贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终9328号上诉人（原审被告）：普安县房地产开发有限责任公司。住所地普安县盘水街道普天大道文笔新苑**楼。统一社会信用代码：91522323709546588U。法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨亚勇，钟飞，贵州富迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟琦，男，1982年1月25日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：郭春梅，女，1986年4月18日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。共同委托诉讼代理人：田忠理，贵州麒翔律师事务所律师。上诉人普安县房地产开发有限责任公司（以下简称普安房开公司）因与被上诉人钟琦、郭春梅商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初4606号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普安房开公司上诉请求：一、撤销原判第一项、第二项、第三项，依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人在《提前接房申请》中已经明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约（金）事宜终止”，而在本合同中，相关违约（金）事宜就包括逾期交房、逾期办证的违约金事宜，该声明表明被上诉人在实际收房后已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，被上诉人已经免除了上诉人的责任，这是被上诉人的真实意思表示，对其具有约束力。一审判决判令被上诉人支付逾期交房违约金系认定事实错误。二、双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项明确约定“…约定日期起180个工作日以后…买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付…按日向买受人支付以交付房价款万分之一的违约金。”本条款约定的违约金计算方式应作系统解释，即与逾期办证一致，应按工作日计算，而非自然日，一审判决以自然日计算逾期办证违约金系认定事实错误。三、根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定，水、电、煤气、电视等管道预埋进户，开户及其费用由被上诉人承担。据此约定，被上诉人支付的购房款并不包含上述费用。该约定系双方的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并不存在加重被上诉人义务的情形，对合同双方具有约束力，与合同第二十九条的约定并不冲突，一审判决上诉人返还3475元错误。被上诉人钟琦、郭春梅答辩认为，上诉人的上诉理由不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。钟琦、郭春梅向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金32905元（以购房款297511元为基数，按照每日万分之一从2016年5月31日起计算至2019年6月10日，共计1106天）；2、判令被告从2016年12月31日起向原告支付逾期交付房权证的违约金，直至被告将房权证交付原告时止，现暂计26835元（以购房款297511元为基数，按照每日万分之一从2016年12月31日起暂计算至2019年6月20日，共计902天）；3、判令被告返还原告已支付的开户费用3475元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告对原告陈述的购房事实（包括合同约定的房价、交房时间、交付办理商品房转移登记的有关文书的时间）和原告已付清房款的事实无异议，予以确认。根据原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》和被告提供的《提前接房申请》等证据，认定的其他事实如下：《商品房买卖合同》第十一条第一款第一项约定，出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房，第一款第二项约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、取得建设工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3、满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，第二款约定，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及线更标准、规程的要求；合同第十二条约定，房屋交付时上水、下水、供电达到使用条件，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户等；第十三条约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90个工作日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付，合同继续履行；逾期超过90个工作日的，买受人有权退房，并对退房具体事宜进行了约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付；第十四条约定，该商品房达到交付条件后出卖人应当在交付日的3日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；第二十二条第三项约定，出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期180个工作日的，出卖人按已付房款万分之一承担违约责任，逾期超过180个工作日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。2016年8月7日，原告钟琦向被告出具《提前接房申请》后接房，载明“本人于2015年9月23日购买了贵司开发建设的云康新城（白金壹号）11栋6层5后房屋，签署了编号为BJ2-132的《商品房买卖合同》，并按合同交齐了购房款，现因本人原因，特向贵公司申请提前办理交房入住手续。本人承诺：我已知悉所购房屋工程的进度及交付条件，自愿按照现有条件接房，并配合贵公司完善物业的后续事宜，因为提前装修，自实际接房之日起涉及的相关违约事宜，从我本人接收到房屋钥匙之日起终止，我将按照前期物业管理企业的有关规定履行相关义务”。同日，被告收取了原告燃气、电、电视开户费分别为2690元、520元、265元，合计3475元，庭审中被告明确该费用为建设安装费用。另，被告认可案涉项目至今未取得初始登记。一审判决认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点为：1、原告诉请2016年8月7日接房后的逾期交房违约金有无依据；2、原告出具的《提前接房申请》是否免除了被告的全部违约责任；3、违约金应按自然日计算还是按工作日计算；4、被告收取的3475元燃气、电、电视开户费应否退还。对此，分析认定如下：关于焦点一、双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十二条对案涉房屋交付时应达到的条件进行了明确约定，当被告向原告交付的房屋未达到合同约定的条件时，原告有权依照合同第十四条约定拒绝接收房屋，由此导致的逾期交房违约责任由被告按照合同第十三条约定承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案双方当事人对交付使用没有特别约定，2016年8月7日原告明知案涉房屋未经竣工验收不具备交付条件，其因急需用房向被告出具《提前接房申请》后接收了案涉房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，此后双方又没有就被告交付房屋时案涉房屋不符合合同约定的交付条件是否构成违约及其违约责任达成新的协议，因此原告主张被告支付其实际收房后的逾期交房违约金没有依据，不予支持。关于焦点二、原告出具的《提前接房申请》是否免除了被告的全部违约责任，因该《提前接房申请》是针对房屋不符合交付条件而原告因自身原因需要使用房屋而出具的，且明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约事宜终止”，该“相关违约事宜”应理解为逾期交房的违约（金），并不包含逾期办理商品房转移登记的违约金，且其截止时间为“实际接房之日”，并不包括实际接房之前的逾期交房违约金，故对被告关于原告出具的《提前接房申请》免除了被告的全部违约责任的辩解意见不予采纳。关于焦点三，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条和第二十二条对逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期限和违约金的计算进行了明确约定，即逾期期限按工作日计算，超过约定的期限后，则从合同约定的履行义务期限届满次日起按日计算违约金，故被告辩解应按工作日计算违约金没有事实依据，不予采纳。本案双方约定2016年5月30日前交房，至被告2016年8月7日实际交房，逾期69日，被告应每日按已付房款万分之一向原告计付逾期交房违约金，金额为297511元×万分之一/日×69日=2053元。双方合同约定被告2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告认可其至今未取得该商品房初始登记，已超过合同约定的180个工作日，因此被告应从2016年12月31日起每日按已付房款万分之一向原告计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，截止2019年6月20日，共计902日，违约金为297511元×万分之一/日×902日=26835元。关于焦点四，双方签订的合同第七条明确该商品房的总价已经包含了燃气、水、电等建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用，被告也明确其收取的原告的3475元燃气、电、电视开户费属于建设安装费用，且该合同第二十九条已经明确约定补充协议不合理地加重买受人责任的，仍以主合同约定为准，因此被告辩称其依据附件十二《补充协议》的约定收取原告前述费用不应退还的辩解意见不成立，被告应当退还。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告钟琦、郭春梅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2019年6月20日为26835元，2019年6月21日起继续按29.7511元/日向原告计付违约金至其向原告钟琦、郭春梅交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；二、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告钟琦、郭春梅燃气、电、电视开户费3475元；三、驳回原告钟琦、郭春梅的其他诉讼请求。案件受理费690元（已减半，原告已预交），由原告钟琦、郭春梅负担385元，由被告普安县房地产开发有限责任公司负担305元。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。审理查明的事实与原判认定的事实一致，予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，上诉人普安房开公司与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于上诉人普安房开公司提出《提前接房申请》中已经明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约（金）事宜终止”，而在本合同中，相关违约（金）事宜就包括逾期交房、逾期办证的违约金事宜，该声明表明被上诉人在实际收房后已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，故一审判决认定在《提前接房申请》中不包括逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金系认定事实错误之上诉理由，经查，被上诉人《提前接房申请》系针对上诉人不符合交房条件而其急需使用房屋出具的，该违约金涉及的是交房相关事宜，并未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，故上诉人该上诉理由不能成立。关于上诉人普安房开公司提出逾期办证违约金应按工作日计算，而非自然日之上诉理由，经查，双方在合同中对按照工作日计算的期限均是进行了明确的约定的，而此处就是约定按日计算，并非按工作日计算，故上诉人认为应按工作日计算之上诉理由不符合双方合同约定，该上诉理由本院不予采纳。关于上诉人普安房开公司提出根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定，水、电、煤气、电视等管道预埋进户，开户及其费用由被上诉人承担，据此约定，被上诉人支付的购房款并不包含上述费用，该约定系双方的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并不存在加重被上诉人义务的情形，一审判决上诉人返还3475元错误之上诉理由，经查，双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件中约定“……2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户……”故根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取。本案被上诉人交纳的费用的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。故根据双方《商品房买卖合同》的约定，该费用房开商不能再向买受人收取，该费用应当退还被上诉人。综上所述，上诉人之上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由上诉人贵阳普安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十二月九日书记员  陈晓琦