河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终2611号上诉人（原审被告）：李志敏，女，1970年10月20日出生，汉族，住衡水市冀州区。委托诉讼代理人：刘伟，男，1971年4月12日出生，汉族，住址同上，系李志敏之夫。被上诉人（原审原告）：衡水市捷凯物业服务有限公司。住所地：衡水市冀州区春风南大街**。法定代表人：董智爽，经理。委托诉讼代理人：刘泽锋，衡水市冀州区法源法律服务所法律工作者。上诉人李志敏因与被上诉人衡水市捷凯物业服务有限公司（以下简称捷凯公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省衡水市冀州区人民法院（2019）冀1181民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人李志敏及其委托诉讼代理人刘伟、被上诉人捷凯公司的委托诉讼代理人刘泽锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志敏上诉请求：1.撤销衡水市冀州区人民法院（2019）冀118民初1377号民事判决书，确认李志敏与捷凯公司之间物业服务合同无效，并不支付捷凯公司物业费；2.本案诉讼费用由被上诉方承担。事实与理由：捷凯公司成立于2016年12月12日，工商核准日期为2016年12月20日，其与衡水万都房地产开发有限公司、石家庄万佳美物业服务有限公司冀州分公司签订《物业服务委托合同》和《前期物业服务合同》时尚未成立，该合同无效。捷凯公司在提供万都城物业服务期间，恶意控梯、控电、控水，导致业主不能正常生活。捷凯公司将万都城绿地草皮全部养死，给小区环境造成极大破坏。捷凯公司私自利用公共区域搭建建筑谋取私利，且在被驱逐时违法拆走小区公共设备。从房屋交付至今，我的房屋一直空置，没有享受到物业服务。综上，我方请求判令衡水万都房地产开发有限公司与捷凯公司、石家庄万佳美物业服务有限公司冀州分公司签订的《物业服务委托合同》、衡水万都房地产开发有限公司与捷凯公司签订的《前期物业服务合同》无效。捷凯公司答辩称：一审判决客观公正，并无不当，上诉人的上诉请求无相关事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。捷凯公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费（包括储间服务及电梯费）、公共电费等合计6632元及其利息（期间自2015年10月1日至2019年3月20日）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系冀州区万都城小区业主。被告与石家庄万佳美物业服务有限公司冀州分公司签订前期物业服务合同一份，约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.3元、储藏室按建筑面积每月每平方米0.5元、商业按建筑面积每月每平方米2元收费，并约定公共电费每月每户30元。后在补充协议上变更住宅服务费为每月每平方米0.98元。2016年8月22日，衡水万都房地产开发有限公司作为开发建设单位与物业服务企业衡水市捷凯物业服务有限公司及前期物业服务企业石家庄万佳美物业服务有限公司冀州分公司签订物业服务委托合同一份，约定原告按照前期物业服务合同约定的服务内容为万都城小区提供物业服务，住宅区物业服务费每月每平方米0.98元、储间物业服务费每月每平方米0.5元、商业门脸物业服务费每月每平方米0.98元。2018年8月15日，原告申请物业服务收费变更登记为一级。2018年9月26日，衡水市××区住房和城乡规划建设局作出对照一级服务标准存在问题，请物价部门酌情核实的意见。2018年10月8日，衡水市××区发展改革创新局核准按一级收费标准下浮10%执行。另，根据被告出示的证据，被告在涉案小区无储间，其曾缴纳了自2014年10月1日到2016年9月30日的物业费等费用。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，石家庄万佳美物业服务有限公司冀州分公司与被告签订的前期物业服务合同条款，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因衡水万都房地产开发有限公司与原告及前期物业服务企业石家庄万佳美物业服务有限公司冀州分公司签订了物业服务委托合同，委托原告对万都城小区进行物业管理服务，且原告亦实际向万都城小区提供了物业管理服务，故原告与包括被告在内的所有万都城小区业主形成了事实上的物业服务合同关系。根据前期物业服务管理合同、衡水市普通住宅区物业服务收费备案申请表，原告要求被告按每月每平方米0.98元交纳2016年10月1日至2018年10月8日期间物业费，按每月每平方米1.2元交纳2018年10月9日至2019年3月20日期间物业费，按每年360元交纳公共电费的主张合理合法，应予支持。据此被告欠缴费用计算方式为2016年10月1日到2019年3月20日的物业服务费与公共水电费的总和，按照被告房屋面积128.44平米，经计算为4603.19元综上所述，一审法院按照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、限被告李志敏于判决生效之日起三日内向原告衡水市捷凯物业服务有限公司缴纳物业服务费等费用共计4603.19元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告负担7.65元，由被告李志敏负担17.35元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明：李志敏最初与石家庄万佳美物业服务有限公司冀州分公司（以下简称万佳美冀州公司）签订了《前期物业服务合同》及补充协议，约定由万佳美冀州公司为其提供物业服务。2016年8月23日，冀州万都房地产开发有限公司与冀州金典物业服务有限公司、万佳美冀州公司签订一份《物业服务委托合同》，约定冀州金典物业服务有限公司按照万佳美冀州公司与业主签订的《前期物业服务合同》约定内容提供物业服务，冀州金典物业服务有限公司于2016年9月23日变更企业名称为衡水市××区凯瑞物业服务有限公司，冀州万都房地产开发有限公司企业名称变更为衡水万都房地产开发有限公司。之后，衡水万都房地产开发有限公司与衡水市凯瑞房地产开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》，时间倒签为2016年9月1日。捷凯公司成立于2016年12月12日，并于2016年12月20日在衡水市××区食品和市场监督管理局进行注册登记。冀州金典物业服务有限公司及变更名称后的衡水市××区凯瑞物业服务有限公司并未实际为万都城小区提供物业服务，而是捷凯公司成立之前借用金典公司和凯瑞公司的名义为万都城小区提供物业服务。捷凯公司证实注册登记后，又与衡水万都房地产开发有限公司、万佳美冀州公司补签了《物业服务委托合同》和《前期物业服务合同》，时间分别倒签为2016年8月22日、2016年9月1日。李志敏已经交纳了2016年9月30日前的物业服务费。本院对一审法院查明的李志敏尚未交纳2016年10月1日至2019年3月20日物业服务费4603.19元的事实予以确认。本院认为，虽然捷凯公司成立时间在2016年12月12日，但其在成立前即借用冀州金典物业服务有限公司的名义为万都城小区提供了物业服务，且不存在冀州金典物业服务有限公司与捷凯公司重复收取物业服务费的情况，李志敏作为万都城小区业主，应当向捷凯公司交纳2016年10月1日至2019年3月20日的物业服务费。即使衡水万都房地产开发有限公司与捷凯公司、万佳美冀州公司签订的《物业服务委托合同》、衡水万都房地产开发有限公司与捷凯公司签订的《前期物业服务合同》无效，李志敏也不能免除交纳物业服务费的民事责任。至于李志敏主张的捷凯公司在提供物业服务期间存在控梯、控电、控水，导致业主不能正常生活以及破坏小区环境、私自搭建建筑牟利问题，可向业主委员会反映，由业主委员会另行向捷凯公司主张权利。综上所述，李志敏的上诉请求不能成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李志敏负担。本判决为终审判决。审判长  倪庆华审判员  李成立审判员  李守文二〇一九年十二月十日书记员  孙华晨