河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初18833号原告：刘满新，女，1977年2月14日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：孙希成、张翼，河南迅迪律师事务所律师。被告：河南广兴置业有限公司，住所地郑州市**。法定代表人：郭红伟，任公司总经理。委托诉讼代理人：李靖，该单位员工。委托诉讼代理人：张力伟，河南学新律师事务所律师。原告刘满新与被告河南广兴置业有限公司（以下简称广兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘满新的委托诉讼代理人孙希成、张翼，被告广兴公司的委托诉讼代理人李靖、张力伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘满新向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期产权初始登记备案违约金10000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月12日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，主要内容：原告购买的为预售商品房，性质为经济适用房，商品房预售许可证号为3494，该商品房位于郑州市××、××北××单元××号，合同约定总房款为240091元；合同附件四第五条关于产权登记的约定：1.产权初始登记出卖人应当在2016年8月30日前将需要有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时间内未报送上述申报材料或报送资料不齐，未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，并缴纳了契税和交存了房屋维修基金，而被告在将上述房屋交付原告使用后，至今未在产权登记机关办理产权初始登记备案手续，致使原告的房屋权属证书未能办理。截止2019年9月1日，被告仍未办理产权初始登记备案，依据合同约定，被告实际应向原告承担逾期登记备案违约金26338元，余下违约金应以总房款为基数，按日0.01%的标准计算至被告完成产权初始登记备案之日止。鉴于其他原因，原告现愿意向被告主张一次性违约金10000元。原告因逾期产权初始登记备案违约金以及办理房屋产权证书的问题，多次与被告协商，但均未能解决。原告认为被告的行为违反了合同约定，原告有权要求被告支付逾期备案违约金至完成产权初始登记日，故诉至贵院，请予支持诉讼请求。被告广兴公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，事实与理由，原告主张的逾期产权初始登记违约金不应得到支持。首先，原、被告签订的商品房买卖合同约定，出卖人应在2016年8月30日前将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房屋管理机关。由于房地产登记政策及相关行政管理部门之职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能，被告依据现行房地产登记政策需要转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记，需要提交的资料特别众多，因此，让被告依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料，客观上无法实现，且对被告也显失公平。其次，被告在2016年8月10日之前多次向郑州市住房保障和房地产管理局报送了齐全的办理房屋权属初始登记的资料，但该部门不受理，理由是郑州市人民政府相关职能部门对被告另一项目的补缴土地出让金的金额计算错误，导致郑州市人民政府下文要求房管局停办了被告所有项目的一切手续。被告目前未能办理完成房屋权属初始登记的原因是政府不当行为导致的，但开发商追究政府责任不太可能，让开发商为政府不当行为完全承担责任也有失公平。针对影响被告履行合同的上诉政府行为，被告已经提起相关行政诉讼，被告主观上不存在过错。再次，发生逾期初始登记事件，被告主观上不具有过错，客观上也不能预见不能克服，不能避免属于不可抗力，因此，不应当承担违约责任。最后，在经济适用房买卖合同这一法律关系中，原告没有提供任何实际受损失的证据，且被告早于合同约定的交房期限提前一年多交房，法律规定的违约金主要是损害补偿功能，因此，从此方面来讲，原告的违约金主张也没有任何事实基础，不应支持。关于原告房屋的登记事宜，被告一直是在积极地与相关政府部门沟通，甚至提起诉讼，图尽快解决。因本案房屋系经济适用房，原告对房屋仅有限产权，且在签订正式商品房买卖合同以及合同签约清单前被告即将房屋交付原告使用，鉴于未影响到原告正常使用这一主要的交易目的，且近年来原告购买的房屋已经从两千多元每平米涨到了12000多元每平米，这一客观事实，因此，希望原告能够谅解，被告定会竭力尽早解决房屋权属初始登记事宜。此外需要说明的是，因上一批与原告案情相似的，同小区的17位业主经过二审审理均被依法驳回了诉讼请求，因此此次与原告同批次起诉的数十位业主都已经撤诉了，还望法院依法查明案情并驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1.2015年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，其中约定：原告以240091元的价格购买被告开发的位于二七区××、××北××单元××号房屋，用途为经济适用房，建筑面积为83.51平方米；原告应于2015年8月12日一次性向被告交纳购房款现金240091元；被告应当在2016年5月31日前，将验收合格的房屋交付原告使用；被告应当在2016年8月30日前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定的时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01％的违约金；合同还将其他事项进行了约定。2.该合同的实际履行中，被告于2015年8月12日向原告交付房屋本案标的房屋；原告于2015年10月9日交纳房屋维修资金5428元；被告于2016年7月8日向原告出具购房款发票，证明原告已支付房款240091元；原告于2019年4月19日缴纳契税2286.58元。3.本案证据未显示被告将房屋产权初始登记备案的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。涉案房屋为经济适用房。被告为办理房屋备案登记提起了行政诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同成立，其符合法律规定的约定内容应为有效，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同中已生效的内容全面履行各自的义务。被告作为房屋的出售方，虽已将涉案房屋交付原告使用，但未在2016年8月30日前将办理房屋初始登记的资料报送房屋管理机关，没有履行《商品房买卖合同》的相应约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。但原告所提交证据未显示因被告迟延报送房屋初始登记资料已造成其损失，本案其他证据也无法证明原告实际损失的存在，且涉案房屋为经济适用房。本案证据还显示，原告虽在签订《商品房买卖合同》时已接收被告交付的房屋，但其缴纳契税时间为2019年4月19日，且被告已提起了相关行政诉讼，为办理房屋初始（首次）登记积极开展工作，被告承担逾期办理房屋产权备案初始（首次）登记的违约责任应予以酌减。结合本案实际，本院酌定被告支付原告逾期办理房屋产权初始（首次）登记违约金的数额以购房总价款2%的比例计算，即4802元（=240091元×2%），对原告的超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南广兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘满新逾期办理房屋初始登记违约金4802元。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告刘满新的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告河南广兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  井柏年二〇一九年十二月十九日书记员  王文文