广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7642号 原告：刘超钢，男，1971年2月20日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：吴海芬，广西金懿晟律师事务所律师。 被告：韦定英，女，1954年11月11日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2019年10月25日 开庭时间：2019年12月11日 当事人到庭情况： 原告刘超钢：委托诉讼代理人吴海芬到庭 被告韦定英：委托诉讼代理人甘长山到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、解除原、被告双方于2015年3月2日签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告54000元履约保证金；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年3月2日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于南宁市南梧路166号临街商铺一楼整层共250平方米出租给原告使用，租期6年，租金为前三年每月为18000元，后三年每年递增10%。合同签订后，原告开始经营商铺，并渐有起色。但因政府地铁修建项目，对该路段进行封闭围挡施工，封闭时间为2019年9月1日至2020年8月30日。由于封闭时间过长，已经改变了原告的经营环境与初衷，也对原告的经营造成了重大的影响及损失。为此，原告几次找到被告，要求被告降低租金或解除合同，但被告就是不同意。 被告答辩要点 被告韦定英辩称：第一，双方签订的《房屋租赁合同》租赁期限没有届满，原告无权单独解除合同。第二，原告解除合同没有法定理由，属于违约行为。第三，原告以政府修路为由解除合同并不属于不可抗力，该封路与铺面相距200米，车辆是可以自由进出的，并不影响原告的经营。第四，经营环境的变化并不是被告所能左右的，且环境的变化属于正常的商业风险。第五，本案原告并没有实际经营铺面，而是转租给第三方经营。原告解除合同的原因是第三方不再经营铺面，所以原告才主张解除房屋租赁合同。第六，原告的行为属于违约行为，造成被告重大经济损失，直到今天为止，铺面依然是空闲，且原告没有将铺面恢复原状。综上所述，被告有权按照合同约定没收原告缴纳的履约保证金54000元。请求法院驳回原告的诉讼请求。 认定事实及法律适用 经审理查明： 1、2015年3月2日，被告韦定英（甲方、出租方）与原告刘超钢（乙方、承租方）与签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南宁市南梧路166号临街商铺一楼整层共250平方米租给乙方经营使用，租期6年，前三年（2015年4月1日至2018年3月31日）每月租金为18000元，每季度租金为54000元，以后租金每年递增，即从2018年4月1日至2019年3月31日每月租金为19800元，从2019年4月1日至2020年3月31日每月租金为21780元，2021年每月租金为24500元。租房履约保证金54000元。合同有效期内，不经甲方同意，乙方不得擅自转租或转让，否则甲方有权终止合同，由此造成的一切后果由乙方负责。乙方因经营困难原因,可与甲方协商，经甲方同意后可转租或转让。如因国家政策或不可抗力而导致合同不能继续履行，本合同自然终止，甲方如数退还乙方交纳的履约保证金和已交剩余租金。如因国家或开发商征地或拆迁，所得赔偿款，属房屋铺面赔偿归甲方所有，铺面经营损失赔偿归乙方所有。甲方不得擅自提前收回本出租场地。如甲方无故提前收回本出租场地，则按乙方投资经营的损失赔偿给乙方。如合同期未满，乙方退租，须至少提前两个月通知甲方，征得甲方同意后，结清房租、水电费后，合同自然终止。租赁期满，如乙方不继续承租，甲方如数退还乙方交纳的履约保证金。合同期内，乙方不得以任何借口退租，如未经甲方同意退租，甲方有权不予退还乙方所交纳的履约保证金。合同还对其他事项进行了约定。 原告主张，因政府地铁修建项目，对案涉铺面路段进行封闭围挡施工，封闭时间为2019年9月1日至2020年8月30日。由于封闭时间过长，已经改变了原告的经营环境与初衷，也对原告的经营造成了重大的影响及损失。为此，原告几次找到被告，要求被告降低租金或解除合同，但被告就是不同意。为证实其主张，原告提交一组反映案涉铺面路段照片，用于证明商铺路段应地铁施工处于封闭阶段；提交一份《律师函》，用于证明原告已就案涉合同解除事宜告知被告；提交两份《收据》，用于证明原告就案涉商铺租金和水电费已交至2019年10月9日。被告同样提交一组反映案涉铺面及路段照片和一份《委托书》，用于证明修路未影响原告正常使用铺面，原告没有对铺面恢复原状，原告将铺面转租给第三方张亮的事实。 3、被告于2019年9月30日收到原告发出的《律师函》，主要载明：“韦定英女士：广西金懿晟律师事务所吴海芬律师接受刘超钢先生的委托，就您与刘超钢先生房屋租赁一事，函告如下:您与刘超钢先生于2015年3月2日签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，您将位于南宁市南梧路166号临街商铺一楼整层租给刘超钢先生，租赁期限为六年。合同签订后，刘超钢先生一直按合同约定履行了房屋租金及水电等费用的缴纳义务，未有拖欠。现因南宁市政府地铁修建工程项目，对该地段进行道路封闭，围挡施工，时间为2019年9月1日至2020年8月30日。由于该段道路封闭时间较长,已改变了刘超钢先生当初承租该商铺的初衷，改变了原有的经营环境，对刘超钢先生的经营造成了重大的影响及损失。根据《合同法》相关规定，该事实是不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，已符合解除合同的构成要件。鉴于上述事实，刘超钢先生特委托本律师郑重申明:1、请您于2019年10月15日前与刘超钢先生办理《房屋租赁合同》解除手续。2、请您在《房屋租赁合同》解除后15日内，与刘超钢先生办理商铺交接手续及结清租金水电等事宜。为依法保证您与刘超钢的合法权益，同时也为避免事态进一步扩大，诚望您能重视此事并采取积极合作的态度解决上述问题。如您在上述时间内未能与刘超钢先生达成一致意见，本律师将根据刘超钢先生的进一步授权，通过法律途径解决上述事务。特此函告！”2019年10月9日，双方结清了截至该日的房屋租金、水电费用。原告搬离案涉铺面并将钥匙交还给原告。但双方就被告已交的履约保证金54000元无法协商一致。因原告已搬离案涉铺面，现被告就案涉铺面处于招租中，尚未出租出去。 4、案涉铺面坐落于南宁市兴宁区鸡村一队，所有权人登记为韦定英，共有人为陈宾生。 5、根据原告提交的营业执照显示，原告租赁被告的铺面从事服装等经营。 以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、营业执照、《收据》、照片、《律师函》，被告提交的照片、《委托书》等主要证据及双方的陈述为证，本院予以确认。 本院认为，原告刘超钢与被告韦定英于2015年3月2日签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2019年9月1日至2020年8月30日期间，因地铁施工，案涉铺面所涉道路处于封闭状态，车辆无法经过。原告租赁被告的铺面，主要从事服装经营，这依赖于一定的人流量，现道路处于封闭状态，车辆无法经过，铺面周边的人流量因此减少进而对原告的经营产生影响是客观存在的，但不足以据此认定原告无法经营，从而导致无法履行合同。原告单方面提出解除合同的行为，构成违约。原告作为违约方，其基于继续履行合同，经营势必受损的事实，在合同尚有一年多才到期时要求解除合同，并于2019年10月9日在结清租金、水电费后将钥匙交还给原告搬离铺面，这无疑也是违约方采取的及时止损的行为，若一概不允许违约方解除合同，形成合同僵局，于双方均不利，故对原告要求解除案涉合同的诉讼请求，本院予以支持。原告因解除合同，可以从合同中解脱出来，避免需要继续向原告交纳租金，在减少其损失的同时，无形中也造成了被告的租金损失。被告作为守约方，其根据合同“合同期内，乙方不得以任何借口退租，如未经甲方同意退租，甲方有权不予退还乙方所交纳的履约保证金”的约定，不退还原告已交纳的履约保证金54000元，既符合合同约定，也符合公平原则，故原告要求被告退还履约保证金54000元，本院不予支持。至于被告提出原告存在将铺面转租的事实，因与双方诉争事项无关，本院不予认定和评判。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下： 解除原告刘超钢与被告韦定英于2015年3月2日签订的《房屋租赁合同》； 二、驳回原告刘超钢的其他诉讼请求。 案件受理费575元，由原告刘超钢负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  莫寿孟 二〇一九年十二月十二日 书记员  罗欧阳 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。