河北省围场满族蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0828民初5122号原告：刘金艳，女，1970年8月1日生，汉族，个体，住河北省围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：安文春（系刘金艳丈夫），男，1966年11月21日生，满族，个体，住河北省围场满族蒙古族自治县。被告：郭永胜，男，1986年11月6日生，汉族，个体，住河北省围场满族蒙古族自治县。原告刘金艳与被告郭永胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘金艳的委托诉讼代理人安文春，被告郭永胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金艳向本院提出诉讼请求：1.解除合同,要求被告给付原告各项费用合计27154.00元，其中包括按照年租金24000.00元给付2018年11月10日至2019年9月20日的房屋租赁费21333.00元，房屋损坏维修费1600.00元、电费1021.00元，年租金15%的违约金3000.00元，门窗维修费200.00元。2.要求被告拆除占用原告房屋的烤漆房等维修设施，不得影响原告房屋的出租和正常使用。事实和理由：原告将自有的位于围场镇金字村房屋7间出租给被告用于开办汽车修理厂使用，约定租赁期限为5年，自2016年11月10日至2021年11月10日止，每年租金24000.00元，原告将该房屋交给被告使用期间，被告未按约定交付租金，也没有交付其应承担的电费，并且被告还将房屋损坏，现被告修理厂处于停业状态，双方经多次协商未果，故提起诉讼。被告郭永胜辩称，原告所述有很多不是事实，我是在2017年2月4日正式搬到出租房屋的，曾多次找原告要求更改合同，原告均未处理。双方商量要交后三年租金的时候，因为我手头有点紧，又听小道消息说房子可能要拆迁，我找原告协商房租的事，原告说房租一年一交的话按38500.00元交，我觉得价格有点高无法接受，后来原告要求我2019年3月14日前搬走，我在2019年3月13日已经搬出来了。搬走前原告向我索要2018年11月10日到2019年3月14日房租，这样相当于多收了我三个月房租，因此我们发生争执，原告扣留我烤漆房和一吨衣服，还有一些设备。本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，原告刘金艳（甲方）与被告郭永胜（乙方）签订房屋租赁合同，协商将甲方位于围场镇金字村临街房屋7间出租给乙方用于汽车维修（钣金、喷漆）。双方约定“租赁期限为5年，自2016年11月10日至2021年11月10日，租用该房屋的面积，该房屋南北长24米，东西宽13.4米，年租金24000.00元，乙方先预付30000.00元，剩余18000.00元于2017年6月30日缴清（两年），乙方上缴两年房屋资金，两年到期，乙方提前一个月付清下三年房屋租金。……乙方可以在租用场地上建设临建设施，甲方不负责办理其他相关手续。合同到期如乙方不再续租，乙方可以拆除临时设施，甲方不得以任何理由影响协议执行。甲方负责提供三相电源及水源供乙方使用，设备乙方自备，费用乙方自理……乙方应当按照约定向甲方交纳租金，如逾期，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之十五的违约金”。庭审中，原告陈述被告只交付了前两年的租金48000.00元，未按照合同约定交付后三年租金，被告已于2019年3月20日搬走，但其烤漆房和部分物品仍在出租房屋内，应当支付房屋使用期间即2018年11月10日至2019年9月20日期间的租金21333.00元，被告未按合同约定交纳租金应按照合同约定支付违约金3000.00元。另外，被告将房屋扣板损坏，原告主张维修费1600.00元，门窗和三把锁损坏，需维修费200.00元，拖欠电费1021.00元。上述事实有原告提交的房屋租赁合同、房屋损坏的照片、电表表字照片予以证实。被告对原告提交证据的真实性认可，对出租房屋顶板、侧板、卷帘门下边、烟囱顶板四个部位损坏予以认可，并对电表数字显示和拖欠电费数额认可。被告陈述自己于2019年3月13日搬出后，原告已经在出租房屋门上张贴出租信息，该房屋于2019年4下旬出租给他人使用，关于出租房屋内仍有被告的烤漆房和一吨衣服是因为双方发生争执后原告将上述物品扣留不让被告搬走，所以被告表示不同意给付后续租金。被告提交搬出出租房屋时拍摄的照片以及2019年3月15日原告已经在出租房屋门上张贴出租信息的照片予以证实。原告对张贴房屋出租信息的照片予以认可。另外，被告陈述其搬走的时候门锁是完好的，不同意赔偿该部分损失，被告认为原告主张的房屋及卷帘门维修费过高，被告同意给付550.00元维修费。原告未对相关损失申请评估鉴定。另查明，涉案租赁物属于临时建筑，至今尚未取得相关主管部门的批准建设许可。本院认为，原告刘金艳与被告郭永胜就租赁房屋一事签订书面租赁合同，但因租赁物属于未经批准建设的临时建筑，且在一审法庭辩论终结前仍未取得相关主管部门批准建设的相关手续，故双方达成的房屋租赁合同属无效合同。合同无效即自始无效，合同解除是以合同有效成立为前提，故本案房屋租赁合同不存在解除的问题，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。根据法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。租赁合同属于继续合同，在租期内承租人使用出租人的房屋并支付租金系连续性给付。租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，已经实际履行的租赁合同被确认无效，由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用权”，故合同已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留，出租人仍应保留其已获得的租金无需返还。否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。就本案而言，原告已经收取的租金无需返还，被告已经搬出出租房屋，亦不涉及返还租赁物的问题，但被告应当自行拆除出租房屋内的烤漆房，并搬走出租屋内属于被告的衣物。被告已举证证明其于2019年3月15日搬出，故对于2018年11月10日至2019年3月15日被告实际使用出租房屋期间的租金（2000.00元/月*4+66.7元/天*5=8333.50元）仍负有给付义务，但原告主张的后续租金本院不予支持。关于原告主张被告赔偿损失的问题，被告同意给付电费1021.00元，给付维修费550.00元。就原告主张经济损失数额的认定问题，原告未提供相应的证据予以证明，经本院释明，原告明确表示不申请评估鉴定，故原告应依法承担举证不能的不利后果，本院以被告认可给付的数额1571.00元予以支持。综上所述，原告要求被告给付租金、给付租赁期间电费，并赔偿房屋及相关设施损坏的经济损失的诉讼请求，本院依法予以部分支持。原告要求解除合同，并要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告郭永胜于本判决生效后五日内给付原告刘金艳租金人民币8333.50元，给付租赁期间电费1021.00元，给付维修费550.00元，以上合计9904.50元；二、被告郭永胜于本判决生效后十日内自行拆除出租房屋内的烤漆房，并自行搬走出租屋内属于被告的衣物；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费473.85元，减半收取计236.93元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  张倩影二〇一九年十二月十六日书记员  郭 越告知书《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应该加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。