江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0681民初7108号原告：南通市晶寅物业管理有限公司，住所地启东市人民西路528号。法定代表人：赵辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾卫东，启东市久隆法律服务所法律工作者。被告：南通耀辉置业有限公司，住所地启东市人民中路。法定代表人：张兵，该公司执行董事。被告：启东市利群时代超市有限公司，住所地启东市汇龙镇人民中路528号。法定代表人：崔磊，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：邓介辉，江苏江海明珠律师事务所律师。原告南通市晶寅物业管理有限公司（以下简称晶寅公司）与被告南通耀辉置业有限公司（以下简称耀辉公司）、启东市利群时代超市有限公司（以下简称利群公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晶寅公司的委托诉讼代理人顾卫东、被告耀辉公司、利群公司共同委托诉讼代理人邓介辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晶寅公司向本院提出诉讼请求：判令两被告支付2018年物业服务费221965元（12331.42平方米×1.5元/月▪平方米×12月）。事实和理由：南通香格房地产开发有限公司（以下简称香格房地产公司）系启东市上海国际商铺城开发商。2005年10月16日，原告与香格房地产公司订立了前期物业管理委托合同一份，约定由原告对启东市上海国际商铺城进行物业管理。2008年5月28日，双方又签订上述合同的补充协议，约定物业服务费收费标准根据物价水平调整而调整。案涉启东市汇龙镇人民中路528号大卖场（以下简称528号大卖场）位于上述商铺城内，面积12331.42平方，由原南通耀东置业有限公司（以下简称耀东公司，现变更为被告耀辉公司）购买，并于2007年办理了产权证。其后，江苏时代超市有限公司租赁528号大卖场，租赁期限20年，由其设立的分公司江苏时代超市有限公司启东店经营大型超市。之后，因承租人企业名称多次变更，现为被告利群公司经营超市至今。2012年4月11日，启东市物价局发函给原告，对案涉528号大卖场在内的天一花园周边商铺物业管理费收费标准为1.5元/月▪平方米予以备案。多年来，原告已按约向528号大卖场提供了相关的物业服务，但两被告未按约支付2018年度物业服务费。经原告多次催要未果，故诉至法院。被告耀辉公司辩称，其同原告之间没有订立相关物业管理合同，原告也没有为两被告提供物业服务，故请求法院驳回原告的诉请。被告利群公司辩称，其同原告之间没有物业服务法律关系，被告利群公司将物业管理费交给了被告耀辉公司，且群公司委托启东市容环境卫生管理处为其提供垃圾清扫、运输等服务，并已支付相应费用。故本案同利群公司无关，原告向其主张物业费没有事实和合同依据。经审理查明，香格房地产公司系启东市上海国际商铺城开发商。案涉528号大卖场位于启东市上海国际商铺城内，面积12331.42平方。2005年10月16日，原告晶寅公司与香格房地产公司订立了《前期物业管理委托合同》一份。合同约定，由原告晶寅公司对启东市上海国际商铺城进行物业管理，提供以下服务：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外下水道、化粪池、垃圾收集房等；公共绿地、花木、建筑用品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、交通与地下停车场车辆停放秩序的管理；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。物业按0.7元/月▪平方米的标准向业主和物业使用人收取物业管理服务费。合同签订后，原告晶寅公司按合同约定对启东市上海国际商铺城进行了保洁、绿化、维修等物业管理，并按约定收取物业管理费。2006年7月18日，耀东公司向香格房地产公司购买528号商铺，并于2007年5月办理了产权证。其后，江苏时代超市有限公司租赁耀东公司所有的528号大卖场用于经营大型超市，并签订了《房屋租赁合同》。2008年5月28日，原告晶寅公司与香格房地产公司签订《前期物业管理委托合同补充协议》，约定物业服务费收费标准根据物价水平调整而调整。2012年4月11日，启东市物价局发函给原告晶寅公司，同意欧洲风情街、天鼎广场、人民路528号至566号、花园路630号至670-17号、民乐路577号至723号、工商巷1号至79号等天一花园周边商铺物业管理服务费收费标准为1.5元/月▪平方米，并予以备案。另查明，江苏时代超市有限公司与耀东公司签订《房屋租赁合同》后，江苏时代超市有限公司名称变更为江苏乐天玛特商业有限公司。之后，耀东公司（作为甲方）与江苏乐天玛特商业有限公司（作为乙方）、启东乐天超市有限公司（作为丙方）签订《三方协议》，约定乙方将其在上述租赁合同中的权利义务一并转让给丙方，甲丙双方重新签订租赁合同。其后，耀东公司（作为甲方）与启东乐天超市有限公司（作为乙方）重新签订《房屋租赁合同》，该合同第三条约定，租赁期限为15年，即自2006年12月8日至2021年12月7日。第四条第二款约定，本合同约定的租赁期限前三年，每年度租金合计为人民币760万元，其中，房屋租金为人民币380万元、设备设施租赁费用为人民币230万元、物业管理费为人民币150万元，从第四年起，每年度租金在前一年租金基础上递增1%。从租金起算日起开始计算应付租金，自2011年1月1日起，每年度租金调整为760万/年。第四条第四款约定，乙方除支付给甲方租金外，无需再支付给甲方或甲方委托管理的第三方任何费用。又查明，耀东公司现名称变更为耀辉公司，启东乐天超市有限公司现名称变更为利群公司。利群公司分别于2019年1月14日、1月16日向耀东公司账号汇兑付款80万元、870万元，合计950万元，用于支付2017年第四季度及2018年度的租金（760万/年÷4+760万/年）。再查明，2019年7月2日，启东市容环境卫生管理处（作为甲方）与利群公司（作为乙方）签订《启东市城市生活垃圾处理和环卫有偿服务合同书》，该合同约定，营业面积5200平方米，自2018年9月1日至2019年8月31日垃圾处置清运费为36800元，乙方于2019年7月31日前付清。甲方做到垃圾及时清运，厕所保洁每天清扫一次，并做好消杀喷药工作。晶寅公司因未收到案涉528号大卖场2018年度的物业管理费，于2019年3月14日向利群公司发函催缴物业费221965元（12331.42平方米×1.5元/月▪平方米×12月）未果，故向本院提起诉讼。上述事实，有到庭当事人的庭审陈述、启东市物价局启价费函（2012）10号、三方协议、房屋租赁合同、启东市城市生活垃圾处理和环卫有偿服务合同书、付款回单、启东市久隆法律服务所函及中通快递单等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉528号大卖场的开发商系香格房地产公司，业主系被告耀辉公司，承租人系被告利群公司，故原告与香格房地产公司签订的前期物业管理合同对被告耀辉公司具有约束力。原告作为物业服务企业，为案涉528号大卖场提供了相关的物业服务，其向业主即被告耀辉公司主张物业费，依法有据，本院予以支持。因两被告之间签订的租赁合同中约定，每年的物业管理费（包含在总租金中）由承租人向业主交纳，被告利群公司无需再支付给业主或业主委托管理的第三方任何费用。且2018年度的租金（含物业费）被告利群公司已向业主交纳，故原告再向被告利群公司主张权利，即无法律依据，亦无合同依据，本院不予支持。关于2018年度的物业费，原告以1.5元/月▪平方米的收费标准主张物业费，并提供启东市物价局文件启价费函[2012]10号的复函予以证明，依法有据，本院予以确认。案涉商铺面积为12331.42平方米，原告主张2018年度的物业费为221965元（12331.42平方米×1.5元/月▪平方米×12月），计算正确，本院予以确认。关于利群公司委托启东市容环境卫生管理处为其提供清运垃圾等服务，并支付相关费用的行为，系其自行委托，与案涉物业服务不是同一内容，并不能证明原告未为案涉528号大卖场提供物业服务，故不能因此免除或抵扣相应的物业管理费。综上，被告耀辉公司应支付原告2018年度物业费221965元，被告利群公司在本案中不承担给付责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条规定，判决如下：一、被告南通耀辉置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告南通市晶寅物业管理有限公司2018年度物业管理费221965元；二、驳回原告南通市晶寅物业管理有限公司对被告启东市利群时代超市有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元，减半收取计2135元（原告已预交），由被告南通耀辉置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4270元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 章建忠二〇一九年十二月五日法官助理 张 奕书 记 员 王 惠