广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0307民初16420号 原告袁伟明，男，汉族，1966年1月11日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 委托代理人管锦明，内乡县南岗镇中心法律服务所法律工作者。 被告吴和平，男，汉族，1980年1月15日出生，身份证住址四川省达县。 第三人杨明子，男，汉族，1987年8月3日出生，身份证地址湖北省京山县经济技术开发区。 原告袁伟明诉被告吴和平、第三人杨明子房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人管锦明、被告吴和平、第三人杨明子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告与被告于2017年9月23日经友好协商后双方签订了《布锦村XXX号房屋租赁合同》。《布锦村XXX号房屋租赁合同》可归纳为如下几点：1.原告位于深圳市大鹏新区大鹏办事处布新社区布锦村XXX号的房屋租给被告作经营餐厅使用；2.租期为六年即从2017年10月1日起至2023年9月30日；3.租金分段计，前二年每月15000元，后面四年分别递增；4.被告交租房押金伍万元给原告，合同期满后，验收房屋合格后，方可退回押金；5.租金按月交，每月租金，乙方（被告）须于每月5日前交清当月的租金给原告，逾期交租，按每日加收1%的滞纳金；6.如超过两个月未缴纳租金，甲方（原告）有权单方面解除本合同，因此造成的损失全部由乙方（被告）承担；7.合同期内乙方不得擅自将该房屋转让（租）给第三方。被告未通知原告的情况下将《布锦村XXX号房屋租赁合同》项下的房屋转租给杨明子作经营餐厅使用；迄今被告已有三个月（2019年4、5、6三个月）租金未交。为此，原告已于2019年6月20日通知被告交清所欠租金和水电费。被告没有按照通知交清所欠付租金和水电费，于是原告于2019年6月21日通知被告，原告依据《布锦村XXX号房屋租赁合同》约定单方解除合同。现原告依据双方的《布锦村XXX号房屋租赁合同》中的约定，向人民法院起诉，请求法院判令：1、请求判令原告与被告于2017年9月23日签订的《布锦村XXX号房屋租赁合同》依法解除；2、判令被告尽快搬走属被告的物品，并将《布锦村XXX号房屋租赁合同》项下的位于深圳市大鹏新区大鹏办事处布新社区布锦村XXX号的房屋交还给原告；3、判令被告交清其所欠租金人民币45000元（2019年4.5.6三个月），且应当按每月人民币15000元的标准向原告支付自2019年7月1日起至涉案房屋交还之日止的占用场地使用费；4、判令被告交清其所欠电费（中国移动公司）人民币3087元、水费（自来水公司）人民币173.75元；5、判令被告将原告提供给被告免费使用注册号为：440307806723352、名称为：深圳市大鹏新区山顶红餐厅的营业执照变更还给原经营者；6、判令被告将涉案房屋恢复原状；7、判令有被告承担本案的全部诉讼费用。 被告答辩称，一、被告愿意解除房屋租赁合同，原告已于2019年6月20日对涉案房屋停止供电，至今为止未通电，被告停产停业已逾3个月，涉案房屋已无使用价值；二、被告愿意将涉案房屋交还给原告；三、原告收取了被告5万元押金为退还，以5万元押金抵扣三个月房屋及水电费，被告无需再支付原告房屋租金；四、被告在原告能提供合法电费发票的情况下，被告愿意支付水电费；五、原告诉请的公司营业执照，依原告提供的证据证明该项证照已经注销，与被告没有关系，不属于本案房屋租赁合同争议范围；六、被告承租房屋后，在经过原告同意的情况下，对涉案房屋投入了10多万元，进行了装修装饰，已经形成添附，无法恢复原状。综上，供应水电是原告依照诚信原则应当履行的及本合同义务，原告擅自停止供电的行为直接造成了农庄的停产停业损失，同时单方解除合同的行为已经构成违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人称自2018年10月份开始交租，两个半月的房租是交给被告的。2018年11月份，第三人交租后，因为被告迟延向原告交租，导致原告断水断电，第三人和原告、被告三方就此事沟通协调过。经沟通后，自2019年1月开始到2019年5月30日止，房租是第三人直接交给原告方，第三人每个月交租的租金都标示为当月租金。 原告为支持其主张，提交了如下证据：1、房屋租赁合同；2、深圳市出租屋自建房使用证明、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》；3、通知及催收租金的通知书的图片；4、解除合同通知书；5、被告交租的明细清单；6、水电费通知单；7、工商注册查询单；8、转租赁合同；9、被告发给原告的律师函；10、布新山顶农庄租金的欠条。被告对原告提交的证据1、3、4、6、7、8、9、10真实性予以确认；对证据2深圳市出租屋自建房使用证明不予认可，因为被告租的房子与合同中书写的房子名称不一致，对违法建筑历史申报回执不确认不清楚；对证据5其中部分不予认可，被告已经交了2019年4、5月的租金。第三人对原告提交的证据真实性无异议。被告提交了如下证据：1、微信聊天记录；2、押金收据；3、报警回执；4、律师函及邮寄单。原告对被告提交的证据的真实性均予以认可。第三人无证据提交。经当庭举证、质证，本院审查后，对双方无争议的证据记录在卷，真实性均予以确认。关于原告提交的证据2，其中深圳市出租屋自建房使用证明，显示房屋坐落为布锦村220号，与合同载明的涉案房屋坐落位置不相符，本院不予采信；《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，所在地址与涉案房屋相符，有相关部门加盖公章，且原告在申报人处签收，本院予以采信。关于原告提交的证据5，系原告自己就被告交租情况的单方制作的清单，被告认可部分，本院予以采信。 经审理查明，2017年9月23日，原告与被告签订《布锦村XXX号房屋租赁合同》，约定将原告位于深圳市大鹏新区大鹏办事处布新社区布锦村XXX号的房屋租给被告作经营餐厅使用，合同中约定“租期为六年即从2017年10月1日起至2023年9月30日，租金分段计，前二年每月15000元，后面四年分别递增；被告交租房押金伍万元给原告，合同期满后，验收房屋合格后，方可退回押金；租金按月交，每月租金，乙方（被告）须于每月5日前交清当月的租金给原告，逾期交租，按每日加收1%的滞纳金；如超过两个月未缴纳租金，甲方（原告）有权单方面解除本合同，因此造成的损失全部由乙方（被告）承担；合同期内乙方不得擅自将该房屋转让（租）给第三方。”合同签订后，被告向原告缴纳50000元押金，原告将房屋交付给被告使用。 2018年10月16日，由原告起草一份《布新山顶农庄房租欠条》：“本人吴和平租用布新山顶农庄，自2018年9月1日至2018年10月31日房租未交于房东袁伟明，本人承诺于2018年11月5日之前向房东支付2018年9月份房租15000元人民币、2018年12月5日之前向房东支付2018年10月份房租15000元人民币，以此类推，在2019年生意好转，将所拖欠房租一次性付清（七个月内付清）”，被告吴和平在上述欠条签名确认。 同日，被告将涉案房屋转租给第三人杨明子。第三人杨明子自2018年10月份开始交租，刚开始两个半月的房租交给了被告；2018年11月份，第三人交租给被告后，因为被告迟延向原告交租，导致原告断水断电，第三人和原告、被告三方就此事沟通协调过。经沟通，自2019年1月开始，由第三人直接向原告方交租，直至2019年5月30日止，每月租金都标示为当月租金并向原告支付。 2019年6月14日、15日，原告向被告催租，并告知被告如不交租，则停水停电；2019年6月19日，原告对涉案房屋进行停水停电。2019年6月20日，原告以被告未按合同约定交纳2019年4月、5月、6月租金45000元及电费2602元（电费以2019年6月10日为截止日）为由，向被告发出《通知》，限被告即时支付拖欠租金及电费。2019年6月21日，原告向被告发出《房屋租赁合同单方面解除合同通知书》并张贴于涉案房屋门口，以被告未按约支付租金45000元及电费3087元（电费以2019年6月10日为截止日）、未经书面同意转让第三人为由，通知双方租赁合同解除。2019年7月2日，被告向原告微信转账支付电费3087元，原告未收；2019年7月13日前，被告向原告微信转账2019年6月份房租15000元，原告以被告未支付拖欠的全部租金为由拒收。2019年7月13日，因停电停水产生纠纷，被告向公安机关报警。后，涉案房屋一直未供电；双方确认2019年8月31日被告将涉案房屋返还给原告，涉案房屋内没有遗留被告物品。截止2019年8月31日，被告尚有5个月租金未支付给原告；涉案房屋于2019年5月22日至2019年6月22日产生水费173.75元、产生电费3087元。 另，涉案房屋已申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，不具有相关主管部门颁发的建设工程规划许可证。 本院认为，原告就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与被告订立的租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，租赁合同无效，原告作为出租人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，本院予以支持。 关于占有使用费金额问题。双方对截止2019年6月19日占有使用费及水电费3260.75元无争议，被告应支付该部分占有使用费及水电费合计42760.75元（15000元×2个月+9500元+3260.75元）。双方对《布新山顶农庄房租欠条》约定的最后期限产生歧义，原告认为“7个月内一次性付清”应当以约定之日2018年10月16日起算，被告应在2019年5月份一次性将房租付清；被告则认为，根据约定，应以2019年开始起算7个月，于2019年7月份一次性付清。考虑如下两点：1、自2019年1月份开始，由第三人直接向原告交租并标注为当月“租金”，原告一直接收，未提出异议，在2019年6月份之前，被告及第三人一直按月交租，原告未提出异议；2、《布新山顶农庄房租欠条》系原告书写。本院认为，在书写内容有歧义，又无其他有力证据予以明确时，应作出对草拟《布新山顶农庄房租欠条》一方的不利解释，即本院采信被告主张，双方约定的一次性给付时间为2019年7月份。双方对约定条款理解发生分歧，原告断然采取停水停电的方式，并拒绝受领被告支付的租金及电费，是不恰当的；被告在2019年6月份亦有延期支付相应租金的过错。根据原告提交的相关证据，均显示，停电前后几天，原告以停水停电为条件要求被告履行一次性付清的义务，且停水停电同时发生，由此可见，停水停电系原告作出的行为;原告主张停电系被告借用中国移动电源，因拖欠电费，系中国移动停止供电,依据不足，本院不予支持。考虑上述理由，原被告均对纠纷的产生具有一定过错，因此导致承租人不能正常使用房屋，自2019年6月20日至2019年8月31日止，房屋占有使用费应酌情减少。综合以上，截止2019年8月31日止（含2019年6月19日之前），本院酌定被告应支付的占有使用费及水电费合计为50000元；因合同无效，原告无权收取被告的租房押金50000元，被告主张以50000元押金抵销，本院予以支持。抵销后，原告就涉案房屋占有使用费及水电费对被告享有的债权已归于消灭，被告就房屋押金请求原告返还的基础不复存在。故，原告有关被告支付涉案房屋占有使用费及水电费的诉讼请求，本院予以驳回。 关于原告诉请被告恢复房屋原状，原告庭审中表示并无房屋原状参照标准，原告请求，本院不予支持。关于原告要求提供给被告免费使用的营业执照变更还给原经营者，不属本案争议范围，原告主张，本院不予支持；关于被告所主张的损失赔偿问题，在本院依法释明后，其并未向本院提出反诉，故本院对此不作处理，被告可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告袁伟明与被告吴和平涉案房屋租赁合同无效。 二、驳回原告袁伟明的其他诉讼请求。 本案受理费人民币1006.5元（原告已预交），由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  黄 俊 人民陪审员  彭益军 人民陪审员  金海斌 二〇一九年十二月五日 本件与原本核对无异 书 记 员  张小慧