山西省临猗县人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0821民初2147号原告：陈某某，男，1972年8月22日出生，汉族，住临猗县。委托诉讼代理人：侯跃朋，山西郇都律师事务所律师。被告：山西君临天下房地产开发有限公司，住所地临猗县双塔北路以东。法定代表人：王凯，该公司经理。委托诉讼代理人：范润波，该公司员工。原告陈某某与被告山西君临天下房地产开发有限公司（以下简称君临天下公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某、被告君临天下公司的委托诉讼代理人范润波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行合同，向原告交付临猗双塔城市广场第6座A单元1101号房屋；2、判令被告按合同约定承担违约金；3、诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年3月23日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定被告将其开发的临猗双塔城市广场第6座A单元1101号商品房出售给原告，价款253137元，交房日期是2015年12月31日前，逾期按日支付已交房款的万分之1.5为违约金。当日，原告向被告支付了房款，被告出具了收据。逾期后原告多次要求被告交付房屋，但时至今日，被告推托不履行交付房屋的义务。被告君临天下公司辩称，2015年时，我公司尚未取得商品房预售许可证，所以2015年3月23日的商品房买卖合同为无效合同，依法应驳回原告的诉讼请求。陈某某为证实自己的主张，提供了如下证据：1、2015年3月23日的商品房买卖合同一份，用以证实君临天下公司开发的临猗双塔城市广场第6座A单元1101号房屋（建筑面积88.82平方米）出售给陈某某，价款253137元，双方对房屋交付时间及违约责任进行了约定。2、2015年3月23日的收据一份，用以证实其在签订合同当天足额支付了购房款253137元。3、2015年3月23日裴亚英在临猗县农村信用合作联社的取款记录和陈英霞在邮储银行的转帐记录一份，用以证实其购买涉案房屋的款项来源。上述证据经当庭质证，君临天下房产公司对证据1、2的真实性无异议，但提出原告没有将款项交到君临天下公司的账户，不能算作全额支付了购房款，而公司帐目显示原告尚欠203137元房款没有支付。对证据3的真实性无异议，但认为不能证实将款项交给君临天下公司，和案件不具有关联性。君临天下公司为证实自己的主张，提供了以下证据：1、2011年3月25日的欠条一份，用以证实陈某某尚欠房款203137元没有支付。2、贾晓斌2015年3月25日的书面材料一份，用以证实案涉房屋是融资抵押房，虽然开具了全额购房款收据，但事实上是作为5万元借款的担保，借款归还后购房手续应由贾晓斌收回。上述证据经当庭质证，陈某某对证据1认为不是自己所出具，不具有真实性，并同意对欠条中的签名和指印进行鉴定。对证据2认为是贾晓斌的个人陈述，不具有否认买卖合同的效力。综合上述当事人的陈述、举证、质证及庭审查明的情况，本院确认以下事实：君临天下公司成立于2006年4月14日，营业期限为2006年4月14日至2035年12月31日，经营范围是房地产开发。贾晓斌受聘于君临天下公司从事房屋销售工作，贾晓斌售出房屋后，公司给予提成。张倩是君临天下公司的财务人员，主要从事出纳工作。2015年3月份，陈某某经张孟刚介绍，拟从君临天下公司购买房屋，3月23日双方签订了一份商品房买卖合同，内容是：①君临天下公司将其开发的临猗双塔城市广场第6座A单元1101号房屋（建筑面积88.82平方米）出售给陈某某，单价为每平方米2850元、价款为253137元，支付方式为一次性付款。②出卖人应当在2015年12月31日前交付房屋；逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。③买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为临猗县住房保障和城乡建设管理局（以下简称住建局），商品房预售许可证号为（2013）晋商房预售临建第10号。当天，陈某某让其妻嫂陈英霞将7万元转至张孟刚指定的樊林涛的银行帐户，13万元用现金交给张孟刚；张孟刚将君临天下公司交给贾晓斌的收据交给原告。收据的内容是：“收据.交款单位陈某某.人民币贰拾伍万叁仟壹佰叁拾柒元整”。收据中加盖了君临天下公司的财务专用章，财务人员张倩签有自己的名字。经向住建局了解，君临天下公司并未就“临猗县城市双塔广场”第6座楼办理商品房预售许可证，（2013）晋商房预售临建第10号不存在。住建局2013年颁发的第**许可证是（2013）晋商房预售临建字第**，房屋为丰景嘉苑1#、2#楼。2019年9月9日，君临天下公司申请对2011年3月25日以陈某某名义出具的欠据（金额203137元）进行笔迹鉴定，以确定欠据中“陈某某”的签名和捺印是否系陈某某本人所为。经运城市中级人民法院委托，山西省绛县司法鉴定中心于2019年10月22日出具绛司鉴中心[2019]文痕鉴定第62号司法鉴定意见书，结论是检材《欠条》上的需检痕迹和需检指印不是陈某某所写、所留。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同；商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案当事人之间的商品房买卖合同签订于2015年3月23日，所涉房屋当时正在建造过程中，所以案件的案由确定为商品房预售合同纠纷更为恰当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。”本案中，君临天下公司就案涉房屋并未取得商品房预售许可证明，商品房买卖合同中所写商品房预售许可证号并不存在，所以本案的商品房买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所以君临天下公司应当将收取陈某某的购房款予以返还，并承担相应的利息。结合银行贷款的基准利率，考虑到当地实际情况，利息以年利率6%计，自2015年3月23日起算为宜。君临天下公司对2015年3月23日的商品房买卖合同及收据的客观性没有异议，仅辩称自己公司没有收到陈某某交付的购房款，那么陈某某是否交付了涉案房屋的购房款以及购房款的数额便是双方争执的焦点问题。首先，收据是收到钱或东西后写给对方的证据，是表明收到他人交来钱款的凭证，收据的出现说明收据中款项已实际给付。其次，从涉案收据的内容看，收据加盖了君临天下公司的财务专用章，财务人员在收据中签名，作为专业财务人员，理应知道收据的法律意义以及将收据交付给持有人的后果是什么，现君临天下房产公司辩称在没有收到款项的情况下即出具收据，明显缺乏说服力，且没有相关证据予以证实。第三，陈某某提供的2015年3月23日裴亚英的取款记录和陈英霞的转帐记录，能够印证其具有支付案涉房屋款项的能力。第四，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本案中，陈某某明确表示通过中间人张孟刚交付了20万元的购房款，所以君临天下公司应当返还的购房款以20万元予以认定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：一、原告陈某某与被告山西君临天下房地产开发有限公司2015年3月23日的商品房买卖合同无效。二、被告山西君临天下房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还陈某某购房款20万元及利息（年利率以6%计，自2015年3月23日起算至履行完毕）。案件受理费2548元，由被告山西君临天下房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审判员  韩娟峰二〇一九年十二月二日书记员  王亚洁