江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8288号上诉人（原审原告）：李庆华，男，1970年5月16日生,汉族，个体工商户，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：钱发昆，江苏真释律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王国龙，男，1978年11月13日生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审被告）：史林生，男，1956年7月11日生，汉族，住南京市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：侍鑫广，江苏新高的律师事务所律师。原审第三人：南京牛首物业管理有限公司，住所地南京市雨花台区铁心桥街道。法定代表人：尹敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖芳芳，江苏海越律师事务所律师。上诉人李庆华因与被上诉人王国龙、史林生，原审第三人南京牛首物业管理有限公司（以下简称牛首公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初5499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李庆华上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判王国龙、史林生共同承担上诉人的原审诉请请求（即返还押金5000元、给付违约金5000元、赔偿上诉人装修损失90095.5元、营业损失421881.74元、搬迁费2000元），牛首公司负连带给付责任；2、本案一二审诉讼费用由王国龙、史林生及牛首公司承担。事实与理由：一、原审法院对于租赁合同无效的背景未能准确认识，在法律责任分配及法律后果承担上存在不当。案涉租赁房屋系无建筑规划许可证、无产权证的建筑物，被上诉人是存在严重过错行为的，从合同无效的法律后果来看，违背诚实信用方因合同无效而获利明显违背法律的基本公平原则，原审法院应当考虑这一情形并确定房屋占有费用，对于超额部分应当返还上诉人。二、原审法院未能就案涉上诉人信赖利益的范围以及损失进行全面确定。上诉人承租案涉房屋是为了进行经营活动，在办理相关的营业手续时，无论是被上诉人还是牛首公司均知情并予以配合，对于案涉房屋的用途，案涉各方均在合同签署时明确知悉。自2017年底，被上诉人以及牛首公司已经通过围挡作业施工、发送通知等事实行为阻挠上诉人的正常经营活动。该租赁合同的无效并不影响本案上诉人信赖利益的法律认可和保护，上诉人基于信赖利益产生的损失应当包含装修损失、经营损失、搬离费用。同时，原审法院在认定上诉人装修损失时未能全面质证，在上诉人对鉴定意见数额过低要求相关鉴定人员出庭接受询问时，原审法院未能认可，对于有重大分歧的证据材料，其证明能力并不充分，对于鉴定意见严重偏低的基本事实，原审法院未能进行纠偏。三、史林生的合同签字行为明显是表见代理，王国龙应当作为法律责任的共同承担人；四、据上诉人了解，该争议事件的处理合同解除事宜时，街道对于各租户提供了相应的补偿金，用以解决因提前解约而给相关租户造成的损失问题，该部分款项已经发放并被被上诉人扣留，对于该补偿款无论是基于上诉人的损失情况还是上诉人与被上诉人的协议约定，均应当给付上诉人。综上，原审法院对于案件事实认识并不全面，损失责任认定法律后果承担均有不当，故此上诉人提出如上诉请求，望二审法院维护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。王国龙、史林生辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。牛首公司述称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。李庆华向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的《商铺租赁合同》；2.判决王国龙、史林生返还李庆华商铺租赁押金人民币5000元；3.判决王国龙、史林生因提前收回出租商铺赔偿违约金5000元及李庆华装修损失费人民币90095.5元、2018年11月份至合同到期的营业利润损失421881.74元，搬迁费2000元，合计518977.24元，牛首公司对此赔偿承担连带责任；4.判决王国龙、史林生及牛首公司共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2007年8月29日，王国龙与牛首公司签订房屋租赁协议，约定“牛首公司将南京市雨花台区春园路物业用房交王国龙使用，房屋建筑面积1500平方米，期限二十年（自2007年9月1日至2027年8月31日），管理费前五年9元/平方米每月，每年162000元，第六年开始按0.5元/平方米每月递增。”李庆华与史林生于2015年7月23日签订商铺租赁合同，约定“王国龙将南京市雨花台区门面出租给李庆华，房屋建筑面积45平方米，期限六年（自2015年8月1日至2021年7月31日），租金前三年每年50000元，三年后按合同数6%增长。李庆华每年六月缴纳租金。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方不负责。”合同签订后李庆华与史林生实际履行了合同。上述房屋未办理产权登记且未取得建设工程规划许可证。李庆华租金交至2018年8月31日，后未缴纳。一审法院认为，无效的合同自始没有法律约束力。关于案涉租赁合同的出租方问题，李庆华主张史林生代理王国龙与其签订合同，要求王国龙、史林生共同承担责任。王国龙、史林生不予认可，主张王国龙将涉案商铺交由史林生使用，王国龙未参与涉案商铺租赁，因此王国龙不应在本案中承担责任。经查，商铺租赁合同是由史林生与李庆华签订，合同上王国龙签名虽为史林生代签，但合同履行均由史林生与李庆华进行，故一审法院认定案涉租赁合同的出租方为史林生。李庆华要求王国龙承担赔偿责任，无事实依据，不予支持。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于涉案房屋未办理产权登记，当事人亦未提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，故双方就该房屋签订的房屋租赁合同无效。无效的合同自始无效，双方应各自返还因该合同而取得的财产。史林生要求李庆华尽快从本案所涉房屋中搬离，并将房屋交还，符合法律规定，予以支持。李庆华要求史林生返还李庆华商铺租赁押金人民币5000元，予以支持。法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，史林生作为房屋的出租方，其明知涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，仍将房屋出租给李庆华，其对合同无效具有过错。李庆华在承租涉案房屋时，没有尽到审查、注意义务，也具有一定的过错。本案综合实际情况，确定史林生应当对损失承担80%的赔偿责任。另根据审理城镇房屋租赁合同纠纷案件相关司法解释的规定，史林生应对装饰装修损失承担相应的过错责任。本案中，根据评估报告，确定李庆华涉案房屋固定装修费用为37981元。史林生应当赔偿李庆华损失30384.8元（37981×80%）。李庆华主张装修损失费人民币90095.5元，无事实依据，不予支持。由于合同无效，不存在解除的问题，故李庆华诉请判令解除商铺租赁合同的诉讼请求，不予支持。由于合同无效，不存在违约的问题，故李庆华诉请王国龙、史林生支付违约金的诉讼请求，不予支持。因合同无效所受到的损失，应限于信赖利益，不包括合同有效情形下通过履行可以获得的利益。因此对于李庆华主张的营业损失不能作为认定合同无效后损失赔偿额的依据，不予支持。关于李庆华要求王国龙、史林生支付搬迁费2000元的诉求，因该费用未实际产生，不予支持。关于李庆华要求牛首公司承担连带责任的诉求，因牛首公司并非案涉合同第三人，李庆华诉求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、李庆华于判决生效之日起十五日内将位于南京市雨花台区门面房屋腾空，并将房屋交还史林生；二、史林生于判决生效之日起十日内赔偿李庆华装修损失30384.8元、返还押金5000元；三、驳回李庆华其他诉讼请求。如果史林生未按判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9040元，鉴定费1750元，由李庆华负担8400元，史林生负担2390元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋未办理产权登记，当事人亦未提供证据证明该房屋已取得建设工程规划许可证，故上诉人李庆华与被上诉人史林生签订的房屋租赁合同无效。李庆华上诉主张，史林生构成表见代理，王国龙应当作为共同责任人承担责任。本院认为，合同的出租方虽然署名为王国龙，但双方均认可该签名系史林生代签，签订时史林生并未出具王国龙授权委托书，事后亦未得到王国龙的追认，而合同的实际履行均由史林生与李庆华进行，故该合同对王国龙不发生效力，由史林生承担责任。关于合同无效后的法律后果。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方的租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故李庆华应当将房屋返还给史林生，史林生亦应将押金5000元退还给李庆华。就涉案房屋因装饰装修产生损失的承担。史林生作为房屋的出租方，其明知涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，仍将房屋出租给李庆华，其对合同无效存在主要过错，而李庆华在承租房屋时，没有尽到审查注意义务，亦具有一定的过错。故双方对损失的发生均具有过错，应当各自承担相应的责任。经评估，涉案房屋固定装修费用为37981元，一审根据双方的过错程度，酌定史林生对损失承担80%的赔偿责任，赔偿李庆华装饰装修损失30384.8元（37981×80%），并无不当，本院予以维持。李庆华另主张对方还应当赔偿经营损失、搬迁费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，李庆华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7825元，由上诉人李庆华负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一九年十二月五日书记员  戴 苗