江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9317号上诉人（原审原告）：昆山市巴城镇依湖园小区第二届业主委员会，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路**。负责人：黄斐君。委托诉讼代理人：钱文强，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕璐，江苏闻贤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山大上海企业发展有限公司，，住所地江苏省昆山市正仪镇统一社会信用代码91320583608276611K。法定代表人：黄裕顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：王云，江苏圣辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建国，江苏圣辉律师事务所律师。上诉人昆山市巴城镇依湖园小区第二届业主委员会（以下简称依湖园业委会）因与被上诉人昆山大上海企业发展有限公司（以下简称大上海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2018）苏0583民初5742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。依湖园业委会上诉请求：1、撤销昆山市人民法院(2018)苏0583民初字5742号民事判决，并依法改判，被上诉人应增加赔偿上诉人人民币13647732.91元[加上一审支持的1437904元后，合计15085636.91元]；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判决按照30%的比例赔偿错误，上诉人有权获得新增配套设施及其户外设施100%的赔偿。1、《备忘录》的签订目的就是以涉案场所代替应归业主所有的原第二会所部分功能。《备忘录》三、1、“大上海”会所底楼新增配套设施指SPA、保龄球、健身房、棋牌室、乒乓球室及夜宵小厨房；户外设施有网球场、湖滨散步道、健康长廊、烧烤。由此可见，“大上海”会所底楼新增配套设施、户外设施(含网球场、停车场等)，系原第二会所(开发商承诺归依湖园全体业主共有)部分功能的替代，完全是为了依湖园业主及其住户而配套的专属设施及其服务。之所以约定业主享有使用权而非所有权，只是因为无法分割过户，并非被上诉人对涉案场所享有权利，被上诉人实际上只是名义所有权人。2、除去业主享有的使用权，涉案场所实际已无其他价值。首先，《备忘录》约定的使用权有效期限与所有权存续期限一致，被上诉人如转让涉案场所受让方仍须保证业主的使用权并承继被上诉人相关义务。其次，《备忘录》约定业主使用新增配套设施享受50%的优惠并不意味着被上诉人拥有50%的权利，业主支付50%的费用只是因为设施维护、运营、管理需要成本。即便是涉案场所登记在全体业主名下的情况下，业主使用也需支付该项成本。3、依湖园全体业主购买的产权式公寓经营的最大的价值就在于高尔夫球场及配套会所的经营。如果将涉案会所剥离，那么整个小区产权式公寓将导致无法经营，其实际价值将大大降低。原审法院判决按30%的赔偿比例判决赔偿1437904元，连覆盖全体业主的经营维护成本都远远不够，且全体业主还遭受了经营利润的损失。因此，原审法院给予30%的赔偿比例明显不妥，应将涉案场所设施所对应的价值全部判归上诉人所有。二、除新增配套设施及其户外设施外，第二会所仍有部分功能，以诉争双方共同使用的方式予以落实，原审法院对此事实认定不清，依法应当改判上诉人获得50%得赔偿。1、原审法院认定会议室不在《备忘录》约定范围内，存在明显错误。《备忘录》对于会议室已经明确约定，以双方共同使用的方式来解决。2、原审法院认定餐厅不在《备忘录》约定范围内存在错误，作为度假式酒店公寓，餐厅是必备功能。3、上诉人享有涉案绿地及其停车场的使用权，上诉人对于涉案绿地、停车场赔偿的诉请应予支持。三、原审法院认定物业办公房及其水泥地、停车场不在《备忘录》约定范围内，显属错误。对于该部分房产设施的价值，应当100%归属于上诉人。大上海公司辩称，一审法院查明事实清楚，但要求大上海公司承担赔偿责任于法无据。考虑到息诉精神，放弃了上诉权利。依湖园业委会向一审法院起诉请求：1、判令大上海公司赔偿昆山市巴城镇依湖园小区全体业主经济损失合计3000万元；2、判令大上海公司将尚未发放给小业主的补偿款173871元交付给依湖园业委会；3、本案诉讼费由大上海公司承担。在一审审理过程中，依湖园业委会变更第一项诉讼请求为：判令被大上海公司赔偿昆山市巴城镇依湖园小区全体业主经济损失21483833.92元（根据巴城政府与被告之间的评估报告计算得出俱乐部会馆及场地权益19384680.22元及物业办公楼及场地价值2099153.70元），偿付测绘评估费用32000元。一审法院认定事实：佩格斯公司系巴城镇依湖园小区的房产开发商，其股东为大上海公司和PEGASUSVENTURES，LCC。2016年2月2日，佩格斯公司申请注销。2009年9月25日，佩格斯公司、大上海公司与昆山市巴城镇依湖园业主委员会签订《关于签订房产公司与业主〈和解协议〉的备忘录》（以下简称备忘录），内容为：一、和解协议的性质、效力、相关方等。1、全体业主一致同意彻底解决与房产公司的房屋买卖纠纷，为此上述房屋公司与业主愿就双方存在的纠纷进行和解，本备忘录生效后，业主与房产公司就买卖合同配套设施（第二会所）纠纷一事再无任何争议。2、鉴于本备忘录涉及小区及小区配套设施问题，故业委会作为业主公共管理及公共部位利益的代表就涉及小区配套设施的事项签订本备忘录。本备忘录签订前，业委会召集召开了业主大会进行表决，通过了本备忘录有关内容。除一些业主因出国等原因暂时无法联系或暂时无法亲自前来直接与房产公司签订《和解协议》，业委会承诺将有小区80%房产的业主在本备忘录签订后两个月内与房产公司签订《和解协议》，其他业主将随后签订《和解协议》。与房产公司签订《和解协议》的业主房产套数达80%后，本备忘录及房产公司与单个业主之间的《和解协议》正式生效，本备忘录生效后，对全体业主具有约束力。在本备忘录签订后两个月内签订《和解协议》的套数达不到本备忘录规定套数的，或政府有关部门不批准本备忘录所述新增配套设施方案的，本备忘录自行失效。3、鉴于本备忘录内容中涉及大上海公司，故本备忘录由大上海公司作为相关方予以认可并盖章确认。因相关方代表房产公司履行本协议产生的债权债务由相关方与房产公司自行解决，不得因此影响其对本备忘录义务的履行。4、双方明确，当全体或任一业主不再委托经营管理公司将所购房屋用于经营时，本备忘录第三条中有关经营管理公司使用新增配套设施的内容不再对其适用，唯房产登记业主及其配偶、子女（遇特殊个案业主，特殊处理）使用新增配套设施仍享有当日门市价的50%的优惠。5、本协议有效期限与房产权利的期限一致，且不因房产公司即大上海转让相关房产权利、转让股权等而影响本协议的有效性。如发生相关房产转让等事宜的，房产公司及大上海应当向受让方告知本备忘录或本备忘录所载明的法律关系的存在。二、房产公司与业主进行和解的主要内容：1、存在诉讼的业主应先期或与其他业主一起签订《和解协议》后，撤回诉讼；相关案件的诉讼费由房产公司和诉讼的业主各承担50%。2、房产公司补偿全体购房业主300万元，该300万元按各业主所占整个小区所有房屋面积的比例向各业主发放，在法院出具调解书及《调解协议》生效后七日内由房产公司支付到业主指定的银行账户，业主应在同一时间出具相关收款收据。3、在房产公司与业主签订《和解协议》前，业主应证明自己的身份有权签订该协议，其授权代表也应出具有效的授权委托书。4、业主及业主委员会承诺全体业主均会接受以本备忘录为内容的《和解协议》并尽快签署。存在诉讼的业主，在签署《和解协议》后，房产公司将补偿款存入双方指定的第三方，撤回诉讼后，领取补偿款。三、房产公司于业主、业主委员会及经营管理公司就小区经营管理所进行的安排。鉴于业主将自行委托经营管理公司将所购房屋用于经营，房产公司与业主、业主委员会及经营管理公司就小区经营管理及新增配套设施所做的安排如下：1、“大上海”会所底楼新增配套设施建筑面积约1000㎡，新增配套设施指SPA、保龄球、健身房、棋牌室、乒乓球室及夜宵小厨房；户外设施有网球场、湖滨散步道、健康长廊、烧烤；但本备忘录所指任何配套设施均属房产公司或相关方财产。2、前述大上海会所的新增配套设施的工程施工应在经政府有关部门批准之后及《和解协议》生效后五个月内完成；不需向政府有关部门申报批准的项目如：网球场、湖滨散步道、健康长廊、烧烤，在本备忘录签署之日计起三个月内完成。3、“大上海”会所底楼新增配套设施及产权属大上海公司所拥有并进行管理。大上海公司同意给予业主每户发一张住户卡，该住户卡限房产登记业主壹人及其配偶、子女（遇特殊个案业主，特殊处理）使用。业主发生房产产权转让时，此住户卡相关权利随房屋产权同时转让，业主应当向大上海公司告知并办理变更登记。使用该新增配套设施时，除SPA、夜宵小厨房项目外，业主壹人及其配偶、子女凭住户卡及身份证（缺一不可）享有当日门市价50%的优惠，会所及其设施则不享受上述优惠。但当业主带朋友共同使用棋牌室、乒乓室、保龄球及网球项目，并由持卡人结账时，该次消费同意享受优惠卡待遇，其余新增配套设施则按当日门市价收费。若发生业主借给第三者冒用，一经查证属实，此住户卡即自行失效，不再补办，此业主根据本备忘录享有的优惠即告终止；因业主丢失住户卡的，应当在一个月内通知大上海公司，交纳费用后补办新卡。4、在小区委托经营管理公司进行经营期间，住户卡由经营管理公司统一管理，实际房产的使用者（即度假公寓的客人）凭经营管理公司出具的房卡享受新增设施当日门市价的50%的优惠。5、门口办公楼原大上海公司使用的办公室仍由其使用，原由美亚公司使用的房间和场地以及原大上海公司A区会议室可由业主将要聘请的新经营管理公司无偿使用。使用方不得改变原使用功能及房屋结构，使用期间，经营管理公司负责日常的一切维护与保养，因此产生的费用由经营管理公司承担，经营管理公司经营期结束后，恢复原状、完好无损无条件退还大上海公司。若有新的经营管理公司受聘继续经营整个公寓事宜，仍执行以上内容。6、大上海公司现有会所三楼2#会议室（约200平方米）与4#会议室（约50平方米）作为配套的会议室由经营管理公司使用，经营管理公司向大上海公司提出并获大上海公司确认不使用该会议室后，便可使用，且相关使用条件如下述：（略）。7、本协议约定的经营配套设施，应当保持持续经营。因装修等原因暂停营业的，应当及时通知业委会及管理公司。上述备忘录签订后，超过80%的业主已经签订和解协议，和解协议第三条注明本和解协议生效之后双方就房屋买卖合同中有关配套设施即第二会所的问题再无任何争议。备忘录约定的配套设施也已经建设完毕。后由于大上海高尔夫球场被政府征收，依湖园业委会认为该征收行为将导致依湖园业委会的用益物权得不到实现，故提起本诉讼。依湖园业委会出具补偿款发放明细表，房型一房38房，每户金额15471元，35户实际发放金额541485元，未发放户数3户（2号102室、15号202室、29号202室）；二房76户，每户金额22308元，实际发放户数73户，实际发放金额1628484元，未发放户数3户（9号103室、15号101室、15号201室）；三房24户，每户金额29862元，实际发放22户，实际发放金额656964元，未发放户数2户（18号101室，23号102室）。合计138户，实际发放金额共计2826933元，未发放户数8户，未发放金额173067元。2015年6月21日，依湖园业委会向大上海公司及佩格斯公司致公函，内容为：关于昆山大上海高尔夫球场在政府相关文件决定下，于2015年6月10日关闭一事，已无法避免来得影响到本小区酒店物业今后的经营维持问题。全体业主对此深感担忧，并就此事于2015年6月21日召开了全体业主大会，经讨论后业主大会就此事作出了书面决议，一并抄送贵司。依湖园业委会受全体业主之托，负责与贵司进行全面沟通、协商，谋求妥善处理后期相关事宜。依湖园业委会希望接下来的工作有效开展，建议如下：1、请贵司就关闭问题与政府方面的协商进展及时与我方沟通，保证小业主的知情权。2、请贵司在与政府部门处理关闭事宜时，积极主动以书面形式如实反映本小区酒店物业与贵司的唇齿相依关系及历史缘由背景，同时向政府部门提供我们之间于2009年签署的《和解协议》复印件，以便政府部门能够掌握真实情况，作出合理判断。3、鉴于本小区酒店物业系贵公司开发的涉及酒店的经营性物业，贵球场的关闭，对相关约定的配套设施无法正常使用甚至缺失，以及特殊行业许可证的终止都会严重危及本小区酒店物业的后续经营问题。请贵司以负责任的态度，在目前关闭工作开展的同时与依湖园业委会就如何妥善解决、积极沟通和协商，以维护双方的合法权益和责任。2015年11月16日，依湖园业委会代表与大上海公司代表、昆山大上海球场退出经营工作小组代表签订《会议纪要》，内容为：…3、因大上海球场的关闭，假如造成酒店物业最终不能持续经营的话，将彻底颠覆开发商佩格斯公司所开发物业的原始属性，也将对全体业主购房的初衷造成重大改变，这是全体业主无法简单接受的。请政府部门与大上海方面认真评估，对大上海方面最终给出的解决方案应对等承担相应的责任和经济赔偿。4、全体业主认为应由于关闭大上海球场，而发生改变酒店物业按当时开发商所出具的售楼广告揭示的周边生态现状，特别是临阳澄湖面的环境现状。…2015年12月31日，昆山市巴城镇人民政府（甲方）、大上海公司（乙方）和昆山市人民政府（丙方）签订《关于大上海企业发展有限公司高尔夫球场搬迁补偿合同》（以下简称《拆迁补偿合同》），约定：第一条、大上海高尔夫球场现状。（一）土地状况。土地使用权人：大上海公司。坐落：昆山市正仪镇阳澄湖风景旅游区。用途：高尔夫球场。使用权面积793187.5平方米。使用权类型：国有土地使用证。（二）、房屋状况。具体见评估报告（中联评报字[2015]第1030号）。(三)、构筑物及附属设施：具体见评估报告。第二条、球场搬迁问题。因落实全国高尔夫球场清理整治工作，昆山市城市总体规划以及阳澄湖水源地环境和资源保护要求，甲方关闭乙方的大上海高尔夫球场，收回球场相关资产（详见评估报告）并将相关土地变为耕地予以保护，并同意就球场搬迁补偿乙方。第三条、补偿方式（详见附件）。（一）甲乙双方同意通过货币补偿和资产置换的方式进行补偿。根据评估机构评估，甲乙双方商议后确定甲方直接向乙方支付货币补偿金额6亿元，同时甲方向乙方提供下述第（三）项之资产进行置换。（二）货币补偿金总计6亿元，支付日期如下：（1）甲方应于2016年1月15日前一次性支付3亿元至乙方。（2）甲方应于2016年6月30日前向乙方支付第二笔补偿金2亿元。（3）甲方应于2016年12月30日前向乙方支付剩余补偿金1亿元。甲方或甲方指定方在本合同签署前已经支付的5千万元直接用于冲抵本条款第一次应支付的款项。（三）资产置换。1、甲方同意将位于昆山市开发区夏驾河东侧、栈泾河南侧的土地及附属房产昆山金融街一期项目D楼置换给乙方。该土地使用权面积为12063.33平方米，总建筑面积为32295.53平方米。2、甲方同意于2016年12月30日前将本合同约定用于置换之土地及附属房产交付乙方（包括将土地及附属房产的权属证明过户至乙方名下）。甲方不得因此要求乙方支付任何款项（包括但不限于因此产生的税费等，但契税由乙方承担并直接支付）。…第六条、关于乙方批租土地范围内各小区业主因球场关闭要求乙方承担的有关损失（包括但不限于因会籍权益丧失、俱乐部会所及期配套设施使用权丧失等要求乙方支付的补偿金、补偿金利息、违约金、赔偿金、乙方因诉讼产生的律师费、诉讼费用、仲裁费用等），由乙方提供相关资料，经双方确认，甲方承担有关损失，其中与乙方直接相关的业主，由乙方负责具体结算。本条所涉及的款项不包含在本合同第三条约定的款项之中。第七条、甲方付清本合同约定的首笔补偿金3亿元后，乙方将球场的项目（包括现场设施和土地等）移交甲方，由甲方接管并办理移交手续。甲方全部付清本合同约定款项（包括但不限于第三、…第六条所述金额等），并交付置换的土地及附属房产后，乙方应将球场土地证交给甲方。…关于大上海公司高尔夫球场的经营性资产在评估基准日2015年5月31日的市场价值，大上海公司与昆山市巴城镇人民政府委托中联资产评估集团有限公司进行评估，该公司于2015年8月19日作出中联评报字[2015]第1030号《资产评估报告》，评估结论如下：1、大上海公司拟被收资产评估值（土地使用权采用市场法评估）为102674.1万元，与账面值7567.4万元比较，评估增值95106.7万元，增值率1257%。其中土地使用权账面价值5450.89万元，评估价值87513.23万元，建筑物、构筑物及辅助设施账面价值1628.16万元，评估价值14567.94万元，高尔夫专用相关物资，账面价值488.35万元，评估价值592.93万元。2、大上海公司拟被征收资产评估值（土地使用权采用基准地价系数修正法评估）为96962.68万元，与账面值7567.4万元比较，评估增值89395.35万元，增值率1181%。其中土地使用权账面价值5450.89万元，评估价值81801.81万元，建筑物、构筑物及辅助设施账面价值1628.16万元，评估价值14567.94万元，高尔夫专用相关物资，账面价值488.35万元，评估价值592.93万元。该评估结果使用有效期一年，即自2015年5月31日至2016年5月30日使用有效。其中，俱乐部会馆建筑面积6234平方米，评估净值25897732元，评估单价6109元（成新率68%）；球场道路147元/平方米，停车场147元/平方米。……2017年8月25日，依湖园业委会（丙方）与昆山旅游度假区阳澄湖旅游度假中心管理委员会（以下简称甲方）、昆山嘉澄汇物业管理有限公司（乙方）签订《补偿协议》，约定：大上海公司的大上海高尔夫球场因受国家强制性规定，于2015年6月10日关闭。球场关闭后，球场内的依湖园小区酒店也随之停止经营，但依湖园小区原来是在昆山大上海高尔夫球场俱乐部的营业范围内从事酒店经营（由昆山嘉澄汇物业管理有限公司自2014年1月1日开始租用依湖小区的138户业主的房屋，租期为五年至2018年12月31日止），球场停止经营后，昆山嘉澄汇物业管理有限公司与依湖园小区业主签订的酒店式公寓租赁协议无法履行，导致依湖园小区业主利息受到损害，昆山嘉澄汇物业管理有限公司因考虑租赁五年时间，故对酒店进行装修，投入了资金，但实际使用一年半时间，同样也受到了损失。针对上述实际情况，三方经多次的协商，就有关损失补偿事宜达成如下协议：一、甲方同意一次性补偿给丙方138房业主3.5年的物业费抵交款和房租收益计3503391.5元（计算时间自2015年6月10日至2018年12月止）（上述补偿款由昆山嘉澄汇物业管理有限公司按酒店式公寓租赁协议的约定分别支付给各业主）。二、甲方同意一次性补偿给乙方因酒店装修未使用年限补偿款计5624405元（详见大上海高尔夫球场内依湖园小区业委会提出的诉求答复意见和酒店装修评估报告）。三、甲方同意一次性补偿给乙方因球场关闭前1.5年的昆山嘉澄汇物业管理有限公司员工工资1387670元整。上述一至三项合计补偿款10515466.5元。四、付款时间，甲方同意于2017年10月1日前将补偿款全额一次性支付给乙方。五、乙方、丙方同意，接受甲方的上述补偿款项后，以后凡是乙方、丙方与大上海公司及大上海高尔夫球场之间无论存在或发生任何纠纷，由乙方、丙方通过司法途径解决，与巴城镇人民政府和昆山旅游度假区阳澄湖旅游度假中心管理委员会无涉。2016年9月2日，2016年11月17日，2016年12月8日，依湖园业委会代表与昆山大上海球场退出经营工作小组代表、大上海发展有限公司、嘉澄汇物业公司代表就有关事宜进行讨论并形成会议纪要。一审法院在审理过程中，根据审理本案的实际需要，经一审法院准许，依湖园业委会于2018年11月9日和2018年11月15日与苏州地信空间测绘科技有限公司（以下简称地信公司）签订《测绘合同》两份，依湖园业委会委托该公司对昆山市巴城镇依湖园小区俱乐部会馆房产面积实测及周边土地面积、物业管理中心（办公楼）房产面积实测及周边土地面积测绘。该公司于2018年11月15日作出《房产测量报告》两份，该报告载明：1、俱乐部会馆使用面积为2479.42平方米，其中KTV区面积169.35平方米（负一层），桌球区面积130.89平方米（负一层），乒乓球馆面积35.96平方米（负一层），保龄球馆面积441.6平方米（负一层），健身区面积53.6平方米（负一层），按摩区118.6平方米（负一层），活动室面积116.86平方米（负一层），餐厅面积1023.86平方米（一层），会议室面积388.7平方米（二层）；其中负一层使用面积合计1066.86平方米，1层使用面积合计2049.3平方米，2层面积983.67平方米。2、昆山市巴城镇依湖园小区物业管理中心（办公楼）使用面积为176.81平方米。3、昆山市巴城镇依湖园小区俱乐部会馆周边土地面积，绿地面积26506平方米，停车位700平方米，网球场面积462平方米，共计27668平方米。4、昆山市巴城镇依湖园小区物业管理中心（办公楼）周边土地面积停车位面积408平方米，水泥地面积1026平方米，合计1434平方米。原告为测量上述数据共计支付地信公司测量费32000元。依湖园业委会于2018年11月16日制作会所及场地价值计算表，内容为：房产负一层使用面积1066.86平方米，评估单价6109元，总价6517447.74元；餐厅面积1023.86平方米，评估单价6109元，总价6254760.74元；会议室面积388.7平方米，评估单价6109元，总价2374568.3元；绿地26506平方米，评估单价153.33元，总价4064164.98元；网球场使用面积462平方米，评估单价153.33元，总价70838.46元；停车场使用面积700平方米，评估单价147元，总价102900元。以上合计19384680.22元。依湖园业委会于2018年11月16日制作物业办公楼及场地价值计算表，内容为：物业办公楼原告的办公A区域（除一层办公、储藏间B区域）使用面积644.49平方米，评估单价2930元，总价1888355.7元；小泥地面积1026平方米，评估单价147元，总价150822元；停车场面积408平方米，评估单价147元，总价59976元，以上合计2099153.7元。上述事实，有工商登记信息、《备忘录》、补偿款发放明细表、公函、《会议纪要》、《拆迁补偿合同》、《资产评估报告》、《补偿协议》、《测绘合同》、《房产测量报告》、价值计算表、拆迁补偿发放明细表、会议纪要、测量费发票及当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，依湖园业委会、大上海公司就房屋买卖合同纠纷事宜签订《备忘录》是双方真实意思表示，该《备忘录》约定的内容不违反法律法规的强制性规定，各方应按约全面履行。根据《备忘录》的约定，大上海公司除补偿依湖园业委会代表的业主300万元外，另新建配套设施的建筑面积经测量为1066.86平方米，且给予业主一定的消费优惠。因大上海高尔夫球场因受国家强制性规定，于2015年6月10日关闭，涉案会所相关设施经评估价值为25897732元，且大上海公司实际亦收到相关补偿款。依湖园业委会作为业主的利益受损向一审法院提出主张，在审理过程中变更为要求补偿相应会馆及场所的价值。一审法院认为，虽然大上海公司提供会馆给予依湖园业委会代表的业主使用同时给予一定的优惠，但根据《备忘录》的约定，会馆中的配套设施均属大上海公司或相关公司财产，依湖园业委会要求按照评估价进行赔偿缺少法律依据。鉴于依湖园业委会代表的业主确因会馆的关闭在日常生活消费中蒙受损失，一审法院酌情按30%的价值予以一次性赔偿，参照建筑面积6234平方米评估价25897732元，配套设施1066.86平方米，相关评估价值为4432027元，按30%的价值计算为1385782.5元。关于依湖园业委会所称绿地面积、道路面积予以赔偿的请求，该部分在《备忘录》中并未约定，依湖园业委会的该项请求无事实依据，不予支持。关于依湖园业委会所称餐厅面积1023.86平方米，评估单价6109元，总价6254760.74元；会议室面积388.7平方米，评估单价6109元，总价2374568.3元需要大上海公司赔偿的诉请，该部分并未在《备忘录》并未约定，依湖园业委会亦不享有相应优惠，故对于该项主张，不予支持。关于依湖园业委会主张网球场使用面积462平方米，评估单价153.33元，总价70838.46元；停车场使用面积700平方米，评估单价147元，总价102900元，应由大上海公司赔偿的主张，鉴于依湖园业委会实际代表的业主确因会馆的关闭在日常生活消费中蒙受损失，一审法院酌情按30%的价值予以一次性赔偿，按照评估价为52121.5元。依湖园业委会主张物业办公房价值予以赔偿的诉请，该部分并未在《备忘录》并未约定，依湖园业委会亦不享有相应优惠，故对于该项主张，不予支持。综上，依湖园业委会的损失计算为1437904元。依湖园业委会主张尚有8户业主并未签订和解协议，应当由依湖园业委会代为主张相应的赔偿款173871元。因该8户业主一直未出现，也未与大上海公司或佩格斯公司签订和解协议，依湖园业委会作为业委会无权代为主张，不予支持，业主可另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昆山大上海企业发展有限公司于判决生效后十日内赔偿昆山市巴城镇依湖园小区第二届业主委员会各项损失1437904元。二、驳回昆山市巴城镇依湖园小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费150248元，保全费5000元，鉴定费32000元，合计187248元，由昆山市巴城镇依湖园小区第二届业主委员会负担174835元，昆山大上海企业发展有限公司负担12413元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对给该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。双方当事人签订的《备忘录》系双方真实意思表示，合法有效。《备忘录》约定大上海公司补偿依湖园业委会代表的业主300万元，对另外新建配套设施给予业主一定的消费优惠。依湖园业委会主张会议室、餐厅、绿地及停车场部分，应按照50%的比例获得赔偿，该主张缺乏合同依据和法律依据，本院难以支持。依湖园业委会另主张物业办公房及其水泥地、停车场的价值，应当100%归于依湖园业委会，因该部分未在《备忘录》中明确约定，该主张亦缺乏相应依据，本院不予支持。根据《备忘录》的约定，会馆中的配套设施属于大上海公司一方的财产，一审法院结合依湖园业委会一方确会因会馆关闭遭受一定损失的事实，酌情按照30%的价值予以一次性赔偿，尚属合理，本院予以确认。依湖园业委会要求对新增配套设施及其户外设施100%赔偿的主张，缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依湖园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费103686元，由昆山市巴城镇依湖园小区第二届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇一九年十二月九日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。