安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终3375号 上诉人（原审被告）：宿州市环宇房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市胜利路**。 法定代表人：何培坤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：古延波，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁峰，安徽皖光大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李永明，男，1950年11月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：李根（系李永明之子），男，住安徽省合肥市庐阳区。 上诉人宿州市环宇房地产开发有限公司（以下简称宿州环宇公司）因与被上诉人李永明商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初7757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宿州环宇公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李永明一审全部诉讼请求。事实和理由：1.业主上房会签表显示，李永明已经于2017年1月2日签订验收单，且有其本人亲自签名，显示上房收楼手续办理完毕，房屋验收合格，而李永明也收到房门钥匙，证明宿州环宇公司已经履行交房义务。一审认定至今未向李永明交付已经竣工验收并有规划、公安消防、环保、城建档案管理等专业管理部门出具认可性意见的房屋，与事实不符。依据合同约定，交房验收属于竣工验收，由于房屋已经竣工交接，宿州环宇公司不存在违约情形，不应承担违约责任。2.一审判决的违约金过高，应当以李永明的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。而李永明购房目的是用来炒房，根据其目的，宿州环宇公司认为应当以不超过实际损失的20%，即银行同期利息的20%为宜。 李永明辩称，1.宿州环宇公司通知李永明前去验房，虽李永明验房但未验收及交接，而李永明签名的房屋验收单不能视为房屋验收合格。另外，李永明并未拿到房屋钥匙，也未上房。李永明虽缴纳了一年的物业管理费，但同日物业公司予以退还。2.宿州环宇公司应当承担违约责任，一审判决违约金不高，而远远低于正常的银行贷款利率。 李永明向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令宿州环宇公司向李永明支付逾期交房违约金17309元（计算至2019年6月30日），并每日按买受人已交付房价款万分之一的比率至符合交付条件实际交付之日止向李永明支付违约金；2.由宿州环宇公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年6月9日，李永明与宿州环宇公司签订商品房买卖合同。该合同约定，买受人（李永明）购买出卖人（环宇公司）开发建设的环宇•汇金数码国际公寓第61幢18层1802号房；房屋建筑面积42.7㎡，房屋总价款19万元；出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房违约责任：逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。截至2016年6月9日，李永明向宿州环宇公司支付全部房款19万元。法庭辩论终结前，宿州环宇公司未向法庭提交完整的《工程竣工验收报告》材料。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，李永明已按合同约定支付全部购房款，宿州环宇公司亦应在2016年12月31日前将通过验收合格的房屋交付给李永明使用，宿州环宇公司至今未向李永明交付已经竣工验收并有规划、公安消防、环保、城建档案管理等专业管理部门出具认可性意见的房屋，已构成违约，应每日按照李永明已交付房价款的万分之一向李永明支付违约金。故，对李永明提出的要求宿州环宇公司支付自2017年1月1日至房屋符合交付条件且实际交付时止{暂计算至2019年6月30日的违约金数额为17309元（190000元×0.1‰×911天﹦17309元）}的逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：限宿州环宇公司于判决生效后十日内支付李永明李永明自2017年1月1日起，每日按已交付房款19万元的万分之一计算至房屋符合交付条件并实际交付之日止的逾期交房违约金{暂计算至2019年6月30日的违约金数额为17309元（190000元×0.1‰×911天﹦17309元）}。案件受理费116元，宿州环宇公司负担。 二审中，当事人没有提供新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为，1.案涉商品房是否经验收合格，环宇公司应否承担违约责任。2.一审判决违约金数额是否适当。 关于争议焦点1 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照建设工程质量管理条例的规定验收合格后，方能交付使用。因此房屋买卖格式合同约定以该商品房经验收合格作为交付条件，在规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。本案中，环宇公司虽提供了工程竣工验收报告，但该验收报告并非上述规定的环宇公司已经其所在地的县级以上房地产开发主管部门组织的工程质量监督、消防、规划、人防、城建档案等有关部门或单位所进行的验收。故环宇公司在上述合同约定的期限前不能提供有规划、公安消防、环保、城建档案管理等专业管理部门出具认可性意见的情况下，其认为李永明在2017年1月2日验收单上签名，办理接受房屋的手续，案涉商品房验收合格的理由不能成立，本院不予采纳。 案涉《商品房买卖合同》第八条约定，环宇公司应当在2016年12月31日前，依照国家及地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本案合同约定的商品房交付李永明使用。因环宇公司未能在上述合同约定的期限前，将经验收合格的商品房交付李永明使用，一审认定其行为违反上述合同约定，构成违约，并应当承担违约责任并无不当。环宇公司关于房屋已经竣工交接，其不存在违约情形，不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点2 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。根据上述规定，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。本案中环宇公司未提供证据证明其未按约定交付房屋给李永明造成李永明的实际损失是多少。其亦未提供证据证明合同约定的违约金条款高于李永明的实际损失，故一审按照案涉合同第九条约定，判决环宇公司按日向李永明支付已交付房价款万分之一的违约金并无不当。环宇公司关于一审判决违约金过高不应当支持的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，环宇公司的上诉请求部分成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费232元，由上诉人宿州市环宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 强 审判员 魏鸿超 审判员 赵 路 二〇一九年十二月十一日 法官助理崔玉凤 书记员朱晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。房地产开发项目竣工，依照建设工程质量管理条例的规定验收合格后，方能