河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5068号上诉人（原审被告）：香河华易大麦房地产经纪有限公司（原香河麦田房地产经纪有限公司）。住所地河北省廊坊市香河县大香线东侧朱庄公路南侧潮白晓月小区S2号楼1单元13号门市。法定代表人：杨志喜。上诉人（原审被告）：杨志喜，男，1959年12月20日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。二上诉人委托诉讼代理人：李海红，香河县县城腾飞律师服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李玉发，男，1972年7月2日出生，回族，住河北省廊坊市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王星星，天津全唐律师事务所律师。上诉人香河华易大麦房地产经纪有限公司、杨志喜因与被上诉人李玉发居间合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。香河华易大麦房地产经纪有限公司、杨志喜上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人香河华易大麦房地产经纪有限公司、杨志喜均不应承担给付责任以及连带责任。事实与理由：1、一审法院判决认定事实不清，且判决错误。原、被告双方虽未签订书面的居间服务合同，但原告以低于房屋备案价格的单价购买了涉案房屋，实际上已享受了被告公司作为房屋销售公司提供的中介服务以及房屋价格优惠，且被告已促成了原告与唐山君德房地产开发有限公司签订了书面《商品房认购协议书》，至此被告实际已完成了居间服务，双方之间已形成了事实上的居间服务合同关系。原告系自愿放弃2016年12月28日认购的唐山君德房地产开发有限公司开发的君德“城上城”项目15栋1单元11层03号商品房，并承诺团购服务费60000元视公安追讨情况，按比例解决，且2018年11月7日被告已退还原告团购服务费20000元。虽原告与唐山君德房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》时唐山君德房地产开发有限公司未取得相关证件，但根据(2018)冀1024民初3664号卷宗中所调取的证据证明唐山君德房地产开发有限公司涉案商品住宅楼项目，已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设工程施工许可证，根据相关法律规定，双方签订的《商品房认购协议书》属合法有效的合同，且现原告完全可以与开发商继续签订正式的《商品房买卖合同》，而原告在被告已完成居间服务的情况下，自愿放弃涉案房屋的认购，与被告无关。另外，2016年12月28日原告经被告公司居间服务与唐山君德房地产开发有限公司签订了涉案商品方认购协议书，一审法院以原告不具备购房资格为由，判令二被告连带退还上述团购服务费用，明显于法无据。2、对于一审法院判决被告杨志喜对被告香河华易大麦房地产经纪有限公司所收取的团购服务费承担连带责任，亦无事实及法律依据。原告并未提供任何证据证明被告杨志喜个人财产与被告香河华易大麦房地产经纪有限公司财产混同，因此杨志喜不应承担任何给付义务。3、对于一审判决二被告自2019年6月18日其以4万元为基数按中国人民银行同期贷款利率给付利息亦无事实及法律依据，本案为居间服务合同纠纷，并非系民间借贷纠纷。故，二被告根本无需承担利息。被上诉人李玉发辩称，1.涉案项目目前处于烂尾状态，并且已逾期交房一年多，并且涉案项目至今没有复工的迹象，被上诉人在2018年6月已经在唐山市高新区政府的协调下于唐山君德房地产开发有限公司解除认购协议书，购房首付款也在政府协调下予以退还，认购协议书的解除并非是被上诉人与开发商协商一致的结果，而是唐山市高新区政府为了维稳在明确了解涉案项目烂尾的事实上接盘整个项目之后进行的措施。2.被上诉人与上诉人之间不构成居间服务合同关系或者服务合同关系。对于上诉人收取的团购电商费是出售房屋的捆绑销售或附加条件的费用，因被上诉人与开发商签订的认购协议书已经解除，并且被上诉人也并未实际享受到价格优惠，上诉人也并未提供任何的居间服务。因此上诉人与被上诉人之间不存在居间合同关系。上诉人收取的团购费也未抵在房屋总价款中，上诉人应当退还团购服务费。3.上诉人杨志喜应对香河华易大麦房地产经纪有限公司所收取的团购服务费承担连带责任。原审原告李玉发向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告所缴电商团购费4万元及利息(以该4万元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算、从付款之日2016年12月28日起至实际返还之日止)；2、判令本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月28日，原告通过香河麦田房地产经纪有限公司与唐山君德房地产开发有限公司签订了商品房认购协议书一份，约定购买位于唐山市高新区君德“城上城”项目15栋1单元11层03号商品房一套，建筑面积77.99平方米，单价4,510元，总价款351,735元，首付款71,735元，余款28万元按揭贷款，约定2017年12月31日前交付房屋。签订协议后，原告向唐山君德房地产开发有限公司交纳了房屋首付款71,735元。同日，原告向香河麦田房地产经纪有限公司支付了电商团购费6万元。2017年5月17日，唐山市人民政府办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作的通知。原告因符合限购政策，遂经唐山市高新技术产业开发区城市建设管理局协调，与唐山君德房地产开发有限公司协商解除了双方之间签订的商品房认购协议书，唐山君德房地产开发有限公司于2018年6月28日退还了原告交纳的房屋首付款71,735元。香河麦田房地产经纪有限公司于2017年8月17日更名为香河华易大麦房地产经纪有限公司，该公司为自然人独资有限责任公司，法定代表人杨志喜，杨志喜持股比例100%。2018年11月7日，原告收到刘秀丽代被告华易大麦公司退还的团购服务费2万元。一审法院认为，原告与唐山君德房地产开发有限公司签订商品房认购协议书后，唐山市人民政府办公厅于2017年5月17日发布关于继续做好房地产市场调控工作的通知，原告因符合限购政策，无法办理网签，与唐山君德房地产开发有限公司协商解除了双方之间签订的商品房认购协议，唐山君德房地产开发有限公司于2018年6月28日退还了原告交纳的房屋首付款71,735元。香河麦田房地产经纪有限公司于2017年8月17日更名为香河华易大麦房地产经纪有限公司，前者在变更前的权利义务应由后者承担。香河麦田房地产经纪有限公司收取原告的电商团购费系出售房屋收取的捆绑销售或附加条件的费用，原告与唐山君德房地产开发有限公司解除商品房认购协议后，原告已经在事实上不能够享受所谓的购房折扣的优惠，被告华易大麦公司占有原告的团购费4万元，被告华易大麦公司应退还原告。案外人刘秀丽已代被告华易大麦公司退还原告团购服务费2万元，故被告华易大麦公司应再退还原告团购服务费4万元，原告要求被告华易大麦公司退还团购服务费4万元的诉讼请求，予以支持。原告要求被告华易大麦公司支付以该4万元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算、从付款之日2016年12月28日起至实际返还之日止的利息，法院认为利息计算时间自二被告应诉之日即2019年6月18日开始计算为宜。香河华易大麦房地产经纪有限公司为自然人独资有限责任公司，法定代表人杨志喜，杨志喜持股比例100%，被告杨志喜不能证明被告华易大麦公司的财产独立于自己的财产,应当承担连带责任，原告要求被告杨志喜承担连带责任的诉讼请求，予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：被告香河华易大麦房地产经纪有限公司于判决生效后十日内返还原告李玉发电商团购费4万元及利息，利息以该4万元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2019年6月18日起计算至实际返还之日止，被告杨志喜承担连带责任。案件受理费800元，由被告香河华易大麦房地产经纪有限公司负担，被告杨志喜承担连带责任。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，香河麦田房地产经纪有限公司所的收取涉案6万元电商团购费系出售房屋捆绑销售或附加条件的费用，因被上诉人李玉发经唐山市高新技术产业开发区城市建设管理局协调，与唐山君德房地产开发有限公司协商解除了已签订的商品房认购协议书，唐山君德房地产开发有限公司于2018年6月28日退还了原告交纳的房屋首付款71,735元，原审原告李玉发已经在事实上不能够享受所谓的购房折扣的优惠，故香河麦田房地产经纪有限公司已失去占有该6万元团购费的合理合法依据，应当予以退还。香河麦田房地产经纪有限公司于2017年8月17日更名为香河华易大麦房地产经纪有限公司，前者在变更前的权利义务应由后者香河华易大麦房地产经纪有限公司承担。案外人刘秀丽已代香河华易大麦房地产经纪有限公司退还原审原告团购服务费2万元，故香河华易大麦房地产经纪有限公司应再退还原审原告团购服务费4万元。一审法院对于被上诉人李玉发要求香河华易大麦房地产经纪有限公司支付利息的诉讼请求，判决以该4万元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2019年6月18日原审二被告应诉之日起计算至实际返还之日止，并无不妥，本院予以维持；香河华易大麦房地产经纪有限公司为自然人独资有限责任公司，法定代表人杨志喜，杨志喜持股比例100%，杨志喜不能证明华易大麦公司的财产独立于自己的财产,应当承举证不能的不利后果，对该债务及利息应依法承担连带清偿责任。综上所述，香河华易大麦房地产经纪有限公司、杨志喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人香河华易大麦房地产经纪有限公司、杨志喜负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 李成佳审判员 史纪红二０一九年十二月三日法官助理丁宗发书记员孙帅