湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1123民初2829号原告：罗田县现代贸易有限公司。住所地罗田县凤山镇义水北路义水花园，统一社会信用代码914211237844725232。法定代表人：郑存武，该公司总经理。委托诉讼代理人：张良，湖北神宇律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：尹彪，男，1987年8月27日出生，汉族，个体工商户，住湖北省罗田县，原告罗田县现代贸易有限公司（以下简称现代公司）诉被告尹彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告现代公司的委托诉讼代理人张良到庭参加诉讼，被告尹彪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告现代公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令原、被告解除租赁合同；2、请求人民法院判令被告尹彪立即向原告现代公司腾退房屋；3、请求人民法院判令被告尹彪向原告现代公司支付拖欠租金50000元；4、请求人民法院判令被告尹彪向原告现代公司支付违约金48000元；5、本案诉讼费用由被告尹彪承担。事实和理由：原、被告于2017年7月1日签订了房屋租赁协议一份，约定原告现代公司将“现代家园”小区一楼西首二档门店租赁给被告尹彪，约定租赁期限为三年，自2017年8月10日起至2020年8月9日止，房屋租金每年为捌万元，第一年租金在合同签订之日支付，余下两年的租金支付方式为每个租期起点前30天内支付。被告尹彪按约定在签订合同时向原告现代公司支付了第一年度的租金，第二年度（2018年8月10日至2019年8月9日）的租金被告尹彪依照合同应当在2018年7月10日前向原告现代公司支付，第三年度（2019年8月10日至2020年8月9日）的租金80000元被告尹彪依照合同应当在2019年7月10日前向原告现代公司支付，经原告现代公司催讨至今被告尹彪只向原告现代公司的法定代表人支付了30000元房租，50000元租金经原告现代公司多次催讨，被告尹彪至今未付，已构成违约。依照原、被告之间签订的房屋租赁合同的约定，被告尹彪逾期支付租金的，被告尹彪应当按照合同的总额的20%向原告现代公司支付违约金，并且原告现代公司有权解除合同。2018年度被告尹彪也因拖欠原告现代公司租金违约被原告诉至贵院，后在贵院达成调解，被告尹彪承诺按照合同支付第三年的租金，逾期支付则原告现代公司有权解除合同并要求被告尹彪依照合同约定支付违约金。现为了维护原告现代公司合法权益，特向法院起诉，恳请依法支持原告现代公司的诉讼请求。被告尹彪未答辩，亦未向本院提供证据。原告现代公司围绕诉讼请求依法提交了原、被告签订的房屋租赁合同、本院（2018）鄂1123民初2599号民事调解书。被告尹彪经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，根据法律规定，视为其放弃了答辩和质证的权利，且原告现代公司提交的上述证据客观真实，故依法对上述证据予以采信。根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月1日,原告现代公司的法定代表人郑存武作为出租方（甲方）与被告尹彪作为承租方（乙方）签订了房屋租赁合同，该合同第一条约定原告现代公司将“现代家园”小区一楼西首二档门店，面积为230平方米租赁给被告尹彪；第二条第二款约定租赁期限为三年，自2017年8月10日起至2020年8月9日止；第四条约定该房屋每年租金为80000元，三年合计240000元，第一年租金在合同签订之日支付，余下两年的租金支付方式为每个租期起点前30天内支付；第九条第二款第一项约定乙方逾期交付租金的，乙方按照合同的租赁总额的百分之二十承担违约责任。如乙方逾期20日未缴纳前述违约金，或如在接到甲方通知书后未在规定期限内补足保证金，则按本租约规定向甲方补交保证金及违约金外，甲方有权解除本租约。合同签订时被告尹彪向原告现代公司支付了第一年度的租金80000元。2018年11月16日，原告现代公司诉至本院①要求判令原、被告解除租赁合同；②被告尹彪立即向原告现代公司腾退房屋；③被告尹彪向原告现代公司支付拖欠租金60000元；④被告尹彪向原告现代公司支付违约金48000元。2019年3月27日，该案经调解达成协议，被告尹彪当庭向原告现代公司支付了下欠租金60000元，本院（2018）鄂1123民初2599号民事调解书确认被告尹彪在该案审理过程中已向原告现代公司付清2018年下欠租金60000元，今后仍按原合同履行，被告尹彪逾期支付租金，原告现代公司有权解除合同，并要求被告尹彪按照合同约定支付违约金。此后被告尹彪向原告现代公司的法定代表人郑存武支付第三年度即2019年8月10日至2020年8月9日的租金30000元，下欠租金50000元，经原告现代公司多次催讨无果，故引起纠纷。本院认为，原告现代公司的法定代表人郑存武以其个人的名义与被告尹彪签订《房屋租赁合同合同》，得到了原告现代公司的追认，原、被告签订《房屋租赁合同合同》是当事人的的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务、主张合同权利。原、被告签订的《房屋租赁合同合同》中第九条第二款第一项约定以及本院（2018）鄂1123民初2599号民事调解书规定，被告尹彪拖欠房租原告现代公司有权解除合同。现解除合同的条件成就，原告现代公司可以解除合同。虽原告现代公司有权解除合同，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故原告现代公司主张解除合同，应当通知被告尹彪。而原告现代公司没有将解除合同的意思书面通知被告尹彪，现原告现代公司拟通过诉讼方式通知被告尹彪解除合同，按照法律规定被告尹彪自接到诉状副本后，在法律规定的期限内有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，被告尹彪未当庭参加诉讼，未明确其对原告现代公司拟通过诉讼方式解除合同是否有异议，还在异议期内，被告尹彪仍对解除合同享有诉讼和申请仲裁的权利。据此，原告现代公司要求解除与被告尹彪订立《房屋租赁合同合同》的诉讼请求，本院依法不予支持。原告现代公司诉请要求被告尹彪立即向原告现代公司腾退房屋是以解除其与被告尹彪订立《房屋租赁合同合同》为前提条件下的诉请，现原告现代公司要求解除与被告尹彪订立《房屋租赁合同合同》诉讼请求被驳回，其前提条件未成就，故其要求被告尹彪立即向原告现代公司腾退房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。被告尹彪应按合同约定在每个租期起点前30天内支付支付租金即2018年7月10前，但被告尹彪未按合同约定支付租金是违约行为。故本院依法支持原告现代公司要求判令被告尹彪支付拖欠的房屋租金50000元的诉讼请求。被告尹彪未按合同约定支付租金的违约行为，应按合同约定的承担违约责任方式即合同的租赁总额的百分之二十承担违约责任（240000元×20％=48000元），故本院依法支持原告现代公司要求判令被告尹彪按合同约定支付48000元的违约金的诉讼请求。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下：一、限尹彪在本判决书生效后七日内向罗田县现代贸易有限公司支付下欠租金50000元；二、限尹彪在本判决书生效后七日内向罗田县现代贸易有限公司支付违约金48000元；三、驳回罗田县现代贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元，由尹彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  金友玲审 判 员  熊光烈人民陪审员  方盛辉二〇一九年十二月三日法官助理彭萍书记员邓莹