宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2019）宁03民终836号上诉人（原审被告、反诉原告）：邵某，个体户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王某，大专文化，个体户，系邵某丈夫，住宁夏回族自治区银川市，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：杨某，系宁夏天纪律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：康某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。邵某因与马某、康某租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2018）宁0302民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人邵某的上诉请求：一、请求吴忠市中级人民法院发回重审或改判；二、请求判令被上诉人返还上诉人非法牟取45755元转让费；三、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认为：“本案中，邵某和马某、康某夫妻之间就转租房屋达成口头合同，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效”与事实不符。被上诉人康某当时对上诉人邵某说：“他从上一承租人李某转租涉案房屋时，李某收取康某转让费12万元，康某要求邵某也要给他12万元转让费及租金69850元。”上诉人邵某不了解当时房屋转让市场价格行情，为了租房，无奈之下，给被上诉人康某支付了12万元转让费和3万元房屋租金，共计15万元。当时双方没有签订转租书面合同。2018年11月14日被上诉人康某、马某和他的三位朋友，一起到涉案房屋对上诉人邵某采取了胁迫、乘人之危，逼迫上诉人邵某写了一张39580元房屋租金的欠条。2019年2月13日被上诉人康某、马某用此欠条将上诉人邵某以欠房租为由起诉到吴忠市利通区人民法院。上诉人邵某通过上一承租人李某调查核实，李某转让给被上诉人康某、马某房屋转让费52166元。才知道被上诉人康某、马某欺诈上诉人邵某多收取转让费67834元。被上诉人康某、马某以合法转租的形式掩盖非法目的，牟取67834元转让费。原审法院庭审时被上诉人康某、马某认可已收取15万元转让费及房租的事实。上诉人邵某请求二审法院依据上述法律规定和案件事实，对被上诉人康某、马某以合法转租的形式掩盖非法牟取67834元转让费及利息17501元。（暂计自2018年7月19日至2019年8月10日以实际支付日为准、以按年利率24%计算）两项合计85335元。减去欠房租39580元，实际被上诉人康某、马某应当返还上诉人邵某非法牟取45755元。被上诉人马某答辩称：原审法院事实认定清楚、判决结果正确，应依法维持原判。1.马某、康某夫妇与上诉人之间就转租房屋达成口头协议，在原审中双方针对转让行为均无争议，马某已按约定将房屋交付邵某使用，已履行自身义务，邵某对此认可并已实际经营一段时间。因此，双方针对转让房屋行为均属于真实的意思表示，不违反法律规定的禁止性规定，属于合法有效的合同，应当受到法律保护。马某在原审中请求支付下剩房租，在原审庭审中，邵某明确表示欠条系其书写，对租金其予以认可，可见双方针对这一问题并无争议。综上，现邵某在上诉状中提出房租欠条是其在“被胁迫、被乘人之危逼迫”的情况下书写的，明显与其在原审中自认的事实不符，依法不能成立。2.上诉人在原审中认为马某系诈骗，二审又认为是“欺诈、以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的禁止性规定”无事实依据，并认为马某、康某向其转让店面转让金额过高的上诉理由不能成立。第一，无论是李某还是马某、康某，还是邵某，从事的均是不同行业，马某、康某与案外人李某的转让关系与邵某并无关联，分别属于不同的合同关系；第二，邵某主动找到马某、康某要求转让店面，在转让涉案店面前已多次前往店内查看，对店面从事手机经营业务亦明确知悉，对房屋的装饰装修、框架结构、空间面积等基本现状十分清楚，马某、康某对此不存在任何隐瞒。上诉人邵某常年从商，具有丰富的社会经验，其对转让费及租金的含义应当非常清楚，具有自己的判断能力，双方针对涉案房屋的转让费用及下剩租金系经过友好协商后达成一致，并不存在马某强硬要求上诉人一定要转让该店铺的情形。被上诉人康某答辩意见同马某一致。一审时，马某作为原告提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房屋租金39580元及利息746元（利息自2018年8月20日至2019年1月23日按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，之后利息按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算至全部付清时止）；2.由被告承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2018年7月，邵某欲经营餐饮业寻找合适的店面，找到康某、马某夫妻，康某、马某将其正在经营的位于吴忠市××区营业房转让给邵某。双方商定好转让费12万元，房租69580元。马某、康某将该店铺交付给邵某经营管理，邵某自2018年7月2日起分数次给康某付款，截至2018年8月20日共计支付了12万元转让费及30000元房屋租金。2018年11月14日，邵某向马某出具欠条一张，载明：“今欠马某房子转让租金余款39580元（叁万玖仟伍佰捌拾元整）欠款人：邵某2018年11月14日”。经原告多次催要，被告拒不支付。另查明，邵某承租涉案店铺后于2018年9月1日起经营餐饮业，至2019年3月因经营状况不佳停业。现邵某已将涉案房屋交还给房屋管理人。一审法院审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，马某和邵某、康某夫妻之间就转租房屋达成口头协议，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。邵某在2018年11月14日向马某出具欠条一张，表明双方对转租协议的认可和租赁费用的清算，应予以认定，邵某应当及时给付下欠房租。故马某要求邵某支付房屋租金39580元的诉讼请求本院予以支持；关于利息，邵某应当给付欠付租金占用资金期间的利息，计算时间应自出具欠条以后的时间即2018年11月15日起至实际付清为止。原告主张按年利率4.35%计算，系在合理范围内，予以支持。关于被告反诉请求，本案当事人邵某主动找到康某、马某要求转让其正在经营的店铺，其对受让的店铺位置、面积、空间、结构、装饰装修、店铺内的设施应有充分的了解，在双方平等协商后就转让费、房租费达成一致，并在支付大部分款项后就剩余款项出具欠条，其后邵某装修店面并实际经营了一段时间，康某同李某的房屋转让价格未经证实，且该转让行为及转让价格同本案并无直接关联。邵某认为，康某、马某以诈骗手段取得不当利益，本院在审理中释明，如认为反诉被告涉嫌诈骗犯罪可向公安机关报案，邵某当庭表示不予主张。不当得利系因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。该案中，马某、康某获得了一定的财产利益，但该利益系双方基于转让的民事行为，在协商一致的情况下取得，并非没有法律根据，并不构成不当得利。故邵某要求马某、康某返还不当利益86692.47元的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邵某于本判决生效后十日内给付马某房屋租金39580元及利息（以39580元为基数，按照年利率4.35%标准自2018年11月15日起计算至实际给付之日止）；二、驳回邵某的反诉请求。本诉案件受理费808元，由马某负担18元，由邵某负担790元；反诉案件受理费减半收取计984元，由邵某负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致，对于一审查明的案件事实本院予以确认。本院认为，2018年7月，上诉人邵某欲经营餐饮业寻找合适的店面，找到被上诉人马某、康某夫妇，经协商，被上诉人马某、康某将其正在经营的位于吴忠市××区营业房转让给上诉人邵某经营。此时，上诉人邵某应当结合自己的营商经验和判断能力，对受让店铺的位置、面积、空间、结构、装饰装修、店铺内的设施等均应进行充分的了解，考量涉案店铺转让前后的经营前景。上诉人邵某在承租涉案店铺后于2018年9月1日起经营餐饮业，至2019年3月因经营状况不佳停业，所欠房屋租金39580元，一审法院判决由上诉人邵某支付给被上诉人马某并无不当，对于上诉人邵某上诉认为被上诉人马某、康某以欺骗手段取得不当利益，尚未提交证据证明，且双方达成租赁转让店铺的初衷系其真实意思表示，内容合法有效。故上诉人邵某的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费944元，由上诉人邵某负担。本判决为终审判决。审判长 满丽娟审判员 王祺祺审判员 马 媛 二〇一九年十一月八日书记员 彭 丹附：本案相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……