天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2400号上诉人（原审被告）：陈玉珩，女，1974年7月7日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：魏军辉，天津方度律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欢，天津方度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津骏龙商业管理有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区水线路**增**于家堡服务中心**。法定代表人：许华琳，执行董事。委托诉讼代理人：彭文聪，天津滨新律师事务所律师。上诉人陈玉珩因与被上诉人天津骏龙商业管理有限公司（以下简称骏龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初3356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈玉珩上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回骏龙公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.骏龙公司未按照合同约定向陈玉珩交付涉案房屋，涉案房屋也不是陈玉珩实际使用，一审法院对房屋交付相关事实未予以查明和认定，属于事实认定错误。2.涉案房屋被案外人张恒用于注册、经营迈克贝比童装店，但该童装店的工商登记信息是案外人张恒伪造陈玉珩姓名虚假注册所致，陈玉珩不是童装店的实际经营者。3.一审法院程序违法。案外人张恒伪造陈玉珩姓名虚假注册童装店的事实，陈玉珩已经提起行政诉讼。该行政案件与本案存在重大利害关系，应以行政案件结果作为本案裁判依据，陈玉珩向一审法院申请中止审理，一审法院忽略事实径行裁判，严重违反法律程序。骏龙公司辩称，要求驳回上诉，维持原判。骏龙公司向一审法院起诉请求：1、判令确认双方于2014年6月27日所签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年2月23日已解除；2、判令陈玉珩立即给付截止到2017年2月23日的租金185573.96元、物业服务费104976.10元，共计290550.06元；3、判令陈玉珩立即给付拖欠的租金违约金55672.19元、综合物业服务费违约金31492.83元，共计87165.02元；综合第2条第3条共计欠费377715.08元。一审法院认定事实：2014年6月27日骏龙公司与陈玉珩签订了商铺租赁合同，双方在合同中约定，骏龙公司将坐落于天津宝龙城市广场三层编号为3F-065面积为125.22平方米的商铺出租给陈玉珩经营，租期为3年，同时约定由骏龙公司进行经营管理。合同签订后，涉诉商铺以迈克贝比童装店注册登记进行经营。截至2017年2月23日，在租赁期发生的租金是208178.17元，陈玉珩支付了23060元，陈玉珩尚欠租金185118.71元；期间产生物业费共计163546.75元，陈玉珩已经支付的58570.65元，尚欠104976.1元，两项合计290094.81元。一审法院认为，双方之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应认定合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。陈玉珩认为迈克贝比童装店是本案涉诉商铺，但不能代表是陈玉珩实际承租和使用，租赁合同并未实际履行且陈玉珩未实际接收商铺，系案外人冒用陈玉珩名义登记注册经营。对于陈玉珩上述主张，一审法院认为，双方签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》后，双方产生明确的租赁法律关系，该法律关系具有相对性，如陈玉珩与案外人之间产生其他民事法律关系，陈玉珩未作出合理解释，据此，不能对抗原陈玉珩之间的租赁法律关系。故对于陈玉珩向一审法院提出的中止案件审理的请求，不予支持。对于骏龙公司提出的陈玉珩欠付租金及物业费的主张，均有合同约定依据，予以支持。对于骏龙公司提出的租金、综合物业服务费的违约金，根据租赁合同4.7条款计算，骏龙公司认为过高自行调整按照合同约定标准的三分之一计算，调整后租金、综合物业服务费违约金的数额低于银行同期贷款利率的4倍以下，对此，予以确认。对于合同解除问题，2017年2月20日，骏龙公司向陈玉珩发出过解约函，要求陈玉珩于2月20日前交清欠费，否则与陈玉珩解除合同，该地址系租赁合同预留的通讯地址，根据租赁合同15.3条约定，陈玉珩没有提出反对意见也未向法院主张权利，因此解约通知书发生法律效力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条规定，判决：一、判令解除原告天津骏龙商业管理有限公司与被告陈玉珩于2014年6月27日所签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》，解除日期为2017年2月23日。二、判令被告陈玉珩于判决生效后十日内给付原告天津骏龙商业管理有限公司欠付租金185118.71元、物业服务费104976.10元，共计290094.81元；三、判令被告陈玉珩于判决生效后十日内给付原告天津骏龙商业管理有限公司拖欠的租金违约金55672.19元、综合物业服务费违约金31492.83元，共计87165.02元；如果被告未按判决指定的期间履行给付义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3483元，由被告陈玉珩负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈玉珩二审期间提交的行政案件受理通知书、行政起诉状，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：一、租赁合同签订后，骏龙公司是否实际向陈玉珩交付房屋，陈玉珩是否应当依据合同约定交纳租金、物业服务费及违约金；二、一审是否程序违法，案件是否应当中止审理。本院分析如下：争议焦点一：双方之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”陈玉珩主张案外人张恒已经取代其成为合同一方并实际接受占有房屋，但双方租赁合同签署后，变更承租人并未有骏龙公司明确同意，故依据上述法律规定，陈玉珩作为合同一方仍受合同之拘束，涉案合同主体并未发生变更。陈玉珩认可其同意张恒接收商铺，故张恒接收商铺行为应视为骏龙公司已将商铺交付陈玉珩。此外，双方合同中明确约定，乙方（即陈玉珩）承诺租赁场所仅作为经营童装，品牌为童衣库。而陈玉珩作为童衣库品牌经营人，亦认可曾授权案外人张恒经营童衣库品牌。商铺交付后，承租商铺亦以“童衣库”名义交纳过前期租金等相关费用。故陈玉珩应按照合同约定支付租金及物业费等相关费用，至于其和案外人张恒之间的权利义务关系，陈玉珩可另行解决。争议焦点二：陈玉珩主张案外人张恒冒用其名义登记注册经营并就此已经提起行政诉讼，故一审法院应中止审理。本院认为，即使陈玉珩该主张成立，也只能说明案外人张恒具有冒用陈玉珩名义注册个体工商户字号的侵权行为，而骏龙公司、陈玉珩基于《宝龙城市广场商铺租赁合同》产生的系租赁法律关系，与冒用姓名注册个体工商户行为系不同法律关系，具有独立性。基于此，本案不需要以行政案件的结果作为定案依据，陈玉珩一审期间提出中止案件审理的请求，一审法院未予准许，程序并无不当之处，本院予以维持。综上所述，陈玉珩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6966元，由上诉人陈玉珩负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 何日升二〇一九年十二月十日法官助理郭小峦书记员王丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……