江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终2617号上诉人（原审原告，原审反诉被告）：昆山市壹佰丰金属制品有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇亿升路****房。法定代表人：陈默涵。委托诉讼代理人：赵光亮，江苏展驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告，原审反诉原告）：苏州金裕祥机械工程有限公司，住，住所地江苏省昆山市周市镇陆杨友谊南路****/div>法定代表人：张海兵。被上诉人（原审被告，原审反诉原告）：张海兵，男，1979年7月8日出生，汉族，住所，住所地江苏省如皋县div>两被上诉人共同委托诉讼代理人：金夷，江苏圣辉律师事务所律师。上诉人昆山市壹佰丰金属制品有限公司（以下简称壹佰丰公司）因与被上诉人苏州金裕祥机械工程有限公司（以下简称金裕祥公司）、张海兵房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2018）苏0583民初4594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。壹佰丰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判支持壹佰丰公司诉请；2.由两被上诉人负担一、二审诉讼费。事实与理由：本案的争议事实是导致案涉工业园被昆山高新区安全生产委员会停电要求整改的责任人是谁，该争议事实关系到双方之间的厂房租赁合同无法继续履行的归责问题。一审法院仅调查了昆山高新区安委会对壹佰丰公司的现场检查记录就认定是其原因导致租赁合同无法继续履行。上诉人认为，导致停电整改的原因是包括金裕祥公司在内的该工业园的产权人、出租人(包括转租人)对工业园的管理没有符合消防、安全、环保等相关规定造成的，理由：第一，昆山高新区安委会2018年1月30日对壹佰丰公司进行检查并出具现场检查记录，但该现场检查记录并没有对其作出停电整改的处罚措施，在检查后安委会也没有对其另行作出任何处罚措施，所以该现场检查记录并不是停电整改的直接依据，也不是导致双方厂房租赁合同不能履行的直接原因。第二，昆山高新区安委会于2018年2月1日在工业园发出的公告内容看，因该工业园管理混乱，存在消防、安全、环保等隐患问题，而江苏承源钢铁钢构有限公司、昆山小康金属科技有限公司作为工业园的产权人、出租人应负有直接责任，金裕祥公司作为该工业园的转租人也应负有直接责任。事实上，该工业园在招商招租、日常管理中存在诸多问题，特别是在管理过程中没有及时根据现行有效的政策法律规定进行改造升级，没有获得相关的消防、安全、环保审批验收手续，所以导致没有通过政府检查而被政府要求停电整改。政府的停电整改措施是针对整个工业园，不是针对某一经营户，更不是仅针对壹佰丰公司，故金裕祥公司交付的厂房自始不合格，导致厂房租赁合同不能继续履行的责任应归责于金裕祥公司，壹佰丰公司有权自停电之日(即租赁合同事实上无法继续履行之日)解除租赁合同。金裕祥公司辩称，同意一审判决。壹佰丰公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2014年11月26日签订的厂房租赁合同自2018年2月1日起解除；2.请求判令金裕祥公司返还租金182700元（4.5个月租金）、押金40000元、变压器电费34000元、赔偿壹佰丰公司搬迁损失155009元、厂房装修损失96695元、停产损失34300元（按停产一个月计算损失），合计542704元；3、请求判令张海兵对上述金裕祥公司的债务承担连带清偿责任；4、请求判令两原审被告承担一审全部诉讼费用。金裕祥公司向一审法院反诉请求：1.请求确认双方于2014年11月26日签订的厂房租赁合同自金裕祥公司收到一审本诉应诉材料之日起解除；2.请求判令壹佰丰公司支付违约金40000元；3.请求判令壹佰丰公司清空涉案厂房，恢复原状或支付恢复原状所需费用；4、一审诉讼费由壹佰丰公司承担。一审法院认定事实：壹佰丰公司、金裕祥公司于2014年11月26日签订《厂房租赁合同》，约定金裕祥公司将位于昆山市面积约为1450平方米的厂房出租给壹佰丰公司，租赁期限为5年，自2014年12月15日至2019年11月14日，前三年租金295800元/年，后两年租金根据市场行情调整，租金半年一付，先付后用，押金40000元（合同期满时如无违约责任，合同期满五日内退还），合同约定厂房配电由金裕祥公司按照壹佰丰公司需求统一配备，费用由壹佰丰公司承担，变压器租金为RMB200元每KVA每年，变压器电费RMB40元每KVA每月支付，电费额外计算。合同签订后，金裕祥公司将厂房交予壹佰丰公司使用，壹佰丰公司最后一期缴纳租金为（2017年12月15日至2018年6月14日）的租金243600元，2018年1月22日，壹佰丰公司缴纳一年变压器费用10000元，电费24000元。2018年1月30日昆山市公安局消防大队对壹佰丰公司所在经营场所采取查封措施，昆山高新技术开发区安全生产监督管理和环境保护局对壹佰丰公司进行检查，做出现场检查记录记载现场杨工无证切割，现场储存液化气不符合要求，现场有一液氧储罐，无备案手续。2月1日，昆山高新区安全生产委员会在昆山市厂区内发出告知书，因该厂区内江苏承源钢铁钢构有限公司、昆山小康金属科技有限公司等公司和经营户管理混乱，消防、安全、环保等隐患问题突出，为彻底消除各类隐患、切实规范企业生产经营行为，昆山高新区安委会根据相关法律、法规、规章的规定，要求相关公司、经营户进行整改，整改期间停止供电。后壹佰丰公司自行搬离该厂区，并将行车留在厂房内。张海兵为金裕祥公司唯一自然人股东。上述事实由厂房租赁合同、收据、告知书、照片等以及当事人一审庭审陈述所证实。一审法院认为，《中华人民共和国安全生产法》第十七条“生产经营单位应当具备本法和有关法律、行政法规和国家标准或者行业标准规定的安全生产条件；不具备安全生产条件的，不得从事生产经营活动”。对于壹佰丰公司被查封原因，原因在于壹佰丰公司生产经营存在消防等问题，壹佰丰公司以合同无法履行要求确认合同自2018年2月1日起解除缺乏法律依据一审法院不予支持。金裕祥公司要求解除合同，因壹佰丰公司原因致使合同不能履行，金裕祥公司要求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后壹佰丰公司应当及时搬离厂房，壹佰丰公司所交押金40000元金裕祥公司要求作为违约金不予退还符合合同约定，一审法院予以支持。壹佰丰公司多缴纳租金81200元（两个月）金裕祥公司应当予以退还，变压器租金10000元、基本电费24000元在合同解除后多缴纳部分22667元由金裕祥公司退还，对于壹佰丰公司所主张搬迁损失、装修损失缺乏相应事实证据证明，一审法院不予支持。壹佰丰公司所主张一个月停产损失缺乏相应证据证明，一审法院亦不予支持。壹佰丰公司要求张海兵承担连带责任，因张海兵为金裕祥公司唯一股东，且未举证证明其与金裕祥公司资产独立，应当对金裕祥公司所负债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国安全生产法》第十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一审法院判决：一、确认昆山市壹佰丰金属制品有限公司与苏州金裕祥机械工程有限公司所签订《厂房租赁合同》于2018年4月15日起解除。二、苏州金裕祥机械工程有限公司于判决生效之日起十五日返还昆山市壹佰丰金属制品有限公司租金81200元、变压器租金及基本电费22667元。三、张海兵对苏州金裕祥机械工程有限公司所负上述债务承担连带责任。三、昆山市壹佰丰金属制品有限公司于判决生效之日起十五日搬离反诉原告苏州金裕祥机械工程有限公司昆山市厂房。四、驳回昆山市壹佰丰金属制品有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费9228元，保全费3270元，合计12498元，由昆山市壹佰丰金属制品有限公司负担6249元；张海兵、苏州金裕祥机械工程有限公司负担6249元。一审反诉案件受理费400元由昆山市壹佰丰金属制品有限公司负担。本院另查明，2018年2月1日，昆山高新区安全生产委员会在昆山市厂区内发出告知书另载明“待整改事项全部完成并通过联合验收组复查合格后，业主或生产经营户可向我区安委会申请复电”。一审中，壹佰丰公司陈述，2016年7月相关部门对壹佰丰公司进行检查后壹佰丰公司根据相关部门要求进行了整改，整改后符合规定，故其可以继续使用该厂房。但在2018年年初，相关部门对整个厂区再次检查时认为包括厂房产权人、出租方的消防安全环保问题突出，无法通过检查，故采取停电方式要求整改。壹佰丰公司在一审中另陈述，昆山市高新区安全生产监督管理和环境保护局对壹佰丰公司进行现场检查后就张贴了一些封条，没有进一步的查控措施，后来壹佰丰公司得知真正的原因是厂房出租人包括厂房的所有权人和转租人不能向相关部门提供包括安全消防和环保等相关手续，所以涉及到环庆路2188厂区内所有的承租人或者实际经营户无法正常经营，故壹佰丰公司立即另寻其他地方经营并且在2018年2月8日即搬离环庆路2188号厂区。二审中，双方一致同意解除涉案租赁合同。壹佰丰公司认为合同解除时间应为2018年2月1日，金裕祥公司认为合同解除时间应为其在一审中收到起诉状及应诉通知书的时间即2018年4月15日。以上事实，由告知书、一审法院证据交换笔录、询问笔录及二审调查笔录予以佐证。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，壹佰丰公司、金裕祥公司于2014年11月26日签订的涉案《厂房租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。壹佰丰公司上诉认为，导致停电整改的原因是包括金裕祥公司在内的该工业园的产权人、出租人(包括转租人)对工业园的管理没有符合消防、安全、环保等相关规定造成的，故厂房租赁合同不能继续履行的责任应归责于金裕祥公司，壹佰丰公司有权自停电之日(即租赁合同事实上无法继续履行之日)解除租赁合同。对此本院分析如下：首先，案涉厂房于2018年1月30日被昆山市公安局消防大队查封，昆山高新技术开发区安全生产监督管理和环境保护局对壹佰丰公司作出的现场检查记录亦记载现场存在无证切割、现场储存液化气不符合要求等消防问题，可以证明涉案承租厂区的消防安全问题系由壹佰丰公司自身违法安全生产经营所导致；其次，昆山高新区安委会虽然在2018年2月1日在位于昆山市厂区发出告知书载明位于该厂区内“江苏承源钢铁钢构有限公司、昆山小康金属科技有限公司等公司和经营户管理混乱……消防、安全、环保等隐患问题突出”，从前述告知书所载内容可以认定金裕祥公司作为涉案厂房的出租方对于厂区管理混乱存在过错，但告知书中亦明确载明“待整改事项全部完成并通过联合验收组复查合格后，业主或生产经营户可向我区安委会申请复电”，故该告知书并未直接导致涉案合同无法继续履行；再次，双方签订的租赁合同起始时间为2014年12月15日，在长达3年多的时间内，壹佰丰公司并未就租赁厂房存在瑕疵向金裕祥公司提出异议，另壹佰丰公司在一审中亦表示2016年7月相关部门对涉案厂区检查后经整改合格并持续使用涉案厂区至2018年年初。据此，本院认为，因壹佰丰公司生产经营存在消防问题致使案涉厂房被查封且壹佰丰公司提前搬离厂房导致涉案合同无法继续履行，故壹佰丰公司上诉认为其有权在2018年2月1日解除合同并据此要求金裕祥公司赔偿搬迁损失、装修损失、停产损失均无事实和法律根据，本院不予采纳。关于金裕祥公司应退还合同解除后壹佰丰公司多缴纳的房屋租金、变压器租金、电费，本院认为，虽壹佰丰公司不享有合同解除权，但因壹佰丰公司已经搬离涉案厂房且金裕祥公司亦明确表示同意以其收到起诉状之日即2018年4月15日为合同解除日，现壹佰丰公司已经缴纳至2018年6月14日的租金并于2018年1月22日缴纳变压器费用10000元、电费24000元，故一审法院据此认定金裕祥公司应退还壹佰丰公司多缴纳的两个月租金81200元以及变压器租金、电费22667元均无不当，本院对此予以确认。关于金裕祥公司应否退还壹佰丰公司押金40000元，本院认为，涉案合同无法继续履行主要原因在于壹佰丰公司生产经营存在消防问题且壹佰丰公司提前搬离厂房，但本院注意到，金裕祥公司对于厂区管理混乱亦是壹佰丰公司搬离涉案厂房的因素之一，另合同约定的租赁期限为2014年12月15日至2019年11月14日，租赁合同未继续履行的剩余租期较短，综合壹佰丰公司违约程度明显、金裕祥公司对合同无法继续履行亦存在一定程度的过错以及合同未履行的剩余租期较短，故本院酌定金裕祥公司应退还壹佰丰公司押金25000元。综上所述，一审判决认定金裕祥公司有权不予退还壹佰丰公司所交纳的全部押金作为违约金有所不当，本院对此予以纠正；壹佰丰公司的其余上诉请求不能成立，应予驳回；另本院注意到一审判决主文中出现两个第三项判项，本院对此一并予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国安全生产法》第十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初4594号民事判决；二、确认昆山市壹佰丰金属制品有限公司与苏州金裕祥机械工程有限公司所签订《厂房租赁合同》于2018年4月15日起解除；三、苏州金裕祥机械工程有限公司于本判决生效之日起十五日返还昆山市壹佰丰金属制品有限公司租金81200元、变压器租金及基本电费22667元、押金25000元；四、张海兵对苏州金裕祥机械工程有限公司所负上述债务承担连带责任；五、昆山市壹佰丰金属制品有限公司于本判决生效之日起十五日搬离苏州金裕祥机械工程有限公司昆山市厂房；六、驳回昆山市壹佰丰金属制品有限公司其他诉讼请求；七、驳回苏州金裕祥机械工程有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费9228元，保全费3270元，合计12498元，由昆山市壹佰丰金属制品有限公司负担9530元，张海兵、苏州金裕祥机械工程有限公司负担2968元。一审反诉案件受理费400元，由昆山市壹佰丰金属制品有限公司负担250元，张海兵、苏州金裕祥机械工程有限公司负担150元。二审案件受理费9628元，由昆山市壹佰丰金属制品有限公司负担7342元，张海兵、苏州金裕祥机械工程有限公司负担2286元。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月四日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航