河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1202民初3743号原告：吕铭，男，1976年10月19日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被告：三门峡市鑫都置业有限公司。住所地：三门峡市河堤北路东段铝厂西50米（鑫都金三角建材城内）。法定代表人：岳森，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李彦，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告吕铭与被告三门峡市鑫都置业有限公司（以下简称鑫都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕铭，被告鑫都公司的委托诉讼代理人李彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕铭向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的反租协议，返还房产;2.判令被告按照合同约定支付违约金546666.08元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月3日,原告购买了被告位于三××市河堤北××建材××区××170.94平方米商用房一套。介于该商铺在原告购买时，已出租，为此原、被告双方于2013年6月4日，经协商一致后，达成并签订返租协议一份，双方约定，原告将购买的商铺租赁给被告，由被告统一规划，统一出租管理，被告按商铺建筑面积170.94平方米向原告计算并支付租金，至开业之日起，原告每年免收一个月租金作为调整铺位的宽限期。租金单价第一年20元/㎡/月;第二年30元/㎡/月;第三年40元/㎡/月;第四年50元/㎡/月;第五年60元/㎡/月，第六年至第十年租金双方根据市场行情另行协商。同时协议第十一条约定了违约责任:乙方无法定理由单方解除本合同，应向甲方一次性支付违约金，违约金=该铺位总款数*租赁剩余年限*8%-甲方在租赁剩余年限应缴税费。返租协议生效后，被告已按返租协议约定向原告支付了第一年即2013年度房屋租赁金37606.8元，第二年即2014年度房屋租赁金56410.2元，第三年即2015年度房屋租赁金75213.6元，第四年即2016年房屋租赁金94017元，但对于第五年即2017年度（截止2018年6月3日）房屋租赁金112820.4元被告逾期后，以种种借口和理由推诿，原告将被告诉诸贵院，经贵院主持调解，出具了（2018)豫1202民初3761号民事调解书，但被告在履行了2万元后，拒不执行，原告已经申请了强制执行，但被告依然没有履行应尽的义务。而对于返租协议约定的剩余5年即第六年至第十年的房租被告始终避而不见，从而无法协商解决，原告既不能拿回自己的房子，又收不到被告应履行的返租金，截止目前，被告已面临巨大的债务危机，已经用自己的行为证明本合同已经根本无法履行，合同目的无法实现。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告鑫都公司辩称，原告购买的涉案商铺是由被告开发的，是原告购买后将房屋返租给被告使用，因此被告要求继续履行双方的返租协议，关于租金的支付，愿意与原告协商解决。原告主张违约金计算有误，原告计算违约金依据的是双方返租协议第11条第二款，而适用该款的前提是被告无法定理由单方解除合同，截止目前及此前与原告的几次诉讼中，双方均未提出解除合同，被告也从未向原告发出解除合同的请求或者要求，因此原告不能依据该条款计算违约金。本院经审理认定事实如下：吕铭购买鑫都公司位于金三角建材物流港一期A区101号铺位（面积170.94平方米）。2013年6月3日，吕铭（甲方）、鑫都公司（乙方）签订《返祖协议》一份，主要约定：1、甲方在购买金三角建材物流港一期A区101号铺位（面积170.94平方米）前，知道乙方已将此铺位出租给第三方，并表示同意将铺位出租权交给乙方或由乙方经营或者转租。甲方授权乙方代为办理及保管租赁许可证，并将租赁许可证交付乙方使用。甲方应负责提供办理该证及年审有关手续和承担相关费用。2、甲方将该商铺租赁给乙方的期限为十年，自2013年6月4日至2023年6月3日止。3、甲方将商铺使用权出租给乙方，由乙方对商铺经营范围做统一规划，甲方承担商铺保修期外的修缮费用。4、乙方按照商铺总面积170.94平方米计算租金，至开业之日起，甲方每年免收一个月租金作为调整铺位的宽限期。租金单价第一年20元/㎡/月;第二年30元/㎡/月;第三年40元/㎡/月;第四年50元/㎡/月;第五年60元/㎡/月，第六年至第十年租金双方根据市场行情另行协商。于每年6月14日前支付当年租金37606.8元（2013.6.4日-2014.6.30）。5、乙方拖欠租金超过一个月，应按中国人民银行同期贷款利率向甲方支付滞纳金。6.甲方无法定理由单方解除本合同或者不按双方签订的《商铺买卖合同》和按揭贷款合同约定付款使本合同无法履行的，应向乙方一次性支付违约金，违约金=该商铺总款数×租赁剩余年限×20%。乙方无法定理由单方解除本合同，应向甲方一次性支付违约金，违约金=该商铺总款数×租赁剩余年限×8%-甲方在租赁剩余年限应缴税费。协议签订后，鑫都公司按约支付租金至2017年，之后租金再未支付。后因鑫都公司未支付2017年至2018年度租金112820.4元，吕铭将其诉至本院。经本院组织调解，双方达成一致调解意见，本院依据调解意见于2018年6月27日作出（2018）豫1202民初3761号民事调解书，鑫都公司支付吕铭房屋租赁费112820元，2018年8月30日前付56410元，2018年10月30日前付56410元。调解书出具后，鑫都公司仅支付租赁费20000元，剩余租金未支付到位。本院认为，原告吕铭与被告鑫都公司之间的房屋租赁合同关系，有原告吕铭提交的返祖协议及双方当事人陈述为证，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告鑫都公司租赁上述房屋后，未按期向原告吕铭支付租金，且经本院出具调解书后仍未足额支付租金，现原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金546666.08元，其主张违约金的依据为《返租协议》第十一条“乙方无法定理由单方解除本合同，应向甲方一次性支付违约金，违约金=该商铺总款数×租赁剩余年限×8%-甲方在租赁剩余年限应缴税费”，但被告鑫都公司并未单方解除合同，故其依据该条款主张违约金本院不予支持。但根据双方签订的《返租协议》第十条“乙方拖欠租金超过一个月，应按中国人民银行同期贷款利率向甲方支付滞纳金”，被告鑫都公司至今仍未足额支付租赁费，故违约金本院参照2017年至2018年度租赁费112820元自2018年6月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告吕铭与被告三门峡市鑫都置业有限公司于2013年6月3日签订的《返租协议》依法于本判决发生法律效力之日予以解除。被告三门峡市鑫都置业有限公司限三十日内返还租赁原告吕铭的房屋。二、被告三门峡市鑫都公司置业有限公司向原告吕铭支付违约金（以112820元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年6月15日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日止），限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。三、驳回原告吕铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4680元（已减半），由原告吕铭负担4000元，被告三门峡市鑫都置业有限公司负担680元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员 郭 路二〇一九年十二月二日书记员 王帅艺