福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1351号 上诉人（原审原告）：福建省福原药业有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区东肖镇龙岩经济技术开发区兴业路**倒班宿舍**********，统一社会信用代码91350800786947609H。 法定代表人:张祥斌，总经理。 委托诉讼代理人：邱伟和，福建闽创律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：龙岩海翼泰成汽车服务有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区龙门，住所地福建省龙岩市新罗区龙门镇物流大道**00MA2XYHNC72。 法定代表人:王观发，执行董事。 委托诉讼代理人:游菊兴，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:罗诗万，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。 上诉人福建省福原药业有限公司（下称福原药业公司）与上诉人龙岩海翼泰成汽车服务有限公司（下称海翼泰成公司）因租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初4181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人福原药业公司的委托诉讼代理人邱伟和、上诉人海翼泰成公司的委托诉讼代理人游菊兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福原药业公司上诉请求：1.依法撤销龙岩市新罗区人民法院作出的（2019）闽0802民初4181号民事判决第二项判决，改判福原药业公司没收海翼泰成公司支付的158850元租赁保证金，并判令海翼泰成公司补缴158850元租赁保证金；2.依法撤销龙岩市新罗区人民法院作出的（2019）闽0802民初4181号民事判决书“但是福原药业公司作为出租人明知承租人海翼泰成公司存在根本违约的情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大，及时行使合同解除权，将租赁物另行安排使用，否则不得就扩大的损失要求承租人海翼泰成公司承担”及“但对于2018年11月份之后的租金，应属福原药业公司未采取适当措施所造成的扩大损失，应自行承担”的认定。事实与理由： （一）原审法院认定“但是福原药业公司作为出租人明知承租人海翼泰成公司存在根本违约的情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大，及时行使合同解除权，将租赁物另行安排使用，否则不得就扩大的损失要求承租人海翼泰成公司承担”及“但对于2018年11月份之后的租金，应属福原药业公司未采取适当措施所造成的扩大损失，应自行承担”的观点是错误的，应当予以撤销。 首先，福原药业公司已经积极采取措施防止扩大损失。2018年7月9日，福原药业公司收到了海翼泰成公司邮寄的《解除合同通知书》后，福原药业公司及时地回复了海翼泰成公司不同意其解除合同的要求。而后，福原药业公司在2018年8月将租赁场地的发票邮寄给海翼泰成公司时，海翼泰成公司也予以接收，并且之后也未与福原药业公司进行过任何的协商解除合同的事宜。由此，福原药业公司有理由相信海翼泰成公司是同意继续履行合同。本案在原一审及二审时，海翼泰成公司也并未提出双方进行场地交接，而是到了发回重审后，在经办法官的提示下，福原药业公司随即积极主动采取先对场地进行交接，再解决合同解除等后续事宜的措施防止损失的进一步扩大。故而本案中合同并未解除，场地并未交接的过错不在福原药业公司，福原药业公司已经积极采取了措施防止损失的扩大。原审法院认定福原药业公司未采取措施防止损失扩大显然是有悖于事实的认定。 其次，本案的合同是否有效的问题，至今尚未得到解决的前提下，福原药业公司根本无权提出解除合同，福原药业公司不存在未采取措施防止损失扩大的情形。2018年10月9日，福原药业公司认为海翼泰成公司未及时支付租金，为了防止损失的进一步扩大，向新罗区人民法院提起诉讼。在新罗区人民法院一审诉讼及中院二审诉讼中海翼泰成公司均以“合同部分无效”为由进行抗辩，也并未提出解除合同。同时，本案尚在中院二审审理时，海翼泰成公司又于2019年1月16日向新罗区人民法院另行提起诉讼，认为出租场地内存在违章建筑，合同部分无效，要求返还该部分的租金。因此，本案中的租赁合同是否存在部分无效的情形，至今都尚未得到彻底的解决。而在人民法院审理合同是否有效的情况之下，福原药业公司根本不可能行使所谓的合同解除权。 最后，原审人民法院在判决书中的此种认定程序违法，剥夺了福原药业公司的诉讼权利，该部分的论述应予撤销。本案中，福原药业公司的诉讼请求是要求海翼泰成公司支付2018年7月至10月的租金，故2018年11月之后的租金是否应当予以支付并不在本案的审理范围，原审法院在判决书的裁判观点中该部分的认定已经超越了本案的审理范围。且原审法院在本案合同解除问题尚未解决的前提下，就认定后续租金海翼泰成公司不予承担，也是属于越俎代庖的认定。同时，原审法院在决定要一并处理合同解除及后续租金问题时，也并未向福原药业公司释明变更诉讼请求。其行为已经违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，属于明显的程序违法。而原审法院在审理过程中也未组织福原药业公司对此合同是否应当解除，后续租金是否需要继续支付等相关问题进行辩论，其剥夺了福原药业公司最基本的诉讼权利，明显违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第八条“民事诉讼当事人有平等的诉讼权利。人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利，对当事人在适用法律上一律平等。”及第十二条“人民法院审理民事案件时，当事人有权进行辩论。”的规定。因此，福原药业公司认为原审判决的此种论述是剥夺了福原药业公司的诉讼权利，违反了相关法律、司法解释的规定，依法应当撤销该认定。 （二）原审未判决海翼泰成公司向福原药业公司补缴租赁保证金是错误的。本案中，原审法院已经认定海翼泰成公司未缴纳租金的行为已经构成了违约。而海翼泰成公司缴纳租赁保证金的目的在于督促海翼泰成公司按约定履行合同义务，当然也包括按时缴纳租金。而本案中海翼泰成公司未按时缴纳租金已经构成了违约，福原药业公司完全有权就此没收海翼泰成公司的租赁保证金。原审法院同时也认为本案的租赁合同继续履行当中，福原药业公司要求海翼泰成公司补缴租赁保证金同样合法有据。 海翼泰成公司辩称： （一）一审法院的审理未超福原药业公司的诉请范围。海福原药业公司上诉状中以“本案中，福原药业公司的诉讼请求是要求海翼泰成公司支付2018年7月至10月的租金”为由，主张原审法院判决书中的裁判观点有关2018年11月之后的租金是否应当予以支付超越了本案的审理范围的主张不能成立。纵观本案，福原药业公司提起本案诉讼时提出四项诉讼请求（后放弃一项），分别为“判令海翼泰成公司支付2018年6月1日起至2018年10月份止的租金、没收海翼泰成公司向福原药业公司缴纳的租赁保证金、判令海翼泰成公司向福原药业公司补足租金保证金”，即福原药业公司起诉时虽未明确诉请要求海翼泰成公司支付2018年11月后的租金，但其所提的判令没收已缴保证金158850元、并要求海翼泰成公司补足保证金158850元的两项诉请已隐含了要求继续履行合同、海翼泰成公司继续支付2018年11月后租金的主张。因此，一审法院在审理本案福原药业公司提出的几项诉请时，就合同是否继续履行、能否继续履行、是否需再补足保证金、交租金等事项一并进行说理完全正确，不属程序违法也未超本案审理范围。 （二）一审判决认定福原药业公司未积极采取措施防止扩大损失完全正确。首先，海翼泰成公司于2018年7月8日以快递方式向福原药业公司寄送解除合同书后，同时又于2018年7月12日再次以快递方式将租赁物的钥匙寄送给福原药业公司，但福原药业公司拒绝签收，即在海翼泰成公司前后两次明确表明要求解除合同、不愿继续履行合同后，福原药业公司均置之不理，在其起诉前也未再催讨过租金、也未与海翼泰成公司联系处理解决相关问题；案涉租赁物就在福原药业公司的经营场所中，海翼泰成公司于2018年7月12日用快递方式向福原药业公司寄送案涉租赁物的钥匙（快递单中明确注明了钥匙），此后海翼泰成公司一直未使用案涉租赁物、案涉租赁物的门也均为封闭状，福原药业公司对租赁物的现状也均了解，但直至2018年10月9日才提起本案诉讼，故一审判决认定福原药业公司未积极采取措施防止扩大损失完全正确。其次，福原药业公司上诉状中所称的“海翼泰成公司于2019年1月16日向新罗区人民法院另行提起诉讼……本案中的租赁合同是否存在部分无效的情形，至今都尚未得到彻底解决。而在人民法院审理合同是否有效的情况之下，福原药业公司根本不可能行使所谓的合同解除权。”的理由也不能成立。如前所述，海翼泰成公司于2018年7月8日主张解除合同，但于2019年1月16日才另行诉请确认租赁合同部分无效，租赁合同是否有效均不影响福原药业公司采取措施防止损失扩大，其主张的因合同是否部分无效未定，其无权解除合同的理由不能成立。且不论海翼泰成公司解除合同是否有法律及事实依据，在其认为海翼泰成公司拖欠租金时，根据《房屋（厂房）租赁合同》第7条第（三）项之约定、《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，福原药业公司享有约定解除权；而在海翼泰成公司前后两次明确表明不愿继续履行合同时，福原药业公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，享有法定解除权。因此，福原药业公司以其无权主张解除合同、无法防止损失扩大的理由不能成立。再者，福原药业公司收到解除合同通知书后，不同意解除合同，但未按《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定在三个月内向法院确认解除合同的效力，也存在过错。因此，一审判决认定福原药业公司未积极采取措施防止扩大损失完全正确，依法应予以维持。 （三）一审判决未支持福原药业公司诉请的补缴租赁保证金完全正确，依法应予以维持。如前所述，案涉租赁合同已无继续履行的可能，海翼泰成公司也先后两次明确表明要求解除合同，继续履行合同已无可能。另外，案涉租赁物在一审期间已正式完成交接，租赁物已交还给福原药业公司，故也无再补缴租赁保证金的必要性。 综上，海翼泰成公司认为，一审判决认定福原药业公司未采取适当措施防止损失扩大且驳回其要求补缴租赁保证金诉请完全正确，依法应予以维持。 海翼泰成公司上诉请求：1.依法撤销龙岩市新罗区人民法院作出的（2019）闽0802民初4181号民事判决，并改判驳回福原药业公司的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由福原药业公司承担。事实和理由：一审判决认定案涉的租赁物A地的临时搭盖房已取得相关主管部门批准建设，租赁案涉房屋及空地用于小型汽车销售及维修及相关业务的法律风险应由海翼泰成公司承担等属认定事实及适用法律错误。 （一）福原药业公司提供的《报告》不能证实案涉的租赁物A地已获得相关主管部门批准建设且尚在使用期内。根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》规定：“临时性建筑使用年限不得超出二年，并应当在批准的使用期限内自行拆除。”临时建(构)筑物不予确权发证，不得改变使用性质，因特殊原因需延长使用的，建设单位应在期满前申请延期，且延期申请只能一次。福原药业公司提供的《报告》不符合行政审批的程序，且审批内容也不符合法律的相关规定，对于临时建筑未设定使用期限，且无具体审批人员的签订，因此审批不合法，不能证实案涉的租赁物A地已获得相关主管部门批准建设且尚在使用期内。退一步讲，即使该《报告》真实合法有效，《报告》中申请建设的临时建筑用途是安保值班房及临时产品展示房，但现福原药业公司却将此临时建筑出租给海翼泰成公司用于小型汽车销售及维修及相关业务，且同意海翼泰成公司在租赁物上进行新建及新增装修改造，改变了临时建筑的审批用途，明显存在过错。 （二）福原药业公司出租案涉租赁物，未确保在租赁期间租赁物符合约定的用途。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，依法应承担违约责任，海翼泰成公司主张解除合同有法律依据。从双方签订的《房屋（厂房）租赁合同》第4条、第6条、第8条等内容可充分知晓，在签订合同时福原药业公司对海翼泰成公司租赁案涉租赁物用于小型汽车销售及维修及相关业务知情，且合同中也明确约定海翼泰成公司因经营需要将新建及新增装修改造，同时合同第4条还明确约定福原药业公司应保障租赁房屋及其附属设施处于适用状态；而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，福原药业公司作为出租人在租赁期间应保证租赁物符合约定的用途，但现在海翼泰成公司租赁案涉租赁物后按合同约定对租赁物进行新建及新增装修改造未获批，即福原药业公司未保障租赁房屋及其附属设施处于适用状态，租赁物不符合约定的用途，致使海翼泰成公司的合同目的无法实现，福原药业公司存在违约行为。因此，一审判决租赁案涉房屋及空地用于小型汽车销售及维修及相关业务的法律风险应由海翼泰成公司承担属认定事实及适用法律错误。因案涉租赁物不符合约定用途，且如前所述，在明知海翼泰成公司租赁案涉租赁物的合同目的是用于小型汽车销售及维修及相关业务，福原药业公司仍将安保值班房及临时产品展示房出租给海翼泰成公司，改变了审批用途，致使海翼泰成公司的合同目的无法实现，故海翼泰成公司于2018年7月9日向福原药业公司寄送解除合同通知书有法律依据，一审判决认定“海翼泰成公司以租赁场所的建设、装修手续确无法办理为由向福原药业公司提出解除合同，没有合同与法律依据”的认定有误。 （三）因福原药业公司擅自改变用途，致使提供的租赁物不符约定用途，海翼泰成公司于2018年7月9日书面通知福原药业公司解除合同，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，案涉合同业已解除。因福原药业公司过错致使被告不能实现合同目的，海翼泰成公司依法享有合同解除权，而海翼泰成公司依法于2018年7月9日向福原药业公司寄送《合同解除通知书》业已于2018年7月10日送达福原药业公司，后海翼泰成公司又于2018年7月12日再次以快递方式将租赁物的钥匙寄送给福原药业公司、福原药业公司拒绝签收，福原药业公司对此事实也当庭认可。海翼泰成公司认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，福原药业公司仅于2018年7月10日回函、但未在法律规定的三个月期限内向法院申请确认海翼泰成公司要求解除租赁合同的效力，不能阻却合同解除的效力，双方间的房屋租赁合同已于2018年7月10日解除。 福原药业公司辩称： （一）原审认定讼争场地A地块的临时搭盖房取得了相关部门批准建设，由此产生的法律风险因由海翼泰成公司承担是正确的。原审中福原药业公司已经提供了《报告》，该报告中明确体现出该临时搭盖房系经过相关部门批准，且对于使用年限并无限制，只是规定在遇到拆迁时不予补偿。海翼泰成公司质疑该报告程序存在瑕疵问题，首先，这只是其单方猜测，并无证据予以证实，事实上福原药业公司是按照正常的审批流程报批，并不存在任何问题。其次，福原药业公司只需证明讼争的该部分房屋经过审批，不属于违章建筑，交付给海翼泰成使用不能存在任何的障碍即可。至于其提出的无端猜测，这是另一个法律关系，与本案并无关联。本案中，福原药业公司只需向法庭提供证据证实讼争房屋经过审批程序，并非违章建筑即可。况且，A地块中临时搭盖房屋一事，福原药业公司早已告知了海翼泰成公司，也体现在了双方的租赁合同中，海翼泰成公司作为一家国企，其本身具备较为全面的法律风险控制能力，对此可能产生的法律风险应当早已知晓。故原审对此部分的认定并无不当。 （二）讼争房屋并不存在海翼泰成公司所谓的“未确保在租赁期间租赁物符合约定的用途”的情形。在本案的合同签订时，海翼泰成公司对于租赁物的现状已经进行了充分的了解后，才与福原药业公司签订租赁合同。之后，福原药业公司也是将房屋完整交付给了海翼泰成公司，并未发生与双方签订租赁合同时不相符合的情形。且在本案的原审庭审中，海翼泰成公司根据法庭的要求提供了其装修图纸，该图纸中明确证实了海翼泰成公司所谓的“装修改造”并非是对涉案房屋进行未改变房屋主体结构的装修，而是拆除现有建筑物进行重新搭盖。根据双方租赁合同的约定，福原药业公司并无义务保证海翼泰成公司能拆除重建。故海翼泰成所提出的此种情形，与福原药业公司提供房屋是否符合约定用途显然是不存在关联的。 （三）原审认定海翼泰成公司于2018年7月9日发出的解除通知，并不能作为双方合同解除的依据，是合法有据的。根据本案的几次庭审，很明确的是海翼泰成公司并不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种法定解除权的情形。同时，海翼泰成公司也未提供证据证实其享有何种双方合同约定的解除权。故海翼泰成公司并无法定及约定的解除权，其所为的单方发函解除合同的行为并无法律与事实依据。至于海翼泰成公司提出福原药业公司未能在三个月内提起诉讼确认解除租赁合同效力的抗辩理由，福原药业公司认为并不能成立。首先，福原药业公司在三个月内以书面提出异议，福原药业公司除了书面回函外，在三个月内提起诉讼，要求海翼泰成公司支付租金，继续履行合同。本案的一审、二审、发回重审中均有审查海翼泰成公司的解除函是否有效的问题。恰恰也证实了福原药业公司的起诉就已经包含了对海翼泰成公司的解除函提出异议。其次，本案并不适用海翼泰成所谓的合同解除权适用问题。该条法律规定的使用前提是提出解除权人具有法定或约定的解除权，而本案中如上所述，海翼泰成公司均不享有。 综上，福原药业公司认为，海翼泰成公司的上诉理由并无事实与法律依据，请求二审法院依法判决驳回海翼泰成公司的上诉请求。 福原药业公司向一审法院起诉请求：1.判令海翼泰成公司支付福原药业公司从2018年6月1日起至2018年10月份止的租金356295.4元；2.判令海翼泰成公司支付福原药业公司从2018年6月6日起至款清之日止，按日500元计算的逾期付款违约金；3.确认福原药业公司无需返还海翼泰成公司租赁保证金158850元；4.判令海翼泰成公司向福原药业公司补足租赁保证金158850元。诉讼过程中，福原药业公司放弃第二项诉讼请求。 一审法院认定事实： 2017年9月20日，海翼泰成公司（乙方）为经营小型汽车销售及维修服务等相关业务需要，向福原药业公司（甲方）租赁位于龙岩市新罗区东肖镇龙岩市经济技术开发区福原药业部分厂区，经双方协商一致，双方签订《房屋(厂房)租赁合同》，合同载明:“1.租赁房屋(厂房):A位于龙岩市新罗区东肖镇经济技术开发区福原药业厂区东北角的临时搭盖房及后面空地，建筑面积约450平方米，空地面积约为350平方米;B位于福原药业厂区西南角原料车间西段部分，建筑面积约1440平方。（如附图平面标注）租赁房屋（厂房）为钢架结构厂房，租赁范围为厂房室内，四周墙面及以外区域（含外墙面）不在租赁范围……2.租赁期限五年，从2017年10月1日至2022年9月30日止。3.租金按月支付，每个月的5日前一次性付清当月租金，租金存入指定账户，每迟一天增加伍佰元，直至租金到账为止;租金为上述:A项场地房屋按建筑面积每月每平方米58元另加后面空地每月每平方米15元人民币(共叁万壹仟叁佰伍拾元/月，￥31350)；B项房屋按建筑面积第一年至第三年每月每平方米15元(即贰万壹仟陆佰元/月，￥21600)。4.乙方对房屋主要用于小型汽车销售及维修服务及相关业务，甲方厂区规划用途为工业用地，乙方已知悉并同意承担将厂房用于维修小型汽车及维修服务及相关业务的法律风险，如因此造成的损失由乙方承担。因涉及到房屋及所属场地装修改造项目，故在经开区及相关部门的申报时需由甲方作为申报主体，甲方应尽力配合乙方的报批工作。5.租赁期内，双方均不得无故解除合同，否则，按合同法相关规定处理。6.本合同签订之日起，乙方向甲方支付三个月的房租作为租赁保证金，即158850元，以保证合同履行;合同期满后，如乙方无违约，甲方应当无利息返还给乙方。之后，福原药业公司与海翼泰成公司就《房屋(厂房)租赁合同》签订《补充协议》一份，将第一年至第三年的租金调整为71259.08元/月。合同及补充协议签订后，海翼泰成公司支付租金至2018年5月31日。2018年2月份，海翼泰成公司委托设计单位对所租赁的房屋及空地进行装修改造设计，并形成相应设计图纸。其中从案涉合同中A地的临时搭盖房及后面空地的装修改造设计图纸上看，海翼泰成公司除对临时搭盖房进行了装修改造设计，还对后面空地上设计加建房屋。2018年5月16日，福原药业公司配合海翼泰成公司向龙岩经济技术开发区执法大队提交《关于厂区内部装修改造的申请报告》，申请对案涉合同中A地进行装修改造。2018年7月25日，龙岩市城市管理行政执法局开发区大队批复：未经规划审批，不得进行改造。从2018年6月份起，海翼泰成公司未向福原药业公司支付租金。2018年7月9日，海翼泰成公司向福原药业公司发送《解除合同通知书》一份，载明：现因租赁场所的建设、装修手续确无法办理，导致海翼泰成公司无法取得汽车经销资质，进而迫使海翼泰成公司经营策略调整，故租赁合同确实无法继续履行，函告福原药业公司自收到函件之日起解除双方签订的房屋租赁合同，并于接函之日起三日内办理租赁场所交接（如钥匙返还）等相关手续。2018年7月10日，福原药业公司收到《解除合同通知书》。同日，福原药业公司回复海翼泰成公司《不同意解除合同函》，明确表示不同意解除合同。2018年7月12日，海翼泰成公司通过邮寄方式向福原药业公司返还租赁房屋的钥匙，福原药业公司拒收。2018年10月9日，福原药业公司向一审法院提起诉讼。 一审另查明，2013年10月23日，福原药业公司向龙岩经济技术开发区管委会提交报告一份，申请在厂区门口处建一安保值班房及临时产品展示房，龙岩经济技术开发区城乡规划与住建局在报告中批复：“同意该企业临时建筑申请，但不得违反消防规定，遇征用时自行拆除，不予补偿”。另外，2014年，福原药业公司取得厂区范围内的国有土地使用权证（土地用途为工业用地），国有土地使用权证内的宗地图内对案涉合同中A地标明为简易搭盖房。 一审法院认为，福原药业公司与海翼泰成公司签订的《房屋(厂房)租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，予以确认。海翼泰成公司主张《房屋（厂房）租赁合同》中A地的临时搭盖房系未经规划审批且超过法定使用期的临时建筑物，该部分的租赁合同无效，但从福原药业公司提供的证据上看，A地的临时搭盖房系在福原药业公司取得国有土地使用权范围内的工业用地上搭建，并已取得相关主管部门批准建设。因此，海翼泰成公司提出的该项主张，没有事实与法律依据，不予采纳。合同约定，海翼泰成公司租赁案涉房屋及空地用于小型汽车销售及维修及相关业务，知悉并同意承担将厂房用于维修小型汽车及维修服务及相关业务的法律风险。合同履行过程中，海翼泰成公司对所租赁的房屋及空地进行装修改造设计，设计在空地上建设房屋，但在报批中被主管部门否定，由此造成的后果应由海翼泰成公司自行承担。因此，海翼泰成公司以租赁场所的建设、装修手续确无法办理为由向福原药业公司提出解除合同，没有合同与法律依据，且福原药业公司亦不同意解除合同，双方未达成解除合同的合意。因此，海翼泰成公司主张合同已于2018年7月10日解除，不予采纳。海翼泰成公司在合同履行期限届满之前，拒绝交纳租金并将钥匙寄给福原药业公司，明确表示不履行合同，已构成违约，福原药业公司要求海翼泰成公司支付租金，合法有据，予以支持。但是福原药业公司作为出租人明知承租人海翼泰成公司存在根本违约的情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大，及时行使合同解除权，将租赁物另行安排使用，否则不得就扩大的损失要求承租人海翼泰成公司承担。因此，结合租赁物从2018年6月份起至今处于空置的实际状况，福原药业公司主张海翼泰成公司支付从2018年6月1日起至2018年10月份止的租金356295.4元合理，予以支持。但对于2018年11月份之后的租金，应属福原药业公司未采取适当措施所造成的扩大损失，应自行承担。同时，海翼泰成公司为保证合同的履行，向福原药业公司支付租赁保证金158850元，现海翼泰成公司因自身的违约行为给福原药业公司造成损失，福原药业公司主张不予退还租赁保证金158850元亦合理，予以支持。鉴于双方已无法继续履行合同，因此，福原药业公司主张海翼泰成公司再次交纳一份租赁保证金158850元，没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：一、龙岩海翼泰成汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建省福原药业有限公司从2018年6月1日起至2018年10月31日止的租金，合计356295.4元；二、龙岩海翼泰成汽车服务有限公司支付给福建省福原药业有限公司的租赁保证金158850元，福建省福原药业有限公司可不予退还；三、驳回福建省福原药业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11170元，由福建省福原药业有限公司负担2220元，龙岩海翼泰成汽车服务有限公司负担8950元。 本院二审期间，双方均未提交新证据。 对于一审判决已经认定的事实，双方均无异议，本院予以确认。福原药业公司认为一审遗漏认定2019年7月双方对租赁场地已经进行了交接。经查，福原药业公司主张一审遗漏查明的该事实属实，本院予以认定。 本案二审双方当事人的争议焦点为：1.涉案合同是否符合解除条件？合同是否已经解除？2.福原药业公司是否有权要求海翼泰成公司补缴租赁保证金？3.一审判决对2018年11月以后租金作出认定是否适当？ 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案双方当事人签订的《房屋（厂房）租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。合同约定租赁场地为工业用地，其中A地块上的租赁物明确为临时搭盖及空地，临时搭盖也经过相关部门批准建设，福原药业公司已按约将租赁物交付给海翼泰成公司，履行了合同义务。合同中明确“乙方（海翼泰成公司）已知悉并同意承担将厂房用于维修小型汽车及维修服务及相关业务的法律风险，如因此造成的损失由乙方承担。”海翼泰成公司因经营小型汽车销售及维修服务，需对租赁物装修改造及加建房屋，福原药业公司根据合同约定作为申报主体配合海翼泰成公司进行申报，但最终因未获得规划审批而不得进行改造，福原药业公司对此并无过错，租赁物无法满足预期的用途，其后果应由海翼泰成公司自行承担。 本案合同不具备约定解除或法定解除的实质要件，海翼泰成公司不再履行租赁合同并支付租金，已构成违约。作为违约方，无权单方解除合同，故海翼泰成公司向福原药业公司发出《解除合同通知书》及邮寄租赁房屋钥匙，不发生解除合同的效力。海翼泰成公司关于福原药业公司未在解除通知到达之日起三个月内以起诉方式提出异议，合同即已解除的主张不能成立。一审支持福原药业公司要求海翼泰成公司支付2018年6月1日至2018年10月31日的租金356295.4元，于法有据，应予维持。 鉴于本案租赁合同约定的租期较长，海翼泰成公司因租赁物无法改造，客观上不能实现合同目的，且海翼泰成公司亦不存在恶意违约情形，强制要求其继续履行合同显失公平，故应允许解除本案租赁合同，但海翼泰成公司作为违约方的违约责任不能因解除合同而免除。现双方当事人已就涉案租赁物返还进行了交接，一审法院确认福原药业公司对海翼泰成公司交纳的租赁保证金158850元不予返还，并驳回福原药业公司要求海翼泰成公司补足租赁保证金158850元的诉讼请求并无不当。 福原药业公司在本案中仅主张2018年6月至2018年10月的租金，一审判决对2018年11月之后的租金是否支持作出认定既无必要也不适当。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10540元，由龙岩海翼泰成汽车服务有限公司负担8055元，福建省福原药业有限公司负担2485元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  郑国柱 审判员  范文祥 审判员  陈水柏 二〇一九年十二月二日 法官助理张婷婷 书记员邱艳兰 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。