广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17790号上诉人（原审原告）：广州市天河区南粤阁业主委员会，住所地：广州市天河区林和西横路**南粤阁。负责人：李丽华，职务：主任。委托代理人：陈得雄，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州南粤物业管理有限公司，，住所地：广州市天河区林和西路****法定代表人：黄学军，职务：总经理。委托代理人：吴海燕，该司职员。委托代理人：罗仲华，广州金鹏律师事务所律师。上诉人广州市天河区南粤阁业主委员会（下简称南粤阁业委会）因与被上诉人广州南粤物业管理有限公司（下简称南粤公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初15865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人南粤阁业委会上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判支持南粤阁业委会在原审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由南粤公司承担。事实与理由如下：原审法院认定南粤阁业委会诉请南粤公司返还2015年10月1日前的公共收益已过诉讼时效，是错误的。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。南粤公司于2017年4月1日撤出涉案场地的物业管理，南粤阁业委会取得物业管理权才得知公共收益的情况。在此之前，南粤公司在涉诉小区提供物业服务期间未公布该小区公共收益情况，也未提供就公共收益与业主或南粤阁业委会进行结算的相关资料，其对公共收益的占有一直处于持续状态。因此，诉讼时效期间应从南粤阁业委会2017年4月1日收取物业管理权之日开始计算，故南粤阁业委会于2018年6月14日向原审法院提起诉讼，未超过诉讼时效。被上诉人南粤公司答辩称：请求二审法院维持原判。南粤阁业委会于2018年6月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、南粤公司立即返还南粤阁业委会位于广州市天河区林和西横路63号南粤阁商住大厦的公共收益664523元，并从2017年4月1日起至实际还款之日止，按同期银行贷款利率4.75%年计付利息给南粤阁业委会；2、南粤公司承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：1999年4月28日，广州骏龙南粤投资置业有限公司（委托方，甲方）与南粤公司（受委托方，乙方）签订《南粤阁商住大厦委托管理合同》，约定：甲方将位于广州市天河区林和西路的南粤阁商住大厦范围内的物业管理权，交由乙方实行依法管理，自主经营，自负盈亏；物业管理公司的商业用房由乙方自行解决；大厦的公共设施，乙方负责维护保养，但不得擅自占用和改变其使用功能，如确实需要改建或扩建，需征得甲方董事会同意。2017年3月29日，南粤阁业委会向南粤公司发出《南粤阁业主委员会关于南粤阁业委会收回物业管理权的通知》（南粤20**[4]号通知）载明：根据南粤阁业主大会会议关于“辞退广州南粤物业管理有限公司”的决议，业主委员会将从2017年4月1日起收回物业管理权，全面接管本小区物业管理工作。请贵司向业主委员会如实移交小区资料（见附件）、水电费代收代支台账和全部设备设施…附件：物业离场需向业委会移交的清单：利用全体业主所有的共用部分经营的相关资料、预收的物业服务费、车辆管理费、广告租赁费…南粤公司辩称其未收到南粤阁业委会通知后的附件，故对附件的真实性不予认可。原审过程中，南粤阁业委会提交业主大会决议、《南粤阁小区管理规约》修订及增补条款、表决结果汇总统计表等证据拟证明其经业主授权，有权对南粤公司侵占小区公共收益的行为提起诉讼。南粤公司对上述证据不予确认。南粤阁业主大会会议决议（南粤业字2017[1]号）载明：此次会议…符合法定双过半的规定，会议合法有效，投票结果如下：同意对《南粤阁小区管理规约》《南粤阁业主大会议事规则》修订及增补相关条款的业主人数156人占业主总人数80.412%，占总专有面积的68.516%；同意辞退广州南粤物业管理有限公司，授权业主委员会代表业主选择物业管理服务方式：包括自行管理南粤阁建筑物及附属设施，由南粤阁业主委员会负责组织、实施、执行…《南粤阁小区管理规约》修订及增补条款规定：业主大会授权业主委员会对侵犯业主共有权利的各种行为（包括但不限于侵占小区公共收益…）及违反商品房买卖合同中约定的各种义务等行为有权决定提起诉讼通过法律途径进行解决，维护业主权利。南粤阁业委会提交南粤阁商住大厦公共收益统计表拟证明南粤公司收取公共收益664523元。南粤阁商住大厦公共收益统计表中《租赁合同》载明：出租方（甲方）南粤公司，承租方（乙方）杨扬，甲方同意将天河区林和西横路63号南粤阁505房出租给乙方作办公用途，面积约106.5平方，租赁期为36个月，自2015年11月1日起至2018年10月31日，2015年11月1日至2016年10月31日每月租金为3500元，2016年11月1日至2017年10月31日每月租金为3675元，2017年11月1日至2018年10月31日每月租金为3859元，签署本合同时，乙方向甲方支付相当于两个月租金作押金即7000元。落款日期为2015年10月23日。南粤阁缴费通知单（2015年1月1日）载明：房间代码05E，2015年1月1日-2015年3月31日管理费11400元。收据（2015年11月6日）载明：今收到5E交押金7000元。《房屋租赁合同》载明：出租方（甲方）南粤公司南粤阁管理处，承租方（乙方）杨小家，甲方同意将其拥有的坐落在广州市林和西横路63#首层现有空置场地出租给乙方使用，建筑面积共约150平方米，租赁期限共5年，自2010年7月14日起至2015年7月13日止。该房屋租金每月3800元，五年租金总计为228000元。《关于建立南粤阁室内覆盖基站续约合同》载明：甲方：南粤公司，乙方：中国移动通信集团广东有限公司广州分公司，本合同由上述当事人于2015年11月5日在广州签订，基站地址：广州市天河区林和西横路63号，合同自2015年11月1日至2020年11月14日止，管理费14400元/年，2015年11月15日至2020年11月14日期间费用合计72000元。乙方于每年11月15日前一次性向甲方预付下期费用。发票载明：中国移动通信集团广东有限公司广州分公司于2016年11月15日支付物业管理费14400元。南粤阁缴费通知单（2016年4月1日）载明：房间代码：中移动，2015年11月15日-2016年11月14日管理费14400元。《合作协议书》载明：甲方：南粤公司，乙方：北京众库传媒广告有限公司，合作项目地址：天河区林和西横路63号，合作范围：甲方经营和管理的车库和停车场，合作内容：车库杂志直投、车库特定部位广告发布，租期自2009年7月1日至2012年6月30日止，期限三年，管理费为2200元/每年，本合同总金额为6600元。南粤阁缴费通知单（2015年1月1日）载明：房间代码：驰众广告有限公司（大堂电视广告），2015年1月1日-2015年6月30日管理费1400元。南粤阁缴费通知单（2014年10月1日）载明：房间代码：瑞誉（电梯广告），2014年9月16日-2014年12月15日管理费1800元。南粤阁缴费通知单（2014年12月1日）载明：房间代码：瑞誉（电梯广告），2014年12月16日-2015年3月15日管理费1800元。南粤阁缴费通知单（2014年10月1日）载明：房间代码：聚宝（电梯广告），2014年10月1日-2015年3月31日管理费800元。南粤阁缴费通知单（2016年4月1日）载明：房间代码：聚宝（电梯广告），2016年4月1日-2016年9月30日管理费800元。南粤公司收费票据载明：粤H64J222017年1月1日至2017年12月31日停车费月保金额6000元；粤Ｂ×××**、粤A87K892017年2月1日至2017年6月30日停车费月保金额5000元；粤HA817J32011年1-3月车辆保管费1440元，2011年10-12月管理费1440元，2012年1-3月车辆保管费1440元，2012年4-6月车辆保管费1440元，2012年7-9月车辆保管费1440元，2012年10-12月车辆保管费1440元，2013年1-3月停车服务费1440元，2013年4-6月车辆保管费1440元，2013年10-12月停车费月保1440元，2014年1-3月停车费月保1440元，2014年4-6月停车费月保1440元，2014年7-9月停车费月保1440元，2015年4-6月停车费月保1500元，2015年7-12月停车费月保3000元，2016年1-6月停车费月保3000元。发票（2016年9月5日）载明：车辆停放服务1500元。发票（2013年7月26日）载明:粤J289062013年7-9月车辆保管费1440元。发票（2017年1月18日）载明：车辆停放服务5500元。南粤公司对《房屋租赁合同》（杨小家）、南粤阁缴费通知单（驰众广告有限公司）、南粤阁缴费通知单（瑞誉）的真实性予以认可，对其他证据不予认可。南粤公司提交《广州市房地产租赁合同》、发票、公共支出明细及费用报销单、企业信用信息、南粤阁停车场收费说明等证据拟证明其取得地下停车场车位的承租权、其已向出租人缴2017年3月前的停车位租金且垫付小区公共设施专项维修资金。南粤阁业委会对上述证据不予认可。《广州市房地产租赁合同》载明：广州骏龙投资置业有限公司（出租人/甲方）同意将其所有的座落在广州市天河区林和西横路63号地下室停车场的产权车位共36个出租给乙方（南粤公司）作经营性停车场用途使用。租赁期限2009年2月1日至2011年1月31日。南粤阁业委会提交广州市房地产查丈原图拟证明5E系架空层。南粤公司对此不予认可。南粤公司主张5E系505房，5楼现有八间房，其管理一间，其他由广东粤港投资置业有限公司管理，南粤公司管理时，地面上无停，地面上无停车位产查丈原图载明，5楼包含501、502、503、504及空架层。经原审法院询问，南粤公司确认曾与中国移动通信集团广东有限公司广州分公司签订过室内覆盖基站的合同，但并非南粤阁业委会提交的合同。南粤公司辩称南粤阁业委会主张的诉讼请求大部分已过诉讼时效，其以承租的方式取得的车位，是其合法收益，不属于公共利益。即使有公共的收益，南粤公司也有权收取管理费，且应扣除9.25%的税金（包括增值税、教育附加税等）。南粤公司提交完税证明、汇算清缴报告等证据拟证明其缴纳的税率。南粤公司应缴税率为营业税/增值税税率＋营业税/增值税附加税率＋企业所得税税率。企业所得税税率为核定应税所得率×企业所得税税率。南粤阁业委会、南粤公司确认南粤公司系增值税一般纳税人，企业所得税税率为25%。2015年1月至2016年5月前，营业税率为5%，附加税税率：教育费附加为3%、城建税附加为7%、地方教育费、地方教育费附加为2%得率为10%。2016年5月之前南粤公司应缴税率为8.1%（5%＋0.6%＋10%×25%）。2016年汇算清缴报告载明：2016年5月之后，增值税率为6%，附加税税率：教育费附加为3%、城建税附加为7%、地方教育费、地方教育费附加为2%得率为10%。2016年5月之后南粤公司应缴税率为9.22%（6%＋0.72%＋10%×25%）。南粤公司确认已于2017年4月1日撤出对案涉场地的物业管理。原审另查明：广州骏龙南粤投资置业有限公司系案涉南粤阁大厦的开发商。《中华人民共和国企业所得税法》第四条规定：企业所得税的税率为25%。原审法院认为：本案争议焦点有二：第一，南粤阁业委会的诉讼请求是否已过诉讼时效；第二，公共部分收益是否应返还。关于焦点一。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则中关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，南粤阁业委会于2018年6月14日向原审法院提起诉讼，南粤阁业委会虽主张其于2016年10月9日成立、2017年4月1日收取物业管理权才得知公共收益情况，但南粤阁业委会成立前，案涉小区业主亦有知情权并可向南粤公司主张权利，故南粤阁业委会要求南粤公司返还2015年10月1日前公共部分收益的诉讼请求已超过诉讼时效，不予支持。关于焦点二。首先，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”结合南粤阁业委会所举证据可知，505房（5E）系空架层，南粤公司虽提交发票拟证明广东粤港投资置业有限公司承租取得使用权，但所举证据仅为发票，无其他证据佐证，南粤阁业委会对此不予认可，故对被南粤公司该项抗辩意见不予采纳，并认定505房属共有部分。其次，根据《物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。南粤公司擅自将属全体业主共有的电梯、空架层及公共停车场等朝阳地用于出租营利，且南粤公司未举证证明上述事项经过法定人数的业主同意。因此，南粤公司的行为侵犯了全体业主的合法权益，南粤公司虽提交租赁合同、收据等证据拟证明其已取得地下停车场车位承租权、其已垫付小区公共设施专项维修资金，但其所举证据不足以证明其主张，且部分与南粤阁业委会诉请并无关联，故对南粤公司的抗辩意见不予采纳。综上，南粤阁业委会诉请南粤公司返还出租案涉物业公共部分所得的收益，于法有据，予以支持，但应扣减南粤公司已缴纳的税款。关于公共收益的数额及利息。如前所述，南粤阁业委会诉请南粤公司返还2015年10月1日前的公共收益已过诉讼时效，不予支持。另外，收益应当以实际取得为准。基于以上原则，对南粤公司应返还南粤阁业委会的收益分析如下：首先，关于公共收益的数额。南粤阁业委会提交《租赁合同》、收据、发票等证据拟证明南粤公司出租公共部分获取收益，其证据相互印证。南粤公司虽对上述证据不予认可，但未举证予以反驳，故对南粤阁业委会提交的证据予以采信。一、《租赁合同》（505房）的收益。如前所述，505房系公共部分，经核算，2015年11月1日至2016年4月30日期间的租金收益为21000元（3500×6），2016年5月1日至2017年3月31日期间的租金收益39375元（3500×6＋3675×5）。二、《关于建立南粤阁室内覆盖基站续约合同》的收益。根据所举合同及发票可知，2015年11月15日至2016年11月14日期间的管理费收益为14400元。关于聚宝（电梯广告）的收益。根据缴费通知单，南粤公司2016年4月1日至2016年9月30日期间的管理费收益为800元。三、出租公共停车场的收益。根据收据及发票，经核算，南粤公司2015年10月1日至2016年4月30日期间的收益为3500元，2016年5月1日之后的收益为19000元。综上，南粤公司获取2015年10月1日至2016年4月30日期间的公共收益共25300元，2016年5月1日之后的收益共72775元，扣减应缴纳的税额，南粤公司应向南粤阁业委会返还89315.85元（25300-25300×8.1%＋72775-72775×9.22%）。其次，关于利息。南粤公司实际占用上述公共收益拒不返还，而资金具有使用价值，体现为利息，故南粤阁业委会要求南粤公司自2017年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际清偿之日有理，予以支持。综上所述，原审法院依照《物业管理条例》第五十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年7月18日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州南粤物业管理有限公司向广州市天河区南粤阁业主委员会返还公共收益89315.85元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州南粤物业管理有限公司向广州市天河区南粤阁业主委员会支付上述款项的利息（以89315.85元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2017年4月1日计至实际清偿之日止）；三、驳回广州市天河区南粤阁业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费10824元，由广州市天河区南粤阁业主委员会负担9448元，由广州南粤物业管理有限公司负担1376元；保全费4030元，由广州南粤物业管理有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点是南粤阁业委会主张2015年10月1日之前公共收益的诉讼请求是否已超过诉讼时效。南粤阁业委会以南粤公司占用属于涉案南粤阁商住大厦全体业主共有的区域进行经营并获取收益侵犯业主共有权为由，诉请南粤公司返还公共收益及相应利息，对于2015年10月1日之前产生的公共收益，全体业主在该收益产生之时即应当知晓南粤公司已侵占且未归还的事实，但无充分证据证明有业主在2017年10月1日前曾向南粤公司主张返还。据此，原审认定南粤阁业委会代表全体业主通过提起本案诉讼向南粤公司主张返还2015年10月1日前的公共收益已超过诉讼时效并无不当，可予维持。南粤阁业委会以其直至2017年4月1日才从南粤公司处取得物业管理权并据此得知公共收益情况，故诉讼时效应从该日起算为由，上诉认为其全部诉请均未超过诉讼时效，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人南粤阁业委会的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9448元，由上诉人广州市天河区南粤阁业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十二月十七日书记员  王文杰唐颖琪