江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9309号上诉人(原审被告)：顾蕴林。委托诉讼代理人：宋海巍，江苏秉直律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：南通市港闸区秦灶街道西安桥村经济合作社。委托诉讼代理人：季娅南，江苏崇诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李斌，江苏崇诚律师事务所实习律师。原审被告：南通市港闸区颐生休闲会所。经营者：顾蕴林。上诉人顾蕴林因与被上诉人南通市港闸区秦灶街道西安桥村经济合作社（以下简称西安桥村经济合作社）、原审被告南通市港闸区颐生休闲会所（以下简称颐生休闲会所）土地租赁合同纠纷一案不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初5467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾蕴林上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回西安桥村经济合作社的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、2014年12月27日颐生休闲会所与拆迁房签订第一次搬迁补偿协议后，其从2015年对案涉土地就未占有使用，案涉租赁协议应当于2014年底终止。一审判决认定案涉租赁协议于2016年12月28日签订《港闸区非居住房屋搬迁补偿协议》而终止系认定事实错误。2、上诉人提交的书面协议中，租赁土地标示为28亩。西安桥村经济合作社在其持有的协议上进行涂改，未经上诉人确认，不能作为定案依据。结算凭证也是西安桥村经济合作社单方制作，不能据此推算租赁面积为31.9亩。3、案涉地块涉及拆迁，拆迁公告发布后的时间不属于正常土地租赁合同的履行期间，土地价值降低，本案不应按原租金标准进行计算。案涉租赁协议约定每三年租金递增3%，因拆迁导致合同提前终止，故租金也不应按原合同递增。4、案涉地块涉及拆迁，西安桥村经济合作社未催缴租金，结合上诉人与港闸区住建局签订拆迁协议时已明确一揽子解决的事实，上诉人不存在拖欠租金的故意。西安桥村基于政府的要求提前收回案涉土地，违约在先。一审认定上诉人单方承担违约责任没有事实和法律依据，一审判决按照年利率11.7%计算违约金没有任何根据。5、根据租赁协议的约定，2015年度的租金应于2015年1月1日起主张权利，2016年租金应于2016年1月1日起主张权利，分期履行的合同，诉讼时效应当分段计算。即使不分期计算，本案诉讼期间应当自2016年1月1日起计算，诉讼时效至2017年1月1日。本案已经超过诉讼时效。西安桥村经济合作社辩称：1、根据南通市中级人民法院作出的判决可知，案涉土地与2014年底签订的搬迁补偿安置协议无关，即案涉土地仅包含在2016年12月28日的协议中，一审法院据此认定双方租赁协议解除的时间并无不当。2、关于拆迁导致的农业种植无法实施的损失，上诉人应当向拆迁方主张。2016年12月28日上诉人与住建局签订的搬迁补偿协议中可以看出，对上诉人的苗木已经进行了相应的补偿，并注明“剩余苗木等给予一年半的过渡期……”。据此可以确认上诉人一直在使用案涉土地，否则就没有给予过渡期的必要，这与上诉人称其自2014年签订协议后就未正常使用土地是违背的。3、关于实际租赁的面积，一审中上诉人对结算凭证中记载的总价不持异议，本次上诉状中也再次表明对缴纳租金总额予以认可，相应结算凭证中可以表明相应时期的租赁面积。4、上诉人拖欠租金的事实真实存在，我村从未接到任何部门通知案涉土地的租金在2016年签订的搬迁补偿协议中一揽子解决，故上诉人应当承担拖欠租金的违约责任。5、对于持续履行的合同，诉讼时效应当从最后履行期限点开始计算。本案自2016年12月28日起计算诉讼时效并无不当。西安桥村经济合作社向一审法院起诉请求：顾蕴林支付土地租金98571元、管理费10000元，违约金50000元，律师费14000元，共计172571元。一审法院认定事实：2011年6月1日，西安桥村经济合作社（甲方）与颐生休闲会所（乙方）签订协议，约定由甲方将西安桥村5组集体土地租赁给乙方作为农业种植使用，租赁面积28亩（实用面积实量实算），租赁价格为每年每亩1500元（不含税），租赁时间自2011年6月1日起至2027年5月30日止，如因国家、集体建设规划使用，乙方必须无条件服从，若有补偿，甲、乙双方按各自应得补偿享受。协议第4条约定，乙方先支付甲方保证金2万元，土地租金每年结算一次，先付款后用地，由甲方代表在每年的1月1日前收取租金，租赁费每3年递增3%，以此类推进行收取。协议第10条第5项约定，以上单方违约，除赔偿守约方经济损失和违约金外，同时自动终止合同，所涉及到违约金均计5万元，所发生纠纷及律师费等相关费用由违约方承担。同日，双方又签订补充协议，约定乙方在原土地租金的基础上，另支付给甲方集体公共配套设施管理费5000元（不含税）等。以上协议签订后，西安桥村经济合作社将约定土地交付给颐生休闲会所使用，颐生休闲会所于2013年1月26日向西安桥村经济合作社支付了2011年6月至2012年12月的租金72437元、管理费7917元，于2014年1月24日支付2013年度租金50750元，于2015年2月5日支付2014年度租金53568元，之后未再支付租金。2016年12月28日，颐生休闲会所、顾蕴林（乙方）与南通市港闸区住房和城乡建设局（甲方）签订《港闸区非居住房屋搬迁补偿协议》（编号：1500079），约定因纬十三路及两侧绿化工程需要，需对乙方位于港闸区秦灶街道西安桥村的房屋实施搬迁，搬迁无证房共5128.4㎡，其中砖混4530.76㎡，砖木4543.57㎡，简易房154.07㎡，其它1357.38㎡，甲方向乙方支付应得补偿980万元。协议签订后，颐生休闲会所、顾蕴林将案涉土地及房屋交付搬迁。另查明，2014年12月27日，颐生休闲会所、顾蕴林（乙方）与南通市港闸区住房和城乡建设局（甲方）签订《港闸区非居住房屋搬迁补偿协议》（编号：0020259），约定根据市、区有关文件规定，需对乙方位于港闸区秦灶街办西安桥村的房屋实施搬迁，其中钢结构3310㎡，砖混2186.91㎡，违章房270.06㎡，乙方合计应得补偿7998000元。协议签订后，颐生休闲会所、顾蕴林将土地及房屋交付搬迁。以上事实，由当事人提交的协议、补充协议、结算凭证、搬迁补偿协议以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，双方当事人签订的租赁协议合法有效，顾蕴林应按照协议约定向西安桥村经济合作社支付租金。关于本案的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年；又，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持，案涉《协议》因颐生休闲会所、顾蕴林与南通市港闸区住房和城乡建设局于2016年12月28日签订《港闸区非居住房屋搬迁补偿协议》而终止，至民法总则施行之日，西安桥村经济合作社要求顾蕴林支付2015年1月1日至2016年12月28日租金的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的一年诉讼时效期间，故西安桥村经济合作社的诉讼请求未过诉讼时效。关于顾蕴林认为案涉土地已因2014年12月27日第一次签订拆迁协议后的拆迁倾倒垃圾、废水而失去使用价值，其不再使用而已由政府征用，故其不需再支付租金的抗辩理由，一审法院认为，2014年12月27日的搬迁协议的内容非本案案涉地块，双方当事人在该搬迁协议签订后也未就本案租赁协议达成任何解除或终止的合意，本案租赁协议在该搬迁协议签订后并未解除或终止而仍为有效，故顾蕴林以其不再使用案涉土地为由拒付租金，一审法院不予认定。顾蕴林认为2016年12月28日的搬迁协议也已对本案案涉土地租金一揽子解决，因西安桥村经济合作社亦非该搬迁协议的当事人，顾蕴林也未提交相应证据证明双方有过相关合意，故一审法院对该意见亦不予采纳。关于本案实际租赁土地的面积，协议虽然约定租赁面积为28亩，但也同时明确实用面积实量实算。西安桥村经济合作社提交的颐生休闲会所于2013年1月26日交纳租金的结算凭证可以表明颐生休闲会所在此之前的实租面积为30.5亩，颐生休闲会所于2015年2月5日交纳租金的结算凭证可以表明其实租面积又增加了1.4亩，即为31.9亩。颐生休闲会所在缴纳上述租金时对租金数额均未提出异议，应当认为对上述实租面积的认可，故颐生休闲会所实际租用面积应当为31.9亩，顾蕴林要求以协议约定的租赁面积28亩计算租金，一审法院对此不予采信。综上，双方当事人签订的租赁协议在2015年1月1日至2016年12月28日仍为有效，顾蕴林也未能提交证据证明双方当事人已就案涉土地的租金问题达成过一致的处理意见，故顾蕴林应按照实际租用面积及约定的租金标准向西安桥村经济合作社支付上述期间内的租金。按照双方协议约定，土地租金为每年每亩1500元（不含税），租金每3年递增3%，顾蕴林另需向西安桥村经济合作社支付公共配套设施管理费每年5000元，故颐生休闲会所需向西安桥村经济合作社支付2015年1月1日至2016年12月28日的租金98571元[31.9亩×1500元/年/亩×（1+3%）×2年]、管理费为10000元（5000元/年×2年），合计108571元。关于西安桥村经济合作社主张的违约金及律师费，双方在协议中约定“以上单方违约…所涉及到违约金均计5万元，所发生纠纷及律师费等相关费用由违约方承担”，顾蕴林认为违约金过高，希望法院调整，一审法院认为，顾蕴林拖欠西安桥村经济合作社租金是事实，但考虑到顾蕴林拖欠租金确有拆迁因素影响，再结合西安桥村经济合作社的律师费等实际损失，故一审法院酌定顾蕴林承担以欠付租金总额108571元为基数，自2016年12月28日起至实际履行之日止按照年利率11.7%计算的违约金，但最高不超过双方约定的违约金总额5万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、顾蕴林向南通市港闸区秦灶街道西安桥村经济合作社支付土地租金98571元、管理费10000元，合计108571元及违约金（以108571元为基数，自2016年12月28日起至实际履行之日止按照年利率11.7%计算，最高不超过5万元）。二、驳回南通市港闸区秦灶街道西安桥村经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1876元，由顾蕴林负担。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于案涉土地租赁合同的解除日期。顾蕴林主张2014年12月27日颐生休闲会所、顾蕴林与南通市港闸区住房和城乡建设局签订《港闸区非居住房屋搬迁补偿协议》后，其实际上就未再使用案涉地块。但上述协议中并不包含案涉地块，就案涉地块的搬迁补偿事项体现在2016年12月28日颐生休闲会所、顾蕴林与南通市港闸区住房和城乡建设局《港闸区非居住房屋搬迁补偿协议》中。现顾蕴林未能举证证明其在2016年12月28日的《港闸区非居住房屋搬迁补偿协议》签订之前就已经从案涉地块搬离并与西安桥村经济合作社达成终止租赁合同的合意，故一审法院认定2016年12月28日顾蕴林与南通市港闸区住房和城乡建设局签订《港闸区非居住房屋搬迁补偿协议》时，案涉租赁合同实际终止并无不当，本院予以确认。关于欠付租金的金额。颐生休闲会所与西安桥村经济合作社2011年6月1日签订的协议中约定“租赁面积约28亩（使用面积实量实算）”，故双方在协议中约定的租赁面积仅是大约的估算，实际租赁面积应当以实际使用为准。顾蕴林上诉要求以协议中提及的28亩作为租赁土地面积，依据不足，本院对其相关意见不予采纳。根据西安桥村经济合作社提交的颐生休闲会所于2013年1月26日交纳租金的结算凭证及2015年2月5日交纳租金的结算凭证计算可知颐生休闲会所实际租赁土地的面积为31.9亩。颐生休闲会所在缴纳上述租金时对租金数额均未提出异议，应当认为对上述实租面积的认可。按照双方协议约定，经本院核算，顾蕴林需向西安桥村经济合作社支付2015年1月1日至2016年12月28日的租金98571元[31.9亩×1500元/年/亩×（1+3%）×2年]、管理费为10000元（5000元/年×2年），合计108571元。一审计算无误，本院予以确认。关于顾蕴林是否应当支付违约金。颐生休闲会所认为双方土地租赁合同履行过程中，西安桥村基于政府的要求提前收回案涉土地，违约在先。但双方2011年6月1日签订的协议第10条第①项约定“如此租赁用地，在合同期内国家、政府、集体未（为）规划建设使用该地或除遇人力无法抗拒的自然灾害及租地风险之外，甲乙双方不得随意解除合同，否则必须赔偿守约方违约金”，故双方履行合同期间如因政府规划建设使用该地而解除合同的，不应视为违约。顾蕴林主张西安桥村经济合作社违约在先没有合同依据。此外，顾蕴林还认为其与港闸区住建局签订搬迁协议时已明确一揽子解决，其没有拖欠租金的故意，但本院认为该搬迁补偿协议中对案涉租金并未涉及，顾蕴林的相关主张缺乏事实依据。据此，顾蕴林具有拖欠西安桥村经济合作社2015年、2016年租金的事实，顾蕴林理应按照双方协议约定承担违约责任。根据双方合同约定，违约金为5万元。一审法院考虑到顾蕴林拖欠租金确有拆迁因素影响，已经在双方约定基础上对违约金进行了降低。一审判决认定的违约金并无不当，本院予以确认。关于本案诉讼时效，顾蕴林认为案涉租金应当分期计算诉讼时效。但《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故本案诉讼时效应当自最后一期租金应当支付的时间开始计算。双方当事人之间的租赁协议实际于2016年12月28日终止，故诉讼时效可自此起算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，本案诉讼时效为三年。本案一审立案时间为2019年4月22日，并未超过上述诉讼时效。故顾蕴林认为本案已经超过诉讼时效的意见不能成立。综上，顾蕴林的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3752元，由上诉人顾蕴林负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇一九年十二月十八日书记员 陈闵悦