安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖01民终10333号上诉人（原审被告）：合肥市极光网咖，住所地安徽省合肥市经济技术开发区。法定代表人：秦克东，经理。委托诉讼代理人：邢梅，北京京师（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳臻，北京京师（合肥）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：合肥海恒投资控股集团公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区。法定代表人：宣平，董事长。委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所律师。委托诉讼代理人：储德军，安徽奥成律师事务所律师。上诉人合肥市极光网咖（以下简称极光网咖）因与被上诉人合肥海恒投资控股集团公司（以下简称海恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初5175号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。极光网咖上诉请求：撤销一审判决，驳回海恒公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由海恒公司承担。事实和理由：1.极光网咖与海恒公司虽然签订了《房屋租赁合同》，但该合同并未实际履行。海恒公司起诉提供的合同为合肥恒创智能科技有限公司与极光网咖签订，开庭提交的合同系海恒公司与极光网咖签订，两份合同系不同的出租人，自相矛盾。案涉合同约定的租赁物位于欧洲风情街B区，极光网咖的注册地为欧洲风情街A区。海恒公司出租的房屋涉及经营权纠纷案件无法交房，海恒公司起诉无事实和法律依据。2.极光网咖实际与安徽志旭投资管理有限公司（以下简称志旭公司）存在房屋租赁关系，双方签订合同并履行，极光网咖并未与志旭公司解除合同。海恒公司2019年3月才实际完全收回欧洲风情街的经营权。本案房屋租赁合同在2018年3月28日签订，即使履行合同也是合同生效之后，要求极光网咖支付2017年5月1日起的租金与事实不符。3.海恒公司与志旭公司之间的房屋租赁合同纠纷于2019年3月执行完毕，极光网咖的租赁物也在2019年3月底被停水停电停止经营，后海恒公司将极光网咖承租房屋加锁，案涉房屋实际已经被强制收回，极光网咖无法返还。海恒公司辩称，1.在一审中已提供双方签订的《房屋租赁合同》原件供核实，极光网咖也予以认可，双方存在真实的房屋租赁合同关系。盖章主体为合肥恒创智能科技有限公司的合同是由于工作不仔细导致，实际上该份合同并未发送给极光网咖。两份合同在抬头写的合同主体均是“合肥海恒投资控股集团有限公司”，且其他内容也完全相同，这也能够印证本案双方之间存在真实的合同关系并实际履行，“停电通知单”能够反映该事实情况。本案中双方的租赁合同为重新签订，在合同签订之前极光网咖已实际占用房屋，关于位置不一致的问题，是当时在办理登记时掌握信息有误导致，实际上是同一房屋。2.双方签订《房屋租赁合同》时，本公司为有权出租主体，所签订合同合法有效。本公司与志旭公司之间就案涉房屋签订的合同经（2016）皖01民终2183号二审判决终止。本案《房屋租赁合同》签订于2018年3月，在（2016）皖01民终2183号二审判决生效之后。本公司在获得二审生效判决后，原房屋占用人均负有返还房屋义务。本公司与极光网咖在合同签订之前，对此进行了详细说明，之后双方协商一致，直接重新签订合同。在此情况下，极光网咖才得以继续使用案涉房屋，不在强制执行的范围内。3.极光网咖使用本公司的房屋，但未支付任何一笔租金。本公司不得不行使合同第11.4条赋予的权利，即通过停水停电等必要措施催促其交纳租金等费用。案涉房屋极光网咖并未与本公司进行撤场交接，房屋内物品是否搬离本公司也不清楚，房屋仍然由极光网咖占用。海恒公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.极光网咖立即清空并返还租赁房屋；3.极光网咖支付拖欠的房屋租金480605.4元（计算期间为从2017年5月1日起，暂计至2019年6月30日，之后按69.3元／月/平方米，顺延计算至合同解除之日）；4.极光网咖支付房屋占用费（自租赁合同解除之日起，按每日644.49元的租金标准，计算至房屋实际返还之日止）；5.极光网咖支付逾期付款违约金（暂以截止到2019年7月31日欠付的租金499940.10元为基数，自2019年3月26日起，按日万分之二的标准计算至合同解除之日；之后以合同解除前欠付租金总额为基数，自合同解除之日起，按日万分之二的标准计算至款清之日止）；6.极光网咖支付合同解除违约金33697.62元（以合同期内租金总额673952.4元的5%计算）。一审法院认定事实：2012年6月18日,海恒公司(转让方,甲方)与桐山实业(合肥)有限公司(以下简称桐山公司,受让方、乙方)签订《经营权转让合同》，约定：甲方将欧风街经营权转让给乙方，范围为A区部分、B区、D01区和婚礼堂，建筑面积约9602.7平方米，经营权期限10年，自2013年1月1日至2022年12月31日……。合同签订后，海恒公司将房屋交付桐山公司，桐山公司设立了子公司志旭公司进行运营。2015年10月13日，海恒公司诉桐山公司、志旭公司、章志明屋租赁合同纠纷一案，一审法院立案审理后，于2016年1月20日作出（2015）合高新民一初字第02324号民事判决书，判令：1、解除双方签订的《经营权转让合同》；2、桐山公司、志旭公司向海恒公司返还欧风街经营权标的物（范围为A区部分、B区、D01区和婚礼堂，建筑面积约9602.7平方米）……。桐山公司、志旭公司不服判决，均提起上诉，经二审审理，合肥市中级人民法院于2016年10月26日作出(2016)皖01民终2183号民事判决，判令：1、维持原审判决第一项内容；2、变更原审判决第二项内容为：桐山公司、志旭公司、章志明向海恒公司返还欧风街经营权标的物（范围为A区部分、B区和婚礼堂，建筑面积约7122.12平方米）……。2015年，志旭公司（甲方）与极光网咖（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将欧风街商铺（一楼141平方米，二楼138平方米）租赁给乙方经营网咖，租赁期限自2015年9月1日起至2020年10月31日止……。租赁合同履行期间，因海恒公司与志旭公司的租赁合同纠纷经一审、二审，最终确定志旭公司应当向海恒公司返还欧风街经营权标的物，海恒公司积极与各承租户进行协商，愿意继续承租的商户分别与海恒公司签订新的租赁合同。2018年3月9日，海恒公司（甲方）与极光网咖（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将合肥经开区莲花社区欧风街B区商铺承租给乙方经营，建筑面积279平方米，租赁期为3年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止。租赁期内，第一年租金标准为66元/月/平方米，以后每两年递增5%。租金每3个月为一个计算周期。乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方向甲方支付租金总额5%的违约金，并全额赔偿甲方损失，且租赁保证金不予返还；乙方迟延支付租金的，需按拖欠费用总额的日万分之二的标准向甲方支付违约金。上述租赁合同签订后，极光网咖未支付任何租金。一审法院认为，海恒公司、极光网咖于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。因极光网咖长期拖欠租金已构成根本违约，海恒公司诉请解除合同，该院依法予以支持。合同解除权属于形成权，自解除合同的通知到达对方当事人时合同解除。故涉案合同于一审庭审时即2019年10月10日解除。合同解除后，极光网咖应当返还房屋并支付到期租金555458元（2017年5月1日至2018年4月30日租金为66元／月/平方米*279平方米*12月=220968元；2018年5月1日至2019年10月10日租金为69.3元／月/平方米*279平方米*17.3月=334490元，二段相加为220968元+334490元=555458元）。鉴于极光网咖仍占有使用涉案房屋，其应当按原租金标准69.3元／月/平方米支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。海恒公司诉请极光网咖按日万分之二的标准支付逾期付款违约金（以555458元为基数，按日万分之二的标准，自2019年10月11日起计算至款清之日止），该院依法予以支持。海恒公司诉请极光网咖支付合同解除违约金33697.62元（按合同期内租金总额673952.4元的5%计算），符合合同约定，该院依法予以支持。极光网咖答辩称与海恒公司不存在租赁合同关系，与志旭公司存在租赁合同关系无事实依据，对此辩解，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、合肥海恒投资控股集团公司、合肥市极光网咖2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月10日解除；二、合肥市极光网咖于判决生效后十日内向合肥海恒投资控股集团公司返还位于合肥市经开区莲花社区欧洲风情街B区商铺（一楼141平方米，二楼138平方米）；三、合肥市极光网咖于判决生效后十日内支付合肥海恒投资控股集团公司到期租金555458元及房屋占有使用费（按69.3元／月/平方米的标准，自2019年10月11日计算至实际返还房屋之日止）；四、合肥市极光网咖于判决生效后十日内支付合肥海恒投资控股集团公司逾期付款违约金（以555458元为基数，按日万分之二的标准，自2019年10月11日计算至款清之日）；五、合肥市极光网咖于判决生效后十日内支付合肥海恒投资控股集团公司合同解除违约金33697.62元；六、驳回合肥海恒投资控股集团公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8846元，由合肥市极光网咖负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，海恒公司与极光网咖签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律拘束力。极光网咖陈述案涉合同签订时知晓志旭公司与海恒公司的案件纠纷、本案合同签订后未向任何一方支付租金，故极光网咖上诉称本案系与志旭公司履行租赁合同关系并向志旭公司支付租金的意见，没有证据支持，亦与其陈述不符，本院不予采信。极光网咖占有使用案涉房屋应当支付租金，其上诉称案涉合同并未实际履行的意见与本案查明的事实不符，本院不予采信。极光网咖自案涉合同签订后未向海恒公司按约支付房屋，致使海恒公司的合同目的不能实现，构成根本违约，海恒公司诉请解除合同，本院予以支持。一审法院根据双方合同的履行情况、当事人的过错程度、本案具体情况等认定极光网咖返还房屋、支付租金、承担违约责任并无明显不当，本院予以维持。一审庭审中，双方均明确案涉房屋自2019年3月底关门上锁，极光网咖虽未向海恒公司进行交接，但租金计算至一审开庭时已经足以弥补海恒公司的空置损失，继续扩大的损失应由海恒公司自行承担，一审判决极光网咖继续承担2019年10月11日之后的占有使用费不当，本院予以纠正。综上，极光网咖上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初5175号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项，即：合肥海恒投资控股集团公司、合肥市极光网咖2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月10日解除；合肥市极光网咖于判决生效后十日内向合肥海恒投资控股集团公司返还位于合肥市经开区莲花社区欧洲风情街B区商铺（一楼141平方米，二楼138平方米）；合肥市极光网咖于判决生效后十日内支付合肥海恒投资控股集团公司逾期付款违约金（以555458元为基数，按日万分之二的标准，自2019年10月11日计算至款清之日）；合肥市极光网咖于判决生效后十日内支付合肥海恒投资控股集团公司合同解除违约金33697.62元；二、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初5175号民事判决第三项、第六项；三、合肥市极光网咖于本判决生效后十日内支付合肥海恒投资控股集团公司租金555458元；四、驳回合肥海恒投资控股集团公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8846元，由合肥市极光网咖负担8000元，合肥海恒投资控股集团公司负担846元；二审案件受理费8846元，由合肥市极光网咖负担8000元，合肥海恒投资控股集团公司负担846元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月十六日法官助理贾柏轩书记员金琬莹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审