江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终4020号上诉人(原审原告)：南京春雷家具有限公司，住所地南京市六合区龙池街道虎跃路**。法定代表人：胡恒平，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晓康，江苏协恒律师事务所律师。上诉人(原审原告)：胡益道，男，1948年9月27日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晓康，江苏协恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京华泰船业有限公司，，住所地南京市栖霞区八卦洲兑南码头法定代表人：胡友宝，该公司经理。委托诉讼代理人：宣若菡，江苏北斗人律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯建新，江苏北斗人律师事务所律师。原审第三人：南京环峰土石方工程有限公司，，住所地南京市栖霞区八卦洲街道新闸一队法定代表人：陈金豹，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶立斌，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。上诉人南京春雷家具有限公司（以下简称春雷公司）、胡益道因与被上诉人南京华泰船业有限公司（以下简称华泰公司）、原审第三人南京环峰土石方工程有限公司（以下简称环峰公司）占有物返还纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初6634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。春雷公司、胡益道上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求或将本案发回重审。二、一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序违法。本案于2016年11月24日由一审法院立案受理，到2018年12月26日出具判决书，审限严重超期。二、《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议已经人民法院生效判决确认为无效，涉案房屋现暂未到拆迁程序，且根据法律规定，无效的合同自始无效，即合同一旦确认无效，将产生溯及力，使合同从订立之时起就不具有法律约束力，以后也不能转化为有效合同。对于己经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态，即使对于损失赔偿的数额本案无法解决，也可重新鉴定，另案处理。一审法院驳回春雷公司、胡益道的诉讼请求适用法律错误，不利于矛盾的最终化解。春雷公司、胡益道在2016年的11月份正式取得了该厂房和土地的相关权属证明。春雷公司、胡益道在过去的诉讼当中不存在恶意诉讼，更不存在伪造篡改证件。华泰公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭驳回上诉人的诉请。房屋转让协议之所以无效，是由于春雷公司、胡益道向华泰公司提供了无法被相关政府部门查实的土地使用证和村房屋所有权证。虽然合同被确定无效，但双方之间就房屋买卖所达成的意思表示是真实且一致的，并且已经实际履行。华泰公司在春雷公司、胡益道交付房屋后已经对涉案的房屋进行了改造修缮。春雷公司、胡益道因涉案房屋即将涉及拆迁，要求华泰公司返还房屋，违反了诚实信用原则，将导致华泰公司巨大损失，因此涉案房屋不应返还给春雷公司、胡益道。环峰公司述称：一审法法院的判决事实清楚，适用法律恰当，证据确实充分，程序合法有效，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。春雷公司、胡益道向一审法院起诉请求：1、判令华泰公司将南京市房屋返还给春雷公司、胡益道；2、本案诉讼费用由华泰公司承担。一审法院认定事实：2006年4月24日，华泰公司（甲方）与南京春雷塑钢制造有限公司（已更名为春雷公司）、南京春雷木器厂、胡益道（乙方）签订《房屋转让协议》，约定乙方将位于南京市的房屋转让给甲方，转让价格115.5万元，第一期付款30万元，2005年5月底以前付款30万元，2005年12月底以前付款25.5万元，2007年6月底以前付清余款30万元。乙方负责在2006年6月底前将原土地使用证及房产证过户到甲方名下，过户后甲方按约定时间支付第2、3、4期房款。协议签订后，华泰公司共计支付房款103万元，上述房屋由华泰公司使用。胡益道在转让案涉房屋时出示土地使用证、村镇房屋所有权证各1份。土地使用证编号栖土字第061923号，土地使用权人胡益道，土地用途为住宅、厂房，用地面积1866.18平方米，房屋占地879.34平方米，院落用地986.84平方米，发证时间1992年6月18日，发证机关南京市栖霞区人民政府。村镇房屋所有权证编号栖村房字第**，所有权人南京春雷塑钢制造有限公司，所有权性质为私营企业，建筑物共7幢，使用土地面积3.7亩，土地使用证号061923号，发证时间2000年5月23日，发证机关南京市栖霞区人民政府。2013年5月26日，华泰公司将案涉房屋转让给环峰公司，双方签订《协议书》约定：案涉房屋是华泰公司于2006年向春雷公司、胡益道、春雷木器厂购买，因历史及政策原因，土地使用权及房屋所有权未能变更至华泰船厂名下，环峰公司对以上过程和结果完全知晓。双方商定房屋转让价格180万元，待双方确定环峰公司在华泰船厂从事的前期工程总费用后，直接从华泰船厂应付总费用中扣减。签约后，华泰公司将案涉房屋交由环峰公司使用至今。庭审中，华泰船厂、环峰公司确认，双方债权债务抵销后，环峰公司未实际支付购房款。2014年4月29日，一审法院立案受理春雷公司、胡益道诉华泰公司房屋买卖合同纠纷一案。春雷公司诉请确认与华泰公司签订的《房屋转让协议》无效，并要求华泰公司返还土地及地上建筑物。该案审理过程中，一审法院为核实涉案土地证及村镇房屋所有权证的真实性、合法性，到栖霞区国土部门调取栖土字第061923号土地使用证的存根。土地部门没有此证的存根，仅有一份1989年1月1日发放给胡玉道的栖字第061923号土地使用证存根，该存根载明胡玉道土地用途为宅基地，用地面积155.25平方米，房屋占地82.8平方米，院落用地72.45平方米。对于胡益道在该案审理过程中提供的栖土字第061923号土地使用证（复印件）及栖栖村房字第**镇房屋所有权证的真实性、合法性，一审法院分别向栖霞区国土局、栖霞区住建局、南京市国土局发函征询。2014年12月16日，南京市国土资源局栖霞区分局复函称：“档案显示，编号为栖字第061923号土地使用证载明的土地使用权人为胡玉道，用途为宅基地，面积为155.25平方米，发证日期为1989年1月1日。关于土地使用权人为胡益道、编号为栖土字第061923号的土地使用证，未能查阅到相关的发证记录（档案、登记卡等）”。2015年1月4日，栖霞区住房和建设局复函称：“编号为栖村字第005号的村镇房屋所有权证记载所有权人为南京春雷塑钢制造有限公司，土地使用证号为061923号，使用土地面积为3.7亩。2014年12月16日，我局向区国土分局调阅了上述土地使用证的档案，经查，该证的土地使用权人为胡玉道，用地面积为155.25平方米。经查档，我局没有保存编号编号为栖村房字第**房屋所有权证的档案记录。目前，我局正汇同区国土分局、八卦洲街道对编号为编号为栖村房字第**房屋所有权证的相关具体情况进行进一步调查。”2015年9月7日，南京市国土资源局复函称：“发证日期为1992年6月18日，编号为栖土字第061923号，土地用途为住宅、厂房，用地面积为1866.18平方米。经对该情况核查，栖霞分局未进行土地登记，也未发放该《土地使用证》，该证为非法土地证书。”此外，一审法院于2014年9月4日到栖霞区土地管理所中心所就栖土字第061923号土地使用证（复印件）进行了核查，该所回复称：“该证不真实，1992年土地管理部门就没有发放过土地使用权证，其次，土地管理部门不可能发放土地用途既是住宅，又是厂房的土地证；再次，任何个人也不可占有1000多平方米的土地”。2014年9月9日，一审法院又到八卦洲土地管理所调查栖村房字栖村房字第**屋所有权证情况，该所回复：“1998年之后，八卦洲相关部门就停止了村镇房屋产权证书发放工作。因为申领房屋产权证首先要有土地证，当时很多人都没有土地证，所以就暂停了办证工作。2000年的时候八卦洲土地管理所就没有发放过房屋产权证书。此外，八卦洲土地管理所从来就没有对企业发放过村镇房屋所有权证。在该所房屋产权证发放登记档案中没有春雷公司房屋产权证的任何发放记载。该案审理过程中，一审法院要求春雷公司、胡益道提供土地使用证原件，胡益道陈述该原件在1996年为换新证交回八卦洲土地管理所，但该所至今没有给其发放新证。直至该案一审审理终结，胡益道未能提交土地使用证原件。2015年12月29日，一审法院作出（2014）栖民初字第919号民事判决，确认春雷公司、胡益道与华泰公司签订的房屋转让协议无效，对春雷公司、胡益道要求华泰公司返还房屋及土地的诉讼请求暂不处理，待相关行政部门对本案所涉的房屋及土地进行认定处理后，相关当事人可另行主张权利。双方均未提出上诉，判决发生法律效力。2016年11月20日，胡益道取得南京市栖霞区政府发放的《农村土地承包经营权证》，该证载明：发包方八卦洲街道七里村长江6组，承包方胡益道，承包方式家庭承包，承包期限1996年1月1日至2025年12月31日止，承包地确权总面积3.75亩，承包地数总数2块，均为基本农田、流转地。春雷公司、胡益道认为已合法取得土地使用权证书，于2016年11月24日诉至一审法院请求判令华泰公司返还案涉房屋。一审审理过程中，春雷公司、胡益道提交江苏省村镇建设许可证1份、八卦洲街道七里村民委员会出具的证明1份，八卦洲长江村民委员会第六村民小组出具的情况说明1份，证明案涉房屋的建造手续是合法的，栖霞区国土部门存档的1989年1月1日发放给胡玉道的栖字第061923号土地使用证存根，胡玉道系胡益道姓名的笔误。对上述证据，华泰公司、环峰公司表示真实性无法确认。华泰公司主张，2007年华泰公司委托环峰公司对案涉房屋的地坪、屋面进行改造出新，发生工程总费用494552.4元。环峰公司对此表示确认。环峰公司主张，2013年、2014年环峰公司对案涉房屋进行了二次修缮，提交修缮结算书1份，以证明支出修缮费用207140元。华泰公司表示环峰公司购买案涉房屋后进行了修缮是事实，但对费用情况不清楚。春雷公司、胡益道对转让案涉房屋后发生的改造、修缮均表示不予认可，认为华泰公司、环峰公司应当知晓案涉房屋的买卖合同是无效的，主观上具有过错，进行修缮、改造具有扩大损失的恶意。一审审理过程中，根据华泰公司的申请，一审法院委托南京信国资产评估有限公司对案涉房屋建（构）筑物及农村土地承包经营权的市场价值进行鉴定，结论为：1、假定案涉建筑物、构筑物没有产权证书，上述房屋建（构）筑物及农村土地承包经营权的市场价值为121.04万元。2、假定案（栖）土字第061963号土地使用证、栖村房字、栖村房字第**有权证是合法的，上述房屋建（构）筑物及农村土地承包经营权的市场价值为173.4万元。经质证，春雷公司、胡益道认为鉴定报告确定房屋原值和现值的评估标准和依据不足，无法从评估报告中看出案涉房屋应按什么价值返还。华泰公司、环峰公司认为，采用成本重置法无法反映案涉房屋的真实价值，评估结果不足以反映华泰公司的实际损失。华泰公司、环峰公司表示，兑南村1号周边正在进行拆迁评估，案涉房屋有可能涉及拆迁。一审法院认为：本案争议焦点是华泰公司是否应当返还案涉房屋。根据已查明的事实，春雷公司、胡益道与华泰公司之间签订的房屋转让协议已被生效判决确认为无效合同。依据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方之间的房屋买卖合同关系虽然无效，但双方之间就房屋买卖所达成的意思表示是一致且真实的，也已经实际履行。从案涉房屋及构筑物的外观成新可以看出，华泰公司购买案涉房屋之后进行了改造、修缮。春雷公司、胡益道在房屋转让多年且经过添附改造以后，要求华泰公司返还房屋，有悖民法的诚实信用原则。如返还房屋，华泰公司的损失除房屋本身以外，还有对房屋进行添附改造的支出。对于房屋本身的损失，案涉房屋所处的地理位置可能涉及拆迁，本案审理中，华泰公司申请对房屋市场价值进行鉴定，因市场上类似交易案例较少，系采用重置成本法作出，故鉴定结论不能全面反映与案涉房屋有关的履行利益。因此，合同无效并返还房屋情形下，华泰公司、环峰公司产生的利益损失无法确定。综上，一审法院综合考虑春雷公司、胡益道的诉讼请求违反诚信原则，华泰公司、环峰公司对案涉房屋进行了改造和修缮，亦实际占用案涉房屋多年，并且案涉房屋可能涉及拆迁等因素，案涉房屋不宜返还。依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回南京春雷家具有限公司、胡益道的诉讼请求。案件受理费80元，由南京春雷家具有限公司、胡益道负担，鉴定费10000元，由南京华泰船业有限公司负担。各方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本案二审争议焦点为：华泰公司是否应将房屋返还春雷公司、胡益道。本院认为，生效判决已确认春雷公司、胡益道与华泰公司签订的房屋转让协议无效，对春雷公司、胡益道要求华泰公司返还房屋及土地的诉讼请求暂不处理，待相关行政部门对本案所涉的房屋及土地进行认定处理后，相关当事人可另行主张权利。胡益道虽在2016年11月20日取得《农村土地承包经营权证》，但该证中载明案涉土地为胡益道以家庭承包方式承包的基本农田。胡益道并无证据证明该基本农田上的房屋具有合法的建设手续，也无证据证明行政部门已对上述房屋进行了认定处理。上述房屋已由春雷公司、胡益道在十余年前转让，华泰公司也已占用使用多年，春雷公司、胡益道现上诉主张在2016年11月份正式取得了该厂房的相关权属证明，依据不足。因春雷公司、胡益道并无证据证明相关行政部门已对案涉房屋进行认定处理，生效判决确认的返还条件尚不具备，一审法院未支持春雷公司、胡益道的诉讼请求，并无不当。一审法院审理程序合法，春雷公司、胡益道上诉主张一审法院程序违法，本院不予支持。综上所述，春雷公司、胡益道的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人春雷公司、胡益道负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年十二月十一日书记员  戴 苗