广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21079号上诉人（原审被告）:深圳市好尔特投资开发有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区观澜上坑社区观盛二路**好尔特管理处，统一社会信用代码91440300083429303N。法定代表人：冯建立，总经理。委托诉讼代理人：张小军，广东赣龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫宝成，公司员工。被上诉人（原审原告）:深圳市华锐达机电科技有限公司，住所地广东省深圳市龙华区观湖街道樟坑径社区高新园区观宝路**信盈科技园东面**B，统一社会信用代码9144030031967340X6。法定代表人：陈念，总经理。委托诉讼代理人：袁吉松，广东前海律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳林熹，广东前海律师事务所律师。上诉人深圳市好尔特投资开发有限公司（以下简称“好尔特公司”）因与被上诉人深圳市华锐达机电科技有限公司（以下简称“华锐达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初6688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。好尔特公司上诉请求：1.请求撤销（2018）粤0309民初6688号民事判决，并判决驳回华锐达公司原审全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由华锐达公司承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误，导致判决错误。二、原审判决程序违法，可能损害好尔特公司的合法利益。好尔特公司当庭补充上诉意见：原审判决是解除合同的判决，但是本案中华锐达公司并没有提起解除合同之诉，原审判决的判项是违反了我国合同法的相关规定。华锐达公司辩称，一、好尔特公司于2018年7月6日失去了对涉案房屋的控制，其与华锐达公司房屋租赁合同的关系已于2018年7月6日解除，故应当返还华锐达公司2018年7月至9月部分的房租。至于好尔特公司与案外人发生的纠纷，与本案没有关联性。二、厂房押金、宿舍押金、电梯使用押金等款项属于履行租赁合同支付的保证金，双方合同解除的情况下，好尔特公司把退还上述款项属于法定义务，并且一审庭审中好尔特公司已经同意退还上述费用。三、好尔特公司收取华锐达公司缴纳的2018年6月的水电费但其未向相关部门缴费，导致华锐达公司重复缴交了上述费用，好尔特公司理应退还该水电费用。虽然华锐达公司为了减少诉累，没有上诉，但还是希望二审法院查明事实。四、华锐达公司在本案中因好尔特公司与案外人发生纠纷，停业停产，产生了厂房搬迁的费用和其他非正常的损失。好尔特公司无故提起上诉，拖延履行判决的时间，应当予以训诫。华锐达公司向一审法院起诉请求：1.好尔特公司向华锐达公司返还预付的2018年7月至9月部分租金共计人民币131685.84元；2.好尔特公司向华锐达公司返还租房押金、宿舍押金、电梯使用押金共计人民币327604元；3.好尔特公司向华锐达公司支付装修、停电、2018年6月水电费（重复缴交）等各项损失赔偿费用共计人民币1389556元；4.好尔特公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：华锐达公司提交与好尔特公司于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》，约定华锐达公司承租位于深圳市观澜高新园区XX路X号X楼半层厂房，面积共计2596.8平方米，每月租金为71412元，租赁房屋的期限自2015年10月1日起至2023年9月30日止；房屋租金每月每平方米27.5元，每月租金总额为71412元，上述款项未含税费，含管理费、卫生费。租金增加方式：从合同签订之日起三年后，租金在上一年度租金基础上，逐年递增10％（即从2018年10月1日起的租金递增10％）。华锐达公司应于2015年8月31日前交付二个月押金及一季度租金，好尔特公司交付租赁房屋时，向华锐达公司收取2个月租金数额的租赁保证金135033.6元及一季度的租金202550.4元。租赁期间自2015年10月1日起至2023年9月30日止，租赁房屋用途厂房、办公及仓储。合同第十条约定，配电房连接到华锐达公司设备的线路、装置由华锐达公司自理，华锐达公司在配电房内安装经供电部门检验合格的照明电表和动力电表。华锐达公司负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费、电梯费、其他费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。第十一条还约定好尔特公司应在一年内确保交付的租赁房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定。好尔特公司有义务协助华锐达公司对所租用的租赁物应对政府层面的各项检查（华锐达公司需自身做好消防、安全生产等预防工作），所需费用由华锐达公司承担。第十七条规定，本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同，且双方互不承担违约责任，好尔特公司在华锐达公司缴清所有费用时，无息退还华锐达公司保证金。（一）发生不可抗力、使本合同无法履行；（二）政府征用、收回或拆除租赁房屋；（三）原房屋所有权人收回好尔特公司所出租房屋；（四）华锐达公司、好尔特公司双方协商一致。合同还约定了其他的权利义务。好尔特公司一审当庭提交双方于2015年8月22日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定将深圳市观澜高新园区XX路X号X楼西侧半层厂房出租给华锐达公司，租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，其他内容与华锐达公司提交的合同一致。好尔特公司主张华锐达公司提交的合同是双方为了华锐达公司能在高尖科技接管后顺利续租而补签，华锐达公司不予认可，主张该合同出租楼层为三层，与本案无关，该层厂房亦未实际交付华锐达公司使用。一审庭审中双方确认华锐达公司向好尔特公司缴纳了押金135033.6元，好尔特公司同时将X楼半层厂房交付华锐达公司使用。华锐达公司提交与好尔特公司于2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》，约定好尔特公司受房主委托，代理房主将位于深圳市观澜高新园区XX路X号X楼东侧半层厂房以现状出租给华锐达公司使用，面积共计2979平方米，每月租金为90000元，上述款项未含税费，含管理费、卫生费。租金增加方式：从合同签订之日起三年后，租金在上一年度租金基础上，逐年递增10％（即从2019年5月1日起的租金递增10％）。华锐达公司应于2016年3月31日前交付二个月押金及一季度租金，好尔特公司交付租赁房屋时，向华锐达公司收取2个月租金数额的租赁保证金180000元及一季度的租金270000元。租赁期间自2016年5月1日起至2023年4月30日止，租赁房屋用途厂房、办公及仓储。合同第十条约定，配电房连接到华锐达公司设备的线路、装置由华锐达公司自理，华锐达公司在配电房内安装经供电部门检验合格的照明电表和动力电表。华锐达公司负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费、电梯费、其他费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。第十一条还约定好尔特公司应在一年内确保交付的租赁房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定。好尔特公司有义务协助华锐达公司对所租用的租赁物应对政府层面的各项检查（华锐达公司需自身做好消防、安全生产等预防工作），所需费用由华锐达公司承担。第十七条规定，本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同，且双方互不承担违约责任，好尔特公司在华锐达公司缴清所有费用时，无息退还华锐达公司保证金。（一）发生不可抗力、使本合同无法履行；（二）政府征用、收回或拆除租赁房屋；（三）原房屋所有权人收回好尔特公司所出租房屋；（四）原、好尔特公司双方协商一致。合同还约定了其他的权利义务。好尔特公司当庭提交一份双方于2015年3月25日签订的《房屋租赁合同》，租赁期间为自2016年5月1日起至2019年4月30日止，其他内容与华锐达公司提交的合同一致。好尔特公司主张华锐达公司提交的合同是双方为了华锐达公司能在高尖科技接管后顺利续租而补签，华锐达公司不予认可，主张好尔特公司提交的合同是应好尔特公司要求配合其与高尖公司的诉讼而签订，实际履行双方于2016年5月1日签订的合同。一审庭审中双方确认华锐达公司向好尔特公司缴纳了押金180000元，好尔特公司同时将1楼东侧半层厂房交付华锐达公司使用。华锐达公司还就上述租赁房屋向好尔特公司缴纳了门禁卡、车辆通行押金3470元、宿舍押金6500元、电梯使用押金2600元。一审庭审中，好尔特公司同意返还华锐达公司租房押金、宿舍押金、电梯使用押金共计人民币327604元。华锐达公司已向好尔特公司交付2018年7月至9月部分租金131685.84元。另查，一审法院受理的好尔特公司房屋租赁合同系列案件查明，本案涉案房产的业主是信盈科技（深圳）有限公司，已办理房地产证（房地产证号为深房地字第500028XX**，该房产已由信盈科技向宁波银行股份有限公司深圳分行作了抵押担保，并办理了抵押登记手续）。2015年2月12日，信盈科技与好尔特公司签订一份《房屋租赁合同》，约定信盈科技将位于深圳市龙华新区观澜上坑社区XX路X号的房屋面积12756平方米的房屋租赁给好尔特公司，租金为140000元/月，租赁期限自2014年5月28日起至2024年5月28日止。2016年4月6日，案外人谢澄顺向深圳市中级人民法院申请信盈科技破产清算，并指定北京市金杜（深圳）律师事务所为管理人。2017年7月18日，深圳市中级人民法院裁定对信盈科技进行重整。2018年6月22日，深圳市中级人民法院批准了《信盈科技（深圳）有限公司重整计划》。2018年6月24日，信盈科技（深圳）有限公司管理人向好尔特公司发出（2018）信盈管函字第3号《关于解除房屋租赁合同的函》，称根据《重整计划》以及信盈科技重整投资人暨重整后信盈科技的股东高尖公司制定的方案，重整后信盈科技需要使用信盈科技工业园用于自身生产经营，故函告好尔特公司好尔特公司：一、解除信盈科技与好尔特公司关于深圳市龙华区观澜上坑社区XX路3号XX工业园的《深圳市房屋租赁合同书》；二、请好尔特公司与信盈科技、高尖公司协商办理信盈科技工业园移交以及其他合同解除后的后续事宜。2018年7月6日，信盈科技管理人及高尖公司将涉案房产收回并自行管理，并告知租户与深圳市高尖科技有限公司进行联系对接后续工作。华锐达公司继续承租该涉案房产，并将自2018年7月起的租金交付给高尖公司。华锐达公司主张已向好尔特公司缴纳2018年6月份水电费35224.6元，好尔特公司未将该费用交至水务及电力部门，导致华锐达公司重复向高尖公司缴纳2018年6月水电费35224.6元，提交了银行流水打印件予以证明，好尔特公司不予认可。又查，2018年7月6日下午及7日全天停电，华锐达公司主张由于好尔特公司与高尖公司产生纠纷导致停电，致使华锐达公司停工，要求好尔特公司赔偿机器损失109350元、员工工资损失41583元及交期延误损失100000元。华锐达公司另要求好尔特公司赔偿装修费用损失及预计的厂房搬迁费用200000元。再查，好尔特公司与信盈科技之间的房屋租赁纠纷一案，好尔特公司已向深圳仲裁委员会提起仲裁起诉，深圳仲裁委员会已作出（2018）深仲受字第2296号案件受理通知书，该案尚在审理过程中。好尔特公司同时对原房东强行收回厂房的行为向深圳市公安局以涉黑为由进行了信访投诉。一审法院认为，好尔特公司出租给华锐达公司的厂房已办理房地产证，具备出租的条件，双方签订的《房屋租赁合同》均合法有效，应受法律保护。华锐达公司提交的两份《房屋租赁合同》签订日期均在好尔特公司提交的相应合同日期之后，视为双方已变更在先合同中关于租赁期限的约定。双方签订的《房屋租赁合同》均约定：本合同有效期内，发生原房屋所有权人收回好尔特公司所出租房屋的情形，允许解除或变更本合同，且双方互不承担违约责任，好尔特公司在华锐达公司缴清所有费用时，无息退还华锐达公司保证金。由于本案涉案房产的所有权人信盈科技管理人于2018年7月6日发函给好尔特公司解除了其与好尔特公司于2015年2月12日签订的《房屋租赁合同》，并收回了房屋，符合华锐达公司、好尔特公司签订的《房屋租赁合同》第十七条第三款约定的情形，华锐达公司与好尔特公司签订的《房屋租赁合同》已经解除，故好尔特公司应将收取的2018年7月至9月部分租金131685.84元返还给华锐达公司，同时，好尔特公司同意退还华锐达公司因承租涉案厂房及宿舍所缴纳的全部押金共计327604元，故一审法院予以确认。华锐达公司在双方合同解除后仍继续承租涉案厂房，故华锐达公司主张的装修损失一审法院不予支持。华锐达公司主张已向好尔特公司缴纳2018年6月份水电费35224.6元，因好尔特公司过错导致重复向高尖公司缴纳了该项费用，无有效证据证明，好尔特公司亦不认可，华锐达公司应承担举证不能的不利后果，故华锐达公司要求好尔特公司赔偿水电费损失的请求一审法院不予支持。华锐达公司提交的证据不能证明因好尔特公司过错导致停电，故华锐达公司要求好尔特公司承担因停电造成的各项损失一审法院不予支持。华锐达公司要求好尔特公司承担搬迁费用没有事实与法律依据，一审法院亦不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、好尔特公司于判决生效之日起十日内向华锐达公司返还预付的2018年7月至9月部分租金共计131685.84元；二、好尔特公司于判决生效之日起十日内向华锐达公司返还厂房押金、宿舍押金、电梯使用押金等共计327604元；三、驳回华锐达公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9246元，由华锐达公司承担6454元，好尔特公司承担2792元。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，原审审理过程中，华锐达公司提交了2015年10月1日和2016年5月1日签订的两份《房屋租赁合同》，而好尔特公司提交了2015年8月22日和2015年3月25日签订的两份租赁合同。其中，2015年10月1日和2015年8月22日的两份合同除出租赁期限以外，租赁的标的物、内容均一致，2016年5月1日与2015年3月25日两份合同除出租赁期限以外，租赁的标的物、内容均一致。因2015年10月1日和2016年5月1日的两份《房屋租赁合同》签订时间在后，原审认定双方当事人对租赁期限的约定进行了变更正确，双方应按2015年10月1日和2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》履行各自的权利义务。依据上述合同约定，发生原房屋所有权人收回好尔特公司所出租房屋的情形时，允许合同当事人解除合同并要求无息退还保证金。根据查明的事实，信盈公司已于2018年7月6日收回涉案房产并交付高尖公司实际管理，好尔特公司在此时间之后已无法继续履行出租人的责任，而华锐达公司在2018年7月起的租金也已交付高尖公司。本案中，华锐达公司请求退还保证金以及多收的租金，即包含了要求解除合同的请求。涉案《房屋租赁合同》已解除，好尔特公司应当退还华锐达公司因承租涉案房屋缴纳的押金3217504元和提前支付的2018年7月至9月的部分租金131685.84元。本案无需以好尔特公司与信盈公司之间的租赁合同纠纷处理结果为依据，好尔特公司的相关上诉理由本院不予支持。关于华锐达公司答辩时主张的水电费和其他损失，因华锐达公司并未提起上诉，本院对此不予处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；深圳市好尔特投资开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8189.35元，由上诉人深圳市好尔特投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 吴春泷二〇一九年十二月四日本件与原本核对无异书记员 吕 周