四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14538号 上诉人（原审原告）：四川百事佳国际房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区临江东路******。 法定代表人：熊小峰，董事长。 委托诉讼代理人：蒋旭东，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李淑蓉，四川炜烨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都信谊物业股份有限公司，，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段**嘉云台办公楼** 法定代表人：王远玲，总经理。 委托诉讼代理人：谢步强，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人四川百事佳国际房地产开发有限公司（简称百事佳房地产公司）因与被上诉人成都信谊物业股份有限公司（简称信谊物业公司）返还原物纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5701号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人百事佳房地产公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5701号民事判决第二、三项，依法改判支持百事佳房地产公司一审全部诉讼请求，车库房屋占用费计算至2019年6月共计1633000元；2.本案一审、二审诉讼费由信谊物业公司承担。事实和理由：1.信谊物业公司在一审中陈述锦江城市花园城小区没有物业用房，印证了信谊物业公司于2007年9月便开始占用锦江城市花园城S幢A单元27楼C1号房屋的主张，一审法院从2018年5月28日开始计算房屋占用费没有事实依据；2.百事佳房地产公司虽未对诉请返还的地下库房办理产权登记，但是锦江城市花园城小区负一层至负三层办理了大产权登记证书，且小区建成后就没有对外出售过库房，百事佳房地产公司对案涉库房有合法占有的权利；3.案涉库房并非小区全体业主共有，业委会无权处置前述库房；4.《关于物业用房使用的回函》可以证明信谊物业公司于2007年9月进驻便一直占有案涉库房。 信谊物业公司辩称，一审认定事实清楚，但是案外人黄震才是适格的权利人，百事佳房地产公司诉讼主体资格不适格，另外，车库以及地下室的公共空间应为全体业主所有。 百事佳房地产公司向一审法院起诉请求：1.请求判决信谊物业公司立即向百事佳房地产公司返还位于成都市武侯区临江东路36号“锦江花园城”S幢A单元27楼C1号房屋；2.请求判令信谊物业公司立即向百事佳房地产公司返还位于成都市武侯区临江东路36号锦江花园城地下负一楼至负三楼编号为：F1-01号、F1-08号、F1钻石座-电梯左边、F1钻石座-电梯右边、F1-12号、F1-13号、F1-15号、F2-01号、F2-04号、F2-05号、F2-18号、F3-04号、F3-16号库房；3.请求判令信谊物业公司立即向百事佳房地产公司支付自2007年9月26日起至实际返还原物之日止侵占27楼C1号的房屋租金，租金按照每月7500元的标准暂计算至起诉之日共计945000元；4.判令信谊物业公司向百事佳房地产公司支付2007年9月26日起至实际返还房屋之日止侵占地下库房的租金，租金按照每月每间1400元的标准，共计13间库房，暂计算至起诉之日共计126个月，金额共计2293200元。 一审法院认定事实如下： 一、关于位于成都市武侯区临江东路36号“锦江花园城”S幢A单元27楼C1号房屋的相关情况。 2004年7月29日，位于成都市武侯区临江东路**住宅房屋（权09XX93，建筑面积52310.93平方米）登记于百事佳房地产公司名下，产源为新建，产别为股份，登记事项为换证。《房屋信息摘要3》载明，该房屋现有限制登记信息分别为：2008年7月8日，一审法院将前述房屋查封，限制登记文号为（2006）武侯执字第368号。该房屋现无抵押信息，所有权未载入登记簿。 2001年3月19日，案外人黄震与百事佳房地产公司签订合同编号为200321号的《成都市商品房买卖（预售）合同》、《锦江花园城（水晶座）钻石座装饰设备标准（附件一）》、《（附件二）补充协议》、《（附件三）付款方式》，约定黄震以按揭贷款方式购买百事佳房地产公司开发的位于成都市武侯区临江东路36号锦江花园城S幢A单元27层C1号住房一套，建筑面积212.97平方米，房屋总价1384305元。 2001年6月25日，成都市武侯区临江东路36号S幢A单元27层C1号住宅房屋备案登记于买受人黄震名下，备案登记号为70601。《网签合同信息查询记录》载明，该房屋现有限制登记信息为：一审法院于2008年8月27日将该房屋查封，限制登记文书文号为（2008）武侯执字第1469-4号、（2008）武侯执字第1469号；一审法院于2015年9月24日将该房屋查封，限制登记文书文号为（2008）武侯执字第1469-3号；一审法院于2019年3月18日将该房屋查封，限制登记文书文号为（2016）川0107执4336号。 2014年，黄震因与百事佳房地产公司商品房预售合同纠纷诉至一审法院，一审法院依法追加中国银行股份有限公司成都开发西区支行（以下简称中国银行西区支行）作为第三人参加诉讼。一审法院经审查认为，结合查明的事实，首先，黄震系中国银行西区支行的员工，黄震与百事佳房地产公司签订商品房预售合同后，未向百事佳房地产公司支付首付款。其次，百事佳房地产公司一直未向黄震履行交房义务，交房期限届满至今长达10余年的时间，黄震也未向百事佳房地产公司主张交付房屋的权利，有悖常理。第三，黄震于2001年6月向中国银行西区支行贷款1245000元后，从未归还过任何一期按揭贷款。综上所述，可以确定黄震与百事佳房地产公司之间无真实的商品房交易基础，双方签订商品房预售合同的真实目的，从双方签订的《委托协议》可见：黄震是为了收取房屋被转卖后的差价，百事佳房地产公司是为了得到银行按揭贷款。故双方签订的商品房预售合同是以合法形式掩盖非法目的的无效合同。2014年10月26日，一审法院作出（2014）武侯民初字第4028号民事判决，判决确认黄震与百事佳房地产公司于2001年3月19日签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》（合同编号：200321）无效。该案民事判决书于2014年12月10日发生法律效力。 二、位于、位于百事佳房地产公司诉请的位于成都市武侯区临江东路**锦江花园城地下负**至负**编号为-01号、F1-08号、F1钻石座-电梯左边、F1钻石座-电梯右边、F1-12号、F1-13号、F1-15号、F2-01号、F2-04号、F2-05号、F2-18号、F3-04号、F3-16号库房。 2004年7月29日，位于成，位于成都市武侯区临江东路**车库98775，建筑面积12698.84平方米）登记于百事佳房地产公司名下，产源为新建，产别为股份，登记事项为换证。《房屋信息摘要3》载明，该车库现有限制登记信息分别为：2017年9月18日，一审法院将前述车库查封，限制登记文号为（2016）川0107执4295号；2005年11月29日，四川省雅安市中级人民法院将前述车库查封，限制登记文号为（2005）雅执字第（30、31、33、35、51、52）-31号，（2005）雅执字第28-35等号；2014年11月24日，四川省雅安市中级人民法院将前述车库查封，限制登记文号为（2005）雅执字第35-2号，（2007）雅执字第14、15、36-4号。该车库现无抵押信息，所有权未载入登记簿。 三、关于前述房屋的占有使用情况。 1.2018年5月24日，百事佳房地产公司向四川省成都市蜀都公证处提出申请对成都市武侯区临江东路36号“锦江花园城”的部分房屋及负一楼至负三楼现状摄像的行为和过程进行保全证据公证。同年5月30日，四川省成都市蜀都公证处出具（2018）川成蜀证内经字第76868号公证书。本案审理过程中，信谊物业公司质证认为，房屋现状可以通过现场查看予以确定，但不能确认实施占有的主体均为信谊物业公司。 2.本案审理过程中，一审法院工作人员前往“锦江花园城”小区进行走访，现场情况如下：百事佳房地产公司诉请的负一楼至负三楼的仓库均为自编号码，且自编号码也经过修改，部分为自行隔断，房屋多用于堆放杂物、物业监控、弱电机房、风机房等，部分房屋占有使用情况不明；“锦江花园城”S幢A单元27楼C1号房屋现用为信谊物业公司占有使用。 3.本案庭审过程中，双方当事人对以下事实无异议：享有“锦江花园城”负一楼至负三楼共计165个车位的产权；百事佳房地产公司诉请的负一楼至负三楼房屋号码均为百事佳房地产公司自编号码。同时，庭审过程中，百事佳房地产公司陈述认为，前述房屋性质为库房，其根本用途为车库的配套用房。 4.2016年8月15日，成都百世家物业服务有限公司（简称百世家物业公司）函告信谊物业公司：其受百事佳房地产公司委托，对“锦江花园城”负一楼至负三楼资产清理，经查证房屋存在上锁情况，故请信谊物业公司对房屋情况予以核实。2016年8月18日，信谊物业公司曾向百世家物业公司发出《关于物业用房使用的回函》，其上载明：“2007年锦江花园城业主委员会受全体业主委托与我司签订《锦江花园城物业服务合同》，并将相关物业用房交于我司使用。负一楼至负三楼相关设备用房为全体业主共有，百事佳房地产公司无权对相关设备房使用予以干涉。目前我司所使用房屋全属设备用房，如贵司对我司所用房屋权属有异议，可直接致函锦江花园城第二届业主大会业主委员会。” 5.本案审理过程中，百事佳房地产公司向一审法院提交《情况说明》及《关于竣工图标注的库房的情况说明》，认为：F1-01号房屋，竣工图标注为风机房，但是由于地下室的送风设备损坏，风机房已经没有实际作用，现由信谊物业公司用于堆放替换下来的电梯钢缆；F1-08号房屋，竣工图标注为车库值班，现由信谊物业公司用于堆放物资；F1钻石座-电梯左边房屋，现由信谊物业公司用于堆放杂物；F1钻石座-电梯右边房屋，现由信谊物业公司用于堆放杂物；F1-12号房屋，现由信谊物业公司用于堆放杂物；F1-13号房屋，现用于小区安置监控设备；F1-15号房屋，现由信谊物业公司用于堆放杂物；F2-01，竣工图标注为库房，现由信谊物业公司用于其工程人员办公室；F2-04，竣工图标注为杂物间，现由信谊物业公司用于员工宿舍；F2-05，竣工图标注为杂物间，现由信谊物业公司用于保洁人员宿舍；F2-18，现由信谊物业公司用于堆放杂物；F3-04，竣工图标注为库房，现由信谊物业公司用于堆放废弃电泵；F3-16，现由信谊物业公司用于堆放杂物；“锦江花园城”水晶座27楼C1号房屋现由信谊物业公司用于物业人员食堂及宿舍。同时，百事佳房地产公司认为，其主张的地下室库房面积没有计算到整栋楼的公摊面积当中，是计算到地下室车位的公摊面积的，而地下室车位属于百事佳房地产公司所有，因此，百事佳房地产公司主张的库房属于百事佳房地产公司所有。 6.庭审中，百事佳房地产公司陈述，“锦江花园城”小区物业用房还设有一个吧台，地下室也有部分设备用房。信谊物业公司陈述，“锦江花园城”小区没有物业用房。 四、与本案有关的其他情况。 1.2007年，锦江花园城业主大会业主委员会因与百事佳房地产公司财产权属纠纷诉至一审法院，一审法院后作出（2007）武侯民初字第1052号民事判决，判决确认锦江花园城地下夹层10-15号，负1层11-16号、68-76号，负2层8-15号、69-79号车位所占用的面积为栋公摊面积，且上述车位属全体业主共同所有。 2.2015年，信谊物业公司因与百事佳房地产公司物业服务合同纠纷诉至一审法院。因不服一审法院（2015）武侯民初字第4977号民事判决，百事佳房地产公司上诉至四川省成都市中级人民法院。2017年6月27日，四川省成都市中级人民法院作出（2016）川01民终9298号民事判决。该案中，法院经审理查明，信谊物业公司于2008年10月24日入住“锦江花园城”小区进行物业管理服务。 3.2012年5月8日，百事佳房地产公司原法定代表人冯身健因犯合同诈骗罪，被判处有期徒刑十四年，并处罚金人民币50万元。 一审法院认定上述事实主要依据当事入的身份信息、房屋信息摘要3、成都市商品房买卖（预售）合同、锦江花园城（水晶座）钻石座装饰设备标准、补充协议、付款方式、网签合同信息查询记录、（2014）武侯民初字第4028号民事判决书、民事案件生效情况、公证书、函、关于物业用房使用的回函、（2007）武侯民初字第1052号民事判决书、（2016）川01民终9298号民事判决书、（2012）成刑初字第86号刑事判决书、及当事人庭审陈述笔录等证据。 一审法院认为，关于百事佳房地产公司诉请要求信谊物业公司返还位于成都市武侯区临江东路36号“锦江花园城”S幢A单元27楼C1号房屋及支付相应占用费用的请求。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，百事佳房地产公司该项请求的请求权基础在于其对前述房屋享有物权。一审法院作出的（2014）武侯民初字第4028号民事判决，判决确认黄震与百事佳房地产公司于2001年3月19日签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》（合同编号：200321）无效后，前述房屋虽仍然备案登记于买受人黄震名下，但无效的合同自始不具有法律约束力，案涉房屋权属应回复于原所有权人即百事佳房地产公司名下。现信谊物业公司占有使用该房屋作为物业用房，信谊物业公司辩称系百事佳房地产公司自行交付房屋给信谊物业公司作为物业用房，但百事佳房地产公司诉请要求信谊物业公司返还起，已对信谊物业公司占有使用该房屋持反对态度，信谊物业公司对房屋的占有系无权占有，应予返还。故对百事佳房地产公司诉请要求信谊物业公司返还位于成都市武侯区临江东路36号“锦江花园城”S幢A单元27楼C1号房屋的诉讼请求一审法院予以支持。同时，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，百事佳房地产公司有权要求信谊物业公司赔偿占用其房屋给其造成的损失。故，对百事佳房地产公司要求信谊物业公司支付房屋占用费的请求，一审法院予以支持。关于房屋占用费的具体数额，综合考虑本案所在小区物业用房情况、案涉房屋的实际状况及该房屋同地段同类型房屋出租的市场价格，一审法院酌情确定信谊物业公司应向百事佳房地产公司支付的房屋占用费以每月4000元计算，从2018年5月28日起，支付至信谊物业公司搬离该房屋止。对百事佳房地产公司诉请超出上述限额的部分，一审法院不予支持。关于百事佳房地产公司诉请要求信谊物业公司返还位于成都市武侯区临江东路36号锦江花园城地下负一楼至负三楼编号为：F1-01号、F1-08号、F1钻石座-电梯左边、F1钻石座-电梯右边、F1-12号、F1-13号、F1-15号、F2-01号、F2-04号、F2-05号、F2-18号、F3-04号、F3-16号库房及支付相应占用费用的请求。百事佳房地产公司诉请所包括的13个库房均为百事佳房地产公司自行编号，对于以上房屋百事佳房地产公司均未办理产权登记。在前述房屋尚未进行不动产权权属登记的情况下，一审法院不宜处理百事佳房地产公司要求信谊物业公司返还前述房屋及支付占用费用的诉讼请求，百事佳房地产公司可待案涉房屋所有权确定后再行讼争。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，一审判决：一、信谊物业公司于判决生效之日起十五日内返还位于成都市武侯区临江东路36号“锦江花园城”S幢A单元27楼C1号房屋给百事佳房地产公司；二、信谊物业公司于判决生效之日起十五日内向百事佳房地产公司支付其占用百事佳房地产公司位于成都市武侯区临江东路36号“锦江花园城”S幢A单元27楼C1号房屋的房屋占用费（占用费的计算，从2018年5月28日起，按每月4000元的标准，支付至信谊物业公司返还房屋给百事佳房地产公司之日止）；三、驳回百事佳房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费31294元，保全费5000元，共计36294元，由百事佳房地产公司负担10633元，信谊物业公司负担25661元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据一审查明事实，百事佳房地产公司主张返还的地下附1至附3层的房屋系自行编号，未取得相应权属证明，也没有进一步举证证明对诉争房屋应由其专属使用，而根据一审法院（2007）武侯民初字第1052号民事判决书认定事实，百事佳房地产公司占用栋公摊面积拆改车库，因此百事佳房地产公司亦不能仅凭其办理了地下附1至附3层的产权主张案涉自编号房屋为其所有，故百事佳房地产公司所举证据尚不足以证明房屋权属，对此应当承担举证不能的不利后果，其有关信谊物业公司应予返还的上诉请求，本院不予支持。对案涉S幢A单元27楼C1号房屋的占用费，一审法院考虑信谊物业公司将其用于小区物业管理用房的客观情况，综合房屋的价值以及同地段房屋出租的市场价格，酌情判决从百事佳房地产公司诉请主张返还之日起至搬离之日止计算占用费，并无不当。 综上所述，四川百事佳国际房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19497元，由四川百事佳国际房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄小华 审判员  付冬琦 审判员  孙 睿 二〇一九年十二月二日 书记员  李鹏飞