山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3464号 上诉人（原审被告）：宋卫国，男，1979年1月16日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：淄博民泰物业管理有限公司。住所地：山东省淄博市张店区联通路**。 法定代表人：伊善玲，总经理。 委托诉讼代理人：臧玲，山东长城长律师事务所律师。 上诉人宋卫国因与被上诉人淄博民泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋卫国、被上诉人淄博民泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人臧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋卫国上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判，违约金1352.00元不合理，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.上诉人对被上诉人的物业管理资格存在质疑，2013年5月7日，被上诉人单方终止了物业服务，并撤离了服务区域，淄博市生活频道、山东电视台都进行了跟踪报道。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，属于单方违约解除合同，双方签署的《物业管理服务协议》因被上诉人违约已终止，同时根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，在上诉人对违约金有异议的情况下，应当以实际损失为基础对违约金进行衡量，真正违约的应当是被上诉人，上诉人不应支付物业费，被上诉人主张的违约金及逾期之日按每日3%计算，更无事实及法律依据；2.根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当予以支持。上诉人之前从未收到过物业费的书面催交，故不应支持被上诉人的全部诉讼请求；3.被上诉人违法收取上诉人“区内加压泵电费”属违法收费，法院不应认定。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，发回重审或依法改判。 淄博民泰物业管理有限公司辩称，宋卫国对淄博民泰物业管理有限公司一审中提交的证据均予以认可，未提出异议，对淄博民泰物业管理有限公司为其提供物业管理服务的事实表示认可，对其拖欠的各项费用没有任何异议，淄博民泰物业管理有限公司与宋卫国之间的物业管理服务协议未终止，淄博民泰物业管理有限公司没有单方面终止物业管理服务协议，淄博民泰物业管理有限公司至今仍为兴业家园小区提供物业服务，自宋卫国入住兴业家园8号楼以来，淄博民泰物业管理有限公司就为其提供物业服务至今，宋卫国也予以接受，且宋卫国截止2016年5月1日一直在交纳物业管理服务费等各项费用。关于违约金，淄博民泰物业管理有限公司在起诉时已经将违约金的数额主动减少，仅以物业费一项为基数，从逾期之日起按每日3‰计算，一审按照年利率24%对淄博民泰物业管理有限公司主张的违约金再次减少，淄博民泰物业管理有限公司在一审庭审中提交了书面催缴通知单，宋卫国对该证据予以认可，并无任何异议，也自认其一直拖欠费用的事实。庭审中，其也承认物业人员多次对他进行了催缴。淄博民泰物业管理有限公司收取的区内加压泵电费不属于违法收费，根据淄博市物价局及淄博房产管理局文件，淄价字(2005）86号的规定，二次加压费由物业使用人交纳，淄博民泰物业管理有限公司与宋卫国签订的物业管理服务协议中也约定宋卫国应交纳二次加压费，宋卫国在上诉状中的上诉请求，明确是对一审判决的违约金1352.00元不合理，其上诉费用请求法庭核实。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，宋卫国的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回宋卫国的上诉请求，维持原判。 淄博民泰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告物业费、水费、垃圾费、电梯电费、电梯强检费、电梯运行维护费、车位管理费、区内加压泵电费、楼道间公共照明费、物业费违约金等共计13943.5元（截至2018年11月），以及自2018年12月1日起至判决之日止的上述各项费用和违约金；2.依法判令被告支付自判决之日起至第一项中判决确定的各项费用还清时止的违约金（按照每日千分之三计算）；3.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告提供的欠费情况明细表对被告欠费情况进行了统计，自2016年5月至2018年11月，被告居住兴业家园8-1-102房屋共拖欠物业费2092.00元、物业费违约金3083.75元（计算至2018年12月31日）、水费946.00元、楼道间公共照明费300.00元、垃圾费124.00元、电梯电费12.00元、车位管理费1395.00元、电梯强检费73.00元、电梯运行维护费110.00元、区内加压泵电费40.00元，以上合计8175.75元。同一时间段内，被告居住兴业家园8-1-202房屋共拖欠物业费2092.00元、物业费违约金3083.75元（计算至2018年12月31日）、楼道间公共照明300.00元、电梯强检费73.00元、电梯运行维护费219.00元，以上合计5767.75元。因被告宋卫国对原告提交的证据均没有意见，仅认为违约金数额过高，对以上费用金额予以确认。 一审法院认为，原、被告双方签订的物业管理服务协议真实有效，原告在为兴业家园服务期间已依约履行了对所属区域物业的维修、养护、管理及维护的主要义务，其有权向服务区内业主收取物业费等相关费用。被告欠原告各项费用本金合计7776.00元事实清楚，证据充分，根据协议约定，被告理应清偿。原告主张的违约金6167.5元是按被告拖欠物业费本金和双方约定的日千分之三（即年利率109.5%）计算，但仍过分高于造成的损失，被告亦认为过高，应酌情调整，一审法院按年利率24%予以支持。原告主张的2018年12月1日至判决之日止的上述各项费用和违约金未举证证明，本案不予处理。被告未提供确凿证据证明自己的车辆损失和原告应承担的责任，应承担举证不能的后果；即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，服务不到位，被告可通过有关部门督促原告限期整改，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠结案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告以拒交物业费等费用对抗物业服务瑕疵的行为于法无据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告宋卫国于本判决生效之日起十日内支付原告淄博民泰物业管理有限公司物业费、水费、公共照明费、垃圾费、电梯电费、电梯强检费、电梯运行维护费、车位管理费、区内加压泵电费等共计7776.00元；二、被告宋卫国于本判决生效之日起十日内支付原告淄博民泰物业管理有限公司截至2018年12月31日的物业费违约金1352.00元及至实际付清之日全部欠费的违约金（以本金7776.00元为基数，按年率24%计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149.00元减半收取即74.50元，由原告负担25.73元，被告负担48.77元。 二审中，宋卫国提交证据一、生活帮栏目和淄博生活频道针对淄博民泰物业管理有限公司服务的问题特别报道的视频录像，拟证实宋卫国不是故意不交物业费造成产生的违约金，违约金收取没有理由，宋卫国有充足的理由认为收费不合理；提交证据二、兴业家园规划图一份，拟证实物业用房的规划和实际不一致，规划的物业用房，被物业用于经营，谋取不正当利益，这也是宋卫国不交纳物业费的理由之一，证实淄博民泰物业管理有限公司不具备二级物业收费资质，按照二级物业收费多年并且加价，业主权益严重受损，拒交物业费实属无奈，收取违约金更加不合理。淄博民泰物业管理有限公司质证称，对证据一的真实性有异议，该证据为复制件且来源不清，证据材料为视听资料的，应当提交未被剪辑加工过的原始资料。退一步讲，从宋卫国提交的证据看，这是某台录制的一个节目，电视台的节目都是经过后期加工剪辑而成，不能反映事件的真实情况，该证据不能证明淄博民泰物业管理有限公司存在违约情况，淄博民泰物业管理有限公司从未退出兴业家园小区，该证据不能证明宋卫国的主张。对证据二的真实性无异议，但对证明内容有异议，该证据与本案无关联性，宋卫国拒交物业费并认为不应支付违约金的抗辩理由不能成立，该证据不应被采纳。 淄博民泰物业管理有限公司提交证据淄博市物价局及淄博房产管理局文件淄价字（2005）86号文件，拟证实该文件明确规定二次加压费由业主承担。宋卫国质证称，认可该证据。 经审查，宋卫国及淄博民泰物业管理有限公司二审中提交的上述证据，客观真实且与本案待证事实具有关联性，本院确认为有效证据，对其证明内容本院结合本案其他证据予以认定。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题为一审判决宋卫国支付淄博民泰物业管理有限公司违约金是否正确。本案一审中，上诉人宋卫国对被上诉人淄博民泰物业管理有限公司提交的物业资质证书、2016年5月至2018年11月期间的物业收费明细表、欠费情况明细表、欠费催缴通知单等证据均无异议，即宋卫国一审中认可淄博民泰物业管理有限公司向其提供了物业服务且其欠交物业费的事实。二审中，宋卫国主张淄博民泰物业管理有限公司单方终止物业服务并撤离服务区域，但仅依据其在二审中提交的视频录像等证据，并不足以证实其上述主张，故对其该项上诉主张，本院不予支持。关于宋卫国主张的未收到物业费书面催交，不应支持淄博民泰物业管理有限公司诉讼请求的问题，淄博民泰物业管理有限公司一审中提交的欠费催缴通知单等证据，可以证实其已向宋卫国书面催交物业费的事实，宋卫国的该项上述主张不能成立，本院不予支持。关于淄博民泰物业管理有限公司物业服务资质等级的问题，物业管理企业的资质等级由行政机关进行评定，淄博民泰物业管理有限公司一审中提交的物业资质证书等证据，可以证实淄博民泰物业管理有限公司物业服务资质等级为二级，宋卫国关于淄博民泰物业管理有限公司不具备二级资质的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，宋卫国接受了淄博民泰物业管理有限公司提供的物业服务，应按合同约定支付相关物业费用，因宋卫国未按合同约定及时交纳相关物业费用，故一审判决宋卫国支付违约金，并无不当。 综上所述，上诉人宋卫国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人宋卫国负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈燕萍 审 判 员  马清华 审 判 员  史华振 二〇一九年十二月十二日 代理书记员  董斯文