广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂0102民初6733号 原告：蒙小赞，女，1990年7月1日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：丁桃声，广西天华阳光律师事务所律师。 被告：广西世华房地产代理有限公司南宁分公司,住所地广西壮族自治区南宁市青秀区长园路******，统一社会信用代码：91450103054353442U。 法定代表人：胡鑫，该公司总经理。 被告：广西世华房地产代理有限公司，住所，住所地广西壮族自治区北海市北海大道**东旭华庭**社会信用代码：91450502585993545L。 法定代表人：黄颖，该公司总经理。 上列两被告的共同委托诉讼代理人：韦奋努，系被告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司法务。 第三人：周华丽，女，1983年5月19日出生，汉族，住河南省遂平县。 原告蒙小赞与广西世华房地产代理有限公司南宁分公司（以下简称世华南宁分公司）、广西世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司），第三人周华丽居间合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。 原告蒙小赞向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告及第三人于2019年5月18日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告世华南宁分公司、世华公司返还原告支付购房的各种款项共计227500元及占用资金费1496元（占用资金费以227500元为本金，按年息6%计到起诉时为1667元，今后的占用资金费继续按未归还数额为本金，按6%年息计至被告履行完义务止）；3、诉讼费由被告世华南宁分公司、世华公司承担。 事实与理由：2019年5月份，原告通过房地产中介公司世华南宁分公司经理黄承贵了解到，业主周华丽在该公司挂卖南宁市兴宁区东州路2号中海雍翠峰4号楼1单元2602号房。通过经理黄承贵的居间，2019年5月18日，本人、业主周华丽、经理黄承贵三方在世华南宁分公司签订了房屋买卖合同。合同签订后，世华南宁分公司按约为本人代理房产过户相关手续，具体经办人为公司经理黄承贵；在2019年5月至7月，原告按世华南宁分公司的要求，把定金60000元、中介费25800元、首付费120000元、评估费4500元、个人所得税8600元、契税8600元分别转入了世华南宁分公司账户和其公司经理黄承贵的账户，以上款项共计227500元。 2019年7月23日，世华南宁分公司部门经理打电话给原告，称原告支付给世华公司的房款，被他们公司的黄承贵经理卷跑了；之后原告马上去世华地产公司了解情况。事后，三方经过多次协商均未达成一致意见；世华地产公司也拒绝返还原告所交的款项，至今其也没有按约定为原告办理过户手续。 综上所述，原告认为，被告的行为已经说明其已不会履行合同义务，原告的合同目的也已经不可能达到，为此原告依据法律的规定提起诉讼，请求解除合同，同时请求被告世华地产公司及南宁分公司把钱退给原告。按三方合同约定，如有纠纷向物业所在地起诉，本买卖物业位于南宁市兴宁区，特向法院起诉，望判如所请。 被告世华南宁分公司、世华公司共同辩称：一、《房屋买卖合同》为三方签订的合同，在没有出现约定解除权和法定解除权的情形下，原告单方并不能解除合同。被告与原告蒙小赞（买方）和第三人周丽华（卖方）于2019年5月18日签订的编号为NNSHDC0003274的《房屋买卖合同》，被告是经纪方，主要是协助买卖双方顺利进行房屋交易，该合同主要约束的是买卖双方即原告蒙小赞及第三人周丽华。现该《房屋买卖合同》未达到解除的条件，原告蒙小赞不享有法定解除权或约定解除权，第三人周丽华也未回应是否同意解除此合同。故三方签的《房屋买卖合同》，原告单方并不能解除。因在庭审中第三人同意解除合同，故两被告也同意解除合同。 二、被告依约依法取得25800元咨询及中介服务费，原告蒙小赞要求退还该费用，无事实根据和法律依据。2019年5月份，被告向原告蒙小赞推销、宣传、带看涉案房屋，并于2019年5月18日，成功促成蒙小赞和周丽华签订《房屋买卖合同》。根据三方签订的《房屋买卖合同》第四条第2款约定“买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币贰万伍仟捌佰元整（¥25800元）作为咨询及中介服务费”，再依据我国《合同法》第四百二十四条和第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，被告作为经纪方，积极履行居间义务，并成功促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，完成了居间义务，被告应合理合法取得居间报酬，故原告蒙小赞要求退还该费用，无事实根据和法律依据。 三、第三人周丽华收取原告蒙小赞支付的60000元定金，与被告无关，被告不应对此承担责任。2019年5月18日，三方签订了《房屋买卖合同》的同时，原告蒙小赞按照合同约定当日支付给第三人周丽华60000元的定金，周丽华对此也出具了收条。为了交易的安全，经买卖双方同意，要求第三人周丽华交履约保证金，以便约束第三人周丽华。为了方便转款，第三人周丽华直接让原告蒙小赞把60000元转到被告旗下普罗旺斯香槟庄园营业部的对公账户，被告出具盖有财务专用章的收款收据NO.17273948给第三人，并写明：“今收到周丽华交来出售中海雍翠峰4号楼1单元2602号房履约保证金”，此由被告提交的证据6和证据7佐证。因此，实质上，原告蒙小赞按合同约定支付的60000元定金为第三人周丽华收取，三方都为了保证房屋买卖交易的顺利进行，被告收取的是第三人周丽华交的履约保证金，而不是蒙小赞的购房定金。至于是否不再履行合同、退还定金等问题，应是买卖双方即原告与第三人周丽华商议解决，被告对此无相关权利义务。故被告不应向原告退还第三人周丽华收取的定金60000元。 四、被告在本案中已尽到审慎告知义务，原告蒙小赞未尽到合理注意义务向黄承贵支付的“141700元”，具有重大过失，不构成表见代理，应由原告蒙小赞与黄承贵自行承担责任，与被告无关。首先，被告在居间服务过程中，多次以《世华易居温馨提示》、《承购意向书》和《房屋买卖合同》等口头及书面方式明确特别告知原告蒙小赞，我方收取原告交付款项都将开具盖有“财务专用章”的收据，员工私自向买卖双方开具白条收据及承诺，买卖双方应该拒绝、谨慎处理，否则我方对此不承担责任。原告蒙小赞在被告多次明确告知款项的交付方式后，在黄承贵出具个人名义的收款收据时，未盖有我司“财务专用章”情况下，仍向黄承贵转款，并转到黄承贵的个人账户上，是原告蒙小赞与黄承贵的个人行为，并不排除其双方存在私下的交易，应由原告蒙小赞和黄承贵自行承担后果，与被告无关。其次，在黄承贵写的两份收据上，一份编号为NO.4004239的空白格式收据，显示“今收到蒙小赞交来承购中海雍翠峰4号楼1单元2602号代收评估费肆仟伍佰，经手人：黄承贵。”此收据并未有被告的盖章以及被告标志的“世华易居”字样和LOGO。另一份收条清楚写明“本人黄承贵今日收到蒙小赞交来承购中海雍翠峰4号楼1单元2602号房个人所得税捌仟陆佰元整（¥8600元）。收款人：黄承贵，日期：2019.5.20。”且有一笔8600元是转到名为“南宁市青秀区紫水晶娱乐会所”。可见黄承贵是以个人的身份收取原告的个人所得税，并未说明是代理我司收取的，收款的账户也明显不是被告的账户。在签订合同时，对于60000元的转款，原告是通过第三人周丽华的同意及指示，转账到被告的公户，并且被告出具盖有公司财务章的收据。另外，依之前原告蒙小赞向被告支付20800元中介服务费时也是转到被告的店面对公账户，因此，按照之前的转款习惯，原告明知不是被告的账户，应该拒绝转款、询问相关公司人员（另一个跟单业务员张亮或其他公司员工）或要求转到被告的对公账户中，而不是直接转给个人或其他明显不符合常理规定的账户。同时，原告应该知道个人所得税、契税应该交给国家相关的税务机关，而不是交给个人，在此情况下，仍然转款，是原告自己未尽到合理的注意义务及自我辨别分析导致的结果，此有被告提交的证据8《POS签购单》及原告的提交的证据3《中国建设银行个人活期账户交易明细》（第7页）佐证。原告蒙小赞应对自己未尽到合理注意义务的行为承担责任，与被告无关，被告不应对黄承贵私自收取“评估费4500元”、“契税8600元”和“个人所得税8600元”承担责任。 根据《房屋买卖合同》第二条第三款“A.首期房款为人民币壹拾贰万元整（¥120000元），由买方在第三人申请还款银行通知还款当天直接支付给第三人。B.由买方为第三人垫资人民币壹拾贰万元整（¥120000元），买方在还贷日直接存入第三人还贷银行卡用于办理提前还清贷款之用，由第三人承担提前还贷所产生的一切手续费用。该垫资款作为首付款”的约定和之前原告转定金60000元都是转给第三人周丽华，都是由卖家周丽华出具收款收据，可见原告知道且应该知道，支付首付款应当按照合同约定转给卖家周丽华，由卖家周丽华出具收款收据，而不是转给黄承贵的个人账户。对于120000元首付款，有第三人周丽华出具收条，写明本人收到原告蒙小赞壹拾贰万元整，并签字按手印，同时，之前蒙小赞交的60000元定金也是第三人周丽华收取的，并出具收条按手印。此有被告举的证据6《收条》及原告的证据3两份《收条》（第13页和第14页）和证据3《广西北部湾银行账户明细表》（第8页）佐证。可见，原告支付的60000元购房定金和120000元购房首付款都是《房屋买卖合同》明文条款约定直接支付给卖方（第三人周丽华），第三人周丽华也对着两笔钱款出具收条，原告举的证据里也未出现将120000元转给被告。原告主张已将120000元转到黄承贵的账户，但原告所举的证据无法证明其已将120000元转到黄承贵账户，其主张不成立。再按照房屋买卖合同约定和之前的交易习惯，原告蒙小赞也不应该将房屋转给黄承贵个人。故被告不应对原告的120000元房款承担责任。 再根据我国《合同法》第四十九条及释义和最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，对于构成表见代理，不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。在被告多次通过文书告知我司收取款项的方式，已尽告知义务、写明收款种类和方式及注意人员私收款项的提醒义务的情况下，蒙小赞自己未尽到合理的注意义务、审慎义务，直接将上述钱款转给黄承贵个人，具有重大过失，黄承贵私自收取钱款的行为不构成表见代理，被告不应对此承担责任。 五、黄承贵以各种理由骗取原告“141700元”已涉嫌刑事诈骗罪，法院应依法驳回起诉，将案件材料移送相关公安机关。综合此事件情况，蒙小赞在2019年5月到7月转“12万元首付款、4500元评估费、8600元个人所得税及8600元契税”到黄承贵个人账户，黄承贵对“4500元评估费、8600元个人所得税”出具个人收条，伪造周华丽出具收到12万元首付款的收条，第三人周丽华对12万元首付款根本不知情。黄承贵以个人名义、各种理由收取蒙小赞141700元钱款，其中伪造第三人周丽华出具收到12万元首付款的收条的行为，明显是以非法占有未目的，采用虚构事实或者隐瞒真相的方法骗取财物，使买方蒙小赞陷入认识错误将钱款支付给黄承贵，黄承贵的这些行为显然属于诈骗行为，诈骗的是买方蒙小赞的财产，已涉嫌构成刑事犯罪。根据最高人民法院《关于审理经济合同纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”故法院应裁定驳回蒙小赞的起诉，并将有关材料移送有关公安机关查处。 综上所述，被告在蒙小赞交付141700元给黄承贵个人是不知情的，且被告在本案中已尽到审慎告知义务。蒙小赞未尽到合理的注意义务而付款的行为，具有重大过失，不构成表见代理，应由蒙小赞和黄承贵自行承担责任。同时，黄承贵以各种理由骗取蒙小赞钱款的行为是违法犯罪行为，也不应由被告来承担责任。恳请法院依法判决被告不应对蒙小赞的227500元及占用资金费1496元承担返还的责任，驳回蒙小赞的起诉，并将案件材料移送相关公安机关。 第三人周华丽述称：第一，第三人同意解除合同，因为在签订合同的时候，被告承诺第三人到解押的时候即2019年7月收到首付款，但被告没有在约定的时间将首付款打到第三人账户上。2019年8月1日，第三人以微信和信息形式通知原告与被告，要求解除合同。第二，对于6万元定金，原告先支付给被告世华南宁分公司被告世华南宁分公司在2019年7月20日再转3万元到第三人账户，剩余的3万元被告世华南宁分公司称是税金。第三人不能退回已收到的3万元，因为第三人卖房后在别的地方又买了房子，因为第三人迟迟没有收到原告的钱款造成第三人无法支付购房款，造成经济损失，故第三人不应该将3万元退还给原告或被告世华南宁分公司。 经审理查明，2019年5月18日，第三人周华丽作为卖方，与原告（买方）、被告世华南宁分公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》（合同编号：NNSHDC-0003274），主要约定：合同三方在平等自愿、友好协商的基础上达成协议，买卖之房屋地址为南宁市兴宁区东州路2号中海雍翠峰4号楼1单元2602号，建筑面积70.61平方米，房屋所有权证号为0134020，成交价为860000元，付款方式为签订合同时支付60000元作为定金，定金自动转为房款，首付款120000元由买方在卖方申请还款银行还款当天直接支付给卖方，由买方为卖方垫资120000元，买方在还贷日直接存入卖方还贷银行卡用于办理提前还清贷款之用，由卖方承担提前还贷所产生的一切手续费用，垫资款作为首付款，房屋余款680000元，买方申请商业贷款，贷款额为680000元，买方应在七天内办理按揭贷款申请手续，卖方应全力协助，该款项于买卖完成并办妥他项权利登记之后由贷款银行直接划入卖方银行账户，银行实际贷款额于买方申请贷款额之间差额由买方在过户当日以现金支付给卖方，否则，视为逾期付款。三方约定于买方申请贷款通过后卖方申请提前还款注销成功三个工作日内到房产交易中心办理过户相关手续。卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天。经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，其已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付25800元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方需赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。如买卖双方协议取消本合同的，买卖双方仍需向经纪方支付合同约定数额的咨询费及中介服务费。买卖双方确认，经纪方与买方或卖方签订的任何协议，或者经纪方出具的任何声明、承诺书等文件，必须加盖经纪方的公章方可生效，买卖双方向经纪方缴纳付款项，经纪方将根据款项内容开具该有：“财务专用章”的收据，如有员工自私向买卖双方开具白条收据或作出承诺，买卖双方应拒绝接受，否则经纪方不予认可，并不承担由此引起的一切法律责任。合同还对事项进行了约定。合同落款处，第三人及原告分别在卖方和买方处签字并按捺手印，经纪方世华南宁分公司加盖该公司合同专用章，经纪人为黄承贵签字。 原告根据其提交的银行账户交易明细、明细表、收据、收款收据、收条、微信支付账单、云账单、POS机签购单、手机转账凭证等证据，主张其付款情况如下： 1、2019年4月19日，原告通过微信向黄承贵转账评估费4500元。 %1、合同签订当天即2019年5月18日，原告通过黄承贵提供的POS机刷卡支付定金60000元和咨询及中介服务费20800元，同时通过微信向黄承贵转账咨询及中介服务费5000元。 3、2019年5月20日，原告通过黄承贵提供的POS机刷卡支付个人所得税8600元。 4、2019年7月17日，原告通过黄承贵提供的POS机刷卡支付首付款60000元、5028元，同时通过手机银行转账方式转账首付款30000元至黄承贵账户。 5、2019年7月18日，原告通过手机银行转账方式转账首付款25000元至黄承贵账户。 6、2019年7月22日，原告通过手机银行转账方式转账契税8600元至黄承贵账户。 诉讼过程中，被告世华南宁分公司认可已收到原告交付的咨询及中介服务费25800元，对于原告已支付的定金60000元，主张该款项为第三人收取，与其无关，并主张黄承贵以各种理由骗取原告“141700元”已涉嫌刑事诈骗罪，法院应依法驳回起诉，将案件材料移送公安机关。 另外，根据原告提交的相关收据、收款收据、收条等证据显示： 1、2019年5月18日，世华南宁分公司向原告出具一张《收款收据》，载明：今收到蒙小赞交来承购承购中海雍翠峰4号楼1单元2602号房服务费25800元。该收据加盖有世华南宁分公司财务专用章，黄承贵亦在经手人处签字。诉讼过程中，被告世华南宁分公司对该《收款收据》无异议，认可已收到该笔款项。 2、2019年4月19日，黄承贵作为经手人，向原告出具一张《收据》，载明：今收到蒙小赞交来承购中海雍翠峰4号楼1单元2602号房代收评估费5100元。2019年5月20日，黄承贵作为收款人，向原告出具一张《收条》，载明：本人黄承贵今日收到蒙小赞交来承购中海雍翠峰4号楼1单元2602号房个人所得税契税费8600元，上述收据和收条均未注明收款单位，也未加盖任何公司印章。诉讼过程中，被告世华南宁分公司对上述《收据》、《收条》持异议，认为与其无关，上述证据所记载的款项亦与其无关。 3、2019年5月18日，周华丽向原告出具一张《收条》，载明：本人周华丽今收到蒙小赞交来南宁市兴宁区东州路2号中海雍翠峰4号楼1单元2602号房定金60000元。诉讼过程中，第三人周华丽对该《收条》无异议，但主张出具该《收条》时尚未收到该定金60000元，被告世华南宁分公司于2019年5月20日将其中的30000元转至第三人账户。 4、2019年7月17日，“周华丽”向原告出具一张《收条》，载明：本人周华丽今收到蒙小赞交来南宁市兴宁区东州路2号中海雍翠峰4号楼1单元2602号房的全部/部分房款/定金120000元。诉讼过程中，第三人周华丽对该《收条》持异议，主张该《收条》不是第三人所出具，第三人也没有见到过该《收条》，主张应是黄承贵出具的假收条。 本院经审查认为，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定：“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”本案原作为经济纠纷受理，但经审理发现黄承贵向原告蒙小赞收取的购房款等款项未支付给被告或者第三人的行为涉嫌犯罪，故应当裁定驳回原告起诉，并将有关材料移送公安机关。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第(三)项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，裁定如下： 驳回原告蒙小赞的起诉。 本案不收取诉讼费用。本裁定生效后，原收取的案件受理费203元退还原告蒙小赞。 如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审判员  莫寿孟 二〇一九年十二月十三日 书记员  罗欧阳 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。 《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》 第十一条人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。