安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终2161号上诉人(原审原告)：蚌埠恒通置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路**投资大厦**，统一社会信用代码91340300598686835D（1-1）。法定代表人：管以江，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐欢，该公司员工。被上诉人（原审被告)：胡子珺，男，1987年11月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。上诉人蚌埠恒通置业有限公司（以下简称恒通公司）因与被上诉人胡子珺商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2018）皖0303民初3011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。恒通公司委托诉讼代理人徐欢到庭参加诉讼。胡子珺经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒通公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持恒通公司一审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由胡子珺负担。事实与理由：一、一审法院认定恒通公司要求解除合同必将导致房屋权属发生变化，属于认定事实错误。双方签订的商品房买卖合同，仅办理了备案登记。合同备案登记并非预告登记及产权登记，其属于国家对商品房销售活动进行监督的行政管理范畴，是对商品房预售合同约定的债权债务关系的登记，仅使买受人取得优先购买权或者期待权，避免一房二卖。根据物权法规定，不动产物权系登记设立主义，未经登记不发生效力。胡子珺依据合同约定仅享有过户请求权。但本案胡子珺违约，已丧失该请求权，且胡子珺从未取得案涉房产的所有权。案涉房屋仍登记在恒通公司名下，该房权属至始至终都在恒通公司名下，从未发生变化，故一审法院认定解除合同必将产生权属变化属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条作出判决，该条规定适用对象是被执行人，而非本案享有合同解除权的恒通公司。该条款仅限制被执行人即胡子珺在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，并未禁止非以规避执行为目的而对被查封财产上原有基础法律关系依法变更的权利。恒通公司并非被执行，依法依约享有并可行使合同约定的解除权，不违反法律任何强制性规定。本案不存在上述法条规定的适用情形，一审法院以该条规定驳回恒通公司的诉讼请求，属于适用法律错误。2、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”根据上述规定，恒通公司也可以解除合同。由于预售商品房尚未转移登记在胡子珺名下，在完成正式的权属登记之前，预查封房产的执行对象是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。案涉房产虽被预查封，但恒通公司作为第三人，依然有权解除合同，法院应当准许。三、法院的预查封措施不影响恒通公司行使约定解除权，恒通公司解除合同有充分的事实和法律依据，依法应得到支持。1、合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。根据合同法规定，双方有权约定解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人有权解除合同。案涉合同附件四补充协议第3.5款已明确约定了解除条件。本案胡子珺迟延归还银行按揭借款，银行先后累计扣划恒通公司保证金2526356.73元，恒通公司承担了全部的保证责任。根据合同约定，恒通公司有权解除合同。2、合同解除后，案涉房屋在房管局的备案登记已缺乏登记基础，依法应当予以注销，恒通公司有权要求胡子珺按照合同约定配合办理备案登记注销手续。胡子珺未作答辩。恒通公司向一审法院起诉请求：1、依法判决解除恒通公司与胡子珺签订的《商品房买卖合同》；2、胡子珺支付恒通公司违约金521000元；3、胡子珺协助恒通公司办理《商品房销售合同》备案登记注销手续；4、胡子珺承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月14日，恒通公司与胡子珺签订商品房销售合同，合同编号201404080032，合同约定胡子珺购买恒通公司开发建设的恒大御景湾花园6-1-01021室房屋，总房款521万元，胡子珺首付261万元，剩余260万元办理按揭，恒通公司承担阶段性连带担保责任，在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致恒通公司承担保证责任的，恒通公司有权单独解除合同，收回商品房，胡子珺承担违约责任，所交全部款项不予退还。合同签订后，胡子珺支付了首付款261万元，2014年7月29日胡子珺与建设银行蚌埠分行签订按揭贷款合同，胡子珺在银行按揭贷款260万元，期限10年，还款方式为每月还款本息共计31994.61元。恒通公司于2013年2月1日与建设银行蚌埠分行签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同适用于胡子珺的按揭贷款合同。此后，因胡子珺未按按揭贷款合同约定还本付息，银行从恒通公司保证金帐户扣划借款本息共计2526356.73元。另查明，2017年3月蚌埠市龙子湖区人民法院查封了胡子珺购买的上述房屋。一审法院认为，胡子珺未按按揭贷款合同约定偿还借款本息，导致恒通公司承担了担保责任，商品房销售合同约定的恒通公司单方解除合同的条件成就，但是由于涉案房屋被依法查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权力负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人的规定，对已被查封的财产限制了发生权属变化，恒通公司要求解除与胡子珺的商品房销售合同必将导致涉案房屋权属发生变化，故恒通公司要求解除恒通公司与胡子珺之间签订的《商品房买卖合同》，胡子珺协助恒通公司办理《商品房销售合同》备案登记注销手续的请求，不符合法律规定，不予支持；因胡子珺未按按揭贷款合同约定还本付息，导致恒通公司承担了担保责任，胡子珺已构成违约，故恒通公司要求胡子珺支付违约金52.1万元的请求，理由正当，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、胡子珺于判决生效后十日内支付恒通公司违约金52.1万元；二、驳回恒通公司其他诉讼请求。案件受理费9010元，保全费3125元，合计12135元，由胡子珺负担。公告费260元，由胡子珺负担。二审中，当事人未提交新证据。恒通公司对一审法院认定的案件事实没有异议，本院予以确认。本院认为，综合当事人的举证质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否符合解除条件，胡子珺是否负有配合恒通公司办理注销《商品房买卖合同》备案登记的手续的义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉的《商品房买卖合同》是恒通公司提供的格式合同，在双方订立合同时，恒通公司就该合同附件四第三部分第（一）条第5（1）款并未与胡子珺单独协商，上述条款系格式条款。依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。按照《商品房买卖合同》附件四第三部分第（一）条第5（1）款“如胡子珺未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人须承担违约责任，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”的约定，胡子珺在承担违约责任的同时，其所交的全部购房款恒通公司也不予退还。本案中，胡子珺已交购房首付款261万元，并偿还部分银行按揭贷款，如按上述条款约定，明显加重了胡子珺的责任、排除胡子珺的主要权利。综上，涉案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三部分第（一）条第5（1）款的约定因违反法律规定而无效，该条款对双方不具有拘束力。恒通公司依据该条要求解除案涉合同并要求胡子珺协助办理注销登记手续的理由不能成立，本院不予支持。一审判决依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定驳回恒通公司该项诉请适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，恒通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9010元，由蚌埠恒通置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  潘伟荣审判员  耿 杰审判员  陈二伟二〇一九年十二月十八日书记员  孟昕亚附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁定结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。