山东省费县人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁1325执异62号异议人（案外人）：赵朝阳，男，1993年2月1日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区，诉讼委托代理人：李伯国，山东正格律师事务所律师。申请执行人：杨世坦，男，1952年4月12日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区，诉讼委托代理人：李斌（系申请执行人妻弟），1962年10月5日出生，汉族，居民，住费县，被执行人：郭胜利，男，1964年11月出生，汉族，居民，住山东。被执行人：山东坤大建筑安装工程有限公司。法定代表人：郭胜利，经理。被执行人：费县圣大置业有限公司。法定代表人：郭胜利，经理。本院在执行申请执行人杨世坦与被执行人郭胜利、山东坤大建筑安装工程有限公司、费县圣大置业有限公司委托理财合同纠纷一案中，异议人赵朝阳不服本院对国电家园二期11号楼1单元501室房产的查封，向本院提出书面异议。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开听证进行了审查。异议人赵朝阳诉讼委托代理人李伯国、申请执行人杨世坦及其委托代理人李斌到庭参与听证。本案现已审查终结。异议人赵朝阳称，请求法院解除对兰山区南坊新区国电家园二期11号楼1单元501室的查封并终止执行。事实与理由：2011年4月8日，异议人与费县圣大置业有限公司签订了《商品房内部认购协议》，以504446元价格购买了其开发的涉案房屋。异议人于2011年6月18日付清全部购房款后，于2011年8月领取了涉案房屋钥匙，房屋已经交接并由异议人实际占有使用，异议人一直催着圣大公司办理产权过户手续，圣大公司因为出现经营异常，一直没有配合异议人办理产权登记。异议人曾经于2015年、2016年向费县人民法院就涉案房屋提出过执行异议，亦能证明异议人对于产权过户的态度是积极的，也能证明不能过户的原因在于圣大公司。异议人购买案涉房屋过程中不存在过错，虽因客观原因没有办理产权登记，但责任不在异议人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。为此，贵院应解除对涉案房屋的查封并终止执行。申请执行人杨世坦述称，异议人的异议不能成立，应裁定予以驳回。一、异议人赵朝阳并非该执行房产的权利人，无权提起执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条及第二十五条规定，异议人赵朝阳并未在房产管理部门办理不动产登记，涉案房屋登记所有权人为被执行人，异议人不属于该执行房产的权利人，其异议请求应当予以驳回。二、涉案房屋被查封前，异议人与被执行人之间未签订合法有效的书面合同，未合法占有查封房屋，且系自身原因未办理过户登记。1、异议人在法院于2016年7月7日查封该房产之前只签订了一个临时的《内部销售协议》，并未有签订合法有效的《商品房买卖合同》，异议人赵朝阳在合同里属于买受人，在与费县圣大置业有限公司（出卖人）与案外其他买受人签订的《商品房买卖合同》来看，买受人在付清全部房款后双方会签订合法有效的备案合同，即有山东省住房和城乡建设厅、山东省工商行政管理统一制定的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（见证据一、山东省新建商品房买卖合同（预售））。2、涉案房屋被法院查封前并未由异议人占有，该房屋并未有人居住，也未缴纳物业费、水电费。该楼下401室房主证实该房主自2016年来此居住后楼上501室一直没有人住，该房产一直在空置状态；异议人自己提供的现住址是大青山路××楼××单元××室也不是涉案的房产。3、涉案房屋未办理过户登记系异议人自身原因造成的，异议人称2011年6月18日付清全部购房款就应该与出卖人签订合法有效的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，并按合同规定于商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记所有手续。为什么双方不签定合法有效的《商品房买卖合同》，是否办理了商品房交接手续，签署《商品房交接单》，是否已缴纳相关税费、房屋维修基金等，是否申请了不动产登记，提交了身份证件及不动产登记申请书，异议人为什么在查封3年多后才提出异议，异议人对该房产未办理过户登记手续具有明显过错。综上，其异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定。三、执行异议审查应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，而非《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，法庭应当依法驳回异议请求。经审查查明，申请执行人杨世坦与被执行人郭胜利、山东坤大建筑安装工程有限公司、费县圣大置业有限公司委托理财合同纠纷一案，本院于2017年7月17日作出（2017）鲁1325民初3042号民事调解书，其内容为：一、被执行人郭胜利、山东坤大建筑安装工程有限公司、费县圣大置业有限公司于2017年8月17日前给付申请执行人杨世坦现金505000元及利息（利息按月息五厘六自2012年2月3日、2012年2月10日、2012年2月20日、2012年2月21日、2012年3月28日、2012年4月6日、2012年4月10日、2012年5月18日，分别以本金50000元、45000元、20000元、150000元、100000元、70000元、50000元、20000元计算）；如逾期，未履行部分分别自委托理财协议签订之日起按年利率百分之二十计算利息；二、被执行人郭胜利、山东坤大建筑安装工程有限公司、费县圣大置业有限公司互负连带清偿责任；三、案件受理费8850元，减半收取4425元，由被执行人郭胜利、山东坤大建筑安装工程有限公司、费县圣大置业有限公司负担。因被执行人未履行该调解书确定的义务，申请执行人杨世坦向本院申请强制执行。本案在执行过程中，于2018年3月8日依据（2017）鲁1325执2017号执行裁定书和协助执行通知书，查封了上述案涉房产。异议人赵朝阳不服，向本院提出上述异议。另查明，根据异议人赵朝阳提交的其与被执行人费县圣大置业有限公司签订的商品房内部认购协议，签订日期为2011年4月8日，其内容为：乙方（异议人赵朝阳）同意购买甲方（被执行人费县圣大置业有限公司）开发的国电家园二期11号楼1单元501室，建筑面积为183.13平方米，单价每平方米2754.5元，总计房款504446元。付款方式为分期付款，首付房款20万元；剩余房款304446元，若办理银行按揭，自通知之日起5日内提供真实、有效的银行按揭手续，否则自通知之日起5日内一次性付清剩余房款。若乙方不按时付款视乙方放弃购买，甲方有权将该房产转售且首付款不予退还，归甲方所有；如出现乙方中途退房，会扣除其房款人民币2万元整。听证中，异议人提交了3份银行业务凭据和2份收据，其中中国工商银行沂蒙支行个人业务凭证（填单）1份，时间为2011年4月8日、汇入户名为临沂圣大置业有限公司、金额为20万元。中国建设银行沂蒙路支行转账凭条2份，付款方户名均为郭翠英，收款方户名均为郭胜利，时间均为2011年6月18日，金额分别为285696元、18750元，以上3份凭据金额共计504446元。2份收据其开具日期分别为2011年4月8日、2011年6月18日；金额分别为20万元、304446元；收款方式均为现金。异议人还提交了2014年12月5日费县圣大置业有限公司出具的房屋交付（钥匙发放）及交款明细各1份，拟证实已全部结清购房款及异议人赵朝阳于2011年8月到现场领取钥匙，完成了房屋的实际交付。另外，还提交了水电费收缴单和物业费收据各1份，时间分别为2012年6月3日、2018年10月8日;金额分别为218.25元、1722元。申请执行人提交了山东省新建商品房买卖合同（预售）复印件1份；2019年8月17日、11月20日国电家园金管家物业办公室视听证据2份，证明涉案房产11号楼501室一直无人居住，也未交水电费、物业费等费用。2019年8月17日国电家园11号楼401室房主视听资料1份，证明内容为501室一直无人居住。2019年6月3日金管家公司对11号楼1单元501室业主的缴费通知复印件1份。听证后又提交了2019年11月23日国电家园金管家物业办公室视听证据2份；2019年11月22日金管家物业公司出具的水电费、物业费、卫生费等收款收据复印件3份，拟证实异议人赵朝阳未实际居住以上案涉房屋，听证结束后补交了水电及物业管理费用。上述事实，主要根据本院关于本案的民事调解书、民事裁定书、协助执行通知书送达回证，听证笔录及异议人提交的商品房内部认购协议、收据、转账凭条及活期账户明细等认定的，其证据材料均收集、记录在卷。本院认为，履行人民法院生效判决是当事人应尽的法律义务，在被执行人拒不履行生效法律文书确定义务的情况下，人民法院可以依据相关法律规定，对被执行人所有或者与他人共有的财产采取查封、冻结、扣押、扣留等执行措施。本案争议的焦点问题是本院对案涉房产的查封是否符合法律规定。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该规定明确了对被执行人出售的不动产进行查封时，第三人必须同时满足“已经支付全部价款”、“实际占有”并且“对未办理过户登记手续没有过错”这3个要件，人民法院才不得查封。本案中，异议人赵朝阳虽然提交了交款收据、转账凭条及账户明细用以证实购房款已全部交清，但其提交的《商品房内部认购协议》中房屋面积183.13平方米、每平方米单价2754.5元计算结果（183.13×2754.5＝504431.59元），与该协议约定的房款504446元不符；建设银行转账凭条中付款人并非异议人本人，付款方“郭翠英”将款转入“郭胜利”个人账户，而非圣大置业公司账户；以及收据中注明的收款方式（现金）与转账凭条显示的付款方式（转账）不一致；凭条中的总金额504446元是否包括暖气、燃气开口费及维修基金等18750元，内部购房协议中并无此项规定。故该宗证据无法相互印证，不能形成有效证据链，本院对异议人拟证实的事实不予认定，相关实体问题需通过审理程序确认。其次，异议人并未实际居住，事后补交了水电、物业等有关费用，且在其主张于2011年8月领取钥匙后，至2013年7月法院首封前较长时期内未办理案涉房屋不动产登记手续，对此应存有一定过错。据此，本院对该争议房产的查封并无不当；异议人赵朝阳的异议请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十八条、第二十二条的规定，裁定如下：驳回异议人赵朝阳的异议。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  王兆海审判员  孙 侠审判员  张文尧二〇一九年十二月四日书记员  孟令珠