浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初5630号 原告：浙江神力针织品有限公司，住所地：浙江省义乌市义南工业园区塔山路**。 诉讼代表人：楼青松，浙江神力针织品有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：俞晨，浙江红太阳律师事务所律师。 被告：楼君斌，男，1979年2月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：蒿伟，浙江六和（义乌）律师事务所律师。 原告浙江神力针织品有限公司（以下简称：神力公司）为与被告楼君斌、中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称：信达公司）、浙江求是园律师事务所（以下简称：求是园律所）、陈式梓、傅笔盛、夏秀秀对外追收债权纠纷一案，于2019年3月11日向本院提起诉讼。本院于2019年3月14日受理后，依法适用简易程序进行审理。本案审理过程中，被告傅笔盛申请追加义乌市天睿资产管理有限公司（以下简称：天睿公司）为共同被告参加诉讼，本院依法予以准许，因原告神力公司未对天睿公司提出诉讼请求，本院将天睿公司列为第三人参加诉讼。本案于2019年5月22日第一次公开开庭进行了审理，原告神力公司的委托诉讼代理人俞晨、被告楼君斌的委托诉讼代理人蒿伟、被告信达公司的委托诉讼代理人陈万里到庭参加诉讼，被告求是园律所、陈式梓、傅笔盛、夏秀秀、第三人天睿公司经本院合法传唤未到庭。后因案情复杂，故本案裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年12月11日第二次公开开庭进行了审理，原告神力公司的委托诉讼代理人俞晨、被告楼君斌的委托诉讼代理人蒿伟到庭参加诉讼，被告信达公司、求是园律所、陈式梓、傅笔盛、夏秀秀、第三人天睿公司经本院合法传唤未到庭。因原告神力公司于2019年12月11日当庭向本院提出撤回对被告信达公司、求是园律所、陈式梓、傅笔盛、夏秀秀起诉的申请，故本院已另行裁定准许，并依被告傅笔盛的申请通知第三人天睿公司退出诉讼。本案现已审理终结。 原告神力公司向本院提出诉讼请求（变更后）：依法判令被告楼君斌支付自2018年6月1日起至2019年3月13日止的占有使用费513565.80元并赔偿利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。事实与理由：2016年5月16日，信达公司委派陈式梓、夏秀秀、傅笔盛、求是园律所全面接管厂房，收取厂房全部相关费用。2015年起，被告楼君斌占用了神力公司坐落于义乌市的厂房面积约4200平方米，另外还有宿舍15间，一直占用至今。2018年4月16日，义乌市人民法院裁定受理神力公司破产清算一案，并指定浙江红太阳律师事务所（以下简称：红太阳律所）为破产管理人。管理人多次要求楼君斌支付租金、占有使用费，但其均以租金、占有使用费已被陈式梓、夏秀秀、傅笔盛、求是园律所、信达公司收取为由，拒绝向原告支付。后管理人将厂房依法进行拍卖，并与买受人浙江重申环保科技有限公司达成协议，管理人有权收取2019年3月13日前厂房不予保护的占有使用者所产生的占有使用费。2019年3月3日，经管理人至神力公司厂房巡查得知，楼君斌现仍占有使用神力公司厂房，并未搬离。 被告楼君斌答辩称，一、对于承租厂房自2016年5月16日至2018年5月31日期间的租金，被告已经付清。被告大约自2015年6月份起，承租原告厂房，并签订《租房协议》，约定由被告租用原告的厂房和宿舍。2016年5月底到期后续签一年，2017年5月底到期后再次续签一年，续租租期自2017年6月1日至2018年5月31日，租金按月支付，每月28788元（2017年3月份之前月租金28968元，其后因承租宿舍减少，月租金改为28788元）。因原告将该厂区向银行抵押借款，所涉债权已于2016年5月份转让至信达公司名下，由其受托人求是园律所指派第三方（龚辉兵、陈式梓）管控该厂区。合同签订后，被告依约支付了租金，将租金打入陈式梓指定的账户（即陈式梓或傅笔盛等人的个人账户）。二、对于2018年6月1日以后的租金，被告同意按原租金标准支付，且不应支付利息。2018年5月25日原告破产管理人与被告谈话，并没有提出解除租房协议，只是要求被告将每月租金和水电费打入其指定的账户，这在事实上可以认定管理人是接受租赁合同关系的。其后，被告向管理人交纳了三个月的水电费用。谈话时管理人要求大幅提高租金标准和押金，被告不能接受，且管理人未履行厂区管理职责，严重影响了被告的正常租用，被告希望厂区恢复正常秩序后再补交租金。既然管理人同意被告租用涉案厂房，租金标准应由双方协商确定，而不能采用强迫手段。无论是协商确定租金标准还是由第三方鉴定，都必须要考虑到出租方为D类企业，出租厂区随时因司法拍卖而迫使承租方搬离这一重要因素。 原告神力公司补充陈述，被告楼君斌使用的是原告厂房4号楼的三楼和四楼，面积共计4333平方米，每层是2166.5平方米，另有13间宿舍共计495平方米，依据对神力厂房的租金评估结果，在2018年6月1日至2018年12月31日三楼厂房为12元/平方米/月，四楼厂房为11.5元/平方米/月，宿舍因未进行评估，仍按之前合同约定的6元/平方米/月计算。2019年1月1日至2019年3月13日三楼厂房为12.5元/平方米/月，四楼厂房为12元/平方米/月，宿舍仍按之前合同约定的6元/平方米/月计算，以上计算共计513565.80元。楼君斌支付的三笔电费，管理人均已支付至相关部门，不存在抵扣问题。 原告神力公司为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据： 证据1，函、告知函（复印件）一份，证明信达公司、求是园律所自2016年5月16日开始管控原告厂房的事实。 证据2，夏秀秀谈话笔录（复印件）二份，证明信达公司、求是园律所委托陈式梓、傅笔盛、夏秀秀管控厂房并收取相关费用的事实。 证据3，楼君斌谈话笔录（原件）一份，证明被告楼君斌自2015年起使用原告厂房的事实。 证据4，公告（复印件）一份，证明义乌市人民法院于2018年4月16日裁定受理神力公司破产清算一案，并于同日指定红太阳律所为神力公司管理人的事实。 证据5，通知一份，证明原告已于2018年9月20日通知被告交纳占有使用费的事实。 证据6，通知（原件）一份，证明管理人有权收取楼君斌至2019年3月13日止的占有使用费的事实。 证据7，录音文字整理、通话记录和录音光盘（当庭提供录音手机核对，通话的手机号码是188××××8382）一份，证明经管理人2019年1月22日电话确认，被告楼君斌至今仍占用原告厂房的事实。 证据8，神力厂房4号楼三楼、四楼现状照片（原件）（当庭提供手机号码是188××××8382核对）一份，证明2019年3月3日，经管理人巡查确认，楼君斌仍在占有使用神力厂房，并未搬离的事实。 证据9，司法鉴定评估报告书（原件）一份，证明原告计算占有使用费是依据有效期内的评估报告作为标准的事实。 被告楼君斌对原告提供的上述证据质证如下： 证据1，无异议，需要指出的是与被告签订租房协议并持有原告公章的就是原告的实际掌控人，也正是基于这个事实，被告才将租金支付到掌控人指定的账户。 证据2，形式真实性无法确认，不能达到原告的证明目的，被告是向原告指定的账户支付租金，事实上是将租金支付给了原告。 证据3，形式真实性无异议，是被告所签，但内容上需要说明原因，谈话正文第六行“我是从陈式梓那里租来的”，真实意思是持有神力公司公章的陈式梓是代表神力公司与被告签订的合同。 证据4，无异议。 证据5，证据三性均有异议，被告没有收到该通知，同时被告是正常租用而不是占用。 证据6，真实性无法确认，被告是正常租用而不是占用，应付租金而不是占有使用费。 证据7、8，真实性没有异议，但被告是正常租用而不是占用。 证据9，对鉴定结果有异议，该鉴定过程，没有考虑到出租房具体情况及涉案租赁房屋法律风险等因素，神力公司早已被认定为D类企业，即严重失信企业，涉案房屋随时有可能被司法拍卖，从而导致承租方搬离，这类房屋的租金标准，肯定要大大低于正常标准，但是该鉴定报告没有考虑到这些因素，对鉴定报告的关联性有异议。从原告提交的证据即被告的谈话笔录中，可以看出原告管理人是认可租赁关系的，因此被告不是占用而是租用，在双方没有确定新的租金标准的情况下，应按原租金标准进行。同时该鉴定报告，鉴定的是5号楼的租金，而被告租用的是4号楼，不能按该鉴定报告标准进行。 被告楼君斌为支持自己的抗辩，向本院提供如下证据： 证据1，2016年租房协议（复印件）一份、2017年租房协议（原件）一份，证明（1）原、被告双方签订《租房协议》；（2）涉案厂房及宿舍的租金标准。 证据2，银行转账凭证（打印件）一份，微信转账截图（打印件）一份，证明被告已将涉案厂房及宿舍在2018年6月1日前的租金付清。 证据3，单笔查询明细（打印件）三份，证明被告已将涉案厂房及宿舍的水电费缴纳给原告管理人。 原告神力公司对被告提供的上述证据质证如下： 证据1，对2017年的租房合同的证据三性无异议，2016年的租房合同，因为没有原件，真实性无法认定，退一步而言，即使2016年的租房合同也是真实有效的，被告也应当依据合同约定将款项交给原告，原告从未指定将款项打入其他人账户。 证据2，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，被告应当依据合同约定将款项交给原告，原告从未指定将款项打入其他人账户，被告将款项打入他人账户的行为不能等同于将款项交付给原告。 证据3，证据三性无异议，对证明目的有异议，该证据只能证明被告将水电费交给管理人，由管理人代缴，并不代表原告继续同意与被告保持租赁关系，租赁关系在合同到期后已经解除。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 原告提供的证据1，虽系复印件，信达公司对函的真实性不持异议，告知函已在另案中由天睿公司确认真实性，本院对真实性予以认定；证据2，原件在（2018）浙0782民初23992号案件中提供，本院对真实性予以认定；证据3，被告楼君斌认可其在谈话笔录中签过名字，故本院对其真实性及证明力予以确认；证据4，该公告系本院在（2018）浙0782破5号案件中作出，本院对真实性予以认定；证据5，该通知缺乏已向被告送达的依据，本院对其证明力不予确认；证据6，系原件，本院对真实性予以认定；证据7，被告认可通话的真实性，且被告庭审中也认可至今仍在使用厂房，本院对其真实性及证明目的予以认定；证据8，被告对照片的真实性没有异议，本院对真实性予以认定；证据9，义乌市众正价格评估有限公司出具的鉴定报告系本院在另案中委托鉴定，本院对真实性、合法性予以认定，且鉴定报告中的5号楼与本案所涉4号楼均在义乌市义南工业区塔山路100号的同一厂区内，因此对本案的关联性本院亦予以认定。 被告楼君斌提供的证据1，2016年的租房协议系复印件，不符合证据的形式要件，本院对真实性不进行确认；2017年的租房协议系原件，本院对真实性予以认定，确认原、被告双方的租赁合同于2018年5月31日届满，且约定厂房和宿舍的租金单价均为6元/平方米/月计算的证明力；证据2，因原告主张的是2018年6月1日之后的占有使用费，故本院对该证据的关联性不予确认；证据3，原告管理人认可已收到该三笔水电费用，本院对其真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下： 2014年8月22日，信达公司受让中国农业银行义乌分行对原告神力公司的债权（债权本金9000万元及相应利息）。2016年5月16日，信达公司函告求是园律所，载明：关于我公司从农业银行义乌分行收购的神力公司债权维护期间，同意由贵所或贵所指定的第三方协助我司管控神力公司位于义乌市义南工业区塔山路100号的抵押厂房及附属土地。管控期间，要按照贵司的承诺函履行相关职责；管控行为要合法、适当；不得违反相关法律法规规定、不得侵害社会公共利益或者有悖于社会公序良俗；在妥当管控我司抵押厂房外，协调好债务人对抵押物的处分权与执行法院的执行权，不得给我司带来声誉或者其他损害。同日，求是园律所函告神力公司，载明：关于信达公司从农业银行义乌分行收购的神力公司债权，我所接受信达公司委托，由我所指派第三方（龚辉兵、陈式梓）协助信达公司管控神力公司位于义乌市义南工业区塔山路100号的抵押厂房及附属土地。管控范围包括派专人24小时监管厂房以及掌控抵押厂房因租赁产生的租金。其后，陈式梓所在的天睿公司接管神力公司的大部分厂房，由陈式梓负责管理，另外还安排了门卫、会计（夏秀秀）、水电工（金京彬）等工作人员。 2015年始，被告楼君斌租用原告神力公司的厂房用于经营。2017年5月20日，被告楼君斌与原告神力公司签订《租房协议》，约定神力公司将坐落于义乌市佛堂镇义南工业区塔山路100号的房屋出租给楼君斌使用，年租金为347616元，租期从2017年6月1日起至2018年5月31日止，其中4号厂房三、四楼面积4333平方米（每层楼2166.5平方米）按6元/平方米/月出租，宿舍13间面积495平方米按6元/平方米/月出租，自来水按4.5元/吨计算，生产、宿舍电费按1.2元/度计算。合同签订后至今，被告楼君斌一直在使用上述厂房及宿舍。 2018年4月16日，本院受理神力公司破产清算一案，同日指定红太阳律所为神力公司管理人。 2018年12月17日，神力公司管理人向厂房竞拍买受人浙江重申环保科技有限公司发出通知，告知不予保护的占有使用者在2019年3月13日前产生的占有使用费将由管理人收取，归入神力公司破产财产。同日，浙江重申环保科技有限公司在该份通知上盖章同意。 另，经本院（2018）浙0782民初23992号案件中的委托，义乌市众正价格评估有限公司于2019年2月28日出具（2019）义众正鉴字第01030101号鉴定报告，评定神力公司厂房5号楼三楼、四楼2018年1月31日至2018年12月31日的租金单价分别为12元/平方米/月、11.5元/平方米/月；2019年1月1日至2019年1月30日的租金单价分别为12.5元/平方米/月、12元/平方米/月。 本院认为，根据法律规定，人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。本院于2018年4月16日受理原告神力公司的破产清算，被告的租赁期于2018年5月31日届满，现未有充分证据证明原租赁期满后被告与原告管理人达成续租协议，故应当认定涉案的原租赁合同已解除，被告应当支付从2018年6月1日起至2019年3月13日止的占有使用费给原告。因本案被告使用的4号楼与进行鉴定评估的5号楼均在义乌市义南工业区塔山路100号的同一厂区内，每栋厂房的楼层结构等基本一致，故涉案4号楼三楼、四楼各2166.5平方米厂房可参照同一厂区同时段的5号楼三楼、四楼的租金评估单价标准进行计算。因宿舍的租金单价未进行评估，现原告主张按原租赁协议约定的6元/平方米/月计算未损害被告利益，故本院予以支持。经审核，2018年6月1日至2019年3月13日共计9个月13天，2018年6月1日至2018年12月31日的占有使用费为2166.5平方米×12元/平方米/月×7个月+2166.5平方米×11.5元/平方米/月×7个月+495平方米×6元/平方米/月×7个月=377179.25元；2019年1月1日至2019年3月13日的占有使用费为2166.5平方米×12.5元/平方米/月×2个月+2166.5平方米×12.5元/平方米/月×13天/30天+2166.5平方米×12元/平方米/月×2个月+2166.5平方米×12元/平方米/月×13天/30天+495平方米×6元/平方米/月×2个月+495平方米×6元/平方米/月×13天/30天=136386.5元；上述占有使用费共计为513565.8元，被告应当在原告主张权利后及时予以支付。现原告主张从起诉之日即2019年3月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失，本院予以支持，但应分阶段分别计算。综上，原告神力公司的诉讼请求合法合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第十八条的规定，判决如下： 被告楼君斌于本判决生效后十日内支付原告浙江神力针织品有限公司占有使用费513565.8元并赔偿利息损失（从2019年3月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至2019年8月19日止，之后利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8936元，由被告楼君斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  骆巧梅 人民陪审员  黄允荣 人民陪审员  黄莺莺 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  鲍丽萍