山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终9657号 上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：张希锋，山东荣盛富翔地产开发有限公司职工。 被上诉人（原审原告）：杜成飞，男，1988年12月15日出生，汉族，户籍地山东省莒南县，现住山东省临沂市河**。 上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人杜成飞商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初2894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，该案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任为按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。 杜成飞未答辩。 杜成飞向一审法院起诉请求：1.依法判令荣盛公司支付杜成飞违约金52466元；2.诉讼费由荣盛公司承担。 一审法院认定事实：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2014年8月3日，杜成飞（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售买卖合同》，合同编号为YS393729,合同约定杜成飞购买荣盛公司开发建设的“沂河馨苑A区”小区13号楼1单元802室及-121号储藏室，房屋总价款为470058元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。” 合同签订后，杜成飞支付了购房款470058元。荣盛公司于2016年6月30日按合同约定的时间向杜成飞交付了涉案房产。2019年5月16日，荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。 一审法院认为，杜成飞与荣盛公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容合法，为有效合同。该案争议的焦点：一、荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二、荣盛公司如需承担违约责任，违约金如何计算。 关于焦点一：因杜成飞已按约定履行了支付全部房款的义务，荣盛公司于2016年6月30日将房屋交付给杜成飞，根据合同约定，荣盛公司应当在交付房屋后365日内（2017年6月30日前）将办理产权登记的相关资料提交有关部门并协助杜成飞办理房屋产权登记，而荣盛公司未提供证据证明已经履行了义务，且杜成飞没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任；荣盛公司辩称逾期办证是因总包单位盐城二建拒不移交施工资料所致的意见，不予支持；荣盛公司辩称，杜成飞从未找荣盛公司协商处理产权登记事宜，现起诉要求其支付违约金的诉讼请求不应支持，对此，一审法院认为，杜成飞虽未提供证据证明双方在诉讼前对违约赔偿进行协商，但在杜成飞起诉后，在开庭审理过程中经一审法院征求调解意见，荣盛公司要求庭后自己协商但至今未果，因此荣盛公司应向杜成飞支付逾期办证违约金；荣盛公司辩称，原告购买时涉案房屋总价款为47万元，现该小区同户型房源价格已超过100万元，房屋升值已超一倍以上，根据法律规定，承担违约金基于合同约定或者造成实际损失的基础上，该案中原告未提供证据证实其有实际损失，主张的违约金数额过高且不应得到支持。对此，一审法院认为，涉案房产增值是市场因素决定的，增值并非是对荣盛房产应承担违约责任的法定或约定免责事由，荣盛的辩驳理由不予支持。关于焦点二：荣盛公司已于2019年5月16日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书的事实存在，故该时间即是荣盛公司履行合同义务的时间，荣盛公司的违约时间亦应止于此。结合该案案情，一审法院认定荣盛公司的违约时间为2017年6月30日至2019年5月16日。因杜成飞与荣盛公司对于逾期办证的违约赔偿事宜无法协商解决，故应视为双方对于违约责任未约定。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，即该案违约金计算标准为按照年利率6%计算。综上，荣盛公司应承担的违约金数额为52929.82元（470058元×6%÷365天×685天），但因杜成飞主张52466元，系其对权利的自行处分，予以支持。一审法院判决：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告杜成飞支付违约金52466元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1111.65元，减半收取555.83元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对荣盛公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 涉案小区规划验收不能通过的责任主体必然是建设方即上诉人荣盛公司，一审法院认定其对此承担责任正确。本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的方式为“协商执行”，上诉人荣盛公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，认定荣盛公司应自合同约定的办理权属登记备案日起至取得大产权不动产登记证书日止，按照已付购房款总额年利率6%向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人荣盛公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1111.65元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇一九年十二月十三日 书记员  李 敏