安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1204民初4901号原告:安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司，住所地安徽省阜阳市颖泉区北三环临沂路99号，统一社会信用代码91341200695707810P法定代表人：曹继廉，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娜，安徽风采律师事务所律师。被告：梁成硕，男，汉族，1984年10月11日出生，住山东省郓城县。委托诉讼代理人：马圣川，山东国耀律师事务所律师。原告安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司与被告梁成硕房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月24日受理后，依法适用简易程序，由审判员王甫成于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司的委托诉讼代理人沈西顺、张娜、被告梁成硕及其委托诉讼代理人马圣川均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付购房款140000元；2、依法判令被告向原告支付延期缴纳购房款的违约金共计76650元；（2016年9月7日至2019年9月6日按日万分之五计算1095天，1095天×140000×0.05%=76650元）；3、本案诉讼费用等有被告承担。事实与理由：2013年6月16日，被告与原告经友好协商、共同签署了编号为fylyscD00101商品房买卖合同。该合同第六条第3项约定“在商铺位置认购书签订之日起七日内付清首付款￥：158477.00元，余额壹拾肆万元在45日内用银行按揭贷款一次性付清。”合同第七条第一款同时约定逾期付款责任。”根据合同约定，被告应在签订后45日内办理完毕银行按揭贷款一次性付清尾款。原告方多次催促被告履行缴纳购房款义务，被告一拖再拖，时至今日被告仍未支付。被告的行为违反商品房买卖合同第六条及第七条的约定，构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求。被告梁成硕辩称：原、被告产生争议的根源在于合同约定的剩余购房款的支付方式（银行按揭），未能按期如约办理，那么违约责任的源头应该追究为是哪一方的原因造成的银行按揭未能如期办理，被告在原告处签订商铺位置认购书的当日将首付款158744元支付给了原告，剩余购房款按照双方签订的商品房买卖合同约定的银行按揭付款方式支付，但在该合同签订后原告的售楼人员一直没有联系被告提供银行按揭手续，后电话告知被告银行因为贷款额度较小不予办理，—直到现在为止未能办理银行按揭贷款，经被告核实，被告所购买的房屋其土地使用权早己被原告以在建工程抵押给银行办理后续建设资金，一直到2014年l0月14日解除抵押手续，根据相关法律规定，土地使用权抵押的地上附着物一并抵押，那么银行不同意购房人通过按揭贷款方式支付剩余房款的原因很明显是因为在建工程抵押在先，房屋无法再办理正常的抵押贷款，原被告签订的商品房买卖合同约定了在本合同签订之日起45日内要办理完毕银行按揭贷款，现因为原告的原因银行按揭手续无法办理，系原告违约在先。在银行按揭无法办理之后，原告应该与被告协商其他的付款方式，但原告一直没有与被告达成相关的合议，被告曾经协商一次性支付剩余房款，但原告不同意给予买房时售楼员答应的优惠条件，即赠送40年，每年600元的水电费，至今原被告的争议仍然没有解决，且被告所购买的房屋至今未办理备案登记，也未办理房产证，被告的合法权益受到原告的侵害，原告的诉求没有事实依据。本院经审理认定的事实如下：2013年6月16日,安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司与梁成硕经协商、共同签署了商品房认购书,并于同日签订合同编号为fylyscD00101《商品房买卖合同》。该合同第六条第3项约定“在商铺位置认购书签订之日起七日内付清首付款158477元,余额壹拾肆万元在45日内用银行按揭贷款一次性付清。”合同第七条第一款同时约定逾期付款责任“逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金，合同继续履行。合同附件三中同时约定：买受人如果选择银行按揭贷款方式交付房款，应在签订阜阳市房地产管理局商品房网上合同备案七日内将按揭必备资料提供给银行或出卖人，每延误一日，出卖人将按房款总额的每日千分之一收取买受人滞纳金。如果买受人经银行审查后不符合按揭贷款条件或达不到原计划的贷款金额，买受人必须在十日内用现金补齐总房款，逾期出卖人有权解除合同。其他不论任何原因，在阜阳市房地产管理商品房网上合同备案合同签订之日起45日内，房款按揭部分未到达出卖人账户的，由买受人向出卖人按本合同第七条逾期付款承担违约责任。合同签订后，梁成硕按照合同约定支付了首付款，但尾款并未按照合同约定办理按揭贷款手续，也未能将剩余购房款支付给安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司。合同签订当日，2013年6月16日原告已将房屋交付给被告，入住至今。为此，安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司起诉至法院，请求判如所请。本院认为：本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方签订的合同为合法有效的合同。合同签订后，双方均应当按照合同约定履行。本案中，原告主张被告逾期付款，要求被告支付剩余购房款以及违约金。庭审中，被告以房屋不能办理按揭贷款的责任在原告方，自身不存在过错进行抗辩，根据双方合同约定，被告选择按照按揭贷款方式支付尾款，需要在签订网上备案合同后七日内将按揭贷款必备资料提供给银行或出卖人，直至庭审时，双方仍未签订网上备案合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，双方合同并未约定办理登记备案为合同生效条件，因此，双方签订的合同是有效的合同，合同第六条约定了付款方式为按揭贷款，余款在45日内用银行按揭贷款一次性付清，同时，双方在合同补充条款中约定支付按揭贷款的期限为办理网上备案合同后的45日，双方至庭审时未能办理网上备案合同。该约定属于约定不明，应根据合同法第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。关于出卖方给予购买方必要的准备的时间问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条中对准备时间为三个月，因此在被告未能办理按揭贷款后，被告方未能用现金补齐总房款，已经构成违约。原告方主张被告支付剩余购房款的请求，不违反法律的强制性规定，本院予以支持。关于原告方主张的按照合同约定支付违约金的请求，被告方抗辩称原告在该合同签订后原告的售楼人员一直没有联系被告提供银行按揭手续，后电话告知被告银行因为贷款额度较小不予办理，—直到现在为止未能办理银行按揭贷款。原告主张被告支付违约金已经为原告预留了付款的时间，同时，（2018）皖1204民初1341号民事判决书中原告于2017年11月份通知了被告补交余款，并告知被告的贷款因数额较小，银行不受理。被告承认在2017年知道付清房款可以办理房产证，原告亦未为被告办理网上备案合同，双方均存在过错，因此，原告要求被告支付违约金应从2017年12月1日起至2019年9月6日，本院对其主张的违约金进行调整，调整为年利率6%。从2017年12月1日起至2019年9月6日为645天，即140000×6%×645天÷365=14843.84元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梁成硕于本判决生效之日起十日内支付原告安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司购房款14万元。二、被告梁成硕于本判决生效之日起十日内支付原告安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司违约金14843.84元（违约金从2017年12月1日起至2019年9月6日止按照年利率6%计算）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2275元，由原告安徽阜阳临沂商城投资发展有限公司负担649元，被告梁成硕负担1626元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  王甫成二〇一九年十二月十七日书记员  张 翔附：(2019)皖1204民初4901号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。赔偿标的款请按以下名称汇入：开户银行：徽商银行阜阳科技支行收款单位：阜阳市颍泉区人民法院账号：20×××08