安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终2408号上诉人（原审被告）：固镇县南园置业有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇谷阳路，统一社会信用代码91340323550184115Q。诉讼代表人：安徽乐业律师事务所，系固镇县南园置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：管启飞，安徽乐业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：殷伟伟，女，1982年5月3日出生，汉族，户籍地安徽省固镇县，现住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：高乃胜，安徽淮河律师事务所律师。原审第三人：吴二方，男，1986年5月2日出生，汉族，户籍地安徽省固镇县，现住安徽省固镇县。原审第三人：李杰，男，1983年2月23日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市淮上区，现住安徽省固镇县。上诉人固镇县南园置业有限公司（以下简称南园公司）因与被上诉人殷伟伟、原审第三人吴二方、原审第三人李杰商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南园公司上诉请求：撤销一审判决，驳回殷伟伟一审全部诉讼请求；一审、二审诉讼费用由殷伟伟承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定殷伟伟实际购买的是固镇县南园时代广场1幢2单元2206号房屋错误。殷伟伟虽然一开始与南园公司签订购买2206号房屋的合同，但是后将该房屋调换成1幢1单元2603号房屋。2.一审判决认定李杰于2014年8月9日交纳了1幢1单元2603号房屋的物业费错误。根据固镇县泽宇物业有限公司的证明和收据，2014年8月9日交纳1幢1单元2603号房屋物业费的是殷伟伟而非李杰。而交纳物业费时，李杰和殷伟伟处于离婚状态。该证据可以证明殷伟伟入住1幢1单元2603号房屋，间接印证了殷伟伟将所购房屋由2206号调换至2603号。二、一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国破产企业法》第四十六条第二款规定，附利息的债权自破产申请受理之日起停止计息。因此，一审判决将逾期交房违约金计算至2018年6月22日错误，应计算至破产申请受理之日即2017年3月20日。殷伟伟辩称，南园公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。吴二方述称，一审判决认定事实错误，南园公司的上诉理由成立。李杰述称，一审判决正确，南园公司的上诉理由不能成立。殷伟伟向一审法院起诉请求：1.依法确认殷伟伟与南园公司于2013年4月28日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令南园公司继续履行《商品房买卖合同》，将标的物交付殷伟伟，并协助殷伟伟办理房地产权属证书；3.判令吴二方腾退案涉房屋；4.南园公司退还购房差价款51034元；5.南园公司支付殷伟伟逾期交房违约金191974.86元；6.南园公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月28日，殷伟伟与南园公司签订了《商品房买卖合同》并备案，合同约定：殷伟伟购买的房屋是1幢2单元2206号房，建筑面积162平方米，单价每平方米3800元，总房价是615600元，首付205600元，余款410000元按揭；交房时间为2014年5月28日前，逾期交房不超过60日的，从约定的交房的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金，合同继续履行，逾期超过60日的，如继续履行合同仍按上述约定支付违约金，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，殷伟伟于2013年5月2日将首付款205600元支付给了南园公司，2013年5月6日通过银行按揭贷款向南园公司支付余款410000元。2016年1月5日，李杰与南园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定南园公司将1幢1单元2603号房屋出售给李杰，该商品房单价每平方米3200元，面积165.59平方米，总价款529888元，付款方式为李杰于2016年1月5日前支付该商品房全部价款，房屋交付时间为2016年1月28日。李杰于2014年8月9日交纳了1幢1单元2603号房屋的物业费。2015年3月8日，吴二方的父亲吴二利与南园公司达成协议，签订了《时代广场首付款分期付款协议书》，协议约定：吴二利以524852元价格购买1期2单元2206室，已交定金59852元，剩余100000元首期购房款向南园公司借款，于2016年3月8日前还清，否则按银行同期贷款利息支付借款本金和利息，于2015年6月8日前支付首期剩余房款25000元，于2015年9月8日前支付首期剩余房款25000元，于2015年12月8日前支付首期剩余房款25000元，于2016年3月8日前支付首期剩余房款25000元，办理交房手续前提是吴二利付清全部借款等。协议签订后，吴二利按协议约定支付30000元，其余购房款未付。现南园公司已进入破产程序。一审另查明，殷伟伟与李杰于2006年8月8日登记结婚，2013年4月9日协议离婚，2015年11月20日复婚。一审再查明，固镇县南园时代广场1幢2单元2706室于2015年7月16日办理了产权登记，登记的建筑面积为148.57平方米。一审法院认为，殷伟伟与南园公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。殷伟伟已按合同约定支付全部购房款，履行了合同的主要义务，南园公司依约定应将殷伟伟购买的房屋交付给殷伟伟。南园公司没有提供其与殷伟伟达成殷伟伟由购买1幢2单元2206号房调换成购买1幢1单元2603号房屋合意的证据。殷伟伟购买1幢2单元2206号房时，与李杰已离婚，所购买房屋行为系个人行为，李杰与南园公司签订《商品房买卖合同》时，其与殷伟伟虽已复婚，但在没有证据证明殷伟伟同意其购买房屋由1幢2单元2206号房改为购买1幢1单元2603号房屋，并以李杰名义重签合同或将合同权利义务转让给李杰的情况下，根据合同相对性原则，仅仅依据殷伟伟与李杰两人之间的关系，及南园公司所称李杰没有支付1幢1单元2603号房屋购房款，推论出殷伟伟购买的房屋由1幢2单元2206号房改为购买1幢1单元2603号房屋的结论，显然依据不足。如果南园公司的抗辩理由成立，案涉的两套房屋存在差价85712元，南园公司应退还殷伟伟购房款85712元，南园公司没有证据证明已退还，其抗辩理由显然不符合常理。因此，对南园公司的抗辩理由，一审法院不予采纳。由于殷伟伟已支付全部购房款，所购房屋明确，故案涉的1幢2单元2206号房屋不属于破产财产，南园公司应按合同约定履行交付义务，殷伟伟要求南园公司继续履行合同，将1幢2单元2206号房交付给殷伟伟，并协助办理房地产权属证书的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。由于殷伟伟没有实际占有1幢2单元2206号房屋，也没有办理产权登记手续，其对1幢2单元2206号房不享有物权，其直接要求吴二方退还1幢2单元2206号房屋依据不足，一审法院不予支持。与1幢2单元2206号房同幢同单元结构相同的2706房屋已进行了产权登记，登记面积为148.57平方米，该面积可作为认定1幢2单元2206号房屋实际面积的参照依据。由于殷伟伟是按双方合同约定的162平方米面积交纳的购房款，殷伟伟实际多交纳购房款51034元，故南园公司应将殷伟伟多交的购房款退还给殷伟伟，殷伟伟的该项诉请，一审法院予以支持。南园公司没有按双方约定的交房时间将1幢2单元2206号房屋交付给殷伟伟，至今仍未交付，已构成违约，殷伟伟要求南园公司支付逾期交房违约金的诉讼请求符合双方约定，但其已主张实际购房款为564566元，并得到一审法院确认，故违约金计算基数应按564566元计算，从2014年5月29日至2018年6月22日，南园公司应予支付的逾期交房违约金为176059.91元（1485天×564566元×0.00021）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、殷伟伟与固镇县南园置业有限公司于2013年4月28日签订的《商品房买卖合同》有效；二、固镇县南园置业有限公司于判决生效后30日内将南园时代广场第1幢楼2单元2206号房屋交付给殷伟伟，并在房屋交付后30日内协助殷伟伟办理房地产权属证；三、固镇县南园置业有限公司退还殷伟伟购房差价款51034元，于判决生效后10日内履行完毕；四、固镇县南园置业有限公司向殷伟伟支付逾期交房违约金176059.91元，于判决生效后10日内履行完毕；五、驳回殷伟伟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4946元，由南园公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。南园公司提交以下证据：一、南园公司财务凭证一组及贾小伟(南园公司原法定代表人贾凤强的儿子，南园公司的经理)的银行交易流水，证明第三人李杰与南园公司存在民间借贷法律关系，在李杰与南园公司签订2603号房屋的购房合同时，南园公司仍在向李杰支付借款本息，李杰没有支付2603号房屋的购房款。二、收据一份，证明2014年8月9日，殷伟伟向物业公司交纳了2603号房屋的物业费，殷伟伟在2014年实际居住的房屋是2603号房屋。殷伟伟的质证意见为：一、对证据一中财务凭证的真实性有异议，该凭证是南园公司自己制作；对银行流水的真实性有异议，没有银行盖章。二、对证据二收据的真实性无异议，物业费确实是殷伟伟交纳的，但达不到南园公司主张将案涉房屋调换的事实。吴二方的质证意见为：对南园公司提供的证据无异议。李杰的质证意见为：一、对证据一的真实性有异议。二、对证据二收据的真实性无异议，物业费确实是李杰让殷伟伟去交的，该证据与本案无关联性。本院认证意见为：一、本案处理的是各方就案涉1幢2单元2206号房屋所产生的争议，故南园公司提供的证据一与本案不具有关联性。二、鉴于各方对南园公司提供的证据二收据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。南园公司对一审法院查明“李杰于2014年8月9日交纳了1幢1单元2603号房屋的物业费”的事实有异议，对一审法院查明的其他事实无异议；殷伟伟、吴二方、李杰对一审法院查明的事实无异议。对各方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。经审理查明：安徽省固镇县人民法院于2017年3月20日作出（2017）皖0323破申1号民事裁定书，裁定受理了安徽东升建设股份有限公司对南园公司的破产清算申请。本院认为，综合当事人陈述及举证、质证情况，本案二审的争议焦点为：一、殷伟伟与南园公司签订的案涉《商品房买卖合同》是否有效，殷伟伟要求南园公司交付案涉1幢2单元2206号房屋并协助办理房地产权证是否有事实及法律依据？二、南园公司是否应退还殷伟伟购房差价51034元？三、南园公司是否应向殷伟伟支付逾期交房违约金，如需支付，数额如何确定？根据本案已查明事实及当事人提供的相关证据，依据相关法律规定，对上述争议焦点综合分析、评判如下：案涉《商品房买卖合同》系殷伟伟与南园公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照该合同约定全面履行自己的义务。殷伟伟已经按照合同约定支付了全部购房款，南园公司依约应将案涉1幢2单元2206号房屋交付给殷伟伟，协助殷伟伟办理房屋权属证书，退还多收殷伟伟的购房款，并向殷伟伟支付逾期交房违约金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。南园公司上诉主张殷伟伟已经将该1幢2单元2206号房屋调换为1幢1单元2603号房屋，但其提供的李杰与南园公司签订的关于1幢1单元2603号房屋的《商品房买卖合同》、物业费收据、物业公司证明、殷伟伟与李杰的结婚登记资料等证据不足以证明其该项主张，故其应承担举证不能的法律后果。此外，各方当事人在一审中均认可案涉1幢2单元2206号房屋在固镇县房屋管理局备案的购买人为殷伟伟，殷伟伟一直在偿还该房屋的银行贷款；且殷伟伟提供的《个人购房担保借款合同》显示南园公司为殷伟伟购买1幢2单元2206号房屋银行贷款的保证人。南园公司虽主张房屋进行了调换，但其既未申请撤销案涉1幢2单元2206号房屋的备案手续，又未提供证据证明退还了殷伟伟1幢2单元2206号房屋与1幢1单元2603号房屋的差价款，且其还在为殷伟伟的上述购房贷款提供担保，故其该项主张明显与常理不符。综上，南园公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于南园公司应向殷伟伟支付的逾期交房违约金如何确定问题。鉴于各方均对一审判决确定每日的违约金为564566元×0.00021=118.56元不持异议，故本院对此数额予以确认。因一审法院于2017年3月20日裁定受理了安徽东升建设股份有限公司对南园公司的破产清算申请，故逾期交房违约金应计算至2017年3月20日。据此，按照双方合同约定，南园公司向殷伟伟支付的逾期交房违约金应自2014年5月29日计算至2017年3月20日，数额为121761.12元（每天118.56元×1027天）。南园公司关于逾期交房违约金计算至破产申请受理之日的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，南园公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决关于逾期交房违约金的处理结果不当，本院依法予以纠正。另，鉴于殷伟伟起诉之前，一审法院已裁定受理了安徽东升建设股份有限公司对南园公司的破产清算申请，故一审判决第三、四项中关于“判决生效后10日内履行完毕”的内容不当，本院依法亦予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持一审判决第一、二项，即“殷伟伟与固镇县南园置业有限公司于2013年4月28日签订的《商品房买卖合同》有效”、“固镇县南园置业有限公司于判决生效后30日内将南园时代广场第1幢楼2单元2206号房屋交付给殷伟伟，并在房屋交付后30日内协助殷伟伟办理房地产权属证”；二、撤销一审判决第五项，即“驳回殷伟伟其他诉讼请求”；三、变更一审判决第三项“固镇县南园置业有限公司退还殷伟伟购房差价款51034元，于判决生效后10日内履行完毕”为“固镇县南园置业有限公司退还殷伟伟购房差价款51034元”；四、变更一审判决第四项“固镇县南园置业有限公司向殷伟伟支付逾期交房违约金176059.91元，于判决生效后10日内履行完毕”为“固镇县南园置业有限公司向殷伟伟支付逾期交房违约金121761.12元”；五、驳回殷伟伟的其他诉讼请求。一审案件受理费4946元，由殷伟伟负担1434元，由固镇县南园置业有限公司负担3512元；二审案件受理费4946元，由殷伟伟负担1434元（于本判决生效之日起七日内向本院交纳），由固镇县南园置业有限公司负担3512元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 凯审判员 胡松涛审判员 张志荣二〇一九年十二月六日法官助理丁刘女书记员朱静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。