辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9981号上诉人（原审被告)：柴玉霞，女，汉族，1967年5月5日生，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连运达物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区宏业街**。统一社会信用代码912102047478981975。法定代表人：姚运善，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟积生，辽宁乾均律师事务所律师。上诉人柴玉霞因与被上诉人大连运达物业管理有限公司（以下简称“运达物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初11786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柴玉霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判降价30%承担物业费或不支付物业费。事实和理由：在一审庭审过程中，上诉人提供了被上诉人违反《临时管理公约》中约定义务的证据，已经证明了被上诉人提供的服务存在严重瑕疵，并且在一审庭审过程中，被上诉人也承认了这些证据及他们的严重服务瑕疵，同时一审法院认定了被上诉人提供的证据不足以证明其主张，但一审却又在判决书中对上诉人提供的证据只字不提，对被上诉人违反《临时管理公约》的违约行为视而不见，一审未查清事实，草率判决，显失公平。综上所述，请求二审人民法院依法改判上诉人降价30%承担物业费或不向被上诉人缴纳物业服务费。运达物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求。运达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付拖欠物业费6888元；2.判令被告按逾期每日0.3%支付滞纳金2032元(2017年度)。一审法院认定事实：2013年10月20日，原告与大连运达置业有限公司签订《前期物业管理服务协议》。2015年5月19日，原、被告签订《临时管理规约》，约定原告为被告所有的位于大连市甘井子区房屋提供物业服务，房屋面积为132.44平方米，第八章第(一)条第1款第1.1项约定多层物业费按建筑面积2元/月/平方米标准收取(不含电梯费)。被告自2010年10月27日起未缴纳物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力。原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应缴纳物业费。双方的协议中明确约定了物业服务费，被告依法应该缴纳拖欠的物业服务费6888元，借故拖欠无理，应当支付，故对于原告主张被告支付物业费的诉讼请求，予以支持。关于被告主张原告未达到服务标准一节，原告提供的现有证据不足以证明其主张，故不予认可。原告主张被告支付违约金2032元，一审法院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，且双方协议中也有关于滞纳金的约定，因此原告的主张理应得到支持。但一审法院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、被告柴玉霞于判决生效之日起十日内给付原告大连运达物业管理有限公司自2017年6月1日至2019年7月31日止物业服务费6888元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳原告大连运达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由被告柴玉霞负担。本院二审期间，双方当事人对一审判决认定的“被告自2010年10月27日起未缴纳物业服务费”一节事实均有异议，均认为柴玉霞自2017年6月1日起开始拒缴物业费，对一审认定的其他事实均无异议。上诉人并没有围绕其上诉请求提交新证据，相反，被上诉人为了反驳上诉人的意见却提交照片以及视频资料，拟证明被上诉人张贴整改通知书要求存在私搭乱建行为的业主进行整改，其已经履行了物业服务义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人对前述证据虽不予认可，但承认拍摄于案涉小区，且并没有足以推翻该证据的反驳证据，因此，本院采信该证据。另，双方对一审认定的欠付物业费的起始时间均有异议，且均认同为2017年6月1日，本院对一审认定的该节事实予以纠正。综上，本院除对一审认定的“被告自2010年10月27日起未缴纳物业服务费”更正为“柴玉霞自2017年6月1日起未缴纳物业服务费”外，对一审认定的其他事实予以确认。另，根据被上诉人提交的照片和视频资料以及当事人庭审陈述，本院二审补充查明，案涉小区个别业主存在擅自占用公共绿地，私自围挡、栽植等情况，运达物业公司向该部分业主下达了《违建整改通知书》。本院认为，双方当事人对《前期物业服务协议》和《临时管理规约》的效力均没有异议，争议的焦点仅为：运达物业公司未能阻止其他个别业主私搭乱建行为是否属于不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，从而对物业费予以减免。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，案涉《前期物业服务协议》和《临时管理规约》约定，运达物业公司对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾收集等合同义务。由于物业公司仅仅为物业服务企业，并非行政机关，没有执法权，那么，就个别业主的私搭乱建行为，物业服务企业履行了规劝、向行政执法机关报告的义务，就应当视为其履行了合同中约定的对房屋共有部位的维修、养护、管理义务。从本案已经查明的事实上看，运达物业公司不仅对实施私搭乱建行为的业主进行了劝阻，还正式下达了《违建整改通知书》，甚至还对违规栽植进行铲除，上诉人所称的运达物业“对小区绿地进行大面积的铲除”，并非对原有绿地的拆除，而是对个别业主违规栽植的纠正，另外，上诉人没有提出也没有提供证据证明被上诉人没有履行对小区房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑等其他应当履行的维修、养护、管理义务，可见，运达物业公司基本履行了物业服务义务，偶尔存在的杂物清理不及时等小瑕疵问题尚不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决柴玉霞全额交费并无不妥。同时，也正是基于一些小瑕疵，一审法院也已经对运达物业公司请求柴玉霞支付违约金的诉讼请求不予支持，以促进运达物业公司进一步提高物业服务质量，该处理较为得当。至于上诉人提出的“想租车位，多次申请，物业不给解决”的问题，因该问题不属于物业服务合同约定内容，与本案不属于同一法律关系，本案不予审查。综上所述，柴玉霞的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人柴玉霞已预交），由上诉人柴玉霞负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  崔耀天审判员  王 迪二〇一九年十二月十八日书记员  黄月妍