广西壮族自治区扶绥县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂1421执异26号 案外人：南宁国泰保安押运有限公司，所在地广西南宁市江南区石柱岭一路11-1号翠岭居地下室菜市场D01、D02商铺。统一社会信用代码91450100799703443X。 法定代表人：运治林，该公司董事长。 委托代理人：虞柳叶，女，1991年5月19日出生，汉族，南宁国泰保安押运有限公司职工，住所地广西南宁市。 申请执行人：广西扶绥农村商业银行股份有限公司，所在地广西扶绥县新宁镇永宁路**。 法定代表人：晏晓棠，该公司董事长。 被执行人：广西粤海商贸有限公司，所，所在地广西南宁市火炬一支路**富达花园******/div> 法定代表人：李国，该公司董事长。 被执行人：李国，男，1973年9月12日出生，汉族，系广西粤海商贸有限公司董事长，住所地广西，住所地广西北流市> 被执行人：张青，女，1974年9月14日出生，汉族，住所地广西，住所地广西北流市> 被执行人：李清源，男，1972年1月12日出生，汉族，住所地广西，住所地广西北流市> 被执行人：甘婵，女，1982年6月11日出生，汉族，住所地广西，住所地广西南宁市青秀区> 被执行人：庞远，男，1974年12月5日出生，汉族，住所地广西，住所地广西北流市> 在本院执行申请执行人广西扶绥农村商业银行股份有限公司（以下简称广西农商行公司）与被执行人广西粤海商贸有限公司（以下简称广西粤海公司）、李国、李清源、甘婵、张青、庞远借款合同纠纷一案中，案外人南宁国泰保安押运有限公司（以下简称南宁国泰公司）对扶绥县人民法院（2018）桂1421执661号公告责令位于广西南宁市江南区石柱岭一路11-1号翠岭居地下室菜市场D01商铺住户在2019年10月13日前迁出房屋的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人南宁国泰公司称，扶绥县人民法院于2017年6月27日做出的（2016）桂1421民初1817号民事判决书经二审维持原判决已经发生法律效力，扶绥县人民法院在执行本案过程中，本公司对扶绥县人民法院作出的（2018）桂1421执661号公告责令“被执行人庞远及屋内住户在2019年10月13日前迁出房屋。”不服。理由为：2011年7月3日，广西远金投资有限公司与庞远签订了一份《租赁合同》，约定将D01号商铺出租给广西远金投资有限公司使用，租赁期从2011年7月5日起至2030年7月4日止，每年租金为640401元。2013年6月15日，广西远金投资有限公司与案外人南宁国泰公司签订了一份《租赁合同》，约定将D01、D02号商铺出租给案外人南宁国泰公司经营使用，租赁期限为二十年，租金分为停车场租金及银行尾箱库租金，并约定了具体计算租金的方法。上述涉案的两份《租赁合同》均合法有效，均是各合同当事人的真实意思表示。案外人与广西远金投资有限公司于2017年11月1日签订了《关于修改租赁合同有关条款的补充协议》，对部分条款进行了修改。从2013年6月15日起，案外人与广西远金投资有限公司一直按照双方签订的《租赁合同》及补充协议履行各自的合同义务，异议人也一直在使用涉案的不动产。异议人有承租该涉案不动产相关的租金支付凭证、发票、水电费支付凭证等证据予以佐证。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在与拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”。按照上述法律规定，案外人认为，贵院作出（2018）桂1421执661号公告，要求屋内住户2019年10月13日前迁出房屋，侵犯了案外人合法拥有的租赁权。根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，案外人特向法院提出执行异议，请求法院撤销2019年9月26日作出的（2018）桂1421执661号公告，并在拍卖涉案的广西南宁市××区××路××号××地下室菜市场××号商铺的过程中依法披露案外人拥有未到期合法租赁权的事实，保护案外人的合法租赁权。 为证明其异议请求，案外人南宁国泰公司向本院提交了以下证据：1．租赁合同、记账凭证、银行转账凭证、审批单、发票，证明南宁国泰公司与广西远金投资有限公司签订了租赁协议并支付了租金的事实；2．广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院作出的（2019）桂0103执异297号执行裁定书，证明南宁国泰公司对涉案商铺提出异议但被驳回的事实以及涉案各方当事人的身份情况；3．缴费函、记账凭证、银行转账凭证、审批单、水表读数表、发票，证明南宁国泰公司租赁了涉案的D01、D02号商铺并一直使用至今的事实。 本院查明，广西农商行公司诉广西粤海公司、李国、张青、李清源、甘婵、庞远借款合同纠纷一案，本院于2017年6月27日作出（2016）桂1421民初1817号民事判决书，判决的内容为：一、被告广西粤海商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广西扶绥农村商业银行股份有限公司返还借款10658742.08元；二、被告广西粤海商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广西扶绥农村商业银行股份有限公司支付借款利息（利息计算：以尚欠借款本金为基数，从2016年10月3日起按广西农村信用社固定资产借款合同及广西农村信用社借款展期协议的约定计算）；三、被告李国、张青、李清源、甘婵对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；四、原告广西扶绥农村商业银行股份有限公司对被告庞远的抵押物，即位于南宁市××区××路××号××地下室菜市场××号商铺在担保范围内享有优先受偿权。广西粤海公司不服一审判决提起上诉，广西壮族自治区崇左市中级人民法院于2018年7月4日作出（2018）桂1421民终19号民事判决书，维持（2016）桂1421民初1817号民事判决。该判决生效后被执行人不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人广西农商行公司向本院申请执行，本院于2018年11月13日立案并执行，案号为（2018）桂1421执661号。本院于2019年2月26日以（2018）桂1421执661号之一执行裁定，裁定：“一、查封被执行人庞远名下位于南宁市××区××路××号××地下室菜市场××号商铺（建筑面积2134.67平方米，套内面积1942.44平方米）一个；二、被执行人庞远负责保管被查封的财产，在查封期间内，被执行人庞远可以使用被查封财产；但因其过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任，在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。查封期为三年。需要续查封的，应当在查封期限届满前十五日向本院提出续查封的书面申请；履行义务后可以申请解除查封。”。同日，本院作出（2018）桂1421执661号之二裁定书，裁定：“拍卖被执行人庞远在南宁市××区××路××号××地下室菜市场××号商铺（建筑面积2134.67平方米，套内面积1942.44平方米）一个。”。 2019年9月26日，本院作出（2018）桂1421执661号公告，该公告的内容为：“申请执行人广西扶绥农村商业银行股份有限公司与被执行人广西粤海商贸有限公司、李国、张青、李清源、甘婵、庞远借款合同纠纷一案，崇左市中级人民法院做出的（2018）桂14民终19号民事判决书已经发生法律效力。被执行人应当履行生效法律文书所确定的义务，但被执行人仍拒不履行。本院依法拍卖被执行人庞远名下位于广西南宁市××区××路××号××地下室菜市场××号商铺，以拍卖所得款清偿债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，本院责令被执行人庞远及屋内住户在2019年10月13日前迁出房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行，由此产生的损失由被执行人庞远及屋内住户自行承担。房内物品无人认领的，视为放弃所有权。若上述房产有租赁，请承租人在张贴本公告之日起五日内将相关材料递交本院审查，逾期后果自负。”。2019年11月19日本院受理南宁国泰公司对（2018）桂1421执661号执行公告提出的书面异议，请求本院依法撤销2019年9月26日作出的（2018）桂1421执661号公告及在拍卖涉案商铺过程中依法披露案外人享有未到期合法租赁权的事实。案外人南宁国泰公司为了证明其是广西南宁市××区××路××号××地下室菜市场××号商铺的承租人，提供了租赁合同及支付租金、水电费凭证、发票等证据复印件材料，2011年7月3日的租赁合同显示“该涉案D01号商铺租赁合同的甲方是本案被执行人中的庞远，乙方是广西远金投资有限公司，租赁期从2011年7月5日至2030年7月4日，广西远金投资有限公司租用D01号商铺作车库使用。”等内容。2013年6月15日，广西远金投资有限公司与案外人签订一份《租赁合同》，约定将D01、D02号商铺出租给案外人经营使用，租赁期为二十年，租金分为停车场租金及银行尾箱库租金。上述租赁合同显示承租方享有对租赁物优先租赁权。 本院认为，根据我国民事诉讼法的制度设计，为保障执行案件当事人以及执行案件当事人以外的人的合法权益免受法院执行行为的侵害，分别以第二百二十五条和第二百二十七条设置了执行行为异议和案外人标的异议两种救济制度。执行行为异议，旨在审查执行法院作出的执行行为是否违反法律规定，审查的结果是维持、撤销或改正原执行行为，侧重于程序权益的救济；案外人异议，旨在审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权益，审查的结果是是否应当中止对执行标的的执行，侧重于实体权益的救济。 引发本案案外人提出执行异议的争议执行行为，系本院在执行（2018）桂1421执661号案过程中，针对被执行人庞远所有的座落于广西××区××路××居地下室菜市场××号商铺张贴的《公告》。该《公告》明确要求被执行人或其他居住在涉案房产内的人员须于2019年10月13日前自行迁出，逾期不迁将强制搬迁。由此可知，公告的内容是明确、具体的，即涉案房产内的居住人员必须在公告指定期限内向法院移交房产。案外人正是基于对这一强制限期迁出房产的执行行为不服，提出不同意移交房产即阻止移交房产的异议请求。换言之，案外人异议指向的是本院已经作出并客观存在的执行行为，该异议属于民事诉讼法第二百二十五条规定的执行行为异议。 根据最高人民法院关于《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、第三十一规定，法院在执行程序中拍卖、变卖财产的，应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行调查。在执行中拍卖、变卖房地产调查中，可以采取先期在现场公告告示的方式开展调查，先期公告的内容包括“拟对被执行人名下不动产采取强制执行措施；如对上述不动产享有抵押权、租赁权、使用权及其它相关权利的，应于指定日期前向法院书面申报权利，并提交相关证据材料；如未申报或虚假申报的，将自行承担法律责任；……”等。经先期公告调查或其它方式调查后，如有承租人以对该不动产享有租赁权为由进行申报的，执行实施法官应先行审查，作出带租拍卖或除去租赁拍卖的裁定。具体实施拍卖裁定生效再实施后续的执行行为。但本案在实际执行中，未依法对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，在没有确认涉案房产是否涉及租赁关系，或存在的租赁关系其租赁合同是否能对抗申请执行人和本案中法院的执行迁出，是否应带租拍卖或除去租赁拍卖，是否存在拍卖不破租赁等情形进行认定的情况下，就公告指定期限内涉案房产内住户迁出，且公告指向是笼统“屋内住户”，明显属于在拍卖前并未查明涉案房产的权利负担情况，违反了《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、第十一条的规定，属于程序不当。案外人基于租赁为由提出不同意公告要求其于2019年10月13日前迁出房屋的异议请求，本院予以支持。 案外人关于“拍卖涉案的广西南宁市××区××路××号××地下室菜市场××号商铺的过程中依法披露异议人拥有未到期合法租赁权的事实。”的异议请求，是案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议，故对异议应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。判断涉案不动产是否享有足以排除强制执行的权益，应审查案外人主张对涉案不动产合法租赁权是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定。本案中，案外人提供的证据能相互印证，能证实：案外人与被执行人涉案不动产租赁合同、案外人承租人、租赁先于抵押、案外人一直占有使用该不动产等事实。《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，同一财产上租赁权与抵押权并存时两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗力；租赁权成立在先而抵押权设定在后的情形，租赁权可以抵抗抵押权而继续有效存在。本案涉及房产的租赁设定先于抵押设定，因此拍卖涉案房产的租赁权可以抵抗抵押权而继续有效存在。案外人该异议请求，符合最高人民法院关于《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，因此，案外人要求本院在拍卖涉案D01号商铺过程中依法披露异议人拥有未到期合法租赁权的异议请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第五条第（五）项、第十七条第（二）项、第三十一条规定，裁定如下： 一、中止扶绥县人民法院（2018）桂1421执661号公告涉及要求案外人南宁国泰保安押运有限公司于2019年10月13日前迁出广西南宁市江南区石柱岭一路11-1号翠岭居地下室菜市场D01号商铺的执行； 二、本院在执行拍卖广西南宁市江南区石柱岭一路11-1号翠岭居地下室菜市场D01号商铺的过程中，依法披露案外人南宁国泰保安押运有限公司拥有拍卖涉案房产未到期租赁权。 如不服本裁定第一项，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广西壮族自治区崇左市中级人民法院申请复议。 案外人、当事人对裁定第二项不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  潘扬标 人民陪审员  覃 凯 人民陪审员  程兆贲 二〇一九年十二月三日 书 记 员  何慧清 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》 第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议： （一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的； （二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的； （三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的； （四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的； （五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。