江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8374号上诉人（原审被告）：南京玄武北苑之星幼儿园，住所地南京市玄武区华飞路8号花园17幢。法定代表人：王瑾瑜，该园园长。委托诉讼代理人：程加波，男，该园法律顾问。被上诉人（原审原告）：南京龙品教育信息咨询有限公司，住所地南京市高淳区淳溪镇双高路9号2幢。法定代表人：王守峻，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏南，江苏金鼎英杰律师事务所律师。委托代理人：车扬，江苏金鼎英杰律师事务所律师。原审被告：陈忠民，男，1955年2月25日生，汉族，住南京市玄武区。原审被告：王伟，男，1967年6月23日生，汉族，住南京市鼓楼区。原审被告：王瑾瑜，女，1975年3月26日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人南京玄武北苑之星幼儿园（以下简称北苑之星幼儿园）因与被上诉人南京龙品教育信息咨询有限公司（以下简称龙品公司）、原审被告陈忠民、王伟、王瑾瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初2574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北苑之星幼儿园上诉请求：撤销原审判决，依法驳回被上诉人的起诉，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，被上诉人不是合同相对人，无权提出解除合同，上诉人无根本性违约行为，解除合同的理由不成立。1.一审法院判决《房屋租赁合同》于2019年5月7日解除没有依据。合同的履行过程中，上诉人没有违约行为。2.案涉租赁合同是上诉人与南京市城市建设开发（集团）有限责任公司（以下简称城开集团）建立，履行期到2019年11月15日，即便有违约行为，也不应将案涉房屋返还给龙品公司，应该返还给城开集团。3.一审法院判决陈忠民、王伟、王瑾瑜向龙品公司支付租金和房屋使用费不当。案涉房产的实际承租人是上诉人，3个个人从来没有使用过案涉房屋，也没有支付过任何的租金，应该是上诉人承担相应租金。龙品公司辩称：1.被上诉人依法获得了案涉房屋，是案涉房屋的合法所有权人，有权处分该房屋的相关权益。因此，被上诉人的主体适格。2.被上诉人依照法律规定，根据买卖不破租赁的原则，以租赁合同的当事人身份向上诉人主张依据合同应当缴纳的租金，在主张无果的情况下才进行起诉。被上诉人的起诉是执行上诉人与城开集团签订的《房屋租赁合同》，因此被上诉人是本案的合同的相对人。3.上诉人在被上诉人多次主张租金的情况下，一再以各种理由推决，依照合同的规定，已经造成了根本性的违约，5月7日是被上诉人起诉的日期，一审判决双方合同于这个时间解除是适当的。4.上诉人违反了诚信原则。本案在一审审理期间，双方已经在2019年8月15日签订了一份办学转让协议，根据该协议的第五条，双方已明确约定就一审法院正在审理的该案件，以一审判决为准。上诉人在收到一审判决后出尔反尔，提出了上诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。陈忠民述称：与城开集团签订合同时是陈忠民和王伟两人去的，在租了几年之后，王伟因为不知道合同中条款是不允许转让的，于是转让给了王瑾瑜。案涉房屋是陈忠民、王伟在使用了多年以后转让给王瑾瑜的，转让以后通过一个诉讼案件王瑾瑜就成为了合法的承租人。承租人是陈忠民、王伟和王瑾瑜三人，但后期陈忠民和王伟没有再参与北苑之星幼儿园的合同的履行，租金应当由上诉人北苑之星幼儿园来承担。王伟述称：意见与陈忠民意见相同。龙品公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认陈忠民、王伟、王瑾瑜于2014年6月4日与城开集团签订的《房屋租赁合同》于2018年6月9日解除；2.判令陈忠民、王伟、王瑾瑜、北苑之星幼儿园立即腾空房屋并交还给龙品公司；3.陈忠民、王伟、王瑾瑜、北苑之星幼儿园支付2018年5月16日至2018年11月16日欠付的房屋租金和使用费20万元；4.判令陈忠民、王伟、王瑾瑜、北苑之星幼儿园按照40万元每年的标准支付自2018年11月17日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。一审法院认定的事实：案涉房屋现为龙品公司所有，系龙品公司于2018年4月8日与案外人城开集团签订《南京市存量房买卖合同》购买所得。2014年6月4日，陈忠民、王伟、王瑾瑜（乙方）与案外人城开集团（甲方）签订《房屋租赁合同》，乙方承租案涉房屋，用于开办幼儿园；租赁期间自2014年5月16日起至2019年11月15日止，年租金40万元，租金合计220万元；租金先付后用，乙方于合同签订之日向甲方支付第一次租金，以后租金于每年的5月16日前、11月16日前向甲方支付下一个半年的租金20万元；乙方交纳租金时以支票的方式支付，并送交至洪武路198号A幢2009室（地址若有变动，另行通知）；乙方向甲方交纳租房保证金10万元（不计息，当乙方违约时，由甲方在该保证金中扣除相应金额）；租赁期间内，如甲方将房屋出售，乙方在同等条件下有优先购买权，乙方不得以任何理由阻止甲方带租约销售；乙方逾期支付租金达10日以上的，应支付违约金，同时甲方有权停止供应水、电、气、空调，并有权解除合同，收回房屋，乙方必须无条件交出房屋。诉讼过程中，龙品公司与王瑾瑜、北苑之星幼儿园就如下事实达成一致意见：王瑾瑜、北苑之星幼儿园已按约支付租金至2018年11月15日，共计已支付租金180万元，并支付了保证金15万元，2018年11月16日以后的租金未支付。对于2018年11月16日以后租金未支付的原因，王瑾瑜、北苑之星幼儿园称：按照惯例，是城开集团派人到其处取支票，但在2018年11月，城开集团没有派人来拿支票，称房子卖掉了。之前，龙品公司找其要求租金，但其认为龙品公司不是《房屋租赁合同》的合同主体，故其应当把租金支付给城开集团，支票可以交付给龙品公司，但抬头要写城开集团。龙品公司未同意这种方案，导致其未能支付租金。龙品公司称，其可以接受王瑾瑜、北苑之星幼儿园将租金支付给城开集团，但不能接受把支票交付给龙品公司，但支票抬头写成城开集团；王瑾瑜、北苑之星幼儿园于2018年5月15日支付的租金是通过转账方式支付的，故对于2018年11月16日以后的租金也可以通过转账的方式支付，故不存在支付不能的问题。龙品公司为证明其取代城开集团成为《房屋租赁合同》新的出租人的事实，提交了以下证据：江苏金鼎英杰律师事务所向陈忠民、王伟、王瑾瑜发出的《律师函》、城开集团书面通知陈忠民、王伟、王瑾瑜案涉房屋产权转让事宜的《告知函》及龙品公司向陈忠民、王伟、王瑾瑜书面催缴租金的《催缴租金函》。北苑之星幼儿园、王瑾瑜质证称：收到过《律师函》，但对其反映的事实不认可；《告知函》、《催缴租金函》没有收到，且2018年的租金已向城开集团交纳，龙品公司无权主张租金；城开集团将案涉房屋出售给龙品公司前与陈忠民、王伟、王瑾瑜谈过，王瑾瑜主张优先购买权时，城开集团不同意，明确不能卖给个人，王瑾瑜表示愿意以北苑之星幼儿园名义购买，但城开集团认为北苑之星幼儿园不是合同相对人，没有优先购买权，最后将案涉房屋出售给了龙品公司，故城开集团侵犯了优先购买权，其将另案起诉。一审法院认为，案外人城开集团和陈忠民、王伟、王瑾瑜签订的《房屋租赁合同》及龙品公司与城开集团签订的《南京市存量房买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。因此，虽然城开集团在租赁期间内将案涉房屋出售给龙品公司，但不影响城开集团与陈忠民、王伟、王瑾瑜签订的《房屋租赁合同》的效力。根据合同法第七十九条的规定，除特殊情形外，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。因此，城开集团有权将《房屋租赁合同》项下的权利全部或者部分转让给龙品公司。从陈忠民、王伟、王瑾瑜履行《房屋租赁合同》的过程可知，其知晓城开集团已将《房屋租赁合同》项下的权利转让给龙品公司。因此，龙品公司提起本案诉讼的主体资格适格。根据合同约定，承租方逾期交纳租金达10日以上的，出租方有权解除合同，收回房屋。因陈忠民、王伟、王瑾瑜未支付2018年11月16日以后的租金，故对龙品公司请求确认解除与陈忠民、王伟、王瑾瑜的《房屋租赁合同》，并主张陈忠民、王伟、王瑾瑜、北苑之星幼儿园将房屋腾空后交还龙品公司的诉讼请求，一审法院予以支持，确认案涉《房屋租赁合同》于一审法院向陈忠民、王伟、王瑾瑜送达起诉状副本之日即2019年5月7日解除。因陈忠民、王伟、王瑾瑜已支付租金至2018年11月15日，故龙品公司主张其支付2018年5月16日至2018年11月16日的租金20万元，一审法院不予支持。龙品公司主张陈忠民、王伟、王瑾瑜按40万元每年的标准支付自2018年11月17日起至其实际返还房屋之日止的租金和房屋使用费，一审法院予以支持，但在结算时应扣除已支付的保证金15万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认南京市城市建设开发（集团）有限责任公司与陈忠民、王伟、王瑾瑜于2014年6月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月7日解除；二、陈忠民、王伟、王瑾瑜、南京玄武区北苑之星幼儿园于判决生效之日起十日内将坐落于南京市玄武区北苑之星花园17幢的不动产返还给南京龙品教育信息咨询有限公司；三、陈忠民、王伟、王瑾瑜于判决生效之日起十日内向南京龙品教育信息咨询有限公司支付自2018年11月17日起至实际返还房屋之日止按每年40万元的标准计算的租金和房屋使用费；三、驳回南京龙品教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，公告费300元，合计4600元，由南京龙品教育信息咨询有限公司负担2000元，由陈忠民、王伟、王瑾瑜负担2600元（此款龙品公司已预付，陈忠民、王伟、王瑾瑜于判决生效之日起十日内将此款支付给龙品公司）。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审期间，本案的争议焦点为：1.被上诉人是否为适格的原告；2.案涉房屋租赁合同是否应当解除。本院认为，关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，城开集团在租赁期间内将案涉房屋出售给龙品公司的行为，不影响城开集团与陈忠民、王伟、王瑾瑜签订的《房屋租赁合同》的效力。一审期间，王瑾瑜、北苑之星幼儿园自认，2018年11月时城开集团没有派人来拿支票，称房子已经卖掉了，后被上诉人来要租金，双方因为支付方式及支票抬头名称发生争议，因此，从陈忠民、王伟、王瑾瑜履行《房屋租赁合同》的过程可知，其应当已经知晓城开集团已将《房屋租赁合同》项下的权利转让给龙品公司，故案涉租赁合同项下原城开集团的权利义务应已由龙品公司承继，龙品公司作为本案原告提起本案诉讼并无不当。案涉租赁合同约定，承租方逾期交纳租金达10日以上的，出租方有权解除合同，收回房屋。陈忠民、王伟、王瑾瑜作为承租人，未履行合同义务，逾期缴纳租金的期限已达到合同约定的解除条件，龙品公司作为房屋的现所有权人，请求确认解除与陈忠民、王伟、王瑾瑜的《房屋租赁合同》，并主张承租人陈忠民、王伟、王瑾瑜，及实际占有使用人北苑之星幼儿园将房屋腾空后交还龙品公司，具有合同及法律依据，一审法院对该诉请予以支持并无不当。上诉人认为租金必须交给城开集团、支票抬头必须写城开集团的主张缺乏法律依据，不能以此对抗合同约定的租金缴纳义务，其认为无根本性违约行为，合同不应解除的观点因缺乏事实及法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被上诉人起诉至法院要求解除案涉租赁合同，一审法院向陈忠民、王伟、王瑾瑜送达起诉状副本之日即2019年5月7日，应视为解除通知已于该时间到达陈忠民、王伟、王瑾瑜，一审法院认定案涉租赁合同于该时间解除于法有据。根据双方一审中确认的租金缴纳情况，一审法院对龙品公司主张其支付2018年5月16日至2018年11月16日的租金20万元不予支持并无不当。因案涉房屋承租人并未返还给产权人龙品公司，龙品公司依据合同的相对性，主张承租人陈忠民、王伟、王瑾瑜按40万元每年的标准支付自2018年11月17日起至其实际返还房屋之日止的租金和房屋使用费，符合法律规定，但在结算时应扣除已支付的保证金15万元。上诉人认为应向城开集团返还房屋、应由上诉人支付租金的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，北苑之星幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人南京玄武北苑之星幼儿园负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十二月六日法官助理 孙成艺书 记 员 戴 苗