西安市中级人民法院民 事 判 决 书 (2019)陕01民终10750号上诉人（原审被告、反诉原告）西安盛和源房地产开发有限公司，住所地：西安市高陵区。 法定代表人刘睿骅，系该公司执行董事。委托诉讼代理人柳星，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人李宏武，陕西润海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）颜宏涛，男，1986年XX月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：于汉卿，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 上诉人盛和源房地产公司（以下简称盛和源公司）因与被上诉人颜宏涛房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院(2019)陕0117民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。西安盛和源房地产开发有限公司向本院上诉请求： 1、请求撤销一审判决，依法裁定发回重审或改判为“驳回颜宏涛的全部诉讼请求，支持西安盛和源房地产开发有限公司的反诉请求”； 2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案案情复杂、双方争议大，原审法院适用简易程序，由原审法官独任审理，明显错误。本案系商品房买卖合同纠纷，由颜宏涛提起诉讼，盛和源公司提起反诉。双方对是否签订买卖协议、房屋价款是否约定、是否收到解除函等基本事实，双方陈述完全不一致，且对案涉买卖关系是否解除、解除效力等法律问题双方争议也大，本案不符合法律规定适用简易程序审理的情形。原审适用简易程序，由原审法官独任审理，适用审理程序错误。二、原审适用简易程序，但审理时间却长达5个余月，明显超过简易程序必须3个月内审结的法律规定，程序严重违法。三、房屋买卖协议系法律规定的要式法律行为，应采取书面形式。签订书面合同是房屋买卖协议成立不可或缺的形式要件，本案双方未签订书面房屋买卖协议，该协议未成立，不具备履行该协议的前提条件。四、仅凭颜宏涛单方陈述且无任何有效证据支持的情况下，原审依职权确定案涉房屋单价为3788元、总价款为581409元，明显无事实和法律依据。五、经催告后颜宏涛拒绝履行主要义务，盛和源公司有权解除房屋买卖关系且并未超过解除权的时限。六、盛和源公司无法办理按揭贷款手续，原审判决违反常识。 先不论，双方未约定房屋价款及剩余房款以按揭某某支付问题。办理按揭系购房人向银行借款购房，借款人为购房人，出借人为银行，盛和源公司无义务、也无权利为颜宏涛办理按揭手续。七、颜宏涛违约，且违背诚实信用原则，多次捏造事实。盛和源公司本着诚实信用、促进交易的基本原则一直催促颜宏涛交付房款、签署合同办理相关手续，但其却一直置之不理，多次违约。房价上涨后，颜宏涛却颠倒事实推卸责任，捏造盛和源未通知办理手续，违背基本的诚实信用。综上，原审认定事实不清、适用法律错误，请求贵院依法发回重审或予以改判。颜宏涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。西安盛和源房地产开发有限公司已经收取了其首付款，双方之间已经建立了商品房买卖协议的关系。颜宏涛向一审法院提出本诉诉讼请求：1.依法确认双方之间的房屋买卖合同关系合法有效；2.判令盛和源公司继续履行与其所签订的关于其XX城XX号楼XX单元XX室房产协议，责令盛和源公司就涉案房屋按协议约定与其签订正式的《商品房买卖合同》，并办理网签备案手续及剩余购房款的按揭贷款手续；3.判令盛和源公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年，双方签署协议，XX城XX号楼XX单元XX室房产一套。2014年5月22日，盛和源公司在收到其支付的首付款181409元后，向其出具加盖公章的收据一张，双方约定剩余房款以申请银行按揭贷款的方式支付。但此后盛和源公司迟迟不与其签订正式的《商品房买卖合同》，也一直未向其反馈办理按揭贷款的进程等相关情况。2017年，西安房价迅猛上涨，而颜宏涛的合同备案、办理按揭贷款等手续却始终没有进展，其多次就此问题进行催问，但盛和源公司至今也未给予其任何答复。故今诉至贵院，请求依法判如所请。盛和源公司答辩并提起反诉称，2014年，颜宏涛与其公司签署协议，XX城XX号楼XX单元XX室房产一套。协议签订后，颜宏涛仅支付首付款181409元后，经我方催促拒绝办理银行按揭。2017年12月14日，我方向颜宏涛送达了《解除通知书》，双方商品房买卖关系及协议已予以解除。故提起反诉请求：1.依法判令双方之间的《商品房买卖合同》予以解除；2.判令颜宏涛承担本案诉讼费。一审法院认定如下事实：盛和源公司是一家以房地产开发、销售等为经营范围的有限责任公司。2014年5月22日，颜宏涛与与盛和源公司销售人员达成口头协议，约定购买盛和源公司开发的位于高陵区XX小区XX号楼XX单元XX室房产一套（面积153.69平米，每平方米3783元，总价款581409元）。对于是否签订过书面合同，双方主张不一，且均未出示相应证据。当日，颜宏涛支付了首付款181409元，盛和源公司出具加盖公章及标注房号的收据一张，双方约定剩余房款以申请银行按揭贷款的方式支付。此后因颜宏涛出国务工等原因，银行按揭贷款的手续一直未能办理。颜宏涛手机微信显示：2015年10月4日11:10分，销售人员问：“颜哥，你最近在西安没？交房呢  赶紧做按揭交房。”颜宏涛答：“没在哦，国外呢？！房子里面啥样，有照片的话发点。”销售人员答：“OK。”2015年11月7日12:02分，销售人员问：“颜哥，这个月最后期限了 你再不办按揭  该收违约金强行退房了。”此后两年多时间无微信信息。2018年3月21日08:22分，颜宏涛问：“从去年催你们到现在，房子的事到底怎么办？不能房价涨了你就不给办合同手续了吧 。”销售人员答：“哥我都给你说了  公司通知给你退款  其余的我真的帮不了你。”。2018年12月19日11:04分，颜宏涛问：“现在房子的事怎么解决，我从2017年8月开始就催你们办按揭手续，到现在还没有回信，怎么个情况？”销售人员答：“哥我真不知道  公司没有通知 也不让我们处理 你没有接到公司这边的通知或者电话吗？”。颜宏涛问：“没有啊 公司为什么不让处理啊 到底什么意见  拖着想干嘛” 销售人员答：“退房  公司之前说的”。故双方形成纠纷，颜宏涛起诉请求依法判如所请。另查明， 2016年12月15日盛和源公司在三秦都市报登报发布《九境城公告声明》一份，内容为“敬请下列客户在本公告发布后七日内至我公司办理所认购房屋的按揭手续或其他手续。否则，双方签订的买卖合同或相关协议自行解除，我公司不再保留房源地也不再另行通知。客户名单如下：贺哲、马苳草……彦宏涛。”2017年12月14日盛和源公司向颜宏涛邮寄《解除通知书》一份，快递查询单显示为：他人收。颜宏涛否认收到此函件。同日，盛和源公司又在三秦都市报登报发布《九境城公告声明》一份，内容为“客户：……颜宏涛……：因您存在以下情形之一：1.未签订商品房买卖合同；2.未依约支付房款；3.未配合办理按揭手续；4.其他违约情形。故我公司特此通知您解除我公司与您的商品房买卖关系，敬请您收到本函后七日内至我公司办理退款手续。如您能积极配合，我公司可酌情考虑适当减轻对您违约责任的追究。”一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，合同当事人应当依约定履行各自的义务。并不得随意解除合同。本案中，2014年5月22日，颜宏涛与与盛和源公司销售人员达成口头协议，约定购买盛和源公司开发的位于高陵区XX小区XX号楼XX单元XX室房产一套。当日，颜宏涛支付了首付款181409元，盛和源公司出具加盖公章及标注房号的收据一张，双方约定剩余房款以申请银行按揭贷款的方式支付。虽然对于是否签订过书面合同，双方主张不一，且均未出示相应证据。但是颜宏涛支付了首付款181409元，盛和源公司出具加盖公章及标注房号的收据的行为，已足以表明双方之间存在事实上的商品房买卖合同关系。故本案的焦点是商品房买卖合同是否已经解除，以及盛和源公司行使解除权是否超过解除权行使期限。依据合同法相关规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方有权解除合同。本案中2014年5月22日颜宏涛支付了首付款181409元后，因颜宏涛出国务工等原因，银行按揭贷款的手续一直未能办理。直到2015年11月7日12:02分，销售人员问：“颜哥，这个月最后期限了 你再不办按揭  该收违约金强行退房了。”此信息为颜宏涛手机留存信息，可以证明盛和源公司行驶了催告的权利，颜宏涛应当在合理的期限内办理银行按揭贷款手续。否则盛和源公司有权解除合同。此后，2016年12月15日盛和源公司在三秦都市报登报发布《九境城公告声明》一份，公开声明催告“彦宏涛”等购房户在公告发布后七日内至我公司办理所认购房屋的按揭手续或其他手续，否则，双方签订的买卖合同或相关协议自行解除，公司不再保留房源地也不再另行通知。此公告中的“彦宏涛”与本案中的“颜宏涛”存在一字之差，且盛和源公司未就此事重新发布补正公告，故该公告对颜宏涛无效。2017年12月14日盛和源公司向颜宏涛邮寄《解除通知书》一份，快递查询单显示为：他人收。颜宏涛否认收到此函件。因无证据显示颜宏涛收到此函件，故该《解除通知书》对颜宏涛无效。但是同日，盛和源公司又在三秦都市报登报发布《九境城公告声明》一份，内容为解除与颜宏涛等购房户的商品房买卖关系。此公告可以证明盛和源公司已经行使解除权，2017年12月14日是盛和源公司行使解除权的时间。根据司法解释相关规定，“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”故2015年11月7日是盛和源公司催告的时间，三个月的合理履行期限即到2016年2月7日之前是颜宏涛的履行时间，2016年2月7日之后为解除权行使时间。没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，所以2016年2月8日到2017年2月7日之间是盛和源公司行使解除权的时间。又因为2016年12月15日盛和源公司在三秦都市报登报发布《九境城公告声明》中无颜宏涛的姓名，2017年12月14日是盛和源公司行使解除权的时间。此时，盛和源公司依法已经逾期行使解除权，解除权早已消灭。可见，本案中颜宏涛虽然存在逾期履行合同义务的情况，但由于盛和源公司自身疏忽以及怠于行使法定权利，导致逾期行使解除权，解除权早已消灭。从而双方之间的商品房买卖合同关系依然合法存在，盛和源公司已经无权单方面解除该合同。故颜宏涛的本诉的诉讼请求依法予以支持。盛和源公司的反诉诉讼请求不予支持。关于2014年5月22日颜宏涛与与盛和源公司销售人员达成口头协议中该房屋的价格问题。盛和源公司收取颜宏涛首付款181409元，与颜宏涛之间建立商品房买卖合同关系，故在诉讼中有义务对协议中该房屋双方约定的价格问题作出说明。但盛和源公司在诉讼中怠于举证和作出说明，对颜宏涛关于房屋“面积153.69平米，每平方米3783元，总价款581409元”的主张不予反驳，应认定为是对此主张的认可。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等相关规定之规定，判决如下：一．颜宏涛与西安盛和源房地产开发有限公司之间关于XX城XX号楼XX单元XX室房产商品房买卖合同关系合法有效；二. 西安盛和源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内继续履行与颜宏涛所签订的关于XX城XX号楼XX单元XX室房产协议（面积153.69平米，每平方米3783元，总价款581409元），与颜宏涛签订正式的《商品房买卖合同》，并办理网签备案手续及剩余购房款的按揭贷款手续。三．驳回西安盛和源房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 案件受理费本诉部分减半收取2015元， 由西安盛和源房地产开发有限公司负担（直接支付原告），原告已预交4030元，由本院退付其2015元；反诉部分减半收取25元， 由西安盛和源房地产开发有限公司负担，西安盛和源房地产开发有限公司已预交50元，由本院退付其25元。经审理查明，二审中，盛和源公司明确表示不与颜宏涛签订正式商品房买卖合同，经给颜宏涛释明，颜宏涛仍坚持原审诉讼请求。就案涉房屋双方于14年5月22日达成口头预约协议，双方均无异议。其余原审法院查明事实属实。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方商品房买卖合同的效力。盛和源公司于2017年12月14日向颜宏涛邮寄解除通知书，是否发生解除合同的后果。二、案涉合同是否应继续履行。关于争议焦点一、2014年5月22日，颜宏涛与与盛和源公司销售人员达成口头协议，约定购买盛和源公司开发的位于高陵区XX小区XX号楼XX单元XX室房产一套。该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。盛和源公司于2017年12月14日向颜宏涛邮寄解除通知书，反诉要求确认案涉协议已解除。因该解除通知书无证据证明颜宏涛已实际签收，盛和源公司在三秦都市报登报发布《九境城公告声明》因姓名错误等，原审法院确认不发生解除合同的法律后果，并无不当。关于争议焦点二、案涉协议为商品房预约合同，盛和源公司仅收取颜宏涛首付款181409元，房屋的位置、户型结构、面积、价格、质量要求、违约责任等均需双方签订正式商品房买卖合同予以确定。二审中，盛和源公司明确表示不与颜宏涛签订正式商品房买卖合同，颜宏涛仍坚持原诉讼请求。故，原审法院判令继续履行合同，盛和源公司与颜宏涛签订正式商品房买卖合同，并办理网签备案手续及剩余购房款的按揭贷款手续，因系强制缔约，不妥，应予纠正。颜宏涛如认为盛和源公司拒绝签订正式商品房买卖合同，违反缔约义务，可另案向盛和源公司主张违约责任。综上，盛和源公司的部分上诉请求成立，应予支持。  据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、                   维持西安市高陵区人民法院(2019)陕0117民初595号民事判决第一、三项；二、                   撤销西安市高陵区人民法院(2019)陕0117民初595号民事判决第二项；三、                   驳回颜宏涛其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审法院判决执行；二审案件受理费9614元（西安盛和源房地产开发有限公司已预交），由西安盛和源房地产开发有限公司负担7000元，由颜宏涛负担2614元。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  张   伟审 判 员  朱 利 安 二○一九年十二月十日  法官助理  王 学 堂书 记 员  孙   妍  1