四川省乐山市沙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1111民初561号 原告：陈龙，男，1983年3月25日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 原告：熊璐，女，1987年4月14日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：陈龙（系熊璐丈夫），男，住四川省乐山市市中区。 被告：乐山德胜房地产开发有限公司，，住所地：四川省乐山市沙湾区铜河路南段**。 法定代表人：刘涛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张途耀，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凯，四川高贸律师事务所律师。 原告陈龙、熊璐与被告乐山德胜房地产开发有限公司（以下简称“德胜公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行审理。原告陈龙及熊璐的委托诉讼代理人陈龙,被告德胜公司的委托诉讼代理人张途耀、陈凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈龙、熊璐向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金5,887.00元；二、判令被告赔偿原告损失16,380.00元（教育费附加195元、地方教育附加130元、增值税13,000.00元、城市维护建设税455元、个人所得税2,600.00元）；三、本案案件受理费由被告承担。庭审中，原告放弃第二项诉讼请求。事实和理由：2013年11月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的沫若公馆4幢2单元16楼1号住房，建筑面积88.06平方米，总价290,000.00元。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第一款约定，房屋权属初始登记需在2016年2月20日前完成，逾期未完成初始登记按照原告已付房屋价款每天万分之零点一计算违约金，被告至2018年12月7日完成，截止到被告完成合同约定义务之日已经逾期1020天。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款还约定，如果被告未能在交房之日起500日内为原告办理房屋产权转移登记，按照合同约定原告最迟应于2016年3月2日取得房屋所有权证书。违约后被告按照原告已付房屋价款每天万分之零点一计算违约金，被告至2018年12月7日完成房屋产权转移登记，截止被告完成合同约定义务截止之日已逾期1010天。《商品房买卖合同》第二十条第二款约定，被告代原告办理产权转移登记并向原告收取代理费100元。但被告并未在约定的期限内完成产权转移登记，已构成违约。被告此违约行为致使原告不能在约定的时间取得房屋不动产权证，造成原告本可以在2018年2月21日后进行二手房交易时享受免增值税政策，却因产权登记未满2年而不能享受免增值税政策，须缴纳额外税收16,380.00元，给原告造成不必要的重大损失。另，被告与原告办理收房手续后，被告没有及时将代收的契税税金2,922.00元向税务部门缴纳，直至2018年10月19日才将契税向税务部门缴纳。因此造成原告无法通过以缴纳契税时间来认定享受二手房交易免增值税政策。原告本应于2018年2月19日起就可以享受二手房交易免增值税政策，因被告违约和未按照诚实信用原则及时缴纳契税，导致原告享受免税政策的时间被迫延迟到2020年10月18日以后。综上，被告应按合同约定及诚实信用原则向原告支付违约金，并赔偿原告的损失，因原、被告协商未果，原告特向人民法院起诉，诉请如前。 被告德胜公司在庭审中辩称：一、原告房屋迟延取得不动产权证非因被告原因造成。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定如因被告的责任导致逾期办证的，被告承担相应的违约责任。本案所涉项目所在道路于2014年启动命名工作，该项工作涉及沙湾镇政府、区民政局、区政府、市政府等多级政府及相关部门，历经路名征集、讨论、公示、上报、审议、公告等流程，且中途多次反复。2018年5月9日，区政府发布公告最终确定道路名称为沙岸路。该项工作前后历时三年有余，严重影响了案涉项目相关权证手续的办理，被告对此无法预见，且办理转移登记的工作均在合理时间范围内，原告房屋迟延取得不动产权证的责任不在被告，被告不应该承担责任；二、被告不应当承担原告主张的16,380.00元。原、被告双方于2014年11月21日签订合同，约定交房时间为2014年9月30日，办理转移登记时间为交房时间后500日内。原告主张享受“个人将购买两年以上住房对外销售免征增值税”的政策规定实施时间为2016年3月23日。原、被告订立《商品房买卖合同》在前，税收政策出台在后，双方均在订立合同时无法预见该享受免征增值税政策。同时，原告通过支付首付款和住房公积金贷款方式购买被告房屋系用于自住，非用于对外销售。原告主张的损失为非必要损失。办理契税和维修资金的过程中是被告收到通知才能向相关部门缴纳相关契税。故，原告的损失不应当由被告承担。综述，原告的诉讼请求于法无据，应当予以全部驳回。 本院经审理认定事实如下： 一、原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（附件）》的事实。 2013年11月21日，原告熊璐、陈龙作为乙方（买受人）与德胜公司作为甲方（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：“出卖人以出让方式取得沙湾区铜河路西路上段地块的国有土地使用权，在该地块上建设的商品房【暂定名】为沫水鑫城二、三期德胜·沫若公馆二期，建设工程施工合同约定的开工时间为2012年12月1日，建设工程施工合同约定的竣工时间为2014年3月31日，买受人所购商品房（以下简称“涉案房屋”）为该项目中的4幢第2单元16层4-2-16-1号（该房号为暂定编号，最终以公安行政机关管理部门审核的房号为准）；商品房为期房，建筑面积共88.06平方米（其中套内建筑面积73.26平方米、共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.8平方米），按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米单价人民币3,958.50元，总价款人民币贰拾玖万整；贷款方式付款：买受人可以首期支付购房总价款的62.07%，其余价款可以向公积金中心银行或者住房公积金管理机构借款支付；交付条件：出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起当日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房交付之日起当日内向买受人支付违约金。”；产权登记（第二十条）：“（一）初始登记：出卖人应当在2016年2月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于出人实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付。（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用100元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。”；不可抗力：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。”。 2013年11月21日，原告熊璐、陈龙作为乙方（买受人）与德胜公司作为甲方（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（附件）》，合同主要约定：“甲乙双方已于2013年11月21日签订合同编号为5191的《商品房买卖合同》，现经双方充分协商，达成如下协议，作为对该《商品房买卖合同》的补充：甲乙双方已签订《商品房买卖合同》，本协议与《商品房买卖合同》具有同等法律约束力；乙方按按揭贷款方式付款，额外优惠￥6000元+公积金优惠1%+额外优惠￥5526元，优惠后房屋总价为人民币贰拾玖万元整（￥290000元），乙方于签署《商品房买卖合同》当日首付￥180000元（大写：人民币壹拾捌万元整），按揭贷款￥110000元（大写：人民币壹拾壹万元）……”。 二、原、被告实际履行《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（附件）》的事实。 原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（附件）》后，原告按合同约定履行了付款等义务。2014年9月29日，涉案房屋经竣工验收合格，被告于同年10月20日向原告交付涉案房屋。2014年10月30日，原告向被告出具了一份《承诺书》，主要内容：“本人熊璐、陈龙于2013年11月21日与乐山德胜房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：5191），并购买了《德胜·沫若公馆二期》4栋2单元16—1号的房屋（以下简称”涉案房屋”）。本人于2014年10月20日办理了该房屋的交房手续，但该房屋的水、电、气在交房时尚未接通。现经本人与乐山德胜房地产开发有限公司协商一致，双方同意按以下方式处理：（1）该房屋目前水、电已接通，乐山德胜房地产开发有限公司承诺在年月日前接通燃气，本人对此表示同意；（2）乐山德胜房地产开发有限公司在本承诺出具之日一次性向本人支付违约金1827.00元（大写：壹仟捌佰贰拾柒元整）；（3）本人承诺在收到前述补违约金后，不得再就前述《商品房买卖合同》的签订、履行及该房屋的交付等事宜向乐山德胜房地产开发有限公司主张任何权利；（4）本人承诺该房屋涉及的问题、双方协商情况及本《承诺书》的内容完全保密，不得向任何第三方透露。如有违反，由此导致的一切经济、法律责任由本人自行承担。”。因沙湾区沫若公馆外至德胜办公大楼处的道路于2014年启动了命名程序，在涉案房屋处的道路未命名、门牌号码未确定，致使被告无法完成新建房屋产权初始登记。2018年5月9日，乐山市沙湾区人民政府发出“乐沙府通【2018】2号”《乐山市沙湾区人民政府关于部分道路和桥梁命名的通告》，将涉案房屋所处路段命名为沙岸路——西起茶溪路十字路口，西止铜河路南段丁字路口。2018年5月28日，被告收到乐山市沙湾区民政局、乐山市沙湾区沙湾镇人民政府、乐山市沙湾区沙湾镇沫水社区共同出具的《新编门牌号码通知》，通知内容为：沫若公馆：你户（单位）（户主身份证号码或单位注册登记号码：）位于沫水社区的房产新编门牌号码：××。2018年7月10日，被告向乐山市沙湾区不动产登记中心提交涉案房屋的不动产登记申请表，向该中心申请房屋首次登记（即初始登记），同年7月12日，被告取得涉案房屋的《不动产权证书》（川（2018）沙湾区不动产权第××号）。2018年9月10人，被告收到涉案房屋在内的72户房屋的纳税通知单，于同年10月19日完成房屋契税缴纳手续。2018年9月26日收到房屋维修资金缴纳通知，于同年10月16日完成房屋维修资金缴纳手续。2018年12月5日，被告向乐山市沙湾区不动产登记中心提交《不动产登记申请》，二原告于同年12月7日取得涉案房屋的《不动产权证书》（川（2018）沙湾区不动产权第××号）。 三、涉案的其他相关事实。 （一）根据乐山市沙湾区政府网站上公示的《新建房屋产权初始登记》载明报送申请时需要的申请材料的第7项为“门牌号码××原件及复印件）”。庭审中被告称涉案房屋的房屋初始登记未按约办理原因是因为门牌号码未确定造成办理滞后并提交了相关证据予以证实，经本院到沙湾区民政局及不动产登记中心核实证据的真实性属实，并证实房屋初始登记必须要申报材料齐全才能办理，门牌号码通知是申请材料中的必备材料之一； （二）经庭审查明，房屋契税缴纳通知和房屋维修资金缴纳通知是由被告方主动向房屋不动产登记中心申报，该中心再向被告出具通知，被告依据通知缴纳相应费用； （三）原、被告一致认可涉案房屋的购房总价款为290,000.00元，涉案合同约定的违约金计算基数为购房总价款290,000.00元。 以上事实，有原告的陈述、被告的答辩、双方当事人提供了商品房买卖合同、不动产权证、契税完税证明、增值税发票、承诺书、房屋初始登记资料、政府文件数份、新建房屋产权初始登记公告（网络截图）、办理商品房买卖房屋产权转移登记公告（网络截图）等证据予以佐证。上述证据，原、被告无争议的证据本院予以采信，作为认定案件事实的依据；对有争议的证据做如下分析：原告对被告提供的商品房买卖合同及网络截图的真实性无异议，但不认可证据的证明目的；对被告提供的询问笔录签订的时间不认可，认为二原告于2013年签名时没有签时间，时间处是空白的，询问笔录上载明时间“2018年12月5日”是后补的。本院对原告有异议的证据依法到不动产登记中心核实后确认其为真实的，以上证据与无争议的证据形成证据锁链，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，本院予以采信，作为案件事实的依据。 本院认为：依法成立并生效的合同，双方当事人都应当依法依约全面履行合同义务。原、被告签订的涉案合同系双方真实意思表示，未违法法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，本院对涉案合同的效力予以确认。涉案合同签订生效后，原告依约定履行完付款义务，被告就应当依约定履行交付房屋、房屋初始登记、房屋所有权转移登记等义务。根据原告的陈述、被告的答辩及本案查明的以上案件事实对双方当事人主要的涉案争议焦点：“被告是否构成违约及违约金具体金额的问题”作如下分析： 一、被告是否构成违约的问题。 从涉案合同约定“出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2016年2月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金”的内容，能够明确合同约定的三点主要意思：1、被告应当在2014年9月30日前向原告交付该商品房；2、被告应当在2016年2月20日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明,如未取得按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1的违约金；3、原告应当在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书，如未取得，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1的违约金。根据本案查明的事实，因沙湾区沫若公馆外至德胜办公大楼处的道路于2014年启动了命名程序，涉案房屋处的道路未命名、门牌号码未确定，致使被告无法按照涉案合同约定的时间即2016年2月20日前完成新建房屋产权初始登记。2018年5月28日，被告收到《新编门牌号码通知》后准备资料，于同年7月10日申请涉案房屋产权初始登记，两天后（7月12号）取得涉案房屋的《不动产权证书》。2014年至2018年5月27日期间，涉案房屋未取得房屋产权初始登记的原因是涉案房屋所在的道路未命名、门牌号码未确定，而门牌号码又是办理房屋产权初始登记的必备资料所致，是原、被告签订涉案合同时无法预料的事由，被告在此期间未办理房屋产权初始登记不是被告自身原因所致，不应承担违约责任。2018年5月28日至7月12日期间为被告收到《新编门牌号码通知》到被告向不动产中心提交涉案房屋初始登记申请的期间，此期间共计46天，鉴于被告向不动产登记中心申请房屋初始登记的房屋是含涉案房屋在内的数套，准备资料并报送需要一定时间，根据本院在不动产登记中心了解到的相关情况，认为此期间可视为被告办理房屋初始登记的合理准备期间，并不存在拖延办证的情况，不宜认定为被告违约。涉案房屋的初始登记证书、契税发票、房屋维修资金缴存证明均为涉案房屋产权转移登记必备材料，而契税及房屋维修资金的缴纳必须在房屋初始登记取得后，才能由被告主动联系税务部门及不动产登记中心，根据以上部门发的通知缴纳。庭审中被告辩称初始登记证书、契税发票、房屋维修资金缴存证明之外的材料早就准备齐全，等初始登记证书、契税发票、房屋维修资金缴存证明齐全后就可以办理涉案房屋在内的数套房屋的房屋产权转移登记。综上，既然被告办理涉案房屋等数套房屋的初始登记申请需46天为合理期间，那么根据被告办理房屋初始登记的房屋数量、材料数量、及契税发票、房屋维修资金缴存又是由被告主动申请的客观情况，本院认为被告办理涉案房屋等数套房屋的房屋产权转移登记并不比办理涉案房屋初始登记有明显的困难，故认定办理涉案房屋产权转移登记合理期间为46天为宜，超过的天数，因被告不能作出合理的解释，提供的证据也不能证明未逾期，本院认定2018年7月13日（涉案房屋取得房屋初始登记的后一天）至2018年12月7日（原告取得涉案房屋产权转移登记证书的时间），共计148天，其中46天为合理期间，其余102天为被告违反合同约定的逾期时间。 二、涉案合同违约金的具体数额问题。 据以上分析，被告逾期办理涉案房屋产权转移登记的天数为102天，按照涉案合同约定的违约金计算方式予以计算即以全部购房款290,000.00元为基数按日万分之零点一计算102天为295.80元（290,000.00元×万分之零点一×102天）。 庭审中，原告撤回要求被告赔偿原告损失16,380.00元的诉讼请求，为原告自行处分自己的权利，不违反法律规定，本院予以准予。本案诉讼费用依法按照原告实际主张的诉讼请求金额为基数收取。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告乐山德胜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈龙、熊璐支付违约金295.80元； 二、驳回原告陈龙、熊璐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告陈龙、熊璐承担45元（已缴纳），被告乐山德胜房地产开发有限公司承担5元（原告陈龙、熊璐已预交，被告乐山德胜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付给原告陈龙、熊璐）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  马太庆 审 判 员  干吉沫 人民陪审员  张怀均 二〇一九年十二月九日 法官 助理  易世琼 书 记 员  王孟奇 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附：本案适用法律 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。