浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0803民初3259号 原告：衢州利泰置业有限公司，住所地：浙江省衢州市衢江区东方广场****，统一社会信用代码91330803589041402W。 法定代表人：蓝明祥，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：劳勇，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：蓝心洁，浙江天赞律师事务所实习律师。 被告：衢州市儒房房地产营销策划有限公司，住，住所地：浙江省衢州市衢江区东方广场****一社会信用代码91330803MA29U1KL4L。 法定代表人：何爱贞，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：戴军，男，衢州市儒房房地产营销策划有限公司监事。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑华建，浙江厚仁律师事务所律师。 原告衢州利泰置业有限公司（以下简称：衢州利泰公司）与被告衢州市儒房房地产营销策划有限公司（以下简称：衢州儒房公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年8月9日诉前登记，2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理，原告特别授权委托诉讼代理人劳勇、蓝心洁、被告特别授权委托诉讼代理人戴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告衢州利泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《衢江东方广场写字楼租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金5775元（租金暂算至2019年7月31日，2019年8月1日起至判令合同解除之日的租金按照192.5元/日计算）及违约金123085元、律师费损失6000元；3.判令被告将租赁房屋恢复原状后腾空返还给原告，逾期按照577.5元/日支付占有期间的使用费；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月27日，原、被告双方签订《衢江东方广场写字楼租赁合同》，约定原告将东方广场7号楼1002、1003室出租给被告，先租后用，被告提前一个月支付租金，如逾期按应付金额0.3%支付滞纳金，逾期15日以上，原告有权单方解除合同，被告应支付原告违约金123085元、赔偿律师费等。合同签订后，原告按照约定交付了房屋，被告应在2019年6月1日前支付第二年租金69300元，但被告至今未支付。原告认为，租赁合同依法成立并生效，被告应及时履行支付租金义务，被告迟迟未支付租金，损害了原告合法权益。 被告衢州儒房公司辩称，原告违约在先，被告才无法继续履行合同，原告收取保证金后为什么还要强加被告这么多附加条件，原告欺骗了被告，被告多次和原告协商未果，请求驳回原告的诉讼请求。 原告衢州利泰公司为证明其诉称事实，提交如下证据：1.《衢江东方广场写字楼租赁合同》一份，证明原、被告约定房屋租赁、租金支付、违约责任等；2.律师催请函一份，证明原告催请被告支付到期租金；3.EMS详单（寄送单、客户联）一份，证明原告寄送被告律师催请函；4.法律服务委托合同书、发票、银行付款通知书各一份，证明原告支付律师费6000元。被告衢州儒房公司为证明其抗辩主张，提交收款收据一份，证明被告2018年6月30日支付第一年租金66000元。 被告对原告所举证据的质证意见为：对证据1，法定代表人未签字；对证据2.没收到，不清楚；对证据3，没寄过被告；对证据4，不清楚。原告对被告所举收款收据无异议。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审举证、质证，对原、被告无异议的收款收据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告在《衢江东方广场写字楼租赁合同》上均加盖了公司公章，法定代表人未签字不影响合同效力，且原、被告双方事后均认可合同效力并实际履行一年，本院对租赁合同予以认定，逾期日滞纳金0.3%和千分之一（即0.1%）相矛盾，认定较低的0.1%。此寄送单号已签收，律师催请函、EMS详单予以认定。法律服务委托合同书、发票、银行付款通知书相互印证，符合规定，均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月27日，原、被告签订《衢江东方广场写字楼租赁合同》，约定原告将衢州市衢江区信安大道398号东方广场7号楼1002、1003室房屋（毛坯，防盗门，窗户完好）出租给被告，建筑面积390.04平方米；房屋租赁期限3年4个月即自2018年7月1日起至2021年10月31日止，实际起租日为衢州利泰公司通知交付日；租赁期满，衢州利泰公司有权收回全部出租房屋，衢州儒房公司应如期交还，如要求续租，在同等条件下享有优先权，但必须在租赁期届满的两个月前向衢州利泰公司提出书面意见，双方可协商决定是否续签租赁合同；衢州儒房公司应在租赁期届满或租赁合同终止后3日内，将其所有的可移动物品搬离，将租赁房屋（包括所有的固定装置和设备）腾退衢州利泰公司，且不得破坏原有的不可移动之装修部位，租赁房屋（包括所有的固定装置和设备）应保持与交付给衢州儒房公司时同样良好的状态（自然磨损和自然损坏除外），并对拆除的墙体进行恢复；衢州儒房公司逾期腾退房屋的，每逾期一日，应按当年度租金的三倍给付衢州利泰公司该房屋占用期间的使用费…；房屋租金第一年0.4636元/平方米/日，租金逐年递增5%，先租后用，提前一个月支付租金：第一年（2018.7.1-2019.6.30）66000元于2018年6月30日前付清，第二年（2019.7.1-2020.6.30）69300元于2019年6月1日前付清，第三年（2020.7.1-2021.6.30）72765元于2020年6月1日前付清，第四年（2021.7.1-2021.10.31）25468元于2021年6月1日前付清，如逾期支付，则衢州儒房公司按应付租金额的日千分之一支付滞纳金，逾期支付15日以上，衢州利泰公司有权单方解除合同并另行出租第三方并处置该放屋内物品；如拖欠租金、水电费逾期达十五日以上的，衢州利泰公司有权单方解除合同并收回出租房屋，衢州儒房公司应支付衢州利泰公司违约金123085元，若支付的违约金不足以抵付衢州利泰公司损失的，衢州儒房公司还应负责赔偿不足部分；衢州儒房公司违约的，应赔偿衢州利泰公司为此支出的律师费、调查费、公证费等费用；合同对其他事项也进行约定。当日，原告将案涉房屋交付给被告使用。2018年6月30日，被告支付原告第一年租金66000元。被告未按约定时间2019年6月1日支付原告第二年(自2019年7月1日起)租金69300元，原告2019年7月8日向被告寄送律师催请函催请被告同月15日前付清并告知不履行将行使合同解除权后果，但被告未支付，故原告花费律师费6000元委托代理人诉至本院。2019年11月15日庭审中，被告要求调整合同过高违约金并表示继续履行合同，本院限定被告于2019年11月25日支付到期租金，但被告至今仍未支付。 本院认为，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原、被告协商一致签订的《衢江东方广场写字楼租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照约定全面履行自己的义务，原告按约交付被告房屋，被告按约应于2019年6月1日前支付原告第二年(自2019年7月1日起)租金69300元，被告逾期未付，原告主张被告构成违约承担违约责任，本院予以支持；被告抗辩原告先期违约但无证据证明，不予支持。当事人不履行义务应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；作为守约方的原告按照租赁合同约定可以选择单方解除合同，诉讼前，原告向被告催要到期租金并告知解除合同法律后果，诉讼中本院责令被告继续履行合同限期支付到期租金，但被告仍不履行支付租金义务，违约程度严重，原告请求解除《衢江东方广场写字楼租赁合同》并腾退房屋，符合约定，于法有据，本院予以支持，被告腾退房屋前仍应按约定69300/365=189.86元/日向原告支付租金，原告以360天/年计算日租金显然错误。原告未提供案涉房屋交付时和现状的证据，租赁合同中仅约定拆除墙体恢复，案涉房屋经一年使用后不可能完全恢复原状，而且恢复原状的表述也不利于生效法律文书的执行，故原告诉请恢复房屋原状，本院仅支持合同约定的腾退，如有重大房屋损坏，原告应另行诉讼。被告未支付到期租金违约导致合同解除，给原告造成的损失为逾期付款违约金（合同中表述为滞纳金）、律师费、合理空置期间租金损失，租赁合同约定的违约金123085元（换算空置时间1.776年）、占用期间使用费577.5元/日（换算3.06倍租金），显然过分高于造成的实际损失，被告请求人民法院予以适当减少，本院予以支持，参照被告续租提前2个月告知时间、2019年6月1日付租金约定以及民间借贷2%月利率规定，原告诉请违约金部分，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院支持应付租金自2019年6月2日起至付清日以月利率2%计算及189.86元/日×60日=11391.6元，超出部分不予支持；占有使用费租金部分已计算至实际腾房日，超出部分属于违约金，也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二、三、四项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起解除原告衢州利泰置业有限公司、被告衢州市儒房房地产营销策划有限公司2018年6月27日签订的《衢江东方广场写字楼租赁合同》； 二、被告衢州市儒房房地产营销策划有限公司将衢州市衢江区信安大道398号东方广场7号楼1002、1003室房屋腾空返还原告衢州利泰置业有限公司； 三、被告衢州市儒房房地产营销策划有限公司支付原告衢州利泰置业有限公司自2019年7月1日起至实际返还房屋之日止以189.86元/日计算的租金； 四、被告衢州市儒房房地产营销策划有限公司支付原告衢州利泰置业有限公司律师费损失6000元、以合同解除另租计算的违约金11391.6元、自2019年6月2日起至上述第三项租金实际付清之日止以第三项租金总额、月利率2%计算的逾期付款违约金； 五、驳回原告衢州利泰置业有限公司其他诉讼请求。 上述第二、三、四项，均限被告衢州市儒房房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内履行。 如被告衢州市儒房房地产营销策划有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1499元，由原告衢州利泰置业有限公司负担841元，被告衢州市儒房房地产营销策划有限公司负担658元，限本判决书生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  郑荣祥 二〇一九年十二月十一日 书记员  叶丹丹 ? 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的。 （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条：当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金…。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过于高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。