湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂10民终1700号上诉人(原审原告)：夏洋，男，1984年5月20日出生，回族，住石首市。上诉人(原审原告)：后超，女，1990年8月12日出生，汉族，住石首市。上列上诉人的共同委托诉讼代理人：金思成，湖北尚卓律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：石首市百盟科林置业有限公司，住所地石首市绣林办事处解放大道**。法定代表人：朱家科，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭属军、陈浩，湖北楚望律师事务所律师。上诉人夏洋、后超因与被上诉人石首市百盟科林置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服石首市人民法院(2019)鄂1081民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人夏洋、后超的委托诉讼代理人金思成，被上诉人石首市百盟科林置业有限公司的委托诉讼代理人彭属军、陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏洋、后超的上诉请求：1、依法撤销（2019）鄂1081民初686号民事判决书的判决，改判由被上诉人按上诉人已付房款的日万分之四计付逾期交房违约金，即204916元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对上诉人违约金过高的事实认定不清，相关法律适用不当。一审法院认为涉案房屋虽然在2017年5月1日交付时未满足法定和约定的交付条件，但是该违约交付行为并未对上诉人造成任何实际损失，双方约定的违约金过分高于损失，上诉人认为该认定明显与事实不符，一审法院调低违约金标准明显属于法律适用不当。首先，被上诉人交房时对上述人隐瞒了房屋未通过消防验收的事实。在上诉人接受房屋后，被上诉人为了通过消防部门的验收，又要求上诉人交回房屋，对房屋设施进行整改，整改期间导致上诉人无法进行装修和出租，因此一审法院认定被上诉人违约交房并没有给上诉人造成任何实际损失属于事实认定错误。其次，一审法院对损失举证责任分配有误，民事诉讼举证的原则是谁主张谁举证，被上诉人是违约方，如果其主张上诉人所受损失远低于违约金，应由被上诉人对该主张进行举证，而被上诉人在一审中未对该主张提交任何证据。最后，一审法院机械使用法律，随意调低违约金数额，被上诉人作为格式合同的提供者，合同违约责任风险是在其可预见范围之内，并且在合同履行过程中被上诉人由违反诚实信用原则，恶意逃避逾期交房的违约责任，将公共安全置于巨大风险之中，其主观恶性较大，法律应当予以惩罚而不是保护，另外法定房屋交付条件是通过工程竣工验收备案，但上诉人考虑到现实中可能因为行政机关效率低下，导致备案程序延宕，因此主动将违约金计算时间减至消防验收通过之日而不是工程竣工验收备案之日，这已大大减少了被上诉人应当支付的违约金，一审法院此时再主动调低违约金显然不妥。综上所述，一审法院对上诉人违约金过高的事实认定不清，相关法律适用错误，请求二审法院依法予以改判。二、一审法院以《和解协议》免除被上诉人的违约责任，属于对协议的理解错误。首先，从和解协议的赔偿金额可以证明该协议只是为了解决被上诉人延期办证的赔偿问题，上诉人在本协议中明显只是对已知的逾期办证的赔偿事宜与被上诉人达成了一致意见；对涉案房屋未通过消防验收的事宜，上诉人是在签订协议之后才知悉，签订和解协议时上诉人并没有免除被告违约交房责任的意思表示。其次，该和解协议属于被上诉人为了重复使用而预先拟定，并且未与上诉人方协商的格式合同，被上诉人利用上诉人急于早日拿到逾期办证补偿金的心理，要求上诉人签下该不平等协议后才能领取补偿金，该合同免除了被上诉人因违约应当承担的违约责任，排除了上诉人就后续购房争议提起诉讼的权利，属于一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，根据《合同法》第四十条之规定，应当属于无效协议。一审法院以《和解协议》中上诉人放弃自身权利为由，不支持上诉人对被上诉人违约交房及违约办证责任的主张，这属于对和解协议的机械理解，一审法院未考虑上诉人的真实意思表示，该认定明显与真实情况不符。石首市百盟科林置业有限公司辩称：上诉人、被上诉人双方已经就履行合同所产生的争议自行达成了和解协议，上诉人对其权利和义务都予以了放弃，其再次诉讼无法律依据，请求法庭驳回上诉人的全部诉讼请求。夏洋、后超向一审提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金204916元（每日按照已付总房款的万分之4支付违约金，从2017年5月1日计算至2018年2月9日）。2、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2016年5月31日，买受人夏洋、后超与出卖人百盟公司签订了编号为201605310004《商品房买卖合同》一份，约定夏洋、后超购买出卖人以出让方式取得位于石首市××大道南侧编号为421081002005GB10011地块第G幢1层101铺，该商品房的用途为商业、住宅，钢筋混凝土属结构，层高5.5米，建筑层数地上4层。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2017年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的。第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定为，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方同时签订附件五《合同补充协议》，对前述合同作出修改和补充如下：四、《商品房买卖合同》第八条变更为：1、出卖人在买受人将全部购房款（含按揭贷款部分）支付完毕后，将经验收合格并符合《商品房买卖合同》及补充协议约定的商品房交付买受人；如遇不可抗力等原因，出卖人可据实延期。合同及补充协议签订后,原告按约支付了涉案的购房款。2017年4月18日，石首市城市广场南区商业中心主体结构质量验收合格。2017年4月29日，原告签收了涉案的房屋。2018年2月9日，荆州市公安消防支队作出荆公消验字（2018）第0051号建设工程消防验收意见书，综合评定百盟公司报送的湖北石首城市广场新建项目竣工消防验收申请土建部分消防验收合格。2018年11月5日，百盟公司（甲方）与夏洋（乙方）签订《和解协议》，约定：一、甲方自愿按照双方签订的《商品房买卖合同》所约定的购房款总额的1%向乙方支付补偿金，购房款总额为1803845元，即补偿金为18038元。五、本协议签订后，双方因履行《商品房买卖合同》所产生的争议均已解决，乙方不得再以任何理由向甲方主张合同权利，并不得就甲方未履行《商品房买卖合同》义务为由向政府职能部门、司法机关提出任何形式的控告或申诉，也不得信访。后百盟公司将补偿款18038元汇入后超的账户。一审认为，原、被告双方已就履行《商品房买卖合同》过程中发生的争议达成了《和解协议》，该协议意思表示真实，不违反法律规定，不具有无效或可撤销情形，合法有效，对双方当事人均有约束力。双方在《和解协议》中明确约定“……争议均已解决，乙方不得再以任何理由向甲方主张合同权利”，且上述协议已实际履行。根据意思自治及禁止反言原则，原告不得再次就履行《商品房买卖合同》产生的争议向被告主张合同权利。对此，原告要求被告百盟公司给付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：驳回原告夏洋、后超的诉讼请求。案件受理费2187元（已减半收取），保全费384元，均由原告夏洋、后超负担。二审中，上诉人与被上诉人均没有提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，2018年11月5日，百盟公司（甲方）与夏洋（乙方）签订《和解协议》，该协议载明：“一、甲方自愿按照双方签订的《商品房买卖合同》所约定的购房款总额的1%向乙方支付补偿金，购房款总额为1803845元，即补偿金为18038元。……五、本协议签订后，双方因履行《商品房买卖合同》所产生的争议均已解决，乙方不得再以任何理由向甲方主张合同权利，并不得就甲方未履行《商品房买卖合同》义务为由向政府职能部门、司法机关提出任何形式的控告或申诉，也不得信访。”该协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，不具有我国合同法规定的无效或可撤销之情形，合法有效，对双方当事人均有约束力。该协议中约定上诉人“不得再以任何理由向甲方主张合同权利，并不得就甲方未履行《商品房买卖合同》义务为由向政府职能部门、司法机关提出任何形式的控告或申诉，也不得信访。”是对自身权利的一次性处分，上诉人认为该协议只解决延期办证问题，而对涉案房屋未通过消防验收的事宜没有解决与上述协议内容不符,上诉人已丧失向被上诉人主张违约责任的权利。案涉和解协议虽由被上诉人拟定，但并非合同法中所指的格式条款，不能认定该和解协议就是一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，对此上诉人主张被上诉人支付逾期交房违约金204916元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4374元，由上诉人夏洋、后超负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇一九年十二月四日书记员  程 瀛