四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终841号 上诉人（原审被告）：朱红梅，女，生于1976年12月9日，汉族，大专文化，居民，住巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：刘新东，男，生于1972年11月30日，汉族，高中文化，居民，住巴中市恩阳区，系朱红梅之夫。 委托诉讼代理人：彭定春，巴中市恩阳区恩阳法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：林金莲，女，生于1968年11月18日，汉族，小学文化，居民，住巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：李绍东，男，生于1992年12月12日，汉族，大学文化，居民，住巴中市巴州区，系林金莲之婿。 委托诉讼代理人：谭守龙，四川九朝律师事务所律师。 上诉人朱红梅与被上诉人林金莲房屋租赁合同纠纷一案，由四川省巴中市恩阳区人民法院作出（2018）川1903民初91号民事判决。宣判后，被告朱红梅不服，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日作出（2018）川19民终658号民事裁定书,裁定发回四川省巴中市恩阳区人民法院重审。四川省巴中市恩阳区人民法院依法组成合议庭进行重审，于2019年6月18日作出（2018）川1903民初1113号民事判决。宣判后，被告朱红梅仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年8月20日、2019年12月9日组织双方听取意见。上诉人朱红梅及其委托诉讼代理人刘新东、彭定春、被上诉人林金莲及其委托诉讼代理人李绍东、谭守龙到庭参加诉讼。本案已审理终结。 上诉人朱红梅上诉请求：1.撤销四川省巴中市恩阳区人民法院(2018)川1903民初1113号民事判决，驳回被上诉人要求按照四川信合房地产评估咨询有限公司确定的房屋租金标准支付2017年12月9日至2022年12月9日租金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、四川信和房地产评估咨询有限公司鉴定程序不合法、作出的评估结论缺乏充分的依据，因此作出的[2019]第023号《房地产估价报告》属无效证据，不应采信，据此作出的一审判决应予撤销。二、上诉人与被上诉人就案涉房屋租金有明确的合同约定，一审法院依据评估价格确定租金违反合同约定，属于滥用司法权干预民事活动。三、一审判决审理程序不合法。在2019年3月27日本案辩论终结，被上诉人在2019年5月21日又新增诉讼请求要求按照四川信合公司评估的租金标准支付房屋租金，这一请求的提出是在闭庭后提出的，严重违反法定程序。 被上诉人林金莲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予以维持。上诉人提出的上诉理由没有证据支持，应予以驳回。 原告林金莲向一审法院提出如下诉讼请求：1.依法解除原、被告间所签订的房屋租赁合同并责令被告返还租赁房屋；2.依法判令被告对租赁的房屋恢复原状并赔偿损失10万元；3.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。重审中增加、变更诉讼请求为：1.请求判令解除原、被告之间的《租赁合同》；2.请求判令被告向原告支付拖欠的房屋租金（从2017年12月10日起计算至租赁关系解除之日止，具体租金标准以鉴定意见为准）；3.请求判令被告向原告支付拖欠租金的利息，以拖欠的房屋租金为基数，从2017年12月10日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止的资金占用损失；4.请求判令被告立即腾空并搬离租赁房屋，将租赁房屋返还给原告；5.请求判令被告向原告支付房屋占有使用费（该占有使用费从租赁关系解除之日起，参照鉴定的租金标准计算至被告将房屋交还给原告之日止）；6.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。后经一审法院向原告作法律释明，原告林金莲变更诉讼请求为愿意调整租金，继续履行合同。 一审法院认定事实：原告林金莲（出租方、甲方）与被告朱红梅（承租方、乙方）于2012年12月9日签订《租房合同》，载明：乙方根据需要，甲方自愿将位于巴州区及附属设施（除三楼一间厨房和一间住房外）全部出租给乙方。1、租期十年。每年租金38000元，乙方每年另给甲方支付3600元。2、租期五年后，甲乙双方可根据相邻房屋租价情况另行协商适当调整租金，若相邻房租价不变，此房屋租价原定不变。3、乙方在租期中，根据需要可自行进行房屋装修、部分改建调整（但不得破坏、更改原设计主体结构），并做好用水、电、气的安全及缴纳相关费用，并承担由此而引发的一切责任。4、有下列情况之一甲方有权解除合同收回房屋，由此而引发的一切损失由乙方承担，与甲方无关。⑴乙方擅自将房屋转租、分租、转让、联营。⑵从事非法经营，相关部门已责令停业。⑶拖欠租金达30日仍不能完全支付。5、乙方自主经营、自负盈亏，在诚信经营中无第四条所列情况而甲方强行与乙方解除合同，由此给乙方造成的经济损失均由甲方全部赔偿给乙方，并且退还原缴纳的所有租金。6、其他事项：如果遇到该房屋拆迁，三楼装修费归甲方，其余的全部归乙方所有。7、此合同一式两份，甲乙双方各一份，签字之日起生效。当天，原告林金莲、被告朱红梅在该合同上签字。 被告朱红梅承租原告林金莲的房屋后，于2013年3月开始装修，将一楼的门市全部打通，并在承重墙上开窗，将楼上房屋（三楼部分除外）改装成五个带卫生间的客房，2013年5月，被告朱红梅开办的“印象商务宾馆”正式营业。 2017年12月12日，原告林金莲给被告朱红梅送达《房屋租赁事宜函告》一份，载明：被告方与原告方于2012年12月9日签订了《租房合同》，由被告方承租原告位于原巴中市巴州区及其附属设施（除三楼一间厨房和一间住房外）。根据该合同第二条中载明的内容“租期五年后，甲乙双方可根据相邻房屋租价情况另行协商适当调整租金”。现五年租期已于2017年12月8日到期，原告方根据该合同第二条的约定要求被告方在2018年1月11日之前与原告方协商租金变更相关事宜。若逾期拒不与原告方协商，原告方以该合同约定则可以认定被告方违约。同时根据合同约定被告方对房屋装修不得破坏，更改原设计主体结构，但经原告方现场勘查，被告方在装修时擅自在承重墙开窗、开门、楼面两头开洞等破坏主体结构行为，足以严重影响房屋安全，故责令被告方在收到本函件15日之内恢复房屋原状，否则原告方决定解除合同，并且要求被告方赔偿原告方损失。被告方应在合同被解除之日起立即自行停止对该房使用并清退该房，尚未缴纳的租金以原合同约定的租金进行计算。 2017年12月12日，被告朱红梅给原告林金莲《关于房屋租赁事宜函告的回复》，载明：据原告送来的房屋租赁事宜函告获悉，原告所列举的三个问题，一是原合同第二条关于租金的协商，二是改变房屋原设计主体结构，三是违约后的责任。现回复如下：1、合同第二条中约定五年后，“双方根据相邻房屋租赁价格情况另行协商适当调整，若相邻房屋租价不变，此房屋租价不变。”原告方于2017年12月9日及10日提出的租金，经过双方协商未达到一致意见，被告方认为原告方无视相邻房租价格和原告家房屋实际的情况故意提高原告家的房屋租金，已违约合同第二条，违背公平合理、互惠互利的原则，应系被告方认定原告方无诚意协商而违约。2、根据合同第三条约定，乙方根据需要可自行进行装修、部分改建，并没有破坏、更改原设计主体结构而造成房屋安全、质量问题，原告方若一再坚持，可提供权威部门现场检测报告。3、原告方提到违约后责任，若被告方违约，剩余租期租金按照2012年12月9日签订的合同第一条约定支付给原告，原告违约则按照2012年12月9日签订的合同第五条约定办理。4、原告已在2015年无视合同约定违约，已无诚意，被告方将保留追究违约的权利。5、希望双方在下一次协商中能达成一致，继续合同的履行。 重审中，原告林金莲于2018年8月1日申请对被告擅自改变租赁房屋结构是否影响房屋安全及恢复费用进行司法鉴定，2018年11月27日申请对该租赁房屋进行年租金评估，后均以鉴定费用过高为由拒绝缴纳鉴定费用。2019年2月21日，原告林金莲自行委托四川省信合房地产评估咨询有限公司对该租赁房屋整体进行年租金评估，结论为：该租赁房屋整体年租金为147360元。原告林金莲支付评估费用5000元。原告林金莲认为：一是被告擅自改变房屋主体结构致房屋安全性能被破坏；二是至今被告未交清房屋租金，故按《租房合同》的约定，应当解除2012年12月9日原、被告双方签订的《租房合同》。被告提供了该租赁房屋周边的商铺照片5张，认为周边商铺已转租或者关门，故该租赁房屋租金不可能上涨，只能下降。 一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中明确约定被告可根据需要自行进行房屋装修、部分改建调整，但不得破坏、更改原设计主体结构。本案被告在实际装修中在承重墙开窗、开门、楼面两头开洞，并将原每层的套房改装成五个带卫生间的客房。2017年12月12日，原告给被告书面送达通知，一是要求限期协商租金事宜，二是要求限期恢复原状。被告书面回复没有破坏、更改原设计主体结构而造成房屋安全、质量问题，在原告给予的期限内被告没有对房屋装修进行整改。虽然被告存在上述行为，但原告未向本院提供被告擅自改变租赁房屋结构的恢复费用（即是否造成损失）及是否影响房屋安全的证据。另外原告认为被告至今未交清房屋租金，违反了《租房合同》中第四条（3）的约定而应当解除租房合同，但《租房合同》中明确约定租期为十年，第二个五年双方协商年租金标准，至今双方未将年租金标准协商达成一致，故本案不适用《租房合同》中第四条（3）的约定。原告起诉要求解除合同、返还租赁房屋的诉讼主张，不符合法律规定，不予支持。在审理中经释明，原告变更诉讼请求为合同继续履行、按评估价及时支付租金。《租房合同》在第二个五年内应当继续履行。至于年租金标准问题，虽然系原告单方委托，被告有不同看法，但未提出实质性的异议且未申请重新鉴定，故一审法院认为四川信合房地产评估咨询有限公司对该租赁房屋整体进行年租金评估的鉴定结论能作为有效证据使用，应予以采信。被告提供的该租赁房屋周边的商铺照片5张，认为周边商铺已转租或者关门，故该租赁房屋租金不可能上涨只能下降，其证明力不足以对抗鉴定结论的效力，故不予采信。因需要继续履行合同，故对原告的其他诉讼请求依法予以驳回。对于本案评估费5000元，因系原告举证需要而产生，故应由原告自行承担。据此，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、原告林金莲与被告朱红梅于2012年12月9日签订的《租房合同》合法有效，按年租金标准147360元继续履行五年，从2017年12月9日起至2022年12月8日止；二、本案评估费5000元，由原告林金莲负担；三、驳回原告林金莲的其他诉讼请求。 本案在二审期间，上诉人朱红梅向本院递交书面申请，要求对案涉的房屋租金进行司法鉴定。被上诉人林金莲认为上诉人提出鉴定申请，超过了举证期限不应得到支持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条“人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限……”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”的规定，准许了上诉人朱红梅提出的鉴定申请。因双方未协商确定鉴定人，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条“当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人，协商不成的，由人民法院指定”的规定，指定了四川国通土地房地产资产评估有限公司作为鉴定人。 四川国通土地房地产资产评估有限公司于2019年11月8日作出川国通资评报字[2019]第1101号咨询价格意见单。该咨询价格意见单的咨询结果为，案涉房屋年租金为117000元。本院于2019年11月18日向双方当事人送达了《咨询价格意见单》，双方当事人均发表了质证意见。上诉人朱红梅认为，《咨询价格意见单》没有相应证据证实四川国通土地房地产资产评估有限公司具有司法评估资质，现场勘验时只有一人出现场程序不合法，勘验的案涉房屋面积与实际面积不符，得出的年租金结论无证据和充分的数据支持，该咨询价格意见单不属于证据中的鉴定结论，不能作为确定本案年租金的依据。被上诉人林金莲发表质证意见认为该咨询价格意见单现场勘验程序不合法，咨询价格意见单明确表明咨询结果不能作为确定租金标准的依据，应以四川信合房地产评估咨询有限公司出具的《司法鉴定报告》作为定案依据。本院对川国通资评报字[2019]第1101号咨询价格意见单的真实性和合法性予以确认，其证明力需结合全案证据综合认定。 在本院审理期间，被上诉人林金莲于2019年11月21日向本院提出书面申请，申请先予执行案涉房屋2018年至2020年三年租金124800元（原合同约定年租金41600元）。本院认为，被上诉人提出的先予执行申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零六条关于先予执行的规定，本院当庭口头裁定不予准许，待裁判时一并解决。 二审查明的案件其他事实与一审查明一致，对一审查明的案件事实本院予以确认。 本院认为，上诉人朱红梅与被上诉人林金莲签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方虽因案涉房屋租金标准产生纠纷，均表示愿意继续履行合同，本院维护双方继续履行合同的意愿。 关于案涉房屋的年租金标准问题，原告林金莲在一审中单方委托四川信合房地产资产评估咨询有限公司进行了司法鉴定，鉴定结论为年租金为147360元。在二审中上诉人对此提出了异议，并申请重新鉴定，本院指定四川国通土地房地产资产评估有限公司进行了鉴定，并作出川国通资评报字[2019]第1101号咨询价格意见单，其咨询结果为案涉房屋年租金117000元。本院认为，川信合房评【2019】第023号房产评估报告，虽然是被上诉人林金莲单方委托作出的鉴定结论，但该鉴定结论程序合法，来源真实，是本案的有效证据之一，能作为本院确定案涉房屋年租金的参考依据。川国通资评报字[2019]第1101号咨询价格意见单，虽然双方均认为该价格咨询意见单不属于鉴定结论，不能作为确定案涉房屋租金的依据，但该咨询价格单的来源及程序合法，内容真实，可作为本院在确定案涉房屋年租金时的参考依据。因此本院综合参考川信合房评【2019】第023号房产评估报告和川国通资评报字[2019]第1101号咨询价格意见单，结合物价上涨、经济增长及上诉人的投入等因素，酌定案涉房屋的年租金为118000元。 被上诉人林金莲在二审中再次明确重审的诉讼请求，不包括案涉房屋的结构损害问题，因此本院对案涉房屋的结构损害问题不作审查。 综上，上诉人的上诉请求部分成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但因在本院审理期间出现新的证据，就案涉房屋的平均年租金应予以适当调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省巴中市恩阳区人民法院（2018）川1903民初1113号民事判决第三项，即“驳回原告林金莲的其他诉讼请求”； 二、变更四川省巴中市恩阳区人民法院（2018）川1903民初1113号民事判决第一项为“上诉人朱红梅与被上诉人林金莲于2012年12月9日签订的《租房合同》合法有效，继续履行，后五年按平均年租金标准118000元执行至合同约定期满之日，即2017年12月9日至2022年12月8日。已届期的租金，上诉人朱红梅应在本判决生效后十日内支付，其后的租金按原合同约定的方式支付； 三、本案一审评估费5000元，由原告林金莲负担。二审评估费3000元，由上诉人朱红梅负担。 一审本案受理费11168元，由原告林金莲负担5584元，由被告朱红梅负担5584元。二审本案受理费11168元，由上诉人朱红梅负担8000元，被上诉人林金莲负担3168元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杜 江 审 判 员  何明杰 审 判 员  郭 徽 二〇一九年十二月十四日 法官助理  代元会 书 记 员  何 攀