文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8327号上诉人(原审被告、反诉原告)：卢岩峰，男，1974年1月30日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：孙延龙，黑龙江公盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨飞机工业集团有限责任公司，住所地哈尔滨市平房区友协大街**。法定代表人：张继超，董事长。委托诉讼代理人：李格，女，1988年9月27日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：张秋红，女，1984年9月3日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市平房区。上诉人卢岩峰因与被上诉人哈尔滨飞机工业集团有限责任公司（以下简称哈飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2019）黑0108民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。卢岩峰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，证据不足，缺乏依据。首先，一审法院判决书第十页第三行认定哈飞公司接续签的租赁合同履行无违约是错误的。一审判决认定事实缺乏依据，与事实不符，明显偏袒哈飞公司，事实上是哈飞公司违约。合同到期不予续租，应提前至少一个月通知卢岩峰。因双方就争议房屋有十多年的租赁合同关系，每年一签。卢岩峰、哈飞公司于2017年10月1日合同到期后，哈飞公司一直未收房租，也未通知不予出租，按照十多年的惯例，卢岩峰双方的租赁关系一直进行得很顺利，双方合作关系良好，肯定会和以前一样续租赁合同，卢岩峰理所应当认为继续出租，进行了装修进货。其次，2018年3月13日，哈飞公司找卢岩峰补签房屋租赁合同，当时哈飞公司未告知不再出租房屋，合同签订后7日也就是2018年3月20日，哈飞公司便通知不予出租，显而易见此合同哈飞公司是以欺诈的手段签订的，违反了法律的公平诚信原则。哈飞公司没有在2017年10月1日合同期满前30日通知卢岩峰不予出租，事后又于2018年3月13日骗取卢岩峰签订了2017年10月1日至2018年3月31日只执行了十多天的合同，显失公平，未提前通知不予续租，事后强行签订一份只执行十多天的合同，如此的霸王合同就是蓄意掩盖违法的事实，而一审法院却认定哈飞公司无违约之处，明显是不合理的。2.一审判决赔偿哈飞公司违约金不合理，不是卢岩峰违约，而是哈飞公司违约。首先，哈飞公司违约在先，未在合同期满提前通知不予出租，并且以欺诈的手段强行补签了只执行十多天的合同。合同期满，只给予三个月的宽限期搬出，卢岩峰仓促找房，装修时间根本无法完成，不能在宽限期搬出，是哈飞公司违约未提前通知造成的，判项计算严重错误，如此判决有失于法律尊严。其次，哈飞公司不存在经济损失，哈飞公司在诉状自称因房屋存在消防和供暖安全隐患，收回房屋，不再继续出租，哈飞公司的房屋存在着消防供暖安全隐患不能出租，就不存在给哈飞公司造成巨大损失，而卢岩峰的实际损失一审法院认为无法律依据，可见一审法院判决偏袒哈飞公司。3.对卢岩峰反诉的诉讼请求予以驳回，不合法。由于哈飞公司未在租赁合同到期之前通知不予续租，致使卢岩峰对房屋租赁房屋进行了装修，以及仓促另外租房，造成重大损失，卢岩峰交纳保证金5000元，致使卢岩峰不知情进行了装修46,000元，不予租赁致使卢岩峰仓促高价租房多花费15,000元，造成重大损失。2018年3月13日，哈飞公司找卢岩峰补签的房屋租赁合同，哈飞公司没有在2017年10月1日合同期满前30日通知卢岩峰不予出租。事后，于2018年3月13日骗取卢岩峰签订了2017年10月1日至2018年3月31日，只是执行了十多天的合同，明显是霸王合同，是以欺诈的方式签订的。这样有违于常理荒诞的行为，存在着严重的民事欺诈，违反了民法诚信原则及公平原则，卢岩峰进货票据真实，证据充分，但一审法院却支持了哈飞公司要求违约金的行为，而对卢岩峰的损失视而不见，予以驳回，并且连保证金也不予退回，明显显失公平。哈飞公司辩称，一审事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求法院维持一审判决。哈飞公司向一审法院起诉请求：1.卢岩峰迁出位于哈尔滨市平房区建文街15号哈飞体育场东侧的标的房屋；2.判令卢岩峰赔偿违约金，自2018年4月1日起至2019年3月21日，共计355,000元，后哈飞公司变更诉请违约金数额为36,330元。卢岩峰向一审法院反诉请求：哈飞公司补偿未提前通知卢岩峰不出租房屋造成的损失61,000元。一审法院认定事实：卢岩峰长期租赁哈飞公司（原名称为哈尔滨飞机制造公司）位于哈尔滨市平房区建文街**房屋建文大街体育场灯光球场看台下50平方米房间从事美发经营，租赁合同每年签订一次，租金按年支付。2018年3月13日，双方再次签订《体育场房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2017年10月1日至2018年3月31日；半年租金为18,165元（含包烧费）；保证金5000元（双方均认可为10,000元），承租期间如有违规、违反欠费现象扣除一定比例的保证金，如未发生任何情况，合同期满后保证金全部退还；租赁期限届满后，收回租赁房屋；合同到期乙方（卢岩峰）自行迁出，如乙方不予以迁出，每逾期一日乙方交付甲方（哈飞公司）1000元违约金，且甲方可以采取断水、断电、断供暖、破门锁等强制手段将房屋收回，因此造成的一切后果，乙方自负；甲乙任何一方违约，除根据本协议规定向对方支付相应的违约金外，还须赔偿对方因此而遭受的实际损失。2018年3月20日、4月20日，哈飞公司工会委员会向卢岩峰等商户发出通知，内容为：“鉴于哈飞体育场周边出租房屋存在严重的消防安全隐患，上级消防安全管理部门已经多次明令禁止作为商用房屋使用。为此，哈飞公司决定收回哈飞体育场周边出租房屋，不再继续出租。后期房屋将改造作为职工文化活动场所。现将有关事项通知如下：一、给予各位商户3个月的搬迁过渡期，最终房屋收回节点定为6月30日，且4月、5月、6月三个月免收租金。二、请各位商户于6月30日之前将房屋内自行购置的物品及设施收拾清理完毕（未清理遗留物品将视为废弃物品处理），将房屋钥匙交回工会。三、从7月1日开始，哈飞公司将对房屋断电、断水。请各位商户积极配合、按时交回房屋。5月2日第三次下发停租通知，内容与前两次基本一致。2018年11月19日，黑龙江中天律师事务所为哈飞公司出具《律师见证报告》，主要内容为：哈飞公司武保部工作人员、电台工作人员、在本所见证下，于2018年11月19日对仍然被占用的上述出租房屋进行现场开锁、核验，经过现场清点、核实房屋内无鲜活、易腐及贵重物品后对房屋进行封闭处理。有关物品仍留存于房屋内。详见录像、现场记录清单。涉案房屋的权利人为哈飞公司，房屋所有权证登记的所有权人哈尔滨飞机制造公司系哈飞公司原名称，现处于空置状态，钥匙在卢岩峰处。一审法院判决认为：一、卢岩峰是否应从涉案房屋迁出的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。哈飞公司与卢岩峰签订的合同已成立并生效，合同约定的租赁期限届满，哈飞公司有权按合同约定主张卢岩峰迁出涉案房屋。二、卢岩峰是否应支付哈飞公司违约金问题。双方签订的《体育场房屋租赁合同》明确约定“合同到期乙方自行迁出，如乙方不予以迁出，每逾期一日乙方交付甲方1000元违约金”，卢岩峰在合同到期后应按约定全面履行合同，其拒绝向哈飞公司交付房屋的行为已违约，其应承担违约责任；但《体育场房屋租赁合同》既约定违约金，又约定赔偿损失，哈飞公司只主张卢岩峰支付违约金，未主张卢岩峰赔偿其损失，哈飞公司在合同到期后将涉案房屋收回，无论其是否继续出租，亦或自己使用，无论是否有实际损失，均不影响违约条款的履行；《体育场房屋租赁合同》约定的违约金金额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方约定的半年租金为18,665元，故租金为101.99元／日，合同约定的违约金为1000元／日远高于该数额，一审法院予以调整，按101.99元的30％计算，因哈飞公司的宽限期为2018年6月30日，故违约金应自2018年7月1日计算至2019年3月21日（哈飞公司主张的截止时间），为263天，违约金为8407.01元。三、哈飞公司是否应对卢岩峰损失进行赔偿或补偿问题。首先，卢岩峰与哈飞公司原租赁合同到期后（到期时间为2017年9月30日）、在未续签书面合同的前提下，于2017年10月15日对涉案房屋进行装修，卢岩峰认为此前合同均一年一签，本次亦会跟以往情况相同，其才对涉案房屋进行装修，但双方签订书面租赁合同的目的就是对双方的权利义务进行明确，既已约定了租赁期限，双方均应按合同期限履行，合同到期后，双方未续签租赁合同的情况下，卢岩峰认为哈飞公司仍会与其一年一签合同、且会保持长期租赁关系不变而对涉案房屋进行装修，此想法及行为是其单方作出的，不能约束哈飞公司，其主张无法律依据，主张哈飞公司支付装修款一审法院不予支持。其次，双方于2018年3月13日补签租赁期限自2017年10月1日至2018年3月31日的合同，即补签合同当天，与该合同到期日之间不足20天，卢岩峰是知晓的；2018年3月20日、4月20日及5月2日，哈飞公司工会委员会分三次向卢岩峰等商户发出不继续出租房屋的通知，卢岩峰认为哈飞公司系“以欺诈的手段”与其签订租赁合同，但哈飞公司给予的三个月宽限期不收取房租，给予其另寻他处房屋的时间，卢岩峰称其“仓促高价租房多花费15,000元”亦无法律依据。第三，卢岩峰称哈飞公司违约，主张哈飞公司支付违约金，但哈飞公司按续签的租赁合同履行，无违约之处。第四，合同明确约定：“保证金5000元，承租期间如有违规、违反欠费现象扣除一定比例的保证金，如未发生任何情况，合同期满后保证金全部退还”，卢岩峰在合同到期及哈飞公司给予的宽限期内，未将涉案房屋交付哈飞公司，已构成违约，保证金不应予以返还。判决：一、卢岩峰于判决生效之日起十日内将其原承租的坐落于哈尔滨市平房区建文大街15号体育场东侧灯光球看台下的建筑面积50平方米的房屋交付哈尔滨飞机工业集团有限责任公司；二、卢岩峰于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨飞机工业集团有限责任公司违约金8047.01元；三、驳回哈尔滨飞机工业集团有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回卢岩峰全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卢岩峰举示证据：2015年10月1日小司发艺与哈飞公司签订的《房屋租赁合同》，意在证明：卢岩峰与哈飞公司按照交易习惯签订的是双方要求在合同期满后，应当按照协商原则固定租赁期限，但后来在补签半个月的租赁合同中哈飞公司采取欺诈方式，只签了半年合同且只履行了七天并增加了撬锁权益，并未进行重点提示，存在欺诈行为。哈飞公司质证意见为：对该证据真实性无异议，但其证明问题与本案无关。哈飞公司未提交新证据。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：卢岩峰举示的证据与本案待证事实并不具有关联性，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同自成立时发生法律效力，卢岩峰与哈飞公司于2018年3月13日签订的合同对租赁期限有着明确的约定，卢岩峰现并无证据证明其在签订合同时对约定内容不知晓或者存在误解，卢岩峰称哈飞公司欺骗其签订合同的主张不能成立，且哈飞公司给予包括卢岩峰在内的租户三个月的免租宽限期的行为合理，不存在违约情形。至于卢岩峰在未与出租人签订合同的情况下实施装修房屋、进货等行为所造成的损失，是其对交易市场判断失误所致，不能归因于哈飞公司。因此，一审判决卢岩峰迁出案涉房屋及给付哈飞公司违约金并不不当。关于违约金数额问题，双方约定半年租金为18,165元，故日租金为100.92元/日（18,165元/180日），按日租金百分之三十计算违约金数额应为7962.59元（100.92元/日*30%*263日），一审法院按原租赁合同日租金的百分之三十调整违约金并无不当，但违约金数额计算错误，本院予以纠正。综上所述，卢岩峰上诉请求部分成立，部分支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省平房屋区人民法院（2019）黑0108民初192号民事判决第一、三、四项；二、变更黑龙江省平房屋区人民法院（2019）黑0108民初192号民事判决第二项为：卢岩峰于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨飞机工业集团有限责任公司违约金7962.59元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费758.25元，哈尔滨飞机工业集团有限责任公司负担658.28元，由卢岩峰负担100元，一审反诉费663元由卢岩峰负担；二审案件受理费758.25元，由哈尔滨飞机工业集团有限责任公司负担708.25元，卢岩峰负担50元。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇一九年十二月十二日            此件与原本核对无异      法官助理孙志军书记员于文娟