湖南省衡阳市珠晖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0405民初466号 原告：郭四军，男，1983年3月27日出生，汉族，住湖南省耒阳市。 原告：谭婷玉，女，1985年1月18日出生，汉族，湖南省衡南县。 两原告共同委托诉讼代理人：蔡敬，湖南天戈律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：蒋鹏，湖南天戈律师事务所实习律师。 被告：衡阳鸿翔房地产开发有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区。 法定代表人：罗荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈奇峰，湖南衡州律师事务所律师。 原告郭四军、谭婷玉诉被告衡阳鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告郭四军、谭婷玉的委托诉讼代理人蔡敬、蒋鹏，被告鸿翔房地产公司的委托诉讼代理人陈奇峰均到庭参加诉讼。2019年7月1日，因案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序。2019年7月29日，本院第二次公开开庭进行了审理，原告郭四军、谭婷玉的委托诉讼代理人蔡敬，被告鸿翔房地产公司委托诉讼代理人陈奇峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋租金损失4665元（从2018年12月31日暂计算至2019年3月16日共计75天），实际损失计算至实际租赁人总租赁之日止；2、判令被告将原告购买房屋的经营权和管理权交付给原告；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年12月30日，原告在被告处购买商铺后与被告签订了一份《汇金中央广场商铺委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》），将购买的260号商铺转交给被告管理，委托经营的期间为2016年12月31日至2018年12月31日，总租金为45404元，用于抵扣商铺总购房款。《委托经营管理合同》到期后，被告在未经原告同意续约的情况下，将房屋转租给他人，并不支付原告租金，侵犯了原告的合法权益，应承担赔偿损失的责任。原告多次找被告协商无果，现原告特起诉至法院，请求判如所请。 被告鸿翔房地产公司辩称：1、根据物权法的规定，原告现并不是商铺的使用权人和委托权人，其主张的房屋租金损失没有法律及事实依据。2、原告所主张的商铺现目前处于第三方租赁之中，根据买卖不破租赁原则以及所处商铺产权特征，要统一使用，其要求收回经营管理权没有事实和法律依据。原告至今仍拖欠房款，其当时是申请按揭贷款的，但目前为止贷款均未申请到位。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的房屋租赁合同、商铺明细表及商铺租赁合同，原告有异议，认为被告提交的合同无法核实其真实性，且侵犯了原告的合法权益，本院认为，原告对被告提交的证据有异议，但未有足以反驳的理由，也未提交证据证明其主张，故对该证据，本院予以采纳。 结合原、被告无异议的陈述及本院采纳的有效证据，认定事实如下：2015年12月31日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于衡阳市珠晖区某某路2号某某大厦2*0号商铺，建筑面积为18.73平方米，总金额为232785元，原告于合同签订时向被告支付首付款122785元，余款110000元办理银行按揭贷款。原告按照合同约定向被告支付了购房首付款122785元，按揭贷款110000元因故至今未申请到位。同日，原告郭四军与被告签订了一份《委托经营管理合同》，合同约定，原告将其购买的位于衡阳市珠晖区某某路2号某某大厦2*0号商铺委托被告统一经营和管理，委托经营期限自2016年12月31日至2018年12月31日止，总租金为45404元，已在商铺总购房款中一次性扣除。 2017年11月30日，被告鸿翔房地产公司与衡阳市高轩汽车销售服务有限公司、衡阳高旭汽车销售服务有限公司就某某路2号某某大厦二层、三层商铺的租赁，三方签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期间自2018年6月10日起至2024年12月30日止，租金按照二层50元/平方/月，三层20元/平方/月支付。 另查明，被告鸿翔房地产公司开发的位于衡阳市珠晖区某某路2号某某大厦二至三层共有98户业主，从2018年12月底至今，被告鸿翔房地产公司已与其中的50户业主签订了《商铺租赁合同》，合同约定，业主同意将其购买的商铺交与被告统一对外租赁，租期自2018年7月1日至2024年12月31日止，其中2018年7月至2021年12月的租金，被告鸿翔房地产公司按业主已付房款的5%/年支付；2022年1月至2024年12月的租金，被告鸿翔房地产公司按照业主已付房款的6%/年支付，协议约定不管是全额付清房款还是部分支付房款的业主，其租金回报率均是以已付房款为基数计算，且已抵扣的2016年12月31日至2018年12月31日返租租金不计入《商铺租赁合同》返租租金的基数内。 本院认为，本案中，原告所购买的商铺实际上是产权式商铺。所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式。产权式商铺虽然权证上载明了单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限。产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，在未形成总体使用规划的前提下，单个业主不宜独立使用。如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整个区域内商铺的使用价值，亦对其他业主的利益造成损害。因此，产权式商辅所有权的行使应以“不得损害公共利益和他人合法权益”为适用原则，对整个商场商铺进行整体利用，以便于优化整个商场的使用，最大限度地发挥商场每一部分的功能和作用，提高建筑物的使用效率，实现利益最大化。《物权法》第七条规定:“物权的取得和行使，应当遵循法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”产权式商铺业主的集体意志可以对全部业主产生拘束力，有约定，则从约定;无约定的，有业主委员会的，则遵循业主委员会的决议;无业主委员会的，过半数或者三分之二以上业主的决议即可视为全体业主的集体意志。具体到本案，原告购买的是产权式商铺，根据该产权式商铺的特点，原告作为产权式商铺的产权人，其不宜对未间隔的单个商铺行使完全的所有权，从整个商城的利益和不损害全体业主的共同利益出发，对商铺物权的行使应按照过半数或者三分之二以上业主的决议处理。而被告鸿翔房地产公司已举证证明其已与过半数业主就2024年12月31日之前的回报率续签了协议，故原告要求交付商铺的诉讼请求，本院不予支持。关于双方争议的租金损失及回报率，应按照绝大多数的业主的合同处理，被告应当按照绝大多数商铺业主与鸿翔房地产公司签订的协议同等地支付租金给原告。原告虽未缴清房款，但双方对于原告应享受租金的权益无异议，对于租金或回报率的问题，因绝大部分业主已经续签了协议，协议约定不管是全额付清房款还是部分支付房款的业主，其租金回报率均是按已付房款为基数算，且已抵扣的返租租金不计入返租租金的基数内。另，因原告的房款未付清，如原告后续支付的房款有变动，原告后续的每月租金以原告后续实际已付款的总金额为基数来计算。关于2018年7月至2018年12月的租金，被告认为原、被告已经在原《委托经营管理合同》约定了该租赁期间的租金，此次续租再支付租金属于重复支付。本院认为，被告与大部分业主续签的协议均是另行支付了2018年7月至2018年12月的租金作为续租的条件，应认定为续租时被告的自愿补偿，作为同等情形其他业主也应同等享受待遇，故被告应同等地支付原告的租金期间为2018年7月至2024年12月，即2018年7月至2019年3月的租金计4604.44元（122785元×5%÷12×9）；2019年4月至2021年12月，由被告按原告已付房款的5%/年支付返租租金；2022年1月至2024年12月的租金，由被告按照原告已付房款的6%/年支付返租租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国物权法》第七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 被告衡阳鸿翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭四军、谭婷玉2018年7月至2019年3月的租金共计4604.44元； 被告衡阳鸿翔房地产开发有限公司支付原告郭四军、谭婷玉2019年4月至2024年12月的租金，其中2019年4月至2021年12月租金，按原告已付房款的5%/年支付；2022年1月至2024年12月的租金，按原告已付房款的6%/年支付； 三、驳回原告郭四军、谭婷玉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费600元，由被告衡阳鸿翔房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  周文慧 审 判 员  谢红春 审 判 员  李 雯 二〇一九年十二月十七日 法官 助理  洪 彪 代理书记员  廖金沙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《中华人民共和国物权法》 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。