江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9070号上诉人（原审被告）：苏州食为乐餐饮管理有限公司。委托诉讼代理人：张震宇，江苏润凯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙苏沛。委托诉讼代理人：张震宇，江苏润凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊天贤。委托诉讼代理人：乔航，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。上诉人苏州食为乐餐饮管理有限公司（以下简称食为乐公司）、孙苏沛因与被上诉人熊天贤房屋租赁合同纠纷一案不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初17533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。食为乐公司、孙苏沛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回熊天贤的一审诉讼请求，支持我方一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由熊天贤负担。事实和理由：一、关于违约责任，首先，在房屋租赁合同履行过程中，熊天贤存在拖欠水电费、物业费的行为，且拖欠时间较长，根据租赁合同约定，承租人不得中途停业撤柜，暂停营业超过10日视为自行终止合同，我方有权收回档口，熊天贤存在中途停业超过10日的情况，因此其违约行为构成根本性违约。我方可以解除合同并追究其违约责任。其次，进场费系我方整体租赁美食广场后，进行整体设计装修，熊天贤等承租商户能够拎包进场经营所产生的合理支持。双方合同中约定进场费不退，该约定合法有效，是双方真实意思表示，目前通行的商场招租经营中都存在进场费的事实。熊天贤主张退还进场费没有事实和法律依据。此外，租赁合同约定承租商户无故解除合同、单方解除合同的，违约保证金不予退还，根据该约定，我方可以不退还违约保证金。在熊天贤拖欠租金、水电费的情况下，我方也有权以履约保证金抵扣。综上，熊天贤主张退还保证金没有事实和法律依据。二、虽然合同解除时间是2018年7月9日，但合同解除后熊天贤还实际使用租赁商铺，因此一审法院只将相关费用计算至2018年7月9日与事实不符。熊天贤辩称，我方与食为乐公司之间的租赁关系为缴纳固定金额的租金，因此我方并不结欠其租金或物业费，合同的违约责任在食为乐公司，对于该部分事实认定以及法律责任的承担，一审法院已经作出了明确的说明和正确的认定，但一审法院在认定食为乐公司、孙苏沛构成违约的前提下，并未要求其承担相应的违约责任。我方按照常理应当提起上诉，但由于我方系做小生意的自然人，上诉要产生新的诉讼成本，在一审法院已经判令食为乐公司、孙苏沛返还我方部分费用的情况下，我方综合考虑后认可一审判决，因此请求二审法院在综合认定上述事实的情况下，维持一审判决，驳回上诉请求，使案件尽早得以履行。熊天贤向一审法院起诉请求：判令食为乐公司返还进场费人民币20000元，赔偿违法解除合同违约金20000元合计人民币40000元；孙苏沛对上述赔偿承担连带责任。食为乐公司向一审法院反诉请求：1.判令熊天贤向其支付租金14000元、物业管理费3500元，水电费5107.4元（水费4984.4元，水费123元），计22607.4元（暂计算至2018年12月）；2.解除双方的房屋租赁合同。一审法院认定事实：2017年4月24日，熊天贤（乙方、承租人）和食为乐公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定昆山周市镇青阳北路277号港龙城楼2楼编号为01/02美食广场档口07号档口租赁给乙方经营使用，美食广场物业管理费500元，水、电费按实际用量收取。第三条：2000元/月房租。代收、代缴水费、电费以实际发生额为准计收。另收违约保证金20000元，乙方经营期间一切费用自行负责（如水、电、煤气、工商、卫生、税费、公用水、电、通排风均摊）。第四条：租金交纳方式一次性交纳半年租金。第五条：该商铺租赁期为自开业起24个月。第二十条：乙方应按规定的时间，及时如数交纳水费、电费、工商管理费、税费、公共通排风费，公共公摊电费等费用。不得以任何理由或借口拖延或拒不交纳。否则将做出处罚决定，直到终止合同和扣除违约保证金（租赁、抵押金不返）。第二十一条：乙方在签订本合同的同时交纳进场费20000元（此费用不退)。违约保证金20000元整。合同终止后，乙方的违约保证金作为善后抵押金，如无问题半个月后，甲方将20000元退还给乙方。第二十八条：甲方在租赁期内，无故解除本合同的，应将剩余的租赁费用和违约保证金返还乙方。乙方无故解除本合同的，（或再犯依照本合同第三十条），单方解除合同的，乙方已交纳的租赁费用、违约保证金租金不予返还。第三十条：乙方在制作销售食品或提供服务过程中，发生赔偿事项时，甲方有权先行赔偿后从乙方的违约保证金中扣除。熊天贤在合同尾部签字确认，食为乐公司加盖公章予以确认。合同签订当天，熊天贤向食为乐公司交纳进场费20000元，2017年11月1日至2018年5月30日期间租金12000元、物业费3500元。2018年4月底，包含熊天贤在内的承租人无法电话联系到食为乐公司当时的法定代表人孙苏沛，熊天贤称该美食广场处于无人管理的状态。2018年5月27日，双方因租房租赁纠纷发生争议报警，2018年7月9日，美食广场承租人之一熊天贤因美食广场停水停电，联系不到老板而报警，经警方核实为未付物业费被物业停水停电。此后该美食广场未再通水通电经营。2018年10月29日，孙苏沛（乙方）与昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（甲方，以下简称港龙公司）签订《商铺租赁合同解除协议》，约定：1.乙方已交清所欠全部款项。2.根据租赁合同规定，乙方按租赁合同已支付的履约保证金、租金、物业管理费、手续费、能源费等不予退还。3.根据租赁合同规定，乙方按租赁合同缴纳的履约保证金不予退还。4.乙方截止本协议签订之日已撤场完毕，并按租赁合同规定将商铺交回，租赁合同于本协议签订之日即行终止。案件审理期间，一审法院试图联系港龙公司相关负责人或工作人员了解情况，其工作人员回复当时港龙公司的相关工作人员均已离职，他们对于本案双方当事人之间的纠纷及当时的情况并不知晓。经一审法院现场核实，公共电表共两个，显示度数分别为7841度、12207度。熊天贤经营店铺用电度数显示为2817度，水表显示为20.6。熊天贤未在规定期间内提供其缴纳水电费的相关证据。食为乐公司类型为有限责任公司（自然人独资）,双方合同履行期间登记唯一自然人股东为孙苏沛，2018年10月15日变更为赵德安。一审法院认为，熊天贤和食为乐公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应当受到保护。现双方对于解除《房屋租赁合同》均无异议，一审法院予以确认，关于解除时间，双方未达成一致，一审法院认为客观证据显示该美食广场于2018年7月9日被停水停电后未再通水通电，导致熊天贤租赁房屋的合同目的无法实现，一审法院依法认定双方合同解除的时间为2018年7月9日。熊天贤如约缴纳了2017年11月至2018年5月30日期间的物业管理费及租金，食为乐公司也应当保证该期间熊天贤能正常使用涉案房屋，但该期间食为乐公司对美食广场整体疏于管理，甚至在该期间因租赁事宜与承租人发生纠纷引发报警，上述情形影响了熊天贤的正常经营，食为乐公司构成违约。熊天贤未在规定期间内提供已缴纳水电费的相关证据，无法证实其已履行完毕水电费缴纳义务，食为乐公司要求熊天贤支付水电费的反诉请求予以支持，但鉴于水电费为食为乐公司代收代缴，食为乐公司并未提供证据证明其就水电费用向熊天贤进行过主张，食为乐公司以此为由认为熊天贤构成根本违约，一审法院不予采信。关于熊天贤要求食为乐公司返还进场费的诉讼请求，虽双方合同中明确该费用不返还，但基于食为乐公司在合同履行过程中存在违约导致合同无法履行，一审法院结合双方签订合同的期限及熊天贤实际经营的期限，认定食为乐公司返还熊天贤进场费12916.67元。熊天贤要求食为乐公司支付违约解除合同违约金的主张，无合同依据，且熊天贤也存在未及时交纳相关费用的履行瑕疵，一审法院对该主张不予支持。熊天贤要求孙苏沛对上述付款义务承担连带责任的诉讼请求，虽然2018年10月15日食为乐公司的唯一自然人股东由孙苏沛变更为赵德安，但本案合同签订及履行期间食为乐公司的唯一自然人股东均为孙苏沛，接收熊天贤缴纳相应款项的是孙苏沛，2018年10月29日与港龙公司结算租赁事宜的也是孙苏沛，现其未能举证证明其个人财产与食为乐公司财产相互独立，熊天贤据此要求孙苏沛承担连带责任的主张，一审法院予以支持。食为乐公司要求熊天贤支付2018年5月22日至2018年12月31日租金和物业管理费的反诉请求，一审法院认为熊天贤和食为乐公司的租赁合同于2018年7月9日解除，食为乐公司要求熊天贤支付此后的租金和物业费无法律依据，一审法院认定熊天贤尚应支付食为乐公司2018年6月1日至7月9日的租金合计2580.65元，支付2018年6月1日至7月9日物业管理费645.16元。食为乐公司要求熊天贤支付水电费的反诉请求，熊天贤并未举证证明其已履行交付义务，根据双方确认的单价及用水量，熊天贤应支付食为乐公司电费4984.24元。关于水费收费标准熊天贤虽不清楚，食为乐公司按照5.7元/吨计收并不畸高，结合熊天贤的用水量，熊天贤应支付食为乐公司水费117.42元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、熊天贤与苏州食为乐餐饮管理有限公司于2017年4月24日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月9日解除。二、苏州食为乐餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还熊天贤进场费12916.67元。三、孙苏沛对苏州食为乐餐饮管理有限公司上述第二款付款义务承担连带责任。四、熊天贤于判决生效之日起十日内支付苏州食为乐餐饮管理有限公司租金2580.65元、物业管理费645.16元、电费4984.24元、水费117.42元。五、驳回熊天贤的其他本诉请求。本诉案件受理费800元，由熊天贤负担542元，由食为乐公司、孙苏沛负担258元。反诉案件受理费183元，由熊天贤负担67元，由食为乐公司负担116元。熊天贤直接交付第三方的公告费300元由食为乐公司、孙苏沛负担。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。二审中，食为乐公司、孙苏沛陈述，无论合同约定的租金计取方式为固定租金按期交纳还是自营业额中按固定点数扣除，美食广场的营业额由食为乐公司统一收取，物业费、水电费自营业额中扣除，后承租商户开始自行收费，食为乐公司未能按照上述操作继续收取费用。本院认为，熊天贤和食为乐公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。该合同履行过程中，双方即因商铺经营管理问题产生纠纷，现双方均要求解除《房屋租赁合同》，但对于解约时间意见不一致。根据现有证据，美食广场在承租商户2018年7月9日报警时已经处于停水停电的状态，且一直未能恢复，双方之间的《房屋租赁合同》实际无法履行，一审法院认定双方合同解除的时间为2018年7月9日于法有据，并无不当。对于合同无法履行的责任，食为乐公司认为熊天贤存在拖欠物业费、水电费以及擅自停业超过10日的情况，构成根本性违约，食为乐公司有权解除合同、主张违约责任。根据食为乐公司的陈述，双方《房屋租赁合同》履行初期，由食为乐公司统一收取营业额，物业费、水电费自营业额中扣除，虽然大部分商户营业额不足以支付相应费用，但食为乐公司并未提供向商户催要水电费、物业费的相关证据，且根据合同约定，承租商户交纳了违约保证金，相应费用可以与违约保证金冲抵，一审法院认定熊天贤该履行瑕疵不构成根本违约并无不当。食为乐公司并未提交充分证据证明熊天贤擅自停业超过10日，据此主张解除合同本院不予支持。对于进场费，按照食为乐公司的陈述，进场费系承租商户在承租期内使用食为乐公司对商铺的装饰装修而支出的费用，现租赁合同在短期履行后即解除，承租商户无法继续使用商铺装饰装修，一审法院根据约定租期及实际经营期限，酌定食为乐公司退还熊天贤进场费12916.67元并无不当。对于违约保证金，一审法院已经对合同解除前的租金、物业费、水电费进行了处理，违约保证金应予返还。涉案美食广场在2018年7月9日后一直处于停水停电情况，承租的房屋实际无法使用于餐饮经营，一审法院据此认定合同解除，食为乐公司认为此后熊天贤仍占有使用房屋仍应计算租金等相应费用于法无据，一审法院不予支持。综上，上诉人食为乐公司、孙苏沛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费983元，由上诉人苏州食为乐餐饮管理有限公司、孙苏沛负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇一九年十二月十一日书记员 陈闵悦