江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏06民终4248号 上诉人(原审原告)：崇川区乾锋房屋中介服务部，住所地南通市崇川区。 经营者：李建波，男，1995年8月20日生，汉族，住如东县。 被上诉人（原审被告）：袁一杰，男，1997年3月4日生，汉族，住如东县。 上诉人崇川区乾锋房屋中介服务部（以下简称乾锋房屋服务部）因与被上诉人袁一杰居间合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2019）苏0623民初3469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 乾锋房屋服务部上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：我方与袁一杰签订《房屋出售委托协议》，该协议约定袁一杰委托我方在2019年3月22日至2019年5月21日期间，独家出售袁一杰名下的通州区湖畔天下7幢501室房屋，并约定在此期间只有我方可以受委托出售此房屋，包括袁一杰自己也不得出售，协议同时注明“因个人原因导致委托期限内无法正常交易所有后果由甲方承担”，且案涉协议包括奖惩条款，我方认为在有奖惩条款的独家委托出售协议约束下自行出售构成违约。 袁一杰书面辩称：1.案涉《房屋出售委托协议》中填写的内容，系乾锋房屋服务部为达诉讼目的单方面填写，并不是其真实意思表示。且协议注明的签订时间是2019年6月6日，此时案涉房屋已经被处分，对其本人而言再签订这样一个协议既无必要也无可能。因此《房屋出售委托协议》存在可撤销或者无效的情形。2.本人的自售行为并不违反双方的协议约定。3.即使我方单方面解除双方的协议，也不承担支付违约金的违约责任。 乾锋房屋服务部向一审法院起诉请求：1.要求袁一杰支付违约金29600元和中介费22200元；2.要求袁一杰退还保证金1000元；3.诉讼费由袁一杰承担。 一审法院认定事实：1、乾锋房屋服务部系个体工商户，经营范围为房屋中介服务；房屋信息咨询；家政服务；文化用品销售。 2、2019年3月21日，袁一杰作为甲方（委托方）与乾锋房屋服务部作为乙方（受委托方）签订了《房产出售委托协议》一份,袁一杰委托乾锋房屋服务部销售袁一杰所有的位于江苏省南通市通州区湖畔天下7号楼1单元501室，委托售价1480000元。协议约定:一、委托期限：自2019年3月22日起到2019年5月21日止。在此期间，乙方为甲方的独家委托。二、乙方责任：1.随时依甲方之查询向甲方报告业务情况，尽速寻找购买人，早日完成甲方之委托。2.乙方在销售代理期间免费提供必要的广告宣传，不再另计费。3.为甲方安排客户看房，代理甲方收受定金和协助办理房屋买卖手续。三、甲方责任：1.甲方保证对委托出售之物业有合法处置之权利，并按时配合交房。……3.有下列情形之一，甲方均应支付房屋委托出售总价款的2%，作为违约金支付给乙方。A.在委托期限内或委托期限结束后一年之内，甲方若私下和乙方介绍的客户成交。B.乙方为独家服务机构时，甲方不得同时委托第三者从事与乙方相同的活动。C.甲方隐瞒房产真实情况，由此产生的法律纠纷。四、中介服务佣金：甲乙双方确定中介服务佣金为成交价的1.5%，甲方应在与购买方签订房产买卖合同时向乙方支付佣金。甲方通过乙方服务与购买方签订房产买卖合同后，如非乙方原因导致交易无法完成，不影响甲方支付佣金的义务。……六、违约责任：甲乙双方违反本协议规定及相关法律规定，依法承担违约责任，履行本合同时发生的一切争议，应提交当地人民法院裁决。本协议一式壹份，甲方同意乙方代为保管，经甲乙双方签章后即生效。七、补充协议1.乙方自愿提前支付壹仟元整（小写￥1000元）为保证金，如在委托期内乙方未能卖出甲方房产，此笔保证金自动转为（1）种中资金。（1）如乙方在委托期内，因乙方能力问题未能将甲方房产出售，乙方支付甲方壹仟元整（小写2000元）。注：因甲方个人原因导致委托期内无法正常交易所有后果由甲方承担。甲方由袁一杰签字，乙方由李建波签字。协议签订后，乾锋房屋服务部给付袁一杰1000元保证金，袁一杰出具收据一份给乾锋房屋服务部。 庭审中，乾锋房屋服务部陈述补充协议中“乙方支付甲方壹仟元整（小写2000元）”这个大写的壹仟元系因笔误造成，应当是式仟元整。《房产出售委托协议》正面下方由李建波写有“经双方签字后，与原件享受等同效力”，甲方袁一杰签字，2019.6.6，乙方李建波签字，2019.6.6，并加盖乾锋房屋服务部经营部公章。从协议中约定的本协议一式壹份，甲方同意乙方代为保管，结合6月6日签字的情况，说明袁一杰确实是6月6日才拿到该协议的。 3、2019年4月30日，袁一杰与案外人季秀秀签订了房地产转让契约，袁一杰将其所有的案涉房产湖畔天下7号楼1单元501室以人民币1207500元出售给案外人季秀秀，并于当日办理了房屋所有权变更登记手续。 4、庭审中，乾锋房屋服务部提供了一份袁一杰与潘春锋的通话录音，该录音载明：袁一杰告诉潘春峰案涉房产已经卖掉。袁一杰之所以卖掉房产，是将独家出售协议的时间两个月误认为一个月。乾锋房屋服务部还提供了一份袁一杰与李建波的通话录音，该录音载明：袁一杰告知乾锋房屋服务部案涉房产已经卖掉，双方协商处理，后双方没有能达成一致意见，乾锋房屋服务部诉之法院，要求判如所请。 一审法院认为，1.乾锋房屋服务部与袁一杰签订房产出售委托协议，由居间人乾锋房屋服务部向委托人袁一杰报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由袁一杰支付报酬，双方就此形成的居间合同关系系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。2.对于袁一杰辩称的协议当时是约定委托期限为一个月，而现在协议中为两个月系乾锋房屋服务部事后自写的问题，由于当时签订的协议仅为一份保存在乾锋房屋服务部处，到底是口头约定的一个月还是书面协议中载明的两个月，无法查清，但从袁一杰于2019年6月6日取得协议时签字的有关情况来分析，即使原来口头约定一个月，袁一杰在实际取得协议时应清楚协议中是载明两个月。3.袁一杰收取了乾锋房屋服务部1000元的保证金，袁一杰因个人原因将涉案房屋出卖给了案外人，对于该1000元保证金应当退还给乾锋房屋服务部，故对乾锋房屋服务部要求退款1000元保证金的主张，应当予以支持。4.关于乾锋房屋服务部主张袁一杰支付违约金及中介费的问题。首先，违约金是在合同出现一方违约的情形下给守约方承担的法律责任，中介费是在合同正常履行的情况下，乾锋房屋服务部可得到的收入，两者是两个不同性质的问题，乾锋房屋服务部一并主张，本身就存在对法律的理解偏差。其次，乾锋房屋服务部认为系独家委托，包括袁一杰本身在内在委托期限内也无权处分房产，又是对法律的错误解读。袁一杰本身作为涉案房产的权利人，在任何时候任何情况下，均享有处分权，乾锋房屋服务部作为居间人仅是向袁一杰报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，收取报酬。袁一杰将涉案房产出售给案外人的行为并不构成违约，故不存在支付违约金的问题。由于居间人没有促成合同成立，也不存在支付中介费（报酬）的问题。故对于乾锋房屋服务部要求袁一杰支付违约金及中介费的诉讼请求，一审法院无法支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。在庭审中，法院询问过乾锋房屋服务部为此支出的必要费用是多少，乾锋房屋服务部表示无法陈述具体金额，同时双方在协议中明确约定，乾锋房屋服务部在销售代理期间免费提供必要的广告宣传，不再另计费。故也无法考虑乾锋房屋服务部的相关必要费用。据此，一审法院判决如下：一、袁一杰于判决发生法律效力之日起十日内退还乾锋房屋服务部1000元。二、驳回乾锋房屋服务部的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，原审查明的事实正确，二审予以确认。 二审争议焦点：袁一杰是否存在违约行为？其应否向乾锋房屋服务部支付中介费并承担违约金？ 本院认为，袁一杰与乾锋房屋服务部之间因签订《房屋出售委托协议》及补充协议成立居间合同关系，该居间合同关系是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。上述协议订立后，袁一杰自行将案涉房屋出售给案外人，因该房屋买卖合同的订立并非由乾锋房屋服务部作为居间人促成，故乾锋房屋服务部不得要求袁一杰支付居间报酬即中介费。《房屋出售委托协议》约定乾锋房屋服务部在委托期限内接受袁一杰独家委托，根据该协议第一条，独家委托对应的是非独家服务机构，并不包括委托人自行出售。袁一杰只要不是私下与乾锋房屋服务部介绍的客户成交，其自行出售案涉房屋行为也非该协议第三条第3项约定的违约情形。补充协议最后虽备注因袁一杰个人原因导致委托期限内无法正常交易所有后果由袁一杰承担，但前述条款已将违约情形列明，除非备注内容明确自行出售行为违约，否则不能依据该备注内容对违约情形的约定作扩张解释，乾锋房屋服务部据此要求袁一杰支付违约金的上诉请求不能成立。根据法律规定，居间人未促成合同的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因乾锋房屋服务部在一、二审中均未提出此项主张，法院不予理涉。 综上，乾锋房屋服务部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1070元，由上诉人崇川区乾锋房屋中介服务部负担。 本判决为终审判决。 审判长  樊建兵 审判员  陈 卓 审判员  沙 楠 二〇一九年十二月三日 书记员  单晨烨