广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初4345号 原告：南宁市某街物业服务有限公司，住所地南宁市江**。 法定代表人：韦某某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某某，广西某律师事务所律师。 被告：广西某信息技术股份有限公司，住所地南宁市西乡塘区。 法定代表人：黎某某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王某某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄某某，系该公司员工。 第三人：广西某投资有限公司，住所地南宁市江**。 法定代表人：周家胜。 第三人：广西某商务服务有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：华某某。 原告南宁市某街物业服务有限公司（以下简称为某街公司）与被告广西某信息技术股份有限公司（以下简称为某信息公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，依法适用简易程序于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告某街公司的委托代理人陈某，被告某房地产咨询公司的委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。为了查明案件事实，本院依法追加广西某投资有限公司（以下简称为某投资公司）、广西某商务服务有限公司（以下简称为某公司）为本案第三人。因发现本案不宜适用简易程序审理，转为适用普通程序审理，本院于2019年10月23日第二次公开开庭进行了审理。原告某街公司的委托代理人陈某，被告某房地产咨询公司的委托诉讼代理人王某某、黄某某，第三人某投资公司的法定代表人周家胜到庭参加诉讼。第三人某公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告某街公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费478.8元（从2019年1月1日计算至2019年4月30日）及物业服务费违约金（违约金计算：从2019年2月1日起，以每月应付的物业服务费119.71元为基数，按中国人民银行同期贷款利率据实计算至付清之日止，按月依次计算）；2.判令被告向原告支付经营管理费11607.6元（从2016年5月1日计算至2019年4月30日）及经营管理费违约金（违约金计算：从2016年6月1日起，以每月应付的经营管理费718.3为基数，按中国人民银行同期贷款利率据实计算至付清之日止，按月依次计算）；3.判令被告向原告支付卫生费478.8元（从2019年1月1日计算至2019年4月30日）以及卫生费违约金（违约金计算：从2019年2月1日起，以每月应付的卫生费119.71元为基数，按中国人民银行同期贷款利率据实计算至付清之日止，按月依次计算）；4.判决由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：位于南宁市的某项目是由原告提供日常管理服务，被告经营使用的店铺为该项目中某栋的某号商铺，建筑面积合计为119.71㎡。2016年4月18日，原告与被告签订了《商业经营管理服务协议书》，约定由原告为涉案的某号商铺提供经营管理服务，主要内容包括物业管理服务、项目整体经营策划和营销广告宣传等；合同期限为68个月，即2016年3月1日至2021年10月31日止；被告需向原告支付经营管理费，前三年经营管理费为6元/㎡/月，第四、五年经营管理费为6.48元/㎡/月，第六年经营管理费为7元/㎡/月。同时约定从2018年1月1日起开始按1元/㎡/月计收物业费，按1元/㎡/月计收卫生费。但被告一直未支付拖欠的从2016年5月1日至2019年4月30日的经营管理费共计11607.6元，也未按时交纳2019年1月1日至2019年4月30日的物业管理费478.8元及卫生费478.8元。同时，合同也对被告逾期支付经营管理费、物业服务费、卫生费有约定，被告应当向原告支付相应的违约金。被告的行为构成实质性违约，为此，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特诉至法院，恳请法院判如所请。 原告就其主张提供了下列证据：《商业经营管理服务协议》、缴费通知单、《项目物业经营管理服务协议》、企业变更通知书、光盘（含图片及商业运营工作总结）、《广西某投资有限公司股东会扩大会决议》。 在案件审理过程中，原告补充提供了光盘（含图片及商业运营工作总结）的图片及第三人某投资公司的工商登记信息。 被告某信息公司辩称，其一，对原告诉讼请求中超过诉讼时效的部分皆不认可。经营管理费、卫生费、水费、使用费属于租金，2017年10月1日前适用一年诉讼时效的规定。其二，原告所诉请的各项费用被告已经缴纳完毕，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告某信息公司就其主张提供了下列证据：收款单。 第三人某投资公司述称，对原告主张的诉讼请求和事实理由都予以认可。关于被告主张物业服务费的抵消事宜，第三人认为应由包括原告在内的三方相互签订的合同为准，如果没有三方签订的合同，第三人不认可。 第三人某投资公司未提供证据。 第三人某公司未作答辩，也未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的《广西某投资有限公司股东会扩大会议决议》、某投资公司的工商登记信息等两项证据。因该两项证据与本案并无管理，本院不予采信。2.关于原告提供的缴费通知单。该缴费通知单上所载物业服务费、经营管理费、卫生费的计算标准与双方约定的计算标准一致，真实可信，本院予以采信。3.原告提交的光盘（含图片及商业运营工作总结）及图片真实可信，与本案具有关联，可以证明原告为包括涉案商铺在内的项目提供了营销推广，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明案件事实如下：2012年1月1日，南宁市壹昊街商贸有限公司（乙方，承包方）与第三人某投资公司（甲方，发包方）签订《项目物业经营管理服务协议书》，主要约定：乙方为甲方投资的南宁市全盛商业广场•项目提供物业管理服务、项目整体经营策划和营销广告推广宣传等经营管理服务，同时向经营户收取经营管理服务费、卫生费、水电费及水电费押金。 2012年5月22日，南宁市壹昊街商贸有限公司经工商行政管理机关批准变更名称为南宁市某街物业服务有限公司。 2016年4月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商业经营管理服务协议书》，主要约定：甲方为位于南宁市的某项目提供日常经营管理服务，乙方经营使用该项目某栋的店铺；本协议经营管理服务期限为68个月，自2016年3月1日至2021年10月31日止，其中免租期为2个月，从2016年3月1日至2016年4月30日止；甲方提供的经营管理服务内容包括物业管理服务、项目整体经营策划和营销广告推广宣传等；前三年经营管理费为6元/㎡/月，第四、五年经营管理费为6.48元/㎡/月，第六年经营管理费为7元/㎡/月；自2018年1月1日开始计收物业费，按1元/㎡/月计收；经营管理费及物业费由甲方按半年收取，即在本合同签订当日缴纳，第一个使用年度上半年经营管理费4309.6元，在本合同签订当日缴纳，第一个使用年度下半年经营管理费4309.6元，在2016年10月10日前缴纳，第二个使用年度上半年经营管理费4309.6元，在2017年4月10日前缴纳，第二个使用年度下半年经营管理费4309.6元、物业管理费478.8元，在2017年10月10日前缴纳，第三个使用年度上半年经营管理费4309.6元、物业管理费478.8元，在2018年2月10日前缴纳，第三个使用年度下半年经营管理费2873元、物业管理费718.3元，在2018年8月10日前缴纳，第四个使用年度上半年经营管理费4654.3元、物业管理费718.3元，在2018年12月10日前缴纳，第四个使用年度下半年经营管理费4654.3元、物业管理费718.3元，在2019年6月10日前缴纳，第五个使用年度上半年经营管理费4654.3元、物业管理费718.3元，在2019年12月10日前缴纳，第五个使用年度下半年经营管理费4654.3元、物业管理费718.3元，在2020年6月10日前缴纳，第六个使用年度下半年经营管理费6702.2元、物业管理费957.7元，在2020年12月10日前缴纳；经营管理费、物业费每逾期一天，乙方应向甲方支付未付款的千分之二作为违约金；卫生费按1元/㎡/月计收，按月收取，每月10日前收取，逾期不交，每日按未付费用的3%收取滞纳金。 被告于2018年1月8日向原告交纳涉案房屋2018年1月至2018年6月期间的物业服务费718.2元,于2018年12月17日交纳2017年5月至2018年12月期间的经营管理费14366元，于2019年5月29日交纳2019年1月至2019年6月期间的物业服务费718.2元，于2019年5月29日交纳2019年1月至2019年6月期间的代收生活垃圾处理费718.2元。 2012年至2019年，原告每年都在组织文化活动，推广宣传。 本院认为：当事人对自己主张的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 原告与被告签订的《商业经营管理服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已经为涉案商铺提供了经营管理、物业及卫生服务，被告应按约定支付经营管理费、物业服务费及卫生费。根据双方约定的经营管理费计算标准，被告本应向原告支付2016年5月1日至2019年4月30日期间的经营管理费25,972.4元（4309.6元×5＋2873元＋6.48元㎡/月×119.71㎡×2个月），因被告已经向原告交纳了2017年5月至2018年12月期间的经营管理费14366元，还须向原告交纳上述期间的经营管理费11,606.4元。因此，对原告诉请被告支付的该期间经营管理费中超过11,606.4元的部分，本院不予支持。双方约定，被告应按约定时间交纳经营管理费，逾期不交将按每天千分之二支付违约金。现原告仅要求被告按人民银行规定的同期贷款利率支付违约金，低于双方约定的违约金计算比例，符合法律规定，本院予以确认。因双方约定经营管理费并非按月交纳，大多数情况下是每半年收取一次，对原告要求按月计算违约金，本院不予支持。则本院根据双方约定的每期经营管理费的付款时间确定违约金分段计算方式为：2016年5月1日至2016年10月31日期间拖欠的经营管理费以4309.6元为基数，自2016年4月19日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；2016年11月1日至2017年4月30日期间拖欠的经营管理费以4309.6元为基数，自2016年10月10日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；2019年1月1日至2019年2月28日期间拖欠的经营管理费以1436.5元(6元㎡/月×119.71㎡×2个月)为基数，自2018年8月10日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；2019年3月1日至2019年4月30日拖欠的经营管理费以1551.4元(6.48元㎡/月×119.71㎡×2个月)为基数，自2018年12月10日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。由于被告已于2018年12月17日交纳2017年5月至2018年12月期间的经营管理费14366元，本院确定2017年5月至2018年12月期间的经营管理费违约金的计算方式为：2017年5月1日至2017年10月31日期间拖欠的经营管理费以4309.6元为基数，自2017年4月10日起至2018年12月17日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；2017年11月1日至2018年4月30日期间拖欠的经营管理费以4309.6元为基数，自2017年10月10日起至2018年12月17日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；2018年5月1日至2018年10月31日期间拖欠的经营管理费以4309.6元为基数，自2018年2月10日起至2018年12月17日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；2018年11月1日至2018年12月31日期间拖欠的经营管理费以1436.5元(6元㎡/月×119.71㎡×2个月)）为基数，自2018年8月10日起至2018年12月17日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。本院经计算确定，2017年5月至2018年12月期间拖欠经营管理费的违约金为711.3元﹝4309.6元×4.35%／年÷365天×(617天＋434天＋311天）＋1436.5元×4.35%／年÷365天×69﹞。 根据双方约定的物业服务费计算标准，被告应向原告支付2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费478.8元（1元/㎡/月×119.71㎡×4个月）。因被告已于2019年5月29日交纳2019年1月至2019年6月期间的物业服务费718.2元，本院对原告要求被告支付2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费478.8元不予支持。双方约定，被告应按时交纳物业服务费，逾期不交将按每天千分之二支付违约金。现原告仅要求被告按人民银行规定的同期贷款利率支付违约金，低于双方约定的违约金计算比例，符合法律规定，本院予以确认。根据双方约定，2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费应在2018年8月10日前支付，因此，本院确定被告应向原告支付2018年8月10日至2019年5月29日期间拖欠物业服务费的违约金16.7元（478.8元×4.35%／年÷365天×293天）。 根据双方约定的卫生费计算标准，被告应向原告支付2019年1月1日至2019年4月30日期间的卫生费478.8元（1元/㎡/月×119.71㎡×4个月）。因被告已于2019年5月29日交纳2019年1月至2019年6月期间的代收生活垃圾处理费718.2元，本院对原告要求被告支付2019年1月1日至2019年4月30日期间的卫生费478.8元不予支持。双方约定，被告应在每月10日前交纳该月的卫生费，逾期不交每日按未付费用的3%支付滞纳金。现原告仅要求被告按人民银行规定的同期贷款利率支付违约金，低于双方约定的违约金计算比例，符合法律规定，本院予以确认。本院确定被告应向原告支付2019年1月1日至2019年4月30日期间拖欠卫生费的违约金为5.4元〔1元/月×119.71㎡×4.35%／年÷365天×（140天＋109天＋81天＋50天）〕。 至于被告主张2017年10月1日前适用一年诉讼时效的规定，原告诉讼请求中2016年10月1日以前的部分已经超过诉讼时效。由于原告诉请被告支付的各项费用并非租金，本案并非因延付或者拒付租金产生的纠纷，本院对原告主张2017年10月1日前原告诉请的各项费用适用一年的诉讼时效不予支持。因被告已经在2018年1月8日交纳了718.2元的物业服务费，可以确定被告已于2018年1月8日履行了部分债务，产生了诉讼时效中断的法律效果，本院因此确定原告的各项诉讼请求皆未超过诉讼时效，对被告的该主张不予支持。至于被告主张原告诉请的各项费用已经交纳完毕，因缺乏证据本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，判决如下： 一、被告广西某信息技术股份有限公司向原告南宁市某街物业服务有限公司支付南宁市的某项目某号商铺2016年5月1日至2019年4月30日期间的经营管理费11,606.4元及违约金（违约金的计算方式：支付违约金711.3元；以4309.6元为基数，自2016年4月19日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；以4309.6元为基数，自2016年10月10日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；以1436.5元为基数，自2018年8月10日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；以1551.4元为基数，自2018年12月10日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）； 二、被告广西某信息技术股份有限公司向原告南宁市某街物业服务有限公司支付南宁市的某项目某号商铺2019年1月1日至2019年4月30日期间物业服务费的违约金16.7元； 三、被告广西某信息技术股份有限公司向原告南宁市某街物业服务有限公司支付南宁市的某项目某号商铺2019年1月1日至2019年4月30日期间卫生费的违约金5.4元； 四、驳回原告南宁市某街物业服务有限公司其他的诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费114元，由原告南宁市某街物业服务有限公司负担24元，由被告广西某信息技术股份有限公司负担90元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏建湘 人民陪审员  范 婵 人民陪审员  韦玲玲 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  唐蓉琪 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国民法通则》 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十三条第一款双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十六条义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”