江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终10483号上诉人（原审原告）：苏州盛联房地产代理有限公司，住所地太仓市城厢镇郑和中路309号1幢802室，统一社会信用代码91320585081541676K。法定代表人：徐成，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建明，江苏镇洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太仓张江信息产业园有限公司，住所地太仓市科教新城健雄路20号，统一社会信用代码913205850552205296。法定代表人：单圣祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦祝平，江苏新中远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昊，江苏新中远律师事务所律师。上诉人苏州盛联房地产代理有限公司（以下简称盛联公司）因与被上诉人太仓张江信息产业园有限公司（以下简称张江公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2019)苏0585民初1646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛联公司的上诉请求：撤销一审判决，改判张江公司支付佣金7299897元。事实和理由：一、一审法院依据对账单认定2018年4月19日前的佣金为3370681元错误。1、合同约定当批可计算房源为按揭客户以付清首付签订合同并办理完银行按揭手续为准，一次性客户以付清全部款项并签订合同为准。盛联公司出具对账单时6号楼并未销售完毕，大部分房屋不具备结算条件，溢价分成应待销售完毕后双方单独结算。二、2018年8月3日的佣金对账单是盛联公司出具，张江公司在最后一次开庭前才盖章拿出来。因此该对账单出具方盛联公司更具有解释权。二、一审认定财产保全费按胜败诉比例分担错误张江公司二审未作答辩。盛联公司向一审法院起诉请求：张江公司支付盛联公司代理佣金共计7978469元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月1日，盛联公司作为甲方，张江公司作为乙方，双方签订《太仓张江信息产业园有限公司张江和园项目独家策划销售代理委托合同》一份，合同约定：甲乙双方本着成功完成甲方开发的江苏省太仓市南郊科教新城张江和园项目（以下简称本项目）的企划广告设计、策划、销售代理任务为目的，经友好协商，就该项目策划销售代理合作事宜达成以下协议：……二、代理期限自签订本合约之日起至项目公开发售后一年内有效。代理期限满后，如甲乙双方均没有书面通知对方终止代理合约，本合同继续有效期至楼盘所有物业销售完毕。三、代理范围：本项目全部可售物业，其中住宅面积约48131.69平方米，研发楼面积约46451平方米。……五、代理销售方式：1、甲方委托乙方为本项目（研发楼除外）的独家策划销售代理公司。2、甲乙双方同意：甲方委托乙方代理销售的工作范围为：全程营销策划-VI视觉系统设计-客户谈判-前期认购-签约付款-追缴尾款。六、代理销售价格：本项目各类房屋的平均底价由双方在各批房屋开盘前一个月商定。乙方根据相应的平均底价制定相对的单套底价供甲方参考，甲方应于开盘之前书面确认后供乙方执行。乙方可在单套底价或者以上销售。七、全程营销策划代理费用：1、策划及广告设计月费：甲方每月支付乙方费用伍万元人民币，甲方应从2014年4月1日起开始支付首月费用（特殊情况另行商定），其后支付日期为每月5日前，待本项目销售率达到70%以上，甲方有权决定是否继续支付该费用（以甲方书面通知书为准）。2、销售代理费取费标准：住宅佣金按总销金额的1.5%提取；车位、车库的佣金计算方式由甲乙双方另行协商确定。研发楼的佣金按甲方最终确定的统一标准结算。3、溢价分成：如项目实际销售价格超出《项目底价表》所约定的底价，则超出部分则视为溢价。项目溢价分成办法：双方同意按以下方法执行。超出底价500元/平米以内（包括500，下同）的，按甲方90%，乙方10%按月结算；超出底价500元/平米-800元/平米以内的，按甲方80%，乙方20%按月结算，超出底价800元/平米以上的，按甲方70%，乙方30%按月结算，结算日为每月5日前。说明：（1）代理费按月结算，结算日为每月5日前。（2）、公开销售前，由乙方出具《项目底价表》，以及申报物价局的备案表等，经过双方盖章或签字确认，《项目底价表》即为双方认可的项目底价。（3）当批可结算房源为按揭客户以付清首付签订合同并办理完银行按揭手续为准，一次性客户以付清全部款项并签订合同为准。（4）、甲乙双方同意，甲方股东自留房源不收取佣金，但总套数不得超过各类房屋总套数的4%；甲方股东破底价团购的，乙方只收取实际成交价格的1%作为配套、服务费用。（5）、甲乙双方同意，甲方每月支付乙方应结算佣金的80%，预留20%于次月结算佣金时一并支付给乙方，以此类推，至合同结束后的最后一个月甲方应一次性支付乙方所有剩余佣金。……十三、其他：1、本合同未尽事宜，由甲乙双方协商解决并另行补充。2、本合同附件属合同一部分，与本合同均具有同等法律效力。3、本合同一式二份，双方各执一份，由双方代表签字并加盖公章后即时生效，并具有同等法律效力。合同还约定了其他事项。2018年8月3日，原盛联公司向张江公司发出张江和园项目佣金应收账款对账单，内容为：根据我公司与贵公司订立的《独家策划销售代理委托合同》，我公司现将与贵公司剩余未结算佣金的清单发给贵公司，请贵公司予以确认。未结算佣金清单如下：一、截止2017年7月31日，可结算部分，双方已确认，已开票，未结佣：¥695247元。二、截止2017年7月31日，可结算部分，双方已确认，未开票，未结佣：¥850027元。三、1、截止2017年7月31日，达到结佣条件，未开票，未结佣：¥1373294元。其中：基本佣金359668元，溢价1013626元。2、截止2018年4月19日，达到结佣条件，未开票，未结佣：2017年8月-10月份月费（从2017年3月份开始，月费按1.5万/月结算）：¥45000元，佣金及溢价：¥930272元；共计：¥975272元。其中：基本佣金153886元，溢价776386元。3、第三项佣金及溢价部分，根据实际协商情况，基本佣金：359668元+153886元=513554元，月费：45000元，溢价部分由原来的：1013626元+776368元=1790012元调整为500000元，即第三项佣金、月费及溢价部分为：513554元+45000元+500000元，共计：¥1058554元。四、截止2018年4月19日，已售，未开票，未结佣：6#楼佣金，共计¥766853元（其中包含张政12套佣金：213991元）。综上合计，现贵司应结我司剩余佣金及溢价共计：¥3370681元。请贵司对上述金额予以核对，如无异议，请贵司盖章确认并按合同约定履行付款义务。盛联公司及张江公司均盖章确认。2018年9月11日，盛联公司、张江公司一致确认：盛联公司同意在张江公司应付盛联公司的佣金中抵扣盛联公司法定代表人徐成（身份证号码）于2016年7月10日购买的张江公司开发的太仓张江信息产业园3幢303室房屋（合同编号：201612080100157）的未付房款，共计人民币伍拾肆万元整（¥540000）。2019年1月18日，江苏镇洋律师事务所向张江公司发出律师函，要求张江公司与盛联公司完成所有结算并支付所欠佣金。庭审中，盛联公司陈述：佣金总额为14445845元，张江公司已经支付盛联公司5916605元，盛联公司已开发票6613192元，再扣除盛联公司法定代表人徐成向张江公司购买的3幢303室房屋未付款项550772元，故张江公司尚欠盛联公司佣金7978469元未付。通过对2015年6、7、8、9月份的佣金及溢价结算明细表可以看出对溢价计算不是分段的。对于对账单中未对溢价部分结算是根据盛联公司经手人回忆当时具体情况是因为6号楼溢价部分较多，双方负责人对6号楼溢价部分没有达成一致，一直在协商，而且6号楼没有完全销售完毕，不具备结算条件，所以6号楼溢价部分没有体现在2018年8月3日的对账单上，盛联公司认为该对账单并不影响盛联公司要求张江公司结算6号楼佣金。庭审中，张江公司陈述：对溢价部分计算方式应当分段计算。对账单就是双方对以往销售结算费用的全部概括及确认，张江公司只要按该金额进行付款，就符合双方的结算意图及双方认定金额。6号楼的销售是最后销售的，当时的价格涨到非常高了，而且上门来要求买房的人特别多，当时对6号楼之所以只计算佣金而没有计算溢价是因为考虑到盛联公司代理房屋买卖是基于在一个稳定的市场价格情况下付出的劳动所应当的收益对价，6号楼相对来说用不着付出销售商的努力，仅仅只需要办理网签手续，当时争议焦点在于6号楼我们应当连佣金都要扣除的，所以在对账单中只计算了佣金，不存在所谓的溢价。根据太仓市房地产开发管理中心出具的张江公司楼盘签约基本信息显示在2018年4月19日之后又签约了9套房产，其中包括2018年4月25日签约6幢801室（建筑面积133.64平方米、总价款1289091元）、2018年5月4日签约6幢1202室（建筑面积148.23平方米、总价款1429827元）、2018年5月24日签约6幢901室（建筑面积133.64平方米、总价款1297912元）、2018年6月6日签约6幢802室（建筑面积94.19平方米、总价款921084元）、2018年6月21日签约2幢1801室（建筑面积215.94平方米、总价款1943460元）、2018年7月18日签约6幢201室（建筑面积133.20平方米、总价款1242223元）、2018年10月26日签约6幢904室（建筑面积133.64平方米、总价款1280138元）、2019年3月14日签约6幢1103室（建筑面积94.19平方米、总价款939922元）、2019年4月28日签约2幢1804室（建筑面积215.94平方米、总价款1908262元）。其中2018年6月21日签约2幢1801室（建筑面积215.94平方米、总价款1943460元）是张江公司法定代表人单圣祥购买的。根据盛联公司提供的佣金结算表显示：6幢801室（建筑面积133.3平方米、总价款1285812元、底单价7236元、溢价佣金96376元）、6幢1202室（建筑面积148.36平方米、总价款1431081元、底单价7236元、溢价佣金107264元）、6幢901室（建筑面积133.3平方米、总价款1294610元、底单价7286元、溢价佣金97016元）、6幢802室（建筑面积94.26平方米、总价款921769元、底单价7336元、溢价佣金69083元）、2幢1801室（建筑面积215.94平方米、总价款1943460元、底单价8937元、溢价佣金1289元）、6幢201室（建筑面积132.86平方米、总价款1239052元、底单价6996元、溢价佣金92869元）、6幢904室（建筑面积133.3平方米、总价款1276881元、底单价7186元、溢价佣金95696元）、6幢1103室（建筑面积94.26平方米、总价款940621元、底单价7486元、溢价佣金70497元）、2幢1804室（建筑面积215.94平方米、总价款1908969元、底单价8837元、溢价佣金0元）。以上事实有盛联公司提供的独家策划销售代理合同、佣金结算表、付款记录、发票、太仓市房地产开发管理中心的楼盘签约基本信息、张江公司自用房信息、律师函、2015年9月结算明细及申请、佣金抵款确认书，张江公司提供的自行销售清单、2018年8月3日佣金应收账款对账单，当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为，盛联公司、张江公司签订的《独家策划销售代理委托合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点主要为：一、2018年8月3日的佣金应收账款对账单是否已经对截止2018年4月19日盛联公司出售房屋的佣金（包括月费、基本佣金、溢价分成）进行了总结算？二、溢价分成是否需要分段计算？对争议焦点一，盛联公司认为因盛联公司、张江公司对溢价未能达成一致意见，故对账单并未将6号楼的溢价分成部分计算在内。张江公司认为对账单已经对截止2018年4月19日盛联公司出售房屋的佣金及溢价分成进行了总结算。一审法院认为，2018年8月3日的佣金应收账款对账单已经对截止2018年4月19日盛联公司出售房屋的佣金（包括月费、基本佣金、溢价分成）进行了总结算，理由如下：1、对账单是盛联公司在2018年8月3日出具给张江公司的，故截止2018年4月19日的溢价分成金额盛联公司应当是明确并知晓的，盛联公司在对账单开头就写明“我公司现将与贵公司剩余未结算佣金的清单发给贵公司”、第三项金额中包含了月费，第四项中明确“截止2018年4月19日，已售、未开票、未结佣：6号楼佣金共计766853元，综上合计，现贵司应结我司剩余佣金及溢价共计：3370681元”。可见盛联公司已经将截止2018年4月19日盛联公司出售房屋的佣金（包括月费、基本佣金、溢价分成）进行了总结算。2、对账单中的第三项中，对截止2017年7月31日的溢价1013626元及截止2018年4月19日的溢价776386元，两项之和1790012元调整为500000元，可见盛联公司、张江公司对溢价分成进行了协商及调整。且太仓房地产在2017年、2018年左右存在房地产市场行情好的情况，张江公司陈述6号楼都是客户上门要求买房的，盛联公司只需要办理网签手续，本来协商时佣金也要扣除的，但后来就只计算佣金，不计算溢价，具有一定合理性，双方协商确认佣金（包括月费、基本佣金、溢价分成）总结算可能较大。3、盛联公司未提供证据证明系因双方对6号楼溢价分成未能达成一致意见而未将该溢价分成部分计算在内，且根据对账单可以确认已经对剩余佣金及溢价进行了总结算，故截止2018年4月19日佣金（包括月费、基本佣金、溢价分成）共计3370681元。对争议焦点二，盛联公司认为溢价分成不需要分段计算，提供盛联公司制作的2015年6月、7月、8月、9月的结算单，认为有四套房产的单价差超过了500元但未超过800元，在各自月份的结算单中按10%计算溢价分成，在9月份结算单中又补了四套房产的10%溢价分成。张江公司认为溢价分成应当分段计算，但对盛联公司提供的结算单真实性没有异议，认为是双方申请款项时所作的阶段性付款手续，但在2018年8月3日双方进行了重新对账确认。一审法院认为，因盛联公司对单价溢价超出500元未超出800元的四套房产按照20%的方式进行溢价分成，未进行分段计算，且张江公司对盛联公司提供的结算单的真实性予以认可，并确认是双方申请款项时的阶段性付款手续，故应当认为张江公司对盛联公司溢价分成计算方式予以确认，溢价分成不需分段计算。对于在2018年4月19日之后签约的9套房产，因2幢1801室是张江公司法定代表人购买的，故根据合同约定该套房产不需计算佣金及溢价。盛联公司自认至2018年10月张江公司名下楼盘销售完毕，故张江公司应当向盛联公司支付2018年4月19日至2018年10月31日期间签约的6套房产佣金。因张江公司未能提供证据证明该6套房产系自留房源，故该6套房产应当计算佣金，结合盛联公司提供的佣金结算表中的底单价、太仓市房地产开发管理中心出具的房屋总价及房屋面积，经计算该6套房产的基本佣金为111904.13元、溢价分成为559133.85元，共计佣金671037.98元。但根据盛联公司提供的佣金结算表，经计算该6套房产的基本佣金为111738元、溢价分成为558304元，共计佣金670042元。盛联公司的主张系对自身权利的处分，故法院确认该6套房产的佣金为670042元。因盛联公司主张的佣金中包含月费，根据对账单可以看出自2017年3月起月费按每月15000元结算，且月费已结算至2018年4月19日，张江公司未提供证据证明双方何时终止合同，盛联公司自认至2018年10月张江公司名下楼盘销售完毕，故张江公司应当向盛联公司支付2018年4月20日起至2018年10月31日止的月费共计97500元。因盛联公司自认应当扣除盛联公司法定代表人徐成购买的3幢303室房屋未付款项550772元，故张江公司应当向盛联公司支付佣金3587451元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、太仓张江信息产业园有限公司在判决生效之日起十日内支付盛联公司苏州盛联房地产代理有限公司佣金3587451元。二、驳回苏州盛联房地产代理有限公司其他诉讼请求。案件受理费67649元，财产保全费5000元，合计72649元，由苏州盛联房地产代理有限公司负担39983元，太仓张江信息产业园有限公司负担32666元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，盛联公司在一审中提供了代理销售期间部分按月度结算的佣金及溢价结算明细表，每份明细表都载明了可结算佣金的房屋房号、成交总价、底单价、单价差及溢价佣金二审中，盛联公司提供了一份6号楼房屋的佣金计算表，列明其代理销售的6号楼全部房屋成交总价为51123571元，按总销金额1.5%提取基础佣金为766854元，溢价部分12772388元，按合同计算溢价佣金3%为3831716元。盛联公司认为2018年8月3日对账单6号楼未结佣766853元，是指其销售的6号楼房屋的基础佣金，未包含溢价佣金。张江公司认为对账单上记载的6号楼佣金766853元是双方协商结果，包括基础佣金和溢价佣金。二审中，盛联公司提供了一份与张江公司工作人员刘凤的聊天记录，内容是双方协商调解并草拟了一份和解协议，协议内容为张江公司同意支付佣金7029240元了结纠纷。盛联公司据此认为张江公司是认可应当支付6号楼2018年4月19日之前的溢价佣金。张江公司认为刘凤是普通工作人员，才到张江公司处工作时间不长，并不了解之前的情况。本院认为：本案二审争议焦点是盛联公司2018年4月19日前代理销售的6号楼佣金如何结算。盛联公司2018年8月3日向张江公司发出佣金应收账款对账单，列明了与张江公司剩余未结算佣金的清单，其中明确截止2018年4月19日6号楼已售、未开票、未结佣佣金共计766853元。张江公司在对账单上也加盖了公章予以确认。一审法院认定双方对截止2018年4月19日的全部佣金进行结算后确认3370681元并无不当。盛联公司认为对账单载明6号楼佣金仅指基础佣金，大部分房屋不具备结算条件，溢价佣金应待销售完毕后双方单独结算。本院认为，盛联公司该主张不能成立。该对账单第三项列明了基本佣金和溢价佣金，但6号楼佣金并未作区分。其次，双方在合同中约定了“当批可结算房源为按揭客户以付清首付签订合同并办理完银行按揭手续为准，一次性客户以付清全部款项并签订合同为准”。因此，如果盛联公司所述大部分6号楼的房屋不具备结算条件，那么应当对符合结算条件的房屋佣金包括基础佣金和溢价佣金一并结算，不具备结算条件的房屋则基础佣金与溢价佣金都不予结算。合同并未约定对盛联公司代理销售房屋的基础佣金和溢价佣金根据不同条件在不同时段分别计算，因此盛联公司认为6号楼溢价佣金应当另行单独结算不符合合同约定。综上所述，盛联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62899元，由上诉人苏州盛联房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十二月十三日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。