黑龙江省大庆市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）黑06行终110号上诉人（原审原告）李士波，男，1964年12月12日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省肇州县。上诉人（原审原告）李士祥，男，1955年10月10日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省肇州县。上诉人（原审原告）李淑娟，女，1967年10月16日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省大庆市让胡路区。上诉人（原审原告）李淑艳，女，1960年9月13日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省肇州县。四上诉人共同委托代理人李泰义，大庆市龙凤区法律服务所法律工作者。四上诉人共同委托代理人孙宝富，黑龙江民强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）肇州县自然资源局（原肇州县国土资源局），住所地黑龙江省肇州县肇州镇耀先街**。统一社会信用代码：11230621MB1E747098。法定代表人范文亮，该局局长。行政机关负责人高闻泉，肇州县自然资源局党组成员、不动产登记中心主任。委托代理人宋保国，肇州县自然资源局法律顾问。原审第三人李士成，男，1969年12月23日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省肇州县。原审第三人何红（与李士成系夫妻关系），女，1978年12月28日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省肇州县。原审第三人大庆建安房地产开发有限公司，住，住所地黑龙江省肇州县肇州镇和平街之平街路南/div>法定代表人李纯杰，该公司经理。原审第三人黑龙江肇州农村商业银行股份有限公司，住，住所地黑龙江省肇州县肇州镇东街路南一社会信用代码：91230600MA196E526H。法定代表人于志刚，该公司董事长。委托代理人吴先奇、史景慕，黑龙江天地人和律师事务所律师。上诉人李士波、李士祥、李淑艳、李淑娟因诉被上诉人肇州县自然资源局、原审第三人李士成、何红、大庆建安房地产开发有限公司（以下简称建安公司）、黑龙江肇州农村商业银行股份有限公司（以下简称肇州农商行）不动产登记一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2018）黑0603行初123号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李士祥、李淑艳、李淑娟及委托代理人李泰义，被上诉人肇州县自然资源局的负责人高闻泉及委托代理人宋保国，原审第三人肇州农商行的委托代理人吴先奇到庭参加了诉讼。原审第三人李士成、何红、建安公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，依法不影响本案的审理。本案现已审理终结。原审查明，四原告与第三人李士成均为岳桂芝的子女，李士成与何红系夫妻关系，岳桂芝于2018年4月12日死亡。岳桂芝在肇州县肇州镇和平街原有房屋一处，面积201平方米。2011年4月8日，岳桂芝委托李士成与建安公司签订拆迁协议，约定补偿6个商服、1个住宅。2012年8月19日，建安公司给李士成下发回迁通知书，其中一处回迁房屋坐落于肇州县肇州镇和平街馨街坊一期A1座东数2号门，建筑面积65.60平方米。2017年5月22日，李士成、何红向肇州县房产管理处申请办理位于肇州镇和平街馨街坊一期A1栋商服东数2号门的房屋产权登记，并经原肇州县地方税务局批准，免征契税。2017年5月22日，肇州县房产管理处作出肇州房权肇州县字××号《房屋交易和产权确认书（转让）》，受让方为李士成、何红，转让方处为空白，房屋坐落于肇州镇和平街馨街坊一期商服A1座东数2号门，交易时间处空白，共有情况为共同共有，房屋性质为动迁房，建筑面积和套内建筑面积均为65.60平方米，建成年份2012年。2017年6月2日，李士成、何红向肇州县国土资源局申请不动产登记，肇州县国土资源局将位于肇州镇和平街馨街坊一期A1座东数2号门的不动产权登记在李士成、何红名下，并向李士成、何红颁发了黑（2017）肇州县不动产权第0000816号不动产权属证书。2017年6月19日，第三人李士成、何红、案外人吴亚辉与第三人肇州农商行签订《最高额个人担保借款合同》、《最高额抵押合同》，约定李士成、何红以共同共有的位于肇州县肇州镇馨街坊一期商服A1座东数2号门的房屋为抵押，为吴亚辉在肇州农商行的借款20万元提供担保，主债务履行期限为2017年6月19日至2020年6月15日。2017年6月27日，肇州县国土资源局为抵押权人肇州农商行颁发黑（2017）肇州县不动产证明第0000350号不动产登记证明。另查明，2017年7月11日，岳桂芝在肇州县人民法院提起民事诉讼，请求确认建安公司与李士成签订的拆迁协议无效。肇州县人民法院于2017年9月28日作出（2017）黑0621民初1268号民事判决书，认定建安公司与李士成串通，判决确认双方签订的拆迁补偿安置协议无效。李士成对（2017）黑0621民初1268号民事判决书不服，提起上诉。大庆市中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）黑06民终2724号民事判决书，认为李士成作为受托人以自己的名义在拆迁补偿协议上签字，建安公司在与李士成签订拆迁补偿协议时对李士成和岳桂芝的关系是知晓的，故该拆迁补偿协议约束的主体应是岳桂芝与建安公司，并不存在李士成与建安公司恶意串通的事实，该拆迁协议是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的协议，故判决撤销肇州县人民法院（2017）黑0621民初1268号民事判决，驳回岳桂芝的诉讼请求。原审法院认为，岳桂芝所有的房屋被拆迁，李士成受岳桂芝委托与建安公司签订拆迁补偿安置协议，该协议约束的主体是建安公司与岳桂芝，案涉房屋为岳桂芝所有的房屋被拆迁后置换而来，因岳桂芝已于2018年4月12日死亡，四原告系岳桂芝的法定继承人，与案涉房屋的不动产权利登记行为具有利害关系，故四原告主体适格。被告肇州县国土资源局为肇州县的不动产登记机构，负责其行政区域内的不动产登记工作，被告主体适格。关于本案的起诉期限问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十五条的规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算。四原告于2018年5月31日分别在本院提起行政诉讼，请求撤销肇州县房产管理处对案涉房屋作出的房屋所有权登记，在该案审理中发现肇州县国土资源局已将案涉房屋的不动产权利登记在李士成、何红名下，四原告自知道案涉房屋的不动产权利登记内容至提起本案诉讼不超过六个月，故四原告的起诉未超过起诉期限。关于不动产登记行为的合法性问题。本案中，依据被告提供的《不动产登记申请书》，对案涉房屋办理的是不动产转移登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”被告在办理转移登记时，除回迁通知书外，还应审查案涉房屋的原不动产权属证书，但被告未能提供此证据，其对案涉房屋作出的不动产登记行为证据不足，事实不清，依法应予撤销。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”，根据上述规定，他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。本案中，第三人肇州农商行依据被告出具的不动产权证书与第三人李士成、何红签订了《最高额个人担保借款合同》及《最高额抵押合同》并办理了抵押登记，对案涉房屋享有抵押权，属于善意取得，依法应予保护。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”之规定，第三人肇州农商行对案涉房屋的善意取得构成对不动产登记行为撤销的阻却事由。如果撤销案涉房屋的不动产登记，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利得不到保护，将会造成社会公共利益的损害。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、第七十四条第一款第（一）项之规定，判决如下：确认被告肇州县国土资源局将肇州县肇州镇和平街馨街坊一期A1座东数2号门登记在李士成、何红名下的不动产登记行为违法，但不撤销该不动产登记行为。案件受理费50元，由被告肇州县国土资源局负担。上诉人李士波、李士祥、李淑艳、李淑娟诉称，原审判决认定事实及适用法律错误。第三人肇州农商行对债务人吴亚辉的债权是否存在不能实现的风险，并不是本案的审理范围，而且第三人肇州农商行并非国有银行，其利益不是公共利益。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决中“但不撤销该不动产登记行为”的判决，改判撤销被上诉人肇州县国土资源局将肇州县肇州镇和平街馨街坊一期A1座东数2号门登记在李士成、何红名下的不动产登记行为；2.本案的上诉费用由被上诉人承担。被上诉人肇州县自然资源局辩称，被上诉人颁发的案涉不动产登记证是按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定依法进行，申请人提交的手续齐全，被上诉人作出的具体行政行为程序合法，实体合法。原审第三人肇州农商行辩称，肇州农商行在为借款人出借款项时以及办理抵押登记手续时均无过错，应适用善意取得制度。一审法院认定事实和法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人李士成、何红、建安公司未答辩。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条之规定，“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”申请人依法应办理所有权首次登记，待取得房屋所有权证书后，再申请办理转移登记。本案中，被上诉人肇州县自然资源局在案涉房屋未取得首次登记的情况下，直接为原审第三人建安公司和李士成、何红办理转移登记，违反上述法律规定。但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”以及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”因案涉房屋抵押权已为原审第三人肇州农商行善意取得，故原审法院判决确认被诉行政行为违法但不撤销，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李士波、李士祥、李淑艳、李淑娟负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  刘宏博审判员  王 刚二〇一九年十二月四日法官助理曹利伟书记员桂博文附相关法律规定：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。