浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初5427号 原告：项赵树，男，1965年4月16日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 委托诉讼代理人：吕华兴，浙江丽阳律师事务所律师。 被告：周弦，女，1987年12月15日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：张雪娟，浙江浙杭律师事务所律师。 原告项赵树与被告周弦合同纠纷（立案案由为房屋租赁合同纠纷）一案，本院于2019年9月5日立案受理后，适用简易程序于2019年10月28日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人吕华兴、被告及其委托诉讼代理人张雪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告当庭变更诉讼请求为：1、解除或撤销双方于2018年9月11日签订的《房屋转租协议》；2、被告退还原告房屋转让费65万元；3、被告承担本案诉讼费及财产保全申请费。事实和理由：2013年8月1日，浙江省广东商会向沈锦鹏、丘静租赁了位于杭州市滨江区长河街道通江路251号锦江国际大厦202-208室房屋，租期十五年。2017年7月1日，浙江省广东商会将上述房产转租给童金帆。2018年9月11日，童金帆、周弦又将上述房产转租给原告。为此，原告向周弦支付了65万元转让费。转让合同签订后，原告随即着手进行装修。到目前为止花费装修费20余万元，向物业公司交纳物业费、水电费等3.1万余元。但装修尚未完成时，案涉房屋就因房东沈锦鹏、丘静的债务纠纷，被法院查封。案涉房屋的第一手租赁合同，即浙江省广东商会与沈锦鹏、丘静的租赁合同也被绍兴市柯桥区人民法院以（2018）浙0603执异187号执行裁定书裁定无效，且案涉房屋行将拍卖。故本案房屋租赁合同也被迫终止。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告答辩称：1.被告于2017年7月1日与童金帆签订了一至两年租期的房屋租赁协议。之后，原告找到童金帆商量租赁房屋事宜，原告于2018年9月11日签房屋租赁协议时，被告的租期实际仅剩下15天的时间。因此，实际上是原告向童金帆续租了房屋，而被告仅是将房屋内的装修、物件等转让给了原告。9月11日签订协议后，房屋及屋内物件等于9月14日交付给了原告。2018年9月14日，原告与童金帆就案涉租赁房屋重新签订一个租赁合同。2019年1月26日，因案涉房屋被法院查封一事，童金帆与原告解除了租赁关系，签订了解除租赁关系的协议，并对原告进行了补偿。2.本案并非房屋租赁合同纠纷，而应该是买卖合同纠纷，理由如下：第一，房屋租赁合同主要是指出租人将租赁物交付给承租人使用，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是按照合同约定交付租赁物，承租人的主要义务是向出租人交付租金。而案涉协议，虽然名义上的是一个房屋租赁协议，但协议的主要内容是被告将案涉房屋内的装修物品转让给原告。被告的租期是截至2018年9月30日，在双方签订房屋转让协议的时候，只剩下半个月的房屋租赁期限了。因此，合同主要约定的是物品的和装修的一个转让。事实上，被告在2018年9月30日之后也不享有案涉房屋的租赁权，所以也不存在被告将这个案涉房屋转租给原告的这样的一个事实。2018年9月11日，原告与享案涉房屋租赁权的童金帆重新签订了房屋租赁合同，双方就承租房屋的租金也进行了约定，形成了承租人与出租人之间的房屋租赁关系。案涉房屋被查封之后，童金帆与原告已经签订了解除租赁合同的协议，原告无法继续租赁房屋的损失也已经得到了赔偿。第二，双方之间的真实关系是买卖合同关系，内容也无违反法律法规的强制性规定，理应合法有效。2015年4月15日，案涉房屋被绍兴市柯桥区人民法院轮候查封，2018年5月3日，法院已经对案涉房屋贴上了封条，封条所贴的位置是在电梯口，是到达这个案涉房屋的必经之处。原告在授让房屋物品时，已经知晓案涉房屋的查封情况。并且，在浙江省广东商会申请执行异议的听证会上，原告也参加了旁听。原告是认为案涉房屋的诉讼问题不大，可以因买卖不破租赁的法律规定继续承租，所以才和被告签订了案涉合同，并与童金帆签订了房屋租赁合同。第三，被告已经完全履行了合同中的义务，且对房屋被查封一事没有过错，无须退还房屋转让费。被告在合同签订后，已经将案涉房屋内的物品及装修全部交付给了原告，原告也已经进行了相应的处置。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律的依据，应该依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋转租协议、银行转账凭证、执行裁定书，被告对转账凭证三性无异议，对其他证据真实性均无异议。被告提交的照片、解除租赁关系协议，原告对关于法院封条的照片提出异议，原告在今天之前从未看到过；对装修的照片提出异议，被告所谓的转让的设备与事实不符，原告从未收到过这些设备；对解除租赁关系协议的真实性无异议，但与案涉的转租协议没有关联性。本院经审查认为，对原告提交的证据以及被告提交的解除租赁关系协议，双方对真实性均无异议，本院予以确认，证明力将结合其他查明事实综合予以分析；对被告提交的照片，关于法院封条的照片，对其真实性予以认可，证明力将结合其他查明事实综合予以分析，对关于装修的照片，无法证明待证事实，本院不予采信。 依据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2018年9月11日，原告（作为承租方、乙方）与被告（作为转租方、甲方）签订《房屋转租协议》一份，约定：甲方将其承租的位于杭州市滨江区安业路251号江锦国际2楼202-208室房屋转租给乙方；甲方于2018年9月14日向乙方交付给房屋，转租期限自2018年9月14日起至2028年7月1日止，甲方保证该转租期限未超出原房屋租赁额合同的期限2024年7月9日；转租期满，本协议效力终止；房屋转让费为65万元，一次性支付到账。原告已依约支付给被告转让款65万元。 2019年1月26日，案外人浙江省广东商会（作为甲方）与案外人童金帆（作为乙方）及原告（作为丙方）签订《解除租赁关系协议》一份，载明：甲乙双方于2017年7月1日、2018年9月14日分别签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》各一份，该两份合同约定由甲方将位于杭州市滨江区通江路251号江锦国际大厦202-208室房屋出租给乙方经营使用，租期从2017年7月1日起至2028年7月16日止；乙方于2018年9月11日将上述房屋转租给了丙方，并签署了《房屋租赁合同》一份；目前，上述房屋租赁合同提及房屋因房东原因正面临法律诉讼，即将或者已经影响丙方的使用。同时，三方就解除协议及赔偿事项等内容达成了一致意见。 另查明，案涉租赁房屋原系案外人沈锦鹏、丘静所有，浙江省广东商会承租案涉房屋后，将其转租给童金帆。2015年4月15日，绍兴市柯桥区人民根据（2015）绍柯商初字第1173号民事裁定书，对案涉房屋进行了轮候查封。后该院在执行（2015）绍柯商初字第1173号一案的生效判决（执行案号为2016浙06**执1383号）过程中，浙江省广东商会对执行标的提出书面异议，该院经审查后于2018年11月19日做出（2018）浙0603执异187号执行裁定书，裁定驳回案外人浙江省广东商会的执行异议请求。 本院认为：本案的争议焦点是原、被告之间的法律关系，以及案涉合同是否存在可撤销或可解除的法律后果。首先，原告与被告签订的房屋转租协议约定：转租期自2018年9月14日起至2028年7月1日止，被告保证该转租期限未超过原房屋租赁合同的租期2024年7月9日，原告支付房屋转让费65万元等内容，从合同内容可以确认原、被告在案涉协议中约定的转让费65万元转让的是租赁权，故案涉协议实质上是转让租赁权合同。被告辩称转让的是房屋装修价值和物件价值，案涉协议中并未约定，被告也未能提供证据予以证明，本院不予采信。故本案案由变更为合同纠纷更为恰当。其次，原告作为承租人在签订租赁面积如此之大、租赁期间如此之长的合同时，理应对涉案房屋的权利是否存在瑕疵等情况有较为全面、充分的了解，现原告主张被告隐瞒案涉房屋已被法院查封的情况，对此不知情，与其作为民事行为主体应尽到的理性、谨慎注意义务和通常的交易习惯及常理不符。再者，原告签订案涉协议时，案涉房屋已处于法院强制执行阶段，原告能够了解到案涉房屋的真实情况。故原告主张被告在签订案涉房屋时存在欺诈的行为，要求撤销案涉协议，依据不足，本院不予支持。第三，根据案涉协议约定：转租期满，本协议效力终止。现被告无法在合同约定的转租期内保证原告享有租赁权，导致原告的合同目的无法实现，故原告有权解除案涉协议，并要求被告赔偿损失。本院酌情确认被告赔偿原告损失62万元。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告项赵树与被告周弦于2018年9月11日签订的《房屋转租协议》于本判决生效之日解除。 二、被告周弦于本判决生效之日起十日内返还原告款项620000元。 三、驳回原告项赵树的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5150元，财产保全申请费3770元，合计8920元，由原告项赵树负担412元，被告周弦负担8508元。被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期未交本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  费婧 二〇一九年十二月三日 书记员  朱洁 -8- -7-