辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8721号上诉人（原审原告）：付雪宝，男，2001年11月3日生，汉族，高中学生，现住瓦房店市。法定代理人：张红霞（付雪宝的母亲），1970年5月11日生，汉族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：范作辉，辽宁范作辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王喜英，辽宁范作辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大连瑞银置业有限公司，住所地辽宁省瓦房店市祝华街道办事处祝华村。统一社会信用代码912102815760990238。法定代表人：曲本桐，该公司总经理。委托诉讼代理人：李岩，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘晓霞，女，1981年9月9日生，汉族，现住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：顾延超，辽宁群邦律师事务所律师。上诉人付雪宝、大连瑞银置业有限公司（以下简称“瑞银公司”）因与被上诉人刘晓霞房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初3439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。付雪宝的委托诉讼代理人范作辉，瑞银公司的委托诉讼代理人李岩，刘晓霞及其委托诉讼代理人顾延超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付雪宝上诉请求：撤销一审判决，改判刘晓霞与瑞银公司连带偿还一审判决第二项所涉购房款31万元及利息；一、二审诉讼费用由刘晓霞承担。事实和理由：一审法院判决刘晓霞不承担责任没有事实和法律依据。刘晓霞将案外人朱永杰抵顶的抵账房卖给付雪宝，付雪宝将购房款直接汇入刘晓霞账户，付雪宝有理由相信案涉房屋是刘晓霞的房屋。因刘晓霞没有将瑞银公司与朱永杰等人之间的债务纠纷告知付雪宝，所以导致付雪宝购房至今未能入住，刘晓霞存在一定过错责任，因此其应与瑞银公司承担连带责任。瑞银公司辩称，不同意付雪宝的上诉请求。瑞银公司与刘晓霞没有连带付款义务，不应向付雪宝承担返还购房款的义务。刘晓霞辩称，不同意付雪宝的上诉请求，同意一审判决。刘晓霞不是案涉房屋买卖合同的当事人，其虽然收取了付雪宝支付的款项，但实际上收取的是朱永杰给付的欠款。瑞银公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判刘晓霞承担返还付雪宝购房款及利息的义务或发回重审；一、二审诉讼费用由刘晓霞负担。事实和理由：一、《抵账协议》并非瑞银公司以案涉房屋抵付其所欠朱永杰工程款且对已形成债务的确认。1.一审法院对《抵账协议》内容确认有误。对合同条款的理解应当按照合同条款所使用的词句、合同有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定合同条款的真实意思。瑞银公司建设开发房屋需要朱永杰供应混凝土，预先用其开发建设的天玺.星月湾现有房屋抵顶混凝土款。瑞银公司按照朱永杰的请求在《抵账协议》中加入第三方的名字并由其签名捺印,双方口头约定当朱永杰完成案涉房屋价款额的混凝土供货量时由朱永杰通知瑞银公司向第三方交付房屋。但因朱永杰死亡，其停止向瑞银公司供应混凝土，瑞银公司交付房屋条件未成就，故瑞银公司没有向第三方交付房屋。以物抵债作为替代债务的履行方式，其前提是债权人、债务人之间存在金钱债务。当事人之间签订《抵账协议》时，瑞银公司与朱永杰之间的债权债务关系尚未发生，更谈不上形成债务。2.刘晓霞是出卖案涉房屋的主体。因朱永杰拖欠刘晓霞砂石料款，朱永杰曾同意将案涉房屋变现后直接将购房款打入刘晓霞的账户但并未履行，后朱永杰便用案涉房屋抵顶其所欠刘晓霞砂石料款,刘晓霞又将案涉房屋卖给了付雪宝，付雪宝向刘晓霞支付了购房款，刘晓霞收到购房款并不存在冲抵瑞银公司所欠工程款的客观事实，瑞银公司与朱永杰之间不存在工程款纠纷，不需要另案处理。另外，假若瑞银公司是出卖人，其不可能将价款为45多万元的房屋以31万元的价格出卖给付雪宝。由此可见，案涉房屋出卖人是刘晓霞而不是瑞银公司。二、瑞银公司不是返还购房款的义务主体。《抵账协议》涉及瑞银公司与朱永杰之间的以物抵债关系、朱永杰与刘晓霞之间的以房抵债关系、刘晓霞与付雪宝之间的房屋买卖关系,在该协议解除的情况下,根据《合同法》第九十七条规定,合同解除后当事人可以要求恢复原状。依照合同相对性原则，既然刘晓霞受领了付雪宝的购房款,在《抵账协议》解除后就应由刘晓霞向付雪宝返还购房款。付雪宝辩称，不同意瑞银公司的上诉请求。瑞银公司在本案中存在一定过错，应该与刘晓霞共同向付雪宝承担返还购房款的义务。刘晓霞辩称，同意一审判决。瑞银公司是案涉房屋买卖合同的当事人，在解除合同的情况下，瑞银公司应该承担房屋买卖合同解除的后果，即承担返还购房款的义务。付雪宝向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告瑞银公司2019年1月29日签订的《抵账协议》；二、被告刘晓霞向原告返还购房款31万元及利息（自2019年1月30日起至法院判决确认给付之日止按照年利率6%计算）；三、解除原告与被告刘晓霞口头购房协议；四、被告瑞银公司对被告刘晓霞向原告返还购房款31万元及利息承担连带返还责任。一审法院认定事实：2019年1月间，原告付雪宝的母亲张红霞因购房，经房屋中介联系与被告刘晓霞相识。经刘晓霞引领，张红霞以付雪宝的名义与被告瑞银公司及案外人朱永杰（已于2019年4月去世）签订《抵账协议》，内容为：“甲方：大连瑞银置业有限公司，乙方：付雪宝（朱永杰），身份证号：4113242001********，项目名称：天玺·星月湾32号楼3单元4-1室房屋一处；面积：77.8㎡；单价：5899元/㎡；总房款：大写：肆拾伍万捌仟玖佰肆拾贰元整；小写：458942元整。甲方将此房屋抵账给乙方，抵付甲方所欠乙方工程款。除此之外产生的其他费用均由乙方自行负担。本协议一式贰份，甲乙双方各执一份。具有同等法律效力。”甲方由“大连瑞银置业有限公司天玺星月湾（二期）”印章盖章及瑞银公司人员关书刚签字，乙方由张红霞及朱永杰签字，署期2019年1月29日。同日，张红霞给付了刘晓霞购房款31万元，刘晓霞出具了收据。后原告多次向被告瑞银公司要求办理房屋交付，瑞银公司一直拖延未予交付。庭审中，被告瑞银公司认可《抵账协议》中甲方的签字及盖章，辩解因需要由朱永杰供应混凝土，预先用其开发建设的天玺·星月湾房屋抵顶混凝土欠款。按照朱永杰的指示在抵账协议中加入第三方名字并由其签名捺印。后因朱永杰死亡而停止供应混凝土，双方已经解除了多抵顶的抵账协议。被告瑞银公司申请证人崔某出庭作证。崔某证实朱永杰预支的案涉房屋因产值不够，在张红霞要求交付房屋时，没有办理交付手续。除证人证言外，瑞银公司没有提供其他证据证明其辩解意见。被告刘晓霞辩称因朱永杰拖欠其砂石料款项，朱永杰同意将案涉房屋变现后，直接将购房款打入其账户。一审法院认为，根据《抵账协议》内容的记载，瑞银公司以案涉房屋抵付其所欠朱永杰工程款是对已经形成的债务的确认，瑞银公司虽然辩解系预顶，并且已经解除协议，但是没有提供充分证据予以证明，故不予采信。朱永杰收到（收款人为刘晓霞）原告支付的购房款即抵偿了瑞银公司所欠的工程款，现原告及瑞银公司均同意解除《抵账协议》，那么瑞银公司就应当将从原告处取得的利益予以返还，故原告要求被告瑞银公司返还购房款及利息的请求，予以支持。至于瑞银公司与朱永杰间工程款的纠纷应当另案处理。原告虽然认为其是向被告刘晓霞购买房屋，但是从《抵账协议》内容及庭审调查可以认定，房屋出卖人是瑞银公司，瑞银公司以出售房屋所得价款作为偿还朱永杰的工程款，原告实为向瑞银公司购买房屋。故原告主张解除与被告刘晓霞间口头购房协议及返款要求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除原告付雪宝与被告大连瑞银置业有限公司2019年1月29日签订的《抵账协议》；二、被告大连瑞银置业有限公司于判决生效后十日内返还原告付雪宝购房款31万元及利息（自2019年1月30日始至判决确定的给付之日止，按照年利率6%计算）；三、驳回原告付雪宝对被告刘晓霞的诉讼请求。案件受理费5950元，减半收取2975元，由被告大连瑞银置业有限公司负担。保全费2120元，由原告付雪宝负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：2019年1月29日，刘晓霞出具收据，内容为：收到付雪宝购星月湾祝丰街74号3单元401室，房屋面积77.8平方米，购房款31万元整。本院认为，本案争议焦点是应当向付雪宝承担返还购房款31万元的义务主体如何认定。付雪宝主张其与刘晓霞存在房屋买卖合同关系，理由是案涉房屋买卖是其与刘晓霞商谈的，房款亦是向刘晓霞支付的，故刘晓霞应向其返还31万元房款；而瑞银公司在《抵账协议》形成后不向付雪宝交付房屋，导致付雪宝既不能收回房款，也无法得到房屋，瑞银公司对此存在过错，故应承担连带返还房款责任。刘晓霞对案涉房屋买卖确由付雪宝与其沟通商谈的事实并不否认，但主张因其与朱永杰之间存在砂石料欠款，当时瑞银公司将案涉房屋抵顶给朱永杰后，朱永杰让其帮助出售该房屋，经朱永杰同意后将付雪宝的房款抵作砂石料欠款打入刘晓霞银行账户，故刘晓霞不应向付雪宝返还31万元房款。瑞银公司亦主张刘晓霞是出卖案涉房屋的主体，认为是朱永杰将案涉房屋抵顶其所欠刘晓霞的砂石料款，后由刘晓霞将房屋卖给付雪宝，故瑞银公司不应承担案涉房款的返还责任。本院认为，从各方当事人的陈述来看，各方对付雪宝系案涉房屋的买受人并无异议，争议在于谁与付雪宝存在房屋买卖关系。本案中，付雪宝与本案其他当事人均未签订买卖合同，其仅作为买受人在瑞银公司与朱永杰于2019年1月29日签署的《抵账协议》中列明并签名确认。根据《抵账协议》约定，瑞银公司将案涉天玺.星月湾32号楼3单元4-1室房屋抵账给朱永杰，抵付瑞银公司所欠朱永杰工程款。上述协议中除付雪宝、瑞银公司及朱永杰三方人员签名外，并无刘晓霞的签名或捺印。而且，付雪宝与瑞银公司均未能提供朱永杰将案涉房屋抵顶给刘晓霞的有力证据。在此情况下，付雪宝与瑞银公司主张刘晓霞系案涉房屋的出售主体，依据不足，本院不予采纳。由此，付雪宝要求解除与刘晓霞之间的口头购房协议，缺乏事实基础，本院不予支持。至于瑞银公司，其认可与朱永杰存在混凝土供应关系，上述《抵账协议》亦是基于此种关系形成。从《抵账协议》约定来看，不能体现瑞银公司将案涉房屋出售给付雪宝的内容或意思表示；而且，在协议约定瑞银公司以案涉房屋抵付其所欠朱永杰工程款的情况下，瑞银公司再以明显低于协议约定抵顶价款458942元向付雪宝出售案涉房屋，明显不符合常理，故瑞银公司亦不应认定为案涉房屋的出售方。《抵账协议》约定瑞银公司将案涉房屋抵账给朱永杰，朱永杰签名确认；付雪宝作为第三方，如若没有朱永杰的指示或同意，其不可能在该协议中列明并签名。由此分析，应当认定朱永杰系案涉房屋的出卖人，付雪宝与朱永杰形成事实上的房屋买卖合同关系。现因瑞银公司认为朱永杰供应的混凝土价值未达到抵付房屋价款，不同意向朱永杰或朱永杰指定的买受人交付案涉房屋，导致《抵账协议》无法继续履行。付雪宝基于《抵账协议》购买案涉房屋的目的已无法实现，故其要求解除《抵账协议》符合法律规定，应当予以支持。《抵账协议》解除后，付雪宝基于该协议的约定及与朱永杰存在事实上的房屋买卖关系支付的31万元购房款理应返还。刘晓霞并非案涉房屋的权利人，其自己也称是帮助朱永杰出售案涉房屋，在刘晓霞明确否认其是案涉房屋出卖人的情况下，付雪宝向刘晓霞支付的31万元，对购房人而言应当认定为其向出卖人指定的账户支付的购房款，刘晓霞应是代朱永杰收取的房款。作为实际收取购房款的刘晓霞，理应向付雪宝返还31万元房款。至于刘晓霞所称其收取的款项是经朱永杰同意后将该房款抵作朱永杰欠付的砂石料款项一节，本院认为，刘晓霞出具的收据明确载明其收取的是案涉房屋的购房款，至于朱永杰是否欠付刘晓霞砂石料款、以及付雪宝支付的房款是否直接作为朱永杰已向刘晓霞支付的砂石料款，应属朱永杰与刘晓霞之间的约定，并不能因此改变付雪宝为购买案涉房屋向出卖人或出卖人指定的收款人支付的购房款性质。故刘晓霞以案涉房款已抵作朱永杰欠付的砂石款为由不予返还付雪宝购房款31万元，本院不予支持。瑞银公司并非案涉房屋的出售方，付雪宝要求其与刘晓霞承担连带返还购房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于购房款利息，刘晓霞并非案涉房屋的出卖人，其收取的款项仅是代朱永杰收取的案涉房款，付雪宝要求刘晓霞承担购房款的利息，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初3439号民事判决第一项；二、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初3439号民事判决第二项、第三项；三、刘晓霞于本判决生效之日起十日内返还付雪宝购房款31万元；四、驳回付雪宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2975元（付雪宝已预交），由刘晓霞负担；诉讼保全费2120元（付雪宝已预交），由刘晓霞负担。二审案件受理费11900元（付雪宝已预交5950元，大连瑞银置业有限公司已预交5950元），由付雪宝负担5950元，刘晓霞负担5950元。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇一九年十二月二十日书记员  董 芳