浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民初3173号 原告：桐庐春城置业有限公司，住所地：浙江省桐庐县城南街道米兰商厦******。 法定代表人：李先国。 诉讼代表人：浙江智仁律师事务所、浙江至诚会计师事务所有限公司。 负责人：李斌。 委托诉讼代理人：王培培、刘恋，浙江智仁律师事务所律师。 被告：钱国黎，男，1965年3月27日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 原告桐庐春城置业有限公司（以下简称春城公司）与被告钱国黎与破产有关的纠纷一案，于2019年8月22日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告春城公司的委托诉讼代理人王培培、刘恋，被告钱国黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告春城公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于桐庐县，共计35套房屋属于原告春城公司的债务人财产；2、判令被告协助撤销编号为2013预0002081、2013预0002083、2013预0002084、2013预0002085、2013预0002575、2013预0002576、2013预0002577、2013预0002578、2013预0002579、2013预0002580、2013预0002581、2013预0002582、2013预0002583、2013预0002585、2013预0002586、2013预0002587、2013预0002588、2013预0002589、2013预0002590、2013预0002591、2013预0002684、2013预0002686、2013预0002688、2013预0002689、2012预2301、2012预2304、2013预0002086、2013预0002087、2013预0002088、2012预2303、2012预2305、2012预2306、2012预2307、2012预2308、2012预2309,共计35份《浙江省商品房买卖合同》的网签备案登记；合同标的为19163123.3元。3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年5月2日，原告因不能清偿到期债务，桐庐县人民法院作出（2018）浙0122破申3号民事裁定书，裁定受理原告破产清算。管理人在债权申报及资产调查过程中发现，原告与被告分别于2012年11月7日、2013年7月9日、2013年7月29日、2013年8月6日签订了35份《浙江省商品房买卖合同》，同时签订《商品房回购协议范本》5份。合同标的为桐庐县县城云栖中路春城大厦1720室、1914室、1916室、1917室、2201室、2202室、2203室、2204室、2205室、2206室、2207室、2208室、2209室、2210室、2211室、2212室、2213室、2214室、2215室、2216室、2217室、2218室、2219室、2220室、2512室、2513室、2517室、2518室、2607室、2608室、2710室、2711室、2712室、2713室、2720室，共计35套房屋，35份合同总价款共计：19163123.3元。《商品房回购协议范本》约定将回购协议作为买卖合同的补充协议，同时约定回购期限为买卖合同签订之日起一年内的最后一个月内，回购价格约定为3000元每平米。同时约定，在回购协议签订至原告实际回购前，原告为保留回购资格，应每月30日前向被告支付回购价款的2%的款项作为回购的保证，回购时该款项归被告所有。如逾期2日，则原告就丧失了回购权利，被告有权自行处理所购房屋。双方约定原告如违反回购协议，则视为自动放弃回购的权利，同时放弃要求被告补足房屋合同价款与实际支付款项的差额的权利，以原买卖合同和原告的收据为准，视为被告己全额支付所有房款。同时原告出具承诺书承诺无论原告是否回购均不再向被告主张买卖合同价款与实际付款的差价。2012年11月7日至2013年8月31日期间被告分四次向原告支付共计720万元款项，原告于2012年11月30日至2014年1月14日期间向被告按照固定标准累计还款1082000元。上述商品房买卖合同己办理网签备案登记。原告认为，原被告双方并没有买卖商品房的真实意思表示，原告与被告之间实际为民间借贷法律关系，被告与原告签订的《浙江省商品房买卖合同》仅是为实现民间借贷债权提供的担保，上述35套房屋应属于原告的债务人财产，被告应当立即协助撤销上述35份《浙江省商品房买卖合同》的网签备案登记。原告就此事多次联系被告请其予以配合，但被告均拒绝配合。 原告春城公司为支持其诉讼主张，向法庭提供证据如下： 1、《浙江省商品房买卖合同》35份，证明被告与原告签订了35份《浙江省商品房买卖合同》，共计35套房屋。 2、《商品房回购协议范本》4份，证明原被告双方在签订《浙江省商品房买卖合同》的同时双方达成回购协议，被告不具有真实购房的意思表示的事实。 3、承诺书4份，证明双方在签订《浙江省商品房买卖合同》及回购协议时，承诺无论原告是否回购均不再向被告主张合同价与实际付款的差价的事实。 4、银行进账单8份，证明被告向原告支付720万元款项的事实。 5、银行转账凭证18份，证明原告于2012年11月30日至2014年1月14日期间向被告按照固定标准累计还款1082000元的事实。 6、债权审查确认单，债权审查复核通知单各1份，证明管理人向被告发出债权审查确认单，债权审查复核通知单后，被告对金额无异议，但认为债权是非典型抵押债权。 对原告提供的上述证据，被告质证认为： 对证据的真实性均无异议，对证据4的三性无异议，但认为证据1、2、3能证明双方间的意思表示真实，双方是附解除条件的合同。证据5支付的是回购保证金。对证据6，认为在财产分配前均可提出异议。 本院认证认为：因被告对原告提供的证据的真实性均无异议，且均具有合法性，与本案事实存在关联性，故均予以采信。 被告钱国黎答辩称：1、本案原被告之间是附条件的合同关系，当时合同有两层意思，第一，当时是为了原告能及时归还购房款。第二，是合同约定的时间内原告没有按照回购的约定行使回购权利。并非原告说的是单纯的借款协议。2、原告认为房屋价格低于市场价或者合同约定价格，当时的房屋尚未竣工，到目前本案房产也没有竣工，属于半成品，原被告双方都预计到可能会继续投入，就需要被告投入费用才能竣工，显然不可能按照成品的价格。所以当时约定的价格是半成品的价格，是合情合理的，且原告可以在规定的时间内回购，所以不存在不公平。3、在原告没有归还和支付对价的情况下，单方要求解除合同的备案登记不符合民法和合同法的规定，违背诚实信用、等价有偿的原则。4、即使按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，被告的债权也是由特定的合同标的物清算后清偿，在没有清偿前要求被告协助撤销备案登记也没有法律依据。5、本案债权已经完成财产权利变动公示，应参照担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先受偿。 被告钱国黎未向法庭提供证据。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 春城公司与钱国黎分别于2012年11月7日、2013年7月9日、2013年7月29日、2013年8月6日签订了35份《浙江省商品房买卖合同》，约定钱国黎购买春城公司建设的春城大厦1720室、1914室、1916室、1917室、2201室、2202室、2203室、2204室、2205室、2206室、2207室、2208室、2209室、2210室、2211室、2212室、2213室、2214室、2215室、2216室、2217室、2218室、2219室、2220室、2512室、2513室、2517室、2518室、2607室、2608室、2710室、2711室、2712室、2713室、2720室共计35套房屋，单价6500元/㎡至10950元/㎡不等，该35套房屋已办理了网签备案登记。 在签订《浙江省商品房买卖合同》的同时，双方又签订了《商品房回购协议范本》，作为买卖合同的补充协议，约定：回购期限为买卖合同签订之日起一年内的最后一个月内，回购价格为3000元/㎡。在回购协议签订至原告实际回购前，春城公司为保留回购资格，应每月30日前向被告支付回购价款的2%的款项作为回购的保证，回购时该款项归被告所有。如逾期2日，则原告就丧失了回购权利，被告有权自行处理所购房屋。春城公司违反回购协议，则视为自动放弃回购的权利，同时放弃要求被告补足房屋合同价款与实际支付款项的差额的权利。同时，春城公司出具承诺书，承诺无论原告是否回购均不再向被告主张合同价与实际付款的差价。 上述协议签订后，钱国黎支付给了春城公司720万元。春城公司收到该款项后，于2012年11月30日至2014年1月14日间，按《商品房回购协议范本》的约定向钱国黎支付回购保证金共计1082000元。 2018年5月2日，本院作出（2018）浙0122破申3号民事裁定书，裁定受理春城公司破产清算一案，并于同日指定浙江智仁律师事务所、浙江至诚会计师事务所有限公司担任春城公司的联合管理人。 2018年10月29日，管理人向钱国黎发出债权审查确认单，确认钱国黎的债权金额14612933.33元，为普通债权。钱国黎对金额无异议，但认为其债权不是普通债权，是非典型性抵押债权。2018年11月7日，管理人向钱国黎发出债权审查复核通知单，复核的意见与债权审查确认单相同。 本院认为：钱国黎交付给春城公司的720万元，是按《商品房回购协议范本》约定的按3000元/㎡计算的，并非《浙江省商品房买卖合同》约定的购房款，且钱国黎也依《商品房回购协议范本》的约定收取了按固定标准计算的回购保证金。故案涉35份《浙江省商品房买卖合同》实为以签订商品房买卖合同作为民间借贷担保的意思表示，而非具备真实交易目的的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，被告的债权应按民间借贷法律关系认定，该条第二款也并未赋予出借人对买卖合同标的物变价款享有优先权，更没有规定出借人对该标的物享有物权。 依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。案涉商品房系不动产，至今未竣工验收，也未变更登记至钱国黎名下，所有权仍归属于春城公司，因此案涉房屋应是春城公司的债务人财产。即使被告关于其债权具有优先受偿的抗辩成立，也不能改变案涉房屋属于债务人财产的事实。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 一、确认位于桐庐县县城新区，共计35套房屋为桐庐春城置业有限公司的债务人财产。 二、钱国黎于本判决生效之日起十日内协助桐庐春城置业有限公司办理桐庐县县城新区，共计35套房屋的网签备案登记撤销手续。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费136779元，由钱国黎负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按照自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  周建民 人民陪审员  姜贵姣 人民陪审员  杨晓屏 二〇一九年十二月十日 法官助理王衍举 书记员孙红 ? 附法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国企业破产法》 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。