天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7548号上诉人（原审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王景春，男，1971年1月21日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：杨洁，天津冠清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：台瑞霞，女，1974年3月15日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：杨洁，天津冠清律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业公司）因与被上诉人王景春、台瑞霞商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初10557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉华兴业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的补充协议系双方共同协商订立，不违反法律的强制性规定，合法有效。原审法院认定补充协议第四款无效，本案的违约责任应当适用于补充协议的第四条约定，被上诉人于2017年1月4日将全部房屋支付上诉人，于2017年11月10日实际取得该房屋，上诉人对被上诉人并不存在逾期交付房屋的行为。一审判决认定的已付房款利息严重超出被上诉人的实际损失，请求法院予以适当调减。王景春、台瑞霞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。王景春、台瑞霞向一审法院起诉请求：1.判令嘉华兴业公司支付自2017年1月4日至2017年11月17日已付款利息148133.94元；2.诉讼费用由嘉华兴业公司承担。一审法院认定事实：2016年9月14日，王景春、台瑞霞（乙方）与嘉华兴业公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，乙方购买甲方开发的位于蓟州区房屋，建筑面积286.91平方米，每平方米价格为12094.3元，总价款为3469977元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第二条约定：“双方同意本合同第三条补充如下：买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。由于市政配套、安装之延误，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。”第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限次日起至商品房实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限次日起至商品房实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”2016年9月14日，王景春、台瑞霞给付房款2109977元。2017年1月4日，王景春、台瑞霞给付房款1360000元。2017年1月10日，王景春、台瑞霞办理入住。2017年11月17日，嘉华兴业公司取得涉诉房屋《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。一审法院认为，王景春、台瑞霞与嘉华兴业公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同第三条约定，嘉华兴业公司应于2016年11月1日前交付房屋。后又在补充协议第二条约定在王景春、台瑞霞购房全款未到账之前，嘉华兴业公司有权据实延期交付商品房而不承担责任。本案中，王景春、台瑞霞于2017年1月4日付清了全部购房款，故嘉华兴业公司交付商品房的时间应据实延期到2017年1月4日。嘉华兴业公司在2017年1月5日未将符合合同约定条件的房屋交付给王景春、台瑞霞，故嘉华兴业公司存在逾期交房的违约行为，应承担相应的逾期交房违约责任。关于嘉华兴业公司应否支付已付款利息问题。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起王景春、台瑞霞注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，嘉华兴业公司亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了王景春、台瑞霞在嘉华兴业公司持续违约情况下要求嘉华兴业公司承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”故依照上述规定，补充协议第四条的约定无效。嘉华兴业公司应当按照合同第五条的约定承担迟延履行的违约责任，即嘉华兴业公司应向王景春、台瑞霞支付已付款利息。嘉华兴业公司于2017年11月17日取得该房屋《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,才满足合同约定的交付条件，故嘉华兴业公司应承担从2017年1月5日起至2017年11月17日止逾期交房的已付房款利息，按银行同期贷款利率计算，计132495.29元。王景春、台瑞霞主张嘉华兴业公司给付已付房款利息，超出部分于法无据，一审法院不予支持。嘉华兴业公司主张在交房时其已告知王景春、台瑞霞涉诉房屋未经验收并取得准许交付使用证，主张王景春、台瑞霞对此知情，证据不足，一审法院不予采信。综上，嘉华兴业公司应向王景春、台瑞霞支付2017年1月5日至2017年11月17日的已付款利息132495.29元。一审法院判决：一、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向王景春、台瑞霞支付已付款利息132495.29元；二、驳回王景春、台瑞霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1631元，由王景春、台瑞霞负担156元，天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担1475元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案补充协议第四条是否无效；二、一审判决认定的违约是否过高。关于焦点一，涉案补充协议第四条系由上诉人提供，未向二被上诉人提示说明，且属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，据此，一审法院综合认定该条约定无效，事实和法律依据充足。上诉人主张该条约定应认定有效，没有依据，本院不予支持。关于违约金，一审法院依据双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》，综合认定上诉人逾期交付符合合同约定标准的房屋的时间为2017年1月5日起至2017年11月17日止，并按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，事实和法律依据充足，本院不持异议。上诉人主张违约金过高应当予以调整，但并未提供相应的证据予以证实，本院不予支持。综上所述，嘉华兴业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2949.91元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇一九年十二月二十日法官助理刘振铭书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……