新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民初246号原告（执行案外人）：五家渠国民村镇银行有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区五家渠市。法定代表人：施军，该公司董事长。委托诉讼代理人：路卫广，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽娟，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。负责人：骆驰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李歌，女，该公司职员。委托诉讼代理人：罗志新，新疆天阳律师事务所律师。第三人（被执行人）：新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁天源分公司，住所地新疆维吾尔自治区呼图壁县芳草湖农场。负责人：赵文章，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛利亚，女，该公司销售部经理。原告五家渠国民村镇银行有限责任公司（以下简称五家渠国民村镇银行）与被告中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司（以下简称长城资产新疆分公司）、第三人新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁天源分公司（以下简称天源分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告五家渠国民村镇银行的委托诉讼代理人路卫广，被告长城资产新疆分公司的委托诉讼代理人李歌、罗志新，第三人天源分公司的委托诉讼代理人葛利亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五家渠国民村镇银行向本院提出诉讼请求：不得执行呼图壁县商铺（建筑面积为308.84平方米）。事实和理由：2015年7月15日，我方与天源分公司签订《商品房买卖合同》，约定我方购买天源分公司名下位于呼图壁县商铺，建筑面积308.84平方米，总房款3397240元，前期支付房款总金额的80%即2717792元，20%余款即679448元待取得房屋权属证书时付清。协议签订后，天源分公司于当日将该房产交付于我方，我方于2015年7月23日向天源分公司支付了80%房款2717792元，并在接收涉案商铺后，即对该商铺进行装修，并作为我方的银行网点使用至今。2019年3月28日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出了（2019）新01执40号执行裁定书和查封公告，查封了天源分公司名下位于呼图壁县芳草湖团结北路232号汇福家园三期1号商业楼1-5层、2号商业楼1-6层、3号商业楼1-3层及所对应的土地使用权，其中包括我方购买的商铺。我方于2019年4月3日向法院提出执行异议，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出（2019）新01执异45号执行裁定书，驳回了我方的异议。我方认为，我方与天源分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，我方支付了80%购房款，并占有使用至今，对涉案商铺享有所有权，因天源分公司就涉案商铺仅办理了不动产权属登记后，就进行了抵押，导致未对涉案商铺进行分证登记，致使我方合法权益受到侵害。我方在办理过户登记事宜上不存在过错，且我方愿意将剩余20%的款项交至法院。综上所述，我方对涉案商铺享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，据此可以排除执行。请求法院支持我方的诉讼请求。长城资产新疆分公司辩称，五家渠国民村镇银行于2015年7月15日即与天源分公司签订了《商品房买卖合同》，虽目前不动产权属证书的办理存在滞后性，但五家渠国民村镇银行在购买房屋并支付相应款项后，直至2016年4月28日，案外人天山农商行设立抵押权，在近一年的时间里，五家渠国民村镇银行并未督促天源分公司为其办理预告登记手续，导致其权利处于无法保障的状态，同时这也是其权利仅为债权的主要原因，因此，五家渠国民村镇银行存在重大过错。根据物权法第九条的规定，不动产的权利须经登记取得，未经登记的不发生法律效力。五家渠国民存在银行并未在签订《商品房买卖合同》后进行相应的备案登记，并未取得物权，仅是与天源分公司就涉案商铺的买卖达成具有债权效力的法律行为，且涉案商铺为商业用房，属于经营性之用房，也不是家庭生活所需住宅用房。而我公司通过签订《抵押合同》并办理了抵押登记的方式取得了涉案商铺的抵押权，该权利系物权，而物权优于债权，故五家渠国民村镇银行就涉案商铺不享有阻却执行的排他性权利。综上，请求法院驳回五家渠国民村镇银行的诉讼请求。天源分公司述称，我公司与五家渠国民村镇银行存在商品房买卖的合同关系，五家渠国民村镇银行于2015年购买了涉案商铺的事实存在，且其自签订合同后一直占有使用至今，我公司同意五家渠国民村镇银行的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。五家渠国民村镇银行围绕争议焦点提交以下证据：第一组：购买涉案商铺及交纳房款的证据。1．五家渠国民村镇银行与天源分公司于2015年7月15日签订的《商品房买卖合同》1份；2.2015年7月23日中国建设银行单位客户专用回单1张，由五家渠国民村镇银行转账至天源分公司2,717,792元，天源分公司于2015年7月17日开具的销售不动产统一发票1张，名称为商品房，楼牌号为2-1-4，建筑面积为308.84平方米，购房款为3,397,240元。第二组：占有使用涉案商铺的证据。1．我方与案外人西安彼特装饰工程公司于2015年7月22日签订的《建筑装饰工程施工合同》1份；2．新疆生产建设兵团第六师公安局治安支队于2015年9月21日向我方出具的安全设施验收合格通知书1份；3．新疆生产建设兵团第六师公安局消防支队出具的建设工程二次装修消防验收意见书1份；4．芳草湖供电公司出具的购电发票2张，时间分别是2015年10月，2016年3月，天源分公司出具的购电收据1张，时间是2018年12月；5．新疆鑫塬热力有限公司出具的暖气费发票3张，时间分别是2016年11月，2017年10月，2018年11月；6．我方使用涉案商铺的现场现状照片8张。第三组：涉案商铺被查封及其他情况。1．建设用地规划许可证1份、建设工程规划许可证1份；2．房屋所有权证存根1份；3．长城资产新疆分公司提交的强制执行申请书1份；4．新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2019年3月28日作出的查封公告1份；5．新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2019年5月15日作出的（2019）新01执异45号执行裁定书1份。五家渠国民村镇银行出示以上证据拟证明其与天源分公司就涉案商铺签订了真实的《商品房买卖合同》，五家渠国民村镇银行已按合同约定支付了80%的房款2,717,792元，且愿意将剩余20%房款交至法院；并于2015年开始实际占有使用涉案商铺；涉案商铺于2016年11月18日才办理初始登记，但于2016年5月9日就已被天源分公司进行了抵押，2019年3月28日被法院查封，非因五家渠国民村镇银行的原因未办理涉案商铺的产权变更登记。五家渠国民村镇银行在涉案商铺被抵押及查封前已与天源分公司签订《商品房买卖合同》，按合同约定支付款项并实际占有使用涉案商铺，上述证据能够阻却对涉案商铺的执行。长城资产新疆分公司对上述证据质证认为：对《商品房买卖合同》的真实性、合法性及关联性认可，可以证明五家渠国民村镇银行在涉案商铺被查封前签订了合同，但仅能证明该行为是债权，并非物权；对中国建设银行单位客户专用回单及销售不动产统一发票的真实性、合法性认可，对关联性不认可，不能证实该两份证据中载明的所支付款项为涉案商铺购房款。对《建筑装饰工程施工合同》、购电发票及收据、交纳暖气费的发票及涉案商铺现状照片的真实性、合法性及关联性认可，虽可以证实五家渠国民村镇银行已经占有使用涉案商铺，但该行为也仅是债权行为，不具有排他性。对执行裁定书及查封公告的真实性、合法性及关联性认可。对我公司的申请执行书的真实性及合法性认可，对关联性不认可。安全设施验收合格通知书、建设工程二次装修消防验收意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及房屋所有权证存根均是复印件，对上述证据的真实性、合法性及关联性均不认可。五家渠国民村镇银行在2015年已经取得涉案商铺并实际占有适用，直至2019年都未能去办理预售备案登记及预告权利登记手续，这并非是不动产权属证书手续的办理存在滞后性可以解释的，五家渠国民村镇银行存在过错。天源分公司对上述证据质证认为：我公司对与五家渠国民村镇银行签订《商品房买卖合同》，五家渠国民村镇银行向我支付80%房款，且已占有使用涉案商铺的事实予以认可，对五家渠国民村镇银行提交的所有证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。本院认为，五家渠国民村镇银行、长城资产新疆分公司与天源分公司对涉案商铺的《商品房买卖合同》、中国建设银行单位客户专用回单、销售不动产统一发票、《建筑装饰工程施工合同》、购电发票及收据、交纳暖气费的发票及涉案商铺现状照片的真实性、及合法性均不持异议，长城资产新疆分公司仅对中国建设银行单位客户专用回单及销售不动产统一发票的关联性有异议，但未能举证否定五家渠国民村镇银行与天源分公司签订了合同，且占有适用涉案商铺的事实，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认，并对上述证据予以采纳。因各方当事人对执行裁定书及查封公告的真实性、合法性及关联性均不持异议，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认，对上述证据予以采纳。因五家渠国民村镇银行提交的安全设施验收合格通知书、建设工程二次装修消防验收意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及房屋所有权证存根均是复印件，对真实性无法核实，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性不予确认，对上述证据不予采纳。长城资产新疆分公司对其公司申请执行书的真实性及合法性认可，对关联性不认可，本院对该证据的真实性及合法性予以确认，因该证据系本案一方当事人自行制作，且无法反映出与本案具有关联性，故本院对该证据的关联性不予确认，对该证据不予采纳。长城资产新疆分公司围绕争议焦点提交以下证据：1.案外人新疆宝源建设投资有限公司（以下简称宝源公司）与案外人新疆天山农村商业银行股份有限公司经济开发区支行（以下简称天山农商行）于2016年4月28日签订的《中长期借款合同》，证明宝源公司借款5,800万元，借款用途为支付工程款，借款期限为2016年4月28日至2018年4月27日，利率为固定利率，月利率7.125%，每月20日结息；2.天源分公司与天山农商行于2016年4月28日签订的《抵押合同》，证明天源分公司为宝源公司的借款5800万提供抵押担保。抵押担保的范围为包括但不限于主合同项下的债务本金及相应利息罚息、复息、违约金和实现押权的费用；3.他项权证书4份，证明天源分公司以涉案的芳草湖团结北路232号汇福家园三期1号商业楼1-5层、2号商业楼1-6层、3号商业楼1-3层及所对应的土地使用权提供上述抵押担保，并办理了抵押登记；4.房屋所有权证书，证明天源分公司在2015年2月6日取得涉案汇福家园三期1-3号楼的房屋权利证书，于2013年1月24日取得了涉案商铺的国有土地使用权；5.天山农商行与我公司于2018年1月8日签订的《不良资产批量转让协议》，证明案外人天山农商行于2017年12月19日已将其与宝源公司借款合同项下的债权全部转让给我公司。五家渠国民村镇银行对上述证据质证认为：对《中长期借款合同》的真实性、合法性及关联性认可。对《抵押合同》的真实性及合法性认可，但是对关联性不认可，该抵押合同恰好能证实我方没有办理涉案商铺不动产权属证书并非我方的原因造成的，天源分公司于2016年4月28日就将涉案商铺进行了抵押，之后再办理过户手续已经不可能了。对4份他项权利证书的真实性及合法性认可，我方对涉案商铺已进行抵押的事实认可。因房屋所有权证是复印件，我方对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可。对《不良资产批量转让协议》的真实性、合法性及关联性予以认可。天源分公司对上述证据质证认为：我公司对涉案商铺抵押于天山农商行的时间和事实予以认可，对长城资产新疆分公司与天山农村商行之间不良资产转让的事实不清楚。本院认为，因各方当事人对《中长期借款合同》、《抵押合同》及4份他项权利证书的真实性、合法性不持异议，本院对上述证据的真实性及合法性也予以确认，五家渠国民村镇银行对《抵押合同》的关联性不予认可，天源分公司对《不良资产批量转让协议》的真实性、合法性及关联性均不予认可，但长城资产新疆分公司与天山农商行就天山农商行享有的宝源公司的债权进行转让，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十二条的规定，债权转让无需债务人同意，只需要通知债务人即可。长城资产新疆分公司取得本案的债权后，也享有天山农商行的抵押权，而天源分公司就借款及将涉案商铺抵押于天山农商行的事实均予以认可，故本院对长城资产新疆分公司提交的《中长期借款合同》、《抵押合同》、4份他项权利证书及《不良资产批量转让协议》的真实性、合法性及关联性均予以确认，并对上述证据予以采纳。长城资产新疆分公司提交的房屋所有权证系复印件，五家渠国民村镇银行对该证据的真实性不予确认，本院对该证据的真实性亦不予确认，对该证据不予采纳。天源分公司未提交证据。本案审理过程中，本院依职权前往新疆呼图壁县芳草湖团结北路232号汇福家园、天源分公司就涉案商铺付款及实际入住等事宜进行现场勘察及调查。经调查，1.查询天源分公司财务账簿，调取了涉案商铺交纳房款的收据，五家渠国民村镇银行通过银行转账已交纳了2,717,792元房款；2.涉案商铺现由五家渠国民村镇银行做其银行网点使用。五家渠国民村镇银行、长城资产新疆分公司及天源分公司对法院调查的内容，均表示认可。本院认定事实如下：1.涉案债权及执行情况。2016年4月28日，宝源公司与天山农商行签订了《中长期贷款合同》，借款金额为5,800万元。当日，天山农商行与天源分公司签订《抵押合同》，天源分公司将其开发的位于芳草湖团结北路232号汇福家园三期1、2、3号楼的房产进行抵押担保，天山农商行办理了他项权登记。乌鲁木齐市第二公证处出具（2018）新乌诚信证内字第30267号《赋予强制执行效力的债权文书公证书》。2018年1月8日，天山农商行与长城资产新疆分公司签订《转让协议》，确认天山农商行将其对宝源公司60,936,645.06元债权转让给长城资产新疆分公司。长城资产新疆分公司于2019年3月28日向本院申请强制执行，本院作出（2019）新01执48号执行裁定及查封公告，查封了天源分公司名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园三期1号、2号、3号楼及所对应的土地使用权，查封期限为2019年3月28日至2022年3月27日。2019年4月3日，五家渠国民村镇银行向本院提出了执行异议，本院作出（2019）新01执异45号执行裁定书，驳回五家渠国民村镇银行的异议请求。2．五家渠国民村镇银行购买涉案商铺情况。2015年7月15日，天源分公司与五家渠国民村镇银行签订《商品房买卖合同》，约定五家渠国民村镇银行购买天源分公司名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园2号楼商业楼一层4号商铺，建筑面积为308.84㎡。涉案房屋按建筑面积计算的成交单价为11,000元/㎡，成交总价为3,397,240元。付款方式为分期付款，即五家渠国民村镇银行于2015年7月25日之前交总房款的80%即2,717,792元，余款20%679,448元于取得产权证时付清。后五家渠国民村镇银行通过中国建设银行向天源分公司于2015年7月23日转账支付购房款2,717,792元，天源分公司于2015年7月17日向五家渠国民村镇银行开具了金额为3,397,240元的销售不动产统一发票。后五家渠国民村镇银行开始占有使用涉案商铺。经现场勘查，涉案的芳草湖团结北路232号汇福家园2号楼商业楼一楼4号商铺由五家渠国民村镇银行作为其银行网点自行使用。3．其他情况。（1）天源分公司就涉案商铺所在商业楼于2013年取得新建房许字（2013）96号商品房预售许可证书。现涉案商铺只办理了不动产权登记但未对商铺进行分证登记，无法办理产权登记手续。（2）本案审理过程中，五家渠国民村镇银行于2019年10月21日向本院交纳了涉案商铺的剩余价款679,448元。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案中，长城资产新疆分公司认为其以债权转让的形式取得债权，同时取得了天源分公司名下涉案商铺的抵押权，于涉案商铺上所享有的权利优先于五家渠国民村镇银行的权利。五家渠国民村镇银行作为案外人，认为其于抵押权设立之前，已经与天源分公司签订了《商品房买卖合同》，按合同约定交纳了房款并实际占有了涉案商铺，其于涉案商铺上所享有的权利可以对抗长城资产新疆分公司的抵押权。天源分公司认为长城资产新疆分公司无权行使抵押权。本案的争议焦点是五家渠国民村镇银行对涉案商铺是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。本院对双方的争议问题分析如下：一、关于长城资产分公司是否已取得了天源分公司名下涉案商铺的抵押权的问题。涉案债权为宝源公司与天山农商行之间因借款关系形成，天源分公司做为担保人，将其名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园三期1、2、3号楼的房产向天山农商行进行了抵押并进行了登记。长城资产新疆分公司通过债权转让的方式取得涉案债权，并依据具有强制执行效力的公证债权文书向本院申请强制执行，向宝源公司主张债务并要求行使抵押权。经查，长城资产新疆分公司在取得债权后，以公告的形式通知了宝源公司及天源分公司，但未于房产部门就涉案商铺进行变更抵押权的登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条关于“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，抵押权作为债权的从属权利，根据“从随主”的规则，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。受让人向抵押人主张行使抵押权，抵押人以受让不是上抵押合同当事人、未办理变更登记为由提出抗辩，人民法院不予采纳。故长城资产新疆分公司有权行使抵押权，天源分公司关于因长城资产新疆分公司未尽通知义务、未进行变更登记而不享有涉案商铺抵押权的意见，本院不予采纳。二、五家渠国民村镇银行对涉案商铺是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。五家渠国民村镇银行就涉案商铺所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。本案中，首先，五家渠国民村镇银行与天源分公司于2015年7月15日签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该涉案商铺于2019年3月28日被依法查封，故本院认定五家渠国民村镇银行与天源分公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，根据本院现场勘查的情况，涉案商铺由五家渠国民村镇银行作为其银行网点自行使用，且长城资产新疆分公司对五家渠国民村镇银行实际占有使用涉案商铺的情况不持异议，故本院认定五家渠国民村镇银行于法院查封前已实际占有涉案商铺；第三，五家渠国民村镇银行向法庭出示了其向天源分公司交纳购买涉案商铺款项的发票及银行转账凭证，此证据与本院在天源分公司财务凭证中核对的内容一致，长城资产新疆分公司对以上证据也表示认可，本院认定五家渠国民村镇银行在法院查封前已按《商品房买卖合同》的约定支付了大部分购房款，本案审理过程中，五家渠国民村镇银行也已将购买涉案商铺的剩余价款679,448元交至本院；第四，涉案商铺为天源分公司开发的房产项目，经本院与当地房产登记部门核实，涉案商铺只办理了不动产权登记但未对商铺进行分证登记，现阶段仍无法办理房产登记手续。综上，五家渠国民村镇银行与天源分公司订立《商品房买卖合同》的时间、交纳房款和占有使用涉案商铺的时间均在涉案债务形成、抵押权设立以及法院查封行为之前，故五家渠国民村镇银行作为案涉商铺买受人，未取得房产登记并非其自身原因所致。而天山农商行作为抵押权人在设立抵押权时未到现场进行查看，未对抵押物是否已经出售进行了解，存在过错。综合考虑交易安全、交易成本以及对一般买受人物权期待权的保护等因素，应当优先保护已经履行了全部合同义务的买受人的利益。综合上述分析，涉案商铺虽登记于天源分公司名下，但五家渠国民村镇银行在执行过程中对涉案商铺提出的请求排除执行的异议，符合前述司法解释规定的情形，应予支持。五家渠国民村镇银行认为其对涉案房屋享有的民事权益可以排除长城资产新疆分公司因抵押权申请对登记在天源分公司名下的涉案商铺的执行的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行登记在新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁天源分公司名下位于呼图壁县商铺。案件受理费33,977.92元（五家渠国民村镇银行有限责任公司已预交），由中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。本院（2019）新01执异45号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 黄   永审?判?员庞艳审 判 员 ?? 卫杨人民陪审员 ? 孟 刚人民陪审员 ??戚灵广人民陪审员 马   军人民陪审员 孙 小 哲二〇一九年十二月三日书 记 员 杨   扬