广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1088号 上诉人（原审被告、反诉原告）：巫晓芸，女，1979年6月30日出生，瑶族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：韦冠弯，广西众维（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶绍洪，男，1986年8月3日出生，壮族，住广西宁明县。 委托诉讼代理人：黄爱，广西宁源律师事务所律师。 原审第三人：广西江宇房地产有限责任公司。住所：广西南宁市华侨投资区武桥大道嘉园阁****。统一社会信用代码：914501007114869320。 法定代表人：朱有维，该公司总经理。 上诉人巫晓芸因与被上诉人叶绍洪及原审第三人广西江宇房地产有限责任公司（以下简称江宇公司）确认合同效力纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人巫晓芸的委托诉讼代理人韦冠弯，被上诉人叶绍洪及其委托诉讼代理人黄爱到庭参加诉讼。原审第三人江宇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 上诉人巫晓芸上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、四项；二、改判确认巫晓芸与叶绍洪签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》无效；三、本案一、二审诉讼费、保全费由叶绍洪承担。事实与理由：一、一审判决确认房屋买卖合同补充协议效力，已超出叶绍洪诉请范围，程序违法。二、一审判决认定巫晓芸与叶绍洪签订的涉案房屋买卖合同及补充协议有效错误。涉案房屋尚未竣工验收交房，巫晓芸与叶绍洪签订的涉案合同实质上是合同权利义务转让，因未获原合同当事人同意，根据《中华人民共和国合同法》的规定，该转让行为无效。三、一审判决巫晓芸协助办理涉案房屋备案登记更名手续错误。涉案房屋买卖合同约定更名过户，补充协议约定待取得涉案房屋房产证后交易，两项约定不一致。办理涉案房屋备案登记更名手续需经江宇公司同意，巫晓芸客观上不具备办理变更手续的能力。四、叶绍洪起诉构成滥诉。巫晓芸从未表示不愿意履行涉案房屋买卖合同及补充协议，叶绍洪不断提出巫晓芸办理备案登记更名手续的不合理、不合法要求，凭空增加了巫晓芸为应对本案支出的律师费及垫付诉讼费、交通差旅费。 被上诉人叶绍洪辩称，一、叶绍洪在一审时已提交证据并要求变更诉讼请求，巫晓芸主张一审判决超诉讼请求没有依据。二、转让合同及补充协议未违反强制性规定，系双方意愿，合法有效。三、叶绍洪多次联系巫晓芸，巫晓芸躲避不予协助处理，客观上造成叶绍洪损失，本案不构成滥诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人江宇公司既未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃本案辩论等诉讼权利。 叶绍洪向一审法院起诉请求：一、确认叶绍洪与巫晓芸签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》合法有效，巫晓芸继续履行《房屋买卖合同》，协助办理商品房买卖合同备案登记更名手续；二、本案诉讼费、财产保全费由巫晓芸负担；三、江宇公司将涉案房屋直接交房予叶绍洪。巫晓芸向一审法院反诉请求：一、确认叶绍洪与巫晓芸于2017年11月6日签订的《房屋买卖合同》无效；二、本案反诉费用由叶绍洪承担。 一审法院认定事实：叶绍洪（乙方）与巫晓芸（甲方）于2017年11月6日签订《房屋买卖合同》。该合同约定：1.甲方自愿将座落于广西南宁市青秀区凤岭北路18号江宇阳光城5号楼2单元20层2001号（房屋用途为住宅，建筑面积为138.91平方米，合同备案证号：YS10030764）的商品房出售给乙方；2.房屋售价总金额为人民币1200000元；3.乙方付给甲方人民币85万元作定金；更名手续生效后，乙方付给甲方购房余款35万元整；4.甲方积极协助乙方办理更名过户手续，更名所需手续费、转让税费等相关所有费用均由双方平均负责。合同还另对双方的其他权利、义务进行了约定。2018年7月5日，叶绍洪（乙方）与巫晓芸（甲方）签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：一、甲、乙双方继续履行房屋买卖交易，甲方以壹佰贰拾万元的总价出售该房产给乙方，但该交易的完成以乙方取得房产证（不动产权证）后双方完成正式过户为准。办理过户手续须在取得房地产（不动产权证）后7个工作日内进行。……三、过户所需的转让税费均由双方平均负担。四、补充协议作为2017年11月6日甲、乙双方签订的《房屋买卖合同》的补充，系该合同不可分割的部分，具有同等的法律效力。五、本补充协议自签订之日起至2018年7月10日内，如甲方退还乙方所付的捌拾伍万元及利息，则2017年11月6日甲、乙双方签订的《房屋买卖合同》、本补充协议作废，双方解除合同关系。该补充协议还另对双方的其他相关权利、义务予以约定。上述《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》均为叶绍洪与巫晓芸协商一致的结果，系合同双方当事人的真实意思表示。 另查明，叶绍洪分别于2017年11月6日及2017年11月7日将购房定金共计85万元汇款给巫晓芸。 一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，并受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，叶绍洪与巫晓芸采用合同书形式签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，上述合同、补充协议自双方签字时即成立。同时，《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》并没有违反法律、行政法规的强制性规定，且叶绍洪分别于2017年11月6日及2017年11月7日将购房定金85万元汇款予巫晓芸，合同已得到履行，因此，《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》系叶绍洪与巫晓芸的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均应确认为合法有效的合同。叶绍洪请求确认上述合同、补充协议合法有效，并要求巫晓芸协助办理商品房买卖合同备案登记更名手续等主张，有事实及法律依据，予以支持。巫晓芸主张上述合同、补充协议无效，但未能提供相应证据证实涉案《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形，故不予支持巫晓芸的反诉请求。至于巫晓芸辩称的涉案房屋未取得房产证就进行销售违反法律的强制性规定，以及涉案房屋转让行为侵害了国家的税收利益等抗辩意见，一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的规定，未取得房屋权属证书的房屋不得转让。但该规定是有关房地产物权转让的管理性规定，即未依法登记领取权属证书的房地产，不得进行物权转让，房地产登记部门不予办理登记，但当事人就该房屋签订买卖合同是债权行为，不直接发生物权转让的效果，因此出卖方未取得房屋所有权证不影响买卖合同的效力。另外，涉案合同、补充协议中已将过户所需的转让税费的缴纳义务进行明确约定。因此，对巫晓芸的上述抗辩意见均不予采纳。 至于叶绍洪要求江宇公司将涉案房屋直接交房予其的主张。因该诉求系关于物权转让的另一法律关系，本案不宜一并处理，而江宇公司未到庭参加诉讼，一审法院亦无法对该诉求进行调解。另外，巫晓芸与江宇公司签订的《商品房买卖合同》中约定，涉案房屋将于2019年8月30日前交房，叶绍洪可在该纠纷实际发生后另循法律途径主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三十二条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、叶绍洪与巫晓芸签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》合法有效；二、上述合同、协议继续履行，巫晓芸应协助叶绍洪办理商品房买卖合同备案登记更名手续；三、驳回叶绍洪的其他诉讼请求；四、驳回巫晓芸的反诉请求。本案本诉案件受理费100元，减半收取50元，保全费5000元，由叶绍洪负担25元，由巫晓芸负担5025元。反诉受理费50元，由巫晓芸负担。 本案二审期间，各方当事人均无新证据向法庭提交。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2017年3月22日，巫晓芸与江宇公司签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10030764），约定巫晓芸购买涉案商品房。2017年6月12日，巫晓芸与江宇公司签订《补充协议》，约定巫晓芸购买涉案房屋的付款方式改为一次性付款493131元。巫晓芸已向江兴公司付清涉案房屋购房款。巫晓芸、叶绍洪均确认上述商品房买卖合同已办理备案登记。 涉案《补充协议》确认涉案房屋因房地产开发商的原因造成不能更名。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、一审判决是否超过当事人诉讼请求、程序是否违法；二、巫晓芸与叶绍洪签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的效力如何；三、一审判决巫晓芸协助叶绍洪办理买卖合同备案登记更名手续有无事实与法律依据。 本院认为，叶绍洪对一审判决驳回其请求江兴公司将涉案房屋直接交房予其未提出上诉，本院予以维持。 一、关于一审判决是否超过当事人诉讼请求、程序是否违法的问题。审查合同效力是法律赋予人民法院的职权、属于人民法院裁判权范围，叶绍洪一审起诉时亦已请求确认《房屋买卖合同》及《补充协议》的效力，故巫晓芸上诉主张一审判决确认《补充协议》合法有效已超出叶绍洪的诉请范围、程序违法，理由不成立，本院不予支持。 二、关于巫晓芸与叶绍洪签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》的效力问题。巫晓芸与叶绍洪均确认《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》经双方协商一致，系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。巫晓芸主张其与叶绍洪签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》因未经江宇公司同意而无效，并请求确认《房屋买卖合同》及《补充协议》无效，理由不成立，本院不予支持。 三、关于一审判决巫晓芸协助叶绍洪办理买卖合同备案登记更名手续有无事实与法律依据的问题。巫晓芸与江宇公司签订的《南宁市商品房买卖合同》已经备案，巫晓芸与叶绍洪签订的《补充协议》已确认因房地产开发商的原因造成不能更名且约定巫晓芸在涉案房屋取得房产证（不动产权证）后7个工作日内办理过户手续，即双方已变更了《房屋买卖合同》中巫晓芸协助叶绍洪办理商品房买卖合同备案更名手续的约定，故双方应当履行《补充协议》关于房屋产权过户登记的有关约定，在巫晓芸取得涉案房屋所有权属证书后变更登记至叶绍洪名下。因此，叶绍洪在本案中请求巫晓芸仍按照《房屋买卖合同》的约定协助其办理商品房买卖合同备案登记更名手续，缺乏事实与法律依据，一审判决支持叶绍洪的该项诉讼请求错误，本院予以纠正。叶绍洪一审并未请求判决巫晓芸继续履行《补充协议》，一审判决巫晓芸与叶绍洪继续履行《补充协议》，超出叶绍洪的诉讼请求，存在错误，本院亦予以纠正。 综上所述，上诉人巫晓芸的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初480号民事判决第一项、第四项； 二、撤销防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初480号民事判决第三项； 三、变更防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初480号民事判决第二项为：上诉人巫晓芸与被上诉人叶绍洪继续履行《房屋买卖合同》； 四、驳回被上诉人叶绍洪的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费100元，减半收取50元，保全费5000元，合计5050元，由上诉人巫晓芸负担5025元，被上诉人叶绍洪负担25元；反诉受理费50元，由上诉人巫晓芸负担。二审案件受理费200元（上诉巫晓芸已预交），由上诉人巫晓芸负担100元，被上诉人叶绍洪负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 崔静审判员禤汉奇 审 判 员 宋   丞   致 二〇一九年十二月十六日 法官助理 蔡   澄   莎 书 记 员 刘   德   明 附本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。