湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11499号上诉人（原审原告）：武汉市武昌区爱尚薇阁主题酒店，经营场所武汉市武昌区三角路村沙湖梦湖水岸******。经营者：从学洪，女，1972年5月21日出生，回族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：王世喜，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张国平，男，1973年3月21日出生，汉族，居民身份证住址江苏省昆山市，委托诉讼代理人：成传育，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉市武昌区爱尚薇阁主题酒店（以下简称爱尚薇阁酒店）因与被上诉人张国平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初11797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人爱尚薇阁酒店上诉请求：撤销原审判决，改判支持爱尚薇阁酒店的全部诉讼请求；本案全部诉讼费用由张国平承担。事实及理由：1、一审判决断章取义，片面认定事实，张国平构成根本性违约。生效判决认定双方租赁关系于2017年11月9日解除，并不影响爱尚薇阁酒店向张国平主张违约赔偿的权利。2、一审判决认定张国平构成违约应承担违约责任，但全部驳回爱尚薇阁酒店主张的违约赔偿请求，说理牵强附会，判决显失公平。张国平提出解除租赁合同时，爱尚薇阁酒店认为其要求解除合同的理由根本不成立，爱尚薇阁酒店己明确表示不同意解除合同，并且依然带着十分的诚意帮助张国平解决其所提出的问题。但张国平一意孤行的要违约解除合同，阻止张国平搬离租赁房屋既不是爱尚薇阁酒店的义务，爱尚薇阁酒店也无此权利，后果不能归责于爱尚薇阁酒店。3、张国平承租案涉房屋后，其根据自身的经营需要进行了破坏性的整改，且根据张国平此前自己的主张装修损失10万元，500平方米的房屋，张国平装修仅投入10万元，不可能为爱尚薇阁酒店的再次出租提供便利。爱尚薇阁酒店的另行出租的租金收入与张国平毫无关系，更是不会有因为张国平的破坏性装修而获利或弥补之说，且张国平的装修成本问题在已生效判决中己被驳回。被上诉人张国平答辩称，1、双方合同已于2017年11月9日依法解除，爱尚薇阁酒店错误认为是2018年1月16日。本案爱尚薇阁酒店主张张国平赔偿合同解除后的房屋租金没有依据。张国平于2017年11月8日向爱尚薇阁酒店发出了解除合同的通知，2017年11月9日爱尚薇阁酒店收到了该通知，张国平就搬离了租赁房屋，该事实已经被生效的民事判决书所确定。房屋的空置是爱尚薇阁酒店对该房屋进行管理的自身过错所致，此损失应由爱尚薇阁酒店自行承担。张国平在合同解除后，对租赁房屋的空置不存在任何过错，爱尚薇阁酒店要求张国平赔偿其在房屋空置期间的租金损失的诉请，依法不能成立。2、合同租赁期间，张国平对房屋进行重新装修有合同依据，爱尚薇阁酒店要求张国平赔偿其因装修行为而受到的损失没有法律依据。3、生效判决已经判令爱尚薇阁酒店返还张国平租金和保证金，爱尚薇阁酒店又起诉主张张国平支付租金和房屋损坏等违约金（保证金内容）没有法律依据，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。2019年6月10日，爱尚薇阁酒店诉至一审法院，请求：1、判令张国平赔偿爱尚薇阁酒店经济损失200,000元〔其中租金损失84,000元（35950×2+35950÷30×10），装修损失116,000元〕；2、本案所有诉讼费用、保全费用等由张国平承担。事实与理由：爱尚薇阁酒店、张国平于2017年6月16日签订房屋租赁合同，由爱尚薇阁酒店将其经营的酒店三区12间豪华精装修的房屋租给张国平作为私人影舍使用，出租房屋建筑面积500平方米，合同约定租期4年，自2017年7月1日至2021年6月30日，第一年租期每半年租金216,000元，此后每年租金递增1万元。约定租赁保证金20万元，并约定在租赁期满后或合同正常终止后15日内，若张国平无拖欠房租及其他费用且对租赁房屋无损坏、无违约行为时，爱尚薇阁酒店将租赁保证金全额退还给张国平。合同还约定，本合同签订后，双方不得随意解除。然而，因张国平自身投资项目的失误，未能达到预期，张国平欲将其投资不当的风险转嫁给爱尚薇阁酒店，并签订租赁合同后仅4个月的2017年11月8日，冠以爱尚薇阁酒店未能提供房屋权属证明导致其无法办理工商登记的理由，通过律师向爱尚薇阁酒店发函提出租赁合同，而张国平提出解除租赁合同理由根本无法成立，对此张国平起诉爱尚薇阁酒店的生效判决中也得到确认。爱尚薇阁酒店并未同意解除合同，爱尚薇阁酒店甚至还多次提出替其办理营业执照，其仍不愿意，由此可见是张国平自身根本不愿再继续经营。张国平于送达律师函的次日（同年11月9日）自行将租赁房屋内的物品搬离，根本不顾双方签订的租赁合同，丝毫没有契约精神。张国平搬离房屋后，其所租赁的房屋一直空置，直至2018年1月16日，爱尚薇阁酒店书面通知张国平解除租赁合同，并于2018年1月20日将房屋另行租与他人，因张国平的根本违约行为给爱尚薇阁酒店造成房屋空置期的租金损失84,000元，另装修损失暂计116,000元，故诉至法院请求判如所请。张国平一审辩称：爱尚薇阁酒店认为原判决没有对解除合同及过错进行认定，不能因为没有认定就以此认为是我方的过错，并且爱尚薇阁酒店对我方解除合同没有异议，法院依据诉讼请求来审理没有问题。我方认为空置的根本原因是爱尚薇阁酒店不认可我方在2017年11月9日解除合同的效力导致的，由此导致的损失我方没有过错，应由爱尚薇阁酒店自行承担。另外关于装修损失，我方是依据合同进行装修的并且装修行为不构成违约，也没有证据证明爱尚薇阁酒店原来的装修是精装修，还有爱尚薇阁酒店2018年1月18日重新转租，已经充分证明张国平的装修给爱尚薇阁酒店后期的转租提供了很大的利益，并没有给爱尚薇阁酒店造成损失。综上，爱尚薇阁酒店的诉请没有法律依据，不同意爱尚薇阁酒店的全部诉讼请求，要求法院依法予以驳回。一审认定事实：爱尚薇阁酒店承租了武昌区梦湖水岸物业公司的房屋，重新装修并自行经营了三、四年后，于2017年6月16日与张国平签订《房屋租赁合同》，爱尚薇阁酒店将三区共12间房（8305、8306、8307、8310、8311、8312、8313、8315、8316、8317、工作间一间、仓库一间），建筑面积约为500平方米的房屋，出租给张国平作为私人影舍使用。租赁期为2017年7月1日起至2021年6月30日止，租期共计四年。双方商定本房屋租赁保证金为人民币200,000元。租金第一年：自2017年7月1日至2018年6月30日，每半年租金为216,000元。…租金支付方式为按半年支付，乙方在上一期租金前15日内预付下一期租金，租金含物业管理费。合同的解除及违约责任1、本合同签订后，双方不得随意解除，经过双方协商一致，可解除合同。2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：（1）未经甲方书面同意擅自改变出租房屋的用途；（2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益或甲方利益的。…双方还对租赁期间的房屋修缮和装修，甲、乙双方责任和义务，解决争议的方式等进行了约定。双方约定签字、盖章后生效。甲方在尾部盖章，乙方签名。合同签订后，张国平对租赁房屋进行了装修投入使用，后通过转账及给付现金的方式共向爱尚薇阁酒店支付了保证金200,000元及半年租金215,700元（35,950元×6），共计支付了415,700元。双方在租赁期间，张国平认为爱尚薇阁酒店在申请办理营业执照过程中，爱尚薇阁酒店未能提供租赁房屋产权证件，导致双方签订的《房屋租赁合同》的目的无法实现，张国平遂于2017年11月9日在爱尚薇阁酒店工作人员在场的情形下将其所有的物品从租赁处搬出。后张国平于2018年1月11日诉至法院要求：1、确认双方2017年6月16日签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月9日解除；2、爱尚薇阁酒店返还张国平租赁保证金200,000元、租金216,000元，并支付以416,000元为基数，按照银行同期贷款利率为标准计算的利息；3、爱尚薇阁酒店赔偿张国平装修费用100,000元；4、诉讼费由爱尚薇阁酒店承担。后一审法院于2018年3月19日作出（2018）鄂0106民初689号民事判决书，判决如下：一、爱尚薇阁酒店于本判决生效之日起十日内向张国平返还租金款62,313元、保证金200,000元，共计262,313元；二、驳回张国平的其他诉讼请求。后爱尚薇阁酒店提出上诉，武汉市中级人民法院于2018年8月15日作出（2018）鄂01民终5151号民事判决书，驳回爱尚薇阁酒店上诉，维持原判。现爱尚薇阁酒店提交其与张国平签订《房屋租赁合同》之前的装修照片以及与张永超于2018年1月18日签订的《房屋租赁合同》，认为张国平签订4年的租赁合同只履行了4个月构成根本性违约，并提交了爱尚薇阁酒店，要求张国平承担空置期间（2017年11月9日-2018年1月18日）的租金损失及前期投入的装修损失。一审法院认为，爱尚薇阁酒店与张国平签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，应认定为合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，生效的裁判文书虽已确认，爱尚薇阁酒店与张国平签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月8日解除，但从合同解除的原因分析，并非爱尚薇阁酒店根本违约所致，一方面，合同期限届满前，张国平并未举证证明爱尚薇阁酒店违反约定义务即向爱尚薇阁酒店发出解除通知，并立即搬离租赁房屋，导致房屋空置，其存在过错，应当承担违约责任；另一方面，爱尚薇阁酒店在收到张国平的解除通知后，未明确态度，明知张国平搬离租赁房屋后将有空置损失亦未阻止张国平，时隔两个月才向张国平发出不同意解除的信息，房屋空置损失的扩大爱尚薇阁酒店亦有责任。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，双方的合同关系已消灭，进而转化为清算关系。关于爱尚薇阁酒店要求张国平赔偿装修损失116,000元。爱尚薇阁酒店作为二房东接手涉案房屋装修自营三、四年后将涉案房屋租赁给张国平，双方合同约定租赁期限四年，爱尚薇阁酒店认为其装修的价值应从四年的租金中逐步冲抵，但张国平仅在租赁四个月后，双方的租赁关系既已解除，爱尚薇阁酒店故主张要求张国平赔偿其装修损失116,000元。一审认为，其一、爱尚薇阁酒店装修已使用五年，其价值本身存在折旧，爱尚薇阁酒店也未对原有装修价值进行举证证明；其二、张国平根据合同的约定，承租涉案房屋后经征询爱尚薇阁酒店许可后对涉案房屋进行了二次装修，张国平也投入装修成本；其三，爱尚薇阁酒店与张国平租赁合同解除后，又与案外人张永超签订了新的《房屋租赁合同》，且将张国平腾退的房屋及房屋内现有的精装修、配套设施、设备等，一并租赁给张永超作为经营使用，张国平的装修给爱尚薇阁酒店后期的转租提供一定的便利，并没有给爱尚薇阁酒店造成损失。故对爱尚薇阁酒店主张要求张国平赔偿其装修损失116,000元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于爱尚薇阁酒店主张的租金损失84,000元，如前所述，双方对房屋空置均有责任。且房屋空置两个月后，张国平前期装修投入也为爱尚薇阁酒店再次出租提供了便利，经折算，爱尚薇阁酒店出租给张国平的租金折合每平方米73.6元（221,000元/半年÷6个月÷500平方米），合同解除后，爱尚薇阁酒店出租给案外人的租金折合每平方米152.5元（122,000元/月÷800平方米），综合双方的过错程度、房屋空置时间、爱尚薇阁酒店的实际损失等，本院认为，爱尚薇阁酒店主张的租金足以通过张国平为其提供的装修便利予以弥补，故对爱尚薇阁酒店请求张国平承担租金损失84,000元的意见，不予支持。综上，对爱尚薇阁酒店主张的要求判令张国平赔偿爱尚薇阁酒店经济损失200,000元（租金损失84,000元、装修损失116,000元）均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回武汉市武昌区爱尚薇阁主题酒店的全部诉讼请求。案件受理费4,300元，减半收取2,150元，保全费1,520元，共计3,670元，由武汉市武昌区爱尚薇阁主题酒店负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。爱尚薇阁酒店在二审审理中明确表示提起本案诉讼的基础即张国平违约。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为：根据生效判决及本案查明的事实，一审判决认定“双方签订的案涉房屋租赁合同已于2017年11月8日解除”有事实和法律依据。关于爱尚薇阁酒店要求张国平赔偿装修损失的问题，张国平仅租赁使用四个月，虽然张国平对涉案房屋进行了二次装修，但该装修行为系征得爱尚薇阁酒店许可后进行的，且并未对爱尚薇阁酒店造成实质损害，一审判决结合本案的实际情况，对爱尚薇阁酒店的该项主张不予支持并无不当，本院予以维持。关于爱尚薇阁酒店主张租金损失的问题，虽然客观上房屋在一段时间内造成空置，但房屋空置产生的法律后果不能完全归责于张国平一方，一审判决通过爱尚薇阁酒店另行出租产生收益事实的查明，对爱尚薇阁酒店的该项主张不予支持亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由武汉市武昌区爱尚薇阁主题酒店负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  方 红审判员  骆朝辉二〇一九年十二月十六日法官助理王晓曼书记员王晓曼