重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终1369号 上诉人（原审原告、案外人）：李昱岑，男，1992年7月24日出生，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：彭力强，重庆千禧年律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。 法定代表人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张宏敏，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告、被执行人）：邓钢，男，1963年6月10日出生，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：汪孝才，四川索正律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：四川丰竹房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区聚萃街********，统一社会信用代码91510000662794049T。 法定代表人：马勇生，该公司董事长。 上诉人李昱岑因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融重庆公司）、邓钢及原审第三人四川丰竹房地产开发有限公司（以下简称丰竹地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院作出的（2019）渝05民初898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月24日进行了询问审理。上诉人李昱岑的委托诉讼代理人彭力强，被上诉人华融重庆公司的委托诉讼代理人张宏敏，被上诉人邓钢的委托诉讼代理人汪孝才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李昱岑上诉请求：1.撤销一审判决，确认李昱岑对四川省大竹县竹阳镇白塔街道竹海路XXX号“北城上郡”X号楼X层XX号房屋享有所有权，并停止对该房屋的强制执行；2.本案一、二审诉讼费用由华融重庆公司、邓钢负担。事实和理由：李昱岑与丰竹地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。且李昱岑已经全额支付案涉房屋价款并占有该房屋，案涉房屋未办理过户登记系丰竹地产公司的原因，非因李昱岑自身原因。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条之规定，李昱岑对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 华融重庆公司辩称，李昱岑在明知案涉房屋已经设定抵押的情形下购买案涉房屋，其自身存在过错，不能依据《执行异议规定》第二十八条、第二十九条排除案涉房屋的强制执行。 邓钢辩称，李昱岑明知案涉房屋已经设定抵押并登记，在既没有取得抵押权人同意又没有清偿抵押人债务的情况下购买案涉房屋，李昱岑与丰竹地产公司签订的《商品房买卖合同》是无效的，且李昱岑未举示其支付案涉房屋价款给丰竹地产公司的凭证原件，不能证明李昱岑已经支付案涉房屋价款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 丰竹地产公司述称，该公司与李昱岑签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，李昱岑已付案涉房屋价款1803670元，该公司已将案涉房屋交付给李昱岑使用，购房时该公司已告知李昱岑案涉房屋已设定抵押，并承诺将来解除抵押后协助李昱岑办理过户登记，案涉房屋未能办理过户登记系诸多客观原因所致。综上，该公司请求依法改判停止对案涉房屋的强制执行。 李昱岑向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2018）渝05执1128号执行裁定书，解除对李昱岑所有的四川省大竹县竹阳镇白塔街道竹海路XXX号“北城上郡”X号楼X层XX号房屋的查封；2.确认李昱岑对四川省大竹县竹阳镇白塔街道竹海路XXX号“北城上郡”X号楼X层XX号房屋享有所有权，并停止对该房屋的执行；3.本案诉讼费用由华融重庆公司承担。 一审法院认定如下事实：2013年9月5日，中国农业银行股份有限公司重庆綦江支行（以下简称农行綦江支行）与重庆市綦江区公信建材有限公司（以下简称綦江公信公司）签订《固定资产借款合同》，约定：綦江公信公司向农行綦江支行借款3800万元；借款用途为用于“利用磷石膏生产高强建筑石膏粉和速成墙板循环经济产业链”项目；借款期限为五年；合同中同时还约定了借款利率、罚息、复利的计算方式、提款条件、方式、贷款支付方式、还款来源、计划、顺序、提前还款、展期以及借款担保方式是“在建工程抵押+控股股东公司保证担保+法人连带担保”等等内容。同日，邓钢与农行綦江支行签订《保证合同》，约定由邓钢对綦江公信公司的3800万元贷款提供连带责任担保。同日，农行綦江支行与丰竹地产公司签订《抵押合同》，约定丰竹地产公司用其开发的四川省达州市大竹县竹阳镇竹海路西段“北城上郡”X号楼X层和X、X、X、X号楼X、X层的5233.63平方米在建工程商业房地产为綦江公信公司的上述3800万元贷款提供抵押担保。2013年9月13日，农行綦江支行和丰竹地产公司在大竹县房地产管理局办理了在建工程抵押登记。 2013年9月26日，农行綦江支行向綦江公信公司发放贷款1500万元。2013年10月9日，农行綦江支行向綦江公信公司发放贷款1200万元。2013年10月22日，农行綦江支行向綦江公信公司发放贷款1100万元。因綦江公信公司未按合同约定履行还款义务，农行綦江支行以邓钢、丰竹地产公司为被告，向重庆市第五中级人民法院提起诉讼。该院于2015年7月21日受理立案，并于2016年4月11日作出（2015）渝五中法民初字第01026号民事判决，判决：1.邓钢于本判决生效后十日内支付农行綦江支行借款本金3800万元及利息、罚息、复利；2.农行綦江支行就綦江公信公司所欠付农行綦江支行的借款本金3800万元及利息、罚息、复利对丰竹地产公司所有的位于四川省达州市大竹县竹阳镇竹海路西段“北城上郡”X号楼X层和X、X、X、X号楼X、X层的5233.63平方米在建工程商业房地产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。 2016年11月14日，中国农业银行股份有限公司重庆市分行与华融重庆公司签订《分户债权转让协议》，将包括上述债权在内的债权转让给华融重庆公司。华融重庆公司遂向重庆市第五中级人民法院申请强制执行，该院于2018年8月13日受理立案。执行过程中，重庆市第五中级人民法院于2018年11月28日作出（2018）渝05执1128号执行裁定，裁定查封丰竹地产公司所有的位于四川省达州市大竹县竹阳镇竹海路西段“北城上郡”X号楼X层和X、X、X、X号楼X、X层的5233.63平方米抵押在建商业房地产。李昱岑作为案外人对此提出异议，重庆市第五中级人民法院于2019年2月25日作出（2019）渝05执异54号执行裁定书，认为“申请执行人华融重庆公司对案涉房屋享有抵押权，被执行人丰竹地产公司出售案涉房屋并未经抵押权人同意，作为受让人的李昱岑即使与丰竹地产公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，也不能取得案涉房屋的所有权”，遂裁定驳回李昱岑的异议请求。李昱岑在法律规定期限内提起本案诉讼。 一审法院另查明：2018年7月3日，丰竹地产公司（甲方）与李昱岑（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方出售给乙方的房屋位于大竹县白塔街道竹海路西段XXX号“北城上郡”X号楼X层XX号门市，建筑面积94.93平方米；该门市出售给乙方之前已抵押给农行綦江支行，由甲方负责解除抵押；甲乙双方同意按19000元/平方米计价，该房屋总价共计1803670元；乙方在签订本合同前支付首付款903670元，剩余金额90万元实行银行按揭贷款支付，甲乙双方签订本合同后，甲方在收到首付价款后将该门市交付乙方使用。同日，丰竹地产公司出具《收款收据》1张，载明：收到李昱岑购买“北城上郡”X号楼XX号门市款903670元。 审理中，一审法院向李昱岑释明，要求其提交其向丰竹地产公司交款的相关证据。李昱岑在一审法院限定时间内提交丰竹地产公司于2019年6月14日出具的《关于李昱岑交款的情况说明》、两张中国工商银行的转账凭证（复印件），拟证明李昱岑的母亲练晓莉交款三笔，分别系2018年6月17日向丰竹地产公司账户转账796835元（注明购门市款）、2018年6月22日向丰竹地产公司账户转账10万元、2018年7月3日以现金方式交款6835元。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，根据农行綦江支行与綦江公信公司签订的《固定资产借款合同》、农行綦江支行与丰竹地产公司签订的《抵押合同》以及中国农业银行股份有限公司重庆市分行与华融重庆公司签订的《分户债权转让协议》的约定，华融重庆公司对案涉房屋依法享有抵押权。丰竹地产公司将案涉房屋出售给李昱岑时，并未取得华融重庆公司的同意；李昱岑在购买案涉房屋时，对案涉房屋已设定抵押的事实亦已知情。在一审法院限定的时间内，李昱岑并未提交其向丰竹地产公司转账的相关证据原件。因李昱岑提交的证据系复印件，一审法院对该证据的真实性无法确认。即使李昱岑提交的证据是真实的，即李昱岑与丰竹地产公司签订《商品房买卖合同》之前和当天，李昱岑的母亲练晓莉已分三次向丰竹地产公司支付了《商品房买卖合同》中约定的购价款903670元，但因丰竹地产公司出售案涉房屋时并未取得华融重庆公司的同意，李昱岑并不能取得案涉房屋的所有权。因此，李昱岑对案涉房屋享有的权利不足以阻却华融重庆公司的执行请求。对李昱岑要求停止对案涉房屋的执行并确认其为案涉房屋的所有权人的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《执行异议规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定（一审错误引用为《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条），遂判决驳回李昱岑的诉讼请求。案件受理费21033.03元，由李昱岑负担。 二审中，李昱岑提交以下证据：1.中国工商银行客户存款对账单原件一份，拟证明李昱岑母亲练晓莉于2018年5月22日向丰竹地产公司转账支付案涉房屋价款10万元；2.中国工商银行回单凭证原件一张，拟证明李昱岑母亲练晓莉于2018年6月17日向丰竹地产公司转账支付案涉房屋价款796835元。本院认为，因该两份证据并不影响本案处理结果，故对该两份的真实性、合法性、关联性不予评述，具体理由在本院认为部分予以阐明。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：李昱岑对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，根据《执行异议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，农行綦江支行与丰竹地产公司签订《抵押合同》并办理了抵押登记，农行綦江支行依法取得案涉房屋的抵押权。随后，中国农业银行股份有限公司重庆市分行与华融重庆公司签订《分户债权转让协议》，华融重庆公司据此受让了农行綦江支行对主债务人綦江公信公司的债权，自然取得农行綦江支行对该债权设立的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。依据前述规定，李昱岑作为案外人，除非能够举证证明其符合法律、司法解释另有规定的情形，否则不能排除强制执行。 其次，《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定即属于《执行异议规定》第二十七条中“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。本案中，因李昱岑请求排除强制执行的案涉房屋是商业门面而非居住房屋，不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，故依据该条规定李昱岑要求排除对案涉房屋的强制执行的诉讼请求依法不予支持。 最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，丰竹地产公司与李昱岑签订的《商品房买卖合同》中明确约定：“该门市出售给乙方之前已抵押给农业银行重庆市綦江区支行，由甲方负责解除抵押。”李昱岑在明知案涉房屋已经设定抵押的情形下仍然与丰竹地产公司签订《商品房买卖合同》，该行为系对他人权利的忽视，系对所有权登记障碍未尽必要的注意义务，其应当承担案涉房屋不能办理过户的风险。因案涉房屋未办理过户登记系李昱岑自身原因所致，故本案不符合《执行异议规定》第二十八条“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，不能排除对案涉房屋的强制执行。对《执行异议规定》第二十八条规定的其他要件，因案外人请求排除强制执行必须具备上述四个要件，故对该条规定的其他要件不再予以审查。对李昱岑在二审中提交的证据是否具有真实性、合法性、关联性不予评判。 此外，对于李昱岑提出的要求确认其为案涉房屋所有权人的诉讼请求，因李昱岑享有的权利是请求丰竹地产公司履行给付义务的合同债权，该合同债权并非所有权，且案涉房屋的所有权人为丰竹地产公司并无争议，故对李昱岑请求确认其为案涉房屋所有权人的诉讼请求不予支持。 综上所述，李昱岑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21033.03元，由李昱岑负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  彭 贵 审 判 员  谭振亚 审 判 员  廖晓莹 二〇一九年十二月六日 法官助理  周 琪 书 记 员  庞雪梅