江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4778号上诉人（原审被告）：中建铁路建设有限公司，住所地北京市西城区广安门南街**。法定代表人：程义广，该公司董事长。委托诉讼代理人：付欣，该公司员工。委托诉讼代理人：曲芳毅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李清民，男，1953年5月11日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：史先秀，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵元，江苏清正苑律师事务所律师。原审被告：中建铁投轨道交通建设有限公司，住所地广东省广州市海珠区阅江中路保利天幕广场东塔**。法定代表人：敖峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张园园，江苏润诚律师事务所律师。上诉人中建铁路建设有限公司（以下简称中建铁路公司）因与被上诉人李清民、原审被告中建铁投轨道交通建设有限公司（以下简称中建铁投公司）土地租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2018）苏0312民初8199号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中建铁路公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由李清民承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律均存在错误。一、中建铁路公司与李清民之间的《土地租赁合同》应当予以解除。首先，该《土地租赁合同》第七条约定，合同期间如遇到国家政策变动或国家征用，乙方必须服从，合同解除。铜山区人民政府于2017年7月28日分别发布房屋征收决定公告及房屋征收决定，决定对轨道交通3号线一期工程项目铜山段施工红线及影响区内的房屋实施征收。政府已经对涉案土地进行征收，故双方之间的《土地租赁合同》按照合同约定应当予以解除。其次，双方签订的《土地租赁合同》约定的期限为2017年3月7日至2017年8月1日，具体以政府签订征收协议日为准。红线内四亩土地政府的征收期限为2017年7月29日至2017年9月26日，政府签订征收协议的日期为2017年9月26日之前30日。李清民主张其没有签订征收协议、要求继续履行合同无事实和法律依据。铜山区人民政府房屋征收公告明确了政府签订征收协议的期限，但是李清民未在上述期限内签订征收协议，故双方间的《土地租赁合同》因签订征收协议日期届满而应当予以终止。《土地租赁合同》第七条的约定可以证明双方对于土地租赁期限的约定是明确的，即政府签订征收协议的日期为2017年8月28日一9月26日。最后，李清民以其未与政府签订拆迁补偿协议为由要求继续履行合同、继续支付租金无事实和法律依据。如果李清民一直不与政府签订征收协议，中建铁路公司需一直支付租金，显然对中建铁路公司不公。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。本案中，李清民与政府签订征收协议的时间不能确定，故双方间的《土地租赁合同》应为不定期租赁合同，当事人可以随时要求解除。二、一审法院认定政府已收回国有土地使用权无法律依据错误。第一，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效后发生效力。本案中，政府已经发布征收决定及公告，有关部门依法收回国有土地使用权，李清民丧失了涉案土地的土地使用权。涉案《土地租赁合同》已丧失履行的基础，故应当解除。第二，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，为了公共利益需要使用土地的，经有关人民政府的批准，可以收回国有土地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，李清民有权获得土地补偿。如果李清民对征地补偿标准有争议，应当与政府协调，协调不成由批准征收土地的人民政府裁决。涉案土地被政府征收，李清民应向政府主张权利，而不应向中建铁路公司主张租金。第三，政府征收决定发生法律效力后，政府有权将征收范围内的土地交给中建铁路公司进行施工，而且中建铁路公司在征收土地上进行工程建设经过政府同意认可。三、一审法院认定租金标准由每月40000元变更为56000元无事实和法律依据。双方间的《土地租赁合同》明确约定了租金标准，不能仅凭李清民书写的收条就认定双方对租金标准进行了变更。四、一审法院认定中建铁路公司仍在继续使用红线外的4亩土地系事实认定错误。2018年3月18日，中建铁路公司向李清民送达函件，明确表示红线外4亩土地已按照李清民的要求于2018年1月30日前全部清理完毕，已具备返还条件，且提供证据予以证明。中建铁路公司从2018年1月30日腾空返还后并未实际使用红线外4亩土地，中建铁路公司提起另案诉讼要求李清民返还多支付的租金。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人李清民辩称，第一，李清民与中建铁路公司签订的《土地租赁合同》明确约定，合同期限至与政府签订征收协议日。现李清民并未与政府签订征收协议，政府也未进行补偿。中建铁路公司至今仍在使用涉案土地，红线外四亩土地也是在中建铁路公司的控制之下，因此双方之间未达成解除合同的合意。第二，中建铁路公司至今仍在使用涉案土地，红线外四亩也是在上诉人的实际控制之下，因此中建铁路公司应支付全部土地的租金。另双方口头约定租金上涨至每月56000元，且中建铁路公司也按照变更后的金额实际履行四个月，在一审中也认可租金涨至56000元，因此应按照56000元每月的标准支付租金。原审被告中建铁投公司述称，李清民与中建铁投公司不存在租赁合同关系，中建铁投公司也未实际使用土地，且李清民所出租的8亩土地已被铜山区政府征收，李清民已丧失对涉案土地的使用权，故李清民无权依据已被征收的土地主张租金及违约金。涉案土地曾经的使用权人为李清民和张涛、李先锋，不属于独自享有，李清民无权擅自处分其他共有人的权益。被上诉人李清民向一审法院起诉请求：1.判令中建铁路公司、中建铁投公司连带支付李清民租金336000元（自2018年3月1日暂计算至2018年9月1日，按每月56000元，要求计算至中建铁路公司、中建铁投公司不再使用之日）；2.判令中建铁路公司、中建铁投公司连带支付李清民逾期支付租金的违约金67200元；3.案件受理费由中建铁路公司、中建铁投公司承担。一审法院经审理查明：2017年5月12日，李清民作为甲方（出租方），中建铁路建设有限公司徐州轨道3号线一期工程04标段作为乙方（承租方）签订《土地租赁合同》一份，主要内容为：一、甲方现将本人铜新土国用第745号土地的其中八亩租赁给乙方使用（八亩所在位置见土地平面附图），附图中（1805、1806）为现场钢筋加工棚南侧的围墙线。二、租赁期限：租赁期限从2017年3月1日起，至2017年月1日（暂定），具体以政府签订征收协议日为准，征收协议签订后红线内、红线外土地乙方不再租赁。三、租赁价款及付款办法：每亩月租金5000元，共8亩计40000元/月；租金按月支付，每月25日前支付。（押一付一，合同解除后退还押金）。四、违约责任：乙方应按照约定向甲方缴纳租金。如逾期缴纳租金15日以内，乙方除应补缴所欠租金之外还应向甲方支付月度租金百分之十的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方还应向甲方支付月度租金百分之二十的违约金。五、租赁用途：乙方临时用地。六、甲方的权利义务：1.甲方应保证租地范围内产权清晰，没有争议与纠纷。若因产权因素导致的纠纷及经济损失，由甲方承担。2.甲方需负责协调乙方与甲方及周边土地的关系，维护乙方对该地的正常使用。若因甲方原因导致乙方不能正常使用或遭受损失，由甲方承担责任。七、乙方的权利和义务：1.在租赁期内，拥有租赁土地的使用权。2.按时足额向甲方交纳租金。此租金属税后租金。3.合同期间如遇到国家政策变动或国家征用，乙方必须服从，合同解除。八、特别约定：1.合同签订前甲方需挪走现场现有的两间板房。2.在租赁期内，国家或集体征用土地，乙方应无条件服从，土地及地上附属物补偿款归甲方。3.租期届满，承租方有权按租赁期价格继续续租。4.甲方在该地块上的所有建筑物及附属设施乙方不得破坏。5.合同签订后2个月内，乙方清理板房后约2000平米渣土，清理后标高同周边硬化标高。乙方出土完成后10天内甲方负责完成硬化，并提供乙方使用。6.国有土地使用证（复印件）及土地平面彩图将作为合同附件。九、本合同如有未尽事宜，按国家相关法律法规处理。合同签订后，李清民依约将8亩土地上的渣土等清理完毕并将水泥地坪建完（其中一部分土地在租赁之前就有地坪）后将土地交付给中建铁路公司使用。中建铁路公司使用该土地施工建设地铁工程。李清民收到该公司共计58.4万元，包括：1.2017年5月15日交付的押金4万元；2.自2017年3月1日至10月31日（按每月4万元计算）的租金32万元；3.2018年2月7日收到11.2万元、2018年2月27日收到11.2万元。之后，中建铁路公司未向李清民支付租金。2018年3月18日，中建铁路公司通过短信向李清民发送函件，内容为：双方于2017年5月12日签订的《土地租赁合同》中红线外4亩土地已按贵方要求于2018年1月30日前全部清理完成，达到返还条件；红线内4亩土地政府已于2017年9月启动征拆，并于2018年1月份基本完成征拆程序，另我方租金已付至2018年2月底，结合实际情况，我方特此告知终止《土地租赁合同》，并于2018年2月之后我方不再支付土地租赁费及其他任何费用，如有异议，可申请法院判决。3月20日，李清民回信：你公司于2018年3月18日发给本人的函件收到，回复如下，双方于2017年5月12日签订的《土地租赁合同》涉及的土地仍在你单位控制和使用中并没有交还。对此你单位提出解除与我之间的土地租赁合同并没有实际行动，对此我提出异议，你单位使用一天就要给我一天的租金，这是我们之间的合同约定，望贵单位遵守。涉案8亩土地的使用现状如下：1.红线内的4亩土地（即政府文件中确认征收用于地铁项目建设的土地）仍由中建铁路公司使用，客观上无法返还或腾空。2.红线外的4亩土地（即政府文件中确认征收用于大学路小学项目建设的土地）中建铁路公司占用其中一部分建设了厕所，有时工人不注意会在红线交界的地方临时放一些东西，其余为空地。中建铁路公司认为其已腾空后返还李清民，李清民不同意接收。3.所谓红线内外的划分系人为划分，但该8亩土地在地理位置上系一整块地，无天然分割的边界。另查明，2002年7月31日颁发的铜新土国用（2002）字第745号国有土地使用证中记载：土地使用权者李清民、张涛、李先锋，座落铜山新区，用途综合办公、仓储，使用权类型出让，终止日期2044年11月31日，使用权面积7814.2平方米，附图中将土地划分后标明，李先锋占2641.7平方米，与李清民的5172.5平方米土地南北相邻。另外，张涛出具委托书，确认委托李清民全权代表其处理该土地上一切事宜。铜山区人民政府于2017年7月28日作出房屋征收决定【铜政发（2017）80号】并发布房屋征收决定公告【铜政公（2017）26号】，决定对轨道交通3号线一期工程项目铜山段施工红线及影响区内房屋实施征收，有关部门依法收回其国有土地使用权，征收期限2017年7月29日至2017年9月26日，征收部门徐州市铜山区住房和城乡建设局。铜山区人民政府于2018年8月10日作出房屋征收决定【铜政发（2018）80号】并发布房屋征收决定公告【铜政公（2018）42号】，决定对北京路小学及周边地块棚户改造项目规划范围内的房屋实施征收，其国有土地使用权同时收回，征收期限2018年8月13日至2018年10月11日，征收部门徐州市铜山区住房和城乡建设局。本案审理过程中，李清民的相关土地补偿协议仍未签订。一审法院认为，关于《土地租赁合同》是否有效的问题。李清民与中建铁路公司于2017年5月12日签订的《土地租赁合同》有效，当事人应按约定履行各自义务。中建铁路公司抗辩认为，8亩土地有另两名共有人，李清民无权处分，导致合同无效。经查，国有土地使用权证附图中已将李先锋的土地单列，与张涛、李清民的土地进行区分，图中标明李清民享有使用权的土地面积为5172.5平方米，约8亩。另外，张涛书面同意委托李清民全权处理涉案土地事宜。故中建铁路公司该抗辩无事实依据，一审法院不予支持。关于《土地租赁合同》是否已解除的问题。依据合同约定，租赁期限从2017年3月1日起，至2017年月1日（暂定），具体以政府签订征收协议日为准，征收协议签订后红线内、红线外土地乙方不再租赁。合同签订后，李清民投资将8亩土地上的水泥地坪建完，并将土地交付使用，中建铁路公司付清截止2018年2月的租金。2018年3月18日，中建铁路公司提出终止合同并返还红线外4亩土地，李清民表示不同意。至此，双方对于该合同终止或解除未能达成合议。另外，中建铁路公司认为政府公告征收决定，即政府已收回国有土地使用权，无法律依据，一审法院不予支持。再者，中建铁路公司提出终止合同后，仍在使用8亩土地。故中建铁路公司主张《土地租赁合同》已解除无事实及法律依据，一审法院不予支持。中建铁路公司抗辩，李清民同意解除红线外4亩土地的租赁关系，同时同意保留中建铁路公司建设的厕所。李清民对该抗辩不认可，中建铁路公司未能提供证据证明，一审法院不予采信。关于李清民主张中建铁路公司、中建铁投公司承担租金及违约金是否应当得到支持的问题。李清民依据与中建铁路公司之间的《土地租赁合同》主张租金等，应无异议。中建铁投公司不是合同相对方，也未实际租赁或使用涉案土地，不应承担支付租金等义务。依据《土地租赁合同》约定，每亩月租金5000元，共8亩计40000元/月；租金按月支付，每月25日前支付。（押一付一，合同解除后退还押金）违约责任：乙方应按照约定向甲方缴纳租金。如逾期缴纳租金15日以内，乙方除应补缴所欠租金之外还应向甲方支付月度租金百分之十的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方还应向甲方支付月度租金百分之二十的违约金。本案中，中建铁路公司支付了截止2018年2月份的租金。其中，2017年11月至2018年2月的租金是按每月8亩56000元履行。据此，关于李清民主张双方将每月租金变更为56000元，一审法院予以支持。李清民主张租金336000元（自2018年3月1日至2018年8月31日，按每月56000元，计算6个月），一审法院予以支持。李清民主张之后的租金计算至不再使用之日，因该日期暂无法确定，李清民可在损失确定后另行主张。李清民主张违约金67200元（按月租金56000元的20%计算6个月），系按合同中对违约金的约定主张。结合李清民的实际损失主要是未及时取得租金产生的利息损失及合同履行情况，一审法院认为该违约金应予调整，一审法院参照银行同期同类贷款利率支持违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、中建铁路建设有限公司于判决生效后十日内向李清民支付自2018年3月1日至2018年8月31日的租金336000元及违约金（计算方式：以336000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自合同约定应付未付数额及日期起计算至实际付清之日，且总额不超过67200元）；二、驳回李清民的其他诉讼请求。案件受理费7348元，由中建铁路建设有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于涉案《土地租赁合同》是否应予解除的问题。本案中，中建铁路公司（乙方）与李清民（甲方）于2017年5月12日签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，故双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。李清民主张依据涉案《土地租赁合同》第二条约定“租赁期限从2017年3月1日起，至2017年月1日（暂定），具体以政府签订征收协议日为准，征收协议签订后红线内、红线外土地乙方不再租赁”，目前李清民并未与政府签订征收协议，故该合同并未解除。中建铁路公司则主张依据涉案《土地租赁合同》第七条第三项约定“合同期间如遇到国家政策变动或国家征用，乙方必须服从，合同解除”，铜山区人民政府于2017年7月28日作出房屋征收决定【铜政发（2017）80号】并发布房屋征收决定公告【铜政公（2017）26号】，决定依法收回涉案8亩土地中红线内4亩土地的国有土地使用权，故涉案土地已被征收，涉案《土地租赁合同》按照约定已经解除，且涉案《土地租赁合同》为不定期租赁合同，当事人可以随时要求解除。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款规定，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。本案中，根据涉案《土地租赁合同》第一条、第六条、第七条的约定可知，李清民将涉案8亩土地出租给中建铁路公司使用，中建铁路公司须按时支付租金，李清民依法对涉案8亩土地享有合法权益，维护中建铁路公司对涉案土地的正常使用。涉案8亩土地分别于2017年7月28日、2018年8月10日被政府依法征用，征收决定生效时涉案土地的物权发生相应变动，李清民对涉案土地不再享有使用权，无权继续对涉案土地进行出租，在此情况下当事人的合同目的显然无法实现。本院认为，涉案《土地租赁合同》第七条第三项系涉案《土地租赁合同》所附的解除条件，该条件成就时，涉案《土地租赁合同》应予解除。涉案土地分别于2017年7月28日、2018年8月10日分两次被政府依法征用，故双方间就涉案8亩土地中红线内4亩土地的租赁关系于2017年7月28日解除；涉案8亩土地中红线外4亩土地的租赁关系于2018年8月10日解除。关于中建铁路公司是否欠付租金的问题。根据已经查明事实可知，李清民收到中建铁路公司租金情况为：自2017年3月1日至10月31日（按每月4万元计算）的租金32万元；2018年2月7日收到11.2万元、2018年2月27日收到11.2万元，即自2017年3月至10月为每月4万元，自2017年11月至2月为每月5.6万元，每月租金金额发生变化，应视为双方以自身事实行为就涉案《土地租赁合同》所约定的租金进行了调整，即2017年11月及之后租金为每亩每月0.7万元（5.6万元/8亩）。中建铁路公司与李清民间就红线内4亩土地租赁关系于2017年7月28日解除，中建铁路公司无需支付该部分土地2018年3月1日至2018年9月的租金；中建铁路公司与李清民间就红线外4亩土地租赁关系于2018年8月10日解除，中建铁路公司应当支付该部分土地2018年3月1日至2018年8月10日的租金14.896万元（0.7万元/亩/月×5.32月×4亩）。另，中建铁路公司与李清民间就红线内4亩土地租赁关系已于2017年7月28日解除，中建铁路公司支付租金至2018年2月，中建铁路公司多付租金共计17.4万元（其中2017年7月28日至2017年10月为6.2万元，0.5万元/亩/月×3.1月×4亩；2017年11月至2018年2月为11.2万元，0.7万元/亩/月×4月×4亩），经核算中建铁路公司不再欠付租金。中建铁路公司主张其在2018年3月之后未再使用红线外4亩土地，但其提供的证据不足以证实其主张，且李清民对该主张不予认可，否认中建铁路公司已将该部分土地返还给李清民，故对该主张本院不予采纳。关于违约金问题。李清民主张按照合同约定，即如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方还应向甲方支付月度租金百分之二十的违约金；中建铁路公司则主张不应支付租金及违约金。如前所述，中建铁路公司已足额、及时支付租金，不存在违约行为，李清民要求中建铁路公司支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第七十七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，判决如下：一、撤销徐州市铜山区人民法院（2018）苏0312民初8199号民事判决；二、驳回李清民的诉讼请求。一审案件受理费7348元、二审案件受理费7348元，共计14696元由李清民负担。本判决为终审判决。审判长 赵 涛审判员 周美来审判员 李帅胜二〇一九年十二月十八日书记员 艾文卿