云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终1685号上诉人（原审被告、反诉原告）苏明华，男，1974年2月10日出生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人杨双桥，云南吉昌律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）保山启迪科技城开发有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区兰城路传媒大厦**楼**。统一社会信用代码：91530500MA6KLD0060。法定代表人李兴纪，该公司董事长。委托诉讼代理人王涓、张联勇，该公司职工。特别授权代理。上诉人苏明华因与被上诉人保山启迪科技城开发有限公司（以下简称启迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初4293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人苏明华上诉请求：撤销原判，改判驳回启迪公司一审诉讼请求，支持苏明华一审反诉请求。理由是：1、一审已认定《房屋租赁居间合同》有效，双方应按合同履行义务，不得擅自变更或解除合同。上诉人已履行合同义务，启迪公司拒不履行合同于法无据。2、一审判决解除合同的理由是启迪公司已将房屋钥匙归还上诉人，导致《房屋租赁居间合同》无法继续履行，因此确认合同于2019年7月18日解除错误。被上诉人邮寄钥匙给上诉人，上诉人没有接收钥匙的意思表示，更没有解除合同的意思表示，双方也没有约定启迪公司将房屋钥匙邮寄给苏明华时合同解除。3、启迪公司无解除合同的事实和理由。合同履行过程中，启迪公司以甲醛超标为由要求提前解除合同，根据双方签订的《房屋租赁居间合同》载明的内容，案涉房屋状态已为精装修，被上诉人认可其与上诉人签订合同前已充分了解案涉房屋的情况，启迪公司提交的《室内空气质量检测报告》虽显示2019年7月10日案涉房屋二楼主卧及三楼次卧室内空气甲醛检测结果不在限量范围内，但根据其超出标准限量额度，案涉房屋室内甲醛含量可随着时间而稀释减少而符合使用标准。上诉人按被上诉人要求对房屋进行了装饰装修，购买各种家具、绿植等共支付人民币151947元，都是基于被上诉人将租赁使用房屋三年的合理信赖，故被上诉人要求提前解除合同的理由不成立。被上诉人启迪公司答辩称，被上诉人提供的房屋甲醛超标，不符合合同约定的设施性能完好，依据合同法第二百三十三条的规定，本案符合法定的解除合同的条件。请求驳回上诉，维持原判。原审原告启迪公司一审诉讼请求是：1、解除原被告签订的《房屋租赁居间合同》；2、判令被告向原告返还房屋租金73333.33元;3、判令被告向原告返还中介服务费6000元;4、判令被告向原告支付违约金15000元;5、判令被告向原告支付直接经济损失10964元;6、判令被告向原告支付甲醛检测费5239元;7、判令被告承担本案的诉讼费。原审被告苏明华一审反诉请求是：1、判令原告继续履行《房屋租赁居间合同》；2、判令原告按照合同约定向被告支付违约金15000元；3、判令原告向被告支付律师费12000元；4、本案案件受理费、反诉受理费由原告负担。原审法院经审理确认的本案事实是：2019年3月29日，原被告签订《房屋租赁居间合同》，约定：出租人（以下简称甲方）苏明华自愿将其合法拥有的座落于明启小区426号的房屋出租给承租人（以下简称乙方）启迪公司作为居住使用。房屋租赁期为36个月，自2019年4月18日起至2022年4月17日止。房屋年租金75000元，6250元每月，乙方向甲方支付定金20000元用于购置相关家具设备，甲方如约交付房屋后，定金等额冲抵乙方应付未付租金。甲方违约时适用定金罚则。租金支付方式为一年一付。甲方于2019年4月18日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期内，乙方不得无故变更、终止、解除协议。乙方按本合同月租金的100%一次性支付中介服务费6000元。若甲方不按合同约定履行时，应向乙方支付年租金的20%作为违约金，押金应如数退还乙方;若乙方不按合同约定履行时，应向甲方支付年租金的20%作为违约金且押金不予退还。一方违约的，应承担居间方本合同约定月租金的100%作为服务费;若双方协商要解除合同的，则由双方各承担居间方月租金的50%的服务费。2019年4月1日，原告向被告支付20000元；2019年4月22日，原告支付被告55000元；2019年5月17日，原告支付被告6000元。后原告委托云南鼎祺环境检测有限公司就案涉房屋室内甲醛含量进行检测。2019年7月10日，原告支付云南鼎祺环境检测有限公司法定代表人入住如家酒店费用239元。2019年7月15日，原告支付云南鼎祺环境检测有限公司检测费5000元。2019年7月16日，云南鼎祺环境检测有限公司出具《室内空气质量检测报告》，其检测结果为二楼主卧室内空气甲醛检测结果不在限量范围内（检测结果0.11毫克每立方米）、三楼次卧室内空气甲醛检测结果不在限量范围内（检测结果为0.12毫克每立方米）；楼梯茶间、二楼次卧及二楼客厅室内空气甲醛检测结果在限量范围内；该《室内空气质量检测报告》评价依据为《室内空气质量标准》GB/T18883-2002,室内空气质量甲醛标准限量为0.1毫克每立方米。2019年7月18日，原告将案涉房屋钥匙返还被告。另查明，被告应原告要求购买床、桌子、橱柜和绿植，为此次诉讼支付律师费12000元。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原被告签订的《房屋租赁居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行义务。合同履行过程中，原告以甲醛超标为由，要求提前解除合同，根据原被告签订《房屋租赁居间合同》载明的内容，案涉房屋状态已为精装修，且原告认可其与被告签订案涉《房屋租赁居间合同》前充分了解案涉房屋情况，原告提交的《室内空气质量检测报告》虽显示2019年7月10日案涉房屋二楼主卧及三楼次卧室内空气甲醛检测结果不在限量范围内，但根据其超出标准限量额度，案涉房屋室内甲醛含量可随着时间而稀释减少至符合使用标准；因原告已于2019年7月18日将涉案房屋钥匙归还被告，导致《房屋租赁居间合同》无法继续履行，因此原被告之间的《房屋租赁居间合同》于2019年7月18日解除。对原告要求解除原被告所签订的《房屋租赁居间合同》的诉讼请求予以支持；对被告要求原告继续履行《房屋租赁居间合同》的反诉请求不予支持。关于已支付的租金，因原告确实占有使用过案涉房屋，虽原告提出其仅使用案涉房屋三日，但未提交证据证实该主张，结合《房屋租赁居间合同》第四条第1款“该房屋的年租金为75000元，6250元每月”的约定，自2019年4月18日至2019年7月18日合同解除，产生租金18750元（6250元/月×3个月）；剩余租金56250元（75000元-18750元）被告应予以返还。根据《房屋租赁居间合同》第十一条、第十二条第3款之约定，结合本案查明的法律事实，因原告已向保山富凯房地产经纪有限公司支付服务费，故对原告要求被告返还中介服务费6000元的诉讼请求不予支持。因原被告所签订《房屋租赁居间合同》未就案涉房屋室内甲醛含量问题进行约定，故对原告要求被告向其支付违约金15000元的诉讼请求不予支持。因案涉房屋室内甲醛含量超标的事实客观存在，且结合本案事实，案涉《房屋租赁居间合同》已无继续履行的可能，故对被告要求原告向其支付违约金15000元的反诉请求不予支持。被告虽对《室内空气质量检测报告》持有异议，但并未提交证据证实其异议成立，故对原告要求被告支付甲醛检测费5239元的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告主张经济损失的主要依据系保山千信酒店管理有限公司出具的相关单据，但该单据并非正式发票，故对原告要求被告向其支付直接经济损失10964元的诉讼请求不予支持。被告要求原告向其支付律师费12000元的反诉请求无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、解除原告保山启迪科技城开发有限公司与被告苏明华于2019年3月29日签订的《房屋租赁居间合同》。二、被告苏明华于本判决生效之日起三十日内退还原告保山启迪科技城开发有限公司房屋租金56250元。三、被告苏明华于本判决生效之日起三十日内退还原告保山启迪科技城开发有限公司甲醛检测费5239元。四、驳回原告保山启迪科技城开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告苏明华的反诉请求。二审中，各方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。归纳双方诉辩主张，本案争议焦点是：案涉《房屋租赁居间合同》是否达到合同解除条件？启迪公司是否承担违约责任?双方均未向本院提交新的证据。本院认为，苏明华与启迪公司签订的《房屋租赁居间合同》明确约定，启迪公司租赁房屋的目的是用于居住，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，故苏明华出租的房屋应保证其整体质量，确保房屋装修符和居住的健康标准。甲醛系有毒有害气体，世界卫生组织已将甲醛列为一类致癌物质。苏明华出租的房屋因甲醛超标，已危及承租人的身体健康和居住安全，启迪公司租赁房屋的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”，故启迪公司要求解除合同的理由成立，原审判决合同解除并无不当。苏明华主张启迪公司租房前已充分了解房屋的装修情况，合同应继续履行的理由违反法律规定，本院不予采纳。因苏明华出租房屋的质量不合格，其要求启迪公司承担解除合同的违约责任的理由不成立，原审根据房屋实际使用时间，要求苏明华返还未使用期间的房屋租金并无不当。苏明华主张其按照启迪公司要求对房屋进行装修，但因其装修质量不合格，因此造成的损失应由苏明华自己承担。甲醛检测费系启迪公司为证明苏明华出租房屋质量不合格而支付的费用，该败诉的后果应由苏明华承担，一审判决苏明华承担检测费正确。据此，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人苏明华上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2986元，由上诉人苏明华负担。本判决为终审判决。审判长 张 明审判员 张 燕审判员 茶晓皎二〇一九年十二月十二日书记员 王山果