湖南省长沙市雨花区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0111执异96号案外人：长沙金鹏房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区湘江中路一段**。法定代表人：彭纯其，总经理。委托诉讼代理人：袁爱军，女，该公司工作人员。申请执行人：陈东，男，1977年11月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：方亮辉，湖南弘一律师事务所律师。被执行人：王洪，男，1973年11月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。本院在执行申请执行人陈东与被执行人王洪借款合同纠纷一案中，案外人长沙金鹏房地产开发有限责任公司对本院执行位于长沙市××区××路××树大厦××号房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人长沙金鹏房地产开发有限责任公司称，位于长沙市××区××路××大地××号房屋的产权已于2011年8月5日办至案外人名下，无任何合法有效证据证明该房屋为王洪所有，法院将其列为执行标的物强制执行，缺乏事实和法律依据。王洪与案外人签订《商品房买卖合同》后，王洪未按合同约定交纳房屋预售款，这一事实已经法院出具法律文书为证，房屋买卖合同依法并未生效，且王洪停止交纳房屋月供后，银行按揭贷款一直由案外人支付，因此王洪不可能取得房屋所有权，至今该房屋在登记机关只有预购信息，房屋产权仍在案外人名下。请求：终止对长沙金鹏房地产开发有限责任公司名下位于长沙市××区××路××树大厦××号房屋的拍卖。申请执行人陈东称，根据查询的不动产登记信息，涉案房屋登记在被执行人王洪名下，对于被执行人名下财产，法院有权予以处置、拍卖，且被执行人本人亦同意进行处置。被执行人王洪为涉案房屋支付了首付款（通过湖南特地投资有限公司优惠让利的方式支付），且对剩余款项办理了按揭贷款，王洪已经支付完了全部购房款，涉案房屋应归王洪所有。案外人提交的长房权证开福字第**房产证登记时间为2011年8月5日，而申请执行人提交的不动产权登记部门最新登记信息显示，房屋登记在被执行人王洪名下，案外人提交的权属登记已被覆盖，房屋已经属于王洪所有。案外人提交的长沙市开福区人民法院作出的（2011）开民一初字第1810号民事判决并没有确认涉案房屋归案外人所有，相反，该判决书确认的涉案房屋主体为被执行人王洪，王洪与案外人只有关于首付款的债权债务关系。案外人无权以所有权人名义排除对涉案房屋的执行，请求依法驳回其异议申请。本院查明，原告陈东诉被告王洪、吴荣华民间借贷纠纷一案，陈东向本院申请财产保全，本院依法审查后于2018年1月19日作出（2018）湘0111民初309号民事裁定：冻结被申请人王洪、吴荣华的银行存款852000元或查封、扣押、冻结其价值相当的其他财产。2018年1月25日，本院依据该裁定书查封了王洪名下位于长沙市××区××大道××南侧大地××（××）824号房屋（不动产登记证明号40××43），查封期限为三年，自2018年1月25日至2021年1月24日止。案件审理过程中，陈东向本院申请撤回了对吴荣华的起诉。2018年3月28日，本院作出（2018）湘0111民初309号《民事调解书》，确认达成如下调解协议：一、经原告陈东与被告王洪双方一致确认被告王洪欠付原告陈东本息为816000元，被告王洪分别于2018年8月30日前归还200000元；2018年10月30日前归还200000元；余款416000元于2019年3月30日前全部付清；二、若被告王洪未按照上述约定时间归还任一笔款项，原告有权向被告王洪主张违约金120000元，并同时有权就欠付的全部本息提前向人民法院申请强制执行；三、双方再无其他争议。本案受理费12320元，因调解减半收取6160元，原告陈东自愿承担。上述调解书生效后，因王洪未按要求履行给付义务，陈东向本院申请强制执行。执行过程中，陈东、王洪经协商一致，决定对王洪名下位于长沙市××区××大道××南侧大地××（××）824号房屋以处置价140万元进行司法拍卖，并向本院提交了书面申请，本院遂于2019年8月16日作出（2019）湘0111执1065号之一执行裁定：拍卖被执行人王洪名下位于长沙市××区××大道××南侧大地××（××）824房屋（权证号码40××43）一套。长沙金鹏房地产开发有限责任公司不服，提出书面异议。另查明，2005年10月12日，长沙金鹏房地产开发有限责任公司与湖南特地投资有限公司签订《湘春路临江南翼工程（金墅村大厦）项目投资合作协议》，约定双方合作建设大地金墅项目。2008年10月30日，长沙金鹏房地产开发有限责任公司与王洪签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为20076328824），合同约定王洪购买长沙金鹏房地产开发有限责任公司位于开福区××大道××南侧大地××项目××层××号商品房，总价款1051889元，其中首付款321889元应于合同签订之日支付，剩余房款730000元采用银行按揭方式支付。上述合同签订后，王洪在长沙市商业银行芙蓉支行办理了房屋的贷款手续,并于2008年11月10日办理了预购商品房预告登记，登记证明号为40××43。此后，王洪未向长沙金鹏房地产开发有限责任公司交纳上述房屋的首付款，长沙金鹏房地产开发有限责任公司亦未向王洪交付上述房屋。2011年6月22日，长沙金鹏房地产开发有限责任公司向长沙市开福区人民法院提起诉讼。该院于2015年12月14日作出（2011）开民一初字第1810号民事判决：一、被告王洪在本判决生效之日起10日内支付原告长沙金鹏房地产开发有限责任公司购房首付款321889元及违约金（以321889元为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，自2011年6月22日起计算至本判决确定支付之日止）；二、驳回原告长沙金鹏房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费6128元，由被告王洪承担。上述判决生效后，王洪仍未按要求履行给付义务，长沙金鹏房地产开发有限责任公司向长沙市开福区人民法院申请执行。经本院询问，王洪确认执行法院目前未就其名下财产采取执行措施，对于涉案房屋首付款，王洪称因湖南特地投资有限公司欠付第三人款项，王洪对该第三人享有债权，故用该债权抵付涉案房屋首付款。再查明，涉案房屋已于2011年8月5日办理所有权登记，登记所有权人为长沙金鹏房地产开发有限责任公司，房产证号为长房权证开福字第**。自2015年起，涉案房屋按揭贷款一直由长沙金鹏房地产开发有限责任公司代为缴纳。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋能否作为被执行人王洪的财产予以执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。根据上述规定，当已预告登记的房产符合物权登记条件的,预告登记房产人才能请求对已预告登记的房产进行物权登记,以排除他人对该房产的执行。本案中,虽然被执行人王洪就购买涉案房屋与案外人长沙金鹏房地产开发有限责任公司签订了《长沙市商品房买卖合同》并办理了预告登记，但长沙市开福区人民法院已作出（2011）开民一初字第1810号民事判决，认定被执行人王洪欠付涉案房屋首付款，并判令其向案外人长沙金鹏房地产开发有限责任公司支付相应款项。被执行人王洪至今未按上述生效判决要求履行付款义务，亦未对涉案房屋占有、使用，且房屋按揭贷款自2015年起一直由案外人长沙金鹏房地产开发有限责任公司代为偿付。因被执行人王洪未按房屋买卖合同的约定履行买受人义务，故涉案房屋虽已进行预告登记,但并不符合物权登记的条件,不能认定为被执行人王洪的合法财产,涉案房屋仍为案外人长沙金鹏房地产开发有限责任公司所有。综上，本院不能将涉案房屋作为被执行人王洪的财产进行实体处理，对案外人长沙金鹏房地产开发有限责任公司的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款、第三十条之规定，裁定如下：中止对位于长沙市××区××路××树大厦××号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  向 斌审 判 员  朱晓云人民陪审员  胡 南二〇一九年十二月四日书 记 员  李 思附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。