陕西省安康市汉滨区人民法院民事判决书 (2019)陕0902民初4995号原告:李敏，男，1990年1月23日出生，汉族，陕西省安康市人，住安康市汉滨区，居民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    被告:陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司,地址安康市汉滨区桥桥头，统一社会信用代码91610900745025XXXX。法定代表人：刘自田，系公司董事长。委托代理人：尹仁磊，系公司职员。委托代理人：李冬冬，系公司职员。原告李敏与被告陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告李敏，被告陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司的委托代理人尹仁磊、李冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告给原告办理所购房屋的产权证书；2.判令被告支付原告违约金9.7万元（2013年12月至今每日按万分之一计算）；3.判令被告赔偿原告直接损失8000元；4.判令被告退还原告多收取的超建部分房款2万元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年12月21日，原被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于XX沟XX小区XX幢XX层XX号房屋出卖给原告。合同约定：该房建筑面积共101.95平方米，每平方米单价为3951.95元，总金额402900元，被告应当在2015年9月30日前向原告交付房屋。合同签订后，被告至今未向原告提供相关手续和证件，也充分说明了房屋未达到交付使用的条件，被告应承担违约责任并赔偿原告。原告到安康住房和城乡建设局反映情况，部门回复：经实地核查，该项目建筑主体符合规划，但车位不够，封闭阳台导致面积超建。原告在购房时，被告承诺阳台部分免费送给原告，被告在私自封闭阳台后，而后将超建部分按照原价卖给原告，其行为违反了之前的约定，既未征得原告同意也无相关部门的同意，侵害了原告的合法权益，应由被告退还阳台超出面积的房价款，为维护原告的合法权益，故诉至本院。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：1．《商品房买卖合同》，证明约定双方之间的权利义务。2.《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》，证明合同约定了交房日期，以及交房之日起90日内办房产证，被告已经违约。3.收据两张，证明被告收取了购房款，还代收了办证费和大修基金。被告答辩称：根据双方签订的商品房买卖合同十五条之约定，被告的责任在一定期限内将办理权属登记，需要被告提供资料报产权登记机关备案，而非取得产权登记证书。产权备案及房屋权属证书滞后并非出卖人责任导致的，主要原因是张清安、张清全、张清波三人导致，三人介入被告公司强揽工程，强行承包被告公司环形支护通道施工，导致工程无法正常进行，整个项目不能做最后的规划验收。涉案房屋由于施工单位宝鸡二建与被告双方在诉讼阶段，也是导致各项手续滞后的一部分原因。由于被告是初次进行房地产开发缺乏经验，合同第十五条约定的交房后90天内提交备案资料，这个时间约定是在实践中无法做到的，仅仅竣工就需要一年时间，且资料备案的前提是各部门的高度配合，这些也不是被告所能控制的因素，请法院综合衡量该项违约责任及被告应承担的违约责任。被告主张的违约金过分高于损失，并大部分均已丧失诉讼时效，且原告并没有实际损失的证据，其诉讼请求不应得到支持，请求人民法院综合考虑，作出公正判决。被告为支持自己的抗辩理由，向法庭提交如下证据：1.商品房买卖合同，证明合同关系及相关约定。2.业主交房验收交接表，证明原告已接受房屋并实际入住，其不存在实际损失。3.工程通过验收各方会签表，证明原告所购房屋通过五方验收。4.建设工程消防验收意见书，证明涉案工程经消防验收合格，具备交付条件。5.住宅使用说明书、保修书，证明被告已向原告交付两个证书，符合合同第11条约定的交付文件。6.天气证明，证明该房屋建设期间，安康降水频发，中雨天气近三个月，导致施工延迟，且合同第8条有约定，此情况应该扣除延期。7.判决书一份，证明安康中院对相同类型案件的判决佐证被告的法律观点。8.商品房预售许可证，证明被告公司均严格按合同约定及商品房许可证许可的面积销售房屋，无阳台面积超建及欺骗行为。9.光盘，证明被告办不了房产证原因在于他人阻工。经当庭质证、认证，原告提交的3组证据、被告提交的证据1、2、3、4、5、8，为双方对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据6、7、9，因与本案无关联性，本院不予采信。根据本院认定的证据和当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2013年12月21日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于XX镇XX村XX组XX栋XX层XX号房屋一套。合同还约定了单价、面积等双方的权利义务。其中，合同第八条约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由于出卖人不能控制且不可归责于出卖人的原因。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.因买受人、办证机关原因影响，出卖人不承担责任，因出卖人影响的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。”合同签订后，原告向被告交付了购房款402900元、维修基金8156元、房管局办证费583.4元。2015年4月16日，涉案房屋所在的2号楼主体结构经过建设单位、监理单位、勘查单位、设计单位、施工单位等五方验收，评定为合格。2016年1月8日，被告向原告交付了房屋及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。2016年8月5日，包括涉案房屋所在的张沟蔬菜综合市场工程通过安康市公安消防支队消防验收合格。但至今，被告未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，也未办理涉案房屋所在楼栋的初始登记（大产权证），无法为原告取得房地产权属证书。另查明，涉案房屋在双方签订《商品房买卖合同》时，尚在建设之中。本院认为，焦点问题一，双方签订的合同是否有效，被告是否应为原告办理房屋产权证书？原被告签订的《商品房买卖合同》，双方当事人主体合法，真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，被告将正在建设中的房屋销售给原告，原告支付房屋价款，应为合法有效的商品房预售合同，双方均应依约全面履行各自的义务。现原告已按约履行了合同义务，被告理应为原告取得房地产权属证书。依照合同第十五条约定，被告有义务在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，也有义务在规定期限为原告取得房屋权属证书。即便双方未对“规定期限”有明确约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”据此规定，因原被告签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋尚未建成，被告也应当在房屋交付使用之日2016年1月8日起90日内为原告取得房屋权属证书。至今被告未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，也未为原告取得房地产权属证书，显属违约。因物权法将登记作为房产变动的必要条件，商品房的权属交付必须以办理产权过户为标准，办理所在楼栋的初始登记系被告公司的法定义务和主义务。鉴于涉诉房屋所在楼栋的初始登记（大产权证）未能办理，被告协助原告办理房屋产权证（转移登记）的前提条件尚未成就，故本院对原告要求被告为其办理房屋产权证的诉讼主张，不予支持。但被告公司不能以此免除自身协助原告办理房屋产权证的相关义务，双方可待条件成就时再行解决。焦点问题二，被告是否应向原告被告支付违约金9.7万元（2013年12月至今每日按万分之一计算）？因双方约定商品房经验收合格符合交付条件，2015年4月16日涉案房屋通过五方验收，被告向原告交付房屋的时间为2016年1月8日，依照合同约定和法律规定，被告应当在2016年4月8日前为原告办理房屋权属证书。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条也明确约定了，被告逾期办证所要承担的违约责任，即“出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金”。因此，每日的违约金都独立起算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”原告未能提供证据证明其曾向被告主张过逾期办证违约金，故逾期办证违约金应当从原告向本院起诉之日2019年7月9日起倒推三年，即从2016年7月9日起算，在此之前的违约金已经超过三年的诉讼时效，被告提出的诉讼时效的抗辩意见，于法有据，本院予以采纳。对被告辩称至今未为原告办理房产证的主要原因为他人过错导致的辩解意见，因合同明确约定了“除办证机关和买受人原因导致无法办证”，才免除被告的违约责任，否则，被告仍应对违约事实承担相应的责任，故本院对该辩解意见，不予采纳。综上，对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院确认由被告支付原告以购房款402900元为基数，自2016年7月9日至2019年7月9日每日按万分之一计算的违约金。针对原告要求被告赔偿其直接损失8000元、被告退还超建部分房款2万元的两项诉讼请求，因原告未提交证据证实，应当承担举证不能的不利后果，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司在本判决生效后10日内，向原告李敏支付以购房款402900元为基数，自2016年7月9日至2019年7月9日每日按万分之一计算的违约金。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，由原告李敏负担1500元，被告陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司负担1300元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期限的最后一日起计算。  审  判  长  刘  悦人民陪审员  王发典人民陪审员  周国丽二〇一九年十二月八日书 记 员 齐容容  1