宁夏回族自治区银川市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）宁01行终256号上诉人（原审原告）宁夏海和房地产开发有限公司。法定代表孙某。委托代理人赵某1，该公司办公室主任（特别授权）。被上诉人（原审被告）银川市住房和城乡建设局。法定代表人陈某，局长。委托代理人赵某2，宁夏辅德律师事务所律师（特别授权）。上诉人宁夏海和房地产开发有限公司（以下简称海和房地产公司）因与被上诉人银川市住房和城乡建设局（银川市住建局）行政处罚一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106行初208号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人海和房地产公司的委托代理人赵某1，被上诉人银川市住建局局长陈某及其委托代理人赵某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2015年11月6日，原告海和房地产公司与靳一签订《商品房买卖合同（预售）》，约定将XX小区X号楼X单元XXXX室出售给靳一，总房款1202994元。合同签订前2015年5月18日，原告向靳一出具收据一张，载明收到××区房款1202994元，加盖原告财务专用章。2017年1月22日，原告与刘国龙、王婷签订《商品房买卖合同（预售）》，约定将XXXX小区X号楼X单元XXXX室出售给刘国龙、王婷，总房款771150元，于2017年1月23日在银川市房屋产权交易管理中心备案。2017年10月31日，靳一向被告银川市住建局进行投诉，称原告将出售给靳一的房屋另行销售给他人，要求对原告进行处罚。被告初步调查后于2017年11月21日立案。2017年12月15日，被告向原告送达《行政处罚事先告知书》《行政处罚听证告知书》，拟对原告罚款2.5万元。原告收到上述文书后未提交答辩意见，也未申请听证。被告作出银住建罚决字(2017)239号《行政处罚决定书》，于2018年2月6日向原告送达。原告不服该处罚，向法院提起本案行政诉讼，请求依法判令：撤销被告作出的银住建罚决字(2017)239号《行政处罚决定书》。另查明，2018年4月26日，靳一以海和房地产公司为被告提起民事诉讼，要求海和房地产公司按《商品房买卖合同（预售）》返还已付购房款1202994元并赔偿损失。银川市金凤区人民法院审理后作出（2018）宁0106民初3525号民事判决书，以靳一提交的证据不足以证明其通过债权转让的方式向海和房地产公司完成支付房款的义务为由，驳回靳一的诉讼请求。靳一向本院提起上诉，本院审理后作出（2019）宁01民终3961号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，被告银川市住建局作为房地产行政主管部门，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》的规定，享有对其行政区域内房地产开发经营活动进行监督管理的法定职权。关于涉案行政处罚的程序，当事人均未提出异议，经法院审查，该行政处罚程序符合法律规定。双方争议焦点在于行政处罚的事实依据是否确实充分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十六规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”上述条款的规定，旨在维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进和保障房地产业的健康发展。本案中，原告海和房地产公司对2015年5月18日向靳一出具收据以及2015年11月6日与靳一签订《商品房买卖合同（预售）》的事实认可，对2017年1月22日与刘国龙、王婷签订《商品房买卖合同（预售）》及2017年1月23日在房管部门进行备案的事实予以认可，其抗辩理由主要是认为靳一的购房合同不再履行，重新将房屋出售给刘国龙、王婷的行为合法。原告在与靳一签订《商品房买卖合同（预售）》后，按照我国现行法律法规的规定，应当将房屋买卖事项及时在房管部门备案，主动接受房管部门的监管。在没有进行备案，因客观原因不再履行该合同时，也应当与靳一及时解除合同，收回已经出具的收据，以避免纠纷的发生。但对于合同解除不再履行这一事项，原告并未提交证据证明其与靳一达成一致，以致靳一向被告投诉。被告查明上述事实后，依据《商品房销售管理办法》第三十九条的规定作出处罚。该处罚认定事实清楚，适用法律正确，处罚适当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告宁夏海和房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告宁夏海和房地产开发有限公司负担。宣判后，海和房地产公司不服，向本院提起上诉称，（2018）宁0106民初3525号民事判决已查明没有证据可以证明上诉人与靳一之间《商品房买卖合同（预售）》是否存在，故驳回靳一的诉讼请求。既然没有证据证明上诉人与靳一之间有房屋买卖的合同事实存在，就不应当认定上诉人存在一房二卖的情形，也不存在与靳一解除合同的情形。被上诉人所适用的相关法律法规明显与本案事实不具有对应关系。一审判决支持被上诉人的行政行为明显有失公允。请求二审法院撤销银川市金凤区人民法院（2018）宁0106行初208号行政判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。被上诉人银川市住建局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，人民法院审理行政案件，应对行政行为的合法性进行审查。本案双方当事人争议的焦点为被上诉人银川市住建局作出的银住建罚决字(2017)239号《行政处罚决定书》认定事实、适用法律是否正确及程序是否合法。《商品房销售管理办法》第三十九条规定：“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处２万元以上３万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”本案中，上诉人海和房地产公司对2015年5月18日向靳一出具收据以及2015年11月6日与靳一签订《商品房买卖合同（预售）》的事实认可，对2017年1月22日与刘国龙、王婷签订《商品房买卖合同（预售）》及2017年1月23日在房管部门为刘国龙、王婷进行备案的事实亦认可。上诉人海和房地产公司未及时有效解除其与靳一之间先前签订的《商品房买卖合同（预售）》，亦未收回已经出具的收据，而另行将涉案房屋出售给刘国龙、王婷，符合《商品房销售管理办法》第三十九条规定的情形。被上诉人银川市住建局于2017年10月31日收到靳一的投诉并初步调查后，于2017年11月21日立案，于2018年1月25日作出《行政处罚决定书》并无不当。该《行政处罚决定书》认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，处罚程序合法。银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初3525号民事判决书中仅以靳一提交的证据不足以证明其通过债权转让方式向上诉人海和房地产公司完成支付房款的义务为由，驳回靳一的诉讼请求，并未否认上诉人海和房地产公司与靳一签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力。故上诉人海和房地产公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宁夏海和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 路 华审判员 高凤梅审判员 刘煜姗二〇一九年十二月四日书记员 段思琦附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条人民检察院有权对行政诉讼实行法律监督。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……