安徽省淮南市八公山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0405民初1066号原告：尹璐，女，1966年4月2日生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。委托诉讼代理人：朱磊，安徽震一律师事务所律师。被告：胡先军，男，1970年10月16日生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。原告尹璐诉被告胡先军租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月12日立案后,依法适用简易程序进行了审理。原告尹璐及其委托诉讼代理人朱磊，被告胡先军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹璐向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告依合同约定给付2018年12月1日至2019年11月30日期间剩余租金20000元;2、被告承担2018年10月1日至2019年9月3日，共计336天的违约金20160元（20000元×3%×336天）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年6月15日签订《浴池续租协议》，协议约定原告将权属自己的浴池租给被告经营管理，租赁期四年（自2016年12月1日—2019年11月31日止），租金每年30000元，租金给付方式是协议签订时一次性付清下一年30000元租金，以后每年的10月1日前付清下一年的30000元租金，以此类推至合同履行完毕，同时约定乙方不得以任何理由拖延付款，否则甲方按照每日3%收取违约金等条款。协议签订后，原、被告均按协议履行。该协议履行至2018年10月1日，原告按合同向被告催交租金，被告总以生意不好为由要求暂时先付租金10000元，剩余20000元租金等几天再给。后原告多次催交剩余20000元租金，被告总以各种理由拖欠不给，为此发生纠纷。现原告依法提起诉讼，判令所请，以维权益。被告胡先军辩称，被告未向原告支付租金并非被告违约，而是原告在2016年6月与被告签订租赁合同时称该租赁房屋所有权系其本人。出于对原告的信任，被告未要求原告提供房屋产权证明文件。2018年以前，被告均按照《浴池续租协议》将房租全额支付给原告。2019年，朱延寒、朱延敬拿了一份淮南市八公山区人民法院的民事判决书，声称租赁房屋的租金他们也应按每人10%的份额进行分割，并要求被告不能将全额租金支付给原告。为了不给自己带来麻烦，被告将租金总额的20%交给朱延敬两姐妹，并将该情况告知原告，被告愿意将剩余的租金交给原告，但原告不同意接收剩余租金。被告不能将全部租金交给原告的责任不在被告，而是由于原告无法确定其就是租赁房屋的产权人。依据淮南市八公山区人民法院此前的判决书，原告占房屋份额的60%，被告已经向原告支付了10000元租金，应该再给原告8000元即可。另外，《浴池续租协议》约定的违约金过高，如果法院判决违约金应当酌情减少。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：证据一、原告身份证复印件一份，证明原告具备诉讼主体资格。被告对该份证据无异议。经审查，本院对该份证据予以确认。证据二、《浴池续租协议》复印件一份，证明合同主体系原、被告双方，按照该份协议约定，每年浴池租金30000元，每年10月1日前付清下一年的租金，乙方不得以任何理由拖延付款，否则承担每日3%的违约金。被告对该份证据的真实性无异议，是被告和原告签订的。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认。被告胡先军未向本院提交证据材料。为查明案件事实，本院依职权调取以下证据：（2018）皖0405民初505号民事判决书、（2019）皖04民终774号民事判决书各一份，原、被告对该组证据真实性均无异议。经审查，本院对该组证据予以确认。本院经审理认定事实如下：被告约从2013年开始租赁位于淮南市八公山区淮利路山王段南侧一楼的浴池。2016年6月15日，原、被告签订了《浴池续租协议》，协议约定：“一、甲方（原告）将现有状况下的浴池租赁给乙方（被告）经营管理，租赁期肆年，即从2016年12月1日起至2019年11月31日止，租金每年叁万元人民币，共计十二万元。二、付款方式：签订协议时，一次性付清第一年租金叁万元整，剩余金额在每年的十月一日前付清下一年的租金叁万元，乙方不得以任何理由拖延付款，否则甲方将按每日3%收取违约金。三、租赁期限内，乙方经营盈亏或停业均按时如数付租金，否则按第二条累计付款……”原告尹璐、被告胡先军分别在合同甲方、乙方处签名。原、被告双方一致认可，此前该浴池的租赁合同也是由原告尹璐与被告签订的。2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金，被告向原告给付了10000元，剩余20000元未向原告给付。另查明，原告与朱宗圣原系夫妻关系。1996年朱宗圣申请成立淮南市圣塘商贸有限责任公司，朱宗圣为该公司法定代表人。1996年8月，淮南市圣塘商贸有限责任公司通过国有土地使用权出让取得位于淮南市八公山区淮利路山王段南侧，面积1046.67平方米土地使用权，用于建设“山王圣塘”综合楼，该综合楼产权人为淮南市山王圣塘经贸服务有限公司。2010年，朱宗圣称该公司已经不存在，申请将该土地使用权人变更为朱宗圣，并在土地管理部门办理了相关变更手续。原告与朱宗圣于1992年起共同生活，2008年11月20日登记结婚，2017年12月24日，朱宗圣因病去世。本案争议焦点为：一、被告是否应向原告支付2018年12月1日至2019年11月30日剩余租金20000元；二、原告要求被告支付2018年10月1日至2019年9月3日（共计336天）的违约金20160元的诉请是否合理。一、关于被告是否应向原告支付2018年12月1日至2019年11月30日剩余租金20000元的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方于2016年签订了《浴池续租协议》，原告将浴池继续交由被告经营，被告应当按照合同约定如期支付租金。按照合同约定，被告应于2018年10月1日前付清下一年（2018年12月1日至2019年11月30日）浴池租金30000元。但被告仅向原告支付了10000元，剩余20000元未向原告支付，违反了双方合同的约定，应当承担继续履行的义务。对于被告辩称原告无法出具相关的房屋产权证明文件，无法证明原告对该租赁房屋享有所有权的观点，本院认为，依据（2018）皖0405民初505号民事判决书、（2019）皖04民终774号民事判决书查明认定的事实，涉案房屋虽然登记在淮南市山王圣塘经贸服务有限公司名下，但无法查询到该公司的相关工商登记材料，2010年该土地使用权人变更为朱宗圣，该房屋一直由朱宗圣管理、使用、收益；本案中，被告约从2013年开始租赁该房屋，2016年续租房屋，该时间段原告与朱宗圣系夫妻关系，且该房屋的租赁合同也一直由原告与被告签订，故应当认定原告在与被告签订本案所涉《浴池续租协议》时，对该租赁房屋是有租赁权的，双方签订的《浴池续租协议》合法有效，故本院对于被告的该项辩称不予采信。对于被告辩称根据（2018）皖0405民初505号民事判决书，原告仅占房屋份额的60%，被告不应向原告支付全部的租金的观点，本院认为，该份民事判决书仅对涉案房屋的土地使用权进行了分割，未对租金的收益权进行分割，并且告知了“以后（朱宗圣去世后）的出租费用，待实际产生后，原告（朱延敬、朱延寒等）可以另行主张”。本案《浴池续租协议》的出租方仅有原告一人，被告无权突破合同的相对性。至于涉案房屋的租金最终是否应当全部归属原告，应由相关权利人通过协商或者诉讼的方式确定，被告无权以向他人交纳部分租金为由而不向原告交纳全部租金，故此，本院对于被告的该项辩称不予采信，被告应当向原告交纳2018年12月1日至2019年11月30日的欠付租金20000元。二、关于原告要求被告支付2018年10月1日至2019年9月3日（共计336天）的违约金20160元的诉请是否合理的问题。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告要求被告按照合同约定的违约金计算方式，即以20000元为本金，按照每日3%的利率，支付自2018年10月1日至2019年9月3日共计336天的违约金20160元。被告辩称：1.被告并未违约，被告愿意将原告份额的租金给付原告，但原告不同意；2.该违约金约定明显过高。本院认为，被告应按照合同约定的时间、数额向原告支付租金，在没有合法理由的情况下，未经合同相对方同意无权变更合同的履行，本院对于被告认为自己没有违约，不应承担违约责任的辩称不予采信。按照合同约定，被告应于2018年10月1日前付清2018年12月1日至2019年11月30日的租金30000元，被告未按照约定如期交付全部租金，构成违约，应当承担违约责任，被告应向原告支付自2018年10月2日至2019年9月3日共计336天的违约金。关于违约金的计算，虽然《浴池续租协议》中约定了违约金按照日息3%计算，但该违约金明显过高，原告未向本院提交证据证明违约造成的实际损失，故本院依法将违约金数额调整为1104.66元=20000元×（6%÷365天）×336天。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定,判决如下:一、被告胡先军于本判决生效之日起十日内向原告尹璐支付2018年12月1日至2019年11月30日欠付的租金20000元，违约金1104.66元，合计21104.66元；二、驳回原告尹璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费804元，减半收取计402元，由原告尹璐负担191元，由被告胡先军负担211元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  刘晓洁二〇一九年十二月十日书记员  宋 洋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。