安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初5272号原告：米学华，女，1975年5月28日出生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：俞宝贵，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶旭，安徽安泰达律师事务所律师。被告：合肥汉华投资管理有限公司，统一社会信用代码：91340121MA2MQCN604，住所地：安徽省长丰县水湖镇锦湖家园。法定代表人：吴有富，董事长。委托诉讼代理人：杨萍，安徽金的律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛勇，安徽金的律师事务所律师。原告米学华诉被告合肥汉华投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告米学华及委托诉讼代理人俞宝贵、被告合肥汉华投资管理有限公司委托诉讼代理人杨萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告米学华向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定支付原告逾期交房违约金17503元【暂计算至2019年6月30日，其余违约金按每日万分之二计算，直至被告依法交房为止，计算方法：（486209×2/10000）元/日×180日=17503元】；2.判令被告按照合同约定支付原告逾期办理房产证违约金4862元（486209元×1%=4862元）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年原告与被告合肥汉华投资管理有限公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落于长丰县水湖镇长丰西路金域中央5#楼1904室，并实际支付购房款486209元。合同对于双方权利义务进行了约定，其中第八条约定被告交房时间为2018年12月31日前，第九条约定被告逾期交房的违约责任，出卖人超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。被告在起诉之日已经逾期6个月180日未按照法律规定以及双方约定的条件交房，而且被告未交房尚处于持续状态中，具体何时依法交房尚无法预测。按照合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，即按照被告实际收到购房款486209元为基数计算违约金。被告未按期交房，延误原告的使用，侵害了原告合法权益。原告为了维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》等相关法律的规定，依法诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。被告合肥汉华投资管理有限公司辩称，1、原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2、根据商品房买卖司法解释第十一条已实际获取房屋，对房屋取得所有权。3、被告于2019年1月31日取得金域中央4、5、6号楼的竣工验收报告，于2019年2月1日通知原告交房。被告是在具备合同第八条规定的相关证件之后才向原告交付房屋，符合法律规定。4、原告在2019年2月16日实际接房时，与被告签订了“逾期交房违约金支付协议”对被告的逾期交房时间进行结算，同意被告的补偿方案。在“协议”的第二条约定：补偿后，出卖人无需再向买受人承担其他任何的逾期交房的法律责任。我们认为应视为原告明确放弃了实际接房之日后的逾期交房违约金，系原告对其权利的处分，符合法律规定。5、关于原告主张逾期办理房产证违约金的问题，被告已于2019年7月31日取得规划许可证正本，并于2019年9月20日将办理产权登记需由被告提供的资料提交到不动产登记机关备案。鉴于以上意见，建议法庭驳回原告的诉请。本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》受法律保护，双方均应遵守其中约定，原告已按合同约定履行支付购房款义务，被告应履行相应合同义务，否则应承担相应的法律责任。被告于2019年1月31日取得竣工验收报告，2019年2月16日向原告交付房屋时双方签订《逾期交房违约金支付协议》，并于2019年7月31日取得规划许可证（正本）。原、被告签订的《逾期交房违约金支付协议》系双方的真实意思表示，不违反国家强制性规定，合法有效，且被告已按协议约定实际履行。故原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，不予支持。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。案涉房屋的交付时间为2019年2月16日，至被告2019年9月20日将办理产权登记需由被告提供的资料提交到不动产登记机关备案时，已超过合同约定的期限，导致原告未能在规定期限内取得房地产权属证书，被告应按合同约定承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办理房产证违约金的请求符合法律规定，应予支持。《商品房买卖合同》第十五条关于被告逾期办理产权登记违约责任处理条款“2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1向买受人支付违约金”的争议问题，应参照本院受理的同类系列案件中的1%处理。根据本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告合肥汉华投资管理有限公司支付原告米学华逾期办理房产证违约金4862元；二、驳回原告米学华其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内付清，汇至开户行：安徽长丰农村商业银行股份有限公司，账号：20×××0300000018，户名：长丰县人民法院代管款。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费359元，减半收取179.5元，由原告米学华负担140.5元，被告合肥汉华投资管理有限公司负担39元。本判决为终审判决。审判员  王福金二〇一九年十二月十二日法官助理李慧敏书记员黄静附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。