福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终1984号 上诉人（原审被告）：吴光潘，男，1991年5月16日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被上诉人(原审原告)：厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司，住所地福建省三明市梅列区丁香新村****，统一社会信用代码91350402585301932H。 负责人：戴继光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙露，该公司职员。 委托诉讼代理人：李淑兰，福建业发律师事务所律师。 上诉人吴光潘因与被上诉人厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司(以下简称厦门四方物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初3281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴光潘，被上诉人厦门四方物业公司的委托诉讼代理人孙露、李淑兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴光潘上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2019）闽0402民初3281民事判决，改判驳回厦门四方物业公司的一审诉讼请求。2.本案上诉费用由厦门四方物业公司承担。事实和理由：1.厦门四方物业公司在物业管理服务期间存在侵权行为，给吴光潘造成了经济损失，依法可以抵消吴光潘拖欠的物业费用。在2014年12月份之前，吴光潘都有按照双方签订的《吉样福邸前期物业服务协议》(以下简称《物业服务协议》)的约定，支付相应物业费，从未拖欠。然而，自2014年12月份，在吴光潘装修房屋时，厦门四方物业公司却以吴光潘装修可能会影响到楼下，在楼下业主无法联系期间，不能装修为借口（事实上，该楼其他业主均可装修），多次无缘无故擅自关停吴光潘的水电。并且，厦门四方物业公司为了阻止吴光潘装修，还以威胁、恐吓等方式阻止吴光潘叫来的水电师傅，为吴光潘装修施工（后吴光潘报警，梅列区徐碧派出所录有双方当事人的口供）。这不仅造成吴光潘已经在搅拌的装修水泥全部无法使用，也造成了吴光潘因此而迟延装修半年多时间，在迟延装修这半年期间，吴光潘不得不外出租房居住，租房期间多支付房租共计10000元。厦门四方物业公司在2014年12月份的上述不当行为给吴光潘造成的经济损失10000元，依法可以认定为厦门四方物业公司对吴光潘的债务，并且该债务也己到期。因此，按照《合同法》等相关法律规定，双方互负到期债务，可以抵消，由此可以认定，厦门四方物业公司造成吴光潘的损失可以抵消吴光潘所欠的物业费。2.厦门四方物业公司没有按照《吉祥福邸临时管理规约》的规定，如实公布吴光潘所在吉祥福邸小区广告收入，也没有尽到物业管理职责。按照《吉祥福邸临时管理规约》第18条规定：“利用物业共有部分，共用设施设备从事经营的，应当在征得相关业主和物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，并且根据规定格式要求，每半年（具体时间为l月份和7月份）向业主公布一次账目”，然而，自厦门四方物业公司成为该小区物业以来，其从来都没有按照约定向该小区业主公布过任何利用物业共有部分、共用设施设备的经营收益账目。也没有按照与业主委员会的约定，把所得的经营收益抵扣物业费。并且，据了解，厦门四方物业公司每次物业费用的收支竟然都是差不多，这未免也太巧合了。其次，厦门四方物业公司作为物业管理公司，其物业管理经常不到位，小区的卫生经常未能及时处理，时常让业主感觉小区脏乱差。电梯检修口盖坏了很久了都是电源线头露在外面有安全隐患，业主多次反应也没修好，门禁坏了也不维修这些都是电源线头万一碰到就会出事情。物业公司为了赚广告费用在安全出口显示牌里接电线装梯视广告电线接头乱七八糟露在外面，给小孩造成很大的安全隐患。物业为了赚停车费外面车辆停进地下室造成小区乱不安全而且还占用停在车道及通道处造成业主出入不便。广告及其他收入都是用业主公摊出的电费，物业公司来赚钱。小区大门也经常开着，门卫也经常没人站岗；业主摩托车停地下室汽油会被盗，好几次地板都是汽油，万一不小心有人丢烟头后果不堪设想；车辆进出入门口没有按照协议约定进行严格把关。这些行为均违反《物业服务协议》第三条第六项、第八项物业服务内容的相关约定。因此，按照该服务协议的第四章第一项约定：“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正的给乙方造成损失的，甲方承当相应的法律责任。”因此，厦门四方物业公司未能达到物业管理服务质量约定的目标，给吴光潘造成损失，依法应当扣减相应的物业费用。并且，按照该条协议约定，是厦门四方物业公司违约在先，一审认定吴光潘违约，要求吴光潘承担违约责任是不符合事实以及协议约定的。 厦门四方物业公司辩称，一、吴光潘提出其装修期间有受到侵权以此理由拒交物业费，其认为可抵消物业费依法不应支持。1.吴光潘认为存在侵权应找侵权人赔偿造成的损失，与本案没有关联性，属于另一法律关系。厦门四方物业公司如约履行自己的义务，吴光潘不交纳物业管理费就是对厦门四方物业公司负有债务。2.吴光潘主张抵消不符合法律规定，吴光潘提出侵权事宜属于侵权之债，而本案系吴光潘对物业管理公司负债，这两种债务并不符合《合同法》第99条关于“当事人互负到期债务”的条件。综上，业主与物业公司签订物业管理合同，其应按照合同约定按时支付物业管理费，未按时、足额交纳物业管理费的，构成违约，需要承担相应的违约责任。在物业管理合同没有明确约定的情况下，业主不能因为非物业服务公司的过错行为而中止己方的履行，故吴光潘应及时交纳物业费。二、吴光潘提出厦门四方物业公司没有如实公布关于广告收入的问题，不属于吴肖光潘可以拒绝交纳物业管理费的理由。广告收入属所有业主与物业管理公司的问题，而不是吴光潘一人能解决的问题。吴光潘提出该问题与本案纠纷无关，属于另一法律关系，依照《物业管理条例》第64条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，吴光潘应及时交纳物业费。 厦门四方物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吴光潘支付厦门四方物业公司自2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费3558.8元、2016年6月1日至2019年4月30日期间的电梯年检费67.2元、2016年6月1日至2019年4月30日期间的电梯维保费295.4元、2017年4月1日至2019年2月28日期间的公共有水用电公摊费508.5元，共计4429.9元；2.吴光潘支付2017年1月1日于2019年4月30日拖欠物业费产生的违约金469.5元。 一审法院认定事实： 吴光潘系梅列区乾龙新村370幢（吉祥福邸）1702室业主。2014年12月26日，吴光潘与厦门四方物业公司签订《吉祥福邸前期物业服务协议》(以下简称《物业服务协议》)，协议主要约定：1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理，厦门四方物业公司提供的是前期物业管理；吴光潘所购买的房屋系坐落于梅列区乾龙新村370幢（吉祥福邸）1702室，建筑面积97.742㎡；2.厦门四方物业公司依据合同约定，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；可委托专业公司承担该物业的专项管理与服务业务，但不得将物业的整体管理责任转让给第三方；向业主收取物业管理费；编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案；每半年向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目和公共场地的经营性收入，并应将物业管理服务收费项目、收费标准在物业管理区域内公示等；3.吴光潘有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；享有厦门四方物业公司与三明众祥房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》服务吴光潘的所有权利并承担该合同约定的应由吴光潘承担的全部义务和责任；按时足额向厦门四方物业公司交纳物业管理服务的各项费用，根据有关物业管理法规、规章、规范性文件和业主大会决议，交纳物业专项维修资金；合理分摊承担物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用（如电梯、水泵、楼道灯等）；正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、同行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；4.物业服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼面、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木的养护和管理；附属配套建筑和设施的维护、养护和管理；公共环境卫生保洁；交通与车辆停放秩序的管理等等；5.物业管理费按《福建省物业服务收费管理办法》规定执行包干制，以业主拥有物业的建筑面积缴纳：其中，住宅物业1.3元/月.㎡、固定停车位50元/月.个、公摊水电周转保证金300元/户、装修履约保证金2,000元/户、装修垃圾清运费4元/㎡；物业费每月一缴，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按欠费金额的3‰缴纳违约金；物业共用部位及公用设施设备用水用电由业主即吴光潘按照户或者建筑面积分摊，公摊方案每月在小区内公示栏公示；6.违约责任：厦门四方物业公司违反协议乱收费或擅自提高收费标准，吴光潘有权要求厦门四方物业公司清退所收费用，退还利息并支付违约金；吴光潘违反协议，不按规定的收费标准和时间缴纳有关费用的，厦门四方物业公司有权要求吴光潘补交并从逾期之日起每日按欠费金额的3‰缴纳违约金，并承担厦门四方物业公司主张权利及诉讼（仲裁）所支付的费用（含律师费）。 依据上述协议，吴光潘应缴纳的各项费用有：物业管理费、电梯维保费、电梯年检费及公共用水用电公摊费用等。其中，1.物业管理费：吴光潘每月应缴纳的物业管理费为1.3元/月.㎡×97.742㎡＝127.1元，吴光潘欠缴2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业管理费，共计3558.8元。2.电梯维保费（共用设施设备耗能）：依据厦门四方物业公司提交的福建增值税普通发票，梅列区乾龙新村370幢（吉祥福邸）电梯2部，2016年，电梯维保费共为1,000元/月，已装修入住116户业主，每户电梯维保费为8.6元/月，2016年6月至2016年12月，每户电梯维保费为60.2元，吴光潘欠缴60.2元；2017年至2018年,电梯维保费共为980元/月，已装修入住116户业主，每户电梯维保费为8.4元/月，2017年1月至2019年4月，每户电梯维保费为235.2元，吴光潘欠缴235.2元；以上吴光潘合计欠缴电梯维保费295.4元。3.电梯年检费（公用设施设备耗能）：依据厦门四方物业公司提交的福建省政府非税收入票据，电梯每年一检，梅列区乾龙新村370幢（吉祥福邸）电梯2部，2016年6月至2016年12月期间，年检费为2800元，按装修入住的116户分摊，该期间每户应缴年检费为24元，故每户每月应缴年检费2元，7个月共计14元，吴光潘欠缴14元；2017年至2018年期间，年检费均为2580元，按装修入住的116户分摊，该期间每户应缴年检费为22.24元，故每户每月应缴年检费1.85元，24个月共计44.4元，吴光潘欠缴44.4元；以上吴光潘合计欠缴电梯年检费58.4元。4.公共用水用电公摊费：依据厦门四方物业公司提交的福建增值税普通发票及福建增值税电子普通发票记载，2017年4月1日至2019年2月28日期间，吴光潘应分摊公共用水用电费用为508.5元，吴光潘欠缴508.5元。吴光潘前述欠缴物业管理费等，厦门四方物业公司已通过邮政快递及在吴光潘梅列区乾龙新村370幢1702室房屋前粘贴等方式催缴，但吴光潘仍未缴纳上述费用，厦门四方物业公司于2019年8月12日诉至该院。 一审法院认为，吴光潘关于“因厦门四方物业公司在其入住装修时对其停水、停电，其要求厦门四方物业公司赔偿其在外租房损失”的辩解，与本案不是同一法律关系，本案中不作处理。厦门四方物业公司与吴光潘签订的《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，对双方具有约束力。厦门四方物业公司对吉祥福邸小区提供物业管理服务，吴光潘应向厦门四方物业公司交纳相应的物业管理服务费及其他费用，故对厦门四方物业公司要求吴光潘支付物业服务费及水用电公摊费、电梯维保费、电梯年检费的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，应予以支持。依据双方签订的协议约定，物业费每月一缴，逾期缴纳的，缴纳义务人从逾期之日起每日按欠费金额的3‰缴纳违约金，现厦门四方物业公司自愿将违约金标准降至日0.3‰，系对自己权利的处分，予以照准，故厦门四方物业公司要求吴光潘支付按上述日0.3‰的标准计算的逾期付款违约金469.5元，不违反法律规定和双方的协议约定，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、吴光潘应于判决生效之日起十日内向厦门四方物业公司支付2017年1月1日至2019年4月30日期间的物业管理费3558.8元；二、吴光潘应于判决生效之日起十日内向厦门四方物业公司支付2016年6月1日至2019年4月30日期间的电梯年检费58.4元、电梯维保费295.4元；三、吴光潘应于判决生效之日起十日内向厦门四方物业公司支付2017年4月1日至2019年2月28日期间的公共用水用电公摊费508.5元；四、吴光潘应于判决生效之日起十日内向厦门四方物业公司支付2017年1月1日至2019年4月30日期间逾期缴纳物业管理费违约金469.5元。案件受理费50元，减半收取25元，由吴光潘负担。 二审中，吴光潘向本院提交《管理服务指南》及照片，拟证明厦门四方物业公司管理不到位。经质证，厦门四方物业公司对《管理服务指南》的真实性无异议，但认为与待证事实无关；对相关图片的真实性、合法性及与待证事实的关联性均提出异议。本院认证认为，吴光潘举示相关证据的证明目的与其在上诉状中有关厦门四方物业公司未尽物业管理职责、其可免交(减交)物业费的主张相一致，本院将结合本案争议焦点予以综合分析认定。 吴光潘对一审认定其欠缴电梯维保费295.4元、电梯年检费58.4元提出异议，认为该两项费用属于物业管理费用的范畴，不应单独认定，是重复计算。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 二审中当事人争议的焦点为：1.吴光潘要求免交(减交)物业费是否基于正当理由；2.吴光潘是否应承担未按期交纳物业费的违约责任；3.吴光潘是否应支付讼争电梯专业保养费、年度安全检测费。 本院认为，1.物业费从本质上讲，是全体业主享受物业服务的物质基础，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，业主拒交物业管理费应基于正当理由。本案中，吴光潘对欠交物业管理费的数额不持异议，但提出包括小区的卫生未能及时处理、电梯检修口电源线头裸露存在安全隐患、门禁坏了不维修等问题，认为厦门四方物业公司不履行物业服务协议约定的义务或者履行义务存在瑕疵、构成违约，从而主张免交(减交)涉案物业管理费，其相关抗辩理由并不构成拒交物业服务费的正当理由。吴光潘作为业主，在物业管理活动中享有知情权，小区内共有部分的使用、收益情况属于其知情权范围，吴光潘可依法行使知情权，而不能以厦门四方物业公司未如实公布所在小区广告收入为由而拒交物业管理费。厦门四方物业公司依约提供了物业管理服务，在现有证据不能充分证明厦门四方物业公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的情况下，吴光潘作为业主，应当履行交纳相应物业服务费的义务。一审法院对此认定正确，本院予以确认。吴光潘关于要求免交(减交)物业管理费的上诉主张不能成立，本院不予支持。吴光潘以厦门四方物业公司存在侵权行为给其造成经济损失为由，主张抵消物业管理服务费用，其既未能提供证据证明造成经济损失的具体情况，也未能举证证明所造成的损失与厦门四方物业公司履行物业服务管理义务不当有直接关系，故本案就该问题不作审理，吴光潘可在收集相应证据后根据自己遭受经济损失的情况，另行主张权利。2.虽然吴光潘关于拒交物业费的前述抗辩理由并不构成拒交物业服务费的正当理由，但吴光潘对小区物业管理现状及物业管理行为存在不满、双方间存在沟通不畅的情况，其以拒交物业服务费的方式进行消极对抗，亦属事出有因。本院酌情免除吴光潘支付案涉逾期付款违约金的责任，以兼顾物业公司与业主之间权利义务平衡，对于物业服务过程中存在的瑕疵，厦门四方物业公司也应当认真听取业主意见并加以整改，以提升服务质量。3.涉案《物业服务协议》明确物业服务费用的开支范围包括“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，而电梯的专业保养费、年度安全检测费并不属于涉案《物业服务协议》“日常运行、维护费用”的范围，对此，2016年6月1日起执行的《三明市物业服务收费实施办法(试行)》第十六条明确规定，电梯的专业保养费、年度安全检测费属于应由业主分摊的费用。厦门四方物业公司向包括吴光潘在内的业主收取电梯专业保养费、年度安全检测费，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情形。厦门四方物业公司虽未按《三明市物业服务收费实施办法(试行)》第十六条的规定就电梯专业保养费、年度安全检测费的具体分摊办法与业主进行约定，存在一定瑕疵，但按入住户数分摊相关费用具有合理性、符合公平原则，一审法院据此判决吴光潘支付2016年6月1日至2019年4月30日期间的电梯年检费58.4元、电梯维保费295.4元，该处理结果正确，本院予以确认。吴光潘关于其不应支付电梯专业保养费、年度安全检测费的上诉主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，吴光潘的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初3281号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初3281号民事判决第四项； 三、驳回吴光潘的其他上诉请求； 四、驳回厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司的其他诉讼请求。 二审案件受理费50元，由吴光潘负担。一审案件受理费的负担按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  彭贵良 审判员  程哲明 二〇一九年十二月十九日 书记员  王晓婷 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 -12-