湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂10民终1707号上诉人（原审被告）：松滋市金帝置业有限责任公司，住所地：松滋市新江口镇二环路。法定代表人：邓年宏，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：邓永解，男，1966年1月24日出生，汉族，该公司办公室主任。住松滋市。被上诉人（原审原告）:姜天贵，男，1985年5月22日出生，汉族。住松滋市。原审第三人：陈高明，男，1961年3月4日出生，汉族。住松滋市。上诉人松滋市金帝置业有限责任公司（以下简称松滋金帝公司）因与被上诉人姜天贵、原审第三人陈高明合同纠纷一案，不服松滋市人民法院(2019)鄂1087民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。松滋金帝公司的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、我公司没有收取被上诉人任何办证费用，钱是第三人陈高明收取的，这一事实在一审中已经查清，陈高明没有我公司的授权，被上诉人应当向陈高明主张返还；2、本案承办法官与第三人陈高明是朋友关系，一审法官应当回避。姜天贵二审辩称：我与松滋金帝公司签订的房屋买卖合同有公司印章，并在产权部门进行了备案登记，我有理由相信陈高明收取办证费用是在授权范围，松滋金帝公司应当承担责任以后向陈高明追偿陈高明二审辩称：金帝置业公司给我发了聘任书。我还有代表金帝公司办的备案证，我是代表金帝公司，我收取了办证费用是代金帝公司收取的。姜天贵一审诉讼请求：1.请求确认原被告双方于2011年4月8日签订的《松滋市商品房买卖合同》合法有效；2.请求判令被告依照合同约定协助原告办理《不动产权证书》，并返还代办费用10451.45元；3.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告金帝公司于2008年12月10日注册成立，注册资本1000万元，法定代表人邓年宏，注册经营范围：房地产开发、房屋工程建筑、建筑安装、物业管理等。2008年12月22日，金帝公司任命第三人陈高明为“金帝苑”项目负责人，全面负责和具体实施该项目的开发。2010年1月26日，陈高明与邓某炯、蒋某群合伙出资以金帝公司名义取得位于松滋市新江口××大道南侧××面积1115㎡的土地开发建设“金帝苑”商品房项目。2010年9月6日，金帝公司（甲方）与“金帝苑项目部（陈高明）”（乙方）签订《合作协议》，明确：由甲方向乙方提供合法、有效的各项手续（营业执照、资质证书及相关资料）；甲方安排会计协助乙方做好月报表，按税务要求报税务机关及相关单位；银行按揭款达到甲方账户后（预留税款及相关保证金5%）及时划拨给乙方等。随后，“金帝苑”项目开始开发建设，并于2011年12月完工。因该项目面积超规划、部分配套设施不合格、未清缴税款等原因一直未能通过竣工验收。“金帝苑”项目开发过程中，金帝公司除安排一名会计向相关部门报送财务报表外，既未投入资金，也未安排专业技术人员参与经营管理。挂靠经营期间，金帝公司收取了陈高明“管理费”10000元。陈高明与金帝公司在履行《合作协议》过程中发生纠纷，陈高明于2017年8月14日向本院提起诉讼，要求金帝公司返还保证金276650元。本院一审、荆州市中级人民法院二审均认定双方签订的协议是无效合同，最终判决驳回陈高明的诉讼请求。2011年4月8日,原告姜天贵与金帝公司签订《松滋市商品房买卖合同》，购买“金帝苑”项目1幢202房，第三人陈高明作为委托代理人在出卖人栏内签字并加盖金帝公司公章，且在原房产管理局办理了商品房销售合同备案登记。合同第五条“计价方式与价款”约定：房屋总价款319750元。出卖人不再向买受人收取该商品房价款外的费用，代收代办费用除外。代收代办费用是指房屋维修基金及办理《土地使用权证》《房屋产权证》时应由买房人承担的费用。第七条约定：买受人以贷款方式付款。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。合同签订后，姜天贵于同年6月13日支付购房首付款169750元及代办证费用24822元。首付款收据加盖“松滋市金帝置业有限责任公司金帝苑项目工程财务专用章”，代办证费收据加盖“松滋市金帝置业有限责任公司”印章。嗣后，金帝公司将房屋交付姜天贵。2012年1月4日，姜天贵在农业银行松滋支行按揭贷款150000元付清了下余购房款，上述款项汇入了“松滋市金帝置业有限责任公司”账户（账号17×××81）。2010年至2018年期间，“金帝苑”小区业主因无法办理不动产登记多次上访，后经相关部门协调为业主办理了不动产登记。登记过程中使用的金帝公司印章系陈高明私刻，被告金帝公司为此向公安机关报案。松滋市公安局认为“陈高明系松滋市金帝置业有限责任公司聘用总经理，主持金帝苑小区开发的全面工作，陈高明私刻公章仅用于给金帝苑小区业主办理不动产登记并未做其他事情，符合刑诉法第一百一十二条之规定‘无犯罪事实或者犯罪事实显著轻微无社会危害性’”，遂于2019年6月17日以松公（新）不立说字〔2019〕1号“不立案理由说明书”决定不予立案。因被告金帝公司、第三人陈高明均未向相关部门缴纳收取的代办证费用，原告姜天贵为了尽快办理不动产权登记，又自行缴纳了办证费用10451.45元（契税4796.25元、房屋维修基金5305.20元、土地测绘费350元）。2018年9月14日，金帝公司书面致函松滋市不动产登记中心，要求冻结“金帝苑”小区1幢202房的不动产转移登记，致使姜天贵办证未果。一审法院认为，虽然被告金帝公司与第三人陈高明签订的《合作协议》被人民法院生效判决认定为无效合同，但并不能因此免除金帝公司授权陈高明开发“金帝苑”项目而对善意第三人应承担的民事责任。对于原告姜天贵而言，其与金帝公司签订的商品房买卖合同加盖了金帝公司印章，购房款转入了金帝公司的银行账户，且最终取得了买受的房屋，其有充分理由相信陈高明是取得金帝公司合法授权的代理人。陈高明代表金帝公司与原告姜天贵签订商品房买卖合同、收取购房款和代办证费用等行为没有超出金帝公司的授权范围，由此产生的民事责任应由委托人金帝公司承担。原告在签订、履行商品房买卖合同过程中并无过错，是善意第三人，且双方签订的商品房买卖合同不违反法律规定，合法有效，应予维护。金帝公司收取购房款、代办证费用后未按约定为原告办理不动产登记，是违约行为，应按照合同约定继续履行办证义务。现原告又重新缴纳了办证所需税费，金帝公司应退还收取原告的相关费用。原告姜天贵的诉讼请求于法有据，应予支持。至于金帝公司承担责任后是否应当向陈高明追偿，属另一法律关系，不属于本案审理范围，在本案中不予审理。金帝公司关于应由陈高明返还原告办证费的答辩意见于法无据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，拟判决如下：一、原告姜天贵与被告松滋市金帝置业有限责任公司2011年4月8日签订的《松滋市商品房买卖合同》合法有效；二、由被告松滋市金帝置业有限责任公司于本判决生效后三十日内协助原告姜天贵办理“金帝苑”小区1幢202房的不动产登记；三、由被告松滋市金帝置业有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告姜天贵代办证费用10451.45元。双方当事人在二审中未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，松滋金帝公司任命陈高明为“金帝苑”项目负责人，姜天贵基于信任与松滋金帝公司签订了商品房买卖合同，该合同加盖了印章，购房款进入了公司账户，姜天贵最终取得了买受的房屋，其有充分理由相信陈高明是取得金帝公司合法授权的代理人，姜天贵向陈高明交纳办证费用并无不妥，陈高明收取款项的行为应当视为职务行为，后果亦应当由松滋金帝公司承担。松滋金帝公司上诉称原审法官与第三人陈高明是朋友关系，没有证据显示有利害关系，且在开庭中明确表示不申请回避，一审法院程序合法。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人松滋市金帝置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  谢成勇审判员  陶齐学二〇一九年十二月十日书记员  程 瀛