陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2019）陕01民终14395号 上诉人（原审原告）：西安语诚房地产开发有限公司，住所地西安市高陵区。法定代表人：韩伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵栋，陕西科健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金，陕西科健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安网脉网络科技有限公司，住西安市。法定代表人：姜飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孟祥辉，陕西博硕律师事务所律师。上诉人西安语诚房地产开发有限公司（以下简称语诚公司）因与被上诉人西安网脉网络科技有限公司（以下简称网脉公司）委托代理销售合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初2836号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。语诚公司上诉请求：1．改判(2019)陕0117民初2836号民事判决，将本案发回一审法院重审或者二审法院查明事实后改判；2.本案诉讼费用由网脉公司承担。事实和理由：2018年3月30日，语诚公司与网脉公司签订的《阳光语诚代理销售合同》，合同约定由网脉公司代理销售语诚公司开发的“阳光语诚”项目，但是在签订合同时，网脉公司明知该项目手续不完备，仍然以语诚公司的名义进行销售并收取购房款。根据《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。语诚公司开发的“阳光语诚”项目在销售时应当具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》，但是语诚公司在与网脉公司签订《阳光语诚代理销售合同》该“五证”并不完全具备。因此，语诚公司认为双方签订的代理销售合同无效，故网脉公司应向语诚公司返还尚未缴回的购房款2,542,116元，由语诚公司向购房者返还。本案涉案项目“阳光语诚”为小产权房，是在农村集体所有的土地上建设的，并且房屋项目手续不完备，不得对外销售，因此语诚公司与网脉公司签订的代理销售合同的内容违反法律、行政法规的强制性规定而无效。一审法院在庭审中，已经查明网脉公司在签订合同时明知语诚公司销售的房屋项目手续不完备、该项目不得对外销售，但是网脉公司仍以语诚公司的名义对外销售房屋收取购房款，因此网脉公司存在一定的过错，网脉公司应向语诚公司返还尚未缴回的购房款。网脉公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，而语诚公司的上诉不能缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。语诚公司一审诉请：1.语诚公司、网脉公司签订的《阳光语诚代理销售合同》无效；2.网脉公司向语诚公司缴回收取的购房款2,542,116元，其他的待确定后另案主张；3.诉讼费由网脉公司承担。一审法院认定事实：语诚公司系2018年4月26日成立。2018年3月30日，案外人韩某某与姜飞签订《房地产销售委托代理合同》一份，合同约定韩某某委托姜飞独家代理销售锦绣花园项目房产销售事宜，合作期限自2018年3月30日至2019年3月29日。2018年8月31日，语诚公司与网脉公司签订《阳光语城项目代理销售合同》一份，合同约定语诚公司委托网脉公司独家代理销售“阳光语城”项目，服务内容涵盖整个推广、营销策划及销售代理事宜（线下与线上等全部方式）；项目名称：阳光语城；项目位置：高陵区XX路；占地面积：一期约30亩；建筑面积：一期约9万平方米，详细房源以语诚公司提供的《销售房源表》为准，代理权限：在本合同服务范围内，网脉公司代表语诚公司包括但不限于签订《认购书》、《商品房预（销）售合同》、委托收款、交付收据等其他授权文件约定的事项；本合同的代理期限为24个月，自2018年8月25日至2020年8月24日，在本协议到期前的30天内，如双方均未提出反对意见，本协议代理期限自动延长6个月；双方合同第三条约定了费用负担：本项目的推广费用（包括报纸、电视、户外广告、网站、印制宣传材料等）由语诚公司方负责。（鉴于目前项目的实际情况暂由网脉公司方代为支付，后期按照实际费用清单支付由语诚公司方报销费用）；具体销售地点，销售现场装修、项目信息展示、及售楼中心日常支出由语诚公司方负责支付；销售外场、渠道费用及网脉公司方派驻人员工资由网脉公司方承担。合同第四条约定，1号楼房源底价按照2018年3月29日双方代表所签订的合同（语诚公司、网脉公司双方合同签订人分别由语诚公司方股东韩某某全权代理甲方与网脉公司方代表姜飞所签订，此合同条款中的所有条款双方均认可，合同的双方签订人仅代表语诚公司网脉公司双方公司）规定前30套按照3,000元/平方米，后30套按照3,300元/平方米（根据市场的实际情况销售底价可浮动，但浮动空间在200元内）执行；按照现实情况经甲乙双方商定3号楼前期10000平方米代理底价确定为4,350元/平方米。在后期销售的过程中按照市场行情以及项目阶段性实际情况双方可另行商定并制定2号楼、3号楼剩余房源底价，商定结果以合同附件的形式体现。合同第五条第2项约定语诚公司按下列方式支付代理佣金：语诚公司按照《商品房买卖合同》或者购房协议或客户的交款收据体现的成交总金额给予网脉公司进行佣金结算；按照阶段销售政策标准在语诚公司在收取客户交付首期款时将应付代理佣金支付给网脉公司80%，余下部分在网脉公司办理完客户按揭面签后给予网脉公司支付，如网脉公司未能完成销售任务的后期佣金中扣除10%作为保证金，在次月完成任务后一并支付；合同第六条第9项约定：语诚公司负责办理本项目销售所需的手续，并确保工程进度和房屋交付日期。如语诚公司实际建设、手续证件办理进度没有达到，则网脉公司销售进度可以相应顺延。但对此给客户造成的一切损失及由此产生的一切纠纷，均由语诚公司承担。如果网脉公司因此而承担或遭受了任何责任或损失，网脉公司有权向语诚公司追偿。合同第八条第8项约定：语诚公司授权网脉公司将销售所得款项预先扣除本合同规定的销售佣金，其余所有款项入账到语诚公司账户或语诚公司授权指定账户中，在整个销售及收款过程中网脉公司仅作为行为执行方，是语诚公司同意的，按照语诚公司的要求执行，在客户首期付款结束后所产生的后续问题与网脉公司无关，一切法律责任均由语诚公司承担，网脉公司每周需要与语诚公司方财务核对并确认账务。上述合同签订后，网脉公司对语诚公司提供的房源进行了部分销售，并于2018年9月10日向语诚公司公司出具了财务对账单，对账单显示交易成交总价为12,738,113元，实到款5,785,117元，其中语诚公司已收金额2,543,001元，网脉公司已收金额3,242,116元。其后网脉公司还代销了部分房屋，但庭审中均未提交证据。庭审中，双方当事人均认可网脉公司以语诚公司的名义对外签订合同，网脉公司收取房款后出具加盖有语诚公司的收款收据，然后双方再进行财务对账，现涉案项目的房屋已停止销售。语诚公司诉称其开发的房屋未取得“五证”，房屋所有开发手续、销售手续均不具备，违反了法律规定，故主张合同无效并由网脉公司支付其因合同无效而取得的购房款，经法院向语诚公司释明后，语诚公司仍拒绝变更诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点为语诚公司、网脉公司之间签订的《阳光语城项目代理销售合同》及 《房地产销售委托代理合同》的效力问题。首先，《阳光语城项目代理销售合同》系语诚公司、网脉公司双方当事人之间的真实意思表示，该合同对韩某某与姜飞于2018年3月30日签订的《房地产销售委托代理合同》予以追认，双方在订立合同时均了解涉案项目未取得相关手续，但仍然签订了委托代理销售合同，该合同内容并不存在欺诈、胁迫、乘人之危等违背双方真实意思表示的情形；其次，本案语诚公司网脉公司之间为委托代理关系，语诚公司诉称涉案房源的建设及销售未取得相关必要手续，但无论合同约定的涉案房源是否取得相应的手续均不影响双方当事人之间所签订的销售委托代理合同的效力。且双方在合同中约定语诚公司负有办理审批手续的义务，故不能以此认定上述合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形。故语诚公司主张涉案合同无效并以此要求网脉公司缴回收取的购房款，没有事实与法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回原告西安语诚房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费27,140元，减半收取13,570元，由西安语诚房地产开发有限公司负担。西安语诚房地产开发有限公司已预交27,140元，由一审法院退付其13,570元。本院经审理查明，二审中，双方当事人陈述部分购房人已经起诉语诚公司与网脉公司；对于诉争款项，双方认可系语诚公司与网脉公司签订的《阳光语城项目代理销售合同》约定由网脉公司在其收取购房人交付的购房款中提取归网脉公司的款项。其余事实一审判决认定属实。本院认为，本案中，语诚公司与网脉公司签订的《阳光语城项目代理销售合同》系双方自愿签订，且双方在签订合同时均清楚项目的具体情况，亦约定由语诚公司办理项目的相关审批手续。现语诚公司以涉案项目尚未取得相关手续为由，主张双方所签合同无效，但语诚公司与网脉公司之间为委托代理关系，语诚公司主张的情况可能导致就涉案项目签订的房屋买卖合同无效，并不必然导致代理销售合同无效。二审中，双方当事人陈述部分购房人已经起诉语诚公司与网脉公司；对于诉争款项，双方认可系语诚公司与网脉公司签订的《阳光语城项目代理销售合同》约定由网脉公司在其收取购房人交付的购房款中提取归网脉公司的款项。语诚公司与网脉公司对于因《阳光语城项目代理销售合同》而取得的款项如需返还购房人，则可在购房人起诉语诚公司与网脉公司的诉讼中予以解决，在此之前，语诚公司向网脉公司主张缴回收取的款项，依据不足，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，语诚公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27,137元，西安语诚房地产开发有限公司已预交，由西安语诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  刘   琪审 判 员  师   婷审 判 员  秦 燕 燕 二〇一九年十二月十九日 法 官 助 理   同  江  龙书 记 员  段   蓓1