河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫96民终1376号上诉人（原审被告）：袁小峥，男，1976年8月28日出生，回族，住济源市。委托诉讼代理人：姚虎成，河南剑光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵家平，男，1952年10月27日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审原告）：赵颖，男，1987年8月13日出生，汉族，住济源市。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李艳丽，河南艳阳天律师事务所律师。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：马换玲，河南艳阳天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李明，男，1977年12月12日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审被告）：赵素梅，女，1976年4月29日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：何瑞锋，金博大律师事务所律师。上诉人袁小峥因与被上诉人赵家平、赵颖、李明、赵素梅执行异议之诉纠纷一案，不服济源市人民法院（2018）豫9001民初5585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人袁小峥及其委托诉讼代理人姚虎成、被上诉人赵家平、赵颖及其二人的共同委托诉讼代理人马换玲、被上诉人赵素梅的委托诉讼代理人何瑞锋到庭参加诉讼；被上诉人李明经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁小峥上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回赵家平、赵颖的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由赵家平、赵颖承担。事实和理由：一、本案是典型的执行异议之诉纠纷案件，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条裁决案件，系适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述法律规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行必须同时符合上述四个条件，执行异议才能成立。（一）关于第一个条件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据一审查明的事实，李明和赵家平、赵颖通过房屋中介签订的房屋成交确认书确实是在法院查封之前，但签订的房屋成交确认书是非法的买卖合同，一审法院将双方签订的房屋成交确认书认定为合法有效的买卖合同严重错误。1、纵观双方签订的房屋成交确认书，双方签订合同的目的是将购房手续由二手房手续变更为一手房手续。从赵家平、赵颖向法院提供的单方与开发商签订的商品房买卖合同及其二人陈述的开发商已同意办理一手房手续和房屋成交确认书中第四条约定的税费承担（甲方应协助乙方办理房产的换票手续，办理房产换票过程中的一切费用由甲方承担），可以看出赵家平、赵颖为了逃避交易过程中产生的国家税款（房产流转税），恶意规避交易税款才把二手房手续变更为一手房手续，因此，双方签订的房屋成交确认书违反了法律的强制性规定，属于无效合同。2、虽然原一审法院作出的（2016）豫9001民初677号民事判决确认双方签订的房屋成交确认书部分有效、部分无效，但经过二审法院审理后又作出（2017）豫96民终358号民事裁定将该判决予以撤销，因此，目前没有生效法律文书确认双方签订的房屋成交确认书为合法有效的买卖合同。（二）关于第二个条件，即在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案发生纠纷的前提是李明存在一房二卖的情况，2014年5月11日李明将诉争房产出卖给袁小峥，2014年5月13日又将诉争房产出卖给赵家平、赵颖，虽然赵家平、赵颖和物业公司签订了合同，也向物业公司交纳了部分款项，同时也取得了房屋钥匙，但在赵家平、赵颖装修前袁小峥发现李明存在一房二卖的情形，据此双方发生争执，随后袁小峥就采取了房屋查封保全措施，且赵家平、赵颖根本就没有对房屋装修，相反袁小峥对房屋简单装修后，由其父亲一直居住至今，因此，赵家平、赵颖并没有占有该房产，也就不存在实际控制该房产的事实。（三）关于第三个条件，即已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案赵家平、赵颖虽然交付了415000元房款，但合同价款为465000元，其二人并未全额交纳房款，也没有按人民法院的要求将剩余房款交付法院，其二人的行为根本不符合该条件，因此，一审法院认定赵家平已经履行了主要付款义务的事实，与本条规定相违背，也不符合立法本意。（四）关于第四个条件，即非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中双方签订的房屋成交确认书本身就是违法的、无效的合同，不能办理过户登记的原因是赵家平、赵颖一方造成的。1、赵家平、赵颖当初购房时，李明向其提供的原始商品房买卖合同本身系复印件，销售不动产发票也是复印件，事实上这些手续原件均在袁小峥手中，在李明提供不了这些手续原件的前提下仍然从李明手中购房，主观上是存在过错的。2、赵家平、赵颖在一审法院庭审过程中陈述，当初购房李明提供有原始发票，但回家后发现提供的原始发票是新城花园的发票，并不是世纪华城的原始发票，也能印证赵家平、赵颖存在过错。3、截至一审法院开庭审理前，赵家平、赵颖均没有向法院提供最原始的发票，一审开庭时突然提供原始的发票联、记账联、办证联，经核实这些票据均是第二联发票，不排除赵家平、赵颖为了诉讼在开庭前向开发商借第二联发票的可能性。综上，本案中赵家平、赵颖的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，应当驳回其诉讼请求。二、一审法院认定赵家平、赵颖和李明签订了房屋成交确认书，且支付了主要合同价款，也签订了装修合同，取得了钥匙，就认定赵家平、赵颖取得了房屋的所有权是严重错误的，也是与法律规定相违背的。（一）根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，不动产物权的变动以登记为生效要件，动产以交付为生效要件。本案诉争的房产是不动产，登记才能发生所有权的转移，赵家平、赵颖享有的权利是期待取得所有权，但期待取得所有权并不等同于签订房屋成交确认书后就取得所有权，也不能把期待取得所有权等同于物权或者所有权，在没有登记前所有权没有发生转移，本案诉争房产仍属于李明夫妇共同财产。（二）本案诉争房产属于李明夫妇共同所有，但李明在出售时并没有征得赵素梅的同意，且签订的房屋成交确认书也没有赵素梅的签字，李明处分房产的行为属于无权处分，由于没有登记，赵家平、赵颖也就不能善意取得该房产的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得制度有严格的条件，买受人善意取得不动产所有权必须以登记为要件，否则不能善意取得。李明出售房产系无权处分，且没有进行登记，不发生所有权的转移，作为买受人的赵家平、赵颖也就不能善意取得该房产的所有权。（三）赵家平、赵颖是从李明处购买房屋，并不是从开发商处购买房屋。若赵家平、赵颖从开发商处购买房屋，且房管局备案登记为赵家平、赵颖，此时赵家平、赵颖取得钥匙就等同于取得了所有权，但本案赵家平、赵颖是从李明处购买房屋，房管局备案登记仍为李明，虽然双方签订了房屋成交确认书，赵家平、赵颖也取得了钥匙，但赵家平、赵颖享有的是期待所有权的权利，并不等同于取得了所有权，因此，该房屋截至目前仍属于李明夫妇共同所有，不影响法院对该房屋的执行。赵家平、赵颖辩称，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”由此可见，本案的焦点在于赵家平、赵颖对涉案房屋是否享有合法的实体权利，并且该权利能否排除执行。一、赵家平、赵颖对涉案房屋享有合法的占有权。2014年1月，李明与开发商河南银基房地产开发有限公司（以下简称银基房地产公司）之间签订了房屋买卖合同购买涉案房屋，但银基房地产公司一直未将房屋钥匙交付给李明，也未办理房产证，李明对涉案房屋享有的仅是债权，并未取得房屋所有权。2014年5月13日，赵家平、赵颖与李明经济源广源房产信息中心（以下简称广源房产中心）签订房屋成交确认书，并履行了主要的付款义务。同时，赵家平、赵颖、李明与银基房地产公司三方一致同意李明将其对银基房地产公司享有的债权转让给赵家平，并同意银基房地产公司将涉案房屋直接交付给赵家平。同月，银基房地产公司世纪华城项目部向赵家平、赵颖收取了配套、煤气及水电费，物业公司直接向赵家平、赵颖收取装修管理费、装修押金、垃圾清运费等费用，并将涉案房屋钥匙直接交付给赵家平、赵颖。上述事实足以说明开发商银基房地产公司直接向赵家平、赵颖履行了房屋交付义务，赵家平、赵颖基于此对涉案房屋享有合法的占有权。而占有权是物权的一个重要组成部分，根据物权变动原则，此时赵家平、赵颖对涉案房屋享有的是准物权，且该权利产生于法院查封之前，是合法有效的，该准物权和占有足以排除本案的执行。二、袁小峥在本案中享有的仅仅是普通债权。本案不存在一房二卖情形，袁小峥与李明之间的法律关系已经生效文书确定为普通债权，且袁小峥本人向李明主张的也是债权，并基于该普通债权向法院申请执行。袁小峥在房屋被法院查封之后强行装修入住，该行为本身就是违法的，不能因此否定赵家平、赵颖对涉案房屋已经取得的合法占有权，更不能因此改变袁小峥在本案中仅享有债权的权利性质。三、执行异议之诉解决的实质是实体权利优先性的问题。本案中，首先，涉案房屋至今未办理初始登记，也未登记在李明名下，李明对涉案房产不享有任何物权。袁小峥对李明享有的仅仅是普通债权请求权，将赵家平、赵颖对涉案房屋享有的准物权和袁小峥享有的一般金钱债权进行对比，赵家平、赵颖享有的准物权显然优先于债权，因此，赵家平、赵颖享有足以排除强制执行的民事权益。对袁小峥的其他上诉理由的答辩意见同一审发表的意见。综上，赵家平、赵颖对涉案房屋享有的实体权利足以排除执行，请求驳回上诉，维持原判。赵素梅辩称，一审确认涉案房屋为赵家平、赵颖所有错误，该房屋属于李明和赵素梅的夫妻共同财产，李明擅自处理房产的行为属于无权处分，涉案房屋现仍属于李明和赵素梅共同共有，赵家平、赵颖无权提起执行异议之诉，并要求确认房屋归赵家平、赵颖所有。综上，请求驳回赵家平、赵颖的一审诉讼请求，判令房屋属于赵素梅所有，并终止对房屋的执行。李明未到庭答辩，亦未在答辩期内向本院提交书面答辩意见。赵家平、赵颖向一审法院起诉请求：1、不得对济源市世纪华城2号楼西单元1603号房屋予以执行；2、确认该房产真实权利人为赵家平、赵颖。一审法院认定事实：2014年5月13日，赵家平（乙方）与李明（甲方）经居间人广源房产中心签订房屋成交确认书，载明：1、房产确认：甲方自愿将坐落在世纪华城2号楼西单元1603号（发票证号：00197275），房屋建筑面积130.44平米出售给乙方，乙方对甲方出售的房产做了充分了解，并愿意购买该房产；2、权属状况：甲方保证上述房产权属清楚，并且出售该房产是所有权利人共同愿意；若该房产发生于甲方有关的产权纠纷或债权债务，该有甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方责任赔偿；3、房产交易成交价：甲乙双方经充分协商，确定上述房产的交易价为人民币465000元；4、税费承担：甲方应协助乙方办理房产的换票手续，办理房产换票过程中的一切费用由甲方承担，交房前的物业、水、电费用由甲方承担，办理房产证费用由乙方承担，本合同另有规定的除外；5、付款方式：①甲乙双方同意，乙方于2014年5月13日将20000元交至丙方，在扣除押金10000元后的定金10000元由丙方转交给甲方；②其余房款445000元甲乙双方同意乙方一现金形式分二次交于甲方。在2014年5月15日前交于甲方300000元，甲方协助乙方办理换票手续。其余房款145000元在甲方把房产倒换到乙方名下之日，交于甲方；6、确定交易成立：甲方在签约当日将房产证及票据交于丙方暂为保管，作为履行自身义务的保证；7、甲乙双方商定于2014年6月19日前一同对本合同交易房产验收，甲方把钥匙交于乙方，乙方同时了解落实该房产的关系情况。赵家平于确认书签订当日支付广源房产中心购房款320000元，其中定金10000元，押金10000元。2014年5月30日，赵家平又支付广源房产中心购房款95000元。广源房产中心均给赵家平出具了收条。2014年5月13日，李明收到广源房产中心支付的定金10000元和房款300000元，2014年5月30日，李明收到广源房产中心支付的房款95000元。2014年5月30日，世纪华城的济源市同兴物业服务有限公司与赵颖签订房屋装饰装修管理协议，将该房屋的钥匙交予赵颖，并收取了赵颖装修管理费、2014年5月30日至2015年5月30日的垃圾清理费等费用，赵家平、赵颖开始对涉案房屋装修后不久，袁小峥发现后予以阻止。2015年5月至8月，袁小峥将该房屋装修后入住至今。2014年6月24日，济源市人民法院受理袁小峥与李明、赵素梅买卖合同纠纷一案，同年7月30日，济源市人民法院作出（2014）济民一初字第1706号（应为1829号）民事判决书，判决李明、赵素梅给付袁小峥350000元。在该案诉讼中，根据袁小峥的申请，济源市人民法院对世纪华城的2号楼西单元1603号房屋进行了查封。2014年7月9日，济源市人民法院受理赵家平、赵颖与李明、银基房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，2015年6月3日作出（2014）济民一初字第2014号民事判决书，判决驳回赵家平、赵颖的诉讼请求。赵家平、赵颖不服提起上诉，济源中级人民法院审理后于2016年1月5日作出（2015）济中民一终字第273号民事裁定书，裁定将本案发回济源市人民法院重审。济源市人民法院重审后于2016年11月20日作出（2016）豫9001民初677号民事判决书，判决：1、赵家平与李明2014年5月13日签订的《房产成交确认书》为有效合同（李明协助赵家平办理换发票手续方面约定除外）；2、驳回赵家平、赵颖的其他诉讼请求。赵家平、赵颖不服提起上诉，济源中级人民法院审理后于2017年9月28日作出（2017）豫96民终358号民事裁定书，裁定：1、撤销济源市人民法院（2016）豫9001民初677号民事判决；2、驳回赵家平、赵颖的起诉。2018年5月10日，济源市人民法院作出（2014）济法执字第02102号执行裁定书，查封了世纪华城2号楼西单元1603号房屋。2018年6月13日，赵家平、赵颖提出执行异议，同年6月15日，济源市人民法院作出（2018）豫9001执异41号执行裁定书，驳回了赵家平、赵颖的执行异议。一审法院认为，2014年5月13日，李明虽然在与赵家平签订《房产成交确认书》时未领取权属证书，但登记只是不动产物权变动的要件，李明与赵家平之间的买卖行为系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，为有效合同，予以确认。赵家平经广源房产中心已经支付李明415000元购房款，有李明出具的收条为证，予以确认。该房屋总房款为465000元，赵家平已经支付415000元，已经履行了主要付款义务，世纪华城的济源市同兴物业服务有限公司与赵颖签订房屋装饰装修管理协议，将该房屋的钥匙交予赵颖，并收取了赵颖装修管理费、2014年5月30日至2015年5月30日期间的垃圾清理费等费用，赵家平、赵颖开始对涉案房屋装修，此时，赵家平、赵颖对该房屋享有所有权。济源市人民法院是在2014年6月24日之后查封该套房产，此时所有权已发生转移，赵家平、赵颖等待取得该房产的所有权证书，不影响赵家平、赵颖对该房产行使所有权。因此，赵家平、赵颖要求确认其对世纪华城2号楼西单元1603号房屋享有所有权的诉讼请求，理由正当，证据充分，该院予以支持。据此，不得对世纪华城2号楼西单元1603号房屋进行执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：一、确认世纪华城2号楼西单元1603号房屋的所有权为赵家平、赵颖所有；二、不得对世纪华城2号楼西单元1603号房屋进行执行。案件受理费8275元，由李明负担。本院经审理查明：2014年1月20日，李明和银基房地产公司签订商品房买卖合同（该合同在济源市房地产管理局进行备案登记），约定由李明购买银基房地产公司开发的世纪华城2栋西单元1603号房屋，后李明向银基房地产公司一次性付清了309809元房款，但涉案房屋未办理产权证书。另查明，2014年6月16日，济源市人民法院应袁小峥提出的财产保全申请作出（2014）济民保字第75号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。本院经审理查明的其他案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依照该司法解释规定，结合本案查明的事实，现从以下四点进行分析：首先，涉案房屋系李明从开发商银基房地产公司购买的商品房，虽然该房屋目前未办理产权证书，但李明已实际购买涉案房屋并结清了所购房款，李明与银基房地产公司签订的商品房买卖合同亦在房管部门进行备案登记，可见涉案房屋系李明已明确的可得利益。赵家平基于该备案登记的公示效力，与李明签订房产成交确认书从李明处购买涉案房屋，该确认书系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，且该买卖行为发生在涉案房屋被法院查封之前，故本院认定该合同真实有效；其次，赵家平、赵颖于2014年5月30日付款当日即向物业公司交纳了装修管理费、垃圾清理费等费用，取得了涉案房屋的钥匙，并开始对涉案房屋进行装修，据此可认定赵家平、赵颖已实际合法占有、使用涉案房屋，且其实际占有的时间发生于涉案房屋被法院查封前，而袁小峥装修并入住涉案房屋系在法院根据袁小峥申请对房屋予以查封之后，袁小峥在法院查封之后占有装修的行为不应受到法律保护；再次，赵家平、赵颖与李明未能完成所有权登记手续的原因在于李明在赵家平、赵颖开始装修后即联系不上、涉案房屋在赵家平、赵颖装修后不久已被法院查封、开发商的大产证长期未办理等情形，故赵家平、赵颖对涉案房屋无法登记至其名下没有过错；最后，虽赵家平、赵颖在涉案房屋被法院查封之前尚有50000元的购房尾款未支付，但客观上存在前述情形，赵家平、赵颖对此亦没有过错，且赵家平、赵颖也表示愿意按法院通知将未支付的50000元交付法院，赵家平、赵颖应按程序将该50000元交付执行。综上，赵家平、赵颖对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院据此对赵家平、赵颖要求确认房屋所有权、停止执行、解除查封的诉讼请求予以支持并无不当。综上所述，袁小峥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8275元，由袁小峥负担。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 张莎莎审判员 石 林二〇一九年十二月十六日书记员 杨 蕾