湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初7762号原告(反诉被告)：刘双强，男，1970年9月18日出生，汉族，住湖北省武汉市。被告（反诉原告）：苏丹丹，女，1982年9月23日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：余意（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。第三人：方汉怀，男，1958年2月19日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区解放公园路83-6号27楼2号，现住湖北省武汉市。原告（反诉被告）刘双强与被告（反诉原告）苏丹丹、第三人方汉怀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，被告（反诉原告）苏丹丹于2019年8月19日提出反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘双强、被告（反诉原告）苏丹丹的委托诉讼代理人余意、第三人方汉怀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘双强向本院提出诉讼请求：1.被告立即偿还拖欠原告的押金共计人民币11,000元；2.被告赔偿损失共计81,586.79元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年5月24日签订《房屋租赁合同》，被告将位于武汉市江岸区解放公园路50号永城大厦C栋11楼1101房出租给原告用做开办国际跳棋培训机构。租赁期2018年6月6日至2021年6月5日，租金每月11,000元，押金11,000元。合同期满后，甲乙双方结清应付租金后，余款甲方全额退还乙方，如甲方违约或提前解除合同而违约的，应赔付一个季度该房屋租金，作为装修，另行求租损失；乙方单方面提前解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金。原、被告双方按合同约定履行自己的义务，原告对房屋进行了装修。2019年3月28日，武汉市公安局江岸区分局消防大队召集大楼培训机构开《关于永成大厦三楼及以上协调会》，明确提出三层以上不能设置儿童培训机构。于2019年4月2日下发编号为岸公消即字（2019）第11357号《武汉市公安局江岸区分局消防大队责令立即改正通知书》，明确三层以上不能设置儿童培训机构，限期整改。原告遵守规定，按照要求于2019年4月8日搬离，被告于2019年4月13日只退还了剩余租金，未退还押金。原告认为，合同提前解除并非原告违约，被告依据法律规定退还押金，并赔偿原告的装修损失，承担相应责任。愿望根据相关法律规定诉至贵院，请于支持。苏丹丹答辩称：1.原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当严格执行，合同租期三年；2.租赁时被告已经明确告知过原告，与第三人有租赁合同，与第三人的租赁合同是和链家的，上面明确规定租赁合同是办公，证明原告在租赁前知道该房屋是用来办公的。被告与原告签订的三年的合同，因原告提前退场，导致第三人没收被告押金，属于原告违约；3.现涉案房屋三楼以上可以继续开办培训机构，系原告擅自离场，导致违约和被告的相应损失，请求法院驳回原告的权诉讼请求。方汉怀答辩称：对于刘双强和苏丹丹之间的租赁事宜我知道，当时刘双强、苏丹丹与我，我们三人一起协商过租赁涉案房屋的事情。我也说了，我把房屋租给的苏丹丹，至于苏丹丹转租给谁那是其自己的事情。关于刘双强退场，我也去居委会开过会的，当时提及过安全问题，会议上消防部门和教育部门都来了，会议大概是说消防不合格，不允许办小孩的培训机构，当时开会只是告知我这件事情。苏丹丹向本院提出反诉请求：1.依法判令刘双强赔偿损失人民币152,160元（押金损失66,000元、装饰装修及消防设施安装损失86,160元）；2.依法判令刘双强向苏丹丹承担11,000元的违约金；3.本案诉讼费由刘双强承担。事实及理由：2017年7月8日，苏丹丹通过房屋中介公司（链家）向第三人方汉怀承租武汉市江岸区解放公园路50号永城大厦第C幢11层1号房，并签订《房屋租赁合同》，约定租赁用途为办公，租赁期自2017年7月8日起至2037年7月31日止，租期20年，每月租金11,000元，租赁押金66,000元，因过错造成家私家电及物品损坏，应当承担修缮或损失赔偿责任，若承租方违约则出租方有权没收承租方押金并解除合同。此后，苏丹丹对房屋进行装修及消防设施安装。2018年5月23日，苏丹丹向刘双强出示了该租赁合同，并释明告知相关约定条款，刘双强再签字确认。2018年5月24日，双方签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋转租给刘双强，租赁期自2018年6月6日起至2021年6月5日止，租期三年，期满可续租，租金每月11,000元，租金按季支付，押金11,000元，若承租方提前解除合同，出租方有权没收租赁押金。2019年4月8日，刘双强自行搬离，并停付租金。此后苏丹丹和方汉怀前往查看房屋，发现刘双强已拆除房屋装修及消防设施。随后第三人要求将拆除的房屋装修恢复或维修，未果。后告知苏丹丹没收其押金66,000元，并于2019年4月15日解除租赁合同，收回房屋。综上所述，刘双强违约停付租金，并拆除房屋装修及消防设施，造成第三人没收苏丹丹押金，及苏丹丹装修损失。现根据相关法律规定，特提起反诉，恳请贵院依法查明事实，判如所请。刘双强答辩称：我的提前退场并不为我的过错，不存在赔偿任何损失的问题。方汉怀答辩称：因为被告苏丹丹没有交租金，我和苏丹丹的合同是协商解除的合同，因为当时开了这个会说消防不合格，所以苏丹丹就没有继续交租了。我确实扣除了苏丹丹66,000元押金。本院经审理认定事实如下：2017年7月8日，方汉怀作为房屋出租方（甲方）与苏丹丹作为房屋承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定“…第一条、1、房屋位于武汉市江岸区解放公园路50号永成大厦第C幢十一层1号房；房屋所有权证编号武规建字98-092，房屋所有权人姓名或名称：方汉怀，权属登记建筑面积198.77平方米，登记用途为商业。第二条、1、租赁用途：办公；如租赁用途为居住的，居住人数为：4，最多不超过30人。2、租赁期：从2017年8月1日起至2037年7月31日止，共计20年。期限届满或者合同解除后乙方继续承租的，应提前15日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。3、租金：每月人民币（小写）11,000.00元（大写）壹万壹仟元整，租金按月支付，第一次租金支付时间为2017年7月8日，以后各期租金支付时间为到期时提前7日支付，支付方式为现金，甲方收到租金后应出具收据或发票。4、租赁押金：签订合同当日，乙方应向甲方支付租赁押金人民币（小写）66,000.00元（大写）陆万陆仟元整，甲方应出具押金收据。合同正常履行期满后，在甲乙双方结清应付租金、管理费等乙方应付费用后，余款甲方应不计利息退还乙方…第九条、其他约定：1、租金每年上涨3%。2、租期满五年，甲方须退还乙方押金，如租期未满五年，押金不退。”合同签订后，2017年7月8日，苏丹丹向方汉怀支付了66,000元房屋押金及一个月的房屋租金11,000元。方汉怀将房屋交付予苏丹丹使用，苏丹丹对房屋进行了装修。2018年5月24日，苏丹丹作为房屋出租房（甲方）与刘双强作为房屋承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定“…一、房屋位于武汉市江岸区解放公园路50号永城大厦C栋11楼1101房。（房屋所有权姓名方汉怀），二、租赁期：2018年6月6日起至2021年6月5日止，共计三年。期满合同解除后，乙方需要续租，应提前15日向甲方提出续租，经协商一致后，双方重新签订房屋租赁合同。三、租金：每月11,000元（壹万壹仟元）。租金按季度支付，第一次支付时间为2018年6月6日。四、押金：签订合同当日，乙方应向甲方支付租赁押金11,000元（壹万壹仟元整）。甲方应出具押金收条。合同期满后，甲乙双方结清应付租金后，余款甲方全额退还乙方。五、违约责任：如甲方违约或提前解除合同而违约的，应赔付一个季度该房屋租金，作为装修、另行求租损失；乙方单方面提前解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金…”合同签订后，苏丹丹向刘双强交付了房屋，刘双强按合同约定向苏丹丹支付了房屋租金及押金。此后，刘双强对该房屋进行了装修，并开办了针对儿童培训的国际跳棋培训机构。2019年3月28日，永成大厦物业召集四层及以上业主就房屋消防安全问题召开协调会，告知业主因消防不合格，永成大厦四层及以上不允许办儿童培训机构。方汉怀参会后，将会议内容告知了刘双强。2019年4月2日，武汉市公安局江岸区分局消防大队向永成大厦（武汉市永成物业管理有限责任公司）下达岸公消即字[2019]第11357号《责令立即改正通知书》，载明：“…根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我大队于2019年4月2日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在下列第2、12项消防安全违法行为，现责令立即改正：2、消防设施；12、其他消防安全违法行为和火灾隐患：三层以上设置儿童培训机构…”基于以上消防原因及物业强制要求，刘双强于2019年4月2日向苏丹丹告知消防要求，并表示要办理退租，并告知苏丹丹9号可以到租赁房屋来验收。2019年4月13日，苏丹丹向刘双强退还房屋租金21,700元。此后，因苏丹丹亦未再向方汉怀交纳租金，故苏丹丹与方汉怀协商解除了双方间签订的《房屋租赁合同》，同时，因苏丹丹未租满5年，故方汉怀依据双方间合同约定，未向其退还66,000元押金。本院认为：方汉怀系武汉市江岸区解放公园路50号永城大厦C栋11楼1101房屋的所有权人，其于2017年7月8日与苏丹丹签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效。双方合同中未对是否能转租进行约定，但苏丹丹在与刘双强签订合同时告知过方汉怀，方汉怀表示同意其转租，且因苏丹丹与刘双强于2018年5月24日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效。关于苏丹丹是否应向刘双强退还11,000元房屋押金，2019年4月2日，武汉市公安局江岸区分局消防大队向诉争房屋所在的大厦下达责令立即改正通知书，认定该大厦三层以上设置儿童培训机构存在消防安全违法行为和火灾隐患，责令立即整改。诉争房屋所在大厦物业亦召开协调会，召集四楼及以上业主参会，并告知三层以上不允许办儿童培训机构。因该消防问题，致使刘双强租赁房屋的目的无法实现。刘双强在知晓整改意见后，即通过微信联系苏丹丹表示要求解除双方间的合同，苏丹丹亦同意解除合同，并于2019年4月13日退还刘双强21,700元房屋租金。因在苏丹丹与刘双强签订《房屋租赁合同》时，双方并不知晓该房屋三层以上不能用于儿童培训。现因消防问题无法继续履行合同属于不能归因于双方的原因导致合同无法继续履行，故刘双强提出解除其与苏丹丹间签订的《房屋租赁合同》不能认定为系刘双强违反双方间合同约定。故苏丹丹应向刘双强退还其收取的房屋押金11,000元。关于苏丹丹是否应赔偿刘双强装修损失，因双方合同并未对装修进行约定，且刘双强对租赁房屋进行装修后进行了实际经营，一年之后因消防问题才导致不能继续经营，故刘双强要求苏丹丹赔偿其装修损失无事实与法律依据，本院不予支持。关于刘双强是否应赔偿苏丹丹装修及押金损失，苏丹丹与方汉怀签订的《房屋租赁合同》中约定租期不满5年，押金不退，现方汉怀系依据该约定而并非因装修损坏未向苏丹丹退还押金，且刘双强与苏丹丹间房屋租赁期仅为三年，故方汉怀因苏丹丹未租满五年而不退押金与刘双强与苏丹丹因客观不能而解除合同关系并无关联性，故刘双强不应对苏丹丹的押金损失承担赔偿责任。此外，苏丹丹在装修后亦进行过一段时间的经营，之后才将诉争房屋租赁给刘双强，且双方在租赁合同中并未对装修进行约定，故苏丹丹要求刘双强向其赔偿装修损失亦无事实与法律依据，本院不予支持。关于刘双强是否应向苏丹丹承担11,000元违约金，因双方《房屋租赁合同》中对违约责任有明确约定，且二人间《房屋租赁合同》的解除系并不能归因于二人的原因，不能认定为刘双强违反合同约定，故对苏丹丹要求刘双强承担11,000元违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，本院对于刘双强的诉讼请求部分予以支持，对于苏丹丹的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）苏丹丹于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）刘双强退还房屋押金11,000元；二、驳回原告（反诉被告）刘双强的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）苏丹丹的全部反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,115元由被告（反诉原告）苏丹丹负担，反诉费减半收取1,782元被告（反诉原告）苏丹丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王晓霞人民陪审员  周慧敏人民陪审员  罗文珍二〇一九年十二月四日法官助理姚忠全书记员陈明燕