宁夏回族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁执异17号 异议人（案外人）：万梓航，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：张琪（系万梓航妻子），住内蒙古自治区。 申请保全人：四川省国基建筑工程有限公司。住所地：四川省仪陇县金城镇西寺街**。 法定代表人：黄强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张燕茹，四川天作律师事务所律师。 被保全人：银川博冠房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区永宁县征沙渠三沙源。 法定代表人：全勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘桂华，该公司员工。 在本院执行申请保全人四川省国基建筑工程有限公司（以下简称国基公司）与被保全人银川博冠房地产开发有限公司（以下简称博冠公司）建设工程施工合同纠纷财产保全一案中,案外人万梓航于2019年10月25日对本院查封的博冠公司开发的××园房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人万梓航称，本人于2018年3月15日购买三沙源逸都花园2区9号楼2单元801号房屋，总价403467元，签订了《商品房买卖合同》。在房管局备案时发现此房为现房，面积应为实测面积，而本人所签订的合同上为预测面积，因此未能办理房屋备案，需要撤销网签合同，重新签订购房合同，再办理备案手续。但在撤销该合同再重新签订合同时，此房已被贵院在国基公司与博冠公司建设工程施工合同纠纷一案中予以保全，此房属于个人资产，不属于博冠公司所有。请求对三沙源逸都花园2区9号楼2单元801号房屋解除查封。 国基公司称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，执行异议必需符合上述法律规定才能得到支持。万梓航所提异议完全不符合上述条件，万梓航提出的执行异议不具备法定要件，其请求不应得到支持。1、万梓航在涉案房屋查封前并未签订合法有效的买卖合同，结合万梓航提交的证据，存在虚假诉讼嫌疑。2、万梓航未办理交房手续，未占用涉案房屋。3、万梓航提交的证据不能证明其已将房款支付博冠公司。4、涉案房屋2017年已经取得产权，但万梓航一直怠于行使自己的权利，未过户系自身原因导致。5、万梓航未提交证据证明其名下无其他房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）款之规定。综上，万梓航提出执行异议无事实及法律依据，请求驳回万梓航的异议请求。 博冠公司称，2016年11月5日，博冠公司与红太阳建设股份公司（以下简称“红太阳公司”）签订《三沙源逸都花园2区（A5地块）公共区域装饰工程合同》，合同价3700000元；后因施工范围变更，施工项目调整，双方又于2018年5月29日签订《三沙源逸都花园2区（AS地块）公共区域装饰工程补充协议一》，合同金额553744.86元，以上两个合同结算价为4144010.5元。2017年12月25日，红太阳公司向博冠公司提出申请，决定认购涉案房屋，用于抵销上述合同中部分工程款，并指明买受人为石广胜（石广胜是红太阳的合作伙伴），博冠公司随即为红太阳公司办理了抵顶手续，将涉案房屋以403467元抵顶给石广胜。2018年3月15日，石广胜将涉案房屋出售给万梓航，在博冠公司售楼部提交了更名申请并于当日签订了《商品房买卖合同》。因签订该合同时填写的是预测面积，但房屋已于2017年6月交付，属于现房，应该填写实测面积，故备案时被房管局退回，要求撤销网签后重新签订合同，房屋在撤销网签重签的过程中被查封。鉴于以上事实，博冠公司认为，首先，万梓航与博冠公司在涉案房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，涉案房屋是2017年6月30日集中交付的，未参与集中交付的业主自行前往物业公司办理交付手续，以领取钥匙为交付标志，万梓航已领取涉案房屋的钥匙，并于2018年4月28日缴纳了涉案房屋的物业费，已实际占有该房屋；第三，博冠公司和石广胜之间就涉案房屋403467元的抵顶已经结清，石广胜本人签字同意将房屋户主更名为万梓航，博冠公司会向万梓航开具403467元全款收据；最后，涉案房屋合同未备案不是因为万梓航的原因，而是在办理过户登记期间涉案房屋被查封冻结；综上，涉案房屋应当归属于万梓航，请求依法支持万梓航的异议请求。 本院查明，2017年12月25日，红太阳公司、石广胜分别向博冠公司出具《购房抵款申请》和《委托付款书》，主要内容：博冠公司欠红太阳公司工程款中的403467元代为冲抵石广胜认购三沙源逸都花园2区9号楼2单元801号房款，从博冠公司应付红太阳公司的工程款中扣除。2018年3月15日，石广胜向博冠公司出具《更名申请》，申请将涉案房屋更名为万梓航。当日，博冠公司与万梓航签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》，万梓航购买博冠公司开发的××园房屋，总价款403467元。2018年3月16日，永宁县物业管理办公室向万梓航出具缴纳涉案房屋物业专项维修资金的交存凭证。2018年4月28日，成都合达联行物业服务有限公司银川分公司向万梓航出具缴纳涉案房屋2017年7月1日至2018年6月30日的物业费的收据。2019年4月9日，本院根据国基公司诉讼财产保全申请，作出（2019）宁民初20号民事裁定：查封、冻结博冠公司名下价值9000万元的财产。之后，本院将登记在博冠公司名下的包括涉案房屋在内的243套房屋予以查封，查封期限自2019年5月10日至2022年5月9日，同时向国基公司、博冠公司发送了（2019）宁执保20号保全案件结案通知书。万梓航遂提出执行异议，请求对三沙源逸都花园2区9号楼2单元801号房屋解除查封。 本院认为，关于异议人万梓航申请的执行异议应当适用的审查程序问题。万梓航对三沙源逸都花园2区9号楼2单元801号房屋主张所有权提出异议请求解除查封，其实质是基于实体权利对被保全财产即涉案房屋提出书面异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定”的规定，对万梓航提出的异议应当依照案外人执行异议程序审查。关于万梓航对涉案房屋主张实体权利能否排除执行的问题。涉案房屋系登记在房地产开发企业即博冠公司名下的商品房，应当根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查。根据该条规定，首先，在涉案房屋查封前，万梓航与博冠公司签订了《永宁县商品房买卖合同（预售）》；其次，博冠公司认可其与石广胜就涉案房屋的全部房款已经抵顶结算；第三，涉案房屋系用于居住的商品房，国基公司也未提供证据证明万梓航在涉案房屋所在地有其他用于居住的房屋。故万梓航对涉案房屋主张的实体权利能够排除本院执行，其异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对登记在银川博冠房地产开发有限公司名下的××园房屋的执行。 案外人、申请保全人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  周爱芬 审判员  张 凌 审判员  康宏伟 二〇一九年十一月十四日 书记员  冯 瑶 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同； 所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。