安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终2882号上诉人（原审原告）：王浩然，男，1983年10月29日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：甘浩冉，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉斌，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蚌埠银河置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放北路**附**，统一社会信用代码9134030005145837X5。法定代表人：裘培成，该公司董事长。委托诉讼代理人：於兰，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。上诉人王浩然因与上诉人蚌埠银河置业有限公司（以下简称银河置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王浩然上诉请求：撤销原判，支持王浩然的一审诉请；一、二审诉讼费用由银河置业公司承担。事实和理由：一、一审法院部分事实认定不清。1.银河置业公司故意隐瞒房屋不具备法定交付条件的事实，责任不应当归责于王浩然。涉案房屋未经过法定验收程序，依法不具备法定交付条件，一审法院已经查明，银河置业公司至今未提交商品房验收备案表，同时也未通过房屋综合验收，银河置业公司存在违法交付房屋的行为在先，一审法院认定王浩然明知商品房不符合交付条件、选择暂时中止原违约金的计算去接收房屋并使用，违反诚实信用原则这一认定与事实不符，一审法院要求王浩然承担60%的过错责任显属牵强。2.一审法院认定违约金赔付标准有误。一审审理期间，王浩然向一审法院提交了两份会议纪要和一份承诺书，其内容都载明了银河置业公司若逾期交房，给予全体业主日万分之二点五的违约金赔付标准。鉴于上述证据在庭审中银河置业公司对该证据真实性无异议，同时一审法院对其真实性也予以确认，既然一审法院已经对上述证据真实性予以认定，但在判决时，还沿用之前的违约金赔付标准，显然遗漏这一重大事实。一审判决按每日万分之一点五逾期交房违约金的赔付标准显属不当，应当以每日万分之二点五的标准支付逾期交房违约金。二、适用法律错误。1.房地产权属证书违约金应当依法赔偿。涉案合同虽约定了房地产权属证书违约金的计算标准，但该约定违反了《合同法》公平原则，其约定标准过低，不足以对银河置业公司造成震慑作用，银河置业公司基于合同约定，即便违约所承担的违约责任都可以忽略不计，但对于王浩然来说，不能够办理房地产权属证书，影响以及损失远远大于银河置业公司的实际损失。因此，应当依据《合同法》第五条、第一百一十四条以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定予以确定违约金计算标准。2.银河置业公司在不具备法定交付条件下，应当返还房屋维修基金。银河置业公司明知涉案房屋不具备法定交付条件，收取房屋维修基金，且该基金未交存指定的住宅专项维修资金专户，同时银河置业公司未依据《住宅专项维修资金管理办法》第十四条出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。鉴于上述情形，银河置业公司应当返还王浩然缴纳的房屋维修基金。综上，银河置业公司逾期交付房屋已经一审法院认定，鉴于相关法律规定和银河置业公司的承诺，请求依法支持王浩然的上诉请求。银河置业公司辩称，案涉房屋已竣工验收合格，已经符合双方合同约定的交付条件。银河置业公司亦向王浩然交付了房屋，且王浩然亦使用该房屋至今。双方在办理房屋入住手续前，银河置业公司已向王浩然支付了逾期交房违约金。银河置业公司亦不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房支付违约金的义务，王浩然主张逾期交房的违约金没有事实和法律依据，且未能交房不是银河置业公司的原因导致。综上，请求驳回王浩然的上诉请求。银河置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回王浩然一审有关逾期交房违约金的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由王浩然承担。事实和理由：一审判决查明事实错误、不清，部分支持王浩然有关逾期交房违约金的诉讼请求错误。案涉房屋已竣工验收合格，已经符合双方合同约定的交付条件。银河置业公司向王浩然交付了房屋，且王浩然亦使用该房屋至今。双方在办理房屋入住手续前，银河置业公司已向王浩然支付了逾期交房违约金。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条等相关法律的规定，银河置业公司已向王浩然支付了房屋实际交付前的逾期违约金，现涉案房屋已经验收合格，早已符合双方约定的交付条件，王浩然在接收了房屋后又以此主张逾期交付房屋违约金，没有事实及法律依据。同时，依据前述法律第6条的规定，王浩然在接收涉案房屋后又以银河置业公司未能依约提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件为由主张逾期交房违约金，亦不符合上述法律的规定，没有依据。综上，一审认定涉案房屋未经竣工验收合格，银河置业公司未向王浩然交付符合约定条件的房屋系事实认定错误、不清，致使判决错误，恳请二审法院在查明案件事实的基础上支持银河置业公司的上诉请求。王浩然辩称，房屋的交付条件不是以单体验收合格为标准，应当以综合验收为标准，综合验收的法律规定在一审已经载明。银河置业公司上诉的理由不是以住宅质量保证书、住宅使用说明书为理由，住宅质量保证书、住宅使用说明书只是理由之一，是否符合验收仍应当以综合验收为标准。同时，应当以综合验收备案表为基础。办理房地产权证书的义务，银河置业公司在一审庭审已经予以认可，现又提出相反的观点，违背了诚实信用原则。综上，请求驳回银河置业公司的上诉请求。王浩然向一审法院起诉请求：1、判决银河置业公司支付逾期交付房屋违约金33198.62元（计算标准为以购房总价款318452元为基数，按日万分之二点五的利率，从2018年1月17日起计算至符合交付条件时截止，暂计算至2019年3月10日止，共计417天，为33198.62元）；2、判决银河置业公司支付未办理房地产权属证书违约金25273.9元并配合王浩然办理房地产权属证书（此项违约金计算方式为318452×5.4%×1.3÷360×407＝25,273.9元，5.4%是1到3年同期银行贷款利率，1.3是同期银行逾期贷款利率上浮30%-50%）；3、判决银河置业公司返还维修基金8907元；4、由银河置业公司承担本案受理费。一审法院认定事实：2014年8月22日，王浩然与银河置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号201408220030，房屋总价款318452元。双方就房屋面积、价款、付款方式、交付期限以及违约责任等条款均作了约定。合同第八条约定“出卖人应当在2015年12月30日前交付房屋。”合同第九条约定“出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。”第十一条是交接条款，约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”另查明，银河置业公司已将房屋交给王浩然，但没有办理房地产权属证书。一审法院认为，王浩然与银河置业公司于2014年8月22日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应依约履行。王浩然主张银河置业公司支付逾期交房违约金，现已查明王浩然已经接收房屋，所主张的违约金并非接收房屋以前所产生的违约金。逾期交房违约金是指由于开发商或者购房者等原因导致房屋不能按时交付，违反了双方签订的房屋买卖合同约定，构成违约所产生的违约金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”银河置业公司陈述自己房屋取得了竣工验收报告，但未提供证据证明。开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用，包括两层意思，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋，即交付验收合格的房屋。只有上述两项同时具备，才是房屋的有效交付。本案中，虽然王浩然接受了房屋交付，但此时房屋并不具备交付条件，庭审中银河置业公司也未提供证据证明其已经取得商品房验收备案表或者其他同等效力的文件，说明合同的履行义务没有完成、应当承担相应违约责任；不过，王浩然明知商品房不符合交付条件、选择暂时中止原违约金的计算去接收房屋并使用，违反诚实信用原则，一审法院认为银河置业公司应当承担40%的逾期交付违约责任至实际符合交付条件时止，关于符合交付条件的问题，新建房屋在取得初始登记证前属于在建工程，在取得初始登记证后方能成为可供交易的商品房，相关部门组织竣工验收是其核发初始登记证的前提。基于以上理由，一审法院确定将取得商品房验收备案表或者其它同等效力的文件作为符合交付条件的标准，更加符合商品房交易的实际需要。综上，王浩然该部分诉讼请求部分予以支持，即以318452元的40%为基数，从2018年1月17日起，按每日万分之一点五的标准计算至被告取得商品房验收备案表或者其他同等效力的文件之日止，暂计算至2019年6月26日共计525天，金额为10031.24元。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现王浩然不能在规定期限内取得房地产权属证书，银河置业公司也无证据证明自己已履行了相应合同义务，存在违约，应当承担违约责任，王浩然认为《商品房买卖合同》约定的违约金过低，请求按照银行同期利率的1.3倍赔偿。本案中，合同中约定按照购房款0.01%支付未办理房地产权属证书违约金，该约定是双方在自愿、平等的基础上形成的，是双方的真实意思表示，逾期办理房地产权属证书违约金应按照双方约定进行，计31.85元。王浩然主张法院判决银河置业公司配合其办理房地产权属证书，但本案中没有证据证明该房屋已符合法律规定的办理条件、银河置业公司能够配合但未配合，并且产权登记机关依法对开发商提供的资料进行审查，并履行相关程序，这是行政机关履行行政职责的职权范围，不是人民法院民事审判的范围，故对王浩然的该项诉讼请求不予支持。房屋维修基金的作用在于房屋保修期满后，用于房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）的规定，公共房屋维修基金是由全体业务缴纳的，属全体业主共同所有，一般情况下由房地产主管机关代管，业主委员会成立后，房屋维修基金由业主委员会行使管理权力。所以房屋维修基金被告收取后，如果没有交至房地产主管机关，应当交至房地产主管机关，而不是退还给业主，因此，王浩然主张返还房屋维修基金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、银河置业公司于判决生效之日起10日内支付王浩然逾期交房违约金(违约金以318452元的40%为基数，自2018年1月17日起按每日万分之一点五的标准计算至被告蚌埠银河置业有限公司取得工程竣工验收备案表或者同等效力的文件之日止)，其中计算至2019年6月26日的违约金数额为10031.24元；二、银河置业公司于判决生效之日起十日内支付王浩然未办理房地产权属证书违约金31.85元；三、驳回王浩然的其他诉讼请求。案件受理费1612元，减半收取计806元，由王浩然负担306元，银河置业公司负担500元。本院二审期间，王浩然为证明其上诉主张，向本院提交了2017年3月30日交房通知书，证明银河置业公司已经向所有业主承诺房屋符合交付条件。银河置业公司质证意见：对该证据的真实性无异议，但达不到其证明目的，该证据从内容上反映是针对已经可以交付的房屋，是对达到交付条件的房屋进行的承诺。本院认证：银河置业公司对交房通知书的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。银河置业公司为证明其上诉主张，向本院提交:证据一、《工程竣工验收报告》，证明王浩然购买的涉案房屋已于2016年12月30日竣工验收合格，符合合同约定以及法律规定的交付条件。证据二、银河置业公司2019年11月26日出具的情况说明一份，证明涉案房屋材料已经全部符合办理产权登记的条件且验收合格，房屋交付的时间为2017年4月30日，违约金支付到2018年1月16日。证据三、《建设工程规划许可证》、《建设项目验收登记简表》、《关于银河置业公司银河湾项目环境影响报告书批复的函》、《建设工程竣工、验收、消防、备案、复查意见书》、《备案凭证》，证明银河置业公司在房屋交付之前已经具备环保、规划、消防的验收条件，已经按照合同约定交付了验收合格的房屋，对于是否能够办理竣工验收备案是行政管理的范畴，与双方合同约定及相关房屋交付的法律规定无关。王浩然质证意见：对证据一验收报告的真实性无异议，但认为验收报告不是完整的验收报告，验收报告中没有验收组成员的签字。同时验收报告缺乏消防部门、规划部门、环保部门及质量监督部门签字，达不到银河置业公司的证明目的。证据二不是原件，对其真实性不予认可，也达不到银河置业公司的证明目的。情况说明不能完整说明或者证明涉案房屋是否验收合格。王浩然起诉的违约金计算时间是从2018年1月17日计算的，与银河置业公司提到的违约金支付时间没有关系，房屋交付时间以结算单记载为准。对证据三中建设工程规划许可证原件的真实性无异议，但与本案没有关联性。本案是商品房买卖合同纠纷，建设工程规划许可证适用建设工程领域。《建设项目验收登记简表》、《关于银河置业公司银河湾项目环境影响报告书批复的函》、《建设工程竣工、验收、消防、备案、复查意见书》、《备案凭证》均系复印件，即便是真实的，也达不到银河置业公司的证明目的，且这份材料只是证明涉案房屋符合综合验收备案的部分需求，远远达不到综合验收的标准，同时该组证据可以看出银河置业公司现阶段仍不符合法定交付条件。本院认证：对银河置业公司提交的证据一，王浩然虽认为验收报告不是完整的验收报告，但其对验收报告的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。对银河置业公司提交的证据二，不是原件，王浩然对其真实性不予认可，本院对该证据不予认定。对银河置业公司提交的证据三，王浩然对建设工程规划许可证原件的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。对于《建设项目验收登记简表》、《关于银河置业公司银河湾项目环境影响报告书批复的函》、《建设工程竣工、验收、消防、备案、复查意见书》、《备案凭证》均系复印件，亦达不到银河置业公司的证明目的，本院对该证据不予认定。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，蚌埠银河置业有限公司交房结算单：合同总价318452元，签约交房日期2015年12月30日，实际交房日期2018年1月16日，双方就逾期交房违约金及交房费用进行了结算。2016年7月10日，银河置业公司出具的承诺书载明：尊敬的银河湾小区业主：关于你们在蚌埠银河置业有限公司（曹老集银河湾小区）所购置商品房已过交房期限，我们为此深表歉意。现将具体交房时间及其他事项给大家做以下承诺。一、交房时间：2017年春节（2017年元月27日）前交房，违约金按照合同规定在银河湾交房时一次性算清。二、如2017年春节前再次延误交房时间，业主可以选择退房，违约金及损失按合同约定赔付；也可以选择不退房，从2017年元月28日春节起新的违约金按每日万分之2.5给予赔付。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：一、银河置业公司是否应当支付逾期交房违约金；若应支付，则逾期交房的天数和计算标准如何确定。二、双方约定的逾期办理房地产权证的违约金是否应予调整。三、案涉房屋维修基金是否应当退还。关于争议焦点一。王浩然与银河置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。依法成立的合同，当事人均应依约全面履行义务。王浩然按约向银河置业公司支付了购房款，银河置业公司亦应依约向王浩然交付符合合同约定的房屋。案涉合同第八条约定银河置业公司应在2015年12月30日前向王浩然交付经验收合格的商品房，但银河置业公司至2018年1月16日才向王浩然交付房屋，已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。本案中，银河置业公司虽然提交了8号楼的工程竣工验收报告，但未提供规划、公安消防、环保及城建档案管理等专门管理部门出具的认可性意见，故不能认定银河置业公司交付的商品房经验收合格，王浩然的该项上诉理由成立，本院予以支持。银河置业公司认为其不应再继续支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。案涉房屋已于2018年1月16日交付，交付的房屋虽未经综合验收，但已经单项工程验收合格，银河置业公司在交付房屋时已与王浩然对逾期交房违约金进行了结算并已支付，综合考虑上述因素，一审法院酌定以318452元的40%为基数，从2018年1月17日起计算违约金，并无不当。至于违约金计算标准。2016年7月10日，银河置业公司向银河湾小区全体业主承诺如2017年1月27日前不能交付房屋，同意自2017年1月28日按每日万分之二点五计算违约金。而银河置业公司至2018年1月16日才向王浩然交付案涉房屋，故王浩然上诉认为应按每日万分之二点五给付其违约金的理由成立。一审法院按每日万分之一点五的标准计算逾期交房违约金于法无据，本院予以纠正。关于争议焦点二。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，王浩然不能在约定期限内取得房地产权属证书，银河置业公司也没有证据证明其已履行合同约定的义务，银河置业公司存在违约，其应当承担违约责任。王浩然认为《商品房买卖合同》约定的违约金过低，请求按照中国人民银行同期利率的1.3倍赔偿其损失。根据双方合同第十五条中约定“如因银河置业公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，银河置业公司按已付房价款0.01%向买受人支付违约金”，该约定在银河置业公司违约的情况下仅需支付王浩然31.85元的违约金，明显过低，结合双方合同履行以及银河置业公司前期赔付的逾期交房违约金等情况，本院酌定银河置业公司按照房屋总价款1%支付王浩然未办理房地产权属证书的违约金，计3185元。王浩然主张逾期办理权属证书违约金的约定过低要求调整的上诉理由部分成立。关于争议焦点三。房屋维修基金的作用在于房屋保修期满后，用于房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。一审法院按照建设部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）规定，判决银河置业公司不退还王浩然主张的房屋维修基金并无不妥。故王浩然主张返还房屋维修基金的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，银河置业公司的上诉请求不能成立，王浩然的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市淮上区人民法院(2019)皖0311民初1469号民事判决。二、蚌埠银河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付王浩然逾期交房违约金（以318452元的40%为基数，自2018年1月17日起按每日万分之二点五计算至案涉房屋经验收合格之日止）。三、蚌埠银河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付王浩然逾期办理房地产权属证书违约金3185元。四、驳回王浩然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1484元，减半收取742元，由王浩然负担560元，由蚌埠银河置业有限公司负担182元；二审案件受理费1484元，由王浩然负担1121元（已交纳），由蚌埠银河置业有限公司负担363元(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 何 懿审判员 许家才审判员 陈二伟二〇一九年十二月十三日法官助理丁刘女书记员贡雪洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。