宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3697号 上诉人（原审被告）：宁夏枸杞电子商务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川德胜工业园区银川电商物流产业园。 法定代表人：李菊英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐樊敬亭，宁夏宁人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁夏高新软件动漫发展有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区宁安大街**银川I**育成中心****楼**。 法定代表人：邹德鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王瑾，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪嘉若，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 上诉人宁夏枸杞电子商务有限公司与被上诉人宁夏高新软件动漫发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初1848号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查和询问双方当事人及其委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人宁夏枸杞电子商务有限公司向本院提出上诉请求：1.撤销银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初1848号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定案件主要事实错误。双方并未建立不定期租赁合同法律关系，被上诉人要求解除不定期租赁合同的诉讼请求没有事实依据。双方签订《房屋租赁合同》只是源于银川I**育成中心管理办公室作为行政机构的管理需要，真正管理本案案涉房屋和享有权益的是银川I**育成中心管理办公室。二、银川经济技术开发区管委会于2016年7月14日下发文件，对入驻园区企业实行免收租金政策，且多次重申免租。银川经济技术开发区管委会于2016年7月14日发布《关于印发的通知》，其中第四条明确鼓励电子商务企业落户开发区，对入驻企业给予筹备期及免租期。上诉人是知晓上述文件后，了解××区企业承诺的免租条件。一审判决未考虑到上诉人使用的部分房屋是基于政府的免租政策。银川I**育成中心管理办公室多次在口头和书面的证明文件中均证实给予被告免租尤其是第一年免租的事实。三、银川I**育成中心管理办公室2017年6月1日又和宁夏杞业昶青健康管理有限公司建立房屋租赁合同法律关系，上诉人实际并未全部承租和占有使用案涉房屋。自2017年6月1日起，经银川I**育成中心管理办公室批准，案外人宁夏杞业昶青健康管理有限公司使用案涉房屋将之作为其公司注册的住所和实际住所，且实际占有使用案涉房屋至今。因此，实际自2017年6月1日起，宁夏杞业昶青健康管理有限公司和银川I**育成中心管理办公室就案涉房屋13层13-1-6等部分房屋建立了新的租赁合同关系，且实际由宁夏杞业昶青健康管理有限公司一直实际占有使用，对此，原告与银川I**育成中心管理办公室均知晓且是认可的。因此，本案中有部分房屋承租人和占有使用人是宁夏杞业昶青健康管理有限公司，并非全部房屋均由上诉人承租和占有使用。因此，上诉人不应承担原告所诉的全部房屋租赁费用及制冷费、制热费、水费、电费、电梯费等费用。四、本案中有部分房屋承租人和占有使用人是宁夏杞业昶青健康管理有限公司，上诉人提供证据证明，也申请宁夏杞业昶青健康管理有限公司为本案共同被告参加诉讼，但一审没有追加。 被上诉人宁夏高新软件动漫发展有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应当驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一审事实认定清楚，涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，上诉人应当承担相应法律责任。 原告向原审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的不定期房屋租赁关系；2、判令被告立即向原告返还银川iBi育成中心二期3号楼13层1301-1306室；3、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金475155.16元(暂计算至2018年11月20日)并主张至实际返还房屋之日止的房屋占用费及租金(房屋占用费按照房屋租金标准计算);4、判令被告向原告支付拖欠的制冷费16155.77元、水费3205.35元、电费5792.85元、电梯费7816.68元、制热费56024.54元(前述费用暂计算至2018年11月20日)并主张至实际返还房屋之日止的电梯费、水费、电费、制冷费；5、判令被告向原告支付逾期支付房屋租金违约金100482.44元(自2017年10月11日至2018年11月20日，共405日，以年租金496209.6元为基数，按照每日万分之五标准计算)，并主张至实际付清房屋租金之日止，以上三、四、五项共计664632.79元；6、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：宁夏融通智慧物联产业投资有限公司系金凤区银川iBi育成中心智慧物联产业基地3号办公楼的所有权人，宁夏融通智慧物联产业投资有限公司授权原告对该栋楼进行具体经营管理和使用，涉及房屋租赁方面的权利义务均由原告享有和承担。2017年5月1日，原被告签订《银川iBi育成中心入住企业房屋租赁合同》一份，约定原告将位于银川iBi育成中心二期3号楼1301-1306室房屋出租给被告使用，总面积为1378.36平方米，房屋租金为30元/建筑平米/月，物业费为3.99元/建筑平米/月，电梯费为0.42元/建筑平米/月（二层起），水费为5.65元/吨，电费为0.822元/度，空调制冷费为3.96元/建筑平米/月，制热费为11.62元/建筑平米/月，租赁期限自2017年5月1日至2018年4月30日；租赁期内，原告向被告收取租金、电梯费、空调制冷、制热费、水电费等费用；被告逾期支付房租的，每逾期一日由原告按年租金万分之五向被告收取违约金，逾期90日仍未付清房屋租赁费，原告有权解除合同并收回房屋。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告入驻银川iBi育成中心。2018年8月1日，原被告双方签订《协议书》一份，经双方一致确认，被告欠付原告2017年11月1日至2018年3月11日期间的房屋租金180565.16元、水费937元、电费1819.08元、空调制热费43499.11元，2018年1月1日至2018年3月11日期间的电梯费1728.92元，以上共计228549.27元，被告于2018年7月30日前支付50000元，2018年8月30日前支付80000元，2018年9月30日前支付98549.27元，被告未按本协议约定履行付款义务的，应从逾期之日起，按日向原告支付欠款总额万分之五的违约金。现原告因向被告催要欠付款项未果，诉至法院，请求判如所请。 原审法院认为，原被告双方签订的《银川iBi育成中心入住企业房屋租赁合同》及《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及社会公益，双方应按约履行己方义务。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定的“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。原合同继续有效，但租赁期限为不定期。”被告在合同到期后仍使用原告房屋，租赁期限为不定期。被告未按约向原告退还租赁房屋，也未支付房屋租金及应缴纳的相关费用，构成违约，原告依约诉请解除合同，符合法律规定，予以支持，合同解除后，被告还应承担返还房屋并支付拖欠房屋租金、电梯费、制冷费、制热费、水费、电费的义务。原告主张制冷费及制热费自2018年8月3日上调为5.35元/月/㎡、6.35元/月/㎡，因被告自租赁期满后继续使用租赁房屋，双方签订的原租赁合同继续有效，故制冷费及制热费应以原合同约定的标准计算。2018年3月11日之后的水费、电费，原告未提供证据证实，故不予支持。综上，截止2018年11月20日，被告拖欠房屋租金为475155.16元、电梯费7816.68元、制冷费16155.77元、制热费53832.36元、水费937元、电费1819.08元，应及时向原告支付。依据合同约定，被告逾期支付房租的，每逾期一日由原告按年租金万分之五向被告收取违约金，因被告未按《协议书》约定的履行期限支付租金，应承担相应的违约责任，原告主张的违约金计算有误，调整为27539.63元[年租金496209.6元×111天（自2018年8月1日至2018年11月20日）×0.0005]。被告的抗辩意见不能成立，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：一、解除原告宁夏高新软件动漫发展有限公司与被告宁夏枸杞电子商务有限公司之间的不定期房屋租赁合同；二、被告宁夏枸杞电子商务有限公司于判决生效后十日内向原告宁夏高新软件动漫发展有限公司返还承租的银川iBi育成中心二期13号楼13层1301-1306号房屋；三、被告宁夏枸杞电子商务有限公司于判决生效后十日内支付原告宁夏高新软件动漫发展有限公司的房屋租金475155.16元、电梯费7816.68元、制冷费16155.77元、制热费53832.36元、水费937元、电费1819.08元（计至2018年11月20日止）。逾期租金及上述设施使用费计至实际返还房屋之日止；四、被告宁夏枸杞电子商务有限公司于判决生效后十日内支付原告宁夏高新软件动漫发展有限公司逾期支付租金违约金27539.63元，2018年11月20日之后的违约金计至判决确定的给付之日。案件受理费5273元，由被告宁夏枸杞电子商务有限公司负担。 二审期间，被上诉人向本院提交如下证据： 证据一、通知打印件一份，证明：上诉人所述的关于印发IBI实行政策通知已经废止。 上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，该份证据显示此通知的生成日期为2018年9月30日，虽然此文件显示已经废止，但是之前已经遵循的政策且权利人已经按照该政策应享有的权利也应该自该文件生成日期之后停止享有，但不应溯及既往。 证据二、发票打印件两张，证明：上诉人2017年11月29日向被上诉人缴纳2017年4月1日至2017年8月31日的水费、电费、制冷费。上诉人自承租之日起一直实际占有并使用房屋。 上诉人对证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，2017年6月1日起经银川I**育成管理中心批准，案外人宁夏杞业昶青健康管理有限公司使用涉案房屋，并将该房屋作为其公司注册的住所及实际住所地，且实际占有使用房屋至今。 经审查，被上诉人提供的证据均系打印件，无法比对其真实性，本院不予采信。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人虽然不是涉案房屋所有权人，但其经涉案房屋所有权人宁夏融通智慧物联产业投资有限公司的追认授权，取得对涉案房屋的具体经营管理和使用权。据此，被上诉人与上诉人签订租赁合同及协议书，主体合法，且均为双方真实意思表示，合同合法有效。故双方均应依约履行涉案租赁合同。对于上诉人称签订合同主体的被上诉人与宁夏融通智慧物联产业投资有限公司关系不清晰的上诉主张不能成立。对于上诉人称其并未完全承租涉案房屋问题。因上诉人与被上诉签订涉案房屋的租赁合同，上诉人一审提供包括案外人宁夏杞业昶青健康管理有限公司退房申请的证据，其并未提供有效证据证明被上诉人将涉案出租给案外人事实，故上诉人称不应承担本案涉案房屋租金的上诉主张本院不予采纳。因涉案租赁合同并未对免租问题有特别约定，故一审法院判决其承担合同约定的本案租赁费的责任并无不当。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10474元，由上诉人宁夏枸杞电子商务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛有成 审判员  倪新秀 审判员  王 刚 二〇一九年十二月十七日 书记员  马丽媛 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。