江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初2741号原告：吴标，男，1994年5月22日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：谢永宏，上海明伦律师事务所律师。被告：上海农工商旺都物业管理有限公司常州分公司，住所地溧阳市溧城镇天目湖大道**。法定代表人：邱红霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴志良，江苏常明律师事务所律师。原告吴标与被告上海农工商旺都物业管理有限公司常州分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷（立案案由为财产损害赔偿纠纷）一案，本案立案后，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告吴标委托诉讼代理人谢永宏、被告物业公司委托诉讼代理人戴志良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴标向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失33766.9元（恢复原状装饰装修工程费用9766.9元、临时租用房屋24000元）；2.判令被告承担鉴定费3000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年农工商房地产（集团）溧阳明豪置业有限公司选聘被告为燕山国际花园物业服务企业。2015年5月1日，被告以物业服务企业名义发布《农房燕山国际花园业主手册》。原告吴标于2017年7月3日购买农工商房地产（集团）溧阳明豪置业有限公司开发的房产，双方于2017年12月11日办理房屋交接，同年12月12日原告领取了不动产产权证书。2018年4月1日原告开始对涉案房屋进行装饰装潢，准备于2019年元旦入住新房。2018年11月24日上午11时许，原告母亲黄锡凤购买活性炭准备放置新房除异味。开门发现，屋内蔓延污水，卫生间、客厅、厨房、卧室等地面都浸在污水中，墙面壁纸受到渗水破坏。黄锡凤立即联系原先装饰的水电工，水电工让检查水表是否转动。经检查，黄锡凤发现水表未转动，水电工告知可能下水管道堵塞造成。黄锡凤就拨打物业公司电话，被告立即安排人员到现场处置，派人对原告新房中的污水进行清除。后被告经查勘发现，原告屋内污水反流蔓延系户外公用部位下水管道堵塞所致，故安排人员疏通外部公用下水管道后排除险情。之后，原告与被告进行交涉，被告以情况不明为由推诿。原告认为，根据《业主手册》、《物业服务协议》内容，被告作为物业管理服务企业，对燕山国际花园所有公共部位、公共设施设备应定期保养维护，保持公共设施正常运行使用是其应尽的义务。现因公共部位下水管道堵塞造成原告损失，被告应承担相应的民事责任。为维护原告合法权益，特具状贵院，请求依法判决。被告物业公司辩称：1、案涉房屋下水道污水反流系上层业主不当使用导致毛巾被冲入下水管道，堵塞下水管道，污水无法及时排入窨井造成反流；2、我公司根据物业服务合同的约定，对共用设施设备在能够预见并能防范的范围内，合理并及时进行了维护保养。对于无法预见并具有偶然性和突发性的下水管道堵塞，只能在业主通知后进行及时处置。本案事故发生后，原告也认可我公司立即采取了相应措施，查验了原因，及时进行了疏通。由此，我公司履行了服务义务，没有违约行为；3、案涉房屋因下水管道堵塞导致损失并非我公司违约所致，与物业服务没有因果关系，我公司不承担相应责任。（1）案涉下水管道堵塞问题具有隐蔽性、偶然性、突发性特点，无法通过我公司的正常日常维护发现。而且所涉房屋设施属于业主专有部位，我公司也不可能进入房屋进行巡查；（2）下水管道堵塞系原告上层业主不当使用导致，应由其他业主承担侵权责任；（3）原告对案涉房屋疏于管理也是损失发生的主要原因。案涉房屋原告虽然未入住，但如果其能够正常管理，污水反流能够及时发现并通知我公司进行处置，不会产生长期污水浸泡，也不至于导致原告产生相应的损失。综上，我公司已充分合理履行了物业服务合同约定的服务义务，不存在违约行为，本案下水管道堵塞超过了我公司履行合同的预见范围，我公司不存在主观过失，请求法庭驳回原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定本案事实如下：原告吴标系房屋所有权人，被告物业公司系燕山国际花园前期物业服务企业。2018年11月24日上午11时许，原告吴标的母亲黄锡凤至案涉房屋放置活性炭时，开门发现房屋地面有积水。发现此情况后，黄锡凤先打电话给装修水电工询问，后又电话给被告物业公司，物业公司得知后即组织人员至案涉房屋协助清理积水。经过物业公司疏通、排查，系案涉房屋外西北侧下水管道堵塞导致反水至屋内，堵塞物为混杂水泥块的毛巾团。事后，原告吴标要求被告物业公司对造成的损失进行赔偿，但因双方分歧较大，无法达成一致意见。审理中，原告吴标向本院申请对案涉房屋损失进行鉴定。经本院委托，江苏广泰工程管理有限公司于2019年10月14日出具司法鉴定报告一份，认为案涉房屋装饰工程损失为9766.9元，原告吴标为此支付鉴定费3000元。另查明，《燕山国际花园前期物业服务协议》第二章前期物业服务内容第四条约定：“在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的，或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设备（如电梯等）除外。3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……”；第五条约定：“甲方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件三）”；第九章违约责任第三十三条约定:“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”。《燕山国际花园业主手册》第二部分物业服务指南服务承诺部分载明：“（一）承诺内容……2.急修险情项目20分钟内赶到现场，24小时内修理（如不能在规定时间完成，须对业户主出限时修复的承诺），小修项目当天内修复……（三）承诺范围：公司管辖燕山国际花园小区内的自用部位、自用设备、共用部位、公用部位、公用设备、公共设施的维修和养护项目。（四）急修项目范围：……落水管、污水管堵塞和水盘等设备漏水……”；公共服务项目部分载明：“……公共部位、公共设施设备保养和维修服务1、按计划对房屋建筑、公共设施、共用设备进行养护；2、及时维修或更新损坏的共用部位、共用设施设备……”。第三部分物业使用守则定义部分载明：“……共用部位、共用区域指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、通道、公共卫生间、各层电梯厅、楼梯间、楼梯、公共走廊、公共绿化、部分屋面、行车道、行人道、公共停车场、人防区域、设备机房、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位以及广场。共用设施设备指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的给排水系统、变配电系统、公共照明系统、中央空调系统、通风系统、消防系统、安保监控系统、人防系统、门禁电话系统、车库管理系统、电梯、避雷系统等设施设备”。本院认为，本案立案案由为财产损害赔偿纠纷，但是民事案件的案由首先应当依照当事人诉争法律关系的性质进行确定。原告吴标在听证时提出被告物业公司违反了物业服务合同的约定，没有尽到物业服务合同及业主手册等约定的管理维护的义务，据此要求其赔偿损失，而被告物业公司辩称履行了服务义务，没有违约行为。由此可知，原告吴标所主张的损失是基于双方的物业服务合同关系，因此本案案由应当认定为物业服务合同纠纷，合同当事人分别为原告吴标和被告物业公司。关于原告吴标主张的损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。具体到本案，原告吴标与被告物业公司之间的物业服务法律关系依法成立，被告物业公司应对小区内共用设施进行管理、维护。案涉堵塞的污水管道系原告吴标所在整幢大楼二楼及以上的业主共同使用的排污管道，不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，应为共有部分，属于被告物业公司服务的范围，其负有维修、养护与管理的责任。根据物业服务承诺，污水管堵塞属于急修项目范围，物业公司需在二十分钟内赶到现场。从原告吴标的母亲黄锡凤当庭陈述看，物业公司在得知险情后五分钟内赶到了现场，并组织人员协助清理污水及排查疏通管道，由此可知被告物业公司已履行了相关物业服务义务，不存在违约行为。原告吴标要求被告物业公司承担赔偿损失等请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告吴标的诉讼请求。案件受理费360元（已减半收取），由原告吴标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费720元。审判员  汤家俊二〇一九年十二月十日书记员  赵海良