福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终6000号 上诉人（原审被告）：厦门市舜弘置业有限公司，住所地厦门现代物流园区港中路经保综合楼三楼314单元。 法定代表人：易振龙，该公司董事长兼总经理。 上诉人（原审被告）：海西置业(厦门)集团有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道96号钻石海岸A栋3302。 法定代表人：许舒恭，该公司执行董事。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：黄煌，福建联合信实律师事务所律师。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：施静仪，福建联合信实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨凤娇，女，1957年9月26日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：张晓云，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓龙，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门市舜弘置业有限公司（以下简称舜弘公司）、海西置业(厦门)集团有限公司（以下简称海西公司）因与被上诉人杨凤娇商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初7410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 舜弘公司、海西公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回杨凤娇一审的诉讼请求。事实和理由：一、“莫兰蒂”台风对房产项目的破坏严重，因对项目受损部分进行维修、整改、重新施工而导致的延期天数至少为30天，原审法院认定“台风因素可延期交房的时间为15天”，明显时间过短。2016年9月，因百年一遇“莫兰蒂”台风的影响，导致早在2016年4月就已完工的房产项目受损十分严重。室外景观绿化基本全部被摧毁，需要重新施工，房屋玻璃、屋顶受损严重，上诉人不得不组织施工单位对诉争房屋工程受损部位进行维修、整改或重新施工。在经过“莫兰蒂”台风的灾后整改、重新施工后，房产项目才陆续于2016年年底至2017年年初取得《环境保护验收的意见》、《竣工规划条件核实意见书》、《市政工程设施验收通过意见书》、《建设项目竣工土地复核验收合格意见书》。因此，由于“莫兰蒂”台风对房产项目造成的严重破坏及其引起的停工、整改、重新施工，上诉人可据实延期交房至少30天，原审法院仅予认定15天明显时间过短。二、原审法院认定上诉人“未提供证据证明采取相应措施，尽可能避免因消防验收延迟而导致逾期交房，也未提供施工日志、监理日志等证据证明因上述事由导致不能正常施工”，因此不予支持上诉人顺延交房期限685天的申请，属于明显的事实认定错误，且没有法律依据。（一）房产项目延期交付是由于政府批准文件延迟发放引起的市政燃气工程施工延期、相关市政配套措施不能按时提供等多种原因。合同第八条规定：“如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5、政府规划变更或政府批准文件延迟发放……7、其他非出卖人所能控制的延误，如相关市政配套设施不能按时提供配套或有关部门强制性禁令影响施工或本合同签订之后因新的法律法规、政策等的实施导致出卖人不能正常施工。”根据《厦门市建设工程竣工验收报告》，房产项目（包括小区内部燃气工程）已于2016年4月28日竣工，且于2016年12月2日经验收合格。根据2017年3月16日、2018年2月4日厦门市公安消防支队同安区大队出具的《建设工程消防验收意见书》房产项目未能通过消防验收达到交付条件的原因是：市政燃气管道尚未接通、市政燃气管道的市政道路管网与小区管网接通施工尚未完成。根据厦门华润燃气有限公司出具的《关于海西舜弘公馆燃气工程情况的复函》：2018年3月13日，市政管道（银湖中路）通气后完成房产项目小区完成通气，至此，市政配套设施才得以提供，小区内的燃气系统与市政燃气管道完成通气。另根据燃气公司出具《关于申请同安区燃气管道破路事宜的函》，市政燃气工程延期的主要原因是政府对于道路的破路审批比较谨慎，批准文件延迟发放。可见，在房产项目小区内部燃气工程竣工后，小区外部的燃气管道由于政府批准文件延迟发放、非出卖人所能控制的延误等原因，致使燃气公司尚未完成管道建设，使得小区内部燃气管道无法与小区外部管道对接通气，造成房产项目无法通过消防验收，最终导致房产项目延迟交付。（二）前述原因属于《厦门市商品房买卖合同》第八条的明文约定情形，应当予以延期。原审法院以未能证明上述事由导致不能正常施工为依据不予支持顺延交房期限的申请，属于对合同条款的错误理解和适用。1．合同第八条所约定的事项是可能影响商品房交付并可以据以延期的情形，包括但不限于影响房产项目内部施工这一种情况，即影响房产项目内部施工并非该条款适用的必要条件。合同第八条出卖人可据实予以延期项下第7款的规定，“其他非出卖人所能控制的延误”的情形，并不仅限于“相关市政配套设施不能按时提供配套”或“有关部门强制性禁令影响施工”或“本合同签订之后因新的法律法规、政策等的实施导致出卖人不能正常施工”这三种情形。其他非出卖人所能控制的延误中可能影响房产项目正常交付（不仅限于影响施工）的情况都可适用该条款。2．本案的燃气管道施工包括小区内部的管道施工（属于出卖人的责任范围）和小区外部市政燃气管道的施工（属于燃气公司的责任范围）两部分。小区内部施工已于2016年4月28日竣工，实际延期的是小区外部市政燃气管道的施工，该部分施工不属于出卖人的责任，属于非出卖人所能控制的延误。由于市政燃气管道尚未接通，造成房产项目无法通过消防验收，最终导致房产项目延迟交付，该情形属于合同第八条出卖人可据实予以延期项下第7款规定的“相关市政配套设施不能按时提供配套”系非上诉人所能控制的延误。3．在本案中，燃气公司提供的复函已经证明，其工程延期的主要原因是政府对于道路的破路审批比较谨慎，批准文件延迟发放，该情形也属于合同第八条出卖人可据实予以延期项下第5款规定的“政府批准文件的延迟发放”；因此，由于政府交通管制、政府批准文件延迟发放引起的市政燃气工程施工延期，市政配套设施不能按时提供配套等多种原因，最终导致商品房延期交付的情形，属于合同第八条约定的可延期事项。自房产项目实际竣工之日2016年4月28日起，至房产项目实际通气之日2018年3月13日止，因市政燃气管道问题导致的延期共计685天，上诉人可根据合同约定据实予以延期。原审法院以未能证明上述事由导致不能正常施工为依据不予支持顺延交房期限的申请是对事实的错误认定，没有法律依据。（三）上诉人在市政燃气管道未接通可能导致房屋延期交付的情况出现之后，积极采取措施向燃气公司、政府相关部门要求尽快处理或协调处理，但并不能实际改变市政燃气工程的施工进程，亦无法避免由此导致的消防验收延迟。上诉人于2017年5月9日向同安区政府发函（《关于协调海西舜弘公馆项目燃气接通的函》）要求协调处理，同时积极与燃气公司交涉。2017年6月1月，燃气公司向同安区政府发函《关于申请同安区燃气管道破路事宜的函》确认“市政燃气管道暂未对接及与主气源管接壤”，并向同安区申请要求同意施工。但因“金砖国家峰会”、政府对于道路的破路审批比较谨慎，批准文件延迟发放等原因，燃气管道接通问题始终无法得到及时处理，燃气公司承诺的处理期限一再改期。因此，上诉人又于2017年11月23日向厦门市信访局提交《关于海西舜弘公馆项目燃气迟迟无法开通造成无法交房的问题反馈》。然而，上诉人与燃气公司、同安区政府之间属于独立主体，无法实际控制、改变市政燃气工程的实际进程，亦不能改变政府有关部门做出的交通管制等决定。即使上诉人已经同各方进行了积极的协商，向燃气公司、同安区政府及厦门市信访局发函要求协调处理相关问题，仍然未能够改变市政燃气工程受到政府批准文件延迟下发、交通管制等原因引起的延期。退一步讲，即使上诉人在第一次消防验收失败前就已经采取相应措施，也无法影响市政燃气工程进程、以及因此延误而导致的消防验收延迟。因此，原审法院要求上诉人采取有效措施避免因市政燃气管道引起的消防验收延迟并证明其措施得力，是对上诉人责任的不合理加重。三、原审法院认定“舜弘公司、海西公司作为开发商，其在前期勘测、规划、设计时对主干道的燃气管道未进行铺设可能影响合同约定的交房时间这一问题，理应有所预见”，是没有事实依据的主观臆断。燃气管道的建设是一项保民生的重要工程，但根据燃气公司出具的《关于海西舜弘公馆燃气工程情况的复函》，双富路、霞煌路、双祥路燃气管道建设工程的开工时间为2016年底，距环城西路的施工完成时间已逾两年之久，祥桥路、凤祥路的燃气管道铺设工程的开工时间更延误至2017年12月，这是上诉人在项目勘测、规划、设计时完全无法预见也不可能预见的工期延误。同时，除银湖中路外，其它路段燃气管道建设工程的实际施工工期均在2到3个月之间，而银湖中路的实际工期为23个月，完全超出了上诉人对于燃气管道建设工程期限的合理预期。因此，上诉人对于市政燃气工程开工时间及工期的延误不具有预见的可能性。原审法院以上诉人前期勘探、规划、设计时主干道燃气管道未进行铺设为由，认定上诉人对可能影响合同约定交房时间应当有所预见，明显属于没有事实依据的主观臆断。综上所述，原审判决对事实认定有误，应当撤销原审法院的错误判决，依法改判驳回被上诉人的所有诉讼请求，或发回原审法院重审。 杨凤娇辩称，一、关于莫兰蒂台风。舜弘公司、海西公司并未提供对应的施工日志、监理日志等证明其施工受台风影响，一审法院酌情认定因“莫兰蒂”的影响导致讼争房屋工程可据此延期交房15天是相对合理的。二、市政燃气管道不能作为顺延交房时间的事由。首先，舜弘公司、海西公司作为开发商，其在前期勘测、规划、设计时应当知道主干道的天然气管道未进行铺设，可能涉及到合同约定的交房时间，对此，舜弘公司、海西公司应当预见到。《商品房买卖合同》中约定的交房时间也是开房商考虑到各种影响交房时间的因素后单方确定的。其次，从开发商的举证来看，其并未采取积极措施避免消防验收迟延。舜弘公司、海西公司在一审期间虽提供舜弘公司于2017年5月9日函告同安区人民政府《关于协调海西舜弘公馆项目燃气接通的函》、华润公司于2017年6月1日函告同安区人民政府《关于申请同安区燃气管道破路事宜的函》、舜弘公司、海西公司于2017年11月23日向厦门市信访局反映《关于海西舜弘公馆项目燃气迟迟无法开通造成无法交房的问题反映》，用于证明因市政燃气管道未接通导致消防验收不合格，其可据实延期从2014年6月顺延至2018年3月。但上述证据证明的事实均发生在2017年3月16日第一次消防验收不合格后，舜弘公司、海西公司作为案涉项目的开发商，本应采取积极措施避免消防验收迟延，但其却是在消防验收不合格之后才发函，而且至2018年3月20日第三次消防验收才合格，故舜弘公司、海西公司无证据证明其措施得力。而且被上诉人也对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。三、根据《商品房买卖合同》第八条的约定，除了要出现“政府交通管制及停水停电”、“相关市政配套设施不能按时提供”等事由，还必须要因为该事由实际影响“出卖人正常施工”，才能顺延交房时间。而本案显然不属于这种情况。综上，舜弘公司、海西公司上诉请求不能成立，应予驳回。 杨凤娇向一审法院起诉请求：舜弘公司、海西公司共同支付杨凤娇逾期交房违约金121680.14元（以已付购房款2228574元为基数，每日按万分之二计算，自2017年7月1日起至2018年3月31日，共273天）。 一审法院认定事实：本案系“海西舜弘公馆”项目商品房逾期交房系列案件之一。2016年5月17日，杨凤娇与舜弘公司、海西公司签订一份《商品房买卖合同》，约定舜弘公司、海西公司将位于厦门市同安区出售给杨凤娇，总价款为2228574元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.该商品房小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设臵有效的隔离设施和施工安全设施……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到6级（含6级）以上、5级（含5级）以上地震等自然灾害、当日降水量达到17ｍｍ及17ｍｍ以上，当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时；4、施工中因故变更设计；5、政府规划变更或政府批准文件延迟发放；6、非出卖人导致或引起之工人停工或罢工；7、其他非出卖人所能控制的延误，如相关市政配套设施不能按时提供配套或有关部门强制性禁令影响施工或本合同签订之后因新的法律法规、政策等的实施导致出卖人不能正常施工。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条约定：本合同第九条中所列明赔偿均按逾期时间分别处理，不作累加，每一款累计违约金总额不超过已付款的3%。 合同签订后，杨凤娇支付了合同项下的全部款项。2016年12月2日，讼争项目通过勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，但因市政燃气管道尚未接通及市政燃气管道的市政道路管网与小区管网接通施工尚未完成，于2017年3月16日及2018年2月4日由厦门市公安消防支队同安区大队分别出具两份《建设工程消防验收意见书》评定工程消防验收不合格。2018年3月20日，讼争项目通过了消防验收。2018年3月，海西公司、舜弘公司通知杨凤娇于2018年3月29日前到物业服务处办理交房手续。另查明，“莫兰蒂”台风于2016年9月15日登陆厦门，对厦门全市造成毁灭性重创，导致大面积停电、停水、通讯中断和交通瘫痪。再查明，海西舜弘公馆项目燃气管道工程于2016年12月2日前完工，并于2016年12月2日通过建设单位（海西公司）主持勘查设计监理和施工单位参加的项目整体验收，于2018年2月3日通过华润燃气公司组织的专项验收（含镶接管段）。至此，海西舜弘公馆小区于2018年2月3日全部完成施工及竣工验收，并于2018年3月13日市政管道（银湖中路）通气后完成小区通气。 一审法院认为，一、关于讼争房产是否符合交付条件的问题。“海西舜弘公馆”项目于2016年12月2日通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收，于2018年3月20日通过消防验收合格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，讼争房产自2018年3月20日起已符合法定的交房条件。杨凤娇主张不符合交付条件，依据不足，不予采纳。 二、关于开发商可延期交房天数的认定问题。可延期交房的时间应当依照双方约定的延期事由及可延期事项是否已经实际影响施工综合判定。一审法院综合庭审查明的事实对舜弘公司、海西公司主张的可延期交房事由及天数认定如下：（一）“莫兰蒂”台风：舜弘公司、海西公司主张讼争项目因“莫兰蒂”台风导致停工且已完成工程严重受损，整改并重新施工长达一个多月，可据实延期至少30天。一审法院认为，舜弘公司、海西公司就上述停工主张并无相应的施工日志或监理日志予以证明，其据此要求延期30天没有依据。但是，因“莫兰蒂”台风对厦门全市供水、供电、道路、绿化等基础设施均造成了毁灭性重创是众所周知的事实，客观上确会对项目施工产生影响，一审法院综合台风的登陆时间及灾害程度、讼争项目的施工进度等因素，认定因台风因素可延期交房的时间为15天。（二）市政管道燃气问题。舜弘公司、海西公司作为开发商，其在前期勘测、规划、设计时对于主干道的燃气管道未进行铺设可能影响合同约定的交房时间这一问题，理应有所预见。舜弘公司、海西公司提交的舜弘公司于2017年5月9日函告同安区政府《关于协调海西舜弘公馆项目燃气接通的函》、华润燃气公司于2017年6月1日函告同安区政府《关于申请同安区燃气管道路事宜的函》、舜弘公司、海西公司于2017年11月23日向厦门市信访局反映《关于海西舜弘公馆项目燃气迟迟无法开通造成无法交房的问题反映》，用于证明因市政燃气管道未接通导致消防验收不合格，其可据实延期685天。但上述证据证明的事实均发生在2017年3月16日第一次消防验收不合格后，舜弘公司、海西公司作为案涉项目的开发商，本应采取积极措施避免消防验收迟延而导致逾期交房，但其却是在消防验收不合格之后才发函，而且至2018年3月20日第三次消防验收才合格，舜弘公司、海西公司无证据证明其措施得力，未导致延期交房。因舜弘公司、海西公司未能提供证据证明其采取相应措施，尽可能避免因消防验收迟延而导致逾期交房，也未提供施工日志、监理日志等证据证明因上述事由导致不能正常施工，故对舜弘公司、海西公司要求顺延交房685天，不予支持。舜弘公司、海西公司申请一审法院调取其向厦门市同安区人民政府和厦门市信访局反映和协调讼争房产项目燃气无法接通的函件，不影响相关事实的认定，该申请并无必要。综上所述，本案中，可延期交房的天数为15天。 三、逾期交房违约金的计算标准认定。《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是舜弘公司、海西公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以补充协议的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。杨凤娇如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出， 否则应当承担相应的不利后果。补充协议系买卖双方的真实意思表示，应认定为有效。综上所述，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定的交房时间及一审法院认定的可延期天数，舜弘公司、海西公司本应在2017年7月15日前交付房产，其通知杨凤娇于2018年3月29日前交房已构成违约，应按合同约定的已付款的日万分之二支付逾期交房违约金。因此，计付违约金的期间为2017年7月16日至2018年3月29日合计257天，违约金数额已超过补充协议约定的限额，故应以限额计，为2228574元×3%=66857.22元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市舜弘置业有限公司、海西置业(厦门)集团有限公司于本判决生效之日起十日内共同向杨凤娇支付违约金66857.22元；二、驳回杨凤娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2734元，减半收取计1367元，由杨凤娇负担616元，厦门市舜弘置业有限公司、海西置业(厦门)集团有限公司共同负担751元。 二审中，当事人没有提交新证据。 对一审法院认定的事实，舜弘公司、海西公司提出如下异议：一审判决关于“海西舜弘公馆小区于2018年2月3日通过华润燃气公司组织的专项验收（含镶接管段）。到此，海西舜弘公馆小区于2018年2月3日全部完成施工及竣工验收”的事实认定是错误的，燃气管道已于2016年12月2日经竣工验收合格（详见《关于海西舜弘公馆燃气工程情况的补充说明》）。华润燃气公司专项竣工验收系华润燃气公司的单方验收，不属于法定的四方验收，并且其验收范围是小区外燃气管道的验收，舜弘公司、海西公司无法控制小区外的燃气管道工程进度，不应承担小区外燃气管道工程延期的责任，小区内的燃气管道工程已早于2016年12月2日经竣工验收合格。杨凤娇对一审查明无异议。各方当事人对一审查明的其他事实未提异议，本院对各方当事人没有争议的事实予以确认。 本院认为，舜弘公司、海西公司未能提供施工日志、监理日志佐证其因“莫兰蒂”台风而实际停工的状况，其要求顺延交房30天依据不足。一审法院认为“莫兰蒂”台风对本市供水供电等基础设施造成重大损害属众所周知的事实，对项目施工造成客观影响，从而酌定因台风因素可延期交房15天，并无不当。舜弘公司、海西公司未能依约向杨凤娇交付房屋，应承担相应的违约责任。舜弘公司、海西公司虽辩称存在市政燃气工程施工延期等多种原因，但其作为开发商，在案涉房地产项目的勘测、规划、设计及合同相关条款的拟定时，对于主干道的燃气管道未进行铺设可能影响案涉房屋的消防验收及交房义务的履行这一问题，应当有所预见并及时采取相应的应对措施。舜弘公司、海西公司在一审期间虽提供舜弘公司函告同安区政府《关于协调海西舜弘公馆项目燃气接通的函》、华润燃气公司函告同安区政府《关于申请同安区燃气管道破路事宜的函》、舜弘公司、海西公司向厦门市信访局反映《关于海西舜弘公馆项目燃气迟迟无法开通造成无法交房的问题反映》，用于证明因市政燃气管道未接通导致消防验收不合格，其可延期交房。但杨凤娇对上述证据的真实性、合法性及关联性均持异议，而且上述函件及问题反馈等均发生在2017年3月16日第一次消防验收不合格后，直至2018年3月20日进行第三次消防验收方才合格，舜弘公司、海西公司并未提供充分证据证明其措施得力，尽可能避免因消防验收迟延而导致逾期交房，故对其上诉请求不予支持。 综上所述，舜弘公司、海西公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1471元，由舜弘公司、海西公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇一九年十二月九日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。