北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终10929号上诉人（原审被告）：喜乐影业传媒有限公司，住所地浙江省金华市东阳市浙江横店影视产业实验区商务楼。法定代表人：海馨心，总经理。委托诉讼代理人：俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：关革侠，女，1949年10月2日出生。委托诉讼代理人：李静，北京德恒律师事务所律师。上诉人喜乐影业传媒有限公司（以下简称喜乐影业公司）因与被上诉人关革侠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初14466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后依法组成合议庭，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人喜乐影业公司之委托诉讼代理人俞延彬、被上诉人关革侠之委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喜乐影业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回关革侠的全部诉讼请求。事实和理由：1.关革侠在房屋租赁合同及补充协议解除过程中存在过错，且怠于办理房屋交接手续，应对损失扩大部分承担责任。2.“学位损失”并不存在，关革侠并未提供损失属实的证据。我方从关革侠处租赁的房屋属于学区房，即便主合同对此没有约定，关革侠协助喜乐影业公司办理入学是其应履行的附随义务。3.关革侠没有证据证明“预期损失”已经发生，一审法院酌定我方承担50000元经济损失，与国家弱化“学区房”导向的意见不符。关革侠辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求和理由。关革侠向一审法院起诉请求：1.判令喜乐影业公司向关革侠支付自2018年3月8日至2018年11月29日按合同约定的应交纳房屋租金113529元；2.判令喜乐影业公司支付关革侠违约金30万元。一审法院认定事实：关革侠系北京市海淀区**房屋的所有权人（房产证号：京房权证海私字第**）。2017年3月4日，关革侠（甲方，出租人）与喜乐影业公司（乙方，承租人）、北京麦田房产经纪有限公司（丙方，居间方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋租赁合同期限为3年，自2017年3月8日至2020年3月7日，月租金为13000元。支付方式为押一付六。押金为13000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。合同还对其让事项进行了约定。喜乐影业公司共计向关革侠支付房租156000元及押金13000元。后双方签订补充协议，约定：1.出租人配合承租人办理上学手续（签署房东六年一学位的知情同意书、配合开取房屋租金发票、配合办理居住证），若手续配合办齐，承租人小孩未能正常上学，后果由承租人自行承担。2.2017年3月8日至2019年3月7日房屋租金为13000元；2019年3月8日到2020年3月7日房屋租金为13650元。该合同并无落款时间。2107年5月24日，关革侠与喜乐影业公司代理人夏某又签署补充协议，约定：1.双方签订租期2017年3月8日至2020年3月7日租约，租期3年整。因乙方使用甲方学校名额，乙方承诺在此租约基础上将再续约3年整，即自2020年3月8日起至2023年3月7日止，此期间租约在前租约到期前30个自然日签署，租金按照起租时市场价双方商定。2.甲方配合乙方办理上学手续，乙方将20000元作为押金，双方履行完本协议且未违反合同中条款，合约终止时甲方将此押金及房屋押金退还乙方，反之，此押金及房屋押金将作为违约金按照合同条款处理。喜乐影业公司向关革侠支付押金20000元。经询，喜乐影业公司称其法定代表人的孩子已办理小学入学手续，并已就读于翠微小学。2018年11月26日，关革侠向喜乐影业公司发出《关于办理房屋交接的通知》，要求喜乐影业公司于接到该通知3日内办理房屋交接手续。2018年11月29日，双方办理完毕房屋的交接手续，关革侠收回诉争房屋。另查，2019年3月7日，喜乐影业公司在法院起诉关革侠，要求：1.确认喜乐影业公司与关革侠之间于2017年3月4日签订的北京市房屋租赁合同（合同编号BJZL1357952）及两份补充协议已于2017年9月15日解除；2.关革侠退还未使用期间房屋租金74533.36元，退还房屋押金13000元；3.关革侠退还额外收取的款项2万元；4.关革侠赔偿喜乐影业公司经济损失13000元。法院作出（2019）京0108民初12835号民事判决书。认定喜乐影业公司主张2405房屋存在质量问题，关革侠未尽维修义务，且因为孩子办理学位一事强行收取2万元，上述行为已构成违约。对此，法院认为，首先，对于房屋质量问题，喜乐影业公司提交的证据中其对房屋质量问题提出的意见，关革侠一方并未进行确认，不能充分证明房屋存在严重质量问题，且根据关革侠陈述，经其现场查验，喜乐影业公司存在对房屋使用不当的问题，故根据喜乐影业公司提交的证据以及双方陈述，法院认为，喜乐影业公司并未提交充分证据证明关革侠提供的房屋存在严重质量问题，且未尽到维修义务，法院对其该项主张不予采信。其次，对于收取学位费用问题，双方签订的房屋租赁合同中写明租赁用途为居住，该份合同中并未提及办理入学学位一事。关革侠虽对无落款时间的补充协议不予认可，但并未申请笔迹鉴定，故法院对于该份补充协议的真实性予以确认，该份补充协议虽提及协助办理学位手续一事，但因该协议无落款时间，并无法确认该份协议的签订时间。双方在2017年5月24日签订的补充协议中约定了续约一事，并就续约问题约定需支付的押金，法院认为，现并无证据显示喜乐影业公司于2017年5月24日签订的补充协议系被迫签订，且双方为了保证顺利续约而约定押金，本身也不违反法律规定，因此，法院认为，无落款时间的补充协议及双方于2017年5月24日签订的补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行，喜乐影业公司以关革侠收取2万元为由认为其存在违约依据不足，法院不予采信。综上所述，喜乐影业公司主张的违约理由均不能成立，法院对其主张不予采信，对该公司基于此提出的退还2万元、赔偿经济损失13000元，退还房屋押金13000元的诉讼请求均不予支持。对于双方争议的合同解除问题，法院认为，喜乐影业公司主张关革侠存在违约故于2017年9月15日搬出房屋，一方面，喜乐影业公司就其主张的搬出房屋时间并未进行充分举证，且其提交的证据亦不能充分证明其已将搬出房屋一事及时通知关革侠，并通知其进行房屋交接。另一方面，根据上文所述，其主张的违约事由法院无法采信，故其单方搬出房屋的行为，并不能认定双方已解除房屋租赁合同。故法院基于双方已办理房屋交接，且均无解除租赁合同之意愿，判令双方之间签订的房屋租赁合同已于2018年11月29日解除，因主合同已解除，两份补充协议作为其从合同，法院一并予以解除。基于上述认定，法院对于喜乐影业公司主张的未使用期间的房屋租金不予支持。法院最终判决：一、确认喜乐影业传媒有限公司与关革侠于2017年3月4日签订的北京市房屋租赁合同、双方签订的无落款时间补充协议、双方于2017年5月24日签订的补充协议已于2018年11月29日解除；二、驳回喜乐影业传媒有限公司的其他诉讼请求。该判决书现已生效。一审法院认为，喜乐影业公司与关革侠签订的《北京市房屋租赁合同》、无落款时间的《补充协议》及双方于2017年5月24日签订的《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行。根据法院已经作出的生效判决书，双方之间签订的房屋租赁合同及两份补充协议已于2018年11月29日解除。喜乐影业公司应支付自2018年3月8日至2018年11月29日期间的房屋租金113529元，法院对关革侠的该项诉讼请求予以支持。关于关革侠主张喜乐影业公司赔偿其房租差价损失30万元的诉讼请求，根据法院已经作出的生效判决书，喜乐影业公司交纳的20000元及房屋押金13000元不予退还。但关革侠称上述33000元不足以弥补其房屋出租时无法提供翠微小学学位名额所造成的差价损失，故其主张按照每月5000元的标准要求喜乐影业公司赔偿租金损失300000元。对该部分损失，法院认为金额过高，酌定为50000元。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、喜乐影业传媒有限公司于本判决生效后十日内向关革侠支付房屋租金113529元；二、喜乐影业传媒有限公司于本判决生效后十日内向关革侠赔偿损失50000元；三、驳回关革侠的其他诉讼请求。如果喜乐影业传媒有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。喜乐影业公司与关革侠签订的《北京市房屋租赁合同》及两份《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。关于喜乐影业公司应支付的剩余租金。生效判决已经确认双方之间签订的房屋租赁合同及两份补充协议已于2018年11月29日解除。喜乐影业公司应支付关革侠在此之前的欠付租金，即2018年3月8日至2018年11月29日期间的房屋租金113529元。一审法院对此认定正确，本院予以确认。关于喜乐影业公司应支付的违约金。因双方将“办理入学”列为两份《补充协议》的主要条款，喜乐影业公司违背双方合同约定，擅自搬离租赁房屋，构成单方违约，必然对关革侠造成损失。一审法院综合考虑双方合同履行程度和诉讼情况，酌定喜乐影业公司向关革侠赔偿损失50000元，亦无不当，本院不再变更。综上所述，喜乐影业传媒有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理3571元，由喜乐影业传媒有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  王爱红审 判 员  辛 荣二〇一九年十二月十七日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳