湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11213号上诉人（原审原告）：徐祖东，男，1961年3月28日出生，汉族，住武汉市青山区。被上诉人（原审被告）：杨英，女，1971年3月24日出生，汉族，住武汉市青山区。被上诉人（原审被告）：刘三华，男，1969年4月23日出生，汉族，住武汉市青山区。原审第三人：武汉励居房地产经纪有限公司，住所地武汉市青山区工业四路4门**。法定代表人：高志刚。上诉人徐祖东因与被上诉人杨英、刘三华，原审第三人武汉励居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人徐祖东上诉请求：维持原审判决第一项，改判第二项为被上诉人承担违约赔偿责任，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，双方签订的《买卖合同解除协议》中明确注明了解除原因、过程，无任何证据证实开发商拒绝认可青山区土储中心、青山区征收办出具的《通知书》、拒绝让刘三华缴费、换发票、签电子合同、领取钥匙。2、案涉房屋产权清晰，一审认定被上诉人有理由相信上诉人不是产权人且无权处置该房，无任何依据。3、上诉人不折不扣履行合同约定的责任义务，并且积极协助被上诉人与开发商协调，是被上诉人自身原因造成未能与开发商签订电子合同，不能归责于上诉人。一审判决认定被上诉人有权解除合同，且上诉人承担解除后果无事实和法律依据。被上诉人杨英、刘三华答辩称，当时买这个房子的时候是拆迁安置房，我很信任中介。拆迁协议上面写了三个人，我认为房子已经不是上诉人的了，上诉人没有权利和资格处分这个房子。上诉人卖给我们的时候我们不知情，钱都交了，当时营销中心的工作人员跟我说他这个房子上面只有一个公证书，还差两个公证书，营销中心要求上诉人交三个人的公证才行，上诉人拒绝补交另外两个人的公证。我当时买这个房子的时候，上诉人和中介都没有跟我说清楚，没有跟我说拆迁协议上面有三个人。直到在营销中心签订合同的时候，营销人员才跟我说拆迁协议上有三个人。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人武汉励居房地产经纪有限公司述称，我们当时审核上诉人的资料时，有一个拆迁协议，给被上诉人看了，上面写的是三个人所有，后来上诉人提交了一个证明，说自己已经收回对两个姐姐的权利了。当时拆迁安置办也认可这种更名的方法，我认为上诉人的产权是比较清晰的。被上诉人是曾要求上诉人提供他的两个姐姐的材料。2019年4月16日，徐祖东诉至一审法院，请求：1.确认徐祖东、杨英、刘三华签订的《房屋（居间）买卖合同》及《买卖合同解除协议》有效；2.杨英、刘三华向徐祖东支付损失费40,000元及利息8,800元（自2016年6月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日止）；3.案件受理费由杨英、刘三华负担。事实和理由：徐祖东通过武汉励居房地产经纪有限公司居间介绍于2016年3月1日与杨英、刘三华签订《房屋（居间）买卖合同》，就位于洪山区××号动迁安置房作价580,000元出售给杨英、刘三华。约定签字当日付定金20,000元，做公证当日付250,000元，领取公证书并在区安置办更名完成付清全款。徐祖东收定金后，双方于2016年3月9日在公证处办完公证手续（更名所用），杨英、刘三华当日付250,000元，2016年3月18日取回公证书并在区安置办将该还建房更名在刘三华名下，刘三华当日在新的结算单及相关票据上签名确认，并以刘三华名字办妥《缴费通知单》《青山动迁房（2015）第1070号通知书》，确认刘三华为新主人，同意安排到东方雅园三期9-01-2004号房。要求刘三华本人持身份证及《通知单》到东方雅园三期营销中心换取正式发票，签订正式电子买卖合同并领取房屋钥匙。至此更名全部完成，徐祖东的合同义务履行完毕，杨英、刘三华的尾款也当日结清。杨英、刘三华直到2016年5月拒绝在开发商的营销中心换取正式不动产发票、签电子合同及领取房屋钥匙等，反而以《房屋拆迁货币安置协议书》出现三个人名字及徐祖东未能提交该被征收拆迁的房屋是徐祖东所有的裁定书为由，主张产权不清，买卖合同无效，要求徐祖东退还全部款项。徐祖东于2016年5月16日同意解除合同，双方在中介人高志刚的见证下签订了《买卖合同解除协议》，约定杨英、刘三华作为新房主配合徐祖东到公证处给徐祖东或徐祖东指定的人办理公证手续，在公证处签字当日退还徐祖东270,000元，取回公证书并在区安置办更名完成再退还310,000元。还约定两次公证费、更名费损失按40,000元计算，先由徐祖东垫付，事后由过错方承担。该房第二次更名在徐祖东指定的人代云华名下，代云华的不动产权证已于2018年6月12日取回，证号为鄂（2018）武汉市洪不动产权第0036093号。鉴于以上情况，徐祖东按合同约定将房屋更名过户在杨英、刘三华名下，责任义务履行完毕，但杨英、刘三华不讲诚信，恶意违约，故徐祖东为维护合法权益，诉至法院。杨英、刘三华一审共同辩称，《房屋（居间）买卖合同》及《买卖合同解除协议》均不合法，均无效，徐祖东根本不是动迁房的产权人，没有权利和杨英、刘三华签订房屋买卖合同。因房屋买卖合同无效，因此解除协议也是无效的；更名费根本不存在，只要有公证或仲裁就能办理更名，不存在更名费的问题；杨英、刘三华不存在任何过错，不应该承担徐祖东主张的损失，请求驳回徐祖东的诉请。武汉励居房地产经纪有限公司一审未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。一审认定事实：徐祖东系武汉市青山区楠姆油坊岭**房屋所有权人。2011年3月14日，徐祖东、袁吉凤、徐春芳作为被拆迁人（乙方）与武汉市青山区土地整理储备事务中心（甲方）签订《住宅房屋拆迁货币安置协议书》，其中载明：甲方拆迁范围内乙方有住宅房屋建筑面积136.73平方米，乙方同意甲方按货币安置方式进行补偿，甲方向乙方提供贰套45㎡-95㎡东方雅园经济适用房购房指标，购房权利人为徐春芳、袁吉凤。徐祖东在该协议尾部的乙方落款处签字、捺印。2013年11月6日，徐祖东拿到青山区“三旧”改造指挥部的选房结果单，载明：所选定的房屋位于东方雅园三期（港东名居二期）9栋1门2004号，在选房后15个工作日内到结算组办理结算手续，逾期一切后果自行承担。徐祖东在选房结果单上签字捺印。2015年4月1日，青山区楠姆片拆迁工程项目部出具证明，载明：根据武汉市房屋拆迁主管部门武土资规拆许字【2010】108号文件，武汉市青山区楠姆油坊岭2-1号在拆迁范围内……。现根据原产权人徐祖东本人要求，将被拆迁人徐春芳、袁吉凤所选东方雅园9-1-1904和9-1-2004贰套房屋产权仍归属为原产权人徐祖东。2016年3月1日，徐祖东（卖方、甲方）与杨英、刘三华（买方、乙方）、武汉励居房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋（居间）买卖合同》，约定：甲方将其所有的位于武汉市洪山区东方雅园三期9栋1门2004号，建筑面积90.37平方米的房屋出售给乙方，交易价为580,000元（含更名费）；甲乙双方签订当日乙方向甲方支付定金20,000元，做公证或仲裁时，乙方向甲方支付房款250,000元，领取公证书后在安置办更名完成当日乙方向甲方付清全款（含开发商安置办收取的成本价和甲方净得利润）合计310,000元，交完全款后，在开发商处领取钥匙，如更名不成功，则各自返还房款，互不违约，产生的公证费由甲方承担；领取钥匙时物业公司、售楼部应收取的任何费用与甲方无关，由乙方另行支付，日后此房的办证费用由乙方支付；甲方只负责更名费用，在开发商领取配套设施费、维修基金等费用均由乙方承担；本格式合同与手写不一致的，以手写内容为准。2016年3月7日，徐祖东及案外人胡金霞（赠与人）、刘三华（受赠人）签订《赠与合同》，约定赠与人将夫妻共同拥有的武汉市洪山区东方雅园9栋1门2004号房屋一套，建筑面积90.37平方米，无偿赠与给刘三华所有，刘三华表示接受赠与。2016年3月15日双方为该赠与合同在武汉市长江公证处办理了公证。2016年3月18日，刘三华取得东方雅园三期动迁安置房交房结算单及动迁安置房通知书，通知书载明：经审核，申请人刘三华系青山区改造楠姆项目拆迁户，符合购买动迁安置房的资格，同意安排到东方雅园三期09-01-2004号房安置。申请人持此通知书及拆迁安置补偿协议原件、身份证原件到东方雅园三期动迁安置房项目的建设单位办理相关购房手续。同日，青山区土地整理储备事务中心向武汉统建城市开发有限责任公司出具通知，载明：申请人刘三华系青山区旧城改造楠姆拆迁户，符合购房资格，同意安排到东方雅园09-01-2004房安置，我中心已收房款总金额325,748元，望贵公司给予办理购房手续。2016年5月16日，徐祖东（甲方）、杨英、刘三华（乙方）及高志刚（丙方）签订《买卖合同解除协议》，协议约定：经三方协商，愿解除合同，三方协议如下：三方同意解除买卖关系，乙方夫妻按要求到公证处签字完甲方退款乙方270,000元，甲方领取公证书后并在区安置办更名完成，甲方退清余款310,000元；甲方公证及更名在乙方名下，以及乙方按甲方要求公证在甲方指定人名下共两次，公证费、更名费均由甲方预付，事后由人民法院裁定，谁存在违约及过错，由谁承担，每次的公证费及更名费等损失额按20,000元计算。双方当事人均认可本损失额。2016年5月18日，刘三华向徐祖东出具收条，载明：今收到徐祖东退还本人购房款270,000元，此款由高志刚通过建行转给本人（东方雅园9栋1单元2004号房）。2016年5月25日，徐祖东向中介方工作人员高志刚转款310,000元，2016年5月31日，高志刚向刘三华转款310,000元。同日，刘三华向徐祖东出具收条确认收到全部退房款，两次更名费40,000元由徐祖东垫付，通过诉讼解决，由过错方承担。一审另查明：2016年5月18日，杨英、刘三华与案外人代云华签订《赠与合同》，约定刘三华、杨英自愿将夫妻共同拥有的东方雅园三期9栋1门2004号房屋一套无偿赠与给案外人代云华，受赠人代云华接受赠与。2016年5月19日，双方就赠与合同办理了公证。涉案的东方雅园三期9栋1门2004号房屋现登记至徐祖东指定的案外人代云华名下。徐祖东认为因杨英、刘三华违约要求解除合同，过错方在杨英、刘三华，应该承担相应损失。一审认为，根据双方的诉讼主张，本案争议焦点主要为：一、本案《房屋（居间）买卖合同》及《买卖合同解除协议》是否合法有效；二、房屋买卖合同解除的过错责任及损失负担。对此，综合认定如下。一、关于本案《房屋（居间）买卖合同》及《买卖合同解除协议》是否合法有效。徐祖东、杨英、刘三华及武汉励居房地产经纪有限公司签订的《房屋（居间）买卖合同》及《买卖合同解除协议》系当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规强制性规定，亦不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的五种无效情形，故合法有效。对于杨英、刘三华提出的“徐祖东并非系争房屋的所有权人，无权出卖该房屋，《房屋（居间）买卖合同》及《买卖合同解除协议》均无效”的抗辩主张，即便徐祖东无权处分系争房屋，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条即“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，刘三华、杨英主张其与徐祖东签订的《房屋（居间）买卖合同》无效不予支持。徐祖东要求确认《房屋（居间）买卖合同》及《买卖合同解除协议》有效的诉讼请求，予以支持。二、关于房屋买卖合同解除的过错责任及损失负担。徐祖东在房屋买卖合同签订及履行过程中，存在过错，应对合同解除承担责任，并负担损失。1、根据《武汉市城市房屋拆迁安置实施条例》第三条之规定，被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和有合法租赁关系的使用人。2011年3月14日，徐祖东、案外人袁吉凤、徐春芳作为被拆迁人，与武汉市青山区土地整理储备事务中心签订《住宅房屋拆迁货币安置协议书》，且载明提供贰套45㎡-95㎡东方雅园经济适用房购房指标，购房权利人为徐春芳、袁吉凤。该安置协议书并未经法定方式，予以撤销或者变更，袁吉凤、徐春芳也未采取有效方式，放弃被拆迁人权利。结合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项即“权属有争议的，不得转让”之规定，刘三华、杨英有理由认定袁吉凤、徐春芳作为被拆迁人，对系争房屋享有权利，从而认为徐祖东无权处分诉争房屋。此亦双方发生纷争并解除合同的根本原因。2、根据《武汉市房产管理条例》第十八条之规定，房产交易，是指通过买卖、交换等方式转移房屋所有权的行为。徐祖东作为房屋出售者，应当首先办理诉争房屋所有权证，从而取得该房屋所有权。但徐祖东通过办理更名的方式，出售动迁房屋，既有规避缴纳国家房屋契税、营业税、个人所得税等费用之嫌，损害国家利益、社会公共利益，且违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项即“未依法登记领取权属证书的，不得转让”之规定，此也是导致双方产生纷争的重要原因。3、房地产交易政策性强。双方买卖系争房屋期间，该房屋需到武汉市房管部门办理合同备案，备案时拆迁协议载明的被拆迁人必须与房屋出卖者相一致。杨英、刘三华至系争房屋开发商东方雅园营销中心签订电子合同时，因拆迁协议载明被拆迁人为徐春芳、袁吉凤、徐祖东，而非徐祖东一人，且徐祖东未能按照要求，提供徐春芳、袁吉凤放弃拆迁权利的法律文书，故东方雅园不予签订合同，导致刘三华、杨英不能实现购买房屋的目的，致使房屋买卖合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，因徐祖东未能履行房屋出卖义务，致使刘三华、杨英不能签订电子合同，办理合同备案，故杨英、刘三华可以解除合同，过错责任应由徐祖东承担。4、2016年3月1日，徐祖东与杨英、刘三华签订《房屋（居间）买卖合同》后，同年3月7日，徐祖东又与刘三华签订《赠与合同》，约定将系争房屋无偿赠与给刘三华所有。该赠与合同签订的目的在于办理更名，违反《中华人民共和国民法总则》关于民事法律行为效力规定，应为无效合同。徐祖东并无将房屋赠与刘三华的意思表示，其本应先将动迁安置房过户至自己名下，在产权明晰的情形下出卖给杨英、刘三华，但其直接通过此方式办理更名，赠与合同无效的过错责任为赠与人即徐祖东。由此产生的该公证费用、更名费用等，均应由徐祖东自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认徐祖东与刘三华、杨英、武汉励居房地产经纪有限公司于2016年3月1日签订的《房屋（居间）买卖合同》及2016年5月16日签订的《买卖合同解除协议》有效；二、驳回徐祖东的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费510元，由徐祖东负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、2016年3月1日，被上诉人在签订案涉《房屋（居间）买卖合同》时知悉案涉房屋是拆迁安置房屋，但称并未查看安置补偿协议。上诉人及第三人均称给被上诉人查看安置补偿协议。2、被上诉人在营销中心办理电子备案合同遇阻后，上诉人与第三人均到营销中心进行了说明。被上诉人最终未与营销中心签订电子备案合同的原因上诉人与被上诉人的说法不一。3、上诉人二审称其拆迁安置补偿协议所涉的另一套房已出卖，拟证明被上诉人买房无任何障碍。被上诉人认为与本案无关。4、2016年5月16日，徐祖东（甲方）、杨英、刘三华（乙方）及高志刚（丙方）签订的《买卖合同解除协议》载明：甲乙丙三方于2016年3月1日达成的买卖合同约定如更名不成功，互不违约，各自返还。……现乙方针对甲方提交的安置协议书中有三人姓名，认为甲方应提交另俩人确定该房屋属于乙方的裁定书，未提交，导致产权不清，合同无效，即不履行合同，拒绝到开发商处签电子买卖合同，并领取房屋钥匙，并要求甲方返还全部房款。甲方认为产权清晰，要求继续履行合同。现双方发生纠纷，经三方协调，愿解除合同，三方协议如下……。本院认为：根据本案查明的事实，一审判决认定案涉《房屋（居间）买卖合同》及《买卖合同解除协议》有效正确。徐祖东提起本案诉讼，系双方履行合同过程中双方确认的4万元费用在《买卖合同解除协议》中约定何人承担产生争议所致。该笔费用双方在《买卖合同解除协议》中约定“谁存在违约及过错，由谁承担”。依照双方2016年3月1日签订的《房屋（居间）买卖合同》约定，徐祖东完成了在安置办更名手续，杨英、刘三华取得了案涉房屋交房结算单及动迁安置房通知书，亦履行了付款义务，双方均无违约行为。关于合同中“如更名不成功，则各自返还房款，互不违约，产生的公证费由甲方承担”的约定，未明确在何阶段的更名事项。杨英、刘三华在案涉房屋营销中心办理相关手续过程中受阻，最终徐祖东与杨英、刘三华协商解除房屋买卖关系，应视为双方协议解除。第一次支付的2万元系徐祖东为履行合同约定义务产生的费用，应由徐祖东自行承担。第二次支付的2万元系双方在协商解除房屋买卖关系过程中，将案涉房屋从刘三华名下重新变更至徐祖东指定人员名下产生的费用，系杨英、刘三华为解除双方合同，收回已付房屋钱款的前提条件，理应由杨英、刘三华承担。综上，徐祖东的上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初1578号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初1578号民事判决第二项；三、杨英、刘三华于本判决生效之日起十五日内向徐祖东支付人民币20000元；四、驳回徐祖东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费510元，由徐祖东负担260元，杨英、刘三华负担250元（该款徐祖东已预付，杨英、刘三华在履行上述判决时一并向徐祖东支付）。二审案件受理费1,020元，由徐祖东负担520元，杨英、刘三华负担500元（该款徐祖东已预付，杨英、刘三华在履行上述判决时一并向徐祖东支付）。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  方 红审判员  骆朝辉二〇一九年十二月十日法官助理王晓曼书记员王晓曼