福建省龙岩市永定区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0803执异16号 案外人：吴福源，男，汉族，1966年6月12日生，住龙岩市永定区。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司永定支行，住所地福建省龙岩市永定区凤城街道南门街108号。统一社会信用代码：9135082285795185XK。 负责人：康勇华，行长。 被执行人：卢林秋，女，1969年3月13日生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被执行人：卢文华，男，1968年11月24日生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被执行人：龙岩市天鸿房地产有限公司，组织机构代码67846307-6，住所地福建省龙岩市新罗区西城华莲路多特家园2#4、5、6、7号。 法定代表人尹可庭，经理。 案外人吴福源在申请执行人中国工商银行股份有限公司永定支行与被执行人卢林秋、卢文华、龙岩市天鸿房地产有限公司金融借款合同纠纷一案执行过程中提出的案外人异议一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人吴福源向本院提出执行异议请求：请求解除对异议人所有的永定区××镇沿河小区××号房屋（房产证号：永房权证坎字第××号）的查封。事实和理由：异议人于2012年10月2日购买卢文华、卢林秋“水岸华园工程部”开发的位于××区××镇沿河小区××号房屋，双方签订了《购房买卖合同》，交易价格为369000元，卢文华及其“水岸华园工程部”负责人林文华也向异议人出具收到购房款340000元的收据（编号0019814，合同约定先付349000元，余款20000元等办理房产证后交清，后双方口头变更为29000元，房屋已于2012年交付给异议人装修居住，异议人提供购房款收据和房屋入住的物业费、水电费等均能证明异议人已实际占有使用房屋的事实。异议人已全额支付购房款，房屋也已实际交付异议人使用并入住，异议人没有及时办理产权过户登记手续的原因系出卖人卢文华、卢林秋开发房屋的土地手续存在问题未办理。在本案中，异议人没有过错。故请求法院依法予以解除（2019）闽0803执恢468号执行裁定书对龙岩市永定区××镇沿河小区××号房屋的财产保全。 本院查明：买方（乙方）吴福源于2010年10月2日与卖方（甲方）卢文华签订了《房屋买卖合同》，合同约定：吴福源购买卢文华名下坐落于龙岩市永定区（房产证号：永房权证坎字第××号），购房款为369000元，分期付款，乙方于合同签订之日起贰日内，支付首期购房款349000元，尾款20000元办理房产证时交清。甲方应于房款按合同交清之前将该房屋交付乙方使用。过户税费一切由乙方承担。本合同签订之后，任何一方违反本协议，发生逾期交房、延期付款、产权纠纷等违约行为的，应向另一方支付违约金贰万元。2010年10月2日吴福源支付了首期购房款340000元，卢文华（水岸华园工程部）出具《收据》一张，2010年10月8日吴福源支付了购房款9000元，卢文华（水岸华园工程部）出具《收据》一张。之后，卢文华将该房屋交付给吴福源使用。吴福源随即对案涉房屋进行装修入住至今，并自2011年1月1日起开始交纳物业、水电等费用。该房屋因开发商及土地尚未能分割等原因，至今仅办理了房屋产权初始登记，开发商将该房屋初始登记至卢文华、卢林秋名下，并未办理过房产证及土地使用权证转移登记。申请执行人中国工商银行股份有限公司永定支行向本院申请恢复执行（2015）永执字第880号申请执行人中国工商银行股份有限公司永定支行与被执行人卢林秋、卢文华、龙岩市天鸿房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案执行，执行案号：（2019）闽0803执恢468号，并于2019年9月3日以（2019）闽0803执恢468号执行裁定书对卢文华名下42处不动产进行查封，其中包含了坐落于龙岩市永定区（房产证号：永房权证坎字第××号）。吴福源遂提起执行异议。另查明，截止至2019年11月27日止，除案涉商品房外，吴福源名下在龙岩市永定区内无其他用于居住的房屋。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，①吴福源于2010年10月2日卢文华签订了《房屋买卖合同》；本院于2019年9月3日对该房产进行查封，即吴福源是在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。②吴福源于2010年10月8日前按约定向卢文华支付了购房款349000元，卢文华于2010年已将该交易房屋交付吴福源使用，吴福源现已将该房屋进行装修并入住；吴福源在购买该房产后占有使用了该房产，即吴福源在查封之前已合法占有该不动产，并支付了超过了合同总价款的50%金额。③截止至2019年11月27日止，除案涉商品房外，吴福源名下在龙岩市永定区内无其他用于居住的房屋。④因开发商将该房产初始登记至卢文华、卢林秋名下，吴福源至今未办理房产权证系开发商未能办理土地使用权分割手续等原因导致，吴福源自身并无过错。综上所述，吴福源对登记在被执行人卢文华、卢林秋名下的不动产提出异议，要求中止对卢文华、卢林秋名下坐落于龙岩市永定区（房产证号：永房权证坎字第××号）的执行并解除对该房产的查封，符合法律规定，其权利能够排除执行，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下： 解除对卢文华、卢林秋名下坐落于龙岩市永定区（房产证号：永房权证坎字第××号）的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 福 兵 审判员 陈 广 勇 审判员 吴 慧 华 二〇一九年十二月四日 书记员 赖静（代） 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。