湖北省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂执复316号复议申请人（案外人）：湖北正兴中企投资担保有限公司。住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区东信路光谷创业街****。法定代表人：马金福，该公司执行董事。委托诉讼代理人:马玉敏，该公司法务部经理。申请执行人：湖北明想集团有限公司。。住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区珞瑜路**光谷国际广场****法定代表人：李会明，该公司执行董事。被执行人：湖北天地重工有限公司。住所地。住所地：湖北省武汉市江夏区五里界镇届兴路iv>法定代表人：刘玄，该公司董事长。被执行人：武汉天捷重型装备股份有限公司。住所地。住所地：湖北省武汉市汉**纱帽街江下村**iv>法定代表人：刘玄，该公司董事长。被执行人：刘玄，男，汉族，1972年8月25日出生，住重庆市沙坪坝区。复议申请人湖北正兴中企投资担保有限公司（以下简称正兴公司）不服湖北省武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）于2019年10月9日作出的（2019）鄂01执异685号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。武汉中院在执行湖北明想集团有限公司（以下简称明想公司）申请执行湖北天地重工有限公司（以下简称天地公司）、武汉天捷重型装备股份有限公司（以下简称天捷公司）、刘玄金融借款合同纠纷一案过程中，作出（2017）鄂01执923、924号之一执行裁定，拍卖被执行人天地公司名下房地产。正兴公司不服，向该院提出书面异议。正兴公司异议称，武汉中院于2019年7月3日作出的（2017）鄂01执923、924号之一执行裁定书严重损害其合法权益，请求依法中止对所涉标的物的拍卖程序。具体理由：1、其对拍卖标的物享有的20年租赁权合法有效，并经武汉市江夏区人民法院（以下简称江夏区法院）生效判决确认。2013年5月10日，天捷公司与出借人张凤兰、担保人正兴公司签订《借款合同》，天捷公司向张凤兰借款2000万元，正兴公司提供担保。2014年1月10日，天捷公司的子公司天地公司与张凤兰、正兴公司签订《房屋土地厂房租赁合同》，约定天地公司将坐落于湖北省武汉市江夏区五里界街东湖村、中洲村的食堂（房屋所有权证号：武房权证夏字第**，面积：1658.13平方米）、厂房（房屋所有权证号：武房房权证夏字第**，积：33542.02平方米）、位于湖北省武汉市江夏区五里界街东湖村、中洲村土地【证号夏国（2009）第165号，面积40858.21平方米、证号夏国（2009）第527号面积25301.19平方米】等全部房产、土地及设施出租给张凤兰抵付借款本息。因正兴公司于2014年代天捷公司偿还了张凤兰的借款，依照三方合同约定，正兴公司取得张凤兰作为承租人在《房屋土地厂房租赁合同》项下的权利。上述事实已由武汉中院（2016）鄂01民初1263号民事判决书予以确认。2018年9月，江夏区法院作出（2018）鄂0115民初5432号民事判决，确认正兴公司、天地公司以及张凤兰于2014年1月10日签订的《房屋土地厂房租赁合同》有效，确认上述合同第七条约定即张凤兰将上述合同约定的全部权利义务自动转让给正兴公司有效；确认正兴公司为上述合同权利义务转让后的承租人，享有上述合同中约定的全部权利义务；确认正兴公司应按上述合同第四条约定，按每月30万元租金计价，按其代偿2000万元本金及利息抵扣使用上述合同约定的房产、土地及设施租金。2、正兴公司为承租涉案不动产的20年所需全部租金已支付完毕。武汉中院查明，兴业银行股份有限公司武汉分行（以下简称兴业银行武汉分行）申请执行天地公司、天捷公司、刘玄金融借款合同纠纷二案，该院在审查过程中，根据兴业银行武汉分行的申请，分别于2017年3月2日作出（2017）鄂01民初87号、（2017）鄂01民初97号民事裁定，冻结天地公司、天捷公司、刘玄银行存款27747677.64元、82199999.23元，如银行存款不足，查封、扣押相应价值的其他财产。2017年3月14日，该院分别作出（2017）鄂01执保65号、66号协助执行通知书，查封天地公司名下位于江夏区五里界街东湖街村、中洲村的土地使用权（证号：夏国用（2010）第673号）；查封天地公司名下位于江夏区五里界街东湖街村、中洲村的房产（证号：武房权房权证夏字第**，：1658.13平方米）；证号：武房权证房权证夏字第**，33542.02平方米）。于2017年3月14日向江夏区不动产登记中心送达上述法律文书。2017年4月27日，武汉中院分别作出（2017）鄂01民初87号、（2017）鄂01民初97号民事判决书，上述法律文书已发生法律效力。因天地公司、天捷公司、刘玄均未自动履行义务，权利人兴业银行武汉分行于2017年7月3日向该院申请执行，该院分别以（2017）鄂01执923号、924号立案执行。在执行中，申请执行人向该院申请对被执行人天地公司名下位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、中洲村食堂（房屋所有权证号：武房权证夏房权证夏字第**，658.13平方米）、单层厂房（房屋所有权证号：武房权证夏字房权证夏字第**，542.02平方米）、位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、中洲村双职工宿舍**（房屋所有权证号：夏**，建筑面积：3235.08平方米）、位、位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、中洲村单身公寓楼**屋所有权证号：夏2012008：夏**56.23平方米）及项下土地使用权（土地使用权证号：夏国用（2010）第673号，面积：65885.26平方米）（以下简称案涉房地产）进行拍卖。武汉阳光房地产估价有限责任公司（以下简称阳光公司）接受该院委托，作出武阳房估字（2018）第Z0035号《房地产估价报告书》，评估价值16822.92万元。2019年7月3日，该院作出（2017）鄂01执923号、924号之一执行裁定，拍卖被执行人天地公司名下的上述案涉房地产、拍卖被执行人天地公司、天捷公司名下位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、中洲村的无证房产、机器设备（详见清单）。另查明，原告正兴公司诉被告天地公司、第三人张凤兰确认合同效力纠纷一案，江夏区法院于2018年10月23日作出（2018）鄂0115民初5432号民事判决，认定（摘录）：“天地公司与第三人张凤兰及正兴公司于2014年1月10日签订了一份房屋土地厂房租赁合同，约定：天地公司自愿将坐落于武汉市江夏区五里界街东街村中洲村天地公司的食堂（房屋所有权证号：武房权证夏字第房权证夏字第**，：武房权证夏字第×房权证夏字第**（：武房权证夏字第××房权证夏字第**，房权证夏字第**房权证夏字第**地21平方米、证号夏国（2010）第527号）等全部房产、土地及设施出租给张凤兰，用以抵付差欠第三人的借款本息”。判决：确认正兴公司、天地公司及张凤兰于2014年1月10日签订的《房屋土地厂房租赁合同》有效；确认上述合同第七条约定即第三人张凤兰将上述合同约定的全部权利义务自动转让给正兴公司有效；确认正兴公司为上述合同权利义务转让后的承租人，享有上述合同中给定的全部权利义务；确认正兴公司应按上述合同第四条约定，按每月30万元租金计价，按其已代偿2000万元本金及利息抵扣使用上述合同约定的房产、土地及设施租金，租期自2014年12月26日起履行至2034年1月9日止。还查明，武汉中院根据明想公司的申请，于2018年9月14日作出（2018）鄂01执异1066号执行裁定，变更申请人明想公司为该院（2017）鄂01执924号执行案的申请执行人。同日，该院作出（2018）鄂01执异1069号执行裁定，变更申请人明想公司为该院（2017）鄂01执923号执行案的申请执行人。还查明，武阳房估字（2018）第Z0035号《房地产估价报告书》送达后，正兴公司申请价格专家听证会。阳光公司根据专家听证会的意见，重新作出武阳房估字（2018）第Z0167号《房地产估价报告》，并申明，此前送达的Z0035号评估报告作废。武阳房估字（2018）第Z0167号《房地产估价报告》送达正兴公司后，该公司对该评估报告向该院执行实施部门提出书面的异议：1.该报告中存在重大遗漏，未体现标的物的租赁情况未对遗漏地块进行评估。2.未考虑执行异议人实际已经预付的租金。3.对评估方法选取不当以致对标的物估价畸低。4.没有提及执行异议人作为承租人的优先购买权。该院于2019年2月2日作出（2017）鄂01执923、924号回复：1、你公司是否实际已经预付租金与本案的执行无关，不属于评估范围。2、你公司与被执行人天地公司签订的房屋土地厂房租赁合同，实质上是天地公司以其房屋使用权抵债欠债的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。故你公司对本院拟拍卖的案涉房地产中的厂房、食堂不享有优先购买权。3、你公司提出的第1个和第3个问题由阳光公司回复。正兴公司不服，向该院提出执行异议。针对正兴公司提出的异议，武汉中院于2019年7月2日分别作出（2019）鄂01执异239号和（2019）鄂01执异239号之一执行裁定书，对正兴公司提出的异议分别予以答复。其中（2019）鄂01执异239号之一执行裁定书认为：异议人所提异议理由及请求主要涉及该院（2017）鄂01执923号、924号回复第2项以及Z0167号评估报告、阳光公司所作的回复。根据相关规定，异议人所提部分异议的救济途径为向上级法院申请复议，部分异议的救济途径为向该院提出异议之诉。为方便论述，该裁定就异议人所提异议理由及请求涉及该院（2017）鄂01执923号、924号回复第2项之部分评述如下：首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，该院于2017年3月14日查封案涉房地产中的厂房、食堂及项下土地，江夏区人民法院于2018年10月23日作出的（2018）鄂0115民初5432号民事判决书在上述房地产被查封之后，异议人以此为由提出排除执行异议的，该院不予支持。其次，正兴公司与被执行人天地公司签订的房屋土地厂房租赁合同，实质上是天地公司以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，双方之间形成的是债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系。不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。正兴公司对该院拟拍卖的案涉房地产中的厂房、食堂不享有优先购买权。该院（2017）鄂01执923号、924号回复的第2项内容于法有据，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定驳回正兴公司关于撤销该院于2019年2月2日作出的（2017）鄂01执923、924号回复第2项内容的异议请求。并赋予正兴公司对原判决、裁定提出申诉或向执行法院提起执行之诉的权利。武汉中院审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款“案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理”的规定，案外人正兴公司基于2014年1月10日签订的《房屋土地厂房租赁合同》和江夏区法院（2018）鄂0115民初5432号民事判决书，以其对上述合同中所涉不动产享有租赁权，从而对本院拍卖标的物中的部分不动产享有优先购买权为由，提出异议。该院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定作出（2019）鄂01执异239号之一执行裁定，驳回正兴公司的异议请求，并赋予该公司对原判决、裁定提出申诉或向执行法院提起执行之诉的权利。现正兴公司再次以上述《房屋土地厂房租赁合同》和（2018）鄂0115民初5432号民事判决书为依据，对该院拍卖的同一标的提出异议，依法应不予受理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的规定，武汉中院于2019年10月9日作出（2019）鄂01执异685号执行裁定，驳回正兴公司的异议申请。正兴公司向本院申请复议称，1、明想公司不具备本案申请执行人的主体资格。2、武汉中院（2019）鄂01执异685号执行裁定认定事实错误。首先，该裁定未对正兴公司是否就拍卖标的享有合法租赁权的问题进行回应，存在重大遗漏；其次，该公司对案涉房地产享有合法租赁权，对案涉房产的拍卖应适用“买卖不破租赁”，武汉中院（2019）鄂01执异685号执行裁定认为不应该在评估报告中反映其租赁权是错误的。3、武汉中院（2019）鄂01执异685号执行裁定适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（一）项“该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持”的规定，支持复议申请人的复议请求。4、作为本案拍卖依据的武阳房估字（2018）第Z0167号《房地产估价报告》瑕疵众多、结果失真，损害了其权益，不能作为案涉房地产的拍卖依据。首先，阳光公司选取的评估方法错误。其次，阳光公司评估中完全没有考虑评估对象带租拍卖的事实。再次，评估报告评估价值畸低。另外，评估报告中遗漏了部分地块。5、正兴公司享有30年、价值在预付租金2700万元以上的租赁权。6、兴业银行与明想集团的债权转让涉嫌违法犯罪，可能导致案涉房地产拍卖无效。综上，请求：1、撤销武汉中院（2019）鄂01执异685号执行裁定；2、撤销武汉中院（2017）鄂01执923、924号之一执行裁定；3、依法对案涉房地产进行重新评估；4、依法裁定正兴公司对案涉房地产享有承租权和优先购买权，并在评估报告和拍卖公告中体现其承租权和优先购买权；5、依法调取案涉房地产的建设规划资料；6、依法认定正兴公司享有20年承租权的价值在2700万元以上；7、依法查明明想集团是否具备本案申请执行人的适格身份；8、依法中止对案涉房地产的拍卖程序。本院查明，武汉中院查明事实属实。另查明，2018年9月7日，正兴公司异议称其对武汉中院（2017）鄂01执923、924号执行裁定、拍卖公告所拍卖被执行人天地公司位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、中洲村食堂、厂房、土地等全部房产享有优先购买权，该执行裁定及拍卖公告没有通知异议人享有优先购买权，法院在处置上述资产时，除应优先扣除承租人的财产价值外，应当书面通知异议人优先购买。故异议请求武汉中院停止拍卖，纠正错误，以确保正兴公司作为承租人的优先购买权得以实现。武汉中院审查后于2018年10月26日作出（2018）鄂01执异1228号执行裁定驳回其异议请求。还查明，正兴公司对评估报告提出异议后，武汉中院针对其涉及该院（2017）鄂01执923号、924号回复第2项之部分即正兴公司是否对案涉标的物享有租赁权及优先购买权问题进行审查后，认为“正兴公司与被执行人天地公司签订的房屋土地厂房租赁合同，实质上是天地公司以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，双方之间形成的是债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系。不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。正兴公司对本院拟拍卖的案涉房地产中的厂房、食堂不享有优先购买权”，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，于2019年7月2日作出（2019）鄂01执异239号之一裁定，驳回了正兴公司的异议请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款规定“案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理”。本案案外人正兴公司就案涉财产的评估、拍卖均提出案外人异议并被武汉中院（2019）鄂01执异239号之一裁定驳回，现其再次就同一执行标的提出异议，依照上述法律规定应不予受理。武汉中院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款的规定，裁定驳回正兴公司的异议申请，适用法律正确，并无不当，应予以维持。关于变更明想集团为本案申请执行人是否正确的问题，正兴公司作为案外人，其提出该项异议主体不适格，本院依法不予审查。综上，武汉中院（2019）鄂01执异685号执行裁定查明事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回湖北正兴中企投资担保有限公司的复议申请，维持湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01执异685号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  杨源俊审判员  张 磊审判员  吴爱华二〇一九年十二月十七日法官助理郭小燕书记员  张 冉