湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11935号上诉人（原审原告）：邹勇，男，1969年12月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被上诉人（原审被告）：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道**长沙铁路科调大楼**。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。上诉人邹勇与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司（以下简称铁路房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，邹勇因不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初3702号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹勇上诉请求：1．撤销原审判决，依法判令被上诉人支付逾期办证违约金40721.82元。2．被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1．被上诉人从未提出反诉，未要求日万分之零点二的违约金和提交经济损失高达30%的证据。2.1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革》23号文就取消福利分房，铁路内部发的文件不能超越法律法规。3．关于合同中约定的出卖人违约金条款，是双方自愿签署的。因此该违约金约定是合理合法合规的。4．一审庭审期间，被上诉人律师在质证时表示“本案没有提出日万分之零点二的违约金诉求”。计算违约金的时间应从拿到不动产权证之日为止。被上诉人铁路房地产公司辩称：1．上诉人并没有提供证据证明因逾期办证遭受的实际损失。2．被上诉人逾期办证的原因是长沙市政府政策调整造成的，非自身原因。3．上诉人购买的房屋系铁路职工的福利性限价限购房，逾期办证不会对上诉人造成大的影响。4．被上诉人在一审的代理词中对逾期办证违约金调整到日万分之零点二提出了要求，且一审法院也有权根据情况调整逾期违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。邹勇向一审法院起诉请求：1．判令铁路房地产公司支付邹勇未在规定期限内颁发不动产权证的违约金40721.82元；2．判令铁路房地产公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2015年9月7日，邹勇与铁路房地产公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买的商品房坐落于天心区，建筑面积为142.61㎡，单价为4294.37元／㎡，总房价612420元；买受人于合同签订之日一次性支付首付款132420元，剩余房款480000元向公积金中心申请贷款；出卖人应在2016年6月30日之前交房；出卖人应在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同约定的交付日期即2016年6月30日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2016年6月30日后一年半内；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房、物业服务、房屋保修责任等事项进行了约定。合同签订后，邹勇依约向铁路房地产公司支付了购房款，铁路房地产公司于2015年10月8日向邹勇交付了涉案房屋，并已为邹勇办理了不动产权证，邹勇已签领产权证。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房因难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”一审法院认为，邹勇与铁路房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。邹勇按约向铁路房地产公司支付了购房款，铁路房地产公司于2016年4月18日向邹勇交付了案涉房屋后，还应按约办理该房的权属证书。根据双方在合同中的约定，铁路房地产公司应于2016年6月30日后一年半内（即2018年1月1日前）办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但铁路房地产公司未在约定时间内办妥邹勇的不动产权证书，构成违约，应承担逾期办证的违约责任。由于长沙市人民政府于铁路房地产公司向邹勇交付案涉房屋后颁布了新政策，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，并于2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务，《长沙市商品房买卖合同》已约定因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任。该11天的延误系政府行为所致，并非铁路房地产公司过错，不应算作铁路房地产公司逾期办证时间。关于逾期办证违约金，邹勇主张铁路房地产公司以购房款为基数，按日万分之一的标准支付自逾期办证之日起至2018年12月31日止的违约金。铁路房地产公司认为违约金约定过高，请求人民法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，考虑到铁路房地产公司发布的《关于公布的通知》第二十五条第（四）款中“凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”的有关内容，本案的违约金标准亦不宜过高。综合本案合同履行情况、铁路房地产公司过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，酌定本案逾期办证的违约金标准为日万分之零点二。截至2018年12月31日，铁路房地产公司实际逾期时间为354天（365天-11天），故铁路房地产公司应向邹勇支付逾期办证违约金4335.93元（612420元×354天×0.00002），超出部分，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项规定，判决如下：一、限长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向邹勇支付逾期办证的违约金4335.93元；二、驳回邹勇的其他诉讼请求。本案受理费818元，减半收取409元，由长沙铁路房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对于一审查明的事实，本院经审查予以确认。本院认为，关于本案中被上诉人逾期办证造成的损失认定，考虑到广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，被上诉人在办理涉案房屋相关权证时，因涉案房屋尚不能直接上市或转租，故被上诉人逾期办妥权证的的行为对上诉人的损失有限，本案的违约金标准不宜过高。被上诉人认为违约金过高并向法院提出抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院认定合同约定违约金过高并予以调整，有事实根据，符合法律规定，并无不当。故上诉人认为合同系双方自愿签订，法院不能调整，理由不成立，不予采信。综合本案合同履行情况、涉案房屋的性质、铁路房地产公司过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，一审法院酌定按日万分之零点二计算违约金并无不当。综上，上诉人上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费818元，由被上诉人邹勇承担。本判决为终审判决。审判长 戴 莉审判员 傅美容审判员 黄 姝二〇一九年十二月十三日书记员 彭凤琴