广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终17761号上诉人（原审被告）：广州市崇品物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区下渡路下渡大街******。法定代表人：何建华，经理。委托诉讼代理人：刘永权，广东永通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国航，广东永通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市家之乐物业管理有限公司，住所，住所地：广东省广州市海珠区东晓路**负****负****div>法定代表人：曾素文，执行董事。委托诉讼代理人：吴瑞祥，广东合邦律师事务所律师。原审被告：广州市东银房地产有限公司，住所地：广东，住所地：广东省广州市海珠区东晓路**法定代表人：黄达琛，董事长。委托诉讼代理人：王洁，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋圆，广东正大联合律师事务所实习律师。上诉人广州市崇品物业管理有限公司（以下简称崇品公司）因与被上诉人广州市家之乐物业管理有限公司（以下简称家之乐公司）、原审被告广州市东银房地产有限公司（以下简称东银公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7820号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。崇品公司上诉请求：撤销一审判决第一判项，改判崇品公司无需向家之乐公司支付从2017年6月起至2018年11月止的物业管理费94050元。事实和理由：一、在家之乐公司与东银公司所约定的前期物业服务合同期间，家之乐公司与崇品公司并从未就案涉停车场的物业服务达成任何约定或签署任何协议，家之乐公司也没有为崇品公司提供相应的物业服务。根据家之乐公司与东银公司所签订的《东银广场第一至四期前期物业服务合同》第五条第2款第(2)项约定，案涉停车场物业服务费由家之乐公司自行与承租人协商确定。东银公司与崇品公司所签订的《东银广场地下停车场经营管理租赁合同》第五条第7款也约定，案涉停车场的物业管理收费标准由崇品公司与物业管理公司协商确定。上述两份合同签订后，家之乐公司从未与崇品公司就物业服务的内容、范围、服务费标准等事项进行协商。事实上，案涉停车场属于东银广场一、二期的地下层，是一个完全独立的空间，其出入口直接连接市政路。停车场的所有日常管理工作均由崇品公司自行负责，包括安保、保洁、车辆停放、巡查、收费，同时停车场及机械停车位等设备设施的维护、保养均由崇品公司自行进行，包括照明设施、交通标志、限高标志、挂禁令标志等。除此以外，停车场的消防设备维护保养等工作均由崇品公司自行或自费委托第三方完成。物业公司收取物业服务费应当在提供实质的物业服务提前下收取，并且应当遵循合理、公开原则以及费用与服务内容、服务水平、服务质量相适应。由于崇品公司与家之乐公司不存在事实上的物业服务关系，根据《物业管理条例》第四十一条及《广东省物业管理条例》第二十八条第一款之规定，崇品公司无需向家之乐公司支付物业服务费。二、家之乐公司与东银公司之间的前期物业服务合同已于2017年9月30日到期，此后，家之乐公司拒绝办理移交手续和撤离，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。综上所述，家之乐公司的诉讼请求无任何事实和法律依据，一审判决错误，请求二审法院依法改判。被上诉人家之乐公司二审答辩称：崇品公司的上诉请求不应得到支持，具体理由如下：1.尽管家之乐公司与东银公司的物业服务合同已经到期，但涉案小区并未成立业主大会，根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务期间应从前期物业服务合同签订之日起至业主大会成立并依法选聘新的物业公司、签订新的物业服务合同之日止。而且，一审法院（2018）粤0105民初1321号民事判决认定家之乐公司为涉案小区提供了物业服务，故家之乐公司对崇品公司提供了事实上的物业管理服务，家之乐公司有权收取物业服务费。2.家之乐公司负责整个东银广场公共区域包括负一、负二层停车场的管理服务，而崇品公司作为停车场的经营管理方，其负有对车场内部管理的义务，这有别于家之乐公司对公共区域的管理。物业服务是长期的服务，且由多项服务内容组成，故崇品公司的上诉请求不应得到支持。原审被告东银公司二审述称：因为家之乐公司没有实际提供物业服务，故无论是承租方还是业主均不应承担涉案场地的物业管理费。家之乐公司一审法院起诉请求判令：1.崇品公司、东银公司连带向家之乐公司支付2017年6月至2018年11月期间的物业服务费322596元及利息29034元（每月物业服务费自次月1日起算，参照人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）；2.本案.诉讼费用均由崇品公司、东银公司承担。一审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》记载，东银公司是广州市海珠区东晓路286号、302号、308号、320号、338号产权人。家之乐公司与东银公司于2007年5月31日签订《东银广场第一、二期物业管理委托合同》，约定由家之乐公司对东银广场一期塔楼、一期裙楼、二期裙楼、负一层、负二层等区域进行物业管理，合同期限自2007年6月1日至2009年5月31日止。合同还约定：（第一条）……4.负一层（东晓路286、302、308、320、338号），建筑面积8961平方米；5.负二层（东晓路286、338号），建筑面积8961平方米；（第五条）……2.……负二层物业作停车场使用，物业管理服务费按0.5元/平方米/月计算，建筑面积为8961平方米，每月管理费为4480元；等。此后双方多次续签物业管理委托合同。2016年4月25日，双方又签订《[东银广场]第一至四期前期物业服务合同》，约定：该合同期限自2016年6月1日至2017年5月31日止。合同约定：（第三章、服务费用，第五条）……2.1）物业服务费，三、四期地下室单价2元/月/方……；2）一、二期负一、二层停车场区域：车位约237个（含双层车架），由家之乐公司直接向承租人收取或乙方自行与承租人协商。东银公司（出租人）与崇品公司（承租人）于2017年5月11日签订《东银广场地下停车场经营管理租赁合同》，约定：（第一条）崇品公司承租东银公司位于广州市海珠区东晓路338号东银广场一、二期负一层及负二层室内停车场（含机械停车位），用途为车辆停放保管；由崇品公司经营管理及收取车辆停放保管服务费；租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止；（第五条、崇品公司权利义务）……7.遵守物业管理公司管理，停车场的物业管理收费标准，崇品公司自行与物业管理公司协商；等。本案一审诉讼中，家之乐公司表示：主张的物业管理费所对应的位置在（一、二期）地下负一、负二）地下负一、负**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>东银公司为证明其主张，向一审法院提交了以下证据：1.2016年4月25日的《[东银广场]第一至四期前期物业服务合同》及附件，其中《东银广场二期租户管理费明细表》记载：东信停车场负一、二层的租赁期限为“2014.10.1-2015.6.30”，收取管理费面积8251平方米，管理费每月5225元；等。2.东银公司与案外人广州市海珠区东信停车场签订的《东银广场停车场租赁合同》（租赁期限为2005年9月1日至2010年8月31日）及《东银广场第一、二期停车场出租经营管理委托合同补充协议（七）》（租赁期限延长自2016年10月1日起至2017年5月31日）。家之乐公司表示：证据1的这份合同是东银公司签的，此前家之乐公司没有拿到过这份合同；证据2的真实性、合法性确认。崇品公司表示：证据1中约定了家之乐公司应提供的物业服务，家之乐公司并未提供任何服务，无权要求支付物业费；证据2的真实性、合法性无异议。一审法院询问家之乐公司是否确认上述附件时，家之乐公司表示：这份合同家之乐公司确实没有找到。一审法院认为：家之乐公司与东银公司签订《东银广场第一、二期物业管理委托合同》及东银广场第一至第四期前期物业服务合同补充协议（二）》后对小区实施管理，尽管物业管理委托合同及补充协议已经到期，但家之乐公司依然在涉案小区提供物业管理服务，则仍可按上述约定收取管理费。东银公司是上述物业内的一、二期负一、二层的产权人，其将该物业出租给崇品公司，并约定崇品公司与物业管理公司协商管理费，则根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，家之乐公司要求崇品公司、东银公司共同支付2017年6月至2018年11月的物业管理费的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。需要说明的是：一、虽然上述协议中约定“由家之乐公司直接向承租人收取或乙方自行与承租人协商”，但东银公司并未促成家之乐公司与崇品公司签订物业服务合同，以明确由崇品公司直接支付管理费给家之乐公司的责任，则东银公司作为房屋产权人仍应不能免除支付管理费的义务。二、崇品公司以家之乐公司未提供合格的服务为由主张免除物业管理费，但物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如排水、保安服务等，崇品公司在本案中提供的证据不能充分证实家之乐公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵的事实，因此，一审法院对崇品公司的上述抗辩不予采纳。根据东银公司提交的2016年4月25日的《[东银广场]第一至四期前期物业服务合同》附件及相对应的租赁合同，涉案场地计算管理费用的面积应为8251平方米，每月应交金额为5225元。家之乐公司虽然不认可上述附件，但其并未提交自己持有的合同的附件推翻上述内容，故一审法院对东银公司提交的上述附件予以采纳。家之乐公司以在此之前的2007年5月31日的合同确定面积、以2016年4月25日的合同约定的“三、四期地下室”的标准确定单价的主张，依据不足，一审法院不予采纳。家之乐公司作为物业管理公司本应准确计算物业管理费金额。家之乐公司在本案中要求崇品公司、东银公司支付管理费的标准有误，存在过错，应自行承担不利后果，故家之乐公司要求崇品公司、东银公司支付欠付款项利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，于2019年5月29日作出如下判决：一、广州市崇品物业管理有限公司、广州市东银房地产有限公司在本判决生效之日起10日内向广州市家之乐物业管理有限公司支付从2017年6月起至2018年11月止的物业管理费94050元（5225元/月×18个月）；二、驳回广州市家之乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6574元，由广州市家之乐物业管理有限公司负担4799元；广州市崇品物业管理有限公司、广州市东银房地产有限公司负担1775元。上述受理费已经由广州市家之乐物业管理有限公司预交，广州市家之乐物业管理有限公司同意由广州市崇品物业管理有限公司、广州市东银房地产有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州市家之乐物业管理有限公司。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据，并均确认涉案停车场位于东银广场第一期、第二期的负一层和负二层，面积为8251平方米，共有237个停车位，该停车场与楼上建筑的水电和管道均连在一起没有分割，且停车场有楼梯及电梯连通上面建筑；目前东银广场的物业服务单位仍是家之乐公司。经本院主持调解，崇品公司表示同意每月向家之乐公司支付3000元的物业管理费，家之乐公司对此表示不同意，各方当事人最终未能达成调解一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于原审被告东银公司提出的对一审判决的异议不予审查。针对崇品公司的上诉，二审争议焦点为崇品公司需否向家之乐公司支付2017年6月至2018年11月的物业管理费94050元。具体分析如下：首先，根据现有证据显示，家之乐公司与东银公司就涉案停车场所在的东银广场，存在前期物业服务合同关系。虽然家之乐公司与东银公司此前所签订的物业服务合同及补充协议均已到期，之后并未续签，但各方当事人在二审中均确认东银广场尚未成立业主大会，亦无选聘新的物业服务单位，现东银广场的物业管理单位仍是家之乐公司，故家之乐公司与东银公司之间存在事实上的物业服务合同关系。对于一审法院有关判令东银公司向家之乐公司支付2017年6月至2018年11月的物业管理费94050元的处理，各方当事人均未提出上诉，本院予以维持。其次，虽然崇品公司上诉称其向东银公司承租的地下车库系独立空间，由其自行管理，家之乐公司未提供物业服务，但是，一方面，经本院询问，各方当事人亦确认涉案停车场与楼上建筑的水电、管道均连在一起没有分割，且该停车场有楼梯、电梯与楼上相连，即涉案停车场与楼上建筑共用基础设施，并不是独立的物业管理区域，崇品公司没有证据否认家之乐公司为其提供了公共设施的相关物业管理服务；另一方面，崇品公司与东银公司签订的租赁合同中亦明确约定崇品公司应遵守物业管理公司管理，并自行与物业管理公司协商确定停车场的物业管理收费标准，即崇品公司依约应承担相应物业管理费。而在家之乐公司与东银公司所签订的物业服务合同中亦有家之乐公司直接向承租人收取停车场物业服务费的约定，故崇品公司与东银公司在签订租赁合同时均清楚知道停车场需要交纳物业服务费。基于上述分析，在崇品公司、东银公司均拒交物业费的情况下，一审法院根据家之乐公司的诉请，判令承租人崇品公司与出租方东银公司共同承担本案争议物业管理费，亦符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，本院予以维持。至于本案争议的2017年6月至2018年11月期间的物业服务费的标准，由于崇品公司与家之乐公司并未协商一致，一审法院参照东银公司提供的上一手租户的交费标准作判，家之乐公司对此标准未提出上诉，而崇品公司没有举证推翻一审上述认定，故本院对此予以维持。综上所述，崇品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2151元，由上诉人广州市崇品物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月十三日书记员 张冰玲李逸丹