广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21802号上诉人（原审原告）：谭剑，男，汉族，1977年10月4日出生，住广州市花都区，上诉人（原审原告）：方群，女，汉族，1980年8月3日出生，住广州市花都区，两上诉人的共同委托诉讼代理人：李军、黄灿灿，均系广东为峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司。住所地广州市白云区。法定代表人：梁国锋。委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，该公司职员。上诉人谭剑、方群因与被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云机场开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭剑、方群上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金（以总房款788760元为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款年利率上浮50%的标准计算，计算期限自2019年1月29日起计算至办妥并且交付房产证之日止，暂计算至2019年6月25日为20868.64元）；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实有误，交楼时间应依照认购书确定的时间2015年12月31日前。一审遗漏了上诉人于2014年8月21日与被上诉人签订的《花都颐和山庄认购书》的事实，认购书约定被上诉人应在2015年12月31日交房，且上诉人于2014年8月29日付清房款，双方实际履行的是认购书，而非《广州市商品房买卖合同（预售）》（2018年5月19日补签），因此双方交楼时间应依照认购书来认定。二、实际交楼时间是办证的起算点。合同约定的交楼时间，可能早于约定时间，也可能晚于约定时间，应以实际交楼时间2016年5月13日作为办证的起算点。因为实际交楼后，业主开始交物业管理费，房屋灭失风险转移给买受人。三、认购书中没有约定办证期间及逾期办证的违约责任，应依照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定处理。四、《广州市商品房买卖合同（预售）》对交楼时间的约定，并非开发商办证的起算点。白云机场开发公司答辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审予以维持。办证期限应从《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间2018年12月30日的次日起算。谭剑、方群向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期未办妥、交付房地产权证的违约金（计算期限自2019年1月29日起至办妥并交付房地产权证之日止，以788760元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算即年利率6.525%，暂计算至2019年6月25日共148天，为20868.64元）；二、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：白云机场开发公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，在与谭剑、方群签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2018年5月19日，谭剑、方群与白云机场开发公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。主合同约定：谭剑、方群（买方）为乙方，白云机场开发公司（卖方）为甲方，双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。第二条约定：甲方以出让方式取得位于广州市花都区梯面镇民安村编号为0905008的地块的土地使用权，甲方在该地块上投资建设云梯山庄商品房。第四条约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的云梯山庄E区第G-10栋6层603号房，房屋地址：花都区颐林北街1号（G-10栋）603房。建筑面积共140.85平方米，其中套内建筑面积113.11平方米。第七条约定：该商品房按建筑面积计房价，单价为每平方米6973.39元，总金额788760元。第八条约定：付款方式为一次性付款方式付款。第十三条约定：甲方应当在2018年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：……乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：乙方委托甲方办理产权登记的：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，第十条双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构递交办理房地产权属证书的相应资料，并将取得的办证回执交给乙方（如乙方属选择银行按揭方式付款的，则甲方将办证回执交给按揭银行）。乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（但如需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的，乙方应按甲方的书面通知另行提交），乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，否则甲方递交办证资料、取得办证回执的时间顺延。……房屋产权交易过户的先决条件：2、乙方已清楚知道办理房产证乙方应提供的全部资料和应签署的文件，甲方不再另行书面通知，乙方应在办理该商品房收楼手续的同时向甲方提交办理产权登记手续需要的材料及签署一切必需的文件。否则，甲方无义务向房地产登记机构递交办证资料。如因乙方或产权登记机关的原因致使乙方不能在本条规定日期取得办证回执的，则甲方免除因此而产生的责任。第十一条主合同第二十二条变更为：甲方逾期将办证回执交给乙方或按揭银行的，主合同继续履行，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满乙方或按揭银行仍未取得办证回执的，主合同仍继续履行，甲方应从宽限期届满之日起至乙方或按揭银行实际取得办证回执之日止，甲方每月按该商品房总价款0.1%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过商品房总价款的2%。第二十三条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，谭剑、方群向白云机场开发公司支付了全部房款，并于2016年5月13日办理了收楼手续。诉讼中，谭剑、方群与白云机场开发公司均确认涉案楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,以及尚未办妥永久用电。一审法院认为，谭剑、方群与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行合同义务。谭剑、方群与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定：“甲方应当在2018年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用”。附件七补充协议第十条、第十一条关于产权登记的约定明确：“甲方应当在该商品房交付之日起730日内向房地产登记机构递交办理房地产权属证书的相应资料，并将取得的办证回执交给乙方……。甲方逾期将办证回执交给乙方或按揭银行的，主合同继续履行，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期……”。本案中，白云机场开发公司虽于2016年5月13日将涉案房屋交付谭剑、方群使用，但办证期限应从合同约定的涉案房屋交付日，即2018年12月30日开始起算，至2021年9月7日办证期限才届满，而谭剑、方群提起诉讼时，尚未超过730日+180个工作日。白云机场开发公司不存在逾期办证的违约情形，谭剑、方群认为白云机场开发公司应承担延期办证的违约责任与一审法院查明的事实不符，其诉讼请求应予驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年9月20日作出判决如下：驳回原告谭剑、方群的全部诉讼请求。案件受理费161元，由原告谭剑、方群负担。经审理查明，一审查明的事实均有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，白云机场开发公司没有提交证据，谭剑、方群提交《关于E区御山组团延期交楼的说明函》《补贴物业管理费的说明》，拟证明白云机场开发公司于2015年10月30日主动与谭剑、方群协商确定案涉房屋交付事宜，明确表示约定的交楼时间是2015年12月31日，因天气原因致使工程延误，需延迟至2016年3月31日交楼，愿意按合同约定支付逾期交楼违约金，并补贴1年的物业管理费。白云机场开发公司质证称，对证据真实性、合法性、关联性均无异议，但双方于2018年5月19日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》在第十三条已经明确约定房屋交付时间是2018年12月30日前，而我司于2016年5月13日已将房屋交付给上诉人使用，不存在逾期交楼的情形。另查明，2014年8月21日，谭剑、方群与白云机场开发公司签订《花都颐和山庄认购书》，其中第九条约定：该房地产在谭剑、方群履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2015年12月31日前交付谭剑、方群使用。谭剑、方群于2014年8月29日付清全部房款，于2016年5月13日实际接收案涉房屋。白云机场开发公司按照《关于E区御山组团延期交楼的说明函》的承诺，为上诉人补贴了2016年5月1日至2017年7月30日的物业管理费，但未支付逾期交楼违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。本案属于商品房预售合同纠纷，本案二审的争议焦点是被上诉人应否承担逾期办证违约金。对此评析如下：双方于2014年8月21日签订的《花都颐和山庄认购书》约定房屋交付时间为2015年12月31日前。白云机场开发公司于2016年5月13日将房屋交付谭剑、方群。结合《关于E区御山组团延期交楼的说明函》《补贴物业管理费的说明》两份证据，白云机场开发公司对上述约定的交楼时间及延期交楼的事实予以确认。白云机场开发公司为上诉人补贴2016年5月1日至2017年7月30日的物业管理费，事实上是因延期交楼给谭剑、方群的补偿。虽然双方于2018年5月19日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》显示“甲方应当在2018年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用”，但该条款明显与上述实际不符，不能作为认定交楼时间的依据。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条、第十一条“甲方应当在该商品房交付之日起730日内向房地产登记机构递交办理房地产权属证书的相应资料，并将取得的办证回执交给乙方……。甲方逾期将办证回执交给乙方或按揭银行的，主合同继续履行，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期……”，故涉案房屋办证期限应从实际交楼时间2016年5月13日的次日起算，至2019年1月12日期满。谭剑、方群上诉请求白云机场开发公司承担2019年1月29日至2019年6月25日共148天的逾期办证违约责任有合同依据，应予支持。至于违约金计算标准，综合本案案情及本院同类案件的判决结果，按双方约定的“每月按总房价款0.1%”从违约之日暂计算至一审起诉之日，经核算，违约金为3891.2元（788760元×0.1%×148天÷30天）予以支持。因目前违约金数额尚未达到总房款的2%，故是否对补充协议约定的违约金总额不超过总房款2%的标准进行调整不属于本案的审理范畴，本院对此暂不予审查处理。综上所述，上诉人谭剑、方群的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。原审判决认定事实有误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7399号民事判决；二、被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人谭剑、方群支付逾期办证违约金3891.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费161元，由上诉人谭剑、方群负担31元，广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担130元。二审案件受理费321.71元，由上诉人谭剑、方群负担61.71元，广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担260元。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月四日法官助理林秋萍书记员何敏婷