云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初7554号原告孙黎娟，女，汉族，1984年12月27日生，住址：曲靖市麒麟区。（未到庭）委托代理人李江，云南平航律师事务所律师，特别授权代理。被告曲靖安厦房地产集团有限公司。法定代表人冯玉华，董事长。统一社会信用代码：91530300713459508C。地址：云南省曲靖市翠峰路。委托代理人王孺村，云南云誉（麒麟）律师事务所律师，特别授权代理。原告孙黎娟诉被告曲靖安厦房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年10月24日受理后,依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告孙黎娟的特别授权委托代理人李江,被告曲靖安厦房地产集团有限公司的特别授权委托代理人王孺村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,原告于2013年7月29日与被告签订《商品房购销合同》，约定由原告购买被告开发的位于曲靖市安厦十五城上东区房屋。房屋总价款为307708元，合同约定交房时间为2014年12月30日，交房后180个工作日内由被告为原告办理房屋所有权证。原告依约向被告支付了购房款，被告于2015年11月26日向原告交付房屋。但被告至今未按合同约定为原告办理房屋所有权证，原告多次要求被告办理，被告均以各种理由推辞。请求判令被告：一、立即为原告代办房屋所有权登记手续；二、向原告支付逾期办证违约金75780.89元（截止2019年9月30日）；及支付自2019年10月1日起至实际办理不动产权证之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率（7.35%）计算的逾期办证违约金。三、承担本案诉讼费。被告曲靖安厦房地产集团有限公司辩称,原告诉称要求被告立即为原告代办房屋所有权登记手续无事实依据和法律依据。答辩人仅负有将文件提交登记机关的义务，合同约定的“一百八十日”约束的是将资料提交登记机关的时间。答辩人将资料备齐登记后，何时取得房产证非其所能控制的范围，应当将登记机关整个办理不动产权证书的流程考虑到本案中。答辩人严格按照登记机关的要求向登记机关提交办证所需资料，直至2019年3月12日才收到登记机关房屋首次备案受理通知，才具备办证条件。本案应正确理解合同的文义并且结合实际情况作出实事求是的条文解释，“出卖人的责任”应指与其备案登记义务相关的责任，如资料遗漏、有误或其它办证机关认为不符合办证要求的情况。被答辩人取得权属证书非答辩人的义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告孙黎娟针对其诉讼主张,向本院提交如下证据:1、身份证复印件，证明原告的主体资格；2、《商品房购销合同》、《合同补充协议》、商品房销售合同登记备案表、不动产销售发票1份，证明原、被告双方存在商品房买卖事实，按照合同约定被告为原告办理房屋所有权证，原告已依约交付全部购房款；3、办理房产证代收代缴专用收据1份、商品房维修基金收款专用收据1份、网上登记备案三联收据1份，证明原告已按合同约定向被告交纳了房产证代办款项。4、向不动产登记中心咨询安厦十五城办证情况的手机谈话录音及一份曲靖市自然资源和规划局出具的《权利人名下不动产信息查询结果》，用于证明被告方至今未向登记机关提交相关办证资料。经质证,被告对原告提交的1、2、3组证据三性无异议;但不认可2、3组证据的证明目的，交费之日是实际交房时间，不能证实交完费用就能办证，还有一部分材料需要在被告方取得房屋不动产首次备案登记以后通知原告方交办证材料，才能向登记机关申请办证。对证据4中手机谈话录音三性不予认可，认为录音所涉及谈话人的身份无法确定。对证据4中《权利人名下不动产信息查询结果》三性认可，证明目的不认可。通过质证，本院认为，原告提交1、2、3组证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。证据4中手机谈话录音因证据来源不合法，本院不予采信。证据4中《权利人名下不动产信息查询结果》系相关部门出具，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告曲靖安厦房地产集团有限公司针对其答辩向本院提交如下证据：1、曲靖市不动产权证交易中心发放的房屋首次备案受理通知复印件1份，证明安厦十五城上东区于2019年3月12日取得办理不动产权证的资格。2、曲靖安厦房地产有限公司十五城上东区办证情况登记表，证明2019年8月26日被告方通知原告交办理产权证所需材料的事实。经质证，原告认为证据1系复印件，对其三性不予认可。对证据2的真实性不持异议，被告2019年8月26日通知办证是在涉诉后为规避违约金才采取的措施。通过质证，本院认为，被告提交的证据1系复印件，且日期为手写，无法确定真实性，本院不予采信。证据2能够证实被告于2019年8月26日通知原告交办理产权证所需材料的事实，本院予以采信。根据庭审,本院确认如下法律事实：2013年7月29日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买被告开发的位于曲靖市安厦十五城上东区房屋。合同约定的交房时间为2014年12月30日。合同第十二条关于产权登记的约定为:房屋交付后，甲方通知乙方提供相关资料，房屋所有权登记手续由甲方代办，乙方须向甲方提供办理房屋所有权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书等）、并交纳办理房屋所有权证所需的相关费用；甲方在收到乙方提交的上述所有文件、资料后180个工作日内，将其提交登记机关，办理房屋所有权证；房屋所有权证办理完毕后，乙方属一次性付款购房的，由甲方把房屋所有权证交付给乙方；乙方属银行按揭贷款方式购房的，房屋所有权证由房地产管理局或贷款银行代管，甲方协助贷款银行办理相关的抵押手续后，通知乙方。国有土地使用权证由甲方代办，乙方须取得房屋所有权证后，向甲方提供所需的全部文件资料（包括但不限于《商品房购销合同》、契税完税凭证、本人身份证复印件、授权委托书）并缴纳办理国有土地使用权证所需的相关费用，国有土地使用证办理完毕后，由甲方把国有土地使用证交付给乙方（在办理权证过程中，权证登记机关增加的相关费用由乙方承担）。被告于2015年11月26日向原告交付房屋，并于同日向原告出具金额为307708元的售房发票及办理房产证代收代缴专用收据、商品房维修基金收款专用收据、网上登记备案收据。后被告一直未向房产登记部门提交办理房屋产权证书的资料，原告于2019年10月向本院起诉并提出前述诉请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式”；第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”；第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务。本案原告孙黎娟按合同约定向被告支付了全部购房款，并于2015年11月26日接房时即向被告交纳了办理房屋所有权证的相关费用、提供了相关办证资料。按双方合同的约定，被告应在收到相关资料后一百八十个工作日内提交登记机关。针对被告庭审中抗辩认为被告需在取得房屋首次备案登记即案涉房屋具备办证条件之后才能通知原告提交办证资料的抗辩理由，本院认为，曲靖市自2016年11月24日起实行房产证、土地使用权证“两证合一”，统一办理不动产权证书，申请办理不动产权属证书的，除买受人应当提交相关资料外，房地产开发企业也应当提交相关资料。被告在收到原告交付的资料与支付的相关费用后，如认为缺少资料，应及时告知原告补正。同时被告亦未提供相应证据证明曲靖市在此之前停止办理房屋所有权证书、土地使用权证书，被告未能及时取得房屋首次备案登记系其自身原因所致，故其抗辩不能成立。关于被告认为应考虑办证机关办证流程的抗辩，原告庭审中已明确第一项诉请为由被告向办证机关提交相关资料，并非由被告办理产权证书，故办证机关的办证流程及时间不是双方争议及本院判决内容。综上，被告未能在原告提供相关办证资料后的180个工作日内，将相关办证资料提交登记机关代办房屋所有权证书，已构成违约，被告依法应当承担相应的违约责任。原告主张判令被告立即向不动产权登记部门提交房屋办证所需的相关材料的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的起算时间，双方合同约定了被告提交资料办理房屋所有权证的时间，但未约定提交资料办理土地使用权证的时间，综合“两证合一”的政策调整及本案实际，本院认为违约金自2016年11月26日起算较为恰当，利率按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算应为年利率7.125%。即自2016年11月26日至2019年9月30日被告应承担的违约金为62348.81元（以购房款307708元为基数，共计1038天，即307708元×7.125%÷365×1038天＝62348.81元），自2019年10月1日起被告应承担的违约金按此标准计算至被告向不动产登记机关提交办证所需相关资料之日止。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下:一、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记机关提交原告孙黎娟购买的曲靖市安厦十五城上东区房屋的不动产权属证书办证所需的资料，并协助原告孙黎娟办理不动产权属证书。二、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向原告孙黎娟支付逾期提交办证资料的违约金62348.81元（截止2019年9月30日）。并承担2019年10月1日起的违约金（以购房款307708元为基数按年利率7.125%计算至被告曲靖安厦房地产集团有限公司实际履行上述义务之日止）。案件受理费1694元（原告已预交），适用简易程序减半收取847元，由被告曲靖安厦房地产集团有限公司承担。(于本判决生效后三十日内履行)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  吴粉娥二〇一九年十二月十六日书记员  赵梅芳