广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17841号上诉人（原审原告）：深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司（原深圳市星河物业管理有限公司广州分公司），住所地广东省广州市南沙区港前大道南路****。负责人：王金星，职务总经理。委托诉讼代理人：丁汝明，广东广和（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢伟成，男，1985年5月21日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：王一静，女，1986年6月15日出生，回族，住广东省广州市越秀区。上诉人深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司(以下简称星河公司)因与被上诉人谢伟成、王一静物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初2487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人谢伟成、王一静经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。上诉人星河公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判谢伟成、王一静支付星河公司2014年7月6日到2019年2月28日的物业服务费22324.96元，公摊水电费1799.47元，逾期付款违约金11960.6元（以实际拖欠的物业服务费为本金，按日万分之五计算，从逾期之日起算至实际清偿之日，暂算至2019年2月28日）；2.改判谢伟成、王一静承担本案的诉讼费。事实和理由：一、一审判决对谢伟成、王一静是否收楼的事实认定有误，应予以纠正。首先，根据谢伟成、王一静和广州泛科新应用发展有限公司（以下简称泛科公司）签订的买卖合同第十三条约定，涉案房屋应于2014年7月5日前交付，交付房屋时，泛科公司应向谢伟成、王一静发出《收楼通知书》；房屋需延期交付使用的，泛科公司应及时书面告知。附件七第四条约定，截止约定交付日前，谢伟成、王一静未收到《收楼通知书》的，则应按约定的最后交房时间办理收楼手续，否则，视为泛科公司已按期交付。另外谢伟成、王一静虽否认收到《收楼通知书》，但并没有提供证据证明开发商向其发送延期交付的书面通知。因此，谢伟成、王一静应最迟在2014年7月5日办理收楼手续，涉案房屋应于2014年7月5日视为已经交付，而不是一审判决认定的房屋未交付。其次，谢伟成、王一静在一审庭审中确认其在2014年7月到涉案房屋进行验收。因此，不管谢伟成、王一静是否收到《收楼通知书》，其实际已经在2014年7月对涉案房屋进行了验收，《收楼通知书》的通知目的已实际实现。最后，谢伟成、王一静在一审庭审中主张和泛科公司就延期收楼事宜达成了新的协议。但谢伟成、王一静并未就此提供相应的证据予以证明。因此其应承担举证不利的责任，主张房屋延期交付的主张不能成立。二、一审判决认定星河公司自2014年7月6日开始收取物业服务费等费用的请求缺乏事实依据和法律依据是错误的，应予以纠正。首先，双方签订的前期物业服务协议合法有效，并没有终止的情况，双方均应依此履行。星河公司已按照前期物业服务协议的约定提供了相应的物业服务，因此有权向谢伟成、王一静收取物业服务费等相关费用。其次，星河公司收取物业服务费的依据是约定交付之日起算而不是实际交付之日起算，因为星河公司自房屋约定交付之日起已经切实提供了物业服务。双方对于物业服务费起算时间的真实意思是最迟从2014年7月5日起算，若《收楼通知书》的交付时间早于这个日期的，则以《收楼通知书》约定的时间为准。被上诉人谢伟成、王一静经本院合法传唤未到庭表明意见，庭后向本院提交了书面答辩状，辩称星河公司未提交证据证明案涉房屋符合交付条件，且泛科公司未发出收楼通知，也没有交付房屋，故一审判决应予维持。星河公司向一审法院起诉请求：1.谢伟成、王一静支付从2014年7月6日起至2019年2月28日止的物业服务费22324.96元、公摊水电费1799.47元；2.谢伟成、王一静支付物业服务费的逾期付款违约金（违约金的计算方式：以每月拖欠的物业服务费为本金，从拖欠之日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五的标准，暂算至2019年2月28日）；3.谢伟成、王一静承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：泛科公司为南沙星河丹堤花园（G1区）商品房开发商。2013年9月11日，泛科公司（甲方）与谢伟成、王一静（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买南沙区红岭流水井水库周边南沙星河丹堤花园G1区xx栋x单元xxxx房（登记地址为南沙区丹堤北大街xx号xxxx房，以下统称：涉案房屋），建筑面积共140.96平方米。该合同约定：“第五条物业服务……甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的深圳市星河物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限3年。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。……第十三条房屋交付甲方应当在2014年7月5日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。”在购置上述房产过程中，深圳市星河物业管理有限公司广州分公司（甲方）与谢伟成、王一静（乙方）签订《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》，约定：“第三条物业服务费1.物业服务费按月交纳，乙方应自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起每月10日之前，以现金或银行划账方式向甲方缴纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之五的标准向甲方支付违约金；2.因乙方原因未按《收楼通知书》约定的房屋交付之日办理收楼手续或闲置物业不使用的，相关物业服务费自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起按100%收取，其他分摊费用按相关的分摊办法收取；3.物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳。……5.物业服务费中未计入公共设施设备运行能耗费用。公共走廊、楼梯及电梯、水景、园林灯、增压水泵、中央空调等公共设施设备产生的用水、用电费，以及物业管理区域内的路灯用电和公共管理配套设施设备用水、用电费用，按政府部门的相关规定，均由全体业主按其专有部分建筑面积据实分摊。……第九条其他约定事项前期物业管理服务协议的期限自2012年6月18日起至2015年6月17日止，但合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与物业管理公司或其他物业管理公司签订的物业管理合同生效时，本协议自动终止；如合同到期未出现上述自动终止的情形，物业管理公司同意继续履行本协议，以及未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业管理公司的决议，并签订新的物业管理合同时，本协议继续有效。”一审另查明，涉案房屋已于2013年12月31日办理了预告登记手续，登记建筑面积为142.3792平方米，产权人为谢伟成、王一静，但谢伟成、王一静至今尚未办理涉案房屋的收楼手续。涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会，双方当事人签订的前期物业管理服务协议在期限内未出现自动终止的情形，期限届满后也未有形成续聘或解聘物业管理公司的决议。2015年9月25日，深圳市星河物业管理有限公司广州分公司名称变更为深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司。一审庭审中，星河公司向一审法院提交了《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，用以证明涉案房屋已于2014年5月23日符合交付条件，谢伟成、王一静应当自《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付日期2014年7月5日之次日开始缴纳物业服务费等费用，并称开发商泛科公司曾依约向谢伟成、王一静发出收楼通知书，但其未提供证据予以证实。谢伟成当庭陈述开发商泛科公司截止开庭当天未有按照《广州市商品房买卖合同（预售）》中关于房屋交付的约定向其发出过收楼通知书。一审法院认为：泛科公司与谢伟成、王一静签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、星河公司与谢伟成、王一静签订的《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》虽于2015年6月17日期限届满，但因协议未出现自动终止的情形，亦未有形成续聘或解聘物业管理公司的决议，且星河公司同意继续履行，故根据约定该协议继续有效。在本案中，双方的争议焦点是谢伟成、王一静是否已收楼，应否按上述合同、协议的约定缴纳物业服务费及支付逾期付款违约金。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。泛科公司与谢伟成、王一静签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第五条约定：泛科公司向谢伟成、王一静交付房屋时，应当向谢伟成、王一静发出收楼通知书。星河公司、谢伟成、王一静签订的《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》第三条约定：谢伟成、王一静自收楼通知书约定的房屋交付之日起每月10日之前按月交纳物业服务费。从上述行政法规的规定及双方合同的约定可以看出，开发商泛科公司向谢伟成、王一静发出收楼通知书这一法律事实的发生是星河公司向谢伟成、王一静开始计收物业管理费的重要依据。而作为开发商的泛科公司向谢伟成、王一静交付房屋时，依约应当向谢伟成、王一静发出收楼通知书。星河公司主张涉案房屋已经在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交付日期前具备了交楼条件，故谢伟成、王一静应当从2014年7月6日开始缴纳物业服务费。但在诉讼中，星河公司对其所主张的开发商泛科公司已向谢伟成、王一静发出收楼通知书的事实却未能提供证据证实。而谢伟成则抗辩称开发商泛科公司至一审庭审之日均未向其发出收楼通知书，涉案房屋尚未办理收楼手续，故其不同意交纳物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《物业管理条例》第四十一条规定：“……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”现星河公司没有证据证明涉案房屋已交给谢伟成、王一静使用，且亦未将不动产登记办理至谢伟成、王一静名下，因而，依照上述行政法规及司法解释的规定，星河公司提出的判令谢伟成、王一静支付物业服务费、物业服务费迟延支付违约金、公摊水电费等诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：驳回星河公司的诉讼请求。本案受理费351元，由星河公司负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院另查明，一审庭审中，谢伟成与王一静陈述其没有收到开发商的收楼通知，其是在买卖合同约定的收楼时间内主动去房屋现场看的，但因房屋存在质量问题，其一直与开发商沟通。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依星河公司的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：谢伟成、王一静是否应向星河公司支付实际收楼前的物业管理费。首先，根据星河公司与王一静、谢伟成之间前期物业管理服务协议的约定，王一静、谢伟成支付物业管理费的时间条件是“收楼通知书约定的房屋交付之日起每月10日之前”，星河公司未能就泛科公司已向王一静、谢伟成发出收楼通知书提供证据证明，应承担举证不能的责任，故星河公司现主张王一静、谢伟成支付物业管理费的合同约定条件尚未成就。其次，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本案中，谢伟成、王一静因与泛科公司存在房屋质量问题的争议而未实际收楼，在星河公司不能提供证据证明谢伟成、王一静和泛科公司已就交楼时间达成一致，也不能提供证据证明该纠纷中房屋交付时间已得到生效的司法审查认定的情况下，星河公司主张谢伟成、王一静自合同约定的交付时间起计付物业服务费、逾期付款违约金、公摊水电费等费用依据不足，本院不予支持。综上所述，星河公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费702元，由深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月十六日书记员 王 敏