浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0326民初5741号 原告（执行案外人）：余燕麟，男，1959年10月30日出生，汉族，住平阳县。 委托诉讼代理人：黄秉，浙江九州律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈宣荣，男，1972年4月12日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：吴素文，浙江金瓯律师事务所律师。 被告（被执行人）：陈崇汉，男，1969年2月8日出生，汉族，住平阳县。 原告余燕麟与被告陈宣荣、陈崇汉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余燕麟及其委托诉讼代理人黄秉、被告陈宣荣的委托诉讼代理人吴素文到庭参加诉讼，被告陈崇汉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 余燕麟向本院提出诉讼请求：1、停止对坐落于平阳县房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、确认原告余燕麟与被告陈崇汉房屋买卖合法有效，并要求被告协助办理平阳县房屋产权过户登记手续；3、本案诉讼费用由被告负担。该诉请经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、停止对坐落于平阳县房屋的强制执行；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2005年8月7日，原告余燕麟经中介介绍购买被告陈崇汉所有的坐落于平阳县房屋，双方签订《房屋买卖预付定金协议书》，约定涉案房屋总价款338000元。当日，原告支付定金30000元，被告陈崇汉出具一张收款收据。事后，原告得知涉案房屋已设定抵押。2006年7月1日，被告陈崇汉办理了涉案房屋的“三证”，并按约定交由抵押权人保管。同年7月3日，原告与被告陈崇汉签订《房屋卖尽契约》。之后，原告出资清偿了被告陈崇汉剩余的银行按揭贷款119056.22元并支付了房屋余款，同时收取了银行出具的结清证明及涉案房屋产权证。2006年底，原告对涉案房屋重新予以装修后入住。2017年5月，原告将涉案房屋出租给陈美雪、陈崇桥夫妇居住至今。然而，从2006年11月始，原告多次催促被告陈崇汉协助办理涉案房屋的过户登记手续，陈崇汉借故推诿，故至今未予办理。2019年2月，法院根据陈宣荣的执行申请作出（2019）浙0326执686号执行裁定书、协助执行书，查封了涉案房屋。原告认为，其与陈崇汉形成的房屋买卖合同关系，双方意思表示真实，不违反法律、法规及国家禁止性规定，应确认合法有效，故请求法院依法支持原告的诉讼请求。 陈宣荣辩称：1、原告诉称该涉案房屋归其所有，证据不足。根据物权法有关规定，房屋权属应以登记为准，占有使用并不一定拥有该产权；2、从支付购房款证据上看，无法证明购房款已付清的事实，因此他们之间的房屋转让不成立；3、从原告提供的水电费明细来看，也不能证明其于2006年底以来一直居住该涉案房屋的事实；4、原告至今未办理过户手续，存在过错，应不受法律保护。综上，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案被告（被执行人）陈崇汉不履行生效法律文书所确定的义务，法院对涉案房屋采取查封措施并无不当。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告陈崇汉在举证期限内未作答辩也未向本院提供证据。 原告余燕麟围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、被告户籍信息，证明各被告诉讼主体资格；3、执行裁定书，证明涉案房屋被查封，原告提出执行异议被驳回的事实；4、房屋买卖预付定金协议书、房屋卖尽契约、收款收据、贷款结清证明、还款凭证、通话录音，证明案涉房屋系原告从被告陈崇汉处购得，并已支付了全部购房款的事实；5、2005年至2006年银行对账单，证明原告以现金方式进行交易的事实；6、房屋契证、房屋所有权证和国有土地使用证，证明原告取得了该房屋产权证书原件；7、房屋租赁合同、个人银行账户明细、结婚证、水费通知单、银行分户明细、广电网络交易记录，证明原告长期占有使用该房屋的事实。 原告提供的7组证据经被告陈宣荣的委托诉讼代理人吴素文质证认为：证据1、2、3的三性均无异议；对证据4中的房屋买卖合同及收据的三性均有异议，无法证明系真实交易；对其中的银行凭证真实性无异议，但与本案无关联、不能证明待证事实；对证据5真实性无异议，但缺乏关联性，也不能证明待证事实；证据6权属证书，对其三性无异议，恰恰证明该涉案房屋产权属陈崇汉所有的事实；证据7，对其真实性、合法性均无异议，但缺乏关联性。根据原告的举证结合被告质证，本院对上述证据综合认证如下：证据1、2的主体资格及证据3被告对此均没有异议，本院予以认定；综合证据4、5、6、7，能够证明原告与被告陈崇汉之间的房产转让关系，且能证明原告已付清购房款及原告受让该涉案房屋后一直由其占有、使用的事实。其中提供的购房款定金收据、中国建设银行个人贷款结算证明等证据都能体现涉案房屋交易真实，与余燕麟的陈述可以相互印证，故本院对该综合证据的证明效力予以认定。综上，依据上述采信证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：涉案房屋坐落于平阳县。2005年8月7日，原告余燕麟经平阳县鳌江新区房地产交易服务部介绍与被告陈崇汉签订一份《房屋买卖预付定金协议书》。约定：1、陈崇汉将涉案房屋出售给余燕麟，房价款计人民币338800元；2、付款办法及立契时间：（未填写）；3、立契之日付定金30000元；4、双方议定于2005年9月7日（古历8月4日）前正式签订卖尽契约等。2006年7月3日，原告与被告陈崇汉签订《卖尽房屋契约》一份，将涉案房屋以338000元的价款出让给原告所有。诉讼中原告诉称，购房款支付情况是先付定金3万元，有被告陈崇汉亲笔出具的收款收据为凭；2006年7月支付现金18万元；同年10月24日到平阳建行为其交清按揭款近12万元（现金）。购买后，该涉案房屋经原告重新装修入住至2017年。2017年5月，将该案涉房屋出租给他人使用至今。 另查：陈宣荣系陈崇汉的债权人。2018年8月9日，本院作出（2018）浙0326民初4278号民事判决，限被告陈崇汉于本判决生效后十日内偿还陈宣荣借款本金500000元及利息。逾期后，因陈崇汉未履行判决书所确定的还款义务，陈宣荣向本院申请执行。2019年2月15日，本院作出（2019）浙0326执686号执行裁定、同年2月21日本院作出协助执行通知书，查封了该涉案房屋。在执行过程中，原告余燕麟向本院提出执行异议，本院于2019年8月20日作出（2019）浙0326执异54号执行裁定，驳回原告余燕麟的异议请求。原告余燕麟遂向本院起诉，提出上述诉请。 本院认为，本案争议焦点有三：一是原告余燕麟与被告陈崇汉双方是否存在真实的房屋买卖关系，被执行人陈崇汉是否系规避执行、转移财产；二是房屋买卖合同是否已经实际履行；三是余燕麟对于未办理产权过户是否具有过错。（一）关于焦点一，本院认为双方之间存在真实的买卖关系。理由如下：1、该房屋买卖系中介介绍的，有房屋买卖预付定金协议书及房屋卖尽契约。其中余燕麟代陈崇汉到建行结清按揭款的行为，无法推定有作假行为，因此应当认定系原告余燕麟的付款行为。2、该执行程序开始时间为2019年2月15日，而余燕麟向陈崇汉支付购房款时间是在2005年至2006年间，因此执行程序开始之前余燕麟已经支付了全部价款。余燕麟用一部分房款归还了该房屋的银行贷款系真实。3、余燕麟向该房屋所在的广电网络交纳网络费及电费，对涉案房屋已经实际占有，可以间接认定双方之间的买卖关系真实。（二）关于焦点二，涉案房屋虽仍登记于被执行人陈崇汉名下，但双方之间的买卖合同已经实际履行，原告余燕麟已经实际占用标的物。（三）关于焦点三，原告余燕麟对于至今未办理产权过户不具有过错。理由如下：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。关于“第三人对此没有过错”是指案外人（第三人）未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。这些由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因导致的未办理过户手续，应当认定为第三人对此没有过错。据此，本案中，关于涉案房屋至今未办理过户问题，是由于被执行人一直不予协助造成的，过错不在原告。 综上，原告提交的一系列证据能够相互印证形成一证据链条，结合当事人的陈述等事实，有理由相信余燕麟购买涉案房屋的事实是真实存在的，且已付清购房款，余燕麟的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告陈崇汉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应按缺席处理。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行位于平阳县房屋。 本案受理费9235元，由陈宣荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本院（2019）浙0326执异54号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 （此页无正文） 审 判 长  伍增荣 人民陪审员  蔡婷婷 人民陪审员  裴 伦 二〇一九年十二月十二日 代书 记员  翁群淑