黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终3172号上诉人（原审被告）：翟卫忠，男，汉族，1973年10月14日出生，住黑龙江省大庆市开发区。委托诉讼代理人：张正超，黑龙江金诺（大庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大庆正通物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区乘风庄南二路B21商服楼商业219。法定代表人：刘迪迪，该公司经理。委托诉讼代理人：高晶，该公司员工。上诉人翟卫忠因与被上诉人大庆正通物业管理有限公司（以下简称正通物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初1497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人翟卫忠及其委托诉讼代理人张正超、被上诉人正通物业公司法定代表人刘迪迪及其委托诉讼代理人高晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人翟卫忠上诉请求：1.撤销(2019)黑0691民初1497号民事判决第一项中的35，628.02元,同意缴纳物业费40,600元，请求依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由正通物业公司承担。事实与理由：一审判决没有完全查清事实，认定事实不清，且适用法律错误。1.一审认定事实为：“2016年4月1日，大庆高新区祥阁汽配城小区业主大会业主委员会与原告正通物业公司签订物业委托管理服务合同，约定正通物业公司为祥阁汽配城小区提供物业服务，期限三年自2016年4月1日至2019年4月1日止”，该事实与实际情况不符。一审判决后，上诉人及居住小区多名业主到大庆市城市管理局物业办查询，查询结果为该小区业委会已于2018年1月1日注销，登记的信息为2013年—2018年1月1日。业委会注销后，部分业主已通知正通物业公司终止物业服务，移交物业服务用房和相关设施。结合一审被上诉人举证的物业服务内容备案，也显示登记2016年4月1日至2017年3月1日，正通物业公司应当在备案期结束后，再行申请备案，否则行政主管部门要求在物业办备案是没有意义存在的。从物业办登记的信息上，正通物业公司是完全清楚并知道，小区业委会在2018年1月1日注销，作为专业的物业服务公司，应当清楚提供物业服务应当履行的手续。但是，正通物业公司拒绝退出服务并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。同时，正通物业公司在2018年1月1日小区业委会解散，以及一审开庭时，针对我方提出的“物业公司应在什么期间收到物业费？是否有权收取物业费等问题”并没有给出明确答复，同时一审判决对此没有给出合理解释。一审并没有查清业委会解散后（2018年1月1日），正通物业公司是否履行相关手续，物业公司是否有收取2018年1月1日至今的物业费权利，以及物业公司不需要在政府相关部门备案就能直接收取物业费，行政主管部门要求在物业办进行备案的法律效果是什么？恳请二审法院要求正通物业公司或依法给上诉人明确观点，使小区的业主享有知情权，同时，享有对物业公司的监督权。我方不认可正通物业公司在一审证据下享有2018年1月1日后的物业管理收费权。2.正通物业公司存在擅自扩大收费范围、提高收费标准违法违规行为。一审后，上诉人查询到正通物业公司收费依据，参见我方举证环节，其中明确为年10.5元/平方米，一审对方主张11.28元没有依据，一审判决参照11.28元减去消防部分也存在错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业公司应尽到维修、养护、管理和维护义务。本案中，正通物业公司存在违约情况，正通物业公司明确服务项目有：公共区域秩序维护二级。实际情况为本小区没有保安巡逻、监控物业服务，小区内多处路灯破损没有进行维修，上诉人以此为由拒绝缴纳物业费，属于业主正常履行抗辩权，所以，正通物业公司对此项不应进行收费。综上，一审判决并没有体现不予采纳上诉人观点及证据的合法依据，一审判决没有全面查清案件事实，属于遗漏事实，我方同意向正通物业公司缴纳物业费40,600元,只是对其中的35628.02元不服。恳请二审法院重新审理此案，根据客观事实作出公正处理，撤销原审判决，予以改判。被上诉人正通物业公司辩称，案涉小区是全市出名的老旧小区，业主没看到物业平时的工作，物业面对的是全体业主不是个别业主。全体业主600多户几千人，目前自有居住量不到百户。由于小区是汽配城，租户和汽车修理厂特别多，租户个人素质不是很高，人为破坏十分严重。正通物业公司2016年接管小区后，一直在积极工作，努力整改，所有物业范围内该干的活都干了，但是收效甚微，物业不是开发商，对小区的公共面积的责任是维持现状，尽量不恶化，做不到整体的大面积维修。《物业服务指南手册》第四部分第7-12条，明确划分了物业的维修范围。我方完全按照物业管理委托合同的约定履行了义务，并且有相关的证据支持。关于为什么岗亭中没有巡逻人员的问题，我方设立了流动巡逻岗，在与小区业主委员会签订物业管理委托合同时没有设置岗亭这一项；关于监控的门禁系统原来已经设置过，后来人为破坏严重，所以不再设置了；关于绿化项目，我方每年都进行了绿化，并且有相关的证据进行支持。我们小区内有电工；关于小区内道路损害严重的问题，不属于我方物业合同管理服务范围内；关于小区设置避雷系统及维护的问题，我方每年都在进行；关于公共照明的问题，我方一直按照合同履行的；关于弱电系统问题，我方覆盖全小区监控；关于排水系统问题，我方一直按照合同履行。综上所述，正通物业公司小区一直在服务，业主是满意的。正通物业公司向一审法院起诉请求：1.要求被告翟卫忠支付三年物业费人民币77,463.84元,逾期滞纳金84,822.9元,共计162,286.74元；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月1日，大庆高新区祥阁汽配城小区业主大会业主委员会与原告正通物业公司签订物业委托管理服务合同，约定正通物业公司为祥阁汽配城小区提供物业服务，期限三年自2016年4月1日至2019年4月1日止，非住宅按建筑面积为11.28元/平方米/年（其中消防系统为0.015元/平方米/月）。翟卫忠为该小区业主，房屋建筑面积为2,289.13平方米，其自2016年4月1日起至2019年3月31日期间未交纳物业服务费。另查明，2016年4月6日大庆高新区祥阁汽配城小区业主大会业主委员会与正通物业公司交接书中对消防未交接。2016年9月8日大庆高新区祥阁汽配城小区业主大会业主委员会出具证明，证明大庆高新区祥阁汽配城小区整体消防设施设备未向正通物业公司进行交接。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，正通物业公司与祥阁汽配城小区业主大会业主委员会签订物业委托管理服务合同，意思表示真实，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院对合同效力予以确认。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。正通物业公司按照合同约定提供了物业服务，但因大庆高新区祥阁汽配城小区整体消防设施设备未向正通物业公司进行交接，正通物业公司未对翟卫忠提供消防系统服务，相关消防系统物业服务费应予扣除，故本院对正通物业公司请求翟卫忠交纳物业费76,228.02元的诉讼请求予以支持。翟卫忠在庭审过程中提出正通物业公司未完全履行物业合同管理义务等抗辩主张，但其未提供充分证据加以证明，故对其抗辩主张不予认可；关于滞纳金，正通物业公司庭后提交申请放弃主张滞纳金的诉讼请求，一审法院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告翟卫忠于本判决生效之日起十日内给付原告大庆正通物业管理有限公司自2016年4月1日起至2019年3月31日期间的物业服务费76,228.02元。二、驳回原告大庆正通物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1,773元（已减半），由被告翟卫忠负担853元，由原告大庆正通物业管理有限公司负担920元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人翟卫忠向本院提交如下证据：证据一、2019年3月从高新产业开发区城市管理局物业办调取的物业委托管理合同一份（该证据系复印件，未提供原件）、大庆城管局物业综合办电脑内存文件照片一张（该证据系复印件，未提供原件），欲证明：物业公司在物业行政主管部门备案合同期限为2年，按照规定物业收取物业费标准和资质为两年，至2018年1月2日终止，该物业合同是物业公司提供行政主管部门备案的合同，经我方查询，我方居住小区的业主委员会在物业行政主管部门登记信息为2018年1月1日解散。物业公司提供行政主管部门的备案合同中业主代表贺宏亮签字非本人签写，物业公司要收取业主物业费，应在备案期限届满2018年1月2日后针对物业公司小区服务内容、物业收费标准等情况征询大多数业主意见，才能进行服务收取费用；2018年1月2日后收取物业费物业公司没有资质。正通物业公司质证称，对该证据的真实性有异议，对证明的问题有异议，合同备案不是物业公司提供服务必经程序。因该证据系复印件，翟卫忠未提交原件予以核对，真实性无法确认，本院依法不予采信。证据二、小区内照片一组45张（复印件，当庭提供了部分原始载体，不能说明照片拍摄的具体时间，要求其自行长期保留视频存储的原始载体），照片形成的时间为2019年2月-2019年4月，手机拍摄，拍摄人是另案上诉人曲高峰、吴荣欣等小区业主，拍摄地点是祥阁汽配城小区。证据三、103户小区业主联名签字反映物业公司服务未完成项目及存在问题的表格11张（出示原件，提交复印件，证据形成时间为2019年11月3日至2019年11月6日）。证据四、正通物业公司服务存在重大问题提取文件及高新区城管局物业科督办单（存根）复印件一份（无原件、无物业科公章）。证据五、视频光盘一张（视频形成时间是2019年8月至2019年9月，拍摄人是另案上诉人曲高峰、吴荣欣等人，拍摄地点是祥阁汽配城小区，不能当庭提供视频拍摄的原始载体，要求其自行长期保留视频存储的原始载体）。上诉人提交的证据二、三、四、五欲证明：1、物业公司不履行物业服务合同和存在履行合同有重大瑕疵，在居住小区没有提供物业服务。如小区垃圾没人清理，保安也不巡逻、公共设施没有人维护等，物业合同约定第2-5项内容物业公司没有服务，以上证据相互印证证明：存在长期性、持续性，高新区城管局物业科经核实确认后向物业公司发函督办事实，同时，大庆地方法律文件也对物业公司服务项目、服务收费要求进行了明确约定，物业公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵行为，是不能按照物业合同约定的标准进行收费，存在物业公司不合理收费情形。2、我方参照大庆市住宅物业服务分等收费标准文件内容，对物业公司服务进行逐一对比，我方认为物业公司最高向业主收取费用依据为服务四级收费，因物业公司在2018年1月2日后没有向行政部门备案，向业主收取服务费用应当以服务内容（四级收费）为标准。正通物业公司对上述证据质证称：对证据二的真实性、关联性、合法性均有异议，该证据没有照片形成的时间、地点，不能证明对方所说的问题，我方提供了相应的物业管理服务。对证据三的真实性有异议，该证据反映的问题不属于我方服务的范围；对证据四的真实性有异议，该证据没有合法来源，不能证明对方所主张的问题；对证据五的真实性有异议，该证据没有合法来源，不能证明对方所主张的问题。本院对证据二的真实性予以采信，对所欲证明的问题，本院将结合案件其他证据综合认定。因证据三形成于2019年11月，超出本案诉争的服务期限，与本案诉请无直接关系，本院依法不予采信。因证据四系复印件，翟卫忠未提交原件予以核对，真实性无法确认，本院依法不予采信。因证据五形成于2019年8月-9月，超出本案诉争的服务期限，与本案诉请无直接关系，本院依法不予采信。证据六、大庆市城市管理综合执法局出具的关于信访物业公司服务相关材料一份（出示原件，提交复印件），该证据是由孙学兵提供给上诉人的。证明：在信访事件处理意见书中认定，上诉人居住的房屋存在大面积漏水事实，小区原物业公司已经申报维修基金，2016年4月小区更换为现物业公司，2016年10月5日，施工单位与物业公司签订协议，上诉人居住的房屋由物业公司负责进行维修，同时物业公司收取质保金。现上诉人居住房屋从没有进行过维修，且上诉人多次向物业公司报送维修，物业公司没有进行过维修，物业公司在一审时称已经维修过事实存在错误（一审判决书第五页质证意见）。针对我方服务，物业公司没有尽到服务合同约定的维修义务，我方不应缴纳费用。关于因没有维修导致我方漏雨严重存在损失事实，在一审我方已经举证。对我方的损失，我方将另行主张。关于物业公司提供的附件第18页已经维修过的事实，实际情况是上诉人的房屋并没有进行过漏雨维修，其中在表格中业主签字人，并不是该房屋业主，该漏水房屋业主为上诉人，物业公司提供的材料系存在虚假情况，因为申报房屋漏水是上诉人多次申报，才启动维修金，而物业公司提供维修过后业主签字却不是上诉人。因此我方拒绝向物业公司缴纳物业费。正通物业公司质证称，对该证据的真实性有异议，对证明的问题也有异议，对方所投诉的问题是业主与盛祥物业公司之间的纠纷，与我公司无关。因该证据形成于2019年10月，超出本案诉争的服务期限，该证据与本案无关联性，本院依法不予采信。被上诉人正通物业公司向本院提交如下证据：证据一、2019年11月5日拍摄的照片6张复印件（拍摄人是顾继滨，拍摄地点是祥阁汽配城小区，不能当庭提供视频拍摄的原始载体，要求其自行长期保留视频存储的原始载体），欲证明：我方对小区所有单元和小区车棚进行了维修。翟卫忠质证称，对该证据的真实性有异议，该证据没有合法来源，不能证明对方所主张的问题，本次证据形成的时间是在本次诉讼之后形成的，物业公司要求我方承担物业费的时间是2019年3月31日，该照片形成的时间是2019年11月5日，不能证明物业公司在向我方主张物业费期间提供了相关的物业服务。因该证据形成于2019年11月，超出本案诉争的服务期限，与本案诉请无直接关系，本院依法不予采信。证据二、维修派工单复印件（2019年10月12日形成的证据），欲证明：翟卫忠在欠费的情况下物业仍提供相应的服务。翟卫忠质证称，对该证据的真实性有异议，不能证明对方所主张的问题，本次证据形成的时间是在本次诉讼之后形成的，物业公司要求我方承担物业费的时间是2019年3月31日，该照片形成的时间是2019年10月12日，不能证明物业公司在向我方主张物业费期间提供了相关的物业服务。因该证据形成于2019年10月，超出本案诉争的服务期限，与本案诉请无直接关系，本院依法不予采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。正通物业公司与祥阁汽配城小区业主委员会签订了《物业委托管理服务合同》，双方形成物业合同关系，对双方具有约束力。正通物业公司履行了提供物业服务义务，翟卫忠作为案涉小区业主，应当按期交纳物业费。一、关于案涉物业合同未能及时在物业管理部门履行备案等相关手续，能否成为拒交物业费理由的问题。本院认为，案涉《物业委托管理服务合同》具有法律效力，应受法律保护。按照该合同的约定，正通物业公司的服务期限为2016年4月1日至2019年4月1日。按照“谁主张、谁举证”的原则，翟卫忠未能提交证据推翻该合同，且自认接受正通物业公司的服务，故正通物业公司依据案涉物业合同的约定收取案涉物业费合法合规。又因翟卫忠未能举示证据证明案涉物业合同备案是物业公司提供服务、收取费用所必须具备的法定条件，故本院对其以该项理由拒交物业费的主张不予支持。二、关于正通物业公司是否存在擅自扩大收费范围、提高收费标准等违法违规行为，以及一审判决以11.28元为基数核减消防服务部分物业费是否正确的问题。本院认为，按照“谁主张、谁举证”的原则，翟卫忠未能提交证据证明正通物业公司存在上述违法违规行为，故本院对翟卫忠的该项理由不予支持。又因翟卫忠在庭审中自认案涉房屋系商服，商服的物业收费标准是11.28元/平方米/年，故一审法院以此为基数核减消防服务部分物业费用并无不当，本院予以支持。三、关于翟卫忠主张正通物业公司存在违约行为故其不应缴纳部分案涉物业费35,628.02元的问题。本院认为，一审法院已因消防服务问题酌情扣减该部分物业费用，又因翟卫忠在庭审中自认其已接受物业服务，且其提交的证据二形成于2019年2月—4月，亦不具有连续性、完整性，不足以证明正通物业公司在提供其他物业服务方面存在诸多问题，故其主张不应缴纳案涉部分物业费35,628.02元的理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，翟卫忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元，由上诉人翟卫忠负担。本判决为终审判决。审判长 边 坤审判员 米沧星审判员 智光宇二〇一九年十二月十二日书记员 刘 婷