湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民终893号 上诉人（原审原告）：张伟，男，1980年7月4日出生，土家族，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：唐远明，湖南金旅律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李秀娟，女，1984年10月23日出生，汉族，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：唐远明，湖南金旅律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：慈利中南房地产开发有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇良种场军民路13号（现白宫城路）。 法定代表人：陈南庆，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈和初，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：毛越，湖南风云律师事务所律师。 上诉人张伟、李秀娟因与上诉人慈利中南房地产开发有限公司（以下简称中南房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院（2019）湘0821民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张伟、李秀娟上诉请求：1.撤销慈利县人民法院(2019)湘0821民初1438号民事判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决法律适用错误。上诉人主张自2017年6月24日起以房价款470800元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款年利率的150%支付逾期办证违约金给上诉人直至不动产权证书发放给上诉人之日止的诉讼请求应该得到支持，原审判决调整逾期办证违约金不合法，违反公平原则与诚实信用原则，法院应当依法支持上诉人依法主张的逾期办证违约金，彰显诚实信用的契约精神与合同自由。 中南房地产公司上诉请求：撤销湖南省慈利县人民法院(2019)湘0821民初1438号民事判决，并依法改判。事实和理由:1.一审判决遗漏了上诉人及其委托代理人关于两被上诉人主张逾期交房违约金已超过法定诉讼时效的答辩意见。本案中，两被上诉人对商品房买卖合同约定的交房期限及出卖人均是明知的，2015年12月31日还未收到交付的房屋，当天就知道了上诉人已违约。因此，两被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应自约定交房期限届满后次日开始起算。2.上诉人2015年12月20日就已书面通知业主收房，被上诉人直至2018年11月20日才收房主要系自身原因所致，一审判决对此未予认定明显错误。3.一审判决关于办证期间的起算时间认定为合同约定交房时间明显错误，应从实际交付开始起算。 张伟、李秀娟向一审法院起诉请求：1.判令被告给二原告支付逾期交房违约金29848.72元；2.要求被告支付逾期办证违约金46216.87元（计算依据是2017年6月24日起至2018年11月1日止逾期办证天数为496天，根据房屋总价款的470800元乘496天乘同期同类贷款年利率4.75%乘150%罚息利率除以360天）；3.被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年8月9日，二原告与被告签订合同编号为201490031203a《慈利县商品房买卖合同》，该合同约定二原告以470800元的价格购买被告开发的“中南名门”项目中的第5幢1单元20层1203a号商品房一套，合同第十条约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三......”；第十一条约定“由于出卖人原因，未按本合同第十条规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用......逾期未超过180日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”；第十七条约定“出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用证......如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：......3.双方协商处理”。上述合同签订后，二原告按约定给被告交付首付款，并办理了公积金贷款。二原告按约定于2015年8月12日给被告交付办证费3000元和契税18832元，2018年3月16日给被告交纳房屋维修基金6586元。但被告直到2018年11月20日才将原告所购买的商品房交付原告使用，并且于2018年11月1日才为原告办理好不动产权证书。另查明，被告开发的中南名门项目于2017年9月25日通过竣工验收，于2017年12月2日完成竣工验收备案。 一审法院认为，张伟、李秀娟与中南房地产签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法、有效，合同双方均应依约履行各自义务。张伟、李秀娟依约向中南房地产支付了全部购房款及其他应缴费用，中南房地产亦应依约履行交房及办理产权登记的义务。《商品房买卖合同》约定中南房地产应于2015年12月31日前交付房屋，但被告在2018年11月20日才将原告所购商品房交付给原告，已构成违约，被告应依合同约定支付逾期交房的违约金。关于逾期交房违约金的计算，根据合同约定，被告应自2016年1月1日起至2017年9月25日止（共计634日）按日向原告支付已付房价款万分之一的逾期交房违约金，被告应支付的逾期交房违约金为470800元×0.1‰×634日=29848.72元，故对原告要求被告支付逾期交房违约金29848.72元的诉讼请求，支持29848.72元。关于逾期办证违约金的责任，被告辩称，逾期办证系二原告自身拖延及不动产登记机构工作效率较低造成，但被告未提交确凿证据予以证实，对被告的上述辩称理由，不予采信。关于逾期办证违约金的计算。二原告要求被告以房屋总价款470800元为基数自2017年6月25日起至给原告发放不动产权证时止（即2018年11月1日止）按中国人民银行公布的同期贷款利率的150%计算。被告辩称，原、被告就逾期办证仅约定了协商处理的方式，原告现主张以房屋总价款470800元为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率的150%计算逾期办证违约金于法无据；即使被告同意二原告上述逾期办证违约金的计算方法，也只能自二原告2018年11月20日实际收房的次日起经过540天后计算，法院认为，《商品房买卖合同》同时约定房屋交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用证，房屋交付使用的最后期限为2015年12月31日，加上540天的办证期限，即被告最迟应当在2017年6月24日办理好不动产权属证书，而被告于2018年11月1日才将原告所购房屋的不动产权属证书交付给原告，亦构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方对合同约定的办证期间的起算时间存在争议，根据相关法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故合同约定的办证期间的起算时间应为合同约定的交房时间，而不是实际交房时间。原、被告双方虽约定了协商处理，但未约定违约金的计算方式。合同中对违约金的约定具有督促当事人依约履行义务的作用，亦具有对违约方进行惩罚的性质，原告未举证证明其因违约造成的实际损失，本院在不能确定实际损失的基础上，综合考虑本案的实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，将逾期办证违约金调减为每日按支付总房款的万分之零点三的标准进行计算。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告慈利中南房地产开发有限公司于本判决生效后5日内给原告张伟、李秀娟支付逾期交房违约金29848.72元和逾期办证违约金（以房屋总价款470800元为基数自2017年6月25日起至2018年11月1日止按日万分之零点三计算）；二、驳回原告张伟、李秀娟的其他诉讼请求。案件受理费546元，减半收取273元，由被告慈利中南房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明：一审判决认定的证据真实有效，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、逾期交房违约金及其诉讼时效的起算时间；二、张伟、李秀娟对于逾期交房是否存在过错；三、逾期办证违约金的认定及起算时间是约定交房日还是实际交房日。 争议焦点一，最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》（总第68辑）“民事审判信箱”中答复认为：“每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推2年的违约金，一般应予以保护；自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。”因逾期交房违约金与逾期办证违约金在性质上可解释为同属继续性债权，故逾期交房违约金只能自一审原告起诉之日倒推两年起算，同时考虑《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定的诉讼时效为三年，逾期交房违约金自一审原告起诉之日倒推三年起算。上诉人张伟、李秀娟作为一审原告于2019年7月15日起诉，中南房地产公司于2018年11月20日向其交房，故上诉人中南房地产公司应当从2016年7月16日起至2018年11月20日止按日向张伟、李秀娟支付已付房价款万分之一的逾期交房违约金，具体为470800元×0.1‰×857日=40347.56元，但张伟、李秀娟起诉时仅主张计算至2017年9月25日止的逾期交房违约金29848.72元，当事人有权处分自己的民事权利，故一审支持张伟、李秀娟29848.72元的逾期交房违约金正确。 争议焦点二，因中南房地产公司未提交书面交房通知书等能够证明其已向张伟、李秀娟履行交房义务的证据，且根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，因此本案案涉房屋符合法定交付条件的日期为2017年9月25日，故上诉人中南房地产公司提出2015年12月20日就已书面通知业主收房，因张伟、李秀娟的自身原因导致2018年11月20日才收房的上诉请求不成立。 争议焦点三，双方当事人约定房屋交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用证，关于对双方约定“房屋交付使用后”的理解，中南房地产公司认为是在实际交付房屋后，张伟、李秀娟认为是在约定交付房屋后。由于中南房地产公司提供的其与张伟、李秀娟签订的慈利县商品房买卖合同符合格式合同的法律定义，同时根据相关法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故合同约定的办证期间的起算时间应为合同约定的交房时间，而不是实际交房时间。由于双方未约定逾期办证违约金的计算方式，在张伟、李秀娟未举证证明其因违约造成的实际损失的情况下，一审综合考虑本案的实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，将逾期办证违约金确定为每日按支付总房款的万分之零点三的标准进行计算，并无不当。上诉人张伟、李秀娟主张按中国人民银行公布的同期同类贷款年利率的150%支付逾期办证违约金，不予支持。因张伟、李秀娟于2018年11月1日取得案涉房屋的不动产权证书，一审认定中南房地产公司应当自2017年6月25日起至2018年11月1日止给张伟、李秀娟以房屋总价款470800元为基数按日万分之零点三支付逾期办证违约金正确。 综上所述，张伟、李秀娟、中南房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费546元，由上诉人张伟、李秀娟负担273元，上诉人慈利中南房地产开发有限公司负担273元。 本判决为终审判决。 审判长  刘雪飞 审判员  傅辉雪 审判员  吕红军 二〇一九年十二月十日 法官助理符兆敏 书记员陆露 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。