江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终1938号上诉人（原审原告、反诉被告）：吉安市天虹商场有限公司，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道151号，统一社会信用代码91360800563803894Y。法定代表人：高书林，该公司总经理。委托诉讼代理人：周波冈，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：曾宏，男，1982年8月27日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：曾显军，男，1955年7月30日生，汉族，住江西省赣州市，系曾宏父亲。上诉人吉安市天虹商场有限公司（以下简称天虹公司）与上诉人曾宏房屋租赁合同纠纷一案，均不服吉安市吉州区人民法院(2019)赣0802民初1754号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人天虹公司上诉请求：一、撤销原判第一项，改判当事人双方《房屋租赁合同》于2018年11月15日解除；二、撤销原判第二项，改判曾宏向天虹公司支付租金83823.44元、管理费25409.53元、房屋占用费394075.11元、违约金894116.73元，加上已判决无异议的装修拆除费用，共计1417424.38元；租赁保证金135200元不予退还；三、一、二审诉讼费用由曾宏承担。事实与理由：一、关于合同解除时间。1.双方《房屋租赁合同》第6.2条约定曾宏单方解除合同的条件是：（1）提前六个月书面通知；（2）支付十二个月租金作为违约金；（3）经天虹公司书面同意。2.曾宏于2018年10月26日向天虹公司送达的是《关于停业的说明函》，该函是要求天虹公司书面提出解除合同，而非其自己提出解除合同，发送给天虹公司的通知。3.曾宏违约欠缴租金，即便发送解除合同通知书，依据合同法第94条的规定，也不产生解除合同的效力。故一审判决认定曾宏向天虹公司发出《关于停业的说明函》，合同就解除是错误的。合同解除的时间应为天虹公司诉请的2018年11月15日。二、关于曾宏的应付金额。（一）租金及费用。因一审判决合同解除日的差异，影响租金和管理费的计算，分述如下：1.欠缴租金、欠缴期间：2018年10月1日-11月15日，计45天，又据合同3.1.1条，每月按30天计算。租金：74.83每平*(786-39.21)平*45天/30天=83823.44元。2.欠缴管理费用。欠缴期间：2018年9月1日-11月15日，计75天，同样据合同3.1.1条，每月按30天计算。费用：13.61每平*(786-39.21)平*75天/30天=25409.53元。（二）房屋占用费。一审判决无视曾宏不将开店物品搬出，不将装修拆除的事实，一味强调天虹公司未采取积极措施，防止损失扩大，仅给天虹公司一个月的房屋占用费补偿，使守约者受损、违约者获益，不符合合同法精神，显然不妥。交还租赁物是曾宏的义务，不履行义务，致使天虹公司不能及时出租，应按原合同的租金及管理费标准，承担天虹公司少收部分的损失。天虹公司举证的《工程协议书》，证明天虹公司不恢复原状，天虹公司委托第三方拆除，至2019年5月13日竣工。从2018年11月15日合同解除日起算，房屋闲置期间计179天，曾宏应付占用费计算为：(74.83+13.61)*(786-39.21)*179/30=394075.11元。（三）关于违约金问题。一审判决认为合同当事人双方约定的违约金过高，直接核减违约金数额，不符合不告不理的原则及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的前置条件，应予纠正。违约金计算为：74.83每平*(786-39.21)平*16=894116.73元。三、关于租赁保证金。租赁保证金不予退还的依据是《房屋租赁合同》第6.4条，一审强行判决用租赁保证金抵扣曾宏应缴费用，等于判令天虹公司退还保证金，显然错误。综上，一审判决认定事实错误及适用法律错误，判决不当，请求依法改判。针对天虹公司的上诉，曾宏答辩称：1、合同解除日期的问题。尊品牛排店是在2018年10月25日停业，人员撤离，东西没要。并打电话告知天虹公司曾宏破产了，天虹公司要求曾宏写申请，因为合同是不平等的，所以曾宏无须写申请。一审已经提交的曾宏给天虹公司的书面通知《停业的说明函》上写了，让天虹公司10月26日提出解除合同，废除几条不平等的内容。合同解除日期应当是2018年10月26日。2、租金、管理费、违约金的问题。这是强制性条款，《停业的说明函》就是依据。3、房屋占用费的问题。曾宏于10月23日全部撤离，天虹在10月26日发布大型招租广告，曾宏并未占用。至于2万元清理费，曾宏同意承担。4、违约金的问题。2018年上半年曾宏一时交不了租金，天虹公司完全可以中止合同，为什么不解除合同？还强行断电。不应当收取违约金和房屋占用费。5、租赁保证金的问题。曾宏没有违法，虽然迟交了10天左右的租金，但后面都补交了，所以应当退还租赁保证金。退还部分用来抵扣10月份欠缴的水电费。认可拆除费2万元，但是对方要拿出合法发票。6、多收取的租金，在上诉状中详细阐述。上诉人曾宏上诉请求：1、依法判令天虹公司按实际使用面积平方米一倍加超出15%的公平合理等值性法律原则范围的建筑面积收取租金，多收取的租金违法、显失公平、极不等值性，不当的非法收入租金合计人民币1376043.95元及管理费250189.64元，共计人民币1626233.59元，依法应予退还曾宏。2、撤销一审判决第二项，①房屋占用费55882元，②违约金167646元。改判曾宏不承担天虹公司的实际无“所谓”损失。3、装修拆除费用2万元必须出示合法的票据，以防漏税。4、一、二审诉讼费用由天虹公司承担。事实与理由：1、依据《合同法》第五条公平原则的规定，公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理，要大体上平衡，强调一方给付与对方给付之间的等值性，合同上的负担和风险的合理分配。虽然门面建筑面积为1040元，但曾宏实际承租使用面积520平方米，天虹公司要求曾宏承担根本没有占用和使用经营的面积部分的租金及管理费，不公平，不合理，且违反了《合同法》第七条的规定。曾宏根本就没有实际占用经营这520平方米面积，对于根本没有占用经营使用的建筑面积520平方米变相收取租金及管理费显然不合理。自2017年下半年开始用餐食客明显减少导致尊品牛排于2018年10月22日彻底破产停业，人员撤离，已告知天虹公司拆除清理，拆除清场费可在保证金中抵扣。天虹公司于2018年10月26日将敞开该店面大门全部用招租广告封、堵、占、锁大小门（详见封锁门证据照片），一审判决让曾宏承担房屋占用费55882元明显不当。一审认定为房屋占用费，但曾宏根本没有占用经营，更没有去利用它再创造价值，也不会影响天虹公司对外招租、拆除、使用，更何况曾宏已主动提出承担拆除清理费，由此可见，曾宏既然出了清理费，一审法院不能再重复判决房屋占用费，更不应该判决曾宏再承担一个月房租。2、一审判决曾宏支付违约金167646元不当。天虹公司制定表面看似双方都有公平、平等违约金的处罚合约，但实际上就是针对承租方，只有承租方在亏损无法经营的情况才会撤离，而天虹公司还不满足。天虹公司因曾宏一时经济困难推迟了几天缴房租而不依法终止合同，且多次对曾宏采取断电行为，造成曾宏长期无法正常经营，损失惨重。一审法院判决曾宏支付违约金实属不公平、不公正。3、天虹公司代付拆除费用2万元必须出示合法的票据。综上，请求二审法院支持上诉人曾宏的上诉请求。针对曾宏的上诉，天虹公司答辩称：曾宏提出反诉的理由之一，不当得利。在其反诉状中直接引用了民法总则第122条、民法通则第92条的条文。这显然错误，天虹公司收取的费用无论是反诉请求一的保证金，还是反诉请求二的租金、管理费，皆以双方签订的合同为依据，不符合不当得利的概念。坚持以此理由起诉，应驳回其诉讼请求。理由之二，显失公平。其依据是道听途说的超过15%就属于显失公平。因其非专业人士，法律的表达不准确，故将所有涉及意思表示不真实的可撤销民事法律规定，先罗列出来《民法通则司法解释》：71.行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。72.一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。73.对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更;当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。《合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条：有下列情形之一的，撤销权消灭，(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。《民法总则》第一百四十七条：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十一条：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条：有下列情形之一的，撤销权消灭，（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。第一百五十一条：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。再做分析：一、双方签订的租赁合同是商业合同，合同的双方都是具有商业头脑，以营利为目的的商人，不存在一方当事人利用“优势”，对方没有“经验”的主客观情形。二、行使合同撤销权具有严格的时效性，正常为知道或应当知道权利被侵害起1年，最长为5年。天虹公司举证的收铺交付验收确认书、装修申请表、装修图纸，证明曾宏2014年3月设计出图，2014年4月16日收铺，2014年4月18日开始施工装修，其对租赁范围的使用面积清楚明白，从未提出异议，反诉状落款时间为2019年5月27日，已超过5年。无论通常的1年，还是最长的5年，皆已超过，依法应予驳回。三、对方认可2万元是合理费用，一审酌定是合理的。上诉人天虹公司向一审法院起诉请求：1.判令双方的房屋租赁合同于2018年11月15日解除；2.判令曾宏向天虹公司支付2018年9月1日至11月15日欠缴的租金及费用143756.29元，不予退还租赁保证金，且需向天虹公司支付违约金941062.08元，以上共计1084818.3732元；3.判令曾宏支付房屋租赁合同解除后房屋占用费用338300.688元（自2018年11月15日暂计至2019年4月10日，最终按租金加管理费标准计算至拆除完毕恢复原状之日）及天虹公司自行拆除费用20000元，共计358300.688元；4.判令曾宏支付本案全部诉讼费用。上诉人曾宏向一审法院反诉请求：应退回曾宏已多缴的租金及管理费（按多算的520平方米面积计算）。一审法院认定事实：2013年7月天虹公司与曾宏签订《房屋租赁合同》，约定天虹公司（甲方）应于2014年4月26日前将吉安天虹四层A4002号房屋（建筑面积1040平方米，使用面积520平方米）交予曾宏（乙方）用于经营尊品牛排，租赁期限为2014年4月26日至2019年4月30日止，自2014年4月26日开始计租，租金为55元/月/平方米，按照所租赁建筑面积承担管理费10元/平方米，租金及管理费均按照年度递增8%，乙方应于每月15日之前向甲方缴纳当月固定租金；乙方应向甲方缴纳租赁保证金135200元，乙方同意若出现乙方违反合同或其他因乙方过错而给甲方造成损失的，甲方有权选择从保证金中直接抵扣；乙方若需提前终止租赁合同，租赁合作期在三年以上含三年的，应提前六个月书面通知甲方，并按合同终止时租金标准支付12个月租金作为违约金，经甲方书面同意后方可解除，乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，租赁保证金不予退还，乙方按合同终止日时租金标准支付16个月的租金作为违约金：拖欠应缴款项超过一个月的等情形；本合同终止之日，乙方应撤离租赁房屋，并将场地内自有货物等设施撤出，将该租赁房屋回复至首次交付的状态，不影响甲方正常的经营，否则甲方有权自行恢复原状，相关费用从租赁保证金中扣除，逾期未撤离的，视为乙方自行放弃场地内所有权益，甲方有权自行处理并有权从租赁保证金中扣除相应支出费用等内容。合同签订后，曾宏缴纳了租赁保证金135200元，双方并对涉案租赁物的面积、形状等进行验收确认后，曾宏向天虹公司申请装修并出具了装修图纸，装修完成后由其在该场地开张营业，经营尊品牛排，并按合同约定支付租金、管理费等相关费用。2018年4月26日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，将建筑面积从1040平方米变更为786平方米，租金亦按建筑面积进行相应变更，2018年5月1日至2019年4月30日为58816.38元/月等内容。曾宏在租赁期间，多次因为经营亏损向天虹公司书面申请延期缴纳租金及其他费用，为此天虹公司亦函告知其如未按时缴纳，将直接断水、电，并已采取上述措施。此后，曾宏缴清至2018年8月31日前的租金，又通过他人名义缴纳至2018年9月30日止租金及2018年8月31日止的管理费。2018年10月23日，曾宏向天虹公司出具《关于停业的说明函》，表示天虹公司应以书面形式与曾宏终止合同，从2018年10月26日起正式执行等内容后，便停止经营离开场地，店内物品均未带走。天虹公司于该月25日书面回复表示不接受曾宏的说明函，且因曾宏自2018年10月22日未经同意无故停业达3天，严重违反合同约定，且未缴纳2018年9月的租金，故要求曾宏于2018年10月30日前将欠款全部缴清，及于2018年11月15日前将场地复原交付给天虹公司等。此后，天虹公司于2018年11月19日的复函要求曾宏支付2018年10月欠缴的租金等费用，2019年1月9日再次书面函告曾宏提出按解除合同通知函时间解除双方的房屋租赁合同，要求曾宏于2019年1月15日前撤出场地，恢复原状。2018年11月，天虹公司将涉案店面封住张贴了商场的招牌，之后与其他商家有出租意向，张贴了其他商家的广告招牌。2019年2月25日，曾宏委托曾显军将店内物品进行清点处理，曾显军将店内物品当场出售给他人并委托天虹公司进行装修拆除。2019年4月18日，天虹公司对涉案店面的装修进行拆除，并与他人签订《工程协议书》，约定工程价款为38000元，现天虹公司提出要求曾宏按20000元的标准支付拆除费用。另查明，曾宏于2018年起诉要求撤销与天虹公司签订的《房屋租赁合同》中天虹公司将商场的公共消防逃生楼梯通道列入建筑面积部分的内容，返还多收取的租金及管理费等，后经吉安市中级人民法院（2019）赣08民终295号民事判决天虹公司应将多收取的租金及管理费退还给曾宏，从承租期2014年4月26日至2018年7月30日止按消防楼梯面积39.21平方米计算，应退还租金及管理费148215.9元等内容。一审法院认为，天虹公司与曾宏签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同。关于争议焦点1，曾宏因经营亏损书面向天虹公司提出停业并要求天虹公司与其终止合同，从2018年10月26日起正式执行，符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，故双方的合同已于2018年10月26日提前解除，天虹公司可以要求其承担违约责任；关于争议焦点2，首先应确定涉案场地面积，补充协议约定的建筑面积为786平方米，但吉安市中级人民法院（2019）赣08民终295号民事判决已另案处理了天虹公司应退还至2018年7月30日止的39.21平方米的消防楼梯面积的租金及管理费，则本案中曾宏租赁的面积应按746.79平方米、租金、管理费按年递增8%计算，即2018年5月1日后每月租金为74.83元/月/平方米，管理费为13.61元/月/平方米；关于曾宏欠缴的租金，曾宏已交纳至2018年9月30日止租金及2018年8月31日止的管理费，拖欠的自2018年10月1日至2018年10月26日的租金48431元及2018年9月1日至2018年10月26日止的管理费18972.4元应予给付。此后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在曾宏违约后，虽然曾宏物品尚在店面内，但并不影响天虹公司采取措施防止损失，且天虹公司为避免路人随意走入店面已封堵店面并已与其他商家洽谈招租事宜，但其仍将全部损失要求曾宏全部承担不妥，考虑天虹公司如需采取相关措施亦需要时间，酌情确定为一个月，即曾宏应给付其按租金标准55882元计算的一个月占用费，此后的占用费不予支持；关于争议焦点3，曾宏在租赁合同未到期即明确表示不能履行合同义务提前解除合同，其行为已构成违约，天虹公司有权要求其承担相应违约责任，双方在租赁合同中约定乙方需提前终止租赁合同，租赁合作期在三年以上的按合同终止时租金标准支付12个月的租金作为违约金，该违约金标准过高，应当以天虹公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定按三个月的租金标准计算其损失，即167646元；双方约定的曾宏所交纳的租赁保证金系用于保证曾宏在违反合同造成天虹公司损失时直接从该保证金中抵扣，故天虹公司要求不予退还该租赁保证金的请求不予支持，曾宏反诉要求退还租赁保证金或予以抵扣其应缴纳的相关费用，在曾宏应付的款项中予以抵扣；关于装修拆除费用，曾宏已认可委托天虹公司进行拆除，且天虹公司与他人签订的拆除工程协议约定拆除费用系38000元，现天虹公司自愿按20000元计算，予以准许。关于争议焦点4，曾宏提出天虹公司多收取违法面积的不当非法收入，双方自愿签订的合同中已明确载明了建筑面积、使用面积，曾宏均无异议并对店面交付验收予以确认，此后装修期间亦无异议并已实际履行，天虹公司将消防楼梯面积用于商业目的出租给曾宏违法不表示天虹公司的其他出租面积违法，且商场的公用场所较多，商户应分摊的公摊面积亦较多，并无明确法律规定商业场所的建筑面积与使用面积应按何比例确定、有何标准，而曾宏称天虹公司的面积计算方式有误的说法并未提供法律依据，现曾宏又提出签订合同时违反公平原则，天虹公司违法多计算面积多收租金、要求退还的请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院判决：一、原告（反诉被告）吉安市天虹商场有限公司与被告（反诉原告）曾宏签订的《房屋租赁合同》于2018年10月26日解除；二、被告（反诉原告）曾宏向原告（反诉被告）吉安市天虹商场有限公司支付租金48431元、管理费18972.4元、房屋占用费55882元、违约金167646元、装修拆除费用20000元，共计310931.4元，核减曾宏支付的租赁保证金135200元后，曾宏应付款为175731.4元，限本判决生效后十五日内履行完毕；三、驳回原告（反诉被告）吉安市天虹商场有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）曾宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17788元、财产保全费5000元、共计22788元，由天虹公司负担20013元，曾宏负担2775元；反诉费10326元，由天虹公司负担858元，曾宏负担9468元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：综合双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、双方所签的房屋租赁合同何时解除？2、曾宏应否支付给天虹公司租金、管理费、房屋占用费、违约金以及计算标准和金额？3、曾宏所交的租赁保证金应否返还？关于第一个争议焦点。天虹公司上诉主张双方约定了合同解除的条件。曾宏于2018年10月26日向天虹公司送达的《关于停业的说明函》，该函是要求天虹公司书面提出解除合同，而非其自己提出解除合同，发送给天虹公司的通知。因曾宏欠缴租金，即便发送解除合同通知书，也不产生解除合同的效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条亦规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据合同法的规定，合同的解除有约定解除和法定解除两种情况。曾宏因经营亏损书面向天虹公司提出停业并要求终止合同符合法定解除的情形，故一审法院认定双方合同解除为2018年10月26日并无不当，依法予以维持。关于第二个争议焦点。天虹公司上诉主张因合同解除日的差异，影响租金和管理费的计算。一审判决认定天虹公司未采取积极措施防止损失扩大仅支持一个月的占用费补偿不妥。一审判决认定双方约定违约金过高直接核减不符不告不理的原则。本院认为，关于合同解除日的问题，前面已详述，不再赘述。关于占用费的问题，天虹公司在曾宏违约后应采取适当措施防止损失的扩大，一审法院酌定天虹公司采取相关措施时间为一个月并无不当，天虹公司的该上诉请求依法不予支持。关于违约金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因曾宏在一审反诉及二审上诉中均主张天虹公司要求违约金无任何法律依据，一审法院以天虹公司的实际损失的基础，兼顾当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌定按三个月的租金标准计算违约损失合法合理，依法予以维持。关于曾宏上诉主张按实际使用面积一倍加超出15%的面积收取租金，多收取的租金和管理费应予退还。且天虹公司实际无损失不应判决占用费和违约金。本院认为，双方所签的租赁合同中明确约定租赁房屋建筑面积1040平方米，使用面积520平方米，该租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，且合同已实际履行。曾宏的该上诉主张因无法律依据而依法不予支持。关于违约金和占用费的问题，因曾宏违约，按合同约定理应承担违约金和占用费，且一审法院对于该两项费用的支付标准已按公平原则并兼顾各项因素综合考虑，依法予以维持。关于第三个争议焦点。租赁保证金是为保证租赁合同的履行，承租人在合同订立时按应付租赁标的价款或租金的一定比例，付给出租人的担保金。双方所签的租赁合同约定，曾宏所交纳的租赁保证金系用于保证曾宏在违反合同或其他因曾宏过错而给天虹公司造成损失时，天虹公司有权选择从保证金中直接抵扣。故天虹公司上诉主张租赁保证金不予退还不予采纳。综上所述，上诉人天虹公司和上诉人曾宏的上诉请求均不能成立，本院依法均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40401.85元，由上诉人吉安市天虹商场有限公司负担18774元，上诉人曾宏负担21627.85元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇一九年十二月十二日书记员  张 杰