山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终3426号 上诉人（原审被告）：刘志会，女，1988年6月9日出生，现住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：王振，男，1987年1月1日出生，现住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审被告）：淄博叁胜房产服务有限公司。住所地：山东省淄博市张店区柳泉路****。 法定代表人：李丛丛，经理。 上诉人刘志会因与被上诉人王振、淄博叁胜房产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘志会上诉请求：请求撤销原判，改判被上诉人王振退还上诉人定金10000元；案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人并无任何违约行为，原审却判令上诉人违约并赔偿被上诉人王振违约金20000元，该判决没有事实和法律依据。请求二审法院依法改判被上诉人王振退还上诉人定金10000元。 被上诉人王振辩称，当时的合同是跟刘志会签订的，在协议约定的7天之内提交的东西，我得到的消息就是上诉人没有按时提交给银行。 被上诉人淄博叁胜房产服务有限公司未提交答辩意见。 原审原告向一审法院起诉请求：请求解除合同并支付违约金50000元，被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年12月20日，王振（甲方/卖方）与刘志会（乙方/买方）及淄博叁胜房产服务有限公司（丙方/居间方）签订《房地产买卖合约》，合同约定乙方购买甲方名下位于张店区户的住宅一套，房屋建筑面积67.4平方米，成交价格455000元，首付款50000元（包含定金），贷款金额为405000元，乙方签订协议时向甲方支付购房定金10000元；合同第四条第2.1.2约定，甲方同意乙方通过银行贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本协议七日内向贷款银行申请办理贷款手续，若乙方的银行贷款未经审核通过的贷款成数不足，乙方应于接到丙方通知三日内与甲方协商用现金或甲方同意的其他方式补足；合同第五条第四款约定，若甲方未能履行协议所述事项，则应向乙方五倍返还定金并承担违约责任，若乙方未能履行本协议所述事项，则应向甲方支付五倍定金作为赔偿金并承担违约责任；合同第十一条约定，甲方保证无其他抵押无纠纷，乙方保证征信良好无不良信用记录，甲乙双方保证配合居间方办理银行审批及过户手续。合同签订当日，刘志会向王振交付了定金10000元。合同签订后，刘志会通过微信将办理银行贷款所需材料发给淄博叁胜房产服务有限公司的工作人员。2019年1月23日刘志会电话告知王振妻子要以自己父母名义申请银行贷款，淄博叁胜房产服务有限公司工作人员告知其贷款可以办理但未告知办理贷款需要淄博本地担保人，因其不符合条件导致贷款未能办理。双方当事人的争议问题为刘志会在履行合同中有无违约、是否应向王振支付违约金。对此刘志会提供了其与淄博叁胜房产服务有限公司员工的微信聊天记录、与王振妻子的通话记录、与建行工作人员的通话记录，拟证明其一直积极履行合同义务且没有违约，无法办理贷款买房是由淄博叁胜房产服务有限公司的虚假承诺以及王振相关资料不全导致的。对此王振认为自己没有违约，双方签订合同应当按合同约定履行，不履行应承担违约责任。 一审法院认为，王振与刘志会签订的《房地产买卖合约》是各方当事人真实意思的表示，为有效合同，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。刘志会未能按合同约定交付购房款项，未在约定的期限内购买王振的房屋，合同目的已经无法实现,其行为已构成违约，应当承担违约责任，所以王振诉求解除房地产买卖合约并由刘志会支付违约金，理由正当，证据充分，符合法律规定，依法予以支持。根据相关法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度确定，所以结合本案案情，本院酌定刘志会支付王振违约金20000元。至于刘志会提供的微信聊天记录、通话记录等证据，主要证明了其贷款经过及贷款不能的原因等，不能以此证明其在履行合同过程中未违约。刘志会主张淄博叁胜房产服务有限公司存在严重过错，虚假承诺，导致涉案合同履行不能，因为其与淄博叁胜房产服务有限公司系居间合同关系，与本案不是同一法律关系，其可通过其他合法途径维护自身的合法权利。因涉案合同无法继续履行系刘志会违约所致，王振要求淄博叁胜房产服务有限公司共同承担责任证据不足且于法无据，依法不予支持。淄博叁胜房产服务有限公司未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，并不影响本案实体审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除王振与刘志会、淄博叁胜房产服务有限公司签订的《房地产买卖合约》；二、刘志会于本判决生效后十日内支付王振违约金20000元；三、驳回王振的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取计250元，由刘志会负担。 本院二审期间，上诉人刘志会提交其与淄博叁胜房产服务有限公司业务员及经理的通话录音一份，拟证明该房产没办下贷款来的原因是因为银行政策变了。被上诉人王振质证后称，上诉人主张需要本地担保人这一条是因为银行政策改变，但银行政策变更需有相关的文件，不能是房产中介的陈述。且之前提交的银行贷款人的录音，可以证明上诉人除了提交身份证号和户口本，其他的都没有提交，并不是只差当地担保人这一条。协议第四条2.1.2也约定如果乙方贷款未经审核通过，乙方应于3日之内与甲方协商用现金或甲方同意的其他方式补足，但被上诉人一直没有接到相关回复。 另查明，上诉人刘志会于2019年5月22日以淄博叁胜房产服务有限公司违反居间合同约定向原审法院提起诉讼，要求淄博叁胜房产服务有限公司退还贷款服务费等。后双方达成调解协议，原审法院于2019年7月16日出具（2019）鲁0303民初3860号民事调解书。 二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人刘志会在履行涉案房地产买卖合同中有无违约行为，应否向被上诉人王振支付违约金的问题。因涉案房地产买卖合约签订后，上诉人刘志会的贷款审批未予通过，上诉人刘志会无法向被上诉人王振支付房款并继续履行房地产买卖合同。由此导致双方房地产买卖合同无法履行，上诉人刘志会应当承担相应违约责任。现上诉人刘志会主张其贷款未能办理的原因是由于银行政策变更，但对于该主张，上诉人刘志会仅提供其与淄博叁胜房产服务有限公司工作人员的通话录音，而未提供相关银行政策变更的相关证据予以证实。上诉人刘志会又主张淄博叁胜房产服务有限公司是办理贷款的义务方，未能办理贷款应由淄博叁胜房产服务有限公司承担违约责任。但因上诉人刘志会与被上诉人淄博叁胜房产服务有限公司之间系居间合同关系，与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系。且上诉人刘志会已就被上诉人淄博叁胜房产服务有限公司违反居间合同约定在原审法院提起诉讼，双方也已达成调解协议，故上诉人刘志会主张在本案中由淄博叁胜房产服务有限公司承担违约责任，依据不足。原审认定涉案合同无法履行系因上诉人刘志会违约造成，并判令上诉人刘志会向被上诉人王振支付违约金，并无不当。 关于上诉人刘志会主张返还的定金问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，双方在涉案房地产买卖合同中约定上诉人刘志会支付定金1万元，并约定上诉人未能履行协议所述事项，则向被上诉人支付五倍定金作为赔偿金。被上诉人王振在本案中选择主张由上诉人支付违约金，故原审判令上诉人刘志会向被上诉人王振支付2万元违约金。但对于上诉人刘志会已支付的定金，原审未判令被上诉人王振返还不当。扣除应返还的定金1万元，上诉人刘志会应向被上诉人王振支付违约金1万元。 综上所述，刘志会的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初2826号民事判决第一、三项，即（一）解除王振与刘志会、淄博叁胜房产服务有限公司签订的《房地产买卖合约》；（三）驳回王振的其他诉讼请求。 二、变更山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初2826号民事判决第二项为：刘志会于本判决生效后十日内支付王振违约金10000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费250元，由刘志会负担；二审案件受理费550元，由上诉人刘志会负担400元，被上诉人王振负担150元。 本判决为终审判决。 审判长  陈燕萍 审判员  史华振 审判员  马清华 二〇一九年十二月十日 书记员  黄圣楠