陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   执行裁定书                                          （2019）陕01执异1232号   异议人（被执行人）：陕西兆兴房地产开发有限公司，住所地陕西省渭南市华州区。   法定代表人：习悦兆，该公司总经理。   异议人（被执行人）：陕西家兴商贸有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。   法定代表人：习悦兆，该公司总经理。   异议人（被执行人）：陕西高帛商贸有限公司（现名称变更为陕西高帛机械制造有限公司），住所地西安市雁塔区。   法定代表人：习悦兆，该公司总经理。   异议人（被执行人）：习悦兆，男，汉族，1955年11月11日出生，住陕西省乾县。   异议人（被执行人）：梁艳，女，汉族，1974年1月12日出生，住陕西省咸阳市渭城区。   申请执行人：陕西省信用再担保有限责任公司，住所地西安市高新区。   法定代表人：刘生远，该公司董事长。   异议人陕西兆兴房地产开发有限公司（以下简称兆兴公司）、陕西家兴商贸有限公司（以下简称家兴公司）、陕西高帛商贸有限公司（以下简称高帛公司）、习悦兆、梁艳与陕西省信用再担保有限责任公司（以下简称省信用再担保公司）借款担保公证一案，异议人兆兴公司、家兴公司、高帛公司、习悦兆、梁艳不服本院（2018）陕01执异513号执行裁定，向陕西省高级人民法院申请复议。陕西省高级人民法院于2019年4月19日作出（2019）陕执复42号执行裁定书，裁定如下：一、撤销西安市中级人民法院（2018）陕01执异513号执行裁定；二、发回西安市中级人民法院重新审查。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。   异议人兆兴公司、家兴公司、高帛公司、习悦兆、梁艳称，请求终止执行法院拍卖行为，尽快重新评估本案标的物房产，依法确认二次评估中关于新兰特公司的评估结果。理由如下：其一，执行法院系在异议人未知情的情况之下对涉案标的物进行评估，陕西华地房地产估价咨询有限公司（以下简称华地咨询公司）未进入案涉标的房产的六层酒店进行现场观看评估，将两部直达电梯写成一部，且该次评估未将一层酒店接待大厅、洗衣房、设备间、电梯、室外大型设备、楼梯间等纳入评估范围。后经执行法院同意由陕西中盛房地产评估有限公司（以下简称中盛评估公司）和陕西新兰特资产评估有限责任公司（以下简称新兰特评估公司）分别对案涉标的房产和设备、设施进行了评估。省信用再担保公司就中盛评估公司出具评估报告提出异议，执行法官对此称“第二次评估报告”作废，执行法院未重新委托评估，异议人却收到（2017）陕01执异378号之八执行裁定及网拍时间告知书。其二，本案开始执行时，执行法官故意隐瞒事实，在长达四个月的时间里未告知异议人，使异议人失去提出不予执行申请的时效。其三，执行法官存在违规、违纪、违法行为，对中盛评估公司评估工作人员进行威胁，致使中盛评估公司作出将评估报告收回的决定。其四，执行法官非法采用第一次评估报告结果进行网上拍卖，第一次评估仅包含案涉的兆兴商贸中心4、5、6层，不含设备也不含一层大厅，此做法系将正在运营的商业体分别拍卖，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定的“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，直接导致流拍，两次降价拍卖起拍价比评估值低一半。其五，华地咨询公司没有评估设备的资质业务范围，异议人提出异议后，执行法院二次委托了两家评估单位分别评估，在没有法定撤销理由的情形下，执行法院采用第一次评估报告，对第二次评估报告口头作废。其六、本案执行中存在严重超标的查封，严重影响异议人正常经营活动，请求尽快解封对异议人超标的资产的查封。   经查，省信用再担保公司与兆兴公司、家兴公司、高帛公司、习悦兆、梁艳借款担保合同纠纷案，陕西省汉唐公证处作出的（2015）陕证经字第008438号公证书和（2017）陕证执字第025号执行证书已发生法律效力。因义务人兆兴公司、家兴公司、高帛公司、习悦兆、梁艳未履行生效法律文书确定义务，省信用再担保公司向本院提出强制执行申请。本院依法立案受理。   2017年3月10日，本院作出（2017）陕01执378号之一执行裁定书，裁定如下：一、查封被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司名下位于扶风县新区南二路坐南兆兴商贸中心B座4、5、6层的房屋（房屋所有权证号：扶风县权证城关镇字第5150号）；二、查封期限为三年。2017年3月28日，本院向扶风县不动产登记局发出（2017）陕01执378号协助执行通知书，要求协助对上述房产进行查封。2017年8月17日，本院作出（2017）陕01执378号之五执行裁定书，裁定如下：一、查封被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司名下位于扶风县新区南二路坐南兆兴商贸中心B座一层酒店大厅【产权证号：陕（2017）扶风县不动产第0000323号）】；二、查封期限为三年；2017年8月18日，本院向扶风县不动产登记局发出（2017）陕01执378号之四协助执行通知书，要求其协助对上述房产进行查封。   因申请执行人省信用再担保公司向本院提交《强制评估拍卖申请书》，请求依法对被执行人兆兴公司名下已被查封的位于扶风县新区南二路坐南兆兴商贸中心B座4、5、6层的房屋进行评估和拍卖。2017年6月1日，本院向华地咨询公司出具（2017）西中鉴委字第2645号司法技术对外委托书，委托华地咨询公司对案涉查封房产进行评估。2017年7月25日，华地咨询公司出具陕华地房估字【2017】第112号《房地产估价报告》，该《房地产估价报告》中《致估价委托人》的函载明，估价对象：扶风县新区南二路坐南兆兴商贸中心B座4、5、6层的商业房地产，产权人为兆兴公司，建筑面积为9284.73平方米；价值时点：2017年6月15日；估价结果：市场价值总额为人民币4276.5466万元，折算建筑面积单价为4,606元/平方米。特别提示中载明：1、本估价报告及估价结果的使用受到已载明的估价假设和限制条件的限制。2、本估价对象包括房屋建筑物及相应的土地使用权价值，并包括与估价对象房地产不可分割的，满足其一般生活功能需要的水、电等相关配套设施和装修的价值。该《房地产估价报告》中《估价的假设和限制条件》第五项载明：3、估价对象第6层未能入内勘察，经介绍其与第5层同时装修，共同使用。故设定第6层装修标准及档次同于第5层。   2017年8月7日，本院向兆兴公司、家兴公司、高帛公司、习悦兆、梁艳送达了该《房地产估价报告》。2017年8月16日被执行人兆兴公司对该《房地产估价报告》提出异议，华地咨询公司于2017年8月22日作出《关于陕华地房估字【2017】第112号房地产估价报告异议的答复》。   2017年9月21日，本院向中盛评估公司出具（2017）西中鉴委字第4883号司法技术对外委托书，委托中盛评估公司对查封的扶风县新区南二路坐南兆兴商贸中心B座4、5、6层房屋及一层酒店大厅房产等进行评估。2017年10月27日，中盛评估公司出具陕中盛（估）字【2017】第F43号《房地产估价报告》，该《房地产估价报告》中《致估价委托人》的函载明：案涉的宝鸡市扶风县新区南二路坐南兆兴商贸中心B座4、5、6层（建筑面积合计9349.80平方米）房屋所有权的房地产市场价格进行估价，确认估价对象在价值时点2017年10月12日所体现的市场公允参考价格为人民币8107.88万元，其中：一层酒店大厅建筑面积110.07平方米，评估单价为26,000元/平方米，总价286.18万元；B座4、5、6层建筑面积9284.73平方米，评估单价为8424.26/平方米，总价8107.88万元。2017年11月7日，申请执行人省信用再担保公司提交《房地产估价报告异议书》，中盛评估公司于2017年12月15日作出《异议答复》称，“发现估价师在估价测算过程中估价规范版本应用错误，导致评估出现一些问题。由于我公司估价人员失误，给当事人造成的不便深表歉意。经研究，决定采用下列处理方法：1、我们与本次评估申请人、被申请人协商，收取的评估费予以退还，评估报告予以收回。2、是否由我公司重新评估，最终由西安中院司法技术对外委托鉴定中心决定”。   2018年3月20日，中盛评估公司向本院提交《检查书》。2018年4月2日，本院执行实施部门与司法技术室共同召集华地咨询公司的听证会，经听证，本院司法技术室建议采用华地咨询公司作出的评估报告。   2017年11月9日，陕西新兰特资产评估有限公司（以下简称新兰特评估公司）出具陕新评报字【2017】第220号《资产评估报告》，该《资产评估报告》摘要载明：本次评估的评估对象和评估范围为西安中院委托的案涉的设备资产，具体明细见《机器设备评估明细表》及《电子设备评估明细表》。评估的价值类型为市场价值，评估基准日为2017年10月29日，截至评估基准日，委托评估的资产价值为人民币2017.0605万元。申请执行人省信用再担保公司对此《资产评估报告》提交异议书，新兰特评估公司于2018年2月12日作出《报告异议答复书》，并向申请执行人省信用再担保公司、被执行人兆兴公司等送达。2018年3月27日，申请执行人省信用再担保公司提交《评估申请书》，请求对被执行人兆兴公司名下位于扶风县新区南二路坐南兆兴商贸中心B座一层酒店大厅进行评估和拍卖。   2018年5月17日，本院向陕西旭隆房地产价格评估有限公司（以下简称旭隆评估公司）出具（2018）陕01鉴2085号司法技术对外委托书，委托旭隆评估公司对案涉查封的扶风县新区南二路坐南兆兴商贸中心B座一层酒店大厅【产权证号：陕（2017）扶风县不动产第0000323号】进行评估拍卖。   2018年5月31日，旭隆评估公司出具陕旭隆（估）字第【2018】第487号《房地产估价报告》，该《房地产估价报告》中《致估价委托人》的函载明：受贵院委托，案涉的宝鸡市扶风县新区南二路坐南兆兴商贸中心B座一层酒店大厅（用途为商业服务，建筑面积110.07平方米）房屋所有权的房地产市场价格进行估价，确认估价对象在价值时点2018年5月21日所体现的市场公允参考价格为人民币113.41万元整。2018年6月14日，兆兴公司对该《房地产估价报告》提出异议，旭隆评估公司于2018年7月9日作出《对陕旭隆（估）字【2018】第487号房屋评估异议申请书>的答复意见》。本院于2018年7月12日通过EMS邮政快递方式向兆兴公司、家兴公司、高帛公司、习悦兆、梁艳进行了邮寄送达。   2018年4月9日，本院作出（2017）陕01执378号之八执行裁定书，裁定：拍卖被执行人兆兴公司位于扶风县新区南二路坐南兆兴商贸中心B座4、5、6层的房屋（房屋所有权证号：扶风县权证城关镇字第5150号）。2018年4月18日，本院通过司法拍卖网络平台发布《拍卖公告》和《拍卖须知》，定于2017年5月21日首次在阿里巴巴网络司法拍卖平台以起拍价4276.5466万元公开拍卖被执行人兆兴公司名下位于扶风县新区南二路坐南兆兴商贸中心B座4、5、6层（房屋所有权证号：城关镇字第5150号）。该次拍卖因无人竞拍而流拍。2018年5月23日，本院通过司法拍卖网络平台发布《拍卖公告》和《拍卖须知》，定于2018年6月21日对上述房产以起拍价3421.23728万元（评估价降价20%）进行第二次公开拍卖，亦因无人竞拍而流拍。后根据省信用再担保公司申请，本院作出（2018）陕01执恢65号之七执行裁定书，将兆兴商贸中心B座4、5、6层房产以物抵债给省信用再担保公司。   2018年7月13日，申请执行人省信用再担保公司向本院递交申请，请求拍卖被执行人兆兴公司名下位于扶风县新区南二路坐南兆兴商贸中心B座一层酒店大厅。2018年8月17日，本院作出（2018）陕01执恢65号之一执行裁定书，裁定拍卖兆兴公司名下位于扶风县新区南二路坐南兆兴商贸中心B座一层酒店大厅。2018年8月18日，本院通过司法拍卖网络平台发布《拍卖公告》和《拍卖须知》，定于2018年9月21日以起拍价79.39万元（评估价降价30%）拍卖上述房产，此次拍卖因悔拍流拍。2018年11月1日，本院再次发布《拍卖公告》和《拍卖须知》，以起拍价79.39万元再次拍卖上述房产，最终由省信用再担保公司竞拍成功。   再查，（2017）陕01执378号执行案件申请执行人为省信用再担保公司，被执行人为兆兴公司、家兴公司、高帛公司、习悦兆、梁艳，执行标的为1072余万元；案涉扶风县新区南二路坐南兆兴商贸中心B座4、5、6层房屋（房产证号为：扶风县权证城关镇字第5150号）为该案申请执行人省信用再担保公司债权担保抵押物。另，在本院委托新兰特评估公司出具的《资产评估报告》中，评估对象和评估范围中注明，“电梯包括两部直梯，两部乘用电梯”；本院委托中盛评估公司出具的《房地产估价报告》中“土地使用权及建筑物状况”中载明，“估价对象位于地上第4、5、6层，其中四层为金艺家私、掌上明珠家居生活馆等；五层为兆兴酒店客房部；六层为兆兴酒店餐饮部”。   以上事实有公证书、执行证书、执行裁定书、评估报告、拍卖公告等证据在卷佐证。   本院认为，本案中兆兴公司、家兴公司、高帛公司、习悦兆、梁艳提出的异议理由主要有如下几点：其一，本院执行实施中委托华地咨询公司进行第一次评估存在漏评问题，将两部直达电梯写成一部，且未将洗衣房、设备间、电梯、室外大型设备、楼梯间等纳入评估范围；其二，第一次评估仅包含案涉的兆兴商贸中心4、5、6层，不含一层酒店大厅，此做法系将正在运营的商业体分别拍卖，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定的“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，直接导致流拍；其三，作废第二次评估报告没有依据，也未重新进行委托；其四，本案开始执行时，执行法官故意隐瞒事实，在长达四个月的时间里未告知异议人，使异议人失去提出不予执行申请的时效；其五，本案执行中存在超标的查封，严重影响异议人正常经营活动，请求尽快解封对异议人超标的资产的查封。首先，关于是否存在漏评项目的问题，（2017）陕01执异378号一案是将案涉房产与设备资产分别委托评估，异议人提及的洗衣房、设备间、楼梯间等设备资产包括其提出漏评的一部电梯，均是纳入设备资产范围，由新兰特评估公司进行专项评估，故不存在华地咨询公司对案涉房产有漏评项目的问题。第二，关于将兆兴商贸中心B座4、5、6层房产与一层酒店大厅分割评估拍卖，是否严重减损其价值的问题。（2017）陕01执异378号一案执行标的为1,072万余元，在执行中查封处置的兆兴商贸中心B座4、5、6层房产系申请执行人省信用再担保公司债权担保抵押物，执行法院直接拍卖案涉抵押物并未违反相关法律规定。且从中盛评估公司《估价报告》记载情况可见，兆兴商贸中心4层并非酒店项目，在本院裁定将兆兴商贸中心4、5、6层以物抵债给省信用再担保公司后，其又竞拍取得一层酒店大厅，故异议人称兆兴商贸中心一层酒店大厅与4、5、6层房产系整体商业项目，分割评估拍卖将减损商业价值的理由亦无事实及法律依据。第三，关于无依据作废中盛评估公司评估报告的问题。经查，中盛评估公司在省信用再担保公司提出异议后即撤回了评估报告，且本院司法技术室经共同听证后建议采用华地咨询公司作出的评估报告，故不存在异议人所称无依据作废第二次评估报告的问题。第四，关于异议人称执行法官未履行告知义务导致其丧失申请不予执行时效的请求不属本案异议审查范围。第五，关于超标的查封的问题，本院已另案审查。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下：   驳回被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司、陕西家兴商贸有限公司、陕西高帛商贸有限公司、习悦兆、梁艳提出的执行异议请求。   如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内向陕西省高级人民法院申请复议。                       审 判 长 童    超                     审 判 员 黄金华                      审 判 员 冯    健                          二○一九年十二月二十四日                      书 记 员 郑 银萍