四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0792民初1863号 原告：绵阳樊华房地产开发有限责任公司，住所地四川省绵阳市绵兴东路**。 法定代表人:樊军，公司董事长。 委托诉讼代理人：左都兴，四川临龙律师事务所律师。 被告：熊瑛，女，1976年10月4日出生，汉族，四川省绵阳市涪城区人,现住四川省绵阳高新区。 原告绵阳樊华房地产开发有限责任公司（以下简称樊华房产公司）与被告熊瑛商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊华房产公司的委托诉讼代理人左都兴及被告熊瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊华房产公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告所签订商品房买卖合同；2.判令被告向原告返还涉案商品房；3.判令被告给付原告违约金190212元。事实与理由:2010年11月8日，被告购买原告所开发“樊华似锦”65栋1单元16楼1号的商品房（位于绵阳高新区后，现尚没办理产权变更过户登记。被告购房时向绵阳市商业银行城西支行申请了期限为20年的个人住房按揭贷款280000元，原告为被告的该次按揭贷款提供了连带责任保证，保证期间为贷款发放之日至被告所购商品房办理抵押登记他项权证之日止。2019年7月31日，由于被告没按约定偿还贷款，导致贷款银行从原告在该行开设的保证金账户扣收了被告尚没偿还的全部贷款本金、利息及罚息共计210002.53元。根据原、被告所签订商品房买卖合同及补充协议的约定,被告没按期偿还贷款导致原告承担保证责任的，原告将回购该房屋。为此,原告特请求解除商品房买卖合同,并收回房屋。 被告熊瑛辩称，承认由于迟延归还按揭贷款导致原告代为清偿全部借款本息的事实，是因为近两年家庭出现重大变故，加之本人及父亲、儿子多次因重大疾病就医，导致家庭经济短期内较为拮据才逾期归还按揭贷款，而在此之前均已按期归还银行按揭贷款，可见被告并不存在恶意拖欠按揭贷款的主观故意，也愿意向原告承担相关返还责任，但希望根据被告现在的实际情况，确定实际可行的纠纷解决方案。 本院经审理认定事实如下：2010年11月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（签约备案号：71373）及补充协议，约定由被告以总价款400210元购买原告所开发“樊华似锦”项目65栋1单元16楼1号商品房，其中280000元通过申请银行发放按揭贷款支付，并就此于补充协议中约定“买受人与银行签订按揭贷款合同后，应遵守约定，按时间向贷款银行存入各月应归还的贷款本息。若执意不按期归还者，银行依据按揭贷款合同的有关条款执行；若银行根据法律程序要求出卖人回购该商品房时，出卖人将按买受在按揭剩余年限内所欠银行的贷款本息回购，所回购的房屋产权全部归出卖人所有”。2011年2月20日，原告（借款人）、被告（保证人）及绵阳市商业银行股份有限公司城西支行（贷款人）签订借款合同，约定由贷款人向被告发放住房贷款280000元，贷款期限为20年，被告逐月按等额本息方式偿还贷款本息，如连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期、要求提前清偿全部或部分贷款本息、直至解除合同，原告为被告向贷款人提供连带责任保证。随后，贷款行向被告发放了借款（转入原告指定账户），原告亦如期向被告交付了房屋，被告现已进行装修并入住。被告按约偿还部分借款本息后，即因故出现连续逾期。2019年7月25日，绵阳市商业银行股份有限公司城西支行致函原告，告知被告已连续逾期154天，拖欠本金5521.13元、利息4144.80元、罚息71.42元、复利55.09元，要求原告按约履行回购责任，将从原告所开设保证金账户扣划相应金额，清偿被告的剩余全部贷款本息。2019年7月31日，绵阳市商业银行股份有限公司城西支行扣划原告保证金210002.53元，用以结清被告尚未偿还的全部贷款本息。 另查明：涉案房屋至今未办理权属转移登记。 本院认为，原、被告所签订《商品房买卖合同》及其补充协议，不违反法律法规的强制性规定，合法有效并已发生法律约束力，当事人应按照合同约定确定各自的权利义务。当事人可以约定解除合同的条件，约定条件成就时解除权人即可解除合同。本案中，原、被告在补充协议第三条第二款第五项中，明确约定被告逾期偿还按揭贷款导致原告按贷款银行要求履行回购义务后，已出售给被告的商品房则由原告回购，商品房买卖合同标的物的权属回转，该约定实质已确认合同解除的后果，且原告作为商品房买卖合同关系中的出卖人，其最根本合同目的在于如数取得所售房屋的价款，而原告向贷款银行履行回购责任后，实质上出现购房款收取不足的情形，明显背离其订立商品房买卖合同的目的，且该后果是由于被告的逾期还贷行为所导致，也属于商品房买卖合同补充协议所约定按揭回购条款的启动条件，故基于被告出现约定违约行为的情形，原告有权提出解除合同的请求。即使由于补充协议存在却将法定追偿权延伸为合同解除权，排除被告通过承担法定返还义务补救其违约行为的情形，应当依据原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议的根本目的，以及商品房买卖合同对补充协议效力的限制性约定、保证担保制度立法本意、合同法价值取向、当事人过错程度等因素，对前述合同解除条款的适用予以较为严格限制。被告在原告承担回购责任并提出解除合同请求后，也未能对其违约行为采取切实的补救措施，且根据被告所述的其现实经济情况，其在短期内也难以对原告的损失给予弥补，故根据公平原则和诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求解除商品房买卖合同，并判令被告返还涉案商品房的请求，本院予以支持。关于原告所主张的违约金190212元，虽被告违约而导致合同解除必然给原告造成损失，但双方所签订《商品房买卖合同》及补充协议，对被告因此应承担的违约责任未作约定，且通常情况下被告违约行为造成的损失，即为原告所代偿款项可产生的合法利息收益，故综合考虑合同履行情况及被告现实情况，本院对原告所主张违约金酌情支持为按照同期贷款市场报价利率计付的资金利息。另需特别说明，原、被告在合同解除后本应互负返还责任，但由于被告已对涉案房屋进行装修并入住，导致原告应承担的返还责任，依据在卷证据暂时难以确定，故本院在本案中对此不作评判，被告可据实另行依法向原告提出返还请求。 综上所述，原告提出的部分诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告绵阳樊华房地产开发有限责任公司与被告熊瑛于2010年11月8日签订的《商品房买卖合同》（签约备案号：71373）； 二、被告熊瑛于本判决生效之日起十五日内将位于绵阳高新区“樊华似锦”65栋1单元16楼1号的商品房返还给原告绵阳樊华房地产开发有限责任公司； 三、被告熊瑛于本判决生效之日起十五日给付原告绵阳樊华房地产开发有限责任公司相应违约金（以人民币210002.53元为本金基数，按照全国银行间同业拆借中心同期公布的贷款市场报价利率，从2019年8月1日计算至本判决生效之日止）； 四、驳回原告绵阳樊华房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9704元，减半收取计4852元，由被告熊瑛负担3800元，由原告绵阳樊华房地产开发有限责任公司负担1052元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  邹恩昊 二〇一九年十二月二十日 书记员  王艳萍