西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 (2019)陕01民终11732号 上诉人（原审被告）西安长流房地产营销策划有限公司，住所地：。法定代表人：葛玉珍。委托诉讼代理人：王剑，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丁菲，陕西菲格律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）李耀峰。委托诉讼代理人：何朝峰，陕西金周律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈祥建。上诉人西安长流房地产营销策划有限公司（以下简称长流公司）因与被上诉人李耀峰、陈祥建房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长流公司上诉请求：1、依法撤销西安市未央区人民法院作出的（2019）陕0112民初861号民事判决书第二项、第三项，改判为：“上诉人西安长流房地产营销策划有限公司不承担违约责任，无需向被上诉人返还中介费35000元，支付违约金19350元。”。2、本案全部诉讼费由被上诉人李耀峰承担。事实和理由：涉案房未办理更名是非其责任，系因为政策变动所致。其已促成双方的合同，居间已经完成，收取的居间费用不应退还，没有违约，亦不应支付违约金。李耀峰辩称要求维持一审判决。陈祥建经本院依法传唤未到庭应诉。李耀峰向一审法院起诉，请求：1、依法解除2018年7月24日三方签订的《房屋中介买卖合同》；2、长流公司返还已付房款及中介费共计955000元；3、陈祥建承担违约金258000元；4、长流公司承担违约金19350元；5、陈祥建承担其损失258000元；6、本案诉讼费由长流公司、陈祥建承担。一审认定的事实：2018年7月24日，李耀峰（乙方）与陈祥建（甲方）经长流公司（丙方）居间，签订房地产买卖中介合同。合同约定甲方委托丙方出售位于西安市XX区XX城XX路世融嘉城21-2-1704房屋一套（产权证号Y11XXXXXX，建筑面积132.45平方米，房屋售价129万元），并提供咨询，代办产权转移、房屋交付等相关事宜。乙方委托丙方购买上述房屋，并提供咨询，代办产权转移、房屋交付等相关事宜。合同另约定乙方在合同签订之日，将定金人民币50000元交由丙方，由丙方转付给甲方，甲方于过户前将定金存入资金监管账户，过户时作为房款。乙方在2018年7月27日前将购房款人民币750000元交由丙方，由丙方转付于甲方还款银行卡。乙方于房屋注销手续前，将剩余房款人民币490000元与甲方做联名帐户。甲乙丙三方约定房屋交付方式为办理完交易过户手续后，甲方将房屋交付给乙方。乙方应在签约之时向丙方支付佣金35000元。如因甲方或乙方原因导致交易无法进行，则由违约方支付守约方人民币258000元；若因丙方违约，各赔付甲、乙双方此房屋成交的1.5％即19350元作为赔偿金。合同补充协议约定，甲方预约银行尾款之后，还款当天，乙方将人民币905000元转于丙方，其中人民币750000元由丙方转入甲方还款银行卡，用于结清尾款。乙方于房屋注销手续之前，将剩余房款490000元与甲方做银行联名账户，待乙方拿到网签合同，甲乙双方一同去银行解封联名账户，甲方拿走房款。合同签订后，李耀峰于2018年7月25日向长流公司分两笔支付费用，长流公司向李耀峰出具收款收据，两笔共计955000元。其中第一笔155000元收款收据载明为中介费及费用，第二笔800000元收款收据载明为房屋定金及部分房款。房屋定金、房款及中介费共计955000元。长流公司、陈祥建均认可其中11万元为更名费。另查明，陈祥建于2018年8月14日办理了涉案房屋注销抵押备案手续。李耀峰称其未在陈建祥办理抵押注销手续后支付剩余款项系当时与长流公司已经发生争议，合同无法继续履行，故未支付剩余款项。另李耀峰与长流公司工作人员聊天记录中多次催促长流公司办理更名手续，质问长流公司为何未在承诺的三个月之内完成，长流公司工作人员以尽快沟通解决为由予以回复但未明确何时能办理完成。被告陈祥建与被告长流公司工作人员的聊天记录中亦催促被告长流公司尽快办理更名手续，被告长流公司工作人员以房管局系统注销关闭为由未能明确何时能办理完成。本院依法主持调解，庭审中，因双方未达成一致意见，致调解未果。一审法认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，李耀峰、陈祥建所签的《房屋中介买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违背国家法律强制性效力性规定，应属有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据陈祥建提供的其与李耀峰及长流公司的微信聊天记录及原告支付给长流公司的其他费用款项可以认定李耀峰、陈祥建约定的过户手续系在开发商处办理更名手续。合同履行中，李耀峰已按合同约定支付了大部分房款及中介费和更名费用，陈祥建亦按照合同履行了撤押手续，现因长流公司无法在合理期限内办理更名手续、房屋亦无法交付致使合同无法继续履行。长流公司作为专业的中介机构受托于李耀峰，收取中介费及李耀峰支付的11万元更名费，应当提供专业的中介服务促成交易达成，但其在合同中对其主要受托义务即办理更名手续的期限未予明确，在李耀峰及陈祥建的催促下，以房管局注销系统关闭无法办理更名手续为由要求双方继续等待，长流公司的行为违反了诚实信用原则，且未按合同约定完成受托义务，应承担违约责任。关于李耀峰主张解除合同的诉讼请求，因合同目的无法实现，故该项诉讼请求，予以支持。关于李耀峰主张长流公司返还已付房款及中介费95.5万元的诉讼请求，因李耀峰已付房款81万元系长流公司代收，且长流公司已按照合同约定交给了陈祥建，李耀峰现坚持主张长流公司返还该款项，依据不足，不予支持。李耀峰可另案向陈祥建主张返还。关于剩余14.5万元（含3.5万元中介费及更名费11万），因长流公司构成违约，且实际收取了上述费用，现李耀峰主张长流公司返还，并无不当，予以支持。关于李耀峰主张陈祥建承担违约金25.8万元的诉讼请求，因未有证据证明陈祥建在履行合同中存在违约行为，故该项诉讼请求，不予支持；关于李耀峰主张长流公司赔偿其违约金19350元，因长流公司在从事居间活动中未尽到居间义务，未完成李耀峰委托的事项，构成违约，故该项诉讼请求，予以支持；关于李耀峰主张陈祥建赔偿其损失141500元的诉讼请求，因未有证据证明陈祥建在履行合同中存在违约行为，故该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决：一、解除2018年7月24日原、被告三方签订的《房屋中介买卖合同》；二、被告西安长流房地产营销策划有限公司于本判决生效后十五日内返还原告李耀峰中介费（含更名费）145000元；三、被告西安长流房地产营销策划有限公司于本判决生效后十五日内支付原告李耀峰违约金19350元；四、驳回原告李耀峰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16410元（原告已预交），现由被告西安长流房地产营销策划有限公司负担3282元，剩余部分由原告自行承担。被告负担部分于上述款项给付时一并支付原告李耀峰。二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，纵观本案事实，案涉房屋依据相关政策并不具备交易条件，双方之所以签订了《房屋买卖中介合同》，系长流公司承诺可以在收取“更名费”的情况下，办理陈祥建购房“合同更名”，以完成交易。但，长流公司在收取了李耀峰支付的“更名费”后，并未完成“合同更名”，致李耀峰的交易目的不能实现。长流公司已收取费用，但至今仍不能就完成更名作出承诺，原审法院依李耀峰的请求对三方签订的合同做解除处理，符合法律规定。长流公司未完成合同的更名义务，应当退还收取的“更名费”。三方签订的《房屋买卖中介合同》并非因买卖双方的原因未能履行完成，且办理更名系双方完成交易前提，现因长流公司不能履行合同义务，致交易未完成，不应视为其居间已经完成，依法收取居间费用应予退还，且应承担相应的违约责任。长流公司上诉主张其已完成居间义务，拒绝退还居间费用，所述与事实不符，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1159元，由西安长流房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  朱 利 安审 判 员  张   伟 二○一九年十一月二十八日 书 记 员  李 晓 凡   1