江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8278号上诉人（原审被告）：王培喜，男，1956年2月8日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：李志胜，南京市秦淮区诚实法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张宝云，女，1982年9月28日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。上诉人王培喜因与被上诉人张宝云房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王培喜上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决第二、三项，予以改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人对案涉房屋现状和归属是充分了解的，也明知案涉房屋目前所有权人系戈家明。上诉人在签订案涉房屋买卖合同后一直在积极为戈家明办理不动产权证，目前没有办下来原因不在上诉人。2、案涉房屋未能及时办证的原因不在上诉人，而在于南京梅山冶金发展有限公司。上诉人始终没有不卖房的意思表示。因案外人戈家明反悔，上诉人之子还曾提起诉讼，后因未到庭被裁定撤诉。被上诉人对以上事实均为明知。目前上诉人及其子与戈家明的案件尚在诉讼中。3、双方签订房屋买卖合同之后，被上诉人仅支付了两万元定金，并在2017年6月30日就知道案涉房屋无法办证。双方亦在中介处协商过办理退房手续，均同意退还两万元定金。被上诉人不存在其他损失。4、关于中介费，因中介公司受委托事项尚未完成，被上诉人愿意为此支付中介费，与上诉人无关。张宝云辩称，一审法院查明事实清楚，请求二审法院依法维持原判。张宝云向一审法院起诉请求：1.判令王培喜返还张宝云定金2万元；2.判令王培喜支付中介服务费2万元；3.判令王培喜赔偿张宝云33.52万元（因王培喜违约不卖，诉争房产上升价格）；4.本案诉讼费用由王培喜承担。一审法院认定事实：2017年1月1日，王培喜以案外人戈家明的名义与张宝云、案外人标点置业公司签订《房地产买卖中介合同》一份，载明：王培喜将所有权人为戈家明的坐落于南京市雨花台区梅山铁矿新村1幢107室房屋委托标点置业公司出售给张宝云，房屋售价85万元，张宝云于2017年1月1日前支付购房定金2万元，该定金冲抵房款；王培喜承诺于2017年6月30日前办理一手产权证、土地证及贷款手续，贷款预批通过3日内办理房屋产权过户手续；过户成功后，张宝云支付王培喜首付款31万元，张宝云于领取产权证当日给付剩余房款49万元，交接房屋时张宝云再支付尾款3万元；中介派程广廷经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理委托的事项，张宝云向标点置业公司支付佣金和代办费2万元。合同签订后，张宝云向王培喜支付定金2万元。2017年1月1日，王培喜出具收取张宝云定金2万元的收条一张。2017年1月2日，张宝云向案外人标点置业公司缴纳中介佣金2万元。2017年6月30日，因涉案房屋不动产权证未能在合同约定的期限内办理，张宝云、王培喜就涉案房屋买卖合同不能履行的相关事宜进行协商。2017年7月1日，王培喜出具承诺书一份，载明：“本人承诺收到张宝云购买梅苑小区1幢107室房屋定金贰万元，承诺在2017年7月16日前一次性退还。证明人程广廷。”2017年8月24日，南京梅山冶金发展有限公司市政分公司房产管理室出具说明一份，载明：雨花台区梅山铁矿新村1幢107室的不动产证我公司正在协调办理之中。后张宝云因与王培喜协商不成，遂诉至法院。在一审法院（2017）苏0114民初3829号案件（以下简称3829号案件）审理过程中，案外人标点置业公司出具情况说明一份，载明：“南京市雨花台区梅山铁矿新村1幢107室的房主戈家明委托王培喜全权处理该房屋的交易买卖，2017年1月1日，张宝云与王培喜签订房地产买卖中介合同，合同约定，中介费2万元，由张宝云实际支付，中介公司已收到，后房主违约，不愿意卖房了，故意拖延，导致合同不能履行，张宝云要求退还中介费，本中介公司不同意退还。按照合同约定第九条，违约方要给守约方造成的其他经济损失，由守约方依照法律法规的有关规定，向违约方追偿。本中介公司决定不退还中介费。”在3829号案件审理过程中，经张宝云申请，一审法院委托江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司，对涉案房屋自2017年1月1日至2017年10月16日房屋价值上涨部分进行评估。该鉴定机构于2017年12月15日出具鉴定意见：确定涉案房屋从2017年1月1日至2017年10月16日房屋价值上涨部分价值为33.52万元。另查明，2010年9月13日，案外人戈家明与王培喜在南京市雨花台公证处对委托书进行了公证，戈家明委托王培喜办理涉案房屋补交房款（1998年3月未交上海梅山矿业公司房产管理部出售优惠价房付款）以及协助梅山矿业公司办理房产证等相关事宜，办理该房屋的交易买卖及相关所有事宜。庭审中，王培喜述称涉案房屋在买卖交易时是戈家明的，其有戈家明的授权，后其买了戈家明的房屋，为了减少转让房屋的费用，因此其以戈家明的名义签订了涉案房屋买卖合同。一审法院认为,王培喜虽以戈家明的名义与张宝云及中介公司签订的《房地产买卖中介合同》，但经庭审确认王培喜签订上述合同是出卖自己所购房屋，以戈家明的名义仅为减少转让费用，且双方关系已经3829号案件判决书确认，故本案所涉合同系双方真实意思表示，权利义务产生于张宝云、王培喜及中介公司之间。现上述合同无法实现合同目的，应按照合同约定与相对方原则根据过错原则追究过错方的责任。王培喜就涉案房屋与张宝云签订买卖合同，然王培喜至今未能解决涉案房屋的权属问题，致使合同无法继续履行，导致张宝云的购房目的无法实现，王培喜的行为应属违约，故张宝云要求在解除涉案合同的基础上，请求王培喜返还定金及支付中介费损失，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。因房屋价格上涨所产生的房屋差价属于合同履行后张宝云可以获得的利益，亦属于其合法损失，故对于张宝云主张王培喜赔偿损失的诉讼请求，一审法院予以支持。关于张宝云所主张损失的金额，其在与王培喜就涉案房屋签订房屋买卖合同时，没有要求王培喜提供涉案房屋的相关产权证明材料，未尽必要的审查义务，也应承担一定的责任，一审法院根据房地产评估鉴定报告，综合考虑张宝云的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定王培喜赔偿张宝云损失30万元。一审法院据此判决：一、被告王培喜于本判决生效之日起十日内返还原告张宝云购房定金2万元；二、被告王培喜于本判决生效之日起十日内支付原告张宝云中介费2万元；三、被告王培喜于本判决生效之日起十日内赔偿原告张宝云房屋差价30万元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均有法律约束力。双方当事人均应履行合同约定的权利义务。本案中，王培喜以案外人戈家明名义于2017年1月1日与张宝云、标点置业公司签订《房地产买卖中介合同》。王培喜在一审中自认虽以戈家明名义签订合同，但其自己实为案涉合同相对方，戈家明亦在另案中对该事实予以确认。一审法院据此认定由王培喜享有、承担案涉合同权利、义务并无不当。案涉《房地产买卖中介协议》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。三方均应遵照履行。根据合同约定，王培喜应于2017年6月30日办理一手产权证、土地证等权属证书，但其未能按约办理，且相关权属证书迄今未能办理，致合同无法继续履行，王培喜的行为应属违约。张宝云据此要求在解除案涉合同的基础上，由王培喜返还定金2万元、支付中介费等损失，于法有据，应予支持。关于具体损失数额：一、张宝云为履行合同支出的中介费2万元系其实际损失，应予支持。二、关于张宝云所主张的因房屋价格上涨所产生的房屋差价，本院认为，双方于2017年6月30日知晓案涉房屋不动产权证未能在该约定期限内办理后即进行了协商，王培喜于2017年7月1日出具承诺书，承诺于2017年7月16日前退还张宝云定金2万元，应认定双方对案涉合同无法继续履行协商解除已达成一致。本院确认案涉合同于2017年7月16日解除，故张宝云所主张的房屋差价损失应自2017年1月1日计算至2017年7月16日，一审法院将该差价损失计算至2017年10月16日不当，本院予以纠正。王培喜在一审中陈述同意以（2017）苏0114民初3829号案件中的案涉房屋鉴定价值作为依据，本院亦以该房屋鉴定价值作为参考，同时综合考量案涉合同解除时间、案涉房屋尚未办理产权证的事实、张宝云的实际损失等因素，酌定王培喜赔偿张宝云15万元。综上所述，王培喜的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初661号民事判决第一项、第二项；二、变更南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初661号民事判决第三项为：王培喜于本判决生效之日起十日内赔偿张宝云房屋差价15万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6928元，由张宝云负担3420元，王培喜负担3508元；二审案件受理费6928元，由张宝云负担3420元，王培喜负担3508元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一九年十二月二日书记员  倪 辉