湖北省公安县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1022民初1919号原告：周良清，男，1964年11月3日出生，汉族，住公安县，原告：洪丹，女，1989年5月15日出生，汉族，住公安县，二原告委托代理人：张炎辉、胡月，湖北荆辉律师事务所律师。被告：湖北万福圆物业管理有限公司，住所地荆州市沙市区江津东路**（柯罗恩）信息大夏**，统一社会信用代码914210007959142866。法定代表人：郭华，公司总经理。委托代理人：龚运中，公司员工。委托代理人：陈飞，湖北天典律师事务所律师。原告周良清、洪丹与被告湖北万福圆物业管理有限公司（以下简称万福圆公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告周良清、洪丹及其委托代理人张炎辉、胡月，被告万福圆公司委托代理人龚运中、陈飞等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2019年4月1日与原告居住的公安县凤凰花园业主委员会签订《物业管理服务合同》并正式接管该小区的物业管理，按照双方签订的《物业管理服务合同》约定，被告有对物业管理区域秩序维护（含监控设施设备）及车辆停放管理等义务。同时合同约定，乙方（被告）只能收取合同期以内的物业管理服务费，不允许收取本物业管理合同规定期限以外的物业服务费和其它费用，并约定乙方（被告）管理服务达不到本合同及附件约定的服务内容和质量标准的，应向甲方（公安县斗湖堤镇凤凰花园业主委员会）、业主支付违约金3万元。被告自2019年4月1日接管公安县凤凰花园后，发生多次原告车库门前被违规车辆堵门的事件，原告也多次向被告负责人龚运中反映，但均没有得到解决。更有甚者，2019年7月5日，原告车库再次被堵后，原告向被告负责人龚运中反映，龚运中不仅不予以解决，反而出言不逊，为此双方发生争执，龚运中反而诬陷原告殴打了他。原告申辩，按照《物业管理服务合同》约定，被告有对小区安装监控设施并进行管理的义务，要求其出示小区的监控录像，被告工作人员称没有监控。经原告了解被告在纠纷发生后才于2019年8月安装了部分监控。另被告于2019年4月1日进驻公安县凤凰花园小区，却于2019年8月2日向原告收取了2018年12月31日至2019年12月31日的物业管理费。2018年12月31日至2019年4月1日，被告尚未与公安县斗湖堤镇凤凰花园业主委员会签订物业管理服务合同，更没有提供任何的物业服务，被告多收取合同期以外的费用588.33元。综上所述，被告违反双方签订的《物业管理服务合同》约定，未履行其对小区的车辆管理义务和安装监控设施的义务，违约收取合同期以外费用，依约应向原告及小区业主承担违约责任。诉请：1、判令被告排除妨碍，履行对凤凰花园小区车辆的管理义务，避免车辆堵塞原告07-012号车库的事实发生，并登报赔礼道歉；2、判令被告返还其多收取的物业管理费588.33元；3、判令被告支付其违约未安装小区监控和未履行小区车辆管理义务的违约金3万元。被告辩称：1、被告履行了《物业管理服务合同》中车辆停放管理义务，没有违约。影响原告07-012号车库车辆通行的车辆，被告接到通知后，均安排工作人员进行了处理；《物业管理服务合同》中没有明确规定业主机动车辆不能任意停放及任意停放后被告可以采取的管理措施，被告无权制止及处理；小区业主对小区土地享有使用权，任何一名业主都可以用自己具有使用权的土地来停放车辆，如因停放车辆对其他业主造成侵害，只有通过法院判决解决，物业公司无权制止；物业公司没有强制措施，没有必须杜绝和根治小区乱停车的义务，也没有权利阻止机动车停放影响原告车库车辆进出的问题。2、被告履行了《物业管理服务合同》中监控设施设备义务，没有违约。《物业管理服务合同》物业管理区域秩序维护（含监控设施设备），没有明确约定维护的措施和进度。被告履行该义务有与业委会的协商意见，原告无权认定被告违约。3、被告收取本案《物业管理服务合同》前的物业费是受业委会委托，而不是被告违约。经审理查明：被告于2019年4月1日与原告居住的公安县凤凰花园业主委员会签订《物业管理服务合同》并正式接管该小区的物业管理，《物业管理服务合同》共分十一章：第一章物业基本情况；第二章服务内容与质量；第三章服务费用；第四章双方的权利义务；第五章管理与服务；第六章物业的经营；第七章物业的承接资料的验收；第八章物业的使用与维护；第九章合同的解除和终止；第十章违约责任；第十一章其它事项。合同中与本案有关联的内容为：第二条“服务内容包括车辆行驶、停放及场所管理；公共秩序维护、安全防范等事项的管理”；第六条“物业管理区域秩序维护（含监控设施设备）费用”；第八条“乙方（被告）只能收取合同期以内的物业管理服务费用，不允许收取本物业服务合同规定期限以外的物业费和其它费用”；第十八条“乙方（被告）应与停车车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及管理服务等方面的权利义务”；第三十三条第二款“乙方（被告）的管理服务达不到本合同及其附件约定的服务内容和质量标准的，应向甲方（公安县斗湖堤镇凤凰花园业主委员会）、业主支付违约金3万元”。原告在其居住的公安县凤凰花园小区有一车库07-012号。被告自2019年4月1日接管公安县凤凰花园小区的物业管理后，多次发生原告车库门前被违规停放车辆堵门的事件（有记录的10次，本案诉讼中仍有发生），原告也多次向被告负责人反映，但至今没有得到妥善解决，为此原告与被告发生争执,诉来本院。另被告接管公安县凤凰花园小区的物业管理后没有按照《物业管理服务合同》约定，及时安装监控设施，致使小区内部分管理不到位，被告于2019年7月1日与公安县蓝星电脑信息有限公司签订《凤凰花园高清数字安防系统施工合同》，开始安装监控设施，至今未达到全覆盖。被告于2019年4月1日进驻公安县凤凰花园小区，于2019年8月2日向原告收取了2018年12月31日至2019年12月31日的物业管理费，2018年12月31日至2019年4月1日，被告尚未与公安县凤凰花园业主委员会签订物业管理服务合同，也没有提供物业服务，被告多收取合同期以外的费用588.33元。2019年5月22日，公安县凤凰花园业主委员会在凤凰花园小区内张贴了《关于不准已经离开小区的前物业公司向业主收取物业费等费用的告知函》，函告业主“等待（前）两个物业公司与业主委员会财务账目结算清楚以后，由现在合法在小区服务的万福圆物业公司收取，再按照结算协议向相关物业公司结算”。以上事实，有原告、被告的当庭陈述和原告提交的《物业管理服务合同》、不动产证、物业费收据、涉案笔录、短信、照片光盘及《凤凰花园高清数字安防系统施工合同》，被告提交的《关于不准已经离开小区的前物业公司向业主收取物业费等费用的告知函》和照片及证人焦某的庭审证言和庭审笔录等相关证据在卷佐证。本院认为，“业主委员会”由全体业主共同选举产生，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，故公安县凤凰花园业主委员会与被告签订的《物业管理服务合同》合法有效。业主有权“监督业主委员会的工作”、有权“监督物业服务企业履行物业服务合同”、“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”。本案中，原告车库07-012号多次发生车库门前被违规停放车辆堵门的事件，而且在诉讼过程中还在发生，原告多次向被告反映，但至今没有得到妥善解决。原告车库向被告交纳了物业费，被告理应保障原告车库的正常使用，《物业管理服务合同》明确规定了小区的车辆行驶、停放及场所管理、公共秩序维护、安全防范等事项的管理属被告的服务内容，故排除原告车库门前堵门车辆，保障原告车库的正常使用是被告义不容辞的合同义务。被告未尽到服务管理责任，属合同违约，应该承担相应的违约责任。原告要求被告排除妨碍，履行对凤凰花园小区车辆的管理义务，避免车辆堵塞原告07-012号车库的事实发生，并登报赔礼道歉、承担违约金30000元，其理由成立，但见于被告也实行了部分管理，本院酌定被告严格履行对小区车辆的管理义务、避免车辆再次堵塞原告车库、承担违约金1000元，并在凤凰花园小区公示栏张贴向原告赔礼道歉告示；关于被告未安装小区监控，构成违约的问题，被告已于2019年7月1日与公安县蓝星电脑信息有限公司签订《凤凰花园高清数字安防系统施工合同》，监控设施已安装，只是至今未达到合同要求的全覆盖，构成轻微违约，被告应该进一步完善监控设施，这也是合同规定的义务，全体业主都有权监督；关于被告多收取合同期以外的费用588.33元，被告虽然提供了业主委员会张贴的《关于不准已经离开小区的前物业公司向业主收取物业费等费用的告知函》，但并没有提供业主委员会委托其收取合同前期物业费的证据，业主委员会与（前）两个物业公司是否进行了财务结算也不清楚，且《物业管理服务合同》明确规定被告“不允许收取本物业服务合同规定期限以外的物业费和其它费用”，故被告应该退还原告588.33元。被告辩称的所谓“《物业管理服务合同》中没有明确规定业主机动车辆不能任意停放及任意停放后被告可以采取的管理措施，被告无权制止及处理；任何一名业主都可以用自己具有使用权的土地来停放车辆，物业公司无权制止；物业公司没有强制措施，没有必须杜绝和根治小区乱停车的义务，也没有权利阻止机动车停放影响原告车库车辆进出”，全是推脱之词，于法无据，于理不合，更违反合同的宗旨，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（十）项，《物业管理条例》第六条第二款第（六）、（七）、（八）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告湖北万福圆物业管理有限公司严格履行对公安县凤凰花园小区车辆的管理义务、避免车辆再次堵塞原告周良清、洪丹07-012号车库；于本判决书生效之日起十日内赔偿原告违约金人民币1元，并在凤凰花园小区公示栏张贴向原告赔礼道歉告示。二、被告湖北万福圆物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告周良清、洪丹588.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由被告湖北万福圆物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  屈新发二〇一九年十二月十七日书记员  阳 梅