福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽09民终1672号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陆继缌，男，1971年11月16日出生，汉族，住屏南县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：林长锦，男，1973年1月9日出生，汉族，住屏南县。 共同委托诉讼代理人：钟太宣，福建名闻律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈朝宽，男，1981年10月2日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 委托诉讼代理人：高师瑜，屏南县众达法律服务所法律工作者。 上诉人陆继缌、林长锦因与被上诉人陈朝宽房屋买卖合同纠纷一案，不服屏南县人民法院（2019）闽0923民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆继缌、林长锦上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回被上诉人关于退还全部购房款即支付利息的诉讼请求，判令被上诉人承担违约金105694元。 事实与理由：一、一审已查明被上诉人没有按讼争合同第四条约定的比例足额支付购房款，却认定被上诉人不属于违约，无需承担该条款约定的违约责任，明显违反当事人合同的约定和法律规定。二、一审判令被上诉人仅承担53580.6元违约金，没有体现违约金的惩罚性，是不公平的，也违反法律规定。三、原审判令上诉人向被上诉人返还购房款的同时，竟然判令向其支付利息，明显颠倒是非，毫无法律依据。 陈朝宽辩称，一、一审法院“认为陈朝宽（答辩人）并无违反双方合同第四条约定的行为，无需承担该条约定的违约责任，赔偿陆继缌、林长锦房屋总价款的20%”，是正确的。故一审法院驳回上诉人在一审反诉中诉请答辩人赔偿其11万多元的经济损失是正确的。二、在一审中，上诉人以答辩人违约及以《自建房买卖合同》第十条为依据抗辩要求法院驳回答辩人之诉请是不成立的。理由如下：1、答辩人没有违约，上诉人违约在先。该房屋没有双方约定的阳台，且面积超过原来约定面积的3%，依据商品房司法解释，答辩人享有解除权。上诉人出售二十多套套房已超出自建房的范围了，应当比照适用商品房司法解释。2、答辩人不购买房子也是经上诉人同意后双方合意解除合同的，上诉人也口头同意另行出售后退购房款给答辩人，关于这一事实在法庭调查时也得到上诉人的认可。3、合同第十条属于格式条款，依据《合同法》第四十条的规定，该条款无效。三、一审法院判决答辩人赔偿上诉人53580.6元的违约金已经是过高了，已经超出其应得的数额，且这一判决违背了不告不理的原则。请求驳回上诉，维持原判。 陈朝宽向一审法院起诉请求：令陆继缌、林长锦退还陈朝宽购房款160000元及利息（利息从起诉之日起按月利率0.5%计算至款项还清之日止）。 陆继缌、林长锦向一审法院反诉请求：判令反诉被告陈朝宽赔偿反诉原告陆继缌、林长锦各项经济损失114265元（包含自建房买卖合同里面约定的赔偿金86440元，另一部分是房屋差价27823元）。 一审法院认定事实：陆继缌和林长锦于2013年一起合伙建房，于2014年1月5日林长锦作为出卖人与陈朝宽签订了《自建房买卖合同》，陆继缌、林长锦以432200元将位于屏南县卖给陈朝宽；2018年3月3日陆继缌、林长锦将上述争议房产卖给案外人陆盛银。陈朝宽于2014年1月5日、7月21日、10月19日分别向陆继缌、林长锦支付购房预付款80000元、30000元、50000元共计160000元。 陈朝宽与陆继缌、林长锦签订的《自建房买卖合同》并未约定涉案房屋应有阳台，合同约定：…（四）双方签订合同时，陈朝宽必须出资套房总价款20%用于动工建设，到三层水泥封顶后，陈朝宽必须再出资套房总价款20%给林长锦，工程完工后，陈朝宽可将土地证、房产证抵押银行贷款，用于支付剩余房款；…（七）房屋产权登记面积与约定面积有误差，以产权登记面积计算价格；…（十）陈朝宽不要出资的套房或退还套房时，所出资的房价款作为陆继缌、林长锦的经济损失补偿；…（十四）2015年1月前，陆继缌、林长锦应将房屋交付与陈朝宽…。2014年11月20日，涉案房屋完工，并经测量，产权登记面积为96.27平方米。2015年1、2月间，陈朝宽明确表示不购买案涉房屋。 一审法院认为，一、陈朝宽根据合同约定分两次支付160000元购房款，每次支付的金额与合同约定的足额购房款仅有6400元的差额，其履行合同义务确有瑕疵，但并未达到严重违约的情况，结合房屋分期付款时的民间习惯，在分期付款时，有时付款人会支付整数，将尾款抹去，待最后结算时支付，故可推定陈朝宽在付款时并无违约的意思表示，且陆继缌、林长锦在陈朝宽支付购房款时未提出异议，故陈朝宽并无违反双方合同第四条约定的行为，无需承担该条款约定的违约责任，赔偿陆继缌、林长锦房屋总价款的20%。 二、陈朝宽与陆继缌、林长锦签订《自建房买卖合同》，在支付160000元购房款后，以房屋无阳台和房屋面积超过合同约定面积，拒绝支付剩余房款并要求退房。但双方合同并未约定案涉房屋应有阳台，且其虽以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（二）的规定主张案涉房屋面积超过双方约定，其享有解除权，但该司法解释约束的是商品房买卖行为，案涉争议房屋为自建房，不适用该司法解释。故陈朝宽要求解除合同的事由既无合同约定，也无法律规定，其行为违反了双方合同第十条的约定，已构成违约，应承担相应的法律责任。案涉合同约定的违约责任为陈朝宽不要出资的套房或退还套房时，所出资的房价款作为陆继缌、林长锦的经济损失补偿。该条款约定的违约金高达160000元，极大高于陆继缌、林长锦的经济损失，明显违背了民事活动的公平原则，且是否是全部所出资的房价款还是部分出资款作为经济损失补偿，合同中并没有完全阐明清晰，并且陈朝宽已提出调整违约金的诉求，故根据法律规定，以陆继缌、林长锦实际损失为基础调整本案的违约金。根据庭审查明的事实，2015年1月前陆继缌、林长锦已将案涉房屋建成，并已可按合同约定交付，故2015年1月前，陈朝宽已具备办理银行贷款并交付剩余房款的条件。但陈朝宽于2015年1、2月间要求退房，出现了违反双方合同第十条约定的行为，其违约行为应从2015年1月31日起算。陆继缌、林长锦因陈朝宽的违约行为致房屋滞压至2018年3月3日才售出，期间因房屋未售出，亦有剩余房屋价款288618.2元[(4660元/平方米×96.27平方米=448618.2元)-160000元]未支付导致资金占用的利息损失。陆继缌、林长锦的利息损失，调整为以剩余房款288618.2元为基数按银行同期贷款利率月利率0.5%计算合理，从2015年1月31日计算至2018年3月3日，利息共计53580.6元。故确认陈朝宽应支付陆继缌、林长锦违约金53580.6元。陆继缌、林长锦主张陈朝宽应赔偿其房屋再次出售的差价损失，但该房屋的再次出售的差价损失系陆继缌、林长锦出售房屋应承担的风险损失，故其主张不予支持。 三、陆继缌、林长锦于2018年3月3日即将案涉争议房屋出卖给案外人，其相应的损失在2018年3月3日已能明确，在赔偿陆继缌、林长锦违约金后，陆继缌、林长锦应将剩余的购房款106419.4元退还给陈朝宽，但陆继缌、林长锦并未退款剩余购房款，占用了陈朝宽的剩余购房款，确给陈朝宽造成了资金占用的利息损失，故陈朝宽主张从起诉之日起按银行按月利率0.5%计算利息损失至款项还清之日止，予以支持。 综上所述，违约金应参照双方的实际损失、违约程度等因素予以确定，并应兼具惩罚性。本案中，陈朝宽违约退房，导致陆继缌、林长锦遭受一定经济损失，酌情认定，陈朝宽应支付陆继缌、林长锦违约金53580.6元，陆继缌、林长锦主张的超出部分，均不予支持。陆继缌、林长锦在扣除相应的违约金后，应将剩余购房款106419.4元返还陈朝宽，并支付相应利息[利息从起诉之日（即2019年6月4日）起按月利率0.5%计算至款项还清之日止]。陈朝宽的其他诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决： 一、被告陆继缌、林长锦于本判决生效之日起十日内返还原告陈朝宽购房款106419.4元及利息[利息从起诉之日（即2019年6月4日）起按月利率0.5%计算至款项还清之日止]。 二、驳回原告陈朝宽的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告陆继缌、林长锦的其他诉讼请求。 本诉案件受理费3500元，减半收取计1750元，其中586元由原告陈朝宽负担，1164元由被告陆继缌、林长锦共同负担；反诉受理费2585.3元，减半收取计1292.6元，其中606.1元由反诉原告陆继缌、林长锦负担，685.5元由反诉被告陈朝宽负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，各方当事人对一审查明认定的事实均没有提出异议，本院予以确认。 另查明，2018年1月，双方当事人就解除讼争合同、退还购房款达成合意，但就被上诉人陈朝宽如何赔偿上诉人陆继缌、林长锦损失未达成合意。 本案的争议焦点：一、上诉人是否有权依据讼争合同第四条主张本案违约金；二、一审判决上诉人承担返还购房款的利息是否恰当？本院就此分析认证如下： 本院认为，上诉人二审明确其要求被上诉人承担违约金系依据讼争合同第四条，而讼争合同第四条约定：“双方签订合同时，乙方（即陈朝宽）必须出资套房总价款20%用于动工建设；到三层水泥封顶后，乙方必须再出资套房总价款20%给甲方（即陆继缌）。如不能出资，甲方有权解除合同，之前所付的20%房价款作为甲方的经济损失补偿”，可见，该合同条款约定的是买受人不能出资的违约责任，并未明确约定买受人未足额出资的违约责任。又因本案购房总价款需根据产权登记面积计算，买受人两次付款时，购房总价款尚未最终确定，被上诉人付款金额与上诉人主张应付金额差额6400元，就购房款而言，差额并不大。且上诉人主张被上诉人未足额支付，但其既未向被上诉人主张解除合同，亦未提供任何证据证明曾要求被上诉人补足差价。故一审认定被上诉人未违反合同第四条约定并无不当。上诉人据此主张违约金缺乏依据。另，双方虽于2018年1月就解除合同、退还购房款达成合意，但并未对是否需赔偿差价损失达成合意，故上诉人主张被上诉人赔偿其差价损失亦缺乏依据。综上，上诉人依据讼争合同第四条主张本案违约金缺乏依据。一审综合双方的实际损失、违约程度等本案具体情况，酌情认定被上诉人承担的违约金，较为合理。 根据二审查明事实，双方于2018年1月即已达成解除合同、退还购房款的合意，故一审在扣除被上诉人应承担违约金的基础上，以本案起诉之日起，判决上诉人支付应返还购房款利息（以月利率0.5%的标准），并无不当。 综上所述，本院认为，陆继缌、林长锦的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元，由陆继缌、林长锦负担。 本判决为终审判决。 审判长  余梓安 审判员  易丽容 审判员  陈光华 二〇一九年十二月四日 法官助理刘菊平 书记员孙丽华 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；