河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终5176号上诉人（原审被告）：靳玉珍，女，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：陈勇，河南日诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄雪利，女，汉族，住河南省武陡县。委托诉讼代理人：王建会，河南滳康律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：河南恒达瑞实业有限公司，住所地新乡市平原大学新奥社区**东部。委托诉讼代理人：刘新卯，该单位职工。上诉人靳玉珍因与被上诉人黄雪利，河南恒达瑞实业有限公司(下简称恒达瑞公司)买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初2196号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案公开开庭进行审理，上诉人委托诉讼代理人陈勇,被上诉人黄雪利及其委托诉讼代理人王建辉，被上诉人恒达瑞法定委托诉讼代理人刘新卯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人靳玉珍上诉请求：事实和理由：1、案涉房屋是恒达瑞公司名下的财产且系其向上诉人靳玉珍提供的担保物，原审法院对该财产的查封符合法律规定。该公司与靳玉珍通过签订买卖房屋合同并备案登记的方式将案涉房屋向靳设定担保，最高法关于审理民间借贷司法解释第24条确认了商品房买卖合同并以其房屋备案登记为债权提供担保这一形式合法有效。该司法解释24条第2款规定，借贷人不履行民间借贷生效判决书的金钱义务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，偿还债务。故恒达瑞公司不履行义务，可对其提供的作为担保的房屋进行查封和拍卖。2、黄雪利对案涉房产不享有足以排除执行的民事权利，根据执行异议和复议司法解释第29条规定，黄雪利不符合名下无其他住房的条件，另根据黄雪利与靳玉珍签订的书面证明可以说明其并未在查封前实际占有控制该房产，该房产仍属于恒达瑞公司所有，其长期未主张办理房屋过户登记手续，存在消极和懈怠的过错，故上诉人有权申请查封拍卖该房产。被上诉人黄雪利答辩称：答辩人的异议可以排除执行，本案不适用异议和复议司法解释第29条规定，答辩人的情形符合该司法解释第28条规定，答辩人已经于2014年装修入住实际占有该房屋，答辩人与靳玉珍达成的证明就是为了和平解决纠纷，且不能办理过户登记是因为开发商的原因，该小区均无法办理，不可归责于答辩人，原判正确，应予维持。被上诉人恒达瑞公司答辩称：黄雪利并未取得该房产的产权，依法不享有物权。原审原告黄雪利一审诉讼请求：1、不得执行位于新乡市××九裕隆金座1号楼3单元11层31101号房屋，并确认该房屋归黄雪利所有；2、本案的诉讼费用由靳玉珍承担。原审查明：靳玉珍诉恒达瑞公司民间借贷纠纷一案，该院于2016年6月20日作出（2016）豫0702民初190号民事判决书，判决恒达瑞公司偿还靳玉珍借款本金100万元及利息。恒达瑞公司不服上述判决提起上诉，新乡市中级人民法院驳回恒达瑞公司的上诉，维持原判。因恒达瑞公司未履行生效文书确定的义务，靳玉珍申请强制执行。在执行过程中，该院于2017年5月8日作出（2017）豫0702执488-1号执行裁定书，裁定查封了恒达瑞公司备案在靳玉珍名下的位于新乡市××小区××单元××号房××套。黄雪利认为被查封的3单元11层1101号房产（与黄雪利诉请中的九裕隆金座1号楼3单元11层31101号房系同一房屋）应归其所有，提出书面异议。本该院于2019年1月30日作出（2019）豫0702执异1号执行裁定书，驳回了黄雪利的异议请求。黄雪利不服，提起案外人执行异议之诉。另查明，因恒达瑞公司向靳玉珍借款，双方于2012年4月5日就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记手续。2009年12月29日，新乡市鹏盛产业有限公司（后更名为恒达瑞公司）与黄雪利签订了《合作建房选房协议》，协议约定黄雪利购买该公司开发的九裕隆小区1号楼1单元11层B户房号1102建筑面积156.9㎡的房屋一套，总价款为360085元；开工日期暂定为2010年3月，主体竣工日期为2012年3月。黄雪利将房款缴清后，恒达瑞公司于2013年11月22日向黄雪利出具了总收据。2013年11月22日，黄雪利向恒达瑞公司支付了维修基金9518元、热力入户费5552元、燃气开口费2768元，并于当天办理了交房手续，领取了房屋钥匙。2014年9月11日，黄雪利与九裕隆小区的物业公司河南春源物业服务有限公司签订了《新乡市九裕隆小区物业管理服务协议》并缴纳了水费、电费、装修押金、装修垃圾清运费等，开始对案涉房屋进行装修。后黄雪利与靳玉珍因案涉房屋发生纠纷，双方协商一致在纠纷解决前双方都不使用案涉房屋。原审认为：商品房预售合同登记备案是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的物权效力。本案中，靳玉珍与恒达瑞公司之间达成的房屋买卖合同实为对借款合同的担保，双方并不存在事实上的房屋买卖合同关系。恒达瑞公司为靳玉珍办理的案涉房屋备案登记不具有物权效力，双方之间的债权属于一般金钱债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中黄雪利与恒达瑞公司签订的《合作建房选房协议》虽非房产登记部门印制的标准化商品房买卖合同，但协议中对房屋坐落位置、建筑面积、单价、总价、交房时间等都进行了明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，黄雪利也缴纳了全部房款，该协议应视为合法有效的商品房买卖合同。《合作建房选房协议》签订于该院查封案涉房屋之前，且黄雪利已经实际占有了（业主对房屋的实际占有应以实际控制为标准，如办理房屋交接手续、领取房屋钥匙、燃气过户、缴纳装修押金等，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件）该房屋，但因恒达瑞公司已为靳玉珍办理了备案登记，导致黄雪利无法办理物权登记手续，未办理过户登记的原因不可归责于黄雪利。综上，黄雪利对案涉房屋享有物权期待权，当物权期待权与一般金钱债权发生冲突时，应着重保护黄雪利的物权期待权，故黄雪利对案涉房屋享有的权利可以排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、位于新乡市××九裕隆金座******房屋（即查封裁定中的3单元11层1101号房屋）归黄雪利所有；二、不得执行位于新乡市××九裕隆金座3单元11层31101号房屋（即查封裁定中的3单元11层1101号房屋）。案件受理费6700元，由河南恒达瑞实业有限公司负担。本院查明的事实与原审认定一致。本院认为：首先，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉的《合作建房选房协议》从约定内容及双方实际履行行为分析，足以认定该协议性质应属于房屋买卖合同，该协议不存在法定的无效情形，应属合法有效的房屋买卖合同。且原审法院查封案涉房屋之前，恒达瑞公司已经向黄雪利转移了该房屋占有，双方之间房屋交接手续已经办理完毕，足以认定黄雪利已实际控制占有该房屋，其与上诉人达成的先行诉讼解决纠纷的约定是为了避免矛盾激化，但并不否定其之前实际占有该房屋的事实，该房屋是否具备法定的交房条件也不足以否定黄雪利实际占有的合法性。且因恒达瑞公司违背诚信将该房屋以签订房屋买卖合同方式作为借贷担保并将该房屋为靳玉珍办理了备案登记，导致黄雪利无法办理物权登记手续，未办理过户登记的原因非因黄雪利自身所致。综上，黄雪利对案涉房屋享有物权期待权。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”靳玉珍与恒达瑞公司之间签订的房屋买卖合同系双方虚假的意思表示，其实质是以该房屋为双方之间的借贷关系提供担保，依照上述规定，双方之间买卖合同关系无效民事法律行为，虽然办理备案登记，但该登记缺乏合法房屋买卖交易关系，当然不能产生任何物权性的效力。因双方之间并未办理抵押登记，亦不能产生抵押权的效力，故靳玉珍对该房屋不享有任何优先性权利，其仅可主张对该房产作为恒达瑞公司一般财产而申请法院查封的权利。基于本院的前述认定，黄雪利对该房产享有物权期待权，该权利足以对抗靳玉珍申请执行的债权并排除执行。综上所述，靳玉珍的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6701元，由靳玉珍负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  吴俊喜审判员  马成林二〇一九年十二月九日书记员  贾 威