福建省宁德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽09执复65号 复议申请人（案外人）：胡宝金，男，1965年1月6日出生，汉族，住福鼎市。 委托代理人：王庭奎、连旭篇，福建欣名律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司福鼎支行，住所地福鼎市桐城街道五里牌村委会玉龙北路1-17号，统一社会信用代码：91350982857500805X。 负责人：张灵圣，行长。 委托代理人：郑杰，系该行员工。 被执行人：福鼎市盈丰机车部件有限公司，住所地福鼎市江滨别墅24号，统一社会信用代码：9135098269902454XQ。 法定代表人：黄益洲。 被执行人：福鼎市威宝化油器有限公司，住所地福鼎市岙里工业集中区，统一社会信用代码91350982680857197T。 法定代表人:黄益洲。 被执行人：黄益洲,男，汉族，1968年7月29日出生，住福鼎市。 被执行人：福建省华瑶融资担保有限责任公司，住所地福鼎市太姥大道351号六楼（桐城办事处兴盛小区A幢9号），统一社会信用代码：91350982694362697Q。 法定代表人：梅传瑶。 被执行人：陈丽眉，女，1971年11月23日出生，汉族，住福鼎市。 复议申请人胡宝金不服福鼎市人民法院（2019）闽0982执异30号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 福鼎市人民法院查明，异议人胡宝金主张其租赁被执行人福鼎市盈丰机车部件有限公司名下位于福鼎市桐山街道××岙里工业园区××厂房××层420平方米作为生产经营车间使用，花费装修费用50多万元，并提供以下证据证实其异议主张：证据一厂房租赁协议，证明异议人与被执行人存在租赁关系，租赁关系存续期间为2016年7月23日起至2026年7月22日止；证据二异议人申办的福鼎市宏欣食品有限公司营业执照，证明该公司地址就是坐落在被执行人厂房内；证据三异议人所申办的福鼎市宏欣食品有限公司其中2019年1月份至6月份的电费单明细，证明异议人所申办的公司缴纳电费的使用事实；证据四微信打款凭证，证明2018年9月13日上午打给被执行人股东陈丽眉租金三万的事实；证据五现场照片，证明异议人所申办的公司实际使用被执行人租赁物装修的事实；证据六被执行人证明书，证明异议人于2016年7月25日起租赁被执行人厂房420平方米，作为福鼎市宏欣食品有限公司经营生产的所需，并装修，租赁期限至2026年7月22日止，每年租金按69020元以现金方式支付至2019年7月22日止；证据七企业信息登记，证明陈丽眉系被执行人股东。申请执行人中国建设银行股份有限公司福鼎支行主张被执行人福鼎市盈丰机车部件有限公司在办理抵押登记时，上述厂房不存在租赁情况，提供2017年2月22日福鼎市威宝化油器有限公司、福鼎市盈丰机车部件有限公司出具的承诺函与2017年2月发放贷款前走访抵押物时的照片证实。 福鼎市人民法院另查明，2017年2月24日，福鼎市盈丰机车部件有限公司与中国建设银行股份有限公司福鼎支行签订《最高额抵押合同》，约定以坐落于福鼎市xx园区的工业用房的房地产【《房屋所有权证》证号：鼎房权证xx字第××号，《国有土地使用证》证号：鼎国用（2010）第××号】对福鼎市威宝化油器有限公司在2017年2月24日至2020年2月24日期间的贷款债务在5310000元的最高限额内提供抵押担保，并于2017年3月3日办理了抵押登记。 福鼎市人民法院认为，异议人主张与福鼎市盈丰机车部件有限公司存在租赁关系，租赁物方面的装修、加盖等损失赔偿，属于与福鼎市盈丰机车部件有限公司之间的纠纷，应另案处理，并不影响拍卖的进行。异议人提供的福鼎市宏欣食品有限公司营业执照（成立日期2017年8月18日）、电费、照片，均不处于2017年2月22日出具承诺函、抵押担保之前的事实。异议人提供的打款记录、陈丽眉系股东信息，仅是租赁关系之外人的转款，不能证明属于异议人与福鼎市盈丰机车部件有限公司之间合法入账的租金支付事实。福鼎市盈丰机车部件有限公司于2019年6月21日提供的证明、异议人的陈述，仅是当事人口头陈述内容，与建设银行提供的照片、承诺函冲突，不能证明抵押之前就已占有。中国建设银行股份有限公司福鼎支行提供的承诺函、照片，可以证实银行发放贷款，福鼎市盈丰机车部件有限公司提供厂房抵押物时，并没有存在租赁关系。因此，异议人提供的租赁协议不能证明租赁关系在抵押之前就已经存在并真实履行。《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。异议人提供的证据不能证明“订立抵押合同前抵押财产已出租的”，因此，本院的执行行为合法，异议人的异议不成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第十七条第一项、第三十一条的规定驳回异议人胡宝金的异议请求。 复议申请人胡宝金向本院申请复议称，一、申请执行人与被执行人确定贷款关系及抵押关系之前，复议申请人与被执行人福鼎市盈丰机车部件有限公司业已存在合法的租赁关系，提供租赁合同、微信支付租金凭证、福鼎市宏欣食品有限公司营业执照、2018.1—2019.6电费明细单等证据证实，但原审法院均不采信。原审法院在证据采信上存在片面性，没有全面综合审查证据，对复议申请人提供的证据均不采信，仅采信申请执行人提供的被执行人在借款抵押时的单方承诺函与听证后提供的未经过质证的照片证据，却对同样是听证后复议申请人提供的2018年全年电费明细单未做审查认定，并以此认定在抵押担保之前案涉厂房不存在租赁事实。二、原审遗漏事实及法律的适用，复议申请人提出执行异议既包括实体权利，即对租赁关系所造成的损失要求法院作出处理；又包括对执行行为的异议，即法院的拍卖行为未对瑕疵作出说明，要求法院停止拍卖。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第7条、第8条的规定，执行法院应分别依据《中华人民共和国民事诉讼法》225条及第227条的规定进行审查，而原审裁定只适用了第225条进行审查，导致复议申请人不能提出执行异议诉讼，实际上剥夺了复议申请人的诉讼权利。因此，请求撤销原审裁定，支持复议申请人的复议申请。 本院查明，福鼎市人民法院于2018年8月13日作出（2018）闽0982执1601号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人福鼎市盈丰机车部件有限公司名下位于福鼎市××工业园区xx工业用房的房地产［房屋所有权证号：鼎房权证xx字第××号，国有土地使用证号：鼎国用（2010）第××号］。复议申请人胡宝金于2019年6月14日向福鼎市人民法院提出异议，主张上述房产已在抵押前即2016年7月25日签订厂房租赁协议向其出租，福鼎市人民法院在拍卖裁定中未对此作出瑕疵说明，并请求停止对上述房产的执行。福鼎市人民法院审查后驳回其异议请求。 另查明，2017年2月24日，被执行人福鼎市盈丰机车部件有限公司与中国建设银行股份有限公司福鼎支行签订《最高额抵押合同》，约定以其名下上述房产对福鼎市威宝化油器有限公司在2017年2月24日至2020年2月24日期间的贷款债务在5310000元的最高限额内提供抵押担保，并于2017年3月3日办理抵押登记。 本院认为，案外人胡宝金主张其对案涉房产的租赁合同签订时间早于抵押设定时间，提出对案涉房产享有租赁权，涉及执行标的物是否带租拍卖、变卖等事项。该异议主张本质是阻却房产交付的实体权利，属于案外人针对执行标的提出异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查，并作出裁定。福鼎市人民法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查，适用法律错误。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下： 撤销福鼎市人民法院（2019）闽0982执异30号执行裁定，发回福鼎市人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  邱立森 审判员  郑雄斌 审判员  张宗务 二〇一九年十二月二日 法官助理林滢 书记员陈丽椿 附相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： …… （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。