黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8475号上诉人(原审被告)：王修颖，女，1987年12月18日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：崔艳峰，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：陈春辉，女，1975年9月12日生，汉族，住黑龙江省虎林市。原审被告：张金霞，女，1977年12月18日生，汉族，户籍地黑龙江省绥化市北林区。原审被告：邵术峰，男，1978年4月16日生，汉族，户籍地黑龙江省绥化市北林区。原审第三人：孙丹，女，1985年7月23日生，汉族，住哈尔滨市道里区。上诉人王修颖因与被上诉人陈春辉、原审被告邵术峰、张金霞、原审第三人孙丹申请执行人执行异议之诉一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初16478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王修颖上诉请求：1.撤销(2018)黑0103民初16478号民事判决，改判驳回陈春辉的一审诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由陈春辉承担。事实和理由：一、一审法院认定孙丹与王修颖之间不存在合法有效的书面买卖合同，事实认定错误。首先，本案中，一审法院并没有否认孙丹与王修颖《房屋转让协议》的真实性，而仅是认为该房产转让协议的形成时间无法核实。也就是说，对于本案房屋系因孙丹与王修颖的房屋转让而过户到王修颖名下，基于此王修颖取得本案房屋的占有使用，一审法院并不质疑，一审法院质疑的仅是交易的时间。王修颖提供了孙丹认可的其将购房款项打入邵树国账户的银行凭证，该凭证上明确有时间，分别为2018年3月24日和2018年4月10日；王修颖还提供了哈尔滨铁路房建置业集团有限公司（以下简称房建公司）出具的《安置回购住房房屋结算表》、《更名收据》、《更名缴款单》，上面亦有明确的时间，为2018午4月9日；王修颖亦提供了《业主托管钥匙委托书》、《房屋租赁合同》，时间分别为2018年4月12日和2018年4月16日。这些时间均能够证明《房屋转让协议》和《收条》的形成时间。一审法院片面的、单一的认定证据导致事实认定错误。其次，一审法院以“无法核实房屋产权转让协议是否签订于本院查封之前”为由，认定孙丹与王修颖之间不存在合法有效的书面买卖合同错误。无法核实房屋产权转让协议的时间与是否存在书面买卖合同之间没有因果关系，一审法院将“时间”作为因，得出错误“果”。二、一审法院认为“王修颖支付给邵树国的款项，不能认定为是王修颖支付给孙丹的购房款”错误。对于王修颖将购房款按照孙丹的指示打入邵树国账户的事实，有邵树国、徐艳微的证言予以证实，又有孙丹的当庭确认，足以证明了王修颖以向邵树国账户打款的方式给付了孙丹购房款的事实。而且该数额又与孙丹和王修颖之间的《房屋产权转让协议》数额一致，打款期限亦与《房屋产权转让协议》对应。三、一审法院认为“房建公司…．，只要房产买受人提出更名申请，并缴纳相关税款，其就可以自主决定是否为买受人办理更名”错误。在房屋买受人不持有原房主的购房相关手续的前提下，房建公司不可能仅根据房屋买受人的申请并缴纳税款即办理将房屋由原房主变更为房屋买受人的申请。本案中，因孙丹与张金霞、邵术峰之间的交易，使孙丹占有使用了房屋，并且持有了本案房屋的所有购房手续，孙丹在与王修颖进行交易并进行更名时，持有这些手续进行的办理。而这些手续在孙丹手中持有的事实能够证明张金霞、邵术峰将本案房屋转让给孙丹事实。而房建公司亦是因房屋手续在孙丹手中持有，并依据该手续为王修颖办理了更名。四、一审法院对于房建公司出具的《关于协助执行的情况说明》不予采信错误。在哈尔滨市南岗区人民法院2018年7月6日作出执行裁定，查封涉案房屋时，房屋在房建公司登记的主体是张金霞，还是王修颖，这是一个客观事实问题，不因哈尔滨市南岗区人民法院的执行裁定而改变，也不因房建公司的协助执行通知而变动，更不因房建公司出具的《关于协助执行的情况说明》而更改。一审法院只需要向房建公司核实，并调取原始档案，即能确定。房屋已经在王修颖的名下，房屋档案在更名后亦应是王修颖的名字，而非张金霞。五、一审法院对于王修颖举示的证据大多不予认定，是错误的。王修颖一审中举示的证据已经能够形成完整的证据链条，能够充分证明孙丹与张金霞、邵术峰交易和孙丹与王修颖交易的事实。六、一审法院对于本案房屋在转让给王修颖之前，处于孙丹占有之下，孙丹持有本案房屋的所有手续，而王修颖购买本案房屋系善意的事实未予认定，系导致本案事实认定和判决错误的原因之一。在张金霞、邵术峰将本案房屋转让给孙丹之后，即2017年6月孙丹支付差价10万元之后，即将本案房屋及房屋手续交付给孙丹所有，至孙丹将房屋转让并交付给王修颖之间，均由孙丹占有使用。正是因为这一事实，王修颖才相信孙丹为本案房屋的权利人，从孙丹手中购买本案房屋，并且支付了全部价款，交付了房屋。无论孙丹与张金霞、邵术峰之间的交易是否真实，孙丹与王修颖之间的交易均是真实的，而且王修颖是善意的，法律应当保护善意的受让人。七、一审法院适用法律错误。王修颖一审中举示的证据足以证明，其与孙丹之间存在合法有效的书面买卖合同，即《房屋产权转让协议》；王修颖于2018年4月10日取得本案房屋的占有；王修颖于2018年3月24日和2018年4月10日分两笔支付了全部购房款；而本案房屋未办理过户登记非王修颖原因。因此王修颖与孙丹之间的房屋买卖完全符合《最高人民法阮关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院以不符合该条款为由予以判决错误。综上所述，一审法院认定事实不清，判决逻辑存在错误，适用法律错误，应予纠正。陈春辉辩称，一、王修颖的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。王修颖所谓的其与孙丹之间、孙丹与张金霞、邵术峰之间存在连环房屋买卖关系的主张缺乏必要的证据证明，且涉嫌虚假诉讼，应当追究相关责任人的法律责任。孙丹在一审过程中自述，该房产系张金霞本人顶账给孙丹的，而在本案开庭审理过程中，孙丹又自述该房产系邵术峰和张金霞赠与给她的，前后陈述明显矛盾，而且并未向法庭提交取得房屋权利的书面证据，说明孙丹向法庭陈述不实。邵术峰、张金霞与孙丹之间关于争议房屋所谓的买卖关系纯属编造，不应采信。二、邵术峰、张金霞与孙丹之间所谓的房屋买卖关系不能成立。本案争议房产是回迁房，回迁协议是业主和开发商之间的私人商业协议，不被房管局认可，现在国家为了规范二手房买卖规定在回迁房取得产权证之日起五年内不得交易，该房产现在还没有取得产权证，是不能交易的，且张金霞与孙丹之间所谓的买卖行为属于恶意转移资产的行为，法院应认定无效。三、房建公司违规办理权利人变更和出具所谓证明的表现存在明显偏袒对方当事人的目的性，涉嫌出具伪证。根据一审法院查明的事实，邵术峰、张金霞在将本案争议房屋哈尔滨市尚熙雅轩小区8栋2单元21层2室抵押给陈春辉，并向陈春辉交付房屋购房发票后，又采取报纸公告的形式声明房屋购房发票作废，将本案争议房屋进行买卖的行为，涉嫌构成诈骗罪，请求二审在查清该犯罪事实的基础上，依法认定争议房产后续的买卖行为无效。房建公司作为房产开发企业，在明知国家对尚未办理产权登记的回迁房产不允许买卖的情况下违规为被陈春辉办理所谓的更名登记，应当认定为无效。四、王修颖不具备法律规定的排除执行的权利。陈春辉认为王修颖所谓的房屋买卖既不能证明签订时间在法院查封之前，又不能证明买卖行为的合法性，而且也不能证明已交付全部价款，不符合排除执行的条件。一审法院预查封张金霞名下的本案争议房产的房产档案，并且于2018年7月9日向房建公司进行了送达，该公司于同日给法院出具了回执，回执中确认了张金霞的权利人身份。以上事实说明，房建公司在协助法院查封本案争议房产的时候，该房产的权利人仍然是张金霞。事实上，任何公司工作人员都只有在确定房产权利人为张金霞的前提下才会给法院出具回执。至于该房产权利人后来是否发生过变化，又是如何变化的，应当由房建公司自己负责。从证据效力上讲，房建公司给法院出具的查封回执，其证明效力要远高于所谓的证明。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张金霞、邵术峰二人回避本案庭审的表现，说明王修颖与孙丹等人肆意虚构买卖的过程，请求二审法院依法驳回王修颖的上诉请求。孙丹述称，同意王修颖的上诉意见。陈春辉向一审法院起诉请求：1．准许对张金霞名下位于哈尔滨市南岗区××单元××室（建筑面积73.16平方米）房产的执行；2．本案诉讼费用由邵术峰、张金霞、王修颖负担。一审法院认定事实：陈春辉与邵术峰、张金霞民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年3月16日作出（2016）黑0103民初11956号民事判决书，判决邵术峰、张金霞偿还陈春辉借款440000元及利息（自2016年5月29日起至借款还清之日止按中国人民银行同期贷款利率基准计算），该判决发生法律效力后，因邵术峰、张金霞未履行生效法律文书所确定的义务，陈春辉向一审法院申请执行。执行中，一审法院于2018年7月6日作出（2017）黑0103执2705号之一执行裁定书，裁定预查封被执行人张金霞名下位于哈尔滨市南岗区××单元××室（建筑面积73.16平方米）的房产档案，房建公司作为协助执行义务人，于2018年7月9日填写协助执行通知书（回执）并加盖公章，回执内容主要为，已协助预查封张金霞名下位于哈尔滨市南岗区××单元××室（建筑面积73.16平方米）的房产档案，预查封的效力等同于正式查封，查封期限为三年，自2018年7月9日起至2021年7月8日止。后王修颖以案外人身份，对一审法院预查封该房产提出书面异议，一审法院于2018年11月2日作出（2018）黑0103执异86号执行裁定书，支持了王修颖的异议请求，裁定中止对异议房产的执行，申请执行人陈春辉对该裁定不服，向一审法院提起诉讼形成本案。又查明，孙丹与王修颖签订过一份房屋产权转让协议，主要内容为，孙丹与张金霞已达成协议，张金霞已将异议房产有偿作价转让给孙丹，但未办理更名手续，现孙丹将该房屋有偿作价转让给王修颖，现房屋所有权证、土地使用证、契证尚未办理，孙丹保证并以其与张金霞的转让协议为依据，证明其对该房屋拥有不可争议的所有权，根据拆迁协议，该房屋的建筑面积为73平方米，精确面积以房屋竣工后房屋所有权证所示面积为准；双方商定房屋转让价格为590000元，经建设单位（房建公司）确认可以办理更名手续后，王修颖向孙丹支付定金100000元，双方在协议签订后，将相关材料交付至建设单位，并且双方约定时间共同到建设单位办理更名手续，期间发生费用由王修颖承担，在完成更名手续同时王修颖向孙丹付清余款。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关于王修颖是否符合第（一）种情形的问题，王修颖与孙丹之间的房屋产权转让协议，没有注明签订时间，无法核实是否签订于一审法院查封之前；孙丹主张张金霞、邵术峰因无法偿还借款400000元，故将异议房屋以房抵债，以500000元价格出卖给孙丹，孙丹称与张金霞签订过房屋买卖合同，但已经丢了，庭审中孙丹向法庭举示了一份申请人处落款为张金霞的更名申请书（复印件），内容为：哈尔滨房建集团，本人因去外地工作生活，现申请将哈西货场小区（尚熙雅轩）8栋2单元2102室房产赠与孙丹，自申请日起，该处房产使用、所有权归孙丹所有。如有违反，本人自愿承担法律后果，特此申请，对此处房产拥有人由张金霞变更为孙丹，望肯准。该申请书真实性无法核实，即使为真，其内容中“赠与”的表述也与孙丹的主张不相符，综上，张金霞与孙丹之间，孙丹与王修颖之间，在一审法院查封之前，均不存在合法有效的书面买卖合同。关于王修颖是否符合第（三）种情形的问题，王修颖主张购房款590000元是分两次支付给孙丹的，支付方式是2018年3月24日将定金100000元转账给邵树国，2018年4月10日将余款490000元转账给邵树国，孙丹称邵树国是其与王修颖房屋买卖的中间人，邵树国收到上述两笔款项后转给了孙丹好朋友徐艳微，由徐艳微代孙丹保管。一审法院认为上述陈述不符合常理，且无证据表明邵树国是中间人，故王修颖支付给邵树国的款项，不能认定为是王修颖支付给孙丹的购房款；孙丹主张其从张金霞处取得异议房产是因张金霞欠款400000元无法偿还，故将异议房产作价500000元抵偿给孙丹，对于与张金霞之间借款400000元的支付方式，孙丹称是现金支付，余款100000元在时隔一年之后，也是以现金方式支付给张金霞，上述陈述除证人证言外，没有证据予以证明，一审法院对此不予认可，综上，王修颖、孙丹提交的证据均不能证明孙丹向张金霞支付了全部购房款，王修颖向孙丹支付了全部购房款。关于王修颖提交房建公司出具的安置回购住宅房屋结算表、更名收据、更名缴款单，据此主张王修颖系异议房产权利人，该主张能否成立的问题。房建公司系房地产开发与经营公司，并非法律规定的不动产登记机构，只要房产买受人提出更名申请，并缴纳相关税款，其就可以自主决定是否为买受人办理更名，庭审中，王修颖陈述在房建公司办理更名时，“徐艳微写了一个更名申请，徐艳微代签了张金霞的名字”，由此表明，在办理更名手续时，该公司并未对手续进行实质审查。结合其他证据，本案中房建公司为王修颖出具的安置回购住宅房屋结算表、更名收据、更名缴款单，不发生异议房产权利人由张金霞变更为王修颖的物权变动效果。该公司已于2018年7月9日协助我院预查封张金霞名下位于哈尔滨市南岗区××单元××室（建筑面积73.16平方米）的房产档案，其在2018年10月9日又作出关于协助执行的情况说明，称2018年7月10日协助执行的裁定书确定为张金霞名下的房产，经核实房主姓名为王修颖，一审法院对该情况说明所述内容不予认可。综上所述，案外人王修颖就异议房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对于陈春辉的诉讼请求，一审法院予以支持。判决：准许执行位于哈尔滨市南岗区××单元××室（建筑面积73.16平方米）的房产。案件受理费100元，由王修颖负担，公告费560元，由张金霞、邵术峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王修颖提供证据一、《哈尔滨市商品房买卖合同书》、《购房发票》，拟证明哈尔滨铁路局作为房建公司的上级单位，在明知房屋涉及诉讼及执行的情况下，与王修颖签订了房屋买卖合同并开具发票。证据二、房建公司发出的办理产权证通知及可办理产权证名单，拟证明2019年5月王修颖是本案房屋真实购买人和权利人，哈尔滨铁路局及房建公司均认可该身份，并予以办理产权手续。证据三、张金霞申请票据丢失补办保证书，拟证明张金霞在将房屋卖给孙丹前补办了房屋的所有票据手续，陈春辉手中的房屋票据均已失效。经质证，陈春辉认为：已查实王修颖是先更的名后缴纳的税款，王修颖夫妇是哈尔滨铁路局的职工，有利害关系，双方存在签订虚假合同的可能。张金霞涉嫌诈骗，其保证无证明力。本院认为，2018年7月9日，一审法院查封张金霞名下的案涉房屋，房建公司在协助执行通知书回执确认房屋的权利人为张金霞；2018年10月9日，房建公司出具情况说明中变更房屋权利人为王修颖。房建公司作出截然不同的权利人确认，足以使相对方当事人有理由相信房建公司提供了虚假证据，故本院对房建公司出具的证明材料均不予采信。二审中，其他当事人没有提供新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案为执行异议之诉。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查认定本案事实，作出的裁判结果是正确的。首先，孙丹与张金霞之间的法律关系无法认定。1.孙丹主张基于其与张金霞之间40万元债权债务关系，张金霞无力偿还借款，以案涉房屋作价50万元抵顶孙丹的欠款，但孙丹无法提供其向张金霞出借40万元以及支付10万元购房款的资金来源、支付借款和交付购房款的有效凭证，孙丹主张与张金霞之间系民间借贷、以房抵债的事实依据不足。2.孙丹主张2017年6月张金霞将案涉房屋向其交付，孙丹实际占有了该房屋，但孙丹没有证据证明其以实际占有。3.孙丹主张2017年6月占有案涉房屋，但房建公司没有案涉房屋权利人由张金霞变更为孙丹的登记。故孙丹主张基于借贷关系合法取得案涉房屋所有权的抗辩理由缺乏事实和法律依据。其次，孙丹、王修颖之间房屋买卖合同的效力难以认定。1.从房屋权利人变更程序方面看，案涉房屋系张金霞原房屋折迁后与房建公司订立补偿回购协议取得，张金霞为该房屋的原始权利人。假设孙丹、张金霞以房抵债成立，但二人没有完成案涉房屋权力人变更，张金霞从未与房建公司签订确认更名的承诺亦或有效的更名过户文件。房建公司越过案涉房屋真实权利人，仅依据孙丹提供张金霞出具的更名申请的复印件和王修颖、孙丹签订的房屋产权转让协议，不经审查孙丹是否有权处分案涉房屋，将案涉房屋权利人直接变更为王修颖，不符合房地产开发企业关于商品房权利人变更的规范。2.从证据认定方面考虑，房建公司在人民法院查封前已确认案涉房屋的权利人系张金霞，人民法院对该房屋进入拍卖强制执行程序后，房建公司又出具情况说明确认房屋已更名为王修颖，房建公司作出前后不一致的确认，结合房建公司变更房屋权利人的不规范行为，导致本院无法对房建公司变更权利人的行为予以确认。3.从房屋买受人的注意义务角度分析，商品房交易系房屋购买群体的一项重大消费，一般的消费者对该项消费均应具备必要的审慎注意义务。本案中，王修颖对孙丹转让的房屋系张金霞所有、王修颖受让时该房屋仍登记在张金霞名下的事实是明知的，但王修颖对孙丹是否为房屋所有权人、是否具有该房屋的处分权没有尽到一般消费者的注意义务，王修颖与孙丹就案涉房屋签订《房屋产权转让协议》未经张金霞的认可，王修颖、孙丹之间的买卖行为、订立合同的法律效力本院无法认定。4.从购房款支付情况判断，涉案房屋买卖交易金额较大，又涉及房屋所有权人张金霞、申请执行人陈春辉的利益。王修颖与孙丹订立买卖合同后，王修颖并没有按合同约定向孙丹支付合同对价，王修颖通过银行转账向案外人邵树国支付的59万元，仅凭孙丹的自认不足以认定王修颖已支付购房款的事实。因此，王修颖要求排除人民法院强制执行的上诉请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法律要件，一审判决支持陈春辉关于人民法院恢复对案涉房屋强制执行的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，王修颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王修颖负担。本判决为终审判决。审 判 长 董茂建审判员王爱军审判员王梦薇二〇一九年十二月十二日法官助理 刘 向 坤 书 记 员 刘 晶