黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0204民初625号原告：黄志兵，男，1968年9月9日出生，汉族，住阳新县，委托诉讼代理人：石宝林，系原告亲戚，系一般授权。原告：朱冰竹，女，1976年9月25日出生，汉族，住黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：黄志兵，系朱冰竹之夫，系本案原告。被告：湖北美乐居地产投资顾问有限公司。住所地：黄石市黄石港区延安路**。法定代表人：童国强。委托诉讼代理人：陈程，系湖北人本律师事务所律师，系一般代理。被告：湖北美乐居地产投资顾问有限公司团城山分部。。住所地：黄石市团城山桂林南路**法定代表人：饶新新。被告：饶新新，男，1989年8月17日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，被告：曹小波，男，1989年6月26日出生，汉族，住黄石市西塞山区，被告：黄涛，男，1972年10月2日出生，汉族，户籍登记住址为黄石市黄石港区，被告：皮秀銮，女，1970年7月7日出生，汉族，住大冶市，原告黄志兵、朱冰竹诉被告湖北美乐居地产投资顾问有限公司（以下简称美乐居地产）、被告湖北美乐居地产投资顾问有限公司团城山分部（以下简称美乐居团城山分部）、被告饶新新、被告曹小波、被告黄涛、被告皮秀銮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄志兵（同为原告朱冰竹的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人石宝林，被告美乐居地产的委托诉讼代理人陈程，被告曹小波，被告皮秀銮到庭参加了诉讼。被告美乐居团城山分部、被告饶新新、被告黄涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告黄志兵向本院提出诉讼请求：1、依法判令第一、第二被告共同返还原告定金100000元，中介费39995.5元、利息损失6500元，第三、四、五、六被告负连带清偿责任；2、判令第一、第二被告支付自2019年10月29日起至偿还之日止的利息，按年利率5%计算；3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年5月6日，原告与被告美乐居地产订立了一份居间合同，第二日，美乐居团城山分部以购买青龙苑4单元102室的名义向原告收取定金100000元。2018年9月7日，美乐居团城山分部又以过户、纳税等名义收取原告中介费39995.5元。现被告美乐居地产未能按照合同约定向原告出卖涉案房屋，导致合同目的不能实现，故而成讼。被告美乐居地产辩称，1、答辩人美乐居地产作为居间方，在促成原告与被告黄涛达成购房合同后，已完成了居间任务。原告支付的房款，已由被告黄涛全额收取，作为买卖合同相对人，原告黄志兵要求返还的上述款项应由被告黄涛返还；2、2018年5月7日收据备注了如因客观原因办不了房产证，全额退还，不予追究违约责任，合同和平解除。鉴于合同三方均预料了讼争房屋可能办理不了房产证，三方均同意在房屋办不了产权证的情形下，互不承担违约责任，故原告主张违约的诉讼请求没有事实依据；3、居间协议以及买卖合同均约定了作为居间方的答辩人有权收取房款，而且居间方要求被告黄涛出具了收款收据，答辩人在办理交房后将代收房款全额支付给了被告黄涛，故原告要求答辩人退还房款的诉讼请求没有事实依据，应当予以驳回；4、原告主张39995.5元中介费没有事实依据，答辩人仅代收了原告购房款130000元，并已全额支付给了卖方黄涛，另9995.5元属于办理房产证产生的税费，在合同不能履行时，应由房地产交易中心退还或由卖方予以补偿，不应由答辩人承担，且被告至今未收取原告任何中介费用，原告主张被告退还中介费没有事实依据；5、美乐居团城山分部作为答辩人的分支机构，不能独立参与诉讼，其员工饶新新、曹小波均是履行职务行为，不应承担退还房款的责任。被告曹小波辩称，我只是美乐居团城山分部的一个门面店长，我不应该承担法律责任。被告皮秀銮辩称，我与涉案房屋买卖没有关系，不是合同的相对方，我也没有因涉案房屋获利，我不应当承担这个案件的民事责任。本院经审理查明的事实如下：2018年5月6日，原告黄志兵（买受方、乙方）与被告黄涛（出卖方、甲方）、被告美乐居地产（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：1、房屋坐落于黄石××××8-4-202，总房价款44.5万元（实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定）；2、乙方为表示对该房地产购买诚意，向丙方支付意向金伍万元；3、若甲方在7日内未能签订本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金；4、居间报酬，《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议约定的总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可以转付或保管的任何款项中扣除应付佣金；5、本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效的，该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金，数额为本协议约定的总房借款的2%。同日，原告黄志兵与被告黄涛签订《房屋买卖合同》，合同约定：1、出卖方黄涛将坐落于黄石市下陆区青龙苑8-4-202室房屋（权利人为黄涛）以转让价款445000元出卖给买受人黄志兵；2、黄涛及黄志兵应于2018年6月30日前对该房地产进行验看、清点，确定无误后，由黄志兵或通过居间方支付黄涛尾款人民币10000元；3、出卖方黄涛取得房屋产权证后10个工作日内向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；4、出卖方黄涛同意将收到的定金交居间方保管，若黄涛将该房地产权证原件交居间方保管，则黄涛可以从居间方处取回保管的定金。在黄涛收到黄志兵支付的定金后，若黄涛违约不卖，则应向黄志兵双倍返还定金；5、此价格为黄涛净得价（含办理一手证的费用），自取得产权后10个工作日内办理过户，过户费合计肆万元由黄志兵交由居间方缴纳，多不退少不补，如因不可抗拒原因黄涛不能取得产权证，导致不能过户，合同和平解约。2018年5月7日，被告黄涛（甲方）与童国强（乙方、美乐居地产法定代表人）签订《定金协议》，就2018年5月6日签订的物业地址黄石市下陆区青龙苑8-4-102室买卖合同（出卖方：黄涛，买受方：黄志兵）所付定金达成如下协议：1、因甲方所售房屋涉及到产权诉讼，未办理不动产证，如在办证的过程中因甲方不可预料的客观原因导致无法办证，甲方将无理由全额退还所收定金；2、甲方收取黄志兵定金后指定担保人皮秀銮（身份证号）共同履行本协议，并在七日内将所售房屋按合同要求交予乙方。皮秀銮作为担保人在该协议上签字。另查明，1、2018年5月7日，被告美乐居团城山分部向原告黄志兵出具收款收据一张。收据载明：“今收到黄志兵人民币壹拾万（100000），摘由为购买团城山青龙苑宝丰8号楼4单元102室定金，上述房产定金，如因客观原因办不了房产证，全额退还，不予追究违约责任，合同和平解除”。2018年5月6日，原告黄志兵向被告饶新新微信转账5000元；2018年5月8日，原告黄志兵向被告曹小波账户转款95000元。同日，被告曹小波向被告黄涛转账85000元，被告黄涛于当日出具收款收据一张，载明：“本人黄涛，身份证，现收到湖北美乐居不动产购买黄石市国绣园91-54号物业的定金款人民币壹拾万元（100000元整）”。2、2018年9月7日，被告美乐居团城山分部向原告黄志兵出具收款收据一张。收据载明：“今收到黄志兵、朱冰竹人民币叁万（30000），摘由为购买青龙苑8-4-102部分房款（此房款已转给黄涛）”。2018年9月4日，原告黄志兵通过交通银行账户向被告曹小波账户转账30000元。同日，被告曹小波向被告黄涛转账30000元。当日，被告黄涛出具收款收据一张，载明：“本人黄涛，身份证，现收到朱冰竹、黄志兵购买黄石市青龙苑8-4-102物业的购房款人民币叁万元（30000元整）”。3、2018年12月25日，被告曹小波向原告朱冰竹出具“证件收据”一张，载明：“今收到朱冰竹下列证件原件，黄涛张国清办理产权证所交契税发票壹份”，收件人为被告曹小波，表明原告朱冰竹为办理涉案房屋产权证件缴纳了契税9995.5元。再查明，1、案外人张国清向本院提起诉讼，要求被告黄涛归还张国清所有的坐落于团城山青龙苑宝丰8号楼4单元102室房屋，本院于2014年11月7日作出（2014）鄂下陆民初字第00384号民事判决，判决驳回了张国清的诉讼请求。张国清对该判决不服，向黄石市中级人民法院提起上诉，后张国清在上诉期间撤回了上诉和起诉。2、黄涛于2018年7月27日向本院提起诉讼，要求张国清为其办理黄石市下陆区国绣园91-54号房屋的所有权变更登记，认为张国清将黄石市宝丰房地产开发有限公司拆迁还建的涉案房屋转移登记在黄涛名下，并在宝丰公司办理了《商品（拆迁）房屋产权转移证明》。张国清在该案中辩称《商品（拆迁）房屋产权转移证明》系黄涛伪造其字迹取得。本院于2018年12月27日作出（2018）鄂0204民初844号民事判决，驳回了黄涛主张张国清办理黄石市下陆区国绣园91-54号房屋的所有权变更登记的诉讼请求。本院在该判决中认定：黄涛确认署名为“张国清”的申请书不是张国清本人所写，故黄涛以该申请书取得的《商品（拆迁）房屋产权转移证明》及存根不具有证明效力。黄涛与张国清之间未就涉案房屋达成买卖合意。黄涛不服该判决，向黄石市中级人民法院提起上诉，黄石市中级人民法院作出（2019）鄂0204民终515号民事判决，驳回上诉，维持原判。还查明，1、国绣园91-54号房屋现登记在案外人张国清名下，房屋不动产权证号为鄂（2019）黄石市不动产权第0034042号，房屋建筑面积为95.53平方米；2、国绣园91-54号房屋与青龙苑宝丰8号楼4单元2层102室属同一地址。上述事实有《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、银行转账记录、收款收据、定金协议等证据予以存卷佐证。本院认为，本案系原告黄志兵、朱冰竹因购买涉案房屋无法完成过户而主张被告返还购房定金及购房款引起的纠纷，故本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原告黄志兵与被告黄涛签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按该合同的约定履行各自的义务。按照合同约定，被告黄涛取得房屋产权证后10个工作日内向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，由于原告黄志兵已向美乐居地产支付了购房定金100000元及部分购房款30000元，美乐居地产亦将上述款项转交被告黄涛，被告黄涛依约有向原告黄志兵交付房屋并办理房屋产权过户登记的义务。但经本院查明的事实，涉案房屋登记在案外人张国清名下，且本院作出的（2018）鄂0204民初844号民事生效判决，判决驳回了被告黄涛主张案外人张国清为被告黄涛办理涉案房屋的所有权变更登记的诉讼请求。由此可知，被告黄涛并非涉案房屋的所有权人，被告黄涛并无处分涉案房屋的权利，原告黄志兵与被告黄涛签订的《房屋买卖合同》不能实际履行，被告黄涛已构成违约，故对原告黄志兵主张被告黄涛返还购房定金100000元、购房款30000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告黄志兵主张被告承担其为了涉案房屋过户而以案外人张国清及被告黄涛的名义缴纳的契税款9995.5元，因涉案房屋交易失败，原告黄志兵可以就该笔费用通过向税务机关申请退还等方式另行主张权利。对于原告黄志兵、朱冰竹主张被告美乐居地产承担上述款项返还义务的诉讼请求，原告黄志兵、被告美乐居地产、被告黄涛签订了《房地产买卖居间协议》，原告黄志兵系通过居间人即被告美乐居地产的介绍向被告黄涛购买房屋，鉴于房地产居间服务内容有其特殊性、复合性，美乐居地产除了应提供房屋信息、带看房屋、协助议价、促成合同订立外，还包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收等后续服务。本案中，被告美乐居地产作为居间人推荐的房屋存在产权不明的情况，不具备转让的条件，而居间服务的核心环节即为房屋能否进行转让。被告美乐居地产仅依据被告黄涛提供的《商品（拆迁）房屋产权转移证明》认为被告黄涛享有涉案房屋的所有权，未对房屋的实际情况尽到审慎审查的义务，应认定未尽到居间服务的责任。原告黄志兵、朱冰竹基于对居间方的信任向被告美乐居地产交付了购房定金100000元及购房款30000元，此时被告美乐居地产应积极履行保管义务。原告黄志兵与被告黄涛在《房屋买卖合同》中亦约定，出卖方黄涛同意将收到的定金交居间方保管，若黄涛将该房地产权证原件交居间方保管，则黄涛可以从居间方处取回保管的定金。可是，被告美乐居地产在被告黄涛未能交付涉案房屋房地产权证原件的情况下将原告黄志兵、朱冰竹交由其保管的购房定金及购房款直接转交被告黄涛，同时，通过被告美乐居地产的法定代表人童国强与被告黄涛签订的《定金协议》亦可以看出，被告美乐居地产在明知涉案房屋涉及产权诉讼，未办理不动产证，被告美乐居地产在已经预料到涉案房屋的过户手续可能无法办理的情况下，仍将原告黄志兵、朱冰竹交由其保管的定金转交被告黄涛，导致原告黄志兵、朱冰竹遭受损失，应认定被告美乐居地产未能履行保管义务。被告美乐居地产在向原告黄志兵出具的收款收据中亦备注说明“上述房产定金，如因客观原因办不了房产证，全额退还”，故被告美乐居地产应对原告黄志兵的损失承担连带赔偿责任。依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定：“法人可以依法设立分支机构。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”。故对原告黄志兵主张被告美乐居地产、被告美乐居团城山分部承担返还购房定金10000元及购房款30000元的诉讼请求，本院依法予以支持。因被告曹小波、被告饶新新作为公司员工，其收取原告黄志兵购房定金及购房款的行为均属以公司的名义从事的民事活动，均系职务行为，其法律后果应由公司承受，故对原告黄志兵主张被告曹小波、被告饶新新承担本案民事责任的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告皮秀銮是否承担本案民事责任的问题。被告美乐居地产依据涉案《定金协议》，主张被告皮秀銮作为担保人，应承担相应的担保责任。因涉案《定金协议》中约定事项为被告黄涛收取黄志兵定金后指定担保人皮秀銮共同履行本协议，该协议的双方当事人为被告美乐居地产的法定代表人童国强与被告黄涛，故被告皮秀銮系为被告黄涛向被告美乐居地产进行担保，即在被告黄涛未能全额退还所收定金的情况下，被告美乐居地产在履行了返还定金的义务后，有权要求被告黄涛向其返还定金和预付款，有权要求被告皮秀銮承担担保责任。故被告皮秀銮依法不承担本案的民事责任。对于原告黄志兵、朱冰竹主张被告赔偿利息损失6500元的诉讼请求，因被告在无法完成涉案房屋过户手续的情况下，至今未能按约返还原告购房定金及购房款，应承担相应的违约责任，原告黄志兵、朱冰竹主张被告赔偿利息损失6500元的诉讼请求，未违反法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第六十一条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第三百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄涛于本判决生效之日起十日内返还原告黄志兵、朱冰竹购房定金100000元、购房款30000元，并支付利息损失6500元，上述费用共计136500元。二、被告湖北美乐居地产投资顾问有限公司、被告湖北美乐居地产投资顾问有限公司团城山分部对上述义务承担连带责任。三、驳回原告黄志兵对被告饶新新、被告曹小波、被告皮秀銮的诉讼请求。四、驳回原告黄志兵、朱冰竹的其他诉讼请求。如未按本判决书规定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费收取3230元、保全费1320元，共计4550元，由被告黄涛负担（原告黄志兵已预交，被告黄涛于本判决生效之日起三日内交纳本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  南火云人民陪审员  方三安人民陪审员  周绍明二〇一九年十二月二日法官助理李晨书记员熊欣茹