广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2943号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邱奕强，男，汉族，1963年8月1日出生，住广西壮族自治区桂林市象山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:陈顺德，男，汉族，1971年5月24日出生，住广西壮族自治区桂林市象山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:陈政勇，男，汉族，1978年4月30日出生，住广西壮族自治区桂林市象山区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓昌芳，桂林市象山区象山法律服务所法律工作者。 上诉人邱奕强因与被上诉人陈顺德、陈政勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邱奕强，被上诉人陈顺德、陈政勇及其共同委托诉讼代理人邓昌芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人邱奕强上诉请求：1.请求维持一审判决第一、四项，撤销一审判决第二、三、五项，改判驳回被上诉人的其他诉讼请求；支持上诉人反诉请求63500元；2.判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实部分错误，对诉争涉及的九间门面自2017年3月下旬起，上诉人就未再实际占用，实际使用另有他人，上诉人不应承担占用费。双方于2016年10月签订租赁合同后，被告在使用并装修期间，于2017年3月先后收到桂林市规划局、桂林市象山区清理整治违法占地违法建设领导小组办公室发出的《行政处罚决定书》、《通知》，上述文件认定涉案九间门面属违法建筑，并要求于2017年3月23日前限期拆除。为维护自身合法权益及避免损失，上诉人收到上述决定和通知后，及时告知了出租方陈顺德并提供了复印件，并停止了门面装修，在限期前清空了上述门面中存放的物品。之后，上述九间未安装拉闸门的门面一直空置。2018年9月起，黄海利用其中三间作为其开办的汽修厂进出的通道；2019年3月起，廖铭奎利用其中两间用于石材加工厂。两人在使用前，找到上诉人协商时，上诉人均告知该门面属违法建筑，要求其自行与出租人协商，即未同意两人使用门面，也未收取任何费用。故基于上述事实，上诉人认为不应承担违法建筑的占用费，也非实际使用人，一审要求上诉人承担相应费用的判决无事实依据。二、一审判决遗漏当事人，存在程序错误。在一审审理期间，上诉人已经告知了实际占用人的身份信息和基本情况，一审法院也到现场进行了核实，但仍然做出了错误的事实认定。上诉人认为黄海、廖铭奎与本案审理和判决结果存在客观上的利害关系，应当按照民事诉讼法有关规定，将其列为第三人进入本案诉讼，一审遗漏了必要当事人，审理程序违法。综上，一审判决由上诉人承担占用费用，没有事实和法律依据。上诉人恳请二审法院查明本案事实，正确适用法律，依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。 被上诉人陈顺德、陈政勇共同答辩称，一审判决认定事实没有错误，上诉人一直在使用涉案门面，并转租给他人使用，收取利益。如果上诉人未使用，完全可以将门面退还被上诉人，一审法院经现场调查后作出的认定是正确的。上诉人要求撤销一审判决退还门面给被上诉人，是无理要求。上诉人认为遗漏当事人，应追加门面使用人为本案当事人，是有意拖延时间。被上诉人只与上诉人有合同关系，门面实际使用是经过上诉人的同意才可使用的，与被上诉人无关，我们只要求合同缔结人即上诉人承担责任。一审判决正确，请维持原判。 被上诉人陈顺德、陈政勇共同向一审法院起诉请求：1.依法返还原被告在2016年10月17日签订的门面租赁协议中的九个门面；2.要求被告（反诉原告）支付门面占用费108000元（2017年2月至2019年2月）；3.本案诉讼费由被告承担。 上诉人邱奕强向一审法院反诉请求：1.判决确认被告（反诉原告）与原告（反诉被告）2016年10月17日签订的《门面租赁协议》无效；2.判决原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）13500元押金及利息（自2016年10月17日起原告（反诉被告）返还完押金之日止，按年利率6%计算）；3.判决原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）13500元租金及利息（自2017年1月10日起至原告（反诉被告）返还完租金之日止，按年利率6%计算）；4.判决、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）装修损失5万元；5.本案的诉讼费用由原告（反诉被告）负担。 一审法院认定事实：2016年10月17日原告（反诉被告）陈顺德、陈政勇与被告（反诉原告）邱奕强签订《门面租赁协议》，协议约定：“甲方（陈顺德、陈政勇）就漓江大美路以东，赛雅驾校大门右侧九间门面出租给乙方（邱奕强）使用达成如下协议，1、租期5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日。乙方优先续租；2、每月租金4500元，每月15日前交清当月租金。押金13500元，协议到期退还乙方；3、租赁期间乙方不得转让该门面，装修门面须与甲方协商同意，保证该门面不得损坏，如有损坏乙方负责修复……9、出租期间，因国家建设需要，双方无条件服从，按规划拆迁甲方及时通知乙方，乙方要及时退出门面，合同自行解除……”。合同签订后，被告（反诉原告）向原告交纳了至2017年1月共三个月的租金13500元，并交纳了押金13500元。被告（反诉原告）在使用门面过程中，收到桂林市规划局于2017年3月6日作出的市规行告〔2017〕象第016号住房和城乡建设行政处罚（听证）告知书，告知书内容：“邱奕强，你在桂林市象山区建铁棚房（已完工），违法建筑面积429平方米的行为，违反了……，本机关拟对你作出限期拆除所建违法建筑的行政处罚”。2017年3月15日，桂林市规划局对被告（反诉原告）邱奕强作出《行政处罚决定书》，责令其限于2017年3月25日前拆除所建违法建筑。2017年3月21日，桂林市象山区清理整治违法占地违法建设领导小组办公室发出《通知》，《通知》内容：“邱奕强，你在桂林市象山区建铁架棚房，未经城乡规划主管部门批准，属违法建筑……限你户于2017年3月23日24时前自行拆除所建违法建筑。逾期未拆除的，我区将组织相关职能部门依法强制拆除该违法建筑，造成的经济损失及法律责任由你户自行承担”。2019年3月22日上午10时许，一审法院到门面地点勘察并拍照，现场情况如下,双方无争议的门面：石材加工厂二间及左右各一间门面，防撞中心三间门面，共七间，除去驾校部分，其余为租赁协议中的约定的门面。存在争议处门面：米粉店门面，该米粉店在第二次庭审前已关门。米粉店与防撞中心之间为没有门面，空地上安装了供电设施等设备。 一审法院认为，本案的争议焦点问题一、双方签订的《门面租赁协议》中约定的九间门面是否已全部交付被告（反诉原告）使用及使用了多长时间的问题。双方于2016年10月17日签订《门面租赁协议》后，被告交付了三个月租金13500元及押金13500元并开始装修门面，在庭审时，被告（反诉原告）承认每空门面租金为500元，按协议约定每月4500元计算，即原告（反诉被告）已将九间门面交付被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）辩称2017年1月,桂林供电局到租赁门面所占用的土地上要安装变压器及排污管道设施,原告（反诉被告）租赁给被告（反诉原告）的门面已减少为七间，3月接到拆除违建的通知后，被告（反诉原告）停止了装修，停止了使用门面。一审法院在2019年3月22日上午到现场调查的情况显示，双方无争议的七间门面：石材加工厂二间及左右各一间门面，均处于使用状态，加工设备及材料基本堆满了门面，亦有人在现场施工；防撞中心三间门面，防撞中心的招牌挂满了三间门面的门头，内部布满了防撞的广告。有争议的两空门面米粉店亦在正常营业。从现场调查的情况看，这些门面都在使用状态，被告（反诉原告）辩称没有使用门面，被告（反诉原告）未能提供停止使用门面的证据，也没有提供通知原告（反诉被告）解除《门面租赁协议》的证据。另桂林市象山区平山村民委员会在2019年1月9日出证明证实“现有漓江大美路以东、赛雅驾校大门右侧九间门面是我村委北村陈顺德、陈政勇投资建设所有，地上建筑物无争议”，综上，被告（反诉原告）并无证据否认原告（反诉被告）已交付九间门面从签订租赁协议开始至庭审结束时给其使用的事实。本案的争议焦点问题二、被告（反诉原告）是否应向原告（反诉被告）支付占用费及原告（反诉被告）是否应退租金、押金以及赔偿装修费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”，原告（反诉被告）将违法建筑出租予被告（反诉原告），双方订立的租赁合同无效，被告（反诉原告）并无证据否认原告（反诉被告）已交付九间门面从签订租赁协议开始至庭审结束时给其使用的事实，被告（反诉原告）应参照合同约定的租金标准支付房屋占用费予原告（反诉被告），故对原告（反诉被告）提出要求被告（反诉原告）支付2017年2月至2019年2月的门面占用费108000元，一审法院予以支持，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还已交纳的2017年2月以前的租金13500元的诉请，一审法院不予支持；第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。原告（反诉被告）陈述被告（反诉原告）未经其同意装修，被告（反诉原告）未能提供原告（反诉被告）同意装修的证据，故对被告（反诉原告）提出的要求原告（反诉被告）赔偿装修费5万元的诉请，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告（反诉被告）将违法建筑铁棚出租予被告（反诉原告），该简易铁棚通过常理判断都可知为违法建筑，被告（反诉原告）明知铁棚是违法建筑仍然承租，双方均有过错，被告（反诉原告）交付给原告（反诉被告）的门面押金13500元，应退还予被告（反诉原告），但无需支付利息，原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）的九间门面应返还给原告（反诉被告），返还的九间门面具体位置为：桂林市漓江大美路以东，赛雅驾校大门右侧九间门面，一审法院于2019年3月22日上午拍照取证时九间门面使用情况为：石材加工厂二间及左右各一间门面，防撞中心三间门面，米粉店二间门面。返还门面部分为除去赛雅驾校的门面剩余部分。综上，一审法院对原告（反诉被告）的诉请予以支持，对被告（反诉原告）返还门面押金13500元的诉请予以支持，其余诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）陈顺德、陈政勇与被告（反诉原告）邱奕强在2016年10月17日签订的《门面租赁协议》无效；二、被告（反诉原告）邱奕强在本判决书生效之日起七日内返还在2016年10月17日签订的《门面租赁协议》中的九间门面予原告陈顺德、陈政勇（应返还的九间门面具体位置为：桂林市漓江大美路以东，赛雅驾校大门右侧九间门面；一审法院于2019年3月22日上午拍照取证时九间门面使用情况为：“石材加工厂二间及左右各一间门面，防撞中心三间门面，米粉店二间门面”。返还门面部分为除去赛雅驾校的门面剩余的部分）；三、被告（反诉原告）邱奕强支付2017年2月至2019年2月门面占用费108000元予原告（反诉被告）陈顺德、陈政勇；四、原告（反诉被告）陈顺德、陈政勇退还被告（反诉原告）邱奕强门面押金13500元；五、驳回被告（反诉原告）邱奕强的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费2640元（本诉原告已预交），由被告（反诉原告）邱奕强承担；反诉案件受理费1726元（本诉被告已预交），二原告（反诉被告）陈顺德、陈政勇承担303元，被告（反诉原告）邱奕强承担1423元。 二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审查明的法律事实无异议。本院认为，一审查明的事实正确，本院予以确认。 经本院现场勘察，涉案门面为钢架结构，顶棚为塑料或铁皮，无隔断，无门，现场情况如一审所拍照片一致，但上诉人否认收取米粉店及石材店的租金，被上诉人对此不能提供证据。 经本院审查，该涉案门面所在的地块，原属于桂林市穿山街道办事处樟木村委会渡头村，该地块于2011年11月20日已被桂林市象山区政府征用为新建环城南二路至奇峰镇纸业道路的建设用地，且该地块属于桂林市穿山街道办事处樟木村委渡头村14.15.16.17.18组，双方已签订《征地协议》并已履行完毕。上述地块并非被上诉人所在村民小组村集体所有的土地，被上诉人的户籍所在地为桂林市象山区。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、涉案《门面租赁协议》是否有效？二、被上诉人是否有权要求上诉人返还涉案门面及支付租金和门面占用费？三、上诉人是否有权请求被上诉人返还租金、押金及利息？被上诉人是否应当赔偿上诉人对涉案门面的装修费？ 一、合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。涉案合同虽然为上诉人与被上诉人经协商后订立，合同的形式符合法律规定，但却是以合法的形式掩盖非法目的。首先，被上诉人不具有涉案门面所在土地的使用权，被上诉人户籍所在地为桂林市象山区，涉案门面所在土地原为桂林市穿山街道办事处樟木村委会渡头村14－18组，2011年被桂林市象山区人民政府征用为国有城市道路用地，被上诉人无权在此土地获取任何权利。其次，被上诉人私自在国有土地上违规搭建所谓的门面，也违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于违章建筑。事实上，该涉案门面已被桂林市象山区人民政府下令限期拆除。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项之规定，上诉人与被上诉人签订的《门面租赁协议》为无效合同。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定作出的判决错误。本案涉案门面不属于上述司法解释规定的情形，不适用该司法解释的规定。被上诉人对搭建违章门面的土地不具有使用权或其他任何权利，国家征用该地块作为城市道路建设用地，被上诉人不可能获得该土地的使用权，而且被上诉人的违章搭建，侵害了国家利益和公共利益，这种以侵害国家和公共利益来获得个人非法利益的行为，违反国家对我国土地及城乡建设的管理规定，不属于上述司法解释规定的情形，不适用上述司法解释，不能得到法律的支持。一审判决对此适用法律错误，本院予以改判。 二、基于以上阐述，被上诉人无权利用国有土地获取非法利益，因此，被上诉人提起本案诉讼，不应予以支持。一审判决上诉人向被上诉人返还涉案门面及支付门面租金及占用费是错误的，本院予以纠正。被上诉人的诉讼请求，应当予以驳回。 三、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同为无效合同，被上诉人侵占国有土地违章搭建门面，属于违法行为，其违章搭建门面所损失的材料费，应当由其自行承担。上诉人明知被上诉人所建门面为违章建筑，仍然为一己私利与被上诉人签订租赁合同，并进行了装修，其所花的装修费，亦应当由其自行承担损失。但是，被上诉人非法获得的上诉人所交的押金和租金共27000元，依法应当由被上诉人退还上诉人。涉案门面因其非法性质并被当地政府下令限期拆除，故不需再予返还，由政府或者相关行政管理部门予以拆除。 综上所述，上诉人邱奕强请求判决被上诉人返还租赁押金和已交租金的上诉请求成立，但其要求被上诉人赔偿装修损失的上诉请求，应予驳回。被上诉人的诉讼请求因其非法性，应当予以驳回。一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初321号民事判决第一项、第四项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初321号民事判决第二、三、五项； 三、被上诉人陈顺德、陈政勇返还上诉人邱奕强已交租金13500元； 四、驳回被上诉人陈顺德、陈政勇的诉讼请求； 五、驳回上诉人邱奕强其他反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 一审本诉案件受理费2640元（被上诉人陈顺德、陈政勇已预交），一审反诉案件受理费1726元，二审案件受理费1210元（上诉人邱奕强已预交）共计5576元，由被上诉人陈顺德、陈政勇负担3619元，上诉人邱奕强负担1957元。 本判决为终审判决。 审 判 长  丁 勇 审 判 员  周 霞 审 判 员  刘媛媛 二〇一九年十二月五日 法官助理  黄 赟 书 记 员  叶菁华