山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初10634号原告：赵雅，女，1995年3月24日生，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：匡磊，山东诚功（胶州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾成，山东诚功（胶州）律师事务所律师。被告：石亚南，女，1982年1月26日生，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人：逄昔福，胶州胶莱法律服务所法律工作者。原告赵雅与被告石亚南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵雅及其委托诉讼代理人匡磊、被告石亚南及其委托诉讼代理人逄昔福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》于2019年9月16日解除，被告返还原告房款150000元；2、判令被告按每日300元向原告支付违约金26700元；3、判令被告按合同总价款15%向原告支付违约金90000元；4、判令被告向原告支付中介损失费6000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月5日，原、被告签订《房地产买卖合同》，被告将其所有的房屋出售给原告，购房款为600000元。合同约定被告自签约之日起45个工作日内办妥抵押注销登记手续，被告逾期15日的，原告可以解除合同。因被告至今未办理抵押注销登记手续，原告已通知被告因被告违约解除《房地产买卖合同》，现原告为维护合法权益，提起诉讼。被告石亚南辩称，被告并未违反合同规定，不应当承担任何损失，并且被告要求继续履行房屋买卖合同，被告未解押是因为原告的贷款无法实现，原告又不能一次性付清房款才导致该合同至今未履行完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，原、被告提交的证据双方均对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于胶州市株洲路159号联谊景尚名都Ａ区，房权证号：（2017）胶州市不动产权第00142**，现登记的房屋所有权人为被告。该房屋于2017年3月在胶州农行抵押24.8万元，至今尚在抵押中。2019年4月5日，原告（乙方）、被告（甲方）、青岛盛朗宜家房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房地产买卖合同》一份。约定：一、甲方将其所有的位于胶州市（权属证号：胶州市不动产权第**）房产出售给乙方。二、总房款为600000元。合同签订当日乙方缴纳购房定金30000元整，如甲方不卖双倍返还，乙方不买，定金不退；乙方于2019年4月29日之前，向甲方支付房款人民币120000元。办理贷款当天，再次向卖方支付尾款40000元；乙方于银行发放贷款当日，以贷款金额支付甲方人民币410000元，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户。八、鉴于甲乙双方已确认丙方提供的服务无瑕疵，并促成了甲乙双方房地产买卖合同的诚意，甲乙双方同意向丙方支付佣金费用，佣金金额为人民币12000元，由甲方承担6000元，由乙方承担6000元，与本合同签订当日一次性支付给丙方。九、甲、乙双方应于2019年11月30日之前至胶州市房地产交易中心办理房产过户手续。十、如果甲方房产存在抵押贷款情况，甲方应当自签订本合同之日起45个工作日内办妥抵押注销登记手续，若因甲方原因，未能在上述期限内办妥抵押注销登记手续，视为甲方违约，甲方应按本合同第十二条之约定承担违约责任。十一、乙方应与甲方于2019年11月15日之前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定即使办理贷款手续，则视为乙方违约；若甲方未积极向乙方提供协助义务，则视为甲方违约，违约方应按本合同第十二条之约定承担违约责任。十二、本合同签订后，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照人民币300元/天支付给对方作为违约金，逾期超过15日的，守约方除有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方。守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。如乙方违约，甲方损失大于违约金总额的，乙方还应承担赔偿责任，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于滞纳金、违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方（乙方尚未支付中介费的，甲方应协助丙方扣除相应中介费），已付款不足滞纳金、违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。如甲方违约，乙方损失大于违约金总额的，甲方还应承担赔偿责任，甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房款，并支付滞纳金、违约金、赔偿金及中介费。2019年4月5日，被告出具定金收条一份，载明：“今收到赵雅购买位于青岛胶州市购房定金￥30000（大写：叁万元整）。”2019年4月25日，原告向被告银行转账30000元，2019年5月5日，原告向被告银行转账15000元；2019年5月9日，原告向被告银行转账75000元；2019年6月12日，被告出具房款收条一份，载明：“今收到求购方赵雅购买位于青岛胶州市景尚名都A24号楼2-602的房屋首付款￥120000（大写：壹拾贰万元整）。”从双方提供的微信记录看来，被告截止至2019年8月6日尚未对涉案房屋进行解押。原告于2019年9月16日向被告寄送律师函，内容为：因你未在签订买卖合同之日起45个工作日（即2019年6月19日）内办妥抵押注销登记手续，原告方认为你已经构成根本违约。该律师函通过顺丰速运送达至被告处，被告于2019年9月17日收到该律师函。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应全面履行合同。原告按照合同约定，支付了应在规定的时间内支付的定金30000元及首付款12000元，被告亦应当按照合同约定全面履行自身义务。合同第十条约定：如果甲方房产存在抵押贷款情况，甲方应当自签订本合同之日起45个工作日内办妥抵押注销登记手续，若因甲方原因，未能在上述期限内办妥抵押注销登记手续，视为甲方违约，甲方应按本合同第十二条之约定承担违约责任。合同于2019年4月5日签订，从双方认可的微信记录来看，截止至2019年8月6日，涉案房屋的抵押注销手续尚未完成，被告已经构成违约，应按照合同第十二条约定：本合同签订后，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照人民币300元/天支付给对方作为违约金，逾期超过15日的，守约方除有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方。被告未按照合同约定办理抵押注销登记手续，逾期已超过15天，原告于2019年9月16日向被告寄送律师函，要求解除合同，被告于2019年9月17日签收。该合同解除的条件已构成，原告依法行使解除权，原告要求解除与被告于2019年4月5日签订的《房地产买卖合同》，于法有据，本院予以支持。被告认为自己抵押注销登记的原因是原告贷款无法实现，原告不能一次性付清房款。但本院认为，合同约定，原告办理贷款的时间为2019年11月15日，被告要求原告一次性付清房款不符合合同约定，被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。原告书面通知到被告解除合同的时间为2019年9月17日，本院确认原被告签订的《房地产买卖合同》已于2019年9月17日解除。原告解除合同后，要求被告返还已付的定金30000元及首付款120000元，于法有据，本院予以支持。原告主张按300元/日，要求违约金26700元。根据双方的合同第十一条：如果甲方房产存在抵押贷款情况，甲方应当自签订本合同之日起45个工作日内办妥抵押注销登记手续，若因甲方原因，未能在上述期限内办妥抵押注销登记手续，视为甲方违约，甲方应按本合同第十二条之约定承担违约责任。第十二条：本合同签订后，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照人民币300元/天支付给对方作为违约金，逾期超过15日的，守约方除有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方。守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。本院认为，双方于2019年4月5日签订合同，约定自签订本合同之日起45个工作日内办妥抵押注销登记手续，原告认为被告办理抵押注销登记的时间应为2019年6月19日前。另约定，每逾期一天，按照人民币300元/天支付给对方作为违约金。本院确认双方解除《房地产买卖合同》的时间为2019年9月17日，则被告逾期办理抵押注销登记的时间为90天，按照双方合同约定，被告应支付的违约金为27000元（300元/天×90天），原告主张26700元，系对自身权利的处分，本院予以支持。原告主张按合同总价款的15%向原告支付违约金90000元，合同第十二条约定：守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。原告主张被告按合同总价款的15%支付90000元违约金，符合法律规定，本院予以支持。综上，被告共支付原告违约金116700元（26700元+90000元）。原告主张被告支付中介费6000元，根据《房地产买卖合同》约定：守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。被告系违约方，该合同的中介费应当由被告向中介机构支付。但原告并未提交证据证明自己已支付该费用，故原告要求被告支付中介费6000元的主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十三条、一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、确认原告赵雅与被告石亚男签订的《房地产买卖合同》于2019年9月17日解除。二、被告石亚南于本判决生效后十日内返还原告赵雅定金和房款共计150000元。三、被告石亚南于本判决生效后十日内赔偿原告赵雅违约金116700元。四、驳回原告赵雅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5391元，减半收取2695.5元，保全费1884元，原告负担45元，被告负担4534.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 刘 亭二〇一九年十二月十二日书记员 张文彬