云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初1708号原告：李肯，男，汉族，1963年6月15日出生，身份证住址辽宁省鞍山市铁**，现住云南省瑞丽市。委托诉讼代理人：贾正杰，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201811020383，代理权限为特别授权代理。被告：云南瑞丽江投资开发有限公司，住所地云南省德宏州瑞丽市姐岗南路**-S16，统一社会信用代码9153310266262420XN。法定代表人：李美芹，系执行董事。原告李肯与被告云南瑞丽江投资开发有限公司（以下简称瑞丽江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行审理，原告李肯的委托诉讼代理人贾正杰到庭参加诉讼，被告瑞丽江公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李肯向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的商品房买卖合同关系合法有效，被告立即协助原告办理东南亚商住城Z4号楼3单元302号房的不动产权证；2、判令被告按原告已付购房款399703元，从2013年5月2日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告计付逾期办证违约金至实际办证之日止（2013年5月2日至2019年10月21日的违约金为171190.3元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方先于2011年7月29日签订了《房号保留服务协议》，又于2012年12月17日签订了《东南亚商住城商住楼认购协议》，该两份协议都详细载明原告向被告购买的商品房基本信息，在协议签订后，原告也按照约定向被告支付了全部购房款399073元，每次付款均有被告开具收据。2013年2月1日，原告到被告处办理了交房手续，领取了房屋钥匙，被告自2013年2月1日交房至今，从未通知原告签订正式的商品房购销合同，因被告股东内部矛盾，原告购买的房屋迟迟不能办理房产证，导致原告无法办理银行贷款、无法过户、房子被查封打官司等。原告多次找到被告，希望被告能尽快给原告办证，但被告公司人员众多，互相推诿，敷衍原告，迟迟不给原告办理房产证，原告故诉至法院。被告瑞丽江公司提交书面答辩：第一，双方于2011年7月29日签订的《房号保留服务协议》及2012年12月17日签订的《东南亚商住城商住楼认购协议》两份协议真实，原告确实付给答辩人购房款399073元，答辩人也为原告开具了收据。第二，答辩人说2013年年初通知原告到销售中心办理接房手续是真实的，但当时就领取房屋钥匙是不可能的，答辩人办理房屋备案及交房手续都有严格程序，先备案合同后交接房屋（验房、交税、交钥匙），原告的钥匙是后期来领取而未归还答辩人。第三，在2013年至2016年初期间，公司销售员多次通知原告前来办理商品房销售备案手续，原告均以各种原因推脱，导致案涉房屋未能及时办理备案登记，小区里全款付清的247套房屋都是在2016年初以前办理了商品房销售备案手续，除5户违章加盖无法办理不动产权证书，其余业主均已办理不动产权证书，唯独原告说答辩人没有通知，完全是原告的推脱之词，答辩人不存在违约。第四，2016年至今答辩人确实没有通知原告办理房屋后续手续，因为公司在2016年年初开始股东纠纷不断，销售人员离职，无法进行商品房网签备案，目前状况依然如此，这一切在2016年至2019年间原告找答辩人处理时，答辩人都已与原告讲明情况了。综上，请法院公正判决。原告李肯围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、《房号保留服务协议》、《东南亚商住城商住楼认购协议》、《收据》复印件各一份。欲证明1、原被告双方虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方签订的房号保留协议、认购协议已经具备商品房买卖合同的全部要件，且原告实际向被告支付了全部购房款，双方之间的商品房买卖合同关系合法有效；2、原告向被告购买房屋所支付的总购房款为399703元。二、案涉房屋钥匙照片打印件一份。欲证明被告于2013年2月份就将案涉房屋实际交付给原告，原告也领取了房屋钥匙。三、《建设工程竣工验收备案表》复印件一份。欲证明案涉房屋属于东南亚商住城一期二标段，该房屋的竣工验收时间是2013年12月13日。原、被告双方签订认购协议书时案涉房屋尚未竣工验收，属于尚未建成的房屋，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定。四、（2019）云3102民初1号《民事判决书》复印件一份。欲证明1、因被告公司股东内部纠纷导致原告无法办证，且原告所购房屋被法院查封，原告还需提起案外人执行异议之诉维权；2、该判决确认原、被告之间的商品房买卖合同关系合法有效。结合被告的答辩意见，本院对原告提交的证据一予以采信；证据二仅系房屋钥匙照片，无法证明房屋实际交付时间，故对证明内容不予认可；对证据三的真实性认可，证明内容则需结合本院其他证据及事实予以综合判定；证据四系人民法院作出的生效裁判文书，本院予以采信。被告瑞丽江公司提交了以下证据：《瑞丽江投资开发有限公司商品房购销合同备案表》打印件10页、不动产权证登记信息表打印件18页，欲证明在2013年至2016年初期间，被告公司销售员多次通知原告前来办理商品房销售备案手续，原告均以各种原因推脱，导致案涉房屋未能及时办理商品房销售备案，被告不存在违约。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，异议认为该证据只能表明被告售卖出多套房屋，并给其他购房者办理了房产证，无法证明被告通知过原告签订合同，也无法证明是原告自己不配合导致无法办证。案涉房屋于2015年就已经被查封了，但被告提交的其他购房者办理产权证的时间均是2016年、2017年才办的。本院认为，原告对该证据的真实性认可，本院予以确认。本院依职权向瑞丽市行政审批局建设审批股调取2013年至2016年东南亚商住城业主办理商品房销售备案登记情况一份。瑞丽市行政审批局建设审批股的回函载明：“东南亚商住城”《商品房购销合同》备案登记情况为：2013年完成备案登记101套，其中Z4栋11套；2014年完成备案登记54套，其中Z4栋2套；2015年完成备案登记2套；2016年完成备案登记13套。经质证，原告对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，该组证据中写明的是《商品房购销合同》的备案登记情况，而本案中被告并未通知原告签订正式的商品房购销合同，同时回函中可以看出Z4栋仅有极少的房屋可以在2013年、2014年备案，2015年、2016年因被告的原因无法进行备案。本院认为，瑞丽市行政审批局建设审批股的回函能够证实，在原告付清全部购房款之后至案涉房屋被人民法院查封期间，“东南亚商住城”业主可以与被告签订《商品房购销合同》办理备案登记，本院对此予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月5日，原告李肯作为乙方与被告瑞丽江公司作为甲方签订《房号保留服务协议》，约定甲方为乙方保留东南亚商住城Z4号楼3单元302号（参考建筑面积130.93平方米）的优先购买权至正式开盘销售日，单价恒定为3168元/平方米，乙方因此支付甲方房号保留金124435元等内容。2012年12月17日，双方签订《东南亚商住城商住楼认购协议》，约定乙方认购甲方开发的东南亚商住城Z4-3-302号住宅，成交单价为3168元/平方米，图测建筑面积130.93平方米，总价414786元；乙方于2011年7月29日前交付124435元、于2012年12月17日交付10万元、于甲方公告交房前再交付190351元；甲方在房产验收合格后以书面方式通知乙方接房，乙方在接到通知之日起20日内与甲方签订《商品房购销合同》，并提供办理房产证、土地证的相关资料及交纳相关税费等内容。原告在2013年11月2日交款时，被告瑞丽江公司售楼工作人员告知因房屋实测面积少于图测面积，因此只需再交纳174638元，至该时原告共向被告瑞丽江公司交付了购房款399073元，原告领取了房屋钥匙。案涉东南亚商住城Z4-3-302号房屋在本院审理李维莲、陆忠芳、杨容、定乃、赛三诺与被告瑞丽江公司（2015）瑞民二初字第496号公司解散纠纷一案中，经李维莲、陆忠芳、杨容、定乃、赛三诺申请，本院以（2015）瑞民二初字第496号之二民事裁定书予以查封。2018年12月21日，原告向本院提起执行异议，本院于2018年12月24日以（2018）云3102执异76号执行裁定书裁定驳回其异议请求，后原告于2018年12月27日提起执行异议之诉，本院于2019年8月14日作出（2019）云3102民初1号民事判决书，认定：原告与被告瑞丽江公司虽签订房屋买卖合同并依约支付了购房款，但因未进行不动产产权登记，其尚只能享有房屋买卖合同债权，还未取得房屋所有权，其可依据与开发商签订的合同内容，催促开发商办理产权登记。故原告提供了（2019）云3102民初1号民事判决书作为证据提起本案诉讼，请求确认原、被告之间的商品房买卖合同关系合法有效，要求被告协助原告办理案涉房屋的不动产权证并承担违约责任。另查明，从2013年至2016年期间，共有170户东南亚商住城的业主办理过商品房购销合同备案登记。其中，与案涉房屋楼号相同的Z4栋共有13户办理过商品房购销合同备案登记。本院根据双方当事人的诉辩主张及证据交换的情况，在征求当事人的基础上，将本案争议焦点归纳为：一、原、被告双方的商品房买卖合同关系是否成立，被告应否协助原告办理不动产权登记；二、被告应否支付原告逾期办证的违约金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷项下的商品房买卖合同纠纷。原、被告双方虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方签订的《东南亚商住城商住楼认购协议》对房号、面积、价格及房款交纳等事项进行了具体的约定，且原告也实际缴纳了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同”的规定，案涉认购协议性质应认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。我院作出的（2019）云3102民初1号民事判决书认定原告已享有案涉房屋买卖合同债权，还未取得房屋所有权，其可依据与开发商签订的合同内容，催促开发商办理产权登记。故原告要求确认原、被告之间的商品房买卖合同关系合法、有效，被告协助原告办理案涉房屋产权登记的诉讼请求成立，本院予以支持。关于被告应否赔偿原告逾期办证违约金的问题。被告抗辩称多次通知包括原告在内的业主前来办理商品房销售备案手续，系因原告自身原因导致未能及时办理；2016年之后无法办理备案登记系因公司解散纠纷诉讼导致，被告不存在违约。对此本院认为，被告虽未能提供直接证据证明其已尽到通知义务，但根据瑞丽市行政审批局建设审批股出具的东南亚商住城业主备案登记情况，在2013年至2016年期间有170户东南亚商住城的业主均是在接到被告的通知后与被告签订了商品房购销合同并顺利进行了备案登记，不存在无法办理备案登记及被告未通知的情况，该回函能够达到证明被告向包括原告在内的业主履行过通知义务的高度盖然性。另根据已生效的（2019）云3102民初1号民事判决书认定事实，2016年之后案涉房屋无法办理备案登记确因瑞丽江公司解散纠纷诉讼导致，故本院认为被告的抗辩理由成立，被告不承担违约责任。原告要求被告赔偿逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项、第一百零八条第一款规定，判决如下：一、确认原告李肯与被告云南瑞丽江投资开发有限公司之间的商品房买卖合同关系合法、有效，被告云南瑞丽江投资开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告李肯办理东南亚商住楼Z4号楼3单位302号房产权登记；二、驳回原告李肯的其他诉讼请求。案件受理费9509元，由原告李肯负担2852元，由被告云南瑞丽江投资开发有限公司负担6657元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院，并预交上诉费9509元；若有新证据，与上诉状一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  何 菲人民陪审员  高红旗人民陪审员  施晓华二〇一九年十二月十六日法官助理杨元霜书记员线丽琴附：相关的法律条文一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条第五项下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。……