云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云23民终1817号上诉人（原审被告）：杞正国，男，1980年12月生，彝族，云南省禄丰县人，初中文化，工人，住禄丰县，现住禄丰县。被上诉人（原审原告）：禄丰县金山物业管理服务有限公司，住所地:禄丰县金山镇盛世佳园11-504室。统一社会信用代码：91532331597109868D法定代表人：王炬，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄春友，系该公司经理。代理权限：特别授权。上诉人杞正国与被上诉人禄丰县金山物业管理服务有限公司（以下简称金山物业）物业服务合同纠纷一案，不服云南省禄丰县人民法院(2019)云2331民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杞正国、被上诉人金山物业的委托诉讼代理人黄春友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杞正国上诉请求：请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，并承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：上诉人从来就没有与被上诉人签订过任何形式的物业管理合同，该合同对上诉人没有任何法律效力。被上诉人自始至终都没有尽到对业主的服务义务：一是房屋外墙存在漏水、墙面出现裂缝；二是卫生间水管漏水，导致外墙体反潮发霉；三是小区内损坏的可视电话设备不进行维修更换；四是小区的环境卫生恶劣。以上诸多问题均能证实被上诉人未尽服务义务。尤其是漏水问题，上诉人在入住前就报维修，但被上诉人一直未予处理，反而将维修责任推给行政主管部门。因此，上诉人不应当承担物业管理费，请求二审予以驳回。被上诉人金山物业辩称：一审判决认定事实清楚，请求二审驳回上诉，维持原判。金山物业向一审法院起诉：1、依法判决被告支付拖欠的2017年8月1日至2019年12月31日的物业管理费2963元，垃圾清运费181元，合计3144元。2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告杞正国系禄丰县金山镇某某小区22幢2单元502室的业主，该房屋为电梯房，建筑面积92.87㎡。2017年7月15日，以禄丰县某某小区业主委员会为甲方，以原告金山物业为乙方签订了物业管理合同，将该小区物业委托给原告管理。该合同约定：物业管理基本情况；物业服务内容与质量，该部分包含：1、特约要求：交纳保证金、安装全封闭门禁系统、整改、加装往来数字高清监控系统、摄像机、部分矮围墙加装铁丝网。2、基本要求。3、房屋管理：房屋建筑共用部位进行日常的维修、养护和管理。4、共用设施设备养护维修。5、电梯维护。6、协助维护公共秩序。7、清扫保洁服务。8、绿化养护管理等事项；合同期限为五年（2017年7月15日至2022年7月14日）止；双方的权利与义务；物业管理服务费：物业管理服务费收费选择包干制方式。物业服务费、垃圾清运费、停车费由业主按照拥有物业类别和建筑面积交纳，具体标准：1）多层住宅0.5元/月/㎡；2）电梯房1-3层0.8元/月/㎡，4-11层1.1元/月/㎡；3）商铺已使用0.8元/月/㎡，未使用0.4元/月/㎡；4）垃圾清运费75元/户/年；5)露天固定停车位管理费540元/年……11）业主应于每年合同期第一个月30日前缴纳本年度物业服务费及停车费，费用交纳期以年度为单位。业主、使用人应按照规定的具体时间履行交纳义务，逾期将收取每天0.3%违约金……以及业主、物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位维修、养护及其它特约服务的费用给付；共用部位、共用设施、设备大、中修、更新、改造费用由专项维修基金列支……还约定了合同解除和终止、违约责任等事宜。在原告进驻该小区提供物业管理服务期间，曾分别于2018年3月12日、2019年5月8日与小区业委会共同向行政主管部门报告，针对该小区多幢楼顶有浸水情况，20、21、22幢电梯房连雨儿墙、部分外墙体、飘窗浸水严重，申请公共专项维修资金处理上述漏水问题，未得到回复。被告以其房屋外墙、卫生间水管漏水等问题原告未处理，未尽到管理和服务义务为由，拒绝缴纳物业管理服务费。一审法院认为，原告金山物业与禄丰县某某小区业主委员会所签订的物业管理合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，受法律保护，对该小区的全体业主具有约束力，原告及小区业主均应当按约定适当或全面履行各自的义务。被告辩解其从未与原告签署过物业管理协议，被告无证据证实该小区业委会成立或物业管理合同签订不合法，对此辩解不予采纳。业委会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是业委会履行职责的一种形式，故业委会与物业服务企业依法签订的物业服务合同对全体业主都产生法律效力；对于被告认为其外墙、卫生间水管漏水原告一直未处理，可视电话损坏、小区环境卫生差等物业管理服务不到位的辩解理由，被告认可其房屋外墙漏水等问题在其2013年装修入住后即已出现，该类问题在原告接管该小区之前就已不同程度存在，且外墙等部位漏水成因、与本案是否为同一法律关系，是否应归责于原告的过错所致，被告均无证据予以证实；亦缺乏证据予以证实原告在公共设施维护、环境卫生方面服务、管理不到位，故对此辩解理由不予支持。被告作为小区业主享受了原告所提供的物业服务就应该按照物业管理合同支付对等的物业服务费。被告如果对原告的服务质量和水平有异议，可以业主身份通过业委会、业主大会等合法途径，维护自身的权利，鉴于物业服务合同关系的特殊性，如果业主动辄以物业服务欠佳为由，拒付物业服务费，对其他已缴纳费用的业主也有失公平。对原告主张被告支付2017年8月1日至2019年12月31日的物业服务费：92.87㎡×1.1元/月/㎡×29个月=2963元，予以支持。原告主张被告支付上述期间的垃圾清运费：6.25元/月/户×29个月=181元，系市政部门委托原告代收代缴费用，符合禄丰本地各小区的实际状况，被告亦未提交已交纳过该项费用的依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条之规定判决：由被告杞正国于本判决生效后五日内向原告禄丰县金山物业管理服务有限公司支付物业服务费2963元、垃圾清运费181元，合计3144元。案件受理25元，由杞正国承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人杞正国提交照片5张，欲证实小区路面下沉，单元门口地板变形，损坏的可视电话无人修理，自家车位卫生恶劣，卧室墙体漏水导致地板变形。经质证，上诉人认可房屋墙体漏水和可视电话损坏的事实，但该事实在公司接手小区以前就客观存在，而小区路面下沉和漏水导致地板变形，小区环境恶劣的事实则不存在。被上诉人金山物业提交三组照片，欲证实公司接手该小区以后，为上诉人杞正国更换过空气开关，维修过太阳能，小区卫生较好，公司服务到位。经质证，上诉人杞正国认可被上诉人金山物业为其修过太阳能和换过开关的事实，但认为相关证据无法证实被上诉人金山物业服务到位。本院认为，根据双方当事人的陈述及提供的证据，对于能够证实房屋墙体漏水，单元门可视电话损坏未修理，被上诉人金山物业为上诉人杞正国提供过修理太阳能、换开关等物业服务的照片予以采信；对于证实小区卫生状况的照片，因双方提供的证据相互矛盾，又无其他证据予以佐证，不予采信。经征询双方当事人对一审认定事实的意见，双方当事人均无异议，对一审认定的事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：原判判令上诉人杞正国支付被上诉人金山物业费用物业服务费、垃圾处理费共3144元是否恰当？本院认为，禄丰县某某小区业主委员会与被上诉人金山物业签订的《禄丰县某某小区物业管理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均具有约束力。上诉人杞正国作为禄丰县某某小区的业主，接受金山物业提供的物业管理服务，应当缴纳物业服务相关费用。金山物业作为禄丰县某某小区物业管理服务单位，也应当按照物业服务合同的约定和相关法律规定履行管理义务。对于上诉人杞正国提出其所住房屋漏水，小区内损坏的可视电话设备不进行维修更换，环境卫生恶劣，服务不到位，多次向被上诉人金山物业反映要求解决未果的上诉理由，被上诉人金山物业认可房屋漏水、部分可视电话损坏的事实在其接管该小区之前就已客观存在，金山物业已向相关业主说明解决方案，在业主承担材料费的基础上，金山物业愿意免费为业主进行修缮，同时也按相关程序会同小区业主委员会共同向行政主管部门报告，请求使用维修基金进行修缮未果。鉴于上诉人所提供的证据不能证实漏水等问题系金山物业的过错所致，亦无法证实金山物业在公共设施维护、环境卫生方面服务、管理不到位等，原判要求上诉人杞正国支付物业服务费、垃圾处理费共计3144元，有事实和法律依据。综上所述，杞正国的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，拟判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杞正国负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 王中强审 判 员 黄晓春审 判 员 张燕芳二〇一九年十二月十八日法官助理 高丽华书 记 员 杨 蕊