广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21834号上诉人（原审原告）：何细焕，女，1975年10月26日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：李军、黄灿灿，均系广东为峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司。住所地：广州市白云区。法定代表人：梁国锋。委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，该公司职员。上诉人何细焕与被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云机场开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7433号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何细焕上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金（计算期限自2019年3月14日起至办妥并交付房地产权证之日止，以697166元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算即年利率6.525%，暂计算至2019年6月25日共104天，为12961.56元）；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决认定被上诉人存在逾期办证的违约事实，但仅按照每月按购房款0.1%的标准支付逾期办证违约金，违约金总额以总房款的2%为限，上诉人认为判决认定的违约金明显低于给上诉人造成的损失，且不利于督促被上诉人履行办证义务，因此请求法院将违约金调整为总房款为基数，按照中国人民银行同期同类逾期贷款年利率上浮50%的标准计算。补充协议关于每月按0.1%的标准及2%的上限的违约金约定属于格式条款，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的性质，依法应认定为无效。被上诉人存在长期无法办妥并交付房产证的违约事实，并非一般违约，每月0.1%的违约金与其违约情况明显不对等，有违公平原则。被上诉人交付的房屋至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，不符合法定交楼条件，如坚持上述违约金标准，将使被上诉人更加消极甚至不履行办证义务，同时将影响该楼盘上万业主取得房产证的利益。被上诉人作为政府实际控股的公司，严重逾期办证，且通过格式条款排除上诉人的主要权利和减轻自己的责任，如司法判决不予调整，将严重影响政府及司法机关在公民心中的形象和权威。二、被上诉人逾期办证事实清楚，一审法院仅支持从逾期办证之日起至起诉之日止的违约金明显不合理，如此判决将导致上诉人需第二次起诉，增加诉累，也不利于促使被上诉人履行义务，请求法院支持违约金计算至被上诉人办妥并交付不动产权证之日止。白云机场开发公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审予以维持。何细焕向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期未办妥、交付房地产权证的违约金（计算期限自2019年3月14日起至办妥并交付房地产权证之日止，以697166元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算即年利率6.525%，暂计算至2019年6月25日共104天，为12961.56元）；二、判令被告承担本案诉讼费。原审法院认定的事实：白云机场开发公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，在与何细焕签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2014年1月8日，何细焕与白云机场开发公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。主合同约定：何细焕（买方）为乙方，白云机场开发公司（卖方）为甲方，双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。第二条约定：甲方以出让方式取得位于广州市花都区梯面镇民安村编号为0905008的地块的土地使用权，甲方在该地块上投资建设云梯山庄商品房。第四条约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的云梯山庄E区第G-12栋13层1301号房，房屋地址：花都区颐林北街9号（G-12栋）1301房。建筑面积共105.09平方米，其中套内建筑面积84.39平方米。第七条约定：该商品房按建筑面积计房价，单价为每平方米6633.99元，总金额697166元。第八条约定：付款方式为一次性付款。第十三条约定：甲方应当在2015年10月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：……乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：乙方委托甲方办理产权登记的：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，第十条双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构递交办理房地产权属证书的相应资料，并将取得的办证回执交给乙方（如乙方属选择银行按揭方式付款的，则甲方将办证回执交给按揭银行）。乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（但如需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的，乙方应按甲方的书面通知另行提交），乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，否则甲方递交办证资料、取得办证回执的时间顺延。……房屋产权交易过户的先决条件：2、乙方已清楚知道办理房产证乙方应提供的全部资料和应签署的文件，甲方不再另行书面通知，乙方应在办理该商品房收楼手续的同时向甲方提交办理产权登记手续需要的材料及签署一切必需的文件。否则，甲方无义务向房地产登记机构递交办证资料。如因乙方或产权登记机关的原因致使乙方不能在本条规定日期取得办证回执的，则甲方免除因此而产生的责任。第十一条主合同第二十二条变更为：甲方逾期将办证回执交给乙方或按揭银行的，主合同继续履行，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满乙方或按揭银行仍未取得办证回执的，主合同仍继续履行，甲方应从宽限期届满之日起至乙方或按揭银行实际取得办证回执之日止，甲方每月按该商品房总价款0.1%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过商品房总价款的2%。第二十三条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，何细焕向白云机场开发公司支付了全部房款，并于2016年6月23日办理了收楼手续。诉讼中，何细焕与白云机场开发公司均确认涉案楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,以及尚未办妥永久用电。原审法院认为，何细焕与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行合同义务。关于逾期办证的违约金计付期间的问题。何细焕向白云机场开发公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，根据合同约定，白云机场开发公司应于实际收楼之日（2016年6月23日）起730日+180个工作日内为何细焕申请办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但白云机场开发公司未按合同约定取得收件回执，构成违约，应承担违约责任。何细焕请求逾期办证违约责任从2019年3月14日起计算，没有超出合同约定，原审法院予以支持。关于逾期办证的违约金计算标准的问题。对于何细焕提出违约金约定标准过低，要求予以调高的意见。原审法院认为，本案中，因涉案合同已明确约定了逾期办证违约金的计付标准，且根据合同补充协议第二十四条的约定，双方确认已对主合同及补充协议所有条款充分协商，并进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及补充协议条款为双方的真实意思表示。因此，何细焕主张按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计付违约金至白云机场开发公司将《房地产权证》交付之日止依据不足，对其该项诉请原审法院不予支持。经核算，2019年3月14日至2019年6月25日共104天，违约金为2416.8元（697166元×0.1%×104天÷30天）。对于何细焕主张白云机场开发公司支付迟延办证违约金2416.8元，原审法院予以支持，何细焕超额请求的部分不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年9月20日作出判决如下：一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何细焕支付迟延办证违约金2416.8元；二、驳回原告何细焕其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由原告何细焕负担37元，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担25元。经二审审查，原审法院查明事实均有相应证据佐证，本院予以确认。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点包括：一、《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议约定的逾期办证违约金标准是否应予调整；二、白云机场开发公司支付逾期办证违约金的截止日应如何确定。对此评析如下：关于《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议约定的逾期办证违约金标准是否应予调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议明确约定，在办证宽限期届满后，上诉人或按揭银行仍未取得办证回执的，白云机场开发公司应每月按总房款0.1%的标准支付违约金，且违约金总额不超过总房款的2%。该约定系针对白云机场开发公司逾期履行办证义务应承担的违约责任作出的约定，其中并不存在免除白云机场开发公司责任或加重上诉人责任或排除上诉人主要权利的情形，故原审法院认定该约定条款合法有效并无不当，本院予以确认。上诉人以前述约定违约金标准与逾期付款违约金约定标准不对等，有违公平原则，且白云机场开发公司的逾期办证违约行为一直持续损害其合法权益为由，请求对该约定标准进行调整。对此，本院认为，付款与办证分属上诉人与白云机场开发公司的主合同义务，两者性质不同，一方违反相应义务导致对方所遭受的损失亦有所区别，该两项义务之间并不具有对等抗辩性。上诉人并未充分举证证明其因白云机场开发公司逾期办证而遭受的损失明显高于补充协议约定的违约金标准。上诉人所称贷款利息损失与逾期办证之间并不存在唯一的事实关联，而交易税费的增加系以出售房屋为前提，该项费用支出是否实际发生存在不确定性。据此，上诉人诉请将每月按总房款0.1%计付的逾期办证违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，依据不充分，原审判决对此不予支持并无不当，可予维持。另，依据本案已查明的事实及双方合同约定，白云机场开发公司应自2019年3月14日起按总房款每月0.1%的标准向上诉人支付逾期办证违约金。依此计算，白云机场开发公司应承担的逾期办证违约金总额计至本案诉讼之日止尚未达到2%，故是否对补充协议约定的违约金总额不超过总房款2%的标准进行调整不属于本案的审理范畴，本院对此暂不予审查处理。关于白云机场开发公司支付逾期办证违约金的截止日应如何确定的问题。依据已查明的事实，截至本案二审庭询时止，涉案房屋仍不具备办证条件，且何时具备办证条件尚不确定，故上诉人诉请判决白云机场开发公司支付逾期办证违约金至办妥并交付房产证之日止，缺乏合理性，原审判决对此未予采纳，并判决违约金暂计至本案诉讼之日止，且认定后续违约责任另行解决，处理并无不当，可予维持。综上所述，上诉人何细焕的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63.61元，由上诉人何细焕负担。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月四日法官助理林秋萍书记员何敏婷