四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1902民初5953号 原告：贾翠华，女，生于1973年，汉族，初中文化，农民，住巴中市巴州区。 委托代理人：程小云，巴中市巴州区平梁法律服务所法律工作者。 原告：黎升平，系贾翠华之夫，男，生于1969年，汉族，初中文化，农民，住巴中市巴州区。 委托代理人（特别授权）：贾翠华，身份同上。 原告：黎建国，男，生于1998年，汉族，初中文化，农民，住巴中市巴州区。 委托代理人（特别授权）：贾翠华，身份同上。 被告：四川恒聚房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区二环路西一段**。 法定代表人：饶仕成。 委托代理人：张剑，四川九朝律师事务所律师。 被告：徐荣俊，男，生于1967年，汉族，大学文化，巴中市建筑设计院员工，住巴中市巴州区。 被告：陈奎，男，生于1980年，汉族，初中文化，住巴中市巴州区。 委托代理人：李芙蓉，女，汉族，生于1974年，住巴中市巴州区。 原告贾翠华、黎升平、黎建国与被告四川恒聚房地产开发有限公司（以下简称恒聚公司）、徐荣俊、陈奎房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年10月31日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告暨原告黎升平、黎建国委托代理人贾翠华及贾翠华委托代理人程小云，被告恒聚公司委托代理人张剑，被告徐荣俊，被告陈奎及委托代理人李芙蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贾翠华、黎升平、黎建国诉称：2014年9月4日原告购买被告聚恒公司开发建设的位于巴中市巴州区,价款为1966600元,约定2014年10月1日前将房屋交付给原告。原、被告签订了《莲花大厦认购合同书》,原告随即向被告聚恒公司通过农行转款支付了购房款16000余款36686在被告聚恒公司办完房屋产权证时付清。在2015年1月20日原告向被告聚恒公司支付了6500元水电气入户费。原告履行了自己的支付金钱义务,被告恒聚公司于2014年9月4日将该房屋钥匙交与原告,原告接收了房屋。2015年农历正月原告将该房的防盗门进行更换,房门锁上,一家人随后外出务工,直到2017年6月原告贾翠华回家了解水电气入户情况和准备装修房屋入住,才发现防盗门被人更换,原告以为是下欠3万多元钱被告聚恒公司老板更换了的,与被告聚恒公司老板苟兴川联系,一直未联系上,心想房子在那放着就放着,无所谓。原告贾翠华又继续外出广州务工。2018年11月20日原告贾翠华夫妇得知母亲在家摔伤急忙归家照顾,发现原告购买的房屋的窗子被人用玻璃装上,原告这才意识到房屋被人占有了。经了解其原因是被告聚恒公司将该房抵偿给被告徐荣俊,被告徐荣俊又将该房以明显低于市价的价款11万元转卖给被告陈奎。2015年5月10日三被告签订《商品房买卖合同》,实际签订合同时间是2016年5月21日,合同明显有涂改时间的情况。被告陈奎于2016年5月21日才将房款通过中国邮政银行巴中市八角楼街营业所转给被告徐荣俊个人账户,是以被告恒聚公司出具的收款收据,被告陈奎为此打开原告的房屋更换了防盗门和安装了玻窗,也只是把房屋锁着的,至今没有装修房屋和使用。导致原告迟迟无法入住。被告恒聚公司至今未给原告办权属证书。原告认为原告与被告聚恒签订的《莲花大厦认购合同书》是双方当事人的真实意思表示,合法有效,三被告的行为属恶意串通,损害原告的合法权益,其合同无效。被告的行为严重违约,应承担违约责任。为维护合同的严肃性,保障原告的合法权益,根据相关法律规定,特具状向人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告聚恒公司于2014年9月4日签订的《莲花大厦认购合同书》合法、有效,责令被告聚恒公司在一个月内给原告办理不动产登记证交与原告；2、确认被告聚恒公司、被告徐荣俊与被告陈奎于2015年5月10日签订的《商品房买卖合同》无效,责令被告陈奎在判决生效后10日内将房屋钥匙交与原告,房屋归原告所有；3、被告聚恒公司按合同约定向原告支付违约金1966.68元；4、本案案件受理费判决由被告共同承担。 被告恒聚公司辩称：1、本案诉称的房屋是我公司开发，是2019.9.4与原告签订莲花大厦认购合同书，原告也支付了购房款16万。该合同合法有效。我公司后来也将钥匙交给了原告。2、我司没有将房屋抵偿給徐荣俊，也没签订抵偿协议，更没与陈奎签订任何房屋认购、买卖合同，也没授权公司任何人员对外签订。3、我公司严格按合同约定交付了房屋，不存在将房屋再次抵偿的行为，对原告要求的违约金应不予支持。4、案件受理费我司不予承担。 被告徐荣俊辩称：我是2012年成立了一个设计公司，承接了苟新川开发的莲花小区项目。设计方案完成后由于投资方资金断裂，他们欠付的设计费就用房屋抵押。在2015年上半年抵过来后，当时我就找平梁街上的人买房子。后来通过何晓群找到了陈奎，当时陈奎担心房子怕拿不到手上，我就电话联系到了苟新川。由于原来抵的4套房子苟新川卖了2套，在西华旁边茶楼2楼根据这个合同调整了房号。这个合同是真实的。陈奎钱不到位，苟新川开了发票的，合同在我手里，在年底，就说把发票收据给陈奎，来年后我就一次性把合同、收据给了陈奎。业务上我们都是给苟新川在往来。 被告陈奎辩称：2015年初,我准备在平梁镇街道买房,我嫂子何小琼刚好听邻居马春华说,徐荣俊手里有抵押房要卖。所以我与徐荣俊联系后,他说手里的房屋是恒聚房地产开发有限公司负责人苟兴川抵押给他的,要买房需要一次性付清房款。我当时手里只有几万元钱,后与徐荣俊商量,他说可以先签合同,等钱到位后,再把合同和钥匙交给我。2015年5月10日,因害怕上当,我们叫徐荣俊把抵押人苟兴川一起叫到场，我们与徐荣俊、苟兴川在西华街派出所对面茶楼一起签订了《商品房买卖合同》。购买恒聚房地产开发有限公司开发建设的位于巴中市巴州区房屋,一致议定合同价为12万元。2016年5月21日,我将11万元房款通过中国邮政银行巴中市八角楼营业所转给徐荣俊个人帐户,约定其余1万元在办完房屋产权证时付清。徐荣俊收到11万元后,将购房合同、收据和房屋钥匙一并交给了我。2016年5月底,出于安全考虑,我更换了防盗门并安装了窗户玻璃,共计花费7000余元,之后我便外出务工。2017年底返回后,我找相关经办人办理了水电气入户并交了13000余元入户费,直到2019年才把水电气卡交给我。 因购房后资金紧张,房屋至今未装修和使用。2018年底,原告贾翠华给我打电话,说这套房子是他们购买的。我想自己手里有购房合同,所以也不相信她说的话。后来,原告找派出所、经侦大队、司法局先后进行调解。调解时只有徐荣俊、我方和贾翠华方人员到场,因原告所说的恒聚公司负责人及与原告签订合同的相关人员无人到场最终调解无果。我今年一直在外务工,于2019年11月初,无端收到巴州区人民法院的传票,我就这样莫名其妙地被告上了法庭。我认为,我与徐荣俊、苟兴川签订的《商品房买卖合同》是事实存在的,是合法有效的,相关当事人也是真实存在的并都能出庭作证。我们不存在恶意串通,我是经过正规渠道买房,买售双方均存在。原告将我告上法庭,损害了我的合法权益,为维护法律的严肃性,保障合同的合法性,维护我本人的正当权益,请人民法院明鉴,还我房屋。 经审理查明：位于巴中市巴州区的莲花大厦由被告恒聚公司开发建设。2012年9月24日，巴中市巴州区“两清”工作办公室、巴州区平梁乡人民政府向项目负责人苟兴川发出《复工通知书》，载明“……你位于.6平方米的建设工程，已按有关规定缴清了＇两清＇规费，请及时完善相关手续并恢复建设施工”。案涉房屋已完工，截止本案一审辩论终结之日，无证据显示其已通过竣工验收。 2014年1月17日，被告恒聚公司与被告徐荣俊及案外人周兵签订《商品房买卖合同》，约定恒聚公司将包括案涉房屋在内的4套房屋以60万元的价格出售给被告徐荣俊及案外人周兵，该合同第十一条载明“此合同属借款抵押，借款还清，合同自动失效”。 2014年9月4日，原告贾翠华、黎升平以原告黎建国名义与被告恒聚公司签订《莲花大厦（内部）认购合同书》，约定：原告以总价196668元购买被告恒聚公司开发的莲花大厦2幢2单元7层1号房屋（面积134.91平方米）；原告需在恒聚公司通知后7日内签订正式《商品房买卖合同》（合同第三条）；交房时间为2014年10月1日前；恒聚公司有义务在合同第三条约定的时间内保留该套商品房，不得将该商品房另行出售，若违约，应支付合同总价款1%的违约金。合同签订当日，原告支付房款16万元。庭审中，三原告主张其于合同签订当日即接房,被告恒聚公司称已按约定时间将房屋交付三原告。 2015年5月10日，被告恒聚公司与被告陈奎签订《商品房买卖合同》，约定以总价12万元将案涉房屋出售给被告陈奎，合同尾部苟兴川、徐荣俊在项目负责人处签名捺印。合同签订后，被告陈奎支付房款11万元给被告徐荣俊，并更换防盗门及办理水、电、气入户手续。 案外人苟兴川、杨志政在分别出具的《关于与徐荣俊之间的业务往来情况说明》及《证明》中均陈述，二人原为平梁莲花大厦和山水豪情项目合伙人，该房屋由被告徐荣俊设计，被告徐荣俊为追收设计费尾款而推荐高利贷，欠下高利贷后，徐荣俊强迫苟兴川换据加息，并胁迫其写下房屋买卖合同。被告徐荣俊对此不予认可。 上述事实，有原告的陈述和第三人的答辩，当事人身份信息，《莲花大厦（内部）认购合同书》，《复工通知书》，《商品房买卖合同》，收据，情况说明，证明及本案庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚、证据充分。足以认定。 本院认为：原告与被告恒聚公司签订的《莲花大厦（内部）认购合同书》对房屋基本情况、价款、付款方式、交房时间、违约责任等进行了明确约定，被告恒聚公司对该合同的效力不持异议，并称已按约定交房。案涉项目虽未办理预售许可，但巴中市巴州区“两清”工作办公室、巴州区平梁乡人民政府发出的《复工通知书》已确认该建筑的合法性，且该建筑已修建完工，并可办理水、电、气等入户手续，故对《莲花大厦（内部）认购合同书》的效力，本院予以确认。同时，被告恒聚公司虽对其与被告陈奎签订的《商品房买卖合同》予以否认，但该合同上加盖了恒聚公司印章，且苟兴川也作为项目负责人在该合同上签名，故被告陈奎与被告恒聚公司、徐荣俊签订的《商品房买卖合同》也应属有效。 关于案涉房屋权属的问题。三原告与被告恒聚公司于2014年9月4签订合同，约定房屋总价为196668元，合同签订当日即交付房款16万元，且三原告与被告恒聚公司均认可已按约定交付房屋。而被告陈奎于2015年5月10日与被告恒聚公司、徐荣俊签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价为12万元。从时间上看，三原告与被告恒聚公司签订合同及接房时间在前，被告陈奎与被告恒聚公司、徐荣俊签订合同和接房时间在后，同时，被告恒聚公司对被告陈奎所签订的《商品房买卖合同》及房屋交付不予认可。综上，案涉房屋的权利应归三原告，被告陈奎可另案主张权利。因原、被告均未提供证据证明案涉房屋已符合办理或何时才能满足办理不动产权证书的条件，故对三原告要求被告恒聚公司为其办理案涉房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。 关于三原告主张的违约金。被告恒聚公司辩称已按约定时间将房屋交付三原告，三原告也主张其于合同签订当日即接房，但被告恒聚公司其后与被告陈奎签订《商品房买卖合同》，客观上造成案涉房屋被陈奎实际占有，被告恒聚公司存在过错，对此应当承担违约责任，其违约金可参照《莲花大厦（内部）认购合同书》中关于违约金的标准计算，三原告主张1966.68元的违约金，符合双方的约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、原告贾翠华、黎升平以原告黎建国名义与被告四川恒聚房地产开发有限公司于2014年9月4日签订的《莲花大厦（内部）认购合同书》有效； 二、由被告陈奎于本判决生效之日起十日内将位于巴中市巴州区房屋交付给原告原告贾翠华、黎升平、黎建国； 三、由被告四川恒聚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贾翠华、黎升平、黎建国违约金1966.68元； 四、驳回原告贾翠华、黎升平、黎建国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4230元，减半收取2115元，由原告贾翠华、黎升平、黎建国负担420元、被告四川恒聚房地产开发有限公司负担855元，被告徐荣俊负担420元，被告陈奎负担420元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  吴德志 二〇一九年十二月二十日 书记员  桂茜琳