北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终9792号上诉人（原审原告）：李艳彬，男，1988年11月10日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：孙思嘉，北京元都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桂源，北京元都律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郭艳秋，女，1974年7月23日出生，汉族，住黑龙江省伊春市金山屯区。委托诉讼代理人：孙建璞，北京善领律师事务所律师。上诉人李艳彬因与被上诉人郭艳秋房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初35885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李艳彬上诉请求：撤销一审判决，改判支持李艳彬诉讼请求或发回重审。事实和理由：李艳彬因自身原因无法继续承租北京市海淀区125号3号楼6单元301号房屋（以下简称涉案房屋），已于2018年12月10日告知王长生按照合同约定承担违约责任后退租，因王长生为第一份《北京市房屋租赁合同》签订的委托代理人，并代为收取过房租，李艳彬也仅有王长生的联系方式，有理由相信王长生有代理权，双方合同解除时间应为2019年1月10日。郭艳秋辩称，同意一审判决。李艳彬向一审法院起诉请求：1、判令对方退还我押金及房屋租金53900元；2、对方承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋于2007年登记至郭艳秋名下。2016年4月23日，经北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司、丙方、居间方）居间，郭艳秋（甲方、出租人）与李艳彬（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方名下的涉案房屋，租赁期限自2016年5月1日至2017年4月30日，共计1年，租金标准为14600元每月，押金为14600元，支付方式为押一付十二；租赁期限届满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方，租赁期间，乙方不得以押金充抵租金、物业管理费或其他乙方应支付的费用；租赁期间，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费由乙方承担；租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足；甲乙双方任一方提前解约，未提前30日通知对方的，则守约方有权要求自收到通知之日起30日解除合同。郭艳秋为王长生出具有《房屋出租委托书》，王长生作为郭艳秋的委托代理人在《北京市房屋租赁合同》中签字。2018年4月17日王秀娟经郭艳秋出具《房屋出租委托书》，代郭艳秋与李艳彬签订《北京市房屋续租合同》，约定房屋续租租期自2018年5月1日至2019年4月30日，共计1年，租金每月14700元，4月30日前支付半年的房租费用88200元，6月15日前支付下半年房租费用88200元，其中每个月700元车位费，一年8400元；按《北京市房屋租赁合同》约定支付的押金自《北京市房屋租赁合同》履行完毕当日自动转为本合同约定的押金；除本合同中明确约定的条款外，双方的权利义务仍按照《北京市房屋租赁合同》执行。本案中，双方确认除《北京市房屋租赁合同》、《北京市房屋续租合同》外，双方就李艳彬上述两份合同租期之间的2017年5月1日至2018年4月30日期间承租涉案房屋还签订有续租合同，但均未向一审法院提交上述租期的相应合同。王长生于2016年4月27日为李艳彬出具收到房屋押金及租金共计189800元的收据，王丹丹于2018年6月21日为李艳彬出具收到涉案房屋租金176400元的收据。李艳彬依约向郭艳秋支付了涉案房屋押金14600元和至2019年4月30日期间的租金。本案中，李艳彬主张王长生与王秀娟系表兄妹关系，王长生与郭艳秋系夫妻，王丹丹系郭艳秋之女，签订并履行三份租赁合同的整个过程中都是王长生与其沟通租赁事宜，其于2018年12月10日告知中介麦田公司经纪人其要退租，并愿意承担合同约定的一个月租金的违约金，2018年12月10日其将房屋腾空后将房屋钥匙放在麦田公司前台，当日麦田公司人员与郭艳秋沟通后即开始将涉案房屋另行对外招租，2018年12月21日，麦田公司人员周惠琳将王长生的手机号码告知其的共同承租人马常明，之后其与马常明均与王长生多次电话沟通过退租事宜，王长生表示知晓其要求退租一事了，但以人不在北京为由推脱办理退租手续，2019年1月23日，王长生在与马常明的电话中称其春节后回京见面，表示认可2019年1月31日之前的已交房租不退，同意退还2019年2至4月期间的房屋租金及押金。此后又多次致电王长生，王长生又均以不在北京为由拒绝办理退租手续。李艳彬就其上述事实主张向一审法院提交其和马常明分别与王长生的录音为证，显示2018年12月29日，马常明致电王长生，马常明：我们就按那个违约走吧，相当于我再损失一个月的房租，因为再这样拖下去我没办法交代。王长生：我现在在外地呢。马常明：那您说要怎么弄？王长生：过完年再弄吧。马常明：您说是什么意思啊？过完年还怎么弄？过完年是什么意思？王长生：过完年我回去啊。马常明：你说一月份才交接是吧？王长生：对对。马常明：你大概一月多少号？王长生：我说不清楚，我这有点急事。我亲戚得重病我在这边跟着护理呢。马常明：我们电话里沟通一下吧，要不说好嘛，按照违约的走的话，一月份还算我的，你把二、三、四月（租金）退给我，再把押金退给我，就相当于按照合同条款那样子，我再损失一个月，12月份领导就叫我办这个事情，你说你没在，然后我就拖了一下，我们也没有说12月1号就那个什么……王长生：今天多少号？马常明：12月29号。我的意思前面这20多天也就那个啥，反正我就本来给你担了嘛相当于是。王长生：我1月二十几号没准能回去。马常明：你说一月二十几号是啥意思？你是说一月二十几号交接了，从那个时候才开始算还是怎么的？王长生：到时候咱俩回去再商量。马常明：什么叫回去商量，现在得先说一下，因为现在年底了，我要给领导汇报，免得以后都麻烦，如果发生什么纠纷就太麻烦了。王长生：这事有啥纠纷。马常明：如果按照合同条款，我现在就通知你我们不租嘛。王长生：合同咋写的我都不知道。马常明：我们是十二月几号搬走的，小刘跟我说，从那个时候开始算，你再损失一个月房租，或者说损失押金就行了，反正就是说按照违约条款，小刘说你在外地，我就跟领导报了，能马上租出去最好……钥匙我已经放在中介那个地方了，一月份还算我的，按照合同条款，二、三、四（月租金）你退给我，然后再把押金退给我就行了。王长生：我看我一月二十几号我回去。之后咱们再交接。2019年4月3日，李艳彬致电王长生，李艳彬：是这样，当时18年12月底的时候就把钥匙交给您了嘛，我们就已经开始跟您说不租了嘛，怎么到现在……。王长生：没给我……交给那个中介麦田了。李艳彬：交给了麦田了，麦田12月底的时候不是就和您沟通过了吗？王长生：当时她是和我沟通了，沟通之后吧，后期我跟那个小马是这么答复他的，咱们一开始想租这个房的时候不是小马出头要租嘛，后期准备要租半年的，我就没答应他，我说你要租半年吧，是这样，第一个，你得给我涨价，第二个就是我不租给你，就是这个情况……一直都是麦田的跟咱们沟通的好像，完了吧后期就签一年的吧，就这么的，签了一年的合同。这一年的合同交钱过程中，他一开始交了半年的，过了两个月他说再给交后半年的，我说行，过了两个月给我交齐了。12月份的时候他又跟麦田的那个小刘说准备退租，小刘跟我说了这个情况了，我就说退租退不了，我说只能说啥呢，房子随时租出去，租出去接上茬了之后，剩下的那个租金我一分钱也不扣连押金都给你们退回去。李艳彬：18年12月底我们不是就跟您沟通了就是我们退租吗，按照合同上也就是扣我们一个月的吗？王长生：……我说了，这个房子随时租出去随时我给你返这个钱，一分钱我也不扣，我主要往出租房，就这样的一直拖拖拉拉，这个房子一直没租出去……李艳彬：那就是从18年12月份给您钥匙之后到现在就一直没租出去是吗？王长生：对对对。屋里造的特别特别脏，那个脏得没法说了，后期麦田还有链家领了几个去看去，看了之后都相不中……小马一月末给我打了一个电话……打电话就说他的那个房子已经不租了，那意思想退，我说你现在退，退不了……你这是还差半年呢，你是给我涨房租还是咋弄，我说你就是等那个房子租出去，租出去我也不扣你那一个月几个月的，我主要是往出租房，接上茬之后我一分钱不少，不行就拖拖，说完之后呢后来他也把这个事撂下了，就等着往出租嘛，也没租出去。李艳彬：那等于就是12月底的时候你也知道吗就是钥匙给您了，然后就开始租……王长生：没给我，一直是搁在麦田那了。李艳彬：麦田肯定也跟您沟通过，要不他们也不敢往外租对不对？王长生：麦田给我打电话了，我说你不是给我往出租房，你是给他往出租房，我说租房这事你不要跟我说，跟小马联系。李艳彬：她（中介）租的时候您也知道嘛，对吧？王长生：对，那是知道。李艳彬：12月开始就往外租了。王长生：不，12月份就是交的钥匙，他东西都没拿走，后期把东西才拿走，是1月末了他才给我打电话，是这样的。李艳彬：是谁给您打电话？王长生：小马。小马一直没跟我联系，就是说他把钥匙交给麦田的时候他也没跟我联系。李艳彬：12月份不租的时候我们已经跟您联系过了吧？王长生：没跟我联系，是小刘跟我联系的。李艳彬：就是中介跟您联系的是吧？王长生：对对对。……那个小马我跟他沟通也是这么说的，麦田的跟我沟通也是这么说的，麦田的人就说王哥人家把钥匙交这了准备往出租了，我说你往出租呢就跟小马联系，不要跟我联系，因为我把房子租给他了，这个合同上有，我俩商量好了可以他转租了。李艳彬：但是他不是和您说过了嘛，我们不租了，然后我看合同也就是我们赔一个月租金，是吧？王长生：我没同意，这个协商不了。……我往出租房我得接上茬，正是淡季的时候，12月份、1月份你告诉我，2月份过年，3月份人家打工的刚回来，你这个期间搬家，这也属于坑人，因为当时你说租半年我不租你就是这个道理。李艳彬：我觉得可能他应该是不能说再给您转租。王长生：对对，那倒不是，我就说那个意思。李艳彬：他肯定不能说我们给您转租去，因为肯定我们这不能拿您这个房我们再给您转租去，跟中介似的我们再给您转。王长生：我是跟中介这么说的，你可以让他转租。李艳彬：你是跟中介这么说的，但中介也没跟我们说过这个问题。王长生：一直是中介在咱们之间沟通嘛。李艳彬：这样，我再跟马常明沟通一下，我看看是什么问题。王长生：你心里有个底，我咋说咋办的，咱们吧随时租出去，从租出去的那天起后面你所有的针对我的租金我都给你退回去，还有押金，你一天不租出去你一天就算违法的你知道吧。最后到5月1号了也没租出去，那我只能给你返一个月的押金，咱们就算解除合同，就是这么个事。就李艳彬的上述事实主张和证据，郭艳秋表示其与王长生并非夫妻关系，只是一般朋友关系，王秀娟与其亦系朋友关系，王秀娟与王长生没有身份关系，王丹丹并非其女儿，系王秀娟侄女。不认可李艳彬所述与王长生的沟通情况，2019年4月10日之前，李艳彬从未与其和其签订合同的代理人王秀娟沟通过，2019年4月10日，李艳彬、王秀娟及麦田公司人员三方在麦田公司门店达成一致，同意将涉案房屋另行出租，且当天即另行出租出去，在此情况下，王秀娟曾向李艳彬表示同意退还4月10日至4月30日期间的房租，但要进行水、电、燃气费用的交接，但对方不同意即离开，其主张双方合同于2019年4月10日解除，对于李艳彬未结清的水、电、燃气费，其在本案中不提出反诉请求。对于李艳彬提交的上述录音证据，郭艳秋以其未委托王长生处理涉案房屋2018年5月1日至2019年4月30日期间的租赁事宜、王长生、马常明均非本案当事人为由否认录音证据的证明效力。李艳彬否认郭艳秋所述的2019年4月10日三方在场时将涉案房屋另行出租的事实，且称其于2018年12月10日将房屋钥匙交予麦田公司时已经与该公司结清房屋所涉水、电等费用，但未就其上述主张向一审法院提交相应证据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李艳彬与郭艳秋签订的《北京市房屋租赁合同》《北京市房屋续租合同》均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据合同约定及法律规定，李艳彬在合同约定的租期届满前，不得任意解除合同。李艳彬所举证据虽能证实其于2018年12月10日将涉案房屋钥匙交至麦田公司，但并不能证实郭艳秋与其协商一致解除了涉案租赁合同，在未经出租人同意的情况下，李艳彬单方交出房屋的钥匙行为依法不发生解除合同的法律效力，且能够据此认定李艳彬存在提前退租的违约行为，在此情况下，郭艳秋作为守约方认可双方合同于2019年4月10日解除，法院对此予以确认。双方合同约定押金应抵扣承租人应承担的违约责任，且就李艳彬的提前退租行为，郭艳秋有权将剩余租金及押金折抵违约金，故在双方合同解除后，就李艳彬的已付押金和租金，在扣除李艳彬依约应支付的违约金14700元后，剩余部分，郭艳秋依法应予退还，对于李艳彬超出上述金额范围已付款项的退还诉请，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、郭艳秋于本判决生效后七日内退还李艳彬9700元；二、驳回李艳彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同。本案中，李艳彬提出提前退租，并单方搬离租赁房屋，系以自己的行为表明其不再履行合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，郭艳秋有权据此解除合同,双方合同在郭艳秋认可后于2019年4月10日解除，一审法院对此认定正确，本院予以确认。依据双方违约责任约定，李艳彬应按月租金的100%向郭艳秋承担违约责任，郭艳秋有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还李艳彬，一审法院据此认定的退还数额正确，本院予以确认。李艳彬关于王长生有代理权，且双方合同应于2019年1月10日解除的上诉主张，无合同和法律依据，本院不予采纳。综上所述，李艳彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1148元，由李艳彬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 柳适思审 判 员 范 磊二〇一九年十二月五日法官助理 郭仁鑫法官助理 张进中书 记 员 刘芳芳