黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8805号上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨嘉泽物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区保健路与征仪路交汇处大众新城小区**1—****。法定代表人：刘洪亮，职务总经理。委托诉讼代理人：汲晓明，男，1974年5月7日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市道里区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张文革，男，1964年8月11日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张香云（张文革妻子），女，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：吴红，黑龙江兴安律师事务所律师。上诉人张文革、哈尔滨嘉泽物业管理有限公司（以下简称嘉泽物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院于（2019）黑0103民初10136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，采取阅卷调查和询问当事人的方式进行了本案。本案现已审理完毕。嘉泽物业公司向一审法院起诉请求：张文革给付嘉泽物业公司物业管理费17819元(2013年8月10日至2018年12月31日)，并承担逾期付款银行贷款利息1827元，利息暂计至2018年12月31日，起诉后至判决生效期继续计算。张文革一审反诉请求：1、由嘉泽物业公司赔偿张文革因物业管理不善而被盗的损失人民币20000元；2、嘉泽物业公司返还购房发票（物业非法扣留）；3、嘉泽物业公司维修房屋漏水问题。一审法院认定事实：嘉泽物业公司自哈尔滨市盟科万城小区建成后持续为该小区提供物业服务至今，张文革系该小区业主。2012年8月12日，嘉泽物业公司与张文革签订了《物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务。张文革自2013年8月10日起便没有向嘉泽物业公司交纳过物业费，嘉泽物业公司对此多次催缴。截至2018年12月31日，张文革共欠缴物业费17819元。张文革所住房屋为顶楼，存在漏水情况，嘉泽物业公司一直未予维修。一审法院审理认为，嘉泽物业公司为盟科万城小区提供物业服务，张文革系该小区业主，应当按照双方签订的物业服务协议及时交纳物业费，其未及时交纳，构成违约，应当承担违约责任。对于嘉泽物业公司要求张文革交纳物业费、逾期利息的诉讼请求，符合合同约定，不违反法律规定，法院予以支持。张文革反诉要求嘉泽物业公司给付被盗损失20000元，但嘉泽物业公司非张文革所受损失的侵权人，张文革的该项主张没有法律依据，法院不予支持。张文革要求嘉泽物业公司返还购房发票，但对此未举示证据加以证明，法院不予支持。嘉泽物业公司作为物业服务公司，应当对所服务小区的公共部位加以维修，在张文革就漏水问题报修后，其不予维修，系不履行合同义务，张文革要求其维修房屋漏水问题符合合同约定，法院予以支持。据此判决：一、张文革于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨嘉泽物业管理有限公司物业费17819元、逾期利息1827元（自2019年1月1日起的逾期利息，按本金17819元，中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；二、哈尔滨嘉泽物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内为张文革维修房屋漏水问题；三、驳回张文革的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，减半收取计146元，由张文革负担；反诉费150元，由哈尔滨嘉泽物业管理有限公司负担25元，由张文革负担125元。张文革的上诉请求：撤销一审判决第一项，支持张文革的反诉请求。事实与理由：1、张文革于2012年8月份入住该小区，但在入户一个多月后即2012年9月27日嘉泽物业公司没有履行物业合同及没有尽到管理义务造成张文革及邻居两家被盗。张文革的损失有：液晶电视一台、古生物化石一块、欧米伽手表一块、二条芙蓉王烟等共价值人民币2万元。经多次与嘉泽物业公司协商，该嘉泽物业公司曹经理承诺按照当时报案的物品价值，免收物品价值的物业费。在2018年之间物业公司从未向张文革主张过物业费。2、案涉房屋因质量问题存在漏水现象，经多次与嘉泽物业公司沟通，并没有得到解决。嘉泽物业公司辩称，撤销一审判决第二项，维持第一项，驳回张文革的上诉请求。嘉泽物业公司上诉请求：嘉泽物业公司系物业服务单位，负责高层住宅屋面的维修和管理，出现漏水，在保修期内应有施工单位负责，保修期满应促进启动维修基金进行维修，而不应该由嘉泽物业公司履行维修义务。张文革辩称，应驳回嘉泽物业公司诉讼请求，支持其反诉请求。在二审审理期间嘉泽物业公司举示一组房屋维修报表三张，意在证明该公司接到张文革的保修通知后，履行了保修义务。张文革的质证意见，真实性无异议，证明的问题存有异议。嘉泽物业公司未彻底解决漏雨问题，并未达到物业服务合同约定的维修合格率达到100%，因此不能作为本案定案依据采信。本院认证意见：真实性予以确认，结合张文革在一审审理期间举示的案涉房屋房屋现状照片分析，嘉泽物业公司虽履行了维修义务，但漏水问题，未能彻底解决。经二审审理认定事实与一审判决认定事实一致。本院认为：张文革购买案涉房屋后，在办理进户时与嘉泽物业公司签订了《物业管理服务协议》。该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，因此合法有效，双方应按照该协议约定，履行各自的权利及义务。协议第四条第四项明确约定：物业费实行预缴制，按年一次性缴纳。而张文革除在进户时缴纳当年的物业费外再未向嘉泽物业公司缴纳物业费。诉讼期间张文革虽主张其与嘉泽物业公司经理之间已达成被盗损失折抵损失为由拒绝缴纳物业费，但未举示相应证据予以佐证。因此张文革拒缴物业费的行为已违反《物业管理服务协议》约定，一审判决判令张文革支付嘉泽物业公司物业费正确。关于逾期利息问题，嘉泽物业公司接到张文革漏水保修通知后，未能及时联系相关建设单位，查明漏水原因，在协助解决漏水原因方面存在瑕疵，因此一审判决判令张文革支付逾期利息不当，对此本院依法予以纠正。关于嘉泽物业公司的维修责任问题。根据《物业管理服务协议》第二条约定，嘉泽物业公司应提供的服务范围为房屋共用部位及其运行部位的维修和管理、环境卫生，秩序维护、交通秩序和车辆停放、房屋装修装饰管理。根据嘉泽物业公司举示的维修报表显示，接到张文革的保修通知后，嘉泽物业公司履行了一定的物业服务义务，但尚未查明漏水原因，且无法认定该漏水是否属于《物业管理服务协议》第二条约定维修范围的情况下，一审判决直接判令嘉泽物业公司承担维修义务，于法无据，因此本院对一审判决第二项依法予以撤销。关于被盗损失问题。从张文革举示的报案记录分析，张文革入住案涉房屋后，被盗事实存在。目前公安部门尚未侦破该偷盗事件，因此张文革被盗物品价值、数量不清，且偷盗事件是一起刑事案件，该事件的发生而言双方均无过错，防盗、侦破工作不属于《物业管理服务协议》中约定的嘉泽物业公司提供服务的范围，且张文革未能举示相应证据证明，双方就被盗损失折抵物业费达成协议，因此张文革的该项主张不成立。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，对此本院依法予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持哈尔滨市南岗区人民法院于作出（2019）黑103民初10136号民事判决三项。二、变更哈尔滨市南岗区人民法院于作出（2019）黑0103民初10136号民事判决第一项为：张文革于本判决生效之日起十日内，给付哈尔滨嘉泽物业管理有限公司物业费17819元。三、撤销哈尔滨市南岗区人民法院于作出（2019）黑0103民初10136号民事判决第二项。二审案件受理费467元，由张文革负担417元，哈尔滨嘉泽物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  辛吉雁审判员  杨凤云审判员  马立娜（）二〇一九年十二月三日法官助理仇长科书记员李迪