广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16694号上诉人（原审被告）：广州市公用事业建设开发有限公司，住所地广州市越秀区环市中路**怡东大厦**。法定代表人：刘红卫，职务:董事长。委托诉讼代理人：项智辉，广东韬盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许振康，该公司工作人员，联系地址同上。被上诉人（原审原告）：李冠青，男，1960年10月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：李云青，男，1958年10月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审原告）：李小莹，女，1956年4月8日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：李华青，男，1957年6月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区之一。四被上诉人共同委托诉讼代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。上诉人广州市公用事业建设开发有限公司（以下简称公用事业建设公司）因与被上诉人李冠青、李云青、李小莹、李华青析产纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初32080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人公用事业建设公司的委托诉讼代理人项智辉、许振康，被上诉人李冠青、李小莹及其与李云青、李华青的共同委托诉讼代理人谭毅翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公用事业建设公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至四项；2.判决李冠青、李云青、李小莹及李华青按照每平方米35000元计算标准共同向公用事业建设公司支付增大面积的房款；3.李冠青、李云青、李小莹及李华青承担全部诉讼费用。事实与理由：公用事业建设公司在一审时已经向法院阐述了充分的理据，要求李冠青、李云青、李小莹及李华青按照市场价格支付增大面积的房款，但一审法院对此未予以支持。综上请求二审法院予以改判。李冠青、李云青、李小莹、李华青共同答辩称：同意一审判决，不同意公用事业建设公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一审已经就双方关于房屋拆迁补偿的过程进行了详细的事实查明，双方也按照各自的理据提交相关证据，一审法院综合双方的合同以及过错情况，依照1999年的市场价补偿增大面积款符合法律规定，公用事业建设公司在二审中没有提出新证据，所述内容与一审一致，因此，请求二审法院驳回公用事业建设公司的上诉请求。2018年8月10日，李冠青、李云青、李小莹、李华青向一审法院起诉请求判令：1.广州市越秀区人民北路5xx号501房归李冠青所有，公用事业建设公司协助李冠青办理该房屋过户和产权登记手续，李冠青向公用事业建设公司支付超出30平方米的部分建筑面积价值（具体以评估为准）；2.广州市越秀区人民北路5xx号504房归李华青所有，公用事业建设公司协助李华青办理该房屋过户和产权登记手续，李华青向公用事业建设公司支付超出30平方米的部分建筑面积价值（具体以评估为准）；3.广州市越秀区人民北路582号304房归李云青所有，公用事业建设公司协助李云青办理该房屋过户和产权登记手续，李云青向公用事业建设公司支付超出30平方米的部分建筑面积价值（具体以评估为准）；4.广州市越秀区人民北路5xx号301房归李小莹所有，公用事业建设公司协助李小莹办理该房屋过户和产权登记手续，李小莹向公用事业建设公司支付超出30平方米的部分建筑面积价值（具体以评估为准）；5.公用事业建设公司承担四套房屋过户及办证所产生的税费。一审法院经审理查明：原广州市越秀区人民北路彭家巷8号之1（建筑面积80.0838平方米）登记产权人为李x。李x于1973年3月13日死亡，其配偶为杨x。二人生育了李冠青、李华青、李云青、李小莹。1988年2月5日，杨x（业主、户主）与公用事业建设公司（征地单位）签订《征用房屋协议书》，约定：原住面积80.0838平方米，阳台3.8512平方米，原住地址彭家巷**之1；安排本地段回迁楼80平方米居住面积，四套单元每套20平方米，居住面积不包括厨、厕、阳台面积；四套单元，平均每套单元20平方米居住（厅房）面积，不包括厨、厕、阳台（但每个单元含有厨、厕、阳台，否则单元不成立）；四单元折合建筑面积为120平方米等。1988年3月22日，杨x（业主、乙方）与公用事业建设公司（甲方）签订《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除乙方座落在测量××区××地××地址××1的房屋，建筑面积80.0838平方米，评估产值为11950.64元；甲方同意将属于甲方所有的座落在本地段回迁楼的框架结构房屋，建筑面积（包括分摊楼梯、走廊等面积15平方米在内），合共95平方米，移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿；甲方依照本协议补偿给乙方的房屋，应定于1990年3月21日将房屋移交完毕，移交房屋时，甲方应给乙方移交房屋通知书及建筑图件，由甲、乙双方持该通知书连同本协议书，向广州市房地产管理局，申请办理产权登记和领取房地产所有证手续，所需的登记费用，由甲方负责；甲方除补偿乙方95平方米外，增加建筑面积由甲方以优惠价300元/平方米单价转让给乙方25平方米计7500元；分二期交款，第一期于1988年7月交50%计3750元，余下3750元在甲方给乙方移交房屋通知书之前交齐再办理产权登记和领取房地产所有证手续等。1988年5月27日，杨x（业主，乙方）与公用事业建设公司（甲方）签订《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除乙方座落在测量七区二段3940地号的房屋，建筑面积60.0478平方米，评估产值为11950.64元；甲方同意将属于甲方所有的座落在本地段回迁楼的框架结构房屋，建筑面积（包括分摊楼梯、走廊等面积5平方米在内），合共65平方米，移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿；其中多出5平方米按造价350元/平方米单价由乙方补回给甲方合计1750元等。该协议于同日经广州市房地产管理局办理了监证手续。公用事业建设公司安置李冠青、李云青、李小莹、李华青及杨x回迁广州市越秀区人民北路5xx号301房、501房、504房及人民北路582号304房。据2013年9月2日房产登记号繁字65789号的《房地产登记簿查册表》记载：“房产地址：越秀区人民北路580，582号；建筑面积：1869.6035平方米；单位名：广州市公用事业建设开发公司占有部分：全部（所有权人）；结构层数：7；使用性质：住宅。”2013年11月15日，杨x在广东省广州市南方公证处办理了（2013）粤广南方第115459号《放弃继承权声明书》，声明放弃继承李x遗有的彭家巷8号之1房屋（上述房屋已被征用拆除，并补偿回迁为人民北路5xx号301房、501房、504房，人民北路582号304房）的产权份额。同日，李冠青、李华青、李云青、李小莹在广东省广州市南方公证处办理了（2013）粤广南方第115460号《公证书》，继承李x遗有的彭家巷8号之1房屋（上述房屋已被征用拆除，并已补偿回迁，回迁房屋的地址以有关证明为准）的产权份额。2013年11月22日，李冠青、李云青、李小莹、李华青与杨x作为共同原告起诉公用事业建设公司至一审法院，诉讼请求为要求判令公用事业建设公司将广州市越秀区人民北路5xx号301房、501房、504房及人民北路582号304房的产权分别办理在李小莹、李冠青、李华青、李云青名下。公用事业建设公司该案答辩称，李冠青、李云青、李小莹、李华青与杨x的诉讼请求没有事实依据，根据李冠青、李云青、李小莹、李华青、杨x与公用事业建设公司1998年5月27日签订的拆迁补偿协议，李冠青、李云青、李小莹、李华青、杨x回迁面积是65平方米，故公用事业建设公司只同意为李冠青、李云青、李小莹、李华青、杨x办理65平方米的产权登记，而现四套涉案房屋总共回迁面积是136.7472平方米。该案经审理，一审法院于2014年3月28日作出（2013）穗越法民三初字第3025号民事判决书。该判决还查明以下事实：据公用事业建设公司该案提供的《楼盘单元明细表》记载：广州市越秀区人民北路5xx号301房建筑面积34.0479平方米、501房建筑面积34.8062平方米、504房建筑面积33.4271平方米，广州市越秀区人民北路582号304房建筑面积34.4660平方米；公用事业建设公司曾向李冠青、李云青、李小莹、李华青、杨x发出504房按2000元/平方米折价出售的通知；因李冠青、李云青、李小莹、李华青、杨x与公用事业建设公司对增大面积的购买方案没有达成一致意见，双方一直没有交收增大面积款。判决如下：公用事业建设公司广州市公用事业建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助李冠青、李华青、李云青、李小莹办理将广州市越秀区人民北路5xx号301房、501房、504房及广州市越秀区人民北路582号304房中的建筑面积120平方米过户至李冠青、李华青、李云青、李小莹名下的房地产过户及产权登记手续。该判决作出后，公用事业建设公司不服判决上诉至广州市中级人民法院。2014年8月19日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第2447号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2014年8月28日发生法律效力。上述判决生效后，李冠青、李云青、李小莹、李华青向一审法院申请强制执行，一审法院以（2014）穗越法执字第8191号案予以受理。2014年10月27日，一审法院作出（2014）穗越法执字第8191-1号执行裁定书，载明四申请执行人因将办理过户的建筑面积120平方米如何分配至涉案四套房屋中尚未明确，申请终结该案该次执行；一审法院裁定终结（2014）穗越法执字第8191号案的该次执行。李冠青、李云青、李小莹、李华青至今未实际取得涉案四套房屋的权属证书。本案一审审理过程中，李冠青、李云青、李小莹、李华青与公用事业建设公司均表示同意（2013）穗越法民三初字第3025号民事判决书判决过户的总建筑面积120平方米平均分配至涉案四套房屋，并均同意按照该判决查明的公用事业建设公司在该案提供的《楼盘单元明细表》所记载的四套房屋建筑面积作为依据，处理本案面积差并进行析产。因李冠青、李云青、李小莹、李华青与公用事业建设公司双方对涉案四套房屋增大面积房款的计算标准意见不一致，李冠青、李云青、李小莹、李华青申请对该四套房屋1999年6月交付时的市场价值进行评估，公用事业建设公司则认为应以立案时间2018年8月10日为评估时点。对此，经摇珠，一审法院依法委托广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）承担本次评估工作。李冠青、李云青、李小莹、李华青预交了评估费16000元。2019年2月28日，德高公司作出穗德价估[2019]0053号《评估报告书》，评定涉案房屋在评估基准日1999年6月的市场价值为2476元/平方米；在评估基准日2018年8月10日的市场价值为26737元/平方米。李冠青、李云青、李小莹、李华青对上述评估报告无异议，同时认为，本案是拆迁安置纠纷，公用事业建设公司本应在安置李冠青、李云青、李小莹、李华青回迁时严格按照合同约定的面积进行安置，现在安置房屋面积大于合同约定面积的过错在于公用事业建设公司，如果按照现在的市场价格计算增大面积款对于李冠青、李云青、李小莹、李华青是不公平的，且回迁时公用事业建设公司交付的房屋是毛坯房，故应按1999年6月的价格计算增大面积房款。公用事业建设公司则认为应按现在的市场价格计算增大面积房款，并认为上述评估报告评定的2018年8月10日的市场价格过低，应为35000元/平方米以上。一审法院认为，根据已发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第2447号民事判决，李冠青、李云青、李小莹、李华青应共同取得广州市越秀区人民北路5xx号301房、501房、504房及人民北路582号304房中的建筑面积120平方米的所有权，现李冠青、李云青、李小莹、李华青基于就四套房屋的归属、上述建筑面积120平方米在四套房屋中的分配已达成一致意见以及愿意向公用事业建设公司购买增大面积的新的事实提起本案诉讼。公用事业建设公司答辩称同意李冠青、李云青、李小莹、李华青的诉讼请求，即双方对上述四套房屋分别归李冠青、李云青、李小莹、李华青所有、再由李冠青、李云青、李小莹、李华青分别就每套房屋超过建筑面积30平方米的部分折价补偿给公用事业建设公司不存在争议，一审法院予以照准。目前双方争议焦点为折价补偿的标准问题，对此，一审法院分析如下：根据已发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第2447号民事判决书，涉案四套房屋目前为李冠青、李云青、李小莹、李华青与公用事业建设公司共有，共有的原因是双方存在房屋拆迁安置补偿合同关系，公用事业建设公司向李冠青、李云青、李小莹、李华青交付的产权调换（补偿）房屋较合同约定的补偿面积有所增大，即公用事业建设公司未能按照合同约定的补偿面积履行合同义务，存在过错。双方签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》约定，公用事业建设公司应在移交房屋时共同向房管部门申请办理补偿房屋的产权登记和领取房地产所有证手续等。涉案四套房屋已经交付李冠青、李华青、李云青、李小莹使用多年，但公用事业建设公司至今未能协助李冠青、李华青、李云青、李小莹办理房屋的权属证书，属公用事业建设公司违约，在此情况下如由李冠青、李云青、李小莹、李华青承担房价大幅上涨的不利后果有违公平原则。因此，根据本案合同履行、过错等具体情况，一审法院对李冠青、李云青、李小莹、李华青主张的涉案房屋增大面积按照1999年6月市场价折价补偿的意见予以采纳。对于增大面积数，虽然李冠青、李云青、李小莹、李华青与公用事业建设公司双方均同意按照《楼盘单元明细表》计算，但考虑到双方在本案中均未出示该证据，行政主管部门核发的房屋权属证书才是房屋权利范围的有效凭证，故涉案房屋增大面积的计算仍应以权属证书记载为依据。对于办证税费的问题，因双方签订的《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》仅约定对拆迁补偿房屋办理产权登记所需的登记费用由公用事业建设公司负责，未约定全部税费由公用事业建设公司承担，故对超出约定的部分，一审法院不予支持。本案纠纷系因李冠青、李云青、李小莹、李华青与公用事业建设公司双方对于增大面积的补偿标准未能协商一致所致，故案件受理费、评估费由双方各负担一半。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百条之规定，一审法院于2019年5月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，广州市越秀区人民北路5xx号501房归李冠青所有；公用事业建设公司在本判决发生法律效力之日起十日内与李冠青、李云青、李小莹、李华青共同到房地产行政主管部门办理将该房屋所有权转移登记至李冠青名下的手续（其中建筑面积30平方米以内部分产权登记所需的登记费用由公用事业建设公司负担，其他费用按规定各自负担）；李冠青在取得该房屋权属证书后五日内，将该房屋建筑面积超出30平方米的部分的房款一次性支付给公用事业建设公司（按照建筑面积每平方米2476元计付）。二、自本判决发生法律效力之日起，广州市越秀区人民北路5xx号504房归李华青所有；公用事业建设公司在本判决发生法律效力之日起十日内与李冠青、李云青、李小莹、李华青共同到房地产行政主管部门办理将该房屋所有权转移登记至李华青名下的手续（其中建筑面积30平方米以内部分产权登记所需的登记费用由公用事业建设公司负担，其他费用按规定各自负担）；李华青在取得该房屋权属证书后五日内，将该房屋建筑面积超出30平方米的部分的房款一次性支付给公用事业建设公司（按照建筑面积每平方米2476元计付）。三、自本判决发生法律效力之日起，广州市越秀区人民北路582号304房归李云青所有；公用事业建设公司在本判决发生法律效力之日起十日内与李冠青、李云青、李小莹、李华青共同到房地产行政主管部门办理将该房屋所有权转移登记至李云青名下的手续（其中建筑面积30平方米以内部分产权登记所需的登记费用由公用事业建设公司负担，其他费用按规定各自负担）；李云青在取得该房屋权属证书后五日内，将该房屋建筑面积超出30平方米的部分的房款一次性支付给公用事业建设公司（按照建筑面积每平方米2476元计付）。四、自本判决发生法律效力之日起，广州市越秀区人民北路5xx号301房归李小莹所有；公用事业建设公司在本判决发生法律效力之日起十日内与李冠青、李云青、李小莹、李华青共同到房地产行政主管部门办理将该房屋所有权转移登记至李小莹名下的手续（其中建筑面积30平方米以内部分产权登记所需的登记费用由公用事业建设公司负担，其他费用按规定各自负担）；李小莹在取得该房屋权属证书后五日内，将该房屋建筑面积超出30平方米的部分的房款一次性支付给公用事业建设公司（按照建筑面积每平方米2476元计付）。五、驳回李冠青、李云青、李小莹、李华青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16500元，由李冠青、李云青、李小莹、李华青共同负担8250元，公用事业建设公司负担8250元；评估费16000元，由李冠青、李云青、李小莹、李华青共同负担8000元，公用事业建设公司负担8000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：对于涉案四套回迁房屋增大面积房款的计算标准问题。根据本案查明的事实，公用事业建设公司与杨x签订房屋拆迁补偿协议，双方形成房屋拆迁安置补偿合同关系，按照约定，公用事业建设公司应向杨x的继承人李冠青、李云青、李小莹、李华青交付回迁面积120平方米的房屋，但公用事业建设公司交付的涉案四套房屋超出了约定的面积。而双方的拆迁补偿协议并未对增大面积部分房款如何计算作出约定，之后双方亦未能协商达成一致意见。另外，上述拆迁补偿协议约定，公用事业建设公司应于1999年6月移交房屋时，双方共同向房管部门申请办理产权登记，故即使双方对增大面积部分的房款未能达成一致意见，对于约定回迁的120平方米面积，公用事业建设公司亦应负有及时办理产权登记的义务，但直至2013年11月22日，李冠青、李云青、李小莹、李华青与杨x提起一审（2013）穗越法民三初字第3015号案之前，公用事业建设公司均未履行该合同义务。故从上述事实分析，一审法院认为公用事业建设公司存在过错、属违约方，并结合本案合同履行情况、双方的过错程度，认定增大面积房款应按照房屋回迁交付时1999年6月市场价折价补偿，符合公平原则，并无不当，本院予以维持。综上，公用事业建设公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8250元，由广州市公用事业建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  黄 嵩审判员  柳玮玮二〇一九年十二月六日书记员  张 旭周凡舒