辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2828号上诉人（原审被告）：吴庚勋,男，汉族,1955年1月20日出生，住抚顺市顺城区。上诉人（原审被告）：杨举菡,女，汉族,1956年6月27日出生，住抚顺市顺城区。二上诉人委托诉讼代理人：刘存山，抚顺市望花区民权法律服务所法律工作者。被上诉人：抚顺汇银物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区规划街**。法定代表人：张克军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张阳，辽宁泽隆律师事务所律师。上诉人吴庚勋、杨举菡因与被上诉人抚顺汇银物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴庚勋、杨举菡委托诉讼代理人刘存山、被上诉人抚顺汇银物业管理有限公司委托诉讼代理人张阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴庚勋、杨举菡上诉请求：1.撤销抚顺市顺城区人民法院（2019)辽0411民初2850号民事判决，发回原审法院重审；2.一、二审受理费由抚顺汇银物业管理有限公司承担。事实与理由：一审是以双方签订的《前期物业管理服务合同》作出的判决：而《前期物业管理服务合同》是由建设单位选聘物业管理企业两者之间签订的，与本案双方当事人无关。本案双方当事人签订的《前期物业管理服务合同》诋毁《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”规定；违反《合同法》第52条第一款：有下列情形之一的，合同无效:第(五)项：“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定。双方当事人签订的《前期物业管理服务合同》因违反法律规定而无效。无效的合同从成立时起就无效。由于《前期物业管理服务合同》无效，抚顺汇银物业管理有限公司依据该合同起诉就诉讼主体不适格，不符合起诉条件，人民法院依据《民事诉讼法》第119条驳回抚顺汇银物业管理有限公司起诉而未驳回。根据《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”的规定。抚顺汇银物业管理有限公司无权制定物业服务收费标准，抚顺汇银物业管理有限公司也没有为吴庚勋、杨举菡服务，吴庚勋、杨举菡根本就没在小区居住，更谈不上服务水平问题，抚顺汇银物业管理有限公司制定收1.7元/m2没有事实和法律依据。一审判决适用法律错误，请二审法院依据《民事诉讼法》第170条（二）、（三)，判决撤销原判，发回重审。抚顺汇银物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吴庚勋、杨举菡的上诉请求。理由：前期物业管理服务合同合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定。抚顺汇银物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令吴庚勋、杨举菡支付拖欠原告物业费5209.95元及违约金；2.本案诉讼费由吴庚勋、杨举菡承担。一审法院经审理查明，吴庚勋、杨举菡系抚顺市顺城区“汇银东第”小区4号楼1单元401室（抚顺市顺城区规划路1-3号楼1单元401室）的业主，吴庚勋、杨举菡系夫妻关系，房屋建筑面积85.13㎡。2015年10月27日，抚顺汇银物业管理有限公司（甲方）与吴庚勋、杨举菡（乙方）签订一份《前期物业管理服务合同》并办理了房屋入住手续。合同约定：前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理；物业名称为汇银东第；甲方对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据协议向乙方收取物业管理费用；多层物业费为1.7元/平方米/月；乙方购房时预交一年费用，以后每年度的费用，业主必须于每年计费起始日首个月内一次性缴纳；乙方违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，甲方可从逾期之日起每日加收应缴费用总额的3‰滞纳金等。合同签订后，抚顺汇银物业管理有限公司为汇银东第小区提供物业服务至今，吴庚勋、杨举菡物业费交纳至2016年10月31日。另，吴庚勋、杨举菡办理了房屋入住手续后至今并未实际居住该处房屋。一审法院认为，抚顺汇银物业管理有限公司与吴庚勋、杨举菡签订的《前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应视为合法有效。抚顺汇银物业管理有限公司为吴庚勋、杨举菡所在的小区提供了物业服务，吴庚勋、杨举菡理应支付物业费，故抚顺汇银物业管理有限公司要求吴庚勋、杨举菡支付拖欠物业费的主张，本院予以支持。对于抚顺汇银物业管理有限公司主张的违约金，因吴庚勋、杨举菡未按照合同约定向抚顺汇银物业管理有限公司支付物业费，吴庚勋、杨举菡应向抚顺汇银物业管理有限公司承担违约责任，应向抚顺汇银物业管理有限公司支付违约金。对于违约金的计算标准，双方在合同中对此未约定，约定了逾期交纳物业费被告应按照日3‰的标准交纳滞纳金，现抚顺汇银物业管理有限公司主张按照滞纳金标准支付违约金,考虑到双方约定的滞纳金标准明显过高,同时考虑到本案是物业服务合同纠纷,当事人双方是物业服务公司及业主,为了有效缓和双方间的矛盾,更好地营造和谐的居住环境,法院将滞纳金调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。对于吴庚勋、杨举菡辩称抚顺汇银物业管理有限公司系汇银东第小区的建设单位投资成立；抚顺汇银物业管理有限公司未经小区业主选聘；未通过招投标方式产生；未经过本地所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准等行为，违反了《物业管理条例》规定，产生程序违法一节，吴庚勋、杨举菡的上述辩称与本案待证事实无关，故本院对吴庚勋、杨举菡的上述辩称不予采信。对于吴庚勋、杨举菡辩称抚顺汇银物业管理有限公司不具备物业服务资质、诉讼主体不适格一节，因《物业管理条例》第三十二条规定：从事物业管理活动的企业应当具备独立的法人资格。本案抚顺汇银物业管理有限公司系独立的法人，与吴庚勋、杨举菡签订了《前期物业管理服务合同》，从事吴庚勋、杨举菡所在小区的物业服务，抚顺汇银物业管理有限公司向吴庚勋、杨举菡主张物业费，具备抚顺汇银物业管理有限公司的主体资格，故本院对吴庚勋、杨举菡的该项辩称不予采信。对于吴庚勋、杨举菡辩称并未实际入住，未享受到抚顺汇银物业管理有限公司提供的物业服务一节，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故本院对吴庚勋、杨举菡的该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：被告吴庚勋、杨举菡于本判决生效后十五日内给付原告抚顺汇银物业管理有限公司2016年11月1日至2019年10月31日期间的物业费5209.95元及违约金(违约金自2016年12月1日起至2017年11月30日止，以1736.65元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算;自2017年12月1日起至2018年11月30日止，以1736.65元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算;自2018年12月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告吴庚勋、杨举菡负担。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案中，上诉人吴庚勋、杨举菡于2015年10月27日与被上诉人抚顺汇银物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》。本案当事人双方签订的《前期物业服务协议》系双方自愿签订，不违背我国法律强制性、禁止性规定，是合法有效的；且吴庚勋、杨举菡按合同约定交纳物业费至2016年10月31日，显然二人知晓缴纳物业费是业主应尽的义务，认可并履行该物业合同；吴庚勋、杨举菡并未提供证据证明双方签订的《前期物业管理服务合同》有违反《合同法》第五十二条效力性强制性规定的情况，故该合同应视为合法有效。《前期物业管理服务合同》对物业费的标准、交纳方式有具体约定，双方应按照协议履行；依照《物业管理条例》规定，业主有义务交纳物业服务费用；吴庚勋、杨举菡未能提供抚顺汇银物业管理有限公司制定的物业费收费标准不合法的确凿证据，抚顺汇银物业管理有限公司并非单纯为吴庚勋、杨举菡提供物业服务，而是面向全体业主，其未实际入住，未享受物业服务并不是其拒绝缴纳物业费的法定理由。故吴庚勋、杨举菡的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，吴庚勋、杨举菡的上诉请求无事实依据和法律依据，应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人吴庚勋、杨举菡负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  王冬雨审判员  韩 雪二〇一九年十二月二十日书记员  刘 娟