江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3595号 上诉人（原审被告）：袁洪星，男，1965年11月3日出生，汉族，住南通市崇川区。 上诉人（原审被告）：李春兰，女，1965年3月8日出生，汉族，住南通市崇川区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陆健，南通市崇川区中兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：吴品华，男，1946年5月12日出生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：沙豪，上海申浩（南通）律师事务所律师。 上诉人袁洪星、李春兰因与被上诉人吴品华返还原物纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初3089号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 袁洪星、李春兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审没有明确返还的标的物，对争议较大的事实部分没有实地勘验，作出不完整的判决，给今后的履行产生重大歧义。一审中，袁洪星、李春兰对于向吴品华借款40万元并将名下136.01㎡的案涉房屋抵给吴品华的这一部分事实没有异议，但是位于南通市崇川区的房屋不止136.01㎡，实际面积是175.96㎡，超出部分的房屋应归袁洪星、李春兰所有。袁洪星、李春兰向一审法院提出房屋是自建房，房产证面积与房屋的实际面积差距较大，本案是返还原物纠纷，一审在判决书中没有明确应该返还的房屋面积，属于缺项漏判。且对该房屋的宅基地使用权，包括房屋前面的水泥场地没有明确权属，宅基地使用权属于建筑物建造申请人，土地使用权有其特殊属性，不能一并让予吴品华，即便是不明确宅基地权属，也应当明确返还的标的物，将标的物描述清楚。双方抵押登记办理的他项权证是136.01㎡，后吴品华基于抵押办理的产权证也是136.01㎡，双方签订的租赁合同也是136.01m²的房屋，故返还原物也应该是136.01m²的房屋，一审判决应当明确袁洪星、李春兰应返还给吴品华房屋的具体面积，且该面积应当与双方确认在不动产登记部门所登记的面积相一致，不应扩大范围。 被上诉人吴品华辩称，案涉房屋吴品华已经领取了不动产权证，且不动产权证登记的面积是该房屋的合法面积，袁洪星、李春兰抵给吴品华的房屋是整幢房屋，包括合法面积以及部分违章建筑面积。而且在2010年9月17日房屋产权过户及租赁协议书中明确租赁期满后所有的涉屋事宜与乙方无关，就是房屋的所有事宜与袁洪星、李春兰无关。案涉房屋确实有合法面积和部分的违章建筑，当时在一审执行卷宗里面就明确了，所有的房屋全部给吴品华，吴品华在领取产权证的时候，因为该房屋的合法建筑面积只有136.01㎡，所以不动产权证上是这个面积，但实际上所有的房屋全部是归吴品华，因此上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 吴品华向一审法院起诉请求：1.判决袁洪星、李春兰立即将其占据的吴品华所有的位于南通市崇川区房屋腾空后完整地交还给吴品华，并支付自2019年7月1日起至实际交房时止的按每月1500元计算的房屋使用费；2.诉讼费由袁洪星、李春兰承担。 一审法院认定事实：2009年7月21日，袁洪星、李春兰向吴品华借款40万元，并签订还款协议、借款抵押合同各一份，约定于2010年1月20日偿还，月利率为1.7%，并以坐落于南通市崇川区的房屋抵押担保。2009年7月24日，吴品华领取了案涉房屋的他项权证，债权数额40万元。2009年11月5日，双方就上述还款协议在南通市崇川公证处办理了（2009）通崇证民内字第2888号具有强制执行效力的债权文书公证书。2010年6月10日，吴品华向南通市崇川公证处申请出具与袁洪星、李春兰签订的具有强制执行效力的《还款协议》的执行证书。2010年6月30日，南通市崇川公证处出具（2010）通崇证民内字第1836号执行证书，载明：申请执行人吴品华可持本证书向南通市有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为袁洪星、李春兰，执行标的为：借款本金人民币肆拾万元整（截止到二〇一〇年六月十日）、相关利息及债权人为实现债权所支付的费用。2010年7月21日，吴品华向一审法院提出强制执行申请，要求变卖或拍卖袁洪星、李春兰用于借款抵押的南通市崇川区房产，并用变卖或拍卖所得用于偿付吴品华40万元及相关的利息。 2010年8月30日，一审法院执行人员与袁洪星、李春兰进行谈话，袁洪星、李春兰同意将案涉房屋抵给吴品华，并要求继续租赁2年，租金每月1500元。同日，袁洪星、李春兰向一审法院出具承诺保证书一份，载明：吴品华申请执行我们一案，现承诺将我们居住的观音山通甲路1032号房屋折价人民币肆拾伍万元抵偿给吴品华。申请人吴品华暂将房屋给我们居住贰年，房租另付。如二年内能付清房款再赎回房屋，如二年内房屋拆迁，由我们谈后付款给吴品华。二年内不能付清45万元房款，我们承诺自动搬出。特此承诺保证。 2010年9月17日，一审法院出具（2010）崇执字第1253号执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人袁洪星、李春兰所有的位于本市崇川区房屋折价人民币47万元抵偿给申请执行人吴品华。二、申请执行人吴品华可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记、土地使用权证手续。 2010年9月17日，吴品华（甲方）与袁洪星、李春兰（乙方）签订房屋产权过户暨租赁协议书一份，载明：乙方于2009年7月21日用坐落于观音山镇通甲路1032号产权房做抵押，借到甲方人民币40万元，至2010年9月20日止共欠息88000元，本息合计共欠人民币488000元。由于乙方无力偿还上述欠款，现经南通市崇川区人民法院裁定：将乙方坐落于观音山镇通甲路1032号产权房以总价47万元过户到甲方名下，过户费用由乙方全额承担。另经法院协调，甲方同意乙方在下述条件下对过户到甲方名下的房屋享有租赁权：一、租赁期限为两年，自2010年9月21日起至2012年9月20日止。二、房屋月租金为1500元，每季度初始三天内预付三个月租金4500元……三、房屋租金支付与否及支付日期以银行存款业务回单为准。租金可提前预付，不得延后。延后支付租金时，即说明乙方主动放弃租赁权并已清空屋内所有财物，同意甲方以任何方式进入、处置该房屋，由此产生的经济和法律责任由乙方承担。四、乙方不得在屋内或庭院内饲养任何动物（猫、狗等），如有发现饲养动物（猫、狗等），甲方则具有对乙方饲养动物的任意处置权（包括处死），同时说明乙方主动放弃租赁权并已清空屋内所有财物，同意甲方以任何方式进入、处置该房屋，由此产生的经济和法律责任由乙方承担。五、在两年租赁期内如遇政府对该房规划拆迁时，除归还甲方价款470000元外，应另付甲方房价款（47万元）15%的补偿款。六、租赁期满后所有的涉屋事宜一概与乙方无关。七、拆迁与否及拆迁事件的认定以政府相关部门的书面通知为准。八、本协议一式两份，由甲、乙双方各执一份，自甲、乙双方签字之日起生效。 2012年9月15日，吴品华（甲方）与袁洪星（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2012年9月21日至2013年9月20日止，月租金1500元。 2014年10月21日，袁洪星向吴品华出具交房承诺书一份，承诺：一、最迟租住至2015年10月21日即腾空将房屋交给吴品华，只能提前，绝不以任何理由延后，否则吴品华有权以任意方式进入该房屋，由此产生的经济和法律责任一概由本人承担。二、本人保证不在屋内或庭院内饲养任何动物（猫、狗等），如有发现饲养动物，吴品华则有任意处置权（包括处死），同时表明本人放弃租赁权并已清空屋内所有财物，同意吴品华以任意方式进入该房屋，由此产生的经济和法律责任由本人承担。三、及时支付房屋租金（每月1500元），绝不以任何理由拖欠，拖欠租金时即表明本人放弃租赁权并已清空屋内所有财物，同意吴品华以任意方式进入房屋，由此产生的经济和法律责任由本人承担。四、在袁洪星租用期间国家开征房产税时，则吴品华第二套房应纳税额由袁洪星承担。 2012年9月15日的房屋租赁合同到期后，双方未再签订书面的房屋租赁合同，袁洪星、李春兰一直居住在案涉房屋内，袁洪星、李春兰一直向吴品华支付每月1500元的租金至今。 2019年2月14日，吴品华领取了案涉房屋的不动产登记证书。 一审法院认为，因袁洪星、李春兰拖欠吴品华借款本金及利息，吴品华依据公证处出具的执行证书，通过一审法院执行裁定书裁定将案涉南通市崇川区观音山镇通甲路1032室房屋于2010年9月17日折价47万元抵偿给吴品华，至此，案涉房屋所有权发生变更，吴品华获得案涉房屋的所有权，并于2019年2月14日在不动产登记部门进行了登记。庭审中，袁洪星、李春兰抗辩案涉房屋实际面积大于产权登记面积，不同意腾空经过产权登记面积以外的其余部分。一审法院认为，法院的执行裁定书，是将案涉南通市崇川区观音山镇通甲路1032室房屋抵偿给吴品华，并未对案涉房屋进行分割抵偿，应当视为将案涉房屋全部抵偿给吴品华，袁洪星、李春兰的抗辩意见，没有相关证据予以佐证，故对该抗辩意见，依法不予采信。由于双方签订的房屋租赁合同到期后，双方不再签订书面的房屋租赁合同，且袁洪星向吴品华出具交房承诺书承诺最迟租住至2015年10月21日即腾空将房屋交给吴品华，袁洪星、李春兰并依然按照每月1500元支付租金，故双方之间形成不定期房屋租赁合同，吴品华作为出租方可随时解除合同，但应当在合理期限之前通知袁洪星、李春兰。现吴品华要求袁洪星、李春兰将案涉房屋腾空交还吴品华，并支付2019年7月1日起至实际交房时按每月1500元计算的房屋使用费的请求，于法有据，依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第二十八条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：袁洪星、李春兰于判决生效之日起三十日内将坐落于南通市崇川区房屋腾空返还给吴品华，袁洪星、李春兰并向吴品华支付房屋使用费（按照每月1500元，自2019年7月1日起至计算至实际交房时止）。案件受理费40元（已减半），由袁洪星、李春兰共同负担。 二审中，上诉人袁洪星、李春兰提交公证书一份，公证书中有案涉房屋的技术报告，以证明该幢房屋整体建筑面积为175.96平方米;提交通州市居民建房审批表复印件一份，以证实案涉房屋的土地使用权系袁洪星、李春兰、与案外人袁源三人所有;提交南通意发测绘服务有限公司营业执照两页,以证明该公司具有相关资质;提交李春兰的《南通市未参保城镇集体企业人员一次性补缴基本养老保险审批表》及《崇川区被征地农民基本生活保障手册》，以证明案涉房屋所在地一开始是农村集体土地，二十世纪九十年代变为国有土地。吴品华质证称，公证书及技术报告不具有合法性，案涉房屋所有权人是吴品华，在没有征得所有权人同意的情况下私自对房屋进行测量，本身不具有合法性，技术报告也未附南通意发测绘服务有限公司的测绘资质，对其测量结果不予认可；通州市居民建房审批表没有原件，即使有原件，请法庭注意的是，在备注里面写该户属国有土地，不是农村集体土地，国有土地随着房屋转让土地所有权肯定一同转让；营业执照真实性由法庭审核，不能确定南通意发测绘服务有限公司是否具有本案测绘资质，即使要测也需经房主同意；李春兰的《南通市未参保城镇集体企业人员一次性补缴基本养老保险审批表》及《崇川区被征地农民基本生活保障手册》真实性无异议，但与本案无关联性，被征地是1989年。吴品华提交一审法院执行案件笔录四页，以证明执行笔录中明确的是把该案涉房屋全部抵给吴品华，并非袁洪星、李春兰所说的只抵合法的房屋，案涉房屋全部抵给了吴品华。袁洪星、李春兰质证称，对执行笔录真实性无异议，但不能达到证明目的。 经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 二审中，双方均陈述，案涉房屋为一栋两层楼房。袁洪星陈述，房屋实际面积与证载面积存在差异的原因是1996建房时政府验收地基后其自行扩大了一部分。 本院认为，袁洪星、李春兰在一审法院执行案件中同意将案涉房屋抵给吴品华，一审法院已于2010年作出执行裁定书，将案涉房屋整体抵偿给吴品华，袁洪星、李春兰当时未提出房屋实际面积与证载面积不一致的异议。2014年袁洪星亦承诺最迟至2015年10月21日即腾空案涉房屋交给吴品华。案涉房屋所在土地已属国有土地，吴品华已取得案涉房屋的不动产登记证书。即便房屋实际面积与证载面积存在差异，原因也在于袁洪星的违规行为，因案涉房屋为一栋独立楼房，无法分割使用，吴品华作为所有权人，且在租赁期限早已届满的情况下，请求返还房屋应予支持。如存在违章或违法建筑部分应由相关行政部门处理。 综上，袁洪星、李春兰的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人袁洪星、李春兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 玮 审判员 刘彩霞 审判员 杜太光 二〇一九年十二月二日 书记员 李 熹