湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11570号上诉人（原审被告）：陈陶，男，1991年5月4日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：徐卓，湖南高新律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒媛，湖南高新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张胜成，男，1968年4月1日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：鲁悦，湖南展纶律师事务所律师。原审被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼**。法定代表人：袁李。上诉人陈陶与被上诉人张胜成及原审被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初4565号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈陶上诉请求：1、依法撤销（2019）湘0105民初4565号民事判决第三项，依法改判不予支付利息；2、判令张胜成负担一、二审诉讼费用。事实和理由：张胜成与陈陶于2018年5月8日签订《房屋买卖合同》时，各自对对方无购（售）房资格是明知的，且政府在2018年3月18日前已明确通告，双方均应预见到因违反调控政策而出现合同无法实际履行的后果，双方签订合同时均有过错，应当承担相应的责任。一审法院在判决陈陶返还定金的同时又判决其承担利息损失，无事实和法律依据，明显有违公平原则，应不予支持。张胜成辨称，张胜成虽然不具备买房资格，但陈陶及新环境经纪公司陈述可以通过某种方式规避新政策，办理过户，使张胜成相信陈陶及新环境经纪公司应当清楚限购政策，能履行双方的合同。导致该合同未能履行的主要过错在于陈陶，且张胜成与陈陶沟通后拒不返还定金，故陈陶应承担利息责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。新环境经纪公司未到庭答辩。张胜成向一审法院起诉请求：1、判令解除张胜成与陈陶、新环境经纪公司之间的《房屋买卖合同》；2、判令陈陶向张胜成返还购房定金人民币500000元整；3、判令陈陶向张胜成支付资金占用期间的利息人民币24476元（按中国人民银行同期贷款利率自2018年5月9日算至2019年5月15日），并继续支付至实际返还之日止的利息；4、判令新环境经纪公司向张胜成返还中介服务费人民币29500元整；5、判令陈陶、新环境经纪公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月8日，陈陶（甲方：出售方）通过中介公司湖南新环境经纪公司的居间服务与张胜成（乙方：买受方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将位于开福区金泰路199号湘江世纪城湘江豪庭2栋1102号（权证号71××**）的房屋出售给乙方，建筑面积196.56平方米，房屋总售价2950000元，付款方式为乙方于2018年5月8日支付甲方购房定金500000元，乙方于2018年7月27日前向甲方支付购房首付款950000元，再通过银行贷款向甲方支付剩余购房款1500000元。签订本合同后，甲方应向新环境经纪公司支付居间服务费29500元，乙方向新环境经纪公司支付居间服务费59000元。甲方应按约定时间收取房款并到房屋交易管理部门办理产权交接手续。合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金。湖南新环境经纪公司在上述合同上签字确认。合同签订后，张胜成通过案外人危红的账户向陈陶转账499999元。2018年5月8日，陈陶向张胜成出具一份收条，载明收到张胜成购买本人陈陶（身份证号4301241991********）位于湘江世纪城湘江豪庭****的购房定金500000元，产权号71××84。同日，张胜成还向新环境经纪公司支付了中介服务费29500元，新环境经纪公司向张胜成出具了一份收据来佐证。因陈陶出售的涉案房屋受到限购政策的影响，一直未能办理过户，故酿至纠纷。庭审中，张胜成称在签订《房屋买卖合同》时，张胜成知晓涉案房屋受到限购政策影响不能办理过户手续，张胜成想先预定下来，待有资格再购买过户。陈陶称2018年5月出台限购政策时，张胜成已知陈陶房屋不具有售房资格，2018年6月出台的新限购政策，又增加1年限购时间，导致合同目的不能实现，同意解除合同，新环境经纪公司未置可否。一审法院认为，一、《房屋买卖合同》的法律效力认定问题。张胜成与陈陶签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，对当事人具有法律约束力，但上述合同签订时，张胜成不具有购房资格，陈陶不具备售房资格，故无法办理房屋过户登记，合同目的无法实现，现张胜成要求解除与陈陶、新环境经纪公司签订的《房屋买卖合同》，陈陶、新环境经纪公司表示同意解除该合同，对张胜成的该项诉求，予以支持；二、陈陶返还张胜成的购房定金500000元的问题。经查，张胜成在签订合同后向陈陶实际转账499999元，有银行流水佐证，考虑到该《房屋买卖合同》目的不能实现，应予解除，张胜成主张陈陶返还已付的购房定金499999元，符合法律规定和合同约定，予以支持，对张胜成诉求超出部分，不予支持；三、张胜成主张陈陶支付资金占用利息的问题。张胜成主张陈陶以500000元为基数支付从2018年5月9日按中国人民银行同期贷款利率算至2019年5月15日的资金占用利息24476元，此后利息按此标准算至实际返还之日止，考虑到双方均有过错，陈陶占用张胜成上述款项至今，确会造成利息损失，对张胜成主张陈陶以499999元为本金按中国人民银行同期贷款利率支付从2018年5月9日至2019年5月15日的资金占用利息，经核算为27450元，此后利息按此标准算至实际返还之日止，张胜成主张从2018年5月9日至2019年5月15日期间的利息为24476元，系其自主处分自己权利，未违反法律规定，应予以支持，对张胜成诉求超出部分，不予支持；四、张胜成主张新环境经纪公司返还中介服务费29500元的问题。新环境经纪公司作为中介机构，对房屋买卖合同履行相关事项负有积极调查和据实报告的忠实居间义务，但新环境经纪公司对张胜成不具有购房资格，陈陶不具有售房资格未尽到应尽的据实报告义务，新环境经纪公司违反忠实居间义务造成陈陶、张胜成的《房屋买卖合同》目的不能实现，应当退还张胜成已付的中介服务费。考虑到张胜成明知自己无购房资格，仍与陈陶、新环境经纪公司签订《房屋买卖合同》，具有一定过错，应承担部分责任，酌情认定张胜成对已付的中介服务费自担3000元的损失。故对张胜成主张新环境经纪公司返还中介服务费26500元（29500元-3000元），予以支持，对张胜成诉求超出部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、张胜成与陈陶于2018年5月8日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起自行解除；二、陈陶于本判决生效之日起十日内返还张胜成购房款499999元；三、陈陶于本判决生效之日起十日内支付张胜成资金占用利息24476元（以499999元为本金，从2018年5月9日起按中国人民银行同期贷款利率暂算至2019年5月15日），此后资金占用利息从2019年5月16日起按中国人民银行同期贷款利率暂算至购房款全部返还为止；四、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于本判决生效之日起十日内返还张胜成中介服务费26500元；五、驳回张胜成的其他诉讼请求。一审案件受理费4670元，由陈陶承担。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，本案系《房屋买卖合同》纠纷，双方争议焦点是陈陶对张胜成已付的购房定金要不要承担支付资金占用利息的责任。陈陶、张胜成明知双方买卖房屋不符合当地的限购政策而签订《房屋买卖合同》，新环境经纪公司作为中介机构，对《房屋买卖合同》未能尽到据实报告的居间义务，造成陈陶、张胜成的《房屋买卖合同》目的不能实现，各方主观上均有过错，依法均应承担相应的法律后果。根据现有证据，本案交易目的不能实现虽然是政策原因，但陈陶对其占用张胜成定金期间产生的资金占用利息，属于法定孳息，本应属于张胜成属有，且支付时间应以双方自行解除合同的次日起算，支付利率应按中国人民银行同期贷款利率计息，因此，陈陶支付利息并不是以其是否违约为前提。陈陶在交易目的不能实现后事实上也一直占用定金没有主动归还，客观上也造成了张胜成丧失对法定孳息的支配使用，根据公平原则，陈陶应承担给付定金资金占用利息的责任，故陈陶提出不应支付定金资金占用利息的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，陈陶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费411元，由上诉人陈陶负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十二月十日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定；