河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终2421号上诉人（原审被告、反诉原告）：霍桂稳，女，1963年8月19日出生，汉族，住故城县。委托诉讼代理人：刘宏费，河北合明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：故城县锦泰房地产开发有限公司。住所地：故城县西苑工业园区。法定代表人：陈庆良，董事长。委托诉讼代理人：董宝成，北京德怀律师事务所律师。上诉人霍桂稳因与被上诉人故城县锦泰房地产开发有限公司（以下简称锦泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省故城县人民法院（2019）冀1126民初630号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人霍桂稳及其委托诉讼代理人刘宏赞、被上诉人锦泰公司的委托诉讼代理人董宝成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍桂稳上诉请求：1.撤销原判决；2.判决锦泰公司继续履行双方签订的《滨湖家园A区定购协议》，并在判决生效15日内为上诉人办理交付房产证；3.判决锦泰公司承担逾期办理房产证的违约责任，从2014年12月1日起至房产证交付之日承担期间的贷款利息（以14.5794万元为基数，按银行贷款利率计算）；4.驳回锦泰公司的诉讼请求。事实与理由：1.双方签订的定购协议第二条约定锦泰公司保证该房交付使用后180个工作日办理房产证，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项规定，锦泰公司应承担违约责任。一审认定双方的合同效力，却没有判令锦泰公司承担逾期办证的违约责任显然是错误的。上诉人依约交纳了40%的房款14.5794万元，约定交房日期为2014年5月30日，实际在签约时就交了钥匙，锦泰公司应在180个工作日办理房产证，但其没有办理，依法应从2014年12月1日起至房产证交付上诉人之日止承担期间的利息。2.上诉人没有付清余款，是由于锦泰公司没有按合同办理房产证，导致上诉人不能以房产证作为抵押取得银行贷款，因此不能付款的责任应由锦泰公司承担。3.一审判决认为双方合同约定的余款由银行按揭贷款支付没有依据。定购协议第三条第1款第2项约定的余款是以金融单位贷款方式支付，而不是约定按揭贷款，这是两个概念。定购协议没有约定付款时间，只有在锦泰公司办理了房产证后，上诉人才能办理抵押贷款并支付剩余房款。锦泰公司至今没有办理房产证，上诉人不能办理房贷，就不能付款。即使按照银行按揭贷款支付房款，也由锦泰公司办理，不能办理按揭贷款导致余款不能支付责任不在上诉人。4.双方签订的定购协议第六条第3款约定：“乙方接到甲方通知15日内，未与甲方签订《房屋定购协议》，甲方有权单方解除合同。”双方已签订了定购协议，上诉人交付了40%的房款，且锦泰公司交房，上诉人装修入住，实际占有，一审判决引用该条解除合同于法无据，于理不通。5.上诉人没有接到锦泰公司解除合同通知，锦泰公司张贴的解除公告没有法定效力。即使锦泰公司通知了上诉人解除合同，也超过了法定期限，根据定购协议约定及法律规定，锦泰公司无权解除合同。锦泰公司无预售许可证就销售楼房，属于非法经营，不为上诉人办理房产证违约在先，导致合同不能全面履行，应追究锦泰公司的责任。锦泰公司答辩称：1.上诉人主张的办证事项不能实现，因为办理商品房房产证的主要承办人是上诉人，而不是锦泰公司，且办理房产证必须符合特定条件，即客户需交纳房款后，拿着开发商开具的发票才能办理房产证，如果客户不交纳房款，发票无法开具，也就无法办理房产证。故上诉人的办证请求违背法律规定和交易习惯，不应也不会得到支持。上诉人之所以如此主张，是混淆了新建商品房和二手房买卖的区别。2.双方合同解除的根源在于锦泰公司通过公告、电话录音、短信、公证送达等多种方式催告后，上诉人拒不履行交纳房款的基本法律义务，使锦泰公司的合同目的不能实现，万般无奈才依法解除合同。3.本案存在先履行抗辩权的问题，即上诉人交纳房款在先，锦泰公司配合上诉人办理房产证在后，现上诉人不能履行先期义务，锦泰公司不能履行后续义务。4.本案的商品房在签订初期合同时，因各种原因没有预售许可证，故当时的初步合同属于无效状态。直至2018年7月6日，预售许可证下发，双方合同才生效。上诉人主张的180个工作日办理房产证条款和所谓违约金的约定才具有法律基础，但因上诉人在合同生效后拒不履行付款义务，构成根本违约，双方合同解除，上诉人的上诉主张已经失去了法律支撑。锦泰公司向一审法院起诉请求：1.解除与被告的房屋“定购协议”，被告腾退滨湖家园A区5号楼4单元201室并恢复原状，原告返还被告扣除律师费5000元、公证费500元、资金占用损失70760元后的原房款69534元；2.被告承担诉讼费用。霍桂稳向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告继续履行2014年3月17日签订的编号为461号《滨湖家园A区定购协议》，在判决生效15日内为反诉原告办理并交付房产证；2.判令反诉被告承担逾期办理房屋产权证的违约责任，（即自2014年12月1日起至办理完毕交付给反诉原告之日止，以14.5794万元为基数，按人民银行逾期贷款利息计算。）一审法院认定事实：2014年3月17日，原、被告双方签订《滨湖家园A区定购协议》，载明：“甲方：故城县锦泰房地产开发有限公司乙方：霍桂稳第一条购买房屋的基本情况乙方所购买房屋坐落在故城县工业路扬帆大街交叉口“滨湖家园A区”楼盘5号楼4单元201室，为70年住宅产权，建筑面积约为127.13平方米（面积误差，以房管局制定的测量单位提供的数据为准，误差面积多退少补，以合同约定优惠后单价为计算标准）。房屋交付使用日期定于2014年5月30日。如非因自然灾害（地震、洪灾）或其它非故意因素导致晚期交房，交房日期最晚不得超过正常日期的一个月。乙方将来装修不得改变建筑主体结构，承重结构，房屋使用性质，公共部位和设施等。第二条权属保证甲方保证该房屋的土地性质为住宅用地，使用年限70年，权属不存在权利争议。甲方保证该房屋交付使用后180个工作日内为乙方办理房屋产权证。房产证由甲方负责统一办理，其产权署名以缴款人协议为准，但办证过程中所需缴纳的维修基金，契税等相关费用按国家标准由乙方交纳。第三条付款方式及房款1.该房屋成交单价为2720元/平方米，总房价345794元（大写：计叁拾肆万伍仟柒佰玖拾肆元整）。乙方购买该房屋采用以下第2种方式。①全款一次性付清：乙方在本合同签约之前一次性付清全部购房款。②以金融单位贷款方式支付部分房款：乙方在本合同签约之前付总房款的40%为人民币145794元（大写：计壹拾肆万伍仟柒佰玖拾肆元整）后，剩余购房款为人民币20万元（大写：计贰拾万元整）为银行贷款第六条违约责任2.乙方保证其通讯地址和联系电话准确，通畅，如有变更应立即书面通知甲方，因乙方原因导致联系不畅出现不利结果的由乙方承担责任。3.乙方接到甲方通知15日内，未与甲方签订《房屋定购协议》，则甲方有权单方解除合同，定金不予退回乙方并另行出售该房屋，并无须告知乙方，甲方有权将该房屋进行任何处置。甲方：故城县锦泰房地产开发有限公司盖章联系电话：0318-66526662014年3月17日乙方：霍桂稳身份证号：联系电话：138318711331551266257通讯地址：故城县郑口镇康宁路2014年3月17日”。2018年7月6日，原告锦泰房地产公司对滨湖A区5号楼取得商品房预售许可证（故预房证第2018027ZW号）。2018年8月12日，原告张贴《滨湖A区办理网签合同截止时间通告》，载明：“滨湖A区欠付我司房款且尚未办理网签手续的业主：为办理网签合同事宜，我司于2018年7月16日已发布相关公告，其中特别强调：欠付我司房款的业主若在上述时限（7月25日）内不补齐房款也不办理按揭贷款登记不签订网签合同者，我司有权行使合同解除权；对未在上述时限内前往办理网签合同的业主，自行承担法律责任，与我司无涉，如故意拖延造成我司损失的，我司保留追索权。公告发出后，绝大部分业主都能按照通告时间办理了网签手续，也有部分业主因合理原因及时通知我司给予适当延期，我司本着人道主义及合情合理原则同意了该部分业主请求，超期之后也给予了办理。截止目前已有1286余户业主前往售楼处提交了资料，办理网签手续。但是，截止目前，仍有50户欠付我司房款的业主对我司公告置若罔闻，对此，我司已委托律师事务所处理该部分欠款业主的法律事宜（包括但不限于解除双方买卖合同，收回房屋，赔偿各种损失等等）。本着诚信为本原则，我司在此最后一次通知尚欠付我司房款的业主：请于2018年8月17日之前携身份证及原购房资料前往滨湖售楼部提供相关材料，补齐房款（或办理银行贷款）随后办理网签。逾期之后，我司将不再受理任何资料，并随即指令委托的律师事务所启动解除合同等法律程序，以上内容十分重要，望相互转告，特此通告。通过2019年1月1日、2019年1月4日及1月9日原告工作人员与被告联系，被告均承诺办理。2019年2月27日，原告向被告邮寄送达了解除合同通知书，载明：“解除合同通知书霍桂稳：2014年3月17日，你与我司签订“滨湖家园A区定购协议”，你购买滨湖家园A区5号楼4单元201室，2014年9月21日你与衡水顺泰投资有限公司签订“个人购房担保借款合同”后办理了入住手续。截止2019年2月20日，你交付145794元房款，尚欠我司房款200000元。自2018年7月16日起，我司多次通告、通知，敦促你办理网签或补款手续，以补足尚欠我司剩余房款，但你以各种理由推脱，使我司剩余房款难以得到补足。因你之违约行为，使我司合同目的难以实现，故，根据《中华人民共和国合同法》九十四、九十六条等相关法律规定，向你做出如下通知：一、本通知送达之日，我司解除与你的房屋买卖合同，请你接本通知后30日内将滨湖家园A区5号楼4单元201室恢复原状交付我司；二、因你之违约行为导致合同解除，故，你不再享有我司的所有补贴政策，故在送达30日内你还需支付：房屋占用期间给我司造成的资金占用损失70760元、律师费5000元；我司收房后会将你已交房款扣除相关损失及费用后退还你方。二、接本通知30日内，最迟在2019年3月22日前，你如有异议，请向故城县人民法院提起诉讼。通知人故城县锦泰房地产开发有限公司委托代理人董宝成律师2019年2月20日”。原告对被告邮寄送达解除合同通知书的内容及过程进行了保全证据的公证。该邮件被拒收退回。一审法院认为，原、被告双方签订的《滨湖家园A区定购协议》系双方真实意思表示，起诉前已取得商品房预售许可证，且不违反法律法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，该合同真实合法有效，对双方具有约束力。被告已按协议约定交付了购房首付款145794元，履行了合同约定的支付首付款义务，原告依据合同的约定将涉案房屋交予被告履行了义务。自2018年7月16日、8月12日、2019年1月1日、1月4日原告分别发布公告、通告以及电话通知被告办理网签、补齐房款（或办理银行贷款）手续，被告均未办理，被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，致使原告获得剩余房款20万元的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，且根据《滨湖家园A区定购协议》第六条第3款的规定，被告接到原告通知15日内，未与原告签订《房屋定购协议》，原告有权单方解除合同，上述《房屋定购协议》应该是指网签合同。原告于2019年2月27日向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，虽该邮件显示拒收，但系原告根据被告在《滨湖家园A区定购协议》中留有联系方式进行邮寄的，该协议明确约定：“乙方保证其通讯地址和联系电话准确、通畅，如有变更应立即书面通知甲方，因乙方原因导致联系不畅出现不利结果的由乙方承担责任。”且被告亦未提出异议，故原、被告双方签订的《滨湖家园A区定购协议》已于2019年2月27日解除。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告要求被告霍桂稳返还房屋并恢复原状（指返还购买时的简装房仅包含地砖、墙砖及墙面腻子，不包括橱柜、卫浴等），于法有据，应予以支持。关于原告要求的资金占用损失，也即违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方未约定付剩余房款的期限，因涉案房屋预售许可证颁发后被告才可以签订网签合同向银行按揭贷款，故原告要求的资金占用损失应以未付房款20万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率4.35%上浮30%即5.655%计算，自2018年8月18日至2019年2月26日止为5949元。另外原告要求的律师费5000元，公证费500元，于法无据，不予支持。故原告应返还被告购房款139845元。反诉原告称没有约定付款时间，被告方何时支付房款才符合约定，原告一家之说不能成立，因自2014年3月17日至2018年8月12日被告发布通告时，已过四年多，2018年7月6日，原告对滨湖A区5号楼取得预售许可证，具备了办理网签合同及按揭贷款等条件，且根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，故反诉原告的辩称不予采信。反诉原告称因反诉被告未能办理房产证，导致其不能办理贷款，因办理银行按揭贷款，无需取得房产证为前提，且反诉被告多次通知其交剩余房款或办理按揭贷款，反诉原告均未与办理，故反诉原告要求继续履行《滨湖家园A区定购协议》，于法无据，不予支持。虽然在《滨湖家园A区定购协议》中约定交付房屋后180个工作日内为反诉原告办理房屋产权证，但并没有承诺180个工作日内将房屋产权证办理完毕，且只有原告取得全部房款后，才能出具房款全额发票，之后才能办理房屋产权证，但被告经原告多次通知其办理交付房款或办理按揭贷款，被告同意办理，但未予办理，故反诉原告要求反诉被告承担逾期办理房产证的违约责任，于法无据，不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百五十九条、第一百六十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条、第十七条之规定，判决：1.原告故城县锦泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内日返还被告霍桂稳购房款139845元；2.被告霍桂稳于判决生效之日起三十日内返还原告故城县锦泰房地产开发有限公司位于滨湖家园A区5号楼4单元201号房屋（购买时为简装房，包含地砖、墙砖和墙面腻子）并恢复原状；3.驳回原告故城县锦泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；4.驳回反诉原告霍桂稳对反诉被告故城县锦泰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7631元，由被告霍桂稳负担。反诉费7631元，减半收取3816元，由反诉原告霍桂稳负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，霍桂稳陈述2018年锦泰公司通知可以办理房子贷款后到锦泰公司售楼处办理按揭贷款，售楼处告知其年龄过了，不予办理，故一直未能办理按揭贷款。锦泰公司则表示可以给予霍桂稳一定的宽限期，交齐剩余购房尾款。本院认为，2014年3月17日锦泰公司与霍桂稳签订《滨湖家园A区定购协议》约定的付款方式为霍桂稳交纳40%首付款145794元后，剩余20万元房款以向金融机构贷款方式交纳。锦泰公司销售给霍桂稳的案涉房屋系新开发的商品房，而新开发商品房购房款办理银行贷款的唯一方式为按揭贷款，故协议约定的剩余房款付款方式应当为按揭贷款。霍桂稳接到锦泰公司通知后，曾经到锦泰公司售楼处办理按揭贷款，但因年龄问题未能办成，锦泰公司在销售案涉房屋4年后才取得商品房预售许可证是霍桂稳不能办理按揭贷款的重要原因。虽然霍桂稳经锦泰公司多次通知仍未交纳剩余房款，但锦泰公司在自身存在过错的情况下解除与霍桂稳签订的定购协议明显不当。另，本案所涉房屋买卖发生于2014年，霍桂稳早已经装修入住，解除合同不利于维护交易的稳定。基于上述理由，锦泰公司与霍桂稳2014年3月17日签订的《滨湖家园A区定购协议》应当继续履行，但霍桂稳应当向锦泰公司交纳剩余房款20万元。至于霍桂稳关于锦泰公司先为其办理房产证，再以房产抵押向银行贷款的主张，办理房产证的前提条件之一是交纳全部购房款，取得购房发票，包括按揭贷款方式，亦先由贷款银行将按揭贷款汇入房产开发商账户，开发商开具发票后，才具备办理不动产权属证书的条件。霍桂稳的上述主张显然与实际情况不符，也是对定购协议的片面理解，本院对霍桂稳的该项主张不予采纳。关于霍桂稳要求锦泰公司承担逾期办理房产证违约责任的上诉请求。虽然双方签订的定购协议约定房屋交付日期为2014年5月30日，并约定锦泰公司保证该房屋交付使用后180个工作日内为霍桂稳办理房屋产权证，但因锦泰公司签订协议时尚未取得商品房预售许可证，定购协议属于未生效的合同，协议约定的办理房产证在锦泰公司取得商品房预售许可证之前履行不能。霍桂稳仅交纳40%购房款即实际占有并使用案涉房屋，至今已经5年多时间，已经获得利益，其要求锦泰公司承担逾期办理房产证的违约责任缺乏合同依据，也有违公平原则。对霍桂稳的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，霍桂稳关于继续履行案涉定购协议的上诉请求成立，本院予以支持，但该协议为双务合同，霍桂稳亦需履行交付剩余购房款的义务。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省故城县人民法院（2019）冀1126民初630号民事判决第三项、第四项；二、撤销河北省故城县人民法院（2019）冀1126民初630号民事判决第一项、第二项；三、上诉人霍桂稳与被上诉人故城县锦泰房地产开发有限公司2014年3月17日签订的《滨湖家园A区定购协议》继续履行；四、上诉人霍桂稳于本判决生效后六十日内，给付被上诉人故城县锦泰房地产开发有限公司购房款20万元；五、被上诉人故城县锦泰房地产开发有限公司于上诉人霍桂稳交纳本判决第四项规定的购房款后，配合上诉人霍桂稳办理故城县滨湖家园A区5号楼4单元201室房产的不动产权属证书。六、驳回上诉人霍桂稳其他上诉请求。一审本诉案件受理费7631元，由被上诉人故城县锦泰房地产开发有限公司负担，一审反诉案件受理费7631元，由上诉人霍桂稳负担；二审案件受理费7631元，由上诉人霍桂稳负担3816元，由被上诉人故城县锦泰房地产开发有限公司负担3815元。本判决为终审判决。审判长  倪庆华审判员  李成立审判员  李守文二〇一九年十二月二日书记员  孙华晨