浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初16591号 原告：诸暨市越都商业经营管理有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道西施大街**诸暨印象城**。 法定代表人：陶冶。 委托诉讼代理人：孟洪权，浙江越晖律师事务所律师。 被告：杭州天琦体育文化发展有限公司，，住所地：杭州市拱墅区台州路**运河上街商业中心** 法定代表人：徐鸿魁。 原告诸暨市越都商业经营管理有限公司（以下至判决主文前简称为越都公司）与被告杭州天琦体育文化发展有限公司（以下至判决主文前简称为天琦公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告越都公司的委托诉讼代理人孟洪权、被告天琦公司的法定代表人徐鸿魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告越都公司向本院提起诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《诸暨印象城综合管理服务协议》、《续租协议》，被告交纳的所有保证金共计55913.44元归原告所有，并向原告支付违约金65090.70元。2.判令被告支付至合同解除之日止产生的租金、管理费、公用事业费（暂计已拖欠106668.5元），并在逾期给付期间（每一期按合同约定的付款日起至实际付清日止）以拖欠金额按月利率2%支付违约金。3.判令被告在合同解除之日按交付时的原状交还租赁商铺并办理交接手续和注销以商铺为注册地址的工商登记手续。4.如被告未按第3项诉讼请求履行义务，则判令被告向原告支付自合同解除之日起至上述第3项诉讼请求完成之日止按合同约定的租金标准的3倍（1469.79元/日）计算的占有使用费和按原标准（233.30元/日）计算的管理费、按实际使用产生的公用事业费。审理中，原告变更第二项诉讼请求为计算至合同解除之日止的尚欠租金、管理费、公用事业费计175330.78元，其中水电费计算至2019年10月，管理费、租金计算至2020年1月。事实与理由：原告与被告在2017年2月23日签订了《商铺租赁合同》和附属协议《诸暨印象城综合管理服务协议》各一份，由被告承租诸暨印象城购物中心内第3层编号为03-26b的商铺，租赁期从2017年4月1日起至2019年4月30日止。后双方续租并于2019年4月8日形成《续租协议》，但被告在2019年5月份起拖欠租费、管理费、水电费。现根据被告的违约行为按双方协议约定符合解约情形，同时被告还需承担其他违约责任及解约后的相关义务。审理中，越都公司明确《商铺租赁合同》10.4条约定的应交款项逾期违约金按每月2%计算。 被告天琦公司答辩称：被告方缴纳了直至2019年5月的租金、管理费和截至2019年4月的水电费。同意承担直至2019年9月30日前的租金，因为之后被告实际已不再继续经营，已属违约，故无需再行缴纳租金。同时要求被扣除保证金首先折抵租金。 经审理，本院对原告诉称的事实予以认定。 另对与原告诉讼请求相关的案件事实查明如下： 1.租金、管理费、水电费的计算方式、欠付金额及支付期限 根据双方签订的《续租协议》第二条，自2019年5月起应交付给原告租金按14697.90元/月计算，管理费按6999元/月计算；根据双方签订的《商铺租赁合同》24.1.2条第二款和《诸暨印象城综合管理服务协议》第三条的约定，租金、管理费均按季支付，应在上一季末月的5日前支付下一个季的固定租金、管理费。水费应于每月20日前缴清。根据《商户确认书》，截止2019年11月30日被告尚欠自2019年6月1日起的租金、管理费合计126181.40元。自2019年5月起至2019年10月产生水电费合计2573.58元。 2.逾期支付租金、管理费和水费、电费的违约金 根据《商铺租赁合同》10.4条和《诸暨印象城综合管理服务协议》第九条违约责任第2款的约定，在租赁期内，乙方逾期应交款项的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的2%支付违约金。原告越都公司在庭审中同意按每月2%计算违约金。 3.合同解除条件 根据双方签订的《商铺租赁合同》8.2.6条和《诸暨印象城综合管理服务协议》第九条第1款的约定，天琦公司逾期支付租金、管理费或其他任何应付款项超过五日或累计超过两次的，越都公司有权书面通知解除上述合同关系。 4.双方关于合同解除违约金的约定 根据《商铺租赁合同》10.3条和《诸暨印象城综合管理服务协议》第九条第4款的约定，越都公司按约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。此外，乙方还应向甲方支付合同解除当月固定租金（含税）和管理费（含税）的三倍金额作为违约金。 5.合同解除后天琦公司的义务 根据《商铺租赁合同》第12条、《管理服务协议》第四条第5款、《店铺还原承诺书》的约定，合同解除后天琦公司的义务包括： ①应在解除之日交还商铺并办理交接接收手续，归还所有越都公司提供的资料（如有）的全部原件和复印件，归还通向商业广场各部分的钥匙（如有）等； ②若越都公司同意天琦公司迟延交还该商铺的，除实际发生的水、电等公用事业费用，每迟延一日，天琦公司还应按照交还房屋当月的日平均租金三倍的标准支付占用使用费； ③天琦公司向越都公司交还该商铺前，应自付费用该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租； ④协议终止时，在甲方（天琦公司）完成以该商铺为注册地址的相关工商变更或注销手续、该商铺交还状态已经乙方验收合格。 上述事实，除了当事人的陈述外，尚有原告提供的《商铺租赁合同》及《诸暨印象城综合管理服务协议》、《续租协议》、《店铺承诺书》、《交接手续单》、《商务结算通知单》各一份等予以佐证。经质证，被告对上述证据均无异议，本院予以认定。 本院认为，原、被告间签订的《商铺租赁合同》及《诸暨印象城综合管理服务协议》、《续租协议》及被告出具给原告的《店铺承诺书》中反映的双方的民事权利、义务内容均未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效。被告天琦公司在庭审中已自认其停止经营和逾期缴纳租金等违约行为，故原告越都公司以被告天琦公司违约为由要求解除合同的诉讼请求符合双方在上述合同的约定，本院应予支持。合同解除后，被告天琦公司除了继续承担支付欠付租金、管理费、相应违约责任外，还应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定和合同约定，原状交还商铺并办理交接手续及注销以商铺诸暨市西施大街77号诸暨印象城03-26b号商铺为注册地址的工商登记手续。如被告延期交还，应依合同约定支付在合同解除后至原状交还商铺并办妥交接手续止期间支付原合同标准的管理费、公共事业费用、按当月平均租金三倍标准计算的占有使用费。虽双方还约定承租方违约时出租方不予退还履约保证金等，但因原告未提供证据证实合同解除后的具体损失情况，该项违约金叠加前项违约金，显然过高，故对原告主张不予返还各类保证金的请求本院不予支持，采纳被告天琦公司要求上述保证金折抵欠付租金等债务的辩称。原告越都公司还要求被告支付2019年11月之后直至被告向原告交还商铺止的电费、水费，但之后的水电费未实际产生，原告可待实际发生后另行主张。被告天琦公司还辩称其自2019年9月30日起已停止经营，故此后不应继续计算租金。本院认为该辩称既不符合合同约定也无法律依据，不予采纳。据此，《中国人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定,判决如下: 一、解除原告诸暨市越都商业经营管理有限公司与被告杭州天琦体育文化发展有限公司签订的《商铺租赁合同》、《诸暨印象城综合管理服务协议》、《续租协议》； 二、被告杭州天琦体育文化发展有限公司自本判决生效之日起十五日内与原告诸暨市越都商业经营管理有限公司办理位于诸暨市的建筑面积为279.96平方米（含公摊面积）商铺的交还交接手续，并注销该商铺为注册地址的工商登记手续； 三、被告杭州天琦体育文化发展有限公司应支付给原告诸暨市越都商业经营管理有限公司自2019年6月起计算至2019年11月止的租金84187.40元，与原告支付的保证金55913.44元相抵扣后计28273.96元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 四、被告杭州天琦体育文化发展有限公司应支付给原告诸暨市越都商业经营管理有限公司自2019年12月起至本判决生效之日止按14697.90元/月计算的租金，款限本判决生效之日起十五日内付清； 五、被告杭州天琦体育文化发展有限公司应支付给原告诸暨市越都商业经营管理有限公司自2019年6月起至本判决生效之日止按6999元/月计算的管理费，款限本判决生效之日起十五日内付清； 六、被告杭州天琦体育文化发展有限公司应支付给原告诸暨市越都商业经营管理有限公司自本判决生效之日起十五日（如被告在本判决生效后十五日内履行完毕本判决第二项的义务，则计算至履行完毕该项义务之日止）的按14697.90元/月计算的占有使用费和按6999元/月计算的管理费，款限本判决生效之日起三十日内付清； 七、如被告杭州天琦体育文化发展有限公司未在本判决生效后十五日内履行完毕本判决第二项的义务，被告杭州天琦体育文化发展有限公司应支付给原告诸暨市越都商业经营管理有限公司自本判决生效后十六日起至该被告履行完毕本判决第二项的义务之日止按44093.70元/月计算的占有使用费和按6999元/月计算的管理费，款限被告杭州天琦体育文化发展有限公司履行完毕本判决第二项义务之日起十五日内付清； 八、被告杭州天琦体育文化发展有限公司应支付给原告诸暨市越都商业经营管理有限公司自2019年5月起至2019年10月的电费、水费等合计2573.58元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 九、被告杭州天琦体育文化发展有限公司应支付给原告诸暨市越都商业经营管理有限公司解除合同违约金65090.70元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 十、被告杭州天琦体育文化发展有限公司应支付给原告诸暨市越都商业经营管理有限公司截至2019年11月20日逾期支付租金、管理费、公共事业费等的违约金14304.77元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 十一、被告杭州天琦体育文化发展有限公司应支付给原告诸暨市越都商业经营管理有限公司本案欠付款项自2019年11月20日起至欠付款项付清日止按月利率2%计算的违约金，款限于被告杭州天琦体育文化发展有限公司履行完毕本判决第二项义务之日起十五日内付清； 十二、驳回原告诸暨市越都商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4715元，依法减半收取2357.50元，由被告杭州天琦体育文化发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 叶 剑 二〇一九年十二月六日 书记员 王楚楚