黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8415号上诉人（原审被告）：陆国明，男，1973年5月1日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨香坊区。委托诉讼代理人：宗福军，黑龙江迅雷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴云竹，女，1967年6月4日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：翟丽晶，黑龙江高盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭连宝，男，1975年8月12日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。原审被告：哈尔滨小资太太餐饮有限公司，住所地哈尔滨市道里区红专街**。法定代表人：孙睿，经理。委托诉讼代理人：高云磊，男，1982年2月16日出生，汉族，该单位职员，住哈尔滨市道外区。上诉人陆国明因与被上诉人郭连宝、吴云竹、原审被告哈尔滨小资太太餐饮有限公司（以下简称小资太太公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初3387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。陆国明上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：1.陆国明在购买该房屋过程中并不知道案涉房屋出租给吴云竹20年的情形,郭连宝隐瞒租赁事实，房屋租赁合同也未进行登记备案。陆国明在客观上无法判断该房屋已被原房主郭连宝租赁给吴云竹20年。在买受人陆国明取得该房屋所有权后,承租人吴云竹则拿出一份先于房屋买卖合同签订的租赁合同,且为长期租赁合同，要求行使租赁权，违背诚实信用原则和公平原则。2.租赁合同未经登记备案，吴云竹依“买卖不破租赁”无法主张房屋权利人陆国明要求继续履行租赁合同，陆国明不应当继续履行吴云竹与郭连宝于2017年8月1日签订的房屋租赁合同。若租赁合同未经登记,承租人即具有在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强的效力,对于不知情的第三人会造成很大的损害。《上海市房屋租赁条例》第十五条规定“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”,平衡了交易各方的利益。当租赁合同未予登记,或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人的房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。本案应当参照上述条例,为避免造成不知情的第三人陆国明很大的损害，不应当适用“买卖不破租赁”原则，应当保护买受人陆国明的房屋处分的权利,本案房屋租赁合同不应当继续履行。3.综合审查租赁合同是适用买卖不破租赁的前提，在适用“买卖不破租赁”时法院应综合审查租赁合同真实性、签订时间、租金支付、占有情况等。诸如租赁合同是否已进行公示:第一,法律上的公示,即是否进行租赁合同备案登记。第二,事实上的公示，即是否实际占有该案涉房屋。租赁权的核心权能是对房屋的占有、使用，这也是“买卖不破租赁”对承租权进行保护的要义。如果承租人并未实际占有该房屋,一方面买受人在客观上无法判断房屋状态,让买受人承担由此引起的法律风险是有失公平的;另一方面“买卖不破租赁”的保护对象是承租人的占有、使用权,而承租人作为权利主体自身都没有行使该项权利，也无优先保护的必要。在“买卖不破租赁”的立法基础逐渐弱化的今天，对于房屋租赁合同和房屋买卖合同的关系处理上,不应该片面地坚持“买卖不破租赁”,而应当全面地考察租赁合同的实质要件、公示情况等综合判断其能否对抗房屋买受人。吴云竹辩称，陆国明的上诉理由不成立，应当依法驳回。1.陆国明第一点上诉理由与吴云竹无关，系陆国明与郭连宝恶意串通，损害吴云竹利益的行为。2.备案制是管理性规定，租赁合同未经备案，不影响合同效力。《上海市房屋租赁条例》不适用本案，而且该条例不是法律及行政法规，不影响合同效力。同时租赁合同是诺成合同，不是实践合同，不以交付为生效要件因此郭连宝与吴云竹自合同签字之日起生效；3.郭连宝与吴云竹之间签订的租赁合同，同意吴云竹可以转租，而且该租赁房屋在签订租赁合同之前即交付给吴云竹，因此郭连宝与吴云竹之间签订的合同合法有效，并已实际履行。郭连宝与陆国明之间的买卖行为违反了法律规定，不影响吴云竹继续租赁该房屋的的权利。郭连宝辩称，不承认其和吴云竹两人的租赁合同，因为郭连宝未收到吴云竹给的钱，郭连宝的卡是吴云竹借去了，郭连宝的流水都打出来了，这四十万是吴云竹转到郭连宝账户，又转到案外人白雪的个人账户，不是郭连宝本人转的，案涉房屋自购买时即有银行抵押贷款。小资太太公司述称，认可一审判决，买卖不破租赁是很简单的法律原则。所以小资太太公司执行法院判决，如果产生相关损失，小资太太公司再进行起诉。吴云竹向一审法院起诉请求：1.请求判令陆国明继续履行吴云竹与郭连宝签署的房屋租赁合同；2.请求判令陆国明、小资太太公司返还吴云竹房屋租金5万元；3.判令郭连宝、陆国明、小资太太公司赔偿吴云竹经济损失5000元。一审法院认定事实：郭连宝原系位于哈尔滨市××西××龙电大厦××单元××房产的所有权人，自2012年起郭连宝将该房屋出租给小资太太公司经营使用，租房协议书为一年一签。2017年8月1日，吴云竹与郭连宝签订房屋租赁合同，主要约定：郭连宝将位于哈尔滨市××西××龙电大厦××单元××房产出租给吴云竹；郭连宝保证该房产在本合同签订前没有任何形式担保物权和债权；房屋租期自2017年8月1日起至2037年8月1日止；由于郭连宝资金周转不灵，吴云竹向郭连宝一次性支付总计20年的房屋租金44万元；租赁期间，吴云竹有转租或者变相转租的权利。2017年8月4日，吴云竹通过银行转账方式将44万元交付给郭连宝。2018年1月16日，郭连宝向小资太太公司出具确认函，同意将该房屋从2018年2月10日至2020年2月9日止两年租金10万元交付给吴云竹。后小资太太公司向吴云竹支付了2018年2月10日至2019年2月9日的房屋租金5万元。2018年12月20日，吴云竹与案外人李洋签订居间租赁合同，主要约定：吴云竹将位于哈尔滨市××西××龙电大厦××单元××房产租赁给李洋使用；租期2019年2月10日至2020年2月9日；月租金5000元；保证金5000元；2019年2月10日交付房屋。合同订立后，李洋向吴云竹支付了保证金5000元。后郭连宝将位于哈尔滨市××西××龙电大厦××单元××房产出售给陆国明，陆国明于2019年1月16日取得该房产不动产权证书。2019年2月1日，陆国明与小资太太公司签订房屋租赁合同，主要约定：陆国明将位于哈尔滨市××西××龙电大厦××单元××房产租赁给小资太太公司使用；租期2019年2月9日至2020年2月9日；年租金5万元。合同订立后，小资太太公司向陆国明支付了房屋租金5万元。2019年3月5日，吴云竹因违约向李洋返还5000元保证金，并支付违约金5000元。一审法院认为，我国合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。吴云竹与郭连宝签订的二十年房屋租赁合同合法、有效，吴云竹一次性支付给郭连宝二十年租金取得承租权后，按照其与郭连宝签订的房屋租赁合同约定，将房屋转租给小资太太公司使用应受法律保护，郭连宝将该房产出售给陆国明，不能影响该租赁合同效力，故吴云竹在陆国明取得案涉房屋所有权后，仍享有该房产的承租权及转租权，而小资太太公司在明知郭连宝将案涉房屋出租给吴云竹并由吴云竹向其收取租金的情况下，却与陆国明签订房屋租赁合同，并向陆国明支付房屋租金，对本案纠纷应承担违约责任。故吴云竹要求陆国明继续履行吴云竹与郭连宝签订的房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于吴云竹要求陆国明、小资太太公司给付其房屋租金5万元，并由郭连宝、陆国明、小资太太公司赔偿其经济损失5000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，但本案纠纷系由于小资太太公司违约造成，故应由小资太太公司单独承担给付吴云竹房屋租金5万元并赔偿5000元损失的责任。郭连宝、陆国明的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。小资太太公司主张，其已经向新房主履行了义务，交纳了房租，不应再承担责任的抗辩理由，因其收到郭连宝于2018年1月16日出具的确认函，明确知道郭连宝将2018年至2020年转租权交给吴云竹，并由吴云竹收取租金，却自行向新房屋所有权人陆国明履行合同义务，属于违约行为，故一审法院对该抗辩理由不予支持；小资太太公司可另行提起诉讼，要求陆国明返还房屋租金5万元。判决：一、陆国明应替代郭连宝继续履行吴云竹与郭连宝于2017年8月1日签订的房屋租赁合同；二、小资太太公司于判决生效后十日内给付吴云竹2019年2月10日至2020年2月9日房屋租金5万元；三、小资太太公司于判决生效后十日内赔偿吴云竹损失5000元；四、驳回吴云竹其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：陆国明举示的证据一案涉房屋档案查阅情况回执，显示2016年9月5日一审法院在查询时显示案涉房屋已登记设立最高额抵押。因系香坊区法院调取的证据，本院对其真实性予以确认。结合郭连宝庭后提交的两份最高额个人担保借款合同，2014年至2017年、2018年至2021年两次为其个人借款提供案涉房屋作为抵押担保，可以证明2017年吴云竹与郭连宝签订房屋租赁合同时案涉房屋上已登记设立银行最高额抵押。陆国明举示的证据二香坊区人民法院对白雪诉郭连宝、吴云竹民间借贷纠纷一案作出的（2016）黑0110民初5781号民事调解书，三方签订借款合同约定郭连宝向白雪借款60万元，借款期限为3个月，利息按照月利率2%计算，吴云竹为郭连宝借款承担连带保证责任。调解书第四项为吴云竹对借款及利息承担连带责任。根据郭连宝、吴云竹二审中的陈述，该民事调解书生效后郭连宝并未按照调解书履行，白雪申请执行，吴云竹被划扣59万余元。郭连宝举示的其中国建设银行账户的交易明细清单，载明2017年8月4日吴云竹转账存入44万元付20年房租，之后支取该笔44万元转入白雪账户，备注收郭连宝还白雪借款。吴云竹、小资太太公司未提交证据。二审另查明，郭连宝于2011年11月1日登记取得案涉房屋所有权证书。2014年12月19日案外人白雪、郭连宝、吴云竹三方签订借款合同，约定郭连宝向白雪借款60万元，借款期限为3个月，利息按照月利率2%计算，吴云竹为郭连宝借款承担连带保证责任。因郭连宝到期不能偿还借款及利息，白雪诉至香坊区法院，2016年10月27日香坊区法院做出（2016）黑0110民初5781号民事调解书，确定了郭连宝还款数额及期限，吴云竹对借款及利息承担连带责任。后郭连宝未履行调解书，白雪申请执行，吴云竹自称被执行59万余元。2017年8月4日先后发生三次循环转账44万元，先是白雪转账给吴云竹（备注：付吴云竹个人借款），然后吴云竹转账给郭连宝（备注：付20年房租），最后该笔44万元又转入白雪账户（备注：收郭连宝还白雪借款）。再查明，郭连宝分别于2014年11月26日、2018年1月8日与哈尔滨农村商业银行股份有限公司签订《最高额个人担保借款合同》，以案涉房屋进行最高额抵押贷款，借期分别为2014年11月26日至2017年11月25日、2018年1月8日至2021年1月1日止。在郭连宝将案涉房屋出卖给陆国明前，已将上述银行贷款还清。除上述事实外，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案焦点问题是如何认定郭连宝与吴云竹签订的二十年租赁合同性质问题。通过二审庭审各方陈述可知，吴云竹与郭连宝之间有经济往来，郭连宝为缓解经营资金上的困难经吴云竹介绍向案外人白雪借款，由吴云竹为郭连宝提供连带责任保证，后郭连宝无法偿还借款产生诉讼，达成民事调解书后郭连宝仍未能按期偿还本息，白雪申请执行保证人吴云竹的财产，吴云竹被执行后向郭连宝追偿。由于郭连宝无力偿还，郭连宝与吴云竹签订二十年租赁合同，约定吴云竹有转租或者变相转租的权利。即吴云竹明知小资太太公司租赁使用案涉房屋多年，郭连宝固定收取租金，郭连宝也同意以其租金收益偿付吴云竹为其承担连带责任保证所负的债务。关于吴云竹支付租金44万元的方式，根据银行流水单显示，2017年8月4日先后发生三次循环转账44万元，先是白雪转账给吴云竹，白雪将执行吴云竹的部分款项借给吴云竹，然后吴云竹将该笔44万元转账给郭连宝用于支付二十年房租，最后该笔44万元又转回白雪账户。吴云竹在未实际占有使用案涉房屋的情况下，以转租收取租金的方式向郭连宝追偿债务。综上，郭连宝与吴云竹之间签订的房屋租赁合同名为租赁合同，实为债务清偿协议。小资太太公司经郭连宝授意，将2018年2月10日至2020年2月9日止两年租金10万元交付给吴云竹也印证了双方之间真实意思表示并非房屋租赁。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故案涉房屋租赁合同无效。郭连宝两次以案涉房屋进行最高额抵押贷款，但在将案涉房屋出卖给陆国明前已还清贷款，银行抵押权已涤除。郭连宝将案涉房屋出卖给陆国明时并未告知其与吴云竹之间签订了二十年租赁合同，也没有证据显示陆国明与郭连宝恶意串通损害第三人利益，且陆国明已经取得权属证书，故陆国明为善意买受人，郭连宝与陆国明之间的房屋买卖行为合法有效，法律应予保护。因郭连宝与吴云竹之间并非房屋租赁关系，故本案不适用“买卖不破租赁”的规则，吴云竹不能以案涉房屋租赁合同对抗所有权变动。故一审法院判令陆国明应替代郭连宝继续履行案涉房屋租赁合同适用法律错误，本院予以纠正。吴云竹请求返还5万元租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。自2012年小资太太公司与郭连宝一直存在租赁合同关系，小资太太公司按照约定占有使用案涉房屋，小资太太公司按照郭连宝指示向吴云竹转付租金并不存在违约行为，一审法院认定本案纠纷系由小资太太公司违约造成显属不当，其行为并不构成违约。关于吴云竹请求赔偿经济损失5000元的问题，吴云竹将案涉房屋转租给案外人李洋未能实际履行究其根源系由于郭连宝未能偿还借款所致，故应当由郭连宝承担赔偿损失，一审法院判令小资太太公司承担不当，本院予以纠正。关于吴云竹代偿部分，其可另行向郭连宝追偿。综上所述，陆国明的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初3387号民事判决；二、郭连宝自本判决生效之日起十日内赔偿吴云竹损失5000元；三、驳回吴云竹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费2350元，由吴云竹负担2250元，郭连宝负担100元。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇一九年十二月二十三日法官助理孙志军书记员于文娟