河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终2530号上诉人（原审原告）：深州市东大美食城。住所地：河北省深州市长江西路与永安大街交叉口东北角。统一社会信用代码：92131182MA0954Q41B。经营者：马海涛，男，1963年5月17日出生，汉族，住址：河北省深州市。委托诉讼代理人：张士显，女，1964年8月16日出生，汉族，住址：河北省深州市。系马海涛之妻。被上诉人（原审被告）：薛少良，男，1983年3月3日出生，汉族，住址：河北省深州市。委托诉讼代理人:石文军，衡水市桃城区正元法律服务所法律工作者。上诉人深州市东大美食城（以下简称：东大美食城）因与被上诉人薛少良租赁合同纠纷一案，不服河北省深州市人民法院（2019）冀1182民初2402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人经营马海涛及委托诉讼代理人张士显、被上诉人薛少良及委托诉讼代理人石文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东大美食城上诉请求：1.撤销深州市人民法院（2019）冀1182民初2402号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付租金9471元及水电费171元；2.一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.2017年11月5日，被上诉人与上诉人签订租赁协议，约定被上诉人租赁上诉人东大美食城操作间用于餐饮经营，租期一年，自2017年11月5日起至2018年11月4日止，年租金33000元，被上诉人负担经营期间的水电费、税费等费用，并约定了违约责任。被上诉人提出因经济困难请求缓交租金3000元，上诉人同意后收取了被上诉人30000元租金，被上诉人出具了证明。之后，被上诉人在租赁区内经营深州市二师兄锅盔肥肠粉店。被上诉人自2018年4月份开始未按照协议约定保证正常经营，并私自将营业执照注册的经营地址迁至深州市诚信商厦内，但被上诉人一直占用租赁地至2019年1月15日（超合同约定租期70天），被上诉人并拖欠经营期间的水电费171元。上诉人向一审法院提交了相应的证据，而且被上诉人在答辩和庭审中也明确认可其在2019年1月15日才搬离租赁地。一审法院未对上诉人提出的被上诉人拖欠租金3000元及水电费171元和超期占用70天期间的租金的事实予以认定是错误的。2.被上诉人与上诉人之前的租赁合同纠纷经历一审、二审，贵院作出的（2019）冀11民终1446号民事判决撤销了一审判决，但是该判决并未认定上诉人与被上诉人签订的租赁协议无效，也未认定租赁协议已经终结，更未认定租赁协议已经解除，故本案一审判决认为中院已经判决上诉人应退还被上诉人部分租金、保证金、管理费，那么就应知晓租赁协议已经终结没有任何依据，继而得出上诉人的诉讼请求没有事实依据及法律依据是错误的。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人是没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在双方签订的租赁协议租期届满（2018年11月4日）后上诉人从未提出异议，并未要求被上诉人搬离，被上诉人在此期间疏于经营或停止营业与上诉人无关，但这并不表明上诉人放弃了索要租金的权利，上诉人要求被上诉按照原租赁协议的标准计算70天的租金有法律依据。另上诉人要求被上诉人支付水电费171元是根据租赁协议第八条的约定，被上诉人应当支付。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人薛少良答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。二审法院应依法驳回上诉人的全部上诉请求。一、上诉人所说的被上诉人还拖欠其3000元租金不是事实。2017年11月5日，双方签订了一年的租赁协议。2017年11月9日被上诉人按照租赁协议约定足额向被上诉人交纳了保证金3000元，管理费5450元，租金33000元（该数额上诉人在上诉状中也认可）。上诉人在收到所有款项并确认无误后给被上诉人开具了收款收据。上诉人在上诉状中提到被上诉人出具证明一事，被上诉人已在一审中当庭对该证据进行了质证。该证明漏洞百出，且上诉人当庭表示是自己所写，故一审法院作出了正确的认定，该证据不能证明被上诉人还欠上诉人3000元的租金，故法庭依法没有采信。结合租赁协议内容以及上诉人出具的收款收据（租金33000元）和上诉人自己向法庭提交的该欠款证明来看，两份证据前后矛盾，相信上诉人也不能自圆其说。二、关于171元的水电费，被上诉人已结清，上诉人无理由第二次向被上诉人索要。三、关于上诉人要求被上诉人按原租赁协议标准支付逾期70天的租金6417元的请求，没有事实和法律依据，二审法院应依法不予支持。被上诉人在2018年8月份以后就已经不再租用上诉人的房屋，也就是说在2018年8月份双方租赁协议解除。双方2017年11月5日签订为期一年的房屋租赁协议，合同期限截至2018年11月4日止。签订该协议的目的就是被上诉人租用上诉人的房屋经营小吃生意。但是2018年6月份上诉人对被上诉人租赁的房屋进行了大规模的拆改装修，目的是要将租赁房屋改装成酒店自己经营。脏乱不堪的装修现场和房屋用途的改变，使被上诉人及其他商户不能正常经营，不得不于2018年8月份被迫撤走，上诉人与被上诉人之间的租赁合同也随之解除。《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并且租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。就是说在租赁房屋出现问题，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行居住时的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。综上，因上诉人私自装修改变了租赁房屋的用途，致使被上诉人不能再继续经营小吃生意并已撤离，视为合同解除，上诉人再以此协议标准要求被上诉人支付所谓的逾期70天的租金无法律依据，二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求。东大美食城向一审法院起诉请求：1.要求判令被告向原告支付租金9417元和水电费171元；2.要求被告赔偿原告损失10000元；3.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2017年11月7日，原告与被告签订租赁协议一份，约定被告租赁原告的操作间经营餐饮业，期限一年（自2017年11月5日起至2018年11月4日止），期间水电费由被告负担，被告应遵守原告的管理制度，卫生及时清理，被告保证摊位有人看摊，如闲置30天以上，原告有权收回摊位，并扣除保证金等。之后，被告在此开始经营深州市二师兄锅盔肥肠粉店。自2018年年初开始，许多商户因各种原因自原告处自动退出，至2018年8月底没有自动退出的商户与原告经营者马海涛协商后也退出了经营场地，之后原告进行围挡装修。被告在此期间也搬离了原告处，仅剩少量物品仍存放于原告处，后于2019年1月15日因原告安装消防设施而全部搬离完毕，当时，原告并未向被告索要超期占用租金。后被告薛少良于2019年1月7日在本院起诉原告，要求原告退还租金、保证金、管理费共计16700元。经审理，本院作出（2019）冀1182民初65号民事判决书，驳回了被告的诉讼请求。后被告不服，上诉于衡水市中级人民法院。经审理，衡水市中级人民法院作出（2019）冀11民终1446号民事判决书，依法撤销了本院（2019）冀1182民初65号民事判决书；并判令原告返还被告部分保证金、管理费、租金共计7425元，并驳回了被告的其他诉讼请求。之后，原告提起本诉。一审法院认为，根据民诉法的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据，如不能提供相应的证据证明的，要承担举证不能的后果。本案中，原告所称被告拖欠其租金3000元及水电费171元的主张，因证据不足，且被告不予认可，故不予支持。原告所称要求被告承担超期占用（自2018年11月5日至2019年1月15日）的租金7465元的主张，因中院已判决其应退还被告部分租金、保证金、管理费，那么其就应当知晓其与被告的租赁协议已经终结，故原告的该主张没有事实及法律依据，不予支持。原告要求被告支付给其造成的损失10000元的主张，因无证据证实，不予支持。遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告深州市东大美食城的诉讼请求。案件受理费290元，减半收取145元，由原告深州市东大美食城负担。二审中，上诉人东大美食城提交：1.衡水供电公司客户深州市润鼎酒店管理有限公司电费明细台账三张；2.深州市二师兄锅盔肥肠粉店工商登记信息，证明2018年4月17日薛少良就撤离了，经营地址从深州东大美食城变更到深州××××大街诚信商厦内**，商号未变；3.东大美食城管理制度一份。被上诉人质证后称：第一，2018年4月17日，我没有撤离，是到2018年8月份因上诉人场内装修无法经营我才撤离的；第二，33000元的租金一次性给了上诉人，收据也给开了，我不欠上诉人的租金，也没打过欠条；第三，水电费每次都是上诉人过来收，每次都给了，没有欠过水电费；第四，对我的锅盔肥肠店工商登记信息没有意见；第五，对上诉人提交的供电公司电费明细真实性认可，对证明目的不认可，不能证明被上诉人欠电费事实。薛少良提交2018年11月27日其与深州市诚信商厦有限公司签订的食品租赁合同及商场联营商管理制度各一份，提交2017年11月9日东大美食城收租金33000元收据一份。上诉人质证后称：被上诉人签订的合同及管理制度与我方无关；对租金收据，是我方开具的，因和薛少良的岳父关系不错，说照顾他一下，因钱不够，就给他开了33000元的收据，实交30000元，打了一个3000元的欠条，薛少良签了名字。本院查明与一审查明事实一致。本院认为，关于被上诉人是否欠3000元租金的问题，2017年11月5日双方签订租赁协议后，薛少良向上诉人交纳30000元租金，上诉人为其开具了收33000元租金的收据，同年11月9日，在上诉人提供的“19号屋租金一个月3000元（叁仟元）”的便条上薛少良、张士显分别签了自己的名字，一审中，薛少良对其签字不认可，二审中其认可名字是本人所签，但便条上方的“薛少良欠”的内容笔迹与便条不一样。根据本院（2019）冀11民终1446号案庭审笔录，上诉人称当时薛少良来租赁商铺，我看在和他岳父关系的份上，给他优惠了3000元，因此，上诉人本案中向被上诉人主张该3000元的让利租金，依据不足。关于超出租赁期限70天的租金问题，双方签订租赁协议，目的是为顾客提供餐饮服务，力争做到生意兴隆，从协议的内容看，均是承租者享有义务，而美食城对其对商户的管理、服务义务则所提甚少，对美食城市场的培育更是只字未提，根据本院审理的1446号案认定的事实，2017年11月份美食城招租了包括被上诉人在内的十余家特色小吃，因市场等原因，顾客减少，少有光顾，自2018年初即有部分商户撤离，美食城也没有采取有效措施招揽客源，以提高商户营业收入，进行8月份后，美食城又进行大规模装修改造，进一步影响了商户经营。根据双方过错程序，该案判令上诉人退还了相应的部分租金。本案中，上诉人要求被上诉人另支付直至2019年1月15日的租金，因其明知被上诉人未再开展餐饮经营业务也未转租，其主张不应支持，亦有悖公平原则。关于上诉人主张欠水电费171元问题，二审中其提供的供电公司客户用电明细不能证明被上诉人欠费事实，其一审提交的水电费小票是单方制作，没被上诉人签字，故对该诉求一审未予支持并无明显不当。综上，深州市东大美食城的上诉请求不能成立，本院不能支持；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人深州市东大美食城负担。本判决为终审判决。审判长  高永胜审判员  张 晓审判员  安 君二〇一九年十二月九日书记员  刘 珍