湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1202民初4413号原告：魏普升，男，汉族，1992年3月16日出生，住湖北省南漳县。委托诉讼代理人：芦琳，湖北海舟律师事务所律师，一般代理。被告：章建红，男，汉族，1985年6月20日出生，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：章海清，系被告章建红父亲，特别授权。被告：咸宁悦居房地产经纪有限责任公司，住所地：咸宁市长安大道天化麻业综合楼07号门面。法定代表人：郑汶璐，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：艾勇、熊欣雨，湖北今天律师事务所律师，特别授权。原告魏普升诉被告章建红、咸宁悦居房地产经纪有限责任公司（以下简称悦居房地产公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏普升委托代理人芦琳、被告章建红委托代理人章海清、被告悦居房地产公司法定代表人郑汶璐及其委托代理人艾勇、熊欣雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏普升向本院提出诉讼请求：1、判令解除《存量房（居间）买卖合同》；2、判令被告章建红返还已付首付款25.5万元并支付25.5万元的违约赔偿责任；3、判令被告悦居房地产公司对章建红上述债务承担连带清偿责任。4、判令本案诉讼费、保全费等案件受理费由二被告承担。事实和理由：2019年5月28日，原告魏普升与被告章建红、悦居房地产公司签订《存量房（居间）买卖合同》，合同约定：章建红所售房屋为咸安区金桂路水榭花都A幢2单元703号房，房屋已设立抵押，抵押权人为湖北君创普惠商务信息咨询有限公司，抵押期限为2017年12月1日至2018年2月1日，甲方（章建红）与乙方（魏普升）协商约定，以首付款25.5万元作为保证金的方式办理赎楼，前提是甲方必须保证名下无任何的财产利益纠纷，名下房产无法院查封执行书，如银行成功办理赎楼手续，过户办证成功时，乙方承诺保证金作为首付款付给甲方；如乙方在银行成功办理赎楼手续，过户时甲方因个人原因不能过户成功时，甲方不能在5天内解决过户问题，乙方有权解除合同，甲方应立即退还乙方已付首付款25.5万元，并赔偿乙方双倍定金的违约金12万元；房屋转让价格为36万元；甲乙双方通过悦居房地产公司居间介绍成交。合同签订后，原告于2019年5月28日向悦居房地产公司支付4000元介绍费，后又于2019年6月2日向悦居房地产公司支付首付款25.5万元，但在办理过户登记过程中，原告方得知广东省深圳市龙华区人民法院已于2018年对案涉房屋进行查封，查封期限自2018年12月6日起至2021年12月5日止。原告认为，被告章建红故意隐瞒案涉房屋被法院查封事实并对外出让，构成严重违约，被告悦居房地产公司作为居间人未勤勉、谨慎的对出售房屋进行调查，存在重大过错，应当承担损害赔偿责任，故原告诉至法院。被告章建红辩称，房屋被查封自己不知情，请求法院依法处理。被告悦居房地产公司辩称，1、因原被告签订的是存量房买卖合同，根据合同约定被告公司已经履行了合同义务，故无需承担连带清偿责任。2、原告要求赔偿25.5万元无事实及法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方提供的有效证据，结合本案的事实，本院认定事实如下：2019年5月28日，原告魏普升与被告章建红、悦居房地产公司签订《存量房（居间）买卖合同》，合同约定：章建红所售房屋为咸安区金桂路水榭花都A幢2单元703号房，房屋已设立抵押，抵押权人为湖北君创普惠商务信息咨询有限公司，抵押期限为2017年12月1日至2018年2月1日，双方约定以首付款25.5万元作为保证金的方式办理赎楼，被告章建红必须保证名下房产无法院查封，如成功办理赎楼手续，过户办证成功时，保证金作为首付款付给被告；如原告成功办理赎楼手续，过户时被告因个人原因不能过户成功时，被告不能在5天内解决过户问题，原告有权解除合同，被告应立即退还原告已付首付款25.5万元，并赔偿原告双倍定金的违约金12万元；房屋转让价格为36万元；双方通过被告悦居房地产公司居间介绍成交。合同签订后，原告向被告悦居房地产公司支付了购房定金60000元和购房首付款195000元合计255000元，并支付了4000元中介费，2019年6月2日被告悦居房地产公司向原告出具了一份加盖其财务专用章的代收案涉房款255000元收据。2019年5月29日被告章建红书面委托被告悦居房地产公司将案涉房款中的232500元付给湖北君创普惠商务信息咨询有限公司，并于同日出具了收到悦居房地产公司购房定金60000元的收条，于2019年5月31日出具了收到悦居房地产公司客户魏普升首付款172500元的收条。2019年7月3日被告悦居房地产公司在咸宁市不动产权登记中心查询了涉案房屋相关情况，在办理房屋过户手续过程中，原告得知广东省深圳市龙华区人民法院已于2018年对案涉房屋进行查封，查封期限自2018年12月6日起至2021年12月5日止。被告悦居房地产公司于2019年9月6日退还原告中介费4000元和购房款22500元。原告要求二被告返还下欠购房款并赔偿损失未果，为此，原告诉至法院。本案的争议焦点有：1、被告章建红是否构成根本违约？2、被告悦居房地产公司是否应当对被告章建红的违约责任承担连带清偿责任？本院认为，原被告签订的《存量房（居间）买卖合同》系三方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的权利和义务。关于第一个争议焦点，被告章建红是否构成根本违约？因原告已依合同约定支付首付款，但案涉房屋在原、被告签订《存量房（居间）买卖合同》前已被广东省深圳市龙华区人民法院查封，导致原告合同目的无法实现。因此，被告章建红的行为构成根本违约，根据合同约定“乙方有权解除合同，甲方应立即退还乙方已付首付款255000元，并赔偿乙方双倍定金的违约金12万元”，故原告有权解除合同并要求被告返还下欠购房款232500元并赔偿违约金，但双方约定的违约金120000元过高，结合原告的实际损失和当事人的过错，本院酌定被告章建红向原告支付违约金30000元。原告要求被告承担255000元的违约赔偿责任证据不足，超出部分本院不予支持。关于本案的第二个争议焦点，被告悦居房地产公司是否应当对被告章建红的违约责任承担连带清偿责任？本院认为，案涉房屋在签订合同时已被人民法院依法查封，被告悦居房地产公司作为专门从事房地产经纪活动、具备较强专业知识、能力和风险意识的中介机构，在进行居间服务应当对房屋权属状况等订约相关事项负有积极调查并据实报告的义务，但被告悦居房地产公司在签订《存量房（居间）买卖合同》时却未予以查明或提醒双方进行房查，尤其是被告悦居房地产公司在收到原告直接向其支付的购房定金和首付款后，没有对涉案房屋是否有查封予以核实，被告在此情形下将款项提前支付给抵押权人，导致原告损失的发生，被告悦居房地产公司在履行居间合同过程中违反忠实居间义务，存在重大过失严重损害委托人的利益，因此，被告悦居房地产公司应承担相应的赔偿责任，结合本案案情，本院确定被告悦居房地产公司对被告章建红在不能履行返还购房款232500元范围内承担补充赔偿责任，原告主张被告悦居房地产公司对章建红的债务承担连带清偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除2019年5月28日原告魏普升与被告章建红、咸宁悦居房地产经纪有限责任公司签订的《存量房（居间）买卖合同》。二、被告章建红在本判决生效之日起三十日内向原告魏普升返还232500元购房款并支付违约金30000元。三、被告咸宁悦居房地产经纪有限责任公司对被告章建红在232500元范围内不能清偿部分承担补充赔偿责任。四、驳回原告魏普升的其他诉讼请求。案件受理费5238，减半收取计2619元，保全费2420元，合计5039元，由被告章建红、咸宁悦居房地产经纪有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  李福坤二〇一九年十二月五日书记员  镇景威