福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9623号 上诉人（原审原告）：福建亿力物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路264号。 法定代表人：黄宗斌，执行董事。 委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷杜坚，福建瑞权律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑健龙，男，1961年10月12日出生，汉族，身份证地址福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市晋安区。 上诉人福建亿力物业管理有限公司（以下简称“亿力物业公司”）因与被上诉人郑健龙物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿力物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项内容，改判支持亿力物业公司诉讼请求。事实与理由：一、亿力物业公司主张郑健龙支付2012年1月至2018年7月的物业费，一审遗漏2012年1月物业费未处理。二、郑健龙应当按照约定向亿力物业公司支付水电公摊费用，一审判决错误。三、物业合同约定违约金未违反法律禁止性规定，合法有效，应予支持。虽然合同约定服务期限届满，但2018年底案涉小区才成立业主委员会，即在2018年7月前，《前期物业合同》对郑健龙仍然有约束力，郑健龙拖欠物业费应承担违约责任。 郑健龙辩称，一、亿力物业公司第一项上诉请求理由不属于二审审理范围。物业费问题一审已作出处理，不存在遗漏。二、亿力物业公司关于要求支付水电公摊费用的理由不能成立。根据《福州市物业管理若干规定》，亿力物业公司并未举证其已代为缴纳公共电费，也未举证证明公摊电费的计算方式及依据，水电公摊费无法确定。三、《前期物业服务合同》自2007年9月30日起至2010年8月30日止，期限届满后，亿力物业公司未与亿力秀山小区业主委员会签订新的物业服务合同。2009年9月23日，亿力物业公司与郑健龙签订《前期物业管理服务协议》，亿力物业公司以过期失效的《前期物业服务合同》为依据，主张违约金没有法律依据。四、亿力物业公司违反《前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》，不履行合同义务，违约在先，其已于2018年7月30日退出小区物业管理，其请求支付违约金不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持。 亿力物业公司向一审法院起诉请求：1．请求判令郑健龙向亿力物业公司支付拖欠自2012年1月至2018年7月的物业费19,789.5元及违约金（违约金以各单月所欠物业费为基数，按日欠费千分之一标准，从欠费当月11日起计算至实际款项还清之日止）；2．请求判令郑健龙向亿力物业公司支付拖欠自2011年4月至2018年7月的水电公摊3,207.7元；3．本案诉讼费由郑健龙承担。 一审法院认定事实：2007年9月，亿力物业公司与福建沃野房地产股份有限公司签订《前期物业服务合同》，福建沃野房地产股份有限公司将其福州市晋安区亿力秀山建筑面积140615平方米的小区交由亿力物业公司管理，委托管理期限为3年，自2007年9月30日起至2010年8月30日止。约定：物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅按每月1.0元／平方米收取，小高层带电梯住宅按每月1.2元／平方米收取。业主和物业使用人未能按时足额交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。2009年9月23日，亿力物业公司与郑健龙签订《前期物业管理服务协议》，约定亿力物业公司为郑健龙所属的福州市晋安区亿力秀山1号楼***室提供物业服务，郑健龙该住宅建筑面积209.82平方米，属带电梯小高层住宅，物业服务费按每平方米1.2元缴纳，每月应缴纳物业服务费209.82平方米×1.2元／平方米＝251.78元，郑健龙于每月15日前交纳物业管理服务费用。自2012年2月至2018年7月止，郑健龙未缴纳该房屋的物业服务费共计251.78元／月×78个月＝19683.84元。 一审法院认为，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。亿力物业公司与福建沃野房地产股份有限公司签订《前期物业服务合同》，且亿力物业公司与郑健龙签订《前期物业管理服务协议》，并自2007年至今为包括郑健龙在内的亿力秀山小区业主提供物业服务，郑健龙应依约履行交纳物业管理费的义务。本案郑健龙拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，亿力物业公司主张郑健龙支付自2012年1月至2018年7月的物业管理费19,683.84元，一审法院予以支持。本案《前期物业服务合同》自2007年9月30日起至2010年8月30日止，期限届满后即2010年10月1日之后，亿力物业公司未与亿力秀山小区业主委员会签订新的物业服务合同，合同约定的自逾期之日起按每天千分之一交纳违约金的违约条款对郑健龙无约束力，亿力物业公司无权向郑健龙主张逾期付款违约责任。 关于公摊电费，依据《福州市物业管理若干规定》第二十七条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊”之规定，郑健龙应依法支付亿力物业公司代垫的水、电公摊费用。但亿力物业公司并未向一审法院提交已经代为缴纳公共电费的凭证，亦未能举证证明公摊电费的计算方式及依据，该项诉请无证据证明，一审法院不予支持。郑健龙主张其住宅因亿力物业公司管理不善导致外墙漏水造成郑健龙巨大经济损失的问题，但郑健龙未提供住宅漏水原因的相关证据，郑健龙未提起反诉，一审法院不予一并审理，郑健龙可另案主张权利。郑健龙还主张亿力物业公司要求支付2015年10月15日之前物业服务费超过诉讼时效，但郑健龙认可2011-2012年左右亿力物业公司物业管理人员向郑健龙催讨物业管理费，且之后相当长时间郑健龙因住宅漏水多次向亿力物业公司交涉，说明郑健龙以亿力物业公司未妥善修复其住宅漏水为由拒交物业管理费的事实客观存在，郑健龙提出超过诉讼时效的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、郑健龙于本判决生效之日起十日内向福建亿力物业管理有限公司支付2012年1月至2018年7月的物业管理费19,683.84元；二、驳回福建亿力物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费424元，减半收取212元，由郑健龙负担。 本院二审期间，郑健龙提交房屋产权证一份，证明案涉房屋的实际面积为208.71平方米。本院组织了当事人进行了质证。本院经审查认为，亿力物业公司对此没有异议，本院予以采纳。 本院另查明，郑健龙居住的福州市晋安区亿力秀山1号楼***室住宅建筑面积208.71平方米，每月应缴纳物业服务费208.71平方米×1.2元／平方米＝250.45元。自2012年1月至2018年7月止，郑健龙未缴纳该房屋的物业服务费共计250.45元／月×79个月＝19785.6元。 根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的其他事实属实。 本院认为，案涉《前期物业服务合同》约定期限已到期，基于亿力物业公司在2012年1月至2018年7月期间实际为案涉小区提供物业服务，郑健龙应向亿力物业公司支付期间的物业服务费，一审法院对此计算有误，应为250.45元/月×79个月=19,785.6元。但亿力物业公司主张的违约金无合同和法律依据，一审法院不予支持，符合法律规定。 关于水电公摊费的负担问题。亿力物业公司仅提供2011年收费明细台账，且系其单方制作，其未能举证证明郑健龙每月应分摊小区公共水电具体费用及分摊方式经相关部门确定的计算依据，因此一审法院驳回其关于要求郑健龙支付水电公摊费的诉讼请求正确。 综上所述，亿力物业公司的上诉请求有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初3245号民事判决； 二、郑健龙于本判决生效之日起十日内向福建亿力物业管理有限公司支付2012年1月至2018年7月的物业管理费19,785.6元； 三、驳回福建亿力物业管理有限公司的一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费424元，减半收取212元，由郑健龙负担。二审案件受理费424元，由福建亿力物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇一九年十二月十七日 法官助理陈奇 书记员王惠