辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9231号上诉人（原审被告、反诉原告）：王波，女，1986年4月30日生，汉族，现住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王铭曜（系王波的丈夫），1982年10月14日生，汉族，现住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩阳，女，1979年4月30日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘耀华，大连市甘井子区甘井子法律服务所法律工作者。上诉人王波因与被上诉人韩阳房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初10587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回韩阳的一审诉讼请求；案件受理费由韩阳负担。事实和理由：1.案涉《房地产买卖合同》（编号为0000207）第13条、第14条及第15条约定，诉讼期间，房产证等贷款手续文件都在居间方，王波无法办理贷款。在（2019）辽0211民初1127号民事案件审理时，居间方已经确认上述贷款手续在居间方处。该合同第14条约定对房产证等手续文件的保管时间直到人民法院作出生效判决。2.商业贷款是25个工作日，不是25天；并且，无法办理贷款期满后在7日内补齐房款。3.因卖方故意隐瞒提供虚假面积平数，与房产证真实面积平数不符，导致王波无法确定办理贷款的数额及还款方式、居间方费用、相关手续所有费用等。王波是在（2019）辽02民终5033号民事判决送达后支付的购房尾款15万元，至2019年4月1日35万元房款全部付清，所以根据合同第14条约定案涉房款的给付没有违约。本案因房屋面积争议导致房屋尾款的支付，二者存在关联，一审对此未予查清。双方于2018年12月28日履行过户条款，王波当天发现合同面积与房产面积不符从而产生纠纷，后王波于2019年1月15日与韩阳沟通，韩阳要求诉讼解决。关于未付款项的支付，根据合同第14条约定，发生纠纷后直至法院作出生效判决后根据判决履行，而不是一审认为的该条款并未约束王波作为买方交付尾款的时间。未付款项应在生效判决作出后再履行贷款手续，计算办理贷款时间。贷款需要房产证等手续文件，过户后发现面积不符产生纠纷，故而没有办理贷款。合同第13条、第14条约定约束了手续文件的取得时间，约定由居间方保管房产证等文件，买卖双方不得单独去居间方处置手续文件房产证等，居间方在（2019）辽0211民初1127号民事案件庭审中承认房产证等文件在居间方处保管，王波在没有贷款所需手续文件情况下，无法办理贷款。综上，在双方于2018年12月28日发生纠纷的情况下，合同对款项、文件都进行了约束，诉讼期间的合同是暂时停止的。案涉房屋面积纠纷韩阳是过错方，而韩阳仍按照双方没有产生纠纷时的办理贷款时间计算王波给付房款的时间是错误的。韩阳辩称，不同意王波的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确。韩阳的义务是将房屋交付给王波，并将房屋过户手续交给居间方，韩阳已实际履行其合同义务。韩阳向一审法院起诉请求：1.要求被告承担逾期付款的违约责任，承担违约金30100元（自2019年1月5日至2019年3月31日止，按照日千分之一计算，86天×35万元×1‰=30100元）；2.要求被告承担本案诉讼费用。王波向一审法院反诉请求：1.反诉被告韩阳赔偿违约金5600元；2.反诉被告承担诉讼费以及相关费用。一审法院认定事实：2018年11月11日，原告与被告通过案外人大连鹏锦房地产经纪有限公司（以下简称“鹏锦房地产”）签订了编号为0000207的《房地产买卖合同》（以下简称合同）。合同第1条约定，买卖双方通过居间方出售及购买位于大连市甘井子区的房屋，建筑面积约29.8平方米，卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在30日内备齐过户文件交予居间方，买方在签署本合同后30日内，将过户及贷款文件交予居间方，且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户及贷款手续审批通过后5日内，到大连市房地产交易所（或其他办理房屋权属转移部门）递交过户手续。合同第2条约定，买卖双方同意房屋出售价格为350000元。合同第6条约定，买方申请商业贷款。合同第8条约定，现金付款12个工作日。合同第12条约定，买卖双方未按合同约定时间履行义务，每逾期1天，由违约方向守约方支付房款的1‰滞纳金，逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，由违约方按合同的约定承担违约责任，三方另有约定除外。合同第14条约定，如买卖双方因履行本合同而产生的争议或纠纷，双方均同意由居间方无息保管定金、房款、过户款项及手续文件，直至买卖双方达成已付款项及手续文件的处理意见或人民法院作出生效判决、裁定、居间方将根据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件。合同第17条约定，其他约定事项：室内固定装修、灯具、洁具、厨具、烟机一台、洗衣机一台、床一张、衣柜一个、电视柜1个、冰箱一台、鱼缸1个、鞋柜1个赠送给买方。合同签订后，原告于2018年12月28日将案涉房屋过户至被告名下。被告于2019年4月1日向原告支付尾款。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据双方在合同中的约定，被告应自签订合同之日起30日内将过户及贷款文件交予居间方，商业贷款办件时间为自过户手续递交到大连市房地产交易所之日起25个工作日，但被告于2019年4月1日才改用现金支付的方式向原告交付了尾款，被告违约属实，理应按照合同约定向原告支付相应的违约金。至于违约金的具体数额，虽然被告最终系现金付款方式结清了房款，但仍应按照双方合同中约定的支付方式及时间计算违约时间，即被告应于2019年1月22日前办理商业贷款，故被告自2019年1月23日起至2019年3月31日止违约，共计67天，违约金的数额为23450元（350000元×1‰×67天），对于原告超出该金额部分的诉讼请求，不予支持。至于被告辩称的双方之间在合同履行过程中存在争议导致支付尾款逾期一节，一审法院认为，根据合同第14条的约定，发生争议时，相关款项由居间方保管，该条仅约束了原告作为卖方从居间方处取得房款的时间，但并未约束被告作为买方交付尾款的时间，被告的该辩驳没有事实和法律依据，一审法院不予认可。至于被告反诉要求原告支付因逾期交付房屋所有权证而产生的违约金一节，一审法院认为，根据合同约定，卖方应在签发合同之日起30日内备齐过户文件交予居间方，双方于2018年11月11日签订合同，原告作为卖方应于2018年12月11日前向居间方交付过户文件，但原告2018年12月28日才交付，逾期16天，故原告应支付被告违约金5600元（350000元×1‰×16天），一审法院对被告的反诉请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告（反诉原告）王波于判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）韩阳违约金23450元。二、原告（反诉被告）韩阳于判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）王波违约金5600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）韩阳的其他诉讼请求。案件受理费560元（原告已预交），减半收取280元，由原告（反诉被告）韩阳负担86元，由被告（反诉原告）王波负担164元。反诉费50元（被告已预交），减半收取25元，由原告（反诉被告）韩阳负担。本院二审期间，王波围绕上诉请求依法提交了四组证据：证据1.（2019）辽02民终5033号民事判决书，拟证明韩阳提供的房屋合同面积与房产证面积不符；证据2.2018年11月11日专用收款证据，拟证明王波向居间方支付了购房定金3万元及3500元居间服务费；证据3.2018年12月28日收条，拟证明王波向韩阳支付了购房首付款17万元；证据4.2019年4月1日收条和房屋交接书，拟证明王波向韩阳支付了购房尾款15万元，韩阳于2019年4月1日向王波交房；证据5.录音光盘及文字整理稿，拟证明双方发生纠纷的时间是2018年12月28日，王波在房屋过户时发现合同面积与房产证面积不符，及买卖双方、居间方交接房屋的过程。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩阳对上述五组证据的质证意见是：对证据1-4的真实性没有异议，但不认可证据1的证明内容；对证据5中的2019年1月15日的录音真实性没有异议，对2018年12月29日、2019年4月1日的录音不能确认其真实性，除不认可合同面积与房产证面积不符的证明事实外，对录音的其他证明内容没有异议。对当事人二审提交的上述证据，本院认定如下：韩阳对王波提交的证据1-4的真实性没有异议，对证据5中的2019年1月15日的录音真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。对王波提交的证据5中的2018年12月29日的录音、2019年4月1日的录音，因涉及中介公司人员，在中介公司人员未予核实情况下，对其真实性不予认定。根据上述证据的认定情况，本院补充查明：王波就案涉房屋曾起诉韩阳、鹏锦房地产，请求韩阳返还王波差价7751元。大连市甘井子区人民法院审理后，作出（2019）辽0211民初1127号民事判决，驳回王波的全部诉讼请求。王波不服该判决，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2019年7月2日作出（2019）辽02民终5033号民事判决：撤销（2019）辽0211民初1127号民事判决，改判韩阳于判决生效之日起十日内返还王波房屋面积差价款7751元。2018年11月11日，王波向鹏锦房地产交付定金3万元和居间服务费3500元。2018年12月28日，韩阳收到王波购房首付款17万元。2019年1月15日，王波与韩阳电话通话。在二人的通话录音中，王波称“中介给我打电话了，房产证可以拿去办理，如果你给（面积）差价给补（偿）就去办理”，韩阳答复称“不是我不去办理，尾款我是不能给你补齐，要（面积）补差价我补不了，我也去咨询律师了……”，王波则称“我为什去报警呀，这个后续不怨我啊，是你平数报错了，中介也说了，是你没把平数确认给他，他受误导了。”韩阳称：“他要了吗”王波表示：“他说了，房产证在车上，没给他，一直没给他。”韩阳答复称：“他跟我要过吗，就当天跟我要过，后面连提都没提过，他跟我要过吗。”2019年4月1日，韩阳将案涉房屋交付给王波。本院经审理查明：一审查明的“合同第6条约定，买方申请商业贷款”有误，应更正为：案涉2018年11月11日签订的《房地产买卖合同》（编号0000207）第6条约定：“卖方需在全款到账三日内负责将房屋以签约现状交付给买方使用。交付之前，卖方须将户口迁出，且将房屋的相关费用全部结清（仅指使用费）。居间方协助买卖双方办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业费等相关费用的交接事宜。”另，一审查明的“合同第8条约定，现金付款12个工作日”表述不完整，应更正为：《房地产买卖合同》（编号0000207）第8条约定：“办件时间：现金付款：12个工作日；商业贷款25个工作日；公积金贷款：35个工作日；组合贷款：45个工作日。工作日自过户手续递交到大连市房地产交易所之日起算（现金付款至：产权证办理完毕；贷款至：银行放款）。如房屋权属转移需到大连市的房屋管理部门办理，办件时间需在前述时间基础上各延长5个工作日。”一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明：关于定金外的付款方式选择，案涉《房地产买卖合同》（编号0000207）第2条约定，买方申请商业贷款，买卖双方委托居间方选择贷款银行，具体贷款额度和年限以银行最终审核为准，首付房款多退少补。买方承诺本人和（配偶或共同还款人或共有人）月工资收入共计在7000元人民币以上，具备良好的银行存储流水和无不良信用记录，如上述承诺事项不属实须承担违约责任；若买方由于自身资信等原因无法贷款则需在七日内补齐房款，否则视为买方违约，买方于本合同签订之日起15日内，备齐购房首付（除定金以外）房款90000元，存入银行资金监管，同时将办理贷款所需相关预算费用约人民币以实际发生为准交由居间方代为保管。本院认为，本案争议焦点是王波应否向韩阳支付逾期付款违约金。韩阳本案诉请的逾期付款违约金，其称是王波逾期支付购房尾款15万元的违约金。双方于2018年11月11日签订的《房地产买卖合同》约定，卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在30日内备齐过户文件交予居间方；买方在签署本合同后30日，将过户及贷款文件交予居间方。并且，关于定金外的付款方式选择约定，买方申请商业贷款，买卖双方委托居间方选择贷款银行，具体贷款额度和年限以银行最终审核为准，首付房款多退少补；若买方由于自身资信等原因无法贷款则需在七日内补齐房款，否则视为买方违约。从上述约定可知，王波应于签订合同之日起30日将办理贷款的有关文件交给居间方，即王波应于2018年12月11日前向居间方交付办理贷款的文件。而从已查明的事实显示，王波并未申请商业贷款，而是于2019年4月1日以现金方式向韩阳支付的房屋尾款15万元。而从本案现有证据来看，买卖双方并不存在因付款方式的改变而变更房屋尾款的给付时间的约定。故王波于2019年4月1日支付房屋尾款15万元，构成逾期付款，理应依约向韩阳承担逾期付款违约金。关于王波提出其未依约办理商业贷款，是因为当时没有房产证，房产证在居间方保管无法办理，并且其在2018年12月28日办理房屋过户时发现房屋合同面积与房产证面积不符，无法确定办理贷款的数额及还款方式的上诉意见，本院认为，王波在一审中称韩阳直至2018年12月28日才将房产证从银行取回，并办理房屋过户。但即便韩阳于2018年12月28日才提供房产证，在此之后王波亦未再办理商业贷款支付剩余房款。王波称系因办理房屋过户时发现房屋的合同面积与房产证面积不符，无法确定办理贷款的数额及还款方式，本院认为，从已查明的事实可知，至2018年12月28日，王波已付定金和首付款合计20万元。而根据合同约定，房屋出售价格为35万元。在双方对房款总额未作变更约定的情况下，剩余房款应是确定的，并不存在贷款数额无法确定问题。至于合同面积与房产证面积不符问题，由此产生的应系韩阳应否向王波返还房屋面积差价款的损失赔偿问题，并不足以构成王波不依约履行剩余房款给付义务的合理抗辩理由；事实上，王波亦是通过另案诉讼的方式要求韩阳返还面积差价款7751元。故王波以合同面积与房产证面积不符作为其逾期付款的抗辩理由，本院不予采纳。关于王波提出案涉房屋的尾款在双方发生纠纷时应从人民法院作出生效裁判后才予以支付的观点，本院认为，案涉《房地产买卖合同》第14条约定，如买卖双方因履行本合同而产生的争议或纠纷，双方均同意由居间方无息保管定金、房款、过户款项及手续文件，直至买卖双方达成已付款项及手续文件的处理意见或人民法院做出生效判决、裁定，居间方将根据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件。上述约定，系买卖双方因履行合同产生纠纷后，各方对买卖双方已经履行且由居间方保管的款项或手续文件如何处理的有关规定，并非是对买卖双方尚未履行的义务进行的约定。王波依据该条款主张房屋尾款应在法院作出生效裁判后予以支付，系对合同条款的错误解读，本院不予采纳。综上所述，王波的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560元，由王波负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇一九年十二月十九日书记员  董 芳