江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终1935号上诉人（原审被告、反诉原告）：江西龙信房地产开发有限公司，住所地江西省泰和县城澄江大道，统一社会信用代码91360826664758359D。法定代表人：廖章平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓刚，江西赣中律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨行踏，男，1991年1月10日生，汉族，住江西省泰和县。委托诉讼代理人：郑凤珍，江西井冈律师事务所律师。上诉人江西龙信房地产开发有限公司（以下简称龙信公司）因与被上诉人杨行踏房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省泰和县人民法院(2019)赣0826民初728号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙信公司上诉请求：1、撤销泰和县人民法院（2019）赣0826民初728号民事判决，改判解除上诉人与被上诉人于2016年8月14日签订的《商品房买卖合同》，并由被上诉人向上诉人支付违约金6293.2元。2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定“杨**、曾**、龙信公司三方之间形成债权债务转让关系”事实认定错误。要认定“杨**、曾**、龙信公司三方之间形成债权债务转让关系”，必须同时具备以下条件：①曾**拖欠杨**借款；②龙信公司拖欠曾**工程款；③龙信公司、曾**、杨**三方相互达成协议，即龙信公司同意以房子抵销曾**的工程款，曾**取得房屋后又同意以房子抵销杨**的借款利息。然而，以上第②、③项事实根本不存在，一审法院认定相关事实错误、证据不足。其一、龙信公司没有拖欠曾**的工程款。本案第二次开庭时，上诉人已提供多份证据，包括刘**证人证言、承包合同、以及房屋面积预测绘报告、收条等一系列证据，用以证明曾**承包泰和物流园的工程款，根据其工程量不超过4912479元。而龙信公司实际向曾**及其子女或为其代付砖款等实际支付了496万元的工程款，已经超付。不存在拖欠工程款，更不会存在以工程款抵购房款。上诉人提供的曾**、曾**的工程款收据与被上诉人提供的曾**、曾**的以泰和物流园房屋抵其工程款的购房合同时间以及金额都能够相互印证，可以证明以上事实。上诉人提交了这么多证据，但一审法院却居然罔顾事实，认定上诉人第二次开庭时未提交证据。其二、龙信公司没有与曾**、杨**达成三方债权债务转让、抵销的协议。龙信公司没有欠曾**工程款，根本不可能与曾**达成所谓以工程款抵购房款的协议。而且龙信公司此前曾与曾**抵工程款的房子都是用泰和物流园的房子抵曾**的工程款，不可能以龙信金座的房子去抵，因为两个不同的项目都是独立核算的，一审法院仅凭龙信公司曾以泰和物流园的房子抵曾**的工程款便认定了本案涉案房屋也是抵曾**的工程款显然证据不足。其三、被上诉人从未同意债务由曾**一人承担，也不符合常理。根据合同法第84条规定“债务人将合同的义务全部或部份转移给第三方，应当经债权人同意”，本案中龙信公司从未同意债务由曾**一人承担。按常理来讲，龙信公司出售房子就是为了获得房款，对于龙信公司来说，不管是曾**来交还是杨行踏来交，必须有人缴清房款后才能交房，就算是曾**主动承诺替杨行踏支付购房款，那么也仅是曾**为房款的支付提供担保，龙信公司不可能会放弃要求杨行踏支付购房款的权利，正因如此，龙信公司在没有收到购房款前，一直都未同意将房屋交付给杨行踏。一直拒绝交房的事实行为也可反映出龙信公司根本不同意所谓的债务转移。事实上，翁某曾多次给杨行踏、杨**打电话要求来支付购房款。其四、提前开收据以及将备案合同给被上诉人并不能证明三方之间达成债权债务转让协议。上诉人的证人翁某对提前开收据、给合同的行为已经作出合理解释。但一审法院认为曾**在2016年前就出现资金短缺无法支付工人工资的现象，龙信公司却同意曾**为杨**担保而出具现金收据是不合理的，但一审法院却没有考虑过，如果龙信公司与曾**之间丧失信任，更不可能同意债务由曾**一人承担。二、一审判决将“杨**、曾**、龙信公司之间是否存在债权债务转让关系”的举证责任分配给上诉人违反“谁主张、谁举证”的原则，且事实上上诉人提交的证据足以证明曾**与龙信公司之间不存在债权债务关系。根据谁主张、谁举证的原则，被上诉人主张杨**、曾**、龙信公司之间存在债权债务转让关系，那么应当就该主张承担举证责任，但一审法院不恰当的将举证责任分配给上诉人，要求上诉人提供证据证明三方之间不存在债权债务转让关系明显不合理，另被上诉人一审提供的证据不足以证明三方之间存在债权债务转让关系。首先，被上诉人提供的“现金收据”不能证明被上诉人已现金支付购房款，该收据的证明力已经被上诉人申请的证人周某、翁某等人的证言推翻，被上诉人也已经自认未支付现金。至此，被上诉人提供的“现金收据”的对于已支付购房款的证明力丧失。其次，被上诉人应当为随后提出的两种新的主张“债权债务抵消和债务转移承担”继续承担举证责任。但本案中没有任何一项证据可以证明三方之间就债权债务抵消、转移达成了一致，相反上诉人提供的证据可以推翻这种主张，上诉人提供的相关证据已经足以证明龙信公司不欠曾**工程款，而且也以拒绝交房的方式否认债务转移。被上诉人提供的“现金收据”“备案合同”和“（2017）赣0826民初336号判决书”都无法达到证明“债权债务抵消、转移”的证明力，证据不足。理由如下：（1）关于收据。开收据对于付款来说仅仅是形式要件，开收据并不代表一定收到了款项，没有开收据也不代表未收到款项，应当按照实际是否支付来进行认定。翁某在收据上备注“翁某收”仅仅是应销售人员的要求而备注，这是内部程序，并不对外产生效力，不能证明翁某收到了购房款。关于提前开具收据，翁某已经给出了合理的解释，而且这在日常生活中，这种提前开具收据的行为也确实存在，不能因此就认定被上诉人支付了房款。况且该收据从形式上来看，该收据与曾**根本没有任何关联性，又如何能证明龙信公司同意所谓的“曾**、龙信公司、杨**三方债权债务抵销”或“债务转移由曾**一人承担”呢？一审法院认为曾**在2016年前就出现资金短缺无法支付工人工资的现象，龙信公司却同意曾**为杨**担保而出具现金收据是不合理的，但一审法院却没有考虑过，如果龙信公司与曾**之间丧失信任，更不可能同意债务由曾**一人承担。唯一合理的解释就是翁某当庭提供的证言，因考虑到房屋出售的价格比正常价格稍高，基于曾**和翁某之间的关系，考虑到曾**也承诺其会付款，而且翁某作为一个没有法律经验的普通人，他认为如果对方不交房款，不把房子交给对方就可以，所以才会提前开出收据。所以收据是不能证明三方之间存在债权债务转让关系完成。（2）关于备案合同。本案中所涉的合同确实经过了备案，但这个备案是因为“提前开具收据”行为导致的。因为龙信公司将龙信金座的销售、按揭、办证等全部交由销售代理公司处理，由于本案买卖合同在“形式上”符合了备案条件，代理销售的公司误将本案合同与其他正常合同一并备案。这种备案行为并不能反过来证明被上诉人已经支付了购房款，也不能反过来证明三方之间达成“债权债务抵销、转移”的约定，事实上，上诉人通过向被上诉人催收房款、拒绝交房的方式对所谓的“债权债务抵销、转移”进行否定。（3）关于（2017）赣0826民初336号判决书。上文也已经阐述过，这个判决书实际上是一份错误的判决书，而且因为上诉人曾**上诉，导致该判决未生效。因此不能作为本案的依据，况且该判决书对于龙信公司是否欠曾**工程款？龙信公司是否同意由债务人曾**一人承担房款？没有进行查明，甚至连房款是否已经支付都没有去查。因此该判决书对被上诉人的主张不具有证明力。相反，该案件审理中，曾**的代理人否认以房抵债的说法，而且该判决可以证明被上诉人所主张抵销的80万元利息债权系非法债权。（4）关于被上诉人提供的曾**抵债的购房合同4份。该证据属实，但根本无法达到被上诉人想以此来证明龙信公司拖欠曾**工程款这种目的。事实上，这4份抵房的合同可以与上诉人在本案中提供的曾**及其子女出具的收条相互印证，可以证明龙信公司已经付清了曾**在泰和物流园的4#楼工程款。而且这4份抵债的购房合同分别发生于2014年10月28日和2015年10月30日，也就是与曾**结算的时间，抵债的房屋都位于泰和物流园。总之，被上诉人提供的证据无法证明已实际支付购房款，也不能证明杨**、曾**、龙信公司三方之间存在债权债务抵销、以及债务转移，应当承担举证不能的法律后果。三、一审判决虽然认定与杨**主张80万元利息抵购房款的行为是为了规避法律对高利借贷的限制规定，属于违法行为，但却支持债务转让成立，属于适用法律错误。债权债务的合法有效性是债权债务抵销、债权债务转移成立和生效的前提条件，而本案中被上诉人所主张“抵销”、“债务转移”的债权是不合法的，导致抵消、转移的约定自始无效。本案一审判决已认定抵销房款的80万元利息是非法利息，违反了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条“借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。”规定，该债权无效，不能进行抵销也不能转移。被上诉人在泰和县法院（2017）赣0826民初336号案件中，以及在本案开庭时，均承认抵销房款的80万元来源是“110万元按5分的利息计算了80万元的利息，拿了龙信一套房子抵了74万给我，还差6万利息，所以借条上是66万”。很显然，80万元利息已经违反了效力性规定，为无效的债权。而被上诉人辩称在泰和县法院（2017）赣0826民初336号中，法院已经对相应抵扣的房款进行了核减，然而，这并不能改变该债权为无效债权的事实。第一，336号判决书对杨**的债权进行核减，也是体现出法院认为该80万元利息的债权不合法，应当依法核减。第二，336号判决书是发生在杨**主张“债权债务抵消、转移”之后，不能改变此前债权为无效债权的性质。合同法第五十六条规定“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。”，也就是说，这种“债权债务抵消、转移”的效力因为债权的无效，导致其自始无效。不会因为后面的判决而影响其效力。况且，336号判决书实际上是一份错误的、而且未生效的判决书（该判决书将已经按月利5分计算出的利息算作本金继续按月利2%计算利息），曾**对其不服提出了上诉，虽然上诉后调解结案，该调解实际上也缺乏合法性，而且仍然无法改变80万元债权无效的性质。综上，一审判决事实认定错误、证据不足，且法律适用错误，故请求二审法院裁定撤销一审判决，依法改判。被上诉人杨行踏答辩称：一审认定事实正确，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请依法驳回其上诉请求。一、一审判决认定三方之间形成债权债务转让关系完全正确。1、三方债权债务转让关系成立从以下几个方面体现：①曾**欠杨**款项，②曾**愿意代替杨**支付购房款，③龙信公司同意曾代为支付购房款。这三个条件都满足，曾与杨之间的债权债务关系转让已成立。④至于龙信公司是否欠曾**工程款并非杨将其债务转让给曾的必须条件。且龙信公司欠曾**工程款可以通过以下形成完整证据链的事实来体现：①龙信公司未收到现金却向被上诉人出具收到款项的收款收据；②将约定“签订合同之日一次性付清购房款”的购房合同在签订后两个月后拿去备案，并将备案的合同交付给被上诉人手中；③（2017）赣0826民初336号民事案件的庭审笔录证实因曾欠杨借款，曾以龙信金座商品房抵扣所欠杨借款本息；④（2019）赣08民再3号案件庭审笔录证实，曾与上诉人存在施工承包合同关系及上诉人以房抵工程款等事实，上述事实间接证实三方之间形成债权债务转让关系。如果不是付清了款项，上诉人不可能将收据及备案的合同交给被上诉人；而双方都认可不是现金支付的购房款，那么所付清的购房款，与曾**、杨**在另一案中陈述的及被上诉人所陈述的以债权债务在三方之间转让的说法相吻合，合理解释了这一情况。对于龙信公司同意曾**代为支付购房款的事实阐述如下：一是销售经理周某在开具《收款收据》时已得到了龙信公司的肯定和授权，周某在作证时明确表明，这份收据是翁某要求他开具的，但开具时他另行征得了公司法定代表人廖章平妻子翁永平的同意。二是龙信公司财务加盖了印章，确认收款。周某明确说明，收据加盖了公司财务章及表示财务认可已经收到了收据载明的款项。三是龙信公司与被上诉人签订了“当日一次性付清”购房款的《商品房买卖合同》并备案登记，且将备案登记的合同及收据交给了被上诉人，表明龙信公司已书面认可了收到涉案款项及认可曾**已代替被上诉人支付购房款的事实。2、上诉人龙信公司在已开具了收款收据的情况下辩称未支付购房款却未提出相反证据；其辩称与曾**结清了工程款，法院明确要求其举证，但上诉人却不提交与曾**结算工程款的证据，因此上诉人应承担举证不能的后果。上诉人龙信公司仅仅提供测绘报告及龙信公司与刘春元的承包合同，完全不能证明与曾**结清工程款。测绘的面积只是结算依据的一部分，而不是全部。除此之外，完全还有可能有点工工资、增加工程量以及增加工作量等等情况，因此还应提交其与曾**的承包合同，更主要的是双方结算的凭据等。但龙信公司对这些重要的资料都不提供。龙信公司因拖欠曾**工程款，多次采用以房抵款的方式，用泰和物流园的商品房抵所欠曾**工程款，其中2016年8月3日还开出了抵款房屋的购房款发票给曾**办理过户登记，这个时间与本案曾**与翁某、杨**协商购房事宜时间吻合，印证了曾**向杨**所说龙信公司还差欠其工程款的说法。龙信公司上诉状称其“从未同意债务由曾**一人承担且不符合常理”，然而实际上并非由曾**再另行承担债务，而是以房抵扣龙信公司所欠曾**工程款，既完全符合其之前一贯的做法，还解释了为什么会以明显高于市场价购买本案所涉房屋？为什么没有支付现金的情况下会出具收款收据，和将备案的购房合同交付？为什么曾**没有在收款收据上备注担保字样？基于其之前就欠曾**工程款，所以上诉人同意债务由曾**一人承担完全符合常理。二、一审法院根据案件具体情况将上诉人与曾**之间债权债务是否结清的举证责任分配给上诉人完全合理，上诉人有能力举证却故意不举证，其应承担举证不能的后果。曾**与龙信公司结算的凭据只有龙信公司才有（曾**已去世），被上诉人是不可能有他们之间的结算凭据，由被上诉人来举证曾**与龙信公司的债权债务关系不合理也不现实，而龙信公司有能力也有义务举证却故意不举。在法院明确告知其举证的情况下，其未予以举证，应承担举证不能的后果。被上诉人已经就债权债务转移完成了基本事实的举证义务，上诉人反驳说他与曾**债权债务关系结清，那么其应就其反驳提供证据。一审法院将这一举证责任分配给上诉人完全合理合法。收款收据并不是仅仅收到款项形式要件，而是收款方向付款义务方出具的付款义务已经履行的凭证。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定，“??????合同约定或当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”最高法院认为，发票是经济活动中收到款项的凭证。而不仅仅是形式要件。上诉人出具的收款收据不仅仅有翁某注明其收到款，公司还加盖了财务章，而且上诉人的证人周某作证时也明确了公司加盖财务章表示认可收到钱。三、上诉人上诉理由中存在多处明显不合理的解释。且与之前的解释有存在矛盾之处。1、对于房屋出售价格。如果不是抵债，曾**、杨**怎么会以高于正常价的价格来买房屋？而且据翁某讲，曾**是他朋友，也是他非常信任的人，可以相信曾的口头担保而提前开收据，可见确实不是一般的朋友。按常理，关系特别好的朋友，而且都知道市场行情的情况下，房屋应该会有优惠，至少不会比正常价高。但本案房价双方都认可高于市场价。如果不是抵债，杨**完全可以自行按正常途径来购买，而没必要通过熟人以高于正常价十几万的价格来购买房屋。2、关于提前开收据和收款收据备注的“翁某收”，上诉人的解释既不合理，也存在矛盾：（1）按上诉人的意思，是为了锁住高价购买房屋的客户和出于对曾**的信任而先开收款收据，这一说法不合理，也不符合交易习惯。如果是为了锁住客户，完全可以通过协议来实现，而不会以开出收款收据这明显代表已收款的极具高风险的不合理行为来实现。而且按交易习惯，只有收到款才会出具收据，特别是房屋买卖这种大额款项往来，上诉人若没有收到款是不会开收款收据。更不会在远超过合同约定的付款时间未付款的情形下于2016年10月8日将《商品房买卖合同》备案并交付给被上诉人；（2）翁某解释提前开票的原因之一是为赚差价（详见泰和法院2019赣0826民初728号判决书第7页），因购房合同约定的房屋总价款是62万余元，上诉人开出的收款收据是79万余元，其提前开出收据，倒是成为被上诉人要求返还多付款项的依据，怎么可能以提前开票达到赚差价的目的呢？因此其解释明显不合理；（3）上诉人说是基于对曾**的信任，认为曾**担保了，所以提前开票。但是曾**没在票据上以及其他任何地方留下担保字样，这么大笔款项，就凭是曾**带过来的客户，口头上说一下，就可以开出收款收据？这也太不合常理吧？怎么来确定曾**担保了呢？另外，上诉人陈述多处自相矛盾：（1）上诉人对于交付收据后杨**付款时间说法矛盾，2019年4月18日的庭审笔录第11页中，上诉人说“翁某出于对曾**的信任，提前出具了收据，当时约定原告一周内付款，但是原告没有付钱”，但翁某作证时说，原告“承诺2个月内会付购房款，曾**也同意担保”（详见泰和法院2019赣0826民初728号判决书第7页）；（2）对于“翁某收”的解释，上诉人一会儿说是表示翁某收到此收据（详见省高院（2018）赣民申1341号民事裁定书第3页），一会儿说是表示翁某负责收款（详见泰和法院2019赣0826民初728号判决书第7页）,其前后说法不一;(3)关于合同备案并交付。如上诉人所述，在被上诉人没有付款的情况下，其提前开出了收款收据，那么按理上诉人方应积极催款，并跟紧该购房合同的后续履行情况及备案情况。而不可能既不催款，又不跟进。上诉人以工作人员“因工作疏忽与其他合同一并备案”，一句“工作疏忽”就想搪塞事实？！备案后还通知被上诉人过来领取合同。大笔款项没收到，而合同又因工作人员失误拿去备案并交付给购房人，难道上诉人不会对失误的工作人员或相关人员处罚或追究责任吗？如果有处罚事实和相关材料上诉人怎么会只字不提也不提交？当然，或许上诉人宽宏大量不会对相关责任人员采取任何错误，那起码在上诉人交付收款收据及备案的购房合同给被上诉人后，在被上诉人超过约定的付款期限迟迟未付款的情况，上诉人总会来催付款，或者向被上诉人收回购房合同？或通知被上诉人解除合同吧？然而上诉人没有采取任何上述行为，而是直到被上诉人2018年1月起诉上诉人履行合同后才反诉解除合同，这完全不符合常理！上诉人辩称其多次催付款，既与事实不符，又未提交任何证据证明。其辩称通话记录因时间过长查不到完全是搪塞之言，涉案房屋虽约定交付时间为2016年12月31日前，但拖延了半年，实际通知交房时间是2017年年中，如被上诉人直至交房时仍未付款，当时应该有相应的催告记录，被上诉人2018年1月11日起诉，上诉人完全可以提供之前催索记录。而且，上诉人以收到房款为目的，在涉案房屋没有支付房款又因备案无法另行销售情况下，肯定会依合同提起诉讼，而不会将房屋闲置1年多不作任何处理。所以上诉人的解释不合理。四、一审判决适用法律正确。上诉人上诉状中第三点上诉理由其实是偷梁换柱，偷换概念。曾**向杨**借款110万元，按月利率5%计算利息80万元，因此曾**应偿还给杨**借款本息为190万元，曾**以涉案房屋抵扣其中74万元，然后从借款本息中核减74万元，而重新出具116万元借条。不否认杨**按月率5%计算利息不合法，但其中月利率3%合法，借款本金也合法，对于超出法律保护范围内的2%的月利率，在泰和县法院在（2017）赣0826民初336号案件中已经核减了，因此不存在不合法的利息了。另一方面，杨**和曾**之间转让的本质是74万元款项的债权债务，而非一定就是利息，对于是利息还是本金，只是他们之间的计算款项的方式，即使全部利息多算了是非法利息，还有本金在，也远超过74万元，因此杨**与曾**之间抵扣多少钱的行为本身根本不存在无效性。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人杨行踏向一审法院起诉请求：1、判决龙信公司全面履行2016年8月14日签订的《商品房买卖合同》，将*-***号房屋交付给杨行踏；2、判决龙信公司支付2017年1月1日至2018年2月28日止的违约金167770元。上诉人龙信公司向一审法院反诉请求：1、判令解除双方于2016年8月14日签订的《商品房买卖合同》；2、判令杨行踏向龙信公司支付违约金6293.2元。一审法院认定的事实：杨**系原告杨行踏之父，因借贷关系多年来与案外人曾**熟识；翁某系翁永萍之父，系被告江西龙信房地产开发有限公司法定代表人廖章平之岳父，翁永萍与廖章平系夫妻关系。翁某未担任被告公司具体职务，但多年来帮助廖章平、翁永萍管理公司事务，其在泰和县物流园建筑工程项目中担任项目负责人，负责管理施工，验收材料及审核账务。其在被告“龙信金座”项目中亦协助翁永萍管理工程施工和账务，多年来因工程施工与案外人曾**有业务往来而熟识。2016年8月7日,杨**与曾**共同到泰和县“龙信金座”售楼部为原告购买由被告公司开发的“龙信金座”商品房一套。经曾**介绍，杨**与翁某认识商谈，双方就原告购买“龙信金座”*幢*—***号商品房达成一致意见，以单价5030元每平方米的价格计算总房价为791370元。后在杨**未实际支付购房现金的情况下，被告公司售房工作人员经翁某授意，并经请示翁永萍同意后，向杨**开具了编号为NO：1211904的收据一张，收据载明：“入账日期2016年8月7日；交款单位杨行踏；收款方式现金；人民币791370元；收款事由购房款；经办周某”等内容，并加盖被告单位公章，翁某在该收据右上方注明“翁某收”字样。原、被告并形成合同编号为20160800085的《商品房买卖合同》一份，载明：合同时间2016年8月7日；出卖方江西龙信房地产开发有限公司，买受方杨行踏；买受人购买的商品房为“龙信金座”*幢*—***号商品房，建筑面积157.33平方米；计价方式单价为4000元每平方米，价款为629320元；付款方式及期限为买受人在2016年8月14日一次性付清房款629320元；买受人逾期付款的违约责任为逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；交付期限出卖人应当在2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金等内容。原、被告在《商品房买卖合同》的签章日期为2016年8月14日，该合同于2016年10月8日在泰和县房地产管理局进行了备案登记，被告将备案后的合同交付给了原告。合同约定交房期限届满后，被告以未收到原告购房款为由拒绝向原告交房。原告于2018年1月11日提起诉讼要求被告交房并赔偿损失，案经一审、二审及中院再审审理。原告在原一审、二审中陈述其父杨**通过现金方式向被告支付了全部购房款791370元，在再审及本案审理中变更陈述为因被告差欠曾**工程款，曾**差欠杨**借款，故三方于2016年8月7日协商一致，由杨**为原告向被告购买涉案房屋，曾**以被告差欠其的泰和县物流园项目工程款进行抵扣，代原告向被告支付购房款791370元，曾**以该代付购房款抵扣其欠杨**的借款利息740000元。故原告虽未实际支付购房现金，但其支付购房款的义务已由曾**承担，三方已形成债权债务转让关系，被告已对债权债务转让确认同意并开具收据，签订了《商品房买卖合同》。另查明，2011年10月29日，被告与江西创天建筑工程有限公司签订《协议书》一份，被告将其开发的泰和县物流园项目1#、2#、3#、4#餐厅住宿楼的土建、装饰、安装工程挂名发包给江西创天建筑工程有限公司，协议书约定开工日期为2011年11月1日，竣工日期为2012年7月28日；合同价款为18038880元。后在实际开发过程中，被告将项目工程分解，在2011年左右分别与数人签订《泰和县物流园建筑工程施工承包合同》，其中泰和县物流园4#楼工程由曾**承包。2014年、2015年期间，被告采取以商品房抵扣工程款的方式部分支付了泰和县物流园4#楼工程款，其中与曾**之子曾**签订二份商品房买卖合同，以泰和县物流园*幢*、*、*、*、*、*号商品房抵扣了工程款1290000元；与曾**、肖满招夫妇签订二份商品房买卖合同，以泰和县物流园*幢*、*、*、*、*、*号商品房抵扣了工程款1290000元。后期曾**经与翁某协商后将泰和县物流园4#楼工程的后续扫尾工作交由案外人刘春元完成，2016年间因曾**无法支付工人工资，被告为其垫付了部分扫尾工程工资。为查清本案事实，法庭根据证据规则指定被告提供其与曾**泰和县物流园4#楼的建筑工程施工承包合同、工程验收结算凭证等证据以证实被告是否与曾**结清工程款的情况，但第二次庭审时被告以建筑工程施工承包合同被曾**之子曾**拿走未归还，曾**未全部完成工程施工无法验收为由未向法庭提供相关证据。还查明，曾**自2012年开始陆续向杨**借款，多年来本息累计，于2016年8月15日以曾**及其儿子曾**名义共同向杨**出具了500000元借条一张和660000元借条一张。2017年2月22日，杨**提起（2017）赣0826民初336号民事诉讼，要求曾**、曾**归还借款1160000元及利息，案经一审判决后上诉调解结案。现曾**已死亡，曾**下落不明，无法核实涉案相关情况，但在该案一审庭审笔录中，曾**承认向杨**借款的事实但否认其借款本金达1160000元，并认可其为杨**购买的“龙信金座”*幢*—***号商品房垫付购房款740000元的事实。杨**在该案庭审中陈述曾**向其借款的利息按月息5分计算，利息共计800000元，2016年8月7日经口头协商同意，曾**为原告在被告处购买的“龙信金座”商品房垫付购房款740000元，利息800000元冲抵购房款后剩余6万元，该6万元与其他借款相加成为660000元借条中的一部分。一审法院认为：本案原、被告均认可双方真实签订了“龙信金座”*幢*-***号商品房的《商品房买卖合同》，被告向原告出具了编号为NO：1211904的收款收据，并对实际购房款为791370元以及原告并未以现金方式支付购房款的事实没有异议，对此予以确认。双方争议焦点为：被告与曾**、杨**三者间是否存在债权债务转让关系，原告是否通过债权债务转让方式支付了购房款。收据是经济活动中收付款项的凭证，收据开出并交付即意味着付款方已履行付款义务，收款方已收到相应款项。本案原、被告对编号NO：1211904收据的真实性均无异议，原告持有收据，在诉讼中处于优势证据地位。被告提出其实际并未收到购房款的辩解意见，理应举出有效证据证实付款事实不存在。对此，被告仅提供翁某的证言进行说明，无法提供其他证据进行佐证。对于翁某的证言，抛开其与被告之间存在利害关系暂且不说，其证言本身亦存在矛盾及不合理的现象：其一，翁某提出其基于对曾**的信任，为赚取收据价款与《商品房买卖合同》价款之间的购房差价而同意原告赊账购房，故而先行开具现金收款收据，这一说法明显违背了商品房买卖的普通习惯。按照交易习惯，购买房屋这种大宗商品，被告若未收到购房款，不会开具收款收据，即使为了先确定房源而开具收款收据，被告亦可暂扣收据而不是直接将收据交付原告，更不会在原告远超合同约定交款时间（2016年8月14日）仍未付款的情形下将2016年10月8日备案登记后的《商品房买卖合同》交付原告；其二，翁某在其证言中陈述了曾**向被告承包泰和县物流园4#楼工程，后因资金不足将工程的扫尾工作交由案外人刘春元完成，2016年间被告多次为曾**垫付了扫尾工程的工人工资等情况。按其陈述，曾**在2016年之前就已出现资金短缺无法支付工人工资的现象，翁某明知曾**缺乏资金，却在2016年8月7日基于对曾**的信任，因曾**同意担保而同意当天才认识的杨**在被告处赊账购房，该说法明显不合常理，难以令人信服。综上，翁某的证言无法实现被告证明目的，故对被告关于其未收到购房款的辩解意见不予采信。相反，原告不仅持有收款收据和备案登记后的《商品房买卖合同》，而且原告提交的（2017）赣0826民初336号民事案件的庭审笔录证实了杨**与曾**之间存在债权债务关系及曾**为原告在被告处购买的“龙信金座”商品房垫付购房款740000元以抵扣杨**借款利息的事实；其提交的（2019）赣08民再3号案件庭审笔录，曾**及曾**、肖满招夫妇与被告间签订的商品房买卖合同、购房发票证实了被告与曾**存在工程施工承包合同关系及被告以泰和县物流园的商品房抵扣曾**工程款的事实（对此被告亦认可）。虽然原告未提供直接证据证实曾**与被告之间存在债权债务关系以及杨**、曾**与被告三者之间达成相互抵扣的债权债务转让协议，但原告提供的上述证据相互印证，能够形成完整证据链，间接证实了原告关于其通过三方债权债务转让方式支付购房款的说法，解释了被告未收到原告交付现金购房款却开具收据的缘由。被告针对原告关于其通过债权债务转让实际支付购房款的陈述，提出其并未拖欠曾**工程款，不存在以曾**的工程款抵原告购房款的反驳意见，一审法院结合本案案情依法确定相应举证责任应由被告承担，但经法庭提示后，被告未提交相应证据，无法证实其与曾**之间不存在债权债务关系，故对其反驳意见，依法不予支持。被告还提出翁某违反公司财金纪律，在未征得被告同意的情况下让被告工作人员开具收款收据，系翁某的个人行为的意见，该意见与（2019）赣08民再3号案件庭审笔录中证人周某的证言相矛盾，与事实不符，不予采信。证人周某系被告申请出庭作证的证人，周某在法庭上证实其系经翁某要求，并经请示翁永萍同意后才向杨**开具了收款收据并形成《商品房买卖合同》。收据及合同的内容清晰，加盖了被告公司财务专用章和合同专用章，结合翁某、翁永萍的特殊身份及其一贯来在被告公司所从事的工作，应当认定开具收款收据、形成《商品房买卖合同》系被告公司的行为，被告依法应对收据及合同产生的法律后果承担责任。综上，一审法院认定，杨**与曾**之间，曾**与被告之间分别存在债权债务关系，2016年8月7日三方口头协商达成一致意见：杨**为原告向被告购买涉案房屋，曾**以抵扣被告所差欠其工程款的方式，代原告向被告支付了购房款791370元，曾**则以此抵扣其拖欠杨**的借款利息。被告确认同意后向原告开具现金收款收据，并签订原、被告间的《商品房买卖合同》，至此，三方形成债权债务转让法律关系并已实际履行。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意见的体现，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。原告虽然未支付现金购房，但其通过债权债务转让实际支付了购房款，履行了付款义务，被告通过债权债务转让已实际获得了购房款，依法应履行合同义务将“龙信金座”*幢*—***号商品房交付给原告。原告要求被告履行合同将涉案商品房交付原告的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。原告在原一审、二审程序中虚假陈述事实并提供虚假证言，存在过错，应承担对其不利的法律后果，故对其主张的违约金请求不予支持，并由原告自行负担因本案产生的诉讼费用。被告认为原告未支付涉案房屋的购房款，缺乏证据证实，与事实不符，依法不予采纳，对其解除涉案合同并要求原告支付违约金的反诉请求不予支持。杨**与曾**借贷关系延续多年，目前曾**已死亡，其子曾**下落不明，无法确认曾**向杨**实际借款的金额及利息，但仅仅根据杨**的自认，曾**向其借款的利率亦高达月息5分，利息共计达800000元，远远超过了我国法律对民间借贷利率的保护范围。杨**自认以上述利息款中的740000元通过债权债务转让购买了涉案商品房，该行为规避了我国法律对高利借贷的限制规定，侵害了曾**的利益。对此，曾**的继承人可就超过法律保护部分的利息另案主张权利，要求杨**返还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十九条、第八十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告江西龙信房地产开发有限公司继续履行原、被告双方于2016年8月14日签订的《商品房买卖合同》，限于本判决生效后十日内将“龙信金座”*幢*-***号房屋交付给原告杨行踏；二、驳回原告杨行踏要求被告江西龙信房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求；三、驳回被告江西龙信房地产开发有限公司的反诉请求。本案诉讼费11771元由原告杨行踏负担，反诉费5078元由被告江西龙信房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：龙信公司、杨行踏均认可双方真实签订了“龙信金座”*幢*-***号商品房的《商品房买卖合同》并已备案登记，龙信公司向杨行踏出具了加盖其公司印章编号为NO：1211904的收款收据，并对实际购房款为791370元以及杨行踏并未以现金方式支付购房款的事实没有异议，对上述事实本院予确认。本案二审争议焦点为：龙信公司与曾**、杨**三者间是否存在债权债务转让关系？杨行踏是否通过债权债务转让方式支付了购房款？龙信公司上诉称，龙信公司没有拖欠曾**的工程款，龙信公司与曾**、杨**三者间不存在债权债务转让关系；杨行踏没有支付购房款，龙信公司有权要求解除涉案合同并要求杨行踏支付违约金。本院认为，龙信公司的该上诉理由不能成立，依法不予采纳。理由如下：1、“收据”是经济活动中收付款项的凭证，收据开出并交付即意味着付款方已履行付款义务，收款方已收到相应款项。“商品房买卖合同备案”是商品房买卖双方在签订《商品房买卖合同》后按照法律规定向房屋所在地房产交易管理部门办理备案登记。商品房买卖合同备案登记是商品房交易合法性和唯一性的保障，能有效地防止一房多卖的情况，合同备案登记后可以对抗善意第三人。本案上诉人龙信公司作为房地产开发企业，其对开出“收据”以及将《商品房买卖合同》备案登记所产生的法律后果应是明知的。按照商品房买卖的交易习惯，房地产开发公司在买受人没有支付购房款的情况下，其不可能会开具收款收据，更不可能将《商品房买卖合同》办理备案登记。而本案中，龙信公司与杨行踏订立了商品房买卖合同，并按公司财务规程办理了收款手续。杨行踏持有龙信公司出具的收款收据以及备案登记后的《商品房买卖合同》，在诉讼中处于优势证据地位，在龙信公司未提出相反证据足以推翻收款收据、备案合同的情况下，应认定杨行踏与龙信公司商品房买卖合同成立，并已实际支付了购房款。2、龙信公司上诉称，其开具收款收据是出于对曾**的信任，曾**担保杨行踏两个月内会付购房款，故曾**仅是担保人，龙信公司没有放弃要求杨行踏支付购房款的权利。但经审理查明，在收款收据上曾**并未签字担保，龙信公司也未提供其他证据证明曾**是担保行为，且在曾**2017年8月份去世前龙信公司一直未向杨行踏及曾**主张过权利，故对龙信公司主张其与曾**只是担保法律关系的上诉意见本院不予采纳。3、虽然杨行踏未提供龙信公司与曾**、杨**三者间债权债务转让、抵消的直接证据，但根据本案双方提交的证据及查明事实，可以认定杨行踏通过债权债务转让方式支付了购房款。其一，泰和县人民法院（2017）赣0826民初336号民事案件的判决书及庭审笔录证实了杨**与曾**之间存在债权债务关系及曾**为杨行踏在龙信公司购买“龙信金座”商品房垫付购房款740000元以抵扣杨**借款利息的事实；其二，本院（2019）赣08民再3号案件庭审笔录，曾**及曾**、肖满招夫妇与龙信公司签订的商品房买卖合同、购房发票证实了龙信公司与曾**存在工程施工承包合同关系及龙信公司以泰和县物流园的商品房抵扣曾**工程款的事实；其三，龙信公司向杨行踏出具收款收据并将《商品房买卖合同》办理了备案登记，龙信公司以自己的行为实际认可杨行踏通过债权债务转让方式支付了购房款。上述事实及证据能够相互印证，形成完整的事实及证据链，可以认定三方形成了债权债务转让法律关系并已实际履行。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。龙信公司的上诉请求不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20187元，由上诉人江西龙信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  杨思铭二〇一九年十二月十六日书记员  张 杰