新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0703民初1891号原告：申艳丽，女，汉族，1978年10月3日出生，住新乡市。委托代理人：段伟涛、贾英超，河南乾川律师事务所，特别授权。被告：新乡名都置业有限公司，住所地：新乡市卫滨区文岩路**恒大雅苑综合楼**，统一社会信用代码：91410700567262714E。法定代表人：贾飞，董事长。委托代理人：杜阳，何士振，该公司工作人员，特别授权。原告申艳丽诉被告新乡名都置业有限公司车位纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申艳丽的委托代理人段伟涛，被告新乡名都置业有限公司的委托代理人何士振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月9日，我为购买位于文岩路299号恒大雅苑地下室车位01层1622号车位与被告签订商品房买卖合同，并交付45000元车位款及3278元维修费。后发现被告方在未通知我方的情况下擅自于1622号车位上方建设通风管道，导致1622号车位高度为1.2米，严重违反现行《车库建筑设计规范》规定的1.8米，致使车位无法正常使用，合同目的不能实现。为维护我方合法权益，故诉至法院要求1、请求解除原被告于2014年4月9日签订的合同；2、要求被告返还车位款及维修费48287元，并赔偿损失11481.51元；3、诉讼费由被告承担。经法院释法明确第一项一下诉讼请求：请求确认原被告于2014年4月9日签订的合同已经于2018年8月26日解除。被告辩称：1.根据原被告双方签订的车位合同第六条和第八条的约定，原告应于2014年10月6日前支付车位款60000元，应于2015年4月6日之前支付车位款45000元，但是截至目前仍未缴纳。根据第八条约定车位交付时间为2015年12月1日，原告逾期缴纳车位款，违约行为在先。根据停车位合同附件四第四条的约定，原告逾期180天，仍未按约定全额支付的，被告有权单方解除合同，原告所交款项不予退还，停车位归被告所有，原告应无条件配合到政府有关部门办理注销合同的备案，相关费用由原告承担。我方享有解除权，但是根据上述约定的条款（附件四第四条），不应当退回车位款。我作为代理人不清楚具体的解除时间，但是我知道我公司确实向原告发过解除函。原告不享有解除权。2.涉案停车位已经竣工并验收备案，符合交付的条件。原告向本院提交的证据材料有：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格。2、被告企业信用公示报告一份，证明被告的主体资格。3、房屋买卖合同一份（包括附件1.2.3.4）、收据一份、声明一份，证明①原告支付45000元车位款及3278元维修费,购买位于文岩路299号恒大雅苑地车位01层1622号车位；②合同第八条约定交付的条件为商品房经验收合格。合同第十条约定规划、涉及变更影响买受人所购买商品房使用功能的，出卖方应当书面通知买受人。4、车位照片，证明涉案车位上方存在通风管道，致使车位无法正常使用。5、2018年8月26日17:26日手机短信，证明原被告之间的合同已于2018年8月26日解除，被告方工作人员手机号为155××××****，原告接收短信手机号为187××××****。被告向本院提交证据材料有：竣工验收备案通知书一份，证明原告主张的车位上的通风管道在设计之初就已经存在，且由相关部门验收合格。经庭审质证：被告对原告提交的证据1、2、4无异议，本院予以确认。被告对原告提交的证据3中的买卖合同无异议，本院予以确认；对该证据中的声明表示不清楚，本院将结合案件的其他证据予以综合确认；对该证据中的收据有异议，认为其公司只是代房管部门收取的维修资金，不应当由其退还；原告对此表示同意，且表示该部分不要求法院处理，故本院对该证据不作认定。被告对原告提交的证据5真实性无异议，但认为涉案车位目前仍然在房管局备案状态，其没有另行正式销售。本院对该证据的真实性予以确认。原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为被告在销售时没有告知原告，存在可能严重影响原告使用房屋的情形，属于一种欺诈行为，根据相关法律规定，原告只主张1万元的损失是可以的。本院对该证据的真实性予以确认。依据上述有效证据及庭审，可以确认以下事实：2014年4月9日申艳丽作为买方人与新乡名都置业有限公司作为卖方人签订了合同编号为2014-0400925《商品房买卖合同》（包括附件1.2.3.4），合同第三条约定买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目：第地下车位幢（单元）-1（层）车位-1622，该商品房的用途为非居住用房，属钢混，层高为米，建筑层数地上0层，地下2，地下**房阳台是空。该商品房建筑面积共54.36平方米，其中，套内建筑面积25.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.19平方米。第四条约定的该商品房总价款为壹拾伍万元整。第六条约定为分期付款：2014年4月7日前支付首期房款肆万伍仟元整（小写￥45000）；于2014年10月6日支付楼款陆万元整（小写￥60000）；余款肆万伍仟元整（小写￥45000）于2015年4月6日前支付。第七条约定买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权解除合同。第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前交付涉案车位。该合同附件四《合同补充协议》第四条第2项载明：“如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买方所交的全部款项不予退还，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同本案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。”原被告均认可原告只交了涉案车位的首付款45000元。被告目前仍没有向原告交付涉案车位。2018年8月26日被告的工作人员通过手机向原告发短信，内容为：尊敬的恒大雅苑申艳丽业主，您好！您于2014年4月6日购买车位-1补222号车位，截止目前仍有105000元逾期未付。由于您多次逾期未及时办理，我公司将严格按照合同或认购书协议约定，今日对您所购买的车位另行销售，后期所产生一切后果将由您本人承担！（此短信发出即为收到）。涉案车位的上方存在通风管道。2019年10月23日原告起诉至本院。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，原告申艳丽以被告新乡名都置业有限公司于2018年8月26日向其发出催缴涉案车位余款，否则将另行出售涉案车位的短信作为被告解除合同编号为2014-0400925《商品房买卖合同》（包括附件1.2.3.4）的意思表示，且其已经收到，认为应当确认该时间为双方上述合同解除的时间。庭审中，被告也表示其向原告发出过表示解除上述合同的意思表示。根据上述法律规定、双方的陈述、涉案商品房买卖合同的约定以及原被告均对于上述短信的发出时间真实性的认可。本院确定原被告双方签订的合同编号为2014-0400925《商品房买卖合同》（包括附件1.2.3.4）合同解除时间为2018年8月26日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十九条规定“分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。当事人对标的物的使用费没有约定的，人民法院可以参照当地同类标的物的租金标准确定。”本案中，被告认为原告未按合同约定向其交纳分期付款的剩余车位款，且已经逾期180天，被告是按照合同的约定行使的解除权；被告在合同履行中不存在违约情况，根据涉案合同附件四约定对于原告所交的45000元不予退还。原告认为其是在分期第二期付款的时间2014年10月6日后得知涉案车位上有通风管道的存在，致使其购买的车位的垂直高度低于了《汽车库建筑设计规范》和《车库建筑设计规范》行业标准车位设计高度，要求退还已交的45000元并且要求被告赔偿损失11481.51元。针对涉案车位上确实存在通风管道的问题，被告一直强调该通风管道是在地下车库涉计之初就已经在此规划，并且也经过了相关部门的验收。本院认为对于通风管道下方的空间怎样使用，如何设计车位是由被告自主安排的。地下室。地下室是一个相对密闭的空间也是多种类型的机动车。被告作为专业房地产开发企业，在设计、出售商品时，应当严格执行法律、法规、行业标准，肩负其社会责任，以避免不安全因素的存在。本案中被告明知有通风管道存在，仍然设计不符合行业标准的涉案车位并出售，存在地下车库不安全因素，对本案的纠纷发生有一定的责任。故不能按合同约定的严格意义上，不予退还车款45000元。另一方面，本案的车位合同价为150000元，属于一个一般家庭的大项支出。原告陈述其是在2014年10月6日之后得知涉案车位上有通风管道的存在，才得知其权利受到了侵害，之后在被告催要剩余车位款的短信提醒之下，于2019年10月份通过诉讼途径以对方发出信息来确认双方合同的解除。原告作为涉案车位的直接利害关系人，也存在消极怠于行使权利的表现，对本案的纠纷也存在一定的责任。根据上述法律规定、原告实际未按合同约定支付剩余车位款、被告认可未正式向原告交付涉案车位的情况，本院酌定被告向原告返还车位款42000元。原告要求被告赔偿损失11481.51元的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。庭审中原被告对于原告交纳的3278元的维修基金的性质均已明确，且原告不再要求法院处理该项请求，本院予以准许。被告的其他抗辩理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十九条之规定，判决如下：原告申艳丽和被告新乡名都置业有限公司签订的合同编号2014-0400925《商品房买卖合同》（包括附件1.2.3.4）于2018年8月26日解除。被告新乡名都置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告申艳丽返还车位款42000元。三、驳回原告申艳丽要求被告新乡名都置业有限公司赔偿损失11481.51元的诉讼请求。如被告不能按本判决确定的期限向原告履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1294元，减半收取647元，由被告新乡名都置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 员 范梅红二〇一九年十二月五日书记员员 荣 莉