重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10279号上诉人（原审被告）：张忠于，男，1962年12月11日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：陈松，重庆海力律师事务所律师。上诉人（原审原告）：重庆犇通物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石杨路**11/**，统一社会信用代码915001070605158318。法定代表人：罗永兵，总经理。委托诉讼代理人：涂勋焘，重庆中世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶川勇，重庆中世律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆瑞安物业发展有限公司，住所地重，住所地重庆市九龙坡去石桥铺石杨路**信用代码9150010720286216XR。法定代表人：罗发清，总经理。委托诉讼代理人：孙小康，男，该公司员工。上诉人张忠于、上诉人重庆犇通物业管理有限公司（以下简称犇通物业公司）与被上诉人重庆瑞安物业发展有限公司（以下简称瑞安公司）物业服务合同纠纷一案，张忠于、犇通物业公司不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初17769号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月19日立案后，对本案进行了询问。上诉人张忠于的委托诉讼代理人陈松、上诉人犇通物业公司的委托诉讼代理人陶川勇、被上诉人瑞安公司的委托诉讼代理人孙小康到庭参加询问。本案现已审理终结。张忠于上诉请求：1、撤销原判，改判驳回犇通物业公司的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由犇通物业公司承担。主要事实和理由：瑞安公司于2019年5月28日才将案涉230个车位交付给张忠于，一审法院判决张忠于承担2019年4月11日至2019年5月28日的物业管理费没有事实依据。犇通物业公司与瑞安公司属于高度关联公司，存在为谋取不当利益滥用诉权的嫌疑。2019年4月11日至2019年5月28日期间案涉230个车位由瑞安公司与犇通物业公司实际控制占有使用并对外出租，张忠于保留追究该期间车位占有使用费的权利。根据物业管理条例第41条第二款和重庆市物业管理条例第42条第一款的规定，不应由张忠于交纳物业管理费。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。犇通物业公司辩称，张忠于的上诉请求不能成立，答辩意见同犇通物业公司的上诉意见一致。一审过程中提交的政府部门的备案许可及犇通物业公司与瑞安公司签订的前期物业服务合同，表明收费依据合法。瑞安公司述称，同意犇通物业公司的意见。犇通物业公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案上诉费由张忠于、瑞安公司承担。主要事实和理由：前期物业服务合同合法有效；拍卖公告明确载明标的物移交时可能涉及的物管……等欠费由买受人承担；2019年4月11日执行笔录记载的内容表明瑞安公司没有同意免除张忠于承担之前欠付的物业管理费的责任；2019年4月8日（2015）渝一中法民执字第01187号之七执行裁定载明案涉230个车位按现状归张忠于所有，犇通物业公司认为现状应当包含欠付物业管理费的情况。上述事实表明张忠于应当向犇通物业公司支付案涉车位之前欠付的物业管理费。犇通物业公司还认为，瑞安公司在以物抵债前有足够的资产偿还欠付的物业管理费，以物抵债后，在免除张忠于给付物业费义务的情况下，损害了犇通物业公司的合法权益。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，请二审法院依法支持上诉请求。张忠于辩称，答辩意见同张忠于的上诉意见一致。张忠于是通过以物抵债的方式获得案涉230个车位产权，拍卖公告对张忠于没有约束力。瑞安公司辩称，同意犇通物业公司的上诉请求。犇通物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令张忠于立即支付2015年1月20日至2019年5月28日华渝怡景苑小区的室内车位（共230个）的物业管理费853300元，并以853300元为基数，从2019年5月28日起至付清之日止，按每日千分之三标准向犇通物业公司支付资金占用损失；2、由张忠于承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月10日，瑞安公司（甲方）与犇通物业公司（乙方）签订了《华渝·怡景苑前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方为位于重庆市渝北区华渝·怡景苑高层住宅小区（还建房）提供物业服务。合同第五条约定：本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。车位物业管理费：室内停车位按70元／月·个收取。合同第六条约定：物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。合同第二十三条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、水费、电费、气费等费用的，按每日3‰的标准向乙方支付违约金。该合同已于2013年8月8日在重庆市渝北区房屋管理局备案。2016年1月5日、2017年1月5日、2018年1月5日、2018年9月10日、2019年5月31日，犇通物业公司向瑞安公司发出《关于华渝·怡景苑小区车位空置物管费结算的函》，分别要求瑞安公司向其支付2015年1月至2015年12月的车位空置管理费191520元（228个车位×70元/个×12个月）、2015年1月至2016年12月车位空置管理费383040元（191520元+228个车位×70元/个×12个月）、2015年1月至2017年12月的空置管理费574560元（383040元+228个车位×70元/个×12个月）、2015年1月至2018年9月车位空置管理费718200元（574560元+228个车位×70元/个×9个月）、2015年1月至2019年5月车位空置管理费853300元（该函件中，载明：由于属于贵司的车位共计230个车位，实际结算了228个车位的费用，从2015年1月-2019年5月车位差额的物管费为：2个车位×70元/个×53个月）。张忠于对上述函件的真实性均不予以认可，称前四份函件中载明的车位为228个，与案涉车位230个数量不一致，且犇通物业公司与第三人从2015年至2019年对228个车位多次进行结算，但一直未支付相应物管费，不符合常理，存在明显的恶意串通行为。2018年12月12日，重庆市第一中级人民法院发布《重庆市渝北区裙楼［车位号］车位拍卖公告》，上载明：一、拍卖标的：位于重庆市渝**裙楼［车位号］车位……六、特别说明：标的物移交时可能所涉及的物管、大修基金、前期应缴未缴的税（费）、水、电、气、闭路等欠费由买受人自行承担。2019年4月8日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民执字第01187号之七执行裁定书，裁定：一、解除一审法院（2015）渝一中法民执字01187号之二执行裁定书对被执行人重庆瑞安物业发展有限公司所有的、位于重庆市渝**裙楼230个车位（详见重庆瑞安物业发展有限公司“华渝．怡景苑”以物抵债车位清单）的查封。二、将被执行人重庆瑞安物业发展有限公司所有的、位于重庆市渝**裙楼230个车位（详见重庆瑞安物业发展有限公司“华渝．怡景苑”以物抵债车位清单）按现状归申请执行人张忠于所有，抵偿其相应债权，抵偿金额为1749.3912万元。前述以物抵债房产转移登记涉及的对应土地出让金、过户税费均由申请执行人张忠于承担。三、待具备办理产权转移登记条件，申请执行人张忠于可持本裁定书到登记机构办理产权登记手续。该裁定书中载明：已经发生法律效力的（2015）渝高法民终字第00393民事判决书确定被执行人重庆瑞安物业发展有限公司、解庆柏向申请执行人张忠于支付2200万元及利息。执行中，因被执行人重庆瑞安物业发展有限公司、解庆柏未全部履行生效法律文书确定的义务。一审法院于2017年1月20日以（2015）渝一中法民执字01187号之二执行裁定预查封了被执行人重庆瑞安物业发展有限公司应分得的、位于重庆市渝**裙楼230个车位。执行中，申请执行人张忠于向一审法院申请拍卖前述标的物以实现其债权。一审法院于2018年8月14日作出（2015）渝一中法民执字第01187号之六执行裁定书裁定拍卖上述被执行人重庆瑞安物业发展有限公司所有的、位于重庆市渝**裙楼230个车位。但上述230个车位经二次拍卖流拍。第二次拍卖流拍价为1749.3912万元。现申请执行人张忠于书面申请以第二次流拍价1749.3912万元要求以物抵债。申请执行人的请求，符合法律规定，应予准许。2019年5月28日，张忠于从瑞安公司处接受了案涉230个车位。同日，张忠于（甲方）与犇通物业公司（乙方）签订了《华渝·怡景苑物业服务合同》，约定甲方委托乙方为位于重庆市渝北区华渝·怡景苑高层住宅小区（还建房）提供物业服务。另查明，在重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民执字第01187号案件中，2019年4月11日执行笔录载明：陈（执行人员陈世文）：今天我们把230个车位过户裁定书送达给你们重庆瑞安物业发展有限公司。车位涉及交付问题，有租赁否？罗（瑞安公司代理人罗发宝）：有租赁。但公告说了物业管理费由买受人承担。我们配合车位交付。陈：除了230个车位抵偿后，加上已执行到位的1700万元，张忠于愿意承担拍卖费、评估费、诉讼费等，同意执行完毕结案。同时，九龙坡查封房子可以解封。车位的对应的土地出让金及税费由张忠于来承担。从裁定生效之日，物管费及水电费由张忠于承担，之前的物管费不应由他承担。罗：凭结案通知及这230个车位的过户裁定，我们公司承认这个义务并完成230个车位的交付。庭审中，犇通物业公司陈述：根据重庆市第一中级人民法院于2018年12月12日发布的《重庆市渝北区裙楼［车位号］车位拍卖公告》第六条第5款，我方有权要求张忠于承担案涉车位交付前的物管费，当时把物管费承担纳入拍卖公告中系因瑞安公司欠了很多钱，无支付能力，物管费实际由我方贴钱进行，我方向一中院说明该情况后，才将物管费纳入债权处置中。我方对张忠于系根据以物抵债取得案涉车位无异议，但张忠于是在拍卖公告流拍后提出的以物抵债，且拍卖和以物抵债是一个整体，是为了保护张忠于的利益，故拍卖公告中载明的权利义务均应由张忠于承担。张忠于陈述：我不清楚拍卖公告中载明的由买受人承担物管费的内容，但我方系基于与瑞安公司的以物抵债协议取得案涉车位的产权，拍卖和以物抵债是两个独立的行为，拍卖公告前的条件在我方未明确认可的情况下不能约束我方。一审法院认为，关于张忠于是否应向犇通物业公司支付案涉230个车位在2015年1月20日至2019年5月28日期间的物业管理费853300元的问题，首先，重庆市第一中级人民法院于2019年4月8日作出的（2015）渝一中法民执字第01187号之七生效裁定，认定张忠于承担案涉230个车位转移登记所涉及的对应土地出让金、过户税费，并未认定张忠于承担相应的物管费。其次，虽《重庆市渝北区裙楼［车位号］车位拍卖公告》中载明案涉车位移交时可能所涉及的物管等欠费由买受人自行承担，但（2015）渝一中法民执字第01187号之七裁定书中载明的是案涉230个车位经二次拍卖流拍，张忠于书面申请以第二次流拍价1749.3912万元要求以物抵债，即张忠于取得案涉车位系基于其与瑞安公司的以物抵债，并非通过竞拍购得，故拍卖公告对张忠于无约束力。最后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。（2015）渝一中法民执字第01187号之七裁定书于2019年4月11日送达给张忠于，故其于当日取得案涉230个车位的所有权，成为相应车位的业主，受到《华渝·怡景苑前期物业服务合同》的约束。2019年4月11日之后案涉230个车位均接受了犇通物业公司的物业服务，故张忠于应向犇通物业公司支付这些车位从2019年4月11日至2019年5月28日期间的物业管理费。虽然2019年4月11日至2019年5月28日期间，案涉230个车位并未交付给张忠于，但交付车位的义务人是瑞安公司，并非犇通物业公司，张忠于以瑞安公司未交付车位为由拒绝向犇通物业公司支付物业管理费，理由不能成立。综上，对犇通物业公司要求张忠于支付2019年4月11日至2019年5月28日华渝怡景苑小区的室内车位（共230个）的物业管理费25275.27元（70元／月·个×230个×20天÷30天＋70元／月·个×230个×28天÷31天）的诉讼请求，一审法院予以支持，其余物业管理费一审法院不予支持。关于违约金。因张忠于系通过执行过程中瑞安公司以物抵债的方式取得案涉230个车位的所有权，并非如一般购房者通过向开发商购买的方式取得，且其与犇通物业公司之间就车位交付前（2019年5月28日前）的物业管理费支付问题存在争议，张忠于因此而暂未向犇通物业公司支付该期间物业管理费，尚不构成逾期支付，故对犇通物业公司要求张忠于支付物业管理费的资金占用损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告张忠于于本判决生效后三日内支付原告重庆犇通物业管理有限公司位于2019年4月11日至2019年5月28日期间华渝怡景苑小区的室内车位（共230个）的物业管理费25275.27元；二、驳回原告重庆犇通物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12330元，减半收取6165元，由原告重庆犇通物业管理有限公司负担5980元，由被告张忠于负担185元。”二审中，当事人均未举示新证据。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案争议焦点为张忠于对瑞安公司就案涉230个车位欠付的2019年4月11日前的物业管理费是否负有支付责任以及对案涉230个车位所涉及的2019年4月11日至2019年5月28日期间的物业管理费是否负有支付责任。现针对争议焦点评判如下：1、关于张忠于对瑞安公司就案涉230个车位欠付的2019年4月11日前的物业管理费是否负有支付责任的问题。首先，张忠于对案涉230个车位的所有权是基于以物抵债的裁定而取得，其自愿用瑞安公司所有的案涉230个车位以二次拍卖流拍价抵偿其相应债权，虽抵偿价款金额源于拍卖价，但并非拍卖所得，故张忠于不受拍卖公告的约束。其次，（2015）渝一中法民执字第01187号之七裁定书载明车位按现状归张忠于所有，此处的“现状”应仅指客观表象，而不应扩大解释为包含附着在该车位上面的所有债务，且张忠于已自愿承担了拍卖费、评估费、诉讼费等，在没有约定且张忠于不认可由其支付所欠物业管理费的情况下，判由张忠于承担该责任，明显对其不公平。再次，关于犇通物业公司提出的以物抵债后若免除张忠于给付之前的物业管理费责任的做法，会侵害犇通物业公司合法债权的问题，张忠于对于瑞安公司的债权已经过生效法律文书予以确认并对案涉230个车位采取了查封的强制措施，而犇通物业公司对瑞安公司的债权并无相应法律文书予以确认，拍卖公告中提到可能涉及物管而没有对此予以认定，即使债权属实，也并非具有优先受偿权，故犇通物业公司提出的合法权益受损的说法没有相应事实予以支撑。综上，张忠于依法于2019年4月11日取得案涉230个车位的所有权，故犇通物业公司要求张忠于承担2019年4月11日之前的物业管理费，没有事实和法律依据，本院不予支持。2、关于张忠于对案涉230个车位所涉及的2019年4月11日至2019年5月28日期间的物业管理费是否负有支付责任的问题。张忠于依据以物抵债的生效裁定于2019年4月11日取得案涉230个车位的所有权，并非直接从开发商处购买所得，则其有权自当日开始行使其物权，并相应履行其义务，权利与义务应相辅相成。虽然瑞安公司实际于2019年5月28日才将案涉230个车位交付张忠于，但该交付时间不影响张忠于对其物权的行使。故张忠于应向犇通物业公司支付2019年4月11日至2019年5月28日期间的物业管理费。综上所述，张忠于、犇通物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12330元，由上诉人张忠于负担417元，由上诉人重庆犇通物业管理有限公司负担11913元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  闫信良审 判 员  郑 泽二〇一九年十二月十七日法官助理  王 玲书 记 员  张冬梅