江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8360号上诉人（原审被告）：刘明昌，男，1965年8月12日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：李晓春，江苏锐昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：简文欣，江苏锐昂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙明汉，男，1992年6月15日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈发荣（系孙明汉之母），住址同上。委托诉讼代理人：周玉芳，江苏开昌律师事务所律师。上诉人刘明昌因与被上诉人孙明汉房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初3814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘明昌上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判其向案外人邢兰君支付2017年9月30日至2019年4月3日期间的租金，向孙明汉支付2019年4月4日至其实际搬离案涉房屋之日的租金；二、本案一、二审诉讼费由孙明汉承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、其与案涉房屋的原房主邢兰君的全权代理人南京沪江经营管理有限公司在2012年签订了《沪江商贸城商铺租赁合同》，由其承租邢兰君位于南京市六合区房屋，租赁期限为十年，自2012年10月1日至2022年9月30日止，自2014年后，因南京沪江经营管理有限公司经营不善难以为继并涉及多起诉讼，其及时地联系了邢兰君，并支付了2015年10月1日至2017年9月30日的租金44000元，一审法院查明其仅支付了2016年10月10日至2017年9月30日的租金，与实际不符。二、孙明汉在房屋租赁合同期限未届满的情况下，采取砸墙、砸电表等手段将其从案涉房屋中逼走，给其造成了损失，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。三、《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。但孙明汉直至庭审中才拿出一份邢兰君写的《权利让与说明》，未能尽到通知其的法定义务，因此该《权利让与说明》对其不发生效力。其应当将租金交给邢兰君而不是交给孙明汉。孙明汉辩称，一、刘明昌称“刘明昌与南京沪江经营管理有限公司所签订的合同期限是十年”，但前案经审理已认定该合同并非邢兰君所签；孙明汉所称“一审法院查明仅支付了2016年10月10日至2017年9月30日的租金”，但一审判决书该句中并没有“仅”字，是刘明昌断章取义。一审判决进行上述认定只是为了说明计算租金的参考标准，且认定无误。二、刘明昌称“合同期限未届满，采取砸墙、砸电表等手段将其从涉案房屋中逼走，给其造成了损失”，但此上诉理由不在本案审查范围。三、刘明昌称“庭审中才看到邢兰君的《权利让与说明》”，但事实上，邢兰君在2017年11月8日就通知过刘明昌，要求刘明昌立即搬出，由孙明汉收回房屋。一审庭审笔录亦载明，刘明昌称“录音证明我要给邢兰君交房租，告诉我说房屋卖掉了”，可见，刘明昌早知孙明汉是案涉房屋的权利人。四、《权利让与说明》上面也载明了2017年9月30日前房租是由邢兰君收取，之后的由孙明汉收取，本质上就是一个权利分割通知书。孙明汉自2017年8月16日通过签订南京市附件商贸城二手房买卖合同已取得了案涉房屋的所有权，并通过诉讼确定了权属、并办理了产权证。其作为产权人有权利收取房屋占有使用费。其曾多次要求刘明昌支付占有使用费，但均遭到拒绝。孙明汉向一审法院起诉请求：判令刘明昌向其支付租金47500元及利息损失（利息标准：以3万元为基数，自2017年10月1日起至2019年5月1日止，以1.75万元为基数，自2018年10月1日起至2019年4月30日止，均以年利率6%计算）。一审法院认定事实：案外人邢兰君系南京市六合区雄州南路288号金商坊4幢113、114、207、307室房屋（即案涉房屋）的原所有权人。2014年6月11日，案外人南京沪江经营管理有限公司（以下简称沪江公司）与邢兰君签订《沪江商贸城商铺包租合同》，约定由沪江公司以自己名义全权代理邢兰君从事案涉房屋的租赁管理活动，租期限3年，自2014年7月1日至2017年6月30日。2017年8月16日，邢兰君与孙明汉签订《南京市沪江商贸城二手房买卖合同》，约定由邢兰君将案涉房屋出售给孙明汉。后案外人刘汉杰认为其系房屋承租人，应享有优先购买权而向一审法院提起诉讼，要求在同等条件下优先购买案涉房屋。该案判决支持了刘汉杰有关优先购买案涉房屋的诉讼请求。2018年12月26日，本院作出（2018）苏01民终7237号民事判决，撤销了上述判决，并驳回了刘汉杰的诉讼请求。2016年10月9日，刘明昌及刘汉杰向邢兰君转账44000元，用于支付2016年10月10日至2017年9月30日期间的房屋租金。邢兰君曾向孙明汉出具权利转让与说明一份，写明将2017年9月30日后刘明昌占有使用涉案房屋的费用及相关孳息转让给孙明汉。一审法院认为，案涉房屋已于2017年8月16日由邢兰君出售给孙明汉，双方交易行为的有效性业经生效判决确认。同时，邢兰君书面表示将案涉房屋2017年9月30日后的占有使用费及孳息转给孙明汉。故孙明汉现要求刘明昌支付2017年10月1日起至2019年4月30日止的房屋使用费34833.33元（22000÷12×19），有相应的事实和法律依据。孙明汉要求刘明昌支付超出前述部分的房屋使用费，事实依据不充分，一审法院不予支持。因刘明昌占有使用案涉房屋期间与孙明汉无相应的租赁协议，房屋使用费用交纳期限不明，故孙明汉要求刘明昌支付各项利息损失，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘明昌于判决生效后十日内向孙明汉支付房屋使用费34833.33元；二、驳回孙明汉的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费1074元，减半收取计537元，由孙明汉负担201.5元，刘明昌负担335.5元。双方当事人在本案二审中均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法对一审法院查明的事实予以确认。二审中，本院询问刘明昌，其是否交纳过2017年10月1日至2019年4月30日期间案涉房屋的租金。刘明昌回复，没有交纳过。本院询问双方当事人，双方间是否办理了案涉房屋的交接手续。刘明昌回复，没有办理交接手续，其于2019年4月29日交还了案涉房屋的钥匙给孙明汉，但孙明汉没有打收条。孙明汉陈述，双方没有办理交接手续，经派出所调解，刘明昌于2019年5月1日交还了案涉房屋的钥匙。以上事实，有本院询问笔录在案为凭。本院认为，本案二审争议焦点为：刘明昌关于其不应向孙明汉支付2017年9月30日至2019年4月3日期间案涉房屋租金的上诉请求能否成立。本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘明昌自认尚未交纳2017年10月1日至2019年4月30日期间案涉房屋的租金，而上述期间，案涉房屋系由刘明昌租用，刘明昌应就此支付相应租金。刘明昌上诉认为，其应当向邢兰君支付2017年10月1日至2019年4月30日期间的案涉房屋租金，但根据邢兰君出具的权利转让与说明，邢兰君已将案涉房屋2017年9月30日之后应收取的租金及孳息的权利转让给孙明汉，刘明昌至迟已在本案一审中孙明汉出具上述权利转让与说明时知晓了相应权利转让的事实，在此情况下，刘明昌仍坚持向邢兰君支付2017年10月1日至2019年4月30日期间的租金，缺乏事实和法律依据。综上所述，刘明昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1074元，由上诉人刘明昌负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇一九年十二月二日法官助理 吴伯庙书 记 员 孙雪松