甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘04民终1295号上诉人（原审被告、反诉原告）：吕龙吉，男，1962年5月5日出生，汉族，住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人：白永霞，甘肃兰裕英久律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：白银西雁房地产开发有限公司。住所地：甘肃省会宁县。法定代表人：张晓姝，该公司总经理。委托诉讼代理人：王廷锐，男，1984年10月14日出生，汉族。住甘肃省会宁县。原审被告：吕娟玲，女，1981年9月1日出生，汉族，住甘肃省会宁县。上诉人吕龙吉因与白银西雁房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服会宁县人民法院（2019）甘0422民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕龙吉上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人反诉请求，反诉与被上诉人本诉请求额度进行抵消，抵消余额由被上诉人给付上诉人；被上诉人返还可移动其他物品。被上诉人负担诉讼费用。事实及理由：1、一审判决对核心争议事实认定错误，将明显合理形成的有价值的房屋添附物不作出价值判断，反而判令拆除，处理结果违反基本公序良俗。上诉人和被上诉人在履行租赁合同期间，经过充分协商，由上诉人出资对被上诉人房屋门廊进行装修（实质为对露天台阶进行封闭包裹，扩大使用面积；是人工有价值的添附）。该费用因为扩大了被上诉人房屋面积，自然是由被上诉人承担费用，而且双方口头也是约定由被上诉人负担，在租费中抵消。在诉讼中被上诉人否认曾经口头有约定，为证明这一约定情节的实然存在及合理性，上诉人申请法院对现场进行了勘察丈量。租赁物添附存在的事实确凿无疑，被上诉人不可能视而不见，故而可以证明对门楣门廊的添附是有高度盖然性约定情形的，但原审居然改变上诉人请求，要求上诉人拆除，这种处置结果实质是破坏有价值财产，非常不合理。被上诉人将此添附物在利用使用，其不承认约定事实，但物的存在和使用等事实能够自证，原审认定规则不遵守证据判断的基本原理，处理结果也违反生活常理，违背公序良俗。其次上诉人没有诉请拆除，有些文不对题。2、原审对其他固定装修物判令拆除，如烟道、抽风机、三相电设施等，破坏高价值物的属性，道理也是讲不通，有扩大双方矛盾的可能。而且，上诉人装修的地砖、吊顶、电路等属于已形成附和装修装饰物，上诉人拆除这部分装修物必然会造成房屋的损坏。3、原审对租赁合同实质终止后，违约金的计算认定错误。上诉人是11月17日到期，此时拖欠了部分租费，被上诉人在12月10日就将房屋收回违约金应按照约定方式计算，在存在抵消、限期解除等情形时，不能按照实际使用期限再加20%办法计算，这会导致房租拖欠一日会产生加成，这不符合双方约定也不符合法律关于租赁合同的规定，属于解释合同内容、适用法律错误。白银西雁房地产开发有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2013年11月16日，上诉人租赁答辩人的四间铺面用于“会宁县美渝石锅鱼”，约定每年租金为80000元，每年11月30日前缴清（违约金按合同约定日租金的20%计算）。上诉人为了经营餐饮的需要对店面进行了改造装修、安装配置了烟道及抽风机封块一台、铺设三相电配套设施。2017年，上诉人支付租赁费14000元，合同终止后尚欠答辩人租赁费72666元，对于所欠租赁费上诉人也认可。一审法院认为双方签署的《铺面租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。故上诉人应支付答辩人2016年11月16日至2017年11月15日合同期内的剩余租赁费72666元，及2017年11月30日至2018年12月31日逾期396天按照合同约定日租金20%的违约金15767.53元，共计88433.53元。白银西雁房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签署的《铺面租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的租金及逾期付款违约金，租金从2016年11月16日计算至2018年12月31日，共计为155209元，逾期付款违约金暂计至2018年12月31日，共计为31042元（违约金按合同约定日租金的20％计算），以上合计186250.8元。3、判令被告向原告支付拖欠的2017年10月1日至2018年12月31日的物业管理费12380.19元。4、判令被告向原告支付拖欠的水电费6390元。5、判令被告向原告支付拖欠的2017年度取暖费12397元。6、判令被告承担本案诉讼费用。吕龙吉向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还店内可移动物品；2、判令反诉被告向反诉原告支付店内装修物折价款100000元，门嵋装修款100000元。若反诉被告不同意折抵要求反诉被告配合反诉原告拆除反诉原告修建的附属物。3、全部诉讼费皆由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年11月16日，原告与被告签订《铺面租赁合同》1份，合同约定，原告将自有的西雁颐馨家园商铺编号为4-1-101、4-1-102、4-2-101、4-2-102四间商铺出租给被告，共计457.936平方米，租期从2016年11月16日至2017年11月15日。租赁期间，被告应承担商铺有关的包括物业费等在内的各项费用，租金标准为80000元／年。租费于每年11月30日前付清。2016年11月16日，双方签订了当时年度的书面房屋租赁合同，合同于2017年11月15日到期。2017年12月10日，原告以被告拖欠房租为由将商铺上锁、贴封条，收回商铺，出租房屋实际由原告收回，续租合同未成立，铺面租赁合同自然终止。2016年11月16日之前的租费已全部付清。所涉商铺前门装修的门楣高约3.3米，长约28.875米，宽约2.4米，所用材质从外部看，上部分使用桑拿板，门窗使用铝合金等其他材质，商铺后面的烟道直接从厂家购置，高约18米，顶部配置抽风机封块一台。商铺所用的三相电系从小区10号楼附近的配电箱中引出，通过地下管网引入到商铺中。另查明，白银西雁物业管理有限公司具有独立的民事主体资格，被告应向该公司缴纳物业管理费、水电费、取暖费等费用。一审法院认为，白银西雁房地产开发有限公司与吕龙吉签订的《铺面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本协议已于2017年11月15日到期，双方未达成书面续租协议,合同已自行解除。原告（反诉被告）白银西雁房地产开发有限公司于2017年12月10日将商铺上锁收回，故租费应计算至2017年12月10日。双方约定租费为80000元/年，被告（反诉原告）吕龙吉已支付租费14000元，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均认可尚未支付的租费为72666元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用二审双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审相同。本院认为，本案中，双方签订的《铺面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。上诉人未能按时缴纳租赁费，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。且上诉人在一审答辩意见中表示：“若原告不同意折价抵销，反诉原告要求反诉被告配合拆除反诉原告修建的附属设施。”被上诉人不同意将装修装饰物及附属设施折价抵偿租赁费，同意将其拆除。故，一审判决符合法律规定，并无不当。一审判决根据双方《铺面租赁合同》的约定按照日租金的20%计算违约金，符合合同约定，亦不违反法律规定，并无不当。综上所述，吕龙吉的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3435元，由吕龙吉负担。本判决为终审判决。审判长  高登云审判员  栾春鹏审判员  刘红雅二〇一九年十二月二十三日书记员  张 敏