江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8893号上诉人（原审原告）：南京随园物业管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路**。法定代表人：王祥明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴庭松，江苏中盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡德苏，江苏中盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盛玮，女，1980年5月18日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：范逸萍，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅杰，江苏冠文律师事务所实习律师。上诉人南京随园物业管理有限公司（以下简称随园物业公司）因与被上诉人盛玮物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初5612号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。随园物业公司上诉请求：一、请求撤销一审法院民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一审判决事实审查不清，法律适用错误。一、一审法院对于案件事实审查不清。上诉人在一审起诉状及庭审中，多次强调向被上诉人主张权利的所依据的事实并非双方存在物业服务关系，而是因为被上诉人通过玄武区人民法院司法拍卖购买了南京市广州140号随园大厦28层D座、H座、E座、F座、G座房产，拍卖公告中明确约定欠付的物业费由买受人承担。被上诉人通过人民法院网络司法拍卖公开渠道竞拍上述房产，根据司法拍卖的规定应当知晓并承担房产上存在的瑕疵。拍卖公告中己经明确告知竞买人需要承担欠付物业费的情况下，应当视为被上诉人对已知或未知的债务自愿加入并承担。一审法院对案件所依据的事实理解存在偏差，仍以物业服务合同纠纷进行审理，对本案的审理存在重大误解。二、一审法院适用法律错误。一审法院在本院认为部分表述：“而原告就同一诉讼标的、同一诉讼请求再次提起诉讼……”实则是认为上诉人向被上诉人主张权利违反“一事不再审”原则。而在最后判决依据的法律规定中并未列入“一事不再审”的相关规定，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条的规定与本案毫无关联。上述人无法得知一审法院对本案判决的主要法律依据。而实际上，本案不符合民诉法司法解释第247条之规定，与（2018)苏0102民初2851号民事判决中诉讼标的并不相同，根据民诉法司法解释的理解与适用：“应当从实体法上的请求权出发来界定诉讼标的，认为诉讼标的乃是随园物业公司在诉讼上所为一定具体实体法之权利主张。随园物业公司起诉时，在诉状中必须具体表明其所主张之实体权利或法律关系。”根据上述理解，上诉人向被上诉人主张的权利所依据的事实及法律与（2018)苏0102民初2851号民事判决完全不同。本案不应当属于一事不再审的范畴。而且被上诉人在一审笔录第六页第5行中明确表示不认为上诉人的主张违反了一事不再审。三、一审判决的观点显失公平且对民事活动起到负面指引作用。根据一审法院的观点，物业公司仅能就欠付物业费在原房主和司法拍卖买受人中择一主张权利，在已经起诉原房主后无权再要求买受人承担责任。盛玮辩称：第一、上诉人的上诉请求无事实和法律依据，被上诉人系通过司法拍卖于2018年3月15日、16日取得案涉房屋的产权，该房屋的原使用人金色庄园公司欠付上诉人2011年1月至2016年12月期间的物业费，上诉人已于2018年3月30日选择起诉金色庄园及原业主王钢志承担，并获得相应判决支持，此情形下上诉人又以被上诉人应承担拍卖房屋的瑕疵为由，要求被上诉人支付上述物业费及逾期损失，无事实和法律依据。第二，一审判决正确应予维持。一审法院对本案的基本事实认定清楚，不存在上诉人所说对事实理解存在偏差，并且在上诉人不能提供相应依据，证明其有权向被上诉人再主张物业费的情况下，一审法院依据相关法条，驳回上诉人一审诉讼请求，适用法律正确，应予维持。第三，如果支持上诉人的请求，才是真正的显失公平，有负面指引作用。上诉人主张的相应物业费，该费用中最早产生的时间距上诉人起诉时已有8年之久，大部分已过诉讼时效，在如此长的期间内，上诉人作为债权人，本应积极履行其债权，否则相应后果应由其自身承担。现在，其主张的相应物业费已通过法院判决，其相应权利得到了保障。如果被上诉人因善意地通过司法拍卖取得房屋而要承担因上诉人怠于履行其权利而存在，明显超出正常人合理预判的20余万元债务才是真正的显失公平。综上所述，上诉人的诉讼请求无法律依据和事实基础，请贵院依法驳回上诉，维持原判。随园物业公司向一审法院起诉请求：盛玮支付南京市广州路140号随园大厦28层D座、H座、E座、F座、G座（以下简称涉案房屋）欠付的物业费171788.4元及逾期支付物业费损失39820.71元（暂计算至2018年7月1日，此后按照中国人民银行规定的贷款基准利率计算至实际给付之日）。一审法院认定事实如下：盛玮通过司法拍卖竞买，于2018年3月15日、16日取得涉案房屋的所有权。2010年5月30日，南京市随园大厦业主委员会（甲方）与随园物业公司（乙方）签订《物业管理合同》，约定：委托管理物业概况为南京市鼓楼区广州路140号，占地面积10000平方米，建筑面积31000平方米，物业类型为商住；物业管理服务费主要用于物业管理服务人员工资、公共设施的维护、公共环境保洁、公共绿化的养护和公共安保；以建筑面积按政府规定的标准收取，高层写字、商住楼4元/月/平方米；本合同期限为叁年，自2010年6月1日起至2013年5月31日止。2013年5月24日，2014年5月26日，2015年5月26日，2017年5月31日，甲乙双方分别续签了上述《物业管理合同》至2019年5月30日，合同内容与2010年5月30日签订的合同内容基本一致。2018年3月30日，随园物业公司以南京金色庄园酒业有限公司（以下简称金色庄园公司）、王钢志为被告诉至南京市玄武区人民法院，要求支付物业费171788.4元（自2011年1月至2016年12月），承担逾期支付物业费损失39820.71元。2018年9月29日，该院作出（2018）苏0102民初2851号民事判决，认定“业主与物业的承租人、借用人或者其他使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，王钢志系案涉房屋所有权人之一，2011年1月至2016年12月期间的物业使用人为金色庄园公司，对于金色庄园公司在物业使用期间欠付的物业费，作为物业服务企业的原告有权要求业主王钢志承担连带责任，对原告相应诉讼请求本院予以支持”。该判决主文内容为：“一、被告南京金色庄园酒业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京随园物业管理有限公司支付物业费171788.4元，并承担逾期付款损失39820.71元（暂计至2018年7月1日，此后按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际支付之日止）；二、被告王钢志对被告南京金色庄园酒业有限公司的上述债务承担连带清偿责任”。双方均未提起上诉，该判决书已经生效。一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。随园物业公司已经就2011年1月至2016年12月期间的物业费及损失向涉案房屋的实际使用人金色庄园公司以及原所有权人之一王钢志主张权利，南京市玄武区人民法院亦判决支持随园物业公司的主张，已产生了既判力，随园物业公司可以申请执行。盛玮于2018年3月15日、16日取得涉案房屋的所有权，在此之前与随园物业公司并不存在物业服务合同关系，而随园物业公司就同一诉讼标的、同一诉讼请求再次提起诉讼，要求竞买人盛玮承担上述期间的物业费及损失，与已经生效的南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初2851号民事案件判决金色庄园公司、王钢志承担物业费及损失存在冲突，改变了承担责任的主体，违反了法律规定，一审法院不予支持。盛玮认为随园物业公司的相关主张，已经超过诉讼时效。随园物业公司已经提起诉讼，生效的南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初2851号民事判决亦判决支持随园物业公司的主张，因此本案随园物业公司的诉讼请求，并未超过诉讼时效。一审法院判决：驳回南京随园物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费4474元，减半收取2237元，由南京随园物业管理有限公司负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审审理中，上诉人随园物业公司陈述：其2018年3月30日起诉金色庄园公司和王钢志时，知道涉案房屋已经被拍卖，但是其当时不知道房屋已经过户且不想与盛玮将关系弄僵，故未起诉盛玮；现在起诉盛玮是因为金色庄园公司和王钢志没有偿还能力。二审中另查明，涉案房屋《拍卖公告》中注明：可能存在的物业、水、电等欠费由买受人承担。上诉人随园物业公司于2018年3月30日向南京市玄武区人民法院起诉金色庄园公司、王钢志，该法院于2018年9月30日作出（2018）苏0102民初2851号民事判决。上诉人随园物业公司于2019年4月25日提起本案诉讼。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人随园物业公司是否有权向被上诉人盛玮主张涉案的物业费和相应的损失。本案涉案房屋的司法拍卖公告中明确注明涉案房屋可能存在的物业、水、电等欠费由买受人承担。被上诉人参加司法拍卖并取得涉案房屋所有权，应视为其知晓并且同意以上条件，故被上诉人有承担涉案房屋的物业费等债务的义务。被上诉人和金色庄园公司、王钢志虽然同属于债务人，但与上诉人之间系基于不同的基础事实产生债权债务关系，上诉人无权先后向不同的债务人主张权利。本案上诉人在知晓被上诉人参加司法拍卖并取得涉案房屋所有权后，仍然在2018年3月30日选择仅起诉案外人金色庄园公司和王钢志，表明其作为债权人选择了金色庄园公司和王钢志作为债务人，其无权再选择被上诉人作为债务人，故一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，随园物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4474元，由上诉人南京随园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一九年十二月十日书记员 戴 苗