江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终2502号上诉人（原审被告、反诉原告）：灌南县金灌置业有限公司，住所地江苏省灌南县新安镇人民中路**。法定代表人：纪建海，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏金灌投资发展集团有限公司，，住所地江苏省灌南县新安镇人民中路**法定代表人：唐亮，董事长。二上诉人共同委托诉讼代理人：史培芳，北京市高朋（南京）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘智灿，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔芹，女，1972年8月15日生，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：孙健，江苏海西律师事务所律师。上诉人灌南县金灌置业有限公司（以下简称金灌置业）、江苏金灌投资发展集团有限公司（以下简称金灌集团）因与被上诉人崔芹商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2018）苏0724民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金灌置业上诉请求：1.依法撤销（2018)苏0724民初243号《民事判决书》;2.依法改判驳回被上诉人崔芹的全部原审诉讼请求；3.依法判决被上诉人崔芹承担本案一审、二审的全部诉讼费用。金灌集团上诉请求：1.依法撤销（2018)苏0724民初243号《民事判决书》;2.依法改判驳回被上诉人崔芹的全部原审诉讼请求；3.依法改判支持上诉人的全部原审反诉请求；4.依法判决被上诉人崔芹承担本案一审、二审的全部诉讼费用。两上诉人共同事实和理由：一、原审认定事实错误，金灌置业与崔芹之间未建立房屋买卖合同关系。崔芹购买的是商品房，与其建立买卖合同关系的应当且只能是开发商。金灌集团与崔芹之间建立的是合同权利转让关系。崔芹与金灌置业未建立任何法律关系。金灌集团协助崔芹办出房屋所有权证，因二手房转让价格（含两次过户涉及的税费成本，最终体现在转让价格中）未达成合意，双方之间从未建立二手房买卖合同关系。二、原审基本事实未予查清，对金灌置业、金灌集团共同承担责任的事实和理由未予阐明。金灌集团和金灌置业虽为母子公司，但为两个独立的法人主体，不存在人格混同情形。原审认为二者共同与崔芹建立了房屋买卖关系，缺乏事实依据和法律依据。三、原审适用法律错误，不应适用商品房买卖合同司法解释认定两上诉人、崔芹三者间的法律关系。本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，崔芹作为购房人，在购房前核实出卖方身份、确认出卖方真实持有房屋所有权、具备转移房屋所有权的基本条件，系崔芹应尽的合理注意义务，崔芹应当知道其购买的是开发商出售的商品房，金灌集团和金灌置业无权处分。崔芹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。崔芹向一审法院起诉请求：1.金灌置业、金灌投资协助其办理不动产变更登记手续；2.金灌置业、金灌投资承担因拖延导致其增加的税费；3.金灌置业、金灌投资承担本案诉讼费用。金灌集团向一审法院反诉请求：请求崔芹腾空交还御龙庭20-2-2、20-2-3室房屋，并向反诉金灌集团支付占用期间的费用（自实际占用日起按每月1000元/月计算，共计116000元，用以抵扣金灌集团应予退还崔芹的商品房买卖合同转让对价）。一审法院认定事实：金灌集团计划收购连云港卓辰基业房地产开发有限公司开发的“御龙庭”小区尚未出售的余房，收购房屋包括商铺、住宅、车库，总面积为6715.91平方米，其中，商铺26套，面积2969.49平方米；住宅**，面积2761.44平方米；汽车库20套，面积577.48平方米；自行车库35套，面积407.5平方米。收购价格分别为：商铺2250元/平方米、住宅1350元/平方米、汽车库900元/平方米和自行车库600元/平方米，总收购价1110.35万元。双方就此于2009年4月14日签订《商品房团购合同》和补充协议，该协议中对于开发商出售的26套商铺、21套住宅、55个车库的面积、坐落位置、单价、总价均有明确约定，包括涉案房屋20-2-2、20-2-3号商铺，建筑面积均为116.58平方米，金灌集团收购价为2250元/平方米，双方于签订合同10内办理交付手续。嗣后，金灌集团即将涉案房屋以2300元/平方米的价格出售给崔芹，崔芹按金灌集团要求于2009年5月14日向金灌集团交纳2万元，又分别于2014年5月15日、2014年10月16日向金灌置业交纳房款18万元、30万元。2011年2、3月间，金灌集团将涉案房屋交付于崔芹，由于金灌集团未能为崔芹办理房屋产权登记手续，崔芹一直未能付清余款。2018年3月26日，崔芹（乙方）与金灌置业（甲方）双方就崔芹在办理灌南县（幢）02号商铺及第20-2#（幢）03号商铺产权证签订《商品房买卖补充合同》，约定，甲方同意签署商品房买卖合同，但该合同仅限于乙方办理上述房屋不动产登记使用，乙方凭借此合同向甲方主张其他权益均无效。2018年7月18日，金灌置业向崔芹发出催款通知书，称崔芹购买该公司出售的御龙庭小区门面房两套，目前为止尚欠本金3.63万元，要求崔芹尽快交纳房屋余款。崔芹接通知后于2018年8月30日交清余款36368元。但金灌置业、金灌集团一直未能为崔芹办理房屋产权变更登记手续。另查明，1、金灌置业系金灌集团的子公司。2、2018年8月30日，金灌集团办理涉案房屋的不动产产权证书【（2018）灌南县不动产权第0010828号、（2018）灌南县不动产权第0010830号】。一审法院认为，双方之间的房屋买卖合同关系符合有关法律规定，应受法律保护。金灌集团从连云港卓辰基业房地产开发有限公司处取得涉案房屋，随后金灌置业、金灌集团又将涉案房屋出售给崔芹，崔芹按约定交付购房款，金灌置业、金灌集团亦将涉案房屋交付于崔芹占有使用，但金灌置业、金灌集团却一直未能为崔芹办理房屋产权登记手续，故对崔芹要求金灌置业、金灌集团协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求应予支持。金灌置业辩解其未与崔芹建立房屋买卖合同关系，其应向连云港卓辰基业房地产开发有限公司主张权利，因其辩解缺乏事实事实和法律依据，故对其辩解理由不予采信；对金灌集团辩解的其收取原告款项系房屋转让权利的对价，亦缺乏事实和法律依据。相反，从金灌集团出具给崔芹的收据看，可以证明收取崔芹款项系购房款，且向崔芹发出的催款通知书也要求崔芹交纳尚欠房款，故对金灌集团这一辩解理由亦不予采信；对崔芹主张的要求金灌置业、金灌集团承担因拖延办理房屋产权变更登记手续而增加的税费请求，一审法院认为，双方在签订房屋买卖合同时尚未约定相关税费由谁承担，故相关费用应由有关部门按相关规定进行收取。如因金灌置业金灌集团作为出卖人的原因导致崔芹未能取得房屋产权证书，崔芹可另行主张要求其承担违约责任，故对崔芹的这一请求，一审法院暂不予支持。对金灌集团辩称的双方之间的房屋买卖合同已经解除，因缺乏事实和法律依据，且崔芹予以否认，故一审法院对金灌集团这一辩解理由不予采信。对金灌集团反诉请求要求崔芹腾空涉案房屋，因双方之间存在房屋买卖合同关系，系真实意思表示，且金灌置业、金灌集团已将涉案房屋交付于崔芹，由于金灌置业、金灌集团未能及时为崔芹办理房屋产权变更登记手续，金灌置业、金灌集团存在违约行为，存在过错，且双方之间的房屋买卖合同尚未解除，崔芹占有涉案房屋不违反有关法律规定，故一审法院对金灌集团的这一反诉请求不予支持。对金灌集团反诉请求要求崔芹支付占用期间的费用，每月按1000元计算，计116000元，亦缺乏事实和法律依据，故一审法院对金灌集团这一反诉请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院遂判决：金灌置业、金灌集团于判决发生法律效力之日起十日内协助崔芹办理御龙庭小区20-2-2、20-2-3号商铺房屋产权变更登记手续。二、驳回崔芹的其他诉讼请求。三、驳回金灌集团的反诉请求。经审理查明，一审法院查明的本案事实属实，本院予以确认。二审审理过程中，金灌置业、金灌集团共同提供了灌南县不动产登记中心调取的尾盘40套房屋的商品房买卖合同及购房发票，证明尾盘房屋的买卖关系建立在购房人和开发商之间，金灌置业、金灌集团没有与崔芹建立商品房买卖关系，崔芹认为，上述证据并非新证据，且与本案无关联性，经查，上述证据并非新证据，且与本案基本法律事实无关，本院不予采纳。本院另查明，2014年12月31日，金灌置业向金灌集团出具“关于御龙庭小区三套商住房未办理产权证的情况报告”，报告称，根据县政府主要领导意见并批示，金灌集团于2009年4月收购原连云港卓辰基业房地产开发有限公司开发的“御龙庭”小区尚未出售的余房，并交给金灌置业进行销售。房屋已在2009年当年销售完毕，但到目前仍有余房三套［崔芹（20-2-02、20-2-03）欠房款3.63万元，郑卫红（21-2-04）前房款27.73万元］未取得房管部门的产权证，具体情况如下。四、原连云港卓辰基业房地产开发有限公司早已撤走，逃之夭夭，找不到人，还有三套售房合同打不出来。本院认为,《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，通过金灌置业向金灌集团出具“关于御龙庭小区三套商住房未办理产权证的情况报告”可以得出，涉案房屋系金灌集团收购原连云港卓辰基业房地产开发有限公司开发的“御龙庭”小区尚未出售的余房，并交给金灌置业进行销售的房屋，虽然金灌置业与金灌集团系不同法律主体，但其并未举证相关房屋购房资金的流向，并结合两公司的关联关系，一审法院认定金灌置业、金灌集团共同作为涉案房屋的出卖人并无不当。本案中，涉案房屋房款已经结清，涉案房屋已经完成交付，金灌置业、金灌集团应当全面履行出卖人的合同义务，协助房屋购买人办理涉案房屋的产权变更登记手续。综上所述，金灌置业、金灌集团的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9163元，由上诉人灌南县金灌置业有限公司、江苏金灌投资发展集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 峰审 判 员  乙 斌审 判 员  刘 宁二〇一九年十二月六日法官助理  孙潘红书 记 员  张 哲