浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初1392号 原告：郦少勇，男，1965年9月18日出生，汉族，住诸暨市。 原告：徐迪芳，女，1967年8月20日出生，汉族，住诸暨市。 上述两原告的委托诉讼代理人：宣林霞、赵子文，浙江振邦律师事务所律师。 被告：陈虹东，男，1968年4月27日出生，汉族，住诸暨市。 被告：陈柯玮，男，1992年9月13日出生，汉族，住诸暨市。 上述两被告的委托诉讼代理人：张根生，浙江信顺律师事务所律师。 原告郦少勇、徐迪芳与被告陈虹东、陈柯玮、蒋红萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序组成合议庭。审理中，原告郦少勇、徐迪芳申请撤回对被告蒋红萍的起诉，本院依法裁定予以准许。本案二次公开开庭进行了审理。原告郦少勇、徐迪芳的委托诉讼代理人赵子文（参加第一次庭审）、宣林霞（参加第二次庭审）、被告陈虹东、陈柯玮的委托诉讼代理人张根生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郦少勇、徐迪芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年12月11日签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还定金10万元；3、判令被告支付违约金10万元。审理中原告撤回了上述第二项要求返还定金的诉讼请求。 事实和理由：2017年12月11日，被告陈柯玮受被告陈虹东、蒋红萍委托，与原告及房屋中介诸暨市宏家缘房产置换有限公司三方签订房屋买卖合同。合同约定：陈虹东、蒋红萍自愿将其所有的位于4幢010801房屋（房权证号：Ｆ0××42、Ｆ0××43）卖给原告，在签订本合同时，原告向被告方支付定金10万元，该款暂存于房屋中介处；2017年12月20日办理产权过户手续前将房屋首付款60万元先交入房屋中介处，被告履行办理房屋产权过户；同时就双方的违约责任作了约定：被告方中途悔约的，被告方应在3个工作日内无条件退还给原告已付的定金和利息（月利息计2%），并赔偿违约金10万元，合同终止；若合同签订后，未到场的产权人或共有人对本合同产生异议，致使合同无法履行的，由到场的签约人陈柯玮承担全部法律责任和经济责任。 合同签订后，原告依约支付了定金10万元，但被告方于2017年12月19日前明确表示不再出售上述房屋。经查，2017年12月19日，陈虹东、蒋红萍将本案的房产抵押给了浙江诸暨农村商业银行股份有限公司浣东支行，并办理了抵押贷款手续。原告认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告的违约行为导致了合同目的己无法达成，根据《合同法》相关规定，原告有权要求解除合同，要求被告方双倍返还定金，并承担相应的违约责任。据此特具状法院，望判如诉请。 被告陈虹东、陈柯玮辩称，诉争的房屋买卖合同并未成立，根据合同法第八条的规定，本案的合同不具有法律约束力，故被告不应承担任何责任。从涉案房屋买卖合同的出卖人处签名看，既不是产权人也不是共有权人，在签名前，也没有得到产权人的委托，且在签名前已明确告知原告及中介公司其不是产权人也没有得到委托这一事实，所以从本质上看，诉争的房屋买卖合同仅仅是在订立合同过程中原告为了购买诉争房屋向产权人发出的一份要约，而该份要约最终并未得到产权人承诺，根据合同法第二十一条、第二十五条的规定，本案中所谓的房屋买卖合同并未成立。另据被告了解，原告所谓的合同定金也已经向中介公司退回。 原告郦少勇、徐迪芳为证明其主张的事实，向本院提供了如下证据： 1、房屋买卖合同1份，用以证明原、被告于2017年12月11日签订房屋买卖合同，其中约定了款项的交付及违约的处理等事实。 2、银行交易明细1份，用以证明在签订房屋买卖合同当天，原告向被告交付定金10万元的事实。 3、诸暨市国土资源局不动产登记查询证明1份，用以证明陈虹东、蒋红萍于2017年12月20日办理了房屋抵押登记手续，被告根本没有打算将房屋出卖给原告，应当按照定金法则双倍返还定金的事实。 4、录音资料1份，用以证明从2017年12月28日徐迪芳和陈虹东的聊天内容可以明确陈柯玮是经过陈虹东授权，而且是经过其确认来办理房屋买卖的事实。 经质证，被告陈虹东、陈柯玮认为证据1与原告的待证事实不具有关联性，并不能证明陈柯玮在签名前得到了产权人的授权委托，不能证明房屋买卖合同已经成立。该份房屋买卖合同，从内容上看仅仅是订立合同过程中的要约，且该要约的内容存在重大错误，从合同第一条、第二条对比，房屋总价是237万元，但付款方式变为137万元，该要约记载的出卖人是陈虹东，所以可以证明原告在签订过程中发出要约前是明知房屋产权人是陈虹东而不是陈柯玮。证据2与待证事实没有关联性，不具有证明力，该份证据仅仅证明在合同订立过程中，原告向中介公司支付了10万元款项，房屋买卖合同并未成立，故该款项不具有定金的性质。证据3仅仅证明产权人已经抵押的事实，对买卖合同的成立以及违约都不具有证明力。对证据4真实性没有意见，录音中中介说过第二天下午合同要重新签订的，要产权人本人来，可以反映原告在签订合同当时明知被告陈柯玮是没有经过产权人的授权，而且从整个录音内容看，都没有反映出产权人已经授权被告陈柯玮出卖房屋的意思表示，从被告已经提供的录音证据，包括被告及中介公司都非常明确的跟原告说过被告陈柯玮是无权的，合同需要重新签订。 被告陈虹东、陈柯玮为证明其辩称事实向本院提供了证据5、产权人陈虹东与中介公司的电话录音及录音摘要、通讯记录各1份，用以证明被告陈柯玮在买卖合同签字前已经明确告知原告以及中介公司，其是没有代理权，也不是产权人，即可以证明本案所谓的房屋买卖合同仅仅是原告发出的要约，而最终产权人并没有作出承诺，所以买卖合同并未成立。经质证，原告郦少勇、徐迪芳对通话记录的真实性无异议，认为被告提供的证据恰恰能够证明陈虹东应该是知晓房屋买卖合同的。 原、被告对上述证据材料的真实性均没有提出异议，故本院予以确认。 经审理，本院认定事实如下： 2017年12月11日，甲方（出卖方陈虹东、共有人陈柯玮）、乙方（买受方郦少勇、共有人徐迪芳）、丙方诸暨市宏家缘房产置换有限公司三方签订了《房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方将坐落在诸暨市4幢010801室房屋及车位出售给乙方，房屋建筑面积172.66平方米，成交价为237万元。付款方式为乙方在签订合同时支付购房定金10万元，该款暂存于丙方，待甲方出具金融债权保全说明书后，房屋产权过户当天，甲方到丙方处领取8万元，余下款项作为中介押金；在2017年12月20日办理产权过户手续前将房屋首付款60万元先交入丙方专用账户，余下房款67万元由乙方按揭贷款放贷后支付给甲方。违约责任：甲方中途悔约的，应书面通知乙方，甲方应在3个工作日内无条件退还给乙方已付的定金和利息（月利息计2%），并赔偿违约金10万元，合同终止；如果出售方产权人或共有人未能全部亲自到场签约、签字，且征得购买方产权人或共有人同意，若签订后，未到场的产权人或共有人对本合同产生异议，致使本合同无法履行，则由到场的签约人陈柯玮承担全部法律责任和经济责任，给乙、丙方造成的经济损失由陈柯玮负责赔偿。该合同甲方处由陈柯玮签字。签订合同当日，原告郦少勇向中介公司支付了购房定金10万元。 合同签订后的第二天，被告方即表示不再出售上述房屋，由此双方产生纠纷。另查明，陈柯玮系陈虹东、蒋红萍之子。涉案房屋登记于陈虹东、蒋红萍名下，于2017年12月20日办理了抵押登记手续，抵押给浙江诸暨农村商业银行股份有限公司浣东支行，履行期限至2020年12月15日。中介公司已将购房定金10万元退还给原告。 本院认为，涉案房屋买卖合同系被告陈柯玮与原告郦少勇、徐迪芳签订，虽然被告陈虹东没有在合同上签字，但房屋买卖合同载明出卖方为陈虹东，根据原、被告提供的通话录音资料，可以证明陈虹东对于房屋买卖是知情的，且陈柯玮系陈虹东之子，故应当认定其代表陈虹东签订合同。该合同未违反国家法律法规的禁止性规定，应属有效。原告按约交付了定金，而被告方在合同签订后即表示不再出卖房屋，其行为构成违约。原告为此要求解除合同，由被告陈虹东承担违约责任，本院予以支持。按照合同约定，出售方产权人或共有人对合同产生异议，致使合同无法履行，则由到场的签约人陈柯玮承担责任，现原告要求被告陈柯玮共同承担责任，本院亦予以支持。关于违约金数额，虽然合同约定为10万元，但是鉴于违约金性质主要是补偿损失，结合本案合同履行情况，被告方在合同签订后即表示不再出卖房屋，随后原告方收回了购房定金等，本院酌情确定由被告承担违约金2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原、被告于2017年12月11日签订的房屋买卖合同； 二、被告陈虹东、陈柯玮应支付原告郦少勇、徐迪芳违约金20000元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告郦少勇、徐迪芳的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告郦少勇、徐迪芳负担3650元，被告陈虹东、陈柯玮负担650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  陈小荣 人民陪审员  陈建荣 人民陪审员  蒋培南 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  袁 恺