福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终3297号 上诉人（原审被告）：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯**南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙志伟，上海锦天城（厦门）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：庄炯铁，男，1956年4月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住厦门市思明区。 上诉人漳州招商房地产有限公司（以下简称“招商房地产公司”）与被上诉人庄炯铁商品房销售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初3343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 招商房地产公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判并调整违约金数额。事实和理由：一审判决未依据公平原则调整违约金数额，应予纠正。本案《商品房买卖合同》约定的交房期限为2016年12月31日前，漳州招商房地产有限公司可以在2016年12月31日将房屋交付庄炯铁使用，但漳州招商房地产有限公司积极履行合同义务，提前将房屋交付给庄炯铁使用，一审判决加重了漳州招商房地产有限公司的法律责任，打击其履约积极性，将起到不良的示范效应。因此，在计算逾期违约金数额时，应当基于公平和诚信原则扣减2016年11月5日至2016年12月31日期间的期限。 庄炯铁答辩称，本案《商品房买卖合同》是开发商拟定的，其中第八条约定的交房期限为2016年12月30日前，这是合同双方约定的交付期限，而非实际交付日。请求驳回上诉，维持原判。 庄炯铁向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付原告逾期办证违约金64506.69元（自2017年2月3日起按原告已付款总价1925572.84的0.01%/日暂计至2018年1月4日止，即1925572.84*0.01%*335=64506.69元）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年10月15日，原告庄炯铁与被告漳州招商房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35068208001005943），约定：庄炯铁向漳州招商房地产有限公司购买漳州开发区南海一路29号招商卡达凯斯D14幢302室商品房，建筑面积130.700平方米，总房价1872789元；产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；付款方式及期限为分期付款；漳州招商房地产有限公司应当在2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付庄炯铁使用，等等。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”附件六合同补充协议第13条约定：“依据本合同第十四条约定，买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。合同签订后，庄炯铁依约向漳州招商房地产有限公司支付全部购房款共计1872789元，后漳州招商房地产有限公司退还庄炯铁面积差价款716元，庄炯铁实际支付购房款1872073元。期间，原告庄炯铁并支付契税28091.84元、产权登记费80元、土地发证登记费100元及专项维修资金5228元，合计33499.84元。上述费用由被告漳州招商房地产有限公司代收。2016年11月5日，漳州招商房地产有限公司将房屋交付庄炯铁，并于2017年11月16日依法向漳州招商局经济开发区房地产管理局提交了相应的材料以办理初始登记。后庄炯铁于2018年1月4日取得房屋权属证书。 一审法院认为，根据原告庄炯铁与被告漳州招商房地产有限公司双方所签订的《商品房买卖合同》第八条约定，漳州招商房地产有限公司应当在2016年12月31日前履行交房义务，涉案房屋于2016年11月5日交付给庄炯铁使用，在合同约定期间。根据双方《商品房买卖合同》第十四条约定，漳州招商房地产有限公司应在商品房交付使用日即2016年11月5日的次日起90日内即2017年2月3日前办理房屋初始预登记，2017年2月4日起为逾期。故本案逾期办证的起算点应为2017年2月3日。因双方在附件六《合同补充协议》第13条已约定漳州招商房地产有限公司仅在逾期办理初始预登记而导致庄炯铁迟延取得权属证书才承担责任，而房屋权属登记机构已于2017年11月16日受理本案讼争房屋的初始预登记，至于庄炯铁于2018年1月4日才取得房屋权属证书，并非漳州招商房地产有限公司迟延办理房屋初始预登记原因所致。故漳州招商房地产有限公司应承担逾期办证违约责任截止日期应为2017年11月16日。因漳州招商房地产有限公司实际收取的购房款为1872073元，其他部分均为代收的办证等费用，故逾期办证违约金的计算基数应为1872073元。综上，漳州招商房地产有限公司逾期办证286天，应当支付庄炯铁逾期办证违约金为53541.29元（1872073元/天*286天*0.01%=53541.29元）。综上所述，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，漳州招商房地产有限公司应在商品房交付使用日即2016年11月5日的次日起90日内即2017年2月3日前办理房屋初始预登记，但其于2017年11月16日才履行上述义务，已影响庄炯铁取得房屋权属证书，明显构成违约，应当承担违约责任，但原告请求数额过高，其合理诉求部分53541.29元，予以支持；其不合理诉求即超过53541.29元的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、被告漳州招商房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向庄炯铁支付逾期办证违约金53541.29元；二、驳回原告庄炯铁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1435.1元，减半收取计717.55元，由原告庄炯铁负担148.25元，被告漳州招商房地产有限公司负担569.3元 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系当事人真实意思表示，未违反法律或行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《商品房买卖合同》第八条约定招商房地产公司应在2016年12月31日前履行交房义务，而“2016年12月31日前”应属交房期限，并非确定的交房日期。涉案房屋于2016年11月5日交付给庄炯铁使用，应属招商房地产公司在该期限内按约履行合同义务。根据《商品房买卖合同》第十四条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，招商房地产公司应在商品房交付使用日即2016年11月5日的次日起90日内即2017年2月3日前办理房屋初始预登记，但其于2017年11月16日才履行上述义务，已影响庄炯铁取得房屋权属证书，构成违约。故本案逾期办证的违约金应从2017年2月4日起计算至2017年11月16日，招商房地产公司上诉主张扣减2016年11月5日至2016年12月31日的期限，没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，招商房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1138.6元，由招商房地产公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周志梅 审判员  王泽夫 审判员  林 莉 二〇一九年十二月十七日 法官助理王梓聪 书记员陈思怡