湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3047号上诉人（原审被告、反诉原告）：兰台（湖北）科技实业有限公司，统一社会信用代码91420500084941528E，住所地宜昌高新区兰台路**。法定代表人：上官东方，该公司董事长。委托诉讼代理人：王军荣，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨琳，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宜昌山禾园林绿化有限公司，注册号420500000134089（1-1），，住所地宜昌市伍家岗区沿江大道**法定代表人：兰圣德，该公司董事长。委托诉讼代理人：代坤，宜昌市三苑法律服务所法律工作者。特别授权代理。上诉人兰台（湖北）科技实业有限公司（以下简称兰台科技公司）因与被上诉人宜昌山禾园林绿化有限公司（以下简称山禾园林公司）租赁合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2019）鄂0591民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人兰台科技公司的委托诉讼代理人王军荣、被上诉人山禾园林公司的委托诉讼代理人代坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰台科技公司上诉请求：1、撤销（2019）鄂0591民初287号第四项判决，改判山禾园林公司向兰台科技公司支付A4.A5地块除草费用42452元、A4.A5地块绿化费用74356元，合计116808元；2、由山禾园林公司承担本案一审、二审的诉讼及鉴定费用。事实和理由：上诉人兰台科技公司将该涉案地块出租给被上诉人山禾园林公司，虽然不收取租金，但该租赁合同的合同对价是被上诉人兰台科技公司对涉案地块的绿化，上诉人兰台科技公司履行了合同义务，而被上诉人未按照约定进行除草、绿化，单方面享受着租赁土地带来的收益而不履行合同约定的义务，上诉人兰台科技公司只好出资聘请第三方对涉案地块进行绿化，即A4.A5地块除草费用42452元、A4.A5地块绿化费用74356元，合计116808元，这部分损失依法应当由被上诉人山禾园林公司承担。综上，一审事实不清，请求依法改判。被上诉人山禾园林公司辩称，山禾园林公司为了将整个A1、A2、A4、A5的地块绿化做的更顺利，按照协议A1地块先做，给4年的时间，A4、A5地块给3年的时间，这样山禾园林公司才能收支平衡，达到双方订立《地块租赁合同》目的，现由于兰台科技公司的先合同义务未履行，未满足山禾园林公司进行A1地块的植物培养，导致A4、A5也做不了，其对A4、A5地块绿化费用不应当由山禾园林公司承担，且根据二审开庭才出示的宜昌市开发区国土局要求兰台科技公司在2016年5月30日前必须开工建设，在兰台科技公司明知其不能给予山禾园林公司4年的土地使用时间，应当承担合同缔约过失责任。所以，兰台科技公司的绿化支出不应当由山禾园林公司承担。山禾园林公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除山禾园林公司与兰台科技公司签订的《地块租赁合同》，兰台科技公司赔偿山禾园林公司损失110万元；2、兰台科技公司承担本案诉讼费、保全费、担保费及其他全部费用。兰台科技公司向一审法院提出反诉请求：1、判令山禾园林公司拆除违章建筑并腾退相应土地；2、判令山禾园林公司赔偿兰台科技公司延误赔偿金126万元。3、判令山禾园林公司支付兰台科技公司A1、A4、A5地块除草费用42452元。4、判令山禾园林公司支付兰台科技公司A4、A5地块绿化费用74356元。5、判令山禾园林公司承担一审全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月16日，山禾园林公司（乙方）与兰台科技公司（甲方）签订《地块租赁合同》，约定“乙方租赁甲方地块；一、地块基本情况：、地块基本情况地理位置宜昌市高新区东山园区兰台科技园区。2.出租的A4、A5地块约180亩，具体以规划图为准。3.出租的A1地块约100亩，具体以规划图为准。4.出租的A2地块约10亩，具体以规划图为准；二、租赁地块用途及完工时间：A4、A5、A1、A2地块合计约290亩，主要用途A4、A5、A1共约280亩租赁地块主要用途种植宝塔柏、红叶石楠、天葵桂、盆景及各种花草树木等，主要树种树高不得小1.5米，确保地面绿色，沿路边的土地采用绿篱进行屏蔽，美化环境。A2地块10亩主要用于盆景展示等。未经甲方书面同意，乙方不得改变用途。乙方在该出租地块的经营活动，应依法办理的相应法律文件和手续，且均由乙方自行负责。具体种植方案以双方确认的绿化方案为准。并于2016年1月30日之前绿化工程全部完工；三、租赁期限：1.A4、A5地块租赁基本期限暂定3年，A1地块租赁基本期限暂定4年，A2地块约10亩租赁基本租期为6年。2.乙方应于合同签订后15天内组织施工队伍入场，并根据现场实际情况对施工区域作出合理调整；四、相关费用及其他约定：2.租赁费用在基本租用期内，乙方以租赁地块的绿化投资作为租金，不再支付租赁费用，绿化苗木的所有权属于乙方。在基本租赁期内，乙方必须保持租赁地块常绿。甲方需要苗木进行绿化时，可优先考虑乙方苗木；五、租赁地块使用权及相关约定：1.租赁期间，如有重大项目引进，甲方可依照相关程序转让或自行开发该出租地块使用权，乙方需配合执行。2.甲方如果没有重要项目的启动，不得以任何借口将地块收回另作他用，尤其是不得转租其他公司和个人。若在租赁基本期限内，确实因为公司重大事项需要收回土地使用权时，应在不少于60日前书面通知乙方，并对乙方的直接和间接损失进行适当的补偿。乙方应在收到甲方书面通知后10日内书面回复，逾期不回复，视为乙方放弃”。2016年9月24日，山禾园林公司（乙方）与兰台科技公司（甲方）签订《地块租赁合同补充协议》，约定“现实际情况为乙方未提交施工方案的情况下，进行大面积建筑物、钢架棚施工，准备用于餐饮性质经营活动，于当初签订合同主旨即利用甲方未开发土地进行绿化种植严重违背，经甲乙双方友好协商，签订本补充协议如下：1.对已建成建筑房屋、钢架棚部分，属乙方单方行为，自收到甲方或行政部门下发书面拆除通知后15天内，乙方均无条件对违建自行拆除并恢复至甲方交付时原始地貌状态。如因违建行为收到行政机关处罚，由乙方全权负责，甲方不因此承担任何责任。2.未种植区域请按原合同约定乙方要采取必要措施进行绿化种植，于2016年12月底之前完成全部裸露土地树木种植工作。并按合同约定对沿兰台路一侧补种大树和增加绿植密度。3.乙方未经甲方和政府部门批准，不得设立任何形式的广告牌，如私自设立乙方须无条件给予拆除，如因私设广告牌收到行政处罚，由乙方全权负责，甲方不因此承担任何连带责任。4.现已建成房屋不得用于餐饮、娱乐等任何形式的经营活动，仅可作为乙方公司员工住宿使用，如有违约由乙方承担全部责任”。2017年12月7日，兰台科技公司致函山禾园林公司，内容为“贵司与我司于2015年10月16日签订了《地块租赁合同》，我司无偿提供A1A4A5地块土地给贵司作为绿化苗木基地使用。现因根据政府要求，我司计划对以上土地进行开发。根据地块租赁合同第五条及补充协议第一条约定，我司特致函贵司：1.解除租赁合同，并请贵司于2018年2月8日前将A1A4A5地块交付给我司，已进行绿化的A1地块之上的绿植由贵司自行移除；2.请贵司在2017年12月30日内，对A1地块违章建筑自行进行拆除并恢复至我司交付时的原始地貌状态。请贵司在收到本函后安排好清场工作，如有异议请书面回复我司，但不得停止清场”。同月10日，山禾园林公司回函兰台科技公司，内容为“2015年10月26日，我公司与贵公司签订了《地块租赁合同》，按照双方的协议，我公司在A1地块进行了绿化，并修建了临时员工用房，总投资108万元（具体明细见附页）。A1地块原定租赁期限为4年，现贵公司因为重大事项要求提前收回土地，对我公司造成了一定损失。现根据《地块租赁合同》第五款第二条，请贵公司对我公司直接损失（108万元）和间接损失（75万元）进行适当补偿，我公司亦将积极予以配合做好上述地块的各项工作”。同月13日，兰台科技公司又回函山禾园林公司，内容为“一、根据双方签订的《地块租赁合同》及《地块租赁合同补充协议》，贵司未严格履行合同内容，主要有：1.《地块租赁合同》第二条约定贵司应保证租赁地块地面绿色，沿路边的土地采用绿篱进行围蔽，美化环境，2016年1月30日前绿化工程全部完工。从实际情况来，2016年1月30日前完工的约定未兑现（1）贵司签订合同后，仅在A1地块之上栽种部分树苗用于绿化，A4A5地块至今未进行绿化；（2）所有租赁地块，贵司未保证地面绿色，对路边土地至今也未采用绿篱进行围蔽。因贵司未严格履行合同，在我司的强烈要求下，贵司于2016年9月24日与我司签订《地块租赁合同补充协议》，贵司承诺按原合同约定对未种植区域采取措施进行绿化种植，于2016年12月底之前完成全部裸露土地树木种植，并对兰台路一侧补种大树和增加绿植密度。但到目前为止，贵司并未履行以上约定，实际绿化与贵司提交的方案相差甚远。2.《地块租赁合同》第四条约定租赁期间乙方对承租地块进行建筑物和构筑物修建时，须事先向甲方提交设计方案，经甲方书面同意方可进行。从实际情况看贵司在未经我司同意的情况下，在A1地块上擅自建设住房与大棚，属于严重违约。在后来双方签订的《地块租赁合同补充协议》中，贵司承认了违规建设的事实，并承诺在我司通知后15天内，无条件自行拆除并恢复至甲方交付时原始地貌状态。根据《地块租赁合同》相关的约定和以上贵司的违约事实，我司有权单方解除合同。二、贵司来函中关于场地平整、水电路开支、绿化支出、人工支出，均为贵司日常经营开支，我司没有义务承担相关费用。关于因土质原因导致苗木损失，贵司作为专业园林公司，签约前应对土质进行过评估，也应根据土质情况进行专业养护，若有相关损失也应由贵公司承担。至于建设住房与大棚费用，贵司本已违反合同约定，我司有权要求贵司限期拆除，相关费用与我司更毫无关联。对于贵司要求我司进行补偿的不合理要求，我司不予认可。三、在合同签订后，我司按照合同约定，将场地免费提供给贵司用于苗圃基地经营使用，我司并无收益，贵司提出的要求明显违背了合同之公平的原则。四、如双方友好协商，本着合作互助的原则，在同质同价的前提下，根据我司建设需要，我司可考虑在贵司购买部分苗木用于绿化，具体由双方协商处理。五、请贵司按照我司于12月7日发给贵司函件的要求，按时完成违章建筑物的拆除与租赁地块绿植的移除”。同月28日，兰台科技公司又致函山禾园林公司，内容为“我司于2017年12月7日通过电子邮件及快递向贵司发出《关于收回我司A1A4A5地块及要求贵司拆除A1地块违章建筑提出了具体要求。贵司收到函件后，于2017年12月12日通过函件形式对我司进行了回复并将函件送至我司。我司针对贵司函件内容，于12月13日通过电子邮件现贵司发出《关于A1A4A5地块收回与违章建筑拆除事宜的回函》，并通过电话提醒贵司接收与阅读邮件，贵司表示12月18日前后到我司商议，但至今为止没有来人来函。鉴于贵司对于处理问题的消极态度，现我司再次函告贵司：1.由于我司与贵司签订的《地块租赁合同》已经解除，请贵司尽快与我司协商处理后续事宜。2.贵司应在收本函后按照我司要求按时拆除违章建筑，腾退土地，否则，我司将强行拆除违章建筑和移除绿植，因此产生不必要费用及损失，贵司将自行承担”。2018年1月4日，山禾园林公司回函兰台科技公司，内容为“谨于2017年12月17日收到《关于A1A4A5地块及要求贵司拆除A1地块建筑的函》后，我公司非常慎重的对待贵公司的函件。现由于我公司属于合伙股东的公司架构，我公司立即召集了股东会议后慎重决定，贵我公司的争议纠纷应当严格按照贵我双方签订的《地块租赁合同》第十条约定的争议解决办法处理（本合同下发生的争议，任何一方可向租赁地块所在地人民法院起诉解决）。我公司已于2017年12月20号起诉至宜昌市三峡坝区人民法院要求继续履行合同纠纷一案，现宜昌市三峡坝区人民法院已经受理了该案，相关法律手续正在送达过程中。鉴于双方的合作非常愉快，为了不继续扩大双方的损失，我公司恳请贵公司停止一切违法行为，贵我双方的合同争议应当通过法律手段解决。若因贵公司的单方行为导致我公司的损失继续扩大，则该所有损失由贵公司全部承担。特此告知”。同月5日，兰台科技公司回函山禾园林公司，内容为“2018年1月4日，我司收到一自称为宜昌三苑法律服务所姓林工作人员代表贵司送来的告知函与起诉书，针对告知函与起诉书中的内容，我司现回复如下：一、对于贵司已向人民法院提起诉讼，我司将在接到法院通知后进行应诉，我司相信法律的公平与正义。二、对于贵司在起诉书中称我司采用欺骗的方式，诱骗贵司签假文件骗取高新区政府。我司郑重提醒贵司：我司与贵司签订的合同协议均是在自愿的基础上签订的，我司从未诱骗贵司签订任何假合同，也没有利用与贵司签订的文件来欺骗高新区政府，贵司以上说辞将会被事实证明是信口雌黄、颠倒黑白。对于贵司故意诽谤我司的言行，我司保留追究其法律责任的权利。三、鉴于贵司未履行合同义务，我司已解除与贵司所签订的《地块租赁合同》，我司也已按照合同约定提前告知贵司。我司再次提醒贵司，我司将以最大的力量来维护我司正当合法的权利，请按照我司要求的时间拆除违章建筑和拆除绿植，否则我司将强行拆除违章建筑和移除绿植，因此产生不必要的损失，将由贵司自行承担”。因双方协商未果，山禾园林公司委托湖北天地资产评估有限公司对其所申报资产的价值进行评估，2018年1月8日，该机构出具资产评估报告，结论为“评估对象在评估基准日2018年1月8日的评估价为83.60万元”，庭审中原审法院依法委托湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司对“宜昌山禾园林绿化有限公司在宜昌市高新区东山园区兰台科技园内A1地块的苗木迁植费用进行评估”，该公司的评估结论为“苗木迁移费用为3.76万元”。另查明，因山禾园林未在A4A5地块进行绿植，兰台科技栽种了部分树苗。上述事实，有经庭审双方当事人举证、质证，一审法院审核确认的《地块租赁合同》、《地块租赁合同补充协议》、双方多份往来函、《资产评估报告》【天地源咨评报字[2018]第001号】、《资产评估报告》【鄂华审资鉴字（2019）011号】、当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，关于山禾园林公司的本诉请求，其一，因双方合同约定“若在租赁基本期限内，确实因为公司重大事项需要收回土地使用权时，应在不少于60日前书面通知乙方，并对乙方的直接和间接损失进行适当的补偿”，而本案中兰台科技公司“因根据政府要求，计划对出租土地进行开发，而要求解除双方的租赁合同”，即兰台科技公司依约可行使解约权，且2017年12月7日发函对方，故60日后（2018年2月6日）双方的租赁合同即已解除，至于双方未曾解决的后续事宜，并不影响合同已经解除之法律效力。故山禾园林公司诉请解除合同之请求不再处理。其二，本案中承租人山禾园林公司与出租人兰台科技公司之间形成土地租赁合同法律关系，特殊之处在于不存在租金或以实物形式抵扣的租金，即承租人有权使用土地进行花卉等植物的栽培，并通过出售植物获得收益，却不需要向出租人交付租金。根据合同约定“若在租赁基本期限内，确实因为公司重大事项需要收回土地使用权时，应在不少于60日前书面通知乙方，并对乙方的直接和间接损失进行适当的补偿”，即兰台科技公司依照此合同条款行使了合同解除权，但兰台科技公司应对山禾园林公司的“直接和间接损失进行适当的补偿”。何为适当的补偿，双方语焉不详，即无法通过此条款准确量化约定的补偿金，故需要结合双方的权利义务来界定补偿金。因本案中山禾园林公司享有使用土地之利益，而无支付租金之义务，明显属合同履行的纯受益方，故兰台科技公司的补偿应以“山禾园林公司迁植苗木，兰台科技公司补偿迁植费用”为准，经依法委托评估，湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司评估结果为“苗木迁植费用37600元”，因此兰台科技公司应补偿山禾园林公司苗木迁植费用37600元。至于兰台科技公司的反诉请求，其一，因本案中通过土地租赁兰台科技公司既不享有租金，也不享有山禾园林公司种植的植物，即无论山禾园林公司是否依约种植植物，兰台科技公司既无利益也无损失，故既不能将自己A1、A4、A5的除草费用转由对方承担，也不能将自己绿化A4、A5地块的费用转由对方承担。其二，兰台科技公司明知双方未就补偿问题达成一致，山禾园林公司尚未腾退土地，而自行与他人签订施工协议，若由此产生违约损失不应由山禾园林公司承担。其三，因双方合同早已解除，故山禾园林公司应腾退土地。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、兰台（湖北）科技实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付宜昌山禾园林绿化有限公司苗木迁植费用37600元；二、驳回宜昌山禾园林绿化有限公司的其他诉讼请求。三、宜昌山禾园林绿化有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退宜昌市高新区东山园区兰台科技园内的A1地块。四、驳回兰台（湖北）科技实业有限公司的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费14700元、保全申请费5000元（合计19700元）由宜昌山禾园林绿化有限公司负担18960元，兰台（湖北）科技实业有限公司负担740元；反诉案件受理费17197元由兰台（湖北）科技实业有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：是否应当由山禾园林公司承担兰台科技公司A4、A5的除草、绿化费用。涉及以下几个问题：1、租赁合同中双方各自的权利义务。2015年10月16日山禾园林公司与兰台科技公司签订《地块租赁合同》约定，A4、A5地块租赁基本期限暂定3年，A1地块租赁期限暂定4年，租赁费用在基本租用期内，山禾园林公司以租赁地块的绿化投资作为租金，不再支付租赁费用。兰台科技公司将空闲土地提供给山禾园林公司使用进行苗木培养，山禾园林公司对种植的苗木享有所有权并可出售获取收益，山禾园林公司不需要向兰台科技公司支付租金，但须将兰台科技公司提供的空闲土地全部绿化，而兰台科技公司基于政府相关政策的原因，待开发建设的土地必须先绿化，故而为节省绿化费用，以此双方达成互相获益的合同。2、兰台科技公司自行完成了A4、A5地块的绿化，所支出的绿化费用是否应当由山禾园林公司承担。二审庭审中，兰台科技公司出示了一份2017年7月12日由宜昌××区国土资源局出具的《督促开工通知书》，载明“宜昌市国土资源局与兰台科技公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，合同电子监管号为××号，该宗地位于宜昌××区××冲，面积63801.04平方米，出让合同约定动工日期为2015年5月30日。因兰台科技公司未按合同约定的时间动工建设，2016年8月对该用地进行了闲置土地调查，经报请管委会同意后已按延期开发方式处置（2016年5月30日前开工）”兰台科技公司解释该督促开工通知书上的土地对应于本案的A1地块，从以上内容可知，2015年10月16日兰台科技公司在与山禾园林公司签订土地租赁合同时，A1地块已经超过了建设用地使用权出让合同中约定的动工日期，且闲置土地随时都可能被行政机关督促开工，从后期行政机关的批示意见也可看出，动工期延长一年至2016年5月30日，但兰台科技公司与山禾园林公司的土地租赁合同约定A1地块租期是4年，山禾园林公司也是基于一定长时间的租期投入和收益，方才签订此合同，现山禾园林公司投入大量培土、苗木等，又不得不基于兰台科技公司开发建设的需要提前终止合同，对山禾园林公司来说确实造成了一定的经济损失。在双方因为补偿问题未达成一致的情况下，山禾园林公司尚未腾退土地，兰台科技公司自行另外签订施工协议，出资完成了A4、A5地块的除草、绿化，该费用不应由山禾园林公司承担。综上所述，兰台（湖北）科技实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2636元，由兰台（湖北）科技实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 李 丹二〇一九年十二月十八日书记员 熊芳园