北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终15479号上诉人（原审原告）：北京天第食圣食品有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇四村高泗路**。法定代表人：林小强，总经理。委托诉讼代理人：李军，北京大铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春雪，北京大铭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市凤凌装饰装修有限公司，住所北京市顺义区高丽营镇四村南侧。法定代表人：何岩，董事长。委托诉讼代理人：卢宾，北京嘉桓律师事务所律师。上诉人北京天第食圣食品有限公司（以下简称天第公司）、上诉人北京市凤凌装饰装修有限公司（以下简称凤凌公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初22313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。天地公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.依法改判凤凌公司赔偿天地公司自2010年1月1日起至实际交付上述房屋之日止的租金损失收益，暂计至起诉之日为595150元；3.一审、二审诉讼费由凤凌公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定天第公司关于要求凤凌公司赔偿门脸房损失的诉讼请求部分超过了诉讼时效，认定事实错误。《土地租赁合同》签订后，天第公司依约履行了付款义务，而凤凌公司始终未将涉案15亩租赁土地上门脸房一排及饭店一间交付给天第公司，而是由凤凌公司继续占用、收益。凤凌公司未按合同约定履行门脸房交付义务至今，其侵害行为是持续存在的，天第公司请求的是停止侵害，故本案并不适用诉讼时效的规定。退一步讲，假设本案适用诉讼时效，天第公司在2016年以诉讼的方式向凤凌公司主张该权利（后撤诉）的行为，有效导致诉讼时效中断，故天第公司的起诉并未超过诉讼时效。而且，原审判决将案涉门脸房租金损失计算的截止时间变更为2018年10月31日，并由此核算损失数额为156690元是错误的。二、原审法院适用法律不当。原审法院对于诉讼时效的法律规定的适用错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨害、消除危险……”，故本案不应当适用诉讼时效。凤凌公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项,依法改判凤凌公司赔偿天地公司损失12700元；2.诉讼费由天第公司承担。事实和理由：一、一审法院认定涉诉房屋具有商业性质按照出租收益赔偿损失属于认定错误。依据双方合同约定，已明确不许可天第公司转租，所以不能按照出租收益计算天第公司的损失。二、依据法律规定计算损失不能超过合同签署时双方可预见的损失，而一审法院的计算结果远超出合理价格。依据双方签署合同时的背景及合同真实目的，涉诉的一排门脸房根本不在天第公司承租的范围内，否则天第公司也不可能在合同签署八年的时间内均未提出移交的请求。《土地租赁合同（二）》中约定的涉诉土地租金为8万元/年，土地面积为15亩（约10000平方米），而涉诉门脸房的面积为429.22平方米，因此，涉诉门脸房的可预见损失应以租金和面积为基础计算为12700元。一审法院认定的数额远超合理数额，背离合同目的。天第公司与凤凌公司针对对方上诉意见的答辩意见同己方的上诉意见。天第公司向一审法院起诉请求：1.判令凤凌公司将位于北京市顺义区高丽营镇7号15亩土地上的门脸房一排（14间）交付给天第公司；2.判令凤凌公司赔偿天第公司损失595150元；3.本案诉讼费用由凤凌公司承担。一审法院认定事实：2001年7月11日，北京市东发商贸公司（出租方、甲方）与凤凌公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将原高丽营粮库北库（隆顺昌粮油贸易公司）租赁给乙方使用，房屋座落顺义区高泗路西侧；租赁期限20年，自2001年7月15日至2021年7月14日；乙方每年付甲方租金八万元。2009年12月20日，凤凌公司（甲方）与天第公司（乙方）签订《土地租赁合同（二）》。该合同第一条租赁土地、位置、面积及经营项目约定：甲方同意将其所有的北京市顺义区高丽营镇7号的15亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件1）提供给乙方使用，经营项目为食品加工、仓储、办公、餐饮娱乐等综合开发。第二条承租期限、承租租金约定：2.1本土地租赁合同有效期为12年，自2010年1月1日起至2021年12月31日止；考虑入驻前的实际情况，如乙方设备安装、装修、改造、规划设计等，甲方对现有租房户的协调等，经双方商议，其中2010年1月1日至2010年4月1日为过渡免租期。但在过渡免租期内乙方仍有义务按实际用量交纳水暖电费等除租金以外的费用；2.4甲方装饰公司所需办公用房等其它附属用房由乙方无偿提供，以满足甲方需要，需要的办公用房及相关设施：甲方现有使用的四层办公楼（约800平米）、办公楼西侧库房及办公楼前院内场地；2.5承租租金标准及交纳方式：2.5.1经甲乙双方商定，乙方承租甲方15亩地及地上建筑物，2010年4月1日起年租金计人民币8万元；2.5.2双方约定，承租租金依每满五年按百分之五的比率递增；2.5.3本合同签字后，乙方一次性交清2010年租金6万元，2011年起，每年1月1日缴纳当年租金，如逾期交纳租金超过30日，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付当年租金日千分之三的违约金。第四条乙方的权利和义务约定：4.1乙方在合同期内，对所承租的土地及地上建筑物、构筑物、附着物等拥有使用权，经甲方书面同意后，乙方根据生产经营需要可自行投资新建扩建生产设施，如需相关报批手续，可由甲方协助办理。2015年3月20日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第01704号民事判决书认定：凤凌公司与天第公司所签订《土地租赁合同（二）》的租赁截止期限为2021年7月14日，自2021年7月15日至2021年12月31日的合同因超过了转租期限应为无效；双方争议之门脸房一排（14间）及饭店一间应属于天第公司承租的租赁标的物。双方认可2016年3月20日凤凌公司将涉诉饭店一间交付天第公司，天第公司将该饭店转租给王某经营餐饮项目。诉讼中，天第公司提出评估申请，申请对涉诉门脸房14间自2010年1月1日起至2018年10月31日期间的出租收益进行评估。经随机确定，一审法院委托北京市京价价格评估有限公司对涉诉项目进行评估，该公司出具《评估报告》，该评估报告对涉诉院落大门南侧一排16间门脸房及涉诉院落大门北侧饭店一间的租金收益分别进行了评估，评估公司说明：“委托函中列明的评估范围是14间房屋，现场测量时，天第公司指认现场房屋：在7号院门北侧是老长春饭店，算作1间；7号院门南侧是南北向一排临街平房，经天第公司明确指认，在原13间商铺的地基基础范围上将房屋分租为16间商铺。合计为17间商铺”。评估报告按年度列明了大门南侧16间门脸房自2010年度至2018年10月的租金收益以及大门北侧饭店一间自2010年1月1日至2016年4月的租金收益评估结论：涉诉商铺在评估基准日2018年10月31日追溯评估出租收益的评估结论为595150元，天第公司为此支付评估费20000元。凤凌公司就该《评估报告》提出异议认为：《评估报告》中测量老长春饭店房屋面积与2009年12月20日双方签订合同时房屋实际面积不符。在一审法院(2019)京0113民初4145号原告凤凌公司诉被告杜兴吉、天第公司排除妨害纠纷一案中，测绘公司就涉诉老长春饭店面积是否超占进行了测绘，一审法院调取该测绘报告载明：老长春饭店总计占北京市顺义区高丽营镇7号院（登记的土地使用权人为凤凌公司，房屋所有权证号为京房权证顺股字第XXXX号）55.78平方米。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《土地租赁合同（二）》系双方真实意思表示，自2021年7月15日至2021年12月31日的合同因超过了转租期限应为无效，在该合同有效期限内，双方应依约履行。本案涉诉的门脸房一排已经经过生效判决确认属于双方租赁范围，凤凌公司应依约向天第公司交付，故天第公司要求凤凌公司向其交付位于北京市顺义区高丽营镇7号15亩土地上的门脸房一排的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。天第公司要求凤凌公司赔偿自2010年1月1日起因未交付涉诉一排门脸房的损失，有事实及法律依据，一审法院予以支持。鉴于门脸房的商业性质，天第公司主张凤凌公司赔偿其出租收益，一审法院对此不持异议，对于凤凌公司要求按照实际面积占比考虑损失的答辩意见一审法院不予采信。另，在审理过程中，凤凌公司提出天第公司的请求已经超过了诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”依据上述法律规定，天第公司关于赔偿损失的诉讼请求，因部分期间的损失超过了诉讼时效，且天第公司未提供充分的证据证明存在诉讼时效存在中止或中断的情况，故一审法院对凤凌公司所主张的时效抗辩主张予以采纳。以（2015）三中民终字第01704号民事判决书作出的时间2015年3月20日作为天第公司知道或应当知道其权利受到侵害之日，则天第公司主张的自2010年1月1日至2015年10月1日期间的损失均已超过诉讼时效，对该部分损失一审法院不再予以支持。饭店一间双方认可2016年3月20日已经交接，故租金收益计算至2016年3月19日，饭店自行扩建的面积产生的租金收益的损失不应由凤凌公司承担，该部分面积55.78平方米应从测算损失的面积中减去。一审法院结合《评估报告》及相关数据（1.高泗路7号院南侧总计面积450平方米不变，期间变更为：2015年10月2日至2018年10月31日；2.高泗路7号院北侧饭店一间面积变更为429.22平方米，期间变更为：2015年10月2日至2016年3月19日）对于涉诉门脸房一排及饭店一间在相应期间内的出租收益损失重新计算，具体数额由一审法院核算为：156690元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：一、凤凌公司于判决生效之日起7日内向天第公司交付位于北京市顺义区高丽营镇7号院大门南侧门脸房一排；二、凤凌公司于判决生效之日起7日内赔偿天第公司损失156690元；三、驳回天第公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。二审中，本院补充审理查明以下事实：二审庭审中，天第公司与凤凌公司均明确表示其对于一审判决第一项不持异议。关于天第公司在上诉意见中提出的因2016年起诉导致诉讼时效中断的主张，经询，天第公司在庭审中表示，经过核实是在2013年进行起诉的，2016年没有起诉。本院认为，凤凌公司对一审判决关于由其向天第公司交付位于北京市顺义区高丽营镇7号15亩土地上的门脸房一排的认定不持异议，本院对此亦予以确认。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点在于一审法院对于天第公司因凤凌公司未依约交付上述门脸房所产生的损失的认定是否正确。对此本院认为，本案系租赁合同纠纷，天第公司要求凤凌公司赔偿损失系因凤凌公司未如期履行合同义务而引发的违约赔偿请求，该项诉求系基于双方合同关系而产生的债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，虽然凤凌公司未交付房屋的行为持续存在，但天第公司亦应当积极行使权利，要求凤凌公司交付房屋，但从案件事实来看，天第公司明显存在怠于行使权利的情形，故一审法院以（2015）三中民终字第01704号民事判决书作出的时间2015年3月20日作为天第公司知道或应当知道其权利受到侵害之日，并依据诉讼时效的相关规定认定天第公司关于损失的部分诉求超过诉讼时效，合法有据；同时，一审法院结合北侧饭店一间交付的时间、本案评估报告中的评估期间以及评估报告作出之后天第公司依据评估结论变更诉讼请求的情况，对于损失核算期间作出的认定，亦无不当，本院予以确认。天第公司关于因其行使了权利而导致诉讼时效中断的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于损失标准的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，综合考虑双方合同订立的目的、诉争房屋的用途、凤凌公司的违约情节以及评估报告的意见，一审法院的认定并无不当，本院予以维持。天第公司与凤凌公司针对损失认定提出的异议，均依据不足，本院不予支持。综上所述，天第公司、凤凌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11057元，由北京天第食圣食品有限公司负担7877元（已交纳）；由北京市凤凌装饰装修有限公司负担3180元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 付 辉审 判 员 周熙娜二〇一九年十二月九日法官助理 王天水书 记 员 何昕燏书 记 员 王秋岩