安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终2788号上诉人（原审被告）：安徽省徽商同济物流有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放路**，统一社会信用代码91340300728532309C。法定代表人：胡训春，该公司董事长。委托诉讼代理人：王栓继，安徽明锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯瑞，安徽明锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈涛，男，1983年4月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。被上诉人（原审原告）：王秋月，女，1985年1月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈善，安徽南山松律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张跃，安徽南山松律师事务所实习律师。上诉人安徽省徽商同济物流有限公司（以下简称徽商物流公司）因与被上诉人陈涛、王秋月房屋租赁合同一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2018）皖0302民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徽商物流公司上诉请求：撤销一审判决，裁定驳回陈涛、王秋月的起诉，或者改判驳回陈涛、王秋月的诉讼请求。事实和理由：一、陈涛、王秋月的起诉属于重复起诉。陈涛因案涉房屋租赁纠纷曾向一审法院起诉徽商物流公司，后该案在二审期间陈涛撤回了上诉及一审起诉。本案虽增加王秋月作为共同原告，但是王秋月的行为就是陈涛的行为，属于重复起诉。二、一审法院判决徽商物流公司赔偿陈涛、王秋月酒店装修附属物损失142376.5元没有事实和法律依据。双方签订的房屋租赁合同明确约定，法定的不可抗力事由或者政府统一规划致合同无法继续履行的，任意一方可以解除合同。虽然案涉房屋属于临时建筑，且房屋租赁期限超过了该临时建筑的法定使用期限，但陈涛在房屋因市政征迁之前使用了案涉房屋，租赁期限即将届满，并未因房屋系临时建筑影响其使用和相应的收益，其损失应以剩余租期占总租期的比例计算。另外，陈涛的装修附属物的价值系其自行评估，不能作为认定事实的依据。综上，请求二审法院支持徽商物流公司的上诉请求。陈涛、王秋月辩称：一审判决认定的事实与适用法律正确，应予维持，上诉理由不成立。有关重复起诉的问题已经由生效裁判认定。本案合同无效，徽商物流公司有关解除合同的理由不能成立。装修损失已经依法评估，且徽商物流公司并未对装修损失的评估价格提出实质性异议，上诉理由不成立。综上，请求驳回徽商物流公司的上诉请求。陈涛、王秋月提出的一审诉讼请求：1、判决确认案涉房屋租赁合同无效；2、徽商物流公司赔偿陈涛、王秋月酒店装修及附属物损失284753元、酒店设备损失392402元、搬迁费7205.3元、搬迁奖励费144106元、停业损失费77526.77元，合计905993.07元。一审查明事实：2014年4月1日，陈涛与徽商物流公司签订《租赁合同》一份，约定：徽商物流公司将其位于蚌埠市解放路450号公司南院内二层房屋租赁给陈涛使用，用途为饭店，租期为两年，自2014年4月1日至2016年4月1日。该合同同时约定了房屋租金数额及支付方式、双方权利义务、合同解除条款等。陈涛租赁房屋后，从事饭店经营，并于2014年12月3日由王秋月利用承租的房屋注册了“蚌埠市龙子湖区自家餐饮怀远农家酒店”，营业执照载明的酒店类型为个体工商户，经营者为王秋月。2015年8月31日，蚌埠市龙子湖区政府发布房屋征收公告，正式启动徽商物流棚户区改造项目。因徽商物流公司租赁的房屋系临时建筑，2015年11月16日及2015年12月3日，曹山街道分别出具限期搬离及停电通知，载明为了保障徽商物流项目征迁工作顺利进行，拟定于2015年12月5日对该区域进行围挡作业，于2015年12月4日15时实施停电，请在规定的期限内搬离完毕。2015年12月6日，租赁房屋被依法拆除。2015年11月22日，怀远农家酒店经营者王秋月委托支怀伟申请蚌埠市众信公证处对租赁房屋内装修及房屋的设备状况进行了保全证据，2015年12月2日蚌埠市众信公证处出具了（2015）皖蚌众公证字第27370号公证书。2015年11月16日，怀远农家酒店委托安徽省新卓越房地产评估有限公司对酒店的装修附属物及设备进行价值评估，2016年1月6日，该公司作出皖新卓越评字2016-Z02号估价报告，载明：酒店装修附属物的评估价值为284753元，酒店设备的评估价值为392402元。另查明，陈涛租赁的位于本市解放路450号案涉房屋属徽商物流公司于2007年9月3日取得临时建筑规划许可证的临时建筑，临时建筑编号为临建字第（2007）007号。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款中规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”陈涛承租的位于本市解放路450号房屋属于2007年9月3日取得临时建筑规划许可证的临时建筑，而陈涛、徽商物流公司于2014年4月1日签订租赁合同时已超过了临时建筑的法定使用期限，故双方之间签订的租赁合同属无效合同。关于陈涛、王秋月的主体问题，陈涛系案涉《租赁合同》的承租人，其租赁徽商物流公司房屋用于经营的怀远农家酒店系个体工商户性质，营业执照登记的经营者为王秋月，陈涛、王秋月作为案涉房屋的承租人和酒店经营者，与本案的处理结果均存在利害关系，两人作为共同原告提起本次诉讼并无不当，故陈涛、王秋月是本案适格主体。陈涛、王秋月要求徽商物流公司赔偿其酒店设备损失392402元及装修附属物损失284753元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。案涉房屋临拆迁时经陈涛、王秋月委托评估确认，怀远农家酒店装修附属物价值284753元，徽商物流公司作为案涉临时建筑的所有人，将已超过法定使用期限的临时建筑出租给陈涛使用，过错明显，陈涛作为不动产承租人，在订立租赁合同时应当尽到相应的审查租赁房屋合法性的义务而未审查，故双方的共同不当行为是导致合同无效的根本原因，双方对于合同无效均具有过错且过错相当。因此对合同无效给陈涛、王秋月造成拆迁时案涉酒店装修附属物价值损失284753元，徽商物流公司应当承担一半的赔偿责任。至于陈涛、王秋月主张的酒店设备损失392402元，因政府征迁工作从2015年8月31日发布征迁公告，到具体征迁工作实施单位曹山街道于2015年11月16日通知陈涛、王秋月限期搬离，再到被征迁房屋拆迁等工作，均是依照相关程序有序进行。陈涛、王秋月经营的怀远农家酒店作为被征迁对象，在动迁前有充分的时间可以将酒店的设备进行搬迁，故即使陈涛、王秋月产生酒店设备损失，也因其自身不作为而应自负其责，故对陈涛、王秋月该项诉请本院不予支持。陈涛、王秋月还要求徽商物流公司支付搬迁费7205.3元、搬迁奖励费144106元、停业损失费77526.77元，经查徽商物流公司的案涉临时建筑所获补偿仅有每平方米200元的临时建筑补偿费用即助拆奖励费，故陈涛、王秋月要求徽商物流公司支付搬迁费7205.3元和停业损失费77526.77元，无事实依据，一审法院不予支持，至于助拆奖励费，依据蚌埠市相关文件的规定，助拆奖励费是“对主动助拆的房主即被征迁户”而非被征收房屋使用人所给予的奖励，故陈涛、王秋月要求徽商物流公司支付搬迁奖励费144106元，缺少法律依据，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、《安徽省城乡规划条例》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条的规定，一审法院判决：一、确认陈涛与安徽省徽商同济物流有限公司于2014年4月1日就本市解放路450号徽商物流公司南院内两层房屋签订的《租赁合同》无效。二、安徽省徽商同济物流有限公司于本判决生效后十日内赔偿陈涛、王秋月酒店装修附属物损失142376.5元。三、驳回陈涛、王秋月的其他诉讼请求。如果徽商物流公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由陈涛、王秋月共同承担19653元，安徽省徽商同济物流有限公司承担3147元。二审中，当事人均未提交新证据。双方当事人对于一审所查明的事实均无异议，本院审查后予以认定。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：本案是否属于重复起诉？徽商物流公司是否应向陈涛、王秋月赔偿酒店装修附属物损失142376.5元？根据本案已查明事实及当事人提供的相关证据，依据相关法律规定，本院对上述争议焦点综合分析、评判如下：一、关于本案是否属于重复起诉的问题。对此，本院（2018）皖03民终606号生效民事裁定已经作出认定，陈涛、王秋月在本案提起的诉讼不构成重复起诉，并指令龙子湖区人民法院进行实体审理。现徽商物流公司又以该事由提出上诉，本院不予支持。二、关于徽商物流公司是否应向陈涛、王秋月赔偿酒店装修附属物损失142376.5元的问题。因案涉租赁合同的标的物为已超过法定使用期限的临时建筑，导致房屋租赁合同无效。对此，一审判决认定徽商物流公司与陈涛均存在过错，并按照双方过错程度，判令徽商物流公司赔偿陈涛、王秋月一半的酒店装修附属物损失即142376.5元。上述认定及处理意见合法有据，应予维持。徽商物流公司上诉主张按照剩余租期与合同租赁期的比例计算装修损失，无事实和法律依据，本院不予采纳。徽商物流公司上诉还提出安徽省新卓越房地产评估有限公司的咨询报告系陈涛、王秋月自行委托作出的，认为该咨询报告不能作为认定事实的依据。经审查，皖新卓越评字2016-Z02号估价报告系安徽省新卓越房地产评估有限公司依据蚌埠市众信公证处（2015）皖蚌众公证字第27370号公证资料等材料确定咨询对象范围，并进行了实地勘察，经过市场询价、测算，结合经验与对影响价格因素进行分析，所作出的咨询估价。据此，本院认定该咨询估价所依据的咨询对象、资料真实可信，徽商物流公司虽对于咨询报告提出异议，但未提供相反证据反驳，亦未申请重新鉴定，其仅以陈涛、王秋月自行委托而否定咨询报告证明力的上诉理由，依据不足，本院不予支持。同时，该咨询报告载明：本咨询报告使用期限自咨询报告出具之日起为壹年。如超过使用期限或报告使用期限内，市场或咨询对象状况发生重大变化，咨询方应及时聘请咨询机构对报告作相应调整或重新评估。本案中，咨询报告作出时，案涉房屋已被拆除，装修损失已确定，不存在“市场或咨询对象状况发生重大变化”的情形。因此，根据该咨询报告所作出的咨询估价认定装修损失符合本案实际，本院予以采信。综上，徽商物流公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3147元，由安徽省徽商同济物流有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 凯审判员 张志荣审判员 胡松涛二〇一九年十二月十七日法官助理丁刘女书记员刘津津附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。