山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11276号上诉人（原审原告）：杨世明，男，1964年1月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南首钜置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：蒋荣虎，董事长。委托诉讼代理人：韩建龙，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：程小民，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人杨世明因与被上诉人济南首钜置业有限公司（以下简称首钜置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初6229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨世明上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判为首钜置业公司向杨世明支付逾期交房违约金（以已付购房款为基数，自2019年1月1日至涉案房屋通过建设工程竣工验收之日，按照同地段商铺的房屋租金标准计算）或者发回重审；2.一审、二审诉讼费用由首钜置业公司承担。事实与理由：一、《商品房买卖合同》第九条违约金约定的计算方式远远低于杨世明的实际损失，杨世明申请对涉案房屋进行租金鉴定，按照租金损失请求首钜置业公司支付违约金有法律和事实依据。合同第八条交付期限，首钜置业公司应当在2018年12月31日前将取得《分期综合验收备案证明》的商品房交付给杨世明。合同第九条：“出卖人逾期交房的违约责任2.买受人要求继续履行合同，合同继续履行，逾期不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付房屋总价款万分之0.5的违约金。逾期超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款（买受人选择付款方式为银行按揭贷款的，已交付款为买受人的首付款及买受人已归还银行每月还贷本金总额）的万分之一违约金。出卖人累计支付的违约金总额不超过房屋总价款的2%。”《合同法》第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于合同法司法解释二》第二十八条以及《最高人民法院关于商品房买卖若干问题司法解释》第十六条也做了同样的规定。按照合同约定，已付房款为1407581元，前三个月的每月违约金为2100元，而涉案房屋为商铺，租赁价格远远高于合同的约定，按照各大租房网站上公布的租赁价格或者已经出租的同类商铺的租赁价格，正常出租为每月9000-12000元，合同约定远远低于杨世明的实际损失。二、涉案房屋应当进行房屋租金鉴定，一审法院在审理期间没有查明案件事实，错误的认定了确认书，没有进行商铺租金鉴定明显不符合法律规定和案件事实，请求二审法院允许进行鉴定或者发回重审。1．本案一审立案之日杨世明已经向法院提出房屋租金鉴定的申请，请求一审法院委托有资质的房地产评估机构对首创奥特莱斯广场商铺按照合同约定的交房标准2019年1月1日-2019年6月30日每日每平方米平均租金进行评估。按照上诉意见第一条，合同约定的违约金远远低于涉案房屋的租金损失，在申请人已经提出商铺租金鉴定申请的情况下，法院没有按照申请进行鉴定没有法律依据以及事实依据。2.一审判决事实中写明，2019年3月31日双方签署确认单，首钜置业公司向杨世明支付的违约金6335元抵扣了杨世明应交维修基金。杨世明认为双方仅对于《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金数额予以确认，在该确认书中杨世明和首钜置业公司并没有就逾期交房违约金达成一致意见，也没有就逾期交房违约金问题互不追究。一审法院认为双方已经进行了结算，达成了互不追究的一致意见，对于确认书明显理解错误，以致没有进行房屋租金鉴定，严重侵害了杨世明的利益，请求二审法院按照杨世明的申请重新委托有资质的房地产评估机构进行租金鉴定或者发回重审。3.根据《关于进一步发挥住宅专项维修基金在老旧小区和电梯更新中支持作用的通知》（建办房（2015）52号）业主应当在房屋交付前，交纳房屋维修基金，首期的房屋专项维修基金，业主应存入房屋专项维修资金专户，委托存入的，受托人应当在收到之日30日内将房屋专项维修基金存入专项维修资金账户。《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发（1998）23号，第七条维修基金应当在银行专户存储，专款专用。根据以上文件杨世明应当将部分维修基金6335元交纳至银行专用账户存储，至今首钜置业公司没有交至银行专用账户，没有履行确认书中抵扣维修基金的义务，没有履行结算义务，那么该确认书不应当对杨世明产生法律效果，更不应当视为双方就违约金进行结算。综上，一审法院错误认定了事实，并且没有进行商铺租金鉴定，请求二审法院依法改判或者发回重审。首钜置业公司辩称，一、杨世明已于2019年3月31日实际接收了涉案房屋，同时，双方就延期交房问题达成一致，杨世明也签署入住结算确认单予以认可，同意了逾期交房违约金的计算数额和支付方式。二、杨世明自收房之日就实际占有了房屋，其从此可将房屋依照自己的意愿进行出租或使用。因此，自2019年3月31日，杨世明就不可能再因延期交房遭受其诉称的租金损失。三、关于公共维修基金的抵扣问题，首钜置业公司一直同意实际承担与双方确认的违约金金额相应的部分，且为杨世明开具了足额的收据，这足以证明首钜置业公司实际承担该部分数额的维修基金。首钜置业公司代杨世明交纳维修基金，并不是首钜置业公司的法定或约定义务，是首钜置业公司为了方便业主才代为交纳。若杨世明坚持纠结该问题，首钜置业公司同意将维修资金全额退还给杨世明由其自行交纳，届时房管部门拒绝办理个人交纳业务而引起的所有后果，由杨世明自行承担。综上所述，杨世明的上诉请求没有任何事实和法律依据，请依法驳回其上诉。杨世明向一审法院起诉请求：1.判令首钜置业公司向杨世明支付逾期交房违约金（以购房款为基数，自2019年1月1日至涉案房屋通过《分期综合验收备案证明》之日，按照同地段商铺的房屋租金标准计算，暂计算3万元）；2.判令首钜置业公司承担本案的诉讼费、鉴定费、保全费。一审法院认定事实：2017年10月29日，杨世明（买受人）与首钜置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：“买受人购买出卖人开发的位于世纪大道以北、唐冶东路以西的首创奥特莱斯广场8号楼1单元2层243号房屋一处，房屋总价款为1407851元。第八条交付期限出卖人应在2018年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：5.出卖人无法预见和控制包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等客观原因造成工期延误；……。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款总额的万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人不要求解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期交房违约金最高不超过房屋总价款的2%。”该合同签订后，杨世明履行了付款义务。2019年3月31日，首钜置业公司向杨世明交付涉案房屋。双方于当日签署入住结算确认单，确认“首钜置业公司代收公共维修基金12920.4元、扣除首钜置业公司应退房款523元和应支付违约金6335元（以总价款为1407851元为基数，自2019年1月1日至2019年3月31日止，按日万分之0.5计算），杨世明还需交纳公共维修基金6062.4元。”杨世明于当日通过刷卡方式交纳了公共维修基金6062.4元。另查明，涉案房屋于2019年5月6日竣工验收，于2019年6月13日取得房屋建筑工程竣工验收备案单，于2019年6月27日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。一审法院认为，杨世明与首钜置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》，合法有效。该合同约定，首钜置业公司应于2018年12月31日前将“取得开发项目《分期综合验收备案证明》”的商品房交付给杨世明。经查明，一、涉案商品房实际交付时间为2019年3月31日，超过合同约定的交付期限。首钜置业公司主张因不可抗力和政府原因导致停工，工期应顺延；其未提供相应的监理施工日志予以佐证，对其该项抗辩理由，不予采信；故一审法院认定涉案商品房的交付时间违反了合同约定。二、合同约定商品房交付条件为“取得综合验收备案证明”，双方在2019年3月31日实际交付商品房时，商品房尚未取得综合验收备案证明，房屋竣工验收备案单于2019年6月13日取得。一审法院认为，首钜置业公司于2019年3月31日交付商品房，杨世明也于当日接收了商品房，双方实际变更了商品房交付的标准；但变更后的交付标准也应符合法定最低交付标准，即取得竣工验收备案单。而本案商品房实际交付时没有取得竣工验收备案单，因此，首钜置业公司仍应承担逾期交房的违约责任，按照合同约定的违约金计算方式计算至竣工验收备案单取得之日止。杨世明主张按照同地段商品房租金计算租金损失，并申请对同地段商品房租金进行评估，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，涉案商品房已实际交付，并未对杨世明造成租金损失，故其以租金损失主张违约金，不予采信，其申请对房屋租金进行评估，不予准许。按照合同约定的逾期交房违约金计算方式，双方对自2019年1月1日至2019年3月31日的违约金已进行了结算，首钜置业公司还应承担自2019年4月1日起至2019年6月13日止的违约金，以实际购房款1407328元（已交1407851元-退还购房款523元）为基数，按日万分之一计算违约金为10414.23元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、济南首钜置业有限公司于判决生效之日起10日内支付杨世明逾期交房违约金10414.23元；二、驳回杨世明其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由杨世明负担245元，济南首钜置业有限公司负担30元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。杨世明提交房地产司法鉴定评估报告一份，载明：“估价对象买受人为韩娟、陆丽芳，房屋坐落在世纪大道以北、唐冶东路以西首创奥特莱斯广场9号楼1单元204，建筑面积100.38平方米，所在层为2层，房屋用途为商业，钢筋混凝土结构，层高为4.49米，建筑层数地上3层。估值时点：2019年1月1日至2019年8月30日（根据鉴定委托书要求确定）。估价结果如下：（币种：人民币）房地产市场租金总价：46400元。山东广泰土地房地产评估测绘有限公司法定代表人：李文伟二零一九年十一月五日”。提交目的是请求对于因首钜置业公司延期交房给杨世明造成的损失按照上述房屋租金鉴定标准进行计算。首钜置业公司对上述证据质证称：对该证据的真实性没有异议，但该证据与本案不具有关联性，该报告中所鉴定的房屋与涉案房屋并不是同一个，同时房屋的位置及性质也不同，更重要的是报告中的房屋交房情况与本案不同。本案中杨世明已于2019年3月31日就违约金问题达成一致后实际接收了房屋。同时该份报告在诉讼过程中首钜置业公司已经提出了异议，现尚无定论。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据杨世明与首钜置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》约定，首钜置业公司应于2018年12月31日前将“取得开发项目《分期综合验收备案证明》”的商品房交付给杨世明。涉案商品房实际交付时间为2019年3月31日，超过合同约定的交付期限，首钜置业应当向杨世明承担逾期交房的违约责任。2019年3月31日实际交房之日至达到交房条件之日的违约金，一审法院判令首钜置业以实际购房款1407328元为基数，按日万分之一计算至2019年6月13日，杨世明明确表示已无异议，本院予以确认。关于2019年1月1日至2019年3月31日期间的违约金，入住结算确认单已经就2019年1月1日至2019年3月31日期间的违约金进行了结算，杨世明本人也已经签字确认，现杨世明再以合同约定的违约金明显低于实际损失为由要求对违约金进行调整无事实依据，本院不予支持。综上所述，杨世明的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人杨世明负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇一九年十二月一日书记员 孙 雪