四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1902民初5904号 原告：巴中岷鼎物业管理有限公司，住所地：巴中市巴州区草坝街物资局后**。 法定代表人：王娟，该公司总经理。 委托代理人：彭才荣，四川宏坤律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：谯长开，男，汉族，生于1959年，大专文化，该公司工会主席，住巴中市巴州区。 被告：巴中艾林实业有限公司，住所地：巴中市巴州区江北大道西段**。 法定代表人：林树贵，该公司董事长。 委托代理人：谭洪，四川雅逸律师事务所律师。 原告巴中岷鼎物业管理有限公司（以下简称岷鼎物业）与被告巴中艾林实业有限公司（以下简称艾林公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岷鼎公司委托代理人谯长开、彭才荣，被告艾林公司委托代理人谭洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岷鼎物业公司诉称：2015年5月,丰泽园一期业主先后入住。其小区物业管理前后更换了三个物业管理公司。2018年8月26日,原告与被告签订了前期《物业管理服务协议》,该合同约定丰泽园一期的建筑面积为241665平方米;物业服务的内容包括公用设施、设备、场所的维护修缮义务,环境卫生、园林绿地的维护义务,保安义务等;前期物业管理服务合同期限自2018年9月1日起至本物业首次业委会确定物业管理服务企业,并签订《物业管理服务合同》之日终止,协议签订后,2018年9月1日,原告正式接管丰泽园一期的物业服务。丰泽园一期业主以丰泽园一期未按期交房,未办理不动产登记,未竣工综合验收等10个问题向原巴中市规划管理局等行政主管部门投诉和信访被告巴中艾林实业有限公司。2018年10月8日,被告向原巴中市规划管理局以【2018】17号“关于解决丰泽园一、二期遗留问题方案的报告”中承诺,在丰泽园一、二期未进行综合验收前,其物业管理费由被告承担。2018年12月8日,被告公司总经理李中明主持召开了有丰泽园一期业主委员会及部分业主参加的座谈会,公开承诺丰泽园小区的物业管理费在综合验收前由艾林公司承担,业主不交物管费。2019年4月13日,市房管局派员组织召开了有龙泉社区、北龛社区、被告、原告参加的“协调处理物业、开发商对本次物业停止服务一事”的协调会,会上达成了由艾林公司先拿部分资金,物业开始运作，今天务必落实,如不落实出了问题由艾林公司负责的共识并形成了《会议记录》。据此,丰泽园一期业主一直以被告代付物业服务费为由至今坚决未向原告缴纳一分钱的物业服务费用。2019年1月2日,原告以巴岷物发【2019】01号关于收取丰泽园物业管理费的报告发送给了业主委员会,业主委员会在文件上明确答复2018年12月14日的岷山饭店会议上,艾林公司总经理李中明表态,在验收以前,物业费用由艾林公司负责,岷鼎公司现在不能向业主收取物业费。原告遭拒绝后,只有屡次向被告书面函告要求代付物业服务费用,被告除先后在2019年4月16日,2019年8月7日,2019年8月19日,2019年9月26日分别代付物业费20万元、81758.69元、25万元、15万元外,下差的巨额物业费被告却今拖明缓,至今未支付。凡原告向被告提出要求支付物业费时,被告只答复把物业服务做好,物业费慢慢解决。原告身为国有企业,肩负着社会责任和丰泽园一期业主的公共利益,唯有日复一日,月复一月,咬牙垫资将丰泽园一期的物业服务工作艰难维持。现原告除已垫付工人工资、公共设施、设备的维护维修、水电等费用高达300余万元外,仍下欠保洁、保安等一线员工5个月工资,管理人员7个月工资。原告一线员工保洁、保安人员多次强烈要求不发工资不上班,曾先后在2019年4月10日和2019年8月5日两次因此停工,小区物业管理工作处于半瘫痪状态。业主与被告签订的《商品房买卖合同》第23条明确约定物业管理企业为成都万嘉物业管理公司,前期物业管理期间,物业服务收费价格为住宅1.2元/平方米/月,商业2.50元/平方米/月。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共有设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、管理服务人员工资及福利等。“丰泽园一期”共有住宅建筑面积190980.67平方米,商业建筑面积21588.2平方米，共有住户1834户,共有商户106户,共有车位1251个。丰泽园一期业主自2015年5月相继入住以来至今未向任何物业管理公司支付一分钱的物业费用。2018年10月8日,被告向原巴中市规划管理局以【2018】17号“关于解决一、二期遗留问题方案的报告”中称“我司与购房业主签约的交房时间为2014年12月31日,实际交房于2015年5月1日至2015年6月30日将房屋陆续交付给了购房业主……但一期购房业主自接房后以未完成综合验收为由,至今未缴纳任何物业管理费用,我司已垫付物业费约1200万元,可按相应金额抵减交房延期相应责任”。综上所述,根据《物业管理条例》第21条“在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业企业的,应当签订书面的前期物业服务合同”之规定,身为开发建设单位的被告与原告岷鼎物业公司签订的前期物业服务合同是在特定条件下,为维护业主利益和物业区域正常秩序而为。物业服务合同为商事合同,属于有偿的委托合同。原告自2018年9月1日接管丰泽园一期物业服务以来,秉承业主至上,服务一流的经营理念,急业主之所急,需业主之所需,公司员工不分白昼,任劳任怨为业主解决具体问题,垫资经营一年多以来,未遭到业主任何的投诉。物业费的支付与收取,对于确保区分所有建筑物的功能,维持区分所有建筑物的管理运营得以顺利进行至关重要,不仅对于每位业主的生活品质的提升不可或缺,而且在委托管理模式下对于物业服务企业的生存与发展影响巨大。现原告进退两难,处于水深火热之中,一方面与被告签订的物业服务合同的期限未届满,涉及丰泽园一期近万人的物业服务不能停，另一方面,被告又不代付物业服务费,原告再继续十分困难。为保护原告的合法权益,为维护丰泽园一期业主利益和物业区域的正常秩序,根据我国《物权法》、《合同法》和《物业管理条例》等相关规定,特向法院具文起诉，请求判令：1、被告向原告代付自2018年9月1日—2019年10月30日期间的物业服务费4106045.6元(不含已支付的681758.69元)；2、被告向原告代付自2019年11月1日至物业服务终止期间的以每月358207.3元的标准支付物业费；3、由本案被告承担一切诉讼费用。 被告艾林公司辩称：一、被答辩人与丰泽园一期业主之间没有形成书面的物业服务合同关系。根据答辩人与丰泽园一期业主签订的《商品房屋买卖合同》第二十三条约定,前期物业服务公司为成都万嘉物业管理有限公司,并不是被答辩人。答辩人依据该约定,与成都万嘉物业管理有限公司签订了物业服务合同,并报住建部门备案,该合同至今未解除。依据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”之规定,丰泽园一期目前的前期物业服务公司是成都万嘉物业管理有限公司。后因成都万嘉物业管理有限公司没有履行物业管理服务,由答辩人自己组建了丰泽园一期物业管理中心为业主提供物业服务。至2018年9月,因答辩人自己不具备物业管理服务资质,为满足主管部门物业管理服务专业化的要求,选择了被答辩人一起合作,为丰泽园一期业主提供物业服务。双方约定,被答辩人的过渡期为1个月,过渡期满后3个月走入正轨。同时明确,待被答辩人正式收取物业管理服务费用时,视为乙方步入正轨。步入正轨后,每年补偿答辩人资源投资,按纯利润40%计算,答辩人不承担亏损责任。所以,答辩人与被答辩人之间实质上是一个合作关系,答辩人为被答辩人提供入场的机会,待首次业委会确定被答辩人为物业管理服务企业,并收取物业费用后,被答辩人每年再向答辩人支付40%的纯利润。从被答辩人入场到首次业委会确定被答辩人为物业管理服务企业并收取物业费用期间的物业服务支出,双方实际上是约定由被答辩人承担。因被答辩人三次停止服务,答辩人已经支出了68.175819万元的成本费用。 二、被答辩人要求答辩人代付应由业主交纳的物业服务费用没有事实和法律依据。因业主与被答辩人之间没有形成物业服务合同关系,被答辩人没有要求业主支付物业费用的权利,更没有要求答辩人代业主支付物业费用的权利。 三、即使被答辩人享有要求业主支付物业费的权利,本案也漏列必须参加诉讼的主体—未交纳物业费用的业主。即使被答辩人认为其与丰泽园一期主业形成了事实上的物业服务关系,依据谁享受服务谁支付物业费用的原则,本案被告应当是未支付费用的主业。被答辩人不向主业主张,而直接向答辩人主张代付物业费用没有依据。答辩人向巴中市规划管理局报送的《关于解决丰泽园一、二期遗留问题方案的报告》中明确了主业自接房之日起至2018年10月8日,物业费用确系由答辩人在实际支出。同时明确“该小区为业委会要求由其依法自聘物业司”,对业委会依法自聘的物业公司,答辩人愿意垫支竣工验收前的物业各项开支,待竣工验收后予以清算。很明显,被答人并不是业委会依法自聘的物业公司,其要求答辩人垫付物业费用没有依据。 四、被答辩人计算物业服务费的依据错误、计算方式错误、计算的数额错误。答辩人与被答辩人签订的《物业管理服务协议》中并没有明确物业管理服务费用的计取标准,再结合《补充协议》关于过渡期、收费步入正轨的时间和关于利润分配的约定,双方确系是为业主在业委会确定物业服务关系前为主业提供服务的合作关系。因此,在既没有业主与被答辩人签订服务协议,答辩人与被答辩人签订《物业管理服务协议》中又没有关于计费标准约定的情况下,被答辩人直接套取答辩人与业主在《商品房买卖合同》中对成都万嘉物业管理有限公司关于计费标准的约定,显属错误。而且,被答辩人也没有区分未出售或未交付的物业,直接按总面积与错误的计算标准得出物业服务费用数额亦错误。 五、被答辩人在履行物业服务过程中存在重大瑕疵。在答辩人与被答辩人合作期间,被答辩人对小区安全管理、绿化管理、卫生保洁缺位,三次停止服务,违背合作初衷,亦应当承担违约责任。 综上所述,被答辩人无权要求答辩人代付物业费用,漏列被告,计算物业服务费的依据、方式、数额错误,诉讼请求无事实和法律依据 经审理查明：巴中市丰泽园小区一期由被告艾林公司开发建设，其预售备案的住宅建筑面积183435.33平方米、商业建筑面积17377.45平方米、车位1307个。截止本案一审辩论终结之日，该小区未竣工验收，但部分业主已入住。被告艾林公司与成都万嘉物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》显示案涉小区的物业服务费收费价格为住宅1.2元/月/平方米，商业2.5元/月/平方米。后成都万嘉物业管理有限公司撤离该小区。 2018年8月26日，被告艾林公司（甲方）与原告岷鼎公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：甲方将丰泽区一期物业（建筑面积24.1665万平方米）管理委托给乙方进行前期物业管理服务；合同期限为2018年9月1日开始至本物业首次业委会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；机动车辆和非机动车辆车位使用费按同区域市场行情确定。2018年9月1日，被告艾林公司（甲方）与原告岷鼎公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：乙方进驻丰泽园一期小区过渡期一个月（截止2018年9月30日），甲方补偿乙方过度期间的人员工资、公共区域水、电费，维修维护费用等共计10万元，作为履约保证金，退款时间为本协议终止时退款；待乙方正式收取物业管理服务费用时，视为乙方步入正轨，步入正轨后，每年补偿甲方资源投资，按纯利润的40%计算，在每年12月底，甲方根据乙方的财务报表作为计算依据，一次性付清，甲方不承担亏损责任；本补充协议与《物业管理服务协议》具备同等法律效力，此协议签订生效后，物业收费，所有费用支付都有乙方负责。协议签订后，原告岷鼎公司入驻案涉小区开始进行物业管理服务工作。 2018年10月8日，被告艾林公司向巴中市规划管理局提交《巴中艾林实业有限公司关于解决丰泽园一、二期遗留问题方案的报告》，其中载明“因项目未竣工验收，购房业主自接房之日起至今未交任何物业管理费，前期我司委托的物业公司，物管费完全属我司垫支。该小区业主委员会要求由其依法自聘物业公司，我司仍愿意垫支该小区未竣工综合验收前的物业各项开支费用，待竣工验收后予以清算”。 2018年12月18日、2019年1月22日、2019年4月4日、2019年6月17日、2019年7月10日，原告岷鼎公司先后就物业费事宜致函被告艾林公司。2019年1月22日、2019年4月4日、2019年5月9日、2019年7月10日，原告岷鼎公司先后致函丰泽园业主委员会，要求业主委员会督促被告艾林公司及时支付物业管理费用。 2019年4月13日，原告岷鼎公司、被告艾林公司、业委会、住建局等召开联席会议，协调处理物业开发商对物业清洁停止服务一事。会议达成由“艾林公司先拿出部分资金，物业开始运作，今天务必落实，如不落实出了问题由艾林负责”的一致意见。 2019年7月16日，丰泽园业主委员会回复原告岷鼎公司称“……2018年10月，市规划局在协调处理丰泽园小区业主上访时，巴中艾林实业有限公司负责人向全体业主承诺，在丰泽园未综合验收前应由业主缴纳的物业管理费不向业主收取，由艾林公司负责缴纳，并以文件形式向市规划局作了报告（巴艾司（2018）17号文件）。2018年12月24日艾林公司总经理李中明主持召开丰泽园业主代表会，重申并强调在办理房屋不动产权证前，物业服务费由艾林公司承担。鉴于此，你司准备向业主收取物业管理服务费是不可能的，在小区未完成综合验收及未办理产权证前，物业管理费应由艾林公司承担并支付你司，请你司及时与艾林公司协调……”。 2019年8月16日，巴中市巴州区江北街道龙泉社区居民委员会主持召开了由巴州区创文办、江北街道办事处、城市管理执法局、江北派出所、巴中市住建局、丰泽园业主委员会及原、被告参加的专题会，会议明确“艾林公司必须在下周星期一前，向岷鼎物业公司先行支付工资及电费25万元，保证不停电、不停工。后每月向岷鼎物业公司支付15万元，保证物业公司的基本运转，直至规划验收结束为止”。 同时查明，2019年4月10日至13日、2019年8月5日至16日，两次共计16天，原告岷鼎公司未正常提供物业管理服务。 另查明，被告艾林公司于2019年4月16日、2019年8月7日、2019年8月19日、2019年9月26日分别支付物业服务费20万元、81758.69元、25万元、15万元，共计681758.69元。截止2019年10月31日，原告岷鼎公司在丰泽园一期商业收取物业费238325元。 又查明，同时期，巴中中交王府景、城南华府、景秀江南等小区车位服务费为60元/月，西湖名都车位服务费为70元/月。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告的身份信息，《物业管理服务协议》及《补充协议书》，前期物业服务合同，商品房买卖合同，报告，函件，答复，会议记录，房屋备案查询记录，收据，照片，丰泽园一期商业收取物业费明细表及本案庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为：原告岷鼎公司与被告艾林公司签订的《物业管理服务协议》属建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同。原告岷鼎公司提供了物业服务，理应收取相应的物业服务费。本案的关键在于案涉小区前期物业服务费的支付主体及物业服务费的计算问题。 关于案涉物业服务费的支付主体。通常情况下，物业服务合同中涉及物业服务费的收缴引发的纠纷发生在物业服务企业与业主之间。而本案中，丰泽园一期小区系被告艾林公司开发建设，因案涉工程未竣工验收等原因导致该小区业主上访并拒缴物业服务费。根据被告艾林公司2018年10月8日向巴中市规划管理局提交的《巴中艾林实业有限公司关于解决丰泽园一、二期遗留问题方案的报告》中所载明的：“因项目未竣工验收，购房业主自接房之日起至今未交任何物业管理费，前期我司委托的物业公司，物管费完全属我司垫支。该小区业主委员会要求由其依法自聘物业公司，我司仍愿意垫支该小区未竣工综合验收前的物业各项开支费用，待竣工验收后予以清算”的内容，结合2019年4月13日，原告岷鼎公司、被告艾林公司、丰泽园业委会、住建局等召开联席会议内容，2019年7月16日，丰泽园业主委员会回复原告岷鼎公司的内容，2019年8月16日，巴中市巴州区江北街道龙泉社区居民委员会主持召开由巴州区创文办、江北街道办事处、城市管理执法局、江北派出所、巴中市住建局、丰泽园业主委员会及原、被告参加的专题会等内容，足以证明被告艾林公司对丰泽园小区一期在未竣工综合验收前的物业服务费由其垫付的意思表示，且被告艾林公司已实际支付部分物业服务费。综上，被告艾林公司称原告岷鼎公司在履行物业服务过程中存在重大瑕疵的证据不充分，其他辩称理由依法亦不能成立；原告岷鼎公司要求被告艾林公司支付案涉物业费有事实依据，其诉讼请求应予支持。 关于案涉物业服务费的计算。案涉小区预售备案的住宅建筑面积183435.33平方米、商业建筑面积17377.45平方米、车位1307个，本院予以确认。原、被告签订的《物业管理服务协议》及《补充协议书》虽未约定物业费的收费标准，但在被告艾林公司与成都万嘉物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定物业服务费按住宅1.2元/月/平方米，商业2.5元/月/平方米，本案中可参照计算。车位服务费参照巴中市同时期其他小区的收费标准，本院酌定按60元/个/月计算。原、被告虽在2019年8月16日巴中市巴州区江北街道龙泉社区居民委员会主持召开的专题会议中确定由被告艾林公司按月支付15万元，但该费用仅为保障物业公司的基本运转，不应作为物业服务费的计算标准。同时，原、被告签订的《补充协议书》，约定“乙方进驻丰泽园一期小区过渡期一个月”，过渡期内不应计算物业服务费，故物业服务费起算时间为2018年10月1日。因原、被告未明确约定合同期限，致本院对原告之后为案涉小区提供物业服务的期限以及部分业主缴纳物业服务费的数额无法确定，故物业服务费暂计算至本案一审辩论终结之日（2019年12月4日），对之后的物业服务费本院不作处理，原告岷鼎公司可另行主张权利。综上，在扣除未正常服务期间的物业服务费及已收取的物业服务费后，被告艾林公司应付物业服务费为：（183435.33平方米×1.2元÷30天+17377.45平方米×2.5元÷30天+1307个车位×60元÷30天）×（429天-16天）-681758.69元-238325元=3787921.31元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条之规定，判决如下： 一、由被告巴中艾林实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告巴中岷鼎物业管理有限公司物业服务费3787921.31元； 二、驳回原告巴中岷鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费38590元，减半收取19295元，由被告巴中艾林实业有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  吴德志 二〇一九年十二月十三日 书记员  桂茜琳