浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初10506号 原告：朱慧燕，女，1982年3月23日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 被告：蒋小林，男，1970年9月20日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人（特别授权）：王建庆，浙江明显律师事务所律师。 原告朱慧燕与被告蒋小林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告朱慧燕，被告蒋小林及其委托诉讼代理人王建庆，证人沈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱慧燕向本院提出诉讼请求:1.请求法院判决原告与被告之间的柯桥香林花园11幢1601室（以下简称：系争房屋）房屋租赁合同于2019年8月30日解除；2.请求法院判决被告支付原告系争房屋占用使用费用暂计5277元：计算方式18,000÷365天=49.32元/天，自2019年3月15日起至实际交付房屋之日止，暂计至2019年8月30日，共137天；3.请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年3月15日签订了系争房屋的租赁合同。合同签订后，原告依合同约定履行了相关义务。根据原告与被告房屋租赁合同第九条关于装修和改变房屋结构的约定：被告如需改变房屋的内部结构或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得原告书面同意。现原告得知房屋内部己经被被告隔成多间转租于他人，上述行为并未征得原告的书面同意，此己违反了双方之约定，被告己构成违约，且被告将房屋群租的行为，存在诸多消防、治安等安全隐患，对原告产生较大的潜在影响。2019年3月15日前，被告应当支付第三年的系争房屋租金时，原告仅是要求与被告商讨解除系争房屋租赁合同一事，也未催讨系争房屋租金一事，但被告假借装修费用一直提出高额赔偿，原告恐难实现。被告“群租房屋”和拖延履行的行为严重侵害了原告利益。为此，原告为维护自身的合法权益，现诉之法院，请求判如所请。 被告蒋小林辩称，1.被告不存在违约的情形。首先，合同签订前原告在中介的带领下查看了相关的样品房，合同签订时原告已充分了解并同意案涉房屋的用途是分设两个房间的以及装修式样的。装修完工以后，原告也多次到案涉房屋来实地查看，也未提任何的反对意见。其次，被告把案涉房屋分割成两间出租是为了达到合同的目的，为了出租给两户人家才有利益可占，因为这个每年租金也是18,000元，而且合同期限是6年期的，因而被告对案涉房屋进行了装修，这是为了实现合同目的。再次，虽然分割成两间，但是在租赁结束以后，被告还是能够把这个房屋恢复成原来的样子，在租赁期间对房屋使用以及对原告的房屋不会造成任何的影响。2.关于房屋的租赁费，2019年3月30日，被告已经通过手机短信转账的形式支付给原告，但是原告没有接收。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月15日，原告朱慧燕（出租方，合同简称甲方）与被告蒋小林（承租方，合同简称乙方）订立一份《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将位于赞成香林11幢1601室房屋出租给乙方做住宅使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途，租赁期限自2017年3月15日至2023年5月1日，每年租金为人民币18,000元。付款方式为一年一付，需提前一个月缴租金，并支付房屋的租房押金2000元。乙方不得擅自损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意，投入乙方自理，并经房屋管理部门批准。租赁期满后，本合同即终止，乙方无条件将房屋归还甲方，乙方所做装修甲方不予补偿。合同同时还对双方其他权利义务作了约定。合同订立后，原告依约交付了房屋（交付时为毛坯房），被告将案涉房屋装修成两套，转租给案外人居住使用。 2019年5月22日，原告委托上海宇钧律师事务所向被告发律师函称：“据朱慧燕女士提供的相关材料和陈述：贵方与我方于2017年3月15日签订了上述房屋的租赁合同。合同签订后，我方依合同约定履行了相关义务。根据贵、我双方房屋租赁合同第九条：关于装修和改变房屋结构的约定‘贵方如需改变房屋的内部结构或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得我方书面同意’。现，我方得知该房屋内部己经被贵方隔成多间，变成群租房转租于他人，贵方的上述行为并未征得我方书面同意，此行为己违反了双方之约定，贵方己构成违约。早在2019年3月15日前，贵方在支付第三年的租金时，我方也未向贵方催讨租金，即己经多次口头、微信提出要求与贵方解除本合同，商讨解约一事，但贵方一直提出高额赔偿，我方恐难实现。现我方正式向贵方发出《解除房屋租赁合同通知书》即本《律师函》：请贵方在收到本函后，15日内搬离、腾空、尽可能恢复租赁房屋之原状，并与我方完成交房手续等。为此，本律师受权特通知贵方：鉴于贵方的上述行为己构成违约。请贵方于收到本函后15日内必须将与我方履行房屋交付手续。否则，我方将依法提起诉讼。届时，贵方不但要向我方交付房屋，还将要承担各种诉累等，也将给贵方造成持久而深远的负面影响！为避免不必要的讼累和损失的扩大，望慎思！”2019年5月29日，被告委托浙江明显律师事务所向原告发律师函称其不同意解除上述合同，并要求原告继续履行合同。原告为此诉至本院，酿成本案纠纷。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应确认有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。首先，根据原告提交的照片以及当事人的陈述，被告在承租期间未经原告同意擅自将案涉房屋装修成两套并对外出租，改变了房屋的内部结构，违反了原、被告双方在合同中“乙方（即被告）如需改变房屋的内部结构或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方（即原告）书面同意。”之约定，显属违约行为，且无正当理由，依法应向原告承担违约责任，现原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”中第四项规定的解除合同情形，本院予以支持。关于解除的时间，本案被告虽在收到原告的《律师函》以后向原告提出了书面异议，表示不同意解除合同，但未按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定在解除合同通知到达之日起三个月以内向法院起诉，被告在异议期届满后不同意解除合同，其理由不成立，本院不予采纳，现原告请求法院判决原告与被告之间的柯桥香林花园11幢1601室房屋租赁合同于2019年8月30日起解除，理由正当，本院应予支持。被告提供了双方的微信聊天记录及证人沈某的证言等证据，并辩称原告在签订合同前已查看相关的样品房并同意案涉房屋进行分割出租及装修样式，但该组证据尚不足以证明其已征得合同明确约定的“甲方（即原告）书面同意”，故本院对被告的该项辩称不予采纳。 其次，根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告请求被告支付相应的房屋占用使用费用于法有据，本院依法予以支持。由于原告尚未收到被告的第三年租金，故原告要求以2019年3月15日为计算房屋占用使用费的起算点，本院依法予以支持，并参照原、被告双方签订的房屋租赁合同约定的租金标准确定为49.32元/天（18,000元/年÷365天）。 其三，根据《合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，现由于被告违约在先，故本院依原告之诉请准予解除双方合同，双方合同终止后仍应根据上述合同第十一条：“租赁期满后，本合同既（即）终止，乙方（即被告）无条件将房屋归还甲方（即原告），乙方（即被告）所做装修甲方（即原告）不予补偿。……”之约定处理退房结算事宜，被告辩称要求原告赔偿其装修损失，以及原告要求被告恢复房屋原状均与上述合同约定不符，本院均不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下： 一、原告朱慧燕与被告蒋小林于2017年3月15日签订的《房屋租赁合同》自2019年8月30日起解除； 二、被告蒋小林应将位于绍兴市柯桥区房屋返还给原告朱慧燕，该房屋内未形成附合的物品由被告蒋小林自行取回，限于本判决生效之日起一个月内腾退履行完毕； 三、被告蒋小林应支付原告朱慧燕自2019年3月15日起至上述判决第二项确定的房屋腾退之日止按49.32元/天的标准计算的房屋占有使用费，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒋小林负担，限于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  周国鑫 二〇一九年十二月十二日 法官助理杜国光 书记员  钱 芸 附：相关法律条文 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。