北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11263号上诉人(原审被告)：李剑锋，男，1974年12月12日出生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：马许，北京道盛律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：耿柏，男，1981年10月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人(原审原告)：赵月，女，1987年5月3日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司员工。上诉人李剑锋因与被上诉人耿柏、赵月、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李剑锋上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院程序违法、适用法律错误。由于李剑锋记错时间未能按时到庭，一审法官询问李剑锋能否到庭参加诉讼后，李剑锋明确告知法官可以参加诉讼。李剑锋赶到法庭后，耿柏、赵月及链家公司均在法庭，但一审法院仍以李剑锋未到庭为由缺席进行审理，剥夺了李剑锋的诉讼权利。依据民事诉讼法第一百四十四条规定，法院只有在无正当理由拒不到庭时才可进行缺席审理，但李剑锋已经明确告知法官可以出庭，实际也到达法庭，一审法院严重侵害李剑锋的诉讼权利。2.一审法院认定事实不清。李剑锋与案外人借款，并办理抵押登记。第一，李剑锋未能按时偿还借款，李剑锋与出借方协商一致用该房抵债。为简化流程，减少税费，出借方要求以李剑锋的名义进行出售，即李剑锋非该房屋实际权利人。耿柏、赵月在购房时亦知道前述情况，以至李剑锋与耿柏、赵月在购房过程中未有任何沟通、商谈，故该房屋实际出卖人为案外人并非李剑锋。第二，合同履行过程中，耿柏、赵月未按约定支付首付款，属于违约。而该房屋因李剑锋债务纠纷被法院查封，不必然导致合同的解除。房屋被查封后，耿柏、赵月并未告知李剑锋这一事实，一审法院亦未释明李剑锋能够解除查封，经李剑锋核实，李剑锋完全有能力解决其债务并解除查封。而双方签订的合同亦规定房屋被查封，导致耿柏、赵月不能取得房屋所有权的才属于根本违约，而非房屋被查封即为根本违约。3.一审法院认定的违约金过高。首先，耿柏、赵月未按时支付首付款导致房屋不能及时过户，即耿柏、赵月存在违约情况。其次，耿柏、赵月得知房屋被查封后未及时通知李剑锋，并未要求李剑锋予以及时处理，而是放任该情况一直持续。再次，涉案房屋价值不但未有增值反而有回落迹象，耿柏、赵月仅支付5万元定金，其几乎不存在任何损失。耿柏、赵月辩称，同意一审判决。链家公司述称，同意一审判决。耿柏、赵月向一审法院起诉请求：1．判令解除耿柏、赵月与李剑锋双方签订的房屋买卖合同及补充协议；2．判令李剑锋退还定金50000元，支付违约金890000元。一审法院认定事实：X京房权证昌字第XX**房屋所有权证书记载，房屋所有权人李剑锋；共有情况单独所有；房屋坐落昌平区东小口镇天通西苑二区18号楼7层4单元702；登记时间2009-09-15；房屋性质商品房。2017年5月26日，李剑锋（委托人）、马晓宇（委托人）与案外人靳彦（受托人）签订《委托书》，约定，委托人李剑锋和马晓宇系夫妻关系，李剑锋名下有位于北京市昌平区东小口镇天通西苑二区18号楼7层4单元702［房屋所有权证书编号：X京房权证昌字第XXXX号］的房产一处。因我们工作繁忙，现委托靳彦为我们的代理人，代理我们办理上述房产的出售手续，具体包括：1．到房管局查阅与该房产相关的一切档案材料；2．代为办理网签及撤销网签业务；3．房屋的立契过户、权属登记相关一切手续；4．代办上市申请、产权过户、税务登记等一切手续；5．转让房产过程中，有权代为接受询问并签署文件；6．协助买方办理贷款手续；7．代收房款、代缴相关税费并签署相关文件；8．代为办理房产交易资金托管手续并签署资金托管协议及相关文件；9．代为办理房产交易涉及的托管资金解冻手续；10．代为办理房产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件；11．代为办理交易过程中的其他事项并签署与转让上述房地产相关文件。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，我们均予以承认，并由我们承担一切法律责任；委托人有权转委托；委托期限为自2017年8月26日起两年止。同日，李剑锋与马晓宇委托北京市中信公证处对上述《委托书》进行了公证，《公证书》记载，申请人：李剑锋，男，1974年12月12日出生，公民身份证号：×××。申请人：马晓宇，女，1971年2月16日出生，公民身份证号：×××。公证事项：委托。兹证明李剑锋、马晓宇于2017年5月26日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签字、按右手食指指纹，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。李剑锋、马晓宇的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。2018年2月4日，李剑锋（出卖人）与赵月（买受人）、耿柏（共同买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，出售房屋位于昌平区东小口镇天通西苑二区18号楼7层4单元702，面积共146.83平方米；房屋所有权证证号为X京房权证昌字第XXXX号，该房屋已设定抵押，抵押登记日期为2017年7月4日，出卖人应于2018年5月25日前办理抵押注销手续；该房屋成交价格400万元，家具、家电、装饰装修及配套设施45万元；买受人向出卖人支付定金30万元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额80万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20％赔偿守约方的损失，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。该合同还对其他内容进行了约定。该合同末页签名处的李剑锋系靳彦代签，靳彦在委托代理人处签字。同日，李剑锋（甲方、出卖方）与赵月、耿柏（乙方、买受方）签订《补充协议》约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价445万元；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2018年2月4日将第一笔定金5万元以自行划转的方式支付甲方，乙方于2018年3月15日前将第二笔定金25万元以理房通支付的方式支付甲方；交易房屋有抵押的，甲方应于2018年5月25日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年7月30日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。该补充协议还对其他内容进行了约定。该补充协议的末页签名处李剑锋的签名系靳彦代签，靳彦在委托代理人处签字捺印。同日，耿柏、赵月向靳彦支付5万元定金。2018年3月26日，马晓宇、李剑锋签署《配偶（共有权人）同意出售证明》，马晓宇声明，本人与房屋出售人共有的房屋位于昌平区东小口镇天通西苑二区18号楼7层4单元702且本人同意房屋出售人出售上述房屋；李剑锋承诺上述证明为房屋共有人亲自填写，代表其真实意愿，如出现任何法律纠纷本人愿承担一切法律责任。2018年5月5日，李剑锋（甲方、出卖方）与赵月、耿柏（乙方、买受方）签订《理房通资金支付服务协议》。同日，耿柏、赵月支付定金25万元，该款项由理房通进行代为收付。现该笔定金已经全额退还耿柏、赵月。一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案李剑锋经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，所产生的不利后果由当事人自负。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，耿柏、赵月与李剑锋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照协议的约定履行相应权利义务。双方签订房屋买卖合同后，李剑锋因其他纠纷致涉案房屋被法院查封，被禁止办理买卖、过户、转让等法律手续，导致耿柏、赵月不能实现合同目的，故耿柏、赵月享有合同解除权。本案起诉状于2019年5月13日送达李剑锋，故双方的合同于2019年5月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方房屋买卖合同解除，耿柏、赵月要求退还定金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，现房屋因其他纠纷导致被查封，导致房屋买卖合同无法履行，李剑锋应当承担违约责任。关于违约金数额，李剑锋认为违约金数额过高，请求法院予以调整。该院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以确定。关于李剑锋陈述应由靳彦退还的款项的意见，该院不予采信。判决：一、确认耿柏、赵月与李剑锋于2018年2月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年5月13日解除；二、李剑锋于判决生效后10日内退还耿柏、赵月定金5万元；三、李剑锋于判决生效后10日内支付耿柏、赵月违约金20万元；四、驳回耿柏、赵月的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，本院依法补充查明：各方均认可一审法院的开庭传票通知各方于10点到庭，但李剑锋于11点到庭，李剑锋到庭时庭审已经结束。李剑锋到庭后，一审法院对其制作询问笔录，并让其对证据发表了质证意见，李剑锋亦作了相应的陈述，发表了意见。二审中，李剑锋认可应于2018年7月30日前办理对涉案房屋的解抵押登记，但其尚未办理时涉案房屋即被法院查封，目前涉案房屋仍然被法院查封。本院认为，耿柏、赵月与李剑锋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方签订房屋买卖合同后，李剑锋因其他纠纷致涉案房屋被法院查封，被禁止办理买卖、过户、转让等法律手续，导致耿柏、赵月不能实现合同目的，故耿柏、赵月享有合同解除权。本案起诉状于2019年5月13日送达李剑锋，故双方的合同于2019年5月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方房屋买卖合同解除，耿柏、赵月要求退还定金的诉讼请求应予支持。涉案房屋因其他纠纷导致被查封，导致本案房屋买卖合同无法履行，李剑锋应当承担违约责任。关于违约金数额，李剑锋认为违约金数额过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定的数额并无不当。李剑锋关于其并非涉案房屋真正权利人的主张并无有效证据证明，本院不予采信。李剑锋关于涉案房屋因李剑锋债务纠纷被法院查封，不必然导致房屋买卖合同的解除的主张，与房屋买卖合同实际履行的客观情况不符，亦与双方在买卖合同约定的内容不符，本院不予采信。李剑锋关于一审法院程序违法，由于李剑锋记错时间未能按时到庭，一审法官询问李剑锋能否到庭参加诉讼后，李剑锋明确告知法官可以参加诉讼，一审法院仍以李剑锋未到庭为由缺席进行审理，剥夺了李剑锋的诉讼权利的上诉理由，本院认为，李剑锋未按时到庭并无正当理由，一审法院缺席审理并无不当。在李剑锋到庭后一审法院对其制作了询问笔录、让其发表了质证意见及表达了自己的主张，并未剥夺其诉讼权利。综上所述，李剑锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42400元，由李剑锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 张寒松审 判 员 梁 睿审 判 员 张 静二〇一九年十二月十日法官助理 杨颜金书 记 员 段瑞强