四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终3251号 上诉人（一审被告）：四川子源房地产开发有限公司，住所地：四川省盐亭县云溪镇弥江路**。 法定代表人：黄枭飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李智溥，四川君程明律律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：何先宇，男，汉族，1966年12月17日出生，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：贵洪，四川真道律师事务所律师。 上诉人四川子源房地产开发有限公司（简称子源房产公司）因与被上诉人何先宇商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省盐亭县人民法院(2019)川0723民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。子源房产公司的委托代理人李智溥、何先宇的委托诉讼代理贵洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 子源房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回何先宇的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由何先宇承担。事实与理由：1.一审程序违法。一审判决记载子源房产公司提供的装修平面布置图及一层疏散平面布置图，系一审要求子源房产公司在庭审后提交的，未经双方质证，属于程序违法。2.一审认定事实错误。一审认定《商铺购买协议》因重大误解订立，属于错误认定，因案涉争议标的物能够确定为门面房；一审证人证言、何先宇当庭陈述，均证明在签订《商铺购买协议》前，何先宇多次实地查看案涉房屋，不存在重大误解的必要条件；一审仅认定案涉合同存在重大误解，但未阐述子源房产公司存在过错，在此情形下直接判令子源房产公司承担损失，属于错误认定。3.一审使用法律错误。一审判决遗漏《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，且适用的《中华人民共和国合同法》第六十条并没有第二款。4.何先宇以显失公平主张撤销，一审也围绕显失公平进行庭审，但却以重大误解为由进行判决，超出诉讼请求。 何先宇辩称，双方签署《商铺购买协议》是基于何先宇认为案涉房屋能够满足其封闭和独立运营的基本条件，同时结合同一楼盘摊位的单价仅为1万多，而案涉房屋单价3万多，故何先宇完全有理由相信子源房产公司所提供的是普通百姓所理解的商业门面；签订协议前，基于对子源房产公司作为专业房产开发机构的信任，何先宇误判案涉房屋属于商业门面，故完全符合重大误解的构成。一审法院可以在查清案件事实的基础上进行裁判，符合法律规定，不属于超出诉讼请求判决。综上，一审判决证据充分、事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 何先宇向一审法院提出诉讼请求：1.判令撤销何先宇与子源房产公司2018年11月18日签订的“商铺购买协议”；2.判令子源房产公司退还何先宇购房款100万元，并从交款之日起至返还之日止按年息6%标准计算资金占用利息；3.诉讼费由子源房产公司承担。 一审法院认定事实：2018年11月18日，何先宇（乙方）与子源房产公司（甲方）签订《商铺购买协议》，该协议约定：“甲方为望江楼市场升级改造的唯一开发商，乙方有意购买本项目一楼的部分商业，双方通过友好协商达成如下协议：一、面积与位置：乙方有意购买本项目一楼南面门面房一间，具体位置见附件，门面中到中的宽度约3.6米，面积25㎡（最终以测绘面积为准，多退少补）；二、销售单价：销售价为35000.00元/㎡；三、付款方式：签订本协议后，乙方在24小时向甲方支付购房款人民币875000.00元（大写：捌拾柒万伍千元整）”以及违约责任等内容。何先宇在乙方处签字捺印；子源房产公司的法定代表人黄枭飞在甲方处签字，并加盖子源房产公司公章。2018年2月19日，何先宇向子源房产公司支付购房款定金10万元；2018年11月18日，何先宇向子源房产公司支付购房款77.5万元。后何先宇得知案涉商铺面积约28平方米、需补交购房款后，于2019年5月5日向子源房产公司支付购房款122861元以及维修基金2139元。 2018年11月30日，子源房产公司给各望江楼市场拆迁业主《告示》，载明：将各位业主的“产权面积”还迁安置如右图示，希各位业主对号确认；其中白线（白色实线）为产权边界线，黄线（黄色虚线）为示意通道线。 2019年6月29日，盐亭县望江楼市场业主委员会出具的《关于对市场一楼门面和摊位的情况说明》中载明：原未拆迁的望江楼农贸市场一楼的四周临道路的都称为门面，除此外的统称为摊位。 一审庭审中，何先宇陈述因案涉商铺四周都没有封闭，于2019年5月17日封闭商铺时遭到物业阻拦、以及相关部门告知其购买的商铺不能隔墙，未告知其具体理由，导致其所购买的门面实质上变成了摊位，且告示图纸中表明的划黄线的通道占用了何先宇所购商铺的面积。何先宇提供的图片显示案涉商铺的东边缘有条白色实线，白实线靠西边有条黄色虚线，案涉商铺东面是超市入口。子源房产公司陈述不清楚黄线是谁划的，不清楚黄线是否在案涉房屋内，何先宇所购买的商铺可以隔墙形成全封闭的空间。 另查明，子源房产公司提供的一层装修平面布置图以及一层疏散平面布置图都显示案涉商铺的东面有条疏散通道，该疏散通道位于案涉商铺与案涉商铺东面相邻商铺的中间位置。 一审法院认为，何先宇与子源房产公司于2018年11月18日签订的《商铺购买协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。何先宇已按约履行支付购房款997861元以及维修基金2139元，子源房产公司应按约向何先宇交付门面房。对于门面房的定义，应当按照老百姓的通俗理解，应是上有屋顶，周围有墙，能防风避雨的永久性场所。何先宇所购商铺的东面规划有疏散通道，不可能形成全封闭空间，对于盐亭县望江楼市场业主委员会出具原未拆迁的望江楼农贸市场一楼的四周临道路的都称为门面的自定义，与门面房的通俗含义有本质上的差异。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的”，何先宇与子源房产公司签订的《商铺买卖协议》属于因重大误解而订立，故何先宇要求撤销其与子源房产公司于2018年11月18日签订的《商铺购买协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，何先宇要求子源房产公司退还购买款100万元，并从交款之日起至返还之日止按年息6%标准计算资金占用利息，符合法律规定，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第五十八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销原告何先宇与被告四川子源房地产开发有限公司于2018年11月18日签订的《商铺购买协议》；二、被告四川子源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告何先宇返还购房款、维修基金共计100万元，并支付资金利息（利息计算方式：以10万元为本金，按照年利率6%的标准，从2018年2月19日起计算至还清之日止；以77.5万元为本金，按照年利率6%的标准，从2018年11月18日起计算至还清之日止；以12.5万元为本金，按照年利率6%的标准，从2019年5月5日起计算至还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取计6900元，由被告四川子源房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经本院现场勘查，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：子源房产公司系盐亭县望江楼市场升级改造项目的开发商。望江楼市场一层商铺，除案涉相邻三户外，其余均是回迁户。原本是门面房的，回迁安置仍是门面房，且子源房产公司已将门面房隔断；原本是“铺面”的，回迁安置仍为“铺面”，不能自行隔断。案涉相邻三户均属于不能自行隔断的“铺面”。《一层装修平面布置图》上标明，“L6”与“L7”之间、“L8”与“L9”之间各有一条“疏散通道”；《一层装修平面图》未作为《商铺购买协议》、《商品房买卖合同》的附件。本院认定的其余事实与一审查明的一致。 本院认为，构成基于重大误解实施的民事法律行为，须具备以下要件：一是须有意思表示且意思与表示不一致；二是表意人须有不符合事实的认知错误；三是表意人须无使表示与意思不一致之故意；四是错误与意思表示之间须具有因果关系；五是错误须在交易上被认为重大。构成显失公平的民事法律行为，须具备以下要件：一是须一方利用对方危困或弱势之行为；二是须一方有利用对方危困或弱势，牟取不正当利益之故意；三是民事法律行为之作出是利用危困或弱势之行为的结果；四是该民事法律行为于成立时显失公平。基于重大误解实施的民事法律行为与显失公平的民事法律行为的不同点在于，行为相对方有无利用行为人处于危困或弱势地位而缺乏对事实真相的判断之行为，即行为相对方善意无过错，而表意人因自身原因导致错误实施民事法律行为，则构成基于重大误解实施的民事法律行为；行为相对方以自身优势，隐瞒事实真相，使行为人作出错误的民事法律行为，且该民事法律行为显失公平，则构成显失公平的民事法律行为。结合本案，子源房产公司作为望江楼市场升级改造项目的开发商，其明知原本是门面房的，改造升级后仍为门面房，原本是“铺面”的，改造升级后仍为“铺面”；而望江楼市场一层商铺，除案涉相邻有争议的三间外，其余均系回迁户，故对于回迁是门面房还是“铺面”，绝无争议。何先宇作为购买者，其理所当然认为临街的商铺即为门面房，而子源房产公司亦无证据证实在双方达成购买合意前，将标明“疏散通道”的《一层装修平面布置图》向何先宇出示，导致何先宇以35000元/㎡的购买单价与子源房产公司签订《商铺购买协议》。作为与何先宇所购商铺相邻商铺的购买者，赵灵在一审庭审中陈述，其向回迁户购买的商铺，购买单价为12000元/㎡；子源房产公司对其证言真实性未持异议，仅认为签订时间相隔1年，故价格有所差异。本院认为，同为无法进行隔断的临街“铺面”，子源房产公司利用何先宇不知无法进行隔断的后果，为牟取利益，与何先宇签订的《商铺购买协议》，因所约定的单价与赵灵所购商铺单价明显差异过大，符合显失公平的民事法律行为的构成要件。 虽然子源房产公司在一审庭审后提交的《一层装修平面布置图》、《一层疏散平面布置图》未经双方质证，但该证据系子源房产公司提交，且何先宇并未提出异议，故子源房产公司上诉称该证据未经质证即采信属于程序违法的理由，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条“基于重大误解实施的法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”、第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，无论是基于重大误解实施的民事法律行为，还是所实施的民事法律行为显失公平，均可达到撤销该民事法律行为的后果。何先宇以显失公平为由请求解除合同，一审法院以重大误解为由解除合同，虽本院认为一审法院以重大误解为由解除合同不当，但并不影响最终裁判结果，故一审法院判令解除《商铺购买协议》的法律后果并未超出何先宇主张解除合同的诉讼请求，子源房产公司上诉称一审超出诉讼请求判决的理由，本院不予采纳。何先宇有权请求撤销其与子源房产公司于2018年11月18日签订的《商铺购买协议》，且该撤销权未超过一年除斥期间 综上，上诉人子源房产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，应予以维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由四川子源房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  刘立冬 审 判 员  肖玉生 二〇一九年十二月二日 法官助理  马江兰 书 记 员  苏 玥