海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申2291号   再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴淑荣，男，汉族，1982年6月25日出生，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：吴鹏，海南云联律师事务所律师。   被申请人（一审被告、二审上诉人）：叶亚萍，女，汉族，1971年10月15日出生，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：王云鹏，国浩律师（海南）事务所律师。   委托诉讼代理人：陈静安，国浩律师（海南）事务所律师。   原审第三人：海南我房旅居集团有限公司，住所地海南省海口市龙昆南路金霖花园别墅****。统一社会信用代码914600006989042113。   再审申请人吴淑荣因与被申请人叶亚萍、原审第三人海南我房旅居集团有限公司（以下简称我房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2019）琼01民终1547号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   吴淑荣申请再审称：二审法院认定事实不清，适用法律错误，申请撤销二审判决；请求依法改判，支持申请人的全部诉讼请求。事实和理由：一、二审法院未能正确认定被申请人存在不能依约交房、以自己的行为表明不履行合同约定的过户义务的严重违约事实。双方签订的房屋买卖合同约定“甲乙双方约定于乙方银行审批通过后10个工作日内交房”，但申请人履约后被申请人不能依约交房，案涉房屋仍有租户居住。被申请人认为达成的交易价格过低、以飞离海口的行为表明拒绝履行房屋过户手续的严重违约事实。一审法院对此进行了正确的认定，但二审法院却不予认定被申请人的违约行为，并判令不承担违约责任是错误的。二、二审法院认定合同约定申请人需在房屋过户当日之前向被申请人支付首付款50万元，被申请人再协助办理过户是错误的。合同约定申请人给付首付款50万元的时间为过户当日，而非二审法院认定的“过户当日前”。案涉合同条款由之前的格式合同修改为“乙方于过户当日向甲方支付首付款”。申请人和被申请人实际达成的是到海口市房管局过户当日，申请人支付首付款50万元，这也符合房屋交易惯例。此外，在前往房屋交易中心确认所交易的房产满足过户条件后申请人方向被申请人支付首付款，是申请人、被申请人以及我房公司三方的约定，同时也符合房屋交易惯例，且被申请人在拒绝办理过户手续之前也没有向申请人或我房公司明确提出需要申请人提前支付首付款的请求。作为交易见证者的我房公司在二审庭审时对此当庭进行了确认，但二审法院不予采纳。且，基于合同约定和交易习惯，买卖双方应同时履行，被申请人不具有后履行抗辩权。申请人已完成了支付首付款50万元的所有手续，只待被申请人去提交过户申请手续后即可给付。申请人提供银行账户给被申请人退回20000元定金不等于同意被申请人解除房屋买卖合同，也不等于不追究被申请人的违约责任。申请人在得知被申请人飞回郑州明确表明不愿意卖房、合同不能实际履行后，为了不让自己的损失扩大，在我房公司按照被申请人的要求索要银行账户的情况下，将个人银行账户提供给了被申请人，并让我房公司转告被申请人，既然把钱退了，也就表明不愿意履行合同了，那应该拿出合理地补偿方案，否则将走法律程序。其后因被申请人不愿理睬申请人的正当诉求，申请人才通过诉讼程序维护自己的正当权益。退还购房定金是被申请人在没有经过双方协商的情况下单方面作出的行为，此行为构成恶意违约。   叶亚萍提交意见称，一、被答辩人拒绝支付首付款，单方面要求提前交付房屋，违反合同的约定，是导致交易无法完成的根本原因。1、根据三方签订《房屋买卖合同》的约定，被答辩人应当于“过户当日前”向答辩人支付首付款50万元。但当答辩人要求被答辩人按照合同约定在办理过户手续前支付首付款时，却遭到被答辩人拒绝，被答辩人的行为违反了合同的约定。同时，按照交易惯例和常理，答辩人不可能在未拿到首付款（仅占房产总价值的30%）前便将房屋过户给被答辩人，任何人都不可能接受仅拿到2万元定金便将房屋过户的交易方式。2、根据《房屋买卖合同》第五条的约定，答辩人交付房屋的时间为“银行审批通过后10个工作日内”，此处的“银行审批通过”应理解为银行审批同意发放贷款之日，并非合同第四条的“贷款初审手续”,因为银行完成贷款初审，并不代表银行会真实发放贷款。二、被答辩人主动要求退还定金，并提供银行账户给答辩人，定金退还当日双方的合同已解除。被答辩人违反合同约定，拒绝交付首付款、并无理要求提前交房，导致双方发生争议。后，被答辩人主动要求退还定金，并且主动提供其银行账户。虽然本次交易未能实现的责任完全在于被答辩人，且答辩人为此消耗了经济成本和时间成本，但为了息事宁人，答辩人亦按照被答辩人提供的账户将2万元定金退还给了被答辩人，则双方的买卖合同关系应认定为协商解除。综上所述，被答辩人拒绝按照合同约定履行付款义务，并无理要求提前交房是导致合同解除的根本原因。后双方已协商解除合同，并退还定金。原审判决认定事实基本清楚，适用法律基本适当，请求依法驳回被答辩人的再审申请。   我房公司未提交意见。   本院经审查认为，吴淑荣、叶亚萍与我房公司于2017年9月21日签订的《房屋买卖合同书》属合法有效合同。该合同约定，吴淑荣购买叶亚萍所有的位于海口市××路三叶铭豪广场住宅B1206房，总价款为1500000元；吴淑荣应在签订合同时向叶亚萍支付购房定金20000元，并于过户当日前向叶亚萍支付首付款500000元。合同签订后，虽然吴淑荣依约向叶亚萍支付购房定金20000元，并为履行向叶亚萍支付首付款500000元的义务申请银行贷款，但吴淑荣并未实际履行向叶亚萍支付首付款500000元的义务。叶亚萍将收取的定金20000元退回了吴淑荣，吴淑荣亦不否认收到叶亚萍退回的款项。二审法院认定涉案合同于2017年10月29日即叶亚萍退还定金当日已经双方协商解除并无不当。因吴淑荣在一审中并未提出解除涉案合同的诉讼请求，二审判决认定一审判决第一项判令解除合同属于超出当事人请求范围裁判并予以纠正，亦无不当。   根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，吴淑荣并无证据证明叶亚萍先行违约且因履行合同发生损失，故二审判决认定吴淑荣主张叶亚萍承担违约责任缺乏事实与法律依据，并无不当。综上所述，吴淑荣的再审申请理由不能成立。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回吴淑荣的再审申请。   审 判 长 曲永生   审 判 员 张 爽   审 判 员 冯 坤     二〇一九年十二月十六日   法官助理 李文健   书 记 员 张镌元   附:适用本案的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。