湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10934号上诉人（原审原告）：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**复地东湖国际********。法定代表人：金莉，该公司总经理。委托代理人：张健，该公司法务。被上诉人（原审被告）：熊贝，女，汉族，1994年11月8日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：李忠，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）因与被上诉人熊贝居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人吉家公司上诉请求：撤销原审判决，改判熊贝向吉家公司支付信息咨询服务费21,000元或将本案发回重审；本案全部诉讼费用由熊贝承担。事实与理由：1、吉家公司已促成熊贝签订合同并已协助其办理完毕房屋过户手续，吉家公司已尽居间义务，无任何隐瞒或过错，熊贝应当按约定及承诺支付居间费用。熊贝个人的购买能力、资产状况不属于居间审查义务。2、居间服务与贷款服务分属不同法律关系，一审法院就《“好借贷”服务方案》、《金融服务合同》采信错误。熊贝委托吉家公司办理银行贷款已得到银行审批通过，贷款审批通过的期限、贷款发放的具体时间、条件、货款金额、年限等均是以贷款银行规定及熊贝与贷款银行所签订借款合同约定为准，不受吉家公司影响，无从构成违约。3、吉家公司协助熊贝办理第二次贷款审批事宜时，经多次催促熊贝按贷款银行要求补交资料，因熊贝个人拖延补交资料所导致延迟，两次银行贷款审批所产生评估费、担保费等相关贷款服务费用及成本熊贝至今分文未付，一审认定吉家公司致使熊贝贷款无法按时审批通过从而存在过错属基本事实认定错误。4、吉家公司未向熊贝推荐借贷公司，事实上熊贝也从未与借贷公司签订或办理借款合同或借款业务。银行未予放款是因银行业务规定及熊贝个人原因所致，不能归责于吉家公司。被上诉人熊贝答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，吉家公司上诉理由不成立，请求维持原判。2019年2月20日，吉家公司诉至一审法院，请求：1．判令熊贝支付吉家公司信息服务咨询费21,000元；2.由熊贝承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月17日，在吉家公司的居间服务下，熊贝签订编号为0017938的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定熊贝购买位于武汉市洪山区张家湾街17号鑫宇花园1号楼4单元603室房屋，同时约定熊贝应于合同签订之日向吉家公司支付信息咨询服务费21,000元。合同签订后，吉家公司积极履行合同义务，确已协助熊贝及售房人办理完毕房屋过户手续，熊贝拒绝按合同约定支付吉家公司信息咨询服务费，在办理完毕房屋过户手续后，经吉家公司多次催促其履行付款义务，熊贝仍拒绝支付上述款项，故请求判如所请。熊贝一审辩称：双方之间的居间合同服务包括了房屋信息咨询、过户手续以及贷款的办理，并非在吉家公司协调熊贝与房屋出卖人签订了合同以后，吉家公司就履行完了其合同义务。而吉家公司在履行合同义务的过程中，因其工作人员的不专业、不合理的经纪服务导致熊贝房屋贷款未能及时得以批复，而吉家公司也并未以其居间服务地位合理地协调房屋出卖人与熊贝之间的交易关系,导致最终房屋贷款不能及时得以审批放贷，致使熊贝违约被房屋出卖人起诉最终解除合同，给熊贝造成了极大损失。吉家公司未能按照合同约定履行其应尽义务，反而因其履行义务不当给熊贝造成了巨大的财产损失，因此熊贝有权不予支付其居间服务费用。一审认定事实：熊贝欲购房，2018年3月17日，在吉家公司居间下，熊贝与案外人王平、肖汉平签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定由吉家公司向熊贝与案外人之间的房屋买卖提供居间服务。合同约定熊贝购买位于武汉市洪山区张家湾街17号鑫宇花园1号楼4单元603室房屋，合同约定于过户当天支付首付款29万元，尾款74万元商业贷款形式支付，因房屋过户、贷款、交易税费由熊贝承担。另关于居间方的约定，居间方在买卖双方提供资料齐全后4日内为熊贝办理贷款手续。同时在补充条款中着重约定，吉家公司不认可未加盖公章的收款凭证及员工个人所作的承诺，且经熊贝加盖手印予以确认。此外，熊贝还以承诺书的形式承诺其于办理房屋过户手续的当日向吉家公司支付信息咨询服务费21,000元。合同签订后，熊贝向案外人支付定金2万元，在银行审批贷款期间，吉家公司公司告知熊贝需先预存首付款至银行账户，熊贝尚无资金预存首付款，经吉家公司公司员工推荐借贷公司，熊贝遂以案外人徐晨名义向湖北恒信融创投资管理有限公司贷款29万元，案外人徐晨收到款项后转至熊贝账户，熊贝将其存入指定账户作为首付预存款。2018年4月25日，熊贝将首付款29万元转至案外人肖汉平账户，共计支付首付款31万元，并于转款当日办理房屋过户手续，熊贝支付房屋过户及税费等21,588元。同年6月3日，吉家公司告知熊贝其首次贷款银行未审批通过，原因系借款人收到融资、担保或经济公司或其员工大额转账，需核查借款人首付款来源情况及真实偿债能力。后经协商，更换贷款银行，同月8日，吉家公司告知熊贝中国光大银行武汉分行已开始审批熊贝贷款材料。同月21日，熊贝与案外人王平、吉家公司员工陈朗达成补充协议，约定2018年7月13日支付尾款，若未支付，则于7月16日前将案涉房屋过户至案外人王平名下，并承担全部法律责任。2018年7月10日，吉家公司告知熊贝须重新打印银行流水，熊贝提供后，于同月19日方审批通过。因熊贝未按补充协议履行尾款，案外人将其诉至法院，后经法院调解，熊贝将房屋过户至案外人王平名下，案外人向熊贝返还21万元。现吉家公司要求熊贝支付居间费，熊贝要求吉家公司赔偿损失，双方产生争议诉至法院。一审审理中，熊贝撤回对吉家公司的反诉请求。一审另查明，熊贝与案外人徐晨系恋人关系，吉家公司系湖北恒信融创投资管理有限公司股东，认缴出资350万元，占出资比例70%。一审认为，本案中吉家公司与熊贝及案外人就涉案房屋签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及补充协议，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并有效。吉家公司诉称其已促成合同订立，并将房屋过户至熊贝名下，且审批已通过，应支付居间费。吉家公司存在违约，理由如下：其一，熊贝虽与案外人签订购房合同，且办理过户及审批，但吉家公司作为居间方在熊贝签订合同前未对买受人是否具有购买能力，其信用、资产等方面进行审核，存在过失；其二，在房屋买卖居间合同中，居间方对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、信用资信等方面。吉家公司在办理审批时因买受人缺预存首付款时，向其推荐融资贷款作为首付款，作为房屋买卖居间方所具备的专业技能应当知晓该风险并告知买受人该风险的情形下实施该行为，致使买受人首次贷款审批未通过，吉家公司错误引导使得熊贝延迟交付尾款给案外人，故吉家公司存在一定的过错。其三，吉家公司作为居间方，依合同约定其义务是促进合同的订立，并在买卖双方提供资料齐全后4日内为熊贝办理贷款手续。依双方举证，熊贝已及时按吉家公司要求提供相关审批材料，吉家公司虽为熊贝办理贷款手续，但其审批批复已经过买卖合同的履行期限，致使熊贝可能承担房屋买卖合同的违约风险，且熊贝的合同目的亦不能实现。其四，吉家公司辩称已在合同中明确约定吉家公司不认可未加盖公章的收款凭证及员工的任何个人承诺，员工推荐及承诺行为与公司无关。认定吉家公司违约系因其在审核熊贝信用、资产中存在过失，且在预存首付款中推荐其自身控股公司的贷款公司，未尽到居间人的风险提示与防范义务，应视为公司职务行为，而非员工的个人承诺行为，对吉家公司的该意见不予支持。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同相关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，故吉家公司在案涉房屋买卖合同中未能尽到应尽的风险提示及防范义务，致使委托人贷款无法按时审批通过，损害了委托人的利益，对其要求熊贝支付居间费的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第四百二十五条，判决：驳回武汉吉家房地产经纪服务有限公司的诉讼请求；案件受理费330元，由武汉吉家房地产经纪服务有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为：本案中吉家公司与熊贝及案外人就涉案房屋签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及补充协议，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，一审判决认定该合同依法成立并有效正确。根据本案查明的事实，吉家公司促成了熊贝就涉案房屋签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，亦履行了协助贷款义务，并完成了协助熊贝将案涉房屋过户至其名下。后因熊贝不能及时支付房屋尾款，经协商又将案涉房屋重新过户至原房屋所有权人名下，双方解除案涉房屋的买卖关系，熊贝未能实现签订案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》的目的。究其原因，贷款银行最终未发放贷款致使熊贝不能及时支付房屋尾款是直接原因，该直接原因不能完全归责于吉家公司，吉家公司并无《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人故意隐瞒与订立合同相关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益”的情形。虽然吉家公司在此次房屋交易中履行了一定的义务，但并未完成合同约定的全部居间服务义务，熊贝的合同目的最终未能实现。本院依据公平原则及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，并参照《房地产经纪管理办法》第十九条“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。……”的相关精神，对吉家公司的上诉请求予以部分支持，酌情认定熊贝需向吉家公司支付信息服务咨询费10,000元。综上，吉家公司的上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初1342号民事判决；二、熊贝于本判决生效之日起十五日内向武汉吉家房地产经纪服务有限公司支付信息服务咨询费10,000元；三、驳回武汉吉家房地产经纪服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费330元，由武汉吉家房地产经纪服务有限公司负担170元、熊贝负担160元（该款武汉吉家房地产经纪服务有限公司已预付，熊贝在履行本案给付义务时一并支付给武汉吉家房地产经纪服务有限公司）。二审案件受理费325元，由武汉吉家房地产经纪服务有限公司负担165元、熊贝负担160元（该款武汉吉家房地产经纪服务有限公司已预付，熊贝在履行本案给付义务时一并支付给武汉吉家房地产经纪服务有限公司）。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  方 红审判员  骆朝辉二〇一九年十二月四日法官助理王晓曼书记员王晓曼