河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终13221号上诉人（原审原告）：于某池，男，汉族，经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任微，北京如信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄弘基创业房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区中山西路利嘉商城722室。法定代表人：游永，该公司总经理。委托诉讼代理人：李培林，河北和融兴律师事务所律师。上诉人于某池因与被上诉人石家庄弘基创业房地产开发有限公司（以下简称“弘基房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初5533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人于某池及其委托诉讼代理人任微、被上诉人弘基房地产公司委托诉讼代理人李培林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于某池上诉请求：1、撤销石家庄市桥西区人民法院作出的（2019）冀0104民初5533号民事判决，发回重审或改判支持上诉人一审全部请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、一审法院认定事实错误。1、一审法院作出的（2019）冀0104民初5533号民事判决认定上诉人是与案外人石家庄唯诚物业服务有限公司签订的《委托经营合同》，与被上诉人签订的《商品房买卖合同》。事实上，两份合同都是在被上诉人的一手策划下完成的，是在购房时由被上诉人的销售人员同时拿给上诉人签订的，也就是说案外人石家庄唯诚物业服务有限公司与被上诉人是“一套人马，两块牌子”的关联公司。2、一审法院认为被上诉人已向上诉人交付了案涉商铺并已备案登记在上诉人名下，履行了主要义务。事实上，上诉人自签订合同之后，都没有也无法进入到商铺现场，且案涉商铺至一审法院开庭审理期间都处在封闭状态，上诉人至今没有拿到涉案房屋的钥匙，根本无法对房屋的面积、质量等进行实地验收，也从未与被上诉人办理过交付手续，无法认可案涉商铺的实际面积及房屋质量，且，逾期交房也需要承担相应的责任。3、一审法院以上诉人提交的证人证言均为案涉商城的业主，存在利害关系为由，对所有证人证言不予采信，直接导致其对被上诉人在销售过程中存在欺诈的事实认定错误。被上诉人作为商城开发销售者，其在销售过程中对外宣传的内容理应是一致的，不可能同一商城却针对不同购买者给予不同的承诺。所有购房者的证言雷同，恰恰证明了被上诉人在销售案涉商城过程中，对购房者进行了相同的承诺，并且该承诺与被上诉人的宣传广告内容高度一致，相互印证，但最终却没有实现，属于欺诈性宣传。虽然存在利害关系人有作伪证的可能，但是《民事诉讼法》对该类案件的证明标准是达到高度盖然性标准即可，不是排除合理怀疑。且本案中利害关系人的证言并非孤证，无法辨别，其可以与开发商的宣传广告互相印证，理应采信。第二、一审法院适用法律错误。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该规定应该属于效力性强制性规定，不能通过合同约定的方式排除违约方的责任。因此，双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》补充协议第八条有关“本合同及本补充协议签署之前，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式对本项目各项规划指标、配套设施的指标、周边土地板块开发构想等均不作为甲、乙双方确定各自权利义务的依据，不是影响该房屋价格的因素，买受人不得以此为由向出卖人提出经济权利主张或双倍要求”的约定，因违反前述效力性强制性规定而无效，一审法院根据此条约定认为被上诉人不存在欺诈行为，属于法律适用错误。2、无论是本案的《房屋买卖合同》还是《补充协议》均是被上诉人提供的格式文本，《房屋买卖合同》中几乎所有与合同有关的实质条款都指向了《补充协议》，在《补充条款》中，被上诉人制定的条款全部都是在免除自身的责任，加重上诉人的义务的免责条款。按照《合同法》的规定，该格式条款的制定者有义务向上诉人进行提示和说明，而且该条款无效，被上诉人未能达到承诺的规划就应当承担相应的责任。即便是上诉人在《补充协议》上签字，在双方对条款的解释发生争议时，也应当按照不利于格式条款的提供者进行解释。一审法院对于法律规定的适用明显错误。第三、一审法院审理程序上存在错误。上诉人在一审中对于涉案房屋的面积和质量提出质疑，正式向一审法院提交过申请书，以通过法院委托第三方专业机构对本案涉案房屋面积进行测量、对房屋质量进行勘察评估，从而证明被上诉人是否存在违约的情况，继而判断是否需要解除涉案合同。但是一审法院对上诉人的申请未予允许，亦未进行任何答复，明显不符合法定程序。上诉人认为，被上诉人在销售过程中对上诉人的承诺均未实现，属于虚假宣传，且严重影响上诉人购买决定，符合《合同法》第五十四条可撤销合同（二）的规定，应当依法撤销双方之间的合同，同时退还上诉人支付的所有费用。恳请贵院查清事实，维护上诉人的合法权益。弘基房地产公司答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。2、上诉人主张被上诉人与石家庄唯诚物业服务有限公司是关联公司，无事实和法律依据。上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，又与第三人石家庄唯诚物业公司签订了《委托经营协议》，该第三人是独立于上诉人和被上诉人的第三方，被上诉人与该第三人的住所地、股东、法定代表人均不同，两个公司无任何关联，是两个独立主体。需强调的是，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，商铺已登记备案至上诉人名下，且就商铺的经营事宜上诉人已与第三人签订了10年的委托经营协议，我公司一未参与二未介入，商铺经营事宜系上诉人与第三人间的另一法律关系。3、一审法院适用法律正确适当。在法律适用问题上，双方的争议焦点是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的适用问题，我方认为该条有两个具体明确的含义：首先明确的是，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请；其次是作为要约的前提条件应同时具备：（1）出卖人就商品房开发规划范围内的房屋以及相关设施所作的说明和允诺具体确定，(2)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，上述条件同时具备时广告宣传材料才能被视为要约。上诉人提交的广告页并非被上诉人制作，也不是被上诉人向对方交付的材料。很显然本案中上述条件并未成就。假设宣传材料是真实的，就本案而言，就上述问题双方在《商品房买卖合同补充协议》已有明确约定：①《补充协议》第八条第5项，“基于本项目从初期概念规划到政府最终批准的规划已经发生的变化，双方一致确认，本合同以及本补充协议签署之前，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式对本项目各项规划指标、配套设施的描述指标、周边土地板块开发构想等均不作为甲、乙双方确定各自权利的依据，也不是影响该房屋价格的因素，买受人不得以此为由向出卖人提出经济权利主张或赔偿要求。”；②《补充协议》第十三条第8项，“买受人仅购买房屋，非买受人所有的房屋经营的业态、品牌、经营状况等，与买受人无关，买受人不得因此提出任何主张或要求”。双方当事人的上述约定具体而明确。退一步讲，假设广告宣传资料构成要约，如与之后双方签订的合同内容不符，无论是从合同变更或重新订立合同的角度考虑，均应以合同为准。4、本案纠纷应以备案合同为依据。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》均已在住建局等行政部门备案，合同内容是对双方权利义务约定，并未加重或免除任何一方当事人的责任，且合同条款明确具体，未出现歧义或不同理解的情况。该合同是当事人真实意思表示，合法有效。5、涉案房屋的面积和质量非本案的审理范围。在本案中，上诉人是以欺诈为由要求撤销合同，其提出对房屋面积和质量存有异议，并欲以此为由判断被上诉人是否存在违约情形，是另外法律关系，不是本案的审理范围。6、《合同法》第五十五条规定，上诉人所主张的撤销合同应当在一年内提出，上诉人未在一年内起诉撤销合同，则上诉人撤销权消灭。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。于某池向一审法院起诉请求：1、判决撤销于某池与弘基房地产公司之间的商品房买卖合同；2、判决弘基房地产公司退还于某池相关购房款189039元，并支付由此产生的贷款利息（按照银行贷款利息计算全实际返还之日）；3、判决弘基房地产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月21日，于某池与弘基房地产公司签订《石家庄市商品房买卖合同》（合同编号为2017092113084454983），约定于某池购买弘基房地产公司开发的位于桥西区，建筑面积12.21平方米，单价15482.31元，总价款189039元。买受人应于2017年9月30日前向出卖人支付52.4%购房款，计人民币99039元，如买受人已经支付定金，则该定金转为首付款的一部分，其余购房款人民币90000元向经出卖人指定的按揭贷款银行申请贷款支付。其中上述合同附件十一《商品房买卖合同》补充协议第七条约定：本合同第十一条约定的该房屋交付时间为2017年10月1日之前，具体时间以出卖人发出的《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期）。第八条第5项约定：“基于本项目从初期概念规划到政府最终批准的规划已经发生的变化，双方一致确认。本合同及本补充协议签署之前，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传吕及网络等媒体或其他方式对本项目各项规划指标、配套设施的描述指标、周边土地板块开发构想等均不作为甲、乙双方确定各自权利义务的依据，也不是影响该房屋价格的因素，买受人不得以此为由向出卖人提出经济权利主张或索赔要求。”。同日，于某池（甲方）与案外人唯诚物业服务有限公司（乙方）签订《委托经营合同》，委托期限为2017年10月1日至2027年9月30日。其中该委托经营合同第3.2.3条约定：“除非下列情形导致乙方对标的物业的经营管理成为不可能，任何情况下，在经营管理期限内，甲方不得解除乙方的经营权：（1）甲方与弘基地产之间的商品房买卖合同解除或终止；（2）因不可抗力，导致本合同无法履行；（3）双方协商一致；”，第3.3条约定：“委托费用3.3.1第四年、第五年委托期限内（即：2020年10月1日至2022年9月30日），乙方每年分别按￥209039的9%、10%向甲方支付委托收益。……”。另查，上述《石家庄市商品房买卖合同》签订后，于某池向弘基房地产公司支付了全部购房款，弘基房地产公司对此无异议。案涉商品房已于2017年9月26日备案登记在于某池名下。现利嘉商场除一层外，其他楼层均未经营。弘基房地产公司认可一层在经营，其他均不清楚。一审法院认为，于某池所购买的案涉商铺由案外人石家庄唯诚物业服务有限公司代为经营，双方为此签订了《委托经营合同》，关于案涉商铺的招商、管理、委托费用等事项，双方在该委托经营合同中均已明确约定。于某池与弘基房地产公司签订的《商品房买卖合同》中对商品房基本状况、交付条件、房屋面积、质量保修、合同备案及前期物业管理等进行了约定，未涉及案涉商品房的相关经营事项。弘基房地产公司已向于某池交付了案涉商铺并已备案登记在于某池名下，履行了其主要义务，于某池主张弘基房地产公司销售案涉商铺存在欺诈的故意，为此提交了宣传图片，弘基房地产公司对此提出异议，一审法院认为，即使该宣传图片为弘基房地产公司所印发，根据双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》补充协议第八条的约定，“本合同及本补充协议签署之前，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式对本项目各项规划指标、配套设施的指标、周边土地板块开发构想等均不作为甲、乙双方确定各自权利义务的依据，不是影响该房屋价格的因素，买受人不得以此为由向出卖人提出经济权利主张或双倍要求”，该宣传图片并非要约内容。本案中，相关证人均为利嘉商城的业主，与本案存在一定的利害关系，不予采信。于某池以购买商铺作为投资，但投资必定存在风险，于某池在购买案涉房产前理应对房产所在的位置、市场发展具有一定的预判，且于某池委托经营的主体及相关开业经营事项的约定主体亦非弘基房地产公司，于某池、弘基房地产公司之间的合同主要权利义务亦履行完毕。故于某池的主张，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回于某池的诉讼请求。案件受理费2219元，减半收取计1109.5元，由于某池负担。本院二审期间查明，上诉人于某池与被上诉人弘基房地产公司双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》补充协议第一条约定：“本合同所填写的买受人名称、通信地址、电话等均为准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准……；文件送达日为：……，以专人手递方式发出的，买受人签收日为送达日[如买受人拒绝签收，则拒收之日为送达日]……”；第三条约定：“房屋的不动产登记建筑面积为双方最终结算购房款的依据。若本合同约定建筑面积与不动产登记建筑面积不一致，则双方按照不动产登记建筑面积和本合同约定单价据实结算购房款，多退少补”；第七条第8点约定：“出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付买受人，则：（1）买受人给予出卖人180天的宽展期，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第181天起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”被上诉人弘基房地产公司2019年1月21日按《石家庄市商品房买卖合同》中填写的通信地址及联系方式经邮政快递向上诉人于某池寄发涉案商铺《不动产权证办理通知书》遭上诉人拒收。其他事实与一审查明一致。本院认为，上诉人于某池与被上诉人弘基房地产公司双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》（合同编号为2017092113084454983），系双方的真实意思表示，且主体合格、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该商品房买卖合同仅对涉案商铺基本状况、交付条件、房屋面积、质量保修、合同备案及前期物业管理等进行了约定，并未涉上诉人与案外人石家庄唯诚物业服务有限公司签订的《委托经营合同》中关于案涉商铺的招商、管理、委托费用等经营事项，上诉人仅依据上述商品房买卖合同、委托经营合同两者签订日期相同而主张案外人石家庄唯诚物业服务有限公司与被上诉人为关联公司而存在欺诈行为，理据不足，不予采信。被上诉人于2019年1月21日向上诉人寄发涉案商铺《不动产权证办理通知书》遭上诉人拒收，现案涉商铺已备案登记在上诉人名下，原审法院基于此认定被上诉人已向上诉人履行了案涉商铺交付义务，于法有据，并无不妥。关于上诉人主张的房屋的面积验收及逾期交房违约责任问题，可依据涉案《石家庄市商品房买卖合同》补充协议第三条对“面积差异处理”的补充约定及第七条第8点关于未在合同约定期限内交付房屋的约定主张其合法权益，并不能作为上诉人主张撤销涉案《石家庄市商品房买卖合同》的事实依据，故不予支持。双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》补充协议第八条约定已明确涉案工程项目从初期概念规划到政府最终批准的规划已经发生变化，涉案合同以及补充协议签署之前的各项宣传对涉案项目各项规划指标、配套设施的描述指标、周边土地板块开发构想等均不作为合同双方确定各自权利的依据，也不是影响该房屋价格的因素，故原审法院认定上诉人提交的宣传图片并非合同要约内容，并无不妥。上诉人认为上述合同条款违反相关司法解释的规定应属无效及被上诉人销售案涉商铺存在故意欺诈，理据不足，不予支持。自双方2017年9月21日签订《石家庄市商品房买卖合同》，至上诉人2019年5月31日起诉至原审法院要求撤销双方合同，已超过法定一年的撤销期限，故其主张于法无据。综上所述，上诉人于某池的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,218.0元，由上诉人于某池承担。本判决为终审判决。审判长  刘建国审判员  李 伟审判员  杨根山二〇一九年十二月一日法官助理梁阔书记员李然