河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初28715号原告（反诉被告）刘向阳，女，1981年6月20日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托代理人王军民、王冲，河南国丰律师事务所律师。被告（反诉原告）郑州朗悦置业有限公司，住所地郑州高新区翠竹街****楼****，统一社会信用代码：91410100568614275L。法定代表人陈峰俤，总经理。委托代理人吴磊松，河南太昊律师事务所律师。原告刘向阳诉被告郑州朗悦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告郑州朗悦置业有限公司诉反诉被告刘向阳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员申晓娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人王军民、被告（反诉原告）郑州朗悦置业有限公司委托代理人吴磊松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘向阳诉称：原告于2017年1月12日与被告签订购房合同（合同编号：GX17003117206），双方约定原告购买被告开发的位于郑州市高新区迎春街53号朗悦公园道1号二期12号楼1单元C座1001（144）号房，双方对房屋的面积、单价、付款方式等做了详细约定。合同签订后，原告共向被告支付购房款等各项费用119076元，并及时向被告所指定的银行申请办理按揭贷款。在原告征信及其他材料均满足办理按揭贷款的情况下，银行却迟迟不向原告发放贷款，导致原告无法按合同约定支付剩余款项，致使原、被告双方所签的商品买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现。故请求判令：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告已支付的购房款、维修基金等各项费用共计119076元。被告郑州朗悦置业有限公司辩称：被告同意解除双方的涉案房屋买卖合同，但根据原、被告双方合同约定，因本合同未明确的其他原因导致合同解除的，原告应当承担总房款的5%的违约金，因此被告要求在扣除原告应当支付的31230元违约金后，将剩余的购房款返还给原告。反诉原告郑州朗悦置业有限公司诉称：2017年1月12日反诉被告购买反诉原告开发的位于郑州市××新区××楼××单元××号商品房，双方签订《商品房买卖合同》，总价款为624601元。合同约定首付314601元，310000元采用商业贷款方式支付。合同签订后，反诉被告提交的按揭贷款资料不符合银行的要求，达不到银行的房款标准遭银行拒贷，导致反诉原告迟迟不能收回房款，造成很大的经济损失。截止目前，由于被反诉人原因导致银行拒贷致使双方签订的《商品房买卖合同》无法继续履行。故请求判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》和预告登记（预告登记号：豫【2017】郑州市不动产证明第0105311号）及备案信息的撤销手续；2、反诉被告向反诉原告支付违约金31230元。反诉被告刘向阳辩称：对反诉原告提出的解除涉案合同无异议，愿意配合反诉原告办理涉案房屋的预告登记及合同备案信息的撤销及注销手续，但不同意向反诉原告承担违约金。经审理查明：2017年1月12日，刘向阳（××）与郑州朗悦置业有限公司（出卖人）签订了编号为GX17003117206的《商品房买卖合同》，约定××购买出卖人开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××号房屋，总价款624601元。××应当于2017年1月12日前支付购房款314601元，剩余310000元进行商业贷款。合同第七条××逾期付款的违约责任内容为“××如未按本合同规定的时间付款……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”该合同附件四《合同补充协议》第三条关于按揭贷款付款的补充约定内容如下：“1、××应于2017年1月12日（签约当日）前支付首付款314601元，剩余房款310000元贷款支付。2、××承诺已对按揭贷款政策充分了解且拒不按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，××同意出卖人指定银行，××应按贷款银行的要求于2017年1月15日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因××贷款所需由出卖人提供的资料。因××未能按上述时间提供符合贷款要求的资料而造成延期支付房款的，参照本合同第七条承担违约责任。3、因××的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意××在30日（不少于7日）内一次性支付，不承担违约责任。逾期参照本合同第七条处理。4、因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，××同意按以下方式处理：出卖人同意××在30日内一次性支付，不承担违约责任；逾期参照本合同第七条处理。5、非因双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议，协商不成的，参照本合同第二十一条处理。”该合同附件四《合同补充协议》第八条双方其他约定内容为“……3、本合同签订后，如××因本合同未明确的其他原因导致合同解除的，××应支付总房款百分之五的违约金给出卖人。”《商品房买卖合同》签订时刘向阳支付了房款20000元、维修基金4696元，2017年6月30日刘向阳支付房款94380元。后因银行不予放贷，刘向阳也未交齐首付款，刘向阳起诉要求解除合同，郑州朗悦置业有限公司反诉要求解除合同，双方因违约金一事无法达成一致，从而形成本案纠纷。另查明：根据郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》（房屋）显示，本案争议房屋预告登记权利人为刘向阳，登记时间为2017年7月24日，预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0105311号。上述事实，有经原、被告双方质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、《商品房买卖合同》及其合同信息备案摘要；2、收款收据四张；3、预购商品房抵押合同、房屋认购书。郑州朗悦置业有限公司提交的银行拒贷证明、刘向阳提交的情况说明不是本案涉案房屋的相关文件，与本案不具有关联性，故本院不予采纳。本院认为：刘向阳与郑州朗悦置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行各自义务。刘向阳未按约定时间支付首付款，商业贷款也被银行拒贷，按照合同约定郑州朗悦置业有限公司享有合同解除权，现双方均同意解除合同，故本院对合同解除予以确认。该合同解除后，郑州朗悦置业有限公司应当将收取的房款及维修基金共计119076元退还给刘向阳；刘向阳应履行附随义务，配合郑州朗悦置业有限公司办理该商品房买卖合同的备案注销手续，以及本案争议房屋的预告登记撤销手续（预告登记号为豫【2017】郑州市不动产证明第0105311号）。《商品房买卖合同》对逾期付款的违约责任约定有“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”同时还约定“本合同签订后，如××因本合同未明确的其他原因导致合同解除的，××应支付总房款百分之五的违约金给出卖人。”因郑州朗悦置业有限公司行使合同解除权是基于刘向阳未按时支付房款致使出卖人不能回款，故刘向阳应当按照房款总额的1%向郑州朗悦置业有限公司支付违约金，即6246元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告刘向阳与被告郑州朗悦置业有限公司于2017年1月12日签订的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州高新技术产业开发区迎春街53号12幢1单元10层144号，合同编号为：GX17003117206）。被告郑州朗悦置业有限公司于本判决生效后15日内退还原告刘向阳119076元。反诉被告刘向阳于本判决生效后15日内协助反诉原告郑州朗悦置业有限公司注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记、撤销本判决第一项确定房屋的预告登记（房屋预告登记号为豫【2017】郑州市不动产证明第0105311号）。反诉被告刘向阳于本判决生效后15日内赔偿反诉原告郑州朗悦置业有限公司违约金6246元。驳回反诉原告郑州朗悦置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1341元，反诉案件受理费减半收取290元，共计1631元，由原告（反诉被告）刘向阳负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇一九年十二月五日书记员  田敏敏