广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8078号上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区广园中路**。负责人：王玉新，该行行长。委托诉讼代理人：叶则节，男，该行职员。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：岑理硕，男，1969年5月16日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：李佩兰，女，1972年3月26日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：吴孟栓，广东经国律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住，住所地广东省广州市天河区天河直街**之一华翰大厦**A/div>诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）、岑理硕因与被上诉人李佩兰、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。建行白云支行上诉请求：1.变更一审判决第二项为：在建行白云支行的按揭贷款本息结清后，建行白云支行予以协助抵押涂销；2.本案全部诉讼费用由李佩兰国龙公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。买受人李佩兰购买广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁27G房（以下简称案涉房屋）前，案涉房屋已经办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六十七条规定可知，案涉房屋进行抵押登记，登记具有公示的效力且可以对抗不特定的所有人，李佩兰取得案涉房屋所有权的前提是其必须清偿全部债务，但一审法院直接判令建行白云支行协助李佩兰办理产权登记，显属错误。（二）一审法院适用法律错误。首先，一审法院适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定判令承包人就案涉房屋的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，属于适用法律错误。本案并未涉及工程款，且上述法律规定制定的本意是优先保护购房自住的消费者，但本案李佩兰拥有多套房产，故其并不具备消费者自住的本意。且上述法律规定并未规定消费者可以对抗抵押权人，否则抵押权登记就失去了其公示的意义。其次，一审法院针对同一事实的不同当事人适用不同的法律，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案岑理硕与建行白云支行签订的《楼宇按揭合同》、岑理硕与国龙公司签订的《商品房预售合同》不存在合同无效的情形，但一审法院在债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下判决建行白云支行协助李佩兰过户，严重违反《中华人民共和国物权法》第一百零六条、一百九十一条的规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院判如所请。李佩兰二审辩称，不同意建行白云支行的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。国龙公司与名义购房人签订的购房合同是双方恶意串通，目的是获取银行资金用于经营，故名义购房人的购房合同不是真实的意思表示，名义购房合同应属无效。上述购房合同所获取的贷款与本案没有关系，建行白云支行不能就此主张抵押权，由上述贷款产生的纠纷应另案解决。根据一审判决可知，李佩兰在支付全部或大部分购房款后，其对案涉房屋享有的权利是优先于抵押权的。综上，请求法院驳回建行白云支行的全部上诉请求。岑理硕述称，不同意建行白云支行的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。具体答辩理由如下：（一）一审法院认定事实不清。首先，岑理硕、国龙公司签订《商品房预售合同》在房管部门办理了备案登记手续。岑理硕虽未支付首期房款，但这并不违反当时的购房政策。一审法院仅以岑理硕没有支付案涉房屋的首期房款，认定岑理硕为案涉房屋的“名义购房人”，并判决确认《商品房预售合同》无效，显属错误。国龙公司、李佩兰于2005年1月13日签订《商品房买卖合同》，李佩兰明知案涉房屋存在抵押登记仍签订买卖合同，其并非善意购房人。由此，《商品房买卖合同》签订的时间在抵押登记之后，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定可知，在抵押期间未经抵押权人同意而签订的房屋买卖合同无效。故《商品房买卖合同》应为无效合同，一审法院依据该合同将案涉房屋判给李佩兰，实质是否定抵押权人的抵押权。且（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》认定国龙公司因以非法占有为目的骗取他人财物故构成合同诈骗罪，一审法院无视该生效判决仍认定《商品房买卖合同》为有效合同，属于对抗法院生效判决。其次，广州市中级人民法院（2016）粤01民终19303号生效民事判决已经撤销了《商品房预售合同》无效的判决，且广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初3139号生效行政判决也撤销了广州市国土房管部门的涉诉注销备案登记行为，因此，案涉预售合同和抵押备案登记的法律效力已经恢复。故建行白云支行主张抵押优先受偿权的障碍已被清除，抵押权人对案涉房屋的抵押权应受法律保护，一审法院判决将案涉房屋所有权转移至李佩兰名下，侵害了抵押权人的抵押权。最后，在同类同系列案件中，广州市越秀区人民法院（2009）越法民二初字第1533号民事判决认可了《楼宇按揭合同》的效力，但一审法院作出与同类案件自相矛盾的判决。另，国龙公司因另案被裁定进行破产清算，故李佩兰与国龙公司签订的《商品房买卖合同》属于破产案件受理前成立的债务，故根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，《商品房买卖合同》应被撤销解除，因此被撤销合同自始没有约束力。（二）一审法院适用法律错误。因案涉房屋已备案登记于岑理硕名下，抵押权人为建行白云支行的情况下，一审法院依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定判令将案涉房屋转移登记至李佩兰名下，属于适用法律错误。本案并不涉及建筑物工程价款优先受偿权的问题，且李佩兰只向国龙公司支付了一部分“购房款”，一审法院以“买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权”判令案涉房屋转移登记至李佩兰名下，显属不当。国龙公司述称，不同意建行白云支行的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。国龙公司与银行贷款纠纷的一系列案件中，其中有部分由广东省人民检察院提起了抗诉，但还未被裁定进入审理程序，请求法院考虑再审的处理结果。岑理硕上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回李佩兰的诉讼请求；3.本案诉讼费全部由国龙公司承担。李佩兰向一审法院起诉请求：判令国龙公司立即为李佩兰办理广州市环市中路276号之二国龙大厦泰兴阁27G房的不动产权证。一审法院认定事实：2005年1月13日，李佩兰（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴阁27层G号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共108.341平方米。出卖人与买受人约定该商品房总金额为541705元。买受人分期付款，其中2005年1月13日前支付216682元，2005年6月13日前支付108341元，2005年12月13日前支付108341元，2006年1月13日前支付108341元；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。2005年1月13日、2005年7月6日，国龙公司分别向李佩兰各出具收据一张，载明收到李佩兰交来首期楼款216682元、二期楼款108341元。2005年1月13日，李佩兰向泰兴物业管理公司交纳了泰兴阁27G水电周转金400元和预收三个月管理费568.80元。国龙公司于同日向李佩兰出具两张收据，分别载明收到李佩兰交来泰兴阁27G税费11918元、入伙费用7750元。2006年10月9日，国龙公司物业部出具《承诺书》，载明：本公司承诺泰兴阁27F、G、H单元业主李佩兰于2006年12月30日之前办妥以上三套房产证，若未能按以上承诺办妥，本公司愿意根据合同条款处罚。另查明：2001年7月4日，国龙公司（甲方）与岑理硕（乙方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方预购国龙大厦裕兴阁27层G房，售价总金额810441元；2001年5月30日前支付房价款128875元，2001年6月28日前支付房价款121566元，房价款560000元办理银行按揭等。案涉国龙大厦裕兴阁27层G房于2001年7月17日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为岑理硕，房屋使用性质为住宅，建筑面积108.03平方米，成交价格810441元，签约时间2001年7月4日。2001年7月21日，岑理硕（甲方、借款人、抵押人、购房人）与中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建行广东省分行，乙方、贷款人、抵押权人，经办银行为中国建设银行广州东环支行）签订《楼宇按揭合同》，约定：甲方以其与发展商签订的商品房预购销合同项下确定的坐落于广州市越秀区国龙大厦泰兴阁27层G号房产抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供贷款560000元等。同年7月31日，中国建设银行广州东环支行取得该房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》。2001年10月26日，中国建设银行广州东环支行与中国建设银行广州市白云支行合并组成中国建设银行广州市白云支行，原中国建设银行广州东环支行的债权债务由合并后的中国建设银行广州市白云支行承受。其后，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行（即建行白云支行）。2008年，建行广东省分行、建行白云支行以岑理硕未按期偿还贷款为由起诉至广州市白云区人民法院。广州市白云区人民法院就该案作出（2008）云法民二初字第16号民事判决。建行省分行及建行白云支行不服一审判决上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2017年6月7日作出（2016）粤01民终19303号民事判决书，判决：一、撤销广州市白云区人民法院（2008）云法民二初字第16号民事判决；二、岑理硕于本判决送达之日起三日内归还建行广东省分行、建行白云支行借款本金456120.01元及利息（利息暂计至2007年9月12日为9983.97元，从2007年9月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；三、国龙公司对上述第二项判决确定的岑理硕的债务承担连带清偿责任，其中应承担的利息责任计至2015年12月30日止；五、驳回建行广东省分行和建行白云支行的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2010年5月19日，本院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。其中“附表1”列明：泰兴阁27G，购房人李佩兰，登记预购人岑理硕，抵押权人建行东环支行。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。本案审理过程中，李佩兰表示：案涉房屋房款已付325023元，其愿意支付购房余款及相应的利息。一审法院认为，李佩兰与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助李佩兰办理案涉房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，本院认为，首先，关于案涉房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、岑理硕的陈述，国龙公司与岑理硕虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但岑理硕既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋，且自办理预售登记至今十几年的时间里，岑理硕也未就案涉房屋主张过民事权利。可见，国龙公司与岑理硕签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与岑理硕签订的商品房预售合同为无效合同，岑理硕无权以该合同对抗李佩兰的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，李佩兰表示同意支付购房余款216682元。考虑到李佩兰在未付清购房款的情况下已占有使用案涉房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令李佩兰在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款利息，并将该款直接支付给建行白云支行。李佩兰在向建行白云支行支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、岑理硕及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，李佩兰要求国龙公司协助其办理案涉房屋权属证书的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日判决如下：一、李佩兰在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的剩余购房款216682元及利息（其中一笔以108341元为基数自2005年12月14日起计至实际付清之日止，另一笔以108341元为基数自2006年1月14日起计至实际付清之日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给建行白云支行；二、国龙公司在李佩兰完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助李佩兰到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁27G房所有权转移登记至李佩兰名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；岑理硕、建行白云支行对此须予以协助。一审案件受理费9217元，由国龙公司负担。各方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，国龙公司为证明国龙大厦与抵押权人纠纷案件已有部分进入再审程序且本案应等待再审处理结果，向本院提交广东省人民检察院粤检民（行）监﹝2017﹞44000000187号民事抗诉书。建行白云支行质证称，我方的抵押权是检察院提出的抗诉，检察院的抗诉意见书认为应当保护银行的抵押权，我方认为再审的处理结果跟本案是有关联性的。李佩兰述称其意见与建行白云支行一致。另查明，岑理硕未在法律规定的期限内交纳上诉费，其缓交申请被批准后，经本院催告，岑理硕仍未交纳上诉费，则应按其自动撤回上诉处理，本院不再另行制作裁定。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对建行白云支行的上诉请求，认定如下：关于抵押权的问题。因国龙公司利用岑理硕名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将案涉房屋设定抵押权。岑理硕也无证据证实李佩兰在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。李佩兰已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用案涉房屋多年，其对案涉房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令李佩兰向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人建行白云支行的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月十九日书记员  杨希