广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终17852号上诉人（原审被告）：广州市海珠区富德汽车服务经营部，住所地：广州市海珠区工业大道南821号自编一号。投资人：杨雄伟，经理。委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓昕，广东纵横天正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州农药厂，住所地：广州市海珠区工业大道南821号。法定代表人：张军洪。委托诉讼代理人：李嘉亮，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人广州市海珠区富德汽车服务经营部（以下简称富德经营部）因与被上诉人广州农药厂（以下简称农药厂）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初6224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。富德经营部上诉请求：1.撤销一审判决，驳回农药厂的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审受理费由农药厂承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律不当，其判决内容明显不公。一、本案涉及租赁关系的主体不同。农药厂只将821号场地内53号、50号、70号、74号物业提供给富德经营部使用，而根据会议纪要，将250平方米的51号建筑物提供给富德经营部使用的单位是“广州市金珠江化学有限公司”（以下简称金珠江公司），并非农药厂，双方也没有对此签订过租赁协议书或委托管理协议；二、51号物业是“广州市金珠江化学有限公司”与富德经营部通过《会议纪要》约定而建立的租用关系，但该公司一直都没有向富德经营部提出收回该场地的要求，故富德经营部对51号场地的使用应继续有效。一审在未查清事实的情况下就判决富德经营部将51号场地物业交还给农药厂，显属不当；三、本案涉及三处不同的物业，分别位于工业大道821号、53号、51号，而三处物业场地的地址、租期、租金、租赁主体等都各不相同。按照人民法院受理案件的有关管理规定，应采用1份合同只立一个案件的方式进行分案处理。本案将物业不同、合同不同、主体不同的3个租赁关系简单合并为一个案件处理，违反程序，导致判决不公平、不合理；四、涉案《会议纪要》中约定应在“经上级批复后才签约租约”。而在其上级未批复、双方未签约的情况下，其不应向富德经营部收取租金，农药厂更无权向富德经营部收取或主张补缴；五、双方在《委托管理协议》中对于解除租用关系已约定明确的前提条件是政府征用、拆迁、企业转制或产权转让等情形，农药厂超出约定条件而借口以“因管理需要”为由提出解除合同，显属无理，是严重违约行为，应承担单方面解约并给予赔偿的过错责任；六、案涉场地均为法院查封物业，农药厂擅自将其出租给富德经营部已属不当，在出租不到一年时间就要求提前收回也违反了诚信原则，并直接损害了承租人的巨大投入与回报收益，故农药厂应向富德经营部作出合理的赔偿，或者通过减免租金的方式作出抵偿。综上所述，本案一审在程序和实体方面均存在诸多处理不当的问题，导致出现随意立案、简单审理、粗糙判决的情形。故富德经营部请求二审法院审慎审查，依法将本案发回重审。被上诉人农药厂二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回富德经营部的上诉请求。具体理由如下：51号物业的所有权人为农药厂，金珠江公司与农药厂之间是托管关系。虽然会议纪要用的是金珠江公司的纸张，但也仅表示金珠江公司代表农药厂与富德经营部协商租赁事宜。金珠江公司从未和富德经营部签订过任何租赁合同，也没有将场地租赁给富德经营部。在租赁关系履行过程中，一直是农药厂向富德经营部收取相关费用，金珠江公司从未向富德经营部收取任何费用。农药厂于2018年6月7日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认双方之间于2017年3月8日签订的《委托管理协议》于2018年7月24日终止；2.确认双方之间因富德经营部承租农药厂名下位于广州市工业大道南821号内原自编51号建筑物、原自编53号建筑物以及场地形成的租赁关系于2018年6月24日终止；3.富德经营部于2018年6月24日前腾空并向农药厂移交广州市工业大道南821号内原自编51号建筑物、原自编53号建筑物以及场地及于2018年7月24日前腾空并向农药厂移交广州市工业大道南679-821号原自编50、70、74号建筑物；4.富德经营部支付广州市工业大道南821号内原自编51号建筑物、原自编53号建筑物及场地2018年5月至2018年6月的租金合计190000元；5.富德经营部支付广州市工业大道南679-821号原自编50、70、74号建筑物2018年5月至2018年6月管理费合计120944元；6.富德经营部立即向农药厂支付广州市工业大道南821号内原自编51号建筑物、原自编53号建筑物以及场地的占用费，自2018年7月起计至富德经营部实际交还上述房屋及场地之日止,按95000元/月计算；7.富德经营部立即向农药厂支付广州市工业大道南679-821号原自编50、70、74号建筑物的占用费，自2018年7月起计至富德经营部实际交还上述房屋及场地之日止，按60472元/月计算；8.富德经营部承担本案的案件受理费等费用。一审法院经审理查明：2017年3月8日，农药厂（甲方）与富德经营部（乙方）签订《委托管理协议》，约定：甲方将位于广州市工业大道南821号内物业委托给乙方管理；甲方同意乙方可将上述物业作为球馆、办公等临时场所使用；甲方委托乙方全面负责上述物业的管理，包括消防、安全、公共卫生、环境绿化、值班、保卫等职责；即在委托管理期间，乙方对物业的消防、安全、公共卫生、环境绿化、值班保卫等工作负责；管理期限从2017年4月1日至2020年2月29日，管理期间，若甲、乙任何一方需在管期限内提前终止本合同，需提前三个月书面通知对方，办理终止管理手续，双方无需向对方作任何赔偿；期限届满，如需续约，双方需提前三个月办理续约手续；乙方应在签订本协议后五日内向甲方交付121000元作为管理保证金；乙方保证按时向甲方支付管理费每月60472元作为甲方留守人员费用以及缴纳房产税费等，管理费满两年后每年递增5%，乙方应在每月10号前以现金、支票或银行转账的方式向甲方支付当月管理费；若乙方在管理期限内无发生违约行为，甲方应在本协议期满且乙方按规定交还场地后的二十日内将保证金无息退还给乙方；签订本协议后五日内，甲方将物业交付给乙方；物业期满必须在二十日内办理交还手续，交还时需清理场地（甲方同意留下的物品除外），否则在乙方保证金中抵扣清理场地费用；协议期满或解除、终止时，乙方不得损坏该物业的装修和相关设施，应按该物业的正常使用状态完好并无偿地移交给甲方；（九、其他约定）在管理期间，如物业被政府规划为储备、征用、动迁范围，或遇企业转制、产权转让，致使本协议不能继续履行的，双方各自承担己方的一切损失，甲方对乙方不作任何赔偿并收回场地；甲方应在相关信息明确后一周内通知乙方；乙方必须依照上述约定的期限向甲方支付管理费、保证金、水电费等与管理物业相关的一切费用，如逾期支付（包括全部和部分逾期），每逾期一天按应交未交费用总额的1%的标准向甲方支付违约金；若乙方逾期超过60天仍未支付上述费用及违约金的，甲方有权解除本协议，并收回物业，乙方所交款项（包括但不限于保证金）不予退还，乙方还应赔偿因其违约行为给甲方造成的一切经济损失；甲方同时有权根据法律规定和本协议约定追究乙方应负的其他违约责任和赔偿责任；乙方应在管理期满或提前终止之日起二十日内将物业交还给甲方；乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成甲方的损失由乙方承担；本协议除因不可抗力，双方协商一致或第九条约定外，任何一方必须提前三个月书面通知对方才能解除协议；本协议未尽事宜，双方可协商解决，并另行签订补充协议；补充协议与本协议具有同等法律效力；等。双方均确认该合同约定的标的物为广州市海珠区工业大道南路679-821号自编50号、70号、74号建筑物。2017年3月30日，农药厂（甲方）与富德经营部（乙方）签订《委托管理协议》，约定：甲方将位于广州市工业大道南821号内自编53号及空地物业委托给乙方管理，该房产建筑而积270平方米，空地而积7300平方米；甲方同意乙方可将上述物业作为球馆、运动场所、停车场、办公、厨房等临时场所使用；甲方委托乙方全面负责上述物业的管理，包括消防、安全、公共卫生、环境绿化、值班、保卫等职责；即在委托管理期间，乙方对物业的消防、安全、公共卫生、环境绿化、值班保卫等工作负责；管理期限从2017年4月1日至2020年2月29日，管理期间，若甲、乙任何一方需在管期限内提前终止本合同，需提前三个月书面通知对方，办理终止管理手续，双方无需向对方作任何赔偿；期限届满，如需续约，双方需提前三个月办理续约手续；乙方应在签订本协议后五日内向甲方交付2个月118056元作为管理保证金；乙方保证按时向甲方支付管理费每月59028元作为甲方留守人员费用以及缴纳房产税费等，管理费满两年后每年递增5%，乙方应在每月10号前以现金、支票或银行转账的方式向甲方支付当月管理费；若乙方在管理期限内无发生违约行为，甲方应在本协议期满且乙方按规定交还场地后的二十日内将保证金无息退还给乙方；签订本协议后五日内，甲方将物业交付给乙方；物业期满必须在二十日内办理交还手续，交还时需清理场地（甲方同意留下的物品除外），否则在乙方保证金中抵扣清理场地费用；协议期满或解除、终止时，乙方不得损坏该物业的装修和相关设施，应按该物业的正常使用状态完好并无偿地移交给甲方；（九、其他约定）在管理期间，如物业被政府规划为储备、征用、动迁范围，或遇企业转制、产权转让，致使本协议不能继续履行的，双方各自承担己方的一切损失，甲方对乙方不作任何赔偿并收回场地；甲方应在相关信息明确后一周内通知乙方；乙方必须依照上述约定的期限向甲方支付管理费、保证金、水电费等与管理物业相关的一切费用，如逾期支付（包括全部和部分逾期），每逾期一天按应交未交费用总额的1%的标准向甲方支付违约金；若乙方逾期超过60天仍未支付上述费用及违约金的，甲方有权解除本协议，并收回物业，乙方所交款项（包括但不限于保证金）不予退还，乙方还应赔偿因其违约行为给甲方造成的一切经济损失；甲方同时有权根据法律规定和本协议约定追究乙方应负的其他违约责任和赔偿责任；乙方应在管理期满或提前终止之日起二十日内将物业交还给甲方；乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成甲方的损失由乙方承担；本协议除因不可抗力，双方协商一致或第九条约定外，任何一方必须提前三个月书面通知对方才能解除协议；本协议未尽事宜，双方可协商解决，并另行签订补充协议；补充协议与本协议具有同等法律效力；等。双方均确认该合同约定的标的物为广州市海珠区工业大道南路821号内自编53号及空地物业。2018年3月15日，广州市金珠江化学有限公司总经理张军洪、副总经理宋卫东、物管部负责人陈伟良与富德经营部投资人杨雄伟签订金珠江会纪[2018]6号《关于与广州农药厂物业中标人商谈租赁事宜的会议纪要》，内容为：广州农药厂于2018年3月13日，召开物业公开招租开标会议，确定广州市海珠区富德汽车服务经营部为承租中标单位，中标价为95000元/月，其中建筑物250平方米（原自编51号、月租金6000元），建筑物270平方米（原自编53号、月租金6480元），场地7350平方米（月租金82520元）；经双方商定：租赁期暂定为2018年4月1日至2021年3月31日，自2018年4月1日起，每月10日前按上述中标价（95000元/月）缴交物业租金，租期每满一年，租金调升3%；租赁期内，双方均可提前两月通知对方终止租赁约定，无需向对方作任何赔偿；出租场地安全、消防等其他未述及事项按原签订的协议执行；鉴于出租物业为法院查封物业，我司需报上级批准后，方可签订租赁合同；在签订租合同前，双方按本次商谈内容执行；等。双方均确认该纪要约定的标的物为广州市海珠区工业大道南路821号原自编51号、53号及场地。2018年4月24日，农药厂向富德经营部发出《终止协议通知书》和《场地清退通知》。富德经营部的投资人杨雄伟于2018年4月27日和2018年4月26日分别签收上述通知书和通知。《终止协议通知书》内容为：贵、我双方于2017年3月8日签订了《委托管理协议》，该《协议》约定：1、甲方（即我方）将位于广州市工业大道南821号内物业：建筑物合计3265.35平方米（自编50号、自编70号、自编74号），委托给乙方（即贵方）管理；2、管理期限从2017年4月1日至2020年2月29日，管理期间，若甲、乙任何一方需在管理期限内提前终止本合同，需提前三个月书面通知对方，办理终止管理手续，双方无需向对方作出任何赔偿；现我方因管理需要，决定终止上述协议，请贵方在接到本通知之日起尽快腾空物业，与我方办理终止管理手续、结清未交管理费用及违约金（若有），并向我方交还物业；等。《场地清退通知》内容为：贵、我双方于2018年3月15经沟通协商达成一致，贵方承租我方名下位于广州市工业大道南821号内原自编5l号建筑物250平方米、原自编53号建筑物270平方米及场地7350平方米；租赁期限为2018年4月1日至2021年3月31日；现我方因管理需要，需收回上述物业及场地，请贵方在接到本通知之日起尽快腾空物业及场地，结清全部未交租金及违约金（若有），并与我方办理物业及场地交还手续。富德经营部提交了另一份农药厂于2018年4月24日向其发出的《终止协议通知书》，内容为：贵、我双方于2017年3月30日签订了《委托管理协议》，该《协议》约定：1.甲方（即我方）将位于广州市工业大道南821号内物业：包括建筑物270平方米（原自编53号）和场地7350平方米，委托给乙方（即贵方）管理；2.管理期限从2017年4月1日至2020年2月29日，管理期间，若甲、乙任何一方需在管理期限内提前终止本合同，需提前三个月书面通知对方，办理终止管理手续，双方无需向对方作出任何赔偿；现我方因管理需要，决定终止上述协议，请贵方在接到本通知之日起尽快腾空物业，与我方办理终止管理手续、结清未交管理费用及违约金（若有），并向我方交还物业；等。农药厂对该证据没有异议。农药厂因要求确认协议终止及要求富德经营部交还建筑物、场地并支付相关费用而提起本案诉讼。在本案审理期间，双方均确认:双方签了两份《委托管理协议》和一份会议纪要共三份合同；农药厂已交付约定场地及建筑物给富德经营部使用；富德经营部按照约定交付款项至2017年4月30日；农药厂主张富德经营部腾退的场地及建筑物不涉及第三方的权利义务；富德经营部接收涉案场地及建筑物后没有进行改造或增加设施，只是做了一些简单的维修和保养。一审法院认为，上述《委托管理协议》及《关于与广州农药厂物业中标人商谈租赁事宜的会议纪要》均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，故应为有效合同。当事人均应按约定全面履行自己的义务。上述《委托管理协议》约定：管理期间，若甲、乙任何一方需在管期限内提前终止本合同，需提前三个月书面通知对方，办理终止管理手续，双方无需向对方作任何赔偿；本协议除因不可抗力，双方协商一致或第九条约定外，任何一方必须提前三个月书面通知对方才能解除协议。农药厂于2018年4月24日向富德经营部发出《终止协议通知书》主张终止双方于2017年3月8日签订了《委托管理协议》，富德经营部于2018年4月27日签收该通知书，故农药厂要求确认该《委托管理协议》于终止协议通知到达富德经营部之日起满三个月解除符合合同约定，一审法院予以支持。农药厂主张的解除日期有误，应予纠正为2018年7月26日。上述《关于与广州农药厂物业中标人商谈租赁事宜的会议纪要》约定：租赁期内，双方均可提前两月通知对方终止租赁约定，无需向对方作任何赔偿。农药厂于2018年4月24日向富德经营部发出《场地清退通知》主张收回物业及场地，富德经营部于2018年4月26日签收该通知，故农药厂要求确认该会议纪要约定的建筑物及场地形成的租赁关系于通知到达富德经营部之日起满两个月解除符合合同约定，一审法院予以支持。农药厂主张的解除日期有误，应予纠正为2018年6月25日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，农药厂要求富德经营部腾空并交还涉案建筑物及场地有理，也应予以支持。富德经营部的抗辩意见依据不足，一审法院不予采纳。双方均确认富德经营部按照约定交付款项至2017年4月30日，故农药厂要求富德经营部支付广州市工业大道南821号内原自编51号建筑物、原自编53号建筑物及场地2018年5月至2018年6月的租金合计190000元及广州市工业大道南679-821号原自编50、70、74号建筑物2018年5月至2018年6月管理费合计120944元合法有据，应予支持。富德经营部在合同解除后没有交还涉案建筑物及场地给农药厂，故农药厂要求富德经营部按原约定的管理费和租金标准自2018年7月起至富德经营部实际交还上述房屋及场地之日止支付涉案建筑物及场地的使用费并无不当，也应予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年6月6日作出如下判决：一、确认双方于2017年3月8日签订的《委托管理协议》于2018年7月26日解除；二、确认双方关于广州市海珠区工业大道南路821号自编51号建筑物、自编53号建筑物及场地的租赁关系于2018年6月25日解除；三、富德经营部在本判决生效之日起10日内，将广州市海珠区工业大道南路821号自编51号建筑物、自编53号建筑物及场地，广州市海珠区工业大道南路679-821号自编50号、70号、74号建筑物腾空交还给农药厂；四、富德经营部在本判决生效之日起10日内向农药厂支付广州市海珠区工业大道南路821号自编51号建筑物、自编53号建筑物及场地2018年5月至2018年6月的租金190000元，并从2018年7月起至交还上述建筑物及场地之日止按95000元/月的标准支付使用费给农药厂；本判决生效之日前的使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后的使用费按月支付；五、富德经营部在本判决生效之日起10日内向农药厂支付2018年5月至2018年6月的广州市海珠区工业大道南路679-821号自编50号、70号、74号建筑物管理费120944元，并从2018年7月起至交还上述建筑物及场地之日止按60472元/月的标准支付管理费和使用费给农药厂；本判决生效之日前的管理费和使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后的使用费按月支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44043.1元，由富德经营部负担。一审受理费已由农药厂预付，农药厂同意富德经营部在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给农药厂。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人富德经营部向本院提交了盖有农药厂公章、开票日期为2019年6月19日至2019年9月17日期间的发票复印件共31张，拟证明其已按本案所涉《委托管理协议》及会议纪要的约定向农药厂付清了涉案场地2018年5月至2019年11月期间的租金，但农药厂还有部分发票未向其开具。经本院组织质证，被上诉人农药厂确认其已经按照双方签订《委托管理协议》及会议纪要约定的标准收到富德经营部有关涉案场地2018年5月至2019年11月的全部租金、管理费及场地使用费，并确认有部分发票尚未向富德经营部出具。二审另查明如下事实：一、农药厂已在一审中提供了涉案51号建筑物的房地产权证书，其中载明权属人为广州农药厂。二、农药厂在一审中提交了落款时间为2016年4月19日、盖有广州广橡企业集团有限公司印章的《关于将广州市化工建筑工程有限公司和广州农药厂委托给广州市金珠江化学有限公司管理的通知》（广橡﹝2016﹞30号）及其附件2《广州农药厂托管协议》复印件，其中载明将广州农药厂托管给广州市金珠江化学有限公司管理等。富德经营部在二审中确认其未与金珠江公司签订租约，亦未向金珠江公司支付过任何费用，并在看过上述材料后表示其现在知道农药厂与金珠江公司之间是托管关系。三、富德经营部的投资人杨雄伟参与了一审2018年11月14日的开庭审理，据该日一审开庭笔录记载，杨雄伟确认双方当事人之间签了三份合同，包括涉案《委托管理协议》及会议纪要；并确认其接收场地和建筑物后没有进行改造或增加设施，只是做了一些简单的维修和保养。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人富德经营部提出的上诉进行审查。具体分析如下：虽然农药厂依据两份《委托管理协议》及会议纪要提起本案诉讼，其中涉及多处物业，但因双方当事人相同，一审法院并案处理亦有利于减少当事人诉累，并无明显不当。富德经营部亦无充分举证证明本案存在违反法定程序或影响案件公正审理的情况，其以此为由要求将本案发回重审，缺乏理据，本院不予采纳。关于涉案51号物业。农药厂已在一审中提供房产证、《关于将广州市化工建筑工程有限公司和广州农药厂委托给广州市金珠江化学有限公司管理的通知》及其附件2《广州农药厂托管协议》复印件，证明农药厂是该物业的权属人，且有关单位将广州农药厂托管给广州市金珠江化学有限公司管理的事实，富德经营部在二审中确认其未与金珠江公司签订租约，亦未向金珠江公司支付过任何费用，故此，从上述51号物业的权属、签约及履行情况来看，农药厂是富德经营部承租涉案51号物业的相对方。富德经营部认为金珠江公司才是涉案51号物业的出租方，并以金珠江公司未向其主张返还物业为由，拒绝交还涉案51号物业的上诉意见，缺乏事实、合同及法律依据，本院不予支持。虽然涉案《会议纪要》中约定“需报上级批准后，方可签订租赁合同“，双方此后并无签订租赁合同，但是《会议纪要》中亦明确约定了“在签订租合同前，双方按本次商谈内容执行”，双方当事人亦有按该会议纪要约定的内容的实际履行行为，故富德经营部以“上级未批复”、“双方未签约”为由，上诉主张农药厂无权向其收租，明显无理，本院不予支持。至于富德经营部上诉主张的违约赔偿问题。因双方在两份《委托管理协议》中均明确约定了“管理期间，甲、乙任何一方需在管理期限内提前终止本合同，需提前三个月书面通知对方，办理终止管理手续，双方无需向对方作任何赔偿”，在涉案会议纪要中亦明确约定“租赁期间，双方均可提前两月通知对方终止租赁约定，无需向对方作任何赔偿”，而农药厂亦依约分别向富德经营部发出《终止协议通知书》和《场地清退通知》，一审据此认定双方之间于2017年3月8日签订的《委托管理协议》于2018年7月26日解除、双方关于涉案51号建筑物和53号建筑物及场地的租赁关系于2018年6月25日解除，合理有据，本院予以维持。富德经营部对此的上诉，没有合同依据，本院不予支持。对于富德经营部二审提交的交费发票，虽然双方当事人均确认富德经营部已向农药厂支付了涉案场地在2018年5月至2019年11月期间的费用，但上述付款事实发生在一审判决作出之后，而一审判决处理上并无不当，故本院予以维持，上述已付费用可在执行过程中据实予以扣减。综上所述，富德经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44043.1元，由上诉人广州市海珠区富德汽车服务经营部负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月十一日书记员 张冰玲李逸丹