北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16452号上诉人（原审被告）：上海垚泰商业经营管理中心（有限合伙），主要经营场所上海市青浦区练塘镇章练塘路588弄15号1幢二层A区2046室。执行事务合伙人：师万里。委托诉讼代理人：王颖，北京市尚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈丽丽，北京市尚元律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京惠盈科技有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街**。法定代表人：刘文珠，执行董事。委托诉讼代理人：缪奇川，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，北京市东友律师事务所实习律师。原审被告：上海垚泰商业经营管理中心（有限合伙）朝阳分中心，营业场所北京市朝阳区地铁6号线常营站地下一层。负责人：师万里。委托诉讼代理人：王颖，北京市尚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈丽丽，北京市尚元律师事务所实习律师。上诉人上海垚泰商业经营管理中心（有限合伙）（以下简称垚泰中心）因与被上诉人北京惠盈科技有限公司（以下简称科技公司）、原审被告上海垚泰商业经营管理中心（有限合伙）朝阳分中心（以下简称朝阳分中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初56054号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。垚泰中心上诉请求：撤销一审判决，改判驳回科技公司的全部诉讼请求或发回重审，诉讼费用由科技公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误、程序违法。一、周某参与商铺租赁前的洽商、租赁合同的签订、支付保证金和装修费、微信群内沟通，实为科技公司负责商铺租赁事物的工作人员，其行为亦足以使垚泰中心相信其为科技公司工作人员。法律不禁止员工与用人单位存在双重劳动关系，科技公司与周某之间的约定未向垚泰中心出具说明。二、垚泰中心向一审法院申请通知周某出庭作证，法官在一审庭审中电话联系周某，程序违法。三、垚泰中心不存在延期交付商铺的违约行为。1.2018年8月30日为租赁商铺预计交付时间，该约定不明确、不确定。2.科技公司未就延后交付商铺提出异议，且在合同约定的预计交付时间后仍在协商装修设计事宜。四、根据项目实际进度，垚泰中心多次通过电话、微信、书面函件等方式通知科技公司办理进场交接，亦积极配合问题沟通与解决，垚泰中心据此发出解除合同通知，科技公司收到该通知，合同解除。此后科技公司发出解除合同通知时，合同已经解除，且科技公司未提交通知妥投的证据。同时，双方换签合同时已经约定因租赁商铺调整后产生的保证金差额冲抵费用，不予退还。五、科技公司主张的装修设计费损失以及品牌使用费损失，证据不足。科技公司提供的北京市常营地铁中国黄金展柜制作合同书未盖章，合同记载的金额、期限、指定付款方与科技公司提交的证据显示的付款金额、时间不一致，亦不能证明该笔设计费损失是否由科技公司承担。科技公司未按照合同约定的承租区域与共同区域接驳部分设计应与整体装修风格吻合的要求进行设计，损失应自行承担。科技公司提交的中国黄金品牌服务协议没有原件，页数不齐，真实性无法核实，且合同涉及的其他主体均为案外人。六、科技公司否认对周某出具授权，亦不认可微信群里的工作人员，但未举证证明其主张的装修设计事宜以及租赁的沟通人员是谁，故其主张违背事实以及常理。科技公司辩称，同意一审判决，不同意垚泰中心的上诉意见。朝阳分中心述称，同意垚泰中心的上诉意见。科技公司向一审法院起诉请求：1.确认其与垚泰中心、朝阳分中心分别签订的《垚泰商业租用合同》于2019年5月2日解除；2.判令垚泰中心向科技公司返还租赁保证金152658元；3.判令垚泰中心支付资金占用期间的利息（自2018年7月1日至2019年5月2日，以18501元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年5月2日至返还租赁保证金152658元之日止，以152658元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令垚泰中心向科技公司赔偿损失8万元。一审法院认定事实：2017年8月23日，科技公司（乙方、承租方）与垚泰朝阳分中心（甲方、出租方）签订合同一，约定乙方承租垚泰常营项目指定区域C-3＆C-4店铺作为承租区域使用并开展相关经营，该承租区域面积为77.1平方米（具体以实测面积为准）。该承租区域供乙方用以经营中国黄金品牌（类别：首饰、摆件、珠宝）之用途。该承租区域交付时间为2018年2月28日前（具体以甲方提前一月书面通知为准）。该承租区域的租用期限为自起租日起3年。承租区域制作方案及实施由乙方完成，承租区域与公共区域接驳部分需与本项目整体装修风格相吻合，并按照甲方提出的设计条件与标准开展设计工作。租赁保证金为152658元。科技公司于2017年9月11日、2017年9月15日分两笔向垚泰朝阳分中心支付租赁保证金152658元。2018年7月1日，科技公司（乙方、承租方）与垚泰中心（甲方、出租方）签订合同二，约定乙方承租垚泰常营项目指定区域B-10b店铺作为承租区域，上述承租区域仅供乙方用以经营中国黄金、miffyhappymake品牌（类别：珠宝、饰品、摆件）之用途。该承租区域预计交付时间为不晚于2018年8月30日（具体交付时间及其他包括但不限于装修、完工、调试、试营业、正式开业等时间以甲方提前书面通知为准）。该承租区域的租用期限为自起租日起3年。承租区域制作方案及实施由乙方完成，承租区域与公共区域接驳部分需与本项目整体装修风格相吻合，并按照甲方提出的设计条件与标准开展设计工作。租赁保证金为134157元。任何与本合同有关的由本合同当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取中文书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。下列甲方和乙方的地址、电话、传真等为双方确定的、有法律效力的地址、电话、传真等联系方式。甲方……联系人薛某地址……乙方……联系人刘某1……2019年4月25日，垚泰中心向科技公司发送《告知函》、《解约告知函》、《解约告知函（二）》、《告知函（三）》，其中《告知函》的主要内容为垚泰中心于2019年1月已与全体商户通过信函以及现场会议的方式确认实际开业时间以及开业前商户进场装修事宜，科技公司于2019年1月30日书面回复知悉，并参加了现场会议予以确认工程进度以及后期安排，但科技公司此后迟迟未进场，不办理装修手续，要求科技公司于接到通知后2日内办理进场装修手续及补交相关费用，于2019年4月5日前完成围挡搭建及画面喷涂，并按规定时间进场装修，配合开业。《解约告知函》、《解约告知函（二）》、《告知函（三）》的主要内容为垚泰中心认为科技公司违约，要求解除合同。科技公司表示其于2019年4月26日收到上述函件。2019年4月29日，科技公司向垚泰中心、朝阳分中心发送《解除合同通知》，科技公司表示垚泰中心、朝阳分中心存在未通知并办理交付店铺、进场手续以及未审批制作方案、许可科技公司进场制作等违约行为，故要求解除二份合同，退还租赁保证金及赔偿品牌授权费、设计制作方案费损失等8万元。科技公司表示其通过两种快递向垚泰中心、朝阳分中心分别发送该《解除合同通知》，一份于2019年4月30日送达，一份于2019年5月2日送到。垚泰中心、朝阳分中心表示其确实收到了该《解除合同通知》，但具体收到时间记不清了。垚泰中心、朝阳分中心表示考虑到审批及政策影响，双方并未约定明确的交付时间，只是约定了预计的交付时间为2018年8月30日。后由于政策影响，2018年8月30日还是无法交付。对于该交付时间的变化，垚泰中心、朝阳分中心于2018年8月通过电话和会议的方式向科技公司进行了通知，科技公司知晓后并未提出异议。此后科技公司的工作人员还和垚泰中心、朝阳分中心沟通了店铺设计方案的问题。2018年9月开始，垚泰中心、朝阳分中心通过微信群通知科技公司可以进场交接，但科技公司一直未办理进场交接手续，科技公司提供的设计方案也一直未达到垚泰中心、朝阳分中心的要求。2019年4月25日，垚泰中心、朝阳分中心将通知进场、交费及解约函一并发送给了科技公司，其中的进场、交费等函件在此前也在微信群中向科技公司送达过。科技公司收到垚泰中心、朝阳分中心发送的函件后，向垚泰中心、朝阳分中心发送了解约通知。科技公司表示：合同二虽约定预计交付时间是2018年8月30日，但是应限定为不晚于2018年8月30日。垚泰中心未按约将其承租的区域交付科技公司，科技公司也未如垚泰中心、朝阳分中心所述于2018年9月收到其发送的进场通知，直到2019年初垚泰中心将该区域出租给他人。垚泰中心、朝阳分中心于2019年4月26日将进场、交费、解约的通知一并发送，是为了掩盖其将店铺出租给他人的事实。垚泰中心、朝阳分中心所述的在微信群中通知科技公司进场交接，并不存在这一事实，科技公司的人员从未接到任何通知，垚泰中心、朝阳分中心亦未按照合同约定的联系方式将书面通知送达指定地址。垚泰中心、朝阳分中心表示《告知函》是其工作人员刘某2于2019年4月1日在微信群中向科技公司发送，《解约告知函》系垚泰中心、朝阳分中心工作人员赵某于2019年4月12日在微信群中发送，《告知函（三）》系垚泰中心、朝阳分中心工作人员“sunny薛”于2019年4月16日在微信群中发送，《解约告知函（二）》是垚泰中心、朝阳分中心工作人员赵某于2019年4月25日在微信群中发送。科技公司提交微信群人员信息及聊天记录（部分聊天记录未提供原始载体），以证明垚泰中心多次在微信群中通知科技公司办理进场交接手续，科技公司对交付时间变化未提出异议，且多次与垚泰中心人员沟通设计方案问题，科技公司的设计方案经多次修改仍不符合垚泰中心、朝阳分中心要求。垚泰中心、朝阳分中心表示该微信群中共19人，其中的“某某”（周某）、“天天向上”是科技公司工作人员，其中还有科技公司聘请的施工方设计人员。科技公司表示该微信群中并无科技公司的工作人员，讨论的也都是施工、设计的内容，是一个施工讨论群，“某某”并非科技公司的工作人员，而是施工和设计的联络人，“天天向上”也非科技公司的工作人员。垚泰中心、朝阳分中心表示科技公司提交的证据中显示周某支付的设计费等，且周某也在微信群中表示过“我们中国黄金最近和您沟通一下”。科技公司表示保证金5万元及设计费确实是周某代科技公司支付的，由于科技公司拿到品牌需要一些渠道，周某是负责联络的人，装修设计、施工也由周某处理，科技公司将款项付给周某，周某代为支付，且科技公司并未就涉案的合同为周某出具任何授权。一审法院于庭审中致电周某，其表示其非科技公司员工，只是因为其有相关商谈的能力，帮科技公司的忙，其支付保证金及装修设计费也均为代科技公司支付。科技公司表示其与垚泰中心虽签订了合同二，但合同一并未解除，但因垚泰中心、朝阳分中心将合同一的租赁标的出租给他人，客观上已无法履行。垚泰中心、朝阳分中心表示合同二系对合同一的替代，签订合同二时合同一终止。双方均表示签订合同二时合同一将不再履行。垚泰中心、朝阳分中心表示签订合同二发生的保证金差额18501元，双方约定用以冲抵科技公司进场装修后发生的装修管理费、垃圾清运费等，就此提交招商中介刘某3与垚泰中心、朝阳分中心工作人员薛某之间的微信聊天记录（无原始载体）为证。科技公司对此不予认可，表示刘某3非科技公司人员，也代表不了科技公司。科技公司表示其委托天津盛东宝缘装饰有限公司对其承租店铺进行展柜制作，支出设计费4万元，该费用均未退还科技公司，要求垚泰中心、朝阳分中心赔偿该损失，就此提交其与天津盛东宝缘装饰有限公司签订的《北京市常营地铁中国黄金展柜制作合同书》及天津盛东宝缘装饰有限公司出具的该4万元费用的收据及天津盛东宝缘装饰有限公司出具的该4万元不予退还的证明为证。垚泰中心、朝阳分中心认为无法证明该费用最终是否由科技公司承担，也无法证实实际存在该部分损失，科技公司未按垚泰中心要求进行设计并搭建围挡，该损失应由其自行承担。科技公司表示其向中金润嘉（北京）珠宝有限公司取得了在涉租店铺使用“中国黄金”品牌的授权，为此向中金润嘉（北京）珠宝有限公司支付品牌授权费4万元。因垚泰中心、朝阳分中心的违约行为，导致该费用未退还，故要求垚泰中心、朝阳分中心赔偿该损失。科技公司就此提交中国黄金集团黄金珠宝股份有限公司与中金润嘉（北京）珠宝有限公司签订的《中国黄金品牌服务中心协议》复印件，记载中国黄金集团黄金珠宝股份有限公司授权中金润嘉（北京）珠宝有限公司在北京开设中国黄金品牌服务中心；提交中金润嘉（北京）珠宝有限公司于2018年3月6日出具的收据，记载收取科技公司支付的品牌使用费4万；提交中金润嘉（北京）珠宝有限公司于2019年3月6日出具的《授权委托》，记载其授权科技公司在北京市朝阳区龙湖长楹天街购物中心开设“中国黄金专柜”。垚泰中心、朝阳分中心表示科技公司取得授权的时间发生在科技公司与垚泰中心、朝阳分中心签订合同之后，科技公司表示其向中金润嘉（北京）珠宝有限公司支付的该4万元系定金，在其签订租赁合同之前就已取得授权，因垚泰中心、朝阳分中心迟迟不交付店铺，而中金润嘉（北京）珠宝有限公司开具授权的时间有所限制，导致科技公司每年都会向中金润嘉（北京）珠宝有限公司要求开具新的授权。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，科技公司与垚泰朝阳分中心签订的合同一及与垚泰中心签订的合同二均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据各方所述，科技公司与垚泰中心就科技公司承租店铺内容等进行了变更，因此签订了合同二，而签订合同二后，合同一便不再继续履行。双方签订合同二时，虽未书面解除合同一，但双方均存有解除合同一的意思表示，可视为合同一被解除。故此，合同一已于科技公司与垚泰中心签订合同二时即2018年7月1日解除。合同二约定垚泰中心预计交付店铺的时间为不晚于2018年8月30日，虽然未限定交付店铺的截止时间，但垚泰中心已经承诺预计交付时间为不晚于2018年8月30日，科技公司对此期限持有期待应属常情，垚泰中心即使未能在2018年8月30日前交付店铺，但亦不能超过合理期限。垚泰中心、朝阳分中心虽称其自2018年9月便已通过微信群通知科技公司进场，但科技公司否认该微信群中有科技公司工作人员，垚泰中心、朝阳分中心未能举证证明该微信群中有科技公司工作人员，且双方之间的合同中明确约定了双方的联系人、联系地址和联系电话，并明确双方之间的任何文件、通知及其他通讯往来，必须通过双方所留的联系方式进行送达。故此，垚泰中心、朝阳分中心该答辩意见，不予采信。垚泰中心于2019年4月25日向科技公司发送进场通知，并同时发送解约通知，而此时距离合同约定预计交付店铺的截止时间2018年8月30日已过7个多月之久，垚泰中心此举构成违约。垚泰中心、朝阳分中心辩称因政策因素导致未能及时交付店铺，但未举证证明，不予采信。垚泰中心迟延交付店铺，导致科技公司的合同目的无法实现，科技公司享有合同解除权。科技公司表示其向垚泰中心、朝阳分中心发送的《解除合同通知》于2019年5月2日送达，垚泰中心、朝阳分中心则表示收到日期记不清了。垚泰中心、朝阳分中心于2019年5月2日收到该《解除合同通知》符合日常生活经验，予以采信，并确认合同于2019年5月2日解除。科技公司要求返还租赁保证金152658元于法有据，予以支持。科技公司要求支付利息于法无据，不予支持。关于科技公司要求赔偿的损失，科技公司所述的装修设计费损失及品牌使用费损失符合常理，且提交的证据可证明其实际损失金额，对该诉求予以支持。垚泰朝阳分中心作为垚泰中心的分公司，其责任应由垚泰中心承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、北京惠盈科技有限公司与上海垚泰商业经营管理中心（有限合伙）朝阳分中心于二〇一七年八月二十三日签订的《垚泰商业租用合同》于二〇一八年七月一日解除；北京惠盈科技有限公司与上海垚泰商业经营管理中心（有限合伙）于二〇一八年七月一日签订的《垚泰商业租用合同》于二〇一九年五月二日解除；二、上海垚泰商业经营管理中心（有限合伙）于判决生效之日起七日内返还北京惠盈科技有限公司租赁保证金十五万二千六百五十八元；三、上海垚泰商业经营管理中心（有限合伙）于判决生效之日起七日内向北京惠盈科技有限公司赔偿损失八万元；四、驳回北京惠盈科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2395元，由上海垚泰商业经营管理中心（有限合伙）负担（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院认定事实与一审查明事实一致。本院认为，科技公司与垚泰朝阳分中心签订的合同一及与垚泰中心签订的合同二均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行各自的义务。合同二是对合同一的变更，诉讼中，当事人对解除合同二均不持异议，本院予以确认。本案的上诉争议焦点有四：一、垚泰中心是否存在违约行为；二、合同解除的时间如何认定；三、垚泰中心是否应当退还科技公司租赁保证金、赔偿科技公司主张的损失以及损失数额；四、一审是否存在程序违法的问题。关于第一个上诉争议焦点。合同约定垚泰中心预计交付店铺的时间为不晚于2018年8月30日，垚泰中心于2019年4月25日向科技公司发送进场通知，超过合同约定预计交付店铺的截止时间7个多月，理由不充足，属于根本违约行为。合同明确约定了双方的联系人、联系地址和联系电话，并明确约定双方之间的任何文件、通知及其他通讯往来，必须通过双方所留的联系方式进行送达。垚泰中心主张周某为科技公司的工作人员，周某的行为亦使其足以相信周某为科技公司工作人员，证据不足，不予采信。垚泰中心主张通过微信群通知科技公司进场，与合同约定不符，亦不予采信。关于第二个上诉争议焦点。垚泰中心迟延交付店铺，导致承租人科技公司的合同目的落空，科技公司有权解除合同。垚泰中心作为违约方向科技公司发送解约通知，依法不予支持。科技公司主张其向垚泰中心、朝阳分中心发送的《解除合同通知》于2019年5月2日送达，垚泰中心、朝阳分中心自认收到日期不详，亦未提交证据证明收到日期，一审采信科技公司的主张，确认合同于2019年5月2日解除，并无不当。关于第三个上诉争议焦点。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。科技公司要求返还租赁保证金于法有据，应予支持。科技公司主张装修设计费损失及品牌使用费损失，有合同、收据、收款证明相互佐证，经审查并结合相关事实，确信该损失的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在。合同约定承租区域与公共区域接驳部分需与项目整体装修风格相吻合，并按照垚泰中心提出的设计条件与标准开展设计工作，但未明确设计条件与标准的具体内容，垚泰中心以此为由不同意赔偿科技公司的设计费损失，缺乏事实依据，不予采信。关于第四个上诉争议焦点。一审没有法律规定的严重违反法定程序应发回重审的情形。一审未通知证人出庭作证，存在瑕疵，但对于事实认定不构成影响。综上所述，垚泰中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4790元，由上海垚泰商业经营管理中心（有限合伙）负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  孙 妍二〇一九年十二月五日法官助理  仵 霞法官助理  刘旭萌