广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民辖111号原告：广州市天河区碧海湾业主委员会，住所地广东省广州市天河区珠江新城临江大道31-39碧海湾。负责人：范桦。委托代理人：刘佑凤、侯莹，均系广东创基（广州）律师事务所律师。被告：广州市中粤鑫灏投资控股有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城临江大道******。法定代表人：林锋生。第三人：深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司，，住所地广东省广州市越秀区中山一路金羊花园金羊一街****负责人：盛齐美。原告广州市天河区碧海湾业主委员会诉被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司，第三人深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司建筑物区分所有权纠纷一案，广州市天河区人民法院于2019年5月29日立案。原告广州市天河区碧海湾业主委员会诉称：一、关于碧海湾小区负一、负二层地下停车库面积的出售及产权情况。被告是位于广州市天河区临江大道31-39号碧海湾小区的开发商。依据广州市城市规划局【2004】4520号文件，碧海湾小区两层地下室总建筑面积为17064平方米，扣除大楼公设（包括消防中心、开关房、电房、泵房等）建筑面积1835.4319平方米以及徐姓业主向被告购买并专有使用的24.8平方米之后，实际用于地下室汽车停车经营使用的建筑面积为15203.7681平方米。其中经被告出售给全体业主，并计入各业主的《房地产权证》中进行分摊的共有产权建筑而积为9801.4873平方米（占64.4675%的份额），剩余5402.2808平方米（占35.5325%的份额）中，除已知被告出售给徐姓业主24.8平方米外，其余面积出售情况不明。二、关于碧海湾小区地下负一、负二层停车库车费代管款形成的经过。被告侵占小区公共物业多年，在天河区人民法院依法作出要求其停止侵占的判决之后，被告于2017年5月1日自动退出侵占，转将侵占物交由一伙持凶器进入小区的暴力团伙继续非法侵占，直至2018年4月6日，公安民警将其带至派出所劝退的经过。碧海湾小区包括上述负一、负二层地下室停车库在内的，小区地面的空地及绿化带停车场以及小区南面的保安亭、值班室等公有物业，在2017年5月之前是由被告占有的。2016年11月15日，广州市天河区人民法院就第三人深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司提出的诉讼请求依法作出判决，明确要求被告立即停止侵占小区共有物业，排除其对第三人实施物业管理的妨碍。一审判决后，被告于2017年5月1日主动放弃对小区上述区域的侵占。名义上转由广东联华物业酒店管理有限公司以受广东省国防交通综合保障第三大队（负责人同为林锋生〕委托之名继续非法占有。然而事实上，接着被告非法占有的，是由近二十名无任何委托手续，持凶器进入小区的、身份不明人员组成的一个暴力团伙。广东省交通战备办公室于2017年12月18日以《广东省交通战备办公室关于对广州市碧海湾小区业主举报信的回函》书面答复原告：“于2013年3月免去了广东省国防交通综合保障第三大队大队长林锋生、副大队长张新庭、朱志敏职务。从免职次日起，若林锋生等人再以广东省国防交通综合保障第三大队名义行使权利便失去法律效力。同时，该大队的公章一直停用至今，若使用也是失去法律效力。”以上事实证明，无论是广东联华物业酒店管理有限公司以广东省国防交通综合保障第三大队之名，还是近二十名身份不明的暴力团伙不以任何人的名义，其非法侵入碧海湾小区，对包括负一、负二层地下室停车库在内的小区地面的空地及绿化带停车场、小区南面的保安亭、值班室等公有物业实施的占有，均是非法的。此有（2018）粤0106执异5号《执行裁定书》内容为证。上述近二十名成员的身份不明的团伙，自2017年5月1日起，在小区负一、负二层地下公共物业区域内非法住宿，公开侵占小区负一、负二层地下室中的大楼公施配套用房、地、地下停车库及小区地面的空地及绿化带改成的停车场及小区南面的保安亭、值班室等公有物业。他们在住处私藏大砍刀等凶器，以非法暴力手段欺负小区业主，并公开对抗人民法院的判决和执行。2017年8月21日，广州市中级人民法院依法作出要求被告撤离小区共有物业的终审判决，并接着发出执行公告要求他们停止侵占，他们无动于衷。2017年9月1日，虚构接受已经不存在的广东省国防交通综合保障第三大队委托的广东联华物业酒店管理有限公司，还拿着假材料向人民法院提出执行异议，要求人民法院同意其继续侵占碧海湾小区，被天河区人民法院依法驳回。但是，这些侵入小区的、不明身份的团伙人员继续以其不受任何单位或个人委托，与被执行人无关，因此不受判决约束为由，持续侵占小区业主共有物业，在小区内威胁业主安全达一年之久。公安派出所于2018年4月6日将团伙人员带到派出所，依法查明其一无业主身份，二无任何单位个人合法委托手续的前提下，警告其离开小区。该团伙遂自动退出小区，放弃对包括负一、负二层地下停车库在内的全部公共物业的侵占的经过。由于这伙不明身份的暴力团伙不是业主，却不分昼夜地聚集在小区内，扰乱小区物业正常管理，对抗人民法院生效判决执行。并多次在公开场合扬言要报复业主代表和委员会成员，威胁小区业主生命财产安全，导致小区业主向公安部门报警不断。2018年4月6口，天河区猎德派出所民警应小区业主查明该暴力团伙身份的强烈要求，将上述人员带到派出所进行了询问和审查。经民警审查，发现这个团伙头目叫做刘某，是社会无业人员。二号人物名叫王某，是因暴力犯罪入狱多年，刚从陕西省劳改部门假释出狱的服刑人员（在派出所有笔录〉。以该二人为首聚集在小区的近二十名暴力团伙人员均非小区业主身份，且均拿不出任何公司对其进行授权委托的材料。刘某与王某并且公开承认他们不受任何公司或个人委托，是自发聚集起来进入小区的。与此同时，小区物业安保人员在小区负一、负二层物业公共区域——该团伙的非法留宿地点，发现大量的大砍刀等凶器（已交派出所处理）。由于猎德派出所警员介入审查，该不明身份的暴力团伙成员大部选择自动离开小区〈业主反映看见一台小型面包车开过来有组织性地集体接走）。然而，团伙头目王某和刘某表示不愿意离开，仍然要求继续赖在小区违法居住。在派出所警官严肃告知其无权停留在小区，强行进入小区属涉黑涉恶行为的情况下，其最终亦自动退出小区。在上述团伙主动退出对包括负一、负二层地下停车库在内的全部公共物业侵占的前提下，原告为保护车库合法权益人的利益，决定由第三人依法履行管理车辆出入及收费职责，以及原告为保护车库权益人利益，专门申请设立银行专户对车库收益进行监管，并同时多方查找权益人的经过。上述暴力团伙自动退出小区，放弃对小区负一、负二层地下室中的大楼公施配套用房、地、地下停车库及小区地面的空地及绿化带改成的停车场及小区南面的保安亭、值班室等公有物业的强占之后，没有任何权利人出来就小区负一、负二层停车场主张权益。为防止小区停车管理陷入无序状态，保护车库权益人的利益，同时也为了满足小区业主的停车公共需要，原告决定临时由第三人进行代管，对相关收费设专户存放。同时还立即发布公告，通知负一、负二层地下停车库享有权益的人尽快持相关权属证书前往管理处办理认领车位收益权及协商共同管理办法的手续。与此同时，第三人还专门经广东省广州市南方公证处向被告发出通知，要求其如果持有车场权属证明文件，请前往办理认领手续，此有公证文书为证。但被告至今不肯拿出任何车库销售资料，也未前往办理相关认领手续。为了确认地下负一、负二层车库还有多少未经被告出售的面积，第三人于2018年5月派人到房管局进行了查册，经查册发现该大楼仅存在预售之前的大确权登记，并无开发商实际对外销售之后的情况登记（即被告未将地下车库出售的实际情况报房管部门登记），无法完整反映车库的产权情况。公告后，除徐姓业主持相关资料向第三人申报产权，证明其已购买地下车库24.8平方米用于停车外，尚无其它任何人（包括被告）申报或主张权利。综上，原告除了查明被告已将地下车库建筑面积9801.4873平方米出售给全体业主享共同共有产权，将24.8平方米出售给徐姓业主享专属产权外，无法就挂在被告名下剩余的5402.2808平方米（占35.5325%份额）的车库面积的产权情况予以查明。原告经向广州市房屋产权主管部门申请答复，仍然无果。特此诉请人民法院依据司法手段要求被告将地下车库出售的实际情况交出来，并恳请人民法院依各权利人在地下车库的权属份额，将车库收益依法向各权益人分配。综上，请求法院判令确认上述车库收入2179697.94元中的1402908元归碧海湾小区全体业主所有。广州市天河区人民法院经审查后认为，本案为建筑物区分所有权纠纷，徐某作为案涉停车库的车位产权人之一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，应当追加作为第三人参加本案诉讼。因徐某为外国公民，本案为涉外民商事案件，应集中管辖。于2019年10月15日作出（2019）粤0106民初19704号民事裁定，将该案移送至广州市南沙区人民法院处理。广州市南沙区人民法院经审查认为，本案为建筑物区分所有权纠纷。涉案小区的地下车库面积已经出售给各业主的共9801.4873平方米，剩余5402.2808平方米（包括徐某的24.8平方米），而原告诉求的是由法院确认车库总收入中9801.4873平方米的车库收入1402908元归全体业主所有，因此其诉求的金额没有包括徐某在内，故本案的处理结果与徐某不具有法律上的利害关系。故请示我院指定管辖。本院经审查认为，本案为建筑物区分所有权纠纷。涉案小区的地下车库面积已经出售给各业主的共9801.4873平方米，剩余5402.2808平方米（包括徐某的24.8平方米），而原告诉求是由法院确认车库总收入中9801.4873平方米的车库收入1402908元归全体业主所有，因此其诉求的金额对应的面积不包括徐某的车位面积，故本案的处理结果与徐某不具有法律上的利害关系。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条的规定，案涉不动产位于广州市天河区，故本案应由广州市天河区人民法院管辖。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十六条规定，裁定如下：本案由广州市天河区人民法院审理。本裁定一经作出即生效。审判长  杨晓航审判员  黄 钜审判员  谭健颖二〇一九年十二月十三日书记员  谢爱君