湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0302民初3658号 原告：湖南省家园物业管理有限公司，统一社会信用代码：9143010372251517XT，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路59号。 法定代表人：李海玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马平，男，1993年8月21日出生，汉族，甘肃省景泰县人，湖南省家园物业管理有限公司职工。 被告：刘建军，男，1976年1月17日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭市。 原告湖南省家园物业管理有限公司（以下简称家园物业公司）与被告刘建军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告家园物业公司的委托诉讼代理人马平、被告刘建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告家园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付物业管理费7047.06元，违约金2114元，共9161.06元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为雨湖区x栋x单元x房业主，房屋建筑面积为110.89㎡。原告与湖南雄新房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，物业服务费标准为每月1.55元／㎡。合同签订后，原告依约履行了合同约定的权利义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告于2016年2月1日起停止缴纳物业费。截至2019年6月30日止，被告欠缴41个月，欠付物业费7047.06元，违约金部分原告请求2114元。经原告多次催缴，被告仍未支付。请求法院支持原告诉请。 被告刘建军辩称，1.原告没有全面对小区公共配套设施进行管理和维护。自入住以来，可视系统占用公共与私人空间，形同虚设，没有发挥任何功能与作用，地下车库与电梯之间的感应门也没有发挥应有的功能与作用，时刻处于故障、常开状态，原告没有及时维修处理，小区电动车常被盗，严重影响居民生活安全；2.原告没有全面对小区公共场所的照明及消防设施进行管理，原告经常无人检查灭火器等消防设施等是否完好；3.原告没有对公共环境卫生区进行每天定时清扫，小区垃圾随处可见，安全通道地面、扶手处处是灰尘；4.原告对小区公共安全秩序不作为，对小区业主以外的人员、车辆没有管控，随意进出，门上、电梯内全是广告，严重影响居民正常生活；5.被告在交房装修时向原告提出过道公共阳台无防护窗，不安全，待被告自行开支2000多元安装防护窗后，又要求统一安装，还要求被告补交公摊面积费用，导致被告不能按时取得房屋不动产权证书，请求法院判令原告赔偿被告精神损失费20,000元；6.涉案房屋2017年才取得安全验收合格证，而要求我们自2015年开始交纳物业费，原告应退还一部分物业费。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：湖南雄新房地产开发有限公司系九华·金水湾高尚社区第一期项目开发商。2012年8月29日，湖南雄新房地产开发有限公司与原告家园物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：家园物业公司为九华·金水湾高尚社区第一期项目提供物业服务。合同期限自合同签字生效之日起至业主委员会成立并签订新的物业服务管理合同止。物业服务费收费标准为：高层住宅1.55元/月/㎡。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订后，原告开始对该小区业主提供物业服务。被告刘建军系九华·金水湾高尚社区第一期项目××栋××单元××号房屋业主，其房屋建筑面积为110.89㎡。被告于2015年2月收取房屋并装修入住。但被告自2016年2月1日起未按约支付物业服务费用。2019年7月，原告向被告发出“起诉通知书”，认为截至2019年6月30日，被告刘建军拖欠物业管理费4984.51元。因被告未支付，为此原告诉至本院。 另查明，依据原告的起诉，2016年2月1日至2019年6月30日，被告应交物业管理费7047.06元（110.89㎡×41个月×1.55元/㎡/月＝7047.06元）。庭审中被告陈述，因被告为开发商推销房屋一套，开发商作为奖励减免被告一年的物业管理费及车位停车费，开发商已将相关减免手续交给原告。 上述事实，有原告提交的原告营业执照、被告身份证、房屋产权登记信息、《前期物业服务合同》、欠费明细单、《起诉通知书》以及原、被告在开庭审理过程中的陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，原告家园物业公司与开发商湖南雄新房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对小区全体业主均具有约束力。被告刘建军作为该小区的业主，应按约定缴纳相应物业服务费，被告未按期缴纳物业费，构成违约，原告要求被告支付拖欠的物业服务费，理由成立，结合被告陈述的事实及原告2019年7月，原告向被告发出“起诉通知书”，本院认可截至2019年6月30日被告拖欠原告物业管理费为4984.51元（29个月），对原告要求支付物业管理费的诉请，本院部分支持。原告提出的“支付违约金2114元”的请求，本案原告与开发商签订的《前期物业服务合同》中无约定，且原告在提供其物业服务过程中存在一定的瑕疵，故本院对原告的该项诉请，不予支持。综合原告在向被告提供物业服务过程中的确存在一定瑕疵，被告作为业主可酌情按照90%的标准向原告缴纳物业服务费。故被告应支付自2016年2月1日起至2019年6月30日止的物业服务费为4486.06元（4984.51元×90%，被告推销房屋的奖励部分已核减）。 综上所述，本院对原告的诉讼请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘建军在本判决生效之日起五日内向原告湖南省家园物业管理有限公司支付自2016年2月1日至2019年6月30日物业服务费4486.06元（被告推销房屋的奖励部分已核减）。 二、驳回原告湖南省家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘建军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  周清溪 二〇一九年十二月四日 书记员  蒋梁燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。