湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2462号上诉人（原审被告）：陆继保，男，1963年3月10日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市西陵区。上诉人（原审被告）：彭远朋，男，1944年5月4日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省利川市。委托诉讼代理人：彭永宜（系彭远朋之子），男，1974年1月11日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市。被上诉人（原审原告）：蒋萍，女，1972年9月3日出生，汉族，个体户，户籍地湖北省宜昌市伍家岗区，现住湖北省。委托诉讼代理人：柯杰，湖北前锋律师事务所律师。上诉人陆继保、彭远朋因与被上诉人蒋萍房屋买卖合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2019）鄂0592民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陆继保上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回蒋萍的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由蒋萍承担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律错误。我与蒋萍签订的房屋买卖协议和承诺书是蒋萍起草，内容存在恶意欺骗与不公平。房屋交易后，我多次配合去办理过户，因我前妻彭永碧失踪无法办理，当时我就与侯涛（蒋萍之夫）商量解除房屋买卖协议，退还房款，侯涛说他想办法过户。后来彭永碧被法院宣告死亡，该房屋的共有人变成了我和彭永碧的继承人（彭永碧的父母、儿子），更加无法办理过户了。现在彭永碧的父亲彭远朋无处居住，要收回房屋，我将房屋以买卖的方式过户给彭远朋是合法的，并不存在恶意串通。相反，我与蒋萍的房屋买卖合同因没有得到共有人的同意，应当解除。一审判决错误，请求二审予以纠正。彭远朋上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回蒋萍的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由蒋萍和陆继保承担。事实与理由：蒋萍与陆继保签订房屋买卖合同，彭永碧的父母并不知晓，事后也一直隐瞒了此事。蒋萍与陆继保恶意串通损害了彭永碧的继承人的合法权益，其合同应当依法认定无效。蒋萍辩称，房子登记在陆继保个人名下，并没有产权共有人。陆继保将产权证、土地证交给了被上诉人，被上诉人认为陆继保是有权处置房屋的。从双方签订的合同，特别是承诺书、2018年补充协议明显看出，陆继保反复承诺房子一定会想办法过户到被上诉人名下。当时签合同的时候陆继保、彭远朋住的很近，陆继保出售房屋彭远朋应当知晓。陆继保将房屋偷偷过户给彭远朋，恶意明显。一审查明事实清楚，适用法律正确，应该驳回上诉，维持原判。蒋萍向一审法院起诉请求：1、确认蒋萍与陆继保签订的房屋买卖合同合法有效；2、确认陆继保与彭远朋签订的房屋买卖合同无效；3、判令陆继保、彭远朋协助蒋萍办理房屋过户手续；4、本案的诉讼费用由陆继保、彭远朋承担。一审法院认定事实：蒋萍与陆继保原系邻居。2006年9月7日，双方签订房屋买卖合同，陆继保将登记在自己名下，坐落于西陵××路（三峡实业公司**楼**）、房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第**的房屋一套作价36000元出售给蒋萍。同日，蒋萍向陆继保转账30000元，支付了首期购房款。同年9月17日，陆继保出具承诺书，确认已收到蒋萍支付的35000元购房款，剩余1000元待过户手续完成后再行支付。陆继保将房屋及房屋的所有权证、国有土地使用权证交付蒋萍，蒋萍在该房屋居住至今。2018年4月14日，陆继保与蒋萍达成补充协议，确认了上述房屋交易事实，并协议蒋萍暂将上述证书归还陆继保，陆继保在一年内完成产权过户手续。2018年9月3日，湖北省宜昌市三峡公证处出具了（2018）鄂宜昌三峡证字第2208号公证书，证明彭永碧的生母先于其死亡，陆进宜、彭远朋以及彭永碧的继母陈洪秀均表示放弃对涉案房屋的继承权，由其配偶陆继保一人继承。2018年12月21日，在蒋萍不知情的情况下，陆继保与彭远朋签订宜昌市存量房买卖合同，将房屋过户至彭远朋名下，由其单独所有。房屋产权登记地址为镇平路××号（三峡实业公司3号楼），房屋所有权证号为鄂（2019）宜昌市不动产权第0001203号。彭远朋实际未支付交易对价，相关税费亦由陆继保承担。同时查明，彭远朋为彭永碧之父。彭永碧与陆继保于1986年开始以夫妻名义共同生活，到单位开具了介绍信但未办理结婚登记。二人于1995年8月19日生育一子陆进宜（曾用名陆金松）。1999年5月18日，陆继保与葛洲坝集团公司（三峡实业公司）签订成本价售房协议购买涉案房屋，2000年10月10日登记于其一人名下。彭永碧于2003年8月26日起下落不明。应彭远朋、陆进宜申请，葛洲坝法院于2010年6月12日作出（2010）葛民特字第2号民事判决，宣告彭永碧死亡。一审法院认为，一、蒋萍与陆继保签订的房屋买卖合同的效力。首先，陆继保提交的证据能够证明自1986年起其与彭永碧以夫妻名义共同生活，并育有一子，符合结婚的实质要件，构成事实婚姻关系。陆继保1999年购买涉案房屋时，处于与彭永碧的婚姻关系存续期间，该房屋为夫妻共同财产。其次，陆继保于2006年9月7日与蒋萍签订房屋买卖合同时，彭永碧已经下落不明多年。陆继保出售作为家庭重要财产的房屋，已经超出了日常生活的需要，应当取得彭永碧的同意而未取得，陆继保的行为已经构成无权处分。蒋萍作为陆继保的邻居，知晓二人以夫妻名义共同生活的事实，亦知晓彭永碧下落不明的事实，不构成善意的合同相对人。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，出卖人在缔约时对标的物没有处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，无论陆继保是否享有处分权，都不影响买卖合同的效力。最后，陆继保将房屋已经交付蒋萍居住使用数十年未曾提出过异议，现又主张合同无效，明显有违诚实信用原则。综上，蒋萍与陆继保达成的房屋买卖合同及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。二、陆继保将房屋转让给彭远朋的合同效力。蒋萍主张陆继保将房屋无偿转让给彭远朋，系恶意串通损害其合法权益，为无效法律行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结、为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。对合同当事人是否存在恶意串通情形进行认定时，应在主张恶意串通一方提出相关证据的基础上，通过对合同当事人之间的特殊关系、成交价款、洽商过程、款项交付方式等方面进行综合考量，结合当事人的抗辩理由，推定得出当事人有无主观恶意及串通行为。本案中，彭永碧在被法院宣告死亡后，2018年彭永碧的父亲、继母及儿子均表示放弃对涉案房屋的继承权，由陆继保一人继承。此时，陆继保事实上已经完全取得了房屋的处分权，能够继续履行合同而未履行，反而将房屋转让给第三人，属于典型的“一房二卖”行为。陆继保与彭远朋虽签订了房屋买卖合同并办理了产权登记，但实际上彭远朋并未支付任何对价，且相关税费也由陆继保承担，明显有违常理，不属于正常的交易情形。彭远朋作为彭永碧的父亲，对彭永碧与陆继保共有的房产的历史和现状是应当知晓的，陆继保对此亦予以认可。在此前提下，彭远朋明知有损蒋萍的利益，仍予接受。故可以认定陆继保与彭远朋构成恶意串通，转让合同无效。综上，陆继保与彭远朋之间的房屋买卖合同无效，彭远朋因该合同取得的房屋应当返还给陆继保。陆继保与蒋萍之间有效的房屋买卖合同在房屋返还后即具备继续履行的条件，陆继保应当履行协助蒋萍过户的义务。为有效解决纠纷、减轻诉讼当事人诉累，可直接由陆继保、彭远朋协助蒋萍办理房屋过户手续，故法院对蒋萍的诉讼请求全部予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二款、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第五条、第六条、第十七条规定，判决：一、蒋萍与陆继保签订的房屋买卖合同合法有效；二、陆继保与彭远朋签订的房屋买卖合同无效；三、陆继保、彭远朋于本判决生效之日起十日内协助蒋萍办理坐落于镇平路××号（三峡实业公司3号楼）、房屋所有权证号为鄂（2019）宜昌市不动产权第0001203号房屋过户手续。案件受理费350元，适用简易程序减半收取计175元，由陆继保负担87.50元，彭远朋负担87.50元。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋原为陆继保与彭永碧的夫妻共有财产，彭永碧于2003年8月下落不明后，陆继保是涉案房屋的财产共有人和管理人。涉案房屋虽有彭永碧的一半份额，但陆继保作为财产共有人及管理人的身份，与蒋萍签订的房屋买卖协议合法有效。双方签订协议后已实际履行了合同的主要义务，即给付房款、交付房屋，仅因彭永碧下落不明而未能办理过户登记。彭永碧在被法院宣告死亡后，2018年彭永碧的其他法定继承人均表示放弃对涉案房屋的继承权，由陆继保一人继承。此时，陆继保已实际取得了涉案房屋的全部所有权，理应遵守约定，协助蒋萍办理涉案房屋的过户登记手续。但陆继保却违背协议约定，又与彭远朋签订房屋买卖合同，并将房屋过户登记到彭远朋名下，属于一房二卖，陆继保的主观恶意明显。彭远朋是否与陆继保恶意串通暂且不论，但在彭永碧被宣告死亡后，其作为涉案房屋的继承人，理应知晓涉案房屋已被陆继保出售给蒋萍的现状，却仍然与陆继保签订房屋买卖合同，并配合将涉案房屋过户到自己名下，且未支付购买房屋的对价，其行为难言善意。按照买卖合同成立及履行的先后顺序，依法应当保护在先签订合同且已合法占有房屋的买受人蒋萍的权利，一审法院据此作出的各项判决正确，符合相关的法律规定。综上所述，陆继保、彭远朋的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由陆继保、彭远朋各负担350元。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  黄孝平审判员  罗 娟二〇一九年十二月五日书记员  张 翌