广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1809号上诉人（原审原告）：谢宝强（TSEPOKEUNGINNESS），男，1962年9月13日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：吴少娟，广东上方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹建兵，男，1970年7月12日出生，汉族，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭惠茹，广东凯行律师事务所实习律师。上诉人谢宝强（TSEPOKEUNGINNESS）因与被上诉人曹建兵房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢宝强上诉请求：撤销一审判决，改判曹建兵返还谢宝强预存用作缴交物业管理费、水费账户结存余额20727.6元及折价返还谢宝强家电家具款36066元。事实和理由：一、在买卖涉案房产过程中，曹建兵是知悉并同意将预存款返还给谢宝强的，《欠条》可予以证实，且租赁合同以及房屋买卖合同中均约定曹建兵需自行承担物业费等费用，双方的微信聊天内容也反映曹建兵同意返还该笔预存款；二、房屋买卖合同约定是以现状（毛坯）出售，可以理解为按毛坯状态出售，该房屋在出租时，也是特别约定了家电家具清单，显然家电家具不是随同房屋赠与的，曹建兵一审中虽不同意以折价的方式支付，但同意谢宝强自行前往拆除处置，谢宝强也同意该方式。曹建兵辩称，一、《房地产买卖合同》约定买方支付的价格已经包含全部费用，对涉案费用的预存谢宝强明知却未另外注明提出，双方的微信聊天内容发生在已完成过户手续后，如曹建兵未交清费用，谢宝强不会配合办理过户手续，且该微信聊天是在曹建兵醉酒状态下发生，并非真实意思表示；二、曹建兵在履行完毕买卖合同义务后，谢宝强对物业公司的债权也应当转移给曹建兵，所以结余余额归曹建兵所有，《欠条》无曹建兵的签名，不得作为证据使用，该物业管理费属于待处理款项，现未转入曹建兵账户，谢宝强无权要求返还；三、在办理房屋过户登记后，曹建兵仍向谢宝强支付了8月份租金2000元，谢宝强应返还该款；四、涉案房屋出租时是带家电出租，买卖房产时按现状也应理解为是带家电家具出售，且合同已经明确曹建兵支付的房屋对价包含此前产生的一切费用。谢宝强向一审法院起诉请求：一、曹建兵向谢宝强返还谢宝强已预缴的物业管理费、水费账户结存余额20727.6元；二、曹建兵折价向谢宝强返还家电家具款36066元。一审法院认定事实：2017年11月11日，谢宝强（作为甲方）与曹建兵（作为乙方）签订一份租赁合同，约定：1.甲方同意将其所有的位于中山市××山××花园××阶段××号单位出租给乙方使用，租赁面积为96平方米，管理费每月212元由乙方支付；2.租期为三年，合同从2017年12月1日至2020年11月30日止，每月租金为2000元，乙方应于每月7日前向甲方交清当月租金。上述租赁合同还约定了其他内容。同日，谢宝强向曹建兵出具了一份B4-2-1102家电家私清单明细，内容为：1.餐台1张；2.餐桌椅4张；3.沙发1套；4.茶几1张；5.电视柜1张；6.三星电视1台；7.西门洗衣机1台；8.机顶盒1台；9.DVD机1台；10.茶几1张；11.西门子冰箱1台；12.方太炉头1台；13.方太抽油烟机1台；14.海尔微波炉1台；15.水壶1个；16.衣柜1个；17.台柜3张；18.床2张；18.美的空调4台。上述清单明细甲方落款处签谢宝强名、乙方落款处签曹建兵名。2018年4月1日，谢宝强（作为卖方）、曹建兵（作为买方）、中山市培元房地产中介（作为经纪方）共同签订一份房地产买卖合同，约定：1.买卖双方就位于中山市××山××大道××花园××阶段××房（××）的所有买卖条件达成一致意见；2.该物业建筑面积为96平方米，套内面积为96.03平方米，该物业是以现状（毛坯）按套售予买方，买方已全面检查并清除了解该物业的所有情况而并无异议；3.买卖双方同意该物业总楼价为1000000元。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用（包括但不限于维修基金、燃气管道、电话、网络使用费、有限电视初装费、装修费用等等）；4.买卖双方同意该物业的交付使用时间为卖方收齐楼款当天，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋，查验后双方签妥物业交接确认书，卖方将房屋钥匙交付给买方。上述房地产买卖合同还约定了其他内容。2018年7月26日，涉案房屋已变更登记到曹建兵名下。诉讼中，谢宝强与曹建兵均确认出售前涉案房屋已通过租赁的方式交付给曹建兵使用，双方已完成涉案房屋的交易过户及支付房款等事项。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。谢宝强与曹建兵签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。关于谢宝强主张曹建兵向其返还预缴的物业管理费、水费账户结存余额20727.6元的诉讼请求，依据双方签订房地产买卖合同中约定，该物业总价款1000000元已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用（包括但不限于维修基金、煤气管道费、电话、网络使用费、有限电视初装费、装修费等费用），双方签订的房地产买卖合同已对房屋价款及涉案房屋相关债权的权属进行了明确约定，谢宝强已在物业管理费、水费账户预缴的金额属于合同约定的卖方自买入该物业后至本次出售前已支付的费用。现谢宝强、曹建兵双方的房屋交易行为已完成，该物业管理费、水费账户中的款项应依约归曹建兵所有，故对于谢宝强该诉讼请求，不予支持，予以驳回。关于谢宝强主张曹建兵向其折价返还家电家具款36066元的诉讼请求，依据双方签订的房地产买卖合同约定，涉案房屋按现状出售。现谢宝强、曹建兵双方对合同中约定“按现状出售”的具体含义理解发生分歧，谢宝强主张按现状出售并不包括家私家电，而曹建兵则主张按现状出售包括家私家电。依据谢宝强、曹建兵签订的租赁合同、家电家私清单明细，综合采用诚信解释、整体解释和目的解释等解释规则，曹建兵在购买涉案房屋前一直以租赁的方式占有并使用涉案房屋，且租赁合同及清单明细中明确约定了涉案房屋是带家电家私，谢宝强、曹建兵对涉案房屋的现状为带家私家电的事实均是知悉的，合同约定的“按现状出售”应理解为包含家电家私出售，故对于谢宝强主张的上述诉讼请求，亦不予支持，予以驳回。综上，谢宝强的诉讼请求理据不充分，不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回谢宝强的全部诉讼请求。案件受理费1220元，减半收取610元（谢宝强已预交），由谢宝强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢宝强提交《欠条》、双方的微信聊天记录、证据代通知书及申请证人房产中介翁某仪出庭，拟证明曹建兵知悉且答应返还管理费，但实际上未返还，另提交家电家具收货单，拟证明谢宝强于2016年4月购买涉案家具家电的事实。曹建兵不确认《欠条》的三性，并认为其已在微信聊天中否认毁约的事实，其作出愿意偿还管理费的承诺不是其真实意思表示，收货单也不能确定商品的名称及价格，谢宝强所主张的金额计算方式不明确，且曹建兵没有返还的义务。曹建兵提交双方微信聊天记录，拟证明其在完成房屋过户手续后，支付了8月份的租金，谢宝强应返还该款，曹建兵未违约，其作出偿还管理费的承诺并非真实意思表示。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明：在双方的微信聊天中，曹建兵表示“能否分2个月付完给你”，谢宝强：“也好”，“共欠17161，先还一万，下个月还7161”、“这样可行吗？”，曹建兵随后表示“可以”。证人房产中介翁某仪称，双方口头约定扣除水电费、租房费及其他费用后曹建兵返还17161.61元，且当时双方签订合同时口头约定不带走家电，合同应当按照带家电家私一起交付。本院认为,本案系涉港房屋买卖合同纠纷，因涉案房产在内地，故内地法律与该房屋买卖合同具有最密切联系，一审判决根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，适用内地法律作为解决本案纠纷的准据法正确，本院予以维持。本案的争议焦点是：一、曹建兵是否应向谢宝强返还预缴费用；二、曹建兵是否应向谢宝强折价返还家具家电款。关于焦点一。虽然双方签订的《房地产买卖合同》约定了买方支付的购房价格已包含了卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用，但曹建兵后续在双方的微信聊天中明确承诺将该款予以返还，其作出的该意思表示应视为是对前述合同约定的变更，房产中介翁某仪对此亦予以确认，但曹建兵应向谢宝强返还的金额应以双方协商一致的金额为限，即曹建兵应向谢宝强返还17161元，谢宝强关于超出该部分金额的上诉请求，本院不予支持。至于曹建兵抗辩其在该微信聊天中所作出的偿还承诺并非其真实意思表示，对此曹建兵应承担举证责任，现其举证不能，故其该抗辩理由，本院不予采信。至于曹建兵提出谢宝强应向其返还8月份租金的问题，与本案系不同的法律关系，故曹建兵该抗辩理由，本院不予处理。关于焦点二。涉案房产在双方买卖之前是以带装、带家具家电出租的，即该房产的现状不可能是毛坯状态，故虽然双方签订的《房地产买卖合同》中约定涉案房产以现状（毛坯）出售，但该约定明显与实际不符，而双方对于涉案房产现状是带装、带家具家电出租的事实是明知的，故本着诚实信用原则，涉案房产现状应理解为带装、带家具家电出售。另《房地产买卖合同》中约定了买方支付的购房价格已包含了卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用，其中家私家电属于谢宝强出售该物业前产生及支付的费用，故谢宝强现要求曹建兵折价返还家具家电款既违背诚实信用原则，也与前述合同约定不符，故谢宝强该上诉理由缺乏理据，本院不予支持。综上所述，上诉人谢宝强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23766号民事判决；二、被上诉人曹建兵于本判决生效之日起七日内向上诉人谢宝强返还预缴的物业管理费、水费17161元；三、驳回上诉人谢宝强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1220元，减半收取610元（上诉人谢宝强已预交），由上诉人谢宝强负担425元，被上诉人曹建兵负担185元。二审案件受理费1220元（上诉人谢宝强已预交），由上诉人谢宝强负担851元，被上诉人曹建兵负担369元。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  卢俊廷二〇一九年十二月三日法官助理谢文婷书记员林烨颖