江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1598号上诉人（一审原告、反诉被告）：程正益，男，1968年9月20日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区，委托诉讼代理人：洪学勇，江西时空律师事务所律师，特别授权。被上诉人（一审被告、反诉原告）：江西金湖投资有限公司，住所地江西省上饶市广丰区永丰大道**。法定代表人：余宗仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏乐艳，江西金乘律师事务所律师，特别授权。江西金湖投资有限公司破产管理人：江西盛义律师事务所。上诉人程正益因与被上诉人江西金湖投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院（2019）赣1103民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提交新的证据、事实和理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。程正益上诉请求：1、撤销上饶市广丰区人民法院（2019）赣1103民初592号民事判决；2、判令被上诉人继续履行2014年7月21日签订的《商品房买卖合同》，向上诉人履行交付房屋、办理房屋产权登记手续，并承担逾期交房违约金5,300元；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、虽然上诉人向公安机关报案，并在公安机关签署《谅解书》、《承诺书》、《债权确认书》，只是为了对余宗仁从轻处罚，根本没有放弃债权、房屋购买权等任何权利的意思。签署上述三份文书时被上诉人并没有进入破产清算程序。2、被上诉人进入破产清算程序后，上诉人签署的《债权申报表》也是为了对超出房屋抵偿价值120万元后的79万元债权参与破产分配，并没有表示放弃房屋购买权。故《债权申报表》的真实意思表示是120万元部分应当用房屋抵偿，继续履行《房屋买卖合同》，剩余79万元债权，作为破产债权进行分配。3、案涉房屋不存在合同目的无法实现的情形。一审查明，2019年1月8日诉争债权被破产管理人列为了暂缓确认债权，并没有列入破产债权。被上诉人没有提供任何证据证明案涉房屋列入了破产财产，也没有证据证明案涉房屋被其他债权人查封。4、被上诉人出具给上诉人的全部借条等原始债权凭证均已还给了余宗仁，上诉人方只保留了商品房买卖合同、购车协议，双方的民间借贷关系已经完全转化为买卖合同关系。被上诉人无权将买卖关系又拉回到民间借贷债权关系，更不能依据《债权申报表》认定双方回到了债权债务关系。二、一审判决适用法律和查明的事实互相矛盾，属适用法律错误。《企业破产法》第十八条规定破产管理人解除合同的范围为“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。”即破产管理人默示解除合同的前提是“双方均未履行完毕”，而上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，上诉人支付了全额购房款，对方出具了税费发票，且诉争房屋也备案登记在上诉人名下，故上诉人已经履行完毕合同义务，一审法院也认定上诉人一次性支付了购房款并作了备案登记，而一审判决却根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，认定破产管理人有权默示解除合同，属适用法律错误。江西金湖投资有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律法律正确，请求二审法院维持原判。上诉人与被上诉人仅存在民间借贷的债权债务关系，在企业进入破产清算后，又一次与上诉人确认了110万元本金和89万元的利息，即使存在买卖合同，由于企业已经破产也已经转化成了债权债务关系。被上诉人已经进行破产清算，所有财产已经保全，合同目的无法实现，所以应当解除双方的商品房买卖合同，否则，会侵害其他债权的利益。程正益向一审法院起诉请求：1、判令被告江西金湖投资有限公司向原告程正益交付房屋、办理房屋产权登记等手续，并承担逾期交房违约金5,300元；2、本案诉讼费由被告江西金湖投资有限公司承担。一审法院认定事实：2012年初，原告欲购买被告开发的“江南一号”楼盘房产，经与被告协谈，议定对购房预付款以借款形式由被告借用一至两年，借款到期时再转作购房款购房，并计适当利息，多退少补。同年2月22日，原告按协谈要求转账汇款支付被告人民币100万元。借款两年到期后，原、被告经协商，于2014年7月21日签订《商品房买卖合同》（合同编号17925720140721213806）。该合同约定：商品房买受人（原告）向出卖人（被告）所购房屋“江南一号”2栋1-302房，建筑面积90.14平方米；商品房单价每平方米5,879.74元，总价款530,000元；买卖人一次性支付房款100%，签订时支付总价款；出卖人应当在2014年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；逾期交房违约金总额不超过已交房价款的1%。同时，该合同进行了合同备案号登记20142071。同年7月22日，被告向原告开具了金额为530,000元的税务收据发票。该票据载明“江南一号2栋单元302室，房款、首付款（小康城沿河路）”字样。2014年10月，上饶市广丰区公安局对余宗仁夫妻以涉嫌非法吸收公众存款立案侦查。2015年9月13日，原、被告经结算签订《债权确认书》，确认余宗仁夫妻及其名下企业截止2015年9月1日，共欠到债权人程正益借款本金110万元，利息891,732元，债权人今后以该确认的债权金额所占余宗仁夫妻及其名下企业比例，同意参与资产处置分配。同日，原告出具《承诺书》、《谅解书》，表示同意配合余宗仁名下房地产开发企业到上饶市广丰区房管局解除与余宗仁企业签订的位于江南一号的《商品房买卖合同》的备案登记及因与余宗仁夫妻就还款事宜已经友好达成协议，建议司法机关对余宗仁夫妻给予减轻、从轻或者免除处罚。2018年1月17日、1月19日，被告先后经上饶市广丰区人民法院裁定进入破产清算程序，并指定江西盛义律师事务所作为破产管理人。2019年1月8日，被告系列破产案件实行债权人确认。原告不在确认债权人名列，被列为暂缓确认债权。2019年2月10日，原告向被告破产管理人申报了债权110万元及利息891,732元。一审法院认为，本案争议焦点1，本案属于民间借贷关系还是商品房买卖合同关系。本案中，原、被告起始虽然约定以借款的形式确立民间借贷关系，但综合考虑被告为商品房预售开发商及双方对借款到期后再转作购房款的约定，双方实际已明确终止借贷合同关系，从而确立了商品房买卖合同关系，且有双方签订的商品房买卖合同为依据。该合同进一步明确了买卖商品房的座落地点、楼层位置、建筑面积以及商品房单价和总价款，将借款本金部分转为购房款并经被告在出具的收入票据中予以载明，应视为原告一次性支付了购房款。自此，该商品房买卖合同已成立，本案属于商品房买卖合同关系。本案争议焦点2，案涉《商品房买卖合同》及备案登记是否应当解除或撤销。首先，本案中，原、被告虽经协商一致，将借款本金部分转化为购房款并经对账清算，且已一次性支付了购房款并作了备案登记，但因原告向被告破产管理人申报了本金110万元及利息89万元，并作为受害人向公安机关报案，而且，原告同意解除备案登记，自愿实行统一分配。其次，被告已经进行破产清算，本案的合同目的无法实现，故应当解除双方签订的商品房买卖合同。再次，对破产前的合同，被告破产管理人默示解除该商品房买卖合同，管理人有权决定解除合同。综上，原告关于继续履行《商品房买卖合同》等诉讼主张，于法无据，不予以支持；被告关于解除《商品房买卖合同》等反诉主张，于法有据，予以支持。故依法判决驳回原告程正益诉讼请求。解除原告程正益与被告江西金湖投资有限公司于2014年7月21日签订的《商品房买卖合同》。由原告程正益配合被告江西金湖投资有限公司撤销商品房预售备案登记（20142071）和注销商品房预售登记备案。案件受理费150元，反诉费100元，合计250元，由原告程正益负担。二审中，双方未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审主要争议焦点为案涉《商品房买卖合同》是否符合解除条件。本院经审查认为，根据合同法规定，合同的解除包括法定解除、协商解除。本案中，首先，被上诉人江西金湖投资有限公司已进入破产程序，相关的房产已被采取了保全措施，案涉《商品房买卖合同》的根本目的不能实现，没有继续履行的基础所在。且作为破产管理人依法亦有权决定是否解除合同；其次，上诉人程正益已向破产管理人申报了110万元本金及89万余元的利息债权，其中包含了之前的借款后转为购房款的53万元的债权。且上诉人程正益于2015年9月13日分别出具了《承诺书》、《谅解书》及《债权确认书》，《承诺书》载明：本人同意配合余宗仁名下房地产开发企业的上饶市广丰区房管局解除余宗仁企业与我签订的位于江南一号的《商品房买卖合同》的备案登记。其中，“本人”即指上诉人程正益，“余宗仁企业”即指被上诉人江西金湖投资有限公司。《债权确认书》中亦载明：债权人今后以该确认的债权金额所占余宗仁夫妻及其名下企业的债务比例，同意参与资产处置分配。该“债权人”即指上诉人程正益。既然上诉人程正益已将包含53万元的购房款在内的债权作为普通债权予以申报，可以认定其具有同意解除《商品房买卖合同》的意思表示。现，上诉人程正益又要求被上诉人履行合同，于法无据，也违反诚实信用原则。综上所述，上诉人程正益的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人程正益负担。本判决为终审判决。审判长 付 强审判员 聂晓红审判员 范全敏二〇一九年十二月三日书记员 王丽红