湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10718号上诉人（原审原告）：鲁建新，男，1982年5月11日出生，汉族，住湖北省阳新县。委托诉讼代理人：陈东，湖北喻家律师事务所律师。委托诉讼代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉宏博恒业房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市汉**纱帽街汉南大道**。法定代表人：程贵洲，公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈志高，公司员工。被上诉人（原审被告）：武汉丰尚浩天置业有限公司，住，住所地湖北省武汉市东西湖区将军路特**/div>法定代表人：陈浩桥，总经理。委托诉讼代理人：林超，该公司员工。委托诉讼代理人：朱国林，该公司员工。上诉人鲁建新与被上诉人武汉宏博恒业房地产开发有限公司（以下简称宏博公司）、武汉丰尚浩天置业有限公司（以下简称丰尚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2019）鄂0113民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭于2019年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人鲁建新的委托诉讼代理人童长春，被上诉人宏博公司的委托诉讼代理人陈志高，被上诉人丰尚公司的委托诉讼代理人林超、朱国林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鲁建新上诉称：一、一审法院在认定宏博公司开发的“江湾华庭住宅小区”达到法定条件尚需时日、违约事实清楚的情况下，适用《民法总则》第一条的有关原则性规定，判决驳回鲁建新要求宏博公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，系适用法律错误。鲁建新在主张自己合法权益之时，并未损害到集体利益和社会利益。在民事法律适用规则中，根据特别法优于一般法、当事人双方具体约定优于法律规定的适用规则。鲁建新深知小区及宏博公司目前所面临的困难，但人民法院更要知晓的是鲁建新作为普通的老百姓，对于一个普通的购房家庭来说，身上的负担不可谓不重。二、一审法院在案件审理过程中，存在程序严重违法行为。一审法院认定了丰尚公司收取了鲁建新购房款的事实，且宏博公司已就《江湾华庭项目委托管理协议》于2019年5月8日另案起诉丰尚公司，丰尚公司应否承担责任法院正在审理之中，而宏博公司与丰尚公司的审理结果将对本案丰尚公司是否承担连带责任有重大影响，本案必须以另一案的审理结果为依据，一审法院应依职权决定对本案中止审理。三、一审法院涉嫌剥夺了鲁建新的民事诉权，严重违法。综上，一审法院的判决违背了基本事实，适用法律错误，程序严重违法。请求二审法院依法改判。一、改判宏博公司立即将位于武汉市汉南区纱帽街陡埠村“江湾华庭住宅小区”7幢2单元11层4号商品房交付给鲁建新使用，并由宏博公司、丰尚公司向鲁建新支付逾期交房违约金9622元（以购房款总额为基数，以购房款总额的日万分之一为计算标准，从2018年4月1日起暂计算至2018年12月1日，实际计算至宏博公司完全符合交房条件、书面通知鲁建新且将该商品房交付给鲁建新使用之日止)；二、本案全部诉讼费用由宏博公司、丰尚公司承担。被上诉人宏博公司答辩称：一、对于要求交房的要求，我司的现状还没有达到验收的标准，不具备交房条件。二、我司与每个客户都签订了协议，配套设施没有到位客观上也影响了房屋的交付，资金链也断裂，后期基本上无法施工。到2014年项目基本停滞，2017年3月与丰尚公司签订了委托协议，利用他们的资金优势想要交付房屋，后来因为种种原因发生争执，后来具体处理事情方面有分歧，导致无法履约，确实是有我们自身的原因，对此表示歉意。有关委托协议，丰尚公司也应承担责任。当时我司财务、公司印章都交付丰尚公司来托管。三、对于目前交房的现状，由于项目长达五六年，汉南区政府和经济开发区对此项目特别关注，在区政法委的领导下成立了专班，2019年3月15日对此项目进行了相关处理。目前我司正在为交付进行努力，争取在2019年年底对房屋进行交付。目前现状无法满足交房条件，希望各方能够理解。被上诉人丰尚公司答辩称：一、鲁建新与宏博公司签订的房屋买卖合同系双方平等自愿签订的，合同已备案，合法生效。根据合同相对性丰尚公司并非房屋买卖合同的相对人。我司不是商品房买卖合同的当事人，也不用对合同承担连带责任。二、宏博公司仅仅是委托我司代收款。三、宏博公司当时有专门的销售代理公司，我司既不是销售公司也不是开发商，所以要我司承担责任没有事实与法律依据。鲁建新向一审法院起诉请求：一、判令宏博公司立即将位于武汉市汉南区纱帽街陡埠村“江湾华庭住宅小区”7幢2单元11层4号商品房交付给鲁建新使用；二、判令宏博公司、丰尚公司向鲁建新支付逾期交房违约金9622元（以购房款总额为基数，以购房款总额的日万分之一为计算标准，从2018年4月1日起暂计算至2018年12月1日，实际计算至宏博公司完全符合交房条件、书面通知鲁建新且将该商品房交付给鲁建新使用之日止）；三、判令本案全部诉讼费用由宏博公司、丰尚公司承担。一审法院查明，宏博公司于2002年12月24日在武汉市汉南区注册成立，注册资本5000万元，法定代表人程贵洲。宏博公司于2010年4月22日取得位于武汉市汉南区纱帽街陡埠村编号为P（2008）015地块的土地使用权[国有土地使用证号：汉国用（2012）第××号]，面积16910.8平方米，规划用途为住宅，土地使用年限至2080年4月21日止。《建设工程规划许可证》号：武规（南）建（2012）019号，建筑工程施工许可证号：4201132011090900100214001；《武汉市商品房预售许可证》号：武房开预售（2012）397号。宏博公司于2012年开工建设江湾华庭住宅小区项目，已建设商品房7栋472套，主体工程已完工，因资金链断裂，后续配套附属工程无法完成，项目至今未竣工验收。2017年3月10日，宏博公司与丰尚公司签订《江湾华庭项目委托管理协议》，宏博公司委托丰尚公司以宏博公司的名义对“江湾华庭住宅小区”项目进行开发管理销售，丰尚公司拥有对该项目的管理自主权，由丰尚公司注入资金1500万元，“江湾华庭住宅小区”住宅销售价格在3700元/㎡以内的，丰尚公司获得投资回报550元/㎡，销售价格超过3700元/㎡的，丰尚公司按照税后获得投资回报30%，双方约定委托期限自协议签订之日起一年，一年期满后，根据项目销售回款情况，由丰尚公司决定是否展期及展期时间。还约定该项目计划收尾工程于2017年7月底前完工，8月至9月竣工验收和综合验收备案，10月底交房。2018年2月2日，鲁建新与宏博公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120304573），合同约定鲁建新购买由宏博公司开发建设的位于武汉市汉南区纱帽街陡埠村“江湾华庭住宅小区”7幢2单元11层4号商品房，建筑面积91.04平方米，总价384341元，宏博公司应在2018年3月31日前，将符合条件的商品房交付给鲁建新，宏博公司逾期交房超过90日后，鲁建新要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日（即2018年4月1日）起至实际交付之日止，宏博公司按日向鲁建新支付已交付房款万分之零点三的违约金。鲁建新于2017年6月26日交纳认购款10000元，于2017年7月1日交纳首付款134341元；余款230000元以贷款方式支付，收款单位为丰尚公司。一审法院另查明，江湾华庭住宅小区项目建设商品房7栋472套，现已销售306套，未销售的166套均被法院另案查封。因宏博公司资金链断裂，后续配套附属工程无法完成，项目至今未竣工验收，已销售的商品房不能交房。目前，仅凭宏博公司已无法完成该项目的后续工程，2018年11月区委政法委组成一审法院、纱帽街、建设局（房管局）、国土局、消防、供电、供水等部门的工作专班，协调处理江湾华庭项目后续工程事宜。2019年3月15日，工作专班组织社会资金1100万元用于完善后续配套附属工程，后续配套附属工程正逐步推进。宏博公司于2019年5月8日就《江湾华庭项目委托管理协议》向一审法院起诉丰尚公司及其法定代表人陈浩桥合同纠纷案正在审理中。一审法院认为，鲁建新与宏博公司之间签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，“江湾华庭住宅小区”未办理竣工验收手续，不具备法定交付使用条件，工作专班组织社会资金完善后续配套附属工程，以期江湾华庭住宅小区达到交付条件。为更有效地保护广大业主的合法权益，对鲁建新要求宏博公司立即将涉案商品房交付使用的诉讼请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一条“为了保护民事主体的合法权益，调整民事法律关系，维护社会和经济秩序……”，根据上述法律规定，当事人在维护自己合法权益的同时还要兼顾维护社会秩序和经济秩序，个人利益的实现要兼顾整体利益和社会利益。如按照合同约定判决宏博公司承担违约责任，其民事权利可充分满足，但将直接影响宏博公司实际履约能力，更多民事主体权利的平等保护难以实现，从而也直接影响其自身民事权益的实现。本案中，“江湾华庭住宅小区”房屋交付使用条件不具备，宏博公司违约的事实清楚，该小区达到法定交付条件尚需时日，鲁建新主张的违约金暂不便计算，若判决宏博公司向鲁建新支付违约金，虽显现了公义，但将进一步加重宏博公司负担，包括鲁建新在内的该项目业主要求交付房屋的最切身利益均无法实现，不能体现真正的公平正义；宏博公司已就《江湾华庭项目委托管理协议》另案起诉丰尚公司，丰尚公司应否承担责任一审法院正在审理。为平衡各方利益，切实保护业主的合法权益，故一审法院对鲁建新主张违约金的诉讼请求暂不予支持，鲁建新可待条件具备时再行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回鲁建新要求武汉宏博恒业房地产开发有限公司、武汉丰尚浩天置业有限公司交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求。案件受理费50元，由武汉宏博恒业房地产开发有限公司负担。二审期间，鲁建新向本院提交丰尚公司的工商信息一份。拟证明2017年1月5日丰尚公司被工商行政管理局做了行政告知，要求丰尚公司没有资质不得进行相应的房地产开发经营。2017年1月11日丰尚公司才取得相关的房地产资质，鲁建新怀疑丰尚公司纯粹是为了履行与宏博公司签订的协议，对公司的性质进行了变更。在此之前，丰尚公司没有任何资质，有充分的理由怀疑丰尚公司欺骗业主。宏博公司表示对该证据不发表意见。丰尚公司质证认为该证据不属于二审新证据。对关联性有异议，丰尚公司的性质及经营范围与本案无关联。本院认定如下：对鲁建新提交证据的真实性予以采信，但该证据不属于二审新证据，对其证明目的不予采纳。二审查明事实与一审查明事实一致。本案的争议焦点问题1、宏博公司应否承担逾期交房违约金的责任；2、丰尚公司应否与宏博公司承担连带责任。本院认为，关于宏博公司应否承担逾期交房违约金的问题。2017年3月10日，宏博公司与丰尚公司签订《江湾华庭项目委托管理协议》，宏博公司委托丰尚公司以宏博公司的名义对“江湾华庭住宅小区”项目进行开发管理销售。2017年7月2日，宏博公司向丰尚公司出具授权委托书“委托丰尚公司收取房屋销售款”。2018年2月2日，鲁建新与宏博公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法成立、生效，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。鲁建新已付清全部购房款，收款单位为丰尚公司。涉案《武汉市商品房买卖合同》约定“宏博公司应在2018年3月31日前，将符合条件的商品房交付给鲁建新，宏博公司逾期交房超过90日后，鲁建新要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日（即2018年4月1日）起至实际交付之日止，宏博公司按日向鲁建新支付已交付房款万分之零点三的违约金”。综合上述履行事实及合同条款能够认定，鲁建新履行了支付购房款的合同义务，宏博公司应履行合同约定的按时交付案涉房屋的义务。涉案房屋至今尚未达到合同约定的交房条件，宏博公司逾期交房的行为构成违约，应承担违约责任。鲁建新要求宏博公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求应予以支持。计算方式依照鲁建新的诉讼请求以及合同约定应为：先以已交房款总额384341元为基数，按日万分之零点三为计算标准，从2018年4月1日起暂计算至2018年12月1日，即2813元（384341×0.00003×244天）。再从2018年12月2日起计算至宏博公司交付具备案涉《武汉市商品房买卖合同》约定交付条件的案涉房屋之日止的违约金，亦以已交房款总额384341元为基数，按日万分之零点三为计算标准。关于丰尚公司是否应承担连带责任的问题。从现有证据看，涉案合同的相对方是宏博公司和鲁建新，丰尚公司依据上述委托管理协议，以宏博公司的名义对“江湾华庭住宅小区”项目进行开发管理销售，代收房款。故鲁建新认为丰尚公司应与宏博公司承担连带责任的上诉理由于法无据，本院不予采纳。关于鲁建新要求立即交房使用的问题，考虑到宏博公司至今未能取得竣工验收备案证，未达到合同约定的交房条件的现状，鲁建新可自行与宏博公司协商是否收房，本院不予处理。综上所述，鲁建新上诉请求成立的部分，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市汉南区人民法院（2019）鄂0113民初506号民事判决；二、武汉宏博恒业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向鲁建新支付逾期交房违约金2813元（以384341元为基数，自2018年4月1日起按每日万分之零点三的标准计算至2018年12月1日止）;三、武汉宏博恒业房地产开发有限公司向鲁建新支付自2018年12月2日起，以384341元为基数，按每日万分之零点三的标准，计算至武汉宏博恒业房地产开发有限公司交付具备案涉《武汉市商品房买卖合同》约定交付条件的案涉房屋之日止的逾期交房违约金；四、驳回鲁建新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由武汉宏博恒业房地产开发有限公司负担。二审案件受理费50元，由武汉宏博恒业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 叶 欣审判员 陈继红二〇一九年十二月二十日法官助理陈喜兰书记员邬云格