宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初8520号 原告：宁波新东方物业管理有限公司。住所地：宁波市海曙区。 法定代表人：沈某某，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘某，浙江鄮城律师事务所律师。 被告：卓某某，女，1986年7月30日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被告：卓某某1，男，1960年6月30日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 两被告的共同委托诉讼代理人：刘某，浙江铭生律师事务所律师。 原告宁波新东方物业管理有限公司诉被告卓某某、卓某某1房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月8日诉至本院，本院依法适用简易程序，由审判员葛艳君独任审判，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告宁波新东方物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘某，被告卓某某及两被告的委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告宁波新东方物业管理有限公司起诉称：要求判令：1.两被告将承租的位于宁波市海曙区安丰街6弄15号（以下简称涉案房屋）腾退并返还给原告；2.两被告向原告支付暂计算至2019年6月22日欠付的占有使用费26000元，并实际支付至房屋腾退之日止（按每月1300元计算）；3.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：涉案房屋面积约63平方米，由宁波新东方股份有限公司（以下简称新东方股份公司）开发，但未销售，后该公司改制。原告系该公司下属公司，2005年5月27日原告向该公司提出申请，该公司将涉案房屋交由原告使用或租赁。2009年10月22日至2017年10月22日期间，原告将涉案房屋租赁给两被告。2017年10月22日租赁合同期满后，两被告不再续约，且拒不腾退房屋，亦未支付租金。经自行沟通无果，故原告诉至法院，请求解决。 被告卓某某、卓某某1答辩称：原告并非适格的主体，原告系涉案房屋所在小区的物业服务企业，其无权对外出租涉案房屋。新东方股份公司开具的证明上的章与工商备案公章不一致，且证明出具之后该公司已经注销，公司资产应当进行处理，证明应随着公司注销而失效，且无法判断涉案房屋是否属于新东方股份公司所有。最后一份租赁合同上出租人是沈某某个人而非原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方无争议的事实认定如下： 2009年10月22日至2014年10月21日，被告卓某某作为承租人向原告承租涉案房屋，《房屋租赁合同》一年一签，原告系涉案房屋所在小区的物业管理公司。2014年9月12日，两被告作为承租人与原告的法定代表人沈某某签订了最后一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2014年10月22日至2017年10月21日，租金每月1300元，每半年支付一次，先付后租；承租人已知悉承租房产无产权证，系出租方改制后取得的物业等。上述合同期内的租金已经支付完毕，合同期满后，原告要求两被告腾退涉案房屋，但两被告未腾退，亦未向原告支付租金。另查明，涉案房屋未办理权属证书。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告是否有权出租涉案房屋。原告提供了新东方股份公司于2005年5月27日出具的《证明》一份，载明同意将未销售的涉案房屋交给原告使用或租赁，提供单位工程竣工报告、规划图纸、地名编制图纸各一份，拟证明涉案房屋系新东方股份公司开发，有相应的规划，且新东方股份公司同意交由原告使用或租赁的事实。经质证，被告对该组证据中《证明》的真实性有异议，认为新东方股份公司在《证明》上加盖的公章与工商备案的公章不一致；对单位工程竣工报告、规划图纸、地名编制图纸真实性无异议，但认为不能证明涉案房屋的具体编号。被告提供了公司登记情况、公司年检报告书和注销登记申请书一组，拟证明新东方股份公司备案的公章与证明上加盖的公章不同，及该公司已于2006年12月18日经股东会决议解散的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为公章是真实的。经审查，原、被告提供的上述证据均系原件，对真实性本院予以认定，原告提供的新东方股份公司于2005年5月27日出具的《证明》，结合本院向夏富贵所制作的调查笔录及其提供的授权委托书，对涉案房屋系新东方股份公司交予原告使用和出租的事实，本院予以认定；原告提供的单位工程竣工报告、规划图纸、地名编制图纸可以相互印证，证明涉案房屋属于新东方股份公司开发的规划范围内的房屋，房屋编号为宁波市海曙区安丰街6弄15号，对此本院予以认定；被告提供的公司登记情况、公司年检报告书和注销登记申请书与本案争议事项缺乏直接的关联性和证明效力，新东方股份公司的资产应当如何处置，并非本案的审理范围，虽然该公司工商备案的公章与证明上加盖的公章不一致，但并不能以此来推定证明上加盖公章的真实性，且该公司注销前的法定代表人对此证明的真实性予以确认，故对该组证据的关联性及待证事实，本院不予认定。2.关于原告的主体资格问题。原告提供了2019年9月18日开具给两被告的发票一份，拟证明沈某某是以原告法定代表人的身份代表原告与两被告签订的房屋租赁合同，原告对此予以确认。经质证，被告对发票真实性无异议，但认为沈某某是代表个人签订的合同，不是代表原告公司签订的合同，租金是沈某某收取后才交给原告的。经审查，该份证据系原件，对真实性本院予以认定，其他认证意见在本院认为部分一并阐述。 本院认为，本案争议焦点有二：一、原告是否是适格的主体；二、原告是否有权向被告收取租金及占有使用费。 关于第一项争议焦点。被告卓某某从2009年10月22日开始向原告承租涉案房屋，其对该房屋系原告对外出租应是明知。虽然最后一份房屋租赁合同以沈某某的名义为出租人签订，但合同约定“承租人已知悉承租房产无产权证，系出租方改制后取得的物业”，两被告应当知道涉案房屋是原告而非沈某某个人对外出租。沈某某同时也是原告的法定代表人，原告亦确认沈某某的行为是代表原告，并非代表其个人，沈某某收取的租金也已交付给原告，并以原告的名义开具了发票，故本院认为原告为最后一份房屋租赁合同的相对人，其为适格的原告。 关于第二项争议焦点。涉案房屋所在小区系新东方股份公司开发建设，且涉案房屋属于规划范围内，并非违法建筑，虽然涉案房屋尚未取得所有权证书，但作为业主方仍享有占有使用的权利。新东方股份公司将涉案房屋的使用权交由原告享有，并未违反法律规定，应为有效，原告作为使用人有权将涉案房屋对外租赁并受益。原告和两被告之间签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，原告已向两被告明确提出要求腾退房屋，两被告应当及时腾退房屋，故原告该项诉请，依法有据，本院予以支持。两被告未按约定及时腾退房屋，构成违约，其占有使用房屋，给原告造成的租金损失，原告有权要求赔偿，原告要求按照合同约定的租金标准1300元/月计算自2017年10月22日起至实际腾退之日的占有使用费的诉请，依法有据，本院亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告卓某某、卓某某1于判决生效之日起十日内向原告宁波新东方物业管理有限公司腾退并返还其承租的位于宁波市海曙区安丰街6弄15号房屋； 二、被告卓某某、卓某某1于判决生效之日起十日内向原告宁波新东方物业管理有限公司支付按1300元/月的标准计算自2017年10月22日起至实际腾退之日的占有使用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费450元，减半收取225元，由被告卓某某、卓某某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 （此页无正文) 审 判 员 葛艳君 二〇一九年十二月十八日 代书记员 章燕儿 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。