湖北省宜昌市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鄂05行终195号 上诉人(原审原告)韩庆斌，男，1968年2月15日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区， 委托诉讼代理人王必新，湖北楚天剑律师事务所律师。特别授权代理。 上诉人（原审被告）秭归县房屋征收与补偿管理办公室，住所地秭归县茅坪镇平湖南路**。统一社会信用代码124205270500373893。 法定代表人谭敏，该办公室主任。 出庭负责人王小华，该办公室副主任。 委托诉讼代理人周成军，湖北百思特律师事务所律师。一般授权代理。 委托诉讼代理人梅兴安，湖北林华安律师事务所律师。一般授权代理。 上诉人（原审第三人）宜昌鑫业铭城投资有限公司，住所地秭归县茅坪镇屈原东路**。统一社会信用代码91420527582451142J。 法定代表人郭向斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人敦永波，该公司办公室主任。特别授权代理。 委托诉讼代理人谢建华，湖北林华安律师事务所律师。特别授权代理。 上诉人韩庆斌、秭归县房屋征收与补偿管理办公室（以下简称秭归县征收办）、宜昌鑫业铭城投资有限公司（以下简称鑫业公司）因房屋征收与补偿行政协议纠纷一案，均不服秭归县人民法院（2019）鄂0527行初10号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原判认定，2013年9月11日，秭归县人民政府作出秭政发〔2013〕38号《县人民政府关于茅坪城区商业步行街改造项目房屋征收的决定》，决定对茅坪城区商业步行街改造项目范围内的房屋实施征收，确定征收实施部门为被告。2013年9月22日，秭归县人民政府办公室印发秭政办发〔2013〕77号《县人民政府办公室关于印发秭归茅坪城区商业步行街改造项目征收补偿方案的通知》，制定项目征收方案。2015年7月24日，原、被告签订《商业步行街房屋征收补偿协议》，协议约定：被告征收原告经营性房屋套内面积45.34平方米，按补偿方案奖励套内面积9.07平方米，补偿临街加价面积3.3平方米，被告共调换原告经营性房屋套内面积57.71平方米，调换位置与征收时的区域大致相同，具体位置为“平湖大道进口大门处××方向第五顺位”；产权调换的经营性房屋面积增加或减少，待新房交付时双方一次结算；产权调换的经营性房屋在原告经营一年内由被告将两证办理后交给原告，办证的费用与调换面积加奖励面积相等的费用由被告负责，超过面积部分费用由原告负责。协议签订后，原告交付被征收房屋，完成搬迁。2019年1月6日，被告发布《关于商业步行街经营性房屋回迁安置有关事宜的说明》，说明内容为：1.商业步行街改造经营性房屋回迁共涉及78户，征收补偿协议约定调换套内面积的有74户，应置换套内面积6666平方米，对应的分摊面积为5641平方米，因2015年3月《不动产登记暂行条例》出台后，房屋产权只能登记建筑面积，故回迁安置的经营性房屋只能按产权登记规则登记建筑面积，不能登记套内面积；2.根据政策规定和协议约定，回迁套内面积所对应的公摊面积应当由回迁户按照征收价格购买；3.征收协议约定调换的面积免缴契税和印花税，超面积部分（含公摊）以补交房款金额为计税依据，由被征收人缴税。2019年7月13日，原告之妻李素玉与第三人负责人章大春签订了一份备忘录，约定将原告门店调换的位置确定为“万象国际城”coco门店。原告向原审法院提起行政诉讼,请求:1.被告将“万象国际城”序号为001107号位置（现coco奶茶店）调换给原告;2.被告将置换给原告的套内门面57.71平方米的房屋及其对应的公摊面积给原告办理不动产登记手续,办证需要的费用由被告全额承担;3.本案诉讼费由被告承担. 原判认为，公民、法人或者其他组织认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的，可依法提起行政诉讼。因秭归茅坪城区商业步行街改造项目需要，被告作为房屋征收部门与原告签订《商业步行街房屋征收补偿协议》，原、被告双方是在真实、自愿的基础上签订的该协议，双方对此均未提出异议，被告作出的征收与补偿行政程序合法，补偿协议内容明确，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的行政协议，具有限制和约束征收部门和被征收人的法律效力，不经法定程序不得任意变更或者撤销，原、被告均应受该补偿协议的约束。本案实际是在履行协议的过程中发生的争议，原告的主要诉讼请求是要求被告在项目改造完成后置换临街房屋，该项权利来源于协议约定，被告作为协议相对方，其有义务保障协议的履行。 双方在协议履行过程中发生争议，其争议焦点一是协议约定的产权调换的位置问题，即调换位置具体在什么地方、该位置是否有足够的面积交付给原告；二是协议如何履行，即原告是否应当另行支付对价购买其还迁的房屋套内面积所对应的公摊面积。 关于产权调换的位置问题。原告主张调换的位置是现“万象国际城”coco门店，其依据是第三人负责人与原告之妻签订了一份备忘录，但该备忘录是否是被告的意思表示或被告授权第三人签署，应当由原告提供证据来佐证，否则不能证明该备忘录系被告的真实意思表示，因此，该备忘录对原、被告没有约束效力，原告主张门店调换的位置，原审法院不予支持。原告门店调换的位置应当确定为原、被告签订《商业步行街房屋征收补偿协议》中约定的位置，即“平湖大道进口大门处××方向第五顺位”。关于还建门店面积是否足够问题，被告抗辩现在面积不够，不能满足应调换给原告的房屋面积。根据被告提供的证据，不能佐证被告在规划建设中没有预留足以置换的房屋面积。被告发布关于商业步行街经营性房屋回迁安置有关事宜的说明中，并未说明没有足够的面积满足置换，且在该项目完工后，部分拆迁户没有选择产权置换的安置，而是选择了货币化安置，有多少拆迁户选择货币化安置，被告有多少房屋面积足以满足多少拆迁户的产权置换，应当由被告承担举证责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，除非双方约定或者认可的位置因为公用设施或其他因素导致在客观上不属于经营性房屋范围，原告对于该处特定位置房屋具有优先取得的权利，被告在该区域内有义务优先满足原告的还迁房屋面积，被告不能以预留面积不够的理由拒绝履行协议。因此，本案双方协议约定的产权调换安置方案是可以履行的。 关于如何履行的问题。其一，双方协议约定明确，被告征收原告经营性房屋为套内面积45.34平方米，调换给原告的房屋套内面积57.71平方米，并由被告负责办理产权登记。协议内容并无要求原告另行购买公摊面积的约定，被告要求原告承担协议内容之外的支付义务显然违反了合同约定。从公平原则来说，征收协议中并无对被征收房屋的公摊面积如何处理的约定，现要求原告购买还迁房屋的公摊面积则有失公允。其二，根据被告答辩陈述和其发布的说明内容来看，要求原告购买公摊面积的理由是因为《不动产登记暂行条例》出台后无法办证，由此也能说明双方对于协议内容的理解实质上并无分歧，协议本身约定的双方权利义务是明确的，原告并无购买公摊面积的义务。其三，被告作为房屋征收部门征收原告的房屋，并与原告在充分协商的基础上签订协议，协议内容明确，行政程序合法，被告在征收补偿协议中作出的承诺应当具有公信力，原告在签订协议时显然不会怀疑政府机关的履约能力和履约信誉，对于原告的合理信赖法律应当予以保护，被告要求原告另行购买公摊才能办证的抗辩理由原审法院不予支持。协议虽约定办证义务在于被告，但协议内容对调换后对应的公摊面积是多少，公摊面积是否应当由被告办理不动产登记手续，未有约定，原告要求房屋调换后由被告将套内面积对应的公摊面积一并办理不动产登记且费用由被告负担的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，被告应当按照双方签订的《商业步行街房屋征收补偿协议》约定，履行交房和办证义务。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项、第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款、第三款之规定，判决：一、被告继续履行与原告签订的《商业步行街房屋征收补偿协议》，于本判决生效后三十日内将“万象国际城”位于平湖大道进口大门处××方向第五顺位区域的商业房屋置换给原告并为原告办理产权登记。（置换并办理产权登记的房屋套内面积为57.71平方米）二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告负担。 上诉人韩庆斌不服原审判决,向本院提起上诉称：韩庆斌主张将万象国际城一层平面图标注的001107号位置（现为coco奶茶店）调换给上诉人，原审法院未予支持是错误的。首先，在韩庆斌提起本案诉讼后原审开庭前，秭归征收办要求进行协商处理，并授意韩庆斌直接与鑫业公司进行协商，承诺完全遵从韩庆斌与鑫业公司的协商意见。据此，鑫业公司与韩庆斌达成一致，同意将上述位置的房屋置换给韩庆斌，系本案三方当事人的一致意见，法院应当遵从。其次，该置换方案未违反法律规定，也不与韩庆斌和秭归征收办签订的协议矛盾，协议约定的是置换位置与征收时的区域大致相同，在履行协议过程中是可以适当调整的。总之，韩庆斌认为，对于置换位置问题，本案三方当事人并无实质性争议，对于该问题，法院应该遵从当事人的意见。故提出上诉，请求：撤销原判，改判秭归征收办将万象国际城一层平面图标注的001107号位置（现为coco奶茶店）的临街商业门面房屋（套内面积为57.71平方米）置换给韩庆斌，并为韩庆斌办理产权登记，办证费用由秭归征收办承担。 上诉人秭归征收办辩称：韩庆斌要求的是变更置换房屋的安置位置，在双方没有达成一致意见前，其要求置换的请求不能予以支持。秭归征收办不认可与韩庆斌已经就位置置换达成确定的意见，此前只是拟将其诉称的位置部分置换，但是双方没能达成一致意见签订书面回迁安置协议，所以，其上诉理由不能成立。 上诉人鑫业公司述称：韩庆斌的上诉请求不能支持，鑫业公司要求对其实施货币化安置。 上诉人秭归征收办不服原审判决，向本院提起上诉称:原审认定事实不清，判决不当。1.原审法院对公摊面积不予处理，仅判决置换并登记套内面积与房屋登记规则不符。2.原审法院的第一项判决内容，未考虑实际情况，且无法履行。3.原审法院的第一项判决内容，将会导致韩庆斌根本无法使用该房屋。请求撤销原审判决，发回重审。 上诉人韩庆斌辩称：一、原审判决在实体上对于公摊面积不予处理正确。秭归征收办与韩庆斌签订的涉案协议已作出明确约定，以套内面积置换套内面积，并由秭归征收办给韩庆斌办理不动产登记证，但并未约定由韩庆斌购买套内面积所对应的公摊面积。且我国办理房屋登记时将产权面积登记为建筑面积，将公摊面积包含在建筑面积之内的登记方法，并非《不动产登记暂行条例》首次确立。早在2008年1月22日建设部制定的《房屋登记办法》就明确了这一登记方法。秭归征收办与韩庆斌签订涉案协议时，《不动产登记暂行条例》已经实施，秭归征收办应当明白相应的法律后果。二、原审判决能够实际履行，不存在秭归征收办所说的不能实际履行的问题。鑫业公司在秭归征收办与韩庆斌合同约定的置换位置建有商业房屋，且面积足够置换。至于在实际履行时面积有适当的增减，亦可通过货币形式予以平衡。三、只要秭归征收办将房屋置换给韩庆斌，如何经营和使用属于韩庆斌自己的问题，不存在秭归征收办所说的即使交付了房屋也无法使用房屋的问题。上诉人鑫业公司述称：同意秭归征收办的上诉意见。 上诉人鑫业公司不服原审判决，向本院提起上诉称:1.原审法院没有按照《县房屋征收与补偿管理办公室关于商业步行街经营性房屋回签安置有关事宜说明》来判决本案。95%以上的经营性房屋拆迁户均是按照该说明来进行安置的，原审法院的判决根本无法执行，同时也影响了该95%以上的经营性房屋拆迁户的利益，会造成整个拆迁工作的混乱。2.“万象国际城”商业部分分摊说明和测绘结果证实原审判决无法执行。请求：1.撤销原判；2.依法改判由秭归征收办对韩庆斌实施货币化安置。 上诉人韩庆斌辩称：一、鑫业公司作为第三人，与本案实体争议并无直接利害关系。本案系行政协议纠纷，协议双方当事人为秭归征收办与韩庆斌，鑫业公司作为第三人参加诉讼是为查明案件事实，故鑫业公司无权对本案的实体提出上诉请求，要求对韩庆斌实施货币化补偿。二、鑫业公司主张原审法院未按照《县房屋征收与补偿管理办公室关于商业步行街经营性房屋回签安置有关事宜说明》来判决本案，且原审判决违背了《不动产登记暂行条例》。韩庆斌认为，上述说明只是一个单方的说明，在韩庆斌未予认可的情况下不能据此判决。此外，其主张的《不动产登记暂行条例》的实施时间为2015年3月1日，但韩庆斌与秭归征收办签订涉案协议的时间为2015年7月24日，且该协议属于行政机关提供的格式条款，秭归征收办在签订时明确约定由其为韩庆斌办理产权登记，就意味着将套内面积对应的公摊面积一并办理登记。鑫业公司的上诉请求和理由不能成立，请求二审法院予以驳回。 上诉人秭归征收办述称：同意鑫业公司的上诉意见。 当事人向原审法院提交的证据已随案移送本院，本院经审查所认定的案件事实与原审相同。 本院认为，本案系因秭归征收办与韩庆斌在履行双方签订的《商业步行街房屋征收补偿协议》过程中发生的争议，各方当事人均认可该协议，且原审法院对其合法性已作充分论述，本院不再赘述。结合各方当事人的争议焦点，就本案相关问题作如下评述。 一、关于协议是否应继续履行的问题。2015年7月24日，韩庆斌与秭归征收办签订《商业步行街房屋征收补偿协议》，该协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规规定，为有效协议。该协议对韩庆斌和秭归征收办均具约束力。双方对于韩庆斌原房屋被征收后的产权调换补偿问题已达成一致，并无歧义，参照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，秭归征收办应当按照上述约定履行义务。 二、关于协议应如何履行的问题。如前所述，涉案协议合法有效，且协议对于房屋如何置换，包括置换房屋的套内面积、置换房屋的位置、房屋产权证书与土地权属证书的办理义务、办证费用以及置换后房屋面积增加所产生的费用负担等内容均进行了明确约定。即，置换经营性房屋套内面积为57.71平方米；置换位置与征收时的区域大致相同，具体位置为临平湖大道进口大门处××方向第五顺位；办理产权证书的义务由秭归征收办承担；对于办证费用，调换面积与约定面积相同的，由秭归征收办承担，超出部分的费用由韩庆斌承担。据此，原审法院遂判决，秭归征收办按照协议约定的位置为韩庆斌置换房屋并办理产权登记（置换并办理产权登记的房屋套内面积为57.71平方米）。原审法院对于协议应如何履行的判决内容也是明确的。需要指出的是，对于该判决内容，并非秭归征收办、鑫业公司所理解的只对套内面积进行产权登记，而是在保证协议约定的套内面积57.71平方米的情况下，为韩庆斌办理产权登记，原审法院的判决内容与房屋登记规则并不冲突。 三、各方当事人的上诉理由的评判。1.秭归征收办、鑫业公司上诉认为，原审判决无法执行，将导致韩庆斌无法使用调换房屋。对此，本院认为，当事人就其提出的主张，应当向法院提交证据，但秭归征收办、鑫业公司并未就其上述主张提交证据，对其主张不应予以采信。相反，房屋建成后，秭归征收办、韩庆斌于2019年2月27日签订《回迁安置意向协议》，再次确认了选择产权调换安置方式，秭归征收办此时也未提出面积无法一一对应以及若按照约定面积置换会导致韩庆斌无法使用房屋的问题。即便有因公共设施等原因导致房屋面积和位置与约定存在偏差的情况出现，《秭归茅坪城区商业步行街改造项目征收补偿方案》也就如何处理作出了明确规定，即调换后经营性房屋所增减的面积，按征收价互相找差。涉案协议亦在第四条第（三）项中作出了相应约定。 秭归征收办2019年1月6日作出《关于商业步行街经营性房屋回迁安置有关事宜说明》，载明因《不动产登记暂行条例》的实施，房屋产权只能登记建筑面积，故套内面积所对应的公摊面积应由韩庆斌进行购买，只能视为一方当事人的主张，在对方当事人不予认可的情况下，不能作为裁判依据。而且，涉案协议的签订时间本来就在《不动产登记暂行条例》实施之后，当事人在签订协议时对相关条款应当有预见义务。 2.韩庆斌上诉认为其妻与鑫业公司负责人章大春2019年7月13日签订的备忘录，系本案三方当事人的一致意见，法院应据此支持其诉讼请求。本院认为，如前所述，本案系秭归征收办与韩庆斌在履行双方签订的协议过程中发生的争议，协议双方当事人系韩庆斌与秭归征收办，而上述备忘录系韩庆斌之妻与鑫业公司负责人签订，韩庆斌未提供证据证明该备忘录系秭归征收办的意思表示，且秭归征收办在二审过程中明确表示不予认可，故该备忘录不对秭归征收办产生约束力。因此，韩庆斌的该上诉请求不应予以支持。 综上，三上诉人的上诉理由均不能成立，其各自上诉请求本院均不予支持。原审判决正确。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审诉讼费50元，由上诉人秭归县房屋征收与补偿管理办公室、韩庆斌各自承担25元。 本判决为终审判决。 审判长  王春晖 审判员  甘 杨 审判员  曹 斌 二〇一九年十二月十日 法官助理李乔 书记员陈悦