天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民初911号原告（执行案外人）：姜兴亮，男，1964年12月16日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：贾俊鹏，天津世林律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚强，天津世林律师事务所律师。被告（申请执行人）：中地长泰建设有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店环宇大厦****。法定代表人：孟繁非，副总经理。委托诉讼代理人：李洪陆，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱俊，北京市时代九和律师事务所律师。第三人（被执行人）：天津市宏业达物业发展有限公司，住所地天津市河**中山北路与华新大街交口东南侧鼎盛大厦1401。法定代表人：武嘉，董事长。委托诉讼代理人：武成凤，女，总经理。原告姜兴亮与被告中地长泰建设有限公司（以下简称中地长泰公司）及第三人天津市宏业达物业发展有限公司（以下简称宏业达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜兴亮的委托诉讼代理人贾俊鹏，被告中地长泰公司的委托诉讼代理人李洪陆，第三人宏业达公司的委托诉讼代理人武成凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜兴亮向本院提出诉讼请求：1．确认被告申请执行的天津市河北区中山北路50号-15号房产所有权为原告所有。2．判决停止对天津市河北区中山北路50号-15号房产的执行。3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月24日，姜兴亮用于经营劳动用品批发的门市部收到天津市第一中级人民法院查封公告，拟对涉案房屋进行评估拍卖。姜兴亮得知该情况后，立即采取相应司法救济措施，于2018年9月5日向涉案房产所在地天津市河北区人民法院提起诉讼，请求对涉案房屋进行确权，被驳回。后又向天津市第一中级人民法院提出执行异议申请，被驳回。2009年，姜兴亮与宏业达公司签订房产买卖协议并缴纳了相应房款，产权证未能及时办理的责任在宏业达公司而非姜兴亮。中地长泰公司与宏业达公司的债务纠纷应通过执行宏业达公司自有财产解决，不应侵害姜兴亮合法财产权益。为此，请求支持姜兴亮的诉讼请求。中地长泰公司辩称，1．姜兴亮没有与宏业达公司签订合法有效的买卖合同，也没有向宏业达公司支付购房款。2．姜兴亮自身原因未办理过户登记，不能排除人民法院对查封房屋的强制执行。3．涉案房屋是商业用房不是用于居住，不符合排除执行的法定条件。不同意原告的诉讼请求。宏业达公司述称，我公司与姜兴亮之间的房屋买卖合同不是虚假的。姜兴亮采用分期付款方式购房，现在购房款仍未还清，故未办理产权证。同意姜兴亮的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和确认的证据，本院认定事实如下：姜兴亮与宏业达公司于2009年5月19日签订《天津市宏业达物业发展有限公司房屋定购协议》，约定姜兴亮购买宏业达公司开发的坐落于天津市河北区。房屋用途是商铺，房屋建筑面积为193平方米，单价为25000元每平方米，总房款为4825000元。该协议还约定姜兴亮在协议签订之日起30日内支付购房首付款2425000元。余款姜兴亮办理银行按揭贷款进行支付。姜兴亮庭审中提供补充协议一份，载明宏业达公司同意姜兴亮在贷款手续办理完毕前，以分期付款的方式支付剩余房款。该协议落款处没有姜兴亮的签字，没有落款时间。姜兴亮提供了自2009年5月19日至2014年8月29日通过银行转账以及现金等方式向宏业达公司支付房款28次的缴纳房款明细，显示累计支付房款4775000元。天津市规划和自然资源局不动产登记簿中商品房初始登记小证明细显示涉案房屋面积为181.95平方米。中地长泰公司与宏业达公司建设工程施工合同纠纷一案，中地长泰公司于2013年11月7日向本院提出财产保全申请。本院于2013年11月12日作出（2013）一中民一初字第35号民事裁定书，裁定：“一、冻结担保人金国成的银行存款2000000元；二、冻结被告天津市宏业达物业发展有限公司的银行存款20000000元或查封、扣押其同等价值的财产。”2013年11月18日，本院作出（2013）一中民一初字第35号协助执行通知书，由天津市河北区房管局协助查封了宏业达公司名下包括坐落于天津市河北区中山北路50号-15在内的7套房地产，查封期限自2013年11月18日至2015年11月18日。后，续封至2021年11月14日。2014年4月18日，本院作出（2013）一中民一初字第35号民事判决，驳回了中地长泰公司的诉讼请求。中地长泰公司不服该判决，向天津市高级人民法院提起上诉。天津市高级人民法院于2014年8月1日作出（2014）津高民一终字第0060号民事裁定，裁定发回重审。2016年9月29日，本院作出（2014）一中民一重字第0005号民事判决书，判决：“一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）天津市宏业达物业发展有限公司给付原告（反诉被告）中地长泰建设有限公司工程款3937329.36元，并按中国人民银行同期同类贷款利率，给付自2009年1月1日起计算至实际给付之日止的利息；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）天津市宏业达物业发展有限公司返还原告（反诉被告）中地长泰建设有限公司保证金2500000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率，给付自2007年11月28日起计算至实际给付之日止的利息；三、驳回原告（反诉被告）中地长泰建设有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）天津市宏业达物业发展有限公司的反诉请求。案件受理费286846元，由中地长泰建设有限公司负担229476元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担57370元。反诉案件受理费154032元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担。鉴定费200000元，由中地长泰建设公司负担160000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担40000元。保全费5000元，由中地长泰建设有限公司负担4000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担1000元。”中地长泰公司不服该判决，向天津市高级人民法院提起上诉，天津市高级人民法院于2017年12月29日作出（2017）津民终31号民事判决书，判决：“一、维持天津市第一中级人民法院（2014）一中民一重字第0005号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更天津市第一中级人民法院（2014）一中民一重字第0005号民事判决第一项为：本判决生效后十日内，天津市宏业达物业发展有限公司给付中地长泰建设有限公司工程款3945288.36元及利息（自2009年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费286846元，由中地长泰建设有限公司负担229476元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担57370元。一审反诉案件受理费154032元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担。一审案件鉴定费200000元，由中地长泰建设公司负担160000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担40000元。一审案件保全费5000元，由中地长泰建设有限公司负担4000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担1000元。二审案件受理费272088元，由中地长泰建设有限公司负担213800元，天津市宏业达物业发展有限公司负担58288元。”2018年8月24日，本院作出（2018）津01执340号查封公告，拟评估拍卖（2013）一中民一初字第35号民事裁定书查封的房地产。姜兴亮对本院查封天津市河北区中山北路50号-15房地产提出书面异议，本院于2018年12月5日作出（2018）津01执异100号执行裁定，驳回姜兴亮的异议请求。本院认为，本案争议焦点在于姜兴亮就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持，应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的50%，该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条。就本案而言，中地长泰公司对宏业达公司享有的债权虽然系工程价款而形成的，但生效的（2017）津民终31号民事判决并未确定中地长泰公司享有工程价款优先权，因此中地长泰公司申请执行的债权为一般债权。基此，本案可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。结合本案，第一、姜兴亮和宏业达公司已经于2009年5月19日签订了《天津市宏业达物业发展有限公司房屋定购协议》，该协议具备当事人基本信息、商品房基本情况、价款及付款方式、违约责任等内容。宏业达公司和姜兴亮其后通过补充协议对付款方式进行了重新约定，但该补充协议并无姜兴亮的签字和落款时间，虽然宏业达公司对该补充协议的真实性予以确认，但该补充协议存在形式上的瑕疵，本院不能认定该补充协议已经成立。姜兴亮和宏业达公司具备签订网签合同（备案合同）的条件，但未签订。因此双方之间的协议虽然真实有效，但不能产生对外公示、公信的效力。第二、根据姜兴亮提供的物业费、采暖费的缴费收据以及2010年1月的悬挂牌匾行政审批记录并结合宏业达公司提供的《业主办理入住会签单》、《房屋交接确认书》、《业主房屋验收单》、《鼎盛大厦装修申请表》、《商铺装饰装修管理服务协议》、《整改通知书》等手续，应当认定姜兴亮在查封之前已占有、使用涉案房屋。第三、根据姜兴亮提供的缴纳房款明细，姜兴亮在总计28笔支付房款的过程中，有姜兴亮和其妻子通过银行转账到宏业达公司总经理武成凤名下银行卡的支付行为，有部分提取现金记录和同时段内宏业达公司总经理武成凤的存款记录，但也有姜兴亮的单方取款记录而无宏业达公司的存款记录，因此不能认定姜兴亮的提款肯定转入到宏业达公司账户内，亦不能排除姜兴亮与宏业达公司之间存在其他业务往来。虽然姜兴亮提供了宏业达公司为其开具的收据，但数张收据中存在号码相连的情形，中地长泰公司对其真实性予以否认。再有，根据协议中约定的房屋价款总额应为4825000元，姜兴亮的缴纳房款明细总计28笔，共4775000元。综上，本院不能认定姜兴亮已支付宏业达公司涉案房屋的全部房款。第四、涉案不动产登记在宏业达公司名下，已在2012年8月3日完成初始登记，具备办理产权证的条件。姜兴亮自2009年5月购房后直至2018年8月我院准备评估拍卖涉案房屋期间，没有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向宏业达公司提出办理过户登记请求等积极行为，且缺乏合理客观理由，因此不能视为姜兴亮不存在过错。基此，姜兴亮不同时符合上述四个条件，其提出确认涉案房屋为其所有，并请求判令停止对涉案不动产的执行，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回姜兴亮的全部诉讼请求。案件受理费45400元，由原告姜兴亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  王 路审 判 员  姜海宽人民陪审员  孙文亮二〇一九年十二月十八日书 记 员  于 蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；3．最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。4．最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。5．最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。6．最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。