新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民再153号抗诉机关：新疆维吾尔自治区人民检察院。申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：贾志才，男，1958年2月6日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。法定代表人：张建成，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘存宝，男，该公司法律顾问。原审被告：乌鲁木齐佳佳美酒店设备有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。法定代表人：贾志才，该公司总经理。申诉人贾志才因与被申诉人乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司（以下简称新桥公司）及原审被告乌鲁木齐佳佳美酒店设备有限公司（以下简称佳佳美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2011）乌中民四终字第444号民事判决，向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市人民检察院申诉，该院提请新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉。新疆维吾尔自治区人民检察院作出新检民（行）监[2017]65000000117号民事抗诉书，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出抗诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年4月15日作出（2019）新民抗12号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。新疆维吾尔自治区人民检察院指派乌鲁木齐市人民检察院检察员王晓科、张璨出庭。申诉人贾志才、被申诉人新桥公司的委托诉讼代理人刘存宝、原审被告佳佳美公司的法定代表人贾志才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉认为，乌鲁木齐市中级人民法院（2011）乌中民四终字第444号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，且遗漏诉讼请求，理由如下：本案的争议焦点问题为：1、二层包厢装修归属的认定；2、二审是否漏判新桥饭店应当支付贾志才装修金额300000元。一、关于二层包厢装修归属问题是双方争议的焦点，针对该焦点并无证据证实是新桥公司新出资装修了二层包厢。贾志才在租赁房屋后，经新桥公司同意对该房屋进行了重新装修，双方未在承包协议中就原房屋装修价值的承担进行明确约定，由此可以看出，新桥公司订立承包合同时并无要求贾志才承担原房屋装修的意思表示，而且新桥公司2008年同意贾志才进行了二次装修。因此2010年7月华远公司对该房屋装修进行价值评定后，新桥公司主张二层包厢的装修是该公司所做,但并未提供证据证明。二审法院在并无证据证明的情况下,判决中该二层包厢装修的价值203975元归新桥公司所有,属于认定的基本事实缺乏证据证明。二、关于二审是否漏判新桥饭店应当支付贾志才装修金额300000元的诉求。本案一审查明，2008年3月27日，乌鲁木齐市市政工程建设处向新桥公司发出《拆迁通知》，载明：根据乌鲁木齐市2008年城市建设计划安排，对友好路实施综合改造建设，拆迁改造建设范围为西大桥至新医路，…新桥公司所属新桥风味居、老巴特咖啡、贝贝儿童摄影使用房屋在道路改造范围内，需进行拆迁……。此次拆迁时，委托新疆华远房地产评估有限公司对新桥公司所属房屋被拆迁部分的装修进行了价格评估，贾志才经营的老巴特咖啡所属房屋装修价值评估值为392550.2元。同年3月28日，新桥公司与乌鲁木齐市市政工程建设处签订《拆迁补偿协议书》，对拆迁补偿事宜进行了约定，后全部领取了拆迁补偿款。虽然双方在承包经营合同约定，“乙方承包经营期间，如遇投资、拆迁或政府行为征迁，由此造成的经济损失，甲方不予补偿，合同自行终止。”但2008年7月3日双方又签订补充协议，约定，“经双方认定乙方装修费300000元，按6年折旧，自2008年9月1日至2013年8月31日，每年五万。如遇政府拆迁和企业处置资产按剩余年限补偿装修。”从两份协议的内容看，补充协议是对承包经营合同进行修正和补充。按照该约定，贾志才使用租赁房屋至新桥公司起诉时，已近两年，新桥公司应在扣除两年的装修折旧后，将剩余部分支付给贾志才，即300000元-50000元×2=200000元，终审判决并未对这一诉讼请求进行判决。综上所述，乌鲁木齐市中级人民法院（2011）乌中民四终字第444号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，且遗漏诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第十一项，第二百零八条第一款的规定，向你院提出抗诉，请依法再审。贾志才申诉称，1、二层包厢的装修款应归我所有；2、新桥公司应向我支付第一次装修金额300000元；3、我不应当支付7000元滞纳金。事实和理由：是我出资装修的二层包厢，二层包厢的装修款应归我所有。判决漏判了新桥公司应向我支付的第一次装修金额300000元。因为新桥公司欠我的数额大于我欠新桥公司的滞纳金，故判决我支付7000元滞纳金错误。新桥公司辩称，我方认为贾志才的申诉请求不能成立，新桥酒店之前就已经是装修好的，合同签订后，因修建马路，我们签订协议无偿使用一年，已经让步了。包厢是固有的已经装修好的，对方应提供证据证明对方所做的装修部分。评估报告也载明对方装修款是640000元。对方从2004年签订合同一直欠付电费等，滞纳金双方也是约定过的，对方缴纳滞纳金是应该的。佳佳美公司述称意见同贾志才一致。新桥公司向一审法院起诉请求：依法解除我公司与佳佳美公司、贾志才签订的《承包经营合同》，判令佳佳美公司和贾志才支付拖欠的房租106416元、水电费17428.66元、采暖费5613.3元，支付滞纳金7000元，并承担本案诉讼费用。贾志才反诉请求：判令新桥公司继续履行合同，就产权调换房屋继续与我签订租赁合同；判令新桥公司支付装修补偿款1136306元及停业损失125500元，合计1261806元。一审法院认定事实：2004年5月10日，新桥公司与佳佳美公司签订《承包经营合同》一份，约定新桥公司将位于乌鲁木齐市餐厅交由佳佳美公司经营，承包期限为五年，自2004年5月10日至2009年5月9日。佳佳美公司每年向新桥公司缴纳承包费50000元，补偿新桥公司原职工工资65000元，共计115000元。合同签字之日，佳佳美公司先付50%的承包费57500元，后半年承包费应提前5日按时缴纳，以后以此类推。发生拖欠，新桥公司将收取5%的滞纳金。如果佳佳美公司连续两个月不能缴纳承包费，以及拖欠水电暖费等视同违约，按违约终止合同，责任由佳佳美公司承担。为了经营需要，新桥公司同意佳佳美公司对二楼餐厅在不违章、不破坏主体的前提下进行装修，装修期40天，费用由佳佳美公司自行承担。承包期间，如遇投资、拆迁或政府行为征迁，由此造成的经济损失，新桥公司不予补偿，合同自行终止。合同签订后，双方依约履行。期间，佳佳美公司将承包场地交由贾志才个人经营，贾志才注册成立了经营性质为个体工商户的乌鲁木齐市沙依巴克区老巴特西餐厅，后又更名为老巴特咖啡，新桥公司未提出异议。2008年3月27日，乌鲁木齐市市政工程建设处向新桥公司发出《拆迁通知》，载明：根据乌鲁木齐市2008年城市建设计划安排，对友好路实施综合改造建设，拆迁改造建设范围为西大桥至新医路，……新桥公司所属新桥风味居、老巴特咖啡、贝贝儿童摄影使用房屋在道路改造范围内，需进行拆迁……。同时委托新疆华远房地产评估有限公司对新桥公司所属房屋被拆迁部分的装修进行了价格评估，贾志才经营的老巴特咖啡所属房屋装修价值评估值为392550.2元。同年3月28日，新桥公司与乌鲁木齐市市政工程建设处签订《拆迁补偿协议书》，对拆迁补偿事宜进行了约定，后全部领取了拆迁补偿款。拆迁改造完毕后，新桥公司与贾志才于2008年7月3日签订《补充协议》一份，约定：因友好路道路改造房屋拆迁，影响贾志才的经营，现经新桥公司改造维修后，自2008年9月1日至2009年8月31日无偿由贾志才使用一年。一楼门厅部分于2008年9月1日至2009年8月31日租金为25000元，由贾志才按时向新桥公司缴纳。原合同延续到2009年8月31日，续租合同由新桥公司和贾志才协商签订五年，年租金140000元。经双方认定，贾志才装修费用为300000元，按6年折旧，自2008年9月1日至2013年8月31日，每年50000元，如遇政府拆迁和企业处置资产按剩余年限补偿装修。补充协议签订后，双方继续履行。贾志才为经营需要，对改建后房屋又投资进行了装修。2009年4月8日，乌鲁木齐市市政工程建设处再次向新桥公司发出《通知》，载明：根据乌鲁木齐市基础设施建设计划安排，2009年4月开始实施光明路道路改建及环境整治工程，新桥公司所属房屋在拆迁改造范围内，……。2010年7月6日，新桥公司与乌鲁木齐市市政工程建设处签订《拆迁安置补偿协议书》，同时委托新疆华远房地产评估有限公司对新桥公司所属房屋的装修进行了价格评估，贾志才经营的老巴特咖啡所属房屋装修内容为七项，分别为一层大厅，装修总价107280元；二层散台，装修总价483426元；二层包厢（沿滨河路），装修总价203975元；正立面外墙，装修总价14525元；屋檐，装修总价9100元；钢架楼梯，装修总价12000元；入户门，装修总价6000元，装修总价合计836306元。庭审中，新桥公司认为其中二层包厢（沿滨河路）、钢架楼梯及入户门为新桥公司装修，剩余部分装修为贾志才自行装修，装修总价应为614331元。贾志才认可其中钢架楼梯及入户门为新桥公司装修，价值为18000元，其余装修包括二层包厢（沿滨河路）均为其装修，装修总价应为818306元。另查明，佳佳美公司与新桥公司签订《承包经营合同》后将承包的场地交由贾志才经营。贾志才在经营期间未按约定向新桥公司缴纳相关费用。2009年10月13日，新桥公司向贾志才发出通知，要求贾志才尽快结清拖欠的房租及水电暖费用61332.34元。2009年12月29日，贾志才出具欠条一份，载明：今欠新桥公司有限公司房租费2008年9月1日至2009年12月31日，42418元；欠水电费2008年12月8日至2009年12月8日，14419元；欠2009年10月15日至2010年4月15日采暖费5613.3元，合计62450.3元。至2010年6月30日，贾志才应交房租为：一楼门厅为：25000元/年÷12月×11个月=22916元（2008年9月1日至2009年7月30日）；整体楼面租金为：140000元/年÷12月×9个月=105000元（2009年8月1日至2010年6月30日，其中因7.5事件免租金2个月）。以上两项合计127916元，后贾志才于2009年12月29日、2010年1月29日及2010年2月3日分三次向新桥公司支付房租合计21500元，尚欠房租金106416元。贾志才对拖欠的采暖费5613.3元无异议，对2009年12月31日以后未交水电费的事实认可，但对实际拖欠水电费的金额有异议。从新桥公司提供的抄表数据和贾志才交纳水电费收据显示，自2008年9月1日至2010年6月30日，贾志才欠交水费1775.08元、电费15653.58元，合计17428.66元。一审法院认为，一、新桥公司与佳佳美公司签订的《承包经营合同》，名为承包协议，但新桥公司仅提供经营场地，佳佳美公司自主持照经营，故一审法院认定双方合同关系实际为房屋租赁合同关系，佳佳美公司每年应交纳的承包费应认定为租金。而新桥公司与佳佳美公司的承包合同的内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格履行。二、上述合同签订后，佳佳美公司将承包场地交由贾志才经营，贾志才一直以个人名义经营老巴特咖啡并向新桥公司缴纳租金和相关费用，新桥公司对此未持异议，应视为佳佳美公司将其与新桥公司签订的承包经营合同项下的权利义务概括移转给贾志才，由贾志才承担合同的全部权利与义务，故对新桥公司要求佳佳美公司承担本案民事责任的诉讼请求，一审法院不予支持。佳佳美公司辩称理由成立，一审法院予以采信。三、因新桥公司与佳佳美公司签订的承包合同已于2009年8月31日到期，新桥公司要求解除承包合同的诉讼请求，无法律依据，但综合全案，就新桥公司起诉的解除承包合同的目的来看，实际应为要求解除其与贾志才之间的事实租赁合同关系，经本院释明，新桥公司同意变更该项诉讼请求为要求解除与贾志才之间的事实租赁合同关系，鉴于贾志才租赁的房屋被政府征迁，其与新桥公司之间的租赁合同关系，确已无法继续履行，故新桥公司要求解除与贾志才之间事实租赁合同关系的诉讼请求，一审法院予以支持。四、贾志才反诉要求新桥公司继续履行合同，就产权调换房屋继续签订租赁合同的诉讼请求，因双方租赁合同期满后未继续签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，双方当事人均有权随时解除，故贾志才该反诉请求不能成立，一审法院不予支持。五、新桥公司主张的要求贾志才支付拖欠的房租费及采暖费的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。新桥公司主张的要求贾志才支付拖欠的水电费17428.66元的诉讼请求，因新桥公司已提供抄表数据和收款收据，贾志才租赁的房屋一直在使用的客观事实亦存在，且贾志才未提供反证证明，一审法院对新桥公司此项诉讼请求，亦予以支持。至于新桥公司主张的违约滞纳金，因双方在租赁合同期满后未继续签订书面合同，原合同中约定的违约条款在未经双方书面确认的情况下，不应适用于其后新成立的租赁合同关系当中，故对新桥公司此项诉讼请求，一审法院不予支持。六、至于贾志才反诉主张的装修补偿款及停业损失的诉讼请求，一审法院认为：1、2008年3月27日，乌鲁木齐市市政工程建设处向新桥饭店发出《拆迁通知》后，拆迁了部分房屋。在拆迁改造完毕后，贾志才与新桥公司签订了《补充协议》，约定了贾志才装修费用300000元，按6年折旧，自2008年9月1日至2013年8月31日，每年50000元。从双方约定来看，该装修补偿300000元应为贾志才在第一次拆迁中的装修损失。按照该约定，贾志才使用租赁房屋至新桥公司起诉时，已近两年，新桥公司应在扣除两年的装修折旧后，将剩余部分支付给贾志才，即300000元－50000元×2年=200000元。2、2010年7月6日，新桥公司与乌鲁木齐市市政工程建设处签订的《拆迁安置补偿协议书》及委托新疆华远房地产评估有限公司对新桥公司所属房屋的装修进行的价格评估，贾志才经营的老巴特咖啡所属房屋装修内容为七项，装修总价合计为836306元，该装修补偿款已由乌鲁木齐市市政工程建设处支付给新桥公司，依照物权法、《城市房屋拆迁管理条例》的规定，出租房屋被国家征收或者被拆迁时，政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿，依照相关行政规范，补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，应当归出租人所有，故贾志才主张该装修补偿款，于法有据。但就其中的钢架楼梯，装修总价12000元；入户门，装修总价6000元；二层包厢（沿滨河路），装修总价203975元，新桥公司主张由其出资装修，其他部分认可为贾志才出资装修。贾志才对钢架楼梯、入户门为新桥公司装修无异议，对二层包厢（沿滨河路）为新桥公司装修不予认可，认为新桥公司的装修早在租赁房屋时就已被拆除并进行二次装修，二次装修也是经过新桥公司同意的。综合全案，一审法院认为，贾志才在租赁房屋后，经新桥公司同意对该房屋进行了重新装修是不争的事实，双方又未在承包协议中就原房屋装修价值的承担进行明确约定，由此可以看出，新桥公司订立承包合同的本意中无要求贾志才承担原房屋装修的意思表示，并同意贾志才进行二次装修，现新桥公司主张二层包厢（沿滨河路）装修补偿款，显然有悖公平合理原则，一审法院不予采信。综上，扣除新桥公司出资装修的钢架楼梯、入户门总价18000元后，剩余装修补偿款818306元，新桥公司应当返还给贾志才。3、关于贾志才反诉主张的停业损失费问题，从新桥公司与乌鲁木齐市市政工程建设处签订的《拆迁安置补偿协议书》来看，乌鲁木齐市市政工程建设处向新桥公司补偿的是协议签订之日至2011年10月15日期间的停业损失，因新桥公司与贾志才之间为不定期租赁合同关系，故贾志才该反诉请求，无法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司与贾志才之间的租赁合同关系；二、贾志才支付乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司房租费106416元；三、贾志才支付乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司水电费17428.66元；四、贾志才支付乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司采暖费5613.3元；五、驳回乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司要求乌鲁木齐佳佳美酒店设备有限公司承担本案民事责任的诉讼请求；六、驳回乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司要求贾志才支付滞纳金7000元的诉讼请求；七、乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司返还贾志才装修补偿款1018306元（200000元+818306元）；八、驳回贾志才的其他反诉请求。新桥公司不服一审判决，上诉请求：改判一审判决第六项为贾志才偿付新桥公司滞纳金7000元，变更第七项为新桥公司返还贾志才装修补偿款614331元。贾志才不服一审判决，上诉请求：改判一审判决第七项为新桥公司返还贾志才装修补偿款1118306元，撤销原判第八项，判令新桥公司返还贾志才停业损失补偿款125500元。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，新桥公司、贾志才均对一审认定的房屋装修价值的赔偿金额不符，提出异议。针对该房屋装修价值的认定，根据新疆华远房地产评估公司的评估报告认定该房屋全部装修价值为836306元，扣除新桥公司出资装修的二层包箱、钢架楼梯及入户门价值221975元，贾志才对该房屋的装修价值应为614331元。新桥公司上诉理由成立，本院予以支持。贾志才在合同履行期间未能按期向新桥公司交付房租、水电暖等费用，其行为已构成违约，理应向新桥公司支付滞纳金7000元。新桥公司上诉称要求贾志才支付滞纳金7000元的上诉理由亦成立，本院予以支持。关于贾志才要求新桥公司支付其停业损失补偿费125500元的请求，本院认为，该补偿费系政府相关部门向新桥公司支付的包括在职职工的工资、养老保险金、住房公积金、采暖费等费用，并不包括停业损失，贾志才要求新桥公司给付其以上补偿款无事实及法律依据，本院不予支持。二审法院判决：一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2010）沙民二初字第1103号民事判决第一、二、三、四、五、八项，即解除乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司与贾志才之间的租赁合同关系；贾志才支付乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司房租费106416元；贾志才支付乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司水电费17428.66元；贾志才支付乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司采暖费5613.3元；驳回乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司要求佳佳美公司承担本案民事责任的诉讼请求；驳回贾志才的其他反诉请求；二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2010）沙民二初字第1103号民事判决第七项的乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司返还贾志才装修补偿款1018306元为乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司返还贾志才装修补偿款614331元；三、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2010）沙民二初字第1103号民事判决第六项，即驳回乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司要求贾志才支付滞纳金7000元的诉讼请求；四、贾志才支付乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司滞纳金7000元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审中，贾志才、新桥公司均未提供新证据。本院再审认定事实与原一、二审认定事实一致。本院再审认为，根据双方当事人再审中的诉、辩主张，本案争议焦点为：一、二楼包厢装修款归属的认定；二、新桥公司是否应当支付贾志才装修金额300000元的问题；三、贾志才是否应当支付新桥公司滞纳金7000元的问题。一、二楼包厢装修款归属的认定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，贾志才在租赁房屋后，经新桥公司同意对该房屋进行过二次重新装修，双方未在承包协议中就原房屋装修价值的承担进行明确约定，在2010年7月华远公司对该房屋装修进行价值评定后，新桥公司主张二层包厢的装修是该公司所做,对此主张新桥公司负有举证证明责任，但新桥公司并未提供充分有效的证据证明该主张，新桥公司对此应承担不利的法律后果。贾志才的此项申诉请求成立，本院再审予以支持。二、新桥公司是否应当支付贾志才装修金额300000元的问题。2008年7月3日贾志才、新桥公司签订补充协议，约定，“经双方认定乙方装修费300000元，按6年折旧，自2008年9月1日至2013年8月31日，每年五万。如遇政府拆迁和企业处置资产按剩余年限补偿装修。”从补充协议的内容看是对承包经营合同进行修正和补充。按照该约定，贾志才使用租赁房屋至新桥公司起诉时，已近两年，新桥公司应在扣除两年的装修折旧后，将剩余部分支付给贾志才，即300000元-50000元×2=200000元。贾志才的此项申诉请求部分成立，本院再审部分予以支持。三、贾志才是否应当支付新桥公司滞纳金7000元的问题。本案中，一审判决对新桥公司主张的滞纳金7000元不予支持，并作出了理据充分的阐释，并无不当，本院不再赘述。贾志才的此项申诉请求成立，本院再审予以支持。综上，原一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院再审予以维持。原二审判决认定事实、适用法律有误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2011）乌中民四终字第444号民事判决；二、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2010）沙民二初字第1103号民事判决。二审案件受理费7409.63元（乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司已预交），由乌鲁木齐新桥饭店有限责任公司负担。二审案件受理费4682.50元（贾志才已预交），由贾志才负担。本判决为终审判决。审判长 于 翔审判员 达莲花审判员 李 健二〇一九年十二月九日书记员 吴 凡