福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终2817号 上诉人（原审原告）：居逸源恒物业管理（莆田）有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道石室路****楼****，统一社会信用代码9135030256168107XR。 法定代表人：曾志呜，董事长。 委托诉讼代理人：陈宗贤，福建鹏翼律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：柯振华，男，1984年9月16日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：陈益敏（系柯振华同一小区业主），男，1986年10月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被上诉人（原审被告）：宋佳，女，汉族，1984年9月24日出生，住福建省莆田市秀屿区。 上诉人居逸源恒物业管理（莆田）有限公司（以下简称“居逸源恒公司”）因与被上诉人柯振华、宋佳物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2019）闽0305民初3288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 居逸源恒公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判柯振华、宋佳向居逸源恒公司支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止拖欠的公摊电费和水费448.9元及因拖欠上述款项所产生的违约金1984.9元，并判令本案一审、二审诉讼费用由柯振华、宋佳承担。事实和理由：1.一审法院认为承诺书仅系单方意思表示，本案双方未签订《前期物业服务合同》，该合同对双方不具有法律约束力，判决柯振华、宋佳不予支付违约金，是错误的。前期物业服务合同形成的是事实物业服务关系，本案是否均应受该合同约束。柯振华、宋佳作为业主，应当向居逸源恒公司支付物业费，其久拖未付，构成违约，应依法承担相应的违约责任，即支付拖欠物业费所产生的违约金1984.9元。2.涉案公摊水费、电费系居逸源恒公司为柯振华、宋佳代垫，该费用是柯振华、宋佳产生的，应由柯振华、宋佳承担。若柯振华、宋佳无需返还，居逸源恒公司今后都不为业主代垫公摊水电费，任由水电公司断水断电。一旦如此，给业主造成的损失又将如何。 柯振华、宋佳辩称：《前期物业服务合同》第四章第八条明确约定物业费是由开发商莆田市必盛房地产有限公司（以下简称“必盛公司”）向居逸源恒公司支付。因此，居逸源恒公司不能向柯振华、宋佳收取物业费。柯振华、宋佳现在每个月交的物业费、公摊水电费都是交给开发商，并不是交给居逸源恒公司。2.居逸源恒公司要求支付公摊水电费，但并没有提供明细清单，柯振华、宋佳也不知道要交多少。3.柯振华、宋佳不清楚违约金的计算标准，居逸源恒公司应该把所有明细列出来。即使列出来，柯振华、宋佳也不应当支付违约金。 居逸源恒公司向一审法院起诉请求：1.判令柯振华、宋佳向居逸源恒公司支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止拖欠的物业管理服务费2338元；2.判令柯振华、宋佳向居逸源恒公司支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止拖欠的公摊水电费和水费448.9元；3.判令柯振华、宋佳向居逸源恒公司支付拖欠的上述款项所产生的违约金1984.9元。 一审法院认定事实：位于莆田市秀屿区的鼎秀苑小区由必盛公司开发。2015年4月16日，必盛公司与柯振华、宋佳签订商品房买卖合同，约定柯振华、宋佳向必盛公司购买案涉商品房；面积139.16㎡；必盛公司选聘居逸源恒公司作为前期物业服务企业；物业服务费为1.4元／月·㎡；前期物业管理由前期物业服务合同约定。2015年9月29日，柯振华签署《承诺书》一份，同意承担违反《前期物业服务合同》的相应责任。但承诺书所附的《前期物业服务合同》落款甲方业主、乙方居逸源恒公司双方均未签署。2017年9月1日，必盛公司与居逸源恒公司签订物业服务合同，约定案涉小区由居逸源恒公司提供物业服务；合同期限自2017年9月1日起一年。2018年8月17日，必盛公司与居逸源恒公司再次签订物业服务合同，约定延长合同履行期一年。由于柯振华。宋佳自2018年1月1日起未缴纳物业费，居逸源恒公司曾于2019年3月26日向柯振华、宋佳邮寄催收物业费的律师函，未果，致讼。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 一审法院认为，居逸源恒公司作为必盛公司选聘的前期物业服务企业，其在合同期限为柯振华、宋佳等业主提供了物业服务，即使物业服务存在瑕疵难以尽如人意，柯振华、宋佳拖欠物业服务费逾期不付，显属不当。居逸源恒公司要求柯振华、宋佳支付合同期限内拖欠的物业服务费之主张，于法有据，予以支持。2018年1月至2018年12月计12个月，物业费应为139.16㎡×1.4元×12个月=2338元，居逸源恒公司要求柯振华、宋佳支付物业费2338元，应予支持。居逸源恒公司主张柯振华、宋佳拖欠公摊水电费448.9元，但居逸源恒公司并未举证证明案涉小区的公摊水电支出数额，也未举证证明双方约定了公摊水电费的计算方式或柯振华、宋佳应承当公摊水电费的合理计算方式，故居逸源恒公司的该主张缺乏事实依据，不予支持。居逸源恒公司主张柯振华签署承诺书，应根据《前期物业服务合同》的约定承担逾期支付物业费用的违约金1984.9元。由于承诺书仅系单方意思表示，而案涉《前期物业服务合同》具有诺成、双务性质，须双方意思表示一致才成立，本案双方并未签订《前期物业服务合同》，即该合同对双方尚不具有约束力，居逸源恒公司要求柯振华、宋佳承担该合同约定的违约责任，显然缺乏依据，不予支持。宋佳经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，为维护当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、规定，判决：一、柯振华、宋佳应在本判决生效之日起五日内支付给居逸源恒物业管理（莆田）有限公司物业服务费2338元；二、驳回居逸源恒物业管理（莆田）有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由柯振华、宋佳负担。 本院二审期间，居逸源恒公司提供以下证据：1.收据一份、鼎秀苑小区水电公摊计算说明一份，欲证明：陈益敏于2017年2月16日缴纳了截止至2016年10月份的公摊水电费，其认同公摊水电费的计算方式；2.缴费发票、说明一份，欲证明：居逸源恒公司为柯振华、宋佳代垫2018年的公摊水电费448.9元；3.照片两张，欲证明：居逸源恒公司每年收取公摊水电费的时候都有在小区公示栏上公示，在公示以后，柯振华、宋佳并没有提出任何异议。 柯振华、宋佳质证认为：1.对收据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，该收据不能证实公摊费用的具体数额。2.对于缴费发票，显示的缴纳主体是开发商必盛公司，并非是居逸源恒公司，该组证据也无法证实居逸源恒公司存在代垫的事实。对说明的真实性有异议，是居逸源恒公司单方制作的。对说明中载明的计算方式也有异议，说明上盖的公章是居逸源恒公司的公章，但是缴费发票的章都是开发商必盛公司的公章。因此，该说明不能证明公摊水电费的具体数额。3.对照片的真实性无法确认，无法确认拍摄地点，也无法确认照片里面的内容。照片不能证明居逸源恒公司有公示，即使有公示，居逸源恒公司也没有发短信告知柯振华、宋佳，柯振华、宋佳根本不清楚。 本院经审查认为：1.对第一组证据，收据的真实性可以确认，可以证实柯振华、宋佳缴纳了截止至2016年10月份的公摊水电费。鼎秀苑小区水电公摊计算说明虽然系居逸源恒公司单方制作，但从柯振华、宋佳缴清2016年10月份之前的公摊水电费，可以确认涉案小区的公摊水电费确实是以说明中的计算方式进行计算并收取，故本院对说明予以采信。2.对第二组证据，居逸源恒公司提供缴费发票的原件核对，真实性可以认定。虽然发票显示公摊水电费是以必盛公司名义缴纳，但经本院向必盛公司了解，涉案小区的水电账户确实是以必盛公司的名义立户，故结合缴费发票原件在居逸源恒公司处的事实，本案可以认定涉案小区的公摊水电费确实是居逸源恒公司缴纳的。说明虽然系居逸源恒公司单方制作，但该说明与第一组证据中的鼎秀苑小区水电公摊计算说明可以相互印证，证实涉案小区公摊水电费的计算方式，故对该说明，本院也予以采信。根据该组证据缴费发票及说明，可以证明居逸源恒公司为柯振华、宋佳代垫2018年的公摊水电费448.9元。3.对于照片，可以证明公摊水电费有在公示栏予以公示。 经审理查明，对一审法院认定的事实，居逸源恒公司没有异议。柯振华、宋佳对“2017年9月1日……约定延长合同履行期一年”有异议，认为其对居逸源恒公司与开发商必盛公司是否有签订该两份物业服务合同不清楚，居逸源恒公司也没有在小区内做任何公示；柯振华、宋佳对一审法院认定的其他事实没有异议。对一审法院认定的居逸源恒公司、柯振华、宋佳双方均无异议的事实，本院予以确认。对柯振华、宋佳有异议的事实，本院在下文予以分析认定。 另查明，一审判决作出后，柯振华、宋佳主动向居逸源恒公司支付了2018年的物业费2338元。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，在涉案小区业主委员会未成立之前，开发商必盛公司与居逸源恒公司签订的《物业服务合同》属于前期物业服务合同，对柯振华、宋佳具有约束力。作为业主之一的柯振华、宋佳，在居逸源恒公司已经提供物业服务的情况下，应履行按时支付物业费的义务，但其至今仍未支付2018年的物业费，构成违约，故一审判决由柯振华、宋佳支付2018年的物业费，是正确的，应予维持。虽然《物业服务合同》第八条约定物业费由居逸源恒公司向必盛公司收取，但在实际履行中，物业费均由业主直接交付给居逸源恒公司，柯振华、宋佳也支付完2017年及其之前的物业费，故柯振华、宋佳主张应向必盛公司支付物业费，不应向居逸源恒公司支付物业费，有违诚信原则，本院不予支持。一审判决作出后，柯振华、宋佳主动履行了一审判决第一项所确定的义务，本院予以确认。对于违约金，根据柯振华、宋佳一审提供的证据，可以认定居逸源恒公司的物业服务确实存在部分瑕疵，一审驳回居逸源恒公司要求支付违约金的请求，并无不当。柯振华、宋佳主张居逸源恒公司物业服务不到位。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，居逸源恒公司提供的物业服务存在瑕疵，柯振华、宋佳可以要求居逸源恒公司继续履行并改正等，但不能以此拒交物业费。对于公摊水电费，居逸源恒公司二审提供的证据可以证实公摊水电费有448.9元，应由柯振华、宋佳缴纳。一审对此不予认定不当，本院予以纠正。柯振华、宋佳请求对公摊水电费进行审计认定。鉴于居逸源恒公司提供的证据可以证实公摊水电费的具体数额，为了减少诉累及不必要的开支，本院对柯振华、宋佳的该请求不予支持。虽然柯振华、宋佳对居逸源恒公司提供的物业服务存有异议，但不宜采用拒绝支付物业费的方式使双方矛盾进一步扩大，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益；当然，居逸源恒公司作为物业管理企业，对业主反映的问题，亦应及时沟通，对在物业管理服务中存在的问题要及时改正，作出合理计划，提高服务质量，共同建设一个和谐、文明的小区。 综上所述，居逸源恒公司上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。一审判决部分处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省莆田市秀屿区人民法院（2019）闽0305民初3288号民事判决第一项； 二、撤销福建省莆田市秀屿区人民法院（2019）闽0305民初3288号民事判决第二项； 三、柯振华、宋佳应在本判决生效之日起五日内支付给居逸源恒物业管理（莆田）有限公司自2018年1月1日起至2018年12月31日止的公摊电费和水费448.9元； 四、驳回居逸源恒物业管理（莆田）有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费50元，由居逸源恒物业管理（莆田）有限公司负担25元，柯振华、宋佳负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇一九年十二月十一日 书记员  翁品晶 附：相关主要法律条文 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -2-