宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终3357号上诉人（原审被告）：刘国瑞，男，1974年10月17日出生，汉族，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县。被上诉人（原审原告）：宁夏建源物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：施尧，该公司经理。委托诉讼代理人：谢丽静，贺兰县城关法律服务所法律服务工作者。上诉人刘国瑞因与被上诉人宁夏建源物业服务有限公司（以下简称建源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市贺兰县人民法院（2019）宁0122民初2854号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘国瑞上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人自2007年到现在从未向我们提供物业服务，十多年了连物业管理人员都没见过，现在来收物业费缺乏依据。2.《前期物业合同》只是物业合同的签订，不代表物业服务的履行，被上诉人必须提交证据证实其履行了物业服务的义务。一审法院在被上诉人只提交了《前期物业服务合同》和《备案登记表》的情况下，认定被上诉人向上诉人提供了物业服务，属于认定事实不清，适用法律错误。建源物业公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。建源物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业服务费6312元，违约金1893元，合计8205元；2.本案的案件受理费用由被告承担。一审法院认定事实：2004年10月29日，原告与贺兰县兰山园A区的开发商宁夏建源房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由宁夏建源房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县兰山园A区提供物业管理服务。同时约定贺兰县兰山园A区物业费收费标准为，住宅按建筑面积0.30元/㎡/月，非住宅按建筑面积0.80元/㎡/月，空置房屋按建筑面积0.20元/㎡/月。合同期限自2004年10月28日至2013年9月止。2004年，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2004年9月至2013年9月。2013年8月6日，宁夏建源房地产开发有限公司变更为宁夏建元房地产开发有限公司。2013年9月22日，原告与贺兰县兰山园A区的开发商宁夏建元房地产开发有限公司又续签了《前期物业服务合同》，合同约定贺兰县兰山园A区物业费标准为，多层住宅0.35元/㎡/月,商业物业0.5元/㎡/月，业主应于物业达到交付条件之日起缴纳物业费，物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在年初履行缴费义务。合同期限自2013年9月起至2016年7月25日止。2013年，原告在贺兰县物业管理中心办理了贺兰县前期物业服务合同备案登记，载明的委托期限为2013年9月至2016年7月25日。被告系贺兰县兰山园A区B-6号营业房业主，房屋建筑面积为87.66㎡，被告拖欠自2007年1月1日至2018年12月31日期间的物业费6312元，违约金1893元，共计8205元。原告向被告发出了催交物业费的催费通知书（温馨提示），被告以原告未提供物业服务为由未在限定期限内缴纳物业费。现原告诉至一审法院，请求判如所请。另查明，贺兰县兰山园A区B-6号营业房与贺兰县新贸市场西侧B段6号营业房是同一套房屋。一审法院认为，原告与开发商宁夏建元房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，由宁夏建元房地产开发有限公司选聘原告对贺兰县兰山园A区提供物业管理服务，该合同合法有效。被告系涉案营业房的所有权人，宁夏建元房地产开发公司代表全体业主签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，原、被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了相关物业管理服务，虽服务有瑕疵，但未构成根本违约，仍对涉诉营业房的电力设施维护管理、房顶垃圾清理等物业服务项目进行服务。被告作为该营业房屋的业主，应当支付相应的物业费用。关于物业费的收费标准，原告提供的第一份前期物业服务合同中约定，物业费为非住宅按建筑面积0.80元/㎡/月，原告自行降低收费标准为非住宅按建筑面积0.50元/㎡/月收取物业费，符合法律规定。因原告提供的《前期物业服务合同》中约定委托期限至2016年7月25日止，庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付2007年1月1日至2016年7月25日期间的物业费5040元、违约金1512元，共计6552元。经计算被告应支付物业费为5077元（87.66㎡×0.5元/㎡/月×115个月+87.66㎡×0.5元/㎡/月÷30天×25天=5077元），且被告辩称原告服务有重大瑕疵，原告认可物业服务有瑕疵，原告应对被告承担违约责任，酌情扣减被告应缴纳物业费总额的45%，对原告要求被告支付物业服务费5040元的诉讼请求，予以支持2772元（5040元－5040元×45%）。关于违约金，原告与宁夏建元房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中虽然约定了：甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳原告费用的，乙方有权要求甲方限期补交所欠费用，可从逾期之日起每日按照所欠费用的3‰和1%加收滞纳金。但前期物业服务合同中未约定物业费缴纳的具体时间，原告亦未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，对原告要求被告承担违约金1512元的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、被告刘国瑞向原告宁夏建源物业服务有限公司支付2007年1月1日起至2016年7月25日止的物业费2772元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏建源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘国瑞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏建源物业服务有限公司负担17元，被告刘国瑞负担8元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故建源物业公司与开发商宁夏建元房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对业主刘国瑞具有约束力。本案中，建源物业公司一审提交照片证实其对包括案涉营业房在内的电力设施维护管理、房顶垃圾清理等物业服务项目进行了服务，刘国瑞作为业主应当按约支付相应物业费。考虑到建源物业公司认可其提供的物业服务存在瑕疵，一审综合本案实际情况对刘国瑞应缴的物业费扣减45%并无不妥。综上，刘国瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘国瑞负担。审判长  陈勇军审判员  胡春燕审判员  刘 磊二〇一九年十二月二日书记员  哈 越附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。