山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3961号上诉人（原审原告）：刘刚，男，1986年2月9日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：枣庄中安城建开发有限公司，住所地枣庄市市中区青檀路**。法定代表人：刘媛，总经理。委托诉讼代理人：杨清芳、冯烨，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。上诉人刘刚因与被上诉人枣庄中安城建开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘刚上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判被上诉人从2016年7月6日至2019年7月6日向上诉人赔偿无法取得房屋权属证书的损失24,602元；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实有误。案涉《商品房销售合同》是被上诉人提供的格式合同，合同中第十九条关于房屋转移登记的约定显失公平。被上诉人没有严格按照住建局下发的统一合同进行书写，而是在横线之上自行添加，恶意篡改合同条款，并且没有在合同签订前告知买受人，没有履行提示义务，是被上诉人免除其责任的行为。2.一审法院适用法律错误。《合同法》第一百一十四条：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。孙华胜不需要举证证明逾期办证会带来的较大损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条规定，逾期办理房产证势必会给孙华胜造成损失，且损失数额难以确定。而《购房合同》中约定的无论违约多久都按购房款总额一次性千分之一赔偿的约定违反法律规定和公平原则。因此，孙华胜按照违约金计算表得出的违约金索赔，完全合法、合理，也符合违约金“除具有填补守约方损失，促使违约方积极履行合同义务的功能外，还应兼具惩罚功能”的特征。一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定理解错误且没有兼顾合同双方履行情况，也没有按照合同法第114条第二款及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的规定，直接按照一次性赔付购房总款的千分之一计算涉案违约金没有法律依据。枣庄中安城建开发有限公司未答辩。刘刚向一审法院起诉请求：1.依法判令被告将办理房屋权属登记的材料报产权登记机关备案并协助原告办理所有权转移登记；2.依法判令被告自2016年7月29日起至实际取得房屋所属权证书之日止，以购房款总额387,910元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准计算，向原告支付违约金；3.诉讼费由被告承担。一审庭审中，刘刚变更诉讼请求第2项为，依法判令被告自2016年7月29日起至2019年7月6日止的违约金24,602元。一审法院认定事实：2016年1月12日，原告刘刚与被告枣庄中安城建开发有限公司签订编号为YS0072710号的商品房买卖合同，原告从被告处购买位于枣庄市市中区君山西路车益巷35号道南里棚户区安置小区5号楼东1单元101室房屋一套，合同约定购房款387910元。原告按照合同约定足额向被告支付上述房款。2016年4月30日办理了房屋交接手续。根据《商品房买卖合同》第十九条约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助买受人办理所有权转移登记，关于房屋转移登记违约责任明确约定按照买受人“交清全部房款的千分之一、一次性支付违约金”。被告至今未按合同约定将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，致使原告未取得不动产所有证书。被告对逾期办理房屋所有权转移登记备案承认“有违约，但责任不完全在被告”。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对该合同的成立和生效该院予以确认，应属于有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务”，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务，否则，构成违约，应承担违约责任。本案争议焦点问题如下：1、被告是否逾期办理房屋所有权转移登记备案，被告是否构成违约；2、如果构成违约，违约金的计算方式是什么。争议焦点之一被告是否逾期办理房屋所有权转移登记备案，被告是否构成违约。依据《商品房买卖合同》第十九条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告至今未履行该备案义务，致使原告至今未能取得房屋权属证书，被告对逾期办理房屋所有权转移登记备案承认“有违约，但责任不完全在被告”。被告的行为构成违约，应属于违约行为。争议焦点之二如果构成违约，违约金的计算方式是什么。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》第十九条已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，应当承担违约责任。被告承认违约，愿意承担违约责任，按照约定承担违约金。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。原、被告在《商品房买卖合同》第十九条关于房屋登记违约责任明确约定“按照买受人交清全部房款的千分之一、一次性支付违约金。”虽然是根据建设和工商主管部门共同制定的合同文本制作的，但双方对违约金条款的约定是可以协商的，从原告与其他购房者选择对逾期办证违约金的支付方式不同可以佐证，该条款的签订系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原告作为完全民事行为能力人，应知晓签订该条款的法律后果，同时该条款并不存在免除购房者主要权利、减轻自己义务的情形，因此，遵循当事人意思自治的基本原则，该院对该条款的效力予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，违约金的调整应以造成的实际损失为基础，原告请求增加违约金并未举证证明其因被告的违约行为造成的实际损失，对原告关于“该条款的约定是无效的格式条款，约定的违约金明显过低，应按照同期贷款利率调整违约金”的主张，该院不予支持。因此，按原告已交清全部房款387910元的千分之一计算，被告应向原告支付逾期办证违约金387.91元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、被告枣庄中安城建开发有限公司于判决生效之日起三十日内将办理房屋权属登记的材料报产权登记机关备案，并协助原告刘刚办理上述房屋的所有权转移登记；二、被告枣庄中安城建开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告刘刚违约金387.91元；三、驳回原告刘刚的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1509元，减半收取754.5元，由被告枣庄中安城建开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案中被上诉人与上诉人在《商品房买卖合同》第十九条关于房屋登记违约责任明确约定“按照买受人交清全部房款的千分之一、一次性支付违约金。”该条款的签订系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人作为完全民事行为能力人，应知晓签订该条款的法律后果。虽然上诉人主张该条款约定的违约金过低，但违约金的调整应以实际损失为基础，上诉人并未举证证明其因被上诉人的违约行为造成的实际损失，因此，对上诉人关于调整逾期办证违约金的主张不予支持。综上所述，刘刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费415元，由上诉人刘刚负担。本判决为终审判决。审判长  张洪光审判员  李政远审判员  单 伟二〇一九年十二月十四日书记员  史安伟