山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初5436号 原告：王振华，女，1986年12月15日出生，汉族，住枣庄市市中区。 原告：仇光峰，男，1988年11月22日出生，汉族，住址同上。 被告：枣庄春晓置业有限公司，住所地：枣庄市市中区未来城28号楼2314房间。 法定代表人：宋爽，经理。 委托诉讼代理人：路绪成，山东司杰律师事务所律师。 原告王振华、仇光峰与被告枣庄春晓置业有限公司（以下简称：春晓置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告王振华、仇光峰，被告委托诉讼代理人路绪成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王振华、仇光峰向本院提出诉讼请求：1、判决被告将枣庄市市中区联鑫家园15号楼3单元302室住房备案材料报产权登记机关备案，并协助原告办理房产权证书。2、判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金26445元(自2014年4月15日起暂计算至2019年10月22日，以购房款总额263787元为基数，按照每日万分之0.5计算)。3、被告于原告实际取得上述房屋所有权登记证书之日支付给原告违约金(以263787元为基数，计算时间自2019年10月23日至办理上述房屋产权登记备案的材料报产权登记机关备案原告实际取得房屋产权登记书之日止，按日万分之0.5计算)。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的枣庄市市中区联鑫家园15号楼3单元302室房屋一套，原告按照合同约定支付了全部房屋价款263787元。被告于2014年1月14日向原告交付该房屋，但是被告至今未能将其应当提供的资料报产权部门登记备案，无法办理房屋所有权证书，按照合同第十九条约定被告已经违约，故诉至法院。 被告春晓置业公司辩称，1、逾期办证的根本原因系朱子埠矿职工宿舍，属于棚户区改造项目，该矿没有落实好拆迁补偿政策，一只延误办证，非被告原因和过错导致，截止2019年10月15日，被告已经办理了包括原告楼房在内的大产权证的备案，被告已经履行了为原告办理个人产权登记所需的协助义务，已将有关的资料交至不动产中心备案，并于2019年10月16日在该小区内张贴办证公告，原告所在的微信群内，也对该办证通知进行了相互转告，被告已经履行了原告第一项诉讼请求的义务，目前已经有50户办理了产权登记。其他业主也在预约中，由于办理产权证需要一段时间，因此在2019年10月16日以后，原告在等待办证期间不应该支付违约金；2、原告主张违约金超过了2年诉讼时效的规定，现在起诉已经丧失胜诉权，即便考虑到按日支付违约金，也应该从起诉之日向前推3年，向后截至209年10月15日（履行完协助登记备案义务之日），其他时段不再计算违约金。对原告计算违约金的基数有异议,应按房款241339元为基数(储藏室价款22448元,房款加储藏室合计263787元)。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告春晓置业公司投资开发了枣庄市市中区联鑫家园房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2013年12月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告以263787元价格向被告购买位于枣庄市市中区联鑫家园15号楼3单元302室一套。合同关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起90个工作日内取得房屋所有权登记的，由买受人承担责任。 本案在审理中，原、被告均认可计算违约金的购房款基数为241339元，被告于2014年1月14日将上述房屋交付给原告。被告于2019年10月15日将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于次日通知原告办理房屋所有权登记。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告未按照协议约定及时履行该备案义务，并致使原告未能及时办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。 关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定：“由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。”依据上述法律规定及双方合同约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之零点五的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告于2014年1月14日将涉案房屋交付给原告，故其违约行为，应从合同约定的房屋交付日期即2014年1月14日后90日之次日即从2014年4月16日起一直延续至今，故违约金的计算应从2014年4月16日起开始计算。由于原告于2019年10月24日就本案诉至本院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2019年10月24日起诉之日往前倒推三年,即2016年10月24日之后的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。另因被告已按照《商品房买卖合同》约定于2019年10月15日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此本院确认该违约金计算至2019年10月15日止。原、被告双方合同约定的违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。 依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。关于原告主张依法判决被告将枣庄市市中区联鑫家园15号楼3单元302室住房备案材料报产权登记机关备案，因被告已经备案完毕，故对原告的该项请求，本院不予支持。关于原告主张被告于原告实际取得上述房屋所有权登记证书之日支付给原告违约金(以263787元为基数，计算时间自2019年10月23日至办理上述房屋产权登记备案的材料报产权登记机关备案原告实际取得房屋产权登记书之日止，按日万分之0.5计算)，因原告没有提供该房屋备案后，被告在办理产权登记证书中存在违约责任，故原告的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、枣庄春晓置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告王振华、仇光峰办理位于枣庄市市中区联鑫家园15号楼3单元302室的房屋产权证书； 二、被告枣庄春晓置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告王振华、仇光峰违约金（以241339元为基数，自2016年10月24日起至2019年10月15日止，按日万分之零点五计算）； 三、驳回原告王振华、仇光峰的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费462元，减半收取231元，由被告枣庄春晓置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员 种法亮 二〇一九年十二月五日 法官助理 杨园园 书 记 员 曹 懿