北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终10951号上诉人(原审被告)：张某1，女，2006年5月31日出生，住北京市海淀区。法定代理人：张某2（张某1之父），住北京市海淀区。被上诉人(原审原告)：北京天佑万荣物业管理有限公司航天桥分公司，营业场所北京市海淀区西三环北路100号金玉大厦609。负责人：张怀昆，该公司经理。委托诉讼代理人：李学通，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。上诉人张某1因与被上诉人北京天佑万荣物业管理有限公司航天桥分公司（以下简称天佑万荣航天桥分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初22771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，因无新事实,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张某1上诉请求：撤销一审判决，改判天佑万荣航天桥分公司退回2013年11月5日预交的26066.88元物业费和歌华有线收视费及同期贷款利息。事实和理由：一审判决所依据的《北京光耀东方中心物业服务合同》在2014年8月28日就已经失效，该合同首页甲方栏空白，该合同并不是跟张某1所签的合同。该模板合同物业费约定商业35元/平方米/月、写字楼24元/平方米/月和地下车位1200-1300元/车位/月的单价，并未约定张某1所购商品房为公寓楼的物业服务费标准,无法计算物业费，不能把写字楼和公寓楼等同起来收费。物业公司和开发商同属于光耀东方集团，在向张某1交房时均在场，房屋移交时的缺陷由物业公司负责维修，因为室内集成电路控制器不能正常使用，收房至今多次报修一直未彻底处理，导致张某1至今不能入住，天佑万荣航天桥分公司未尽责，不存在需要支付物业服务费。张某1收房后发现不能达到使用要求，天佑万荣航天桥分公司把公寓楼当成写字楼一样管理，节假日和下班后不开空调，天佑万荣航天桥分公司未按上诉人所购商品房的使用功能提供服务，不能收取物业服务费，已经收取的应该退回。天佑万荣航天桥分公司辩称，同意一审判决，不同意张某1的上诉请求和理由。天佑万荣航天桥分公司向一审法院起诉请求：1、判令张某1向我公司支付拖欠的2014年11月5日至2019年11月4日的物业服务费129254.40元；2、判令张某1按每日千分之三的标准向我公司支付因拖欠物业服务费所产生的滞纳金直至缴清全部物业服务费之日止（暂计至2019年1月31日所产生的滞纳金为317345.41元）；3、判令本案全部诉讼费用由张某1承担。一审法院认定事实：张某1系北京市海淀区西三环北路X号X层X号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人。吴某系张某1的母亲，张某2系张某1的父亲。天佑万荣航天桥分公司系该楼栋的物业服务企业。张某1主张张某2与吴某离婚后，其由张某2抚养，张某2系其监护人。2013年11月5日，因张某2在外出差，其委托吴某办理涉案房屋的入住手续，吴某代张某1与天佑万荣航天桥分公司签订了《北京光耀东方中心物业服务合同》，约定：委托服务期限自2011年8月29日至2014年8月28日；写字楼物业服务费用标准为每平方米每月24元，自2013年11月5日起收取，此后按年度预先缴纳，每年度11月4日前预交下一年度的物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应付而未付物业服务费的千分之三支付滞纳金。吴某另代张某1签署了承诺书。吴某曾代张某1向天佑万荣航天桥分公司交纳了2013年11月5日至2014年11月4日的物业费25850.8元及有线电视费216元。天佑万荣航天桥分公司主张依照合同约定向张某1提供了物业服务，但张某1无故拖欠2014年11月5日至2019年11月5日期间的物业费129254.40元。庭审中，张某1主张涉案房屋至今不能入住并正常使用，多次跟天佑万荣航天桥分公司沟通未果，且天佑万荣航天桥分公司将公寓楼当成写字楼管理，只有上班时间8点至18点才有空调，节假日和下班后没有空调。张某1另提交维修服务单证明涉案房屋存在质量问题，且一直未维修完毕。天佑万荣航天桥分公司对张某1的上述主张不予认可，主张其系按照服务内容及标准提供空调运行服务，维修服务单的内容为涉案房屋专有部分的维修事项，并非其物业服务范围，对涉案房屋专有部分的维修属于另行收费项目。另查，经审查张某1提交的微信证据的全部内容，张某2主动添加张某1管理人员，并在微信中表示将于2018年3月回来缴纳物业费。张某1主张根据微信内容，可以印证天佑万荣航天桥分公司与张某1并未签订物业服务合同，其另主张天佑万荣航天桥分公司要求的滞纳金过高，其也不同意支付滞纳金。一审法院认为，吴某代张某1与天佑万荣航天桥分公司签订《北京光耀东方中心物业服务合同》系受张某2委托，该行为合法有效。合同中的委托服务期限虽已届满，但天佑万荣航天桥分公司作为涉案房屋所在楼栋的物业管理服务单位继续为涉案房屋提供物业服务，双方虽未续签合同，但天佑万荣航天桥分公司仍可以要求张某1交纳相应的物业服务费用。上述合同中明确约定物业服务费用标准为每平方米每月24元，故天佑万荣航天桥分公司据此要求张某1交纳2014年11月5日至2019年11月4日物业服务费129254.40元的诉讼请求具备事实及法律依据，法院对此予以支持。对于天佑万荣航天桥分公司主张的滞纳金，法院认为，根据张某1提交的维修服务单等证据，张某1并非无故恶意拖欠物业费，故法院对天佑万荣航天桥分公司的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、张某1于本判决生效后十五日内向北京天佑万荣物业管理有限公司航天桥分公司支付2014年11月5日至2019年11月4日物业服务费129254.40元；二、驳回北京天佑万荣物业管理有限公司航天桥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张某1提供2019年11月8日其向物业公司客服经理提供的函件复印件一份，证明维修事宜没有解决。天佑万荣航天桥分公司认为，真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。无原件，不能证明送达给己方，专有部分维修并非物业服务范围，与本案无关。本院认证意见为，该函件无物业公司签收记录，物业公司亦不认可收到，故该证据的证明目的本院不予认定，且该函件内容仅为张某1向物业公司反映问题，并不能以此说明物业公司是否尽到维修义务。另查，一审认定事实部分，“张某2主动添加张某1管理人员”应为“张某2主动添加物业公司管理人员”。经审查，一审查明的其他事实正确，本院予以确认。本院认为，根据本案查明事实，2013年11月5日，因张某2在外出差，其委托吴某办理涉案房屋的入住手续，吴某代张某1与天佑万荣航天桥分公司签订了《北京光耀东方中心物业服务合同》，合同尾部甲方栏有吴某的签名。因张某2为张某1的法定代理人，吴某为张某1的母亲，张某2的委托行为及吴某的签字行为可以代表张某1作出，故《北京光耀东方中心物业服务合同》对张某1与天佑万荣航天桥分公司均具有效力。张某1上诉提出的该合同首页甲方栏空白，该合同并不是跟张某1所签不符合事实，本院不予采信。《北京光耀东方中心物业服务合同》中约定，写字楼物业服务费用标准为每平方米每月24元，根据房产证显示，涉案房屋规划用途为办公及附属用房，且吴某代张某1已按照每平方米每月24元的标准交纳了2013年11月5日至2014年11月4日的物业服务费，张某1上诉主张并未约定所购作为公寓楼的商品房的物业服务费标准，无事实及合同依据，本院不予采信。现天佑万荣航天桥分公司作为涉案房屋所在楼栋的物业管理服务单位继续为涉案房屋提供物业服务，张某1亦事实上接受了物业服务，天佑万荣航天桥分公司可以要求张某1按照约定的物业服务费标准交纳物业服务费。张某1上诉提出的合同失效理由，本院不予支持。张某1上诉提出节假日和下班后不开空调，根据《存量房屋买卖合同》，其中载明中央空调24小时供暖（每年11月15日-次年3月15日）、中央空调夏季指定时间供冷，该合同为张某1签定的房屋买卖合同，现张某1并未提交充足证据证明天佑万荣航天桥分公司在其主张的时间段内没开空调，应承担举证的不利后果。根据维修服务单、微信聊天记录，结合《北京光耀东方中心物业服务合同》及光耀东方中心物业服务收费标准，张某1提供的现有证据不足以证实天佑万荣航天桥分公司怠于履行物业服务义务，且张某1所述室内集成电路控制器不能正常使用等问题未能全面反映物业公司的物业管理工作，无法证明物业公司在履行物业服务中有较为严重的服务瑕疵，张某1就此提出物业公司没有提供相应服务的上诉理由，本院不予采信。张某1上诉要求改判天佑万荣航天桥分公司退回2013年11月5日预交的26066.88元物业费和歌华有线收视费及同期贷款利息。该项上诉请求为新增加的独立的诉讼请求，张某1在一审中亦未提出，不属于本案处理范围。综上所述，张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2885元，由张某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 伟审 判 员  张 琦审 判 员  张永钢二〇一九年十二月四日法官助理  陈大林书 记 员  赵倬希