湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民再120号上诉人（一审被告、反诉原告）：丹江口市新港开发区房地产开发公司。住所地：丹江口市新港办事处新港大道。统一社会信用代码：91420381722038377F。法定代表人：范明合，该公司经理。委托诉讼代理人：罗铭，男，生于1960年10月15日，汉族，住丹江口市。委托诉讼代理人：郭书兵，湖北延津律师事务所律师.上诉人（一审第三人）：丹江口市三官殿办事处中心小学（原丹江口市三官殿镇小学）。住所地：丹江口市三官殿办事处下街**。法定代表人：李怀明，该校校长。委托诉讼代理人：翟晓琴，湖北永欣律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：彭杰，男，生于1970年7月2日，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：陈德青（系彭杰外甥女），女，生于1986年8月22日，汉族，住湖北省丹江口市武当山特区。上诉人丹江口市新港开发区房地产开发公司（以下简称：新港房地产公司）、丹江口市三官殿办事处中心小学（以下简称：三官殿小学）因与被上诉人彭杰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（以下简称：一审法院）（2019）鄂0381民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新港房地产公司上诉请求：1、彭杰返还本案争议的房屋（三官殿小学住宅楼1单元6楼1号房），并将房屋恢复原状。2、彭杰按每月500元的标准支付自2015年9月起至房屋返还时止的房屋占用费。3、驳回彭杰关于支付购房款及利息的请求。4、本案诉讼费用由彭杰承担。事实和理由：1、房屋交付后，彭杰有保管义务；新港房地产公司与彭杰的房屋买卖合同无效，彭杰有义务将房屋返还给新港房地产公司，并恢复原状。2、付玉娥、姚建军与三官殿小学之间的《房屋预售协议》属无效合同。付玉娥、姚建军从彭杰处强占房屋，属于非法行为，属于恶意，应当受到法律制裁，应当返还房屋。3、彭杰与付玉娥（姚建军）签订的《协议》，约定处分涉案房屋，表明彭杰与付玉娥（姚建军）恶意串通，损害新港房地产公司利益而无效。4、本案发生的根本原因，是姚建军非法强占房屋，是彭杰保管不善并非法处分房屋，是三官殿小学非法卖房。上述三方的行为，造成了新港房地产公司的实际损失，应当承担相应的赔偿责任。三官殿小学上诉请求：1、撤销一审法院（2019）鄂0381民初331号民事判决；改判三官殿小学不承担责任。2、一、二审案件受理费由新港房地产公司、彭杰负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。2006年7月8日，三官殿小学与新港房地产公司签订《危房改造工程建设协议书》，实际由罗铭、宋华、肖荣江三人合伙挂靠新港房地产公司实际建设施工。房屋建成后，三官殿小学只是取得了一楼一半和二楼一半的占有使用权，其余房屋由罗铭、宋华、肖荣江等人占有支配，抵付其工程款。2010年左右，受宋华、肖荣江委托，三官殿小学代为销售了其所建房屋二、三、四、五、六楼等房屋9套，房款均由宋华、肖荣江以材料款等形式领走，其中六楼卖给周严鹏，周严鹏又转卖给付玉娥。2、本案适用法律错误。本案审理的是彭杰与新港房地产公司房屋买卖合同纠纷，而不是三官殿小学与周严鹏或付玉娥房屋买卖合同纠纷，更不是三官殿小学与新港房地产公司合作建房纠纷。人民法院应该围绕彭杰与新港房地产公司的房屋买卖协议是否有效及如果处理。三官殿小学从未收取彭杰一分钱购房款，没有任何过错，一审法院判决三官殿小学承担退还彭杰购房款没有法律依据。彭杰统一口头辩称，新港房地产公司的上诉是歪曲事实，我购买房屋只认罗铭，也不知道三官殿小学和新港房地产公司。新港房地产公司口头辩称，以其上诉状为答辩意见。三官殿小学口头辩称，新港房地产公司上诉是针对彭杰，要求返还房屋，对这个上诉理由不能成立。因为新港房地产公司将该房出售给彭杰时已经明知该房屋出售给他人，造成彭杰不能合法拥有，过错在新港房地产公司。新港房地产公司向彭杰交付房屋的行为属瑕疵交付，双方的房屋买卖协议被认定无效后，彭杰不负有向新港房地产公司返还房屋的义务。彭杰诉新港房地产公司和新港房地产公司反诉彭杰房屋买卖合同纠纷一案，前由一审法院审理作出（2017）鄂0381民初1004号民事判决。新港房地产公司不服向本院提起上诉。本院审理作出(2017)鄂03民终1773号维持判决。新港房地产公司向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院审理作出（2018）鄂民再269号民事裁定，裁定：撤销原一、二审判决，发回一审法院重审。彭杰向一审法院提出诉讼请求：1．请求确认与新港房地产公司签订的《房屋预售协议》无效；新港房地产公司立即退还购房款85000元及利息；2．本案的诉讼费用由新港房地产公司承担。新港房地产公司向一审法院提出反诉请求：1.要求判令彭杰返还该公司位于三官殿小学住宅楼1单元6楼1号的房屋，并将房屋恢复原状；2.要求判令彭杰按每月500元的标准向该公司支付自2015年9月至房屋返还时止期间的房屋占用费；3.反诉案件受理费由彭杰承担。一审法院认定事实：2006年7月8日，新港房地产公司与三官殿小学签订《危房改造工程建设协议》。2008年3月22日，三官殿小学又与湖北省丹江口市汉江建筑安装有限公司签订《补充协议》。实际施工仍然是新港房地产公司。新港房地产公司将工程完工后，未经过验收，三官殿小学就依据《危房改造工程建设协议》第四条的约定将该楼房部分房屋抵付新港房地产公司的工程款（以此为办理了以房抵付工程款结算）。2012年9月，彭杰与新港房地产公司签订《房屋预售协议》一份，新港房地产公司将其承建并抵付工程款的位于丹江口市官殿办事处中心小学住宅楼1单元6楼1号房屋出售给彭杰。协议签订后，彭杰于2014年10月17日将85000元购房款交给了新港房地产公司委托的代理人杨吉平，2015年9月，新港房地产公司将房屋交付给了彭杰。彭杰收到房屋钥匙后，开始对该房屋进行装修，并支付了相应的材料、人工等费用。彭杰在装修过程中，因新港房地产公司与第三人三官殿小学发生纠纷，导致彭杰所购的房屋被三官殿小学又出售给他人，并强行换掉房屋门锁，致使彭杰的装修遭到阻拦，无法进行。事发后，彭杰找到新港房地产公司要求解决，罗铭、杨吉平给彭杰书面保证，保证在2016年5月30日前解决好此事。但至今问题未得到解决。在诉讼中，彭杰自愿申请撤回对罗铭、杨吉平的起诉及要求新港房地产公司支付其房屋装修损失48260元的诉请，本院已口头裁定予以准许。第三人三官殿小学于2010年3月31日与周严鹏（周严平）签订《房屋预售协议》其内容为将涉案房屋以每平方米620元总价款73160元卖给周严鹏，庭审中未提交交款凭证。2010年3月31日又与付玉娥（汪正军代）签订《房屋预售协议》其内容为将涉案房屋以每平方米620元总价款73160元卖给付玉娥（汪正军代曾用名姚建军），第三人三官殿小学经办人陈风琴出具收款凭证“收条今收到付玉娥购房款柒万元整。2010年4月7日第三人三官殿小学又出具收条。该套住房现为付玉娥、汪正军一家人装修、占有、居住。2018年6月26日，付玉娥以排除妨碍纠纷起诉彭杰，彭杰提出反诉。法院在审理过程中，双方达成和解协议，付玉娥一次性赔偿彭杰装修损失16000元。一审法院认为：彭杰与新港房地产公司虽签订了《房屋预售协议》，但新港房地产公司至今亦未取得房地产相关证件。双方签订的《房屋预售协议》违反了相关法律规定，属于无效协议，新港房地产公司应当退还彭杰的购房款。彭杰要求新港房地产公司自2014年10月17日起按照中国人民银行同期三年期贷款利率的标准，向其支付85000元购房款的利息直至该85000元购房款付清时止予以支持。第三人三官殿小学违反与新港房地产公司《危房改造工程建设协议》，擅自将涉案房屋出售给案外人付玉娥、汪正军，使得彭杰与新港房地产公司签订的《房屋预售协议》根本目的无法实现，彭杰因此产生的各项损失均因新港房地产公司与第三人三官殿小学之间合作建房纠纷引起的，因此第三人三官殿小学在本案中应当承担共同返还购房款并支付相关利息的责任。新港房地产公司提出的反诉请求，因房屋买卖合同不仅要交付实物，更要转移房屋所有权，即办理房屋产权转移登记，新港房地产公司虽然向彭杰交付了房屋，但没有转移房屋所有权，现该房屋占有者从第三人三官殿小学购买，该校并收取了购房人付玉娥房款。说明新港房地产公司与第三人三官殿小学对该房屋的处分权有争议，新港房地产公司将处分权有争议的房屋出售给彭杰，并且未办理产权转移登记，其交付不符合法律规定。新港房地产公司亦未能提交证据证明其实际损失，故其反诉请求，不予支持。据此作出（2019）鄂0381民初331号民事判决，判决：一、丹江口市新港开发区房地产开发公司、第三人丹江口市官殿办事处中心小学在本判决生效后起十五日内共同退还彭杰购房款85000元，并自2014年10月17日起按照中国人民银行同期三年期贷款利率向彭杰支付85000元购房款的利息直至付清时止。二、驳回彭杰其他诉讼请求。三、驳回丹江口市新港开发区房地产开发公司的反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的本案基本事实与一审法院认定一致。另查明，三官殿小学一审诉讼期间，提交本院（2011）十民四终字第644号民事判决，该判决确认：罗铭、宋华、肖荣江三人合伙出资建房，三人挂靠新港房地产公司，是工程（本案涉案房屋）的实际施工人。三官殿小学教师住宅楼竣工后，第1至6层的房屋除1至2层房产的一半返还三官殿小学外，其他房屋均由罗铭、宋华、肖荣江占有、受益，罗铭等三人的行为表明新港房地产公司已经按照与三官殿小学的协议约定，接受了三官殿小学以房抵债方式，新港房地产公司起诉请求三官殿小学依照房屋的评估价支付工程款，不予支持。据此判决驳回了新港房地产公司对在三官殿小学要求支付工程欠款的诉讼请求。综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点：彭杰与新港房地产公司签订《房屋预售协议》无效，彭杰是否应承担返还房屋的民事责任。三官殿小学是否应与新港房地产公司共同承担向彭杰返还购房款的民事责任。本院认为，就涉案争议房屋，本院在2011年10月24日作出的（2011）十民四终字第644号民事判决已经确认，罗铭、宋华、肖荣江三人合伙挂靠新港房地产公司与三官殿小学签订涉案房屋《危房改造工程建设协议》。在涉案房屋建成后，罗铭、宋华、肖荣江据与三官殿小学的协议取得了相应的合同权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项的规定“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”在无相反证据足以推翻的情形下，本院二审予以确认。至此，新港房地产公司对涉案房屋不享有任何权利。2012年9月，新港房地产公司与彭杰签订《房屋预售协议》，将其无处分权的房屋出售给彭杰，在没有得到权利人追认和事后取得处分权的情形下，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该合同属无效合同。新港房地产公司上诉要求彭杰返还房屋的理由，没有法律和事实依据，本院不予采信。与彭杰形成合同关系的一方是新港房地产公司，收取彭杰购房款的也是新港房地产公司。根据合同性原则，一审法院判决三官殿小学与新港房地产公司共同向彭杰承担返还购房款的民事责任亦无事实和法律依据。三官殿小学的上诉理由成立，本院予以采信。综上所述，新港房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回；三官殿小学的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省丹江口市人民法院（2019）鄂0381民初331号民事判决。二、丹江口市新港开发区房地产开发公司在本判决生效后起十五日退还彭杰购房款85000元，并自2014年10月17日起按照中国人民银行同期三年期贷款利率向彭杰支付85000元购房款的利息直至付清为止。三、驳回彭杰的其他诉讼请求。四、驳回丹江口市新港开发区房地产开发公司的反诉请求。五、一审第三人丹江口市三官殿办事处小学不承担向彭杰返还涉案房屋购房款和利息的民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5031元，反诉案件受理费1100元，合计6131元，由彭杰承担2131元，丹江口市新港开发区房地产开发公司承担4000元。二审上诉费6131元，由丹江口市新港开发区房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 肖建军审判员 王 涛二〇一九年十二月九日书记员 付 余