山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2888号 上诉人（原审被告）：谢秀艳，女，1979年7月29日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陈锡泉，山东泰润律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙佳宝，男，1979年4月26日出生，汉族，住山东省泰安市。 委托诉讼代理人：高月欣，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴静，女，1977年5月29日出生，汉族，住山东省泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：巩向安，山东章合律师事务所律师。 原审第三人：泰安市乐家地产经纪有限公司，住所地山东省泰安市泰山区时代佳苑小区泰山大街**。 法定代表人：张维刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏冉，系该公司售后经理。 上诉人谢秀艳因与被上诉人孙佳宝、吴静、原审第三人泰安市乐家地产经纪有限公司（以下简称乐家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（以下简称一审法院）（2019）鲁0902民初1793号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢秀艳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙佳宝的诉讼请求。事实和理由：一、谢秀艳与吴静是居间合同关系，吴静是居间人，无权代替谢秀艳签订房屋买卖合同，该合同对谢秀艳不发生法律效力。首先，吴静与谢秀艳之间仅限于居间合同法律关系，没有权限代表谢秀艳签订房屋买卖合同。吴静从事的是房产中介职业，也正是因为吴静是房产中介，谢秀艳才会委托吴静寻找售房机会，进而引发本案。这是本案发生的基础事实，只有在此基础上才能准确理解二人的微信聊天记录，进而界定二人的委托权限范围。其次，对二人的微信聊天记录不能断章取义的方式来理解，而应当结合上下文全面理解掌握双方的真实意思表示。该记录证实：第一，谢秀艳向吴静明确表示其委托韩医生签字、收款，而不是委托吴静；而且整个聊天记录始终没有提到吴静有权代表谢秀艳签署买卖合同的权限。第二，谢秀艳明确告诉吴静在交易的时候谢秀艳会回泰安。第三，吴静明确向谢秀艳表示让谢秀艳做个委托，谢秀艳至今没有出具委托手续，这也足以说明谢秀艳没有委托吴静签署房屋买卖合同。第四，独家代售并非法定概念，其内涵并没有明确，二人更没有签订独家代售协议，不能直接认定“全权委托”就包含代为签订合同的委托事项。第五，吴静签订合同后，谢秀艳第一反应是没有本人签字不能产生合同效力，也说明谢秀艳没有委托吴静代为签订合同。一审法院没有准确全面理解掌握微信聊天记录，进而，只是粗略的认定二人之间是委托法律关系，但是没有进一步准确界定二人之间是一种更为特殊的委托法律关系，即居间合同法律关系。导致认定事实和适用法律均错误。再次，本案应当同时适用合同法第424条和397条，认定事实时不能违背任何一条。本案谢秀艳与吴静之间是居间合同关系，应当适用合同法424条。在涉及委托代理权限问题时，应当在居间合同法律关系的性质下适用合同法第397条关于概括委托的内涵。其内涵不能超越居间合同法律关系的本质属性。根据合同法第424条规定，居间人是向委托人谢秀艳提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。在此意义下，吴静即使有全权委托权限，无论如何也不能把“全权委托”的内涵理解出具有签署房屋买卖合同的受托权限。如果认为吴静具有代为签订合同的权限，那么吴静与谢秀艳就不再是居间合同关系了。因此，在适用合同法第397条时必须在满足合同法第424条规定情况下来理解“全权委托”的内涵。一审法院根据合同法第424条来认定吴静代理权限包括代为签订合同的受托权限是违背合同法第397条的，因此，一审法院适用法律错误。复次，吴静无权代签而签署的房屋买卖合同，谢秀艳自始没有追认，依法对谢秀艳不发生效力。吴静在没有书面的授权委托书，与孙佳宝签署房屋买卖合同，根据合同法第48条、民法总则第171条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，本案中房屋买卖合同对谢秀艳不发生效力。二、吴静自称独家代售涉案房屋，然而房屋买卖合同的居间人却是第三人，吴静转委托的行为未经委托人谢秀艳的同意或者追认，谢秀艳不承担第三人的居间行为责任，更不应当承担中介费。吴静转托第三人居间介绍未经谢秀艳同意，谢秀艳不承担第三人居间行为的法律责任。谢秀艳只是委托吴静向其提供房屋出售的机会和媒介服务，并没有委托乐家公司居间介绍。吴静委托该公司居间介绍，却始终没有告知谢秀艳转委托的事实，谢秀艳更没有同意转委托，根据《中华人民共和国合同法》第400条、《中华人民共和国民法总则》第169条规定，受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任。因此，房屋买卖合同的法律责任由吴静承担，谢秀艳不承担第三人居间行为的法律责任，更不承担第三人的居间费用。三、房屋买卖合同并非谢秀艳真实意思表示，不能确认该合同合法有效。一审法院以合同“系各方当事人真实意思表示”为由予以确认是错误的。房屋买卖合同的内容及签署过程，谢秀艳均不知情，而且是在吴静签字收取定金后的第二天才告知谢秀艳，谢秀艳在得知后立即明确表示不认可。这一事实在吴静和谢秀艳的微信聊天记录中明确记载，怎么能认定合同是谢秀艳的真实意思表示。一审法院这一认定没有任何证据来证明，属于认定事实错误。四、吴静作为签字人未能保证权属人谢秀艳同意出售该不动产，未在孙佳宝、第三人的监督下与权属人谢秀艳通话征得同意，孙佳宝、第三人未尽到监督义务，其行为明显违背房屋买卖合同第二条约定。一审法院却认定上述三方均不存在违约行为，明显属于认定事实错误。房屋买卖合同第二条约定：“甲方保证此房产无任何权属或经济纠纷（并且能够正常过户），此不动产所有人及共有人同意出售此不动产。权属人及共有人不在本合同签字时，甲方签字人保证权属人及共有人同意出售此不动产（并在乙丙两方监督下与权属人通话征得其同意），如有违约，签字人愿意个人承担本合同的违约责任”。根据该约定，甲方（即吴静）在谢秀艳不在本合同签字时，保证谢秀艳同意出售，并在乙方（即被上诉人孙佳宝）、并在丙方（即乐家公司）两方的监督下与谢秀艳通电话征得同意。然而，吴静在签署此合同时并未告知谢秀艳（微信聊天记录显示，吴静在签署该合同的第二天才告知谢秀艳），更未能保证谢秀艳同意出售，也没有在乙丙两方的监督下与谢秀艳通电话征得谢秀艳同意，吴静明显属于违约行为。乙方孙佳宝、丙方泰安市乐家地产经纪有限公司也未履行监督吴静给谢秀艳通电话的义务，其明显也属于违约行为。一审法院对上述事实不予认定明显错误。五、吴静、孙佳宝违约在先，根据合同约定，孙佳宝无权要求双倍返还定金、支付中介费，吴静承担合同违约责任，谢秀艳不承担合同违约责任。按照合同第二条约定，吴静作为签字人自愿承担本合同的违约责任。因此，谢秀艳对本合同不应当承担任何违约责任。孙佳宝没有履行监督义务，其行为已违背房屋买卖合同第二条约定，应当承担违约责任。根据该合同第七条所约定的“如乙方违约，无权要求甲方退还定金”、“如任何一方解除本合同，中介费由无故提出解除方或违约方承担”，孙佳宝违约在先，无权要求返还定金，并承担中介费。孙佳宝起诉要求双倍返还定金、支付中介费的诉讼请求不能得到支持。退一万步讲，即使需要甲方承担违约责任，也应当是由吴静全部承担，谢秀艳不承担任何责任。六、第三人未尽到监督义务和注意义务，构成违约，应当在过错范围内承担责任，孙佳宝既然放弃对第三人的追责，就不得再向他人主张。第三人未尽到监督吴静给谢秀艳通电话征得其同意售房的义务，签署房屋买卖合同过程中，明知没有委托人的确切信息和意思表示，也没有任何委托材料的情况下，根本没有核实上述信息的真伪，直接签署合同收取中介费，存在重大过错，应当承担缔约过失责任，即中介公司因未尽到必要的注意义务而未能发现一方提供的相关信息存在重大瑕疵、缺陷由此使另一方遭受损失的，应根据其过错程度承担赔偿责任。孙佳宝既然放弃对第三人的追责，就不应当再向其他任何人追责。 孙佳宝辩称，通过一审查明的谢秀艳系及吴静的聊天记录等均能证实谢秀艳自愿出售房屋的事实，涉案房屋最终未能成交，是因为谢秀艳及吴静违约导致，因此孙佳宝在一审的诉讼请求具有事实与法律有法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律错误，适用法律正确，二审法院应依法驳回谢秀艳的上诉请求。 吴静辩称，一审法院认定吴静与谢秀艳是委托关系正确，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回谢秀艳上诉请求。 乐家公司称，坚持一审庭审意见，同意孙佳宝答辩意见，维持原判，驳回谢秀艳的上诉请求。 孙佳宝向一审法院起诉请求：1．判决被告双倍连带返还原告购房定金40,000元、居间服务费50,000元，并自法院立案之日起按照同期银行贷款利率承担违约金直至履行完毕全部义务之日止；2.本案诉讼费、律师代理费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年3月13日，孙佳宝、吴静代谢秀艳及案外人乐家公司签订房屋买卖合同一份，该合同主要约定：甲方（卖方）：谢秀艳、吴静，乙方（买方）：孙佳宝；丙方(居间方)乐家公司；第一条甲方同意出售给乙方坐落于泰安市之房产，建筑面积为131.39平方米，该房产现有证件：房产证；证件编号：231874；所有权人：谢秀艳，设计用途：住宅；房屋抵押、居住情况：无抵押、空房。第二条甲方保证此房无任何权属或经济纠纷（并且能够正常过户），此不动产所有人及共有人同意出售此不动产。权属人及共有人不在本合同签字时，甲方签字人保证权属人及共有人同意出售此不动产（并在乙丙两方监督下与权属人通电话征得同意），如有违约，签字人愿意个人承担本合同的违约责任。第三条乙方对甲方出售的房产，第一条所述状况已经充分了解，并对此房产的房屋所有权证及国有土地使用证已详细阅审且充分了解，甲乙双方商定此房产成交1,920,000元（大写壹佰玖拾贰万元）。此价格包含此房产的配房。第四条付款方式此合同签订当日乙方向甲方支付20,000元（大写贰万元）作为购房定金，余额支付方式为：首付加银行贷款，过户当日支付首付款，剩余房款作银行贷款，直接打入甲方账号。本合同签订后，甲乙双方于12个工作日内必须提供过户贷款所需要的相关材料，并配合过户前所需要的签字和银行贷款审批手续。乙方应于办理出新不动产证之日起12个工作日内必须完成银行贷款、抵押及放款的所有手续，否则视为违约，乙方应无条件在7个工作日内将本房产过户于甲方名下，全部费用及所产生的后果由乙方承担（并且所交房款扣除20%作为甲方的补偿）。第六条税费及其他费用分担：经甲乙双方协商，本房产在办理产权过户手续时，乙方自愿承担契税；如遇《国有土地使用权证》办理产权转移登记时，乙方自愿向国家缴纳相关税。甲方承诺本人（以家庭为单位）名下为唯一住宅，产权过户时，无个人所得税，如甲方承诺有误，除乙方应承担的税费外，由甲方承担。丙方收取房屋成交价的百分之二作为中介服务费。本合同签订的同时，乙方同意向丙方支付中介服务费50,000元（孙佳宝向一审法院提交的合同中载明中介服务费为50,000元，吴静向一审法院提交的合同中中介服务费处为空白）。第七条违约责任1.甲乙双方均应忠实履行本合同所有条款，任一方违约（阻碍或造成本合同履行迟延或无法履行等情况），违约方应向守约方承担包括但不限于诉讼保全律师代理费、贷款代办费、评估费、过户税费、房屋增值或贬值以及守约方为实现合法权益所支出的必要费用（有正规票据能够证实和合理支出）；如甲方违约，应双倍返还乙方购房定金，如乙方违约，无权要求甲方退还定金，本合同一经签订，中介服务视为已经完成，中介服务费将不予退还，如任一方解除本合同，中介费由无故提出解除方或违约方承担。第九条办理此房产贷款约定：1、甲方同意配合乙方此房产银行二手房贷款程序办理，提供银行所需材料；2、贷款需收取贷款额的百分之一作为服务费…。合同落款处甲方：谢秀艳、吴静代（签字、摁印），乙方：孙佳宝、张艳霞（原告之妻），丙方：乐家公司（盖章）。同日，吴静向孙佳宝出具定金收条一份，该收条载明：现甲方（出卖方）吴静、谢秀艳收到乙方（买受方）孙佳宝购买位于泰安市的定金￥20,000元整（大写：贰万元整）。吴静保证出售此房，否则负全部的法律责任。收款人：吴静2019年3月13日。孙佳宝提交由乐家公司出具的证明一份，用以证实被告存在违约的事实。该证明的主要内容为：“2019年3月13日出卖人谢秀艳（因出卖人在外地工作原因便委托吴静代为签署）与买受人孙佳宝，经我公司居间介绍，经双方协商一致后自愿签署房屋买卖合同，合同约定出卖人将其所属的位于泰安市，以房屋价款192万元出售给买受人，合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金20,000元（受托人吴静代收），居间服务费50,000元，合同并约定出卖人应于合同签订后12个工作日内协助买受人提供办理房屋按揭贷款的有关事宜，否则视为违约，虽经我公司经纪人员与买受人多次督促，但出卖人却在合同签订后拒绝配合，后受托人吴静明确表示不再履行合同，我公司经纪人员告知吴静，如出卖人违约，将承担违约责任，而且，受托人吴静将同出卖人一起承担违约后果，但仍未奏效，导致该房屋买卖合同至今仍未能履行。证明人：乐家公司2019年4月20日”。吴静对上述证明的真实性无异议，对证明目的有异议，称吴静是以谢秀艳的意见为准，谢秀艳不同意卖房后，在合同签订的第二天也就是2019年3月14日下午就去中介机构告知了这一事项，并要求退还定金，但是中介机构拒收也拒不提供孙佳宝的联系方式，如果因此造成的扩大损失应当由中介机构承担责任。谢秀艳对上述证明无异议。乐家公司对上述证明无异议。孙佳宝提交其向两被告送达的履行合同催告各一份以及2019年3月29日乐家公司售后经理苏冉同吴静的电话录音一份，用以证实因两被告违约，导致涉案合同未能履行，两被告应向孙佳宝承担违约责任。其中履行合同催告函主要内容为：吴静：2019年3月13日，我与您经乐家公司居间介绍，您代表谢秀玲（艳）签订房屋买卖合同…现我已经备齐贷款资料等后续履行合同的准备工作，为您我双方能够顺利履行该合同，请接到该催告函后尽快做好配合按揭贷款的工作（最迟不得晚于2019年3月29日），否则您将根据房屋买卖合同的约定以及您个人在收款凭条上的承诺承担定金双倍返还以及中介费的义务，另有可能承担诉讼、保全、律师代理费以及赔偿我其他损失的义务。告知人：孙佳宝。其中，电话录音的主要内容为：苏冉：我给你发的那个函不知道你看见了吗？吴静：奥，我看见了。苏冉：这样的话，我就是再跟你确认一下，今天可是最后一天了，咱确定就是不卖了是吗。吴静：对啊，这个东西，咱可不能当儿戏啊，你知道吧，咱都是干这一行的我能儿戏啊，不卖就是不卖了。苏冉：行啊，这样的话咱就直接跟客户说明白了，然后那个该走什么程序就走什么程序啊。吴静：行啊，你们该怎么走就怎么走就行，我就等你们的电话就行。苏冉：行，好来。吴静：嗯。吴静对上述证据的真实性无异议，吴静是以谢秀艳的意见为准，吴静只是转达了谢秀艳不同意卖房的意见。谢秀艳对上述证据的真实性无异议，对录音的证明对象无异议，对催告函的证明对象有异议，称其从来没有收到过催告函。乐家公司对上述证明无异议。吴静提交其与谢秀艳的微信聊天截图25页，用以证实：2018年10月28日微信聊天记录可以证实谢秀艳委托吴静以独家代售的方式在保证谢秀艳到手房价185万的前提下全权处理涉案房屋出卖事宜，并把涉案房屋钥匙通过韩医生交付给了吴静（截图1到4页）。结合《合同法》397条“委托人可概括委托受托人处理一切规定事务”的规定证实吴静有权代谢秀艳出售涉案房屋包括代为以谢秀艳的名义签订房屋买卖合同。2018年11月19日谢秀艳把涉案房屋房产证拍照片发给了吴静（截图第9页）。2019年3月14日吴静把涉案房屋已经售出的情况告知谢秀艳，谢秀艳仍认可委托吴静代为卖房的事，谢秀艳称吴静定金可以收，但不认可吴静代为签订合同的行为，但对于赔偿相关损失谢秀艳愿意承担责任不让吴静担责。同时证实谢秀艳认可吴静收取原告定金的行为，并自愿承担相应赔偿责任（截图10-13页）。2019年3月14日吴静想将定金通过中介公司退还给原告，但中介公司拒收（截图16页）。2019年3月23日吴静发现电话号码188××××1536发送的未署名图片链接打开后才知道是孙佳宝发送的《履行合同催告函》，吴静将该函发给了谢秀艳。上述微信聊天截图载明的主要内容有：“谢秀艳：你手中的嘉德好卖吗？吴静：还可以吧。谢：我那个可以卖多少钱？谢：尽快帮我脱手吧。吴：咱俩说好，你到手185万，我看着加，留出讲价余地，我还要多少加点中介费，我是走独家代售模式，不能分中介费，你看看行吗？谢：我就到手185。吴：对。谢：其余你看着办。谢：还有一个要求就是办理速度要快。吴：妹，独家代售就是完全委托给我了，她们找你，你就让她找我，因为你离得远，我俩没法签代售合同。谢：有人找我我就把你电话给他们对吧。吴：你就说全全委托给我了，让她们找我。谢：那请帮我尽快卖掉吧。吴：具体出手时间真不确定。谢：算了你卖吧，有人要我也不愿意惹这个麻烦了。谢：你全力给我推吧。谢：没什么好嘱咐的，你全权做主吧。吴：把房产证拍照片给我，清晰一点，发原图，我要复印，今天下午有个谈价的，要看房产证。谢秀艳将涉案房屋的房产证、国有土地使用证的照片发送给了被告吴静。吴：房子定了，定金交了两万，我转给你。我让她快走手续，对方需要贷款。谢：？多少钱？吴：188万，奖励卖房子的一万。谢：数字不错很吉利。谢：钱收了吗？如果没收就不卖了。等到秋天再卖。吴：收了。谢：退给他吧。不卖了。这个价格不卖了。这个没事，我本来就委托你不算撒谎。年后房子都涨价了。吴：我代签的，她们会告我的，我拿违约金的。谢：你把合同拍给我吧，我看要赔多少钱。我先给你。不能让你承担责任…”。孙佳宝对上述证据的真实性无异议，因该份证据系两被告之间的微信聊天记录，孙佳宝未参与，对其证明对象孙佳宝无法核实。谢秀艳对上述证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，2018年10月28日委托吴静以185万元出售房产的意思表示不能直接认定同意在2019年3月13日同意以该价格出售，因为房产价格随着市场在波动，而且根据市场价格显示也确实上涨，聊天记录中所说的全权处理并不能涵盖定价权，而且全权代理也是一个非常模糊的说法。2019年3月14日的聊天记录显示吴静向谢秀艳说房屋合同还没有签，但是结合孙佳宝出示房屋买卖合同显示已经在3月13日签署了并且于3月13日由吴静收取了定金20,000元，明显的吴静在向谢秀艳撒谎，而且吴静向谢秀艳说的房屋成交价是188万元，而合同签订的售价是192万元，也明显在向谢秀艳撒谎，严重违背诚信原则，对该证据的第三个证明对象，谢秀艳不知道要承担50,000元的高额中介费的情况下，基于对吴静朋友关系的情面称可以承担一小部分损失，但是在微信记录中得知了中介费后，已经明确表示不承担赔偿费了。乐家公司对上述证据无异议。谢秀艳提交吴静的微信朋友圈截图、谢秀艳与孙佳宝的微信聊天记录、谢秀艳与吴静的微信聊天记录，用以证实吴静经常多次发布各种房屋出售信息，是房产中介。也用以证实孙佳宝后来得知吴静是中介。同时证实吴静在谢秀艳出售房屋中去挣中介费，明显属于房产中介。出售房屋价格方面吴静只是给谢秀艳参考意见，最终还是由谢秀艳决定。而且谢秀艳明确告诉吴静在交易的时候谢秀艳会回泰安。吴静明确向谢秀艳表示让谢秀艳做个委托，谢秀艳至今没有出具委托手续，这也足以说明谢秀艳没有委托吴静签署房屋买卖合同。孙佳宝对上述证据的真实性无异议，对证明对象有异议，称首先是孙佳宝在起诉前并不知道吴静是中介身份，只知道吴静是受谢秀艳的委托出售房屋，孙佳宝按照房屋买卖合同的约定履行了合同义务，相反是两被告违约造成了原告的损失。吴静对谢秀艳提交的其（吴静）微信朋友圈截图的真实性无异议。对谢秀艳与孙佳宝的微信聊天记录的真实性不能确定，但即使该证据为真，也不能证实谢秀艳的主张，且吴静的职业与本案中两被告之间的委托关系并没有冲突，不能证实谢秀艳的主张。对谢秀艳与吴静的微信聊天记录的真实性无异议，但不能证实谢秀艳的证明目的，聊天记录对于谢秀艳全权委托吴静处理涉案房产的意思表示明确，且从时间顺序上来讲谢秀艳提交的微信聊天记录的时间在前，吴静在本案第一次开庭提交的微信聊天记录时间在后，吴静提交的微信聊天记录已经明确能够证明谢秀艳全权委托吴静处理涉案房产。乐家公司对上述证据的质证意见同孙佳宝的质证意见。孙佳宝于2019年3月14日向乐家公司支付涉案房屋的中介费、贷款代办、评估费共50,000元。2019年6月24日，乐家公司将上述50,000元中的11,600元退还给了孙佳宝，孙佳宝向乐家公司出具了收到条。孙佳宝为向被告主张本案权利，委托山东公允律师事务所具体承办，并支出律师代理费10,000元。孙佳宝于庭后2019年6月25日向一审法院递交申请自愿撤回其诉讼中主张的自法院立案之日起至履行完毕全部义务之日止按照同期银行贷款利率计算的违约金。2019年6月21日，吴静已将收取的20,000元定金退还给了孙佳宝，孙佳宝向吴静出具了收到条。2018年10月左右谢秀艳通过微信方式委托吴静出售涉案房屋之后，未通过微信或其它方式向吴静表示过其不再同意吴静代为其出售涉案房屋。 一审法院认为，本案争议的焦点问题有：一、本案的案由是否为居间合同纠纷；二、吴静与谢秀艳之间的法律关系如何确定、吴静是否需要对孙佳宝承担法律责任；三、涉案的房屋买卖合同是否成立、效力如何；四、孙佳宝、吴静、谢秀艳、乐家公司各方是否存在违约行为；五、孙佳宝主张的解除合同、双倍返还定金、返还居间服务费、支付违约金、律师费等诉求能否得到法律支持。关于焦点一。本案的立案案由为居间合同纠纷，而根据本案查明的事实，本案系孙佳宝、谢秀艳之间进行房屋买卖，乐家公司为双方提供了居间服务，且签订了房屋买卖合同，而孙佳宝在本案中明确表示不要求乐家公司承担法律责任，结合一审法院查明的事实和《最高人民法院民事案由的规定》，本案的案由应为：房屋买卖合同纠纷。关于焦点二。关于吴静与谢秀艳之间的法律关系，吴静主张其受谢秀艳的委托，代谢秀艳出售涉案房屋。结合吴静和谢秀艳提交的其两人之间的微信聊天记录等证据，可以证实谢秀艳委托吴静出售涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人”。结合上述法律规定及查明的事实，谢秀艳与吴静之间系委托人和受托人关系。同时，在本案中，吴静作为受托人与孙佳宝签订的房屋买卖合同、收取的20,000元购房定金，均系在谢秀艳微信指示处理委托事务的范围内。故吴静代谢秀艳与孙佳宝签订的房屋买卖合同、代收的定金的法律后果均依法应由谢秀艳承担。吴静作为受托人在从事受委托事务过程中不存在法律规定和约定的违反法律规定和违反约定情形，依法不应向孙佳宝承担法律责任。关于焦点三。孙佳宝、谢秀艳、吴静及乐家公司于2019年3月13日签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，一审法院依法予以确认。对谢秀艳辩称的上述合同不成立的辩称，一审法院依法不予采信。关于焦点四。涉案房屋买卖合同签订后，各方均应严格按照合同约定积极的履行自己的义务，努力促成双方合同权利的实现。本案中，孙佳宝向被告支付了购房定金20,000元，且向被告发送了履行合同催告函，明确告知被告其已将准备好了按揭贷款的所需资料，而由乐家公司出具的证明、吴静提交的其与谢秀艳的微信聊天截图均可以证实谢秀艳因为房屋卖得便宜了不同意出售涉案房屋了，由此可以认定谢秀艳以自己的行为明确表示拒绝继续履行本案涉案合同。同时，结合原、被告及第三人提供的证据，一审法院认定吴静、乐家公司在履行合同过程中均无违约情形。综上，本案孙佳宝、吴静、乐家公司在履行合同过程中不存在违约行为，本案谢秀艳在履行合同过程中存在违约行为，其应依照法律规定和合同约定承担违约责任。关于焦点五。孙佳宝要求解除涉案房屋买卖合同，而乐家公司同意解除该合同，谢秀艳虽主张该合同不成立，但该主张无事实和法律依据，且谢秀艳在微信中明确表示不同意出售涉案房屋，视为其以自己的行为明确表示不履行涉案合同义务，故对孙佳宝要求解除涉案房屋买卖合同的诉求，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。对于孙佳宝向谢秀艳主张的居间服务费50,000元，涉案的房屋买卖合同违约责任部分明确约定任何一方违约（阻碍或造成本合同履行迟延或无法履行等情况时），违约方应向守约方承担包括但不限于诉讼保全律师代理费、贷款代办费、评估费、过户税费、房屋增值或贬值以及守约方为实现合法权益所支出的必要费用（有正规票据能够证实和合理支出）；如甲方违约，应双倍返还乙方购房定金，如乙方违约，无权要求甲方退还定金，本合同一经签订，中介服务视为已经完成，中介服务费将不予退还，如任一方解除本合同，中介费由无故提出解除方或违约方承担。谢秀艳存在违约行为，应当依照法律规定和上述约定承担违约责任，而乐家公司已于2019年6月24日向孙佳宝退还了50,000元中的11,600元，故谢秀艳应向孙佳宝支付居间服务费38,400元。对于孙佳宝要求谢秀艳双倍返还定金40,000元的诉求。因涉案合同应依法解除，且谢秀艳存在法律规定和合同约定的违约行为，故孙佳宝要求谢秀艳双倍返还已支付的购房定金的诉求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。但在本案审理过程中，吴静已于2019年6月21日将收取孙佳宝的20,000元定金返还给了孙佳宝。故谢秀艳只需再返还孙佳宝定金20,000元。对于孙佳宝主张的律师代理费10,000元，孙佳宝提交委托代理合同、收费发票、转账凭证等证据可以证实为主张本案权利孙佳宝实际支出了律师代理费10,000元，而涉案的房屋买卖合同中有关于律师代理费如何承担的明确约定，故孙佳宝要求谢秀艳支付律师代理费10,000元的诉求，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。孙佳宝在庭后自愿向一审法院提交申请撤回其诉求中主张的违约金，孙佳宝的该申请系行使自己诉讼权利的体现，对该申请一审法院依法予以准许。孙佳宝在本案中不要求乐家公司承担法律责任，系孙佳宝行使自己诉讼权利的体现，符合法律规定，一审法院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第三百九十六条、第三百九十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及相关法律法规规定，判决：一、依法解除孙佳宝、谢秀艳（吴静代签）、乐家公司于2019年3月13日签订的房屋买卖合同；二、谢秀艳于一审判决生效之日起十日内支付孙佳宝居间服务费38,400元；三、谢秀艳于一审判决生效之日起十日内返还孙佳宝定金20,000元；四、谢秀艳于一审判决生效之日起十日内支付孙佳宝律师代理费10,000元；五、驳回孙佳宝对吴静的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,025元，由谢秀艳负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于案涉《房屋买卖合同》是否对谢秀艳产生效力问题。案涉《房屋买卖合同》系由吴静代谢秀艳与孙佳宝、乐家公司签订，因此，上述合同是否对谢秀艳产生效力，应在分析吴静代签合同是否在谢秀艳对其授权范围内的基础作出认定。关于谢秀艳对吴静的授权范围，谢秀艳虽未采用书面形式进行委托，但在双方微信聊天记录中载明的“你看着处理吧”“我就到手185”“其余你看着办”“算了你卖吧”等字眼，可以明确得出其授权吴静代其出售诉争房屋的意思表示明确，此种授权方式并不被法律所禁止。吴静代签合同后，微信聊天记录中谢秀艳“钱收了吗？如果没收就不卖了”，在吴静发送“我撒的慌说咱俩是同学，你没时间回来”后，谢秀艳发送“这个没事，我本来就委托你不算撒谎”，结合至吴静代签合同前，谢秀艳并未解除对吴静的委托，亦未告知其已变更房屋出售价格的事实，足以认定吴静代签合同并确定的房屋价格数额均在谢秀艳对其授权范围内。谢秀艳主张其已向吴静明确签订合同时由韩医生代签，但未举证予以证实，应承担不利的后果。代理人取得合法授权，以被代理人名义签订的合同，应当由被代理人承担责任。因此，案涉《房屋买卖合同》对谢秀艳产生效力，对其具有约束力。在此基础上，谢秀艳以房屋价格便宜为由不同意履行案涉《房屋买卖合同》，对孙佳宝已经构成违约，一审基于合同约定判令谢秀艳承担违约责任，并无不当。关于谢秀艳主张的吴静应承担责任的问题，如前所述，孙佳宝基于案涉《房屋买卖合同》合法有效而提起的本案诉讼，应当由吴静的被代理人即谢秀艳承担责任，至于吴静是否应当承担责任，应通过谢秀艳与其之间的法律关系进行处理，本案不予审查。 综上所述，谢秀艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,050元，由谢秀艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 邢友峰 二〇一九年十二月十一日 书记员 许安冉