江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8599号上诉人（原审原告）：刁艳阳，女，汉族，1986年10月20日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：吴晓宇，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子耀，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：车晓妃，女，汉族，1978年8月11日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙建民，江苏同大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏中广置业有限公司，住所地南京市新街口管家桥****。法定代表人：翟韶均，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛莲，江苏义科律师事务所律师。上诉人刁艳阳因与被上诉人车晓妃、江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刁艳阳上诉请求：撤销原审判决，依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人车晓妃将属于人防工程的“地下室”卖给上诉人，属于无权处分行为，应承担相应的违约责任。本案诉争的《房地产买卖合同》所涉标的为：“79.10平方米房产”和“4平米地下室”，相对应的总价是530万。其中“79.10平方米房产”有房产证，属于合法、有产权的房产；“4平米地下室”属于人防工程，是被上诉人车晓妃占用并违规搭建的。被上诉人车晓妃是将属于人防工程的“4平米地下室”连同合法房屋一并卖给了上诉人，还收取了相应的房款。按照《中华人民共和国人民防空法》的规定，人防工程不能转让，被上诉人车晓妃的行为属于无权处分，上诉人支付了相应房款，但无法取得该“4平米地下室”的任何合法权益。且在出售及看房过程中，被上诉人车晓妃隐瞒了地下室违法搭建的性质，严重干扰了购房者当初的选择和后续使用。为此，被上诉人车晓妃应承担相应违约责任，退还收取的这部分房款。2.根据《房地产买卖中介合同》及补充协议，530万元房屋价款中包含4平方米地下室。本案中，双方签署的是房屋买卖合同，合同标的是房屋，但特殊之处在于，除了不动产权证书记载的79.10平方米外，还有4平米地下室。这4平米地下室虽然没有产权登记，但在合同约定的交易范围之内，有“补充协议第二条：此房价包含4平方米地下室”为证。此外，按照常理，追求利益最大化是卖方的基本合同目标。有无地下室，且作为房屋附属进行捆绑出售，借以实现快速和高价出售是当前卖方常用手段。但如果按照一审法院的逻辑，，地下室就是卖方白送给上诉人的案涉房屋的每平方米单价在60000余元，如果白送4平方米，按照市场价值评估，意味着牺牲的是近200000余元的经济利益，这样的逻辑与常识不符。鉴于地下室系违法搭建，上诉人深知违法使用即妨害公共安全，因此无法完成交付。根据双方所签订补充协议“530万元房屋价款中，包含4平米地下室”，上诉人未获得可合法使用的地下室，被上诉人应退还这部分的购房款。3.居间中介方中广置业公司工作失职、刻意隐瞒地下室的人防工程性质和违建性质，存在严重过错，应承担返还相应中介费的法律责任。中广置业公司作为专业的房产中介机构，对于涉案房屋应有全面、细致的了解，并且对双方均应当负有提醒、注意的义务。涉案地下室的情况，是本案合同履约的重要范围，中广置业公司应当对地下室的产权性质和交付方式有详实、准确的了解。但直至2019年1月3日交房，上诉人才发现该地下室是违规搭建（2019年1月9日聊天记录中可以体现），此前，中广置业公司作为中介方，对地下室的权利瑕疵问题从未向上诉人告知过。中广置业公司收取的中介费高达89040元，但对于产权性质的事务却缺乏基本的责任心。因被上诉人中广置业公司的工作失误，致使上诉人相信中介方的专业水平未查看地下室从而遭受损失，其应承担返还中介费的法律责任。车晓妃辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。中广置业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。刁艳阳向一审法院提出诉讼请求：1.车晓妃返还刁艳阳购房款255114元；2.中广置业公司返还中介费86000元；3.车晓妃、中广置业公司支付刁艳阳违约金20万元。一审法院认定的事实：2018年3月29日，车晓妃（甲方）与刁艳阳（乙方）以及中广置业公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，约定甲方将其名下位于南京市鼓楼区房屋（建筑面积79.10平方米）出售给乙方；房屋售价为530万元；乙方向丙方支付佣金89040元；一方违约，向守约方支付违约金106万元；甲乙双方约定房价包括以下设施：固定装修、固定设施；约4平方米地下室。合同签订后，刁艳阳向中广置业公司支付中介费86000元。2018年5月28日，涉案房屋转移登记至刁艳阳名下，不动产权证记载建筑面积为79.10平方米。2019年1月3日，车晓妃腾空涉案房屋及地下室交付刁艳阳。刁艳阳尚欠车晓妃房屋尾款2万元未付。涉案房屋所在楼房，每套房屋对应一个地下室，没有产权，由业主作为储藏室使用。一审法院认为，刁艳阳与车晓妃、中广置业公司签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于返还购房款问题。刁艳阳、车晓妃、中广置业公司在签订房屋买卖合同约定房屋面积为79.10平方米，价款为530万元。补充协议中明确约定房价包括固定装修、固定设施及约4平方米地下室。车晓妃已实际向刁艳阳交付地下室，因为该地下室没有产权证，没有计算在房屋建筑面积内，补充协议关于地下室的表述为约4平方米，而不是精确的面积。车晓妃已按照约定将地下室交付刁艳阳，合同约定的房屋建筑面积为79.10平方米，价款为530万元。刁艳阳持有涉案房屋的不动产权证记载建筑面积亦为79.10平方米，故该房屋面积并未包含地下室面积。刁艳阳要求车晓妃按照房屋每平方米单价返还房款255114元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于中介费问题。中广置业公司在履行合同中没有刻意隐瞒刁艳阳涉案房屋的情况，不存在过错，无需返还中介费。刁艳阳的要求中广置业公司返还中介费的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于违约金问题。刁艳阳提供证据不足以证明车晓妃与中广置业公司在履行合同中存在违约情形，应承担举证不能的法律后果，故刁艳阳要求车晓妃、中广置业公司支付违约金20万元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回刁艳阳的诉讼请求。一审案件受理费9242元，由刁艳阳负担（刁艳阳已预交）。本院二审查明，关于地下室是否交付问题，2019年1月3日后，车晓妃曾提出向上诉人交接更换后的地下室门钥匙，但上诉人并未接收。上述事实，由微信聊天记录及一审庭审笔录予以证实。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院二审期间，上诉人刁艳阳提交以下证据：1.照片打印件三张及视频一份，拟证明案涉不动产地下室的状况，可以看出地下室均是业主私自违规搭建，杂乱无章，并非开发商原始构建。且在入口处明显标有“人防工程”的字样，被上诉人对此均是知情的。2.2019年8月17日上诉人及其丈夫王善正与小区物业的通话录音两份，拟证明案涉地下室实为人防工程，业主不享有产权，且地下室存在安全隐患，实际不得使用。被上诉人车晓妃质证认为，一审中已经对地下室的情况做了确认，是人防工程，该地下室是业主自己隔出来的，谁先到谁隔用，且上诉人明确知道房产交易是以房产证上登记的面积为准。被上诉人中广置业公司质证认为，一审中三方对于地下室的性质已经进行了确认并无争议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刁艳阳与车晓妃、中广置业公司签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议系各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，当事人均应依约履行。涉案《房地产买卖中介合同》第一条“标的基本情况及价款”约定，交易的标的系世纪花园166号101室，房屋建筑面积为79.10平方米，价款为530万元。补充协议中约定，房价包括固定装修、固定设施及约4平方米地下室。结合上述约定内容能够看出，，地下室并未计算在房屋建筑面积内且关于地下室面积约定也仅为模糊表述，应视为双方对该地下室没有产权证的情况明知且清楚。涉案房屋买卖系现状交易，上诉人刁艳阳应对房屋及地下室现状予以审慎了解及关注，其提供的证据不足以证明地下室已作为房屋交易面积进行买卖、且系按与有产权证的房屋面积同等标准进行计价，现车晓妃已按合同约定交付涉案房屋，并已主动提出与上诉人交接地下室钥匙，系因上诉人原因未能交接，上诉人要求车晓妃按照房屋每平方米单价返还房款255114元的诉请缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持并无不当。广置业公司已按约完成居间义务，上诉人提供的证据不足以证明中广置业公司在履行合同中存在刻意隐瞒涉案房屋情况的行为，其要求中广置业公司返还全部中介费86000元的主张缺乏依据，本院对此不予支持。现有证据不足以证明车晓妃与中广置业公司在履行合同中存在违约情形，举证不力的法律后果应由刁艳阳自行承担，其要求车晓妃、中广置业公司支付违约金20万元的主张，本院亦不予支持。综上所述，刁艳阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9242元，由上诉人刁艳阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十二月十六日法官助理 孙成艺书 记 员 汪海燕