北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京执复252号复议申请人（异议人、申请执行人）：华融国际信托有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市天山区中山路**。法定代表人：庞洪梅，总经理。委托诉讼代理人：黄海，男，该公司部门负责人。委托诉讼代理人：陈婕，女，该公司高级经理。被执行人：江苏森博家具公司有限公司，住，住所地江苏省睢宁县八里金属机电产业园八里村杨庄组/div>法定代表人：王明桂，总经理。委托诉讼代理人：薛启龙，睢宁县文昌法律服务所法律服务工作者。被执行人：山东恒昇集团实业发展有限公司，住，住所地山东省枣庄市市中区光明大道**/div>法定代表人：尤寿印。被执行人：山东远东农科环保发展有限公司，住所地山东，住所地山东省枣庄市市中区光明中路南侧（遗棠村）。法定代表人：尤晓。被执行人：枣庄锐龙建设投资发展有限公司，住所地山东，住所地山东省枣庄市市中区青檀路**>法定代表人：贾卫星。被执行人：伊春恒昇矿业有限公司，住所地黑龙江，住所地黑龙江省伊春市南岔区建国街建兴委**法定代表人：张广利。复议申请人华融国际信托有限责任公司（以下简称华融国际）不服北京市第三中级人民法院（以下简称北京三中院）（2019）京03执异519号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。北京三中院在执行华融国际与山东恒昇集团实业发展有限公司、山东远东农科环保发展有限公司、枣庄锐龙建设投资发展有限公司、江苏森博家具有限公司（以下简称森博家具）、伊春恒昇矿业有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，华融国际向该院提出执行异议。北京三中院查明，华融国际依据北京市高级人民法院（2015）高民（商）初字第1151号民事判决向该院申请强制执行，执行标的额为人民币660579878．35元及利息。该院于2017年1月5日立案执行。执行中，该院轮候查封了被执行人森博家具名下的位于江苏省睢宁县八里金属机电园中央大街北、西渭河东侧森博家居广场1号楼、2号楼的房产及土地使用权，因暂不具备处置条件，该院于2017年6月裁定终结北京市高级人民法院（2015）高民（商）初字第1151号民事判决的本次执行程序。2018年1月16日，华融国际向该院申请恢复执行，该院以（2018）京03执恢2号立案执行。执行中，经北京市高级人民法院随机摇号确认评估机构，该院委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对被执行人森博家具名下位于江苏省睢宁县八里金属机电园中央大街北、西渭河东侧森博家居广场1号楼、2号楼的房产进行价格评估。经现场勘验，评估对象处于租赁状态，评估机构于2018年4月11日致函该院，询问是否按照森博家具与睢宁贵诚家具商场（以下简称贵诚家具）于2012年3月10日签订的《租赁合同》及于2013年4月15日签订的《租赁合同补充协议》（以下简称《整租合同》）进行评估。该院于2019年6月26日回函，认为在《整租合同》合法有效的前提下，评估过程中必须考虑租约限制对评估价值的影响，要求评估公司依据《整租合同》进行价格评估。该案审查过程中，经过向贵诚家具了解情况，贵诚家具称《整租合同》是真实有效的，小商户交纳的租金均由贵诚家具收取，前期由于不具备开业条件，由贵诚家具出资进行了装修，因此约定了一定期限的优惠期，《整租合同》约定的租金并不低于市场价格。经该院询问，华融国际对《整租合同》签章的真实性未提出异议。北京三中院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。该案中，该院通过北京市高级人民法院摇号随机确定评估机构，向评估机构发出委托评估函，对被执行人森博家具名下的房产进行价格评估，执行程序符合相关规定。在评估过程中，因评估对象处于出租状态，该院认为在《整租合同》合法有效的前提下，评估过程中必须考虑租约限制对评估价值的影响，要求评估机构依据《整租合同》进行价格评估，并不违反法律规定。异议人华融国际对《整租合同》签章的真实性并无异议，该院在执行程序经形式审查，不能确认该合同为无效合同，在此情况下，该院向评估机构致函，要求依据《整租合同》进行价格评估，并无不当，故对异议人的异议请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人华融国际的异议请求。华融国际向本院申请复议称，一、北京三中院在执行过程中未对《整租合同》的真实合法有效性进行实体审查，在《整租合同》与我方提供的证据及法院依职权调取的证据相矛盾、严重存疑的前提下，直接经形式审查即单纯以签章的真实性对《整租合同》作出实体效力判断，进而认定《整租合同》合法有效，并以此为前提，认为在评估过程中考虑租约限制对评估价值的影响，属认定的基本事实缺乏证据证明，认定事实错误。我方在异议审查中，已向法庭提供相关证据证明《整租合同》不真实，具体如下：（一）《整租合同》签订主体之间存在利害关系，且签订主体间印章管理混乱。《整租合同》签订主体系被执行人森博家具和案外人贵诚家具。森博家具是我方抵押人（被执行人、出租人），于秀海是森博家具的股东，又是2013年与我方办理房地产抵押事宜的联系人、抵押合同的授权签约人。2012年，我方委托评估期间，森博家具并未提供过《整租合同》，也未提及该事项，仅提供其与小商户签订的租赁合同，且森博家具与小商户签订租赁合同的授权签约人也是于秀海。2018年4月，北京三中院进行抵押物现场查勘时，于秀海却又以贵诚家具（承租人）法定代表人的身份出具了森博家具与贵诚家具签订的《整租合同》。可见，于秀海系与抵押物有着多重联系的利害关系人，其身份在出租人和承租人之间随意转换；而森博家具在把租赁标的整体出租给自身股东的同时，又能二次出租给小商户，造成租赁标的冲突、出租人身份混乱的表象。基于《整租合同》签订主体之间存在明显利害关系，于秀海同一人掌控着森博家具和贵诚家具的公章，《整租合同》的真实性明显存疑。（二）2012年、2018年均存在与《整租合同》有冲突的散租户合同。1．2012年，我方曾委托北京仁达房地产评估有限公司（以下简称仁达评估公司）对抵押物独立开展抵押评估。仁达评估公司从森博家具及小商户处所获悉的抵押物租赁情况均为森博家具直接向小商户出租，并无整租情况。仁达评估公司存留底档中至少包含10份森博家具与小商户签订的租赁合同，租期自2012年9月至2022年9月长达10年。森博家具理应无法将已于2012年出租且处于租期内的标的于2013年再次出租给贵诚家具，租赁标的冲突，明显有违常理。2．2018年4月，我方与北京三中院原执行法官、评估人员一行赴抵押物现场查勘。在法官调阅租赁合同时，我方随机获取了三份散租户合同，亦为森博家具与小商户（分别是“萨米特陶瓷”“王者瓷砖”“原宏光照明”）直接签订，与贵诚家具提供的《整租合同》亦相冲突。可见，无论是2012年的评估时点，还是2018年法院委托评估时点，与《整租合同》明显冲突的小商户租赁合同一直存在，《整租合同》的真实性严重存疑。（三）《整租合同》约定的租金水平严重背离市场，明显有违常理，且贵诚家具未提供真实有效的租金支付凭证。森博家具与贵诚家具签订的《整租合同》显示，森博家具将森博家居广场整体租赁给贵诚家具，租赁面积约105357．57平方米，租赁期限15年，租金水平具体为：2012年9月至2015年9月免租金，2015年9月至2017年9月年租金50万元，2017年9月至2019年9月免租金，2019年9月至2022年9月年租金60万元，2022年9月至2027年9月年租金50万元。即105357．57平方米商业面积租赁15年共计租金530万元，折算单价为3．24元/平方米/年。而前述我方于2018年4月随机获取的三份散租户合同显示：森博家具租与商户“萨米特陶瓷”约500平方米营业场地，租期自2017年7月1日至2020年6月30日，租金总额24万元，即160元/平方米/年；森博家具租与商户“王者瓷砖”约1400平方米营业场地，租期自2017年3月1日至2022年3月1日，租金总额14．46万元，即21元/平方米/年；森博家具租与商户“原宏光照明”323．6平方米营业场地，租期自2017年3月10日至2019年3月9日，租金总额19416元，即30元/平方米/年。对比可见，《整租合同》租金水平严重低于市场正常水平，租期长达15年，租赁行为明显有违常理。此外，贵诚家具向北京三中院提供的租金支付凭证，并非直接支付给出租人，亦不符合常理，我方严重怀疑该租金支付凭证的真实性。二、北京三中院先认定在《整租合同》合法有效的前提下，评估过程中考虑租约限制对评估价值的影响，不违反法律规定，实质已进行了对《整租合同》实体效力判断的前提下，又以经形式审查，不能确认该合同为无效合同为由驳回我方的执行异议，属认定事实前后矛盾，举证责任分配不当，适用证据审查规则错误。在评估过程中，案外人提出《整租合同》，我方对《整租合同》的真实合法有效性提出异议，因案外人并非评估过程中涉及的委托主体和被评估对象的所有权主体，其提出《整租合同》属对被评估对象的权利限制，如考虑该《整租合同》，将导致被评估对象的评估价值大大下降。在该《整租合同》与我方项目成立时的原始小商户租赁合同及评估时点法院依职权调取的小商户租赁合同相矛盾的情况下，根据“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则，应由提供《整租合同》的案外人举证证明该《整租合同》真实合法有效，而不应由我方举证证明该《整租合同》为不真实。即法院此时的审查逻辑不应为“经形式审查，不能确认该合同为无效合同”，而应针对我方提供的及法院调取的与《整租合同》相矛盾的小商户租赁合同等证据，要求案外人进一步提供相关证据补强证明《整租合同》真实合法有效。因此，北京三中院适用举证责任分配原则错误。尽管如此，我方在原审中亦提供了大量证据证明该《整租合同》不真实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十九条的规定，北京三中院未在裁定中阐明《整租合同》真实合法有效的理由，未综合全案证据进行综合审查判断，径行形式审查并以我方未否认签章真实性为由，认定《整租合同》合法有效，违反了证据的审查规则。综上，请求法院撤销北京三中院（2019）京03执异519号执行裁定，请求北京三中院在评估过程中对《整租合同》不予采用。森博家具称，一、《整租合同》签订主体之间不存在利害关系。我公司与华融国际签订房地产抵押合同时，于秀海不是森博家具的股东。我公司公章由专人保管。二、我公司与华融国际签订房地产抵押合同时，按照华融国际的要求提供了所有手续和资料。三、《整租合同》约定的租金水平符合市场行情，租金支付凭证真实有效。四、我方房地产抵押价值估价结果明显“虚高”。五、我方与华融国际签订房地产抵押合同时，华融国际和评估机构均未询问我方整租事宜。六、经庭后核实，2012年9月23日为我方开业时间，我方未找到10份小商户租赁合同。请求法院依法驳回华融国际的复议申请。本院经审查，对北京三中院查明的事实予以确认。本院补充查明：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司尚未对被执行人森博家具名下位于江苏省睢宁县八里金属机电园中央大街北、西渭河东侧森博家居广场1号楼、2号楼的房产出具价格评估报告。本院认为，华融国际以《整租合同》不具有真实性，应按市场租金水平进行价格评估为由提出异议，请求裁令北京三中院在评估过程中对《整租合同》不予采用。鉴于该案评估工作尚在进行中，评估行为尚未完成，华融国际对尚未完成的评估行为所提“异议”，不构成法律上的异议。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定，对于华融国际提出的异议申请，应当从程序上予以驳回。北京第三中院（2019）京03执异519号执行裁定结果予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人华融国际信托有限责任公司的复议申请，维持北京市第三中级人民法院（2019）京03执异519号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  齐立新审判员  禹明逸审判员  王 峰二〇一九年十二月十二日书记员  闫 玥