广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19224号上诉人（原审原告）：门国钰，女，汉族，身份证住址：广东省广州市。被上诉人（原审被告）：王业兵，男，汉族，身份证住址：江苏省宿迁市宿城区。上诉人门国钰因与被上诉人王业兵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人门国钰、被上诉人王业兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。门国钰上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决王业兵赔偿合同违约金7200元；3.判决王业兵退赔房租1277元（从2018年8月20日到8月31日，共计11天，月租3600元）4.判决王业兵赔偿搬家费用810元。事实和理由：一、涉案房屋整栋建筑六百多平方米全部用于出租，王业兵是管理员。王业兵的办公室也在楼内，全楼的监控设备都安装在其办公室，门国钰租用的是空房，全部家具都是自带，搬家动静很大。关于王业兵的情况整栋楼的租客都知晓。二、门国钰在合同期内一直按时交纳租金，房间天花坠落后王业兵无视门国钰一家的人身和财产安全，违反合同约定，拒绝提供安置和维修房屋，单方解除合同，应赔偿合同违约金。三、房间天花板在门国钰入住前，已经坠落约五平方米。王业兵未进行维修，并用天花吊顶进行遮掩，蓄意将有重大安全隐患的房屋出租给门国钰。门国钰入住后天花板再次坠落，严重威胁门国钰一家的人身和财产安全，给门国钰一家的生活造成严重困扰。门国钰一家被迫在外借宿，被迫在合同期内仓促搬家，王业兵应当退赔事发后的已缴房租并赔偿搬家费用。四、涉案房间为门国钰夫妇居住，房间有双人床、桌子、和衣柜等家具，为了防止出现人员伤亡事故，门国钰一家自事发之日起，一直借住在父母家中直至2018年8月31日搬出。为防止天花板再次坠落砸坏物品以及维修需要，门国钰只能冒险回来收拾物品腾挪空间，等待维修。王业兵拒绝提供安置和维修房屋，单方解除合同，并且微信催促门国钰交房。2018年9月6日门国钰要求按照合同约定赔偿后，王业兵才编造谎言。门国钰已于2018年9月6日18时通过电话回复，否定了王业兵无中生有的说法，并告知将走法律程序。五、王业兵多次要挟门国钰放弃法律诉讼，甚至通过房产中介以没有受到人身伤害和财产损失为由要求门国钰放弃诉讼，门国钰已向消委会和房地产中介协会投诉解决此事。此外，在退房时王业兵要挟必须在押金单背面签署协商解除合同的字样才退押金，门国钰通过报警方式才拿回押金，有报警记录为证。王业兵二审答辩称其坚持一审答辩意见。一审判决公平公正，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第二百二十条规定，请求驳回门国钰的上诉请求，维持原判。王业兵保留追究门国钰承担经济后果的权利。对天花板的损坏，王业兵怀疑是门国钰故意破坏，因为门国钰的女儿要转学，所以门国钰想提前退房遭王业兵拒绝，之后在2018年8月20日，门国钰即称天花板坠落，王业兵怀疑是门国钰故意而为之。门国钰于2019年2月20日向一审法院起诉请求：1.王业兵向门国钰支付违约金7200元；2.王业兵赔偿门国钰从2018年8月20日起计至2018年8月31日止的房租1277元；3.王业兵赔偿门国钰搬家费用810元。一审法院认定事实：2017年2月26日，门国钰（承租方）、王业兵（出租方）及案外人广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：王业兵将涉案房屋出租给门国钰使用，租期两年，自2017年3月1日起至2019年2月28日止；押金7200元，合同终止后，王业兵应在五日内将押金无息全额退还门国钰；租金每月3600元；王业兵承担涉案房屋主体结构及承重结构之维修责任；违约责任（第六条）：1.除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除合同，否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；2.除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定义务达十五天，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金；违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；3.合同提起解除，承租方应立即迁出涉案房屋；如合同提前解除系王业兵违约导致，门国钰亦应即时迁出涉案房屋，但门国钰有权依法追究王业兵应承担之全部法律责任。《房屋租赁合同》签订后，门国钰向王业兵支付押金7200元，王业兵将房屋交付给门国钰，门国钰已依约向王业兵支付房屋租金至2018年8月31日。一审庭审中，门国钰、王业兵双方一致确认：（一）涉案房屋有两个房间；其中一个房间于2018年8月20日发生天花坠落事件；（二）双方于同月24日经协商后达成了解除合同的一致意思表示，王业兵通过微信确认“给10天免租期，押金照常退款”，其中的“10天免租期”指的是2018年9月1日至2018年9月10日。（三）2018年9月8日，门国钰、王业兵办理了涉案房屋的交接手续，王业兵向门国钰退还押金7200元。门国钰称：天花坠落后门国钰要求王业兵维修，但王业兵予以拒绝；因天花坠落的位置在其本人房间内床头上方的位置，其担心天花会再次坠落，故其自2018年8月20日起没有再在涉案房屋内居住，并于2018年8月31日搬离涉案房屋。但门国钰未能提供证据证明其上述陈述。王业兵称：事件发生后其同意进行维修但门国钰予以拒绝；发生天花坠落的房间并非门国钰的房间，而是其女儿的房间，据了解其女儿不在涉案房屋居住；天花坠落事件后，门国钰仍在涉案房屋内居住，也一直有接收快递；但不清楚门国钰实际搬离的时间。王业兵向法院提交了微信聊天记录截图，其中载明：“天花掉落，当天第一时间叫了工人要给你修，你说要出去旅游不让修……”。门国钰对上述聊天记录的真实性无异议并回应称：其只是利用白天在涉案房屋收拾准备搬走，但晚上到亲戚家居住。一审法院认为：门国钰、王业兵与案外人广州裕丰咨询顾问有限公司三方签订的《房屋租赁合同》包含了两个法律关系，一是租赁双方与居间方之间的居间合同关系，该关系不属本案调处的范围；二是出租方与承租方之间的房屋租赁合同关系。本案门国钰是承租方，王业兵是出租方，双方之间存在租赁合同关系，门国钰与王业兵之间的纠纷应适用《房屋租赁合同》中有关租赁合同关系的条款调处。该合同条款是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。概言之，王业兵作为出租人，其负担的主要合同义务在于交付适租的场地并保障场地的正常使用；门国钰作为承租人，其负担的主要合同义务在于善用涉案场地并依时支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，涉案房屋的房间内发生天花坠落事件，王业兵作为出租人有义务进行维修。门国钰称其曾要求王业兵维修涉案房屋但王业兵予以拒绝，王业兵对门国钰的陈述不予认可，而门国钰亦未能提供证据以证明其陈述，故一审法院对门国钰的该主张不予采信。门国钰以此为由要求王业兵支付违约金，不符合《房屋租赁合同》第六条的约定，故一审法院对于该诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。根据现有查明事实，门国钰、王业兵双方于2018年8月24日达成了解除《房屋租赁合同》的一致意思表示，且双方约定2018年9月1日至2018年9月10日期间为免租期。但无证据显示双方曾对2018年8月20日至2018年8月31日期间的租金退还达成一致意思表示。门国钰于2018年9月8日才将涉案房屋交回王业兵，王业兵亦已将押金归还给门国钰。因此，门国钰要求王业兵退还上述期间其已付的租金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。此外，搬家费用是合同解除后必然发生的费用，门国钰要求王业兵支付搬家费，缺乏合同依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第二百二十条的规定，判决如下：驳回原告门国钰的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告门国钰负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，门国钰向本院提交照片及光盘拟证明涉案房屋房顶存在大面积坍塌。王业兵质证认为确认屋顶有坍塌部位，但范围没有照片显示那么大。从照片看到只是大床房掉了两块天花板下来，而且是空调的下面，并非是床头上面。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对门国钰的上诉请求与王业兵的答辩意见，分析如下：涉案房屋的房间内发生天花坠落事件，王业兵作为出租人有义务进行维修。门国钰称其曾要求王业兵维修涉案房屋但王业兵予以拒绝，王业兵对门国钰的陈述不予认可，本案门国钰并未能提供证据以证明其陈述，故一审法院对门国钰的该主张不予采信并无不妥。为此，门国钰要求王业兵承担违约责任并支付违约金缺乏依据，本院不予支持。根据门国钰一审提交的微信聊天记录可知，门国钰、王业兵双方于2018年8月24日达成了解除《房屋租赁合同》的一致意思表示，且双方约定2018年9月1日至2018年9月10日期间为免租期。事实上，门国钰已于2018年9月8日将涉案房屋交回王业兵，王业兵亦已将押金归还给门国钰，双方已履行完前述协议约定。因本案无证据显示双方曾对2018年8月20日至2018年8月31日期间的租金退还达成一致意思表示，故门国钰要求王业兵退还上述期间其已付的租金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。此外，搬家费用是合同解除后必然发生的费用，门国钰要求王业兵支付搬家费，亦缺乏合同依据，一审法院亦不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，门国钰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由门国钰负担50元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月二十三日书记员  颜旭怀徐毅敏