江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9343号上诉人（原审原告）：苏州国融物业服务有限公司，住所地江苏省苏州工业园区葑亭大道****。法定代表人：马丕峰，该公司总经理。上诉人（原审被告）：苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司，住所地，住所地江苏省苏州市相城区嘉元路**iv>法定代表人：陈在贵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：封茹，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴于乐，江苏尚韬律师事务所律师。上诉人苏州国融物业服务有限公司（以下简称国融公司）、苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司（以下简称管家婆公司）因排除妨碍纠纷一案，均不服苏州市相城区人民法院作出的（2018）苏0507民初7486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国融公司上诉请求：一、依法改判管家婆公司赔偿40000元；二、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院酌定20000元损失有误。管家婆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、本案系合同纠纷而非侵权纠纷，管家婆公司与国融公司之间并无合同关系，国融公司向管家婆公司提出权利主张违反合同相对性规则。二、原审法院关于“断电”的事实认定不清，且适用法律错误。三、管家婆公司的行为是适当的，合理的，是依法采取的自力救济措施；没有导致任何损害事实的发生。针对国融公司的上诉请求，管家婆公司辩称意见同其上诉意见。针对管家婆公司的上诉请求，国融公司未作述辩。国融公司向一审法院起诉请求：1、依法判令管家婆公司立即恢复相城区嘉元路38号泰峰大厦7楼供电；2、依法判令管家婆公司赔偿租金损失93477元；3、依法判令管家婆公司赔偿律师费损失5000元；4、本案诉讼费用由管家婆公司承担。一审审理中，国融公司撤回第1、3项诉讼请求，将第2项诉讼请求的金额变更为40000元。一审法院认定事实：2017年10月10日，苏州国融物业服务有限公司与苏州宏伟实业有限公司签订《写字楼租赁合同》一份，约定苏州宏伟实业有限公司将坐落于苏州市相城区嘉元路38号泰峰大厦7楼出租给苏州国融物业服务有限公司，房屋建筑面积1112.82平方米，租赁期限为15年，自2018年6月1日至2033年5月31日，租金为10万元/年，租赁期间的水费、电费、网络通讯费、物业费等费用均由国融公司承担。2018年10月22日，苏州国融物业服务有限公司与苏州独角营科技企业孵化有限公司签订《写字楼租赁合同》一份，约定国融公司将苏州市相城区嘉元路38号泰峰大厦7楼701、702、703、704、705、706、707、708、709、710室房屋出租给苏州独角营科技企业孵化有限公司，房屋总建筑面积为1112.82平方米，租赁期限为8年，自2018年11月22日起至2026年11月21日止，月租金为31159元。2018年11月22日，国融公司法定代表人马丕峰报警，称房东拖欠物业费，物业把报警人的电停了，处警的经过与结果为民警到现场了解，未发现报警人，电话回访报警人称待其处理好事情再联系派出所。2018年11月23日，国融公司法定代表人马丕峰再次报警，称因房东欠物业费，现物业断了电，有纠纷。处警的经过与结果为民警到场了解，马丕峰租用了嘉元路泰峰大厦七楼，现因房东拖欠物业费未给，现电被物业断了，故与物业工作人员发生争执，现告知自行联系房东到场协商或通过法律途径处理。一审另查，泰峰大厦的用电模式为苏州市泰峰大厦有限公司与供电部门签订供电合同，由供电部门进行供电，苏州市泰峰大厦有限公司向供电部门缴纳电费。苏州市泰峰大厦有限公司在泰峰大厦内为各个业主分装电表，由各个业主向苏州市泰峰大厦有限公司缴纳电费。苏州市泰峰大厦有限公司的法定代表人即本案被告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司的法定代表人。一审又查，国融公司所承租的泰峰大厦7楼分照明线路和空调线路两个线路，2018年11月22日中午第一次被断电，2018年11月23日上午送电后又断电，截止第一次开庭前一周左右照明线路恢复供电，空调线路未恢复供电，后2019年4月8日空调线路也恢复供电。一审庭审中，苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司称泰峰大厦7楼系苏州宏伟实业有限公司购买，为大厦7楼的业主。上述事实，由《写字楼租赁合同》两份、接处警工作登记表及当事人陈述为证。争议焦点：管家婆公司是否应赔偿国融公司因断电造成的损失。国融公司认为，管家婆公司以苏州宏伟实业有限公司拖欠物业费为由，多次停电，经国融公司交涉亦无果，导致国融公司在向承租人苏州独角营科技企业孵化有限公司收取第二季度租金时减免了40000元租金，故造成国融公司租金损失40000元，要求予以赔偿。对此提供其与苏州独角营科技企业孵化有限公司签订的补充协议一份、收据一份，补充协议内容为：“鉴于：1、甲乙双方于2018年10月22日签订了《写字楼租赁合同》，约定乙方租赁甲方苏州市相城区嘉元路38号泰峰大厦7楼；2、泰峰大厦的物业公司苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司对泰峰大厦7楼不予办理空调电费充值及停车位办理；致使乙方无法正常使用租赁房屋，乙方愿意自行于苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司协商解决不予办理空调电费充值及停车位办理，且乙方同意无需甲方负责处理不予办理空调电费充值及停车位办理；3、甲方也同意由乙方自行与苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司协商解决不予办理空调电费及停车位办理。甲乙双方在协商一致的基础上，达成如下协议：一、甲方同意乙方在第二季度房租租金中扣除4万元作为补偿，如乙方最终与苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司协商解决了不予办理空调电费充值及停车位办理，则甲方不在要求乙方返还退还租金。如以后乙方不能享受苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司正常物业服务，与甲方无关。二、如乙方最终无法与苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司协商解决不予办理空调电费充值及停车位办理，则乙方应及时通知甲方，并在通知甲方后3日内返还退还的租金4万元。……”。经质证，管家婆公司对此不予认可，认为协议的内容系国融公司与苏州独角营科技企业孵化有限公司自行协商，国融公司与苏州独角营科技企业孵化有限公司关于扣减40000元租金的约定与管家婆公司的行为没有因果关系。另管家婆公司认为经其与苏州独角营科技企业孵化有限公司进行询问，没有因断电导致减免租金40000元的事由。对此提供苏州独角营科技企业孵化有限公司的情况说明一份，内容为：“我司与苏州国融物业服务有限公司于2018年10月22日签订了写字楼租赁合同，国融将坐落于泰峰大厦7楼（701/702/703/704/705/706/707/708/709/710）整层转租给我司作为办公用房使用。期间因实际房屋产权人苏州宏伟实业有限公司与国融物业服务有限公司之间的债务纠纷，导致我司租赁的7层办公用房无法正常使用，国融物业同意就以上事实在2019年二季度给予租金优惠4万元的方案用于弥补我司的损失。我司与国融签订的写字楼租赁合同也未到苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司备案，同时泰峰大厦用电是IC卡电表预警充值方式，仅因业主未充值造成断电，此事与苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司无任何关系”。此外，管家婆公司主张泰峰大厦的电表安装及更换计量表IC卡电表均系苏州市泰峰大厦有限公司的行为，关于是否断电，国融公司询问该公司，原因为苏州宏伟实业有限公司因房屋被法院查封，拖欠水电费而不能正常供电，对此提供关于预警充值电费的告知复印件、用水抄表卡复印件、用电抄表卡复印件、计量卡IC卡照片、电表照片。经质证，国融公司对情况说明的内容不予认可，认为扣减40000元租金的原因系停电和车位问题。此外，国融公司对预警充值电费的告知复印件、用水抄表卡复印件、用电抄表卡复印件、计量卡IC卡照片、电表照片的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，认为：首先，管家婆公司主张欠费才停电，但从管家婆公司提供的用电抄表卡来看，泰峰大厦7楼在2018年1月就已经欠费，但管家婆公司直至10个月后的2018年11月才断电，国融公司在此前正常使用，可见2018年11月的断电并非拖欠电费；其次，即使如管家婆公司声称系苏州宏伟实业有限公司拖欠电费而停电，管家婆公司应及时通知国融公司或者现承租户苏州独角营科技企业孵化有限公司交费，但并未通知径行停电，所以停电原因也并非拖欠电费；最后苏州独角营科技企业孵化有限公司曾于2018年12月4日前往管家婆公司处充电费，但管家婆公司声称电费只能由苏州宏伟实业有限公司来充，并明确苏州宏伟实业有限公司拖欠物业费，不会给现租户充电，可以管家婆公司停电的真实原因系苏州宏伟实业有限公司拖欠物业费。针对管家婆公司的主张，国融公司提供中国工商银行网上银行电子回单打印件，证明曾于2018年6月14日、2018年7月31日进行电费充值，后来国融公司一直使用租赁房屋，从未有人通知欠电费，管家婆公司是以苏州宏伟实业有限公司拖欠物业费为由断电。对此管家婆公司认为与其无关，对真实性、关联性均不予认可。一审法院认为，国融公司所承租房屋所在的泰峰大厦的供电模式为苏州市泰峰大厦有限公司与供电部门签订供电合同，由苏州市泰峰大厦有限公司统一向供电部门缴纳电费，苏州市泰峰大厦有限公司再为各业主安装分表，各业主向苏州市泰峰大厦有限公司缴纳电费（通过IC卡予以充值）。关于断电原因，管家婆公司辩称系拖欠电费而不能正常供电，但从管家婆公司提供的用电抄表卡来看，即便2018年11月22日前有拖欠电费，但仍然正常供电，故由此可知并非管家婆公司所辩称的因拖欠电费而不能正常供电。此外，庭审中，国融公司多次明确表示可以按时缴纳电费，管家婆公司的法定代表人陈在贵在一审庭审中明确表示即便国融公司正常缴纳电费，仍不同意正常供电，故由此可知管家婆公司断电的原因并非拖欠电费。《中华人民共和国电力法》第二十五条规定：“供电企业在批准的供电营业区内向用户供电。供电营业区的划分，应当考虑电网的结构和供电合理性因素。一个供电营业区内只设立一个供电营业机构。供电营业区的设立、变更，由供电企业提出申请，电力管理部门依据职责和管理权限，会同同级有关部门审查批准后，发给《电力业务许可证》。供电营业区设立、变更的具体办法，由国务院电力管理部门制定”，由此可知，虽各业主未与供电部门分别签订供电合同，但因国家实行供电专营许可制度，各个业主仍系由供电企业进行供电而并非苏州市泰峰大厦有限公司进行供电。《中华人民共和国电力法》第二十九条规定：“供电企业在发电、供电系统正常情况下，应当连续向用户供电，不得中断。以供电设施检修、依法限电或者用户违法用电等原因，需要中断供电时，供电企业应当按照国家有关规定事先通知用户”，由此可知，即便供电企业在用户存在违法用电的原因需要中断供电时，亦应当按照国家有关规定事先通知用户。但本案中，管家婆公司却在未通知国融公司的情况下先后几次断电，且在国融公司报警后，仍存在断电行为，管家婆公司的断电行为没有法律依据，应当对断电行为所导致国融公司的损失承担相应的赔偿责任。关于赔偿金额，根据国融公司提供的其与苏州独角营科技企业孵化有限公司签订的补充协议以及收据可知，因管家婆公司断电及停车位办理等因素，在苏州独角营科技企业孵化有限公司支付国融公司的租金中扣减40000元作为国融公司对苏州独角营科技企业孵化有限公司的补偿。虽管家婆公司在两次庭审后又提供了苏州独角营科技企业孵化有限公司的情况说明，但从补充协议和情况说明两份证据的证明效力来看，补充协议为苏州独角营科技企业孵化有限公司与国融公司双方签订，而情况说明只是苏州独角营科技企业孵化有限公司的单方陈述，且情况说明所记载优惠租金的原因（系苏州宏伟实业有限公司与原告之间的债务纠纷）也没有相关的证据予以证明，而断电却是客观事实，故补充协议的证明效力明显优于情况说明，一审法院对补充协议的予以采纳。因补充协议中明确扣减租金40000元的原因有二，并非仅系断电导致租金扣减，故一审法院酌定其中20000元系断电引发，该损失应当由管家婆公司赔偿国融公司。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律、法规的规定，判决：苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿苏州国融物业服务有限公司人民币20000元。本案案件受理费为人民币800元、财产保全费人民币1005元，合计人民币1805元，由苏州国融物业服务有限公司负担1201元，由苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司负担604元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，管家婆公司在国融公司可以按时缴纳电费的情况，未通知国融公司断电，且国融公司报警后，仍存在断电行为，管家婆公司的断电行为缺乏合理依据，应当对断电给国融公司造成的损失承担赔偿责任。关于赔偿损失的数额，一审法院综合本案具体情况，酌情认定20000元尚属合理，本院予以确认。综上所述，苏州国融物业服务有限公司、苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由苏州国融物业服务有限公司负担300元、苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司负担800元。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇一九年十二月十日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。