福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2928号 上诉人（原审原告）：郭大目，男，1961年6月25日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：许光瑜、刘琼，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张建成，男，1991年1月10日出生，汉族，住福建省漳州市漳州开发区。 委托诉讼代理人：郑国强、吴雅玲，福建协兴律师事务所律师。 原审第三人：杨安东，男，1974年12月21日出生，汉族，住福建省漳州市漳州开发区。 原审第三人：张宝琴，女，1974年7月27日出生，汉族，住福建省漳州市漳州开发区。 上诉人郭大目因与被上诉人张建成、原审第三人杨安东、张宝琴案外人执行异议之诉一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初3178号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月4日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郭大目上诉请求：撤销原审判决，改判支持郭大目的原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审认定上诉人未提供实际占有房产的依据是认定事实错误。2017年4月26日物业公司出具的《业主情况登记表》载明房屋业主为上诉人，内容体现该房屋为转让性质的二手房，足以证明上诉人已实际占有该房屋。二、原审依据调解协议认定上诉人的主张不足以对抗查封是适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，上诉人的权利足以排除执行。 张建成辩称：一、原审对本案认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。二、上诉人的上诉事实和理由不成立。1、原审法院认定上诉人未提供实际占有该房屋的依据是完全正确的。在人民法院查封之前上诉人并未已经合法占有该不动产；上诉人是否已合法占有该不动产，无证据证明，买卖合同书虽写签订合同当日交付，但是否实际交付不清楚，上诉人没有提供诸如对房屋进行装修、已实际住在该房屋内，缴交物业费、水电费等证据证明已合法占有该不动产。2、原审法院依据调解协议书认定上诉人的主张不足以对抗查封适用法律完全正确。上诉人与被执行人签订买卖书面合同与办理委托公证均是被执行人为了逃避债务而为之，其行为因损害其他债权人利益而无效。上诉人仅凭物业事后出具的一张业主登记情况表就主张其占有该房屋显然证据力不足。上诉人没有证据证明其已支付全部价款，其第一笔款近80万元的首付款没有采用银行转账方式，根本不符合常理；5万元没有通过银行转账方式直接支付给被执行人，而是现金支付给受托人也不符合常理。最后，上诉人由于没有全部支付房款，本案在上诉人购房过程中就已被法院查封，根本无法正常过户，却仍然与被执行人签订房屋买卖合同并事后进行委托公证，且到法院进行调解，以此来达到被执行人非法转移财产的目的。 杨安东、张宝琴未作出答辩。 郭大目向一审法院提起诉讼请求：1、请求确认坐落于漳州开发区为郭大目所有；2、请求停止对坐落于漳州开发区的执行；3、请求解除对坐落于漳州开发区的查封。 一审法院认定事实如下：2017年11月29日，一审法院作出（2017）闽0681民初5747号民事判决书，判决杨安东、张宝琴共同偿还张建成借款580000元及利息。诉讼中，2017年11月1日，一审法院裁定查封杨安东名下坐落于漳州开发区，并于2017年11月8日实施查封。 2017年4月26日，杨安东、张宝琴与郭大目签订《颖利房产房屋买卖合同》，约定杨安东、张宝琴将讼争房产出售给郭大目，房款金额为1450000元，2017年4月26日支付金额为790163.76元等内容。2017年5月2日，杨安东、张宝琴委托陈清滨代为办理还清讼争房产的全部抵押贷款，办理并领取上述房产的权属证书，有权与买受人郭大目签订房产买卖协议、契约、收取转让房款，有权与买受人郭大目到不动产登记部门办理上述房产的权属转移登记手续……等内容。2017年11月6日，郭大目支付购房款604987.38元。2017年11月13日，郭大目向一审法院提起诉讼，要求杨安东、张宝琴继续履行《颖利房产房屋买卖合同》，配合将讼争房产的产权变更登记至郭大目名下；返还多支付的购房款4536元。经一审法院主持调解，达成如下调解协议，并制作（2017）闽0681民初6651号民事调解书。主要内容（摘要）：一、址在漳州开发区韩江路7号山语海2幢1804室房产在相关案件解除诉讼保全措施后十日内，杨安东、张宝琴应协助郭大目办理产权变更登记手续；二、若杨安东、张宝琴依约履行上述义务，郭大目放弃其他诉讼请求。调解书作出后，郭大目对本案诉争房产提出执行异议，请求中止对诉争房屋的执行。一审法院经审查作出（2019）闽0681执异22号执行裁定书，裁定：驳回案外人郭大目的执行异议请求。郭大目不服该裁定，故具状诉至法院。 一审法院认为，郭大目向杨安东、张宝琴购买房产，未办理产权变更登记手续。虽有郭大目支付购房款的事实，但没有实际占有该房产的依据。法院对该房产的查封裁定及实施，在郭大目向法院提起诉讼，要求继续履行，并达成协议之前。在诉讼中达成的调解协议，其内容也体现讼争房产已被采取保全措施。在法院对讼争房产查封之后，郭大目与被执行人（本案第三人）达成的调解协议，不能具有对抗查封的效力。且双方在诉讼中的调解协议，不能代替物权变更登记的行为。故郭大目诉讼请求：1、确认坐落于漳州开发区为原告所有；2、停止对坐落于漳州开发区的执行；3、解除对坐落于漳州开发区的查封；不符合相关规定，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第（二）项的规定，判决：驳回郭大目的诉讼请求。一审案件受理费17850元，由郭大目负担。 二审诉讼中，郭大目提供以下证据：1.福建增值税普通发票，欲证明郭大目缴纳漳州开发区翰江路7号山语海幢1804房产2018年4月1日至2019年6月30日的物业费及2016年10月1日至2019年3月31日公摊电费的事实。2.2014年1月15日开具的销售不动产统一发票（自开）；3.2014年4月22日开具的销售不动产统一发票（自开）；4.中华人民共和国税收完税证明；5.涉税证明；6.商品房买卖合同网上登记备案证明书；7.福建省新建商品房住宅使用说明书；8.福建省新建商品房住宅质量保证书；9.钥匙。第2-9组证据欲证明杨安东、张宝琴已将讼争房屋交付给郭大目使用，郭大目已实际占有讼争房屋的事实。张建成质证意见：并非新证据，不能作为证据使用。附条件质证意见：证据一真实性合法性关联性均有异议，无法证明郭大目的主张，开票日期是2019年6月4日开具的，本案裁定查封讼争房产是在2017年10月1日，该发票是在2019年6月4日，明显存在虚假。既然是2019年6月4日出具的，为什么在一审不提交。该份证据也无法证明是交付涉案房屋的物业费、公摊电费，郭大目陈述开发商免除两年物业费是郭大目单方陈述没有提供证据。对证据二的三性有异议，发票上体现的都与郭大目无关，都没有体现郭大目的名字，无法证明杨安东已经将房屋交付给郭大目，恰恰可以证明涉案房屋并未交付，至于使用说明书、质量保证书也无法证明郭大目的主张，这些材料均没有提到郭大目的名字。本院认为，郭大目提供的上述证据真实有效，结合本案房屋买卖合同约定杨安东、张宝琴应于签订合同当日（2017年4月26日）向郭大目交付房屋，以及当天郭大目即作为二手房业主在小区物业办理业主登记的事实，可以证明本案房屋买卖合同签订之后，杨安东、张宝琴已将讼争房屋交付给郭大目使用，郭大目已实际占有使用讼争房屋。 二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。 另查明：1、本案房屋买卖合同约定由郭大目替杨安东、张宝琴每月分期偿付银行按揭款（原贷款期限为20年），但未约定房屋产权证的过户时间。2、2017年10月10日，郭大目付给杨安东、张宝琴的委托代理人陈清滨50000元。3、本案讼争房屋于2017年8月7日办理了产权证,2017年11月6日郭大目支付该房屋的银行按揭余款后，该房屋的产权证于2017年11月13日解押。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，郭大目于法院查封讼争房屋之前，已与杨安东、张宝琴签订《颖利房产房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,应认定合法有效。本案一、二审郭大目提供的证据，可以相互印证，形成完整证据链，证明郭大目在法院查封讼争房屋之前，已支付了全部购房款，并于签订房屋买卖合同的当日已实际占有该房屋。一审法院认为郭大目没有实际占有讼争房产错误，应予纠正。至于讼争房屋未办理过户手续是否是郭大目自身原因引起，本案讼争房屋虽于2017年8月7日办理了产权证，但本案房屋买卖合同并未约定房屋产权证的过户时间，因讼争房屋的银行按揭款由郭大目替杨安东、张宝琴每月分期偿付，故在银行按揭款未能全部偿付的情况下，讼争房屋的产权证无法解押，也无法办理过户。为早日办理房产产权过户，郭大目于2017年11月6日提前偿付了银行按揭款，属于积极履行合同的行为，房屋产权证于2017年11月13日解押，但因2017年11月8日讼争房屋已被法院实施查封，导致该房产后续不能办理过户，因此，讼争房屋未办理过户手续并非郭大目自身原因引起。郭大目对本案讼争房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的买受人权利能够排除执行之情形，本案讼争房屋不得执行。郭大目同时请求确认本案讼争房屋归其所有，具有事实和法律依据，可以成立。 综上所述，郭大目的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初3178号民事判决； 二、不得执行坐落于福建省漳州开发区； 三、确认坐落于福建省漳州开发区归郭大目所有。 一审案件受理费17850元，由张建成及杨安东、张宝琴各负担8925元。二审案件受理费17850元，由张建成及杨安东、张宝琴各负担8925元。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇一九年十二月十九日 法官助理徐明水 书记员邹晓倩 -8-