内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0603民初1639号 原告：内蒙古兴泰物业服务有限责任公司，统一社会信用代码：91150698211100419。 法定代表人：王某1。 委托诉讼代理人：郑某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：刘某，公民身份号码×××，现住鄂尔多斯市。 被告：张某，公民身份号码×××，群众，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：王某2（系被告张某丈夫），公民身份号码×××，党员，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司（以下简称兴泰物业公司）与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告兴泰物业公司的委托诉讼代理人郑某、刘某，被告张某及其委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张某支付原告兴泰物业公司所欠物业费6016元；2.判令张某承担本案诉讼费。事实与理由：2010年张某入住揽胜苑小区，该小区自建成投入使用至今，由兴泰物业公司提供各项物业服务，但张某从2018年1月1日至今经兴泰物业服务公司多次催缴，未向兴泰物业公司缴纳过费用。分别为2018.1.1-2018.12.31物业费为179.04平米×1.4元×12月=3008元；2019.1.1.-2019.12.31物业费为179.04平米×1.4元×12月=3008元，合计6016元。 兴泰物业公司就其诉讼主张向本院提交如下证据： 证据一：物业服务合同两份，证明：自2018年1月1日至2019年12月31日涉案房屋所在小区的物业服务由兴泰物业公司提供物业服务的事实，并且有约定具体的费用； 证据二：康巴什区滨河街道办事处证明，证明：兴泰物业公司提供的物业服务是按照物业服务合同履行且第三方认证的事实； 张某辩称，首先2018的物业费没有多次和其要；其二，未缴纳物业费是因房屋一直渗水，从渗水开始其就找物业公司，物业公司一直推脱，直到现在未维修，因为房屋多年来一直外墙渗水，不缴纳物业费也是督促物业公司尽快维修，根据物业合同，物业公司有维修义务，物业和房地产的实际控股人为同一人，2015年的合同条款由开发商转交给物业公司维修。小区服务方面：公共设施损坏严重，道路破烂不堪，下雨排水不畅，无法行走。单元门门禁系统损坏，安全没有保障。物业公司在2018年和2019年与业主委员会签订了违法合同，损害了业主的利益，经维权委员会多次向上级部门投诉，现已得到解决，物业公司于2019年12月31日撤出小区服务。物业公司中标后与业主委员会签订的服务合同与招标文件严重不相符。修改了招标文件实质性内容，违反了中华人民共和国招标投标实施条例五十七条，并且业主委员会没有召开业主大会，私下签订的合同，对全体业主不发生法律效力，依据合同法，第四十八条和五十二条规定，认定为无效合同。总之，2018年-2019年未给物业公司缴纳物业费的理由为：一、物业公司未尽维修义务，服务质量差；二、开发商与现在物业公司的法人为同一人，故兴泰公司的维修责任已转嫁给物业公司，所以物业公司就有责任、有义务为业主服务。 张某就其辩称意见，向本院提交如下证据： 证据一、康巴什区揽胜苑一二期小区2019年物业服务合同、2019年鄂尔多斯市远瑞工程项目管理有限公司的招标文件（项目编号YRZB20180070），证明：2019年的物业服务合同没有依照招投标实质性文件，所谓的服务合同里面的内容没有依据招投标文件条款执行，认为2019年这份物业服务合同有失真实性，合同无法律效力。 证据二：2015年的物业服务合同一份，证明：乙方兴泰物业公司无偿维修地产商未维修好的漏水等遗留问题，兴泰物业公司关于工程问题及公共设施无偿服务内容的承诺。2015年以来，物业公司一直未维修外墙渗水的问题。直到现在造成了很大的损失。 证据三：鄂康住建发【2018】115号文件（复印件）一份，证明：2018年的物业服务合同属于违规合同。 证据四：六张照片，自行拍摄的张某家的居住环境，证明：我家由于房屋外墙渗水，因物业维修不及时所造成的损失，和该物业公司服务不到位所造成的损失。 证据五：拆除维修工程预算书一份（附营业执照），证明：张某家受损失后修复共计花费9000余元。 证据六：法定代表人身份证明书一份（网上下载），证明：高星系内蒙古兴泰建筑有限责任公司的法人代表，与现揽胜苑一二期物业公司法定代表人系同一人，两个公司存在上下级关系。 证据七：康巴什区滨河街道办事处、宁馨社区居委会出具的公告一份，证明：该公告称因服务不到位，2019年12月31日兴泰物业公司将退出揽胜苑一二期服务。 证据八：2018年夏天由物业公司郑纪鹏出具的承诺一份，证明：物业公司答应给张某维修房屋。 双方当事人质证意见如下：张某对兴泰物业公司提供第一组证据真实性认可，对合同效力不认可。对第二组证据不认可。 兴泰物业公司对张某提供第一、二、三组证据的真实性认可，对证明问题不认可。对第四组证据的三性及证明问题均不认可。对第五组证据的真实性、证明的问题不认可。对第六组证据的真实性及证明问题均不认可。对第七组证据的真实性认可，对证明问题不认可。对第八组证据的三性及证明问题均不认可。 本院对原、被告双方的认证意见如下：对兴泰物业公司所出示的两份物业合同，本庭认为取证合法，证明内容客观真实，对其证明效力予以采信。康巴什新区滨河街道出具的证明，仅能证实物业公司自2016年1月至2017年7月物业服务情况，并不能说明2018年和2019年的物业服况，故对兴泰物业公司所证明的问题不予采信。 对于张某所出示的第一组证据：招标文件虽与物业服务合同有不一致，但其并不能否定物业服务合同的效力，故对张某所证明的问题不予采信。对第二组证据，2015年物业服务合同，因张某主张的是2018年和2019年的物业服务费，对其证明的问题不予采信。对第三组证据，住建文件系对业主委员会所发出，对张某所要证明的问题不予采信。对第四组证据，经庭审核实，张某家的确存在墙体漏水。对第五组证据，拆修工程预算书，系张某个人进行委托，本院不予采信。对第六组证据，法定代表人身份证明书与兴泰物业公司所提供的营业执照法定代表人不是同一人，故对张某所证明的问题不予采信。对第七组证据，对滨河街道和宁馨社区出具的真实性认可，但其并不能证明张某所要证明的问题。对第八组证据物业公司郑纪鹏出具的承诺书，兴泰物业公司不认可，且该内容系针对九楼用户所出具的，并非本案业主，故对张某所证明的问题不予采信。 经审理查明，张某于2010年入住鄂尔多斯市××苑，住宅房屋为电梯，房屋建筑面积179.04平方米。2018年2月10日内蒙古兴泰物业服务有限责任公司与鄂尔多斯市康巴什揽胜苑住宅小区一二期业主委员会签订《物业服务合同》委托管理期限为2018年1月1日至2018年12月31日，物业服务费按每平米每月收取1.4元；2019年1月31日内蒙古兴泰物业服务有限责任公司与鄂尔多斯市康巴什揽胜苑住宅小区一二期业主委员会签订《物业服务合同》委托管理期限为2019年1月1日至2021年12月31日，物业服务费按每平米每月收取1.4元；张某2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费为3008元（179.04平米×1.4元×12个月）、2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费为3008元（179.04平米×1.4元×12个月），共计6016元未缴纳。 另查明，张某家存在外墙漏水现象。 本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。原告兴泰物业公司按照合同的约定提供了物业服务，被告张某作为业主接受了原告提供的物业服务，应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费。本案中，被告提供的鄂康住建发【2018】115号文件并未推翻2018年物业服务合同，且兴泰物业公司已为小区业主提供了物业服务，业主享受了该服务，故被告应按2018年物业服务合同履行交费义务，因此，被告的该项抗辩理由不成立。被告提供的招标合同虽与2019年物业合同有不一致，但该物业服务合同已有效成立，兴泰物业公司已为小区业主提供了物业服务，业主享受了该服务，故被告应按2019年物业服务合同履行交费义务。因此，被告的该项抗辩理由不成立。被告家虽有外墙漏水现象，但其无法证实漏水原因及损失情况，故其可依法另案主张。该案中，物业服务并未到2019年12月31日，故本院将物业费收取截止日调整为2019年12月15日，其余物业费待实际服务后再行主张。故被告下欠原告的物业费为2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费为3008元（179.04平米×1.4元×12个月）、2019年1月1日至2019年12月15日期间的物业费为2877元（179.04平米×1.4元×11个月零15天），共计5885元未缴纳。但物业服务应以业主满意为服务标准，物业服务公司应履行好自己的服务义务，切实使人民群众感受到幸福感、安全感、获得感并在良好的服务中更加充实，综合本案证据分析，兴泰物业公司在服务业主的过程中，并未妥善处理好业主的诉求，致矛盾激化，存在物业服务不到位之处，故对张某所欠上述物业费酌情按90%缴纳，即为5885×90%=5296.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张某自本判决生效之日起三日内支付原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司物业费5296.5元。 二、驳回原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20元，由被告张某负担。 本判决为终审判决。 审判员  李雪梅 二〇一九年十二月十六日 书记员  王 伟 法条链接 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 法信超链：国家法律1篇地方法规1篇案例3篇裁判77345篇期刊1篇 × 法信超链：案例8篇裁判96512篇期刊2篇 ×