天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初6118号原告：张春艳，女，1974年1月9日出生，满族，现住址辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑**。委托诉讼代理人：夏立东，辽宁东鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈威予，辽宁东鸣律师事务所律师。被告：天津福嘉春商贸有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇朝阳路东侧美亚钢材市场院内。法定代表人：潘国春，总经理。委托诉讼代理人：刘云峰，天津众驰律师事务所律师。第三人：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县西山街。法定代表人：左远红，总经理。委托诉讼代理人：李金坪，该公司法务部员工。原告张春艳与被告天津福嘉春商贸有限公司（以下简称福嘉春公司）及第三人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司（以下简称东鸿浩运公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春艳及其委托诉讼代理人陈威予、东鸿浩运公司的委托诉讼代理人李金坪均到庭参加诉讼，福嘉春公司经本院传票传唤不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。张春艳向本院提出诉讼请求：1．要求依法排除对涉案房屋（辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｂ区）的执行行为，不得对涉案房屋予以执行；2．要求被告承担诉讼等费用。事实与理由：原告与第三人签订了合法有效的房屋买卖合同，并分别于2012年12月31日、2013年1月26日、2013年2月7日、2016年5月31日分四次交付了房款。原告于2016年6月入住，贵院于2016年7月18日对涉进行了查封。2019年6月12日原告人向贵院提出了执行异议，贵院于2019年6月27日驳回了原告执行申请，无奈原告人依法提起诉讼。原告人认为自己合法买受的房屋应受法律保护，第三人将出售给原告人的房屋后又对外进行抵押担保是违法和无效的。法院查封并予以执行涉案房屋不但损害了原告的合法权益，并且也没有法律依据。故原告依相关法律规定，请法院依法排除对原告房屋的执行行为，并不得执行涉案房屋。故呈诉。福嘉春公司庭前提交答辩意见称，不同意原告的诉讼请求。依照相关法律及司法解释，原告主张排除执行的诉讼请求并不满足四项法定条件：1．在法院查封案涉房产前至今原告未与第三人签订并办理经当地房管部门备案的书面买卖合同。其提交的购房协议书不属于合法、有效的书面买卖合同。2．除案涉房产外，原告仍有其他居住用住房。具体地址记载于原告提交的民事诉状中。3．就案涉房产原告是否交付了全部购房款并实际占有，无完整的证据证实。4．就案涉房产未办理过户登记手续，就此原告是否存在过错，无完整证据证实。原告提起本次诉讼，缺乏事实依据，现有证据不能完整的证明其待证事实，请依法驳回。东鸿浩运公司认可原告的诉讼请求及陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。张春艳提交的证据1．商品房（预）销售许可证，证据2．金鼎嘉苑房屋预定协议书，证据3．无房屋产权证明，证据4．专用收款收据（购房款），证据5．银行交易明细，证据6．专用收款收据（物业费），证据7．专用收款收据（取暖费），证据8．电费缴费通知，证据9．水费购买明细查询表，证据10．房屋现状照片，证据11．结婚证复印件，本院对以上证据的真实性和证明目的予以采信。东鸿浩运公司提交的证据批准从事房地产开发业务证、B区所在位置的土地证、规划许可证、施工许可证、销售许可证，本院对该证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认真实的证据，本院认定事实如下：2013年2月7日，原告与东鸿浩运公司签订金鼎嘉苑项目认购协议书一份，约定原告购买被告开发的绥中县金鼎嘉苑B区Z1栋1单元302室房屋，建筑面积96平方米，价格306,048.1元。付款方式为按揭首次预付房款96,048元，并约定双方签订商品房买卖合同之日起，履行银行按揭贷款及一次性付款事宜。认购书中还约定，认购的楼房暂按现面积计算，最终面积以产权监理处测绘面积为准，多退少补。该认购书第7条约定，自签署之日起生效，并于商品房买卖合同签订时由出售方收回本协议作废。2012年12月31日，东鸿浩运公司开具专用收款收据，载明收原告2万元；2013年1月26日，东鸿浩运公司开具专用收款收据，载明收原告40,048元；2013年2月7日，东鸿浩运公司开具专用收款收据，载明收原告36,000元；2016年5月31日，东鸿浩运公司开具专用收款收据，载明收原告219,340元。诉讼中，原告提交绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明一份，载明张春艳及家庭成员孟庆明、孟芯羽截至2019年12月6日，在该县不动产档案管理信息系统中无产权登记信息。根据本院实际调查，原告现在涉案房屋内居住、生活，并附有采暖、物业等日常生活交费的相关证据。福嘉春公司与辽宁长城建设工程有限公司、东鸿浩运公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案，并于2015年10月14日作出〔2015〕辰民初字3059号民事调解书。民事调解书生效后，东鸿浩运公司未履行民事调解书所负担的义务。福嘉春公司向本院申请强制执行，本院于2016年7月5日立案，并于2016年7月18日作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，内容如下：依法对被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑①Z-1#1单元301室、302室、302室、501室、602室、701室、801室、802室、902室、1001室、1002室、1102室、1201室、302室、1301室、1401室、1302室、150l室、1502室、1601室、1602室、1701室、1702室，②Z-1#2单元302室、401室、302室、601室、602室、701室、702室、801室、90l室、902室、1001室、1002室共计35套房屋给予查封。查封期间，上述房屋不得变更、抵押、置换。查封期限从2016年7月18日起至2019年7月17日止。2016年9月20日，本院作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，裁定：经查，被执行人暂不具备执行条件，终结本次执行程序。后福嘉春公司申请恢复执行，本院于2019年3月11日予以立案，并于2019年4月24日作出（2019）津0113执恢217号执行裁定书，裁定继续查封被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下位于绥中县金鼎嘉苑上述35套房屋；查封期限为三年。张春艳在本院执行阶段向本院提出执行异议，本院于2019年5月28日立案。本院经审查后于2019年6月27日作出（2019）津0113执异115号执行裁定书，驳回张春艳的异议请求，张春艳对上述裁定不服，故本案呈诉。本院认为，本案的争议焦点为：张春艳是否对东鸿浩运公司名下的涉案房屋享有实体权利，如果享有实体权利是否足够排除对涉案标的的强制执行。对此分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人张春艳在涉案房屋被查封之前仅与被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司签订了书面的金鼎嘉苑项目认购协议书，该认购书载明买卖双方主体、房屋坐落地点、价格、付款方式、违约责任等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，该认购协议具备商品房买卖合同主要内容，且出卖人已经收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据东鸿浩运公司出具的商品房预售许可证，双方的买卖合同合法有效。根据绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明，可以证明原告名下无其他用于居住的房屋且在该涉案房屋内居住、生活。应指出，第三人在收取购房款中并不规范，但原告系一般购房者，对此不宜承担第三人收费不规范的责任。结合东鸿浩运公司出具的收据以及原告名下交款日期前后的银行取款记录，以及原告购买水电暖气、入住等相关证据，应当认定原告已完成付款义务即原告已经支付了相应的购房款且数额达到50%以上。综上，原告提出的执行异议理由成立，应当排除本院对绥中县金鼎嘉苑B区Z1栋1单元302室房屋的执行行为。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑Z-1#1单元302室房屋。案件受理费80元，由被告天津福嘉春商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王晓宇审 判 员  孟 伟人民陪审员  赵维柱二〇一九年十二月十二日书 记 员  孙美美附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购书、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。