江西省上高县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0923民初2609号 原告：况赋珍，女。 委托诉讼代理人：邓南明，江西上高嘉德法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。 被告：刘小云，男。 被告：况华珍，男。 被告：刘小东，男。 第三人（追加）：况海兰，女。 第三人（追加）：钟苏员，男。 原告况赋珍与被告刘小云、况华珍、刘小东，第三人（追加）况海兰、第三人（追加）钟苏员确认合同有效纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告况赋珍及其委托诉讼代理人邓南明，被告刘小云、况华珍，第三人（追加）钟苏员到庭参加诉讼。被告刘小东，第三人（追加）况海兰经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告况赋珍向本院提出如下诉讼请求：要求确认原、被告签订的有关地下室分配协议合法有效，并明晰各地下室产权归属（由况赋珍分得主卧室下面地下室一间，一楼靠东自砌墙一间，靠阳台下的厨房和卫生间地下室各一间；由刘小云分得靠厨房旁边的地下室一间；由刘小东分得靠楼梯旁的地下室一间；由况华珍分得次卧室地下室一间，目前没有砌墙分割），中间通道和共用面积为四家共有，相关房屋买卖按此协议内容执行。 事实和理由：1999年8月，原告与三被告一起在上高县锦江大道（大风车幼儿园后）合资建有房屋一栋，后原告分得一楼，被告刘小云分得二楼，被告况华珍分得三楼，被告刘小东分得四楼，由于原告在建房时出资出力较多，因此有关地下室的分配如下：靠房屋前位于主卧室下的地下室一间归原告所有，另一楼靠东自砌墙的地下室一间，靠阳台下的地下室一间归原告所有，原告地下室分配面积约占总面积的一半，由刘小云分得厨房旁的地下室一间，由况华珍分得卧室地下室一间（因留有通道原因，目前没有砌墙分隔），由刘小东分得楼梯间旁地下室一间。之后，原告将其分配持有的地下室面积较大，原告便装修了之后给原告父母居住使用。为此，原告多次找各被告要求其到其他相关部门去明晰产权登记，但被告一直未予答复。为维护原告的合法权益，原告不得已具状法院，要求法院依法查明事实，并确定有关各地下室归属，请法院依法判决并支持原告的诉讼请求。 被告刘小云辩称，答辩人母亲去世后一年，答辩人和原、被告共四个表兄妹一起商量后签订的协议，确认了四表兄妹各分得的地下室数量和位置，答辩人分得靠厨房边上的地下室一间，过道那里没有砌墙，有一个公共通道。答辩人的房子是经过法院处置变卖的，当时答辩人欠了曾茹的借款本金20万元及利息。曾茹起诉后，在执行过程中执行法官李献忠协调下，将房屋出售偿还欠款。具体卖房是由曾茹和法院处理的，当时答辩人的房子办理了房产证，办在答辩人的名下，房产证上地下室没有具体划分，答辩人和法院沟通的时候没有指认哪一间是答辩人的，只是告诉法院靠主卧室的一间地下室是答辩人在使用，答辩人清楚这间地下室是属于况赋珍的，但是当时没有和法院说，也没有告诉法院到底哪一间是属于答辩人的地下室。2019年1月份法院通知答辩人，答辩人的这套房子卖掉了，卖了22万元，但是不知道是卖给谁了，到今天见到了第三人钟苏员，才清楚这套房子卖给了钟苏员。钟苏员什么时候办理的房产证答辩人不清楚，答辩人的房产证给了法院，地下室怎么上户的答辩人不清楚，到今天看到钟苏员的房产证才清楚，这个房产证的地下室搞错了，把况赋珍的地下室当答辩人的地下室处理了。答辩人的地下室目前空在那里。 被告况华珍辩称，答辩人分得房子的第三层，办了房产证，办在答辩人的名下，房产证上没有明确哪一间地下室属于谁，只是公用。在答辩人的姑姑去世后一年左右，答辩人四表兄妹签了一个协议书，协议书答辩人没有去看，具体也不清楚哪一间地下室属于答辩人，由原告况赋珍负责分配。现在这套房子答辩人没有卖掉，还闲置在那里。答辩人对协议书上的地下室分配无异议。 第三人钟苏员述称，1、该套房屋是第三人通过房屋中介了解由法院在拍卖，中介带着第三人到法院找执行法官李献忠，一起去看了房子，当时指定了进门口主卧室下面的地下室。整套房屋答辩人花费22万元买下来，付钱的时候第三人问了李献忠这套房子有没有争议，他说没有争议，交钱之前也重复了这件事情。这22万元房款包括了住房和地下室，并且指定了是主卧室下面的这个地下室，没有分开住房多少钱，地下室多少钱，一共就是22万元。2、第三人是2019年1月份左右买的，2019年4月25日发的房产证，房产证编号：36003987607，不动产权证号为2019上高县不动产权第0002372号，房子坐落于锦江大道50号附1号13单元201室，房屋建筑面积128.23㎡，分摊土地使用权面积30㎡，地下室面积15㎡。原告主张这间地下室是她的，第三人不同意。对于他们之间的协议书，第三人也不否认，但是他们在卖房子的时候就应该把这份协议书拿出来，就不会造成目前这种状况，造成目前这种状况与第三人无关，如果真的他们有这种情况在，第三人就不会买这里的房子了。第三人现在出了钱，确认的了东西不可能又去变。如果不是指定这间地下室，是其他地下室的话就卖不到这么多钱。如果要变更地下室的话，就必须把不足部分的钱补给第三人，补钱之后再怎么去处理都可以，最少要补2万元。 被告刘小东、第三人况海兰未作辩（述）称。 本院经审理认定事实如下：原告况赋珍、被告况华珍、被告刘小云、被告刘小东四人系表兄妹关系。1999年8月，原告与三被告一起在上高县锦江大道合资建有房屋一栋，房屋包括四层及地下室。 2000年3月10日，原告况赋珍、被告况华珍、被告刘小云、被告刘小东签订《协议书》一份，对该幢房屋的所有权进行了约定，其中第一层由原告况赋珍所有，第二层由刘小云所有，第三层由况华珍所有，第四层由刘小东所有。对于地下室，双方约定如下：靠房屋前位于主卧室下的地下室一间归况赋珍所有，另一楼靠东自砌墙的地下室一间，靠阳台下的地下室一间归况赋珍所有，况赋珍总分配的地下室面积约占总地下室面积的一半；由刘小云分得厨房旁的地下室一间；由况华珍分得卧室地下室一间（因留有通道原因，目前没有砌墙分隔）；由刘小东分得楼梯间旁地下室一间。 2000年3月16日，刘小东将其名下的四楼房屋及楼梯间旁地下室卖给案外人晏润妹，后晏润妹将该房屋及楼梯间旁地下室再卖给本案第三况海兰，况海兰已对该房屋办理产权证，但地下室未办理产权证。 2008年3月26日，况赋珍名下的一楼房屋在上高县房地产管理局办理了产权登记，房产证号为：上房权证敖字第××号，但未对靠房屋前位于主卧室下的地下室、另一楼靠东自砌墙的地下室、靠阳台下的地下室明确产权归属，而仅在产权登记现场查勘表上注明“地下室（面积一半）”。另刘小云及况华珍名下的二楼、三楼房屋也均在上高县房管局办理了产权登记，但未明确厨房旁的地下室及卧室地下室的产权归属。 2019年1月份，因案外人曾茹申请强制执行被告刘小云民间借贷纠纷的执行案中，被告刘小云自愿将其名下的二楼房屋连同地下室卖给第三人钟苏员，在协商转让事宜中，刘小云多次指认靠房屋前位于主卧室下由其使用，未向法院及第三人提及及出具其与原告况赋珍、被告况华珍、被告刘小东签订的《协议书》。后，第三人钟苏员以22万元价款购得二楼房屋及位于主卧室下的地下室，并办理产权证，不动产权证号为2019上高县不动产权第0002372号，地下室产权总面积15平方米，占地下室总面积的25%。 现原告向本院起诉，要求确认原告况赋珍、被告况华珍、被告刘小云、被告刘小东签订《协议书》有效，并依据协议书中的约定对地下室进行析产，要求确认靠房屋前位于主卧室下的地下室、另一楼靠东自砌墙的地下室、靠阳台下的地下室的产权归原告所有。 以上事实有况赋珍的房产证、钟苏员的房产证、《协议书》及双方的陈述等予以证实。 本院认为：原告的诉请包括两部分，一是要求确认原告况赋珍、被告况华珍、被告刘小云、被告刘小东签订《协议书》有效；二是依据协议书中的约定对地下室进行析产，要求确认靠房屋前位于主卧室下的地下室、另一楼靠东自砌墙的地下室、靠阳台下的地下室的产权归原告所有。 对于《协议书》的效力问题，协议书系况赋珍、况华珍、刘小云、刘小东真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对其效力予以认定。 对于原告要求依据协议书中的约定对地下室进行析产的问题。根据查明的事实，2019年1月，被告刘小云已将靠房屋前位于主卧室下的地下室连同二楼房产一并转让给第三人钟苏员。本案中，被告刘小云处分靠房屋前位于主卧室下的地下室的行为虽然属于无权处分，但钟苏员已善意取得该地下室产权。理由如下：1、钟苏员受让该地下室时是善意的，转让房产时，地下室未办理明确的产权登记手续，被告刘小云多次对外指认其是地下室的实际使用人，也未向第三人提供原、被告所签订的《协议书》，钟苏员无法得知该地下室的实际所有权人为原告况赋珍；2、房产及地下室是以合理的价格转让，被告刘小云转让房产时，通过房产中介及法院执行部门多次协商，以总转让价款22万元自愿转让，符合市场行情，是合理的转让价格；3、转让的地下室已经在房管部门进行了产权登记。综上，钟苏员取得了靠房屋前位于主卧室下的地下室的产权，原告无权要求钟苏员返还。原告要求确认靠房屋前位于主卧室下的地下室的产权归其所有，本院不予支持。 对于原告的损失，因刘小云明知对靠房屋前位于主卧室下的地下室不享有处分权，而仍未向受让人及执行人员明确告知，将该标的物转让给钟苏员，构成对原告的所有权的侵害，应当承担侵权责任，因此，原告可另向侵权人刘小云主张侵权损害赔偿。 依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告况赋珍、被告况华珍、被告刘小云、被告刘小东签订《协议书》有效。 二、驳回况赋珍其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告况赋珍承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，缴纳上诉费至江西省宜春市中级人民法院设于中国农业银行宜春经济开发区支行14382401040009407账上，逾期按自动放弃上诉处理。 审判员  熊友明 二〇一九年十二月三日 书记员  李 坤