广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23767号上诉人（原审原告）：陈青山，男，1974年6月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李梦薇，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭嘉钰，广东宏力律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州豪城房产开发有限公司，住所地广州市荔湾区南岸路67号。法定代表人：陈仕斌，公司董事长。委托诉讼代理人：潘春荣，广东百高律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗昭琴，广东百高律师事务所实习律师。上诉人陈青山因与被上诉人广州豪城房产开发有限公司（以下简称豪城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈青山上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项内容；2.豪城公司为陈青山办理位于广州市荔湾区南岸路xxx号地下一层39车位的产权登记手续并承担卖方应缴纳的过户税费、土地出让金；3.本案诉讼费用由豪城公司承担。事实与理由：一审法院根据广州市规划和自然资源局的复函内容，笼统地认为案涉车位不具备办理产权登记的条件属于认定事实错误，其驳回陈青山要求豪城公司协助办理案涉车位产权登记手续的判项应当被撤销，并应依法改判豪城公司为陈青山办理案涉车位的产权登记手续并承担卖方应缴纳的过户税费、土地出让金。根据广州市规划和自然资源局发出的穗规划资源协查【2019】915号复函显示：“案涉车位所在的荔港南湾XXX负一层（除违法建设部分外）以2011登记1xxxx3号办理首次登记，登记地址为南岸路xxx号地下一层1-106车位，产权人为豪城公司；案涉车位所在地下一层存在车位预售与实测位置改变，需由豪城公司与陈青山双方确认车位位置，并由豪城公司持双方签订的合同、车位位置确认的资料到广州市规划和自然资源局办理地下室楼盘表更正及调整手续，待房屋管理系统有关单元格数据更正后，才可办理车位转移登记手续。”一审法院以此认定案涉车位暂不具备办理产权登记的条件过于笼统，与事实不符。虽然上述复函记载案涉车位所在区域存在有车位预售与实测位置改变的情况，但该复函并未明确载明案涉车位（即广州市荔湾区南岸路荟文二街19号地下一层39车位）存在上述情况。事实上，陈青山现在实际使用的车位即为案涉车位所在区域XXX的39号车位，是属于上述复函中明确已经确权的1-106号车位范围内的，且陈青山与豪城公司就案涉车位签署的《商品房买卖合同》已在房管部门办理备案登记，案涉车位已经备案登记在陈青山名下，豪城公司应当依约履行为陈青山办理案涉车位过户登记手续的义务。一审法院在审理过程中忽视上述客观事实，亦没有发函询问具体的案涉车位号进行查询就笼统认定案涉车位不具备办证条件而驳回陈青山办证的诉请，属于认定事实错误，显失公允。综上所述，一审法院判决认定事实错误，为保障陈青山的合法权益，请求贵院支持陈青山的上诉请求。豪城公司辩称：不同意陈青山的上诉请求，虽然涉案车位已经预告登记在陈青山名下，但是房管局对应的实际车位是111号车位，该车位没有大确权，无法办理登记手续。我方不同意支付违约金。陈青山向一审法院起诉请求：1.判令豪城公司为陈青山办理位于广州市荔湾区南岸路xxx号地下一层39车位的产权登记手续并承担卖方应缴纳的过户税费、土地出让金；2.判令豪城公司向陈青山返还己经收取的税费7048元（其中契税5948元、权证综合费1100元）；3.判令豪城公司以195000为本金，按年利率6%的标准自2016年7月9日起计至实际办理完登记之日止向陈青山支付逾期办证违约金。一审法院查明事实：2007年4月7日，陈青山与豪城公司签订《广州市“城启·荔港南湾”车位认购书》约定，陈青山向豪城公司认购XXX039号车位，成交价195000元，税金5948元，权证综合费1100元，建筑面积35.08平方米，套内建筑面积12平方米，陈青山须于签订认购书三天内（即2007年4月10日前）至豪城公司指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件等。该认购书上加盖了“已签《商品房买卖合同》，2007年4月9日”的印章。双方签订的《认购须知》约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费、产权证印花、测绘费、代办费等，按每个单位1100元于签购房合同时收取等。2007年4月10日，陈青山与豪城公司签订《商品房买卖合同》约定，陈青山向豪城公司购买荔港南湾（自编塔楼G28、G29、G30、G31栋）第xxx号车位；商品房总金额为195000元；豪城公司应当在2007年5月9日前交付商品房；豪城公司应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为陈青山办妥产权登记，并将以陈青山为产权人的房地产权证交付陈青山。陈青山应当及时提供产权登记机关要求的需陈青山提供的证件资料。豪城公司应如实告知陈青山为办理产权登记需由陈青山提供的证件资料；豪城公司延迟办理产权登记，陈青山不退房的，豪城公司按自迟延之日起每日已付房价款的0.001%向陈青山支付违约金；等。补充协议第三条第2点约定，凡选择豪城公司办理产权证，陈青山需向豪城公司交付权证综合费，该费用是豪城公司为陈青山办理产权证所需的各种费用（包括查册费、产权登记费、工本费、产权证印花、代办费等），豪城公司按每套单元1100元向陈青山收取，陈青山须于签购房合同当日付清；等。合同签订后，陈青山已支付车位总价款195000元、契税5948元及代收权证综合费1100元，豪城公司也按约定将案涉车位交付陈青山使用至今，但没有为陈青山办理车位产权登记过户手续。庭审中，经比对《商品房买卖合同》的房屋平面图与豪城公司提供的测绘图，存在编号与位置不符的情形。豪城公司称案涉车位所在区域未办理大确权手续和规划验收，故暂时无法办理产权登记。在一审法院同类案件审理中，广州市规划和自然资源局于2019年9月30日向一审法院发出的穗规划资源协查[2019]915号复函显示，荔湾区南岸路67号荔港南湾XXX负一层（除违法建设部分外）以2011登记1xxxx3号办理首次登记，登记地址为南岸路xxx号地下一层1-106车位，产权人为豪城公司；经比对荔港南湾XXX车位首次登记测绘成果测字11xxxx01号房地产分户图与预售合同所附的测字11xxxx01号查丈原图，存在车位预售与实测位置改变，建议豪城公司与预购人双方确认车位位置，建议豪城公司持双方签订的合同、车位位置确认的资料到该局办理地下室楼盘表更正及调整手续，待房屋管理系统有关单元格数据更正后，才可为权利人办理车位转移登记手续。一审法院认为：陈青山与豪城公司签订的《广州市“城启.荔港南湾”车位认购书》及《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。首先，关于陈青山要求豪城公司办理案涉车位产权登记手续的问题。陈青山已依约向豪城公司支付了全部购房款，豪城公司也依约向陈青山交付了案涉车位，豪城公司仍应依约为陈青山办理该车位的产权登记过户手续。但根据广州市规划和自然资源局的复函，案涉车位所在地下一层存在车位预售与实测位置改变，需由豪城公司与陈青山双方确认车位位置，并由豪城公司持双方签订的合同、车位位置确认的资料到广州市规划和自然资源局办理地下室楼盘表更正及调整手续，待房屋管理系统有关单元格数据更正后，才可办理车位转移登记手续。另，庭审中，豪城公司陈述案涉车位所在区域还未办理大确权手续和规划验收手续。因此，案涉车位暂不具备办理产权登记的条件，故对于陈青山要求豪城公司办理案涉车位产权登记手续并承担相关费用的诉讼请求，一审法院不予支持。其次，关于陈青山主张逾期办证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》中约定豪城公司逾期办证情况下，陈青山不退房的，豪城公司按自迟延之日起每日已付房价款的0.001%向陈青山支付违约金，现陈青山主张该标准过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，陈青山主张按年利率6%的标准计算违约金，没有超过上述司法解释规定的标准，对此一审法院予以支持，违约金总额应以本金为限。因向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，陈青山主张本案违约金的起算时间应为2016年7月9日符合法律规定。豪城公司辩称不应支付违约金的意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。豪城公司应支付逾期办证违约金至本判决发生法律效力之日止。因本判决发生法律效力之后的逾期办证事实尚未发生，故本判决发生法律效力之后如发生新的法律事实陈青山应予另案起诉。最后，陈青山要求豪城公司返还契税、权证综合费的问题。根据双方约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费等。上述费用属于产权登记手续过程中所需的费用，现豪城公司并未为陈青山办理产权登记手续，豪城公司继续占有上述费用，没有合同及法律依据。陈青山要求返还，于法于理有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、自一审判决发生法律效力之日起三十日内，广州豪城房产开发有限公司向陈青山支付逾期办证违约金（以房屋总价款195000元为基数，按年利率6%的标准，从2016年7月9日计至本判决发生法律效力之日止，违约金总额以本金为限）。二、自一审判决发生法律效力之日起三十日内，广州豪城房产开发有限公司向陈青山返还契税5948元及权证综合费1100元。三、驳回陈青山其他诉讼请求。一审受理费427元，由陈青山负担50元，广州豪城房产开发有限公司负担377元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，陈青山提交了两张其使用车位的现状照片，拟证实其实际使用的车位是39号车位，故其购买的车位应是测绘中标识的39号车位。豪城公司对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，陈青山的车位的实际位置，一审双方均有确认，即测绘图所标识的111号车位。陈青山提交的证据并非新证据，且不足以证实其主张，本院不予接纳。经法院查询，广州市规划和自然资源局穗规划资源协查〔2019〕1063号复函，查明案涉车位现状为：负一层-139，预购人陈青山，预购车位在违法建设范围内，建议豪城公司完善后续规划手续和办理首次登记。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈青山的上诉请求，本院分析如下：根据广州市国土资源和规划委员会出具的函复结果及双方当事人的陈述，案涉车位至今未办理初始登记，目前尚不具备办理产权转移登记的条件，故一审法院驳回陈青山要求豪城公司办理案涉车位产权登记手续并承担相关费用的诉讼请求，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈青山负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十二月十八日书记员 王日平郭丽淳