湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3885号上诉人（原审被告）：李哲彬，男，1987年11月3日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：赵辉，湖北巨天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳致力物业服务有限公司，住所地湖北省襄阳市长虹北路**。法定代表人：杨扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓波，男，该公司员工。原审被告：田甜，女，1987年4月23日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：赵辉，湖北巨天律师事务所律师。上诉人李哲彬因与被上诉人襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）及原审被告田甜物业服务合同纠纷一案，不服湖北省襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原审被告田甜及其与上诉人李哲彬共同的委托诉讼代理人赵辉，被上诉人致力物业公司委托诉讼代理人刘晓波接受本院询问。本案现已审理终结。李哲彬上诉请求：撤销湖北省襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初1623号民事判决，改判驳回致力物业公司的诉讼请求；一二审案件受理费由致力物业公司承担。事实和理由：1.致力物业公司提供的服务不达标，违约在先，李哲彬、田甜有权提出抗辩，不存在违约情形，一审判决违约金321.08元，无事实依据和法律依据。2.致力物业公司于2017年6月14日在小区公开告示自2017年6月1日起，执行高层物业费1.18元/平米，多层0.78元/平米，门面房1.38元/平米。依据致力物业公司自身的承诺与公示，自2017年6月1日，致力物业公司即使有权收取物业费，也应按公示的标准计算。而其后，致力物业公司又于2017年11月30日在小区公示恢复原价的告示，属于致力物业公司违反物业服务合同约定擅自提高收费标准的行为，属于违规收费。致力物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李哲彬的上诉请求，维持一审判决。1.按每月每平方米1.4元的收费标准是湖北省襄阳市物价局核准的收费标准。2.案涉物业服务合同是合法有效合同，也有生效民事判决予以认定。3.李哲彬上诉称服务不达标不是事实，认可服务存在瑕疵，但服务质量是一个不断改善和完善的过程。田甜述称，同意李哲彬的上诉请求和理由。致力物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李哲彬、田甜向致力物业公司支付自2017年7月1日至2019年5月31日期间的物业费、垃圾处置费等共计人民币2792元，并自2019年6月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向致力物业公司支付物业服务费、垃圾处置费直至致力物业公司与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》终止之日止；2.判令李哲彬、田甜向致力物业公司支付违约金837元（欠费总额的30%）；3.本案诉讼费由李哲彬、田甜承担。一审庭审中，致力物业公司明确第一项诉讼请求为：判令李哲彬、田甜向致力物业公司支付自2017年7月1日至2019年5月31日期间的物业费2700元、垃圾处理费92元，共计2792元。一审法院认定事实：李哲彬、田甜是襄阳市高新区江山南路艺苑?景观豪庭********的房屋所有权人，房屋建筑面积为：83.84㎡，系艺苑?景观豪庭业主。2011年2月21日，致力物业公司（乙方）与艺苑?景观豪庭小区建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将艺苑?景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2012年12月31日，致力物业公司经襄阳市物价局批准办理了监审证副本号2013-259的监审证，监审证上载明：根据襄价服规〔2012〕214号规定，艺苑?景观豪庭小区高层带电梯收费标准为1.4元/月/㎡。2013年4月25日，李哲彬与致力物业公司签订艺苑?景观豪庭《前期物业管理服务协议》，协议约定：高层住宅按建筑面积1.4元/㎡/月、固定垃圾处置费每月每户4元。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取。李哲彬、田甜交纳物业服务费至2017年6月30日，后未再交纳物业服务费。2019年5月13日，致力物业公司向李哲彬邮寄了催要自2017年7月1日起至2019年5月31日欠交的物业服务费、垃圾处置费等合计2792元的律师函，李哲彬收到后，仍未支付，故而引至本案纠纷。一审法院另查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑?景观豪庭业主委员会（下称艺苑业主委员会）选聘长城物业集团股份有限公司襄阳分公司（下称长城物业公司）为涉案小区新的物业服务公司，后因致力物业公司不退出该小区，导致长城物业公司无法进驻该小区。2018年6月4日，艺苑业主委员会向一审法院起诉致力物业公司，要求致力物业公司退出艺苑?景观豪庭小区，移交物业管理用房和相关设施，移交物业服务所必需的相关资料。一审法院于2018年11月19日、2018年11月29日作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决书和民事裁定书，以艺苑业主委员会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反了《物业管理条例》的相关程序性规定为由，判决驳回艺苑业主委员会要求致力物业公司退出物业管理的诉讼请求。艺苑业主委员会不服提起上诉，襄阳市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。目前艺苑?景观豪庭小区的物业服务仍由致力物业公司负责。一审法院认为，致力物业公司作为艺苑?景观豪庭小区的前期物业服务企业，依据与该小区建设单位签订的《前期物业管理委托合同》提供物业服务，因《前期物业管理委托合同》约定的委托管理期限为自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止，故《前期物业管理委托合同》为附终止期限的合同，新的《物业管理委托合同》生效之日即为《前期物业管理委托合同》终止之日。艺苑业主委员会在未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律和行政法规的规定选聘新的物业服务企业的前提下，即依据新的《物业管理委托合同》要求致力物业公司退出小区并移交相关设施及资料，该诉讼请求已被法院依法驳回，致力物业公司依据《前期物业管理委托合同》继续履行合同，并无不当。李哲彬、田甜称其不是《前期物业管理委托合同》的相对人，其不应向致力物业公司支付费用，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定不符，该抗辩意见不能成立。现致力物业公司仍为艺苑?景观豪庭小区提供物业服务，致力物业公司有权要求李哲彬、田甜按照合同约定交纳物业服务费、垃圾处置费。故致力物业公司要求李哲彬、田甜支付自2017年7月1日至2019年5月31日期间的物业费2700元、垃圾处理费92元，共计2792元的请求，符合合同约定，一审法院予以支持。李哲彬、田甜辩称致力物业公司提供的服务未达到物业服务的标准，因其所举的照片不足以证明其辩称理由，故一审法院不予采信。致力物业公司主张李哲彬、田甜按照欠费总额的30%向其支付违约金837元，虽然其主张的违约金金额是按照《前期物业管理服务协议》约定的标准自愿下调计算所得，但仍过分高于违约行为对致力物业公司造成的实际损失。一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金酌情调整为以欠费金额2792元为基数，按照年利率6%的标准计算支付，即为321.08元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、李哲彬、田甜于判决生效之日起三日内向襄阳致力物业服务有限公司支付拖欠的物业费2700元、垃圾处理费92元，合计2792元；二、李哲彬、田甜于判决生效之日起三日内向襄阳致力物业服务有限公司支付违约金321.08元；三、驳回襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由李哲彬、田甜共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。关于致力物业公司先后张贴三份告示，调整物业收费标准有相关证据。田甜提交了2017年6月1日致力物业公司张贴的《温馨告示》，载明致力物业公司承诺让利于全体业主，高层物业费收费标准调整为按每月每平方米1.18元收取，但不降低物业服务标准；李哲彬提交了致力物业公司于2017年6月14日在小区内张贴的《温馨告示》，载明致力物业公司兑现其对业主降低物业费收费标准的承诺，自2017年6月1日起执行每月每平方米1.18元的收费标准；致力物业公司提交了2017年11月30日张贴的《告示》，载明2018年1月31日后物业费收费（包括补缴）恢复原价（高层每月每平方米1.4元）。李哲彬、田甜拟证明致力物业公司单方承诺构成合同变更，物业收费标准应按每月每平方米1.18元收取；致力物业公司拟证明其张贴的《温馨告示》按每月每平方米1.18元收取物业费为阶段性的优惠活动，2017年11月30日，致力物业公司又再次张贴告示，恢复每月每平方米1.4元的收费标准。经质证，当事人对三份告示的真实性均予认可。经审查，对该组证据的真实性，本院予以采信，关于该组证据与待证事实的关联性及证明力，本院将予综合评判。李哲彬提交了一组小区物业管理的照片，拟证明致力物业公司提供的物业服务没有达到合同约定的服务标准。经质证，致力物业公司对该组证据的真实性、关联性均持异议，认为照片只能反映一个时间点的服务，物业服务是一个过程，不能达到李哲彬拟证明目的；田甜同意李哲彬的意见。经审查，该组照片虽不能准确反映致力物业公司提供了几级物业服务，但与致力物业公司提供的物业服务存在关联性，本院予以采纳。李哲彬提交了致力物业公司于2019年10月16日张贴的《告示》，拟证明致力物业公司没有完全履行物业合同约定，应承担违约责任，同时存在违规收费和重复收费的情形，应当退还违规收取的费用。经质证，致力物业公司对该告示的真实性予以认可，但对李哲彬的证明目的不予认可；田甜对该证据没有异议。经审查，当事人对该证据的真实性均予认可，本院予以采信。李哲彬提交了湖北省襄阳市住房保障和房屋管理局于2018年3月22日给致力物业公司发的《督办通知书》，拟证明致力物业公司捆绑收费的问题。经质证，致力物业公司对该证据的真实性没有异议，认为目前已经没有捆绑收费的行为；田甜对该证据没有异议。经审查，对该证据的真实性，本院予以采信。对一审法院认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明，本院（2019）鄂06民终2951号民事判决认为，致力物业公司向艺苑?景观豪庭小区业主发布的告示系其为了鼓励业主按时缴纳物业服务费而推出的优惠活动，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定的“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”的范畴，因此业主以此主张致力物业公司存在违规收费的上诉理由不能成立；致力物业公司主张按每月每平方米1.4元收取物业服务费符合合同约定及相关政府文件规定；关于违约金的认定，业主提交的证据不足以证明系致力物业公司在合同履行过程中存在违约行为在先，且业主按时交纳物业服务费由双方签订的《前期物业管理服务协议》明确约定，结合双方合同履行情况、过错程序以及实际损失等因素综合判令业主按照年利率6%支付违约金并无不当。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”即对人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除非当事人有相反的证据足以推翻，可直接作为裁判的事实依据，无须当事人举证证明。李哲彬关于物业公司提供的服务是否达到合同约定的标准、物业费的收费标准及业主应否承担违约金的上诉理由，因本院（2016）鄂06民终2951号生效民事判决已有明确认定，且该案与本案系同一小区、同一物业公司履行同一份前期物业服务合同，李哲彬未按前述规定提供足以推翻该生效判决的相反证据，其上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，李哲彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李哲彬负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇一九年十二月十八日书记员 刘 洋