海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初6814号原告:王樱蓓，女，1987年12月18日出生（公民身份号码:×××）,汉族。现住三亚市。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：郑向阳，海南信容慈律师事务所专职律师。被告：三亚卓达房地产开发有限公司（统一社会信用代码91460200721252179E），住所地位于三亚市迎宾路三亚卓达房地产开发有限公司。法定代表人：罗凤花，该公司执行董事。第三人：刘晓容，女，1960年5月8日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住长沙市原告王樱蓓诉被告三亚卓达房地产开发有限公司（以下简称卓达公司），第三人刘晓容商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王樱蓓的委托诉讼代理人郑向阳，第三人刘晓容到庭参加诉讼。被告卓达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王樱蓓向本院提出诉讼请求：1、请求确认，原告与被告之间“针对三亚卓达东方巴哈马三期某房”的商品房买卖合同关系成立并有效。2、请求判令，被告为原告办理三亚卓达东方巴哈马三期某房的备案手续；3、请求判令，被告将三亚卓达东方巴哈马三期某房过户至原告名下；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月16日，被告与第三人刘晓容签署了《卓达东方巴哈马“自由港湾”B组团认购协议书》(NO.0000258)(以下简称“协议”)，协议约定：第三人刘晓容购买被告开发的三亚卓达东方巴哈马三期某房，房屋建筑面积为89.29㎡，房产单价为12830元/㎡，房款总额为1145591元，付款方式为一次性付款，第三人刘晓容于协议签订之日交纳房款定金50000元，并于2016年3月26日前向被告支付了全部房款1095591元。双方约定，房屋交房日期为2016年12月1日，协议第四条、第七条中，双方对违约责任及争议解决机制进行约定。合同签署当日，第三人刘晓容向被告支付了购房定金50000元，2016年3月22日，第三人刘晓容向被告支付剩余购房款1095591元，被告向第三人刘晓容出具了收款收据。2017年2月16日，第三人刘晓容向被告提交了《更名申请》，要求将东方巴哈马三期自由港湾B组团24栋2601号房的购房人更名至第三人刘晓容的女儿王樱蓓(原告)名下。被告同意第三人刘晓容的更名申请，要求第三人刘晓容将《认购协议书》和收据原件交给原告王樱蓓。2017年11月21日，被告向原告王樱蓓开具了24栋2601号房的购房发票，发票金额为990000元和155591元，明确认可原告王樱蓓为该房屋的购房人。2017年11月22日，被告将房屋交付给了原告，原告接收房屋后，向被告支付办理房产证相关费用5606元。根据《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，本案中，第三人刘晓容申请将其在《认购协议书》中的全部权利义务转移给原告王樱蓓，被告明确同意，并将房屋交付给了原告王樱蓓，该《认购协议书》中关于第三人的权利义务已全部转移给原告。原告认为，《认购协议书》对双方买卖房屋的标的、面积、单价、总价款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容都作了明确具体的约定，该协议已具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容；更重要的是，原告已经按照约定支付了全部购房款，被告也已将房屋交付给原告使用，原告也已对房屋进行了装修改造，双方之间关于涉案房屋买卖的主要权利义务均已完成，根据《最高人民法院》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”据此，原告请求确认原告与被告针对三亚卓达东方巴哈马三期“自由港湾”B组团24栋2601号房的商品房买卖关系成立并有效。原告已购买涉案房屋，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”，因此，被告理应为原告办理商品房合同登记备案手续。被告已于2017年11月22日将房屋交付给原告使用，根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”。因此，被告应当在2018年1月21日前将办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地方房管部门，但截至本案起诉，被告仍未报送相关资料为原告办理产权证。综上所述，被告行为已严重违反合同约定和法律规定，侵害原告合法权益，特起诉至法院，请求依法支持原告诉求。被告卓达公司未作答辩。第三人刘晓容陈述称，认可原告王樱蓓的主张。原告围绕其诉讼请求依法提交：1、《卓达·东方巴哈马“自由港湾”B组团认购协议书》（NO.0000258），证明认购协议对房屋标的、面积、总价款、付款方式及时间、交房时间及违约责任等内容进行了明确约定，已具备商品房买卖合同的主要内容。2、房款收据及更名申请，证明第三人于2016年3月向被告支付了全部购房款1145591元；第三人于2017年2月16日向被告申请将房屋更名至原告名下。3、房款发票，证明被告同意将《认购协议书》的购房人更名至原告王樱蓓名下，并向原告开具了房款发票。4、物业费发票，证明被告于2017年11月22日向原告交付了房屋，原告占有使用房屋至今。5、办理房产证相关费用收款收据，证明原告向被告交纳了办理房产证相关费用5606元。被告卓达公司未发表质证意见。第三人刘晓容质证称，对原告所举证据均予以认可。本院对上述证据认证如下：上述证据有原件可供核对，内容真实，形式和来源合法，能够证明第三人与被告签订涉案合同，购买涉案房屋后，将涉案房屋办理更名至原告名下，其更名行为已经被告同意及被告已将涉案房屋交付原告使用的事实，对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力本院均予以确认。被告卓达公司、第三人刘晓容均未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月16日，被告卓达公司（甲方）与第三人刘晓容（乙方）签订一份《卓达·东方巴哈马“自由港湾”B组团认购协议书》（NO.0000258），约定：第三人购买被告所开发的位于海南省三亚市××路三亚卓达东方巴哈马三期某房；房产暂定建筑面积89.29㎡；房产单价16830元/㎡，优惠后房产单价为12830元/㎡，房款总额1145591元；付款方式为一次性付款，乙方应于本协议书签订之日交纳房款定金5万元，并于2016年3月23日前向被告支付剩余房款1095591元，定金折抵房款。交房日期暂定2016年12月1日；非因原告违约，被告承诺在约定付款期限内此房产仅售予原告，否则将承担违约责任。原告违约，被告有权解除本协议书，有权对该房屋另行处置，造成被告损失的，原告应承担赔偿责任等内容。协议落款处有被告卓达公司的盖章和第三人刘晓容的签字、手印。协议签订后，第三人于协议签订当日向被告支付定金5万元，于2016年3月22日付款1095591元，被告出具收据予以确认。被告与第三人未就涉案房屋签订正式的商品房买卖合同。2017年2月16日，第三人向被告提交《更名申请》，申请将涉案房屋更名于女儿王樱蓓名下。被告同意后将原缴款收据和《卓达·东方巴哈马“自由港湾”B组团认购协议书》（NO.0000258）收回，并于2017年11月21日以原告王樱蓓的名字开具了24栋2601号房的购房发票，发票金额分别为99万元和155591元，并加盖被告印章。2017年11月22日，原告向河北卓达物业服务有限公司三亚分公司预交了物业费2679元、电费200元、水费100元，并向被告支付办理房产证相关费用5606元后，被告于当日将涉案房屋交付给原告，并由原告占有及使用至今。原被告未签订正式的商品房买卖合同。签订认购协议前，涉案房屋已建造完毕，但至今尚未通过竣工验收。2019年5月21日，河北省石家庄市公安局裕华分局因另案对涉案房屋进行了查封。本院认为，本案争议的焦点为：1、关于涉案《卓达·东方巴哈马“自由港湾”B组团认购协议书》（NO.0000258）的性质问题；2、关于办理涉案房屋产权备案登记和过户的条件是否成就的问题。对于焦点1，首先，认购书应当是在开发商已办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，开发项目已定型，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订。而被告与第三人签订《卓达·东方巴哈马“自由港湾”B组团认购协议书》（NO.0000258）前，被告已取得商品房预售许可证，涉案房屋已建造完毕。因此，涉案《卓达·东方巴哈马“自由港湾”B组团认购协议书》（NO.0000258）是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”涉案《卓达·东方巴哈马“自由港湾”B组团认购协议书》（NO.0000258）系第三人与被告的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。协议中约定了涉案房屋的具体房号和面积、房屋单价及总价款、价款支付方式、交付房屋时间、双方违约责任、通讯地址、争议解决方法等内容，具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。再次，经第三人申请，被告卓达公司同意了第三人的更名申请，并为原告开具了购房发票，同时将涉案房屋交付原告，原告已实际占有及使用涉案房屋。应当认定原被告就涉案房屋成立合法有效的商品房买卖合同关系。原告的上述诉求，于法有据，本院予以支持。对于焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见在商品房买卖合同中，出卖人不仅应交付物质形态的房屋，而且还负有在法律意义上向买受人转移所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见房屋所有权的取得，是以在官方登记机构完成房屋的登记为标志。据此，法律明文规定出卖人负有为买受人办理房屋权属证书的义务。除非买卖双方有特殊约定，排除相关条款的适用。因此，被告作为出卖人，除负有按合同约定向原告交付房屋的义务外，还应当负有及时向房屋行政管理部门办理房屋权属证书给原告的义务。本案中，由于河北省石家庄市公安局裕华分局因另案于2019年5月21日对涉案房屋进行了查封。同时，涉案房屋至今尚未通过竣工验收。涉案房屋现在办理涉案的房屋产权备案登记和办理过户的条件尚未成就。所以，原告要求被告办理涉案房屋产权备案登记和过户的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告可在办理涉案的房屋产权备案登记和过户的条件成就后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王樱蓓与被告三亚卓达房地产开发有限公司就三亚卓达东方巴哈马三期某房成立合法有效的商品房买卖合同关系；二、驳回原告王樱蓓的其他诉讼请求。案件受理费15110元，由被告三亚卓达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 陈孟灿人民陪审员 陈金娣人民陪审员 黎俊娜 二○一九年十二月二日书 记 员 陈俊瑾附相关法律条文中华人民共和国合同法第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。中华人民共和国物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。