陕西省西安市中级人民法院  陕 西 省 高 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕民终1010号     上诉人（原审被告）：西安金鹰北城购物中心有限公司。住所地：西安市。法定代表人：范毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王焕起，男，1968年6月1日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：侯凯，陕西永嘉信律师事务所律师。原审第三人：西安中登房地产开发有限公司。住所地：西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。上诉人西安金鹰北城购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）因与被上诉人王焕起及原审第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，不服陕西省西安市中级人民法院（2019）陕01民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金鹰公司的委托诉讼代理人李红红、被上诉人王焕起的委托诉讼代理人侯凯到庭参加诉讼，原审第三人中登公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金鹰公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一、一审法院认为被上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，与事实不符。该条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，被上诉人提交的《商品房买卖合同》未记载签订日期，无网签备案号，并非正式的网签备案协议，不能证明被上诉人与中登公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，被上诉人虽提供了西安市住房查询表证明其在西安市名下无其他住房。但是被上诉人未提供其家庭成员名下房屋情况，不能证明被上诉人无其他用于居住的房屋。最后，在一审庭审中，中登公司代理人确认涉案房屋是被上诉人通过易货方式购买。既然存在抵债情况，一审法院未审查所形成的债权债务关系的真实性，亦未审查抵款的真实性。在此种情况下，通过一张收据确认被上诉人符合上述房款支付的条件，证据不足。二、即便抵债行为真实，因涉案房屋为中登公司用来冲抵欠付陕西天马电缆有限公司货款的房屋，被上诉人就涉案房屋不享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》关于第二十八条实践中应当注意的问题中提到，“如果抵债协议没有办理不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。……之所以要对买受人无权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。最后，未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。”本案中，被上诉人并非是普通消费者，而是陕西天马电缆有限公司的法定代表人，受让涉案房屋的目的是消灭陕西天马电缆有限公司对中登公司享有的普通债权，不应优先于金鹰公司的普通债权的实现。因此，被上诉人就涉案房屋不享有物权期待权。综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律错误，请求依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人王焕起答辩称：一、王焕起在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。1、中登公司就涉案房屋已取得房屋预售许可证，虽王焕起与中登公司签订的《商品房买卖合同》未载明日期，但属双方真实意思并不违反法律强制性规定，应合法有效合同。况且通过王焕起向法庭出示的其他证据或逻辑推理和日常生活经验法则判断，能确定合同签订的日期，且得出在涉案房屋被查封前已经签订合法有效书面买卖合同的事实，故未载明日期的合同虽有瑕眦，但并不影响合同的成立和生效。2、网签备案协议是办理房屋过户的前提条件，但是网签与否并不会对房屋买卖双方已经签订的买卖合同效力产生影响，并非合同生效的必要条件。况且中登公司一审中已向法庭说明涉案房屋查封前以实际交付王焕起，网签备案延误至今也是由于其自身原因造成，故金鹰公司以并非网签备案来否定买卖合同效力，无法律依据。二、王焕起在法院查封之前已合法占有该涉案查封房屋，且王焕起所购买的涉案房屋系用于居住，名下也无其他用于居住的房屋。1、王焕起于2012年已经收房，并于同年3月13日签订《中登家园业主临时管理规约承诺书》对涉案查封房屋进行了装修，此后入住至今，并按规定一直交纳各项物业服务及生活费用。同时在2012年6月1日又与西安中登物业有限公司签订了《中登家园车库物业管理委托合同》再次证明王焕起在2017年8月24日法院查封涉案房屋前已实际合法占有并居住使用至今的事实。2、王焕起及配偶魏月巧名下均无其他居住房屋，对此答辩人为证明这一点已在房管部门查询证实，并在一审中提交了《西安市住房情况查询申请表》等证据，王焕起已完成向法庭举证的义务。三、王焕起已支付涉案被查封房屋的全部价款。2012年3月13日，王焕起已将涉案房屋全额房款875685元全额缴清，并已经向一审法院提交中登公司及其销售部门、财务部门盖章确认的已交房款确认单和房款收据，足以证明房款已缴清。至于金鹰公司提到的“易货方式”其只能说明房款支付方式的不同，但并不能否认王焕起作为购买人消费者的身份，也不能否认《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对消费者生存权这一更高价值的维护，从而否定赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力的立法精神。一审中，中登公司在向法庭说明了王焕起属于正常的购买行为，并确认已全额收到购房款的事实，故金鹰公司所称的以物抵债并不成立，在买卖双方均对已付房款无异议情况下，天马公司与中登公司货物买卖法律关系并非本案审理范围。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，王焕起已经支付了全部价款并实际占有，虽未办理过户登记手续的，但属中登公司单方原因，王焕起并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人中登公司未到庭进行答辩。王焕起向一审法院起诉请求：1.停止对位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX层XX号房屋的强制执行，解除查封；2.诉讼费由金鹰公司负担。一审法院认定的事实：金鹰公司因与中登公司房屋租赁合同纠纷一案，该院于2016年11月15日作出（2014）西中民一初字第00054号民事判决,判令中登公司返还金鹰公司履约保证金500万元、支付金鹰公司迟延履行违约金990万元、赔偿金鹰公司装饰工程损失36463500元等。该判决已发生法律效力，因义务人中登公司未履行法律文书确定的义务，权利人金鹰公司于2017年1月18日向本院申请执行，该院依法立案执行。执行过程中，该院于2017年8月15日作出（2017）陕01执304号之一执行裁定：一、查封被执行人中登公司名下位于西安市未央区XX城XX路南侧中登家园26套未出售房屋房号为1幢（预售证号200XXXX）20702、30503、31303、41201、41402；2幢（预售证号200XXXX）10711、11212、11511、12204、12609、12712、12911；3幢（预售证号200XXXX）10303、10810、12703、12803、12810；5幢（预售证号200XXXX）10908；6幢（预售证号200XXXX）10110、10310、10410、10710、12103、12203、12501、12603；二、查封期限为三年。王焕起作为案外人向该院提出执行异议，主张法院查封的中登家园6幢26层12603号房屋属其所有，请求停止执行，解除查封。该院经审查认为，王焕起提供的证据不足以证明其与中登公司签订了有效的《商品房买卖合同》，亦不足以证明其在法院查封之前已合法占有涉案房产。王焕起至今未办理房屋产权证，怠于行使自己的权利，应承担不利后果。王焕起也没有物权证据证明涉案房产登记在其名下或购房合同已经房屋管理部门备案登记，故王焕起所主张的执行异议申请，证据不足，不能排除人民法院的强制执行，该院于2018年12月18日作出（2018）陕01执异628号执行裁定：“驳回案外人王焕起的异议请求。”王焕起不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查，中登公司与王焕起签订《商品房买卖合同》（未显示签订日期），约定房号为6幢1单元26层12603号，单价为每平方米2411元，总金额捌拾柒万伍仟陆佰捌拾伍元整。中登公司出具房款收据。2012年3月13日王焕起与西安中登物业有限公司中登家园物业服务中心签订《中登家园业主临时管理规约承诺书》、《中登家园房屋装饰装修管理协议》。2019年1月22日中登家园物业管理中心出具证明，显示自2012年3月14日起王焕起入住涉案房屋，并交纳物业费、电费、暖气费、停车费等各项费用。王焕起提供《西安市住房情况查询申请表》显示截止2019年1月4日，王焕起名下无有效房产信息。一审法院认为，本案为王焕起对该院（2018）陕01执异628号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，王焕起对人民法院查封的位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋的强制执行是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照该规定，本案中，王焕起与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定王焕起购买位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋，房屋总价为875685元，该合同为双方当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。王焕起支付了全部房款，中登公司出具收款收据。2012年3月13日王焕起与西安中登物业有限公司中登家园物业服务中心签订《中登家园业主临时管理规约承诺书》、《中登家园房屋装饰装修管理协议》，对涉案房屋进行装修，实际居住使用，并交纳物业费、暖气费、停车费、水电等相关费用。王焕起名下也无其他房产信息，故王焕起购买涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，王焕起对西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对该房屋的强制执行的诉讼请求，依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行西安市未央区XX城XX路XX幢XX号房屋。案件受理费100元，原告王焕起预交，由被告西安金鹰北城购物中心有限公司负担（本判决生效后十日内西安金鹰北城购物中心有限公司将其应负担100元支付王焕起）。上诉人金鹰公司二审无新证据提交。被上诉人王焕起二审中提交一组新证据：1、声明一份；2、中登集团所属企业单位往来确认表一份及铜川天马科技电缆公司出库凭证两份。证据1，证明铜川天马科技电缆有限公司企业名称变更为陕西天马电缆有限公司。证据2，证明铜川天马公司与中登公司之间的购销合同关系及供货的事实，并在货款抵作房款后双方进行对账，剩余金额为135219元。这与本人申请法院调取的证据中总计供货价值相互印证，从而进一步证明以货款代付房款的真实性。上诉人金鹰公司发表质证意见：对王焕起提交的该组证据的证据1，声明的真实性及证明目的予以认可。对证据2的真实性我方无法判断，如果是真实的其仅认可双方间存在购销合同关系，对其他证明目的不认可，13余万元的欠款不能看出是否是抵房款后的剩余价款。被上诉人王焕起申请本院调取中登公司与铜川天马科技电缆有限公司的购销合同及供应商往来账。王焕起对调取的证据发表意见称：对该证据的真实性认可，该组证据可以证明其与中登公司之间有合法的购销合同关系。从购销合同后附的中登所需销售单可以看出其供货的金额是1010904元，抵房的价格是875685元，抵款后剩余135219元。与其提供的证据可以相互印证，故天马公司以货款方式代付房款是真实的。金鹰公司发表意见称：对该证据的真实性认可，但其认为从该组证据中看不出抵房的时间及金额。故对原始的债权债务关系及抵款行为的有效性不认可。本院对王焕起二审阶段提交的证据及其申请本院调取的证据分析认证如下：被上诉人王焕起提交的证据与其申请本院调取的证据之间可以相互印证，故本院予以认定。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实部分属实，本院予以确认。另查明，王焕起系陕西天马电缆有限公司（原铜川天马科技电缆有限责任公司）法定代表人，于2010年3月17日代表公司与中登公司签订了《购销合同》，由陕西天马电缆有限公司陆续向中登公司供货，合同约定结算方式为材料换房（供完所需房款，方可履行换房手续，如多余货款付现结算）。本院认为，本案的争议焦点为，王焕起就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。本案中，陕西天马电缆有限公司与中登公司签订《购销合同》，由陕西天马电缆有限公司陆续向中登公司供货，结算方式为材料换房（供完所需房款，方可履行换房手续，如多余货款付现结算）。截止2010年6月6日，中登所需销售单显示供货金额为1000392.5元。按照合同约定结算方式，王焕起与中登公司签订了《商品房买卖合同》，以中登公司欠付陕西天马电缆有限公司货款方式购买了位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款为875685元，中登公司于2012年3月13日出具房款收据一份，载明收到房款875685元。该合同应为双方当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。一审中，王焕起提交了其与西安中登物业有限公司中登家园物业服务中心签订的《中登家园业主临时管理规约承诺书》、《中登家园房屋装饰装修管理协议》及交纳的物业费、暖气费、停车费、水电费等相关证据，足以认定王焕起在法院查封之前已与中登公司签订了书面买卖合同，支付了全部购房款，并实际占有使用案涉房屋。王焕起向中登公司提出过办理过户登记的申请，未办理过户登记系中登公司原因所致。综上，王焕起符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。金鹰公司的上诉请求不能成立。由于王焕起购买的案涉房屋系以房抵材料款方式购得，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不当，应予纠正。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由西安金鹰北城购物中心有限公司负担。本判决为终审判决。                            审  判  长    赵学玲                               审  判  员    胡晓晖                           审  判  员    张奋霆                            二〇一九年十二月五日                            书  记  员    郭晨晨1