湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初5980号原告：湖南新丰盛投资管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘南路****。法定代表人：李湘文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘宇，湖南辰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：石成金，湖南辰邦律师事务所律师。被告：成立文，男，1981年1月20日出生，汉族，住湖南省。原告湖南新丰盛投资管理有限公司（以下简称新丰盛公司）与被告成立文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘宇到庭参加诉讼，被告成立文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告湖南新丰盛投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2015年11月26日签订的《场地租赁合同》及补充协议；2.被告支付原告租赁费用400931元；3.被告按月租金39051.67元标准支付2019年7月26日始至实际返还租赁标的房屋之日止的房屋占用使用费；4.被告支付物业费56908元、电梯分摊费1676元、水费1771.52元。事实和理由：2015年11月26日，原、被告和案外人第三方共同签订《房地产租赁合同书》补充协议，约定原告将“宁乡大润发商业广场”西向四楼401号房屋场地（总建筑面积1473.65平米）整体转让出租给被告使用，租赁期限至2020年1月19日，租赁费用为390511.67元/月，支付方式为按季度为周期提前5日预付，物业管理费为3.5/元/月/平米，每半年预交一次。上述合同签订后，从2019年9月起，被告再未依约支付相关约定租赁、物管等费用。就该费用支付事宜，原告曾多次同被告接洽沟通，但被告一直以种种理由推脱，甚至从2019年4月起，被告实际关门歇业停止经营，无法联系，其行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告成立文未向本院递交书面答辩意见，未向本院提供证据，未到庭参加诉讼，视为对其答辩、举证、质证权利的放弃。本院经审理认定事实如下：原告新丰盛公司系宁乡市玉潭镇花明路（大润发）1栋401号房屋的所有权人。2012年1月19日，原告新丰盛公司（甲方）与案外人何富强（乙方）签订《场地租赁合同书》一份，约定：乙方承租甲方开发建设的房屋场地，总建筑面积1473.65平方米；合同租赁期限自2012年1月20日起至2020年1月19日止；乙方在本合同期内第一年的租赁费用为26.5元／月／平方米（即39051.73元／月），从第三年租期起，乙方的租赁费用以每两年为周期，以上一周期的应付租赁费用总额为基数，每周期的租赁费用按8%比例递增；乙方的租赁费用按季度为周期提前5日支付下一季度的租金；乙方在本合同签订当日向甲方支付履约保证金140000元；乙方应按期支付租赁费用并承担租赁期间因场地使用产生的所有税、费负担（租赁费用除外）；乙方经营实际发生的水、电费用，按其独立安装的水、电表读数和甲方规范执行的标准计算，由甲方或甲方委托之物业管理方代收代缴，并开具有关缴费凭证票据；乙方违反本合同约定，滞后七个工作日未预付租金、水电费或本合同及其附件有关费用的，甲方有权解除合同。合同另对其他权利义务进行了约定。2014年8月18日，原告新丰盛公司与长沙润泰物业管理有限公司共同作为甲方与案外人何富强（乙方）、袁帅（丙方）签订《场地租赁合同》补充协议书一份，约定由乙方将甲乙双方于2012年1月19日签订的《场地租赁合同书》、物业管理协议等相关补充附件文本中所确定的相关全部权利义务全部转移至丙方，具体内容为：乙方确认于2014年8月18日将合同中的乙方权利和义务全部转移给丙方；丙方确认于2014年8月18日接受并承担合同中原约定由乙方承担的全部权利和义务，且丙方在签订本合同前已经全部完全了解了合同中各条款约定内容；甲方同意并确认乙方自2014年8月18日起将合同中的权利义务全部转移至丙方，并同意自该日起乙方不再承担合同中的权利义务。2015年11月26日，原告新丰盛公司（甲方）与案外人袁帅（乙方）、被告成立文（丙方）签订《房地产租赁合同书》补充协议一份，约定由乙方将甲乙双方于2014年8月18日签订的《房地产租赁合同书》中所确定的权利义务转移至丙方。同日，长沙润泰物业管理有限公司亦与案外人袁帅（乙方）、被告成立文（丙方）签订《物业管理协议》补充协议一份，约定由乙方将甲乙双方于2014年8月18日签订的《物业管理协议》中所确定的权利义务转移至丙方。协议双方对上述两份协议的内容均进行签字确认。2018年12月17日，原告新丰盛公司向被告成立文发送《租赁费用再次催款通知书》，该通知书载明“上次租赁已于2018年9月18日到期，现已逾期三个月未交，本次催费期限为2018年12月19日至2019年3月18日”。被告成立文于2018年12月25日在该通知书上签字。2019年4月11日，原告新丰盛公司向被告成立文寄发《关于提前解除的通知》，该邮件于次日签收。2019年4月22日，原告新丰盛公司向宁乡供水分公司代为缴纳宁乡大润发营业部4楼401门面水费共计1771.52元。庭审中，原告新丰盛公司确认被告成立文已交清2018年9月19日前的房租，2019年9月19日至2019年7月26日的租金按照26.5元/月/平方米的标准计算。上述事实，场地租赁合同书、《场地租赁合同书》补充协议书、《房地产租赁合同书》补充协议、《物业管理协议》补充协议、租赁费用再次催款通知书、关于提前解除《场地租赁合同》的通知及邮件、收费专用收据及到庭当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告及案外人袁帅签订的《房地产租赁合同书》补充协议系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。该合同实系案外人袁帅将其在原合同（《场地租赁合同》补充协议书）中所确定的权利义务概括转让至被告成立文，且原告新丰盛公司（即原合同相对方）已签字同意确认，故被告成立文应享有并负担初始合同（即2012年1月19日签订的《场地租赁合同书》）中所确定的权利义务。本案中，被告成立文未按期缴纳租金，原告新丰盛公司依照合同约定可以解除合同，且其已向被告成立文寄送解除合同通知，合同自通知到达被告成立文时解除，故原、被告于2015年11月26日签订的《房地产租赁合同书》已于2019年4月12日解除。关于原告新丰盛公司要求被告成立文按照月租金39051.67元的标准支付2018年9月19日至2019年7月26日期间的租赁费用共计400931元的诉讼请求，因涉案合同已于2019年4月12日解除，故本院支持2018年9月19日至2019年4月12日期间的租金，经计算为266853.07元。关于原告新丰盛公司要求被告成立文按照月租金39051.67元的标准支付2019年7月26日起至实际返还租赁标的房屋之日止的房屋占用使用费的诉讼请求，因被告成立文现未将涉案房屋腾空返还给原告新丰盛公司，其占有行为损害了原告新丰盛公司作为出租方的出租收益，应当支付相应的房屋占用使用费，其计算可参照双方合同约定的月租金标准，故本院对原告新丰盛公司的该项诉讼请求予以支持。关于原告新丰盛公司要求被告成立文支付水费1771.52元的诉讼请求，按照合同约定，被告成立文承租的房屋所产生的水费可由原告新丰盛公司代收代缴，且原告新丰盛公司已实际向宁乡供水分公司缴纳水费1771.52元，故本院对原告新丰盛公司的该项诉讼请求予以支持。关于原告新丰盛公司要求被告成立文支付物业费、电梯管理费的诉讼请求，因请求支付该两项费用的主体系物业公司，且原告新丰盛公司现未实际向物业公司支付，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第八十九条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告湖南新丰盛投资管理有限公司与被告成立文于2015年11月26日签订的《房地产租赁合同书》已于2019年4月12日解除；二、被告成立文于本判决生效之日起十日内向原告湖南新丰盛投资管理有限公司支付余欠房屋租金266853.07元；三、被告成立文于本判决生效之日起十日内向原告湖南新丰盛投资管理有限公司支付房屋占用使用费（按照月租金39051.67元的标准，从2019年7月26日起计算至房屋实际腾退返还之日止）；四、被告成立文于本判决生效之日起十日内向原告湖南新丰盛投资管理有限公司支付已垫付水费1771.52元；如果被告成立文未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告湖南新丰盛投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4402元（已减半收取），由原告湖南新丰盛投资管理有限公司负担2000元，被告成立文负担2402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢卫华二〇一九年十二月二日书记员  王 方附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。