北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14628号上诉人（原审原告）：张国元，男，1947年7月12日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：常桂英，女，1952年2月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京顺联世纪房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区定福家园南里**院**楼**2-7。法定代表人：周丹丹，总经理。委托诉讼代理人：马玉保，男，北京顺联世纪房地产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：周春春，女，北京顺联世纪房地产经纪有限公司职员。上诉人张国元、常桂英因与被上诉人北京顺联世纪房地产经纪有限公司（以下简称顺联经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初55034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张国元、常桂英，被上诉人顺联经纪公司之委托诉讼代理人马玉保、周春春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张国元、常桂英上诉请求：张国元、常桂英年纪大了，房子从来没让中介代理过，第一次不懂法，因为这事睡不好觉，精神压力太大了，夫妻因为这事老吵架，心情不愉快，坚决与顺联经纪公司解除合同。事实和理由：首先顺联经纪公司与张国元、常桂英签订的合同是一份无效合同，不是法定代表人周丹丹签订的，没有委托书，营业执照与合同不统一，给我们的不是顺联经纪公司的营业执照，以假乱真。如果出现着火、死人他们把房子卖了，他们不负责任；第二，七年合同太长了，七年内张国元死了，会给妻子、儿子、女儿，留下麻烦，马玉保、周春春调走了，死了，别的人不承认，不会管的；第三，张国元认为这是一家黑中介，是马玉保、周春春用800万元买的营业执照，是违法的，我们也没见过营业执照上的法定代表人周丹丹；第四，判决下来了，2019．9．1周春春还说不行还签顺联吧，怎么在营业执照上老搞鬼呀，这个公司太不正规了；第五，张国元与马玉宝、周春春2019年3月22日签的合同，当时没给营业执照复印件，追到2019年5月2日才给；第六，张国元签合同的时候，常桂英没有去，她本人没有在合同上签字。请法官查明真相，我们请求法院追究马玉宝、周春春的责任。顺联经纪公司辩称：同意一审判决，不同意张国元、常桂英的上诉请求及事实理由。顺联经纪公司的法定代表人就是周丹丹，顺联经纪公司将房屋再次转租时收款账号也是周丹丹的工商银行账号，马玉保、周春春只是顺联经纪公司的员工。本案签约时，顺联经纪公司的代表是马玉保和刘京。其中，刘京是经理。另外，周丹丹也是北京世纪炜业房地产经纪有限公司的法定代表人，上述两家公司都是合法成立并领取营业执照的正规中介，并非张国元、常桂英所称的黑中介。顺联经纪公司与张国元签订《房屋出租委托合同》时常桂英是同意的，顺联经纪公司不同意解除合同。张国元、常桂英向一审法院提出诉讼请求：判令解除张国元与顺联经纪公司签订的《物业委托代理合同》，并返还17333元。一审法院认定事实：张国元与常桂英系夫妻，二人于1978年12月1日登记结婚。位于北京市朝阳区高碑店乡白家楼村****宅基地使用权人系常桂英。2019年3月22日，张国元携带宅基地使用权证原件、常桂英身份证原件到顺联经纪公司处，以常桂英的名义与顺联经纪公司签订《房屋出租委托合同》，约定常桂英将坐落于北京市朝阳区高碑店白家楼村四区60号楼委托顺联经纪公司对外出租。委托期限自2019年3月23日至2026年3月23日共七年，第一年免租一个月，共计124666元，剩余六年每年房租136000元，按半年缴付，房子用于居住或者办公、存货，房屋内最多不超过16人。在合同期内，顺联经纪公司不得低于此价格汇款，为了便于出租，如顺联经纪公司出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，常桂英允许顺联经纪公司适当浮动出租价格，多出部分归顺联经纪公司所有。同日，张国元还签署了《业主授权委托书》，写明“常桂英现将高碑店白家楼村四区60号楼之房屋委托顺联经纪公司代为出租及管理，委托期内该房屋一切租赁事宜及管理事宜均由顺联经纪公司代理。”签订合同后，顺联经纪公司向张国元支付了2019年3月23日至2019年9月23日的租金及5000元押金共计61667元。张国元向顺联经纪公司交付了租赁房屋。现张国元、常桂英主张解除合同的理由有：1．合同中约定的主体名称与顺联经纪公司给我们的营业执照复印件的名称不符，顺联经纪公司存在欺骗，使我们不踏实、不放心。2．张国元签订合同，常桂英并不知情。对此，顺联经纪公司称，我公司的法定代表人有两家公司，与张国元签订合同后，张国元坚持要求我们用另一家公司的名义签订合同，我们就将另一家公司的营业执照复印件给了张国元，张国元携带宅基地使用权证原件、常桂英身份证原件到我公司签订的合同，常桂英对于张国元签订合同是知情的。庭审中，顺联经纪公司提交其与案外人签订的《房屋租赁合同》以证明其已将涉案房屋转租给他人，租期从2019年4月1日至2024年3月31日，每月租金为13333．3元。常桂英在庭审中称，我是让张国元出租房屋，但不知道张国元签订合同。一审法院认为：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，张国元、常桂英主张合同解除的理由均非合同解除的法定事由。另，张国元、常桂英主张张国元签订合同时常桂英不知情，但张国元、常桂英系夫妻关系，张国元签订合同时持有宅基地使用权证原件以及常桂英身份证原件，并且常桂英亦认可其曾让张国元出租房屋，对于顺联经纪公司来说，有理由相信张国元签订合同的行为系张国元、常桂英夫妻共同意思表示，故张国元、常桂英以常桂英不同意签订涉案合同而要求解除合同的诉请，法院不予支持。张国元、常桂英还主张顺联经纪公司存在欺诈，但欺诈并非合同解除的法定事由，法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：驳回张国元、常桂英的诉讼请求。二审期间，张国元、常桂英提交了病历、宅基地使用证、物业委托代理合同、财产清单、残疾证、结婚证等证据，拟证明张国元、常桂英年岁大了，怕以后房子没有了。顺联经纪公司对上述证据的真实性及证明目的均不认可。另查，本案涉及的租赁房屋位于高碑店白家楼村四区60号，共两层，建筑面积185平方米，用地面积210平方米，土地使用者常桂英，高碑店乡人民政府于2012年11月15日核发了《新农村建设宅基地使用证》；一审中张国元、常桂英称常桂英知道张国元出租房屋的事，但签字的事常桂英不知道，常桂英让张国元出租2年，但张国元被顺联经纪公司忽悠了，签了7年。二审经询，张国元、常桂英表示涉案房屋长期用于出租，在委托顺联经纪公司出租前其已直接对外出租了10年，是张国元、常桂英一起去签订的合同。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于涉案合同是否有效一节，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，根据查明的事实，顺联经纪公司的签约代表马玉保与代理常桂英的张国元签订的《房屋出租委托合同》，不仅有马玉保、张国元的签字，还加盖有顺联经纪公司的合同专用章，上述合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。张国元、常桂英二审上诉称签订涉案合同常桂英不知情，但张国元与常桂英系夫妻关系、涉案房屋长期用于出租、一审中常桂英与张国元亦认可常桂英让张国元代为办理房屋出租事宜及张国元签订涉案合同时携带了宅基地使用证原件及常桂英的身份证，基于上述事实，本院认定张国元有权代理常桂英处理日常家庭事务，顺联经纪公司亦有理由相信张国元签订合同的行为系张国元、常桂英夫妻的共同意思表示，故张国元代理常桂英与顺联经纪公司签订的《房屋出租委托合同》合法有效。关于涉案合同是否应当解除一节，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”张国元、常桂英上诉请求解除合同的理由为顺联经纪公司营业执照造假、顺联经纪公司不正规、怀疑顺联经纪公司将涉案房屋私自卖出、马玉保及周春春调走后顺联经纪公司不承认该合同等，均不符合合同解除的法定事由，且其上诉主张亦无事实依据，本院不予支持。另外，张国元、常桂英上诉称顺联经纪公司存在欺诈，亦未提交有效证据，故本院不予采信。综上所述，张国元、常桂英的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张国元、常桂英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 邓青菁审 判 员 高 贵二〇一九年十二月十七日法官助理 王欣欣法官助理 王 菲书 记 员 赵 宇书 记 员 高明晓