江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终4015号上诉人（原审原告）：无锡市如家房地产经纪咨询有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区江华路1-2。法定代表人：刘伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏祝园，江苏瀛恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李红，女，1967年9月27日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：柳士荷，北京市京师（无锡）律师事务所律师。上诉人无锡市如家房地产经纪咨询有限公司(以下简称如家房产)因与被上诉人李红居间合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2019)苏0213民初4180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。如家房产上诉请求:撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.如家房产保留有李红的身份证复印件，而非一审法院认定的如家房产在签订合同时未查看李红的身份证明；2.在签订案涉合同时,李红电话征询过其丈夫即案涉房产共有人的同意后才签订的合同，一审法院以如家房产并未直接征求共有人的意愿为由，认定如家房产未尽到合理义务，与事实不符；3.在合同履行过程中,如家房产的确存在一些瑕疵问题，但合同不能履行并非这些瑕疵问题所致，而是由于李红的丈夫不同意卖房导致。李红辩称：如家房产作为居间方，应当坚持诚信原则，为买卖双方提供真实的、合法有效的居间服务，不能为了追求利益置当事人利益于不顾。本案中，如家房产没有履行作为经纪人的居间义务，其居间行为违反了《房地产经济管理办法》的相关规定。如家房产促成了一个根本就不具备履行条件的合同，按照此合同并不能促成双方房屋买卖成功，所以居间任务没有完成，依法不能收取佣金。故请求二审驳回上诉，维持原判。如家房产向一审法院起诉请求：判令1.李红赔偿信息服务费4.02万元；2.本案诉讼费用由李红承担。一审法院认定事实：无锡市天域景园1-2803室房屋（以下简称案涉房屋）系李红和吴立新共有。如家公司在未查看委托出售的房屋权属证书、身份证明等情况下即接受李红的委托。2017年6月5日，李红（甲方）、夏磊（乙方）在如家房产（丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》，合同落款甲方（签章）处有李红书写的“李红吴立新”，乙方（签章）处有夏磊签名。《房屋买卖合同》约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，成交价格为134万元；乙方须于过户前向丙方交纳信息服务费2.814万元；丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须提供相应的合法证件；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定的违约责任，均由违约方赔偿丙方房屋实际成交价格的3%的信息服务费；丙方于2017年6月5日收取甲方房屋押金2万元整，待甲方物业交割完毕由丙方退还给甲方；甲方承诺其或者共有人吴立新同意出售房屋，如发生任何纠纷，甲方赔偿丙方房屋实际成交价格3%的信息服务费；甲乙双方同意由丙方办理网签合同等。同日，夏磊支付定金5万元，该款直接支付至如家房产，如家房产、李红分别在收条上盖章、签字。2017年7月6日，夏磊自如家房产处取回了定金5万元。2017年10月23日，夏磊因案涉房屋纠纷诉至一审法院，要求解除与李红的房屋买卖合同、李红赔偿违约金26.8万元[（2017）苏0213民初9366号]。后二审法院于2018年9月18日判决认定李红违约，解除双方的房屋买卖合同、李红向夏磊支付违约金5万元，并负担一审、二审案件受理费共计1.812万元。审理中，如家房产经办案涉合同的工作人员杨绕亮到庭陈述，其在签订合同时向李红说明了如果李红的丈夫不同意，李红就是违约，要承担违约责任。李红对此不予认可，其陈述当天是如家房产的人打电话让其过去，当时是下大雨，其根本没有仔细看过合同，其按照杨绕亮的要求在合同的几处签名字，杨绕亮也没有解释合同，而且杨绕亮说若其丈夫不同意，合同就作无效。一审法院认为，房产经纪公司作为房屋买卖的居间方，应坚持诚信原则，为买卖双方提供合法的居间服务。法院认定李红不履行房屋买卖合同构成违约是就李红与房屋买受人之间而言，但就如家房产与李红之间的居间合同关系而言，如家房产在本案所涉的居间行为中，违反《房地产经纪管理办法》（以下简称《办法》）的规定，并未尽到其作为居间方的义务，故其主张李红应当支付合同载明的房屋实际成交价格3%即4.02万元信息服务费，一审法院不予支持，理由：第一，《办法》规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。本案中，如家房产并未按规定操作，并未查看房屋权属证书，也未核实李红的身份证明。第二，《办法》规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。现李红否认如家房产的工作人员向其介绍过合同条款，如家房产并未举证证明其对合同条款向李红进行过介绍，尤其是采取过合理方式提示过李红注意其据以主张信息服务费的条款。第三，如家房产作为专业的房产中介机构，明知共有房屋的买卖需要共有人均同意，但在仅有李红一人的情形下，并未直接征求共有人的意愿，继续促使李红与案外人夏磊签订了案涉《房屋买卖合同》，足以表明其并未尽到居间方应尽的交易安全保障的义务。在此情形下，如家房产提供的《房屋买卖合同》中对于如共有人不同意出售房屋，李红仍需赔偿其房屋实际成交价格的3%的信息服务费，而其作为居间方无需承担任何责任，就其与李红的居间合同关系而言，属于免除了自己的义务，加重了李红的责任，如上文所述，其又未能举证证明对此进行过提示，故该条款无效。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第一百二十条规定，判决：驳回如家房产的诉讼请求。案件受理费减半收取计402.5元，由无如家房产负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，如家房产作为专业的不动产经纪有限公司，在居间服务过程中，应当如实告知订立合同的重要事项，就房屋交易的一般程序及可能存在的风险向委托人李红说明。案涉房产为李红和其丈夫吴立新共有，故案涉房产的出售必须要得到两位共有人共同的意思表示以及签名确认。如家房产在询问已得知案涉房产为李红夫妻共有、李红的丈夫吴立新并未到达签订合同现场、李红亦未取得其丈夫吴立新的授权委托等一系列情况下，仍促成案涉合同的签订，导致合同签订过程中就存在共有人不同意出卖致使合同根本无法履行的交易安全风险。此后正是因为这个原因，案涉协议未能实际履行，房屋出售人李红也因此承担了违约责任。故如家房产未尽到居间方应尽的如实告知义务和交易安全保障义务，不得要求支付报酬。故其要求李红按照房屋实际成交价的3%支付信息费4.02元的上诉请求，本院不予支持。一审判决，并无不当。综上所述，如家房产的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费805元，由如家房产负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  毛云彪审 判 员  张朴田二〇一九年十二月五日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳