湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11985号上诉人（原审原告）：邓德忠，男，1960年1月20日出生，汉族，身份证住址：武汉市洪山区。委托诉讼代理人：辛阳，北京大成(武汉)律师事务所律师。上诉人（原审原告）：邓思斯，女，1985年3月25日出生，汉族，身份证住址：武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：辛阳，北京大成(武汉)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北广宏置业有限公司，住所地：武汉市江夏经济开发区民营工业园区-1层。法定代表人：万学飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘婵媛，湖北申简通律师事务所律师。上诉人邓德忠、邓思斯因与被上诉人湖北广宏置业有限公司（以下简称广宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初4158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓德忠、邓思斯上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、改判支持邓德忠、邓思斯的其他诉讼请求：即变更双方签署的《商品房买卖合同》主体及内容，邓思斯将所持有的50%合同份额转让给邓德忠，合同主体购买人由邓德忠、邓思斯变更为邓德忠并由其承继全部合同权利义务；广宏公司支付逾期交房违约金22,800元（已支付购房款×逾期交房天数×万分之三），自2014年8月1日算起，至2014年12月18日止。逾期交房违约金剩余部分自2014年12月19日算起，至具备交房条件并交付邓德忠、邓思斯时止；广宏公司承担逾期办理房地产权属证书违约金2,720.21元（已支付购房款×0.5%）；3、本案一、二审受理费均由广宏公司承担。事实及理由：一、一审判决认定双方已经事实上解除了合同，无事实和法律依据。邓德忠、邓思斯将合同原件交还给被上诉人是被迫行为。预售商品房买卖合同属于要式合同，其撤销、变更、解除若系双方合意则均应签署书面协议确认并更改备案登记。邓德忠、邓思斯从未做出过解除商品房买卖合同的意思表示，其只是应广宏公司的要求将合同原件交给广宏公司，但从未做出解除商品房买卖合同的意思表示，更没有和广宏公司签署任何解除商品房买卖合同的协议。本案中，广宏公司无解除合同的权利，亦无法定或约定的解除合同的事由，邓德忠、邓思斯已履行了合同的全部义务，经过变更购房主体，全部合同权利均可实现，合同无解除的必要。二、邓德忠、邓思斯主张变更合同系依法履行权利的行为，应当得到支持。邓德忠、邓思斯及所在单位联名购房业主，穷尽所有法律救济途径，确定无法实现联名全款购房办证的可能后，依法变更合同，合情、合理、合法，符合政策，应当得到支持。邓德忠、邓思斯已经履行了合同义务，其中非农科员职工一方将自己的购房权利转让给农科院职工一方，并通知了广宏公司，根据法律规定，该权利转让已经生效。邓德忠、邓思斯变更合同主体的行为符合武汉市房产部门的政策，否则邓德忠、邓思斯的权利无法得到保障。三、广宏公司应当参照生效判决支付违约金。涉案房屋系双竞、双限政策性保障用房，农科院职工签署的购房合同版本是一致的，在邓德忠、邓思斯已尽到举证义务，广宏公司拒绝提供其掌握的合同原件的情况下，应由广宏公司承担不利法律后果，人民法院应当参照同样情形的生效判决支持邓德忠、邓思斯违约金的诉讼请求。四、一审判决适用法律错误。双方从未就解除合同达成一致，亦不存在合同违法或无效的情形，更不存在合同解除的基础和条件，故一审适用合同法九十一条、九十三条无事实依据。因双方未解除合同，故不存在建立所谓的事实买卖关系，一审适用合同法三十六条存在错误。广宏公司辩称，邓德忠、邓思斯的上诉请求及理由无事实和法律依据，广宏公司虽对一审判决认定的部分事实有异议，但是认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。邓德忠、邓思斯向一审法院起诉请求：1、变更双方签署的《商品房买卖合同》主体及内容，邓思斯将所持有的50%合同份额转让给邓德忠，合同主体购买人由邓德忠、邓思斯变更为邓德忠并由其承继全部合同权利义务；2、判令广宏公司支付逾期交房违约金22,800元（已支付购房款×逾期交房天数×万分之三），自2014年8月1日算起，至2014年12月18日止。逾期交房违约金剩余部分自2014年12月19日算起，至具备交房条件并交付邓德忠、邓思斯时止；3、判令广宏公司支付逾期办理房地产权属证书违约金2,720.21元（已支付购房款×0.5%）；4．判令广宏公司协助邓德忠、邓思斯办理房地产权属证书，提供应由其提供的所有办证资料；5．判令广宏公司依约承担保修责任自邓德忠、邓思斯实际收房之日起开始计算；6．判令本案诉讼费由广宏公司承担。一审法院认定事实：2011年8月27日，武汉市国土资源和规划局与武汉市房管局联合作出武土资规发〔2011〕215号《关于下达2011年第一批限价商品住房用地和建设计划的通知》确定案涉“芷岸龙庭”项目系双竞双限的限价安置商品房项目。2013年4月14日，邓德忠、邓思斯按4,600元/㎡的标准向广宏公司缴纳了544,042元，并按照流程与广宏公司签订了商品房买卖合同，购买了案涉房屋，洪山区房管局对该合同进行了备案登记。2013年6月7日，湖北省农科院向武汉市房管局作出鄂农科函〔2013〕34号《关于请求加快我院限价商品房“芷岸龙庭”项目购房合同备案的函》，载明：“……因《每日经济新闻》媒体事件，区房管局暂停了我院职工联名购房合同的备案手续……我院咨询了……就同意了部分购房困难职工联名购房的申请……鉴于我院限价房项目审批较早、情况特殊，望贵局理解、支持，作为解决历史遗留问题，协调、督促相关部门重新启动并加快联名购房合同的备案手续”。2013年7月15日，武汉市房管局向洪山区房管局作出武房发〔2013〕129号《市房管局关于芷岸龙庭限价商品住房项目购房合同备案问题的通知》，督促洪山区房管局按照政策性限价商品住房销售对象监管的要求，对该项目余下购房合同备案对象进行清理核查。2013年12月17日，武汉市房管局向洪山区房管局作出武房发〔2013〕183号《市房管局关于省农科院职工联名购买限价商品住房有关问题的意见》，载明：“我局原则同意对此类确需办理房贷手续的省农科院职工仅限与其子女，作为‘芷岸龙庭’限价商品住房的联名备案人……省农科院应对目前已办理联名购房合同备案的共同购买人相应的社会关系进行清理和确认，对发现共同购买人不是子女的，应及时报你局，撤销购房合同备案……”。2013年12月30日，湖北省农科院作出《承诺书》，承诺清理、核查并纠正问题，严格按照要求确定销售对象，并由洪山区房管局和广宏公司对其工作进行监督和配合。2014年7月，广宏公司通知邓德忠、邓思斯于2014年7月24日至31日办理房屋交付手续。2014年8月5日，因邓德忠、邓思斯不符合联名购房政策，广宏公司告知邓德忠、邓思斯需收回原合同，另行签订合同并备案，邓德忠、邓思斯将原合同交给广宏公司后，接收了案涉房屋。后因邓德忠、邓思斯坚持要求联名办理案涉房屋产权证书，双方未再签订房屋买卖合同。2014年12月4日，广宏公司取得案涉房屋工程竣工验收备案证明书。2017年1月19日，邓德忠、邓思斯向一审法院提起诉讼，案号为（2017）鄂0111民初858号，一审法院于2018年1月15日裁定驳回了邓德忠、邓思斯的起诉，邓德忠、邓思斯不服提起上诉，武汉市中级人民法院于2018年5月14日作出（2018）鄂01民终4075号民事裁定书驳回其上诉，维持原裁定。邓德忠、邓思斯不服，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2019年1月15日作出（2019）鄂民再27号民事裁定书，指令一审法院进行审理。上述案件审理期间，与本案邓德忠、邓思斯情形类似的省农科院职工以武汉市房管局为广宏公司向一审法院提起行政诉讼，要求：1．武汉市洪山区房管局对其所购“芷岸龙庭”房屋履行购房合同备案并依法出具确认交易证明；2．确认武房发〔2013〕183号文件直系亲属联名全款购房合同不能依法备案（办证）违法，一审法院作出的（2017）鄂0111行初177号行政判决认为武房发〔2013〕183号文件不属于行政规范性文件，不属于人民法院规范性文件附带审查范围，并以案外人不符合联名购买政策判决驳回了该案外人的诉讼请求。该判决经武汉市中级人民法院的（2018）鄂01行终772号行政判决予以维持。一审法院另查明，邓德忠系湖北省生物农药工程研究中心退休职工，与邓思斯系父女关系。一审法院认为，案涉房屋为武汉市人民政府批准的保障性住房项目，对房屋销售价格、销售对象均有严格限定，在案涉房屋因违反联名购房政策，被市区两级房管局要求整改后，湖北省农科院承诺清理、核查并纠正问题，严格按照要求确定销售对象，并由洪山区房管局和广宏公司对其工作进行监督和配合，至此，双方对此应属明知，且邓德忠、邓思斯亦自述案涉房屋交付时，广宏公司告知其因不符合联名购房政策，需收回原来双方签订的《商品房买卖合同》，邓德忠、邓思斯将合同交还并确认签收了案涉房屋，即邓德忠、邓思斯以其行为表示了同意。民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。对于双竞双限保障性住房的购买主体资格问题，法律没有规定，应当遵守国家政策，现因邓思斯不具有案涉房屋的购买资格，导致邓德忠、邓思斯不符合联名购房政策，原合同无法实现其合同目的，且邓德忠、邓思斯的上述行为应当视为双方事实上解除了合同，后虽因联名问题双方未再签订新的《商品房买卖合同》，但因邓德忠、邓思斯已经交付购房全款，广宏公司亦实际交付了案涉房屋，故双方仍存在事实上的商品房买卖关系。因此，现邓德忠、邓思斯再主张变更合同主体及内容的诉讼请求，不予支持。同理，对于邓德忠、邓思斯主张广宏公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求，亦不予支持。因邓德忠系湖北省农科院职工，符合购买案涉房屋的资格，办理房地产权属证书已无政策障碍，邓德忠、邓思斯要求广宏公司提供相关办证资料，目的是为了将案涉房屋的权属证书办理至邓德忠名下，该诉讼请求已经涵盖提供相关办证资料的诉讼请求，故对邓德忠、邓思斯主张广宏公司协助邓德忠办理房地产权属证书，提供相关办证资料的诉讼请求，部分予以支持。邓德忠、邓思斯提交的《芷岸龙庭交付通知书》显示广宏公司已经告知邓德忠、邓思斯房屋交付日期为2014年7月24日至31日，但因2014年12月4日广宏公司才取得案涉房屋工程竣工验收备案证明书，故邓德忠、邓思斯主张自其实际收房之日起计算房屋保修责任的诉讼请求，予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十一条、第九十三条的规定，判决：一、广宏公司于本判决生效之日起十五日内协助邓德忠将位于洪山区××岸××小区××单元××号房屋的房地产权属证书办理至其名下；二、位于洪山区××岸××小区××单元××号房屋的保修责任自2014年8月5日起算；三、驳回邓德忠、邓思斯的其他诉讼请求。本案案件受理费219元，由邓德忠、邓思斯负担175元、广宏公司负担44元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，二审期间，广宏公司认可涉案房屋的房款已经全部支付完毕，只要邓德忠与广宏公司重新签订房屋买卖合同，就符合相关的政策，可办理相关的不动产权属证书。此外，2014年7月广宏公司向邓德忠、邓思斯所发的《芷岸龙庭交付通知书》中记载“六、其他说明：办理交付手续的业主分为以下5种情况，请您依提示内容办理：……2联名，无贷款，需撤销重签……”。对此，邓德忠、邓思斯陈述其属于联名无贷款的情况，故广宏公司要求其将商品房买卖合同收回，但是此处的“撤销重签”不是撤销合同，而是撤销联名，将合同购房主体变更为邓德忠即可，合同内容不变；广宏公司则认为，其手中现在并不持有双方的合同，且即使双方曾经签订合同，根据该条的规定，也要重新签订合同，但是由于邓德忠、邓思斯的原因，合同并未实际签订。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据，否则应承担举证不能的不利后果。本案中，邓德忠、邓思斯请求变更商品房买卖合同的主体并请求广宏公司承担逾期交房和逾期办证的违约金，但根据现有证据，无法查证双方合同的具体内容，无法判断双方约定的交房时间、办证期间等内容。而根据广宏公司所发出《芷岸龙庭交付通知书》，邓德忠、邓思斯属于“联名无贷款”的情况，合同需“撤销重签”，现双方均认可因未达成一致，并未重签合同。同时，本案并非普通的商品房买卖合同，而是由政府批准的保障性住房项目，期间因存在违反相关购房政策，被有关部门要求整改的情况，广宏公司对此并无过错。在此情况下，一审法院结合涉案房屋的购房政策、房屋价款已支付且房屋已交付等事实，认定双方存在事实上的房屋买卖关系，并无不当。邓德忠、邓思斯请求广宏公司变更合同主体、支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，因无合同依据及其他证据证实，本院不予支持。综上所述，上诉人邓德忠、邓思斯的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由邓德忠、邓思斯负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇一九年十二月十八日法官助理申光伟书记员申光伟