湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11845号上诉人（原审原告）：张洁文，女，1976年8月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘剑世，男，1975年3月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系上诉人的丈夫。被上诉人（原审被告）：长沙瑞西合能房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道湖境雅苑****。法定代表人：李杰，总经理。委托诉讼代理人：周明勤，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人张洁文与被上诉人长沙瑞西合能房地产开发有限公司（以下简称合能公司）商品房预售合同纠纷一案，张洁文因不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张洁文上诉请求：1．撤销原审判决；2．被上诉人赔付违约金58419.99元，即2016年8月30日至2018年9月30日共762天的逾期交房实际损失，按月租金2300元标准计算；3．被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．一审判决违约金计算期间有误。一审判决认定符合交房条件的时间为2017年5月9日，上诉人实际收房为2018年10月1日，符合交房条件后，合能公司未按合同约定发出书面通知，也没有出示此期间内已经书面通知上诉人可以收房的任何证据，由此造成的损失应由被上诉人负责。2．收房后不自住就必然将房屋出租，出租必然产生租金收益，延期交房必然导致无法获得收益。目前租金为2300元，与上诉人在一审中提出的月损失2500元接近，故合同约定的违约金金额明显过低，一审对此未予考虑，忽略租金损失。被上诉人合能公司辩称：与一审答辩意见一致。1．竣工备案仅为商品房交付的约定条件，在双方达成合意的情形下，可以在竣工验收备案前完成商品房的交付。合能公司在2016年11月20日向张洁文送达了交房通知，且本案房屋于2017年5月9日达到了约定的交房标准，逾期交房时间应截止至2017年5月9日。2．张洁文主张的违约金明显过高，当事人约定的违约金超过实际损失30%的，法院可依当事人的申请核减。涉案商品房已大幅升值，没有给张洁文造成实际损失。3．合能公司已向张洁文转账支付了部分违约金。张洁文向一审法院起诉请求：1．判决合能公司向张洁文支付2016年8月30日至2018年9月30日（共计762天）期间的逾期交房违约金35242.5元（按已付房款462501元的万分之一按日计算）；2．判决合能公司按照合同第十条以及国家相关规定的交房程序和标准交付房屋；3．合能公司承担本次全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月15日，张洁文（买受人）与合能公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由张洁文购买合能公司开发的位于岳麓区房屋，房屋总价为462501元。该合同第八条约定：“（一）出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”；第九条第一款约定：“供电、供水、燃气在2016年8月30日达到接通条件；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。上述设施如未在约定期限内竣工，买受人给予三个月免责整改期”等；第十条第一款约定：“该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理”；第十一条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人，逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金”等内容。该合同补充协议第三条第二款约定“如买受人已领取该商品房钥匙，则视为买受人同意按领取钥匙时本项目已达到的条件及该商品房的现状接收该商品房，该商品房钥匙领取日即为实际交付日”。在《长沙市商品房买卖合同》和补充协议签订以后，张洁文依约向合能公司支付了全部购房款。2016年11月20日，合能公司向张洁文发出《商品房交付使用通知书》。后因合能公司未按约定交房，张洁文要求合能公司履行合同义务，并支付违约金。2018年1月16日，合能公司向张洁文转账支付了延期交房赔偿款2115.2元。因合能公司未支付剩余赔偿款，张洁文遂诉至一审法院。另查明，2017年5月9日，涉案项目完成竣工验收备案。2018年10月1日，张洁文领取了涉案房屋钥匙，进场装修。一审法院认为：张洁文与合能公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思的表示，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。现张洁文已经缴纳了全部购房款，合能公司也应该按照合同约定在2016年8月30日将符合交房条件的房屋交付给张洁文。合能公司至2016年11月20日才通知张洁文收房，明显超过了合同约定的时间，已经构成逾期。关于逾期交房违约金问题。1．违约金的计算期间，根据合同约定，涉案房屋的交房条件为“已经竣工验收备案；满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：其中供电、供水、燃气约定为在2016年8月30日达到接通条件；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户等。上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改”，因涉案房屋已于2017年5月9日办理竣工验收备案，且张洁文未提供证据证明设施、设备未达到交付条件，故涉案房屋于2017年5月9日达到合同约定的交房条件，逾期交房违约金计算期间应为2016年8月31日至2017年5月9日。2．违约金计算标准，张洁文主张按合同约定的每日按已付房款的万分之一支付违约金，合能公司辩称“张洁文诉请的违约金过高，应酌情减少违约金”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，综合考虑张洁文因逾期交房可能造成的损失，根据公平合理的原则，酌情将违约金标准调整为每日按以已付房款的万分之零点八计算。按此标准，从2016年8月31日至2017年5月9日，合能公司应向张洁文支付的逾期交房违约金为9287.02元（462501元×0.08‰×251天）。扣除已支付的2115.2元，合能公司还应向张洁文支付7171.82元。张洁文诉请超出法院核算的金额，对超出部分不予支持。关于张洁文主张合能公司按照合同第十条以及国家相关规定的交房程序和标准交付房屋的诉请，因张洁文已于2018年10月1日领取了案涉房屋钥匙进场装修。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的补充协议第三条第二款约定“如买受人已领取该商品房钥匙，则视为买受人同意按领取钥匙时本项目已达到的条件及该商品房的现状接收该商品房，该商品房钥匙领取日即为实际交付日”，应视为张洁文已同意按房屋现状收房，房屋已实际交付，故对张洁文该诉请，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、合能公司自本判决生效之日起十日内向张洁文支付逾期交房违约金7171.82元；二、驳回张洁文的其他诉讼请求。本案受理费682元，因适用简易程序减半收取341元，由合能公司承担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了如下证据：证据1．房租合同；证据2．微信付房租截图；证据3．租客的聊天记录；证据4.5-1503的房租合同；证据5．合能租售中心客服的聊天记录。本院认为，上诉人在一审期间无正当理由未提交上述证据，其在二审中提交，不符合提交新证据的条件，本院不予接纳。对于一审查明的事实，本院经审查予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为一审判决对合能公司逾期交房违约金的计算是否正确。关于逾期交房违约金的计算期间。涉案房屋办理竣工验收备案的时间为2017年5月9日，可以认定涉案房屋于当时达到合同约定的交房条件。合能公司于2016年11月20日通知收房后，虽未再次发出书面交房通知，但从张洁文自述曾因房屋不符合交房条件故拒绝收房，以及于2018年10月主动收房的情况来看，对于涉案房屋通知收房事宜张洁文是明知的，只是对房屋是否达到交付条件存在争议。张洁文以合能公司未在竣工验收备案后再次发出书面通知为由，主张逾期交房违约金应当计算至张洁文实际收房之日，理由不能成立。关于逾期交房违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，张洁文一审主张按照合同约定的已付房款日万分之一的标准计算违约金，一审法院综合考虑案件实际情况，酌情将违约金标准调整为每日按以已付房款的万分之零点八计算，并无不当，本院予以维持。张洁文在二审中主张按照月租金2300元的标准计算逾期交房违约金，超过其一审的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人张洁文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费502元，由上诉人张洁文负担。本判决为终审判决。审判长  罗柏寒审判员  周 永审判员  黄 姝二〇一九年十二月九日书记员  刘烁星