四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初5136号 原告:中国工商银行股份有限公司宜宾分行，统一社会信用代码915115009088521232，住所地四川省宜宾市商贸路**。 负责人：何虎，该行行长。 委托诉讼代理人：周怡，四川竹海律师事务所律师，执业证号15115201811044386。 委托诉讼代理人：袁正丽，四川竹海律师事务所律师，执业证号15115201811023163。 被告：江逸，男，1985年12月20日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：宜宾德通房地产开发有限公司，统一社会信用代码915115000560560970，住，住所地四川省宜宾市翠屏区西郊两路桥苗圃路6村**/div> 法定代表人：王光辉。 委托诉讼代理人：曹霞，四川时代永嘉律师事务所律师，执业证号15105201211709238。 原告中国工商银行股份有限公司宜宾分行与被告江逸、宜宾德通房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司宜宾分行的委托代理人袁正丽，被告江逸、宜宾德通房地产开发有限公司的委托代理人曹霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司宜宾分行向本院提出诉讼请求：1判决被告江逸偿还原告借款本金321749.97元，并按《个人购房借款/担保合同》的约定支付原告利息（含罚息、复利）至本息还清时为止（暂计至2019年7月21日的利息为18999.29元）； 2.判决被告宜宾德通房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；3.判决原告对被告江逸提供的抵押房屋宜宾市翠屏区德通.塞纳国际14幢28层2号的折价或拍卖、变卖所得价款在上述第一项债权范围内享有优先受偿权；4.本案全部诉讼费用（含保全费）由二被告承担。事实和理由：2017年8月31日，二被告与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同主要约定：被告江逸向原告借款人民币33万元用于购买住房；借款期限为30年；借款利率为基准利率上浮6%；逾期罚息利率为按合同第四条约定的利率基础上加收50%；按月等额本息还款（按月计息）。被告江逸以其购买的宜宾市翠屏区德通.塞纳国际14幢28层2号房屋为上述合同项下全部债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告宜宾德通房地产开发有限公司为上述合同项下全部债务提供阶段性连带责任保证。2017年9月1日，原告按合同约定向被告江逸发放贷款33万元。但被告江逸未按合同约定偿还本息，己构成违约。原告经多次催收无果，按合同约定，现宣布全部借款立即到期，要求被告江逸立即清偿剩余借款本金及相应利息。截至2019年7月21日，被告江逸尚欠原告借款本金321749.97元、利息（含罚息、复利）18999.29元，合计340749.26元。原告为维护自身合法权利，特向贵院起诉，恳请贵院判如所请。 被告江逸辩称，我有大半年没有还款，我打算自主卖房的方式来偿还欠款。我的房子现在还没有办下证来的。对原告主张的借款本金无异议。我自今年逾期之后都没有偿还任何款项。 被告宜宾德通房地产开发有限公司辩称，根据被告与原告签订的合同以及与被告江逸签订的借款合同约定，被告仅提供阶段性连带担保责任，在正式抵押登记办理完成之后，被告的保证责任即免除，现原告既诉称已经办理抵押登记，说明已满足免除被告公司保证责任的条件，被告公司不应当再承担连带清偿责任。本案商品房如还没有办理正式抵押登记，则其抵押权尚未生效，被告公司要求拍卖、变卖并优先受偿的请求不应得到支持，被告江逸违反与被告公司的买卖合同约定，答辩人有权根据合同约定另案主张解除合同，收回该房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告营业执照、金融许可证、负责人身份证明、负责人身份证复印件；2.被告身份证复印、户口簿、未婚声明书复印件、工商登记信息复印件；3.《个人购房借款/担保合同》、贷款申请表、谈话笔录；4.他项权证；5.借款借据；6.历史明细表等证据予以证实。本院依法予以确认并在卷佐证。 经审理认定事实如下：2017年8月31日，被告江逸与原告签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购买房屋贷款，金额为人民币330000元，贷款用途为购买房屋，贷款的担保方式为抵押、保证，本合同项下贷款期限为30年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮6%确定，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人同意按照按月等额本金还款法偿还贷款本息，借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按上述利息约定的利率基础上加收50%确定。贷款利率按上述的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。发生借款人未完全、适当地遵守或履行其在合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；……借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；构成借款人违约；借款人发生上述约定的违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。为了确保贷款人债权的实现，借款人江逸自愿以购买预售的坐落于宜宾市翠屏区建筑面积90.44平方米的房屋向贷款人提供预抵押担保；借款人抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同约定：保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定，即阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带担保责任，但满足下列条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式登记信息的房屋他项权证书，该合同第20.2条约定：抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案；抵押权抵押人获得房屋所有权证书之后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。该合同约定：保证人自愿向贷款人提供连带责任担保，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。被告宜宾德通房地产开发有限公司作为保证人在该合同上加盖单位公章。2017年10月16日，本案所涉抵押房屋在不动产管理部门办理了预购商品房抵押权预告登记，载明“预告登记权利人”名称中国工商银行股份有限公司宜宾分行，预告登记义务人“江逸”，预告登记种类为抵押权预告登记，担保债权数额33万元。2017年9月1日，中国工商银行股份有限公司宜宾分行按照合同约定向被告江逸发放贷款330000元。之后，被告江逸偿还了部分贷款本息，但自2018年7月起连续多期未依合同约定还款。截止2019年7月21日，被告江逸欠原告中国工商银行股份有限公司宜宾分行借款本金321749.97元，利息（含罚息、复利）18999.29元。 另查明，原被告均确认案涉预抵押房屋尚未取得房屋所有权证书。 本院认为，原告与被告江逸签订《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告江逸未按照约定按期归还贷款本金及利息，该行为违反了《个人购房借款/担保合同》的约定。原告要求被告江逸偿还贷款本金321749.97元，并按《个人借款合同/担保合同》的约定支付原告利息（含罚息、复利）至本息还清时为止。（暂计至2019年7月21日的利息为18999.29元）。被告江逸未举证证明已偿还差欠原告诉请的贷款本金、利息、罚息、复利，故对于原告该项请求本院予以支持，被告江逸应承担还款之责。 原告要求对被告江逸购买的抵押物（宜宾市翠屏区天柏组团天池片区B2-3-03地块塞纳国际小区14幢28层2号房屋）变现款在贷款本金、利息、罚息、复利、实现债权费用等债权范围内享有优先受偿权。被告江逸与原告中国工商银行宜宾分行签订的《个人购房借款/担保合同》明确约定以该房屋作抵押担保且该房屋已在不动产管理部门办理了预购商品房抵押权预告登记，但《房屋管理办法》第六十七条规定以预购商品房设定抵押的，当事人可以申请预购商品房抵押权预告登记；该办法第六十八条规定预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。本院认为抵押房屋尚未取得所有权时，预购商品房抵押权预告登记并不等同于抵押权登记，故对原告主张就案涉房屋变现款在贷款本金、利息、罚息、复利、实现债权费用等债权范围内享有优先受偿权的诉请，本院依法予以驳回。 关于被告宜宾德通房地产开发有限公司是否免除连带清偿责任的问题，本院认为案涉房屋未办理抵押正式登记,抵押权并未设立，按照原、被告合同约定正式抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有上述正式登记信息的房屋他项权证书才可免除担保人的连带担保责任，被告宜宾德通房地产开发有限公司应承担担保项下债务的连带清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第六条、第一百七十九条，《房屋管理办法》第六十七条、六十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告江逸于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司宜宾分行贷款本金321749.97元及全部贷款本金还清之日止的利息（含罚息、复利）（截止2019年7月21日利息为18999.29元；从2019年7月22日起至本判决指定履行期日止的利息、罚息、复利按照《个人购房借款/担保合同》约定计算，若未按本判决确定的给付之日给付贷款本金，上述利息、罚息、复利计算至本金付清之日止）; 二、被告宜宾德通房地产开发有限公司对上述款项承担连带赔偿责任，被告宜宾德通房地产开发有限公司履行后可依法向被告江逸追偿； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司宜宾分行的其他诉讼请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3206元（已依法减半收取），由被告江逸承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 吕 双 江 二〇一九年十二月一日 法官助理 罗 业 宇 书 记 员 欧阳陈澍