湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民终772号 上诉人（原审被告）：王敏，女，1987年6月26日出生，苗族，住湖南省桑植县。 委托诉讼代理人：刘军，湖南君荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张阳，湖南新川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张家界鸿兴置业有限责任公司，住所地湖南省张家界市永定区子午路。 法定代表人：向绪平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师。 原审第三人：张家界农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省张家界市永定区西溪坪办事处永定大道**。 法定代表人：龙芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴恩平，湖南向法律师事务所律师。 上诉人王敏因与被上诉人张家界鸿兴置业有限责任公司（以下简称鸿兴公司）及原审第三人张家界农村商业银行股份有限公司（以下简称张家界农商行）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2018）湘0802民初4076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王敏的委托诉讼代理人刘军、张阳，被上诉人鸿兴公司的委托诉讼代理人杨锡武，原审第三人张家界农商行的委托诉讼代理人吴恩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王敏上诉请求：1.撤销(2018)湘0802民初4076号民事判决，改判驳回原告全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，上诉人王敏已实际缴付了首付款，并按照合同约定办理了按揭贷款，银行亦已向鸿兴公司发放贷款，王敏已严格履行了交付购房款的全部合同义务，鸿兴公司无权行使法定解除权。2.买卖双方在商品房预售合同中并没有约定买受方未付清全部首付款时出卖方享有解除合同的权利，无论王敏有没有如鸿兴公司所言付清首付款，鸿兴公司均不享有合同解除权。退一步讲，假若鸿兴公司享有合同解除权，该解除权也因没在法律明确规定的合理时间内行使，使得除斥期间经过，解除权归于消灭。3.本案首次发回重审就明显程序违法，且发回重审的理由仅为未通知原审第三人张家界农商行参与诉讼，并非认为原审一审判决存在任何事实不清或法律认定的问题。但重审一审却超越原审一审判决和原审二审发回重审的理由，肆意重新审理，作出与原审一审大相径庭的判决结果，违反审判公平公正的原则。 鸿兴公司辩称，一审判决认定事实清楚、正确，王敏实际上没有交付首付款，这个事实已被生效的民事裁判所确认，一审认定的事实是生效文书已认定的事实。根据合同法69条规定，鸿兴公司有权行使先履行抗辩权，并且在通知对方后，对方没有提供担保也没有恢复履行的情况下，鸿兴公司可以解除合同。同时根据合同法第94条的规定，支付首付款是房屋买卖合同的主要义务，王敏至今没有履行自己的义务，鸿兴公司也有权解除合同。请求驳回王敏的上诉请求。 张家界农商行述称，商品房买卖合同无效并不能导致贷款合同无效，无论上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同关系如何解决，都不影响其与银行之间的房贷关系，请求依法判决。 鸿兴公司向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告签订的《张家界市商品房预售合同》（合同编号201301722S01）自2018年4月18日起合同解除；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1.2014年5月13日，鸿兴公司（出卖人）与王敏（买受人）签订了《张家界市商品房预售合同》（合同编号201301722S01）及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，王敏的联系地址为湖南省桑植县利福塔赤溪村张家坪组。合同第三条约定，王敏购买张家界鸿兴公司开发建设的阳光名苑（大庸王府）住宅小区的第**栋****商品房**，用途为商业，合同约定商品房建筑面积共1111.67平方米。合同第四条约定，单价为每平方米5937.01元，总价款660万元。合同第六条约定，首付款340万元于2014年5月13日支付，剩余房款320万元采用银行按揭方式支付，银行按揭向中国建设银行股份有限公司张家界市分行申请贷款。合同第七条约定，买受人未按合同约定的时间付款，按补充合同第一条执行。合同第二十一条约定，在履行合同过程中发生争议，双方当事人可协商解决或者申请第三方调解，也可提交张家界仲裁委员会仲裁。合同第二十三条约定，第二十一条争议的解决，双方还可以选择该条款第2种方法，即向人民法院起诉。补充协议第一条约定，买受人须自本协议签订之日起7日内向出卖人提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料并办理按揭贷款，买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。逾期超过30日后，买受人应于逾期满30日的次日一次性付清购房余款和违约滞纳金，否则，出卖人有权解除合同，并由买受人按照出卖人的实际损失向出卖人支付相当于损失金额的违约损失赔偿金。补充协议第八条约定，双方均需保证合同及本协议中所填写的电话、传真、通信地址、邮编等内容真实有效。如有变更，必须于变更之日书面通知对方，否则由此引起的无法及时通知的责任，由未履行通知义务的一方自行承担。出卖人发出通知时，采取传真、电话方式的以发出时间视为到达时间，采用信件通知方式的，收件人签收时间视为到达时间。合同及补充协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，王敏在相关部门缴纳了房屋维修基金、契税、印花税、房屋登记工本费。 2.2016年12月30日，王敏向一审法院起诉，要求鸿兴公司交付合同项下房屋、办理不动产产权登记、支付违约金等。2017年7月25日，本院作出（2016）湘0802民初3055号民事判决书。鸿兴公司不服判决，向张家界市中级人民法院上诉。2017年12月28日，张家界市中级人民法院作出（2017）湘08民终461号民事判决书，判决驳回王敏的诉讼请求，并确认了以下事实。 ⑴．2014年7月1日,鸿兴公司向王敏出具了王敏支付本案所涉房屋预付款340万元的房屋预收款专用凭据。 ⑵．2014年8月26日，王敏作为借款人和抵押人，与张家界农村商业银行股份有限公司（贷款方）、鸿兴公司（保证人）共同签订了《商业用房贷款合同》，合同约定由贷款方向借款人王敏发放商业用房贷款320万元，贷款以转账形式划入售房人即鸿兴公司账户，用于支付涉案房屋的下欠房款，借款人王敏按每月“等额本息还款法”履行还款义务。合同还对抵押担保条款及保证条款进行了约定。次日，王敏作为抵押人与张家界农村商业银行股份有限公司（抵押权人）另行签订了《张家界房地产抵押合同》，约定以涉案房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权作为上述按揭贷款的抵押担保（办理了抵押权预告登记）。2014年8月29日王敏在借据上签字，银行依约放款320万元。王敏于次月开始每月履行还款义务。 ⑶．因王敏在2016年5月至8月的贷款未及时偿还，张家界农商行先后从鸿兴公司（保证人）账户扣除了王敏拖欠的应还贷款。同时张家界农商行于2016年7月14日提起诉讼，请求解除与王敏的借款合同，要求王敏偿还借款本金及欠付的利息，并要求保证人承担保证责任。诉讼期间，王敏于2016年8月将银行从鸿兴公司保证账户所扣包括本案在内的按揭贷款共计410085.36元向鸿兴公偿还，并将按揭贷款还款至2016年10月止，之后借、贷、保证人三方于2016年11月2日又达成继续履行合同的调解协议并就再次违约后的处理方式达成一致。 ⑷．二审期间，鸿兴公司提交了已生效的张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初526号民事判决书和（2017）湘0802执175－1号执行裁定书。用以证实除垫付的914万元首付款外，王敏尚拖欠鸿兴公司1000万元借款未偿还。经质证，王敏的委托诉讼代理人对两份法律文书认可，对王敏拖欠鸿兴公司1000万元借款认可，但对王敏尚欠鸿兴公司914万元首付款的事不予认可，并主张即使还另有欠款，也不属首付款，首付款已付清。经审查，采信湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初526号民事判决书、（2017）湘0802执175－1号执行裁定书，并认定除首付款纠纷的款项外，王敏尚欠鸿兴公司1000万元借款未还，即认定该1000万元借款与首付款无关。 ⑸．易小林既是鸿兴公司的股东，又是鸿兴公司的财务总监，鸿兴公司认可易小林给王敏转款的行为实为公司的转款行为，符合法律规定，且从双方提交的鉴定资料来看，双方均认可这一事实，故一审法院认可易小林是代表鸿兴公司给王敏转账的事实。鸿兴公司已将914万元转给王敏，王敏虽将部分款项通过其他账户转出再转回，但不影响公司让王敏将公司垫付的914万元作三套房屋首付款支付给公司的事实认定。鸿兴公司与王敏所签订的涉案商品房预售合同是双方真实意思的表示，鸿兴公司为王敏垫付购房首付款的事实成立，不违反法律禁止性规定，故涉案合同有效，但就王敏是否还清首付款的问题双方存在争议。因王敏不到庭参加诉讼，不能查清转款的来源和用途，无法核实相关事实。故鸿兴公司主张王敏未结清鸿兴公司垫付的首付款，符合情理一审法院予以采纳，但未结清的具体金额不能确认。王敏未结清鸿兴公司垫付的首付款，实为未付清首付款，鸿兴公司以此为由，主张不需交付房屋和支付违约金，理由成立，一审法院予以支持。但双方首付款结清后，所购房屋应予交付，并同时办理产权证。 3.2018年1月16日，鸿兴公司按合同约定地址（湖南省桑植县利福塔赤溪村张家坪组）采取邮政特快专递给王敏送达了《催告函》，要求王敏于2018年2月12日前付清房款914万元、欠款1000万元及利息678.3万元，逾期不付，鸿兴公司将依法解除《张家界市商品房预售合同》并主张损失赔偿。 4.2018年3月13日，鸿兴公司再次按合同约定地址（湖南省桑植县利福塔赤溪村张家坪组）采取邮政特快专递给王敏送达了《催告函》，要求王敏于2018年4月16日前付清房款914万元、欠款1000万元及利息678.3万元，逾期不付，鸿兴公司将解除合同并主张损失赔偿。该特快专递因王敏手机一直关机，无法联系，无法投递，已退回鸿兴公司。 5.2018年4月17日，鸿兴公司按合同约定地址（湖南省桑植县利福塔赤溪村张家坪组）采取邮政特快专递给王敏送达了《合同解除函》，公司于2018年1月16日和3月13日向王敏催告还款,并告知逾期不付，公司将解除合同并主张损失赔偿。但时至今日，欠款分文未还。根据《张家界市商品房预售合同》相关约定及合同法规定，公司依法解除三份《张家界市商品房预售合同》。 6、王敏不服张家界市中级人民法院作出（2017）湘08民终461号民事判决书，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院审查认为,虽然王敏与鸿兴公司对王敏实际履行所签商品房预售合同并无争议，但鸿兴公司及其股东、财务总监易小林已提供证据证明王敏按照三份合同所应支付的首付款中有914万元系来源于鸿兴公司的自有资金，这说明王敏尚有914万元购房首付款未付。鸿兴公司有权按照合同约定及法律规定行使先履行抗辩权以维护自己的权益。原判依据双方《补充协议》第三条第2项关于“买受人没有按照合同及本协议之约定付清购房总价款或其他应付款项之前，出卖人有权不予交房”的约定，不予支持王敏要求交房的请求，并无不当。王敏主张上述914万元系其与易小林或鸿兴公司之间的民间借贷资金，但未提供相应证据予以证明，依法不予采信。遂于2018年10月8日，作出（2018）湘民申109号民事裁定书，裁定驳回王敏的再审申请。 一审法院认为，鸿兴公司与王敏签订的《张家界市商品房预售合同》已被生效判决确认有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，即鸿兴公司的主要义务是向王敏交付房屋，王敏的主要义务是向鸿兴公司交付购房款。对于鸿兴公司的主要义务，生效判决确认王敏未结清鸿兴公司垫付的首付款之前，可以不向王敏交付房屋。湖南省高级人民法院的生效裁定，确定王敏尚有914万元首付款未向鸿兴公司支付的事实。本案中，王敏亦未提交证据证实其已向鸿兴公司付清首付款914万元，或者914万元系其与鸿兴公司的民间借贷资金。因此,王敏未履行购房的主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，本案所涉合同符合法定解除的条件。本案中，2018年1月16日，鸿兴公司按合同约定地址采取邮政特快专递给王敏送达了《催告函》，要求王敏于2018年2月12日前付清含本案涉诉房屋在内的三套房款914万元、欠款1000万元及利息678.3万元，王敏在催告的合理期限内未支付购房首付款，2018年4月17日，鸿兴公司按合同约定地址采取邮政特快专递给王敏送达了《合同解除函》。故鸿兴公司要求确认《张家界市商品房预售合同》（合同编号201301722S01）自2018年4月18日起合同解除的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持。原告鸿兴公司与被告王敏签订的《张家界市商品房预售合同》解除以后，被告王敏已支付的购房款和按揭款项，可以另行起诉主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，第九十六条之规定，判决：原告张家界鸿兴置业有限责任公司与被告王敏于2014年5月13日签订的合同编号201301722S01《张家界市商品房预售合同》自2018年4月18日予以解除。案件受理费100元，由被告王敏负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审查，一审认定的事实清楚，二审予以确认。 本院认为，根据王敏的上诉、鸿兴公司的答辩及原审第三人的陈述，本案争议的焦点为：鸿兴公司是否享有解除合同的权利。 2014年5月13日，王敏作为买受人与鸿兴公司作为出卖人签订了三份商品房预售合同，双方就买卖大庸王府住宅小区的三套商品房（含本案所涉商品房）达成了协议，该三套商品房的总价为1880万元，应支付首付款为980万元，银行按揭贷款900万元。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，王敏应按约支付购房款，鸿兴公司应按约交付房屋。但王敏按照三份合同所应支付的首付款中有914万元来源于鸿兴公司的自有资金，这说明王敏尚有914万元购房首付款未付，该事实已被湖南省高级人民法院（2018）湘民申109号生效民事裁定所确认。同时本院（2017）湘08民终461号生效民事判决也确认了鸿兴公司为王敏垫付首付款、双方未结清首付款的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，对湖南省高级人民法院和本院生效裁判已确认的上述事实，本院直接予以采信。由于王敏未付清购房款，鸿兴公司分别于2018年1月16日、2018年3月13日通过邮政特快专递的方式催告王敏付清房款，并告知了逾期不付将导致解除合同的法律后果，但王敏仍未付清购房款。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，至此，鸿兴公司取得了《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的解除合同的权利。2018年4月17日，鸿兴公司通过邮政特快专递的方式通知王敏解除双方签订的商品房预售合同，符合法律的规定。王敏上诉提出鸿兴公司对合同不享有法定解除权的理由不能成立，不予采纳。王敏上诉提出了鸿兴公司没有在合理时间内行使解除权，解除权已归于消灭的意见。《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算”，从庭审查明的事实来看，鸿兴公司先后两次对王敏催收房款，要求王敏在2018年2月12日、2018年4月16日前付清房款，如果王敏在该期间履行了义务，就不会有解除权的产生，只有王敏没有在该期间履行义务，鸿兴公司才知道自己的权利被侵害，进而产生解除权，可见本案解除权的存续期间只能从鸿兴公司知道王敏不会履行付款义务之日起算，即从2018年4月17日起算。故鸿兴公司于2018年4月17日行使解除权，没有超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的一年的除斥期间。 至于王敏上诉提出的重审一审超越原审一审和原审二审发回重审的理由，作出与原审一审大相径庭的判决结果，违反审判公平公正的意见。本院认为，重审一审与原审一审、原审二审分别属不同的审判程序，互相独立，没有隶属关系，案件的处理结果源于对事实和法律的把握程度，原审法院在重新审理后，改变原来的判决结果，并不违反公平公正的原则。 综上所述，王敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  傅辉雪 审判员  钟以祥 审判员  吕红军 二〇一九年十二月十九日 法官助理吴桓熠 书记员卢昭君 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。