辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽14民终2383号上诉人（原审原告）：谭锐，男，汉族，1987年1月7日生，无业，现住山西省芮城县。委托诉讼代理人：王静，河北百人合律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐桂华，河北百人合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绥中县鑫宏房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县滨海经济区**2-18。法定代表人：李春芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王斌，男，1955年10月20日出生，汉族，该公司法务部主任，现住辽宁省绥中滨海经济区。委托诉讼代理人：李万玲，女，1968年12月28日出生，汉族，该公司销售部经理，现住河北省秦皇岛市海港区。被上诉人（原审被告）：三河市信裕房产经纪有限公司，，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区迎宾路东侧、规划路南侧富地广场******2701法定代表人：靳岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：高亚亭，河北天枢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三河市爱丽房地产经纪有限公司，住，住所地河北省廊坊市三河市新集镇南庄村南/div>法定代表人：刘丽，该公司执行董事。上诉人谭锐因与被上诉人绥中县鑫宏房地产开发有限公司（以下简称鑫宏公司）、三河市信裕房产经纪有限公司（以下简称信裕公司）、三河市爱丽房地产经纪有限公司（以下简称爱丽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省绥中县人民法院（2017）辽1421民初4827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人谭锐的委托诉讼代理人王静、徐桂华，被上诉人鑫宏公司的委托诉讼代理人王斌、李万玲，信裕公司的委托诉讼代理人高亚亭到庭参加了诉讼。爱丽公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭锐上诉请求：一、撤销二审法院一审判决，依法改判或者发回重审；二、由三被上诉人负担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、谭锐不存在违约情形，导致本案未签订商品房买卖合同的原因是鑫宏公司未按合同约定通知谭锐签订合同的指定地点。2、信裕公司与谭锐之间不存在居间合同关系，未向谭锐提供中介服务，无权收取谭锐的服务费，其收取的2万元是谭锐交付的8万抵12万的购房款一部分，因此应当由其承担连带返还的责任。3、信裕公司与爱丽公司之间是代理关系，爱丽公司作为信裕公司的代理商，其在鑫宏公司售楼现场收取谭锐6万元购房款，应当由三被上诉人承担连带返还责任。4、信裕公司和爱丽公司收取的8万元是享受被上诉人在网上所发布的交8万元抵12万元的优惠活动，由公证机关进行证据保全的公证书证明。二、本案审判程序违法，一审法院审理期限超期。鑫宏公司辩称，因为双方签订认购书的时候是在鑫宏公司的售楼处，售楼处是办理房屋买卖的唯一地点，也是交易习惯，商品房买卖的一切手续都应该在售楼处办理。认购书的签购的地点也是售楼处，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，双方认购书约定的签订房屋买卖合同和交房款的指定地点虽然没有具体标明，但谭锐应该按照交易习惯理解为售楼处。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、第一百四十一条条第二项也确定了双方签订房屋买卖合同和交付房款的地点应该是营业地点售楼处。因此谭锐以被上诉人没有告知签订合同的指定地点，没有与鑫宏公司签订房屋买卖合同和交付购房款的理由是不成立的。谭锐交付定金2万元应当不予返还，其另交付给信裕公司和爱丽公司的8万元，与鑫宏公司没有关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。信裕公司辩称，信裕公司出具的2万的收据上明确写明了是服务费，信裕公司提供了居间服务，不应当返还。购房款并非信裕公司收取，不应承担连带返还的义务，谭锐要求承担连带返还责任无法律和事实依据。谭锐违反合同约定，应当承担违约责任，其行为不符合契约精神。信裕公司与爱丽公司没有关系，谭锐应当对自己的主张提供证据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。谭锐向一审法院起诉请求：1.要求解除与鑫宏公司签订的认购书；2.依法判令鑫宏公司双倍返还谭锐购买的鑫宏盛世7楼2单元1601号、7楼2单元1501号、9楼2303号房屋定金12万元；3.三被告连带返还购房款24万元；4.本案诉讼费用由三被告负担。一审法院认定事实：2017年4月18日，谭锐与鑫宏公司签订三份《鑫宏盛世认购书》，双方约定谭锐购买鑫宏盛世项目7楼2单元1601号、7楼2单元1501号、9楼2303号房屋，同时三份认购书分别约定：“……约定条款：1.买受人于签订本认购书的同时，每套房支付定金人民币（大写）贰万元整……2.买受人应于签署本认购书5个工作日内，到出卖人指定地点签订《商品房买卖合同》，并根据付款方式同时缴纳约定的购房款，买受人所缴纳的定金抵作购房款；本认购书自签订《商品房买卖合同》并付清首付款后自行作废。3.买受人未按上述规定时间签订《商品房买卖合同》并缴纳房款的，出卖人有权没收买受人所缴纳定金作为缔约过失赔偿金，该定金不再退还买受人，出卖人有权将该房屋另行发售……”。同日，谭锐向鑫宏公司交纳三套房屋首付款共计6万元房屋定金，向信裕公司交纳三套房屋的鑫宏盛世服务费共6万元，向爱丽公司交纳三套房屋首付款共18万元。鑫宏公司、信裕公司、爱丽公司分别为谭锐出具三套房屋的定金收据、服务费收据及房屋首付款收据。谭锐与鑫宏公司签订《鑫宏盛世认购书》后，未按约定与鑫宏公司签订《商品房买卖合同》及交纳余款。另查明，2016年12月15日，鑫宏公司取得鑫宏盛世7号楼商品房（预）销售许可证，预售总建筑面积14,383.58平方米，共115套。一审法院认为，首先，商品房预售合同是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。谭锐与鑫宏公司签订的三份《鑫宏盛世认购书》系商品房预售合同属性，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效。谭锐未按认购书约定于5个工作日内与鑫宏公司签订《商品房买卖合同》，并未于2017年7月15日之前补齐尾款，谭锐未按约定履行认购书，构成违约，其解除合同的请求一审法院予以支持，但应承担无法获得房屋定金返还的违约责任。其次，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。信裕公司作为居间人，促成了谭锐与鑫宏公司之间的《鑫宏盛世认购书》的签订，并收取了谭锐支付的服务费，其居间合同已履行完毕。谭锐无权请求依解除《鑫宏盛世认购书》而获得返还服务费。同时，谭锐与信裕公司形成居间合同法律关系，根据合同相对性，信裕公司不应承担返还房款的法律责任。关于谭锐主张爱丽公司返还房款的连带责任的诉讼请求，因谭锐无法提供证据证明向爱丽公司交付房款的合法性、合理性，对于谭锐的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，谭锐的合理诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告谭锐与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司之间的《鑫宏盛世认购书》；二、驳回原告谭锐的其他诉讼请求。案件受理费6,700元，邮寄送达费280元，由原告谭锐负担。本院二审查明，鑫宏公司与信裕公司2017年4月10日签订了《「鑫宏盛世」项目独家代理销售合同》，双方于同日签订《「鑫宏盛世」项目独家代理销售补充协议（1）》，其中第七项约定，“电商服务费〔团购优惠〕：暂定8万元抵12万元”。河北省廊坊市中级人民法院（2017）冀10民终6131号民事判决认定，爱丽公司向该院提交的《鑫宏盛世项目渠道公司代理合同》载明，爱丽公司是信裕公司的一级代理公司之一，在客户签订《商品房买卖合同》之后，由信裕公司向爱丽公司支付佣金。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，谭锐与鑫宏公司签订的三份《鑫宏盛世认购书》系有效的商品房预售合同。关于谭锐以鑫宏公司未按合同约定通知其签订合同的指定地点为由主张鑫宏公司构成根本违约的问题，《鑫宏盛世认购书》上虽未约定签订合同的地点，但依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，谭锐作为完全民事行为能力人，应该及时与鑫宏公司或者作为销售代理商的信裕公司联系，协商签订房屋买卖合同的地点，即使协商不成，按照双方的交易习惯也应认定售楼处为本案合同的签订合同的地点，谭锐仅以《鑫宏盛世认购书》上未约定签订合同的地点主张鑫宏公司构成根本违约，法律依据不足，谭锐拒绝继续履行合同，构成违约，无权要求返还定金。谭锐主张解除3户房屋的买卖合同，鑫宏公司同意，一审法院对谭锐主张双倍返还定金的请求未予支持正确。谭锐向信裕公司交付的3户房屋6万元，信裕公司主张是双方的居间费用，但谭锐和信裕公司之间并不存在居间服务合同，鑫宏公司与信裕公司因房屋代理销售存在居间合同法律关系，信裕公司的居间服务费用应当依据独家代理销售合同由鑫宏公司给付，信裕公司未能提供充分证据证明收取的6万元服务费为居间费用，应当承担举证不能的责任。爱丽公司作为信裕公司的一级代理商，其代理佣金应当由信裕公司支付，其与信誉公司之间是代理与被代理的法律关系，谭锐向爱丽公司交付的3户房屋18万元，不属于佣金或者服务费用。信裕公司作为鑫宏公司的鑫宏盛世项目的独家代理销售商，结合双方签订的《「鑫宏盛世」项目独家代理销售补充协议（1）》，应当认定鑫宏盛世项目“购房可享8万抵12万优惠”的售房优惠承诺为信裕公司发布的销售代理广告，信裕公司和爱丽公司收取的每户2万元和6万元应为购房人为享受购房优惠承诺所认交的8万元购房款，谭锐支付3户房屋购房款共计24万元。在鑫宏公司同意解除本案3户房屋认购书的情况下，该24万元购房款应予返还。本案的购房款依照《「鑫宏盛世」项目独家代理销售合同》约定应当由鑫宏公司收取，但实际由信裕公司和爱丽公司分别代为收取，超出独家代理销售合同约定范围，对此代理行为，鑫宏公司和信裕公司之间、信裕公司和爱丽公司之间代理收取购房款授权不明，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款规定，鑫宏公司应当对上述24万元购房款承担连带返还责任，信裕公司应当对其授权爱丽公司收取的18万元购房款承担连带返还责任。综上所述，谭锐的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、第一百一十五条、第四百二十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省绥中县人民法院（2017）辽1421民初4827号民事判决第一项；二、撤销辽宁省绥中县人民法院（2017）辽1421民初4827号民事判决第二项；三、被上诉人三河市信裕房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人谭锐购房款6万元，被上诉人绥中县鑫宏房地产开发有限公司对该购房款承担连带返还责任；四、被上诉人三河市爱丽房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人谭锐购房款18万元，被上诉人三河市信裕房产经纪有限公司、绥中县鑫宏房地产开发有限公司对该购房款承担连带返还责任；五、驳回上诉人谭锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,700元，邮寄送达费280元，二审案件受理费6,700元，由上诉人谭锐负担4,560元，由被上诉人三河市信裕房产经纪有限公司负担2,280元，由被上诉人三河市爱丽房地产经纪有限公司负担6,840元。本判决为终审判决。审判长  白文革审判员  薛 丽审判员  席 贺二〇一九年十二月二十日书记员  徐 悦本判决援引的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民法通则》第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。