海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1980号 上诉人（原审被告）：澄迈恒润达实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城开发区富音北路与二环路交汇处东南侧。 法定代表人：逯红梅，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：许秋蕾，海南瑞来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王璐，女，1983年12月23日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：徐凯，男，1985年9月17日出生，汉族，住北京市西城区，系王璐丈夫。 上诉人澄迈恒润达实业有限公司（以下简称恒润达公司）因与被上诉人王璐商品房预约合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人恒润达公司上诉请求：1.请求撤销（2019）琼9023民初896号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决采信证据不足，认定事实错误。涉案房屋不动产权属证书延迟办理的原因是《建设工程规划许可证》核准的房屋性质与《商品房买卖合同》确定的房屋性质不一致，不一致系因为澄迈县住建局在房屋测绘及办理《预售许可证》过程中核定的信息错误。系政府方主管部门因导致涉案房屋不动产权属证书延迟办理，而非上诉人的原因导致。原审中，上诉人已经提交了《建设工程规划许可证》等证件及“海迈”系统截屏等证据材料，足以证明上述事实。原审判决认定“被告提交的证据无法形成完整的证据链，无法证明延迟办证的原因是政府主管部门所造成的，应由被告对此承担不利后果，被告应承担延迟为原告办理房屋所有权证的责任”属采信证据不足，认定事实错误。另外，在上诉人的不断努力下，政府主管部门已经给出了解决方案，涉案房屋权属证书正在办理当中。二、原审判决适应法律错误。本案中，涉案房屋上诉人已依约交付给被上诉人使用至今，逾期办证对被上诉人并未造成任何实际损失。依合同约定的每日万分之三计算，上诉人所承担的违约金已符合法律规定的调整范畴，该事实无需举证。原审判决认为，上诉人应对违约金是否过高承担举证责任，并不予支持上诉人关于调整违约金的请求，属适用法律错误。综上，原审判决书认定事实及适用法律错误，请二审法院予撤销并驳回被上诉人的诉讼请求。 王璐辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 王璐向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照合同约定，及时为原告办理不动产权属证书（用途为住宅，对应土地使用权年限为70年）；2.请求判令被告按照合同约定，按房价款万分之三每日向原告支付违约金，暂计至2019年3月22日为76691.01元（当庭变更为80117元）；3.请求判令被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年1月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告向被告购买被告开发的甘肃××园房屋，地号为603010053、603010054，面积133316.1平方米，土地用途为商住，对应土地使用权年限自2012年9月27日至2082年3月23日止、自2012年9月27日至2082年3月23日止。该商品房为在建商品房，已具备《城市商品房预售管理办法》规定的预售条件，取得《预售许可证》。该商品房的用途为住宅，房屋总价款为447700元。合同签订后，原告共分四笔向被告支付完毕全部购房款。2017年5月30日，被告向原告交付涉案房屋，至本案一审辩论终结前，被告未为原告办理不动产权属证书，亦未要求原告向其提交办证所需的相关材料。《合同》第十五条第一款约定，被告应当于房屋交付之日起90日内为原告办理房屋权属证书，被告应当提前60日书面告知原告办理房屋权属证书等要由原告提供的证件资料，原告应及时提供。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告应当自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向原告支付违约金。《合同》的补充协议第四条关于产权登记的补充约定内容为：在办理房产证过程中，原告应严格按照被告要求提供相关资料及费用，如因原告的原因造成房产证迟延办理，被告不承担任何责任；若因政府主管部门的原因造成房产证迟延办理的，被告亦不承担任何责任。一审另查明，至本案一审辩论终结前，涉案房屋尚不能办理住宅用途的房屋权属证书。 一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《合同》不违反法律、法规和司法解释的相关规定，应为合法有效，双方均应依合同约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点是：一、涉案房屋逾期办理房屋所有权证的责任在于被告还是政府主管部门；二、原、被告双方合同约定的违约金是否过高应当予以调整。 关于第一个争议焦点，首先，根据被告的辩论意见可知，被告在与原告签订《合同》时，对《建设用地规划许可证》《预售许可证》及《合同》所记载土地用途有矛盾是知情的，在此情况下，被告仍然与原告签订《合同》，约定为原告办理住宅性质的房屋所有权证，证明被告对能否顺利、及时为原告办理房屋所有权证是有把握的。其次，被告称迟延为原告办理房屋所有权证的责任在于政府，但是被告提交的证据无法形成完整的证据链，无法证明迟延办证的原因是政府主管部门所造成的，因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由被告对此承担不利后果，被告应承担迟延为原告办理房屋所有权证的责任，但直至本案一审辩论终结前，涉案房屋尚不具备办理房屋所有权证的条件，被告应尽快完善相关手续，早日协助原告办理涉案房屋的房屋所有权证。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八、二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。原、被告在《合同》中约定，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告应当自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向原告支付违约金，被告认为原告的损失仅为利息，双方约定的违约金过高，应予以调整。一审法院认为，被告应对违约金是否过高承担举证责任，而被告并未提交证据对此予以证明；被告称应将违约金调整为与中国人民银行同期贷款利率相当的利息损失，但是在现实经济活动中，借款成本或者贷款收益常常要高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率，而双方约定日万分之三的利率亦未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定的24%的年利率，因此，对于被告的抗辩一审法院不予认可。被告向原告交付涉案房屋的时间为2017年5月30日，逾期办证时间应自2017年8月29日起算，原告主张计算至2019年3月22日的违约金为76691.01元，一审法院予以照准。对原告当庭增加的部分违约金，因未明确具体时间，不予支持。原告代理人庭后提交的代理意见主张违约金应计算至被告为其办理完成相应的权属证书止，但因原告提交的《民事起诉状》的诉讼请求只要求计算至2019年3月22日止，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，原告增加诉讼请求的时间应在法庭辩论结束前，原告在庭审结束后的书面代理意见中提出的主张已超过法定时间，对于2019年3月22日之后至办证前的违约金，本案中不予支持，原告可另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八、二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决：一、限被告澄迈恒润达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王璐支付自2017年8月29日起至2019年3月22日止的逾期办证违约金76691.01元；二、驳回原告王璐其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1716元，减半收取858元，由被告恒润达实业有限公司负担。 本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.竣工验收备案表；2.土地使用权分摊技术报告；3.不动产登记受理凭证；4.不动产权证书。拟证明上诉人在涉案房产验收通过后，从未间断办理不动产权属证书，并已将被上诉人王璐的不动产权属证书办理。本院经审查认为，上述证据有原件核对，对上诉证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，澄迈县测绘管理所就涉案房产所在的1号楼于2019年8月13日进行土地分割测绘；2019年8月14日上诉人向澄迈县不动产登记中心递交涉案房屋的不动产办理申请及相应材料，并于2019年9月17日将涉案房屋的不动产权证办理至王璐名下。 本院认为，商品房预约合同系开发商与购房者之间就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷，而本案双方当事人已经签订了商品房买卖合同，开发商系将已经具备预售条件的房屋出售给购买人，现房屋已经交付，双方当事人之间就逾期办证产生的纠纷。因此，一审将本案案由定为商品房预约合同纠纷不当，应予纠正，本案的案由应定为商品房预售合同纠纷。本案二审的争议焦点是：1.逾期办证的责任在哪一方；2.违约金是否过高，是否应调整。 关于逾期办证的责任在哪一方的问题。上诉人上诉称，系政府方主管部门因导致涉案房屋不动产权属证书延迟办理，而非上诉人的原因导致逾期办证，上诉人不应承担违约责任。根据《合同》第十五条第一款约定，上诉人应当于房屋交付之日起90日内为被上诉人办理房屋权属证书，但自2017年5月30日交房至被上诉人起诉之日，上诉人未能提供证据证明其已向政府主管部门提交了办理房产证所需的材料以及政府主管部门无法为其办理产权证书，其在二审中提交的不动产受理登记是在2019年8月份。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。上诉人的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于违约金是否过高，是否应予调整的问题。上诉人恒润达公司上诉称，涉案房屋上诉人已依约交付给被上诉人使用至今，逾期办证对被上诉人并未造成任何实际损失，一审判决认定的违约金过高，应予以调整。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，对于违约金过高、过低应以实际损失为基础综合确定。首先，上诉人虽然未在《合同》约定的期限内为被上诉人取得房屋权属证书，但已于合同约定时间将房屋交付被上诉人，被上诉人居住的目的得以实现，上诉人已经履行了交房的主要义务，未按约定办理房屋权属证书并未对被上诉人使用和居住该房屋造成损失。且双方约定的日万分之三相当于年利率10.8%，远高于银行同期贷款利率，故符合上述法律规定的可调低的范围。其次，上诉人提供的建设规划许可证、预售许可证、土地证确实存在三证对土地性质描述不一致的情形。再次，一审法院认为日万分之三的利率未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定的年利率24%标准，不存在违约金过高的问题。但民间借贷的利率标准针对的是借款不还、合同目的完全不能实现所适用的标准，本案逾期办证并非购房者购房资金的全部损失，其已经获得房屋的物权期待权和使用权，其合同的主要目的得以实现，逾期办证只是合同的部分权益未能实现，故一审适应民间借贷的相关法律用以判断逾期办证违约金的高低属于适用法律错误，本院予以纠正。综上，违约金计算标准应调整至日万分之1.5为宜。按照日万分之1.5计算逾期办证违约金，以王璐已付购房款447700元为基数，应支付的违约金为38345.5元，即447700×0.00015×571=38345.5元。 综上所述，上诉人恒润达公司的上诉请求部分成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，判决结果不妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初896号民事判决第二项； 二、变更海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初896号民事判决第二项为上诉人澄迈恒润达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被上诉人王璐支付自2017年8月29日起至2019年3月22日止的逾期办证违约金38345.5元。 三、驳回被上诉人王璐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1717元，由上诉人澄迈恒润达实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 萍 审 判 员  陈 杰 审 判 员  陈海燕 二〇一九年十二月二十三日 法官助理  洪学雪 书 记 员  邱飞丽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。