内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终613号上诉人（原审原告）：许开明，男，1985年10月30日出生，汉族，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：邵建宁，宁夏兴业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市圣圆投资集团有限责任公司。法定代表人：郭永波，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉雅，内蒙古义盟（伊金霍洛）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郝建国，男，1968年3月23日出生，汉族，阿拉善盟美景房地产开发有限责任公司法定代表人，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被上诉人（原审被告）：阿拉善盟美景房地产开发有限责任公司。法定代表人：郝建国，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市东胜区雅景绿化景观工程有限公司。法定代表人：耿豪杰，该公司总经理。上诉人许开明因与被上诉人鄂尔多斯市圣圆投资集团有限责任公司（以下简称圣圆公司）、郝建国、阿拉善盟美景房地产开发有限责任公司（以下简称美景公司）、鄂尔多斯市东胜区雅景绿化景观工程有限公司（以下简称雅景公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院(2019)内06民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许开明及其委托诉讼代理人邵建宁、被上诉人圣圆公司的委托诉讼代理人吉雅到庭参加诉讼。被上诉人郝建国、美景公司、雅景公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。许开明上诉请求：1.撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院(2019)内06民初98号民事判决,改判支持许开明原审诉请(立即解除对内蒙古自治区××区的查封,不得执行房屋产权,并确认案涉房屋归许开明所有)或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、鄂尔多斯市中级人民法院于2015年10月26日作出的(2015）鄂民保字第20号民事裁定书送达过程违法,未依法对查封的不动产张贴封条或者公告。故查封之后许开明交纳房款的行为系善意行为。二、原审法院认定事实错误,许开明对执行标的物享有实体权利,可以阻却法院对执行标的物的强制执行。1.2014年10月7日,许开明与美景公司签订《房屋买卖合同》，2015年10月26日,鄂尔多斯市中级人民法院查封了案涉房屋。房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示,网签只是办理房屋权属证书之前的一个行政管理行为,故双方签订合同在法院查封之前,符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《执行规定》)第17条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条相关规定。2.许开明在2014年10月就对案涉房屋实际占有并进行装修居住。3.许开明已分次向美景公司支付了共计141927元的购房款,扣除逾期违约金,剩余案涉房屋价款可按照人民法院的要求交付执行。4.因美景公司存在诸多问题,导致美景旺都小区至今尚不符合办理产权证书的条件，并非许开明过错导致。三、圣圆公司与郝建国、雅景公司、美景公司之间的民间借贷有恶意串通的可能性,应严格审查其真实性。圣圆公司辩称：一、关于执行法院执行行为是否合法的问题。许开明在本案一审中依据民诉法第二百二十七条提出案外人执行异议，并非依据民诉法第二百二十五条对执行行为提出异议。因此，许开明的上诉理由与一审诉求互相矛盾。二、许开明享有的实体权利不能阻却本案标的的执行。本案中，许开明在法院查封前与圣圆公司签订了买卖合同，但并未在法院查封之前合法占有且未支付全款，更未办理网签，所以其权利不能排除执行。许开明称在法院查封前已经合法占有并装修的理由不能成立，其在一审中提交的第三组证据证明，美景公司于2016年9月30日仍未交付房屋。案涉房屋登记在美景公司名下，且许开明持有的买卖合同也是与美景公司签订，合同显示房屋总价款为305838元。许开明在法院查封前仅支付了5万元购房款，未超过合同约定总价款的50%。三、作为本案执行依据的调解文书是否存在虚假诉讼不属于执行异议之诉审查的范围。郝建国、美景公司、雅景公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。许开明向一审法院起诉请求：终止（2015）鄂民保字第20号民事裁定书中涉及的内蒙古自治区××区房屋的执行，并解除查封，房产价值305838元。一审法院认定事实：圣圆公司与郝建国、雅景公司、美景公司民间借贷一案中，2015年10月26日，该院作出（2015）鄂民保字第20号民事裁定，查封了登记在美景公司名下的××区的65套房屋、美景盛世小区的68套房屋。2016年1月25日，该院作出（2015）鄂民初字第176号民事调解书，该调解书内容:一、郝建国、雅景公司于本调解协议签字之日起一个月内共同偿还圣圆公司借款本金3300万元及3300万元从借款之日至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算产生的利息；二、美景公司对上述借款本息承担连带给付责任。上述民事调解书发生法律效力后，圣圆公司于2016年3月18日向该院申请执行，该院于2016年3月28日向被执行人发出执行通知书。2018年8月13日，该院作出（2016）内06执148号之二执行裁定书，续行查封了包括“美景旺都”小区3-2-201室在内的26套房产。许开明向一审法院提出异议，该院于2018年12月16日作出（2018）内06执异402号执行裁定书，驳回其异议请求，许开明提起本案诉讼。另查明，2014年10月7日，许开明与美景公司签订《商品房买卖合同》，约定许开明购买美景公司开发的“美景旺都”小区3-6-201室房屋，房屋面积136.17平米，总价305838元。目前，该《商品房买卖合同》未进行网签备案。2013年10月29日，许开明向美景公司支付房款50000元。2014年9月29日，许开明向美景公司支付维修基金、契税等费用16809元。2016年，许开明就其与美景公司房屋买卖合同纠纷一案在阿拉善左旗人民法院提起诉讼。2016年9月30日，阿拉善左旗人民法院作出（2016）内2921民初1811号民事判决书，判决美景公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》、交付房屋并承担违约责任。再查明，2016年9月30日前，美景公司并未将案涉房屋交付许开明。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。本案的争议焦点为许开明对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，许开明虽与美景公司签订《商品房买卖合同》，但在人民法院查封前，许开明仅支付50000元购房款，2014年9月29日许开明向美景公司支付的16809元为维修基金、契税等费用，并非房款，故许开明支付的房款并未达到案涉房款的50%；其次，阿拉善左旗人民法院作出（2016）内2921民初1811号民事判决书仅是商品房买卖合同纠纷的判决，并非确权判决，且该判决系在人民法院对案涉房屋查封之后作出，对人民法院的查封并无影响；第三，许开明认可在查封之前美景公司并未交付房屋，故在查封之前许开明并未实际占有使用案涉房屋。综上所述，许开明的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，不能证明其对案涉房屋享有合法、真实的权利，不能排除对案涉房屋的强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回许开明的诉讼请求。案件受理费5887.57元，由许开明负担。本院二审查明的事实与一审法院一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点为许开明对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本案是许开明作为买受人对登记在美景公司名下的商品房提出执行异议，因案涉房产并未实际竣工验收，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的占有使用的条件，故本案不适用该条规定，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条予以分析认定，该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。许开明作为买受人应同时符合上述条件方可排除强制执行。许开明在人民法院查封之前已与美景公司签订了《商品房买卖合同》，提供了无其他住房证明。经查明案涉房产总价值为305838元，许开明现提供的证据只能证明在人民法院查封之前缴纳了房款5万元及维修基金、契税费用16809元，其主张以房抵债的75838元的收款收据显示的时间为2016年10月19日，是在人民法院查封之后发生的抵账行为。且即便如此，其缴纳的房款亦未超过合同约定案涉房屋总价款的50%。故许开明对案涉房产不享有排除人民法院强制执行的民事权益，原审法院对此认定并无不当。综上，许开明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5887.57元，由许开明负担。本判决为终审判决。审判长  张志宏审判员  张 静审判员  王乔莉二〇一九年十二月十九日书记员  李 龙