湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13116号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南九子餐饮管理有限公司，住所地长沙市开福区湘江中路一段**凯乐国际城**1414（15A14）。法定代表人：张群丽。委托诉讼代理人：黄奇斌，湖南五之律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺征，湖南五之律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：粟威，男，1981年11月17日出生，住长沙市雨花区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：粟海，男，1988年12月6日出生，住长沙市雨花区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：卢井才，湖南琼武律师事务所律师。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：李鹏，湖南琼武律师事务所律师。上诉人湖南九子餐饮管理有限公司（以下简称九子公司）因与被上诉人粟威、粟海房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初5189号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。九子公司上诉请求：1.撤销长沙市雨花区人民法院(2019)湘0111民初5189号民事判决;2.支持九子公司原审本诉全部诉讼请求;3.驳回粟威、粟海原审反诉全部诉讼请求;4.判令粟威、粟海承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.在租赁合同期限内,粟威、粟海擅自将房屋出租给第三人,其行为已构成违约,依法应当按照合同约定承担相应的违约责任。2.粟威、粟海依法不具有单方面提前解除合同的权利。3.粟威、粟海的行为严重损害了九子公司的权益,应当予以赔偿.4.粟威、粟海要求九子公司支付保管费于法无据。粟威、粟海辩称，粟威、粟海有权解除房屋租赁协议，九子公司本应于2018年8月5日前向粟威、粟海交付租金，但在约定的租金交付时间过后，九子公司并未按月支付租金。粟威、粟海多次向九子公司催要租金，但最后九子公司明确拒绝交付租金，根据我国《合同法》第九十四条，粟威、粟海有权解除与九子公司的房屋租赁协议。粟威、粟海将房屋出租给他人，发生在2018年11月份，此时与九子公司的房屋租赁协议已经解除。九子公司根本无力经营涉案门店，在后续的协商过程中，从未提出要继续经营。九子公司的物品自搬出之日就已通知了九子公司，到现在还存放在那里，九子公司应当支付保管费。九子公司向一审法院起诉请求：1．判令粟威、粟海赔偿九子公司房屋装修等损失共计609204元；2．判令粟威、粟海给予九子公司一年租金共计242550元；3．判令粟威、粟海承担本案的全部诉讼费用。粟威、粟海向一审法院反诉请求：1.判决解除双方之间的租赁关系；2.判令九子公司向粟威、粟海支付房屋占有使用费47162.5元；3.判决九子公司向粟威、粟海支付违约金242550元；4.判决九子公司向粟威、粟海支付水电费2941.7元（其中水费1664.7元、水费1277元）；5.判决九子公司向粟威、粟海支付已先行垫付的保管费用15000元（至2019年8月15日为1500元），并向粟威、粟海支付2019年8月16日至九子公司实际提取物品之日的保管费用；6.判决九子公司向粟威、粟海支付搬运费（将租房内的遗留物品运至保管仓库产生的费用）3000元；7.判决九子公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：粟威系高桥乡五一村拆迁安置小区A6栋107、207房的所有权人。粟海的父亲粟杰系A6栋108、208房的所有权人。2012年2月29日，九子公司（乙方）与粟杰（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将自建私房五一安置小区A-6栋4单元面积约390平方米（即前述107、108、207、208房）租赁给乙方作饭店用，租金按20万元每年计算，保证2016年9月前租金价格不变，按先预交租金后使用房屋的原则，租金在前一租期届满前10天预交，按半年交付；乙方在租赁使用期间的水、电费（按实际使用收取）、有线电视费、卫生费由乙方负责；租期暂定7年，从2012年8月15日至2019年8月19日止，租赁期满前双方均不得提前解除租赁协议，否则须按一年的租金赔偿对方损失，如甲方提前解约，将给予乙方一年的租金及房屋装修赔偿。双方还约定：如要改变用途或转租他人，须经甲方同意。2016年8月，双方达成补充协议：从2016年8月15日后，甲方房租按22万元每年计算，从2017年8月15日后，按每年5％递增（2017年8月15日至2018年8月15日为231000元，2018年8月15日至2019年8月15日为242550元）。上述协议签订后，九子公司在租赁房屋内经营“九子香辣蟹”。2013年3月，九子公司与案外人范伟签订房屋租赁协议，承租了范伟所有的A6栋106房，租赁期6年。九子公司为扩大经营重新装修，将106作为厨房，107、108为大厅，二楼为包厢。至2018年上半年止，九子公司均能按约缴纳租金。后因经营陷入困境，九子公司欲将承租的房屋转租他人，与粟威、粟海协商未果。2018年8月，九子公司未按时支付下一个半年的租金。经社区及美食协会组织双方多次协调，双方均未能达成一致。粟威于2018年8月15日向九子公司发送《催缴通知》，要求九子公司在同年8月17日前支付2018年8月15日至2019年2月14日的租金121275元及2018年2月15日至2018年8月14日的水费，逾期将视为九子公司拒不履行合同义务的单方违约，将解除《房屋租赁合同》并收回房屋。九子公司于同年8月21日函复粟威：1、因粟威于2018年8月15日将饭店大门上锁，而《房屋租赁协议》尚未到期，粟威的行为严重影响了九子公司的正常经营，粟威应承担由此造成的损失；2、根据《租赁协议》，粟威应赔偿九子公司一年的租金损失；3、由于粟威将房屋上锁，粟威对房屋的所有设施设备负有无条件保管义务；4、由于九子公司在与粟杰签订合同时已支付转让费32万元，九子公司与第三方进行的协商转让事宜，粟威应予同意。2018年10月11日，粟威、粟海委托湖南琼武律师事务所李鹏律师向九子公司发送《律师函》，告知九子公司：经社区调解后，双方既未达成调解，九子公司也不交租金，九子公司的行为已经构成违约，因此解除前述租赁协议，通知九子公司在10日内搬迁遗留物品，否则将自行处理并由九子公司承担处置费用。2018年10月18日，九子公司委托湖南五之律师事务所向李鹏律师邮寄《律师函》，告知粟威、粟海：1、九子公司2012年与粟杰签订《房屋租赁协议》时，向粟杰支付了转让费32万元，合同签订后，添置了大量设施设备，支付近150万元。2、2018年6-7月间，双方就转租事宜多次联系，但因粟威提出要求收取绝大部分转让费及其他相关请求，致无法达成协议。3、2018年8月18日，粟威将门面强行上锁，强行拆除监控设备，导致无法正常经营及转租，侵害了九子公司的合法权益。鉴于上述情况，九子公司明确表示并非自动放弃房屋内的所有物品，粟威、粟海无权处置，在此期间，九子公司一直会寻找合适的转租人。2018年10月26日，粟威、粟海在美食协会和社区工作人员的见证下，将九子公司置于107、108、207、208的物品运至租赁的仓库中保管。1、粟威租用长沙县江背镇福田村西薮组范检的私房存放九子公司的物品，租金为1500元每月，粟威已支付2018年10月26日至2019年8月25日租金15000元。为搬运物品至该仓库，支付搬运费3000元。2、九子公司经营至停业期间，拖欠水费1664.7元，电费1277元，共计2941.7元。3、粟威对于粟杰代其与九子公司签订《房屋租赁协议》没有异议。粟杰去世后，其合同中的相关权利义务由粟海承担，双方均无异议。4、粟威、粟海在2018年11月10日与第三方就涉案门面另行签订了租赁合同，并于数日后将门面交付该第三方使用。一审法院认为，九子公司与粟威、粟海签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方当事人均应按照合同约定切实履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，九子公司未按合同约定时间支付租金的行为已构成违约，虽然在此之前九子公司向粟威、粟海提出过转租，但依据《房屋租赁协议》，转租须经粟威、粟海同意，否则视为违约，故在双方就转租达成协议前，九子公司拒不支付租金，且经催告后仍不缴纳，粟威、粟海依法可行使合同解除权。粟威、粟海诉请解除双方的租赁关系，符合法律规定，一审法院予以支持。租赁关系解除的时间为粟威向九子公司发送《律师函》之日，即2018年10月11日。关于本诉。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案系九子公司延期支付租金导致解除合同，故九子公司诉请粟威、粟海赔偿租金损失和支付违约金，一审法院不予支持。关于反诉。粟威、粟海在《律师函》送达九子公司，告知九子公司解除合同前已于2018年8月18日将涉案门面强行上锁，导致九子公司在合同解除前即已被迫停止经营，粟威、粟海解除合同的行为存在瑕疵。粟威、粟海诉请九子公司支付自2018年8月15日至2018年10月6日的房屋占有使用费缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。粟威、粟海诉请九子公司支付违约金，虽然九子公司的行为已构成违约，考虑到违约金具有赔偿性，而粟威、粟海及时行使了合同解除权，避免了损失扩大，且粟威、粟海解除合同的行为存在瑕疵，对粟威、粟海的该项主张，一审法院不予支持。关于水电费，系九子公司实际使用产生，应由九子公司负担。关于粟威、粟海主张的搬运费及保管费用，系粟威、粟海为解除合同代九子公司垫付的费用，应由九子公司承担。一审法院判决：一、九子公司与粟威、粟海的租赁关系于2018年10月11日解除；二、九子公司于判决生效之日起10日内向粟威、粟海支付水电费2941.7元；三、九子公司于判决生效之日起10日内向粟威、粟海支付保管费（按1500元每月计算，至2019年8月25日为15000元，并支付至将物品提取之日止）；四、驳回九子公司的诉讼请求；五、驳回粟威、粟海的其他反诉请求。一审案件本诉受理费12318元，因适用简易程序减半收取计6159元，由九子公司负担，反诉受理费2980元，由粟威、粟海负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，一、关于粟威、粟海是否有权解除合同的问题。本案中，九子公司未在合同约定的时间内支付租金，经粟威催告后仍未支付，已构成违约。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，认定粟威、粟海有权解除合同，租赁关系解除的时间为2018年10月11日，适用法律正确，本院予以确认。二、关于粟威、粟海将案涉房屋租赁给第三人是否构成违约的问题。粟威、粟海于2018年11月10日将案涉房屋租赁给第三人，此时，九子公司与粟威、粟海房屋租赁关系已解除。因此，粟威、粟海有权将案涉房屋租赁给第三人。九子公司关于粟威、粟海将案涉房屋租赁给第三人构成违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、关于粟威、粟海应否赔偿装修损失的问题。由于本案系因九子公司逾期未支付租金导致合同解除，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定及双方房屋租赁合同约定，不予支持九子公司关于装修损失赔偿的诉请，并无不当，本院予以确认。四、关于九子公司是否应支付保管费的问题。双方合同解除后，九子公司应将存放于案涉房屋的设备取回，由于九子公司怠于履行合同解除后的义务，一审法院认定粟威、粟海将设备寄存所支付的保管费应由九子公司承担，并无不当，本院予以确认。综上所述，湖南九子餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12318元，由湖南九子餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十二月四日法官助理蔡伦书记员刘子涵附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。