吉林省汪清县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉2424民初1514号 原告：陈秀芬，女，汉族，1967年9月2日生，退休工人，现住汪清县。 原告：陈秀杰，女，汉族，1970年1月27日生，无职业，现住汪清县。 原告：张宗文，男，汉族，1967年4月18日生，个体，现住汪清县。 三原告的委托诉讼代理人：王美玲，吉林海兰江（汪清）律师事务所律师。 被告：延边仁和集团房地产开发有限公司，住所地延吉市。 法定代表人卢青容，董事长。 委托诉讼代理人：金花子，系吉林达公伟业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨胜宪，系吉林达公伟业律师事务所律师。 被告：延边仁和集团房地产开发有限公司汪清分公司。 原告陈秀芬、陈秀杰、张宗文与被告延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称被告仁和地产公司）、延边仁和集团房地产开发有限公司汪清分公司（以下简称被告仁和地产汪清分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈秀芬、陈秀杰、张宗文及其委托诉讼代理人王美玲，被告延边仁和集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金花子、杨胜宪到庭参加诉讼，被告延边仁和集团房地产开发有限公司汪清分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈秀芬、陈秀杰、张宗文向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理房屋消防审批手续；2、判令二被告赔偿原告因不能使用房屋的租金损失1941278.00元；3、由二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年4月22日，原告与二被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发建设的汪清县地税局西侧汪清仁和小区金融家园X层X号商业用房，面积为998.6平方。2013年7月末，被告将房屋交付原告，但是因为没有经过消防审批、验收，房屋至今无法使用。原告多次找被告解决此事，而且每年多次到汪清县信访局公共法律服务窗口反映此事，信访局多次出面找被告协调解决，至今仍没有得到合理解决。 被告仁和地产公司辩称，一、陈秀杰、张宗文不是涉案房屋买卖合同的当事人，也不是涉案房屋的共有权人，与本案无任何利害关系，不具有原告主体资格。二、原告诉称答辩人于2013年7月末将房屋交付原告与客观事实不符。汪清中心市场动迁重新翻建，许多业主面临搬迁安置问题，汪清县人民政府欲统一安置到新址，但业主们以新址地段偏僻，交通不便为由，不同意搬迁到新址，很多业主欲就近安置。原告了解到该商机，为达到对外租赁的目的，在答辩人还没有进行消防验收的情况下，未经答辩人同意于2012年4月抢先入住，并且与汪清县兴达房地产开发有限公司签订租赁协议，收取租金。三、双方签订《和解协议书》就涉案房屋相关问题原告已经得到合理补偿。2011年8月涉案房屋竣工验收，2012年4月原告入住涉案房屋，入住时原告明知房屋没有进行消防验收。双方为了解决面积、消防等有关房屋的相关问题，于2013年7月1日签订《和解协议书》，协议第三条约定“甲方将汪清县汪清镇地税局东侧汪清仁和小区金融家园X座X层X号房屋(面积为145.81平方米)交付给乙方后，乙方不再向甲方主张迟延交付房屋的违约金及利息，迟延办理两证违约金及利息、面积差额房款等其他全部违约金，并不再根据2009年4月22日签订的商品房买卖合同及2009年5月21日签订的补充协议向甲方主张任何违约责任”；第七条约定“本协议签订后，乙方不得因汪清仁和小区金融家园一层一号商业用房以及汪清仁和小区金融家园A座二层一号房屋的相关事宜再向甲方要求任何赔偿”。根据上述规定，原告就涉案房屋相关问题在答辩人处已得到合理补偿，并且表示不再向答辩人要求任何赔偿。因此，原告在放弃相关权利后向答辩人主张权利没有事实与法律依据。四、涉案房屋未经消防验收是因多方原因造成，答辩人不存在过错。首先，汪清县中心市场动迁，为了就近安置，在房屋没有进行验收的情况下陆续入住了答辩人开发的房屋。消防部门以入住的房屋不能进行验收为由不予验收。因此，业主入住行为是导致不能验收的原因之一。其次，答辩人多次到消防部门要求组织验收，但相关部门以2014年开始消防验收标准发生变化，涉案房屋不符合新标准为由不予验收。事实上，涉案房屋建筑工程消防设计完全符合当时的标准，即能通过消防验收。消防部门的不作为行为导致涉案房屋至今不能完成消防验收。房屋竣工后，答辩人一直与消防部门沟通，解决消防验收问题，从未呆于履行，答辩人不存在任何过错。五、原告于2012年4月入住房屋时已知道涉案房屋没有进行消防验收，其于2018年12月10日提起诉讼明显超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 另外，2013年7月1日，原告陈秀芬与被告仁和地产公司之间签订的和解协议书达成最后意见，原告陈秀芬放弃了对于争议房屋违约责任的全部请求，其中第七条明确约定，本协议签订后乙方不得因争议房屋相关事宜再向甲方提出任何赔偿要求。原告主张赔偿损失没有任何依据，原告接收争议房屋后，已经进行了正常经营使用，包括对外出租。原告诉请判令办理消防手续，该请求没有法律依据。 被告仁和地产汪清分公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 原告陈秀芬、陈秀杰、张宗文向本院提交的证据有： 1、身份证复印件三份，证明三原告的主体身份； 2、商品房买卖合同及补充协议书、房屋产权证各一份，证明三原告购买了被告开发建设的本案争议房屋，三原告与二被告签订商品房买卖合同的事实； 3、2016年8月24日人民群众来访登记表复印件一份，证明原告方因为案涉房屋不能投入使用，多次到汪清县信访局反映； 4、律师函、快递邮寄凭证、签收回执，证明1、原告请求对方办理房屋消防审批手续，被告未予答复；2、因为此事多次与被告协商解决；3、房屋至今没有经过消防审批，无法使用； 5、（2016）吉2424民初370号判决书及庭审笔录、（2017）吉24民终262号民事判决书复印件各一份，证明截止2017年5月8日被告出售的房屋没有经过消防申请审批验收手续，房屋不允许使用； 6、（2010）延仲字第110号仲裁裁决书，证明原、被告双方主要是为了解决逾期办理房产证和土地使用证问题申请仲裁，仲裁委最后做出仲裁，裁决被告仁和地产公司承担违约责任的事实； 7、汪清县住房和城乡建设局及汪清县人民政府文件，证明原告办理房产手续时只有上述2个文件； 8、价格评估报告及收据，证明经原告申请，延边诚信价格评估事务有限公司于2019年9月3日作出价格评估报告，案涉建筑面积998.6平方米房屋自2013年8月至2019年7月租金损失为1941278.00元及原告因此支付评估费用19413.00元的事实。 被告仁和地产公司向本院提交的证据有： 1、营业执照及法定代表人身份证明，证明被告仁和地产公司的主体资格； 2、和解协议书一份，证明原告陈秀芬申请仲裁并由延边仲裁委作出裁决后双方就违约金问题达成和解，和解内容是被告仁和地产公司将汪清县汪清镇地税局东侧的汪清仁和小区金融家园X座X层X号房屋面积为145.81㎡，处分给乙方，抵偿乙方迟延交付房屋的违约金，迟延办证违约金利息，面积差额等其他全部的违约金，协议签订后，乙方不再向甲方主张延迟交付房屋、延迟办理两证，面积差等其他全部违约金，第七条本协议签订后乙方不得因汪清仁和小区金融家园X层X号商业用房以及汪清仁和小区金融家园X座X层X号房屋的相关的事宜，再向甲方提出任何赔偿。从而证明双方就争议房屋全部事宜已经解决完毕。原告无权就该合同违约问题再向被告主张权利。 被告仁和地产汪清分公司未向本院提交证据。 经庭审质证，对原告提供的1号证据，被告仁和地产公司对真实性未提出异议，但认为原告陈秀杰、张宗文不是本案适格主体。本院认为，根据合同相对性原则，原告陈秀芬为本案适格主体。但根据三原告提供的其于2017年11月8日办理的案涉房屋产权证照中记载的共有人为原告陈秀芬、陈秀杰、张宗文三人为按份共有的事实，陈秀杰、张宗文亦为案涉房屋的所有权人。因此，对被告仁和地产公司的主张不予采纳。 2号证据，被告仁和地产公司对补充协议书未提出异议，本院予以采信。对于商品房买卖合同的真实性提出异议。称当时我们只与原告陈秀芬签订合同，并出具了不动产增值税发票，由原告陈秀芬到房产局办理产权手续，与争议房屋相关的产权证书都由政府统一协调办理。所以对于办理房照的情况我们不清楚，我们不认可与原告陈秀杰、张宗文存在房屋买卖合同关系。房屋产权证登记原告陈秀杰、张宗文为共有人不是被告方的意识表示。经查，案涉房屋存在两份买卖合同，合同编号均为XXX号。第一份合同的签订双方为原告陈秀芬与延边仁和集团房地产开发有限公司汪清分公司（杜继惠），后因房屋面积发生变化，继而重新签订第二份合同，出卖人为被告延边仁和地产公司，法定代表人为姜成杰，买受人一栏为原告陈秀芬、陈秀杰、张宗文，具体登记了陈秀芬的个人身份信息，双方交易的房屋为金融家园X座X层X号建筑面积998.6平方米商住用房。 关于三原告提供的房屋产权（不动产权）证中记载的权利人为原告陈秀芬、陈秀杰、张宗文三人按份共有的问题。本院认为，关于房屋产权（不动产权）证中记载的权利人是否与房屋买卖合同中的购房签订人必须一致的问题，法律没有禁止性规定。且该组证据证明的问题是双方之间发生了房屋买卖的事实，因此，对该证据证明的内容予以采信。 3号证据，被告仁和地产公司对真实性提出异议，认为该证据来源不明，内容与事实不符。称争议房屋于2012年已经交付使用，并作为汪清镇中心市场的周转房屋出租使用多年。经查，该份证据系原告从汪清县信访局调取，内容为反映案涉楼房前出现的木制房屋问题，因与本案无关，不予采纳。 4号证据，被告仁和地产公司称收到过上述材料，但称因过去和现在的标准变化导致消防验收手续确实到现在没有通过，再一个是房屋已经入住。本院认为，被告对该组证据的真实性未提出异议，因此，对该组证据证明的事实予以认定。 5号证据，被告仁和地产公司对真实性未提出异议，但对证明目的提出异议，称该判决书不存在涉案房屋不允许使用的问题。争议房屋在本案诉讼之前已经由延边州仲裁委就违约金问题进行过裁决，（2010）延仲字第110号裁决书裁决被告仁和地产公司承担违约责任。之后双方就案涉房屋的违约问题达成了和解协议，最终形成了解决方案，原告也承诺就该房屋合同问题不再向被告仁和地产公司主张任何赔偿责任。本院认为，该组证据证明的内容与本案原告的诉请主张无关，因此，对该组证据不予采信。 6号证据，被告仁和地产公司对真实性无异议，对证明目的有异议，称该裁决书中裁决的违约金数额是306652.50元，之后我们双方达成和解，我们给原告补偿的房屋是145.81平方米，远远超过了违约金数额。根据该裁决书可以证明争议房屋合同相对方只有原告陈秀芬。另外，本案的合同已经由延边仲裁委员会进行裁决，虽然仲裁事项与本案有差异，但可以证明双方在合同中约定了仲裁条款，仲裁委才会受理本案并作出裁决。由于本案原告没有提供合同原件，无法审查合同中是否存在仲裁协议，所以根据该裁决书我们请求驳回原告的起诉，由原告另行到延边仲裁委员会申请裁决。本院认为，该组证据证明的内容为被告仁和地产公司逾期办理房证和土地证而被认定为违约的事实，被告仁和地产公司对此无异议。本院对该证据证明的事实予以确认。 7号证据，被告仁和地产公司对真实性无异议，但对证明目的有异议，称该证据无法证明房产局办理手续时只存在上述文件。本院认为，该组证据证明的内容为原告在办理手续时使用的文件组成部分，被告仁和地产公司对真实性无异议，本院予以采信。 8号证据，原告未提出异议。被告仁和地产公司提出异议，称原告在庭审中主张对鉴定报告无异议应视为原告对于鉴定报告所载明的评估状况、评估过程、评估结果均予以认可。该评估报告的第七条第一款标的物状况中对于原告房屋998.6平方米具体位置用途的描述为房屋分为两大块，建筑面积分别为499.3平方米，一处是经营延吉冷面，另一处是经营练歌厅。延吉冷面实际经营时间应当是2019年2月份，但练歌厅的出租时间早于延吉冷面的时间，根据上述事实，可以认定原告所称是因消防验收原因导致房屋不能出租的事实不存在。关于评估价格问题，我方也走访了市场，因原告的房屋均已出租，本案应考虑其实际出租价格作为依据，而不是鉴定的市场价格。关于鉴定费用问题，我方不认可原告主张损失的存在，也不同意鉴定，所以该鉴定费用原告应当自负。本院认为，该份评估报告是对案涉房屋在该地段特定时间区域内对外租赁可以获取租赁费价格标准的评定，且该评估报告评定的租赁费价格低于原告曾经出租房屋所获取租赁费的价格标准，因此，对该组证据予以采信。 对被告仁和地产公司提交的1号证据，原告未提出异议，本院予以采信。2号证据，原告对真实性无异议，称该协议书没有三原告的签字，对三原告没有约束力。该协议是针对仲裁之后逾期交房办证的处理方式，并未涉及交付的房屋不符合使用条件如何处理，原告2009年购买房屋至今不能使用，其原因就是没有消防审批手续。如果按照该和解协议免除被告的违约责任，显然对原告方不公平，既然该协议是仲裁之后达成的，因本案原告的诉求是不能交付具备使用条件的房屋，法院现在审理本案符合法律规定。本院认为，该份证据系原、被告双方就逾期交房办证等违约事项的实际处理过程中形成的补充协议，虽然与本案原告的诉请要求无关，但因原告对证据的真实性未提出异议，因此，本院对该证据证明的内容予以采信。 被告仁和地产汪清分公司未到庭接收质证，视为放弃质证的权利。 经庭审质证采信的证据，结合双方当事人的陈述，综合认定如下事实： 2009年4月22日，原告陈秀芬与被告延边仁和集团房地产开发有限公司汪清分公司签订了编号为XX-XXXX-XXXX号的商品房买卖合同，原告陈秀芬购买了被告开发建设的汪清县地税局西侧汪清仁和小区金融家园X层X号商业用房，面积为1106.45平方。后因房屋面积与实际不符，双方重新签订了一份商品房买卖合同，出卖人为被告延边仁和地产公司汪清分公司，法定代表人为姜成杰，买受人一栏为原告陈秀芬、陈秀杰、张宗文，具体登记了陈秀芬的个人身份信息，双方交易的房屋仍为金融家园X座X层X号商业用房，建筑面积为998.6平方米。 合同签订后，原告支付了绝大部分房款，但因被告未能按期交付房屋，并在合同约定的期限内给原告办理房屋产权证照，原告陈秀芬于2010年10月10日就被告逾期交房办证的违约事宜向延边仲裁委员会申请仲裁裁决。延边仲裁委于2011年2月28日就原告申请的内容做出了仲裁裁决，裁决延边仁和集团房地产开发有限公司逾期为购房人办理房产证和土地证的行为构成违约，并承担支付违约金的义务。 2013年7月，被告向原告交付案涉房屋。2017年11月8日，原告办理了吉（2017）汪清县不动产权第XXXXXXX号案涉房屋的不动产权证书，权利人为陈秀芬、陈秀杰、张宗文，共有情况为按份共有，共有宗地面积为7800平方米，房屋建筑面积为998.6平方米。 另查明，本案争议房屋在被告正式交付前，即2012年初，在汪清中心市场拆建期间，汪清县兴达房地产开发有限公司租赁使用了原告购买的案涉房屋长达一年半的时间，年租金55万，原告共收取租金80万元。之后，案涉房屋一直处于空置状态。此外，案涉房屋分为两块（东面、北面），面积各为499.3平方米。2016年5月份，原告将案涉房屋（北面房屋）租赁给了案外人陈某（原告的表弟）经营酒吧至今。在本案诉讼期间，即2019年4月份，原告又将案涉房屋（东面房屋）租赁给了延吉服务大楼汪清冷面部用于餐饮经营，原告自2019年7月份开始收取房屋租金。 又查明，案涉房屋至今未经过消防部门的审批、验收。 在本案审理期间，经原告申请，延边诚信价格评估事务有限公司于2019年9月3日作出价格评估报告。评估结果为：案涉建筑面积998.6平方米房屋自2013年8月至2019年7月租金损失为1941278.00元，每平方米年平均租金损失324.00元。原告为本次评估支付评估费用19413.00元。 现三原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告办理房屋消防审批手续；2、判令二被告赔偿原告因不能使用房屋的租金损失1941278.00元；3、由二被告承担本案的诉讼费用。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、本案是否应当由人民法院受理；二、原告的诉请是否超过诉讼时效；三、未经消防验收或者消防验收不合格的建设工程能否投入使用及被告应否承担原告因此受到的经济损失。 首先，关于本案应否由人民法院受理的问题。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。本案中，原告在提起诉讼时未向本院声明有仲裁协议，且原告在庭审中否认在双方签订的商品房买卖合同中约定由仲裁条款。而被告在本院第一次开庭前及第一次开庭审理本案时，未向本院声明或提交双方存在仲裁协议的事实及证据，亦未对本院受理该案提出异议。因此，本案由人民法院审理符合法律规定。 其次，关于原告的诉请是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，原告的诉请是基于案涉房屋因未通过消防验收而不能正常出租使用为前提，而案涉房屋因未能通过消防验收导致不能正常出租使用获利的情形和状态一直持续至原告起诉。因此，被告以原告于2012年4月入住房屋时已知道涉案房屋没有进行消防验收，其于2018年12月10日提起诉讼明显超过诉讼时效的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。 再次，关于未经消防验收或者消防验收不合格的建设工程能否投入使用及被告应否承担原告因此受到的经济损失问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。又根据《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”规定，商品房除《建筑法》规定的基本验收条件外，还包括消防验收等专项验收。因此，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需保证其在消防等方面不存在影响使用的障碍。此外，根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用。即开发商应当按照约定的期限交付房屋，且应当交付具备商品房交付条件的房屋。 本案中，原告购买了被告仁和地产公司开发的商业用房，原告依约向被告公司支付了房屋价款，被告仁和地产公司则应当依约将符合质量标准和具备使用条件的房屋交付给买受人用于出租或自己经营使用。现原告以被告交付的房屋未通过消防验收，尚不能正常投入使用为由，要求被告仁和地产公司赔偿损失的诉请主张，理由正当。因此，对于合理的损失被告仁和地产公司应当承担赔偿责任。 关于被告仁和地产公司辩称的原告在案涉房屋交付前及在本案诉讼期间已经对外出租获利，因此原告诉请的房屋不能正常租赁所产生的损失与案涉房屋未办理消防手续没有因果关系的主张，其理由明显有悖于法律规定，不能支持。 案涉房屋未经消防验收，依法不能投入使用。被告仁和地产公司将未经消防验收的案涉房屋交付给原告的行为违法，存在过错。因此，应承担原告因此受到的经济损失。根据查明的案件事实，原告所有的北面商业用房自2013年8月起至其向案外人出租用于经营酒吧时止，期限为33个月，租金损失为444876.30元（房屋面积499.3㎡*月租金27.00元/㎡*33个月）。东面商业用房自2013年8月起至其租赁给延吉服务大楼汪清冷面部用于餐饮经营时止，期限为71个月，租金损失为957158.10元（房屋面积499.3㎡*月租金27.00元/㎡*71个月）。 关于原告请求判令被告办理房屋消防审批手续的诉请主张问题。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。又根据《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”规定，商品房除《建筑法》规定的基本验收条件外，还包括消防验收等专项验收。因此，被告有义务也有责任为业主所购案涉房屋申请办理消防验收审批手续。但案涉房屋能否办理和通过消防验收审批手续，是被告与消防部门之间申请办理与审查批准的法律关系。因此，原告提出的该项诉请主张不属于人民法院民事诉讼受案范围。 此外，根据《中华人民共和国公司法》（2013修正）第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的法律规定，被告延边仁和集团房地产开发有限公司应承担案涉房屋租金损失的赔偿义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告延边仁和集团房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，向原告陈秀芬、陈秀杰、张宗文一次性支付租金损失1402034.40元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17418.31元（原告预交诉讼费22272.00元）及评估费19413.00元，由被告延边仁和集团房地产开发有限公司负担。原告陈秀芬、陈秀杰、张宗文自行负担4853.69元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判长  金秀焕 审判员  洪成武 审判员  朴明烈 二〇一九年十二月六日 书记员  刘郡程