江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终8913号上诉人（原审被告）：罗会艳。委托诉讼代理人：臧洪跃，江苏平江律师事务所律师。委托诉讼代理人：嵇成吉，江苏平江律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑小毛。委托诉讼代理人：刘彩英。上诉人罗会艳因与被上诉人郑小毛房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初3515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗会艳上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：涉案厂房没有产证，也没有办理建造批复手续，房屋墙体、屋顶等并非处于正常可使用和安全的状态，尤其是不符合政府“331”行动要求。本人被迫于2018年5月16日-2018年6月20日对厂房进行改造、加固等，在此期间未实际使用厂房。本人接到搬离通知书后，积极配合政府“331”行动，开展搬迁工作，于2019年1月12日搬离且与郑小毛的妻子进行了微信沟通并得到其默认。故本人不应承担2018年5月16日-2018年6月20日及2019年1月13日之后的房屋占用费。郑小毛二审辩称，要求罗会艳赔偿损坏厂房的损失，恢复原样。一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉请求。郑小毛向一审法院起诉请求：1、罗会艳支付2018年4月1日至2019年4月31日期间的剩余房租50000元；2、罗会艳将房屋恢复原状，如不恢复则支付材料费、人工费合计102500元；3、罗会艳返还冷库款14000元；4、罗会艳赔偿垃圾清理费20000元；5、罗会艳承担诉讼费。审理中，郑小毛自愿放弃第2、4项诉讼请求。一审法院认定事实：郑小毛（出租方、甲方）与罗会艳（承租方、乙方）于2018年3月18日签订《厂房租赁协议》一份，约定：“甲方将坐落在新泾村的厂房租赁给乙方，建筑面积约600平方米，租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日，租期一年，年租金100000元；租金一年付，首期租金于合同签订当日支付；保证金10000元”。合同签订后，罗会艳支付了半年租金50000元及保证金10000元。庭审中，郑小毛确认，其向政府承租的土地，建造了涉案房屋，该房屋没有产证，也没有办理建造批复手续；对于罗会艳的保证金10000元，同意在本案中予以抵扣。以上事实，由当事人身份信息、《厂房租赁协议》以及当事人陈述等附卷佐证，一审法院予以确认。罗会艳认为，我在2018年11月底就已经搬走了，是政府“331”行动出人出机器帮助搬离的。为证明其主张，罗会艳举证搬离通知书一份，拟证明新泾村村委会于2018年7月12日发出通知要求其在11月底前搬离。郑小毛认为，对该证据并不知情，我不知道罗会艳何时搬走的，罗会艳也没有来办理房屋交接手续。2019年4月我去涉案房屋时，里面还有罗会艳的机器，后来才清理掉。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，郑小毛出租的房屋没有任何建造批复手续，故郑小毛与罗会艳之间的租赁合同应为无效，但罗会艳实际使用了涉案房屋，应当参照合同约定标准向郑小毛支付房屋占有使用费。罗会艳虽主张于2018年11月底即搬离承租房屋，但其未举证证明其已经告知并取得了郑小毛的同意，也未举证证明其将房屋及时返还了郑小毛，故其抗辩无需支付此后的占有使用费用，缺乏依据，一审法院不予采纳。因此，郑小毛要求罗会艳支付2018年4月1日至2019年3月31日期间剩余房屋占有使用费50000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于罗会艳支付郑小毛的保证金10000元，郑小毛同意抵扣，一审法院予以准许，故扣除后罗会艳尚应支付郑小毛占有使用费40000元。罗会艳另确认代郑小毛收取了冷库款14000元，故应承担该款的返还责任，罗会艳以郑小毛结欠其改造费用及电缆电线款而不予返还的抗辩，缺乏依据，一审法院不予采纳。如罗会艳认为郑小毛与其之间尚有其他债权债务，可另案主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：罗会艳于本判决生效之日起十日内支付郑小毛房屋占有使用费40000元、冷库款14000元，合计54000元。本案案件受理费减半收取为人民币700元，由罗会艳负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，罗会艳提交了以下新证据：1、微信聊天记录，证明承租房屋不符合331行动，双方就整改工作进行协商，2019年1月12日罗会艳已与郑小毛老婆进行沟通，告知其已搬离并得到对方承认。2、承租房屋进行整改的图片，证明罗会艳被迫于2018年5月16日到2018年6月20日对该厂房进行改造、加固等，在此期间并未实际使用该厂房。郑小毛质证认为，房子是罗会艳自己要整改，不是政府要求。罗会艳未及时清理场地完全搬离并交还钥匙。郑小毛提交了以下新证据：1、微信聊天记录一份，证明是厂房高度不够才拆的。2、电箱照片，证明房屋通电。3、交房照片，证明2018年3月20日房屋交给对方。4、房屋原样照片。5、2019年1月后的照片，证明堆满了树枝、垃圾，地没有砖，需要整理才可以出租，修房子修到19年6月底。6、地面照片，证明地面损坏情况。罗会艳质证认为，对证据1、2、3、4真实性无异议，但是与本案没有关联性。证据5，2019年1月27日图片证明了我方已经搬走的事实。在搬走之后形成的树枝和树叶应该是正常的。证据6是地面照片，不存在地面损坏，与本案没有关联。本院认为，涉案房屋没有建造审批手续，一审法院认定房屋租赁合同无效，罗会艳应按照实际使用房屋支付房屋占有使用费正确。双方当事人并未约定改造房屋，故对于罗会艳主张其改造房屋期间不计算使用费没有相应依据，本院不予支持。罗会艳提供的微信记录并无郑小毛确认其完全搬离涉案房屋，应由其承担举证不能的不利后果。郑小毛在一审中放弃要求罗会艳将房屋恢复原状，如不恢复则支付材料费、人工费，赔偿垃圾清理费的诉讼请求，且对一审判决未提出上诉，故对其在二审中要求罗会艳赔偿损坏厂房的损失，恢复原样的主张，本院不予支持。综上所述，罗会艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由罗会艳负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十二月三日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。