第5页贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初11915号原告：贵州天纬物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区后坝路**兴隆、枫丹白鹭城市花园白鹭洲**。法定代表人：彭信伟，职务：执行董事。委托诉讼代理人：甘玫，女，系公司员工。委托诉讼代理人：王天银，女，系公司员工。被告：何克祥，男，1958年1月13日生，汉族，住贵阳市改茶路**兴隆枫丹白鹭城市。被告：张松，男，1986年6月7日生，蒙古族，住贵阳市改茶路**兴隆枫丹白鹭城市。被告：何青，女，1987年11月5日生，汉族，住贵阳市改茶路**兴隆枫丹白鹭城市。原告贵州天纬物业管理有限责任公司诉被告何克祥、张松、何青物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王天银，被告何克祥到庭参加诉讼，被告张松、何青经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告贵州天纬物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费6638.99元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告系贵阳市云岩区兴隆枫丹白鹭城市花园的物业服务企业，与开发建设单位签订《前期物业管理委托合同》，也与业主签订有《前期物业管理服务协议》，并取得贵阳市物价局核发的经营性收费许可证。被告为该小区白鹭洲D栋6单元6楼1号业主，原告已依协议履行了自身义务，但从2015年1月1日起，被告无故拒绝支付原告物业管理费，至2019年9月30日被告所欠原告物业管理费已达6638.99元（注：该房屋建筑面积：179.19㎡，共欠57个月按0.65元/月/㎡收取），原告每季度均在该小区公告栏、单元门等醒目位置张贴催缴物业服务费通知，同时以口头、电话及上门催缴等方式多次向被告催缴，至今催收未果，故诉至法院，望判如所请。被告何克祥辩称，小区业委会2016年就成立，被告和原告签订的合同就已经终止；原告的服务不到位，消防通道长期处于堵塞状态，门禁、监控形同虚设，大量外来车辆进入小区造成小区停车困难拥挤；被告居住的房屋从入住至今一直漏水，物管承诺维修也没有修好，恶意把房屋拖过保修期，综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告张松、何青未到庭无答辩意见亦无证据提交。经审理查明，被告何克祥为本市兴隆枫丹白鹭城市花园白鹭洲D栋6单元6楼1号业主，何青、张松为何克祥女儿、女婿，系同住成年家属。2005年9月1日该房开发建设单位贵州天纬房地产开发股份有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，选聘原告作为“兴隆枫丹白鹭城市花园一期”物业服务企业，该《前期物业管理委托合同》分九章共三十八条对“物业基本情况”、“服务内容与质量”、“服务费用”、“物业的经营与管理”、“物业的承接验收”、“物业的使用与维护”、“专项维修资金”、“违约责任”、“其他事项”进行了约定。其中合同第二章“服务内容与质量”第四条约定“五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：1、二十四小时巡逻、组团实行封闭管理；2、周界、单元门安防系统正常；3、消防通道畅通、消防系统能正常使用；4、乙方对甲方的物业、人身、财产不存在保管和保险责任”；第三章“服务费用”第六条约定为多层住宅0.6元/月·平方米、小高层住宅0.8元/月·平方米，最终以物价部门批准的相关文件为准；第九章“其他事项”第三十二条约定：“本合同期限自2005年9月1日起至业主委员会成立之日止；在业主委员会成立后代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2008年1月22日，贵阳市物价局向原告颁发的收费许可证，核定兴隆枫丹白鹭城市花园小区的多层住宅收费标准为0.65元/月/㎡。2012年5月1日原告与何青、张松签订《物业管理服务协议》，约定物业服务费用多层住宅为0.8元/月/㎡，其余内容同前。被告入住小区后，缴纳物管费至2015年1月，之后，被告未缴纳物管费，原告遂诉来本院请求如前。另查明，2016年1月21日贵阳市南明区住房和城乡建设局同意对贵阳市枫丹白鹭城市花园业主委员会进行备案。之后，原告与业委会多次去函进行沟通，2017年3月30日业委会向原告发出《退场通知》，要求原告退场配合新物业公司接手管理，但原告未予退场，原告陈述未退场原因系业委会向原告发出《退场通知》未经业主大会同意，后在南明区政府相关部门及住建局的指导和帮助下组织召开业主大会选举小区物业公司是否去留的过程中，业委会主任杨祖伦及全体业委会成员均提出辞职，小区至今一直未有人组织相关工作，原告至今在该小区进行物业服务工作，并出具南明区后坝居民委员会出具的《情况说明》、《证明》，证明前述事实。审理中，原告为证明曾多次向被告催缴物业费，提供落款时间为2015年11月1日、2016年12月9日、2017年12月6日、2018年11月2日催缴物业费通知及张贴照片一组，表示催费通知已张贴在小区公告栏和被告所住单元大门，被告表示未曾见过，不予认可。原告举证照片数张，证明其进行小区内物业服务工作。被告举证照片数张，称小区垃圾桶乱摆放、地面有垃圾、公共区域打广告、消防通道变成停车场，保安亭无人值班、值班人员在值班亭睡觉，证明物业公司服务不到位。上述事实，有原、被告陈述，《前期物业管理委托合同》、《物业管理服务协议》、收费许可证、业委会备案申请表、南住建物[2016]2号通知、工作联系函、退场通知、《情况说明》、《证明》等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为：原告与贵州天纬房地产开发股份有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、原告与何青、张松签订《物业管理服务协议》不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，被告有义务按照合同约定支付服务费，原告从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，虽然《前期物业管理委托合同》约定有“本合同期限自2005年9月1日起至业主委员会成立之日止；在业主委员会成立后代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”的内容，但贵阳市枫丹白鹭城市花园业主委员会成立后，被告未举证业主委员会经过合法程序选聘了新的物业服务企业，原告实际也为小区提供物业服务至今，小区大部分业主也依然向原告缴纳物业费，物业服务具有整体性，被告应按物价局核定的收费标准向原告缴纳物业费。对于缴纳的费用，被告虽不认可收到原告催缴物业费的通知，但审理中被告未提出时效抗辩，对原告要求被告支付2015年1月1日至2019年9月30日物业费的请求予以支持，被告对原告提出的房屋建筑面积并未提出异议，原、被告物业管理服务协议虽然约定物业费多层住宅0.8元/月/㎡，原告按0.65元/月/㎡收取，从其自愿，被告应付物业费计算为：（0.65元/平方米×179.19平方米）×57个月＝6638.99元。至于被告提出房屋漏水受损等问题，原、被告就相关争议并未达成抵扣物业费的约定，被告对该争议可依法另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：何克祥、张松、何青于本判决生效之日起十日内支付贵州天纬物业管理有限责任公司物业管理费人民币6638.99元。案件受理50元，减半收取25元，由何克祥、张松、何青承担（该款原告贵州天纬物业管理有限责任公司已预交，被告何克祥、张松、何青在履行本判决时一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员 冯 骅二〇一九年十二月六日书记员 高方丽