陕西省潼关县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0522民初308号 原告：陈某某，女，1952年5月25日出生，汉族，住陕西省潼关县南头乡上汾井村委会**，居民。 委托诉讼代理人：贾国升，男，1974年5月1日出生，汉族，住陕西省潼关县和平路北段**，系原告之子，潼关县住建局职工。 委托诉讼代理人：王涛涛，陕西恒同律师事务所律师。 被告：董某某，男，1956年1月3日出生，汉族，，经常居住地陕西省潼关县城关街道办团结巷****，住所地潼关县安乐镇毛沟村** 被告：吕某某，男，1972年2月26日出生，汉族，，住陕西省潼关县电力局小区系电力局职工。 被告：潼关县城乡建设综合开发公司，住所地：潼关县泓乔花园小区。 法定代表人：董真玉，经理。 委托诉讼代理人：王麦莉，公司会计。 原告陈某某与被告董某某、吕某某、潼关县城乡建设综合开发公司（以下简称潼关县综合开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈某某的委托诉讼代理人贾国升、王涛涛，被告董某某、吕某某、潼关县综合开发公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告购房款220万元；2、依法判令被告支付原告购房款利息（按照同期银行贷款利率从2014年4月8日起计算至被告返还购房款之日止）；3、依法判令被告赔偿原告损失260万元（房屋增值的部分）；4、依法判令被告向原告承担赔偿责任220万元；5、三被告承担连带赔偿责任。事实和理由：原告的丈夫贾炳彪于2012年10月8日与被告董某某签订房屋买卖合同。合同约定被告将自己开发的位于潼关县城关镇中心街西段机械厂坐南向北的门面房自东向西三间及二层全部出售给贾炳彪，约定一层每平方米为4500元，二层每平方米为1860元。总房款以实际交付面积计算。合同签订后，贾炳彪于2013年2月去世，原告先后给被告交付购房款220万元。按合同约定交付房屋日期为2014年4月8日。但被告因种种原因至今未向原告交付房，造成重大经济损失。且被告故意隐瞒其证照不全，无法达到交房目的，故原告要求判如所诉。 被告潼关县综合开发公司辩称，一、协议是原被告私人签的，不是售房的标准合同，钱是打到私人账户了，没有打到公司账户。建设项目没有履行任何手续，规划许可证在公司没有备案。两被告没有来签合同，借用被告公司资质的协议也没有，被告不承认。签的购房协议是他们的私人行为。 被告董某某辩称，2012年建房时经人介绍，房子是董某某与吕某某合伙开发的，用的是潼关县综合开发公司的资质，2014年2月份封顶，当时通知原告，原告不知道什么原因不接房，2014年原告没有接收房子。现房屋实际占有人王锐说他从原告的儿子贾国升处买的房。2014年4月份，王锐和贾国升跑到吕某某办公室，王锐说贾国升和吕某某把房子卖给他了。 被告吕某某辩称，自2012年10月，原告的儿子贾国升经朋友介绍买房，2014年3月，房子弄好，通知贾国升给他交房，2015年7月，贾国升领的王锐到吕某某的办公室说把房屋转卖给王锐，让王锐支付给吕某某20万元，余款220万元王锐给贾国升退还，剩余尾款由王锐交付给吕某某、董某某。最终尾款没有按时给。开发的楼盘有四证，没有预售证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：瀵兴村委会的证明，贾国红、贾国升、贾国丽的声明，董某某与贾炳彪的房屋买卖合同，潼关县华丰综合楼的收款收据，吕某某的收款收据及转帐汇款回单，潼关县城乡建设综合开发公司与江苏阳江建设集团有限公司协议书，潼关县城乡规划管理局建设用地规划许可证发放记录，庭审笔录，被告对其真实性不持异议，本院予以确认。对被告董某某当庭提供的证人王锐的证言，因证人没有出庭作证，又无其他证据佐证，故对其证言本院不予采信。对被告庭后提交的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证等证件的复印件，因该证据与原告陈述被告借用潼关县综合开发公司资质的事实和证据相印证，故本院予以采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月8日，原告陈某某的丈夫贾炳彪（乙方）与被告董某某（甲方）签订房屋买卖合同，被告董某某与被告吕某某将以被告潼关县综合开发公司名义开发的位于潼关县中心街西段原机械厂坐北向南的门面房及二层全部房屋（该项目名称为潼关县华丰综合楼）出售给原告贾炳彪。房屋概况为：被告开发的门面房自东向西三间及二层全部房屋，具体以建成面积计算。房屋价款为：一层门面房的价款按照建筑面积计算，每平方米4500元，共计三间，据实计算；二层建造的所有房屋，每平方米1860元，据实结算。付款方式为：合同签订时，乙方向甲方支付定金50万元整；在2012年12月31日前，乙方向甲方支付购房款50万元整；在甲方将房屋建造至二层封顶时，乙方向甲方支付购房款50万元整；其余购房款在甲方向乙方交付房屋时支付。双方另外对交房标准、交房时间及办理房屋产权登记相关手续进行了约定。并同时约定，任何一方未按照约定履行，按照同期银行贷款利息的二倍向对方支付违约金。合同签订后，贾炳彪如约向被告董某某交付了购房款150万元。2013年2月，贾炳彪去世。2014年10月10日，原告陈某某又向被告吕某某交付购房款60万元，被告吕某某向原告陈某某出具收到陈某某华丰综合楼购房款210万元收据，并盖有潼关县华丰综合楼办公室的印章。2015年3月3日原告陈某某又向被告吕某某支付了10万元的购房款。 另查明，被告董某某、吕某某开发的华丰综合楼借用被告潼关县综合开发公司的资质，办理了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，但国有土地使用证尚登记在案外人名下，至今没有取得房屋预售证。 本院认为，被告董某某、吕某某借用被告潼关县综合开发公司资质开发房地产，在未取得房屋预售证的情况下，出售房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（四）项的规定，至本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定合同无效。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”。被告未有证据证明其开发的房地产项目，已经竣工且验收合格，故其辩称房屋已交付原告的观点，本院不予采纳。被告作为房地产开发人，应当知道在没有取得商品房预售证的情况下不得预售房屋，故其存在主观过错，是导致合同无效的根本原因。二被告除应退还原告购房款以外，还应赔偿因合同无效给原告造成的损失。但被告董某某、吕某某作为个人预售房屋，不存在故意隐瞒和欺骗购房人的行为，原告要求赔偿购房款一倍的损失即220万元，本院不予支持。按照二被告的过错程度以及潼关房地产市场上涨的现状，并参考双方合同中对违约金的约定，本院确定由二被告按照年利率12%承担违约金至实际退还购房款之日止较妥。因二被告系个人合伙，故应对合伙债务承担连带责任。由于二被告系借用被告潼关县综合开发公司的资质办理相关房地产开发手续，故被告潼关县综合开发公司应在二被告开发的潼关县华丰综合楼房产范围内承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定判决如下： 一、原告陈某某的丈夫贾炳彪与被告董某某签订的房屋买卖合同无效。 二、被告董某某、吕某某在本判决生效后十日内退还原告陈某某购房款220万元。 三、被告董某某、吕某某赔偿原告陈某某合同无效的损失，按照年利率12%，本金210万元赔偿从2014年10月10日起至本金给付之日止的利息和房价上涨损失；按照年利率12%，本金10万元赔偿从2015年3月3日起至本金给付之日止的利息和房价上涨损失。 四、被告潼关县综合开发公司在被告董某某、吕某某借用其资质开发的潼关县华丰综合楼房产范围内对上述判项承担连带清偿责任。 五、驳回原告陈某某其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22000元，由原告陈某某承担6600元，被告董某某、吕某某承担15400元，财产保全费5000元由被告董某某、吕某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审 判 长  张平军 人民陪审员  兰利辉 人民陪审员  徐小琪 二〇一九年十二月九日 书 记 员  唐红侠