湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11936号上诉人（原审原告）：管建国，男，1957年11月13日出生，汉族，住长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道**长沙铁路科调大楼**。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。上诉人管建国与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司（以下简称铁路房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，管建国因不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初3695号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。管建国上诉请求：1．撤销原审判决，依法判令被上诉人支付逾期办证违约金34641.36元。2．被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1．被上诉人从未提出反诉，未要求日万分之零点二的违约金和提交经济损失高达30%的证据。2.1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革》23号文就取消福利分房，铁路内部发的文件不能超越法律法规。3．关于合同中约定的出卖人违约金条款，该合同是格式合同，应由提供格式合同一方承担责任。该违约金约定是合法合规合理的，是双方自愿签署的。4．一审庭审期间，被上诉人律师在质证时表示“本案没有提出日万分之零点二的违约金诉求”。计算违约金的时间应从拿到不动产权证之日为止。被上诉人铁路房地产公司辩称：1．上诉人并没有提供证据证明因逾期办证遭受的实际损失。2．被上诉人逾期办证的原因是长沙市政府政策调整造成的，非自身原因。3．上诉人购买的房屋系铁路职工的福利性限价限购房，逾期办证不会对上诉人造成大的影响。4．被上诉人在一审的代理词中对逾期办证违约金调整到日万分之零点二提出了要求，且一审法院也有权根据情况调整逾期违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。管建国向一审法院起诉请求：1．依照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，判令铁路房地产公司书面详细公开《长沙市商品房买卖合同》香芙嘉园所购买的房屋的公摊面积和范围、地点、、地点现状；2．请求判令铁路房地产公司依照《长沙市商品房买卖合同》办理合同所涉房屋的产权登记和土地使用证；3．请求判令铁路房地产公司承担没有依照《长沙市商品房买卖合同》期限内办理取得合同所涉房屋产权登记和土地使用证的违约责任，铁路房地产公司应付管建国违约金34641.36元（暂计算至起诉之日，直至办理房屋产权登记完毕之日）；4．判令铁路房地产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月11日，管建国与铁路房地产公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买的商品房坐落于天心区，建筑面积为81.88㎡，其中套内面积67.18㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.70㎡（面积最终以产权登记的面积为准），单价为4294.28元／㎡，总房价351616元；买受人于合同签订之日一次性支付房款；出卖人应在2016年6月30日之前交房；出卖人应在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同约定的交付日期即2016年6月30日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2016年6月30日后500个工作日内；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房、物业服务、房屋保修责任等事项进行了约定。合同签订后，管建国依约向铁路房地产公司支付了购房款，铁路房地产公司于2016年6月30日前向管建国交付了涉案房屋，并于2019年5月23日为管建国办理了不动产权证。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房因难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”一审法院认为，管建国与铁路房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。管建国按约向铁路房地产公司支付了购房款，铁路房地产公司于2016年6月30日前向管建国交付案涉房屋后，还应按约办理该房的权属证书。根据双方在合同中的约定，铁路房地产公司应于商品房交付后500个工作日内（即2018年7月2日前）办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但铁路房地产公司未在约定时间内办妥管建国的不动产权证书，构成违约，应承担逾期办证的违约责任。由于长沙市人民政府于被上诉人向上诉人交付案涉房屋后颁布了新政策，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，并于2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务，《长沙市商品房买卖合同》已约定因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任。该11天的延误系政府行为所致，并非铁路房地产公司过错，不应算作铁路房地产公司逾期办证时间。关于逾期办证违约金，管建国主张铁路房地产公司以购房款为基数，按日万分之一的标准支付自逾期办证之日起至办理房屋产权登记完毕之日的违约金。铁路房地产公司认为违约金约定过高，请求人民法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，考虑到铁路房地产公司发布的《关于公布的通知》第二十五条第（四）款中“凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”的有关内容，本案的违约金标准亦不宜过高。综合本案合同履行情况、铁路房地产公司过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，法院酌定本案逾期办证的违约金标准为日万分之零点二。截至铁路房地产公司实际为管建国办理不动产权证之日即2019年5月23日，铁路房地产公司实际逾期时间为314天（325天-11天），故铁路房地产公司应向管建国支付逾期办证违约金2208.15元（351616元×314天×0.00002），超出部分，法院不予支持。管建国作为购买房屋的消费者，具有对所购买商品，即本案房屋的知情权，故铁路房地产公司应当告知管建国所购本案房屋的公摊，即共用部位和共用房屋分摊的具体部位、用途和明细面积。关于房屋公摊的现状，不属于本案商品房销售合同纠纷审理的范围，故不予处理，管建国可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第十九条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项规定，判决如下：一、限长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向管建国支付逾期办证的违约金2208.15元；二、限长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向管建国书面告知长沙市天心区屋共用部位和共用房屋分摊的具体部位、用途和明细面积；三、驳回管建国的其他诉讼请求。本案受理费666元，减半收取333元，由长沙铁路房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对于一审查明的事实，本院经审查予以确认。本院认为，关于逾期办证违约金的认定，结合广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，被上诉人在办理涉案房屋相关权证时，因涉案房屋尚不能直接上市或转租，故被上诉人逾期办妥权证的的行为对上诉人的损失有限，本案的违约金标准不宜过高，且被上诉人亦认为违约金过高并向法院提出抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院认定合同约定违约金过高并予以调整，有事实根据，符合法律规定，并无不当。故上诉人认为合同系双方自愿签订，法院不能调整，理由不成立，不予采信。综合本案合同履行情况、涉案房屋的性质、铁路房地产公司过错程度、当事人的损失等因素，根据公平和诚实信用原则，一审法院酌定按日万分之零点二计算违约金并无不当。综上，上诉人上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费666元，由上诉人管建国承担。本判决为终审判决。审判长 戴 莉审判员 傅美容审判员 黄 姝二〇一九年十二月十三日书记员 彭凤琴