广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22333号上诉人（原审原告）：广州谊居物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：钟国强，职务总经理。委托诉讼代理人：赖星允，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯婷，广东金桥百信律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：葛成（兼温广平、葛玲、龚冬云的委托诉讼代理人），男，1975年6月28日出生，汉族，住广州市越秀区。原审被告：温广平，女，1976年7月18日出生，汉族，住广州市越秀区。原审被告：葛玲，女，1970年10月13日出生，汉族，住广州市越秀区。原审被告：龚冬云，女，1947年11月27日出生，汉族，住广州市。上诉人广州谊居物业管理有限公司（以下简称谊居公司）、葛成因与原审被告温广平、葛玲、龚冬云物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。谊居公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、判令葛成向谊居公司返还代为缴纳的水费2917.04元（从2013年8月计算至2018年7月）；3、本案二审诉讼费由葛成承担。事实和理由：一、葛成已在一审庭审上承认了谊居公司代为统一缴纳水费的事实并同意向谊居公司缴纳水费，只是对具体的抄表数表示异议，一审法院在认定水费事实上遗漏了葛成第二次庭审的陈述。二、谊居公司已经通知葛成核对水表读数，但葛成没有理会谊居公司的请求，导致法院没有得到双方核对的水表读数结果。三、谊居公司本身已对代缴水费进行了初步的举证，同时葛成已在一审庭审中确认谊居公司代为统一缴纳水费的事实，因此法院亦未要求谊居公司提交主张时段内的全部水费缴费凭证，同时也未向谊居公司释明谊居公司需要提供该时段的缴费证明。现一审法院却认为谊居公司未提供证据而驳回谊居公司的诉讼请求，实属不公。针对谊居公司的上诉请求，葛成辩称：不同意谊居公司的上诉请求。涉案小区分为商业和住宅两部分，商业部分都是由谊居公司管理的，而小区内的水费都是由谊居公司先行垫付，而后由小区内业主分摊，但谊居公司将其自行使用部分所产生的水费一并由业主进行分摊，故葛成对此不予认可，不同意缴纳应由谊居公司承担的该部分水费。葛成上诉请求：撤销一审判决第一项，判令葛成无需承担物业管理费。事实和理由：在一审诉讼中谊居公司多次提供伪证，伪造多份小区物业施工工程合同，伪造与其公司签订的劳动合同，以证明谊居物业有按双方约定的物管条款及义务去提供合格的物业服务。葛成之所以不愿意承担物业管理费，是因为谊居公司对涉案小区管理混乱，其保安人员经常在值班时睡觉，导致涉案小区治安较差，经常遭到小偷入屋盗窃。针对的葛成的上诉请求，谊居公司辩称：一、关于保安的问题，谊居公司在本案中提交了相关证据，包括保安排班表和值班表，可证明其有履行相应的物业管理义务。二、谊居公司提供的证据是真实合法的，并不存在伪造。三、涉案小区业主委员会于2016年作出的撤销与谊居公司的物业管理关系的决定是无效的，涉案小区的物业管理一直是由谊居公司在进行。原审被告温广平、葛玲、龚冬云的意见与葛成一致。谊居公司向一审法院起诉请求：1、判令葛成、温广平、葛玲、龚冬云立即向谊居公司支付拖欠的物业管理费7516.20元（从2013年8月至2018年7月止，每月按每平方米1.5元×建筑面积84.25平方米计算）；2、判令葛成、温广平、葛玲、龚冬云立即向谊居公司返还代为缴纳的水费2917.04元（从2013年8月起至2018年7月止）；3、本案诉讼费由葛成、温广平、葛玲、龚冬云承担。一审法院认定事实：广州市越秀区X房是葛成、温广平、葛玲、龚冬云向广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称东谊公司）购买的物业（商品房预售合同约定建筑面积为84.25平方米）。2003年12月7日，葛成、温广平、葛玲、龚冬云与东谊公司办理了收楼手续，同日，谊居公司与葛成、温广平、葛玲、龚冬云签订《洛桑美地海谊华厦物业管理公约》，该公约包括《入住合约》、《物业管理服务合同》、《物业管理规定细则》和《管理服务项目及收费标准》。其中，《物业服务管理合同》约定：第一条：乙方（即谊居公司）受东谊公司委托，全面负责本物业的物业管理。第三条：自2003年5月1日起至2005年4月30日止（为期二年）此后，在物业行政管理部门的指导下依法成立业主委员会后，业主委员会在合同期届满时可续聘或另行选聘物业管理公司，如双方没有异议，合同期限可顺延。第四条：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。第五条：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。第六条：市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。第七条：公共绿地、花木、建筑小品养护与管理。第八条：公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生（每月清扫）、垃圾的收集、清运。第九条：清洗楼宇公共水池（一次/季），水样抽检（一次/年）。第十条：维护公共秩序，提供包括24小时值班、巡视、门岗。第十一条：维护小区环境，处理投诉，协调关系，制止违章现象。第十七条第7点：负责向业主和住户收取下列费用：1）物业管理综合服务费；2）水费、电费、公用水、电费；3）其他公共设备、设施维修费；第8点：将物价部门批准的《收费许可证》挂在办公室显目的位置；第9点：每6个月向全体业主和住户公布一次物业管理费收支情况，物业维修、养护等费用收支账目。第十八条：乙方须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观：完好整洁，每三年清洗外墙一次；公共内墙、走廊、楼梯等装饰每三年粉饰一次；公共防盗门、防盗网两年刷新一次；上述费用由全体业主集资，管理处负责实施，如集资费用未到位，则乙方免责；2、设备运行：水泵等设备每日检查一次；3、房屋及设施、设备的维修、养护：非人为损坏的屋面及房屋外墙渗漏尽快修好；4、公共环境：道路平坦清洁、室内外排水通畅；化粪池、沙井每年清理一次；5、清洁卫生：公共场地每天清理二次，公共用水池每季清洗一次，并每年抽样检验水质一次；6、绿地：绿地无缺株、死株，无裸露地面；7、交通秩序：室内停车场一天24小时保管，道路畅通，无乱停车，车场标识清楚整洁；8、保安：实行24小时值班制度，每天巡查楼宇内三次，设置固定岗点，保安员须穿着保安制服及配备有关器械；9、急修：停水一般不超过12小时，公用停电一般不超过3小时（政府供水、供电部门停水、停电除外）；小修：内部急修水电问题，在报修24小时内到场处理；10、管理人员穿着统一制服，佩带胸卡，文明礼貌、热情耐心、服务周到。第十九条：物业管理服务费由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或住户收取，现暂按以下标准向业主或住户收取，住宅**1.5元/月/平方米；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交费用总额的千分之三交纳滞纳金等。《物业管理规定细则》中约定业主签署入住合同的同时应签署委托银行自动转账付款缴费授权书并按规定存入足够的金额供管理单位划帐（划帐日期为每月15日，如因余额不足，划帐不成功的管理单位将采取有效措施，并按收费总额每天0.3%收取滞纳金）等。2003年5月10日，谊居公司（乙方）与涉案房屋的建设方东谊公司（甲方）签订《海谊华厦物业管理委托合同》，内容为：甲乙双方于2003年4月30日签订了《物业管理委托合同》，现双方就海谊华厦委托于乙方实行物业管理事宜，特订立本合同；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主与物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为五年，自2003年5月1日至2008年4月30日止，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同或继续履行本合同；乙方须按《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》一级服务标准实现目标管理；本物业的管理服务费实行酬金制，按物价局政府指导价和物业相关法规，住宅由乙方按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取等内容。2003年5月20日，原广州市东山区物价局以东价[2003]13号发出《关于洛桑美地小区物业管理收费标准的批复》，同意洛桑美地小区的物业管理服务费标准为（按每月每平方米建筑面积计算）住宅1.50元，商场5.00元等。一审庭审中，谊居公司为证明葛成、温广平、葛玲、龚冬云应缴清拖欠的自2013年8月至2018年7月的物业管理费7516.20元，及返还谊居公司代缴的水费2917.04元，向一审法院提交葛成、温广平、葛玲、龚冬云逾期缴纳物业管理费、水费明细表。葛成、温广平、葛玲、龚冬云对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为在葛成、温广平、葛玲、龚冬云未能证明其履行了相关服务情况下，与本案无关，管理费是否收了，是与谊居公司提供服务有关，至于水费，认为未提供具体明细。谊居公司为证明其代缴水费，向一审法院提交水费发票8张、污水费票据10张，其中计费日期为2016年10月25日至2016年11月25日的污水费票据载明污水费金额为1978.20元，计费日期为2016年10月27日至2016年11月27日的污水费票据载明污水费金额为4798.44元；计费日期为2016年11月25日至2016年12月25日的水费发票载明用水性质为经营服务用水，水费金额为5210.76元，同期污水费票据载明污水费金额为1897.56元；计费日期为2016年11月27日至2016年12月27日的水费发票载明用水性质为居民生活，水费金额为10137.60元，同期污水费票据载明污水费金额为4147.20元；计费日期为2017年11月25日至2017年12月25日的水费发票载明用水性质为经营服务用水，水费金额为6158.80元，同期污水费票据载明污水费金额为2492元；计费日期为2017年11月27日至2017年12月27日的水费发票载明用水性质为居民生活，水费金额为13018.50元，同期污水费票据载明污水费金额为6246.25元；计费日期为2017年12月27日至2018年1月25日的水费发票载明用水性质为居民生活，水费金额为10735.56元，同期污水费票据载明污水费金额为5150.90元；计费日期为2017年12月25日至2018年1月25日的水费发票载明用水性质为经营服务用水，水费金额为3456.54元，同期污水费票据载明污水费金额为1398.60元；计费日期为2018年4月25日至2018年5月24日的水费发票载明用水性质为居民生活，水费金额为15778.62元，同期污水费票据载明污水费金额为7570.55元；计费日期为2018年4月25日至2018年5月24日的水费发票载明用水性质为经营服务用水，水费金额为4217.74元，同期污水费票据载明污水费金额为1706.60元。上述单据均载明用水地址均为东华西路241-259号。谊居公司表示，谊居公司主张时段内的水费谊居公司均已代垫，是由谊居公司逐户抄表，根据供水部门的居民生活用水单价计算水费后，将每月应缴通知发给各个住户。其中，2017年9月水费及污水费单价分别上调至1.98元及0.95元；对此，谊居公司未能提供证据证明。葛成、温广平、葛玲、龚冬云对其合法性、真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明葛成、温广平、葛玲、龚冬云有缴付的义务及应缴的数额。此外，葛成、温广平、葛玲、龚冬云确认其没有向供水部门缴纳水费，但不清楚谊居公司有否代垫，代垫金额也不清楚，没有收到谊居公司发出的缴费通知，谊居公司并非入户抄表，水表是在每层楼的水表房内。葛成、温广平、葛玲、龚冬云认可水费及污水费单价的上调时间为2017年12月27日，只是不认可谊居公司的抄表记录。本案一审诉讼期间，谊居公司与葛成、温广平、葛玲、龚冬云未进行核对水表读数。谊居公司为证明其有清运垃圾、缴纳垃圾费、安排保安值班、安排电工巡查、上门抄水表和聘请员工进行了物业服务，向一审法院提供了垃圾清运协议书、保安排班表、执岗日志、电工排班表、电工日常工作巡查记录、水表抄表记录、垃圾处理费缴纳发票及劳动合同、人员配置和工作范围清单等，葛成、温广平、葛玲、龚冬云质证认为，垃圾清运服务是合同约定的服务范围，不应另行收取费用，且谊居公司未能提供法定的收费许可证，且垃圾清运协议的期限与本案诉请费用的时段无关；对其他证据的真实性有异议，不能证明排班情况，执岗日志有涂改的痕迹，电工排班表中同一人的签名不一致，水表抄表记录没有抄表人签名，认为谊居公司是为了本次诉讼而制作的，不符合常理，存在造假的情形。2011年11月14日，涉案1005房的产权登记于葛成一人名下。葛成、温广平、葛玲、龚冬云确认其没有交纳2013年8月至2018年7月的物业管理费。另查，一审法院于2017年7月13日作出（2016）粤0104民初1008号民事判决书，判决撤销洛桑美地第一次业主大会作出的制定《海谊华厦（洛桑美地）小区业主大会议事规则》、《海谊华厦（洛桑美地）小区业主管理规约》以及选举广州市越秀区洛桑美地业主委员会的决定；撤销洛桑美地第二次业主大会授权由广州市越秀区洛桑美地业主委员会选聘物业公司及签订新物业合同的决定等。广州市中级人民法院于2018年3月28日作出（2017）粤01民终20492号终审判决书，其中查明：2015年6月12日，广州市越秀区人民政府大东街道办事处向广州市越秀区洛桑美地业主委员会出具《业主委员会备案回执》，载明内容为，1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会的会议记录和会议决定；3、业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4、本届业主委员会任期为2015年6月11日起至2020年6月10日止。该终审判决维持了一审法院作出的上述判决。目前，海谊华厦小区仍未成立业主委员会。一审法院认为：涉案房屋的建设方东谊公司委托谊居公司对涉案房屋进行物业管理，双方签订了《海谊华厦物业管理委托合同》，葛成、温广平、葛玲、龚冬云又与谊居公司签订《洛桑美地海谊华厦物业管理公约》（含洛桑美地海谊华厦入住公约、物业管理服务合同、物业管理实施细则、管理服务项目及收费标准）是当事人真实意思表示，该公约对签约双方具有约束力。由于海谊华厦小区仍未合法成立业主委员会，故双方当事人仍应按上述公约履行好各自的义务。按该公约约定，涉案房屋所在住宅C栋物业管理费为每月1.5元/平方米，上述物业管理费的收费标准亦为当事人的合意，双方均应受此约束。至于葛成、温广平、葛玲、龚冬云认为谊居公司管理不符合相关要求的问题，即使谊居公司在履行物业管理过程中存在不足，也非葛成、温广平、葛玲、龚冬云不交纳物业管理费的理由；葛成、温广平、葛玲、龚冬云提出谊居公司放任建设单位侵吞物业维修基金、勾结建设单位非法占用业主公共区域谋取不法利益等问题，葛成、温广平、葛玲、龚冬云应另循其他途径解决，而不应作为其不交物业管理费的理由；葛成、温广平、葛玲、龚冬云认为原业委会成立后，谊居公司失去了小区物业管理资格，但从现已查明的事实来看，涉案小区至今仍然由谊居公司提供物业管理服务，故根据公平合理、等价有偿的原则，葛成、温广平、葛玲、龚冬云理应向谊居公司缴纳物业管理费。综上，谊居公司要求葛成、温广平、葛玲、龚冬云按每月1.5元/平方米的标准支付涉案房屋自2013年8月至2018年7月的物业管理费的请求，予以支持。因涉案1005房的不动产权已于2011年11月14日起登记于葛成名下，故上述物业管理费应由产权人葛成承担。此外，谊居公司主张其已代葛成、温广平、葛玲、龚冬云垫付了相关水费，并提供了部分水费发票、污水费票据、抄表记录等予以证明，但谊居公司并未提供其所主张时段内的全部交费凭证，亦未提供充分证据证明其所主张葛成、温广平、葛玲、龚冬云应缴水费的金额，故对谊居公司该项请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决：一、葛成应于本判决发生法律效力之日起十日内，向谊居公司支付2013年8月至2018年7月的物业管理费7515.9元。二、驳回谊居公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由葛成负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，谊居公司向本院提供了以下证据：1.水费明细表；2.广州市发展改革委关于调整我市污水处理费有关问题的通知；3.1005户抄水表记录；4.2013年5月至2018年7月水费、污水费发票明细表；5.2013年5月至2018年7月水费、污水费发票，证据1-5拟证明涉案房屋的水费是由谊居公司代为缴纳。6.2019年10月29日小区照片；7.2019年12月2日小区照片；8.小区清洗水池通知书；9.小区自来水水质监测报告，证据6-9拟证明谊居公司已经按照合同约定履行物业管理服务。上述证据只有证据3有原件，其他证据均无原件。经质证，葛成对上述证据1的真实性不予确认，对其合法性、关联性予以确认，认为该证据是谊居公司单方制作的，没有与葛成确认过；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3的真实性、合法性不予确认，对其关联性予以确认；对证据4-7的真实性、关联性均不予确认；对证据8的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认；对证据9的真实性、合法性、关联性不予确认。另查明，一审法院曾对于林虹、李夏光、李结秋、温健辉与谊居公司之间就同一小区的物业服务合同纠纷分别作出（2019）粤0104民初4316、4319、4320号民事判决，判决林虹、李夏光、李结秋、温健辉向谊居公司支付相应物业管理费及水费。本院分别以（2019）粤01民终16541、16542、16543号民事判决维持原判。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对双方当事人的上诉请求和理由，本院认定如下：第一，关于物业管理费问题。葛成是涉案海谊华厦小区的业主，其与谊居公司签订《洛桑美地海谊华厦物业管理公约》，按该公约约定，涉案房屋物业管理费为每月1.5元/平方米，上述约定为当事人的合意，双方均应受此约束。关于葛成上诉主张谊居公司瑕疵履行合同约定的管理义务问题。二审中，谊居公司对于葛成陈述的存在问题，均一一作出了回应、解释。本院认为，小区的管理需要业主和物业公司共同维护，物业管理公司在服务过程中应不断提高服务水平、服务质量，但物业管理公司存在一定程度的服务瑕疵，不足以作为业主拒绝支付物业管理费的理由。一审法院不予支持葛成拒绝支付物业管理费的主张，并无不当，本院予以维持。第二，关于代缴水费问题。谊居公司主张其已代葛成垫付了2013年8月至2018年7月期间的水费，在一审中提供了部分水费发票、污水费票据、抄表记录等予以证明，在二审中亦进一步提供了2013年5月至2018年7月的水费、污水费发票（复印件）等证据。葛成虽对谊居公司的抄表记录不予认可，但其自身未能提供相反证据，故本院对葛成的异议不予采纳。再结合葛成从未向供水部门缴纳过涉案时段的水费的事实，谊居公司要求葛成返还代缴水费合理，故本院对谊居公司要求葛成返还代缴水费2917.04元的请求予以采纳。综上所述，谊居公司请求返还代缴水费的上诉请求成立，本院予以支持。葛成不同意支付物业管理费的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6494号民事判决第一项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6494号民事判决第二项；三、于本判决书送达之日起10日内，葛成应向广州谊居物业管理有限公司支付水费2917.04元。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由葛成负担。二审案件受理费100元，由葛成负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月五日书记员 王 敏彭诗敏