四川省江安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1523民初1964号 原告：刘让军，男，1957年1月27日出生，汉族，住四川省江安县。 委托代理人：瞿政，四川泰仁律师事务所律师，执业证号：15101201310832699。 委托代理人：何娜，四川泰仁律师事务所律师，执业证号：15101201711778779。 被告：江安县四面山镇前进村村民委员会，住所地：四川省江安县四面山镇前进村。 负责人：李立英，村委会主任。 委托代理人：熊良裕，江安县四面山法律服务所法律工作者，执业证号：32312021104011。 委托代理人：易遵勇，江安县四面山法律服务所法律工作者，执业证号：32312021104010。 第三人:王仁贵，男，1978年7月14日出生，汉族，住四川省江安县。 第三人:王仁江，男，1987年12月24日出生，汉族，住四川省江安县。 第三人:倪文蓉，女，1963年2月7日出生，汉族，住四川省江安县。 第三人:王德云，男，1962年12月10日出生，汉族，住四川省江安县。 原告刘让军诉被告江安县四面山镇前进村村民委员会与第三人王仁贵、王仁江、倪文蓉、王德云农村建房施工合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法由审判员薛亮适用简易程序独任审判，于2019年11月15日公开开庭进行了审理，原告刘让军及其委托代理人瞿政，被告的负责人李立英及委托代理人易遵勇到庭参加诉讼，第三人王仁贵、王仁江、倪文蓉、王德云经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，经江安县人民政府主导及规划，拟建设江安县四面山镇前进村新村聚居点的平场、公路、公共设施及新村聚居点房屋建设，本案涉及的是被告前进村委会所在村进行项目为“江安县四面山镇2014年前进村聚居点建设项目A户型”新农村房屋建设，建设数量为20套。在该地由政府招标实施的平场工作完成后，要求被告前进村委会在房屋建设过程中应发包给具有建设资质的建设单位作为承包方，并要为建筑工人购买工伤保险，目的是减小建设风险。2015年1月8日，被告前进村委会作为建设单位与原告刘让军挂靠的四川省泸州市第三建筑工程公司签订了《建筑工程承包合同》，约定四面山镇前进村新农村聚居点房屋20套由泸州三建司承建，工程地点在前进村吴家榜组，工程内容按前进村委会提供的由政府组织设计的房屋建筑施工图纸进行，资金来源为联建房自筹，工程性质为包工、包料，约定房屋单价988元/平方米。工程施工前，第三人倪文蓉等人向前进村委会表示愿意购买面积相同的房屋各一套，经第三人倪文蓉等人申请，被告前进村委会同意第三人倪文蓉等人要求的房屋建址。2015年3月，原告刘让军即组织工人进场进行新村房屋修建施工，建设投入系原告刘让军个人出资，作为承建单位的泸州三建司对工程没有提供人员、技术、资金支持，2015年4月16日，第三人王仁贵、王仁江分别向前进村委会交纳了购房保证金各2000元，同年6月11日，第三人王仁贵、王仁江又向前进村委会各交纳了购房款65000元，后第三人王仁江于2016年2月6日分两次向前进村委会交纳了购房款65000元，王仁贵分两次于2016年2月5日、7日向前进村委会交纳了购房款80000元，至此，第三人倪文蓉等人共向被告前进村委会交纳了含保证金在内的购房款315000元。该费用由被告前进村委会全部支付给原告刘让军。工程建设过程中，第三人王德云要求原告刘让军对该两套房屋的门、窗及露台设计图纸进行更改，原告刘让军为了不承担因第三人更改图纸可能造成的质量等风险，于2015年9月14日与第三人王德云签订了房屋改建协议，并约定该两套房屋所有门窗由第三人自行购买，超出合同价款部分的价款由第三人自己承担，合同约定内的门窗价款在修建露台价款中抵扣，露台修建的人工、材料由第三人承担，但结算时要计算修建面积。工程将要竣工时，被告前进村委会为避免房屋建成后无法销售而承担责任，经与原告刘让军协商后，被告前进村委会与泸州三建司签订了解除合同协议书，解除双方于2015年1月8日签订的《建筑工程承包合同》，但被告前进村委会仍认可刘让军作为施工方继续建设，并要求原告刘让军与现有的购房户倪文蓉等人签订新的《建筑工程承包合同》，同时增加因协调修建房屋所用土地补偿费及政府平场资金不足部分的费用，故建房费用每平方米增加了192元。2015年12月8日，第三人所修建的房屋工程主体竣工，2016年1月28日，以江安县四面山镇前进新村联建房为建房方，刘让军为承包方，与第三人倪文蓉等人签订了《建筑工程承包合同》，该合同约定了由联建房户自筹资金，该新村建房单价为1180元/平方米等内容。2016年2月该工程全部竣工，第三人倪文蓉等人因原住房条件差，于2016年12月搬进两套新房，对其中一套房屋进行了装修。原告刘让军与第三人倪文蓉等人共同选择宜宾竹海测绘有限公司测量出第三人的两套房屋面积共为443.92平方米。结合房屋1180元/平方米的单价，该两套房屋含改建的露台在内总价款为523825.6元，其中房屋露台每户的面积为9.58平方米，两套房屋露台价款共为22608.8元。原告刘让军委托的宜宾市建业工程质量检测有限责任公司评定该两套房屋的主体结构安全性为Bsu级，满足正常使用要求。原告刘让军曾以第三人倪文蓉等人为被告向江安县人民法院提起诉讼，请求判令第三人倪文蓉等人向原告刘让军支付尚欠的建房工程款，江安县人民法院经审理查明了上述基本事实，并认为本案是在我县进行新农村建设过程中产生的农村建房施工合同纠纷，前进村委会与刘让军挂靠的泸州三建司签订的《建筑工程承包合同》，泸州三建司并没有对合同约定的内容进行实际履行，而是由实际施工人刘让军参与合同修建房屋，对此前进村委会予以认可，故应当认定本案新村房屋建设的实际发包方为前进村委会，实际承包方为刘让军，建设模式为统规统建.....，为此，江安县人民法院作出(2019)川1523民初427号民事判决，驳回了原告刘让军的诉讼请求。原告认为，根据江安县人民法院(2019)川1523民初427号案件查明的事实，原告刘让军为第三人倪文蓉等人建房的工程款应由被告村委会承担支付义务，但由于本案涉及的两套房屋系第三人倪文蓉家出资购买，被告前进村委会虽是联建房工程的发包方，但房屋建设的资金来源为联建房自筹，包括第三人一家在内的所有购房户在确定房屋出售单价后交付定金并出资购买，第三人倪文蓉等人应当与被告前进村委会承担连带支付原告建房工程款的责任。请求1.判令被告江安县四面山镇前进村村民委员会支付原告刘让军工程款208825.6元;2.判令第三人王仁贵、王仁江、倪文蓉、王德云共同对被告江安县四面山镇前进村村民委员会的上述义务承担连带责任。 被告辩称，一、2014年我村根据政府实施新农村建设的需要和部署安排，流转了12696平米的土地修建公路、村级服务等公共设施和20套居民住房。最开始于2015年1月8日以村委会的名义与泸州市第三建筑工程公司签订了一份《建筑工程承包合同》，之后根据建房的实际情况，双方自愿解除了该合同。后来由实际建房人刘让军直接与购房户签订《建筑工程承包合同》。二、我村虽然作为实际发包人，刘让军作为实际建房人，但刘让军在把房屋建成后，并没有交房给我村，也没有房屋质量验收报告。我村除村支部书记刘成刚代为刘让军收取了王仁贵、王仁江部分购房款外，其余购房户的购房款是直接给了刘让军的。既然我村是发包人，按规定刘让军就应该在工程峻经工验收合格后交付给我村，再由我村向购房人移交房屋。三、关于刘成刚收取购房人的购房款问题。村委会在此次新农村建房施工中是起组织协调的作用，所以购房人为了保证购买所预订的房屋缴纳保证金是由村委会代为收取，后来刘让军与购房人签订了《建筑工程承包合同》后，刘成刚是受实际建房人刘让军的委托代为其收取购房款。现在刘成刚所收取的全部购房款已转交给了刘让军，与村委会没有任何关系。综上所述:刘让军虽然修建了新村房屋，但至今没有修建的房屋质量验收报告，也没有向我村交付得有任何房屋，并且刘让军是把修建的房屋直接卖给王仁贵、王仁江、倪文蓉、王德云以及其他购房人。现在刘让军起诉要求我村与购房人承担连带付款责任于法无据，请求人民法院驳回刘让军要求我村承担支付建房工程款责任的诉讼请求。 第三人王仁贵、王仁江、倪文蓉、王德云未提出陈述意见。 经审理查明，经江安县人民政府主导及规划，拟建设被告所在村的新村聚居点的平场、公路、公共设施及新村聚居点房屋建设，其中新村聚居点建设房屋数量为20套，建设设计为二层，项目名称为“江安县四面山镇2014年前进村聚居点建设项目A户型”的新农村房屋建设。本案第三人王德云、倪文蓉系第三人王仁贵、王仁江的父母。在由人民政府招标实施的平场工作完成后，针对房屋的建设,要求被告前进村委会要发包给具有建设资质的建设单位作为承包方，目的是为建筑工人购买工伤保险以减小建设风险。2015年1月8日，被告前进村委会以江安县四面山镇前进村新农村建设委员会的名义作为发包方与原告刘让军挂靠的四川省泸州市第三建筑工程公司签订了《建筑工程承包合同》，约定四面山镇前进村新农村聚居点20套房屋由泸州三建司承建，工程地点在前进村吴家榜组，工程内容按前进村委会提供的由政府组织设计的房屋建筑施工图纸进行，资金来源为联建房自筹，工程性质为包工、包料，约定房屋单价为988元每平方米，付款方式为按每栋进度分期付款……，最终决算以实际面积为准。合同签订后，被告前进村委会及四川省泸州市第三建筑工程公司分别盖章确认，被告前进村委会随后开始受理购房申请及收取保证金、建房款。第三人王仁贵、王仁江因在外务工，通过其母亲倪文蓉向前进村委会表示愿意购买面积相同且相邻的房屋各一套，并经第三人申请和指认，被告前进村委会同意第三人所购房屋的建址为本案涉案两套位置相邻的房屋位置。2015年3月，原告刘让军即组织工人进场进行新村房屋修建施工，建设投入系原告刘让军个人垫资，作为承建单位的四川省泸州市第三建筑工程公司对工程没有提供任何人员、技术、资金支持。2015年4月16日，第三人王仁贵、王仁江分别向被告前进村委会交纳了购房保证金各20000元，同年6月11日，第三人王仁贵、王仁江又向前进村委会各交纳了购房款65000元，后第三人王仁江于2016年2月6日分两次向前进村委会交纳了购房款65000元，王仁贵分两次于2016年2月5日、7日向前进村委会交纳了购房款80000元，至此，第三人王仁江共交纳了含保证金在内的购房款150000元，第三人王仁贵交纳了含保证金在内的购房款165000元，该款之后由被告前进村委会全部支付给了原告刘让军。工程建设过程中，因第三人购买的两套房屋已确定，经第三人王德云与原告协商，双方于2015年9月14日签订了房屋改建协议，对第三人王仁贵、王仁江所购买的两套房屋的门、窗进行更改，将部分楼顶露台封闭改建为房屋，并约定该两套房屋所有门窗由第三人自行购买，超出合同价款部分的门窗款由第三人自行承担，露台改建为房屋的人工、材料由第三人承担，结算时根据修建面积计算工程费。工程将要竣工时，新建房屋大部分尚未出售，被告前进村委会为避免房屋建成后无法销售而承担责任，经与原告刘让军协商，被告前进村委会与泸州三建司解除了双方于2015年1月8日签订的《建筑工程承包合同》，但被告前进村委会认可刘让军作为施工方继续建设，并由原告刘让军与现有的购房户签订新的《建筑工程承包合同》，对尚欠的工程款由原告直接收取，对未出售房屋由原告负责销售。2015年12月8日，该工程主体竣工。因涉案土地的土地流转费应由被告向购房户收取后支付给交出土地的土地承包户，原告在施工前因工期需要作了垫付；对超出政府补贴的平场费应由被告支付原告，故被告要求在新合同中增加建房费用每平方米192元，变更为1180元每平方米，由原告直接收取垫付的土地补偿费用和平场费用。2016年1月28日，原告刘让军以江安县四面山镇前进新村联建房为建房方，刘让军为承包方，制作了《建筑工程承包合同》，并通知各购房户签订合同，因第三人王仁贵、王仁江在外务工，由倪文蓉在合同上代为签署了王仁贵、王仁江名字，该合同约定了由联建房户自筹资金，该新村建房单价为1180元每平方米等内容。2016年2月该工程全部竣工。第三人户因原住房条件差，向该村原村支部书记刘成刚提出提前入住，于2016年12月搬进两套新房，原告刘让军知晓后，遂向第三人提出交纳剩余的购房款，第三人以原告修建的房屋有质量问题拒付，双方为此产生纠纷。2018年1月，原告刘让军向本院提起民事诉讼，请求王仁贵、万仁江、倪文蓉给付建设工程款203802元及违约金104760.4元，在该案诉讼中，原告刘让军委托的宜宾竹海测绘有限公司测量出王仁贵、王仁江的两套房屋面积共为443.92平方米，其中房屋露台每户的面积为9.58平方米；原告刘让军委托的宜宾市建业工程质量检测有限责任公司评定王仁贵、王仁江两套房屋的主体结构安全性为Bsu级，满足正常使用要求；第三人倪文蓉代表王仁贵、王仁江委托宜宾新兴司法鉴定中心对房屋的施工质量和房屋安全性进行鉴定，鉴定出该两套房屋部分墙体存在轻微结构裂缝，现浇板结构出现危险点，结构安全性等级为Cu级，需对墙体裂缝、现浇板裂缝进行整改加固处理才能满足结构规范、抗震规范要求；房屋实体施工质量上在不同材料的构件交接处未铺设钢丝网，墙体抹灰局部存在空鼓现象，现浇板局部有露筋现象等，需对该工程质量问题进行处理才能满足相关规范要求。后刘让军以收集证据需时间为由，向本院申请撤诉。2019年3月6日，刘让军再次向本院提起民事诉讼，请求本案第三人给付尚欠的购房款及违约金，本案第三人仍以房屋存在质量问题进行抗辩，但拒绝进行修复费鉴定，本院以(2019)川1523民初427号《民事判决书》，以主体不符驳回了原告诉讼请求。原告变更诉讼主体后，再次向本院提起民事诉讼。 以上事实，有原告举证的四名第三人的人口信息，建筑工程承包合同2份，房屋改建协议，建设工程设计施工图，竣工结算清单，房屋面积测绘报告，房屋结构安全性鉴定报告及鉴定机构鉴定资质，(2019)川1523民初427号《民事判决书》，及双方当事人在法庭审理时的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案是在我县进行新农村建设过程中产生的农村建房施工合同欠款纠纷，被告前进村委会与原告刘让军挂靠的四川省泸州市第三建筑工程公司签订的《建筑工程承包合同》，四川省泸州市第三建筑工程公司并没有对合同约定的内容进行实际履行，而是由实际施工人刘让军对合同约定的房屋进行修建，对此被告予以认可，且原告刘让军与现有的购房户签订新的《建筑工程承包合同》，系被告在房屋将要竣工时，发现房屋出售情况不佳，为规避责任要求原告去签订，不是原告真实意思表示，故本案原告作为实际施工人请求被告给付尚欠的建设工程款符合法律规定，被告应当承担给付责任。本案涉案房屋两套，从交纳定金，交纳购房款及后来倪文蓉代表王仁贵、王仁江签订合同的事实，可以证明本案两套房屋系第三人王仁贵、王仁江两弟兄分别出资购买，为房屋买受人，故被告倪文蓉、王德云的行为属委托代理行为,其法律后果应由委托人承担。被告前进村委会流转土地后，将房屋出售给第三人王仁贵、王仁江，系根据双方对新村房屋买卖达成的口头合同，该合同系双方真实意思表示，且第三人已按照约定交纳了购房保证金及部分购房款，已经实际取得合同约定的房屋并实际接收、入住，第三人前进村委会按约收取了保证金及部分购房款，双方合同成立，各方均应按照合同约定诚实履行义务。第三人征得被告同意已实际取得房屋，视为本案房屋已经交付使用。新农村建设是人民政府为改善农村居民居住环境而作出的探索性推广政策，性质上一般为农村居民自建，因无相关法律支持，故基层组织在实施过程中往往做法不一，就本案，被告在该工程项目中作为发包方，而第三人王仁贵、王仁江作为购房人已实际取得房屋，所购两套房屋的主体结构安全性为Bsu级，满足正常使用要求，故本案应由被告与第三人王仁贵、王仁江共同承担支付尚欠工程款的法律责任。对第三人王仁贵、王仁江与原告自行协商将露台改建为房屋的协议，是双方真实意思表示，双方均应按照协议履行各自义务，但有此产生的工程费用，与被告无关，被告对此可不予承担责任，为减少当事人诉累，涉本案改建部分工程款可由第三人王仁贵、王仁江直接支付原告。对于应当抵扣的相关门窗费用，因第三人未举证证明，不予在本案中处理。对第三人认为房屋质量存在的瑕疵，因没有相关证据证明其修复费用，亦不予在本案中处理，对此第三人可另行主张权利。经房屋面积测绘报告，两套房屋的建筑面积相同，共为443.92平方米，每套房屋面积为221.96平方米，扣除每套房屋增加露台改建为房屋的面积为9.58平方米，故按原图纸设计每套房屋的实际建筑面积为212.38平方米，建设工程费为209831.44元。本案涉及的建设面积单价，应以原合同约定的988元每平方米计算，其他增加的土地补偿费、平场费不属本案工程建设费用争议范围，本院不予审理，原告可另行主张权利。故被告及第三人王仁贵还应共同支付原告刘让军工程款44831.44元（209831.44元－165000元），由第三人王仁贵直接支付原告因增加将露台改建为房屋的工程款9465.04元（9.58平方米×988元/平方米）；被告及第三人王仁江应共同支付原告刘让军工程款59831.44元（209831.44元－150000元），由第三人王仁江直接支付原告因增加将露台改建为房屋的工程款9465.04元（9.58平方米×988元/平方米）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”，第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下： 一、由被告江安县四面山镇前进村村民委员会与第三人王仁贵在本判决生效后30日内连带支付原告刘让军工程款44831.44元。 二、由被告江安县四面山镇前进村村民委员会与第三人王仁江在本判决生效后30日内连带支付原告刘让军工程款59831.44元。 三、由第三人王仁贵在本判决生效后30日内支付原告刘让军因增加将露台改建为房屋的工程款9465.04元。 四、由第三人王仁江在本判决生效后30日内支付原告刘让军因增加将露台改建为房屋的工程款9465.04元。 五、驳回原告刘让军的其他诉讼请求。 案件受理费减半后收取2216元（原告已预交），由原告刘让军承担500元，被告江安县四面山镇前进村村民委员会承担1716元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  薛 亮 二〇一九年十二月十八日 法官助理  万加强 书 记 员  何秋梦