文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3282号上诉人（原审被告）：周祥顺，男，1943年1月8日生，汉族，住扬中市。上诉人（原审被告）：薛纪英，女，1947年10月3日生，汉族，住扬中市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：孙俭，江苏汇典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周祥贵，男，1957年1月19日生，汉族，住扬中市。被上诉人（原审原告）：朱月华，女，1956年5月8日生，汉族，住扬中市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：相恒方，江苏唯悦律师事务所律师。上诉人周祥顺、薛纪英因与被上诉人周祥贵、朱月华所有权确认纠纷一案，不服扬中市人民法院（2018）苏1182民初3488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周祥顺、薛纪英上诉请求：撤销江苏省扬中市人民法院（2018）苏1182民初3488号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误，上诉人从未与周容宇签订房产买卖协议，原审认定案涉房产存在买卖错误。案涉房产是上诉人借用周容宇的名义建房，房屋所有权应当属于上诉人。2003年被上诉人周祥贵出具了一份《情况说明》，周祥贵承诺：“兹有周祥贵西来桥镇西来村十七组原住宅地一块，共房屋正屋二间、厢屋三间让与老大周祥顺砌造新屋，现新屋一幢完全由周祥顺投资建造，周祥顺补贴周祥贵各种费用（包括住宅地〉共壹万捌仟元整。以后两厢各无纠葛，特此说明”。自新房建造好以后，周祥顺一直居住至今。周祥贵在承诺“以后两厢各无纠葛”的15年之后提起本案诉讼，严重违反了诚实信用原则。周祥贵、朱月华公司辩称，上诉人承诺建造案涉房屋后给被上诉人18000元和商品房一套，应当视为支付宅基地转让价格，故双方之间存在买卖关系。被上诉人提起诉讼要求确认案涉房屋所有权，是因为上诉人未给付18000元和商品房一套，是上诉人背信弃义，被上诉人不违反诚信原则。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。周祥贵、朱月华向一审法院诉讼请求：1.判令确认扬中市西来桥镇西来村726号房屋归周祥贵、朱月华所有；2.判令周祥顺、薛纪英腾空上述房屋并返还给周祥贵、朱月华；3.本案诉讼费用由周祥顺、薛纪英承担。一审法院认定事实：周祥顺、周祥贵系兄弟关系，周祥贵、朱月华系夫妻关系，周祥顺、薛纪英系夫妻关系，周容宇系周祥贵、朱月华二人之女。2001年，周祥贵、朱月华及周祥顺、薛纪英均为非农户口，亦非西来村集体经济组织成员，仅周祥贵、朱月华二人之女周容宇为西来村村民和西来村集体经济组织成员，符合当地申请建房的条件。2001年4月16日，经周祥顺、薛纪英与周祥贵、朱月华协商，周祥顺、薛纪英借周容宇名义申请翻建位于扬中市房屋，该处宅基地系双方老住宅地，周容宇提交建房申请后，经相关部门审核批准同意周容宇在该处宅基地翻建房屋，周祥顺、薛纪英在收到建筑许可后，在该处宅基地翻建二层楼房一幢，房屋建设完成后，所有建房相关手续原件均由周祥顺持有，扬中市房屋即案涉扬中市西来桥镇西来村726号房屋。庭审中，双方认可该处房屋均由周祥顺、薛纪英出资建设，周祥贵方并未出资出力。2003年11月30日，周祥贵出具情况说明一份，该说明载明：“兹有周祥贵西来桥镇西来村十七组原住宅地一块，共房屋正屋二间、厢屋三间让与老大周祥顺砌造新屋，现新屋壹幢完全由周祥顺投资建造，周祥顺补贴周祥贵各种费用（包括住宅地）共壹万捌仟元整。以后两厢各无纠葛。特此说明。周祥贵20**.11.30”。周祥贵陈述其出具该份说明后周祥顺并未向其给付上述款项，周祥顺陈述其已向周祥贵给付现金18000元。2015年1月8日，周菊英出具证明一份，证明周祥贵于2001年将老住宅地让与周祥顺砌房，周祥顺承诺给付周祥贵各项费用18000元，另让与周祥贵所砌房子房屋一间或西来医院前商品房一套，周菊英对周祥顺是否向周祥贵给付上述款项并不知情，但周祥顺承诺让与周祥贵的商品房并未交付。周菊英系周祥顺妹妹、周祥贵姐姐。另查明，周容宇于2012年去世，除周祥贵、朱月华外，并无其他继承人。一审法院认为，农村宅基地是村民基其身份隶属而享有的居住地福利，国家限制农村宅基地的转让，在宅基地上所建房屋受制于宅基地的权利，农村宅基地上房产的交易过程中如买卖双方均为同组村民且买受人名下无其他农村宅基地上的房地产，此类交易无其他禁止性规定。本案中，周容宇于2001年系扬中市西来桥镇西来村村民且为西来村集体经济组织成员，其有权申请在扬中市宅基地上翻建房屋，但因周祥顺、薛纪英为非农户口且并非西来村集体经济组织成员，周容宇无权与周祥顺、薛纪英对该处宅基地上房产进行买卖，现周容宇已于2012年去世，该处宅基地上房产的所有权应由其合法继承人即周祥贵、朱月华享有，一审法院对周祥贵、朱月华享有扬中市西来桥西来村726号房屋所有权的事实予以确认，周祥顺、薛纪英现占有上述房屋，周祥贵、朱月华有权要求周祥顺、薛纪英腾空上述房屋并予以返还。周祥顺、薛纪英提出该处房屋翻建均由其出资抗辩意见，一审法院认为，周祥顺、薛纪英虽出资建房，因其身份性质并不能改变该处房屋的所有权归属，应认定该处房屋所有权始终由周容宇享有，其因出资建房所产生的债权债务，可另案诉讼。一审法院判决：一、确认周祥贵、朱月华对位于扬中市西来桥西来村726号房屋享有所有权；二、周祥顺、薛纪英应于判决生效后十日内腾空上述扬中市西来桥西来村726号房屋并返还周祥贵、朱月华。本院二审期间，上诉人提供了《西来村原村干部关于周祥顺自筹全额资金建房事实的证明》。内容为，案涉房屋为周祥顺出资建造并一直居住至今，但自2013年开始，周祥贵多次带人到该房屋无理取闹，并用建筑垃圾堆放于大门口。村干部多次调解，均无效果。拟证明该房屋应当属于周祥顺所有。周祥贵、朱月华认为，该份证据属于证人证言，证人应当出庭作证，否则不能作为定案依据。被上诉人提供了两份分家析产协议，拟证明老家庭进行了分家析产，上诉人有自己的宅基地，即使案涉房屋的宅基地是老家庭的老宅基地也与上诉人无关。本院对一审查明的其他事实，予以确认。本院认为，一、本案双方当事人之间就案涉房屋宅基地使用权发生的关系，不宜按买卖关系论处。理由如下：首先关于双方是否签订书面买卖合同。周祥贵主张存在买卖关系，其陈述之前签订过协议，但是被周祥顺拿走了所以无法提供，其姐姐可以证明。周祥顺予以否认，其姐姐也未出庭作证。从现有证据看，双方并无签订买卖合同，也无买卖的意思表示。其次，周祥顺、周祥贵为兄弟关系，案涉房屋的宅基地来源于大家庭祖宅，属于可以继承的财产。即使之前进行过分家析产，但是周祥贵20**出具的情况说明，载明周祥顺补偿周祥贵180**元，周祥贵将老宅子让与周祥顺翻建新房。其性质应当视为兄弟两协商一致，变更了之前的分家析产协议。二、周祥贵、朱月华主张案涉房屋归其所有，本院不予支持。其理由如下：《中国人民共和国物权法》规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。根据一审查明的事实，案涉房屋是2001年由周祥顺、薛纪英以周容宇名义办理报建手续并出资建造，新房建好后一直由周祥顺、薛纪英占有使用，报建手续也一直由周祥顺保管。案涉房屋无房屋所有权证。故本案中，判断案涉房屋的所有权，不仅仅要看报建手续是以谁的名义办理，而应当综合考虑建造该房屋时出资以及谁组织建造等情况。因2001年时，周祥顺、周祥贵户籍均不在案涉房屋所在的集体经济组织，均没有资格以自己的名义完成报建新房屋的手续，在老宅基地上翻建新房。周祥贵女儿周容宇户籍在该集体经济组织，故双方协商周祥顺可以借用周容宇的名义报建新房。其实际权利人应当是周祥顺、薛纪英。周祥贵、朱月华主张案涉房屋属于自己，并要求周祥顺、薛纪英谦让，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人周祥顺、薛纪英的上诉请求成立，应予支持，本院依法予以改判。本院依照《中国人民共和国物权法》第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省扬中市人民法院（2018）苏1182民初3488号民事判决；二、驳回周祥贵、朱月华的诉讼请求。一审案件受理费3300元，二审案件受理费3300元，合计6600元，由被上诉人周祥贵、朱月华负担。本判决为终审判决。审 判 长  孟 涛审 判 员  甘可平审 判 员  张 剑二〇一九年十二月十六日法官助理  赵银亭书 记 员  李紫薇