河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初18201号原告（案外人）:李佑华，男，1939年11月13日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：李杲洁，女，1987年12月2日出生，汉族，住河南省登封市，与原告李佑华系父女关系，委托权限：特别授权。被告：中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行，住所地郑州高新开发区瑞达路**。负责人：李红杰。委托诉讼代理人：朱业松，男，1993年4月29日出生，汉族，住郑州市，系该单位员工，委托权限：一般代理。第三人：郜建有，男，1970年5月5日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：景建敏，郑州市登封市少林法律服务所法律服务工作者，委托权限：特别授权。第三人：何慧云，女，1966年4月7日出生，汉族，住河南省登封市。原告李佑华与被告中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行（以下简称“中国银行郑州高新区支行”）、第三人郜建有、何慧云执行异议之诉一案，本案立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李佑华及其委托诉讼代理人李杲洁、被告中国银行郑州高新区支行的委托诉讼代理人朱业松、第三人郜建有的委托诉讼代理人景建敏到庭参加诉讼，第三人何慧云经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李佑华向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于登封市洧河西段北侧（不动产权证号：登200908000148）房产的强制执行，并解除查封，同时确认该房产证下的位于西门洞第二间的门市房屋归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年1月2日，郜建有在登封市××西段开发房地产，原告与第三人郜建有签订了一份《宅基地转让协议》，该协议约定原告将空白宅基地一片换取郜建有所建门面房一间（该房屋位于西门洞，往西第二间房屋，包含在不动产证号为登20090800148的房屋之内）。该协议签订后，第三人郜建有使用了原告的宅基地建房。房屋建成后，原告于2009年已经居住并占有该房屋，《宅基地转让协议》已经履行完毕，原告也已经取得该房屋的所有权。后来第三人不知道通过何种手段将宅基用地变更为国有土地，并且将在该土地上建造的所有房屋办理了一个房产证并登记在第三人何慧云名下，事实上，办理在第三人何慧云名下的房产早已经被第三人郜建有以商品房的名义变卖给包括原告在内的数十人；并且该房产也早由原告实际居住生活达十余年之久。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告已实际取得并且占有居住该房屋，并且该房屋在处置给原告时是不能办理房屋登记手续的，不能过户的原因不在于原告，原告对此无任何过错；同时，与原告情况类似的住户还有数十家，因此，法院应当保护实际所有人的居住使用权利，维护实际所有人的利益，停止对该房屋的执行。被告中国银行郑州高新区支行辩称，被告在2016年10月31日已经把该项债权转移给中国长城资产管理有限公司河南省分公司，原告的诉讼主体错误。第三人郜建有述称，原告提起的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中必须符合的条件，原告李佑华和郜建有签订的协议已经于2010年7月12日由登封市人民法院（2009）登民一初字第1531号民事判决书确认合同无效，目前该判决已经生效，且该判决原告为李佑华本人。郜建有与李佑华之间的协议，李佑华未支付对价；按照李佑华在登民一初字第1531号案件中提交的第三组证据《收条》，可以证明李佑华以800元购买的一宗土地实际上是被占用为道路，收条中明确记载如果冲路生产队不符一切责任，郜建有占有的是第七居委会的土地，李佑华购买的是第六居委会的土地，双方互不冲突，如果李佑华认为边界不清应提起土地权属诉讼；何慧云房产证项下的产权实际上并不包括一层的门市房，一层门面房是无产权证的。原告诉请不能排除何慧云产权证下房产的执行。合同无效，双方仅存在财产返还的问题。李佑华是否具有宅基地权利应由县级政府颁发证书，本案李佑华并无宅基地权属证书。第三人何慧云未到庭、未答辩、未举证。经审理查明：原告李佑华与被告中国银行郑州高新区支行、第三人郜建有、何慧云执行异议之诉一案，执行依据是本院于2017年5月18日作出的（2016）豫0191民初15522号民事判决书。2016年10月31日，中国银行郑州高新区支行与中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司签订《分户债权转让协议》一份，约定中国银行郑州高新区支行将其对债务人河南省地景园林绿化工程有限公司的两笔债权（包括主债权900万元及利息528249.85元）转让给中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司。2018年2月26日，中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司向本院申请强制执行，2018年3月19日，该案在本院立案执行，执行案号为（2018）豫0191执2297号。2019年5月7日，本院作出（2018）豫0191执2297号《腾房通知书》，要求被执行人何慧云将其名下的涉案房屋腾空。2019年5月13日，原告李佑华对该执行行为不服，向本院提起执行异议；2019年5月27日，本院作出（2019）豫0191执异362号执行裁定书，驳回了原告李佑华的异议请求。原告李佑华对该裁定不服，2019年6月17日，向本院提起执行异议之诉。另查明：1998年7月18日，原告李佑华向登封市少林路办事处第六居委会支付宅基地款800元，用于购买登封市少林路办事处第六居委会所有的位于洧河路西××、××村集体土地一块；当日，该办事处第六居委会向原告出具收款条并注明“收到李佑华宅基地（一片）款800元整，此地在付三娥方西边，如果冲路占用，生产队不负一切责任”。后该块宅基地的南半幅因修建道路被占用6米，剩余北半幅宽6米；2007年初，因第三人郜建有在登封市××××西段进行房产开发，需要占用该部分土地，原告以房产开发占用自己的宅基地为由进行阻挡，经中间人李某说合，2007年1月2日，原告与郜建有签订了《宅基地转让协议》一份。协议主要内容为，郜建有以其所建楼房的西门洞往西第二间的门面房置换给原告一间并向原告支付1.5万元的补偿款作为条件，后原告将该半幅宅基地转让。2007年2月2日，郜建有向原告支付过1.5万元后并将收款条原件取走。又查明，第三人郜建有在位于登封市××西段的上述地块上共建了七层房屋，第一层为门面房。在房屋建成后，未将上述门面房交给原告。2009年7月7日，原告将郜建有诉至河南省登封市人民法院，请求法院确认其双方签订的《宅基地转让协议》无效；2010年7月12日，登封市人民法院作出（2009）登民一初字第1531号民事判决书，判决确认原告李佑华与郜建有2007年1月2日签订的《宅基地转让协议》无效。期间，因原告联系不到郜建有，遂自行占有其位于一层的××门面房，并经营超市至今。再查明，第三人郜建有建的包括本案争议的门面房在内的七层楼房位于登封市××西段北侧，不动产权证号为登200908000148，产权人登记为为何慧云。2014年7月29日，第三人何慧云与中国银行郑州高新区支行签订《最高额抵押合同》一份，何慧云以其名下登房权证字**的房产为河南省地景园林绿化工程有限公司向该行借款本金900万元及利息设立抵押，其中包括本案原告占有使用的一层门牌号为××的门面房。后因河南省地景园林绿化工程有限公司未向银行偿还上述900万元及利息，中国银行郑州高新区支行诉至本院。2017年5月18日，本院作出的（2016）豫0191民初15522号民事判决书，判决第三人郜建有、何慧云连带偿还河南省地景园林绿化工程有限公司欠付中国银行郑州高新区支行借款本金900万元及利息。2016年10月9日，本院作出（2016）豫0191财保657号民事裁定书，查封了何慧云名下位于登封市××西段北侧，产权证号200908000148的房屋，引起本案诉讼。以上事实有原告提交的《宅基地转让协议》、照片、登封市嵩阳办事处新兴街居委会证明、（2009）登民一初字第1531号民事判决书、收条、证人李某证言、（2019）豫0191执异362号执行裁定书、第三人郜建有提交的卷宗复印件一份及（2016）豫0191民初15522号民事判决书、当事人陈述在案佐证。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前以合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告李佑华与第三人郜建有签订的《宅基地转让协议》已经被登封市人民法院民事判决确认无效，原告依据该份无效的《宅基地转让协议》对涉案的门面房主张权利已经丧失了事实依据。我国不动产实行登记制度，原告虽在涉案的门面房内经营超市多年，是基于郜建有对其承诺才占有、使用的，但该事实并不能证明原告对涉案门面房享有合法的所有权，且原告多年来并未就该门面房向相关部门申请登记备案或确权。因涉案房屋早已被登记在第三人何慧云名下，鉴于何慧云又以此向中国银行郑州高新区支行办理了抵押，中国银行郑州高新区支行的债权已被本院判决书所确认，根据抵押权优先的原则，本案原告对涉案门面房所享有的权利不能对抗该抵押权，即不能排除本院的强制执行，故其诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于中国银行郑州高新区支行辩称其已将债权转让、不是本案适格被告的问题。经查明，该案在执行异议阶段，本院执行局并未追加中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司作为本案当事人参加该程序，原、被告的诉讼地位已经法定；被告中国银行郑州高新区支行在收到本院执行异议裁定后，并未向本院提出诉讼主体资格的异议，视为其对本案当事人身份的认可。且在执行异议之诉审理过程中，中国银行郑州高新区支行已于2019年6月26日收到本院的应诉手续，至2019年12月4日才向本院口头说明其已将债权转让给中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司的情形，本院认为，即使债权转让的行为确实发生，中国银行郑州高新区支行亦应及时向本院提供书面证明材料并具有如实说明的义务，而上述情形说明中国银行郑州高新区支行存在怠于履行其向本院说明的义务。鉴于执行异议与执行异议之诉存在程序性衔接的前置因素，本院将中国银行郑州高新区支行列为本案被告并无不当。鉴于第三人何慧云经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告李佑华的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告李佑华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  徐天福人民陪审员  张 喜二〇一九年十二月十六日书 记 员  王朋飞