延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1846号上诉人（原审被告）：延边聚豪商务大厦有限公司，住所地吉林省延吉市河南街18号。法定代表人：朴某，该公司经理。被上诉人（原审原告）：延边国际商务中心业主委员会，住所地吉林省延吉市河南街18号。负责人：臧某，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：何某，吉林华烁律师事务所律师。上诉人延边聚豪商务大厦有限公司（以下简称“聚豪公司”）因与被上诉人延边国际商务中心业主委员会（以下简称“国际商务中心业委会”）侵权责任纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院于2019年9月11日作出的（2019）吉2401民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人聚豪公司的法定代表人朴某，被上诉人国际商务中心业委会的委托诉讼代理人何某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。聚豪公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉请或发回重审。事实与理由：1.一审以上诉人与被上诉人解除物业服务合同的理由判决上诉人腾迁错误。上诉人与被上诉人确实在2018年11月18日签订过协议书，但是签订该合同时上诉人是被欺骗的,并且被上诉人解除物业服务合同时未经业主大会的同意，擅自解除物业合同属于合同无效。被上诉人成立时也存在成立不合法的情形，故上诉人已于2019年2月2日起诉被上诉人确认合同无效,并在2019年9月12日起诉要求撤销延边国际商务中心业主委员会。一审法院在上述两个案件未出结果的情况下作出判决有误，剥夺了上诉人的权利。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，被上诉人未经业主共同决定擅自解聘属于合同无效情形。2.被上诉人成立时未达到法定的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，其无法代表全体业主行使权利，属于违法成立，应予以撤销。国际商务中心业委会辩称：请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。事实与理由：上诉人上诉事实与本案争议无关，上诉人是自行停止物业服务的，并自愿签署协议，无需履行解聘程序。被上诉人是经社区和物业办公室备案的业主委员会，是合法成立的。国际商务中心业委会向一审法院起诉请求：要求聚豪公司立即从延边国际商务中心B座一层大厅腾出，相应费用由聚豪公司承担。事实与理由:聚豪公司曾经为延边国际商务中心提供物业服务，后因聚豪公司无法保障服务质量，于2018年9月18日停止提供物业服务，由国际商务中心业委会筹备小组自行负责延边国际商务中心的物业工作。2018年11月18日,国际商务中心业委会与聚豪公司签订协议书，确定聚豪公司与延边国际商务中心业主的物业服务关系于2018年9月18日终止。国际商务中心业委会认为聚豪公司曾占用延边国际商务中心公用部分用于物业服务，双方合同终止后聚豪公司应立即迁出，继续占用侵犯了国际商务中心业委会的合法权益。因与聚豪公司协商不成，故提起诉讼。聚豪公司是商务中心开发商选聘的前期物业服务企业，聚豪公司目前占用的商务中心B座1层大厅的部分并非是开发商配置的物业用房。一审法院认定的事实:延边国际商务中心由延吉五洲房地产有限责任公司于2004年开发建设，聚豪公司为延边国际商务中心前期物业服务企业，与延吉五洲房地产有限责任公司未签订前期物业服务合同。2018年11月15日，国际商务中心业委会向延吉市建工街道延春社区、延吉市房产局物业管理办公室提交《延吉市物业管理区域内业主委员会备案登记表》，业主委员会委员为臧某、朱明智、吴花、李明姬、崔秉男、蔡延锐、王晓峰。嗣后,国际商务中心业委会领取公章。2018年11月18日,国际商务中心业委会与聚豪公司签订协议书，约定：一、由于聚豪公司已于2018年9月18日起停止履行物业管理义务，双方经协商同意从2018年9月18日开始终止双方的物业服务合同关系。二、延边国际商务中心的物业服务暂由国际商务中心业委会管理，由国际商务中心业委会与业主协商收费和服务事宜。业主陈欠聚豪公司的物业费、消防改造费、大楼维修费用等费用均由国际商务中心业委会收取，聚豪公司无权向业主或国际商务中心业委会主张。聚豪公司的欠款等一切债务由聚豪公司自行承担，与国际商务中心业委会无关。2018年12月2日，在延边国际商务中心A座803室召开延边国际商务中心第一次业主大会，表决事项包括物业费收取标准、业主与聚豪公司的往来账目、业主自管物业事宜、申请物业维修基金、电梯维修改造款收取、确认有效的微信群等，并经到会业主签名确认。对于李圣龙与聚豪公司、朴某民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月29日作出（2018）吉2401民初6479号民事调解书，其调解内容为:聚豪公司于2018年10月8日前向李圣龙返还借款本金1199200元及利息，朴某对上述内容承担连带保证责任。2019年1月11日，李圣龙将聚豪公司、国际商务中心业委会诉至本院，要求撤销聚豪公司与国际商务中心业委会签订的上述协议书第一项、第二项内容。本院于2019年6月26日作出（2019）吉2401民初275号民事判决书，判决撤销聚豪公司与国际商务中心业委会签订的协议第二条中“业主陈欠延边聚豪商务大厦有限公司的物业费、消防改造费、大楼维修费用等费用均由延边国际商务中心业主委员会收取，延边聚豪商务大厦有限公司无权向业主或延边国际商务中心业主委员会主张”的约定。另查，2019年1月8日,延吉五洲房地产有限责任公司作出证明，其内容为:“2004年，我公司开发建设了延边国际商务中心B座，位于延吉市××街，建筑面积12543.73平方米，已全部售出。其中延边国际商务中心B座1层大厅（房产测绘报告二层）面积已计算在全体业主的公摊面积当中，我公司未单独出售，该大厅属于延边国际商务中心全体业主共同所有。特此证明”。聚豪公司现占有使用的延边国际商务中心××座房屋”(聚豪公司自行主张该房屋为205号房屋）及该房屋多出一米简易办公室未在延边国际商务中心B座1层房屋面积测绘报告中体现。2019年7月16日，延吉市城市管理行政执法局物业管理办公室向聚豪公司作出《整改通知书》，其内容为“经调查，你单位未经业主大会同意擅自占用业主共有部分的行为，违反了《物业管理条例》第五十四条的规定，限你单位三日内停止占用业主共有部分，并恢复原状”。一审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。聚豪公司已于2018年9月18日起停止为延边国际商务中心业主提供物业服务，故其占有延边国际商务中心B座1层大厅业主共有面积(“205号房屋”及该房屋多出一米简易办公室）属于无权占有，国际商务中心业委会要求聚豪公司腾出涉案共有部分的诉讼请求,符合法律规定，予以支持。聚豪公司主张其所占有使用的延边国际商务中心××座房屋”并非业主共有面积，对此本院认为,依据延吉五洲房地产有限责任公司作出的证明及房屋面积测绘报告可以认定延边国际商务中心B座1层大厅面积为业主共有部分，而聚豪公司所主张的上述“205号房屋”亦包括在共有面积中，故对聚豪公司的上述主张，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十三条规定，判决:被告延边聚豪商务大厦有限公司于本判决发生法律效力后十日内腾出延边国际商务中心B座1层大厅，因此产生的相关费用由被告延边聚豪商务大厦有限公司负担。案件受理费100元（原告已预交)，由被告延边聚豪商务大厦有限公司负担。二审中，聚豪公司为证实自己的主张向本院提交延吉市物业管理区域内业主委员会登记备案表一份，欲证明被上诉人成立是不合法的，没有进行备案登记。国际商务中心业委会对证据的真实性无异议，质证称该证据与被上诉人在一审中提交的证据原件一致，说明被上诉人已经社区和物业办公室备案，成立是合法的。因该证据在一审中已经提交，不属于二审新证据，本院对此不再重新给予评判。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。聚豪公司已于2018年9月18日起停止为延边国际商务中心业主提供物业服务，故其占有延边国际商务中心B座1层大厅业主共有面积(“205号房屋”及该房屋多出一米简易办公室）属于无权占有，国际商务中心业委会要求聚豪公司腾出涉案共有部分的诉讼请求,符合法律规定，一审予以支持并无不妥。聚豪公司主张国际商务中心业委会成立不合法，无权解除物业服务合同的主张，因聚豪公司并非该小区业主，无权就小区业主委员会成立主张权利，且国际商务中心业委会已在相关部门备案，故其该项主张本院不予支持。综上，聚豪公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由延边聚豪商务大厦有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  池东波审判员  秦承兰二〇一九年十二月九日书记员  车世兰