广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17706号上诉人（原审被告）：马瑞兰，女，1964年10月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈民刚，广东明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思仲，广东明镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市惠福东路**。法定代表人：翟谷纲，该所所长。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。上诉人马瑞兰因与被上诉人广州市民政局房屋管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。马瑞兰上诉请求：1.请求变更一审判决第一项为：马瑞兰向广州市民政局房屋管理所支付2013年11月26日至2018年7月26日的租金（按每月598.5元计算）；2.撤销一审判决第二项；3.本案一、二审诉讼费用由广州市民政局房屋管理所承担。事实和理由：马瑞兰因父亲去世后承租了案涉房屋，马瑞兰准时缴纳房屋租金直至2010年11月底。因案涉房屋的墙壁和天花板漏水、右面墙壁下陷且随时可能倒塌，故马瑞兰申请广州市民政局房屋管理所对案涉房屋进行维修，广州市民政局房屋管理所也同意等案涉房屋维修完后再通知马瑞兰搬回房屋居住，故马瑞兰于2010年12月1日搬离案涉房屋。案涉房屋维修期间久且折腾，马瑞兰于2014年1月中旬才搬回案涉房屋居住。根据双方签订的《广州市房屋（住宅）租赁合同》第三条、第四条、第二十条等规定，维修期间，马瑞兰无法居住在案涉房屋，即马瑞兰不应支付2011年1月1日至2013年11月25日期间的租金。且从马瑞兰提交的电费查询单，可知马瑞兰在此期间未居住在案涉房屋，故马瑞兰更不应缴纳该期间的逾期支付租金的违约金。综上，恳请二审法院判如所请。广州市民政局房屋管理所二审辩称，其同意一审判决。马瑞兰在2011年5月申请对案涉房屋墙体和门窗进行修缮，本着诚信原则，报修期间，广州市民政局房屋管理所多次约了马瑞兰和工人在现场勘查，于2011年11月13日，维修人员才报了具体的项目给广州市民政局房屋管理所，直至2012年7月5日工程公司才开始修工，故报修期间也存在可以使用案涉房屋的情况，所以租金也应该照常缴纳。案涉房屋的修缮不属于危房改造或者拆迁，在马瑞兰报修期间以及施工期，案涉房屋仍然是可以居住使用的。案涉房屋不存在结构安全问题，广州市民政局房屋管理所提供的是满足居住条件的房屋，虽然大部分房屋楼龄很久，但是主体结构不存在问题，不属于不能居住的危房。在本案中，马瑞兰在报修施工期间没有向广州市民政局房屋管理所申请停租的事宜，在维修很长时间后才要求停租，广州市民政局房屋管理所认为报修期间房屋都是可以使用，仅仅是居住条件比较差。广州市民政局房屋管理所向一审法院起诉请求：1.判令马瑞兰按每月595.8元的标准向广州市民政局房屋管理所支付自2011年1月1日至2018年7月26日的租金；2.判令马瑞兰向广州市民政局房屋管理所支付自2011年1月21日起至2018年7月26日逾期支付租金的违约金（从2011年1月21日起以同期应付而未付的租金为基数，按每日万分之五分计算至付款之日止，违约金总额以欠缴租金总额为限）；3.本案广州市民政局房屋管理所律师代理费用5678元由马瑞兰承担。一审法院认定事实：据1996年9月16日的穗房地证字第**《房地产证》记载：广州市民政局为越秀区大新路濠畔街372号房屋的权属人，混合结构2-1/2层，总建筑面积74.51平方米，用途住宅。2011年11月25日，广州市民政局房屋管理所（甲方）与马瑞兰（乙方）签订《广州市房屋（住宅）租赁合同》，其中约定：第一条、甲方同意将坐落在越秀区天成路濠畔街372号二、三楼部位的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积33.10平方米。第二条、租赁期限从2011年1月1日至2012年12月31日，月租金额595.80元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按现金或支票的付款方式缴付给甲方。第四条、租赁期内，乙方承担下列责任：1、依时交纳租金。逾期交纳租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。由此造成的损失，由乙方承担。第十三条、租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方。第二十一条、如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支付的诉讼费、调查取证费等合理费用均由乙方承担。2011年1月1日起，马瑞兰没有向广州市民政局房屋管理所支付租金。租赁期限届满后，双方没有续签新的租赁合同。2018年5月31日，广州市民政局出具《委托证明书》，委托广州市民政局房屋管理所负责其代管房屋的产权办理、房屋租赁合同签订及租赁合同备案登记、修缮和改建及支付土地出让金、代为处理房屋管理中涉及的法律诉讼等具体工作。2018年7月26日，马瑞兰将案涉房屋交还给广州市民政局房屋管理所。2018年11月12日，广州市民政局房屋管理所（甲方）与广东岭南律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，其中约定：甲方委托乙方为与马瑞兰的租赁合同纠纷的一审阶段的代理人，代理费为5678元等。同日，广州市民政局房屋管理所支付了代理费5678元给广东岭南律师事务所，广东岭南律师事务所并出具发票给广州市民政局房屋管理所。马瑞兰未能举证证明因案涉房屋漏水，广州市民政局房屋管理所同意其于2010年12月1日搬出案涉房屋进行维修，至2013年11月26日才维修完毕重新迁入案涉房屋。一审法院认为，广州市民政局房屋管理所与马瑞兰自愿签订的《广州市房屋（住宅）租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。马瑞兰向广州市民政局房屋管理所承租案涉房屋，理应按合同约定向广州市民政局房屋管理所支付租金，鉴于马瑞兰未能举证证明因案涉房屋漏水，广州市民政局房屋管理所同意其于2010年12月1日搬出案涉房屋进行维修，至2013年11月26日才维修完毕重新迁入案涉房屋。故马瑞兰拒绝向广州市民政局房屋管理所支付2011年1月1日至2013年11月25日的租金一审法院不予支持。现马瑞兰同意支付2013年11月26日至2018年7月26日的租金给广州市民政局房屋管理所，一审法院对此予以准许。因马瑞兰没有按合同约定向广州市民政局房屋管理所支付租金，广州市民政局房屋管理所据此要求马瑞兰支付逾期给付租金的违约金符合合同约定，一审法院予以支持。上述合同约定：“如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支付的诉讼费、调查取证费等合理费用均由乙方承担。”广州市民政局房屋管理所在本案中所支付的律师费，并不属于必须支付的费用，故广州市民政局房屋管理所要求马瑞兰支付律师费一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2019年4月28日判决如下：一、马瑞兰应于判决发生法律效力之日起五日内，向广州市民政局房屋管理所支付2011年1月1日至2018年7月26日的租金（按每月595.80元计算）；二、马瑞兰应于判决发生法律效力之日起五日内，向广州市民政局房屋管理所支付2011年1月1日至2018年7月26日的逾期支付租金的违约金（从2011年1月21日起以同期应付而未付的租金为基数，按每日万分之五分计算至付款之日止，违约金总额以欠缴租金总额为限）；三、驳回广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。一审案件受理费2294元，由广州市民政局房屋管理所负担131元，马瑞兰负担2163元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，马瑞兰提交了2010年至2016年期间的电费查询单，其中2011年1月1日至2013年11月25日期间没有用电量产生，拟证明上述期间房屋已经交还广州市民政局房屋管理所维修，故不应支付上述期间的租金。马瑞兰表示：同意支付一审判决第一项剩余期间的租金。广州市民政局房屋管理所表示：对于该证据的真实性、关联性、合法性均无异议，并提交了案涉房屋维修的工程结算书供法院参考。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：争议租金的给付认定。根据二审期间马瑞兰提交的电费查询单的内容显示，案涉房屋在2011年1月1日至2013年11月25日期间没有实际用电量的产生，同时，结合广州市民政局房屋管理所自认在争议期间对于案涉房屋进行维修的事实，本院合理采纳马瑞兰提出的因房屋交还维修的原因而并未在2011年1月1日至2013年11月25日期间使用房屋的主张，因此，一审法院判令其支付上述争议期间的租金及违约金欠妥，本院予以纠正。至于2013年11月26日至2018年7月26日期间的租金作为承租人使用案涉房屋的对价理应由马瑞兰支付，马瑞兰对于上述期间租金逾期支付所产生的违约责任没有合理的免责理由，因此，广州市民政局房屋管理所主张上述期间逾期支付租金的违约金应予支持，本院对此予以维持。综上所述，马瑞兰上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判令其支付上述争议期间的租金及违约金欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3416号民事判决第三项；二、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3416号民事判决第一项为：马瑞兰应于本判决发生法律效力之日起五日内，向广州市民政局房屋管理所支付2013年11月26日至2018年7月26日的租金（按每月595.80元计算）；三、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3416号民事判决第二项为：马瑞兰应于本判决发生法律效力之日起五日内，向广州市民政局房屋管理所支付2013年11月26日至2018年7月26日的逾期支付租金的违约金（从2013年11月26日起以同期应付而未付的租金为基数，按每日万分之五分计算至付款之日止，违约金总额以欠缴租金总额为限）；四、驳回广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2152元，由广州市民政局房屋管理所负担597元，由马瑞兰负担1555元；二审案件受理费1318元，由马瑞兰负担752元，由广州市民政局房屋管理所负担566元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月五日书记员  杨希曾龙辉