安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终2823号 上诉人（原审原告、反诉被告）：朱正萍，女，1966年2月14日出生，汉族，住安徽省岳西县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：岳西县民政局，住所地安徽省岳西县天堂镇前进路15号。 法定代表人：蒋小平，该局局长。 委托诉讼代理人：程建生，该局副局长。 委托诉讼代理人：储柱东，中辉律师事务所律师。 上诉人朱正萍因与被上诉人岳西县民政局企业租赁经营合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2019）皖0823民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱正萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定县民政局与上诉人之间自2016年5月至2019年9月间存在不定期租赁关系，是错误的。未续签合同后，餐饮、住宿业务都停止了，一审认定继续使用有关资产和经营权不是事实，军招大酒店临街门面由军招大酒店签约、收取租金，一审判决认定上诉人个人转租并收取租金与事实不符；2、一审判决适用法律不当。法院已认定本案是企业租赁经营合同纠纷，一审法院参照适用合同法有关租赁合同的规定明显不当。合同到期后没有续订，且民政局明确通知停止经营活动，还要求按原合同执行交纳租金，没有合同和法律依据；3、一审判决程序违法。一审酌情减少资产折旧费（租金）为380200元，程序不合法，同时应追加“岳西县军招大酒店”为案件当事人。一审未对时效问题进行审查。 岳西县民政局未答辩。 岳西县民政局向一审法院反诉请求（朱正萍已撤回本诉）：1、判决朱正萍立即将其承租的岳西县军人接待站（军招大酒店）属于反诉原告方的全部资产交还反诉原告（其中房屋腾空，反诉被告添置物品可移动的部分自行搬走）；2、立即支付自2016年5月起所欠租金（按年租金15万元标准计算至其腾空搬让日止，至2019年2月为42.5万元）；3、反诉被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年5月1日岳西县民政局（甲方）与案外人安徽铜陵岳铜工贸有限责任公司（乙方，现已注销）签订《合同书》，该合同约定的主要内容有：“…岳西县军人接待站（原北苑宾馆，现军招大酒店）隶属岳西县民政局，是经县编委批准成立的实行独立核算的企业化管理的事业单位…对军人接待站资产实行所有权和经营权分离，通过公开招租方式确定由乙方承租经营…经营形式：军人接待站性质不变，所有权不变，甲方将军人接待站资产整体交由乙方承租经营，乙方每年上交甲方整体资产年折旧费…期限：自2010年5月1日起至2013年4月30日止，经营期限为三年…基数：乙方（每年15万元）三年总共上交给甲方资产折旧费计45万元…签订合同之日，甲方将现有军人接待站房地产以外的资产实物移交乙方清点接收，双方办理资产交接手续…乙方向甲方交纳合同风险保证金10万元…十一资产修理、添置与报废：1、在本合同期内，乙方不得擅自改变固定资产的结构，不能改变经营性质。因经营需要确实要进行资产修理的，应提前1个月书面报告甲方，经甲方批准后方可进行修理。2、在合同期内，乙方因经营需要而添置的低值易耗品，其费用由乙方承担。3、乙方应加强对租赁资产的日常管理与维护，对已报废的资产，应及时书面报告甲方，经双方签字后，方可给予报废…”。 2013年4月16日岳西县民政局（甲方）与朱正萍（乙方）签订《合同书》，该合同约定的主要内容有：“…岳西县军人接待站（原北苑宾馆，现军招大酒店）隶属岳西县民政局，是经县编委批准成立的实行独立核算的企业化管理的事业单位…对军人接待站资产实行所有权和经营权分离，确定由乙方承租经营…经营形式：军人接待站性质不变，所有权不变，甲方将军人接待站资产整体交由乙方承租经营，乙方每年上交甲方整体资产年折旧费（租金）…期限：自2013年5月1日起至2016年4月30日止，经营期限为三年…基数：乙方（每年15万元）三年总共上交给甲方资产折旧费计45万元…五资产交接与风险金：1、因上轮承租期间实际经营者为朱正萍，本轮承租签订合同之日不再办理资产移交手续。合同期满，乙方不再承租，甲方以上轮承租时与安徽铜陵岳铜工贸有限责任公司办理的资产交接手续材料与乙方资产移交。2、乙方向甲方交纳合同风险保证金10万元。合同期满，在乙方履行合同未违约的前提下，经双方认可，该保证金不计息返还…十一资产修理、添置与报废：1、在本合同期内，乙方不得擅自改变固定资产的结构，不能改变经营性质。因经营需要确实要进行资产修理的，应提前1个月书面报告甲方，经甲方批准后方可进行修理或装潢，但费用由乙方承担。合同到期后，乙方可将添置的可移动物品搬走，其余应保持现状，乙方不得要求甲方对装修装潢和添置的财产予以补偿。2、在合同期内，乙方因经营需要而添置的低值易耗品，其费用由乙方承担。3、乙方应加强对租赁资产的日常管理与维护，对已报废的资产，应及时书面报告甲方，经双方签字后，方可给予报废…”。合同签订后，2013年5月13日，岳西县民政局下发岳民办（2013）87号《关于朱正萍等同志任免职的通知》，该通知的内容为：“局机关各股室、直属各单位：为进一步做好军招大酒店管理工作，经局研究决定，朱正萍同志任县军招大酒店经理，免去储岳峰同志县军招大酒店经理职务”。岳西县军招大酒店《营业执照》登记企业类型为“国有经营单位（非法人）”，负责人为“朱正萍”。 2016年4月18日岳西县民政局向朱正萍发出《关于不再续签合同的函》〔岳民办（2016）47号〕，该函的主要内容有“岳西县军招大酒店：收到你酒店关于县军人接待站大楼墙体开裂、外墙砖脱落等安全隐患的报告后，我局高度重视交派员进行了实地查看。经我局局长办公会议研究，鉴于县军人接待站大楼年久失修，存在墙体开裂、外墙砖脱落、部分电路线路严重老化、消防设施不完善等安全隐患，决定不再续签承租合同，并要求你酒店停止一切投资，特此函告”。 2017年4月17日岳西县民政局又向朱正萍发出《停业整改通知书》〔岳民办（2017）44号〕，该通知书的主要内容有“岳西县军招大酒店：依照省市相关文件要求，我局对你单位进行了安全隐患排查，经查，你单位存在以下安全隐患：1、室内线路严重老化；2、墙面剥落、渗水；3、窗户松动；4、消防达不到相关规定。自接本通知书之日起，立即停业整改，确保生命财产安全”。 2018年12月13日岳西县民政局再次向朱正萍发出《通知》〔岳民办（2018）236号〕，该通知的主要内容有“朱正萍女士：你与我局签订的关于岳西县军人接待站的承租合同已于2016年4月30日到期，没有进行续签，从2016年4月份开始，你未向我局缴纳资产折旧费（租金）。我局特通知如下：一、终止你与我局的租赁合同关系；二请你尽快缴纳2016年5月至今的折旧费（租金）；三、限你于2019年1月15日前将军人接待站资产交还我局”。 2016年5月4日朱正萍以岳西县军招大酒店的名义向岳西县民政局提出《关于给予经济补偿的请示》，该请示的内容有“县民政局：军招大酒店自2010年5月份承包以来，受经济下行、大楼墙体开裂、外墙砖脱落、电、水路老化多次维修等诸多因素影响，致使经营亏本，入不敷出。另因起初储岳峰、朱正萍共同承包时，该大楼内原所有固定资产均由贵局报县国资办予以报废。故装修、家具、电器相关设施等投资较大（经评估，几年来共投资207万元，贵局已备案）。现根据贵局〈关于不再续签合同的函〉的要求，特请求给予130万元的经济补偿。专此报告，敬请批准”。 2019年1月11日朱正萍也以岳西县军招大酒店的名义向岳西县民政局提出《复函》，该复函的主要内容有：对岳西县民政局终止租赁合同关系，缴纳2016年5月至今的折旧费（租金）不能理解；承包经营期间的固定资产投资110余万元处理问题未能达成一致；请贵局派员清点承包时移交的资产，对承包期间的承包人投资的资产进行核实；对移交岳西县军招大酒店和朱正萍个人均无异议。 另查明，朱正萍与岳西县民政局签订的合同到期后，未再签订书面合同，岳西县军招大酒店未正常经营，朱正萍收取部分房屋转租租金380200元（至2019年4月30日止）。 再查明，朱正萍及安徽铜陵岳铜工贸有限责任公司在承包期间，对岳西县军招大酒店进行过改造和装饰装修，其添附的房屋构筑物种类及基准日价值（531225+203485）已经安徽中恒房地产土地资产评估有限公司清点评估〔皖中恒（2019）估字第0930号价格评估报告书〕。 一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案纠纷因朱正萍承租经营岳西县军招大酒店而起，岳西县军招大酒店系非法人国有经营单位，且朱正萍以该单位负责人的名义对外经营，并非单纯的房屋租赁，本案案由应确定为企业租赁经营合同纠纷。朱正萍作为本诉原告就其提出的投资补偿问题已撤回起诉，在本案中对此不予审理和涉及；朱正萍提出的经营费用问题，未依法提出主张，在本案中对该问题亦不予审理和涉及；朱正萍的诉讼行为，不影响对反诉原告岳西县民政局的反诉请求进行审理。朱正萍提出的保证金问题，缺乏证据证明，且岳西县民政局不予认可，不予采纳。 关于交还房屋问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定：本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，朱正萍在承包期限届满后，继续管理使用岳西县军招大酒店，岳西县民政局没有提出异议且未实际收回，原《合同书》继续有效，但承包期限为不定期，岳西县民政局可以随时解除合同；岳西县民政局交还房屋的请求必然涉及到朱正萍本诉所要主张的添附构筑物，通过鉴定对添附构筑物的种类和价值予以固定，岳西县民政局请求交还房屋已无事实上的障碍，朱正萍也予以认可；岳西县民政局反诉请求交还房屋，符合合同约定，于法有据，予以支持。 关于资产折旧费（租金）问题。第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失的，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，朱正萍在岳西县民政局明确“不再续签承租合同”并要求“立即停业整改”的情形下，未依法提出解除合同，仍然实际占有岳西县军招大酒店房屋，并收取部分房屋转租租金380200元，朱正萍应当参照原《合同书》的约定支付不定期承租经营期间的资产折旧费（租金）。不定期承租自2016年5月至2019年9月，共计40个月，按合同约定的租金应为500000元（150000÷12×40）；但合同到期后，岳西县民政局仅通知朱正萍“不再续签承租合同”（2016年4月）、“立即停业整改”（2017年5月）、“将军人接待站资产交还我局”（2019年1月），却未实际收回岳西县军招大酒店的经营权，且岳西县民政局只是在朱正萍提起投资补偿诉讼后，才提起请求交还房屋的反诉，岳西县民政局对岳西县军招大酒店的经营管理，存在明显过失，未能保障朱正萍在不定期承租经营期间的正常经营，朱正萍可以要求减少租金；岳西县民政局既未能举证证明朱正萍在不定期承租期间尚在正常从事住宿、餐饮等经营活动，又在庭审中表示“考虑到部分资产没有使用我们请法庭酌情对后期的资金进行减少”，因此，对反诉原告岳西县民政局请求支付资产折旧费（租金）的数额予以适当减少；结合本案合同的实际履行情况，朱正萍应当支付的资产折旧费（租金）数额酌情确定为其收取的转租房屋的租金金额即380200元。故岳西县民政局反诉请求支付资产折旧费（租金）的合理部分380200元，予以支持，其余部分不予支持。朱正萍提出双方未签订承租合同，无需交纳资产折旧费的辩称，与其合同到期后仍实际占有岳西县军招大酒店资产的事实不符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百二十四条、第二百二十六条、第二百三十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条规定，判决：一、原告（反诉被告）朱正萍于判决生效之日起十日内将讼争房屋腾让给被告（反诉原告）岳西县民政局；二、原告（反诉被告）朱正萍于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）岳西县民政局资产折旧费（租金）人民币380200元；三、驳回被告（反诉原告）岳西县民政局的其他反诉请求。 案件反诉受理费3838元，由朱正萍负担2000元，由岳西县民政局负担1838元；鉴定费7969元，由朱正萍负担3969元，由岳西县民政局负担4000元。 二审期间，当事人未提交新证据。对一审认定的事实，二审亦予以确认。 本院认为，2013年4月16日，岳西县民政局与朱正萍签订《合同书》，约定由朱正萍承租经营岳西县军人接待站（现军招大酒店），试行所有权与经营权分离，军人接待站整体资产交由朱正萍以岳西县军人接待站名义对外经营，朱正萍每年上交整体资产折旧费（租金），期限三年。合同到期后，未再续签，朱正萍也未将租赁资产移交给被上诉人，军招大酒店未正常经营，但朱正萍将军招大酒店临街门面以军招大酒店名义对外出租，收取租金380200元（至2019年4月30日止）。2016年4月18日岳西县民政局向朱正萍发出《关于不再续签合同的函》，明确表示不再与朱正萍续订合同，故原审认定自2016年5月至2019年9月间，双方存在不定期租赁关系的认定不符合客观事实。但朱正萍转租军招大酒店的门面房收取的租金380200元，应返还门面房所有人。故原审判决朱正萍支付岳西县民政局资产折旧费（租金）380200元并无不当，程序也不违法。为了减少损失，原审判决将诉争房屋腾让给岳西县民政局，合理合法，双方亦无异议。 综上所述，朱正萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3838元，由上诉人朱正萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘洪水 审判员  查世庆 审判员  王纯兵 二〇一九年十二月十六日 法官助理丁俊 书记员刘柯 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；