广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终14525号上诉人（原审被告）：广州广电房地产开发集团股份有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：刘炎平，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秋阳，广东纬国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区房屋管理局，住所地广州市越秀区。法定代表人：罗学文，职务：局长。委托诉讼代理人：徐虹，广州市越秀区。原审被告：广州市越秀区住宅建设公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：林颖旋。上诉人广州广电房地产开发集团股份有限公司（以下简称广电集团）因与被上诉人广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀区房管局）、原审被告广州市越秀区住宅建设公司（以下简称住建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人广电集团上诉请求：1.撤销一审判决，改判广电集团无需向越秀区房管局交还广州市越秀区××路××地下、××楼及阁楼房屋；2.本案全部诉讼费用由越秀区房管局及住建公司承担。事实及理由如下：一、一审法院认定事实错误，广电集团实际上并未取得广州市越秀区××路××地下、××楼及阁楼房屋的所有权或使用权，从法律层面而言，上述房屋一直在越秀区房管局的接管之下。虽然涉案房屋所在地段由广电集团竞投所得，但根据穗规函[2008]9680号文要求，涉案房屋应予以保留并不得拆除。实际上，广电集团在开发过程中，因涉案房屋属临街骑楼被纳入历史文化核心保护范围内，故广电集团并没有对涉案房屋采取任何占有或使用等行为，最终取得的《房屋拆迁结案意见书》也明确除xx路xx号等保留门牌外地块其余房屋的拆迁补偿安置工作已完成，且2008国用xx号国土证用地范围也剔除涉案房屋，广电集团办理该地块国有土地使用证，使用权范围不包含上述保留的房屋。根据广州市国土资源和规划委员会复函中登记簿记载，涉案房屋的权属人为招某、李某，该房屋于1987年被原广州市房地产管理局接管抢代产，该房屋产权登记未注销，故广电集团未取得涉案房屋的使用权或所有权，也从未实际管理和控制涉案房屋。二、从事实层面而言，涉案房屋一直由越秀区房管局的租户使用，广电集团从未对涉案房屋进行过拆迁或占有使用等行为，事实上也无法交还涉案房屋。涉案房屋由案外人租住使用，广电集团从未占有使用过涉案房屋，且越秀区房管局诉请广电集团交还房屋的证据不足，无法证明涉案房屋在广电集团的管理或占有之下，即使越秀区房管局诉请交还房屋也应当向目前正在租用房屋的租户提起诉讼。被上诉人越秀区房管局二审辩称：同意一审判决，不同意广电集团的上诉请求。涉案房屋因规划调整，已经从用地范围证中剔除，因此广电集团应当尽快交还涉案房屋给越秀区房管局，并提供涉案房屋实际使用人的信息情况。由于规划调整后，广电集团一直没有及时告知越秀区房管局相关情况，也未及时将涉案房屋交还给越秀区房管局，由此产生的租金损失应由广电集团承担。原审被告住建公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。越秀区房管局于2017年8月21日向一审法院起诉请求：1.广电集团向越秀区房管局移交回位于越秀区××路××地下、××楼及阁楼的房屋；2.广电集团、住建公司连带向越秀区房管局支付拆迁期间的租金损失26242.44元（从2006年1月暂计至2017年8月，实际计至判决生效之日止）。经一审法院审理查明：1987年4月1日，原广州市房地产管理局因本市越秀区大德××××号房屋全幢属一级危房，遂发出《广州市房地产管理局接管房地产通知书》（接管产号为房字第**），以抢修代管该房地产（测量地号为4区1段2416号），接管日期为1987年4月15日，接管部位为全幢。此后，越秀区房管局将该房屋的地下、二楼及阁楼分别对外出租使用，租赁面积分别为26.71㎡、60.03㎡以及9.09㎡。1994年，住建公司经批准取得包括前述房屋在内的大德路地段的《房屋拆迁许可证》。但越秀区房管局与住建公司未签订书面的拆迁补偿或安置协议。2000年6月15日，住建公司向广州市国土局建设用地处发出《关于大德路**地段用地拆迁未结案问题的情况汇报》，其中明确“目前除大德××××号、xx号、xx号、xx号陆个门牌的被拆迁户未能签订《安置补偿协议书》外，征拆范围内其它的被拆迁户都已签订协议书，并迁出原居住地，大部分房屋已被拆除……大德××××号产权面积112平方米，产权人余俊伟，前期大新房管站抢代、抢修款57000元，现发还需产权人缴交抢修费57000元，因产权人拒付，大新房管站不办理发还手续，现未能办理拆迁事宜等。”因住建公司一直没有建设大德路地段大楼，越秀区xx路xx号、xx里xx号，xx街xx号xx号等地段列入我市“烂尾地块”，并于2007年7月26日经一审法院委托依法进行了公开拍卖，由广电集团竞投所得。同日，广州市房地产交易登记中心与广电集团签订《广州市国有土地使用权出让拍卖成交确认书》，确认涉案地块由广电集团买受。2007年9月29日，广电集团与广州市国土资源和房屋管理局签订《广州市国有土地使用权出让合同》，约定：出让地块位于越秀区××路××号、××号、××号××号、大德××街××号××号，宗地面积4716平方米，其中甲方出让给乙方的土地面积3817平方米，规划退缩用地面积为899平方米；本合同项下竞买地块为烂尾地，受越秀区人民法院委托，2007年7月26日公开拍卖，成交价款13917.2350万元，若规划减少建筑面积，对减少部分的国有土地使用权出让金不予退回（因政府原因进行调整的除外）等。2007年12月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发穗房拆字【2007】36号的《城市房屋拆迁公告》，写明：拆迁地点和范围为越秀区xx街25号、26号、xx街2号、xx里14号、xx路1号、xx路45号、47号、53号之一、55号、57号、59号、61号、63号、65号、67号、69号、71号及已拆除房屋一部分，拆迁人为广电集团，拆迁期限自2007年12月27日至2009年12月26日止等。2008年，广州市城市房屋拆迁管理办公室向广电集团发出穗房拆结字【2008】24号的《房屋拆迁结案意见书》，写明：你司申请越秀区大德路45-71号等地段拆迁结案的函收悉。经核实，该地块经市国土资源和房屋管理局《建设用地批准书》批准由你单位使用，用地面积4716平方米，建设项目为商住楼。广州市国土资源和房屋管理局于2007年12月27日核发《房屋拆迁许可证》准予拆迁。根据广州市城市规划局《关于同意总平面规划方案的复函》第二条第四点要求，该用地南侧、位于大德路、××一线骑楼应保留，经市房地产测绘所测绘，用地面积888平方米，即xx路45-71号、53号之一、xx路1号房屋应保留。经查，除上述门牌外，你单位已按规定完成该地块的拆迁补偿安置工作，同意用地面积3828平方米拆迁结案。2009年1月4日，广电集团取得涉案地块的国有土地使用证。2009年3月16日，一审法院在《广州日报》刊登（2005）越法执字第2301号等公告，内容为：关于申请执行人广州市越秀区国土资源和房屋管理局、李某等与被执行人广州市越秀区住宅建设公司拆迁合同纠纷等系列案件，本院作出的有关民事判决书、民事调解书已经发生法律效力。根据上述生效法律文书，被执行人应支付有关货币补偿款、临迁费等给各申请执行人。上述案件在执行过程中，由于被执行人未履行义务，本院依法查封了被执行人名下位于广州市xx路45－71号、xx里16－20号、xx街1－11号、xx街9－25号、8－30号地段的土地使用权，经评估及公开拍卖，上述土地使用权已经成交，由广州广电房地产开发集团有限公司以13917.235万元竞得。现该批系列案已进入执行款项分配阶段，有关的临迁互助费、逾期回迁补助费一律计至法院首批兑现临迁补助费和逾期回迁补助费之日止。本院已于2008年5月21日进行了首次款项兑现。现根据有关法律规定发出公告，属该地段的被拆迁户或购房者，如有未起诉或未申请执行的，应尽快到法院办理起诉或申请执行的手续。本院对未取得执行依据的被拆迁户、交了大部分购房款的消费者的相应债权份额依法予以预留，预留时间为本公告发出之日起2年。此外，越秀区房管局为证明其曾向广电集团及住建公司追讨租金，向一审法院提交了其自2014年12月30日至2017年3月7日期间向广电集团以及住建公司发出的多份《关于追收征用地块租金的通知》。广电集团及住建公司对于该部分证据的真实性均不予确认，并认为信件内容与广电集团及住建公司无关。一审另查明：广州市国土资源和规划委员会于2018年6月19日向一审法院发出穗国土规划协查【2018】290号《广州市国土资源和规划委员会关于协助调查的复函》，其中写明：来函提及的“大德××××号地下、二楼及阁楼”与登记地址“中区xx路346号及骑楼”房屋较为相符。根据登记簿记载，该业为原房管局接管抢代产，上述房屋位于穗国地出合440104-2007-000011号《国有土地使用权出让合同》土地出让范围内，穗规函【2008】9680号文要求xx路45-71号房屋应保留，《房屋拆迁结案意见书》明确除xx路45-71号等保留的门牌外地块其余房屋的拆迁补偿安置工作已完成，且2008国用1100218号国土证用地范围也剔除来函房屋。目前涉案房屋产权未注销。中区xx路346号及骑楼原属接管抢代产，鉴于拆迁过程中该宗地内大德路45-71号房屋属一线骑楼应保留，广州市拆迁办出具的《房屋拆迁结案意见书》亦明确xx路45-71号保留，广电集团办理该地块国有土地使用证、使用权范围不包含上述保留的房屋。根据登记簿记载，中区xx路346号及骑楼原以中字6496号登记，权属人为招远群、李某，该业于1987年年以房字30**原房管局接管抢代产，该房屋产权登记未注销。前述复函附件6《广州市不动产登记查册表》记载内容显示：座落在本市中区xx路**及骑楼，区段地号为**1段**；建筑面积218平方米，结构层数4，使用性质为商业；产权人为招远群、李惠兰。登记附注：2007年12月27日以拆许字【2007】第36号批准广州广电房地产开发集团有限公司拆迁该房屋；本局接管抢代产代产房字**87年4月15日等。一审庭审中，越秀区房管局称涉案房屋由于尚未转为征用代管，故一直未签订拆迁补偿协议。广电集团称其通过法院拍卖取得的土地使用包括涉案房屋在内，但该房屋一直由越秀区房管局的租户使用，越秀区房管局也一直未交付给广电集团拆除。一审法院认为：涉案房屋原经批准由住建公司拆除。因该房屋所在地块属“烂尾地块”，一审法院据此将该地块进行拍卖。广电集团通过竞投取得该地块的使用权，并就涉案用地重新与房管部门签订《广州市国有土地使用权出让合同》。根据该出让合同的内容以及广电集团的陈述，涉案房屋包含在通过拍卖出让予广电集团的地块之内。广电集团在实际开发过程中，因涉案房屋属临街骑楼被纳入历史文化核心保护范围内，经原广州市城市规划局穗规函【2008】9680号《关于同意平面规划方案的复函》调整，涉案房屋应予保留并不得拆除。根据广州市国土资源和规划委员会向一审法院作出的穗国土规划协查【2018】290号《广州市国土资源和规划委员会关于协助调查的复函》意见，广电集团办理的国有土地使用权的使用权范围不包括涉案的房屋。即广电集团取得的包括涉案房屋在内的部分土地使用权因规划调整，不再由广电集团取得使用。广电集团应将相应的土地使用权及房屋交还原产权人。参照《广州市房屋安全管理规定》第三十五条的规定“危险有下列情形之一，房屋所在地的区分局应当对房屋实施代管并进行治理：（一）房屋权属不明晰，无法确定房屋安全责任人的；（二）所有人死亡且无法确定继承人作为房屋安全责任人的；（三）所有人下落不明又无合法代理人履行房屋安全责任的；（四）危险房屋的安全责任人确有困难无法治理危险房屋，通过书面协议委托房屋所在地的区分局代管房屋并实施治理的。”虽然涉案房屋的产权登记在案外人的名下，但考虑到涉案房屋曾因抢修由越秀区房管局接管并代管至今，现无证据表明该房屋已发还产权人的情况下，越秀区房管局诉请要求广电集团交回涉案的大德××××号地下、二楼及阁楼房屋，并无不当，一审法院予以支持。至于越秀区房管局主张的涉案房屋的租金问题。因前述房屋由越秀区房管局抢修代管，虽然包括涉案房屋在内的地块原由住建公司办理拆迁手续，但从本案现已查明的事实来看，涉案房屋一直未拆除。越秀区房管局既无证据表明其曾与住建公司或广电集团签订过拆迁补偿或安置协议，亦未能提供证据表明广电集团及住建公司应向其支付租金及相应的租金标准。因此，越秀区房管局诉请广电集团及住建公司向其连带支付自2006年1月至判决生效之日止的租金，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条规定，于2018年8月23日作出如下判决：一、广州广电房地产开发集团股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区××路××地下、××楼及阁楼的房屋交还广州市越秀区房屋管理局；二、驳回广州市越秀区房屋管理局其他诉讼请求。案件受理费456.10元，由广州市越秀区房屋管理局负担356.10元，由广州广电房地产开发集团股份有限公司负担100元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。越秀区房管局二审中述称：除了大德××××号房屋，xx路47号房屋也是由越秀区房管局代管，xx路47号房屋由广电集团安排了其物业公司的人员使用，最后该人员清缴了此前的租金，出具了一份具结书并将房屋交还给越秀区房管局，故越秀区房管局将xx路47号房屋以空房状态收回。广电集团在二审中表示不清楚越秀区房管局所述的上述情况，二审庭后广电集团向本院提交《说明》称：xx路47号确实存在移交的情形，因为当时47号房屋的实际使用人领取补偿款后搬走了，47号物业移交时是空置的，因此广电公司接管后移交回越秀房管局。综上，本院认可越秀区房管局对xx路47号房屋的交还情况的说明。广电集团同时表示，其确实有派出工作人员与越秀区房管局的工作人员现场勘查大德××××号房屋，发现有人居住使用，广电集团也不清楚现在的实际使用人是如何进入涉案房屋的，但该实际使用人员称原租户已经由住建公司迁走，现在的实际使用人也是极其不配合广电集团和越秀区房管局的工作。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为越秀区房管局要求广电集团返还大德××××号房屋的理据是否充分。广电集团主张其并未取得大德××××号房屋的所有权和使用权，也未有实际占有使用的行为，故其没有返还义务。对此，本院认为，越秀区房管局是将大德××××号房屋交给住建公司拆迁，因住建公司一直未能建设大德路地段大楼，包含大德××××号在内的地段被列入“烂尾地块”，并由广电集团拍卖取得，故应视为广电集团已经接收了大德××××号房屋。在大德××××号房屋予以保留的情况下，广电集团有义务将保留使用的大德××××号房屋交还原代管单位，实际上xx路47号房屋也是由广电集团直接交还给其的代管单位越秀区房管局。故一审判令广电集团将大德××××号房屋交还给越秀区房管局，并无不当，本院予以维持。广电集团在本案也表示大德××××号房屋的实际居住人员表示该房屋原租户已经被住建公司迁走，可见现有住户并非越秀区房管局安排入住。综上所述，广电集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州广电房地产开发集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 柳玮玮二〇一九年十二月十日书记员 冯 韵彭诗敏