江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4109号上诉人（原审被告）：南长区车路仕汽车美容店，住所地无锡市梁溪区朗诗未来之家51-3。经营者：吴荣兴，男，1952年8月25日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：梅燕，江苏昶兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚博，江苏昶兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张晓红，女，1964年2月6日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：刘赟，江苏苏秦律师事务所律师。上诉人南长区车路仕汽车美容店（以下简称汽车美容店）因与被上诉人张晓红排除妨害纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初4418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。汽车美容店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张晓红的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对于其所租用场地处分权的归属和侵权对象认定不清。无锡市朗诗未来之家51-3号（以下简称涉案房屋）的架空层归朗诗未来之家小区全体业主共有，被上诉人张晓红仅占有51、52号楼3.7%面积比例，不能够代表全体业主行使处分权。其仅仅为承租人，涉案房屋的架空层系向案外人高毅承租而来，高毅为直接侵权人。二、其承租场地所属建筑物51号楼的架空层不具备防潮、通风、通行以及安全用途，其经营也未存在噪音以及污染。1.该51号楼系朗诗未来之家A区临街商铺，该楼后侧为朗诗未来之家A区内部鱼塘浅水池，右侧为朗诗未来之家A区喷泉，左侧为大型空调机组。小区并未在51号楼前后设置栅栏、监控等设施，因此，其使用的一楼不具备防潮、通风、通行等用途，仅为普通架空层。2.该51号楼一层底商目前拥有三家商铺，从右至左分别为格林希尔国际幼儿园、汽车美容店和张晓红经营的美丽阳光美容SPA会所，依照占地面积、营业时间以及临街车辆停放规划等因素，其占地面积最小、营业时间短、车辆停放便捷规范且业务操作过程中排污设施完好，不存在噪音污染。张晓红经营的美丽阳光美容SPA会所占地面积较大，一楼装修门面以及密封结构完好，不存在权利受到直接的侵害。三、一审判决拆除其在架空层搭建的建筑物属于适用法律不当。根据《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》，对涉及违反城乡规划法的违法建筑物、构筑物、设施等的强制拆除，法律已经授予行政机关强制执行权，人民法院无需予以判定。被上诉人张晓红辩称：一、涉案房屋下方架空层属于公共部位。侵害建筑物区分所有权的行为，不仅包括处分，也包括占有使用。上诉人汽车美容店为架空层的实际占有使用人，系直接侵权人。小区未成立业主委员会，无法通过业主代表大会的形式主张共有部分的权利，其作为业主，又是该架空层上方直接受到侵害的一方，有权对该直接的侵权行为提起诉讼。汽车美容店占有使用架空层所依据的租赁合同，因高毅的无权处分而无效。二、其所有的涉案房屋直接位于架空层正上方，受到的侵害最直接，有权以自身的名义对侵权行为提起诉讼。侵害事实主要有：1.架空层可使上方部分隔潮、防潮，被汽车美容店使用后，每天产生大量污水，地面始终潮湿，使得架空层的防潮功能形同虚设，而且带洗涤剂的污水更是对环境造成了很大程度的污染；2.高压水枪冲洗产生的高分贝产生噪音污染；3.架空层规划设计的美观作用被破坏。三、涉案房屋所在大楼其他架空层是否被使用，非本案争议事项与审理范围；其对其他架空层的使用有合法权利来源，且其使用行为并不相应免除汽车美容店的侵权责任。综上，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张晓红向一审法院起诉请求：1.汽车美容店立即从涉案房屋及架空层迁出，并支付从2018年12月18日起计算至实际迁出之日止的房屋占用费（按1万元/月计算）；2.汽车美容店拆除对涉案房屋架空层所做的搭建及装修，并确认高毅对涉案房屋架空层的处分行为无效。一审法院认定如下事实：涉案房屋原所有权人为高毅，案涉架空层位于该房屋正下方。2013年4月15日，汽车美容店经营者吴荣兴与高毅签订《商铺租赁合同》，约定吴荣兴向高毅承租涉案房屋，经营项目为汽车美容；租赁期限自2013年5月30日至2018年5月31日止；租金为每年12万元。该《商铺租赁合同》落款处正文注明：“本合同仅供办证使用”。2014年8月30日，吴荣兴与高毅签订《商铺租赁合同补充协议》，约定：商铺的使用面积为51-3单元下方的架空层，高毅承诺其对该架空层具有完全的使用、支配与处分权；租赁期间为2014年10月1日至2034年9月30日止；商铺交付使用时间为2014年9月1日；租金为每年5万元。吴荣兴于2014年10月15日在涉案房屋地址注册了汽车美容店，并一直经营至今。汽车美容店向高毅支付租金至2018年年底。张晓红通过司法拍卖竞得涉案房屋，并于2018年12月18日登记成为涉案房屋所有权人。一审中，张晓红、汽车美容店一致确认：案涉架空层系共有部位。张晓红确认，汽车美容店没有占有使用涉案房屋。汽车美容店陈述，汽车美容店从2013年1月1日起开始租赁、占有、使用涉案房屋的架空层。2014年8月30日的补充协议，确认了案涉架空层的租赁时间。以上事实，有《商铺租赁合同》及补充协议，以及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，根据《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）规定，架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。根据法律规定，不属于业主专有、市政公用、其他权利人所有的部分，属于全体业主共有；业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，双方当事人未提供证据证明案涉架空层属于业主专有，且一致确认案涉架空层属于共有部分，因此，涉案房屋原所有权人高毅无权将案涉架空层出租，其与汽车美容店就案涉架空层所签订的《商铺租赁合同补充协议》应属无效。案涉架空层属于共有部分，张晓红属于共有人之一，且案涉架空层位于其所有的涉案房屋正下方，其享有对小区建筑物的共有部分共同管理的权利。汽车美容店未经全体业主的同意将案涉架空层改建用于经营活动，其经营活动增加了噪音及空气污染，影响了包括张晓红在内的全体业主的正常生活，侵犯了全体业主的共同权益。故，张晓红有权为了全体业主的共同利益，以及其自身利益提起诉讼。综上，汽车美容店在案涉架空层内的经营行为构成侵权，其抗辩意见无事实及法律依据，法院不予采纳。张晓红要求汽车美容店迁出案涉架空层、并拆除对涉案架空层所做的搭建及装修，符合法律规定，法院予以支持。张晓红诉请要求汽车美容店从涉案房屋迁出，并支付占有使用费（含案涉架空层的使用费），无事实及法律依据，法院不予支持。综上，一审法院对于张晓红的诉讼请求中合理部分依法予以支持。依照《中国人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，作出判决：一、汽车美容店应于判决发生法律效力之日起十日内从无锡市朗诗未来之家51-3号房屋架空层中迁出，并拆除该架空层搭建的建筑物；二、驳回张晓红的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取275元（张晓红已预交），由汽车美容店负担，并于判决发生法律效力之日起三日内直接支付给张晓红。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审中，双方当事人一致确认朗诗未来之家小区尚未成立业主委员会。本案的争议焦点是：张晓红起诉是否有法律依据，能否以个人名义起诉。本院认为，物权法第七十六条规定业主共同决定的事项，包括：制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建与重建建筑物及其附属设施、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。本案中，张晓红针对汽车美容的占用共有部位的行为提起诉讼，原则上首先交由业主大会讨论，既可以充分发挥业主自治的协调功能，也有利于增强共同权益诉讼行为的适法性和权威性，但涉案房屋所在小区尚未成立业主委员会，亦未召开业主大会，导致张晓红通过业主大会主张权利的途径无法实现。物权法第八十三条第二款明确规定：业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。双方当事人均确认汽车美容店占用的架空层属于共有部位，本院予以确认。汽车美容店占用使用该共有部位，其依据的是与涉案房屋原所有权人高毅的《商铺租赁合同补充协议》，但高毅并不具有合法使用该架空层的依据，属于无权处分该架空层，故汽车美容店并不因租赁关系而可以合法占有使用该架空层。汽车美容店占用的共有部位直接位于张晓红所有的涉案房屋正下方，张晓红所列举的防潮隔潮功能减弱、产生噪音、破坏美观均属于客观存在的事实，对房屋的功能及其作为业主的居住体验均造成了影响，其合法权益受到了汽车美容店的影响，故有权以自己的名义提起诉讼。张晓红请求排除妨害，不属于对共有部位进行处分，不落入物权法第七十六条的规制范围之哪。物权法第三章规定了物权的保护，第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。据此，张晓红诉请汽车美容店拆除架空层内的建筑物符合法律规定，人民法院可以在民事案件中作出相应的判决。汽车美容店上诉认为只能由行政机关作出拆除决定的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，汽车美容店的上诉请求不能成立，应予驳回。至于高毅与汽车美容店之间《商铺租赁合同补充协议》的效力，并不仅仅因高毅无权处分而无效，一审认定无效不当，因该协议的效力并非本案争议的事项，故本案不予理涉。一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，所作判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人汽车美容店负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一九年十二月十八日书记员  范 洁