河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终6115号上诉人（原审被告）：王金辉，女，1979年8月29日出生，汉族，户籍地河北省廊坊市广阳区，现住廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：吕勇，河北霍振林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：全在铉（JEONJAEHYUN），男，1975年3月7日出生，外企高管，韩国人，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：金世盛，北京市京师律师事务所律师。上诉人王金辉因与被上诉人全在铉房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初2313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王金辉上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、从双方签订的补充协议可以看出，因涉案房屋产权证尚未办理，所以双方签订合同后都在等待产权证书。同时双方约定，在产权证办理后双方办理公证或过户手续。即，买卖合同的履行是要等到房屋产权证书办理后来确定。即使双方无法办理过户，也可以应被上诉人的要求办理公证手续，被上诉人即交纳剩余房款，双方的合同目的均得以实现。现产权证书未办理，一审法院即解除双方合同于法无据。二、廊坊地区出台限购政策的目的是为了控制房价过快上涨，双方签订买卖合同后，合同并不一定必然无法履行。如果在产权证下发时，被上诉人取得当地户籍，或者政策达到调控效果后撤销，双方的合同履行就不存障碍了。一审法院在房屋不具备过户条件时解除双方的合同，是提前剥夺了上诉人出售房屋的权利。补充：第一，一审法院对案件的事实以及法律的适用有误。一审庭审时被上诉人表示购买房屋的初衷是以投资为目的，上诉人是以出售房屋为目的，最终收取售房款，被上诉人并不关心房屋产权证书下发的情况，也不关心双方产权交易的内容，而只是关心购买的涉案房屋价格是上涨还是下跌，作为投资一方的被上诉人在整个交易过程中隐瞒了购房的实际目的。第二，涉案房屋是住宅，根据相关规定和政策是不允许投资购买和出售的，被上诉人的行为扰乱房地产交易秩序，是以合法的购买合同达到投资盈利而掩盖非法目的的行为，违反法律强制性规定，合同无效。第三，根据我国房产交易的政策规则住房是用来住的不是用来炒的，如果双方的买卖合同有效，就是法律允许住宅进行炒买。第四，被上诉人是外国人，如果双方的买卖合同被解除或者是无效导致购房款项退还，上诉人因被上诉人的过错造成的实际损失将无法得到补偿，该损失就是双方订立合同之后房屋下跌的数额。一审法院庭审时没有向上诉人释明如果合同涉及无效或被解除上诉人有提起反诉的权利，根据本案被上诉人的特殊身份，如果款项退还之后上诉人依法提起赔偿请求，在法院支持上诉人请求后，因被上诉人持有护照而回国，上诉人的权利将无法得到实现。第五，在双方订立买卖合同之后上诉人已将涉案房屋交付被上诉人使用，但一审法院在判决双方解除合同时并没有涉及关于房屋返还的情况，这样导致双方另外一个诉讼的进行。根据以上情况上诉人认为本案发回重审会比较适合双方纠纷的解决。全在铉答辩称，上诉人认为取得房屋产权证书进行公证后，被上诉人支付尾款，合同目的便可得以实现的主张不能成立。1、根据合同法规定，房屋买卖合同的合同目的为出卖人以转移房屋所有权于买受人的方式取得价款。上诉人作为房屋出卖人对登记在自己名下的房屋所有权进行公证的行为，并不能达到转移房屋所有权的目的。2、双方签订房屋买卖合同后至一审法院作出判决期间，并未取得房屋所有权证，无法进行任何形式的房屋权属或权属变更公证。3、双方签订房屋买卖合同约定“出卖人等房本下来做公证，买受人做公证时结清尾款408750元整。出卖人配合买受人过户及公证。”该约定为房屋中介手写，被上诉人不懂中文，也不了解公证的实际意义，只知道房屋过户至自己名下后应支付尾款。另外，从该条款最后一句的表述可知，配合办理房屋所有权变更登记是上诉人不可推卸的合同义务。二、廊坊地区出台限购令后，被上诉人不再具有取得购房资格的可能性，即使上诉人取得房屋所有权证，也不可能将权属变更至被上诉人名下。被上诉人为韩国人，依据中华人民共和国国籍法不具备取得中国国籍并落户廊坊的可能性，也从未在廊坊缴纳过社会保险，一审法院认定被上诉人不符合在永清县购房的身份要求，房屋买卖合同不具备履行条件，并无不妥。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。补充：第一，上诉人认为合同应当无效，我方认为认定一份合同无效，首先应当是违反效力性和强制性规定，而不是违反一般的管理性强制性规定，所以根据被上诉人购房的情节应不适用合同无效的情形。另外，廊坊市限购令出台于被上诉人购房期间，前后相差不到两天，所以被上诉人购房本身不具备规避法律的恶性，只是作为外国人不清楚廊坊当地的新规，并无扰乱交易秩序的主观动机，就房屋返还问题在上诉人通过中介交付房屋钥匙后因自始没有房产证也没有完成变更登记，所以被上诉人从未入住过该房屋，钥匙随时可以返还，上诉人也可以自己开锁入住，不存在任何障碍，不需要体现在判决书上。全在铉向一审法院起诉请求：1．判令解除或撤销原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2．判令被告向原告返还购房首付款953750元；3．判令被告向原告支付违约金95375元；4．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月原告经北京奥佳腾达房地产经纪有限公司房屋中介介绍，了解了永清国瑞生态城项目，并认识了永清县本地房屋中介王猛，在王猛的斡旋下，2017年6月10日，原告前往永清国瑞生态城项目售楼处与被告王金辉签订了《房屋买卖合同》，购买位于永清县房屋。该房屋建筑面积为109平方米，总价为1362500元（均价为12500元/平方米）。按照合同约定原告应在签订合同的同时支付953750元首付款，并在出卖人（被告）取得房产证并完成过户登记后支付尾款408750元。原告在购房当日按照合同约定支付了相当于房屋总价70%的首付款953750元。2017年8月28日，被告通过中介李某在原告公司（北京亦庄泰河一街）附近向原告交付房屋钥匙的同时收取了房屋面积补差12500元和物业费3300元。此后，原告多次通过被告中介李某，要求被告按照合同约定办理房产证变更登记。但因为被告未取得房产证，至今未能办理房屋过户登记。而根据廊坊市新出台的《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》［廊政办（2017）6I号］规定可知，即使被告取得房产证，也不具有向不具有中国国籍的原告过户房屋的可能性。因此，完全符合《中华人民共和国合同法》第94条法定解除合同的情形。另根据《房屋买卖合同》第10条及《最高人民法院关于审理商品房买实合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，因为被告未能自房屋交付之日起的合理期限（90日）内，取得房屋权属证书并办理变更登记，应承担相应的违约责任。一审法院认定事实：原告全在铉系韩国人，在北京外企工作。2017年原告欲投资购房，原告找到一名朝鲜族朴姓业务员，让其帮助原告寻找房源。朴姓业务员找到永清县国瑞生态城代理商销售员李某，李某又联系国瑞生态城销售员于某，经于某介绍，被告有房屋出售，原告与被告见面协商购房事宜。2017年6月10日，原告与被告在永清国瑞生态城项目售楼处签订了《房屋买卖合同》，原告购买被告所有的位于永清县房屋一套。该房屋建筑面积为109平方米，总价为1362500元，首付款953750元。该合同附件七约定“出卖人等房本下来做公证，买受人在做公证时结清尾款408750元整，出卖人配合买受人过户及公证”。合同签订后，原告当日给付被告购房首付款953750元。2017年8月28日，李某将涉案房产的钥匙交给了原告，并向原告收取房屋面积差价款12500元及物业费3300元，后因原告表示不想要房了，李某将收取的款项退给了原告。另查明，2017年6月2日，廊坊市发布《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见规定包含永清县在内实施住房限购，无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或者纳税证明的非当地户籍家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。以上事实有《房屋买卖合同》、购房收据、证人李某、于某的证言以及双方当事人陈述在卷予以证实。一审法院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。但是该合同签订在廊坊市发布《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》之后，应当受该政策的约束，原告系外国人且在北京工作，不符合在永清县购房的身份要求，房产管理部门不能为其办理房屋过户手续，该合同不能继续履行，应当予以解除并由被告退还购房款。原告以被告违反《房屋买卖合同》第10条及《最高人民法院关于审理商品房买实合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条为由，要求被告承担违约责任。经查，原被告签订的《房屋买卖合同》第十条并未约定办理房屋权属转移登记手续的时间，且原告在签订合同时是明知被告尚未取得房屋产权证书的，而《最高人民法院关于审理商品房买实合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是规范商品房买卖交易行为的，并不适用于二手房买卖，故原告要求被告支付违约金95375元的诉讼请求不予支持。关于合同解除后的其他问题，双方可以依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定协商解决，协商不成的可以另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条的规定作出判决，一、解除原告全在铉与被告王金辉之间于2017年6月10日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王金辉于本判决生效之日起十日内返还原告全在铉购房款953750元；三、驳回原告全在铉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14242元，减半收取计7121元，由原告全在铉负担647元，由被告王金辉负担6474元。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，一审法院综合被上诉人的国籍、双方签订房屋买卖合同的时间等全案事实和证据，结合当地政策，作出的涉案合同有效但不能继续履行而解除合同返还购房款项等判定，有事实基础并符合相关规定，并无不当。上诉人关于解除合同给其造成损失的主张，一审判决亦明确了救济途径。综上所述，上诉人王金辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13338元，由上诉人王金辉负担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  盖秀红审判员  韩静威二〇一九年十二月六日法官助理杨学军书记员郝镜颖