广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4218号上诉人（原审原告）：林陈彩珠（LIN-CHENTSAI-CHU），女，1951年1月5日出生，台湾地区居民，大陆住址广东省中山市西区。委托诉讼代理人：刘开辉，广东融朗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李怀生，男，1963年2月11日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：张曼，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓静，广东广瀚律师事务所律师助理。上诉人林陈彩珠因与上诉人李怀生租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初16035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林陈彩珠上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判林陈彩珠无需向李怀生退还保证金30000元、李怀生应向林陈彩珠支付2018年11月1日至2019年1月13日土地租金36500元及律师费30000元。事实和理由：合同约定出租的标的物是土地，且特别约定土地上的厂房是无偿使用，不收取租金，在签订合同时，李怀生对该土地及厂房未办理报建手续的情况也是知悉的，因此，涉案租赁合同是双方真实意思表示，不因违反法律法规而无效，一审判决认定因厂房未取得建设工程规划许可证导致合同无效属于认定事实不清、适用法律错误。李怀生辩称，一、涉案租赁合同实为土地厂房租赁合同；二、截至2019年7月31日，涉案租赁物尚未完成报建手续，租赁合同应认定为无效；三、根据双方聊天记录，林陈彩珠于2018年10月9日、11月8日均要求李怀生搬离厂房，且在2019年7月31日前将租赁物转让给案外人，证明林陈彩珠在合同未到期的情况下提出解除租赁的要求，而李怀生已于2018年11月23日搬离厂房，且书面告知林陈彩珠，因此不应支付之后的租金。李怀生上诉请求：撤销一审判决第一项，改判李怀生无需向林陈彩珠支付房屋使用费6500元。事实和理由：一、租赁合同约定的厂房面积为1350平方米，租金为每月15000元，但林陈彩珠实际交付使用的厂房只有1060平方米，李怀生多次就此事项与林陈彩珠沟通，因此，应按照实际交付的厂房面积来计算租金，多出来的租金应扣减；二、李怀生已于2018年11月23日搬离厂房，并已微信告知林陈彩珠，但因林陈彩珠人在台湾故导致未办理交接手续，其代理律师也拒收钥匙，导致双方于2019年1月13日才办理交接手续，因此，2018年11月24日至2019年1月13日期间的使用费不应由李怀生负担，即林陈彩珠扣减11月份24天的租金12000元后应向李怀生退回押金18000元。林陈彩珠辩称，一、李怀生在租赁过程中并没有对租金及面积提出异议，只在一、二审时才提出该抗辩意见；二、李怀生存在拖欠租金的事实，构成根本违约，其也要求搬离厂房；三、实际交接时间是2019年1月13日，有没有实际使用不影响承租方在此之前一直占用厂房的事实。林陈彩珠向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2016年12月16日签订的《土地租赁合同》；2.林陈彩珠不须向李怀生退回租赁保证金30000元；3.李怀生支付租金（土地）占有使用费（自2018年11月1日至将土地交还林陈彩珠之日，按月15000元计算）；4.李怀生承担林陈彩珠支付的律师费30000元。诉讼过程中林陈彩珠撤回第1项诉讼请求，并变更第3项诉讼请求为：李怀生支付租金（土地）占有使用费36500元。一审法院认定事实：林陈彩珠是土地证号为中府国用×第××号位于中山市××镇××村“大利围”土地的使用权人，使用权面积为4709.1平方米，该土地后变更地址为中山市××镇×路×号。2016年12月16日，林陈彩珠、李怀生签订土地租赁合同，约定林陈彩珠同意将前述土地按现状出租给李怀生使用，租赁土地面积约为1350平方米，该土地上现有厂房面积约1350平方米，林陈彩珠将厂房一并交付李怀生使用，租赁期限为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日，土地租金为15000元/月，李怀生每两个月交一次租金，林陈彩珠仅向李怀生收取土地租金，不再另行收取厂房的费用，李怀生应将租金足额支付至指定的账户，否则，每逾期一日应以租金总额的5%向林陈彩珠支付违约金，逾期超过30日的，林陈彩珠有权解除合同，收回租赁物并没收租赁保证金；李怀生应于签订合同时支付30000元押金及2017年1月1日至2017年1月31日租金15000元，共45000元作租赁保证金，押金于合同期满经林陈彩珠验收收回土地及厂房，且李怀生无违约情形之下，林陈彩珠无息退还给李怀生；林陈彩珠因李怀生的违约行为而通过法律途径主张权利的，林陈彩珠由此支出的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费等由李怀生承担。协议签署之后，林陈彩珠将约定厂房交付给李怀生使用，李怀生向林陈彩珠支付了保证金30000元。涉案土地上的厂房未办理报建规划手续。庭审中，林陈彩珠陈述其实际租赁给李怀生的是厂房，2018年10月31日前的租金李怀生已经全部支付完毕，尚欠2018年11月1日至2019年1月13日期间的租金。林陈彩珠为本案诉讼委托了广东金剑时空律师事务所，为此支付律师费30000元。一审法院认为：涉案租赁合同签订地及履行地均在大陆，故本案应适用大陆法作为解决争议所适用的准据法。林陈彩珠、李怀生之间成立房屋租赁合同关系。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，林陈彩珠出租给李怀生厂房未取得建设工程规划许可证，故双方所签订的租赁合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六、五十八条规定，无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，根据《解释》第五条第一款规定，虽然合同无效，但因李怀生实际占有使用了涉案厂房，李怀生仍需参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故林陈彩珠主张李怀生应支付2018年11月1日至2019年1月13日期间的房屋占有使用费36500元[15000×2个月+15000÷30天×13天]，应予以支持。林陈彩珠已经实际收取李怀生保证金30000元，因合同无效本金退还李怀生，但为避免当事人讼累，本案中，该30000元可直接抵扣李怀生应支付的房屋占有使用费。扣减后李怀生还需向林陈彩珠支付房屋占有使用费6500元。至于李怀生是否应当承担律师费30000元问题，因林陈彩珠明知其地上建筑物未办理规划报建手续仍对外出租，林陈彩珠对自己的损失应自行承担责任，且本案租赁合同无效，双方约定由李怀生承担违约责任而产生律师费，故自始不产生法律约束力，故林陈彩珠诉请律师费由李怀生承担的请求，无法律依据，不予支持。李怀生经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的权利，不影响一审法院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院缺席判决：一、李怀生于一审判决发生法律效力之日起3日内向林陈彩珠（LIN-CHENTSAI-CHU）支付房屋占有使用费6500元；二、驳回林陈彩珠（LIN-CHENTSAI-CHU）的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1025元，由林陈彩珠（LIN-CHENTSAI-CHU）负担512元；李怀生负担513元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林陈彩珠提交居委会证明涉案厂房不属于违章建筑，另提交工商登记资料及微信聊天记录，拟证明李怀生已用该厂房注册成立公司且存在拖欠租金的事实。李怀生确认上述证据的真实性，但不确认关联性，其认为以上证据均不能证明租赁物合法，且林陈彩珠提前要求解除合同属于违约。李怀生提交押金收据及搬厂收据，拟证明其已缴足押金及于2018年11月22日搬离厂房。林陈彩珠确认收到押金，但不确认李怀生于2018年11月22日搬离厂房的事实。李怀生另提交微信聊天记录及中山市不动产登记资料查询表，拟证明林陈彩珠在合同未到期的情况下提出解约并要求其搬离厂房，及涉案厂房未取得房产证故属于违章建筑。林陈彩珠确认前述两证据的真实性，但不确认关联性。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是涉台租赁合同纠纷。双方均同意适用大陆法律作为本案准据法，故一审判决适用大陆法律作为解决本案纠纷的准据法正确，本院予以维持。本案的争议焦点是：一、租赁合同效力的认定；二、租金标准及违约责任的认定。关于争议焦点一。从双方签订的租赁合同内容可知，林陈彩珠将面积1350平方米的土地及该土地上附着的面积为1350平方米的厂房一并交付给李怀生使用，而李怀生利用该土地及厂房来加工制造。从李怀生利用租赁物的用途可看出，李怀生主要是利用厂房来加工生产，故双方签订的租赁合同名为土地租赁，实为厂房租赁。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，林陈彩珠出租给李怀生的厂房在本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，故一审判决认定双方签订的租赁合同无效正确，本院予以维持。林陈彩珠认为租赁合同的标的是土地而非厂房的上诉理由与事实不相符，本院不予采信。至于李怀生在订立合同时是否知悉该厂房尚未报建的事实均不影响前述租赁合同的效力认定。关于争议焦点二。李怀生上诉认为因租赁物土地面积不足1350平方米故应扣减租金，鉴于涉案土地租赁合同约定的租赁物面积仅是大约数而非精确数，李怀生未举证证明其在承租过程中对面积问题提出过异议，也未举证证明林陈彩珠交付的土地面积未达到合同约定的标准，应承担举证不能的不利后果，故李怀生的该上诉理由本院不予支持。关于双方交接厂房的时间问题，双方均确认李怀生于2019年1月13日与林陈彩珠办理厂房交接手续，故一审判决认定厂房交接时间为2019年1月13日并无不妥，本院予以确认。李怀生虽辩称因林陈彩珠的原因才拖延至2019年1月13日办理交接，但并未举证证明，其抗辩意见本院不予采信。一审判决认定李怀生按照每月15000元的标准支付2018年11月1日至2019年1月13日期间的房屋占有使用费，并在扣减已缴纳的30000元保证金后判令李怀生向林陈彩珠支付房屋占有使用费6500元正确，本院予以维持。综上所述，林陈彩珠、李怀生的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1075元（上诉人林陈彩珠已预交1025元、上诉人李怀生已预交50元），由上诉人林陈彩珠负担1025元、上诉人李怀生负担50元。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 卢俊廷审判员 胡怡静二〇一九年十二月二日法官助理谢文婷书记员林烨颖