江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9211号上诉人（原审原告）：兰志国，男，1955年7月10日出生，汉族，住江苏省苏州市。被上诉人（原审被告）：苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区枫情水岸花园49商幢**。法定代表人：邵国荣,董事长。上诉人兰志国因与被上诉人苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司（以下简称玉城公司）物权保护纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初2458号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人兰志国上诉请求：撤销原审判决并发回重审或依法改判支持兰志国的诉讼请求，诉讼费由玉城公司承担。事实和理由：1、因近几年租赁市场价格发生变化，一审法院仍依照购房价款的6%作为年租金的标准计算我方所主张的租金损失不当，而应当通过鉴定评估方式予以确定。2、玉城公司于2016年8月接管经营玉器城装修时填平中庭挑高层、消防通道、电梯井用于扩大经营面积，侵犯了我方和其他相关业主的铺室相邻权，且存在公共场所安全隐患，故玉城公司应当拆除相应设施并恢复原状。玉城公司未作答辩。兰志国向一审法院起诉请求：一、判令玉城公司依评估价赔偿兰志国自2018年5月1日起至玉城公司放弃经营日止的租金损失及利息损失（从2018年5月1月起至玉城公司实际履行之日止，依照银行贷款利率计算；二、玉城公司装修时为了扩大营业面积填平电梯井，将消防通道变为正常楼层，侵犯了兰志国的相邻权，贬低兰志国商铺价值，应判令玉城公司限期拆除，停止侵权；三、判令玉城公司负担本案评估费、诉讼费；四、判决书生效后玉城公司拒不履行的，判令玉城公司加倍支付迟延履行金。审理过程中，兰志国兰志国将第一项诉讼请求变更为：自（2017）苏0508民初7800号判决生效次日起算至本判决生效之日止由玉城公司按照评估价赔偿兰志国租金损失及相应的利息，利息自（2017）苏0508民初7800号判决生效次日起算至玉城公司实际履行之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。如对租金损失不评估，要求按照兰志国购入价的10%/年计算租金。将第二项诉讼请求明确为：玉城公司装修玉器城的时候填平了玉器城二楼扶梯及扶梯旁的消防通道，要求玉城公司将玉器城2楼扶梯及扶梯旁的消防通道按照原规划设计恢复原状。撤回上述第四项诉讼请求。一审法院认定事实如下:苏州市十全街201号英雄大厦263室为非居住房屋（建筑面积32.96平方米），系开放式无间隔商铺，于2005年5月登记至兰志国名下。2004年开始，英雄大厦一楼、二楼先后由上海骐轩投资管理有限公司、苏州相王玉器有限公司、苏州石全玉都玉器有限公司经营管理。玉城公司认可其于2016年8月15日接收了英雄大厦一楼、二楼全部房屋，此后玉城公司对一楼全部、二楼南区重新进行装修、并设置商铺隔断。英雄大厦二楼在一、二楼电动扶梯的挑空层以南起，有隔断式商铺，以北区域以摊位式的原石市场为主，兰志国所有的263室房屋在英雄大厦二楼。另查明：2017年11月22日，兰志国将玉城公司诉至一审法院，提出诉讼请求，要求判令玉城公司立即腾让十全街201号英雄大厦263室，并按300元/月/平方米的标准赔偿兰志国租金损失。一审法院经审理认为，兰志国购买的涉案商铺仅在空间上具有面积，而与其他商铺并没有物理上的割断，不具有房屋结构上的独立性和整体上的可分性。兰志国作为英雄大厦二楼商铺的一个业主，在行使权利时，应当受到其他业主权利的限制。根据英雄大厦一、二楼现在的经营状态，兰志国所有的263室开放式产权式商铺并不具备单独交还的操作性，故对兰志国主张返还房屋的诉讼请求，不应支持。玉城公司已于2016年8月15日起全部接收了英雄大厦一、二楼场地。据此，玉城公司应自2016年8月15日起向兰志国支付相关的租金收益。玉城公司辩称兰志国既未出资、参与玉城公司对英雄大厦一、二楼的装修及招商管理工作，只能按购房价的3.75%之标准支付收益，因其与相关业主签订的委托经营合同中亦未约定业主需承担上述合同义务，且法院此前按3.75%之标准判决系参考当时相关当事人之间的协议约定，故该标准不能作为该案租金认定的标准。玉城公司与其他相关业主签订的委托经营合同的约定可以反映当前市场行情，该标准（即按购房款6%计算年租金），应予以采纳。一审法院于2018年4月26日作出（2017）苏0508民初7800号民事判决，判决如下：一、玉城公司向兰志国赔偿租金收益损失44709.89元（自2016年8月15日起暂计算至2018年4月30日，自2018年5月1日起至判决生效之日止，按26171.64元/年继续计算）；二、驳回兰志国的其他诉讼请求。玉城公司不服一审判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院于2018年9月4日作出（2018）苏05民终4816号民事判决书，驳回上诉，维持原判。（2017）苏0508民初7800号民事判决已于2018年9月7日发生法律效力。一审法院认为，兰志国系十全街201号263室商铺的所有权人，对该商铺享有收益的权利，但其购买的涉案商铺仅在空间上具有面积，而与其他商铺并没有物理上的割断，不具有房屋结构上的独立性和整体上的可分性。玉城公司于2016年8月15日接收了英雄大厦一、二楼场地后，对该场地重新进行了装修。现兰志国认为玉城公司在装修时填平电梯井、将消防通道变为正常楼层，侵犯其相邻权，贬低其商铺价值，要求玉城公司恢复原状，对此，一审法院认为，兰志国主张玉城公司对于英雄大厦一、二楼场地的装修改造侵犯了其相邻权、贬低其商铺价值依据不足，一审法院不予采信。玉城公司对英雄大厦一、二楼场地进行装修改造涉及该场地内众多业主的权利。兰志国作为英雄大厦二楼商铺的一个业主，在行使权利时，应当受到其他业主权利的限制，在未经其他业主同意的情况下，其一人单独请求将玉器城的局部区域恢复原状，一审法院碍难支持。对于兰志国主张的自（2017）苏0508民初7800号判决生效次日（即2018年9月8日）起算的租金收益损失及利息，一审法院认为，因兰志国的房屋目前仍由玉城公司经营管理，玉城公司应赔偿兰志国相应的租金收益损失。该损失应参照（2017）苏0508民初7800号民事判决认定的26171.64元/年（436194元×6%）的标准计算，自2018年9月8日暂计算至2019年4月7日的租金收益损失为15266.79元，并应继续计算至判决生效之日止。兰志国主张租金收益损失的超出部分，一审法院不予支持。对于兰志国要求玉城公司赔偿租金收益损失的利息的请求，一审法院认为该请求缺乏依据，不予支持。自判决生效次日起，如因玉城公司继续使用涉案房屋经营，在此期间，玉城公司宜参照其他相同情况业主的同等租金标准处理好与兰志国的租金事宜，避免产生新的纠纷。对于该期间的租金，本案中暂不予理涉。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决：一、苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司于判决生效之日起10日内向兰志国赔偿自2018年9月8日暂计算至2019年4月7日止的租金收益损失15266.79元（自2018年4月8日起至本判决生效之日止，按26171.64元/年的标准继续计算）。二、驳回兰志国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费182元，减半收取91元，由苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司承担，并于判决生效之日起10日内直接支付给兰志国。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审另查明，（2017）苏0508民初7800号判决查明事实部分载明，玉城公司为经营英雄大厦一、二楼，曾与部分业主签订委托经营合同，其中承诺按商铺原始购买价的6%按年向业主支付租金，租金一年一付。上述事实，由（2017）苏0508民初7800号判决书予以证实。二审中，兰志国提交如下新证据：1、苏州自然资源和规划局的信访回复一份，证明玉城公司私自违规装修，未取得主管部门的审批手续。2、住房和城乡建设局的答复意见书一份，证明该部门确认了玉城公司违法施工的事实。3、玉城公司与英雄大厦其他部分业主签订的租赁合同，租期均为2016年11月至2019年10月，租金标准在每月每平方米180元-250元之间，明显超出本案一审判决的租金标准。上述租赁合同系复印件，兰志国称该复印件自城市建设管理局复印，但该部门对复印件未予盖章。4、答辩状复印件一份，兰志国称该份答辩状系兰志国诉苏州市应急管理局不履行法定职责一案中被告方的答辩意见，证明苏州市应急管理局认为兰志国要求玉城公司将英雄大厦恢复原状的要求属于民事纠纷。玉城公司对于上述证据未发表质证意见。本院认为，（2017）苏0508民初7800号生效判决认定兰志国购买的涉案商铺不具有房屋结构上的独立性和整体上的可分性，该商铺系开放式产权式商铺，本案中玉城公司对英雄大厦的改造行为系整体改造，涉及大厦内全体业主的权益，兰志国在行使其相邻权时应当受到其他业主权利的限制，兰志国以其个人名义主张恢复原状，本院不予支持。兰志国在二审中提供的苏州市住房和城乡建设局、苏州市自然资源和规划局的两份答复书即便属实，从该两份意见书内容来看，不能得出兰志国所主张的与玉城公司的改造行为存在安全隐患的结论。关于租金损失。虽兰志国在二审中提交了其所称玉城公司与英雄大厦其他业主签订的租赁合同复印件，但即便合同内容属实，兰志国提供的亦仅是部分业主的租赁合同，不能反映整个英雄大厦的租金平均水平，这些业主名下的商铺与兰志国名下商铺在英雄大厦内是否处于相同区域，商铺价值是否相近均无证据证明。此外，兰志国提交的合同所约定的租赁期限均显示为2016年11月至2019年11月，与（2017）苏0508民初7800号判决的租金收益损失对应的期间基本重合，而同一时间段该生效判决认定玉城公司支付给兰志国2016年8月15日至2018年4月30日的租金收益损失按每年以购房价款的6%计算即租金损失为26171.64元/年（436194元×6%），故本案一审以该标准作为本案计算兰志国主张租金损失的标准，亦无不当。对于兰志国认为需通过鉴定评估确定本案所涉房屋租金损失的上诉理由，本院不予采纳。综上，兰志国的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费182元，由上诉人兰志国负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇一九年十二月十六日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。