辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0281民初7320号原告：瓦房店嘉盛物业有限公司，住所地大连市瓦房店市岗店办事处长城都市阳光******。统一社会信用代码：91210281097180625U。法定代表人:景晓莉，该公司经理。委托诉讼代理人：谭永军，大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：唐金明，辽宁万正律师事务所律师。被告：张哲，女，1986年4月16日生，汉族，无业，户籍所在地瓦房店市，住瓦房店市。委托诉讼代理人：王笑宇（系被告丈夫），男，1979年4月10日出生，汉族，无业，户籍所在地辽宁省瓦房店市，住瓦房店市。原告瓦房店嘉盛物业有限公司与被告张哲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瓦房店嘉盛物业有限公司的委托诉讼代理人唐金明、被告张哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瓦房店嘉盛物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付欠缴的物业费、垃圾处理费、感应灯费等共计4882元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告居住在瓦房店市都市,居住面积139.38平方米，系原告原服务小区的业主。自2014年11月28日始至2017年3月31日累计欠缴物业费、垃圾处理费、感应灯费等费用4882元。经原告公司多次索要被告均不积极缴纳相关物业费用。无奈，原告公司只有向法院起诉请求法院判令被告支付欠缴的上述费用。被告张哲辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。理由：1.被告是2013年买的该小区70号楼1单元602，房子的面积是139.38平方米，买房子是与深长城签的物业合同，缴费也是给深长城的，交完费后他们再没有跟被告要过费用，没有和嘉盛物业签订合同，嘉盛物业也没有为我被告服务，如果他们是委托的话被告需要看合同。居住小区从2013年11月份到现在小区属于物业弃管状况，而且小区内值钱的东西都被搬走了，大概获取了20万元，当初买房屋时小区内的植物都比较好，小区内的公共设施多处损坏，没人维修，包括楼下的密码锁。小区是封闭小区，而现在有多处都开上了小门，业主的安全得不到保证，现在已不是封闭小区了。楼道内各种广告、标语什么的严重影响了业主的生活环境。还有把业主正常的通道都给占上了，用于出租车位，业主正常错车都错不开，不知道这是不是合法的。还有很多户私建车库私建车位。还有公共绿化部分，现在全部都被种菜了，也是物业将地私自圈给个人种地了，变为私有了。还有违建到现在也没有拆除。车位是业主的公摊面积，原告凭什么拿公用面积去出售。刚搬进去是与深长城签订的合同，物业费一直收到2014年11月28日，随后的几年没有再收取，嘉盛物业也没有来过，被告去退押金时嘉盛物业跟被告要钱，被告又没有与嘉盛物业签订合同。嘉盛物业说他们接收了深长城的物业，他们需提供招标合同和物业合同等等，再就是他们说为业主服务了，他们需提供证据，打扫卫生这块被告只承认一部分，装修押金1000元钱被告去物业要他们就充抵物业费，被告要押金原告不承认，要物业费了原告就承认了，还有原告是不是应该公示一下非法所得的收入。再就是物业费标准1.2元的问题，以前有起诉的法院明确规定2013年3月1日下发的瓦价发（2013）11号文件即关于香樱谷小区的物业标准1元，这里就包含了电梯费，判完后小区业主根据这个交取物业费时原告不收取，原告拒绝执行法院判决，被告一直在这个小区，被告只承认部分的卫生打扫，其他的拒不承认，如果在接管文书都健全的情况下，被告的装修押金1000元钱谁返还给被告。当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据材料,经开庭审查，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经质证、认证和本院审查确认的证据，认定事实如下：被告于2013年9月9日与大连深长城地产有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于瓦房店市房屋，建筑面积139.38平方米。2013年11月28日，被告签订《临时管理规约承诺书》，载明：“4.本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。”2014年12月18日，大连深长城地产有限公司与瓦房店嘉盛物业有限公司签订《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》，该合同载明：“多层住宅：1.2元/月?平方米（含电梯运行费）；联排别墅：1.4元/月?平方米；高层住宅：1.2元/月?平方米（含电梯运行费）。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月十日前履行交纳义务。服务内容与质量包括：1.物业共同部位的维修、养护和管理；2.物业共同设施设备的运行、维护、养护和管理；3.物业共同部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理……本合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲（大连深长城地产有限公司）、乙（瓦房店嘉盛物业有限公司）双方应就延长本合同期限达成协议。双方未能达成协议的，原合同继续履行。”2015年1月21日，原告接收案涉小区物业服务。被告自认已向大连深长城地产有限公司交纳2014年11月27日前的物业服务费。（2018）辽0281民初322号民事判决书已对被告拖欠的2018年4月1日至2017年12月31日物业服务费予以处理。关于原告请求的物业费的问题，本院认为，大连深长城地产有限公司与瓦房店嘉盛物业有限公司签订的《都市阳光?香樱谷项目前期物业服务合同》成立且有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法于物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法签订的前期选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》对被告具有约束力，双方均应遵照履行。原告有权据此提供物业服务，其为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告依法负有支付物业费的义务。原告主张2014年11月28日至2017年3月31日物业费，本院予以支持；因《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》约定1.2元/月?平方米（含电梯运行费），因此被告应支付的物业费为4700元（1.2元/月/平方米×28.1个月×139.38平方米）。被告称个别小区业主私搭乱建、圈地种菜的问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权,为物业的正常使用提供服务,其本身并无执法权,既无权对私搭乱建、圈地种菜的行为进行处罚,也无权拆除违章搭建,被告如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益,可以另行主张,但不能构成拒付物业费的理由。被告称原告未履行服务义务的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定,"物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持"。如果被告认为物业服务企业未履行合同义务,可另行主张权利,在本案中不能作为拒交物业费的抗辩事由。关于原告请求的生活垃圾处理费的问题，本院认为，根据《瓦房店市城市生活垃圾处理费征收管理办法》第四条、第五条规定，城市居民按每户每月4元标准征收，卫生自己管理的物业小区由物业公司负责代征。因此原告请求被告支付2014年11月28日至2017年3月31日生活垃圾处理费，本院予以支持。被告应承担数额计算为112元（4元/月×28.1个月）。关于原告请求的感应灯费的问题，本院认为，《都市阳光香樱谷项目前期物业服务合同》约定的物业服务费用包含了物业共用部位、共用设施设备的正常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理绿化养护费用，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，但其并未约定被告应在物业服务费之外另行支付感应灯费及其具体标准，故原告主张被告支付感应灯费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条规定，判决如下：一、被告张哲于本判决发生法律效力后立即给付原告瓦房店嘉盛物业有限公司物业费4662元；二、被告张哲于本判决发生法律效力后立即给付原告瓦房店嘉盛物业有限公司生活垃圾处理费112元；三、驳回原告瓦房店嘉盛物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张哲负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  曲伟娜人民陪审员  陈淑菊人民陪审员  叶福贤二〇一九年十二月十九日书 记 员  王俊文