广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初13149号原告：展威电子（深圳）有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道凤凰社区凤凰大道**惠科厂厂房101，统一社会信用代码914403007451867511。法定代表人：周方斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王潜，上海都邦律师事务所律师。被告：谢文彬，男，汉族，1971年10月30日出生，身份证住址安徽省安庆市怀宁县，委托诉讼代理人：龙梓滔，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶晓敏，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市劲嘉福凤投资有限公司（曾用名深圳市劲嘉云谷投资发展有限公司），住，住所地深圳市南山区粤海街道麻岭社区科技中二路**劲嘉科技大厦2001一社会信用代码91440300MA5EQHHA7R。法定代表人：乔鲁予。委托诉讼代理人：宋晓东，广东信桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾琼，广东信桥律师事务所律师。原告展威电子（深圳）有限公司（以下简称“展威公司”）与被告谢文彬、深圳市劲嘉云谷投资发展有限公司（以下简称“劲嘉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告公司法定代表人周方斌及其委托诉讼代理人王潜，被告谢文彬及其委托诉讼代理人龙梓滔、饶晓敏，被告劲嘉公司委托诉讼代理人宋晓东、曾琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告谢文彬与原告签订的《承租合同书》无效；2.两被告向原告退还租赁保证金532000元及利息10000元（利息以中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂从2018年9月20日起计算至起诉之日，并从起诉之日起按上述利率标准计算至被告返还款项之日止）；3.两被告向原告退还因面积不符而多收取的房屋占用费297369元（计算标准1739平方米×38元×4.5个月）以及利息5000元（利息以中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂从2019年3月1日起计算至起诉之日，并从起诉之日起按上述利率标准计算至被告返还款项之日止）；4.两被告向原告赔偿空置损失435879元（计算标准2549平方米×38元×4.5个月，暂计至2019年2月28日，实际计算至房屋返还之日止）；5.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年9月14日，原告作为承租人与被告谢文彬作为出租人签订《承租合同书》，约定被告谢文彬将其位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区腾丰三路原山形朝日（电器）深圳有限公司厂区面积约7000平方米的房屋租赁给原告使用，租赁期限从2018年9月15日至2020年2月14日，租金每平方米38元。合同签订后，原告如约将二押一租合计798000元支付给出租人，后出租人向原告交付了约5000平方米厂房。在合同履行过程中，原告陆续发现上述厂房存在如下问题：一、上述厂房无法办理租赁合同备案手续；二、上述厂房系被告劲嘉公司与深圳市凤凰股份合作公司准备合作开发的城市更新项目地块上的建筑物，被告谢文彬不是出租权利人，被告劲嘉公司才是出租权利人；第三，上述厂房实际面积为5026.33平方米，比合同面积7000平方米少了约2000平方米，差额达40%以上。原告发现上述问题后，立即与两被告积极沟通，要求两被告予以整改，并按房屋实际面积收取租金。但两被告对此不予理会。为此，原告拒付了2019年3月份租金。此后，两被告于2019年4月8日委派多名安保人员强行进驻并收回了上述厂房。综上，原告与两被告的租赁合同合法有效，应继续履行，因合同面积和实际面积相差巨大，应按实际厂房面积予以继续履行。两被告强行收回厂房，侵犯了原告合法权益，应立即予以交付上述厂房，租金应从实际交付厂房之日开始重新计算，并承担相应违约责任，依据合同约定赔偿原告两个月租金532000元，两被告多收取原告的押金及租金应予以返还。由于《承租合同书》尚未由法院作出生效判决确认无效，因此原告因该合同无效而实际产生的损失暂无法计算，原告对于合同无效而产生的损失保留另案起诉的权利。被告谢文彬口头答辩称，关于原告诉讼请求第2项，根据《承租合同书》第5条第2款、第7条第5款的约定，因原告违约转租、改扩建行为，被告有权不退还原告押金，因此该诉讼请求并无依据。即使法庭认为需要退还押金，也应在原告支付相应占用费等其他费用的前提下返还。关于诉求第3项，被告劲嘉公司实际出租面积超过7000平方米，与《承租合同书》中的约定一致，同时因原告存在拒付租金、违约转租、擅自改造等行为，违反约定的是原告，应由原告承担责任。关于空置损失的诉求，因为原告并没有在本案中提交我方影响其使用的相关证据，并且原告也将该等物业转租给第三方，并且正常收取租金，由此可知，原告使用案涉物业并无任何障碍，所谓的空置损失，既无事实依据，也无合同依据，更无法律依据，不应得到法庭支持。被告劲嘉公司口头答辩称，我方与原告并无直接合同关系，与被告谢文彬也并非委托代理关系，依法不应承担向原告退还押金、支付所谓占用费以及承担赔偿相应空置损失的法律责任。从合同签订看，我方系与被告谢文彬签订《山形朝日厂房承包合同书》，被告谢文彬据此与原告签署《承租合同书》，双方之间的合同关系是非常明确的，而从合同履行上看，原告的租金、押金以及相关因使用案涉厂房所产生的费用均直接向被告谢文彬交付，而并没有向我方支付，在原告与被告谢文彬租赁合同产生纠纷时，原告也并未向我方提出过任何履行合同或违约等相关方面的主张。最重要的是，在2019年4月25日在凤凰社区工作站、凤凰股份合作公司以及我方的见证下，原告及被告谢文彬就案涉纠纷进行调解时，双方关于案涉厂房租赁关系的解除、厂房移交、款项结算等事项均未涉及我方，我方仅作为见证方出现，而在彼时原告也没有把我方认为是合同当事人。因此我方认为，各方对各自合同关系的认识是非常明确、没有争议的，请求法庭驳回原告对我方的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年9月14日，原告(作为乙方)与被告谢文彬(作为甲方)签订一份《承租合同书》。约定甲方将其位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区腾丰三路原山形朝日（电器）深圳有限公司厂区面积约7000平方米（含公摊面积）出租给乙方，乙方可将承租标的用于租赁等合法经营用途。在“承租期及免租期”条款中约定，租期自2018年9月15日至2020年2月14日，2018年10月15日前为免租期，从2018年10月15日起正式起租，厂房租金按每平方米单价38元计；如甲方在2020年2月14日前收回标的，甲方需赔偿两个月租金计532000元给乙方，如乙方于该日前退租，则甲方不予退押金，乙方应交清当月租金和水电费等费用。“押金及承租费”条款约定，乙方应于每月15日前一次性付清当月租金266000元；合同签订之日乙方缴纳押金532000元，期满，乙方返还所有承租标的、结清承租费用，经甲方确认并在《物业交接单》签字完成后当日将押金无息退还；乙方须缴纳水电押金80000元。“标的物交付”条款约定，甲方应于2018年9月15日前将承租标的交付乙方使用，乙方若对甲方交付的承租标的状况有异议，应当场提出，由双方协商解决。“标的维护”条款约定，承租期间，承租标的使用、维护与管理由乙方负责，除标的出现不可归责于乙方的如屋面漏水等、建筑结构问题外，日常维修由乙方负责并承担费用；因经营需要改变标的结构或改装，须提前与甲方沟通并在获得甲方同意后执行，否则，甲方有权解除本合同，收回标的并没收乙方缴纳的押金，乙方应在合同终止之日起三日内向甲方结清所有承租费用；甲方委托乙方全权处理标的所涉消防、安保、维修、拆卸等事宜，相关处理方案乙方应提前告知甲方并征得甲方书面同意方可执行。合同还对禁止转租等乙方其他权利义务、违约责任、免责条款以及争议解决等事项进行了约定。租赁双方还于2019年1月6日签署《协议书》，约定因甲方拆除部分建筑，双方商定减去拆除部分租金后，按每月26000元计，因乙方暂时用电量不大，暂时不交原合同约定电费押金8万元。合同履行过程中，因原告未按期交纳租金及水、电费，被告谢文彬曾通过向原告法定代表人周方斌发送微信、张贴《通知》的方式向原告催收，原告公司法定代表人周方斌分别于2018年12月11日、2019年3月4日向被告谢文彬出具《承诺书》承诺按期付租，其中2019年3月4日的《承诺书》中还约定：周方斌保证每月15日前支付本月全部租金及水电费，并对原告欠付租金及水、电费等一切费用承担无限连带责任。2019年4月25日，原告与被告展威公司在案外人凤凰股份合作公司、被告劲嘉公司代表见证下，就案涉租赁合同纠纷进行调解，并签署《会议纪要》。纪要主要内容为：双方租赁合同将于2019年4月30日解除，正式解除协议在同年5月1日前签署；双方认定承租面积为5261平方米，原告应按该面积补齐至2019年4月8日的租金，解除协议签订后，被告谢文彬向原告退还押金，原告向被告谢文彬退还已收取的7名租户的押金及2019年4月8日后的租金，被告谢文彬按认定面积退还从承租日到2019年4月8日多收取的租金……后，双方因未能就被告谢文彬退回款项数额达成一致并未如期签署正式解除协议。被告谢文彬主张在调解过程中允诺按厂房面积5261平方米计租，系出于尽快收回租赁场地减少原告不当利用造成的破坏而作出的让步。另查，原告在承租涉案场地期间，与次承租人签订《厂房租赁合同》并出具收款收据，将部分承租场地分别出租给次承租人陈俊、李大宏、张春刚、颜标格、魏成才、嘉里宜居供应链（深圳）有限公司、深圳市力展祥货运代理有限公司，出租对象涉及案涉厂房3973平方米、厂房周边空地600平方米，起租时间有2018年9月25日、10月18日、2019年3月1日、2019年4月1日等。又查，案涉厂房已由深圳市凤凰股份合作公司作为权利人向深圳市宝安区查违办进行农村城市化历史遗留违法建筑申报，至本案庭审辩论终结时尚未取得不动产权属登记，申报回执显示申报材料中并无《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》。深圳市凤凰股份合作公司已于2018年8月1日将包括案涉厂房在内的原山形朝日电器（深圳）有限公司租用地块上建筑物和构筑物交付给被告劲嘉公司使用，被告谢文彬于2018年8月1日起自被告劲嘉公司处承租案涉厂房，被告劲嘉公司认可被告谢文彬承租范围包括案涉厂房及厂房周边2835.2平方米空地。经被告劲嘉公司委托测绘，深圳市勘察研究院有限公司就原山形朝日地块进行现状测绘并于2018年9月14日出具《测绘报告》，载明地块测绘建筑物3栋，其中厂房建筑面积5261.8平方米，报告中地块范围现状图载明地块总面积14502.53平方米。庭审中，原告与被告谢文彬均确认案涉租赁场地于签订合同当日交付，原告依约支付了押金532000元。经本院就案涉合同效力认定予以释明，原告当庭变更了诉讼请求。原告主张因厂房屋顶漏水及消防管道问题导致厂房2549平方米自承租之日起空置产生租金损失。被告谢文彬否认有收到原告相关异议，主张原告从未向其提出退租要求，即便因逾期交付租金被通知限期搬离，原告亦通过由其法定代表人出具承诺书并以个人承担保证责任的方式请求给予付款宽限期、继续履行租赁合同，原告有关消防问题影响厂房使用的主张与事实不符，实际使用情况为至2019年4月25日调解时原告仍确认次承租人尚在使用租赁的部分厂房。同时，被告谢文彬主张原告在2019年2月份才发现厂房漏水，并于庭后提交维修照片，证明其已及时对厂房漏水予以维修，原告后续并未有就漏水问题提出异议。再查，被告谢文彬已先行就案涉租赁合同以本案原告及其法定代表人周方斌为被告，向本院提起民事诉讼[本院受理案号（2019）粤0306民初12890号]，要求两被告返还案涉租赁场地并支付拖欠租金及水电费。在（2019）粤0306民初12890号案件庭审中，本案原告对案涉厂房面积5261.8平方米没有异议，亦确认本案被告谢文彬提交《测绘报告》及出租标的厂区面积图纸的真实性。本院经审理认定，本案展威公司与谢文彬签订的《承租合同书》为无效合同，合同约定租赁标的为原山形朝日（电器）深圳有限公司厂区即案涉厂房及周边空地共7000平方米，展威公司已付清2019年2月以前的占用费，并据此判决确认谢文彬与展威公司于2018年9月14日签订的《承租合同书》无效，展威公司应将案涉租赁场地返还谢文彬，并按双方约定的月租金24万元支付2019年3月1日至返还之日止的场地占有使用费，展威公司支付谢文彬代垫的2019年3月至4月水电费，合计8929元，谢文彬应退还展威公司押金532000元。以上事实，有《承租合同书》、《协议书》、《承诺书》、《会议纪要》、《厂房租赁合同》、收款收据、微信聊天记录、《测绘报告》、出租标的厂区面积图纸、《关于山形朝日地块使用权交付的说明》、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、《山形朝日厂房承包合同书》、《关于山形朝日厂房承包合同书相关内容的说明》、照片、维修费收据等证据及庭审笔录佐证，可资认定。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，因本院已在另案审理中认定案涉《承租合同书》为无效合同，并依据无效合同的处理原则就租赁双方互负返还责任及案涉租赁场地占有使用费予以处理。原告在本案中再次要求确认合同无效、返还押金、退回因面积不符而多收取的占有使用费及利息，本案不再重复处理。至于押金利息，原告作为承租人亦负有审慎义务，其在案涉租赁厂房未取得不动产产权登记的情况下，未予审查建筑物本身是否经主管机关批准建设，对合同的无效亦负有过错。故原告要求被告谢文彬支付自押金交付之日起的利息，缺乏依据，本院不予支持。关于空置损失。原告主张有以口头和书面形式向被告谢文彬提出因案涉厂房屋顶漏水及消防管道问题，导致厂房中的2549平方米自承租之日起产生空置损失，被告谢文彬辩称未收到原告的整改要求，且原告未提交送达凭证。本院认为，原告至2019年2月6日发现厂房屋顶存在漏水问题，被告谢文彬提交的照片显示其已于2019年2月8日前履行修缮义务，原告未就修缮期间的空置损失提交有效证据予以佐证，且原告在被告谢文彬履行修缮义务后并未就漏水问题提出异议，视为原告认可被告谢文彬的修缮效果，原告主张案涉厂房屋顶漏水产生的空置损失，无事实依据，本院不予支持。至于因消防管道问题产生的空置损失，案涉厂房、宿舍楼（共两栋）的主体在消防方面已经深圳市公安局宝安区消防警察大队认定具备使用条件并同意投入使用，原告在2018年9月14日与被告谢文彬签署《承租合同书》后，与次承租人分别签订《厂房租赁合同》，原告及次承租人均未曾就消防管道的正常使用提出异议，亦未提交有效证据证明消防管道存在问题，应推定案涉厂房的消防管道足以满足正常使用需求。另外，原告公司法定代表人周方斌出具《承诺书》承诺按期付租并对原告欠付租金及水、电费等一切费用承担无限连带责任，要求继续履行合同，并未提出退租的请求。原告主张消防管道存在问题并主张由此产生的空置损失，没有事实依据，本院不予支持。关于被告劲嘉公司的连带责任。案涉《承租合同书》系原告与被告谢文彬签署，被告劲嘉公司并非合同一方当事人，原告要求被告劲嘉公司对返还押金及房屋占用费、赔偿空置损失承担连带责任，不符合合同相对性原则。同时，本案中，原告未能提交任何有效证据证明被告劲嘉公司对案涉租赁合同的无效负有过错，理应自行承担举证不能的不利后果。原告要求被告劲嘉公司与被告谢文彬承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告展威电子（深圳）有限公司的全部诉讼请求。案件受理费16323元，保全费5000元，均由原告展威电子（深圳）有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 吕  海  云人民陪审员 黎  炳  文人民陪审员 彭  舒  燕二〇一九年十二月二十三日书 记 员 叶  宝  英书 记 员 杨凯雄（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。