河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4305号上诉人（原审原告）：游磊，男，1985年10月13日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：李永，河南涵信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘莉，女，1986年12月10日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。被上诉人（原审被告）：李银，男，1986年9月12日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。上诉人游磊因与被上诉人刘莉、李银房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初4073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人游磊及其委托诉讼代理人李永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。游磊上诉请求：1.请求二审法院依法撤销平桥区人民法院（2019）豫1503民初4073号民事判决书，依法改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求即继续履行合同并支付违约金24万元；2.被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用及保全费。事实和理由：1.一审认定事实错误。《补充协议》“如再违约，李银按照该房屋成交价人民币96万元的25%对游磊进行赔偿”，该违约条款是对李银拒不履行结清首付的情形进行的制约。被上诉人的违约行为属于根本性违约，已经实际发生。2.法律并没有规定只有根本性违约才支付违约金，非根本性违约不需要支付违约金，即使双方有约定也不用支付。一审法院以“非根本性违约”为由判定被上诉人不承担违约责任属适用法律错误。被上诉人违约就是违约。现行法律并没有将非根本性违约和根本性违约区分对待的规定，也没有规定非根本性违约不需要支付违约金。3.法院应当尊重当事人意思自治原则，不能想当然的去掉违约金，也不能在已经约定有违约金的情况下，不支持违约金而以实际损失为准，否则约定违约金还有什么意义呢？且该补充协议的内容与先期合同（本合同）的约定内容不存在矛盾和冲突之处。4.一审法院偏袒被上诉人，违反处分原则，严重损害了上诉人的民事诉讼处分权益。5.刘莉应和李银共同承担履行合同义务的责任和违约责任，一审法院认定有误。两被上诉人为先卖房后离婚，虽然卖房时只有李银一人签字，但在一审庭审中，刘莉表示对李银签订《房产交易成交确认书》及《补充协议》均认可即事后追认，那李银的卖房行为也就及于刘莉，且所卖房屋为两被上诉人共有财产，卖房行为发生在婚姻关系存续期间，以后房屋过户还需要刘莉签字配合，因此，应由刘莉和李银两人承担继续履行合同支付违约金的相应责任而不是一人承担相应责任，两人内部约定不能对抗善意第三人即上诉人。游磊向一审法院起诉请求：1、判令被告李银和刘莉继续履行商品房买卖合同并赔偿原告购买房屋的违约金24万元；2、判令被告承担与本案有关的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月23日，被告李银（甲方）与原告游磊（乙方）、居间人张婷（丙方）在信阳润田经纪有限公司签订了一份《润田房地产服务中心房产交易成交确认书》，甲乙双方约定：一、房产成交确认甲方自愿将坐落在羊山新区新五路信阳恒大翡翠华庭小区7号楼第4层403号房屋，房屋总面积127.58平方米，房屋代码为：505720出售给乙方，该房产为期房。乙方已对甲方所要出售的房产作了充分了解，愿意购买该房产。二、房产交易成交价：甲乙双方经充分协商，确定上述房产交易成交价玖拾陆万元整（960000元），双方同意于房产证契税满两年后当月办理上述房产的过户手续（逾期不配合办理过户手续的一方，视为不履行合同），乙方于办理过户手续当日，将购房款一次付清给甲方……六、其他约定：经双方协商达成以下协议：1付款方式：乙方首付三十万元作为首付款给甲方，2018年1月31日前乙方支付房款八万五千元给甲方，2018年6月1日前乙方支付房款八万五千元给甲方，首付结清。如违约未支付给甲方，乙方应付10000元作为违约金给甲方。剩余房款四十九万元按照甲方办理的银行按掲月供两千六百三十二元月供给甲方，直至房产证满两年，结清按揭剩余房款解押甲方房产证过户到乙方自己名下。如乙方月供违约应付2632元作为违约金给甲方。2过户约定：甲方房产证契税满两年后必须无条件配合乙方办理过户手续，如以任何借口违约当以总房款的25%作为违约金给乙方。该《房产交易成交确认书》签订之后，原告游磊一共向被告李银支付首付款43.5万元。2018年12月13日，甲方李银与乙方游磊签订了《补充协议》一份，内容为：“甲方：李银于2017年8月份将信阳恒大翡翠华庭7号楼403号房屋出卖给游磊，由于甲方故意隐瞒该房屋办理过首付分期欠款事，故一再拖延交接该房屋全款购房发票，甲方李银应承担全部违约责任。现经甲、乙双方协商一致，签订此补充协议，甲方李银承诺必须在2018年12月31日前将该房屋首付欠款人民币捌万柒仟元整(87000元)全部结清并将该房屋全款发票开出送至乙方游磊手中，如再出现违约，甲方按照房屋成交价人民币玖拾陆万元整(960000元)的百分之二十五对乙方进行赔偿。”该《补充协议》签订后，被告李银委托被告刘莉向原告游磊借款将首付分期欠款的本金、契税款及其他费用缴纳完毕，2019年1月11日，国家税务总局信阳市税务局第二税务分局向被告李银、刘莉出具税收缴款书。另查明，庭审中，被告刘莉认可自己向被告李银出具过一份《个人授权委托书》，委托李银为代理人代为出售信阳市恒大裴翠华庭7号楼403号房屋一套，并表示对李银出售房屋的事实没有异议。案涉房屋于2018年5月28日交房至被告李银手中，案涉房屋所在楼栋的房产证暂时均未办理。庭审中，原告陈述被告没有继续履行办理房产变更登记的合同义务；原告陈述要求被告赔偿24万元违约金的理由是因为被告没有如期向原告交付案涉房屋的全款发票手续，被告李银当庭表示若将全部违约金退还给原告，则愿意一并退还购房款，同时要求原告退还被告房屋。又查明，被告李银与被告刘莉已于2019年2月28日办理了离婚登记。一审法院认为，本案的争议焦点为原告要求被告赔偿24万元违约金所依据的违约行为是否已经发生。原告在《房产交易成交确认书》和《补充协议》中均约定了违约责任。2017年8月23日签订的《房产交易成交确认书》中明确约定，若被告在房产证契税满两年后没有配合原告办理过户手续，当以总房款25%作为违约金对原告进行赔偿。据此，原、被告对支付24万元违约金的违约情形已作出明确约定，即在房屋具备变更登记条件但被告不配合原告过户的，构成违约。本案中，案涉房屋于2018年5月28日交付，目前房屋产权证明没有办理下来，因此暂不具备房屋过户的条件，也不存在被告李银不配合原告过户的违约行为，因此《房产交易成交确认书》中约定的违约情形尚未出现，被告李银无需基于此合同承担违约责任。2018年12月13日，原、被告又签订了一份《补充协议》，其中约定被告李银必须在2018年12月31日前将该房屋首付欠款87000元全部结清并将房屋全款发票交付给原告游磊，如再违约，被告李银按照房屋成交价的25%对原告进行赔偿。由于该违约条款没有明确约定是对李银迟延结清首付款的情形进行制约还是对李银拒不履行结清首付的情形进行制约，因此，应当根据被告李银违约行为的具体情况来决定是否适用该违约金。本案中，被告李银确实存在迟延结清首付的违约情形，但其最终于2019年1月11日办理完毕相关手续，被告李银的迟延履约行为在一定程度上会影响房屋买卖合同履行的进度，但是并不必然导致房屋买卖合同目的无法实现，这是与拒不履行结清首付行为的本质区别，因此被告李银迟延结清首付的行为虽构成违约，但并不构成根本违约，若不分情形一律适用《补充协议》中24万元的违约金条款则显示公平，且按照房屋价款25%赔偿违约金的立约宗旨是对《房产交易成交确认书》中房屋买卖目的最终无法实现时的救济，应当认定为被告发生根本违约行为时所应承担的违约责任，因此，本院认为，《补充协议》中原告要求被告赔偿24万元违约金所依据的根本违约行为亦未发生，被告李银不应承担24万元的违约金。但由于被告李银确实存在延迟结清首付款的违约行为，原告可在明确因被告李银延迟履行合同义务给自己造成的实际损失后另行主张权利。由于被告李银与被告刘莉已于2019年2月28日协议离婚，庭审中被告刘莉认可被告李银在其婚姻关系存续期间对共有房屋的处分，也表示离婚后不会干预被告李银对案涉房屋的处分，因此本案中应由被告李银一人承受《房产交易成交确认书》与《补充协议》中的权利义务。原告游磊与被告李银之间均未发生不履行合同义务致使合同目的无法实现的行为，《房产交易成交确认书》也未发生法定解除或无效的情形，因此，原告要求被告李银继续履行商品房买卖合同的诉讼请求合法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告李银继续按照与原告游磊签订的《房产交易成交确认书》履行合同义务；二、驳回原告游磊的其他诉讼请求。本案诉讼费2450元，由被告李银承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题在于刘莉和李银是否应当承担继续履行商品房买卖合同并赔偿违约金24万元的责任。本案中，双方当事人在《房产交易成交确认书》和《补充协议》中均约定了违约责任，其中后签订的《补充协议》约定“甲方李银承诺必须在2018年12月31日前将该房屋首付欠款人民币捌万柒仟圆整（87000元）全部结清并将房屋全款发票开送至乙方游磊手中。如再出现违约，甲方按照该房屋成交价人民币玖拾陆万圆整（960000元）的百分之二十五对乙方进行赔偿。”，但李银直至2019年1月11日才开出契税票据，故其行为已违反上述约定，理应按该约定承担违约金24万元；在本案房屋交易过程中，2017年8月6日，刘莉向李银出具《个人授权委托书》，该《个人授权委托书》载明“兹委托受托人李银为代理人，全权代表我办理下列事项……代理人全权代理我签署一切出售该房屋相关文件，我均予承认。”，一审中刘莉表示“应该是我写的。”，对李银卖房子，刘莉表示“没有异议，我管不了。”，并且涉案房屋系李银与刘莉的共有财产，故本案房屋买卖合同的履约责任（包括违约责任）应由刘莉、李银承担；一审判决认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，游磊的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初4073号民事判决；二、刘莉、李银继续按照与游磊签订的《房产交易成交确认书》、《补充协议》履行合同义务；三、李银、刘莉于本判决生效后二十日内赔偿游磊购买房屋的违约金24万元。二审案件受理费4900元，由被上诉人刘莉、李银负担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 姚 涛审判员 马 勇二〇一九年十二月一日书记员 汪玉娇