湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0704民初1031号原告（反诉被告）：汤汉平，男，汉族，1963年11月16日出生，住鄂州市鄂城区，原告（反诉被告）：汤纯，女，汉族，1988年10月15日出生，住鄂州市鄂城区，共同委托诉讼代理人：杨华，北京在线律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。共同委托诉讼代理人：王凯，湖北众勤律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：鄂州市市场开发服务中心，住所地鄂州市鄂城区文星大道**明堂市场**。法定代表人：刘利国，系该中心主任。委托诉讼代理人：姜大康，系该中心办公室主任，代理权限为代别授权代理。委托诉讼代理人：陈琰，湖北靖柏律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）汤汉平、汤纯与被告（反诉原告）鄂州市市场开发服务中心（以下简称市场中心）合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）汤汉平及汤汉平、汤纯共同委托的委托诉讼代理人杨华、王凯，被告（反诉原告）市场中心的委托诉讼代理人姜大康、陈琰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汤汉平、汤纯向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付因缔约过失造成的经济损失共计人民币777424.05元;2.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:汤汉平与汤纯是父女关系。2013年2月13日，汤汉平、汤纯与市场中心下属的明堂市场管理服务处（以下简称市场管理处）签订《明堂农贸市场小商品特价区摊位经营租赁合同》（以下简称《经营租赁合同》），租期为2013年2月18日至2016年2月17日。汤汉平、汤纯承租后，对整租的摊位重新进行了装修，分割成15间商铺，其中部分由汤汉平及其妻女自主经营，部分分租给其他商户经营。2015年2月2日，市场中心发出《关于拆除明堂市场违建亭棚的通知》，称汤汉平、汤纯经营的15间商铺“被定性为违章建筑”，要求自行拆除，但认定上述商铺系违建的行政文件已被法院依法撤销。后市场中心为安抚商户，与各商户签订协议，约定如在租赁合同期内商铺被强拆，将赔偿各商户双倍年租金。2015年5月6日，汤汉平、汤纯承租的尚在租赁期内的15间商铺被强拆。汤汉平、汤纯在维权过程中了解到，2012年11月19日，市场中心与湖北大维房地产开发有限公司（以下简称大维房地产）签订了《土地转让协议书》，市场中心早在出租商铺之前，已将租赁商铺所附着的土地转让给了湖北大维房地产开发有限公司。市场中心在土地已经转让的情况下，故意隐瞒事实，致使商铺在合同期内被拆、合同无法继续履行，其应当对缔约过失行为造成的损失进行赔偿。鄂州市市场开发服务中心辩称:我方与汤汉平、汤纯签订的《经营租赁合同》约定，我方拥有租赁摊位的所有权，汤汉平、汤纯拥有租赁摊位的使用权。我方于2012年11月19日与大维房地产签订的土地转让协议系有权转让，且该转让行为并不影响我方与汤汉平、汤纯的租赁合同的履行。汤汉平、汤纯在租赁期间，仅交纳2013年度的半年租金后拒绝交纳租金，我方多次派工作人员催缴租金未果。鉴于汤汉平、汤纯的严重违约行为，我方于2014年10月28日向原告发出解除合同的通知。汤汉平、汤纯早在2012年就知晓土地已转让的事实，并从大维房地产处非法获取500000元的补偿款，上述补偿款项应归属于我方，我方保留起诉其不当得利的权利。汤汉平、汤纯系在明知且自行领取补偿款的情况下与其他商户签订的转租协议，其他商户因此遭受的损失应当由他们承担。鄂州市市场开发服务中心向本院提出反诉请求：1.依法判令汤汉平、汤纯支付合同约定的租金85000元（从2013年7月计算至2014年10月28日合同解除之日止）以及滞纳金46440元，共计131440元；2.反诉费用由汤汉平、汤纯负担。事实和理由：市场中心与汤汉平、汤纯签订《经营租赁合同》，租赁期限为2013年2月18日至2016年2月17日，年租金为60000元，支付方式为半年一支付。汤汉平、汤纯仅交纳2013年度的半年租金后拒绝交纳余下租金。鉴于汤汉平、汤纯严重违约行为，市场中心于2014年10月28日下达解除《经营租赁合同》的通知。汤汉平、汤纯辩称:市场中心对租金的催收持续至2015年2月，我们是从2013年7月开始没有缴纳租金。我们与市场中心签订的合同约定，由市场中心提供土地，由我们投资建设商亭，我们缴纳的是土地租金，市场中心在恶意隐瞒土地转让事实的情况下，无权收取租金。而且，我们建设的商亭被强拆，系市场中心转让土地所致，因此造成的损失，应由市场中心赔偿。市场中心单方解除合同无事实依据，其在发出解除合同通知之后仍在催缴租金，此行为应视为间接承认继续承租的行为。市场中心认为商亭的所有权归其所有系错误的，我们在租赁市场中心的摊位后，将摊位改造成商亭并进行了装修装饰，商亭系我们建设，故应归我们所有，大维房地产正是因为商亭归我们所有才进行了补偿。汤汉平、汤纯为支持其本诉的诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一：《经营租赁合同》，拟证明双方签订合同，租期至2016年2月17日止，在合同有效期内，原告享有租赁摊位的使用权；证据二：市场中心开具的006807号收款收据，拟证明原告支付部分租金的事实；证据三：《关于拆除明堂市场违章建亭棚的通知》，拟证明被告于2015年2月2日发出通知，要求原告自行拆除所租赁的摊位；证据四：（2016）鄂07行终1号行政判决书，拟证明原告所租摊位于2015年5月6日被强拆，但认定租赁摊位违建的行政文件已被依法撤销；证据五：《土地转让协议书》，拟证明2012年11月19日，被告与原告签订合同之前，已将租赁商铺所附着的土地转让给大维房地产；证据六：承诺书，拟证明原告与各商户之间曾签订协议，约定如在租赁合同期内商铺被强拆，原告将赔偿各商户双倍年租金；证据七：分租经营的租赁合同，拟证明摊位被强拆之时，仍在租赁合同期内，被告的违约行为直接造成原告对其他商户的违约；证据八：原告对其他商户赔付的违约金清单，拟证明原告对其他商户违约赔偿金额及计算方式；证据九：联名要求，拟证明10名经营户要求原告赔偿双倍年租金；证据十：转账记录及欠条，拟证明原告已向10名经营户中的9名赔偿了双倍年租金，另一名因无力赔偿出具了借条；证据十一：原告自主经营商铺的损失清单，拟证明原告对所有商铺进行装修以及自主经营商铺的利润等实际损失的金额；证据十二：改造项目清单、工程图纸及门面装修合同，拟证明原告对所有商铺进行装修的实际支出；证据十三：账本摘录，拟证明原告自主经营商铺被强拆后至合同到期之时的往年同期经营所得，即实际经营损失；证据十四：行政强制执行协议，拟证明被告主动接受强拆,并自愿承担一切责任；证据十五：2017年9月19日庭审答辩，拟证明被告接受非法强诉的原因，以及原告遭受非法强拆的经历和真正的原因；证据十六：市纪委回复汤汉平关于土地问题实名举报的谈话录音，拟证明被告非法廉价贱卖国有土地的事实，以及坑害原告投资建设地面附属物的原因；证据十七：土地借用协议书，拟证明商亭系原告投资建，原告享有地面附属物所有权的事实；证据十八：2015年5月5日呈送市纪委补充说明，拟证明原告拒交2013年7月之后的租金的原因，及被告给原告造成的名誉和经济损失；证据十九：租金催收函，商亭被强拆后，市场中心还在继续催收2013年7月至2015年的租金，市场中心所出具的无签名的解除合同（2014年）系伪造的事实。经庭审举证质证，市场中心发表如下质证意见，对证据一、证据二无异议；对证据三的真实性无异议，不认可证明目的，汤汉平、汤纯一直不缴纳租金，我方于2014年下达了解除合同通知书，但其仍不腾退租赁物，我方是在解除合同后下达的拆除通知；对证据四的真实性无异议，不认可证明目的，该证据只能说明拆除程序违法，但违建是事实，且该证据恰能证明我方对涉案土地及附属建筑物的所有权；对证据五的真实性无异议，不认可证明目的，我方与大维房地产有明确约定，我方只转让该土地，并不转让附属建筑物，且大维房地产不得拆除地面附属物；对证据六、七、八、九、十、十一、十二、十三的三性均有异议，系单方制作，且与我方无关；对证据十四的真实性无异议，但该协议没有实际履行；对证据十五、十六、十八认为与本案没有关联性，不予质证；对证据十七的真实性无异议，该证据恰能证明汤汉平、汤纯在2012年就知晓门面会被拆除这一事实，并从大维房地产非法获取50万元的补偿款；对证据十九的真实性无异议，2014年我公司就向原告下达了解除通知书，但其一直未退出商亭，我方遂向其下达了催收函，要求其补缴所欠的租金。鄂州市市场开发服务中心为支持其反诉请求，向本院提交以下证据：证据一：《经营租赁合同》，拟证明双方签订的合同明确约定了租赁物归属及双方的权利义务；证据二：《土地转让协议书》，拟证明市场中心有权转让，且转让行为并不影响租赁；证据三：解除《经营租赁合同》的通知，拟证明双方已解除租赁合同的事实；证据四：2014年12月16日楚天时报A08版以及市政府相关文件，拟证明小商品特价摊位早已被认定具有重大安全隐患以及系违章建筑；证据五：汤汉平向市纪委、市商务局反映的说明材料，拟证明汤汉平自述的转租的租金金额（2004年至2014年）；证据六：证人证言，拟证明市场中心曾多次派工作人员催缴租金，因汤汉平、汤纯一直拒不支付，后市场中心派员送达解除合同通知，但汤汉平、汤纯拒不执行；证据七：市场中心将解除合同通知书在市场进行公告的照片，拟证明市场中心派出三位员工送达解除合同通知，但汤汉平、汤纯拒不执行，市场中心在市场相应位置张贴通知进行公示；证据八：大维房地产的情况说明，拟证明2012年3月，汤汉平、汤纯已知晓门面要被拆除的事实，但他们仍继续转租门面获得高额的租金；证据九：大维房地产与汤汉平、汤纯签订的协议及收条；拟证明2012年汤汉平、汤纯从大维房地产非法获取500000元补偿的事实。经庭审举证质证，汤汉平、汤纯发表如下质证意见，对证据一的真实性无异议，但市场中心仅拥有商亭的土地使用权，商亭基础建设包括装修属于我方所有；对证据二的真实性无异议，但该协议是补签的，协议中所转让的土地早在2012年就已经转让给了城投公司；对证据三的真实性有异议，我方从未收到过该通知书；对证据四的真实性和关联性有异议，我方商亭所涉及的消防通道是经过消防验收的，且该证据与本案无关；对证据五无异议；对证据六、证据七的真实性有异议，我方从未收到过解除合同通知书，也没有见过公告，但市场中心有催缴过租金；对证据八的真实性有异议，说明中的商亭位置及所属与事实不符；对证据九的真实性无异议，该协议是在市场中心领导的协调下达成的，更加证明商亭为我方所有。经庭审举证质证，本院对汤汉平、汤纯提交的本诉证据认定如下：对证据一、二、三、四、五的真实性，市场中心无异议，本院对上述证据依法予以采信；对证据六、七、八、九、十的三性，市场中心均有异议，上述证据系汤汉平、汤纯与案外人之间的法律关系，与本案无直接相关性，本院依法不予采信；对证据十一、十二、十三的三性，市场中心均有异议，上述证据系汤汉平、汤纯单方制作，无其他证据佐证，本院依法不予采信；对证据十四的真实性，市场中心无异议，本院依法予以采信；对证据十五、十六、十八的三性，市场中心均有异议，上述证据系汤汉平的自我陈述，不符合证据的特征，本院依法不予采信；对证据十七、十九的真实性，市场中心无异议，本院依法予以采信。经庭审举证质证，本院对鄂州市市场开发服务中心提交的反诉证据认定如下：对证据一、二的真实性，汤汉平、汤纯无异议，本院依法予以采信；对证据三、六、七的真实性，汤汉平、汤纯有异议，但上述三组证据能相互印证，本院依法予以采信；对证据四的三性，汤汉平、汤纯均有异议，其中部分文件已被法院生效判决依法撤销，本院依法不予采信；对证据五的真实性，汤汉平、汤纯无异议，但该证据与本案无直接相关性，本院依法不予采信；对证据八的真实性，汤汉平、汤纯有异议，上述证据系案外人单方制作，与本案无直接关联性，本院依法不予采信；对证据九的真实，汤汉平、汤纯无异议，本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年2月13日，明堂市场管理服务处（市场中心）与汤纯签订《明堂农贸市场小商品特价区摊位经营租赁合同》。合同第一条约定，明堂农贸市场一楼东方门面对面与门面挂面相齐的摊位（包括门面两边的挂面）为租赁标的；第二条约定，租赁三年，从2013年2月18日至2016年2月17日；第三条约定，年租金陆万元整，分两次收取，应于每半年第一月十八日前交纳叁万元整。每逾期一天，应按欠费总额的3‰支付滞纳金；第四条第一项约定，甲方（明堂市场管理服务处）依法拥有租赁给乙方（汤纯）经营全部摊位的财产所有权，乙方在合同有效期内享有所租赁摊位的使用权。2013年7月17日，市场中心向汤汉平（汤纯）出具收款收具，证明收到2013年1-6月租金叁万元。此后，汤汉平（汤纯）再未向市场中心缴纳过租金。2014年10月28日，市场中心向汤纯发出“关于解除明堂农贸市场小商品特价区摊位经营租赁合同的通知”，该通知写明，因汤纯违法转租并未按合同约定缴纳租金，从即日起解除合同、终止使用权，于3日之内退出商亭。2015年5月6日，租赁标的物被拆除。2015年5月25日，市场中心向汤纯发出租金催收函，其中写明，截至2015年2月17日，汤纯应向其交付租金共计12万元，减去已交租金3万元，尚欠租金9万元，须于2015年6月17日前一次性交付，如逾期不交，将收回仍在经营的3间挂面，并依法追究违约责任。2012年11月19日，市场中心（甲方）与湖北大维房地产开发有限公司（以下简称大维房地产）签订《土地转让协议书》。协议第一条约定，甲方同意将210m2土地使用权有偿转让给乙方；第四条约定，乙方地面西侧与甲方的分界线以甲方原有围墙中线为界，围墙和现有20间商亭属甲方所有，乙方不得拆除。2012年3月29日，大维房地产（甲方）与汤纯、汤汉平（乙方）签订《协议书》。其中第一条约定，因甲方临时围垸的需要，乙方五间门面后墙西退1.8米，退让面积约28.8平方米，占用时间一年；第二条约定，乙方原在体委综合楼西北角两间临时门面约24平方米，甲方建设临时围垸需全部拆除，待甲方主体工程完工后，还建宽约4米，深约2米的五间临时门面给乙方；第三条约定，甲方拆除乙方门面及退让1.8米的五间门面租金、装修及停业损失一次性共计补偿24万元；第四条约定，甲方综合楼主体工程完工后，五间退让1.8米的门面由甲方恢复原状，且在其门面后墙再建宽约4米，深约2米的五间临时门面给乙方，如因不可抗力导致甲方不能建设上述五间门面，甲方一次性补偿乙方26万元。2013年12月26日，汤纯、汤汉平向大维房地产出具收条，写明收到因未能还建门面的一次性补偿26万元，双方于2012年3月29日签订的协议全部履行完毕。以上事实有《明堂农贸市场小商品特价区摊位经营租赁合同》《关于解除明堂农贸市场小商品特价区摊位经营租赁合同的通知》《土地转让协议书》《协议书》、租金催收函、收款收据、收条等证据佐证，并附卷在案。本院认为：本案的争议焦点有二，一是汤汉平、汤纯与市场中心签订的经营租赁合同是否有效；二是如若合同无效，市场中心是否应承担缔约过失责任。一、关于双方签订的租赁合同是否有效的问题？汤汉平、汤纯诉请市场中心承担缔约过失责任，缔约过失责任的负担，隐含着合同未成立或无效的前提条件。本案中，汤汉平、汤纯与市场中心签订的《明堂农贸市场小商品特价区摊位经营租赁合同》已实际履行，不存在合同未成立的情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款、第五款规定，损害社会公共利益的，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案涉案租赁标的物未取得建设工程规划许可，损害了社会公共利益，且违反了法律的规定，故汤汉平、汤纯与市场中心签订的经营租赁合同无效，本院对市场中心反诉主张按照合同约定支付租金及滞纳金的诉请不予以支持。二、关于市场中心是否需要承担缔约过失责任的问题《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。汤汉平、汤纯诉称，市场中心在与其签订租赁合同之前已将租赁标的物所附着的土地使用权转让，导致租赁标的物灭失，市场中心在签订合同之时向其隐瞒了上述事实。但汤汉平、汤纯早在与市场中心签订租赁合同之前，就已与大维房地产签订了补偿协议，且实际收取了大维房地产的补偿款项，因此其在签订合同之时，对土地转让的事实是应当知晓的。另外，市场中心与大维房地产签订的土地转让协议明确约定，涉案租赁标的物的所有权归市场中心所有，土地的转让对汤汉平、汤纯的租赁并不产生影响，且汤汉平、汤纯在签订合同后亦实际使用了租赁标的物，因此不能认定市场中心在签认合同过程中存在隐瞒重要事实的行为，故本院对汤汉平、汤纯主张市场中心承担缔约过失责任的诉请不予支持。综上所述，本诉汤汉平、汤纯的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持；反诉鄂州市市场开发服务中心的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款、第五十二条第四款、第五十二条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，判决如下：一、驳回汤汉平、汤纯本诉的诉讼请求；二、驳回鄂州市市场开发服务中心反诉的诉讼请求；本案本诉受理费11574元，由汤汉平、汤纯共同负担；本案反诉受理费1464元，由鄂州市市场开发服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长  邹志勇审 判 员  赵协中人民陪审员  周玉龙二〇一九年十二月十八日法官助理项萌书记员胡志雷