山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11640号上诉人（原审被告）：山东领航置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：董新建，经理。委托诉讼代理人：李茜博，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：柳洪艳，女，1982年1月12日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：崔烽，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人山东领航置业有限公司（以下简称领航公司）因与柳洪艳房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初5118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。领航公司上诉请求：1.依法撤销济南市章丘区人民法院2019年9月29日作出的（2019）鲁0181民初5118号民事判决书；2.依法改判驳回柳洪艳一审诉讼请求；3.判令柳洪艳承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对“购房者的合同权利处于不确定的状态，无法实现其合同目的”的认定存在错误。原审民事判决书认定，领航公司与柳洪艳签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。如有一方违约，应当按照合同约定及法律规定承担违约责任。柳洪艳对济南市相应购房限购政策是明知的，其自愿签订合同并支付房款的行为是全部出于自愿，领航公司不存在胁迫或诱导。因限购原因无法完成商品房买卖合同网签的情况下，柳洪艳应依约补充相关材料，通过完成落户、社保缴纳证明等达到网签条件。根据济南市目前的限购政策，柳洪艳在济南市章丘区已有一套产权住房的情况下，可以将其平邑县户籍落户至章丘区上述住房所在地，同时柳洪艳及其家庭也将顺利获得购买第二套商品房的资格。柳洪艳具备全款购买涉案房屋的能力，因而也不会因为无法获得贷款的问题而导致合同无法履行。因此，双方签订的商品房买卖合同存在迁移户口即可继续履行的事实确定性。柳洪艳完全可以配合履行，无法实现合同目的之责任完全在于柳洪艳。二、一审判决认定领航公司存在较大过错，也属于认定事实错误。通过一审认定的事实，柳洪艳一审中诉称的“被告又到原告全额支付房款”的事实并不存在，柳洪艳解除合同的理由也并不明确。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十七条第一款约定以及补充协议第十九条第一款约定，一审中柳洪艳违背公平和诚实信用原则，单方面要求解除合同，其理应向领航公司赔付购房总款20%的违约金。柳洪艳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回领航公司的上诉请求，维持原判。柳洪艳向一审法院起诉请求：1.解除柳洪艳与领航公司签订的商品房买卖合同；2.返还柳洪艳购房款1459873元及截至2019年6月10日的利息83169元，自2019年6月11日起至实际付清之日的利息，以1459873元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；3.诉讼费用由领航公司承担。一审法院认定事实：1.2018年1月15日，柳洪艳的丈夫裴伟通过银行向领航公司转账100000元，该款系购房认购定金，后直接转为购房款。2018年1月21日，领航公司（出卖人）、柳洪艳（买方）签订《蓝海领航产业园住宅小区商品房认购书》一份，约定柳洪艳认购领航公司开发的位于济南市章丘区经十路以南山东蓝海领航产业园住宅小区项目C地块22号楼1单元102住宅，该商品房建筑面积为149.34m2(面积最终以房管部门核定为准)，按建筑面积计算单价，即人民币9775.50元/m2,该商品房总价款为壹佰肆拾伍万玖仟捌佰柒拾叁元，1459873元，最终价款以房管部门核定的建筑面积计算为准，双方同意按照商业按揭贷款形式付款，即双方签订《济南市商品房买卖合同》时，认购人向出卖人支付总价款60%，剩余总房款的40%办理银行按揭。同日，柳洪艳向领航公司支付购房款779873元，并在领航公司提供的《商品房买卖合同签约须知》上签名，第三条开具限购证明第2款载明，外地户籍需提供自购房之日起前三年内连续24个月以上（含24个月）在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。2.2018年1月24日，领航公司（出卖人）、柳洪艳（买方）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于圣井街道办事处驻地，睦里村土地的地块的土地使用权，土地使用权证号为（2017）章丘区不动产权第000181号，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2016年9月17日至2086年9月16日。出卖人经批准在上述地块建设商品房暂定名为山东蓝海领航电子商务产业园住宅小区，买受人所购商品房位于小区22号楼1单元102住宅，建筑面积为149.34m2，按建筑面积每平方米9775.5元计价，总价款为1459873元。买受人按照按揭方式付款，2018年1月21日支付879873元，其中含定金100000元，余款580000元办理商业贷款付款。出卖人应当在2019年5月30日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，且无需为该延期承担任何责任，原因中第（3）条载明因政府有关部门、机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误。出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在买受人解除合同通知到达之日且办理完毕注销手续后30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2018年6月10日，柳洪艳支付领航公司剩余房款580000元。3.2017年4月19日，济南市人民政府办公厅发布济政办发【2017】13号《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，通知规定，章丘区纳入限购范围，本次及此前已出台的调控政策一并执行，至此，非济南市户籍家庭限购**住房的政策适用于章丘区。柳洪艳及其丈夫裴伟户籍均在山东省平邑县窦家庄**，非济南市户籍户籍家庭，人在上述政策发布之前已在济南市章丘区购买住房一套，位于济南市章丘区重汽翡翠东郡**楼306，房产证号为鲁（2017）章丘区不动产权第0015355/0015356号。因柳洪艳属于济南市购房的限购范围，故致其在领航公司购买的房产无法办理网签，领航公司至今也未交付柳洪艳所购房产，并致柳洪艳诉来一审法院。一审法院认为，柳洪艳与领航公司签订的《济南市商品房买卖合同》，系当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院依法予以确认。合同履行中，因柳洪艳属济南市区限购一套住房的非济南市籍家庭，在其名下已拥有一套住房的情况下，再行购买第二套住房，违反了济南市限购政策，致本案诉争房产无法办理网签和交付，柳洪艳作为购房者的合同权利处于不确定状态，无法实现其合同目的，也不利于人民群众合理利益的保护，故柳洪艳主张解除与领航公司签订的《济南市商品房买卖合同》，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因双方合同解除，领航公司收取的房款1459873元应予退还。关于柳洪艳主张的利息损失，柳洪艳作为购房者，其为购房所支付房款系家庭的巨大支出，理应慎重并必然对房地产市场及相应政策予以考察和了解，同时结合其在领航公司提供的《商品房买卖合同签约须知》上签名的事实，可以确定柳洪艳对济南市的相应购房限购政策是明知的，其自愿与领航公司签订商品房买卖合同并支付相应房款，对因此可能产生的损失是可预见并主动选择的，故其利息损失至起诉前应由其自行承担。关于领航公司，作为专业的房地产开发销售公司，相对于普通的购房者，其对济南市相应房产限购政策理应明知，并应当认真遵守和积极宣传，履行维护房地产市场持续平稳健康发展的社会职责。但本案中，领航公司在明知购房者不具备购房资格的条件下，与柳洪艳签订购房合同并收取房款，致购房者合同目的无法实现，在柳洪艳主张解除合同时应积极妥善处理，领航公司对此存在较大过错，柳洪艳主张的起诉后的利息损失应由其承担。综上，柳洪艳的诉求合法有据，一审法院予以支持，但利息损失主张以一审法院认定为准。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除柳洪艳与山东领航置业有限公司于2018年1月24日签订的《济南市商品房买卖合同》；二、山东领航置业有限公司于判决生效之日起十日内支付柳洪艳购房款1459873元及利息损失（以1459873元为基数，自2019年7月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费18687元，由柳洪艳、山东领航置业有限公司各负担9343.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。柳洪艳提交证据柳洪艳的委托诉讼代理人与济南市社会保险事业中心客服热线的通话录音一份，证明：1.柳洪艳作为外地农业户口户口人员，丘区没有合法稳定就业，无法补缴社保；2.领航公司主张的要求柳洪艳迁移户口、补缴社保以获得在章丘区内的购房资格完全不具有可操作性，事实上无法履行。领航公司质证称，对证明内容有异议，该录音中柳洪艳对社保中心陈述的情况不完整，隐瞒了其在章丘区已经拥有一套完全产权的房屋的事实，因而社保中心的答复也不是完整准确的。本院认为，上述证据与柳洪艳不能办理房屋网签的事实相互印证，具有真实性，依法应予采信。对当事人二审争议的事实本院认定同一审判决认定事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，领航公司违反限购政策出售房屋，并导致房屋不能办理网签，导致房屋买卖合同目的不能实现，一审判决予以解除符合法律规定。领航公司作为房地产开发商，相对于柳洪艳更为熟悉限购政策，并应在售房时告知买房人，领航公司主张柳洪艳承担无法实现合同目的之责任的意见不能成立。领航公司主张柳洪艳可以将其平邑县户籍户籍落户至章丘区、网签材料的意见增加了合同外义务，领航公司上述主张没有合同依据。一审判决认定领航公司存在较大过错正确，领航公司主张柳洪艳支付购房总款20%的违约金请求没有事实和法律依据。综上，领航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18687元，由山东领航置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十二月十八日书记员  朱 茜