山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终6917号上诉人（原审被告）：临沂鼎峰瑞沂置业有限公司，组织机构代码553357034，住所地临沂市北城新区兰亭路东段北侧鼎峰英伦花园**。法定代表人：赵海龙，执行董事。委托诉讼代理人：姜斌，山东舜翔（临沂）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程立鹤，山东隆谋律师事务所律师。上诉人（原审原告）：滕峰，男，1975年4月24日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：庄许要，山东正之源律师事务所律师。上诉人临沂鼎峰瑞沂置业有限公司、滕峰因房屋买卖合同纠纷一案，均不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初15302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滕峰上诉请求：1.二审法院查清事实撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人开发的楼房取得相关部门的验收合格手续就推定被上诉人建设的楼房符合与上诉人约定的交付条件，属于认定事实错误，从而导致判决错误。被上诉人在一审答辩中称“上诉人购买的房屋外的花园围墙并非其拆除”，可见被上诉人应当交付给上诉人的房屋是应该具备花园外墙的，只是因为被上诉人未取得相关部门的许可擅自建设外墙被相关部门拆除，这一事实也证明被上诉人在销售楼房时承诺过房屋具有多大面积的花园外墙，也能证明被上诉人不能按照其承诺将符合条件的楼房交付给上诉人的事实，很明显被上诉人逾期交付房屋，应当支付合同约定的违约金并且赔偿因此给上诉人造成的全部损失。另外，通过被上诉人在其他案件中提交的《保证书》，可以证明因被上诉人给业主提供的房屋不符合约定条件，在不具备相应规划条件的情况下，被上诉人单方对小院院墙改造的事实，而且被上诉人承诺因此产生的全部问题由其协调解决，很明显被上诉人不能提供其承诺的相应面积的花园及院墙，导致无法向上诉人交付房屋应当承担违约责任。二、被上诉人在规划及销售楼房时都承诺所售房屋的的花园的具体面积，而其陈述中交付的房屋不但没有花园，还被拆除的房屋都无法正常使用，被上诉人应当承担因此给上诉人造成的全部损失。上诉人在购买涉案楼房时主要是考虑被上诉人建设的楼房有上诉人满意的独立的花园，而现实中被上诉人欲交付给上诉人的楼房不但没有花园，而且被拆除的相当凌乱无法正常使用，一审中上诉人提交的从规划部门调取的规划图也能证实上诉人购买的楼房具备独立的相应面积的花园，很明显被上诉人不能提供符合约定的房屋交付给上诉人，被上诉人逾期交房，且至上诉人诉讼之日一直未达到交房条件，应支付逾期交房违约金或赔偿逾期交房给上诉人造成的损失，损失应当按照涉案房屋小区房屋的市场租赁价格计算。综上，原审法院认定事实错误导致判决错误，请求二审依法查清事实予以改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。临沂鼎峰瑞沂置业有限公司上诉请求：1、二审法院依法撤销临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初15302号民事判决，依法改判驳回被上诉人本诉请求，支持上诉人反诉请求，或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对案涉房屋已经验收合格，上诉人按约定向被上诉人发出了房屋交付通知书且被上诉人已签收的认定事实清楚，上诉人对该认定没有异议。二、一审法院已认定案涉房屋验收合格，上诉人按约定向被上诉人发出了房屋交付通知书且被上诉人已签收的事实，却又驳回上诉人的反诉请求违反法律规定。1、被上诉人拒不按合同约定办理收房手续，应当向上诉人承担逾期收房的违约责任，按合同约定支付违约金。因被上诉人逾期收房已超过180日，上诉人还有权依据《商品房预售合同》约定要求解除案涉房屋的《商品房预售合同》，收回房屋。《商品房预售合同》附件五第7条约定：“因乙方未按本合同约定的时间付款、办理验收交接手续、因乙方未履行本合同约定义务或其他因乙方原因导致甲方未能于约定日期交付该房屋的，视为甲方已于书面通知书载明的乙方应办理验收交接手续的起始日期向乙方交付了该房屋……。乙方还应按日向甲方支付相当于总房价款万分之一的违约金。违约金自入住通知书载明的乙方应开始收房之日起计算，至乙方实际办理完毕房屋验收交接手续之日止。若逾期【180】日乙方仍未收房，甲方有权解除合同。”被上诉人在诉争房屋符合约定的交付条件下，未满足交付该房屋的前置条件，并拒不按合同约定办理收房手续，已构成违约，应当向上诉人承担违约责任。2、一审法院以违约金的“补偿性”为主要属性，完全免除了被上诉人应该向上诉人承担的违约责任，该判定违反法律规定。本案中，上诉人已按合同约定对案涉房屋进行了验收，向被上诉人发出了房屋交付通知书，被上诉人已签收，一审法院对此已给予认定。而被上诉人迟迟怠于履行收房义务，导致上诉人不得不额外增加员工及管理人员催促、等待被上诉人来办理相关手续等工作，必将增加上诉人的财物成本及管理支出，给上诉人造成了持续的损失。而违约金的“补偿性”属性，并不是完全排除违约金的“惩罚性”，而是在补偿性的基础上承认其惩罚性。理由是：其一，只有违约金的惩罚性才能保障合同的有效履行，维护交易的正常秩序。其二，违约金条款是双方当事人的自愿约定，任何一方当事人均可通过协商为自己设立违约金条款，因此违约金带有惩罚性并未违反民法的平等、等价有偿原则。其三，只有违约金带有惩罚性才能更有效地制裁违约行为，起到充分保护守约方的利益的作用。因此，被上诉人应该按合同约定向上诉人承担逾期收房的违约责任。综上所述，一审判决被上诉人不承担逾期收房的违约责任错误，请求二审法院依法驳回被上诉人的本诉请求，支持上诉人反诉请求，或将本案发回重审，以维护上诉人合法权益。滕峰向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告交付房屋并为原告办理房屋产权证书，承担办理房屋产权证书的相关费用及逾期办理房产证的违约金；2.请求判令被告将原告购买的被告位于临沂市北城新区英伦花园A03号楼105号房屋的花园外墙恢复原状；3.请求判令被告赔偿原告逾期交房造成的损失250,000元（按照年租金100,000元计算）；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担；5.请求判令反诉被告向反诉原告支付逾期收房的违约金358,092元（暂计算至2018年10月9日），并由反诉被告每日按总房价款万分之一继续支付违约金至办理收房手续之日止；6.诉讼费用由反诉被告承担。临沂鼎峰瑞沂置业有限公司辩称，一、原告购买房屋外的花园围墙并非由被告拆除，而是由临沂市城市管理局拆除，故被告对此不应承担责任。二、原告起诉主张逾期交房并要求赔偿损失没有事实和法律依据。涉案房屋在约定的交付期限之前均已达到合同约定的交付条件，被告亦按约定通知原告收房。根据双方签订的《商品房预售合同》约定，涉案房屋的交付条件为经验收合格。通过《建设工程竣工验收记录表》可以证实，英伦花园A03号楼已于2015年12月30日由被告组织勘察、设计、施工、监理等单位进行了验收，满足设计要求，符合国家规范及标准要求，质量等级评定为合格。2015年12月20日，被告向原告寄送了A03-105号收房通知书，该通知书由原告签收。被告按合同约定履行了房屋交付的全部义务，但原告拒不收房。退一步讲，即使被告违约，根据《商品房预售合同》第九条第三款关于出卖人逾期交房的违约责任也明确约定：在原告不解除合同的情形下，被告按已付房价款的日万分之零点一计算违约金，故原告按年租金100,000元计算违约金显然不符合合同约定，且明显过高。三、原告拒不按照合同约定办理收房手续，应当向被告承担逾期收房的违约责任。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。鼎峰瑞沂置业有限公司向一审法院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告立即办理房屋交接（收房）手续；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付逾期收房的违约金358,092元（暂计算至2018年10月9日），并由反诉被告每日按总房价款万分之一继续支付违约金至办理收房手续之日止；3、诉讼费用由反诉被告承担。滕峰辩称，反诉被告没有收到反诉原告发出的办理交付涉案房屋手续的书面通知，因此反诉被告不应支付逾期收房的违约金。涉案房屋至今未达到交付使用的条件。由于《商品房预售合同》中约定反诉被告购买的涉案房屋是带院子的房屋，现涉案房屋的院墙已被拆除，房屋条件已被改变，故涉案房屋达不到使用条件。原、被告双方签订的《商品房预售合同》的内容与合同附件内容相互矛盾，且反诉原告在签订补充协议时并未告知反诉被告合同附件中所记载的内容。该合同附件的条款内容大篇幅均存在免除开发商责任，限制业主权利明显损害业主合法权益的情形，故对其增加业主责任及免除开发商义务的条款，不应作为有效条款。根据附件五第六条的约定，房屋交付应当符合下列条件：该房屋已取得建筑工程竣工验收文件。该文件指的是小区的综合竣工验收文件及单体验收文件，且应当经过规划、建设等部门的认可验收，并向相关部门将验收文件竣工备案，备案后由相关部门出具验收备案证明书，方能证实房屋交付符合交付条件之一。截至今日，反诉原告并没有向反诉被告出示任何文件。反诉原告并没有要求与反诉被告签订实测面积补充条款、结算单等文件。对于反诉原告在签订《商品房预售合同》前向反诉被告承诺的院落，如果系违法建筑，则反诉原告所称英伦花园A03号楼于2015年12月30日通过验收且满足设计要求、符合国家规范及标准要求、质量等级已合格的表述，应为虚假表述。一审法院认定事实：2015年8月31日，原告（乙方）滕峰与被告（甲方）临沂鼎峰瑞沂置业有限公司签订合同编号为YS474289的《商品房预售合同》一份，该合同主要约定：被告将位于临沂市兰山区英伦花园第A03号楼105号房屋（房屋代码为2418408）出售给原告滕峰，该商品房预测建筑面积402.36平方米，该商品房单价为每平方米8,648.97元，总金额3,480,000元。该合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同的附件五补充协议第六条约定该房屋的交付应符合下列条件：该房屋已取得建筑工程竣工验收文件。甲方交付该房屋的前置条件，即甲方向乙方交付房屋时，乙方应当同时符合下述条件：因乙方不能满足下述条件的，甲方有权拒绝交付房屋并不需要承担逾期交房的违约责任，并且按照由于乙方原因造成房屋未能按期交付处理。1、与甲方签订确认实测面积的补充条款、结算单或类似文件。2、付清全款。3、签署物业管理文件并按照商品房预售合同及本补充条款约定向本小区物业服务企业交纳物业服务费用及其他费用。4、缴纳完毕预告登记费和抵押登记费，及合同约定再交付前应缴纳的其他费用。5、缴纳完毕该房屋的物业维修基金……。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了相应的约定。2015年8月9日，被告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司向原告滕峰出具了《收据》一份，载明：交款单位为滕峰，收款事由为A03-5房款，金额为1,130,000元。2016年4月28日，被告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司向原告滕峰出具了金额为3,435,668.23元的《销售不动产统一发票》一份。2015年12月20日，被告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司向原告发出房屋交付通知书，该通知书已被签收。2015年12月30日，被告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司开发的英伦花园A01#、A02#、A03#、A04#楼工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同对工程质量评价为合格。一审法院认为，滕峰与临沂鼎峰瑞沂置业有限公司签订《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，且该合同的内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，法院依法予以确认，双方均应按合同的约定履行义务。一、关于原告要求将涉案房屋的花园外墙恢复原状的诉求。根据原、被告双方签订的《商品房预售合同》第三条的约定，被告向原告预售的系英伦花园第A03号楼105号商品房，层高12.1米，层数为3层，预测建筑面积为402.36平方米，原、被告双方签订的《商品房预售合同》中并不包含原告主张的花园外墙，故原告此项主张无事实和法律依据，法院依法不予支持。二、关于原告要求被告赔偿逾期交房造成损失25万元的诉求。根据原、被告双方签订的《商品房预售合同》第八条的约定，被告向原告交付房屋的期限为2015年12月31日，而被告已在合同约定的期限内向原告发出交房房屋通知书，且涉案房屋已于2015年12月30日经五方责任主体验收为合格，故原告此项主张无事实和法律依据，法院依法不予支持。三、关于原告要求被告交付涉案房屋和反诉原告要求反诉被告立即办理房屋交接（收房）手续的诉求。因涉案房屋已经验收合格、符合交房条件，故对原告及反诉原告提出的此项诉讼请求，应予支持。四、关于原告要求被告协助办理产权证书并承担办证费用的诉求。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据上述法律规定，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人，出卖人对买受人的申请负有协助义务。本案中，原告主张被告应协助其办理房屋所有权证，被告亦同意在一定期限内完成产权登记备案手续并协助原告办理房屋所有权证。法院认为，原告的此项诉求，符合法律规定，被告应在涉案房屋具备办理产权登记的条件后协助原告办理房屋产权证书。对于原告要求被告支付办理产权证书费用的诉求，于法无据，法院依法不予支持。五、关于原告要求被告支付逾期办证违约金及反诉被告逾期反诉原告支付逾期收房违约金的诉求。我国合同法上的违约金“以补偿性为主、以惩罚性为辅”，补偿性系其主要属性，其主要功能在于填补守约方损失。综合本案案情，原告和反诉原告均未提交证据证实其损失情况，故法院对原告和反诉原告提出的此项诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、被告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内将位于临沂市××新区××花园××楼××号房屋（房屋代码为2418408）交付原告滕峰，原告滕峰应配合被告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司办理上述房屋的交接手续；二、被告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司于符合办理产权登记条件时协助原告滕峰办理位于临沂市××新区××花园××楼××号房屋的产权登记手续（房屋代码为2418408）；三、驳回原告滕峰的诉讼请求；四、驳回反诉原告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司的诉讼请求。案件受理费5,050元，减半收取2,525元，由原告滕峰负担；反诉费用6,672元，减半收取3,336元，由反诉原告临沂鼎峰瑞沂置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。滕峰提交证据如下：证据一、兰山区人民法院（2016）鲁1302民初7794号判决书一份，证实临沂鼎峰瑞沂置业有限公司曾于2015年1月7日向临沂市规划局出具保证书一份证明涉案房屋在开发建设当中临沂鼎峰瑞沂置业有限公司针对小院院墙进行改造，未经规划审批产生的一切问题由临沂鼎峰瑞沂置业有限公司解决；证据二、规划图一份，证实涉案房屋在规划过程中有明确的小园院墙的事实，临沂鼎峰瑞沂置业有限公司所谓交付的房屋至今没有院墙无法正常交付和居住的事实。临沂鼎峰瑞沂置业有限公司质证：对证据一真实性无异议，但对其关联性有异议，该保证书没有说明是对哪些业主院墙进行改造，并且也明确说明了进行改造是应业主的要求，不能证明滕峰的主张；证据二为复印件，并且是草图，也没有加盖设计单位的印章真实性不予确认。我们还需要强调一点滕峰的院墙是因为和前院纠纷被城管局拆除，城管局的行为是行政行为不属于本案的审理范围，并且我们通知滕峰收房的时候小院是正常存在的。一审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案当事人二审争议的焦点为：一、滕峰是否存在逾期收房，应否支付该项约定违约金；二、临沂鼎峰瑞沂置业有限公司是否存在逾期交房及逾期办证行为，应否向滕峰承担恢复原状、赔偿逾期交房的损失、支付逾期办证违约金的责任。关于争议焦点一，即滕峰是否存在逾期收房，是否应支付违约金的问题。双方签订的《商品房预售合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。┄”。第十一条交接中约定：“商品房达成使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。附件五补充条款第六条关于房屋交付的补充约定中约定：“6.1该房屋的交付应符合下列条件：该房屋已取得建筑工程竣工验收文件。6.2如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任：6.2.2乙方未付清全部总房价款或违约金；6.5.2乙方同意在该房屋交付日7日前，由甲方统一向乙方发出办理交付该房屋手续的书面通知；6.6甲方交付该房屋的前置条件：甲方向乙方交付房屋时，乙方应当同时符合下列条件，因乙方不能满足下列条件的，甲方有权拒绝交付房屋并不需要承担逾期交房的违约责任，并且按照由于一方原因造成房屋未能按期交付处理：┄6.6.2付清全款┄”。从上述约定中可以看出，涉案商品房交付的标准是建筑工程竣工验收合格，涉案商品房交付的期限是2015年12月31日前，涉案商品房符合交付条件后在交付日7日前临沂鼎峰瑞沂置业有限公司负有书面通知滕峰办理交接手续的前义务。以在案证据确定的本案事实，涉案商品房2015年12月30日才完成建筑工程竣工验收，距离合同约定交房期限2015年12月31日仅差一天，而按临沂鼎峰瑞沂置业有限公司自认的书面通知交房时间为2015年12月20日，其时商品房并不具备交付的条件，临沂鼎峰瑞沂置业有限公司完全可待商品房符合交付条件后自愿书面通知交付，但其在商品房并不具备交付条件的情况下先行书面通知交房，显然意在规避可能逾期交房的责任，明显具有欺诈性，属于不当履行合同约定的书面通知交房前义务的行为，滕峰其时无论知否临沂鼎峰瑞沂置业有限公司不当履行，均有拒绝接受商品房后履行义务的抗辩权。另外，临沂鼎峰瑞沂置业有限公司不当履行书面通知交房的前义务行为，不因之后商品房具备交付条件而自动转化为正当履行，即不对滕峰产生之后书面通知的效力。由上，临沂鼎峰瑞沂置业有限公司在未有效履行书面通知交房的前义务的情况下，其主张滕峰逾期收房并要求滕峰支付逾期收房违约金，缺乏事实依据，本院难以采纳。对其以此要求滕峰承担逾期收房违约责任的上诉请求本院不予支持。关于争议焦点二，即临沂鼎峰瑞沂置业有限公司是否存在违约行为，是否应承担违约责任的问题。首先，临沂鼎峰瑞沂置业有限公司通知交房时案涉房屋尚不具备交付条件，在具备交付条件后临沂鼎峰瑞沂置业有限公司未另行通知滕峰接收该房屋。故临沂鼎峰瑞沂置业有限公司未能按合同约定交付房屋，已构成违约。其次，滕峰关于要求临沂鼎峰瑞沂置业有限公司将院墙恢复原状的主张。因院墙不属于双方合同约定的房屋交付范围，且案涉房屋院墙被拆除系与违建有关，故对该请求事项，因涉及行政部门主管权利，本院不做处理。再次，关于滕峰要求临沂鼎峰瑞沂置业有限公司赔偿损失的诉讼请求。如上，临沂鼎峰瑞沂置业有限公司未按合同约定向滕峰交付房屋，构成违约，应按双方合同约定承担违约责任。滕峰主张因临沂鼎峰瑞沂置业有限公司的违约造成其损失250,000元，未提交证据证实，对其主张本院不予支持。滕峰可搜集证据后另行主张权利。最后，关于滕峰要求临沂鼎峰瑞沂置业有限公司支付逾期办证违约金的问题。因双方至今未交接涉案房屋，亦未签署房屋交接书，滕峰亦未在获知房屋验收合格后缴纳相应税费并将该税费的资料交给临沂鼎峰瑞沂置业有限公司，故依据双方合同附件五第15条的约定，临沂鼎峰瑞沂置业有限公司应在180天内办证的起算点现无法确定，对滕峰要求临沂鼎峰瑞沂置业有限公司支付该逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，上诉人临沂鼎峰瑞沂置业有限公司、滕峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,050元，由上诉人滕峰负担1,685元，由临沂鼎峰瑞沂置业有限公司负担3,365元。本判决为终审判决。审判长  王树东审判员  马凤霞审判员  邵 波二〇一九年十二月五日法官助理魏英鸽书记员张宁