贵州省荔波县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2722民初1844号 原告：张春迪，男，1983年2月20日生，汉族，住河南省镇平县。 原告：魏许丽，女，1981年1月17日生，汉族，住河南省镇平县。 委托诉讼代理人：张春迪，系魏许丽丈夫，本案原告。 被告：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省荔波县时来新区恩铭大道旁，统一社会信用代码9152272206772816XY。 法定代表人：龙元辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。 原告张春迪、魏许丽诉被告贵州省港鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告暨委托诉讼代理人张春迪到庭参加诉讼，被告贵州省港鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人石少会通过微信远程视频到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张春迪、魏许丽向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告于7个工作日内，经相关部门验收合格以后，将商品房交付原告，并将商品房转移登记的在关文书交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金125,289.37元，未办理房产证违约金50,761.57元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于玉屏街道××路××翰林××小区（××）房屋，购房金额为1,291,643元，原告已按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应当于2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十三条规定，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条规定的最后交付期限的，第二至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第二十二条第三项规定，被告承诺于2018年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给原告。如不能在约定期限内交付相关文书时，在承诺日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任，约定日期起90日后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金。至2019年10月28日，经原告多次催促，被告仍不交房，拖延交房达485天，另外，被告不按约定期限办理产权登记拖延达393天，其行为已构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任，即支付违约金。 被告贵州省港鑫房地产开发有限公司辩称：一、被告开发建设的涉案商品房已达到交房条件，并通知原告收房，业主可以到公司办理收房手续，对于交付转移登记的文书我公司未取得，不能强制履行，请求法院依法驳回；二、商品房买卖合同的约定与事实不符，商品房买卖合同的签订时间在合同写的交房时间之后，与事实不符，属于双方并未对合同交房时间做出约定，被告不承担逾期交房的违约责任。另外，原告方逾期支付购房款，根据相关规定，被告作为后履行方，有权在原告未履行完成义务，并且我公司已经通知业主收房，我方有权将交房时间顺延。三、双方签订的《商品房买卖合同》第十三条已经明确约定了支付逾期交房违约金的时间，在原告未实际收房前，支付该违约金的条件尚未成就，因此，原告的诉请与合同约定不符，应依法予以驳回。四、逾期交房及逾期办证的违约金过高，请求人民法院依法调低。 本院经审理认定事实如下：2018年7月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买由其开发建设的位于荔波县××街道××路××翰林××小区（××）第X幢X单元X号房，购房金额为1,291,643元；被告应于2018年6月30日前向原告交付该商品房，交付条件是该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告以及被告承诺的涉案工程项目内相关设施、设备达到的条件，并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，逾期交房超过90日且原告要求继续履行合同的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付该违约金；被告负责在该商品房交付使用之日起90内申请办理该商品房所有权初始登记，被告承诺于2018年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任，超过约定期限90日且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；办理商品房转移登记的方式为双方共同向房屋登记机关申请办理。2018年4月4日原告支付被告定金100,000元，2018年7月12日被告向原告出具了交纳首付购房款691,643元的收据，2019年1月14日原告通过银行按揭贷款方式支付余下购房款600,000元。对该工程在本案中被告仅提交了一份无日期的工程验收会议结论，但未有取得涉案商品房所在建筑工程项目竣工验收合格证明文件和消防验收或消防备案手续。被告于2018年11月5日通过张贴交房公告的形式通知交房。庭审中，原告称没有接到通知或看到交房公告，且因涉案商品房未达到交付条件，无法接收涉案商品房。 本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，涉案商品房所在建筑工程项目竣工验收、消防验收或备案涉及工程质量、建筑规划、消防安全等公共秩序和利益，被告至今未取得涉案商品房所在建筑工程项目竣工验收合格证明文件和消防验收或消防备案手续，即涉案商品房未达到合同约定和法律规定的交付条件，由于涉案商品房是否达到交付条件，仍需相关行政主管部门审查和审批，不属于人民法院民事审判的职权范围之内，而且本案亦不属于涉案商品房已达到合同约定和法律规定的交付条件而被告又拒不交付的情形，故本院对原告诉请判令被告履行交房义务的请求不予支持，原告应通过相关行政主管部门督促被告完善涉案商品房交付手续，待涉案商品房达到合同约定和法律规定的交付条件后，如果被告未履行交付义务，则原告即可依法起诉要求被告履行该项义务。鉴于涉案商品房未达到前述交付条件，原告也未实际收房，而且双方已在《商品房买卖合同》中明确约定被告自商品房实际交付之日起三十日内向原告支付逾期交房违约金，原告当庭也认可要求被告支付违约的违约责任应是在收房后才能主张，故原告诉请判令被告支付逾期交房违约金的条件尚未成就，本院不予支持。根据合同约定，被告负责在该商品房交付使用之日起90内申请办理该商品房所有权初始登记，而涉案商品房未达到前述交付条件，原告也未实际收房，故支付逾期办证违约金的时间也应在涉案商品房实际交付之后，故本院对原告起诉要求被告支付逾期办证违约的请求亦不予支持，原告可在实际收房后另行主张逾期办证违约金。此外，由于本案支付逾期办证违约金和逾期办证违约金的条件均未成就，本院不对该两项违约金计算标准进行实质性评判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告张春迪、魏许丽的诉讼请求。 案件受理费3,822元，减半收取计1,911元，由原告张春迪、魏许丽承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。 审判员  姜文明 二〇一九年十二月二日 书记员  覃育希