云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初3465号 原告：白文宏，男，1971年10月10日出生，汉族，农民，住弥勒市。 被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市。 法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟柱生，系该公司员工。代理权限：特别授权。 原告白文宏与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白文宏、被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人钟柱生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白文宏向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《委托投资经营合同》合法有效；2.判令被告向原告支付自2016年12月15日起至2018年12月1日止的第三个租赁年度的租金16705元，及因被告拖欠房租而给原告造成的经济损失7366.9元（本金16705元按贷款年利率4.9%计算，从2018年12月1日至2019年9月5日）；3.判令被告支付原告因被告拖欠房租造成的经济损失（本金16705元按贷款年利率4.9%计算，从2019年1月8日计算至被告支付之日）；4.判令被告向原告支付违约金2338元（16705×0.5‰×280天）；5.《委托投资经营合同》继续履行至2028年11月30日止；6.案件受理费由被告承担。案件审理过程中，原告变更全部诉讼请求为：1.判决确认原、被告签订的《委托投资经营合同》合法有效；2.判令被告向原告支付自2018年11月15日起至2019年11月14止的第三个租赁年度1-xxx的租金16705元；3.判令被告向原告支付违约金2338元（16705元×0.05‰×280天），违约金的天数与收到房租之日止计算；4.判令被告继续履行《委托投资经营合同》及《委托投资经营合同之补充协议书》每套房7天免费入住券至2028年12月31日止；5.案件受理费由被告承担。事实和理由:2016年11月15日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买吉成骊都1-xxx号房屋。同日双方又签订了《委托投资经营合同》，合同对租期、租金及违约责任等进行了约定。约定租期12年，第一年至第三年租金为房屋价款的6%，第四年至第六年租金为房屋价款的8%，第七年至第九年租金为房屋价款的10%，第十年至第十二年租金为房屋价款的12%。2017年1月1日起被告开始履行合同，被告支付了2017年度、2018年度的租金，2018年11月15日，被告提出要求被告签订新的协议，原告拒绝签字，被告就拒绝履行合同，拒绝支付房租。原告多次向被告追要房租，被告均拒绝支付。 被告云南吉成投资有限责任公司辩称，承认原告陈述的事实，但我公司经营亏损，无力履行合同，请求法院解除双方签订的委托投资经营合同。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.《商品房购销合同》1份，欲证实2016年11月15日，原告向被告购买吉成骊都1幢第3层xxx号房屋； 2.《委托投资经营合同》、《委托投资经营合同之补充协议书》各1份，欲证实原告将房屋委托给被告经营管理，原告可享有每年7天免费入住； 3.交易明细3份，欲证实被告已支付第一年、第二年的租金，未支付第三年的租金； 4.购房发票3份，欲证实原告已全部支付购房款278424元。 经质证，被告对原告提交的证据无异议。 被告未向本院提交证据材料。 本院经对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告均无异议，该证据能够证实原告向被告购买房屋后将房屋委托被告投资经营管理，双方对相关权利义务进行约定的事实，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年11月15日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买“吉成﹒骊都”1幢第3层xxx号房，房屋建筑面积为37.74平方米，房屋总价为278424元。同日，双方又签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即2016年12月1日至2028年11月30日（如因交房时间提前或者顺延，委托期限相应提前或顺延）；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。第一年至第三年租金为房屋价款的6%，即16705元／年；第四年至第六年租金为房屋价款的8%，即22274元／年；第七年至第九年租金为房屋价款的10%，即27842元／年；第十年至第十二年租金为房屋价款的12%，即33411元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。被告按约支付了原告自第一年至第二年的租金，未按约支付原告2018年11月15日至2019年11月14日第三个租赁年度的租金，原告遂向本院起诉要求解决。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的比例计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的租金是双方订约时均可预见的，现被告未按合同约定的期限支付原告第三个租赁年度的租金，已构成违约，故被告应按合同约定支付原告房屋租金，根据合同约定，第三个租赁年度应为2018年12月1日至2019年11月15日，租金为16705元。 违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告制作提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。因被告无正当理由逾期支付原告租金，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付违约金，故被告最迟应于2018年12月11日前支付租金，被告因迟延支付租金而应支付原告自2018年12月12日起至2019年10月8日（起诉之日）的违约金2505.75元（16705元×0.0005×300天），原告仅主张违约金2338元，系其对自身权益的处分，本院予以遵照。被告还应继续支付自2019年10月9日起至实际付清租金之日止的违约金。原告要求被告交付7天免费入住券至2028年12月31日，因双方约定的合同履行期未到，本院仅支持原告享有2019年度的免费入住资格。 被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行二年。其次，案涉房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、原告白文宏与被告云南吉成投资有限责任公司于2016年11月15日签订的《委托投资经营合同》有效。 二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告白文宏第三个租赁年度的房屋租金16705元、违约金2338元，合计19043元，并以未付租金16705元为基数，按日万分之五的标准计算支付自2019年10月9日起至租金付清之日止的违约金。 三、原告白文宏享有2019年度在骊都国际大酒店免费入住7天的权益。 四、驳回原告白文宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费460元，减半收取计230元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  董惠敏 二〇一九年十二月十日 书记员  普和芬