广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1717号 上诉人（原审被告）：北海天健仁合房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市广东路以西金海岸大道以北天健豪园****。统一社会信用代码：914505006877943443。 法定代表人：段飞，董事长。 委托诉讼代理人：吴涛，广东广和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈建玲，女，1960年1月15日出生，汉族，住浙江省丽水市庆元县。 原审被告：北海莫菲尔酒店管理有限公司，，住所地广西壮族自治区北海市广东路以西金海岸大道以北天健豪园****统一社会信用代码：914505030988052366。 上诉人北海天健仁合房地产开发有限公司（以下简称天健仁合公司）因与被上诉人陈建玲、原审被告北海莫菲尔酒店管理有限公司（以下简称莫菲尔酒店）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天健仁合公司的上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初172号民事判决，并改判解除《产权式酒店合作合同》、上诉人将约定的房屋按照现状移交给被上诉人，上诉人无需向被上诉人支付收益金。事实和理由：一、《产权式酒店合作合同》违反了法律的强制性规定，并未实质生效，应依法解除。根据上诉人与被上诉人之间所签订的《产权式酒店合作合同》，上诉人是通过合法经营被上诉人的房产（作为产权式酒店）获取收益并向被上诉人支付收益金。但是被上诉人的房产是在2017年8月3日才取得竣工验收备案、具备合法使用权的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用：未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《广西壮族自治区特种行业治安管理条例》第六条规定：“从事旅馆业、典当业、公章刻制业经营，应当依法取得公安机关颁发的《特种行业许可证》”、第七条规定：“申领《特种行业许可证》，应当具备下列条件：（一）有合法、固定的经营场所”。上述法律法规明确规定了未经竣工验收合格的房屋不得交付使用，更不得从事旅馆业经营。《产权式酒店合作合同》约定的经营起始日期是在约定房产取得竣工验收备案之前，违反了法律规定，因此应以违法而解除。同时，因为约定的房产迟迟不能取得竣工验收备案而无法合法经营，《产权式酒店合作合同》约定的莫菲尔国际精品酒店也无法正常开业经营，该项目已于2016年底实际上终止了，上诉人也从未以被上诉人的房产取得任何合法收益。《产权式酒店合作合同》是没有事实履行的，现在也没有继续履行的基础和必要。因此，《产权式酒店合作合同》已因违反法律规定而未能实质履行并已不具备履行条件，应依法予以解除。二、一审法院对上诉人与被上诉人之间的关系认定有偏差，对双方履约事实的认定是错误的，应予以撤销。《产权式酒店合作合同》与《商品房买卖合同》是同一对主体签订的两个不同法律关系的合同，被上诉人的诉求是依据《产权式酒店合作合同》，正如一审法院认定的租赁关系应该建立在被上诉人将合法使用的房产交给上诉人的基础上的。如果被上诉人交给上诉人的房产不具备合法租赁条件，该租赁关系就不能成立。虽然上诉人在《商品房买卖合同》中是具有交付房产义务的，但是在《产权式酒店合作合同》中，交付房产的义务人是被上诉人。根据《产权式酒店合作合同》第3.3条的约定：“甲方授权委托乙方按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与天健公司办理物业交接手续。乙方接收该物业视同甲方从天健公司接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接受该物业后应向甲方发出通知”。上诉人与被上诉人均未提供约定房产的实际交付手续，而约定房产直到2017年8月3日才具备合法使用条件。一审法院认定实际租赁期限按《产权式酒店合作合同》约定的日期计算，既违反了合同的约定，也违反了法律对相关房产合法使用权的规定，理应予以撤销。三、一审法院对《产权式酒店合作合同》的公平合理性认定有偏差，应予以撤销。就本案而言，根据《产权式酒店合作合同》约定，被上诉人的房屋面积为35.36平方米，但是租金却高达25000元一年，折合下来，被上诉人不足36平方米的房屋租金高达2000多元，通过周边房屋的出租价格进行对比可以看出，合同中对租金的约定明显高于市场价格，明显地违反公平、等价有偿原则的标准且导致双方的权利义务不平等，继续履行将扩大对上诉人的不公平。然而一审法院未审核前述显失公平情形，而作出判决违背公平原则，应当依法予以撤销。四、本案最合理的解决方案就是解除《产权式酒店合作合同》。五、《产权式酒店合作合同》的部分约定违反了法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，委托房产是属于住宅，合同约定的做酒店用途，住宅不能用作酒店经营用途，因此按照酒店经营约定的8%的回报与房产约定的住宅性质不符，酒店从经营开始就未拿到酒店经营的牌照。因此上诉人有权主张《产权式酒店合作合同》约定的生效时间无效，《产权式酒店合作合同》的实际生效时间应该是合作房屋竣工验收备案之日后。被上诉人是房产交付的义务人，未按照合同的约定交付房屋，造成该物业无法按正常合同合法经营。合作的房屋不具备酒店经营的合法条件，《产权式酒店合作合同》约定的收益金条款是显失公平的，应驳回被上诉人支付收益金的诉求。上诉人与被上诉人之间没有约定违约金的利息条款，被上诉人的利息诉请没有事实和法律依据，一审法院认定上诉人应支付利息没有事实依据。 陈建玲辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二、上诉人与被上诉人在交付房屋时属于现房交付。三、上诉人既是该房屋的开发商，又是该产权式酒店的经营者，其房屋迟迟不能取得竣工验收备案造成的后果，理应由其自身承担，不能因为上诉人未竣工验收备案而让被上诉人承担相应的损失。合同也未明确条款约定必须取得竣工备案后方可委托经营，即使有类似情况，也应由上诉人自行承担。四、合同第四条约定是自合同规定交房之日第四年起收取租金，没有规定是合同交房之日收取。五、前三年租金收益直接抵消装修费用，可视为自动履行，此时双方的合作关系已成事实。 莫菲尔酒店经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 陈建玲向一审法院提起的诉讼请求：要求判令天健仁合公司立即向陈建玲支付合同所约定之租金收益92560元，并按年利率5％向陈建玲支付资金占用利息，暂计两年，从2016年11月30日起至2018年11月30日止，计4628元。 一审法院认定事实：天健仁合公司与陈建玲2014年11月21日签订商品房买卖合同和产权式酒店合作合同。陈建玲购买天健仁合公司开发的天健豪园的1幢8层0801号房和1幢9层0907号房，将购置的该物业委托给天健仁合公司以产权式酒店的模式经营，合作期限内天健仁合公司对该物业拥有占有、使用和收益等相关权利，并以天健仁合公司的名义对该物业进行统一管理和对外经营；双方约定合作期限为10年整，自2013年11月30日起开始计算，同时约定，单套物业的每年收益为其总房价（购房合同＋装修总价）的8％，即1幢0801号房和1幢0907号房的年收益分别为23272元和23008元，陈建玲自合同规定交房之日第四年起开始收取租金，即于2017年11月30日收取第四年租金（2016年11月30日至2017年11月30日）。合同签订后，陈建玲已依照合同约定将房屋交由天健仁合公司占有、使用、收益，已履行了相应义务；天健仁合公司对陈建玲的房屋进行了装修，并以装修款抵扣了应向陈建玲支付的2013年11月30日至2016年11月30日三年的租金，此后天健仁合公司没有向陈建玲支付任何租金，已构成违约，陈建玲多次向天健仁合公司催收无果，故诉至一审法院。 一审法院认为，陈建玲与天健仁合公司于2014年6月1日签订的《产权式酒店合作合同》系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。陈建玲按照合同约定将其名下所属的两套房屋交由天健仁合公司实际管理收益，履行了合同义务，但天健仁合公司自2016年11月30日起没有依约在规定的期限内支付租金，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。合同中约定陈建玲两套房屋1幢0801号房和1幢0907号房的年收益分别为23272元和23008元，共计46280元，计至2018年11月30日共92560元，现陈建玲要求天健仁合公司支付上述租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。天健仁合公司辩称案涉房屋是2014年11月21日才交付，虽然合同中约定合作期限从2013年11月30日起开始计算，但陈建玲在没有收取房屋时是不能实际取得收益的，加上天健仁合公司已用装修款抵扣了前三年的租金，故实际所欠租金应自2017年11月21日计算，一审法院认为，产权式酒店合作合同的签订系双方的真实意思表示，且前三年双方也一直按照合同的约定履行相应的义务，故对于天健仁合公司的主张一审法院不予采纳。天健仁合公司主张该合同为合作合同，在合作期间的经营是亏本的，因此天健仁合公司不需要支付收益。一审法院认为，该合同实际为租赁合同，陈建玲将其房屋交由天健仁合公司占有、使用、收益，已经履行了合同约定的义务，天健仁合公司的义务则是向陈建玲支付租金，对于天健仁合公司的该主张一审法院亦不予采纳。陈建玲主张天健仁合公司按年利率5％计算支付资金占用期间的利息，有事实和法律依据，一审法院予以支持，但一审法院认为支付时间应自陈建玲起诉之日起计算。该合同纠纷实际为陈建玲与天健仁合公司之间的合同纠纷，根据合同的相对性，只对陈建玲和天健仁合公司产生法律上的约束力，对莫菲尔酒店没有法律上的约束力，陈建玲主张莫菲尔酒店共同承担支付租金义务，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、天健仁合公司向陈建玲支付租金收益92560元（自2016年11月30日计至2018年11月30日止，以后另计）；二、天健仁合公司向陈建玲支付资金占用期间利息（以92560元为基数，按年利率5％自2019年1月18日计至实际清偿之日止）；三、驳回陈建玲的其他诉讼请求。本案受理费2230元，由天健仁合公司负担2130元，陈建玲负担100元。 本院二审期间，原审被告未提交新证据，亦未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。上诉人向本院提交新证据：1.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明案涉经营房产于2017年8月3日完成竣工验收备案，具备合法使用条件，达到合法交付条件。2.《莫菲尔国际酒店精品酒店年收益收款确认书》，拟证明上诉人于2014年2月25日收到案涉房屋前三年返租收益金的事实。经质证后，被上诉人对《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证据的三性不予认可，因其在购房时是现房交付。《莫菲尔国际酒店精品酒店年收益收款确认书》上的签字是本人所签，但是实际上没有收到款项，是抵扣了装修款。本院认为，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。《莫菲尔国际酒店精品酒店年收益收款确认书》经双方均确认，可证实案涉房屋前三年返租收益款已抵扣了案涉房屋的装修款。被上诉人向本院提交新证据：1.《莫菲尔国际精品酒店、酒店公寓认购协议书》，拟证明被上诉人认购了上诉人的案涉房屋；2.《产权式酒店合作合同》（甲方：钟书）、《和解协议书》，拟证明上诉人对合作合同早就认可的事实。质证后，上诉人认为，《莫菲尔国际精品酒店、酒店公寓认购协议书》三性予以认可。《产权式酒店合作合同》（甲方：钟书）、《和解协议书》与本案无关，协议书中钟书的签字也不是本人签名，不具备生效条件，其中约定的内容关系错乱。本院认为，《莫菲尔国际精品酒店、酒店公寓认购协议书》具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。《产权式酒店合作合同》（甲方：钟书）、《和解协议书》不能证明与本案具有关联性，本院不予采信。 对一审查明的事实，被上诉人、原审被告均无异议。上诉人认为一审遗漏查明了案涉合同是否违反法律强制性规定的事实。本院认为，上诉人的异议是其上诉主张，该异议是否成立，本院在后文予以阐述。对一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，天健豪园（A#商业住宅楼、B1#、B2#住宅楼、、地下室于2017年8月3日完成竣工验收备案。 本院认为，关于案涉合同效力问题。首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定,意旨在加强相关行政管理，而非否认当事人合同行为的效力，所规制的是合同履行的前提条件，而非合同本身，因此，该规定为管理性的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，合同在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情况下才为无效，且案涉工程已于2017年8月3日取得竣工验收合格备案，已经符合交付使用条件，不宜依据前述建筑法第六十一条的规定认定案涉合同无效。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”、第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”等规定限定了无效租赁合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同等认定无效,并不包含租赁物未经竣工验收的租赁合同。其三，虽现双方均未举证证明上诉人与被上诉人之间准确的接收房屋时间,但上诉人已经以装修款抵扣了向被上诉人支付的2013年11月30日至2016年11月30日三年的租金，上诉人也将房屋进行了装修,且上诉人作为开发商在签订合同时知晓案涉房屋的实际情况和是否具备经营酒店的条件并仍按照合同的约定以抵扣方式支付租金，故案涉房屋未竣工验收行为并未影响上诉人与被上诉人之间《产权式酒店合作合同》的履行，也没有证据表明妨碍上诉人对涉诉房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。因此，本案不宜仅依据案涉商铺未经竣工验收即交付使用来认定案涉合同无效。上诉人与被上诉人之间签订的《产权式酒店合作合同》是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认定为有效合同。被上诉人已按照《产权式酒店合作合同》将案涉房屋交付给上诉人占有使用,上诉人应按《产权式酒店合作合同》约定的标准支付租金。上诉人未按合同约定时间向被上诉人支付租金,已构成违约,一审判决上诉人向被上诉人支付租金并无不当，本院予以维持。对于上诉人是否应向被上诉人按年利率5%支付案涉资金占用的利息问题。本院认为，上诉人与被上诉人之间的《产权式酒店合作合同》未约定利息，且被上诉人取得的租金收益已经弥补了上诉人的利息损失，故被上诉人诉请上诉人按年利率5%支付利息没有事实和法律依据，本院不予支持。 上诉人主张案涉房屋属于住宅，不能用于酒店经营用途，且《产权式酒店合作合同》约定的租金过高、存在显失公平情形，应予以撤销。本院认为，双方约定上诉人在被上诉人对案涉房屋享有产权的基础上以支付房屋租金的方式，实行产权式酒店经营管理模式，该经营管理模式存在较大的商业风险和收益，与一般的房屋租赁不同。上诉人作为参与经营的市场主体，对案涉产权式酒店经营管理可能存在的市场风险应自行承担，且其对案涉合同的主要条款和内容并不存在误解,在此情况下，上诉人仍与被上诉人自愿协商签订《产权式酒店合作合同》，其理应承担按照合同约定支付租金义务。因此，《产权式酒店合作合同》约定的租金并不符合法律规定的显失公平情形。同时，上诉人也未在法定期间行使撤销权,故本院对该项主张不予支持。上诉人上诉要求解除《产权式酒店合作合同》，本院认为，上诉人在一审中未就解除《产权式酒店合作合同》的问题提起反诉，且被上诉人不同意解除合同，也没有证据表明本案符合约定或法定的合同解除条件，故本院对该主张不予支持。 综上所述，北海天健仁合房地产开发有限公司的上诉请求中除关于案涉资金占用的利息问题有理之外,其余均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，唯对案涉资金占用的利息予以支持欠当，本院予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初172号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初172号民事判决第二项、第三项； 三、驳回被上诉人陈建玲的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费2230元，由北海天健仁合房地产开发有限公司负担2130元，陈建玲负担100元。二审案件受理费2230元，北海天健仁合房地产开发有限公司负担2130元，陈建玲负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  文庆强 二〇一九年十二月十七日 法官助理  冼玉凤 书 记 员  曾惠敏