浙江省舟山市定海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0902执异24号 案外人：江海平，男，1968年1月29日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：王力，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋善军，浙江震舟律师事务所律师。 申请执行人：林梅华，女，1957年3月26日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：干彩棠，舟山市定海区海山法律服务所法律工作者。 被执行人：江斌海，男，1973年6月6日出生，汉族，住舟山市普陀区。 在本院执行申请执行人林梅华与被执行人江斌海民间借贷纠纷一案中，案外人江海平于2019年11月7日对本院执行坐落于舟山市普陀区普陀山镇合兴村下厂13号的不动产（以下简称标的不动产）及该不动产可得租金提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2019年11月21日公开开庭听证，案外人江海平及其委托诉讼代理人蒋善军、申请人林梅华及其委托诉讼代理人干彩棠、被执行人江斌海到庭参加了听证。本案现已审查终结。 案外人江海平称，被执行人江斌海于2002年7月取得标的不动产房屋产权证书，该房屋性质为私有房产，土地性质为集体使用权，产证号为舟房权证山字第××号。2006年，舟山市普陀区人民法院（以下简称普陀法院）在执行张志康诉江斌海民间借贷纠纷一案中，同意同村村民史家义以14万元价格购得标的不动产，并由史家义与江斌海（其母亲史银素代理）、夏文銮（江斌海配偶）签订《购房合同》，该《购房合同》约定：1、房屋价款14万元，当日支付7万元，余款7万元于2007年2月底支付给夏文銮；2、因普陀山的特殊政策，该房屋产权现无法变更，以后政策变化可办理时再办理房产证过户；3、史家义于合同履行完毕之日起（房款付清之日）拥有该房屋的所有权。后，史家义于当日支付7万元购房款，另于2007年2月支付了7万元，房款付清后其占有使用管理维护标的不动产。2017年9月28日，史家义作出一份《遗嘱》，将标的不动产遗赠给案外人江海平，史家义第一顺位继承人均作出《放弃房产权益书》，确认标的不动产属史家义个人所有，由史家义全权处置。2017年11月26日，史家义因病死亡，江海平占有使用标的不动产，现将标的不动产出租给他人。通过上述事实可知，标的不动产已于2007年2月实际转移至史家义所有，被执行人江斌海至此已丧失标的不动产所有权。 案外人江海平通过遗赠于2017年11月26日取得标的不动产实质所有权及租金收益权，对本案冻结的租金享有足以排除强制执行的权益。理由如下：1、书面《购房合同》合法有效，史家义为合兴村村民，与被执行人属同一集体经济组织成员，依法具有购房主体资格，合同本身不存在《合同法》第52条规定的无效情形，且《购房合同》在人民法院主持下进行，得到法院认可。2、本案执行程序发生在2016年期间，史家义于2007年2月付清房款并占有标的不动产，故在本案查封前，标的不动产所有权已实际转移至史家义。3、标的不动产购房款共14万元，史家义于2006年12月26日支付7万元，于2007年2月付清7万元余款，购房款项早已结清。4、房屋产权变更原因在与普陀山当地有别于舟山市其他地区的特殊政策，不能归咎于史家义或其他当事人。但该政策的过户限制并不能否定合同效力，更不能否定房屋所有权的实质转移。综上，案外人特提出如下异议请求：1、依法解除对标的不动产的查封；2.请求中止对标的不动产可得租金的冻结；3.请求撤销本院于2019年7月30日做出的（2016）浙0902执965号执行裁定书。 申请执行人林梅华发表答辩意见称，标的不动产登记在被执行人江斌海名下，尚未变更所有权登记，被执行人江斌海始终称标的不动产归其所有。案外人提交的《购房合同》违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，村民宅基地一户只享受一处，史家义已享受合兴村龙头22号一处集体土地使用权，现又再次以房屋买卖享受集体土地宅基地使用权，故买卖合同应属无效。《购房合同》未经所有权人江斌海本人同意并签字确认，协议应无效。标的不动产价款明显低于市场价，且另7万元余款是否交付无证据证明。普陀山特殊政策，标的不动产不得交易买卖。综上，答辩人认为标的不动产买卖行为应属无效。 被执行人江斌海发表意见称，对借款事实无争议，认可《买卖合同》上由其母亲代理签字确认，认可其现在不享有标的不动产的所有权。 本院查明，江斌海、史家义均系舟山市普陀区普陀山镇合兴村村民。江斌海与夏文銮于2006年2月6日协议离婚，约定标的房产系夫妻共同财产，各享一半产权。2002年7月24日，被执行人江斌海登记取得标的不动产所有权[产证号：舟房权证山字第××号]。2006年12月26日，普陀法院在执行张志康诉江斌海民间借贷纠纷一案中，由史银素代理江斌海、共有人夏文銮与史家义签订《购房合同》，约定：1、甲方同意将江斌海和夏文銮所有的标的不动产出卖用于抵债。现乙方出价14万元，其中7万元当日履行，余款7万元于2007年2月底由史家义支付给夏文銮；2、因普陀山的特殊政策，该房屋产权现无法变更，但史家义于合同履行完毕之日起拥有标的不动产的所有权。今后政策变化可办理产权变更时，甲方有义务协助乙方办理房产证。同日，张志康出具收条一张，载明其收到普陀法院执行的江斌海借款7万元（史家义购房款）。2019年8月6日，江斌海出具《收款确认书》，确认其委托母亲史银素全权代理处置标的不动产，确认收到14万元购房款并将标的不动产交付给史家义的事实。 2016年1月11日，林梅华以民间借贷纠纷为由起诉江斌海[(2016)浙0902民初346号]。同日，本院裁定查封标的不动产，查封时间为三年。后本院判决江斌海归还原告林梅华借款28万元及利息。案件生效后，林梅华于2016年5月3日申请强制执行[（2016）浙0902执965号]。 2017年9月28日，史家义立《遗嘱》，表明其本人生病无钱医治，江海平支付50万元用于看病，待百年后，将标的不动产遗赠给案外人江海平继承。同日，史家义第一顺位继承人均作出《放弃房产权益书》，确认标的不动产属史家义个人所有，由史家义全权处置。江海平于2017年11月10日委托邵灵芝汇款20万元，于2018年8月3日汇款30万元，均有史家义儿子代收并各出具收条一份。2017年11月26日，史家义因病死亡。2018年8月，江海平将标的不动产出租给他人并开始收取标的不动产押金、租金。2019年7月30日，法院裁定冻结被执行人江斌海名下的标的不动产可得租金（100万元），冻结时间一年（2019年7月30日——2020年6月30日）。 本院认为，本案争议焦点在于史家义与江斌海母亲史银素、共有人夏文銮签订的《购房合同》的效力问题。申请执行人认为签订《购房合同》时，江斌海无法联系，未经其本人同意并签字确认，史银素系无权代理。根据《中华人民共和民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。反之，无权代理被代理人追认的，发生与有权代理相同的法律效果效力溯及既往，无权代理行为自始有效。江斌海于2019年8月6日出具《收款确认书》，追认史银素的代理权，且认可将标的不动产以14万元出卖给史家义并交付的结果。申请执行人主张标的不动产的买卖违反村民宅基地一户只享受一处的法律强制性规定，但该规定系对农村居民在已经拥有宅基地后再次进行审批的限制，系行政机关审查处理的范畴，不影响标的不动产的买卖效力。申请执行人林梅华关于余款是否交付无证据证明的答辩意见，与确认双方之间的买卖协议是否有效无关联性，本案中对于房款的尾款是否支付该节事实不做评判。本案中，被执行人江斌海与案外人史家义系同村集体经济组织成员，史家义与江斌海代理人史银素、共有人夏文銮签订的书面买卖合同，系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故认定房屋买卖合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身愿意未办理过户登记。标的不动产查封于2016年1月11日，书面买卖合同签订于2006年12月26日，买受人于2007年2月底已支付全部价款且实际占有标的不动产。房屋产权未变更原因在于普陀山特殊政策，不能归咎于买受人，故买受人史家义对标的不动产享有排除执行的权利。案外人江海平通过遗赠于2017年11月26日获得争议不动产所有权，亦对标的不动产享有排除执行的权利。故本院执行机构查封非被执行人名下财产的行为有误，应予以纠正。因江斌海自2007年2月丧失标的不动产所有权，亦丧失争议标的物的租金收益权，本院执行机构查封标的不动产可得租金收益的行为有误，应予以纠正。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和民法总则》第一百七十一条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十八条的规定，裁定如下： 一、排除对舟山市普陀区普陀山镇合兴村下厂13号不动产的执行； 二、排除对舟山市普陀区普陀山镇合兴村下厂13号不动产可得租金的执行； 三、解除对舟山市普陀区普陀山镇合兴村下厂13号不动产及租金的查封、冻结。 案外人、当事人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 李平央审判员董艳审判员周志明 二〇一九年十二月四日 书记员 邵      旭      芬