，且董莉在缴纳房租费时，已经和原房主协商，用之前支付的10万元保证金折抵房租，董莉对2018年至2019年房租已全部履行完毕，一审法院仍认定董莉尚欠18万元的房租费用与事实不符。2.一审法院对董莉缴纳的10万元保证金不予折抵为租金，显失公平。原房屋租赁合同虽然继续有效，但合同相对方已经变更，使合同到期返还保证金的约定难以履行，且合同相对方的变更是因原房主与朱牧经济纠纷所造成的，董莉在合同履行中本身就处于弱势地位又没有任何过错，不应当承担任何过错责任，但一审法院对于保证金折抵房租未予认定，直接导致董莉受损10万元，明显违背公平原则。保证金折抵为租金合理、合法，并能最大限度维护承租人的合法利益，法院应当予以认定。3、一审法院应当对于保证金条款的法定继受问题予以明确的认定。按照一审法院的认定，合同继续履行，房屋的受让人法定继受租赁合同的全部内容，其中当然包括对于保证金在合同履行期届满后返还的相关约定，但一审法院未明确认定，适用法律明显错误。 朱牧辩称，董莉的上诉理由不能成立，请依法驳回董莉的上诉请求。 朱牧向一审法院起诉请求：1.依法判令董莉支付2018年11月7日至2019年10月6日的租金66万元，并按66万元的年利率24%支付滞纳金，直至付清租金止，其中2018年11月7日至2019年4月26日的滞纳金为74209元（合计734209元）；2.诉讼费用由董莉负担。 一审法院认定事实：朱牧与盛亚光、高侠、黄思红民间借贷纠纷一案，一审法院对盛亚光、高侠名下的位于淮北市相山区（房产证号：濉私房字第××号）及位于安徽省淮北市相山区（产权证号：濉房字第2012002313、2012002314号）、家天下ＡＳ1商铺ＡＳ1-2号房产（产权证号：濉房字第2012002311、2012002312号）依法拍卖，二次拍卖均流拍，经朱牧申请以上述房产第二次流拍价以物抵债。一审法院于2018年11月22日作出（2017）皖0603执2145号之三执行裁定书，裁定：将被执行人盛亚光、高侠名下的位于安徽省淮北市相山区（产权证号：濉房字第2012002313、2012002314号）及家天下ＡＳ1商铺ＡＳ1-2号（产权证号：濉房字第2012002311、2012002312号）作价1063万元，交付申请执行人朱牧抵偿债务。同日作出（2017）皖0603执2145号之五执行裁定书，裁定：将盛亚光、高侠名下的位于淮北市相山区（房产证号：濉私房字第××号）作价104万元交付申请执行人朱牧抵偿债务。一审法院于2018年12月18日发出迁出公告。朱牧于2019年2月11日分别取得淮北市相山区濉溪路306号家天下ＡＳ1商铺ＡＳ1-1号房屋的不动产登记证书（产权证号：皖（2019）濉溪县不动产权第0005744号），淮北市相山区濉溪路306号家天下ＡＳ1商铺ＡＳ1-2号房屋的不动产登记证书（产权证号：皖（2019）濉溪县不动产权第0005745号）。 2014年8月29日，董莉与盛亚光签订一份房屋租赁合同，约定：董莉承租盛亚光所有的位于淮北市（家天下小区大门口）门面，面积为949.34ｍ2；租赁期限10年，自2014年9月8日至2024年10月7日；初始年租金为55万元，租金于每年10月8日前一次性支付全年租金；本合同生效后，第一年租金于2014年9月8日前支付；承租方缴纳保证金2万元，租赁行为结束后多退少补；租金以后年度调整方案为：2014年9月8日至2017年10月8日年租金为55万元，2017年10月9日至2020年10月8日年租金为60.5万元，2020年10月9日至2023年10月8日年租金为66.55万元，2023年10月9日至2024年10月8日年租金为732050元；承租方应按约定期限向出租方支付租金，若逾期，承租方每天向出租方支付当年租金2%的滞纳金；出租方不得在合同期内擅自解除合同，否则出租方违约需补偿承租方前期的所有投资费用并一次性补偿该年半年的租金。 2014年9月4日，董莉与盛亚光签订第二份房屋租赁合同，约定：董莉承租盛亚光所有的位于淮北市家天下小区大门口门面，面积为252㎡；租赁期限10年，自2014年9月8日至2024年10月7日；初始年租金为11万元，租金于每年10月8日前一次性支付全年租金；本合同生效后，第一年租金于2014年9月8日前支付；承租方交纳房屋租赁保证金0元，与先前租赁的949.34㎡交纳的租赁保证金合并，共计2万元，租赁行为结束后多退少补；租金以后年度调整方案为：2014年9月8日至2017年10月8日年租金为11万元，2017年10月9日至2020年10月8日年租金为12.1万元，2020年10月9日至2023年10月8日年租金为13.31万元，2023年10月9日至2024年10月8日年租金为1456410元；承租方应按约定期限向出租方支付租金，若逾期，承租方每天向出租方支付当年租金2%的滞纳金；出租方不得在合同期内擅自解除合同，否则出租方违约需补偿承租方前期的所有投资费用并一次性补偿该年半年的租金。 2015年7月7日，盛亚光与董莉签订房屋租赁补充协议，约定：增加装修保证金8万元，承租方付款时间为2015年7月31日前支付3万元，2015年12月31日前支付5万元，待租赁期满承租房原样恢复且经出租方验收同意后返还；出租方同意承租方在所租赁房屋从事旅馆经营和部分转租经营。两份租赁合同及补充协议签订后，董莉如约缴纳了租赁保证金2万元及装修保证金8万元。 2016年6月20日盛亚光出具授权委托书，委托高广林办理家天下门面房出租合同及相关事宜。2014年9月8日至2015年10月8日、2015年10月9日年至2016年10月8日的租金董莉均如约支付66万元租金到盛亚光个人账户。 2016年11月15日高广林自书证明受盛亚光委托，家天下门面房租金降为年租金53万元，暂定期限一年。2016年10月9日至2017年10月8日、2017年10月9日至2018年10月8日的租金董莉如约支付53万元到盛亚光（高广林）指定的收款人周洁的个人账户。董莉于2018年10月9日及10月22日向周洁个人账户汇款支付了35万元。 一审法院认为，2014年8月29日、2014年9月4日及2015年7月7日，盛亚光与董莉签订两份房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。在合同有效期内，双方均应履行各自义务。一审法院于2018年11月22日作出（2017）皖0603执2145号之三执行裁定书，裁定将涉案房屋作价1063万元交付朱牧抵偿债务，朱牧已于2019年2月11日取得涉案两套房屋的不动产登记证书。根据合同法第二百二十九条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。朱牧自（2017）皖0603执2145号之三执行裁定书生效后即取得涉案房屋基于出租人身份的所有权利。故自2018年11月22日起，承租人董莉应向出租人朱牧履行涉案房屋租赁合同的全部权利义务。 关于租赁合同期限内的租金及违约金。2016年11月15日高广林自书证明受盛亚光委托，家天下门面房租金降为年租金53万元，暂定一年，即2016年10月9日至2017年10月8日租金为53万元，此自书证明视为双方对租赁条款的变更，随后，董莉按照租金53万元一年的标准支付了2017年10月9日至2018年10月8日的租金，盛亚光未提出异议，视为对降租的追认。故2018年10月9日至2019年10月8日租金应按53万元执行。董莉辩称与高广林协商年租金降至45万元，但未提交任何证据予以佐证，不予确认。因双方签订的合同约定，董莉交纳的保证金待租赁期满才予以退还，现董莉与朱牧均同意继续履行原合同，故董莉主张以其交纳的保证金10万元冲抵租金，没有合同依据，不予支持。根据房屋租赁合同及补充协议，于每年10月8日前一次性支付全年租金，故董莉于2018年10月9日及10月22日向周洁个人账户汇款支付的35万元，应为支付的2018年10月9日至2019年10月8日的租金35万元。但按照年租金53万元的标准，董莉尚欠付租金18万元，董莉应将欠付的2018年10月9日至2019年10月8日期间的租金18万元直接支付给朱牧。如朱牧认为盛亚光无权收取2018年11月22日以后的租金，也应当是由朱牧向盛亚光追偿或由执行机构继续执行，董莉对在本院作出以房抵债裁定之前已经向盛亚光支付的租金35万元没有过错。故朱牧诉请董莉支付2018年11月7日至2019年10月6日的租金66万元，本院仅对其中的18万元予以支持；其余部分无事实依据，不予支持。鉴于朱牧取得涉案房屋产权后，其与董莉就剩余租金的数额及支付存在争议，故董莉的逾期付款责任应从朱牧主张权利之日起计算。原合同约定逾期付款按照日2%计算滞纳金，该约定明显过高，现朱牧主张按年利率24%的标准支付违约金，不超过法律规定的标准。故董莉应自2019年4月25日起按照本金18万元年利率24%的标准向朱牧支付逾期付款期间的利息至本金付清之日止。朱牧超过上述标准的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决：一、董莉于判决生效后十五日内支付朱牧截至2019年10月8日的租赁费18万元，并自2019年4月25日起按照本金18万元年利率24%的标准支付逾期利息至本金清偿之日止；二、驳回朱牧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11142元，因适用简易程序审理，减半收取5571元，由朱牧负担4051元，董莉负担1520元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定证据的意见和理由符合法律规定，认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：案涉房屋2018年10月9日至2019年10月8日期间的房租是否已经付清？当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。董莉上诉主张已与原房主盛亚光协商从2018年起房屋租赁费调整为45万元，且已将10万元保证金折抵2018-2019年度房租，但其并未举证证明，依法应承担举证不能的法律后果。关于董莉所提10万元保证金应当冲抵租金的上诉主张，由于案涉房屋租赁合同约定董莉交纳的保证金待租赁期满才予以退还，且董莉与朱牧均同意继续履行原合同，因此，董莉的这一主张亦无合同依据，本院不予支持。 综上所述，董莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11142元，由董莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  石志猛 审判员  刘 静 审判员  化启武 二〇一九年十二月十六日 书记员  刘培培 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。