重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0110民初13199号原告：余映霞，女，1969年12月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：重庆千山万水置业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道龙角路**，统一社会信用号码91500222565611730Q。法定代表人：翁国正，该公司经理。委托诉讼代理人：魏来，男，1987年8月24日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：王晨光，重庆言实律师事务所律师。被告：黄军兵，男，1992年12月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：李世洪，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。被告：蔡长敏，男，1966年11月10日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：重庆十上装饰工程有限公司，住，住所地重庆市綦江区文龙街道千山美郡****一社会信用91500222MA5U7X263M。法定代表人：王远龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉林全，男，1956年5月3日出生，汉族，该公司会计，住重庆市綦江区。原告余映霞与被告重庆千山万水置业有限公司（以下简称：千山公司）、黄军兵、蔡长敏、重庆十上装饰工程有限公司（以下简称：十上公司）物权保护纠纷一案,本院于2017年11月28日立案受理。原告余映霞随后申请对房屋漏水原因进行鉴定。鉴定后，被告千山公司对漏水房屋进行了修复。2019年11月7日，由审判员陈旭担任审判长，与人民陪审员明冬梅、古静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告余映霞，被告千山公司之委托诉讼代理人魏来、王晨光，被告黄军兵及其委托诉讼代理人李世洪，被告蔡长敏，被告十上公司之委托诉讼代理人冉林全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余映霞向本院提出诉讼请求：1、判令四被告立即修复原告购买的房屋（建筑面积372.39平方米）屋顶出现的大面积漏水，恢复原状；2、判令被告赔偿原告经济损失合计人民币10万元（暂估价，以评估为准）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月20日，原告与被告千山公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市綦江区的房屋（建筑面积372.39平方米）。原告严格按照约定付清购房款，被告千山公司将该房交付原告使用。不料，被告千山公司交房不到6个月，原告购买的房屋出现了多次屋顶大面积漏水情况，将原告的天花板、墙面、地面、门厅、地面、线路等全部浸泡毁损，造成原告巨大的经济损失。原告多次向被告千山要求解决房屋漏水问题，但被告千山公司总是推诿，拒绝承担修复及赔偿责任。2016年9月27日，被告千山公司将位于原告房屋楼上的房屋租赁与被告蔡长敏。2017年2月28日，原告将所购房屋租赁与被告十上公司。2017年3月20日，被告千山公司将前述房屋出售给了被告黄军兵。原告认为，被告千山公司作为房屋出卖方，应当严格按照合同约定履行房屋保修责任。在保修期间，无任何理由拒绝承担房屋保修义务。被告黄军兵作为原告所购房屋楼上房屋的购买方，负有确保房屋不漏水渗透楼下房屋的义务。被告蔡长敏作为原告所购房屋上房屋的承租方，负有日常对承租房屋管理职责。被告十上公司作为原告房屋的实际承租方，对原告房屋进行装修时，负有确保房屋不漏水的义务。综上，各被告均因自己的过错行为对原告承担侵权责任。故诉至法院请求判决。审理中，原告撤回了第1项诉讼请求，并明确第2项诉讼请求如下：要求各被告赔偿鉴定费10万元、评估费4000元、垃圾处理费160元、物业服务费4411元、房屋租金损失75162元（13034元/月）、财物损失27871元，共计211016元。被告千山公司辩称：1、本案属于一般侵权纠纷，应当根据当事人过错大小确定各自侵权责任，根据本案委托的鉴定机构出具的鉴定意见，应由蔡长敏和十上公司承担主要责任，原因在于施工单位的防水施工并不是完全不符合设计规范，只是存在部分瑕疵，但该瑕疵并不一定会导致漏水的产生，实际情况是该房屋从2015年11月9日通过竣工验收备案，一直到2017年初，蔡长敏和十上公司装修完毕前，长达一年多的时间内没有出现任何漏水的现象，所以，蔡长敏的违建行为导致了雨水的积蓄，而房屋变形、开裂为漏水提供了引水的通道，是本案产生的一个重要原因，也是产生漏水的必要条件。另外，我公司与承租人签订了租赁合同及装修前的告知书等都要求承租人不得破坏房屋原有结构，也必须将装修方案向我公司征得同意后实施，所以，该二者的行为导致了本案漏水的发生，具有明显主观过错。2、本案审查的范围应当仅限于原告请求的内容，虽然蔡长敏对其主张的损失提出了鉴定，但蔡长敏是否因为本次漏水产生损失及损失的大小都不应当属于本案审查范围，从诉讼程序上来讲，被告是不能向同案被告提出诉讼请求的，所以蔡长敏不管是因为漏水，还是因为施工单位产生了损失，都应该另案处理。3、关于原告的财产损失，鉴定意见已经对金额的损失进行了认定，最终的赔偿金额要结合全案进行判定；原告既请求恢复原状又请求赔偿损失，属于重复计算，应当择一诉讼；原告增加的请求里关于租金和物管费，不属于由漏水造成的直接损失，依法不应当予以赔偿。被告黄军兵辩称：根据鉴定意见，漏水不是我所致，对原告所主张的损失，我不应当赔偿。被告蔡长敏辩称：1、漏水不是我装修造成，因为我装修并未破坏房屋结构，也没有破坏其水温层，也没有在漏水的地方修建房屋，只是在上面栽种了一些花草，并且是通过物管同意的。2、十上公司租用的房屋柱子被打掉一部分也是漏水起因。3、楼梯口漏水是最大的一个漏水原因，漏出来后沿着楼梯间的底部地板砖流到了十上公司租用的房屋（也即原告的房屋），因此漏水与我无关。4、因为鉴定造成了我的一些装修损失，这些损失也应该在本案中予以解决。我还要求解决因为漏水及鉴定给我造成的停业损失。被告十上公司辩称：我公司当时进行装饰的时候是经过物管公司同意的，并提交了相应的装饰装修图纸，对房屋的结构没有进行任何改变，所有工程都是在千山公司监督下进行的，不应当承担相应责任。我公司自身也是受害者。经审理查明，涉案房屋是一幢二层（局部三层）框架小楼。2015年11月竣工，验收合格后投入使用，随即向社会招租。2016年9月，千山公司将位于三楼的41、42号（即3-1、3-2）商铺租赁给蔡长敏用于经营余琴露天花园火锅馆（以下简称：余琴火锅），租期至2021年9月30日，并约定在不擅自搭建构建筑物、不侵害相邻权的情况下可以使用商铺外露台。蔡长敏随即对租赁商铺进行装修，在露台上砌筑10余张露天餐桌，还有花坛、水池，并种植不少花草树木。其间，重庆市綦江区千山物业有限公司（以下简称：千山物业公司）多次向蔡长敏送交《违章整改通知书》，要求立即整改，蔡长敏认可两次在通知书签字，但最终并未整改。租期内，该房屋于2017年3月卖给了黄军兵。2016年9月，十上公司原法定代表人侯治强从千山公司租赁了二楼的201、202、203、204号商铺。2017年2月，侯治强又从余映霞处租赁了二楼另一侧的案涉房屋。均用于十上公司经营装饰装修。原告与十上公司约定，第三年租赁优惠期为1个月，从2019年3月1日至2019年3月31日止，租金共计1490元；自2019年4月1日至2020年2月28日止，月租金13034元。后十上公司对租赁商铺进行装修时，将一根承重立柱拆除。2017年2月，十上公司发现开始漏水。至6月，漏水相当明显，遂告知原告。协商处理未果后，原告诉到本院。受案后，本院委托中介机构对漏水原因进行了鉴定。原告由此承担鉴定费10万元。鉴定意见对屋面、墙面、窗户渗漏水的原因进行了分析。1、屋面（楼板）渗漏水原因分析。1）原设计防水保温层结构是存在施工质量问题的，主要表现为：①原设计的屋面防水保温层结构中的十层结构有三层结构未制作，并且省去了其中一层防水结构；②防水卷材（SBS改性沥青防水卷材）的铺设粘贴存在明显的施工质量问题；③原设计的屋面防水保温层结构中第一层设计配筋与设计不符。2）火锅馆装修时虽然没有直接改动、损坏防水层，但装修填筑的渣土层、以及建花园填筑的泥土等，都具有蓄水作用，在屋面形成长期积水。一旦降雨、浇水（种植花草）、以及打扫环境冲洗地面等，均能给积水提供条件，这些水积蓄在地坪下的渣土中、花坛的泥土中，而无法有效排出。还需指出，火锅馆装修在屋面填筑了渣土层、铺地板砖、修建花园（填土种植花草）、建水池等装修行为，增加了屋面结构的使用荷载，存在超载使用问题，对屋面结构和防水保温层具有不利作用。因渣土（泥土）中积水的增加，不断有积水由刚性层往下渗透，形成积水，积水进一步浸湿渗透，在防水卷材脱胶的部位向下渗透，最终在现浇板面形成大量积水，并在有裂缝的地方渗漏流出。3）十上公司在装修时，拆除（4）/（1/C）轴线钢筋混凝土柱会影响楼梯间的结构安全，但与屋面漏水没有相关性，因为屋面荷载是由结构标高9.850m层的轴线框架梁承担，而被告拆除的立柱标高为8.350m。2、墙面渗漏水原因分析。1）墙面渗漏水原因是因为在室外的（3）-（4）/D轴线区域的积水不断进入室内楼梯间，并在楼梯间区域形成积水，随着积水的增加，水流顺着楼梯梯步向下流淌，而且不断渗入楼梯间四周墙面，形成墙面渗漏水现象，并对墙面构成水渍污染。2）十上公司在装修时拆除（4）/（1/C）轴线区域的一根楼梯柱，引发楼梯间区域发生一定的墙面变形，存在一定的结构安全隐患；但变形造成的影响属于小范围的，不足以引发室外屋面防水层的破损渗漏。目前，该楼梯柱已经得到修补恢复，安全隐患得以排除。但拆除楼梯柱这个行为在客观上起到了引水的作用，加剧了（4）/（C）-（D）轴线区域墙面的渗水程度。3、窗户渗漏水原因分析。窗户均为大尺寸落地窗，而窗户窗套与窗框间密闭不合理，甚至存在缝隙，这些正好变成渗漏水的通道，雨水不断的渗入形成渗漏积水现象。在前述分析上，得到鉴定意见为：1、鉴定范围内房屋屋顶、墙面渗漏水的主要是：屋面防水保温层施工时，施工单位未严格按照设计图纸要求、以及防水卷材铺设施工工艺要求进行施工，存在明显的施工质量问题；火锅馆进行的屋面装修改变了原设计使用条件，为屋面渗漏提供了较为稳定的水源，对屋面和墙体渗漏具有促进和加剧作用；2、十上公司在装修时拆除（4）/（1/C）轴线区域的一根楼梯柱，引发楼梯间区域发生一定的变形，客观上起到了引水的作用，加剧了（4）/（C）-（D）轴线区域墙面的渗漏水程度；3、鉴定范围内窗户渗漏水的原因是窗套与窗框之间密封不好所致；4、（4）/（C）轴线区域雨水管外侧管壁滴漏水原因是管壁上端地漏被人为改动，破坏了地漏旁边的密封结构所致。鉴定后，原告申请对其房屋损失费用进行鉴定，意见为余映霞房屋装饰费用27871元。原告由此产生鉴定费4000元。随后，千山公司对漏水房屋进行了修复。2019年5月11日，本院组织施工单位、监理单位及各方当事人做了蓄水试验，均认可合格。同年6月20日，千山公司、施工单位、监理单位出具了修复符合要求的书面情况说明。因为第一次没有注明出具日期，本院要求重新出具，千山公司在8月底提交，但落款仍为6月20日。同年9月3日，该情况说明送交原告。2019年3月1日，原告与十上公司提前解除租赁合同，双方陈述的原因是，漏水致环境不好，不适宜经营装饰装修。审理中，蔡长敏陈述，因鉴定也产生了很大损失，要求在本案中予以解决，且要求主张停业损失。上述事实,有不动产登记证明、鉴定意见书、发票、租赁合同、解除租赁合同协议、情况说明、收据、鉴定人意见、装修申请表、门面装修注意事项、交底说明、装修管理服务协议、管理规约、装修管理方案、通知书、认定书、竣工验收备案登记证、企业信用信息公示报告、身份证复印件、申请书、物管费说明、光盘、索赔函、询问笔录及当事人陈述等证据证实，经庭审质证，本院审查属实，予以认定。本院认为，本案争议焦点有三：一是损害责任划分；二是原告损失范围；三是被告蔡长敏的损失是否应当在本案中解决。一、损害责任划分问题。屋面防水保温层施工时未严格按照设计图纸要求、防水卷材铺设施工工艺进行施工，存在明显的施工质量问题，这是造成案涉房屋漏水的内在原因，也是主要原因，被告千山公司作为开发商应当承担主要责任。被告蔡长敏在对余琴火锅进行屋面装修时改变原设计使用条件，为屋面渗漏提供了较为稳定的水源，对屋面和墙体渗漏具有促进和加剧作用，其应当承担相应的责任。被告十上公司在装修时，拆除楼梯柱，引发楼梯间区域发生一定的变形，客观上起到了引水的作用，并加剧了相应区域墙面的渗漏程度，其也应当承担相应的责任。被告黄军兵对案涉房屋漏水没有过错，不承担责任。结合各自对漏水原因所起的作用，本院确定由千山公司承担60%、蔡长敏承担30%、十上公司承担10%。千山公司辩称租赁合同约定装修造成损失应由承租人承担责任，蔡长敏、十上公司辩称装修经过了被告千山公司、千山物业公司的同意，这些均属于另一法律关系，不影响对原告余映霞的损失承担责任；如有相应依据，可以在承担责任后另行处理。二、原告余映霞的损失。1、鉴定费10万元。该费用系因鉴定漏水原因以确定责任而产生，各方也没有异议，应予确认。2、评估费4000元。该费用系因确定财物损失而产生，各方也没有异议，应予确认。3、垃圾处理费160元。该费用有收条为证，且被告蔡长敏也知晓其真实性，应予确认。4、房屋租金67578元。原告余映霞与被告十上公司均陈述，双方租赁合同提前解除系因案涉房屋漏水致不宜继续经营装饰装修，结合本案实际，双方提前解除合同有其合理性，由此造成的损失应当计入原告余映霞损失；双方合同于2019年3月1日解除，原告要求从2019年3月9日计算是合理的；原告余映霞在2019年9月3日收到案涉房屋已经修复完好的情况说明后，方能让其他承租人放心承租，故其主张租金损失至2019年9月3日是合理的，且即使如被告千山公司所说的是2019年7月下旬交到本院，加上正常的寻租期，原告主张租金损失至2019年9月3日也在情理之中；根据原告余映霞与侯治强的租赁合同约定，2019年3月1日至3月31日月租金为1490元，2019年4月1日自2020年2月28日月租金为13034元，据此，2019年3月9日至9月3日共计租金损失67578元（1490元/月÷31天/月×23天＋13034元/月×5月＋13034元/月÷30天/月×3天）。5、物管费4411元。原告房屋每月应缴物管费（含量公共能源费）为764.80元（416.30元+328.50元+20元），2019年3月9日至9月3日应缴物管费4411元应当计入原告损失。6、财物损失27871元。该损失系因漏水引起，且费用有鉴定机构提供意见为据，应予确认。前述损失共计204020元。三、被告蔡长敏的损失是否应当在本案中解决。蔡长敏损失并非原告造成，其请求也非针对原告，不适用反诉；且其损失的赔偿属其他法律关系，应当另行解决。综上，物权法规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，故本院对原告余映霞要求赔偿的请求予以支持。根据前述责任确认及损失计算，原告余映霞损失共计204020元，应由被告千山公司承担122412元（204020元×60%），由被告蔡长敏承担61206元（204020元×30%），由被告十上公司承担20402元（204020×10%）。原告撤回要求被告修复房屋的请求不违反法律规定，本院予以准许。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告余映霞因房屋漏水产生的损失204020元在本判决生效后十五日内由被告重庆千山万水置业有限公司赔偿122412元，由被告蔡长敏赔偿61206元，由被告重庆十上装饰工程有限公司赔偿20402元；二、驳回原告余映霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4450元，由原告余映霞承担160元，由被告重庆千山万水置业有限公司承担2574元，由被告蔡长敏承担1287元，由被告重庆十上装饰工程有限公司承担429元（原告已预交，被告重庆千山万水置业有限公司、蔡长敏、重庆十上装饰工程有限公司在履行前述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈 旭人民陪审员  明冬梅人民陪审员  古 静二〇一九年十二月二日法官 助理  留微微书 记 员  翁军燕