湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初5497号原告：刘耀，男，1985年10月4日出生，汉族，住湖北省应城市，委托诉讼代理人：甘海英、何秀，湖北国涵律师事务所律师。原告：刘文，男，1987年7月12日出生，汉族，住湖北省应城市，委托诉讼代理人：甘海英、何秀，湖北国涵律师事务所律师。被告：吴志坚，男，1969年2月19日出生，汉族，住湖北省红安县，原告刘耀、刘文诉被告吴志坚租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘耀、刘文的共同委托诉讼代理人甘海英及被告吴志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘耀、刘文向本院提出诉讼请求：1.确认原告刘耀与被告2019年1月1日签订的《厂房租赁合同》于2019年7月22日解除；2.判令被告向两原告支付2019年7月22日前的租金7150元；3.判令被告向两原告支付房屋占用费（按每月9750元计算，从2019年7月23日起计算至房屋归还之日止）；4.判令被告向两原告支付违约金（从2019年7月23日起以7150元为基数，从2019年8月23日起以9750元为基数，从2019年9月23日起以9750元为基数，按每天3%，累加计算，直至房屋归还之日止）；5.判令被告将上述房屋腾退并交付给两原告；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于武汉市黄陂区盘龙城佳海工业园**厂房系刘耀和刘文共同所有。2019年1月1日，两原告以刘耀名义与被告签订《厂房租赁合同》，约定：原告将位于武汉市黄陂区盘龙城佳海工业园N区35-1号厂房的二楼（713平方米）出租给被告从事服装生产；租赁期从2019年1月1日起至2023年12月31日止；租金前两年按每半年58500元计算，每半年一付，需提前一个月一次性付清；被告延交租金达15天或欠交物业管理费、水电费等，原告有权向被告收取所欠费用每日3%的违约金；如被告原因违约，原告有权没收押金并解除合同。合同签订后，被告向原告支付了2019年1月1日至2019年6月30日的租金58500元，到期后无故不支付2019年6月30日之后的租金。2019年7月22日，原告委托律师向被告发函，通知解除《厂房租赁合同》，并要求被告支付租金及办理腾退事宜，但被告未予理会。原告为维护合法权益，是此提起诉讼。吴志坚辩称：1.被告欠原告租金不构成事实和法律上的违约，被告不存在主观故意，不应承担除租金支付以外的其他责任，2019年5月27日因案涉厂房隔壁发生火灾造成被告严重经济损失，被告无奈拖欠租金；2.2019年7月31日被告向原告刘耀转账租金5000元，另有20000元押金在原告处；3.被告不认可双方《厂房租赁合同》于2019年7月22日解除，合同仍在履行。本院经审理认定事实如下：刘耀与刘文系兄弟关系。2013年1月30日，二人与武汉佳海地产股份有限公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，购买了该公司开发的位于武汉市黄陂区盘龙城佳海都市工业城N35幢1-4层厂房。2019年1月1日，刘耀代表刘文与吴志坚签订了一份《厂房租赁合同》，约定：刘耀将武汉市黄陂区盘龙城佳海工业园（即上述佳海都市工业城）N35幢厂房二楼出租给吴志坚用于服装生产；租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止；前两年的租金为每半年58500元，租金每半年支付一次，后三年的租金按佳海工业园N区出租厂房的月平均租金定价，租金需提前一个月一次性付清；吴志坚应向刘耀支付押金20000元，合同正常履行期满在双方结清应付租金、物业管理费和水电费等后，余款应不计利息退还吴志坚；吴志坚在装修和租赁期间如发生火灾及人员伤亡事故，一切事故由吴志坚负责，与刘耀无关；吴志坚延交租金达15天或欠交物业管理费、水电费等，刘耀有权向其收取所欠费用每日3%的违约金；如因吴志坚原因违约或提前解除合同的，刘耀有权没收押金并解除合同，吴志坚应付清所欠租金、物业管理费、水电费等，并赔偿刘耀两个月的租金作为再次出租前的闲置损失……合同签订后，吴志坚按约定交纳了押金20000元，支付了2019年1月1日起至2019年6月30日止的租金58500元，刘耀将案涉厂房交付吴志坚使用。因吴志坚未按约定支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金，刘耀委托湖北国涵律师事务所律师于2019年7月22日向吴志坚通过快递方式邮寄了一份《律师函》，载明因吴志坚未按约定支付租金构成违约，自吴志坚收到该《律师函》之日起双方之间的《厂房租赁合同》解除，吴志坚应按约定结清相应费用，希望吴志坚收函后三个工作日内与刘耀协商费用结算及腾退事宜，逾期未予答复刘耀将安排起诉。2019年7月23日，吴志坚收到了上述《律师函》。2019年7月31日，吴志坚通过微信方式向刘耀转账5000元。后因吴志坚未腾退厂房并付清所欠租金，双方协商未果，是此成讼。本院认为，刘耀经刘文同意后与吴志坚签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合同成立且有效。两原告按约定将案涉厂房提供给吴志坚使用后，吴志坚应按约定及时足额支付租金，但吴志坚未按约定于2019年6月1日前付清2019年7月1日至2019年12月31日的租金，已构成违约，吴志坚经两原告催告后仍未履行，是此两原告有权按照约定解除合同。2019年7月22日，刘耀发出《律师函》解除《厂房租赁合同》，吴志坚于次日收函后并未提出异议，或请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，是此双方《厂房租赁合同》于吴志坚收函之日即2019年7月23日已经解除，两原告要求确认《厂房租赁合同》于2019年7月22日解除的主张，因时间有误本院不予支持。《厂房租赁合同》解除后，吴志坚应按约定腾退厂房，故对两原告要求吴志坚腾退案涉厂房的诉讼请求，本院予以支持。2019年7月1日至2019年7月22日期间，吴志坚应按合同约定标准支付租金，并自2019年7月23日起继续按合同约定租金标准支付厂房占用费至实际腾退之日止。2019年7月31日吴志坚支付5000元，可以抵扣未付租金。经核算，2019年7月1日至2019年7月22日期间，吴志坚尚欠租金1919.35元（58500元÷6个月÷31天/月×22天-5000元），故应向两原告支付截至2019年7月22日的租金1919.35元，超出部分本院不予支持。同时，吴志坚应自2019年7月23日起，按每月9750元的标准向两原告支付厂房占用费至实际腾退之日止。根据约定，吴志坚出现违约押金20000元不退，同时每日应按欠款金额的3%支付违约金，两原告还可主张两个月的租金作为再次出租期间的闲置损失，现两原告在不退还押金20000元的基础上，要求吴志坚按拖欠的租金及房屋占用费，每日按3%的标准支付违约金，本院认为该违约金标准过高，庭审中吴志坚提出除了支付租金外无力承担其他责任，应视为对过高违约金的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，是此本院根据两原告的实际损失情况，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定对违约金标准予以调整，吴志坚向两原告支付的押金20000元不予退还，同时对两原告主张每日按欠款金额的3%计算违约金至厂房腾退之日止的标准，本院依法调整为每日按3‰的标准计算违约金至欠款付清之日止。即自2019年7月23日起，每日按欠款金额1919.35元的3‰即5.76元的标准计算违约金至该款项付清之日止；自2019年8月起，于每个月的23日为起算日，每日按9750元的3‰即29.25元的标准依次计算违约金至该款项付清之日止，超出部分本院不予支持。吴志坚辩称因隔壁发生火灾致其严重损失，不能构成对延迟和拒绝支付租金的有效抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴志坚于本判决生效后十日内，向原告刘耀、刘文腾退武汉市黄陂区盘龙城佳海都市工业城N35幢二楼厂房。二、被告吴志坚向原告刘耀、刘文支付截至2019年7月22日的厂房租金1919.35元。三、被告吴志坚按每月9750元的标准，向原告刘耀、刘文支付自2019年7月23日起至厂房实际腾退之日止的房屋占用费。四、被告吴志坚自2019年7月23日起，每日按5.76元的标准向原告刘耀、刘文支付违约金至所欠租金1919.35元付清之日止；被告吴志坚自2019年8月起，于每个月的23日为起算日，每日按29.25元的标准向原告刘耀、刘文支付违约金至相应房屋占用费付清之日止。五、驳回原告刘耀、刘文的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元，减半收取322元，由被告吴志坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  徐向阳二〇一九年十二月九日书记员  张芳芳