广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0981民初2513号 原告：中国农业银行股份有限公司北流市支行，住所地北流市二环西路**。统一社会信用代码：91450981619748020N。 法定代表人：罗海华，该行行长。 委托诉讼代理人：钟鹄前，该行员工。 被告：曾智梅，女，1972年7月5日出生，汉族，住北流市。 被告：封宗超，男，1962年5月5日出生，汉族，住北流市。 被告：桂南实业发展有限公司，住，住所地北流市城南一路**一社会信用代码：91450981682144107N。 法定代表人：罗斌。 原告中国农业银行股份有限公司北流市支行（以下简称农行北流支行）与被告曾智梅、封宗超、桂南实业发展有限公司（以下简称桂南公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。经审理发现，不宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟鹄前到庭参加了诉讼。被告曾智梅、封宗超、桂南公司经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告曾智梅、封宗超返还原告贷款本金253859.04元及利息4330.83元（利息暂计算至2019年6月27日，以后的利息按借款合同约定计算至本息还清之日止）；2、判令原告对被告曾智梅所购房屋享有优先受偿权；3、判令被告桂南公司承担连带保证担保责任，清偿上述债务；4、本案诉讼费用由上述三被告共同承担。 事实和理由：2012年5月17日，原告与被告曾智梅、封宗超共同签订一份《个人购房担保借款合同》，合同主要约定：借款本金为323000元，期限12年，执行利率为基准利率1.0倍，借款直接划入保证人（房地产开发商）账户，还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日。合同有效期内，如发生借款人未按约定按期足额偿还借款等情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。原告于2012年5月23日发放借款323000元给被告曾智梅。但被告曾智梅未按合同约定按时还本付息，至2019年6月27日止，尚欠借款本金253859.04元及利息4330.83元，已构成违约。桂南.阳光华府楼盘是桂南公司新开发的楼盘，2011年9月开始销售，经上报农行区分行同意楼盘准入。原告与桂南公司签订按揭合作协议，由该公司为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供过渡性担保。综上，请求法院判如所请。 被告曾智梅、封宗超、桂南公司未向本院提出答辩意见，也没有提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人享有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告曾智梅、封宗超、桂南公司经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，应视为其已放弃答辩和质证的权利。 上述事实有当事人陈述和原告提供的营业执照、金融许可证、法人代表身份证明书、曾智梅、封宗超的身份证、被告婚姻证明、户口簿、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、被告曾智梅欠款本息情况及明细、房屋预告登记证明、《一手住房贷款业务银企合作协议》、关于北流市“桂南.阳光华府”一期项目楼盘按揭准入的批复、关于北流市支行与桂南实业发展有限公司开发的“桂南.阳光华府”二期8000万元按揭楼盘准入的报告等证据证实并附卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 原告农行北流支行是依法成立并领取有企业法人营业执照、金融许可证的金融机构。被告桂南公司是经工商登记核准、领取有企业法人营业执照经营房地产开发等的有限责任公司。被告曾智梅、封宗超是夫妻关系。桂南.阳光华府小区是桂南公司开发经营的项目，北流市桂南.阳光华府小区2号楼2D单元203室房产是曾智梅、封宗超通过原告行按揭取得。2012年2月23日，原告与被告桂南公司签订《一手住房贷款业务银企合作协议》一式贰份，协议主要内容为：1、桂南公司不可撤销地为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保（阶段性保证＋抵押方式）；2、担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用；3、桂南公司提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自原告向购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。 2012年5月17日，以原告为贷款人与被告曾智梅为借款人、桂南公司为保证人签订了合同编号为45020120120026590的《个人购房担保借款合同》一式肆份，合同约定：1、借款本金为323000元，期限12年，执行利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率1.0倍，借款直接划入保证人（房地产开发商）账号为20×××02的账户，还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；2、合同有效期内，如发生借款人未按约定按期足额偿还借款等情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。曾智梅、封宗超作为共同抵押人在该合同上签字，同意以上述房产作为该笔贷款的抵押物。桂南公司在保证人栏加盖公司印章及法定代表人印鉴。 2017年5月17日，上述所抵押房产依法在北流市房地产管理所办理了预购商品房设定抵押权预告抵押登记手续，原告取得了房屋预告登记证明证书（证书号：北流市房预北流镇字第Y20120840号）。2012年5月23日，原告将借款323000元划入被告桂南公司账号为20×××02的账户，依约履行了合同义务。但上述借款发放后，被告曾智梅自2019年3月27日之后不再还款，已构成违约。 另查明，被告曾智梅、封宗超对截至第二次庭审法庭辩论结束时所欠的逾期借款利息已付清给原告，尚欠原告借款本金253859.04元及之后的相应利息没有归还。又查明，上述所抵押房产至今未办理以原告为抵押权人的抵押登记手续。 本院认为，原告与被告曾智梅、封宗超、被告桂南公司签订的《个人购房担保借款合同》，以及原告与被告桂南公司签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》，为双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，双方之间的金融借款合同关系依法成立、有效，应依法予以保护。生效的合同对合同双方均具有法律约束力，原告已发放了借款给被告曾智梅，被告曾智梅没有按约定归还借款本息，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现被告曾智梅已连续8期不归还原告借款本息，根据合同条款约定，原告有权提前收回全部借款本息，本案借款自原告主张权利之日即2019年7月11日起宣布提前到期。因此，原告主张由被告偿还贷款本金253859.04元及相应利息的诉讼请求，证据确实、充分，理由成立，本院依法予以支持。 在《一手住房贷款业务银企合作协议》中，桂南公司不可撤销地为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保（阶段性保证＋抵押方式），因此原告要求保证人桂南公司对本案借款承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。被告桂南公司经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼，也不提出答辩意见，视为放弃对本案债务的抗辩权。 位于北流市产属于被告曾智梅、封宗超夫妻共有财产，上述房产作为本案借款抵押，虽然已在北流市房地产管理所办理了房屋预告登记证明，但在未办理该房屋抵押权设立登记之前，原告享有的只是当抵押登记条件成就或约定期限届满后对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，而并非对诉争房屋享有现实抵押权。涉案房产上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。因此，原告主张对被告曾智梅、封宗超用于本案借款的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告曾智梅、封宗超共同归还原告中国农业银行股份有限公司北流市支行借款本金253859.04元； 二、被告曾智梅、封宗超共同支付原告中国农业银行股份有限公司北流市支行借款利息（利息的计算办法：1、计至2019年6月27日止为4330.83元；2、自2019年6月28日起至付清本息之日止，以253859.04元为基数，借款利率按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础计算；本案判决前所付利息应扣减）； 三、被告曾智梅、封宗超不履行上述判决第一、二项债务时，被告桂南实业发展有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司北流市支行的其他诉讼请求。 上述判决金钱给付义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕（汇款可汇至户名：北流市人民法院；开户银行：北流市农村信用合作联社；账号：54×××61）。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5172元（原告已预交2586元），由被告曾智梅、封宗超、桂南实业发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 长  罗照斌 人民陪审员  李玉玲 人民陪审员  何 莲 二〇一九年十二月五日 书 记 员  罗 镇