重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9842号上诉人（原审被告）:李光武,男,1972年11月30日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：龙怀春，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙代超，重庆百事得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘厚文,男,1955年1月12日出生,汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人:唐玲,重庆法乾律师事务所律师。上诉人李光武与被上诉人刘厚文租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初4088号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。上诉人李光武及其委托诉讼代理人龙怀春、龙代超，被上诉人刘厚文的委托诉讼代理人唐玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李光武上诉请求：1.撤销(2019)渝0106民初4088号民事判决书；2.驳回被上诉人刘厚文的全部诉讼请求;3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人刘厚文承担。事实与理由：一审判决认定上诉人未按期缴纳房屋租金,被上诉人有合同解除权，系事实认定错误。2015年11月28日以前,双方租赁合同履行顺畅。在2015年底,被上诉人采取不见面、不提供银行账户的方式,故意拒收租金。鉴于此,上诉人被迫委托公证机关向被上诉人公证送达和缴纳租金。在本案一审诉讼及双方之前的诉讼中,上诉人举示了重庆市公证处出具的支付和缴纳租金的公证书,但一审法院仍作出违背客观事实和法律事实的错误判断。虽然在一审诉讼中,被上诉人提交了2019年1月7日,通过邮局向上诉人送达的函件,被上诉人也未进一步举示证据证明上诉人签收了该函件。一审法院以邮寄地址与上诉人居住地址不一致、手机号码仍然使用为理由,推定上诉人收到了被上诉人举示的函件。上诉人依据双方签订的租赁合同对原有房屋进行改建,系上诉人为实现合同目的,正常履行合同的体现，被上诉人不具备合同解除权。在拆除原有房屋时,被上诉人配合搬走房屋内物品,提供房屋改建报建申请所需要的户口簿、身份证等资料,并亲自前往主管部门办理改建手续,足以证眀被上诉人认可上诉人对房屋进行改建。由于上诉人履行合同行为不构成违约,故不应当支付被上诉人违约金。上诉人与被上诉人继续履行合同更符合公平正义原则。由于被上诉人与上诉人签订合同时,双方已约定上诉人承租房屋后会进行大量和长期的投入。目前上诉人因租赁后改建涉案房屋已经投入大量资金和人力,继续履行合同才符合公平正义原则和有利于维护正常市场交易秩序。案涉标的物包括农房、自留山、自留地，一审判决笼统认定租期20年部分无效是错误的。刘厚文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘厚文向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除2011年11月28日原告与被告签订的《农村房屋及自留地、自留山租赁合同》并立即腾空房屋交付给原告。2.由被告立即支付原告房屋租金15000元及违约金50000元整。3.本案诉讼费由被告承担。一审法院审理认定事实：2011年11月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订农村房屋及自留地、自留山租赁合同，主要约定：一、甲方将其所有的位于重庆市沙坪坝区的房屋1幢（土木结构，建筑面积191.3㎡，房地产权证号：104房地证2010字第××）和甲方（承包代表）位于重庆市沙坪坝区的自留地（面积约1亩，含其上的鱼塘及果树），自留山（面积约3亩，含其上的林木）出租给乙方使用管理。二、租赁期限房屋五十年，自2011年11月28日起至2061年11月28日止，其中2031年11月28日20年期满自动延期20年，2051年11月28日40年期满又自动延期10年。自留地五十年，自2011年11月28日至2061年11月28日止，其中在2025年8月31日第二轮农村土地承包期满后，若国家政策允许，土地租赁期限从2025年8月31日起自动延期至2061年11月28日止。自留山五十年，自2011年11月28日起至2061年11月28日止。房屋、自留地、自留山租赁期五十年满后，乙方享有优先承租权。三、房屋租金、自留地租金（含鱼塘租金及果树租金）、自留山租金（含林木租金）合计三千元／年。……在签订本合同的当日乙方以现金方式支付第一年的租金（2011年11月28日至2012年11月28日），以后每年11月28日前乙方仍以现金方式支付次年租金。七、乙方有权对甲方现有房屋进行装修及修缮，但租赁期满或者双方协商一致解除本合同还房时，乙方不得要求甲方给予装修及修缮补偿。八、双方协商一致，可解除本合同。九、任何一方违约，应给付对方违约金五万元，并赔偿给对方造成的已经投入装修、修缮、修建的一切经济损失。十、本合同履行过程中发生的争议协商不成可向重庆市沙坪坝区人民法院起诉。2011年11月28日，原告收到被告交付的2011年11月28日至2012年11月28日的租金3000元。2012年11月28日，原告收到被告交付的2012年11月28日至2013年11月28日的租金3000元。2013年12月12日原告收到被告交付的“2013-2014年11月28日”的租金3000元。2015年1月16日，原告收到被告交付的2014年11月28日至2015年11月28日的租金3000元。2013年12月25日，原告提交重庆市集体土地上建设项目选址报建申请表，申请对其所有的位于重庆市沙坪坝区的房屋进行修建，理由为年久失修无法居住，申请建设的情况为底层面积125㎡，层数2层，建筑面积250㎡，用地面积125㎡，人字水合作社同意原地改造占地125㎡，虎峰山村同意改建，镇人民政府意见栏未盖章，镇国土房屋管理所一栏未盖章，其他有关部门一栏未盖章。原告提出报建申请后，由被告实施了房屋建设，建成后房屋建筑面积600平米左右。庭审中被告举示了公证书，证明其向原告送达租金原告拒收，该公证书载明：“公证员和公证人员某与申请人李光武于2015年12月29日上午11时05分一同来到重庆市沙坪坝区的房间，本公证员对上述房屋周边的现状进行了拍照。在上述房屋内，李光武向其称为刘厚文的男子说明了将缴纳2015至2016年度租金人民币三千元整的情况，并将装有人民币三千元的信封递交上述男子，上述男子拒绝接受李光武交纳的上述现金，整个过程于2015年12月29日上午11时53分结束。”。2016年5月20日，重庆市规划局沙坪坝区分局作出责令停止违法建设通知书，载明：李光武，你单位未经规划许可擅自在虎峰山村人字水社修建的超面积、超楼层农村住宅，根据《重庆市查处违法建筑若干规定》第四条、第九条的规定，责令你单位立即停止违法行为，并于本通知书送达之日起3日内自行消除在建违法建筑，……。同日，该通知书送达李光武，送达回证上受送达单位处签字为“刘朝洋代”，备注栏有：2016年5月19日下午5:26电话通知违建业主李光武前来领取文书，其本人不在重庆，由其合伙人刘朝洋来代签，代签现场镇政府工作人员有陈小玉（字迹潦草，目测为陈小玉）、冉允国。2019年1月7日，原告向被告邮寄函，要求被告支付租金，并要求于2019年1月10日起解除《农村房屋及自留地、自留山租赁合同》。该邮件收件人为李光武，收件地址及联系电话系租赁合同载明的地址，该邮件信息查询显示在渝北营业部空港节点收件人改址，后邮件在渝北营业部人和节点安排投递，由他人代收。关于原告刘厚文与被告李光武房屋租赁合同纠纷，原告曾至两次提起诉讼，在审理过程中，原告均撤回起诉。一审法院认为，原被告签订的《农村房屋及自留地、自留山租赁合同》系当事人的真实意思表示，但租赁期限超过了20年，对于超过部分应为无效，合同其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按约履行各自义务。原告主张被告违约主要在两个方面，一是未按约支付租金，二是拆除原告农村房屋重建违法建筑600多平方米。关于租金支付问题，租赁合同约定“每年11月28日前乙方仍以现金方式支付次年租金”，现2015年11月28日前的租金被告已经支付完毕，之后的租金没有支付。被告认为没有支付租金是因为原告拒收，并举示了公证书证明是被告拒收租金。一审法院认为，公证书对李光武向其称为刘厚文的男子递交了装有人民币三千元信封的过程进行了公证，但公证的租金交付过程中并无对所谓的“刘厚文”进行身份核实的情况，租金交付的地址重庆市沙坪坝区的房屋并不是刘厚文的户籍地或者居住地，公证书对交付租金被拒收的过程进行了详细陈述，但所附照片全是室外照片，对租金交付的过程并无直接的照片证明，故公证书不能证明被告向原告支付租金被原告拒收，被告未按约支付租金可以认定。关于被告对原告所有的房屋进行违法重建的问题，租赁合同约定“乙方有权对甲方现有房屋进行装修及修缮”，故被告对原告的房屋进行建造的范围限于装修及修缮。本案中，原告申请了对其房屋进行改建，但该报建申请并未最终审批通过，是不能实施建设的，而被告已经对原告的房屋进行了重建，且建筑面积远远超过报建面积，也超过原建筑面积。后重庆市规划局沙坪坝区分局认定该房屋未经用地或规划许可为违法建筑，该违法建筑目前仍未拆除。因此，被告修建房屋的行为已经超出装修及修缮范围，该行为经有权机关认定为违法，已经严重违反租赁合同的约定。关于原告要求解除双方租赁合同的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，被告未按约定支付租金，原告于2019年1月7日向被告邮寄函，要求被告支付租金。被告称未收到该函件，但是该函件收件人为被告，收件人电话被告仍在使用，收件地址为被告在租赁合同上的地址，虽然被告称已不住在该地址，但邮寄查询记录显示该邮件“收件人改址”，正好与被告不在原地址居住印证，虽然邮件由他人代收，但可以认定被告已实际收到。被告在原告催告后未履行支付租金义务，原告可以要求被告解除合同。另一方面，承租人未按照约定方法或者租赁物的性质使用租赁物的，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。被告对房屋进行了重建，虽然报建是由原告申请，但被告修建的面积远远超过原告申请的面积，且该报建申请并未获批不能实施建设，故重建的房屋被认定为违法建筑，该重建明显违反合同性质致使租赁物受损，原告也可以据此解除合同。综上，原告要求判决解除合同成立，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付租金的问题，被告称原告主张的租金已经超过诉讼时效，关于诉讼时效的问题，2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定诉讼时效期间为三年，而《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定诉讼时效期间为二年，故在2017年10月1日前诉讼时效已过二年的，则诉讼时效期间届满，已经开始计算还未过二年的，则按照三年诉讼时效期间计算。本案合同约定每年11月28日前乙方仍以现金方式支付次年租金，原告于2019年1月29日提起本案诉讼要求被告支付2014年11月28日到2019年11月27日租金，根据以上诉讼时效计算规则，则原告主张的2014年11月28日至2016年11月27日的租金已经经过诉讼时效，虽然原告于2016年11月8日及2017年3月1日两次对被告提起诉讼，但均未主张租金，原告亦未举示其他证据证明该部分租金存在诉讼时效中止或者中断的情况，故对于2014年11月28日至2016年11月27日的租金一审法院不予支持。对于2016年11月28日至2019年11月27日的租金，被告未按约支付，但原告在本案中要求解除租赁合同，故租金支付义务仅限合同解除前的部分。2016年11月28日至2018年11月27日的租金为6000元，2018年11月28日至本案判决解除之日即2019年8月27日的租金为2250元，对于该部分租金一审法院予以支持。关于违约金，合同约定任何一方违约应给付对方违约金五万元，被告主张违约金过高，综合本案情况，一审法院调整违约金为2700元。关于腾空房屋交还原告，因该房屋已经被认定为违法建筑，故该项请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十九条之规定，判决：一、解除原告刘厚文与被告李光武于2011年11月28日签订的《农村房屋及自留地、自留山租赁合同》；二、被告李光武于本判决生效后十日内立即支付原告刘厚文2016年11月28日至2019年8月27日的租金8250元；三、被告李光武于本判决生效后十日内立即支付原告刘厚文违约金2700元；四、驳回原告刘厚文其他诉讼请求。案件受理费176元，减半缴纳88元，由被告负担。二审期间，李光武提交了刘厚文现住址及单元电子照片6张、冲印照片两张、租赁房屋及土地现状电子照片25张，拟证明刘厚文居住地情况及租赁房屋的原状以及案涉房屋、土地整治后的情况。刘厚文质证后认为均不是新证据，不能达到证明目的。本院经核实，对刘厚文居住地址的证据予以采信。对其余证据，因与本案处理没有必然关联性，不予采信。二审查明：刘厚文认可居住于重庆市沙坪坝区的房屋。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《农村房屋及自留地、自留山租赁合同》系当事人的真实意思表示。该租赁合同涉及的标的物包括农村房屋、自留地、自留山。由于该合同涉及的标的物适用的法律法规不尽相同，各标的物受法律保护的租赁期限、合法使用的要求以及是否应当由人民法院管辖等均有不同的规定，故该合同中涉及房屋部分，租赁期限超过20年的部分无效。合同中涉及自留地、自留山的内容，按照相关法律和政策规定，农户依法享有自留地、自留山的使用权。但农户享有的自留地、自留山经营权是否可以流转，却没有明确规定，也未纳入农村土地承包的范围之内。根据农村土地承包法和物权法的规定，农户享有的土地承包经营权可采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。但是，农村自留地、自留山制度是国家政策的产物，社员或农户直接依据国家政策的贯彻落实而直接取得农村集体经济组织分配的自留地、自留山，即自留地、自留山经营权是直接基于政策而取得的，而不是依据签订承包经营合同的方式取得的。农户对自留地、自留山享有的经营权却对经营期限没有明确约定，也不存在期限和界满的问题。我国现行法律对农村自留地、自留山的规定较为原则。土地管理法仅对自留地、自留山的物权归属作出了规定，而未对自留地、自留山经营范围或经营权的具体内容作出规定。现行其他法律、行政法规、地方性法规及司法解释等也未对自留地、自留山经营权的具体内容作出规定，即农村集体经济组织成员经营自留地、自留山的方式和经营权的具体内容未纳入国家法律调整范围之内，人民法院不宜对其进行法律评价，此类纠纷宜由相关行政机关依据国家政策进行调处。因此本案所涉合同为部分有效、部分无效的合同，部分合同内容不属于人民法院管辖的范畴。对于有效的部分，双方当事人应当按约履行各自义务。本案争议的焦点是李光武在履行农村房屋租赁合同的过程中，是否存在违约情形；刘厚文是否有符合法律规定解除该部分有效合同情形的理由。对于争议焦点，本院评判如下：刘厚文认为李光武迟延给付租金，将其房屋拆除后违章建设，违反了合同约定。从一审法院查明的事实来看，双方签订合同后，刘厚文将标的物交付李光武，至2015年底前的租金，李光武按照合同的约定履行了给付义务。从现有证据来分析，在2015年底前，李光武在公证机关的公证下，到了刘厚文实际居住地，履行给付租金的义务，但由于刘厚文的因素，导致租金给付不能。李光武有继续向刘厚文给付租金，履行合同意愿和行为，但因种种原因刘厚文没有收取租金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，该责任应由刘厚文承担。一审法院认为公证机关所公证的给付租金的地点非刘厚文的实际居住地，与客观事实不符，该认定错误，应予以纠正。关于刘厚文农村房屋的拆除、改建问题，卷宗证据载明，刘厚文原有房屋的拆除，刘厚文是明知的。刘厚文积极配合李光武办理了拆除旧房、办理新建房屋的相关手续。事实上，刘厚文原有的旧房已经拆除，拆除前房屋内的物品已经清空，刘厚文并不持异议。因此可以认定拆除刘厚文原有房屋，并非李光武个人擅自而为，而是刘厚文、李光武共同意思表示。在新建房屋的过程中，不管是刘厚文还是李光武，均未取得准建手续。因此，李光武在刘厚文原宅基地上新建的房屋存在违章建设的情形。从沙坪坝区规划分局的《停止违法建设通知书》可以看出，李光武未经规划许可擅自在虎峰山村人字水社修建的超面积、超楼层农村住宅。行政机关要求立即停止违法行为，消除在建违法建筑。所以李光武的建房行为可以逆转，即可以消除。对于李光武拆除刘厚文旧房、尚未新建合法的房屋，是否违反合同约定的问题，经查，双方合同中对原有房屋的约定为：“乙方有权对甲方现有房屋进行装修及修缮，但租赁期满或者双方协商一致解除本合同还房时，乙方不得要求甲方给予装修及修缮。”对拆除旧房、新建房屋没有作出约定。在实施拆除旧房、办理新建房屋的过程中，双方也没有约定新房完工的具体时间。因此，李光武并没有违反合同约定的情形。对于已经拆除的旧房，在合同履行期间，李光武均可以新建符合合同规定的房屋，从而不损害出租人刘厚文的利益。根据《中华人民共和国合同法》规定，符合合同约定解除合同的情形，有权解除合同的当事人可以解除合同；符合合同法规定解除合同的情形，当事人可以解除合同。本案中，李光武的行为既不符合合同约定解除情形，也不符合法定的解除合同情形，故对刘厚文请求解除合同，本院不予支持。同理，刘厚文要求李光武支付违约金理由不能成立，本院也不支持。关于2016年度及至起诉年度的租金，因李光武一直愿意给付租金，不属于人民法院判决强制履行的问题，所以本院不予以支持刘厚文的请求。综上所述，上诉人李光武的上诉理由成立。原判事实基本清楚，二审中查明的新事实，依法应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初4088号民事判决；二、驳回刘厚文的诉讼请求。一审案件受理费88元；二审案件受理费175元，由被上诉人刘厚文负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇一九年十二月十七日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉