江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终3979号上诉人（原审被告）：徐学友，男，1985年7月5日生，汉族，住无锡市锡山区。被上诉人（原审原告）：无锡市洲际物业管理有限公司，住所地无锡市锡沪东路**。法定代表人：封明，该公司总经理。上诉人徐学友因与被上诉人无锡市洲际物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初4613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐学友上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回物业公司的诉请。事实和理由：一、事实未查清。其对一审判决认定的“东鹏置业公司未支付物业费、停车管理服务费”有异议，该节事实没有证据证明；一审判决查明“物业公司未在破产清算时进行申报”与事实不符，物业公司在一审中曾陈述进行了申报但未受偿，后经法院提示后改口，一审判决未查明物业公司是否在破产程序中申报过债权；其对物业公司与案外人无锡市东鹏置业投资有限公司（以下简称东鹏置业公司）签订物业服务合同的真实性无法确认。二、一审判决适用法律有误。破产企业所欠的物业费、停车管理服务费亦应当在破产程序中进行申报，随着破产清算完毕，该债权归于消灭。物业公司明知东鹏置业公司已经进入破产程序，不向管理人申报物业费、停车管理服务费则视为无债权。三、一审判决对竞买须知的理解有误。竞买须知的“交易过程中”是指从其拍卖竞得房屋开始至其取得房产证的时间，而非从开发商建造房屋时；“未明确的费用由买受人承担”之内容，该未明确的费用应当是合法的、可预知的，根据破产法规定，其有理由推断破产拍卖的房屋均在破产程序中已全部解决了所负债务问题，故物业公司主张的物业费、停车管理服务费是破产程序之外的非法债务。其竞拍房屋时并没有看到尚有物业欠费的材料，直至其于2018年9月25日拿到产权证书后进入房屋，因屋内无水电而去办理物业交接时，才被告知需要将之前东鹏置业公司的物业欠费结清，其认为不合理故予以拒绝。其认为竞买须知并无歧义，其亦不主张撤销拍卖房屋的行为。四、即使要收物业费、停车管理服务费，收费标准应调整。根据2018年颁布的《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十一条第四款的规定，对未入住或未使用的物业，物业公司按正常物业服务收费标准的70%收取费用；物业公司未提供任何服务，按照80元/月收取停车管理服务费与规定不符。被上诉人物业公司书面答辩，一、东鹏置业公司除了欠其物业费、停车管理服务费外，还欠其借款。其在破产程序中仅申报了借款债权。二、基于竞买须知，东鹏置业公司欠交的物业费、停车管理服务费确定由买受人承担，徐学友参与拍卖就应按照竞买公告、竞买须知的约定，承担清偿东鹏置业公司欠费的义务。破产法律关系与本案的法律关系不同，本案不涉及破产中的清偿。三、竞买须知所告知的内容系明确的。四、关于收费标准，应适用《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十一条第二款规定，徐学友主张按第四款规定，但徐学友未履行“书面告知并经确认”的程序。案涉房屋为商业经营性用房，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第七条、《无锡市物业服务收费管理实施办法》第五条之规定，非住宅物业费试行市场调节价。至于停车管理服务费，50元/月的标准对应普通住宅，案涉停车位属于商业经营性用房停车位，不适用《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十二条之规定。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：徐学友支付自2012年10月1日至2018年9月的物业费27744.5元、停车管理服务费5760元及违约金（以27744.5元为基数，自2019年1月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算）。一审法院认定事实如下：无锡市锡沪东路377-1201室房屋（以下简称涉案房屋）面积为85.87平方米，原本登记在东鹏置业公司名下。2011年7月1日，物业公司与东鹏置业公司签订《前期物业服务合同》1份，载明东鹏置业公司为甲方，物业公司为乙方，物业名称创富商业广场，乙方按照办公楼4.5元/月.平方米向业主收取物业服务费，业主应于甲方通知交房之日起缴纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳，物业服务费用按6个月缴纳，业主或物业使用人应在每季度7月及12月（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务，业主/使用人逾期缴纳物业费的，自逾期之日将承担逾期金额，每日万分之五的滞纳金，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位80元/个.月的标准向乙方缴纳停车管理服务费，本合同期限自2011年7月1日起至本项目业主委员会成立（在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止）等内容。2012年6月5日，涉案房屋通过竣工验收。因东鹏置业公司破产，本院受东鹏置业公司管理人委托，截止于2018年1月30日对涉案房屋（含一个车位）进行拍卖，徐学友于2018年1月30日通过拍卖购得涉案房屋。东鹏置业公司未支付涉案房屋的物业费、停车费。竞买须知载明：交易过程中依照税法等相关法律法规和政策规定产生的税费，水、电、物业管理等欠费均按公告中明确的承担，公告未明确的费用由买受人承担等内容，竞买公告未对欠款进行明确。物业公司未在破产清算时进行申报。徐学友支付了2018年9月25日至2019年6月30日的物业费、2018年10月1日起至2019年12月31日的停车费。上述事实有《前期物业服务合同》、竞买公告、竞买须知及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，首先，物业公司主张的收费标准，有其与东鹏置业公司签订的《前期物业服务合同》为证，徐学友虽对《前期物业服务合同》真实性有异议，无相反证据提供，法院对物业公司主张予以支持，对徐学友的相关抗辩不予支持。其次，徐学友对东鹏置业公司结欠物业费情况虽有异议，但无相反证据提供，法院对物业公司主张从2012年10月1日起计算涉案房屋的物业费、停车管理服务费予以支持。第三，根据竞买须知，载明物业管理等欠费均按公告中明确的承担，公告未明确的费用由买受人承担等内容，徐学友对此明知并在接受此条件的基础上参加竞拍，故应当受此条款约束，物业公司据此要求徐学友支付物业费、停车管理服务费于法有据，法院予以支持。第四，徐学友主张物业公司将其停车位租给他人使用，无相关证据提供，物业公司亦不予认可，法院不予支持。最后，物业公司主张违约金，有《前期物业服务合同》为证，法院予以支持。综上，该院根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作出判决：徐学友应于判决发生法律效力之日起十日内向无锡市洲际物业管理有限公司支付物业费27744.5元(自2012年10月1日至2018年9月24日止，按4.5元/月/平方米×85.87平方米×71.8个月)、停车管理服务费5760元(自2012年10月1日至2018年9月30日止，80元/月×72个月)、违约金(以27744.5元为基数，自2019年1月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费338元(已减半收取)，由徐学友承担；该款已由物业公司垫付，徐学友应于判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付物业公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点是：一、物业公司在破产中没有申报物业欠费后，能否以其他方式清偿；二、竞买须知对于物业欠费由竞买人负担的方式的告知是否明确。关于争议焦点一，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第十六条规定“债务人对债权人进行的以下个别清偿，管理人依据企业破产法第三十二条的规定请求撤销的，人民法院不予支持：（一）债务人为维系基本生产需要而支付水费、电费等的；（二）债务人支付劳动报酬、人身损害赔偿金的；（三）使债务人财产受益的其他个别清偿”。本案中，被上诉人物业公司管理了东鹏置业公司的房产，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护了物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其履行物业服务合同的义务，客观上系为东鹏置业公司的房产不贬值且能实现市场价值提供了服务。据此，物业公司虽未在破产程序中申报该债权，但其将物业费、停车管理费以转嫁房屋买受人的方式获得清偿，不属于个别清偿，并不违反法律规定。同时，上诉人徐学友非破产程序中的债权人，其无权依据企业破产法对物业公司的获偿行为提异议。关于争议焦点二，本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，竞买须知“交易过程中依照税法等相关法律法规和政策规定产生的税费，水、电、物业管理等欠费均按公告中明确的承担，公告未明确的费用由买受人承担”这一句话，由标点符号“，”分为三个部分，分别是“税费”“欠费”与“未明确的费用”。“交易过程中依照税法等相关法律法规和政策规定产生的”费用，从结构和逻辑上判断只能推出是“税费”的结论，因为第二部分“欠费”属于实际发生而非依法产生，第三部分“未明确的费用”属于兜底条款。因此“交易过程”只是用于修饰“税费”而非“欠费”。“欠费”的范围包括了“水、电、物业管理等”，物业公司主张的物业费、停车管理费服务费在上述范围内。虽然“欠费”的主体没有特别说明，但因为不特定的竞买人在竞买须知发布时不可能产生上述“欠费”，故“欠费”的主体只能指向原业主或物业使用人，本案中即东鹏置业公司。据此，对于竞买须知，通常应得出由买受人承担东鹏置业公司所欠物业费等的理解，徐学友主张只承担自拍卖竞得房屋起发生的费用，其理解有误，本院不予支持。当然，如果徐学友坚持其理解，其可以主张撤销竞买房屋的行为，但不能仅排除适用其有异议的承担“欠费”之条款。此外，关于物业公司主张的收费标准，物业公司已经在答辩意见中解释案涉房屋为商业经营性用房，故未适用住宅的标准，该答辩意见与事实相符，本院予以采信。综上，徐学友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人徐学友负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一九年十二月十日书记员  范 洁