陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书      （2019）陕0116民初15533号 原告：张永贵。委托诉讼代理人：李鹏博、林鑫，北京市京师（西安）律师事务所律师。被告：岳致安。委托诉诉代理人：曹阿利，西安市长安区五台法律服务所法律工作者。原告张永贵与被告岳致安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告岳致安及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告退还原告购房款24万元；3、判令被告自支付购房款之日起至实际退还购房款之日止期间，按照同期银行贷款利率的标准向原告支付购房款利息损失；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月4日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于长安区北里王工业园内南边第二间房屋出卖给原告，面积约540平方米，其中厂房4间、住宿房5间，合同约定的总价款为24万元，协议签订后先付20万，余款4万元于2017年10月付清。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款24万元，此外，原告每年向被告支付土地租金7370元、卫生费1200元和人工费1870元。2019年8月23日，北里王工业园贴出《限期拆除通知》及《限期搬离通知》，通知声明被告租赁的该处土地未取得合法手续，为违章建筑，需要拆除，限15日内搬离清空，原告只能搬离。原告认为，被告在未取得合法手续情况下擅自占用土地建造厂房并出售给原告，该买卖合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告曾多次与被告协商未果，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告辩称，同意确认买卖合同无效。但不同意返还原告购房款，原告在与被告签订买卖合同时，明知被告系在农村集体土地上建造的房屋，无土地管理及规划部门的审批手续，其在未尽到谨慎审查义务的情况下和被告自愿签订房屋买卖合同，存在重大过错，应承担主要责任。合同无效后，原告应向被告支付房屋占有使用费，该费用应参照该园区相应地段的租金，即每平米每年的租金为200元，原告所购买的房屋面积约为540平方米，使用房屋2年4个月5天，使用费为253500元，同时原告应向被告支付该费用的利息29152.5元。原告主张的土地租金、卫生费、人工费已经交给了北里王村五组，被告不应予以返还，本次拆除违建共拆除了被告6000多平方米的厂房，被告未得到任何补偿，被告的利益无法得到保障。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：房屋买卖合同一份、转账记录一份、收款收据两张、限期办理通知一份、租赁合同一份、地租款收款收据两份，证明原告向被告出卖房屋并支付了24万购房款及土地租金的事实，并证明原、被告之间曾就案涉房屋签订租赁合同，在计算房屋占有使用费时应以该租金标准计算。被告对原告提交的证据，经质证认为：对房屋买卖合同真实性无异议，但合同中存在笔误，合同中注明的标的物在院内49号，但实际上是47号，对实际租赁的房屋没有异议，原告实际使用的房屋也无异议。对买房款转账记录、收款收据及拆迁通知均无异议。对租赁合同真实性无异议，但该合同已经终止，对原告的证明目的不认可。对地租款收款收据真实性认可，但地租款交给了北里王村五组，与被告无关，被告出售的是房屋，不是土地。被告为支持其答辩一件，向本院提交如下证据：1、被告与北里王村五组签订的土地租赁协议一份，证明被告已将收取的所有租金交给了北里王村五组。2、租赁合同两份，证明原告应向被告支付的房屋占有使用费为一年108000元，两年零四个月使用费是253500元，租金应参照原告隔壁房屋的租金标准。对于被告提交的证据，原告经质证认为：证据1土地租赁协议真实性不认可，证明目的不认可，本案中房屋的土地租赁费应当是被告向北里王村承担。房屋出租合同真实性不认可，证明目的不认可，与本案无关，原、被告之间已经存在租赁合同，对房屋租金有明确的约定，除了使用面积、地理位置等也是影响房租的重要依据，原告只是提供了房屋租赁合同，并没有实际履行的证据。对于原告提交的证据因被告对其真实性无异议，本院予以确认。对于被告提交的土地租赁协议真实性本院予以确认，但租赁合同因无其他证据予以作证，本院不予认可。经审理查明，原、被告于2017年5月4日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将北里王工业园南边第两家出卖给原告，面积约540平方米，其中厂房4间、住宿房5间，合同约定的总价款为24万元，协议签订后先付20万，余款4万元于2017年10月付清，合同约定该合同签订后原告不再给被告支付房屋租金，地租款被告已支付到2017年4月1日。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款24万元。2019年8月23日，原告承租房屋所在园区贴出限期搬离通知，通知说明案涉租赁物所在的的土地占地单位（个人）未经审批，在未取得合法土地、规划等手续的情况下，擅自占用北里王村土地的行为，违反了法律规定，限各租用户在通知下发之日起15日内搬离并腾空该违建内的所有物品，拒不腾空的，一切损失及法律后果自行承担。2019年9月10日，原告所租赁的房屋被拆除。另查明，原告与被告于2015年9月20日就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年10月1日至2020年10月1日，租金为每年45000元，该租赁合同因原、被告之间的买卖合同而终止履行。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告均认可双方签订《房屋买卖合同》系无效合同，因此原告要求确认合同无效的诉讼请求本院予以支持。因原、被告签订的买卖合同无效，原告请求被告返还其已经支付的房屋价款24万元符合法律规定，本院予以支持。同时，原告应向被告支付房屋占有使用费，被告认为房屋占有使用费应参照案涉买卖合同标的物所在的北里王村工业园相应地段的房屋租金，即每平米每年的租金为200元，使用费为253500元，原告主张房屋占有使用费应参照原、被告于2015年签订的房屋租赁合同约定的租金，本院认为，原、被告于2015年签订的《房屋租赁合同》约定的租金为每年45000元，但原告应支付房屋占有使用费的期间为2017年5月至2019年9月9日， 因房屋的租金会因面积、位置及市场价格产生波动，故原告的房屋占有使用费参照原、被告双方所出具的租赁合同确定为每平米每年100元较为适宜，则原告应支付被告2017年5月4日至2019年9月9日的房屋占有使用费126750元。关于原告主张的被告占有购房款期间的利息损失及被告要求原告承担的房屋占有使用费利息，本院认为原、被告对于本案房屋买卖合同无效均具有过错，故对原、被告双方的主张的利息损失均不予支持。关于原告主张其已经支付的土地租金应与房屋占有使用费相抵扣，但土地租金与本案并不属于同一法律关系，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2017年5月4日签订《房屋买卖合同》无效。二、被告岳致安于本判决生效之日起三十日内返还原告张永贵购房款24万元。三、原告张永贵于本判决生效之日起三十日内支付被告岳致安房屋占有使用费126750元。四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5733元，由被告岳致安与原告各负担2866.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    燕      璇审  判  员    任  秀  丽人民陪审员    高  超  信                        二 ○一九 年十二月十九日书  记  员     耿     华