湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终227号上诉人（原审原告）：朱其恺，男，1989年3月5日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：谭柳，湖南同湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:温卓宇，男，1981年9月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谭剑峰，湖南睿邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:潘旭斌，男，1984年2月7日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：谭剑峰，湖南睿邦律师事务所律师。原审第三人:湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。上诉人朱其恺因与被上诉人温卓宇、潘旭斌、原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初6129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱其恺的上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、依法判决本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、温卓宇在签订合同时故意隐瞒了其并非涉案房屋合法所有权人及其并无产权人合法授权的事实，同时，一审法院认定的潘旭斌补签合同一事，上诉人完全不知情，且即使潘旭斌补签了合同，两被上诉人及新环境工作人员亦未采取任何形式通知上诉人，而上诉人一直秉承诚实信用原则履行合同，但两被上诉人违背了诚实信用原则，其多处不实描述亦违背了日常生活经验法则，此外，潘旭斌提交的《公证书》中明确载明受托人无转委托权，因此，涉案合同属于无效合同，上诉人有权要求两被上诉人共同承担全部法律责任。二、涉案合同未能继续履行的全部原因在于被上诉人温卓宇隐瞒上述客观事实及违背诚实信用原则；同时，温卓宇对出售房屋的事项作了单独约定，故虽然合同无效，但温卓宇因违反合同约定还应赔偿上诉人的损失；此外，上诉人一直积极履行合同，主观上及客观上无任何违约情形，无任何过错。因此，一审法院认定合同未继续履行的过错归责系认定事实及适用法律错误。三、本案中，宁小银系涉案房屋的合法所有权人，上诉人在合同履行过程中发现被上诉人根本无权处分，且未取得产权人宁小银的书面代理授权，至于潘旭斌所主张系涉案房屋的合法所有权人，与本案无关联，且潘旭斌在提交的《公证书》中明确载明受托人无转委托权，因此，被上诉人违背诚信原则，有纵容他人违约之嫌，对本案纠纷的产生具有重大过错，应承担相应法律后果。被上诉人温卓宇、潘旭斌答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。朱其恺的一审诉讼请求：1、请求判令温卓宇、潘旭斌立即双倍返还定金40000元;2、请求判令温卓宇、潘旭斌立即向朱其恺返还房屋押金20000元;3、请求判令温卓宇、潘旭斌立即向朱其恺以60000元为基数，自2018年2月5日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，暂计至2018年7月18日，共1181.75元，并计算至实际清偿之日;4、请求判令温卓宇、潘旭斌立即支付朱其恺为实现追索债权而支付的律师费8000元(以上合计:69181.75元);5、本案诉讼费由温卓宇、潘旭斌承担。一审法院经审理查明：2016年4月5日，潘旭斌与宁小银就长沙市人民中路238号上城星座612房（产权证号：00××83）签订《房地产买卖（居间）合同》，宁小银以620000元的价格将该房屋售予潘旭斌。之后，潘旭斌向宁小银转账支付了全部购房款，宁小银亦出具《收据》予以确认，但双方未办理过户手续。2017年4月6日，湖南省长沙市长沙公证处出具（2017）湘长市证民第4878号《公证书》，兹证明宁小银于2017年4月5日在《委托书》上签名一事。该《委托书》载明：委托人宁小银个人名下登记有房产一处，房产坐落于湖南省长沙市，建筑面积80.66平方米，房屋所有权证：长房权证雨花字第××号，国有土地使用证：长国用（2008）第047565号。因我工作繁忙，现全权委托潘旭斌为合法代理人，前往不动产管理部门办理上述房产的出售事宜，签订买卖合同、办理产权交易过户的相关手续及产权交易过户的交件、退件、签字、签约、立契、交税、退税等涉税事项、收取房款［若购房人向银行（公积金中心）申请贷款或向政府申请货币补贴支付购房款的，我同意：有关部门仅需把贷款资金或货币补贴划至受托人指定的账户，即视同我已收妥全部房款，并签署贷款的文书及面签，阶段性保证签字、担保函签字、信誉记录查询授权签字，到银行修改收款账户，代委托人到银行开储蓄账户、开通大额转账，修改交易密码、转账及现金业务］，领取国土证及办理国土证过户，办理维修基金过户，物业交割，修改产权交易密码、产权内档错误的更改，查阅、调取、打印内档资料，打印住房登记信息等一切相关手续。受托人在委托权限范围内所签署的一切法律文件，我均予以承认。委托期限：直至上述事项全部办妥为止。受托人无转委托权。2017年10月23日，朱其恺（乙方）与宁小银（甲方）、长沙市芙蓉区枚信房屋信息咨询服务部（丙方、居间方）、新环境公司（丁方、管理方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于人民中路238号612房的房屋出售给乙方，该房屋权证或购房合同编号为：00××83，建筑面积约为80.66平方米，房屋详细情况以房屋权证为准。双方确认该房屋总售价为人民币768000元，付款方式为购房定金＋购房首付款＋公积金贷款或银行贷款＋（购房款、政府货币补贴款项）＋交房尾款。付款方式：乙方于2017年10月23日支付甲方购房定金40000元，甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交给丁方保管，丁方出具收件收据；乙方在产权过户进窗后缴税前、手续办理之时支付甲方购房首付款180000元，甲乙双方最迟应于2017年11月30日之前办理上述手续。乙方通过银行贷款向甲方支付购房款540000元，交房时乙方支付甲方尾款8000元。合同一方未按本合同约定条款履行其义务，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。该合同的当事人部分机打备注潘旭斌、温卓宇为宁小银的代理人，并由朱其恺与温卓宇在该合同上签名确认。朱其恺与温卓宇还同时签订了《签约前提示（告知书）》、《房屋状况说明书》、《购房资质承诺书》、《自行交割资金协议书》等文件。同日，朱其恺向温卓宇支付了定金20000元，温卓宇向朱其恺出具《定金收条》，载明：今收到朱其恺（身份证号：4302231989××××××××）购买本人宁小银（潘旭斌代）（身份证号：4303031964××××××××、432502198402074810）位于人民中路238号612房购房定金20000元，产权证号：00××83。上述合同签订后第三天，潘旭斌前往新环境公司处在涉案《房屋买卖合同》上补充签名确认，新环境公司亦将有潘旭斌补充签名的合同交付给朱其恺。2017年10月27日，朱其恺再次向温卓宇支付了20000元。温卓宇将朱其恺所支付的40000元已全部转给潘旭斌。2017年11月24日，朱其恺与温卓宇、潘旭斌在经办人员石宏的陪同下前往长沙市不动产交易中心办理涉案房屋的产权登记过户手续，在办理进窗过户手续时，双方发生矛盾，后温卓宇、潘旭斌从办理窗口将相关资料取走，并离开了长沙市不动产交易中心。2017年12月3日，温卓宇、潘旭斌委托律师谭剑峰向朱其恺发送《律师函》，催促朱其恺办理产权过户进窗手续。朱其恺认为温卓宇、潘旭斌无权签订涉案合同，更无权出售涉案房屋，故要求退还定金。双方为此未达成一致。2018年1月3日，温卓宇、潘旭斌委托律师谭剑峰向朱其恺出具《律师函》，通知朱其恺解除了双方签订的《房屋买卖合同》，并称定金不予退还。2018年3月19日，朱其恺向一审法院起诉，要求温卓宇双倍返还定金40000元并退还押金20000元，同时承担利息损失。后朱其恺于2018年6月14日撤回了起诉。2018年7月18日，朱其恺提起本诉。在本案审理过程中，朱其恺称温卓宇在签订合同时自称系涉案房屋的合法所有权人，有权处置涉案房屋；另在整个交易过程中其没有见过潘旭斌，也不知道潘旭斌是谁。涉案房屋买卖合同的经办人石宏到庭作证，并称：涉案房屋系温卓宇出面挂牌销售的，并提供了产权证及公证书、委托书原件，朱其恺在合同签订当天也核实了相关信息。在办理过户登记当天，潘旭斌将宁小银身份证、户口本、婚姻证明复印件、其与宁小银的《房地产买卖合同》、产权证及公证书、委托书原件提供给了朱其恺，但在即将进窗过户前，因朱其恺仍心存疑虑，故要求温卓宇、潘旭斌提供宁小银的其他身份信息资料，温卓宇、潘旭斌听后情绪比较激动，并称还给予朱其恺三分钟考虑时间，如不办理过户定金不予退还，朱其恺也没有作出任何让步。随即，温卓宇、潘旭斌从办理窗口将相关资料取走，并离开了长沙市不动产交易中心。另朱其恺与潘旭斌见过两次面，一次是潘旭斌补签合同时朱其恺在场，第二次是办理涉案房屋产权过户手续时；潘旭斌总共补签了两份合同，一份已经交给朱其恺。温卓宇称，因过户当天潘旭斌需赶飞机前往外地出差，故时间紧迫，且鉴于朱其恺当时的无理要求，故才直接离开了长沙市不动产交易中心，但在车上即与石宏电话联系让其告知朱其恺，还给予朱其恺1个月的时间考虑。石宏对此予以确认。另朱其恺主张其为本次诉讼支付律师费8000元，并提交了民事委托代理合同及律师费票据。另查明，涉案房屋现已由潘旭斌出售与他人，并办理了产权过户登记手续。本案经调解，双方未达成一致协议。一审法院认为，一、关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题。宁小银于2017年4月5日已委托潘旭斌办理涉案房产的出售事宜，包括签订买卖合同及办理产权交易的过户手续等，但明确潘旭斌无转委托权。该事实已经（2017）湘长市证民字第4878号《公证书》予以公证，一审法院予以确认。涉案《房屋买卖合同》已明确载明了房屋出售人为宁小银，朱其恺在签订合同前也核实了房屋所有权证、公证书原件等书证，但朱其恺在温卓宇未提供有效授权文件的情况下仍与其在合同上签字确认并向其支付20000元定金，应视为朱其恺明知温卓宇的无权代理身份并愿意履行涉案合同，故朱其恺与温卓宇于2017年10月23日所签订的《房屋买卖合同》为效力待定的合同。潘旭斌于合同签订后第三天即对合同进行了补充签名确认，应视为其代理宁小银对温卓宇在涉案合同签名进行了追认，后石宏也将有潘旭斌补充签字的合同交给了朱其恺，朱其恺亦于次日即2017年10月27日再次向温卓宇支付了20000元，应视为朱其恺对继续履行涉案《房屋买卖合同》无异议，故涉案《房屋买卖合同》应认定为合法有效，双方均应按约定履行合同义务。二、涉案合同未继续履行的过错归责。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。2017年11月24日虽系因潘旭斌提前离开导致产权过户手续未办理成功。但朱其恺在签订涉案合同时即已核实过相关信息，办理过户手续当天朱其恺与潘旭斌、温卓宇均到场，且相关资料已准备齐全，符合过户条件，朱其恺在此情况下仍要求潘旭斌提供宁小银的其他材料后才同意办理过户手续并非法定的不安抗辩权的行使条件，故潘旭斌因此提前离开不应认定为违约。且此后，潘旭斌通过石宏告知朱其恺给予其一个月时间考虑，并于2017年12月3日委托律师向朱其恺发函催促其配合办理产权过户手续并继续履行合同，但朱其恺明确表示不再履行。综观上述事实，潘旭斌在合同履行过程中不存在主观上不履行或客观上不能履行的情况，也不存在其他违约行为或过错，朱其恺以此行使合同不安抗辩权，无事实依据。涉案《定金收条》上所载明的定金数额虽为20000元，但结合合同约定的定金数额及付款时间可确认，朱其恺所支付的40000元均应认定为定金。综上，朱其恺现主张温卓宇、潘旭斌返还已支付的40000元定金并适用定金罚则赔偿20000元，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第六十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回朱其恺的诉讼请求。本案受理费1530元，因适用简易程序减半收取765元，由朱其恺负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案中,虽然涉案《房屋买卖合同》在2017年10月23日签订时，系由没有代理权限的温卓宇代宁小银签字，但根据新环境公司办理具体业务的工作人员石宏的证言，潘旭斌在该合同签订后对合同进行了补充签名确认，而潘旭斌有代理权限；同时，朱其恺在潘旭斌补充签名后的2017年10月27日再次向温卓宇支付了20000元的行为，又表明其对继续履行涉案《房屋买卖合同》并无异议，因此，一审认为涉案《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行合同义务，并无不当。此外，办理过户手续当天，朱其恺在潘旭斌、温卓宇均到场，且相关资料已齐备，且石宏已明确告知其可正常交易的情况下，要求潘旭斌提供宁小银的其他材料后才同意办理过户手续并非法定理由；同时，朱其恺在潘旭斌通过石宏告知给予其一个月时间考虑，且在2017年12月3日委托律师向其发函催促配合办理产权过户继续履行合同时，仍未履行合同。因此，导致涉案合同未继续履行的原因主要在于朱其恺一方，故一审对朱其恺的诉请不予支持，并无不当。综上所述，朱其恺的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1530元，由上诉人朱其恺负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十二月十一日书记员 肖佳敏