湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终1901号上诉人（原审被告）：戴强，男，1982年10月20日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：曹红明，湖南芙蓉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘应龙，男，1965年5月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。上诉人（原审原告）：湘潭市辉煌工贸有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区芙蓉中路**华中有色金属大楼**门面。法定代表人：刘应龙，该公司总经理。以上二上诉人共同委托代理人：郑炳辉，湖南君子莲律师事务所律师。上诉人戴强和上诉人刘应龙、湘潭市辉煌工贸有限公司（以下简称辉煌公司）因租赁合同纠纷一案，均不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2019)湘0304民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴强上诉请求：1、依法改判(2019)湘0304民初1472号民事判决；2、本案诉讼费用由辉煌公司承担。事实与理由：在本案立案之前，戴强已就撤销《房屋租赁协议》向岳塘区人民法院提起了诉讼，应在该案确认是否支持戴强要求撤销《房屋租赁协议》的诉讼请求后再对是否解除《房屋租赁协议》的诉讼请求进行认定。戴强在一审已提供证据证明辉煌公司早已把案涉房屋锁住，戴强无法进入案涉房屋，一审未查明该事实，且对辉煌公司将案涉房屋锁住的时间亦未查明。现因戴强无法进入案涉房屋，无法将自己存放在房屋内的物品取回，即无法按判决第二项将房屋及原有设施交付辉煌公司。一审判决要求戴强支付无法进入租赁房屋期间的租赁费用明显不合理。刘应龙、辉煌公司共同辩称，一、一审法院对本案先行作出判决不违反法律规定，本案虽立案在后，但开庭在前。二、房屋的钥匙全部在戴强手上，只有戴强才能进入租赁房屋，房屋至今一直是戴强占有、控制。戴强称辉煌公司锁住了房屋，实属混淆事实。综上，上诉人戴强的上诉没有事实和法律依据，依法应予以驳回。刘应龙、辉煌公司共同上诉请求：1、撤销(2019)湘0304民初1472号民事判决第四项、第五项，改判戴强支付房屋占有使用费（房屋占有使用费以1.9万元/月的标准从2018年9月14日起计算至戴强实际交还房屋并将登记在租赁房屋内的所有证照注销之日止）。2、本案诉讼费由戴强负担。事实与理由：一审认定2018年7月22日的10万元及8月30日的2万元和9月1日的2.5万元为戴强支付的租金11万元及押金3.5万元，属于认定事实错误。一、2018年7月22日收条收到的不是租金和押金，而是部分根本费。收条上写的是根本费，而不是租金和押金。根本费是双方在《房屋租赁协议》之外另行商定的，按照协议第三、四条，一个季度的租金加上押金一共才9.2万元，不可能交14.5万元。10万元收条上写的是“部分”，而该数额早已超过押金和一个季度的租金，如果是押金和租金的话，不可能只写收到“部分”。二、2018年8月30日的2万元及9月1日的2.5万元同样是根本费，不是租金和押金。在收到10万元根本费时，收条上写明了是部分根本费，故后续4.5万元仍是根本费，而非租金和押金。如果是租金和押金，前面付的10万元早已超过，后面根本就不用付。而且，根据协议租金从2018年9月14日才开始计算。戴强辩称，在《房屋租赁协议》签订后，戴强依约支付了房屋押金及租金14.5万元，不存在辉煌公司、刘应龙所述从未支付租金的情况。戴强早已于2019年2月就未对案涉房屋进行占有、使用，不存在需要继续支付租赁费用的情况。综上，请求人民法院依法维护戴强的合法权益。刘应龙、辉煌公司向一审法院起诉请求：1、解除刘应龙、辉煌公司与戴强签订的《房屋租赁合同》；2.戴强立即交还房屋和房屋内设施；3、戴强立即将登记在租赁房屋内的所有证照注销；4、戴强支付房屋占有使用费15.2万元（2018年9月13日至2019年5月13日按1.9万元/月，为15.2万元，之后继续按照1.9万元/月计算至交房且注销证照之日止）。一审法院认定事实：2018年7月15日，辉煌公司法定代表人刘应龙与戴强签订《房屋租赁协议》，协议约定辉煌公司将位于湘潭市岳塘区，面积约500多平方米的歌厅，另加后栋三楼约150平方米（只作员工居住用房），一起租给戴强开办娱乐场所，因行业特殊，戴强应根据国家对娱乐场所的要求，办全相关证照，完善歌厅内存在的缺陷……戴强在租赁房屋期限内，必须做到法律、法规允许范围内的经营项目，严格加装隔音设施，做到不扰民、无噪音、无投诉，创造良好的经营环境，否则，一切责任全部由戴强承担。租赁时间：自2018年8月15日起至2021年8月14日止，辉煌公司提供戴强30天整改修缮时间，每月租金1.9万元，按季度缴纳，戴强还需缴纳3.5万元房租押金，因戴强自身原因中途退出，押金不退，租赁结束后，如戴强不再经营，必须将出租屋内的所有证照注销，否则延续租金，本协议一式两份，双方各执一份，签字租金到位生效。戴强租赁该房屋用于开办ＫＴＶ，合同签订后，戴强在2018年7月22日支付10万元给刘应龙，刘应龙出具收条注明：今收到戴强支付歌厅部分根本费壹拾万元整。2018年8月30日、2018年9月1日，戴强又向刘应龙支付2万元、2.5万元，刘应龙均出具收条注明：今收到歌厅人民币贰万元整，今收到歌厅人民币贰万伍仟元整。之后戴强再未向刘应龙交款，2019年2月21日，戴强将刘应龙、辉煌公司诉至法院，诉状中称因刘应龙、辉煌公司恶意隐瞒房屋不能开办ＫＴＶ的情况仍将房屋出租于戴强，且刘应龙、辉煌公司存在人格混同，故要求撤销《房屋租赁协议》并退还已经支付的租金11万元、押金3.5万元等。刘应龙、辉煌公司认为戴强未曾支付租金，合同尚未生效，且戴强已经提起诉讼，以行为表示不履行主要债务，遂诉至法院，提出诉称所述之请求。另查明，本案所涉出租房屋曾租赁给证人鄢康开办夜宴ＫＴＶ,后因鄢康拖欠租金和水电费且ＫＴＶ不能继续经营，鄢康与辉煌公司解除租赁合同时约定将房内设施设备抵扣拖欠的租金和水电费。戴强称其实际支付鄢康10万元购买房内原有设施设备，同时还支付了辉煌公司8万元用于付清鄢康拖欠的租金和水电费，对于该笔10万元和8万元的付款，戴强未能提供相关的付款凭证以及对应收据予以证实。一审法院认为：《房屋租赁协议》是签订合同双方的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，依法应予以保护。辉煌公司系出租房屋的所有权人，刘应龙作为辉煌公司的法定代表人，其与戴强签订租赁合同以及出具收条系职务行为，职务行为所产生的权利义务由辉煌公司承担，故刘应龙不能作为本案的原告。戴强已将刘应龙、辉煌公司诉至法院，要求撤销双方之间的《房屋租赁协议》，可见戴强以行动表明不再履行合同主要债务，不再支付租金，故辉煌公司要求解除《房屋租赁协议》，于法有据，予以支持。《房屋租赁协议》解除后，房屋应予以返还辉煌公司，原有设施设备也应一并予以返还，同时戴强应按1.9万元/月的标准支付租金给辉煌公司至交房并注销相关证照之日止，符合双方之间的合同约定。对于戴强已经支付的三笔款项的性质，《房屋租赁协议》中明确约定了房屋月租金1.9万元，按季度支付，押金3.5万元，支付租金后合同生效，现戴强分别支付10万元、2万元、2.5万元给辉煌公司，其中10万元的收据显示为部分“根本费”，剩余4.5万元未注明性质，经庭审询问，辉煌公司称根本费系戴强支付购买歌厅原有设施设备的款项，不包含在租金当中，且“根本费”总额实际为16.8万元，为双方口头约定，后续2万元，2.5万元也是“根本费”的一部分，戴强一方对该说法予以否认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，辉煌公司主张14.5万元全部是戴强购买歌厅原有设备的“根本费”，对于“根本费”的项目内容、金额双方没有书面约定，辉煌公司又不能提供证据佐证，故该14.5万元认定为戴强支付的租金11万元和押金3.5万元，双方《房屋租赁协议》中约定因戴强原因中途退出，押金不予退还，故11万元租金实际为5个月24天的租金，扣除30天整改修缮时间，戴强已经将租金支付至2019年3月8日，后续欠付租金从2019年3月9日开始计算，辉煌公司称《房屋租赁协议》因戴强未支付租金而没有生效的诉称意见，不予采纳。判决：一、解除辉煌公司与戴强签订的《房屋租赁协议》；二、戴强于本判决生效之日起十五日内将租赁房屋及屋内原有设施交付辉煌公司；三、戴强于本判决生效之日起十五日内将登记在租赁房屋下的所有证照注销；四、戴强支付辉煌公司房屋租金和占有使用费（租金和占有使用费以1.9万元/月的标准从2019年3月9日起计算至戴强实际交付房屋并注销所有证照之日止）；五、驳回刘应龙、辉煌公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3340元，减半收取计1670元，由辉煌公司负担1200元，由戴强负担470元。二审中，戴强向本院提交了如下证据：证据一，清税证明、注销公告，拟证明戴强开办的大联门娱乐有限公司已注销。证据二，报警案件登记表、视频资料，拟证明刘应龙早已将案涉房屋大门锁住，导致戴强无法进入房屋内。刘应龙、辉煌公司辩称，对证据一的真实性、合法性有异议，注销公告应当是工商部门出具的信息，而这个信息是会计服务公司出具的，应当以工商部门出具的信息为准。清税证明是复印件，没有原件。证据二，视频中的门是刘应龙自己的门，距租给戴强的门面至少还有25米距离，戴强租的门面临街，是从临街出入，而非侧门出入。这道门常年是封死的，戴强不用钥匙去开前面的大门，而去破坏没有租赁给他的门，与刘应龙对话的人也不是戴强。这份证据与本案无关，不是新证据。二审中，刘应龙、辉煌公司未向本院提交新证据。本院经审查后认为，对戴强提交的证据的真实性予以认定，关联性综合全案予以认定。本院经二审审理查明，一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。另查明：1、戴强提交了2019年8月5日的报警案件登记表、视频资料，可证明双方在一审判决后，因案涉房屋的交付曾发生纠纷；2、戴强在案涉房屋注册成立的湘潭大联门娱乐有限公司已于2019年9月29日注销。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、关于14.5万元费用性质的认定，是“根本费”还是租金。二、案涉门面租金需要计算至何时。关于焦点一，戴强一共支付14.5万元给辉煌公司，其中10万元的收据显示为部分“根本费”，剩余4.5万元未注明性质，辉煌公司、刘应龙主张14.5万元系戴强购买歌厅原有设备的“根本费”，但辉煌公司、刘应龙没有提供任何证据证明其与戴强就“根本费”的项目内容及金额进行了约定，应承担举证不能的后果，故一审法院将该14.5万元认定为戴强支付的租金和押金，并无不妥，辉煌公司、刘应龙的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，一审判决“戴强支付辉煌公司房屋租金和占有使用费（租金和占有使用费以1.9万元/月的标准从2019年3月9日起计算至戴强实际交付房屋并注销所有证照之日止）”，符合合同约定，并无不妥。但一审判决后，戴强与刘应龙因租赁房屋的交付于2019年8月5日发生纠纷，对于房屋未及时交付，双方应承担相应责任。同时案涉房屋注册成立的湘潭大联门娱乐有限公司于2019年9月29日注销，根据本案实际，本院认为租金计算至2019年9月29日为宜。戴强已交付租金至2019年3月8日，故剩余租金应从2019年3月9日起计算至2019年9月29日，即为126666.7元【19000元×6个月+（19000元÷30天）×20天】。戴强认为租赁费用计算不合理的上诉意见，因出现新事实，本院部分予以支持。综上所述，一审判决并无不妥，但因一审判决后本案出现新事实，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初1472号民事判决第一项；二、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初1472号民事判决第二、三、四、五项；三、由戴强在本判决生效之日起五日内支付湘潭市辉煌工贸有限公司房屋租金126666.7元；四、由戴强在本判决生效之日起五日内将租赁房屋及屋内原有设施交付给湘潭市辉煌工贸有限公司；五、驳回刘应龙、湘潭市辉煌工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3340元，减半收取1670元，由湘潭市辉煌工贸有限公司负担1200元，由戴强负担470元。二审案件受理费3340元，由戴强负担1885元，由刘应龙、湘潭市辉煌工贸有限公司共同负担1455元。本判决为终审判决。审判长  李明智审判员  朱建军审判员  贺振中二〇一九年十二月四日法官助理钟贻云书记员唐灏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。