广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2301号 原告：桂林帝豪房地产开发有限公司，住所：临桂区临桂镇西城南路**花样年麓湖国际社区E地块****，统一社会信用代码：91450322667040043N。 负责人：潘军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：童燕，广西桂山律师事务所律师。 被告：吴xx，男，1990年7月22日出生，侗族，，住址：广西融安县 原告桂林帝豪房地产开发有限公司与被告吴xx商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桂林帝豪房地产开发有限公司委托诉讼代理人童燕到庭参加了诉讼。被告吴xx经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林帝豪房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决原、被告解除2014年8月13日签订的《商品房买卖合同》及全部附件；二、判令被告协助原告到桂林市临桂区房屋管理部门解除花样年·花样城第34幢1单元11层04号房屋的备案登记手续，并将房屋退回给原告；三、判令被告支付违约金67,650.8元；四、判令被告赔偿原告代为清偿的210,569.17元（包含贷款本金、利息、罚息、复利、案件受理费、执行费）；五、判令被告偿还农业银行桂林分分钟支行提前扣划原告的保证金46,159.65元；六、判令被告承担原告为实现本案债权支付的律师费6,700元；七、判令被告承担本案诉讼费用；八、请求人民法院判决以上全部费用从被告交给原告的购房款中抵扣，如有剩余退还给被告。事实和理由：2014年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“被告购买原告开发的花样年·花样城第34幢1单元11层04号房屋，总房价为338,254元，被告采用商业银行贷款方式支付房款，首付款为108,254元”。合同签订后被告支付了首付款，并在原告的担保下通过农业银行桂林分分钟支行取得贷款支付了余款230,000元，但被告未按与银行签订的协议按时还款，农业银行桂林分分钟支行提前从原告账户中扣划了46,159.65元保证金。农业银行桂林分分钟支行于2018年2月8日向桂林市秀峰区人民法院起诉，要求被告还本付息、赔偿损失，并要求原告承担连带清偿责任。桂林市秀峰区人民法院经过审理作出（2018）桂0302民初186号民事判决书，判决被告偿还贷款本金、利息、罚息、复利、案件受理费、公告费、保全费等共计208,945.95元，且利息计至付清之日止，并由原告承担连带清偿责任。因被告不履行判决义务，农业银行桂林分分钟支行向桂林市秀峰区人民法院申请执行，秀峰区人民法院从原告账户中扣划存款210,569.17元。原告代被告清偿后，依照《商品房买卖合同》附件五补充协议第三条第2款的约定，以书面方式向被告主张权利，但无法联系到被告。原、被告签订的合同及补充协议约定：“因买受人未按时归还银行贷款，导致出卖人承担连带责任的，出卖人向买受人主张权利之日满三十天，买受人仍未向出卖人付清的或者按照合同地址无法联系到买受人的，出卖人有权解除合同，并要求买受人按合同总价款20%支付违约金；另外还要赔偿出卖人因此遭受的各项损失费用”。由于被告不守诚信，致使原告遭受重大损失，现被告已无履约能力，原本签订的商品房买卖合同无法继续履行，为维护自身的合法权益，原告特向人民法院起诉，请人民法院依法受理并支持原告的全部诉求。 原告桂林帝豪房地产开发有限公司向法庭提供的证据有：1、被告身份证复印件，证明被告的主体资格；2、商品房买卖合同及全部附件、销售不动产统一发票（两张）、邮件凭证（两张），证明被告以银行按揭方式购买原告开发的房屋一套，被告在履约过程中给原告造成重大损失，原告依据《合同补充协议》第三条第2款的规定向被告主张权利，但被告无法联系，现原告依据该条提起诉讼；3、（2018）桂0302民初186号民事判决书，证明被告未按时归还银行贷款，导致原告被秀峰区人民法院判决承担连带清偿责任；4、（2019）桂0302执567号执行通知书、（2019）桂0302执567号结案通知书，证明（2018）桂0302民初186号民事判决书生效后，被告不履行清偿义务，原告代为履行，共被人民法院扣划210,542.17元用以清偿农业银行桂林分分钟支行的债务；5、委托代理合同、发票（一张），证明原告为本次诉讼支付律师代理费6,700元；6、中国农业银行业务凭证（三张）、还款明细，证明原告被起诉之前农业银行已经从原告提供的保证金中扣除了被告吴xx应归还的贷款46,159.65元。 被告吴xx未出庭参加诉讼，也未作出书面答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，当事人有答辩及对对方提交的证据进行质证的权利，本案被告吴xx经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利，原告桂林帝豪房地产开发有限公司提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告桂林帝豪房地产开发有限公司提交的证据予以确认。 经审理查明，2014年8月13日，原告桂林帝豪房地产开发有限公司作为出卖人与被告吴xx作为买受人签订《商品房买卖合同》，主要内容为：“花样城”商品房买卖合同，合同编号：3873，双方当事人：出卖人：桂林帝豪房地产开发有限公司，买受人：吴xx，身份证号：，，地址：临桂县临桂镇秧塘工业园西城西路桂林桂海富达汽车销售服务有限公司联系电话：189××××4171，买受人购买的商品房为花样年·花样城第34幢1单元11层04号房，出卖人与买受人约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4,855.09元，总价款338,254.00元整（叁拾叁万捌仟贰佰伍拾肆元整），付款方式为商业银行贷款方式，签署本合同时，买受人应向出卖人支付房价款人民币108,254.00元整（壹拾万零捌仟贰佰伍拾肆元整）作为首付款，其余房价款人民币230,000.00元整（贰拾叁万元整），买受人通过银行按揭的方式付款”，同时双方签订了《合同补充协议》，协议主要内容“对买卖合同第六条和第七条的修改与补充约定，买受人采取银行按揭贷款方式付款，未按与银行签订的按揭贷款合同的约定履行还款义务，导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追偿损失（包括承担担保责任的本金、银行贷款利息、律师代理费等实现债权的所有费用），买受人未履行按揭贷款合同约定的还款义务，导致出卖人作为担保人承担担保责任，且自出卖人向买受人主张权利之日起满三十天，买受人未向出卖人付清的，或者出卖人按照买受人在买卖合同中提供的地址或联系方式无法与买受人取得联系的，出卖人有权解除买卖合同，自出卖人向买受人发出书面通知五日后买卖合同自动解除，买受人除赔偿出卖人因此造成的所有损失外，还应承担合同总价20%的违约金，出卖人在扣除以上款项后，将买受人已付的购房款返还买受人，如果商品房已交付，买受人在接到解除合同通知之日起15日内应当将所购房屋恢复原状，返还给出卖人，并应该配合出卖人办理相应的政府备案或登记手续”，签订合同当日，被告吴xx向原告支付了购房首付款人民币108,254.00元，之后被告吴xx向中国农业银行股份有限公司桂林分分钟支行贷款230,000元，用于支付购房款，原告则为被告该笔贷款进行担保，并提供了保证金。由于被告吴xx未如约履行还款义务，中国农业银行股份有限公司桂林分分钟支行九次（自2016年9月起至2019年5月止）从原告提供担保的保证金中扣划46,159.65元偿还被告拖欠的贷款。2018年2月8日，中国农业银行股份有限公司桂林分分钟支行向桂林市秀峰区人民法院起诉本案原、被告。2018年12月25日，桂林市秀峰区人民法院作出（2018）桂0302民初186号民事判决书，判决主要内容为“吴xx偿还中国农业银行股份有限公司桂林分分钟支行借款本金202,241.95元并支付利息，桂林帝豪房地产开发有限公司在临桂区花样年.花样城34幢1单元11层04号房屋的抵押登记手续办理完毕之前对吴xx的债务承担连带清偿责任”，桂林市秀峰区人民法院（2018）桂0302民初186号民事判决书生效后，中国农业银行股份有限公司桂林分分钟支行于2019年5月9日，向桂林市秀峰区人民法院申请执行，原告被桂林市秀峰区人民法院执行扣划210,542.17元（其中案件执行费2,958元，中国农业银行股份有限公司桂林分分钟支行借款本金及利息207,584.17元）。原告代被告偿还债务后，按照双方签订的《商品房买卖合同》中被告提供的地址，于2019年6月29日向被告邮寄清偿通知书，因无法查找到被告下落，该邮寄材料被退回。2019年7月9日，原告委托广西桂山律师事务所律师代理本案的诉讼花费代理费6,700元。2019年7月15日原告起诉至本院，提出了上述请求。 本院认为，原告桂林帝豪房地产开发有限公司与被告吴xx签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。补充协议约定“买受人未履行按揭贷款合同约定的还款义务，导致出卖人作为担保人承担担保责任，且自出卖人向买受人主张权利之日起满三十天，买受人未向出卖人付清的，或者出卖人按照买受人在买卖合同中提供的地址或联系方式无法与买受人取得联系的，出卖人有权解除买卖合同，自出卖人向买受人发出书面通知五日后买卖合同自动解除”，现因被告未按期归还银行贷款导致原告承担担保责任，原告按照被告提供的地址邮寄《清偿通知书》但无法查找到被告下落被退回，双方约定的解除合同条件已经成就，且原告向本院主张权利，亦视为向被告履行了解除合同的通知程序，故原告诉请要求解除原、被告于2014年8月13日签订的《商品房买卖合同》及全部附件的主张，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2014年8月19日在临桂县房地产管理所进行了商品房买卖合同登记备案，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，双方亦不再继续履行各自义务，只需履行合同解除后的附随义务，被告应当配合原告办理解除该《商品房买卖合同》的备案登记手续并将房屋退回给原告。原告为被告履行了向银行按揭贷款的保证责任造成其经济损失256,701.82元，（其中被桂林市秀峰区人民法院执行扣划210,542.17元，被银行扣抵保证金46,159.65元）及本案支付的律师代理费6,700元，因双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议约定“买受人采取银行按揭贷款方式付款，未按与银行签订的按揭贷款合同的约定履行还款义务，导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权向买受人追偿损失（包括承担担保责任的本金、银行贷款利息、律师代理费等实现债权的所有费用）”，故原告提出要求被告赔偿代为清偿的中国农业银行股份有限公司桂林分分钟支行造成的损失210,542.17元，要求偿还被中国农业银行股份有限公司桂林分分钟支行扣抵支付被告债务的46,159.65元及本案律师费6,700元的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定“买受人除赔偿出卖人因此造成的所有损失外，还应承担合同总价20%的违约金”，本案因被告违约导致合同被解除，其应承担相应的违约责任，但综合考虑违约金具有补偿性原则，因原告对其损失及违约金均主张了权利，本案违约金应适当予以调整，本院以原告的实际损失为基础，兼顾被告的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法酌情确定被告吴xx违约应向原告支付的违约金为30,000元，故原告该项主张过高的部分本院不予支持。至于原告桂林帝豪房地产开发有限公司提出要求以上全部费用从被告交给原告的购房款中抵扣的主张，对此本院认为，抵扣系双方当事人相互履行义务的方式之一，具体采取何种方式应该由当事人双方自行协商选择，故本案对是否抵扣不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林帝豪房地产开发有限公司与被告吴xx于2014年8月13日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告吴xx于本判决生效之日起十五日内协助原告桂林帝豪房地产开发有限公司到桂林市临桂区房屋管理部门办理解除《商品房买卖合同》备案登记手续，并于解除《商品房买卖合同》备案登记手续之后的十日内将房屋退回原告桂林帝豪房地产开发有限公司； 三、被告吴xx于本判决生效之日起十五日内支付原告桂林帝豪房地产开发有限公司违约金30,000元； 四、被告吴xx于本判决生效之日起十五日内赔偿原告桂林帝豪房地产开发有限公司提供保证责任造成的损失256,701.82元； 五、被告吴xx于本判决生效之日起十五日内支付原告桂林帝豪房地产开发有限公司律师费6,700元； 六、驳回原告桂林帝豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,489元，保全费2,270元，合计9,759元，由被告吴xx负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7,489元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：30×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  蒙威全 人民陪审员  秦秀娣 人民陪审员  诸葛永 二〇一九年十二月九日 法官 助理  石丽云 书 记 员  胡佳敏