贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6628号上诉人（原审原告）：周柔伶，女，1973年6月13日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杜雄，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴扬洋，贵州恒易律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梅倩禹，女，1983年9月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原审第三人：贵阳政兴房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园****楼******房［花果园社区］。法定代表人：宋明政，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄军宏，男，1989年3月27日出生，汉族，住贵州省桐梓县，系该公司员工。上诉人周柔伶因与被上诉人梅倩禹以及原审第三人贵阳政兴房地产经纪有限公司（以下简称政兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初1407号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人周柔伶的委托诉讼代理人杜雄、吴扬洋，被上诉人梅倩禹，原审第三人政兴公司委托诉讼代理人黄军宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周柔伶上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法判决被上诉人梅倩禹向上诉人支付违约金41万元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。被上诉人提交的用以证明上诉人暂缓出售房屋的录音证据（产生于2018年7月12日），隐瞒事实真相，导致一审判决错误。根据上诉人提交的两份微信录音证据表明，在2018年7月12日之后，上诉人与被上诉人就《房屋买卖三方合同》的履行均表示认同，且被上诉人于2018年10月9日向上诉人支付了10万元购房款，可见被上诉人同意继续履行《房屋买卖三方合同》，一审庭审中，被上诉人明确表示不同意解除《房屋买卖三方合同》。被上诉人提交的录音证据是孤证，是被上诉人恶意截取的不完整的录音，与被上诉人在该份录音之后产生的行为不相符。综上，被上诉人提交的录音证据达不到其证明目的，结合原审庭审记录，被上诉人显然是隐瞒了实情。《房屋买卖三方合同》约定于2018年7月20日前由上诉人配合被上诉人签订住房贷款合同，原审法院认定上诉人违约是认定事实错误。上诉人多次催促被上诉人及第三人，但其一直没有配合办理，且被上诉人在一审庭审中也表示其未向银行申请办理住房贷款，也未向上诉人及第三人要求过配合其办理住房贷款，故一审法院认定上诉人未配合被上诉人签订住房贷款合同构成违约错误。2、一审法院适用法律错误。被上诉人提交的用以证明上诉人暂缓出售房屋的录音证据不能导致《房屋买卖三方合同》当然解除。该暂缓出售房屋的录音证据仅仅是上诉人一方单方面提出的，未取得上诉人同意，且被上诉人在一审庭审中明确表示其不同意上诉人提出的暂缓出售房屋，且被上诉人与上诉人在2018年7月12日之后就房屋交易达成一致，被上诉人在上诉人多次催告后支付部分购房款，故该暂缓出售房屋的录音证据不能达到协议解除或者法定解除的条件，不能达到其证明目的。被上诉人未能举证证明其要求上诉人配合办理签订住房贷款合同，且经上诉人主动多次催促办理，但被上诉人依法未按时办理住房贷款，故上诉人没有违约。被上诉人未按时支付房款，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》及双方签订的《房屋买卖三方合同》第四条，第八条的规定，被上诉人未按时足额向上诉人支付购房款，其行为已经构成违约，应支付违约金。梅倩禹答辩称，一审提交的录音是真实的，请求维持原判，被上诉人损失了17万，上诉人没有搬离房屋，没有损失。原审第三人政兴公司述称，政兴公司曾通知被上诉人前来办理贷款，但其并未前来办理。周柔伶向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖三方合同》；2、被告向原告支付违约金41万元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2018年6月10日，周柔伶委托其母周巳群销售其位于贵阳市××××号保利温泉新城四期五栋二单元1层3号房一套。委托内容为：代为办理出售房屋相关事宜，并代为签订房屋买卖合同及收取房屋定金等事项。2018年6月26日，甲方（出售方）周柔伶、代理人周巳群，乙方（购买方）梅倩禹，丙方（居间方）贵阳政兴房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖三方合同》，约定甲方将其所有的上述面积为174.21㎡的房屋出卖给乙方，售价280万元。定金及付款方式约定：乙方签订合同当日向甲方支付定金人民币5万元，2018年7月20日前甲方配合乙方签住房贷款合同。当日将购房首付款人民币182万元直接支付给甲方，并约定了余款支付方式。房屋交付：甲方在2018年12月30日前收全部房款将房屋交付乙方。违约责任：未按合同约定支付款项，自应付期限届满之日起至实际支付应付款之日止，按照逾期期间分别处理：（1）逾期在30日之内，乙方向甲方支付应付款0.5‰/日违约金。（2）逾期超过60日，甲方有权解除合同，乙方应按房款总价20%向周柔伶支付违约金，甲方退还乙方已付款。如甲方不解除合同，乙方向甲方支付总房款0.5‰/日违约金，合同继续履行。合同签订当日乙方应向丙方支付居间服务费32,000元。被告梅倩禹于2018年6月26日签订合同当日向周巳群支付购房定金5万元，支付第三人居间服务费2万元。2018年7月12日，周巳群通过微信向梅倩禹告知暂缓交易，2018年10月9日梅倩禹向周巳群账户汇入购房款10万元。其后双方对购房款的支付及房屋交付未能达成一致意见，合同未继续履行。一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。被告梅倩禹以其不知晓周巳群作为原告周柔伶委托代理人而主张合同无效。本案周巳群作为原告周柔伶售房代理人在《房屋买卖三方合同》签名，周柔伶认可周巳群的代理行为，周柔伶与周巳群之间的委托代理关系合法有效，被告梅倩禹在签订合同时对周巳群的代理身份是明知的，且《房屋买卖三方合同》效力也不以被告梅倩禹不知晓原告周柔伶与周巳群之间的委托关系而无效，因此对被告梅倩禹主张合同无效的辩解意见不予采纳。周巳群作为原告周柔伶出售房屋的代理人，向梅倩禹表示暂缓出售房屋，且原、被告双方均未按照《房屋买卖三方合同》约定于2018年7月20日前由原告周柔伶配合被告梅倩禹签订住房贷款合同，梅倩禹将购房首付款人民币182万元支付给周柔伶。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，原告诉请解除合同，被告也以自己的行为表明不再支付购房款，因此一审法院对原告主张解除三方签订的《房屋买卖三方合同》予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在合同履行过程中，原告周柔伶的委托代理人周巳群已经表明暂缓按《房屋买卖三方合同》约定出售房屋，且原、被告双方均未按照《房屋买卖三方合同》约定于2018年7月20日前由原告周柔伶配合被告梅倩禹签订住房贷款合同，被告梅倩禹将购房首付款182万元支付给周柔伶，双方均有违约行为。尽管被告梅倩禹此后有过向周巳群支付购房款10万元的行为，也只是表明梅倩禹愿意继续履行合同，但该支付行为并不表示梅倩禹应当承担支付违约金的责任。因此，在原告周柔伶代理人周巳群明确表示暂缓交易，双方均有违约的情况下，原告要求被告支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。至于解除合同后的法律后果，双方可另行主张权利。关于原告称其代理人的代理权限为代为办理出售房屋相关事宜，无解除合同的代理权限。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”之规定，原告的代理人周巳群是原告母亲，在整个房屋交易过程中均是周巳群与被告联系，被告有理由相信代理人有出售房屋的权限，也有不出售房屋的权限，因此周巳群的代理行为有效。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第六十七条之规定，判决：一、解除原告周柔伶与被告梅倩禹、第三人贵阳政兴房地产经纪有限公司于2018年6月26日签订的《房屋买卖三方合同》；二、驳回原告周柔伶的其余诉讼请求。案件受理费人民币3,725元，由原告周柔伶负担。二审中，被上诉人提交2018年7月12日的微信录音记录，根据一审审理笔录，该证据被上诉人一审中曾经提交过，二审系重复提交，并非新证据。在被上诉人重复提交前述证据后，上诉人亦重复提交其一审中已经提交过的2018年10月9日微信录音记录，该证据亦非新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明，根据周柔伶提交的其母亲周巳群与梅倩禹的微信记录，自2019年10月9日起，周巳群一直向梅倩禹催告要求支付购房款，其中，梅倩禹于2018年10月9日支付了10万元购房款。之后，周巳群继续催告梅倩禹支付剩余购房款。2018年10月22日，梅倩禹在微信中答复“阿姨阿姨，我家这个星期有些特殊的事情，然后这个星期之内必须办成，办完就行了，你放放心心的”。此后，周巳群仍继续联系梅倩禹要求继续支付购房款，但梅倩禹未予积极回复。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案的违约主体以及违约责任如何承担。根据周柔伶提交的其母亲周巳群与梅倩禹的微信记录以及梅倩禹于2018年10月9日支付10万元购房款的事实，2018年10月双方已恢复继续合同，之后周巳群也一直催告梅倩禹支付购房款，梅倩禹未履行支付购房款的义务，原审第三人政兴公司亦称曾通知梅倩禹前来办理贷款，但梅倩禹并未前来办理，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定，案涉《房屋买卖三方合同》应当予以解除。虽然周巳群曾于2018年7月12日通过微信告知梅倩禹暂缓交易，但当时梅倩禹并未提出异议，故双方当时就暂缓交易一事事实上已达成的合意，不应认定出卖人周柔伶构成违约。案涉《房屋买卖三方合同》未能继续履行系梅倩禹在双方恢复履行合同后未支付购房款导致，故梅倩禹应当承担违约责任。双方合同约定的交易方式为“先付款，后交房”，因梅倩禹未继续支付购房款，案涉房屋一直由周柔伶的母亲周巳群居住使用，周柔伶亦未提交证据证明其存在其他实际损失，故合同约定按房价款的20%支付违约金过高。定金与违约金均具有惩罚违约行为的功能，考虑到双方合同约定的定金为5万元，参照双方合同约定的定金条款的金额，本院酌情判决梅倩禹支付周柔伶违约金5万元，以实现对违约行为的惩罚。另外，为减轻当事人诉累，本院将解除合同的其他后果一并处理，周柔伶应返还梅倩禹已支付的定金5万元以及购房款10万元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初1407号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初1407号民事判决第二项；三、梅倩禹于本判决生效之日起十日内支付周柔伶违约金5万元；四、周柔伶于本判决生效之日起十日内返还梅倩禹定金5万元、购房款10万元；五、驳回周柔伶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3,725元，由周柔伶负担1,862.5元，梅倩禹负担1,862.5元；二审案件受理3,725元费，由周柔伶负担1,862.5元，梅倩禹负担1,862.5元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月十三日书记员 岳立莲