湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0624民初2859号原告：湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司，住所地：湘阴县文星镇安邦华城芙蓉馨苑**。法定代表人：田亚波。委托诉讼代理人：蒋丽群，女，汉族，1970年5月20日出生，住湖南省湘阴县古塘乡古塘村**，公民身份号码：4306241970********，系该公司员工。委托诉讼代理人：谭文知，男，汉族，1963年9月10日出生，，住湖南省湘阴县文星镇东湖社区居委会**公民身份号码：4306241963********，系该公司员工。被告黄兰英，女，汉族，1973年6月18日出生，，住湘阴县文星镇宗棠商业步行街******公民身份号码：4306241973********。原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司与被告黄兰英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理，本案当事人及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判令被告黄兰英支付物业管理费4704元并按千分之二承担违约金3387元。2、请求人民法院判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告黄兰英现住在原告物业管理辖区之内，其房屋面积为116.6平方米，按物价部门0.6元/月·平方米标准，被告黄兰英应向原告每年缴纳物业管理费为840元。就物业管理费问题双方于2011年3月7日签订了合同，合同第五条一项约定“乙方交纳费用时间暂定为每月5日，小区内所有公共能耗费用安实际面积公摊，”合同第四十条约定：“业主、使用人违反物业服务合同的约定，未能按照足额的交纳物业服务费应自逾期之日起按时加收应交纳足额千分之二的违约金”。而被告违反合同约定，自2014年10月28日至2019年5月31日连续55个月未向原告缴纳物业管理服务费共计4704元，违约金3387元，为此，原告曾无数次上其门催收，多次向被告发出书面通知，被告置若罔闻，拒绝在该通知的回执上签字。原告认为，被告未履行合同义务连续55个月未向原告交纳物业管理服务费是被告的严重违约，从而导致原告不能正常开展物业管理工作，不能保证员工的劳务工资和其他的支付，为维护原告的合法权益，请求法院支持，判如所请。被告黄兰英辩称，本人原是个守合同的业主，按时按点交纳物业费。但从房屋属水问题出现之后就没有交了，原因是物业没有为我处理房屋漏水问题，也没有尽服务的义务为我们业主解决问题。新买的房子搞装修没多久就主下水道漏水，相继又楼上漏水。漏水的地方发霉发黑发臭，从厨房到客厅再到卧室都有发霉发黑的现象，墙体油漆脱落，墙粉脱落，墙体积水，由于积水还造成墙内电线断路。屋内的灯还常常被烧坏。厕所处墙体还流水出来。（说到此提供照片出来给大家看）本人无数次向物业投诉请求解决，但一直没有结果，一直是敷衍了事，物业虽然没有业务赔偿，但有义务服务与处理问题吧，试问责任心何在？从漏水初始阶段起到现在大约有6年时间了，物业一直没有处理结果，物业是为业主服务的，请问服务何在？6年了，我一家人住在一个潮湿发霉发黑的环境中，请问物业公司换成是你们家漏成这样，你们的心境是怎样的？你们又会怎样对待？况且是花费几十万元新买的房子，刚刚搞完装修就漏得一塌糊涂，请问问题谁来处理？损失谁来负责？并且一而再再而三的投诉物业一直无门，漏水6年之久了，造成的精神阴影与心情谁能理解？将心比心，要是在座的各位买了新房就漏水而且没人来解决问题会是怎样的心境？唯有靠法院明断给答辩人一个美好的生活环境，给答辩人一个合理的解决方案。经审理查明，2010年8月15日，黄兰英与湘阴县鑫泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定黄兰英购买宗棠商业步行街第8栋1单元401号房屋，建筑面积为142.56平方米。2010年9月10日湘阴县鑫泰房地产开发有限公司与湘阴县吉祥物业服务有限公司签订了《宗棠商业步行街物业服务合同》，该合同第十八条规定：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的规定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之二的标准向乙方支付违约金。该合同第六条、第七条对物业服务费交付的标准、起始时间及物业服务费的使用等作出约定。2011年3月7日湘阴县吉祥物业服务有限公司作为甲方与黄兰英作为乙方签订《前期物业服务协议》；协议第一条和第二条对双方的权利义务分别作出了约定；第三条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营I生车场车库、公益性文体设施和共用设施设备的使用的房屋等。三、环境卫生及绿化：1、清扫小区内道路、绿化带、公共场地。共用部位和共用设施设备的清洁；2、生活、装修垃圾（有偿）的清运；3、有偿特约服务。四、秩序维护：1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2、小区出入口实施24小时值班制；3、小区内定时巡逻。五、交通秩序：1、小区内交通秩序与车辆停放管理；2、相关设施设备的维护与管理。六、房屋装饰装修管理见《装修管理协议书》。第四条物业管理服务质量1、房屋外观：完好整洁。2、设备运行：运行状态良好，使用正常，维修及时，无损坏。3、共用部、共用设施设备的维护和管理：（1）、小区路面整洁，无破损。（2）、标识系统完整规范，配套设施完整无损。4、环境卫生：定期消杀，垃圾及时清理，环境整洁。5、绿化：花草长势良好，修剪及时，无病害和枯死。6、交通秩序与车辆停放：出入登记，停放有序。7、保安：外来人员进出小区有登记，秩序良好。8、消防：系统设备定期检查，使用正常。9、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：维修及时。第五条物业管理服务费用（不包括房屋共有部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）1、乙方交纳费用时间暂定为每月5日；小区内所有公共能耗费用按实际产生公摊；2、住宅按建筑面积暂定为多层0.5元/月·平方米；高层为0.9元/月·平方米，商铺1.2元/月·平方米。第十条违约责任1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。4、乙方违反《装修管理协议书》进行违章装修时，甲方有权责令乙方整改，恢复原状。赔偿经济损失，乙方拒不整改的，甲方可依照《装饰装修服务协议》予以处理。5、乙方擅自改变房屋功能，占用、损坏本物业的共用部位共用设施、设备，甲方有权责令整改，恢复原状，赔偿经济损失。2011年3月7日黄兰英在承诺书上签名，承诺书的主要内容为：本人声明如下：一、本人已详阅业主《临时管理规约》二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本《临时管理规约》，同意授予物业管理企业在公约中规定的权利。三、本人同意承担违反本《临时管理规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本《临时管理规约》的行为承担连带责任。三、本人同意转让该物业时取得物业承继人签署的本《临时管理规约》承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业承继人签署的承诺书前，本承诺继续有效。《业主规约》第一条为维护本物业区域全体业主的合法权益。保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造良好的环境，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策制定本《临时管理规约》的内容。第三条本《临时管理规约》对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本《临时管理规约》的规定，相关业主应当承担连带责任。物业的所有权发生变更时，原业主对本《临时管理规约》书面承诺的效力及于物业承继人；第三十四条为保证有效的管理，全体业主同意授予物业管理企业以下权利：1、根据本《临时管理规约》制定必要的规章制度，并以有效形式督促业主和使用人遵守；2、采取批评、规劝、禁止施工人员/承租人进入物业区域或实名公告业主违约情形等措施制止业主和物业使用人违反本《临时管理规约》及公共管理制度的行为。3、对拒不改正的业主、物业使用人，报有关行政管理部门依法处理。第三十五条全体业主同意，以下条件下造成的损失，物业管理企业不承担责任：1、因物业本身固有瑕疵造成损失的；2、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3、因不可抗力导致物业管理服务中断的；4、因非物业管理企业的责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第四十条规定：业主、使用人违反本《临时管理规约》及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应自逾期之日起按日加收应交纳金额千分之二的违约金；业主未按规定缴纳物业维修资金的，应按日加收应缴纳金额万分之五的违约金。湘阴县吉祥物业服务有限公司于2014年10月21日经行政管理部门批准更名为湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司。2013年12月16日湘阴县物价局批准湘阴县吉祥物业有限公司收费标准为多层住宅物业费的收费标准为0.6元/月．平方米。原告向本院提起诉讼，本院于2019年10月12日受理后，原告要求被告支付2014年10月28日至2019年5月31日55个月未交纳的物业费4704元（142.56平方米×0.6元/月．平方米×55个月）和承担违约金3387元。庭审中，被告黄兰英承认房屋面积为142.56平方米，物业费为0.6元/月．平方米，从2014年10月28日开始就没有交物业费了。同时被告还认为原告没有处理好房屋漏水的问题和物业服务不到位，卫生清洁不到位，保安也未尽职尽责；不同意承担违约金。以上事实和经过，有原、被告提供的证据证明、本院庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，1、黄兰英与湘阴县吉祥物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。湘阴县吉祥物业服务有限公司经行政管理部门批准变更名称为湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司，依据《中华人民共和国民法通则》第四十四条的规定，合同的权利义务由变更后的法人享有和承担。因此，在原告提供物业服务后，被告应当支付物业费。2、被告提出房屋漏水至今没有解决的问题，因双方签订的《前期物业服务协议》没有明确约定房屋漏水由原告承担修复的责任，同时，根据日常生活经验可知造成房屋漏水的原因多种多样，需要专业检测机构勘验检测后才能确认，在没有相关权威机构认定漏水原因及相关责任方的情况下，根据现有证据不能认定房屋漏水责任及修缮义务应由原告承担。故对被告的抗辩理由不予采纳。3、关于原告请求被告支付违约金的问题，湘阴县鑫泰房地产开发有限公司与原告签订的《宗棠商业步行街物业服务合同》对违约金作出了约定，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主有约束力；因黄兰英没有按时交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任；但考虑原告服务工作部分没有到位的情况和原告主张的违约金过高的情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，对该诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、限被告黄兰英在本判决生效后的十日内支付物业管理费4704元给原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄兰英承担15元，原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司承担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  陈飞涛二〇一九年十二月五日书记员  朱 静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。