江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏04民终3632号上诉人（原审被告）：江苏大桥物业管理有限公司，住所地江阴市滨江中路**。法定代表人：陆志盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾祎，北京市盈科（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京银城物业服务有限公司，住，住所地南京市鼓楼区江东北路**银城广场**/div>法定代表人：李春玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈文庆，江苏海越律师事务所律师。原审被告：江苏大桥物业管理有限公司常州分公司，住所地常州市，住所地常州市天宁区高成天鹅湖售楼处法定代表人：陆翀，该公司总经理。上诉人江苏大桥物业管理有限公司（以下简称大桥物业公司）因与被上诉人南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业公司）、原审被告江苏大桥物业管理有限公司常州分公司（以下简称大桥物业常州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服天宁区人民法院（2019）苏0402民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大桥物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。对预收物业费汇总表的扣减部分完全不予审查和认可；对大桥物业公司的证据未经核查即不予接纳。二、一审适用法律错误。错误地理解了业委会的职权；违背了债权转让的基本原则；扩大解释了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定。银城物业公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。大桥物业常州分公司未作陈述。银城物业公司向一审法院起诉请求：请求判令大桥物业常州分公司和大桥物业公司返还预收的物业费用1627756元，并支付自起诉之日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：高成天鹅湖花园住宅小区由大桥物业常州分公司提供前期物业服务。该小区成立业主大会后，选举了业主委员会。2018年4月29日，业委会根据业主大会授权，与银城物业公司签订了物业服务合同，约定物业服务期从2018年5月1日开始。大桥物业常州分公司于2018年5月3日正式撤出小区，至此终止与天鹅湖花园小区的物业服务合同。大桥物业常州分公司在物业服务期间，向业主预收了2018年5月4日至2018年12月31日期间（241天）的物业服务费2101269.40元。2018年5月起，在办理新老物业交接过程中，业委会与银城物业公司签订了“债权转让协议”，约定：将大桥物业公司应返还的预收物业费债权全部转让给银城物业公司，由银城物业公司直接向大桥物业公司主张，返还的费用抵顶业主应向银城物业公司缴纳的同期物业费。大桥物业常州分公司撤出小区后，业委会及银城物业公司与其为物业移交事宜于2018年5月3日、2018年5月31日、2018年6月15日召开过三次物业交接会议。其中，2018年6月15日会议由双方代表及社区党支部书记、业主代表、小区开发商代表、小区业委会成员等参加。会议明确，大桥物业常州分公司应返还的预收物业费转入银城物业公司账户。之后，大桥物业常州分公司于2018年9月8日向银城物业公司转账返还了500000元预收物业费。现尚有1601269.40元未返还。诉讼中，大桥物业常州分公司提出其在物业服务期间发生的21项费用，要求予以抵扣，其中包括：刷卡手续费、奖励业主缴费的奖品费、消防设施维修费、小区公共电费、催收物业费的人工佣金、电梯运营费、业主欠交的物业费、保洁费、购置垃圾桶费等。银城物业公司同意抵扣以下费用：奖励业主缴费的奖品费用85350.67元、小区公共水费39989.41元以及购置60只垃圾桶的费用13800元，共计139140.08元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。大桥物业常州分公司依法应当返还预收且未提供服务期间的物业费。天鹅湖小区业委会作为该小区业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具有实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。本案小区业主预缴的物业费在新老物业企业更替的情况下，仅仅发生收费主体的变更，业主均负有向实际提供物业服务的企业缴纳物业费的义务，收费权利主体的变更并不影响业主与物业服务企业之间的权利义务，业委会在协调处理新老物业交接事项时与银城物业公司签订债权转让协议，实质意义是变更收费主体，且业主请求前物业服务企业退还预收而未提供服务期间的费用也并非免除业主向后续物业服务企业的缴费义务，业委会向银城物业公司转让债权是代表业主调整收费主体，此行为属于业委会的职责范围，也完全符合物业服务合同关于物业费的权利义务约定，体现了业主的整体意愿，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第九条规定的业主行使请求返还权的精神不悖，这样处理有利简化程序，明确主体，并无不妥。大桥物业公司代表在2018年6月15日的物业交接会议上也签字同意将预收物业费返还给银城物业公司，事后又向银城物业公司汇款50万元，也充分证明双方就预收的物业费直接返还给银城物业公司存在合意。综上，业委会与银城物业公司之间的债权转让协议有效，银城物业公司受让债权后，有权向大桥物业公司主张权利，银城物业公司的原告主体资格适格。大桥物业常州分公司系大桥物业公司设立的非独立法人企业，其与天鹅湖花园小区因物业服务合同产生的债务首先以其拥有的财产予以清偿，不足部分由大桥物业公司承担补充清偿责任。大桥物业公司要求对相关费用予以抵销无法律依据。诉讼中双方经协商,银城物业公司同意减扣的部分费用，可予准许；大桥物业公司主张的其它费用不属于本案处理范围，当事人可自行协商处理或另行诉讼。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决：一、大桥物业常州分公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给银城物业公司预收物业费1601269.40元；扣除银城物业公司同意减扣的139140.08元，大桥物业常州分公司还应实际支付1462129.32元；并从2019年1月4日起按中国人民银行公布的同期同档贷款利率计息，至应返还款项付清为止。二、大桥物业公司对大桥物业常州分公司的上述债务承担补充清偿责任。如未在本判决确定的上述还款期限内履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19450元，由大桥物业常州分公司、大桥物业公司共同负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。天鹅湖小区业委会作为该小区业主大会的执行机构，其向大桥物业常州分公司主张返还费用的行为，基于其对外代表全体业主的职责，其向银城物业公司转让债权，返还的费用抵顶业主应向银城物业公司缴纳的同期物业费。此举与业主行使返还请求权的精神不悖，银城物业公司的原告主体适格。为物业移交事宜，2018年6月15日的会议由银城物业公司代表、大桥物业常州分公司代表及社区党支部书记、业主代表、小区开发商代表、小区业委会成员等参加。根据会议记录及大桥物业常州分公司出具的天鹅湖预收物业费汇总表，大桥物业常州分公司应返还的预收物业费计212万余元。之后，大桥物业常州分公司于2018年9月8日向银城物业公司转账返还了50万元预收物业费。尚有1601269.40元未返还。一审中，银城物业公司同意扣除奖励业主缴费的奖品费用85350.67元、小区公共水费39989.41元以及购置60只垃圾桶的费用13800元，计139140.08元。据此，大桥物业常州分公司尚须返还的预收物业费计1462129.32元。大桥物业公司对大桥物业常州分公司的上述债务承担补充清偿责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19450元，由上诉人江苏大桥物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 雯审 判 员  董 维审 判 员  王昊东二〇一九年十二月五日法官助理  刘宝和书 记 员  高 琦