贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2957号上诉人(一审被告):何有四，男，水族，住贵州省剑河县。委托代理人：吴歆民，贵州洲联合律师事务所律师。委托代理人：周勇成，男，侗族，住贵州省剑河县未来城小区******。系未来城小区业主。被上诉人（一审原告）：剑河县宏兴物业管理有限责任公司，住所地，住所地：贵州省剑河县革东镇清水江畔民族商业街iv>法定代表人：陈明，该公司执行董事。委托代理人：申后雄，该公司总经理。委托代理人：王万轩，贵州兄弟律师事务所律师。上诉人何有四因与被上诉人剑河县宏兴物业管理有限责任公司（以下简称“宏兴物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省剑河县人民法院(2019)黔2629民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。何有四上诉请求：撤销剑河县人民法院（2019）黔2629民初746号民事判决，依法改判上诉人不承担物业管理费。事实和理由：一审法院认定被上诉人书面催交物业费，上诉人因物业服务存在瑕疵拒交物业费，上诉人预交物业管理费，涉案物业服务合同对未来城小区具有约束力的事实错误。事实是上诉人仅以告示及张贴照片催交物业费，并非是书面催交。至于预交的费用则是装修保证金，前期物业合同仅针对的是清江华府，对未来城小区不具有约束力。且根据相关法律规定，涉案前期物业服务合同签订、备案晚于上诉人与清水江畔公司的《商品房买卖合同》，对上诉人不具有法律约束力。宏兴物业公司向一审法院起诉请求：判决被告向原告支付所欠的物业管理费人民币2495.00元（按建筑面积每平方米0.8元/月的计算标准，从2016年1月1日暂计算至2018年12月31日）。一审法院认定事实：被告何有四于2014年2月26日与清水江畔公司签订商品房买卖合同，何有四购买该公司在剑河县开发的“剑河县未来城”楼盘第1幢1单元17层1703号商品房，合同约定的建筑面积为128.52平方米，交房时间为2015年12月30日前。原告宏兴物业公司于2012年4月6日成立。2014年12月30日，清水江畔公司与宏兴物业公司签订《前期物业管理委托合同》，该合同约定宏兴物业公司对剑河县未来城商住小区进行前期物业管理，管理期限自2014年12月30日起至2017年11月30日止（如到期前业主委员会成立并选聘其他物业公司管理小区物业，则委托管理期限至选聘的物业公司正式接管之日止），物业管理费具体标准为小高层住宅每月每平方米0.8元。该《前期物业管理委托合同》于2015年1月6日送剑河县住房和城乡建设局备案。《前期物业管理委托合同》到期后，剑河县未来城小区的业主委员会尚未成立，宏兴物业公司继续依据《前期物业管理委托合同》对小区进行管理。被告何有四已于2019年1月4日预交物业管理费1271元，被告何有四接房日期是2016年1月4日，申报装修日期是2016年2月26日。同时宏兴物业公司公示物业管理费收费标准为“从交房之日至未来两年之内，未接房或接房未装修的业主按半价（0.4元/平方米）收取。如两年之内申报装修的，正常收费（0.8元/平方米）从申报装修之日开始收取”。一审法院认为：原告宏兴物业公司依据其与清水江畔公司签订的《前期物业管理委托合同》，对剑河县未来城小区进行物业管理。被告在实际接受原告的物业管理服务后，应当依照《前期物业管理委托合同》的约定向原告支付物业管理费。被告接房后亦预交了物业管理费。被告拒绝支付后续物业管理费，既违反公平原则，也有违诚信原则。被告认为原告提供物业服务中存在瑕疵，应向原告交涉，以促使原告改进管理工作，提高服务质量。被告以原告服务存在严重瑕疵等原因即直接拒绝交纳物业管理费没有事实依据。原告诉请被告支付所欠的物业管理费金额2495元，系从2016年1月1日至2018年12月31日发生的金额，且建筑面积按132.63平方米计算（装修前2个月按半价计算）。被告已预交1271元物业管理费。本案合同约定的建筑面积为128.52平方米，原告诉请按建筑面积132.63平方米计算，但庭审中未举证证明该事实的依据，本案建筑面积应按《商品房买卖合同》约定的建筑面积128.52平方米计算。本案中，被告何有四于2016年1月4日接房，物业管理费应从房屋实际交付给被告何有四之日起计算，被告何有四于2016年2月26日向宏兴物业公司申报房屋装修，原告诉称申报装修当月前的物业管理费按半价计收，系原告的真实意思表示，且不损害被告的利益，予以认定。本案被告何有四在房屋申请装修前（2016年1月4日至2016年2月29日）应交纳的物业管理费计算为97.84元（128.52平方米×0.8元/平方米÷31天×28天×50%+128.52平方米×0.8元/平方米×50%=97.84元）在房屋申请装修后（即2016年3月1日）至2018年12月31日应交纳的物业管理费计算为3495.74元（128.52平方米×0.8元/平方米×34个月=3495.74元），扣除被告何有四已交纳的物业管理费1271.00元，故被告何有四尚欠原告宏兴物业公司物业管理费2322.58元（97.84元+3495.74元-1271元=2322.58元）。综上所述，根据原告已举证的证据及诉称的计算标准，被告应向原告支付尚欠的物业管理费金额为2322.58元。据此，为维护民事主体的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决：一、被告何有四在本判决生效后十日内支付所欠原告剑河县宏兴物业管理有限责任公司物业管理费人民币2322.58元.二、驳回原告剑河县宏兴物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的主要争议焦点是被上诉人与剑河县清水江畔房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理委托合同》是否合法有效，对涉案小区业主是否有约束力。现就争议焦点与上诉人的上诉理由做如下论述：根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定与第二十六条“前期物业合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”之规定，业主虽非前期物业服务合同的直接签订人，但该物业合同对全体业主均具有法律约束力。本案物业服务纠纷产生之时，涉案小区尚未成立业主委员会，故不存在新选聘的物业服务公司，也就不存在上述条例规定前期物业服务合同终止的情形。宏兴物业公司为了避免物业服务的断档，影响业主对物业的正常使用，其继续为涉案小区提供物业服务，且该小区的业主之一何有四确已享受了物业服务，故其应当按照法律规定及约定，履行自己相应的交纳物业服务费用义务，故上诉人称涉案物业服务合同签订后于其与清水江畔公司的《商品房买卖合同》，应而对其无约束力的上诉理由不能成立。至于上诉人称涉案物业服务合同仅针对清江华府的上诉理由与事实不符，经审查，备案的涉案物业服务合同系城西未来城项目的物业服务合同，该合同对未来城小区业主之一的上诉人具有约束力。而被上诉人提供的物业服务是否存在瑕疵，因上诉人无证据证明，故上诉人的上诉理由均不成立。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何有四负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十二月十一日法官助理刘于麟书记员韩林爽