河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民终3151号上诉人（原审被告、申请执行人）：黄岳峰，男，1991年12月16日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：樊建成，河南星灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：邢京甫，男，1970年4月3日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：李向阳，河南神鹰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被申请执行人）：闫璐丝，女，1990年1月19日出生，汉族，住河南省汝州市。被上诉人（原审被告、被申请执行人）：刘会敏，女，1968年1月18日出生，汉族，住河南省汝州市。被上诉人（原审被告、被申请执行人）:闫玉伟，男，1967年9月9日出生，汉族，住河南省汝州市。上诉人黄岳峰因与被上诉人邢京甫、闫璐丝、刘会敏、闫玉伟案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省汝州市人民法院（2019）豫0482民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄岳峰及其委托诉讼代理人樊建成，被上诉人邢京甫其委托诉讼代理人李向阳到庭参加诉讼。被上诉人闫璐丝、刘会敏、闫玉伟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄岳峰上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回邢京甫的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由邢京甫承担。事实和理由：一、被上诉人邢京甫与被上诉人闫玉伟、闫璐丝、刘会敏所签订的《购房合同》违反法律和行政法规的效力性强制性规定，涉案《购房合同》违法无效。1、涉案房产系没有办理建设工程规划许可证的违法违章建筑。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。第四十一条：在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。2、违法违章建筑的租赁合同尚且无效，转让或购买该违法违章房产的合同当然无效。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3、涉案《购房合同》中的房产转让必然引致集体土地使用权的流转，该土地流转违反了法律和行政法规的效力性强制性规定。《购房合同》中的房产虽系闫玉伟所建，但其土地却为闫璐丝、闫璐遥从望嵩居委会所承包的农村集体土地该事实由被上诉人邢京甫提供的2009年10月16日的《承包协议书》为证。涉案《购房合同》实质是房产买卖或转让合同，在房屋所有权转移的同时，必然导致集体所有的土地使用权也一并已转给不是望嵩居委会居民的邢京甫。4、最高人民法院的司法解释已明确规定该土地流转情形无效。《中华人民共和国土地承包法》第三十七条：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条：承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。二、涉案《购房合同》实质是为借款提供担保，因邢京甫与闫玉伟、闫璐丝、刘会敏之间并不存在真实的购买房屋的意思表示，故他们双方以虚假意思表示签订的《购房合同》无效。由下列证据能够证实：1、闫玉伟与邢京甫所签的《补充协议》：“甲方所卖给乙方北环望嵩面粉厂的商铺如甲方能在叁年内一次性将270万元房款及利息（按月息1分5厘）全部还给乙方，该商铺归甲方所有，乙方将购房手续归还甲方，本购房合同无效，否则超过三年期限，本买卖合同有效房产归乙方所有”。2、（2019)豫0482执异31号执行裁定书：“2019年本院作出查封笔录，对闰玉伟告知该房产被查封，查封时闫玉伟没有异议”。3、证人陈某的证词及被告邢京甫当庭陈述。陈某证词能够证实在2018年10月1日，“盛世家宴”仍由被告人闫玉伟负责；被告邢京甫当庭陈述“抵返租金15万元”，即对该房产被告邢京甫并未实际控制并占有。4、（2017)最高法民申3248号民事裁定书明确裁断“双方以虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应属无效”。三、一审判决不得执行涉案房产适用法律错误。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、在本案中因《购房合同》违法无效，所以邢京甫不能排除我的案件的强制执行。况且涉案《购房合同》无效导致的法律后果就是邢京甫向闫玉伟等返还房产，其非法占有房产的所谓权利状态当然不能排除执行。一审判决不得执行该房产适用法律明显错误。四、该一审判决与（2019)豫0482民初2654号民事判决书矛盾和冲突，“同案不同判”。该2654号民事判决书严重损害包括上诉人在内的广大债权人的合法权益，实体判决显失公平、公正。基于以上所述，上诉人书面上诉，敬请贵院明镜高悬，依法作出公平、公正的裁判。邢京甫辩称：一、原审事实清楚、证据充分；2018年7月13日，邢京甫与闫玉伟、闫璐丝、刘会敏签订了《购房合同》，合同约定将闫玉伟出资在望嵩面粉厂前梦想大道路北建设的三层商铺中的一层从门洞向东数三间，二层三层从西向东数四间出卖给我邢京甫所有。包括门市，玉米库、彩钢瓦棚以及所有设备，室内一切财物均归我邢京甫所有，总价格为2700000元。2018年7月30日，邢京甫又与闫玉伟、闫璐丝、刘会敏签订了《购房合同》，合同约定将闫玉伟出资在望嵩面粉厂前梦想大道路北建设的一楼面粉厂门洞从西向东数第四间商铺（东西宽5.2米、南北长8.4米，面积43.68平方米)、二楼三楼东西宽前一间宽5.2米、后一间宽4米、南北长17.5米，面积80.73平方米；楼后空白面积72.8米等以55万元转让给邢京甫。上述协议签订后，邢京甫于2018年7月13日、2018年7月13日、2018年7月15日、2018年7月18日共四次向刘会敏转账支付人民币199万元，7月13日当天用闫玉伟、闫璐丝、刘会敏拖欠邢北平457000元、李真红101500元借款抵购房款558500元、直接抵扣返租租金一年15万元、另当场支付现金1500元。2018年7月30日邢京甫又向闫璐丝、刘会敏、闫玉伟支付55万元现金。房款交付后，邢京甫即从闫玉伟、闫璐丝、刘会敏处取得了房屋的所有权及相关的用地手续，并一直占用使用至今。二、原审适用法律正确；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应子支持：（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案邢京甫与闫璐丝、刘会敏、闫玉伟在人民法院查封涉案房产之前己经签订了书面《购房合同》，该合同未违反法律的强制性规定；其次，邢京甫通过银行转账、现金支付以及债权折抵等方式支付了全部房款；再次，邢京甫已实际占有、使用该涉案房产；最后，涉案房产未办理过户登记，非因邢京甫的原因导致，邢京甫并无过错。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；综上所述，原审事实清楚、证据充分、程序合法，上诉的上诉依法应予驳回，维持原判。闫璐丝、刘会敏、闫玉伟未到庭、未答辩。邢京甫向一审法院起诉请求：1、依法撤销汝州市人民法院（2019）豫0482财保158号民事裁定书，解除对汝州市梦想大道路北原望嵩面粉厂三层商铺中从西向东数共五间三层（一层除门洞外为四间）的查封，停止执行。一审法院认定事实：2009年10月16日，闫璐丝与汝州市煤山办事处望嵩居委会签订《承包协议书》一份，约定汝州市煤山办事处望嵩居委会将汝州市北环路路北的原农、砖厂闲置荒地以570000元的价格，承包给闫璐丝经营使用。后闫玉伟、闫璐丝、刘会敏在该承包地上经营汝州市豫信面粉厂，并在面粉厂前梦想大道路北建门面房八间三层。2018年7月13日，邢京甫与闫玉伟、闫璐丝、刘会敏签订《购房合同》一份，约定闫玉伟、闫璐丝、刘会敏将上述门面房中从西向东数四间三层房产（一楼门市东西宽12.8米、南北长36米，面积460.8平方米；二楼、三楼东西宽18米、南北长17.5米，面积630平方米；楼后面积东西宽12.8米，南北长18.5米，面积236.8平方米），包括玉米库、彩钢瓦棚、设备以及室内装饰、空调、餐桌、床等以2700000元的价格出让给邢京甫所有。2018年7月15日，邢京甫与闫玉伟签订《房屋租赁合同》一份，约定邢京甫将购得房产中一楼、二楼出租给闫玉伟使用，租期3年，租金150000元／年。《购房合同》签订后，邢京甫先后四次共计向刘会敏转账支付购房款1990000元；另以邢京甫之父邢北平债权457000元、弟媳李真红债权101500元，抵扣购房款558500元；闫玉伟返租房屋的租金抵扣150000元；邢京甫另支付现金1500元，共计2700000元。2018年7月30日，邢京甫与闫玉伟、闫璐丝、刘会敏另签订《购房合同》一份，约定闫玉伟、闫璐丝、刘会敏将上述门面房从西向东数第五间三层房产（一楼门市东西宽5.2米、南北长8.4米，面积43.68平方米；二楼、三楼东西宽（前宽5.2米、后宽4米）、南北长17.5米，面积80.73平方米；楼后面积东西宽4米，南北长18.2米，面积72.8平方米），包括玉米库、彩钢瓦棚、设备以及室内装饰、空调、餐桌、床等以550000元的价格出让给邢京甫所有。同日，闫璐丝、刘会敏、闫玉伟向邢京甫出具收据一份，内容为：“今收到邢京甫购房款伍拾伍万元整（550000元）收款人：闫璐丝刘会敏闫玉伟2018年7月30日”。黄岳峰与刘会敏、闫璐丝民间借贷纠纷一案，因黄岳峰申请诉前财产保全，一审法院于2019年1月11日作出（2019）豫0482财保158号民事裁定书，裁定对刘会敏、闫璐丝银行存款247800元予以冻结或等额财产予以查封（限247800元）。后一审法院于2019年2月19日张贴查封公告，对闫玉伟和闫璐丝所有的位于汝州市梦想大道汝州市豫信面粉厂（原汝州市望嵩面粉厂）临梦想大道的门市房八间三层予以查封。后邢京甫提出异议，要求撤销（2019）豫0482财保158号民事裁定书，解除查封。一审法院审查后，于2019年3月18日作出（2019）豫0482执异30号执行裁定，驳回了邢京甫的异议申请。经调解，一审法院于2019年4月25日作出（2019）豫0482民初1329号民事调解书，约定闫璐丝、刘会敏认可欠黄岳峰借款本金210000元及利息，利息自2018年元月1日起按月利率1.5％计算至债务清偿之日止；闫璐丝、刘会敏同意于2019年6月1日前将上述债务偿还完毕。该民事调解书至今未移送执行。邢北平的债权457000元、李真红的债权101500元，由汝州市望嵩面粉厂出具了整存整取定期储蓄存单。涉案房产未办理权属登记手续，邢京甫购买后，亦未办理变更登记手续。现涉案房产由邢京甫实际占有、使用。一审法院认为，本案争议的焦点为邢京甫提出的异议理由能否成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，邢京甫与闫璐丝、刘会敏、闫玉伟在人民法院查封涉案房产之前已经签订了书面《购房合同》，该合同未违反法律的强制性规定；其次，邢京甫已通过银行转账、现金支付以及债权折抵等方式支付了全部房款；再次，邢京甫已实际占有、使用该涉案房产；最后，涉案房产未办理过户登记，非因邢京甫的原因导致，邢京甫并无过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百六十六条、第三百一十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、不得执行位于汝州市梦想大道汝州市豫信面粉厂（原汝州市望嵩面粉厂），临梦想大道的门市房从西向东数共五间三层（一层除门洞外为四间）的房产；二、驳回邢京甫的其他诉讼请求。案件受理费5005元，由黄岳峰、闫玉伟、闫璐丝、刘会敏负担。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，本案中涉案房产系闫玉伟、闫璐丝、刘会敏所建，邢京甫与闫璐丝、刘会敏、闫玉伟在人民法院查封涉案房产之前已经签订了书面《购房合同》，约定购买的是涉案房产，该合同系双方真实意思表示；《购房合同》签订后，邢京甫已通过银行转账、现金（支付大部分购房款）、以及债权折抵等方式支付了全部房款；邢京甫已实际占有、使用该涉案房产；因闫璐丝、刘会敏、闫玉伟自始就没有办理过产权登记，也导致邢京甫无法就涉案房产办理过户登记，此非因邢京甫的原因导致，邢京甫并无过错。一审据此对邢京甫的诉请予以支持，并无不当。综上所述，黄岳峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5005元，由上诉人黄岳峰负担。本判决为终审判决。审判长  张小青审判员  尚少辉审判员  王光辉二〇一九年十二月十八日书记员  董雨彤附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；