四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初4754号 原告：程奎，男，1983年出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 原告：杨瑾雅，女，1985年出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：曾秉铎，四川宏坤律师事务所律师。 被告：四川省巴中市东兴房地产开发有限公司。 住所：四川省巴中市江北大道中段**。 法定代表人：侯朝发，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：王雷，四川宏坤律师事务所律师。 被告：四川省巴中市电业房地产开发有限公司。  住所：四川省巴中市巴州镇老观桥滨河路雍景湾国际花园****/div> 法定代表人：彭耀刚，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。 原告程奎、杨瑾雅诉被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称“东兴房地产公司”）、四川省巴中市电业房地产开发有限公司（以下简称“电业房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾晓芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程奎，原告程奎、杨瑾雅的委托诉讼代理人曾秉铎，被告东兴房地产公司的委托诉讼代理人王雷，被告电业房地产公司的委托诉讼代理人陈宗元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告提出诉讼请求：1.判令被告东兴房地产公司、电业房地产公司继续履行《商品房买卖合同》（合同备案号438738）约定的向原告程奎、杨瑾雅办理不动产权证书的义务并将不动产权证书交付原告程奎、杨瑾雅；2.判令被告东兴房地产公司、电业房地产公司共同立即支付原告程奎、杨瑾雅违约金50000元，若在2019年9月30日前仍不能办理不动产权证书至原告程奎、杨瑾雅，则继续按照《商品房买卖合同》第二十条约定承担违约金；3.案件受理费由二被告负担。 事实和理由：巴中市巴州区蓝湾国际D8、D9、D10、D11号楼（又名帝景湾小区）系被告电业房地产公司实际开发业主，被告东兴房地产公司为其备案业主。2013年1月4日，原告程奎、杨瑾雅购买帝景湾小区D11-Z1-11-6号商品房并同被告东兴房地产公司签订了《商品房买卖合同》（合同备案号438738）。合同签订后，原告支付了全部房款。被告东兴房地产公司代收了办理不动产权证书的税金、维修基金、工本费。依照《商品房买卖合同》第十一条、第二十条等合同之规定，被告东兴房地产公司应当在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书，但至今被告东兴房地产公司未办理并交付原告的不动产权证书，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。被告电业房地产公司与被告东兴房地产公司形成利益共同体，亦应当承担相关责任。原告为维护自身利益，提出上述诉讼请求。 被告东兴房地产公司辩称：一是，因本案所涉及的不动产权登记证书现在正处于办理的过程中，政府也成立了专门的工作组在处理蓝湾国际房屋事宜，现原告要求被告交付产权证书实质条件不成立。二是，关于原告主张的违约金问题。被告迟延办证并非被告的主观过错，因蓝湾国际宗地在2010年至2016年与案外人涉及诉讼，虽土地使用权证载明的落款时间为2013年12月，实际上是在案件审结后才核发的土地使用权证。被告在房屋交付和居住上并未给原告造成实际经济损失，原告诉请的违约金过分高于实际损失，请求法院综合考虑被告的主观过错及原告的实际损失对违约金予以调减。 被告电业房地产公司辩称：一是，本案与电业房地产公司无关，电业房地产公司不是开发商，也没有销售房屋，与原告无法律上的利害关系。二是，办理不动产权证书的主体是行政登记部门，开发商只能向政府权属登记机关申报而无法办理，且也需要原告配合，提供办理证书所需要的资料。三是，原告主张的违约金过高，根据合同法的规定，违约金应以原告的实际损失为标准，现原告的实际损失不确定，其应在损失确定后才能主张违约金。 经审理查明：2013年1月4日，原告程奎、杨瑾雅与被告东兴房地产公司就签订的《商品房买卖合同》进行了备案，合同就双方的权利义务等进行了约定，其中约定：二原告购买被告东兴房地产公司开发的位于巴中市巴州区房屋，约定价款为485000元；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 合同签订后，原告方向被告东兴房地产公司缴纳房款485217元。2014年7月22日，二原告接收上述案涉房屋。目前，被告仍未给原告办理不动产权登记证书。 原、被告因上述房屋问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。同时，本案受理前，本院及二审法院已对多起涉“蓝湾国际”房屋买卖合同请求给付违约金的与本案相类似的民事案件作出一审、二审判决。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，《商品房买卖合同》，收款收据等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：原、被告于2013年1月4日备案的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。有效的合同对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。被告未在合同约定的时间内取得该商品房房屋权属证明，已构成违约。被告虽辩称导致不动产权证书长期未能办理的责任不在被告，但其所提供的证据不构成法律上的免责事由，不能对抗合同约定的义务，其仍应当承担相应的违约责任。被告认为原告主张给付的违约金过高，请求进行调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人违约的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并参照人民法院生效判决对同一楼盘、类似情形的处理原则，对原约定的违约金进行调减，酌定对被告应给付的违约金按原告方实际支付的购房款485217元的3.33%计算，即为16157.73元。 关于原告要求被告办理并交付房屋权属证明的诉请。《商品房买卖合同》约定了案涉房屋的房屋所有权证书办理，被告未履行合同约定义务，至本案庭审时仍未给原告办理不动产产权登记证书，故原告的此项诉请本院予以支持。 被告电业房地产公司是否应承担违约责任的问题。《商品房买卖合同》及补充协议的签订主体是原告与被告东兴房地产公司，被告电业房地产公司不是合同的相对方，根据合同的相对性原则，原告与被告东兴房地产公司签订的合同对被告电业房地产公司无约束力，故原告要求被告电业房地产公司承担违约责任的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程奎、杨瑾雅支付延期办理、交付房屋权属证书的违约金16157.73元； 二、被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告程奎、杨瑾雅办理并交付其购买的位于巴中市巴州区房屋的不动产权证书； 三、驳回原告程奎、杨瑾雅对被告四川省巴中市电业房地产开发有限公司的全部诉讼请求； 四、驳回原告程奎、杨瑾雅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，由原告程奎、杨瑾雅负担355元，由被告四川省巴中市东兴房地产开发有限公司负担170元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  曾晓芳 二〇一九年十二月二十四日 书记员  刘 霞