贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0324民初3976号 原告：正安县安安物业管理有限公司。住所：贵州省遵义市正安县正安大道文昌社区七小区七鑫未来世界****团****。 统一社会信用代码9152032409645492XA。 法定代表人：贾水江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾进维，该公司员工。 被告：李华军，男，1973年11月13日出生，汉族，贵州省正安县人，，住正安县 原告正安县安安物业管理有限公司（以下简称“安安物业公司”）与被告李华军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安安物业公司委托诉讼代理人贾进维、被告李华军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告安安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费2,175.69元，违约金232.59元，资料费35.00元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2014年经开发商委托，与贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，开始对“七鑫未来世界一组团”小区进行提供物业管理服务，服务的内容为小区建筑物设备、设施的维修、维护，公共区域的正常秩序管理，日常生活垃圾堆清理、清运，草坪花草树木的养护，供水、供电等相关事务的协调，并每月向相关部门缴纳公用水费、电费、卫生费和国家税收。被告为该小区XX-XX-X房屋业主，房屋面积为75.11m2，欠费时间为2017年6月2日至2019年10月30日，欠费金额2,175.69元（共计28个月29天，1.00元/月/m2收）。被告得到原告提供的服务后，每月应向原告缴纳物业管理费。原告向被告提供服务至今，曾多次催收被告缴纳2017年6月以来所欠的物业费未果，故提起诉讼，请求判令支持原告如上诉讼请求。 被告李华军辩称，对欠费事实及房屋面积认可，但其楼上住户违规在住房里养鸽子，严重影响了其生活，且楼上住户还擅自搭木板，影响了其光照。 为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、前期物业服务合同、贵州省商品房销售收费公示表、遵义市物业服务企业备案证书，证明原告与被告成立物业服务合同关系，并约定物业费收费标准，交费方式，违约责任等内容的事实；2、水费、电费、污水处理费增值税发票各6张，证明原告为小区提供了物业服务的事实；3、员工工资支付表，证明原告为小区提供了物业服务，并支付了工资报酬的事实；4、服务期间部分维修维护票据（绿化养护、办公用品、保洁用品、垃圾清理、小区公用维护），证明原告对小区的公共设施进行了维修、维护、更换、添置的事实；5、服务期间日常工作服务记录及照片（绿化养护、保洁日常清运、物业工作宣传、小区日常服务座谈），证明原告对小区的公共设施进行了维修、维护、更换、添置的事实；6、税收完善证明，证明原告在提供物业服务期间，依法向相关部门缴纳了相关税费；7、电话截图及短信截图，证明原告向被告进行了电话及短信催收所欠物业管理费的事实；8、（2019）黔0324民初3069、3985号民事判决书1份，证明原告对小区的服务事实及依据，在其他案件中判决且生效的事实；9、资料打印费，证明原告起诉被告所花费用的事实。 被告李华军对原告提供的证据1-8“三性”均无异议，但认为原告的物业服务未到位，对证据9持有异议，认为如果原告前期在被告反映问题后就予以处理，该费用不产生。 被告李华军向本院提供了以下证据：照片3张，证明我家楼上住户饲养鸽子，对其日常生活照成了严重影响，联系原告也没有得到有效处理的事实。 原告安安物业公司对被告提供的证据无异议，但其认为自身没有行政执法权，无法处理此事。 原告提交的证据1-8能相互印证，形成证据锁链，符合证据合法性、客观性、关联性，本院予以采信。原告提交的证据9，该票据并非正式票据，其证明效力，本院不予采信。被告提交的证据，被告无异议，其证明效力，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：被告李华军为七鑫未来世界一组团XX-XX-X房屋业主，房屋建筑面积为75.11m2。2014年5月1日，贵州正安七鑫房地产开发有限公司与原告签订了《续签前期物业管理服务合同》，合同约定：乙方（原告）为“七鑫未来世界一组团”小区提供物业管理服务，由原告对小区共有部分、共有设施设备、公共秩序、消防等事项进行维修、养护、协助管理，由业主以多层住宅面积0.5元/m2/月，高层住宅1.00元/m2/月，商业物业1.50元/m2/月向原告按月度交纳物业服务费，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费，应向原告交纳每日3‰的违约金。合同签订后，原告对该小区进行物业服务管理至今。因被告从2017年6月2日起至2019年10月30日止未向原告交纳物业服务费，原告诉至本院，请求判如所请。 本院认为，物业服务合同是一方提供劳务，一方支付报酬的服务，双方应遵循等价有偿、诚实守信的原则。本案中，原告与“七鑫未来世界一组团”小区开发商贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认，双方所签订的《前期物业管理服务协议》对包括被告李华军在内的所有业主或物业使用人均具有约束力。在原告已履行物业服务合同情况下，被告应负向原告支付相应物业费的义务。但至今被告未向原告缴纳物业服务费，依照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”、第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，，被告住所楼上饲养家鸽的问题原告也多次找其进行协调，虽问题没有最终得以解决，但限于原告的职权，已尽到相应的协助管理义务。故对原告请求被告支付的物业管理费的诉讼主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告缴纳的物业服务费2,175.69元是计算截止至2019年10月30日应缴纳的费用，由于合同约定的是业主或房屋使用人是按月度缴纳物业服务费，本案立案时间是2019年9月17日，故原告要求被告缴纳截止至2019年10月30日物业服务费的诉讼请求本院不予支持。被告应向原告缴纳的物业服务费为2017年6月2日至2019年9月30日期间共27个月28天的物业服务费，该期间的物业服务费为2097.82元（75.11㎡×1.00元/月/m2×27.93个月），对原告主张超出部分，本院不予支持。 对于原告提出的请求被告支付232.59元的违约金、资料费35元的问题，原告虽在与该小区开发商在物业服务《前期物业管理服务合同》约定逾期未交纳物业服务费，向原告交纳每日3‰的违约金，但作为惩罚性约定条款，适用于违约方的故意违约为前提。本案中，从被告提交的证据来看，被告基于合理诉求未得到解决，不管事实成立与否，主观上并非恶意拖欠，故原告的该项请求，于法及情理相悖，本院不予支持。 综上所述，为保护公民、法人或其他组织的合法权益，保障物业企业的健康发展，维护诚实守信的经济秩序，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告李华军于本判决生效后十日内向原告正安县安安物业管理有限公司支付2017年6月2日起至2019年9月30日止的物业服务费2097.82元。 义务人未在本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告正安县安安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告李华军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。 审 判 员  郑 刚 二〇一九年十二月四日 法官助理  来婷婷 书 记 员  鲜城城