河北省保定市竞秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0602民初3240号原告：徐光普，男，1980年12月18日出生，汉族，住址河北省保定市竞秀区。被告：嘉昌房地产开发有限公司，住所地石家庄市和平东路**，统一社会信用代码91130000760301359K。法定代表人：蒋必长，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵俊杰、许淑霞，河北明光律师事务所律师。原告徐光普与被告嘉昌房地产开发有限公司（以下简称嘉昌地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐光普、被告嘉昌地产公司委托诉讼代理人赵俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐光普向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付迟延办理不动产权违约金134670.42元（以原告缴纳总房款392711元为基数，按年利率4.35%标准计算自2011年10月22日至2019年7月30日）；2、判令被告承担办案全部诉讼费、保全费、交通费、差旅费。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求要求被告继续履行合同。事实和理由：原告与被告签订商品房购销协议，购买被告开发建设的位于竞秀区温馨家园（荣域铂庭）13号楼2单元602室房屋，建筑面积92.688平方米，总价392711元，原告在交房款同时已经将契税、维修基金等费用交给被告。目前因被告拒绝向房产部门提供相应资料致使原告及小区其他业主无法正常办理产权登记。综上所述，被告未能诚实履行合同，拒不为原告办理房屋产权，致使原告无法上市交易，其行为严重损害了原告合法的财产利益，限制了原告对房屋处理权利。被告嘉昌地产公司辩称，1、被告不办理房产证属于历史遗留问题，是由于客观原因造成的办证条件不完备。事实是因被告给保定市政府垫付5亿资金，政府无法偿还，现政府已将此列为了政府解疑的范围。现公司举步维艰，并非答辩人不给办证，而是办证的条件不完备，政府行为属于不可抗力，系法律上的免责条款，被告不构成违约，且办理房产证根本不可能实现；2.被告不构成违约，要求被告承担违约责任没有事实和法律依据。在实际中，并不是被告不配合办理房产证，而是由于政府遗留问题导致的无能力办理房产证，而且被告已经为其办理了初始登记。按照《城市房屋权属管理登记办法》规定申请人应当向房地产开放公司提交申请和身份证明等相关证件予以办理，因此，在原告未提出办证申请且在未交付相关证件下，被告即使条件完备的情况下也办理不了房产证；3、原告主张自2011年10月22日的违约金，已超出诉讼时效的规定。本院经审理认定事实如下：2011年7月11日，原告徐光普作为买受人与被告嘉昌地产作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号为GF20080010072），合同约定：出卖人经批准建设商品房，商品房暂定名温馨家园（荣域铂庭），买受人购买第13号楼幢2单元602号房；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4180元，总金额（人民币）叁拾捌万柒仟肆佰叁拾陆元整；出卖人应当在2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格、具体交房时间安排由出卖人登报通知买受人，双方办理房屋交接手续，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承诺在商品房交付使用后一年内协助买受人取得房地产权属证书。另，原告当庭提交了销售房地产统一发票，开票日期为2011年10月21日，付款方名称为徐光普，收款方为嘉昌房地产开发有限公司，不动产项目名称及编号为温馨嘉园住宅小区3060213114003，合计金额叁拾玖万贰仟柒佰壹拾壹元整。对此，被告无异议。原告当庭还提交了两张《收据》，其中一张内容为2010年10月31日，今收到徐光普13-2-602，交来维修基金，人民币（大写）柒仟捌佰伍拾肆元整，收款单位处盖有嘉昌房地产开发有限公司财务专用章；另外一张内容为2010年10月31日，今收到徐光普13-2-602，交来确权费，人民币（大写）柒仟捌佰伍拾肆元整，收款单位处盖有嘉昌房地产开发有限公司财务专用章，上述《商品房买卖合同》、发票及收据，原告用以证明原告已经按照合同约定将全部款项交由被告，被告有义务为原告办理产权登记，但是被告迟迟没有办理产权登记，构成违约。被告对这两张收据的关联性不认可，被告认为不能证明是其违约金的一个依据。庭审中，被告提交竞秀区房地产遗留问题项目台账复印件，证明被告为政府垫付资金属于不可抗力，系法律上的免责条款，被告不构成违约。原告认为政府和被告之间的关系不能作为被告免责的依据。上述事实，有《商品房买卖合同》、发票以及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，合法的商品房买卖合同应该受到法律保护。原告徐光普与被告嘉昌地产公司签订《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，原、被告之间成立商品房买卖合同关系，本院予以确认。原、被告均应按照合同约定，享有合同权利，履行合同义务。被告未按照合同约定协助办理该房屋的产权证书，构成违约，应该承担违约责任。原告诉请被告继续履行购房合同，办理房屋产权登记，符合合同约定，本院予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条：“关于产权登记的约定：3、出卖人承诺在商品房交付使用后一年内协助买卖人取得房地产权属证书。”以及第八条：“交付期限：出卖人应当在2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格、具体交房时间安排由出卖人登报通知买受人，双方办理房屋交接手续，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，被告为原告办理房地产权属证书约定期限应截止至2012年7月31日。由于原、被告对逾期办理权属证书应承担的违约金约定不明确，应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人另有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定的标准计算。被告未按照合同约定时间办理房屋所有权登记，原告亦未提交及时主张权利的证据，本院依法认定违约金保护范围为原告起诉之日前三年（即2016年8月15日至2019年8月15日），超出诉讼时效部分，本院不予支持。根据原告提交的销售不动产统一发票可知，截至《商品房销售合同》约定房屋交付之日2011年7月31日，原告已经缴纳房款392711元，上述违约金应以交付房屋时已交纳购房款392711元为基数计算。被告提交竞秀区房地产遗留问题项目台账复印件，证明被告为政府垫付资金属于不可抗力，该证据不足以证明被告违约是因不可抗力所致，故对被告的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告嘉昌房地产开发有限公司继续履行与原告徐光普签订的合同编号为GF20080010072号商品房买卖合同；二、被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐光普逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告徐光普交纳的购房款392711元为基数，自2016年8月15日起至，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至2019年8月15日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2994元，减半收取1497元，由被告嘉昌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一九年十二月十八日书记员  宋琳琳