天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初11578号原告：天津市晓波物业管理集团有限公司，住所：天津市河**正义道波莹公寓11-3。法定代表人：牛小波，职务：总经理。委托诉讼代理人：李洁，女，该公司项目经理。被告：刘敬，男，1969年2月25日出生，回族，住天津市津**。原告天津市晓波物业管理集团有限公司（以下简称“晓波公司”）与被告刘敬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李洁和被告刘敬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。晓波公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付自2018年4月18日至2019年9月30日的物业费6207元。2、自欠费之日，依据合同约定按欠付款项的日万分之五支付原告滞纳金至欠费之日止的滞纳金872元。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年9月27日接受建设单位委托，签订了前期物业管理服务合同，备案号为津物备【2013】第（非）22号，被告在享受物业服务后，未交纳2018年4月18日至2019年9月30日的物业费，经多次访谈催欠无果，被告行为属于单方违约，应承担违约的民事责任，为维护原告及已交费业主的合法权益，故诉至人民法院。刘敬辩称，自己确系津**外环辅道海天南苑**房屋的产权人，房屋面积为154.81平方米，欠费期间为2017年11月1日至2019年9月30日，期间被告用装修保证金2000元顶抵了部分物业费用。被告不同意交纳物业费的理由如下：1、办理收房时缴纳了一年的物业费，且让我签署了空白的协议书，当时不交纳物业费不给房屋钥匙，无奈交了费用并领取了房屋钥匙。2、售楼处工作人员承诺全款买房（不贷款）可以免除一年的物业费，但我未贷款的情况下全款买房后，售楼处的工作人员就不认可了，当时的售楼员现在也找不到了。3、办理入住后，当年冬天发现屋顶漏雨，找到物业后联系了开发商，但开发商多次简单维修，未按照相关规定进行负责任的维修，期间我自己出资购买了相关维修材料，至今该问题也未彻底解决。我将房屋出租给他人后，因屋顶漏雨，造成签订的租赁合同无法履行，我退还了租金并支付了2000元违约金。4、2017年5月份，我装修期间自行将装修垃圾装袋并雇车运走，但物业仍让我交纳了1238元的装修清运费。5、原告私自将我交纳的装修押金2000元冲抵了物业费。6、办理入住前，我的邻居将屋顶楼板加厚，比我的屋顶高约20厘米，下大雨时邻居屋顶的水就会聚集到我的屋顶造成渗漏隐患。另外，楼板加厚负载增加，楼板的安全难以保证。业主进行上述施工，物业未进行阻止存在失职行为。7、小区私搭乱盖现象很多，物业没有能力管理，造成小区管理混乱，车辆乱停乱放没有疏导，小区卫生环境也很差。8、楼栋的顶部外檐砂浆脱落，我反映给物业后，至今没有修理。9、电梯首层轿厢与地面误差大约2-3厘米，间隙约5厘米，远远超过规范要求。综上，物业未提供合格的物业服务，故不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、前期物业服务合同1份，以此证明原告和小区的开发建设单位签订了前期物业服务合同。2、催缴函照片2张，以此证明原告曾向被告催缴过物业费。3、入住通知书、确认书各1份，以此证明被告办理入住的时间及被告知晓前期物业服务合同和临时管理规约的内容。4、企业名称变更核准通知书1份，以此证明原告的名称变更情况。5、情况说明1份，以此证明原告签署的物业服务合同在房管部门进行了备案。6、物业服务资质证书1份，以此证明原告具有物业服务资质。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1认为合同中未约定住宅的收费标准，且没有双方签订的物业服务合同。对证据2认为没有看到过该催费通知。对证据3中确认书无异议，对该证据中入住通知认为当时没有见过，且也未签字。对证据4认为与被告无关。对证据5无异议。对证据6认为当年的服务资质系二级。原告提交的证据1、3-6符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。原告提交的证据2证明力不足，本院对其证明效力不予确认。被告向法庭提交证据如下：1、收条1张，以此证明被告因屋顶漏雨不能使用房屋，退还给承租人交纳的租金并支付了2000元违约金。2、证明1份，以此证明被告装修时产生的垃圾由案外人黄定个清运。3、收据2张，以此证明被告交纳了装修押金2000元和装修垃圾清运费1238元。4、照片9张，以此证明被告陈述的相关事实。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2认为与本案无关。对证据3无异议，对证据4的真实性无异议，但认为照片只能反映一个时间点而非整个服务期间。被告提交的证据1、2证明力不足，本院对其证明效力不予确认。被告提交的证据3、4符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事，本院认定事实如下：刘敬系津**外环辅道与先锋河交口处海天南苑**房屋的产权人，积为154.81平方米，2013年9月25日，晓波公司（曾用名天津市晓波房地产物业管理有限公司）与小区的开发建设单位深南信恒（天津）房地产开发有限责任公司签订《天津市非住宅前期物业管理服务合同》，约定由晓波公司为海天南苑提供物业管理服务。该合同约定：“物业管理服务费用采取包干制，物业管理服务费用标准如下，1-4号楼、15号楼，3.78元/月/平方米，底商3.43元/月/平方米，5号-9号楼，3.85元/月/平方米，10号-14号楼，3.31元/月/平方米，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主承担，业主应于每月10日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳违约金”。合同签订后，原告为小区提供了物业服务，但被告未交纳2017年11月1日至2019年9月30日的物业费。庭审中，被告同意将其交纳的装修押金2000元顶抵物业费，顶抵后，被告未交纳物业费的期间为2018年4月20日至2019年9月30日。原告就被告提出的问题进行了答复：关于屋顶漏雨问题，被告反映给物业后，物业及时联系了开发商并进行了维修，双方就维修方案存在争议，物业已尽到了相关的协助义务。关于邻居加厚屋顶的问题，物业已规劝了邻居并要求进行整改，也尽到了相应的义务。关于电梯问题，每年均有年检。且年检合格。关于外檐脱落问题，物业也会积极联系进行维修。就前期的物业合同在公告栏和物业办公地均有公示。关于全款买房免除一年物业费的问题，物业未接到开发商的减免手续，故不同意给被告减免物业费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及业主依合同之约定享有与承担。物业服务企业与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，《天津市非住宅前期物业服务合同》明确约定：“5-9号楼，按建筑面积每月每平方米3.85元由业主交纳，业主于每月10日前交纳”，故本案晓波公司以每月每平方米2.3元向刘敬主张物业费，符合并低于有关约定，本院予以支持。被告抗辩称屋顶漏雨和邻居屋顶加厚的问题，原告已尽到相应的协助义务，被告不能以此为由拒交物业费。关于装修垃圾清运费问题，与本案不属于同一法律关系，被告可另案主张权利。综合考虑本案的实际情况（原告提供的物业服务等级、被告的抗辩理由、小区收费比例、前期物业合同约定的收费标准及原告主张的收费标准和实地考察的结果等），本院对原告主张的物业费酌情支持95%。经核算，被告应支付原告2018年4月20日至2019年9月30日的物业费5863.12元。现原告主张物业费6207元，数额过高，本院不予全部支持。对于原告主张的违约金872元，《天津市非住宅前期物业服务合同》明确约定日万分之五的违约金计算方式，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于原告存在服务瑕疵，而被告未能交纳物业费又存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，不再予以支持。需要指出，原告作为小区的物业服务公司，负责小区内日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、公共管道的维护和养护、化粪井的清掏、小区安保及环境卫生等事务，已经尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的全面与完善，力求赢得广大业主的理解和支持。作为业主亦应及时运用法律武器以维护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响其合法权益的实现。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、刘敬于本判决生效后三日内给付天津市晓波物业管理集团有限公司2018年4月20日至2019年9月30日的物业费5863.12元。二、驳回天津市晓波物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如刘敬未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由晓波公司负担1.25元，刘敬负担23.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一九年十二月十日书记员  吴 琼附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。