广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初15788号原告骆雄辉，男，汉族，1980年3月28日出生，住址广东省龙川县，委托代理人徐李晓红，广东星辰律师事务所律师。委托代理人涂岩珺，广东星辰律师事务所律师。被告广东红兴园林建设有限公司，住所地珠海市香洲区南坑工业区兴国街**中立信大厦**-B，统一社会信用代码91440400590103746M。法定代表人林少昌。委托代理人张昔，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人魏文宇，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被告深圳市凯丰实业有限公司，住所，住所地深圳市宝安区新安街道海旺社区N23卓越时代广场**海天路**506社会信用代码91440300MA5DAQP02M。法定代表人沈沛勇。委托代理人何伟，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人赖轶峰，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上述原告诉被告深圳市凯丰实业有限公司、广东红兴园林建设有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人徐李晓红和涂岩珺、被告广东红兴园林建设有限公司委托代理人魏文宇、被告深圳市凯丰实业有限公司委托代理人何伟和赖轶峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月，原告向深圳市凯丰实业有限公司了解到，其出售的龙光玖龙台小区房屋为精装修交付，符合原告的购房需求。于是，原告向凯丰公司购买了龙光玖龙台一期1栋B座405号房。但在办理购房手续前，凯丰公司却要求原告先与其指定的装修公司签订格式化的《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》，之后才有资格与其签订约定交房标准为毛坯交付的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。原告为了购买住房，便应凯丰公司的要求，于2017年8月19日与凯丰公司指定的装修公司签订《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》，并于当日向被告支付了装修定金人民币5万元；2017年8月23日，向被告支付了装修款人民币35989元。原告签订《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》后，才发现该合同中存在多处不利于原告的条款，例如：（1）合同第二条第1.3款约定了由被告对房屋进行验收，合同第二条2.3款约定了装修后产生的面积差异被告不承担责任，限制了原告对第三人交付的房屋进行验收的权利；（2）合同第四条第7、8、9款，限制了原告在被告装修存在质量问题以及不符合约定的装修标准时，拒绝收楼以及追究被告责任的权利；（3）合同附件一《房屋装修示意图》约定不明。合同第四条第10款以及合同附件二对于房屋装修、设备交付标准中并未明确装修材料以及设备的详细规格、型号、品牌、参数、颜色、价格等，而是用了“同档次品牌”的模糊描述，约定不明。且合同第二条2.3款还免除了被告未采用合同约定的装修材料的违约责任等。（4）合同第九条关于违约责任的约定，加重了原告责任，显失公平。原告认为《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》为格式条款，在双方签订该合同时，被告未向原告尽到提示和说明义务，严重损害原告的合法权益。同时，该合同第二条第1.3款、2.3款，第四条第7、8、9款，合同第九条免除提供格式条款一方（也即被告）责任，加重原告责任，排除原告主要权利，应认定为无效条款。该合同对房屋的装修、设备标准等主要条款约定不明，无法履行，且原告与被告进行过多次协商，双方也无法就合同的主要条款达成一致。请求法院判决：一、确认原告与被告签订的《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》的第二条第1.3款、2.3款，第四条第7、8、9款，第九条约定无效；二、确认合同主要条款约定不明，无法履行（合同第四条第10款以及合同附件一、合同附件二的房屋装修、设备交付标准未做明确约定）；三、依法判令被告向原告返还人民币85989元；四、本案诉讼费由被告承担。被告广东红兴园林建设有限公司答辩称，一、原告向被告凯丰公司购买的是精装修商品房。案涉商品房所在的玖龙台项目采取“双合同”的交易模式，该交易模式符合政策与法律的规定，购买精装修商品房是原告的真实意思表示。1、玖龙台项目采取的“双合同”交易模式完全符合政策与法律的规定。2、原告了解并清楚玖龙台项目的交易模式，装修合同及附件是在双方平等协商的基础上签订的，其内容是原告的真实意思表示，装修合同及附件合法有效。3、对案涉房屋进行装修是玖龙台精装修商品房买卖不可分割的环节，涉案商品房销售与房屋装修是案涉当事人各方一并协商的，共同构成了案涉房屋买卖的交易整体。案涉装修合同不同于日常的装修合同，其不能独立于预售合同而单独存在，装修款是购房款的一部分。二、装修合同及附件是在双方平等协商的基础上签订的，没有违反法律法规的强制性规定，不存在捆绑销售、也不存在无效的格式条款，装修合同及附件合法有效。三、装修合同及附件不存在约定或法定的解除条件，原告不具有任意解除权。1、装修合同及附件不存在约定或法定的解除条件，不得单方解除。2、原告主张装修合同的签订过程及签订内容违反法律法规强制性规定，房屋质量无法得到保证，严重侵害了原告的合法权益，而要求解除装修合同及附件主张于事实及法律无据。3、装修合同若可单方解除，则本案所涉的出售精装修商品房的合同目的无法实现。故，若要解除装修合同，只能一并解除预售合同。四、玖龙台案件业主为追求不正当的经济利益，进行恶意起诉的行为有悖于诚信原则，不应当得到法律的支持。否则，将破坏房地产行业市场秩序，损害法律的严肃性。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告深圳市凯丰实业有限公司答辩称，一、关于驳回起诉：骆雄辉的第一项“确认合同效力”之诉讼请求属于重复起诉，第二项诉讼请求要求确认事实问题不属于“确认之诉”的受案范围。二、在认购玖龙台项目房屋、签订装修合同之时，骆雄辉的初心是购买精装修房屋，凯丰公司的销售行为完全合法合规。三、根据政府主管部门审批的预售方案，骆雄辉接受凯丰公司的交易安排并且自愿签订两份双务合同。四、装修合同不存在无效的情形，骆雄辉无权要求退还装修款。装修合同中关于装修施工的约定具体、明确，装修公司正在认真履行装修义务。据悉，装修公司完全可以按照约定在2019年12月完成装修并且向业主交房。因此，骆雄辉无权要求凯丰公司退还相应装修款。经审理查明，2017年10月4日，原告与被告深圳市凯丰实业有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买涉案商品房，合同约定交房时间为2019年3月31日，交楼标准为毛坯，出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，房产交付时间为出卖人交付钥匙之日；逾期交房违约责任以附件五方式进行约定，自交付期限届满之翌日起每日按购房总价款万分之一支付违约金，买受人同意逾期交房违约金总额最高不超过买受人已付购房总价款的百分之二。协商购房事宜过程中，被告深圳市凯丰实业有限公司向诸原告提供三家关联的装修公司（包括汕头市华奥工程建设有限公司、深圳市润景装饰工程有限公司、广东红兴园林建设有限公司），为购房者提供装修服务。原告与广东红兴园林建设有限公司签订了一份《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》及相关附件，约定装修公司以包干总价方式，承包涉案商品房的房屋局部变更、装修及家居配套服务，付款方式为部分定金，余款可选择于签订之日起10日内付清，亦可选择分期支付；装修公司应于2019年12月30日前完工并交付房屋；合同约定诸原告不可撤销的委托装修公司对该房屋进行毛坯验收，并签收对应的钥匙，自装修公司代收钥匙之日即视为完成房屋毛坯入伙及交付手续；施工期间，诸原告承诺不进入施工现场，签订合同前已确认相关房屋局部变更、装修及家居配套服务标准、相关图纸，且不对上述标准及图纸进行修改变更。该《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》附件包括《房屋装修示意图》、《房屋装修标准》、《装修工程质量保证书》，附件四为《委托收楼书》及两份《声明》。《委托收楼书》为诸原告向被告深圳市凯丰实业有限公司出具，委托装修公司全权代理领取及签收《入伙通知书》、验收并办理收楼手续、签收钥匙，确认代收钥匙视为完成房屋毛坯入伙及交付手续，本委托为不可撤销之委托，委托期限至委托事项完成之日止。一份《声明》内容为诸原告向装修公司、深圳市凯丰实业有限公司、物业管理公司出具，声明已办妥入伙手续，由装修公司进行装修，诸原告未付清装修总价款前，装修公司有权拒绝交楼。一份《声明》内容为不可撤销的委托上述装修公司对涉案商品房进行房屋局部变更、装修及家居配套服务。上述合同及相关附件签订后，原告向广东红兴园林建设有限公司支付部分装修价款。2017年11月起，涉案龙光玖龙台一期项目部分购房者联名向多个相关行政部门投诉，认为涉案装修合同为捆绑销售，要求行政部门介入处理。行政部门协调未果，部分投诉人诉至法院。庭审中，被告提供一份深圳市规划国土委答复投诉业主的函，该函答复“龙光玖龙台（一期）项目属于住宅产业化项目……为推进住宅一次性装修到位，鼓励建设单位提供全装修成品房，我委经光明管理局和委员会两级审定，同意该项目以不高于4500元/平方米的标准提供精装修服务”。2018年11月6日，被告深圳市凯丰实业有限公司公示一份《情况说明》：部分业主要求自己验收毛坯房，自行收楼，深圳市凯丰实业有限公司同意于2019年3月份集中3天时间以工地开放日方式予业主验房，验收后深圳市凯丰实业有限公司按合同约定移交装修公司统一装修；计划于2019年7月份进行精装修抽检验房；计划于2019年12月达到精装交付条件前集中3天进行精装修验房。2018年11月8日，三家装修公司亦公示一份《情况说明》：不同意部分业主关于解除装修合同和收楼委托的主张，装修公司将继续按原合同履行。2019年3月29日、30日，被告深圳市凯丰实业有限公司陆续向上述三家装修公司移交涉案商品房，装修公司持原委托材料以业主名义办理了入伙手续。庭审中，装修公司确认已完成大部分的装修。审理中，由于装修合同与售楼合同系一并协商签订，装修公司为深圳市凯丰实业有限公司指定的关联企业，涉案房产已实际由被告深圳市凯丰实业有限公司交付被告广东红兴园林建设有限公司进行装修，本院依法追加深圳市凯丰实业有限公司为本案共同被告。另查，根据原告诉讼请求核实相关合同条款：合同第二条第1.3款约定，甲方确认：该房屋一旦具备毛坯交付条件，由甲方不可撤销的委托乙方对该房屋进行毛坯验收，并签收对应的钥匙。自乙方代收钥匙之日，即视为甲方完成该房屋毛坯入伙及交付手续。施工期间，为保证装修施工顺利进行，甲方承诺不进入施工现场，甲方在签订本合同前己确认房屋局部变更、装修及家居配套服务标准及相关图纸且不对上述标准及图纸进行修改变更。合同第二条第2.3款约定，因房屋局部变更、装修及家居配套服务可能会造成房屋使用面积与竣工测绘面积或产权登记面积出现差异，对此，双方同意由此造成的面积差异，乙方不承担因面积差异引起的责任。甲乙双方一致同意如因装修材料供应方原因或其他非乙方所能控制原因导致乙方无法采用附件二所列装修材料，乙方可采用同档次、功能材料代替。合同第四条第7款约定，乙方应在本合同约定期限内完成本合同项下的房屋局部变更、装修及家居配套服务，并向甲方发出《房屋局部变更、装修及家居配套服务验收通知书》，通知甲方进行验收及交付。如甲方未能收到乙方发出的《房屋局部变更、装修及家居配套服务验收通知书》，则甲方应在服务期限届满之日主动前往该房屋与乙方办理验收及交付手续；若未能在规定的时间内办理，视为甲方同意接收，房屋局部变更、装修及家居配套服务交付完成。合同第四条第8款约定，验收过程中，甲方对房屋局部变更、装修及家居配套服务质量有异议，应在《房屋局部变更、装修及家居配套服务验收通知书》上一次性提出，甲方所提出的异议及乙方对异议的处理属于乙方履行保修责任的范畴，不构成甲方拒绝收楼的理由。甲方不在《房屋局部变更、装修及家居配套服务验收通知书》上签字，则视为同意该房屋局部变更、装修及家居配套服务质量和标准，乙方应在收到甲方通知后七个工作日内履行保修义务，保修工作完成后，甲方应当自乙方向甲方通知送达之日起三日内给予验收，否则，视乙方发出通知之日为维修合格日。合同第四条第9款约定，乙方提交的房屋满足附件二约定的房屋装修标准的，甲方不得以任何理由延期、拒绝验收。甲方在该房屋验收时不得要求乙方将房屋装置、装修、装饰标准等恢复至毛坯的房屋交付状态。合同第九条约定双方的违约责任。上述事实，有不动产权预售备案登记查询表、《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》及相关附件、转帐记录、深圳市规划国土委答复投诉业主的函、情况说明、律师函等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，涉案的商品房销售、装修合同均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应循诚信原则，全面履行合同。涉案的装修合同，双方均已实际履行部分义务，尚未履行完毕，原告诉求退还已付装修款，于法无据，本院不予支持。原告认为部分装修合同部分条款约定不明确，该部分条款在字义上表述内容明晰，系双方权利义务的约定，若有细节或其他义务内容不明确的，可由双方协商；无法达成补充协议的，按合同有关条款或交易习惯确定，或者循国家标准、行业标准、通常标准、符合合同目的的特定标准履行。至于原告主张部分合同条款无效，主要法律依据为恶意串通和提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。本案明显不属合同法关于合同双方恶意串通损害第三人利益导致合同无效的情形。格式条款方面，被告主要义务系提供符合装修合同约定或符合相关标准的装饰装修服务予原告，相关的合同条款并未减轻被告的主要义务，其他附随义务为双方自由、平等协商签订，法律不排除民事主体在协商过程中通过放弃部分权利换取其他经济利益的行为，该部分协商内容不影响双方履行主要义务，不侵害第三人利益，依法具有法律约束力。若被告最终交付不符合合同约定或相关标准，原告可依法、依约行使相关追偿的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告骆雄辉的诉讼请求。本案受理费975元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 闫  卫  为人民陪审员 周  湘  莉二〇一九年十二月六日书 记 员 林晓仪（兼）书 记 员 刘    婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。