福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7160号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李振泰，男，1953年9月14日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：李希友，福建知信衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：海纳物业服务集团有限公司，住所地福建省福州市台江区苍霞街道江滨西大道**滨江半岛**楼****。 法定代表人：周华良，执行董事。 委托诉讼代理人：林莹，北京中银（福州）律师事务所律师。 上诉人李振泰因与被上诉人海纳物业服务集团有限公司（以下简称“海纳物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院(2017)闽0103民初4167号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李振泰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回海纳物业公司的诉讼请求，支持李振泰的反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定李振泰应按1.5元/月/平方米的标准补缴物业服务费，缺乏依据。1.海纳物业公司与福州海纳房地产开发有限公司签订的《福州市前期物业服务合同》已于2010年6月30日期满、失去法律效力，福州市中级人民法院（2015）榕民终字第2525号民事判决等多份判决书均确认该事实，海纳物业公司不能依据该《福州市前期物业服务合同》收费。且根据福州市物价局榕价房（2005）28号、榕价房（2006）16号文件，福州市物价局核准的海润滨江花园的收费标准为1.2元/月/平方米，该《福州市前期物业服务合同》约定的1.5元/月/平方米已超出福州市物价局核准的收费标准。2.在海润滨江花园B区业委会成立后，海纳物业公司未与业委会签订物业服务合同，双方之间系事实物业服务关系，海纳物业公司按1.5元/月/平方米的标准收取物业服务费未经业主大会同意。3.海纳物业公司未按照物业服务合同的约定提供物业服务，物业服务存在瑕疵，依法应调低其收费标准。二、李振泰的反诉请求并未超过诉讼时效。1.李振泰在一审庭审时，根据海纳物业公司提交的材料才发现榕价房[2006]16号《福州市物价局关于核定“海润滨江花园”物业管理服务收费标准的通知》中规定的收费标准为1.2元/月/平方米。该通知不属于《中华人民共和国政府信息公开条例》规定的政府主动公开的材料内容，且该通知是对海纳物业公司《海润滨江花园物业管理费申请报告》的具体答复，是回复海纳物业公司的，并未抄送或公告给广大业主。2.李振泰对《前期物业服务合同》的内容并非应当知道。三、海纳物业公司于2017年9月才提起诉讼，其主张的2015年1月至2015年9月的物业服务费已超过2年诉讼时效。海纳物业公司提交的证据不足以证明其存在诉讼时效中断情形，其发出的通知均未妥投，没有送达李振泰，不能认定为“应当送达对方当事人”。 海纳物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李振泰的上诉请求不能成立，应予驳回。一、一审判决认定李振泰按1.5元/月/平方米的标准补缴物业服务费，有事实和法律依据。1.《海润滨江花园前期物业服务合同》至今仍合法有效。《福建省物业服务收费管理办法》第八条规定“……前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业管理区域内的醒目位置进行公示，合同期届满后，物业服务企业仍提供不低于原先质量的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半业主”）提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准；如要调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。”案涉小区在案涉争议年份并未召开业主大会变更物业服务企业，且也无双过半业主提出调整收费标准，故《海润滨江花园前期物业服务合同》至今仍合法有效，双方应按原合同约定继续履行。2.榕价房[2007]4号《关于印发 海纳物业公司向一审法院起诉请求：判令李振泰向海纳物业公司支付从2015年1月至2017年8月的物业服务费8188.8元、公摊费1419.5元，并自2015年1月5日起，按欠款金额的日万分之五支付逾期付款违约金至欠款付清之日止。 李振泰向一审法院反诉请求：判令海纳物业公司立即退还2008年1月起至2014年12月止，海纳物业公司超额收取的物业管理费4299.12元，并自2015年1月1日起，按照年利率6%的标准向李振泰支付资金占用费。 一审法院认定事实：2008年1月15日，海纳（福州）物业服务有限公司（甲方）与李振泰（乙方）签订《海润滨江花园前期物业服务合同》，合同部分内容为：1.根据《福建省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就海润滨江花园小区前期物业服务管理事宜，订立本合同；2.在物业管理区域内，甲方提供的前期物业服务管理包括以下内容：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理；3.甲方提供上述服务，乙方按以下约定向甲方交纳费用。（1）物业服务费用由乙方按其拥有物业的房屋建筑面积交纳，住宅每月每平方米1.5元；（2）公共水电费分摊：小区内公共水电费由使用户数平均分摊，二次供水费用按乙方用水量分摊。首次交房乙方应按每户30元/月的标准预交6个月公共水电费，半年后甲方按公共水电的实际使用情况与乙方结算公共水电费，结算后双方按实多退少补；4.物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前交纳；5.买受人应按上述规定向物业服务管理公司交纳物业服务费及其它费用，逾期交纳，每日按欠款额的百分之一支付违约金；6.甲方按榕价房[2007]4号文件规定的二级标准向乙方提供物业服务与管理。（1）综合服务标准：a.与被服务对象签订规范的物业服务合同（协议），双方权利义务管理明确；b.每月在服务管理中心公布一次由业主分摊的公共水电等费用详细测算情况；每半年一次在服务管理中心公布涉及住户共用设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况；c.每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；对不满意的情况进行分析并及时整改；（2）公共秩序维护：对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时告知相关业主（物业使用人），并报告有关部门，同时协助采取相应措施；（3）公共区域清洁卫生保洁服务：进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象，保证小区内干净整洁；（4）公共区域绿化日常养护服务标准：a.有专业人员实施绿化养护管理；b.园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；绿化地设有提示爱护绿化的宣传牌；7.本合同自开发商《交房通知书》约定的交房日期之日开始，至本物业管理区域内首次业主大会确定物业管理企业之日终止。上述合同还约定其他事项。 2009年6月30日，福州海润房地产开发有限公司（物业建设单位、甲方）与海纳（福州）物业服务有限公司（物业服务企业、乙方）签订《福州市前期物业服务合同》，合同部分内容为：1.甲方以协议方式选聘乙方对海润滨江花园B区提供前期物业服务事宜；2.本合同所涉及的物业基本状况：（1）物业名称：海润滨江花园B区立项名：圣淘沙花园；（2）物业类型：小高层及高层带电梯住宅；（3）座落位置：福州市台江区鳌峰街道江滨中大道378号；（4）总建筑面积：298454.3平方米，其中住宅285654.3平方米，非住宅12800平方米；3.乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（1）物业公共部位及共用设施设备的管理和维护；（2）公共绿化的维护；（3）公共区域的环境卫生维护；（4）物业管理区域内的安全防范和秩序维护；（5）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（6）综合服务；4.乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：（1）根据福州市物价局榕价房[2005]28号文件规定，11层及以下带电梯住宅物业综合管理服务费为1元/月•平方米，物业服务等级标准一级；（2）根据福州市物价局榕价房[2006]16号文件规定，18层及以下带电梯住宅物业综合管理服务费为1.3元/月•平方米，物业服务等级标准一级；（3）18层以上带电梯住宅物业综合管理服务费为1.5元/月•平方米，物业服务等级标准一级；5.前期物业服务期间，乙方按包干制收费形式确定物业服务费。物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。由业主向乙方支付本合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；6.物业服务费按月进行交纳，业主应在每月5日前交纳当月的物业服务费。本着业主自愿原则可按季度或年度进行交纳；7.业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有限电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。前款费用属于业主自用的，由业主承担；属于乙方使用的，由乙方承担；属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在《临时管理规约》中约定，乙方于次月5日前在小区醒目处公布一次上月由业主共同使用的公共水电分摊详细情况，业主或物业使用人应于次月10号前向乙方交纳上月的公共水电分摊费；8.业主或物业使用（人）未按本合同约定向乙方缴纳物业服务费或公共水电费，每逾期一日，应按欠款金额的千分之三向乙方支付违约金；9.本合同期限自2009年7月1日起至2010年6月30日止。上述合同还约定其他事项，并将物业构成明细、物业管理区域划分意见书等十三项内容作为合同附件。 另查明，2005年8月15日，福州市物价局作出《福州市物价局关于核定“海润滨江花园A区9－16#”物业管理服务收费标准的通知》（榕价房[2005]28号），部分内容为：“海纳（福州）物业管理有限公司：你司《福州海润滨江花园A区9-16#物业管理费申报报告》悉。根据省物价局闽价[2003]房560号、闽价[1999]房字4**、闽价[2005]房32号等文件精神，经研究，现核定你司所属‘海润滨江花园A区9-16#’物业管理服务收费标准如下：一、综合管理服务费（收费等级二级）基准价格为：1.带电梯住宅每月每平方米（建筑面积，下同）1元，改作办公用房的每月每平方米2元；2.商业店面每月每平方米2.5元。以上基准价格不含公共水电费，公共水电分摊，请你司按闽价[19999]房字4**件规定按实分摊。综合管理服务费具体收费标准可在基准价格基础上上下浮动幅度10%，并与业主在物业管理合同中约定，同时报我局和市房管局备案。……四、你公司应负责提供如下管理服务项目，才能收取物业管理服务费：1.保持小区内的公共设施及一切附属设施完整无损，并对小区内住户的二次装修工程进行监督和管理；2.公共环境卫生保洁以及垃圾清运工作；3.水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常维修保养工作，并保证其处于良好的运行状态；4.小区24小时安全保卫和消防监督工作；5.小区绿化管理维护工作；6.公共场所秩序的管理工作；7.接受委托代收发报刊、信件等工作；8.代表业主协调解决日常生活中所涉及的公共事务以及物业管理合同中规定应提供的其它管理服务项目；五、你司可以接受相关企业委托代收水、电、煤气、通讯、有线电视等费用，但不得向业主收取任何额外费用；六、物业管理服务费的收支应严格按照财务制度有关规定执行，并按规定做好明码标价工作，接受业主的查询和监督，对违反规定收费的，由价格监督检查部门予以查处；以上收费标准自二〇〇五年八月二十日起执行。” 2006年5月26日，福州市物价局作出《福州市物价局关于核定“海润滨江花园”物业管理服务收费标准的通知》（榕价房[2006]16号），部分内容为：“海纳（福州）物业管理有限公司：你司《海润滨江花园物业管理费申报报告》悉。根据省物价局闽价[2003]房560号、闽价[1999]9]房字4**、[2005]房32号等文件精神，经研究，现核定你司所属‘海润滨江花园’物业管理服务收费标准如下：一、综合管理服务费（收费等级一级）基准价格为：1.带电梯住宅每月每平方米（建筑面积，下同）1.2元，改作办公用房的每月每平方米2.4元。2.商业店面每月每平方米2.5元。以上基准价格不含公共水电费，公共水电分摊，请你司按闽价[1999]房9]房字4**定按实分摊。综合管理服务费具体收费标准可在基准价格基础上上下浮动幅度10%，并与业主在物业管理合同中约定，同时报我局和市房管局备案。A区9-16#楼业主及物业使用人已与物业公司按我局榕价房[2005]28号文规定标准签订合同仍按合同约定执行。……四、你公司应负责提供如下管理服务项目，才能收取物业管理服务费：1.保持小区内的公共设施及一切附属设施完整无损，并对小区内住户的二次装修工程进行监督和管理；2.公共环境卫生保洁以及垃圾清运工作；3.水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常维修保养工作，并保证其处于良好的运行状态；4.小区24小时安全保卫和消防监督工作；5.小区绿化管理维护工作；6.公共场所秩序的管理工作；7.接受委托代收发报刊、信件等工作；8.代表业主协调解决日常生活中所涉及的公共事务以及物业管理合同中规定应提供的其它管理服务项目；五、你司可以接受相关企业委托代收水、电、煤气、通讯、有线电视等费用，但不得向业主收取任何额外费用；六、物业管理服务费的收支应严格按照财务制度有关规定执行，并按规定做好明码标价工作，接受业主的查询和监督，对违反规定收费的，由价格监督检查部门予以查处；以上收费标准自二〇〇六年六月一日起执行至小区业主委员会成立之日止。” 2007年4月18日，福州市物价局、福州市房地产管理局向福州市有关物业企业、各县（市）区物价局、房管局（建设局）发出《关于印发 2010年5月21日，海润物业公司取得物业服务企业一级资质等级。 2015年11月17日，海纳物业公司向李振泰所在的“福州市台江区江滨中大道378号海润滨江花园21#603”邮寄送达《催告函》，内容为：“致海润滨江花园21#603：李振泰截至2015年10月，您共拖欠福建海纳物业服务有限公司（以下简称我司）物业服务费2559元、公摊、变频费408.5元，共计人民币2967.5元。虽经我司多次催告，但至今仍无果。我司认为：我司已依约为海润滨江花园小区的全体业主提供物业管理服务，但您在接受我司提供物业管理服务的同时，却未依约交纳相应的物业服务费用，该行为已构成违约。现我司正式函告：为了避免您的责任进一步扩大，请您务必在接到本函后三日内向我司付清拖欠的物业服务费及其它相关费用。否则，我司将通过法律途径催收您拖欠的物业服务费及其它相关费用，并将依法追究您逾期交纳费用的违约责任。特此函告！福建海纳物业服务有限公司2015年10月10日”。上述邮件因“电话拒接”、“上门无人”“逾期”等原因退回。 2016年11月8日，福州市台江区住房保障和房产管理局向福州市台江区圣淘沙花园（海润花园）业主委员会出具《业主委员会备案证明》（编号：2016－013），部分内容为：“你会提交的业主委员会主任变更的备案资料收悉，同意给予备案，并将有关事项告知如下：一、你会成立时间为2015年1月25日，任期三年。……”。 2016年12月14日，海纳物业公司委托代理人向李振泰所在的“福州市台江区江滨中大道海润滨江花园21#603室”邮寄送达《律师函》，内容为：“致海润滨江花园21#603：李振泰福建合立律师事务所依法接受福建海纳物业服务有限公司的委托，指派我担任其代理人，就您欠缴2015年1月1日至2016年5月31日期间的物业管理费4350.3元，2015年1月1日至2016年4月30日期间水电公摊（变频）费707元，合计5057.3元事宜郑重致函催告。本律师望您在收到本律师函后三日内缴清拖欠的物业费及水电公摊（变频）费，逾期本律师将依据物业管理有限公司授权，通过法律途径向您主张权利。若通过诉讼您将可能要全额支付拖欠的物业费、水电公摊费、滞纳金及相关诉讼费用。谨此函告，敬请三思！福建合立律师事务所律师王巧玲2016年12月12日”。上述邮件因“上门无人”“电话未接”、“电联拒接”等原因退回。 再查明，2010年3月1日，坐落于福建省福州市台江区圣淘沙花园（现海润花园）21＃楼603复式单元房屋登记在李振泰名下，建筑面积170.63平方米，《房屋所有权证》为榕房权证Ｒ字第××号，《国有土地使用证》为榕国用（2004）第00414400029号。 2015年5月11日，海纳（福州）物业服务有限公司更名为福建海纳物业服务有限公司。2019年1月18日，福建海纳物业服务有限公司更名为海纳物业服务集团有限公司。 诉讼中，双方确认：1.李振泰所居住的海润花园21#603单元属于海润花园B区；2.李振泰向海纳物业公司缴交物业服务费等费用至2014年12月。 一审法院认为，一、基于双方均提出诉讼时效抗辩，一审法院先予评述如下： 关于海纳物业公司的诉请是否超过诉讼时效。海纳物业公司于2017年9月4日向一审法院诉请李振泰支付2015年1月至2017年8月期间的物业服务费用。其中，2015年1月至2015年9月期间的物业服务费用，李振泰应于每月5日前交纳，据此，自每月6日起的二年内为海纳物业公司主张该月物业服务费的诉讼时效期间。其间，海润物业公司分别于2015年11月17日、2016年12月14日，以案涉房屋所在地址“福州市台江区江滨中大道378号海润滨江花园21#603”为送达地址，采用邮政特快专递形式向李振泰邮寄送达《催告函》、《律师函》，属于“应当到达对方当事人”的情形，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项的规定，产生诉讼时效中断的效力。而2015年10月至2017年8月期间的物业服务费用，因其诉讼时效至《中华人民共和国民法总则》施行之日（2017年10月1日）尚未满二年，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定。至此，海润物业公司的诉请均未超过诉讼时效。李振泰的相关辩解意见，一审法院不予采纳。 关于李振泰的反诉诉请是否超过诉讼时效。李振泰于2017年10月19日向一审法院诉请海纳物业公司退还2008年1月起至2014年12月止的物业服务费用，并主张从海纳物业公司在本案所提交的材料中知晓海纳物业公司违反福州市物价局文件（榕价房[2006]16号）《福州市物价局关于核定“海润滨江花园”物业管理服务收费标准的通知》规定，超额收取物业费用，也即主张在本案本诉进行过程中知晓权利受到侵害，因而未超过诉讼时效。对此，一审法院认为，首先，海纳物业公司在本案本诉进行过程中，并未将福州市物价局（榕价房[2006]16号）文件作为证据向一审法院提交，该份文件系由李振泰作为反诉证据向一审法院提交的；其次，2009年6月30日，海纳物业公司在与福州海润房地产开发有限公司签订的《福州市前期物业服务合同》中明确约定“根据福州市物价局榕价房[2006]16号文件规定，18层及以下带电梯住宅物业综合管理服务费……”，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第三项的规定，李振泰作为该物业服务区域内的业主、缴交多年物业服务费，应当知晓《福州市前期物业服务合同》的约定内容；第三，《福州市物价局关于核定“海润滨江花园”物业管理服务收费标准的通知》（榕价房[2006]16号）系福州市物价局于2006年5月26日作出，属于政府部门主动公开的规范性文件。李振泰作为文件所涉小区的业主，应当知晓文件所涉内容。据上，李振泰迟延至2017年10月19日才诉请海纳物业公司退还2008年1月起至2014年12月止的物业服务费用，且无证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，该诉请已超过诉讼时效，丧失胜诉权利，一审法院对其诉请不再进行实体审查。海纳物业公司相关此节的抗辩意见，一审法院予以采纳。 二、关于李振泰应否补缴欠缴物业服务费、按何种标准补缴以及公摊费、违约金的支付。海纳物业公司先后与李振泰、福州海润房地产开发有限公司签订《海润滨江花园前期物业服务合同》、《福州市前期物业服务合同》。根据上述合同约定，《海润滨江花园前期物业服务合同》的服务期限至本物业管理区域内首次业主大会确定物业管理企业之日终止，《福州市前期物业服务合同》的合同期限至2010年6月30日止。现《福州市前期物业服务合同》已经于2010年6月30日到期并失去效力，而海润花园在本案案涉争议年份并未召开首次业主大会确定物业管理企业，因而《海润滨江花园前期物业服务合同》仍系有效合同，立约双方应当依约履行。 因海纳物业公司在2010年5月21日前尚未取得物业服务企业一级资质等级，故《海润滨江花园前期物业服务合同》约定：海纳物业公司按榕价房[2007]4号文件规定的二级标准向李振泰提供物业服务与管理。福州市物价局等《关于印发 《海润滨江花园前期物业服务合同》约定：小区内公共水电费由使用户数平均分摊，二次供水费用按乙方用水量分摊。现海纳物业公司已提交其代为缴交公用水电等的相关凭证，李振泰虽对上述凭证的真实性提出异议，但未能提供相反证据予以反驳，一审法院对其相关辩解不予采纳。海纳物业公司诉请李振泰支付公摊费1419.5元，一审法院予以支持。 综上，判决：一、李振泰应当于本判决生效之日起十日内向海纳物业服务集团有限公司支付2015年1月至2017年8月的物业管理服务费8188.8元、公摊费1419.5元；二、驳回海纳物业服务集团有限公司的其他诉讼请求；三、驳回李振泰的反诉诉讼请求。本诉案件受理费91元，由海纳物业服务集团有限公司负担16元，由李振泰负担75元；反诉案件受理费25元，由李振泰负担。 二审中，海纳物业公司向本院提交了福建省物业管理协会出具的《证明》，证明2015年1月-2017年8月期间，海纳物业公司已提供了符合物业服务合同约定的物业服务，李振泰应当按照合同约定支付物业服务费用。李振泰经质证认为，该证据不属于新证据，对该证据的真实性有异议，是否有这个协会存在，是否是协会出具的文件，没有证据予以证明，且该证据只有公章，没有盖章人的签字，盖章人也没有出庭作证，不符合民事诉讼证据的规定，不能作为证据使用。本院经审查认为，上述证据有原件核对，本院对证据的真实性予以确认，但该证据与本案的待证事实缺乏关联性，不予采纳。 根据本案现有证据，可以确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，关于李振泰是否应按照1.5元/平方米的标准向海纳物业公司交纳2015年1月至2017年8月的物业管理服务费的问题。李振泰与海纳物业公司于2008年1月15日签订的《海润滨江花园前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。根据该合同的约定，物业服务费的收费标准为每月每平方米1.5元，该合同的期限从开发商《交房通知书》约定的交房日期之日开始，至本物业管理区域内首次业主大会确定物业管理企业之日终止。目前，案涉小区尚未经业主大会确定物业管理企业，该合同约定的物业服务期限尚未终止，李振泰仍应按照合同约定的标准支付物业服务费。李振泰主张该合同约定的物业服务费收费标准不合理，故该合同应为无效合同。诚如一审法院分析，在海纳物业公司于2010年5月21日取得物业服务企业一级资质等级之前，合同约定按每平方米1.5元收取物业服务费存在不合理之处，但约定的上述标准不属于违反法律、行政法规的效力性、强制性规范的情形，不能据此认定该合同无效。且在2010年5月21日之后，海纳物业公司已取得物业服务企业一级资质，根据（榕价房[2007]4号）《关于印发 关于海纳物业公司在本案中的诉请是否超过诉讼时效的问题。海纳物业公司已提交证据证明其分别于2015年11月17日、2016年12月14日，采用邮政特快专递形式向案涉房屋所在地址向李振泰邮寄送达《催告函》、《律师函》，李振泰在二审中亦确认其于2008年之后一直居住在该地址，属于“应当到达对方当事人”的情形，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项的规定，产生诉讼时效中断的效力。故一审法院认定海纳物业公司的诉请未超过诉讼时效正确，予以维持。 关于海纳物业公司在本案中诉请的公摊费1419.5元能否成立的问题。根据“谁主张、谁举证”的原则，海纳物业公司应当就其所主张的应由李振泰承担的公摊费1419.5元承担举证责任。海纳物业公司虽然在一审提供了大量的水费、电费收费凭证等证据以证明其主张，但是本院发现，海纳物业公司提供的水费票据中有19号楼游泳池、幼儿园西侧、除案涉房屋所在21号楼外的其他多处楼栋等的用水票据，海纳物业公司提供的票据无法证明李振泰作为案涉房屋业主应当承担的公摊费用，李振泰对该公摊费用亦不予认可，故海纳物业公司诉请李振泰支付公摊费1419.5元，证据不足，不予采纳。一审法院认定李振泰应当向海纳物业公司支付公摊费1419.5元不当，予以纠正。 关于李振泰反诉请求海纳物业公司退还2008年1月起至2014年12月止超额收取的物业管理费4299.12元能否成立的问题。如前分析，李振泰与海纳物业公司签订的《海润滨江花园前期物业服务合同》是合法有效的合同，海纳物业公司按照合同约定的标准向李振泰收取物业服务费并不违反法律规定，且李振泰在2008年1月至2014年12月已实际按照合同约定的收费标准履行支付物业服务费的义务，故李振泰现诉请海纳物业公司退还2008年1月至2014年12月的物业服务费，于法无据，不予支持。 综上所述，李振泰的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初4167号民事判决第三项； 二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初4167号民事判决第一、二项； 三、李振泰应当于本判决生效之日起十日内向海纳物业服务集团有限公司支付2015年1月至2017年8月的物业管理服务费8188.8元； 四、驳回海纳物业服务集团有限公司一审其他诉讼请求； 五、驳回李振泰其他上诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费91元，由李振泰负担50元，由海纳物业服务集团有限公司负担41元，反诉案件受理费25元，由李振泰负担。二审案件受理费116元，由李振泰负担75元，由海纳物业服务集团有限公司负担41元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇一九年十二月十三日 法官助理龚蓉 书记员林婷