湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘03民终1859号上诉人（原审原告）：罗霄山，男，1973年11月7日出生，汉族，住湖南省湘乡市。上诉人（原审被告）：湘乡家缘房地产中介有限责任公司，住所地湘乡市东山办事处书院路教师新村东山雅苑二期10栋506号。法定代表人：黄诗惠。上诉人罗霄山因与上诉人湘乡家缘房地产中介有限责任公司（以下简称家缘公司）合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院作出的（2019）湘0381民初2085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人罗霄山上诉请求：一、撤销湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381民初2085号民事判决，改判上诉人家缘公司向罗霄山支付违约金50000元；二、一、二审诉讼费由家缘公司承担。事实和理由：双方当事人在2018年10月15日的《房屋独家代理委托书》中约定，家缘公司自2018年10月15日至2019年4月15日取得罗霄山名下房屋的销售独家代理权，如果在该委托期限内未将房屋卖出，则家缘公司在委托期限届满后应立即自行按合同约定的价格购买该房屋，否则家缘公司在一个月内向罗霄山支付该房屋合同价款金额的百分之二十作为违约金。家缘公司在委托期限内未将该房屋卖出，已构成违约，应当依约承担违约责任，向罗霄山支付违约金。上诉人家缘公司答辩称，在签订合同的时候，罗霄山并未将该房屋发生过意外事故的事实告知家缘公司，因此家缘公司无法将该房屋卖出是有原因的，家缘公司不存在违约行为。上诉人家缘公司上诉请求：一、撤销湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381民初2085号民事判决，依法改判家缘公司不承担违约责任；二、一、二审诉讼费用由罗霄山负担。事实和理由：2018年10月15日，罗霄山与家缘公司签订了一份《房屋独家代理委托书》，由罗霄山委托家缘公司销售一套旧房屋。罗霄山家保姆在该房屋纱窗上搞卫生时，因纱窗固定不好，连人带纱窗跌落造成保姆摔死。罗霄山向家缘公司故意隐瞒了上述严重影响销售的关键事实，致使家缘公司的多位客户在得知上述情况后拒绝购买，该房屋最终不能成功销售。上诉人罗霄山答辩称，一、双方当事人在《独家代理委托书》仅约定房屋有严重破损或者重大安全隐患，我方才负有告知义务。罗霄山未将房屋内发生过意外事故的情况告知家缘公司，不构成家缘公司不履行合同的理由。二、意外事故发生在六年前，在同栋另外一个单元也发生过类似的事情，但已经交易过多次了，房屋发生意外事故并不会影响房屋的销售。罗霄山向一审法院起诉请求：一、判令家缘公司按照罗霄山与家缘公司签订的《房屋独家代理委托书》之规定支付违约金50000元给罗霄山；二、本案诉讼费用由家缘公司承担。一审法院认定事实：2018年10月15日，罗霄山（甲方）与家缘公司（乙方）签订《独家代理委托书》，委托书第一条约定出售房屋的内容，包括物业地址为湘乡市昆仑桥办事处东山路41号01栋304【不动产权证号为湘（2017）湘乡市不动产权0009142，权利人为罗霄山】，建筑面积为106.05平方米，售价为不低于302800元，委托期限为2018年10月15日至2019年4月15日等；第二条约定甲方义务，包括甲方指定乙方为该房屋出售的独家代理公司等；第三条约定乙方义务，包括在委托期限内，如乙方违约，已支付的10000元押金自动转为违约金等；第四条为双方对溢价的约定，即双方约定的委托价为甲方最低成交房价，若乙方代理最终售价高于委托价，则超出部分价款甲方同意作为支付乙方的居间服务费、信息咨询服务费、装修费用；第八条约定如果乙方在委托期限内未能将合同约定房屋售出，则乙方在委托期限期满后立即自行按合同约定的价格购买该房屋，否则乙方需在一个月内向甲方支付该房屋本合同价款金额百分之二十作为违约金；委托书还约定了双方的其他权利义务。《独家代理委托书》签订后，家缘公司向罗霄山支付了押金10000元。家缘公司在2019年4月15日前未将委托书约定的房屋售出。之后，双方曾进行协商未果。2019年6月7日，湖南法至律师事务所向家缘公司发出《律师函》，要求其在7日内将违约金50000元给付给罗霄山。家缘公司未予回复，罗霄山遂诉至原审法院。一审法院认为，罗霄山与家缘公司之间签订的《独家代理委托书》兼具委托合同与居间合同的法律特征，该委托书是双方当事人的真实意思表示，形式合法，内容未违反法律、行政法规的规定，应当认定为有效，双方当事人应当按照委托书的约定履行各自的义务。家缘公司在委托书约定的期限内未将房屋售出，又未按照约定自行购买房屋，其行为构成违约，应当向罗霄山承担违约责任，即向罗霄山支付违约金。但是，罗霄山主张的违约金过高，虽然家缘公司未到庭提出对过高的违约金予以减少的请求，原审法院以家缘公司的违约行为给罗霄山造成的实际损失为基础，结合委托书的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，确定本案违约金的金额为30280元。因双方在委托书中约定押金可自动转为违约金，家缘公司已向罗霄山支付的押金10000元可以抵扣相应违约金，家缘公司实际还应向罗霄山支付违约金20280元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三百九十六条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、由家缘公司向罗霄山支付违约金20280元（不含已抵扣的押金10000元）。限判决生效后五日内履行完毕；二、驳回罗霄山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1050元，减半收取计525元，由家缘公司负担300元，罗霄山负担225元。经本院二审审理查明，2013年，罗霄山家雇请的保姆在案涉房屋窗台边搞卫生时，从窗台跌落身亡。罗霄山在与家缘公司签订《独家代理委托书》时，未将该事实告知家缘公司。除上述事实外，一审判决认定的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是家缘公司应否向罗霄山支付违约金。在《独家代理委托书》的订立过程中，双方均应如实向对方披露与订立合同相关的、足以影响双方决定缔约与否的重要事项。本案中，案涉房屋曾发生过屋内人员从房屋窗户摔落致死的意外事故。按照日常生活经验和民间习俗，该事件往往影响涉案房屋交易价格以及房屋买受人的购买意愿，应属影响家缘公司与罗霄山订立合同的重要事项，罗霄山应将该事件如实告知家缘公司。罗霄山隐瞒了上述情况，致使家缘公司基于对涉案房屋的错误认识，与其签订《独家代理委托书》，继而导致家缘公司无法按照《独家代理委托书》中约定的条件将案涉房屋售出。罗霄山未向家缘公司履行告知义务，有违诚实信用原则。因此，尽管家缘公司未能在委托期限内将案涉房屋售出，家缘公司无需承担违约责任，罗霄山应向家缘公司退还其已收取的10000元押金。上诉人罗霄山提出“家缘公司应当承担违约责任”的上诉意见，本院不予采纳。上诉人家缘公司认为其不应当承担违约责任的上诉理由成立，本院予以支持。综上，罗霄山的上诉请求不成立，本院予以驳回；家缘公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百二十条、第三百九十六条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381民初2085号民事判决；二、驳回上诉人罗霄山对上诉人湘乡家缘房地产中介有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费1025元，减半收取512.5元，由上诉人罗霄山负担；二审案件受理费525元，由上诉人罗霄山负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  赵 倩二〇一九年十二月十日代理书记员  罗春艳附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……