宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁04民终1028号 上诉人(原审原告)：李向平，男，1976年11月26日出生，汉族，宁夏彭阳县人，大学文化，彭阳县职业中学教师，住宁夏彭阳县。 委托诉讼代理人：张亚丽，陕西智圣律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被上诉人(原审被告)：宁夏捷立达房地产开发有限公司。住所地：宁夏彭阳县行政中心办公大楼**。 法定代表人：吴立权，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：慕雯，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人李向平因与被上诉人宁夏捷立达房地产开发有限公司（以下简称捷立达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区彭阳县人民法院（2019）宁0425民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李向平及其委托诉讼代理人张亚丽，被上诉人捷立达公司的委托诉讼代理人慕雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李向平上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判，改判支持一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.一审法院认定“2019年1月24日，捷立达公司开发的彭阳县财富广场工程经五方验收合格，已经符合交付条件，故违约金应计算至交房之日（2019年1月1日至2019年1月25日，即24天），按合同约定每日房款的千分之三计算支付5973元”的基本事实有误。一、2019年1月24日开发商只是向有关部门进行报备，但是取得建筑工程竣工验收备案证的时间并非在2019年1月24日，根据法律规定，房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件是建筑工程竣工验收备案证，宁夏捷立达房地产开发有限公司违约的时间并非为短短的24天，应至少延迟至2019年4月8日，且其房屋存在严重的质量问题，导致现在依然无法正常使用，因此其违约时间应至保障房屋不存在质量瑕疵之日。2.一审法院认为涉案房屋因五方验收合格，不存在质量问题认定有误，房屋的质量不能单纯凭借验收是否合格来认定，有些隐形问题会随着时间的推移才能显现，且开发商随意的变更图纸，真实构建的房屋和当初宣传页面大相径庭，不但构成违约，还对上诉人的房屋价值造成巨大的损失，被上诉人应对此承担责任。故，一审法院对事实认定有误，导致判决有失公正。二、一审法院适用法律错误，导致判决错误。一审法院认为“双方在合同中约定了逾期交房的违约金，而李向平再主张逾期交房期间的房租系重复主张”的法律适用有误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金和损害赔偿并行不悖。三、一审法院审理程序不当，应将本案发回重审。一审法院在临近开庭的前一天才通知上诉人，程序明显不当，故应将本案发回重审。 捷立达公司辩称，一审认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。 李向平向一审法院起诉请求：1.捷立达公司按合同约定交房并履行合同约定的违约责任，违约金自2019年1月1日计算至实际交房之日；2.捷立达公司支付经济损失（损失为房租，按每年55000元计算），损失金额自2019年1月1日计算至实际交房之日；3.捷立达公司承担私自将混凝土楼梯更改为铁楼梯的经济损失5000元；4.捷立达公司支付公用设施所占面积费用8176元（占面积1.2平方米，单位面积售价6813.7元），捷立达公司支付李向平公用设施管护维修费用4000元（每年100元，共40年）；5.房子预售前规划绿化带距离窗户3米之外，建成后违规将绿化带移到窗前，影响房子营业价值，给李向平带来一定经济损失，捷立达公司支付李向平经济损失40000元；6.房子地面低于院子，三面临坡，房台不足5公分，存在进水隐患。捷立达公司尽快维修整改，保证房子下雨时不进水；7.捷立达公司将房屋后门前截水沟填平、堵水墙挖掉；8.捷立达公司将消防箱按惯例安装到墙内；9.捷立达公司将屋顶漏水修好；10.捷立达建房过程中，因自身失误，导致房屋比周围房屋低1米左右形成坑状，严重影响房屋使用价值，要求捷立达公司赔偿损失150000元；11.捷立达公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2018年7月2日，捷立达公司与李向平签订商品房买卖合同（预售）。合同约定，捷立达公司将彭阳县财富广场编号为D-1号的商品房出售给李向平，总价款为829573元。商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。交房时间为2018年12月31日前，逾期交房在90日内，出卖人按日向买受人支付全部房价款0.3‰的违约金。合同签订后，李向平已将购房款全部付清。2019年1月25日，捷立达公司向李向平交付房屋，李向平签署商业用房交接确认书。 同时查明，捷立达公司作为建设单位组织勘察单位宁夏建筑科学研究院股份有限公司、设计单位中国航天建设集团有限公司、施工单位彭阳县建筑集团有限责任公司、监理单位河南省光大建设管理有限公司五方对彭阳县财富广场A、B、C、D区工程进行竣工验收，于2019年1月24日验收合格后报彭阳县行政主管部门进行工程竣工验收备案。行政主管部门于1月24日收讫备案文件后在备案表上盖章确认，捷立达公司将工程竣工验收备案文件在公告栏进行了张贴。2019年4月8日，该工程由建设行政主管部门进行了竣工验收备案。 一审法院认为，李向平与捷立达公司之间的商品房买卖合同系有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己义务。李向平要求捷立达公司交付房屋，捷立达公司已于2019年1月25日向李向平交付房屋，故李向平的该项诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。捷立达公司未在合同约定的交房期限内（2018年12月31日前）交付商品房构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定，逾期在90日之内，出卖人从交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部房款0.3‰的违约金。该约定不违反法律规定，一审法院予以确认。本案主要争议焦点是捷立达公司交房条件何时成就及双方合同约定的交房条件如何理解的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述法律均明确了工程竣工经验收合格为房地产交付条件。2019年1月24日，捷立达公司开发的彭阳县财富广场工程经五方验收合格，已经符合交付条件。双方在合同中约定应当出示满足已取得建设工程竣工验收备案证明文件为交房条件，其真实意思应理解为应当满足该商品房竣工验收合格的条件才能交付使用。竣工验收备案系建设行政主管部门为加强房屋建筑质量监督管理的一项行政措施，要求取得竣工验收备案表实际是备案机关对建设单位组织工程竣工验收之后的一种事后监督、备案复查制度，并不能作为直接否定民事行为效力的依据。捷立达公司建设的彭阳县财富广场工程于2019年1月24日已经五方验收合格，并将验收备案表在公告栏进行了张贴，应视为已经满足交房条件。故违约金应计算至交房之日（2019年1月1日至2019年1月25日，即24天），按合同约定每日房屋价款的0.3‰计算支付5973元。李向平主张房屋屋顶漏水，捷立达公司应履行维修义务。关于李向平要求捷立达公司赔偿自2019年1月1日至实际交付之日的经济损失的诉讼请求。双方在合同中约定了逾期交房的违约金，约定违约金的目的在于一方违约时给对方造成经济损失的救济与补偿，捷立达公司逾期交房，应按约定支付违约金，而李向平再主张逾期交房期间的房租损失系重复主张，且李向平也未提供证据证明因逾期交房给其另外造成直接经济损失的事实。其该项主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于李向平要求捷立达公司赔偿因私自将混凝土楼梯更改为铁楼梯造成的经济损失5000元的诉讼请求。经查，建筑设计单位作出工程设计修改通知单时，李向平尚未与捷立达公司签订房屋买卖合同。即房屋楼梯变更设计在前，而李向平签订合同在后。且双方在合同中仅对合同签订后建筑工程施工图变更问题进行了约定，并未涉及合同签订之前。因此，捷立达公司对于合同签订前设计图纸修改变更没有义务向李向平披露或告知，也不存在违约情形。李向平主张的该项诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。李向平主张房屋存在其他质量问题，捷立达公司称该工程已经五方验收合格，且已对部分房屋存在的瑕疵问题进行了维修整改，不存在质量问题。对此，李向平也未能提供充分证据证明涉案房屋存在质量问题的事实，应由其承担举证不能的不利后果。判决：一、宁夏捷立达房地产开发有限公司支付李向平逾期交房违约金5973元；二、宁夏捷立达房地产开发有限公司对财富广场D-1号房屋屋顶漏水进行维修；三、驳回李向平的其他诉讼请求。 二审中，上诉人李向平向法庭提供短信截图两张，证明：一审程序违法的事实；彭阳财富广场平面设计图2张；证明：设计图与实际建设不一致，被上诉人存在违约行为的事实。被上诉人质证认为，短信截图为打印件，无法与原件核实其真实性，应当不予认定；平面设计图中的彭阳县自然资源局并不是涉案工程的验收单位，若涉案工程与设计图纸不符，则验收程序不会通过，该证据达不到上诉人的证明目的。被上诉人在二审提供了彭阳县人法院民事判决书三份，证明：涉及本案在内的其他系列案经过彭阳县人民法院审委会讨论，统一裁判标准后作出的判决结果，除本案外，其他案件均已生效。上诉人质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据与本案没有关联性，且不是最高法院的指导案例，不能作为参考依据。本院认为，上诉人提供的短信截图虽为打印件，但能够证明一审法院未在开庭三日前通知上诉人的事实，本院予以确认。平面设计图不能达到其证明目的，本院不予确认。被上诉人提供的证据不能达到其证明目的，本院不予确认。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人李向平与被上诉人捷立达公司签订的商品房买卖合同（预售）合法有效，双方均应全面履行自己义务。本案中，上诉人依约付清了购买款，被上诉人在案涉房屋具备交付条件后，与上诉人签订了商业用房交接确认书，也已履行了交付房屋的义务。 本案的争议焦点：一是案涉房屋具备交付条件的时间认定问题；二是被上诉人的违约责任问题。 关于案涉房屋具备交付条件的时间问题。根据一审查明的事实，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位五方对案涉房屋进行了竣工验收，2019年1月24日经验收合格后报有关部门进行了竣工验收备案，2019年1月25日双方当事人签订了商业用房交接确认书。根据建筑法、城市房地产管理法的相关规定，结合五方验收和双方签订确认书的行为能够证明案涉房屋已具备交付使用的条件。因此，一审认定案涉房屋具备交付条件的时间为2019年1月24日是正确的。上诉人主张案涉房屋在2019年4月8日才办理了竣工验收备案手续，所以该时间是房屋具备交付条件的时间没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于被上诉人的违约责任问题。被上诉人未按照合同约定的时间即2018年12月31日前交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。违约金与损害赔偿金只能择其一，上诉人认为违约金低于其实际损失的，可以请求法院增加，但其在一审中并未请求法院增加，亦未提供证据证明逾期交房对其造成的经济损失，因此，一审法院根据双方对违约责任的约定，判决由被上诉人承担自应交房之日起至实际具备交房条件之日止的违约金是正确的。至于上诉人主张的一审程序违法问题，经审查，虽然一审法院未在开庭三日前通知上诉人参加诉讼，程序违法，但并不影响本案的实体处理，且上诉人在二审亦未提供对本案处理有实质性影响的证据，故本院对一审处理结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5131元，由上诉人李向平负担。 本判决为终审判决。 审判长  马晓红 审判员  李凤玲 审判员  苟改莉 二〇一九年十二月四日 书记员  张银银