广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20170号上诉人（原审被告）：李波，男，汉族，1972年1月26日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：吴涛，广东纬韬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谭善姣，女，汉族，1980年10月17日出生，住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：龙文洪，广东雄宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄翔，广东雄宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王新如，男，汉族，1966年9月10日出生，住湖南省耒阳市经济开发区。被上诉人（原审原告）：刘梦珍，女，汉族，1969年10月7日出生，住湖南省耒阳市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：余泓运，广东金桥百信律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：贺文华，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人李波、谭善姣与被上诉人王新如、刘梦珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李波上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回王新如、刘梦珍的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王新如、刘梦珍承担。事实与理由：1.王新如和刘梦珍因房价大幅上涨恶意解除合同，有违基本诚信原则，因此本案不宜判决解除合同。王新如、刘梦珍与李波在签订《广州市存量房买卖合同》时，对李波没有购房资格这一事实是明知的，所以双方才在案涉合同中对房产过户时间不作具体约定，才会办理公证，委托第三方办理案涉C512房产的过户手续。王新如和刘梦珍基于房价大幅上涨的原因，为获取巨额利益，恶意挂失房产证，提起诉讼要求解除案涉合同，其行为有违基本诚信原则，其诉求不应获得支持。2.案涉买卖合同仍具备履行可能，判决解除合同将极大损害作为离婚一方的谭善姣的利益，因此本案不宜判决解除合同。李波与谭善姣于2019年3月22日登记离婚，并约定以李波名义购买的属于夫妻共有的案涉房产归谭善姣单独所有。至目前为止，案涉房产仍由谭善姣实际占有使用。原审中，谭善姣一再向法庭陈述其正在办理入户广州手续，可在2019年10月取得广州户口，从而办理案涉房产过户手续。受政策等因素影响，谭善姣能否入户具有一定的不确定性，并且办理入户也需要较长时间。就本案而言，原审法院完全可以等到2019年lO月31目，再视办理入户情况作出判决。鉴于案涉房产已析产给谭善姣且由其实际占有使用，若判决解除合同极大损害谭善姣的利益，势必造成李波和谭善姣就夫妻共同财产重新分割，增加当事人的讼累。3.即使判决解除合同，李波也无须承担违约责任。王新如和刘梦珍对李波没有购房资格是明知的，对于案涉房产暂时不能过户的结果是明知的。2013年签订合同后直至2018年5月31日第一次起诉的近五年时间里，王新如、刘梦珍一直没有催促李波办理过户手续，也没有提起诉讼要求解除合同。由此可见，对李波没有购房资格且案涉房产在短时间内不能过户的事实和风险，双方是明知且愿意承担的。案涉买卖合同解除后，王新如、刘梦珍是最大受益者，如仍然判决李波承担违约责任明显有失公允。从合同内容来看，李波的主要义务是支付房款。合同解除后，王新如、刘梦珍将拿回案涉房产，此时房产价值已增长数倍，王新如、刘梦珍的利益不但没有因合同解除受损，反而成为最大受益者。因此，判决没有过错的李波承担违约责任明显有失公允。王新如、刘梦珍辩称：其对李波的上诉均不予以认同，请求法院维持原审判决，驳回李波的上诉请求。谭善姣的答辩意见与上诉意见一致。谭善姣上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回王新如、刘梦珍的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王新如、刘梦珍承担。事实与理由：1.案涉合同不应解除，而应当继续履行。案涉房产系谭善姣与李波婚姻存续期间购买的房产，系夫妻共同财产。2019年3月22目谭善姣与李波离婚后，《离婚协议书》中约定案涉房产归谭善姣所有，案涉房产由其占有使用，其对案涉房产具有法律上的权利。谭善姣在离婚后一直在积极办理广州入户手续，现在已经接近办好的阶段，王新如、刘梦珍可以将房产过户到谭善姣名下。虽然谭善姣不是合同签订一方的主体，但是由于案涉合同是在谭善姣与李波婚姻关系存续期间签订的，并且房屋没有办理网签手续，而现在房屋已经归谭善姣所有，李波也同意房屋过户到其名下，因此，由王新如、刘梦珍将房屋过户到谭善姣名下是切实可行的。王新如、刘梦珍明知李波无购房资格。而向李波出售房产，所以双方之间并无约定房屋的过户日期。广州市仅仅是现阶段处于限购阶段，不能排除随着房地产市场的回落，解除限购政策，使得房屋可以完成过户手续。因此判决解除合同，对谭善姣和李波的不公平。2.原审法院判决谭善姣在判决生效之日起十日后至实际返还案房涉屋之日止的房屋占有使用费，按照占有使用费3506.58元/月的标准计付，该判决明显不当，应当予以撤销。谭善姣对案涉房屋具有合法占有使用权，不应当返还案涉房屋。王新如、刘梦珍提供的《2018年广州市房屋租金参考价》没有经过谭善姣合法质证，不能作为定案依据。3.案涉房屋的价值现在已经上涨了近三倍，如果解除合同，王新如、刘梦珍因此获得巨大的利益，根本没有产生损失，而李波和谭善姣一方损失重大，判决解除合同导致双方显失公平。并且李波已经在2013年已经支付了全部的购房款，王新如、刘梦珍6年来占有使用80多万购房款，按照银行同期同类贷款利息4．9％计算，王新如、刘梦珍获取利息收入就高达25万多。而且王新如、刘梦珍明知李波系无购房资格而出卖案涉房产，故双方之间并无约定房屋的过户日期,王新如、刘梦珍对于无法过户是有预期的，无法过户导致合同解除并不是违约行为，李波不应当支付违约金。王新如、刘梦珍辩称：其对谭善姣的上诉均不予以认同，请求法院维持原审判决，驳回谭善姣的上诉请求。李波的陈述意见与上诉意见一致。王新如、刘梦珍向一审法院起诉请求：1.判令解除王新如、刘梦珍与李波于2013年4月28日签订的《广州市存量房买卖合同》；2.判令李波、谭善姣自本判决生效之日起三日内返还案涉房屋，逾期未返还，按照同期、同地段广州市房屋租金标准计算房屋占有使用费直至实际返还之日止；3.判令李波按照房屋总价款的20%向王新如、刘梦珍支付违约金171000元；4.王新如、刘梦珍承担本案一审诉讼费。原审法院认定事实：案涉房屋位于广州市白云区机场路康意街3号C512房，自2010年2月3日至今一直登记在王新如、刘梦珍名下，项下登记有抵押权人为中国银行股份有限公司广州珠江支行、债权数额为250000元的抵押权登记。2013年4月28日，王新如、刘梦珍（甲方）与李波（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区机场路康意街3号C512房，建筑面积：83.49平方米，房款855000元。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。甲方与乙方约定按本合同有关规定执行办理产权转移登记。交易不成的违约责任：甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行。同日，双方签订了《付款协议》，约定付款方式为涂销抵押后付款。甲方出资赎契后，因乙方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于乙方违约，则乙方应向甲方支付等额于总楼价20%的违约金等等。合同签订后，李波依约支付了全部购房款855000元。之后，王新如、刘梦珍将案涉房屋交付给李波、谭善姣使用。2013年6月，王新如、刘梦珍向中国银行股份有限公司广州珠江支行还清案涉房屋的贷款本息。2018年5月22日，王新如、刘梦珍委托律师向李波、谭善姣发出《履约催促函》，主要内容为王新如、刘梦珍已按照合同约定与李波办理公证委托，委托中介公司办理涂销抵押登记及过户手续，并将房产证及他项权利证移交给李波。经查册得知，过户手续并未办理成功，李波一直未通知王新如、刘梦珍，也未再次办理过户手续。李波的行为已构成违约。现限李波在接到本函件3日内完成该房产过户手续，否则，王新如、刘梦珍有权根据合同约定，依法解除合同。李波确认收到该律师函。后因李波未成功办理案涉房屋的过户手续，且长期占用案涉房屋，经王新如、刘梦珍催告后仍未履行合同，王新如、刘梦珍于2018年5月31日以房屋买卖合同为由向原审法院提起诉讼，原审法院以（2018）粤0111民初6838号案立案受理。在该案庭审中，李波明确表示从合同签订之日起至今，其一直属于限购人群，希望王新如、刘梦珍宽限一段时间以便取得购房资格，王新如、刘梦珍同意宽限3～4个月时间，李波表示需要6个月的时间。庭审后，王新如、刘梦珍向原审法院申请撤回要求返还房屋、计付占用使用费及支付违约金的诉讼请求。原审法院于2018年9月7日作出（2018）粤0111民初6838号民事判决书，内容为：原审法院认为，王新如、刘梦珍与李波签订的《存量房买卖合同》及补充协议是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同并没有对产权转移登记期限这一重要事项作出明确规定，可表明王新如、刘梦珍与李波双方对李波于签约时并不具备购房资格这一事实存在共识。现王新如、刘梦珍需要将案涉房屋过户至李波名下以获取购房资格，但李波至今仍未具备购房资格，鉴于合同对办理过户手续无约定期限，且王新如、刘梦珍同意宽限李波一定履行时间，出于维护交易稳定性，原审法院根据双方共识，拟定双方过户时间为本判决生效之日起四个月内。该期限届满后，若李波依然不具备购房资格，王新如、刘梦珍可再行起诉要求解除合同。故王新如、刘梦珍现要求解除合同的诉讼请求欠理，原审法院不予支持。王新如、刘梦珍申请撤回要求返还房屋、计付占用使用费及支付违约金的诉讼请求，原审法院予以准许，不再另行出具裁定。判决驳回王新如、刘梦珍的诉讼请求。因至今李波仍未不办理案涉房屋过户手续，王新如、刘梦珍再次提起诉讼，由此产生本案诉讼。原审庭后，王新如、刘梦珍提交一份《2018年广州市房屋租金参考价》，显示案涉房屋所在的小区即康盈阁月租金为42元/平方米。原审另查，2019年3月22日，李波、谭善姣协议离婚，约定2013年4月28日以男方李波名义购买的，属夫妻共同所有的广州市白云区机场路康意街3号C512房归女方谭善姣单独所有，男方李波协助女方谭善姣办理过户登记手续。同日，双方办理离婚登记手续。目前，案涉房屋由谭善姣占有使用，李波、谭善姣暂无购房资格。原审法院认为：根据（2018）粤0111民初6838号民事判决书查明及认定的事实可知，鉴于案涉买卖合同对办理过户手续无约定期限，且王新如、刘梦珍同意宽限李波一定履行时间，出于维护交易稳定性，原审法院根据双方共识，拟定双方过户时间为本判决生效之日起四个月内。该期限届满后，若李波依然不具备购房资格，王新如、刘梦珍可再行起诉要求解除合同。截至王新如、刘梦珍提起本案诉讼之日即2019年2月20日，已超过双方约定具体办理案涉房屋过户的期限，李波、谭善姣因不具备购房资格仍无法办理过户手续，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，李波、谭善姣行为构成根本违约，现王新如、刘梦珍主张解除合同的诉请于法有据，原审法院予以支持。王新如、刘梦珍作为守约方，享有单方解除权，解除时间以起诉状副本送达李波之日起解除，即2019年2月27日。案涉房屋目前仍由谭善姣占有使用，根据合同解除后的返还原则，李波、谭善姣应将案涉房屋返还给王新如、刘梦珍。鉴于李波、谭善姣已于2019年3月22日离婚，且案涉房屋由谭善姣占有使用，故应由谭善姣向王新如、刘梦珍支付逾期返还案涉房屋的占有使用费，该占有使用费参照《2018年广州市房屋租金参考价》中康盈阁月租金42元/平方米的标准计付，即3506.58元/月（42元/平方米×83.49平方米）。关于违约金的问题，根据《付款协议》约定，甲方即王新如、刘梦珍出资赎契后，因乙方即李波原因导致无法交易过户或本次交易无法继续履行的，属于乙方违约，则乙方应向甲方支付等额于总楼价20%的违约金。首先，根据合同的履行情况来看，李波已支付全部购房款，王新如、刘梦珍亦将案涉房屋交付李波使用至今，房屋买卖合同中的主要权利义务双方已基本履行完毕，只是案涉房屋至今尚未办理过户手续，仍登记在王新如、刘梦珍名下；其次，从双方过错来看，案涉房屋至今仍未办理过户手续的原因为李波、谭善姣尚未取得购房资格，而双方之所以并未约定具体的过户时间这一重要事项，也是基于王新如、刘梦珍在与李波签订合同时对李波不具有购房资格是明知的，故王新如、刘梦珍对交易存在的风险也是可预知的，其对合同无法继续履行主观上亦存在过错；再次，在（2018）粤0111民初6838号案中，双方对具体过户时间已达成共识，但李波违反诚信原则，并未在约定的时间内办理过户手续，王新如、刘梦珍因此提起本案诉讼。综上，鉴于王新如、刘梦珍并未举证证实其具体损失的数额，且李波抗辩称违约金过高请求法院予以调整，原审法院兼顾公平、诚信原则，酌情将违约金调整为3万元为宜，对于王新如、刘梦珍主张超出的部分，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：“一、原告王新如、刘梦珍与被告李波于2013年4月28日签订的《广州市存量房买卖合同》自2019年2月27日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告李波、谭善姣将位于广州市白云区机场路康意街3号C512房返还给原告王新如、刘梦珍；逾期未返还的，被告谭善姣向原告王新如、刘梦珍支付自本判决生效之日起十日后至被告谭善姣实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费，该占有使用费参照3506.58元/月的标准计付；三、自本判决生效之日起五日内，被告李波向原告王新如、刘梦珍支付违约金3万元；四、驳回原告王新如、刘梦珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3720元，由原告王新如、刘梦珍负担3067.4元。由被告李波负担652.6并于本判决生效之日起三日向本院缴纳。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人双方二审诉辩情况，本案二审争议的焦点主要为：案涉《广州市存量房买卖合同》应否解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。案涉《广州市存量房买卖合同》的合同目的为过户，鉴于李波、谭善姣尚不具备购房资格，致使过户的合同目的无法实现，故王新如、刘梦珍可以起诉要求解除合同。双方当事人就案涉房屋的纠纷已经经过诉讼处理，原审法院在（2018）粤0111民初6838号案的处理过程中，基于王新如、刘梦珍同意宽限李波、谭善姣一定履行时间，拟定双方过户的时间为该案判决生效之日起四个月内。上述期限届满后，李波、谭善姣仍未取得购房资格，案涉《广州市存量房买卖合同》的目的仍然无法实现的责任在于李波和谭善姣，故原审法院判决解除案涉《广州市存量房买卖合同》、返还房屋及支付使用费的处理妥当，本院予以认同。综上所述，李波、谭善姣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人李波负担550元，上诉人谭善姣负担550元。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 丁阳开审判员 茹艳飞二〇一九年十二月十九日书记员 曹筱雨林谷曼