陕西省宁陕县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0923民初354号 原告：刘文利，女，1968年9月29日出生，汉族，居民，住陕西省西安市未央区，身份证号：610XXXXXXX********。 被告：王伟，男，1962年6月2日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXX********。 被告：王萌，男，1986年7月15日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXX********，系被告王伟之子。 原告刘文利与被告王伟、王萌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文利到庭参加诉讼，被告王伟、王萌经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告刘文利向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令原、被告双方签订的租赁协议无效。2.判令被告返还原告租赁费101000元。3.判令被告返还原告房屋装修费46000元。4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月3日,原、被告签订房屋《租赁协议》,原告租赁被告位于宁陕县XX镇XX村XX沟XX层XX号。租赁期限为50年,租金总计101000元。原告承租后对涉案房屋进行了装修花费46000元。原告按照合同约定已经一次性付清全部租赁费。签订协议时,被告声称,该房屋是村民宋某某的宅基地,其本人投资修建的休闲度假中心,原告对此深信不疑。2019年7月8日宁陕县自然资源局突然在“五谷庄”楼房上张贴“通告”,以涉案房屋属违法建筑,限期强制拆除。原告大惑不解,后经了解才知道早在2014年4月份该房屋已被宁陕县国土资源局认定为违法建筑,并强令拆除。基于上列事实,原告迫不得已于2019年8月11日按政府要求搬离涉案房屋。被告违背诚实信用原则,隐瞒重大事实与原告签订房屋《租赁协议》,现因涉案房屋属违法建筑，被政府强制拆除，致使合同目的不能实现,现请求人民法院依法判如所请。 被告王伟、王萌未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。 本院经审理认定事实如下：2010年6月26日，被告王伟为乙方，宁陕县XX镇XX村XX沟村民宋某某为甲方，双方签订一份合同书。该合同书约定：“经甲、乙双方协商,甲方将自己的房屋及部分土地转让给乙方经营,其具体内容如下:一、甲方将自己的土坯房以肆万元的价格卖给乙方经营(正方四间、厦房三间)由乙方长期使用。乙方对该房有转让,租赁的权力,甲方不得干预。如遇国家建设及其他政府性开发,其乙方所有的房屋补偿应归乙方所有,甲方不得干预。二、甲方将自己所有的贰亩五分土地以每亩贰万元的价格租给乙方经营,其限期以国家土地年限为准。其四址为:东:坡角与塄坎交汇点为界;南:沿塄坎至核桃树西三米直下河边为界:西:以厦房后屋檐滴水直下河边为界;北:屋后石坎至核桃树沿坡角至塄坎交汇点。门前屋东共两颗核桃树归乙方所有。如遇国家建设及其它政府性开发,其乙方所有土地补偿费用归乙方所有,甲方不得干预。三、附助设施:桥为乙方修建,甲乙双方共同使用。如遇国家建设征用其桥补助费用归乙方所有,甲方不得干预。乙方对其所有的土地有权转让、租赁、甲方不得干预。四、立此合同共同遵守,如有违反此合同其后果由违约方自负。”2014年4月，被告王伟在未经批准的情况下擅自在其转让和租赁的宁陕县XX镇XX村XX沟XX组村民宋某某的土地上非法占地340平米违法修建涉案房屋，并将建房工程发包给杨某某，杨某某和史某某合伙施工建房，杨某某又将部分建房工程分包给李诗森施工。2014年5月14日，原宁陕县国土资源局作出宁国土监字（2014）40号土地行政处罚决定书，责令被告王伟立即停止违法用地行为，并拆除违法建筑。2014年7月28日，原宁陕县国土资源局向本院申请强制执行。本院受理申请后，于同年8月20日作出了（2014）宁陕行非审字第00013号准予执行行政裁定书。2014年12月19日，本院立案强制执行。同年12月26日，本院执行人员在给被告王伟送达执行通知书时了解到，被告王伟已于同年11月18日将违法修建的房屋抵偿给了本县XX镇XX村村民吴礼斌。执行人员经走访村干部和征询申请执行人代理人的意见，均认为吴礼斌系当地村民，符合申请宅基地的条件，同意在被告王伟转让的土地上申请宅基地，且认可被告王伟将违建房屋抵偿给吴礼斌的事实，于是执行人员认为该案具备了终结执行的条件，遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十四条和《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第108条的规定，于2015年1月5日作出了（2015）宁陕执字第00002号执行裁定书，裁定：一、终结本院（2014）宁陕行非审字第00013号行政裁定书的执行；二、终结宁陕县国土资源局的宁国土监字（2014）40号土地行政处罚决定书的执行。 涉案房屋建成后一共6层半，其中1至6层，每层9间房。因被告王伟无钱向杨某某、史某某支付建房工程款，为此，经协商由被告王伟对外出租房屋，并委托史某某代为收取租金，用于抵扣王伟所欠工程款。2018年6月3日，史某某带着被告王伟提前签好王伟、王萌名字的协议与原告刘文利签订了租赁协议。该协议约定：租房地点位于宁陕县XX镇XX村XX沟XX层XX号房，租用时间自2018年6月3日至2068年6月3日共计50年，租赁费总金额为101000元。该协议还对双方权利及责任、合同解除、合同租赁期满、不可抗力、争议解决方式、本协议附件等内容进行了约定。协议签订当日，原告以现金方式向李诗森交付租金101000元，李诗森在租赁合同第一页中间位置备注“已付清”字样，并签上自己的名字。原告于2018年6月3日，开始使用涉案房屋。 2019年6月27日，本院发现本院2015年1月5日作出的（2015）宁陕执字第00002号执行裁定书属于适用法律错误，应予撤销。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款及《最高人民法院关于人民法院发现本院作出的诉前保全裁定和在执行程序中作出的裁定确有错误以及人民检察院对人民法院作出的诉前保全裁定提出抗诉人民法院应当如何处理的批复》第一条规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定撤销本院2015年1月5日作出的（2015）宁陕执字第00002号执行裁定书。2019年8月10日，原告获知涉案房屋属于违法建筑，需要整体强制拆除，遂搬离租住房屋。自此，原告从2018年6月3日居住使用涉案房屋至2019年8月10日搬离，一共居住使用了433天。2019年8月29日，涉案房屋被宁陕县自然资源局依法整体强制拆除。为此，原告诉至本院，请求本院支持其诉讼请求。 上述事实，由原告提供的租赁协议、合同书，本院依职权调取的本院（2019）陕0923执监1号民事裁定书、对王伟所作的询问笔录以及原告当庭陈述在卷佐证，上述证据已经本院依法审查，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款、第二款规定，加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。本案双方所签订的《租赁协议》，因涉案房屋修建用地违反了《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款、第二款的效力性强制性规定，故属无效协议。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案被告王伟作为房屋出租人，委托史某某、李诗森代收房屋租金用于抵扣其所欠工程款的行为，使双方之间成立委托代理法律关系，该行为的法律后果理应由被告王伟承担。故被告王伟应依法对原告承担返还租金的义务。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中被告王伟虽然未出庭，但按照公平原则，被告王伟返还原告租金的数额应按原告实际交付的租金101000元，扣减原告已经使用433天的房屋占有使用费2396.33元[101000元÷（50年×365天）×433天=2396.33元]为98603.67元。 根据本案查明的事实，被告王萌的名字是被告王伟单方写在租赁协议上的，被告王萌与本案原告无权利义务关系。故被告王萌无需对原告承担民事责任。 原告诉称，要求被告赔偿房屋装修费46000元，但无证据证实，故本院不予支持。 综上所述，原告请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原、被告双方于2018年6月3日签订的房屋租赁协议无效； 二、被告王伟于本判决生效后15日内一次性返还原告刘文利房屋租金98603.67元。 三、驳回原告刘文利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案依法收取案件受理费3240元，减半收取1620元由被告王伟负担。限判决生效后15日内结算。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审判员  魏富军 二〇一九年十一月十一日 书记员  王东海 法律释明： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发 农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。