广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19204号上诉人（原审原告）：广州福倍至机械设备有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：陈江桦，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄楚镇，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婉欣，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何桂英，女，1974年10月14日出生，汉族，住广州市南沙区。上诉人广州福倍至机械设备有限公司（以下简称为福倍至公司）因与被上诉人何桂英房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初4485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人福倍至公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判何桂英向福倍至公司退还保证金人民币36900元及逾期支付利息（利息从2019年5月14日计至何桂英付清之日止，以人民币36900元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.本案一、二审诉讼费用由何桂英承担。事实和理由如下：一、一审法院没有对租赁合同效力进行认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，何桂英出租的厂房没有办理报建手续，没有建设工程规划许可证，与福倍至公司订立的租赁合同无效，但一审法院并未对合同效力进行认定，且按合同有效的基础进行审查和认定，属于事实认定错误。基于租赁合同无效，何桂英收取福倍至公司保证金36900元属于不当得利，应当予以返还给福倍至公司。二、何桂英同意保证金按法律和合同规定来处理，但一审法院错误认为保证金包含在何桂英向福倍至公司支付的人民币11万元内，属于认定事实不清，且违背公平原则。1.在调解过程中，福倍至公司明确要求何桂英退还保证金，何桂英虽然表示不同意退还，但明确表示同意按法律规定处理。根据法律规定，租赁合同是无效合同，何桂英收取的36900元没有合同依据，应当退还。2.根据《广州市南沙区榄核镇人民调解委员会调解协议书》（以下简称调解协议）中约定的租金和水电费用、设备、材料折价的金额经双方确认同意，调解协议已明确何桂英向福倍至公司支付的11万元是设备、材料折价后的款项扣减拖欠的租金和水电费用计算而来，故该11万元不可能包括保证金，调解协议中并未对保证金的处理进行确认。三、调解是双方在自愿、平等的基础上进行协商，一审法院认为是否愿意调解的主动权在何桂英是没有事实和法律依据的。四、证人黄某的证言并未处于中立地位，一审法院不应以其的证人证言作为定案依据。首先，证人黄某与何桂英早已认识，且都是调解委员会的调解员，关系密切。黄某在一审庭审中陈述其与何桂英在调解当天才第一次见面，并不认识，但在调解当天，黄某却向何桂英出借6万元，该行为不符合情理。且黄某在一审庭审中也提到何桂英与其工作的榄核镇村领导关系很好，何桂英在村里有很多房产，若两人之前并不认识，其不可能知道何桂英的人脉关系和财产情况。其次，证人黄某作为人民调解委员会的专业调解员，应确认福倍至公司是否放弃保证金，并记录在调解协议中。证人黄某在整个调解过程中，未对保证金的处理进行记录，也未向双方说明保证金的法律规定并按法律规定进行调解。证人黄某在证言中明确表示福倍至公司没有明示放弃保证金，却无法说清福倍至公司以何种方式、于何时同意放弃。最后，证人黄某制作的调解协议已明确载明11万元的计算方式，不可能包括保证金。证人黄某的证言明显偏向何桂英，并未处于中立地位，其证言不应作为定案依据。综上所述，请求撤销一审判决，依法改判支持福倍至公司的诉讼请求。被上诉人何桂英辩称：同意一审判决。福倍至公司实际上拖欠何桂英的租金不止9万多元，而是30多万元，何桂英是基于福倍至公司的法定代表人称其母亲生病住院，才予以退让的。福倍至公司于2019年6月13日向一审法院起诉请求：1.判令何桂英退还保证金36900元及逾期支付的利息（利息的计算方式为：以36900元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2019年5月14日开始计付至实际清偿之日止）；2.诉讼费用由何桂英承担。经一审法院审理查明，2017年4月15日，何桂英（出租人）与福倍至公司（承租人）就涉案厂房签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定了租期自2017年4月15日起至2025年5月31日止，租金按月结算，在每月10日前缴纳，其中2017年5月15日至2020年5月14日的租金为12300元/月；承租人缴纳保证金36900元，出租人在租赁期满或解除合同之日将保证金退回给承租人；逾期交纳租金，每逾期一日，承租人须按当月租金额的1%支付违约金等内容。合同签订后，福倍至公司向何桂英交纳了保证金36900元。在此之后，福倍至公司与何桂英于2017年11月1日还签订了另一份《广州市房屋租赁合同》，约定由福倍至公司向何桂英承租广州市南沙区xx厂房。对于涉案厂房的报建问题，何桂英表示，涉案厂房所在土地系榄核镇平稳村的集体建设用地，系其通过投标方式取得，并于2006年12月建设了涉案厂房，但由于平稳村未办理报建手续，从而导致涉案厂房没有办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。因双方在履行合同中发生纠纷，福倍至公司的法定代表人陈江桦于2019年5月10日申请榄核镇调委会进行调解。2019年5月13日，榄核镇司法所工作人员黄某组织并主持了双方的调解，陈江桦和何桂英到场参加并达成调解协议。调解协议载明：“五、简要事实（发生纠纷的时间、起因、经过、后果）：在2017年4月和11月份，甲（即何桂英）、乙（即福倍至公司）双方签订两份《广州市房屋租赁合同》，现因乙方经营出现问题，要求提前终止合同，双方就租金、电费（其中：租金为65270元，电费30654元，两款合计95924元）、保证金（56900元）的返还等问题产生纠纷。双方对此存在争议发生纠纷，特要求有关部门出面协调处理。六、在查明纠纷事实、分清责任的基础上，经我委调解，当事人各方依照国家有关法律、法规的规定，自愿达成如下协议：（一）甲方自愿终止于2017年4月15日和2017年11月1日所签订的《广州市房屋租赁合同》。（二）乙方拖欠甲方的租金、电费合计95924元在签订本协议时付清给甲方。（三）甲方（此处为笔误，应为“乙方”）同意以上述合同约定厂房内的设备、材料及投入作价205924元卖给甲方，甲方愿意接收。（四）冲减上述款项，甲方应退还给乙方的款项为110000元。此款在签订本协议时即时付清。（五）本协议签订后，上述房屋及附属设施无论发生任何损坏或造成他人损伤时由甲方承担，与其他人无关，并不得再以任何借口向乙方主张任何权利。乙方经营期间的一切债权债务（含工人工资）与甲方无关。……七、本协议书具有民事合同性质，受法律保护。各方当事人应当按照协议自觉和及时履行自己的义务，不得擅自变更或者解除本协议，否则将承担法律责任。”协议签订当天，何桂英即向陈江桦支付了110000元，双方已按调解协议履行完毕。一审庭审中，福倍至公司确认调解协议上确定的所欠租金和电费金额均是其统计后提出来的。何桂英则表示因双方协商按照110000元了结全部争议，故其没有对福倍至公司提出的所欠租金和电费金额进行核实，而福倍至公司实际所欠金额比该金额要多。何桂英为证实其主张，申请调取了当天调解时的视频录像，并申请黄某作为证人出庭作证。根据视频录像显示，何桂英与陈江桦就保证金是否退还问题进行过协商，陈江桦有提出退还的要求，但何桂英在调解过程中一直坚持不予退还保证金，并以此作为其同意进行调解的前提条件。而当何桂英提出以110000元了结全部纠纷的调解方案时，陈江桦没有表示异议，并以其急需用钱为由向何桂英提出了必须立即付款的要求。证人黄某证实了何桂英提出的关于调解协议所确定的欠付租金和电费的金额是由陈江桦一方提出而未经双方核实的事实，以及何桂英与陈江桦最终协商一致由何桂英支付110000元后了结双方全部争议的事实，其表示之所以没有在调解协议中对此予以明确，是因为自己在制作调解协议时疏忽所致。一审法院认为，福倍至公司的法定代表人陈江桦与何桂英在榄核镇调委会的主持下，已经就《广州市房屋租赁合同》的解除及相关纠纷事宜达成调解协议，该调解协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。因此，对于福倍至公司要求返还租赁保证金的主张，应当首先从调解协议的内容和双方调解时的真实情况作出分析判断。由于调解协议中未有对保证金是否退还的问题作出明确表述，而双方对于调解协议是否为一揽子解决方案又各执一词，故本案审查的重点在于双方签订调解协议时的真实意思表示。对此，一审法院结合本案的事实作如下分析评判：一、从法理上分析，何桂英在调解中提出向福倍至公司支付110000元后了结全部纠纷的一揽子调解方案，应视为其向陈江桦发出的要约。根据《中华人民共和国合同法》第三十一条规定：“承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。”陈江桦对于何桂英的上述要约并无提出异议，并最终与何桂英签订调解协议，故应视为其对何桂英提出的要约已作出承诺，且该承诺有效。在此基础上，即使调解协议未有对保证金是否退还的问题作出明确表述，也可以以陈江桦的承诺为依据，认定双方在签订调解协议时，已作出对包括保证金在内的所有争议实行一揽子解决的意思表示。二、从情理上分析，根据《中华人民共和国人民调解法》第三条第一款第一项规定，人民调解委员会调解民间纠纷，应当遵循在当事人自愿、平等的基础上进行调解的原则。福倍至公司因经营出现问题要求提前终止其与何桂英的租赁合同，并申请榄核镇调委会进行调解，故是否愿意调解的主动权在于何桂英。视频录像显示，何桂英在调解过程中一直坚持不予退还保证金，且作为其同意进行调解的前提条件。而陈江桦在调解过程中虽然没有明确表示同意放弃保证金，但其在何桂英提出以110000元了结全部纠纷的调解方案时，既没有表示异议，也没有再坚持要求退还保证金，而是提出要何桂英立即付款的要求，且最终双方也就此签订了调解协议。在此情形下，按照一般生活经验法则，应视为陈江桦对何桂英所提出的上述调解方案予以默认同意，而非福倍至公司陈述的双方仅是对没有争议的部分先行达成调解协议。再者，考虑到调解协议中已明确载明了双方要求协调处理的争议包括了保证金的返还问题，故认定在双方所达成的调解协议中已包含对该问题的处理方为合理。三、从证人证言的证明效力分析，黄某的证言足以证实何桂英所陈述的事实和相关抗辩意见，而证人黄某作为榄核镇司法所工作人员主持双方的调解工作，具有合法性和中立性，同时也是整个调解过程的见证人，其证言有较高的可信度和证明力，在福倍至公司无其他证据予以反驳的情况下，一审法院予以采信。据此，何桂英的抗辩意见成立，福倍至公司在双方签订调解协议并履行完毕后，又以双方未就保证金退还问题达成一致意见为由，要求何桂英退还保证金36900元及支付相应利息，有违诚信，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年8月6日作出如下判决：驳回广州福倍至机械设备有限公司的全部诉讼请求。案件受理费361元，由广州福倍至机械设备有限公司负担。经二审审理，福倍至公司对一审法院查明的事实有如下异议：其认为，在调解过程中，福倍至公司和何桂英均同意保证金按《中华人民共和国合同法》处理。11万元的调解金额的确定，是按照调解协议第六条约定履行的，在扣减后何桂英向福倍至公司退还11万元，但该11万元中并不包括保证金。证人黄某认为双方未核实租金和电费是错误的，福倍至公司提出租金和电费时，已将相应的计算明细及金额通过微信发送给何桂英，而何桂英对此并未提出异议，并签订了调解协议。福倍至公司并不同意放弃保证金，也不认为退还的11万元中包括保证金。一审其他查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。关于何桂英与证人黄某之间的关系问题。何桂英述称，其与黄某没有私交，黄某与福倍至公司的法定代表人陈江桦之间才有交情，黄某确实在调解当天向何桂英出借了6万元，因为黄某知道何桂英开办了很多工厂，有经济实力，而且当天因为陈江桦需拿钱救治母亲，所以黄某经电话征得其妻子的同意后，才出借6万元给何桂英。何桂英同时表示其并非橄榄镇的人民调解员。关于在调解协议没有对保证金事项作出约定的情况下，双方认为保证金应予退还或者不退的依据是什么。福倍至公司表示调解过程中的视频反映出何桂英是同意按照合同及《中华人民共和国合同法》处理的。何桂英则表示其在视频中所述的同意按合同及《中华人民共和国合同法》处理，是指其不同意退还保证金，若福倍至公司坚持要求其退还保证金，那么即由法院来判处，而不能达成调解。另外，在调解协议签订之前，福倍至公司还向其出具了一份保证书，保证书中载明4月前福倍至公司需将租金、电费向何桂英清缴，否则场地内的所有设施设备一切交给何桂英处理，何桂英也无需向福倍至公司支付任何费用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为调解协议有无处理保证金的问题。首先，从调解协议的内容可看出双方要求调处的纠纷包含租金、电费和保证金的返还问题，可见双方是知晓并同意涉案调解协议要处理的纠纷包含了保证金的问题。其次，保证金是由何桂英收取占有，在调解协议没有明确载明保证金要退还给福倍至公司的情况下，根据生活经验法则，何桂英不会认为自己有退还义务，据此也不可能对调解协议条款提出异议。反之，福倍至公司作为需要取回保证金的一方当事人，在明知双方调解的事项包含保证金问题的情况下，如果调解协议没有对保证金的处理作出明确约定，其通常情况下应该要求明确载明其可以另案对保证金主张权利，而不会在既没有载明要退还保证金，又没有载明其可以另案主张权利的调解协议上签字确认。最后，一审根据视频所记载的调解过程以及主持涉案纠纷调解工作的司法所工作人员黄某的证言，认定调解协议已经处理了保证金问题，并无不当，本院予以维持。福倍至公司主张黄某和何桂英都是人民调解员以及存在私交，但未能对此举证证明，本院不予采信。基于调解自愿原则，福倍至公司以涉案租赁合同无效为由，主张其有权要求何桂英返还保证金的理据不能成立，本院不予支持。至于福倍至公司提出的其认为调解协议并未处理保证金的其他上诉理由，均不能成立，本院不予支持。综上所述，福倍至公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费722元，由广州福倍至机械设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 柳玮玮二〇一九年十二月十日书记员 冯 韵彭诗敏