中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23208号上诉人（原审原告）：敖氏宗亲会（GOR’SFAMILYASSOCIATION）。住所地：美国德克萨斯州春天市贝克尔线车道**（6203BECKERLINEDRSPRING,TX77379,USA）。代表人：敖富裕（KENMETHGORE）。委托诉讼代理人：姚翔，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李华弟，女，1969年11月1日出生，汉族，身份证住址：广东省吴川市。委托诉讼代理人：刘锦云，广东法导律师事务所律师。原审第三人：敖氏益宗会【AOSHEEYICKDONGVOI(AOASSOCIATION）】。住所。住所地：2725AmberDr.South，FortWorth，Texas76133USAdiv>代表人：敖连稔。委托诉讼代理人：裴敏，广东经纶律师事务所律师。上诉人敖氏宗亲会因与被上诉人李华弟、原审第三人敖氏益宗会物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。敖氏宗亲会上诉请求：李华弟向敖氏宗亲会支付2018年8月至2019年1月期间占用房屋的使用费人民币48000元。事实和理由：第一，一审判决认为是敖氏益宗会与李华弟签订租赁合同及收取租金，没有事实和法律依据，将导致敖氏宗亲会无法追讨被侵占的房屋使用费。首先，根据一审判决查明的事实，《商铺租赁合同》的出租人是敖氏宗亲会，出租人签字处是打印的“敖氏宗亲会”及手写的“代理人：敖海森、敖建军、敖碧匀”、“敖炳良”。《收款收据》的收款单位是“敖氏宗亲会”、敖建军，《银行转账明细》显示的对方户名即收款人是敖海森。上述书证均证明是敖海森、敖建军、敖碧匀、敖炳良冒用敖氏宗亲会的名义与李华弟签订了租赁合同并收取租金。一审判决认为是敖氏益宗会与李华弟签订租赁合同及收取租金没有依据。其次，如上所述，本案书证已证明敖海森、敖建军等人冒用敖氏宗亲会的名义与李华弟签订合同并收取租金，没有证据证明敖氏益宗会曾签订租赁合同和收取租金，一审判决认为2015年4月至2019年1月的房屋使用费，李华弟已按租金标准支付给了敖氏益宗会，敖氏宗亲会可向敖氏益宗会追讨没有法律依据。最后，李华弟与敖氏益宗会在一审时是同一代理人，李华弟称与敖氏益宗会的受托人签订租赁合同，租金交给敖氏益宗会的代理人，而租赁合同的出租人和租金收据的收款人均是敖氏宗亲会而非敖氏益宗会。因为敖氏益宗会是美国社团，涉案房屋及侵占租金等事实均发生在中国，将所有责任推给敖氏益宗会是为了造成敖氏宗亲会无法追讨被侵占的租金以达到侵占敖氏宗亲会租金的目的。第二，敖氏宗亲会主张的2018年8月-2019年1月期间的房屋使用费应得到支持。2018年8月，敖氏宗亲会委托律师给李华弟发函，并去涉案商铺找到李华弟说明法院的行政判决结果，李华弟也当庭承认收到过一、二审行政判决书，但其仍无视法院判决拒不支付2018年8月-2019年1月的房屋使用费，故应支持敖氏宗亲会的该项主张。李华弟辩称：首先，其在一审时对签订合同和交付租金过程的陈述有误。事实是，2015年之前是高志红代表敖氏宗亲会与李华弟签订租赁合同，收取租金。2015年初有人拿着××路××、××号房屋的房地产权证到商铺找到李华弟，说他们代表屋主，要求李华弟与其签订租赁合同，并向其交租金，否则不能再租用商铺。此后敖海森、敖建军、敖碧匀、敖炳良等代表敖氏宗亲会与李华弟签合同，租金交给敖海森、敖建军等，部分租金是通过银行转账支付的，他们也是以敖氏宗亲会的名义写租金收据给李华弟。因一审时李华弟与敖氏益宗会是同一代理人，庭审中由代理人代为陈述，这样才会出现李华弟陈述与敖氏益宗会的受托人签订租赁合同，租金交给敖氏益宗会的代理人，这是一审代理人的陈述，李华弟并不知道敖氏益宗会，谁持有房产证就将租金交给谁。2015年4月李华弟承租商铺时，曾经按约定交给敖海森、敖建军等人16000元商铺使用保证金。一审时，敖氏益宗会要李华弟请他的律师免费做代理人，说好判决后由他退还16000元保证金给李华弟，但现在一审判后其拒绝支付。敖氏益宗会在美国，现在李华弟也面临收不回保证金的问题。其次，李华弟已将2018年8月-2019年1月的房屋使用费支付给了敖氏宗亲会的代理人敖海森、敖建军，不给他们就不能继续承租，李华弟对此没有过错，不应再次支付。敖氏益宗会述称：2015年1月前的租赁合同，是由李华弟与持有“敖氏宗亲会”主席敖富裕出具的授权委托书的高志红签订的。而敖富裕是在2016年7月21日才成为注册号为142674701的敖氏宗亲会主席，其之前是注册号为801138893的敖氏宗亲会主席。2009年6月24日敖富裕注册了注册号为801138893的敖氏宗亲会，但敖崇巽为创始主席的注册号为142674701的敖氏宗亲会被美国得克萨斯州政府在2008年4月16日强制解散。按注册地美国得克萨斯州的法律规定，被政府强制解散超过三年没有申请恢复的敖崇巽为主席注册号为142674701的敖氏宗亲会在法律上根本就不存在了。因此，敖富裕在2016年7月成为主席的敖氏宗亲会与敖崇巽为主席的敖氏宗亲会虽然注册号都是142674701，但不是同一主体，敖富裕为主席的敖氏宗亲会其实是一个全新的社会组织，与2008年4月解散的敖崇巽为主席的敖氏宗亲会没有任何承继关系。敖富裕为主席的敖氏宗亲会作为本案原告的主体资格及其对案涉房产主张的权利均存在根本性瑕疵，其无权向租户主张应属业主的收取租金权利，也无权提起本案诉讼，故应驳回其起诉。至于李华弟向敖氏益宗会缴纳租金的行为是否有瑕疵、敖氏益宗会是否有权代表全体原敖氏宗亲会的股东后人向李华弟收取租金，不是本案审查的范围。综上，敖氏益宗会认为一审判决错误，请求二审查明事实后依法撤销一审判决，将案件发回一审法院重审。敖氏宗亲会向一审法院起诉请求：1.李华弟交还广州市越秀区××路××号房屋给敖氏宗亲会；2.李华弟支付占用房屋的使用费384000元（自2015年1月至交还房屋之日止，暂计至起诉之日）；3.本案诉讼费由李华弟承担。一审诉讼中，敖氏宗亲会明确在本案中主张李华弟支付占用房屋的使用费计至2019年7月止。一审法院认定事实：一、敖氏宗亲会与敖氏益宗会的主体身份。已发生法律效力的广州铁路运输中级法院（2017）粤71行终1008号行政判决书确认如下事实：“1996年，敖崇巽在美国德克萨斯州创办敖氏宗亲会。敖氏宗亲会为非营利公司，档案编号0142674701。2008年4月，敖氏宗亲会被美国德克萨斯州政府决定非自愿解散。2016年7月22日，美国德克萨斯州政府出具材料证明敖氏宗亲会（档案编号0142674701）已符合所有特许税要求，准予恢复至2017年5月15日”。2018年9月17日美国德克萨斯州政府出具《特许经营税账户状态》，载明敖氏宗亲会在德克萨斯州从事交易的权利活跃。敖氏益宗会于2010年10月19日在美国德克萨斯州成立，英文名称是AOSHEEYICKDONGVOI(ASSOCIATION），注册号码为801332434。二、涉案房屋产权情况。广州市国土局房管局于2000年5月向敖氏宗亲会核发穗房地证字第**《房地产证》（登记字号：统字556759），该证载明：权属人敖氏宗亲会，房地座落越秀区惠福西路25,27号。查册时间为2018年5月15日的房产登记号统字556759号《广州市不动产登记查册表》载明：产别社会团体，房产地址越秀区××路××、××号，单位名称敖氏宗亲会，占有部分全部（所有权人），权证号码635775号，本案没有法院来函摘要内容，本案没有他项权利内容，登记附注最后一行记载2014年11月27日，业主代理人裴敏报告遗失产权证。2014年11月27日，敖氏益宗会的委托代理人裴敏以敖氏宗亲会作为申请人以房地产权证遗失为由，向广州市国土资源和房屋管理局申请广州市越秀区××路××、××号房屋的补证登记。广州市国土资源和房屋管理局于2015年1月15日受理上述申请。裴敏于2015年1月26日领取了粤房地权权证穗字第**房地产权证》。广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证权证穗字第**地产权证》（登记字号：15登记01002204）载明：权属人敖氏宗亲会，房屋坐落越秀区惠福西路25,27号。敖氏益宗会表示敖氏宗亲会不是涉案房屋登记的产权人，恢复后的敖氏宗亲会与解散前的敖氏宗亲会尽管注册号一致，但不是同一主体。为此，敖氏益宗会提交了档案号801138893敖氏宗亲会的存档证明、成立证明和清算注销文件，美国德克萨斯州申请恢复注册实体证明书表格及其法规说明，档案号0142674701敖氏宗亲会2016年报告等证据。2016年9月13日，敖氏宗亲会向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼，请求撤销穗房地证房地证字第**产权证》，重新办理位于广州市越秀区××路××、××号房屋的《房地产权证》等。广州铁路运输第一法院作出（2016）粤7101行初2334号行政判决书，判决撤销广州市国土资源和房屋管理局于2015年1月22日核发的穗房地证字房地证字第**权证》。广州市国土资源和规划委员会不服一审行政判决，提出上诉。广州铁路运输中级法院于2017年9月6日作出（2017）粤71行终1008号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。查册时间为2018年5月15日的房产登记号2015登记字1002204号《广州市不动产登记查册表》载明：房产地址越秀区××路××、××号，本案已注销，产权变更，收回原证注销（详情见案内函件），本案没有他项权利内容。庭审中李华弟和敖氏益宗会陈述，穗房地证字第房地证字第**》已被注销，敖氏宗亲会要求重新办理位于广州市越秀区××路××、××号房屋的《房地产权证》的诉讼请求没有得到法院支持，也没有房管部门出具该房产证自动恢复效力的证明。统字556759号《广州市不动产登记查册表》登记附注记载2014年11月27日，业主代理人裴敏报告遗失产权证，其后再没有新的登记事项，没有见到恢复的记载，可以证明穗房地证字第×房地证字第**是被注销的。为证明涉案房产是敖氏后人的共有财产，敖氏宗亲会对其不享有经营和收租的权利，敖氏益宗会提交了敖氏益宗会招股章程及会员股份登记册，敖氏益宗会股票，1951年登记之02地字56389号、2000年登记之统字556759号、15登记1002204号房地产登记簿查册表及房产档案，开平敖氏关于广州市××路××、××号房产确权问题的决议，广佛地区敖氏后裔同意确权意见登记表，海外北美敖氏后裔同意确权意见登记表及邮寄信封，部分签署同意书敖氏后裔身份证件复印件，信函网站截屏资料，敖氏宗亲会楼房修缮概况等证据。三、李华弟租赁和使用涉案房屋情况。李华弟提交了分别于2015年4月16日、2018年4月2日签订的《商铺租赁合同》。2015年4月16日签订的《商铺租赁合同》载明，出租方敖氏宗亲会（甲方），承租方李华弟（乙方），甲方同意将位于广东省广州市越秀区××路××号商铺租给乙方作为服装租赁使用；租赁期限为三年，自2015年4月16日至2018年2月26日；每月租金为人民币8000元；甲方签字处有打印的“敖氏宗亲会”字样及手写的“代理人：敖海森、敖建军、敖碧匀”字样；乙方签字处有手写的“李华弟”字样。2018年4月2日签订的《商铺租赁合同》载明，出租方敖氏宗亲会（甲方），承租方李华弟（乙方），甲方同意将位于广东省广州市越秀区××路××号商铺租给乙方作为服装租赁使用；租赁期限为三年，自2018年4月1日至2021年4月1日；每月租金为人民币8000元；甲方签字处有手写的“敖炳良”字样及“广东省广州市越秀区××路××号27号敖氏宗亲会专用章”盖章；乙方签字处有手写的“李华弟”字样。敖氏益宗会确认上述合同是其与李华弟签订。敖氏宗亲会表示2018年4月2日签订的《商铺租赁合同》上的印章不是敖氏宗亲会的。穗租备2015G00401100165号《房屋租赁登记备案证明》载明：出租房屋地址越秀区××路××号首层（部位：××路××号地下）（越秀区光塔街××路××、××号），出租人敖氏宗亲会，承租人李华弟，租赁期限2015年4月14日至2018年2月26日，月租金额2000元，审核时间2015年5月13日。广州市工商行政管理局越秀分局核发的注册号440104601016091《营业执照》载明：名称广州市越秀区龙蜻龙服装店，类型个体工商户，经营者李华弟，经营场所广州市越秀区××路××号地下，注册日期2015年6月4日，经营范围零售业。一审庭审中，李华弟陈述其自2006年开始租赁涉案房屋从事服装生意至今。2015年1月，敖氏益宗会向其出示了广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民一特字第18号民事判决书、粤房地权证穗字第××权证穗字第**，随后李华弟与敖氏益宗会的受托人签订前述《商铺租赁合同》。2015年1月前的租金交给了敖氏宗亲会，2015年2、3月的租金用房屋押金抵扣，敖氏宗亲会对此予以确认。2015年4月至2019年1月的租金交给了敖氏益宗会，由敖氏益宗会代理人敖海森等收取。在收到本案起诉状后，其停止向敖氏益宗会交付租金。为此，李华弟提交了2015年4月至2019年1月的部分收款收据及中国工商银行股份有限公司广州长寿支行出具的《借记卡账户历史明细清单》。敖氏益宗会确认李华弟交付租金至2019年1月。敖氏宗亲会于2017年9月、2018年8月向李华弟邮寄了行政判决书及律师函，律师函载明粤房地权证穗字第**权证穗字第**被注销。李华弟确认收到律师函，但表示敖氏宗亲会邮寄的律师函及裁判文书不足以证明其对涉案房屋有所有权，故当时并未停止向敖氏益宗会交付租金。一审法院认为，敖氏宗亲会与敖氏益宗会均是依据美国德克萨斯州法律成立的非营利公司，本案为涉外物权保护纠纷，应适用涉外民事诉讼程序处理。本案不动产位于广州市越秀区××路××号，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于不动产物权，适用不动产所在地法律的规定，一审法院适用中华人民共和国法律作为裁判本案的准据法。综合诉辩意见及敖氏益宗会的陈述，本案争议焦点为：一、涉案房屋产权人是敖氏宗亲会还是敖氏益宗会？二、李华弟是否应当向敖氏宗亲会交付房产并支付房屋占有使用费？关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。查册时间为2018年5月15日的统字556759号《广州市不动产登记查册表》及穗房地证字地06××75号《房地产证》均记载越秀区××路××号房产权属人为敖氏宗亲会，登记时间为2000年5月15日。敖氏宗亲会于1996年在美国成立，虽于2008年4月被美国德克萨斯州政府决定非自愿解散，但2017年5月15日恢复了其主体身份。档案编号是识别敖氏宗亲会身份的主要依据，敖氏宗亲会解散前及恢复后的档案编号均为0142674701，故可确认本案原告敖氏宗亲会即为涉案房屋产权所有人敖氏宗亲会。敖氏益宗会对敖氏宗亲会主体身份提出异议，但其提交的证据不足以推翻已生效裁判文书确认的前述事实。此外，敖氏益宗会提交的粤房房地权证穗字第**权证穗字第**撤销，相关的《广州市不动产登记查册表》记载本案已注销，产权变更，收回原证注销，该房地产权证显示涉案房产的权属人亦是敖氏宗亲会。故此，敖氏宗亲会作为越秀区××路××号房产所有权人，对房产享有占有、使用、收益和处分的权利。关于争议焦点二。2015年1月前，敖氏宗亲会与李华弟之间存在合法的租赁合同关系，李华弟彼时使用涉案房屋为合法使用。2015年1月之后，因敖氏益宗会向李华弟出示粤房地房地权证穗字第**权证穗字第**015）穗越法民一特字18号判决书，基于《房地产权证》的公信力，李华弟与敖氏益宗会签订租赁合同，并交付租金至2019年1月。本案起诉后，李华弟停止向敖氏益宗会交付租金。由此判断，李华弟作为房屋承租方，主观上无非法占有使用敖氏宗亲会房产的恶意。物权为绝对权，对物权的侵害不以行为人主观上有过错为要件。李华弟主观上虽无恶意，但其在2015年1月之后占有使用涉案房屋的行为构成无权占有，故敖氏宗亲会要求李华弟交还涉案房屋，一审法院予以支持。李华弟主张2015年1月的租金已向敖氏宗亲会缴纳，2015年2、3月的租金通过押金抵扣，敖氏宗亲会对此亦予以确认，故对2015年1月至3月的房屋使用费，敖氏宗亲会无权向李华弟主张。2015年4月至2019年1月的房屋使用费，李华弟已按租金标准交付给敖氏益宗会，由于其为善意交付，对于该期间的占有使用费，敖氏宗亲会无权向李华弟主张，但可另寻法律途径要求敖氏益宗会返还。李华弟陈述一直使用涉案房屋至今，故对2019年2月至2019年7月的房屋占有使用费，李华弟应支付给敖氏宗亲会。敖氏宗亲会主张以每月8000元的标准计付房屋使用费合情合理，一审法院予以支持，李华弟应向敖氏宗亲会支付占用使用费48000元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第十七条、第三十四条、第三十七条、第一百零六条的规定，判决如下：一、李华弟应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区××路××号房屋交还给敖氏宗亲会（GOR’SFAMILYASSOCIATION）；二、李华弟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋使用费人民币48000元给敖氏宗亲会（GOR’SFAMILYASSOCIATION）；三、驳回敖氏宗亲会（GOR’SFAMILYASSOCIATION）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7060元，由敖氏宗亲会（GOR’SFAMILYASSOCIATION）负担6177.50元，李华弟负担882.50元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：敖氏宗亲会和敖氏益宗会都是在美国注册成立的组织，本案为涉外物权保护纠纷。本案是因不动产所致的争议，案涉不动产位于中华人民共和国，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用中华人民共和国法律作为解决争议的准据法。经查明，案涉房屋登记的产权人是“敖氏宗亲会”。李华弟述称自2006年起就与敖氏宗亲会就案涉房屋签订租赁合同，并向敖氏宗亲会交了2015年3月前的租金，敖氏宗亲会对此事实并无异议。李华弟在2015年4月16日和2018年4月2日签订的两份《商铺租赁合同》载明的出租方均为“敖氏宗亲会”，李华弟述称在签订2015年4月16日的《商铺租赁合同》前出租方的代理人向其出示了粤房地权房地权证穗字第**权证穗字第**房地产权证》载明的房屋权属人也是“敖氏宗亲会”。因李华弟从2006年起就与敖氏宗亲会就案涉房屋建立了租赁合同关系，其在2015年4月后继续与“敖氏宗亲会”建立租赁合同关系并向其代理人交租金，主观上并无过错。虽然当时敖氏宗亲会与敖氏益宗会对案涉房屋的权属存在争议，但无证据显示李华弟对此知情。现敖氏宗亲会仅以其在2018年8月向李华弟邮寄了相关行政判决书并委托律师向其邮寄律师函为由主张李华弟应向其交纳2018年8月至2019年1月期间的租金，理据不足，本院依法不予支持。一审判决认定李华弟将案涉房屋2015年4月至2019年1月期间的使用费按合同约定的租金标准交付给了敖氏益宗会，其为善意交付，敖氏宗亲会有权另寻法律途径要求敖氏益宗会予以返还，合理有据，本院依法予以维持。至于案外人敖海森、敖建军、敖碧匀、敖炳良是否冒用敖氏宗亲会的名义与李华弟签订了租赁合同并收取租金，敖氏宗亲会也有权依法另行向其主张权利，本院在此不作审查认定。至于原审第三人敖氏益宗会在二审述称的敖氏宗亲会无权提起本案诉讼并主张权利问题，因广州铁路运输中级法院作出的（2017）粤71行终1008号行政判决已对敖氏宗亲会的身份情况进行了认定，敖氏益宗会在本案中的主张不足以推翻该生效行政判决书认定的事实，本院对其述称的内容不予采信。综上所述，敖氏宗亲会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1000元，由敖氏宗亲会负担。本判决为终审判决。审判长  徐玉宝审判员  张 宾审判员  王碧玉二〇一九年十二月十八日书记员  尹艳阳王嘉宝易臻萱