新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初2291号原告:张国玲，女，1972年9月14日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：牛建国，沙依巴克区正中法律事务所法律工作者。被告:童玉琴，女，1976年4月10号出生，汉族，公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：吴凡，新疆仕诚律师事务所律师。被告：童玉旗，男，1970年6月14日出生，汉族，职业不详，乌鲁木齐市沙依巴克区。第三人：乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：王钊，该公司总经理。委托诉讼代理人：许海龙，乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司工作人员。原告张国玲与被告童玉琴、童玉旗、第三人乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司（以下简称恒新佳诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序于2019年8月1日、2019年11月29日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告张国玲及其委托诉讼代理人牛建国、被告童玉琴的委托诉讼代理人吴凡、第三人恒新佳诚公司的委托诉讼代理人许海龙到庭参加诉讼。被告童玉旗经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次庭审原告张国玲及其委托诉讼代理人牛建国、被告童玉琴的委托诉讼代理人吴凡、到庭参加诉讼。被告童玉旗、第三人恒新佳诚公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国玲向本院提出诉讼请求：1.解除2018年3月13日原告张国玲与被告童玉琴、童玉旗签订的《转让协议》；2.判令被告童玉琴退回房屋转让款148000元（含10000元押金）及利息5180元(148000元×lO个月×0.35%)；3.判令被告童玉琴退购房款220842元及利息5855.13元；4.判令被告童玉琴支付违约金200000元；5.判令被告童玉旗承担连带担保责任。事实和理由：原告于2018年3月10日向被告支付买房押金20000元。2018年3月13日，原告与被告童玉琴签订《转让协议》，约定：被告童玉琴将位于的房屋转让给原告，被告童玉琴已交付首付款72606元，原告给被告童玉琴的转让金148000元，先付给被告童玉琴10000元押金，剩下的原告分三次将转让金支付被告(分别是2018年4月10日支付50000元、2018年5月10日支付50000元、2018年6月10日支付38000元）,双方约定不得违约，违约方给对方支付违约金200000元，被告童玉旗为被告童玉琴履行协议的担保人。合同签订当日，原告给被告童玉琴转购房款62606元。协议签订后，被告童玉琴将与第三人恒新佳诚公司签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》（以下简称《商品房认购书》）交给原告，原告按照认购书的要求于2018年7月6日向第三人交纳房款148236元。原告缴纳房款后，一直等待被告童玉琴与第三人签订《房屋买卖合同》，直到2019年1月6日，约定交纳第三笔222355元购房款时，原告一直未见到被告童玉琴与第三人签订的《商品房买卖合同书》。原告认为被告童玉琴与第三人就没有签订《商品房屋买卖合同》，该房屋的买卖关系没有成立，原告与被告童玉琴所签订的房屋《转让协议》合同目的也无法实现，故原告现要求与被告童玉琴解除《转让协议》，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告童玉琴辩称，一、因被告对涉案房屋具有处分权，故原告要求解除《转让协议》并退还转让款、房款及房款利息无事实及法律依据。1.根据《商品房销售管理办法》第四十四条规定：预购人在预售登记后，商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：（一）未付清预售商品房合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；（二）已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。综上，在2018年1月10日被告就已经与第三人房产公司签订了《商品房认购书》和《商品房买卖合同》，后于2018年3月13日才与原告签订了《转让协议》，在签《转让协议》之前被告已经向第三人支付了72606元的首付款，且在《转让协议》签订时第三人房产公司对原、被告的行为也予以准许，原告也按照《商品房认购书》的要求，在2018年7月6日向第三人交纳了房款148236元。这也可以说明，第三人对原告向被告转让房屋的行为进行了认可，被告的行为符合《商品房销售管理办法》第四十四条第一款的规定，是合法有效的。2.《转让协议》系双方意思自治形成的，合法有效，协议载明“乙方（张国岭）遵守商品房认购书条款”，故原告在签订《转让协议》时是知晓涉案《商品房认购书》第二条第3款的约定“即买受人需要在2018年1月10日前支付首期房款22606元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》”，故不论事实上、还是法律上原告均知晓被告已经签订了《商品房买卖合同》，故其要求解除《转让协议》没有法律依据。3.《转让协议》系双方意思自治形成的，合法有效，原告应继续履行合同的约定，继续支付购房款，已付转让款及房款不存在返还的事实及法律依据。若原告执意要求解除《转让协议》，被告将追究其未按期支付房款的违约行为，和由此对被告造成的损失。皮之不存，毛之焉附，因此已付房款利息就更不存在返还的基础。二、被告不存在违约行为，不承担违约责任。1.被告与第三人签订了《商品房买卖合同》不存在原告在诉状中所称“原告一直未见到被告与第三人签订的《商品房买卖合同书》”的违约事实。2.被告未在签《转让协议》的时候提供《商品房买卖合同》是因为2018年1月下旬，被告因为涉案房屋资金压力大，申请变更分期年限为两年，故在2018年1月31日时，第三人回收了合同原件，这一情况在原被告最初洽谈的时候也向原告释明了，且后期原告在向第三人支付房款148236时，第三人也曾向其释明。被告就此事项完全知情。三、因被告不存在解除和违法事实基础和法律基础，不需要向原告承担责任，作为担保人的童玉琴不承担连带责任。综上所述，被告具备对涉案房屋的处置权，《转让协议》合法有效，应继续履行。请求法院依法驳回原告的不符合实际的诉讼请求，维护被告的合法权益。被告童玉旗未作答辩。原告张国玲向本院提交了以下证据：1.2018年3月13日《转让协议》，证明原告张国玲和被告童玉琴、童玉旗签订了转让协议。2.2018年2月13日《商品房认购书》，证明被告童玉琴与第三人签订了房屋认购书。3.收据4张、4.中国银行持卡人联2张、5.中国农业银行持卡人存根两张，证据3至5证明2018年1月10日被告童玉琴给第三人支付了首付款72606元和办证费80元，2018年2月13日被告童玉琴给第三人支付了首期款1512元，2018年7月6日原告张国玲以被告童玉琴的名义向第三人通过刷卡方式支付第二期房款148236元。6.转账截屏10张，证明2018年3月10日原告张国玲给被告童玉琴转账20000元、2018年3月13日原告张国玲给被告童玉琴转账50000元、2018年3月13日原告张国玲给被告童玉琴转账12606元、2018年4月7日原告张国玲给被告童玉琴转账9990元、2018年4月8日原告张国玲给被告童玉琴转账9990元、2018年4月9日原告张国玲给被告童玉琴转账9990元、2018年4月10日原告张国玲给被告童玉琴转账9990元、2018年4月11日原告张国玲给被告童玉琴转账9990元、2018年5月12日原告张国玲给被告童玉琴转账49950元、2018年6月10日原告张国玲给被告童玉琴转账37963.22元。合计220469.22元，加上每一次转账的手续费合计220842元。被告童玉琴对原告张国玲提交全部证据的真实性、合法性、关联性均认可。第三人对原告张国玲提交证据2、3的真实性、合法性、关联性均认可，认为其他证据与其无关。被告童玉旗未到庭质证。本院对原告张国玲提交全部证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告童玉琴向本院提交以下证据：1.《商品房认购书》，证明2018年1月10日被告童玉琴与第三人签订了《商品房认购书》，第一条约定签署认购书需要支付定金50000元，第二条第3款约定童玉琴需要在2018年1月10日前支付首期房款22606元（不含定金），并与第三人签署《商品房买卖合同》。2.《商品房买卖合同》，证明该合同第三条约定商品房基本情况为“房”；第13页载明签订时间为2018年1月10。3.付款方式变更申请，证明该申请的序号8载明童玉琴洋房由1年分期付款申请为2年分期付款，该申请落款时间为2018年1月31日。4.《转让协议》，证明协议约定原告支付涉案房屋首付72602元，转让款148000元，甲乙方双方不得违约，否则支付200000元违约金；乙方（原告）遵守商品房认购书条款；童玉琴为童玉旗担保。以上证据共同证明：童玉琴在签订《转让协议》前具备对涉案房屋有处分权，且原告知晓《商品房认购书》的第二条的约定，即在支付首期房款的时候签署《商品房买卖合同》为由解除《转让协议》。由于资金压力童玉琴申请变更为2年的分期付款，故第三人将《商品房买卖合同》收回，在签订《转让协议》时故未提供。原告未按期支付剩余房款也属于违约行为，保留追究其违约的权利。5.陈芳与原告的微信聊天记录截屏，证明原告知晓涉案房屋的真实情况，且自愿与被告签订房屋买卖合同。6.原告出售涉案房屋的微信朋友圈截屏，证明原告实际占有和使用涉案房屋，开始行使作为房东的基本权利。原告张国玲对被告童玉琴提交证据1和证据4的真实性、合法性、关联性均认可。对证据2和证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，认为没有网签的商品房买卖合同随时都可以补签，从没见过该合同，不清楚被告与第三人对付款期的变更。对证据5、6的真实性认可，关联性不认可。第三人对被告童玉琴提交证据1至3的真实性、合法性、关联性均认可，认为证据4与其无关。第三人对被告童玉琴提交的证据5、6未到庭质证。本院对被告童玉琴提交全部证据的真实性予以确认。第三人向本院提交以下证据：1.《商品房买卖合同》、2.挞定通知，证明分期付款买房时第三人只与购房人签书面纸质版的合同，等全款付清以后进行网签，因为童玉琴逾期付款第三人单方解除商品房买卖合同。原告张国玲对第三人提交证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，认为原告多次向第三人要求看合同都没有看到。对证据2真实性、合法性、关联性均不认可。被告童玉琴对第三人提交证据1和证据2真实性、合法性、关联性均认可。被告童玉旗未到庭质证。本院对第三人提交证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年1月10日，被告童玉琴（乙方）与第三人恒新佳诚公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定第三人将位于乌鲁木齐市水磨沟区房屋出让给被告童玉琴，并约定了付款日期。同日，被告童玉琴（买受人）与第三人恒新佳诚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。后因被告童玉琴资金压力大，经向第三人申请，被告与第三人于2018年1月31日将分期付款方式由一年分期付款变更为两年分期付款。2018年2月13日，被告童玉琴与第三人重新签订《商品房认购书》，约定房屋建筑面积共126.22平方米，按建筑面积计算单价为11744.29元/㎡，总金额为1482364元。签订本认购书时支付50000元作为定金。约定分期付款：乙方须于2018年2月18日前支付首期房款24118元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年7月6日前付清148236元；于2019年1月6日前付清222355元；于2019年7月6日前付清444709元；于2020年1月6日前付清592946元。2018年3月13日，童玉琴（甲方）与张国玲（乙方）签订《转让协议》，约定甲乙双方经共同商定，张国玲自愿买童玉琴恒大童玉琴的房子，首付72602元整张国玲已付清，押金10000元整，10个点148000元整，张国玲分三次分别付给童玉琴的时间为2018年4月10日付50000元，2018年5月10日付50000元，2018年6月10日付38000元。甲乙双方不得违约，如违约赔付对方200000元整。乙方遵守商品房认购书条款，童玉旗为童玉琴担保本合同一式二份。该转让协议落款处有童玉旗和张国玲签字捺印。该协议签订后，被告童玉琴将其与第三人2018年2月13日签订的《商品房认购书》交予原告。2018年1月10日被告童玉琴给第三人支付了首付款72606元和办证费80元，2018年2月13日被告童玉琴给第三人支付了首期款1512元。2018年7月6日原告张国玲以被告童玉琴的名义向第三人通过刷卡方式支付第二期房款148236元。2018年3月10日原告张国玲给被告童玉琴转账20000元、2018年3月13日原告张国玲给被告童玉琴转账50000元、2018年3月13日原告张国玲给被告童玉琴转账12606元、2018年4月7日原告张国玲给被告童玉琴转账9990元、2018年4月8日原告张国玲给被告童玉琴转账9990元、2018年4月9日原告张国玲给被告童玉琴转账9990元、2018年4月10日原告张国玲给被告童玉琴转账9990元、2018年4月11日原告张国玲给被告童玉琴转账9990元、2018年5月12日原告张国玲给被告童玉琴转账49950元、2018年6月10日原告张国玲给被告童玉琴转账37963.22元；以上原告张国玲给被告童玉琴账户转账共计220469.22元。此后，原告未按照被告童玉琴与第三人2018年2月13日签订的《商品房认购书》交纳2019年1月6日到期的第三期及以后的房款。2019年6月1日，第三人给被告童玉琴送达《挞定通知》，通知童玉琴须支付2019年1月6日到期款222355元，否则视为放弃购买该房屋，第三人可单方解除房屋买卖关系，收回该商品房另行销售该房屋。庭审中，被告陈述第三人已与其解除房屋买卖关系，但解除后的退款手续及合同责任清算尚未办理。第三人陈述，已与被告解除《商品房买卖合同》，案涉房屋已另售。本院认为，原告与二被告签订的《转让协议》对买卖的标的物、价款及付款期限等主要内容进行了约定，具有房屋买卖合同的性质，该《转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当本着诚实信用原则，依约履行。《转让协议》履行过程中，因原告未按照双方“乙方遵守商品房认购书条款”的约定，向第三人支付2019年1月6日到期款222355元，导致第三人与被告解除《商品房买卖合同》，并将房屋另售他人，进而致使原告与被告童玉琴签订的《转让协议》无法实际履行。对已无法实际履行的《转让协议》，本院确认予以解除。关于原告要求被告童玉琴退回房屋转让款148000元及利息5180元的诉讼请求。双方在《转让协议》中约定十个点148000元，原告在起诉状中自认该笔款项为转让费，被告在庭审中亦陈述该笔款项系被告在转让该房屋时房屋增值部分。因此，148000元是《转让协议》赋予被告童玉琴的可得利益。因原告单方违约导致双方签订的《转让协议》无法履行进而不得不被解除，对被告童玉琴的可得利益应当予以确认，原告要求被告童玉琴返还转让费148000元及利息5180元的诉讼请求，有违诚实信用原则，本院不予支持。关于原告要求被告童玉琴返还购房款220842元及利息5855.13元的诉讼请求。原告向被告本人账户转账220469.22元，按照《转让协议》约定向第三人付款148236元。其中220469.22元中含双方约定的转让费（被告所称房屋增值部分）148000元，其余72469.22元为购房款，加上原告按照《转让协议》约定向第三人支付的148236元，原告共计向被告或被告指定方付房款共计220705.22元（72469.22元+148236元）。因原、被告之间的《转让协议》已无法实际履行，被告童玉琴无法实际交房，原告支付的上述购房款220705.22元，被告童玉琴应当退还原告。因《转让协议》的解除系原告单方违约造成，过错在原告，故对原告要求支付购房款利息5855.13元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告童玉琴支付违约金200000元的诉讼请求，因《转让协议》的解除系原告单方违约造成，过错在原告，该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告童玉旗在《转让协议》上签名同意为童玉琴担保，因此应当对童玉琴返还购房款220705.22元的责任承担连带责任。因被告童玉琴与第三人之间尚未对已经解除的《商品房买卖合同》进行合同责任清算，本庭未释明被告童玉琴在本案中是否向原告主张其他违约责任，被告童玉琴如因《转让协议》的解除产生其他损失，可待损失确定后另案主张。被告童玉旗经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第六十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告张国玲与被告童玉琴、童玉旗2018年3月13日签订的《转让协议》；二、被告童玉琴于本判决生效之日起十日内向原告张国玲退还购房款220705.22元；三、被告童玉旗对被告童玉琴退还购房款220705.22元承担连带退还责任；四、驳回原告张国玲要求被告童玉琴支付购房款利息5855.13元的诉讼请求；五、驳回原告张国玲要求被告童玉琴退回房屋转让费148000元（含10000元押金）及利息5180元的诉讼请求；六、驳回原告张国玲要求被告童玉琴支付违约金200000元的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9546.97元（原告已预交），由原告张国玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 马 彦 玲人民陪审员 王 娜 娜人民陪审员 刘   文二〇一九年十二月九日书 记 员 美合日古丽