上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪民终328号上诉人(原审原告)：许文真，男，1962年12月18日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：朱紫林，上海浦银律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海德力西集团有限公司,住所地上海市青浦区。法定代表人：胡国成，董事长。委托诉讼代理人：罗宝贵，上海耶林律师事务所律师。原审第三人：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵向伟，董事长。委托诉讼代理人：戴睿，上海海宽律师事务所律师。上诉人许文真因与被上诉人上海德力西集团有限公司(以下简称德力西公司)、原审第三人上海麦格茂置业有限公司(以下简称麦格茂公司)案外人执行异议之诉一案，不服上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)(2019)沪01民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。许文真上诉请求：撤销一审判决，解除对位于上海市浦东新区惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房产)的执行措施，并由德力西公司承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：首先，系争房产被查封前，许文真已经购买并支付全款，且同时将房产委托交付给上海五角世贸商城有限公司(以下简称五角商城公司)统一经营、实际占有该房产，故许文真作为委托人也实际占有该房产。其次，麦格茂公司先期拒不办理被拖延后，导致系争房产被查封不能过户。该公司拖延至2013年5月才办出大产证，又以再签署一份委托经营合同为协助办理小产证的前提条件。待该争执平息后，许文真要求办理小产证时，系争房产已被德力西公司于2015年申请查封，无法过户。至于，一审案件所述的，2014年1月20日起已有小产证办出，系麦格茂公司测试办证流程，不是大规模办理。再次，麦格茂公司的资金已被扣押，其愿意提供其他房产确保执行，法院没有再执行系争房产必要。现麦格茂公司被查封了人民币500万元(以下币种同)现金，并愿意提供1026平方米的其他房产以供执行，完全能覆盖申请执行标的900余万元。最后，案件一审的审判长是阮某，该案前置程序执行异议案件的审判长也是阮某，应回避没有回避，属程序违法。德力西公司辩称，许文真没有实际占有系争房产，对于未办理小产证，许文真也有明显过错。因此一审法院事实认定和法律适用均无错误，应予维持。麦格茂公司述称，同意许文真意见，未办理过户登记系自己公司原因。许文真向一审法院起诉请求，解除对系争房产的执行措施，并予以解封；诉讼费用由德力西公司承担。一审法院认定事实：一、执行依据。德力西公司依据(2014)沪仲案字第0493号案胜诉裁决，向一中院申请执行，所立案号为(2014)沪一中执字第943号，并于2015年7月27日查封系争房产。执行过程中，许文真对查封系争房产提出书面执行异议，一中院作出(2019)沪01执异79号执行裁定驳回其异议请求。其遂提起执行异议之诉，即本案一审案件。二、系争房产购买交接情况。2011年12月14日，许文真与麦格茂公司就系争房产订立商品房买卖预售合同，用途是店铺。三、系争房产产权情况。2013年5月14日，麦格茂公司被核准办理了浦东新区惠南镇南祝路2999弄2、7、12号的房地产权证，2014年1月20日起南祝路XXX弄XXX号(以下简称2号楼)的部分商用房屋办理了过户登记，但系争房产仍登记在麦格茂公司名下。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应依法登记，不经登记不发生物权变动的效力。系争房产还登记于麦格茂公司名下。在金钱债权执行中，买受人对登记于被执行人名下的不动产提出异议，其权利能排除执行的，需满足查封前已经订立合法有效的书面买卖合同；查封前已经占有该不动产；已经支付全部价款或按合同约定支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记等条件。许文真对系争房产主张其享有足以排除强制执行的不动产物权期待权，应对此承担相应的举证责任。从本案查证事实来看，许文真于订立房屋买卖合同当日就与五角商城公司又订立了物业委托经营合同，签订该合同之前，已经收取了前五年的收益。2013年5月14日麦格茂公司被核准办理2号楼的房产产权证，自2014年1月20日起，该幢楼中部分商用房屋已办理过户登记，而系争房产被查封是2015年7月27日，许文真未向该院提供证据证明，对系争房产长期未办理过户有合理之理由。故该院据此认为许文真对系争房产不享有排除执行的物权期待权，判决驳回许文真的诉讼请求。本院二审期间，各方均未提供新证据。本院查明的事实与一审法院无异。另查明，系争房产所在的2号楼于相关产证记载的竣工日期为2011年。再查明，2008年1月，五角商城公司与麦格茂公司签署房屋交接书，明确已接收了包括系争房产在内的所有2号楼千余套房产。还查明，本案审理中，麦格茂公司再次表述愿意提供其他房产确保执行，德力西公司表示其提供的系办公用房且单体面积大，不利于拍卖变现，故拒绝替换和调解。另外，一审法院作出的(2019)沪01执异79号执行裁定书中记载的审判长系陈某不是阮某。本院认为，系争房产属店铺用房，并于房屋买卖合同订立的同日签订物业委托经营合同，约定系争房产由五角商城公司接受交房、委托经营管理，并向许文真支付固定收益，故许文真系一般买受人。可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的精神进行处理。结合一审及上诉情况，本案争议在于确定许文真是否因自身原因未办理过户，以及查封前是否合法占有系争房产。对于第一个问题。一审法院指出自2013年5月至2015年7月27日，系争房产从可以办理过户到被查封的两年期间，该房产所在2号楼已有部分房产办理过户登记，而许文真并没有提供充分证据证明其长期未办理过户的合理性。一审法院对此已专门论及，本院不再赘述。对于第二个问题。系争房产买卖合同签订于2011年12月14日，同日许文真又与麦格茂公司指定的五角商城公司订立委托经营管理合同。2008年1月五角商城公司与麦格茂公司签署了房屋交接书，记载接受XXXXXXX号预售许可证下所有房屋，亦包括本案系争房产。同时系争房产所在的2号楼于相关产权证上记载的竣工日期为2011年。首先，涉系争房产的相关时间节点、房屋交付等与通常情况相异。其一，房屋交付时间2008年早于买卖合同的订立时间2011年，系先交房后订立买卖合同；该交付时间2008年又早于房屋竣工时间2011年，与买卖合同约定应交付已竣工且验收合格的房屋之约定不符。其二，买卖合同约定的房屋交接标志是“交付钥匙并签署房屋交接书”，明确此为办理过户的必备手续，而实际该房屋交接书是笼统的以一张纸交付2号楼千余套房产，没有记录房号，也没有钥匙、设备交接等记载。其次，对系争房产没有实施通常意义上的管理和支配。德力西公司作为生效判决确定的债权人，要求法院对系争房产采取执行措施，是国家保护合法债权的重要途径。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，许文真应对系争房产享有足以排除强制执行之民事权益，其诉请才能获得支持。具体而言其为取得该权益应履行一定义务，并以一定方式对外进行公示，才能优先于其他金钱债权。其中，公示应表现为“合法占有”，理解为对系争房产事实上的管理和支配。而本案中，系争房产的买卖合同签订日期远在房屋交接书记载交房日期之后，该交房日期又在竣工日期之前的三年，换言之，没有竣工就订立了买卖合同，又完成了交房手续。另外，交房时既没有办理买卖合同约定的交接手续，也不符合买卖合同约定的交付条件。同时亦没有其他证据证明许文真对系争房产实施了通常意义上的管理和支配。故不能产生对外公示的效力，不能排除已采取的执行措施。此外，一中院作出(2019)沪01执异79号执行裁定书中记载的审判长系陈某，并非阮某，也无许文真提及的程序瑕疵。综上所述，许文真并未获得系争房产上足以排除强制执行的民事权益，故其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,050元，由上诉人许文真负担。本判决为终审判决。审判长  余冬爱审判员  杜治平审判员  陈 克二〇一九年十二月三日书记员  颜丹青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……