黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9243号上诉人（一审被告、反诉被告）：刘德超，男，1989年3月18日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省庆安县。委托诉讼代理人：殷宏，黑龙江殷宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新波，黑龙江殷宏律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：刘占华，男，1964年6月25日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：李凤芹，女，1963年4月3日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：张志强，哈尔滨市道外区正义法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告、反诉原告）：李丹丹，女，1986年2月23日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。上诉人刘德超因与被上诉人刘占华、李丹丹房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘德超及委托诉讼代理人殷宏、王新波，被上诉人刘占华委托诉讼代理人李凤芹、张志强，被上诉人李丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘德超上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回刘占华对刘德超的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，遗漏部分重要事实，案件的根本性错误。一审判决遗漏了刘德超与刘占华之间存在兑店的事实，而且该事实发生在刘占华与李丹丹签订租赁合同前，兑店行为与租赁关系是两个法律关系。2015年9月，刘德超与李丹丹签订涉案房屋租赁合同经营饭店，租期两年，年租金155,000元。刘德超给付李丹丹租金，李丹丹出具收条。合同履行期间，经李丹丹同意，刘德超与刘占华及刘占华的侄子刘敬宇协商，将饭店出租出兑给刘占华及刘敬宇，刘敬宇向刘德超支付了兑店款，刘德超出具收条，内容为“收到刘敬宇23万元整，其中房费3月11日到9月28日8万元，转让费15万元”。刘敬宇以相同方式转兑了刘德超旁边的韩国龙租赁的房屋。刘占华与李丹丹重新签订了房屋租赁合同，将受让的两个店重新与李丹丹签订了整体出租合同，并在履行合同过程中发生纠纷。一审判决将两个合同关系中的事实混为一谈，将先合同中的转让金，认定为后房屋租赁合同关系中的付款行为，判决刘德超返还款项无事实及法律依据。刘占华重新签订合同时，又补交了自2017年9月28日到11月30日的租金，刘德超退出租赁关系后，房屋租赁合同与刘德超无关，一审判决只确认了重新签订合同后的房屋租赁合同关系，而没有认定重新签订合同之前存在的兑店法律关系。一审判决认为刘德超无法律依据收取转兑金，但刘占华已经实际占有使用租赁物一段时间，其转兑行为也实际发生，故对已经占有使用物的期间转兑金不宜再行返还，剩余两年的转兑金应当予以返还错误。1.转兑行为发生在刘占华、李丹丹重新签订租赁合同之前，与本案争议事实无关，刘占华无权要求刘德超返还。兑店款项，属于刘占华买了刘德超的东西，各方权利义务已经履行完毕，不存在返还问题。2.根据合同相对性原则，刘德超不是房屋租赁合同的当事人，刘占华无权向刘德超主张权利。2017年3月11日的房屋租赁合同是刘德超退出后重新签订的，合同的双方当事人是刘占华与李丹丹，对此刘占华与李丹丹完全认可，而且一审法院也依法查清并认定了该事实，也最终判决解除。解除合同后的法律责任是刘占华与李丹丹之间的法律关系。刘德超是房屋租赁合同的案外第三人，不应承担合同责任。3.一审法院确定的案由与判项自相矛盾。一审法院将本案的案由界定为房屋租赁合同纠纷，判决第二项内容却是刘德超返还刘占华出兑金10万元。刘德超是涉案房屋出兑合同的当事人，一审法院已经明确，但却判决刘德超承担了房屋租赁合同当事人一方的法律责任错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决返还出兑金10万元没有法律依据。一审判决引用的法律条款仅涉及合同无效、合同解除、举证责任、缺席判决及准予撤诉的规定，没有刘德超应当返还刘占华出兑金的法律依据。刘占华若认为刘德超应向其返还出兑金，应当另行起诉，其对刘德超的诉讼请求不是本案受理的范围。本案是房屋租赁合同纠纷，而一审法院认定刘德超并无法律依据收取转兑金，并返还出兑金，应当属于返还不当得利之诉，应当告知刘占华以另行主张权利，不应与房屋租赁合同法律关系合并审理。刘占华辩称：应驳回刘德超的上诉请求，维持一审判决。事实和理由：刘德超混淆了本案的诉讼主体及法律关系。刘德超与李丹丹存在租赁关系在先，在合同期间未届满时，刘德超将合同的权利和义务转租给刘占华，刘德超并不是本案租赁标的物的所有权人，刘占华误认为李丹丹是房屋所有权人。在刘占华有重大误解的前提下，与李丹丹签订了租赁合同，是刘德超未履行完毕的部分转租给被刘占华，刘占华与刘德超存在转租关系，刘德超与李丹丹合同届满后，刘占华与李丹丹存在租赁关系。刘德超与刘占华并不存在买卖关系，本案诉争的标的物所有权人为哈尔滨曼哈顿多元集团有限公司曼哈顿商业大厦(以下简称曼哈顿商厦)，刘占华是在2017年12月12日知道屋曼哈顿商厦不同意转租，并且李丹丹将房屋的租金涨到35万元，导致合同不能履行，查询曼哈顿商厦此处的房屋没有房屋所有权证。在行业惯例中出兑金，就是转租的租金都包括在所有的款项之中，出兑金应是刘德超转租的租金。刘德超所陈述的所谓事实及理由是断章取义，曲解事实，没有法律依据。李丹丹辩称：同意刘德超的上诉请求，本案与刘德超无关。刘占华向一审法院起诉请求：1.确认2017年3月11日协议无效；2.刘德超给付转兑金150,000元；3.李丹丹给付装修损失100,000元。李丹丹向一审法院反诉请求:1.解除李丹丹与刘占华2017年3月11日签订的房屋租赁合同；2.刘占华给付李丹丹自2018年1月1日起至2018年4月30日止租金91,666.67元；3.刘占华给付李丹丹拖欠的水、电费3395.30元。一审法院认定事实：2017年3月11日，李丹丹与刘占华签订房屋租赁合同，约定：一、房屋坐落地址：出租方出租的商铺坐落地址曼哈顿商厦外12号，建筑面积50平方米。二、租赁期限：租期3年，自2017年4月30日起至2020年4月30日止。三、租金和押金：1.每年租金为275,000元。2.必须按照约定向出租方缴纳租金。不得无故拖欠租金。四、租赁期间房屋修缮：出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的房屋后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构……六、违约金和违约责任：1.若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提起解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿，按租金全部退还。2.若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为出租方违约，剩余租金不再返还。七、续租：1.出租方若要求在租赁期满后停止租赁该处商铺的，应当在租赁期满前30日书面通知租赁方，如出租方同意续租的，双方应当重新订立租赁合同。2.租赁期满承租方如无违约行为的，则享有同等条件下对商铺的优先租赁权。刘德超出具收条“收到刘敬宇230,000元整，其中房费3月11日-9月20日80,000元整，转让费150,000元。”现刘占华已搬离案涉商铺，李丹丹将案涉商铺转租他人。刘占华自认李丹丹于2018年1月7日收回案涉房屋。李丹丹交纳了案涉房屋2017年11-12月电费2718元（1048.50元+1669.50元）、2017年11-12月水费24.80元。庭后，刘占华撤回对曼哈顿商厦作为第三人的起诉。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，刘占华要求确认2017年3月11日刘占华与李丹丹签订的协议无效，理由为曼哈顿商厦不同意李丹丹的转租行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该条文明确了出租人享有合同解除权，且解除权的行使仅针对曼哈顿商厦与李丹丹之间的租赁合同，而并不直接导致刘占华与李丹丹所签订的转租合同无效，刘占华亦未提供证据证明双方签订的合同符合上述合同无效的情形，故对于刘占华的该项诉讼请求，不予支持。关于刘占华要求刘德超给付转兑金150,000元的诉讼请求，因刘德超并无法律依据收取转兑金，但刘占华已经实际占有使用租赁物一段时间，其转兑行为也实际发生，故对于已经占有使用的期间转兑金不宜再行返还，剩余两年的转兑金应当予以返还。关于刘占华要求李丹丹给付装修损失100,000元的诉讼请求，因其证据不足，不予支持。刘占华向本院提出撤回对第三人曼哈顿商厦的起诉，符合法律规定，应予准许。关于李丹丹请求解除与刘占华于2017年3月11日签署的《房屋租赁合同》的诉讼请求，因刘占华已实际搬离案涉房屋且李丹丹已将案涉房屋转租他人，双方已无继续履行合同的可能与合意，故对于李丹丹的该项诉讼请求，予以支持。关于李丹丹要求刘占华给付自2018年1月1日起至2018年4月30日止的租金91,666.67元，因李丹丹提供的证据无法证明刘占华非法占有案涉房屋的起止时间，故对李丹丹该项诉讼请求，不予支持。关于李丹丹要求刘占华支付拖欠的水、电费，因李丹丹提供的证据无法证明刘占华非法占有案涉房屋的起止时间，刘占华自认李丹丹于2018年1月7日收回案涉房屋，故2017年11月-12月期间支出的水、电费用，应由刘占华负担，故对李丹丹的该项诉讼请求，对合理部分予以支持。判决：一、解除李丹丹与刘占华于2017年3月11日签订的《房屋租赁合同》；二、待本判决发生法律效力后十日内，刘德超返还刘占华出兑金100,000元；三、待本判决发生法律效力后十日内，刘占华给付李丹丹2017年11-12月份电费、水费2742.80元；四、驳回刘占华的其他诉讼请求；五、驳回李丹丹的其他反诉请求。二审中，刘德超提交证据一、刘德超与李丹丹签订的房屋租赁合同及李丹丹出具的收条各一份，证据二、证人韩国龙证言一份。拟证明：2015年，刘德超与李丹丹签订了两年的案涉房屋租赁合同，支付了两年的房屋租金，并于2017年3月退出租赁关系，将案涉房屋退还李丹丹，财产转让给刘占华。经三方协商，刘占华支付财产转让费15万元，支付剩余租金8万元。李丹丹与刘占华重新签订三年的房屋租赁合同。刘占华质证意见：对租赁合同的真实性没有异议。合同期是2015年9月28日2017年9月28日，刘德超退掉租赁本案房屋是租赁期间没有届满时，是刘德超转租，而不是与李丹丹解除租赁合同，不应当收取刘占华的款项，应当收取李丹丹的款项，因李丹丹与刘德超是是合同相对人。对证人证言有异议，但对证人回答刘占华提问的内容没有异议。李丹丹质证意见：对刘德超提交的证据无异议。本院认证意见：因刘德超提交的证据与本案事实具有关联性，各方当事人对证据的真实性均无异议，故本院对上述证据予以采信。刘占华、李丹丹没有提交新的证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，一审判决确认案涉租赁合同不符合法定合同无效情形正确，本院予以确认。虽然案涉租赁合同未约定租金给付的时间，但本案诉讼中双方当事人均认可应在每年年底前交纳下一年租金，刘占华未按双方约定交纳租金，经李丹丹催缴后，仍未及时给付租金。其主张李丹丹单方增加租金，但在双方未因此而协商解除案涉房屋租赁合同的情况下，刘占华亦未按合同约定的租金数额按时给付租金，并停止经营活动，亦未与李丹丹办理案涉房屋的交接手续，故在案涉租赁合同的履行中刘占华存在违约行为，并导致案涉租赁合同不能履行。刘德超与刘占华间未签订书面合同，根据刘德超为刘占华出具的收据“转让费150,000元”的记载，双方间为店铺转兑法律关系，属物品和经营权等的转让行为。虽然刘占华称未收到任何转兑物，但其该主张不能对抗上述收据的书面记载，也不能因此改变双方间的法律关系性质。虽然该转兑行为的法律性质与案涉租赁合同非同一法律关系，但具有关联性，在当事人在本案中提出该项诉讼请求的情况下，为减少诉累，本案对此一并予以处理。因前述转兑行为已经履行完毕，刘德超在履行该法律行为过程中无过错，故刘占伟以其与李丹丹的租赁合同无效为由，请求刘德超返回转兑金不符合法律规定。一审判决对此一并处理正确，但确认刘德超返还出兑金不当，本院予以纠正。综上所述，刘德超的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初1114号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初1114号民事判决第二项、第四项；三、驳回一审原告刘占华的诉讼请求。一审案件受理费5050元，由上诉人刘占华负担，反诉费1088元，由被上诉人李丹丹负担1038元，上诉人刘占华负担50元。二审案件受理费2300元，由被上诉人刘占华负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年十二月三日法官助理白恩奇书记员周小倩