广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20122号上诉人（原审原告）：麦淑卿，女，1964年6月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：平先进，广东一粤（白云）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市诺盟酒店企业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区先烈南路****。法定代表人：刘洋，职务总经理。委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。上诉人麦淑卿与被上诉人广州市诺盟酒店企业管理有限公司（以下简称诺盟公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。麦淑卿上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判诺盟公司向麦淑卿返还购买家私家电配置费用（诺盟公司可与麦淑卿办理房屋交接手续并自行将案涉房屋内的家私家电配置清理完毕，并恢复至合同签订前的原状）；2.撤销原审判决第三项，改判诺盟公司向麦淑卿支付从2018年11月30日起至正式办理解约手续之日止的房屋占有使用费每月2500元以及物业费每月200元，至正式办理交接手续为止；3.本案一、二审诉讼费用由诺盟公司承担。事实与理由：1.原审法院对家私家电的相关问题认定错误。麦淑卿从未验收过合同约定的家私家电。按照《托管合同(合作分成)》附件三《家私家电代购委托书》约定，诺盟公司采购并布置完合同所约定的家私家电后，需要组织麦淑卿进行验收，但其从未组织过验收，麦淑卿无法知道诺盟公司是否按照合同所约定的价格进行购买同样价位的家私家电，且对于是否需要组织验收，诺盟公司存在违约，现在强行要求麦淑卿接受其购买的家私家电，无事实和法律依据。麦淑卿委托诺盟公司代购家私家电配置，并且已经全额支付了购置款项，但诺盟公司从未向麦淑卿支付购买家私家电配置的发票，也未出具购买的单据。麦淑卿在没有任何单据凭证的情况下，无法知道诺盟公司是否按照委托书所约定的价格去购买商品。麦淑卿从未通过诺盟公司所购买的家私家电配置产生盈利。根据诺盟公司所提供的利润分配可以看出，麦淑卿每个月所分到平均利润仅数百元。按照合同的约定，麦淑卿需要每个月承担物业费，实际上麦淑卿拿到手的钱，系诺盟公司所提供的明细表减去物业费的费用。麦淑卿实际分的的利润，连购买家私家电配置的费用都没有回本。案涉房屋系精装房，空租每月市场价也在2000元左右，诺盟公司辩称麦淑卿通过配置的家私家电方才盈利的观点不成立。2.原审法院关于房屋交接问题，存在事实认定错误。原审法院认为在诺盟公司当庭愿意交接案涉房屋钥匙的情况下，麦淑卿拒绝接受钥匙，故案涉房屋从合同解除后至今的房屋使用费损失，是麦淑卿过错所致。房屋的交接手续，不仅仅是交接一串钥匙这么简单，需要按照法律规定的程序进行交接，况且麦淑卿的诉讼请求明确表示拒绝接受诺盟公司的家私家电，请求诺盟公司将相应的家私家电自行清理，并将案涉房屋恢复原状。关于家私家电的费用还在审理，让麦淑卿接受钥匙，即逼迫麦淑卿接受其所购买的家私家电。即使麦淑卿愿意接受相应的家私家电配置，交接手续也需要按照家私家电配置清单的项目逐一核对。3.原审法院对房屋占有使用费的问题，存在事实认定错误。诺盟公司在撤销合同后，依然无理由占有使用麦淑卿的房屋，且根据麦淑卿所提供的物业费凭证，案涉房屋目前依然在产生电费，目前案涉房屋依然在诺盟公司的手里，只有诺盟公司使用房屋方才会产生电费。诺盟公司从未按照法律程序与麦淑卿办理案涉房屋的交接手续，过错在诺盟公司，因此诺盟公司对案涉房屋需从解除合同之日起支付占有使用费以及因此所产生的物业费。诺盟公司辩称：其同意原审判决。实际上诺盟公司并没有任何的违约行为，但是诺盟公司没有上诉，因为诺盟公司并不存在任何的违约行为，所以其不同意麦淑卿的所有上诉请求。麦淑卿向一审法院起诉请求：1.诺盟公司向麦淑卿返还家私家电配置费用45800元；2.诺盟公司向麦淑卿支付违约金5000元；3.诺盟公司向麦淑卿返还房屋，并办理交接手续，将房间内相关家私家电自行清理；4.诺盟公司向麦淑卿支付自2018年11月30日起至正式办理解约手续之日止的房屋占有使用费2500元/月及物业管理费200元/月，至正式办理交接手续为止。原审法院认定事实：2016年6月11日，麦淑卿（甲方）与诺盟公司（乙方）签订《房屋经营托管合同》，写明甲方将广州市花都区碧桂园空港广场的房地产及其各种设施/设备委托乙方提供在线租赁服务及相关增值服务；甲方需对委托物业进行改造、装修及配置房间设施，甲方配置的房间设施详见《家私家电配置清单》（附件二）；甲方必须委托乙方按照其标准代为采购、配置全部房间设施（需另行签署《家私家电代购委托书》附件三），由此产生的所有费用均由甲方承担，具体金额在代购委托书中约定，乙方按上述标准完成物业装修及设施配置，经甲方现场验收合格后，由甲方及乙方代表共同签字确认；该物业用于对外租赁，包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式，并由乙方提供在线租赁服务及增值服务；本合同的合作期限为5年，自2016年8月11日至2021年8月10日，甲方应在2016年6月11日前将物业交付乙方使用，乙方应在2个月内完成装修调试，乙方应在2016年6月11日正式对外营业并作为计算甲方租赁收入的起始日期；甲方承担经营物业装修及房间的标准设施配置费用、物业管理费等；委托物业所在建筑物所有以同一乙方旗下品牌进行委托租赁的业主将作为一个整体与乙方按50%：50%比例进行租赁收入分配，之后再按各位业主委托物业的户型面积及实际委托日期计算各自应得收入，合同期内租赁收入按自然月计算，如合同期内任一段不满一个月的合作期，租赁收入应按照当月的实际天数按比例结算；每月15日前，乙方应完成对委托物业上一个月租赁收入的核算，并确认甲方应得收入金额……每月25日前，乙方将甲方上月应得的租赁收入支付至甲方指定账户；如遇政府相关部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的法律法规及相关规定、通知，或采取相应的行政措施，则双方无条件解约，无需支付违约金；除本合同约定以及法律规定的解除合同情形外，乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方，经甲方确认，可终止合同，如乙方强行解除本合同的，须向甲方支付违约金5000元等。附件二《家私家电配备清单》，总计52085元，优惠价45800元；附件三《家私家电代购委托书》写明甲方委托乙方全权代为购买广东省花都区花安中路1号碧桂园空港广场4栋341房家私家电及房间用品，达成以下条件；1、乙方代购需符合清单内标准，代购完成后经甲方及乙方共同验收签字确认；2、家私家电及房间用品全款总额45800元，甲方需于合同签署时将上述款项支付至乙方指定账户，乙方应于2016年8月10日完成家私家电及房间用品代购及布置到房间、验收等。同日，麦淑卿与诺盟公司办理房屋移交手续。诺盟公司表示，在诺盟公司出租案涉房屋期间的收益已经全部分配。麦淑卿则称有收到诺盟公司分配的租金，但不知道是否足额2018年11月29日，诺盟公司的花都分公司收到告知书，写明请在10天内到出租屋管理中心进行备案转做长租房，逾期不办理并擅自经营时租日租将会被公安机关处理，在未取得相关经营资格或者特种行业许可证时，不能经营时租日租或者旅馆业等。2018年11月30日，诺盟公司的花都分公司向麦淑卿发出电子解约函，写明今于11月29日收到相关政府部门的通知，从即日起严禁酒店以时租、日租方式经营，并将酒店的相关系统全部冻结，无法运营，更是令酒店雪上加霜再继续无法运营，根据双方签署的合同，公司做出沉重的决定，希望您于2019年12月10日之前，前往现场碧桂园空港国际诺盟公寓办公室办理解约的相关手续等。麦淑卿认为该解约函为诺盟公司单方解除合同。原审庭审中，诺盟公司提交了案涉房屋钥匙愿意与麦淑卿当场进行交接，麦淑卿拒绝与诺盟公司交接房屋钥匙。诺盟公司还提交了与陈顺红、唐汇平两位业主签订的《解除合同协议书》，案涉房屋现场照片及诺盟公司派员留守房屋的照片等。麦淑卿对上述证据未发表质证意见。麦淑卿提交了缴纳2018年11至2019年7月物业管理费、电费、电梯电费分摊等的截图证据，诺盟公司对此不予确认。原审法院认为：麦淑卿与诺盟公司签订的《房屋经营托管合同》及各附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，麦淑卿委托诺盟公司购买家私家电，将案涉房屋交付诺盟公司经营，诺盟公司在2018年11月30日向麦淑卿发出解约函，以政府相关部门禁止公寓对外开展日租、短租行为为由通知麦淑卿办理解约手续，麦淑卿认可该解约函解除合同的法律效力，故上述合同已解除。关于合同解除的归责问题，虽然上述合同约定如遇政府相关部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的规定，双方无条件解除、无需支付违约金等，但是从本案现已查明的事实可知，因案涉房屋未取得特种经营许可证等从而被政府部门责令不能开展日租、短租行为，并非政府部门禁止日租、短租，故可认定合同解除的责任在诺盟公司，诺盟公司要求适用上述无条件解除的条款缺乏依据，麦淑卿要求诺盟公司支付违约金5000元合法有理，原审法院予以支持。案涉房屋家私家电是麦淑卿按照上述合同约定委托诺盟公司购买，合同附有家私家电清单，属麦淑卿所有，麦淑卿要求诺盟公司清空家私家电并退还相应购买款项没有依据，原审法院不予支持，合同解除后，诺盟公司应按照《家私家电配备清单》与麦淑卿完成案涉房屋交接手续。麦淑卿在收到诺盟公司发出的解约函后没有在指定日期与诺盟公司办理解约手续，且在诺盟公司当庭愿意交接案涉房屋钥匙的情况下，麦淑卿拒绝接收钥匙，故案涉房屋从合同解除后至今的房屋使用费损失，是麦淑卿过错所致，其要求诺盟公司支付该期间房屋使用费没有依据，原审法院不予支持。此外，上述合同约定物业管理费应由麦淑卿负担，麦淑卿要求诺盟公司支付物业管理费同样没有依据，原审法院亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条规定，判决如下：“一、被告广州市诺盟酒店企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内，按照《家私家电配备清单》与原告麦淑卿办理广州市花都区碧桂园空港国际4栋341房的交接手续；二、被告广州市诺盟酒店企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告麦淑卿支付违约金5000元；三、驳回原告麦淑卿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1146元,由原告麦淑卿负担1039.49元，被告广州市诺盟酒店企业管理有限公司负担106.51元。经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，麦淑卿提交如下证据：1.物业费缴纳截图，拟证明2019年1月份到3月份，案涉房屋一直在产生电费；2.公众号截图，拟证明中院在公众号上发布关于类似纠纷的公众号文章。诺盟公司认为上述证明并非新证据，原审已经提交。二审另查明，案涉《房屋经营托管合同》第六条第（一）款第8项约定：租赁服务期间，麦淑卿须于每月的25日前缴纳委托物业的物业管理费用，保证物业能够正常营业。如麦淑卿不按时缴纳物业费的，诺盟公司可以先行代缴，再从麦淑卿应得的租赁收入中扣除。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对麦淑卿的上诉，本院评析如下：麦淑卿上诉要求诺盟酒店返还其购买家私家电配置费用（诺盟酒店可与麦淑卿办理房屋交接手续并自行将案涉房屋内的家私家电配置清理完毕，并恢复至合同签订前的原状）。对此本院认为，案涉房屋家私家电系麦淑卿按照合同约定委托诺盟酒店购买，该家私家电已归麦淑卿所有，且购买至今已有数年时间，家私家电势必存在折旧，现麦淑卿要求返还清空家私家电并退还相应购买费用欠缺依据，原审处理并无不当，本院对此予以确认。麦淑卿上诉要求诺盟公司支付房屋的占有使用费以及物业费。对此本院认为，诺盟公司解除合同构成违约，虽然诺盟公司通知麦淑卿交接案涉房屋，但是《房屋经营托管合同》约定诺盟公司欲提前终止合同，须提前一个月书面通知麦淑卿，因此诺盟公司通知麦淑卿后，应给予麦淑卿不少于一个月的准备时间，故本院酌定诺盟酒店支付麦淑卿一个月的房屋占有使用费2500元。至于每月200元的物业管理费，《房屋经营托管合同》约定租赁服务期间的物业管理费用由麦淑卿负担，故诺盟公司是否解除合同均不影响麦淑卿缴纳物业管理费，麦淑卿要求诺盟酒店支付物业管理费的诉请欠缺合同依据，本院不予支持。综上所述，麦淑卿的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4048号民事判决第一、二项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4048号民事判决第三项；三、被上诉人广州市诺盟酒店企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向麦淑卿支付房屋占有使用费2500元；四、驳回麦淑卿的其他诉讼该请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1146元，由上诉人麦淑卿负担986元，广州市诺盟酒店企业管理有限公司负担160元；二审案件受理费1039.49元，由上诉人麦淑卿负担988.49元，广州市诺盟酒店企业管理有限公司负担51元。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 丁阳开审判员 茹艳飞二〇一九年十二月五日书记员 曹筱雨林谷曼