河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书(2019）冀0608民初1774号原告：保定市誉隆购物中心有限公司，住所地保定市清苑区清苑南街**，统一社会信用代码：91130608MA08M4FR1J。法定代表人：朱润彬，公司总经理。委托诉讼代理人：孟永江，河北金房律师事务所律师。被告：保定市荣清国控集团有限公司，，住所地保定市清苑区光明路统一社会信用代码：91130608MA07MA3D6A。法定代表人：魏海军，公司董事长。委托诉讼代理人：范志学、王超，河北辅仁律师事务所律师。原告保定市誉隆购物中心有限公司（以下简称誉隆公司）与被告保定市荣清国控集团有限公司（以下简称荣清公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理，依法组成合议庭,于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告誉隆公司的法定代表人朱润彬及其委托诉讼代理人孟永江，被告荣清公司委托诉讼代理人范志学、王超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、延长租赁合同的起租期至实际交付之日。2、将地下二层停车场立即交付原告使用，并要求被告返还因未实际交付租赁物已经收取的租金1134091.71元。3、支付原告垫付的电梯、消防、空调等基础设施维护费用166847元。4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年5月23日，原告以张玲的名义（张玲系原告公司股东，原告系在本次竞拍后成立）在中拍网以网络竞价的方式取得了清苑路东侧1幢ML8号房产（（地下两层、地上**不含门脸及楼上电影院）10年的承租权。原、被告双方于2017年6月21日签订了租赁合同，原告缴纳的保证金400万元转为第一年度租金。租赁合同对租赁物的交付范围、交付期限、租赁期限做了明确约定：交付范围为地上五层、、地下两层不含门脸及楼上电影院）及相关的水、电、燃气、电梯、中央空调等基础设施。交付期限为2017年8月15日，免租期为三个月。合同签订后原告开展多方面的准备工作，并定于2017年10月1日进行营业。但2017年8月15日合同约定的交付日期，因被告方原因导致不能如期交付，被告主动将免租期延长至2017年12月31日。时至今日，原告已经严格的按照合同约定支付了租赁费用共计800万元，履行了合同约定的相关义务。但地下二层停车场迟迟不能交付，严重影响了商场客流量，给商场经营造成重大损失。被告应当返还因未实际交付租赁物已经收取的租金1134091.71元。因被告未按照租赁合同约定完成租赁物内电梯、中央空调、消防等系统的维修工作，使得原告垫付了166847元的维修费用，被告应当支付。被告行为已经严重违约，给原告造成了损失，原告诉至法院。被告辩称，涉案房产的竞拍人和签订合同的人均是张玲，原告不是租赁合同的承租人，不是本案适合诉讼主体。根据租赁合同租赁物面积以交付时产权登记证书为准，本案租赁物面积为20748.32平方米，被告已经将上述租赁物全部交付，，地下**并不包含在租赁物面积中原告要求被告延长租赁期限及退还地下二层租金的诉请没有事实依据。原告诉称交付时租赁物的电梯、空调等设施不能正常使用，没有证据，且根据合同第五条第6款规定房屋交付后使用过程中，基础设施的维修是由承租人负责，原告要求被告返还垫付的费用缺乏事实依据。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，应当驳回。原告为证明主体资格，提供了下列证据，并经当庭质证：1、2017年6月20日案外人张玲签字的授权书一份。主要内容为，“张玲授权原告誉隆公司法人朱润彬全权代表与荣清公司签订位于清苑路东侧1幢ML8号租赁物（包括设施、设备、物品）的租赁合同”。2、2019年5月23日原告誉隆公司出具的情况说明一份。证明在被告招标时原告誉隆公司的法人没有成立，委托发起人张玲参与公开竞买活动，实际承租人、支付租金、日常经营均为原告誉隆公司。在签订租赁合同时被告考虑合同的严谨性，张玲仍列为承租方。以上证据经当庭质证，被告发表以下质证意见：1、不认可原告的陈述，租赁合同明确承租方是张玲，原告誉隆公司只是作为担保给付租金的一方，虽然租金是誉隆公司给付，但是誉隆公司不是实际租赁人。原告为证明被告应将地下二层停车场交付原告使用，被告未交付地下二层应返还原告租金，提供了下列证据，并经当庭质证：3、2017年5月11日，河北一和拍卖有限公司发布的拍卖公告。证明拍卖租赁物范围包含清苑路东侧1幢ML8号房产地下二层及地上五层。4、2017年5月5日，保定市信达房地产评估有限公司出具的房产估价报告。证明租赁实施方案资产明细中含地下二层作为地下停车场，经营期内可以永久无偿使用。5、租赁合同中第四条第二项规定租赁期间相关费用地上地下的停车位属于乙方管理。6、原告缴纳两年租金800万元的转款证明一份。证明涉案房产地下二层被告应交付给原告。因地下二层停车场至今没有交付，原告主张被告返还租金。租金的计算标准为：清苑路东侧1幢ML8号房产面积总共24175.47平方米（包含地上五层，，地下**总面积，地上**面积是159303平方米，，地下**面积是481802平方米，，地下**面积是342715平方米），年租金400万元，每平米租金165.46元，，地下**面积为342715平方米，年租金是567045元，两年共计1134091.71元。中标以后租赁费用是每年均价566万元，递增缴纳。前三年每年400万元，后七年每年递增50万元。因地下二层两年没有使用，也没有交付，原告主张返还地下二层两年租赁费共计1134091.71元。以上证据经当庭质证，被告发表以下质证意见：2、租赁合同、拍卖公告、拍卖成交确认书及房产估价报告中明确了租赁物的面积是20748.32平方米，租赁合同中明确租赁面积是有产权证的地上一至五层面积是15930.3平方米和无产权证的地下一层面积是4818.02平方米，租赁物的租赁面积不包含地下二层，所以原告缴纳的租金中也不包含地下二层的面积，，地下**属于人防工程不可能纳入租赁范围。3、认可原告提交的转款证明。原告为证明被告应支付其垫付的电梯、消防、空调等基础设施维护费用，提供了下列证据，并经当庭质证：7、电梯、消防、空调等设施使用前维修费用清单、收据17张。证明原告垫付空调维修费5000元、购入闭门器630元、电梯检验费9000元、厕所维修260元、维修防火卷帘、防火门等14700元、灭火器检测3220元、消防维修费2400元、锅炉维修500元、修卷帘门人工、焊空调罩680元、维修、装修费4800元、消防罚款60000元、楼顶水管维修2207元、维修冷柜机400元、维修防火门500元、空调清洗保养费30000元、冷却塔防水1700元、空调维修费30850元，以上共计166847元。以上证据经当庭质证，被告发表以下质证意见：4、涉案房产的承租权是从工作组中取得的，原告取得租赁物以后并没有向工作组发书面通知涉及的基础设施不合格需要维修。5、原告提供的票据中除2017年9月27日检验费外均为收据，不是正式付款凭证，不能证明已经产生了这些花费，且花费发生在2017年10月原告使用期间，根据双方合同约定，使用期间产生的修理费用应当由承租人承担。2017年9月27日检验费只能证明电梯检验的事实，不能证明电梯交付时电梯的情况。本院经审理认定事实如下：2017年5月23日，案外人张玲在中拍网以网络竞价的方式取得了清苑路东侧1幢ML8号房产10年的承租权。河北一和拍卖有限公司出具的拍卖公告显示，清苑路东侧1幢ML8号房产（（地下两层、地上**不含门脸及楼上电影院），实际使用面积20748.32平方米。2017年6月21日，原告荣清公司作为“甲方”、案外人张玲作为“乙方”、被告誉隆公司作为“丙方”签订了租赁合同。租赁合同主要内容为：一、租赁物：甲方将位于保定市清苑区建筑物（不动产权登记证号：冀20**保定市清苑区不动产权第**）包括设施、设备、物品等出租给乙方使用，建筑面积20748.32平方米（不含门脸及楼上电影院）。二、租赁期限：免租期自甲方将租赁物交付至乙方之日起计算，期限为三个月。租赁期限自免租期截止日开始计算，租期十年。三、租金及支付方式：经甲乙丙三方协商一致，乙方指定丙方在合同期限内一次性向甲方足额支付合同款项，由甲方按照实际内容、金额对丙方开具增值税发票（丙方开票信息以附件为准），如丙方未按时足额支付款项，甲方有权要求乙方直接履行付款义务。四、租赁期间的有关费用，1、合同签订之日前产生的水、电、暖、物业、燃气等费用均由甲方承担。合同签订之日起产生的水、电、暖、物业、燃气等费用均由乙方承担，并由丙方承担无限连带责任。同时，因以上各项产生的纠纷，由乙方和丙方负责。2、租赁物地上、、地下属于商场的停车位由乙方自行管理乙方经营涉及政府部门收费项目的由乙方和丙方共同负责。3、租赁物交接后由乙方实际使用的设施、设备、物品及服务于乙方的公共配套设施、设备、物品等的维修保养费及有关租赁物（如消防、电梯等）年检等费用皆由乙方和丙方共同负责并承担相关费用，若因乙方维保不当，不能正常使用或未通过年检的，造成的后果及损失由乙方和丙方共同承担。4、租赁物交接后由乙方按时缴纳水电费，如乙方未按时缴纳，甲方享有乙方在租赁物内相应价值物资的固定资产的处置权及收益权，物资以第三方评估为准折价支付和赔偿给甲方，不足部分甲方保留追偿权。五、租赁物修缮及使用，（2）甲方于2017年8月15日之前完成对租赁物内水、电、燃气、电梯、中央空调、消防等系统的维修及验收工作，可正常使用后交付乙方，乙方应积极配合甲方工作。”合同签订后，原告缴纳的保证金400万元转为第一年度租金，免租期延长至2017年12月31日，租赁期限自2017年10月1日起算，原告自2017年10月1日开始营业。对于以上当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。另查明，2017年5月5日，保定市信达房地产评估有限公司出具的房产估价报告中租赁实施方案显示，本案所涉房产总建筑面积20748.32平方米，其中有不动产产权登记的面积为地上一至五层15930.3平方米，无产权证面积为地下一层4818.02平方米，实际可用面积为20748.32平方米。。地下**用途为停车场面积3427.15平方米，在商场经营范围内可永久无偿使用。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”。原告以房屋租赁合同纠纷为案由提起本案诉讼，应对其与被告之间存在房屋租赁合同关系负举证责任。本案中，原告提交的与被告、案外人张玲签订的《租赁合同》明确约定，出租方为被告荣清公司，承租方为案外人张玲，原告誉隆公司为担保方。原告提交的案外人张玲签字的授权书仅能证明张玲授权原告誉隆公司法定代表人朱润彬与荣清公司办理本案所涉房产租赁事项，不能证明原告为租赁合同的相对人。原告誉隆公司的情况说明未得到出租方的认可。故本案原告诉讼主体资格不适格。原告可就租赁合同的双方与被告荣清公司继续协商达成一致意见。房产估价报告与租赁合同均明确租赁物清苑路东侧1幢ML8号可用面积为20748.32平方米，包括地上建筑一至五层面积15930.3平方米，，地下**面积481802平方米。。地下**面积342715平方米属于人防工程，由原告誉隆公司永久无偿使用。据此可知，誉隆公司交纳租金的面积为20748.32平方米，并不包括地下二层。并且地下二层作为人防工程不可用于商业使用是人所周知的事实，租赁合同并未明确地下二层作为停车场使用的交付时间。故原告的两项诉讼请求：一、延长租赁合同的起租期至实际交付之日；二、被告将地下二层停车场立即交付原告使用，返还因未实际交付租赁物已经收取的租金1134091.71元。没有事实依据，不符合法律规定，本院予以驳回。关于原告支付的电梯、消防、空调等基础设施维护费用166847元，原告提交的证据中发生在2017年10月1日原告正式营业之前的有2017年9月27日电梯检验费9000元、2017年8月空调维修费5000元、2017年8月购入闭门器630元，其他均发生在2017年10月1日原告正式营业之后。其中除电梯检验费9000元是国家税务统一发票，其他均为收据，被告对此项请求费用不予认可。2017年8月15日为合同约定的交付日期，因不能如期交付，原被告协商将免租期延长至2017年12月31日。参照租赁合同约定的“免租期自甲方将租赁物交付至乙方之日起计算，期限为三个月。”可以认定2017年9月31日涉案房产已经交付，原告于2017年10月1日营业使用。此后所花费的维修养护费用属于原告自身经营需要，应自行负担。对于发生在2017年10月1日原告正式营业之前电梯检验费9000元、空调维修费5000元、闭门器630元，其中电梯检验费只能证明对电梯进行检验的事实，不能证明电梯交付时不符合使用标准，属于原告为了自身经营需要支付的必要费用，应自行负担。空调维修费5000元、闭门器630元为收据非正式发票，不符合证据的法定形式，本院不予认定。故对原告主张的第三项诉讼请求“支付原告垫付的电梯、消防、空调等基础设施维护费用166847元”。本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告保定市誉隆购物中心有限公司的诉讼请求。案件受理费16508元，由原告保定市誉隆购物中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  沈丽梅审判员  石冲屹审判员  刘亚玲二〇一九年十二月四日书记员  高海燕