广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20115号上诉人（原审原告、反诉被告）：赖亚华，女，1979年11月23日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：李瑞平，广东人民时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘美婷，广东人民时代律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：韦浩，男，1985年9月28日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：魏素琼，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱逸柔，广东海际明律师事务所实习律师。原审第三人：广州市网家房地产代理有限公司，住所地广东省广州市花都区龙珠路******商铺。法定代表人：方葵花，职务人事经理。委托诉讼代理人：李鼎昌，男，该单位员工。上诉人赖亚华与被上诉人韦浩、原审第三人广州市网家房地产代理有限公司（以下简称网家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赖亚华上诉请求：1.撤销原审判决第三项，并增加判令支持赖亚华原审未得到支持的其他全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由韦浩承担。事实与理由：1.原审未认定韦浩是违约方，而是以赖亚华不具备购房资格作为合同解除的原因，从而作出“双方对合同解除负有相近过错，互不承担违约责任”的结论是错误的。案涉合同解除的原因是韦浩恶意违约，并非赖亚华不具备购房资格。赖亚华提交的证据足以证明韦浩为获得房屋涨价的利益，强行恶意违约。韦浩在起诉前从未主张过不卖房的原因是赖亚华不具备购房资格或其不同意将房屋过户至第三人名下，其一直以工作调动不成功为由拒绝交易。省高院的裁定认定了韦浩是违约方，并认定（2017）粤01民终19791号二审判决书错误，但原审法院无视该裁定，导致错判。韦浩在再审期间卖掉案涉房屋，导致客观上无法继续交易，其应承担全部责任，并赔偿赖亚华的全部损失。2.原审法院不支持赖亚华解除合同的主张是错误的。3.原审判决遗漏事实，认定事实不清，导致对违约事实的认定错误。韦浩与中介的微信聊天记录中反映了其不肯继续交易的真实原因是因为房价卖低了，并非因为赖亚华不具备购房资格。韦浩向案外人出售房屋的时间是2018年8月17日，是在另案的再审期间，韦浩在明知有可能改判的情况下，恶意出售房屋，导致合同不能继续履行，韦浩是责任方。韦浩对于卖房原因、微信截图真实性、网签问题、将房屋出售给案外人的时间的陈述上前后矛盾。对四张诉讼费票据的真实性不予确认，韦浩的上述行为属于严重不诚信的诉讼违法行为，应予以严惩。韦浩辩称：其认为赖亚华的上诉理由不成立，赖亚华在上诉状中请求和事实理由均不成立。韦浩在原审的时候也提起了反诉，虽然最终原审法院并没有支持其的反诉请求，但其对原审判决完全同意的，请求二审法院依法维持。网家公司述称：对于赖亚华所提的要求，网家公司是确定的，赖亚华的材料是比较准确的。韦浩确实一开始跟网家公司提出了解除合同的要求。网家公司只能确认韦浩首先提出了要求要终止合同，他不想卖这套房子，网家公司提供的资料也是真实的。赖亚华向一审法院起诉请求：1.判令解除赖亚华、韦浩及网家公司于2017年2月28日签署的《房地产买卖合同》；2.判令韦浩向赖亚华返还定金及支付相应利息，利息从定金支付之日即2017年2月28日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至韦浩实际付清之日止；3.判令韦浩支付赖亚华解除合同违约金131000元（以总房价10%计算）；4.判令韦浩支付赖亚华租金损失暂计40380元；5.判令韦浩支付赖亚华民间借贷利息51000元；6.判令韦浩支付赖亚华因前案诉讼产生的相关费用损失79478元；7.判令韦浩支付赖亚华因房屋转让的可得利益损失暂计800000元（具体以调查取证或法院委托评估确定的房屋差价为准）。以上诉请2-7项暂计共1123549.53元（详见《附表》）。8.判令韦浩承担本案一审的诉讼费。原审诉讼中，赖亚华明确第七项诉讼请求为：判令韦浩支付赖亚华因房屋转让的可得利益损失620000元。韦浩向一审法院反诉请求：1.没收定金2万元；2.赖亚华赔偿韦浩实际损失人民币50万元；3.一审所有诉讼费用由赖亚华承担。原审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区新华街荔红南路5号1栋703房，原权属人为韦浩。2017年2月28日，韦浩（卖方）与赖亚华（买方）、网家公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定韦浩将案涉房屋出卖给赖亚华，总价款1310000元。合同第六条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：⑴逾期超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；⑵逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收房款应于解除合同之日起五天内退还；⑶逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。第七条约定：买方应向经纪方支付中介咨询代理费13100元。第八条约定：在合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务。第九条第2点约定：卖方同意本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下。备注栏约定：双方协商并同意本次交易过程中买方可自行指定过户落名人。首期款（含定金）430000元买家最迟不迟于2017年3月21日直接支付给卖家。合同附件付款方式约定：定金2万元买方须于2017年2月28日支付给卖方；卖方应在签订本合同7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买方应在原抵押银行通知还贷之日起7天内将首期款存入卖方供款账号。余下首期款100000元买方须于递件成功当天直接支付卖方。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，赖亚华向韦浩支付了定金20000元。2017年3月6日，就案涉房屋的买卖，韦浩作为卖方与赖亚华作为买方通过房地产中介服务机构广州市融畅房地产代理有限公司进行了网签。网签后，因韦浩未按合同约定在签订本合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并于2017年3月11日告知经纪方不再出售案涉房屋，愿意退回买方定金2万元并赔偿买方2万元及中介费。经纪方网家公司将韦浩的意见告知赖亚华，三方就房屋买卖事宜进行协商，赖亚华要求继续履行合同，韦浩要求终止合同，双方未能达成一致意见。2017年3月21日，赖亚华作为原告向原审法院提起诉韦浩、第三人广州农村商业银行股份有限公司花都支行、平安普惠融资担保有限公司、网家公司、何会梁房屋买卖合同纠纷一案，原审法院以（2017）粤0114民初2550号案立案受理，赖亚华提出诉讼请求：1.韦浩继续履行赖亚华与韦浩及经纪方三方于2017年2月28日签署的编号为0000077号的《房地产买卖合同》，包括但不限于以下事项：（1）韦浩立即向第三人农商行花都支行、平安公司申请提前还贷，由赖亚华直接负责向第三人农商行花都支行、平安公司清偿广州市花都区新华街荔红南路5号1栋703房尚欠的抵押贷款本息及相关提前还贷费用（具体清偿数额、两第三人的收款账号，由赖亚华直接向两第三人征询，两第三人应当予以协助）；在赖亚华清偿上述贷款本息和相关费用后的五日内，农商行花都支行、平安公司协助赖亚华办理案涉房屋提前还贷、涂销抵押登记手续；（2）在案涉房屋提前还贷、涂销抵押登记手续办妥后五日内，韦浩协助赖亚华办理房屋产权过户至赖亚华指定的人员何会梁名下的全部交易手续，包括但不限于协助何会梁办理按揭贷款、取消双方的网签合同并办理买方为何会梁的网签合同、办理交易递件申报并交纳税款等交易过户事宜；（3）韦浩于收齐全部购房款当日向赖亚华交付案涉房屋；（4）韦浩于收齐全部购房款当日将案涉房屋中的全部户籍迁出。2.韦浩向赖亚华支付延迟办理涂销房屋抵押登记及房屋过户手续的违约金（违约金以总楼价1310000元为本金，以每日千分之一的标准从2017年3月18日计至房屋产权过户之日止，暂计至2017年3月20日为2620元）。3.由韦浩承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，赖亚华增加1项诉讼请求：第三人网家公司协助双方办理案涉房屋产权过户至原告指定人员何会梁名下的相关交易手续（包括但不限于办理网签、交易递件、登记过户、户口迁移、房屋交付等相关手续）。网家公司陈述，韦浩作为卖方，赖亚华作为买方，于2017年2月28日在我公司签订房屋买卖合同，合同签订后需要双方提交相关资料，在此过程中，韦浩一直未能提供未婚证以办理房屋按揭手续。2017年3月6日办理了网签，3月11日韦浩陆续联系我，表示因为工作调动原因不再继续房屋交易。2017年3月13日三方一起在我公司继续协商，但协商未果。该案诉讼中，赖亚华于2017年8月29日将剩余全部房款129万元存入原审法院的代管款账户中。原审法院于2017年9月18日作出（2017）粤0114民初2550号民事判决，判决如下：一、被告韦浩在本判决发生法律效力之日起并在赖亚华支付剩余房价款129万元后十日内将位于广州市花都区荔红南路5号1栋703房的房屋交付给赖亚华；二、被告韦浩、第三人平安普惠融资担保有限公司、第三人广州市网家房地产代理有限公司在原告赖亚华代为偿还剩余贷款本息后三十日内办理案涉房屋的涂销抵押登记手续；三、被告韦浩在办理案涉房屋涂销抵押登记手续后十日内将位于广州市花都区荔红南路5号1栋703房的房屋过户至原告赖亚华指定的第三人何会梁名下，第三人广州市网家房地产代理有限公司协助办理；四、驳回原告赖亚华的其他诉讼请求。判后，赖亚华与韦浩均不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院以（2017）粤01民终19791号案立案受理，二审庭审中，赖亚华陈述因其不具备购房资格，就借其朋友何会梁的名义完成交易，真实的买家是赖亚华，全部款项均是赖亚华支付。二审法院认为，关于赖亚华起诉请求继续履行合同，要求韦浩将案涉房屋过户至其指定的何会梁名下的问题。赖亚华作为房屋买受人其自身并不符合广州市现行限购政策，其在本案中自述为达到购房目的而借名购房，故赖亚华要求韦浩将案涉房屋过户至赖亚华指定人员何会梁名下的主张，属意图规避住房限购政策，该行为会扰乱政府对于房地产市场的监管秩序。因此，一审法院对赖亚华上述诉讼请求予以支持不当，原审法院予以改判。赖亚华基于继续履行合同的主张而要求韦浩交付房屋、办理涂销抵押登记手续及支付迟延履行违约金等诉请均不成立，原审法院不予支持。二审判决如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2550号民事判决；二、驳回赖亚华的全部诉讼请求。（2017）粤01民终19791号案判决后，赖亚华向广东省高级人民法院提起再审，广东省高级人民法院于2018年9月27日作出（2018）粤民申6685号民事裁定，广东省高级人民法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，案涉合同是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方应依约履行各自义务。赖亚华起诉请求继续履行合同，要求韦浩将案涉房屋过户至其指定的何会梁名下，符合各方签订的案涉合同的约定，且何会梁具备在广州市住房限购区域内的购房资格，案涉合同在原审诉讼过程中具备履行条件，二审判决因赖亚华自身不符合广州市限购政策驳回赖亚华的全部诉讼请求不当。但根据原审法院查明的事实，案涉房屋现已另售他人，不在韦浩名下，案涉合同客观上已经无法履行。赖亚华如因案涉合同无法履行而产生损失，可另循法律途径解决。广东省高级人民法院裁定如下：驳回赖亚华的再审申请。2018年8月6日，韦浩与案外人罗金玲签订《广州市存量房买卖合同》，约定由韦浩将案涉房屋出售给罗金玲，出售价为193万元，后案涉房屋过户至罗金玲名下。赖亚华认为其在（2017）粤0114民初2550号诉讼期间积极筹集资金向案外人进行70万元的民间借贷，产生借贷利息51000元，赖亚华陈述其第六项诉讼请求中因诉讼产生的损失包括前案一审受理费、财产保全费、二审受理费、一审二审再审律师费。赖亚华于诉讼中申请对案涉房屋的溢价损失进行评估，第二次庭审中赖亚华表明其不再申请评估。韦浩认为其基于偿还借款才出售案涉房屋，因赖亚华没有购房资格导致房屋无法出售套现，债权人到韦浩单位闹事，导致单位与韦浩解除劳动合同，其反诉请求中的损失是指贷款的利息248530元（按照月息两分计算），被告从解除劳动合同之日至今21个月的损失（每月工资6200元、每月住房公积金3800元、每月社保720元、年终奖65000元）。赖亚华提交其与韦浩的微信聊天记录，其上显示韦浩于2017年3月11日发送“真的不好意思赖小姐，之前我是因为工作需要调动升值才卖房子……调不走所以现在我房子不能卖给你了……、……工作调不走我也不能卖给你。我也就是收你俩万元定金而已，按照合同吧，我也愿意按照合同赔偿房价每天千分之一的违约金……、……不是不愿意卖给你，工作没有调走我也是没有办法……”原审诉讼中，依照赖亚华的财产保全申请，原审法院作出（2019）粤0114民初285号民事裁定，裁定如下：冻结被申请人韦浩的银行存款1123549.53元或查封等值的其他财产。后原审法院对韦浩的财产采取了冻结措施，诉讼中，依照韦浩的财产保全申请，原审法院作出（2019）粤0114民初285号之二民事裁定，裁定如下：冻结被申请人赖亚华的银行存款50万元或查封等值的其他财产。后原审法院对赖亚华的财产采取了冻结措施。原审法院认为：赖亚华、韦浩及网家公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，各方均应依约履行各自义务。至（2017）粤01民终19791号案庭审中，赖亚华不具备购房资格，案涉房屋无法过户至赖亚华名下，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终19791号终审判决驳回了赖亚华要求继续履行案涉合同将案涉房屋过户至何会梁名下的诉讼请求，房屋过户的合同目的无法实现，韦浩于（2017）粤01民终19791号案判决后将案涉房屋出售，案涉合同已经解除。故赖亚华请求解除合同，原审法院不予支持。关于何方应当承担违约责任的问题，根据双方在房屋买卖中的协商过程及结合网家公司在（2017）粤0114民初2550号诉讼中的陈述可看出，韦浩对于赖亚华签订合同时不具备购房资格已知情，在此情况下，双方仍然签订合同，双方对于导致合同解除均负有相近过错，应认定双方互不承担违约责任。综上，赖亚华请求韦浩返还定金2万元，理据充分，原审法院予以支持，赖亚华要求支付违约金、租金损失、民间借贷利息、因前案诉讼产生的损失及房屋溢价损失，依据不足，原审法院不予支持。韦浩反诉请求没收定金及赔偿损失，依据不足，原审法院不予支持。关于定金的利息，在诉讼未决的情况下，合同是否能继续履行、定金是否应当予以返还均是不确定的，故定金应从本案起诉之日开始计算，赖亚华诉讼请求中的合理部分，原审法院予以支持，超出部分，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：“一、被告韦浩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖亚华返还定金20000元；二、被告韦浩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖亚华支付定金20000元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2019年1月3日起计至付清款项之日止；三、驳回原告赖亚华的其他诉讼请求；四、驳回被告韦浩的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13235元，由原告赖亚华负担12954元，由被告韦浩负担281元。反诉案件受理费4500元，由被告韦浩负担。本诉财产保全费5000元，由原告赖亚华负担4894元，由被告韦浩负担106元。反诉财产保全费3020元，由被告韦浩负担。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对赖亚华的上诉，本院评析如下：赖亚华上诉要求韦浩支付解除合同违约金131000元。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”赖亚华自身虽然不符合广州市限购政策，但是双方约定将案涉房屋过户至赖亚华指定的何会梁名下，且何会梁具备在广州市住房限购区域内的购房资格，案涉合同在韦浩将案涉房屋另售他人之前仍具备履行的条件，韦浩的行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方在案涉《房地产买卖合同》中既约定了违约金又约定了定金，现赖亚华选择适用违约金条款，要求韦浩支付违约金131000元，于法有据，本院予以支持。赖亚华上诉要求韦浩支付因转让房屋的可得利益620000元。对此本院认为，赖亚华为履行案涉《广州市存量房买卖合同》仅支付20000元的定金，并没有支付大部分的房款，因此131000元的违约金足以弥补其损失，赖亚华要求韦浩支付房屋转让的可得利益620000元依据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，赖亚华的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初285号民事判决第一、二、四项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初285号民事判决第三项；三、被上诉人韦浩于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人赖亚华支付违约金131000元；四、驳回上诉人赖亚华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13235元，由上诉人赖亚华负担11117元，被上诉人韦浩负担2118元；二审案件受理费13018.58元，由上诉人赖亚华负担11171.58元，被上诉人韦浩负担1847元。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 丁阳开审判员 茹艳飞二〇一九年十二月十日书记员 曹筱雨林谷曼