青海省西宁市中级人民法院行政判决书（2019）青01行终81号上诉人（原审第三人）黄兰英，女，汉族，1972年11月17日出生，住甘肃省。公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）马主麻，男，回族，1954年6月1日出生，住西宁市。公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）汪金花，女，回族，1972年2月1日出生，住址同上。系马主麻之妻。公民身份证号：×××。被上诉人（原审原告）马文浩，男，回族，1985年8月16日出生，住址同上。系马主麻之子。公民身份号码：×××。原审被告西宁市住房保障和房产管理局，住所地西宁市城**黄河路**。统一社会信用代码：11630100015007192E。法定代表人景福，该局局长。委托代理人田宪周，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。上诉人黄兰英因与被上诉人马主麻、汪金花、马文浩、原审被告西宁市住房保障和房产管理局（以下简称市房产局）商品房预售合同登记备案一案，不服西宁市城北区人民法院（2019）青0105行初26号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷，询问当事人，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2010年6月10日，原告马主麻、汪金花、马文浩作为拆迁户与拆迁方青海怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海房地产公司）签订《协议书》，约定三原告将西宁快速路与康南路交汇处南东侧2号总面积6572.7平方米的土地使用权过户给怡海房地产公司开发商品房。怡海房地产公司开发后向三原告建还总面积4738平方米的一、二层临街商铺。2014年12月25日，怡海房地产公司与三原告签订《房产移交协议书（一）》，向三原告移交了夏都之林小区7号楼（原7号楼、9号楼）一、二层商铺。2017年7月1日，双方又签订了房屋装修承诺书，三原告对上述商铺实际占有使用至今。2014年7月1日，怡海房地产公司又与第三人黄兰英签订合同编号分别为YS0194732、YS0194748、YS0194752、YS0194754的四份《商品房预售合同》，约定将位于西宁市××区、281-3号和281-5号、281-7号、281-9号房屋出售予第三人黄兰英。被告于2014年7月1日对怡海房地产公司与买受人黄兰英签订的××区的《商品房预售合同》（合同编号YS0194732、建筑面积为812.74平方米、总价款为8000000元）、281-3号和281-5号的《商品房预售合同》（合同编号YS0194748、建筑面积为755.66平方米、总价款为6000000.85元）、281-7号的《商品房预售合同》（合同编号YS0194752、建筑面积为826.42平方米、总价款为5000000元）、281-9号的《商品房预售合同》（合同编号YS0194754、建筑面积为826.42平方米、总价款为4400000元）的商铺进行登记备案。2016年11月28日，马主麻、汪金花、马文浩作为原告，以海怡房地产公司为被告，以黄兰英为第三人向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求：判令三原告对海怡房地产公司开发的向原告建还的西宁市××区一、二层部分商铺面积1568平方米的商铺有优先取得权。2017年10月12日，西宁市城东区人民法院作出（2016）青0102号民初2730号民事判决书，判决：怡海房地产公司开发建设的西宁市××路、9号楼）一、二层部分商铺（面积1568平方米）归原告马主麻、汪金花、马文浩所有。该案经第三人黄兰英上诉，因黄兰英未预交上诉案件受理费，西宁市中级人民法院作出（2018）青01号民终100号民事裁定，按上诉人黄兰英自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。本案在庭审后，被告市房产局向原审法院提交了案涉房屋信息情况表，三原告认可案涉的281-1号在一层，281-3号和281-5号在二层，281-7号在三层，281-9号在四层的事实，明确表示放弃撤销281-7号、281-9号商铺的备案登记的诉讼请求。原审法院认为，三原告作为拆迁安置户与拆迁方青海怡海房地产开发有限公司已达成协议，根据西宁市城东区人民法院已生效的（2016）青0102民初2730号民事判决，位于西宁市××区**、281-5号为三原告所有。因此，黄兰英对上述案涉房屋已不再享有所有权。虽然被告对案涉房屋的《商品房预售合同》所作登记备案并无不当，但现在该登记备案的基础民事法律关系已被法院生效的裁判文书所改变，可以作为撤销登记备案行为的依据，故对原告主张撤销位于西宁市××区、281-3号、281-5号房屋登记备案的诉讼请求应予支持。对另外281号7号楼281-7号、281-9号房屋经核实不属于原告所有，原告亦表示放弃该项诉求，予以准许。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第一百零三条之规定，判决：撤销被告市房产局对怡海房地产公司与买受人黄兰英签订的位于西宁市××区的《商品房预售合同》（合同编号YS0194732）、281-3号和281-5号的《商品房预售合同》（合同编号YS0194748）的房屋登记备案。本案诉讼费50元，由被告市房产局承担。宣判后，原审第三人黄兰英不服，向本院提出上诉称，三被上诉人明知案涉房屋在2014年7月14日已经网签预售给了上诉人，预售网签过程中并不存在《房屋拆迁补偿安置协议》,也没有任何第三人对上述案涉房屋提出主张，否则市房产局的网签合同不会备案成功，三被上诉人要求撤销对上诉人所做的案涉商品房预售合同登记备案行政行为的诉讼请求，没有事实和法律依据。据上诉人得知，本案依据的关键证据“《房屋拆迁补偿安置协议》”是马主麻以威胁、胁迫的手段迫使怡海房地产公司签订，城东区人民法院在审理（2016）青0102民初2730号民事案件中对此未加以审查，将上诉人的合法财产处置给他人违反程序，上诉人和开发商怡海房地产公司预售合同登记备案合法有效，具有物权公示排他的效力，至于怡海房地产公司和三被上诉人的调解安置争议房屋的行为应另行主张违约之诉。请求：1.撤销西宁市城北区人民法院(2019)青0105行初26号行政判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.本案诉讼费由三被上诉人共同承担。三被上诉人、原审被告均未提出答辩意见。本院经审理查明的事实和一审判决认定的事实一致,本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条第一、二款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。根据上述法律规定，案涉商品房预售合同备案登记的性质是房产管理部门基于对房地产市场宏观掌控需要，对房地产开发企业和购房人签订的商品房预售合同存档备查。房产管理部门为收集与行政管理相关的信息，对房地产开发企业和购房人报送的材料进行收集、整理、存档备查的备案行为，虽然不确认新的权利义务，但预售合同登记备案对外公示，实际反映了房屋已经签订预售合同的事实，从而避免一房二卖的风险，对购房人权利存在影响，故具有进行合法性审查的必要性。行政行为的作出必须具有相应的事实依据，本案中，生效的（2016）青0102民初2730号民事判决确定三被上诉人具有案涉商铺的所有权，则上诉人的预售合同即使办理了登记备案，也是债权，不能对抗被上诉人的物权，预售合同登记备案不对黄兰英实现物权起到任何担保作用，所以市房产局即使对怡海房地产公司和黄兰英的预售合同经过合理审慎的审查予以登记备案，也因案涉基础民事法律关系的确定，使得做出该登记备案的主要证据不足，故应予撤销。综上，原判认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。上诉人黄兰英的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人黄兰英负担。本判决为终审判决。审判长 金爱萍审判员 祁小芹审判员 丁笑曦 二〇一九年十二月四日书记员 滕 岳附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；