陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终13424号上诉人（原审被告）：深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司，住所地西安市国际港务区。负责人：张文鸿，该公司负责人。委托诉讼代理人：千鹏举，男，1984年11月8日出生，汉族，住西安市户县。被上诉人（原审原告）：任鹏飞，男，1983年1月11日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李勤华，（任鹏飞之母），女，1958年6月1日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司（以下简称亚太公司西安分公司）因与被上诉人任鹏飞物业服务合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。亚太公司西安分公司上诉请求：撤销或改判一审判决第一项；一、二审诉讼费用由任鹏飞负担。事实和理由：一审认为其提交的2014年3月27日邮寄单上没有邮政签章，对该证据的真实性不予认可错误。即使后面没有邮政签章，但是其向任鹏飞邮寄送达入伙通知书是事实，邮政签证并不是本案的关键。本案中涉及的邮寄单是邮局提供的制式邮单，不存在伪造、变造情形，现邮寄单上的收寄人员杨龙飞仍在邮局工作。一审对2016年7月26日邮寄单是认可的，表明因任鹏飞迟迟不办理入伙手续，其确实不间断的邮寄相关入伙资料。2014年3月27日邮寄单确已经邮出，只是没有邮寄签章，该邮寄单的真实性应被认可。任鹏飞辩称，亚太公司西安分公司主张的2014年3月27日邮寄单其从来没有收到过。2016年7月26日的邮寄单其也没有收到过，但其认可一审判决。请求驳回上诉，维持原判。任鹏飞向一审法院起诉请求：亚太公司西安分公司退还任鹏飞所交物业费24476.65元（以票据为准）；诉讼费由亚太公司西安分公司负担。一审法院认定事实：2014年4月26日,任鹏飞与XX城公司签订《商品房买卖合同》，约定任鹏飞购买五金机电B区68幢1单元1-3层10119号商铺，建筑面积为123.61平方米。合同中买受人任鹏飞的住址为“西安市莲湖区XX路XX号楼XX号”，联系电话为“1322772****”。第八条“出卖人应当在2015年1月12日前，将经商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。任鹏飞与XX城公司签订《商品房买卖补充协议》，第四条“由于买受人的原因，未能按期交付的，视为出卖人已按时履行了交付义务”。同日，任鹏飞与亚太公司西安分公司签订《经营保证金协议书》，其中10.1条约定，“该商品房的物业管理已由XX城公司根据有关管理的规定聘请深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司负责，每月每平方米基本的物业管理费为3.6元”。合同签订后，XX城公司于2016年7月26日根据《商品房买卖合同》中任鹏飞所列地址向其邮寄送达了入伙通知书，邮寄地址为“西安市莲湖区XX路XX号楼XX号” ，联系方式为“1322772****”，入伙通知书载明“尊敬的任鹏飞先生，西安市XX城五金机电B已于2013年9月1日经西安市有关部门验收合格，符合交付条件，我司也已多次通知您办理收房入伙手续，现将入伙事宜再次通知如下…”。任鹏飞于2018年12月10日收取合同约定的五金交易二期B—68-10119号商铺时，亚太公司西安分公司要求任鹏飞同时交纳自2014年6月1日至2018年12月31日的物业管理费共计24476.65元，任鹏飞遂向亚太公司西安分公司交纳了上述数额的费用。同日，任鹏飞与亚太公司西安分公司签订了《前期物业服务协议》，协议第五条第二款约定：物业管理费由业主/物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：每月每平米定价标准为3.6元；目前按照优惠价每月每平米3.6元收取。另查，2013年4月19日，XX城公司（甲方）与亚太公司西安分公司签订《前期物业服务合同》，约定XX城公司将开发建设的五金机电B区项目委托亚太公司西安分公司提供专业化、一体化的前期物业管理服务，第八条约定：“本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主/使用人按其拥有的物业的建筑面积（按不动产权证书或房屋买卖/租赁合同载明建筑面积确定）预先交纳，具体标准为：每月每平米3.6元。业主应于物业交付之日起，交纳物业服务费用，业主未按甲方交房通知书载明的期间接收房屋的，交房通知书载明的接收房屋日期届满之日视为物业交付之日”；同时双方还签订了补充协议。再查，2013年9月30日，XX城公司完成了西安XX城一期工程五金机电B区二标段工区项目A5的竣工验收备案。一审法院认为，任鹏飞与亚太公司西安分公司之间存在物业服务合同关系，亚太公司西安分公司向任鹏飞提供物业服务，任鹏飞理应向亚太公司西安分公司支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，XX城公司与亚太公司西安分公司签订的《前期物业服务合同》对任鹏飞有约束力。2016年7月，XX城公司根据任鹏飞提供的地址向其邮寄入伙通知书（该地址与商品房买卖合同中买受人的地址及联系方式均一致），任鹏飞逾期未办理入伙手续。根据XX城公司与任鹏飞签订的《商品房买卖合同》及XX城公司与亚太公司西安分公司签订的《前期物业服务合同》约定，2016年7月26日视为XX城公司已经履行了交付义务，且自交付之日起，任鹏飞应向亚太公司西安分公司交纳物业管理费用，故物业服务费应从2016年7月1日计算至2018年12月31日，为13349.88元（3.6元/月/平方米×123.61平方米×30个月＝13349.88元），任鹏飞多交的物业服务费应予退还，退还金额为11126.77元（24476.65-13349.88元=11126.77元）。任鹏飞称未收到入伙通知书，不能作为其逾期收房的抗辩理由。任鹏飞称逾期收房系亚太公司西安分公司承诺改楼梯，但未提供证据予以佐证，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司于本判决生效之日起10日内退还原告任鹏飞物业费11126.77元；二、驳回原告任鹏飞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，任鹏飞已预交，由任鹏飞负担225元，深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司负担187元。（深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司应付之诉讼费于判决主文内容一并给付）。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，XX城公司与亚太公司西安分公司签订的《前期物业服务合同》对业主任鹏飞有约束力。亚太公司西安分公司向任鹏飞提供物业服务，任鹏飞应当向亚太公司西安分公司支付物业服务费。经查，2016年7月，XX城公司根据任鹏飞提供的地址向其邮寄入伙通知书（该地址与商品房买卖合同中买受人的地址及联系方式均一致），任鹏飞逾期未办理入伙手续。根据XX城公司与任鹏飞签订的《商品房买卖合同》及XX城公司与亚太公司西安分公司签订的《前期物业服务合同》约定，可认定XX城公司于2016年7月26日已经履行了交付义务，且自交付之日起，任鹏飞应向亚太公司西安分公司交纳物业管理费用。据此，一审认定物业服务费应从2016年7月1日计算至2018年12月31日为13349.88元（3.6元/月/平方米×123.61平方米×30个月＝13349.88元），任鹏飞多交的物业服务费应予退还，退还金额为11126.77元（24476.65-13349.88元=11126.77元），与法不悖，并无不妥。亚太公司西安分公司主张应以2014年3月27日邮寄单认定物业费起算时间，因该邮寄单上无邮寄签章，一审对亚太公司西安分公司该项主张不予采信，并无不当。综上所述，亚太公司西安分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78元，由深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年十一月二日 书 记 员  姬  凯  华