江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏04执异84号异议人（案外人）：邓成菊，女，汉族，1981年11月27日出生，住溧阳市。委托诉讼代理人：陶国栋，江苏宏拓律师事务所律师。异议人（案外人）：芮海东，男，汉族，1977年8月1日出生，住溧阳市。委托诉讼代理人：陶国栋，江苏宏拓律师事务所律师。申请人：江苏溧阳建设集团有限公司，住所地溧阳经济开发区。法定代表人：吕永武，该公司董事长。委托诉讼代理人：王锡锋，江苏通江律师事务所律师。被申请人：常州景豪投资有限公司，住所地溧阳市。法定代表人：周罕，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴振华，江苏融畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱智明，江苏融畅律师事务所律师。异议人邓成菊、芮海东因原告(申请人)江苏溧阳建设集团有限公司（以下简称溧阳建设集团）与被告（被申请人）常州景豪投资有限公司（以下简称景豪公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服本院（2018）苏04民初0024号协助执行通知，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月26日举行听证，邓成菊、芮海东的委托诉讼代理人陶国栋、溧阳建设集团委托诉讼代理人王锡锋、景豪公司委托诉讼代理人朱智明参加了听证。本案现已审查终结。异议人邓成菊、芮海东向本院请求：中止对座落于溧阳市景豪公寓4幢807号房屋（以下简称807号房屋）的执行，并撤销对该房屋实施的查封措施。事实与理由：邓成菊、芮海东与景豪公司于2014年5月3日签订商品房买卖合同一份，由邓成菊、芮海东购买景豪公司开发的座落于溧阳市景豪公寓C幢807号（施工编号，现公安编号为4幢807号）房屋一套，建筑面积160.9平方米，约定房屋价款为720832元，合同对其他方面作了约定。合同签订后，案外人即按合同第八条第（一）项的约定支付了全部房款，景豪公司于2016年2月将房屋交付给邓成菊、芮海东，邓成菊、芮海东使用至今。2018年3月2日，案外人从景豪公司处开具发票后至溧阳市不动产登记交易中心办理产权证时，被告知涉案房屋已经被常州市中级人民法院于2018年3月份左右查封，邓成菊、芮海东无法办理房屋登记手续。邓成菊、芮海东认为，其与景豪公司之间的房屋买卖合同合法有效，双方已经履行了所有合同义务，并由景豪公司交付房屋给邓成菊、芮海东使用至今，继续查封该房屋没有事实和法律依据。邓成菊、芮海东为支持其异议请求提供下列证据材料：1、邓成菊与芮海东的结婚证；2、2014年5月3日常州景豪投资有限公司出具的购房款收据（编号0512598）；3、2014年5月26日兴业银行现金存款凭证；4、2015年9月出具的代收住房维修基金收据（编号2643510）；5、2015年9月20日景豪公寓入伙通知书；6、2016年4月2日景豪公寓入住手续办理流转单；7、2016年4月2日房屋交付验收清单；8、2016年4月2日景豪公寓业主入住材料签收单；9、邓成菊、芮海东与常州景豪物业管理服务有限公司签订的景豪公寓前期物业服务协议；10、溧阳市不动产登记交易中心出具的关于邓成菊、芮海东的住房登记查询证明（个人）；11、邓成菊、芮海东与景豪公司签订的商品房买卖合同；12、编号为03242964的销售不动产统一发票（自开）、编号为19001943的江苏增值税普通发票（2018年3月2日）；13、2018年3月2日的税收缴款书；14、常州景豪物业管理有限公司于2015年9月28日、2017年3月24日、2018年开具的物业费收据、于2015年9月28日开具的电梯运行维护费、装修垃圾清运费等收据。溧阳建设集团答辩称：本公司与景豪公司的纠纷在处理中，申请法院对景豪公司名下的财产查封，没有错误。景豪公司答辩称：对邓成菊、芮海东的意见没有异议。本院查明：关于原告溧阳建设集团与被告景豪公司建设工程施工合同纠纷一案，本院以（2018）苏04民初0024号立案受理。审理中，本院根据溧阳建设集团的申请，于2018年2月6日作出（2018）苏04民初0024号民事裁定：冻结景豪公司的银行存款1亿元或查封、扣押其价值相应的财产。2018年3月28日，本院向溧阳市不动产登记交易中心送达（2018）苏04民初0024号协助执行通知：查封景豪公司名下座落于溧阳市昆仑街道泓口路298号的景豪公寓807号房屋等房产，查封期限为2018年3月28日至2021年3月27日。邓成菊与芮海东系夫妻。2014年5月3日，买受人邓成菊、芮海东与出卖人景豪公司签订一份商品房买卖合同。合同第一条约定，景豪公司以公开竞标方式取得位于溧阳市濑江新城总部办公区以内、泓口路北侧地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为溧国用（2014）第00420号；景豪公司经批准，在上述地块上建设商品房，定名为泓口北侧地块（景豪公寓），建设工程规划许可证号为溧规320481201450022。合同第二条约定，邓成菊、芮海东购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为溧（2014）房预售证第（020）号。合同第三条约定，邓成菊、芮海东购买的商品房为施工编号C幢807号房，建筑面积为160.9平方米，用途为办公。合同第五条约定，该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4480元，总金额为720832元。合同第八条约定，邓成菊、芮海东一次性付款总金额720832元，在2014年5月4日前支付。合同第十一条约定，景豪公司应当在2015年6月30日前，依照有关规定，将符合约定条件的商品房交付给邓成菊、芮海东使用。合同第二十一条约定，景豪公司选聘的前期物业管理企业为常州景豪物业管理有限公司；根据前期物业服务合同约定，前期物业管理企业提供的服务内容和收费标准及起始交费时间等详见前期服业管理协议；邓成菊、芮海东同意由景豪公司选聘的物业管理企业提供前期物业服务。合同还约定了其他事项。合同签订后，邓成菊、芮海东于2014年5月26日用现金向景豪公司支付购房款720832元，于2015年支付房屋维修基金15446.4元。景豪公司向邓成菊、芮海东开具了销售不动产统一发票（自开），后于2018年3月2日换开了编号为19001943的江苏省增值税普通发票，价税合计金额为720832元。2018年3月2日，邓成菊、芮海东缴纳税款21624.96元。2015年9月20日，景豪公司向邓成菊发送“景豪公寓”入伙通知书：所购807号房屋可以交付进场装修。2016年4月2日，景豪公司向邓成菊、芮海东交付807号房屋，并形成房屋交付验收清单、景豪公寓入住手续办理流转单和景豪公寓业主入住材料签收单。2016年4月2日，邓成菊、芮海东与常州景豪物业管理有限公司签订了景豪公寓前期物业服务协议。2015年9月28日、2017年3月24日、2018年，邓成菊分别支付了电梯运行维护费、公共能耗费、装修垃圾清运费、物业费等费。807号房屋实际由邓成菊、芮海东用于居住。2019年10月16日、21日，溧阳市不动产登记交易中心分别出具住房登记情况查询证明，邓成菊、芮海东在当地无登记房产。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，出卖人景豪公司与买受人邓成菊、芮海东签订的商品房买卖合同合法有效。在涉案查封前，邓成菊、芮海东支付了合同约定的购房总价款，已合法占有涉案房屋且已入住。现没有证据证明邓成菊、芮海东名下在溧阳市有其他用于居住的房屋。据此可以认为，邓成菊、芮海东购买807号房屋系用于居住，并且邓成菊、芮海东在溧阳市无其他用于居住的房屋。因此，邓成菊、芮海东就807号房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对溧阳市昆仑街道泓口路298号景豪公寓4幢（施工序号为C幢）807号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 朱正生审 判 员 王 臻审 判 员 钱 锦二〇一九年十二月十六日法官助理 陶金沙书 记 员 叶小玢