广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5406号上诉人（原审原告）：中山市板芙镇里溪村民委员会，住所地广东省中山市板芙镇里溪大道38号，组织机构代码661498205。负责人：林国厂，主任。委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郑耀基（CHEANG,IOKEI），男，1969年9月5日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区，内地住址广东省中山市。委托诉讼代理人：曾令武，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柏泉，广东刘志均律师事务所律师。原审第三人：黄志根，男，1961年12月30日出生，汉族，住广东省中山市东区。上诉人中山市板芙镇里溪村民委员会（以下简称里溪村委会）因与被上诉人郑耀基（CHEANG,IOKEI）以及原审第三人黄志根土地承包合同纠纷，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第1273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。里溪村委会上诉请求：撤销一审判决第六项。事实与理由：一、《承包开发天梯荒山合同书》第十条不存在约定不明的情形，郑耀基对此负有自行处理地上附着物的义务；二、—审法院将承包土地上的地上附着物直接强行判决给里溪村委会承接，不仅违反了意思自治原则，同时剥夺了里溪村委会对该土地的用地选择权。《承包合同》未约定地上附着物必须由里溪村委会承接；三、郑耀基所建的地上附着物因违法建筑、污染环境问题必须关停、拆除，已丧失财产价值；四、里溪村委会没有义务承接非法财产，—审法院所谓“最大化其价值”原则有失偏颇且有违法理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，租赁期限届满后出租人需要收回承租物，而装修投入本身属于经营成本和经营风险，故承租人在约定的租赁期限内，应当充分考虑到装修的“投入”、“产出”、“损耗”，即承租人应当根据租赁限的长短，以及装修所带来的业务增值，合理投入资金进行装修；如果租赁期届满后承租人的装修需要出租人承接，那么就会诱发承租人不计成本进行装修，并间接将该经营成本、经营风险转嫁给出租人承受的后果，如此将致使租赁秩序陷于混乱。类比本案，郑耀基建设地上附着物时就应当预见到承包土地被收回后产生的损耗情况，在合同期限届满，在双方未就转让达成新的共识的情况下，郑耀基本应同时拆除其地上添附物，清理好场地交还里溪村委会，如郑耀基未能自行处理地上附着物，里溪村委会则有权要求郑耀基进行复绿并返还承包土地，里溪村委会未要求郑耀基进行复绿，实际已充分考虑到郑耀基的利益，后期政府部门责令自行拆除，里溪村委会因此支付一笔拆除费用，郑耀基通过违法建设鸽场、养猪棚舍的方式，获得了超出承包合同所期待的巨大经济价值，郑耀基的承包利益也已经得到充分满足；五、一审判决结果有失合同诚实信用原则，且严重偏离承包合同目的，导致双方经济利益严重失衡。从该合同内容来看，郑耀基承包里溪村委会的天梯砖屋、荒山，未约定任何承包费用。里溪村委会将原有的600棵荔枝树交郑耀基管育，在合同期内的收果分配为l(里溪村委会):9(郑耀基)。承包合同并未给里溪村委会带来任何实体经济利益。而郑耀基在无需支付承包金即无偿使用的情况下，在25年的合同期内，已经从承包合同中获得了相应的经济利益。如果郑耀基在使用土地时投入的成本（甚至还包含违规建筑等非法财产）仍需由里溪村委会承担，则有失双方签订承包合同的初衷，导致合同双方的经济利益严重不平衡，也有违《合同法》第五条、第六条的公平原则和诚实信用原则的规定。郑耀基辩称，一、—审判决事实认定及法律适用正确，里溪村委会上诉理由不成立。即使认定里溪村委会所主张的合同第十条约定明确，郑耀基所建地上建筑物和构筑物也应归里溪村委会，由里溪村委会向郑耀基支付折价款。因为所建物业附着于土地，郑耀基或第三人在没有土地使用权的基础上是无法行使涉案物业的使用和收益权益的，所以只能选择将涉案物业归里溪村委会所有；二、一审法院将承包土地上的地上附着物判决给里溪村委会并无违反意思自治原则。合同第四条约定：“承包期间，乙方按照自己的能力，开渠引水，筑坝蓄水；养鱼，建棚舍，修道路，绿化种果，养禽放牧，搞农副业等项目，由此所得收益归乙方所有。”正是基于双方合同的明确约定，郑耀基有权在承包土地上建建（构）筑物。里溪村委会在摒弃合同约定后辩称其用地使用权被剥夺，有损林地的经济价值的上诉理由是荒缪的；三、一审判决充分考虑双方经济利益，最大化涉案物业的价值，符合公平和诚实信用原则。本案系承包合同纠纷，涉案房产也并不属于城镇房屋，里溪村委会主张参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定毫无根据；四、一审判决判令由里溪村委会承接涉案物业合法合理。郑耀基提到的办公楼、储水塔、鸽场、养猪棚舍、砖屋、潲水厨房、电房等地上附着物都是基于郑耀基与里溪村委会之间存在相关合同约定的前提下建设，是经过里溪村委会授权的。同时合同是经过板芙镇人民政府批准并加盖公章的，说明板芙镇人民政府同意郑耀基养禽放牧、搞农副业等项目。所以，里溪村委会提出是郑耀基自行建设的说法是错误的。同时根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》的规定，土地利用总体规划制定前已建不符合土地利用总体规划确定用途的建筑物、构筑物，只是不得重建、扩建，而不是责期拆除或强制拆除。自1990年1月1日承包涉案荒山起，郑耀基父亲与郑耀基一直陆续建成了至今规模的养殖场建（构）筑物，并于2006年9月1日将养殖场租给黄志根经营养猪场。《中华人民共和国城乡规划法》于2008年l1月施行，郑耀基的建（构）筑物在先，根据法不溯及既往的原则，不能认定郑耀基所有的建（构）筑物为违法建筑。因此，由里溪村委会承接涉案的建筑物、构筑物合法合理。黄志根述称，该养殖场投资亏了很多钱，机器投资了一百多万元，在养殖方面是有牌照的，当时有十多个人去拆除。里溪村委会向一审法院起诉请求：1、确认里溪村委会与郑耀基之间的《承包开发天梯荒山合同书》已于2014年12月底终止；2、判令郑耀基返还占用荔枝园的60亩土地；3、判令郑耀基从2015年1月1日起暂按每亩200元一年的标准支付土地占用费至交付土地之日止（暂计至2015年12月31日为12000元）。审理过程中，里溪村委会增加诉讼请求，要求判令郑耀基返还占用的板芙镇里溪村天梯砖屋一间。后变更诉讼请求，要求郑耀基交还全部土地。郑耀基提出反诉请求:1.确认郑耀基为郑棠于1990年1月1日与中山市板芙镇鲤溪管理区签订的《承包开发天梯荒山合同书》约定的郑棠的权利义务承接人；2.确认位于中山市××镇××村天梯××荔枝××、荒地四十亩范围内的储水塔1栋、水塔及宿舍楼1栋、办公楼1栋、养猪棚舍22条、饭堂一栋、发电房一间、水泥路1500米、深水井4个、潲水厨房一间、大型沼气池4个、母猪育仔屋一间、砖屋仔二楼、鸽场及相关物业、水电设施、工人宿舍若干等财产属于郑耀基所有；3.判令位于中山市××镇××村天梯××荔枝××、荒地四十亩范围内郑棠和郑耀基所种植（除原有540棵外）的荔枝果树的收益按郑耀基占9成、里溪村委会占1成的比例方案分配至2039年12月31日。审理过程中，郑耀基变更反诉请求，要求将承包期间所建建筑物及果树折价归里溪村委会所有。一审法院认定事实：1990年1月1日，中山市板芙镇鲤溪管理区作为甲方，郑棠作为乙方，签订《承包开发天梯荒山合同书》，约定：甲方把天梯砖屋仔一间、新植荔枝园六十亩、荒地四十亩及所属天梯一带一次性承包给乙方开发利用经营，承包开发期限为25年，由1990年1月1日至2014年12月底止，承包期间，乙方有权增加合作者，或转包给第三者，以保证合同履行；承包期满，乙方投资所建的物业仍为乙方所有或以市价折旧优惠转让给甲方或第三者，乙方在承包期间所植（除原有540棵外）的荔枝果树的收益归乙方所有，期满后25年内的收果分配，甲乙双方所占比例是甲方1：9乙方，2029年以后的收益，全部归甲方所有；在2014年后，乙方必需交回1995年前栽种的荔枝树540棵，如违约，乙方必需按每棵300元赔偿给甲方。合同书甲方落款处加盖里溪管理区印章，乙方落款处签郑棠名，下方并加盖中山市板芙镇人民政府印章。1998年8月，中山市板芙镇鲤溪管理区变更为里溪村委会。2003年5月10日，郑棠作为甲方，郑耀基作为乙方，签订协议书，约定：甲方将承包天梯荒山经营权及场内设施有偿转让给乙方，转让金额106000元，乙方一次性付清该106000元，其中抵减甲方欠乙方96000元，以现金支付10000元。协议甲方落款处签郑棠名，乙方落款处签郑耀基名，并有三人在见证人落款处签名。2007年1月1日，郑耀基作为甲方，黄志根作为乙方，签订场地租赁合同，约定：乙方向甲方租用天梯场地内猪舍及设施，租用期从2006年9月1日起至2014年12月30日止，租金每年38000元，乙方对现有果树（荔枝树746棵、龙眼树381棵、黄皮树及芒果树等约60棵、其它什树约170棵）要保育、养护，合同所指天梯场地范围与附件中的场地范围一致。2007年10月17日，里溪村委会作为甲方，郑耀基作为乙方，签订天梯果场补充协议，约定：乙方在没有征求甲方同意的情况下，自行将约4亩的山地挖平用于兴建养鸽场，造成荔枝树损毁，双方订立如下条款：甲方同意乙方在天梯果园该4亩山地兴建养鸽场，经营时间为三年，即2007年10月1日至2010年9月30日止，乙方在履行原合同的基础上，每年上缴承包款2500元，乙方自行将约4亩的山地挖平造成荔枝树损毁，需在重新补回所损毁的荔枝树。2013年3月17日，涉案土地及周边的6.388073公顷土地登记为中山市板芙镇里溪村股份合作经济联合社农民集体所有，土地证号中府集有（2013）第3000285号。2015年10月19日，里溪村委会分别向郑耀基、中山市板芙镇牛根养殖场、黄志根发出通知，要求郑耀基、中山市板芙镇牛根养殖场、黄志根自收到通知之日起30日内自行清场。在本案审理过程中，经郑耀基申请，一审法院委托中山市科兴土地与资产评估有限公司对涉案土地上郑耀基所种植的果树25年的收益及地上附着物市场价值进行了评估。2018年2月11日，该公司出具资产评估报告，上述资产在2017年12月1日的市场价值为5808934元，其中，青苗507棵3511366元，建筑物6143.98平方米1459919元，构筑物837649元。郑耀基支付鉴定费31640元。里溪村委会对该鉴定结论有异议，但未在法定期限内申请重新鉴定。一审法院认为，里溪村委会前身中山市板芙镇鲤溪管理区与郑耀基之父郑棠签订《承包开发天梯荒山合同书》，双方形成土地承包关系，中山市板芙镇鲤溪管理区变更为里溪村委会，郑棠将涉案荒山转包给郑耀基承包后，里溪村委会、郑耀基形成土地承包关系，双方应按法律规定和合同约定履行自己的义务。现合同期满，里溪村委会、郑耀基在承包合同期满后的权利义务上发生争议，争议的焦点在于：一、承包期间郑耀基所建物业如何处理？二、郑耀基在承包期间所植（除原有540棵外）荔枝果树的收益分配年限如何确定？三、合同期满后，郑耀基是否应支付占用费及费用标准？经审查，一审法院认为，一、根据《承包开发天梯荒山合同书》的约定，承包期满，乙方投资所建的物业仍为乙方所有或以市价折旧优惠转让给甲方或第三者，该约定不明，根据所建物业必须附着于土地，故所建物业不可能归郑耀基所有，里溪村委会、郑耀基未与第三者协商将所建物业转让给第三者，从拆除有损其利用价值，最大化其价值的原则出发，应将郑耀基所建物业优惠转让给里溪村委会。根据一审法院委托中山市科兴土地与资产评估有限公司对涉案土地上附着物的市场价值进行评估的结论，建筑物6143.98平方米1459919元，构筑物837649元，合计2297568元（1459919元+837649元），酌按六成折算给里溪村委会，计1378540.8元（2297568元×60%）；二、对于郑耀基在承包期间所植（除原有540棵外）荔枝果树收益的分配年限，《承包开发天梯荒山合同书》约定，期满后25年内的收果分配，甲乙双方所占比例是甲方1：9乙方，2029年以后的收益，全部归甲方所有；该约定存在矛盾之处，如按2014年12月底期满后25年计算，应计算至2039年；如按2029年以后计算，只有15年，里溪村委会、郑耀基均不能提交证据证实哪一个数字系笔误，故取其中间数20年，即到2034年前，收果按甲方1：9乙方分配，2034年以后的收益，全部归甲方所有；三、期满后，郑耀基应交还所承包的荒山，郑耀基没有交还，应支付占用费，故对里溪村委会要求从2015年1月1日起按每亩200元一年、全年12000元的标准支付土地占用费至交付土地之日止的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认里溪村委会与郑耀基之间的《承包开发天梯荒山合同书》已于2014年12月底终止；二、郑耀基向里溪村委会交还所承包全部荔枝园及荒山；三、黄志根协助郑耀基履行交还其转承包的荔枝园及荒山；四、郑耀基从2015年1月1日起按每年12000元的标准向里溪村委会支付土地占用费，至交付土地之日止；五、确认郑耀基为郑棠于1990年1月1日与中山市板芙镇鲤溪管理区签订的《承包开发天梯荒山合同书》约定的郑棠的权利义务承接人；六、郑耀基在承包期间所建建筑物、构筑物归里溪村委会所有，里溪村委会支付郑耀基折价款1378540.8元；七、郑棠和郑耀基在承包期内，在中山市××镇××村天梯××荔枝××、荒地四十亩范围内种植的果树收益（除原有540棵外）按郑耀基占9成、里溪村委会占1成的比例分配至2034年12月31日；八、驳回郑耀基的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费100元（该款里溪村委会已预交），由郑耀基负担，于一审判决生效之日起七日内迳付里溪村委会。反诉费25002元（该款郑耀基已预交），由里溪村委会负担，里溪村委会于一审判决生效之日起七日内迳付郑耀基。评估费31640元（该款郑耀基已预交），由里溪村委会、郑耀基各承担10820元。里溪村委会承担的评估费，于一审判决生效之日起七日内迳付郑耀基。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，黄志根确认案涉土地上兴建的养猪场等建筑已被有关政府部门关停并拆除。本院认为，本案系涉澳土地承包合同纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”的规定，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决并无不当，本院予以维持。围绕里溪村委会的上诉请求，本案的争议焦点为承包期间郑耀基所建物业应如何处理。根据《承包开发天梯荒山合同书》的约定，承包期满，乙方投资所建的物业仍为乙方所有或以市价折旧优惠转让给甲方或第三者，因郑耀基并非该案涉土地的所有权人，故其在承包期所建的建筑物不能归其所有，而本案亦无第三人承接，故根据该合同条款仅余折价优惠转让给里溪村委会，但对于如何折价该条款并未明确约定，双方对此亦未达成协议，故该条款属于约定不明的情况。在案涉建筑物已部分拆除，且里溪村委会亦不同意对案涉地上建筑物予以承接的情况下，一审法院从最大化价值的原则出发，酌定按市价的六成计算案涉地上建筑物的价值并由里溪村委会承接违反了当事人意思自治的原则，郑耀基主张将承包期间所建建筑物折价归里溪村委会所有没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人里溪村委会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第1273号民事判决第一、二、三、四、五、七项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第1273号民事判决第六、八项；三、驳回被上诉人郑耀基的其他反诉请求。一审本诉案件受理费100元（该款上诉人中山市板芙镇里溪村民委员会已预交），由被上诉人郑耀基负担，于本判决生效之日起七日内迳付上诉人中山市板芙镇里溪村民委员会；反诉费25002元（该款被上诉人郑耀基已预交），由被上诉人郑耀基负担；评估费31640元（该款被上诉人郑耀基已预交），由被上诉人郑耀基承担。二审案件受理费17207元（上诉人中山市板芙镇里溪村民委员会已预交），由被上诉人郑耀基负担（被上诉人郑耀基于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  胡怡静审判员  卢俊廷二〇一九年十二月十一日书记员  刘丽云