北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15859号上诉人（原审被告）：郭永，男，1952年10月1日出生。委托诉讼代理人：宋军，北京市方舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵新林，男，1981年3月26日出生。委托诉讼代理人：李佩佩，北京创为律师事务所律师。上诉人郭永因与被上诉人赵新林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初23360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭永上诉请求：撤销一审判决；改判驳回赵新林的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由赵新林承担。事实与理由：1．郭永出租的房屋为合法建筑；2．一审法院以郭永房屋未取得建设工程规划许可证为由认定合同无效，系适用法律错误；3．赵新林所遭受的损失与合同效力无关；4．一审法院认定的赔偿数额依据不足。赵新林辩称：同意一审判决，不同意郭永的上诉请求。赵新林向一审法院起诉请求：1．依法请求郭永赔偿赵新林各项损失：室内装修损失71500元；门窗及安装损失85000元；水电改造及安装损失143000元；公寓改造工程损失421800元；暖气安装90000元；空调损失78300元；水设备井泵损失50000元；家具衣柜损失84240元，共计1023840元；2．诉讼费用由郭永负担。一审法院认定事实：2014年6月1日，乙方（承租方）赵新林与甲方（租赁方）郭永签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方同意将自己的厂房顺通路临字×号有偿租赁给乙方使用。一、房屋坐落的地点及面积顺通路临字×号共计710平方米，以上产权所有者为甲方。二、租赁期限：租赁期限为10年，即2014年6月1日至2024年6月1日终止。合同到期后，乙方将使用的房屋交还给甲方，甲方同时收回房屋的使用权，如甲方继续出租，乙方在同等条件下享有优先租赁权，租金另议。三、租金及各种费用的缴纳方式：（1）租赁期间，甲方将顺通路临字×号交付乙方使用，每年租金计玖万元整，分两次付清。四、甲方的权利和义务：（2）甲方按照合同约定定期向乙方收取房屋租金，并对乙方租赁期间是否合法经营，消防安全，有检查和监督权。乙方的权利和义务：（2）在租赁期间内要合法经营，并承担治安安全及消防安全的责任，加强法制观念。经营期间如出现任何问题和事故均与甲方无关，由乙方承担全部责任。（3）乙方在租赁期间，可对房屋进行装修，但不得破坏房屋的主体结构。保证承租的房屋处于良好的状态。2014年5月11日，郭永收到赵新林给付的租金五万元。双方确认诉争房屋未取得建设工程规划许可证。2014年6月2日，甲方赵新林与乙方秦某就北京市顺义区李桥镇李家桥村顺通路临字×号翰林公寓二层结构改造工程签订《建筑承包合同》。双方约定工程款总价421800元，工期自2014年6月2日至2014年8月21日。2014年10月3日，双方签订结算单，确认该合同中的所有进度款与结算款，在2014年10月3日已全部付清。2014年7月12日，甲方赵新林与乙方时学文就北京市顺义区李桥镇李家桥村顺通路临字×号翰林公寓二层结构水电改造工程签订《建筑水电承包合同》。双方约定工程款总价143000元，工期自2014年7月12日至2014年9月10日。2014年9月18日，时学文在该合同上写明：翰林公寓水电改装工程款人民币：壹拾肆万叁千元整（143000元）全部结清合同作废。2014年7月15日，甲方赵新林与乙方陈名辉就北京市顺义区李桥镇李家桥村顺通路临字×号翰林公寓门窗安装工程签订《建筑门窗安装承包合同》。双方约定工程款总价85000元。2014年9月27日，陈名辉于该合同上写明：工程款全部结清，合同作废。2014年7月20日，甲方赵新林与乙方秦志明就北京市顺义区李桥镇李家桥村顺通路临字×号翰林公寓暖气安装工程签订《建筑暖气安装承包合同》。双方约定工程款总价90000元，工期自2014年7月20日至2014年9月5日。2014年9月15日，秦志明于该合同上写明：翰林公寓暖气安装工程款人民币：玖万元（90000元）整全部结清，合同作废。2014年8月2日，甲方赵新林与乙方王某就北京市顺义区李桥镇李家桥村顺通路临字×号室内装修及外墙装修工程签订《室内装修承包合同》。双方约定工程款总价71500元，工期自2014年8月2日至2014年9月11日。2014年8月15日，王某于该合同上写明：翰林公寓装修工程款柒万壹仟伍佰元整（71500元）全部结清合同作废。2019年5月24日，北京市顺义区李桥镇人民政府作出（2019年）第15号限期拆除决定书。内容包括：经查，北京市东升门业有限公司在李桥镇李家桥村南侧建设一、二层砖混结构建筑物处，经测量，该建筑物建筑面积共2600平方米。北京市东升门业有限公司的上述行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条之规定，所建建筑物属于违法建设。以上事实有现场检查笔录、现场勘验笔录、询问笔录等证据为证。依据《北京市城乡规划条例》第六十八条和《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条第一款第（一）项之规定，本行政机关责令北京市东升门业有限公司于2019年5月26日前自行拆除上述违法建设，恢复原地貌，并接受复查。逾期未拆除，本行政机关将依法组织拆除。如不服本决定，可自接到本决定书之日起六十日内向北京市顺义区人民政府申请行政复议，也可自接到本决定书之日起六个月内直接向北京市顺义区人民法院提起行政诉讼。2019年5月26日，赵新林至诉争场地将其购买的空调拆除并出售。当日赵新林给付郭永3万元。就诉争房屋拆除时间，赵新林主张其不清楚具体拆除时间，其在2019年6月8日到的现场发现现场推平了。郭永主张自2019年5月28日开始拆，到2019年6月3日拆完。赵新林申请证人王某出庭。王某述称：“我通过干活认识的赵新林。我在李桥公寓干过活，在通顺路，在李家桥村。我是2014年8月左右开始干活，干到9月份，我干了吊顶、刮墙、后期维修（磕碰的）的活。我干了一个多月。工程款给了十万左右，都结清了。工程没有增项。干工程人少时是3人，人多时是5、6人。干活的有山西老家赵林强，岁数跟我差不多；山西老家崔立强，岁数跟我差不多；剩下都是外地的不记得了。合同文本是赵新林起草的。工程款是现金给付的，给过几次不清楚了。我干活的时候，水电在干，土建、窗户、装暖气的，干什么的都有。我干活的型材是赵新林指定的。”郭永对王某证言的真实性、合法性均不认可。赵新林申请证人秦某出庭。秦某述称：我和赵新林是雇佣关系。2014年认识赵新林的，之前不认识。这活是我老家的方强、薛亮给我介绍的。我干的土建的活，在顺义李家桥干的活。是2014年农历四月开始干活的。干这活给了我40多万，按照进度给的，给了3笔，第一笔给了18万，第二笔给了18万，第三笔给了18万，18万是大概数字，具体记不住了。我带了有十几个、有二十几个人干活，其中有老李，全是老李给我找的人，其他记不住了不联系了。干了两三个月。我盖的二层，材料是赵新林买的。郭永对秦某证言的真实性、合法性均不认可。赵新林提交收据三份，拟证明其购买空调的金额78300元、购买水设备、井泵的金额50000元、购买家具、衣柜的金额84240元。郭永认为该组证据不是正规发票，真实性不认可，付款没有转账手续，郭永在2019年5月27日已经2次通知赵新林搬离物品。赵新林可以将物品拆走，但其只拆了空调，即便有未拆物品的损失，也是赵新林怠于履行义务。应由赵新林自行承担损失。水泵设施、家具等赵新林都可以搬离，但其收到郭永通知后不搬离，赵新林有责任。赵新林提交陈名辉证人证言，内容为：“本人陈名辉，2014年7月15日与赵新林142330198103264812签订门窗合同数额捌万伍仟元。本人订作合同安装，本人按订作合同安装完成已经金额付清。特此证明。”郭永对该证据真实性不认可。赵新林提交秦志明证人证言，内容为：“本人秦志明2014年7月20日与赵新林142330198103264812签订建筑暖气安装承包合同。合同数额工程总价90000。本人已按合同约定进行供应暖气安装。赵新林已经全额结清工程款玖万元。特此证明。”郭永对该证据真实性不认可。赵新林提交房屋照片13张。郭永对该证据真实性不认可，表示看不出来是在哪拍摄的。赵新林提交录音及2019年5月26日晚视频，视频内容包括：“赵新林：我们过来跟您说一声，房租咱们就算是结清了。郭永：嗯好，那我给你写个东西，咱们以后就没有瓜葛了。赵新林：不用写了。我过来还在这吃饭呢。写那些都没用。郭永：我还得跟你说个事，以后缺钱找叔来。今天这个事就这么办。”郭永对录音证明目的不认可，是计算的2018年的租金，不是表示之前不欠租金。桌子、椅子、床等。赵新林不想搬，赵新林在郭永通知后不搬，是自行扩大损失。对视频，证明目的不认可，是不完整的，是赵新林有针对性录了一部分。郭永提交集体土地建设用地使用证、集体资产转让合同、土地使用权租赁协议、债权债务承担协议、净资产回收协议（含明细单）、关于继续使用集体营业执照的补充协议、名称变更证明、营业执照（副本）、涉税信息查询结果告知书，拟证明郭永系合法取得涉诉土地及地上物，并依法进行地上物改造，且国家税务部门依法向郭永征收房产税，郭永的地上物为合法建筑，不是违建。赵新林对该组证据真实性认可，证明目的不认可。郭永提交行政诉讼起诉状，拟证明郭永已经就李桥镇人民政府的违法拆除行为，提起行政诉讼。要求确认李桥镇人民政府的（2019）第15号限期拆除决定书及实施的强制拆除行为违法。赵新林对该证据真实性认可，证明目的不认可。郭永提交2019年5月24日及2019年5月27日电话录音，拟证明郭永在强拆之前两次电话通知赵新林清理物品。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”诉争房屋未取得建设工程规划许可证，据前述法律规定，诉争《房屋租赁合同》应为无效。审查双方提交的证据，法院认为双方就诉争合同无效均存在过错。郭永作为出租方，明确知晓诉争房屋未取得建设工程规划许可证仍对外出租，其就合同无效应承担主要过错。法院确定其过错比例为60%。就赵新林主张的空调、水设备及井泵、家具衣柜损失，上述内容均未与诉争房屋形成附和，如赵新林在郭永两次告知时起及时搬离，则不会产生该部分损失。就赵新林主张的室内装修损失、门窗安装损失、水电改造及安装损失、公寓改造工程损失、暖气安装损失等，法院据合同履行时间，双方就损失的过错等，酌情确定郭永应赔偿赵新林合同损失243390元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、郭永于判决生效之日起七日内赔偿赵新林室内装修、门窗及安装、水电改造及安装、公寓改造工程、暖气安装等损失共计二十四万三千三百九十元；二、驳回赵新林的其他诉讼请求。如果郭永未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，郭永与赵新林签署的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院根据诉争房屋性质、使用状况、租赁情况及双方缔约情形等因素，认定双方就诉争合同无效均存在过错，而郭永承担主要过错，并无不当。一审法院根据诉争房屋内装饰、装修及改造等工程的使用状况，酌情确定并判决郭永应赔偿赵新林相应损失，具有事实及法律依据。综上，郭永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4952元，由郭永负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邢 军审 判 员  解学锋审 判 员  玄明虎二〇一九年十二月十七日法官助理  张 立书 记 员  田亚男