河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0824民初4366号 原告：张海龙，男，1980年7月25日出生，汉族，现住河北省承德市滦平县。 委托诉讼代理人：夏岫辉，北京天驰君泰律师事务所执业律师。 被告：滦平县嘉鸿房地产开发有限公司，住所地：滦平县滦平镇红十字会**。统一社会信用代码：9113082409598112X8。 法定代表人：张振，职务：总经理。 委托诉讼代理人：曹岩，河北滦峰律师事务所执业律师。 原告张海龙与被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告张海龙委托诉讼代理人夏岫辉、被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人曹岩到庭参加诉讼，原告张海龙、被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司法定代表人张振经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张海龙向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即向原告出示滦平县鸿福养老护理院回迁楼8号楼1单元202室和1002室建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告；2、请求被告向原告支付逾期交房违约金383123.42元（2017年11月1日至起诉之日，共713天），并按照537.34元/日承担从起诉之日至实际交付验收合格房屋之日的违约金；3、请求判决被告向原告支付与其办理房屋所有权登记的损失（以已付购房款总额1074678.00元计算，自2018年11月27日按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际办理房屋所有权登记之日）；4、请求判决由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告张海龙与被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司于2017年3月22日签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），由原告购买被告开发建设的位于滦平县滦平镇的“滦平县鸿福养老护理院回迁楼”8号楼1单元202室和1002室，建筑面积约为94.27平米，单价均为5700.00元，总价均为537339.00元。合同第十一条约定，被告未按第十一条约定时间交付商品房，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人（被告）按日计算向买受人支付全部房价款百分之五的违约金。 合同签订后，原告依约向被告交付了两套房屋的首付款167339.00元、269339.00元，并依照约定办理了银行按揭贷款手续。原告已将全部购房款交付被告，被告未能按照合同约定将经过验收合格的商品房交付原告验收使用。经原告等业主多次催促，被告工作人员未向原告出示建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告，并于2018年8月27日强行交付房屋。 综上所述，原告依据《合同法》、《民事诉讼法》及相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司辩称，1、原、被告于2017年3月22日签订《商品房买卖合同》并非被告的真实意思表示，本案事实是，2017年3月22日，原告在被告不知道的情况下，擅自与案外人郝萌萌（滦平县鸿福养老护理院法定代表人）达成商品房买卖协议，该协议未经被告授权、追认，并非被告真实意思表示，故合同签订违反自愿原则。2、基于原告与郝萌萌之间的亲属关系，本案所涉楼房在被告不知情的情况下于2018年8月27日交付房屋，而原告在接收房屋时未提任何异议，之后便对房屋进行了装修并实际入住，根据合同约定，被告不出示合同约定第九条的证明文件，原告有权拒绝接收房屋，但原告自愿放弃权利后又要求被告出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告缺乏事实依据。3、原告主张的违约金不予认可。原告两处房屋已经于2018年8月27日交付，累计支付首付款共计436678.00元，如原告主张违约金应按照已支付房价款计算违约金，计算方式应自逾期交付之日起至原告接受房屋之日止，而不应计算至起诉之日，同时，原告主张违约金比例过高，不应予以支持。4、根据《商品房买卖合同》，双方并未约定与其办理房屋所有权登记的违约责任、利息支付等，故其主张的逾期办理房屋所有权登记的损失没有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证： 原告张海龙向本院提交如下证据材料： 1号证据，商品房买卖合同（两份），证明合同约定了交付条件及交付的违约责任； 2号证据，交房通知书及交房流程确认单，证明被告于2018年8月31日前交房及原告已经交付两套房屋的全部购房款。 被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司质证意见为：1号证据，（1）复印件和原件一致，合同中公司的公章以及法人的印章真实性认可，对于合同的内容及相关的约定不予认可，根据合同第11条第二款之规定，出卖人不出示证明文件，买受人有权拒绝接收房屋，原告于2018年8月27日自愿接收本案所涉两套楼房，根据该合同的约定，其有权主张逾期交付的责任，无权要求被告方出具建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告；（2）根据合同第12条第二款之规定，如被告逾期交房超过30日，出卖人按日计算，向买受人支付全部房屋价款万分之五的违约金，该比例明显过高，且违约金按全部房屋价款支付，明显不符合商品房买卖交易的惯例；（3）该合同签订未经被告法定代表人张振授权追认，并非被告方真实意思表示；（4）根据合同约定，双方并未约定逾期办理房屋所有权登记的相关责任，原告主张的第三项诉讼请求，缺乏事实及法律依据。2号证据，交房通知书真实性没有异议，能够证明被告已经于2018年8月31日前，将原告所购8号楼1单元202室的房屋交付，对于确认单真实性不予认可，该确认单没有加盖被告公章及财务章，不能证明原告已结清全部购房款，结合原告的诉状陈述，被告仅仅认可原告的两套房屋的购房首付款。 被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司向本院提交如下证据材料： 1号证据，法定代表人张振出具情况声明，证明与被告签订房屋买卖合同未经张振授权追认，合同内容不予认可。 2号证据，案外人郝萌萌出具证明，证明原告两份商品房买卖合同系与郝萌萌私自签订，合同价款及交房违约金均是与郝萌萌单方约定的。 3号证据，被告与案外人孙振洲签订的商品房买卖合同，证明被告与案外第三人约定的逾期交房违约金应自房屋最后交付期限第二天起至实际交付之日止，并按已交付房价款万分之一的违约金进行计算，因此，原告主张违约金计算方式以及比例明显不符合正常的交易惯例。 原告张海龙的质证意见为：1号证据真实性、合法性、关联性均不予认可，原、被告签订的买卖合同有被告公章和法定代表人签章及建设局备案；2号证据真实性、合法性、关联性均不予认可，案外人郝萌萌与本案没有关联性；3号证据合法性、关联性均不予认可，且被告提交的合同也只是加盖了被告公章和法定代表人的签章。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实及证据，本院认定事实如下： 2017年3月22日，原告张海龙与被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》（预售），原告购买被告开发建设的位于滦平县，建筑面积均为94.27平米，单价均为5700.00元，总价均为537339.00元。合同签订后，原告依约向被告交付了两套房屋的首付款167339.00元、269339.00元。同时合同约定：“第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；.......。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之伍（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。” 2018年8月27日，被告向原告张海龙交付上述房屋。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方之间签订的两份《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，属于合法有效的合同。被告主张该合同系原告擅自与案外人郝萌萌（滦平县鸿福养老护理院法定代表人）达成商品房买卖协议，未经被告授权、追认，并非被告真实的意思表示的主张，未提交足够的证据予以证明，对于被告的该项主张，本院不予采信。原、被告双方在合同中约定交房的时间是2017年10月31日前，但2018年8月27日被告方才实际交付涉案房屋，被告逾期交付房屋违反合同约定，其行为构成违约，依法应承担违约责任，对原告要求被告支付逾期交房违约金的主张，依法应予支持。但原、被告双方在合同中第十二条约定的逾期交房按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金的主张过高，超出了相关法律法规规定的范围，该条款应属于无效条款。当事人对自己提出的主张应提供证据加以证明。原告就因被告逾期交房给其造成的实际损失，并未提供证据加以证明。因此，对于原告主张的违约金数额，依法应予调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，本院依法确定原告的实际损失为，以实际购房款1074678.00元为基数，自2017年11月1日至2018年8月26日止，按照中国人民银行同期存款利率计算利息。在该实际损失的基础上，由被告另行支付原告利息损失的30%违约金。即对于原告以1074678.00元为基数，自2017年11月1日至2018年8月26日止，按照中国人民银行同期存款利率的130%计算的违约金，本院予以支持。超过部分，本院不予支持。原告要求被告给付从起诉之日至实际交付验收合格房屋之日的违约金，因被告已经给付逾期交房的违约金，对该部分违约金，过分高于被告造成的损失，本院不予支持。 原告要求被告支付逾期办理房屋所有权登记的损失，因办理房屋所有权登记需要政府相关部门审查批准，并非由被告决定，且原告未提交证据予以证明被告存在不予配合办理房屋所有权登记的情形，故对原告要求被告给付逾期办理房屋所有权登记损失的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告出示涉案房屋建设工程竣工验收备案及房屋测绘报告，根据双方的合同约定，在被告不出示证明文件或者证明文件不齐全时，原告有权拒绝接收房屋，现原告张海龙已经接收房屋并办理入住，对其上述主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。当事人对自己的主张，有责任提供证据，当事人提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果，对原告主张过高、事实和法律依据不足的部分诉求，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、由被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司赔偿原告张海龙逾期交房的违约金（以1074678.00元为基数，自2017年11月1日至2018年8月26日止，按照中国人民银行同期存款利率的130%计算），此款于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告张海龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7040.00元，减半收取计3520.00元，由原告负担3120.00元，由被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司负担400.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审判员  姚金丽 二〇一九年十二月六日 书记员  刘天新 滦平县人民法院民事判决书 附页 一、判决书中引用法律条文内容 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的额损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人同时应在五个工作日内向滦平县人民法院或承德市中级人民法院预交二审上诉费，二审上诉费与一审诉讼费相同。如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限一方为公民的为二年之内，双方均为法人的为一年之内，自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。 四、标的款账户 开户名：滦平县人民法院 开户行：承德银行滦平支行 账号：50×××10 联系电话：0314-85××××3 备注：案号及对方当事人名称 五、上诉费缴纳账户 开户单位：河北省承德市中级人民法院 开户行：建行承德市车站路支行 账号：13×××02 联系电话：0314-21××××5 备注：上诉人名称（上诉费）