江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8392号上诉人（原审被告）：正大食品（南通）有限公司，住所地江苏省南通市如东县掘港镇南环路**。法定代表人：于建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆兵，江苏南黄海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张海军，男，1980年9月6日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：张庆，江苏宁通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘井同，男，1971年7月20日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：胡艳艳，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人正大食品（南通）有限公司（以下简称正大公司）因与被上诉人张海军、刘井同房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初16390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正大公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人张海军的起诉。事实和理由：上诉人转租协议约定了商事仲裁条款。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释第六条规定，仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。转租协议约定的仲裁机构明确且唯一，为南京仲裁委员会。由于一审诉讼时本代理人未参加，故未提出仲裁异议。一审法院依法不应受理。张海军辩称：上诉人上诉请求没有法律依据，应当予以驳回。涉案房屋租赁合同虽约定发生争议协商未果，任何一方有权提起房屋所在地仲裁委员会仲裁，但该条款同时约定，对于仲裁解决不服的，可以提请法院判决。该条款实际上是对于双方争议既约定了仲裁又约定了起诉，该仲裁条款应属无效。且上诉人在一审开庭前并未提出过管辖异议，即使仲裁条款有效，也视为上诉人放弃仲裁条款。刘井同辩称：根据法律规定，原、被告双方达成仲裁协议，原告向法院起诉未声明有仲裁协议的，法院受理后，另一方在开庭前未提出异议的，视为放弃仲裁协议。因此一审法院审理本案没有错误。张海军向一审法院起诉请求：1.判令其与正大公司2017年7月7日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月6日解除；2.判令正大公司返还押金100000元；3.判令刘井同对正大公司返还押金中的50000元承担连带责任；4.判令正大公司、刘井同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月5日，刘井同（甲方）与正大公司（乙方）就位于南京市江宁区6幢1611、1612、1613室房屋（以下简称涉案房屋）签订房屋租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，用途为办公，房屋建筑面积为377.30平方米；租赁期限共36个月，自2016年3月10日至2019年3月9日止；租金为26969元/月，乙方应于签订本合同时支付首期租金323629元给甲方；该房屋租金按年支付，支付时间为2016年3月8日，以对方实际收到为准，以后每期租金提前30日支付；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过半个月或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴租，甲方有权收回此处租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方50000元为押金，待租赁期限届满，甲乙双方结清费用并验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，甲方将此押金全部归还乙方。2017年7月7日，刘井同与正大公司签订租赁补充声明，内容如下：因正大公司经营格局发生变化，现将涉案房屋交由南京餐创餐饮管理有限公司使用（以下简称餐创公司）；房屋建筑面积377.30平方米，其经营范围以餐创公司营业执照为准；期限自2017年7月10日起至2019年3月9日止；租赁期间由涉案房屋所产生的物业费、空调费、水费、电费由该公司承担（餐创公司）；从2018年3月10日至2019年3月9日租金直接交给房东本人，付款时间：2018年2月10日；租赁期间，若因餐创公司等一系列原因导致房屋费用无法继续履行，与房主无关，由正大公司承担；双方协定现押金追加50000元整，合计100000元，期满退还；租赁期间餐创公司未经房东同意不得擅自转租、转让，若该公司擅自转租、转让，所付租金及押金不退；如正大公司没有按期付款，房主有权收回该房屋并不退房屋押金及租金；合同期满，押金无息返还。2017年7月7日，正大公司（甲方）与张海军（乙方）就涉案房屋签订房屋租赁合同，内容如下：甲方将其拥有的涉案房屋租给乙方使用，用途为办公，房屋建筑面积为377.30平方米；租赁期限共二十个月，自2017年7月10日至2019年3月9日止，租赁期内，甲乙双方协商一致可以提前解约；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还，乙方若要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同；租金为26969元/月，此价格为净得价，二十个月租期内租金共计539380元，乙方应于签订本合同后15个工作日内支付首期租金，后期租金在每期到期前30天内支付；租金按半年支付，以对方实际收到为准，具体租金支付时间如下：2017年7月10日-2018年3月9日期间租金支付时间为2017年7月15日，200000元/半年，2018年3月10日-2019年3月9日期间租金的支付时间为2019年2月10日，租金为323628元/年；从2017年7月10日至2018年3月9日的租金交给甲方，从2018年3月10日至2019年3月9日租金交给房东本人指定账号（刘井同，招商银行竹山路支行、）；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.1%支付滞纳金，拖欠租金超过半个月或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴租，甲方有权收回涉案房屋，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方50000元为押金，待租赁期限届满，甲乙双方结清费用并验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，甲方将此押金全部归还乙方；租赁期限届满时或经甲、乙双方协商一致时，本合同终止；乙方应在期满当日将房屋钥匙、水电气等卡证及正常使用状态下的房屋附属物品交付甲方；若甲、乙双方中的一方严重违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求；合同期内若非乙方过失甲方擅自解除本合同并提前收回涉案房屋的，甲方应向乙方支付双倍的合同月租金作为违约金，若违约金不足以弥补乙方损失的，甲方仍需要对补足的部分承担据实赔偿责任，同时乙方有权终止合同；合同期内乙方逾期交纳水费、电费、气费、电话费、有限电视费及物业管理费等相关费用累计达半个月租金时，甲方有权使用保证金支付上述费用，乙方应承担造成的一切后果，同时甲方有权终止合同；合同期内若造成该房屋的相关附属设施（含家具、家电）的损坏，将由乙方负责维修或赔偿，合同期限届满，若乙方未能及时将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的两倍按实际天数向甲方支付违约金，同时押金甲方不予退还乙方，并有权收回该房屋；擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，乙方应向甲方支付合同月租金的双倍金额作为违约金，若违约金不足弥补甲方的损失，乙方仍需要对补足的部分承担据实赔偿责任，同时甲方有权终止合同；合同期内若乙方违约中途退租，所预付押金甲方可不予退还；房屋及其附属设施由于不可抗力造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；补充条款：租期内租金不变；从2019年3月9日开始，如乙方愿意继续承租，则与房主重新签订合同，与甲方无关；乙方要保护好室内办公设施，如有人为破坏乙方负责维修。2018年3月，张海军委托江苏宁通律师事务所向正大公司寄送律师函一份，内容如下：根据张海军的陈述并结合其提供的相关资料显示：张海军与贵司于2017年7月7日签订了一份《房屋租赁合同》，约定贵司将位于南京市江宁区（下称租赁房屋）出租给张海军；租期自2017年7月10日至2019年3月9日；张海军于2017年7月15日支付2017年7月10日至2018年3月9日期间租金200000元，于2019年2月10日支付2018年3月10日至2019年3月9日期间租金323628元。在租赁合同约定的第二期租金支付期限未届满的情况下，租赁房屋的所有权人刘井同就以未收到租金为由扣留了张海军缴纳的租赁保证金，强行收回了租赁房屋并重新对外出租，导致张海军目前无法使用租赁房屋。本律师认为，贵司与张海军签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自义务。张海军已依约支付了首期租金，在合同约定的第二期租金支付期限未届满的情况下，租赁房屋所有权人就以未收到租金为由扣留了张海军所交的租赁保证金，强行收回租赁房屋，导致张海军目前无法继续使用租赁房屋。基于此，望贵司收函后3日内与租赁房屋产权人协商并将租赁房屋交付给张海军继续使用，逾期张海军将依法解除《房屋租赁合同》并追究贵司的违约责任。2018年8月17日，南京市公安局江宁分局东山派出所出具接处警证明，内容如下：2018年3月6日13时49分，我所接110指挥中心指令：万达B座1611室，133××××****报警称自己办公室的锁不知道被什么人换了。我所派员处警，电话联系报警人133××××****，报警人自称名叫张闯，男，身份证号码：，其反映：自己应老板要求来江宁区竹山路68号万达广场B1611室搞卫生，发现门锁已换且贴了一张留有“180××××****刘”字样的单子。特此证明。2018年10月25日，南京市公安局江宁分局东山派出所出具接处警证明，内容如下：2018年3月1日15时9分28秒，江宁分局大市口警务服务站接到“110”指令称：“群众使用180××××5058号码报警称万达广场B座1612室求助租客走了联系不上。”民警出警至江宁区，报警人刘井同因房客拖欠房租要收房，并称房客将屋内家具搬走，要求登记。民警告知刘井同自己做好取证工作。一审法院另查明，张海军系餐创公司法定代表人。一审中，张海军陈述其要求返还的100000元押金，其中50000元是支付给正大公司的，另外50000元是其应正大公司要求代正大公司支付给刘井同的，并撤回要求刘井同对该50000元押金返还承担连带责任的诉讼请求。正大公司陈述其与刘井同签订的租赁补充声明中约定追加的押金50000元其没有支付，其是要求张海军支付的。对于其要求张海军支付该50000元押金的原因，正大公司陈述因为张海军对转租是清楚的。张海军就其主张的刘井同强行提前收回房屋，提交其与刘井同的微信聊天记录一份，内容如下：刘井同：张总，你和正大公司签订承租万达1611、1612、1613房子按合约应在2018年2月10号付租金，多次催租无果，而且你们也搬离了房子，更没有任（何）信息反映续租，现按合同约定扣留保证金，收回房子，终止合约，特此通知；张海军回复：刘总，我们餐创公司和正大公司签的租赁合同上注明付款日期是2019年2月9日，我们都是按合同办事的，没有任何违约行为，希望刘总理解；刘井同回复：张总，那是你和正大公司的合同约定与我和正大合同约定没有关系，我按合同约定不履行就收房子。刘井同对微信聊天记录的真实性认可，亦认可其于2018年3月6日更换涉案房屋门锁。一审法院认为，正大公司承租涉案房屋后经出租人刘井同同意将涉案房屋转租给张海军，双方就涉案房屋签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现张海军要求判令双方就是涉案房屋签订的房屋租赁合同于2018年3月6日解除，正大公司同意，对张海军的该诉讼请求，一审法院予以支持。张海军主张正大公司返还押金100000元，其中50000元，正大公司同意返还；其余50000元，根据租赁补充说明的约定，应由正大公司支付给刘井同，正大公司要求张海军代为支付，该50000元正大公司应返还给张海军，正大公司以其未收到该50000元为由辩称不应返还该50000元押金，依据不足，一审法院不予采纳。对张海军主张正大公司返还押金100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。张海军自愿撤回要求刘井同对其中50000元押金返还承担连带责任的诉讼请求，系当事人自由处分民事权利的行为，并无不当，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、张海军与正大食品（南通）有限公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同于2018年3月6日解除；二、正大食品（南通）有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还张海军押金100000元。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费7654元，由正大食品（南通）有限公司负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据，对一审法院认定的事实亦均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。本案中，正大公司在一审中并未对人民法院受理该案提出异议的，依法应当视为放弃仲裁协议，一审法院审理本案，并无不当。正大公司上诉主张双方有仲裁协议约定，一审法院不应受理，本院不予采信。综上所述，正大公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人正大食品（南通）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一九年十二月六日书记员  杨文艳