河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终2954号上诉人（原审被告）：河南省合家安物业管理有限公司。住所地：焦作市塔南路**。法定代表人：焦斌斌，总经理。委托诉讼代理人：黄利萍、陈靖靖，系该单位员工。被上诉人（原审原告）：段秀景，男，1954年11月14日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：李素玲，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：史广恒，河南达成律师事务所律师。上诉人河南省合家安物业管理有限公司（以下简称合家安物业公司）因与被上诉人段秀景物业服务合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合家安物业公司上诉请求:1、撤销河南省焦作市山阳区人民法院(2019)豫0811民初1757号民事判决书第一项让上诉人承担3720元维修款的判决,改判上诉人不承担维修费用。2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、根据《物权法》规定,涉案房屋为楼宇的裙房,一、二层均为被上诉人自行使用,故房顶漏水部位不属于小区共有部位,上诉人不是管理义务人,不是本案适格被告，不应承担维修费用。2、被上诉人和2户三层的业主与开发商签订的《商品房买卖合同》附件四中载明,“被上诉人在购买该物业时,已知道和同意涉案房屋屋顶指定给三楼业主管理使用”，故应该按照约定承担维修责任。3、被上诉人提供的维修费16800元是收据,而非合法税且费用畸高、不合理。4、涉案房屋已过质保期,被上诉人应自担2018年6月支出的房屋维修费，且房屋质量也不是物业公司的义务范围。被上诉人于2018年6月份维修费支出已超质保期,本案已超诉讼时效。5、被上诉人所述与客观事实不符，其应提供多次向上诉人协商维修的证据。段秀景辩称，涉案受损屋顶的共用性质不因被上诉人是否购买了一、二层房屋而改变其性质，上诉人作为物业服务管理公司，应当对整个小区的共用部分承担维修管理责任。被上诉人的起诉没有超过诉讼时效，维修费用是市场正常价，合理合法。段秀景向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告赔偿维修费16800元；2、判令被告将原告房屋的屋顶恢复原状，排除妨碍；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月30日，原告段秀景与焦作市亿城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，编号102000340号。合同约定以下内容：“第三条：买受人段秀景购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3号商住725号房，该商品房用途为商业，属框架结构，建筑面积共111.97平方米。附件四：合同补充协议，第3条：买受人在购买该物业时，已经知道亿城翰林雅筑三楼平台部分面积已指定给三楼业主管理使用。”2010年2月6日，案外人周克萍与焦作市亿城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，编号102000187号。合同约定以下内容：“第三条：买受人周克萍购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3号商住1单元3层1号房，该商品房用途为住宅，属框架结构，建筑面积共129.41平方米。附件四：合同补充协议，第3条：买受人在购买该物业时，已经知道亿城翰林雅筑三楼平台部分面积已指定给三楼业主管理使用。”2010年，案外人王小春与焦作市亿城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，编号102000156号。合同约定以下内容：“第三条：买受人王小春购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3号商住1单元3层2号房，该商品房用途为住宅，属框架结构，建筑面积共134.25平方米。附件四：合同补充协议，第3条：买受人在购买该物业时，已经知道亿城翰林雅筑三楼平台部分面积已指定给三楼业主管理使用。”王小春、周克萍与焦作市亿城房地产开发有限公司在上述商品房买卖合同附件四合同补充协议第3条所约定的三楼平台部分面积属于原告段秀景与焦作市亿城房地产开发有限公司所签订商品房买卖合同所约定的购买的商业房房顶面积。该房顶以下1至3层的房屋产权属于原告所有。原告段秀景购得该房屋后，出现了房顶的大面积漏水、墙面脱落等情况。原告向被告要求维修，被告以漏水房顶不属于建筑公用部分为由拒绝维修。原告于2018年6月份自行联系维修人员对房顶漏水项目进行了维修，共支付16800元。原告要求被告支付该维修费用，被告拒不支付为本案事实。一审法院认为，涉案房屋的屋顶应当属于原告所购商业房的专有部分，同时根据段秀景、案外人周克萍、王小春和建设单位签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中第3条规定，该涉案房屋屋顶的部分面积指定给三楼该两户业主管理使用，因此原告段秀景、案外人周克萍、王小春对该涉案房屋屋顶享有共同管理、使用的权利，同时原告段秀景、案外人周克萍、案外人王小春对该涉案房屋屋顶也应当负有共同养护、维修的义务。该涉案房屋屋顶不属于物业的共用部位和共用设施设备，被告不应当承担主要维修责任。原告对该屋顶漏水所支出的维修费用首先应当由原告以及三楼的另外二个业主共同分摊。鉴于原告已向被告缴纳了物业费、服务费及维修费，被告对该屋顶的漏水及墙面脱落维修费用也应当承担一定份额。对该维修费用18600元应当由原告自行承担80%的份额，计款14880元；由被告承担20%的份额，计款3720元。原告承担的80%的维修费用除自己应承担一部分费用外，剩余部分费用可以向三楼的另两个业主主张权利。原告要求被告将原告房屋的屋顶恢复原状、排除妨碍的诉讼请求，因被告不属于侵权主体，原告的该项诉讼请求理由不当、于法无据，本院不予支持。原告应当向侵权人主张排除妨碍、恢复原状。由于不动产转移所有权是以在房屋管理部门登记时间为准，所以涉案房屋转移应从2012年3月9日起算。虽然《房屋建筑工程质量保修办法》和《住宅室内装饰装修管理办法》中规定，商品房屋顶漏水的保修期是自交房之日起5年内，但是原告自房屋出现漏水情况后曾多次向被告合家安物业服务管理有限公司反映情况，诉讼时效应当中断，另行计算。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第五十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、被告河南省合家安物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告段秀景支付屋顶维修费用计款3720元。二、驳回原告段秀景的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，由原告段秀景负担88元，被告河南省合家安物业管理有限公司负担22元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案查明的事实情况，涉案房屋的屋顶系段秀景、案外人周克萍、王小春共同管理、使用，因此段秀景、案外人周克萍、王小春应当对该涉案房屋屋顶共同养护、维修。但鉴于段秀景已向合家安物业公司缴纳了物业费、服务费及维修费，合家安物业公司对该屋顶的漏水及墙面脱落维修费用也应当承担一定份额。原审酌定由合家安物业公司对维修费用18600元承担20%的份额（即3720元）处理适当，应予维持。合家安物业公司上诉称不应承担该笔维修费用的理由不能成立，本院不予支持。涉案房屋出现漏水情况后，段秀景于2018年6月份自行联系相关人员维修并于2019年5月提起本案诉讼，并未超诉讼时效，故合家安物业公司上诉称本案已超诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，河南省合家安物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南省合家安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李艳敏审判员员 娜 娜审 判 员 宋德勇二〇一九年十二月四日书 记 员 王宜丛