湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初7116号原告：武汉鑫广电物业管理有限公司。住所地：武汉市汉阳区汉阳大道**。法定代表人：贺林，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢磊，男，该公司员工。特别授权代理。被告：程婕，女，1987年3月26日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原告武汉鑫广电物业管理有限公司（以下简称鑫广电物业公司）与被告程婕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告鑫广电物业公司的委托诉讼代理人谢磊，被告程婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫广电物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令程婕支付2018年1月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费15,539.40元；2、本案诉讼费用由程婕负担。事实和理由：2016年11月14日，鑫广电物业公司与程婕签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定鑫广电物业公司为程婕提供物业服务，程婕应按3.5元/平方米/月的标准向鑫广电物业公司交纳物业费。程婕自2018年1月1日起拒绝交纳物业费，鑫广电物业公司多次催要未果。被告程婕辩称，鑫广电物业公司未提供与物业费标准相符的五星级物业服务，将保洁项目外包给其他单位，小区环境卫生脏、乱、差；小区中央水池未定期清理，水质变差，水池漏水，喷泉无用；蚊蝇消杀不及时，绿化保养不到位，草坪枯死；地；地下停车位常年潮湿致车辆发霉，梅雨季节没有提前通风排湿，地，地下车库漏水元门长期无用，监控不完善，外来人员进出登记不规范；电梯消防应急电源缺失，停电影响业主回家，经常出现电梯故障，电梯轿厢地面破损长达两年未维修；公共区域照明设施长期维护不及时；未经全体业主同意在电梯内安装发热显示屏广告，且公共区域的广告收益未向业主公示；小区内缺少儿童玩乐设施和健身器材；物业从业人员服务礼仪差，物业公司承诺整改的问题未整改，严重违反服务约定；果岭有外来人员进入，在未告知业主情况下，组织外来人员进行烧烤活动；物业公司收取的装修押金在装修完毕之后拒不退还。本院经审理认定事实如下：程婕系广电兰亭珑府小区4栋2单元1301室的业主，该房屋建筑面积为246.66平方米。2016年11月14日，鑫广电物业公司与程婕签订《前期物业管理服务协议》，约定由鑫广电物业公司为位于武汉市汉阳区江堤中路的广电兰亭珑府小区提供前期物业管理服务，协议对双方的权利义务、物业管理服务内容、质量、费用、车位及其使用管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修资金使用和管理、广告牌设置及权益、违约责任等内容进行了约定。其中，双方约定程婕交纳物业服务费的标准为每月每平方米3.5元，按季度缴交，每季度首月15日之前交纳该季度费用。程婕向鑫广电物业公司交纳物业服务费至2017年12月31日，此后未向鑫广电物业公司交纳物业服务费。自2018年1月1日至2019年6月30日，程婕欠交物业费15,539.58元，鑫广电物业公司催缴未果，引起诉讼。本院认为，鑫广电物业公司与程婕签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。鑫广电物业公司按约履行了物业服务的义务，程婕应按约向鑫广电物业公司支付物业服务费。现双方当事人的争议焦点为鑫广电物业公司提供的物业服务是否符合合同约定。程婕辩称鑫广电物业公司将小区保洁外包给第三方，小区环境卫生脏、乱、差。案涉《前期物业管理服务协议》约定鑫广电物业公司可委托专业性服务企业承担物业的专项服务业务，鑫广电物业公司将该小区公共区域保洁业务委托案外人，并未违反协议约定，也未违反法律规定。程婕提交的关于公共区域卫生问题的照片，鑫广电物业公司对其反映的事实无异议，但陈述每天会及时清理。因小区公共区域的环境卫生不仅需要物业公司的及时清理，也需要小区业主的配合，且环境卫生的情况是连续的状态，不可苛求物业公司保持公共区域任何时候都无垃圾。根据本院对该小区实地查看情况，该小区仅地下车库部分区域、景观水池存在卫生问题，且查看现场有保洁人员在公共区域进行卫生保洁工作。对于部分区域存在的卫生问题，鑫广电物业公司对问题产生的原因及下一步措施作出了合理陈述，此类问题应认定为鑫广电物业公司在提供物业服务中存在的瑕疵。程婕辩称的中央水池水质问题，鑫广电物业公司陈述系应部分业主要求在水池中养鱼导致，现已对水池进行了清理，恢复至清水状态。对于此类问题，鑫广电物业公司在今后物业服务中，应与更多业主沟通，听取业主不同意见。程婕辩称的水池漏水、喷泉未使用问题，鑫广电物业公司在公共设施设备的维修方面存在不及时的情形，应及时对故障设施设备进行维修。程婕辩称的蚊蝇消杀不及时、绿化保养不到位、草坪枯死问题，其未提交证据予以证实，且与本院实地查看情形不符。程婕辩称的地下车库存在的漏水、潮湿、安全等问题，鑫广电物业公司陈述漏水维修的责任主体系房屋开发商，且已经代为履行了维修业务，并在地面上开凿了部分排水沟，与本院实地查看情形相符。若业主认为其权益受到直接侵害，可另行向责任人主张权利。程婕辩称的单元门、监控不完善问题，鑫广电物业公司陈述地下车库单元门系应部分业主要求加装，但因对讲系统设计问题导致访客无法进入而未使用，现场查看地下车库单元门确实为常开状态。此问题系鑫广电物业公司在提供物业服务过程中决策不当、与业主沟通不够所致，但并未降低交房时的安保设施标准。对于监控不完善问题，程婕未提交相应证据予以证实。程婕辩称的电梯相关问题，对于电梯轿厢地面破损，与该小区业主装修房屋有关，鑫广电物业公司在维护保养方面也存在防护不力及维修不及时的事实。对于电梯故障，程婕并未提交证据证实电梯故障维修不及时，鑫广电物业公司已采取维保措施，且并未发生人身伤亡等事故。对于电梯消防应急电源问题，因交房时即存在该事实，并非鑫广电物业公司维修养护问题，业主可直接向相关职能管理部门反映处理。程婕辩称的公共区域照明事实维修不及时问题，其未提交证据证明其辩称的事实。程婕辩称的公共区域广告及收益问题，鑫广电物业公司陈述已将收益情况在小区公示，若业主对公共收益情况存在异议，可向鑫广电物业公司查询或向管理部门反映，若认为其权益受损，可另行主张权益。程婕辩称的小区缺少儿童游乐设施、健身器材问题，并非物业服务协议约定的内容，其可向鑫广电物业公司提出相关建议。程婕辩称的物业服务人员礼仪、纪律问题，也属鑫广电物业公司服务过程中的瑕疵，鑫广电物业公司应加以改进。程婕辩称的果岭烧烤事件，鑫广电物业公司自认该事实，虽鑫广电物业公司陈述果岭并非业主共有的区域，但进入果岭只能经过小区业主共有的道路，鑫广电物业公司在明知并非业主的情况下，让非业主人员进入小区，其在安保管理上存在过错。但鑫广电物业公司在此事件发生后进行了整改，杜绝此类事件的再次发生。程婕辩称的装修押金问题，鑫广电物业公司在庭审中承诺可随时退还给程婕。因装修押金退还与本案并非同一法律关系，若鑫广电物业公司未退还，程婕可另行主张。结合上述认定，鑫广电物业公司在提供物业服务中并未出现严重违约情形，但履行合同义务存在瑕疵。考虑到物业服务行业的特殊性以及该行业的实际情况，物业服务工作难以做到尽善尽美，程婕作为业主，也应理解、支持物业工作。综合本案实际情况，根据公平原则，本院酌定程婕按应交物业费的98%向鑫广电物业公司交纳物业费。经计算，程婕应向鑫广电物业公司交纳2018年1月1日至2019年6月30日的物业费15,228.79元。希望业主与物业公司通过本次诉讼摒弃前嫌，共同努力营造一个干净、整洁、有序、文明、和谐的生活小区。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、程婕向武汉鑫广电物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年6月30日的物业费15,228.79元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回武汉鑫广电物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，已减半收取，原告已预交，由武汉鑫广电物业管理有限公司负担4元，程婕负担90元。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇一九年十二月十九日书记员  伊雅茜