河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21631号上诉人（原审被告）：王海丰，男，1986年7月25日出生，汉族，无业，住河南省温县。被上诉人（原审原告）：郑州紫晨酒店管理有限公司，住所地郑州市郑东新区七里河南路**华丰灯饰界**东主楼****。法定代表人：王盼，总经理。委托诉讼代理人：李坤阳，河南予顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳增超，河南予顺律师事务所律师。原审被告：王熙华，男，1984年7月10日出生，回族，无业，住郑州市金水区。上诉人王海丰因与被上诉人郑州紫晨酒店管理有限公司、原审被告王熙华房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初7705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王海丰上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。与河南华丰投资有限公司签订《租赁合同》的主体是王盼而非被上诉人，王盼与河南华丰投资有限公司之间的租赁关系不能被视为被上诉人与河南华丰投资有限公司之间的租赁关系；一审判决认定上诉人支付管理费错误。故请求二审依法纠正。郑州紫晨酒店管理有限公司公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。王熙华未答辩。郑州紫晨酒店管理有限公司向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的租赁合同；2．判令二被告支付拖欠的租金、管理费438,149.5元，并从起诉之日起按年利率24%支付违约金；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月16日，张扬（甲方、出租人）与王海丰（乙方、承租人）签订编号为003的《租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方的位于郑州市郑东新区商都路××灯饰界设计师大厦××、××、××、××、××、××室，共计465.39平方米，租金每平方米每月15.5元，免租期（包含装修期）3个月，租金共计21,640元，每三个月缴纳一次，每次应提前15天缴纳，租金每年递增5%，租赁期限为5年。乙方未按合同约定时间和金额足额缴纳租金的，甲方将下发《催缴通知单》，并自迟缴之日起，按日加收所欠金额1%的违约金，逾期15个工作日，仍未缴足所欠租金及违约金的，甲方有权单方解除合同。双方还约定房租付款账户为王盼的银行账户。此外，紫晨酒店还提交甲方为张扬、乙方为王海丰的《服务协议》，该协议显示双方约定管理费起步价为每月30元/㎡，三个月管理费41,885元，每三个月缴纳一次，每年递增5%。乙方应按时缴纳管理费，未按协议约定时间和金额足额缴纳管理费的，自迟缴之日起，按日加收所欠金额1‰的违约金。该协议第五条第7项载明：本协议与编号003的《物业租赁合同》相配套使用，若《物业租赁合同》自然终止或提前解除，该《物业服务协议》同时终止或提前解除。《服务协议》尾部甲方处有张扬的签字，乙方处未有签字。另，紫晨酒店称，王海丰共缴纳租金及物业费共190,575元，其中50,000元无收据，并提交相应收据，收据上显示收取的是租金及物业费。另查明，紫晨酒店系自然人独资，成立于2016年7月19日，法定代表人为王盼，张扬为监事。2015年3月16日，河南华丰投资有限公司（甲方、出租方）与王盼（乙方、承租方）签订《租赁合同》，双方约定甲方将位于郑州市郑东新区商都路七里河南路39号华丰灯饰界四期东主楼南单元的房屋出租给乙方，楼宇地上一层入户大堂及楼宇裙楼以上的五层至十四层租金按每月30元/㎡计算，租金每两年递增10%。2016年3月8日，双方另签订《物业服务协议》，约定2016年11月1日至2018年10月31日的管理费为每月15元/㎡。再查明，2018年10月8日，张扬（甲方、出租方）与王海丰（乙方、承租方）签订《租赁合同（补充协议）》，该补充协议将房租付款账户变更为张扬的银行账户，且该协议载明“截至2018年10月1日，甲、乙双方签订的租赁合同，无任何违约事项，乙方可以正常使用租赁合同项下的房屋”。对该协议，紫晨酒店称张扬已离职，该协议系张扬与王海丰私下签订。一审法院认为，依据2015年3月16日王盼与河南华丰投资有限公司签订的《租赁合同》、2016年3月16日张扬与被告王海丰签订的《租赁合同》以及下列事实：原告系独资公司，其股东为王盼，张扬为原告监事，合同约定房租收款账户为王盼的银行账户，可以认定2016年3月16日《租赁合同》的出租方系原告紫晨酒店，而非张扬，是原告与被告王海丰履行《租赁合同》，而非张扬在履行《租赁合同》，被告王海丰辩称原、被告之间不存在租赁关系，与事实不符，本院不予采纳。被告王海丰于2018年11月1日起不再实际使用该房屋，且违反合同的约定，拖欠租金及服务费，双方已不再实际履行该合同，因此，对于原告要求解除《租赁合同》的诉请，本院予以支持。关于原告主张租金及管理费的问题，根据原告提交的与河南华丰投资有限公司签订的《租赁合同》、《物业服务协议》及原告提交的收费票据，可以认定原告所称被告王海丰承租涉案房屋租金为15.5元/㎡，管理费为30元/㎡。关于被告王海丰提交的《租赁合同（补充协议）》，该补充协议虽系原告监事张扬与被告王海丰所签，但该补充协议的内容与本院查明的事实不符，因此，对于该《租赁合同（补充协议）》，本院不予采信。关于原告要求被告王熙华支付租金及物业费的诉请，因履行《租赁合同》主体为原告紫晨酒店与被告王海丰，且原告提交的借条与本案非同一法律关系，不能证明被告王熙华有支付租金的义务，因此，对于该诉请，本院不予支持。综上，原告与被告王海丰签订的《租赁合同》合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。原告依约向被告王海丰提供出租房屋，被告王海丰未按合同约定按时支付租金及管理费，应当承担相应的违约责任。根据原、被告双方提交的证据以及庭审陈述，可认定被告王海丰于2016年3月16日至2018年10月31日实际租赁涉案房屋，租赁期间为31个月15天，扣除合同约定的3个月的免租期，被告王海丰应支付原告28个月15天的租金，原告主张按31个月计算，超出应支付租金的租赁期间，故本院认为被告王海丰向原告支付28个月15天的租金即可，原告超出部分，本院不予支持。经计算，租金和管理费共计632,478.1元。扣除被告王海丰已支付租金和管理费共计190,575元，剩余441,903.1元租金及管理费未支付。原告主张被告王海丰支付拖欠的租金、管理费438,149.5元，放弃其余部分，本院予以支持。根据《租赁合同》的约定，被告王海丰未按时足额支付租金及管理费，自迟缴之日起，原告按日加收所欠金额1%的违约金，该违约金约定过高，原告主张自起诉之日起按年利率24%支付违约金，未超出相关法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告郑州紫晨酒店管理有限公司与被告王海丰于2016年3月16日签订的《租赁合同》；二、被告王海丰于本判决生效后十日内支付原告郑州紫晨酒店管理有限公司租金、管理费共计438,149.5元及违约金（自2019年5月28日起至实际支付之日起，按年利率24%计算）；三、驳回原告郑州紫晨酒店管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7,872元，由被告王海丰负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，被上诉人郑州紫晨酒店管理有限公司系自然人独资，成立于2016年7月19日，法定代表人为王盼，张扬为监事。2015年3月16日，河南华丰投资有限公司（甲方、出租方）与王盼（乙方、承租方）签订《租赁合同》，双方约定甲方将位于郑州市郑东新区商都路七里河南路39号华丰灯饰界四期东主楼南单元的房屋出租给乙方，楼宇地上一层入户大堂及楼宇裙楼以上的五层至十四层租金按每月30元/㎡计算，租金每两年递增10%。2016年3月8日，双方另签订《物业服务协议》，约定2016年11月1日至2018年10月31日的管理费为每月15元/㎡。2016年3月16日，张扬（甲方、出租人）与王海丰（乙方、承租人）签订编号为003的《租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方的位于郑州市郑东新区商都路××灯饰界设计师大厦××、××、××、××、××、××室，共计465.39平方米，租金每平方米每月15.5元，免租期（包含装修期）3个月，租金共计21,640元，每三个月缴纳一次，每次应提前15天缴纳，租金每年递增5%，租赁期限为5年。乙方未按合同约定时间和金额足额缴纳租金的，甲方将下发《催缴通知单》，并自迟缴之日起，按日加收所欠金额1%的违约金，逾期15个工作日，仍未缴足所欠租金及违约金的，甲方有权单方解除合同。双方还约定房租付款账户为王盼的银行账户。依据上述事实可以认定，2016年3月16日《租赁合同》中的出租方系郑州紫晨酒店管理有限公司，而非张扬，是郑州紫晨酒店管理有限公司与王海丰作为合同相对方在履行案涉《租赁合同》，而非王海丰和张扬在履行《租赁合同》。故王海丰关于其与郑州紫晨酒店管理有限公司之间不存在租赁关系的上诉理由无事实及法律依据，本院依法不予认可。二审中，王海丰主张其是基于对案外人张扬的信任而与之签订的案涉《租赁合同》，且已经在签订合同后向张扬支付了现金。但张扬在本案一、二审中均未出庭对上述情况予以确认，故对王海丰的该上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人王海丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,872元，由上诉人王海丰负担。本判决为终审判决。审判长 李 伟审判员 任 璐审判员 周 蕾二〇一九年十二月二日书记员 赵泽宇