四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3401民初4114号 原告（反诉被告）：四川攀虹汽车销售服务有限公司。 地址：攀枝花市仁和区南山工业园区综合大楼主楼一楼。 统一社会信用代码：91510411MA6214T86C。 法定代表人：赵中贵，公司执行董事。 委托代理人：李艾青，四川联一律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）：凉山州申蓉天正汽车贸易有限责任公司。 地址：西昌市三岔口南路四公里半。 统一社会信用代码：91513400MA62HAK74U。 法定代表人：龚政，公司董事长。 委托代理人：赵刚，四川淇典律师事务所律师（一般代理）。 原告（反诉被告）四川攀虹汽车销售服务有限公司诉被告被告（反诉原告）凉山州申蓉天正汽车贸易有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人，被告的法定代表人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）四川攀虹汽车销售服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁协议》无效；2、判令被告立即返还原告租赁款20万元（含定金5万元）；3、判令被告自2017年3月30日起至上述租赁款返还之日止，以20万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告赔偿损失（暂计1万元）；4、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年3月17日原告有意租赁被告的房屋并支付了定金5万元。同年3月29日，双方签订《租赁协议》，约定原告租赁被告位于西昌市的汽车销售展厅及汽车维修车间。上述协议签订后我司向被告支付了租赁款15万元，同时协议中被告保证对协议项下租赁物拥有绝对所有权。但协议订立的第二天原告要求被告出具相应产权证明，被告才告知该租赁物没有产权证土地属于集体所有，随即我司要求被告退款，但被告拒绝退还，为保障原告的权益，特提起诉讼。 被告（反诉原告）凉山州申蓉天正汽车贸易有限责任公司辩称并反诉称，我司是一家专业从事汽车销售及售后服务的公司。2010年为响应政府规划，将位于四公里半的四个汽车展场陆续拆除，2014年我司按照政府意见向成凉工业园区管委会申请在西侧之间搭建临时用房暂时用于汽车销售及维修，得到同意。2015年我司在该处打堡坎、升地开始修建，7月西乡乡政府发出停工通知，后经协调又由西昌市国土局通知开工，2017年3月基本完工。原告的法定代表人赵中贵多次到被告处查看所修的其他公司租用的房屋，欲租用此处房屋用于汽车销售，我方也讲明了此处房屋的土地性质及搭建临时性工房的申请、园区管委会批准同意的材料等情况。2017年3月17日原告交了5万元租赁定金，签订了预向性合同，3月29日双方签订了一份正式《租赁合同》，约定在2017年8月1日前由我方按照原告的要求将租赁房修建完工。要完工前我方多次电话联系被告，但被告以种种借口不来验收，致使修建好的房屋一直空闲，也不支付租赁费，至2018年4月19日我司无奈只好将房屋租赁给了其它公司，由于其他公司在装修风格上要求不一样，导致我司将已经修好的房屋进行了部分拆除，造成10多万元的支出。故原告的诉请理由并不成立，原告明知该房的情况却不履行协议，给我方造成了房屋占用费的损失，我司也反诉要求对方支付房屋占有使用费355187.40元（555187.40元-200000.00元）。 原告（反诉被告）四川攀虹汽车销售服务有限公司向法庭提供了以下证据： 一、2017年3月29日《租赁协议》一份，证明：被告对租赁物没有所有权，没有临时建筑许可证及规划许可证，导致协议无法履行； 二、2017年3月17日、3月29日《收据》各一份，证明：被告收到原告支付的租赁费20万元，其中5万元是定金。 被告（反诉原告）凉山州申蓉天正汽车贸易有限责任公司质证意见：证据一、二的真实性无异议，但所谓“绝对所有权”在协议中是指房屋而没有约定土地的所有权，上述租赁物也没有进行过抵押。 本院对上述证据的真实性、关联性、合法性予以认可。 被告（反诉原告）凉山州申蓉天正汽车贸易有限责任公司向法庭提供了以下证据： 一、2017年3月29日《租赁协议》一份，证明：双方建立租赁关系的事实，并约定了租期为10年； 二、搬迁协议、报告、收条各一份，证明：被告被政府搬迁及市领导批准本公司优先进入归还拟建的汽车物流中心的报告，以及在拆迁时交回了国土使用证； 三、关于搭建临时性工房的申请两份、城市房屋拆迁工作组报告一份，证明：现争议房屋处土地政府临时同意我司使用，并经相关领导批准，不属于违规建设； 四、三份租赁协议、领款单、照片一组，证明：现争议处三处房屋租与他人正常使用的事实； 五、证人张某出庭作证的证言，证明：被告的龚总找到我修建4Ｓ店，修建的图纸是原告赵老板提供的，修建款是龚总向我支付，在修建过程中主要是赵老板派了一个姓刘的人和我接洽，赵老板也来过两次，主体完成后赵老板来看过，后来不知为什么就不了了之了。 原告（反诉被告）四川攀虹汽车销售服务有限公司质证意见：证据一，对真实性、关联性无异议，但合同是无效合同；证据二，是复印件，对真实性不予认可与本案没有关联性；证据三，搭建的临时性用房，使用期限为两年；证据四，对真实性无异议，但与本案无关联性；证据五，证人与被告有利益关系其证言的真实性不予认可。 本院对上述证据能够证实双方建立了租赁关系，被告搭建临时工房经过批准的事实予以认可，同时认可原告承租后提供施工图纸进行了修建的事实。 结合原、被告的陈述，根据以上业经双方举证质证，并经本院确认的证据，现查明如下事实： 2017年3月29日原、被告经协商签订《租赁协议》，约定：一、甲方（被告）出租的汽车销售展厅及汽车维修车间位于西昌市，其中包含销售展厅一楼775平方米，汽车维修车间475平方米；二、租赁期限为十年，即从2017年8月1日至2027年7月31日；三、租赁费用：销售展厅一楼32元每平方米每月，共计24800.00元；汽车维修车间32元每平方米每月，共计15200.00元，以上合计每月40000.00元，二楼的面积计算出来后另算租金；五、甲方应当保证对各协议项下的租赁物拥有绝对的所有权，未向第三方提供抵押，并保证不得被第三方主张权利而影响乙方（原告）装修和使用，无论什么原因，甲方应当保证乙方能够使用本协议项下租赁物5年......等内容。协议签订后原告即向被告支付了租赁费15万元，加上前期支付的5万元定金，共计20万元。同时被告根据原告的要求和提供的施工图纸进行了销售展厅、维修车间的主体施工，主体修建所需费用由被告承担，之后的装修费用由原告承担。在修建过程中原告也派人到场监督指导，至2017年6月份主体基本完工，但原告迟迟没有验收，被告数次催促，原告仍不到场验收，双方遂起纠纷，时至2018年4月被告为减少损失，将该租赁物另行出租给了其它公司。另查明，被告公司系2014年从四公里半处搬迁到西乡乡古城村从事汽车销售的企业，当时向成凉工业园区管委会申请在攀西监狱和机场路之间约9亩烂鱼塘地带修建临时性展厅及维修厂区，管委会原则同意其在此处搭建临时用房，暂时用于汽车销售及维修，待园区汽车物流园规划评审通过和土地收储完成后报市政府同意后二次搬迁至汽车物流园。2017年被告将该地块填平打好堡坎后，原告有意租赁该地块用于汽车销售及维修，并就租赁事宜与被告进行了接洽，经过初步协商，3月17日原告向被告交付了5万元租赁定金。之后，双方于3月29日签订了正式《租赁协议》，随后被告按照原告的要求进行展厅和车间的主体施工，但没有取得相关的建设许可证。 本院认为：本案争议焦点在于，原、被告2017年3月29日签订的《租赁协议》是否有效？从庭审查明的事实来看，被告2014年申请在该地搭建临时用房获批后，2017年3月双方签订了租赁协议，被告出资按照原告的设计要求进行展厅、车间的主体施工，在此期间没有办理施工的相关手续，违反法律规定，造成合同无效。对该无效后果双方均有责任，对原告诉请确认双方签订的《租赁协议》无效的请求，本院予以支持；对被告反诉要求原告支付房屋占用使用费的诉请，本院部分予以支持，因为合同虽然无效，但主体的修建是双方的共同行为，完工后双方产生纠纷，但原告没有及时进行主张，该行为应当视为原告占有使用了该房，时间自双方合同约定的时间，即2017年8月1日起算至被告另行出租之时为限，共10个月零20天，占有使用费经核算为426666.00元，扣减原告已经支付的租金200000.00元，实际应当向被告支付226666.00元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）四川攀虹汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）凉山州申蓉天正汽车贸易有限责任公司签订的《租赁协议》无效； 二、由原告（反诉被告）四川攀虹汽车销售服务有限公司在本判决生效后二十日内给付被告（反诉原告）凉山州申蓉天正汽车贸易有限责任公司占有使用费226666.00元； 三、驳回原告（反诉被告）四川攀虹汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为两年。 案件受理费4450.00元减半后收取2225.00元，由原告四川攀虹汽车销售服务有限公司负担；反诉案件受理费3314.00元减半后收取1657.00元由被告凉山州申蓉天正汽车贸易有限责任公司负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  卢忠 二〇一九年十二月十二日 书记员  张旗 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。