广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17868号上诉人（被告、反诉原告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区（原萝岗区）九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐颖斯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽锋，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原告、反诉被告）：黄海，男，1976年8月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：刘碧云，广东来信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈庆林，广东来信律师事务所律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）因与被上诉人黄海房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。澳美公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判解除双方于1998年3月31日签订的《房地产买卖契约》，退还黄海已交购房款122219元，加上20%违约金24443.8元，合计146662.8元；2.一审本诉、反诉及二审案件受理费由黄海承担。诉讼过程中，澳美公司变更诉讼请求如下：请求二审法院撤销一审判决第一项，驳回对方的本诉主张及支持我方的反诉请求，退还的购房款为121795元并支付违约金24359元，合计146154元。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。双方签订的合同正在履行中，按照合同第6条第5款的约定，澳美公司有权解除合同并无需经过黄海同意。案涉房屋并无预告登记、交付、办理房产证，黄海仅支付一半的购房款，根据上述合同约定，澳美公司有权解除合同并要求支付违约金。一审法院根据《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表》《广州市国土资源和规划委员会审批咨询服务意见反馈表》认定合同目的并非无法实现，显属不当。因上述两表在立案时已失效，现双方签订合同的目的已经无法实现，即使根据穗建开﹝2013﹞491号文的意见，案涉楼盘正在进行烂尾盘活，推倒重建之后的房屋的面积、价款均会发生变化，即标的物变更之后已经不是原合同的标的物。案涉合同项下的房屋已无法按照原合同交付，双方目前也并无关于重建后的房屋达成新的补充协议，故案涉合同已经履行不能。另，根据最新的最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知中第48条精神，违约方不得单方解除合同，但当合同已经处于僵局，继续履行对双方均不利的情况下，合同应当解除。因澳美公司无法交付房屋给黄海，黄海因限购政策的影响也无法继续购买房屋，因此，澳美公司请求解除合同应得到支持。（二）一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十六条规定，本案合同不能履行属于情势变更。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条认定合同只有在不可抗力致使合同目的不能实现的情况下才能解除合同，且未对本案是否属于情势变更作出审查，违反了法律规定，应依法予以纠正。（三）一审法院程序违法。一审法院采纳已经超过举证期限的证据，严重损害了澳美公司的利益。黄海一审提交的证据注明的日期是2019年4月15日，即该证据在一审开庭后第六天提交的，该证据滞留在一审法院长达86天，未给予案件另一方当事人充足的答辩期。综上，恳请二审法院判如所请。黄海二审辩称，不同意澳美公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。案涉合同的第6条第5款并未约定澳美公司有权解除合同，澳美公司主张依据该条款行使解除权缺乏事实及法律依据。根据有关部门调查，本案房屋逾期交付是由于澳美公司资金断裂所致，且案涉房屋所在项目正在有关部门的牵头下盘活。同时，穗建开﹝2013﹞491号文明确不同意案涉房屋按原状保留，因此合同目的并非无法实现，澳美公司主张该情形属于情势变更，但本案房屋逾期交付是澳美公司原因所致，不符合情势变更。黄海向一审法院起诉请求：1.澳美公司继续履行本案合同并向黄海交付位于广州市增城区镇龙镇金坑村路澳洲山庄聚龙居E区9幢301房屋；2.澳美公司支付黄海迟延交房滞纳金272368元（按照房地产价款272368元千分之一的利率从2000年3月31日计算至交付日，暂计至起诉日滞纳金为1873892元，黄海酌情主张滞纳金272368元）；3.一审案件诉讼费由澳美公司承担。澳美公司向一审法院反诉请求：1.解除双方于1998年3月31日签订的《房地产买卖契约》，退还黄海已交的购房款122219元，另加20%违约金24443.80元，合计146662.80元；2.本诉和反诉的案件受理费由黄海承担。一审法院认定事实：1998年3月31日，黄海（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA009-301房（以下简称案涉房屋）出售给黄海，房屋建筑面积为70平方米，合同总价款为272368元，付款方式为十八年免息分期付款。甲方应在2000年3月31日将房屋交付给乙方。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。附件第二条房屋交付状况2-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；2-5约定，甲方应于2000年3月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。6-5约定，甲、乙双方签署本契约后，如乙方中途违约不购买房地产时，乙方除不得向甲方索还所交的全部款项外，应向甲方支付实际已付房价总额的百分之二十作为违约金，如甲方违约不向乙方出售该房地产时，甲方应在违约之日起三十天内除退回乙方实际已付的全部房价款及利息（按当时银行贷款利率计算）外，并向乙方支付实际已付房价款总额的百分之二十作为违约金。第八条文本生效及使用法律8-3约定，附件的条款必须符合中华人民共和国法律、法规的规定，并不得与原契约内容相矛盾，如有抵触，以本附件之条款为准。第九条购买价款与支付方式9-3约定，乙方选择最高十八年免息分期付款。签约首期58032元于1998年3月31日支付，分期付款每月应缴614元。黄海于1998年3月25日缴纳了8000元定金，1998年3月31日缴纳首期楼款50032元，于1998年9月14日至2000年9月13日共分24期（每期614元）转账支付14736元，于2000年1月17日支付49027元，总计121795元。澳美公司确认截止至本案开庭之日案涉房屋尚未交付黄海。为证明案涉楼盘办理房产证已无可能，且相关不符合规划的房屋将整体拆除，因案涉房屋无法办理报建，属于情势变更，客观上履行不能，因此双方的合同目的不能实现，只能解除合同，澳美公司提交了《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开[2013]491号）的复印件。其中审议通过的《澳洲山庄盘活重建工作方案》中载明：1992年，澳美公司征用了当时增城县镇龙镇金坑村约1000亩土地进行房地产开发，后由于该项目土地红线重叠、消防验收条件不具备、开发商资金断裂后无新资金进入，致使楼盘烂尾，所有购房人无法办理房产证……二、盘活的总体思路。由于该项目大部分楼房已烂尾十多年，年久失修存在安全隐患，影响城市整体景观；已建房屋报建资料不全、未经规划部门审核批准擅自建设、不具备消防验收条件等，从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能性，为彻底解决历史遗留问题，将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建，是解决该项目问题的较好办法。四、工作措施。（一）各开发共建单位按市场运作方式处理。明确购房业主名单，由澳美公司与所有购房业主签订同意拆除重建确认书和相关安置补偿协议。对不同意拆除重建方案的业主，对其房屋按现状保留；对于确实无法联系到的业主，要做好在启动区预留等面积房屋和财产保全工作。（二）运用多种监控手段保障项目稳步推进。4.协调法院对涉及到澳美公司的资产查封事项都采用“活查封”形式，将债权的实现纳入监控账户予以保障，以利于盘活重建的稳步推进等。澳美公司另提交了《关于“富璟名邸”项目（原澳洲山庄盘活重建项目）修建性详细规划方案的审查意见》（穗规批[2015]140号)，主张规划部门对旧楼换新楼作出审查意见。澳美公司另提交了：1.2014年10月23日广州市规划局萝岗分局出具的《关于召开澳洲山庄盘活项目启动区规划方案座谈会的公告》，载明：该局已于2014年7月1日至10日在项目现场及该局政府网站进行了批前公示，在有效意见反馈期内该局未收到相关权益人的反馈意见。为更加稳妥地推进“澳洲山庄”项目盘活工作，该局拟于近期在“澳洲山庄”小区内召开澳洲山庄盘活项目启动区规划方案座谈会，听取相关权益人代表对启动区规划设计方面的意见，请有意参加的相关权益人在规定时间内向该局报名登记。澳美公司主张黄海未在公告期内提出异议，视为同意该方案。2.2016年6月7日，广州市规划局出具的穗规咨询[2016]19号《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表》，申请人为澳美公司，咨询类别为建设工程规划许可证（建筑工程）咨询服务，咨询服务反馈意见载明：鉴于澳美公司提出已核发的国土证涉及法院查封、银行抵押等问题，无法提供国土证原件，有效的土地使用文件及抵押权人意见仍然是进行建筑报建的首要前提，应先完善相应材料。3.2018年2月2日，广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划咨询[2018]315号《广州市国土资源和规划委员会审批咨询服务意见反馈表》，申请人为澳美公司，咨询类别为建筑工程《建设工程规划许可证》咨询服务，咨询服务反馈意见中载明：本地块已被广州市中级人民法院及佛山市禅城区人民法院查封，同时，澳美公司已被黄埔法院列为失信被执行人。本项目须在正式申请《建设工程规划许可证》前取得相关经办法院同意你司开展有关地块规划报批的书面意见。澳美公司主张上述19号、315号文证明其履行了旧楼换新楼报建的主要义务的事实。4.2018年6月25日，广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局印发的穗开国规函[2018]2652号《关于反映澳洲山庄盘活重建工作停滞等信访事项的答复意见》复印件，载明：待澳美公司协调广州市中级人民法院出具相关支持性意见后，同时其完善设计方案并具备申报条件后，即可前来规划报建。澳美公司主张案涉楼盘盘活重建工作停滞，通过重建安置业主已无法实现。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有《房地产买卖契约》、收款收据、银行存折、《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》《关于“富璟名邸”项目（原澳洲山庄盘活重建项目）修建性详细规划方案的审查意见》《关于召开澳洲山庄盘活项目启动区规划方案座谈会的公告》《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表》《广州市国土资源和规划委员会审批咨询服务意见反馈表》《关于反映澳洲山庄盘活重建工作停滞等信访事项的答复意见》以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，澳美公司与黄海签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于《房地产买卖契约》能否解除的问题。澳美公司主张案涉房屋无法交付且房屋最终要被拆除，其依照《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》履行主要义务，但因查封无法办理报建，均属于情势变更，客观上履行不能，双方的合同目的不能实现，故要求解除合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，只有因不可抗力致使不能实现合同目的的情况下，才能解除合同。而本案中，房屋无法交付是由于澳美公司的原因所致，并非不可抗力。且澳美公司陈述案涉房屋所在的项目目前正在规划重建，《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表》《广州市国土资源和规划委员会审批咨询服务意见反馈表》均针对澳洲山庄项目报建问题提出合理解决方案，合同目的并非无法实现。同时，黄海作为守约方也不同意解除合同，故对澳美公司关于解除《房地产买卖契约》的诉讼请求，一审法院不予支持。关于案涉房屋逾期交房违约金的问题。一审法院认为，澳美公司确认案涉房屋至今未交付，《房地产买卖契约》附件第6-2条约定“如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价总额每日千分之一计算……”，一审案件中，黄海实际已付的房价款总额为121795元，故应以121795元为本金计算违约金，黄海以总价款272368元为基数主张违约金，一审法院不予支持。黄海主张按每日千分之一标准计算违约金，澳美公司抗辩该标准过高，黄海未提交证据证明其实际损失，故一审法院酌情将违约金标准调整为按每日万分之五计算。综上，澳美公司应以121795元为基数，按每日万分之五的标准支付从2000年4月1日起至实际交房之日止的违约金。因违约金具有补偿性质，故逾期交房违约金的总金额应以已付房价款总额为限。关于黄海提出的澳美公司交付案涉房屋的诉讼请求，一审法院认为因案涉房屋尚不具备交付条件，故对于黄海的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交房及迟延交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就黄海主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，一审法院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条的规定，于2019年7月22日判决如下：一、澳美公司于判决生效之日起十日内向黄海支付逾期交房违约金121795元；二、驳回黄海的其他本诉请求；三、驳回澳美公司的全部反诉请求。一审本诉案件受理费5386元，由黄海承担2978元，由澳美公司承担2408元；一审反诉案件受理费1617元，全部由澳美公司承担。澳美公司与黄海对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.案涉房屋所在楼盘已有生效判决；2.澳美公司对于已经发生法律效力判决认定的事实并无提交相反证据予以推翻。本案二审当事人之间争议的焦点问题：（一）案涉合同应否解除；（二）关于案涉房屋逾期交房违约金的问题。关于案涉合同应否解除的问题。澳美公司主张案涉房屋不能办理房产证且房屋最终要被拆除，双方的合同目的不能实现，故要求解除合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，只有因不可抗力致使不能实现合同目的的情况下，才能解除合同。而本案中，不能办理房产证是由于澳美公司的原因所致，并非不可抗力。且澳美公司陈述案涉房屋所在的项目目前正在规划重建，合同目的并非无法实现。同时，黄海作为守约方也不同意解除合同，故对澳美公司解除案涉合同的诉讼请求不予支持。关于案涉房屋逾期交房违约金的问题。双方签订的合同约定，澳美公司应在2000年3月31日前将房屋交付给黄海，并约定了不能如期交付房屋的违约条款。结合本案查明事实，澳美公司未能在约定的日期前交付房屋已经构成违约，根据合同约定，澳美公司应承担黄海已交付房款总额每日千分之一的违约金，一审法院酌情调整违约金标准为每日万分之五，因澳美公司并无证据证明一审法院调整的违约金标准仍高于造成的损失，因此，一审法院上述处理并无不当，本院予以维持。综上所述，澳美公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2736元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月十三日书记员  杨希曾龙辉