河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终5131号上诉人（原审被告）：宫学田，男，汉族，1960年7月3日出生，住河南省永城市东城区，委托诉讼代理人：张宇翔，河南华豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐玉海，男，汉族，1965年1月1日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：陈杰，河南京港律师事务所律师。上诉人宫学田因与被上诉人徐玉海建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服河南省永城市人民法院（2019）豫1481民初4966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宫学田及其委托代理人张宇翔，被上诉人的委托代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宫学田上诉请求：1、依法发回重审或依法改判:驳回一审中被上诉人第一项(解除原、被告之间2010年3月5日签订的住宅(土地使用杈)转让协议)及第三项(判令被告赔偿经济损失(按照月息1分计算自2010年3月5日起至清偿之日止)诉讼请求;2、本案上诉费、一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清,适用法律错误,上诉人与被上诉人于2010年3月5日签订《住宅转让协议书》应当认定为无效。1、上诉人与被上诉人签订的《住宅转让协议书》中约定转让的住宅土地所有权归上诉人集体经济组织所有,上诉人仅仅只有使用权并无权转让涉案土地，且被上诉人与上诉人并非同一集体经济组织成员。2、《土地管理法》第十条:农民集体所有的土地依法属于农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;六十二条:农村村民只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。《合同法》五十二条:违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。《民法通则》第六条:民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月19日)第35条:农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(2016年11月30日)第19条:农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。郑州中院《关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见》(2011年7月14日)第12条农村居民将其经法定主管部门审批许可后在本集体经济组织建设用地上建造的房屋,出售给本集体经济组织以外的单位或者个人,当事人主张买卖合同无效的。人民法院应予支持。3、《合同法》五十六条:无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。五十八条:合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。根据《合同法》相关规定及其立法精神:1、赔偿经济损失的性质是以补偿无过错方的实际损失为原则,且不能超过合同相对方订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。2、合同一方有过错,无过错方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。3、合同一方过错造成对方损失,对方对损失的也有过错,过错方主张扣减相应的损失赔偿额的,人民法院应予支持。被上诉人诉请上诉人赔偿经济损失(以280000元为本金按照月息1分计算自2010年3月5日起至清偿之日止)无事实和法律依据。1、《住宅转让协议书》中明确注明:上诉人保证此两间地皮以后不在加价,如万一庄盘分不成时上诉人无条件退换乙方280000元现金,被上诉人不得要往任何利息,上诉人负责交情政府所收的一切费用。这表明在双方签订协议时,被上诉人对协议的不能履行是有预见的,且对合同不能履行后双方的权利、义务作了明确约定(既上诉人仅仅返还28000元,并不承担任何的利息)。2、双方于2010年3月5日签订协议,至被上诉人起诉之日长达9年多之久,在此期间,被上诉人明知合同不能履行而不主张返还价款和经济损失,这表明被上诉人对合同的不能履行及资金占用利息损失具有相关过错。3、被上诉人也没有采取相关措施减少损失的发生。二、一审法院认定事实与真实情况不符,且作出的判决与认定的事实相互矛盾。1、一审认定的涉案住宅地皮为永城市演集镇沱滨居委会余庄小组与河南和昌置业发展有限公司签订《永城市沱滨居委会余庄小组改造项目联合开发协议》所约定建设成托斯卡纳小区的地皮,这与上诉人与被上诉人所约定转让的地皮不符,双方约定转让的地皮是托斯卡纳小区背面的地皮,现在还处于空置状态。2、一审法院既然认定双方所签《住宅转让协议书》合法有效,就应该按照协议约定作出判决,《合同法》七十八条:当事人对合同变更的内容约定不明确的,推定为未变更根据合同法相关立法原则,合同有口头约定和书面约定的，口头约定与书面约定不一致的,应当以书面约定为准。该案书面《住宅转让协议书》中明确注明:上诉人保证此两间地皮以后不在加价,如万一庄盘分不成时上诉人无条件退换乙方280000元现金,被上诉人不得要往任何利息,上诉人负责交情政府所收的一切费用。这表明在双方签订协议时,被上诉人对协议的不能履行是有预见的,且对合同不能履行后双方的权利、义务作了明确约定(既上诉人仅仅返还280000元,并不承担任何的利息)。但是一审法院违反双方书面协议约定,仅仅因为被上诉人主张未经查实且上诉人当庭否认,被上诉人有没有其他证据能够足以证明的上诉人与被上诉人的口头约定,作出截然违背双方书面协议的判决上诉人赔偿经济损失(以280000元为本金按照月息1分计算自2010年3月5日起至清偿之日止),这与法律相悖与事实不符。3、根据《合同法》相关规定及其立法精神:(1)赔偿经济损失的性质是以补偿无过错方的实际损失为原则,且不能超过合同相对方订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。(2)合同一方有过错,无过错方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。(3)合同一方过错造成对方损失,对方对损失的也有过错,过错方主张扣减相应的损失赔偿额的,人民法院应予支持。双方于2010年3月5日签订协议,至被上诉人起诉之日长达9年多之久,在此期间,被上诉人明知合同不能履行而不主张返还价款和经济损失,这表明被上诉人对合同的不能履行及资金占用利息损失具有相关过错。且被上诉人也没有采取相关措施减少损失的发生。被上诉人徐玉海辩称，1、上诉人的上诉请求不成立，第一，上诉请求存在矛盾之处，其次，合同中部分无效不影响其他部分的效力，在法院确定合同其他部分的效力之前，事实上合同已经无法履行了，在合同无法履行后，双方经过协商，另行达成了后续的约定，约定退还被上诉人支付的28万元价款，并按照1分的利息计算损失，或按照其他的补偿方式向被上诉人支付补偿，该约定应视为原合同的组成部分，该事实经一审法院任审理后予以认定，该法律关系不违反法律的强制性规定，系当事人的真实意思表示，应当认定该部分协议合法有效，2、上诉人认为涉案的土地并非是托斯卡纳小区内的土地，理由不能成立，被上诉人原本签订协议想要购买的土地原本是经过一审证人作为中间购买，一审证人作为上诉人的同村邻居对上诉人还拥有托斯卡纳小区背面还有一块土地并不知情，在一审证言中有所显示，固被上诉人实际购买的土地不可能是上诉人主张的土地，且涉案土地经开发后双方经中间人达成的口头协议能够印证涉案土地为托斯卡纳小区内的土地。徐玉海向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告之间2010年3月5日签订的住宅（土地使用权）转让协议；2、判令被告返还购地款280000元；3、判令被告赔偿经济损失（按照月息1分计算自2010年3月5日起至清偿之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年3月5日经案外人龚某等人介绍，原告徐玉海（乙方）与被告宫学田（甲方）签订《住宅转让协议书》，协议内容为“甲方拥有地皮两间，位于光明××××余庄村盘地，甲方自愿将要分配的住宅两间转让给乙方，经双方协商成交价280000元。贰拾捌万元整。（注：甲方保证此两间地皮以后不在加价，如万一庄盘分不成时甲方无条件退还乙方280000元现金，乙方不要任何利息，甲方负责交清政府所收的一切费用），此协议一式两份，望共同遵守。中间人龚永光、龚某，甲方宫学田、乙方徐玉海，2010年3月5日”。2011年6月17日被告宫学田同意涉案土地用于整体开发建设，2011年6月22日，被告宫学田所在的永城市演集镇沱滨居委会余庄小组与河南和昌置业发展有限公司签订《永城市沱滨居委会余庄小组改造项目联合开发协议》，双方约定转让的土地被余庄小组整体开发建设成托斯卡纳小区，该土地无法交给原告使用，因被告未退还原告购地款，后经中间人协商，被告口头表示同意给原告开发取得补偿的房子或按照月利率1%支付利息。现原告补偿的房屋已建设完成，双方发生争议。一审法院认为，原、被告在签订的土地使用权转让协议书时，约定转让的土地处于未分配及如何使用的状态，现该土地已被开发建设成托斯卡纳小区使用，被告无法交付原告使用，原告请求解除原被告之间2010年3月5日签订的《住宅转让协议书》及要求被告返还购地款280000元的请求应予支持。虽然签订协议中约定如土地未能分配，被告宫学田无条件退还购地款，原告不要任何利息，但约定的土地已于2011年6月22日经被告所在村组与河南和昌置业发展有限公司签订了联合开发协议，原被告签订土地转让协议时土地使用的不确定状态已经确定为整体开发建设，被告明知不能将约定的土地使用权交付原告使用，未及时退还购地款给被告造成损失，在原告找中间人龚某等人协商要求被告退款过程中，双方达成口头协议，被告表示给付原告涉案土地补偿所得的房屋或按照月利率1%支付利息，且庭审中被告认可在协商时同意给付原告涉案土地补偿所得的房屋1套，由此可以确认原被告对2010年3月5日签订的住宅（土地使用权）转让协议已经变更了约定，因此原告请求被告按月利率1%支付资金占用期间利息损失的诉讼请求予以支持，但支付利息的起止时间应自被告已明知转让协议无法履行之日即2011年6月22日（开发协议签订之日）起开始计算为宜。被告辩称不应支付利息的意见本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第七十七条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告徐玉海与被告宫学田于2010年3月5日签订的《住宅转让协议书》；二、被告宫学田于判决生效后十日内返还原告徐玉海购地款280000元；三、被告宫学田于判决生效后十日内赔偿原告徐玉海经济损失，以280000元为基数，按照月利率1%计算自2011年6月22日起至清偿之日止；四、驳回原告徐玉海的其余诉讼请求。案件受理费2750元（已减半），由被告宫学田负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，涉案土地为集体所有土地，上诉人宫学田与被上诉人徐玉海于2010年3月5日签订了《住宅转让协议书》，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，该协议为无效合同。当事人签订《住宅转让协议书》之后，上诉人所在村组与河南和昌置业发展有限公司于2011年6月22日签订了联合开发协议，涉案土地已经确定为整体开发建设。上诉人宫学田称涉案土地仍然闲置，上诉人的该主张与其同村村民即证人龚某证言不符、也与上诉人宫学田自认2011年徐玉海通过证人龚某向其索要28万元的事实不符，故对上诉人该主张不予支持。关于被上诉人所交上诉人28万元如何返还问题。《住宅转让协议书》约定无条件退还28万元，无任何利息；证人龚某出庭作证，证明被上诉人徐玉海在土地被开发后于2011年通过龚某索要28万元，宫学田因不能拿出28万元，宫学田表示获得补偿后别人给多少房子他就给徐玉海多少房子，如不能给房子，就按1分利息给钱，涉案土地能获得补偿房屋300多平方；宫学田认可证人龚某从中协调，也自认承诺给被上诉人徐玉海托斯卡纳小区一套住房，但否认不给房的情况下给1分利息；证人龚某系上诉人与被上诉人买卖涉案土地的中间介绍人，龚某与上诉人宫学田系同村村民，且有一定血缘关系，上诉人并未提及双方有矛盾；被上诉人徐玉海原审提交的其他转让土地村民与买受人因土地被开发而不能交付后关于补偿房屋给买受人的书面协议能够与被上诉人徐玉海的主张和证人龚某证言相印证；结合上诉人宫学田愿意给被上诉人徐玉海一套房屋来补偿28万元购地款来看，原审采信龚某证言并无不当，能够认定证人证言不给房屋的情况下按1分利计息。根据2011年6月双方当事人口头关于退款的约定，该约定是双方真实的意思表示，不违反法律法规禁止性规定，为有效合同，原审予以采信并无不当。综上所述，上诉人宫学田的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销永城市人民法院（2019）豫1481民初4966号民事判决第一项、第四项，即“一、解除原告徐玉海与被告宫学田于2010年3月5日签订的《住宅转让协议书》”、“四、驳回原告徐玉海的其余诉讼请求”；二、徐玉海与宫学田于2010年3月5日签订的《住宅转让协议书》无效；三、维持永城市人民法院（2019）豫1481民初4966号民事判决第二项、第三项，即“二、被告宫学田于判决生效后十日内返还原告徐玉海购地款280000元”、“三、被告宫学田于判决生效后十日内赔偿原告徐玉海经济损失，以280000元为基数，按照月利率1%计算自2011年6月22日起至清偿之日止”；四、驳回徐玉海的其他诉讼请求；五、驳回宫学田的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2750元（已减半），二审案件受理费5500元，总计8250元，由宫学田负担8000元，徐玉海负担250元。本判决为终审判决。审判长 郭 玮审判员 张学朋审判员 宋 健二〇一九年十二月十二日书记员 彭 兰