北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16988号上诉人（原审被告）：杨德启，男，1959年12月1日出生。上诉人（原审被告）：北京山达克技术开发有限公司，住所地北京市通州区潞城镇太子府村西。法定代表人：杨德启，经理。被上诉人（原审原告）：北京市小井三联建筑工具租赁站，住所地北京市丰台区小井村村**。投资人：吴凤环，经理。委托诉讼代理人：王德超，男，1966年8月26日出生。上诉人杨德启、北京山达克技术开发有限公司（以下简称山达克公司）因与被上诉人北京市小井三联建筑工具租赁站（以下简称小井租赁站）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初32264号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨德启、山达克公司上诉请求：维持一审判决第一项、第三项，撤销一审判决第二项，改判驳回小井租赁站的诉讼请求。事实和理由：一审判决第二项无事实以及法律依据。一、既然确认协议均无效，双方均有不可推卸的责任，应各自承担各自的损失；二、小井租赁站对于自己的损失没有合法有效的证据予以证实，一审法院酌情推断认定小井租赁站的损失显失公平；三、我方的厂房场地（租赁物）因违建已被拆除，投入已变成损失无法追偿，如小井租赁站也有损失和我方一样无法追偿，也不能强加于我方来承担。小井租赁站辩称：同意一审判决，不同意杨德启、山达克公司的上诉意见。小井租赁站一审诉讼请求：1.杨德启、山达克公司给付小井租赁站在租赁土地上投资房屋维修、修路、平整垫院等所用资金100万元；2．杨德启、山达克公司退还小井租赁站租金10833.33元；3．杨德启、山达克公司返还小井租赁站货款51000元；4．杨德启、山达克公司承担本案诉讼费及推迟退款利息。一审法院认定事实：2017年3月19日，小井租赁站（乙方）与山达克公司（甲方）签订《土地使用权租赁协议》一份，约定：甲方自2017年6月1日起至2037年6月1日止将太子府村西路口北土地和房屋大院租赁给乙方，期限20年；租金为16万元每年，以后每两年递增5％；国家征用乙方所租用的土地或合同期满后，地上，地上物及补偿归甲方所有的），新建地上物归乙方所有。2017年3月26日，双方签订《补充协议》一份，约定：我处（小井租赁站）为杨德启大院投资100万元（包括房屋维修、修路、平整垫院、盖大库房顶等），若乙方（小井租赁站）一年内无法使用该大院，甲方（山达克公司）将全部100万元的乙方投资无条件退还乙方等。2017年5月17日，王德超与杨德启签订《补充协议》一份，约定将2.1亩地的库内面积用此房东面3.5亩地置换等。2018年4月27日，王德超（甲方）与杨德启、山达克公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方租赁乙方北京市通州区潞城镇太子府村西16.5米地大院，因政策原因不能执行原租地协议的履行，现达成协议如下：一、杨德启（山达克公司）无条件退给王德超共计65万元；二、给付王德超款项分五次无条件退还，第一次在2018年6月10日付款10万元，第二次在2018年12月31日前付款10万元，第三次在2019年12月31日前付款15万元，第四次在2020年12月31日前付款15万元，第五次在2021年12月31日前付款15万元；三、先给付王德超10万元后王德超无条件退出大部分房屋，然后王德超留用1到2间房屋用于临时居住使用，龙门吊可暂时使用，但不超过2021年，乙方不收取地租房屋，电费另行收取；四、杨德启（山达克公司）因故不能履行该协议，王德超将另行按原协议要求赔偿退租条件。同日，杨德启（山达克公司）给付小井租赁站10万元款项。经询问王德超，其表示其是代表小井租赁站签署的相关合同。现小井租赁站给付山达克公司2017年6月1日至2018年5月31日的租金15.8万元。关于小井租赁站租赁的建筑物情况，经多次询问，小井租赁站始终称其租赁的地上物面积有2000多平方米，杨德启（山达克公司）最初称仅300多平方米，后又称为1200多平方米的库房和300多平方米的办公用房。关于小井租赁站投资情况，小井租赁站表示场地长期无人使用，为此其投资100万元进行了整修场地、路面硬化、地基、地基处理维修、装修，其中铺石油路花了30万元、建了两个航车的基础（需要加固地面）花了10多万元、在两排房的屋顶加盖了一层彩钢花了十六七万元、更换了室内门窗玻璃并进行室内装修、铺地砖、处理墙面花了10多万元、安装地泵地基花了四五万元、处理院内杂物花了十几万元，实际投入90万元左右，加上中间人费用以及来回的费用，共计100万元。对此杨德启（山达克公司）表示该地块是1997年左右从村里租赁而来的，地上，地上物是其2000年建设的确实长期没怎么使用。关于小井租赁站腾退情况，小井租赁站称2017年8月相关部门就发布了“散乱污”企业和工业大院腾退的通知，后其开始腾退，2019年9月全部腾退完毕；杨德启（山达克公司）则称2018年4月27日《协议书》签订后小井租赁站才开始腾退，2019年9月全部腾退完毕。现双方均认可涉案场地的地上物均已被拆除。关于涉案场地内的地上物是否有建设工程规划许可证等，小井租赁站表示当时不需要审批手续，杨德启（山达克公司）表示建房当时审批手续没有批下来，在法庭指定期限内双方均未补充提交涉案场地内地上物的建设工程规划许可证等材料。一审庭审中，法院曾向双方当事人释明，因双方均未提供涉案场地内地上物的建设工程规划许可证等材料，法院可能会认定双方之间的合同无效等，但小井租赁站坚持认为双方的合同是有效的，坚持主张杨德启、山达克公司赔偿其100万元的投资款损失等诉讼请求。另，小井租赁站还主张曾经将51000元的酒存放在杨德启、山达克公司处，但杨德启、山达克公司未予返还；对此杨德启、山达克公司表示系小井租赁站对其的赠与，且不属于本案租赁合同的审查范围。一审法院认为，本案的争议焦点在于双方之间的《土地使用权租赁协议》等是否无效以及小井租赁站依据双方协议约定主张杨德启、山达克公司给付其100万元投资款是否能够得到支持。就第一个争议焦点而言，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当庭及法庭指定的补充期限内，双方均未提交《土地使用权租赁协议》中涉及的地上物的建设工程规划许可证，结合杨德启（山达克公司）陈述的建房情况，一审法院认为该《土地使用权租赁协议》应属无效，双方在《土地使用权租赁协议》之后签订的《补充协议》、《协议书》等均系对《土地使用权租赁协议》内容的补充，且均涉及场地使用等事宜，亦应属无效。就第二个争议焦点而言，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现小井租赁站按照双方于2017年3月26日签订的《补充协议》第一条中“若乙方（小井租赁站）一年内无法使用该大院，甲方（杨德启、山达克公司）将全部100万元的乙方投资无条件退还乙方”的约定主张100万元的损失，但是该约定系就《土地使用权租赁协议》履行过程中违约责任的约定，且当时小井租赁站的投资行为尚未完成，合同无效其违约条款亦应无效，故法院无法按照该约定支持小井租赁站的损失请求。就小井租赁站主张的损失诉求，由法院结合小井租赁站陈述的投资情况、双方在小井租赁站投资完毕腾退之前签订的《协议书》约定及双方对于合同无效的过错程度，酌情认定杨德启（山达克公司）应给付小井租赁站损失65万元，但已付的10万元应予以扣除。另，就小井租赁站主张的租金退还的诉求，因其租金仅支付至2018年5月31日，小井租赁站未就其具体搬离时间进行充分举证，且其自认2019年9月才全部腾退完毕，故对于其该项诉讼请求，一审法院不予支持。就小井租赁站主张的5.1万元货款，该项诉讼请求与本案的租赁合同纠纷不属于同一法律关系且杨德启（山达克公司）明确提出了该项答辩，故在本案中一审法院不予处理。对于小井租赁站主张的逾期退款利息，依据不足，一审法院不予支持。对于小井租赁站主张杨德启个人亦应承担给付责任的请求，综合本案各协议签订情况及履行情况，一审法院认为杨德启系职务行为，不应由其个人承担给付责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认北京市小井三联建筑工具租赁站与北京山达克技术开发有限公司签订的《土地使用权租赁协议》、两份《补充协议》及《协议书》均无效；二、北京山达克技术开发有限公司赔偿北京市小井三联建筑工具租赁站损失55万元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回北京市小井三联建筑工具租赁站的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14356元，减半收取计7178元，由北京市小井三联建筑工具租赁站负担2528元（已交纳），由北京山达克技术开发有限公司负担4650元，于判决生效之日起7日内交纳。二审中，杨徳启、山达克公司提交一组照片，用以证明小井租赁站主张的投资不属实。小井租赁站表示对上述证据不予质证，其认为一审对此已经查清。本院认定的事实与一审法院查明事实一致。本院认为：综合双方的诉辩称意见及法院查明的事实，本案二审的争议焦点为小井租赁站是否有权依据双方协议主张杨德启、山达克公司给付其100万元投资款。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案租赁标的物因未取得建设工程规划许可证，一审法院认定双方签订的《土地使用权租赁协议》、两份《补充协议》及《协议书》均属无效，杨徳启、山达克公司、小井租赁站二审中均未对此提出异议，本院对此予以确认。现小井租赁站按照双方于2017年3月26日签订的《补充协议》第一条中“若乙方（小井租赁站）一年内无法使用该大院，甲方（杨德启、山达克公司）将全部100万元的乙方投资无条件退还乙方”的约定，主张100万元的损失，但因合同已经被认定整体无效，故该条款亦属无效。就小井租赁站主张的损失诉求，一审法院结合小井租赁站陈述的投资情况、双方在小井租赁站投资完毕腾退之前签订的《协议书》约定及双方对于合同无效的过错程度，酌情认定山达克公司给付小井租赁站损失65万元，并将山达克公司已支付的10万元予以扣除。该处理符合法律规定，并无不当，本院予以维持。综上所述，杨德启、山达克公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由杨德启、北京山达克技术开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨路审判员  薛妍审判员  孙妍二〇一九年十二月十九日书记员  仵霞