北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初303号原告（反诉被告）：北京天海联国际商贸有限责任公司，住所地为北京市东城区永定门外大街****楼**。法定代表人：高华良，总经理。委托诉讼代理人：陈天元，男，该公司员工，联系地址同单位。委托诉讼代理人：朱定祎，北京京安律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京北方荣鑫服装商城有限公司，住，住所地为北京市丰台区和义久敬庄通久路北侧**/div>法定代表人：王招楣，总经理。委托诉讼代理人：刘玲，北京德和衡律师事务所律师。原告（反诉被告）北京天海联国际商贸有限责任公司（以下简称天海联公司）与被告（反诉原告）北京北方荣鑫服装商城有限公司（以下简称北方荣鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天海联公司之委托诉讼代理人陈天元、朱定祎、被告（反诉原告）北方荣鑫公司之委托诉讼代理人刘玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天海联公司向本院提出诉讼请求：1.解除我公司与北方荣鑫公司于2007年4月19日签订的《商铺租赁经营合同》(合同总标的额:161383643.18元人民币)，判令北方荣鑫公司立即撤出租赁场地，将办公用房腾空并交还我公司。2.判令北方荣鑫公司承担本案诉讼费用。事实和理由：我公司、北方荣鑫公司2007年4月19日签署《商铺租赁经营合同》。合同约定我公司（甲方）将位于北京市东城区永定门外大街甲101号百荣世贸商城二期二层北区四千平方米商铺租赁给北方荣鑫公司（乙方）经营服装批发、零售市场。北方荣鑫公司未能按合同约定于2018年5月27日前足额交纳2018-2019年度的租金及物业管理费。我公司为《商铺租赁经营合同》的履行，于2018年多次向北方荣鑫公司发函催交租金和物业管理费用并告知后果。2018年8月10日双方签订了《补充协议》，约定北方荣鑫公司在2018年12月10日前，一次性足额补交租金和综合管理费13635017.89元、资金占用费37255.88元。我公司在多次督促北方荣鑫公司按约履行合同无果的情况下，于2019年1月17日向北方荣鑫公司发出《解除租赁合同通知函》，明确：一、双方于2019年1月23日解除《商铺租赁经营合同》；二、北方荣鑫公司于2019年1月29前，将商铺及办公用房腾空并交还给我公司，及其它内容。北方荣鑫公司至今未按合同约定履行足额交纳2018-2019年度租金及物业管理费。至我公司起诉时，北方荣鑫公司未缴2018年8月至2019年12月租金及物业管理费共计5332273.77元。根据《商铺租赁经营合同》第12条违约责任条款，北方荣鑫公司构成根本违约。我公司有权提前终止本合同，收回商铺，北方荣鑫公司已交纳的租金、物业管理费作为对甲方各项利益损失的补偿和赔偿，不予退还；乙方应赔偿甲方因此遭受的损失（待确认后另案起诉）。北方荣鑫公司辩称，不同意天海联公司的诉讼请求和理由。我公司同意合同解除，但不应认定我公司构成违约。1.关于合同效力。与我公司签署合同的是天海联公司，在防火案中提起附带民事诉讼的主体为百荣投资控股集团有限公司（以下简称百荣集团公司），而且我公司每次是将租金交给百荣集团公司，也是百荣集团公司给出具收据。2.我公司有诚意履行合同，导致我公司不能按时付租的原因是火灾赔偿没有到位。之所以出现租金支付困难的情况，是因为2015年1月29日发生火灾，给我公司造成重大损失。火灾不归责于我公司，我公司不构成违约。3.由于租赁场地已被天海联公司收回，商户也已经被天海联公司控制，我公司已无法进入租赁场地，无法继续经营，导致合同目的无法实现，已无法继续履行。4.《商铺租赁经营合同》应自天海联公司发出的《解除租赁合同通知函》到达我公司之日，即2019年1月23日解除。北方荣鑫公司向本院提出反诉请求：1.请求返还在百荣世贸商城二期二层北区帝豪童装城被锁商铺及办公室内未搬走的所有物品（因已无法进入，需现场清点）；2.请求返还多交的租金871000元；3.请求赔偿装修损失14194429元；4.请求赔偿代为赔偿款13122052.82元；5.请求赔偿租金损失69810183元；（以上总计：97997764.82元）6.由天海联公司承担本案诉讼费、评估费等全部诉讼费用。事实与理由：双方合同签订后我公司一直按约定内容履行合同，按时足额交纳租金，帝豪童装城的经营也持续良好有序地进行。直到2015年1月29日，二期七层仓库发生火灾，致使我公司损失惨重，经营受到严重影响。火灾发生后，整个童装城（租赁场地）已经无法继续经营使用，只能全部重新装修，对电气线路进行改造，投入资金1029万元。2018年为了配合商城升级改造，又对铺位进行了门面改造，又投入资金350万元。火灾发生后，商户要么拒不交租，要么不足额交租，致使我公司收不上租金。我公司也多次找天海联公司协商赔偿事宜。按照天海联公司的要求，为了安抚商户情绪，我公司对商户代为先行赔（补）偿，商户库房（百荣库房）救助金发放了608万元，以抵扣租金的方式对童装城商户损失进行了赔（补）偿705万元。在面临收租困难、投资巨大的情况下，天海联公司却对于我公司的赔偿请求一拖再拖。2018年底至2019年初，我公司仍向天海联公司交付了514万的租金。这些租金覆盖了到合同解除日的租金，天海联公司还应返还我公司多交的租金。2019年春节后，天海联公司对童装城采取了停电、贴封条、锁门、堵锁眼、封门等暴力措施，每天派大批保安队持械到商城进行巡逻，致使我公司没有办法进入经营场地，无法继续经营。《商铺租赁经营合同》12.3条对于不退租金的约定我公司认为是格式条款，该条款无效。天海联公司对北方荣鑫公司的反诉辩称：1.北方荣鑫公司认可的合同解除时间至今已经10余月，北方荣鑫公司拒不清搬物品，也从未向我公司提出清搬，我公司只能维持现状。我公司同意北方荣鑫公司取走物品。2.根据合同约定，北方荣鑫公司构成根本违约的，我公司有权提前终止本合同，收回商铺，北方荣鑫公司已交纳的租金、物业管理费作为对我公司各项利益损失的补偿和赔偿，不予退还。因此，北方荣鑫公司根本违约后不存在多交租金的问题，更不存在返还的问题。3.北方荣鑫公司请求赔偿装修损失的反诉请求，不能成立。根据商铺租赁合同第9条，商铺的装修已由甲方（即我公司）完成，乙方可允许商户根据自身需要进行精装修，自行精装修费用自担；根据2016年12月24日《补充协议》，我公司对北方荣鑫公司2015年1月29日火灾影响给予了免租金和免租期优惠，并救助北方荣鑫公司6076218元，该协议约定，乙方（即北方荣鑫公司）按政府和甲方的要求，对现有卖场管理和货品质量进行升级，产生费用由乙方自行承担，进行升级包括装修，对于2018年的装修，当时是响应疏解非首都功能的政策，北方荣鑫公司未提供证据是按照我公司要求进行此次装修；该反诉请求应向纵火犯罪人主张，不符合反诉与本诉必须“基于同一法律事实”的要求。4.北方荣鑫公司请求赔偿代为赔偿款1313万元的反诉请求，不能成立。因纵火犯罪而引发的损失，依法只能向犯罪行为人主张。且双方《补充协议》就火灾善后达成：“乙方（北方荣鑫公司）承诺完全负责与承租商户因火灾救助的处理，承租商户因火灾救助的处理与甲方（天海联公司）无关。”对于北方荣鑫公司所称以抵扣租金的方式对童装城商户损失赔（补）偿了705万元，双方对此没有合同约定。此诉请也不符合反诉与本诉必须“基于同一法律事实”的要求。5.北方荣鑫公司请求赔偿租金损失6981万元不能成立。北方荣鑫公司未按合同约定交纳租金构成根本违约，依合同约定应予解除合同，收取租金是我公司的权利；北方荣鑫公司提交的《价格评估结论书》，真实性合法性存疑，且“火灾造成的租金损失为6981万元”，也与我公司无关联性，北方荣鑫公司此类主张应向纵火人主张；北方荣鑫公司虽表示同意双方合同于2019年1月23日解除，但北方荣鑫公司多次欺骗威胁场地商户交纳租金给北方荣鑫公司。此诉请不符合反诉与本诉必须“基于同一法律事实”的要求。本案审理中，天海联公司提交如下证据：证据1，天海联公司与北方荣鑫公司于2007年4月19日签订的《商铺租赁经营合同》，证明租金及物业管理费乙方（北方荣鑫公司）应在每个租赁年度开始前90天一次足额交纳；乙方未能按约定交纳租金和物业管理费超过15日构成根本违约。证据2，每年度租金及物业管理费计算表，证明合同标的构成。证据3，2018年4月20日向北方荣鑫公司送达的《缴费提示通知》，证据4，2018年5月28日向北方荣鑫公司送达的《费用催交通知》，证据5，2018年6月17日向北方荣鑫公司送达的《告知书》，均证明北方荣鑫公司构成根本违约，天海联公司已尽到催告义务。证据6，天海联公司与北方荣鑫公司2018年8月10日签订的《补充协议》，证明北方荣鑫公司有在2018年12月10日前一次性向天海联公司支付租金的义务。证据7，2018年12月20日向北方荣鑫公司送达的《催缴租金、物业管理费和资金占用费的函》及其邮寄单据，证明北方荣鑫公司构成根本违约，天海联公司已尽到催告义务。证据8，2019年1月21日天海联公司向北方荣鑫公司送达的《解除租赁合同通知函》，证明天海联公司解除租赁合同的行为合法有效。证据9，北方荣鑫公司未缴合同金额明细，证明北方荣鑫公司未按合同约定足额支付租金和物业管理费，构成根本违约。证据10，双方于2016年12月24日签订的《补充协议》，证明对承租商户的火灾救助处理事宜由北方荣鑫公司完全负责、北方荣鑫公司的装修费用由其自行承担。证据11，北方荣鑫公司2019年1月3日向百荣世贸集团发出的《申请书》；证据12，北方荣鑫公司2019年1月26日向百荣世贸商城、天海联公司发出的《保证书》，均证明北方荣鑫公司未按租赁合同约定足额交纳租金和物业管理费，构成根本违约。北方荣鑫公司对天海联公司提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1（《商铺租赁经营合同》），真实性认可，证明目的不认可。北方荣鑫公司未构成根本违约，未交租的原因是由于火灾赔偿没有到位。根据合同5.10有情势变更原则，应适应该款，关于租金的变更和调整。且截至2019年1月23日合同解除之日，北方荣鑫公司交给天海联公司的租金514万已经完全覆盖了在此日期之前的租金，并且往年北方荣鑫公司的交租方式也均为分期多次交纳，交租方式实际已发生变更，双方均认可。天海联公司为了规避因火灾及疏解给北方荣鑫公司造成的损失，而以北方荣鑫公司拖欠租金为借口解除合同。对证据2（每年度租金及物业管理费计算表），真实性、证明目的均认可。对证据3、4、5（《缴费提示通知》、《费用催交通知》、《告知书》），真实性认可，证明目的不认可。这3份通知及告知内容被2018年8月10日《补充协议》所变更，交租方式及金额均发生变化。对证据6、7、8（2018年8月10日的《补充协议》、《催缴租金、物业管理费和资金占用费的函》、《解除租赁合同通知函》），真实性均认可。对证据9（北方荣鑫公司未缴合同金额明细），对本案涉及的部分没有争议。对证据10（2016年12月24日的《补充协议》），北方荣鑫公司签订《补充协议》是迫于天海联公司的压力，我公司不知道天海联公司已经向纵火人主张了赔偿，赔偿中包含了我方损失。火灾后整个商场无法继续使用，只能重新装修后投入使用。认可该协议的效力，但认为这个协议显失公平，将采取其他途径解决。对证据11、12（《申请书》、《保证书》），具体金额需要再核算。除双方均提交的2018年8月10日双方签订的《补充协议》、2019年1月17日天海联公司向北方荣鑫公司发出的《解除租赁合同通知函》，北方荣鑫公司向本院提交如下证据：证据1，收款单位为百荣集团公司的收据四张，证明北方荣鑫公司于2018年12月至2019年1月已支付租金514万元。证据2，甲方为北京北方荣鑫服装城有限公司与乙方为北京旺兴达装饰有限公司（以下简称旺兴达公司）签订的《百荣二期北区二层帝豪童装城工程改造合同》及工程结算书、增项工程结算书，载明施工日期自2015年3月27日至2015年5月20日止，工程造价为7277636.62元、增项工程造价为238362.64元，证明火灾后北方荣鑫公司对童装城重新装修投入。证据3，甲方北方荣鑫公司与乙方旺兴达公司签订的《百荣二期北区二层帝豪童装城电气电路工程改造合同》及工程结算书，载明施工日期自2015年3月27日至2015年5月20日止，工程价款3023113.55元，证明火灾后北方荣鑫公司对童装城进行电气电路工程改造投入。证据4，旺兴达公司盖章的《竣工移交单》，载明“致百荣二期二层北区帝豪童装市场（建设单位）：兹证明施工单位旺兴达装饰有限公司施工的百荣二期二层北区帝豪童装商铺电气改造工程，已按施工合同的要求完成，并验收合格，即日起该工程移交建设单位管理，并进入保修期。”移交单下方商装部工程师、百荣物业工程部签字处均有签字，证明百荣对装修工程进行验收。证据5，甲方北方荣鑫公司与乙方旺兴达公司于2018年3月签订的《工程合同》、于2018年5月签订的《装修合同》。《工程合同》载明：甲方决定委托乙方进行商户门面装潢。工程项目：木樨园百荣二期C区帝豪童装批发市场；工程开工日期：2018年3月25日，工程竣工日期：2018年7月25日；工程价款（金额大写）贰佰伍拾柒万元整，详见本合同附件（二）《装潢工程材料预算表》。《装修合同》载明：甲方决定委托乙方进行商铺装修，南区铺位装修，七区仓库改造。装修地点为百荣二期二楼帝豪童装；装修期限60天，开工日期2018年5月10日，竣工日期2018年7月10日；双方商定，本工程的工程价款为人民币玖拾捌万元整。两合同证明北方荣鑫公司2018年门面改造投入。证据6，甲方为北方荣鑫公司（百荣二期帝豪童装城）与乙方为商户的《补偿协议书》，载明：“鉴于2015年1月29日百荣世贸商城二期发生人为纵火案，导致乙方商户停业，现双方协商一致，达成以下约定：一、甲方就乙方因火灾停业补偿人民币贰万元人民币（20000元）。二、乙方同意此补偿款甲方不支付乙方现金或其他货币方式，乙方同意补偿款直接作为甲方收取的下一年租金使用。三、协议达成后，乙方放弃追究甲方和百荣世贸商城公司因火灾造成停业的赔偿或补偿的全部责任。四、乙方商户在以下表格同意签字。”表格中有乙方商户签字及对应摊位号、补偿款，证明火灾后北方荣鑫公司对商户代付赔偿款约705万。证据7，《帝豪商户库房损失（补偿金）发放签收表》（两次发放），证明火灾后对百荣库房代付赔偿款约608万。证据8，北京国宏信价格评估有限公司2016年9月6日出具的《北京市价格评估报告书》【国宏信（民）字2016第160277号】，载明：“北方荣鑫公司：……我公司依法对北方荣鑫公司委托的2015年2月1日起，五年租金收入损失及装修损失进行了价格评估。现将价格评估情况综述如下：三、本次价格评估的基准日为2015年3月26日。八、价格评估结论：价格评估标的在价格评估基准日的价格为80224612元。十、声明：（一）价格评估结论受报告书中已说明的限定条件限制；（二）资料的真实性、全面性由资料提供方负责；（三）本价格评估报告书中的分析、意见和结论是按照独立、客观、公正的原则做出的；（八）本价格评估报告书有效期为自发文之日起1年（国宏信价格评估集团有限公司2019年5月5日出具《延期说明函》，将该价格评估报告书有效期延长到2019年9月5日。）十一、价格评估作业日期：2016年08月12日至2016年09月06日。十四、附件：（一）价格评估汇总表及明细表”。价格评估汇总表所列第3项租金损失金额为69810183元。证明火灾造成的租金损失约为6981万。证据9，北京市东城区人民法院（2016）京0101刑初205号刑事附带民事判决书、北京市闻达律师事务所于2018年10月24日向韩朋永出具的追索函。追索函载明：“受中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司（以下简称人保北分公司）委托，就韩朋永于2015年1月29日失火致百荣世贸商城受损事宜，北京市闻达律师事务所向贵方发送此追索函……法院最终判决韩朋永、韩东信和熊元芝赔偿百荣集团公司楼梯损失修复费27452698.45元，代为赔偿款85254327.7元，经营收入损失145951934.3元，共计258658960.45元。就该事故，保险人人保北分公司已向被保险人百荣集团公司赔付人民币20398035.67元，可依法行使保险人代位求偿权。鉴于此，请自收到此追索函之日起10个工作日内向人保北分公司如下账户支付人民币20398035.67元。”证明百荣火灾获赔情况，赔偿款里有北方荣鑫公司应获赔的部分。证据10，收款单位为旺兴达公司的电气电路改造款收据4张，证明电气电路改造工程投入302万。证据11，收款单位为旺兴达公司的工程洽商款收据1张，证明工程洽商投入23万元。证据12，收款单位为旺兴达公司的收据4张，其中三张写明铺位装修款，一张未写，金额共计727万，证明铺位装修投入727万。证据13，收款单位为旺兴达公司的装修款收据2张、装修门面款收据3张，金额共计355万元，证明铺面装修投入355万。证据14,2019年5月14日有13人签字的商户证明，载明“因百荣世贸商城管理有限公司与帝豪童装城（位于百荣******）合同纠纷导致商户无法正常经营，2019年5月9日百荣商城方将十三家商户商铺加锁不让经营，情况属实（附商户花名册及商品金额清单）”。证明商户被百荣强行锁门，货物未搬走。证据15，图片17张，证明北方荣鑫公司办公室被百荣封锁破坏，办公室内物品未能搬走。证据16，《商户补偿签收表》，系对证据6《补偿协议书》中商户签字、对应摊位号及金额的列表统计。证明目的同证据6。对北方荣鑫公司提交的上述证据，天海联公司发表如下质证意见：对证据1（收据）没有异议。对证据2、3、4、5（《百荣二期北区二层帝豪童装城工程改造合同》及增项结算书、《百荣二期北区二层帝豪童装城电气电路工程改造合同》、《竣工移交单》、《装修合同》、《工程合同》），认可进行了装修，但无法确认该组证据真实性；且天海联公司与北方荣鑫公司合同及补充协议对装修已有约定，北方荣鑫公司装修与我公司无关；不认可装修损失金额，北方荣鑫公司没有提交与施工方的账目往来和发票予以佐证；该组证据不能证明北方荣鑫公司的证明目。对证据6、7、16（《补偿协议书》、《帝豪商户库房损失（补偿金）发放签收表》、《商户补偿签收表》），无法确认真实性；且双方就火灾善后事宜的处理已有补充协议进行明确约定，承租商户火灾救助处理由北方荣鑫公司负责；我公司通过租期、租金优惠等方式对北方荣鑫公司的补偿远超过北方荣鑫公司所列款项；该反诉请求与本诉不属于同一法律关系。对证据8（《北京市价格评估报告书》），不认可真实性，相关事宜通过补充协议已经解决。对证据9（刑事附带民事判决书、北京市闻达律师事务所追索函），认可真实性，不认可证明目的。我公司未剥夺北方荣鑫公司的诉权。对证据10、11、12、13（电气电路改造款收据、工程洽商款收据、铺位装修款收据、铺面装修款收据）的质证意见与对证据2、3、4、5的质证意见一致。对证据14、15（商户证明、图片），认可张贴封条的真实性，时间是1月29日照片中没有显示，物品未搬出的责任在于北方荣鑫公司，与我公司无关。本院经审理认定事实如下：天海联公司（甲方）与北方荣鑫公司（乙方）于2007年4月19日签订《商铺租赁经营合同》。合同约定：【第1条合同目的】1.1甲方有意将其经营的百荣世贸商城二期市场北区内的商铺（以下简称“商铺”）出租给乙方经营服装市场，乙方有意承租上述商铺经营服装批发、零售市场，按本合同约定招商，并按约定支付租金及其他费用。【第2条乙方的经营方式和经营范围】2.1乙方的经营方式为向第三方承租人（以下简称“商户”）出租乙方依据本合同承租的商铺，向承租的商户收取租金和物业管理费。【第3条承租商铺的位置和面积】3.1乙方承租的商铺位于百荣世贸商城二期市场二层北区，具体商铺数量和位置见附件“楼层平面图”所示。承租区域不包括通道、走廊等商铺之外的公共区域和其他区域。3.2乙方承租的商铺面积为商城二期市场二层北区内商铺的总面积，暂定四千平方米（4000㎡），以实际交付乙方的商铺面积为准。商铺面积为实测使用面积，已经过双方确认，以后不再重新测绘和调整；但如有新增商铺，新增商铺的实测使用面积以双方书面确认为准。3.7本合同履行期间，乙方如需对商铺及承租区域内的设备、设施进行改造，应事先征得甲方书面同意，所发生的改造费用由乙方承担。【第4条租赁期限】4.1租赁期限为十五年，自2007年8月28日（起租日）开始，满十五年终止。4.2自起租日起每满十二个月的期间为一个租赁年度。4.3租赁期届满后，乙方在同等条件下享有本合同项下商铺的优先租赁权。【第5条商铺租金的标准】5.8第八年度即2014年8月28日至2015年8月27日，租金标准为每天每平方米人民币玖圆五角（￥9.5）。5.9第八年以后至本合同终止期间的租金标准封顶，仍按第八年度的标准执行，不再递增。【第6条租金的计算及交纳】6.1年应收租金=当期租金标准×商铺总面积×360天。当期租金标准见本合同第5条所示。6.2租金每年度交纳一次。乙方应于本合同签订当日按第3.2条中约定的暂定面积向甲方足额缴纳第一年度百分之五十的租金及物业管理费，剩余第一年度百分之五十的租金及物业管理费在乙方商户开始进入商铺时一次足额交纳。第二年度的租金应于该租赁年度开始前至少提前45日一次足额交纳；以后每租赁年度的租金应于该租赁年度开始前至少提前90日一次足额交纳。【第9条商铺的装修】9.1商铺的装修已由甲方完成，乙方可允许商户根据其自身需要进行精装修。【第12条违约责任】12.2甲方有下列情形之一的，视为其根本违约，乙方有权提前终止本合同，要求甲方退还其已交纳的合同终止日之后的租金和物业管理费；甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失：12.2.1甲方迟延提供本合同项下商铺超过45日；12.2.2甲方违反本合同的约定，于承租期限内单方提前终止本合同的；12.2.3甲方未能履行物业管理的义务，致使乙方承租的商铺整体无法正常经营超过30日的。12.3乙方有下列情形之一的，视为其根本违约，甲方有权提前终止本合同，收回商铺，乙方已交纳的租金、物业管理费作为对甲方各项利益损失的补偿和赔偿，不予退还；乙方应赔偿甲方因此遭受的损失：12.3.1乙方未能按本合同的约定交纳租金和物业管理费超过15日的；12.3.2承租经营期间，乙方所承租的商铺中超过半数的商铺在正常营业时间擅自关门或罢市，持续超过3日或年累计超过15日的；12.3.3乙方或商户有第12.5条约定的行为之一的；12.3.4乙方迟延支付违约金超过30日或累计金额达50000元。12.4乙方迟延支付租金及物业管理费，每迟延一天，应当按照迟延支付金额的千分之三向甲方支付迟延付款违约金。2015年1月29日，案外人造成百荣世贸商城二期C区7、8层部分库房起火。经公安消防部门扑救，大火扑灭，但因火灾及灭火导致部分商户商品被烧毁或淹损。2016年12月24日，天海联公司作为甲方，北方荣鑫公司作为乙方签订《补充协议》，第二条载明：2、甲方同意因2015年1月29日火灾事故，给予乙方免交82天的租金和综合管理费优惠政策和在此基础之上再给予乙方免交6个月的租金优惠政策。因乙方32家商户租用甲方二期七层、八层库房在火灾事故中货物受到损失，甲方救助乙方6076218元。乙方承诺完全负责与承租商户因火灾救助的处理，承租商户因火灾救助的处理与甲方无关。3、甲方同意由本条第2款优惠政策和救助款冲抵2015年8月28日至2016年9月6日期间乙方拖欠的租金及综合管理费。4、甲方同意乙方承租第一条第1-2款商铺2016年9月7日至2017年8月27日租赁期间的租金和综合管理费按照优惠价格600万元整收取。5、甲方同意2017年8月28日至2018年8月27日租赁期间的租金和综合管理费按照优惠价格700万元整收取。6、乙方按政府和甲方的要求，对现有卖场管理和货品质量进行升级，调整低端品类商户，符合甲方商城整体运营管理要求和发展规划要求，产生费用由乙方自行承担。2018年4月20日天海联公司向北方荣鑫公司发出《缴费提示通知》，“贵司承租商铺所交纳的租赁费用截止日期为2018年8月27日，按照合同约定贵司应在2018年5月27日前完成下一年度续费，请贵司知悉并做好下一年度交费准备，届时请于2018年5月27日前全额交纳租金及综合管理费。依照合同约定租金应交金额为15052503.40元整，综合管理费将依照我司的统一标准交纳1620820.40元，合计交纳为16673323.80元。”2018年5月28日天海联公司向北方荣鑫公司发出《费用催交通知》以及明细，“贵司应提前90天向我公司交纳2018年-2019年度的相应房屋租金及综管费共计16673323.80元。我司早已将相应交费通知下发给贵司，并多次与贵司负责人协商、催交上述费用，但贵司至今未予交纳，按照合同6.2条规定，贵司应在2018年5月27日前全额缴纳租金及综管费，按照合同12.4条规定，我司有权收取迟延支付金额的千分之三作为迟延付款违约金。”2018年6月17日天海联公司向北方荣鑫公司发出《告知书》，“根据合同6.2条规定及12.3.1条规定，贵司应在2018年5月27日前全额交纳租金及综管费，现北方荣鑫公司已产生根本性违约，并给我司造成了巨大的经济损失，现我司要求贵司相关负责人务必妥善解决欠费事宜，否则我司将根据合同约定做相应处理，直至收回场地。”2018年8月10日天海联公司作为甲方，北方荣鑫公司作为乙方签订了《补充协议》，约定：一、乙方于2019年1月31日前向甲方交还承租商铺项下的部分场地，交还面积不少于300平方米。如乙方未依约交还上述场地，甲方有权收取上述场地的租金和综合管理费，计收标准为：10.5元每天每平方米，计收起始日期为2018年8月28日至乙方交还上述场地日止。二、甲、乙双方协商一致同意，乙方承租商铺自2018年8月28日起至租赁合同到期日止租金和综合管理费合计按照优惠价格1060万元人民币/年向甲方缴纳。三、乙方于2018年12月10日前向甲方一次性足额补交2018年8月28日至2018年12月10日期间拖欠的租金、综合管理费3035017.89元人民币，同时向甲方交纳因以上拖欠金额产生的资金占用费37255.88元人民币（以中国人民银行现行一年期限贷款利率为基准，按照103天核算）。四、经双方协商一致，乙方的租金及综合管理费缴纳周期和缴纳方式明确如下：1、乙方于2018年12月10日前向甲方一次性足额支付2018年12月11日至2019年12月10日期间的租金和综合管理费共计1060万元人民币。2、自本协议生效之日起至2021年12月10日，租金和综合管理费缴费周期为每年的12月11日至次年的12月10日。租赁合同的最后一个租金和综合管理费缴费周期为2021年12月11日至2022年8月27日。乙方在每个租赁周期结束前90天，向甲方一次性足额支付下一租赁年度的租金和综合管理费。五、本协议作为甲、乙双方《商铺租赁经营合同》的补充，是《商铺租赁经营合同》不可分割的部分，与其具有同等法律效力。除本补充协议有约定的按本补充协议履行外，原合同条款继续有效并适用于本补充协议。2018年12月18日天海联公司向北方荣鑫公司发出《催缴租金、物业管理费和资金占用费的函》：2007年4月19日，贵公司与我公司签署《商铺租赁经营合同》，2018年8月，贵公司又与我公司签署了《补充协议》。但贵公司至今仍未完成相应费用的足额缴纳。根据合同第12.3.1条规定，如贵公司未能按合同约定缴纳租金和物业管理费超过15日的，即构成合同根本性违约，我公司有权提前终止合同，收回商铺，同时贵公司须另赔偿给我公司造成的其他损失。有鉴于此，我司正式通知贵公司，请贵公司按期与我司妥善协商欠费事宜，逾期未处理完成的，我司将依据合同行使相关权利，因此产生的一切后果和损失由贵公司自行承担。2019年1月3日北方荣鑫公司向百荣世贸集团发出《申请书》：就我公司北方荣鑫公司尚欠贵单位2019年租金人民币8332273.77元，因我公司未及时缴纳该租金，特向贵单位说明情况及申请如下内容：受各种因素影响，导致童装商户一直拖欠我公司租金，导致我公司不能按时向贵单位缴足租金。现我公司关于余下租金做以下缴纳方案，望贵单位能再次给予支持。1.我公司于2019年1月5日前，缴纳贵司3000000.00元租金；2.我公司于2019年1月22日前，缴纳贵司5332273.77元租金；3.我公司承诺按以上申请方案及时缴纳以上租金，如遇困难或商户不积极缴纳，我公司也愿对外借款直至完成租金缴纳事宜。若未按申请方案执行，贵我双方按照合同约定履行。2019年1月17日，天海联公司向北方荣鑫公司发出《解除租赁合同通知函》：截止至发函日，贵司上述款项已逾期支付43天，构成根本性违约。我司现将解除《租赁合同》的相关事宜书面通知如下：一、贵司与我司的签订的《租赁合同》于2019年1月23日解除，双方间的房屋租赁关系终止。二、贵司应于2019年1月29日前，在不破坏我司房屋原有装修及结构的前提下处理贵司出资进行的装修，将商铺及办公用房腾空并交还我司，否则我司有权按《租赁合同》第13条款约定，视为贵司放弃商铺及办公用房内所有物品。四、我司有权自2019年1月29日起，停止向贵司办公用房供应水电暖煤气在内的有关公共设施，而造成的一切后果将由贵司自行承担。2019年1月26日，北方荣鑫公司向百荣世贸商城、天海联公司发出《保证书》：截止2019年1月25日尚欠贵司5332273.77元，现就剩余该租金缴费情况，保证以下并做具体说明：一、本公司于2019年1月22到28号前，尽量收取铺位租金，如收费困难，本公司将对商户铺位清空，我公司尽量通过其他渠道筹齐一百万交给贵公司。以上为保证内容。二、剩余租金4332273.77元的情况说明：2019年1月28日，本公司领导和百荣集团董事长蒋柏荣就承租事宜再次交谈，如交谈顺利，按蒋总和我公司双方决定的措施继续履行合作。如未能和蒋总顺利碰面交谈，年后开市，本公司向贵司缴清剩余租金仍非常困难，本公司希望在贵我双方履行合作的前提下，做出承租场地划分归还的措施决定。贵我双方合理协商，由本公司划分相应的承租场地归还贵司，具体细节由贵我双方再次协议。百荣集团公司系百荣世贸商城产权方，百荣世贸商城管理有限公司系商城物业管理方。天海联公司称其系百荣集团公司的一级子公司，受百荣集团公司的授权与北方荣鑫公司签订房屋租赁合同，涉案场地由天海联公司出租运营。百荣世贸商城管理有限公司也是百荣集团公司的子公司。经查，北方荣鑫公司的租金和相关费用缴纳到百荣集团公司账户。庭审中，天海联公司与北方荣鑫公司均认可《商铺租赁经营合同》于2019年1月23日解除。对于北方荣鑫公司未缴租金及物业管理费，天海联公司认可与北方荣鑫公司2019年1月26日发出的《保证书》中记载的金额一致，即尚欠5332273.77元。现北方荣鑫公司已撤离商铺，仍有部分物品放置于百荣世贸商城二期二层北区四间办公用房，房间分别为CG204、CG205、CG206、CG207。天海联公司于2019年5月4日对四间办公用房进行了封门。北方荣鑫公司称因天海联公司原因未能拿出其在上述四间房屋中放置的物品。本院认为，天海联公司与北方荣鑫公司于2007年4月19日签订的《商铺租赁经营合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。现双方均认可合同于2019年1月23日解除，本院对此不持异议。关于合同解除的责任，双方存在争议。因在2019年1月3日北方荣鑫公司向百荣世贸集团发出的《申请书》、2019年1月26日北方荣鑫公司向百荣世贸商城、天海联公司发出的《保证书》中，北方荣鑫公司明确认可其拖欠租金的事实，同时结合2018年12月18日天海联公司向北方荣鑫公司发出的《催缴租金、物业管理费和资金占用费的函》、2019年1月17日天海联公司向北方荣鑫公司发出的《解除租赁合同通知函》等证据及双方当庭陈述，本院认定北方荣鑫公司存在拖欠租金的行为，构成根本违约。故合同解除的责任应由北方荣鑫公司承担。北方荣鑫公司辩称其拖欠租金系因天海联公司应承担的火灾事故赔偿款未到位，不构成违约。因火灾事故系案外人犯罪行为所致，天海联公司、北方荣鑫公司对此均无责任。双方于2016年12月24日签订的《补充协议》已就火灾事故的后续处理进行了约定，天海联公司亦通过冲抵北方荣鑫公司租金及综合管理费的方式履行完毕。且2019年1月3日《申请书》、2019年1月26日《保证书》中，北方荣鑫公司并未提及拖欠租金系由于火灾事故赔偿款未到位或因天海联公司一方的原因所致。故对于北方荣鑫公司的上述抗辩意见，本院不予采信。关于天海联公司请求北方荣鑫公司撤出租赁场地，将办公用房腾空并予以交还的诉讼请求及北方荣鑫公司要求将办公用房内的物品搬走的反诉请求。因北方荣鑫公司已撤出租赁商铺，四间办公用房现亦置于天海联公司的控制之下，故天海联公司要求北方荣鑫公司撤出租赁场地，将办公用房交还的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。经双方确认，四间办公用房内目前仍放置北方荣鑫公司的部分物品。现天海联起诉要求将办公用房腾空，北方荣鑫公司反诉请求搬走物品，双方该诉求并不矛盾，故本院对关于将办公用房腾空，搬走物品的诉求，予以支持。关于北方荣鑫公司要求天海联公司返还租金871000元的反诉请求。根据双方于2007年4月19日签订的《商铺租赁经营合同》第12条，北方荣鑫公司根本违约，天海联公司有权提前终止合同，收回商铺，北方荣鑫公司已交纳的租金、物业管理费作为对天海联公司各项利益损失的补偿和赔偿，不予退还。故北方荣鑫公司要求天海联公司返还租金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿装修损失14194429元的反诉请求。北方荣鑫公司称其进行了两次装修，第一次系因2015年发生火灾而进行的装修，第二次系对商铺改造升级而进行的装修。北方荣鑫公司（乙方）与天海联公司（甲方）于2016年12月24日签订的《补充协议》中约定，“甲方同意因2015年1月29日火灾事故，给予乙方免交82天的租金和综合管理费优惠政策和在此基础之上再给予乙方免交6个月的租金优惠政策。因乙方32家商户租用甲方二期七层、八层库房在火灾事故中货物受到损失，甲方救助乙方6076218元。乙方承诺完全负责与承租商户因火灾救助的处理，承租商户因火灾救助的处理与甲方无关”、“甲方同意乙方承租第一条第1-2款商铺2016年9月7日至2017年8月27日租赁期间的租金和综合管理费按照优惠价格600万元整收取。”、“甲方同意2017年8月28日至2018年8月27日租赁期间的租金和综合管理费按照优惠价格700万元整收取。”可知天海联公司因火灾事故已给予北方荣鑫公司租金和综合管理费的优惠政策，并进行救助。北方荣鑫公司要求天海联公司承担火灾后的装修费用，依据不足。同时，《补充协议》还约定，“乙方按政府和甲方的要求，对现有卖场管理和货品质量进行升级，调整低端品类商户，符合甲方商城整体运营管理要求和发展规划要求，产生费用由乙方自行承担。”故北方荣鑫公司对商铺改造升级而进行的装修，该费用应由其自行承担。综合上述认定以及《商铺租赁经营合同》系北方荣鑫公司违约导致解除的事实，对于北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿装修损失14194429元的反诉请求，本院不予支持。关于北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿代为赔偿款13122052.82元的反诉请求。北方荣鑫公司（乙方）与天海联公司（甲方）于2016年12月24日签订的《补充协议》中约定，“因乙方32家商户租用甲方二期七层、八层库房在火灾事故中货物受到损失，甲方救助乙方6076218元。乙方承诺完全负责与承租商户因火灾救助的处理，承租商户因火灾救助的处理与甲方无关。”、“甲方同意由本条第2款优惠政策和救助款冲抵2015年8月28日至2016年9月6日期间乙方拖欠的租金及综合管理费。”北方荣鑫公司已明确承诺完全负责与承租商户因火灾救助的处理，承租商户因火灾救助的处理与天海联公司无关。现优惠政策和救助款已冲抵2015年8月28日至2016年9月6日期间北方荣鑫公司拖欠的租金及综合管理费，即天海联公司已履行了《补充协议》中的相应义务。同时，北方荣鑫公司亦无证据证明其因发生火灾向承租商户以抵扣租金的方式另行赔偿的705万元，系经天海联公司指示或取得其同意。故北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿其向承租商户的代为赔偿款，缺乏合同依据，本院不予支持。关于北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿租金损失69810183元的反诉请求。因《商铺租赁经营合同》的解除系因北方荣鑫公司违约所致。故北方荣鑫公司要求天海联公司赔偿租金损失69810183元，缺乏事实及法律依据，本院对北方荣鑫公司的该项反诉请求不予支持。北方荣鑫公司就租金损失所做鉴定的费用，应自行承担。本案系房屋租赁合同纠纷，《商铺租赁经营合同》系天海联公司与北方荣鑫公司签订，百荣集团公司与百荣世贸商城管理有限公司非合同一方当事人，北方荣鑫公司要求追加其为本案被告，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京天海联国际商贸有限责任公司与北京北方荣鑫服装商城有限公司2007年4月19日签订的《商铺租赁经营合同》于2019年1月23日解除；二、北京北方荣鑫服装商城有限公司于本判决生效之日起十日内将其在位于北京市东城区永定门外大街甲101号百荣世贸商城二期二层北区CG204、CG205、CG206、CG207四间办公用房内放置的物品搬离并将该四间办公用房腾空，北京天海联国际商贸有限责任公司对此予以协助；三、驳回北京天海联国际商贸有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回北京北方荣鑫服装商城有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费848718元，由北京天海联国际商贸有限责任公司负担424359元（已交纳），由北京北方荣鑫服装商城有限公司负担424359元（于本判决生效后10日内交纳）。反诉案件受理费530550元，由北京北方荣鑫服装商城有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 赵胤晨审 判 员 刁久豹审 判 员 王 云二〇一九年十二月十三日法官助理 云 姣书 记 员 徐维眷