江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10430号上诉人（原审被告）：徐钢，男，1988年5月21日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：徐根康，男，1966年4月12日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。系徐钢父亲。被上诉人（原审原告）：无锡金马物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市解放北路**（金马大厦）。法定代表人：严子龙，董事长。委托诉讼代理人：陈文金、顾诗雨，北京市中银（苏州）律师事务所律师。上诉人徐钢因与被上诉人无锡金马物业管理有限公司（以下简称金马公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初4710号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人徐钢上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人缓交物业管理费的原因在于金马公司未尽到服务管理责任，致使2016年雨季期间，上诉人所有的涉案房屋一层半以下被雨水浸泡，造成上诉人巨大的精神及物质损失，被上诉人至今未给予解决方案，物业环境脏乱差。被上诉人金马公司未作答辩。原审原告金马公司向一审法院起诉请求：1.徐钢支付2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费17400元；2.本案诉讼费用由徐钢承担。一审法院认定如下事实：2007年5月，苏州嘉德房地产开发有限公司（以下简称嘉德公司、甲方）作为房地产开发企业与金马公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定甲方将苏州福园项目委托乙方实行物业管理服务，物业名称为苏州福苑，坐落位置为苏州市吴中区；委托管理服务期限为3年，自2008年12月30日12时起至2011年12月29日12时止，合同期满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；在前期物业管理结算，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，联排别墅住宅1.7元/月▪平方米。2011年12月25日，嘉德公司与金马公司签订《前期物业服务合同补充协议》，约定《苏州市前期物业管理委托合同》中的委托管理服务期限变更为至业主大会成立后业主大委员会选聘新的物业服务企业时本合同终止。2015年2月17日，徐钢收到福苑29幢1室房屋的入住通知书。同日，徐钢（甲方）与金马公司（乙方）签订《物业服务收费协议》，约定甲方必须交纳相应发生的分摊费用和规定费用；甲方在本协议执行期间，各项应付费用请在拟定的七天内付清。同日，徐钢（甲方）与金马公司（乙方）签订《苏州福苑物业管理协议》，约定甲方委托乙方对其物业及相关设施设备、环境等实施管理，甲方享有对本苑区29-1号建筑面积426.64平方米住宅的所有权或使用权；甲方承诺严格遵守《业主临时规约》，积极履行协议所规定的条款，按时缴纳各项规定费用。同日，徐钢向金马公司支付了2015年3月1日至2015年12月31日期间的物业费5077元（426.64平米*1.7元每平米每月*10个月*0.7）。另查，位于苏州市吴中区房屋登记在徐钢、顾晓勤名下，房屋建筑面积为426.64平米。审理中，金马公司称，徐钢于2015年2月17日支付2015年3月1日至2015年12月31日期间的物业费系按七折收取，因2015年徐钢并未入住小区，徐钢父亲徐根康自2016年才实际入住；案涉房屋系联排别墅，2016年至2017年的物业费至今未付；2016年雨季发生物业内一层半以下被雨水浸泡事件系自然灾害，其已尽全力疏通管道，并积极与房地产开发公司上报情况，屋面砂石滚落不属于其管理范畴，徐钢所述智能监控、物业内公共设施、环境、自由施工等问题系夸大事实，也未提供任何证据证明存在这些情况，徐钢无理由缓交物业费。以上事实，有金马公司提供的委托合同、补充协议、入住通知书、物业服务收费协议、物业管理协议、收据存根、不动产登记薄查询记录，以及一审法院开庭笔录、质证笔录在卷佐证。一审法院认为，金马公司与嘉德公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。物业管理服务企业按约提供物业服务后，物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。物业出售以后至业主委员会或者业主与物业服务人正式签订物业服务合同前所发生的物业服务纠纷，业主与物业服务人有约定的，依照其约定处理。本案中，徐钢作为业主接受金马公司提供的物业服务，应当按照前期物业管理委托合同中约定的标准向金马公司交纳物业服务费用。根据合同约定的物业费标准为每月1.7元/平米，结合案涉房屋的建筑面积426.64平米，按此标准计算2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费为17406.9元，一审法院对此予以确认。关于徐钢提出金马公司未尽物业服务和管理责任，故其缓交物业费的答辩意见，金马公司对此未予认可，徐钢亦未提供证据证明金马公司提供的物业服务不符合双方约定，故一审法院对徐钢的该项答辩意见不予采信。交纳物业费是业主的基本义务，不按期交纳物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。如业主认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，可以通过与物业公司协商等合理合法的方式行使权利；如业主认为物业公司的行为给其造成了损失，可以在收集相应证据后另行主张赔偿，维护自身合法权益，但业主通过拒付物业费的方式进行对抗是不恰当的，此举不仅不利于物业服务的健康开展，甚至会使正常的物业服务难以为继。物业公司在向业主提供物业服务时遇到问题应及时与业主沟通，以服务为本的物业管理企业，只有处理好与业主的关系，被业主接受，才能促进物业公司的健康发展及社区的和谐稳定。同时，业主也应按约及时交纳物业费，而非通过拒付物业费的方式主张权利，只有这样，小区的物业服务才能进入良性循环。综上所述，因徐钢至今未交纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，现金马公司要求徐钢支付物业费17400元，符合法律规定，一审法院对此予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院判决：徐钢于判决生效之日起十日内支付无锡金马物业管理有限公司物业费17400元。案件受理费减半收取118元，由徐钢负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，徐钢是涉案苏州市吴中区房屋的业主，2016年1月1日至2017年12月31日期间，其接受了金马公司为该小区提供的物业服务，按照权利、义务相对等的原则，徐钢应按照嘉德公司与金马公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》所约定的收费标准交纳物业管理费。徐钢经一审法院合法传唤未到庭，二审中也未提供相应证据证明因金马公司物业服务不符合合同约定造成徐钢损失，故其上诉理由依据不足，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元，由上诉人徐钢负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十二月十日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。