新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新43民终439号 上诉人（原审原告）：新疆福瑞嘉幸房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山新华北路**金谷大厦****。 法定代表人：吴杰，系该公司经理。 委托诉讼代理人：郜鸿娣，女，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）：李文慰，男，1951年1月1日出生，住新疆维吾尔自治区青河县。 委托诉讼代理人：陈国梁，新疆双河律师事务所律师。 原审第三人：叶荣国，男，1967年12月10日出生，住新疆维吾尔自治区青河县。 委托诉讼代理人：周敏，阿勒泰地区法律服务所法律工作者。 上诉人新疆福瑞嘉幸房地产开发有限公司（以下简称福瑞嘉幸房地产公司）因与被上诉人李文慰，原审第三人叶荣国不当得利纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区青河县人民法院（2019）新4325民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福瑞嘉幸房地产公司的委托诉讼代理人郜鸿娣，被上诉人李文慰的委托诉讼代理人陈国梁，原审第三人叶荣国的委托诉讼代理人周敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福瑞嘉幸房地产公司上诉请求：依法撤销一审判决，支持上诉人在一审提出的诉讼请求，即被上诉人李文慰返还售房款115000元及占用售房款利息51016.88元。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。本案房屋由上诉人依法享有，被上诉人对外的销售房屋行为，并不当然享有取得和占有房屋销售款的权利，被上诉人收取本案房屋销售款及对外出具的相关证明文件，只能是房屋销售员的职务行为，并不能与购房人形成独立的权利义务主体关系；叶荣国出具的证明，并不能证明叶荣国享有处分该房产的权利。该房产的开发、销售、处分权归上诉人所有，叶荣国出具该证明未经上诉人授权，该房屋只能视为向被上诉人设定抵押，并非权利处分，被上诉人如认为对上诉人享有从事销售业务工资等权利，应当依照法定程序行使。叶荣国出具的证明，不具有处分权利的效力，同时表明被上诉人也不能因此证明而享有权利；被上诉人基于刘小红与上诉人之间的商品房买卖合同关系而取得、占有房款，没有法律依据，构成不当得利，应当向权利人即上诉人返还不当利益以及对基于不当行为给上诉人造成的损失予以赔偿；一审判决关于本案诉讼时效应从2011年10月27日起开始计算，现至起诉之日已超过了三年的诉讼时效的认定与事实不符。2.一审判决程序违法，适用法律错误。被上诉人清楚在刘小红出示购房款的证据后，上诉人才知道被上诉人收取了售房款，故以诉讼时效提出抗辩。而一审法院推定上诉人在购房人刘小红支付购房款时就知道上诉人的售房款权利受到侵害，从而作出驳回上诉人的诉讼请求的错误判决。一审判决以购房款刘小红支付购房款之日起适用《中华人民共和国民事总则》第一百八十八条的规定错误，请求二审法院予以纠正。 李文慰辩称，上诉人与被上诉人是合伙关系，本案并非人民法院受理的民事案件，上诉人认为其与被上诉人是一种隶属的上下级的公司与员工的关系，不属于《中华人民共和国民事总则》第二条规定的平等主体之间的人身关系和财产关系，不属于人民法院受理的民事案件范围；本案已超过诉讼时效。叶荣国作为上诉人的委托代理人开发房地产开发项目，其负责的范围从建设施工到销售，叶荣国的一切行为上诉人都是予以承认和认可的。在2011年4月，叶荣国向被上诉人出具证明时，就明确知道该房屋已经交由李文慰且已收取购房款，上诉人是知晓的，那么一审人民法院认定的诉讼时效期间并没有错误，上诉人未向人民法院如实陈述本案的真实情况。请求二审人民法院予以维持。 叶荣国述称，2011年4月叶荣国出具的证明，并非刘小红所购买的××苑房屋。叶荣国自本案一审开庭之后，才知道收房款收已经收到，其并不知道这个房款于2011年10月27日已经支付完毕，并且已经由李文慰全部拿走。 福瑞嘉幸房地产公司向一审法院起诉请求：1.请求李文慰返还卖房款165000元;2.请求支付房款利息73198元。福瑞嘉幸房地产公司在证据交换时变更诉讼请求为：1.请求返还卖房款115000元；2.请求支付房款利息51016.88元。 一审法院认定事实：案外人刘小红从李文慰手中以16.5万元的价格购买福瑞嘉幸房地产公司的××苑住宅一套含车库。李文慰于2011年8月16日向刘小红出具证明予以证明。2011年10月27日李文慰向案外人刘小红出具收到刘小红房款165000元的收条。2011年10月27日，案外人刘小红通过银行转账的形式向第三人叶荣国转入房款5万元，向李文慰给付房款115000元。2011年4月第三人叶荣国向李文慰出具证明“一、今有宏苑小区开发住房一套8单元101室（注：二栋楼）二、抵押给李文慰工资.水.电.暖.通.其中车库一间三、在办理房产手续期间甲方提供资料.一切手续四、在办理房地产过成中所发生的甲、乙.税用由乙方办理.自负款叶荣国2011年4月”。另查，第三人叶荣国系福瑞嘉幸房地产公司的委托代理人即宏苑小区住宅楼的项目经理，负责宏苑小区的开发、建设、销售、办证。刘小红与刘小红系同一人。福瑞嘉幸房地产公司在宏苑小区住宅楼销售给刘小红一套房屋与李文慰销售给案外人刘小红的房屋系同一套。一审法院认为,本案争议的焦点是福瑞嘉幸房地产公司的起诉是否超过了诉讼时效。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利,当时效期间届满时,债务人获得诉讼时效抗辩权。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定“返还不当得利请求权的诉讼时效期间从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。”本案中,福瑞嘉幸房地产公司的委托代理人即宏远小区住宅楼的项目经理叶荣国在收取案外人刘小红5万元房款时，就应知道李文慰是否取得115000元房款,本案诉讼时效应从2011年10月27日起开始计算,现至起诉之日已超过了三年的诉讼时效期间。福瑞嘉幸房地产公司未能提供有效证据证明是在案外人刘小红向人民法院起诉办理不动产权证时才知道房款未收回的主张，对其不予支持。综上所述,福瑞嘉幸房地产公司的起诉已经超过了诉讼时效。依照《中华人民共和国民事总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决:驳回新疆福瑞嘉幸房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4872元，减半收取计2436元，由新疆福瑞嘉幸房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人、被上诉人、原审第三人对一审中的证据没有新的证明目的和新的质证意见，也未提交新的证据。 经本院审理，对一审法院查明的事实予以确认。 案件的争议焦点是：1.上诉人主张权利是否已过诉讼时效；2.上诉人主张被上诉人不当得利的诉求，应否得到支持。 本院认为，上诉人开发宏苑小区住宅楼，上诉人认可叶荣国系上诉人的委托代理人，并为宏苑小区住宅楼的项目经理，负责宏苑小区的开发、建设、销售、办证，据此可以认定叶荣国销售房屋等的行为代表上诉人。2010年8月1日，上诉人与案外人刘小红签订商品房买卖合同，将宏苑小区住宅楼一套销售给刘小红。2011年10月27日，叶荣国收到刘小红购房款50000元，按照上诉人与叶荣国的委托关系，可以认定为上诉人收到了售房款50000元。上诉人将商品房出售给刘小红，并收到50000元购房款时就已经明知买房人缴纳了部分购房款，其就应对欠付的售房款进行催缴，而不是上诉人诉称的2019年4月其在刘小红诉其房屋买卖合同时才知道售房款已经由被上诉人领取，在长达七年多的时间上诉人未主张过权利，一审确认诉讼时效应从2011年10月27日起开始计算,至起诉之日已超过了三年的诉讼时效期间，于法有据，本院予以确认。 综上所述，新疆福瑞嘉幸房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3620.34元，由上诉人新疆福瑞嘉幸房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 峰 审判员 马维红 审判员 齐 婷 二〇一九年十二月十二日 书记员 汪 丹 1