重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10389号上诉人（原审被告）：项江雪，女，1993年6月25日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：文生名，重庆金雷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆瑞豪房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城共兴街一巷**，统一社会信用代码91500115450485295A。法定代表人：刘远忠，总经理。委托诉讼代理人：郑华，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。原审第三人：重庆市涵丰建筑设备租赁有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道三峡路**，统一社会信用代码915001156786874326。法定代表人：周文明，经理。原审第三人：廖吉祥，男，1948年2月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。上诉人项江雪因与被上诉人重庆瑞豪房地产开发有限公司（以下简称瑞豪公司）、原审第三人重庆市涵丰建筑设备租赁有限公司（以下简称涵丰公司）、廖吉祥物权保护纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2017）渝0115民初7639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人项江雪的委托诉讼代理人文生名，被上诉人瑞豪公司的委托诉讼代理人郑华，原审第三人廖吉祥到庭参加诉讼，原审第三人涵丰公司经本院合法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。项江雪上诉请求：1.撤销一审判决，驳回瑞豪公司的诉讼请求或发回重审；2.一审诉讼费由瑞豪公司承担。事实及理由：1.一审法院遗漏了前期物业服务公司与项江雪签订物业服务合同、办理入住和装修许可手续的事实，根据前述事实可推定瑞豪公司以实际行动认可廖吉祥将案涉房屋转让给涵丰公司，涵丰公司将该房屋转让给项江雪；2.“瑞豪·财富广场”与“吉祥云上”系同一项目，廖吉祥才是案涉开发建设项目的实际开发人及所有者，有权处分该房屋；3.不能以双方不具有房屋买卖的形式要件而否认交易行为；4.廖吉祥披露其系案涉房屋的实际产权人后，该案不能适用物权法的规定；5.廖吉祥与陶铭成的通话录音能够证明廖吉祥将案涉房屋转让给涵丰公司，涵丰公司将该房屋转让给项江雪。瑞豪公司辩称，案涉房屋所有权人是被上诉人，本案的第三人无权处分该房屋。廖吉祥述称，其与上诉人没有任何关系。涵丰公司未到庭发表意见。瑞豪公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即停止侵权行为，立即搬离长寿区桃花西路8号2幢2单元26-7号房屋并将房屋返还给原告；2.判令被告按市场房屋租金每月700元的标准自2015年9月计算至房屋返还之日止。一审法院认定事实：2010年10月16日，重庆市长寿区发展和改革委员会核发的重庆市企业投资项目备案证载明：项目名称为“瑞豪·财富广场”，建设地址：长寿区，项目法人：重庆瑞豪房地产开发有限公司，建设性质：新建。2016年7月18日，瑞豪公司在长寿日报登载声明：“瑞豪·财富广场”是我公司的开发项目，所有开发产品属我公司所有，无论任何人、任何时候未办理购房手续及网签商品房买卖合同进行强占物业的行为是非法的、强占的物业也是无效的，否则由此引起的法律纠纷由他自行承担。2017年6月21日，瑞豪公司在长寿日报登载再次声明：瑞豪·财富广场2#、3#楼位于长寿区桃花西路8号，是我公司的开发建设项目，项目的任何物业的所有权和处置权属瑞豪公司。目前2#、3#楼正在办理清算中。我公司再次声明如下：瑞豪·财富广场2#、3#楼剩余资产首先依法保证国家税费、工程款尾款及其他相关费用的支付。其次，凡与我公司签订了商品房买卖合同，交齐合同约定房款及相关税费，我公司在合同约定时间内办理房地产权证，而那些未与我公司签订商品房买卖合同，又未将房款及相关税费交到我公司，强占我公司物业的行为都是非法的，也是无效的，强占者必须在本声明发出15日内将房屋腾空搬走，否则由此造成的法律后果由你承担。2017年9月7日，重庆市长寿区不动产档案馆出具的《产权记载证明》载明：长寿区桃花西路8号2幢所有房屋于2015年5月15日办理城镇房屋初始登记给重庆瑞豪房地产开发有限公司。2018年12月6日，重庆市长寿区不动产档案馆出具《查档证明》载明：“经查，截止今日为止，根据重庆瑞豪房地产开发有限公司提供的地址查询，在房屋产权信息已完善及产权档案已归档的长寿区不动产档案数据信息中，查询信息如下：长寿区桃花西路8号2幢所有房屋于2015.5.15办理城镇房屋初始登记给重庆瑞豪房地产开发有限公司（幢证：渝（2015）长寿区不动产权第000002654号），其中……2-26-7……共计31套房屋尚未商品房网签。”同时查明，项江雪于2014年10月从第三人涵丰公司处接收位于重庆市长寿区房屋，并于2014年11月入场装修并占有使用至今。一审审理中，项江雪称其与第三人涵丰公司达成口头购房协议后向对方支付了购房款。瑞豪公司称与项江雪未签订过关于涉案房屋的商品房买卖合同，也未收到项江雪支付的涉案房屋购房款。第三人涵丰公司陈述其与第三人廖吉祥仅有口头的租金抵房协议。同时，项江雪未提交支付涉案房屋购房款的证据，也未提供瑞豪公司对其占有或享有涉案房屋予以认可的证据，也未提供第三人廖吉祥有权处分涉案房屋的证据。一审法院认为，本案系物权保护纠纷。案件的焦点在于项江雪占有涉案房屋是否系合法占有，能否抗辩瑞豪公司的权利主张。关于项江雪占有涉案房屋是否系合法占有的问题。首先，涉案房屋办理城镇房屋初始登记时，瑞豪公司系登记的所有权人。该幢2单元27-6号房屋至今仍登记在瑞豪公司名下，未进行网签，瑞豪公司并未转移涉案房屋的权利。其次，瑞豪公司关于第三人廖吉祥系涉案房屋实际开发者的意见，并无证据证明。即使其为实际开发者，其与瑞豪公司间的约定无法查明，不能确定廖吉祥对涉案房屋具有处分权利。即便“瑞豪·财富广场”与“吉祥云上”为同一项目，从项江雪提供的《内部开发建设承包经营协议》的约定看，廖吉祥对涉案房屋亦不具有处分权利。第三人廖吉祥与瑞豪公司并非共同建造房屋，不能因建造事实行为原始取得房屋所有权。涉案房屋系商品房，房地产开发不同于一般的自有住房建设，若认定廖吉祥因建造行为而取得涉案房屋的处分权利，将与登记事项矛盾，违反《城市房地产管理法》、《商品房管理办法》的相关规定，扰乱房地产开发的管理、销售秩序。廖吉祥要取得相应房屋的权利，仍需按照相关程序进行变更登记。再次，第三人廖吉祥与涵丰公司达成的“以房抵债”口头协议，无法确定是否取得了瑞豪公司瑞豪房地产公司的同意与授权，现瑞豪公司对廖吉祥的处分行为亦不予追认，故廖吉祥对涉案房屋不应当具有处分权利。最后，项江雪从第三人涵丰公司处取得案涉房屋，既未向涉案房屋权利人即瑞豪公司支付购房款，也未与瑞豪公司签订购房合同，根据庭审查明的事实和合同相对性原则，无法认定项江雪与瑞豪公司成立房屋买卖合同关系。综上，项江雪占有重庆市长寿区房屋属无权占有，应当停止侵权，立即搬离该房屋并将房屋返还瑞豪公司。关于瑞豪公司要求项江雪按市场房屋租金每月700元的标准自2015年9月计算至房屋返还之日止的问题。瑞豪公司所提交的《税务行政处罚决定书》，系对瑞豪公司未如实申报纳税的行政处罚，不能证明系因项江雪的非法占有给其造成的损失。瑞豪公司提交的58同城·房屋租房信息证据，其真实性无法核实，不能作为瑞豪公司主张租金损失的计算依据。即瑞豪公司未提交证据证实因项江雪的非法占有给其造成的实际损失，故对其主张的租金损失，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告项江雪在本判决生效后立即停止侵权并于判决生效后30日内搬离位于重庆市长寿区房屋并将房屋返还给原告重庆瑞豪房地产开发有限公司；二、驳回原告重庆瑞豪房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取110元，由被告项江雪负担。二审中，项江雪提交如下资料：廖吉祥身份证复印件一份、《委托书》复印件一份、《重庆市企业投资项目备案证》复印件一份；《关于吉祥·云上小区项目备案的申请》原件一份、《建设用地规划许可证附件》一份、《国有土地使用证》一份、《协议》原件一份、《土地变更协议》原件一份；廖吉祥《声明》原件一份、《关于瑞豪财富广场相关事项说明》原件一份、《廖吉祥实际投资开发“瑞豪·财富广场”2号楼1、2单元挂靠重庆瑞豪房地产开发有限公司相关事宜的说明》原件一份、《急！急！急！关于请求尽快完善桃花西路8号“瑞豪·财富广场”项目2、3号楼产权的报告》原件一份。上诉人所提交的资料因不能说明来源或不属于一审中不能收集的证据，故本院对这些资料不作评判。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，2015年5月15日，瑞豪公司通过初始登记合法取得案涉房屋的所有权。本案第三人廖吉祥在尚未取得抵偿财产所有权的情况下，与涵丰公司达成的“以房抵债”口头协议，不发生物权变动的效力。之后涵丰公司将案涉房屋转让给项江雪，更不能发生物权变动的效力，涵丰公司与项江雪之间房屋转让也非产权人瑞豪公司和廖吉祥的意思表示。瑞豪公司和廖吉祥对项江雪占用案涉房屋均不认可。项江雪主张其与前期物业服务公司之间存在签订物业服务合同、办理入住和装修许可手续、交付物业服务费的相关事实，但即使这些事实真实存在，也不能以该事实推定瑞豪公司认可廖吉祥将案涉房屋转让给涵丰公司、涵丰公司再将房屋转让给项江雪。项江雪主张廖吉祥才是案涉开发建设项目的实际开发者，廖吉祥没有房屋开发建设的资质，不管是其借用瑞豪公司的名义开发还是与瑞豪公司联合开发，但案涉房屋的产权登记人为瑞豪公司，在廖吉祥与瑞豪公司没有确定案涉房屋归廖吉祥所有前，廖吉祥对案涉房屋没有处分权。案涉房屋初始登记办理的时间是2015年5月15日，至今仍然登记在瑞豪公司名下。无论廖吉祥是否为实际开发者，其与涵丰公司达成的“以房抵债”口头协议时，廖吉祥没有取得案涉房屋的产权；廖吉祥至今仍未取得案涉房屋的权属证书，其无权处分案涉房屋。廖吉祥在未取得案涉房屋的所有权前提下，其与涵丰公司之间达成的所谓“以房抵债”的口头协议也无法实际履行。项江雪主张不能以双方不具有房屋买卖的形式要件而否认交易行为，本案中廖吉祥并无销售案涉房屋的权利，廖吉祥也未与项江雪达成销售案涉房屋的协议，廖吉祥与涵丰公司达成的“以房抵债”口头协议只是处理双方债权债务的行为，涵丰公司从未取过得案涉房屋的物权，在此情况下涵丰公司对案涉房屋属于无权处分。虽然项江雪称与涵丰公司有口头购房协议，但不能就认定项江雪与瑞豪公司之间存在房屋买卖关系。另，项江雪关于本案不适用物权法规定及廖吉祥与陶铭成的通话录音能证明案涉房屋转让情况的理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，项江雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由项江雪负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇一九年十二月十六日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉