吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民初36号原告：延边国际贸易大厦有限责任公司，住所地吉林省延吉市人民路81号。法定代表人：崔贞今，该公司董事长。破产管理人：吉林延大律师事务所。负责人：安忠泽，该律师事务所主任。委托诉讼代理人：池永哲，吉林延大律师事务所律师。委托诉讼代理人：金香兰，吉林延大律师事务所律师。被告：张吉昌，男，1958年9月7日出生，汉族，自由职业者，住吉林省延吉市。被告：延边世贸大厦有限公司，住所地吉林省延吉市人民路81号7-11。法定代表人：张可杨，该公司总经理。被告：赵云霞（曾用名赵月），女，1980年3月23日出生，汉族，自由职业者，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：刘温慧，吉林何晓明律师事务所律师。原告延边国际贸易大厦有限责任公司（以下简称“延边国贸”）与被告张吉昌、延边世贸大厦有限公司（以下简称“延边世贸”）、赵云霞返还原物纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告延边国贸破产管理人吉林延大律师事务所委派的诉讼代理人池永哲、金香兰，被告赵云霞及其委托诉讼代理人刘温慧到庭参加诉讼，被告张吉昌、延边世贸经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。延边国贸向本院提出诉讼请求:1.判令三被告迁出柜台，返还原告的商铺；2.诉讼费用由三被告承担；3.庭审中增加诉讼请求，请求判令三被告自2018年10月1日起至返还商铺柜台之日止，每月支付占有使用费3750元。事实与理由:2017年9月30日，延边国贸与张吉昌签订了房屋租赁合同，合同约定延边国贸将位于敦化商贸城内的1583.89平方米商铺租赁给张吉昌，张吉昌于每月15日前预先支付下一个月的租金8万元，物业费、水电费、消防、卫生费等税费由张吉昌自负。签订房屋租赁合同后，由延边世贸实际履行房屋租赁合同，向赵云霞分租部分柜台,收取柜台摊位租金。因张吉昌、延边世贸不履行房屋租赁合同支付租金的义务，经延边国贸与张吉昌、延边世贸协商，于2018年11月7日签订了解除房屋租赁合同协议书。协议书中张吉昌确认延边世贸与赵云霞的柜台租赁期限至2018年12月30日到期，所有柜台摊位租金收取到2018年12月30日止。延边国贸多次与张吉昌、延边世贸协商返还商铺事宜，多次向赵云霞发出限期迁出柜台通知书，三被告均以种种理由拖延返还商铺。延边世贸、张吉昌均未答辩。赵云霞辩称：原告的诉讼请求于法无据，请求驳回原告的起诉。事实与理由：1.延边国贸已经破产终结，其不具备诉讼主体资格。2.赵云霞与延边世贸签订商铺租赁合同，并交纳了一年的租金及保证金，但世贸并没有按约定进行装修并予以开业，赵云霞与延边世贸之间的合同并未实际履行。3.延边国贸与延边世贸签订的合同中，约定如延边世贸未能按约定支付租金，延边国贸有权终止合同，但在延边世贸未按合同约定支付租金时，延边国贸并未终止与延边世贸的租赁合同，而是听任延边世贸对外租赁柜台，由此造成赵云霞与延边世贸之间的商铺租赁合同未能实际履行，使赵云霞遭受严重经济损失。延边国贸的失职导致该结果的发生，延边国贸应当承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：延边国贸在吉林省敦化市胜利大街敦化商贸城一楼有1583.89平方米商业面积的房屋所有权，在2017年9月之前,延边国贸将该商业面积分割成若干个摊位对外出租，由延边国贸敦化分公司实际行使管理权。在此期间，赵云霞租赁了其中一个摊位，租赁费用一月一交，赵云霞主张每月向延边国贸交纳2000元/摊位租赁费，延边国贸予以否认。同层西区的摊床由案外人严雪梅租赁使用，其在2017年9月之前按每月2000元向延边国贸交纳租赁费。2017年9月，延边世贸接手管理延边国贸在敦化商贸城所有的全部商铺，并欲对所接手管理的商铺进行重新装修开业。2017年10月17日，延边世贸与赵云霞、范宗玲针对欲重新装修出租的柜台租赁事宜签订两份《商铺租赁合同》（原来租赁的柜台），其中一份合同主要约定“延边世贸将敦化商贸城一楼地上西区扶梯南对侧东柜台（摊位）出租给赵云霞，限经营小家电、小百日杂项目。年租金25000元，履约保证金1000元……。”另一份合同主要约定“延边世贸将敦化商贸城一楼地上西区扶梯东墙柜台（摊位）出租给赵云霞，限经营玩具项目。年租金20000元，履约保证金1000元……。”两份合同中租赁期限处均未写明租赁起止日期。上述两份合同签订后，赵云霞于当天向延边世贸交付柜台租金45000元及保证金1000元，其中租金收据落款处载明：“租金以开业日期为准，租期1年”。合同签订后，延边世贸开始拆除商场内的部分设施进行重新装修，但在装修未完成前停止了装修，商场的天棚等设施处于拆除后未重新安装的状态。虽然延边世贸公司未完成装修，但赵云霞等经营业主仍然占有使用所承租柜台。范宗玲系赵云霞经营摊床的合伙人，主张相关摊床事宜由合伙人赵云霞应诉，本案中不发表任何观点。另查明，2015年9月9日，本院受理吉林天宇建设集团股份有限公司、吉林省长城建设工程有限公司、李龙山、宋秀进申请延边国贸破产清算一案，并于2015年9月10日作出（2015）延中民二破字1-1号决定书，指定吉林延大律师事务所担任延边国贸的破产管理人，管理职责中包括接管延边国贸的财产、印章和账簿、文书等资料。2019年9月29日，本院作出（2015）延中民二破字第1-1号民事裁定书，宣告延边国贸破产。再查明，延边国贸因与张吉昌、延边世贸大厦有限公司房屋租赁合同纠纷，于2018年10月8日向本院提起诉讼。本院于2019年3月11日作出（2018）吉24民初449号民事判决。该判决认定：“甲方延边国贸与乙方张吉昌于2017年9月30日签订了一份房屋租赁合同，延边国贸将其所有的敦房权证城字第0065144号面积为1583.89平方米的房屋租赁给张吉昌，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日，租金为每月8万元，交费时间从2017年11月起，每月15日前预先支付下个月费用，逾期支付超过15天，甲方可单方解除本合同。乙方经营期间内发生的所有税、费（包括但不限于水、电费、物业费、取暖费等所有费用）均由乙方自行承担，甲方延边国贸与乙方张吉昌盖章签字后，合同立即生效。自合同签订日起，延边国贸仅在2017年9月30日收到了4万元的租金，自此后乙方张吉昌并未按照合同内容及时履行合同义务，没有交付租金，故延边国贸于2018年8月15日向张吉昌发送了一份解除房屋租赁合同通知书，通知其即日起解除2017年9月30日双方签订的房屋租赁合同，双方于2018年11月7日正式签订了解除房屋租赁合同协议书，从2018年11月8日起解除双方间的敦化国贸商场的房屋租赁合同，乙方张吉昌确认所有柜台租赁在2018年12月30日到期，所有柜台费用收取到2018年12月30日止。原告提供的证据敦化购物中心欠费明细表中，乙方在经营期间发生的费用包括取暖费、水费、消防保安费、维修费、管理费、卫生费，12个月的费用为217,397.89元，平均每月18,116.49元，虽双方于2018年11月8日解除合同，但乙方张吉昌确认将柜台费用收取到2018年12月30日止，因此应按照合同期限内2017年10月1日-2018年12月30日计算经营期间发生的各项费用，15个月共计271,747.35元。本院认为：延边国贸作为案涉商业摊位的所有权人，将其管理权交与延边国贸敦化分公司，由于延边国贸敦化分公司不具有民事主体资格，因此，延边国贸敦化分公司的行为后果由延边国贸承担。敦化分公司将商业摊位出租给赵云霞，虽然双方没有签订书面的租赁合同，但从实际履行的情况可以认定赵云霞与延边国贸形成了事实上的租赁合同关系。在赵云霞履行租赁合同的过程中，延边国贸既没有与赵云霞解除合同，也没有告知赵云霞其已将所有摊位整体出租给延边世贸，而是由延边世贸直接接手敦化分公司的管理权，并且在延边世贸对整体商铺进行重新装修时，无论延边国贸敦化分公司还是延边国贸均没有提出任何异议，作为赵云霞完全有理由相信延边世贸的行为是经延边国贸授权，因此，赵云霞与延边世贸之间签订的租赁合同对延边国贸同样具有约束力。赵云霞与延边世贸针对原租赁柜台签订租赁合同，合同中对租赁期限未作出约定，且在收据中写明“租金以开业日期为准，租期1年”，即双方约定的租金数额系以房屋装修开业为前提，现延边世贸未履行完毕装修的约定义务，只是以此为由预收租赁费用及履约保证金，而赵云霞也未实际迁出柜台停止营业，因此，延边世贸与赵云霞之间签订的柜台租赁合同未实际履行。赵云霞实际占有使用柜台的依据仍然是与延边国贸之间的租赁合同，租赁费应参照未装修之前收取额度计算。参照相邻摊床的租赁价格（2000元/月），酌定敦化商贸城一楼地上西区扶梯南对侧东柜台（摊位）的租赁价格为2000元/月计算；因敦化商贸城一楼地上西区扶梯东墙柜台（摊位）的租赁价格1667元（20000元/年÷12个月）已低于参考价格，依法不再予以调整。据此，租赁费以3667元/月（2000元+1667元）计算。赵云霞已向延边世贸交纳租金45000元及保证金1000元，自2017年11月至2018年11月8日赵云霞交纳的租金已无剩余。因不可归责赵云霞的原因，致使租赁物受到不同程度的破坏而影响了租赁物的使用，应当酌情减少租金12000元（6000元X2个柜台），减少租金部分在租期中予以折抵。赵云霞应自2019年2月16日至摊床腾迁之日按照3667元/月向延边国贸交付租金。延边国贸现要求赵云霞返还摊床的诉求，符合法律规定，本院予以支持。考虑到赵云霞经营项目以小百、日杂为主，酌情给予90天的搬迁期。综上所述，延边国贸的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除延边国际贸易大厦有限责任公司与赵云霞之间的租赁合同关系；二、赵云霞于本判决生效之日起90日内将敦化商贸城一楼地上西区扶梯南对侧东柜台（摊位）及敦化商贸城一楼地上西区扶梯东墙柜台（摊位）返还给延边国际贸易大厦有限责任公司；三、赵云霞于本判决生效之日起向延边国际贸易大厦有限责任公司支付摊床使用费（自2019年2月16日计算至实际腾迁之日止，按3667元/月计算）；四、驳回延边国际贸易大厦有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费738元（已申请缓交），由赵云霞负担723元，由延边国际贸易大厦有限责任公司负担15元。如赵云霞未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  秦承兰审判员  刘晓娟审判员  池东波二〇一九年十二月十六日书记员  李亚男