贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终9316号上诉人（原审被告）：普安县房地产开发有限责任公司。住所地普安县盘水街道普天大道文笔新苑**楼。统一社会信用代码：91522323709546588U。法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨亚勇，钟飞，贵州富迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖昭红，男，1986年1月26日出生，汉族，住贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：胡远宗，女，1989年12月01日出生，汉族，住湄潭县。上诉人普安县房地产开发有限责任公司（以下简称普安房开公司）因与被上诉人廖昭红、胡远宗商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初3669号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普安房开公司上诉请求：一、撤销原判第一项、第二项、第三项，依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人在《提前接房申请》中已经明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约（金）事宜终止”，而在本合同中，相关违约（金）事宜就包括逾期交房、逾期办证的违约金事宜，该声明表明被上诉人在实际收房后已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，被上诉人已经免除了上诉人的责任，这是被上诉人的真实意思表示，对其具有约束力。一审判决判令被上诉人支付逾期交房违约金系认定事实错误。二、双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项明确约定“…约定日期起180个工作日以后…买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付…按日向买受人支付以交付房价款万分之一的违约金。”本条款约定的违约金计算方式应作系统解释，即与逾期办证一致，应按工作日计算，而非自然日，一审判决以自然日计算逾期办证违约金系认定事实错误。三、根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定，水、电、煤气、电视等管道预埋进户，开户及其费用由被上诉人承担。据此约定，被上诉人支付的购房款并不包含上述费用。该约定系双方的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并不存在加重被上诉人义务的情形，对合同双方具有约束力，与合同第二十九条的约定并不冲突，一审判决上诉人返还3475元错误。被上诉人廖昭红、胡远宗答辩认为，上诉人的上诉理由不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。廖昭红、胡远宗向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金35767元（以购房款363119元为基数，按照每日万分之一计算违约金，从2016年8月30日暂计算至起诉之日止，共计985天，违约金计算至达到国家规定的交房条件实际交房日止）；2、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的违约金31409元（以购房款363119元为基数，按照每日万分之一计算违约金，从2016年12月30日暂计算至起诉之日，共计865天，违约金计算至交付办理商品房转移登记的有关文书止）；3、判令被告返还代收的三通开户费3475元。4、判令被告返还原告2000元作为物业管理补贴；5、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月20日，原告廖昭红与被告签订《白金壹号商品房预留认购书》，约定原告认购被告开发建设的白云区同心东路222号云康新城A3栋1单元4层3号房屋，按时提供合格的按揭办理资料并完善相关手续后即返还2000元现金作为物业管理费补贴。2016年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的前述房屋，合同第七条约定，该商品房总价363119元，该价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再像买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同第十一条第一款第一项约定，出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房，第一款第二项约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、取得建设工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3、满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，第二款约定，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及线更标准、规程的要求；合同第十二条约定，房屋交付时上水、下水、供电达到使用条件，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户等。合同第十三条约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90个工作日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付，合同继续履行；逾期超过90个工作日的，买受人有权退房，并对退房具体事宜进行了约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付。合同第十四条约定，该商品房达到交付条件后出卖人应当在交付日的3日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第二十二条第三项约定，出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期180个工作日的，出卖人按已付房款万分之一承担违约责任，逾期超过180个工作日的，买受人不退房，出卖人自约定日志其实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同第二十九条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补偿协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同签订后，原告付清了全部价款。2017年2月14日，原告向被告出具《提前接房申请》，载明“本人于2016年2月28日购买了贵司开发建设的云康新城（白金壹号）A3栋4层3号房屋并按合同交齐了购房款，现因本项目分期开发，本栋未经综合验收，现因本人急需用房，自愿按照现有条件接收该房，特向贵司申请提前交房装修入住，本人承诺，我已知悉所购房屋工程的进度及交付条件，自愿按照现有条件接房，且在竣工验收交房前装修及入住工程中，所有的安全责任事故（含装修施工人员）由我自行承担，并配合贵公司完善物业的后续事宜。因为提前装修，自实际接房之日起涉及的相关违约事宜，从我接收到钥匙之日起终止，本人无任何异议，按照前期物业管理企业的有关规定履行相关义务，不乱拆、不私自改变外立面，不擅自改变原结构等”，同日，原告签署《房屋交接验收表》后接收了案涉房屋，并交纳了燃气、有线电视、电表开户费共计3475元。另，被告认可案涉项目至今未取得初始登记。2018年12月14日，被告与为该小区服务的贵州塞维斯物业管理有限公司白云分公司对截止2018年10月31日被告应支付给该公司的空置房物管费和A、C区根据《白金壹号商品房预留认购书》承诺应补贴给买受人的每户2000元物管费等费用进行对账结算，并于2019年1月23日付清了前述款项，该物管公司2019年7月26日出具《证明》证实该公司收到被告为廖昭红支付的2000元物业费后，自2018年2月1日起未向廖昭红收取物管费。一审判决认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。该《商品房买卖合同》签订后，原告按约支付了全部购房款，已履行完毕其合同义务，被告也应当按照合同约定如期向原告交付房屋并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，若被告履行义务延迟的，应当按照合同约定支付相应的违约金。本案争议的焦点是：1、原告出具的《提前接房申请》是否免除了被告的违约责任，逾期交房违约金应计算到何时截止；2、违约金应按自然日计算还是工作日计算。对此，本院认为，商品房买卖合同第十一条、第十二条对案涉房屋交付时应达到的条件进行了明确约定，当被告向原告交付的房屋未达到合同约定的条件时，原告有权依照合同第十四条约定拒绝接收房屋，由此导致的逾期交房违约责任由被告按照合同第十三条约定承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案双方当事人对交付使用没有特别约定，2017年2月14日原告明知案涉房屋未经竣工验收不具备交付条件，其因急需用房向被告出具《提前接房申请》后接收了案涉房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，此后双方又没有就被告交付房屋时案涉房屋不符合合同约定的交付条件是否构成违约及其违约责任达成新的协议，因此原告主张被告支付其实际收房后的逾期交房违约金没有依据，不予支持。对被告关于原告出具的《提前接房申请》概括地免除了被告的违约责任的辩解意见，因该《提前接房申请》是针对被告不符合交房条件而原告急需使用房屋出具的，且明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约（金）事宜终止”，该“相关违约（金）事宜”应理解为逾期交房的违约（金），并不包含逾期办理商品房转移登记的违约金，且其截止时间为“实际接房之日”，并不包括实际接房之前的逾期交房违约金，故对被告关于原告出具的《提前接房申请》概括地免除了被告的违约责任的辩解意见不予采纳。因该项目至今未取得初始登记，无法将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，原告诉请被告从逾期之日起计付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金至其实际交付之日止应予支持。对违约金应按自然日计算还是按工作日计算的问题，双方签订的商品房买卖合同仅对逾期期限按工作日计算进行了约定，对违约金的计算约定的是按日计算，即自然日，因此，原告诉请的逾期交房违约金应从2016年8月31日起计算至2017年2月14日止，共计168日，金额为363119元×万分之一/日×166日=6100元；逾期办理商品房转移登记的违约金应从2016年12月31日起计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，截止起诉之日2019年5月13日，共计864日，金额为363119元×万分之一/日×864日=31373元。对原告诉请被告退还三通费3475元，因双方签订的合同第七条已经明确该商品房的总价已经包含了水、电建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用，且该合同第二十九条已经明确约定补充协议不合理地加重买受人责任的，仍以主合同约定为准，因此被告辩称其依据补充协议约定水、电、燃气、有线电视等开通、开户费用由买受人承担与前述合同约定不符，被告的这一辩解不予采纳，其收取的三通费应予退还。对原告诉请返还2000元物业管理费补贴，因双方签订的《白金壹号商品房预留认购书》未对被告承诺补贴的2000元物管费支付给谁进行明确约定，现被告已经将该费用支付给了为原告提供物业服务的贵州塞维斯物业管理有限公司白云分公司，原告也从2017年2月14日收房后未自行缴纳过物业管理费，物业公司也出具《证明》证实收到被告为原告支付的该2000元物管费，因此从公平原则，原告的权利已经得到保障，原告再诉请被告返还2000元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告廖昭红、胡远宗逾期交房违约金6100元；二、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告廖昭红、胡远宗逾期办理商品房转移登记的违约金（截止2019年5月13日为31373元，2019年5月14日起继续按36.3119元/日向原告计付违约金至其向原告廖昭红、胡远宗交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告廖昭红、胡远宗三通费3475元；四、驳回原告廖昭红、胡远宗的其他诉讼请求。案件受理费808元（已减半，原告已预交），由被告普安县房地产开发有限责任公司负担。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，上诉人普安房开公司与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于上诉人普安房开公司提出《提前接房申请》中已经明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约（金）事宜终止”，而在本合同中，相关违约（金）事宜就包括逾期交房、逾期办证的违约金事宜，该声明表明被上诉人在实际收房后已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，故一审判决认定在《提前接房申请》中不包括逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金系认定事实错误之上诉理由，经查，被上诉人《提前接房申请》系针对上诉人不符合交房条件而其急需使用房屋出具的，该违约金涉及的是交房相关事宜，并未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，故上诉人该上诉理由不能成立。关于上诉人普安房开公司提出逾期办证违约金应按工作日计算，而非自然日之上诉理由，经查，双方在合同中对按照工作日计算的期限均是进行了明确的约定的，而此处就是约定按日计算，并非按工作日计算，故上诉人认为应按工作日计算之上诉理由不符合双方合同约定，该上诉理由本院不予采纳。关于上诉人普安房开公司提出根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定，水、电、煤气、电视等管道预埋进户，开户及其费用由被上诉人承担，据此约定，被上诉人支付的购房款并不包含上述费用，该约定系双方的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并不存在加重被上诉人义务的情形，一审判决上诉人返还3475元错误之上诉理由，经查，双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件中约定“……2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户……”故根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取。本案被上诉人交纳的费用的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。故根据双方《商品房买卖合同》的约定，该费用房开商不能再向买受人收取，该费用应当退还被上诉人。综上所述，上诉人之上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1616元，由上诉人贵阳普安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十二月九日书记员  陈晓琦