山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0481民初1481号原告：穴俊花，女，1968年9月15日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：牛新明、郭熠森，国浩律师（济南）事务所律师。被告：王领，男，1983年10月25日出生，汉族，住滕州市。原告穴俊花与被告王领房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穴俊花的委托诉讼代理人郭熠森，被告王领到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告穴俊花向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订房屋租赁合同；2.判令被告立即返还原告已支付的房租103万元；3.判令被告赔偿原告的装修损失暂计156万元，装修损失以鉴定报告的数额为准；4.判令被告赔偿原告造成的营业损失313万元；5.本案的诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年8月6日签订《房屋租赁合同》，原告承租滕州市荆河路18号（恒丰大厦、圆弧部分房屋）房屋，租赁面积420平方米。租赁期限6年，租赁期自2018年8月10日至2024年10月31日止。《房屋租赁合同》签订后，原告已将保证金、租金等相关款项交付被告，并对租赁房屋进行了装修，花费了大量的人力、物力、财力。房屋装修过程中，被告多次安排手下进行阻挠，采取锁门、堵门，对装修工人进行谩骂等方式阻挠施工，并强行另行索要租金30万元，导致原告至今无法正常使用房屋，给原告造成巨大损失。被告王领辩称，因原房东造成无法经营，王领没有阻止原告经营，也没有给原告下书面通知，对于装修损失同意进行鉴定，对于原告主张的营业损失，不予认可。本院经审理认定事实如下：穴俊花与王领于2018年8月6日签订《房屋租赁合同书》，合同约定：出租方（以下简称甲方）：王领。承租方（以下简称乙方）：穴俊花。租赁房屋地址为滕州市荆河路18号（恒丰大厦、圆弧部分），租赁房屋建筑面积420平方米，共二层。租赁期限共6年，租赁期自2018年8月10日起至2024年10月31日止。租金标准为前3年700000元/年，后3年租金为750000元/年。（第一年租金乙方在2018年9月1日前支付给甲方）。双方可以协商变更或终止本合同。甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：1、不能提供房产证明或所提供房产不符合约定条件，严重影响经营使用；2、甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。因任何一方违反本合同项下的约定而导致另一方的任何和所有直接和可预见的损失、损害、费用或责任，该方应负责并向另一方赔偿直接及间接经济损失。任何一方违反了本协议约定的内容，另一方有权终止协议或就违约部分重新确定新的条款并有权按照上述条款要求承担损失。如甲方逾期交房或提供手续不完善而导致乙方延期营业，甲方需按照实际营业时间顺延合同租期，乙方按照顺延后的合同租期交纳租金，如逾期交房或导致乙方不能营业的后果，乙方有权单方解除合同，甲方需赔偿由此造成的乙方经济损失（如装修费用、人员费用等）并退还已交纳租金。合同签订后，穴俊花于2018年8月8日交给王领保证金5万元，于2018年9月30日给付王领租金68万元。王领将涉案房屋交给穴俊花，穴俊花开始对房屋进行装修。2018年12月12日，又给付王领租金30万元，并于2018年12月17日，王领与穴俊花签订补充协议一份，约定：在签订本协议之日起三日内，穴俊花提前支付给王领第二年部分租金30万元，第一年合同期结束前提前30日交纳第二年剩余房租，王领保证穴俊花对商铺的使用权，自协议签订之日起全力配合穴俊花的店铺装修工程，不得以任何理由进行拖延和阻拦。涉案房屋滕州市荆河路18号（恒丰大厦、圆弧部分房屋）房屋，产权人为黄道杰，系于2016年10月18日王领与黄道杰签订租赁合同，由王领租赁了包含涉案房屋在内的房屋，然后将涉案部分房屋租赁给穴俊花。因王领未按照其与黄道杰签订的房屋租赁合同约定交纳2018年度的租金，双方发生纠纷。黄道杰于2019年1月23日向本院提起诉讼，请求：1.依法判令解除黄道杰与王领之间签订的房屋租赁合同；2.判令王领向黄道杰返还租赁房屋，恢复原状（拆除租赁房屋室外装修与租赁房屋一至三层高度面积相一致的室外广告匾牌、电子显示屏）；并向黄道杰返还租赁物品（含办公桌椅、空调等）；3.判令王领向黄道杰支付租金2018年整年的租金105万元及2019年1月份的租金12万元合计117万元，同时王领向黄道杰支付租金应当计算至人民法院确认黄道杰与王领解除租赁合同之日止，以年租金145万元为标准；4.判令王领向黄道杰支付因拖欠租金产生的违约金（2018年租金产生的违约金：1.以145万元为基数，按照月息2分，自2017年10月1日起至2018年2月12日止；2.以125万元为基数，按照月息2分，自2018年2月13日起计算至2018年12月13日；3.以105万元为基数，按照月息2分，自2018年12月14日起计算至实际履行之日止；2019年租金产生的违约金：以145万元为基数，自2018年10月1日起计算至判决租赁合同解除之日止）；5.判令王领赔黄道杰的损失（房屋逾期占有使用费，按照年租金145万元标准，自法院判决解除房屋租赁合同之日起计算至王领实际将房屋交付给黄道杰之日止）；6.判令王领恢复房屋构造或赔偿因此给黄道杰造成的损失；7.本案的诉讼费用、保全费用由王领承担。本院以（2019）鲁0481民初772号案件立案受理，于2019年2月3日向王领送达了起诉状。该案审理过程中，穴俊花以第三人身份参加了诉讼。该案经审理查明的事实为：2016年10月18日，黄道杰作为出租方（甲方），王领作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于滕州市火车站对过恒丰大厦一至三层租赁给乙方，面积约1200平方米，以房产证实际面积为准；租赁期限为20年，从2017年1月1日起到2036年12月31日止；每年租金145万元；合同到期后，房屋恢复原状，乙方投资的动产归乙方所有，不动产归甲方所有；乙方保证在租赁期限内未征得甲方书面同意，不得擅自改变房屋的用途，不得转租给他人；如有一方违约，由违约方负责因违约造成的对方损失。就涉案房屋，黄道杰提交了滕房权证城区字第**房屋所有权证书，载明房屋坐落于荆河西路18号，建筑面积1121.93平方米。王领于2018年8月将其承租的房屋一至二层租赁给第三人穴俊花，并与穴俊花签订了房屋租赁合同。穴俊花陈述其与王领签订房屋租赁合同时，王领向其提供了涉案房屋的所有权证复印件，穴俊花当时并未到相关房产部门核实房屋所有权证的真实性。穴俊花同时陈述王领曾告知过房屋所有权证书原件在抵押，穴俊花相信复印件是真实的。穴俊花基于王领提供虚假的房产信息，骗取穴俊花交纳巨额租金，涉嫌房屋租赁合同诈骗为由向公安机关控告王领。滕州市公安局于2019年1月30日作出了滕公（经）不立字[2019]8号不予立案通知书，载明：“穴俊花，你于2019年1月24日提出控告的王领涉嫌合同诈骗案，我局经审查认为没有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，决定不予立案。如不服本决定，可在收到本通知书之日起七日内向滕州市公安局申请复议。”穴俊花并未申请复议。穴俊花当庭以王领使用虚假的房屋产权证书与其建立合同关系并骗取巨额租金为由，请求法院依法将本案移送公安机关处理。王领将涉案房屋的一至二层交付给穴俊花占有使用，穴俊花进行了装饰装修，黄道杰诉讼请求中要求拆除的世纪缘珠宝的广告牌系第三人穴俊花装饰装修的。王领将涉案房屋租赁给第三人穴俊花时未征得黄道杰的同意。黄道杰陈述2018年1月1日之前的租金王领全部付清，2018年度的租金应当于2017年9月30日前一次性付清145万元，王领仅于2018年2月13日及2018年12月14日分两次各向黄道杰支付20万元，共计40万元，此后再未支付过租金。同时提交了付款方为王领的借记卡明细打印件两份。法庭要求黄道杰对于租金的支付时间进行解释，黄道杰称依照合同第二条的约定租赁期限自2017年1月1日起至2036年12月31日止，第四条约定第一年房租签订合同十日内交50万元定金，余款在2016年12月31日前交清，应能得知双方对于租金约定的支付时间系每一年度开始前的三个月。2019年6月4日，本院对该案作出（2019）鲁0481民初772号民事判决书，判决：一、确认黄道杰与王领于2016年10月18日就滕州市火车站对过恒丰大厦一至三层房屋（滕州市荆河中路18号）签订的房屋租赁合同书于2019年2月3日解除；二、王领将滕州市火车站对过恒丰大厦第三层房屋（滕州市荆河中路18号）腾空并返还给黄道杰；三、王领及穴俊花共同将滕州市火车站对过恒丰大厦第一至二层房屋（滕州市荆河中路18号）腾空并返还给黄道杰；四、穴俊花应拆除带有世纪缘珠宝字样的广告牌；五、王领支付黄道杰2018年度尚欠的租金、2019年1月的租金、2019年2月1日起至合同解除之日止的租金共计1181918元；六、王领向黄道杰支付欠付租金的违约金：以145万元为基数，自2017年10月1日起至2018年2月12日止；以125万元为基数，自2018年2月13日起至2018年12月13日止；以105万元为基数，自2018年12月14日起至实际给付之日止；以131918元为基数，自2018年10月1日起至2019年2月3日止，均按照月利率2%计算；七、王领自2019年2月4日起至实际返还房屋之日止，按照每年145万元的标准向黄道杰支付房屋占有使用费；八、王领支付黄道杰案件保全申请费5000元；九、驳回黄道杰的其他诉讼请求。穴俊花不服该判决提起上诉，后于2019年12月7日撤回了上诉。2019年12月11日，枣庄市中级人民法院以（2019）鲁04民终3191号民事裁定书裁定准许穴俊花撤回上诉。本案中，穴俊花陈述其与王领签订房屋租赁合同、接收房屋后进行装修的情况及提交的证据与在（2019）鲁0481民初772号案件中陈述一致，其接收房屋后，在装修过程中即因黄道杰与王领之间租赁合同纠纷导致受阻，未能进行经营。庭审中，王领称涉案房屋滕州市荆河路18号（恒丰大厦、圆弧部分房屋）房屋，产权人原为山东京杭恒丰茶叶有限公司，于2015年10月卖给了黄道杰。穴俊花申请对涉案房屋进行装修所产生的损失及自2018年12月30日起至2019年6月30日无法进行经营所产生的损失进行评估鉴定，本院委托山东中亿源资产评估土地房地产估价事务所进行评估鉴定，涉案房屋装修所产生的损失的评估值为722496.66元，对经营损失由于当事人提供的资料不完整无法进行评估。本院认为，穴俊花与王领就滕州市荆河路18号（恒丰大厦、圆弧部分房屋）房屋于2018年8月30日签订的《房屋租赁合同》，及2018年12月17日签订的补充协议，双方出于自愿，意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立。但因涉案房屋系王领租赁案外人黄道杰的，王领与黄道杰签订的租赁合同约定“乙方保证在租赁期限内未征得甲方书面同意，不得擅自改变房屋的用途，不得转租给他人”，王领将涉案房屋租赁给第三人穴俊花时未征得黄道杰的同意，王领未按照合同约定向黄道杰支付应交租金，黄道杰起诉主张解除与王领签订的房屋租赁合同，本院以（2019）鲁0481民初772号民事判决书判决确认黄道杰与王领于2016年10月18日就滕州市火车站对过恒丰大厦一至三层房屋（滕州市荆河中路18号）签订的房屋租赁合同书于2019年2月3日解除，穴俊花不服该判决提起上诉，后于2019年12月7日撤回了上诉，2019年12月11日，枣庄市中级人民法院以（2019）鲁04民终3191号民事裁定书裁定准许穴俊花撤回上诉，该判决已经生效。故导致穴俊花与王领签订的房屋租赁合同及补充协议无法履行。穴俊花诉请解除其与王领签订的房屋租赁合同，依法予以支持。导致合同无法履行，系由于王领将涉案房屋租赁给穴俊花时未征得黄道杰的同意，王领自始对涉案房屋没有转租的权利，且王领既未得到黄道杰事后同意，又未按照合同约定向黄道杰支付应交租金，导致黄道杰起诉主张解除其与王领签订的房屋租赁合同，本院以（2019）鲁0481民初772号民事判决书判决确认黄道杰与王领于2016年10月18日就滕州市火车站对过恒丰大厦一至三层房屋（滕州市荆河中路18号）签订的房屋租赁合同书于2019年2月3日解除，穴俊花接收房屋后在装修过程中即因黄道杰与王领之间租赁合同纠纷导致受阻，未能进行经营。故王领应当承担返还穴俊花已缴纳租金的责任，并应赔偿因对房屋进行装修所产生的损失及评估费。穴俊花主张赔偿经营损失，因其提交的检材不足，导致评估鉴定不能，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除被告王领与原告穴俊花就位于滕州市荆河路18号（恒丰大厦、圆弧部分房屋）房屋于2018年8月30日签订的《房屋租赁合同》及2018年12月17日签订的补充协议；二、被告王领于本判决生效后十日内返还给原告穴俊花租金103万元；三、被告王领于本判决生效后十日内赔偿原告穴俊花房屋装修损失722496.66元、评估费20000元；四、驳回原告穴俊花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51840元减半收取25920元，由原告穴俊花负担17280元，被告王领负担8640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  彭向森二〇一九年十二月二十日书记员  张 越