安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9041号上诉人（原审原告）：汪道桂，女，1969年10月25日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：程瑶，安徽耀真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐修和，男，1964年8月28日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：邢冬青，庐江县龙桥镇法律服务所法律服务工作者。上诉人汪道桂因与被上诉人徐修和房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2019）皖0124民初5429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪道桂上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持汪道桂的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由徐修和承担。事实和理由：1.2014年6月9日，汪道桂与徐修和签订了一份《房屋买卖协议》，合同签订当日，汪道桂按约将首付购房款10万元交付给徐修和，嗣后，汪道桂基本按约将另外的5万元购房款交付给徐修和。汪道桂之所以多付徐修和购房款32126.4元，是因为汪道桂将约定的15万元购房款交付后，就外出打工。期间，徐修和向汪道桂索要剩下162000元购房款，大多是电话联系汪道桂，汪道桂因故不能回家，将支付给徐修和的购房款由姐姐汪道平代为支付，且考虑到了下剩162000元购房款有利息。期间，汪道平因患脑梗塞疾病，之后由汪道平的丈夫吕某代付购房款。案涉房屋购房款收条平时由汪道平保管，因其生病导致不记得购房款收条存放何处。后经家人寻找，才发现共计支付给徐修和购房款381000元。经计算，多向徐修和支付购房款32126.4元（已扣除应支付的利息36873.6元）。为此，汪道桂及其亲属多次要求徐修和返还，徐修和却以种种理由拒绝。一审法院认定中间人居中调解达成一致意见，徐修和并未就此提供证据，该认定缺乏事实依据。2.本案双方签订的是《房屋买卖协议》，合同内容对徐修和融资没有约定，一审法院认定案涉合同隐含融资目的，缺乏事实和法律依据。并且，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。双方合同也约定在所有购房款付清后，徐修和给汪道桂办理案涉房屋产权证书。一审法院认定案涉房屋为安置房，产权性质目前政策尚无界定，不允许办理不动产权证，缺乏事实依据。3.汪道桂不否认支付下剩购房款162000元有违约的行为。双方签订的合同第四条约定，徐修和有权收回房屋并另行出售，但徐修和没有主张该权利，而是催促汪道桂支付购房款并承担违约利息。汪道桂在不明真相的情况下多支付购房款32126.4元，该多支付的款项显然属于不当得利，依法应予返还。4.汪道桂已经支付全部购房款，按照合同约定，徐修和应按合同约定为汪道桂办理产权过户手续。一审法院对汪道桂要求徐修和办理案涉房屋产权过户手续的请求应予支持。5.一审法院认定汪道桂与徐修和之间的房屋买卖合同合法有效，既然双方为房屋买卖关系，那么徐修和作为房屋开发商，所需资金、获利多少，与汪道桂无关。同时，我国法律对融资有严格法律规定，综上，请求支持汪道桂的上诉请求。徐修和辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回汪道桂的上诉请求。特别强调一下，根据双方合同第4条约定，汪道桂违约，徐修和可以收回房屋另行出售且定金及前期购房款不予退还。汪道桂向一审法院起诉请求：1.判令徐修和立即返还多支付的购房款32126.4元及资金占有利息（以32126.4元为基数，按照月利率6‰标准，自2018年9月21日计算至实际给付之日）；2.判令徐修和将位于庐江县庐城镇兆河路三里社区青春家园3幢2单元204室住宅一套办理房屋产权、土地使用权过户手续。本案诉讼费用由徐修和承担。一审法院认定事实：2014年6月9日，徐修和（出卖方、甲方）与汪道桂（买受方、乙方）签订一份《房屋买卖协议》约定，乙方自愿向甲方订购坐落于庐江县庐城镇兆河路三里社区“青春家园”3幢2单元204室住宅一套（以东向西）。房屋建筑面积（暂定）92.81平方米（最终面积以房产局核定面积为准），房屋总房价312000元。乙方自购房协议签订后，首付100000元；2014年7月9日前再付50000元；剩余房款162000元，乙方分期四年付清，月息按6厘计算，须在2018年6月9日前付清。所有购房款付清后才给予办理房产证等证件。交房时间定在2014年9月底。双方若未能按规定或不予履行本协议的相关条款则视为违约。如乙方未能在规定期限内付清购房款，甲方有权将房屋收回并另行出售，定金及前期购房款不予退还；甲方必须在本协议约定的期限内保留乙方所定房屋，否则视为违约，并双倍返还乙方所交定金及购房款。协议还对其他事项进行了约定。该协议签订后，汪道桂分别于2014年6月9日付款100000元、2014年8月29日付款50000元、2016年6月18日付款30000元、2017年1月11日付款30000元、2017年8月15日付款30000元、2018年2月15日付款30000元、2018年7月9日付款30000元、2018年9月29日付款50000元、2018年10月21日付款31000元，合计9笔总额381000元。案涉房屋所在的“青春家园”小区，系当地村民组拆迁后政府留地（划拨）安置，村民组与徐修和签订协议，由徐修和出资开发建设安置房，安置完拆迁户后所剩房屋，由徐修和对外出售。该安置房产权性质目前政策尚未界定，不允许办理不动产权证。一审法院认为，本案徐修和与汪道桂签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同有效成立，对双方具有法律约束力，双方均应全面履行。本案房屋买卖协议约定的房屋总房价312000元，汪道桂实际付款381000元，双方并无争议。现汪道桂主张多付了购房款32126.4元并要求徐修和返还。综合全案事实分析，徐修和与村民组签订合作开发安置房合同，村民组提供土地，需要由徐修和提供资金。徐修和与汪道桂签订定购房屋合同，就隐含了徐修和的融资目的。合同约定了购房款分期支付并需支付一定利息，既是为了保证购房款及时支付，从而达到徐修和的融资目的；支付一定利息（利率优惠仅月息6厘）也是照顾到汪道桂的利益。但合同履行过程中，汪道桂多次违约迟延支付购房款，导致徐修和签约的融资目的大打折扣，如果徐修和据此主张解除合同，则汪道桂应承担的责任损失将会很大。后经中间人居中调解双方达成一致，虽然汪道桂实际付款381000元，扣除购房款312000元，支付了购房款利息69000元，比合同约定多支付了部分利息，但考量房价上涨因素及相比较汪道桂违约应承担的违约责任，汪道桂的利益并未受损，相反可能获利更多。汪道桂现在反悔主张按合同原约定利率计算购房款利息，有违基本的诚信原则，一审法院依法不予支持。汪道桂主张的办理本案安置房不动产权证问题，涉及到政策设计和界定，目前情况下尚不具备实际操作可能，本案暂不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回汪道桂的诉讼请求。案件受理费减半收取326元，由汪道桂负担。二审期间，汪道桂提供出院记录4页复印件，证明汪道桂就付款事宜是委托其姐姐汪道平支付的，因汪道平住院导致支付凭证不完整才会出现多付本案一审主张的数额。同时，申请证人吕某出庭作证，证明汪道桂并未与徐修和就多支付的房款达成一致意见，多支付的房款应是不当得利，应当予以返还。徐修和对出院记录的真实性无异议，但对与本案的关联性和证明目的均有异议，且认为不属于新证据；认为证人证言不是新证据，吕某和汪道桂是亲属，存在利害关系，不应采纳，且吕某陈述逻辑不通，如是30000元收条丢失，最后一笔款项也应是30000元，而非31000元，如知道已付款收据丢失，也不会支付后面的两笔款项。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，汪道桂与徐修和签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。《房屋买卖协议》签订后，徐修和按约将案涉房屋交付给汪道桂，但汪道桂在支付房款的过程中存在逾期支付房款的情形。根据双方《房屋买卖协议》约定，如汪道桂未能在规定的期限内付清购房款，徐修和有权将房屋收回并另行出售，定金及前期购房款不予退还。本案中，汪道桂主张收条未能及时找到，导致多付购房款并要求徐修和返还。徐修和主张系因汪道桂存在逾期支付购房款的情形，因此双方协商一致，由汪道桂再支付徐修和31000元，双方本息结清。在汪道桂确实存在逾期支付购房款的情况下，其仅以因家庭原因导致收条未及时找到而多付购房款为由主张返还，依据不够充分。并且，与双方《房屋买卖协议》约定的违约责任相比，汪道桂虽多付了部分利息，其利益实际也未受损。因此，一审法院对汪道桂要求返还购房款的请求不予支持并无不当，本院亦不予支持。关于汪道桂主张的办理房屋产权及土地使用权过户手续，现无证据证明案涉房屋已具备办理过户的条件，故对其该项请求，一审法院暂不予处理并无不当，本院亦不予处理。综上，汪道桂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326元，由汪道桂负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月六日法官助理胡梦云书记员曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。