福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1708号 上诉人（原审被告）：付乔生，男，1969年2月6日出生，汉族，居民，住福建省长汀县。 上诉人（原审被告）：陈桂华，女，1971年10月4日出生，汉族，居民，住福建省长汀县。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：吴春华、张婧，福建古进律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：罗礼红，女，1968年11月16日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：廖兴波，福建元威律师事务所执业律师。 上诉人付乔生、陈桂华因与被上诉人罗礼红房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省长汀县人民法院（2019）闽0821民初2400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人付乔生、陈桂华的委托诉讼代理人吴春华，被上诉人罗礼红的委托诉讼代理人廖兴波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付乔生、陈桂华上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回罗礼红的诉讼请求。事实和理由：一、原判决认定的“之后，罗礼红去消防部门询问办理所需材料时得知该店房不具备开设酒店、旅馆的消防条件，没有经过消防验收”事实，属于认定事实错误。原判决作出的该部分认定是依据被上诉人的单方陈述，并没有任何证据予以佐证。同时，根据《消防法》的规定，只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用。而涉案店房本身是不需要通过验收消防验收和消防备案的。因被上诉人欲租赁涉案店房用于开设酒店、旅馆，改变了涉案店房的用途，才需要向消防机构申请消防检查。根据《消防监督检查规定》的规定，如涉案店房该种无需通过竣工验收消防备案的场所，在投入使用前消防检查应当检查的是装修消防设计等问题。因此，原判决仅凭被上诉人的单方陈述，在没有任何证据佐证的情况下，认定涉案店房不具备开设酒店、旅馆的消防条件，明显属于认定事实错误。二、原判决认为“涉案店房由于未经消防安全检查，不得作为酒店、旅馆投入使用、营业，故罗礼红租赁该店房的合同目的不能实现”明显属于适用法律错误。1.上诉人与被上诉人之间形成的是租赁关系，上诉人的义务是向被上诉人提供场所，供被上诉人用于开设酒店、旅馆。上诉人从未承诺代被上诉人办理酒店、旅馆的消防检查手续，也没有承诺现有设施设备已符合酒店、旅馆的消防条件。根据《消防法》第十五条的规定，申请消防检查的主体也是使用单位，并非是应当由上诉人办理。2.根据《消防监督检查规定》，若消防安全检查认为不合格，产生的后果是视情况责令整改，被上诉人是可以通过整改以达到符合开设酒店、旅馆的消防条件，且该义务是属于被上诉人作为店房使用者和酒店、旅馆经营者应当承担的义务，而不是上诉人作为店房的出租人应当承担的义务。3.在一审开庭审理之后，涉案店房由于被上诉人的违约不承租，上诉人自行使用，已经由上诉人申请，取得了酒店经营的营业执照，本案不存在合同目的无法实现的情形。因此，原判决仅凭被上诉人的单方陈述就认定涉案店房未达到消防安全检查的要求，合同目的无法实现的结论，明显属于适用法律错误，也与客观事实相悖。三、原判决认为“对于付乔生、陈桂华所称罗礼红向付乔生、陈桂华支付的30000元，其性质是立约定金的辩解，由于付乔生、陈桂华对该辩解未提供相关证据加以证明，且不符合交易习惯，本院不予采纳”，是无视当事人的意思表示，无端增加上诉人的举证责任，主观臆断、显失公平。1.案涉《收条》中已经明确载明“今收到罗礼红交来七里沙螺坪42号租赁定金”，该收条是双方当事人真实意思表示，已经明确约定涉案30000元的性质为定金性质。2.原判决第三页第二段认定事实部分第六行已经明确“罗礼红现付乔生、陈桂华先行支付30000元作为租赁定金”，已经认定的事实也明确涉案30000元的性质为定金性质。3.根据担保法司法解释的规定，定金的性质是保障双方依约履行，现因被上诉人拒绝签订合同，违约在先，依据定金法则，上诉人无需返还。因此，在双方当事人明确约定且人民法院已经认定事实30000元为定金的情况下，原判决还做出认为上诉人未举证证明涉案款项性质为定金，并由上诉人承担不利的法律后果，明显是跳过当事人的意思表示，原判决结果是“返还预付款30000元”，完全是无视自己作出的事实认定，凭空判决。综上所述，原判决认定事实不清、适用法律错误。为此，上诉人请求发回重审或者依法改判。 罗礼红答辩称，一、无论是在原审期间还是本次庭审期间，二上诉人均未向法院提交任何证据证明，案涉店房具备消防验收的条件。且案涉店房是否具备消防验收资格直接关系案涉租赁合同能否正常履行。《中华人共和国消防法》第一十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或检查不符合消防安全要求的，不得投入使用。在该法第七十三条明确：本法中公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场等。《旅馆业治安管理办法》第三条规定：开办旅馆，其房屋建筑、消防设备、出入口和通道等，必须符合《中华人民共和国消防法》等有关规定，并且要具备必要的防盗安全设施。答辩人向上诉人给付3万元预付款后，到有关部门办理消防合格证为酒店、旅馆的设立做准备，但前去办理时被口头告知，由于上诉人拥有的案涉店房并没有向有关部门申报并通过消防验收，因此无法给原告办理消防验收合格证。从上诉方原审中提供的乡镇规划许可证来看，上述规划许可证中所附图纸中房屋结构，明细可以看出，现有的设计图纸，并没有预留相关的消防通道，和安全出入口。由于无法办理消防验收合格证，故，答辩人向上诉人租赁的店房并无法按照双方的约定用于开设旅馆、酒店。致使合同目的无法实现，答辩人有权要求解除合同。二、关于双方是否就消防验收合格这一行为达成一致意见的问题，答辩人认为双方对于租赁标的物的用途在案涉收条中已经明确清晰，根据民事行为的高度盖然性，可以认定双方就案涉店房消防验收合格的行为达成了共识。所谓盖然性，《现代汉语词典》中的解释为：有可能但又不是必然的性质。高度盖然性，即根据事物发展的高度概率进行判断的一种认识方法，是人们在对事物的认识达不到逻辑必然性条件时不得不采用的一种认识手段。既然双方能够就租赁标的物的用途达成一致意见，必然双方也已就租赁标的物是否能够达到使用用途已有了明确的共识。否则，双方也不会在案涉收条上如此具体的陈述租赁标的物的用途。三、答辩人向上诉人给付3万元，仅仅是向上诉人给付部分租金的意思表示，并非作为担保性押金支付给上诉人。虽然“定金”二字在法律上具有履约保证金的意思表示，但从日常生活实践来看，大部分人的交易习惯都认为“定金”与“订金”并无任何区别。加上，双方都没有就关于租赁的其他事项达成合意（例如租期、租金等等）。甚至上诉人在原审未结束时，就已经以自己的名义在案涉店房内开设了餐饮店，其本意上也并不想与答辩人履行案涉租赁协议。因此，答辩人认为，适用法律的同时，也应当结合当地的实际交易情况来认定有关事实。综上，答辩人认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求依法应予驳回。 罗礼红向一审法院起诉请求：判令付乔生、陈桂华向罗礼红返还房屋租赁预付款30000元。 一审法院认定事实：2019年7月20日，罗礼红听说付乔生、陈桂华预将坐落于长汀县大同镇七里村沙罗坪42号店房出租给他人经营酒店、旅馆便前往查看，经初步了解后，双方达成初步协议：付乔生、陈桂华将坐落于长汀县大同镇七里村沙罗坪42号店房出租给罗礼红开设酒店、旅馆，罗礼红向付乔生、陈桂华先行支付30000元作为租赁定金。罗礼红于当日将30000元租赁定金通过银行转账方式支付给了陈桂华，并由付乔生、陈桂华向罗礼红出具收条一份，收条的主要内容为：今收到罗礼红交来七里沙螺坪42号租赁定金叁万元（租赁用途：酒店、旅馆）。之后，罗礼红去消防部门询问办理所需材料时得知该店房不具备开设酒店、旅馆的消防条件，没有经过消防验收。此后，罗礼红多次找付乔生、陈桂华协商返还预付款未果。另查明，付乔生、陈桂华提供的《乡村建设规划许可证》所载建设位置“大同镇七里村沙罗坪7号”及大同镇七里村沙罗坪42号与本案所涉店房系同一地块，其地上建筑物即为本案所涉店房，其建设规划许可的建设项目名称为“个人住宅”。 一审法院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十五条：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”及第七十三条第（三）项：“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等”规定，案涉店房由于未经消防安全检查，不得作为酒店、旅馆投入使用、营业，故罗礼红租赁该店房的合同目的不能实现，对其要求付乔生、陈桂华返还已支付的预付款30000元的诉讼请求，予以支持。对于付乔生、陈桂华所称罗礼红向付乔生、陈桂华支付的30000元，其性质是立约定金的辩解，由于付乔生、陈桂华对该辩解未提供相关证据加以证明，且不符合交易习惯，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条规定，判决：付乔生、陈桂华应于本判决生效后三日内返还罗礼红房屋租赁预付款30000元。案件受理费550元，减半收取计275元，由付乔生、陈桂华负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人对一审判决查明的“之后，罗礼红去消防部门询问办理所需材料时得知该店房不具备开设酒店、旅馆的消防条件，没有经过消防验收”这一事实提出异议，认为该事实是罗礼红在起诉状中的单方陈述，没有任何证据证明，且与客观的实践是不相符的，这是罗礼红为了不承租违约而找的借口，不是事实。为证明前述异议，上诉人向本院提交了营业执照一份，证明2019年9月27日涉案房屋由上诉人自行申请开业作为酒店使用，说明了罗礼红去消防部门所称的不具备开设酒店、旅馆条件是不符合事实的，也不存在原判决认为的合同目的无法继续的情况。罗礼红对一审判决查明的事实无异议。本院经审查认为，上诉人提供的证据具备真实性、合法性，与本案具有关联性，能够证明其主张的事实，本院依法予以采信；一审判决对于“之后，罗礼红去消防部门询问办理所需材料时得知该店房不具备开设酒店、旅馆的消防条件，没有经过消防验收”这部分事实的认定，无相应的证据佐证，亦无双方当事人的一致认可，属于认定事实确有错误，本院依法予以纠正，对前述事实依法不予认定。对于一审判决认定的其余事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案双方争议主要焦点为：1.涉案罗礼红已支付给上诉人的30000元的性质应认定为定金还是预付款；2.罗礼红是否有权要求上诉人返还前述已支付的30000元。对于前述争议焦点分析认定如下： 关于涉案罗礼红已支付给上诉人的30000元的性质应认定为定金还是预付款的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”该法第九十条还规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”前述法律对于定金的含义及分类已作出了明确规定。所谓的立约定金，是指在合同订立前交付，目的在于保证正式订立合同的定金。而所谓的预付款，系指合同成立后，合同的一方当事人为表明自己履行合同的诚意或者为对方履行合同提供一定资金，在对方履行合同前率先向对方支付的部分合同价款，该款实际上是合同应该履行款项的一部分。本案中，上诉人于2019年7月20日出具给罗礼红的收条中已经明确载明“今收到罗礼红交来七里沙螺坪42号租赁定金叁万元（租赁用途：酒店、旅馆）”，此后双方未订立正式的书面租赁合同，亦未以其他方式约定租赁事宜，双方的租赁关系并未成立。因此，可以认定双方在收条中已明确约定涉案的30000元为租赁定金的性质，因该定金系在双方订立正式租赁合同之前约定并支付，故该笔款项符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定的立约定金的情形。在双方当事人明确约定涉案的30000元为定金的情况下，一审判决仍径行作出涉案的30000元属于预付款的认定，明显违背双方当事人的真实意思表示，本院依法予以纠正。 关于罗礼红是否有权要求上诉人返还前述已支付的30000元的问题。本案的双方当事人之间拟成立房屋租赁关系，上诉人的义务是向罗礼红提供租赁物（房屋），而罗礼红租赁该房屋的目的是用于开设经营酒店、旅馆。本案上诉人的房产系个人住宅，若改变原来的用途转用于开设酒店、旅馆，则酒店、旅馆的经营者必须通过各相关部门的检查验收，包括本案双方争议的消防检查验收等事项。而从本案的现有证据无法证明双方有作出由上诉人负责为罗礼红办理酒店、旅馆的消防检查手续的约定，亦无法证明上诉人有向罗礼红作出现有房屋已符合酒店、旅馆的消防条件的承诺。因此，本案中，在双方未订立正式的租赁合同且亦未对由谁承担消防检查等义务作出在先约定或特别约定之前，使租赁场所达到符合开设酒店、旅馆的消防条件的义务应由作为酒店、旅馆的经营者罗礼红承担，而非由作为店房的出租人的上诉人承担。罗礼红以涉案店房未达到消防安全检查的要求致使合同目的无法实现为由，拒绝与上诉人签订正式的租赁合同，无约定和法定的依据，属于违约行为。上诉人在罗礼红违约的情形下，有权适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定的定金罚则，对罗礼红已支付的定金30000元不予返还。综上，罗礼红无权要求上诉人返还前述已支付的定金30000元。故，一审判决仅凭罗礼红的单方陈述就作出涉案店房未达到消防安全检查的要求致使合同目的无法实现的认定，认定事实不清且适用法律错误，本院予以纠正。 综上所述，付乔生、陈桂华的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销福建省长汀县人民法院（2019）闽0821民初2400号民事判决； 二、驳回罗礼红的诉讼请求。 二审案件受理费550元，由罗礼红负担。变更一审案件受理费的负担为：一审案件受理费550元，因适用简易程序减半收取为275元，由罗礼红负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈日耀 审判员  詹跃忠 审判员  许培清 二〇一九年十二月二十日 法官助理黄达康 书记员邱艺梅 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。” 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 -2-