广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2729号 上诉人(原审被告、反诉原告）：临桂万鹂地产有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市西城经济开发区鲁山路**。统一社会信用代码91450322753735167R。 法定代表人：郭鹏，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：周楷效，国浩律师（南宁）事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙城，男，1963年11月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 原审被告：桂林福达机器有限公司，，住所地广西壮族自治区桂林市西城经济开发区鲁山路**统一社会信用代码91450322MA5KB2XY8H。 法定代表人：李刚，该公司董事。 委托诉讼代理人：文峰，广西金桂律师事务所律师。 原审第三人：穆世勇，男，1977年6月22日出生，汉族，住贵州省桐梓县花秋镇兴河村**，现住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人临桂万鹂地产有限公司（以下简称被告临桂万鹂公司）因与被上诉人龙城、原审被告桂林福达机器有限公司（以下简称被告桂林福达机器公司）、原审第三人穆世勇合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 临桂万鹂公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初123号民事判决第二项，改判驳回被上诉人要求支付逾期交付不动产权证违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人违反合同约定的交费义务在先，经上诉人多次通知后仍然拒绝履行交费义务，法院应根据第一次通知的时间节点2016年11月9日来认定上诉人的先履行抗辩权。上诉人与被上诉人签订的《房屋置换合同书》第四条约定“房屋公共维修基金、契税、其它办证费用以及所有与置换新房有关的费用全部由被上诉人承担，具体金额以有关部门的标准收取”、第十条约定“上诉人代被上诉人办理置换新房的房产证、土地证，被上诉人应予以积极配合，如由于被上诉人未提供相应的资料或未按本合同第四条的约交纳相应费用导致无法办理房产证、土地证，责任由被上诉人承担”。上诉人早在2016年11月9日就在安置楼下张贴《关于安置楼办证缴费的通知》，2016年12月19日还向被上诉人邮寄《关于安置楼办证缴费的补充通知》，上述通知均清楚地列明被上诉人应当缴费的项目和金额，告知被上诉人应当先交费，以便上诉人办证。2018年1月8日，上诉人再次张贴《通知》，通知包括被上诉人在内的住户交费并领证。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，《房屋置换合同书》签订后，因被上诉人违约在先，至今未按约定支付契税、其它办证费用以及所有与置换新房有关的费用，直接影响上诉人办证进度，上诉人并未违约，不应承担本案逾期交付不动产权证违约责任。二、因行政机关遗失原房屋档案资料，造成不动产登记延迟的责任，不应由上诉人担责。本案安置楼住户原旧房屋属公房性质，根据相关规定，“拆旧建新”后办理新产权证的过程中，需先注销业主的原房产证书，才能办理新证。2017年1月，政府有关部门在受理上诉人办证过程中，发现已拆除的老旧宿舍楼地块存在产权归属不明晰，部分住户的房屋档案资料被政府部门遗失等问题，有45本土地证无法注销，29本房产证无法注销，18本住房档案无法注销。上述问题均属上诉人不能事先预知、不可抗拒的行政机关原因，不能归责于上诉人。经政府多番协调后，临桂不动产登记局于2017年3月8日才受理上诉人交件办证申请，2017年7月17日作出不动产登记证书。 龙城答辩称，上诉人的上诉没有事实依据，之前签了一份协议，办证费用由上诉人出。原来的房子是办了证的，有些是全产权的，有些是半产权的，也有没有产权的。原来的老证上诉人收走了，是房屋置换，不是买房子。 桂林福达机器公司述称，一审判决没有根据桂林福达机器公司于2016年11月9日第一次通知被上诉人履行交费义务的时间来认定上诉人行使先履行抗辩权，从而将被上诉人自身原因造成的办证迟延归责于上诉人，并将因行政机关遗失原房屋档案资料导致的不动产登记延迟的责任也由上诉人承担，是认定事实不清，适用法律不当，其判决第二项为错误判决，依法应予撤销。 穆世勇述称，其与桂林福达机器公司的意见一致。 龙城向一审法院起诉请求：1.判令被告临桂万鹂公司、桂林福达机器公司向原告交付已经办理好的桂林福达机器有限公司宿舍区2号楼2单元202号房的产权证书（不动产登记证书或房屋所有权证、土地使用权证）；2.判令被告临桂万鹂地产有限公司、桂林福达机器公司向原告支付逾期交付房屋产权证书违约赔偿金20万元；3.本案的诉讼费用由两被告承担。另，经一审法庭释明后，明确只要求被告临桂万鹂公司承担本案的民事责任。 临桂万鹂公司向一审法院反诉请求：1.判令被告龙城向原告支付契税（超面积）1715.54元、营业税6004.41元、办证费220.27元、自来水改造费2600元、供电改造费1231.33元、防盗门费320元，共计12091.55元；2.本案诉讼费由被告龙城承担。本案庭审后，临桂万鹂公司于2019年6月5日向法院撤回了反诉请求中要求原告支付营业税6004.41元的诉请。 一审法院认定事实：龙德飞（系原告之父）原拥有位于临桂县住房一套。2013年1月14日，原告龙城（为乙方）与桂林福达机器有限公司（为甲方）签订一份《房屋置换合同书》，该协议主要约定：一、置换新房的基本情况：1.置换新房位于临桂县临桂镇机场路桂林福达机器有限公司宿舍区，房号为2号楼2单元202号（房屋示意图见附件一），杂物房为2-2-111号（杂物房示意图见附件二），房屋户型为3房1厅1厨1卫，建筑面积92.95㎡（含公摊），杂物房建筑面积9.85㎡（含公摊）。房屋用途为住宅，属混合结构，阳台是非封闭式，土地使用权性质为出让。二、置换条件。1.甲方按1.20:1的比例根据乙方旧房房产证记载的建筑面积进行房屋置换，新房建筑面积超出置换面积部分由乙方按成本价1208.48元／㎡（建筑面积）交纳超面积的房款；2.甲方向乙方提供与新房配套的杂物房，乙方同意按成本价787.82元／㎡（建筑面积）支付杂物房的使用权费；3.甲方同意给予乙方旧房装修和自建杂物房补偿，旧房装修根据旧房房产证记载建筑面积按50元／平方米补偿，自建杂物房一次性补偿4500元；4.乙方需及时退回旧房及有关产权资料，结清水电物业等全部费用，旧房的产权全部归甲方所有，乙方不再享有旧房的任何权利。三、乙方应交款项。1.旧房建筑面积为60.41㎡，新房建筑面积为92.95㎡，甲方按1.20：1的比例置换乙方72.50㎡，超建筑面积20.45㎡，单价1208.48元/㎡，乙方应交款项为24713.42元；2.杂物间建筑面积为9.85㎡，单价787.82元/㎡，乙方应交款项计：7760.03元；3.甲方应补偿乙方合计：10541元：⑴旧房建筑面积60.41㎡，50元/㎡，装修补偿3020.50元，⑵自建杂物房建筑面积⑴32.93㎡，⑵12.96㎡，补偿4500元；4.以上乙方应交纳的房屋和杂物房价款在扣减补偿款后共计：21932.45元；5.新房建筑面积暂按92.95㎡进行计算，最后以产权证记载的建筑面积为准，杂物房的建筑面积暂按9.85㎡进行计算，最后以测绘部门的测量结果为准。结算时多退少补，单价不变，互不计息。四、房屋公共维修基金，契税、其它办证费用以及所有与置换新房有关的费用全部由乙方承担，具体金额以有关部门的标准收取。五、付款方式与期限。1.本合同签订前乙方已支付甲方本合同第三条第4点约定的应交款项计：21932.45元；2.待产权证和测量结果出来后，双方根据产权证和测量结果记载的建筑面积进行结算，多退少补，单价不变，互不计息。十二、其他事项。1.本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向甲方所在地人民法院提起诉讼；2.未尽事宜由双方按国家有关法律、法规、政策协商解决。合同还对置换新房的基本情况、置换条件、结算款的退补、房屋交付期限及交付条件、房屋交接、房屋维修、产权证的办理、特殊约定、其他事项等内容进行了约定。第三人穆世勇作为经办人在该协议上签字。 2016年5月4日，被告桂林福达机器公司作为被告临桂万鹂公司的代理人，以该公司的名义（为甲方）与原告就涉案房屋置换又签订一份《补充协议》，该协议主要约定：第一条甲方置换给乙方的桂林市临桂县机场路桂林福达机器公司宿舍区2号楼2单元202号房，甲方应于2017年1月27日前为乙方办理好并取得该房的产权证书（含房产证、土地使用权证）交付给乙方。甲方在为乙方办理产权登记过程中，需要乙方配合办理的，乙方根据甲方的通知予以协助配合。第四条如果甲方逾期向乙方交付房屋产权证书（含房屋所有权证、土地使用权证），逾期在六十日以内的，每逾期一日，甲方向乙方支付赔偿金人民币100元；逾期超过六十日的，自第六十一日起，每逾期一日，甲方向乙方支付赔偿金人民币800元，直至甲方将桂林市临桂县机场路桂林福达机器公司宿舍区2号楼2单元202号房的产权证书（含房产证、土地使用权证）办理好并交付给乙方之日止。第六条办理产权证书（房屋所有权证、土地使用权证）费用仍按照双方之前商议的，由甲方承担。第七条原合同关于违约责任的约定全部变更为本补充协议，甲乙双方不再根据原合同的违约条款承担责任。之后，双方依约对新旧房屋进行了置换。 2016年11月9日，被告桂林福达机器公司在涉案安置楼下张贴《关于安置楼办证缴费的通知》，通知包括原告在内的业主缴纳契税、办证费、营业税、自来水改造费、供电改造费、防盗门费等费用。2016年12月19日，被告桂林福达机器公司向原告邮寄了《关于安置楼办证缴费的补充通知》，通知其尽快缴纳办证费用和办理相关手续。2017年1月24日和2月28日，被告桂林福达机器公司又张贴《通知》，通知办理好不动产权证的业主缴纳相关费用并领取不动产权证。2017年7月17日，被告临桂万鹂公司为原告办理好涉案房屋的不动产权证书。2017年7月21日，第三人穆世勇电话通知原告涉案房屋的不动产权证书已办理好可以领证，但领证需原告交纳相关费用，否则公司不让领取。原告在接听该电话中，认为被告方存在违约，应承担违约责任，同时表示相关费用应不应由其承担，也未明确其是否领证和什么时候领证。2018年1月8日，被告桂林福达机器公司再次张贴《通知》，通知业主缴纳相关费用并领取不动产权证。之后，因原、被告双方就涉案房屋所缴纳的费用如何承担未能协商达成一致，原告遂于2019年1月4日诉至该院。同时查明，置换后原告新房登记的建筑面积为91.38㎡，与约定面积92.95㎡相差1.57㎡，该房屋系坐落于桂林市临桂区桂林福达机器有限公司安置楼2幢2单元1层02号。（原）桂林福达机器公司于2013年7月1日安装安置楼防盗门花费27035元，根据“安置楼防盗门费用明细”可知，每个单元防盗门3800元，每个单元12户，3800元÷12户≈316.67元/户，每个防盗门原配钥匙5条，配钥匙费用235元÷82户≈2.87元/户，故316.67元/户＋2.87元/户≈320元/户。2016年7月27日，被告临桂万鹂公司与桂林市自来水公司签订《桂林福达机器有限公司安置楼1#-4#栋给水工程施工合同》，约定由桂林市自来水公司为桂林福达机器公司安置楼1#-4#栋勘察及设计安装水表，并约定安置楼的水表前给水工程造价为82户×2600元/户＝213200元。2016年8月17日，被告临桂万鹂公司向桂林市自来水公司支付了户表安装工程的费用213200元。2016年8月12日，被告临桂万鹂公司与广西驰兴电力安装维护有限公司签订《施工合同》，约定由广西驰兴电力安装维护有限公司承包福达机器有限公司安置楼0.4kV配电改造工程即更换电表箱7台，其中15位表箱6台、12位表箱1台、单相载波电能表82套，合同包干价为80969元。2016年8月29日，由广西冠宇电力勘察设计有限公司对电表安装进行设计并由被告临桂万鹂公司支付设计费3500元。2016年11月24日，被告临桂万鹂公司向税务部门缴纳营业税及城市维护建设税、教育费附加等共计502573.69元。 2017年1月5日，被告临桂万鹂公司为办证向临桂县房地产管理所支付转让手续费4865元；2017年1月16日，被告临桂万鹂公司为办证向临桂县房地产管理所支付转移登记费2010元；2017年1月23日，被告临桂万鹂公司为办证向临桂县房地产管理所支付转移登记费3044元；2017年1月23日，被告临桂万鹂公司为办证向桂林市临桂区不动产登记中心支付土地权属调查费、住宅登记费3663.68元；2017年2月23日，被告临桂万鹂公司为办证向桂林市临桂区不动产登记中心支付土地权属调查费、住宅登记费2965.5元；2017年7月20日，被告临桂万鹂公司为办证向桂林市临桂区不动产登记中心支付土地权属调查费、住宅登记费1332.86元，以上共计17881.04元，平摊至82户业主，金额为17881.04元÷82户≈218元/户。2017年4月8日，被告临桂万鹂公司代原告交纳契税（超面积）1715.54元。另外，涉及与被告临桂万鹂公司房屋置换的原桂林福达机器有限公司宿舍区的业主共计82户。2017年中国人民银行商业贷款一年以内（含1年）年利率为4.35％。 另查明，2014年4月25日，桂林福达机器有限公司在临桂工商局更名为临桂万鹂地产有限公司。被告桂林福达机器公司的成立日期为2016年2月4日。本案庭审中，经被告桂林福达机器公司披露，其与被告临桂万鹂公司实为委托代理关系，被告临桂万鹂公司为委托人，被告桂林福达机器公司为代理人,以自身名义代理委托人处理与原告之间于2014年4月25日以后有关置换房屋的事项。对于上述情况，原、被告及第三人均予以认可，不持异议。 又查明，龙德飞于2013年7月6日死亡，生前与皮玉珍系夫妻关系，共同生育了四个儿子，分别为：龙斯文、龙斯武、龙瀛、龙城。2015年9月17日，皮玉珍（为甲方）与龙斯文、龙斯武、龙瀛、龙城（四人为乙方）签订了《协议书》一份，该协议的主要内容为：一、房产分配。2.甲方与龙德飞共有集资房一套，2室1厅1卫，建筑面积92.95平方米，位于广西桂林市临桂区桂林市福达机器有限公司生活安置**，归龙城所有。三、其他问题。1.对以上内容无异议；2.以上房产在生效后即可办理产权过户，甲方和乙方之间应予以配合。该协议还对房产分配及赡养问题、其他内容等内容进行了明确约定。 一审法院认为，原告龙城与桂林福达机器有限公司(现更名为临桂万鹂地产有限公司)（被告）签订《房屋置换合同书》及《补充协议》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。同时，《中华人民共和国继承法》第十条、十三条、二十六条规定，遗产第一顺序继承人分别为配偶、子女、父母；同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等；继承人协商同意的，也可以不均等。经查，龙德飞生前与皮玉珍共生育有龙斯文、龙斯武、龙瀛、龙城。皮玉珍、龙斯文、龙斯武、龙瀛、龙城为龙德飞的第一顺序继承人，涉案房产系龙德飞与皮玉珍的夫妻共同财产，龙德飞去世后，应分割该房屋的一半归皮玉珍所有，该房产的另一半应作为遗产由皮玉珍、龙斯文、龙斯武、龙瀛、龙城五人按照法定继承共同继承，但从查明的事实来看，皮玉珍、龙斯文、龙斯武、龙瀛、龙城共同签订了《协议书》，明确表示涉案房屋归原告所有，该院对此予以确认，涉案房屋应由原告继承并归其所有；而原告亦依法应在其继承龙德飞遗产的范围内对龙德飞的债务承担清偿责任。本案中，被告桂林福达机器公司作为委托代理人在（原）桂林福达机器有限公司更名为临桂万鹂地产有限公司后，继续代被告临桂万鹂公司办理与原告房屋置换的后续问题，不违反法律规定。同时，原告在经代理人即被告桂林福达机器公司披露及该院释明后，选择并确定由被告临桂万鹂公司承担本案的民事责任，属原告诉讼权利的行使，且未违反法律规定，该院予以准许。 一、关于本诉。争议焦点一，被告临桂万鹂公司逾期交付房屋产权证书的行为是否构成违约。原告认为根据《补充协议》的约定，被告应于2017年1月27日前为原告办理好产权证书并交付给原告，逾期则应承担违约责任。经查，被告临桂万鹂公司是于2017年3月8日向临桂不动产登记局交件办理涉案房屋的不动产证，不动产证登记的时间为2017年7月17日。而被告桂林福达机器公司作为被告临桂万鹂公司的委托代理人已于2016年11月9日在安置楼下张贴《关于安置楼办证缴费的通知》，后于2016年12月19日向原告邮寄了《关于安置楼办证缴费的补充通知》；2017年7月21日第三人穆世勇作为具体经办人电话通知了原告涉案房屋的不动产权证书已办理好可以领证，但领证需原告交纳相关费用，否则公司不让领取；2018年1月8日，被告桂林福达机器公司又张贴《通知》，通知原告在内的业主于2018年1月9日起到其公司缴纳相关费用并领取不动产证的。因此，该院确认被告桂林福达机器公司实际通知原告领取不动产权证的具体时间为2017年7月21日。结合交付习惯及本案实际，该院酌定原告应最迟在一周内即2017年7月28日前向被告桂林福达机器公司领取涉案房屋的不动产权证书。依上述情况并经审核，该院确定被告临桂万鹂公司超出了《补充协议》约定的2017年1月27日共有182天（即2017年1月28日起至7月28日止）。故，被告临桂万鹂公司的行为，不符合合同的约定，构成了违约，并应对此承担违约责任。而二被告就此提出的抗辩理由，与查明事实不符，该院不予采信。至于2017年7月29日之后被告临桂万鹂公司是否继续承担违约责任的问题。该院认为，被告桂林福达机器公司的具体经办人即第三人穆世勇已在2017年7月21日以电话的方式告知原告可以领取涉案房屋的不动产权证书，但由于在办证过程中，被告临桂万鹂公司代垫了原告应缴纳的部分款项包括超面积的“契税”，而契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。交纳契税是办理产权证必须缴纳的税费，直接影响办证进度，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，现履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，被告临桂万鹂公司要求原告在领取不动产证书前缴清其代垫的契税（超面积）等费用，属于行使其先履行抗辩权，理由正当，符合法律规定。因此，原告不缴纳相关费用并不在2017年7月28日前领取不动产权证的行为，是其自身原因造成，不能归责于被告临桂万鹂公司，故，被告临桂万鹂公司在2017年7月29日以后不需再承担违约责任。争议焦点二，被告临桂万鹂公司应如何承担逾期交付房屋权属证书的违约责任。首先，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且被告临桂万鹂公司对此不可预知亦不可控制，故被告临桂万鹂公司对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任；其二，合同只约定了被告临桂万鹂公司对办理房屋产权证有协助义务，但对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了对被告临桂万鹂公司的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契约与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预知不可控制的客观因素给予合同履行所造成的冲击与影响；其三，从被告临桂万鹂公司提供的桂林市临桂区房地产行业协会文件的内容看，不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，结合本案实际，考虑公平因素，该院认为此期间（5个月）所造成的损失不应由被告临桂万鹂公司承担，此期间（5个月）不应计付违约金；其四，被告桂林福达机器公司在2017年7月21日已实际通知原告领取不动产权证，该院确认原告应于2017年7月28日前向被告桂林福达机器公司领取涉案房屋的不动产权证书，而临桂区不动产登记局改革的时间起点是2016年8月1日，这一政府行为，不可抗力事件发生于合同约定的节点之前，依照“情势变更原则”，理应顺延2016年8月1日至2016年12月31日（5个月）共计150天的天数，即被告临桂万鹂公司可顺延至2017年6月27日办理好涉案房屋的不动产权证。经审核，被告临桂万鹂公司的逾期天数为182天，故被告临桂万鹂公司应对32天（即182天－150天计算）的违约天数承担违约责任，该院予以确认。被告临桂万鹂公司、桂林福达机器公司辩称违约的问题是由于原告旧房所在地块其他住户房屋档案资料遗失，故发生不能注销旧证办理新证的不可抗力因素，但二被告提交的相关政府机构出具文件的日期均在为原告办理不动产权证的日期之后，对于其事后证明的效力，该院认为缺乏其他证据予以佐证，故不予采纳。关于违约金的计算问题。原、双方在《补充协议》中约定：“如果桂林福达机器有限公司向原告逾期交付房屋产权证书，逾期在六十日以内的，每逾期一日，向原告支付赔偿金人民币100元；逾期超过六十日的，自第六十一日起，每逾期一日，向原告支付赔偿金人民币800元，直至桂林福达机器有限公司将房屋产权证书实际交付原告之日止”。从该约定可以看出，双方是对被告临桂万鹂公司逾期交付房屋产权证书所承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依上述法律规定，原、双方在《补充协议》中约定的违约金过分高。本案中，二被告认为违约金过高，并向该院请求予以调整，符合法律规定。经查，涉案房屋的合同价款为110430.9元［即按置换后原告新房登记的建筑面积91.38㎡×《房屋置换合同书》约定的单价1208.48元/㎡计算］，故，原告主张违约金20万元则属明显过高，该院依法予以调整。综合本案实际，该院认为应参照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍酌情予以计算涉案违约金，即以涉案房屋的合同价款110430.9元为基数，按2017年中国人民银行商业贷款一年以内（含1年）年利率4.35％的4倍，除以360天乘以违约逾期实际天数32天，违约金则为1708元，并由被告临桂万鹂公司支付给原告。至于原告诉请要求被告方支付逾期交付房屋产权证书违约赔偿金20万元，因与本案事实和法律规定不符，该院不予支持。争议焦点三，被告临桂万鹂公司是否应向原告交付产权证书。根据合同约定，被告临桂万鹂公司代原告办理置换新房的相关产权证，原告也应积极配合提供相应资料或交纳相应费用，现不动产权证书已办理完毕，被告临桂万鹂公司应按合同约定向原告交付不动产权证书，同时，原告也应交纳其应承担的相应费用。 二、关于反诉。争议焦点为：原告是否应向被告临桂万鹂公司支付契税（超面积）、营业税、办证费、防盗门费、自来水改造费、供电改造费等费用。在本案庭审中，原告表示认可契税，该院认为该项费用是置换房屋过程中产生的应由原告承担的相关费用，故，该院对契税1715.54元予以认可，并由原告支付给被告临桂万鹂公司。关于营业税6004.41元，被告临桂万鹂公司在本案庭审后向该院申请撤回了该项反诉请求，依照法律规定，这属被告临桂万鹂公司诉权的行使，且不违反法律规定，该院予以准许，并在本案中不予处理。至于1.办证费，由于原、被告双方在《房屋置换合同书》中约定：“房屋公共维修基金，契税、其他办证费用以及所有与置换新房有关的费用全部由乙方承担，具体金额以有关部门的标准收取”，因此，该办证费用应由业主即原告承担。虽然《补充协议》第六条中约定：“办理产权证书（房屋所有权证、土地使用权证）费用仍按照双方之前商议的，由甲方承担”，此处“甲方”是指被告临桂万鹂公司，但是由于“双方之前商议的”只有《房屋置换合同书》一份合同，而无其他合同，所以该院推定双方依据《房屋置换合同书》的约定由业主承担办证费用。由于办证费用共计17881.04元，办证业主共82户，17881.04元÷82户≈218元/户，故，该院确认原告应当承担的办证费用为218元。2.自来水改造费，相关部门要求安置楼必须为“一户一表”才能办理不动产权证，为此被告临桂万鹂公司与桂林市自来水公司签订了《给水工程施工合同》，由桂林市自来水公司完成安置楼户表安装工程，根据合同约定以及发票金额和被告临桂万鹂公司支付凭证可知，该工程造价为213200元，按82户业主平摊，每个业主费用应为2600元（即213200元÷82户计算），该院予以确认。虽然原、被告双方对该笔费用约定不明，但该工程确实是因置换新房安装户表所产生，并且最终受益人及使用人为安置楼的业主，该院认定该项费用属于合同约定的“与置换新房有关的费用”，故，对于被告临桂万鹂公司的该项反诉请求，该院予以支持。3.供电改造费，理由同上。被告临桂万鹂公司与广西驰兴电力安装维护有限公司签订了《施工合同》，由广西驰兴电力安装维护有限公司完成安置楼电表安装工程，并由广西冠宇电力勘察设计有限公司进行勘察设计并花费3500元设计费，根据合同约定以及结合发票金额可知，该工程造价为80969元，发票金额共计80969元＋3500元＝84469元，按84469元÷82户计算约为1030元，故，平摊至每个业主费用应为1030元。至于被告临桂万鹂公司还对此主张的劳务人员费用16500元，因该费用无具体的发票及支付凭证等证据证明，该院不予认可。因此，该院认定供电改造费为1030元，该项费用属于合同约定的“与置换新房有关的费用”，被告临桂万鹂公司的该项反诉请求，该院予以支持。4.防盗门费，理由同上，（原）桂林福达机器公司于2013年7月1日安装安置楼防盗门花费27035元，根据“安置楼防盗门费用明细”可知，每个单元防盗门3800元，每个单元12户，3800元÷12户≈316.67元/户，每个防盗门原配钥匙5条，配钥匙费用235元÷82户≈2.87元/户，故平摊至每个业主费用为316.67元＋2.87元≈320元，该院认为该项费用属于合同约定的“与置换新房有关的费用”，故对于被告临桂万鹂公司的该项反诉请求，该院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第（六）项、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）临桂万鹂地产有限公司应交付坐落于桂林市临桂区桂林福达机器有限公司安置楼2幢2单元1层02号房屋的不动产权证书给原告（反诉被告）龙城；二、被告（反诉原告）临桂万鹂地产有限公司应支付逾期交付不动产权证书的违约金1708元给原告（反诉被告）龙城；三、原告（反诉被告）龙城应支付契税（超面积）1715.54元、防盗门费320元，办证费218元，自来水改造费2600元、供电改造费1030元，共合计5883.54元给被告（反诉原告）临桂万鹂地产有限公司；四、驳回原告（反诉被告）龙城的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）临桂万鹂地产有限公司的其他反诉请求。案件受理费4400元，反诉案件受理费110元，依法减半收取55元，合计4455元。由原告（反诉被告）龙城负担4200元，被告（反诉原告）临桂万鹂地产有限公司负担255元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求和本案事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交的证据为：两张照片，证明2017年7月21日被上诉人曾去桂林市临桂区房管部门领取不动产权证，但是已被桂林福达机器公司领走。上诉人的质证意见为：真实性无法核实，与本案没有关联性。桂林福达机器公司的质证意见为：真实性无法确认，与本案无关，不能证明其证明目的。穆世勇的质证意见与桂林福达机器公司一致。本院认为，被上诉人提交的新证据与本案处理没有关联性，对该证据依法不予采纳。 经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：上诉人是否应承担逾期向被上诉人交付不动产权证书的违约金责任。 上诉人临桂万郦公司主张案涉房屋未及时办理不动产权证是由于被上诉人未按约交纳办证相关费用及行政机关遗失原房屋档案资料，造成不动产登记延迟所致，上诉人不存在违约行为，上诉人不应承担违约责任。本院认为，2013年1月14日，龙城（为乙方）与桂林福达机器公司（为甲方）签订一份《房屋置换合同书》，该协议第十条“产权证的办理”第2点约定“甲方代乙方办理置换新房的房产证、土地证，乙方应予以积极配合，如由于乙方未提供相应的资料或未按本合同第四条的约定交纳相应费用导致无法办理房产证、土地证，责任由乙方承担”，第四条内容为“房屋公共维修基金，契税、其它办证费用以及所有与置换新房有关的费用全部由乙方承担，具体金额以有关部门的标准收取”。2016年5月龙城（为乙方）与桂林福达机器公司签订《补充协议》，约定甲方应于2017年1月27日前为乙方办理好并取得案涉房屋的产权证书交付给乙方，逾期则应承担违约责任。桂林福达机器公司于2016年11月9日在涉案安置楼下张贴《关于安置楼办证缴费的通知》，通知包括龙城在内的业主缴纳契税、办证费、营业税、自来水改造费、供电改造费、防盗门费等费用。2016年12月19日，桂林福达机器公司向龙城邮寄了《关于安置楼办证缴费的补充通知》，通知其尽快缴纳办证费用和办理相关手续，龙城一直未缴纳相关费用。龙城主张《补充协议》第六条已约定办证相关费用由甲方即桂林福达机器公司承担。上诉人则辩称，该处为笔误，费用还是由被上诉人承担。本院认为，虽然《补充协议》第六条中约定：“办理产权证书（房屋所有权证、土地使用权证）费用仍按照双方之前商议的，由甲方承担”，但双方之前协商的仅有《房屋置换合同书》一份合同，该合同约定是由龙城承担办证相关费用。综观全案证据及事实，本院认定《补充协议》第六条写明的办证费用由甲方承担应是笔误，办证所需费用仍按《房屋置换合同书》约定由龙城承担，一审判决办证费用由被上诉人承担并无不当。故，上诉人辩称其未及时办理产权证是由于被上诉人未依约交纳办证相关费用所致的理由成立，本院予以支持。 关于上诉人辩称延迟办证另一原因是政府相关部门的客观原因所致问题。《临桂县国土资源局关于原福达机器厂内8栋职工住房变更国有土地使用权类型方案的请示》（临国土资报〔2018〕33号文件中表述“经核查该8栋楼222户的土地房产资料，材料齐全且可认定为房改房的29户，其余193户因年代久远档案管理不善，大部分住户信息和拆迁安置材料已遗失”，案涉房产为193户其一。桂林市临桂区房地产行业协会文件指出桂林市临桂区国土局不动产权中心于2016年7月30日正式开始办理不动产业务，一直存在办证慢、积压严重，接件数量少、根本无法满足实际需求，收件不能给回执、不承诺办结时间等问题。上述客观因素导致案涉房屋无法及时办理不动产权证不应将责任归责于上诉人，上诉人的此项主张有事实依据，本院予以支持。 综上所述，案涉房屋未及时办理不动产权证是由于被上诉人在上诉人通知缴纳办证相应费用而未及时缴费及相关行政部门遗失原房屋档案资料等客观原因所致，上诉人逾期交付房屋产权证书是行使的先履行抗辩权，上诉人在本案中不存在违约情形。故，上诉人主张其不承担逾期向被上诉人交付不动产权证违约责任的上诉理由成立，本院予以支持。 综上所述，上诉人临桂万鹂地产有限公司的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第（六）项、第六十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第（二）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、第二十九条之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初123号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初123号民事判决第二项； 一审案件受理费4400元，反诉案件受理费110元，依法减半收取55元，合计4455元。二审案件受理费50元。共计4505元，由上诉人临桂万鹂地产有限公司负担255元，被上诉人龙城负担4250元。 上述债务，义务人应于本判决送达之日起10日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱孟儒 审 判 员 李 柳 审 判 员 王 艳 二〇一九年十二月九日 法官助理 唐 静 书 记 员 罗丽君