四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1323民初2061号 原告：祝全萍，女，汉族，1986年10月18日出生,住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：祝隆汉，男,汉族,1965年1月6日出生,住四川省蓬安县,与原告系父女关系。 被告：四川蓬安马电房地产开发有限公司，住所地：四川省蓬安县相如镇建设南路**。 法定代表人：刘庆平。 委托诉讼代理人：赵波，男，汉族，1965年12月15日出生，住四川省蓬安县，系公司员工。 委托诉讼代理人：林娟，四川泰宇律师事务所律师。 原告祝全萍与被告四川蓬安马电房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祝全萍的委托诉讼代理人祝隆汉，被告四川蓬安马电房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵波、林娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祝全萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金29,238元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月20日，原告在被告开发的马电凯莱瑞景项目购买了一套商品房，双方于当日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告应当在2015年8月31日前将所售的商品房交付给原告，在2016年8月31日前将商品房产权证交付给原告，否则被告应按日支付总价款万分之一的违约金，直至取得产权证为止。合同签订后，原告一次性付清了全部购房款350,573元，但被告不按约定的时间交付房产证。经多次催收后，被告于2018年10月29日，才将原告的房产证交付给原告，被告已逾期789天交付房产证，按约定应承担违约金29,238元，但被告拒不支付违约金，经多次交涉未果，现为保护原告的合法权益，故提起诉讼，请求依法判决。 被告四川蓬安马电房地产开发有限公司辩称，我公司在与祝全萍共同申请办理案涉房屋不动产登记过程中没有违约行为，不应承担违约责任。至于祝全萍迟延取得案涉房屋的不动产权证，是因为国家法律法规规定的变化、祝全萍自己交税迟延以及县税务局、县不动产登记中心因机构改革导致工作迟缓等原因造成的，而不是因为我公司的责任。因此，我公司恳请法院依据案件事实和法律法规规定驳回原告祝全萍的全部诉讼请求。 经审理，对本案的证据和事实，本院认定如下：马电凯莱瑞景小区由被告公司开发出售，2013年12月20日,原告(买受人)与被告(出卖人)签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,《商品房买卖合同》主要条款约定:原告向被告购买被告开发的位于蓬安县抚琴大道191号1幢1单元第31层1-31-3号房屋,建筑面积为91.35平方米,总价款为人民币350,573元,付款方式为一次性付款。合同第十一条交付期限约定:出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房。该商品房为住宅的,出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第二十条产权登记约定:出卖人应当在2016年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如果买受人未按合同约定完清款项及未按规定缴纳办理产权的相关费用，出卖人有权拒绝按上述约定时间为买受人办理产权登记相关手续。由于政策及行业部门有关规定或工作程序的影响，造成不能按上述约定时间办理相关手续，出卖人不承担责任。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人自买受人应当取得房屋所有权的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，由出卖人按日计算向买受人支付已付购房款万分之一违约金。《商品房买卖合同补充协议》主要约定内容为，第六条:由于国家调控房地产市场导致与购房相关的税收政策发生变化，加之房屋、土地登记管理机关要求由买受人自行按规定到县房管局、县国土局申请办理合同项下房屋权属“两证”和房屋抵押贷款他项权利登记，所以买受人应于接房后申办房屋权属“两证”前，自行到蓬安县房地产管理局开具房屋权属证明，再持相关纳税资料到蓬安县地方税务局依法交纳应由买受人负担的房屋契税。第七条：出卖人办清合同项下房屋产权初始登记后应及时向买受人发出房屋产权办证通知。买受人接到出卖人的房屋产权办证通知后及时携带办理房屋产权登记所需的契税完税凭证和其他相关资料分别向县房管局、县国土局申办合同项下房屋的产权证和国土证，并按规定向登记主管机关缴纳相关费用。上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》还约定了其他条款。 合同签订后,原告于2013年11月5日向被告支付房款2,000元,被告向原告出具收款收据，原告于2013年11月7日向被告支付房款18,000元,被告向原告出具收款收据，原告于2013年11月13日向被告支付房款100,000元,被告向原告出具收款收据，原告于2013年12月20日向被告支付房款230,873元,被告向原告出具收款收据，原告于2015年8月29日向被告支付房屋面积结算尾款883元,被告向原告出具收款收据。2014年2月10日，被告为原告开具了收房款350,573元的销售不动产统一发票，2016年4月11日，被告为原告开具了收房屋尾款883元的销售不动产统一发票，房屋共计351,456元。 2015年8月29日，被告向原告发出了商品房交接房通知单，同日，原被告签署了“马电凯莱瑞景”业主资料单，被告向原告交付了房屋。2018年1月31日，原告将办理房屋不动产证应缴纳的契税5,271.84元转账被告的银行账户。2018年5月23日，县地方税务局出具原告购房契税的税收完税证明。2018年2月1日，原被告共同填写了不动产登记申请书，蓬安县不动产登记中心于2018年8月31日接件，并于2018年10月18日向原告进行了询问，2018年11月23日原告祝全萍在蓬安县不动产登记中心领取了《中华人民共和国不动产权证书》。 另查明,国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，并于2015年3月1日起施行；国土资源部也于2016年1月1日公布施行《不动产登记暂行条例实施细则》，蓬安县从2016年下半年开始实施房屋产权登记改革，新组建了蓬安县不动产登记中心，2016年10月13日蓬安县人民政府发布通告，告知2016年10月21日起由蓬安县不动产登记中心统一受理不动产登记申请，并按不动产统一登记程序办理，将《中华人民共和国房屋所有权证》和《中华人民共和国国有土地使用证》两证合并为《中华人民共和国不动产权证书》，由蓬安县不动产登记中心办理发放《中华人民共和国不动产权证书》，蓬安县房地产管理局自2016年下半年开始不再办理县域内房屋的《中华人民共和国房屋所有权证》。 以上事实有商品房买卖合同、交房款的依据、原告交房屋契税的凭证、不动产登记中心的相关情况说明、当事人陈述等相关证据在卷佐证。 本院认为,原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实的意思表示,没有违反法律禁止性规定,依法成立并生效,双方均应按合同约定履行义务。本案的争议焦点是涉案房屋未能在合同约定的时间内办理产权证书的归责问题。根据《商品房买卖合同》第二十条的约定,合同约定产权转移登记期间应在交付房屋之日起365日内，《商品房买卖合同》第二十条又约定如果买受人未按合同约定完清款项及未按规定缴纳办理产权的相关费用，出卖人有权拒绝按上述约定时间为买受人办理产权登记相关手续。由于政策及行业部门有关规定或工作程序的影响，造成不能按上述约定时间办理相关手续，出卖人不承担责任。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。按照生活常理，缴纳契税通常是在商品房交付之后,被告方于2015年8月29日将房屋交付给原告，已向原告履行了商品房交付义务，原告应该及时向税务部门缴纳相关税费，但原告于2018年1月31日才将办理案涉房屋不动产证应缴纳的契税5,271.84元转账被告银行账户，被告在收到契税后积极协助原告办理不动产证书，原告于2018年11月23日就收到了不动产证书，并未超过365天。因此导致原告未能在约定的时间内取得房屋权属登记证书的原因并非是被告不积极办理,而是由于原告一直未缴纳契税。在原告未缴纳契税的前提下,原告要求被告协助办理涉案房屋所有权转移登记的行为,根本不可能完成,既然该行为无法完成,那么原告要求被告支付逾期办证违约金的主张,也是没有存在的条件的,据此,原告要求被告支付逾期办证违约金的主张,本院不予支持。原告辩称其未能缴纳契税的原因在于被告未履行通知原告缴纳契税的义务，且因为被告没有办理初始登记，原告向税务机关交不进去税费。但缴纳契税是原告的义务,也是办理产权登记必须提交的重要资料,原告应该清楚知悉缴纳契税系办理产权登记证书的必要环节,应积极履行缴纳契税的义务。2017年蓬安县不动产登记中心已向案涉房屋所在的楼栋办理了不动产证书，在此长达1年多的时间里,原告亦未缴纳契税,故对原告的辩解,本院不予采纳。 另由于国家政策调整和职能机构变化，房屋所有权证和国土使用权证两证合一政策的出台，新的法律法规生效后，蓬安县从2016年下半年开始，就不再办理县域内房屋的《中华人民共和国房屋所有权证》，导致县域内所有的房地产开发项目的权属登记全部迟延，这也直接导致了双方在2015年8月29日交接房屋后，不能再按合同约定的时间办理产权登记，双方也没有根据最新的变化对产权登记的时间协商变更。加之原承办房屋权属登记的房产管理部门、国土管理部门之间有关权属登记的电子数据互通互联不畅，不动产登记中心组建后与不动产权相关的信息录入耗时长、补充资料多，所以双方再按合同中原约定时限办理不动产登记条件已不具备、也不可能。这一情形非由被告所能预料，也不能归结为被告的责任。根据民商法理论中的情势变更原则和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除非当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”本案中，造成原告没有在约定的期限办理房屋产权证书，并不是由出卖人的原因造成的，故对原告的诉讼请求本院不予支持。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下: 驳回原告祝全萍的全部诉讼请求。 案件受理费265元（祝全萍已预交)，由原告祝全萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  汪尚 二〇一九年十二月十八日 书记员  杨艳