江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6937号上诉人（原审被告）：周君，女，汉族，1972年5月24日出生，住新沂市。被上诉人（原审原告）：汪芳，女，汉族，1977年12月25日出生，住新沂市。委托诉讼代理人：史先秀，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵元，江苏清正苑律师事务所律师。原审第三人：许桂玲，女，汉族，1970年3月21日出生，住新沂市。委托诉讼代理人：刘栋林，江苏良修律师事务所律师。原审第三人：陶平，女，汉族，1968年9月1日出生，住新沂市。原审第三人：刘宗原，男，汉族，1962年6月6日出生，住新沂市。上诉人周君因与被上诉人汪芳、原审第三人许桂玲、陶平、刘宗原执行异议之诉纠纷一案，不服新沂市人民法院（2018）苏0381民初10134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后依法组成合议庭审理本案并于2019年11月29日进行公开询问。上诉人周君，被上诉人的委托诉讼代理人史先秀，原审第三人许桂玲的委托诉讼代理人刘栋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周君上诉请求：撤销（2018）苏0381民初10134号民事判决，依法发回重审或者依法改判驳回汪芳的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审适用法律错误。1.新沂市人民法院（以下简称原审法院）以许桂玲将位于新沂市中天建筑有限公司西厂宿舍区B6号房屋（以下简称涉案房屋）的钥匙交付给汪某,4即认定汪芳已经实际控制了涉案房屋。对房屋的控制并非法律意义上的占有，原审法院认定汪芳占有涉案房屋是错误的。2.原审法院认为汪芳未通过诉讼方式行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动，不能视为买受人有过错，也是错误的。从庭审查明的事实来看，房屋买卖合同的签订、付款、接收钥匙及改造、寻找出售人过户等行为，均是被上诉人的叔叔汪某,4所为，汪芳没有实施过任何行为。而汪某,4在庭审中陈述，其退休前是涉案房屋所在地人民政府的副镇长，主管规划、土地、房管部门工作。由此可见，汪某,4对通过诉讼方式行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的法律规定是明知的。因此，原审法院认定买受人对未办理过户登记不存在过错是错误的。汪芳答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。许桂玲称，同意上诉人的上诉意见。经审理查明，2014年7月18日，原审法院对周君诉陶平、许桂玲、刘宗原、新沂市牧原禽业专业合作社民间借贷纠纷一案作出（2013）新民初字第3594号民事判决：一、陶平于判决生效后十日内偿还周君借款本金763992.23元及逾期利息（以443810元为基数，自2011年6月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至2012年10月23日止）。二、刘宗原对上述款项承担连带保证责任；刘宗原在承担保证责任后有权向陶平追偿。三、许桂玲、新沂市牧原禽业专业合作社对上述款项中的685710元及逾期利息（以443810元为基数，自2011年6月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至2012年10月23日止）承担连带保证责任；许桂玲、新沂市牧原禽业专业合作在承担保证责任后有权向陶平追偿。经周君申请，原审法院立案强制执行，案号为（2014）新执字第02873号。在该案执行过程中，原审法院于2018年9月14日作出（2014）新执字第02873-2号执行裁定：扣留并提取许桂玲的房屋拆迁补偿款318082元。案外人汪芳对本案执行标的提出异议后，原审法院于2018年11月28日作出（2018）苏0381执异228号执行裁定：驳回汪芳的异议请求。汪芳不服上述裁定，向原审法院提出执行异议之诉称，2016年3月7日，汪芳与许桂玲签订《房屋买卖合同》，约定许桂玲将其从中天公司房改取得的涉案房屋出售给汪芳，价款为46000元。合同签订当日，汪芳将46000元购房款交付许桂玲，许桂玲将涉案房屋交付汪芳。之后，汪芳对涉案房屋进行翻建改造，实际取得并占有涉案房屋。2018年9月18日，汪芳与新沂市墨河街道办事处签订《房屋征收安置补偿协议》，约定以货币补偿方式补偿汪芳355531.25元。因此，涉案房屋拆迁补偿应归汪芳所有，法院应停止对该拆迁补偿款的执行。请求：确认涉案房屋的拆迁补偿款318082元归汪芳所有，停止对上述财产的执行。该院查明：2009年5月，许桂玲与新沂市中天建筑有限公司管理人签订《房改协议》一份，约定：中天公司将其宿舍区的B6号瓦房1.5间、厨房一间，按照房改的相关优惠政策，以评估总价值的20%即3539.93元出售给许桂玲。2016年3月7日，汪芳叔叔汪某,4代表汪芳与许桂玲签订《房屋买卖合同》一份，约定：许桂玲将涉案房屋以46000元的价款出售给汪芳。当日，汪某,4给付许桂玲购房款46000元，许桂玲出具收据一张，内容为：“今收到售房款计人民币肆万陆仟元整￥46000，收款人：许桂玲2016.3.7。说明:房改房原收据丢失，许桂玲，2016.3.7。”同日，许桂玲将涉案房屋钥匙交付汪某,4。2018年9月18日，新沂市墨河街道办事处与汪芳签订《房屋征收安置补偿协议（国有土地）》一份，协议载明：被征收房屋位于徐海路1-16改，合法建筑面积为55.15平方米，新沂市墨河街道办事处以货币补偿方式补偿汪芳355531.25元。原审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点在于汪芳对涉案房屋及其拆迁补偿款是否享有足以阻却执行的民事权益，如果有，则停止执行；如果没有，则准予执行。首先，关于涉案房屋买卖合同效力问题。汪某,4受汪芳委托，以汪芳名义与许桂玲签订《房屋买卖合同》，该合同载明的双方当事人为汪芳和许桂玲。因此，应当认定汪芳与许桂玲在原审法院查封之前形成房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，依法成立、生效。周君抗辩涉案房屋买卖合同是汪芳与许桂玲恶意串通形成，属无效合同，但未能提供证据证实，故对其该项抗辩意见，依法不予采信。其次，关于汪芳是否付清全部房屋价款问题。根据汪芳提供的收据以及许桂玲对已付购房款的陈述，可以证实汪芳在合同签订后已经付清全部价款。再次，关于汪芳是否实际占有涉案房屋的问题。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件，一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人实际上控制或管领了某物。本案中，许桂玲陈述在签订房屋买卖合同时即将房屋钥匙交付受托人汪某,4。因此，应当认定，签订房屋买卖合同后汪芳已经实际上控制了涉案房屋。最后，关于汪芳对未办理过户登记是否存在过错问题。作为普通的民事主体，不应将其都视为法律专家，对于买房人未通过诉讼方式行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动，不能视为买受人有过错。故不应认定汪芳对未办理过户登记自身存在过错。综上所述，汪芳提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的合法权利。涉案房屋被征收后，相应的货币补偿应归汪芳所有。故对汪芳要求确认涉案拆迁补偿款归其所有并停止执行的诉讼请求，依法予以支持。因汪芳就涉案房屋未办理过户登记，周君申请查封涉案房屋并无过错，故本案案件受理费应由汪芳负担。据此于2019年5月30日作出（2018）苏0381民初10134号民事判决：一、位于新沂市中天建筑有限公司西厂宿舍区**房屋的拆迁补偿款318082元归汪芳所有；二、不得执行（2014）新执字第02873-2号执行裁定扣留、提取的位于新沂市中天建筑有限公司西厂宿舍区B6号房屋的拆迁补偿款318082元。本院二审期间查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，针对上诉人的上诉请求所依据的事实和理由，本案二审争议焦点为：1.汪芳在涉案房屋被查封前是否已经占有使用涉案房屋；2.汪芳对涉案房屋未能办理过户登记是否存在过错。对于汪芳是否占有使用涉案房屋的问题。许桂玲在原审庭审中陈述，涉案房屋买卖合同签订的当天就将涉案房屋的钥匙交给汪某,4。周君对此未提出异议。汪某,4作为汪芳的代理人，其接收涉案房屋钥匙的行为，对许桂玲发生效力。汪芳取得涉案房屋钥匙后无论是从通常的交易习惯还是从对房屋的实际控制来讲，均可视为汪芳取得了对涉案房屋的占有使用权。此外，汪芳对涉案房屋进行改建以及汪芳就涉案房屋与新沂市墨河街道办事处签订《房屋征收安置补偿协议》的行为亦可以证明汪芳对涉案房屋的占有和控制。因此，原审法院确认汪芳在查封前占有使用涉案房屋，并无不当。关于汪芳对涉案房屋未办理过户登记是否存在过错的问题。根据证人汪某,4、王某,4在原审庭审中的证言，在购买涉案房屋后，汪某,4、汪芳曾找过许桂玲办理过户登记，后因涉案房屋的拆迁实施方案出台不再具备过户登记的条件，故未办理过户登记。原审法院认为汪芳对此不存在过错，并无不当。至于汪芳未通过诉讼程序主张物权登记请求权的问题，现行法律并未将通过诉讼程序主张物权登记请求权作为案外人排除执行的必要条件。对于上诉人的该主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人周君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6071元由周君负担。审判长  王平华审判员  孙 燕审判员  王 青二〇一九年十二月六日书记员  孙 健