四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初5211号 原告：南充市驿鑫房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区人民南路**新世纪购物广场**负**，统一社会信用代码91511302660261396A。 法定代表人：汪士敏。 委托诉讼代理人：舒莉，女，汉族，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：易文英，四川首力律师事务所律师，执业证号15113201811026730。 被告：成都普惠普诚商务信息咨询有限公司，统一社会信用代码91510104397636831X，，住所地成都市锦江区东大街正泉段******** 法定代表人：柏晓宏。 委托诉讼代理人：解易欣，四川汉震律师事务所律师，执业证号15106201510209684. 原告南充市驿鑫房地产开发有限公司（以下简称南充驿鑫公司）与被告成都普惠普诚商务信息咨询有限公司（以下简称普惠普诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南充驿鑫公司的委托诉讼代理人舒莉、易文英,被告普惠普诚公司的委托诉讼代理人解易欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南充驿鑫公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认《租赁合同提前终止告知函》无效；2.判令被告继续履行《房屋租赁合同》，并支付应付的租金114426元；3.判令被告支付违约金228852元；4.判令被告承担本案的诉讼费。审理中，原告同意调整诉讼请求：如果解除租赁合同，则被告应支付第三年的租金228852元作为违约金，同时支付2019年9月至2020年3月共计6个月的租赁费为转租期间损失补偿。事实和理由:2017年7月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告所有的位于宜宾市翠屏区非住宅房屋，建筑面积272.44平方米，用途为办公，租赁期限为3年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止，第一、二年租金均为212508元，第三年租金为228852元，还约定，任何一方违约，由违约方向守约方按当年应交租金100%支付违约金。本着诚信原则，双方应按约履行合同内容，但被告突然提出2019年8月31日终止《房屋租赁合同》。对于被告提前解除合同的行为，原告认为既无法律依据，也不符合合同约定解除条件。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告普惠普诚公司辩称，1、被告出具的租赁合同提前终止告知函应为有效告知，被告提前半个月向原告发函确因客观原因不能继续履行合同，违约主观恶性较小，并且自愿承担相应违约责任，并已和原告协商所交纳的保证金不予退还，用于弥补原告方经济损失；2、本案租赁合同不宜继续履行，本案被告位于涉案房屋的分公司已经在申请注销，原宜宾公司员工均已解散，如继续让被告履行合同，不符合公平原则，故上述租赁合同不宜继续履行；3、原告诉请违约金过高，合同约定违约金为当年租金的100%明显过高，被告认为单方面解除合同的损失主要是再次出租房屋的时间成本和此期间的闲置损失，因被告已经提前15日告知，也是出于公司运营策略调整，才解除合同，且自愿以保证金弥补原告损失，请法庭对违约金予以调整。同时被告已经明示不再履行合同，原告应及时行使合同解除权，通过收回房屋另行出租房屋等方式减少损失。 原告南充驿鑫公司与被告普惠普诚公司围绕诉讼请求向本院提交了原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告企业信用信息、房屋租赁合同、租赁合同提前终止告知函、关于贵方提出终止《房屋租赁合同》的回函、顺丰速运邮寄单及回执、原告与曾焕群、黄隆宽、杜兮、周裕杰签订的房屋租赁合同及租赁费用转账凭证及收条，被告身份信息、法定代表人身份信息、告知函等证据，本院组织当事人进行了举证和质证。 根据当事人的举证、质证，并结合其陈述，本院确认事实如下：2017年7月19日，原告（出租方／甲方）与被告（承租方／乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于四川省宜宾市叙州区建筑面积为272.44㎡的非住宅房租赁给乙方，租赁期间为2017年9月1日至2020年8月31日，双方对租金及支付方式约定如下：“第一、二年租金为65元／㎡.月，月租金为17709元，年租金为212508元；第三年租金为70元／㎡.月，月租金为19071元，年租金为228852元”，双方的权利义务约定如下：“甲方有权按时收取租金，有权要求乙方支付水电物管等，保证金为20000元……合同期满后，乙方应结清所有应缴纳的费用并经甲方验收所租赁房屋后，甲方无息退还保证金给乙方”，双方对合同解除约定如下：“1、未按合同约定交付租金；2、在租赁期内未经甲方书面同意转租；3、从事违法犯罪活动；4、未按照约定用途使用房屋；5、未经书面同意，擅自改变房屋结构；6、乙方在经营中因其他纠纷或者诉讼案件导致未能正常使用房屋；7、其他致使合同解除的情形”，违约责任约定若乙方违约，违约方应向守约方按照当年应交租金100%的违约金。被告按照合同约定支付了2017年9月1日至2019年8月31日期间的租金，并于2019年8月15日向原告发出《租赁合同提前告知函》，该函载明提前终止双方签订的租赁合同、终止时间为2019年8月31日。原告在收到被告上述告知函后，向被告复函，复函载明原告不同意被告单方面解除合同、被告如执意解除合同，被告应承担恢复原状的费用10万元，并承担2019年-2020年租金228852元的违约金等。被告已从案涉租赁房屋搬出，原、被告未履行案涉租赁房屋腾退的书面手续。被告已经明确向原告当庭表示不再继续承租案涉租赁房屋。 另查明，案涉租赁房屋系原告分别从曾焕群、黄隆宽、杜兮、周裕杰处租赁后再整体转租给被告，原告均与上述业主签订了租赁期限2017年9月1日至2020年8月31日的房屋租赁合同，并向上述业主支付了租赁期间的全部租金，上述业主向原告出具收条予以确认。 本院认为，合法有效的房屋租赁合同对合同的签订双方均有法律约束力，房屋租赁合同可依约定解除，也可依据法律规定予以解除，如无合同约定或法律规定擅自解除合同，应视为合同违约行为，违约方应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，赔偿损失应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但如该合同形成僵局，且符合法定条件，则该合同亦可予以解除，违约方仍应承担违约责任。本案被告因公司经营关闭要求解除双方签订的房屋租赁合同，且在案涉房屋处办公的人员和设备等全部搬离，构成违约，应承担合同约定的违约责任；对被告因此不能实际履行上述房屋租赁合同且主张解除合同，本院确认案涉租赁合同予以解除，原告对此无异议，但主张被告应支付第三年的租金作为违约金，同时支付2019年9月至2020年3月共计6个月的租赁费为转租期间损失补偿；因合同解除之日确认为双方对解除事实无异议的庭审之日即2019年11月19日，故本案原告请求的损失中包含合同解除之前已产生的租金即2019年9月1日至2019年11月19日期间的租金50220元（19071元+19071元+19071×19÷30），该租金应予以支持，对其后至2020年3月的租赁费损失，与原告请求违约金不宜同时适用，故不予支持。 对原告主张违约金228852元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。审理中，被告认为双方约定的违约金过高，并请求降低违约金，考虑转租的合理时限造成损失并结合本地实际，本院依法调整为第三年应付租金的30%即68656元（228852元×30%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告南充市驿鑫房地产开发有限公司与被告成都普惠普诚商务信息咨询有限公司于2017年7月19日签订的房屋租赁合同； 二、由被告成都普惠普诚商务信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南充市驿鑫房地产开发有限公司支付租金50220元、违约金68656元，合计118876元； 三、驳回原告南充市驿鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2366元（已依法减半收取），由被告成都普惠普诚商务信息咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 吕 双 江 二〇一九年十二月十日 法官助理 罗 业 宇 书 记 员 欧阳陈澍