广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民初52号 原告（案外人）：钟雨江，男，1988年12月8日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：梁家东，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：广西建工集团第一建筑工程有限公司。住所地：广西南宁市衡阳东路**。统一社会信用代码：91450000198229934Ｔ。 法定代表人：蒙贵飞，董事长。 委托诉讼代理人：何爱园，广西建工集团第一建筑工程有限公司员工。 委托诉讼代理人：张胜炎，广西建工集团第一建筑工程有限公司员工。 第三人（被执行人）：广西北流市鼎泰投资有限公司。住所地：广西北流市松花路**小苑**。统一社会信用代码：91450981561551523Ｒ。 法定代表人：李志丹，董事长。 原告钟雨江与被告广西建工集团第一建筑工程有限公司（以下简称广西一建公司）、第三人广西北流市鼎泰投资有限公司（以下简称北流鼎泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁家东和被告的委托诉讼代理人何爱园到庭参加诉讼。第三人北流鼎泰公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判决第三人为原告购买的北流市荔枝场新区鼎盛世家Ａ区3栋2单元702号商品房到北流市房屋管理所办理备案登记手续；3、确认原告对北流市荔枝场新区鼎盛世家Ａ区3栋2单元702号商品房享有所有权；4、确认法院对北流市荔枝场新区鼎盛世家Ａ区3栋2单元702号商品房的查封不符合法律规定，应解除查封措施，停止执行；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：玉林市中级人民法院在办理被告与第三人施工合同纠纷一案中，根据被告的诉讼财产保全申请，于2017年8月14日作出了（2017）桂09民初30号民事裁定书，裁定查封了第三人开发的位于北流市荔枝场新区的土地使用权及地上附着物，即查封了包含原告在内、为了生活所需而购买的本案讼争房屋。原告知悉后，向玉林市中级人民法院提出了书面异议。2019年6月6日，法院作出了执行裁定书，并于当日向原告送达。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。一、原告是涉案房屋的实际购买人，且已经向第三人支付了首期购房款，剩余购房款按照《商品房买卖合同》有约定以银行按揭贷款的方式支付，原告又向案外人支付了契税、煤气管道安装费和房管所管理费，是涉案房屋的所有权人。2013年9月5日，原告与第三人签订了《鼎盛世家（Ａ区）意向预定书》，双方约定由原告购买该公司开发的位于北流市荔枝场新区，建筑面积约138.22平方米，总价款为402037元。之后，买卖双方又签订了《商品房买卖合同》，约定原告以按揭付款的方式向该公司支付大部分购房款。2013年9月5日、9月8日和2015年11月29日，原告通过现金的方式向该公司支付了购房款人民币119640元，2015年11月29日，原告通过该公司向案外人支付煤气管道安装费2600元、契税5980元，房管所管理费150元。二、被告对于属于原告的财产申请保全是错误的，其行为没有法律依据，法院对原告提出的执行异议不予采纳是错误的。首先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者支付购买的商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买爱人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买爱人自身原因未办理过户登记”，在本案中，在涉案房屋被查封前，原告与第三人已签订了《商品房买卖合同》，该合同合法有效，原告在购买涉案房屋后，在涉案房屋被查封前根据与第三人的约定本应实际控制该房屋，但由于第三人的原因未办理交付手续，原告对此无过错；原告在涉案房屋被查封前也已支付了涉案房屋的部分价款，对剩余价款，根据原告与第三人、贷款银行的《购买住宅按揭贷款协议》，该款项应由贷款银行向第三人支付，也即是说，被告可以申请法院对该款项进行冻结措施，但不应对原告享有所有权的讼争房屋进行查封，造成原告与第三人、案外人贷款银行无法正常发放贷款，其过错责任在于被告，且已经给原告造成损害。另一方面，原告同意有条件将部分购房款存放在法院指定的银行帐户中，或者提供相关担保，故原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第夺款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予支持。综上，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。 广西一建公司辩称，玉林市中级人民法院作出的裁定是正确的，原告诉讼的事实和理由、依据的法条均不成立，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，本案查封的房产并不是不能查封的财产，原告所支付的价款并未超过合同约定总价款的50%，因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求驳回原告的诉讼请求。 北流鼎泰公司未作陈述，亦未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，北流鼎泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃陈述和质证的权利。 原告钟雨江为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据： 1、原告与第三人签订的《鼎盛世家（Ａ区）意向预定书》；2、原告与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》；3、收款收据；4、《资金来源说明》；上述证据欲证明原告是涉案房屋的实际购买人，且已经向第三人支付了部分购房款，又支付了契税、煤气管道安装费和房管所管理费，是涉案房屋的所有权人。 被告广西一建公司对原告钟雨江所举证据，发表如下质证意见：所有证据由法院核查认定，对证据4要求原告提供银行流水信息。 被告广西一建公司没有提交证据。 根据双方当事人的陈述和举证、质证，本院认定本案事实如下：2013年9月5日，原告钟雨江与第三人北流鼎泰公司签订了一份《鼎盛世家（Ａ区）意向预定书》，约定原告向第三人购买位于北流市荔枝场新区，建筑面积约138.22平方米，总价款为402037元，在签订预定书七日内缴交预约定金50000元，在签定《商品房买卖合同》时，预约金自动转为购房首期款。2013年9月5日、9月8日和2015年11月29日原告通过现金和转帐的方式共支付了购房定金119640元，同时交纳了管道煤气安装费2600元、契税5980元、房管所费用150元。之后，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告所购买的鼎盛世家Ａ区3栋2单元702号商品房，预测建筑面积为137.74平方米，总价款为398640元，原告所预交的定金119640元自动转为购房首付款，余款279000元申请商业贷款方式支付。另查明，本院在审理广西一建公司诉北流鼎泰公司建设工程合同纠纷一案中，广西一建公司于2017年8月11日向本院申请诉讼财产保全，本院于2017年8月14日2017桂09民初30号民事裁定书，裁定查封北流鼎泰公司所有的位于北流市荔枝场新区土地使用权[北国用（2013）第09－24615号]及地上附着物，上述裁定所查封的财产包括原告钟雨江所购买的鼎盛世家Ａ区3栋2单元702号商品房。原告钟雨江知悉后，于2019年4月2日向本院提出执行异议，本院经审查后，认为其异议请求不成立，于2019年4月29日作出（2019）桂09执异27号执行裁定书，裁定驳回钟雨江的异议请求。钟雨江不服该裁定，向本院提起本案诉讼。 还查明，涉案的北流市荔枝场新区鼎盛世家小区商品房的预售许可证号为：北房预字第2015020号，但该工程至今未竣工，涉案房屋无法交付，亦未办理商品房预售备案登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条和第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉的审理，主要是确认案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，而且案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案涉案执行标的为原告钟雨江所购买的登记在第三人北流鼎泰公司名下的位于北流市荔枝场新区鼎盛世家Ａ区3栋2单元702号商品房。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据上述规定以及本案查明的事实，本院认为，虽然原告钟雨江与第三人北流鼎泰公司签订《房屋买卖合同（预售）》是在法院查封之前，且是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合同合法有效，但其所支付的价款并未超过合同约定总价款的百分之五十，而且涉案商品房至今尚未竣工交付，尚未办理商品房预售备案登记，因此，原告钟雨江对涉案商品房依法不享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张适用的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定并不符合本案的情形，本案不宜适用，对其主张本院依法不予采纳。因此，原告请求确认其对涉案商品房享有所有权并要求解除查封、停止对涉案商品房的执行，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告钟雨江的诉讼请求。 本案案件受理费100元（钟雨江已预交），由原告钟雨江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审判长  卢有南 审判员  梁 坚 审判员  杨祖石 二〇一九年十二月十五日 书记员  杨 梓 附法律适用： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。