广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20451号上诉人（原审被告）：王国权，男，1972年7月14日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州市天河区住房建设和园林局。住所地：广州市天河区黄埔大道中**。负责人：陈志宏，该局局长。委托诉讼代理人：谢奕思，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰文，上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人王国权因与被上诉人广州市天河区住房建设和园林局（以下简称天河区住建园林局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王国权以及被上诉人天河区住建园林局的委托诉讼代理人谢奕思、黄钰文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国权上诉请求：撤销一审判决，驳回天河区住建园林局全部诉讼请求。事实与理由：王国权因工资收入低无住房，于2002年向原广州市天河区国土资源和房屋管理局（以下简称原天河区国土房管局）申请租赁公房居住。同年经原天河区国土房管局领导班子成员开局务会议一致同意王国权合法租赁涉案公房居住，同时签订《棠雅苑房地产租赁合同》，王国权每月向广州市逸辉物业管理有限公司(天河区国土房管局委托，以下简称逸辉公司)交纳228.2元租金，并办理银行划账手续。逸辉公司于2016年1月份停止划账收房租，王国权多次向该公司工作人员询问不收房租原因，但一直没有答复并造成没有交房租的事实，不是王国权不想交，而是该公司不收。2016年4月30日，天河区住建园林局取得原天河区国土房管局的住房保障职责，并通知王国权要搬出涉案公房。王国权是经过合法申请租赁公房，政府因机构改革而取消王国权合法租赁公房的权利不当，因此王国权当时没有签退房承诺书。2019年4月天河区住建园林局起诉要求王国权搬离棠雅苑公房并补交所欠的房租。1.2010年后,申请公房的流程是先由街道办事处走流程，2010年之前基本是由局务会议审批公房；2.若当年申请公房的程序局务会议通过程序违法，责任不在于老百姓；3.天河区住建园林局律师在一审庭审时提出住建水务局没有权出租涉案房屋，但是有部分房屋被收回后又向社会人员出租；4.王国权已经把2016年1月至2019年8月的租金全部补交了，不存在欠租的情况；5.王国权是广州市户籍，没有固定工作，收入很低，又要抚养小孩，如果没房子住是难以想象的。王国权家庭一直居住至今，王国权及家庭成员名下都没有房屋，一直按时交租，2016政府机构改革，天河区住建园林局就不承认王国权的合法租赁公房权利，是政府部门重组后造成的内部利益矛盾。天河区住建园林局辩称：一、案涉合同性质为民事合同，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第232条之规定解除天河区住建园林局与王国权之间的不定期租赁合同关系事实认定清楚，适用法律正确。天河区住建园林局和王国权于2003年签订《广州市房地产租赁合同》，约定天河区住建园林局将案涉房屋出租给王国权作住宅使用，租期至2005年6月30日，合同到期后双方再无继续签订合同。当时天河区住建园林局并无出租案涉房屋给王国权的权利。天河区住建园林局私自将案涉房屋出租给王国权的行为，没有事先上报同级财政部门审核批准，没有履行相关的审核手续，且以低于市场价的标准出租，违反了《行政单位国有资产管理暂行办法》(财政部令第35号)第二十四条“国有资产未经批准，不得对外出租、出借”的规定。天河区住建园林局的上级主管部门据此责令天河区住建园林局进行整改、并将案涉房屋清空后移交国资办。天河区住建园林局因此才组织会议通知各承租人退房，王国权到会参加并领取相关腾退通知，但拒绝签署退房承诺书。天河区住建园林局也多次催促王国权搬离案涉房屋，并于2018年7月10日委托律师发送律师函催促其搬离案涉房屋，但王国权至今仍拒绝腾空、拒绝交还案涉房屋。天河区住建园林局与王国权是基于民事合同关系签订的房屋租赁合同，双方法律地位是平等的，属于平等主体之间签订的合同，应受民事法律的调整。天河区住建园林局从始至终都不是案涉房屋的适格出租主体。一审法院据此判决解除与王国权之间的不定期房屋租赁合同关系系事实认定清楚，适用法律正确。二、案涉房屋为国有资产，并非具有福利性质或保障性质的房产。因此，天河区住建园林局根本无权将案涉房屋这一国有资产出租给王国权。天河区住建园林局于2000年初购买了棠雅苑房屋作为安置员村危房改造搬迁户的住房，安置相关人员后剩余80套住宅、3套商铺(以下简称“剩余房屋”)。天河区住建园林局在未严格执行国有资产出租、出借相关规定的情况下，违规出租棠雅苑剩余房屋中的75套房产，其中67套于2003年至2006年出租。经查阅相关租赁合同，天河区住建园林局将案涉棠雅苑房产的39套出租给天河区政府工作人员，9套出租给企业人员，其余27套出租给无明确工作单位的人员。天河区住建园林局将非用于福利性质或保障性质的住房违规出租给被申请人。经省审计厅的审计，棠雅苑房产性质属于国有资产，并不带有任何的福利性质、保障性质，与市直管房等各类政策性保障住房的性质是截然不同的。根据《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十四条明确规定，国有资产未经批准，不得对外出租、出借。当初天河区住建园林局将案涉房屋出租给王国权，其出租的标准与缘由均没有依法进行，本身存在违规，正因为如此，才被省审计厅责令整改。因此，天河区住建园林局根本无权将案涉房屋这一国有资产出租给王国权。三、为了社会的公平正义、公序良俗，我国的保障性住房需要通过公平、公开、公正的合法途径获得。我国保障性住房是政府为低收入住房困难家庭提供的住房，为了社会的公平正义、公序良俗，需要进行相应的审批、公示，低收入住房困难家庭需要按照公平、公正、公开的合法途径获得保障性住房。王国权在当初是通过内部关系而并非通过合规的保障性住房申请途径获得案涉房屋的承租权。若王国权有权继续无限期的承租案涉房屋，将会破坏现有的保障性住房的秩序，有违社会的公平正义、公序良俗。王国权在符合低收入住房困难家庭保障性住房申请的条件下，王国权的居住权可通过合法的途径得到救济。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回王国权的上诉请求，维持原判。天河区住建园林局于2019年1月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除天河区住建园林局、王国权的租赁合同关系；2.王国权立即搬出广州市天河区中山大道枫叶路48号xxx房，并将腾空的房屋交还天河区住建园林局；3.王国权支付占用上述房屋所产生的占用费（从2016年1月1日以每月228.2元计至王国权搬离之日止）；4.王国权支付违约金（从2018年10月11日起以每月228.2元计至王国权搬离之日止）；5.诉讼费用全部由王国权承担。一审法院经审理查明：位于广州市天河区中山大道枫叶路****权属人为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，建筑面积49.77平方米，所有权取得方式：分割；接管。2003年7月1日，原天河区国土房管局（甲方）与王国权（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》约定：甲方同意将坐落在天河区中山大道枫叶路48号xxx房（以下简称涉案房屋）的房地产出租给乙方作住宅使用，该房使用面积38.04平方米，2004年3月1日至2005年6月30日，租金为人民币228.2元/月，租金按月结算，由乙方在每月的第21日前按现金付款方式缴付租金给甲方。租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占用期内租金总额的100%（小于100%）收取乙方违约金；等内容。一审诉讼中，天河区住建园林局提交以下证据拟证明王国权未按期足额缴纳房租及要求王国权腾退房屋。1、租金发票；2、逸辉公司出具的《证明》，《证明》载明：广州市天河区枫叶路48号xxx房的使用人为王国权，在2016年1月至2018年8月均未缴纳租金；3、《棠雅苑公房处置会议签到表》，该表格内有王国权的签名；4、《律师函》，函称因王国权拒绝交还涉案房屋，现天河区住建园林局要求收回涉案房屋（王国权收到函件之日起三日内与天河区住建园林局联系妥善解决搬离之事），天河区住建园林局同时提供妥投证明证实该函件于2018年7月11日签收。一审经质证，王国权对上述证据均予以确认，同时表示2016年1月1日至2018年7月31日的租金共计7074.2元已缴纳，但2018年8月1日之后没有向天河区住建园林局缴交租金，理由是天河区住建园林局没有划扣。一审法院于2019年7月4日向王国权送达天河区住建园林局出具的《账号说明函》，函件载明王国权应向天河区住建园林局缴纳2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金、收款单位及开户行名称。王国权于2019年8月6日向一审法院提交中国工商银行自助终端凭条证明向天河区住建园林局账户转账2280元，给收款人附言中显示：2018年至2019年租金。一审经质证天河区住建园林局确认王国权已将涉案房屋2018年8月1日至2019年5月31日期间租金缴纳至天河区住建园林局账户中。一审另查明，《广州市天河区人民政府办公室关于印发广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（穗天府办〔2016〕8号）规定：将原区建设和水务局的职责、原区交通局的职责、原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入广州市天河区住房和建设水务局。一审期间，广州市天河区住房和建设水务局变更名称为广州市天河区住房建设和园林局。一审诉讼过程中天河区住建园林局变更第三项诉讼请求为王国权支付占用上述房屋所产生的占用费（从2018年8月1日起以每月228.2元计至实际搬离之日止）。一审法院认为:经审查，天河区住建园林局上述变更诉请的申请符合法律规定，一审法院予以准许。原天河区国土房管局与王国权签订的《广州市房地产租赁合同》约定的租赁期限为2004年3月1日至2005年6月30日，在租赁期限届满后虽双方没有续签合同，但王国权仍占有使用涉案房屋并每月支付租金，已成立实际不定期租赁关系。根据查明的事实，原天河区国土房管局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责已整合划入广州市天河区住房和建设水务局，而广州市天河区住房和建设水务局现更名为天河区住建园林局，故天河区住建园林局有权就涉案房屋主张权利，其系本案适格原告。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据查明的事实，天河区住建园林局此前已向王国权发出《律师函》要求交还涉案房屋，现又诉请解除合同，且天河区住建园林局未向王国权缴纳2019年6月1日之后的租金，故天河区住建园林局现诉请要求解除合同，要求王国权腾空及交还涉案房屋，具有合同及事实依据，一审法院予以支持。至于搬迁时间，一审法院酌情定为30日。天河区住建园林局诉请要求王国权支付房屋占用费至实际交还涉案房屋之日止，每月房屋占用费数额按228.2元收取，一审法院予以支持。关于迟延腾退违约金，根据《广州市地产租赁合同》约定租赁期届满，双方未续订合同且天河区住建园林局要求收回房屋，王国权逾期不交出承租房屋的，天河区住建园林局有权按占用期内占用费总额的100%收取违约金。现天河区住建园林局主张王国权应自2018年10月11日起向其支付迟延腾退违约金。经查明，天河区住建园林局虽于2018年7月10日向王国权发出《律师函》要求王国权自收到函件之日起三日内与天河区住建园林局联系处理搬离之事，但并未明确王国权腾退涉案房屋的具体时间及相应的法律后果，故天河区住建园林局主张违约金自2018年10月11日起算缺乏依据，一审法院不予支持。基于天河区住建园林局主张的迟延腾退违约金具有合同依据，结合本案案情，一审法院酌定为2019年9月1日，违约金的数额与上述房屋占用费的数额一致。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年8月20日作出一审判决：一、解除广州市天河区住房建设和园林局、王国权之间就广州市天河区枫叶路48号xxx房成立的租赁合同关系；二、自判决发生法律效力之日起30日内，王国权及其同住人员腾空上述房屋，将房屋交还给广州市天河区住房建设和园林局；三、自判决发生法律效力之日起30日内，王国权向广州市天河区住房建设和园林局支付上述房屋自2019年6月1日起至实际交还上述房屋之日止的房屋占用费（按每月228.2元计付，如自行履行支付房屋占用费的义务的，相应金额应予以扣减）；四、自判决发生法律效力之日起30日内，王国权向广州市天河区住房建设和园林局支付逾期交还上述房屋的违约金（按每月228.2元的标准自2019年9月1日起至实际交还上述房屋之日止）；五、驳回广州市天河区住房建设和园林局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由王国权负担200元，广州市天河区住房建设和园林局负担50元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：王国权是否应将涉案房屋腾空交还天河区住建园林局。涉案房屋登记在原广州市国土资源和房屋管理局名下，原天河区国土房管局将该房屋出租给王国权作住宅使用，由此形成的租赁合同关系带有福利性和保障性，有其特殊性，有别于一般的房屋租赁合同关系。租赁合同约定租赁期限届满后，天河区住建园林局、王国权双方虽未续签租赁合同，但王国权继续使用涉案房屋，天河区住建园林局也没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁关系持续，租赁期限为不定期。天河区住建园林局以政府内部文件为由主张其并非适格出租人，缺乏充分理据，本院不予采纳。王国权举证证明其已足额支付自2016年1月1日起至2019年5月31日期间的租金，在目前无证据证明王国权有其他房屋可供搬迁的情况下，天河区住建园林局并无审核王国权是否具备公房承租条件，其仅以经内部审查发现涉案房屋为违规出租为由要求王国权腾空交还房屋，有违保障低收入住房困难家庭的居住权利的基本原则，故本院对天河区住建园林局要求王国权搬离涉案房屋的诉讼请求不予支持。天河区住建园林局基于搬迁而提出的其他诉讼请求均不成立，本院不予支持。综上所述，王国权的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初666号民事判决；二、驳回广州市天河区住房建设和园林局的全部诉讼请求。一审案件受理费250元，二审案件受理费200元，均由被上诉人广州市天河区住房建设和园林局负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月十日书记员 冯冠豪郭丽淳