江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6753号上诉人（原审原告）：刘继忠，男，1937年7月25日生，汉族，退休职工，住丰县。委托诉讼代理人：李新，江苏鸿国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丰县欢乐买商贸有限公司，住所地丰县解放路。法定代表人：周翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：周恒华，该公司法务室主任。委托诉讼代理人：石启雷，江苏恒久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丰县欢乐买商贸有限公司安福店，住所地丰县向阳南路东中阳大道北安福小区。负责人：朱伦，该公司总经理。原审被告：徐州市安福房地产开发有限公司，住所地丰县中阳大道西段。法定代表人：范一峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙景波，江苏弘润律师事务所律师。上诉人刘继忠与被上诉人丰县欢乐买商贸有限公司（以下简称丰县欢乐买公司）、丰县欢乐买商贸有限公司安福店（以下简称欢乐买安福店），以及原审被告徐州市安福房地产开发有限公司（以下简称安福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2018）苏0321民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人刘继忠及其委托诉讼代理人李新，被上诉人安福公司的委托诉讼代理人孙景波，被上诉人丰县欢乐买公司的委托诉讼代理人石启雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘继忠上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案的诉讼费由欢乐买安福店、丰县欢乐买公司负担。事实与理由：一审法院驳回刘继忠对欢乐买安福店、丰县欢乐买公司的诉讼请求是错误的。因为欢乐买安福店实际使用和控制涉案商铺，所以涉案商铺应该由欢乐买安福店返还并给付租金。欢乐买安福店是丰县欢乐买公司的分支机构，故丰县欢乐买公司亦应当承担连带责任。具体理由如下：1、2010年5月30日刘继忠将涉案房屋出租给安福公司后，安福公司又将涉案商铺转租给欢乐买安福店。租赁到期后，欢乐买安福店让经营服装的张凤侠继续使用该商铺经营服装。从2015年6月起，刘继忠就多次向欢乐买安福店提出，如果继续使用涉案商铺，必须另行签订合同并向刘继忠缴纳租金。但是，欢乐买安福店以租金需要审批为由一直未签租赁合同并支付租金，刘继忠无奈提起诉讼。2、一审承办法官到现场做了勘察，绘制的勘测图能证明刘继忠的商铺在欢乐买安福店的经营范围之内。3、安福公司的代理人在一审中也表示，安福公司与刘继忠的合同到期后没有续签合同，更没有收取租金，租金应当由实际使用人欢乐买安福店支付。4、因为刘继忠找不到安福公司人员，便一直向欢乐买安福店、丰县欢乐买公司索要租金。刘继忠与安福公司的商铺租赁合同到期后，欢乐买安福店仍然继续占用涉案商铺经营。综上，一审法院判决错误，请二审法院予以改判或发回重审。被上诉人丰县欢乐买公司答辩称：本案是房屋租赁合同纠纷，从刘继忠的庭审陈述可知，刘继忠与丰县欢乐买公司、欢乐买安福店之间不存在房屋租赁合同法律关系；而是与安福公司之间存在房屋租赁合同关系。刘继忠没有与安福公司进行租金结算，说明丰县欢乐买公司，欢乐买安福店与刘继忠之间没有达成房屋租赁合同关系。因此，刘继忠要求丰县欢乐买公司、欢乐买安福店承担房屋租金没有法律依据。刘继忠也没有提供证据证明丰县欢乐买公司、欢乐买安福店实际使用涉案商铺，因此，刘继忠应当承担举证不能的责任。综上，刘继忠要求丰县欢乐买公司、欢乐买安福店支付房屋租金，没有法律和事实依据，其上诉请求应当依法驳回。原审被告安福公司答辩称：1、安福公司和刘继忠的租赁合同到期之后，已经不再续租。刘继忠和欢乐买安福店进行了洽谈，因为欢乐买安福店需要向上级请示租金数额，所以对于租金数额未能协商一致，但是租赁的事实双方已经确认。2、欢乐买安福店已使用了涉案商铺，丰县欢乐买公司、欢乐买安福店从未与安福公司结算过刘继忠商铺的租金。3、虽然安福公司没有上诉，但是一审判决安福公司承担责任，明显超出一审刘继忠的诉讼请求范围。刘继忠在一审中没有要求安福公司承担责任，也没有主张在2015年5月30日之后刘继忠与安福公司存在租赁关系。刘继忠向一审法院起诉请求：1、判令被告返还位于丰县安福小区M02栋商铺两间；2、判令被告赔偿刘继忠的损失（2015年5月31日至2016年5月30日期间按总房款464284元的6.5%按年计算；自2016年5月31日起，每年按照总房款464284元的7%计算至归还商铺止）。一审法院审理查明：2009年5月4日，刘继忠与安福公司签订安福小区商铺租赁协议一份，约定刘继忠自愿将其购买的丰县安福小区M02（二）-1-222、M02（二）-1-223商铺租给安福公司统一招商经营，租期5年，自2010年5月30日至2015年5月30日，五年租金合计为139284元，签订租赁协议时一次性结算，并约定租赁到期后安福公司无条件归还给刘继忠，如刘继忠继续向外出租，安福公司享有优先租赁权，租金另行协商。签订该协议后，刘继忠用应向安福公司支付的购房款冲抵房屋租金，安福公司承租后又将刘继忠的商铺转租给欢乐买安福店用于经营。租赁到期后，刘继忠的商铺又被出租给他人用于卖衣服，但具体是由哪一方出租，刘继忠与安福公司、丰县欢乐买公司、欢乐买安福店均未提供证据证实，但安福公司、丰县欢乐买公司、欢乐买安福店均未向刘继忠支付租赁到期后的房租。一审法院认为：刘继忠与安福公司之间签订的安福小区商铺租赁协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照该协议履行相应的义务。双方签订的租赁期限为5年，到期日为2015年5月30日，在到期后双方未对续租达成一致意见，但刘继忠亦未提出异议，亦未要求安福公司返还房屋，故双方签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现刘继忠起诉要求其返还丰县安福小区M02（二）-1-222、M02（二）-1-223商铺，一审法院认为刘继忠的该项主张表明其不想再继续履行双方的租赁协议，且安福公司自2015年5月31日起就未再向刘继忠支付过租金，已构成根本违约，双方之间的租赁合同应不再继续履行，故刘继忠的该项主张有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于安福公司应否向刘继忠支付租金或赔偿损失的问题。一审法院认为，在双方签订的租赁协议到期后，双方之间的租赁期限为不定期，安福公司未向刘继忠返还租赁物，故其应向刘继忠支付占用租赁物期间的租金，租金的计算标准应按照双方签订的租赁协议继续履行。刘继忠主张按照总房款464284元的6.5%、7%每年赔偿其损失，一审法院认为刘继忠的该项主张的计算标准没有依据，双方在租赁协议中并未约定，该协议中约定五年租金合计为139284元，即每年租金为27856.8元，故安福公司应按照每年租金27856.8元的标准，向刘继忠支付租金，从2015年5月31日起计算至租赁物实际返还之日止。关于丰县欢乐买公司、欢乐买安福店应否承担责任的问题。一审法院认为，刘继忠是与安福公司签订的租赁合同，安福公司虽将涉案商铺转租给欢乐买安福店用于经营超市，但在书面租赁合同到期后，刘继忠在庭审中明确陈述5年期的其他业主商铺已经退还，安福公司将涉案租赁物出租给一个张姓老板卖衣服，刘继忠一直找安福公司协商未果。同时刘继忠未提供其他证据证实欢乐买安福店一直占有、使用涉案租赁物，欢乐买安福店亦不认可占有、使用，故对刘继忠要求丰县欢乐买公司、欢乐买安福店承担责任的主张，一审法院不予支持。安福公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。遂判令：一、徐州市安福房地产开发有限公司于一审法院判决发生法律效力之日起十日内，返还刘继忠丰县安福小区M02（二）-1-222、M02（二）-1-223商铺；二、徐州市安福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向刘继忠支付租金（以每年27856.8元的标准，从2015年5月31日起计算至商铺实际返还之日止）；三、驳回刘继忠的其他诉讼请求。二审期间，安福公司向法庭提供2010年安福公司与江苏欢乐买商贸有限公司的租赁协议复印件一份，证明安福公司与江苏欢乐买商贸有限公司之间存在租赁关系。刘继忠的质证意见为：对于该协议书的真实性予以认可。协议书显示分两种租赁期限，一部分是2011年1月1日至2020年12月31日十年的租赁期限，另一部分是2011年1月1日至2015年5月31日五年的租赁期限，刘继忠的商铺属于五年的租赁期限，该协议书也印证了安福公司与刘继忠签订的房屋租赁期限到期后，丰县欢乐买公司一直继续使用涉案商铺，丰县欢乐买公司应当支付租金。丰县欢乐买公司的质证意见为：该协议说明刘继忠与丰县欢乐买公司之间不存在房屋租赁合同关系，江苏欢乐买商贸有限公司与安福房地产公司存在房屋租赁合同关系。但是对于该份证据的真实性不予认可。本院认为丰县欢乐买公司以是复印件为由对安福公司提交的租赁协议不予认可，但经法庭释明，丰县欢乐买公司可以提供江苏欢乐买商贸有限公司与安福公司之间的租赁协议以证明其主张，但是丰县欢乐买公司未能向法庭提交该证据，故本院对该协议的真实性予以认可。二审审理查明，2010年12月31日安福公司（出租方）与江苏欢乐买商贸有限公司（承租方）签订协议书，约定包括涉案商铺在内的位于丰县安福小区购物中心第一、二层商品房总建筑面积约为9338.78平方米出租给江苏欢乐买商贸有限公司，其中7559.19平方米的铺面租赁期未十年，1775.59平方米的铺面租赁期为五年。其余事实与一审一致。本院认为：丰县欢乐买公司、欢乐买安福店不应当向刘继忠承担返还租赁物、给付租金的责任。具体理由如下：1、刘继忠与安福公司签订了租赁协议，在2015年5月30日租赁期届满之后，安福公司未能提供证据证明其已经将涉案商铺返还给刘继忠。2、安福公司将包括涉案商铺在内的位于丰县安福小区购物中心第一、二层商品房总建筑面积约为9338.78平方米出租给江苏欢乐买商贸有限公司，其中1775.59平方米的铺面租赁期为五年，实际由欢乐买安福店经营使用，丰县欢乐买公司、欢乐买安福店均未向法庭提供证据证明已经将租赁期为五年期的铺面返还给了安福公司。3、刘继忠目前提供的证据仅表明在其与安福公司的租赁协议到期后，与丰县欢乐买公司或欢乐买安福店进行了协商，但是无法证明其已经与丰县欢乐买公司或者欢乐买安福店就涉案商铺协商一致，达成了租赁协议。综上，刘继忠上诉主张丰县欢乐买公司、欢乐买安福店承担返还涉案商铺以及支付租金的责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1550元，由刘继忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 单 雪 晴审 判 员 苏   团审 判 员 崔 金 城二〇一九年十二月四日法官助理 实习徐金珍书 记 员 侯 梦 池