文书内容河南省叶县人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0422执异48号异议人（案外人）：张秋霞，女，1971年9月19日出生，汉族，住河南省叶县。申请执行人：河南叶县农村商业银行股份有限公司，住所地河南省平顶山市叶县九龙街道办事处昆阳大道**，统一社会信用代码：9141042217203889XT。法定代表人：黄朔，董事长。被执行人：刘雪盈，女，1983年4月24日出生，汉族，住河南省叶县。被执行人：李永杰，男，1983年11月2日出生，汉族，住河南省叶县。被执行人：李军芳，男，1974年3月5日出生，汉族，住河南省叶县。本院在执行申请执行人河南叶县农村商业银行股份有限公司与被执行人刘雪盈、李永杰、李军芳借款合同纠纷一案中，异议人张秋霞于2019年12月17日向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人张秋霞称，请求解除对叶县××北段路西登记户名为刘雪盈的商业用房四层（共计1112.64平方米）房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖等执行措施。事实和理由：本院在执行申请执行人河南叶县农村商业银行股份有限公司与被执行人刘雪盈、李永杰、李军芳借款合同纠纷一案中，查封了叶县××北段路西商业用房四层共计1112.64㎡的房产，但该房产早已不是被执行人刘雪盈、李永杰所有，而是异议人合法取得的财产。2017年春，河南瑞仕德实业有限公司（张秋霞为法定代表人）欲在叶县寻找办公用房一处。后与刘雪盈、李永杰建立联系。刘雪盈、李永杰是夫妻，在人民路北段路西××层门面房一处。经过一段时间协商，确定70万元租赁20年，2017年6月6日把房产交付瑞仕德公司。2017年6月7日上午打款的时候，刘雪盈提出，租这么长时间不如把房子卖给异议人，价格经商议在70万元的基础上再加70万元，共计140万元。张秋霞与瑞仕德公司其他股东商议后认为，公司资金紧张，暂时无力购买，决定让股东张秋霞出140万元购买，登记在张秋霞名下，公司继续使用20年，其中70万元算张秋霞代公司支付的租金，随后公司再归还张秋霞70万元。达成一致意见后，双方签订了买卖协议、租赁协议。当天张秋霞把140万元打入转让方指定的账户（担保人刘军芳的账户）。刘雪盈、李永杰出具两份收据，一份是70万元租赁费，一份是70万元购房款。打款的时候，刘雪盈提出过户还有税费几万元，经过协商，双方各出一半，张秋霞又支付2.5万元过户费，共计支付142.5万元购房款和税款。签订合同、支付款项后，刘雪盈把房产证交付张秋霞，张秋霞就催促刘雪盈、李永杰办理房产过户手续，但二人迟迟不予办理。张秋霞去房产局咨询时，房产局的工作人员在电脑上查阅后称，涉案房产为自建房，土地手续有问题，根本无法过户。因此张秋霞就催促刘雪盈、李永杰办理土地手续。后刘雪盈、李永杰失联。该房产目前一直由瑞仕德公司、张秋霞占有使用。2019年11月30日，法院将相关执行公告张贴在涉案房屋时，异议人才知道法院对该房查房的情况。该房产是异议人签订合法有效的书面合同，已经足额支付了购房款，且在这两年多以来一直占有使用，之所有没有办理过户手续，是由于该房产土地手续存在问题，不符合过户条件，且二被执行人又失联，无法补办土地手续，并非异议人的原因。综上请求法院解除对该房产的查封，并停止对房产的评估、拍卖等执行措施。本院查明，申请执行人河南叶县农村商业银行股份有限公司与被执行人刘雪盈、李永杰、李军芳借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院于2019年8月8日作出（2019）豫0422执713号执行裁定书，查封了被执行人刘雪盈、李永杰名下位于叶县××北段路西××商业用房××共1112.64平方米（房产证号：叶房私字第**），查封期限三年。另查明，位于叶县××北段路西的房产（房房权证叶房私字第**）屋所有权人为刘雪盈，共有人为李永杰。异议人张秋霞向本院提交了刘雪盈、李永杰与张秋霞之间签订的房屋买卖合同书；刘雪盈、李永杰与河南瑞仕德实业有限公司之间签订的房产租赁协议；刘雪盈、李永杰出具的收条两份共计140万元；张秋霞向刘军芳转账1425000元的转账凭证。本院认为，根据异议人张秋霞提交的房屋买卖合同书显示，买卖双方约定了房产坐落位置、房产价格，但在合同中并未载明涉案房屋土地使用权的转让方式。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……”由上述法条可知，第二十八条规定的“合法有效的书面买卖合同”，应当包含有载明土地使用权取得的方式，而本案中异议人张秋霞与刘雪盈签订的房屋买卖合同书中并未载明。同时，根据异议人张秋霞提交的执行异议申请书显示，涉案房屋未能过户的原因正是基于土地存在问题，因此本案中张秋霞与刘雪盈签订的房屋买卖合同书并非合法有效的书面买卖合同，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，异议人张秋霞的异议申请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定，裁定如下：驳回异议人张秋霞的异议申请。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 陈 兆 丰审判员 银  玲审判员 郑 佩 佩二〇一九年十二月十八日书记员 :李梦倩案件合议记录时间：2019年12月17日地点：叶县法院执行局办公室审判员：陈兆丰、郑佩佩、银玲书记员：李梦倩评议内容：申请执行人河南叶县农村商业银行股份有限公司与被执行人刘雪盈借款合同纠纷一案，异议人张秋霞、赵森提出异议陈兆丰：介绍案情------略。根据异议人张秋霞提交的房屋买卖合同书显示，买卖双方约定了房产坐落位置、房产价格，但在合同中并未载明涉案房屋土地使用权的转让方式。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……”由上述法条可知，第二十八条规定的“合法有效的书面买卖合同”，应当包含有载明土地使用权取得的方式，而本案中异议人张秋霞与刘雪盈签订的房屋买卖合同书中并未载明。同时，根据异议人张秋霞提交的执行异议申请书显示，涉案房屋未能过户的原因正是基于土地存在问题，因此本案中张秋霞与刘雪盈签订的房屋买卖合同书并非合法有效的书面买卖合同，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，异议人张秋霞的异议申请，本院不予支持。银玲：同意承办人的意见。郑佩佩：同意承办人的意见。合议意见：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定，裁定如下：驳回异议人张秋霞的异议申请。叶县人民法院执行案件结案审批表            异议人              张秋霞              住址              河南省叶县昆阳镇南关健康路112号                  被执行人              刘雪盈、李永杰、李军芳              住址              河南省叶县龙泉乡南大营村小北组                  申请执行依据              本院（2019）豫0422执恢180号之一              案件来源              申请                  案 由              执行异议              收案时间              2019.12.13              结案时间              2019.12.                  申  请            事  项              异议人请求：解除对叶县人民路北段路西登记户名为刘雪盈的商业用房四层（共计1112.64㎡）房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖等执行措施。                  执  行            结  果              驳回异议人张秋霞的异议申请。                  承办人            意  见              建议结案                  签名                年   月   日                  执行局            长意见                                            签名                年   月   日      编号：（2019）豫0422执异48号河南省叶县人民法院执行结案报告（2019）豫0422执异48号一、案由及案件来源本院在申请执行人河南叶县农村商业银行股份有限公司与被执行人刘雪盈、李永杰、李军芳借款合同纠纷一案中，异议人张秋霞于2019年12月17日向本院提出异议。二、当事人的基本情况异议人：张秋霞申请执行人：河南叶县农村商业银行股份有限公司被执行人：刘雪盈、李永杰、李军芳三、执行依据请求解除对叶县人民路北段路西登记户名为刘雪盈的商业用房四层（共计1112.64㎡）房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖等执行措施。四、执行和需要说明的问题本院查明，异议人张秋霞与刘雪盈签订的房屋买卖合同书，不是合法有限的书面买卖合同五、执行结果驳回异议人张秋霞的异议申请。承办人：陈兆丰2019年月日