重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0109民初11002号原告：深圳市保利物业管理集团有限公司，住所地深圳市南山区高新园中区科技中三路**国人大厦******，统一社会信用代码91440300732071947T。法定代表人：曹元平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶扬骥，男，该公司员工。委托诉讼代理人：唐伟峰，女，该公司员工。被告：李大春，男，汉族，1990年5月5日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：赵学兰（系李大春之母），住重庆市北碚区澄江镇史家村蒋家湾组**。原告深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称保利物业公司）诉被告李大春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人叶扬骥、唐伟峰，被告李大春的委托诉讼代理人赵学兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司诉称：1.被告向原告支付2016年7月1日至2019年10月31日的物业管理费4014.69元、公摊费198.68元，合计4213.37元；2.被告以4213.37元为基数，从2016年7月1日起计算至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算支付原告资金利息损失；3.被告承担本案的全部诉讼费用。本案诉讼过程中，原告自愿撤回第二项要求被告支付资金利息损失的诉讼请求。事实及理由：原告与重庆正源房地产开发有限公司（以下简称正源公司）于2013年5月10日签订《前期物业管理委托合同》，合同约定物业管理费标准为每月1.1元/㎡，被告系XX小区XX幢XX单元XX号的业主，原告为被告提供物业管理服务后，被告未向原告支付相关费用。原告催收未果，故起诉来院，要求判如所请。被告李大春辩称，我物管费是交到2016年9月30日，之后未交物管费。不交物管费的理由如下：1.2013年5月原告与正源公司签订《前期物业管理委托合同》属实，但2015年10月22日北碚区XX小区业主委员会（以下简称XX小区业委会）与原告签订新的物业服务合同，故2013年5月原告与正源公司签订的《前期物业管理委托合同》从后一合同生效之日起自然终止；2.物业管理费中包含电梯费，原告乱收取电梯使用费200元，被告多次与原告协商及向相关部门反映要求原告退还或抵扣物业费未果；3.原告物业管理不作为：第一，消防安全无保障：在责任期内，小区消防管网漏水，从2016年8月至今未得到解决，小区消防阀门处于关闭状态；第二，业主安全无保障：小区监控多处瘫痪无人维修；从接房至今未开通门禁系统；第三，小区服务质量急剧下滑：小区的草坪绿化、补栽等无人维护；安全防护栏2017年维护过一次后就没有维护、除锈；小区椅子坏了无人修；小区车库门也坏了；小区地面无人冲洗；小区化粪池无人严格清淘，造成XX幢XX号无人居住房屋污水漫出。综上，原告物业服务没有履行到位，2016年8月XX小区业委会给原告发函告知，不再续签合同，原告2016年8月27日召集业主座谈会表明，对服务不到位进行整改，并承认消防管网漏水是在责任期内，但至今原告并未兑现承诺；4.因原告在合同期内、外未履行物业服务责任，被告主张先履行抗辩权，在原告未整改前，拒绝支付物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。综合双方陈述及提供的证据，本院确认如下事实：2013年5月7日，重庆正源房地产开发有限公司（甲方）与保利物业公司(乙方)签订《正源·XX小区前期物业管理委托合同》，约定甲方选聘乙方对其开发建设的正源·XX小区项目提供前期物业管理服务，委托管理期为2年，自2013年5月10日至2015年5月9日；合同期未满，但业主委员会已成立，业主委员会应与乙方或业主委员会另选聘的物业管理企业签订物业服务合同，新的物业服务合同一旦生效，本合同自然终止；本合同期限届满，业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在本合同届满后一个月内继续履行本合同，如一个月内双方仍未达成协议，甲方有权单方面解除本协议，另行委托其他物业管理公司对本物业进行管理；合同第二十四条约定物业管理费用采用包干制，1、2层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.95元向业主收取，3层及以上住宅按照建筑面积每平方米1.1元向业主收取；包括但不限于本物业公共区域的水电费、养护费等费用由入住业主据实分摊，乙方自行现给业主收取，并将费用明细在本物业显著位置向业主公示。委托管理期限届满后，保利物业公司继续为该小区提供物业服务。2015年10月22日，保利物业公司与XX小区业委会签订《重庆市物业服务合同》，约定物管费为住宅电梯房1-2层为0.95元/月/㎡，三层及以上1.1元/月/㎡（含电梯费），公摊费据实分摊，合同期限为2015年10月1日至2016年7月30日。2016年11月1日，XX小区业主唐忠玲、胡猛腾认为重庆市北碚区人民政府北温泉街道办事处（以下简称北温泉街道办）的审查过失，将不具备业委会委员资格的曾国海、王正中、陈玲备案为XX小区业委会成员，损害了其作为小区业主的利益，向本院提起行政诉讼，要求撤销北温泉街道办2015年8月3日作出的北备办（2015）004号业主委员会备案证明。XX小区业委会作为第三人参加了诉讼。2016年12月22日，本院作出（2016）渝0109行初273号行政判决书，认为XX小区业委会成员曾国海、王正中、陈玲并不具备该小区业主身份，曾国海之妻于2014年9月4日至2016年7月4日期间在XX小区物管公司保利物业公司工作，北温泉街道办在核实业主身份证明时却并未审查发现，也未举示证据证明相关筹备工作及如何审查委员候选人资格并确定候选人名单。北温泉街道办虽对XX小区业委会提交的备案申请进行了形式审查，但未尽到审慎审查义务，其作出的被诉备案《证明》主要证据不足，程序违法，依法应予撤销，故判决撤销北温泉街道办于2015年8月3日对XX小区业委会作出的《业主委员会备案证明》（北备办[2015]004号）。XX小区业委会不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2017年4月7日，重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01行终87号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，李大春系XX小区XX幢XX单元XX号业主，其房屋的建筑面积为91.26㎡，物管费标准为1.1元/月/㎡。2019年10月17日，保利物业公司向李大春邮寄送达《催款函》，催告李大春支付拖欠的物业管理费。还查明，2019年10月21日，重庆市北碚区北温泉街道城北社区居民委员会出具证明，载明保利物业公司自2013年5月10日至今一直对重庆北碚北温泉街道缙泉路1号XX小区进行物业管理。庭审中，李大春提交了XX小区业主委员会2016年9月17日出具的消防系统存在安全隐患的催促函复印件，告全体业主书复印件，拟证明小区消防在质保期内坏了。原告对上述证据因是复印件，对其真实性不予认可，同时认为XX小区业委会已经被法院依法撤销了，不予认可其加盖印章的文件。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，因XX小区业委会的备案登记因主要证据不足、程序违法，被生效法律文书依法予以撤销，故对李大春依据其提交的2015年10月22日保利物业公司与XX小区业委会签订《重庆市物业服务合同》、XX小区业委会出具的材料提出的抗辩意见，本院不予采纳。重庆正源房地产开发有限公司与保利物业公司签订的《正源·XX小区前期物业管理委托合同》对保利物业公司与李大春均具有约束力，双方应按照该合同的约定享有和承担各自的权利义务。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。本案的前期物业管理委托合同的服务期届满后，案涉小区业主尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业，而保利物业公司继续提供了服务，李大春应当支付物业服务费。对于李大春提出的物业服务质量问题，主张先履行抗辩权，拒绝支付物业服务费的意见，不能对抗其已接受了物业服务的事实，对物业公司服务内容、质量方面存在问题，可与物业公司协商，要求予以改进或者收集证据后依法要求其承担违约责任，但不能以此为由拒缴物业服务费，故对其辩称意见，本院不予采信。对于李大春提出的其物业管理费已经交至2016年9月30日的意见，因李大春在本院指定期间内未提供证据予以证明，本院对该辩称意见不予采纳。故李大春应向保利物业公司缴纳2016年7月1日至2019年10月31日的物业管理费为4015.44元（91.26㎡*1.1元/月/㎡*40个月，四舍五入取小数点后两位）。保利物业公司起诉要求李大春支付2016年7月1日至2019年10月31日的物业管理费4014.69元，系对自己权利的处分，本院予以认可。对于保利物业公司要求李大春支付公摊费的请求，因保利物业公司未提供证据证明2016年7月1日至2019年10月31日期间每位业主每月应分摊公摊费数额，对其请求李大春支付该期间的公摊费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告李大春于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市保利物业管理集团有限公司2016年7月1日至2019年10月31日的物业管理费4014.69元；二、驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告李大春负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘凤华二〇一九年十二月十六日法官助理 王 睿书 记 员 张 芸