北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16682号上诉人（原审原告）：李军，男，1968年1月21日出生。上诉人（原审原告）：李幻雪，女，1992年5月11日出生。二上诉人共同委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：畅新爱，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苗全旺，男，1979年6月13日出生。原审第三人：北京华和信房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区空港街道乐园路**院**楼**5-6。法定代表人：刘聚焕，总经理。委托诉讼代理人：沈安康，男，1989年6月13日出生。上诉人李军、李幻雪因与被上诉人苗全旺、原审第三人北京华和信房地产经纪有限公司（以下简称华和信经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初27550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李军、李幻雪上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持李军、李幻雪一审诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由苗全旺承担。事实与理由：1.一审法院认定，因政策执行原因导致本案房屋不能网签过户，上诉人暂缓支付后续房款行为，不属于不安抗辩权是不恰当的，严重违背事实常理和法律公平。2.一审法院把因未确定政府审批部门导致无法办理网签和过户的责任归咎为上诉人未审核，所以责任认定在上诉人，严重不当，有违法律的公平和公正；3.一审法院提及在2019年5月24日北京市通州区文化和旅游局《关于通州区已建成文化、旅游、酒店、娱乐项目转让的审核标准》通文旅发（2019）11号文，载明审核主体为通州区文化和旅游局，认为上诉人起诉在该文件之后，所以合同解除的责任在上诉人，是认定事实和法律适用不当；4.2018年5月22日双方协商的时候，有录音，第30分钟我方提出过没确定能够网签之前不能再继续支付房款，不能视为我方违约，当时对方是同意的。苗全旺辩称：同意一审判决，不同意李军、李幻雪的上诉请求和事实理由。华和信经纪公司述称，对一审判决没有意见。李军、李幻雪向一审法院提出诉讼请求：1、依法判定解除李军、李幻雪与苗全旺签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号BJHHXMM+9800266）；2、依法判定苗全旺返还李军、李幻雪定金总计100万元；3、依法判令苗全旺赔偿李军、李幻雪居间费5万元。一审法院认定事实：李军、李幻雪（买受人）于2018年4月27日通过居间方华和信经纪公司和苗全旺（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同，合同编号BJHHXMM+9800266）。合同约定苗全旺将位于通州区榆滨华苑二区68号楼-1至2层x的房屋（产权证号：京（20**）通州区不动产权第XXXX号）出售给李军、李幻雪，房屋成交价格为1300万元，房屋权属证书登记用途为酒店。合同载明该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押登记日期为2017年6月8日。关于付款方式及期限，合同附件五约定分五笔付清，其中1、买受人于签约当日向出卖人支付购房定金50万元整；2、买受人于2018年5月31日前向出卖人支付第二笔购房定金300万元。合同第十五条其他约定“由于购买人指标原因，过户日期延续2019年8月31日前。”一审庭审过程中，李军、李幻雪陈述2018年5月初，华和信经纪公司到不动产登记事务中心核实房源时被告知2017年4月有一个限购文件未确定审批部门该房屋不能办理网签，随后即与苗全旺联系变更付款方式为第三方资金监管账户，苗全旺不同意，因此李军、李幻雪未再继续支付应付款项，属于行使不安抗辩权；关于解除合同的理由，李军、李幻雪称由于苗全旺2019年3月和6月称由于房屋不能过户，因此不再出售房屋，属于苗全旺的单方违约，另一个理由为该房屋因为政策原因无法交易，苗全旺对此不予认可，其陈述系由于李军、李幻雪未按照合同约定期限支付款项已构成违约，自己的房屋属于合法房产可出售。关于涉案房屋需要审批文件的问题，李军、李幻雪称签合同之前并未了解该政策，华和信经纪公司亦表示自己只在合同签订后进行审核，之前不会审核，对该文件不了解。另查，李军、李幻雪所称的2017年4月的文件系2017年4月19日发布的《北京市关于进一步加强产业项目管理的通知》市规划国土发【2017】第121号第三条规定“产业项目（含已售再出售的）买受人应为具备相应条件的企事业单位、社会组织或个人。产业项目所在区行政主管部门或园区管理部门应结合区域产业政策要求等对买受人购买条件进行审核、出具书面意见，同时做好后续监管工作。”2019年5月24日，北京市通州区文化和旅游局《关于通州区已建成文化、旅游、酒店、娱乐项目转让的审核标准》通文旅发【2019】11号，载明审核主体为通州区文化和旅游局，审核对象为拟购买已建成文化、旅游、酒店、娱乐项目的买受人。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。当事人协商一致，可以解除合同。本案中李军、李幻雪与苗全旺签订的合同系当事人真实意思表示，应属合法有效。关于李军、李幻雪要求解除合同的诉讼请求，其二人认为系苗全旺单方违约所致，苗全旺对此不予认可，经审查，2018年5月31日前李军、李幻雪应支付苗全旺定金300万元但未支付，李军、李幻雪对此解释称其二人了解到2017年4月的文件导致合同存在不能履行的客观情况属于行使不安抗辩权，对此法院认为首先其所称的文件在本案合同签订前即已发布，李军、李幻雪作为买受人应认真审核自身的购买资格并了解相关的购房政策，而且自己还是通过专业的中介公司购买的房屋，理应对相关政策情况进一步掌握，因此该情形不符合合同法规定的不安抗辩权行使的情形，另外双方亦未就变更付款方式达成一致意见，故李军、李幻雪未按照合同约定期限履行付款义务的行为已构成违约。在此情形下，苗全旺作为后履行债务的一方有权拒绝李军、李幻雪提出的履行请求。结合上述分析，李军、李幻雪认为苗全旺单方违约要求解除合同的理由不成立。另外，李军、李幻雪陈述的合同出现政策原因导致客观履行不能应予以解除的问题，上述分析中已提到该项政策在签订合同之前即已存在，即使最终因为合同目的无法实现而解除亦系由于买受人的行为所致，且相关政策障碍已于其起诉前解决了，因此该理由亦不成立。但由于庭审过程中，苗全旺同意解除合同，故双方的合同因双方达成一致而解除，故法院确认双方签订的合同于2019年10月24日解除。结合以上分析，关于李军、李幻雪要求苗全旺双倍返还定金并赔偿居间费用的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2019年11月判决：一、确认李军、李幻雪与苗全旺签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年10月24日解除；二、驳回李军、李幻雪的其他诉讼请求。案件受理费7125元，由李军、李幻雪负担（已交纳）。二审中，李军、李幻雪提交李幻雪2014年8月到2019年10月的社保缴纳记录，证明李幻雪在本案合同约定的房屋过户之日是具备购房资格的。苗全旺对该证据的真实性认可，但认为违约事实发生在2018年5月31日之前，该证据对本案没有实际意义。华和信经纪公司对该证据的真实性认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中李军、李幻雪与苗全旺签订的合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。本案中，李军、李幻雪认为系苗全旺单方违约，主张合同存在不能履行的客观情况，其据此行使不安抗辩权未履行付款义务。结合本案证据和查明的事实，李军、李幻雪所称的文件在本案合同签订前即已发布，二人作为买受人应当审核自身购买资格、了解相关的购房政策，因此该情形不属于合同法规定的不安抗辩权行使的情形。且根据现有证据难以证明此后双方就变更付款方式达成过一致意见，故李军、李幻雪未按照合同约定向苗全旺支付合同款项已构成违约，苗全旺作为后履行一方有权拒绝李军、李幻雪提出的履行请求。据此，一审法院对李军、李幻雪要求苗全旺双倍返还定金并赔偿居间费用的诉讼请求未予支持，并无不当。综上所述，李军、李幻雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由李军、李幻雪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一九年十二月九日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞书 记 员 王 艳