江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8431号上诉人（原审被告）：南京晓庄学院实验小学，住所地南京市江宁区龙眠大道凤水路18号。法定代表人：任照平，该学校校长。委托诉讼代理人：孟庆红，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨恺，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京锦江物业管理有限公司，住所地南京市江宁经济开发区胜太路22号。法定代表人：彭轶，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈康，江苏东银律师事务所律师。原审被告：南京方山森林公园投资管理有限公司，住所地南京市江宁区天元东路288号。法定代表人：叶正华，该公司总经理。上诉人南京晓庄学院实验小学（以下简称实验小学）因与被上诉人南京锦江物业管理有限公司（以下简称锦江公司）、原审被告南京方山森林公园投资管理有限公司（以下简称方山公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。实验小学上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：一、上诉人作为本案被告主体不适格。本案系合同纠纷，而上诉人并非合同的主体，根据合同相对性原则，上诉人作为本案被告主体不适格。二、被上诉人是否提供过物业服务应负举证责任。上诉人系学校，为保证学生安全和便于管理，校园处于封闭状态，无关人员不能出入，被上诉人无法进入校园，更无法提供物业服务，其主张提供了物业服务应承担举证责任。三、一审按照空置标准认定物业费属于适用法律错误。被上诉人未提供过物业服务，根本无权收取物业费。空置物业的物业服务费按照70%收取，是因为房屋虽然空置，客观上使物业的工作服务量降低而相应的酌减，此情况前提是业主自有面积空置，并不包含公共部分如走廊和卫生间等。所以，物业公司提供了公共区域的服务才能收取业主的空置物业费。一审法院混淆了房屋空置与未提供物业服务的概念，属于适用法律错误。四、根据被上诉人与原审被告之间物业合同第五条约定，物业用房仅仅包含194.81平米，而上诉人与原审被告之间的租赁合同面积为1083.22平米，不仅面积不同，而且房屋的坐落位置也不同，原审被告与被上诉人之间并未就上诉人承租的房屋存在物业服务合同，因此一审认定上诉人按租赁面积缴纳物业费，既没有计算面积依据，也没有合同依据。综上，请求支持上诉人的上诉请求。锦江公司辩称：原审被告是涉案小区业主，其将房屋租赁给上诉人，上诉人作为实际的物业使用人，是适格的被告。被上诉人自进驻小区起，一直提供物业服务，且原审被告在2017年1月1日之前及被上诉人起诉之前，均按照被上诉人主张的面积1110.99平米缴纳物业费。方山公司辩称：原审被告于2016年9月1日与上诉人签订了租赁协议，租赁范围为龙湖湾01幢01室及19幢104室，面积分别为965.93平米和117.29平米。租赁协议约定，在租赁期间水费、电费及物业费由上诉人支付。其认可一审判决结果。锦江公司向一审法院起诉请求：要求实验小学、方山公司向其支付物业服务费37329.26元。一审法院认定事实：锦江公司与龙建（南京）置业有限公司签订前期物业服务合同一份，约定自2008年12月30日起，锦江公司在南京市江宁区东方龙湖湾小区提供物业服务，商业用房的物业服务费按照1.6元/月/平方米收取。方山公司所有的涉案房屋（建筑面积共计1083.22平方米）在锦江公司物业服务的范围内，且由实验小学租赁使用。实验小学未交纳2017年1月1日至2018年9月30日的物业服务费。一审法院认为：锦江公司与方山公司之间的物业合同关系合法有效，应受法律保护。实验小学抗辩在2017年1月1日至2018年9月30日期间锦江公司未提供物业服务，证据不足，一审法院不予采信。根据实际物业服务情况，一审法院酌定相应物业服务费按照空置标准收取，锦江公司主张物业服务费25477.33元（1083.22平方米×1.6元/平方米/月×21个月×70%），符合法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼法的司法解释》第二百七十二条之规定，判决：一、南京晓庄学院实验小学支付南京锦江物业管理有限公司物业服务费25477.33元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回南京锦江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取367元，由南京晓庄学院实验小学负担。二审中，被上诉人向本院提交（2019）苏0115民初2900号民事判决书并称，该判决书已经生效，证明其在涉案东方龙湖湾小区实际提供了物业服务，小区业主已被判决向其缴纳相应的物业费；同时，其在该案一审提交收款收据，其按照1110.09平米、8.5折计取物业费。上诉人对该判决书真实性无异议，但认为与本案无关。原审被告对该份证据予以认可。本院二审另查明，2016年9月1日，原审被告（出租方、甲方）与上诉人（承租方、乙方）在鉴证方南京江宁高新园管委会、南京市江宁区教育局的鉴证下签订《租赁协议》，第一条约定，乙方租用甲方持有的江宁区秣陵街道龙眠大道588号东方龙湖湾东湖苑龙商01幢01室（建筑面积965.93m2)和东方龙湖湾东胡苑19幢104室（建筑面积117.29m2)及相关设施，用于学校教学环境的改善与配套；第二条约定，租赁期限自2016年9月1日至2022年8月31日止；第四条约定，租赁期间下列费用由乙方支付，如：水费、电费、小区物业管理费等相关费用。再查明，在案外人龙建（南京）置业有限公司与被上诉人锦江公司签订的前期物业服务合同中，第一条约定，物业名称“东方·龙湖湾/东湖苑”、物业类型“住宅、商业”、坐落地址“江宁区/县龙眠大道路588号”、占地面积“57969平方米”、建筑面积“59900平方米”。第五条第二款约定，物业管理用房建筑面积194.81平方米。二审中，被上诉人锦江公司陈述，上诉人于2018年9月份左右将涉案房屋与小区彻底隔离，其无法再进入被隔离区域提供服务。本院二审查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人锦江公司与龙建（南京）置业有限公司签订前期物业服务合同，对作为涉案东湖苑小区业主即原审被告方山公司具有约束力。前述司法解释第七条还规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。上诉人实验小学从原审被告方山公司承租涉案房屋后，其作为小区物业使用人，负有向被上诉人缴纳物业费的义务。因此，上诉人提出其非系被上诉人的合同相对人，主张其在本案主体不适格的意见，与法不符，本院不予支持。涉案原审被告所有的两处房屋共计面积1083.22平方米，位于龙湖湾东湖苑小区，涵在锦江公司服务的占地面积“57969平方米”、建筑面积“59900平方米”范围之内，前期物业服务合同第五条载明的194.81平方米，仅为物业管理用房，而上诉人以物业管理用房面积与涉案租赁房屋面积不一致为由，拒缴物业服务费，不能达到其证明观点。上诉人承租涉案房屋后该房屋一直处于空置状态，而上诉人于2018年9月对涉案房屋实施封堵，并与小区物业进行隔离，故一审法院根据被上诉人主张2017年1月1日至2018年9月30日的物业服务期间，按空置房标准即70%的比例计取物业服务费，符合法律规定，并无不当。综上所述，实验小学的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费437元，由上诉人南京晓庄学院实验小学负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一九年十二月五日书记员  冯 超