湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘3130民初1658号原告：彭某某，男，1990年5月21日出生，土家族，住湖北省来凤县。被告：向某某，男，1973年8月8日出生，土家族，住湖南省龙山县。第三人：张某某，男，1990年9月2日出生，苗族，住湖南省龙山县。原告彭某某与被告向某某、第三人张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院一审判决后，原告彭某某不服判决上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院，湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院作出裁定撤销本院一审判决并将本案发回本院重审。本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月10日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭某某，被告向某某，第三人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《中天KTV三楼承包合同》；2、判令被告退还原告剩余的承包金60575元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月14日，原、被告签订了《中天KTV三楼承包合同》，合同约定被告将中天KTV三楼出租给原告用作经营KTV娱乐，租期两年，从2017年10月14日至2019年10月14日，年租金为165000元，交付方式为一年一交，第一年租金原告已向被告付清。合同签订后，原告便在租赁房屋经营KTV，后因经营不善，KTV于2018年4月中旬关门歇业。被告趁原告歇业期间，在未告知及征得原告同意的情况下，于2018年6月初擅自将租赁房屋转包给他人，现租赁房屋已被他人使用。综上所述，被告违反合同约定单方面解除合同，应退还原告剩余期限的租金。现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告向某某辩称，被告没有责任，如果要赔偿也应由第三人张某某赔偿。第三人张某某述称，当时店子关门2个月，店内东西也被偷走了，原告又不在店内，原告说由第三人处理，第三人就处理了10000余元，一个月营业额也就13000余元，要第三人赔偿的话第三人不负责，第三人只拿10500元。原告要是不想让第三人处理，也不会给第三人钥匙。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证和质证。原告向本院提供了以下证据：1、与被告的微信聊天记录截图一组，拟证明原告没有拖欠被告的房租，水电费也交纳了；2、与第三人的微信聊天记录截图一组，拟证明原告和第三人聊天后才知道店子转让了，被告于2018年6月15日将我承租的店子转租给其他人，并且已经开业；3、《中天KTV三楼承包合同》一份，拟证明被告违反了合同约定，擅自将房屋租给他人，原告受到了经济损害；4、《合伙协议》一份，拟证明原告和第三人合伙，但是决定权在原告，第三人没有权利决定合伙事务；5、《中天三楼包厢设备清单》一份，拟证明原告没有少KTV的设备；6、收据四份，拟证明原告在正常缴纳电费。被告向本院提供了以下证据：1、与原告微信聊天记录截图一组，拟证明被告多次通知原告交水费；2、和第三人签订的《收据》一份，拟证明被告用10000元回收了租赁房屋；3、《中天KTV三楼承包合同》一份，拟证明本案的租赁事实；4、《合伙协议》一份，拟证明案涉KTV是原告和第三人一起合伙经营的。第三人向本院提供了以下证据：与原告微信聊天记录截图一组，拟证明第三人多次和原告联系，但是原告未回复。上述证据经合议庭评议后，本院认定如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6，被告提交的证据1、2、3、4，第三人提交的证据，均是初始形成证据，内容真实，均能客观反映当时的部分客观事实，均认定为有效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月14日，原告彭某某与被告向某某签订《中天ＫＴＶ三楼承包合同》一份，合同约定甲方（被告）将位于龙山县出租给乙方（原告）使用，经营内容为ＫＴＶ娱乐，租期2年，2017年10月14日至2019年10月14日，年租金165000元（不包括水电费、空调费、电话费等），合同还对双方的责任及义务等进行了约定。第一年租金165000元原告已经向被告支付。同日，原告（乙方）与第三人张某某（甲方）签订《合伙协议》一份，协议约定双方合伙开办经营租赁房屋的ＫＴＶ，各自出资82500元，各占50%的股份，双方可以选择甲方或乙方为合伙经营负责人，也可聘请他人为合伙经营负责人，合伙期间如有重大发生，需经甲、乙双方认可，协议还对退伙等进行了约定。另查明，原告使用案涉房屋用作开设经营KTV后，因经营不善，KTV于2018年4月中旬关门歇业，歇业期间原告与第三人张某某和被告协商过回收租赁房屋事宜，但因价格差距较大没有谈拢。后被告与第三人张某某协商以10000元的价格回收了租赁房屋，2018年6月2日，第三人张某某向被告出具收据一份，载明收到被告三楼KTV回收款10000元。被告陈述租赁房屋其已于2018年6月8日使用。本院认为，本案的争议焦点为：被告与第三人张某某达成的回收租赁房屋协议效力是否及于原告进而影响原、被告之间的承包合同应否解除，被告应否退还原告剩余承包金。关于被告与第三人张某某达成的回收租赁房屋协议效力是否及于原告进而影响原、被告之间的承包合同应否解除，被告应否退还原告剩余承包金问题。原告主张被告与第三人张某某达成的回收租赁房屋协议未经原告的同意，原告亦未委托第三人处理此事，故该回收租赁房屋协议对原告没有约束力，现被告在租赁期内私自使用租赁房屋，致使原告不能使用租赁房屋，被告应退还原告剩余房租。被告主张其已经和原告使用租赁房屋开办KTV的合伙人张某某达成了回收协议，有什么问题应是其合伙人之间内部协商，与被告无关，故被告不应退还原告剩余的承包金。第三人主张其是案涉KTV合伙人，有权利处置合伙事务。本院对此认为，在本案中，原告租赁案涉房屋与第三人合伙经营KTV，双方系合伙经营关系，其共同经营物属于合伙财产，由原告与第三人共同所有，两人共同享受权利、承担义务。第三人提供的证据不足以证明其处置案涉租赁房屋征得共同所有人原告的同意。因此，被告与第三人张某某达成的回收案涉租赁房屋协议效力不能及于原告。被告基于与第三人达成的协议回收案涉租赁房屋并已将房屋使用，导致原、被告之间于2017年10月14日签订的《中天KTV三楼承包合同》已无法继续履行，该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除条件。故原告要求解除原、被告签订的《中天KTV三楼承包合同》的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，案涉租赁房屋被告认可已经于2018年6月8日回收使用，因此，被告应将剩余未履行期限的承包金退还给原告。关于应退还承包金数额问题。本院认为，双方约定的租期为两年，从2017年10月14日起至2019年10月14日止，原告向被告支付了第一年的租金165000元。截止被告回收使用案涉租赁房屋时，已履行8个月，已付租金尚未履行的期限为4个月，故被告应将前述未履行期限的租金退还原告。因双方未约定月租金，根据公平原则，本院酌定案涉租赁房屋月租金为13750元（165000元÷12个月），剩余未履行期限4个月的租金为55000元（13750元×4个月）。本案中，原告与第三人系合伙经营案涉租赁房屋开办KTV，现案涉租赁房屋已被其他人使用，双方之间的合伙协议已不能继续履行，根据双方合伙协议的约定，原告与第三人各占合伙项目50%的股份，考虑到剩余未履行期限的55000元租金第三人应拿50%，而被告已向第三人支付了回收款，第三人亦无异议，并表示其已经拿了自己的回收款，不再就案涉租赁房屋主张权利。因此，被告应向原告退还的租金为27500元（55000元×50%）。故原告要求被告退还60575元承包金的诉讼请求本院予以部分支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告彭某某与被告向某某于2017年10月14日签订的《中天KTV三楼承包合同》；二、被告向某某于本判决生效之日起十日内退还原告彭某某27500元承包金；三、驳回原告彭某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告彭某某负担715元，被告向某某负担585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  周芷龙人民陪审员  颜小红人民陪审员  彭梅英二〇一九年十二月二十日书 记 员  田紫笛附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。