黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8465号上诉人（原审被告）：李金鸽，女，1965年3月19日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：牛玉茹，女，1960年1月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：李志全，黑龙江龙滨律师事务所律师。上诉人李金鸽因与被上诉人牛玉茹占有物返还纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初10909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。李金鸽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回牛玉茹的一审诉讼请求。事实和理由：1.牛玉茹的房屋产权登记证书是欺骗取得,不具有物权效力,双方实质上仍然是借款合同纠纷。案涉房屋是李金鸽家原有房屋动迁取得。2010年7月.李金鸽位于王岗镇的无照房屋动迁,面积拆二还一,李金鸽2010年7月18日与拆迁人王岗镇村委会签订《房屋拆迁产权调换补偿协议》。回迁房建设完成后,2014年4月18日李金鸽分得案涉房屋,办理了进户手续并入住至今,在此期间该房屋的包烧费、物业费、水电煤气等所有费用均是李金鸽缴纳,李金鸽占有使用房屋是合法行为。李金鸽与牛玉茹实际是债务纠纷。2013年11月李金鸽为邻居郭有向牛玉茹借款20万元承担保证责任,后来债务人郭有死亡,牛玉茹要求李金鸽还款,李金鸽同意,给牛玉茹出具了新的欠条。又因为李金鸽的姐姐李金凤在2013年10月28日也向牛玉茹借款20万元,牛玉茹要求李金鸽一并承担。李金鸽不同意,牛玉茹提出为保证债务履行,以李金鸽的房屋抵押,由于李金鸽的房屋尚未办理房屋产权登记,2016年1月7日李金鸽将包括《房屋拆迁产权调换补偿协议》在内的房屋的动迁手续交给牛玉茹,牛玉茹又要求李金鸽签订《房屋买卖协议》。2017年9月8日，牛玉茹向南岗区人民法院王岗法庭起诉,要求李金鸽履行《房屋买卖协议》,从本案涉房屋内搬出。经法庭调解,确定还是由李金鸽偿还债务,商定以46万元结束债务纠纷,李金鸽筹借20万元,但是因为李金凤未能拿出剩余的26万元,而牛玉茹要求一次性还清,牛玉茹的律师李志全在2017年11月14日收取李金鸽5万元履约诚意金,约定2018年5月份一次性付清余款则牛玉茹撤诉。牛玉茹未经李金鸽及家属同意在2017年12月买通王岗镇村委书记郭永林(也是哈尔滨红星城房屋开发有限公司现任负责人),手持李金鸽抵押给牛玉茹的《房屋拆迁产权调换补偿协议》等房屋动迁手续,私自办理了新的《房屋拆迁产权调换补偿协议》,并由王岗镇村委会出具手续为其办理了房屋产权初始登记证书。此后李金鸽凑足钱还剩余借款时,牛玉茹要求李金鸽及李金凤共同偿还59万元,李金鸽拒绝接受。牛玉茹此次起诉的诉状也承认其不是案涉房屋的回迁户,既然牛玉茹不是回迁户,其依据回迁户手续,串通哈尔滨红星城房屋开发有限公司现任负责人为其办理非法回迁手续,取得的房屋产权证书不具有物权效力。2.李金鸽继续占有案涉房屋是合法占有。牛玉茹将债权变成物权,但是物权的实际价值与债权差距巨大,在差距金额没有处理之前,李金鸽继续占有案涉房屋是合法行为。李金鸽自房屋建成回迁入住后,一直合法占有使用房屋,房屋的各项费用均是李金鸽缴纳。牛玉茹虽然串通哈尔滨红星城房屋开发有限公司现任负责人郭永林办理了房屋产权证,但是本案的本质还是债务纠纷,债权金额20万元,扣除已经偿还的诚意金5万元,还剩15万元,李金鸽位于红星城的房屋价值80余万元,即使双方同意以房抵债,未就差额如何给付达成协议之前,牛玉茹要求李金鸽迁出没有任何法律依据,李金鸽有权继续占有房屋。李金鸽现在同意还款,牛玉茹如果接受,双方债务消灭。如果牛玉茹不同意接受钱款,也应该对房屋进行作价,牛玉茹交付剩余房款,才能要求李金鸽迁出案涉房屋。在双方没有解决房款差额之前,没有对李金鸽已经交付的5万元诚意金作出处理之前李金鸽有同时履行抗辩权,继续占有使用案涉房屋是合法行为。牛玉茹辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李金鸽的上诉请求。牛玉茹向一审法院起诉请求：1.李金鸽从哈尔滨市南岗区永兴路67号红星城小区13栋1单元21层3号房屋迁出；2.李金鸽支付房屋占有使用费，参照哈尔滨市同地段同类房屋租金每月1300元，从2016年6月30日起计算至李金鸽迁出房屋之日止。一审法院认定事实：牛玉茹、李金鸽之间原本存在民间借贷合同关系，后双方于2016年1月7日签订《房屋买卖协议书》，约定李金鸽用案涉房产抵偿欠款。牛玉茹于2018年5月10日取得该房产的不动产权证书，并据此诉讼请求李金鸽返还占有物，迁出及给付占有物使用费。一审法院认为，一、法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案牛玉茹持有的不动产权属证书合法有效，李金鸽应当依法返还。二、李金鸽抗辩的房屋买卖合同效力问题及民间借贷合同纠纷，不在本案诉请的审理范围内，可另行主张权利。三、牛玉茹诉请李金鸽给付的房屋占有使用费用，证据不足，一审法院不予支持。判决如下：一、李金鸽于判决生效之日起十日内将哈尔滨市南岗区永兴路67号红星城小区13栋1单元21层3号房屋返还牛玉茹，并从该房屋中迁出。二、牛玉茹其他诉讼请求不予支持。本院二审期间，李金鸽围绕上诉请求提交了2010年7月18日李金鸽与南岗区王岗镇村委会签订的《房屋拆迁产权调换补偿协议》及搬迁验收单，意在证明：案涉房屋原始被拆迁人是李金鸽。牛玉茹质证意见：该两份证据牛为复印件，没有原件，无法核对其真实性。李金鸽是否对该房屋有拆迁验收单和补偿协议，在李金鸽和牛玉茹签订以房抵债协议之后，双方到相关房产部门及红星村村委会进行了现场登记验收，办理了交割手续，以牛玉茹的名义办理了产权证。本案案由是占有物返还纠纷，现牛玉茹享有合法的不动产权证书，有权依据该证书登记的物权请求李金鸽搬离。牛玉茹未提交新证据。本院认证意见为：因李金鸽提交的证据均为复印件，故无法确认其真实性。即便案涉房屋原始被拆迁人是李金鸽，因李金鸽将该房屋出卖给牛玉茹，双方共同到红星村村委会及开发单位办理更名等相关手续，随后牛玉茹取得不动产权证书，案涉房屋已发生物权变动。故不予采信。本院另查明：《房屋买卖协议书》约定，案涉房屋转让价格为44万元，牛玉茹用李金鸽欠其的欠款44万元抵偿。该合同签订后，双方债权债务抵销，房屋归牛玉茹所有。李金鸽2018年因与哈尔滨市国土资源局、牛玉茹房产行政登记一案向哈尔滨市南岗区人民法院提起行政诉讼，请求撤销哈尔滨市国土资源局给牛玉茹颁发的案涉房屋不动产权证书。哈尔滨市南岗区人民法院作出（2018）黑0103行初250号行政裁定书，裁定驳回李金鸽的起诉。李金鸽不服，上诉至本院，本院作出（2018）黑01行终735号行政裁定书，驳回其上诉，维持原裁定。除上述事实外，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，李金鸽与牛玉茹之间原存在借款合同纠纷，债务履行期届满后，双方多次协商确定偿还本息金额，最终通过签订《房屋买卖协议书》的方式，李金鸽以案涉房屋作价44万元抵偿给牛玉茹，双方借款债权债务关系消灭。故《房屋买卖协议书》实为以物抵债协议，并非一般意义上的房屋买卖合同关系。该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定及公序良俗，应属合法有效。双方当事人在债务履行期届满后达成以房抵债协议并已办理了产权转移手续，已经发生物权变动。在法院未予支持李金鸽撤证诉请的情况下，牛玉茹有权请求李金鸽履行协议，迁出案涉房屋。综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故李金鸽的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李金鸽负担。本判决为终审判决。审判长 宋 凯审判员 柳 波审判员 万 迎二〇一九年十二月九日书记员 于文娟