湖北省洪湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂1083民初1471号 原告：蒋青云，男，1964年4月13日出生，汉族，现无业，住洪湖市。 被告：汪和珍，女，1946年2月17日出生，汉族，洪湖市大沙湖农场退休职工，住洪湖市。 委托诉讼代理人：江辉，上海申如律师事务所律师。 原告蒋青云与被告汪和珍占有物返还及侵权责任纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋青云、被告汪和珍及其委托诉讼代理人江辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告强占的洪湖市大沙湖农场和平新村4-1号四合院一套归原告所有；2、判令被告立即撤出所强占的洪湖市大沙湖农场和平新村4-1号四合院；3、判令被告赔偿原告的房租损失3000元；4、判令被告赔偿原告的树木损失5000元；5、判令被告将原告父亲的遗像恢复原状；6、诉讼费由被告承担。 事实和理由：诉争房屋位于洪湖市大沙湖农场（大沙湖农场养猪场084号地块），原所有人为惠自州、唐永香夫妇。2002年10月，惠自州将该房屋卖给了被告，被告在院子里从事养猪。由于当年亏损严重，被告便四处托人欲脱手转卖房屋。2004年1月11日，被告跟原告协商，愿意将洪湖市和平新村4-1号一套四合院卖给原告，价格1万元，原告同意后，当日双方签订一份《房契》。因为当时原告的弟弟跟被告的儿子关系非常要好，原告一次性向被告支付1万元房款后，未向被告索要收条。被告收到原告房款后，将原房主惠自洲（住洪湖市××农场东××）的《国有土地使用证》交给了原告。随后原告的父母便搬到四合院居住，并在院子里栽种了13棵白杨树，还开垦了一片菜地。2008年正月初四，原告之父在该房屋里去世，丧事在该四合院办理。为了便于照顾健在的母亲，原告也搬进了该四合院。2009年9月，因原告要去武汉做生意，原告的母亲就搬出了该四合院，原告将该房屋以每年1000元的价格租给了洪湖市大沙湖农场六分场的刘某夫妇。可是，到了2015年底，被告听说该房屋要升值，便单方面撕毁契约，要收回该房屋，用各种手段一次又一次地纠缠承租人刘某夫妇，搞得他们不得安宁。刘某夫妇不堪骚扰便搬走了。不仅如此，被告还擅自将原告父母栽种的白杨树（生长了十多年）卖掉了，将悬挂在正屋墙上的原告父亲的遗像和原告存放在房间里的部分物品扔掉了。原告得知后多次找被告交涉，要求被告信守承诺，搬出属于原告的房屋，但被告依然我行我素，不肯搬出。 被告辩称，被告没有将案涉房屋卖给过原告，也没有收过原告1万元钱。案涉房屋是被告委托原告照看，因为被告长期在武汉居住，多年没有返回大沙湖，所以对房屋的情况不清楚，等到被告有所察觉的时候，原告已经将案涉房屋租给了别人，所以被告从承租人那里把房子要过来了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告对原告提交的如下证据提出异议：1、原被告签订的《房契》一份、土地使用权证一份。证明：2004年1月11日，被告汪和珍将大沙湖农场和平新村4-1号四合院一套整体作价1万元卖给原告蒋青云，下面落款的卖方是汪和珍本人签字，该房屋系案外人惠自洲以14000元的价格卖给被告养猪，不到一年，被告亏损，就将房屋以1万元的价格买给了原告，并且当时交付土地权证。被告质证认为，（1）在原告另案提起的诉讼中，惠自洲曾在法庭上陈述是将案涉房屋出让给了被告的小儿子江涛而不是被告本人，因为当时买房的款项是江涛出资的；（2）《房契》上面的签字不是被告本人签的；（3）案涉房屋之土地证被告也未交给过原告；（4）被告也没有从原告处收到一万元的房款。本院认为，综合本案其他证据，本院认定原告提交的原被告签订的《房契》具有真实性，原告提交的土地使用权证，无论原告何时取得及如何取得，亦具有真实性。至于具体理由，因上述《房契》是否真实，是本案争议焦点之一，本院将在判决理由部分详细阐述。2、（2017）鄂洪湖证字第1721号《公证书》第22、23、24页。拟证明惠自州于2002年10月将诉争房屋作价14000元转让给了被告汪和珍，并不是卖给了被告之子江涛。被告是为了简化手续节省费用，才找到惠自洲重新补办手续想将房屋直接过户到江涛名下。被告对上述证据的真实性无异议，但对证明目的提出异议，认为当时是被告代表江涛出面与惠自洲夫妇协商购买的，惠自洲夫妇出具证明只是一种“下意识”的说法，不能据此认定被告就是诉争房屋的购买人。本院认为，综合本案其他证据，本院对上述证据予以采信，因惠自洲将诉争房屋转让给被告还是被告之子江涛，是本案争议焦点之一，故具体理由将在判决理由部分予以阐述。3、证人陈某书面证言及出庭作证证言，陈某出庭作证证言内容为：（1）原告父母曾在案涉房屋居住，原告之母在该房屋外栽树；（2）原告父亲去世后在该房屋内办丧事；（3）被告将原告之母栽的树砍掉并出售；（4）被告曾要将房屋7000元卖给证人，证人未同意；（5）2009年至2016年，原告将房子租给案外人刘某夫妇居住。陈某书面证言中还陈述“2004年1月（被告）以一万元（将案涉房屋）卖给了蒋青云”。对陈某出庭作证证言内容，被告除否认其曾要将房屋以7000元的价格卖给证人外，对其他证明内容的真实性无异议。对陈某书面证言中陈述的被告将案涉房屋卖给原告之事实，被告予以否认。4、证人刘某书面证言及出庭作证证言。刘某出庭作证证言证明:(1)其从2009年至2015年以每年1000元的价格向原告租住案涉房屋;(2)其听原告说过，案外人惠自洲将房子以14000元卖给被告；（3）在2015年原被告对案涉房屋权属产生争议时，其听原告说被告养猪亏本后将房子以1万元的价格卖给原告；（4）被告将原告之母栽的树砍掉并出售，大约卖了四五百元；（5）被告于2015年下半年将案涉房屋房门砸开后把房间里的东西丢在四合院外面的水沟里。证人刘某陈述其书面证言中落款的签名是其本人签字，但里面从第5排到第7排关于房屋买卖情况的这段话不属实，原被告买卖房子的价格其不清楚。被告对刘某出庭作证证言的真实性未提出异议，认为刘某证言只能证明原告曾将房屋租给其使用，不能证明被告将房屋卖给原告。5、证人彭某证言，证明其于2005年应原告要求对案涉房屋进行过维修改造，该房屋是原房主惠自洲卖给被告，被告养猪亏本后又以1万元的价格卖给原告。被告对该证据的真实性提出异议。并提供反驳证据：证人彭某及原被告在另案诉讼中之证人侯某二人在为原告出具的书面证言上的签字说明。上述二证人在两份说明中均表示对原被告之间有无房屋买卖关系及有无款项支付不清楚，也未听说。对上述反驳证据，原告对真实性无异议，认为其只是对证人陈述过买卖房屋的事情，并不是说证人亲眼看到。本院认为，因上述出庭证人及未出庭证人分别通过口头或书面陈述对于原被告之间房屋买卖关系及买卖价格表示不清楚，故对上述证人证言中除对其表示不清楚之内容不予采信外，对证人之其他证明内容予以采信。 原告对被告提交的如下证据提出异议：1、（2017）鄂洪湖证字第1721号、1722号《公证书》。证明当时惠自洲是将房子卖给被告的小儿子江涛，而不是被告。原告认为上述《公证书》的内容是不真实的，是事后被告找原房主惠自洲协商后补办的。本院认为，综合本案其他证据，对被告上述证据之证明目的不予采信。2、2015第0607号《国有土地使用权证》。拟证明原告蒋青云提交的《国有土地使用证》已失效，被告持有的2015第0607号《国有土地使用权证》才是目前有效的土地证。原告对该土地使用权证的真实性无异议，但认为该证不能否认原土地使用权证的效力。本院对该证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年1月11日，原、被告签订《房契》，载明“汪和珍住和平新村（4-1号）住房一套四合院，门对南平房四间，门对北平房四小间，东面猪舍五间，中间一大院，房后自留地一亩菜地，经双方协商整体一套作价壹万元卖给蒋青云”。此后原告开始占有、使用该房屋，原告父母还在该房屋院子内栽种了多棵白杨树。原告之父在该房屋去世后，原告于2009年将该房屋以每年1000元租金出租给刘某使用。2015年，该房屋面临拆迁。同年，被告汪和珍以该房屋没有卖给原告为由，将承租人刘某从该房地产中赶出，自己使用该房屋至今。原、被告双方因此产生纠纷。 另查明，本案诉争的房屋位于洪湖市大沙湖农场和平新村4-1号，当事人实际圈地占有面积约900㎡，由菜地485㎡，正房109.90㎡，厨房58.22㎡、废旧猪舍95㎡、院子151㎡组成，其中仅正房109.90㎡和厨房58.22㎡依法办理了《国有土地使用证》，土地使用权人为案外人惠自州,使用权类型为城镇划拨土地，其余土地均为国有空闲土地。诉争房屋没有办理房屋所有权证。2002年10月，案外人惠自州将诉争房屋及占用的900余㎡土地使用权作价14000元卖给被告汪和珍，被告汪和珍至今未办理该房地产权属登记手续。 2015年3月20日，惠自州以原土地证遗失，申请补办了2015第0607号《国有土地使用权证》并交给被告汪和珍之子江涛，2017年11月29日，惠自州、唐永香夫妇与汪和珍之子江涛补签《土地使用权转让协议》，将争议土地、房产卖给江涛；惠自州、唐永香出具《委托书》，委托江涛代办不动产登记、转移手续。2017年12月1日，被告汪和珍和其子江涛与惠自州、唐永香在洪湖市公证处就上述《土地使用权转让协议》、《委托书》分别办理了（2017）鄂洪湖证字第1721号、1722号两份《公证书》。 本院还查明，2018年3月23日，原告蒋青云以汪和珍为被告，以惠自洲为第三人向本院提起诉讼，要求判令被告汪和珍协助原告办理位于洪湖市大沙湖管理区和平新村4-1号房屋的不动产过户登记。本院于2018年7月9日作出（2018）鄂1083民初360号民事判决，判决支持原告之诉讼请求。被告汪和珍不服，上诉至荆州市中级人民法院，荆州中院于2018年11月15日作出（2018）鄂10民终1345号民事裁定，认为“原审查明该房屋没有登记在汪和珍名下，而判决汪和珍协助原告办理不动产过户登记，与查明的事实不一致，原审判决认定基本事实不清”，裁定撤销原判，发回重审。本院重组合议庭进行审理，并追加第三人惠自州之妻唐永香为第三人，原告变更诉讼请求为要求判令被告汪和珍与第三人惠自州、唐永香协助原告办理位于洪湖市大沙湖管理区和平新村4-1号房屋的不动产过户登记。2019年7月3日，原告向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。同年8月26日，原告又向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案争议焦点为：一、诉争房屋是被告汪和珍购买还是汪和珍之子江涛购买的；二、被告汪和珍与原告蒋青云之间是否存在房屋买卖合同关系；三、原被告之间的房屋买卖合同是否有效；四、原告能否基于侵权法律关系要求被告返还诉争房屋，并要求被告赔偿租金损失；五、原告要求被告赔偿其树木损失，并将其父亲遗像恢复原状之诉请能否得到支持。对上述争议焦点，本院评判如下： 一、关于诉争房屋是被告汪和珍购买还是汪和珍之子江涛购买的问题。2017年12月1日，被告之子江涛与案外人惠自州、唐永香在洪湖市公证处办理诉争房产《土地使用权转让协议》、《委托书》公证时，提交了惠自州、唐永香在2014年3月18日、2014年12月12日出具的证明，分别表述为“我家位于老高中后面和平新村的房产…于2002年10月卖给汪和珍，协商价款14000元，已全部付清”；“土管证、房产证补办好以后直接交给汪和珍就行，归汪和珍所有。”本院认为，上述两份证明均由被告提交，该证明中惠自州、唐永香的陈述意思表示明确，真实性较高，而被告提交的惠自洲夫妇与江涛签订的《土地使用权转让协议》，签订时间为2017年11月29日，明显系事后补签，被告也未提交其他证据证明惠自洲夫妇与江涛之间存在房屋买卖合同关系。故综合本案其他证据，本院对被告汪和珍辩称诉争房产系惠自洲卖给江涛的意见不予采信，诉争房屋系被告汪和珍购买。 二、关于被告汪和珍与原告蒋青云之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。本院认为，在本案审理过程中，原告蒋青云向本院提交了2004年1月11日原告蒋青云与被告汪和珍签订的《房契》以及登记为惠自州的《国有土地使用证》，证明原告是依买卖关系取得该房地产。《房契》约定：“汪和珍住和平新村（4-1号）住房一套四合院，门对南平房四间，门对北平房四小间，东面猪舍五间，中间一大院，房后自留地一亩菜地，经双方协商整体一套作价壹万元卖给蒋青云”。且事实上，原告蒋青云自2004年起入住该房产，其父母一直居住生活在那里，原告父亲在该房屋去世后，原告又将该房地产租给刘某使用。原告实际占有使用该房地产，直至2015年底被告汪和珍将承租人刘某逐出并控制该房地产。被告汪和珍辩称没有与原告蒋青云签《房契》，《房契》上的签名不是其本人所签，其是将诉争房屋委托原告保管。因诉争房产10多年由原告实际管领、控制，原告在该房屋内为其死去的父亲办理丧事，后又将该房屋对外出租，原告之行为远远超过了保管人的权利，而被告在此期间一直未提出异议。结合上述事实，并根据日常生活经验，原告主张的原被告之间存在房屋买卖合同关系的事实具有高度可能性，被告上述辩称意见显然有悖常理。况且，被告明确表示不就《房契》中“汪和珍”的签名是否本人所签问题申请司法鉴定。根据民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，本院认为被告汪和珍否认其与原告蒋青云之间签订过《房契》的理由不成立，原、被告之间房屋买卖合同关系成立。 三、关于原被告之间的房屋买卖合同是否有效问题。本院认为，原被告之间的买卖合同无效，理由是：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，诉争房屋建立于惠自洲以划拨方式取得的土地之上，因此被告处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定及最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十条“下列强制性规定，应当认定为‘效力性强制性规定’：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的……”之规定，上述法律及条例涉及国家土地政策，属于效力性强制性规定。本案中，诉争房屋所涉及的土地为划拨取得，被告既未取得诉争房屋所涉及土地的土地使用权，亦未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利。原被告双方签订的《房契》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，本案起诉前也未经有批准权的人民政府办理土地使用权出让手续，案涉《房契》亦应认定为无效。 四、关于原告能否基于侵权法律关系要求被告返还诉争房屋，并要求被告赔偿租金损失问题。本院认为，原被告之房屋买卖合同既然无效，则双方均不能要求履行，只能恢复原状，有过错一方应赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。故合同无效后，原告对诉争房屋之占有失去依据，其应当向被告返还诉争房屋，故其要求被告撤出诉争房屋并向其返还的诉讼请求本院不予支持。同理，原告也无权将诉争房屋对外出租，其要求被告赔偿其房租损失的诉讼请求本院亦不予支持。 五、关于原告要求被告赔偿其树木损失，并将其父亲遗像恢复原状之诉请能否得到支持问题。原告认为诉争四合院内一共有十二三棵树，有三棵树是原房主的，其余白杨树都是原告及家人栽种的，市场价不低于5000元。被告认为一共只有八棵树，有五根白杨树是原告方的，另外三棵即1棵泡桐树和2棵白连树是惠自洲种的，被告对外以500元的价格出售，被告同意赔偿原告500元。本院认为，原告认为其树木价值5000元，仅有口头陈述，无其他证据，本院无法采信。被告自认其出售的树木中有五根白杨树是原告方的，故本院认定原告之树木损失为5棵白杨树的损失。本院经咨询有关物价评估机构，了解到正常情形下本地生长了十年的白杨树一棵价格约为400元左右，扣减砍伐、运输等相关费用，本院酌定原告之树木损失为1500元，该1500元树木损失，被告应当赔偿。关于原告要求被告将其父亲遗像恢复原状问题，原告提交的证据不足以证明被告将其父亲遗像扔掉。且即使原告主张的事实成立，被告亦无法将原告父亲之遗像恢复原状，原告只能主张精神损害赔偿。故原告该主张本院不予支持。 综上所述，本院认为，诉争房屋为案外人惠自洲建造，该房屋虽未办理产权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，惠自洲因合法建造而享有该房屋之所有权。该房屋占用范围内的部分土地办理了《国有土地使用证》，土地性质为国有划拨土地，权利人亦为惠自洲。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，惠自洲将诉争房地产转让给被告，被告又转让给原告，两次交易各方亦均未依法办理登记，不发生物权变动之效力。故诉争房屋所有权人及土地使用权人仍为惠自洲。原告请求本院确认诉争房屋由原告所有，显然于法无据，该诉讼请求不能成立。原被告之房屋买卖合同，因违反了法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。合同无效后，原告无权要求被告交付诉争房屋，其对诉争房屋的占有也无法律依据，故其请求被告撤出诉争房屋并向其返还诉争房屋之诉讼请求本院不予支持。合同既无效，则原告无权将诉争房屋对外出租，故其要求被告赔偿其房租损失的诉请本院亦不予支持。另外，原告要求被告将其父亲遗像恢复原状之诉请本院也不予支持。但被告擅自将原告种植之树木对外出售，应赔偿原告树木损失1500元。总之，原告之诉讼请求本院部分予以支持。本案经合议庭讨论、法官联席会议评议，并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条、《最高人民法院国有适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告汪和珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋青云树木损失1500元。 二、驳回原告蒋青云其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费250元，由原告蒋青云负担50元，被告汪和珍负担200元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。 审 判 长  李秀军 人民陪审员  杨明海 人民陪审员  万平玉 二〇一九年十二月十日 书 记 员  刘 椰