四川省西昌人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初5448号 原告：王兴明，男，汉族，1956年11月19日出生，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：杨鸥、谭元明，四川雄泰律师事务所律师（特别授权） 被告：吴锡林，男，汉族，1968年12月3日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：程治波，四川昊通（凉山）律师事务所律师（特别授权） 原告王兴明与被告吴锡林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨鸥、被告吴锡林及其委托诉讼代理人程治波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王兴明向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法解除原被告双方于2015年9月1日签订的《购房合同》。二、请求人民法院判决被告返还原告己支付的购房款404800元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息自2016年4月15日起至付清之日止。三、请求人民法院判令被告向原告承担违约责任，由被告向原告支付合同总金额15%的违约金，同时承担房屋相应的装修费用。四、本案诉讼费用依法由被告承担。事实与理由：2015年9月1日，原告与被告签订了《购房合同》，约定：“被告将位于车管所交警队对面的房屋出卖给原告，被告应当协助原告办理土地使用权证和房产证，任何一方违约将承担合同总金额15%的违约金。”合同签订后，原告按照合同约定分四次共计向被告支付了508000.00元购房款，可被告迟迟不办理土地权使用证和房产证至原告名下，同时寻找各种理由不履行合同义务。据原告了解，案涉的房屋根本无法办理房屋产权证，但在购买初期，被告却一再保证能够办理，且能直接办理到原告名下，而且门前房屋的空地也由原告使用，但是却被被告用作经营性收益（收停车费）。案涉房屋在双方达成买卖共识后，原告对案涉房屋进行了整体装修，2019年被告要求原告支付尾款，否则不能继续住在案涉房屋中。现原告已经从该房屋中搬离，双方多次协商无果。被告的行为已经严重违反了合同，构成根本违约，原告有权依据法律规定解除合同。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，将被告诉至贵院，请求贵院在受理后依法作出决定，支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、被答辩人与答辩人订立的合同系无效合同。2015年5月，被答辩人找到答辩人，提出要求购买答辩人位于的农村自建房。协议达成后被答辩人于2015年5月21日入住该房屋，并陆续支付了购房款合计504800.00元。在我国目前房屋买卖房地一体的格局下，房屋转让的同时必然涉及对该房屋所占宅基地使用权的转让。根据我国《土地管理法》：“第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”宅基地使用权与享有者特定的身份相联系，只有本集体经济组织成员才享有宅基地使用权。第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这些法律规定属于效力性强制性规定。本案中被答辩人与答辩人并不属于同一集体经济组织成员，依照我国《合同法》（以下简称合同法）第五十二条：“【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案中被答辩人与答辩人订立的合同系无效合同。本案中被答辩人第一项诉讼请求要求解除合同，而案涉购房合同中没约定解除合同的条件，根据我国《合同法》第九十四条“【合同的法定解除】。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，案涉购房合同亦无法定解除合同之情形。因此被答辩人此项诉讼请求既不合理也不合法。二、被答辩人要求答辩人支付利息没有事实依据及法律依据。如前所述，被答辩人与答辩人并非同一集体经济组织成员，其主动找到答辩人要求购买答辩人的农村自建房屋，导致所签订的案涉购房合同系无效合同，被答辩人系过错一方。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》法（2019）254号关于合同纠纷案件处理时明确：“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”因此，被答辩人的该项诉请既没事实依据，又没法律依据，应当依法予以驳回。三、案涉《购房合同》系无效合同，合同无效，自始无效。1、案涉《购房合同》系被答辩人伪造的，其主合同及附件在2018年双方因发生争议后达成口头协议后就销毁，答辩人与被答辩人手中就没有原《购房合同》原件，原《购房合同》约定的违约责任并不是15%，而是12%；被答辩人提供的《购房合同》上居然没有时间，亦无答辩人签字确认，被答辩人亦未按照购房合同约定支付购房款；根据被答辩人与答辩人达成的口头协议，被答辩人出具了一张三十万元的欠条，且答辩人已经退还了被答辩人购房款十万元。2、我国《合同法》第五十六条规定“【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中《购房合同》系无效合同，自始没有法律约束力。被答辩人要求支付违约金没有任何法律依据，依法应不予支持；房屋的装修费用被答辩人没有提供相应证据证明。四、被答辩人应承担占有、使用案涉房屋期间的费用。在2015年5月21日房屋交付后至2019年6月10日被答辩人搬离案涉房屋期间，被答辩人一直占有、使用案涉房屋。我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被答辩人应承担占有、使用案涉房屋的费用，答辩人提供案涉房屋及相邻、相近地段的租房合同，以此证明答辩人的所遭受的实际损失。综上所述，案涉《购房合同》系无效合同，争议发生后双方达成新的口头协议，答辩人已经实际履行。导致合同无效，被答辩人系过错一方，被答辩人的诉请没有事实依据及法律依据，人民法院应当依法予以驳回，同时，给答辩人造成的损失，被答辩人依法应承担相应的赔偿。 为支持其诉讼请求成立，原告向本院提交下列证据： 第一组证据：原告身份证复印件；证明原告为攀枝花人，非村民，其户籍所在地为盐边县，与被告非同一集体经济组织成员。 第二组证据：《购房合同》及《购房合同附件》；证明2015年9月，原被告之间签订了案涉房屋的买卖合同，达成案涉房屋买卖合同法律关系。合同约定：“被告协助原告办理土地使用证和房产证；乙方门市前归乙方使用；违背条约应承担总金额15%的违约金”。2015年9月1日，原被告针对案涉购房合同签订《购房合同附件》，该合同中明确：“80平方门市前面，任何人不得遮挡门市”，但被告却违反约定在原告门市前进行盈利性停车收费的经营活动，导致门市无法经营，且由于案涉土地系宅基地无法办理产权登记及过户手续，导致本合同无法履行，双方就此发生纠纷。 第三组证据：房屋买卖合同收条三份；证明原告依照合同约定向被告支付购房款共计504800元（分别为：2015年5月21日支付的204800元，2015年9月1日支付的10万元，2016年4月15日支付的20万元）。 第四组证据：门市租赁合同；证明原告使用期间，原告将案涉门市出租给杨绍勇，但因被告在门市前进行盈利性停车收费的经营活动，导致承租人杨绍勇生意惨淡，杨绍勇又转租给其他人，仅经营一年零八个月，便将案涉门市退还给原告，2017年10月，案涉门市已经退还给被告，由被告自行收取租金至今。 第五组证据：规划选址申请表；证实案涉房屋是在宅基地上拆旧建新房屋，转让宅基地的行为未经法定程序无效。 被告的质证意见为：对第一组证据：无异议；对第二组证据认为购房合同不是原始合同，三性有异议，购房合同附件三性无异议，不能达到原告的证明目的；对第三组证据：无异议；对第四组证据：三性有异议，不能达到其证明目的； 对第五组证据：三性无异议。 为支持其辩解理由成立，被告向本院提交了下列证据： 被告：第一组证据：通话录音；证明原、被告就退还房屋事宜达成口头协议（被告退还原告三十万元），被告已经实际履行了该协议，已经退还了十万元；达成口头协议后被告给原告出具了一份三十万的欠条。 第二组证据：收条四份；证明原、被告就退还房屋事宜达成口头协议（被告退还原告三十万元）后，被告实际履行了该协议，已经支付了十万元，原告在收到被告的退房款后出具了四份收据。 第三组证据：《租房合同》三份、《房屋承租合同》一份、《门面出租合同》一份；证明原告在占有、使用案涉房屋期间给被告造成了重大损失；门市租金为60000元／年，住房租金为42000元／年。 原告的质证意见为：对第一组证据：三性及证明目的有异议，不能证明通话人与王兴明是夫妻关系，没有谈到王兴明同意吴锡林只退还30万就了结；对第二组证据：三性无异议，证明事项有异议，形成的时间是2018年5月2日，截止时间是2019年6月9日，原告从案涉房屋搬出的时间是2018年6月21日，搬出时双方并未达成被告退还30万的协议，也没有说明支付的10万元包含在30万元之内；对第三组证据：三性及证明目的有异议，租房合同是吴锡林与案外人签订，与本案无关联性。 经审查：原告提交的证据中，被告对第一组证据、第二组证据中的购房合同附件、第三组证据、第四组证据、第五组证据无异议，本院对上述证据的三性予以确认；原告提交的第二组证据中的《购房合同》，因无双方当事人的签字，而被告对该证据的真实性提出异议，现无法确定该证据的真实性，该证据能够证明原、被告双方达成了《房屋买卖合同》，但合同的内容无法确认，对该证据的证明内容本院不予确认。被告提交的第二组证原告没有异议，第一组和第三组证据，原告虽有异议，但第一组证据能够与第二组证据相互佐证，如果双方没有达成协议，被告向原告退还购房款就没有依据；第三组证据能够证明间接证明原告向被告所购买的房屋在使用过程中能够获得相应的收益，也能与第一组、第二组证据相印证。被告提交的证据真实、合法与本案有关联，能够证明本案事实，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年5月，原告王兴明找到被告吴锡林，要求购买被告吴锡林位于凉山州公安局车管所对面的农村自建房。经协商双方于2015年5月20日签订了《购房合同》，2015年5月21日原告王兴明向被告吴锡林交付了购房款204800.00元，双方对房屋进行了交接，该房屋为底楼门面一间，二楼房屋一间，之后原告王兴明将该房屋出租给他人使用，月租金为30600.00元。2015年9月1日原告（乙方）与被告吴锡林（甲方）签订了一份《购房合同附件》，载明：“一、如果遇到搬迁，甲方按搬迁标准给乙方楼上80平方、门市80个平方的补偿。二、如果政府部门要来罚款，责任由甲方负责，乙方不给任何费用，因为，房子不是乙方建的。三、80平方门市前面，任何人不得遮挡门市。四、此合同签字后双方不得违背，如有违背惩总金额15%，本合同一式两份，甲乙双方各执一份。”当日原告支付了购房款100000.00元，2016年4月15日支付了购房款200000.00元，合计支付了购房款504800.00元。后因案涉房屋不能办理土地使用权证和房产证，原告提出退房还款，双方经协商达成口头协议，原告退还被告房屋，被告退还原告购房款300000.00元，同时双方销毁了2015年5月20日签订的《购房合同》，2018年5月2日被告退还了原告购房款50000.00元、2018年8月31日退还了5000.00元、2019年1月26日退还了10000.00元、2019年6月9日退还了35000.00元，共计已退还了100000.00元。后因被告未及时退款，原告向本院提起诉讼。 另查明：被告吴锡林卖给原告王兴明的房屋系被告吴锡林拆旧建新房屋，宅基地为农村土地，目前未办理相关房屋产权手续。 本院认为，原告王兴明与被告吴锡林于2015年5月20日签订的《购房合同》，购买被告吴锡林建设在农村集体土地上的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”的规定，宅基地使用权与享有者特定的身份相联系，只有本集体经济组织成员才享有宅基地使用权，而本案中原告王兴明与被告吴锡林不属于同一集体经济组织成员，双方的买卖合同违反了上述法律规定。依照我国《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效，（五）：“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，原告王兴明应当退还房屋，被告吴锡林应当退还原告的购房款。现原告王兴明虽然已经将所购买的房屋退还给了被告吴锡林，但在占有使用该房屋过程中所取得的收益并未退还。因此，对于被告吴锡林应当退还原告的购房款的金额问题，原告称双方未达成协议，而被告称双方已经达成了口头协议，并且在履行过程中。本院认为被告的陈述更符合实际，理由是：一、双方在进行房屋买卖时签订了《购房合同》，现原告王兴明无法向本院提交该合同的原件；二、如果双方未达成口头协议，在没有对原告王兴明占有使用该房屋过程中所取得的收益如何扣减购房款的情况下，被告吴锡林没有理由开始退还原告王兴明的购房款，原告王兴明也不可能将房屋退还给被告吴锡林。因此，被告吴锡林称“双方已经达成了口头协议，由其退还原告王兴明购房款300000.00元，并销毁了2015年5月20日签订的《购房合同》”的陈述更符合交易习惯。原告王兴明请求解除原被告双方于2015年9月1日签订的《购房合同》，因该合同为无效合同，且双方已经达成了口头协议予以解除，因此，该请求不符合法律规定，本院不予支持；原告王兴明请求人民法院判决被告返还原告己支付的购房款404800元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息自2016年4月15日起至付清之日止的诉讼请求，因双方已经对被告退还原告购房的金额进行了口头约定，被告吴锡林应当退还原告王兴明的购房款300000.00元，已经支付了100000.00元，尚欠200000.00元，原告王兴明仅能就该部分主张权利；由于原告王兴明未提交证据证明双方对退款时间有明确的约定，因此，该部分应退购房款的资金占用利息只能从原告向本院主张权利时开始计算；原告请求判令被告向原告承担违约责任，由被告向原告支付合同总金额15%的违约金，承担房屋相应的装修费用的诉讼请求，因原告未向本院提交证据证明，该请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，原告王兴明请求判令被告吴锡林退还购房款200000.00元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告王兴明的其他诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十二条第一款的规定，判决如下： 一、限被告吴锡林在本判决生效后三十日内退还原告王兴明购房款200000.00元及利息，利息从2019年11月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算至购房款退还之日止； 二、驳回原告王兴明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7372.00元，由原告王兴明负担3692.00元，由被告吴锡林负担3680元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  赵福来 二〇一九年十二月九日 书记员  刘 俐 附：法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。