湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0524民初1586号 原告:曾周元，又名曾洲元，男，1959年10月8日出生，汉族，住湖南省隆回县。 委托诉讼代理人：刘仕涛，湖南远达律师事务所律师。 被告:曾祥祝，男，1969年5月18日出生，汉族，住湖南省隆回县。 被告：罗慈花，女，1971年8月23日出生，汉族，住湖南省隆回县。 被告共同委托诉讼代理人：宁岳峰，湖南志涛律师事务所律师。 原告曾周元与被告曾祥祝、罗慈花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月27日作出（2018）湘0524民初2437号民事判决。被告曾祥祝、罗慈花不服该判决，向湖南省邵阳市中级人民法院提起上诉。湖南省邵阳市中级人民法院于2019年4月12日作出（2019）湘05民终422号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾周元向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告曾周元与被告曾祥祝于2013年2月9日签订的房屋买卖协议有效；2、请求责令被告曾祥祝、罗慈花继续履行2013年2月9日的房屋买卖协议并腾空所占房屋交付给原告曾周元。事实和理由：原告曾周元与被告曾祥祝系同胞兄弟。1999年原隆回县横板桥镇食品站沙子坪分站因改制将其建筑所占土地转让给曾周元及案外人曾祥伟、刘绍一三人，三人共支付土地出让金821元及其他费用1500元。支付相应价款后，曾周元办理了相关转让审批手续，由曾周元占地261㎡并在所占土地上修建了一座三层红砖结构房屋。2006年2月2日，曾周元与曾祥祝签订协议约定曾周元以12万元的价格将其所建房屋卖给曾祥祝，协议签订后，曾祥祝向曾周元支付房款10.5万元，剩余房款1.5万元向曾周元出具了借条。2013年2月9日，曾祥祝以24万元的价格反过来将该房屋卖给曾周元，双方签订了买卖协议，曾周元已向曾祥祝支付房款10万元。此后，曾周元多次将剩余房款交与曾祥祝并要求其搬出、腾空房屋，但曾祥祝以各种借口拒收剩余房款，也没有将房屋腾空。综上，2013年2月9日曾祥祝与曾周元签订了房屋买卖协议，曾周元已经支付房款10万元，该协议属合法有效的协议，对双方均具有约束力，双方应当按照协议履行义务。请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告曾祥祝辩称：1、曾周元所诉部分属实，其中曾祥祝从曾周元处购买了位于南岳庙镇沙子坪街上（原横板桥食品站沙子坪分站）所修建的房屋属实，且曾周元在曾祥祝支付房款后将该房屋的地基购买协议、土地使用权证和审批手续等文件都交与曾祥祝，曾祥祝享有房屋所有权以及使用权。曾周元在外地承包了建筑工程因无法支付当地农民工的工资，将其位于原横板桥食品站处沙子坪分站所修建的房屋（毛坯房）以12万元的价款卖给曾祥祝以结工资，该房屋买卖协议合法有效，后曾祥祝将该房屋装修完毕于2006年8月搬迁进去。2、2013年2月9日，曾周元强行要购回其卖给曾祥祝的房屋，但是曾祥祝不同意，于是曾周元于2013年2月9日（农历2012年12月30日）喊曾祥祝去吃年夜饭并将其灌醉，在曾祥祝神志不清时强迫其在事先准备好的房屋买卖协议上签字。该房屋买卖协议违背平等、自愿、公平、诚实守信原则，形式和内容都不合法，且曾周元根本就没有向曾祥祝支付10万元房款。2013年春节过后，曾周元在外包工地，长年在外，只有逢年过节才会回家一趟，两人很难见一次面，更谈不上其多次向曾祥祝支付剩余房款。3、即使2013年2月9日所签订的房屋买卖协议系双方自愿签订的，但曾周元并没有在协议约定的时间内支付购房款，合同也是不成立的，且该协议已经超过诉讼时效。综上，请求人民法院依法判决驳回原告曾周元的诉讼请求。 被告罗慈花辩称：罗慈花对曾周元与曾祥祝于2013年2月9日签订的所谓房屋买卖协议并不知情，也没有经过罗慈花的同意，期间也没有听任何人提起此事。直到收到法院寄来的传票才知道此事。从2013年2月9日起至现在也没有人向罗慈花交购房款，双方发生争议更是无从谈起。曾周元所诉事实虚假，请求法院驳回曾周元的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告曾周元与被告曾祥祝2013年2月9日所签协议的真实性问题。被告曾祥祝辩称，协议是其醉酒后神志不清时所签，不是其本人的真实意思表示，但是，被告曾祥祝对该抗辩意见未提交证据予以证明。同时，被告曾祥祝当庭辩称2013年2月9日的协议是否自己签字“记不清楚了”、“字很像是我签的”，但经本院释明后被告不申请笔迹鉴定。因此，对该协议的真实性本院予以认定。2、原告曾周元是否向被告曾祥祝方支付剩余房款及被告罗慈花是否知情房屋再次转卖的问题。原告曾周元提供了对双方亲属曾焕廷、唐来金、曾继光、刘绍一等人的调查笔录，用以证明以上事实的发生、存在；被告曾祥祝提供了对邻居罗生奉、卿光清、罗生建、刘子德等人的调查笔录，用以证据证明没见到过、也没听说过房屋再次转卖给曾周元及曾周元向曾祥祝支付剩余房款的事情。原告曾周元提供的证据中证人大多为原、被告双方亲友，容易了解双方情况，且证明内容能相互印证，具有客观真实性，予以认定；被告曾祥祝提供的证人证言所证明的2013年2月9日原告曾周元没有将争议房屋从被告曾祥祝手中买回的事实，与原告曾周元、被告曾祥祝于2013年2月9日签订的房屋买卖协议证明的事实不符，根据原始书证的证明效力大于证人证言的证明效力的证据效力规则，对被告曾祥祝提供的证人证言所证明的该事实，不予认定。同时，这些证人证言所证明的对原、被告于2013年2月9日签订房屋买卖协议“不知情”只是一种主观上的认知，并不能由此否定原、被告于2013年2月9日签订房屋买卖协议的客观存在。3、关于原、被告双方在本案发回重生后提交的新证据的认定问题。①、原告向本院提交的新证据为“2011年寻乌新中学生活费”结算单，用以证明原、被告于2013年2月9日签订的房屋买卖协议中约定的“已支付房款10万元”，抵扣了被告曾祥祝在原告曾周元工地上管事时的亏空款3万元。因被告曾祥祝认可该结算单是自己亲笔书写，予以采信。②、被告向本院提交的新证据1的真实性予以采信，关联性不予采信；新证据2与原告提交的证据24系同一证人证言，能够互相印证证明原、被告双方于2013年2月9日签订的房屋买卖协议中约定的“已支付房款10万元”中包括了原告曾周元代替被告曾祥祝向曾某偿还的借款4万元，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曾周元与被告曾祥祝系同胞兄弟；被告曾祥祝与被告罗慈花系夫妻，双方于1993年2月28日在隆回县人民政府登记结婚。1999年3月，原隆回县横板桥镇食品站沙子坪分站因改制将其单位所占土地依法转让给曾周元等人，曾周元受让土地面积为261㎡，并在该土地上修建了一座建筑面积352.89平方米的三层半砖混结构房屋，但未办理相关权属登记。2006年2月2日，曾周元将该房屋以12万元的价款转让给曾祥祝，曾周元与曾祥祝及中介人在《协议上》签名。协议约定：“经双方协商沙子坪十三组曾周元原沙子坪食品站房子转卖给曾祥祝人民币壹拾贰万元（120000元），于2006年2月2日农历正月初五一次性全部搞清，双方不得违反此协议，如有违反按银行贷款计算。”协议签订后，2006年9月，曾祥祝一家搬进该房屋居住至今，曾祥祝对该房屋一直未办理相关权属变更登记。2013年2月9日，曾祥祝再次与曾周元签订房屋买卖协议，协议约定：“曾祥祝将本案所涉房屋以24万元的价格转让给曾周元，且已经支付房款10万元，剩余14万元房款于2013年农历5月底前全部付清。”协议签订后，曾周元之妻刘桃莲及其子曾志华于2013年按合同约定去曾祥祝家支付剩余房款14万元，但被拒收。后双方为此事经常发生争执，并经亲友调解未果。原告遂诉至法院。 另查明：（一）、1999年3月原隆回县横板桥镇食品站沙子坪分站因改制依法转让给曾周元等人的土地性质系国有土地。（二）、结合原告在庭审中提交的新证据“2011年寻乌新中学生活费”清单、被告在庭审中提交的新证据即证人曾某的证言以及原、被告双方对对方新证据的质证意见，能够认定原、被告双方于2013年2月9日签订的房屋买卖协议中约定的“已支付房款10万元”包括：原告曾周元代替被告曾祥祝向曾某偿还的借款4万元、被告曾祥祝和罗慈花在原告曾周元承建的寻乌新中学工地上管事时的亏空款3万元、原告曾周元签订协议当天向被告曾祥祝支付的房款现金3万元。（三）、被告曾祥祝当庭陈述于2013年2月9日在房屋买卖协议上的签名“字很像是我签的，但不是写协议，是在结算工地上数的时候签了个字”，被告曾祥祝的当庭陈述印证了“已支付房款10万元”中包括对被告曾祥祝在原告曾周元承建的寻乌新中学工地上预借款结算的事实。（四）、被告曾祥祝答辩称于2013年2月9日在房屋买卖协议上的签名是被告曾祥祝醉酒后签的名字，但被告曾祥祝对此未提交任何证据予以证明。（五）、被告曾祥祝当庭辩称于2013年2月9日在房屋买卖协议上签名“模模糊糊记不清楚了”，经本院释明及当庭征求其是否进行笔迹鉴定意见，被告曾祥祝当庭表示不申请笔迹鉴定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，自成立时生效。原告曾周元与被告曾祥祝于2013年2月9日签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且原告曾周元已开始履行协议交付了10万元房款，因此该协议依法成立并生效。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。事实上，本案涉案房屋所占土地系国有土地，原告曾周元于1999年3月受让土地面积261㎡并在该土地上修建了房屋，被告曾祥祝于2006年2月2日购买原告曾周元该房屋后，至今未办理该房屋的权属变更登记手续，该房产的权属至今为原告曾周元所有。因此，对原告提出的要求被告履行该房屋买卖协议交付所占房屋给原告使用的诉讼请求，本院予以支持。至于被告罗慈花对于被告曾祥祝出售房屋是否知情的问题，曾祥祝购买本案所涉房屋时，罗慈花也未在合同上签名，但罗慈花对第一次购买房屋的合同效力不持异议，同时，曾周元代偿债务、抵扣工地亏空款项，罗慈花是知情的，况且曾祥祝与罗慈花婚姻关系正常，本院有理由认定罗慈花知悉房屋出售。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。据此，罗慈花应与曾祥祝共同履行合同义务。被告曾祥祝辩称于2013年2月9日签订的房屋买卖协议是在醉酒状态下所签订，不是本人真实意思表示，但被告曾祥祝对此未提交证据予以证明，因此，被告曾祥祝应承担举证不利的法律后果，对该辩称意见本院不予采纳。被告曾祥祝当庭辩称2013年2月9日的房屋买卖协议是否自己签字“记不清楚了”，经本院释明后，被告曾祥祝当庭表示不申请笔迹鉴定，因此，被告曾祥祝同样应承担举证不利的法律后果，对该辩称意见本院同样不予采纳。被告曾祥祝还辩称2013年2月9日双方签订房屋买卖协议后“曾周元根本就没有向曾祥祝支付10万元房款”，结合原、被告在庭审中提交的新证据及原、被告双方对对方新证据的质证意见，能够认定原、被告双方于2013年2月9日签订的房屋买卖协议中约定的“已支付房款10万元”的事实，因此对该辩称意见本院亦不予采纳。被告曾祥祝还辩称即使2013年2月9日的协议是双方自愿签订的，但曾周元并没有在协议约定的时间内支付购房款，合同也是不成立，且该协议已超过诉讼时效，因合同生效后另一方是否履行合同义务，并非合同成立的要件，且曾周元经常因此事与曾祥祝发生争执，表明曾周元一直在积极主张权利，本案未超过诉讼时效，因此对该辩称意见本院亦不予采纳。 综上所述，对原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，判决如下： 一、确认原告曾周元与被告曾祥祝于2013年2月9日签订的房屋买卖协议有效； 二、原告曾周元于本判决生效后十日内支付被告曾祥祝、罗慈花剩余房款14万元，被告曾祥祝、罗慈花于原告曾周元支付14万房款后六十日内腾空所占房屋交付给原告曾周元。 案件受理费4900元，由被告曾祥祝、罗慈花负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  刘江华 人民陪审员  赵旭红 人民陪审员  范金旦 二〇一九年十二月十六日 法官助理  曾丽贞 代理书记员  曹思敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。