广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终14579号上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行），住所地广东省广州市白云区广园中路。负责人：王玉新，该支行行长。委托诉讼代理人：叶则节，该支行职员。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李圣腾，男，1963年5月1日出生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审原告）：宋春香，女，1965年4月9日出生，汉族，住浙江省苍南县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：万建华，广东德良律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司），住所地广东省广州市天河区天河直街。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人广东君信律师事务所。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：张锦雄，男，1971年10月17日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人建行白云支行因与被上诉人李圣腾、宋春香及原审被告国龙公司、原审第三人张锦雄商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2007）越法民三初字第1399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人建行白云支行的委托诉讼代理人张沛，被上诉人宋春香、李圣腾的共同委托诉讼代理人万建华，原审被告国龙公司的委托诉讼代理人丘文杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行白云支行上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判李圣腾、宋春香已付的房款、未付的房款及利息偿还建行白云支行的贷款，不足清偿的，由李圣腾、宋春香代为清偿债务消灭抵押权后，建行白云支行予以协助涂销抵押，即抵押款变卖款为优先受偿权。2.判令李圣腾、宋春香及国龙公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、李圣腾、宋春香在买卖涉案房产前,涉案房产已经办理了抵押登记,建行白云支行发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与李圣腾、宋春香签订的《商品房买卖合同》之前。因此,李圣腾、宋春香要取得涉案房产的登记,必须清偿全部债务,使抵押权消灭后方可能实现。二、建行白云支行在办理抵押时,符合《物权法》106条善意取得其他物权的规定,而且进行了抵押登记,具有公示的效力,可以对抗不特定所有人。三、本案未涉及到工程款,从该条法规的适用主体及内容上讲,一审法院就存在适用法律错误。《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》本意是存在工程款及消费者利益冲突的情况下,优先保护购房自住的消费者,但该批复并没规定消费者可以对抗抵押权。在国龙系列案件中,从刑事判决书得知,部分买受人购买多套房,并不具备工程款批复第二条的消费者特征。建行白云支行按照法律规定办理抵押贷款,主观上没有过错,客观上没有违约,却承担了抵押权被剥夺的严重后果,相反,有过错方却因此获得利益,违反公平原则,侵害国有银行的合法权。四、本案房产受让人应付的购房款,即《商品房买卖合同》约定的购房款,是抵押物的变现款,建行白云支行作为抵押权人,有优先受偿权。李圣腾、宋春香共同辩称：1.建行白云支行与张锦雄解除房屋按揭贷款合同时，涉案房屋上的抵押权在事实上已经消失。依照法律规定，建行白云支行早在合同解除时，就应该将涉案房屋的抵押权予以涂销。2.因本案的特殊原因，一审法院依法判决李圣腾、宋春香将未支付房款向建行白云支行支付，不仅解决了矛盾而且减少了当事人的诉累，是符合法律规定的，况且一审法院考虑实际情况，要求李圣腾、宋春香支付利息是按同期同类贷款基准利率，这也是最大限度的保障了建行白云支行的权益。因此建行白云支行的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院依法予以驳回。国龙公司述称：同意一审判决，请求驳回建行白云支行的上诉请求。张锦雄经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2007年3月23日，李圣腾、宋春香向一审法院提起本案诉讼，请求判令：国龙公司立即为李圣腾、宋春香办理位于广州市越秀区环市中路xxx号国龙大厦xx阁xx层x单元的不动产权证，并交付房产证。一审法院认定事实：2006年7月20日，李圣腾、宋春香（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的xx阁10F房；该商品房用途为住宅，建筑面积共127.16平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为639417元。买受人分期付款，其中2002年1月9日前支付169417元；2002年4月9日前支付470000元；出卖人应当在2002年3月28日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；等。之后，李圣腾、宋春香向国龙公司支付了214364元。2007年3月12日，李圣腾、宋春香（甲方）与国龙公司（乙方）签订了《协议书》，其中约定：由于乙方迟迟一直没有办理房产权证，也没有向银行办理按揭手续，因此甲方一直没有拿到房产证，经双方在2007年3月12日协定，甲方将余款70%即47万元由甲方一次性付清给乙方，同时乙方承诺在2007年6月12日前办好房产权证交给甲方，否则乙方加倍赔罚给甲方。李圣腾、宋春香为了证明其是实际购房人，还向一审法院提交了交纳管理费的收据及电费的发票等证据。一审另查明：2001年5月16日，国龙公司（甲方）与张锦雄（乙方）签订穗房预合字××号《商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发的国龙大厦xx阁xxx房，等。该合同在广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案。之后，张锦雄（借款人）、建行省分行（贷款人）签订《楼宇按揭合同》，经办银行中国建设银行广州东环支行与张锦雄对上述房产到广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记，登记抵押权人为中国建设银行广州东环支行。2001年10月26日，中国建设银行广州东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，原中国建设银行广州东环支行的债权债务由合并后的中国建设银行广州市白云支行承受。其后，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。一审再查明：2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路xxx号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等，其中附表1中记载：xx阁xxx、购房人为李圣腾、宋春香，已付房款214364元，登记预购人为张锦雄。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。一审庭审中，李圣腾、宋春香与国龙公司均确认：李圣腾、宋春香共向国龙公司支付了214364元购房款，余下425053元购房款尚未支付。李圣腾、宋春香表示：涉案房屋是在2002年1月底交付的，具体时间忘了；同意支付剩余购房款及从房屋交付之日起至支付剩余房款之日止的利息。国龙公司表示：不清楚交付的时间。张锦雄表示：其是名义上的购房人，只是借用了身份证，实际没有购房。一审法院认为：李圣腾、宋春香与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助李圣腾、宋春香办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、张锦雄的陈述，国龙公司与张锦雄虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但该买卖合同的签订是为了融资需要，国龙公司与张锦雄签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与张锦雄签订的商品房预售合同为无效合同，张锦雄无权以该合同对抗李圣腾、宋春香的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，李圣腾、宋春香表示同意支付购房余款。考虑到李圣腾、宋春香在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令李圣腾、宋春香在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给抵押权人。李圣腾、宋春香在向涉案房屋的抵押权人支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2019年4月24日作出如下判决：一、原告李圣腾、宋春香在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款425053元及该款自2002年1月31日起至实际支付之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行；二、被告广州市国龙房地产开发有限公司在原告李圣腾、宋春香完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助原告李圣腾、宋春香到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路xxx号国龙大厦xx阁xxx房所有权转移登记至原告李圣腾、宋春香名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行、张锦雄对此应予协助。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10194.17元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对建行白云支行的上诉请求，认定如下：建行白云支行上诉主张在其抵押债权未实现的情况下，其不负有协助办理过户手续的义务。首先，依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与张锦雄虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但该买卖合同的签订是为了融资需要，国龙公司与张锦雄就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，现无充分证据证明李圣腾、宋春香在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且无证据证明李圣腾、宋春香未支付全部购房款应归责于李圣腾、宋春香，因此一审法院认定李圣腾、宋春香与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助李圣腾、宋春香办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。其次，因国龙公司利用张锦雄名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明李圣腾、宋春香在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。李圣腾、宋春香已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令李圣腾、宋春香向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司、张锦雄及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。抵押登记的问题业经另案处理，本案不作调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人建行白云支行的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十二月十三日书记员  彭文悦书记员  区敏儿