北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16589号上诉人（原审被告）：北京复华旅游文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区三间房南里**院【8-6】******。法定代表人：朱建军，经理。委托诉讼代理人：阳海碧，北京雷杰展达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧莱克（北京）物业管理有限公司（原审误为欧莱克（北京）投资有限公司）。法定代表人：张文，董事长。委托诉讼代理人：张立军，北京市智汇律师事务所律师。原审被告：复华控股有限公司，住，住所地北京市朝阳区建国路（北京印刷二厂）****/div>法定代表人：朱建军，经理。委托诉讼代理人：阳海碧，北京雷杰展达律师事务所律师。上诉人北京复华旅游文化发展有限公司（以下简称复华旅游公司）因与被上诉人欧莱克（北京）物业管理有限公司（以下简称欧莱克公司）、原审被告复华控股有限公司（以下简称复华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初39457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。复华旅游公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由欧莱克公司承担。事实和理由:一、对于租赁保证金，根据担保法及司法解释的规定，保证金是动产质押担保方式，其性质不同于定金，一审法院认定欧莱克公司没收该租赁保证金抵作违约金，违反法律规定；二、关于电费问题，复华公司出具的承诺函中确认的电费金额是130187.25元，而不是一审判决的171293.4元，一审法院对电费认定错误。欧莱克公司辩称：同意一审判决，请求法院驳回上诉，尽快判决。复华公司辩称：同意复华旅游公司的意见。欧莱克公司向一审法院起诉请求：1.复华旅游公司支付欠付的租金4753550.68元并自2018年10月28日起按日千分之一标准支付滞纳金至实际给付之日；2.复华旅游公司支付电费171293.40元及自2018年9月21日起至实际给付之日按日千分之一标准支付滞纳金；3.复华公司对上述欠款承担连带清偿责任。一审法院认定事实：欧莱克公司（甲方）于2015年6月29日与复华旅游公司（乙方）签订《郎家园甲10号（原百事和大厦）商业租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区建国路郎家园甲10号（原百事和大厦）东部第二层商业部分物业出租给乙方，计租面积1615平方米，租期为2015年6月29日至2021年6月28日，租金单价前三年18.5元/天/㎡，后三年19.425元/天/㎡，租金支付方式为押一付四，租金按月计算每四个月支付一次。合同第5.1条约定租赁保证金为908773.96元。合同第12.1条约定乙方逾期10日未交纳租金、水电气等能源费每日应按未交额千分之一向甲方给付滞纳金，逾期30日甲方有权解除本合同没收乙方租赁保证金追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。2018年6月，欧莱克公司与案外人全时公司及复华旅游公司等共同签订《四方补充协议四》约定全时公司将其承租的朝阳区建国路郎家园甲10号（原百事和大厦）东部第一层商业部分中396.34㎡面积的承租权利义务转让给复华旅游公司，复华旅游公司应于2018年6月22日向欧莱克公司支付下一期租金，且全时公司向欧莱克公司交纳的租赁保证金相应的自动转为复华旅游公司支付的保证金，欧莱克公司对转让行为同意认可。2017年3月6日，复华旅游公司名称由原名称“北京复华置地房地产开发有限公司”变更为现名称。2018年11月29日，复华公司向欧莱克公司出具《承诺函》就复华旅游公司等欠付费用作出承诺：所欠该物业2018年10月29日至2019年2月28日第一至第三层房屋租金8850288.14元及截至2018年11月29日所欠该物业一至六层房屋租金的滞纳金496651.88元，其于2018年12月15日或之前支付；截至2018年11月25日尚欠该物业一至六层电费637203.35元其于2018年12月15日或之前支付，其中复华旅游公司欠电费明细为：2018年5月25日至11月25日六个月合计130187.25元。经询问，欧莱克公司称复华旅游公司欠付2018年10月29日至2019年2月28日期间租金及2018年5月25日至1月25日期间电费，并分别自2018年10月28日及7月21日起算滞纳金。复华旅游公司、复华公司对欠付租金金额及逾期日期均认可，但认为滞纳金约定标准过高，且要求调整至同期贷款利率标准，且应先从租赁保证金中扣除。欧莱克公司另举出2018年5月25日至2019年1月25日复华旅游公司电费催缴单，以证明相应期间的用电量，复华旅游公司、复华公司不认可，认为系欧莱克公司单方制作。经询问，复华旅游公司称之前交纳的电费原均先由行政人员抄表核对，但不清楚欧莱克公司主张期间未抄表核对确认电费的原因。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。复华旅游公司认可欧莱克公司主张的欠付租金数额及欠付期间，法院对此不持异议，复华旅游公司应按照合同约定向欧莱克公司支付欠付租金。按四方协议约定，全时公司将其原承租面积中396.34㎡面积的承租权利义务转让给复华旅游公司，租赁保证金亦自动转化，双方在合同12.3条中明确约定了乙方根本违约导致合同解除情况下，其租赁保证金抵作违约金不予返还，且双方均认可合同已因复华旅游公司无法按时交纳租金并于租金用完后提前搬离而告解除，故复华旅游公司应按照合同中关于乙方根本违约时的有关约定承担违约责任，即租赁保证金抵作根本违约金。此外，欧莱克公司亦主张其已按照复华旅游公司根本违约将其租赁保证金抵扣违约金不予退还，故欧莱克公司再按照按逾期天数向复华旅游公司主张逾期支付租金及电费的滞纳金缺乏相应依据，法院不予支持。复华旅游公司、复华公司虽辩称电费单系欧莱克公司单方制作，不认可实际使用电量，但经询问复华旅游公司称往期电费均由行政人员看电表核对，但称对此次电费使用情况没有进行抄表核对的原因并不清楚，且复华公司在承诺函中已对包括复华旅游公司在内的各公司所欠该物业电费进行了确认，故复华旅游公司应给付欧莱克公司相应电费。复华公司向欧莱克公司出具承诺函，承诺对包括复华旅游公司在内的有关公司所欠费用由其支付，欧莱克公司主张其对相关费用承担连带清偿责任，复华公司除对电费及滞纳金数额不认可外，亦未对连带清偿提出异议，故法院对欧莱克公司要求复华公司对欠付租金及电费承担连带清偿责任的请求予以支持，复华公司清偿后可向复华旅游公司追偿。综上，一审法院判决：一、北京复华旅游文化发展有限公司于本判决生效后七日内给付欧莱克（北京）投资有限公司租金四百七十五万三千五百五十元六角八分。二、北京复华旅游文化发展有限公司于本判决生效后七日内给付欧莱克（北京）投资有限公司电费十七万一千二百九十三元四角。三、复华控股有限公司对上述第一、二项给付义务承担连带责任。四、驳回欧莱克（北京）投资有限公司的其他诉讼请求。如果北京复华旅游文化发展有限公司、复华控股有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，复华旅游公司、复华公司提交《百事和大厦租赁保证金情况》，用以证明复华旅游公司实际支付的保证金金额。欧莱克公司发表质证意见称，不属于二审诉讼中的新证据，保证金的具体数额与本案无关。经查，欧莱克（北京）投资有限公司于2019年5月8日经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，变更名称为欧莱克（北京）物业管理有限公司。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为：本案二审主要涉及如下争议问题：一、租赁保证金的问题。《郎家园甲10号（原百事和大厦）商业租赁合同》第12.1条约定：乙方逾期10日未交纳租金、水电气等能源费每日应按未交额千分之一向甲方给付滞纳金，逾期30日甲方有权解除本合同没收乙方租赁保证金追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）；第12.3条约定：乙方违约解除本合同，或乙方根本性违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。2018年10月后，复华旅游公司迟延支付租金，构成根本违约，欧莱克公司提起本案诉讼。欧莱克公司自认已经将租赁保证金抵做违约金不予退还，并主张租金、电费及相应的滞纳金。一审判决认定租赁保证金抵作根本违约金，并未支持租金、电费的滞纳金，从双方过错程度及合同履行情况来看，较好平衡了双方利益，具有事实及法律依据。至于复华旅游公司主张的欧莱克公司直接将租赁保证金抵作违约金有失公平，本院不予采信。二、电费金额的问题。复华公司于2018年11月29日出具的《承诺函》载明，认可复华旅游公司欠付2018年5月25日至2018年11月25日电费合计130187.25元，该金额系依据《欧莱克（北京）投资有限公司收费通知单》计算得出；在复华公司出具《承诺函》后，又产生了截至2019年1月25日的两个月的实际用电量，欧莱克公司按照双方曾认可并执行的电费计费方式，要求复华旅游公司、复华公司依据《欧莱克（北京）投资有限公司收费通知单》支付2018年11月25日至2018年12月25日、2018年12月25日至2019年1月25日的实际用电费用，具有合理依据；复华旅游公司提前搬离，并称不清楚此次电费使用情况没有抄表核对的原因，一审判决采信欧莱克公司的计算方式并无不当。复华旅游公司拒绝支付的意见不能成立，本院亦不予支持。综上所述，复华旅游公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22485元，由北京复华旅游文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡新华审 判 员 李 坤审 判 员 郑吉喆审 判 员 龚勇超审 判 员 蒙 瑞二〇一九年十二月十三日法官助理 矫冰玉书 记 员 陈 萌书 记 员 陈佳琪