广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17719号上诉人（原审原告）：邓铭杰，男，1997年8月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林文灿，男，1973年11月24日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。被上诉人（原审被告）：陈妙华，女，1973年9月24日出生，汉族，住广东省普宁市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾宪辉，广东启源律师事务所律师。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，职务：董事长。委托诉讼代理人：黎曼晴，系该公司员工。原审第三人：何笑娟，女，1972年11月5日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。上诉人邓铭杰因与被上诉人林文灿、陈妙华，原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富置业公司）、何笑娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人邓铭杰上诉请求：1.撤销一审判决的第三、四项；2.改判林文灿、陈妙华按合同约定向邓铭杰支付违约金（每日违约金按房屋成交价的0.05％计算，从2018年11月15日计算至林文灿、陈妙华办理过户手续之日止）；3.一、二审诉讼费用全部由林文灿、陈妙华承担。事实和理由：（一）一审法院酌情调整违约金违背双方的约定及法律的规定。双方签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对合同双方均具有约束力。林文灿、陈妙华未举证证明邓铭杰主张的违约金过高超过实际损失，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《广东省高级人民法院2009年关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定，当事人以约定的违约金过高或过低，人民法院不应当支持的规定，林文灿、陈妙华辩称不同意支付违约金，并无主张违约金过高要求调整，也未提供给邓铭杰造成的准确损失数额，更无法证明双方约定的违约金超过造成损失的百分之三十，因此，一审法院将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付，无视双方在合同中的约定，驳回邓铭杰要求林文灿、陈妙华按合同约定支付违约金的请求，属于认定事实及适用法律错误，严重损害了邓铭杰的合法权益，属于滥用自由裁量权。（二）何笑娟是邓铭杰的代理人，其与邓铭杰为母子关系。2018年8月26日，邓铭杰与林文灿、陈妙华约定就广州市白云区x路x号x房（以下简称涉案房屋）交易事宜到合富置业公司签订买卖合同。由于邓铭杰临时有事无法到场，遂委托何笑娟代为签署《存量房买卖合同》，当时合同上的买方已填写了邓铭杰的名字，但合富置业公司却以邓铭杰没到场为由，要求将买方邓铭杰的名字划掉，仅保留代理人何笑娟的名字，事后又要求邓铭杰在空白的《更名具结书》上签名。上述行为表面看符合合同主体变更的特征，但从合同的签订、履行的实际情况分析，邓铭杰才是涉案房屋的买方，何笑娟是邓铭杰的代理人。（三）本案的案件受理费负担分配不当。由于一审判决中明显对邓铭杰更为有利，一审法院却判决邓铭杰比林文灿、陈妙华负担更高的诉讼费用是不符合法律规定的，损害了邓铭杰的合法权益。因此，一审判决认定事实、适用法律均存在错误，请求二审法院维护邓铭杰的合法权益。被上诉人林文灿、陈妙华二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意邓铭杰的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）一审法院认定林文灿、陈妙华需要承担违约金是适用法律错误。房屋买卖合同是由林文灿、陈妙华和何笑娟签订的，之后又签订了《更名具结书》，该《更名具结书》的内容是过户到邓铭杰名下，其他权利义务还是属于何笑娟以及林文灿和陈妙华，邓铭杰有权主张过户，无权主张违约金，涉案合同的义务是有相对性的。（二）林文灿、陈妙华违约的时间应当只能算至2018年12月12日，双方约定的过户时间是2018年11月15日，当时不能办理过户手续是因为涉案房屋处于查封状态，林文灿、陈妙华非常积极在2018年12月12日将涉案房屋解封，解封之后合富置业公司的工作人员就通过其内部系统查册，告知邓铭杰与林文灿、陈妙华涉案房产仍处于查封状态，催促林文灿、陈妙华尽快去办理解封手续，林文灿、陈妙华也去找荔湾区人民法院及申请查封的人，回应均是说涉案房屋已经解封了，但法院仍认为涉案房屋未解封，该段时间林文灿、陈妙华一直受邓铭杰误解，导致双方一直没有去办理过户手续，因此，从2018年12月12日起，并非林文灿、陈妙华的原因没有办理过户，即便是计算违约金也只能是计算至2018年12月12日。（三）一审期间林文灿、陈妙华已经知道有过错，但坚持认为违约金是过高的，因此一审法院按照银行同期贷款的利率标准计算利息林文灿、陈妙华是认可的。另计算至登记过户日止，由始至终林文灿、陈妙华都是积极配合过户，邓铭杰却利用法律程序拖延过户时间，谋取非法违约金，希望法院尽快出判决，林文灿、陈妙华则尽快履行。原审第三人何笑娟述称，同意邓铭杰的上诉请求、事实和理由。合富置业公司未到庭陈述答辩意见。邓铭杰于2019年3月12日向一审法院起诉请求：1.林文灿、陈妙华协助邓铭杰将广州市白云区富园路10号2904房过户到邓铭杰名下；2.林文灿、陈妙华支付邓铭杰违约金23.1万元（每日违约金按房屋成交价的0.05%计算，从2018年11月15日计算至林文灿、陈妙华办理过户手续之日止）；3.案件诉讼费由林文灿、陈妙华承担。一审法院认定事实：位于广州市白云区x路x号x房（粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号）登记在陈妙华、林文灿名下。涉案房屋于2018年9月26日被广州市荔湾区人民法院查封，后于2018年12月12日解封，现被一审法院以该案诉讼保全查封。2013年11月30日，涉案房屋抵押给中国银行股份有限公司广州荔湾支行，权利价值：2200527元。2018年8月26日，何笑娟（乙方，买方）与陈妙华、林文灿（甲方，卖方）、合富置业公司（丙方，房地产中介服务机构）签订了《存量房买卖合同》，合同约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，总金额385万元（第一条第2款、第二条第1款）；丙方应当于2018年9月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产证交付乙方，在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方办理产权转移登记需要提供的证件材料（第四条第2款）；延期交房的违约责任：甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付完违约金，逾期超过7日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期支付的，按以下方式处理：每日按成交价的0.05%赔偿（第十条）；迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方或者乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意：违约方支付违约金按每日成交价0.05%赔偿（第十二条）：垫资赎契金额1900000元，于2018年8月30日前直接转账到卖方账号。定金10万元，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方。买卖双方应在签署本合同后5日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由买方支付办理按揭贷款所需费用，向银行申请20年165万元的银行按揭贷款。卖方应在签署本合同后10日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续。买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，提取首期楼款（不含定金）人民币壹佰玖拾万元整（￥1900000）转入卖方贷款账户内，银行到账后即视为卖方已收取相应的楼款，首期楼款余额人民币贰拾万元整（￥200000元），买方应在2018年9月10日前（不迟于递件日）支付卖方，楼价余款（即申请贷款）人民币壹佰陆拾伍万元整（￥1650000元），待完成全部按揭手续后，由贷款银行直接划给卖方。甲方（卖方）落款处由陈妙华、林文灿签名确认，乙方（买方）落款处由何笑娟签名确认，丙方处由合富置业公司盖章确认。同日，邓铭杰、林文灿、陈妙华及何笑娟签订了《更名具结书》，约定：何笑娟与林文灿、陈妙华于2018年8月26日就买卖位于白云区××房××物业一事签订编号为xx的《存量房买卖合同》，买卖双方均知悉并同意将该物业过户到下列买受人名下：姓名：邓铭杰，身份证号码，占有份额：100%。邓铭杰、林文灿、陈妙华及何笑娟在《更名具结书》签字捺印。后何笑娟分别向林文灿、陈妙华支付定金10万元，楼款30万元、楼款160万元、楼款20万元，共计220万元。2018年10月1日，邓铭杰与林文灿、陈妙华签订了《补充协议》，就2018年8月26日签订的《房屋买卖合约》补充协议如下：一、产权转移登记时间由原来约定的2018年9月30日变更为2018年11月15日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证支付乙方；本协议自签订之日起生效，作为该合约至附件，与该合约具同等法律效力。邓铭杰、林文灿、陈妙华在《补充协议》上签字捺印，合富置业公司的经纪方李x在《补充协议》上签字。一审庭审中，邓铭杰称：1.涉案房屋因林文灿、陈妙华原因于2018年9月26日被查封，后被解封，现除邓铭杰就本案所作的诉保查封外，涉案房屋不存在其他查封情况；2.当时中介称因银行贷款问题无法在约定时间过户，双方签订了《补充协议》变更了过户时间，《补充协议》约定2018年11月15日前必须过户，延迟交楼按照0.05%的比例计算违约金；3.现邓铭杰愿意一次性支付剩余购房款165万元；4.另因签订涉案房屋买卖合同当天，邓铭杰因事无法到现场，由其母亲代为签署，按中介要求何笑娟及林文灿、陈妙华当天补充签署《更名具结书》，邓铭杰两天后在《更名具结书》上签字。为此邓铭杰另提交了查册表、户口本来证实。林文灿、陈妙华对此质证称：查册表的时间是2019年3月10日，此时涉案房屋已不存在查封情况，但中介提供的查册表导致各方认为涉案房屋仍旧处于查封状态，各方未去房管局办理房产证，林文灿、陈妙华受错误的信息误导一直尽力在各个部门间沟通，并承受邓铭杰的辱骂；对户口本无异议。何笑娟对邓铭杰提交的上述证据没有异议。林文灿、陈妙华庭审中称：1.确认收到邓铭杰的购房款220万元，愿意协助邓铭杰办理过户手续，不同意支付邓铭杰违约金，之所以延迟办理过户是因为邓铭杰及合富置业公司对涉案房屋查封情况的误解导致未及时办理过户手续，邓铭杰及何笑娟也未催促林文灿、陈妙华办理过户手续，仅仅是不断辱骂林文灿、陈妙华，林文灿、陈妙华一直积极处理涉案房屋解封事宜；2.《更名具结书》约定将涉案房屋过户到邓铭杰名下，邓铭杰仅有权利要求配合过户，对《存量房买卖合同》的其他条款无权主张；3.邓铭杰未提交证据证实其在2019年3月19日前具备购房资格，且邓铭杰低于市场价40万余元购买涉案房屋，已经获取了巨大利益，林文灿、陈妙华至今未拿到余款，也存在损失。为此林文灿、陈妙华提交了查册表、结婚证以及贷款结清通知书等证据证实。邓铭杰对此提出以下质证意见：1.涉案房屋被查封是由林文灿、陈妙华造成的，对于中介提供的查册表，邓铭杰没有见过；2.本案购房者是邓铭杰，何笑娟只是邓铭杰的代理人，双方已经办理了网签和贷款手续，证明邓铭杰是有购房资格的；3.对结婚证及贷款结清通知书真实性无异议。何笑娟质证意见同其答辩意见。一审另查明，邓铭杰与何笑娟为母子关系，林文灿、陈妙华为夫妻关系。截止2019年3月19日，邓铭杰具有在广州市住房限购区域内住房购买资格。邓铭杰于2019年3月13日向一审法院申请对涉案房屋进行财产保全，一审法院于2019年3月18日查封了涉案房屋，查封期间至2022年3月17日止。一审再查，2019年4月12日，涉案房屋抵押权人中国银行股份有限公司广州荔湾支行出具《贷款结清通知书》，称其与林文灿、陈妙华就涉案房屋贷款本息已于2018年9月3日全部结清。根据2019年6月24日的《广州市不动产登记查册表》的内容显示，涉案房屋已办理涂销抵押登记手续。一审法院认为，何笑娟和林文灿、陈妙华签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。后邓铭杰、林文灿、陈妙华及何笑娟签订了《更名具结书》，约定双方同意将该涉案房屋过户到邓铭杰名下，《更名具结书》实际上是房屋买卖合同买方主体的变更，是何笑娟将其在《存量房买卖合同》合同中的权利义务一并转让给邓铭杰。邓铭杰已经依约向林文灿、陈妙华支付了购房定金及首期购楼款共计220万元，林文灿、陈妙华确认收到邓铭杰购房款220万元并同意协助邓铭杰办理过户手续，现邓铭杰表示愿意一次性向林文灿、陈妙华支付剩余购房款165万元，并其具有广州市限购区域内的购房资格，且涉案房屋除本案查封外，暂无其他案件予以查封，加之涉案房屋的抵押贷款本息已全部结清，涉案房屋过户不存在交易障碍，故邓铭杰主张林文灿、陈妙华协助邓铭杰办理涉案房屋的产权转移登记，于法有据，一审法院依法予以支持。关于违约金。邓铭杰与林文灿、陈妙华于2018年10月1日签订了《补充协议》，约定产权转移登记时间由原来约定的2018年9月30日变更为2018年11月15日前，因林文灿、陈妙华原因导致涉案房屋被查封无法进行过户，直至2018年12月12日涉案房屋才解封，且至今林文灿、陈妙华也未将涉案房屋过户至邓铭杰名下，林文灿、陈妙华怠于履行合同义务已构成违约，应承担违约责任。依照《存量房买卖合同》约定：迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方或者乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意违约方支付违约金按每日成交价0.05%赔偿（第十二条），故邓铭杰主张林文灿、陈妙华支付自2018年11月15日起至林文灿、陈妙华实际办理过户之日止违约金的诉请一审法院予以支持。因林文灿、陈妙华通过抗辩方式请求对违约金调整，一审法院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付。广东合富置业公司经一审法院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年7月9日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，邓铭杰一次性支付林文灿、陈妙华购房款余款165万元；二、林文灿、陈妙华收到购房余款165万元当日协助邓铭杰办理位于广州市白云区x路x号x房过户至邓铭杰名下的登记手续；三、自判决发生法律效力之日起十日内，林文灿、陈妙华支付邓铭杰延迟办理房屋过户手续违约金（违约金以385万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年11月15日起计至林文灿、陈妙华协助邓铭杰办理过户登记之日止）；四、驳回邓铭杰的其他诉讼请求。一审案件受理费19724元，由邓铭杰负担10887元。案件财产保全费5000元，由邓铭杰负担2759.8元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，林文灿、陈妙华在一审庭审中多次认为其不存在过错，并表示不同意或者不需要支付违约金。二审中，邓铭杰向本院提交广州市不动产登记中心于2019年12月9日出具的《购房资格证明》载明：经核查，邓铭杰具备本市住房限购区域购买资格。林文灿、陈妙华提交书面意见称，对该《购房资格证明》的真实性、合法性、关联性无异议。合富置业公司提交书面意见称，对该《购房资格证明》的真实性、合法性、关联性由法院确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合邓铭杰的上诉请求和理由以及林文灿、陈妙华、何笑娟的答辩，本院确定本案争议的焦点是：邓铭杰对一审调整违约金标准提出异议理由能否成立问题。现评析如下：首先，邓铭杰以林文灿、陈妙华拒绝配合办理涉案房屋过户手续为由，提出本案主张林文灿、陈妙华协助其办理过户并支付违约金。在一审审理过程中，虽然林文灿、陈妙华没有直接要求调整违约金标准，但其已多次抗辩认为其自己没有过错，并表示不同意或者不需要向邓铭杰支付违约金。林文灿、陈妙华的上述内容可视为其对违约金标准提出了整体抗辩，因此，一审认定林文灿、陈妙华通过抗辩方式请求对违约金调整，并无不妥，本院予以确认。邓铭杰上诉认为一审法院调整违约金标准属于滥用自由裁量权，与事实不符，本院不予支持。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本案中，虽然至今未过户的主要责任在于林文灿、陈妙华，但邓铭杰并未全部支付购房款，而双方合同约定违约金是以全部房款作为计算违约金本金，且邓铭杰也未举证证明因林文灿、陈妙华违约给其造成的具体损失，以及在涉案房屋解除查封后，曾要求林文灿、陈妙华履行过户手续，而林文灿、陈妙华拒绝配合。邓铭杰其他上诉理由也不足以支持其上诉请求，因此，根据上述法律规定，一审法院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付，并无不当，本院予以维持。至于一审诉讼费分担问题。邓铭杰提出本案要求林文灿、陈妙华协助其过户以及支付违约金两项诉请，一审法院按房屋价值以及违约金数额的总和计算案件诉讼费。其中，双方约定涉案房屋的合同价款为3850000元，邓铭杰仅支付2200000元，违约金是从2018年11月15日计至办理过户手续之日止。虽然一审法院判决支持了邓铭杰过户及违约金（违约金标准调整）诉请，但同时还判决邓铭杰需支付林文灿、陈妙华1650000元的购房余款，故该院根据上述判项，依照双方胜败比例计算各自应承担的诉讼费符合《诉讼费用交纳办法》的规定，本院予以认可。邓铭杰上诉认为一审案件受理费负担分配不当，理由不成立，本院不予支持。综上所述，邓铭杰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6121元，由上诉人邓铭杰负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月二十三日书记员 李志康谢金泽