浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初7868号 原告：永康市花街镇三明村股份经济合作社，住所地：浙江省永康市花街镇三明村。 负责人：曾中华。 委托代理人：杨勇胜，浙江思大律师事务所律师。 委托代理人：杨金盛，男，1966年1月16日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：徐汝森，男，1930年3月12日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：徐鹿康，男，1965年1月27日出生，汉族，住浙江省永康市。 二被告的委托代理人：胡帅，永康市四方法律服务所法律工作者。 原告永康市花街镇三明村股份经济合作社（以下简称“三明村经合社”）为与被告徐汝森、徐鹿康占有物返还纠纷一案，于2019年9月18日向本院起诉，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡琦明独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨勇胜、杨金盛及二被告的委托代理人胡帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三明村经合社起诉请求：一、由两被告立即拆除原杨公老一队祠堂基上的叁间蘑菇房，并将集体所有的土地（屋基）归还原告；二、由两被告向原告返还不当得利10.8万元；三、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，三明村经合社将诉讼请求变更为：一、由两被告立即拆除原杨公老一队祠堂基上的叁间蘑菇房，并将集体所有的土地（屋基）归还原告；二、由两被告向原告返还不当得利7.8万元；三、由两被告承担原告为本案支付的律师费3万元；四、本案诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：1983年10月10日，原杨公村新一队、新二队与徐汝森签订卖屋契，将原杨公老一队建的祠堂基上的叁间蘑菇房（约112平方米）以753.51元的价格卖给徐汝森，契约约定只准拆屋，不得住人，屋拆后屋基归集体所有。该房屋一直由徐鹿康使用至今。36年来，徐汝森、徐鹿康已经拆除了原房屋木料和瓦片，但一直不归还集体土地，反而在房屋内砌了砖墙，隔成六间，长期出租谋利。徐鹿康于2006年4月曾填报“土地使用申述书”，试图办理土地使用权证，未获批准。徐汝森于2016年办理第0002301号不动产权证，2018年5月经群众信访后被国土部门注销该证。徐汝森、徐鹿康违反原卖屋契，企图长期非法占有集体土地的目的明显。多年来，房屋被拆建后用于出租，目前每间租金为150元每月，年获得利益10800元，36年折合10年计算，其获利为10.8万元，该利益为不当得利，应当返还给集体。多年来，村集体与徐汝森、徐鹿康多次沟通交涉，但均无果。 被告徐汝森、徐鹿康答辩称：一、本案案由为占有物返还纠纷。根据物权法规定，请求返还占有物，应该在侵占之日起1年内行使，未行使的，请求权消灭，故本案三明村经合社已经无权主张要求返还。二、本案所涉房屋是徐汝森于1983年10月10日通过招投标以753.51元向杨公大队老一队够得，并签订《卖屋契》。2006年4月1日，徐汝森通过儿子徐鹿康提交了《土地使用申述书》，就诉争房屋提出权属登记申请，并经杨公村经济合作社、杨公村村民委员会、花街镇政府等盖章确认。2016年，永康市不动产登记中心下发浙（2016）永康市不动产权第0002301号不动产权属证书，对诉争房屋权属予以确认，明确权利人为徐汝森。因此，徐汝森取得房屋合法。农村房屋买卖必然包括房屋占有的集体土地的使用权，我国是在1992年以后才实行土地登记制度，1983年时根本没有房屋与房屋所占集体土地使用权分离的概念。农村集体土地所有权本身即为集体所有，但徐汝森合法拥有房屋的情形下，村集体不得滥用所有权要求返还。三、徐汝森系合法取得房屋，也不存在出租情况，不构成不当得利。四、律师费主张无事实与法律依据。五、案涉房屋从购买至今，从未被拆改建。另，三明村经合社提出徐汝森当时以高价购买蘑菇房是为了拆除，该表述不符合常理。综上，请求驳回三明村经合社的诉请。 原告三明村经合社为证明其诉讼主张，向本院举证如下： 1、卖屋契原件一份，用于证明卖屋时约定只准拆屋，不准居住等事实。 2、证明原件一份，用于证明买卖标的物只是房屋，不包括屋基的事实。 3、土地使用申诉书复印件一份，用于证明房屋一直由徐鹿康使用等事实。 4、已注销的不动产权证复印件一份，用于证明案涉房屋办理不动产权证后，又因土地来源不合法被办证部门注销的事实。 5、照片7张，用于证明徐鹿康、徐汝森将房屋出租的事实。 6、永康市公安局花街派出所出具的情况说明一份，用于证明徐鹿康、徐汝森将房屋出租的事实。 7、杨公村村民出具的《关于要求归还集体土地的报告》一份，用于证明村民对占地行为的强烈不满。 8、委托代理合同及代理费发票各一份，用于证明三明村村委会为本案支出律师代理费的事实。 被告徐汝森、徐鹿康的质证意见：对证据1的真实性无异议。该卖屋契只能说明房屋拆后的屋基归集体所有，不能证明徐汝森没有土地使用权。徐汝森通过招投标取得房屋，拆屋时间为无期限，表明徐汝森可以一直使用房屋。案涉房屋建造时是村老一队建造，出卖时村里已经分为老一队和新一队，所以卖屋契写了两个队。当时蘑菇房处于田中间，如果有人居住就会养鸡养鸭，进而可能破坏庄稼，所以约定不能住人。约定只准拆屋，是当时考虑到房屋不能拆改建。卖屋契整体内容可以看出是以房屋买卖为目的，只是出于当时人们文化程度有限，描述不准确。对证据2有意见，证人应出庭作证。对证据3无异议，该证据表明房屋权属经村里各方确认，因徐鹿康一直在外地经商导致拖延办证。对证据4的真实性无异议，但不清楚注销情况，当时镇里只是说有人提出异议，要先收回。对证据5，对其中3张房屋外部照片的真实性无异议，对于其他照片是否属于涉诉房屋不清楚，况且照片只能证明房屋现状，不能证明出租情况。对证据6的真实性无异议，但不能证明花锦路40-1、40-2号就是涉诉房屋，当时办理的门牌证是杨公村三环西路2号，因此该证据与本案无关。对证据7，无法确认签字人身份，其中内容也与卖屋契不符，证人应出庭作证，证据形式也不符合。对证据8真实性无异议，只能证明聘请律师支出的费用，但不能要求由徐汝森、徐鹿康承担。 被告徐汝森、徐鹿康为证明其抗辩意见，向本院举证如下： 门牌证两本，用于证明徐汝森、徐鹿康在杨公村的门牌证地址。 原告三明村经合社的质证意见：对证据的真实性无异议，但该证据与本案无关。徐鹿康的门牌××，与户籍信息一致，是徐鹿康的正常批基房。徐汝森的户籍地址也在花锦路**。三环西路2号不知道是哪个房子。两门牌证与本案无关。 本院的认证意见：三明村经合社提交的证据1，两被告无异议，本院予以认定。证据2实质系证人证言，仅提交书面证明不符合形式要件，本院不予认定。证据3、4，两被告对其无异议，本院予以认定。证据5，其中显示房屋外部的照片，两被告无异议，本院予以认定；其余照片仅仅系局部显示，无法确认是否为案涉房屋，本院不予认定。证据6系职权部门出具的文书，本院予以认定。证据7的真实性无法核实，且即使真实，也与本案处理无关，本院不予认定。证据8，两被告对其真实性无异议，与本案相关，予以认定。徐汝森和徐鹿康提交的两本门牌证，与本案无关，本院不予认定。 经审理，本院认定事实如下：1983年10月10日，原杨公村新一队、新二队与徐汝森签订《卖屋契》一份，卖屋契内容为：“立卖屋契人大屋公社杨公大队杨公老一队现将蘑菇场房屋三间，现干部社员双方自愿同意出售蘑菇房三间。屋基坐落祠堂基，房屋人不可以居住，只准拆屋，屋拆后屋基为集体所有。房屋价按投票。房屋三间原件柒佰伍拾叁元伍角壹分整。当日现款付足。自卖屋后任何社员不能争执”。徐汝森作为购买人签字。该卖屋契中还注明“拆屋时间无限期”。后该房屋一直由徐汝森及其儿子徐鹿康使用至今。期间，徐鹿康在2006年4月1日向办理土地登记部门提交了一份土地使用申诉书，且相关部门曾经在2016年向徐汝森颁发了浙（2016）永康市不动产权第0002301号不动产权证书，后该证书被注销。 另查明，杨公村因永康全市实施的村庄合并政策，而与其他几个村庄合并为三明村。 经三明村经合社申请，本院向永康市公安局花街派出所开具调查令，调查徐汝森、徐鹿康占用的祠堂基上蘑菇房的临时暂住人员租住情况。永康市公安局花街派出所出具一份情况说明，表示经查询，杨公村华锦路40-2号101室的临时居住人员于2015年7月11日开始居住至今；花锦路40-2号107室的临时居住人员于2019年3月14日开始居住至今；花锦路40-1号201室的临时居住人员自2019年5月21日开始居住至今；花锦路40-1号101室的临时居住人员自2019年5月21日居住至今；花锦路40-1号202室的临时居住人员自2019年8月31日开始居住至今。 另查明，三明村经合社为本案诉讼支出律师代理费30000元。 本院认为，占有物返还纠纷是指因占有物被他人非法侵占，占有人请求返还的纠纷。三明村经合社并非系作为占有人主张权利，故本案案由不应定为占有物返还纠纷，而应变更为物权保护纠纷。 案涉的卖屋契系双方自愿签订，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方签订的协议抬头就明确为“卖屋契”，签订卖屋契后，徐汝森和徐鹿康已经使用案涉房屋30余年，期间村集体组织也未提出相关异议，而卖屋契中又注明拆屋时间无限期，因此对三明村经合社要求拆除房屋的诉请，本院不予支持。集体土地所有权属于村集体，但在房屋未拆除之前，房地一体，返还土地尚不具备条件，因此对要求返还土地的诉请，本院也不予支持。对于不当得利诉请，三明村经合社未提交证据证明不当得利数额为78000元，且即使数额明确，该收入也系因房屋而产生的收益，房屋在出卖后已并非村集体所有，故村集体也无权就此主张权利，综上对其要求返还不当得利的诉请本院也不予支持。对于律师代理费，虽有该款项支出，但是双方无约定和法律规定基础，故要求两被告承担该费用的依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告永康市花街镇三明村股份经济合作社的诉讼请求。 本案案件受理费1230元（已减半收取），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 胡琦明 二〇一九年十二月二十日 法官助理施佳 代书记员 黄银佩