大连市普兰店区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0214执异284号案外人：王立江，男，1968年5月19日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。案外人：左玲，女，1968年10月27日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。委托诉讼代理人：于延国，男，系大连市普兰店区国泰法律服务所法律工作者，住辽宁省大连市普兰店区。申请执行人：范磊，男，1974年2月22日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。被执行人：李志刚，男，1974年11月3日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。被执行人：于伟，女，1976年9月12日出生，汉族，住辽宁省大连市普兰店区。本院在执行申请执行人范磊与被执行人李志刚、于伟民间借贷纠纷一案中，案外人王立江、左玲对本院查封的位于普兰店区西工路北段5-2号房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王立江、左玲称，贵院在执行申请执行人范磊与被执行人李志刚、于伟民间借贷纠纷一案中，作出（2018）辽0214执915号执行裁定书，裁定查封了位于普兰店区××路北段××号（祥瑞花园第五幢1层2号）房屋。因该房屋已于2014年5月6日由被执行人李志刚出售给迟峰岩，并收取了房款。2014年5月16日，迟峰岩将该房屋出售给吴永胜，并收取了房款。2015年1月18日，吴永胜通过中介将该房屋出售给二案外人，并收取了房款。2018年7月17日，二案外人将案涉房屋出售给沙桂华，并收取了房款。上述交易行为均签订了买卖合同并出具了收款收据。贵院查封该房屋的时间为2018年4月，查封时并未通知二案外人，二案外人一直不知情。综上，二案外人对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除贵院对案涉房屋的执行，故请求停止对案涉房屋的执行，撤销贵院（2018）辽0214执915号执行裁定并解除对案涉房屋的查封。案外人王立江、左玲向本院提供证据如下：1、大连市普兰店区人民法院（2018）辽0214执915号执行裁定书一份，拟证明案涉房屋已被法院查封；2、商品房买卖合同一份及2013年11月8日大连德阳房地产开发有限公司出具的销售不动产统一发票一张，拟证明李志刚购买了位于普兰店区××路北段××号房屋；3、2014年5月6日，甲方迟峰岩与乙方李志刚、于伟签订的买卖合同及收条各一份，拟证明李志刚、于伟将上述房屋出售给迟峰岩，迟峰岩支付购房款207480元；4、2014年5月16日，甲方吴永胜与乙方迟峰岩、李恩莱签订的买卖合同及收条各一份，拟证明迟峰岩将案涉房屋出售给吴永胜，吴永胜支付了购房款207480元；5、2015年1月18日，甲方吴永胜、乙方王立江及丙方大连云腾房屋经纪有限公司签订的房地产居间服务合同一份及银行支付凭证一张、交易明细一张，拟证明吴永胜将案涉房屋出售给王立江，王立江支付购房款125000元；6、2018年7月17日，甲方沙桂华与乙方王立江、左玲签订了买卖合同及收条各一份，拟证明王立江、左玲取得案涉房屋后又将房屋出售给沙桂华，沙桂华支付购房款181000元；7、大连市普兰店区人民政府办公会议纪要一份，拟证明案涉房屋不能及时办理房照的原因不在二异议人，而是历史遗留问题，其过程不在于二异议人；8、大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214执异263号执行裁定书一份，拟证明上述证据证明的事实已经法院审查确认，可以认定案件事实。申请执行人范磊辩称，不同意案外人王立江、左玲的异议请求。案外人提供的现有证据不能证明案外人已经合法取得了案涉房屋并支付了购房款，且案外人未提供证据证明案涉房屋买卖的真实性，也不能证明支付行为的连续性。故申请执行人认为案外人提出的执行异议不成立，应驳回案外人的异议请求。本院查明，范磊与李志刚、于伟民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月13日作出（2017）辽0214民初5381号民事判决，判令李志刚、于伟于本判决生效后十日内共同偿还范磊借款27万元。案件受理费5350元，减半收取2675元，由李志刚、于伟共同承担。该民事判决已经发生法律效力，范磊于2018年3月23日向本院申请执行，同日本院立案执行，案号为（2018）辽0214执915号。执行过程中，本院于2018年4月2日作出（2018）辽0214执915号执行裁定，查封被执行人李志刚名下位于普兰店区××路北段××号房屋。同日，本院向大连市普兰店区不动产登记中心送达了协助执行通知书。另查，案涉普兰店区××路北段××号房屋在大连市普兰店区不动产登记中心登记的权利人为被执行人李志刚。2014年5月6日，甲方迟峰岩与乙方李志刚、于伟签订了买卖合同一份，李志刚、于伟将案涉房屋出售给迟峰岩，房屋价款为207480元，同日李志刚、于伟向迟峰岩出具收条一份，内容为：“今收到迟峰岩支付的购房款207480元现金”。2014年5月16日，甲方吴永胜与乙方迟峰岩签订了买卖合同一份，迟峰岩、李恩莱将案涉房屋出售给吴永胜，房屋价款为207480元。同日，迟峰岩、李恩莱为吴永胜出具收条一份，内容为：“今收到吴永胜支付的购房款207480元现金”。2015年1月18日，委托人甲方吴永胜、委托人乙方王立江与受委托人丙方大连云腾房屋经纪有限公司签订了房地产居间服务合同一份，吴永胜通过中介将案涉房屋出售给王立江，房屋价款为125000元，同日，王立江支付购房款125000元。2018年7月17日，甲方沙桂华与乙方王立江、左玲签订了买卖合同一份，王立江、左玲将案涉房屋出售给沙桂华，房屋价款为181000元，同日，王立江、左玲向沙桂华出具收条一份，内容为：“今收到沙桂华支付的购房款181000元现金”。本院认为，案外人对执行标的提出排除执行异议的，应当从形式上审查案外人是否是案涉执行标的权利人，对案涉执行标的是否享有能够排除执行的实体权益。故本案争议的焦点为案外人对案涉房屋是否享有所有权或足以排除执行的其他实体权益。对于案外人对案涉房屋是否享有所有权问题，本院认为，案涉房屋作为不动产，物权变动的法定公示方式为登记，即所有权的设立、变更、转让或消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋在不动产登记中心登记的权利人为被执行人李志刚，被执行人李志刚将案涉房屋出售给迟峰岩，迟峰岩出售给吴永胜，吴永胜出售给案外人王立江、左玲，但均未办理所有权变动登记，故案涉房屋未发生物权的变动，二案外人尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。对于案外人王立江、左玲对案涉房屋是否享有足以排除执行的其他实体权益问题，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。根据上述规定，案外人对不动产提出执行异议必须符合该条规定的全部情形，才能产生排除执行的效果。本案中，通过案外人王立江、左玲提供的买卖合同及收条等证据可以看出，案涉房屋由被执行人出售给迟峰岩，迟峰岩出售给吴永胜，吴永胜又出售给案外人王立江、左玲的一系列买卖行为均发生在本院对案涉房屋查封之前，每次买卖行为均签订了书面合同，且出卖人为买受人出具了收取房款的收条。案外人王立江、左玲通过中介购买了案涉房屋，其提供的房地产居间服务合同、银行取款凭证及交易明细及二案外人与沙桂华签订的买卖合同等证据能够证明二案外人支付了购房款且房屋已交付给二案外人占有的事实。另外，通过2018年1月8日的政府会议纪要可以看出二案外人购买案涉房屋未办理过户手续，非因案外人自身原因。综上，案外人王立江、左玲对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，能够排除本院对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条规定，案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。本案案外人王立江、左玲对案涉房屋享有足以排除执行的权益，其要求中止对案涉房屋执行的异议请求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于普兰店区西工路北段5-2号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 吕 毅审判员 王永全审判员 韩 玮二〇一九年十二月十六日书记员 王 琦