河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初17330号原告：康留杰，男，汉族，1992年2月3日出生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：王琼，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。被告：周小刚，男，汉族，1987年12月4日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：孙强，河南鑫苑律师事务所律师。原告康留杰诉被告周小刚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康留杰的委托诉讼代理人王琼，被告周小刚及其委托诉讼代理人孙强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康留杰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2.判决被告返还原告已支付的定金2万元；3.判决被告支付原告违约金5.5万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2019年5月17日，康留杰（买方）的代理人杨群荣和周小刚（卖方）在郑州弘准房地产经纪有限公司的居间服务下签订房屋买卖合同（合同编号为1903020），约定原告购买被告所有的位于二七区××院××楼××号房××套，原告于合同签订当日支付了定金、佣金及代办费2.97万元。合同成立并生效后，原告及中介方多次联系被告履行合同，要求其配合办理涉案房屋的解押手续，但被告至今联系不上，也不主动与原告及中介方沟通，以其实际行动拒绝履行合同约定的义务。基于上述被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告周小刚辩称：一、原告诉称被告不积极履行垫资解押手续，且其与中介均联系不上被告，与事实严重不符，相反被告一直在积极履行合同。1、被告卖房子的目的就是尽快偿还债权人泛华金融公司的房屋抵押贷款，一旦逾期每月需支付高额的利息、违约金、逾期罚息等，所以对于被告来说时间上拖不起。在2019年5月17日签订购房合同时，已明确告知原告及21世纪中介王琳上述情况，中介也承诺一个月内可以办完原告的银行贷款审批并完成垫资解押，被告也与债权人泛华金融公司确定还款金额385772.62元，同时通过中介王琳找到伟嘉安捷垫资公司进行垫资。在2019年5月29日，被告积极配合原告指定的实际买房人龚韶华去贷款银行中国邮政银行签字。当天下午实际买房人龚韶华与被告到伟嘉安捷垫资公司签订垫资手续。因实际买房人龚韶华征信上存在大额担保负债220万，邮政银行贷款直接拒批，被告无奈只好在6月5日配合原告在另一家银行平顶山银行签字，同样平顶山银行因实际买房人龚韶华存在大额负债，迟迟不审批不通过，期间被告通过电话、微信等多次催促中介尽快想办法，但仍无法通过。因原告方贷款审批不下来致被告无法按时通过垫资公司垫资进行还款。在2019年7月17日，债权人泛华金融公司直接上门催债，要求被告还款并支付高额逾期罚息。因贷款审批拖的时间太长，债权人泛华金融公司不同意先前已经确定的垫资减押的数额385772.62元，要求支付高额违约金、逾期罚期，增加后需要垫资455373.71元。被告多次到泛华公司沟通协商，才把垫资金额降到42万。后来先前通过中介找的伟嘉安捷垫资公司也因审批时间太长，认为风险太大，不予垫资。21世纪中介王琳也拒绝帮助被告再次寻找垫资公司。被告为了能减少损失，积极促成交易继续走下去，尽快卖房还债，花了很长时间才找到一家叫小葱金融的垫资公司，并在2019年11月12日在垫资公司办公室签订了垫资协议等手续，就等着实际买房人龚韶华签字走手续，垫资解押。因此，原告称被告不积极履行垫资解押手续没有事实依据。2、根据合同约定，被告积极履行合同义务，无任何违约行为。自合同签订后，被告积极配合实际购房人龚韶华申请贷款，同时根据房屋买卖合同第九条第二款的约定及第19条的约定履行合同义务，但合同并没有约定被告垫资解押的具体期限，且被告在买卖合同签订后积极与债权人泛华金融公司确定垫资还款数额385772.62元，通过中介寻找伟嘉安捷公司进行垫资，并在2019年5月29日，被告与实际买房人龚韶华一同去垫资公司签订垫资协议等手续，即使在后来因实际购房人贷款审批通不过，债权人要求支付高额逾期利息及违约金，以及先前寻找的伟嘉安捷公司垫资拒绝垫资的情况下，为了使交易顺利进行，被告积极与债权人重新确定垫资解押数额，并通过自己的努力重新寻找到垫资公司，并已经签过垫资协议，就等实际购房人配合签字，因此被告没有违约。二、原告方在履行合同的过程中多次违约，给被告造成巨大损失，被告保留追究原告方违约责任并要求其承担损失的权利。1、原告作为购买方在买卖合同签订以后，其理应按照合同的约定自己积极去申请银行贷款，但其却更换买房人为龚韶华，让龚韶华去银行贷款签字，违反合同约定，构成违约。2、根据合同第十条第二款的约定，原告在明知实际购房人龚韶华个人征信出现问题存在着大额担保负债220万的情况下，故意向被告及中介隐瞒上述事实，导致实际购房人在银行贷款审批时屡屡被拒绝，交易周期一拖再拖，给被告造成损失，构成违约。因实际购房人龚韶华个人负债太高，使得银行贷款审批迟迟不能通过，最终导致被告垫资还款，逾期由本应支付385772.62元的垫资解押款增加到42万，原告的违约行为给被告造成了损失，被告保留追究原告方违约责任并要求其承担损失的权利。三、合同约定的房屋总价款是55万，至今原告仅向被告支付2万元定金的情况下，被告却需要按照合同约定向房屋产权先行过户至原告指定的第三方名下，被告承担着巨大的风险，但是为了尽快卖房还债，被告不得不容忍此风险。另外，在2019年10月28日，中介王琳告知被告实际买房人龚韶华愿意继续交易，配合被告到垫资公司签字，但原告在今天庭审中仍诉请解除合同。作为卖方的被告不清楚原告到底是要履行合同还是要解除合同。综上，原告的主张没有事实和法律依据，依法应予驳回。经审理查明：1、2019年5月17日，原告康留杰（买方，乙方）与被告周小刚（卖方，甲方）签订房屋买卖合同一份，其中约定：甲方将位于郑州市二七区长江东路2号院1号楼32层3215号房屋（产权证号为1301227390、面积为50.91平方米）出售给乙方，房屋总价款55万元；乙方应于本合同签定时支付定金、佣金及代办费共计19700元，其中佣金及代办费9700元；该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签定后的11个工作日内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后），按照贷款银行确定的还款日期之前或者当日自行筹资还清按揭银行贷款。甲方领取他项权证后及时办理抵押登记手续；甲乙双方均同意付款方式为按揭贷款方式；此房产有抵押贷款35万元，由甲方出资走垫资及提放，费用由甲方承担，乙方须积极配合；甲乙双方任何一方违约致使房屋买卖合同不能履行的，支付违约金为总房款20%；甲方同意此房产过户至乙方指定的第三方名下；合同还约定了其他事项。2、合同签订后，原告以龚韶华的名义于2019年6月5日向被告交付定金2万元。但被告至今未能办理涉案房屋的解押手续，导致涉案合同无法继续履行，原告经多次向被告催告无果，故原告诉至本院。本院认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。因双方在合同中对办理涉案房屋的解押手续、违约责任进行了明确约定，因被告至今未能办理涉案房屋的解押手续，导致涉案合同无法继续履行，其行为构成违约，故原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同并要求被告返还定金2万元的诉求，于法有据，本院予以支持；原告主张违约金5.5万元的诉讼请求，结合公平原则和诚实信用原则，本院酌定支持2万元，足以弥补原告损失，原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告康留杰、被告周小刚于2019年5月17日签订的房屋买卖合同；二、被告周小刚于本判决生效之日起十日内向康留杰返还定金2万元并支付违约金2万元；逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，减半收取837.5元，由被告周小刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张西俊二〇一九年十二月二日书记员  孔令震