河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终7399号上诉人（原审原告）：李静，女，1973年6月2日出生，汉族，住保定市。被上诉人（原审被告）：保定市民生房地产开发有限公司，住所地：保定市高新区。法定代表人：甄彦生，该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓辉，河北保师律师事务所律师。上诉人李静因与被上诉人保定市民生房地产开发有限公司（以下简称民生房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0691民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李静上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决没有判定被上诉人交房的时间和上诉人收房时间；一审判决适用法律不当，有关违约金数额，只是根据返租协议的金额，给上诉人造成实际损失的依据，按照《合同法》第114条、《合同法解释二》的相关规定，被上诉人逾期交房，确实给上诉人造成实际损失，故上诉人请求增加违约金符合法律规定，一审判决仅依据《商品房买卖协议书》中约定的违约金判决，使用法律不当；对于签订《向阳驿房屋回租协议》，上诉人未收房，谈不上出示返租证据，该协议规定：自交房之日起，最低起租期为三年，交房之日起就视为租房，2018年6月30日被上诉人违规交房，多数业主均予以登记，被上诉人却否认此事，我方提供群聊业主谈话记录证实被上诉人做过回购回租统计工作。民生房地产公司辩称，上诉人与被上诉人之间所签订的商品房买卖协议书，就各方之间的违约后果进行了明确约定，且约定的权利义务是对等的，该协议合法有效，因此双方当事人均应受该协议约束并承担相应法律后果。一审判决据此认定，并作出判决，完全符合合同法的相关规定，应当予以维持。一审判决认定事实清楚,证据充分,适用法律准确,请求驳回上诉，维持原判。李静向一审法院起诉请求：判令民生房地产公司给付延迟交付房屋的违约金22671元并承担诉讼费。事实和理由：2014年1月李静全款购买了民生房地产公司开发建设的向阳驿A2311号房屋，合同约定2016年11月30日交房。民生房地产公司在2018年6月30日通知业主进行收房。当时李静的房屋没有水电。后来经核实，当时没有相关部门出具的综合验收合格证与房屋交付使用许可证，没有达到收房的条件。若是决定收房，必须补缴2018年6月至今的所有物业费。双方签订的房屋买卖协议违约责任约定最高赔偿房屋总价款的1%低于业主的实际损失，李静诉求的违约金数额计算方法为：合同约定2016年11月30日交房，自2016年12月1日起计算至2019年7月31日按照每月687元回租协议约定的价格计算。一审法院认定事实：2014年7月20日民生房地产公司（甲方）与李静（乙方）签订了《商品房买卖协议书》，约定：李静以146262元价格用一次性付款的方式购买民生房地产公司开发的位于角的向阳驿项目A-2311号房；民生房地产公司应当在2016年11月30日前将符合使用条件的房屋交付李静，每逾期一日支付已付房款万分之一的违约金，违约金最高不超过已付房款的百分之一；逾期交房超过60日，李静有权解除合同，民生房地产公司除退还已付房款之外，应向李静支付已付房款百分之一的违约金。李静不能按民生房地产公司通知的日期办理房屋交接手续的，每逾期一日支付房屋总价款万分之一的违约金；逾期超过60日，民生房地产公司有权解除合同，并有权扣除房屋总价款的百分之一作为违约金。同日，民生房地产公司（甲方）另与李静（乙方）签订了《向阳驿房屋回租协议》，约定回租期限为自交房之日，最低起租期为3年，回租价格为20元/平米/月。李静的义务包括须提前18个月向民生房地产公司提出书面回租申请，并承担装修（简装）费用。2016年9月27日，保定市住房和城乡建设局为向阳驿ABC座商业、办公项目出具保房预售证（2016）第060号的商品房预售许可证。李静诉称，民生房地产公司在2018年6月30日通知业主进行收房，因其认为未达到交付房屋的条件，至今并未收房。2019年7月31日，保定国家高新区行政审批局出具河北省建设工程联合验收备案证明书，载明向阳驿上午办公楼ABC座及附属商业、北侧综合楼工程，民生房地产公司于2019年7月31日按规定备案。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，民生房地产开发建设的向阳驿项目已于2016年9月27日取得商品预售许可证，2014年7月20日李静与民生房地产公司签订了《商品房买卖协议书》和《向阳驿房屋回租协议》系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”2014年7月20日李静与民生房地产公司签订的《商品房买卖协议书》中关于违约金的约定对双方的约束是对等的，依据其中“逾期一日支付已付房款万分之一的违约金，违约金最高不超过已付房款的百分之一”的约定，双方的合同总价款为146262元，实际交房日期已远远超过合同约定日期，故违约金按约定的最高标准，民生房地产公司应向李静支付违约金数额为146262元×1%=1462元。根据现有证据，不能证明李静已经按照双方签订的《向阳驿房屋回租协议》的约定向民生房地产公司提前18个月提出回租房屋的申请并承担装修费用，故李静提出其损失远大于约定违约金的主张没有相应的证据予以证实，对其主张不予支持。综上所述，民生房地产公司应向李静支付违约金1,462元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、保定市民生房地产开发有限公司支付李静违约金1462元，于本判决生效之日起十日内一次付清；二、驳回李静的其他诉讼请求。案件受理费183元，保定市民生房地产开发有限公司负担25元，李静负担158元。”本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，因上诉人起诉时未提出要求被上诉人交房以及回租争议房产的诉讼请求，一审判决依据诉讼请求审理违约金问题，并无不当，故上诉人提出一审判决没有判定被上诉人何时交房以及回租房产问题的相关上诉主张，无法律依据，予以驳回。上诉人与被上诉人于2014年7月20日签订的《商品房买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效，该协议第九条约定：“逾期一日支付已付房款万分之一的违约金，违约金最高不超过已付房款的百分之一”，一审判决依据上述约定认定违约金按约定的最高标准，民生房地产公司应向李静支付违约金数额为146262元×1%=1462元，并无不当，予以维持。关于上诉人主张应按照被上诉人逾期交房给其造成的实际损失为依据判决违约金数额，因其提交的证据不足以证实双方已经达成回租房屋协议，且被上诉人逾期交房给上诉人造成的具体损失大于双方约定的违约金数额，故该项主张，不予支持。综上所述，上诉人李静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费183元，由上诉人李静负担。本判决为终审判决。审判长  邓彦威审判员  钱 娜审判员  郑 东二〇一九年十二月二十三日法官助理郭新璞书记员林冠臣