陕 西 省 靖 边 县 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0824民初1852号 原告：陕西博凯置业有限责任公司（案外人）。住所地：陕西省西安市碑林区XX路XX号。法定代表人：孙新峰，男，任公司总经理。委托诉讼代理人：王林芳，男，1955年03月08日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区，系陕西博凯置业有限责任公司职工，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：雷贵民，男，1957年01月10日出生，汉族，住西安市雁塔区，系陕西博凯置业有限责任公司职工，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告：陈占虎，（申请执行人），男，1979年01月10日出生，汉族，住靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：宋保贵，男，系榆林市司法局148法律服务所法律工作者。第三人：薛国徽，（被执行人），男，1968年08月09日出生，汉族，住靖边县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   原告陕西博凯置业有限责任公司（以下简称博凯置业）诉被告陈占虎、第三人薛国徽案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月9日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告博凯置业委托代理人王林芳、雷贵民、与被告陈占虎及委托代理人宋保贵、第三人薛国徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博凯置业向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对西安市雁塔区XX路XX号XX花园XX幢XX号房屋的执行，并解除对31008房屋的预查封； 2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年10月21日，原告博凯置业与第三人薛国徽已经签署书面协议，解除了案涉房屋商品房买卖合同，书面协议约定第三人薛国徽尽快配合在房管局办理完成商品房买卖合同的注销手续，该解除协议并经西安市仲裁委员会裁决，在法院查封前，第三人薛国徽已将案涉房屋返还给了原告，原告已将该房屋出售给其他客户。第三人与原告签订房屋买卖合同后，第三人薛国徽因没有按照约定偿还银行贷款，原告作为案涉房屋的所有权人，已经向光大银行清偿了该房屋所欠的抵押贷款本金、利息及罚息等费用共计201662.1元。2019年1月16日在西安市不动产登记局调取的案涉房屋不动产登记薄中明文显示：案涉房屋未取得房屋所有权证，原告是房屋的所有人，第三人薛国徽只是预告登记义务人。综上，原告博凯置业认为，（2019）陕0824执异6号执行裁定书驳回原告执行异议错误，故提起诉讼。被告陈占虎答辩称，被告按程序保全财产，法院在调查、取证、事实清楚的情况下查封房产，原告在诉状中所陈述的内容系颠倒黑白，且原告诉称垫付贷款后申请仲裁收回房屋解除合同是无效的，应驳回原告的诉讼请求。第三人薛国徽庭审中口头答辩称，原告与第三人签订的协议是真实的，涉案房屋已经被原告收回，原告给第三人退房款10000元，其余的房款等结算之后退还。原告博凯置业向法庭提供如下证据材料:第一组：商品房买卖合同一份，用于证明因买受人违约，出卖人有权解除合同；第二组：协议一份，证明商品房买卖合同已通过协议解除；第三组：移交单一份，证明签订解除协议后，第三人已向原告移交了房产；第四组：收条，记账凭证各一支，证明薛国徽在协议签订移交房产后即收取了原告10000元退房款；第五组：不动产登记薄证明一份，证明该房产权属是博凯置业；第六组：仲裁裁决书一份，证明经西安市仲裁委员会裁决，商品房屋买卖合同解除，第三人薛国徽应该承担违约责任；第七组证据：光大银行还贷明细表一份，用于证明第三人薛国徽拖欠银行多期房贷；第八组：（2017）陕0112民初11846号民事判决书一份，原告支付光大银行房贷票据三份，用于证明原告向法院支付光大银行房贷、利息及罚息的事实。被告陈占虎向法庭提供以下证据材料：第一组证据：（2017）陕0824民初48号民事调解书一份，用于证明薛国徽欠陈占虎900000元的事实；第二组证据：（2017）陕0824执240号执行裁定书一份，用于证明涉案房屋被法院查封的事实；第三组证据：（2017）陕0824民初5832号民事判决书一份，证明法院驳回了殷某乙异议申请；第四组证据：（2019）陕0824执异6号执行裁定书，证明法院的查封是有效的；第五组证据：房地产出租授权委托书一份，用于证明2016年8月至2018年8月，薛国徽将该房屋出租的事实；第六组证据：微信记录一份，证明2018年2月银行的借款没有还清，原告没有偿还借款。第三人薛国徽未向法庭提供证据。对原告博凯置业提供的证据，被告陈占虎质证认为：对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，买卖合同是原告单方解除的，不是双方协议解除的，所以解除无效；对第二组证据的真实性及证明目的均有异议，理由是解除合同的日期是2016年，薛国徽201XX房XX组证据的真实性及证明目的不予认可，涉案房屋是薛国徽在原告处购买的，接收人是闫月娥，不是博凯置业；对第四组证据的真实性及证明目的不认可，涉案房屋已经顶给殷某甲；对第五组证据的真实性及证明目的均有异议，与本案无关；对第六组证据的真实性认可，对证明目的不认可，因为法院查封在前，仲裁在后；对第七组证据的真实性及证明目的均无异议；对第八组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，原告承担连带保证责任后，应向薛国徽追偿，光大银行房贷票据的真实性及证明目的均有异议，无法核对该组证据的真实性。第三人薛国徽对原告提供的证据，质证意见如下：对原告博凯置业提供的第一、二、三、四、五、六、七、八组证据的真实性及证明目的均无异议。原告博凯置业对被告陈占虎提供的证据质证意见如下：对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据与本案无关；对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，房屋的产权不属于薛国徽；对第三组证据的真实性无异议，对证明目的不认可，与本案无关；对第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议；对第五组证据的真实性无从考核，原告与薛国徽是2016年10月签订的解除协议，之前的事情原告不清楚；对第六组证据的真实性及证明目的均有异议，无法查证其真实性。第三人薛国徽对被告陈占虎提供的证据发表如下质证意见：对第一、二、四组证据的真实性及证明目的均无异议，对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，房屋是第三人顶给殷某乙；对第五、六组证据的真实性及证明目的因无法核实其真实性，故不予认可。经庭审质证，本院对各方当事人提供证据作如下认证：对原告博凯置业向法庭提交的第一、二、三、四、六、七、八组证据，来源合法，符合证据的形式要件，与本案具备关联性，形成完整的证据链条，且能够证明原告所要证明的事实，故对真实性及证明目的予以确认；对第五组证据，能够证明案涉房屋产权的现状，且该组证据，因来源合法，内容客观真实，符合证据的形式要件，予以采信。对被告陈占虎向法庭提供的第一、二、三、四组证据，虽原告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，因该三组证据来源合法，符合证据的形式要件，与本案具备关联性，且能够证明相应事实，予以采信；对第五组证据，第三人作为签订合同的一方当事人，对其真实性不认可，且再无其他证据佐证，故不予采信；对第六组证据微信记录，无法证明与本案有关联性，不予认证。本院根据原、被告的陈述、举证、质证，以及法庭认证查明以下事实：原告博凯置业（出卖人）与第三人薛国徽（买受人）于2010年8月31日签订商品房买卖合同，约定原告将其位于西安市雁塔区XX路XX号的博凯花园（公园赏）第7幢3单元10层31008号房屋出售给薛国徽，薛国徽应于2010年8月24日前缴纳房款207251.00元，剩余房款由买受人向银行办理贷款支付给出卖人，并约定买受人如未按照本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；合同第十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商不成的，提交西安仲裁委员会仲裁；同时合同附件五补充约定，若合同约定买受人以按揭某某支付（部分）房款，则买受人同意遵守以下约定：买受人通过按揭方式取得银行贷款后，如发生连续二期不向银行偿还月供或被银行起诉导致出卖人承担保证责任时，出卖人即可解除双方之间的买卖合同。合同签订后，第三人薛国徽从2014年起多次逾期还款。2016年10月21日，原告与第三人依据之前的《商品房买卖合同》签订协议书，约定：薛国徽向光大银行贷款207000.00元支付给原告博凯置业，原告为该笔贷款承担连带保证责任，同时约定双方同意解除《商品房买卖合同》，薛国徽不再拥有对案涉房屋的任何权利，并约定了其他事项。协议当日，第三人薛国徽向原告博凯置业退还房屋钥匙并出具移交单一支，原告返还薛国徽房款10000元。后因原告无法联系到薛国徽履行协议其他义务，原告博凯置业向西安仲裁委员会申请仲裁。仲裁委于2017年10月20日作出西仲裁字（2017）第1246号裁决书，解除了双方签订的商品房买卖合同。不动产登记簿显示，案涉房屋于2017年7月20日登记在原告博凯置业名下，中国光大银行西安经济技术开发区支行系预售商品房抵押权预告登记权利人，第三人薛国徽系预告登记义务人。另查明，中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行（以下简称光大银行经开支行）诉薛国徽、陕西博凯置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，经西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初11846号民事判决书判决：1、薛国徽于判决生效后偿还光大银行经开支行借款本金172616.47元及利息及罚息9715.63元，并按贷款合同约定支付相应债务利息及罚息；2、薛国徽逾期未履行上述债务，光大银行经开支行对案涉房屋拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；3、博凯置业对上述债务承担连带清偿责任。该判决书生效后，截止2018年8月2日，博凯置业向光大银行经开支行清偿借款本息共计201662.1元。再查明，陈占虎与薛国徽民间借贷纠纷一案，经本院（2017）陕0824民初48号民事调解书调解，由薛国徽于2017年1月10日前一次性偿还陈占虎借款900000元。调解书生效后，薛国徽未按期履行还款义务，陈占虎向本院申请执行。本院于2017年5月17日作出（2017）陕0824执240号执行裁定书，查封了案涉房屋。在执行过程中，案外人殷某乙于2017年11月10日提起执行异议之诉，经本院（2017）陕0824民初5832号民事判决，驳回殷某乙诉讼请求。案外人博凯置业申请执行异议，本院于2019年3月21日作出（2019）陕0824执异6号执行裁定书，驳回博凯置业的异议请求，原告博凯置业不服，提起诉讼。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定,对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一) 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中原告博凯置业诉请依法停止对西安市雁塔区XX路XX号XX花园XX幢XX号房屋的执行，并解除对31008房屋的预查封，故本案的争议焦点为：原告博凯置业对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告博凯置业诉请依法停止对案涉房屋的执行并解除对31008房屋的预查封的诉讼请求。原告与第三人签订的《商品房买卖合同》，因第三人薛国徽逾期偿还银行贷款构成违约，双方签订的解除协议合法有效，且原告与第三人已实际履行，第三人薛国徽亦认可房屋返还原告的事实。解除协议生效后，原告作为房地产开发企业，是《商品房买卖合同》的出卖方，在该房产再次出售之前，其享有对该房屋的所有权。西安仲裁委员会作出的仲裁裁决对解除协议进行了再次确认，被告陈占虎主张法院查封在先，仲裁在后的答辩理由不能成立。且原告已代第三人薛国徽清偿了该房产在银行的抵押贷款，综上，原告博凯置业享有足以排除强制执行的民事权益，对原告诉请依法停止对西安市雁塔区XX路XX号XX花园XX幢XX号房屋的执行的诉讼请求，予以支持。关于原告博凯置业诉请依法解除对案涉房屋预查封的诉讼请求。执行裁定书是在执行过程中的强制性措施，是提起执行异议之诉的前提。本案为执行异议之诉，执行异议之诉的审理范围主要是强制执行标的物的合法性问题，即原告博凯置业对执行标的是否享有实体权利，以及该实体权利能否对抗、排除、或许可对执行标的的执行。解除对该房屋的查封的诉讼请求不属于本案的审理范围，依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、停止对西安市雁塔区XX路XX花园（公园赏）第7幢3单元10层31008号房产一套（合同登记号：Y10077583;预售证号：200XXXX）的执行；二、驳回原告陕西博凯置业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费7513元，由被告陈占虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  长     景 相 国审  判  员     刘 燕 婷 审  判  员     赵 伟 国    二O一九年十一月二十八日  书  记  员     高 洪 波 1