湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终2921号上诉人（原审原告）：杨文珍，女，1965年7月11日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。上诉人（原审原告）：谢骏，男，1989年8月3日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李继平，湖北迈通律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：黄冈市防汛抗旱服务队，住所地：黄冈市黄州区沿江路**。统一社会信用代码：12421100180310320U。法定代表人：徐长照，队长。上诉人杨文珍、谢骏因与被上诉人黄冈市防汛抗旱服务队合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨文珍、谢骏上诉请求：一、撤销黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初883号民事判决；二、改判黄冈市××抗旱服务队继续履行2011年1月10日《关于谢建宏同志住房处理意见》及《关于谢建宏遗留问题处理补充协议书》，向杨文珍、谢骏交付位于黄州景江国际T8号楼一单元401室还建房一套；三、由黄冈市××抗旱服务队承担本案诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《关于谢建宏同志住房处理意见》及《关于谢建宏遗留问题处理补充协议书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。二、本案双方当事人的权利义务关系应按上述协议与补充协议确定，而不应按经济适用房的相关政策确定。三、虽然《关于谢建宏同志住房处理意见》没有明确是有偿还建还是无偿还建，但从约定的内容来看，该意见区分了原住房80平方米和多余建筑部分，并明确多余建筑部分由上诉人自负。从文义上理解，对被还建部分80平米的面积应是无偿的。四、黄州景江国际T8号楼一单元401室是双方共同确认的还建房，一审判决认为上诉人不能证明该房屋是还建房不当。黄冈市××抗旱服务队辩称，对《关于谢建宏同志住房处理意见》及《关于谢建宏遗留问题处理补充协议书》效力没有异议，但是协议内容只说明了面积，没有载明是无偿还建。谢建宏的房屋之前是国有房屋，不能还建给个人。杨文珍、谢骏向一审法院起诉请求：一、判令黄冈市××抗旱服务队继续履行2011年1月10日《关于谢建宏同志住房处理意见》及《关于谢建宏遗留问题处理补充协议书》，向杨文珍、谢骏交付黄州景江国际T8号楼一单元401室还建房一套；二、由黄冈市××抗旱服务队承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：杨文珍与谢骏系母子关系，杨文珍之夫、谢骏之父谢建宏生前系黄冈市××抗旱服务队单位职工。2011年1月10日，谢骏作为谢建宏的遗属与单位签订《关于谢建宏同志住房处理意见》一份，载明：“谢建宏同志原住房80平方米还建给其子谢骏，多余建筑部分由谢骏自负。住址：原水工处院内。”黄冈市××抗旱服务队原单位负责人余中堤签字并加盖公章，谢骏签字，证明人吴峰、卢云红签字，落款时间为2011年元月10日。2015年9月23日，杨文珍（乙方）与黄冈市××抗旱服务队（甲方）签订《关于谢建宏遗留问题处理补充协议书》一份，第四条约定还建房问题参照2011年1月10日甲、乙双方达成的《关于谢建宏同志住房处理意见》执行，双方签字并盖章。2005年7月，黄冈市××抗旱服务队开始企业改制，按相关部门规定，通过出让施工资质和单位土地变现，单位职工全员参保，在职职工一次性买断工龄并与企业解除了劳动关系；并决定加快推进黄冈市××抗旱服务队土地拆迁还建和困难职工住房安置工作。黄冈市××抗旱服务队按地方政府相关政策规定将单位院内国有划拨土地面积12855㎡及房屋建筑物面积10587.45㎡对外公开转让，由受让方无偿还建7000平方米的建筑物面积的职工住房给转让方黄冈市××抗旱服务队，并由转让方负责职工住房还建的分配工作。2010年9月18日，黄冈市房地产管理局作出黄房函［2010］26号《关于市水利工程处申请建设经济适用房的回复意见》中载明：“鉴于市水利工程处属国有改制企业，原企业职工住房特别困难的实际，按照国家相关政策，我局原则同意该企业利用自有未出让土地建设经济适用住房，并纳入2010年度市区经济适用房建设计划。”“利用以上土地所建经济适用住房不得私自对外出售…”2016年10月14日，黄冈市物价局作出《黄冈市物价局关于黄冈市水利水电工程处保障性住房销售价格的批复》——黄价房地［2016］108号，将黄冈市水利水电工程处保障性住房销售价进行批复并规定销售价格，还要求在保障性住房销售过程中，严格执行“一价清”制度，规定不得在价外另行收取。2015年6月12日，黄冈市房地产管理局的《关于市水利局要求对水工处部分职工房产情况核实的复函》中规定，严格执行国家省市经济适用房住房政策。杨文珍、谢骏认为，双方签订的《关于谢建宏同志住房处理意见》及《关于谢建宏遗留问题处理补充协议书》系双方真实意思，内容没有违反国家法律规定，协议合法有效，双方应按协议履行，黄冈市××抗旱服务队应无偿还建其住房80平方米，超出还建面积80平方米以外的，按双方协商价格付款，但黄冈市××抗旱服务队违反诚实信用原则，不按协议履行自己的义务，故诉至法院。一审法院认为，杨文珍，谢骏系黄冈市××抗旱服务队原职工谢建宏遗属，该涉案房屋系单位安排给谢建宏生前居住，其生前只有居住权，并未取得所有权。双方签订的《关于谢建宏同志住房处理意见》及《关于谢建宏遗留问题处理补充协议书》并未设定条款明确约定杨文珍，谢骏可无偿取得该讼争房屋八十平方米的所有权。依据上述处理意见及协议并不能得出杨文珍，谢骏可无偿取得、黄冈市××抗旱服务队应无偿交付该讼争房屋所有权的结论。且该讼争房屋系单位在改制的过程中，依据相关政策规定，将本单位国有划拨土地及建筑物对外公开出让拆迁还建，安置困难职工住房问题。地。地方国资委价局，房产局对此批还建房屋分配对象、购买价格等进行了审核并制定了相应的购房价款或租住费用，定性为经济适用房并应支付相应的对价。而杨文珍，谢骏作为黄冈市××抗旱服务队单位遗属，居住其亲属生前未经房改的房屋，也只有居住权，并未取得所有权。因此杨文珍，谢骏不符合无偿取得该讼争房屋所有权的条件，故其诉请要求黄冈市××抗旱服务队继续履行处理意见及补充协议，并向其交付讼争房屋所有权一套无充足的事实及理由。且杨文珍，谢骏也提供不出充足的证据证实上述处理意见及补充协议约定的就是此还建房，并应属无偿安置，不支付对价。杨文珍，谢骏不具备无偿取得该讼争房屋的条件，故对杨文珍，谢骏的诉讼请求依法不予支持。遂判决：驳回杨文珍、谢骏的诉讼请求。案件受理费80元由杨文珍、谢骏承担。本院二审期间，黄冈市××抗旱服务队为支持其诉讼主张，向本院提交了三份证据：证据一、黄冈市水利局冈水文（2017）48号《黄冈市水利局关于要求批复的请示》复印件一份；证据二、黄冈市水利局冈水文（2017）59号《黄冈市水利局关于恳请批复黄冈市水利水电工程处改制职工安置住房售价的请示》及黄冈市人民政府文件处理意见复印件各一份；证据三、黄冈市水利水电工程处大院内职工住房安置方案（草案）复印件一份。上述三份证据拟证明2011年1月10日签订的《关于谢建宏同志住房处理意见》的形成背景，还建的房屋并非是无偿的。经质证，杨文珍、谢骏对该三份证据的真实性没有异议，但认为与本案无关联。本院认为，上述证据系黄冈市水利局单位公文文件和黄冈市水利水电工程处职工住房安置方案，属公文书证范畴；且杨文珍、谢骏对该三份证据的真实性没有异议，本院对上述三份证据予以采信。本院查明，一审法院认定的事实属实。另查明，黄冈市水利水电工程处原系隶属于黄冈市水利局管辖的施工企业，2005年7月，按黄冈市水利局部署，该处开始企业改制。2013年元月10日，黄冈市事业单位登记管理局将“黄冈市水利水电工程处”变更为“黄冈市××抗旱服务队”，黄冈市水利水电工程处自动撤销。杨文珍，谢骏系黄冈市××抗旱服务队原职工谢建宏遗属，谢建宏生前单位安排福利住房一套供谢建宏及其家属居住。企业改制后，为推进原单位大院土地拆迁还建和困难职工安置工作，黄冈市××抗旱服务队着手建设保障性住房，并于2007年1月制定《黄冈市水利水电工程处大院内职工住房安置方案》（草案），其中规定职工遗属和有特殊情况的职工一律还建60㎡，单位面积售价为550元/㎡，超出部分价格与开发商另行协商解决。2010年9月，黄冈市××抗旱服务队被批准同意该企业利用自有未出让土地建设经济适用住房。黄冈市物价局批复该经济适用住房高层每平方米销售平均价格不得超过2245元，多层售价不得超过每平方米1890元。2017年11月，黄冈市水利局向黄冈市人民政府请示被拆迁住房职工安置房价为高层1457元/平方米，多层1155元/平方米。2011年1月10日，谢骏与黄冈市××抗旱服务队签订《关于谢建宏同志住房处理意见》；2015年9月23日，杨文珍又与黄冈市××抗旱服务队签订《关于谢建宏遗留问题处理补充协议书》，就谢建宏遗留问题和住房问题达成协议。经双方确认，将位于黄州景江国际T8号楼一单元401室作为杨文珍，谢骏的还建房。现因双方就上述协议的履行发生争议，黄冈市××抗旱服务队以杨文珍，谢骏未支付房款为由未将上述黄州景江国际T8号楼一单元401室房屋交付给杨文珍，谢骏。本院认为，案涉《关于谢建宏同志住房处理意见》及补充协议书系杨文珍、谢骏与黄冈市××抗旱服务队真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，均应认定为合法有效。双方当事人对上述两份协议的效力并无异议，主要对协议内容的理解发生争议，即对协议中“谢建宏同志原住房80平方米还建给其子谢骏，多余建筑部分由谢骏自负”的约定应否理解为无偿还建80平方米的面积。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”和《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本案应当对协议内容综合运用文义解释、整体解释、历史解释的方式探究当事人的真实意思表示。其一，从黄冈市××抗旱服务队建设职工安置房的前后背景和操作处置流程来看，根据已查明的事实，无论是最初的安置方案还是后来的实际交付，黄冈市××抗旱服务队均要求职工和遗属支付相应对价，只是因政策变化等因素对职工安置房的价格有所调整变动，从始至终并非无偿还建。除杨文珍，谢骏外，其他职工和遗属也均按要求支付了相应价款。其二，从《关于谢建宏同志住房处理意见》及补充协议条文理解来看，杨文珍、谢骏作为黄冈市××抗旱服务队单位遗属，居住其亲属生前未经房改的房屋，只有居住权，并未取得所有权。即使“还建”，杨文珍、谢骏能获得的也应是与原先性质相同的房屋，也不是无偿取得房屋所有权。杨文珍、谢骏认为案涉处理意见区分了还建面积和超出面积，但并未对还建面积和超出面积的价格分别进行约定，只约定超出面积谢骏自负，从字面理解还建部分应是无偿的。而事实上，黄冈市××抗旱服务队最初安置方案对还建部分面积和超出部分面积价格进行了区分，后因适用经济适用房相关政策及从关心照顾职工及遗属的角度，黄冈市××抗旱服务队及其上级机关决定将还建房进行统一定价出售，从而对还建部分和超出部分价格未进行区分。杨文珍、谢骏还认为“无偿还建”的原因是黄冈市××抗旱服务队对谢建宏遗留问题作出的额外补偿，经审查黄冈市××抗旱服务队与杨文珍，谢骏已就谢建宏的遗留问题在2015年9月份达成补充协议，黄冈市××抗旱服务队已按协议支付了协议约定的款项，谢建宏的遗留问题已处理完毕，故杨文珍、谢骏提出的该项“无偿还建”的该项归因理由并无事实根据。其三，从经济适用住房的性质来看，经济适用住房是由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式免收土地出让金，对各种经批准的收费实行核减征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。故虽然经济适用住房的价格较市场上的交易价格偏低，但并非无偿获得，也应按规定支付相应对价。本案双方当事人是在黄冈市××抗旱服务队被准予建设经济适用房后，才达成的案涉处理意见及补充协议的，双方均应知晓经济适用房的相关政策，按政策处理谢建宏原住房的还建问题。黄冈市××抗旱服务队认为案涉处理意见及补充协议仅同意给予杨文珍、谢骏的是还建指标，而并非无偿还建的主张更符合协议达成时的实际情况和相关政策，更具有说服力。杨文珍、谢骏主张案涉处理意见及补充协议是与黄冈市××抗旱服务队达成的特别约定，不适用经济适用房的政策没有事实和法律依据。其四，从双务合同的特点来看，合同双方互负对待给付义务，因此具有履行上的牵连性。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，杨文珍，谢骏与黄冈市××抗旱服务队签订的《关于谢建宏同志住房处理意见》及补充协议书是双务合同，杨文珍，谢骏负有支付房屋价款的义务，黄冈市××抗旱服务队负有向杨文珍、谢骏交付房屋的义务。因上述协议并未约定先后履行顺序，黄冈市××抗旱服务队在杨文珍、谢骏未支付房屋价款之前，有权拒绝向其交付房屋。至于上诉人杨文珍、谢骏提出的黄州景江国际T8号楼一单元401室是双方共同确认的还建房，一审判决认为上诉人不能证明该房屋是还建房不当的上诉理由，经审查，黄冈市××抗旱服务队在二审中已自认黄州景江国际T8号楼一单元401室与涉案《关于谢建宏同志住房处理意见》及补充协议书中约定的房屋为同一房屋，故杨文珍、谢骏的该项上诉理由成立。但是，基于前述对协议内容理解的分析和判断，该项上诉理由成立与否并不影响本案的处理结果。综上所述，杨文珍、谢骏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨文珍、谢骏负担。本判决为终审判决。审判长  倪志勇审判员  饶桂芳审判员  宋顺国二〇一九年十二月十日法官助理陈新明书记员杨丽