抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初3480号 原告（反诉被告）抚顺金磊物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区戈布东街**。统一社会信用代码：91210400752798297U。 法定代表人班静，该公司总经理。 委托诉讼代理人张凤军，抚顺市顺城区君赢服务所法律工作者。 被告（反诉原告）张东，男，1964年5月17日出生，汉族，户籍所在地抚顺市顺城区，现住抚顺市顺城区。 原告抚顺金磊物业管理有限公司（下称金磊物业公司）诉被告张东物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张凤军，被告张东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，1.请求人民法院判令被告立即支付2017年1月至2018年12月31日所欠物业费3491.71元及违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年11月30日我公司与被告张东（男）（系上河郡小区19-1-1101室业主）双方共同签订《前期物业管理服务协议》，我公司在合同履行期间按照协议约定认真做好各项服务工作。 从2017年1月1日至2018年12月31日，被告以各种理由拖欠物业费共计人民币3491.71元。我公司曾多次以各种形式催缴并以书面缴费通知张贴告之，又在2018年12月3日、2019年2月25日先后二次进行书面催缴，被告均置之不理。我们认为不缴纳物业费行为不但违反了合同约定，也是对按期缴纳物业费广大业主共同利益的侵害。为此我公司依据《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》相关规定，依法向人民法院提起民事诉讼判令被告立即支付所欠物业费3491.71元，并承担本案的诉讼费。 被告张东辩称，原告公司未履行与我签订的上河郡《前期物业管理服务协议书》约定的义务，我作为业主拒交物业费合理合法。物业服务协议属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。我是上河郡小区的业主，与开发商委托的物业服务公司--抚顺金磊物业管理有限公司签订的，约定合同期限为1年（2008年10月30日至2009年11月30日）。约定由抚顺金磊物业管理有限公司负责小区的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，业主的报修得不到应有服务、公共绿地被损毁和侵占、小区楼内环境卫生恶劣、消防通道堵塞、业主会所更改性质、小区治安案件频发等，业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决。因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈！合理合法。金磊物业公司的起诉纯属恶人先告状。我认为原告公司已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时由于原告公司严重违约，已失去广大业主的信任，业主委员会已经于2017年4月要求原告物业服务企业退出物业服务区域。原告公司已失去为上河郡小区服务的主体资格。到至今这段时间已与我失去了合同关系，这段时间收取物业费无任何依据。我还认为，本案争议的焦点主要有三点：一、是我与原告公司的《前期物业服务管理协议》有效期限？也即是原告公司为上河郡小区服务主体资格的有效期限;二、约定的合同期限期满后，业主是否继续受《前期物业管理服务合同》的约束？三、原告在服务期间是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权。第一个焦点答辩：1.根据抚顺市顺城区上河郡业主委员会对原告公司的起诉判决结果“抚顺市顺城区人民法院民事判决书（2019）辽0411民初737号”，原告公司已失去了为上河郡小区服务主体资格；2.根据《物业管理条例》并依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关条文，原告公司的《前期物业服务管理协议》有效期限应为上河郡业委会于2017年4月要求其退出小区服务时期满。3.根据《前期物业管理服务协议》的前置件《物业管理公约》第二章四.1、3条约定，按相关规定的确认的业主委员会成立后，前期物业企业也已到期。第二个焦点答辩：依据《中华人民共和国合同法》规定，原告公司已失去了为上河郡小区服务主体资格后，业主已不受《前期物业管理服务合同》的约束，因此原告公司物业费计算到2018年的时间错误，应计算到2017年3月。原告公司物业费计算标准错误，应以所签订的《前期物业管理服务协议书》标准为依据；依据《抚顺物业管理条例》第四十五条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业费。因此原告公司服务过期强行收费已违规。第三个焦点答辩：原告公司没有完全履行合同责任，严重违约事实如下：1.我家顶层客厅屋面长期漏水，上、下楼南卧室窗台下墙体漏水、下层楼北卧室东山墙结露长毛。从2015年9月后我多次报修，物业公司多次派人到现场查看了解了情况，答复进行维修，之后就无了下文。经过两年后，业主房屋漏水更加严重，多次催促物业公司进行维修，物业公司以频繁更换法人、更换管理人员失去了维修记录为由继续进行推脱。2018年6月19日，在业主以不修不交物业费的频繁催促下仅对报修多处问题的一处山墙（女儿墙）进行了不符合标准简单的处理，并在我妻子不了解情况下骗取了全面维修签字。（详见附件照片证据）；2.经原告公司“维修”后，因维修工人将维修垃圾置于屋面不予清理，很快在之后的几场大雨中造成堵塞。2018年7月14日下大雨，雨水口阻塞，屋面形成水池，水深达400米，客厅内已大面积漏水，还是北面高层楼热心业主通过微信发图，原告公司得知两天后才派维修工人疏通了排水口。通过这次屋面“闭水试验”，造成客厅漏水由轻变重且屋面保温材料进水保温失效的严重后果。我于2018年8、9、10月份多次报修催促维修，原告公司继续搪塞敷衍，我作为建筑业专业人员，深知10月份再不对屋面进行维修将失去大好的维修时机，无奈之下于2018年10月18日上午到原告公司递交了《房屋维修催促书》再次并说明情况，强烈要求马上对屋面进行维修，同时要求维修经理在送达的材料签字，原告公司工作人员态度十分恶劣拒不签字，扬言“有时间就给你修”（详见附件现场录音证据）。直至进入11月上旬冬季来临，原告公司对我的报修置之不理。无奈之下，为保证房屋安全过冬，我只能委托装修公司进行维修，于2018年11月14日完成对屋面的维修（详见现场照片证据），原告公司的不作为给业主造成了严重的经济损失。依据《抚顺物业管理条例》第三十八条规定物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此答辩人保留对原告进行赔偿诉讼的权利；3.小区公共绿地被长期损毁和侵占，原告无能力进行管理；上河郡小区作为当时的高档小区，种植了大量的名贵树种，由于缺少应有的维护大量死亡，后期也不进行补载；小区景观维修敷衍维护；以上等因素已造成小区品质严重下降，严重侵害了业主的利益（详见附件照片证据）。由此说明原告公司已不能全面履行公共绿地、景观和花草树木的养护管理服务职责；4.业主唯一的生命通道-楼梯间长期严重堵塞，原告公司不作为不进行清理，视业主的生命安全不顾，引发了大量的消防隐患；把小区的主要消防通道作为垃圾回收站使用，不仅违反了消防管理规定，也给小区环保造成了严重的破坏；把小区公共建筑--业主会所擅自改变使用性质，变为住宅及他用，严重侵害业主的利益，并违反《中华人民共和国规划法》（详见附件照片证据）；以上事实说明原告公司已不能履行物业管理区域内公共秩序、交通、环保等协助管理的责任；根据《物业管理公约》第五章10条及第七章11条双方权利和义务之规定，原告公司不能公布历年财务账目及公共建筑的使用情况，隐瞒广告费、出租公建房屋等收入，没有履行公约中应尽的告知义务。以上事实说明原告公司不能履行物业维修、更新费用的帐目管理的义务，侵害了业主的知情权，并涉嫌非法占用业主应得的利益。6.依据《抚顺物业管理条例》第四十九条住宅的物业服务收费，实行政府指导价；非住宅的物业服务收费，实行市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，市、县价格主管部门应当会同同级物业管理行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。根据上河郡《前期物业管理服务协议书》第二条约定了收费标准（略），及第八条（三）约定：乙方违反本协议擅自提高收费标准，甲方有权要求乙方清退所有费用，并支付违约金，违约金计算方法（略），原告目前收费与协议书规定的价格不一致，属擅自提高的物业收费标准。据此我作为甲方有权拒交物业费，并保留反诉的权利；依据《抚顺物业管理条例》第四十八条建设单位、物业服务企业及其他任何人，不得向业主收取或者变相收取各种名目的抵押金。原告公司擅自收取地下车库入口闸杆蓝牙遥控器抵押金100元仅返还50元，尚有50元不予返还。因此原告公司收取抵押金的行为条例，属于合同违规；7.依据《中国人民共和国发票管理办法》第二十条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票。原告公司历年所收取得物业费不给被告业主提供发票，业主多次要求提供，其以各种理由推脱，原告公司目前无法提供历年收取业主物业收费的合法发票。原告公司的违法行为侵害了我作为业主的合法权益，并涉嫌偷税漏税。据此我完全可以拒绝交纳物业费，依法保留对物业服务企业的举报权。根据以上第三个焦点问题的7点内容，依据事实原告公司在上河郡的物业管理服务中没有履行合同服务责任，其提供的服务质量达不到物业合同约定的标准。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，我行使先履行抗辩权有“正当理由”，人民法院应予支持。综上三个焦点问题答辩，我的先履行抗辩权是以事实为依据以法律为准绳的，请求人民法院以公平的原则，驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告张东向本院提出反诉请求，诉讼请求：1、依法驳回反诉被告的全部诉讼请求；2、请求人民法院依法判令反诉被告赔偿给付屋面防水维修工程款人民币7902.25元，尚未维修项目大白工程款人民币2000元，多收取得物业费及滞纳金2210.01元，闸杆蓝牙押金50元，合计人民币12162.26元；3、判令反诉被告给业主开具历年所交物业费的发票；4、判令反诉被告恢复业主会所楼的公建使用性质；5、本案诉讼费由反诉被告承担。2009年5月，我与金磊房地产开发有限公司签订上河郡19号楼1单元1101号房屋的《买卖合同书》，并于2009年10月入住，入住后与反诉被告签订为期一年《前期物业管理服务协议》，反诉原告在合同期间已按合同相关条款履行了合同义务缴纳了物业管理费。但是由于反诉被告没有履行物业公司在合同中所约定的维修义务，导致房屋公用部分屋顶漏水墙体粉饰面潮湿发霉，变黑，给反诉原告精神上带来了巨大伤害。从入住至今，反诉原告因此维修事由不停顿报修，却无人问津，实逼无奈反诉原告，自己购买屋面防水材料，雇佣施工单位对屋面漏水面重新进行施工。施工费达人民币7902.25元，尚有墙面霉变部分没有进行维修，维修需2000元，计9902.25元。反诉被告违反《前期物业管理服务协议》中的收费标准，擅自提高物业费，2015年和2016年度多收取物业费498.82元；其违约滞纳金1911.73元、闸杆蓝牙押金50元，计2260.02元。反诉被告所收取的历年物业费均未给业主提供发票。反诉被告诉我立即支付2017年1月至2018年12月31日所欠物业费3491.71元及违约金，实属恶人先告状，诉而无据。抚顺市顺城区上河郡业主委员会受广大业主的委托，已于2019年1月10日对反诉被告不作为行为提起民事诉讼，请求人民法院依法判决反诉被告退出物业服务领域，抚顺市顺城区人民法院于2019年10月13日下发了抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初737号民事判决书，判决反诉被告于本判决生效之日起二十日退出抚顺市顺城区上河郡小区物业服务区域。由此可见，反诉被告的行为已经违反了《中华人民共和国物业法》《中华人民共和国民法总则》等相关法律、法规，同时未能履行双方签订的《前期物业管理服务协议书》约定的义务和责任，给反诉原告精神上、生活上带来了巨大伤害，为了维护反诉原告的权益不受到伤害具状向抚顺市顺城区人民法院依法提起反诉。 反诉被告金磊物业公司辩称，被告损失没有事实和法律依据，请求法院依法驳回被告张东的反诉主张。 本院经审理认定事实如下：被告张东系顺城区上河郡小区业主。2009年入住该小区，房屋位于该小区19号楼1单元1101号，建筑面积104平方米。2009年4月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告负责被告所住上河郡小区物业管理工作，原告的服务内容主要包括：房屋共用部位、共用设施的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；物业管理服务质量包括房屋外观完好整洁、标志清晰；设备运行正常及建立完整档案；共用部位、共用设施的维护和管理，环境卫生公共部位保持清洁等，小区绿化及其他相关内容。双方约定按每月每平方米1.20元收取物业管理费用。双方在违约责任部分约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任;甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。合同到期后原、被告没有再签订物业服务合同。原告继续为被告所住小区提供物业服务，并按原协议继续收取物业费。 2015年原告通过入户调查方式，经61%业主同意，将物业费收费标准上调为每月每平米1.40元。被告自2017年1月起至今以辩称理由拒交物业费。被告于2018年12月3日、2019年2月25日向被告发出物业费催缴通知。逾期后被告未交纳物业费原告故来院告诉。 本院所确认的上述事实，有原告向本院提供的《前期物业管理服务协议》、物业费欠费通知、上河郡物业费调价情况明细表、公告、入户调查表，被告提供的《前期物业管理服务协议》、业主联名签字、住建局回复、照片及原、被告双方开庭陈述笔录等证据在案为凭，这些证据经本院审查，可作为定案依据。 本院认为，本案争议焦点一、原告主体资格问题。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》到期后，原告继续为被告所住小区提供物业服务，虽未被告续签协议，但被告所住小区亦接受了原告的服务，形成了事实上的服务关系。《辽宁省物业管理条例》规定，更换前期物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，本案被告未提供证据证明原告已经法定程序被更换，且已撤离该小区不再提供物业服务。虽然本院2019年10月作出（2019）辽0411民初737号判决书，判令原告退出对该小区的物业服务区域，但此判决宣判后，原告在规定的期限内已上诉，案件正在二审审理期间，据此该判决不能作为证据使用。2017年1月至2018年12月系原告服务期间，被告接受了原告提供的物业服务，应当交纳物业服务费。被告主张原告不具备主体资格，本院不予支持。 二、关于物业费收费标准问题及被告辩称的一系列问题为由拒交物业服务费一节。众所周知，物业管理服务在有些方面确实存在差强人意的地方，但被告作为业主支付物业服务费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。对于属于原告服务范围内的，被告可向原告要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费。现被告拖欠物业服务费已2年，原告主张2017年1月1日至2018年12月31日的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。故原告的该项主张不违反法律规定，即被告应向原告交纳的物业服务费为3491.71元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。 被告主张原告擅自提高物业费收费标准问题，因已有本院及上级法院二级法院生效判决，认定已经61%业主同意而上涨，而被告未能提供证据推翻该事实，本院不予采信。 三、关于被告的反诉主张，被告房屋渗漏庭审中已有照片为证，并且被告在2018年11月15日确实对房屋进行维修，支付维修费5750元，此费用应由原告负担。至于被告其他反诉主张均无法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定判决如下： 一、被告张东于本判决生效后十日内支付原告抚顺金磊物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费3491.71元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告抚顺金磊物业管理有限公司要求被告张东支付违约金的诉求。 三、原告抚顺金磊物业管理有限公司本判决生效后十日内给付被告张东房屋维修费5750元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回被告张东对原告抚顺金磊物业管理有限公司其他反诉请求。 本诉案件受理费25元（已减半收取），由被告张东负担。反诉案件受理费52元，减半收取26元，由原告抚顺金磊物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审判员  何红 二〇一九年十二月九日 书记员  刘璐