吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2448号 上诉人（原审被告）：吉林省九新实业集团房地产开发有限公司，住所地吉林经济技术开发区。 法定代表人：朱庭军，总经理。 委托诉讼代理人：郑硕，该公司运营经理。 委托诉讼代理人：刘成双，吉林万璋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张凯，男，1994年1月18日生，满族，北京瑞旭律师事务所律师助理，住北京市西城区。 上诉人吉林省九新实业集团房地产开发有限公司（以下简称九新房地产公司）因与被上诉人张凯房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人九新房地产公司的委托诉讼代理人郑硕、刘成双，被上诉人张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九新房地产公司上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、改判九新房地产公司不承担违约责任。事实和理由： 一、根据《中华人民共和国合同法》相关规定，九新房地产公司不应承担任何违约金。九新房地产公司认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中张凯与九新房地产公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，该合同不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务，并承担相应的责任。关于产权登记与违约责任，双方在商品房买卖合同第二十条关于房屋登记的约定为：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起无日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理：1.无。从以上条款可知，九新房地产公司与张凯在签订商品房买卖合同时，对违约金不是没有约定，而是双方在合同中约定违约金为无。我国法律对于违约金的数额并没有强制性或者禁止性规定，允许当事人在合同中自行约定，根据合同法的意思自治原则，九新房地产公司与张凯在合同中对于违约金的约定合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自违约金的约定合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务以及承担相应的责任。同时张凯在一审中也未提交可以证明存在实际损失以及损失数额的相关证据。故，原审法院对于支持违约金的判决是错误的，应当予以更正。 二、本案张凯的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效，依规定法院应驳回张凯的诉讼请求。一审时张凯主张从2012年2月10日起开始计算违约金，即张凯认为其权利自2012年2月10日开始受到侵害。根据相关法律规定，权利人应自知道或者应当知道自身权利受到侵害之日起开始计算诉讼时效。因此，不论按照《中华人民共和国民法通则》还是《中华人民共和国民法总则》，张凯的诉讼请求都已超过诉讼时效期间。依据相关法律规定，在九新房地产公司已经明确主张诉讼时效抗辩的情况下，法院应依法驳回张凯的诉讼请求。 张凯辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.关于违约金问题，根据涉案合同中的约定为“无”，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照给付房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，合同中并没有约定违约金，故应从法定。一审判决法律依据充分。2.关于诉讼时效问题，根据我国现行法律的相关规定，诉讼时效应从侵权行为终止之日起开始计算诉讼时效。截至目前九新房地产公司并未办理相关的登记手续，根据法律及司法解释的相关规定，九新房地产公司应当为我办理房屋所有权登记转移手续，截至目前并未办理。 张凯向一审法院起诉请求：1.判令九新房地产公司为张凯办理商品房的房屋所有权转移登记手续。2.判令九新房地产公司赔偿张凯违约金102658.94元。 一审法院认定事实：2011年11月11日，张凯的父亲与九新房地产公司就案涉房屋签订了《前期物业服务合同》，2014年9月24日张凯、九新房地产公司双方签订了《九新＊雾凇水岸商品房内部认购协议》，2016年4月9日，双方又签订了《房屋买卖合同（预售）》，双方约定九新房地产公司将位于九站（建设工程规划许可证号为吉市建规字号，施工许可证号为）的1号1单元703房屋以229344元价格出售给张凯，张凯已支付全部房款，且九新房地产公司于2016年5月12日为其出具发票号码00002906的销售不动产统一发票（自开）。该房屋于2011年11月11日交付给张凯，但九新房地产公司至今未能协助张凯将房屋所有权转移登记手续办理完毕。 一审法院认为： 一、商品房房屋买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同。本案张凯、九新房地产公司双方基于真实的意思表示签订了《九新＊雾凇水岸商品房内部认购协议》《房屋买卖合同（预售）》，且不违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同成立并生效，二者之间形成了房屋买卖合同关系。张凯主张九新房地产公司受其委托办理房屋所有权转移登记，但二者在《房屋买卖合同（预售）》中约定：双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定：预售房屋购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权变更登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。故九新房地产公司对于张凯办理房屋所有权转移登记具有协助的义务，而不是代为办理的义务，张凯对与九新房地产公司之间的委托关系也无证据证明，因而二者不存在委托关系，但九新房地产公司应履行协助张凯办理房屋所有权转移登记的义务。 二、关于本案诉讼时效问题。张凯、九新房地产公司双方之间成了合法有效的房屋买卖合同，该合同为双务合同，买受人一方有支付全部房款的义务，出卖人一方有交付房屋并转移所有权的义务。本案张凯已经履行了支付房款的义务，九新房地产公司也应该履行相应的义务。房屋所有权的转移我国采用登记生效主义，房屋所有权必须经过依法登记才能发生转移。本案九新房地产公司自交房之后，不积极履行自身义务协助张凯办理房屋所有权转移登记手续，已对构成违约。张凯支付全部房款并合法占有房屋，九新房地产公司的违约行为给张凯对房屋的合法权益造成了持续性侵害，诉讼时效应自侵害行为终止之日起算，九新房地产公司至今仍未协助张凯办理房屋所有权转移登记，故本案未超过诉讼时效。 三、关于九新房地产公司是否应支付张凯违约金的问题。张凯、九新房地产公司双方在《房屋买卖合同（预售）》中第二十条约定：“（二）因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之起无日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付部分），并自买受人补款之日起按照无％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之无的违约金”。双方在合同中并无约定办理房屋所有权转移登记的期限与逾期办理的违约金，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”本案张凯父亲张成生于2011年11月11日，同九新房地产公司签订了《前期物业服务合同》，物业合同由业主或者物业使用人与物业公司签订，且按照通常交易习惯，物业合同通常在房屋交付之时或者交付后签订，故可推定房屋交付时间为2011年11月11日，自房屋交付起90日为2012年2月9日。案涉房屋自交付至今尚未办理房屋所有权转移登记，是因九新房地产公司未履行相应的协助义务。虽九新房地产公司主张是因行政机关未对房屋的分项验收致使无法办理，但其并未提供证据证明，亦无法因此认定其已经履行了相应的协助义务，因而九新房地产公司应对张凯至今无法办理房屋所有权转移登记应承担违约责任。 关于违约金的计算标准，张凯、九新房地产公司双方并无约定，但根据法律规定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，九新房地产公司应自2012年2月10日起至2019年2月25日（起诉之日）止，以已付购房款总额229344元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，张凯主张按年利率6.37％计算，支付违约金102944.92元，张凯请求九新房地产公司支付违约金102658.94元，是对自己权利的处分，应予支持。且九新房地产公司应支付自2019年2月26日起至房屋所有权转移登记办理完毕之日止，以229344元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、九新房地产公司自本判决生效之日起协助张凯办理房屋所有权转移登记至办理完毕之日止。二、九新房地产公司于本判决生效之日起十日内向张凯支付违约金102658.94元，并支付自2019年2月26日起至房屋所有权转移登记办理完毕之日止，以229344元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。三、驳回张凯其他诉讼请求。案件受理费1176元，九新房地产公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 九新房地产公司提交本院作出的（2018）吉02民终3139号民事判决书一份，证明：与本案相同事实基础，但判决结果却是未支持张凯主张违约金的请求。该份判决主要观点认为双方自愿签署的合同合法有效，对于合同中违约金如果约定为零或者无也视为有约定，应当认定合同中此约定有效。 张凯质证称：对于九新房地产公司提交的新证据的真实性、合法性没有异议。但与本案不具备关联性。本案案情与判例不同，房地产公司也不同，且事实与本案无关，不能作为认定本案的事实依据。九新房地产公司提交的证据中合同约定的违约金的数额为零，与本案中合同约定为无，不能一概而论，零是具体数额，而无则代表未约定。张凯没有新证据向法庭提交。 本院经审查认为，九新房地产公司提交的本院已经发生法律效力的民事判决，符合有效证据的条件，本院对该份证据予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审经审理查明的事实除“对于逾期办理权属登记的违约责任双方做出无违约金约定”外，其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，张凯与九新房地产公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，该合同不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务并承担相应的责任。关于产权登记与违约责任，双方在《房屋买卖合同（预售）》第二十条（二）约定：因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之起无日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付部分），并自买受人补款之日起按照“无”％计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之“无”的违约金。双方在合同中并无约定办理房屋所有权转移登记的期限与逾期办理的违约金，从以上条款可知，张凯与九新房地产公司在签订商品房买卖合同时，对于违约责任，合同中存在二种选项，双方选择第1种即：“无”从以上条款可知，张凯与九新房地产公司在签订商品房买卖合同时，对违约金不是没有约定，而是双方在合同中约定违约金为无。我国法律对于违约金的数额并没有强制性或者禁止性规定，允许当事人在合同中自行约定，根据合同法的意思自治原则，张凯与九新房地产公司在合同中对于违约金的约定合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务以及承担相应的责任。同时，张凯也未向本院提供证据证明因九新房地产公司的违约行为给其造成了实际损失以及损失的数额。故张凯请求九新房地产公司支付违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。但涉案房屋并没有办理竣工验收，张凯即实际占有使用，涉案房屋并非经验收质量合格的商品房。因案涉房屋尚不具备办理房屋所有权登记，故一审判决九新房地产公司协助张凯办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，应予驳回。张凯应待案涉房屋具备条件的情况下，另行主张权利。 综上所述，九新房地产公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初825号民事判决； 二、驳回张凯的诉讼请求。 一审案件受理费1176元，二审案件受理费6383元（已由吉林省九新实业集团房地产开发有限公司预交），合计7559元，均由张凯负担；二审案件受理费6383元，由张凯于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  张 蕾 审判员  关 晶 二〇一九年十二月二十日 书记员  王丽宁