广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17851号上诉人（原审被告）：叶少春，女，1978年1月16日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：翁林霞，广东高睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦海波，广东高睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市城市更新项目建设管理办公室，住所地广州市越秀区。法定代表人：杨辉，职务：主任。委托诉讼代理人：陆智君，该办公室职员。委托诉讼代理人：陈诗钰，该办公室职员。上诉人林潭奕因与被上诉人广州市城市更新项目建设管理办公室（以下简称城市更新办公室）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人叶少春上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判叶少春无须向城市更新办公室支付逾期交房违约金；3.一、二审诉讼费用由城市更新办公室承担。事实及理由如下：一、叶少春依照合同约定按时足额缴纳了租金，且城市更新办公室也收取了租金并开具了对应的发票，实质上城市更新办公室是同意叶少春继续租赁涉案房屋，故叶少春并不构成违约，无须支付城市更新办公室逾期交房违约金。叶少春自2014年开始租赁涉案房屋，2014年12月合同到期后仍继续向城市更新办公室租赁涉案房屋，城市更新办公室也无异议，双方实际上形成了不定期租赁合同关系，城市更新办公室一直以来均表示只要叶少春按时足额缴纳租金，就同意继续将涉案房屋租给叶少春，叶少春也因此投入了大量资金对涉案房屋进行装修。即便是提起本案诉讼后，城市更新办公室仍表示同意将涉案房屋租给叶少春，故叶少春并不构成违约，无须支付逾期交房违约金。二、即便叶少春构成违约需要支付违约金，但叶少春已足额缴纳了租金的情况下，参考2018年广州市房屋租金参考价格，xx路路段商业用房为每平方米195元，城市更新办公室并无其他实际损失，故一审法院未对违约金标准进行调整，以租金100%的标准判决叶少春支付违约金，显失公平。根据广州市房地产租赁管理所于2019年3月发布的《2018年广州市房屋租金参考价格》，xx路路段商业用房租金参考价为每月每平方米195元，而涉案商铺的建筑面积为20.94平方米，涉案商铺位于负一层，租金参考价为首层的60%，故按照参考价涉案商铺的租金仅为每月2449.98元。在叶少春按时足额缴纳租金的情况下，该租金标准已明显超出涉案商铺所在地段的租金参考价格，城市更新办公室的损失已经获得填补，故一审法院认定的违约金标准明显过高，应对违约金的标准进行调整。被上诉人城市更新办公室二审辩称：一审判决合理合法，适用法律正确，根据一审判决，叶少春需向城市更新办公室交还房屋，因为城市更新办公室已经多次向叶少春送达法律文书，叶少春均不予回应，所以城市更新办公室提起本案诉讼。自城市更新办公室提起本案诉讼至今已经快半年了，而且叶少春在收到起诉状时并没有第一时间交还房屋给城市更新办公室，而是一直占用，甚至一审判决作出后也没有履行一审判决的内容。至于违约金标准的问题，双方签订的合同是双方的真实意思表示，应当根据合同来履约，不应参考租金参考价。城市更新办公室于2019年4月18日向一审法院起诉请求：1.叶少春立即向城市更新办公室腾空交还广州市荔湾区xx路xx号商铺；2.叶少春向城市更新办公室支付自起诉状副本送达之日至叶少春实际交还房屋之日止的违约金，违约金按每月10725元支付；3.叶少春向城市更新办公室支付从2019年8月至其实际交还房屋之日止的房屋占用费；4.叶少春承担本案所有诉讼费用。经一审法院审理查明：据2016年3月6日广州市机构编制委员会穗编字[2016]101号《关于市危房改造建设管理所更名等问题的批复》，广州市危房改造建设管理所更名为城市更新办公室，负责城市更新安置房的使用、维护和物业监管工作。据1999年2月9日广州市国土资源和房屋管理局核发穗房地产证字第**房地产权证，广州市荔湾区xx路xx号铺的权属人是广州市危房改造建设管理所。2013年12月17日，广州市危房改造建设管理所与叶少春签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定叶少春租赁广州市荔湾区德星路9号负一层B区83号部位，作商业用途，建筑面积20.94平方米，租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日，租金10725元/月；租赁期届满或合同因故解除时，广州市危房改造建设管理所与叶少春双方未续订合同而广州市危房改造建设管理所要求收回房屋，叶少春拒不交出承租房屋的，广州市危房改造建设管理所除要求叶少春限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取叶少春违约金，等等。合同签订后，涉案房屋由叶少春经营使用至今。在租赁期间及租赁期限届满后，城市更新办公室一直有按合同约定的10725元/月收取叶少春租金至2019年7月。城市更新办公室主张租赁期限届满后，曾在2016年12月、2018年4月、6月及8月发函要求叶少春腾空交房，并提交了2018年4月的邮政EMS快递单、2018年4月1日的《收回房屋通知书》、6月8日的《限期交回房屋的通知书》及签到表及8月10日的《收回房屋通知书》予以证实。叶少春对上述证据均不予确认，否认收到通知书。一审庭审中，城市更新办公室确认双方租赁关系于起诉状副本送达叶少春之日解除，并给予叶少春一个月的搬迁期限。一审经查，2019年4月25日，一审法院送达起诉状副本给叶少春。一审法院认为：城市更新办公室的前身广州市危房改造建设管理所与叶少春在2013年12月17日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。租赁合同在2014年12月31日期限届满后，叶少春继续使用租赁的房屋，城市更新办公室也继续收取租金，对叶少春继续使用商铺也未提出异议，依《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，诉讼双方形成不定期租赁关系。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。城市更新办公室一审庭审中主张双方租赁合同关系于本案起诉状副本送达叶少春之日（即2019年4月25日）解除，一审法院予以支持。合同解除后，叶少春应将涉案房屋腾空交回给城市更新办公室，但叶少春仍占用该房屋，构成违约，应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。城市更新办公室主张叶少春支付自起诉状副本送达之日即2019年4月25日起至叶少春返还案涉房屋之日止的违约金，符合合同的约定，一审法院予以支持。关于违约金标准，合同对此已有明确约定，比照合同约定的租金标准10725元/月支付。至于城市更新办公室主张叶少春支付2019年8月开始至交回房屋之日止的房屋占用费，符合法律规定，一审法院亦予支持。因庭一审审中，城市更新办公室同意给予叶少春一个月的搬迁期限，故一审法院酌定给予叶少春一个月的搬迁期限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年8月1日作出如下判决：一、确认广州市城市更新项目建设管理办公室与被告叶少春关于广州市荔湾区德星路9号负一层B区83号铺的房屋租赁关系在2019年4月25日解除；二、自本判决发生法律效力之日起一个月内叶少春（含房屋的共同使用人）腾空交还广州市荔湾区xx路xx号铺给广州市城市更新项目建设管理办公室；三、自本判决发生法律效力之日起十天内，叶少春向广州市城市更新项目建设管理办公室支付2019年4月25日至本判决发生法律效力之日的逾期交房违约金；本判决发生法律效力之次日至实际交还房屋之日止的逾期交房违约金，叶少春也应向广州市城市更新项目建设管理办公室支付（逾期交房违约金按10725元/月标准）；四、自本判决发生法律效力之日起十天内，叶少春向广州市城市更新项目建设管理办公室支付2019年8月1日起至本判决发生法律效力之日的房屋占用费；本判决发生法律效力之次日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，叶少春也应向广州市城市更新项目建设管理办公室支付（房屋占用费按每月10725元标准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4635元，由叶少春负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭后，叶少春向本院提交《房屋移交接收确认书》一份，拟证明叶少春已于2019年9月30日将涉案商铺交还给城市更新办公室。城市更新办公室确认该事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：根据一审查明事实可知，双方签订的租赁合同在2014年12月31日期限届满后，叶少春继续使用租赁的商铺，而城市更新办公室对叶少春继续租赁商铺并未提出异议，也定时按原约定的租金金额主动扣划租金并出具发票，双方成立不定期租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。城市更新办公室提起本案诉讼要求叶少春腾空交房，意即解除与叶少春的租赁关系。为此，一审法院认定房屋租赁合同于2019年4月25日送达起诉状副本给叶少春之日起解除于法不悖。鉴于二审中叶少春向本院提交了一份《房屋移交接收确认书》，载明叶少春已于2019年9月30日将涉案房屋移交给城市更新办公室，且城市更新办公室对此予以确认，故本院认定叶少春已交还涉案房屋。因叶少春在2019年4月25日至2019年9月30日期间未履行归还房屋义务，已构成违约，故应按房屋占用费的标准支付自2019年4月25日起至2019年9月30日止的违约金。因双方已在原合同中约定了拒不交出承租房屋的违约金，在合同履行期内，叶少春并未提出撤销或调整该违约金标准的主张，且二审期间，叶少春并未提交证据证明该违约金标准过高，故一审判处叶少春依双方原合同约定标准向城市更新办公室支付违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，鉴于叶少春在二审期间自行交还涉案房屋，故本院对房屋占用费及逾期交付违约金的截止时间予以变更，但对本案一、二审案件受理费不予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3424号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3424号民事判决第二项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3424号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起十天内，叶少春向广州市城市更新项目建设管理办公室支付2019年4月25日起至2019年9月30日止的逾期交房违约金（逾期交房违约金按10725元/月标准）；四、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3424号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起十天内，叶少春向广州市城市更新项目建设管理办公室支付2019年8月1日起至2019年9月30日止的房屋占用费（房屋占用费按每月10725元/月标准）。一审案件受理费4635元、二审案件受理费873元，均由叶少春负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 柳玮玮二〇一九年十二月十日书记员 冯 韵彭诗敏