宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初148号原告：宁夏物华集团物业服务有限责任公司。法定代表人：贾某。委托诉讼代理人:魏某,宁夏中卫市人,高中文化,住宁夏回族自治区中卫市。代理权限为特别授权。被告：谢某，宁夏中卫人，住宁夏回族自治区中卫市。原告宁夏物华集团物业服务有限责任公司与被告谢某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏某，被告谢某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法调判被告立即支付拖欠原告的物业服务费合计3801元(2015年8月至2018年7月)；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年8月原告与紫荆花城业主委员会就该小区的物业服务签订了《物业管理服务合同》，自2014年8月1日起由原告为紫荆花城小区提供物业服务。被告于2015年5月从原业主摆金忠购买了A4#楼1单元101室，从被告谢某办理入住起该物业服务业主变更为谢某，即形成物业服务事实。A4#楼1单元101室房屋建筑面积132平方米，服务期间被告未依约交纳物业服务费，共欠交物业服务费3801元。对于被告拖欠的物业服务费，经原告多次催要，被告均以各种理由推脱，至今未付。为此原告诉至本院。被告辩称，1.被告与原告宁夏物华集团物业有限责任公司无法律关系。被告于2015年8月购得沙坡头区紫荆花城二手住宅楼一套，房号A4-111号，据原房主告知被告，该房无物业缴费，原因是该小区原设计系无车小区，后该小区物业管理单位将小区绿化带擅自损毁改建为停车场，以收取的停车费替代了物业费，原房主自2009年至卖房时物业管理单位就一直没有向其收取过物业费，在被告购房期间至原告起诉期间，该小区物业管理单位也没有任何人向被告提出过缴纳物业费的有关事宜；在被告购房后至今居住近四年期间，也没有任何业主委员会或物业管理单位向被告要求签订过物业服务合同，被告也不知道紫荆花城业主委员会的组建人员，更从没有见到过《物业管理服务合同》，现原告宁夏物华集团物业有限责任公司向被告主张支付拖欠的物业服务费3801元无法律依据。2.由于该小区物业管理单位擅自改变了小区设计规划，造成无车小区变成了停车场，被告所居住的把边一楼成了重灾区，每天早晚或者中午的车辆启动噪音，喇叭声，音乐声，灯光直射，尾气污染，直冲入被告家院内，屋内，一年四季连窗户都不敢打开。物业管理单位的侵权行为所造成的后果严重干扰着被告家人正常的生活环境，严重影响孩子的学习和老人的正常休息，对被告家人造成了严重的心理伤害和精神伤害。3.自被告住进该小区后，由于小区内乱停车，乱堵车等现象，一些车主直接将车停放到被告紧靠窗户的家庭绿化带内，向物业管理单位多次反映没有人理睬，被告只得自己做水泥防护栏购材料、雇人工支付3600元。被告门前，窗边绿化带都是被告自己栽植培育，每年植树、浇水、绿化，水费等各项费用每年近承担1000余元。综上所述，被告认为：既然原告与紫荆花城业主委员会签订有《物业管理服务合同》，被告显然不属于本案适格的法律主体，被告不是本案被告；由于原告擅自改变小区规划，毁坏绿化带改建停车场收取停车费赚钱自有，明显属侵权行为，应当停止侵害，恢复原状；原告在物业服务管理上的不作为造成小区业主自己投资维权、自行服务，原告除收取停车费从业主身上赚钱外，没有为被告提供任何服务，原告无权向被告收取物业服务费。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的物业服务合同原件、服务等级通知文件原件、服务价格等级备案表、规划平面图复印件可以相互印证，证明原告与紫荆花城小区业主委员会签订《物业服务合同》，自2014年8月1日起由原告为中卫市紫荆花城小区提供物业服务，合同对物业服务费用、物业服务内容等进行了约定，从2008年3月开始，小区东边区域就是车位，对上述证据的证明效力予以认定，被告提交的影像资料照片打印件，经审查，该证据可以证明涉案小区内存在机动车乱停放现象，对其证明效力予以认定。被告提交的紫荆花城业主手册、《按照规划设计完善小区公共设施的请示》、噪声检测报告、民事裁定书、缴水费发票，经审查，因与本案无关，对其证明效力不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业服务企业。2014年8月,2017年8月原告与中卫市沙坡头区紫荆花城小区业主委员会签订2份《物业服务合同》,约定自2014年8月1日起由原告为中卫市紫荆花城小区提供物业服务，合同对物业服务内容、物业服务费用等进行了约定，其中物业服务费标准为多层住宅每月每平方米0.8元，物业服务内容约定为：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；属于物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；物业内属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运及小区灭蝇、灭鼠等妨害工作；小区公共交通秩序维护，以及车辆行驶及停泊；维护小区治安秩序，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，包括：巡视、门岗执勤、24小时巡逻。前款委托服务事项不含业主或物业使用人的人身、财产保险和财产保管责任，业主需与保险公司另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同；社区文化娱乐活动；物业及物业管理档案、资料；法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。被告于2015年8月购得中卫市紫荆花城小区A4区1号楼101室房屋一套并入住，建筑面积132平方米。因小区东部是地上停车位，被告所有的房屋为一层位于小区东部临近停车位，部分小区业主将车辆停放在其窗户旁边，被告以此为由拒绝缴纳物业费。为此原告诉至本院。本院认为,依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故被告提出与原告无法律关系，不应支付物业费的辩解不能成立，本院不予支持。原告自2014年8月至今为被告居住的小区提供物业服务，被告自2015年8月入住小区后亦享受了原告提供的物业服务，被告应向原告交纳相应的物业费。本案中，根据被告提供的证据显示，涉案小区存在部分业主乱停车现象，原告在物业服务过程中对于公共交通秩序维护及车辆停泊方面存在一定瑕疵，本院结合实际情形考虑，按照收取物业费90%的部分为宜。经核，自2015年8月至2018年7月，按照被告房屋面积132平方米计算，被告应交纳物业费3421元。被告提出因植树、浇水，承担水费每年近1000余元，原告未对其提供任何服务，原告无权向其收取物业服务费的辩解意见，经审查，物业服务是由业主和物业服务企业对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，共同维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。被告作为小区业主，享受物业服务企业的物业服务，有权利监督物业服务企业全面、认真负责地履行各种服务事项及质量，同时被告也应及时交纳相应的物业费，因为物业费是物业服务企业开展物业服务的前提，所以原、被告双方均应一体同心，共同维护好小区区域的环境卫生和相关秩序。被告的辩解意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二条，《物业服务收费管理办法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告谢某于本判决生效之日起五日内向原告宁夏物华集团物业服务有限责任公司支付物业服务费3421元；二、驳回原告宁夏物华集团物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告宁夏物华集团物业服务有限责任公司负担2元，被告谢某负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 刘保宇 二○一九年三月二十六日书记员 沈丽丽本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《物业服务收费管理办法》第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。