湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10674号上诉人（原审被告）：武汉泰银物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区北湖街北湖西路14号3栋1层。法定代表人：段练，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁轶泽，该公司执行董事，男，1976年11月11日出生，汉族，住武汉市江岸区。被上诉人（原审原告）：陈文，男，1967年7月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区。上诉人武汉泰银物业管理有限公司（以下简称泰银公司）因与被上诉人陈文房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初3366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。泰银公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈文的诉讼请求，案件一审、二审诉讼费用由陈文承担。事实与理由：一、泰银公司受枫华苑业委会委托，以泰银公司的名义，在枫华苑业委会的授权范围内与陈文签订了房屋租赁合同，而且陈文在签订合同之前就知道泰银公司与武汉市枫华苑小区业主委员会（以下简称枫华苑业委会）的代理关系，根据合同法第四百零二条，泰银公司不是适格被告，陈文无权提起本案诉讼，人民法院应驳回其起诉。2018年6月15日武汉市兴华房地产开发有限公司（以下简称兴华公司）取得案涉房屋所有权证。陈文在签订合同之前就知道泰银公司与枫华苑业委会的代理关系，而且陈文是在与枫华苑业委会达成租金减免、不交房屋押金的情况下，枫华苑业委会授权泰银公司与陈文签订的房屋租赁合同。一审判决将另案已生效判决已经认定的事实进行颠倒，作出与武汉市中级人民法院、当事人意思的相反事实认定，认定事实和适用法律错误。二、陈文无有效证据表明已向武汉枫星置业开发有限公司（以下简称枫星公司）支付了2018年整年度租金。陈文无法提供缴款发票，也无法提供银行流水证明。在2019年7月1日一审第二次庭审中，审判员第二次要求陈文提交缴款发票和银行流水记录，陈文明确表示都没有，无法提供，但庭审记录并没有将这段质证情况记录在案，一审判决中也未对这一事实进行描述，直接认定定陈文已向枫星公司支付2018年整年度的租金，属于事实认定错误，严重侵害了泰银公司的合法权益。陈文辩称，泰银公司藐视法庭，无理取闹，陈文有发票和收据，已生效判决书也有，陈文所述就是事实。陈文向一审法院起诉请求：1.解除陈文与泰银公司签订的《房屋租赁合同》；2.泰银公司返还陈文已支付租金45,000元及利息（银行同期贷款利率计算）；3.泰银公司赔偿陈文因此所受经济损失；4.本案诉讼费及律师费用由泰银公司承担。一审法院查明事实：兴华公司系位于武汉市汉阳区马鹦路11号的枫华苑小区的房屋开发单位。位于武汉市汉阳区马鹦路11号枫华苑二期（经济适用房）5栋2单元1层医疗用房号房屋的初始登记权利人为兴华公司，房屋登记用途为城镇住宅用地及配套用房。陈文自2014年6月开始租赁使用上述枫华苑二期（经济适用房）5栋2单元1层医疗用房号房屋，经营枫华苑芙蓉兴盛超市，并办理了营业执照。2015年7月19日，兴华公司委托枫星公司对位于武汉市汉阳区马鹦路11号枫华苑小区所有商铺、社区配套用房进行经营管理，枫星公司可以自行经营，获取收益，对外出租，收取租金。同年7月28日，枫星公司委托武汉近邻物业管理有限公司（以下简称近邻公司）就枫华苑及枫华锦都商业及地下车位办理对外租赁事宜并代收部分租赁费。2017年6月，近邻公司向枫华苑业委会发函表示将在三个月后终止物业服务。同年9月26日，近邻公司向枫华苑业委会出具《终止物业服务通知书》表示该公司将于2017年9月30日退出枫华苑小区物业服务业务。2017年9月30日，枫华苑业委会发布《武汉市枫华苑小区物业中标公告》确定泰银公司替换近邻物业公司对枫华苑小区进行物业服务管理。关于上述诉争商铺的租赁，枫星公司与陈文于2017年10月1日就诉争商铺续签了《房屋租赁合同》，主要约定陈文租赁位于武汉市汉阳区马鹦路11号枫华苑小区5号楼2单元103、104室房屋从事超市经营；租赁期限5年，从2017年10月1日至2022年9月30日；租赁费为2017年10月1日至2019年9月30日期间每月人民币7,000元等。合同还对其他房屋租赁事宜进行了约定。合同签订后，陈文继续使用诉争商铺经营枫华苑芙蓉兴盛超市，并向枫星公司支付了自2017年10月1日至2017年12月31日期间的房屋租金人民币21,000元。2017年10月8日，枫华苑业委会向陈文发出书面《通知》载明：“经核实，芙蓉兴盛超市经营场所属于小区“医疗用房”，根据《中华人民共和国物权法》、《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市房产管理条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》，该房屋属于全体业主共有，武汉市兴华房地产开发有限公司及其关联公司无权对该房屋进行抵押、租售、买卖。”同年10月15日，枫华苑业委会向泰银公司出具《授权委托书》载明：“由于枫华苑芙蓉兴盛超市经营场所（5栋2单元103和104号房）属于小区配套医疗用房，根据《中华人民共和国物权法》、《湖北省物业服务和管理条例》、《武汉市房产管理条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，该房屋属于全体业主共有，其收益属于全体业主，为维护枫华苑全体业主的利益，现委托贵司从2017年10月1日至2022年9月30日，向芙蓉超市经营人陈文收取枫华苑5栋2单元103和104号房的房屋租金，贵司应每年与陈文签订房屋租赁合同，按5000元/月的租金标准进行收取。特此授权。”2017年10月16日，枫华苑业委会向陈文发出书面《通知》主要载明枫华苑芙蓉兴盛超市出租房属于全体业主共有，其收益属于全体业主，因近邻公司于2017年9月30日擅自撤离，现枫华苑业委会委托泰银公司收取上述出租房屋自2017年10月1日之后的租金、物业费、水电费，以上费用不再交给近邻公司。2017年10月27日，武汉市汉阳区鹦鹉街夹河社区向枫华苑业委会出具《工作联系函》表示“医疗用房”是小区的公共配套用房，属于全体业主所有，开发建设单位应该在枫华苑业委会成立开始就移交该房屋及相关资料，鉴于该房屋尚未进行产权登记，待开发建设单位对该房屋进行产权登记完毕后进行资料移交，在开发建设单位完成产权登记之前，其无权对该房进行抵押、租售、买卖，至于先期产生的收益，开发建设单位必须退还给枫华苑业委会。2017年12月26日，陈文向泰银公司支付枫华苑小区5栋2单元103室和104室两房屋自2018年1月1日至2018年3月31日期间的房屋租金人民币15,000元。2017年12月31日，泰银公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）陈文签订《房屋租赁合同》主要约定甲方将位于武汉市汉阳区枫华苑小区5栋2单元103室和104室房屋出租给乙方经营店铺；租赁期限1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；租金每月人民币5,000元；乙方如需续租必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同；合同到期后，租金按每月人民币7,000元标准进行调整，但最终结果以双方协商一致为准；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。合同还对其他房屋租赁事宜进行了约定。合同签订后，陈文继续使用上述租赁房屋经营枫华苑芙蓉兴盛超市，并于2018年4月18日向泰银公司支付上诉租赁房屋自2018年4月1日至2018年6月30日期间的房屋租金人民币15,000元，后于2018年6月30日向泰银公司支付上诉租赁房屋自2018年7月1日至2018年9月30日期间的房屋租金人民币15,000元。泰银公司收取陈文支付的诉争商铺的租金后并未交纳给枫华苑业委会，并表示上述租金已用于公共区域的维护管理。同时，陈文停止向枫星公司支付诉争商铺的租金。2018年9月，枫星公司与陈文就双方于2017年10月1日签订的《房屋租赁合同》之履行事宜产生纠纷诉至法院，一审法院依法立案受理。同年10月11日，枫华苑业委会出具书面决议表示决定帮助陈文委托律师就上述案进行应诉，案件律师费用由枫华苑业委会承担，但由泰银公司先行垫付。一审法院对上述案件进行审理后作出（2018）鄂0105民初4316号民事判决书，判决解除枫星公司与陈文于2017年10月1日签订的《房屋租赁合同》，并由陈文向枫星公司支付应付的房屋租金及占有使用费。陈文对判决不服，上诉至武汉市中级人民法院。武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终944号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，二审受理费人民币1,087元由陈文负担。2019年2月12日，武汉市国土资源和规划局汉阳分局向陈文作出书面回复：“……2、您咨询的不动产的权利人为武汉市兴华房地产开发有限公司，需通过转移登记的方式将该不动产权利人变更为‘枫华苑全体业主’。……”2019年4月1日，枫星公司与陈文签订《协议书》主要约定陈文向枫星公司支付从2018年1月1日起至2019年3月31日止的房屋租金及占有使用费共计人民币105,000元；前述房屋租金及占有使用费支付完毕后，枫星公司同意与陈文重新签订房屋租赁合同，并于2019年4月1日起将位于武汉市汉阳区马鹦路11号枫华苑小区5号楼2单元103、104室房屋继续租赁给陈文，租金调整为每月人民币6,000元，双方权利义务以新签订房屋租赁合同为准；陈文在支付前述房屋租金及占有使用费时一并支付枫星公司垫付的诉讼费人民币543.5元；协议约定事项履行完毕后，本案所涉权利义务了结，枫星公司无需向法院申请强制执行。协议书签订后，陈文支付了上述房屋租金及占有使用费人民币105,000元，近邻公司出具收款收据。同日，枫星公司作为出租方与承租方陈文重新签订《房屋租赁合同》约定枫星公司将位于武汉市汉阳区马鹦路11号枫华苑小区5号楼2单元103、104室房屋继续出租给陈文使用。合同签订后，租赁房屋一直由陈文使用至今经营超市及棋牌室。现陈文、泰银公司就双方于2017年12月31日签订的《房屋租赁合同》履行事宜产生纠纷，陈文诉至法院请求判令解除上述《房屋租赁合同》，泰银公司向陈文返还房屋租金人民币45,000元并按银行同期贷款利率标准向陈文支付利息，且赔偿陈文因此所受经济损失，本案诉讼费及律师费用均由泰银公司承担。庭审中，陈文明确其主张的经济损失为其承担的（2019）鄂01民终944号民事案件的二审受理费人民币1,087元。一审法院认为，陈文与泰银公司于2017年12月31日就位于武汉市汉阳区马鹦路11号枫华苑小区5号楼2单元103、104室房屋签订的《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。对于陈文提出要求解除上述《房屋租赁合同》的诉讼请求，泰银公司虽取得枫华苑业委会的授权向陈文出租租赁房屋，但租赁房屋的登记权利人为兴华公司而非枫华苑业委会，泰银公司以自己名义向陈文出租租赁房屋并未取得兴华公司的授权委托，事后兴华公司也未对泰银公司的上述出租行为之效力予以追认，故泰银公司无权将租赁房屋出租给陈文，也根本无法履行向陈文实际交付租赁房屋的主要合同义务，陈文使用诉争房屋仍系依据其与枫星公司签订的租赁合同，法院也确认陈文已向枫星公司支付2018年整年度的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，泰银公司作为出租方无法向承租方陈文履行交付租赁房屋的主要合同义务，其行为已构成违约并导致诉争合同目的无法实现，符合解除合同的法定条件，故对陈文的上述诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，诉争租赁合同解除后，泰银公司应当向陈文返还其已支付的全部房屋租金人民币45,000元，因泰银公司实际占有上述房屋租金并使用至今，故其应当向陈文支付占用资金期间的利息。关于利息的计算方式，因陈文分别于2017年12月26日、2018年4月18日及2018年6月30日按每次人民币15,000元之标准分三次向泰银公司支付房屋租金，且陈文主张资金占用利息的期间自2018年1月1日起算，故上述资金的占用利息应分三段计算：以人民币15,000为基数，自2018年1月1日起按照银行同期贷款利率计算至该款项实际返还之日止；以人民币15,000为基数，自2018年4月18日起按照银行同期贷款利率计算至该款项实际返还之日止；以人民币15,000为基数，自2018年6月30日起按照银行同期贷款利率计算至该款项实际返还之日止。对于陈文提出要求泰银公司向其支付（2019）鄂01民终944号民事案件二审受理费人民币1,087元作为经济赔偿的诉讼请求，因（2019）鄂01民终944号民事案件系陈文违反与枫星公司之间的租赁合同产生诉讼进而产生的费用，并非因泰银公司违约导致的损失，故对陈文的该诉讼请求不予支持。对于陈文提出要求泰银公司承担陈文支付的律师费的诉讼请求，因陈文主张的律师费并非本案诉讼的必要费用，且陈文未提交证据证明其已实际发生，故对陈文的该诉讼请求不予支持。对于泰银公司主张其不是本案的适格被告的观点，本案诉争合同系由陈文与泰银公司自愿签订，依据合同相对性原则，诉争合同对陈文、泰银公司双方均产生约束力，诉争房屋租金亦由泰银公司收取并未交纳给枫华苑业委会，陈文依据诉争合同将泰银公司列为被告进行本案诉讼并无不当，故对泰银公司的上述主张不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，一审判决：一、解除陈文与武汉泰银物业管理有限公司于2017年12月31日就位于武汉市汉阳区枫华苑小区5栋2单元103室、104室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、武汉泰银物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向陈文返还房屋租金人民币45,000元；三、武汉泰银物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向陈文支付上述房屋租金人民币45,000元的利息，计算方式为：以人民币15,000元为基数，自2018年1月1日起按照银行同期贷款利率计算至该款项实际返还之日止；以人民币15,000元为基数，自2018年4月18日起按照银行同期贷款利率计算至该款项实际返还之日止；以人民币15,000为基数，自2018年6月30日起按照银行同期贷款利率计算至该款项实际返还之日止；四、驳回陈文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币925元减半收取为人民币462.5元（此款陈文已预交），由武汉泰银物业管理有限公司负担，武汉泰银物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担的款项直接支付给陈文。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：泰银公司提交了如下证据：证据一，泰银公司按枫华苑业委会要求垫付陈文与枫星公司律师费的发票，拟证明陈文与枫星公司关于案涉房屋纠纷的律师费是泰银公司按照枫华苑业委会要求垫付，不是陈文自己支付的，一审认定事实不清。证据二，案涉房屋的权属证明，拟证明案涉房屋的权属证明是在2018年6月15日才取得的，之前房屋的权属并不属于兴华公司。证据三，枫华苑业委会于2018年1月7日、2018年4月23日、2018年7月9日出具的收款说明共三份，拟证明陈文自始都清楚交给泰银公司的租金属于枫华苑业委会而不是泰银公司的事实本质，与（2019）鄂01民终944号判决书第7页第18行采纳陈文的证言相符。经质证，陈文对三组证据均不认可，认为证据一中的律师费是泰银公司操作的并非陈文交的，但陈文交了二审上诉费，证据二是真实的，证据三枫华苑业委会是否收取租金陈文不知道。本院对泰银公司提交证据的真实性均予以认定。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，泰银公司已将其收取陈文的租金全部转交给枫华苑业委会。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”本案中，泰银公司受枫华苑业委会的委托，以自己的名义与陈文订立《房屋租赁合同》，该合同因枫华苑业委会未取得租赁物权属，导致泰银公司无法向陈文履行义务，现陈文选择泰银公司作为相对人主张其权利，具有法律依据，一审法院对于陈文解除租赁合同、返还房屋租金及利息的诉讼请求予以支持，是正确的。虽然泰银公司在本案中无明显过错，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，泰银公司的民事责任并不能因此而免除，其应向案外人主张相应权利。综上所述，泰银公司的上诉请求，均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由武汉泰银物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇一九年十二月二日法官助理杜文书记员杜文