湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2826民初2469号原告：刘书燕，女，1982年7月5日出生，土家族，住建始县。委托诉讼代理人：韩艳，湖北新理念律师事务所律师。委托诉讼代理人：田凤，湖北新理念律师事务所律师。被告：恩施银帅商贸有限责任公司，住所地：湖北省来凤县翔凤镇接龙桥路**环西花园****，统一社会信用代码：91422827343415937U。法定代表人：张兵，执行董事。委托诉讼代理人：任毅，男，公司员工。被告：咸丰县海玉旅游置业发展有限公司，，住所地：咸丰县高乐山镇晨光村**统一社会信用代码：91422826316500773W。法定代表人：杨礼鹏，董事长。委托诉讼代理人：任毅，男，公司员工。原告刘书燕诉被告恩施银帅商贸有限责任公司（以下简称银帅公司）、被告咸丰县海玉旅游置业发展有限公司（以下简称海玉置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘书燕及其委托诉讼代理人韩艳、被告银帅公司与被告海玉置业公司的委托诉讼代理人任毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘书燕向本院提出诉讼请求：1、确认刘书燕与银帅公司于2016年10月22日签订的《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》无效；2、判令银帅公司、海玉置业公司赔偿刘书燕的装修损失2272398.27元以及经营损失；3、判令银帅公司、海玉置业公司返还刘书燕的履约保证金43200元、装修保证金10000元；4、诉讼费用由银帅公司、海玉置业公司承担。庭审中，刘书燕将诉讼请求变更为：1、解除刘书燕与银帅公司于2016年10月22日签订的《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》；2、银帅公司、海玉置业公司赔偿刘书燕的装修损失2272398.27元以及经营损失；3、银帅公司、海玉置业公司返还刘书燕的履约保证金43200元、装修保证金10000元及刘书燕交纳的第一年租金187596元；4、诉讼费用由银帅公司、海玉置业公司承担。事实及理由：2016年10月22日，刘书燕与银帅公司签订了为期五年的《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》，租期自2016年10月22日起至2021年10月21日止。刘书燕租赁银帅公司的铺位用于经营灯饰，位于商场**，建筑面积为1737平方米。刘书燕已支付履约保证金43200元、装修保证金10000元、一年的租金187596元、物业管理费19200元。因经营需要，刘书燕对所租铺位进行装修，装修费用2272398.27元。因海玉置业公司与银帅公司开发、出租给刘书燕的商铺未经消防验收即擅自投入使用，消防部门多次下达停业整改通知，造成刘书燕无法正常经营，为维护其合法权益，特诉至法院。银帅公司和海玉置业公司共同答辩称，1、海玉置业公司不是租赁合同的相对方，海玉置业公司和刘书燕之间没有任何法律关系，海玉置业公司不是适格的被告，应驳回刘书燕对海玉置业公司的起诉。2、银帅公司与刘书燕签订的合同未违反法律规定，合同有效。尚未消防验收合格的房屋对外出租，不属于无效合同行为，而属于有效合同。3、刘书燕的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回刘书燕的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：对咸住消验字（2019）第007号建设工程消防验收意见书及重大火灾隐患整改方案，咸住消验字（2019）第007号建设工程消防验收意见书系本院依法调取，来源于职能部门，本院予以采信，重大火灾隐患整改方案，银帅公司与海玉置业公司对其真实性并未提出异议，本院予以采信；对刘书燕提交的咸丰县晶典灯饰商行装修项目结算资料，本院认为，该结算资料所涉及的房屋确已进行装修，故本院对其真实性予以认可，对该证据予以采信；对（2018）鄂28民终2592号民事判决书，本院认为，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。对银帅公司提交的租金催收通知书，有张贴的照片予以印证，本院予以采信；对（2018）鄂2826民初1899号民事判决书及执行实录，与本案不具有关联性，本院不予采信。对海玉置业公司提交的建设工程设计合同、消防设计审核意见书、消防图纸、消防工程施工合同、工程竣工验收核实证明、环保验收证、消防验收申请书、消防改革文件、消防验收合格证，本院认为，该组证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明以下事实：2016年10月22日，出租方银帅公司（以下简称甲方）与承租方刘书燕（以下简称乙方）签订《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》（合同编号：006），合同约定：第一条租赁铺位位于二区，商铺编号为（见图）。第二条租赁铺位建筑面积1737平方米。第三条承租方承租该铺位用于经营灯饰，未经出租方书面许可不得改变经营品种及品牌。第五条租赁和管理服务期自2016年10月22日起至2021年10月21日止，出租人允许承租人提前进场装修的期限不计入租赁期限，但提前进场装修应服从出租方的统一管理。如因出租人原因导致市场整体开业时间延迟的，时间计租日相应顺延，合同终止时间不变。第六条租金和管理费：2016年10月22日至2021年10月21日期间，月租金14400元，年租金为（172800+14796）元。年交，五年不上浮，每年应付187596元。物业管理费由出租方统一收取，集中向物业公司支付，物业管理包含整个商场的日常管理、安保、公共部分保洁、水电维修以及电梯管理，每年为20844元。第七条租金按年度收取，实行先支付租金后使用商铺的租赁方式，承租方应于本合同签订当日支付第1年租金，免租期间届满前60日，承租方支付下1年度租金，以此类推。物业管理费以每1年为1个支付周期，本合同签订之日承租人支付第1年的物业管理费，第1年期满前60日支付下1年度的物业管理费，以此类推。第八条承租方应于本合同签订当日向出租方支付履约保证金，履约保证金标准为租赁铺位三个月的租金，即43200元，合同期满承租方无欠款和其他违约行为，无息退还。进场装修前承租方向出租方支付装修保证金10000元。第十条承租方接受出租方对装修的统一管理，承租方可以对铺位进行装修，并支付垃圾清运费。第十四条合同的变更、解除和终止：14.1本合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且必须加盖银帅公司公章后生效。14.2未经出租方书面授权，出租方工作人员作出任何变更本合同约定的承诺、保证或行为无效。14.3有关合同的解除和终止，根据合同通用条款以及附件相关约定执行。咸丰海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理公约约定：第十八条保证金：18.3承租方违反本合同约定延迟支付租金、管理费及相应的违约金、滞纳金或本合同项下其他款项的，银帅公司有权使用保证金冲抵承租方应付款项。18.7银帅公司根据本合同约定扣划保证金时，如单项保证金金额不足，可以从其他类别的保证金中扣除，不受保证金类别名称限制。18.9承租方对租位装修完毕，经消防部门（如需）及银帅公司验收通过后，应向银帅公司提供所有验收凭证和装修工程保证金收据，银帅公司收到该等材料并审核无误后，应将剩余装修工程保证金（如有）无息退还给承租方。合同签订后，刘书燕向银帅公司交纳2016年10月22日至2017年10月21日期间的租金172800元、2016年10月22日至2017年10月21日期间的物业管理费19200元、履约保证金43200元、装修保证金10000元。银帅公司将租赁物交付给刘书燕后，刘书燕对租赁物进行装修完毕后并已在营业。2019年5月，海玉置业公司制定《重大火灾隐患整改方案》。2019年11月1日，咸丰县住房和城乡建设局出具咸住消验字（2019）第007号建设工程消防验收意见书，意见如下：综合评定位于咸丰县××镇××大道咸丰县海玉名城商业部分（（地上**消防验收合格。2019年10月29日，银帅公司向刘书燕发出《商铺租金催收通知书》，要求刘书燕交纳欠付的租费及物业管理费。另查明，海玉置业公司成立于2014年，在咸丰县××镇××大道进行海玉名城房地产开发项目，取得了《建设工程规划许可证》。2016年9月，海玉置业公司将其开发的商铺承包给银帅公司，由银帅公司对外统一出租（包括海玉置业公司已经转让给个人的商铺）。本院认为，刘书燕与银帅公司签订的《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。刘书燕主张解除合同的事实依据是银帅公司出租的商铺未经消防验收合格，导致刘书燕无法正常经营，也没有达到开业条件，违反了《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》第五条的约定，法律依据是违反了《中华人民共和国消防法》第十三条和第十五条的规定。本案中，刘书燕在接受租赁物后已对租赁的商铺进行装修，在装修完毕后已投入使用至今，并未导致刘书燕的合同目的不能实现。刘书燕主张解除合同未与银帅公司协商一致，双方签订的合同中有关解除合同的条款中也未约定涉及消防验收合格的内容，且没有达到法定解除合同的条件。其次，关于解除合同所依据的法律规定，应依据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定，而不是依据《中华人民共和国消防法》。综上，刘书燕主张解除合同缺乏事实和法律依据，理由不充分，本院不予支持。刘书燕主张赔偿装修损失2272398.27元、经营损失、返还履约保证金43200元和第一年租金187596元，因双方的合同应继续履行，刘书燕的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。刘书燕主张返还装修保证金10000元，按照双方的合同约定，刘书燕未按期交纳租金和管理费，其交纳的装修保证金应冲抵刘书燕的应付款，且装修保证金应在银帅公司验收合格后才予以退还，刘书燕未提供证据证实银帅公司已对其装修进行验收合格，故对刘书燕的该项主张不予支持。海玉置业公司不是本案所涉《海玉家居建材广场铺位租赁及市场管理合同》的一方当事人，刘书燕与海玉置业公司之间未建立合同关系，刘书燕主张海玉置业公司承担责任缺乏法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回刘书燕的诉讼请求。案件受理费12802元（已减半收取），由刘书燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施经济开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈桥森二〇一九年十二月十六日书记员  向晓丽