贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔06民终2013号上诉人（原审被告）：杨昌洪，男，1982年11月23日出生，仡佬族，个体工商户，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：覃品皇，贵州省铜仁市碧江区诚信法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。法定代表人：宁桂兰，总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人杨昌洪因与被上诉人铜仁凯祺商业管理有限公司(以下简称“凯祺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭于2019年12月10日公开开庭审理了本案,上诉人杨昌洪及其委托诉讼代理人覃品皇，被上诉人凯祺公司的委托诉讼代理人石少会、吴万玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨昌洪上诉请求：撤销原判，发回重审或者查清事实后改判。事实及理由：一、原判适用法律错误，应当确认案涉租赁合同无效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”，凯祺公司至今不能提供工程质量验收合格的材料，因为建设工程规划许可证和建设工程施工许可证只能证明该工程项目建设合法，不能证明该项目经竣工验收合格，故凯祺公司将案涉商品用房出租违反法律强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，案涉合同应属无效。最高人民法院（2003）民一终字第55号民事判决书认为租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效。该判决认为“《消防法》第十条第一款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或者工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。”，本案纠纷与最高人民法院该判决内容属“类案”，依据“类案同判”原则，本案应与最高人民法院的判决统一，确认案涉租赁合同无效。二、一审法院遗漏杨昌洪一审中明确提出的抗辩，即本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿”的规定。本案中，因受凯祺公司虚假宣传的误导，杨昌洪租赁经营后发生亏损，拒交租金后，凯祺公司作为守约方没有及时主张撤销合同以避免损失扩大，相反在杨昌洪拒交租金三年后才起诉杨昌洪，凯祺公司属于恶意扩大损失。三、一审法院适用简易程序审理本案违法，应当发回重审。按照民事诉讼法的规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单的民事案件适用简易程序。本案中双方关于案涉租赁合同效力、哪方存在过错等均存在争议，不符合适用简易程序的条件。凯祺公司辩称，一、案涉《商铺租赁合同》系有效合同，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款仅是管理性规定，不是效力性强制规定。二、无论是否解除合同或者继续履行合同都是凯祺公司的权利，凯祺公司公司要求继续履行合同不是扩大杨昌洪的损失。请求驳回上诉，维持原判。凯祺公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决杨昌洪向凯祺公司支付五笔租金154407元（2017年7月1日到2019年12月31日）；2、判决杨昌洪向凯祺公司支付自杨昌洪应支付之日起直至杨昌洪实际付清之日的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以28543元为基数，从2017年7月1日起开始起算；第二笔违约金以29685元为基数，从2018年1月1日起开始起算；第三笔违约金以30827元为基数，从2018年7月1日起开始计算；第四笔违约金以32060元为基数，从2019年1月1日起开始计算；第五笔违约金以33293元为基数，从2019年7月1日起开始计算，以上五笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，先暂计算至2019年7月15日的违约金共计37095元）；3、本案诉讼费由杨昌洪承担。一审法院认定事实:2014年7月7日，案外人杨智森与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称“麒龙公司”）签订了两份《商品房买卖合同》，两份合同分别约定杨智森购买由麒龙公司开发的铜仁国际会展城A1区第A6幢﹣（-1层）-1至2号房，建筑面积分别为60.9㎡、58.03㎡的两间商铺，交房时间均为2015年12月31日前。2014年7月7日，杨智森与凯祺公司签订《铜仁国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》两份，两份合同分别约定杨智森将其购买的前述两间商铺的经营管理权均委托给凯祺公司，由凯祺公司全权享有以上两间商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等全部权益，并授权凯祺公司以该公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等，委托期限均以杨智森与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，杨智森授权凯祺公司直接到开发商处办理以上房屋交付手续并认可验房结果。2015年7月2日，凯祺公司（甲方）与杨昌洪（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0031），主要约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务；乙方承租的商铺位于铜仁市××区××硐镇坞泥村××组麒龙国际会展城A1区，房号A6栋-（-1层）-1至2号，共2间，计租面积118.93㎡；租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准；装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，装修期和免租期届满后开始计租；自不计租期限届满后开始计算租金，不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为40元/平方米/月，合计月租金为4757元；次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，以此类推，至本合同终止；在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即14271元；第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天内全部缴清；乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金4757元，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保；乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取；乙方在经营过程中所产生的物业管理费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责；未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用；对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行；乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金；如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还约定了双方的权利和义务、违约责任及处理、合同解除、续约及商铺返还、争议解决办法等其他约定及十个附件。之后，杨昌洪支付凯祺公司2017年5、6、7月3个月的租金及4757元保证金。凯祺公司在2015年7月2日将案涉商铺交付给杨昌洪并签订了《装修交接表》。后杨昌洪一直在该商铺经营，但再未交纳租金。一审法院另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2013年9月5日取得建设工程规划许可证，次日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。一审法院认为，凯祺公司与杨昌洪于2015年7月2日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于杨昌洪提出双方在签订案涉租赁合同时，房屋没有进行整体验收或者验收不合格，故案涉租赁合同无效的抗辩，经查，案涉租赁房屋所在的建筑工程在建时有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年6月14日通过了消防验收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，故杨昌洪的上述辩称意见与审理查明的事实及法律规定不符，不予采信。关于租金及违约金的支付问题。合同签订后，凯祺公司、杨昌洪均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，凯祺公司将案涉商铺依约交付杨昌洪经营管理，杨昌洪理应依约支付凯祺公司房屋租金。杨昌洪未按约定足额交付租金，已构成违约，应当承担交付租金、支付违约金的违约责任。现凯祺公司要求杨昌洪支付2017年7月1日至2019年12月31日五笔租金154380元，杨昌洪已支付2017年4-6月3个月的租金，故涉案租金的计算时间应为2017年7月1日至2019年12月31日。其中从2017年7月1日至2017年12月31日的租金为28542元(4757元×6月＝28542元)，凯祺公司主张28542元，予以支持；2018年1月1日至同年6月30日，因有3个月的租金上浮8%，即该3个月的月租金为5137.56元（4757元+4757元×8%＝5137.56元），凯祺公司按5137元计算符合规定，则该期间内租金为29682元(4757元×3月＋5137元×3月＝29682元)，凯祺公司主张29682元，予以支持；2018年7月1日至同年12月31日的租金为30822元(5137元×6月＝30822元〕，凯祺公司主张30822元，予以支持；2019年1月1日至2019年6月30日，因有3个月的租金上浮8%，该3个月的月租金为5547.96元(5137元＋5137元×8%＝5547.96元)，凯祺公司主张按5547元计算符合法律规定，则该期间的租金为32052元(5137元×3月＋5547元×3月＝32052元)，凯祺公司主张32052元，予以支持；2019年7月1日至2019年12月31日为租金33282元(5547元×6月＝33282元)，以上所欠租金合计154380元。凯祺公司主张按照年利率24%计算违约金，杨昌洪提出过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，双方约定如杨昌洪未按本合同约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，杨昌洪每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。现因杨昌洪未按期交纳租金，凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算，该计算标准明显过高，结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算。依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以杨昌洪所欠的2017年7月1日至同年12月31日的租金28542元为基数，按年利率6%从2017年7月1日计算至该笔租金付清之日止；第二笔违约金以杨昌洪所欠的2018年1月1日至6月30日的租金29682元为基数，按年利率6%从2018年1月1日计算至该笔租金付清之日止；第三笔违约金以杨昌洪所欠的2018年7月1日至12月31日的租金30822元为基数，按年利率6%从2018年7月1日计算至该笔租金付清之日止；第四笔违约金以杨昌洪所欠的2019年1月1日至6月30日的租金32052元为基数，按年利率6%从2019年1月1日计算至该笔租金付清之日止；第五笔违约金以杨昌洪所欠的2019年7月1日至12月31日的租金33282元为基数，按年利率6%从2019年7月1日计算至该笔租金付清之日止。对杨昌洪提出凯祺公司在招商过程中存在虚假宣传、违背诚信原则未按照承诺统一做门头、同业不多招、在各大路口立广告宣传牌而存在过错，但其并未提交充分有效的证据予以证实，故对其抗辩，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、杨昌洪于判决生效之日起十日内支付贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金154380元；二、杨昌洪于判决生效之日起十日内支付贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金，第一笔违约金以28542元为基数从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以29682元为基数从2018年1月1日起开始计算；第三笔违约金以30822元为基数从2018年7月1日起开始计算；第四笔违约金以32052元为基数为2019年1月1日起开始计算；第五笔违约金以33282元为基数从2019年7月1日起开始计算，上述违约金均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止。案件受理费4130元减半收取计2065元，由贵州铜仁凯祺商业管理有限公司承担300元，杨昌洪负担1765元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》的效力应如何认定；二、杨昌洪欠付租金后产生的租金是否应适用减轻损失规则；三、一审是否程序违法。关于焦点一，案涉《商铺租赁合同》基于杨昌洪、凯祺公司双方真实意思表示于2015年7月2日签订，那么合同内容是否违反了法律行政法规的强制性规定。首先，评价一份合同是否违反法律行政法规的强制性规定应当依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”进行认定。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。”“前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。”“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，这两项法律规定是基于保障建设工程安全就房屋使用条件作出的管理性规定，违反上述法律规定应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定处理，即案涉出租房屋是否经过总体验收，并不必然导致案涉《商铺租赁合同》无效。最后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉商铺项目建设工程规划许可证取得时间为2013年9月5日，即案涉合同签订前已经取得建设工程规划许可证。因此，出租案涉商铺没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，案涉《商铺租赁合同》属有效合同。关于焦点二，杨昌洪上诉提出其欠付2017年7月后的租金构成违约，凯祺公司应当按照法律规定及时解除合同，故应当适用减轻损失规则即按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，租金损失扩大部分应由凯祺公司自行承担。对此，第一，租赁合同中承租人按期支付租金系承租人的主合同义务，杨昌洪未按期支付凯祺公司租金违反了主合同义务，凯祺公司可依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定或者按照双方合同约定行使解除权。第二，此种情形下凯祺公司享有解除权，但凯祺公司并非必须选择解除合同。杨昌洪于一审开庭时明确表示愿意继续履行合同，凯祺公司请求杨昌洪支付2017年7月至2019年12月间的租金不是杨昌洪因违约给凯祺公司造成的损失，而是杨昌洪承租涉案商铺应向凯祺公司支付的对价，故本案不符合适用减轻损失规则的条件。关于焦点三，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，简易程序适用于基层人民法院和它派出的法庭审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，本案事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，依法可以适用简易程序审理，故一审法院适用简易程序审理本案符合法律规定，不存在程序违法。综上所述，杨昌洪的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3573元，由杨昌洪负担。本判决为终审判决。审判长 罗 静审判员 王永生审判员 倪庆飚二〇一九年十二月十日书记员 覃光林