浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初2669号 原告（反诉被告）：平湖好闺女橱柜有限公司。住所地：浙江省平湖市独山港镇白沙湾沪杭路北（平湖市维利多制衣有限公司内第三幢东），统一社会信用代码：91330482MA28AROKX5。 法定代表人：吴正海。 原告（反诉被告）：吴正海，男，1973年1月1日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。 上述二原告（反诉被告）委托代理人：支骥安，浙江天卓律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平湖市维利多制衣有限公司。住所地：浙江省平湖市独山港镇白沙湾，统一社会信用代码：91330482146683078D。 法定代表人：王桂华。 委托代理人：胡叶凤，浙江泽大（平湖）律师事务所律师。 委托代理人：王志刚，系该公司员工。 原告平湖好闺女橱柜有限公司、吴正海与被告平湖市维利多制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案，依法适用简易程序进行审理。2019年9月3日，被告平湖市维利多制衣有限公司提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）平湖好闺女橱柜有限公司（以下简称好闺女公司）、吴正海的委托代理人支骥安，被告（反诉原告）平湖市维利多制衣有限公司（以下简称维利多公司）的委托代理人胡叶凤、王志刚到庭参加庭审。诉讼中，双方当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 好闺女公司、吴正海向本院提出诉讼请求：1、判令维利多公司支付好闺女公司与吴正海因厂房搬迁而应得的搬迁补偿款108150元、企业停产停业损失补偿216300元、其他物品补偿费41022元；2、本诉诉讼费由维利多公司承担。事实与理由：2016年11月31日，吴正海与维利多公司签订《厂房租赁合同》一份，吴正海租赁维利多公司厂房2163平方米，租赁期间：5年，即自2017年1月1日至2022年12月31日，年租金238000元，押金20000元，每6个月支付租金1次，用途为生产使用。如遇国家拆迁应当赔偿给承租方的归属承租方所有。2016年11月7日，吴正海一人独资设立平湖好闺女橱柜有限公司，经维利多公司同意并提供相应产权证书，办理了工商登记。2018年9月20日，维利多公司与浙江省平湖市独山港经济开发区管理委员会签订《独山港区企业搬迁补偿协议书》。据此，维利多公司要求好闺女公司、吴正海按照拆迁办的指示及时搬出租赁厂房。2019年5月2日，二原告（反诉被告）收到维利多公司退还租赁厂房押金20000元，扣除1-4月水、电费10283.5元，实退9816.5元。但维利多公司却隐瞒拆迁时国家给予的搬迁补偿费、企业停产停业损失补偿费，不同意对二原告（反诉被告）因承租厂房被征迁而造成的损失给予适当补偿。经查，根据维利多公司与独山港区管委会签订的《独山港区企业搬迁补偿协议书》规定，搬迁补偿费为每平米50元，停产停业损失为每平米100元。平湖市佳诚房地产评估事务所对被告的《被征收房屋评估报告》显示：90.14米的吸尘管道补偿14422.4元、吸尘设备搬迁补偿20000元、二台立式空调补偿800元、四台挂式空调补偿1200元、4只排风扇补偿4000元，热水器600元。上述物品其产权属好闺女公司与吴正海所有。据此，相应补偿费用也应归好闺女公司、吴正海所有。现维利多公司不同意向好闺女公司、吴正海支付搬迁补偿款等拆迁补偿权益，因而成讼。 维利多公司就本诉答辩如下： 1、在请求权基础方面，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条与第十七条明确，对房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用归属于所有权人，被征收人将房屋出租后前述补偿费用归属于所有权人，所有权人与承租人另有约定的除外。 2、根据《平湖市2018年度市区国有土地上房屋征收补偿和补助奖励标准》的规定，原非住宅为自行营业的，停产停业损失费为停产停业损失。原非住宅为出租的，停产停业损失费为租金损失。停产停业损失的实质是房屋所有权人损失，承租人参与停产停业损失补偿费的分配欠缺法理正当性支持。 3、维利多公司申请证人出庭作证，该两家企业均未出租，其中一家在拆迁补偿前停产停业未实际经营，但独山港区管委会仍旧补偿了搬迁费和停产停业损失，搬迁补偿和停产停业补助也都是按厂房面积计算，可见该补偿权利人是产权人，非承租人。 4、从法律关系上讲，房屋搬迁补偿关系和租赁合同关系是两个法律关系，不能混为一谈。《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，拆迁人只与产权人签订拆迁补偿安置协议，不再与承租人直接签订拆迁补偿安置协议，征收补偿方案的对象是所有权人，而非承租人，该补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同解除所受损失的计算依据。承租人的损失赔偿请求，应以双方当事人签订的租赁合同作为请求权依据。《厂房租赁合同》第九条约定：合同有限期内，如国家或甲方、乙方有新的规划时，双方应配合新的规划执行，该方须提前三个月通知对方，甲乙双方协商解决。第15条约定，如遇国家规划拆迁，甲方应退还乙方剩余的房租，甲方不赔付乙方任何费用。维利多公司已经按合同约定提前三个月通知，也联系好闺女公司、吴正海进行协商，《独山港区企业搬迁补偿协议书》并无补偿给好闺女公司、吴正海的补偿款。 5、2018年9月20日，维利多公司与独山港区管委会签订协议后，维利多公司据此要求二原告（反诉被告）按拆迁办的指示及时搬出租赁房屋。二原告（反诉被告）直到2019年5月才搬出，期间间隔7个月。维利多公司已经给好闺女公司、吴正海足够合理时间，好闺女公司、吴正海也接受了维利多公司退还的厂房押金，可以视为双方已经解除房屋租赁合同。在2018年12月31日双方合同到期后至2019年5月初腾退为止的4个月间，产生未腾退房屋的占用使用费用，按照租赁合同折算为79333.33元。 好闺女公司、吴正海要求补偿的空调、排风扇、吸尘设备、并未形成附和，好闺女公司、吴正海在腾退时已将上述物品拆除搬走，维利多公司无需对该部分物品进行赔偿。好闺女公司、吴正海未提出其形成附和的装饰装修损失，剩余租赁期内装饰装修残值维利多公司也并未利用，不应由维利多公司承担。合同解除最终原因在于政府拆迁，非因维利多公司，维利多公司无需支付好闺女公司、吴正海任何款项。 维利多公司反诉请求：1、请求判决原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）租赁房屋占有使用费（4个月）计79333.33元； 2、反诉诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2016年11月31日，双方当事人签订《厂房租赁合同》，合同约定年租金238000元。因政府拆迁，双方租赁合同被迫中止。现反诉被告拖欠租赁房屋4个月的占用使用费，因此提起反诉。 好闺女公司、吴正海就反诉答辩如下： 1、维利多公司没有明确是哪4个月租金；2、维利多公司与独山港区管委会签订的《企业搬迁补偿协议书》约定，维利多公司须于2018年12月31日前腾空建筑物、搬迁堆积物，将建筑物、地块交付拆迁人。可见，维利多公司自2018年12月31日起已经丧失对被拆迁厂房的所有权，维利多公司没有权利向好闺女公司、吴正海收取相应占用使用费。2019年5月2日，维利多公司扣除水、电费后，实退好闺女公司、吴正海租房押金9816.5元。因此，双方同意相应租金或占用使用费已经结清。3、维利多公司隐瞒与独山港区管委会征收签约事实，好闺女公司、吴正海直到独山港区管委会接收租赁房屋才清楚征收签约事宜，二原告（反诉被告）因此难以主张停产停业损失等征收补偿权利，扩大了二原告（反诉被告）的损失。 为证明其主张，好闺女公司、吴正海提供证据如下： 1、《厂房租赁合同》1份原件，证明双方当事人于2016年11月31日签订一份厂房租赁合同，经协商就厂房租赁地点、面积、租金及支付时间、租赁时间及如遇国家拆迁该赔偿乙方的属乙方所有等有关条款达成协议； 2、押金付款凭证1份原件，证明根据租赁合同第二条约定，二原告（反诉被告）交付押金20000元，证明租赁合同已经实际履行； 3、租房押金退还收条1份（复印件），证明2019年5月2日，维利多公司将租房押金扣除水电费后返还好闺女公司、吴正海； 4、企业搬迁补偿协议书1份（原件），证明维利多公司于2018年9月20日与征收指挥部签订补偿协议1份，好闺女公司、吴正海根据承租的面积对征迁补偿费和停产停业损失补偿费享有得到补偿的权利； 5、评估报告1份（复印件），证明好闺女公司、吴正海对被征收房屋中的二台立式空调、4台挂式空调、4只排风扇和吸尘管道、吸尘设备搬迁费用享有补偿权； 6、证明1份（原件），证明2016年10月31日由吴正海和维多利公司签订的《厂房租赁合同》，实际承租人是吴正海，与上海厨邦贸易有限公司无关； 7、营业执照和经营场所信息申报表1份（原件），证明好闺女公司、吴正海在合同签订后，为组织生产新设立好闺女橱柜有限公司，并且经维利多公司同意，提供房产证，进行了工商注册登记； 8、照片7份（打印件），证明好闺女公司、吴正海租赁厂房后进行生产的设备、设施的情况。 维利多公司质证认为： 对证据1三性均有异议，合同具有相对性，承租方是上海厨邦贸易有限公司，该公司注册地在上海，并非本案的厂房，实际也从未到该厂房生产经营，该合同与本案无关。吴正海个人与维利多公司签订过厂房租赁合同，应适用该厂房合同，但好闺女公司、吴正海未提供； 对证据2真实性无异议，对汇款的地点有异议； 对证据3，收条复印件真实性无异议，对证明内容有异议，双方合同已经解除，维利多公司已经退还押金，好闺女公司、吴正海已实际收到并且认可退还的押金； 对证据4，真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关，该协议补偿对象为被征迁人即维利多公司，维利多公司作为企业有租金收入，搬迁后无收入，因此补偿了企业停产停业损失。但原告仅租赁了两年，要求搬迁补偿费已超过应补偿的金额。搬迁补偿费的标准按照被搬迁的厂房有效面积计算，并不能代表二原告（反诉被告）的搬迁损失。企业停产停业损失补助费补给被拆迁人，维利多公司仅与吴正海个人签订了厂房租赁合同，其个人并非企业，且该损失补助仅为补助维利多损失的租金收入。维利多公司因拆迁而无法继续获得租金收入。同时，维利多公司因好闺女公司、吴正海的原因延迟腾空，导致提前签约奖、搬迁补助、停产停业损失延迟发放； 对证据5，真实性现在无法确认，关联性有异议，该评估报告并不能证明好闺女公司、吴正海的搬迁或物品损失，评估内容仅为维利多公司厂房里的财产与价值，且好闺女公司、吴正海在搬走时，已拆除并带走空调、排风扇、吸尘设备与吸尘管道，并不存在财产的损失； 对证据6，真实性无异议，合法性、关联性有异议，上海市厨邦贸易有限公司法定代表人即吴正海本人，实际承租人为吴正海个人而非企业； 对证据7，真实性无异议，关联性有异议，并不能证明好闺女公司、吴正海与维利多公司之间的厂房租赁关系，无维利多公司的签字，不能体现维利多公司同意吴正海设立好闺女公司。租金由吴正海个人支付，营业执照也是签订厂房租赁合同之后； 对证据8，三性均有异议，不能证明好闺女公司、吴正海当时的生产经营情况及设备是否为好闺女公司、吴正海所有，不能证明好闺女公司、吴正海的证明目的。 维利多公司提供证据如下： 证据1：平湖市飞腾制衣厂企业搬迁补偿协议书1份（原件），证明该企业未出租，独山港区管委会按照规定补偿给产权人搬迁补偿费和停产停业损失费，证明搬迁补偿协议书是补偿给产权人的； 证据2：平湖市佳华机械有限公司企业搬迁补偿协议书及2018年报信息查询2份（原件），证明该企业未出租，2018年处于停产停业状态，而独山港区管委会按照规定补偿给产权人搬迁补偿费和停产停业损失，证明搬迁补偿协议是补偿给产权人的； 证据3：独山港镇人民政府文件港政【2017】98号1份（打印件），证明按照该文件政策签订的搬迁协议，搬迁补偿针对的对象是被征地搬迁人，而非承租人； 证据4：平湖市人民政府令第54号1份（打印件），第16条规定，市人民政府对被征收人的补偿包括（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，因此可以明确搬迁补偿费和停产停业损失补偿的对象就是维利多公司，而非好闺女公司、吴正海； 证据5：国有土地上房屋征收与补偿条例1份（打印件），证明按规定，被征迁人系房屋所有权人，停产停业损失等补偿费用支付对象也是被征收人即房屋所有权人，故承租人无相应请求权基础，无权参与停产停业、搬迁费的分配。 好闺女公司、吴正海质证如下：对证据1、证据2关联性有异议，与本案无关，不能证明证明目的。对证据3、证据4、证据5，真实性无异议，对证明目的有异议，在损失补偿和停产停业损失及内部装修等损失，所有权人和使用权人不同，相应补偿应补偿给承租人。 庭审过程中，经维利多公司申请，证人吴某、潘某出具证人证言，证明平湖市佳华机械有限公司、平湖市飞腾制衣厂与独山港区管委会签订搬迁协议及获得搬迁费和停产停业损失补偿的情况。 好闺女公司、吴正海质证认为：证人证言与本案无关联性。 维利多公司对上述证人证言无异议。 本院认证如下： 好闺女公司、吴正海提供的证据：证据1、2、3客观真实且相互印证，本院均予采纳。证据4、5真实合法，本院予以采纳。证据6、7符合证据真实性、关联性、合法性要求，本院予以确认。证据8与本案争议事项无直接关联，本院不予采纳。 维利多公司提供的证据1、2与本案缺乏关联性，本院不予采纳。证据3、4、5均为规范性文件，客观真实，与本案争议焦点具有关联性，本院予以确认。 证人出具的证人证言与本案缺乏关联性，本院不予采纳。 结合以上对证据的认定及当事人庭审陈述，本院查明本案事实如下： 2016年11月31日，吴正海与维利多公司签订《厂房租赁合同》一份，吴正海租赁维利多公司厂房2163平方米，租赁期间自2017年1月1日至2022年12月31日，年租金238000元，押金20000元，每6个月支付租金1次，用途为生产使用。合同另约定：本合同有效期内，如国家或甲方、乙方有新的规划时，双方应配合新的规划执行，该方须提前三个月通知对方，双方协商解决。如遇国家规划拆迁，出租方应退还承租方剩余房租，出租方不赔付承租方任何费用。如遇国家拆迁应当赔偿给乙方的归属乙方所有。2016年11月7日，吴正海一人独资设立平湖好闺女橱柜有限公司。2018年9月20日，维利多公司与浙江省平湖市独山港经济开发区管理委员会签订《独山港区企业搬迁补偿协议书》。据此，维利多公司要求好闺女公司、吴正海按照拆迁办的指示及时搬出租赁厂房。2019年5月2日，二原告（反诉被告）收到维利多公司退还租赁厂房押金20000元，扣除1-4月水、电费10283.5元，实退9816.5元。平湖市佳诚房地产评估事务所对被告的《被征收房屋评估报告》确认：90.14米的吸尘管道补偿14422.4元、吸尘设备搬迁补偿20000元、二台立式空调补偿800元、四台挂式空调补偿1200元、4只排风扇补偿4000元，热水器600元。上述物品原产权属好闺女公司与吴正海所有。现双方当事人就房屋搬迁过程中的搬迁补偿款、停产停业损失补偿及其他物品补偿费归属不能达成一致，好闺女公司、吴正海诉至本院。 本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的主要焦点为政府搬迁补偿过程中的搬迁补偿款、企业停产停业损失、其他物品补偿费归属于出租方还是承租方，以及上述款项的金额。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条与第二条，被征收人为被征收房屋的所有权人，因此该条例第十七条所规定的补偿予被征收人的搬迁补偿费、停产停业损失的权利人均为被征迁房屋的所有权人。好闺女公司与吴正海作为厂房租赁合同的承租人，其并非政府搬迁补偿中的被征收人，也就不是搬迁补偿款与停产停业损失补偿的权利人，故其关于维利多公司支付上述搬迁补偿款与企业停产停业损失的诉请本院不予支持。依据双方当事人签订的《厂房租赁合同》，如遇国家拆迁，该赔付给承租人的属承租人所有。本案中吸尘管道、吸尘设备、立式空调二台等由好闺女公司、吴正海安装并归属其所有。如无承租人安装上述设备，维利多公司即无法获得上述物品补偿费，故该部分款项41022元应视为双方签订的《厂房租赁合同》中明确的该赔付给承租人的款项，且上述款项系维利多公司签署《企业搬迁补偿协议书》后政府发放的补偿款项，上述设备是否拆卸搬走并非搬迁人发放补偿款与否的标准，不影响该补偿的权利人自搬迁人处领取该部分补偿款项，因此好闺女公司、吴正海有权利要求维利多公司给付该物品补偿费计41022元。关于维利多公司提出的反诉请求，维利多公司签订《企业搬迁补偿协议书》后，好闺女公司、吴正海处理设备搬迁等事项使用租赁厂房事实上并未因此导致维利多公司占用使用费或租金的权益损失，维利多公司如果取得上述占有使用费反而属于发生于临界搬迁交付房屋时维利多公司的额外获利，故对维利多公司的反诉诉请，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）平湖市维利多制衣有限公司支付原告（反诉被告）平湖好闺女橱柜有限公司、吴正海物品补偿费41022元； 二、驳回原告（反诉被告）平湖好闺女橱柜有限公司、吴正海本诉其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）平湖市维利多制衣有限公司反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费6774元，减半收取3387元，财产保全费2320元，合计5707元，由原告（反诉被告）平湖好闺女橱柜有限公司、吴正海负担4864元，由被告（反诉原告）平湖市维利多制衣有限公司负担843元；案件反诉受理费892元，由被告（反诉原告）平湖市维利多制衣有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  桂振中 二〇一九年十二月二十日 法官助理马德志 书记员李朱蕾