北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14236号上诉人（原审被告）：曹佳婕，女，1988年2月28日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：付裕，北京京翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明明，北京京驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘素兰，女，1966年3月2日出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：马波（刘素兰之子），住北京市昌平区。委托诉讼代理人：高昕（刘素兰之儿媳），住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：马波，男，1988年6月20日出生，回族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：樊小宏，男，住北京市昌平区，由北京罗顿沙河建设发展有限公司推荐。上诉人曹佳婕因与被上诉人刘素兰、马波合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初17142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹佳婕及其委托诉讼代理人付裕、被上诉人刘素兰之委托诉讼代理人高昕、被上诉人马波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹佳婕上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，发回昌平区人民法院重审或依法改判；2.由马波、刘素兰承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院违背专属管辖的相关法律规定，本案应由诉争房屋所在的昌平区人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条规定：民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。本案属于不动产的物权纠纷，应属于不动产纠纷之列，按专属管辖的原则确定受诉法院。即以不动产所在地法院作为受诉法院，其他法院无权受理，当事人也不得以协议方式选择受诉法院或仲裁机构，故本案违背了专属管辖的相关规定。根据我国《民事诉讼法》第一百二十七条规定，人民法院受理案件后，当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。因此，二审期间原则上不能提出管辖权异议，本案属于一审法院违背了专属管辖而提出异议，则属例外情况，应当将本案发回昌平区人民法院管辖或依法改判。二、一审判决适用法律错误。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十九条、第一百条，是建立在物权法上的，而本案并不存在物权法上共有关系。该争议标的在物权意义上，所有人为曹佳婕，没有证据证实刘素兰、马波系该房物权上的共有人，故一审法院适用《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十九条、第一百条系适用法律错误。三、一审判决认定事实确有错误。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。诉争房屋登记在曹佳婕名下，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，刘素兰、马波要求确认房屋归马波所有，应当由刘素兰、马波承担举证责任。刘素兰、马波未能向法院提供与曹佳婕之间形成了房屋买卖合同关系的证据，也没有提供借曹佳婕名义进行登记的证据，故应由刘素兰、马波承担相应的不利后果，诉争房屋应当归不动产权登记人曹佳婕所有。双方并未约定要求曹佳婕在取得房屋所有权后将所有权进行转移登记。马波的出资、实际居住不能成为其变更物权的理由和证据。且曹佳婕与马波确认男女朋友关系多年，并为诉争房屋取得所有权而拿出了唯一在京购房指标，并为该房的办理手续、装修、维护做了大量的工作和付出，一审片面认为马波应占涉诉房屋主要份额，事实认定存在较大问题。四、一审判决认定马波出资全部购房款的事实错误，马波无权利主张涉案房屋权属转移登记。1.马波一审提交证据2证明涉案房屋全部购房款是由刘素兰支付的，对此曹佳婕予以认可。然而，一审判决书第四页第二段“后原告一方包括原告母亲为此支付全部房款55.0175万元”，却错误地认定成了是“马波出资”。这一错误认定系一审法院的主观臆断，在证据确凿的基础上，一审判决错误认定是没有任何事实及法律依据的。2.马波提交的证据佐证了涉案房屋的全部购房款并不是由其支付的，就此，不管马波目前是否已取得北京市购买房屋资格，其对涉案房屋不具有法律上或者合同上向曹佳婕主张物权的请求权基础。同时，进一步讲，马波与曹佳婕仅仅属于法域外空间的恋爱关系。针对本案争议的标的物不真正构成法律上任何的约束关系，包括但不限于债权债务法律关系及物权确认关系。综上，一审判决错误认定马波出资的事实，无任何事实及法律依据。一审法院主观臆断，马波并未支付全部购房款，佐证了马波并不具备主张涉案房屋权属转移登记的请求权的基础。因此，一审法院认定事实错误，应当予以发回重审。五、一审判决未查明双方并不是合同关系纠纷，适用法律严重错误，曹佳婕认为双方应属所有权确认纠纷之物权确认关系或者债权债务之法律关系，双方不存在“借名买房”合意，无合同纠纷之依据。一审判决书第五页第三段、第四段“从本案已查明事实可以确定，双方在恋爱期间谈婚论嫁而买房，有共同购买房屋的意思表示，且马波出资，登记在被告名下，有共同的实际购买行为，登记物权行为，那么涉诉房屋系双方产权共同共有财产。根据双方贡献情况，马波应占涉诉房屋主要份额，被告应占涉诉房屋次要份额”的理由，是错误地认定“借名买房”的观点。首先，根据北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的可予支持。第二款规定，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。本案中根据马波提交的证据，充分证实其没有出资为曹佳婕购买涉案房屋，没有证据证明系马波出资。同时，双方之间亦并不存在借名买房的约定，包括口头或者书面协议的约定，曹佳婕与马波均属开发商公司下属的员工，均具备购买涉诉房屋的优惠条件，事实亦证实了曹佳婕购买涉诉房屋与开发商之间签订购房合同的事实。因此，基于上述法律的规定，既没有证明马波出资的证据，又没有证据证实其与曹佳婕存在任何形式的“借名买房”的事实基础。故此，一审判决适用法律严重错误，不应当支持其要求将涉诉房屋登记在马波名下的诉讼请求。其次，本案中马波与曹佳婕系恋爱关系，但并不是本案中涉案房屋所有权确认关系或者债权债务之法律关系的基础，其恋爱关系并不能影响本案真实的法律关系。事实上证实，曹佳婕与马波、刘素兰并不成立合同纠纷之法律关系。既无口头约定又无书面约定，何来合同之法律关系。另外，仅凭马波、刘素兰一方陈述双方系“借名买房”的事实，又无证据予以佐证。因此，结合本案马波、刘素兰的全部诉讼请求事项确认，双方应属所有权确认纠纷之法律关系或者债权债务纠纷之法律关系。故此，一审判决在没有事实及法律依据的情况下，错误认定双方之间系“借名买房”合同关系之纠纷。马波并不具有主张物权转移和登记的请求权基础。第三，根据马波陈述的事实，其目前具备购买涉案房屋的资格，故有权依据“借名买房”的事实主张涉案房屋物权归属及转移登记的权利是错误的。本案中，马波没有实际出资，就其主张房屋所有权归属及转移登记的“借名买房”事实不存在，亦没有证据证实。马波没有主张涉案房屋所有权的权利。刘素兰作为实际出资人具备主张的权利，进一步讲，本案涉案房屋所有权的归属应是刘素兰与曹佳婕双方之间的法律关系，与马波无关。一审判决不能将权利人混同，将涉案房屋随意判决给马波。综上，本案究竟为何法律关系系本案的焦点之一。然而，现有的事实及证据均证实了双方并不属于合同关系之纠纷，进一步讲亦不符合“借名买房”之法律的规定。本案双方之间的法律关系应属所有权确认纠纷之关系或者债权债务纠纷之关系。因此，马波亦无请求权的基础，同时，不应作为本案适格的原告。刘素兰作为实际出资人有主张的权利，但刘素兰不具有北京市购房资格。六、一审判决认定马波给付曹佳婕房屋折价款应为30万元系主观臆断错误，没有法律及合同约定依据。一审判决书中第五页认定“涉诉房屋当时市场单价为1.2万元/平米，现在市场总价为270万元”。没有合同约定及法律依据认定马波给付折价款30万元给付曹佳婕，系一审法院错误认定事实，错误适用法律，严重的主观臆断。马波、刘素兰辩称：同意一审判决，不同意曹佳婕的上诉请求。双方不存在共有关系，房屋应归马波一人所有，所以不应该给曹佳婕补偿。曹佳婕已经承认了曹佳婕和马波之间是恋爱关系，借名买房产生是基于双方处于亲密关系的情况下，基于相互的信任，所以以口头协议借用曹佳婕的名字和资格购买房屋，因为在证据上已经能证明当时购买房屋的时候马波不具有购房资格，所以是以口头的形式说用曹佳婕的姓名、资格来购房。可以通过马波、刘素兰的证据证明出资情况，实际是由马波、刘素兰出资全部购房款，对此曹佳婕也是承认的。关于房屋的占有和使用情况，房屋一直由马波、刘素兰装修、占有使用，所有的票据、合同证据都指明马波、刘素兰与曹佳婕之间是有口头约定借用曹佳婕的名字购房的。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷若干意见疑难问题的会议纪要》指明借名人以出名人，也就是登记人为被告提起诉讼，要求确认房屋产权所有，法院应向其释明告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。马波、刘素兰按照国家的法律起诉曹佳婕索要房产，是符合法律规定的。在借名买房的情况下，房屋登记产权人可能是实际出资人的父母、子女、亲人或者恋人、其他朋友、同事，这些人称之为名义产权人，而实际上则是实际的产权人出资。房产也是马波、刘素兰在实际使用，一直没有发生过任何其他问题，所以该房产属于马波和刘素兰所有。现在马波已取得了北京市购房资格，要求曹佳婕将房屋过户在马波名下，因多次与曹佳婕沟通无果后，对方提出特别多的无理理由，马波、刘素兰才向法院请求帮助，按照法院的要求按合同之诉来起诉。马波没有对一审判决提起上诉的原因是念在和曹佳婕之间有十年的感情，想给曹佳婕一些经济上的补偿。曹佳婕与马波之间不存在共有关系，双方仅存在口头的借名买房关系，在商品房的购买过程中，因马波当时没有购房资格，而借用了曹佳婕的购房资格，马波在2013年已经获得购房资格。商品房的所有购房款均由马波、刘素兰一次性共同支付，购房款与购房折扣都与曹佳婕无关，因曹佳婕不在开发商单位任职，即使在开发商单位任职，只是一个普通的员工也不可能享受到五折的购房优惠。购房优惠完全取决于马波、刘素兰与开发商高管的私人关系。涉诉房屋实际居住与使用人为马波、刘素兰，因曹佳婕和马波、刘素兰之间不存在共有关系，所以一审依据物权法第九十三条、第九十五条、第九十九条、第一百条对涉诉房产进行分割，适用法律错误。综上，请二审法院对本案借名买房的事实重新认定，并依法进行改判。刘素兰、马波向一审法院起诉请求：1.判令北京市昌平区×××1402号商品房所有权归马波所有；2.曹佳婕配合将上述商品房不动产权过户登记到马波名下；3.案件受理费由曹佳婕负担。一审法院认定事实：马波与刘素兰系母子关系。马波与曹佳婕曾系恋人关系。两人从2008年11月开始交往，至2017年6、7月左右双方解除恋爱关系。涉诉房屋位于北京市昌平区×××1402号，登记在曹佳婕名下。2012年11月30日，曹佳婕与北京罗顿沙河建设发展有限公司就涉诉房屋签订《北京市商品房预售合同》，2013年1月29日，双方又就此签订《补充协议》，变更房屋总价款为55．0715万元。后刘素兰、马波一方包括刘素兰为此支付全部房款55．0715万元。2018年，马波与曹佳婕就涉诉房屋归属发生纠纷并以婚约财产纠纷为案由诉至该院。2018年6月，该院作出（2018）京0113民初7172号民事裁定书，驳回马波的起诉。现刘素兰、马波诉至该院，要求解决上述纠纷。审理中，刘素兰、马波申请财产保全，并提供相应担保。2019年6月18日，该院作出（2019）京0113民初17142号民事裁定书，对涉诉房屋予以查封，查封期限为三年。审理中，马波在（2018）京0113民初7172号案件庭审中称买房原因是两人当时讨论结婚事宜，买房准备结婚。在该案庭审中，曹佳婕否认马波以上陈述。在案件庭审中，曹佳婕又称：曹佳婕作为罗顿公司的员工，可以以员工的优惠价格购房，那时也与马波谈恋爱许久，已到谈婚论嫁的地步，便购买了涉诉房屋。刘素兰、马波则称：买房的优惠是因为刘素兰是罗顿开发公司老板的家政服务人员，马波是公司领导的司机。即便是员工可以优惠购房，但优惠力度也不会大到五折。审理中，双方均认可：曹佳婕自2017年6月到7月期间搬出涉诉房屋至今，现由马波夫妻及家人居住于此。涉诉房屋当时市场单价为1．2万元/平米，现在市场总价为270万元。审理中，马波称其在2012年不具有北京购房资格，从2018年开始具有北京购房资格。马波为此提交社保对账单以证明。曹佳婕对此认可真实性，但不认可证明目的。一审法院认为，该案焦点在于双方之间存在何种法律关系。从该案已查明事实可以确定，双方在恋爱期间谈婚论嫁而买房，有共同购买房屋的意思表示，且马波出资，登记在曹佳婕名下，有共同的实际购买行为、登记物权行为，那么涉诉房屋系双方产权共同共有财产。根据双方贡献情况，马波应占涉诉房屋主要份额，曹佳婕应占涉诉房屋次要份额。基于此，同时考虑双方共有基础不复存在，马波及家人实际居住于此等情况，故该院认为涉诉房屋应归马波所有，马波给付曹佳婕一定金额的房屋折价。曹佳婕对房屋过户登记应予以协助。双方均认可涉诉房屋市场价格为270万元，对此该院不持异议。综合衡量双方份额及曹佳婕购房资格影响等因素，该院认为马波所给付房屋折价款应为30万元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。故对双方其他异议，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、位于北京市昌平区×××**的房屋归马波所有，曹佳婕对此房屋过户登记应予以协助配合；二、马波于涉诉房屋过户登记完成之日起七日内给付曹佳婕房屋折价款三十万元；三、驳回刘素兰、马波其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查：涉案房屋的房款55.0715万元全部来源于刘素兰的银行账户。庭审过程中，刘素兰、马波坚持认为与曹佳婕之间系借名买房的合同关系，故以合同纠纷提起诉讼。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第（一）项规定：民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。本案中，刘素兰、马波系以合同纠纷为案由提起诉讼，事实理由亦与合同纠纷相关，并非基于不动产的权利确认引起的物权纠纷，故不受前述不动产纠纷专属管辖的法律规定的限制。曹佳婕上诉提出一审法院违背专属管辖的规定，于法无据，本院不予采纳。借名人与出名人达成约定，由借名人实际出资，以出名人名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，属于借名买房，借名人实际享有房屋权益。当事人一方提供的证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不应予以支持。本案中，刘素兰、马波称其二人系借用曹佳婕的名义购买涉诉房屋，双方形成事实上的借名买房关系，曹佳婕对此不予认可。根据查明的事实，虽然涉诉房屋的购房款来源于刘素兰的银行账户，但涉诉房屋购买于马波与曹佳婕恋爱期间并登记在曹佳婕名下，刘素兰、马波认可购买房屋系用于马波与曹佳婕结婚，且取得房屋后曹佳婕亦在房屋内居住，加之各方未签订关于借名买房的书面协议，刘素兰、马波提供的现有证据亦不足以证明各方对借名买房达成过口头约定，故对刘素兰、马波以与曹佳婕之间成立借名买房的合同关系为由要求确认房屋归其所有、曹佳婕配合办理过户的诉讼请求，本院不予支持。综上，曹佳婕的部分上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第（一）项、第九十条之规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初17142号民事判决；二、驳回刘素兰、马波的诉讼请求。保全费5000元，由刘素兰、马波负担（已交纳）。一审案件受理费4654元，由刘素兰、马波共同负担（已交纳）；二审案件受理费9308元，由刘素兰、马波共同负担（于本判决生效之日起七日内支付给曹佳婕）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇一九年十二月十日法官助理 熊 静法官助理 常佳敏法官助理 赵 铭书 记 员 陈 玥