安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖04民终1360号上诉人（原审原告）：常丹丹，女，1982年5月8日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。委托诉讼代理人：宋凤祥，安徽舜耕山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘富林，男，1980年12月16日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市田家庵区，现在安徽省白湖监狱服刑。被上诉人（原审被告）：蒋建斌，男，1971年5月27日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人（原审被告）：安徽朝阳房产经纪有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳中路金地环球港商业楼115、215，统一社会信用代码91340400771141581H。法定代表人：孔垂军，该公司执行董事兼总经理。上诉人常丹丹因与被上诉人刘富林、蒋建斌、安徽朝阳房产经纪有限公司（以下简称安徽朝阳房产公司）确认合同效力纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人常丹丹，被上诉人刘富林、蒋建斌到庭参加诉讼。被上诉人安徽朝阳房产公司的法定代表人孔垂军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常丹丹上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持诉请；2、本案上诉费等相关费用由刘富林、蒋建斌、安徽朝阳房产公司承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。刘富林未经夫妻协商擅自处分夫妻共同财产属于私下转移财产，处分后的房屋事后未告知常丹丹及授权追认，刘富林出卖房屋时并非善意。大宗房屋买卖，蒋建斌应当知道或询问刘富林的家庭状况、知情财产关系，故蒋建斌也非善意取得，且房屋登记是以200000元成交，涉嫌偷税欺骗的情况下办理的不动产登记，不构成善意取得。涉案房产是以247647元的税基缴纳契税，可见涉案房屋的成交价格是247647元，而非566000元。房屋买卖价格严重背离差318353元，存在偷税行为涉嫌犯罪，并非善意取得。一审否定购房价格是200000元，认定为566000元，但不动产登记的档案资料里只有《存量房买卖合同》的200000元成交记载，没有《房某记录；2、一审审核证据不实。一审未围绕常丹丹对购房不知情及未授权和事后追认进行审理；3、一审适用法律错误。常丹丹主张依据的是物权法第九十七条、第一百零六条及合同法第五十一条无权处分的相关规定，一审却适用合同法第四十四条、五十六条的规定；4、一审程序违法。常丹丹诉讼请求的是以《存量房买卖合同》买卖行为未经授权无效，一审审理的却是《房某的效力，未针对常丹丹的诉讼请求进行审理。另外，一审应将本案“涉嫌犯罪”的线索移送相关司法部门，而不是发司法建议函。刘富林辩称，涉案房屋是在其与常丹丹分居期间购买，常丹丹没有出资购买房屋。房款是其找家人和朋友筹资购买，购房目的是用于孩子上学，现购房目的已经实现，就将房屋出售用于偿还购房款，其和蒋建斌在买卖房屋时均是善意。常丹丹在离婚诉讼中诉请分割售房款，可见其认可房屋买卖行为。蒋建斌辩称，购房时其不知道常丹丹的存在，当时都授权安徽朝阳房产公司去处理，如果知道后续这些事，就不购买涉案房屋了。安徽朝阳房产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋价格是按照《房某约定的565000元履行的，系合理价格转让。房屋产权证属于刘富林单独所有，刘富林单独出让该不动产，并无不当。涉案房屋已被蒋建斌实际占有，且进行了不动产登记，蒋建斌也支付了对价，该合同已经履行完毕，房屋应当归蒋建斌所有。本案不符合合同法第五十二条规定的五种无效情形。本案备案合同虽然与实际履行合同价格存在差异，但不影响蒋建斌实际支付合理对价受让房屋的事实，且安徽朝阳房产公司也因此收到了主管部门的处罚，承担了相应的行政责任。常丹丹向一审法院起诉请求：1．判令刘富林、蒋建斌、安徽朝阳房产公司擅自签订的《存量房买卖合同》无效；2．诉讼费及相关费用由刘富林、蒋建斌、安徽朝阳房产公司承担。一审法院认定事实：常丹丹与刘富林系夫妻关系。2017年8月26日刘富林（产权人）、蒋建斌（买受人）与安徽朝阳房产公司（见证人）签订《房某，约定：由刘富林将私有的没有任何产权争议的坐落于淮南市田区盛世名门小区3栋1301室房屋（建筑面积113平方米）出售给蒋建斌，房屋的价格为565000元。蒋建斌应于本合同签订时支付10000元作为购房定金……同日，蒋建斌通过中国银行账户转款18400元至安徽朝阳房产公司账户，用于支付刘富林定金10000元，支付安徽朝阳房产公司中介费8400元。2017年9月12日蒋建斌、刘富林与经纪代理方安徽朝阳房产公司签订《存量房买卖合同》（经纪成交版），约定涉案房屋成交价为200000元。该合同关于一次性付款的具体约定、房屋交付的具体约定及违约金具体数额的条款处均为空白。2017年9月14日蒋建斌将555000元转入淮南市存量房交易资金监管中心。同日，蒋建斌以247647元的购房价格向淮南市地方税务局缴纳存量房（商品住房买卖）契税3714.70元。2019年5月6日蒋建斌收到淮南市财政局契税补贴3714.71元。2017年9月19日蒋建斌取得不动产权证书，产权证号为皖（2017）淮南市不动产权第0030701号。同日，蒋建斌接收涉案房屋。截至目前，涉案房屋一直由蒋建斌实际占有使用。现常丹丹诉至法院，请求判令刘富林、蒋建斌、安徽朝阳房产公司间签订的《存量房买卖合同》无效。另查明：刘富林因犯寻衅滋事罪被判处有期徒刑一年，现仍处于服刑阶段。庭审中，刘富林认可其已收到全部购房款。一审法院认为：本案的争议焦点为常丹丹主张涉案《存量房买卖合同》无效，是否有事实及法律依据。1、从事实层面考量：纵观涉案房屋的交易事实，2017年8月26日，蒋建斌与刘富林在安徽朝阳房产公司的见证下签订《房某，约定涉案房屋交易价格为565000元。同日，蒋建斌支付刘富林定金10000元，支付安徽朝阳房产公司中介费8400元。2017年9月12日，蒋建斌、刘富林与经纪代理方安徽朝阳房产公司签订《存量房买卖合同》，约定涉案房屋成交价为200000元。2017年9月14日，蒋建斌将555000元转入淮南市存量房交易资金监管中心。同日，蒋建斌以247647元的购房价格向淮南市地方税务局缴纳存量房（商品住房买卖）契税3714.70元。2019年5月6日，蒋建斌收到淮南市财政局契税补贴3714.71元。蒋建斌已实际占有使用涉案房屋，且已取得不动产权证书。从以上涉案房屋交易的全部过程可见，刘富林与蒋建斌之间房屋买卖交易行为一直遵照2017年8月26日在安徽朝阳房产公司见证下双方签订的《房某的约定予以履行。刘富林、蒋建斌、安徽朝阳房产公司之间于2017年9月12日签订的《存量房买卖合同》基本内容与《房某大致相同，但涉案房屋的成交价出现了与事实的严重背离。但《存量房买卖合同》中关于房屋成交价的约定并不影响蒋建斌依照《房某向刘富林购买涉案房屋进行交易行为的定性。蒋建斌为购买涉案房屋，在二手房交易市场经过安徽朝阳房产公司的中介交易支付565000元的合理价格接受转让，且蒋建斌已实际占有使用涉案房屋，已进行了不动产登记，加之截至目前无证据证实蒋建斌与刘富林存在串通的恶意，故依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，受让人受让该不动产是善意的，以合理的价格转让，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，受让人取得该不动产的所有权。故本案中，应依法认定蒋建斌在涉案房屋的交易行为中，属于善意第三人，已取得涉案房屋的所有权。综上，常丹丹以“刘富林变卖该房产价值（200000元）与购买价值（498000元）不对价；安徽朝阳房产公司未审查房屋权属及未尽到合理的注意义务，蒋建斌在交易时理应预见该房屋可能属于夫妻共同财产，在未明确房屋权属且未有常丹丹授权的前提下，以不合理的价格交易该房屋，并非善意取得”为由，主张《存量房买卖合同》无效，不仅常丹丹未能提供相应的证据予以佐证，亦明显与认定的案件事实不符。故常丹丹的诉讼请求，无事实依据，不予支持。2、从法律层面考量：若将涉案《存量房买卖合同》从整个交易过程中提取出来单独研判其合同的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋系常丹丹与刘富林婚后共同财产，刘富林未经常丹丹同意出售夫妻共同共有的房屋，在蒋建斌作为善意第三人，已向刘富林支付合理对价购买涉案房屋，并已办理产权登记手续的情况下，现常丹丹以“刘富林对此房屋并没有完全的所有权，卖房时未以任何方式告知常丹丹，也未经常丹丹授权。事后刘富林也没有告知共有产权人，刘富林的行为属于无权处分”为由，主张《存量房买卖合同》无效，无法律依据，亦不予支持。虽然本案中，涉案《存量房买卖合同》第二条约定：“房产成交价：买卖双方商定上述房产成交价格为人民币贰拾万元（￥200000元）包括该房产的附属设施、设备等物品”与涉案房屋实际成交价565000元发生严重背离，已构成向登记部门的不实申报，该条款约定无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故涉案《存量房买卖合同》第二条关于房产成交价的约定条款无效，并不必然导致整个合同无效。至于涉案《存量房买卖合同》中关于房产成交价的不实申报，应予以纠正，一审法院将向相关机关发司法建议函，由其查实并追究。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：驳回常丹丹的诉讼请求。案件受理费80元，由常丹丹负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。常丹丹提交一审司法建议书邮寄单复印件两份，证明刘富林、蒋建斌、安徽朝阳房产公司有偷税行为，侵害国家、集体、第三人利益。刘富林的质证意见为：只能表明法院发现有这个可能，不是事实。蒋建斌的质证意见：真实性无异议。税务局对涉案房屋的评估价格是240000元，因实际成交价格高于评估价格，现已补交了310000元购房款的契税，还被罚款500元。本院的认证意见为：对该证据的真实性予以确认。蒋建斌提交司法建议书和完税证明，证明蒋建斌补交税款4760.29元，被处罚500元。常丹丹的质证意见为：证明存在偷税行为，刘富林、蒋建斌、安徽朝阳房产公司存在恶意串通损害国家利益。刘富林的质证意见为：处罚与合同效力无关，反而进一步说明合同的有效性。本院的认证意见为：对该证据的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审向淮南市税务局和淮南市房地产市场交易管理中心发出司法建议书。蒋建斌补交购房税费4760.29元、罚款500元。其他认定事实同一审一致。2019年，常丹丹向淮南市八公山区人民法院起诉离婚，其诉讼请求第三项财产分割中含有分割涉案房屋出售的房款566000元。本院认为，本案争议焦点为：1、一审程序是否违法；2、涉案《存量房买卖合同》的效力应如何认定。针对上述焦点问题，本院评判如下：关于第一项争议焦点，一审系针对常丹丹诉请的《存量房买卖合同》效力进行的审查，常丹丹上诉称一审未针对常丹丹的诉讼请求进行审理，与事实不符，其此项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。刘富林、蒋建斌、安徽朝阳房产公司之间的房屋买卖行为，未到达涉嫌犯罪的标准，故常丹丹上诉称一审未予移送的理由不能成立，本院依法不予支持。关于第二项争议焦点，涉案房屋存在两份买卖合同，一份房屋价款为565000元，一份房屋价款为200000元，蒋建斌实际向刘富林支付房款为565000元，故备案的《存量房买卖合同》中约定的房屋价款低于实际房屋价款，存在少交国家税收的情况，该条款违反合同法第五十二条第二款规定，系无效条款，但合同部分条款无效不影响合同其他部分效力的，其他部分仍然有效，故一审法院适用法律并无不当。涉案房屋买卖行为系刘富林、蒋建斌的真实意思表示，房屋产权亦登记在刘富林一人名下，对于蒋建斌而言，房屋产权证书具有公示力，常丹丹上诉称蒋建斌应当审查房屋是否存在共有人，超出了普通公众一般的审查范围，故常丹丹上诉称刘富林系无权处分的理由不能成立。至于涉案房屋是否属于刘富林与常丹丹的共同财产，不属于本案的审查范围，如常丹丹认为其系共有权人，可另行主张权利。同时，常丹丹2019年向法院起诉离婚，其诉讼请求第三项财产分割中含有分割涉案房屋出售的房款566000元，可见其在离婚起诉时亦认可刘富林出售涉案房屋，故常丹丹上诉请求确认《存量房买卖合同》无效的理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，常丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由常丹丹负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  张 晨二〇一九年十二月九日书记员  倘余山附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。