江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初759号原告:淮安北晨置业有限公司,住所地盱眙县盱城街道南苑小区1幢104室。法定代表人：武志涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：展红斌，该公司经理。委托诉讼代理人：安文武，江苏法之衡律师事务所律师。被告：甘草，男，1990年10月26日出生，汉族，住盱眙县。被告：刘婷婷，女，1991年4月25日出生，汉族，住盱眙县。原告淮安北晨置业有限公司（以下简称北晨置业公司）与被告甘草、刘婷婷商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月3日立案受理后，依法由审判员戴永明适用简易程序，于同年4月2日公开开庭进行了审理。北晨置业公司委托诉讼代理人展红斌、安文武、被告甘草到庭参加诉讼，被告刘婷婷经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因原、被告对案件事实争议较大，后转为普通程序审理，依法组成合议庭于同年7月29日公开开庭进行了审理。北晨置业公司委托诉讼代理人展红斌、安文武、被告甘草、刘婷庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北晨置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》，各自返还涉案财物；2、判令两被告赔偿原告损失8961元；3、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月29日，两被告与原告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告将其开发建设的盱眙县金源南路都梁现代城小区一套面积为124.3平方米的商品房，以总价450000元出售给两被告。两被告需支付首付款140000元，余款310000元两被告通过办理银行按揭贷款方式向原告支付。2016年9月26日，两被告与中国银行股份有限公司盱眙支行（以下简称中行盱眙支行）签订个人贷款抵押合同，向该行贷款310000元支付给了原告，原告在该合同中签字承担阶段性担保责任。合同签订后，两被告没有按时归还按揭贷款。中行盱眙支行于2018年11月21日向本院起诉，要求两被告偿还借款本息、要求原告承担连带偿还责任。本院于2018年12月25日作出（2018）苏0830民初5731号民事判决书，判决支持了中行盱眙支行的全部诉讼请求。判决生效后，原告于2019年1月21日主动代两被告向支行盱眙支行履行了还款义务（本金301160.31元、利息9714.98元、诉讼费2961元，合计313836.29元）。原告根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议一第二条第2项的约定，“买受人确保在该房屋按揭贷款期间应约归还银行按揭贷款，若因买受人原因未能及时归还银行贷款，致使出卖人承担连带还款保证责任的，买受人必须在出卖人承担连带还款保证责任后10日内，一次性向出卖人归还所有垫付的全部款项及相应银行同期贷款利率并赔偿出卖人因此造成的全部损失。逾期未能归还则视为买受人严重违约，出卖人有权解除本合同。”原告于2019年1月22日向两被告发出书面通知，要求其在2019年1月31日前向原告归还所有垫付的全部款项，两被告至今没有归还。为了维护原告的合法权益，提起诉讼，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告甘草辨称，对原告诉称的事实没有异议。其与被告刘婷婷系夫妻关系，现双方在闹离婚，才导致没有按时还按揭贷款。房屋已经交付，我们已装潢入住，需要和刘婷婷协商处理，同意卖房屋还款。被告刘婷婷辨称，不同意原告的诉请，不同意解除合同，其需要该房屋带小孩居住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：2016年8月29日，北晨置业公司作为出卖人与被告甘草、刘婷婷作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定：被告甘草、刘婷婷购买北晨置业公司开发建设的盱眙县金源南路都梁现代城小区6号楼一单元1101室商品房，价款450000元。首付款140000元，余款310000元被告甘草、刘婷婷通过办理银行按揭贷款方式支付。该合同附件四补充协议（一）中第二条第2项约定，买受人确保在该房屋按揭贷款期间应约归还银行按揭贷款，若因买受人原因未能及时归还银行贷款，致使出卖人承担连带还款保证责任的，买受人必须在出卖人承担连带还款保证责任后10日内，一次性向出卖人归还所垫付的全部款项及相应银行同期贷款利率并赔偿出卖人因此造成的全部损失。逾期未能归还则视为买受人严重违约，出卖人有权解除本合同。合同签订后，被告甘草、刘婷婷向北晨置业公司支付首付款140000元。2016年9月26日，被告甘草、刘婷婷及北晨置业公司与中行盱眙支行签订《个人一手住房贷款合同》，被告甘草、刘婷婷作为借款人向该行办理住房按揭贷款310000元，期限为360月，按月等额偿还，北晨置业公司提供阶段性连带责任保证。后中行盱眙支行按借款合同约定将贷款310000元汇至被告甘草、刘婷婷指定的北晨置业公司账户，用于支付被告甘草、刘婷婷的购房款。2016年9月27日，北晨置业公司将房屋交付给被告甘草、刘婷婷，后被告甘草、刘婷婷装修入住，但该房屋不动产权证仍登记在北晨置业公司名下，至今未办理过户登记。截止2018年11月21日，被告甘草、刘婷婷共偿还按揭贷款本金8839.69元、利息21612.67元。因被告甘草、刘婷婷未按借款合同约定按月偿还本息，构成违约。2018年11月22日，中行盱眙支行向本院起诉被告甘草、刘婷婷及北晨置业公司，要求被告甘草、刘婷婷偿还其余全部借款本息，北晨置业公司承担连带清偿责任。该案经本院审理于2018年12月25日作出（2018）苏0830民初5731号民事判决书，判决被告甘草、刘婷婷偿还中行盱眙支行借款本金301160.31元及利息、罚息（截止2018年11月21日的逾期利息6751.05元、罚息60.6元、复利114.42元，之后的利息、罚息按照合同约定计算至本息清偿之日），北晨置业公司承担连带清偿责任，案件受理费5922元，减半收取2961元，由被告甘草、刘婷婷及北晨置业公司负担。判决生效后，被告甘草、刘婷婷未履行判决。2019年1月21日，北晨置业公司通过转账向中行盱眙支行代偿被告甘草、刘婷婷按揭贷款本金301160.31元、利息9714.98元及诉讼费2961元。2019年1月22日，北晨置业公司向被告甘草、刘婷婷发出通知，明确其已按本院（2018）苏0830民初5731号民事判决书履行了连带偿还贷款义务，代偿贷款本息及诉讼费合计313836.29元。要求被告甘草、刘婷婷按买卖合同补偿协议约定在十日内还款，否则将依据约定解除双方的商品房买卖合同。被告刘婷婷收到该通知，但被告甘草、刘婷婷因双方闹离婚，相互推诿，至今均未偿还北晨置业公司代偿的贷款本息。现北晨置业公司向本院起诉要求解除与被告甘草、刘婷婷案涉商品房买卖合同。另查明，被告甘草、刘婷婷系夫妻关系，因欠他人债务，案外人向本院起诉后已申请执行，网签在被告甘草、刘婷婷名下的案涉商品房已被本院查封，另本案在审理期间，被告甘草、刘婷婷双方经本院调解离婚，离婚时对案涉房屋未作处分。本院认为，本案原告北晨置业公司与被告甘草、刘婷婷签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。合同附件中的补充协议系商品房买卖合同的组成部分，也对双方具有法律约束力。该合同附件四补充协议（一）中第二条第2项约定，买受人确保在该房屋按揭贷款期间应约归还银行按揭贷款，若因买受人原因未能及时归还银行贷款，致使出卖人承担连带还款保证责任的，买受人必须在出卖人承担连带还款保证责任后10日内，一次性向出卖人归还所垫付的全部款项及相应银行同期贷款利率并赔偿出卖人因此造成的全部损失。逾期未能归还则视为买受人严重违约，出卖人有权解除本合同。结合本案认定的事实，被告甘草、刘婷婷未按借款合同约定偿还按揭贷款，导致原告北晨置业公司承担担保责任，代偿按揭贷款，被告甘草、刘婷婷构成违约。现原告北晨置业公司要求解除与被告甘草、刘婷婷之间的商品房买卖合同，并要求其赔偿损失，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。案涉商品房网签登记在被告甘草、刘婷婷名下，已交付使用，且被本院裁定查封（实质是预查封），均不影响原告北晨置业公司行使解除权。合同解除后，被告甘草、刘婷婷应将盱眙县金源南路都梁现代城小区6号楼一单元1101室商品房返还给原告北晨置业公司。原告北晨置业公司应当返还被告甘草、刘婷婷购房款450000元，因原告北晨置业公司为被告甘草、刘婷婷代偿涉案房屋按揭贷款本息313836.29元，故尚应返还136163.71元。关于原告北晨置业公司要求被告甘草、刘婷婷赔偿损失8961元，其中2961元系被告甘草、刘婷婷违约导致原告北晨置业公司在本院（2018）苏0830民初5731号案件中承担的诉讼费，并已实际支付，被告甘草、刘婷婷应当赔偿。另6000元系原告北晨置业公司因本案诉讼支出的律师代理费，没有合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决如下：一、解除原告淮安北晨置业有限公司与被告甘草、刘婷婷于2016年8月29日签订的《商品房买卖合同》，本判决生效后终止履行；二、被告甘草、刘婷婷于本判决生效后三十日内将盱眙县金源南路都梁现代城小区6号楼一单元1101室商品房返还给原告淮安北晨置业有限公司；三、原告淮安北晨置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告甘草、刘婷婷购房款136163.71元；四、被告甘草、刘婷婷于本判决生效后十日内赔偿原告淮安北晨置业有限公司经济损失2961元；五、驳回原告淮安北晨置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由原告淮安北晨置业有限公司负担50元，被告甘草、刘婷婷负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  戴永明人民陪审员  巴正惠人民陪审员  薛 琴二〇一九年十二月十三日法官 助理  黄 舒书 记 员  戚书香附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。