湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2825民初2188号原告：张国清，男，1974年11月29日出生，汉族，小学文化，农职业，住湖北省宣恩县，原告委托诉讼代理人：张宏富，1947年1月30日出生，住湖北省宣恩县，系张国清之父，代理权限为特别授权。原告委托诉讼代理人：刘孝友，宣恩县华源法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：谭绍凯，男，1947年10月10日出生，土家族，小学文化，农职业，住湖北省宣恩县。被告：谭辉军，男，1971年12月26日出生，土家族，初中文化，农职业，住湖北省宣恩县，系被告谭绍凯之子。二被告委托诉讼代理人：向仁贵，宣恩县方圆法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告张国清诉被告谭绍凯、谭辉军确认合同有效纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员徐扬担任审判长，人民陪审员李金安、聂新海参加的合议庭，于2019年11月28日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张宏富、刘孝友，被告谭绍凯、谭辉军及其委托诉讼代理人向仁贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张国清向本院提出诉讼请求：一、要求确认原、被告所签订的房屋买卖合同及附条件土地转让协议有效；二、要求被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与二被告同属同村集体经济组织的村民，2007年6月，被告在本镇金盆村二组买了一栋房，迁居金盆村居住，自己在药铺村房子无人居住，在2007年将自己的房子以5000元价格卖给原告，并附条件将被告在药铺村承包的田土山林无偿转让给原告耕种，管理受益，2007年6月8日，原、被告签订了房屋买卖附条件土地转让协议，有药铺村委会见证。2007年7月15日，原告给被告付房款5000元。2010年3月18日双方又单独签订了林木、林地转让协议，并于2010年3月26日办理了森林、林木、林地转让手续并颁证。2010年4月2日，原、被告就责任地转让又单独签订了土地转让协议，并经药铺××组全体村民签字同意，村委会盖章备案。2010年4月12日，被告要求原告给被告留出一人的田土2.6亩耕种，其余三人的不变，于是原、被告又于2010年4月12日签订了田土转让补充协议，并明确载明良种补贴等由原告直接按2.6亩面积给付被告，被告不到原告处问粮补等；同时还约定这2.6亩田土如果被告不种不得转让给他人，原告有优先受让权，原告不给被告任何款项，此协议又由药铺村委会盖章备案。2010年4月22日，又由药铺村委会召开十四组村民会议，就被告转让原告六块地8.9亩以卖房搭田耕种经营管理受益、转让期限从2010年4月22日至2028年12月31日止等相关事宜进行谈论，全组户主一致同意并签字，村委会见证同意并盖章备案。被告当天将自己的土地经营权证交给原告，双方同时向药铺村委会提交了办理土地流转手续的申请，药铺村委会同意并加盖公章备案。从2008年至2017年，争议土地由原告耕种受益。2018年被告看到当地交通便利了，又不准原告种了，同年3月14日，原告之父张宏富砍渣准备栽油茶，被告谭辉军赶到现场阻止，原告之父只能无奈离开。综上所述，原、被告签订的房屋买卖附条件土地、山林一并转让的合同都是出自自愿、平等的意愿，且已完全履行。被告行为违反了相关法律规定，现原告起诉至法院要求确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。原告张国清为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、房屋买卖合同一份2页，用以证明买卖房屋时被告的所承包的山林田土经营权一并转让给原告。证据二、2007年7月15日谭绍凯出具的收条一份，用以证明原、被告签订房屋买卖协议后，被告已经收取价款5000元。证据三、2010年3月18日原告与被告谭绍凯签订的林木、林地转让协议，用以证明原、被告之间就林木、林地进行了转让并签订有协议。证据四、2010年4月2日原告与被告谭绍凯签订的农村土地流转转让协议复印件一份，用以证明原、被告签订了协议，双方通过协议已经将被告的土地经营权转让给原告。证据五、2010年4月12日原告代理人张宏富以原告名义，与被告谭绍凯以谭辉军名义签订的补充协议复印件一份，用以证明原、被告达成协议，给二被告又留了一块地。证据六、被告的土地承包合同及经营权证复印件一份（均与原件核对无误），用以证明原、被告土地流转的土地相符，被告将自己的权证交给原告，同时证明谭绍凯与谭辉军是田土林地共有人。证据七、农村土地承包经营权转让公示复印件一份，用以证明原、被告之间土地流转已经在村里公示。证据八、原、被告的办理相关手续的申请及药铺村委会证明各一份，用以证明原、被告已经就土地转让达成一致，双方申请办理相关手续。证据九、宣恩农村土地承包经营权转让条件审查书复印件一份，用以证明谭辉军及其家人都签名盖章，同意将土地转让承包给原告。证据十、药铺村委会的证明一份，用以证明原、被告就山林田土已经转让。证据十一、2018年12月23日原告向药铺村委会提交的申请一份，用以证明村委会证明房屋买卖合同属实。被告谭绍凯、谭辉军委托诉讼代理人辩称：一、原、被告签订的房屋买卖合同，实质上是无效的，因为是不动产，应以登记为准，不能以买卖协议为准；二、该合同所附加的条件是违反法律规定的，山林田土只有经营管理权，不能附加转让。综上，其合同是无效合同，需在相关部门补办手续完善。被告谭绍凯、谭辉军未提交证据。本院对原告提交的证据分析认定如下：原告提交的证据一、二、三、六、十、十一，被告对其真实性大部分无异议，其来源合法，内容客观真实，本院予以采信；原告提交的证据四、五、七、八、九，因未提交原件，无法核实其真实性，本院不予采信。经审理查明：原告张国清与被告谭绍凯、谭辉军原同属药铺村村民，张宏富系张国清之父，住宣恩县椿木营乡锣鼓川村****；谭绍凯系谭辉军之父，案涉农村土地承包方代表为谭辉军，共有人有陈桂菊（谭辉军之妻）、谭桥（谭辉军之子）、谭洲（谭辉军之子）、谭绍凯。2007年6月，二被告在沙道沟镇金盆村二组买了一栋房子，并迁居金盆村居住，农历二〇〇七年六月初八，谭绍凯为甲方、张国清委托张宏富为乙方代表人签订了房屋买卖合同（合同内附土地转让条款），有药铺村委会工作人员见证，谭绍凯将位于药铺××组的房子以5000元价格卖给原告，并将被告在药铺村承包的田土山林一并转让给原告耕种，管理受益。2007年7月15日，被告谭绍凯出具收条，载明收到原告给付房款5000元。从2008年至2017年，争议土地由原告管理耕种。2018年3月14日，张宏富在争议土地上烧畲，谭辉军赶到现场阻止，此后争议地原告方未管理耕种。本院认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同，其主要内容有房屋买卖条款及土地转让条款。被告方认为双方此后共签订了三份合同（协议），应为三个法律关系，不能一案审理，本院认为本案双方签订所有的合同（协议），其基础为农历二〇〇七年六月初八双方签订的房屋买卖合同，且经本院2019年12月4日确认，原告的诉讼请求仅为确认此份房屋买卖合同有效，故被告方的抗辩理由不成立。针对本案的争议焦点，本院评判如下：一、关于房屋买卖合同中涉及的房屋买卖的条款是否有效。农历二〇〇七年六月初八，被告在宣恩县××××村购买房屋后，被告谭绍凯与原告张国清的代理人张宏富签订房屋买卖合同，自愿将位于宣恩县××药铺村的自家房屋卖给原告，该房屋系谭绍凯通过购买取得，其享有处分权，此合同不违背法律、行政法规规定，未损害国家、集体、其他人利益，故该房屋买卖合同有效。另，被告方辩称房屋系不动产需要登记才能变更所有权，而登记与否并不影响房屋买卖合同自身的效力，故被告方抗辩理由不成立。二、关于房屋买卖合同中涉及的土地转让的条款是否有效。在通常表述中，山林田土的转让，就是指山林田土的承包经营权的转让。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条规定：“经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”本案中张国清承包经营户与谭辉军承包经营户，同为药铺村的农户，在依法、自愿、有偿的原则下，就山林田土的承包经营权流转达成一致，无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。被告方辩称谭辉军本人未签字，谭绍凯系无权处分，但根据庭审查明的事实可知，谭绍凯作为具有承包经营权的共有人，具备完全民事行为能力，张国清作为普通农村居民有理由相信谭绍凯具有处分山林田土的权利；谭辉军对房屋买卖及卖屋搭田之事于2008年便知情，此后并未对房屋买卖合同提出异议，应视为谭辉军及该承包经营户其他权利人对谭绍凯转让行为的追认，该土地流转协议部分应当认定合法有效。综上所述，卖屋搭田是本地常见的房屋交易及土地转让方式，被告亦通过此方式取得金盆村的房屋及承包经营地，被告已将林权证、承包经营权证交付原告，原告已管理经营案涉山林、田土多年，若仅以小瑕疵便否定此种交易方式的效力，将破坏农村交易的稳定性，助长不诚信行为。原告张国清请求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效，该协议系原告张国清委托其父与被告谭绍凯签订，合同当事人为张国清及谭绍凯，虽该协议对谭辉军承包经营户所有权利人均具有约束力，但根据合同相对性本院依法确认原告张国清与被告谭绍凯于农历二〇〇七年六月初八签订的《房屋买卖合同》有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条、《农村土地承包经营权流转管理办法》第十五条、第二十一条之规定，判决如下：确认原告张国清与被告谭绍凯于农历二〇〇七年六月初八签订的《房屋买卖合同》有效。案件受理费80元，由被告谭绍凯、谭辉军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 扬人民陪审员  李金安人民陪审员  聂新海二〇一九年十二月四日书 记 员  田 伟