辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2820号上诉人（原审原告）：霍昕，男，1969年10月22日出生，汉族，抚顺市公安局干警，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审被告）：辽宁卓华置业投资集团有限公司，住所地：抚顺经济开发区中兴街锦绣澜湾****楼****。法定代表人：王政卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙野，该公司法务。上诉人霍昕因与被上诉人辽宁卓华置业投资集团有限公司（以下简称卓华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2019）辽0402民初2279号民事判决，向本院提出上诉，本院立案后，依法组成合议庭，于2019年12月4日对本案进行了公开开庭审理。上诉人霍昕，被上诉人卓华公司的委托诉讼代理人孙野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍昕上诉请求：撤销一审判决，改判卓华公司依法交付案涉商品房；并支付霍昕从2018年3月起至实际接收商品房之日止的违约金19200元（比照本地区房屋租金按每月1200元调整计算，暂计算至2019年7月15日止。）；卓华公司赔偿霍昕为办理收房产生的交通费用68元；一、二审诉讼费由卓华公司承担。事实和理由：一审认定霍昕于2017年12月4日在卓华公司出具的入住通知单上的签字视为接收该房屋与事实不符。霍昕在入住通知单上签字是表示收到了卓华公司的入住通知，是完成接收房屋手续，达到合同目的的一个环节，之后需要双方依据合同约定及法律要求办理相关入住手续才能完成入住程序，事实上是卓华公司的原因导致至今无法完成合同目的。一审认定霍昕已经接收房屋与事实不符。双方合同的第九条、第十一条约定了房屋的交接程序。霍昕一审庭审中提出房屋存在漏雨、门窗毁损、电源及开关插座未穿线等问题至今无法达到合同目的，卓华公司至今没有完成对房屋的维修和交接义务，霍昕无门禁无钥匙，房屋内无水无电。同时一审判决违反了国家相关法律关于住宅质量保证书、住宅使用说明书的法律规定。卓华公司答辩称，卓华公司在一审时提供了经霍昕确认的入住通知书及霍昕、卓华公司关联的物业公司签订的入住申请，证明双方达成了入住的合议，同时卓华公司提供了履行入住申请中对穿线、门窗、防水相关的证据。请求维持一审判决。霍昕向一审法院起诉请求：判令卓华公司支付霍昕从2018年3月13日起至实际交接（编号RK2017001383《商品房买卖合同（预售）》）商品房之日止的违约金19200元。（比照本地区房屋租金按1200元/月调整计算，暂计算至2019年7月15日止）；判令卓华公司赔偿霍昕为依法收房屡次往返卓华公司办公处的交通费用68元，总计19268元整；本案诉讼费由卓华公司承担。一审法院认定事实：霍昕和田红系夫妻关系。2017年5月31日霍昕和田红作为买受人与卓华公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：“商品房项目核准名称为同城一品。第三条第3项该商品房坐落于中兴街1-20号3-502号，第4项预测建筑面积共121.54平方米；第六条计价方式与价款第2项按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3200元，总价款为人民币388928元整；第七条第（二）款第3项贷款方式付款：公积金贷款，买受人应当于2017年5月31日前支付首期房价款人民币188928元，占全部房价款的48%，余款人民币200000元向抚顺市住房公积金管理中心申请贷款支付。第九条该商品房交付时应当符合下列第3项所列条件：即达到清水房交付标准；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件第（一）款1.供水、排水：交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户……第十一条第（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；第（二）项该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。第（1）项逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。第（2）项逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第十七条保修责任第（一）项商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……第（三）项在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人15日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担…附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定……附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，其中第（一）条第2项屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期不得低于5年；第3项供热、供冷系统和设备保修期不得低于2个采暖期、供冷期；第4项电气管线、给排水管道、设备安装保修期不得低于2年；第5项装修工程保修期不得低于2年……”。合同签订后，霍昕按约定支付了全部房款。2017年12月4日，霍昕签字确认了卓华公司出具的《入住通知书》，具体内容为：“您所购买的同城一品21号楼3单元5层2室房屋已按期完工，并且具备交房条件。现通知您于2017年12月4日之前到同城物业办理各项手续并领取钥匙，如您在2017年12月4日之前未能办理入住手续，则视为您已接收该房屋。”霍昕因房屋存在漏雨、门窗毁损、电源及开关插座未穿线等问题，经与卓华公司多次协商后，仍未妥善解决，故霍昕诉至法院。一审法院认为：依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。本案霍昕、卓华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定全面履行各自的义务。霍昕按照协议约定交付全部购房款后，卓华公司应按约定交付房屋。关于霍昕要求卓华公司给付从2018年3月13日起至实际交接（编号RK2017001383《商品房买卖合同（预售）》）商品房之日止的违约金19200元（比照本地区房屋租金按1200元/月调整计算，暂计算至2019年7月15日止）一节，霍昕于2017年12月4日在卓华公司出具的《入住通知书》上签字确认，应视为其已接收该房屋。卓华公司虽未另向霍昕提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，但《商品房买卖合同（预售）》及相关附件中对于住宅平面布局、结构、合理使用及住宅必须达到国家制定的标准和承担质量责任的一定保修期限责任等事项均已做出明确约定，霍昕以未收到《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》为由主张该房屋不符合商品房交付条件，要求卓华公司支付违约金的诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。霍昕庭审中提出的房屋存在漏雨、门窗毁损、电源及开关插座未穿线等问题，可以在《附件七关于保修范围、保修期限和保修责任》的期限内按照《商品房买卖合同（预售）》第十七条保修责任的约定履行各自义务。关于霍昕要求卓华公司赔偿其为依法收房屡次往返卓华公司办公处的交通费用68元一节，因于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：驳回霍昕的诉讼请求。案件受理费282元，减半收取141元，由霍昕承担。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案的争议焦点有三个，卓华公司是否应向霍昕交付房屋；卓华公司是否应支付霍昕主张的违约金19200元；卓华公司是否应支付霍昕主张的交通费68元。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条第一款规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，一审时霍昕的诉讼请求是要求卓华公司给付违约金及交通费，其要求卓华公司交付房屋属于二审新增加的诉讼请求，在卓华公司不同意调解的情况下，霍昕应另行起诉。关于霍昕所主张的违约金问题，2017年5月31日，双方签订的商品房买卖合同（预售）第九条约定，该商品房交付条件应当达到清水房交付标准，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定商品房相关设施设备交付条件，供水、排水，供电，供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，以上设施在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条约定承担逾期交付责任。合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，逾期超过90日后，买受人有权要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。霍昕在庭审中还提出案涉房屋存在漏雨、门窗毁损、电源及开关插座未穿线等问题，而且房屋钥匙尚未交付，霍昕尚无法自行进入房屋。卓华公司称案涉房屋的项目至今没有进行综合验收，无法出具《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，但对霍昕反映的问题进行了维修。本院综合全案审查认为，房屋是价值昂贵的不动产，日常生活经验法则说明，作为购房者其购买住宅房屋的目的是为了居住，出卖人应该交付满足基本使用条件的房屋，在2017年12月4日霍昕签署入住通知书后，发现房屋存在一系列问题的情况下，多次与卓华公司沟通，尽管卓华公司进行了部分修复，但霍昕称现在还无法满足其基本的使用目的，并要求对方承担违约金。本院经审查认为卓华公司应当支付违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的可以参照同类房屋租金标准确定。但本案中双方合同中约定了逾期交付违约金计算方法，故霍昕主张按照其承租房屋的标准计算违约金缺乏合同依据，本案应按照合同第十二条第1点第（2）项的标准计算违约金，即按日、按照全部房款万分之0.1计算。388928元×日万分之0.1×490日=1905.75元。关于霍昕所主张的交通费68元，由于霍昕未提供相关的证据，一审未支持其请求并无不当。综上所述，霍昕的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院作出的（2019）辽0404民初2279号民事判决；二、辽宁卓华置业投资集团有限公司于本判决生效之日起10日内给付霍昕逾期交房违约金1905.75元；三、驳回霍昕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费282元，由霍昕负担82元，由辽宁卓华置业投资集团有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长 刘 岩审判员 李 英审判员 赵世平二〇一九年十二月十日书记员 吕香凝