江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5817号上诉人（原审原告）：葛子睿，男，1994年12月31日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：刘露露，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵一宁，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：葛磊，男，1962年2月11日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：徐丽，江苏行知律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄楫，女，1977年8月1日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：李攀科，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妞妞，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。第三人：马嫣，女，1962年12月21日出生，汉族，住南京市。上诉人葛子睿、葛磊因与被上诉人黄楫房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭并追加马嫣为第三人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。葛子睿上诉请求：撤销一审判决，改判支持葛子睿的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由黄楫承担。事实和理由：黄楫未提供任何证据证明合同所涉房款已经支付，一审判决以合同条款推定“房屋价款已支付”不符合事实。合同实际履行状况不影响合同对葛子睿不生效的事实。葛磊超越监护人公证书代理权限，明显违背被代理人意愿与黄楫签订合同，未获得葛子睿追认，符合无权代理的法律构成要件，故葛磊与黄楫签订的合同应属于不生效。黄楫辩称：一审认定事实清楚，黄楫已经支付相应款项。若黄楫当时未支付款项，葛子睿的母亲马嫣不可能不索要或追究黄楫责任，不可能经过十年到现在才由葛子睿主张。双方签订的买卖合同自双方签订之日起成立并生效。葛子睿混淆了法定代理和委托代理，马嫣和葛磊系上诉人的法定代理人，葛子睿对其法定代理人的行为并没有任何追认的权利。如果葛子睿认为其法定代理人买卖涉案房屋侵犯其权益，可以另案主张，与黄楫无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。葛磊述称：葛子睿陈述的事实清楚，葛磊认可葛子睿的上诉请求以及事实和理由。马嫣述称：同意葛子睿的上诉意见。当时因葛子睿尚未成年，出于对葛磊的信任，马嫣就将涉案房屋委托给葛磊处置，以解决葛子睿就读南京外国语学校的资金问题。后来葛子睿入学资金已通过其他途径解决，便没有关注涉案房屋，但马嫣一直掌握房屋的钥匙。当时不知道葛磊和黄楫的关系，对葛磊将涉案房屋以买卖的名义赠与黄楫，马嫣并不知晓，直到2016年事发后，马嫣找葛磊、黄楫要房，黄楫表示同意归还，但一拖再拖，始终没有归还房屋，葛子睿这才提起诉讼。葛磊上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：黄楫并未向葛磊以任何形式支付房款。一审判决称“房屋价款支付完毕”与查明的事实不符。葛磊与黄楫签订房屋买卖合同实际是以买卖形式行使赠与的行为。葛磊基于与黄楫的恋爱关系，急于与黄楫结婚，便以房屋买卖的形式将房屋赠与给了黄楫。黄楫辩称：葛磊在一审中作为无独立请求权的第三人，一审并未判决葛磊承担任何民事责任，葛磊无权提起上诉。葛子睿述称：葛磊明确表述自己没有收到黄楫支付的房屋价款，与黄楫在一审中未能提供相应证据来证明其已支付价款的事实相吻合。葛磊也明确其以买卖形式将涉案房屋赠与黄楫，具有一定的事实依据。葛磊作为本案合同的行为人，最终判决结果必然对其产生实际影响，其可以提起上诉。马嫣未陈述意见。葛子睿向一审法院起诉请求：确认葛磊以葛子睿名义与黄楫签订的南京市存量房买卖合同不生效。一审法院认定事实：葛子睿出生于1994年12月31日，葛磊、马嫣是葛子睿父母。1998年6月26日，葛子睿接受外曾祖母李幼珍的赠与，取得位于南京市白下区房屋（建筑面积52.24平方米），该房屋于1998年11月5日登记至葛子睿名下。2009年6月21日，葛磊、马嫣在江苏省南京市南京公证处设立保证，言明，为保证未成年人合法权益，保证将葛子睿名下位于本市白下区房屋出售后所得款项用于葛子睿改善居住、学习、生活等支出，否则承担由此引起的一切法律责任。经马嫣委托，葛磊代表葛子睿于2009年6月29日与黄楫签订南京市存量房买卖合同，将该房屋作价20万元出售给黄楫，约定付款方式为2009年6月25日在房屋交付时双方自行交割，合同并约定了相关附属设施更名以及户籍迁出事宜。同年7月4日，该房屋办理交易登记。2011年5月3日，黄楫将该房屋赠与母亲何玉兰，同年10月14日，何玉兰将该房屋赠与黄楫。现该房屋登记在黄楫名下（建筑面积52.25平方米）。2011年10月18日，黄楫与葛磊登记结婚，婚后于2012年5月10日生育一子葛子源。2016年11月24日，黄楫与葛磊在南京市秦淮区人民法院调解离婚。葛子睿主张，其没有出售房屋的意思表示，葛磊超越代理权限，依法合同不生效；且黄楫未支付合同价款，不属于应当保护的善意第三人。黄楫主张，葛磊代理葛子睿出售房屋，经葛子睿法定监护人马嫣的授权；黄楫曾支取10436元美元借给葛磊，作价10万元冲抵房价款，并于2009年10月、2010年3月支取存款10万元，支付给葛磊。为证明付款事实，黄楫提交银行对账单、银行取款回单。葛子睿质证认为，上述证据为复印件，无法核实其真实性，且证据与本案无关联性，不能达到黄楫证明目的。葛磊质证认为，认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的，在此期间葛磊没有从黄楫取得任何款项，否认曾向黄楫借款。一审法院另查明，葛子睿自小随母亲马嫣生活，2012年出国留学。葛子睿与黄楫未成立继母子关系。葛磊主张该房屋系赠与黄楫，未提供证据。黄楫主张，2008年葛磊向黄楫借了很多钱，再借钱时双方协商卖房冲抵。一审法院认为，葛子睿与黄楫间南京市存量房买卖合同成立并已履行。葛子睿主张该合同系法定代理人葛磊超越代理权限所订立，依法合同不生效，且黄楫不符合善意第三人条件，不受法律保护。合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。依照该项法律规定，行为人超越代理权以被代理人名义签订合同，对被代理人不发生效力，对行为人有法律效力。葛子睿主张葛磊超越代理权，系指葛磊除为葛子睿的利益外不得处理葛子睿的财产。民法通则规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。并规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人；未成年人的父母是未成年人的监护人。依照民法通则规定，葛磊经马嫣授权代理葛子睿签订本案合同，享有法定代理权，系有权代理，不构成超越代理权。本案葛磊、马嫣表示出售葛子睿房屋并对所得款用于葛子睿改善居住、学习、生活等支出作出保证，系经过公证处公证，马嫣授权葛磊签订本案合同亦经过公证处公证，表明葛磊代理葛子睿签订本案合同，不属于非法处理葛子睿财产。故一审法院确认，葛磊有权代理葛子睿签订本案南京市存量房买卖合同。关于合同价款，合同付款方式载明，2009年6月25日在房屋交付时双方自行交割，表明在房屋交易登记前，已确认房款自行交割完毕，故房价款支付事实应予认定。葛子睿如认为其监护人葛磊、马嫣未将售房所得用于其改善居住、学习、生活等支出，可以依法提出相应主张。葛子睿请求确认诉争南京市存量房买卖合同不生效，没有事实和法律根据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十四条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，一审法院判决：驳回葛子睿的诉讼请求。一审案件受理费4300元，诉讼保全费5000元，合计9300元，由葛子睿负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据，对一审法院认定的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。《中华人民共和国民法通则》第十八条和《中华人民共和国民法总则》第三十五条均有上述规定。本案中，葛磊代理葛子睿签订本案合同，经过公证处公证及马嫣授权，葛磊与马嫣保证出售葛子睿房屋对所得款用于葛子睿改善居住、学习、生活等支出。但是，葛磊代理葛子睿与黄楫2009年6月29日签订的南京市存量房买卖合同，约定房款20万元，付款方式为2009年6月25日房屋交付时双方自行交割。按照上述约定，房屋交付及房款支付已在签订合同时前就已履行完毕。对此，葛子睿、马嫣称从未收到房款；葛磊称没有支付房款，是其为达到与黄楫结婚的目的而以房屋买卖的方式将房屋赠与黄楫；黄楫称其曾借给葛磊10436元美元，作价10万元冲抵房价款，其于2009年10月、2010年3月支取存款10万元支付给葛磊。由此可见，即使按照黄楫的说法，涉案房屋出售所得房款的一半却用于偿还葛磊此前欠付黄楫的债务，葛磊处分葛子睿房屋的行为也显然与其及马嫣公正保证房款用于葛子睿改善居住、学习、生活等支出相悖。根据法律规定，监护人只有在维护被监护人利益的前提下才有权处分被监护人的财产。因此，无论是按照葛磊所称其为达到与黄楫结婚的目的而以房屋买卖的方式将房屋赠与黄楫，还是按照黄楫所称房款用于偿还葛磊此前欠付的债务，均可认定葛磊以葛子睿名义与黄楫签订南京市存量房买卖合同的行为属于无权处分，该合同对葛子睿不发生效力。现葛子睿已成年，明确表示对该合同不予追认。因此，葛子睿的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。一审法院认定葛磊系有权代理错误，本院予以纠正。一审法院判决驳回葛子睿的诉讼请求，应予撤销。葛磊虽提起上诉，但未提出明确具体的上诉请求，且葛磊在一审中作为第三人，一审法院并未判决葛磊承担民事责任，故对葛磊的上诉，应予驳回。综上所述，葛子睿的上诉请求成立，予以支持；对葛磊的上诉，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初3551号民事判决；二、确认上诉人葛磊以上诉人葛子睿名义与被上诉人黄楫于2009年6月29日签订的南京市存量房买卖合同对上诉人葛子睿不发生效力；三、驳回上诉人葛磊的上诉。一审案件受理费4300元，诉讼保全费5000元，合计9300元，由上诉人葛磊负担；二审案件受理费4300元，由上诉人葛磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏海南审 判 员 白文虎审 判 员 龚 达二〇一九年十二月二十日法官助理 芮旭丽书 记 员 汪海燕