重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终4472号上诉人（原审原告，反诉被告）：重庆家饰佳实业开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪惠工路**，统一社会信用代码91500108753063620J。法定代表人：韩正义，执行董事。委托诉讼代理人：俞理伟，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：左清松，中豪律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：重庆苏宁易购销售有限公司，住，住所地重庆市渝中区八一路**雨田商务大厦一社会信用代码915001036689375495。法定代表人：徐耀华，总经理。委托诉讼代理人：张幸，重庆华立万韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗妍，重庆华立万韬律师事务所律师。上诉人重庆家饰佳实业开发有限公司（以下简称“家饰佳公司”）与上诉人重庆苏宁易购销售有限公司（以下简称“苏宁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初16086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人家饰佳公司的委托诉讼代理人俞理伟、左清松，苏宁公司的委托诉讼代理人张幸、罗妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。家饰佳公司上诉请求：请求撤销原审判决第一项并依法改判；本案一审、二审诉讼费用由被苏宁公司承担。事实与理由：一、双方在《租赁合同》及补充协议中明确约定，涉案物业的设施设备需达到正常使用状态，也即是说交付物业的涉案物业设施设备达到正常使用条件便达到了租赁物的交付条件；二、一审法院对双方提交的设施设备检测结果的有效性及权威性没有审查，导致本案认定事实存在错误；三、本案《租赁合同》的解除符合约定解除的条件，家饰佳公司行使解除权符合《租赁合同》的约定及法律规定，一审法院认为本案的合同解除适用法定解除存在错误。（原上诉状：一、一审判决对苏宁公司未支付首期租赁费用的行为符合合同约定、未构成违约等事实认定错误；二、一审未按照审判程序查明事实、评述争议焦点并查清证据的效力，对家饰佳公司举示的设施设备符合交付标准的检测报告等优势证据未予采纳，违反证据规则；三、一审判决适用法律错误，在双方争议之外，另行确定双方系基于法定解除权的行使而解除合同。）苏宁公司辩称，一、家饰佳公司未按《租赁合同》及《补充协议》约定的时间、条件、标准、程序等向苏宁公司履行交付租赁物（包括附属设施设备，下同）的义务，并明确表明其不再履行合同，构成违约。二、鉴于家饰佳公司未按合同约定履行交付租赁物及其附属设施设备、提供消防设施年度检测报告、开具并送达发票等义务，苏宁公司支付租赁费用的条件未成就，苏宁公司拒付首期租赁费用符合合同约定，属于行使法定的先履行抗辩权，不构成违约。三、家饰佳公司一审举示的检测报告等证据并非其在上诉状中所称的优势证据，不但不能证明附属设施设备符合交付标准，反而证明截止到其要求解除合同之日，附属设施设备未按合同约定进行大修或更换，附属设施设备中的九项消防设施仍存在不合格、不符合消防设施质量要求的情况，未达到合同约定的合格并能正常使用的交付标准。四、家饰佳公司无法定和约定解除权，案涉《租赁合同》及《补充协议》系因家饰佳公司构成根本性违约导致苏宁公司依法行使法定及约定解除权而解除，一审认定合同非基于任一方的单方违约解除，而是基于法定解除中的“其它情形”而解除缺乏事实根据和法律依据。五、苏宁公司没有任何违约行为，不应承担任何违约责任，一审判决驳回家饰佳公司要求苏宁公司支付违约金2933.3333万元的诉讼请求于法有据。苏宁公司上诉请求：请求撤销原审判决第二项，依法改判支持苏宁公司在一审中的全部反诉诉求；本案诉讼费用全部由家饰佳公司承担。事实与理由：一审判决中法院对本案证据的“认证意见”部分，对苏宁公司举示的证据4中第②项证据2017年12月20日的《告知函》和2017年11月23日的《会议纪要》不予采信，系对证据的认证和采信错误，应当依法予以纠正；二、一审判决中法院对本案事实的“经审理认定事实”部分，存在大量认定案件事实不清和错误，以及遗漏认定重要案件事实的情况，直接影响到一审判决的法律认定和法律适用，就前述重要案件事实，应当予以查清并纠正；三、案涉《租赁合同》及《补偿协议》的解除原因和归责应该是因家饰佳公司构成根本性违约导致苏宁公司依法行使法定及约定解除权而解除，一审判决中“一审法院认为”部分关于家饰佳公司不存在根本违约行为，案涉《租赁合同》系因双方对交付标准约定不明产生争议，双方对合同的解除均负有一定责任，本案适用合同的法定解释的法律认定明显错误，缺乏事实根据和法律依据；四、家饰佳公司构成根本性违约导致合同解除，应向苏宁公司双倍返还定金，一审判决中“一审法院认为”部分关于家饰佳公司未交付租赁物作了准备工作，返还定金将扩大其损失且有失公平，本案不符合法律规定的双倍返还定金的情形等法律认定明显错误，一审判决以此驳回苏宁公司要求双倍返还定金的反诉请求缺乏事实根据和法律依据。家饰佳公司辩称，苏宁公司在上诉状中陈述不是事实，家饰佳公司与苏宁公司虽然进行过沟通，但家饰佳公司并未在2017年11月23日确认过书面会议纪要，苏宁公司不能以自行制作的文件强加给家饰佳公司；家饰佳公司的附属设施设备符合正常使用需求，并且经过了有关权威机构的检测，根据租赁合同第三条的约定，消防设施与电梯合格与否是以主管部门出具的检测报告为准，空调需要达到正常使用标准，家饰佳公司举示的检测报告足以证明相关设备达到了使用要求；根据补充协议约定，对附属设备的大修义务可以在苏宁公司开业前完成，而不是苏宁公司所称在交接时完成，并且设施设备是否需要大修，是以设施设备当时状况而定，并非是对所有设施设备都进行大修和更换，对于需要进行大修的设施设备，即可用在房屋交付之前进行，也可以在苏宁公司二次装修时进行，这一点在补充协议的第十二条最后一句话可以看出；案涉合同约定的租金支付方式为先支付租金后使用房屋，根据约定，苏宁公司需要支付首期租金的时间为2017年11月21日前，而交付房屋的宽限期为2017年12月20日，首先关于首期租金支付时间是特殊约定，因为首期租金在事实上无法提前支付，只能在合同签订后支付，不应该适用苏宁公司所称的先履行抗辩权，即便是按照苏宁公司提及的先履行权利，由于租金支付时间在前，交付房屋宽限期在后，能够履行先履行抗辩权的也是家饰佳公司；苏宁公司对相关设施设备的检测一直采取懈怠态度，并且故意曲解合同约定的检测条件，在家饰佳公司进行整改，并且明显已经经过主管部门的检测后，仍不愿接手房屋，让家饰佳公司每日蒙受10万元损失，家饰佳公司无奈才解除合同；本案违约方是苏宁公司，家饰佳公司因此导致的租金损失高达数千万元，一审法院判决驳回苏宁公司要求双倍返还定金的判决结果是正确的，但其判决理由应是基于苏宁公司的违约。家饰佳公司向一审法院起诉请求，1、判令苏宁公司立即向家饰佳公司支付违约金29333333元；2、诉讼费用由苏宁公司承担。苏宁公司向一审法院反诉请求，1、判令家饰佳公司立即向苏宁公司双倍返还定金6000000元；2、诉讼费用由家饰佳公司承担。一审法院认定事实，2017年11月7日，家饰佳公司（甲方）与苏宁公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、租赁物位于重庆市南坪街道惠工路13号南坪城市广场大厦；2、建筑面积共计42270.80平方米；3、本合同租赁物还包括附属的设施设备，即合格并能正常使用的消防设施、电梯（前述设施设备是否合格，以主管部门出具的鉴定报告为准），能正常使用的中央空调系统、供水供电系统、电话线路、网线等，除本合同另有约定外，附属设施设备应在本合同约定的租赁物交付时间内随租赁物一并交付乙方使用，并达到正常使用条件，所列的附属设施设备为乙方承租的前提条件；5、甲方应于2017年11月15日（以下简称“交付日”）前将租赁物及本合同所约定的所有附属物全部交付给乙方，附属设施设备和其他附属物由甲方进行大修或更换达到合格并能正常使用的标准交付；6、租赁期限为10年，自2017年11月15日至2027年11月14日；7、租赁费用采用固定租赁费用方式计算，租赁费用中已包含中央空调使用费（300万元/年）和物业设施设备维修维保费，其中2017年11月15日-2018年11月14日月租赁费2666667元，年租赁费合计29333333元；8、租赁费用采取先付后租的方式按季提前15日以电汇方式付至银行账户方式支付，首期租赁费乙方应在本合同签署后十个工作日内向甲方支付，费用为5333333元整；9、乙方在合同签订后5个工作日内向甲方支付定金300万元，自甲方将租赁物交付给乙方后自动转为履约保证金；11、消防设施，甲方应在交付租赁物时及租赁期内确保租赁物符合国家和当地现行的消防法规的要求，取得并向乙方提供合格有效的建设工程消防设计审核意见书、消防验收意见书以及当年度合格的消防设施检测报告；14、电梯，甲方确保整个商场内有可正常使用的自动扶梯25台、客梯3台、货梯2台，保证自动扶梯、客梯、货梯的完好且能正常使用，并通过当地有关部门的验收，甲方应提供自动扶梯、客梯、货梯注册（使用）登记证和当年度的验收合格证明和年检报告，作为本合同的附件五；15、中央空调，甲方确保租赁物有可正常使用的中央空调系统，同时中央空调系统的设置以及开启后商场室内环境温度、中央空调通风卫生状况、空调运行噪音等符合相关法律法规的规定和商场的正常使用需求以及国家相关标准要求；40、租赁费用延付责任，乙方应该严格按本合同约定支付租赁费用，在甲方无严重违约的情况下每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之二点一加收逾期付款违约金，乙方逾期超过20天，甲方有权解除本合同；42、租赁费用及其他费用发票，甲方有义务按照合同约定向乙方提供发票，且甲方提交合法有效的发票为乙方付款的前提条件；46、延迟交付租赁物违约责任，甲方未按合同约定交付租赁物（含附属设施设备、场地、外地面）及相关证件，乙方无需支付延迟交付期间的租赁费用，租赁期限及付款日相应延长，若因附属设施设备和其他附属物未达到交付标准而不能在交付日交付租赁物给乙方的，则乙方应给予甲方三十天的宽限期，若甲方在交付日之后三十天内仍未能将租赁物交付给乙方，则甲方每再延迟交付租赁物一日，按每日租赁费用的1倍支付违约金，延迟交付达60日的，乙方有权选择解除合同；48、违约赔偿，如因一方原因导致另一方遭受任何损失，过错方应赔偿由此遭受的一切损失，任何一方违约导致对方解除本合同的，违约方应按当年度12个月的租金费用作为违约金赔偿守约方，双方均确认本违约金已包含守约方的全部直接和间接损失等内容。2017年11月11日，甲方家饰佳公司与乙方苏宁公司签订《补充协议》，约定：交付日确认，因乙方请求，甲方同意交付日由原合同约定的2017年11月15日延迟至2017年11月20日，甲方同意免收延迟交付5天的租赁费，即首期支付租赁费由原约定的5333333元，变更为4894977元；主合同约定涉及甲方的附属设备设施交付给乙方的所有约定，双方均确认为乙方对所有设备设施的正常使用状态进行检验，避免产生纠纷等内容。2017年11月13日，苏宁公司向家饰佳公司转账支付定金3000000元。2017年12月11日，家饰佳公司委托重庆市特种设备检测研究院出具《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》30份，检验结论均为“合格”。2017年4月的《电梯定期检验报告》的检验结论均为“合格”。12月15日，家饰佳公司委托第三方对冷冻水进行检测。2018年1月12日，家饰佳公司委托重庆市计量质量检测研究院对中央空调系统进行检测。2018年1月12日，家饰佳公司委托第三方作出《重庆市建筑消防设施质量检测报告》。上述报告均已向苏宁公司邮寄。2017年12月20日，家饰佳公司向苏宁公司发出《告知函》，载明：“按照租赁合同，我司已于双方约定的交付日即2017年11月20日将租赁物腾空并将租赁物的钥匙及其清单整理完毕后通知贵司进行了交接，虽贵司未在当时签订租赁物交付确认书，我司已按租赁合同有关租赁物交付的相关约定实施了交付……务请贵司立即办理租赁物附属设施设备的交接手续……”2017年12月20日-22日，苏宁公司委托第三方单位分别对租赁物的附属设施设备消防设施、中央空调、电扶梯进行了检测并形成了三份检测报告。该三份报告的结论意见分别为：（1）空调主风道损坏严重，整体制冷效果较差，某些机组已达到使用年限，建议修复、改造、更换、增加新设备；（2）电扶梯存在严重问题，建议更换或大修，达到扶梯安全运行；（3）消防在十个方面存在诸多问题，总体结论为消防设施设备不符合消防规范和使用要求、各系统严重瘫痪。苏宁公司将上述三份检测报告邮寄家饰佳公司。2017年12月26日，家饰佳公司再次向苏宁公司发出《告知函》，载明：“我司已于双方约定的交付日即2017年11月20日按租赁合同中有关交付的相关约定实施了交付，并按租赁合同相关约定及双方在2017年11月23日所召开工作会议的会议纪要在2017年12月17日前完成了贵司对租赁物附属设施设备所提出的整改要求……由于直至今日，我司仍未收到贵司首期租赁费用，请贵司于收到本函后3日内支付首期租赁费用人民币4894977元。”2017年12月28日，苏宁公司向家饰佳公司发出《关于重庆南坪城市广场项目租赁物交付问题的函》，载明：“贵我双方在2017年11月14日至2017年11月17日期间，提前就租赁物及附属设施设备进行了检测，发现存在诸多委托，未达交付标准，无法在2017年11月20日进行交付；经沟通无果，双方又于2017年11月23日对租赁物附属设施设备目前发现的主要问题及解决方案进行了沟通，贵司明确于2017年12月17日完成所有整改工作。2017年12月17日，我司再次赶往现场与贵司确定租赁物及附属设备设施的情况。……又于12月27日前往现场与贵司进行了沟通，将12月17日至12月22日期间检查出来的问题一一反馈给贵司……租赁物附属设备设施并未达到合同中约定的交付条件，而整个租赁物及钥匙也一直在贵司控制之下……”2018年1月12日，家饰佳公司向苏宁公司发出《律师函》，载明：“贵司并未按照约定支付首期租赁费用，为此于2017年12月26日发函催告贵司缴纳首期租赁费用，但贵司至今仍未缴纳，贵司的行为已构成严重违约。故函告如下：解除与贵司于2017年11月7日签订《租赁合同》及2017年11月11日签订的《补充协议》。”苏宁公司于1月16日收到该函件，并于1月22日回函，载明：“1、关于首期租赁费用支付事宜，我司不存在任何违约。2、贵司未能按照合同约定的时间和条件交付租赁房屋及附属设施设备，贵司的行为已经构成严重违约，贵司应当按照合同约定承担相应的违约责任。3、鉴于贵司解除合同无约定或法定事由，考虑贵司实际也不能交付租赁物，我司同意解约。”一审另查明，2006年、2009年、2014年涉案租赁物的消防验收均合格。一审再查明，合同解除后，家饰佳公司陆续将涉案租赁物的部分出租给第三方。一审法院认为，家饰佳公司作为涉案租赁物的合法产权人，其就租赁物的租赁事宜与苏宁公司签订的《租赁合同》以及《补充协议》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。本案中，家饰佳公司、苏宁公司双方争议的焦点为是否是一方的违约行为导致涉案《租赁合同》及《补充协议》的解除？家饰佳公司、苏宁公司签订的《租赁合同》中约定的交付日为2017年11月15日，首期租赁费用支付是在合同签订后十个工作日内，附属设施设备和其他附属物由家饰佳公司进行大修或更换达到合格并能正常使用的标准交付，若未按合同约定交付租赁物（含附属设施设备、场地、外地面）及相关证件，则苏宁公司无需支付延迟交付期间的租赁费用，租赁期限及付款日相应延长。由此可见，首期租赁费用的支付时间系在租赁物交付之后。后双方签订《补充协议》，约定交付日延迟至2017年11月20日。根据《租赁合同》关于延迟交付租赁物的约定，租赁期限及付款日相应延长，故苏宁公司以此未支付首期租赁费用的行为符合合同约定，而未构成违约。因此，租赁物是否达到交付条件系双方之间的最大争议。家饰佳公司、苏宁公司在《补充协议》中就租赁物的交付再次约定：主合同约定涉及附属设备设施交付的所有约定，双方均确认为乙方即苏宁公司对所有设备设施的正常使用状态进行检验。虽然双方约定检验权在苏宁公司，但苏宁公司如何检验，双方并未具体约定，视为约定不明，而该约定的不明确，直接导致双方在本案中对租赁物的附属设施设备是否检验合格从而达到交付标准产生争议，虽然双方均委托第三方对此进行检验，但其各自委托的第三方均不被对方予以认可，且结论大相径庭，从而使双方均认为无法继续履行合同进而同意解除合同。由于租赁物并未实际交付，现双方亦均认可合同已经解除，故一审法院对合同解除的事实予以确认。对于解除原因，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”综合本案的实际情况，合同签订后，苏宁公司依约支付定金，家饰佳公司依约对租赁物的附属设施设备进行检修，双方各自委托第三方进行检验并就租赁物的交付积极沟通，双方均用实际行动表明己方愿意履约。但由于双方对交付标准约定不明，以致双方理解不一致而产生争议，之后双方各持己见，未再合意达成补充协议，最终导致合同解除，故双方对合同的解除均负有一定的责任，而非双方所述系对方的单方违约行为所致，故对家饰佳公司、苏宁公司所述的合同解除原因和归责的意见，一审法院均不予采信。既然家饰佳公司、苏宁公司双方均无根本违约行为，但又均对合同的解除负有一定的责任，那么本案的《租赁合同》及《补充协议》的解除适用合同的法定解除更为适宜，亦更利于双方权益的维护和损失的降低。故对家饰佳公司以苏宁公司违约为由请求其支付违约金29333333元的诉请，一审法院不予支持。对于苏宁公司请求双倍返还定金的诉请，本案中虽然合同已经解除，但家饰佳公司在签订合同后为交付租赁物作了积极的准备工作，并对附属设施设备进行了维修，投入了相应的人力、物力，虽然合同解除后其陆续将部分租赁物出租以弥补损失，但并不能因此减少其为履行合同已经付出的部分，在此情况下要其返还定金，将扩大其损失且有失公平。同时，本案亦不符合法律规定的双倍返还定金的情形，故对苏宁公司的该项诉请，一审法院不予支持。苏宁公司支付的300万元定金家饰佳公司无需退还。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（五）项、第九十六条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告重庆家饰佳实业开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告重庆苏宁易购销售有限公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费188467元，由原告重庆家饰佳实业开发有限公司承担，一审反诉受理费53800元，由被告重庆苏宁易购销售有限公司承担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了质证。上诉人家饰佳公司向本院举示了：第一组证据，家饰佳公司委托的检测机构具备相关资质的证据，共五份，证据来源重庆特种设备检测中心等官网下载的资质证书，用于证明特种设备研究院是具有合格的检测数据和结果；第二组证据，家饰佳公司委托的空调检测机构的资质材料，共五份，来源于重庆市计量质量检测研究院与重庆市工商行政管理局，用于证明家饰佳公司委托的单位机构具备提供相关服务的资格；第三组证据，家饰佳公司委托的消防检测机构的资质材料，共八份，来源于锦煌公司与消防网还有工商局，证明锦煌公司具有合格消防检测资质，万坤公司也具有建筑消防设施的维护等资质；第四组证据，苏宁公司委托的出具检测报告的公司并没有相关资质的证明材料，共三份，来源于工商局网站，证明胜菲特公司不具有电梯设备的检测资质，银名公司不具有空调设备的检测资质，蓝洋公司不具有消防设施的检测资质；第五组证据，《租金损失统计表》。苏宁公司质证后认为，家饰佳公司二审时提交的证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款以及《民事诉讼法》规定的“新的证据”（不是一审庭审结束后新发现的证据，也不是当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许的证据），法院应当不予采信。对第一组证据意见：《资质认定验收证书》、《中华人民共和国特种设备检验检测机构核准证》、《检验机构认可证书》的真实性有异议，对证明目也有异议，不能证明重庆市特种设备研究院在出具案涉《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》及《特种设备使用标志》时已取得相关检测资质证书，具有合格的检测资质;《检验检测机构资质认定证书》的真实性有异议，关联性、证明目的均有异议，本案中家饰佳公司未委托国家电梯质量监督检验中心对案涉电梯进行检测，该资质认定书与本案没有关联性；《事业单位单独法人证书》的真实性和证明目的有异议，该证据也不能证明研究院在出具案涉检测报告时具有相关检测资质。对第二组证据的质证意见为，《资质认定验收证书》、《司法鉴定许可证》、《实验室认可证书》的真实性及证明目的有异议，不能证明计量研究院在出具《检测报告》时具有相关检测资质。对《外资分支（办事）机构基本情况》、《闸北区商务委关于同意麦克维尔中央空调有限公司设立分支机构的批复》的真实性无异议，但不能证明租赁物的空调在交付宽限日2017年12月20日达到了合同约定的合格并能正常使用的交付标准和条件。对第三组证据的质证意见为，对《消防技术服务机构资质证书》、《营业执照》的真实性及证明目的有异议，对《公司基本情况》的真实性无异议，但对证明目的有异议，该三项证据不能证明重庆锦煌智能控制工程有限公司在出具案涉《重庆市建筑消防设施质量检测报告》时具有相关消防检测资质；对《消防技术服务机构网站截屏》的真实性无异议，对证明目和有异议，对《重庆市公安消防局关于开展消防技术服务机构资质许可和注册消防工程师注册管理的通知》的真实性无异议，对证明目的有异议；对万坤公司的《公司基本情况》和吉通公司《变更情况》、《消防技术服务机构资质证书》的真实性无异议，对其证明目的有异议，该三项证据不能证明吉通公司在出具案涉三份《重庆市建筑消防设施月检测试报告》仍具有相关消防检测资质。对第四组证据的质证意见，对重庆胜菲特机电设备有限公司《公司基本情况》、重庆银名制冷设备有限公司《公司基本情况》、重庆蓝洋消防工程有限公司《公司基本情况》的真实性无异议，但即便苏宁公司委托的三家检测机构不具备专业检测资质，也不影响其就案涉房屋的消防设施、电梯、中央空调出具的检测报告的证明效力。第五组《租金损失统计表》质证意见为，因苏宁公司按合同约定履行了合同义务，无任何违约行为，不应承担任何违约责任，且家饰佳公司并未因案涉租赁合同的解除遭受损失。苏宁公司在二审中举示了：1、2018年1月17日案涉租赁物现场视频2份；2、2018年1月20日案涉租赁物现场照片1份。拟证明苏宁公司于2018年1月16日收到家饰佳公司寄送的解约律师函后，于2018年1月17日、20日派人前往案涉租赁物现场查看租赁物及其附属设施设备的情况，发现附属设施设备仍未能完成整改，且家饰佳公司明确表示不再履行合同，苏宁公司经慎重考虑，才于2018年1月22日发函要求解除合同。家饰佳公司质证意见为，无法核实该证据的真实性及形成时间，从证据显示内容看，其显示的地点仅仅是海澜之家以及建筑物的外部轮廓，并不涉及到案涉租赁物的内部情况，其形成时间也不能够依据在地砖上张贴的宣传广告来确定，苏宁公司以该证据来证明案涉租赁物在2018年1月16日仍未进行整改，但整个视频完全不能体现未进行整改的状态，不能达到其证明目的。本院对双方举示的证据的真实性均予以认可。经本院审理查明，2017年11月20日，租赁合同约定的交付日，家饰佳公司称已将案涉租赁物腾空，提前将房屋钥匙及接房移交清单存放于公司财务部，并电话通知苏宁公司办理交房手续，家饰佳公司的工程部门及业务部门的多位领导和员工在现场准备交房，苏宁公司安排工作人员袁春阳等到租赁物现场查看后，认为案涉租赁物附属设施并未达到《租赁合同》约定的合格和正常使用标准，拒绝接房。苏宁公司称，苏宁公司派工作人员袁春阳、张振涛等人前往案涉租赁物现场查看租赁物及其附属设施设备的状况及其整改情况，并与家饰佳公司就附属设施设备存在的问题的整改及其时间节点等事宜进行了沟通，但未收到家饰佳公司交付的租赁物的钥匙和移交清单。本院对一审查明的事实予以确认，本案经本院调解未果。本院认为，本案的争议焦点为：苏宁公司是否享有先履行抗辩权；家饰佳公司在双方约定的交付日交付的房屋是否符合双方约定；本案租赁合同是否属于违约解除。一、关于苏宁公司是否享有先履行抗辩权的问题。先履行抗辩权指合同约定了债务履行的先后顺序，按约定应先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。家饰佳公司和苏宁公司于2017年11月7日签订的《租赁合同》约定，家饰佳公司应于2017年11月15日（以下简称“交付日”）前将租赁物及本合同所约定的所有附属物全部交付给苏宁公司，附属设施设备和其他附属物由家饰佳公司进行大修或更换达到合格并能正常使用的标准交付……租赁费用采取先付后租的方式按季提前15日以电汇方式付至银行账户方式支付，首期租赁费用苏宁公司应在本合同签署后十个工作日内向家饰佳公司支付。根据前述约定，家饰佳公司向苏宁公司交付租赁物的时间为2017年11月15日，而苏宁公司向家饰佳公司支付首期租金的日期为合同签署后十个工作日内即2017年11月21日。双方还约定，家饰佳公司未按合同约定交付租赁物及相关证件，苏宁公司无需支付延迟交付期间的租赁费用，租赁期限及付款日相应延长。后双方签订《补充协议》约定交付日延迟至2017年11月20日，苏宁公司支付首期租赁费用的时间也应顺延。故根据双方签订的《租赁合同》和《补充协议》，家饰佳公司应先履行交付租赁物的合同义务，苏宁公司接收租赁物后，再向家饰佳公司支付首期租金，家饰佳公司上诉称根据《租赁合同》第8条约定，租赁费用采取先付后租的方式，即苏宁公司应先付租金，但该条约定并非针对首期租金，故苏宁公司在首期租金的支付上享有先履行抗辩权。二、关于家饰佳公司在双方约定的交付日交付的房屋是否符合双方约定。根据双方在二审庭审中的陈述，2017年11月20日，家饰佳公司和苏宁公司均派遣工作人员到租赁物现场，但因双方对附属设施设备是否合格且能否达到正常使用的交付标准发生分歧，双方未能进行交付。根据双方签订的《租赁合同》约定，“消防设施：家饰佳公司应在交付租赁物时及租赁期内确保租赁物符合国家和当地现行的消防法规的要求，取得并向苏宁公司提供合格有效的建设工程消防设计审核意见书、消防验收意见书以及当年度合格的消防设施检测报告；电梯：家饰佳公司确保整个商场内有可正常使用的自动扶梯25台、客梯3台、货梯2台，保证自动扶梯、客梯、货梯的完好且能正常使用，并通过当地有关部门的验收，家饰佳公司应提供自动扶梯、客梯、货梯注册（使用）登记证和当年度的验收合格证明和年检报告，作为本合同的附件五；中央空调：家饰佳公司确保租赁物有可正常使用的中央空调系统，同时中央空调系统的设置以及开启后商场室内环境温度、中央空调通风卫生状况、空调运行噪音等符合相关法律法规的规定和商场的正常使用需求以及国家相关标准要求。”即家饰佳公司在向苏宁公司交付租赁物时对消防设施应提交合格有效的建设工程消防设计审核意见书、消防验收意见书以及当年度合格的消防设施检测报告；对电梯不仅是保证正常使用，还应当通过当地有关部门的验收；对中央空调应保证商场的正常使用需求以及国家相关标准要求。根据家饰佳公司在一审中举示的建设工程消防验收意见书[2006]渝公消（建验）第000022号、南公消（建验）字[2009]第0090号、公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（南岸公消安检字[2014]第0086号）及检测报告等证据，分别是消防部门于2006年、2009年和2014年出具的。据此可以认定在双方约定的交付日即2017年11月20日，家饰佳公司举示的上述证据不能证明租赁物附属的消防设施消防检验已经合格；也未按约定向苏宁公司提供电梯和中央空调的验收合格证明和年检报告。本院认定，在双方约定的交付日，租赁物不符合交付条件。三、关于本案租赁合同是否属于违约解除。根据双方签订的《租赁合同》约定，“家饰佳公司未按合同约定交付租赁物（含附属设施设备、场地、外地面）及相关证件……若因附属设施设备和其他附属物未达到交付标准而不能在交付日交付租赁物给苏宁公司，则苏宁公司应给予家饰佳公司三十天的宽限期。”在双方约定的交付日未能交付租赁物后，双方就附属设施设备的整改问题召开了专题会议，双方就附属设施设备发现的主要问题及解决方案进行沟通。随后，家饰佳公司于2017年12月11日，委托重庆市特种设备检测研究院出具《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》30份，检验结论均为“合格”。2017年12月15日，家饰佳公司委托麦克维尔中央空调有限公司对冷冻水进行检测，从前述两公司出具的检测报告显示中央空调、扶梯、电梯经测试均能正常使用。但同时，根据家饰佳公司和苏宁公司签订的《补充协议》约定，“主合同约定涉及家饰佳公司的附属设备交付给苏宁的所有约定，双方均确认由苏宁公司对所有附属设施设备的正常使用状态进行检验，避免产生纠纷。”苏宁公司也于2017年12月20日至22日分别委托重庆蓝洋消防工程有限公司、重庆胜菲特机电设备有限公司、重庆银名制冷设备有限公司对租赁物附属的消防设施设备、扶梯、电梯及中央空调的状况和运行情况进行了检查，从上述公司出具的报告显示消防设施设备、扶梯、电梯及中央空调均存在不同的问题。双方各自按照《租赁合同》和《补充协议》的约定，对附属设施设备进行检测。二审中，家饰佳公司举示了其委托的电梯、空调、消防检测机构相关资质资料和苏宁公司委托的检测报告公司的《公司基本情况》等拟证明其委托的检测机构具备相关的检测资质，而苏宁公司所委托的单位并不具备检测资质。但根据双方约定，仅是由苏宁公司“对所有附属设施设备的正常使用状态进行检验”，对检测机构是否应当具备相应的资质并未作特别约定。家饰佳公司上诉称苏宁公司委托的检测机构无相关检测资质，检测报告不予认可的理由不能成立，本院不予支持。另根据家饰佳公司和苏宁公司签订的《租赁合同》约定：“……若家饰佳公司在交付日之后三十天内仍未能将租赁物交付给苏宁公司，则家饰佳公司每再延迟交付租赁物一日，按每日费用的1倍支付违约金，延迟交付达60日的，苏宁公司有权选择解除合同。”同时双方在《补充协议》中还约定，“苏宁公司拆除及装修施工期间应做好保护，家饰佳公司统一大修完毕后，确保苏宁公司开业正常使用。”即在双方约定的交付日不能交付的情况下，苏宁公司应给予30天的宽限期，延迟交付达60日，苏宁公司有权选择解除合同。即苏宁公司接收租赁物后，家饰佳公司仍可继续对设施设备进行维修完善，保证苏宁公司在开业时正常使用。家饰佳公司于2017年12月26日向苏宁公司发函称已按会议纪要的要求在2017年12月17日前完成了苏宁公司提出的整改要求，达到双方约定的交付条件，遂要求苏宁公司办理租赁物的交接手续并支付首期租赁费用。苏宁公司于2017年12月28日给家饰佳公司发函并提交了前述检测报告，希望家饰佳公司继续完成对附属设施设备的整改，认为租赁物附属设施设备并未达到合同中约定交付条件，不同意接收租赁物和家饰佳公司要求其交付首期租金要求。即双方在租赁物附属设施设备检测标准、交付标准及能否正常使用等问题上，家饰佳公司和苏宁公司发生了分歧，各执己见，无法达成共识，协商无果。苏宁公司于2018年1月15日收到家饰佳公司向其送达的《重庆市建筑消防设施质量检测报告》和《重庆市建筑设施月检测试报告》后，于1月16日向家饰佳公司发函称，家饰佳公司提供的报告的出具单位属单方指定单位，未经其认可，并认为有诸多事项不合格且存在未检测事项，要求家饰佳公司继续整改并在约定限期内完成，并要求双方于2018年1月20日再次对租赁物附属设施设备是否合格且能否正常使用及消防设施是否符合现行消防法规再次进行检测。苏宁公司在二审中举示的视频资料和照片仅能证明其工作人员于2018年1月17日到达租赁物现场，并不能证明租赁物附属设施设备还存在问题。随后，苏宁公司就收到家饰佳公司要求解除合同的《律师函》，并于2018年1月22日向家饰佳公司回函称，苏宁公司不存在任何违约，家饰佳公司未能按照合同约定的时间和条件交付租赁物，家饰佳公司的行为已构成严重违约。即双方在往来函件中均认为对方构成严重违约，要求解除合同，导致合同不能履行。如前所述，因双方对租赁物及附属设施设备的交付标准、检测方式等约定不明，双方未再进行进一步沟通和协商，对不能实现合同目的导致合同解除均负有一定的责任。家饰佳公司要求苏宁公司支付违约金29333333元的理由不能成立，一审法院驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。苏宁公司要求家饰佳公司双倍返还定金的请求，一审法院认为家饰佳公司在签订合同后为交付租赁物作了积极的准备，并对租赁物的附属设施设备进行了维修检测，一审法院基于公平原则，判决家饰佳公司无需退还苏宁公司支付的300万元定金正确，本院予以维持。综上所述，上诉人家饰佳公司、苏宁公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费242267元，由上诉人重庆家饰佳实业开发有限公司负担188467元，重庆苏宁易购销售有限公司负担53800元。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 倪洪杰审 判 员 秦 敏二〇一九年十二月十三日法官助理 陈园媛书 记 员 陈鹏锋