湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2990号上诉人（原审被告）：何飞，男，1987年2月7日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：彭戬，长沙市开福区明晟法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：戴仲科，男，1986年2月27日出生，汉族，住湖南省双峰县，现住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谷泽顺，湖南芸生律师事务所律师。原审被告：王湘锋，男，1977年7月14日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：李雄贵，湖南融邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奕心，湖南融邦律师事务所律师。原审第三人：唐亚辉，女，1964年7月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原审第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街**凯晨世贸中心中座**。法定代表人：杨林。委托诉讼代理人：李雄贵，湖南融邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奕心，湖南融邦律师事务所律师。原审第三人：深圳泛华联合投资集团有限公司长沙分公司，住，住所地长沙市开福区通泰街街道开福万达广场**写字楼**/div>法定代表人：张莉。委托诉讼代理人：李雄贵，湖南融邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奕心，湖南融邦律师事务所律师。上诉人何飞因与被上诉人戴仲科、原审被告王湘锋、原审第三人唐亚辉、中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称中国外贸信托公司）、深圳泛华联合投资集团有限公司长沙分公司（以下简称深圳泛华长沙分公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初6009号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何飞的上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、《公证书》系具有极高效力的法律文件，公证处依法公证了其真实性、合法性，上诉人才能放心的购买房屋；被上诉人在一审庭审中否认其卖房意向的答辩意见，不构成法律上的“非真实意思表示”，不能对抗公证书，因此，被上诉人意思表达真实、合法、有效。二、被上诉人所负债务与上诉人无关，上诉人何飞系善意取得，合同依法订立，应当受到法律保护。三、房屋买卖合同履行完毕，且已经设立抵押，并过户交付，已长租给案外人，租赁关系合法有效。四、被上诉人的债权债务与上诉人无关，同时，被上诉人的代理人处置房屋也没有给其造成损失，此外，如认定合同无效，则债务没有得到清偿，利息违约金一致产生，扩大了被上诉人的责任，对任何一方均无益处。此外，一审法院在庭审结束后对戴仲科提出的鉴定申请予以同意，且在评估之后才告知转普通程序等均违反了法定程序。被上诉人戴仲科答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。原审被告王湘锋、原审第三人中国外贸信托公司、深圳泛华长沙分公司述称：同意上诉人的意见，除善意取得外，还补充两点：1、一审法院系把委托合同作为孤立合同来看，根据承诺书，出现逾期就可以处置房屋，且戴仲科对贷款合同和承诺书的真实性没有异议。2、双方协议价格是35万元，一审以低于评估价认为系恶意是错误的。戴仲科向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判决2017年5月15日王湘锋与何飞签订的《不动产买卖合同》无效；2、诉讼费、保全费由王湘锋、何飞承担。一审法院经审理查明：戴仲科原系长沙市雨花区环线中江锦城**502房屋登记所有权人。2016年6月17日，戴仲科（甲方）与中国外贸信托公司（乙方）签订《贷款合同》，约定：乙方向甲方发放贷款36万元，贷款年利率为16%，贷款期限为2016年6月17日至2021年6月17日，还款方式为分次还款，还款期数为60期；违约行为包括本合同项下贷款期限虽未届满，但是甲方明示或者以其实际行为向乙方表示不能按期履行还款义务而又不提出展期申请、或者在乙方不同意展期申请的情况下，甲方未能按期还款等情形；甲方如出现违约的情况，乙方有权停止发放贷款，宣布贷款提前到期以提前实现债权、要求甲方立即归还贷款本息及有关费用，甲方如不按期清偿贷款本息及有关费用（包括乙方提前实现债权的），从逾期之日起，须按日向乙方支付逾期违约金，逾期违约金以贷款剩余金额×0.2%／日；甲方如不按期清偿任一期贷款本息或费用（包括乙方提前实现债权的），乙方可立即处置抵押物或质押物;经乙方催告，甲方在限期内仍未纠正其违法行为，或使乙方不能实现其合同目的，乙方书面通知甲方后即可解除合同、转让债权及提起诉讼等任何措施维护其合法权利；乙方可以根据自己的意愿进行本协议下其对甲方债权的转让，甲方同意债权转让，乙方有权委托第三方代为通知甲方债权转让事宜，在乙方的债权转让后，甲方需对债权受让人继续履行本协议下的还款义务；合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。同日，戴仲科与中国外贸信托公司还签订《抵押合同》，约定：戴仲科以长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房屋为其在上述《贷款合同》中的借款提供抵押担保。同时，戴仲科与深圳泛华长沙分公司签订《代办手续服务协议》，约定：深圳泛华长沙分公司就借款为戴仲科提供有关咨询、劳务方面服务，指导戴仲科填写、整理登记有关表格、资料，协助办理相关手续；代为戴仲科办理与借款相关的抵押物的抵押登记申请、缴费等手续，代为领取入押回执、抵押权登记证明文件等相关文件。戴仲科还出具《承诺函》一份，载明：中国外贸信托公司委托贷后管理方即深圳泛华长沙分公司指定人员进行贷后管理工作；戴仲科承诺自愿接受深圳泛华长沙分公司进行贷后管理；若还款逾期超过二十天的，戴仲科同意委托贷后管理房指定人员代为出售戴仲科名下位于长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房，出售金额35万元，出售所得优先偿还戴仲科上述借款。2016年6月17日，戴仲科与王湘锋签订《委托合同》一份，载明：鉴于戴仲科与中国外贸信托公司于2016年6月17日签署《贷款合同》，为确保戴仲科按时履约，中国外贸信托公司的债权得以有效实现，经协商，王湘锋无偿接受戴仲科委托，达成委托合同；并约定，戴仲科逾期支付任一期本金、利息或中国外贸信托公司宣布贷款提前到期后10个工作日内，若戴仲科仍未向中国外贸信托公司足额偿还借款本息、逾期利息及实现债权的相关费用，戴仲科委托王湘锋将其名下为长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房在流通市场直接拍卖或变卖以清偿戴仲科在《贷款合同》项下的债务；王湘锋拍卖或变卖上述房屋时，为快速变现，可以低于市场价格进行拍卖或变卖，但一般不低于市场价格的70%。同时，戴仲科还向案外人冯冰、王湘锋出具委托书并就委托书办理公证。委托书载明：“本人戴仲科现拥有私房一处，坐落在长沙市雨花区环线中江锦城**502，建筑面积90.88平方米（产权登记人：戴仲科，长房权证雨花字第**）。现全权委托冯冰、王湘锋代为办理上述房屋的注销抵押、抵押登记手续、签署及领取相关产权资料（包括但不限于房产权证、他项权证及国土证）和房屋的查册、查询、打印内档资料、出售（代为确定交易对象、交易价格）、签订买卖合同、办理产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契过户、涉税事宜、国土证过户、收取全部房款、代为出租收取租金、以及代办银行及其他金融机构贷款、抵押登记手续、领涂销凭证及相关产权资料（包括但不限于房产权证、他项权证及国土证）、签署相关文件合同等一切相关手续。以上受托人中任意一人均可单独办理所委托的事项。受托人办理上述事项签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任。委托期限：直至上述委托事项办完为止”。戴仲科还与中国外贸信托公司签订《补充合同》，约定：双方一致确认，中国外贸信托公司委托第三方支付机构广州银联网络支付有限公司通过其名下的银行账户将上述《贷款合同》项下的贷款款项发放至戴仲科指定的收款账户。上述合同签订后，中国外贸信托公司向戴仲科支付了35万元，戴仲科向中国外贸信托公司出具借款借据一份，载明戴仲科收到上述《贷款合同》项下借款35万元。2016年6月22日，戴仲科与中国外贸信托公司就长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房屋办理了抵押登记手续。2017年4月15日，中国外贸信托公司、唐亚辉签订《债权、抵押权转让合同》，约定中国外贸信托公司将其依照上述与戴仲科签订的《贷款合同》、《抵押合同》所相应的债权、抵押权转让给唐亚辉，唐亚辉以368371.76元受让上述债权及相应抵押权。2017年4月17日，唐亚辉通过银行转账向中国外贸信托公司支付368371.76元。同日，唐亚辉与何飞签订《房屋处置协议》，约定唐亚辉将戴仲科抵押的长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房屋作价488900元转让给何飞，购房款在签订协议之日起三日内支付给唐亚辉。唐亚辉在收到何飞支付的全款后，负责在30个工作日内以买卖形式将抵押房屋由戴仲科名下过户至何飞名下。2017年5月15日，王湘锋以戴仲科委托代理人名义与何飞签订《不动产买卖合同》，约定戴仲科将坐落于长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房屋出售给何飞，房屋总价为488900元。其后，双方办理了房屋产权变更登记手续，何飞领取了不动产权证。2017年8月9日，上述房屋又办理了权利人为唐革清的抵押登记。另查明，2017年4月13日唐亚辉向何飞出具的收条，载明收到何飞现金30900元；2017年4月17日，何飞通过银行向唐亚辉转账458000元。在庭审中，何飞提供2017年5月20日中国外贸信托公司出具的《债权、抵押权转让通知书》、顺丰快递单，拟证明债权、抵押权转让已经通知戴仲科。戴仲科在其提交的记载时间为2018年4月4日的书面材料中陈述，2017年4月份起收到了一份《债权、抵押权转让通知书》，该通知书告知中国外贸信托公司对其享有的债权转让给了唐亚辉。王湘锋当庭陈述其为深圳泛华长沙分公司员工。在本案审理过程中，一审法院依据戴仲科的申请，依法委托评估机构对长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房2017年5月的价值进行评估。湖南恒永房地产评估咨询有限公司出具了《评估报告书》，确定估价对象房地产于估价时点2017年5月18日的市场价值为72.8858万元。一审法院认为，戴仲科在向中国外贸信托公司借款时，以委托公证方式将其房屋处分的相关权利授予王湘锋，王湘锋系中国外贸信托公司委托贷后管理方即深圳泛华长沙分公司员工，其与戴仲科互不认识，缺乏日常委托的信任基础，且代理利益存在明显冲突，受托人难以执行委托人意志与维护委托人利益。戴仲科亦不存在出售房屋的真实意图，签订委托书的目的是为借款提供保障，在事后戴仲科又拒绝追认。因此，戴仲科意思表示不真实，不符合民事法律行为构成要件，不具备委托法律效力。王湘锋明知此情，仍私自将戴仲科房屋以明显低价出售，既存在损害戴仲科利益的恶意，亦属无权处分。故戴仲科要求确认2017年5月15日王湘锋代理戴仲科与何飞签订的《不动产买卖合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百四十三条、第一百四十六条、第一百五十五条，《中华人民共同国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：确认王湘锋代理戴仲科与何飞于2017年5月15日签订的《不动产买卖合同》无效。案件受理费80元，由王湘锋、何飞共同负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案中，涉案房屋出卖给何飞时，并无相应证据证明，王湘锋曾就房屋出售、价款的确定等事项与戴仲科进行过商议，因此，王湘锋的行为并不符合委托的一般特征；此外，根据查明的事实可知，戴仲科与王湘锋签订《委托合同》以及戴仲科向冯冰、王湘锋出具公证委托书等均是戴仲科借贷行为的组成部分，即戴仲科出具公证委托书的本意并非委托王湘锋处分房屋，而是对戴仲科借款的一种担保。因此，王湘锋处分涉案房屋，与何飞就涉案房屋签订《不动产买卖合同》的行为，并非代表戴仲科的真实意思表示，即戴仲科与何飞之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，故一审判决确认王湘锋代理戴仲科与何飞于2017年5月15日签订的《不动产买卖合同》无效，并无不当。在《不动产买卖合同》确认无效后，何飞是否系善意取得涉案房屋，与本案并非同一法律关系，当事人可另行依法处理。此外，一审从查清事实的角度对涉案房屋评估，并在之后转为普通程序审理，并无不当。综上所述，何飞的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人何飞负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十二月三日书记员 肖佳敏