湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2993号上诉人（原审被告）：中农联（耒阳）农特产品市场建设开发有限公司，住所地湖南省耒阳市三架办事处七岭居委会。法定代表人：廖献忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨军，湖南众擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：许旺球，湖南众擎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林龙国，男上诉人中农联（耒阳）农特产品市场建设开发有限公司（以下简称中农联公司）因与被上诉人林龙国商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。中农联公司上诉请求：1．撤销原审判决第四项，改判中农联公司支付林龙国违约金471元；2．本案诉讼费用由林龙国负担。事实和理由：双方于2018年4月21日签订的《商品房买卖合同》已明确约定了违约金，原审认定违约金低于林龙国的实际损失没有证据证明，本案并非民间借贷纠纷，原审参照适用民间借贷司法解释调整资金占用费属法律适用错误。林龙国辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林龙国向一审法院起诉请求：1．中农联公司返还林龙国购房款471216元；2．中农联公司向林龙国支付违约期间利息23089元、违约金193198元。诉讼过程中，林龙国增加并变更诉讼请求：1．解除双方之间签订的商品房买卖合同；2．中农联公司返还林龙国购房款471216元；3．中农联公司向林龙国支付违约期间利息29415元（按年息4.9%自2018年4月21日起算至2019年8月8日止）；4．中农联公司向林龙国支付违约金219115元（按每天0.1%自2018年4月21日起算至2019年8月8日止）；5．保留追加中农联公司在违约期间对林龙国所产生间接损失与精神损失的权利；6．请求法院判决，林龙国依照与中农联公司双方共同所签署的购买合同，第十三页第十二条，由2018年4月21日起，至中农联公司退返林龙国应得款项实际到账之日止，现暂定为2019年7月22日。一审法院认定事实：湘南农产品批发电商物流园项目系中农联公司开发，于2018年2月7日取得商品房预售许可证。2018年3月14日，林龙国与中农联公司达成购买商铺意向，交纳手续费3000元、维修基金3029元。2018年4月21日，双方签订商品房买卖合同（合同编号LYS18003675）：商铺房编号B9-122、价款465187元、2018年10月31日交房。该合同第十二条约定逾期交房责任：该条第一项第二目规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按年息4.9%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，林龙国于当日即向中农联公司一次性缴纳全部购房款465187元。中农联公司未能在2018年10月31日向林龙国及其他购房人交房。众购房人多次交涉，中农联公司委托代理人人王国祥于2018年12月两次作出书面解释。此后，双方仍多次交涉无果。林龙国于2019年5月29日向中农联公司出具书面通知，要求解除合同，并提出退还购房款、支付违约金要求。一审法院认为，本案商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。就林龙国提出的各项诉讼请求，是否支持，现阐述如下：1．本案约定的交房日期2018年10月31日，至2019年5月，逾期长达半年。林龙国要求解除合同并出具解除合同通知，中农联公司虽然抗辩未收悉，但庭审中已明确表示同意解除合同。据此，该院确认本案商品房买卖合同解除。2．根据合同约定，合同解除后，中农联公司应退还购房款471216元（含手续费3000元、维修基金3029元）。3．根据合同约定，合同解除后，中农联公司应自2018年4月21日付款471216元之日起按年息4.9%支付利息，截至2019年8月8日，期间一年三个月17天，产生利息29927.85元。林龙国要求支付该期间利息29415元，应予支持。4．根据合同约定，合同解除后，中农联公司应向林龙国支付违约金。双方争议焦点在于违约金如何计算的问题。林龙国主张按所付购房款每天0.1%计算违约金。中农联公司抗辩应按所付购房款0.1%计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案商品房系预售方式销售，该种销售模式对开发商而言，既预先占用了林龙国的资金，又免除了资金占用期间的利息。因此，当其违约不能按期交房，购房人解除合同，该期间的资金占用期利息应为违约造成的损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》有关资金占用期利率为年利率6%的规定，按年利率6%（月利率5‰）计算，自2018年4月21日付款之日起至2019年8月8日止，期间1年3月17天，471216元产生利息36676.3元，即违约给林龙国造成的损失为36676.3元。中农联公司按所付购房款0.1%计算违约金，仅为4712.16元，明显低于林龙国的实际损失。林龙国主张违约金219115元，可视为因约定违约金过低而要求增加。对林龙国要求增加违约金请求，应予支持，并确定违约金数额为36676.3元。4．林龙国提出的第5、第6项请求，无实际内容，不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、解除林龙国、中农联公司之间的商品房买卖合同（合同编号LYS18003675）；二、中农联公司于本判决生效之日起十日内向林龙国退还购房款471216元（含手续费3000元、维修基金3029元）；三、中农联公司于本判决生效之日起十日内向林龙国支付利息29415元；四、中农联公司于本判决生效之日起十日内向林龙国支付违约金36676.3元；五、驳回林龙国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11125元，减半收取5562.5元，保全费2020元，共计7582.5元，由中农联公司负担6646.5元（林龙国已垫付，中农联公司应在执行过程中清偿），林龙国负担936元。林龙国预交的5137.5元，予以退还。本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据。经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方于2018年4月21日签订的《商品房买卖合同》合法有效。关于一审法院判令中农联公司向林龙国支付违约金36676.3元是否正确的问题，主要涉及到案涉合同第十二条中约定的“按照全部房价款的0.1%”应作何理解。本案中，双方当事人在案涉商品房买卖合同第十二条对逾期交房责任进行了约定，即该条第一项第二目规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按年息4.9%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。上述约定应属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定的“一方违约产生的损失赔偿额的计算方法”。对于“按照全部房价款的0.1%”的理解，首先从文义解释的角度考虑，其本身含义仅是指按照买受人已付全部购房价款的0.1%，不存在合同约定不明的情形。其次，结合该条文在案涉合同第十二条第一项第二目前后文约定的其他违约计算方式看，前文中“按年息4.9%计算给付利息”明确约定“按年息”计算违约金，后文中“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”明确约定“按日”计算违约金，唯独此处没有约定按年或按月或按天等方式计算，明显有别于前后文的其他约定，此处不宜按案涉合同其他条款确定或作出扩大解释。第三，该约定是出卖方承担按买受人已付全部购房款并按年息4.9%计算的违约责任后另外承担的违约责任，体现了双方当事人的真实意思，在林龙国没有提交证据证明其实际损失、案涉合同解除的情况下，原审认定资金占用期利息应为中农联公司违约造成的损失，无事实和法律依据。综合上述情形考虑，此处应理解为按照买受人已付全部购房价款的0.1%计算违约金。中农联公司主张原审对违约金的计算及法律适用均存在错误，其只应承担违约金471.2元（471216元×0.1%）的理由有事实和法律依据，本院予以采纳。综上所述，中农联公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初1508号民事判决第一、二、三项；撤销湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初1508号民事判决第五项；变更湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初1508号民事判决第四项为：中农联（耒阳）农特产品市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内向林龙国支付违约金471.2元；驳回林龙国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费11125元，减半收取5562.5元，保全费2020元，合计7852.5元，由林龙国负担2385.5元，中农联（耒阳）农特产品市场建设开发有限公司负担5467元；二审案件受理费705元，由林龙国负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 周 宏审 判 员 张 健二〇一九年十二月十日法官助理 许建中书 记 员 谢倩茜