四川省资阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川20执异37号 案外人：彭燕春，女，1970年11月21日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：李噫，四川戎州律师事务所律师。 申请执行人：宜宾永乐古窖酒业有限公司，住所地：四川省宜宾市宜宾县喜捷镇红楼梦村。统一社会信用代码：91511500MA62A7D30R。 法定代表人：郭浩标，总经理。 委托诉讼代理人：李彦彬，广东丰邦律师事务所律师。 被执行人：四川天府兴荣置业有限公司，住所地：四川省成都市天府新区兴隆镇罗家店村第**。统一社会信用代码：9151010066302795XM。 法定代表人：文万彬，执行董事。 委托诉讼代理人：王笃荣，四川瀚毅律师事务所律师。 被执行人：宜宾红楼梦酒业股份有限公司，住所地：四川省宜宾县喜捷镇红楼梦村。 法定代表人：文万彬，总经理。 被执行人：四川宜宾兴业集团有限公司，住所地：四川省宜宾县柏溪镇三角路。 法定代表人：文万彬，执行董事。 被执行人：四川怡安投资集团有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段**。 法定代表人：曾万强，执行董事。 被执行人：文万彬，男，汉族，1964年11月22日出生，住四川省宜宾县。 被执行人：彭芳，女，汉族，1965年7月16日出生，住四川省宜宾县。 在本院执行宜宾永乐古窖酒业有限公司与四川天府兴荣置业有限公司、宜宾红楼梦酒业股份有限公司、四川宜宾兴业集团有限公司、四川怡安投资集团有限公司、文万彬、彭芳公证债权文书一案中，案外人彭燕春于2019年11月27日提出解除本院（2017）川20执恢33号执行裁定书中针对被执行人四川天府兴荣置业有限公司开发的双流县“蜀景江南”7栋3单元1楼2号、4号商品房的查封保全的书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年12月4日举行了听证。现已审查终结。 彭燕春称：其购买被执行人开发的位于双流县“蜀景江南”1栋3单元-1楼2号、4号商品房，总价人民币叁佰万元整（3000000.00元），并于2014年12月26日签订了《商品房买卖合同》（合同编号ＳＪＪＮ-0788、0789），付款方式为一次性付款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案...”，该条款系法律的管理性强制性规定。另外，中华人民共和国建设部令第131号第10条第1款明确规定：商品房预售，开发企业应当与采购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。但被执行人却怠于履行自己的法定义务，无论彭燕春如何催促，被执行人也置若罔闻，不为彭燕春办理上述两套商品房的网签备案和预告所有权登记备案，不愿继续履行合同义务，导致该套房屋无法产生对外公示的效力，也导致了贵院在不知情的情况下对该套房屋进行了查封保全。彭燕春将被执行人起诉至成都市双流区人民法院【案号：（2018）川0116民初6362号、6363号】，案件经过成都市中级人民法院（2019）川01民终13273、13274号二审判决终结，两级法院的判决均判决彭燕春与被执行人签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法、有效。但基于网签备案和预告所有权登记均是行政管理规定，是房地产管理部门的行政职权，司法权力不能干预行政权力，因此二审法院撤销了要求被执行人将《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号ＳＪＪＮ-0788、0789）报房地产管理部门登记备案的判决内容。要求彭燕春按照法律强制性规定向房地产管理部门申请，由行政主管部门依照行政管理规定履行行政职能予以救济，为彭燕春办理合同登记备案。因此彭燕春认为：一、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”，而本案中彭燕春已经按合同约定一次性交付了全部购房款（该购房款项经申请执行人与被执行人协商一致汇入了申请执行人指定账户，全部用于归还《债权收购暨债务重组协议》（合同编号：信川-Ａ-2013-013）项下重组债务）。彭燕春与被执行人所签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号ＳＪＪＮ-0788、0789）已被成都市中级人民法院二审生效判决确认合法、有效。现彭燕春要求继续履行，要求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条规定，人民法院应当予以支持，裁定解除对双流县“蜀景江南”7栋3单元-1楼2号、4号商品房的查封保全。二、依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。抵押权优先于一般债权，而建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。”因此，抵押权和一般债权的行使也不能对抗购房的消费者。在审理并查封保全涉及消费者购买的商品房为标的的案件中，应当对作为消费者的彭燕春的购房权益予以特殊保护。 宜宾永乐古窖酒业有限公司称，1.2018年5月在网上购买的涉案债权，从2015年查封以来彭燕春都没有提出异议。据了解，彭燕春是城中房地产开发公司的员工，没有购房能力，且购房款是300万元远远低于来2014年房屋的市场价格，实际上是文万彬向该公司出借款，名为买卖，实为借贷。2.同时期购房者的价格均与彭燕春的购房合同不同，并且正常的合同有备案登记。法院已经驳回了彭燕春的备案请求。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，不具备解除查封请求的条件。退一步说，彭燕春对四川天府兴荣置业有限公司基于合同享有债权，而非物权。如果解除查封会损害其他债权人的利益。4.彭燕春资金来源并非本人，其合同的履行均是想文万彬主张房款，并非因其个人原因未办理过户登记。本案的查封在2015年，彭燕春的起诉及确认合同效力均在查封之后。虽然法院未推翻双方的买卖合同，但查封和抵押均不影响买卖合同的效力和影响买卖合同的履行。生效判决已经驳回了履行请求，合同有效不产生无权的排他效力。请求法院驳回执行异议，而且驳回异议申请不影响债权人的权利。 四川天府兴荣置业有限公司称，同意宜宾永乐古窖酒业有限公司的意见。本案的标的已经被法院执行，不持异议。彭燕春的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的条件。彭燕春并不实际占有房屋。请求法院驳回执行异议。 本院查明，申请执行人中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司依据已经发生法律效力的四川省成都市蜀都公证处（2015）川成蜀证执字第104号《执行证书》，于2015年3月16日向四川省高级人民法院申请强制执行；四川省高级人民法院于2015年3月18日作出（2015）川执字第10-1号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人四川兴业投资有限公司所有的位于四川省成都市天府新区兴隆镇罗家店村“蜀景江南”在建工程的面积32121.09平方米（抵押证号：成［天］房建抵字第××号）。二、冻结被执行人文万彬持有的四川兴业投资有限公司88.88%的股权。三、以上查封、冻结期限为三年。同年3月25日，四川省高级人民法院作出（2015）川执字第10号执行裁定书，指定本院执行该案。本院于2018年3月2日作出（2017）川20执恢33号执行裁定书，裁定：一、对被执行人四川兴业投资有限公司所有的位于四川省成都市天府新区兴隆镇罗家店村“蜀景江南”在建工程的面积32121.09平方米（抵押证号：成［天］房建抵字第××号）续查封。二、对被执行人文万彬持有的四川兴业投资有限公司88.88%的股权续冻结。三、以上续查封、冻结期限为三年。2018年3月16日，本院作出（2018）川20执恢27号执行裁定书，裁定：整体拍卖四川天府兴荣置业有限公司所有的位于四川省成都市天府新区兴隆镇罗家店村“蜀景江南”项目（抵押证号：成［天］房建抵字第××号）《在建工程抵押登记证明书》项下建设工程面积为31613.72平方米及对应土地（土地证号：双国用［2007］**）中的其中住宅97套、办公用房1套（详见附件“拍卖清单”）。同年9月17日，本院作出（2018）川20执恢27号之一执行裁定书，裁定：变更宜宾永乐古窖酒业有限公司为本案申请执行人。 还查明，2014年12月26日，彭燕春与四川兴业投资有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号ＳＪＪＮ-0788、0789）及补充协议，约定彭燕春购买四川兴业投资有限公司开发位于成都市天府新区兴隆镇罗家店村第五组“蜀景江南”7栋3单元2号、4号商品房，总价款为3000000元；该商品房在建工程的抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司，抵押时间是2014年1月20日。同日，四川兴业投资有限公司向中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司送达《偿还贵公司债务的函》，载明“自然人彭春燕与我公司于2014年12月26日签订了编号为【ＳＪＪＮ-0788】和【ＳＪＪＮ-0789】的商品房购房合同，购买我公司名下位于成都市天府新区‘蜀景江南’项目的两套预售商品房，房屋号为7栋3单元1楼2号、7栋3单元1楼4号，房屋购买价款合计人民币3000000元，我公司同意将上述房屋购买价款代红楼梦酒业股份有限公司偿还其所欠贵司基于《债权收购暨债务重组协议》（信川-Ａ-2013-013）项下的重组债务，并与购房者约定上述购房款直接划付至贵公司账户。为完成商品房预售备案手续，现向贵司申请办理上述在建工程解押手续，请予以支持”。中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司回函载明“贵司发来的《关于我司购房款代红楼梦酒业股份有限公司偿还贵公司债务的函》已收悉。我公司同意贵司销售位于成都市天府新区兴隆镇罗家店村‘蜀景江南’项目的两套预售商品房（房屋号：7栋3单元1楼2号和7栋3单元1楼4号），购房人为自然人彭春燕，购房价款合同3000000元，全部用于归还‘信川-Ａ-2013-013’合同项下重组债务”。2014年12月30日，彭春燕通过银行转账的方式向中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司支付了3000000元。同日，四川兴业投资有限公司向彭燕春开具了收款收据。 2019年，彭燕春就案涉的成都市天府新区兴隆镇罗家店村第五组“蜀景江南”7栋3单元1楼2号、4号商品房诉四川天府兴荣置业有限公司商品房预售合同纠纷案件，经成都市双流区人民法院（2018）川0116民初6362号、6363号民事判决书和成都市中级人民法院（2019）川01民终13273、13274号民事判决书判决，确认彭燕春与四川天府兴荣置业有限公司于2014年12月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号SJJN-0788、0789）及补充协议合法、有效。 另查明，四川兴业投资有限公司于2018年1月22日变更名称登记为四川天府兴荣置业有限公司。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。”、第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；…”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，在本案中，成都市双流区人民法院和成都市中级人民法院的生效法律文书只是确认彭燕春与四川天府兴荣置业有限公司于2014年12月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号SJJN-0788、0789）及补充协议合法、有效，并未确定案涉房屋的权属；同时，彭燕春未提交充分证据证明在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋或者其名下除所购案涉商品房外无其他用于居住的房屋。故彭燕春据此提出排除执行异议，本院不予支持。 综上所述，案外人彭燕春提出的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回彭燕春的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 斌 审判员 梅 波 审判员 刘 彤 二〇一九年十二月九日 书记员 卓浩军