浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0502民初8686号 原告：浙江美胜包装材料有限公司，住所地湖州市吴兴区埭溪镇上强工业功能区国道北路******（湖州美胜机械有限公司内），统一社会信用代码：91330502MA28CLAN22。 法定代表人：余江游，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王会，北京隆安（湖州）律师事务所律师。 被告：湖州美胜机械有限公司，住，住所地湖州市埭溪镇上强工业功能区国道北路**一社会信用代码：91330502788815757F。 法定代表人：唐剑峰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢建勇，浙江家本律师事务所律师。 原告浙江美胜包装材料有限公司（以下简称美胜包装公司）与被告湖州美胜机械有限公司（以下简称美胜机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，由审判员张毅、徐锋和人民陪审员陈冰冰组成合议庭，依法适用普通程序于2019年1月30日、2019年3月7日公开开庭进行了审理。原告浙江美胜包装材料有限公司的法定代表人余江游及委托诉讼代理人王会、被告湖州美胜机械有限公司的法定代表人唐剑峰及委托诉讼代理人谢建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美胜包装公司向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿因停电造成的停产停业经营损失1527271.47元；2、解除原、被告双方于2016年8月19日签订的《房屋租赁合同》；3、被告返还租房保证金150000及利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年8月19日计算至款清之日）、2018年9月1日至2020年9月1日的租金800000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年8月1日计算至款清之日）、租金税费150800元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2017年11月29日计算至款清之日）、隔墙费用20000元；4、被告赔偿因违约造成的房屋装修损失741190.4元、停产停业期间经营损失3144000元、搬迁损失173120元、合同未履行期间租金差额损失4005280元；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第3项诉讼请求中的“租金税费”调整为143260元，将第4项诉讼请求中的“合同未履行期间租金差额损失”调整为3645016元。 事实和理由：原告股东余江游、储春军于2016年8月19日与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告承租被告位于湖州市埭溪镇工业园区国道北路28号面积为4415平方米厂房仅用于化妆品包装材料生产使用，租期自2016年9月1日起至2026年9月1日止；每年租金为400000元（不含税），从第三年起每两年支付一次，每次800000元整，每年8月1日为付款日；保证金为150000元；被告保证所出租的房屋符合国家关于租赁房屋的有关规定，并保证在租赁期间房屋使用安全及其附属设施。合同签订后，原告股东余江游、储春军对厂房、办公楼进行装修。原告即美胜包装公司于2016年12月9日在上述承租厂房成立，开始从事化妆品包装材料生产。原告成立后，对余江游、储春军与被告签订的租赁合同盖章确认。2017年8月起，被告违反合同约定，为涨房租多次擅自停止原告厂房用电，停电天数累计达19天，给原告造成严重损失。被告擅自停电的行为构成违约，应当依法承担因此给原告造成的停产停业损失。后经埭溪镇人民政府协调，被告虽然再未停止原告厂房用电，但在2018年8月初多次向湖州市公安消防支队吴兴区投诉其出租的厂房未办理消防变更备案。湖州市公安消防支队吴兴区于2018年8月14日对原告承租的厂房进行消防监督检査，发现该厂房未依法进行消防设计备案和消防竣工验收备案，向原告和被告分别发出了《责令限期改正通知书》，责令在2018年10月14日前改正。原告认为，被告根据合同约定在租赁期间保证出租厂房的安全及消防设备等附属设施应当符合约定的用途，并于2018年8月31日向被告发函催促尽快进行消防改正工作，但被告一直不予理会。原告为了防止因未按时进行消防改正而影响正常生产经营，决定先自行委托专业机构进行消防改正，于2018年9月5日发函告知被告，并要求被告提供该厂房消防设计备案需要的相关资料，但被告至今仍未提供办理消防设计备案所需的材料，消防整改工作无法进行，导致原告生产经营活动无法开展。综上，因被告未能保证出租厂房的消防设施设备等附属设施在租赁期间符合合同约定的用途，且又拒绝在湖州市公安消防支队吴兴区通知的时间内完成消防整改，致使原告一直处于停产停业之中，无法开展生产经营活动，导致原告承租被告厂房的合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，故请求法院依法支持原告诉请。 被告美胜机械公司答辩称：1、同意解除双方于2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》。2、被告根本违约不成立。被告已按合同约定履行义务，导致《房屋租赁协议》不能继续履行的原因，在于原告在承租房屋内生产化妆品包材所必需具备消防防火等级超过了承租房屋原有的消防防火等级，违反消防安全强制性规定，同时，原告也违反了《房屋租赁合同》第十条之约定：“原告在租赁期间，应合理使用所承租房屋及附属设施”，故本案违约方是原告。3、根据消防法有关规定，原告作为生产化妆品包装材料项目建设单位，应当在取得施工许可之日起七日内将消防设计文件报消防部门办理备案。因此，向消防部门办理消防设计备案是原告的法律责任。4、原告法定代表人余江游系从事生产化妆品包材业内人士，应当知晓在取得营业执照后，应立即向消防部门办理消防验收、设计备案、环保设施验收，方可生产经营，但原告为逃避监管责任故意不办理上述手续，导致现在的僵局，责任在于原告。5、关于停电损失，由于房屋租赁期间原告拖欠电费、税费、传达室人员工资及拒付租金税款，故被告于2017年8月9日、2017年8月23日、2018年3月3日对出租厂房停电，在镇政府的协调下，停电时间仅为三个白天，并非原告主张的19天，故原告主张停电期间的损失1527271.47元无事实依据。6、保证金150000元同意退还原告，但合同中对保证金利息未约定，原告主张支付利息无事实和法律依据；7、房屋租金应计算到原告腾空承租房屋、恢复原状、房屋交付被告之日止，因原告尚未腾空交付，故原告要求被告返还2018年9月1日-2020年9月1日的租金800000元无事实法律依据。关于租金税费损失，因原告自身原因造成，应由原告自己承担。8、原告主张的装修损失（含环评）741190.4元、停产停业期间经营损失3144000元、搬迁损失173120元、合同未履行期间租金差额损失3645016元、隔墙费用20000元无事实和法律依据，理由如下：一是原告提供的证据无法证明上述损失；二是原告主张的停产停业期间经营损失与实际生产经营情况不符，2017年度原告全年销售额2260156元，全年应纳税32614.43元，2018年1-9月销售额2142852元，应纳税38606.26元，原告主张的损失金额与实际经营情况严重不符；三是本案中原告未及时向公安消防部门办理消防设计备案，导致房屋装修、环保设施、停产停业等损失，该过错责任应由原告自行承担。综上，被告同意解除与原告签订的房屋租赁合同，但请求驳回原告其他诉讼请求。 原告为了证明自己的主张，向本院提交以下证据： 证据1：《房屋租赁合同》，用于证明原告股东余江游、储春军于2016年8月19日与被告签订《房屋租赁合同》，承租被告位于湖州市埭溪镇工业园区国道北路28号面积为4415平方米厂房，仅作为化妆品包装材料生产使用，被告保证所出租的房屋符合国家关于租赁房屋的有关规定，并保证在租赁期间房屋使用安全极其附属设施，租期自2016年9月1日起至2026年9月1日止，前两年每年租金为400000元（不含税），从第三年起每2年支付800000元，每年8月1日为付款日，且约定房屋保证金150000元，原告公司成立后对该《房屋租赁合同》盖章确认的事实。被告经质证，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但强调，关于“被告保证所出租的房屋符合国家关于租赁房屋的有关规定，并保证在租赁期间房屋使用安全极其附属设施”这一合同约定，双方存在不同理解。本院经审查，该证据符合有效证据要件，本院予以认定。 证据2：借记卡明细，用于证明原告向被告法定代表人唐剑峰支付了保证金150000元、2016年租金400000元、2017年租金400000元、租金税费75000元，后唐剑峰退还原告2016年房租400000元、2017年房租324200元（扣留75800元作为房租税费）的事实。被告经质证，对证据的真实性无异议，对原告主张证明的部分事实有异议，认为75800元是合同约定的开票费用，不存在被告擅自扣留的问题。本院经审查，该证据符合有效证据的条件，本院予以认定，但对各自主张的意见，予以综合认定。 证据3：银行转账凭证三份，用于证明唐剑峰退回16年房租和17年部分房租后，原告又于2017年9月14日和2017年11月25日将2016年和2017年各400000元的房租再次汇入被告账户，并于2018年8月1日将2018年9月1日至2020年9月1日的800000元租金汇入被告账户的事实。被告经质证，对该证据予以确认。本院经审查，该组证据符合有效证据的条件，本院予以认定。 证据4：埭溪镇政府证明两份，用于证明被告违约停止原告生产用电三次共计19天的事实，分别为：2017年8月9日停电-8月14日恢复供电，2017年8月22日停电-8月29日恢复供电，2018年3月1日停电-3月3日恢复供电。被告经质证，对证明中打印部分内容的真实性、合法性有异议，对时任埭溪镇副镇长张健手写签字部分的内容无异议。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认，但对其证明效力，需结合本案其他证据予以综合认定。 证据5：埭溪镇政府情况说明，用于证明被告因涨房租与原告于2018年7月14日经埭溪镇政府调解无果的事实。被告经质证，对证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性。本院经审查，该证据符合有效证据要件，本院予以认定。 证据6：装修施工合同、证据7：装修预算表、证据8：装修款收据，用于证明原告股东余江游、储春军在签订租赁合同后对承租的厂房、办公楼进行了装修，并因此支付装修款699000元的事实。被告经质证，对该证据三性均有异议，认为该装修合同系原告与德清橡摩装饰材料有限公司伪造出来的，案涉厂房系余江游的公公和原告公司员工自行采购原材料后装修的，且装修款支付没有任何付款凭证、没有发票，不符合常理。本院经审查，该组证据可以证明原告对案涉厂房进行了装修，但因装修工程款金额较大，原告却没有提供发票和付款凭证，真实性存疑，故本院对装修的金额不予认定。 证据9：配电柜付款凭证，用于证明原告因生产经营安装配电柜于2016年9月3日、2016年9月7日、2016年9月14日三次支付电柜、电线费用共计12430元的事实。被告经质证，对证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据无法证明配电柜用于涉案厂房，且即使是用于涉案厂房，也应包含在装修费用中。本院经审查，对该证据的真实性予以确认，但与本案缺乏关联性，不予认定。 证据10：电缆线付款凭证，用于证明原告为生产经营需要，安装采购电缆，于2017年6月5日支付电缆款项71630元的事实。被告经质证，对证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据不能证明电缆线用于涉案厂房。本院经审查，该证据与本案缺乏关联性，不予认定。 证据11：废气处理工程合同及付款凭证、证据12：环保验收合同及付款凭证、证据13：监控设施付款凭证，用于证明原告为案涉厂房车间废气处理向湖州宝丽环保工程有限公司支付96740元；向浙江大学支付环评咨询费6000元；向湖州利升检测有限公司支付环保检测验收费用13000元；向湖州哲熠电子科技有限公司支付环保监控设备14000元的事实。被告经质证，对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，首先，认为环保成本应该摊薄到每年的运营成本中，不能都算作损失；其次，该部分损失系因原告责任造成的损失扩大，应由原告自身承担。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认，但其证明效力，需结合本案其他证据予以综合认定。 证据14：2017年9月和2018年3月工资表、工资发放记录、劳动合同，用于证明被告三次停电期间，造成原告员工工资损失64600元、生活费损失14250元的事实。被告经质证，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告仅提供了劳动合同，未提供社保记录等材料，无法达到其证明目的。本院经审查，该组证据与本案缺乏关联性，不予认定。 证据15：无锡汉宇包装材料制造有限公司订购合同、催货通知，证据16：上海遇美企业发展有限公司订购合同、对账单，证据17：聊天记录，证据18：成都荣乐化妆品有限公司订购合同、扣款通知函、对账单，证据19：余姚美派包装有限公司产品购销合同、订单取消通知函，上述证据共同用于证明因被告三次停电，造成原告订单无法按期生产交货产生损失1417393.28元的事实。被告经质证，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为上述订购合同存在合同编号相同、合同内容重复等情况，有理由怀疑系原告串通案外公司伪造了这几份合同，且即使合同为真，这些合同体现出来的营业额也远远大于原告在税务部门申报的金额，与实际情况严重不符。本院经审查，该组证据可以证明原告在被停电期间有业务订单往来，但无法证明具体的损失金额。 证据20：责令限期改正通知书，用于证明因涉案厂房未按规定办理符合用于化妆品包材生产的消防设计备案及消防竣工验收备案，吴兴区消防大队责令原、被告双方于2018年10月14日前完成整改的事实。被告经质证，对证据的真实性无异议，但认为消防部门向被告发出的责令限期改正通知书的做法是错误的，案涉厂房的消防整改责任应该在原告。本院经审查，该证据符合有效证据的要件，本院予以认定。 证据21：关于限期安装喷淋、排烟消防系统通知函及邮寄凭证，用于证明被告收到消防部门的责令限期改正通知书后，未采取任何整改措施，原告于2018年8月31日发函通知被告尽快告知原告整改方案及实施日期，逾期原告将自行委托专业机构整改，被告于2018年9月1日收到原告通知函的事实。被告经质证，对证据的真实性没有异议，也确认收到，但对通知函的内容有异议，认为被告作为出租方，不是厂房的使用单位，不应作为安装喷淋、排烟消防系统的主体。本院经审查，该证据符合有效证据的要件，本院予以认定，对各自主张的意见，予以综合认定。 证据22：消防设计备案办事须知、证据23：限期提供消防设计备案资料的通知函及邮寄凭证，上述证据共同用于证明被告收到原告关于限期安装喷淋、排烟消防系统通知函后仍未采取措施，原告决定自行委托专业机构整改，但是根据消防设计备案办事须知必须由被告提供相关资料才能办理，故原告又于2018年9月5日通知被告限期提供消防设计备案资料，但是被告于2018年9月6日收到通知后未提供相关资料，致使原告停产停业的事实。被告经质证，对证据的真实性无异议，也确认收到了通知函，但对通知函的内容有异议，认为该通知函上要求被告填写并提供“消防设计备案申请表”，且表明要以被告的名义去申办消防设计备案，但被告不是消防整改主体单位，故不予配合。本院经审查，该证据符合有效证据的要件，本院予以认定，对各自主张的意见，予以综合认定。 证据24：录音及录音文字摘录，用于证明：1、被告法定代表人唐剑峰要求原告承租的厂房租金涨到每月每平方米16元（含税）；2、被告法定代表人唐剑峰提出原告不接受厂房租金上涨的话，则厂房只能租到2018年9月1日，无法继续租给原告；3、被告法定代表人唐剑峰为了达到让原告接受涨房租或者让原告无法开展生产经营的目的，举报原告环保、消防存在隐患的事实。被告经质证，对证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性，并认为被告要求涨房租是市场经济行为，被告向消防部门举报，也是基于案涉厂房确实存在安全隐患，并非为了涨房租或不让原告生产。本院经审查，该证据符合有效证据的要件，本院予以认定，对各自主张的意见，予以综合认定。 证据25：案涉厂房消防设计材料、证据26：建设工程消防设计备案申报表、证据27：建设工程竣工验收消防备案申报表，上述证据共同用于证明被告明知出租给原告的厂房消防设计等级火灾危险性类别为丁类二级，使用功能为装配区，不是生产制造区，却擅自改变装配车间的使用功能和消防等级，将装配车间出租给原告用于化妆品包装材料生产使用和办公使用的事实。被告经质证，对证据的真实性无异议，但对证明的内容有异议，认为被告在出租时并不知晓消防等级改变事宜。本院经审查，该证据符合有效证据的要件，本院予以认定，对各自主张的意见，予以综合认定。 证据28：举报投诉查处情况记录及报告、证据29：举报函、证据30：举报投诉查处情况记录及报告，上述证据共同用于证明被告为了涨房租，恶意举报涉案厂房未办理消防设计变更备案及消防验收备案的事实。被告经质证，对证据的真实性无异议，但对证明的内容有异议，认为被告在出租时并不知晓消防等级改变事宜，后发现存在安全隐患才去举报，不存在恶意举报。本院经审查，该证据符合有效证据的要件，本院予以认定，对各自主张的意见，予以综合认定。 证据31：租赁合同，用于证明因被告违约致使合同目的无法实现，原告诉至法院要求解除合同后，另行于2018年11月15日与湖州创兴包装有限公司签订租赁合同，约定年租金86万元（含税），由此导致原告产生大额租金差损失的事实。被告经质证，对证据的真实性无异议，对证明的内容有异议，认为两个合同租金不具有可比性，创兴包装提供的租赁厂房，是消防环保等各方面条件均已成熟具备的，原告可以直接使用的厂房，条件比案涉厂房好很多，两者不在一个档次上，租金比案涉厂房贵也是理所应当的。本院经审查，对该证据的真实性予以确认，但其证明效力，需结合本案其他证据予以综合认定。 证据32：设备搬迁协议、搬迁费发票及搬迁费支付凭证，用于证明原告因被告违约致使原告合同目的无法实现后，搬迁设备等产生搬迁费52000元的事实。被告经质证，对证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该费用与合同是否解除没有必然联系，即使租赁到期，原告也要搬迁设备，也要产生这笔费用，故不应计算为本案损失费用。本院经审查，对该证据的真实性予以确认，但其证明效力，需结合本案其他证据予以综合认定。 被告美胜机械公司为了证明自己的主张，向本院提交以下证据： 证据1：《房屋租赁合同》，用于证明：1、保证金应约定租期届满十年返还，并未约定利息；2、租金税费由原告承担；3、原告装修须征得被告书面同意方可施工；4、租赁期间，原告应合理使用其所承租房屋及附属设施；5、先付租金后租房，未约定租金利息；6、承租期间水电、传达室人员工资由原告负担1/2的事实。原告经质证，对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为合同保证金未约定利息是建立在房屋合同租期满十年自然解除的前提下，现在合同因被告违约提前解除了，保证金应当计算利息损失；根据合同约定，租金发票需要原告要求被告才能开，但被告在未征得原告同意的情况下强行开具租金发票，由此产生的税金不应由原告承担；关于装修，被告在庭审中多次表示知道原告在装修，却未表示反对，即应视为默许原告进行装修；水电费由原告承担1/2的前提是需要被告向原告出具水电费发票。本院经审查，该证据符合有效证据要件，本院予以认定，对各自主张的意见，予以综合认定。 证据2：房产证，用于证明被告为案涉厂房的所有权人的事实。原告经质证，对证据的三性均无异议。本院经审查，该证据符合有效证据的要件，本院予以认定。 证据3：环保竣工验收备案表、环境影响报告批复，用于证明涉案厂房经过环保部门验收备案的事实。原告经质证，对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议。本院经审查，该证据与本案缺乏关联性，不予认定。 证据4：建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程消防设计备案受理凭证，用于证明案涉厂房经过消防部门消防验收、设计备案的事实。原告经质证，对证据的三性均无异议，但强调被告将装配车间出租给原告用作化妆品包材生产车间，属于变更了性质，应当向消防部门报备。本院经审查，该组证据符合有效证据要件，本院予以认定。 证据5：消防设计备案办事须知、被告营业执照、原告营业执照，用于证明原告作为建设单位，办理消防验收、设计备案是原告的法律责任的事实。原告经质证，对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为办理消防设计备案主体与经营范围无关。本院经审查，该证据符合有效证据的要件，本院予以认定，对各自主张的意见，予以综合认定。 证据6：湖州市公安消防大队吴兴区大队行政处罚决定书，用于证明原告作为租赁厂房的使用单位，应承担消防安全主体责任的事实。原告经质证，对该证据的真实性无异议，但对关联性和证明内容有异议，首先，该处罚决定书针对的是“未保持消防器材的完好有效”，与案涉厂房的消防整改责任无关；其次，处罚的原因是被告将一楼消防通道堵死造成的，理应处罚被告，原告对该处罚决定书是不服的。本院经审查，该证据符合有效证据的要件，本院予以认定，对各自主张的意见，予以综合认定。 证据7：环境违法行为限期改正决定书，用于证明原告作为建设单位有责任办理环保设施验收，因此消防设施建设单位主体也应该是原告的事实。原告经质证，对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议。本院经审查，该证据与本案缺乏关联性，不予认定。 证据8：企业信用信息公示报告，用于证明原告法定代表人余江游于2014年在上海开办同类型公司，明知租赁办厂前应办理环保、消防验收、设计备案的事实。原告经质证，对该证据的真实性无异议，对关联性有异议。本院经审查，该证据与本案缺乏关联性，不予认定。 证据9：函，邮政快递凭证，用于证明因原告拖欠被告租金、水电费、传达室人员工资及租金税款，被告曾于2017年8月2日发函给原告要求于2017年8月5日前支付，但原告逾期仍未支付租金、水电费，因此被告才对原告采取了停电的措施。原告经质证，对该证据的三性均有异议，认为原告从未收到过该函件，并强调原告不存在拖欠被告相关费用的情况，被告亦未举证证明原告拖欠相关费用。本院经审查，因被告未能证明原告收到了该函件，真实性无法确认，故本院不予认定。 证据10：埭溪派出所出警记录单，用于证明被告三次采取停电措施后，原告均立即报警，由派出所民警出面协调后被告恢复供电的事实。原告经质证，对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该证据仅能证明被告三次停电，但不能证明恢复供电的时间。本院经审查，该证据符合有效证据的要件，本院予以认定，对各自主张的意见，予以综合认定。 证据11：原告增值税纳税申报表，用于证明原告2017年度计税销售额2260156元，纳税32614.43元；2018年1月-9月计税销售2142852元，纳税38606.26元，原告诉请的停工损失、停电损失金额与实际经营状况严重不符的事实。原告经质证，对证据的实性无异议，但对证明内容有异议，认为企业向税务部门申报纳税的营业额与实际经营情况不一致这是普遍现象。本院经审查，该证据符合有效证据的要件，本院予以认定。 证据12：埭溪镇政府出具《关于浙江美胜包装材料有限公司停电及有关协调情况的说明》，用于证明原告举证的埭溪镇人民政府出具无落款日期的证明与实际情况不符，为此，埭溪镇政府于2019年1月4日出具了本说明予以澄清的事实。原告经质证，认为该份说明上没有盖章的经办人签名，不符合有效证据的要件，因此对证据的合法性有异议，且停电一事，当时镇政府多人多次组织协调，仅停电3个白天是不会协调那么多次的。本院经审查，该证据符合有效证据的要件，本院予以认定，对各自主张的意见，予以综合认定。 证据13：增值税专用发票，用于证明被告已经开具2016年9月-2018年12月房租增值税发票，原告应承担租金税款的事实。原告经质证，对证据的真实性无异议，但对证明的内容有异议，根据增值税发票显示，税率仅为5%，因此被告应当退还原告多收取的租金税费。经审查，该证据符合有效证据的要件，本院予以认定，对各自主张的意见，予以综合认定。 证据14：房屋收入税金缴纳两种方法计算清单，用于证明原、被告双方因租金税费问题产生争执后，由埭溪镇政府协调解决，当时被告出具两种开票方案给原告选择，原告选择用清单上的第一种方案缴纳租金税费，原告随后也于2017年8月29日主动将75000元租金税费支付给唐剑峰的事实，所以原告现在要求返还，不应支持。原告经质证，对证据的真实性无异议，但对证明的内容有异议，认为政府在协调时，被告对原告采取了停止供电措施，原告为了尽快恢复生产，在被逼无奈的情况下才选择同意并付款的，原告依法只应承担租金增值税发票上的5%的税金，差额部分被告理应返还。本院经审查，该证据符合有效证据的要件，本院予以认定，对各自主张的意见，予以综合认定。 证据15：建设工程竣工档案进馆证明，用于证明被告厂房建筑设计、施工图等竣工资料已移交湖州市城市建设档案馆的事实。原告经质证，对证据的真实性无异议，但对关联性有异议，虽然资料进了档案馆，被告仍然具有协助提供相关资料的法定义务，且档案馆的资料只有被告作为产权人才可以调取，原告无法自行调取。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认，但与本案缺乏关联性，不予认定。 证据16：案涉厂房照片，用于证明原告尚未将租赁厂房完全腾空的事实。原告经质证，对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为照片中显示原告已经腾空，仅剩不可拆除的安装在厂房外墙上的通风设备和地砖等固定装修，不影响被告使用，且被告可按照合同约定对留存物随意处置。本院经审查，该证据符合有效证据的要件，本院予以认定，对各自主张的意见，予以综合认定。 本院经审理，认定事实如下：2016年8月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方（原告）承租甲方（被告）位于湖州市埭溪镇工业园区国道北路**房屋的装配车间的**全部和**的1/2，总建筑面积为4415平方米；租期十年，自2016年9月1日起至2026年9月1日止；租金每年400000元（不含税），租金开票税费（约占总金额17%）由乙方自行承担，发票如需从甲方开出，则开票费由乙方支付给甲方；乙方向甲方缴纳保证金150000元，租赁期满返还。合同还约定：“租赁该房屋仅作为化妆品包材生产使用”、“甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定”、“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不能提供房屋或者所提供的房屋不符合约定条件，严重影响生产”；“租赁期间，甲方应保证乙方的使用安全及其附属设施。若租赁期内因甲方导致合同无法履行并提前终止合同造成损失的，甲方应向乙方赔偿100万元。若租赁期内因乙方导致合同无法履行并提前终止合同的，乙方应向甲方赔偿100万元。”合同签订后，原告对该租赁厂房进行装修入驻。2016年11月2日，原告委托湖州宝丽环保工程有限公司进行车间生产废气处理工程，总费用100000元。2018年5月21日，原告委托湖州利升检测有限公司开展环保监测技术服务工作，并支付监测技术服务费用13000元。 合同履行过程中，原、被告双方因租金开票税费等问题产生争执，2017年4月6日，埭溪镇政府组织双方进行调解未果。2017年8月9日、2017年8月23日被告两次停止原告厂房用电，原告均报警处理，随后在埭溪镇政府工作组协调下恢复供电。2018年3月3日，双方又因租金价格上涨等问题发生争执，被告又停止原告厂房用电，随后埭溪镇政府派工作组上门协调后，于当日恢复供电。2018年7月14日，埭溪镇政府组织原、被告双方就租金上涨问题进行调解，但双方未能达成一致意见。 另查明，2018年7月10日、2018年7月19日、2018年8月3日，被告法定代表人唐剑峰多次向消防部门举报原告厂房存在消防安全隐患，湖州市公安消防支队吴兴区核查后出具火灾隐患处理报告一份，载明：“浙江美胜包装材料有限公司租用浙江美胜机械有限公司车间进行生产，火灾危险性与原审批不符，未进行消防设计备案和消防验收备案已投入生产使用，因案情复杂无法确定责任主体，大队联系浙江美胜机械有限公司、浙江美胜包装材料有限公司，并在埭溪镇政府、埭溪镇派出所的参与下，对举报投诉人举报内容进行了回复，明确了双方应履行的法律责任，并分别向浙江美胜机械有限公司、浙江美胜包装材料有限公司制发了责令限期改正通知书，逾期不改正的，大队将依法进行行政处罚”。2018年8月14日，湖州市公安消防支队吴兴区同时向原告、被告发出《责令限期改正通知书》，责令案涉厂房于2018年10月14日前完成消防整改。2018年8月31日，原告向被告发出《关于限期安装喷淋、排烟消防系统通知函》一份，要求被告限期内答复整改方案。2018年9月5日，原告向被告出具《限期提供消防设计备案资料的通知函》一份，要求被告提供营业执照副本复印件、建筑施工图等相关资料，用于消防整改，但被告未予提供。2018年10月14日，因案涉厂房未能在限期内完成消防整改，原告停产停业。2018年11月15日，原告与湖州创兴包装有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定“由原告承租坐落于湖州市吴兴经济开发区埭溪分区创新6**号的生产车间1#1层、2层、3层，共计出租建筑面积4827.6平方米，年租金86万元（含税）”。2018年12月20日，原告与湖州龙溪街道忙好家政服务部签订设备搬迁协议一份，委托该家政服务部完成案涉厂房内设备搬迁工作。2019年1月17日，原告向湖州龙溪街道忙好家政服务部支付搬迁费52000元。2019年1月30日，原告完成搬迁，并将厂房钥匙当庭返还被告，但被告拒绝接收。 另查明，2016年8月18日，原告向被告支付保证金150000元。2016年9月5日、2017年8月8日，原告分别向唐剑峰支付2016年9月1日-2017年8月31日和2017年9月1日-2018年8月31日租金各400000元，后因唐剑峰要求将租金缴纳至被告公司账户，原告又于2017年9月14日和2017年11月25日，分别向被告支付租金各400000元。嗣后，唐建锋向原告返还租金724200元（扣留75800元用作租金开票税费），2017年8月29日，原告向唐剑峰支付租金开票税费75000元，被告开具了2016年9月-2018年12月的租金增值税发票。2018年8月1日，原告向被告支付2018年9月1日-2020年8月31日房屋租金800000元。 本院认为，本案中双方一致认为合同目的已无法实现并同意解除合同，争议焦点在于：1、导致合同提前解除的违约责任如何认定及损失如何承担？2、合同解除后，被告向原告返还租金的金额如何确定？3、合同履行过程中，对被告的停电行为如何认定？4、被告是否应当返还租金税费？ 关于争议焦点1：导致合同提前解除的违约责任如何认定及损失如何承担？本案中，导致合同提前解除的主要原因在于案涉厂房未能在限期内完成消防整改，导致原告停产停业，合同目的无法实现。首先，在湖州市消防支队吴兴区被告双方发出《责令限期改正通知书》后，原告积极投入消防整改，被告却怠于整改，且未积极向原告协助提供消防整改所必须的相关资料，致使案涉厂房无法在限期内完成消防整改，原告被迫陷入停产停业，进而合同目的无法实现。关于被告认为其不应承担消防整改责任的答辩意见，本院认为，被告于2018年8月14日收到了消防部门的《责令限制整改通知书》，该通知书上载明：“如不服本决定，可以在收到本通知书之日起六十日内向吴兴区人民政府或湖州市公安局吴兴区分局申请行政复议或者在六个月内依法向吴兴区人民法院提起行政诉讼。”然而，被告未在法定期限内提出行政复议或行政诉讼，即视为默认了该《责令限期整改通知书》所确定的消防整改义务。其次，双方在合同中明确约定案涉厂房用于化妆品包装材料生产，且被告保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，并在租赁期内保证所出租房屋的使用安全，但被告在明知案涉厂房用于化妆品包装材料生产的情况下，提供的案涉厂房不符合国家相应的消防安全标准，违反了合同的约定。再次，原告作为案涉厂房的使用单位，在投入生产经营前，未进行消防设计备案和消防验收备案，亦存在一定过错。综上，本院认为，导致合同提前解除的违约责任主要在于被告，原告负有次要责任。 关于合同解除后损失的赔偿，双方合同中约定：“若租赁期内因甲方导致合同无法履行并提前终止合同造成损失的，甲方应向乙方赔偿100万元。若租赁期内因乙方导致合同无法履行并提前终止合同的，乙方应向甲方赔偿100万元。”即双方在合同中约定了提前解除合同的违约金为1000000元。现原告认为该违约金约定过低，主张按照实际发生的损失予以赔偿：1、关于装修损失（含环评）741190.4元，本院经审查，仅环评费用125740元和环保监控设备14000元有证据予以证明，至于其他损失，原告提供的证据不足以证明损失的具体金额，故本院对原告主张的损失金额不予确认，但对装修损失客观存在予以确认；2、关于厂房搬迁期间的停产停业经营损失3144000元，因原告未能提交证据予以证明，故本院对具体金额不予确认，但对该项损失的客观存在予以确认；3、合同未履行期间租金差额损失。原告主张由被告赔偿合同未履行期间租金差额损失3645016元，依据为其新迁入的创兴包装公司的租赁厂房，年租金为860000元（含税），明显高于案涉厂房之年租金400000元（不含税），被告认为两个租赁厂房在面积、配套设施等方面存在明显的差别，创兴包装与原告从事同一行业，其出租给原告的厂房已成熟具备消防等各方面配套条件，两者不具有直接可比性，本院对该答辩意见予以采纳，对原告主张的该损失金额不予确认，但本院对该损失的客观存在予以确认；4、关于搬迁费用173120元，仅有52000元原告提供了设备搬迁协议、银行付款凭证、增值税发票等证据予以证明，至于其他121120元搬迁损失，因原告未能举证证明，故本院不予确认；5、关于隔墙费用20000元，原告未能提交证据证明，故本院不予确认。综上，原告提交的证据不足以证明约定的违约金过分低于实际损失，同时，上述各项实际损失又客观存在，只是具体金额无法核定，故本院认为该违约金亦没有过分高于实际损失，因此，本院按照“有约定从约定”，认定违约赔偿金额为1000000元。结合前述违约责任的认定，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度，兼顾公平原则和诚实信用原则，本院酌定由被告赔偿原告因合同提前解除而造成的损失700000元，其余损失由原告自负。 关于争议焦点2：合同解除后，被告向原告返还租金的金额如何确定？原告主张被告返还2018年9月1日-2020年9月1日的租金800000元及利息，被告同意返还租金，但认为原告尚未将案涉厂房完全恢复原状，租金应自恢复原状之日起返还。本院认为，原告在本案第一次庭审中表示案涉厂房已经腾空并当庭向被告交付钥匙，尽管被告拒绝接收，但结合双方的当庭陈述及质证，可以确认原告在2019年1月30日已完成搬迁，案涉厂房已腾空，仅余一套通风设备和不可拆卸的固定装修，但不影响被告使用，且原告表示自愿放弃交由被告随意处置，因此，本院确认原告已于2019年1月30日将厂房返还被告。同时，根据合同约定：“未经同意留存的物品，甲方有权处置”，因此，被告可自行处置未拆除的设备和固定装修，因此产生的相关费用，可另行向原告主张。综上，本院认为，被告应向原告返还自2019年1月31日起至2020年8月31日止的租金633333.33元（800000元÷24个月×19个月）。至于原告要求被告支付租金利息的诉请，于法无据，本院不予支持。此外，合同解除后，关于租房保证金150000元，被告同意退还原告，本院予以支持，但对原告主张保证金利息之诉请，于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点3：合同履行过程中，对被告的停电行为如何认定？原告诉称被告分别于2017年8月9日、8月22日、2018年3月1日三次对其采取停止供电措施累计19天，造成损失1527271.47元，被告答辩称三次停电情况属实，但因原告拖欠相关费用在先，且对停电时间有异议，认为停电时间仅为三个白天。本院认为，首先，被告作为出租方，在合同履行期间内，有义务保障原告的正常用电，其擅自对原告采取的停电措施显属违约，应当承担相应的损害赔偿责任。至于被告答辩称采取停电措施系因原告拖欠其水电等费用，因未能举证证明，故本院不予采信。其次，关于停电时间，原告提供了埭溪镇政府出具的证明，载明：2017年8月9日停电-约8月14日恢复供电，2017年8月22日停电-8月29日恢复供电，2018年3月1日停电-3月3日恢复供电，被告亦提供了埭溪镇政府出具的一份证明，但该证明仅强调了政府工作组上门协调的三天确实处于停电状态，未能证明具体的恢复供电时间，不足以推翻原告提供的证据，故本院对原告提供的证明文件中载明的停电时间基本予以采信。但是根据埭溪派出所的出警记录，原告三次停电的报警时间分别为2017年8月9日、2017年8月23日和2018年3月3日，结合当事人庭审陈述，可以推定后两次停电实际开始时间为2017年8月23日和2018年3月3日，故本院认定的停电时间为2017年8月9日-8月14日、2017年8月23日-8月29日、2018年3月3日，共计14天。关于损失的计算，因原告提交的证据无法证明具体的损失金额，故本院酌情参照根据被告提交的原告纳税申报表上载明的销售数据，以当年日平均销售额予以核算（2018年度的纳税申报表为1-9月份，故采用了1-9月的日平均销售额），即：2260156.95元÷365天×13天+2142852.39元÷273天×1天=88348元。 关于争议焦点4：被告是否应当返还租金税费？原告认为，其共向被告支付租金税费共计150800元，但被告实际产生的开票税费仅为7540元，故主张被告返还143260元。被告认为，双方在合同中已经明确约定，租金税费由原告自行承担，且具体的税费金额，双方也是一致协商确定为每年75400元，且被告租金发票也已开具，故不存在返还的问题。本院认为，尽管被告开具的增值税发票票面税率仅为5%，但双方合同中约定税费占总金额的17%左右，且原告在庭审中陈述“为了尽快恢复生产”接受了75400元的税费方案，且向唐剑峰支付了相应税费，故本院认为每年75400元的租金税费是经过双方协商一致确定的，因此，对原告要求被告返还租金税费的诉请，本院不予支持。 综上，本院认为，原告美胜包装公司与被告美胜机械公司之间的房屋租赁合同合法有效，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。因被告在合同履行过程中存在违约行为，致使合同目的无法实现，应向原告赔偿因合同提前解除而造成的损失700000元、因停电造成的损失88348元，并返还原告保证金150000元和租金633333.33元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告浙江美胜包装材料有限公司与被告湖州美胜机械有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月30日解除； 二、被告湖州美胜机械有限公司返还原告浙江美胜包装材料有限公司房屋租金633333.33元以及保证金150000元，限于本判决生效之日起十日内履行； 三、被告湖州美胜机械有限公司赔偿原告浙江美胜包装材料有限公司因解除合同产生的损失700000元，限于本判决生效之日起十日内履行； 四、被告湖州美胜机械有限公司赔偿原告浙江美胜包装材料有限公司停电损失88348元，限于本判决生效之日起十日内履行； 五、驳回原告浙江美胜包装材料有限公司的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费86070元，保全费5000元，合计诉讼费91070元，由原告浙江美胜包装材料有限公司负担77710元，由被告湖州美胜机械有限公司负担13360元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  张 毅 审 判 员  徐 锋 人民陪审员  陈冰冰 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  潘佳慧