广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0681民初1447号 原告：防城港市全德物业服务有限公司，住所地港口区和德国际公寓****商铺。 法定代表人：郑伟东，总经理。 被告：叶良鹏，男，1989年11月08日出生，汉族，户籍住址广西东兴市，现住东兴市。 委托诉讼代理人：廖树云，男，1970年10月13日出生，汉族，户籍住址广西扶绥县，现住东兴市。 原告防城港市全德物业服务有限公司（以下简称“全德公司”）与被告叶良鹏物业服务合同纠纷一案,本院于2019年10月24日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人郑伟东、被告叶良鹏及委托诉讼代理人廖树云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告全德公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告叶良鹏向原告支付物业费6233.47元，违约金563.9元（计算方法：从2015年1月22日起按每日万分之二的百分之五十计至2019年7月3日），共计6797.37元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年05月10日，被告购买东兴市和德房地产开发有限公司（以下简称“和德公司”）开发的东兴市明江路8号和德御景台小区4-1302号房屋，房屋建筑面积88.16平方米。2013年12月，北京市均豪物业管理股份有限公司东兴分公司（以下简称“均豪物业”）与和德公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定：由均豪物业为和德御景台小区提供物业服务。2017年3月4日，原告与和德公司签订《前期物业服务合同》，约定：由原告接管均豪物业，为和德御景台小区提供物业服务，均豪物业退出小区管理。2017年3月24日，均豪物业与原告签订《债权转让协议》，约定：均豪物业将其在和德御景台小区管理期间，均豪物业对小区业主拖欠的物业服务费及其他相关债权全部转让给原告。签订上述协议后，原告积极履行合同约定事项，依法依约对被告房屋所在小区实施规范的物业管理，提供完善的服务。2018年8月15日，原告和均豪物业签订《债权转让协议-补充协议》，约定：业主未按约缴纳物业费及其他费用的，从逾期之日所产生的违约金也归原告所有。被告自2014年12月21日至今未缴清物业服务费，截止至2019年7月3日，被告拖欠原告物业服务费6233.47元。根据相关法律规定：业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及其他相关费用的，应支付违约金563.9元。以上费用共计6797.37元，经原告多次追索，被告拒绝支付，特诉至法院。 被告答辩称，1、原告主张与均豪物业之间的债权转让行为不成立，对债务人没有进行通知。2、均豪物业存在乱收费的现象，预收电梯费360元每年，预收水电周转金每户300元至今未退还。3、原告多算被告十天物业管理费。4、原告未能提供要求被告支付从2017年1月起至3月这段时间物业管理费的法律依据，且贵院有判决不予支持2017年1月至3月的物业服务费。5、被告与原告没有签订过物业服务委托合同，不存在合同关系，所以没有违约。 经审理查明：被告叶良鹏是东兴市和德城市广场4-1102号房的业主，房屋建筑面积88.16平方米，和德公司于2014年1月2日向被告交付上述房屋；2013年12月和德公司与均豪物业签订的《前期物业服务委托合同》，和德公司委托均豪物业为和德公司开发的和德御景台小区提供物业服务；2017年3月24日原告与均豪物业签订《债权转让协议》及2018年8月15日签订了《补充协议》，均豪物业将和德御景台小区业主物业费及其他相关债权转让给原告，业主未按约缴纳物业费及其他费用的，从逾期之日所产生的违约金也归原告所有；2017年3月4日原告与和德公司签订《前期物业服务合同》，按每平方米1.2元收取物业费，逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之二的标准收取违约金，签订协议后，原告进驻被告房屋所在小区实施物业管理；2017年12月26日原告在《防城港日报》刊登《债权转让公告》，声明：均豪物业与全德公司签订的债权转让协议，均豪物业已将依法享有的对和德城市广场业主物业费等债权转让给全德公司，现以公告方式通知债务人，请债务人向全德公司履行付款义务。被告从2014年6月21日至2019年7月3日拖欠原告物业服务费6233.47元。 以上事实有原被告提供的物业收费标准，债权转让协议，补充协议，物业服务委托合同，债权转让公告，欠费明细表，商品房买卖合同、判决书等证据及原被告庭审陈述为证，足以证明。 本院认为，和德公司分别与均豪物业和全德物业签订的《前期物业服务委托合同》和《物业服务委托合同》意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束。均豪物业按照合同约定在有效期内为全体小区业主、物业使用人提供物业服务，被告作为小区业主有义务按约向均豪物业交纳物业服务费用。被告应缴纳在均豪物业管理期间尚欠的物业服务费用3006.8元。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条的规定，原告与均豪物业签订《债权转让协议》意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，而且全德物业提供的证据能证明债务转让事宜已通知到被告，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。”的规定，本院认为，法律不禁止的债权转让内容通知到债务人后即对债务人产生效力，对通知方式没有明确要求，因此被告以通知方式不是以债权人均豪物业名义发出而抗辩债权转让不发生效力的理由不成立。原告享有要求被告向原告支付2014年12月21日至2016年12月31日期间尚欠物业服务费3006.8元的权利；原告与和德公司签订协议后，进驻和德御景台小区，提供了物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，双方形成事实上物业服务合同关系，根据公平原则，被告在享受服务的同时也应缴纳物业服务费2856.4元。综上，原告主张被告支付物业服务费合计5863.2元，于法有据，本院予以支持。 关于从2017年1月1日起至2017年3月31日产生的物业服务费的承担：《债权转让协议》为均豪物业与原告于2017年3月24日签订，约定转让的债权只明确为从2014年12月1日起至2016年12月31日期间；且原告提供与和德公司签订的《前期物业服务合同》不能证明原告从2017年1月1日起就开始进驻和德城市广场小区进行物业管理，亦未有其他证据进行佐证，原告诉请被告支付2017年1月1日起至2017年3月31日期间产生的物业服务费，本院不予以支持。 关于被告欠费是否应当承担支付违约金的问题，物业委托合同中对违约金有明确约定，但约定的违约金标准过高，对此原告也自行作了调整，要求被告每日按以实际未交纳总额的万分之二的百分之五十计算违约金，本院认为并无不当，且未超过法律规定的最高限额，原告要求被告支付违约金563.9元，本院依法仅支持违约金496.1元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条，《最高人民法院关于》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 被告叶良鹏在本案判决生效之日起十日内支付原告防城港市全德物业服务有限公司物业服务费5863.2元及违约金496.1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告叶良鹏负担。 本判决为终审判决。 审判员  张畹婕 二〇一九年十二月二日 书记员  韦小燕