湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初17909号原告：刘慧玲，女，汉族，1983年4月6日生，住所地湖南省常宁市。被告：湖南珮诗贸易有限公司，住所地长沙市天心区黄兴中路王府井商业广场D栋2003房。法定代表人:杨扬，该公司负责人。被告：杨扬，女，汉族，1975年9月29日出生，住所地长沙市天心区。原告刘慧玲与被告湖南珮诗贸易有限公司（以下简称珮诗公司）、杨扬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，二被告经依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告刘慧玲向本院提出如下诉讼请求：1、判决两被告连带赔偿原告房屋面积差额的购房损失44788元；2、判决被告杨扬立即向原告支付其在房屋转移登记中代付的卖方应纳税费及购房时已经付给被告指定账户的购房契税、印花税、公证费、工本费、维修基金等费用，合计18013.39元；3、判决两被告连带赔偿原告所支付购房资讯服务费10000元，以上合计72801.39元；4、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与珮诗公司于2018年11月24日签订了《商品房买卖合同》，合意约定珮诗公司将其所有的位于湖南省长沙市芙蓉区房屋，以141369元的价格转让给原告。另约定原告与珮诗公司签订商品房买卖合同之日起180个工作日内，由珮诗公司将需由出卖人提供的资料报产权登记机关进窗。如因诗公司原因不能办理进窗分户登记，原告可要求退房。原告购房时，经珮诗公司要求，向长沙唯恒房地产咨询有限公司支付了一万元的咨询服务费，签订了《客户服务协议书》，由其提供专业的房产信息。原告于2018年11月22日向珮诗公司支付购房定金1万元及向长沙唯恒房地产咨询有限公司支付了服务费1万元。2018年11月24日向珮诗公司支付剩余购房款106360元及购房契税、印花税、公证费、工本费、维修基金合计7936元，2018年11月26日又向对方的指定账户、销售经理周元支付尾款25000元。原告按合同约定履行付款义务后，被告迟迟未按照合同约定办理房屋进窗分户产权登记。后经了解，珮诗公司所出售的商铺非珮诗公司所有，而是被告杨扬所有，原告所购商铺系杨扬以其产权分户登记出售，因发现杨扬名下房屋商铺已被多家法院冻结。珮诗公司并未将原告支付的购房款进行缴纳，原告迫于无奈只得自己前往长沙市不动产登记中心再次缴纳购房契税、印花税、公证费、工本费、维修基金等费用共计12955.29元，才得以把商铺产权过户办理完成。原告拿到房屋产权登记证后，继而发现合同约定的建筑面积与实际面积存在较大偏差。原告认为，房屋的实际所有人系杨扬，其委托珮诗公司并以珮诗公司名义与原告签订商品房买卖合同，一直隐瞒了商铺实际出卖方的事实，现因杨扬面临巨额债务而不能完全履行合同的义务。根据《中华人民共和国合同法》第403条规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。”因此，原告主张向受托人即房屋的实际所有人杨扬行使权利。双方签订的合同未约定存在巨大的分摊建筑面积，销售房屋时，也均未告知此事实，存在欺诈故意。基于被告的违约行为，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条，现原告主张按照购房款总价款的30%即44788元主张房屋面积的购房损失赔偿。用于购房重复缴纳的各种税费应由杨扬承担，即20891.29-2877.9＝18013.39元。另长沙唯恒房地产咨询有限公司从未按《客户服务协议书》的约定为原告提供服务，仅收取款项后签订协议。对于房屋面积以及产权信息情况均隐瞒。原告认为珮诗公司、杨扬与长沙唯恒房地产咨询有限公司存在恶意串通的嫌疑，该服务费的损失应由杨扬来承担。综上，原告的各项损失与被告协商赔偿未果，故原告为维护自身合法权益，依法诉至法院，望判如所请。原告提交了下列证据：证据1、商品房买卖合同1份，拟证明1、珮诗以自己的名义与原告签订商品房买卖合同；2、合同约定的双方的权利与义务；3、原告所购商铺建筑面积为5.09平方米，并在平面图标识商铺可用的建筑面积为5.09平方米，未向原告告知存在重大公摊面积的事实；证据2、定金收据、房款收据、尾款收据、契税及维修基金等费用收据、转账凭证、银行流水各1份，拟证明1、原告已依合同约定支付全部购房款共计141360元，且预先支付了房屋契税5654元，印花税71元，公证费、工本费1600元，维修基金611元，总计7936元的委托办证费用的事实；2、原告已向珮诗及杨扬指定的账户支付全部购房办证所需的税费共计149296元的事实；证据3、客户服务协议、服务费付款凭证各1份，拟证明1、原告为购买被告所有的房屋所支付的服务费1万元的事实；2、原告支付了1万元的服务费，服务方也并未告知原告房屋的实际专有面积以及房屋的实际所有权人的事实；3、购房信息以购房合同为准，即实际专有建筑面积应为5.09平方米；证据4、长沙市不动产信息查询证明、不动产登记证书各1份，拟证明1、被告逾期为原告办理产权过户的事实；2、原告所购的商铺产权实际专有建筑面积为1.8平方米，分摊建筑面积为3.29平方米，得房率仅为35%，与合同约定严重不符，存在重大面积误差的事实；证据5、不动产登记受理凭证、不动产登记费缴款收据、房屋增值税普通发票、税收完税证明各1份，拟证明被告严重逾期办理产权进窗分户登记事宜，原告为保障自身权益，自行去长沙市不动产登记中心办理产权登记的手续，并代被告垫付办理产权过户所需的税费合计12955.29元的事实；证据6、授权委托书、授权委托函、长沙市不动产（二手房）买卖合同各1份，拟证明1、被告杨扬系实际房屋所有权人即委托人，而珮诗公司系被告杨扬的受托人，原告办理产权登记时才知晓该事实；2、被告杨扬以及珮诗为偷逃税费，并额外占用原告按正常交易放假缴纳的税费。擅自伪造该合同并提交长沙市不动产登记中心备案，且模仿原告的名字进行签字的重大违法违约的事实；3、证明被告杨扬、珮诗与案外人唯恒公司、柏棠公司恶意串通，隐瞒商铺重大事实，骗取服务费1万元的事实。证据7、湖南都市的新闻报道，拟证明珮诗公司存在欺诈行为。二被告未提交答辩意见及证据。经审查，原告提交的证据1、2、3、5、6、7符合法律规定，本院予以认定，但对证据7证明二被告存在欺诈无其他证据佐证，本院不予认可，证据4与本案无关，原告可以另行诉讼。根据上述认定的证据和庭审记录，本院审理查明事实如下：2018年11月24日，珮诗公司（甲方）与刘慧玲（乙方）签订了编号为ＤＷＹＬＧ201800505的《商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方房屋坐落于湖南省长沙市芙蓉区（推广名：定王悠乐港）3层395号房屋，房屋用途为商业，建筑面积为5.09平方米，该房屋按建筑面积计价，总金额为141360元，乙方应于本合同签订当日向甲方一次性支付房款141360元。该合同第五条关于权属证书办理的约定：“在甲乙双方签订商品房买卖合同之日起60日内，由甲方将需由出卖人提供的用于办理《不动产权证书》的资料报产权登记机关进窗。产权分户及办理不动产证书进窗登记的前提是必须由乙方按时足额缴纳全部房款，过户所需的所有税费全部由乙方承担。如因乙方自身原因，未按时缴纳所有费用或未及时配合甲方办理相关手续、提交需由买受人提供的资料而导致甲方不能如期办理产权分户进窗登记的，责任由乙方自负。如因甲方自身原因造成房产产权不能在上述时间内办理进窗分户登记，逾期不超过30天，甲方不承担责任；逾期超过30天，甲方按已付房款的1%赔偿乙方损失；逾期超过180日，乙方可要求退房，甲方应退还乙方所交所有房款”。原告于2018年11月22日向珮诗公司支付涉案商铺定金10000元，于2018年11月24日向珮诗公司支付涉案商铺购房款106360元及房屋契税5654元、印花税71元、公证费、工本费1100元，维修基金611元，于2018年11月26日向珮诗公司支付涉案商铺购房尾款25000元。2018年11月24日，由于原告委托的何升晖无法联系及为原告办理不动产相关事宜，原告遂自行去长沙市不动产登记中心办理缴税及领取不动产权证书相关事实，并于2019年11月1日缴纳不动产登记费非住宅550元，缴纳印花税、城市维护建设税、土地增值税、个人所得税、增值税共计9438元，缴纳地方教育附加、教育费附加共计89.62元。经查明，位于长沙市芙蓉区整层房产（包括本案涉案房屋）编号为长房权证芙蓉字第××，长房权证芙蓉字第××的房屋系杨扬所有，2018年5月27日，杨扬委托珮诗公司将其名下的上述物业以珮诗公司名义对外销售。涉案房屋现已登记在刘慧玲名下，产权编号为：湘（2019）长沙市不动产权第0366852号，该产权证上记载：房屋建筑面积5.09平方米，其中专有建筑面积1.8平方米，分摊建筑面积3.29平方米。本院认为，刘慧玲与珮诗公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。在刘慧玲全额付清房款和办产权证相关费用的情况下，珮诗公司未给刘慧玲办理产权过户手续，故珮诗公司应退还刘慧玲预先支付的房屋契税、印花税、公证费、工本费、维修基金费共计7936元。涉案房屋原所有权人是杨扬，杨扬委托珮诗公司出售涉案房屋，杨扬是委托人，珮诗公司是受托人，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，刘慧玲选择要求杨扬退还上述费用符合法律规定，本院应予支持。刘慧玲自行办理产权证交纳的10077.62元属于必然要产生的费用，因此刘慧玲要求杨扬承担该笔费用没有法律依据，本院不予支持。本案合同明确约定了建筑面积，经相关部门测量建筑面积与合同约定的相符，因此本院对要求二被告连带赔偿原告房屋面积差额损失的诉讼请求不予支持。刘慧玲要求长沙唯恒房地产咨询有限公司退还1万元咨询费不宜在本案处理，刘慧玲可另行诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第三百九十六条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杨扬于本判决生效之日起三日内退还原告刘慧玲交纳的办证费用7936元；二、驳回原告刘慧玲的诉讼请求。本案受理费1620元，减半收取810元，由被告杨扬承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  龙韬二〇一九年十二月十八日法官助理杨娟书记员童沁琼附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。