湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11729号上诉人（原审被告）：蒋中生，男，1945年10月25日出生，汉族，住湖南省长沙县。被上诉人（原审原告）：李静，女，1973年8月18日出生，汉族，住湖南省长沙县。被上诉人（原审原告）：曾湘林，女，1938年5月7日出生，汉族，住湖南省长沙县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王华江，湖南人和律师事务所律师。原审被告：毛若明，女，1948年11月20日出生，汉族，住湖南省长沙县。原审被告：毛先玉，女，1951年7月29日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人蒋中生因与被上诉人李静、曾湘林及原审被告毛若明、毛先玉确认合同效力纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院(2018)湘0121民初5042号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋中生上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判毛若明、毛先玉与蒋中生对长沙市望月湖小区二十栋204室于2016年12月18日签订的《购房协议》、2017年8月1日签订的《不动产买卖合同》真实有效；2、本案二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院以上诉人购买案涉房屋价格不合理不构成善意取得判决案涉《不动产买卖合同》无效不公正不合理：1、评估机构作出的评估报告没有综合考虑房龄、土地产权性质等因素；2、上诉人从看房至签订《不动产买卖合同》均不知道案涉房屋存在产权纠纷，其系善意第三人；3、案涉房屋系上诉人通过合法途径购买并过户的，上诉人并无过错。李静、曾湘林辩称：1、蒋中生从买房过户至2018年12月12日从未去看过案涉房屋，与正常的交易习惯不符；2直至2018年11月案涉房屋均由答辩人管理并收取租金；3、涉案房屋的市场价值为37.64万元，而毛若明、毛先玉与蒋中生签订的房屋买卖合同约定价款为20万元,该价款只有评估价的50%多,低于70%。综上，一审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。毛先玉述称：案涉房屋通过合理价款转让，现登记在蒋中生名下，《不动产买卖合同》合法有效。毛若明未到庭陈述，亦未提交书面意见。李静、曾湘林向一审法院起诉请求：1、判令毛若明、毛先玉与蒋中生签订的关于长沙市望月湖一片020栋204房的《不动产买卖合同》无效；2、蒋中生将长沙市岳麓区望月湖一片020栋204房房屋产权恢复原状，返还登记在毛若明、毛先玉名下；3、由蒋中生、毛若明、毛先玉负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实：1、毛若明、毛先玉系李树金与方映华（2011年1月4日去世后户籍被注销）的女儿。李静系曾湘林的女儿。1989年3月5日,曾湘林与李树金在长沙县人民政府登记结婚；2、1997年2月23日,李树金一次性支付房款、规费、1%维修金共计18610.30元,购买了长沙市岳麓区望月湖1片020栋204房（现门牌号为××,1997年11月3日办理了房屋所有权证,产权登记在李树金名下，产权证号:长房权西私房改字第××号）；3、2013年9月26日,李树金去世。2013年9月28日,李静与毛若明、毛先玉签订《父亲李树金身后遗产分割协议》一份,载明“位于长沙市望月湖小区二十栋××室房产一套,面积49.33平方米（房屋所有权证号:长房权西私房改字第××号）,遗产分配受益人:曾湘林应得房产所有权50%,加上再次分配12.5%,总计应得房屋所有权的62.5%,剩余部分由李静、毛若明、毛先玉平分各得房屋所有权的12.5%。因房屋不能分解,经三人自愿协商,由李静出资40000元收购毛若明、毛先玉应得房屋所有权各自12.5%的房屋所有权,并全权授权给李静办理房产过户手续,再无争议。以上分配系自愿条件下达成,由李静、毛若明、毛先玉三人签字生效”,并注有当事人李静、毛若明、毛先玉的签字及手印,及旁证人王小玲等人。2013年9月30日,毛若明、毛先玉分别收取了李静支付的20000元并出具了收条。后曾湘林对李静与毛若明、毛先玉签订《父亲李树金身后遗产分割协议》予以确认；4、2013年12月27日,毛先玉、毛若明以被继承人李树金、方映华死亡无其他继承人为由向长沙市望城区公证处申请继承权公证,该公证处出具（2013）湘长望证民字第1505号公证书,证明该房产由其女儿毛若明和毛先玉二人共同继承。2014年2月26日该房屋产权变更至毛若明、毛先玉名下,各占50%的份额（产权证号分别为长房权证岳麓字第××、71××08号）；5、后曾湘林、李静知晓该房屋产权已变更至毛若明、毛先玉名下,曾湘林、李静于2016年8月向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，请求确认涉案房屋属于曾湘林、李静所有。长沙市岳麓区人民法院于2017年1月13日作出（2016）湘0104民初5708号判决书，判决：确认位于长沙市岳麓区（现门牌号为××归李静、曾湘林所有。毛若明、毛先玉不服该判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉，湖南省长沙市中级人民法院于2017年11月23日作出（2017）湘01民终3421号判决书，判决：驳回上诉，维持原判；6、在上述所有权确认纠纷诉讼过程中毛若明、毛先玉与蒋中生分别于2016年12月18日签订了《购房协议》、2017年8月1日签订了《不动产买卖合同》，两份合同约定的标的物，价款均一致，毛若明、毛先玉与蒋中生对此解释后一份合同是为了涉案房屋过户补签的合同。合同约定，毛若明、毛先玉将坐落于望月湖1片020栋204的不动产（不动产权证书号为714038308、714038309，面积为49.33平方米，用途为住宅）出售给蒋中生，成交总价为200000元；7、2017年8月14日，上述涉争房屋登记至蒋中生名下。另为查明涉案房屋的市场交易价格,应李静、曾湘林申请湖南省长沙县人民法院委托湖南经典房地产评估咨询有限公司对涉案房产两个价值时点（2016年12月18日和2017年8月1日）的价值进行了评估。结论为：2016年12月18日涉案房屋的市场价值为33.9万元，2017年8月1日涉案房屋的市场价值为37.64万元。双方当事人有争议的事实：1、毛若明、毛先玉是否有权处分该房屋。李静、曾湘林认为毛若明、毛先玉无权处分该房屋，并提供（2016）湘0104民初5708号判决书、（2017）湘01民终3421号判决书等证据予以证实；毛若明、毛先玉认为其有权处分该房屋，并提供房屋产权证明等证据予以证实。一审法院认为，毛若明、毛先玉于2013年将其所有的房屋份额转让给李静后，涉案房屋即已归李静、曾湘林所有，其后双方虽然对房屋权属产生争议，但并不影响该房屋归李静、曾湘林所有的事实，而已发生法律效力的（2017）湘01民终3421号判决书，也是对涉案房屋归李静、曾湘林所有这一事实的确认。毛若明、毛先玉将涉案房屋转让给蒋中生，并未得到李静、曾湘林的追认，故毛若明、毛先玉系无权处分该房屋；2、蒋中生就涉案房屋能否构成善意取得。李静、曾湘林认为合同价格远低于市场价格，不构成善意取得；蒋中生认为合同价格与市场价格相当，构成善意取得。一审法院认为，善意取得是指无处分权人转让标的物给善意第三人时,善意第三人一般可以取得标的物的所有权,所有权人不得请求善意第三人返还原物。我国《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度,同时规定了适用该制度应满足主观善意、以合理价格转让、不动产转移登记三个要件。具体到本案,双方当事人最大争议焦点为涉案房屋是否属于“以合理价格转让”,这也是蒋中生是否构成善意取得的关键。对此一审法院具体分析如下:（1）在相关法律规定方面,除《物权法》第一百零六条的规定外,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十九条对于善意取得中合理价格的认定作出明确的规定,即“合理的价格”应当根据转让标的物性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。根据上述司法解释可以看出,转让价格是否合理的首要考量因素就是转让时交易地的市场价格。（2）虽然《物权法》本身未对何谓价格合理做出进一步说明,但该法规定合理价格的主要目的是判断受让人是否构成善意,就以价格是否合理作为判断是否构成善意的标准而言,其与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)有相通之处。依《合同法解释(二)》第十九条之规定的“明显不合理高价”和“明显不合理低价”都是用来判断债务人从事交易行为时是否具有善意的标准,因此,法院在判断价格是否合理时可以参照适用《合同法解释(二)》第十九条的规定。根据该规定,“明显不合理低价”认定的时间标准,一般以签订合同时为准,其空间标准应为交易行为地。也就是说,签订合同时,转让价格达不到交易时交易行为地的指导价或者市场交易价70%的一般认定为明显不合理低价。（3）具体到本案,对评估报告书，蒋中生、毛若明、毛先玉主张涉案房屋系房改房，土地性质为划拨地，评估报告应扣除土地出让金，一审法院认为，涉案房屋已取得不动产权证，蒋中生、毛若明、毛先玉亦未提供反证证实土地性质为划拨土地，故评估机构假定土地性质为出让地进行评估，并无不妥，对该评估报告一审法院予以确认。房屋买卖合同签订地为长沙市，蒋中生与毛若明、毛先玉在不同的时间节点签订了两份房屋买卖合同，即使签订合同时间为2016年12月18日，依鉴定报告，涉案房屋的市场价值为33.9万元;而毛若明、毛先玉与蒋中生之间的房屋买卖合同价款为20万元,此合同价款与评估得出的市场价值之间的比例为59%,低于70%，没有以合理的价格转让,蒋中生就涉案房屋不构成善意取得。一审法院认为：毛若明、毛先玉无权处分涉案房屋，该房屋虽已过户登记至蒋中生名下,但蒋中生与毛若明、毛先玉之间的交易价格明显低于市场价格,没有以合理的价格转让,蒋中生不构成善意取得。毛若明、毛先玉将涉案房屋转让给蒋中生，违反法律规定,应属无效合同,故李静、曾湘林诉请要求确认合同无效,应予支持。另，李静、曾湘林关于恢复涉案房屋权属登记的诉请,涉及对登记行政行为的审查,不宜在本案民事讼争中一并处理，故对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释(一)》第十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第十九条之规定，判决：一、毛若明、毛先玉与蒋中生分别于2016年12月18日签订的《购房协议》、2017年8月1日签订的《不动产买卖合同》均无效；二、驳回李静、曾湘林的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取为40元，由毛若明、毛先玉共同负担。二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为上诉人购买案涉房屋是否构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。本案中，上诉人受让案涉房屋所支付的对价未能达到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十，一审法院据此认定上诉人不构成善意取得属认定事实清楚，适用法律及处理正确。上诉人关于其构成善意第三人的上诉理由不能成立。综上，蒋中生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人蒋中生负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  文 芳二〇一九年十二月十七日书记员  曾知畅