陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民初2045号原告（执行案外人）：牛华，男，1973年4月6日出生，汉族，住西安市。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地上海市奉贤区海湾旅游区。法定代表人：彭永寿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭增长，男，1967年6月14日出生，汉族，该经营部经理，住西安市XX城西排207。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告牛华与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛华，被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭增长到庭参加诉讼，第三人中登房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告牛华向本院提出诉讼请求：1.停止对牛华购买的位于西安市XX区XX城XX路XX栋XX单元XX号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.本案案件受理费由上海绍瑞物资经营部负担。事实与理由：2015年9月8日，牛华与中登房地产公司签订中登文景时代3号楼《内部认购单》(此房为陕西西域建设工程测试技术有限公司与中登房地产公司易货)，订房号3＃-11204(建筑面积91.87平方米，房屋总价725773元)，牛华全额支付购房款725773元，该房屋于当日正式交付牛华，牛华开始交付物业费。2016年2月23日，牛华与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，并开具购房款收据725773元。牛华从2015年9月8日使用居住至今，系涉案房产的合法所有人。2015年7月27日，西安市中级人民法院在上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案时，做出(2015)西中执民字第00199-2号民事裁定，查封归牛华所有的位于西安市XX区XX城XX路XX栋XX单元XX号房屋。牛华对此毫不知情。牛华与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，中登房地产公司向牛华承诺该房屋五证齐全，该协议未违反我国相关法律规定，合法有效，牛华系涉案房屋的合法产权人，牛华的物权应受法律保护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用其诉讼请求。被告上海绍瑞物资经营部辩称，1.执行异议裁定是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，执行异议裁定亦查明事实清楚，适用法律正确。西安市中级人民法院(2015)西中执民字第00199-2号执行裁定的基础是人民法院在执行(2014)西中民三初字第00252号民事判决内容的过程中，法院依照执行程序作出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行异议裁定是法院依法执行行为，是维护上海绍瑞物资经营部合法权益的正义之举。执行异议裁定查明事实清楚，适用法律正确，牛华提出执行异议被依法驳回，程序合法。 2.牛华要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。本案中执行法院已于2015年7月27日依法对登记在中登房地产公司名下上述房产予以查封，牛华签订合同在查封行为之后，故其处分行为无效。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”之规定，上述房产的所有权人依然为中登房地产公司，并不属于牛华所有，请求驳回牛华的诉讼请求。第三人中登房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。其庭审前口头向法庭表示同意牛华的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字第00252号民事判决：一、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代房产，商品房预售证号为201XXXX，房号及面积分别为3-11204（面积为91.87平方米）在内的104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，包括查封涉案的3-11204（面积为91.87平方米）在内的104套房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。牛华作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-11204号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异842号执行裁定：驳回原告牛华的执行异议申请。牛华遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2016年2月23日，中登房地产公司与牛华签订《商品房买卖协议》，约定牛华购买中登文景时代第3幢1单元12层11204号房屋，建筑面积91.87平方米，单价为人民币7900元/平方米，总价725773元。支付方式为其它方式：此房为陕西西域建设工程测试有限公司与中登房地产公司易货。若客户退房，则由陕西西域建设工程测试技术有限公司与客户据实处理。中登房地产公司于2016年2月23日向牛华出具《收据》（NO.0018069），载明牛华交款725773元，收款事由3-1-1204（91.87㎡）。另注明：陕西西域建设工程测试有限公司易货。其他相关《收款收据》。牛华向本院提交了以下证据：2015年9月8日，牛华与中登房地产公司签订《中登文景时代3号楼内部认购单》显示：订房号：3#11204，订房面积：91.87㎡，销售人员：陕西西域建设工程测试有限公司与中登集团易货，备注：“全款：7900*91.87=725773。此房为陕西西域建设工程测试有限公司与中登集团易货。若客户退房，则由陕西西域建设工程测试有限公司与客户据实处理。”上述事实，有（2019）陕01执异842号执行裁定书、《商品房买卖协议》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。” 本案争议的焦点为：牛华就位于西安市XX区XX城XX路XX栋XX单元XX层XX号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，牛华提交其与中登房地产公司于2015年9月8日签订的《中登文景时代3号楼内部认购单》，以证明涉案3-11204号房屋系陕西西域建设工程测试有限公司与中登房地产公司易货。虽牛华主张基于易货而取得涉案的不动产，但其仅享有未来的普通债权请求权，该债权请求权不符合法定物权变动的条件。牛华与中登房地产公司于2016年2月23日签订《商品房买卖协议》，约定购买中登文景时代第3幢1单元12层11204号房屋。经查，牛华并未按照合同约定价款向中登房地产公司支付房屋价款，而仅有中登房地产公司出具的收款收据，现涉案房屋3-11204仍登记在中登房地产公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。鉴于《中登文景时代3号楼内部认购单》《商品房买卖协议》等说明牛华系以消灭金钱债务为目的，但在完成不动产法定登记之前，该证据并不足以形成优先于一般债权的利益，因而不能直接取得上述房屋的所有权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十。”之规定，涉案房屋已于2015年7月27日查封，而牛华与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》时间为2016年2月23日，显然不符合上述规定（一）种情形，同时，牛华主张对案涉房屋享有的权利亦不符合法律规定的不动产物权期待权的保护条件，不足以排除本案对涉案房屋的执行，其诉请的事实和理由不能成立。综上所述，牛华主张停止执行涉案房屋并解除对其的查封，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告牛华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告牛华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○一九年十二月十八日                               法 官 助 理  昝 世 峰 书 记 员  孙  婉  侠 1