天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终3150号上诉人（原审被告）：李海英，女，1968年1月25日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：天津市滨海新区汉沽房产公司，住所地天津市滨海新区东风路东侧。法定代表人：胡凤山，经理。委托诉讼代理人：张向猛，天津晟昊律师事务所律师。上诉人李海英因与被上诉人天津市滨海新区汉沽房产公司（以下简称汉沽房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初44996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人进行了审理。本案现已审理终结。李海英上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回汉沽房产公司一审的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由汉沽房产公司承担。事实与理由：1.李海英租赁涉案房屋是与中介公司签订的，与汉沽房产公司无关，汉沽房产公司不具有原告的主体资格。2.不是李海英不交房租，是出租人不收房租，李海英不欠房租；3.李海英对于涉案房屋修缮投入了大量的费用；4.目前不具备腾房条件，故不同意腾房。汉沽房产公司辩称：1.涉案房屋所有权人为天津市汉沽区房屋拆迁服务中心，与李海英签订合同时涉案房屋委托中介公司管理，现因中介公司已经注销，天津市汉沽区房屋拆迁服务中心又委托汉沽房产公司管理，故汉沽房产公司对该房屋进行管理有法律依据；2.李海英曾经交纳的是租赁费，但是租赁合同到期以后，汉沽房产公司不再续租，不可能再收取租赁费，一审时汉沽房产公司主张的是李海英非法使用房屋的房屋使用费，与租赁费不是相同的费用；3.出租时房屋是完好的，李海英陈述对房屋进行了维修汉沽房产公司不知情，如果就维修费用问题，李海英若存在损失，在一审应当提出反诉，因没有提出反诉，该问题也不属于本案二审审理的范围；4.涉诉房屋并非福利性质的廉租房，李海英要求继续居住，没有法律依据。故一审判决事实认定清楚，适用法律正确，抗辩驳回上诉，维持原判。汉沽房产公司向一审法院起诉请求：1.判令李海英立即腾空天津市滨海新区房屋，并将房屋返还给汉沽房产公司；2.判令李海英支付2017年7月16日至2019年5月31日的房屋使用费4400元；3.案件受理费由李海英承担。一审法院认定事实：涉案房屋所有权人为天津市汉沽区房屋拆迁服务中心，2016年5月16日天津市汉房房屋中介有限公司经天津市汉沽区房屋拆迁服务中心同意将涉案房屋出租给李海英居住使用，同年10月31日天津市汉房房屋中介有限公司经批准予以注销，2017年5月4日天津市汉沽区房屋拆迁服务中心委托汉沽房产公司对涉案房屋管理。原天津市汉房房屋中介有限公司（甲方）与李海英（乙方）签订的《房屋租赁合同》主要内容为：“甲方将汉沽区留园里四段10号房屋租赁给乙方用于居住。租赁期限自2016年5月16日起至2017年5月16日止，年租金为2400元（不含水、电、煤气、通讯、物业管理、供暖等其他费用）。租赁期届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还，乙方继续承租房屋时，应当提前一个月与甲方协商，如甲方要求乙方到期返还房屋，乙方不得以任何理由和附加条件，否则支付双倍租金并承担所产生的一切法律后果。租赁期间，甲方应保证出租房屋使用安全，乙方应合理使用所承租房屋及其附属设备，乙方拆改装修房屋，应预先征得甲方书面同意，并遵守国家和本市有关规定，未经甲方书面同意，乙方拆改装修房屋的，甲方可以解除合同，并要求乙方赔偿损失。”合同到期后，双方续租至2017年7月15日。另查，涉案房屋租赁合同履行期限内，李海英租赁费交纳至2017年7月15日。2018年12月25日，汉沽房产公司向李海英送达搬房通知，该通知记载：我单位根据要求，已经在2017-2018年度多次通知您搬离使用房屋，将房屋交回我单位，至今未履行手续。现再次通知如下：您使用的房屋在2019年3月30日前交回，请您在2019年3月15日前将房屋内物品及所使用的设备及时搬出，经我单位交房验收合格后将房屋钥匙交回我单位，如期不搬，我单位将进入法律诉讼程序。就上述通知，李海英认可收到上述搬房通知。一审法院认为，原天津市汉房房屋中介有限公司与李海英于2016年5月16日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应予认定。后天津市汉房房屋中介有限公司因故予以注销，涉案房屋由房屋所有权人委托汉沽房产公司予以管理，故汉沽房产公司作为权利义务承受者有权依照涉案《房屋租赁合同》的约定向李海英主张权利。本案中，双方在租赁合同中对租赁期限已经作出明确约定，租赁期限届满后，李海英按照租赁合同约定租金标准向汉沽房产公司交纳租赁费，汉沽房产公司拒绝收取，可见双方并未形成不定期租赁合同关系。故在租赁期限已经届满，且未续签租赁合同的情况下，李海英未自行搬离诉争房屋已构成违约，汉沽房产公司要求李海英腾空并交还诉争房屋的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。庭审中，李海英辩称其现无可居住房屋居住，无法腾空房屋不符合法律规定，一审法院不予支持。就李海英主张其对涉案房屋投入装修一事，李海英可向汉沽房产公司另行主张权利。关于汉沽房产公司要求李海英支付房屋使用费的诉讼请求，其本质是要求李海英承担逾期腾房的违约责任。通过前述分析，李海英确系违约，汉沽房产公司参照诉争合同约定的租赁费标准主张房屋使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、本判决生效后三十日内，李海英将坐落于天津市滨海新区房屋腾空并交还天津市滨海新区汉沽房产公司；二、本判决生效后十五日内，李海英给付天津市滨海新区汉沽房产公司2017年7月16日至2019年5月31日房屋使用费4400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李海英担负。”本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案房屋登记在天津市汉沽区房屋拆迁服务中心名下，该单位对涉案房屋享有占有、使用、处分和收益的权利。天津市汉沽区房屋拆迁服务中心将涉案房屋交予汉沽房产公司管理，故一审法院认定汉沽房产公司有权就涉案房屋向李海英主张权利正确。在租赁合同到期后，作为涉案房屋的管理者汉沽房产公司没有与李海英签订新的合同，李海英不具有继续使用涉案房屋的合法依据，故一审法院支持汉沽房产公司主张腾房的诉讼请求并无不当。至于李海英主张对涉案房屋修缮投入了大量费用的问题，因在一审法院审理期间，李海英并未就此提起反诉，一审法院令其另行主张权利并无不妥。至于李海英主张不具有腾房条件，不是其继续占用涉案房屋的合法理由。综上所述，李海英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李海英负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇一九年十二月二十日法官助理刘德跃书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……