辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9660号上诉人（原审被告）：王有治，男，1977年8月31日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连鹏辉物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区西南路**。法定代表人：刘学凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李聚钦，男，该公司职员。委托诉讼代理人：李万鹏，男，该公司职员。上诉人王有治因与被上诉人大连鹏辉物业管理有限公司（简称鹏辉公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初6316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王有治上诉请求：撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初6316号民事判决，改判驳回被上诉人鹏辉公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。根据《物业管理条例》第二十四条之规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业；住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。我对购房时签订的合同没有异议，因为该合同属于前期物业和建设单位的捆绑合同，但对之后的合同合理性包括鹏辉公司延续合同的能力和业务水平表示质疑，对鹏辉公司没有通过招投标就继续提供物业服务表示怀疑，对鹏辉公司为案涉小区提供物业服务的合法性有质疑。2.我对鹏辉公司提交的《鹏辉石门山前期物业管理服务合同》的合法性提出质疑。根据《物业管理条例》第十条，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会；但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。鹏辉公司自2010年至2017年没有按照合同约定的内容提供相应的物业服务，小区业主多次要求鹏辉公司成立业主委员会，鹏辉公司总是以各种理由拖延至今。根据《物业管理条例》第六条之规定，没有业主委员会，业主就享受不了相应的权利和义务，比如选聘物业公司的权利，这就造成了鹏辉公司只收取业主物业费从来不干活的状态，导致小区环境脏乱差、治安状况极差、公共绿地变成业主的菜地和私家花园。3.鹏辉公司为违章建筑保驾护航。在案涉小区39号楼下全体业主所有的公共绿化带搭建了400多平的违章建筑，从该违章建筑楼顶就能进入我家，安全存在极大隐患，其上卫生也积年没人打扫，我多次向物业反映也未解决问题。4.鹏辉公司从未提供过物业服务，而且对任何事情都不会去积极地沟通解决。去鹏辉公司经常找不到物业人员，服务敷衍，不会去解决任何问题。鹏辉公司辩称：不同意王有治的上诉请求。1.上诉人说管理小区应走招投标，鹏辉公司是通过招投标后中标对该小区进行管理，并且上诉人是签字认可的。2.根据辽宁省《物业管理条例》第六条的规定，成立业主委员会不是物业公司的职责。3.案涉小区的违章建筑在建设期间物业保安去现场进行制止过，但是由于物业公司没有执法权，没有效果，物业公司已投诉到沙河口区执法局，沙河口区执法局也到了现场，下发了停工通知。4.上诉人说物业公司从来没有提供物业服务与事实严重不符。物业公司服务主要体现在四个方面：一是保安，主要工作看管小区大门、巡逻、维护小区的秩序；第二是保洁，主要工作对楼内和楼外的清扫，对生活垃圾的清运；三是绿化，对小区绿地剪草、树木修剪以及打药；四是维修，对小区电梯保养维修、感应灯以及设施设备的维修养护，包括道路下水、下水井、化粪池等，这些都是物业公司的工作，如果物业工作有瑕疵，上诉人也不能因为存在瑕疵就拒交物业费。鹏辉公司向一审法院起诉请求：判令王有治给付该公司拖欠的2010年11月1日至2017年12月31日的物业服务费6477元及违约金3390.56元。一审法院认定事实：2009年7月1日，大连鹏生房地产开发有限公司（甲方）与鹏辉公司（乙方）签订《大连市前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对鹏辉石门山物业提供前期物业管理服务，委托服务期限自2009年7月1日起，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.7元收取，合同还对甲乙双方其他权利义务进行了约定。2009年10月31日，鹏辉公司（甲方）与王有治（乙方）签订《鹏辉石门山前期物业管理服务合同》，合同约定：物业名称为大连鹏辉石门山物业管理中心，乙方委托甲方提供物业管理服务；乙方房号为22-1-2-2；物业服务事项为物业管理区域内的公共部位、公共设备设施维护，物业管理区域内公共秩序的协助维护与服务，物业管理区域内的公共部位、公共设备设施的清洁卫生和维护，物业管理区域内的绿化养护，物业管理区域内的客户服务，经营管理实行封闭物业管理的住宅区的停车场，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集等；住宅物业管理服务费按建筑面积0.7元/月/平方米向乙方或物业使用人收取；物业管理服务费应于每季10日前向甲方交纳，每季交纳一次；逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额的0.3%交纳滞纳金；协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；合同还对甲乙双方其他权利义务进行了约定。当日，王有治办理了案涉房屋的交房手续并签署《入住流程表》一份，《入住流程表》列明了王有治房屋位置、物业费收取标准等内容。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积106.08平方米，所有权人为王有治。王有治未交纳该房屋2010年11月1日至2017年12月31日期间的物业费6386元（106.08平方米×0.7元/平方米/月×86个月）。一审法院认为：大连鹏生房地产开发有限公司与鹏辉公司签订的《大连市前期物业服务合同》、鹏辉公司与王有治签订的《鹏辉石门山前期物业管理服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，对鹏辉公司及王有治均具有约束力。鹏辉公司为王有治房屋所在小区提供了物业服务，王有治理应按照合同约定履行交费义务，现王有治尚欠2010年11月1日至2017年12月31日期间物业费6386元未交，鹏辉公司主张其交纳的诉请应予以支持。王有治虽以物业服务不达标为由拒绝交纳物业费，但庭审中其并未提供相应证据，并且，鹏辉公司物业服务的对象为小区全体业主，并非王有治一人，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费，不仅直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，更影响了交费业主的权益和小区整体利益，故王有治以物业服务不达标为由拒绝交纳物业费的抗辩意见应不予采纳。对于王有治提出的鹏辉公司在服务方面存在的问题，双方应本着真诚协商的态度，促使矛盾和纠纷的化解。鹏辉公司在今后的工作中要加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。对于鹏辉公司主张违约金的诉请，因王有治未交纳物业费系与鹏辉公司就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于鹏辉公司该项诉请应不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、王有治于本判决生效之日起十日内给付鹏辉公司2010年11月1日至2017年12月31日期间的物业费6386元；二、驳回鹏辉公司的其他诉讼请求；如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；案件受理费50元，退回鹏辉公司25元，由王有治告负担25元，于本判决生效之日起十日内给付鹏辉公司。本案二审期间，王有治和鹏辉公司均未向本院提交新证据。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据上述规定，鹏辉公司作为具有物业管理经营资质的物业服务企业与案涉小区的开发建设单位大连鹏生房地产开发有限公司签订的《大连市前期物业服务合同》对案涉小区的业主王有治具有法律约束力，双方均应遵照履行。鹏辉公司依据上述合同对案涉小区提供物业服务后，又于2009年10月31日与王有治签订了《鹏辉石门山前期物业管理服务合同》，该合同的缔结基于双方当事人的自由意志，也不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定等无效情形，故合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应遵照履行。王有治依据《物业管理条例》第二十四条的规定，主张鹏辉公司未通过招投标的方式即对案涉小区提供物业服务，对鹏辉公司提供物业服务的合法性提出质疑，对此本院认为，《物业管理条例》第二十四条并非效力性强制性规定，该条款同时规定住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。故对王有治关于鹏辉公司物业服务合法性提出的质疑，本院不予采纳。王有治辩称鹏辉公司从未对案涉小区提供过物业服务，但并未举证证明案涉小区存在的保洁、维修、绿化等服务系由其他物业公司提供，只辩称不知由谁提供，其该项抗辩与其他抗辩理由也自相矛盾，本院对其该项抗辩不予采纳。王有治在接受鹏辉公司物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任，故鹏辉公司请求其支付拖欠的物业服务费用的诉讼请求，依法应予支持。王有治辩称鹏辉公司以各种理由拖延成立业主委员会，因成立业主委员会并非鹏辉公司的职权范畴，该主张亦不构成其拒交物业费的有力抗辩，本院对相应主张不予支持。王有治还辩称其案涉房屋楼下存在违章建筑、影响其安全、小区内存在私搭乱建的问题，虽然鹏辉公司有禁止业主在小区内搭建违章建筑的义务，但在鹏辉公司制止无果的情况下，王有治应依法通过其他方式保障其民事权益，以此为由拒交物业服务费缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用，故王有治的相关上诉理由本院不予采纳。物业公司与业主是相互依存的关系，物业公司作为物业服务企业，应不断加强管理，提高服务质量，业主应按时足额交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式进行对抗。综上，王有治的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王有治负担。本判决为终审判决。审判长 薛 辉审判员 周欣宇审判员 孙文英二〇一九年十二月十九日书记员 张 宁