舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初3288号 原告：舟山市工人文化宫（舟山市职工业余学校），住所地舟山市定海区新河南路**。 法定代表人：厉汝成，主任。 委托诉讼代理人：黄炜，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡宇成，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 被告：邵仁列。 委托诉讼代理人：翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。 原告舟山市工人文化宫（舟山市职工业余学校）（以下简称工人文化宫）与被告邵仁列房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工人文化宫的委托诉讼代理人胡宇成，被告邵仁列及其委托诉讼代理人翁雄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工人文化宫向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于舟山市定海区新河南路20号工人文化宫老楼三层至五层房屋；2.判令被告向原告支付欠付租金215000元，并支付自2019年8月1日起至实际腾退之日止按费用标准每年859999元计算的占有使用费；3.判令被告向原告支付欠付的水电费22800元；4.判令被告赔偿原告支出的律师代理费25000元。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求，要求判令被告向原告支付截止2019年10月17日的欠付水电费11849元；增加诉讼请求如下，要求被告对107500元租金支付自2019年1月21日起至清偿之日止按日利率1‰计算的利息；对另107500元租金支付自2019年5月1日起至清偿之日止按日利率1‰计算的利息；要求被告向原告支付三个月物业服务费共计7380元。事实和理由：2019年1月17日，原、被告签订了《健身房合作经营协议》。该协议约定：原告将坐落于舟山市定海区新河南路20号工人文化宫老楼三层至五层房屋提供给被告进行合作；被告投入经营所需的装饰装修及设施设备，经营由被告出面和负责；被告自负盈亏，向原告支付固定合作分成款，固定分成款金额为250833元；合作期限为2019年1月1日至同年7月31日；合作期满后，被告应无条件将合作场地归还给原告；被告逾期腾房的，应按照日租金2倍向原告支付逾期退房占有使用费。合同期限届满后，原告多次催告被告退房，被告置之不理。且被告拖欠固定分成款215000元未付。原告认为，《健身房合作经营协议》系双方真实意思表示。该协议实质是房屋租赁合同。现合同期限已届满，被告应无条件搬离。 工人文化宫举证如下：1.《健身房合作经营协议》，拟证明双方之间的合同约定内容。2.原告于2019年8月13日发给被告的《函》，以及原告于2019年9月29日发给被告的《函告》（附被告发给原告的《律师函》），拟证明原告曾向被告催告退房。3.《法律服务合同》及律师代理费发票、银行回单，拟证明原告因本次诉讼支出了律师代理费25000元。4.《健身俱乐部房屋租赁合同书》《补充协议》《健身俱乐部房屋租赁合同书之补充合同》《房屋租赁合同书之三方协议》，拟证明原告自2011年起将案涉房屋出租给案外人贾慧平，后被告概括继受了贾慧平的合同权利义务。 邵仁列辩称，1.案涉房屋的实际使用人系舟山市魅力健身管理有限公司（以下简称魅力公司），被告系以该公司法定代表人身份与原告签订合同，原告列被告为本案主体，有误。原告的起诉应驳回。2.双方之间签订的是合作经营协议。本案应按利益共享、责任共担的方式处理。本案并非房屋租赁合同纠纷。3.被告已于2019年7月30日停止在案涉房屋中经营，并于2019年9月30日向原告交还了案涉房屋的钥匙。被告承担相应合同义务及法律责任应到2019年9月30日为止。被告之所以未腾退房屋，是因为被告按约享有优先权，故合同期满后在等待后续处理。4.因双方系合作经营关系，故被告无需支付占有使用费，无需支付利息。5.原告主张律师代理费缺乏依据。双方之间发生争议，原因在于双方对健身设备如何处理有分歧。被告要求以健身设备折抵合作分成款，而原告不同意。在此情况下，被告未予腾退。由于纠纷事出有因，故被告无需承担原告支出的律师代理费。6.原告应向被告退还履约保证金。 邵仁列举证如下：1.魅力公司营业执照（复印件），拟证明被告系该公司法定代表人。2.照片（打印件），拟证明被告于2019年9月30日向原告交付了钥匙。3.魅力公司书面说明、水电费收据（复印件），拟证明案涉房屋的水电费已在魅力公司入账，案涉房屋系该公司实际使用，《健身房合作经营协议》系该公司在实际履行。 本院经审理认定事实如下：2019年1月17日，原告工人文化宫与被告邵仁列签订了《健身房合作经营协议》。该协议约定：双方合作健身房项目，合作办学机构名称为魅力公司，项目为健身、培训等；原告提供场地，被告投入经营所需的装饰装修及设施设备，经营由被告出面和负责，被告向原告支付固定合作分成款；合作期限为2019年1月1日至同年7月31日；原双方签订的房屋租赁合同自新合同生效之日起废止，被告前期交纳的2019年1月份租金转为新合同的分成款；合作项目的所在建筑物的结构、质量、面积、设施等均以现状为准；协议到期后，如上级允许继续对外合作，则通过公开竞争方式选择合作对象，被告在同等条件下有优先合作权益；原告有权收取合作分成款、物业管理费、水电费；被告承担经营活动中发生的全部税金，及承担防火、防盗、防台、防汛、用电、用气、用火的安全管理责任和所涉费用；被告实行独立核算、自负盈亏，被告所有对外债权债务均与原告无关，发生安全事故由被告负全责；合作分成款金额为250833元，被告在2019年1月20日前支付143333元，在2019年4月30日前支付107500元；被告支付履约保证金60000元，由原租赁押金转换；合作办学期内发生的水电费、物业管理费等由被告按规定标准向原告交纳，2018年12月31日前老合同的水电费已结清，被告按原合同缴纳的2019年1月1日至7月31日物业费17220元折抵为新合作协议的物业费；被告逾期支付合作分成款、水电费、物业费等费用，应如数补交，每逾期一日，按欠款金额的千分之一支付违约金；合同期满，被告应如期交还合作经营场所，逾期腾房的，按日租金2倍向原告支付逾期退房占有使用费；如有争议，双方协商解决，解决不成，可向法院起诉，违约一方应承担违约责任及各项诉讼费用和律师费用。 合同期限届满后，被告邵仁列未腾退房屋，且欠付“合作分成款”215000元。原告于2019年8月13日向被告发《函》，催告被告腾退房屋，支付欠款，支付占用费、违约金。2019年9月27日，被告通过律师向原告发《律师函》，提出2019年9月30日到现场办理房屋交接手续，如原告不到场，责任自负；并提出房屋内的健身器材设备的处理争议由法院依法处理。2019年9月29日，原告回复《函告》，言明被告关于交还钥匙作为退房的主张，原告不予认可；并言明健身器材继续搁置于案涉房屋内，不能视为被告履行了腾退房屋义务。2019年9月30日，被告向原告交付了案涉房屋的钥匙。但健身设备等物品仍放置于案涉房屋的三层中。 另查明：2017年9月15日，原、被告及案外人贾慧平签订了《房屋租赁合同书之三方协议》。该协议约定：原告与贾慧平于2011年10月26日签订了关于坐落于舟山市定海区新河南路20号老楼三楼至五楼房屋的《房屋租赁合同书》，因贾慧平经营困难，而被告自愿全面接收该房屋及相关经营，故三方协商一致，由贾慧平将《房屋租赁合同书》及相关补充协议整体转让给被告；合同转让内容包括前述《房屋租赁合同书》，以及2013年2月25日《补充协议》、2015年12月29日《补充协议》；贾慧平将其享有和承担的全部权利、义务转让给被告，原、被告自愿接受。 又查明：因本案诉讼，原告支出了律师代理费25000元。 对于本案有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于原告证据4中的三份合同，及相应能证明的事实。 被告主张该三份合同与本案无关联性。但《房屋租赁合同书之三方协议》所记载的内容，证明该三份合同系原、被告及案外人贾慧平之间概括转移债权债务所指向的合同对象。该三份合同应与本案有关联。由于该三份合同涉及案外人，本院在本案中不宜，且无需对合同具体内容进行评判。但该三份合同足以证明案涉房屋之前系由案外人贾慧平租赁，结合《房屋租赁合同书之三方协议》，可以认定被告经债权债务概括转移，租赁了坐落于舟山市定海区新河南路20号老楼三楼至五楼房屋，承接了该三份合同中承租方的权利和义务。该三份合同还反映出，贾慧平租赁案涉房屋亦是用于经营健身项目，租赁期间贾慧平支付了60000元押金。 2.关于案涉合同的主体是否系被告邵仁列。 首先，《健身房合作经营协议》载明的乙方是被告邵仁列，协议尾部签名的亦是邵仁列。协议本身的主体记载及签署情形，并不能证明被告关于乙方系魅力公司，被告以该公司法定代表人身份签署协议之主张。其次，从该协议记载的表面内容看，双方约定合作健身房项目，合作办学机构名称为魅力公司。这就是说魅力公司是合同双方“合作”健身房项目的载体，该公司本身并非合同主体。再次，案涉房屋即使由魅力公司实际使用，但一则被告获得房屋使用权后，用于与其相关的公司经营，本属正常，二则协议本身就言明房屋使用者系魅力公司，合同主体不会因使用情况自然变更。因此，被告就合同主体提出的答辩主张，本院不予采纳。案涉合同的一方主体应确认为被告邵仁列。 3.关于案涉合同的类型。 首先，案涉合同名为合作经营协议，但就其具体约定看，尤其是约定“被告向原告支付固定合作分成款”，以及“被告实行独立核算、自负盈亏，被告所有对外债权债务均与原告无关”，不符合合作经营的责权利承担原则。其次，结合原告的证据4，案涉合同与原租赁合同明显有延续性和关联性。因此，被告就合同类型提出的答辩主张，本院不予采纳。案涉合同体现的是房屋租赁合同关系，即实际性质系房屋租赁合同。 4.关于被告是否已于2019年9月30日腾退案涉房屋。 由于被告仅是向原告交付了案涉房屋的钥匙，但健身设备等物品仍放置于案涉房屋第三层中，未予搬离。故腾退房屋的日期不能认定为2019年9月30日。且被告至今未腾退案涉房屋第三层一节，应予确认。 关于第四层、第五层房屋。被告主张该两层均已于2019年8月底腾空。原告称，被告经营跆拳道的一层至2019年9月25日腾空，经营台球室的一层至2019年10月5日腾空。由于被告未证明自己的主张，故本院依据原告的自认，认定该两层房屋的腾退日期。 5.关于欠付水电费金额。 原告主张截止2019年10月17日，被告欠付水电费11849元，有抄表记录为依据。被告未提出实质性异议，亦未能提供相反证据。故本院对原告的主张予以确认。 6.关于案涉合同所载60000元履约保证金的权利人。 原告主张该60000元履约保证金中，有50000元系前合同的承租人支付给原告，《房屋租赁合同书之三方协议》中对该款是否归属被告约定不明，应另行处理。本院认为，就三方协议的约定内容看，被告继受了前承租人的全部合同权利和义务，自然成为了50000元履约保证金（押金）的权利人。至于被告与前承租人之间，即使涉及相互间的权利义务纠葛，亦应另行解决，不妨碍本案对履约保证金的处理。 综上，本院认为，原、被告之间签订的《健身房合作经营协议》,实质是房屋租赁合同。被告要求按合作经营合同处理本案的主张，本院不予采纳。双方建立房屋租赁合同关系后，均应依约履行合同义务。 按协议约定，被告应支付租金250833元，并应于2019年1月20日前支付143333元，于2019年4月30日前支付107500元。但被告仅付清了2019年1月的租金，尚拖欠215000元租金未付，显属违约。原告要求被告支付该拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。但是，被告名下的60000元履约保证金，在合同期满后，应予抵扣租金。故被告尚应支付的租金为155000元。合同租期为7个月，摊算每月租金为35833元，故扣除1月份租金后，自2019年1月21日起拖欠的租金额度为107500元，自2019年5月1日起拖欠的租金额度为215000元。原告有权要求被告分段支付自逾期之日起的利息。协议约定逾期付款违约金按日利率1‰计算，该标准尚属合理，故原告要求被告按该标准支付利息，本院予以支持。截止2019年7月31日，利息为30530元（107500元×1‰×100日+215000元×1‰×92日）。自2019年8月1日起，起始计息本金为155000元。 合同约定的租赁期限届满后，被告继续占用租赁房屋，未及时腾退是事实。原告有权要求被告腾退房屋。案涉房屋的第四层、第五层现已腾空，无需判决处理。但被告尚应腾退案涉房屋的第三层，故原告相应的诉讼请求，本院予以支持。 被告逾期腾退房屋，应支付占有使用费。原告还有权依据合同约定要求被告承担违约责任。通常，占有使用费系参照租金计算，而协议约定的逾期退房按日租金2倍支付占有使用费之条款，意味着被告除支付通常意义上的占有使用费之外，还需以加付1倍租金金额的方式承担违约责任。该加付的1倍租金实际系支付违约金。该项违约责任过重。按照赔偿损失系弥补非违约人所遭受的损失，当事人一方违反合同的赔偿责任应当相当于另一方因此所受到的损失，约定赔偿额较实际损失额过高或者过低显失公平的可予调整；赔偿性违约金的支付以违约损害为前提，应与违约损失额相适应，约定的违约金与违约损失额相比较，过高或者过低的可予调整之法律规则，本院对被告需承担的违约责任酌情予以调整。综上，被告应按租金的1.3倍支付占有使用费，即基础标准为每月46583元。按层计算，每层房屋每月的占有使用费为15528元。第三层房屋的占有使用费应自2019年8月1日起按前述标准计算至腾退之日。第四层、第五层房屋的占有使用费，分别计算至2019年9月24日、2019年10月4日，分别为28468元（每日517.60元×55日）、33644元（每日517.60元×65日）。原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 按协议约定，被告应支付水电费。故原告要求被告支付水电费11849元的诉讼请求，本院予以支持。协议约定，合同期内被告应支付物业服务费。按整个合同期物业服务费17220元推算，每月物业服务费为2460元。合同期满后，被告前期尚在经营，理应支付物业服务费。2019年9月底左右，被告停止经营，腾退了两层房屋，尚未腾退的一层房屋仅是放置健身设备等物品，故后期不宜计算物业服务费。原告的该项诉讼请求，本院部分支持。本院酌情确定被告支付物业服务费4800元。 关于涉诉律师代理费的承担，双方有约定，故原告有权主张。鉴于原告部分胜诉，原告的相关诉讼请求，本院部分予以支持。被告应向原告支付律师代理费20000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告邵仁列在本判决生效后五日内向原告舟山市工人文化宫（舟山市职工业余学校）腾退其占有使用的坐落于舟山市定海区新河南路20号工人文化宫老楼第三层房屋； 二、被告邵仁列在本判决生效后五日内向原告舟山市工人文化宫（舟山市职工业余学校）支付租金155000元，并支付利息[截止2019年7月31日为30530元，自2019年8月1日起按实际欠付租金金额（起始金额为155000元）并按日利率1‰计算至租金清偿之日止]； 三、被告邵仁列在本判决生效后五日内向原告舟山市工人文化宫（舟山市职工业余学校）支付房屋占有使用费（第四层、第五层房屋为62112元，第三层房屋按每月15528元自2019年8月1日起计算至腾退之日止）； 四、被告邵仁列在本判决生效后五日内向原告舟山市工人文化宫（舟山市职工业余学校）支付水电费11849元、物业服务费4800元； 五、被告邵仁列在本判决生效后五日内向原告舟山市工人文化宫（舟山市职工业余学校）支付律师代理费20000元； 六、驳回原告舟山市工人文化宫（舟山市职工业余学校）的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5242元，减半收取2621元，由被告邵仁列负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  张卓峰 二〇一九年十二月十八日 书记员  陈 洁