广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19245号上诉人（原审被告）：王梓华，男，1989年11月17日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道**花城街综合大楼307之一。法定代表人：李志全，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周雪莹，该公司职员。上诉人王梓华因与被上诉人广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王梓华上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由万达公司承担。事实和理由：（一）一审法院程序错误。双方签订的两份合同，一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，另一份《装修协议书》，但该协议书万达公司未盖章，该协议书约定的总价款为615217元，王梓华主张该款项为装修款，万达公司主张该款项为购房款。关于该争议的款项是装修款还是购房款的问题，万达公司一审提交两份证据自相矛盾。一审法院未追加该协议书装修单位广东世纪达建设集团有限公司为本案当事人，不利于查清本案事实。（二）一审法院认定事实错误。一审法院认定万达公司主张的款项为购房款及王梓华应支付违约金错误。首先，万达公司主张欠款43万，但并未主张该款项的性质为购房款；其次，双方签订的《装修协议书》不属于民事法律禁止的行为，应受法律保护。再次，该款项为该协议书明确约定的装修款项，在无充分证据的情况下不得推翻。一审法院仅凭万达公司的单方说辞，认定争议款项为购房款，显属不当。因万达公司为规避政府限价政策而隐瞒其真实目的与王梓华签订的《装修协议书》被认定为无效，万达公司应对无效的合同承担全部责任，一审法院判决王梓华支付违约金错误。综上，恳请二审法院判如所请。万达公司二审辩称，不同意王梓华的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。万达公司向一审法院起诉请求：1．王梓华支付欠款人民币430000元；2．王梓华支付逾期付款违约金，违约金按照应付未付金额每日千分之一的标准从应付未付之次日计算至王梓华全额付清之日。根据双方约定王梓华应于2017年12月25日前支付欠款190000元，于2018年7月25日前支付欠款240000元。上述两笔欠款违约金暂计至2019年3月20日，共计141290元；3．王梓华承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月25日，万达公司与王梓华签订《广州万达城项目合同签订单》，约定王梓华购买万达公司开发的广州市花都区叶榕街1号雪域华府（3区5栋2梯）903房的房产，建筑面积为119.53平方米，合同总价为2342701元，并拆分成1727484元房价款、615217元装修款的形式支付，该签订单显示王梓华已支付房价款527484元、装修款185217元，剩余120万元房价款通过按揭贷款形式支付，剩余43万元装修款约定在2017年12月25日前支付19万元，在2018年7月25日前支付24万元。2017年3月27日，万达公司与王梓华就上述房产签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定王梓华向万达公司购买上述房产，房价为1727484元，首期款527484元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付。剩余房款120万元须于2017年3月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。同日，双方签订《装修协议书》，约定案涉房产的装修总价款为615217元，王梓华已向万达公司支付185217元，剩余43万元装修款未支付。万达公司为追索上述43万元装修款分别于2018年1月11日、2018年11月9日向王梓华发出催款律师函。对于万达公司、王梓华双方有争议的事实，双方举证质证如下：万达公司提供如下证据：1、《装修协议书》，约定甲方（业主）王梓华、乙方（装修单位）广东世纪达建设集团有限公司、丙方（项目开发公司）万达公司就案涉房产进行装修，装修工程款为615217元，分三期支付，首期于签署《商品房买卖合同》当日支付185217元，2017年12月25日前支付19万元，2018年7月25日前支付24万元，并约定丙方有权要求甲方自通知之日支付未付款项每日千分之五的违约金。《装修协议书》仅有万达公司、王梓华盖章签字，乙方并盖章或签字，协议书并未对装修材料的品牌、单价、设计方案等进行约定；2、广州智洋律师事务所催款律师函，2018年1月11日律师函内容为“尊敬的花都区叶榕街1号雪域华府（3区5栋2梯）903房王梓华先生：关于花都区叶榕街1号雪域华府（3区5栋2梯）903房，您承诺于2017年12月25日前支付房屋装修款人民币19万元，但截至本函发出之日止仍未支付上述款项，已构成逾期……”。2018年11月9日律师函内容为“尊敬的花都区叶榕街1号雪域华府（3区5栋2梯）903房王梓华先生：关于花都区叶榕街1号雪域华府（3区5栋2梯）903房，您承诺于2018年7月25日前支付房屋欠款人民币43万元，但截至本函发出之日止仍未支付上述款项，已构成逾期……”王梓华确认《装修协议书》中自己的签名，但对内容不予认可，并认为该协议书没有乙方签字盖章应为无效；确认收到催款律师函，但认为自己欠付装修款不是购房款。王梓华提交销控表、认购协议书首页复印件，以及装修首期款收据，拟证明房款和装修款是不同性质的款项，万达公司对王梓华提交的销控表、认购协议书首页复印件不予认可，确认收到王梓华装修首期款，但认为王梓华支付的款项均为购房款，万达公司为了规避政府限价而通过装修协议的形式要求王梓华支付购房款，装修协议约定的款项也是支付给万达公司，且装修协议并不涉及装修的权利义务。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”万达公司、王梓华双方确认案涉房产的总房款为2342701元，并将总房款拆分为毛坯购房款和装修款两部分，分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》、《装修协议书》，分开支付。由于《装修协议书》并未对装修材料、设计方案等进行具体约定且没有装修单位签字盖章，故《装修协议书》表面上为装饰装修协议，实质上是双方关于部分购房款支付协议，属于双方虚假意思表示行为，该《装修协议书》应无效。该《装修协议书》隐藏的民事法律行为为房屋买卖行为，双方应按照真实意思表示来行使权利履行义务。王梓华确认尚欠万达公司装修款43万元，由上所述，43万元款项应为购房款。关于43万元购房款的支付时间及违约金，根据万达公司、王梓华双方签订的《广州万达城项目合同签订单》、《装修协议书》以及万达公司发出的催款律师函可以确认，王梓华应在2017年12月25日前付款19万元，在2018年7月25日前付款24万元。关于违约金，王梓华未能在上述约定期限前付款应承担违约责任，万达公司违反房地产调控政策采用双合同形式销售房产，加重购房者负担，将购房者本可以通过住房贷款形式支付的款项要求购房者分期支付，尽管万达公司主动调低为每日千分之一的标准主张违约金，但一审法院认为该违约金标准仍然较高，对购房者明显不公平，故一审法院将违约金标准调整为同期同类贷款利率。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十七条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年5月27日判决如下：一、王梓华于判决发生法律效力之日起十日内向万达公司支付购房款43万元；二、王梓华于判决发生法律效力之日起十日内向万达公司支付购房款43万元的违约金（其中19万元自2017年12月26日起支付，其中24万元自2018年7月26日起支付，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，直至上述款项支付完毕之日止）；三、驳回万达公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4756元，由万达公司负担1014元，由王梓华负担3742元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，王梓华为证明万达公司出售的案涉房屋属于毛坯房，且王梓华支付款项为装修款而不是房款，向本院提交2019年7月8日广州市花都区住房和城乡建设局发出的《政府信息公开申请告知书》。万达公司质证称，该证据的真实性没有依据，且不属于新证据，对关联性有异议，该份证据并不能证明装修协议的款项是装修款。二审另查明，万达公司（甲方）、王梓华（乙方）于2017年3月27日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十条逾期付款的违约责任约定：1.一次性付款的。如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.按揭付款的。如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。该合同附件七《本合同补充协议》第五条关于逾期付款的补充约定：1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用。本院认为，关于《装修协议书》效力及《装修协议书》项下装修款性质的问题。依照双方所举证据及所作陈述，王梓华与万达公司分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《装修协议书》，将案涉房产的总房价款拆分为购房款和装修款两部分，双方对此事实及相应法律后果均清楚知晓。《装修协议书》因存在规避政府限价政策且属于双方虚假意思表示，应认定为无效合同，但王梓华与万达公司签订《装修协议书》约定的装修款实质为购房款，系双方真实意思表示。王梓华上诉称装修款不是购房款的一部分，依据不足。关于购房余款和违约金计付的问题。因双方签订的《装修协议书》当属无效，但《装修协议书》中约定的付款方式和付款期限为双方真实意思表示。一审法院据实核算王梓华尚欠万达公司购房款43万元，并无不妥。双方《装修协议书》约定装修款分期支付，本案43万元分别需在2017年12月25日前支付19万元，于2018年7月25日前支付24万元，但王梓华并未依约履行。因此，一审法院认定43万元购房款应于上述期限前支付完毕，逾期支付应承担逾期付款的违约责任，合法有据。至于违约金标准的问题，因《装修协议书》项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照《广州市商品房买卖合同（预售）》中关于逾期支付购房款的约定认定王梓华应承担的逾期付款的违约责任。双方《补充协议》第五条明确约定逾期支付购房款的，应按照如下方式承担违约责任：“（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；……（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用。”因该违约金标准明显过高，王梓华对此已提出抗辩，且综合万达公司在《广州市商品房买卖合同（预售）》签约过程中存在的过错程度，并根据本院已经生效的（2019）粤01民终14571号民事判决中有关认定同楼盘购买人支付违约金的标准，遵循同楼盘同类案件统一处理的原则，本院酌情认定王梓华应按每日万分之一的标准计付逾期付款违约金。一审法院处理结果不妥，本院予以调整。综上所述，王梓华上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院处理结果不妥，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3867号民事判决第一项；二、撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3867号民事判决第三项；三、变更广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3867号民事判决第二项为：王梓华于本判决发生法律效力之日起十日内向广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款43万元的违约金（其中19万元自2017年12月26日起支付，其中24万元自2018年7月26日起支付，按照每日万分之一的标准计算，直至上述款项支付完毕之日止）；四、驳回广州万达文化旅游城投资有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4756元，由广州万达文化旅游城投资有限公司负担1058元，由王梓华负担3698元；二审案件受理费8086元，由王梓华负担7750元，由广州万达文化旅游城投资有限公司负担336元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月六日书记员  杨希曾龙辉