广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20357号上诉人（原审被告）：广州瑞蚨隆物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道766号136房。法定代表人：邱建光，该公司总经理。委托诉讼代理人：张喆，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈苑，广东品济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹元希，男，1987年7月18月出生，汉族，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：张泰峰，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人广州瑞蚨隆物业管理有限公司（以下简称瑞蚨隆公司）因与被上诉人尹元希房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初8887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞蚨隆公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判瑞蚨隆公司向尹元希返还转让费64099.45元；2、撤销一审判决第三项，改判瑞蚨隆公司无需向尹元希赔偿装修损失90263.89元、搬迁费用7460元及评估费5000元。事实和理由：一、尹元希在一审中确认是在2019年1月3日评估公司现场勘查后才搬离涉案商铺，也就是说尹元希实际使用商铺至少到2019年1月3日。一审法院错误认定尹元希使用涉案商铺时间到2018年8月31日，因此以此计算返还转让费也就错误。瑞蚨隆公司向尹元希返还的转让费应为：431日（2019年1月4日至2020年3月9日）÷1096日（2017年3月10日至2020年3月9日）×163000元=64099.45元。二、尹元希单方委托所做的评估不客观、不真实，不能作为裁判的依据。首先，涉案商铺在交付给尹元希使用前是餐饮店，具备完善的装饰装修，但《评估结论书》未对涉案商铺的原装修和尹元希的新装修进行区分，直接将涉案商铺的装修全部归入尹元希的装修范围。尹元希主张装修损失应当提供必要的原始装修凭证及剔除商铺原有的装修，在上述条件均不具备的情况下，《评估结论书》的评估依据是错误的。其次，搬迁费用7460元不应认定为损失。如果涉案合同的租赁期限履行完毕，尹元希将会搬迁，现因涉案商铺提前收回，尹元希提前搬迁，也就是说搬迁总会发生的，搬迁费不是损失，应由尹元希自行承担，与瑞蚨隆公司无关。最后，尹元希主张价格评估费5000元由瑞蚨隆公司承担，没有任何事实和法律依据。尹元希辩称，一、尹元希使用涉案商铺截止时间是2018年8月31日，在一审中提交了证据。二、尹元希同意一审法院对评估结论书所做出的评价，该评估结论书的作出机构具备相应的评估资质。三、尹元希同意一审法院关于装修的认定。四、尹元希认可一审法院对搬迁费的认定。尹元希向一审法院起诉请求：1、瑞蚨隆公司向尹元希返还转让费18万元；2、瑞蚨隆公司向尹元希赔偿装修损失157068元、营业损失30万元（以10万元/月的标准计算，计算三个月）和价格评估费5000元；3、瑞蚨隆公司向尹元希支付违约金306000元。一审法院查明事实：2017年3月6日，尹元希（承租方，乙方）与瑞蚨隆公司（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方向乙方出租员村南街自编31号之六号商铺（以下简称涉案商铺）；租赁期限自2017年3月10日至2020年3月9日止，其中2017年3月10日至2019年3月9日期间月租金为8500元，2019年3月10日至2020年3月9日期间月租金额为8925元；甲方交付商铺后的当日内，乙方支付17000元作为本租约的履约保证金，甲方收取履约保证金的同时应向乙方如数开具收款凭证；租期届满不再续约或依约提前终止、解除租约的，甲方须在租约终止或解除后的15个工作日内，将履约保证金足额无息返还乙方；租期内，甲方单方面无故解除合同的，应按月租金的双倍向乙方支付违约金等。合同末尾甲方授权代表处显示“陈学静”签名。《商铺租赁合同》签订当日，尹元希向瑞蚨隆公司支付涉案商铺转让费18万元，其中包含房租押金17000元，瑞蚨隆公司就此开具相应收据。尹元希、瑞蚨隆公司双方均确认该18万元转让费中不包含涉案商铺的装修价值。尹元希称其后其按照8500元/月的标准支付涉案商铺的租金至2018年8月31日，广州市天河区员村街石东第七股份合作经济社于该日对涉案商铺进行断水断电并收回商铺，尹元希于2019年3月搬走涉案商铺内物品，尹元希于该月前往涉案商铺内查看时发现原有装修已被拆除。尹元希就此提交显示由广州市天河区员村街石东第七股份合作经济社于2018年9月4日发出的《通知》（复印件，内容为告知员村南街11号#1厂房的各原租户，因该栋厂房在2018年8月31日通过区三资交易平台公开招标，已重新出租，请原租户在2018年9月4日至9月7日之间将遗留物品清空，逾期的将按自动遗弃物品处理等）及《天河区农村集体资产交易中标公示》（复印件，内容为广州市天河区农村集体资产交易中心受广州市天河区员村街石东第七股份合作经济社委托于2018年8月31日就员村南街11号#1厂房出租项目进行交易招标，中标者为案外人钟健明等）。瑞蚨隆公司对上述证据的真实性不予确认，但表示当时《商铺租赁合同》没有履行确系因涉案商铺经过村里的三资平台重新招租，而其上一手出租方未获得租赁权而导致《商铺租赁合同》无法继续履行，另其并不清楚涉案商铺的状况，尹元希退场时并未通知其到场，亦未与其办理涉案商铺的交接手续。就瑞蚨隆公司取得涉案商铺的情况，瑞蚨隆公司表示其是向案外人钟树麟承租涉案商铺，但无法提供双方间租赁合同及相关资料予以证明，瑞蚨隆公司并确认其与尹元希就涉案商铺约定的租赁期限已超过其与钟树麟间租赁合同的期限。尹元希为证明其经营的涉案商铺因搬迁造成损失157068元，营业损失10万元/月，向一审法院提交显示由广州市华盟价格事务所有限公司作出的《关于广州市员村南街米兰造型商铺搬迁损失及营业损失费用价格评估结论书》[以下简称《评估结论书》，载明价格评估基准日为2018年8月31日，该公司于2019年1月3日前往现场进行实地实物勘察，现场勘察时，该商铺已停止营运；商铺内装修各项目重置总价为162141元，该商铺内装修及设施于2017年4月建成，至评估基准日共使用了1.33年，根据相关参照标准确定商铺内装修及设施各项设施的使用年限，按规定使用年限减去已使用年限，再除以规定使用年限乘以百分之百，得出成新率，根据以上重置单价和成新率，计算出商铺内装修各项目的总现值为149608元；经该公司评估人员现场勘查和清点，该商铺内设施物品搬迁项目有洗头床、理发椅、圆凳、曲尺型收银台等共11项，针对该项评估对象……根据评估时点与评估对象同类型项目的搬迁费用的平均价格水平，结合评估对象的实际情况等因素进行了比较修正，评估出搬迁费用的单价，根据以上搬迁单价和数量，按搬迁单价乘以数量的公式计算设施物品搬迁费用价值为7460元；根据以上商铺内装修价值、设施物品搬迁费用的价值计算出标的损失价值为157068元（149608元+7460元）；价格评估结论为广州市员村南街米兰造型商铺因搬迁造成的损失总价值为157068元，因搬迁停业造成营业损失月费用为10万元；评估结论书中《广州市员村南街米兰造型商铺内建筑装修价格评估明细表》中列明的项目名称包括门面硅板造型装饰、天花吸顶射灯、特色吊灯、木框壁镜、洗头床冷暖水管、梳妆台砖墙砌筑、厕所内贴瓷质墙砖、铺内地砖铺设、洗手台砌筑、梳妆台、室内硅板天花吊顶、室内电路安装、墙壁造型装饰等共计29个项目；评估结论书中《广州市员村南街米兰造型商铺内设施搬迁价格评估明细表》中列明的项目名称包括洗头床、理发椅、圆凳、曲尺型收银台等11个项目；评估结论书中亦显示有商铺内外部装修情况、设施物品陈列情况的照片；该评估结论书后附该公司价格评估机构资质证书及营业执照复印件，资质证书显示该公司执业范围为价格评估及当事人委托的涉诉讼财物价格评估]及该公司出具的发票（载明收到尹元希支付的价格评估费价税合计5000元）。经质证，瑞蚨隆公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为是尹元希单方委托作出的行为，其不清楚具体情况，内容没有反映涉案商铺的真实状况，涉案商铺原来是存在装修，尹元希主张装修损失也应当提供必要的原始装修凭证及剔除涉案商铺原有的装修，在上述条件均不具备的情况下所作出的评估依据是错误的，并且装修价值没有考量涉案商铺的租期只有三年，使用年限也只是三年，应当以此作为装修残值的计算依据；关于装修价值认定的问题，其所作出的计算方法也是错误的，如上所述，尹元希进行装修损失评估应当提供原始的装修投入凭证，应当以此作为价格认定的依据，而非以一年半之后当时的市场重置价格进行计算，所以瑞蚨隆公司对重置价值不予确认，并且这些装修项目是否由尹元希实际装修也是不确定的，评估公司在此情况下就作出装修项目的认定也是缺乏评估的事实和资料依据，评估明细表还包含水电、卫生间、地面，这是原来就存在的，并非新投入的；关于设施搬迁费7460元，瑞蚨隆公司对评估单价不予认可，需要搬迁的物品数量、搬迁至何处都不清楚，所以对该搬迁不予认可；关于营业损失的认定，评估书称“根据尹元希所提供的收入进行确定”，但并未载明评估依据；综上所述，该评估书不能反映客观事实，不能作为本案定案依据。瑞蚨隆公司为证明其上述辩称，向一审法院提交《商铺订金》（显示由尹元希及陈学静于2017年3月4日签署，内容为收到尹元希转让员村南富大街88号铺邦记牛杂商铺订金2万元，谈好的转让条件如下：“……经营范围美容美发，备注为空铺转让，里面除了5台空调，其他的有关餐饮的东西都搬走……合同期满，如继续续约，需再交5万块续约费）。”尹元希对该证据的真实性无意义，表示涉案商铺原用于经营牛杂餐饮，是没有装修的，其为了经营美容美发重新装修。一审审理过程中，一审法院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案商铺及其所在楼栋的规划验收情况，后该局函复一审法院表示，经查，无广州市天河区员村南街自编31号之六商铺（员村南街11号#1厂房）规划条件核实（规划验收）相关记录及产权登记情况。一审法院依法向尹元希释明涉案《商铺租赁合同》应为无效合同，其表示不予变更诉讼请求。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据广州市规划和自然资源局函复一审法院的内容可知，涉案商铺即上述司法解释中所规定的未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，故尹元希、瑞蚨隆公司就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果的规定，尹元希要求瑞蚨隆公司返还其已支付的转让费18万元中的租赁押金17000元具有事实和法律依据，一审法院予以照准。至于尹元希就承租涉案商铺向瑞蚨隆公司支付的剩余转让费163000元，瑞蚨隆公司确认其与尹元希于《商铺租赁合同》中约定的租赁期限已超过其自上一手出租方处承租涉案商铺所约定的租赁期限，且因涉案商铺被村三资平台重新招租而导致《商铺租赁合同》无法继续履行，即在租赁期内，瑞蚨隆公司作为出租人已无法继续将涉案商铺交付尹元希使用，其应承担相应的法律责任。根据交易惯例，转让费系承租人在租赁双方按照合同约定履行完毕整个租赁期间义务的前提下向出租人支付的相应费用，在出租人在租赁期内无法继续交付出租标的给承租人使用的情况下，承租人要求出租人返还已支付的转让费并无不当，但对于具体应返还的转让费金额的计算方式则应根据实际履行情况进行确定。双方约定的租赁期限为2017年3月10日至2020年3月9日止，瑞蚨隆公司虽表示不清楚尹元希实际搬离涉案商铺的时间，但结合尹元希提交的相关证据，对于尹元希关于涉案商铺于2018年8月31日被收回的主张予以采信，故瑞蚨隆公司应向尹元希返还转让费82689.78元[556日（2018年9月1日至2020年3月9日）÷1096日（2017年3月10日至2020年3月9日）×163000元]，对于尹元希超出上述数额的诉讼请求一审法院不予支持。至于尹元希依据《评估结论书》要求瑞蚨隆公司赔偿的装修损失及营业损失，根据瑞蚨隆公司提交的《商铺订金》可知涉案商铺原经营内容为牛杂餐饮，尹元希承租后实际经营范围为美容美发，商铺转让时系空铺转让，商铺内仅余留可移动的空调5台，从日常经验可知，商铺如用于经营美容美发，其所需的装修及设施设备与原用于经营牛杂餐饮所需的装修及设备差异较大，尹元希为经营涉案商铺确需投入必要的装修及添置美容美发所需的相应设施设备，且尹元希提交的《评估结论书》中所显示的照片亦对商铺内外部装修情况、设施物品陈列情况进行了展示。瑞蚨隆公司虽对尹元希提交的《评估结论书》的真实性不予确认，但该《评估结论书》的作出机构具备相应的评估资质，评估结论所作出的评估基准日亦为尹元希实际无法使用涉案商铺的日期，在瑞蚨隆公司未提供证据对尹元希该证据予以反驳的情况下，一审法院对于该份《评估结论书》予以采信。《评估结论书》中载明涉案商铺内装修各项目的重置总价为162141元，评估公司遂按规定使用年限减去已使用年限，再除以规定使用年限乘以百分之百，得出成新率并进而根据重置单价和成新率计算出商铺内装修各项目的总现值。就此一审法院认为，尹元希、瑞蚨隆公司就涉案商铺的租赁事宜约定的租赁期限为3年，即在双方签订《商铺租赁合同》时可预见的尹元希对涉案商铺的使用年限亦为3年，故对于成新率的计算应考虑该可预见的使用年限，而不应简单以规定使用年限为基础进行计算，故涉案商铺内装修各项目的成新率应为55.67%[（3年－1.33年）÷3年]，据此计算得出商铺内装修各项目的总现值为90263.89元（162141元×55.67%），即瑞蚨隆公司应赔偿尹元希装修损失90263.89元。关于搬迁费用的问题，如上所述，尹元希为正常经营涉案商铺确需添置相应的设施设备，故其于搬离涉案商铺时亦需将上述设施设备予以搬离，尹元希诉请要求瑞蚨隆公司承担搬迁费用7460元并无不当，一审法院予以支持。至于营业损失，尹元希并未提供证据对于其实际存在该项损失予以证实，一审法院对其相关诉请不予支持。至于评估费5000元，结合双方履行《商铺租赁合同》及尹元希提起本案诉讼的相关情况，该费用系其为维护己方权利的必要支出，故对于尹元希要求瑞蚨隆公司赔偿评估费5000元的诉讼请求，一审法院予以支持。尹元希要求瑞蚨隆公司赔偿违约金306000元，如上所述，《合同》效力应为无效，尹元希要求瑞蚨隆公司赔偿违约金缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、瑞蚨隆公司于该判决发生法律效力之日起10日内向尹元希返还租赁押金17000元；二、瑞蚨隆公司于该判决发生法律效力之日起10日内向尹元希返还转让费82689.78元；三、瑞蚨隆公司于该判决发生法律效力之日起10日内向尹元希赔偿装修损失90263.89元、搬迁费用7460元及评估费5000元；四、驳回尹元希的其他诉讼请求。案件受理费13280元，由尹元希负担10430元，瑞蚨隆公司负担2850元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理的规定，本院对尹元希实际使用涉案商铺的截止时间及涉案《评估结论书》应否采纳的上诉争议问题进行审查。瑞蚨隆公司与尹元希签订的《商铺租赁合同》因案外人收回涉案商铺而无法继续履行，双方并未办理交接手续。根据尹元希支付涉案商铺租金至2018年8月31日的事实，结合尹元希提交的案外人发出清空商铺遗留物品的《通知》及涉案商铺所在厂房出租中标公示所反映的涉案商铺所在厂房于2018年8月31日招标重新出租的事实，以及瑞蚨隆公司确认《商铺租赁合同》没有继续履行系因涉案商铺被案外人重新招租所致的陈述，可以认定尹元希实际使用涉案商铺至2018年8月31日的事实。一审法院对该事实的认定，并无不当，本院予以认同。瑞蚨隆公司提出以评估公司于2019年1月3日现场勘察之日认定尹元希至少实际使用涉案商铺至该日的上诉主张，因评估公司表示现场勘察时涉案商铺已经停止营运，故瑞蚨隆公司的该上诉主张及据此计算其应返还尹元希的转让费数额，缺乏事实依据，本院不予采纳。尹元希为证明涉案商铺无法继续使用而造成的损失，所委托的评估公司具备相应的评估资质，评估的依据有现场勘察的事实为证，在瑞蚨隆公司没有提供相反证据足以反驳的情况下，一审法院采信涉案《评估结论书》，并无不当。瑞蚨隆公司在一审中提交的《商铺订金》反映尹元希承租时涉案商铺系空铺，且尹元希承租前涉案商铺经营饮食，与尹元希承租后经营美容美发系完全不同的行业，按照日常生活经验判断，尹元希承租后重新对涉案商铺进行装修的事实具有高度可能性，评估公司的现场勘察亦能佐证该事实，故瑞蚨隆公司以涉案《评估结论书》未对涉案商铺的原装修和尹元希的新装修进行区分，直接将涉案商铺的装修全部归入尹元希的装修范围为由，主张涉案《评估结论书》的评估依据错误的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。《商铺租赁合同》因案外人收回涉案商铺而无法继续履行，也就是说瑞蚨隆公司作为出租人而无法向承租人尹元希提供能够继续使用的商铺，故由此造成尹元希在租期未满时提前搬离涉案商铺，搬迁费用当然是尹元希的损失，理应由瑞蚨隆公司赔偿。瑞蚨隆公司不区分租期届满时搬迁与租期未满时提前搬迁的不同情况，以搬迁总会发生为由，认为搬迁费不是损失，应由尹元希自行承担的上诉意见，缺乏理据，本院不予采纳。评估费系尹元希为证明自己遭受的损失及为维护自己的合法权益而作出的必要开支，亦系瑞蚨隆公司无法提供能够继续使用的商铺而造成尹元希的损失之一，故尹元希主张瑞蚨隆公司予以赔偿，合法合理，一审法院予以支持正确。瑞蚨隆公司上诉主张其不承担该评估费，理据不足，本院不予支持。据此，瑞蚨隆公司提出涉案《评估结论书》不应采纳的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，瑞蚨隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2726元，由上诉人广州瑞蚨隆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十二月十七日书记员  江亭利林美欣