重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10219号上诉人（原审被告）：中国葛洲坝集团建设工程有限公司，住所地云南省昆明市经济技术开发区昆明出口加工区国际珠宝城（顺通大道**）戊类工业厂房**，统一社会信用代码91530000615573390R。法定代表人：舒敬辉，董事长。委托诉讼代理人：李彪，男，系公司员工。被上诉人（原审原告）：覃玉兰，女，1969年3月21日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：许素培，重庆天亿律师事务所律师。上诉人中国葛洲坝集团建设工程有限公司（以下简称葛洲坝公司）因与被上诉人覃玉兰房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初28475号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月19日立案后，对本案进行了询问。上诉人葛洲坝公司的委托诉讼代理人李彪、被上诉人覃玉兰的委托诉讼代理人许素培到庭参加询问。本案现已审理终结。葛洲坝公司上诉请求：撤销原判，改判葛洲坝公司不承担给付租金的责任。主要事实和理由：2014年葛洲坝公司与沈春艳签订房屋租赁合同，在涉案房屋产权发生变动之前，于2017年6月24日与沈春艳协商一致解除了该合同，并于2017年8月搬出涉案房屋，一审法院要求葛洲坝公司承担2017年9月之后的租金属于事实认定错误。覃玉兰在葛洲坝公司搬离房屋后未及时查收，导致损失扩大，对扩大的损失应自行承担。覃玉兰于2017年4月通过法院拍卖购得涉案房屋，于2018年5月才办理过户，此时才成为产权人，其怠于行使权力，导致对房产的占有全能不完善，应承担相应法律后果。案涉房屋的租赁费用已于解除合同前支付完毕，葛洲坝公司不欠任何一方租赁费用。覃玉兰辩称，葛洲坝公司并未举示证据证明其已于2017年8月搬出案涉房屋，一审法院认定事实正确。覃玉兰于2017年4月12日取得案涉房屋产权后，于当日告知了葛洲坝公司并要求支付后续房租，覃玉兰在向葛洲坝公司催要租金期间，葛洲坝公司也未明确表示已搬离房屋。覃玉兰在本案中不存在任何故意或过失，有权在取得房屋产权后收取原租赁合同期限内的租金，并要求葛洲坝公司承担逾期支付的违约金。在租赁合同到期前，双方并未解除该合同，葛洲坝公司也未支付过租金。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。覃玉兰向一审法院起诉请求：1、请求葛洲坝公司支付覃玉兰2017年5月1日至2019年4月30日的租金513549.6元，并支付覃玉兰违约金21397.9元；2、本案的诉讼费由葛洲坝公司承担。一审法院认定事实：葛洲坝公司原名中国葛洲坝集团第六工程有限公司（以下简称葛洲坝第六公司），该公司于2019年5月13日更名为中国葛洲坝集团建设工程有限公司，法定代表人由李恩义变更为舒敬辉。案外人沈春艳（甲方）与葛洲坝第六公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将重庆市北部新区中铁峰汇国际，门牌号为重庆市北部新区17-1～7房屋出租给乙方，建筑面积共1392.07平方米，租赁期限自2014年5月1日起至2019年4月30日止；房屋租赁单价为85元／平米每月，每年租金1419911.4元，年租金分两次交纳，乙方在入住前向甲方先行交纳半年租金709955.7元，11月1日前交纳剩余半年租金，以后均在每年的5月1日前和11月1日前分两次交纳年度租金；违约金约定为当年一个月租金。合同签订后，葛洲坝第六公司实际使用租赁房屋。2016年5月16日，重庆市大渡口区人民法院作出（2016）渝0104执841号执行裁定书，裁定冻结沈春艳价值500万元的财产或收益，并向葛洲坝第六工程有限公司三分公司作出（2016）渝0104执841号协助执行通知，在500万元范围内冻结被执行人沈春艳位于渝北区房屋租金收入。2016年12月7日，重庆市大渡口区人民法院向葛洲坝第六工程有限公司三分公司作出（2016）渝0104执841号限期支付通知书，要求在2016年12月20日前将2016年6月至12月的租金合计709955.7元支付该院指定账户。该裁定向葛洲坝第六公司送达。2017年2月14日，中国葛洲坝集团第六工程有限公司重庆融创深达一期二标段项目部支付了执行款340000元，2017年3月20日，葛洲坝第六公司财务部支付了执行款369955.7元。以上合计709955.7元。2017年4月5日，重庆市渝北区人民法院作出（2016）渝0112执3945号之二执行裁定书，认定覃玉兰以最高价2353200元竞得沈春艳名下位于重庆市北部新区房屋，裁定解除该房屋的查封措施，并将该房屋过户归覃玉兰所有。该裁定书于2017年4月12日送达给覃玉兰。2018年5月18日，位于重庆市北部新区房屋登记至覃玉兰名下，房屋建筑面积为251.74㎡。另重庆市大渡口区人民法院于2016年10月20日作出执行裁定书，认定案外人陈凯旭以最高竞价竞得沈春艳名下位于重庆市北部新区（中铁峰会国际）17-3、17-4、17-5、17-6四套房屋，裁定将上述房屋权属变更登记为竞买人陈凯旭所有。陈凯旭于2017年6月8日向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，要求葛洲坝第六公司支付从2016年11月1日至2017年4月30日的租金341271.6元、支付违约金56878.6元。重庆市渝北区人民法院于2017年11月9日作出（2017）渝0112民初12588号民事判决书，判决：葛洲坝第六公司支付陈凯旭2016年11月1日至2017年4月30日的租金341271.6元、支付违约金56878.6元。葛洲坝第六公司不服该判决，提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审查认为，葛洲坝第六公司依据重庆市大渡口区人民法院作出的要求其将案涉房屋2016年6月至12月租金709955.7元支付到法院指定账户的限期支付通知书，已经将709955.7元全部支付到指定账户，其中包含陈凯旭主张的2016年11月至12月的租金，该租金已经由司法行为予以处理，一审法院不做重复处理。二审中，陈凯旭认可其租金从2017年1月起算，故葛洲坝第六公司应向陈凯旭支付2017年1月1日至2017年4月30日的租金。故该院于2018年5月14日作出（2018）渝01民终1884号民事判决书，判决：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初12588号民事判决；二、葛洲坝第六公司支付陈凯旭2017年1月1日至2017年4月30日的租金227514.4元；三、葛洲坝第六公司支付陈凯旭违约金45502.9元。为证明不应向覃玉兰支付租金，葛洲坝公司举示以下证据：1、《租赁合同解除协议》，拟证明案涉房屋拍卖过程中法院未通知葛洲坝公司，退租前覃玉兰也未向葛洲坝公司主张权利，致使葛洲坝公司在退租过程中都是与沈春艳协商。该协议显示系沈春艳作为甲方（出租方）、葛洲坝第六公司作为乙方（承租方）于2017年6月24日签订，主要载明：一、甲乙双方一致同意从签订本协议之日起解除2014年4月签订的《房屋租赁合同》，上述合同租赁期计至2017年9月30日，月租金按原租赁合同约定计算；二、乙方应于2017年9月30日前按照原状返还租赁房屋及附属物品、设施设备等。返还前，乙方会同甲方对租赁房屋的设施设备、物品及水电使用等情况进行验收，乙方承担返还租赁房屋之日前的水费、电费等一切费用。……。覃玉兰对该证据的真实性不予认可，认为其不是解除协议的双方，该协议即便真实，沈春艳也无权解除《房屋租赁合同》，2017年4月案涉房屋的产权人已变更为覃玉兰，覃玉兰也于2017年4月将案涉房屋产权变更情况告知葛洲坝公司，并要求葛洲坝公司支付租金，葛洲坝公司不存在任何善意行为。2、银行转账凭证14张、收条1张、发票1张，拟证明其已向沈春艳支付2014年5月1日至2016年11月的租金合计4303463.3元，其实际已经付清案涉房屋退租前的租金。覃玉兰对该证据的关联性不认可，认为其诉请要求的为2017年5月以后的租金，且（2018）渝01民终1884号生效判决书查明葛洲坝公司向案涉房屋的原产权人沈春艳支付的租金也仅支付到2016年12月，葛洲坝公司主张已经付清退租前的租金无事实依据。3、（2016）渝0104执841号协助执行通知、（2016）渝0104执841号限期支付通知书、国内支付业务付款回单2张，拟证明重庆市大渡口区法院已从葛洲坝公司账户上强制执行709955.7元，葛洲坝公司已实际支付至2018年4月的租金，不应向覃玉兰支付租金。覃玉兰对该组证据的真实性无异议，但对其证明目的不认可，认为葛洲坝公司只支付租金至2016年12月。针对葛洲坝公司的抗辩意见，覃玉兰举示了以下证据：1、2017年2月7日的大渡口区法院执行笔录一份，拟证明杜军为葛洲坝公司的负责人，自认在2016年5月16日大渡口法院冻结沈春艳案涉房屋的租金后，葛洲坝公司就未向沈春艳支付租金了，结合（2018）渝01民终1884号生效判决书查明的事实，大渡口区法院冻结并于2017年2月14日、3月20日扣划了中铁峰会国际写字楼16层1-7房屋2016年6月至12月的租金709955.7元，葛洲坝公司向沈春艳支付租金只支付到2016年12月。葛洲坝公司对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，其称法院于2017年2月14日、3月20日扣划709955.7元，导致公司实际向沈春艳超付80余万元。2、微信聊天截图两份（一份为2017年10月4日至2019年4月11日期间覃玉兰与葛洲坝公司李勇的聊天记录，另一份为2018年11月20日至2018年12月17日期间覃玉兰与葛洲坝公司员工杜军的聊天记录）、（2016）渝0112执3945号之一执行裁定书及协助执行通知书及送达回证、2017年2月6日的电话记录、2019年5月12日覃玉兰与葛洲坝公司李勇的电话记录，拟证明渝北区法院在2017年2月6日也电话告知葛洲坝公司案涉房屋被司法拍卖，葛洲坝公司是知道案涉房屋被拍卖一事，覃玉兰在2017年4月取得案涉房屋的产权后也第一时间告知葛洲坝公司办公室主任李勇，要求葛洲坝公司支付租金，后又通过微信与葛洲坝公司的李勇、杜军联系催要租金。在该组证据中，2017年2月6日的电话记录为重庆市渝北区人民法院执行人员与葛洲坝公司办公室主任李勇的电话记录，在该电话沟通中李勇自认其为葛洲坝公司办公室主任，法院工作人员电话告知葛洲坝公司所租赁的沈春艳名下的案涉房屋将进行公开拍卖，告知其在同等条件下可以优先购买，询问其公司是否参与竞买。李勇表示其单位不参与竞买，放弃优先购买权。2017年10月4日至2019年4月11日期间覃玉兰与葛洲坝公司李勇的聊天记录显示：覃玉兰在2017年11月15日向李勇发微信催要租金，李勇在2017年11月15日回复“哦，那个我们公司财务现在出差在，回来了我帮你问问”。覃玉兰在2018年4月2日发微信称“你好，李总，我明天过来重庆，收租金拿钥匙”，李勇回复“我现在不在重庆，回宜昌休假了，下周回重庆的”。覃玉兰：“那我怎么整，钥匙其他人可以交给我吗？”，李勇：“别人不知道啊”。……“租金要我们财务支出，我帮你问问”。2018年11月20日至2018年12月17日期间覃玉兰与葛洲坝公司员工杜军的聊天记录显示：覃玉兰在2018年11月26日向杜军发微信称：“麻烦杜总跟公司说一下，把我的租金转给我。如果公司有其他决定也请告诉我，我可能会聘请律师帮我打房租官司”，杜军回复“收到”，并让覃玉兰提供电话。……2018年12月17日，杜军“跟公司汇报了，陈林和我们的账没算清”，覃玉兰回复“我和陈林没有任何瓜葛。意思就是，公司暂时不考虑跟我结房租？我的理解没错吧”，杜军回复“是的，我们在找陈林结算才知道房租支付情况”。2019年5月12日覃玉兰与葛洲坝公司李勇的电话录音中显示：李勇认可其收到覃玉兰于2017年4月份交给的裁决书复印件，并表示交给了公司领导。葛洲坝公司对微信聊天截图的真实性认可，但称李勇并非我司办公室主任，我司早已撤销重庆分公司，未对其进行职务任命，从聊天记录看与李勇最先沟通的时间为2017年10月，我公司在2017年8月就已经搬离了房屋。对（2016）渝0112执3945号之一执行裁定书、协助执行通知书的真实性认可，对送达回证、电话记录的真实性认可。对李勇的身份不认可，覃玉兰在联系李勇时李勇已从公司辞职，李勇的陈述不能代表公司。对2019年5月12日覃玉兰与葛洲坝公司李勇的电话记录（光盘+文字）的合法性不予认可，且录音内容与实际不一致。第二次庭审中，葛洲坝公司又举示《中国葛洲坝集团股份有限公司关于成立项目部的通知》复印件、中国葛洲坝集团股份有限公司合川小安溪市政工程项目部营业执照复印件，称李勇属于中国葛洲坝集团股份有限公司合川小安溪市政工程项目部的人员，并非我公司人员，且李勇未经我公司授权，无权代表我公司。另查明，在本案诉讼过程中，中国葛洲坝集团第六工程有限公司变更为中国葛洲坝集团建设工程有限公司。一审法院认为，沈春艳与葛洲坝公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。在租赁期限内，覃玉兰通过司法拍卖竞得沈春艳名下位于重庆市北部新区房屋（即案涉房屋），经法院作出的（2016）渝0112执3945号之二执行裁定书确认房屋权属变更，至该法律文书生效时，覃玉兰取得案涉房屋的所有权。该执行裁定书于2017年4月12日送达给覃玉兰，故覃玉兰于2017年4月12日取得案涉房屋的所有权。根据买卖不破租赁的原则，房屋租赁合同并不因房屋所有权人的变更而终止，故从此时起案涉房屋租赁合同的双方变更为覃玉兰与葛洲坝公司，双方应继续按租赁合同约定履行义务。葛洲坝公司辩称其已于2017年6月24日与沈春艳签订《租赁合同解除协议》解除了案涉房屋租赁合同，于2017年8月底搬离了案涉房屋并已付清搬离房屋前的全部租金。对此，一审法院认为，第一，《租赁合同解除协议》的真实性法院无法核实，即便真实，案涉房屋的所有权人在2017年4月12日已变更为覃玉兰，沈春艳无权就案涉房屋与葛洲坝公司签订协议解除案涉租赁合同，即《租赁合同解除协议》对覃玉兰不具有约束力，不能产生解除覃玉兰与葛洲坝公司间案涉租赁房屋合同关系的效力。第二，葛洲坝公司举示的《租赁合同解除协议》即便真实，也不能证明其实际系按《租赁合同解除协议》在履行，解除协议中约定返还案涉房屋前沈春艳会同葛洲坝公司对租赁房屋的设施设备、物品及水电使用等情况进行验收，葛洲坝公司对此也并未举示相应证据，葛洲坝公司称其在2017年8月底搬离案涉房屋并将房屋钥匙交还沈春艳亦未举示任何证据证明，依法应承担举证不能的不利后果。第三，葛洲坝公司在第一次庭审中认可李勇系其公司人员并表示李勇已从公司离职，其陈述不能代表公司，虽然其第二次庭审又陈述李勇并非其公司人员，但并未举示有效证据推翻其前次庭审自认的事实，法院不予采信。而法院执行部门2017年2月6日的电话记录反映，李勇自述其系葛洲坝公司办公室主任，法院在2017年2月6日时就告知葛洲坝公司案涉租赁房屋将拍卖的情况。李勇在2019年5月12日的电话录音中也认可其收到了覃玉兰于2017年4月份交给的裁决书复印件，并表示交给了公司领导，故以上事实可证明葛洲坝公司知晓覃玉兰通过司法拍卖取得案涉房屋的事实，葛洲坝公司称其系善意地与沈春艳协商退租事宜，法院不予采信。第四，葛洲坝公司称其2017年8月底搬离案涉房屋，但从覃玉兰举示的两份微信聊天截图看，覃玉兰在2017年11月15日、2018年4月2日联系葛洲坝公司的李勇催促支付租金时，李勇并未表示其公司已搬离案涉房屋，而是表示租金要联系财务支出；覃玉兰在2018年12月11日联系葛洲坝公司的杜军催促支付租金时，杜军也并未表示公司已搬离案涉房屋，而是回复“跟公司汇报了，陈林和我们的账没算清，我们在找陈林结算才知道房租支付情况”，这可间接反映出葛洲坝公司并未返还案涉租赁房屋。第五，葛洲坝公司称其已实际支付租金至2018年4月未举示有效证据证明，且从（2018）渝01民终1884号生效判决书查明的事实看，葛洲坝公司向案涉房屋的原产权人沈春艳仅支付房屋租金至2016年12月，故葛洲坝公司辩称其已付清房屋退租前的租金，一审法院不予采信。综上，葛洲坝公司未举示证据证明其在租赁合同期限内与覃玉兰协商解除案涉房屋的租赁合同关系，也未举示证据证明其将案涉房屋交还给了覃玉兰，覃玉兰要求其按合同约定支付租赁期限内的租金，符合合同约定和法律规定。故覃玉兰要求葛洲坝公司支付2017年5月1日至2019年4月30日期间的租金513549.6元（85元/平方米/月×251.74㎡×24个月），一审法院予以支持。关于违约金，根据查明的事实，葛洲坝公司未按合同约定向覃玉兰支付租金，构成违约，覃玉兰作为守约方，有权根据合同“违约金约定为当年一个月租金”约定，要求葛洲坝公司向其支付一个月的违约金21397.9元（251.74㎡×85元/平方米/月）。故覃玉兰要求葛洲坝公司支付违约金21397.9元，一审法院予以支持。关于葛洲坝公司申请追加沈春艳作为本案的第三人。一审法院认为，如前所述，《租赁合同解除协议》的真实与否，并不影响本案的处理结果，且沈春艳亦不属于法律规定的有独立请求权的第三人或无独立请求权的第三人的情形，故对葛洲坝公司的该申请，一审法院不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告中国葛洲坝集团建设工程有限公司在本判决生效后五日内支付原告覃玉兰2017年5月至2019年4月的租金513549.6元；二、被告中国葛洲坝集团建设工程有限公司在本判决生效后五日内向原告覃玉兰支付违约金21397.9元。案件受理费9150元，由被告中国葛洲坝集团建设工程有限公司负担。”二审中，葛洲坝公司举示了其与夏佳文签订的《房屋租赁合同》复印件一份，拟证明其已于2017年6月2日与夏佳文签订了新的房屋租赁合同，用于补充证明其解除了原房屋租赁合同，并搬入新的租赁地点。经质证，覃玉兰对该证据真实性、关联性均不予认可，认为不能达到证明目的，该合同不能证明葛洲坝公司已经搬入新的租赁地点。经审查，该证据为复印件，对其真实性无法确定，即使该证据真实，也不足以证明葛洲坝公司实际搬离了案涉房屋以及搬离的具体时间，故对该证据本院不予采信。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案争议焦点为葛洲坝公司与沈春艳于2017年6月24日签订的《租赁合同解除协议》（以下简称解除协议）的效力是否及于覃玉兰、覃玉兰主张的租金是否应该得到支持。现针对争议焦点评判如下：1、关于葛洲坝公司与沈春艳于2017年6月24日签订的解除协议的效力是否及于覃玉兰的问题。2017年4月12日，覃玉兰对案涉房屋的所有权经生效裁定予以确认，沈春艳与葛洲坝公司签订解除协议的时间在案涉房屋产权变更之后，标的涉及原租赁合同的全部房产，包括案涉房屋，此时沈春艳已经丧失了对案涉房屋的所有权。因沈春艳无权处分案涉房屋，故其与葛洲坝公司签订的解除协议的效力不应及于覃玉兰。在（2018）渝01民终1884号葛洲坝第六公司与陈凯旭房屋租赁合同案生效判决书中确认了以下事实：2017年3月，陈凯旭与葛洲坝第六公司工作人员洽谈了租金支付事宜；2017年8月31日，陈凯旭、葛洲坝第六公司协商解除了案涉17-3、17-4、17-5、17-6房屋的租赁合同，葛洲坝第六公司将房屋返还给了陈凯旭。即最迟葛洲坝公司于2017年3月就知晓了其从沈春艳处租赁的部分房屋产权已经变更的事实，则其与沈春艳于2017年6月24日签订解除协议时就应该知晓沈春艳无权对全部租赁房屋进行处分，其并非善意相对方，在变更后的产权人没有追认的情况下，该解除协议不能对抗新的产权人。葛洲坝公司于2017年8月31日与陈凯旭协商解除陈凯旭竞得的原属租赁合同范围内的四套房屋的租赁关系的行为，进一步表明葛洲坝公司是知晓解除协议效力是存在瑕疵的。故在本案中葛洲坝公司以其与沈春艳签订的解除协议抗辩原租赁合同不应继续有效的意见，缺乏事实依据，本院难以支持。2、关于覃玉兰主张的租金是否应该得到支持的问题。案涉房屋的租赁关系并未解除，葛洲坝公司应当按照原租赁合同的约定向覃玉兰支付租金。关于葛洲坝公司提出其已于2017年8月搬离案涉房屋的意见，因并未提供房屋交接的证据材料，本院不予采纳。葛洲坝公司提交的其与出租方夏佳文签订的《房屋租赁合同》，即使该合同真实，也无法证明该合同的履行情况；即使该合同已经履行，也不能证明葛洲坝公司搬离了案涉房屋的可能；即使葛洲坝公司已经搬离案涉房屋，也不能证明其已经将该房屋交还给权利人覃玉兰。故葛洲坝公司应当向覃玉兰履行支付租金的义务。关于葛洲坝公司提出的覃玉兰在葛洲坝公司搬离后未及时查收房屋及其在拍得案涉房屋后一年多才办理过户，存在怠于行使权力的过错，对扩大部分的损失应自行承担责任的问题。首先，葛洲坝公司并未提供证据证明其将搬离房屋的事宜通知了覃玉兰并将案涉房屋交付给覃玉兰。其次，覃玉兰取得案涉房屋产权是基于生效的裁定，在房管部门办理过户的时间并不影响产权变更的具体时间。再次，覃玉兰在取得产权后多次与葛洲坝公司的工作人员联系支付租金事宜，而葛洲坝公司的工作人员均未告知搬离案涉房屋一事。故，覃玉兰不存在过错，不应承担扩大部分的损失。葛洲坝公司提供的证据不足以证明其已经付清或已经支付部分案涉房屋在2017年5月1日至2019年4月30日期间的租金，故覃玉兰主张的租金应当予以支持。一审法院依据原租赁合同约定的支付标准计算所得的该期间的租金正确，本院予以确认。综上所述，葛洲坝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9150元，由上诉人中国葛洲坝集团建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  闫信良审 判 员  郑 泽二〇一九年十二月二十三日法官助理  王 玲书 记 员  张冬梅