北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15132号上诉人（原审原告、反诉被告）：付安民，男，1969年6月20日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贾兴鹏，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张相海，男，1978年9月7日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：北京渝久隆餐厅，住所地北京市丰台区马家堡东里106号。投资人：崔孝宾。被上诉人（原审被告）：北京清丽萌新洗浴中心，住所地北京市丰台区西马厂东路11号楼1-2号。经营者：张相君。上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：郭春法，北京市盈科律师事务所律师。上诉人付安民因与被上诉人张相海、北京渝久隆餐厅（以下简称渝久隆餐厅）、北京清丽萌新洗浴中心（以下简称洗浴中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初15527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人付安民之委托诉讼代理人贾兴鹏、三被上诉人之共同委托诉讼代理人郭春法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。付安民上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判张相海、渝久隆餐厅及洗浴中心按每年租金260000元的标准向我支付2017年11月1日起至2019年5月31日的占有使用费411666元，并按照年利率7.125%的标准向我支付逾期未付房屋占有使用费的违约金，暂计算至2019年10月20日为57698元，本案一、二审诉讼费用由张相海、渝久隆餐厅及洗浴中心承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。一审并非如判决书记载的立案后使用普通程序正常审理；是由简易程序转为普通程序的；一审法院向相关部门调查的证据从未向我出示，更未质证；一审严重超审限。二、一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.一审判决认定渝久隆餐厅、洗浴中心的实际经营者是张相海，仅仅是依据其单方陈述，并无任何证据。2.我在一审中提交的证据可以证实我在所租土地上出资兴建了房屋（即涉案房屋）并出租给张相海，虽然所建房屋没有取得规划审批手续，但我是涉案房屋的合法物权人，张相海、渝久隆餐厅及洗浴中心对此也认可，一审法院却未予以认证。3.合同约定房屋拆除后损失各自承担，而非拆除前就可以不支付占有使用费。4.一审判决适用法律错误，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，即便租赁合同被确认无效，我请求参照租金标准支付房屋占有使用费，也应当得到支持。张相海、渝久隆餐厅、洗浴中心辩称，我们同意一审判决，不同意付安民的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。付安民将渝久隆餐厅及洗浴中心列为本案被告没有法律依据，渝久隆餐厅及洗浴中心与付安民并无合同关系。张相海与付安民之间的合同没有期限，付安民将渝久隆餐厅及洗浴中心列为本案当事人是错误的。付安民认为崔孝宾系实际经营者，应该就此举证，其一审提供的证据并不能证明实际经营人不是张相海，洗浴中心及渝久隆餐厅的注册地、实际经营地与承租地也并非同一地址。付安民向一审法院起诉请求：1.判令张相海、渝久隆餐厅、洗浴中心按每年租金260000元的标准向我支付2017年11月1日起至实际搬离之日占有使用费；2.判令张相海、渝久隆餐厅、洗浴中心按照年利率7.125%的标准向我支付逾期未付房屋占有使用费的违约金；3.诉讼费由张相海、渝久隆餐厅、洗浴中心承担。张相海向一审法院提出反诉请求：1.确认我与付安民于2010年3月10日签订的《房屋租赁协议》和2016年11月18日签订的《协议书》无效；2.判令付安民赔偿因合同无效给我造成的各种经济损失800000元。3.反诉费由付安民承担。一审法院认定事实：2010年3月10日，付安民、金道卢（甲方）与张相海（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁协议书》，约定：“经甲、乙双方友好协商，甲方同意远洋自然小区北侧东西向空地（约27米长）租给乙方使用，订立以下协议，双方共同遵守。租赁期限：甲方将远洋自然小区北侧东西向空地（房屋）租赁给乙方使用，租赁期限暂定为国家拆迁为止。合同租金从2010年5月1日起算。租金交纳形式：半年租金110000元，合同签订当日乙方首付110000元。租金为每半年交1次租金。甲方为乙方出具收据。水电费由承租方自行交纳。乙方按时交纳租金，不得拖欠及缓交，超过应交日期1个月仍未交纳的，甲方可视为乙方自动退租，乙方需要7日内搬迁。由于国家及主管部门政策变更或规划调整占地拆除、不可抗力因素以及自然灾害等（甲乙双方均无力抗拒的）造成损失的各方承担自己的损失，不得向对方索赔。”2016年11月18日，付安民（甲方）和张相海（乙方）签订《协议书》，约定：“经甲乙双方协商决定，由于甲方付安民经济困难，向乙方张相海提出涨租金4万元，年租金二拾六万元整。经甲乙双方决定，友好协商，达成一致。交纳租金为半年一付，为十三万元整。合同永久不变。服从原合同。以国家占地拆迁为止。如双方一方单方面终止合同，向对方赔偿一切费用。租金时间按原合同不变”。一审审理中，双方当事人均认可依照协议约定，张相海向付安民支付租金，张相海已经支付2017年10月31日前的租金，未支付2017年11月1日以后的租金。付安民提交照片、账单等证据，欲证明张相海、渝久隆餐厅、洗浴中心一直在涉案房屋处经营。张相海、渝久隆餐厅、洗浴中心认可张相海在涉案房屋处实际经营洗浴和餐饮的情况。张相海提交照片、装修合同、装修收据等，以证明其损失情况；付安民对以上证据不认可，不认可张相海、渝久隆餐厅、洗浴中心主张的损失数额，并表示张相海承租时明知涉案房屋系违建，损失应由其自行承担。张相海称涉案房屋已于2019年6月1日被大红门街道联合执法拆除；付安民认可涉案房屋已被拆除。一审法院曾向北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局核实涉案房屋相关情况。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。具体到本案，付安民无使用诉争场地的相关授权及审批，亦未取得房屋的建设工程规划许可证，故对张相海主张的双方之间就诉争场地签订租赁协议无效的反诉请求，法院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，自2010年5月1日起至2017年10月31日，付安民一直按照双方协议收取涉案房屋租金。付安民认可收到主管部门关于涉案房屋的通知，在收到通知后，付安民应配合执法部门拆除违建，将涉案房屋交付主管部门。民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护。需特别指出的是，涉案房屋建造无规划许可手续，付安民无使用该场地合法、有效的依据，亦未提交其系涉案房屋合法权益主体的证据，其在相关部门联合执法后，仍将该房屋出租他人，收取租金，产生的损失付安民具有过错，应自行承担。故对于付安民主张张相海、渝久隆餐厅、洗浴中心支付其2017年11月1日起至实际搬走之日止的占有使用费及相关违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。张相海作为承租人，渝久隆餐厅及洗浴中心的经营者，在明知涉案房屋系违建、房屋存在随时被拆除的风险的情况下，未及时配合付安民拆除房屋，将场地交付主管部门，而是在联合执法后，继续占有使用涉案房屋，进行经营，亦属过错方，对其装修等经济损失，应自行承担。故对张相海反诉要求付安民赔偿其各项经济损失的主张，法院亦不予支持。据此，一审法院判决：一、付安民与张相海签订的《房屋租赁协议书》、《协议书》无效；二、驳回付安民的诉讼请求；三、驳回张相海的反诉请求。二审审理中，各方对上列一审判决已经认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的此部分事实予以确认。经双方核实，一审卷宗中现场照片仅显示，涉案房屋处挂有金浪浴池和巫山烤鱼家常菜的招牌；付安民于一审中提供了其将涉案房屋出租经营的相关证据，张相海、渝久隆餐厅、洗浴中心对此并无异议。针对付安民上诉提出一审法院存在的程序违法问题，本院当庭查阅了一审卷宗，并经双方当事人确认：一审法院适用简易程序审理本案，后当庭告知双方当事人转为普通程序，付安民并未提出异议，庭审顺利进行；2019年9月23日庭审笔录记载付安民针对张相海等提供的证据7、8表示不发表意见，该次庭审程序较为完整，并非如付安民上诉提出的没有将相关证据进行质证。本院认为付安民针对上述问题提出一审法院程序违法，不能成立。就双方是否知晓涉案房屋在2017年8月要被拆除一事，经当庭查阅一审卷宗，显示付安民2018年6月1日庭审中认可与涉案房屋相邻的楼宇也因违建于2007年被拆除，涉案房屋因西邻马路，南北邻着居民楼，当时不方便拆，所以留下了，而该笔录中还显示张相海、渝久隆餐厅、洗浴中心也认可本来涉案房屋要一同被拆除，张相海托人做工作才得以留下。本院认为张相海和付安民在2017年8月确均已明知涉案房屋随时面临被拆除的风险。另，付安民提供1份新证据共计10页，涉及支付宝、微信账号、照片等，欲证实涉案房屋处实际经营人系崔孝宾，并非张相海。张相海、渝久隆餐厅、洗浴中心则认为实际经营人是谁与本案并无实际关系，渝久隆餐厅、洗浴中心与付安民无合同关系，张相海与付安民所签租赁合同没有期限，不存在逾期腾退可以追加被告人的问题，张相海只是挂了别人的名义来实际经营，渝久隆餐厅、洗浴中心已于一审中对此予以确。张相海虽主张其对涉案房屋进行了二次装修，但未能提供可以证实实际装修损失的证据。本院认为，本案双方当事人对于一审判决确认双方就涉案房屋所签《房屋租赁协议书》及《协议书》无效均无异议，张相海对一审判决驳回其反诉请求也未提出上诉，本院对相关问题不再论述。涉案房屋没有取得建设规划审批手续，导致本案合同无效，付安民作为出租人对此应付主要责任。但张相海作为承租人，在签订租赁合同时，负有审查涉案房屋是否具备合法手续的义务，故其本人对于合同无效也应承担相应责任。因双方均有过错，应当各自承担相应的责任。双方争议的焦点问题是付安民主张的2017年11月1日以后的占有使用费及张相海主张的损失应否得到支持。本院对此认为，一则涉案房屋并未取得合法审批手续，双方对此明知。二则张相海已经按照合同约定的租金标准足额支付了截止至2017年10月31日前的费用，付安民已经取得了收益。三则根据已查明的事实可以认定，双方当事人最迟已于2017年8月与涉案房屋相邻的违建楼房被拆除时，就应当知晓涉案房屋也因同样原因应一同被拆除，即涉案房屋随时面临被拆除的风险，但付安民作为出租人没有配合执法部门拆除违建，张相海作为承租人，渝久隆餐厅及洗浴中心的经营者，也未及时将场地交付主管部门，而是在联合执法后，继续占有使用涉案房屋，进行经营，直至涉案房屋被相关部门联合执法拆除。故张相海理应支付2017年11月1日起至涉案房屋被拆除之日止其占用该房屋期间的占有使用费。但应当指出，在此情况下，如要求张相海按合同约定的租金标准支持付安民主张的占有使用费，显然有失公平。因此，本院确定此后的占有使用费的标准时除考虑上述因素及合同约定租金标准外，还应考虑，虽然张相海在明知涉案房屋无合法规划审批手续的情况下还出资进行“二次装修”，且并无证据证实其装修系经付安民同意，应自行承担相应损失，但毕竟付安民对于合同无效、涉案房屋被联合执法拆除，负有不可推卸的责任，依法应就给张相海造成的合理损失承担相应赔偿责任。虽一审法院认定双方均有过错，对双方各自的诉讼请求均未支持，张相海并未上诉，但本院在酌定张相海应当承担的占有使用费时，不得不通盘考虑案件处理的合法性及公正性，故综合各种因素，本院酌定张相海应一次性支付付安民占有使用费100000元。至于付安民主张利息，无合同及法律依据，本院不予支持。关于付安民主张张相海并非涉案房屋实际经营人，应由张相海、渝久隆餐厅、洗浴中心共同承担付款义务。因付安民基于其与张相海所签房屋租赁合同提起本案诉讼，渝久隆餐厅、洗浴中心并非合同相对方；渝久隆餐厅、洗浴中心明确表示其并非涉案房屋实际经营者，与张相海共同确认涉案房屋实际经营者系张相海；渝久隆餐厅、洗浴中心的注册地址与涉案房屋地址也不符，而现场照片显示涉案房屋处经营的系“金浪浴池”和“巫山烤鱼家常菜”；付安民提供的微信及支付宝信息也并不当然证实上述餐厅和浴池的实际经营者非张相海本人；租金系张相海支付给付安民，渝久隆餐厅、洗浴中心也并未构成债务加入。故在现有证据情况下，本院对付安民此项主张实难支持。综上所述，付安民的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初15527号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初15527号民事判决第二项；三、张相海于本判决生效之日起十日内一次性支付付安民房屋占有使用费100000元；四、驳回付安民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2992元，由付安民负担692元（已交纳），由张相海负担2300元（于本判决生效之日起7日内交纳），反诉案件受理费11800元，由张相海负担（已交纳）。二审案件受理费2992元，由付安民负担692元（已交纳），由张相海负担2300元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 松审 判 员  王 磊审 判 员  刘慧慧二〇一九年十二月十六日法官助理  张增彬书 记 员  韩 铮