江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9438号上诉人（原审原告）：矫正，男，1955年5月4日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上诉人（原审被告）：徐剑云，女，1960年9月4日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：朱焕忠，男，1961年4月1日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区，系徐剑云丈夫。上诉人矫正与上诉人徐剑云因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初4361号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人矫正上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；改判为：（1）徐剑云向矫正交付已过期但尚未交还的租赁房屋，并依据合同规定支付超期占房费250元/日(自租赁期结束之日起至矫正接收到房屋之日止)。（2）徐剑云将其擅自拆除的空调器安装至原位，完好地交付矫正。（3）徐剑云对其擅自变更、损坏的房屋水路、电路、墙壁、屋顶、地面、防盗门等房屋结构、设施恢复完好后交付矫正。徐剑云对其尚未拆除的两面镜子拆除并搬离租赁房屋。（4）徐剑云付清租赁期间至房屋交割日止所欠的水费、电费（矫正已代付272元）、煤气费（矫正已代付350）、物业管理费（矫正已代付600元)、租赁税费、拆锁、配钥匙、钩锁芯费用（矫正已代付200元)。付清所欠水、电、煤气费后，徐剑云在交房时需将该租赁屋的水费缴费卡、电费缴费卡、煤气费缴费卡交还矫正。（5）徐剑云对其多次擅自在租赁房屋门上加锁致使矫正无法进门，擅自撕下或覆盖矫正的招租告示并贴出歪曲事实的告示、阻止矫正招租的违法行为在同等范围公开道歉，赔偿矫正因此无法及时出租房屋的全部损失，并保证今后不得再有此类行为发生。（6）徐剑云已付押金5300元依据合同规定不得抵扣。2.徐剑云承担涉及本案二审诉讼全部费用。事实和理由：一、案涉房屋内只安装了一台空调器，该空调器是房屋附属设施，是属于矫正的。徐剑云擅自拆走矫正的空调器是违法的。一审法院不支持矫正要求徐剑云返还空调器的诉请，既不合理也不合法。二、徐剑云违反合同规定擅自改变室内结构、人为损坏室内设施，一审法院对矫正要求徐剑云将房屋结构设施恢复完好的诉请不予支持，既不合理也不合法。三、在徐剑云未将破损玻璃门更换、未将擅自拆走的空调器归还安装并检验完好、未将房屋结构设施恢复完好之前，矫正不能正常使用房屋。在诉讼期间案涉房屋现场也不得变动，矫正也不可能正常使用房屋。真正的房屋交还日期应当是徐剑云将所有问题整改完成，矫正验收无误后进行房屋交接完成的日期。徐剑云应支付自2019年4月1日起至真正的房屋交接日止的占有使用费。四、徐剑云未交还房屋期间的各项费用也应由徐剑云承担。五、因徐剑云擅自加锁、撕下或覆盖矫正的招租告示，并贴出歪曲事实的告知，阻止矫正招租，致使矫正至今未将房屋出租出去，给矫正造成巨大的名誉损失和经济损失。一审法院对矫正要求徐剑云公开道歉、赔偿损失的诉请不予支持，明显有误。六、徐剑云违反合同义务，擅自改变室内结构、人为损害室内设施，根据合同约定，押金应不予退还。上诉人徐剑云上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.本案所有诉讼费用由矫正承担。事实和理由：一、一审判决徐剑云更换案涉房屋大门破损的玻璃于法无据，且不具有可行性。案涉房屋大门玻璃的裂纹是2008年徐剑云维修后使用至今产生的自然折损，而非徐剑云恶意破坏所致。矫正已更换案涉房屋所有门锁，徐剑云已无法进入案涉房屋，该判项不具有可行性。二、一审法院认定徐剑云20**年4月1日至6月28日占有使用案涉房屋，与事实不符。2019年4月1日双方按约办理交房手续，徐剑云将钥匙交于矫正，案涉房屋已经腾空。因矫正拒不退还押金，双方发生纠纷，徐剑云加锁是在多次协商无果的情况下迫不得已的行为。2019年4月6日矫正报警换锁，之后案涉房屋完全在矫正实际控制之下，徐剑云无法进入案涉房屋也未再进入过案涉房屋，理应视为徐剑云已经交还房屋。2019年4月1日至6月28日徐剑云并未实际使用案涉房屋，也没有给矫正造成任何实际损失，一审判决徐剑云支付该期间占有使用费显失公平公正。原审原告矫正向一审法院起诉请求：1.徐剑云向矫正交还租赁房屋，并依据合同规定支付超期占房费250元/日(自租赁期结束之日起至矫正接收到房屋之日止)；2.徐剑云将其擅自拆除的空调、损坏的玻璃大门修复完好后交付矫正；3.徐剑云对其擅自变更、损坏的房屋水路、电路、墙壁、屋顶、地面等房屋结构、设施恢复完好后交付矫正；4.徐剑云付清租赁期间所欠的水费、电费(272元)、煤气费（350元)、物业管理费（600元)、租赁税费、拆锁、配钥匙、购锁芯费用（200元)；5.徐剑云对其多次擅自在矫正门上加锁、撕下矫正招租告示的行为进行公开道歉，赔偿矫正因此无法及时出租房屋的全部损失。一审法院认定事实如下：苏州市姑苏区彩香二村2幢3号101室房屋（建筑面积：51.58平方米）系矫正所有。徐剑云自2004年起租赁上述房屋经营服装生意，双方一年一签合同，最后一份租赁合同签订于2018年3月22日，约定：年租金72000元（每月6000元，不含税），每半年支付一次，先付后用；室内附属设施包括：灶具、抽油烟机、空调器、衣柜、厨房橱柜、卫生洁具、玻璃门、防盗门、灯具、电开关、插座、电表、水表、煤气等完好无损；租赁期限自2018年4月1日起至2019年3月31日止；另付押金5300元，合同终止或解除，出租房扣除承租方应承担的租金、水电等其他费用及违约金、房屋占有费等后将剩余金额退还承租方；合同终止或解除，承租方应于合同终止或解除当日向出租方腾房，否则每逾期一日应按250元/日向甲方支付房屋占有使用费，如逾期满15日，出租方有权采取换锁等强制措施，因此导致承租方损失，出租房不承担赔偿责任；承租方不得擅自改变室内结构，并爱护使用室内设施，若人为损坏的应给予赔偿，如发生自然损坏应及时通知出租方，并配合出租方及时维修。矫正、徐剑云确认徐剑云已支付合同期内的房租以及押金5300元。合同到期后，徐剑云未与矫正办理续租手续，双方在退房时因空调、押金等问题发生纠纷，矫正与朱焕忠于2019年3月30日对房屋验收，但未达成一致，朱焕忠未将房屋钥匙交给矫正。2019年4月6日，矫正向公安机关报警，经公安民警允许，将房屋门锁拆除、更换，并另配彩香二村2幢3号的单元门钥匙一把，同时矫正在房屋玻璃门上张贴招租告示，并留有联系人电话。2019年4月11日，朱焕忠在房屋防盗门的锁上又加了一把锁，并在玻璃门上张贴告示：“该房东扣租客押金，本店面存在纠纷未解决”。2019年4月14日，矫正再次报警，公安民警告知其可通过司法途径解决，矫正拆除了朱焕忠在防盗门上加的锁，但在2019年4月18日，朱焕忠再次在防盗门上加了一把锁。矫正为两次撬锁、配钥匙共支付200元。矫正在合同到期后支付案涉房屋的电费272元、煤气费350元、物业费600元，合计1222元。2019年6月28日，一审法院至案涉租赁房屋现场查勘，发现该房屋南临三香路，开有一扇大门，该大门有对开的玻璃门，玻璃门外加有防盗门，该房屋另有北门与彩香二村小区2幢单元门相通，防盗门上加的锁已经被拆除。徐剑云的代理人朱焕忠陈述其于2019年6月19日拆除了加在防盗门上的锁。查勘现场时，矫正明确要求徐剑云需恢复原状的事项包括：1.玻璃门有裂纹需修复；2.水路恢复，明管需全部改为暗管，浴缸、马桶、厨房间的台盆需通水；3.电路恢复，明线改为暗线，灯具恢复，原来的插座需要通电；4.墙壁因装货架打了很多洞需要修复，瓷砖、地砖破损需要修复；5.拆除的空调安装回来；6.防盗门需要修复。徐剑云对此回复：1.玻璃门发现有裂缝，本应是矫正修复，我曾经出钱修复过，现在还有裂纹，矫正同意在押金中扣除修理费用的；2.矫正原有的水管烂掉了，但其拒绝修复，我使用了明管，我方没有改动过水路；3.日光灯我使用的是明线，但我方没有改动过暗线；4.矫正坚持要拆除挂衣服的架子，导致墙上有洞，瓷砖、地砖是在使用过程中正常破损的；5.空调是我方安装的；6.防盗门是我方安装的。关于空调是谁安装的问题，矫正提供2003年6月28日发票、2003年7月8日移机费发票一张，证明其为租赁房屋安装的是小天鹅KFR-35GW/F空调。徐剑云提供苏州格力电器技术服务有限公司出具的购机证明一份证明其为房屋安装的是格力空调，该证明载明：用户徐剑云，安装地址：苏州市姑苏区彩香二村2幢101，于2015年7月5日向我司采购一套格力空调，型号为：KFR-35GW（35556）K1C-N2（A），我司质保期6年。一审法院向矫正释明其是否要求徐剑云赔偿该空调损失，其回答：“不考虑，要求返还我空调”。徐剑云为证明双方之前的合同未约定空调、防盗门等，提供2006年、2007年、2008年的房屋租赁合同三份，三份合同约定的室内附属设施为：灶具、抽油烟机、卫生洁具、玻璃门、电表、水表、煤气等，其中2008年的合同另载明：“发现玻璃门有破损，重新安装费用由乙方（承租方）支付全部费用，从押金中扣除”，徐剑云在该内容下方签名。矫正对上述合同真实性无异议，但提出双方约定的设施不全，有“等”字包含了空调和防盗门。一审法院认为，矫正与徐剑云签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。租赁合同到期后，双方因房屋现状、空调、押金等问题发生争议，徐剑云作为承租方理应通过合法途径解决，先行交还房屋以避免产生损失，但其两次对承租房屋加锁阻止出租方正常使用房屋，构成违约，应承担违约责任。关于矫正提出的各项诉讼请求，一审法院逐一分析如下：1.恢复原状。矫正于2004年将案涉房屋出租给徐剑云作为商铺经营服装生意，具有明显的盈利性质，其对于徐剑云对案涉房屋进行必要的装修是明知和认可的，案涉房屋在长达15年的使用过程中产生一定的损耗是其能够合理预料到的。矫正作为出租方也对房屋具有一定的维护和管理义务，其不能证明徐剑云在使用房屋过程中对房屋进行恶意破坏。矫正未举证案涉房屋十五年前墙壁、水管、电路、灯具等装修的具体状态，恢复原状不具有可行性。考虑到房屋装修的折旧成本应该由出租方承担，该房屋装修经过15年折旧，剩余价值较低，徐剑云按照现状交付房屋未损害矫正的利益。综上，一审法院对矫正要求徐剑云将房屋墙壁、瓷砖、水路、电路、防盗门恢复原状的诉讼请求，不予支持。但是，双方在2008年的合同中约定徐剑云维修玻璃门，现场查勘发现该玻璃门有裂纹，徐剑云应予以更换。对于空调问题，矫正未提供证据证明其购买的小天鹅空调安装在租赁房屋，其要求徐剑云返还该空调，证据不充分，一审法院不予支持。2.返还房屋及支付房屋占有使用费。徐剑云未归还矫正房屋钥匙，矫正拆除门锁后两次将房屋防盗门加锁，因案涉房屋系用作商铺对外经营，徐剑云该加锁行为致使矫正不能正常使用房屋，应认为徐剑云未按时交还房屋。一审法院于2019年6月28日现场查勘时，徐剑云陈述6月19日拆除了加装的门锁，但其未通知矫正及法院，一审法院认定徐剑云至2019年6月28日才将房屋返还给矫正。因徐剑云诉讼中履行了返还房屋的义务，本案对该诉讼请求不再理涉。合同约定徐剑云未如期交还房屋应按照250元/日支付房屋占有使用费，该约定实际系违约责任的约定，兼有补偿性和一定的惩罚性，综合考虑房屋租金、承租方违约的过错等因素，一审法院认为该约定尚在合理范围内，矫正要求按照该约定支付房屋占有使用费，一审法院予以支持，认定为22250元（2019年4月1日至6月28日）。3.各项费用。矫正为案涉房屋支付的电费、煤气费、物业费合计1222元，应由徐剑云负担。徐剑云未交还房屋钥匙，矫正更换门锁产生的费用200元，亦应由徐剑云负担。矫正该两项诉讼请求，一审法院予以支持。对于水费、税费等其他费用，矫正未提供证据证明其遭受的损失，一审法院不予支持。4.赔礼道歉。虽然徐剑云存在违约行为，但未侵犯矫正人格尊严、人身自由，矫正该诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院认定徐剑云支付矫正房屋占有使用费22250元，电费、煤气费、物业费合计1222元，换锁费用200元，并更换案涉房屋的玻璃门。双方签订的房屋租赁合同已到期，徐剑云已付的押金5300元，可用于抵扣上述租金及费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、徐剑云于判决生效之日起10日内更换苏州市姑苏区彩香二村2幢3号101室房屋大门破损的玻璃门。二、徐剑云于判决生效之日起10日内支付矫正房屋占有使用费22250元、电费、煤气费、物业费1222元、换锁费用200元，合计23672元（徐剑云已付押金5300元予以抵扣，还需支付18372元）。三、驳回矫正的其他诉讼请求。案件受理费392元，减半收取196元，由徐剑云负担。二审中，矫正提交以下证据：一、徐剑云在涉案房屋开店的工商登记资料，用于证明该店合法登记，且至今登记还在。二、微信聊天记录，其中的图片证明2019年4月6日下午矫正报警将门打开后至4月7日上午10:33前，徐剑云又在防盗门上加锁，并进入涉案房屋，将矫正原张贴在门上的告示撕去，将徐剑云写的告示贴上；4月7日微信聊天记录证明徐剑云明确告知矫正，矫正不退回押金，徐剑云不会让矫正顺利出租，徐剑云换锁是故意占有房屋。三、三张图片，用于证明玻璃门破裂不是自然损耗，而是人为撞击。徐剑云质证认为：对证据一工商登记资料无异议，但2015年后工商登记就不给年检了，因为是居民住宅。对证据二微信记录和其中图片的真实性不认可，告示是徐剑云从外面贴的，不是从里面贴的，徐剑云并未进入，另外徐剑云是在矫正加的锁外面加的锁；微信记录中徐剑云也没有威胁矫正，双方还在协商，是矫正断章取义。对证据三玻璃门图片的真实性认可，但不认可矫正的证明目的，玻璃门是自然损耗。二审中，徐剑云提交房屋结构示意图一张，称是徐剑云在一审判决后去租赁房屋现场拍摄的，系矫正从房屋内部张贴，用于证明该房屋有南、北两个门，徐剑云只是在南面防盗门加了一把锁，并不影响矫正从北门进入、使用，且北门也是主要使用门。矫正质证认为：真实性认可，房屋结构示意图是其妻子在2019年11月15日后加贴的，租赁房屋的确有南、北两个门，但是徐剑云没有交任何钥匙给矫正，所以徐剑云可以进入，而矫正不能进入，2019年4月14日后矫正将北门锁芯换了，才能进入。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，矫正与徐剑云签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。因租赁合同到期后双方发生纠纷，徐剑云两次在案涉房屋防盗门外加锁，旨在阻止矫正正常使用房屋。徐剑云上诉认为其加锁是在多次协商无果的情况下迫不得已的行为，对此本院认为，双方发生纠纷本应通过合理合法的方式妥善处理，协商不成的可通过诉讼维权，徐剑云采用加锁方式明显超出合理合法的范围，存在主观恶意，不应得到支持。徐剑云还上诉认为其加锁不影响矫正正常使用房屋，对此本院认为，徐剑云第一次加锁后，矫正报警、拆除了加锁，但徐剑云再次加锁，之后矫正提起本案诉讼，一审诉讼期间，徐剑云才拆除了加装的门锁，在徐剑云加锁期间，应认定矫正不能正常使用涉案房屋。2019年6月28日一审法院现场勘查时，双方确认徐剑云的加锁已经拆除，故一审法院判决徐剑云承担2019年4月1日至2019年6月28日期间的房屋占有使用费，并无不当，本院予以确认。关于矫正要求徐剑云将案涉房屋结构设施恢复完好、并支付占有使用费至整改验收完成的上诉请求，本院认为，矫正未提供证据证明2004年其将案涉房屋出租给徐剑云时房屋水路、电路、墙壁、屋顶、地面的具体状况；且徐剑云租赁使用案涉房屋已长达15年，其间必然存在正常折旧和自然损耗；另从矫正2019年4月6日更换门锁并张贴招租告示可知，当时矫正认可案涉房屋按现状交还，之后因徐剑云加锁才导致矫正不能正常使用房屋，故矫正要求徐剑云将案涉房屋恢复原状，本院不予支持。至2019年6月28日一审法院现场勘查时，矫正明确知晓徐剑云的加锁已经拆除，其可以恢复对案涉房屋的正常使用，故矫正要求徐剑云支付占有使用费至整改验收完成，本院亦不予支持。关于玻璃门问题，因一审法院现场勘查时有明显裂纹，且双方2008年合同中约定由徐剑云维修玻璃门，故徐剑云应负责更换，更换时矫正予以配合。关于空调器问题，矫正虽提供了2003年购买小天鹅空调器的发票一张，但未提供证据证明该小天鹅空调器安装在租赁房屋内，故其要求徐剑云返还该小天鹅空调器，依据不足，本院不予支持。关于代付费用问题，一审中矫正提供支付凭证的电费272元、煤气费350元、物业费600元、更换门锁费200元，合计1422元，一审法院均已支持，矫正如有证据证明徐剑云占有使用房屋期间还有其他费用发生的，可另行主张。关于赔礼道歉问题，因双方系合同纠纷，徐剑云并未侵犯矫正的人格尊严，故矫正要求徐剑云公开道歉，本院碍难支持。徐剑云已付的押金5300元，可用于抵扣其本案中欠付的款项，矫正要求押金不予退还，缺乏依据，本院不予支持。综上，矫正、徐剑云的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费784元，由上诉人矫正、上诉人徐剑云各半负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 周 红审判员 赵 东二〇一九年十二月十一日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。