辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽02执复419号复议申请人（被执行人）：大连中民置业发展有限公司，住所地：辽宁省大连市普兰店区皮口街道新海街**。法定代表人：连儒波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张春涛，女，该公司员工，住北京市崇文区。申请执行人：大连信和建筑工程有限公司，，住所地：辽宁省大连市沙河口区西南路龙岗园**法定代表人：龙绍峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：于淑艳，女，大连市普兰店区正捷法律服务所法律工作者。复议申请人大连中民置业发展有限公司（以下简称中民公司）不服大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214执异255号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。大连市普兰店区人民法院查明，大连信和建筑工程有限公司（以下简称信和公司）与中民公司建设工程施工合同纠纷一案，该院于2017年9月12日作出（2016）辽0214民初3811号民事判决，内容如下：一、解除信和公司与中民公司签订的《建设施工合同》；二、中民公司于本判决生效后十日内给付信和公司工程款11095599.45元，并自2015年1月1日起至工程款付清之日止就上述款项中未支付部分按照中国人民银行同期同类贷款利率向信和公司支付利息；三、信和公司对位于大连市普兰店区皮口街道的海港国际商业街工程享有优先受偿权。案件受理费88373元、鉴定费182000元，共计270373元，由中民公司负担。中民公司对该判决不服提出上诉，大连市中级人民法院于2018年3月26日作出（2018）辽02民终1225号民事判决，内容如下：一、维持大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214民初3811号民事判决第一项、第三项；二、变更大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214民初3811号民事判决第二项为：中民公司于本判决发生法律效力后十日内给付信和公司工程款11068088元并自2016年7月28日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。一审案件受理费88373元、鉴定费182000元，二审案件受理费88373元，合计358746元，由中民公司负担357856元，信和公司负担890元。上述民事判决发生法律效力后，信和公司于2018年4月19日向该院申请执行，同日该院立案执行。执行过程中，该院于2018年6月5日作出（2018）辽0214执1117号执行裁定，查封中民公司名下的位于大连市××区皮口街道××（面积8755.03平方米，权证号20141109）房屋，查封期限自2018年6月5日至2021年6月4日止。2018年6月6日，该院作出（2018）辽0214执1117号执行裁定，查封异议人中民公司名下的位于大连市××区皮口街道××（面积为3055.73平方米，权证号：201703001205）房屋；位于大连市××区皮口街道××（面积为6434.62平方米，权证号201603000084）房屋，查封期限为三年，自2018年6月6日起至2021年6月5日止。2018年9月10日，该院作出（2018）辽0214执1117号执行裁定，终结本次执行程序。2018年11月8日，申请执行人信和公司向该院申请恢复执行，同日该院立案执行。执行过程中，该院于2018年11月12日作出（2018）辽0214执恢1190号之一执行裁定，拍卖异议人中民公司名下的位于大连市××区皮口街道××（面积为6434.62平方米，权证号201603000084）房屋。2019年1月21日，该院作出（2018）辽0214执恢1190号执行裁定，解除对异议人名下的位于大连市××区皮口街道××（面积为3055.73平方米，权证号：201703001205）房屋的查封。2018年12月5日，该院委托大连市中级人民法院对位于大连市××区皮口街道××（面积为6434.62平方米，权证号201603000084）房屋进行评估。大连市中级人民法院通过摇号选定辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司（以下简称万融公司）对案涉房屋进行评估。万融公司于2019年1月8日作出辽万融房鉴报字（2019）第001号房地产估价报告，认定案涉房屋市场价值为2644.63万元，单价为4110元/㎡。2019年1月28日，异议人中民公司对该评估结论及评估方法提出异议，认为案涉房屋评估价值明显低于实际市场价值。万融公司于2019年2月20日对异议人提出的相关问题进行了书面答复。异议人对万融公司的异议答复仍存有异议，要求该院根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定，委托相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审。该院委托大连市房地产估价师与经纪人协会对案涉房屋的评估进行专业技术评审。2019年4月15日，大连市房地产估价师与经纪人协会作出大房估专评字〔2019〕1号专家技术评审意见，对案涉房屋评估有关事项提出分析意见及建议：根据现有材料，尚无法判断评估对象是否存在分割利用的可能，并建议该院协助评估机构调取相关建设、登记资料，为评估机构合理判断评估对象的最优利用方式提供条件。2019年5月7日，大连市房地产估价师与经纪人协会作出大房估专评字〔2019〕2号专家技术评审意见，对异议人提交的异议书中有关异议给出评审意见，其中意见第二点为：关于评估对象是否可分割销售问题。对于异议人在异议书中提出“与普兰店区城乡和住房建设局下属的不动产登记中心确认，在我公司对外销售该评估对象时，完全可以根据需要为不同的购房方办理独立的不动产权证书”。万融公司因缺少上述前提的有关证据资料，其评估报告及测算过程是以被执行房屋整体使用、处置为前提的。专家评审认为，该事项及争议对评估结果存在重要影响。建议该院要求异议人补充提供与此事项有关的合法有效的鉴定材料，提交万融公司以作为其重新评估测算的依据。意见第三点为：关于评估结果使用的说明。专家评审意见认为，执行程序中，对拍卖财产进行评估，是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，但是，评估价格并不是最终的交易价格，最终的交易价格仍需由市场检验。因此，对评估价是否显著偏离市场价格主要从两方面进行审查：一是评估机构的评估过程及方法等；二是拍卖过程是否充分竞价，是否接受了市场检验。就现有材料来看，万融公司履行了必要的评估程序，其采用的评估方法符合现有材料表明的被执行财产特征及市场状况。目前人民法院处置执行财产，通常采用网络竞拍的方式进行，竞买意向人通过报价竞争最终取得拍卖财产，形成最终成交价格，这是最大程度的保证处置财产价值实现的途径，因此处置财产的真实价值将在市场中得到实现。贵院如无新的合法有效的鉴定材料提供，本评审意见为最终意见。2019年5月14日，该院作出网络司法拍卖的事项通知书，通知当事人该院定于2019年6月22日10时至2019年6月23日10时在京东网络司法拍卖平台对案涉房屋进行公开拍卖。同年5月16日该院向异议人送达了〔2019〕2号专家技术评审意见和网络司法拍卖的事项通知书。2019年5月20日，该院在京东网络司法拍卖平台发出拍卖公告。2019年5月28日，大连市普兰店区皮口城镇房地产管理处负责人王国强开具证明，主要内容为：我单位经研究设计图纸及规划条件，同意办理分割销售。但其后该管理处王国强又对该证明补充意见：此证明现在分割销售不具备销售条件，并盖章确认。该院于2019年10月16日到该房管处找其负责人王国强核实：因案涉房产无销售许可证，现不具备分割销售条件，无法办理分割销售手续。另查，案涉房屋已经抵押于锦州银行股份有限公司大连普湾支行。2019年6月21日，该院中止了案涉房产的拍卖活动。大连市普兰店区人民法院认为，异议人中民公司对案涉房产的评估报告提出异议，并提出2018年12月20日锦州银行委托大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司对同一商业公建出具评估报告，折合单价6300元。该院依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定，委托大连市房地产估价师与经纪人协会对中民公司提出的异议事项作出专家评审意见，其中2019年4月15日作出的〔2019〕1号专家技术评审意见指出，对于案涉房屋是否存在分割利用的可能，建议本院协助评估机构调取相关建设、登记资料，为评估机构合理判断评估对象的最优利用方式提供条件。该协会2019年5月7日作出的〔2019〕2号专家技术评审意见指出：1、大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司的评估报告属于不合格报告，不应作为参考依据；2、关于评估对象是否可分割销售问题，万融公司因缺少案涉房屋具有可分割利用的有关证据资料，其评估报告及测算过程是以被执行房屋整体使用、处置为前提，案涉房屋是否可分割利用的事项及争议对评估结果存在重要影响，建议该院要求异议人补充提供与此事项有关的合法有效的鉴定材料，提交万融公司以作为其重新评估测算的依据。就现有材料看，万融评估公司履行了必要的评估程序，其采用的评估方法符合现有材料表明的被执行财产特征及市场状况。综上，本案的焦点问题即在于案涉房产是否可以分割销售。关键证据为普兰店区皮口房管处的意见。除此外，异议人未提供其他有效证据以证明案涉房产目前可以分割销售或可以办理相关销售许可。针对皮口房管处的意见，在2019年5月28日开具的证明显示：我单位经研究设计图纸及规划条件，同意办理分割销售。但其后该房管处又在该证明上做出补充意见：此证明现在分割销售不具备销售条件，并盖章确认。2019年10月16日，该院到该房管处找其负责人王国强核实：上述两份证明皆由其本人出具，因案涉房产无销售许可证，现不具备分割销售条件，无法办理分割销售手续。故万融公司做出的辽万融房鉴报字（2019）第001号房地产估价报告其评估方法、评估结果并无不当。正如大连市房地产估价师与经纪人协会在〔2019〕1号专家技术评审意见指出，目前人民法院处置查封、扣押、冻结财产，通常采用网络竞拍的方式进行，这是最大程度的保证处置财产价值实现的途径，因此处置财产的真实价值将在市场交易中得到验证和实现。不会因评估或其存在的误差而造成损害。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回中民公司的异议请求。复议申请人中民公司复议称，请求：撤销大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214执异255号执行裁定，撤销、暂缓或中止对案涉公建房屋进行的公开拍卖活动，并对案涉公建房屋的评估价格选定新的评估机构进行重新评估测算。事实与理由：一、原裁定确定的本案焦点问题错误。本案的核心焦点并不是案涉房产现阶段能不能分割销售，而是万融的评估价是否充分考虑到案涉房产可以分割利用这一关键因素，如果忽略了，其给出的评估价则不应作为公开拍卖的参考价格。万融评估报告第2页中明确说明评估结果己然是建立在无抵押、无查封、可交易、无欠费的基础上的。那么，诸如：1、由于案涉房产被查封或有抵押导致无法交易，2、复议申请人暂时没有去办理销售许可证，案涉房产无法交易，3、案涉房产办理产权过户时因欠费无法交易……等等因素，均对万融公司的评估结果并不产生任何影响。根据大连市房地产估价师与经纪人协会2019年5月7日作出的专家技术评审意见（大房估专评字××号)已经指出，万融公司“其评估报告及测算过程是以被执行房屋整体使用、处置为前提的。我们认为，该事项及争议对评估结果存在重要影响。”由此可见，案涉房产是否能够分割利用，才是对评估结果产生重要影响的因素，而万融公司在评估时却对这一点没有通过专业的深入取证，导致了评估结果过低，损害了复议申请人的合法权益。二、原裁定的裁定依据有误。案涉房产能否分割利用，最根本的是取决于案涉房产原始的规划条件和设计图纸，与其他因素无关。万融公司作为专业的评估机构，完全应该向复议申请人索要规划与图纸，并在看到规划和图纸后，了解到案涉房产可以分割利用这一重要影响，否则必然导致其评估结果严重偏离事实。原裁定仅依据皮口房管处行政负责人的话，就认为万融公司的评估方法、评估结果并无不当是错误的。三、原裁定的裁定过程不符合法律程序、原裁定的裁定结果不正确。原裁定普兰店法院将皮口街道房管处意见作为关键证据，而这份关键证据，复议申请人从未见到或听到过这份关键证据，更没有机会对这份关键证据进行质证。而原裁定据此判案，与法不符。原裁定按照一个错误的焦点问题展开工作，得出的结果必然是错误的。信合公司辩称，不同意中民公司的复议请求。一、中民公司关于“撤销、暂缓或中止公开拍卖”的异议不符合法律规定，其开始以皮口房管处的“特此证明”为依据，主张案涉房屋能够分割销售，否定万融公司评估结论的公正性。由于该“特此证明”不具有法定证据的特定条件而未被法院采信，中民公司主张“本案焦点错误”、“裁定依据有误”、“裁定过程不合法”、“裁定结果不公正”没有任何事实依据。二、本案评估拍卖程序完全符合法律规定，没有侵犯中民公司的合法权益。按照法律规定，案涉房屋经过委托-评估-提异议-复议-协会评审等程序中，中民公司已经穷尽了当事人享有的诉讼权利，法院也完全保证了中民公司充分行使诉讼权利。三、案涉房屋没有取得销售许可证，在评估、复议、专家评审程序中，中民公司只提供一个整体房照。在本次庭审中提供的《房屋面积测绘报告》中，没有显示能分割销售的相关材料，如：多产权房屋的产权各方权属分割文件或协议。同时，该《测绘报告》记载的“测绘目的”不是分割销售，而是“为房屋销售提供面积依据”。另外，该《测绘报告》没有随附测绘机构资质证书及测绘人员资质证书，因此不具有证据效力。四、中民公司自案涉工程交付以来，就以多种借口拖欠工程款，法院终审判决后，仍拒不履行。进入执行程序以来，中民公司依然把生效法律文书当做一纸空文。本案恢复执行程序后，中民公司还是置之不理，继续抗拒履行。在评估拍卖程序中，异议人还是继续对抗、拖延执行。其实，中民公司完全没必要设置种种障碍，评估价只是法院确定财产处置的参考价，并不是最终的市场交易价，如果认为价格便宜，完全应当履行付款义务，案涉房屋仍然由中民公司任意处置，信和公司根本不想占有案涉房屋，中民公司所谓的理由也根本不是暂缓或者中止拍卖程序的理由。本院对大连市普兰店区人民法院查明的事实予以确认。本院认为，中民公司在本案的异议请求为两项，一是撤销、暂缓或中止定于2019年6月22日至23日对案涉房屋的拍卖；二是对案涉房屋进行重新评估。关于中民公司第一项异议请求。因2019年6月21日大连市普兰店区人民法院已经中止了案涉房屋的拍卖活动，故其此项异议主张已无审查必要，故本院不再审查。关于中民公司第二项请求重新评估的异议。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”故是否重新评估应根据上述规定予以判断。本案中无据证明存在评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情形。其次，中民公司系对案涉评估报告的结果提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款规定“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”大连市普兰店区人民法院已经按照上述规定将相关事宜委托大连市房地产估价师与经纪人协会进行专业技术评审，其程序并无不当。根据该协会出具的1号及2号评审意见，案涉评估报告及测算过程是以案涉房屋整体使用、处置为前提，案涉房屋是否可分割销售对评估结果存在重要影响，鉴于此该协会建议中民公司补充提供与此事项有关的合法有效的鉴定材料，提交评估公司作为其重新评估测算的依据。同时该协会强调，如无新的合法有效的鉴定材料提供，本评审意见为最终意见。现中民公司虽提供了案涉房屋可以分割销售的证据即2019年5月28日大连市普兰店区皮口城镇房地产管理处负责人王国强开具的证明，但此后该管理处王国强又对该证明补充意见：此证明现在分割销售不具备销售条件，并盖章确认。后经大连市普兰店区人民法院于2019年10月16日到该房管处找其负责人王国强核实，其陈述因案涉房产无销售许可证，现不具备分割销售条件，无法办理分割销售手续。故在案涉房屋在主管部门不予认可能够分割销售的情况下，依据大连市房地产估价师与经纪人协会的评审意见中关于评估对象是否可分割销售问题及有关评估结果使用的说明的内容，本案缺乏重新评估的条件。执行法院据此驳回中民公司重新评估的异议请求亦无不当。综上，复议申请人的复议请求本院不予支持，大连市普兰店区人民法院作出的异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回大连中民置业发展有限公司的复议申请，维持大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214执异255号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王艳波审判员  卢宏翔审判员  吕 颖二〇一九年十二月十六日书记员  杨 宁