山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执异1515号案外人：周珂禾，男，1987年7月17日出生，汉族，住济南市天桥区。申请执行人：李效鹏，男，1983年9月16日出生，汉族，住济南市槐荫区。被执行人：黄晓昉，男，1965年3月7日出生，汉族，住济南市市中区。本院在执行申请执行人李效鹏与被执行人隋君、黄晓昉、李霞、山东黄氏健康管理咨询有限公司（以下简称黄氏健康公司）、山东圣德瑞贸易有限责任公司（以下简称圣德瑞公司）民间借贷纠纷一案，案外人周珂禾对本院拍卖被执行人黄晓昉名下位于济南市天桥区天和园秋园XXX号楼XXX单元XXX、XXX室（以下简称涉案房产）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。周珂禾称，请求不得执行、拍卖涉案房产。事实与理由：2013年5月17日，济南市黄河基础工程公司（以下简称黄河工程公司）承包了济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）位于济南市天桥区天建天和园秋园XXX、XXX楼的全部桩基础施工工程。黄河工程公司按照施工合同完成施工任务后，双方同意以天建公司开发的现房折抵工程款。2013年7月25日，黄河工程公司工作人员周珂禾与天建公司签订了付款方式为房款抵工程款的《房屋买卖合同》，约定天建公司将涉案房产出卖给周珂禾。由于是现房，《房屋买卖合同》签订后，天建公司将涉案房产交付给了周珂禾。周珂禾接收涉案房产后，对房屋进行装修并安装了天然气、预存了电费，实际占有了涉案房产。根据《房屋买卖合同》约定，天建公司应当在房屋交付使用及房款全部付清后900个工作日内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。但时至今日，周珂禾多次找天建公司办理产权登记手续，开发商总以各种理由不予办理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，周珂禾对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。为证明其主张，周珂禾提交了《房屋买卖合同》《天建天和园夏园XXX楼桩基础施工合同》《天建天和园秋园XXX、XXX楼桩基础施工合同》、收据等证据材料。李效鹏辩称，一、李效鹏申请拍卖的涉案房产为黄晓昉所有。黄晓昉已于2011年11月16日同天建公司对涉案房产在济南市房管局办理了网签，并进行了《商品房买卖合同》备案，且购房款已经支付给天建公司，合同已完全成立并生效。涉案房产至今没有办理不动产登记手续完全是由于天建公司欠缴相关款项及税费导致无法办理，济南市房管局对于该小区的产权登记办理有明确的答复，并非黄晓昉个人原因。二、周珂禾主张的涉案房产为其本人所有，没有事实和法律依据。1、周珂禾在签订《房屋买卖合同》时，完全可以在济南市房管局查询到涉案房产的状态，而其未查询，未尽到合理注意义务。周珂禾提交的《房屋买卖合同》显示签订时间为2013年7月25日，而在此之前，黄晓昉早已于2011年11月16日在济南市房管局办理了网签，并进行了合同备案。周珂禾在购买涉案房产时，完全能够在济南市房管局查询到涉案房产的网签、备案情况，但其在购房时并未查询，未尽到合理的注意义务。当然也不排除，周珂禾明知上述房产已经进行了网签，但仍决定签署《房屋买卖合同》。2、周珂禾提交的两份桩基础施工合同的签订主体是黄河工程公司，而并非本人，且后一份桩基础施工合同的签订时间比房屋买卖合同的签订时间晚了一年。周珂禾提交了一份《房屋买卖合同》，显示合同签订时间为2013年7月25日，购房总价款为3647760元，付款方式为房款抵工程款，提交的两份抵工程款的合同一份签订时间为2013年5月，签订主体为黄河工程公司的《天建天和园秋园XXX、XXX楼桩基础施工合同》，一份签订时间为2014年6月，签订主体为黄河工程公司的《天建天和园夏园XXX楼桩基础施工合同》。这两份桩基础施工合同的签订主体都为黄河工程公司，而非周珂禾，且该公司为集体所有制企业，周珂禾既非该公司的股东，也不是该公司的法人，其称是该公司员工，也未提交劳动合同及社保缴纳证明，也即周珂禾无法证明其与黄河工程公司的关系。黄河工程公司不可能将抵账的房产放在与公司无关的人员名下，且即使二者之间存在劳动关系，基于该公司的性质，周珂禾的普通员工身份，黄河工程公司也不可能将一套价值360余万元的房产放在周珂禾的个人名下。此外，上述《房屋买卖合同》的签订时间为2013年7月，而后一份桩基础施工合同的签订时间为2014年6月，时间相差近一年，也即该《房屋买卖合同》签订时，是否会有后一份桩基础施工合同，是否由黄河工程公司承建，工程造价是多少，如何支付，全都未可知，所以在《房屋买卖合同》中约定的工程款抵房款的工程款不可能是后一份桩基础施工合同的工程款。3、《房屋买卖合同》载明的房屋总价款为3647760元，而前一份桩基础施工合同的合同金额仅为1346720元，两者相差巨大，所以在《房屋买卖合同》中约定的工程款抵房款的工程款也不可能是前一份桩基础施工合同的工程款。4、周珂禾主张其从《房屋买卖合同》签订后就一直占有涉案房产，不符合实际。周珂禾主张其从《房屋买卖合同》签订后，即从2013年7月后就已入住涉案房产，但据申请执行人了解，黄晓昉在购买涉案房产后，曾将其交由天建公司物业使用，完全不是周珂禾所说的其已从2013年就已入住。周珂禾提供的水费、燃气费、电费等单据，开具时间从2018年下半年至今，该时间是申请执行人与黄晓昉诉讼终结、准备进入申请执行的阶段，所以不排除是天建公司与周珂禾恶意串通、签订虚假《房屋买卖合同》，侵占黄晓昉的房产。综上，请求贵院依法裁定驳回周珂禾的异议，继续对涉案房产进行拍卖，以维护申请执行人的合法权益。本院查明，刘善锋与隋君、黄晓昉、李霞、黄氏健康公司、圣德瑞公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月2日作出（2017）鲁01民初1157号民事判决，判决：一、隋君于判决生效之日起十日内偿还刘善锋借款本金3128万元；二、隋君于判决生效之日起十日内支付刘善锋借款利息、逾期利息、违约金（以3128万元为基数，自2017年1月9日起至实际给付之日止，按月息2%计算，再扣除已还利息312800元）；三、黄晓昉、李霞、黄氏健康公司、圣德瑞公司对上述第一、二项债务内容承担连带清偿责任；四、驳回刘善锋的其他诉讼请求。案件审理期间，本院于2017年8月29日作出（2017）鲁01民初1157号之一民事裁定和协助执行通知书，预查封黄晓昉名下（已办理网签，但未办证）以下房产：位于济南市天桥区天和园秋园**楼**XXX、XXX，**XXX、XXX，**XXX、XXX，**XXX、XXX号房产，查封期限自2017年8月29日至2020年8月29日。因被执行人未履行生效判决确定的义务，刘善锋向本院申请强制执行，案号为（2018）鲁01执1046号，后裁定终结本次执行程序。刘善锋将本院（2017）鲁01民初1157号民事判决确定的债权转让给李效鹏，李效鹏向本院申请恢复执行。2019年10月31日，本院作出（2019）鲁01执恢211号执行裁定，拍卖被执行人黄晓昉名下（身份证号码）名下位于济南市天桥区天和园秋园XXX号楼XXX单元XXX、XXX，XXX单元XXX、XXX，XXX单元XXX、XXX，XXX单元XXX、XXX号房产。另查明，周珂禾提交的《房屋买卖合同》载明：“开发商：济南天建房地产开发有限公司，买方：周珂禾，签订时间：2013年7月25日，房屋基本情况：天和园秋园XXX号楼XXX单元XXX、XXX层XXX、XXX室房产，购房总金额为3647760元，付款方式：房款抵工程款。”周珂禾提交了发包单位为天建公司与施工单位黄河工程公司签订的《天建天和园夏园XXX楼桩基础施工合同》及《天建天和园秋园XXX、XXX楼桩基础施工合同》二份，欲证明其以房款抵工程款的方式支付涉案房产购房款。以上事实有民事判决书、执行裁定书、《房屋买卖合同》、收据等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周珂禾提交的《天建天和园夏园2#楼桩基础施工合同》及《天建天和园秋园3#、4#楼桩基础施工合同》均非其与天建公司签订，无法证实其已支付涉案房产购房款，故其请求排除涉案房产的执行，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人周珂禾的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 郑凤云二〇一九年十二月十九日法官助理毛雪书记员魏煜圻