黑龙江省大庆市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑06执异114号异议人（利害关系人）：宋立勇，男，1974年8月5日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。申请执行人：大庆农村商业银行股份有限公司，住所地黑龙江省大庆高新技术产业开发区建行街8号。法定代表人：吕永刚，该公司董事长。被执行人：大庆拓普石油科技开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区科技孵化器一期工程1号孵化器7-803。法定代表人：郑秀峰，该公司经理。被执行人：邓微，女，1977年7月20日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。本院在执行申请执行人大庆农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）申请执行大庆拓普石油科技开发有限公司（以下简称拓普公司）、邓微借款合同纠纷一案中，异议人宋立勇对本院执行案涉房产提出书面异议。本院于2017年9月22日作出（2017）黑06执异61号执行裁定，裁定对被执行人邓微位于大庆市开发区××花园××区的抵押房产（产权证号：ＮＡ××98，建筑面积：7072.70平方米）负担租赁权予以变现。农商银行不服该裁定向本院提起申请执行人执行异议之诉，请求准予不附带租赁权执行被执行人邓微位于大庆市开发区××花园××区的抵押房产，本院于2018年8月20日作出（2017）黑06民初246号民事判决，驳回农商银行的诉讼请求。农商银行不服该判决上诉至黑龙江省高级人民法院（以下简称省法院），省法院于2018年12月29日作出（2018）黑民终662号民事裁定，认为本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决，裁定撤销本院作出的（2017）黑06民初246号民事判决，驳回农商银行的起诉。故，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条重新对该案进行审查，现已审查终结。异议人宋立勇称，法院在执行该案中，被执行人邓微名下位于大庆市开发区××花园××区抵押房产（产权证号ＮＡ××98）在抵押前已租赁给其，租赁期限自2014年9月17日至2024年9月16日止，租赁权在有效期内。其认为该房产应带租赁权拍卖，保证租赁权有效。现请求法院停止不带租拍卖。本院查明，申请执行人农商银行申请执行拓普公司、邓微借款合同纠纷一案，本院于2016年10月17日作出（2016）黑06民初58号民事判决书，判决：（一）解除原告农商银行与被告拓普公司签订的合同编号为510391409180002的《流动资金借款合同》；（二）被告拓普公司在本判决生效后十日内向原告农商银行偿还借款本金1700万元，并给付自2014年12月21日起至2016年3月8日止的利息2024250.51元，合计19024250.51元；（三）被告拓普公司在本判决生效后十日内向原告农商银行偿还利息（以借款本金1700万元为基数，按月利率8.97%标准计算利息至被告拓普公司实际给付之日止）；（四）如被告拓普公司未在上述期限内偿还上述款项，则原告农商银行有权对被告邓微提供的在其最高额抵押担保余额内已办理抵押登记案涉土地及房屋以法定程序拍卖、变卖，并对所得价款优先受偿；（五）驳回原告农商银行的其他诉讼请求。案件受理费135946元，由被告拓普公司、被告邓微负担。如被告未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决后，被告拓普公司不服，向省法院提起上诉，因其未按照规定预缴上诉案件受理费，省法院于2017年3月10日作出（2017）黑民终157号民事裁定书，裁定：本案按上诉人拓普公司自动撤回上诉处理。2017年5月15日，农商银行向本院递交书面执行申请书，本院依法立案。执行过程中，本院依法于2017年6月1日向被执行人拓普公司、邓微送达执行通知书及报告财产令。于2017年6月30日作出（2017）黑06执223号执行裁定，裁定：（一）查封被执行人拓普公司名下位于大庆市科技孵化器一期工程5号孵化器07（产权证号：ＮＡ××97，建筑面积：43.07平方米）及土地使用权。（二）查封被执行人邓微名下位于大庆市开发区××花园××楼××号（产权证号：ＮＡ××67，建筑面积：237.53平方米）、祥阁花园G区2号-7号车库商业住宅超市（产权证号：ＮＡ××98，建筑面积：7072.70平方米）及土地使用权。（三）查封被执行人邓微所有的位于大庆市××××花园Ｃ-3-1-2104（产权证号：NA427888，建筑面积216.21平方米）及土地使用权。（四）在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。（五）查封期限为三年，自2017年6月16日起至2020年6月15日止。并向大庆市房产局送达协助执行通知书，要求协助执行上述事项。2017年8月4日，本院作出（2016）黑06执223号通知书及查封公告，公告通知“查封被执行人邓微名下位于祥阁花园G区的抵押房产（产权证号：ＮＡ××98，建筑面积：7072.70平方米）。此房产已于2014年办理抵押登记，抵押权人为本案申请执行人农商银行。本院已于2017年8月2日作出拍卖裁定，拍卖上述房产。案外人如认为对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当自本院发出通知之日起十五内向本院提出书面异议，并提交相关证据材料，案外人逾期未提交书面异议的，本院将在房屋不负担租赁权的状态下采取评估、拍卖措施，并将腾空涉案房屋”。异议人宋立勇遂向本院提出异议。本院于2017年9月22日作出（2017）黑06执异61号执行裁定，裁定对被执行人邓微位于祥阁花园G区的抵押房产（产权证号：ＮＡ××98，建筑面积：7072.70平方米）负担租赁权予以变现。另查明，农商银行不服本院作出的（2017）黑06执异61号执行裁定向本院提起执行异议之诉。本院一审综合确定事实如下：2014年9月18日，大庆市农村信用合作社联社世奥信用社（其债权债务后归属于农商银行，以下统称农商银行）与拓普公司签订《流动资金借款合同》一份。双方约定拓普公司向农商银行借款1700万元，期限三年，月利率8.97‰。同日，原告农商银行与被告邓微签订《最高额抵押合同》，双方约定邓微为拓普公司提供最高额为1700万元人民币的担保，担保的主债权期限自2014年9月18日至2017年9月17日止。邓微用大庆开发区祥阁花园G区2号-7号车库商业住宅楼超市为农商银行设定抵押，并办理了抵押登记手续。在签订抵押合同时，被告邓微在涉案房屋内经营乐福超市。该超市办理了个体工商户营业执照，开业时间为2013年6月3日。2014年8月19至22日，邓微与案外人孙书龙、董亚芬等20余人分别签订租赁合同，将乐福超市部分空余营业面积出租给各业户，租期一年，自2014年9月26日起至2015年9月25日止。2014年9月17日，被告邓微在没有告知超市的部分营业面积已被其租赁给案外人孙某等20余人的情况下，与宋立勇签订了房屋租赁合同，约定将涉案房屋租赁给宋立勇，租期十年，自2014年9月17日至2024年9月16日止，年租金280万元。宋立勇于2014年9月17日、18日分两次将2800万元租金转账给邓微。第二天，即2014年9月18日，被告邓微又在未告知农商银行房屋已经出租给宋立勇的情况下，与农商银行签订了《最高额抵押合同》，为拓普公司提供最高额为1700万元人民币的担保，且用大庆开发区祥阁花园G区2号-7号车库商业住宅楼超市为农商银行设定抵押，并办理了抵押登记手续。被告宋立勇原欲引进大型品牌超市，对方要求经营场所必须有10到15年的租赁经营权，故与邓微签订了为期十年的租赁合同。但由于不符合对方商家提出的其他条件，超市引进未果，宋立勇与邓微协商购买涉案房屋，后得知房屋被抵押给农商银行，亦未成交。2014年10月，邓微停止了经营。宋立勇又于2014年10月19日与案外人丛海军签订租赁合同，将涉案房屋转租给案外人丛海军。租期三年，年租金360万。丛海军在涉案房屋内经营鑫乐福超市，并于2014年12月1日办理了营业执照。企业性质为有限责任公司。鑫乐福超市交纳了2015年2月至12月的水费，2015年9月至2017年9月的电费。宋立勇称，以上水电费都是由其代鑫乐福超市向有关部门交纳。由于丛海军未交纳租金，宋立勇于2017年4月将涉案房屋收回。现涉案房屋由被告宋立勇管理和控制。再查明，农商银行不服本院作出的（2017）黑06民初246号民事判决上诉至省法院。省法院二审认定事实与一审法院认定事实基本一致，但省法院认为，根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭，因此，当事人并不当然有权提起执行异议之诉。本案中，一审法院在执行过程中不否定承租人宋立勇享有的案涉房屋租赁权，认为宋立勇异议请求带租拍卖符合法律规定，并裁定对被执行人邓微位于祥阁花园G区的抵押房产（产权证号：ＮＡ××98，建筑面积：7072.70平方米）负担租赁权予以变现。即一审法院执行机构不否定案外人宋立勇租赁权的成立及存续，不涉及案涉房屋实体权利的争议。之后农商银行起诉请求“准予不附带租赁权执行邓微名下位于祥阁花园G区的产权证号为ＮＡ××98的抵押房产”，其实质是对一审法院作出的负担租赁权予以变现的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决，其提起执行异议之诉的，应当不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：（一）撤销大庆市中级人民法院（2017）黑06民初246号民事判决；（二）驳回大庆农村商业银行股份有限公司的起诉。本院认为，本案争议焦点问题为本案异议人宋立勇请求带租拍卖的异议请求能否成立。首先，《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。依照该规定，成立在先的租赁权不受抵押权的影响。本案中，本院（2017）黑06民初246号民事判决及省法院（2018）黑民终662号民事裁定均查明本案异议人宋立勇签订租赁合同及支付租赁费用时间为2014年9月17日。该时间在本案借款抵押前（借款抵押时间生效判决查明为2014年9月18日），也在本院查封前（本院查封日期为2017年6月13日）。故，本案符合该规定，本案异议人宋立勇所享有的租赁权不应受申请执行人农商银行所享有的抵押权的影响。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。依照该规定，异议人作为承租人在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因拍卖而消灭，但其作为承租人，不得基于对执行财产享有的租赁权而对抗法院对执行财产的处置，其享有向法院主张在拍卖租赁物时对租赁关系予以公开披露的权利或向法院主张保障其在法院公开拍卖租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。故，在不影响本案处置案涉房产的情况下，异议人请求带租拍卖、不移交占有被执行的不动产符合法律规定，应予支持。综上，异议人请求带租拍卖符合法律规定，其异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：对被执行人邓微位于祥阁花园G区的抵押房产（产权证号：ＮＡ××98，建筑面积：7072.70平方米）负担租赁权予以变现。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向黑龙江省高级人民法院申请复议。审判长  尤泽慧审判员  陈欣欣审判员  麻梦琳二〇一九年十二月三日书记员  吴亚南