江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏12民终2054号 上诉人（原审原告、案外人）：靖江市振威新材料科技有限公司，统一社会信用代码91321282MA1MCW4L9D，住所地靖江市新桥镇太**（夹港南路**）。 法定代表人：赵强，总经理。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：史家翔，男，汉族。 被上诉人（原审被告、被执行人）：江苏海狮泵业制造有限公司，统一社会信用代码91321282717424572W，住，住所地靖江市新桥镇新桥中路**/div> 法定代表人：项达章，董事长。 原审第三人（被执行人）：江苏双宝科技有限公司，组织机构代码68533724-6，住，住所地靖江市新桥镇永兴南路/div> 法定代表人：李根龙，执行董事。 原审第三人（被执行人）：李根贵，男，汉族。 原审第三人（被执行人）：赵兰美，女，汉族。 原审第三人（被执行人）：李根龙，男，汉族。 原审第三人（被执行人）：张月英，女，汉族。 原审第三人（被执行人）：李连章，男，汉族。 原审第三人（被执行人）：靖江市德迈尔新材料有限公司，组织机构代码32124843-7，住，住所地靖江市新桥镇太**（四墩子南首）**/div> 法定代表人：蒋开镇，总经理。 上诉人靖江市振威新材料科技有限公司（以下简称振威公司）因与被上诉人史家翔、江苏海狮泵业制造有限公司（以下简称海狮公司）、原审第三人江苏双宝科技有限公司（以下简称双宝公司）、李根贵、赵兰美、李根龙、张月英、李连章、靖江市德迈尔新材料有限公司（以下简称德迈尔公司）执行异议之诉一案，不服江苏省靖江市人民法院（以下简称靖江法院）（2019）苏1282民初1710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 振威公司上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与双宝公司签订租赁合同，给付租金，并实际占有案涉房产及土地，是合法的承租人，法院在拍卖时应允许带租拍卖，保护上诉人的承租权。2、一审法院拍卖的有证房产中，部分房屋因质量问题，上诉人对多处设施进行改造、更换，且案涉土地上的无证房产及附属设施是上诉人所建造。上诉人认为，该部分房屋及设施即便因未办理合法手续可能属于违章建筑，违章建筑人对违章建筑不享有所有权，但由于其实际的管理与控制，形成了一种事实占有，根据《物权法》第二百四十五条的规定，违章建筑人对违章建筑享有法律保护的占有利益。因此，上诉人对案涉房产进行维修、改造、扩建支出了大量的费用，法院将其一并作为被执行财产予以执行，侵害了上诉人的合法利益。 被上诉人史家翔、海狮公司，原审第三人双宝公司、李根贵、赵兰美、李根龙、张月英、李连章、德迈尔公司均未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，2016年7月10日，靖江法院对中国农业银行股份有限公司靖江市支行（以下简称农行靖江支行）与双宝公司、李根贵、赵兰美、李根龙、张月英、李连章、德迈尔公司、海狮公司金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏1282民初2259号民事判决：一、双宝公司于判决生效后10日内归还农行靖江支行借款本金860万元及利息（至2016年4月20日欠息133265.44元，此后以年利率9.18%计算至实际还款之日），德迈尔公司在最高额864万元内承担连带责任；二、双宝公司于判决生效后10日内归还农行靖江支行借款本金1300万元及利息（至2016年4月20日欠息191557.12元，此后以年利率8.775%计算至实际还款之日），李根龙、张月英、李连章在最高额3000万元内承担连带责任；三、对双宝公司上述第二项债务，农行靖江支行对双宝公司名下的位于靖江市新桥镇××的房地产的折价、变卖或拍卖所得价款分别在登记的权利价值范围内享有优先受偿权(其中靖房他证城字第××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号他项权证对应登记的权利价值分别为6.7万元、6.9万元、7.4万元、61.1万元、3.3万元、23万元、27.4万元、1.8万元、19.4万元、206万元，靖他项（2014）第××号土地使用权他项权证的登记价值为411万元)。四、对双宝公司在本案中结欠农行靖江支行的借款2160万元及至还款之日的利息，海狮公司在最高额2106万元内承担连带责任；李根贵及赵兰美在最高额3000万元内承担连带责任。 2016年4月19日，靖江法院根据农行靖江支行的申请，作出（2016）苏1282民初2259号民事裁定：冻结被告江苏双宝科技有限公司、江苏海狮泵业制造有限公司、靖江市德迈尔新材料有限公司、李根贵、赵兰美、李根龙、张月英、李连章银行存款2200万元或者查封同等价值的财产。后靖江法院于2016年4月21日查封双宝公司名下的位于靖江市新桥镇××的房地产［产权证号：××-××、土地使用权证号：靖国用（2010）第××号］。 根据农行靖江支行的申请，靖江法院于2016年12月21日立案强制执行，案号为（2016）苏1282执3205号。在该案执行过程中，靖江法院于2017年5月19日作出（2016）苏1282执3205号执行裁定，查封双宝公司名下位于靖江市新桥镇××房屋及土地使用权。2018年6月15日，史家翔以受让债权为由向靖江法院申请变更其为案件申请执行人，2018年7月6日，该院裁定变更史家翔为本案的申请执行人。2018年8月7日，靖江法院作出（2016）苏1282执3205号执行裁定，裁定终结本次执行程序。2018年9月6日，该院恢复执行，案号为（2018）苏1282执恢323号。2018年10月10日，靖江法院作出（2018）苏1282执恢323号之一执行裁定：拍卖双宝公司名下的位于靖江市新桥镇××的房地产［产权证号：××-××、土地使用权证号：靖国用（2010）第××号］及上述房地产上的无证房屋、道路、绿化等相应附属设施。2018年11月9日，靖江法院至双宝公司张贴公告，责令该公司的实际占有人于2018年12月9日前从上述房地产内迁出，到期仍不迁出的，将依法强制执行。案外人振威公司对本案执行标的提出异议后，该院于2019年2月28日作出（2019）苏1282执异16号执行裁定：驳回振威公司的异议请求。 振威公司不服该裁定，向靖江法院提起执行异议之诉称，原告振威公司于2015年12月1日与双宝公司签订房屋租赁合同，合同约定双宝公司将位于靖江市新桥镇××所有房屋及土地出租给原告，租赁期限自2015年11月26日起至2045年11月26日止，租金为每年13.5万元。原告已支付了五年的房租67.5万元，该租金是以双宝公司向原告借款抵扣的方式支付，现已全部结清。拍卖土地上无证房屋及附属设施均是原告所建造，其房屋所有权属于原告。拍卖的有证房屋中，部分房屋因质量出现问题，原告对多处设施进行改造、更换，该部分设施应属于原告所有。因此，原告认为，其与双宝公司签订的房屋租赁合同合法有效，且按约支付了房租，并已实际占有租赁物，故请求停止拍卖无证房屋及附属设施，法院对有证房产中属于原告所有的部分设施拍卖、变卖所得价款应属原告所有，法院在拍卖厂房时应带租拍卖，以保护承租人的合法权益。请求：1.请求停止拍卖（靖国用[2010]第××号）土地上的无证房产及附属设施；2、请求依法确认拍卖的有证房产中原告改建和更换的部分设施拍卖、变卖所得价款属于原告所有；3、请求确认在拍卖上述房地产时带租拍卖，以保护原告作为承租人的合法权益；4、本案受理费由被告承担。 一审法院经审理查明，2014年4月25日，农行靖江支行（抵押权人）与双宝公司（抵押人）签订了××号最高额抵押合同，约定以位于靖江市新桥镇××的房屋（房产建筑面积3836.4平方米，产权证号分别为靖房权证城字第××号）及房屋座落的国有土地使用权[建设用地使用权面积12684平方米，证号靖国用（2010）第××号]，为双宝公司在2014年4月25日至2017年4月24日期间，向农行靖江支行最高借款余额774万元提供担保，其中房产权利价值设定363万元，土地使用权权利价值设定411万元。2014年4月29日农行靖江支行对靖房权证城字第××号房屋办理了抵押登记，分别领取了靖房他证城字第××号房屋他项权证各1份。同年5月6日，农行靖江支行领取了靖他项（2014）第××号土地使用权他项权证，该证载明：担保价值411万元。2015年l2月1日双宝公司与振威公司签订房屋租赁合同。 一审法院认为，本案当事人主要争议焦点在于：一、原告振威公司要求带租拍卖之诉请是否成立。二、原告振威公司要求案涉拍卖房地产中无证房屋及附属设施归其所有以及有证房产中的部分设施拍卖所得价款归其所有之诉请是否成立。关于争议焦点一，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，双宝公司将已经抵押给农行靖江支行的房地产又出租给振威公司，根据有关法律规定，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有拘束力，对该房地产进行带租拍卖势必会阻碍或降低拍卖的成交率和成交价，显然侵害了抵押权人的合法权益，因此，根据上述规定，应当将存在于该房地产上的租赁权去除后再行拍卖，故原告振威公司要求带租拍卖之请求于法无据，不予支持。关于争议焦点二，原告振威公司陈述双宝公司土地上的无证房屋及附属设施均由其建造，该部分财产所有权应归其所有，以及有证房产中，其对多处设施进行了修缮、改建和更换，该部分设施拍卖所得价款应归其所有。合法财产的所有权受法律保护，原告振威公司陈述的无证房产及附属设施未领取有关合法建造手续，不属于合法财产，故对于该财产的所有权依法不予保护和支持，况且，原告振威公司对于其陈述的无证房屋的建造，以及部分有证房屋设施的修缮、更换等事实，未能提供相关证据予以证实，故对其该项诉请，亦不予支持。据此该院于2019年5月15日作出（2019）苏1282民初1710号民事判决：驳回原告靖江市振威新材料科技有限公司的诉讼请求。案件受理费1350元，由原告负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审法院查明并认定的事实，有相应的证据证实，亦经本院审理核实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，农行靖江支行于2014年4月29日取得涉案房屋的抵押权，上诉人振威公司主张的租赁合同订立时间在农行靖江支行对涉案房屋设立抵押登记之后，根据上述规定，该租赁关系依法不得对抗在先成立的抵押权，故对上诉人提出的要求对案涉房地产带租拍卖的主张，依法不予支持。其次，关于上诉人振威公司提出的其对无证房屋进行建造，以及对部分有证房屋、设施进行修缮，要求确认上述财产归上诉人所有等主张，因其未能提供相应证据予以证明，故对其该项诉请，亦不予支持。综上，振威公司的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1350元，由上诉人靖江市振威新材料科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁明霞 审 判 员 孙金录 审 判 员 徐 勇 二〇一九年十二月十日 法官助理 宋静婷 书 记 员 王 清