江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9037号上诉人（原审被告）：陆慧娴，女，1939年1月9日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。委托诉讼代理人：陈思良，安徽思正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李骏，男，1976年2月14日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：石峰，江苏仁海方舟律师事务所律师。上诉人陆慧娴因与被上诉人李骏房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院作出的（2019）苏0508民初5190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陆慧娴上诉请求：二审法院撤销一审判决，依法改判陆慧娴与李骏之间的房屋买卖合同无效。事实和理由：一、一审认定2001年6月1日的《房屋买卖协议》有效是错误的，当时与李骏签订《房屋买卖协议》的是陆慧娴的弟弟陆遵永。签订合同时，李骏明知陆遵永没有得到陆慧娴的授权，所以在签订《房屋买卖协议》后，李骏又起草了一份《授权委托书》，授意陆遵永自己在委托人处签上陆慧娴三个字并盖上由陆遵永刻制的陆慧娴的私章。李骏在明知陆遵永没有得到授权的情况下，不仅与之签订《房屋买卖协议》，事后也不积极向陆遵永索要陆慧娴的《授权委托书》，反而自己草拟《授权委托书》并授意陆遵永代签陆慧娴的名字，李骏对陆慧娴不追认授权有充分的认识并应负相应责任。陆慧娴长期在安徽省淮南市工作、居住，涉案房屋一直由陆遵永对外出租打理。当时办理的房屋产权证和土地使用权证也都由陆遵永保管，陆遵永利用上述证件与李骏建立房屋买卖关系非常便利。一审应适用《合同法》第四十八条，认定《房屋买卖协议》无效。二、涉案房屋属陆慧娴夫妇的夫妻共同财产，陆慧娴的两个女儿在其父廖光枢去世后依法享有继承权。1.涉案房屋系陆慧娴的祖屋拆迁后的安置房屋，陆慧娴与苏州市金阊区人民政府于1996年签订的产权调换协议书明确载明应安置**2人（即陆慧娴夫妻），并由陆慧娴夫妻补交了涉案房屋的差价款15565.56元。2.陆慧娴夫妻于1997年6月接收涉案房屋，1998年5月廖光枢病逝，2001年6月李骏与陆遵永签订《房屋买卖协议》，2001年3月、2002年9月由陆遵永代办了房屋产权证和土地使用权证。当时政府规定，房屋产权证和土地使用证只能按1996年的产权调换协议书上的被拆迁人的登记姓名办理，不允许更改和添加名字，但这并不影响涉案房屋是夫妻共同财产。廖光枢去世后，陆慧娴的两个女儿依法享有相应的继承份额，不能以房屋产权证只登记在一个人的名下就变成个人财产。即使陆慧娴给了陆遵永授权，陆慧娴也无权处置含有两个女儿继承份额的财产。依据《合同法》第五十一条，陆慧娴的两个女儿不愿放弃依法享有的继承权，本案中也没有证据证实陆慧娴的两个女儿进行了追认。3.一审以“期间未见陆慧娴及其子女否认《房屋买卖协议》并要求李骏返还案涉房屋，故应认定被告陆慧娴对《房屋买卖协议》知晓、认可”的说法无事实和法律依据，不能以推断认定事实。陆慧娴的两个女儿对陆遵永将房屋卖给李骏一直不知情，直到接到法院传票，才从陆遵永处获得实情。李骏辩称，服从一审判决。关于陆慧娴两个女儿对涉案房屋享有继承权的问题应另案处理，陆慧娴未提起诉讼时，双方对买卖协议的形成、履行没有任何争议，不管是从法律要式行为还是其他内容来看，涉案《房屋买卖协议》应为有效。李骏向一审法院起诉请求：1.确认李骏与陆慧娴于2001年6月1日签订的房屋买卖协议为有效合同；2.判令陆慧娴为李骏办理坐落于苏州市姑苏区房屋权属转移登记手续；3.本案诉讼费由陆慧娴承担。一审法院认定事实：陆慧娴与廖光枢（已于1998年5月身故）于1962年结婚，婚后生育长女廖钰、次女廖晖。位于苏州市原金阊区的房屋为王文琦所有。1996年7月30日，陆慧娴代王文琦（乙方）与原金阊区政府动迁办（甲方）签订《房屋产权调换协议书》，双方约定由甲方对上述房屋实施拆迁，同时安置乙方一室户一套，安置地点位于，差价部分由乙方补足。陆慧娴陈述，案涉房屋系由上述房屋拆迁安置而来。2001年3月13日，陆慧娴取得苏州市的房屋所有权。2001年6月1日，陆遵永向李骏出具了内容为“现委托陆遵永全权处理本人所有坐落于本市的房屋买卖事宜”，委托人签具“陆慧娴”并加价私章的《授权委托书》。同日，陆遵永代表陆慧娴（甲方）与李骏（乙方）签订《房屋买卖协议》。双方约定由甲方向乙方出售位于苏州市的房屋，房价为9万元。因目前房屋只有产权证而无土地证，故乙方先向甲方支付8.5万元，待土地证办好及支付出售前的地价税后再支付剩余的5000元。甲方在签订协议及收到房款后即将该房的房产证、钥匙交给乙方，从即日起房产权归乙方。2001年6月1日签订协议前的地价税及其他费用由甲方支付，乙方购房后要办理房产过户手续。在办理房产过户手续时，甲方应配合做好工作，并提供过户所需的一切资料，乙方承担产权过户的全部费用。上述合同签订后，李骏一方向陆遵永支付了9万元，陆遵永于2001年6月20日出具了收到9万元的《收条》并向李骏一方交付了案涉房屋、房屋的房产证。2002年9月20日，陆慧娴取得苏州市的土地使用权。此后，该土地使用权证亦交付给了李骏一方。案件审理过程中，陆慧娴陈述，其两个女儿对案涉房屋的出售事宜并不知情，其二弟于2003年向李骏交付廖光枢的身故证明复印件时提出了“房价涨了，以这个价格成交不合适”的异议。因李骏认为陆慧娴拒绝配合办理案涉房屋的转移登记手续，故提起本次诉讼。以上事实，由李骏提交的房屋买卖协议、授权委托书、收条、证明、房产证、土地使用权证，陆慧娴提交的证明两份收据五份房屋拆迁产权调换协议书及双方当事人的陈述予以证实。一审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行，一方不履行合同义务的，还应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，陆慧娴于2001年3月13日取得案涉房屋的房产证。2001年6月1日，陆遵永代陆慧娴与李骏签订《房屋买卖协议》，双方并进行了房屋交接、房款交接、房产证及土地使用权证原件交接，李骏一直占有使用房屋至今。期间未见陆慧娴及其子女否认《房屋买卖协议》并要求李骏返还案涉房屋，故应认定陆慧娴对《房屋买卖协议》知晓、认可。基于此，《房屋买卖协议》依法成立并生效，约束李骏和陆慧娴。现因案涉房屋仍登记在陆慧娴名下，李骏要求陆慧娴配合办理相关转移登记手续并无不当，一审法院予以支持。因双方约定协议签订前的地价税由陆慧娴支付，且陆慧娴在2003年时即已提出“加价”的不当要求，故在转移登记过程中所应补交的土地使用权出让金应由陆慧娴承担。另，根据双方的约定，转移登记过程中产生的税费等其他费用均由李骏承担。对于陆慧娴提出的案涉房屋的权利人并非陆慧娴一人的抗辩意见，一审法院经审查后认为，因案涉房屋的房产证、土地使用权证仅登记了陆慧娴一人，如陆慧娴的子女认为陆慧娴出售房屋损害其相关权利的，可以向陆慧娴提出主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、签订于2001年6月1日的《房屋买卖协议》有效。二、陆慧娴于本判决生效之日起十日内协助李骏将苏州市姑苏区的不动产权转移登记至李骏名下（转移登记过程中产生的税费等由李骏承担；如需交纳土地使用权出让金的，出让金由陆慧娴承担）。案件受理费2050元，减半收取1025元、财产保全费920元，合计1945元，由陆慧娴承担，于本判决生效之日起十日内直接支付李骏。二审中，当事人未提供新证据。二审中，陆慧娴与廖光枢的女儿廖钰、廖晖主张涉案房屋属于陆慧娴与廖光枢的夫妻共同财产，廖钰、廖晖对涉案房屋享有继承权，涉案房屋买卖损害了其合法权益，要求本院追加廖钰、廖晖为本案的第三人。李骏表示涉案房屋买卖事宜由其父亲经办与陆遵永和中间人张美娟签订涉案《房屋买卖协议》，但李骏清楚并同意其父亲经办房屋买卖事宜，李骏全程参与了陆慧娴一方的涉案房屋交付经过。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，行为人没有代理权实施代理行为，经被代理人追认的，对被代理人发生效力。虽然涉案《房屋买卖协议》由李骏的父亲代李骏经办，但李骏表示其清楚并同意与陆慧娴一方签订该协议。陆遵永代陆慧娴作为出卖人在涉案《房屋买卖协议》上进行了签字盖章，陆慧娴在一审答辩中陈述李骏通过熟人介绍，找到陆遵永，提出要购买该房屋，陆遵永打电话告知陆慧娴后，陆遵永就和李骏签订了卖房协议。因此，陆慧娴对于涉案房屋买卖事宜在陆遵永给其打电话时就已知晓并构成委托代理。本院认定涉案《房屋买卖协议》系李骏与陆慧娴的真实意思表示，合法有效，双方应按照诚实信用原则全面履行协议约定的各自义务。陆慧娴上诉主张李骏一方在签订涉案《房屋买卖协议》时知晓其丈夫去世的事情，其两个女儿对涉案房屋享有继承权，两个女儿对涉案房屋买卖未予追认，因此涉案《房屋买卖协议》无效。对此，本院认为，涉案《房屋拆迁产权调换协议书》签订于1996年7月，明确应安置一户2人，而陆慧娴的丈夫廖光枢于1998年身故。涉案房屋作为陆慧娴与廖光枢的夫妻共有财产，两人的女儿在廖光枢去世后对该房屋享有继承权。但依据《最高人民法院》第三条的规定可知，在无其他情形导致合同无效的情况下，无权处分不影响合同的效力，涉案《房屋买卖协议》有效。李骏已签订涉案《房屋买卖协议》并实际入住涉案房屋多年，陆慧娴的两个女儿未提供证据证明其作为涉案房屋的共有人已明确表示对涉案《房屋买卖协议》的效力提出异议并要求李骏返还涉案房屋，故应认定陆慧娴的两个女儿对涉案房屋买卖事宜知晓并认可，李骏要求进行物权变动的诉请可予支持。本院对廖钰、廖晖要求追加其为本案第三人的申请不予支持。综上所述，陆慧娴的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人陆慧娴负担。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  陈 斌审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月五日法官助理  姚冰馨书 记 员  严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。