湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2303号上诉人（原审原告）：湖南万隆房地产置业有限公司，住所地湖南省湘乡市望春门办事处东风路**万隆中央广场**。法定代表人：杨学宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭建潮，该公司副经理。委托诉讼代理人：万广云，湖南法至律师事务所律师。上诉人（原审原告）：湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司，，住所地湖南省中方县生态城南湖路法定代表人：杨学宁，该公司经理。委托诉讼代理人：谢续斌，该公司副经理。上诉人（原审被告）：湖南君天物业管理有限公司，，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路**长勘院**法定代表人：何坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：方晓，该公司项目经理。委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。上诉人湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称万隆置业公司）、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司（以下简称怀化万隆分公司）与上诉人湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）物业服务合同纠纷一案，双方当事人均不服湖南省中方县人民法院作出的（2019）湘1221民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万隆置业公司、怀化万隆分公司共同上诉请求：改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：上诉人一审起诉要求被上诉人支付绿化代养护费1025745.99元、水电费53354.57元、监控设备建设费60000元、水泵维修费14930元、洋房电缆被盗损失22000元、代收物业费6036元，六项合计1182066.56元。一审判决只支持了共计534820.57元，处理不当。君天物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、五项内容，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、15000元/月不是养护费的标准而是逾期移交的违约责任；二、1-4期的绿化养护费，依法不应予以支持者；三、5-6期绿化的移交费，依法也不应支持；四、判决上诉人支付绿化养护费给被上诉人，违背了客观事实；五、水费不应得到支持；六、水泵维修费不应得到支持。万隆置业公司、怀化万隆分公司向一审法院共同起诉请求：1、判令被告支付原告绿化代养护费1025745.99元（原诉讼请求882000元，现增加诉讼请求143745.99元）、水电费53354.57元、水泵维修费14930元、监控设备建设费60000元、洋房电缆被盗损失22000元、代收物业费6036元，共计1182066.56元；2、由被告承担案件受理费。一审法院认定事实：2007年9月12日，原告万隆置业公司所属的怀化万隆分公司与被告君天物业公司变更名称前的长沙君天物业管理有限公司签订了一份《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，合同对双方的权利义务进行了约定。其中第二条约定被告提供的前期物业管理服务的内容包括公共绿化的养护和管理；第六条约定了物业管理服务费用的收取标准和开支范围，其中开支范围包括物业管理区域的绿化养护费用。2011年6月24日，万隆置业公司与被告签订了一份《补充协议》，协议约定自2011年7月1日起被告接管怀化万隆分公司开发修建的万隆维也纳森林小区1-4期的物业管理服务，因小区仍在进行5-6期施工，约定暂时由怀化万隆公司承担一至四期绿化园林的修剪、养护、施肥工作，具体移交时间由双方另行确定，但未约定养护费用的承担人。2012年12月26日，万隆置业公司与被告签订了一份《关于万隆＆维也纳森林物业管理事宜的工作备忘录》，其中第6条约定对1-4期的绿化养护工程在2013年6月30日前以现状移交，逾期由被告向原告每月支付养护费15000元。2013年6月21日，被告书面函告怀化万隆分公司已作好1-4期的绿化养护的准备工作，但原告在收到被告的书面通知后未能及时作出回复及未按约定的时间移交该绿化养护工程，直至2013年8月6日双方才办理了移交手续。2014年3月19日，万隆置业公司与被告签订了一份《万隆＆维也纳森林五、六期物业服务补充协议》，其中第四条约定原告在政府相关部门对绿化养护工程验收合格后并取得验收合格的书面证据后由原告提前15日通知被告在2014年12月31日前以现状办理移交手续，逾期不移交或逾期不接受，均向对方支付养护费15000元，并特别约定2014年12月31日前保绿的用电、用水、人工等由原告负责。但因原告未能及时取得政府相关部门经验收合格的《综合验收备案表》，故原告未能按约定的期限履行绿化养护工程的移交义务，直至2015年7月17日，双方才办理了移交手续。此外，因被告在接管小区物业后未能对水系水泵进行及时的清理和维护，导致供水不足，设备受损，原告因此花费14930元。另查明：君天物业公司2014年8月12日就本案所涉万隆＆维也纳森林住宅小区《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》报请中方县物价局审定，中方县物价局于2015年5月13日予以核准。经核准的《住宅前期公共物业报务收费申报审核表》确定小区“公共区域绿化日常养护服务”费用按小区房屋建筑面积每平方米每月0.16元计算；房屋竣工验收合格后，2014年10月21日中方县国土资源局和2016年1月6日中方县城乡规划局对万隆＆维也纳森林住宅小区项目房屋建筑面积进行了测绘、核验，确定小区1-4期建筑验收面积为108676.78平方米。一审法院认为，本案的争议焦点主要为君天物业公司是否应向原告支付在原告自行对小区绿化进行养护期间的养护费用。因原、被告双方是在平等自愿、协商一致基础上签订《万隆＆维也纳森林前期物业合同》及其《补充协议》、《备忘录》，均系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规强制性规定，亦未侵害他人利益和违反公序良俗，因此合法有效。因此，双方均应按约定严格履行义务。双方于2011年6月24日签订的《补充协议》和2012年6月确定的《备忘录》中虽然对绿化养护费用的承担未作出约定，但双方在2007年9月12日的《前期物业服务合同》的主合同第六条中已明确约定了物业服务费的用途包括物业管理区域绿化养护费用，根据权利义务相一致原则和公平原则，君天物业公司既然收取了物业服务费用，就应向代其履行绿化养护义务的原告给付养护费用，因此，对原告要求被告支付其1-4期的绿化养护费用的理由成立，法院予以支持。关于1-4期绿化养护费用的计算标准，双方在2007年9月12日签订的《前期物业服务合同》对物业费收取标准进行了约定，该约定对原、被告双方和小区业主均有约束力，原、被告双方在此基础上又签订《备忘录》，《备忘录》中约定了1-4期绿化养护工程原告逾期移交后由被告支付原告养护费的计算标准，即按15000元/月由被告支付给原告。因此，被告支付原告1-4期绿化养护费用应以此约定标准计算，即从2011年7月1日（项目移交时间）计算至2013年8月6日（绿化移交时间）止，共计25个月另6天，共计为378000元（15000元×25.2月）。原告提出按中方县物价局2015年5月13日核准的《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》确定标准即以小区房屋建筑面积每平方米每月0.16元计算，但该标准只能从核准之日起生效，对核准之前的服务收费不具有约束力。因此，对原告该主张法院不予支持。对于5-6期的绿化养护，因双方在2014年3月19日签订的《补充协议》第四条第3点中已明确2014年12月31日以前绿化养护的用电、用水、人工等由原告负责，故原告要求被告支付其包括2014年12月31日以前在内的绿化养护费共计504000元的理由不能成立，法院不予支持；基于权利义务相一致原则和公平原则，对原告自2015年1月1日起至2015年7月17日被告接收绿化养护工程之日止的绿化养护费用，应由被告补偿给原告。按双方的前述约定，应按每月15000元计算，共计97500元（15000元/月×6.5个月）。因原告逾期移交，按双方2014年3月19日签订的《万隆＆维也纳森林五、六期物业服务补充协议》第四条第3项约定，原告应支付被告15000元。两相抵扣，被告应支付原告5、6期绿化养护费用82500元（97500元-15000元）。被告对原告代交的电费48204.57元和物业费6036元无异议，却对其物业用水应支付的水费5150元有异议，因原告提供的关于用水费用的证据能相互印证，而被告又无相反证据予以推翻，故被告认为不应支付该水费的抗辩理由不能成立，法院不予支持。因被告在接管小区的物业管理工作后未及时对水系水泵进行正常的清理和维护，导致水泵损坏，故应对因此而维修、更换水系材料和水泵的损失14930元承担赔偿责任；对于原告要求被告赔偿监控设备费用60000元，因该设备均在保修期限，且系原告未及时采取有效维护措施导致设备受损，故原告要求被告赔偿该维修、更换费用的理由不能成立，法院不予支持；因原告未能提供确实、充分的证据证明电缆被盗的损失金额，故对原告要求被告赔偿该项损失22000元的请求不予支持。因自2007年9月12日原、被告签订《前期物业服务合同》起至2015年7月17日双方签订的《五、六期园林管理工作备忘录》止，双方的权利、义务关系均处于持续状态，按照2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》关于3年的诉讼时效的规定，本案并未超过诉讼时效，故被告以本案已超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，法院不予支持。原告要求被告支付小区1-4期绿化养护费378000元、水电费53354.57元、水泵维修费14930元、物业费6036元的请求符合双方的协议约定和法律规定，法院予以支持；原告要求被告支付5-6期的绿化养护费504000元的请求，对其中的82500元予以支持，其余的不予支持；对原告要求被告赔偿电缆被盗的损失22000元的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、由被告湖南君天物业管理有限公司在判决生效后十日内向原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区1-4期的绿化养护费378000元；二、由被告湖南君天物业管理有限公司在判决生效后十日内向原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区5-6期的绿化养护费82500元；三、由被告湖南君天物业管理有限公司在判决生效后十日内向原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区水电费53354.57元；四、由被告湖南君天物业管理有限公司在判决生效后十日内向原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区物业费6036元；五、由被告湖南君天物业管理有限公司在判决生效后十日内向原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区赔偿水泵维修费14930元。综合上述一至五项，被告湖南君天物业管理有限公司共计应支付原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司534820.57元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司的其它诉讼请求。案件受理费14144元，由原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司负担7779.20元，被告湖南君天物业管理有限公司负担6364.80元。双方当事人在二审中均未提交新的证据。二审对一审判决认定的事实予以认可。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。万隆置业公司、怀化万隆分公司与君天物业公司就怀化万隆分公司开发修建的万隆维也纳森林小区的物业管理服务的内容先后签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》、《补充协议》及工作备忘录等合同，上述合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均系有效合同，对双方当事人具有法律约束力。君天物业公司在接管万隆维也纳森林小区的物业管理服务时，双方约定暂时由怀化万隆公司承担一至四期绿化园林的修剪、养护、施肥工作，但未约定养护工作费用的计算标准和承担人。由于双方当事人在《前期物业服务合同》中已明确约定了物业服务费的用途包括物业管理区域绿化养护费用，且君天物业公司向业主收取了物业服务费用，根据权利义务相一致原则和公平原则，君天物业公司应当向完成绿化养护工作的原告给付养护费用。一审法院综合考虑双方当事人签订的相关合同中约定的绿化养护方面内容，判决君天物业公司向万隆置业公司、怀化万隆分公司支付相应的绿化养护费相对公平合理。万隆置业公司、怀化万隆分公司认为绿化养护费应按建筑面积每平方米每月0.16元的标准计算，因双方当事人就绿化养护费的计算标准无此约定，且没有证据证明君天物业公司足额收取了物业服务费，故一审法院对万隆置业公司、怀化万隆分公司该诉讼主张不予支持是正确的。另外，一审法院根据相关证据，判决君天物业公司支付万隆置业公司、怀化万隆分公司水电费。君天物业公司对其中的电费承担没有异议，但对一审判决其承担水费5150元有异议，由于君天物业公司在此期间存在其绿化用水的情况，万隆置业公司、怀化万隆分公司在本案中主张君天物业公司应分担三分之一的水费开支比较合理，一审判决予以支持并无不当。君天物业公司在接管小区的物业管理工作后未及时对水系水泵进行正常的清理和维护，导致水泵损坏，故一审判决君天物业公司对万隆置业公司、怀化万隆分公司维修、更换水系材料和水泵的损失承担赔偿责任亦并无不当。对于万隆置业公司、怀化万隆分公司主张的君天物业公司赔偿监控设备费用和电缆被盗的损失问题，因万隆置业公司、怀化万隆分公司在整改、完善监控设备时，该设备均在保修期限，且系开发商未及时采取有效维护措施导致设备受损，万隆置业公司、怀化万隆分公司要求君天物业公司赔偿该维修、更换费用的理由不能成立；因万隆置业公司、怀化万隆分公司未能提供确实、充分的证据证明电缆被盗的损失，故一审法院对万隆置业公司、怀化万隆分公司要求君天物业公司赔偿监控设备费用和电缆被盗损失的诉讼请求不予支持是正确的。综上所述，万隆置业公司、怀化万隆分公司和君天物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28288元，由上诉人湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司共同负担14144元，上诉人湖南君天物业管理有限公司负担14144元。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  王文利审 判 员  黄丽霞二〇一九年十二月六日代理书记员  潘佰炬