广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初10258号原告黄鲜鹏，女，汉族，1975年7月5日出生，住址广东省深圳市南山区，被告广东红兴园林建设有限公司，住所地珠海市香洲区南坑工业区兴国街**中立信大厦**-B，统一社会信用代码91440400590103746M。法定代表人林少昌。委托代理人张昔，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人魏文宇，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被告深圳市凯丰实业有限公司，住所，住所地深圳市宝安区新安街道海旺社区N23卓越时代广场**海天路**506社会信用代码91440300MA5DAQP02M。法定代表人沈沛勇。委托代理人何伟，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人赖轶峰，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上述原告诉被告深圳市凯丰实业有限公司、广东红兴园林建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告黄鲜鹏、被告广东红兴园林建设有限公司委托代理人魏文宇、被告深圳市凯丰实业有限公司委托代理人何伟和赖轶峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2017年10月4日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，原告从被告处购买位于深圳市光明区高新技术××东××龙××小区××3505房屋，约定交房时间为2019年3月31日以前。原告依约支付了全部房屋价款。合同签订后，原告多次致函、致电及口头通知被告，原告已经撤销全部委托收楼授权，并明确要求其直接向原告交付房屋，不得交任何代收人。然而，被告至今未向原告履行交房义务，严重影响原告对房屋的装修和使用。根据购房合同第十二条约定，被告逾期交房的，应当自交付期限届满之日起每日按购房总价款万分之一支付迟延履行违约金。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告向原告交付深圳市光明区高新技术园东片区龙光玖龙台小区一期l栋C座3505房屋：自2019年4月1日起每日按购房总价款的万分之一向原告支付逾期履行违约金，违约金计算至被告实际向原告交付房屋之日止（截止至2019年4月5日暂计人民币2359.81元）；本案诉讼费由被告承担。被告广东红兴园林建设有限公司答辩称，一、装修合同及附件在双方平等协商的基础上签订的，是由原告自愿签署的，购买精装修房屋是原告的真实意思表示。玖龙台项目一期为住宅产业化项目，经深圳市规土委审定批准该项目以不高于4500元每平方米的标准提供精装修服务，项目需要提供全装修成品房。原告在购买该项目房屋时，清楚知道该项目为精装修交楼。购买精装修房是原告的真实意思表示，原告购买商品房属于大额消费，其作为完全民事行为能力人，理应会理性谨慎了解其所签署的相关合同内容，理应对自己签署合同的行为、市场风险及法律后果具备足够的认知和辨识能力。玖龙台项目销售流程均为先签订装修合同，并支付装修定金及装修款后再签署房地产预售合同，原告是在了解装修标准、装修价格以及收楼方式的基础上才签订了装修合同，是其真实意思表示。二、装修合同附件四委托收楼书并非是一个单方面的授权委托书，原告委托装修公司收楼，并非单方面授权行为，只是原告发给被告的声明或通知。三、原告委托装修公司统一收楼，是双方合意的约定，该约定不得单独解除。装修合同第二条第1.3款约定，由甲方不可撤销的委托乙方对涉案房屋进行毛坯验收，并签收钥匙，完成涉案房屋的毛坯入伙及交付手续。该条款是装修合同的一部分，是双方合意的约定，不得单独解除。该不可撤销的限制性约定，体现了双方当事人意思自治原则，应当认定该约定有效，应当认定当事人按约定来履行。四、本项目的真实交易背景是销售的是符合政府政策规定的落实政府装配式建筑的整个楼盘统一标准“一次性装修”、“一次一体性实施到位”的政策，属于精装修成品房的交付，因此不能仅仅从交易文本上讲法律的适用。被告深圳市凯丰实业有限公司答辩称，不认可原告诉求，请法庭判决驳回其全部诉讼请求。事实与理由：一、关于房屋买卖合同交易之标的。业主向凯丰公司购买的并非普通的以毛坯交楼的商品房，而是根据国家和深圳特区的住宅产业化和装配式建筑政策要求须由开发商就整个楼盘一次性整体装修到位并且最终以精装修成品房向业主交楼的特殊商品房。二、关于买卖特殊商品房的交易安排。业主向凯丰公司购买的是符合特殊政策的精装修商品房，交易双方为了落实装配式建筑的整个楼盘“一次性装修”、“一体化施工到位”的政策要求，经协商一致确定的交易安排是：在签订形式上的毛坯房屋预售合同之前先签一份名义上的装修合同，装修合同与毛坯预售合同均是精装修商品房买卖合同的组成部分，毛坯房屋价款与装修价款共同构成了真实的精装修房屋总价。为了确认业主理解其所购买的房屋的特殊性，实际上在业主购房前，凯丰公司就向业主声明了签订装修合同是形式上购买毛坯房屋的前提。三、关于委托收楼与装修合同的关系。业主购买的是整体一次性装修到位的精装修房，在房屋建成后业主将要接收的也是精装修房。业主签署形式上的装修合同，不是真的在精装修房屋建成之前委托装修公司对毛坯房屋进行装修施工，也不是真的委托装修公司从凯丰公司那里接收毛坯房屋。实际上，装修合同附属于预售合同，跟预售合同一起构成买卖精装修房屋的交易安排。所谓委托收楼只是上述购买精装修房屋交易安排之中的一个细小步骤。本案中，委托收楼并非独立存在，更没有任何理由单独解除。在精装修房屋的交楼期满之前，也就是装修合同约定的装修公司向业主交付已装修房屋的期限届满之前，凯丰公司和装修公司没有交楼义务，业主也无权诉请交楼。四、即便单独看装修合同，业主仍然无权撤销或解除装修合同，也无权单独撤销或解除其对装修公司做出的关于接收毛坯房的委托。具体理由是：其一、涉案玖龙台项目的建设和销售合法，业主签署的相应合同具有约束力。玖龙台项目由凯丰公司开发建设，在销售前已经依法取得《商品房预售许可证》，具备销售条件。凯丰公司在广告宣传中和销售现场已说明涉案房屋带装修。原告充分了解并自愿购买涉案房屋。政府在信访事件中的答复，也证实玖龙台项目的开发建设和带装修销售的全过程合法依规。所以，在预售合同与装修合同相互关联的前提下，两份合同均合法有效，双方均应当按约定履行。其二，原告对于预售合同和装修合同均不享有单方解除权，因为涉案预售合同和装修合同没有出现约定的可解除情形。凯丰公司在房屋销售过程中均对外表述房屋为带装修出售，原告享有知情权和选择权，涉案装修合同不存在欺诈或者显失公平等情形。原告作为完全民事行为能力人，对于买房和签装修合同这种重要决定会慎重反复考虑，不可能陷入错误认识。可见，原告是在充分知悉其购买的是精装修房屋的情况下自愿选择购房。故原告不享有任何法定或者约定的解除权。五、关于项目销售的合规性，“毛坯交付、精装交楼”的销售方案，完全是根据政策和政府主管部门的要求作出的安排，销售方案预售加装修合同的特殊安排，均得到政府部门的书面审批。六、凯丰公司已经于2019年3月31日之前陆续将涉案的1779户商品房交付给原告委托的装修公司，原告收楼事项已履行完毕，委托收楼书在法律上和事实上已经不可撤销。经审理查明，2017年10月4日，原告与被告深圳市凯丰实业有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买涉案商品房，合同约定交房时间为2019年3月31日，交楼标准为毛坯，出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，房产交付时间为出卖人交付钥匙之日；逾期交房违约责任以附件五方式进行约定，自交付期限届满之翌日起每日按购房总价款万分之一支付违约金，买受人同意逾期交房违约金总额最高不超过买受人已付购房总价款的百分之二。协商购房事宜过程中，被告深圳市凯丰实业有限公司向诸原告提供三家关联的装修公司（包括汕头市华奥工程建设有限公司、深圳市润景装饰工程有限公司、广东红兴园林建设有限公司），为购房者提供装修服务。原告与广东红兴园林建设有限公司签订了一份《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》及相关附件，约定装修公司以包干总价方式，承包涉案商品房的房屋局部变更、装修及家居配套服务，付款方式为部分定金，余款可选择于签订之日起10日内付清，亦可选择分期支付；装修公司应于2019年12月30日前完工并交付房屋；合同约定诸原告不可撤销的委托装修公司对该房屋进行毛坯验收，并签收对应的钥匙，自装修公司代收钥匙之日即视为完成房屋毛坯入伙及交付手续；施工期间，诸原告承诺不进入施工现场，签订合同前已确认相关房屋局部变更、装修及家居配套服务标准、相关图纸，且不对上述标准及图纸进行修改变更。该《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》附件包括《房屋装修示意图》、《房屋装修标准》、《装修工程质量保证书》，附件四为《委托收楼书》及两份《声明》。《委托收楼书》为诸原告向被告深圳市凯丰实业有限公司出具，委托装修公司全权代理领取及签收《入伙通知书》、验收并办理收楼手续、签收钥匙，确认代收钥匙视为完成房屋毛坯入伙及交付手续，本委托为不可撤销之委托，委托期限至委托事项完成之日止。一份《声明》为诸原告向装修公司、深圳市凯丰实业有限公司、物业管理公司出具，声明已办妥入伙手续，由装修公司进行装修，诸原告未付清装修总价款前，装修公司有权拒绝交楼。一份《声明》内容为不可撤销的委托上述装修公司对涉案商品房进行房屋局部变更、装修及家居配套服务。上述合同及相关附件签订后，原告向广东红兴园林建设有限公司支付部分装修价款。2017年11月起，涉案龙光玖龙台一期项目部分购房者联名向多个相关行政部门投诉，认为涉案装修合同为捆绑销售，要求行政部门介入处理。行政部门协调未果，部分投诉人诉至法院。庭审中，被告提供一份深圳市规划国土委答复投诉业主的函，该函答复“龙光玖龙台（一期）项目属于住宅产业化项目……为推进住宅一次性装修到位，鼓励建设单位提供全装修成品房，我委经光明管理局和委员会两级审定，同意该项目以不高于4500元/平方米的标准提供精装修服务”。2018年11月6日，被告深圳市凯丰实业有限公司公示一份《情况说明》：部分业主要求自己验收毛坯房，自行收楼，深圳市凯丰实业有限公司同意于2019年3月份集中3天时间以工地开放日方式予业主验房，验收后深圳市凯丰实业有限公司按合同约定移交装修公司统一装修；计划于2019年7月份进行精装修抽检验房；计划于2019年12月达到精装交付条件前集中3天进行精装修验房。2018年11月8日，三家装修公司亦公示一份《情况说明》：不同意部分业主关于解除装修合同和收楼委托的主张，装修公司将继续按原合同履行。2019年3月29日、30日，被告深圳市凯丰实业有限公司陆续向上述三家装修公司移交涉案商品房，装修公司持原委托材料以业主名义办理了入伙手续。2018年12月，包括诸原告在内的多位购房者委托广东广和律师事务所分别向被告深圳市凯丰实业有限公司、签订合同的装修公司寄送一份《律师函》。寄送被告深圳市凯丰实业有限公司的《律师函》称，已撤销装修公司收楼的委托，要求标的房屋应由购房者自行验收。寄送广东红兴园林建设有限公司的《律师函》称，撤销委托代为收楼的授权，要求装修公司提供专业机构审核的施工图纸，未履行该义务之前，诸原告有权中止履行合同；要求装修公司出具的房屋装修标准、家居产品及采购清单等。两份《律师函》落款为2018年12月7日，均未妥投，两被告亦称未收到该函件。2018年12月21日，广东广和律师事务所在《中国商报》刊登公告，致被告深圳市凯丰实业有限公司、广东红兴园林建设有限公司，函告内容与上述《律师函》主要内容基本一致。审理中，由于装修合同与售楼合同系一并协商签订，装修公司为深圳市凯丰实业有限公司指定的关联企业，涉案房产已实际由被告深圳市凯丰实业有限公司交付广东红兴园林建设有限公司进行装修，本院依法追加广东红兴园林建设有限公司为本案共同被告。上述事实，有不动产权预售备案登记查询表、《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》及相关附件、转帐记录、深圳市规划国土委答复投诉业主的函、情况说明、律师函等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，涉案的商品房销售、装修合同均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应循诚信原则，全面履行合同。涉案商品房销售、装修事宜是一并协商的，形成一个交易整体。本案所谓的委托验收，是以法律规定的形式衔接一手房交付与装修的环节，条款目的是保证交易整体的开展，形式上也不违反法律规定。因此，在两被告未违约，未侵害原告的合同权益的情况下，原告撤销收楼委托，必然导致交易整体无法完成，明显有悖诚信。原告主张享有解除收楼委托的权利。本院认为，委托验收毛坯房的条款作为装修合同的重要组成条款，已明确约定不可撤销，此约定属于对法定任意解除权的特约放弃，民事行为中约定优于法定。置于本案交易背景，涉案委托关系与房产销售、装修等商业行为密切相连，法律上并不禁止民事主体通过放弃法定权利换取经济利益的行为。因此，本院确认该条款对解除权所作的限制性特别约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。因此，原告主张已解除收楼委托，理由不成立，本院不予采纳，被告深圳市凯丰实业有限公司据委托手续向装修公司交付房产，已履行交楼义务，原告之诉求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告黄鲜鹏的诉讼请求。本案受理费50元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 闫  卫  为人民陪审员 周  湘  莉二〇一九年十二月六日书 记 员 林晓仪（兼）书 记 员 刘    婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。