天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初9328号原告（反诉被告）：马惠英女，1947年9月9日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：王宗林，天津君申律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲骆，天津君申律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵健男，1987年8月15日出生，汉族，住天津市东丽区。原告马惠英与被告赵健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，赵健针对马惠英提出房屋租赁合同纠纷的反诉请求，两案依法适用简易程序，公开开庭进行合并审理。马惠英的委托诉讼代理人王宗林，赵健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马惠英向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方的房屋租赁合同；2.依法判令赵健向马惠英支付房屋租金2000元（2019年6月11日至2019年11月10日）；3.依法判令赵健立即将天津市东丽区张贵庄新兴里17排2号房屋腾空并搬出，并承担因拒不腾房给马惠英造成的利益损失；4.判令本案的诉讼费由赵健承担。2019年11月26日，马惠英变更其第3项诉讼请求为：依法判令赵健立即将天津市东丽区张贵庄新兴里17排2号房屋腾空并搬出。事实和理由：马惠英与赵健双方系房屋租赁关系。2017年6月6日，马惠英委托房信与赵健订立了《房屋租赁协议书》，协议约定马惠英将天津市东丽区张贵庄新兴里17排2号房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给赵健。双方在协议书中对租房期间、租金金额及支付方式、双方权利义务均进行了明确约定。现因涉案房屋已被列入棚户区改造范围内，马惠英为争取棚户区改造政策奖励补偿。自2019年6月初即明确告知赵健不再出租涉案房屋，并明确告知其应于2019年6月底前腾房，也未再收取租金。然而，赵健无故推脱，至今拒不腾房，严重损害了马惠英的合法权益，更直接影响了马惠英获得棚户区改造政策奖励的权益。综上，马惠英为维护自身的合法权益，现依据《合同法》的相关规定，特诉至贵院，望判如所请。赵健辩称，双方并无任何书面合同，赵健已将租金交付至2019年10月11日，赵健承租房屋后对房屋进行了装修并购置家具家电，现房屋拆迁给赵健造成一定损失，故在马惠英未能给付补偿的情况下，赵健无法搬出涉案房屋。赵健向本院提出反诉请求：1.判令马惠英向赵健赔偿10000元；2.判令反诉费由马惠英负担。事实和理由：赵健与马惠英间系房屋租赁合同关系，马惠英单方解除合同，给赵健造成损失，故成诉。马惠英辩称，双方房屋租赁协议中已明确约定，赵健不得擅自改动房屋，且租赁期内如遇整改、换房等情况应及时通知赵健。赵健整改未经马惠英同意，马惠英已履行该通知义务。因此，不同意赵健的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：马惠英提供《天津市公有住房租赁合同》、《结婚证》、《居民司法医学证明推断书》、《房屋租赁协议书》并申请证人齐某出庭作证。齐某与双方无明显利害关系，其证言客观持中，本院依法予以采信，依其证言，上述《房屋租赁协议书》并非由赵健本人签字，故本院对该协议书依法不予采信。其他书证，均形式合法、内容可信，且与本案具有关联性，本院依法均予采信。赵健提供电话录音一份，拟证明双方合意解除合同，马惠英同意给付10000元，赵健则承诺于2019年11月13日腾房。经庭审质证，马惠英对该证据不予认可，并认为双方没有达成合意。按上述电话录音内容，至多仅能证明双方曾对赵健因室内装修等损失的金额达成过一致意见（即1万元），但该证据无法证明马惠英曾同意在赵健未及时腾房的情况下先行支付该款项。依据上述认证意见及当事人庭审陈述，本院确认如下事实:一、天津市东丽区新兴里17-2号房屋系由北京铁路局天津铁路分局天津第二建筑段的单位产房屋。此后，天津第二建筑段与天津市房地产信托集团有限公司签订《物业管理分离移交协议》，协议约定将包括涉案房屋在内的房屋移交由天津市房地产信托集团有限公司运营管理。2018年1月1日，天津市房地产信托集团有限公司与天津市房信物业发展有限公司签订委托管理协议一份，约定天津市房信物业发展有限公司受托管理包括涉案房屋在内的房屋。2002年1月1日，天津第二建筑段与张福东签订公有住房租赁合同，约定将涉案房屋出租给张福东。合同第7条同时约定，承租人如需转租时，应事先提出书面申请，并征得出租方书面同意。此后，出租方改为天津市房信物业发展有限公司。二、马惠英与张福东系夫妻关系，张福东于2017年9月17日去世。三、自2017年6月起，马惠英将涉案房屋出租给赵健。赵健按400元/月的标准交纳房租至2019年10月11日。四、2019年6月30日，当地政府公告，宣布将对涉案房屋在内的棚户区进行征收改造。2019年10月24日，马惠英与当地政府签订自愿提前封房补偿协议，协议约定马惠英同意涉案房屋由政府征收。涉案房屋由赵健占用至今。本院认为，马惠英与赵健间并未直接签订书面租赁合同，但马惠英已向赵健实际提供了租赁物，赵健也已交付租金，应视为双方房屋租赁合同关系已经成立，但马惠英的出租行为属转租，其与出租方天津市房信物业发展有限公司签订的公有住房租赁合同中明确约定，如转租房屋时，必须经出租方书面同意。马惠英在未经出租方同意的情况下向赵健转租房屋，其与赵健间的房屋租赁合同应属无效。合同解除应以合同有效为前提，合同无效的情况下，合同对双方无法律约束力，并无解除必要。因马惠英与赵健间的租赁合同关系无效，故赵健应立即将房屋返还给马惠英。按照法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。自2019年10月12日至2019年11月10日期间，涉案房屋仍由赵健占用，依据上述法律规定，其应参照原租金标准支付占有费387元（400元÷30天×29天）。另依法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就赵健室内装修等损失金额，双方曾予以共同确认（10000元），但就合同无效，双方均有一定过错，依法应各自承担相应责任，本院认为该责任比例应以5：5为公允。因此，马惠英应向赵健支付5000元，与赵健应付款项387元抵销后，马惠英还应支付4613元。综上所述，马惠英的诉讼请求及赵健的反诉请求，均部分具有事实和法律依据，本院在上述范围内依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告赵健在本判决生效之日起十日内将坐落于天津市东丽区张贵庄街新兴里17-2号房屋腾空并搬出该房屋。二、在反诉原告赵健履行完毕上述判项后十日内，反诉被告马惠英向反诉原告赵健支付4613元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告马惠英及反诉原告赵健的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取25元，由原告马惠英、被告赵健各负担12.5元；反诉案件受理费减半收取25元，由反诉原告赵健、反诉被告马惠英各负担12.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 张 梁二〇一九年十二月四日书记员 芦思霖本判决所依照的法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。