杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0185民初6024号 原告：黄军莲，女，1962年9月8日出生，汉族，杭州市人，住杭州市临安区。 委托诉讼代理人：姚鉴、唐燕飞，浙江满江红律师事务所律师。 被告：郑丹凤，女，1943年6月3日出生，汉族，杭州市人，住杭州市临安区。 被告：梅群，男，1938年10月31日出生，汉族，杭州市人，住杭州市临安区。 两被告共同委托诉讼代理人：曾永成，浙江天目源律师事务所律师。 原告黄军莲与被告郑丹凤、梅群物权纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法由审判员金晶适用简易程序分别于2018年11月27日、2019年3月7日公开开庭进行了审理。审理过程中因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告黄军莲及其委托诉讼代理人姚鉴、被告郑丹凤、梅群共同的委托诉讼代理人曾永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄军莲诉称：2006年11月17日，原、被告签订《住房转让协议》1份，约定由原告受让被告位于杭州市临安区整幢房屋，转让价款为386000元，转让后房屋产权归原告所有，不得反悔。协议签订后，原告依约付清了转让款，房屋交付原告使用至今已经10多年了。2018年，因昌化镇城中村改造项目实施，案涉房屋被列入西街村金属板厂区块征迁范围。2018年10月16日，原告黄军莲、被告郑丹凤作为共同被补偿人与补偿人杭州市临安区昌化镇人民政府签订了《征地补偿安置协议》，明确房屋合法面积为192.58㎡，因选择货币化安置，房屋补偿款合计为1534644元。原告认为，案涉房屋已转让给原告，现案涉房屋因拆迁已不存在，故案涉房屋的拆迁款应当归原告所有。综上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认坐落于杭州市临安区房屋拆迁所取得的安置补偿款1534644元归原告所有。2、本案诉讼费由被告承担。 两被告辩称：一、案涉拆迁安置补偿款项应确认归属被告所有。1、案涉房屋（坐落于杭州市临安区属被告所有。根据《物权法》、《不动产登记条例》，作为不动产物权归属的判断标准为登记的权利人，该标准系唯一的、排他的。案涉房屋、土地使用权均登记在被告郑丹凤名下，被告郑丹凤为房屋的法定所有权人。2、被告郑丹凤户籍所在地在，拆迁安置补偿对象是法律规定的具有人身身份的特定人群。《征地房屋补偿安置协议》确定的被补偿人为郑丹凤，实际安置人口为1人。二、原、被告之间签订的《住房转让协议》，因违反了强制性法律规定应认定为无效，案涉房屋系建立在宅基地上的房屋，现在的法律规定是限制性的转让，只允许同村的集体经济组织成员之间可以转让，并且也必须得到村委会的认可，本案的原告并非涉案房屋的集体经济组织成员，买卖也没有得到村集体经济组织的认同，相反村集体组织是不同意的。在征迁协议签订之后反过来评价买卖协议，标的物本身已经不存在，事后对这个法律判断更应该遵循相关的法律规定；本案案由不应是共有纠纷，也不是安置补偿分配纠纷。三、房屋买卖合同无效而产生的后果，应该另案起诉。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。 原告黄军莲、被告郑丹凤、梅群为证明陈述的事实，提供下列证据，已经庭审举证、质证： 原告黄军莲提供如下证据： 证据一、住房转让协议1份，欲证明2006年11月17日，原、被告签订《住房转让协议》，约定两被告将位于临安区整幢房屋转让给原告，转让价款为386000元，两被告在协议中允诺配合办理过户手续的事实。两被告对形式真实性没有异议，确实是原、被告所签订的协议；该份协议不合法，农村集体土地上面的房屋是限制转让的标的物；就算转让仅仅是土地之上的房屋，并不是土地本身；从协议的实际履行看，原告并没有按照协议约定的期限一次性足额支付；作为本案的标的物房产和土地都没有进行过户，至今房产及土地的登记人仍然是被告郑丹凤；原告并非是案涉房屋所在地的集体经济组织成员，故该转让是无效的。该组证据可证明2006年11月17日，原、被告双方签订协议1份，约定两被告将案涉房屋以386000元的转让价出卖给原告，两被告配合原告办理相关过户手续等的事实，对该份证据本院予以认定。 证据二、收条2份、移交清单复印件1份、集体土地使用××份、房屋所有权××份、门牌××份、土地登记申请审批表1份、情况说明1份、工商登记打印件1份，欲证明2006年12月份，原告已依约支付了转让款386000元，被告亦依约交付了房屋及相关权属证书，协议已履行完毕；原告从2006年底开始实际使用案涉房屋，并在该房屋经营临安市黄军莲杂货店至今，该房屋于2018年被政府征用拆迁已被拆除，原告积极配合签署协议，腾空房屋等政府拆迁工作的事实。两被告对除了情况说明以外的证据的真实性没有异议；土地使用证、房屋所有权证的登记人是被告郑丹凤，土地使用证确权的面积是110㎡，道地面积是73㎡，土地在房屋转让协议中没有涉及；386000元价款对应的标的物是房屋；该组证据不能达到原告的证明目的。对村委会的情况说明，签字的两个人被告不清楚是否是村委会的干部，从内容中反映出案涉房屋拆迁补偿的被补偿人是两个人，征地安置补偿协议中被补偿人是被告郑丹凤一人；对原告是作为房屋的使用人没有异议。该组证据可证明案涉房屋直至拆迁前土地及房屋登记的权利人系被告郑丹凤；原告已按照协议约定支付了房屋转让款386000元；被告按照协议约定交付了房屋及相关权属证书；原告自案涉房屋交付后实际使用，并在案涉房屋经营临安市黄军莲杂货店的事实，本院对该组证据予以认定。 证据三、征地房屋补偿安置协议复印件1份、安置方案复印件1份、评估报告单复印件1份，欲证明案涉房屋于2018年被政府拆迁，原告及被告郑丹凤作为共同被补偿人与杭州市临安区昌化镇人民政府签订《征地房屋补偿安置协议》，确定房屋合法建筑面积为192.58㎡，选择的是货币化安置，补偿总额为1534644元，现该房屋已被拆除的事实。两被告对形式真实性均没有异议，协议确定的被补偿人是被告郑丹凤，房屋的评估补偿款是346738元，与安置方案、评估报告有一定的冲突，应当以安置协议为准；其他的都是安置的货币化的部分，是跟身份直接相关的，这些钱应当归属于被告郑丹凤，有争议的仅仅是346738元。对该组证据的真实性本院予以认定，对该组证据的证明效力本院在两被告提供的证据二中一并阐述。 被告郑丹凤、梅群提供如下证据： 证据一、集体土地使用权证复印件、房屋所有权证复印件各1份，欲证明案涉房屋的产权所有人是郑丹凤的事实。原告对真实性没有异议，权利人确实没有变更过；这也恰好能够证明转让的标的是房屋和土地一体，并不仅仅是房屋。该组证据可证明案涉房屋的集体土地使用权人、房屋所有权人均为被告郑丹凤的事实，对该组证据本院予以认定。 证据二、征地房屋补偿安置协议复印件1份、身份证复印件1份，欲证明协议的被补偿人是郑丹凤一人，郑丹凤的户籍地，郑丹凤是适格的拆迁补偿对象的事实。原告对真实性没有异议，政府确定的被补偿人是黄军莲和郑丹凤，确定两个补偿人的依据就是房屋被转让。该组证据结合原告提供的证据三，可证明2018年10月16日，原告、被告郑丹凤作为被补偿人与杭州市临安区昌化镇人民政府签订补偿安置协议1份，协议对被补偿人、被补偿房屋的情况、补偿项目及金额的构成等作了约定的事实，对该组证据本院予以认定。 根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院认定的案件事实如下： 两被告系夫妻，2006年11月16日前原告黄军莲系案涉房屋的租户。2006年11月17日，原告黄军莲（乙方）与被告郑丹凤、梅群（甲方）签订《住房转让协议》1份（以下简称转让协议），载明：根据受让方要求，经甲乙双方协商同意，将出让方住房转让给受让方，并签订协议如下：现将双方简称为甲方和乙方，出让方为甲方，受让方为乙方。一、住房座落：临安昌化镇整幢（南至昌化江、北至大街（以房产证为准）。二、转让金为人民币叁拾捌万陆仟元整，于协议签订之日预付定金计人民币伍万元整，其余款额于2006年11月30日前一次性付清。三、相关房地产权证于付清款额时同时移交。四、在房产过户时，甲方应协助乙方办理，如一时无法办理过户手续，产权归乙方所有。五、无论产权过户与否，此《协议》所列条款生效，双方不得反悔。六、出让方净收转让金叁拾捌万陆仟元整（￥386000.00），其他办理过户等相关费用由乙方承担，甲方概不负责。七、《协议》自签订之日起生效，望双方共同执行。协议签订后，两被告按照约定将房屋交付原告使用，并将门牌证、集体土地使用权证（编号为临集用（2000）字第3302026号）、房屋所有权证（编号为临安市房权证昌化字第××号）等材料一并交付原告黄军莲。原告黄军莲按约于2006年12月1日、12月9日分两次共支付购房款386000元。2018年10月16日，因案涉房屋依法被征收，杭州市临安区昌化镇人民政府与被补偿人郑丹凤、黄军莲签订《征地房屋补偿安置协议》1份（以下简称协议），协议明确案涉被征收房屋合法建筑面积为192.58㎡，实际安置人口为1人即被告郑丹凤，人口安置面积为80㎡。案涉被征收房屋的补偿款总额为1534644元，结合补偿安置方案，具体组成为：1、房屋评估补偿款346738元；2、安置面积货币化补偿款635514元；3、安置补贴104000元；4、搬迁费19258元；5、临时过渡费15600元；6、一口价奖30000元；7、争先奖30000元；8、签约奖38516元；9、货币化安置奖115548元；10、住改非补贴25320元；11、经营补贴24150元；12、放弃限价期房指标补贴150000元。因原、被告对案涉房屋补偿款的分配产生分歧，协商无果，原告诉至法院。 另查明，案涉房屋被征迁前一直由原告居住。原告在案涉房屋开设了临安市黄军莲杂货店至房屋被拆迁前。因双方发生纠纷，案涉被征收房屋的补偿款未发放，仍留存在杭州市临安区昌化镇人民政府。本案审理过程中，原告申请财产保全，本院已裁定予以查封。 本院认为，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。转让协议签订时，原告不属于杭州市临安区昌化镇西街村村集体经济组织成员。转让协议虽然约定了房屋的买卖，但也涉及宅基地的处分，损害了集体经济组织的权益，违反了相关法律法规的强制性规定，故双方签订的转让协议系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉房屋现已被征收拆迁，本案双方争议实质已转变为房屋拆迁补偿款的归属问题，因房屋拆迁补偿款相对于房屋的转让价值发生了增值，双方对于房屋增值的溢价部分均享有分配的权利，故本院认为案涉房屋拆迁安置补偿款为原、被告双方共同所有。 对于案涉房屋拆迁安置补偿款的具体分配问题，本院根据协议、安置方案，以及转让协议的实际履行情况，本着诚实信用、尊重现状的原则，对案涉房屋拆迁安置补偿款分配如下： 第一、因合同无效后两被告应当将房屋全部的对应利益返还给原告黄军莲，现由于房屋已被拆迁，双方签订房屋的转让协议时交易价为386000元，现房屋评估补偿款为346738元，故该部分款项归属于原告黄军莲。原、被告双方均认可协议签订后房屋即交付给原告居住至拆迁前，故协议中第（四）项搬迁费19258元归属于原告黄军莲。原告黄军莲在案涉房屋开设了临安市黄军莲杂货店至房屋拆迁前，故协议中第（十）项、第（十一）项住改非补贴、经营补贴共计49470元归属于原告黄军莲。由于被告郑丹凤系案涉房屋的仅有安置人口，故协议中的第（三）项安置补贴104000元系按照人口安置面积给予1300元/平方米的补贴，应归属于两被告所有。综上，以上款项原告黄军莲共计享有415466元，两被告享有104000元。 第二、对于协议中剩余的补偿款共计1015178元，系案涉房屋被征迁后所产生的溢价，原、被告双方均享有分配的权利。本案中，因原、被告双方在明知案涉房屋所占土地系宅基地，不得向本集体经济组织以外的主体转让的情况下，仍签订了转让协议，故双方对合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。考虑到本案转让行为已发生至今十余年，本着诚实信用、尊重历史和现状的原则，本院酌情确定原告黄军莲享有85%份额，两被告享有另外的15%份额。即原告黄军莲享有862901.3元，两被告享有152276.7元。 综上，原告黄军莲对案涉房屋拆迁补偿款中的1278367.3元享有所有权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告黄军莲对坐落于杭州市临安区昌化镇西街25号的房屋及其附属物的拆迁安置补偿款中的1278367.3元享有所有权。 二、驳回原告黄军莲的其他诉讼请求。 本案受理费18612元，财产保全申请费5000元，两项合计23612元，由原告黄军莲负担3943元，被告郑丹凤、梅群负担19669元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 金 晶 人民陪审员 詹 敏 人民陪审员 李国平 二〇一九年十二月十七日 书 记 员 沈 昀 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 以合法形式掩盖非法目的； 损害社会公共利益； 违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……