宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初8548号原告：赵芸香，女，1970年3月21日出生，汉族，宁夏固原市人，住固原市原州区。委托诉讼代理人：孙有林，男，1968年4月15日出生，汉族，宁夏固原市人，住固原市原州区。系原告赵芸香丈夫。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙刚，宁夏泰思律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：固原天豹物业管理有限公司，住所地：宁夏固原市原州区。法定代表人：梁泰文，该公司经理。委托诉讼代理人：周宇鹏，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司，住所地：宁夏固原市原州区。法定代表人：梁泰文，该公司经理。委托诉讼代理人：张春虎，男，1970年2月17日出生，汉族，宁夏固原市人，住固原市原州区。系该公司员工。代理权限为特别授权。原告赵芸香与被告固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵芸香的委托诉讼代理人孙有林、孙刚，被告固原天豹物业管理有限公司（以下简称天豹物业公司）的委托诉讼代理人周宇鹏，被告宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司（以下简称天豹固原公司）的委托诉讼代理人张春虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵芸香向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付装饰装修附着物拆迁补偿款323250.00元、一次性搬迁费11500.00元、停业补偿费53506.00元，共计388256.00元；2.判令二被告赔偿原告设备损失100000.00元；合计488256.00元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年7月1日，原告与第二被告签订了《房屋租赁合同》，约定第二被告将自己所有的位于固原市原州区清河北路汽车东站的二楼、三楼41间房子(包括会议室)及一楼的登记室（面积共计1150平方米）出租给原告使用，房屋用途为宾馆住宿。同时约定：如遇租赁房屋被拆迁，拆迁方对房屋装潢部分的补偿款归原告所有。合同签订后，第二被告向原告交付了房屋。原告对房屋经过装修后开始经营。期间，原告又与第一被告就承租的房屋签订了《房屋及场地租赁合同》。2019年9月份，因城市建设，原告租用的房屋属于征收拆迁范围。被告为配合征收，于2019年9月17日对原告经营的宾馆采取停电停水措施，致使宾馆无法经营。征收部门与被告签订了《征收补偿安置协议》及分户估价表，经核算，征收部门就原告租赁房屋装饰装修附着物部分支付被告拆迁补偿费323250.00元。同时，还向被告支付了一次性搬迁费和停业补偿费。根据原告租赁房屋面积计算，一次性搬迁费和停业补偿费分别为11500.00元、53506.00元。二被告与征收部门签订协议后，所有的补偿款全部支付给了二被告。原告多次找二被告协商装修补偿款的事宜，被告以种种理由推诿。同时，因房屋拆迁，原告购买的电视、床等设施设备低价处理，并且因拆迁导致无法经营，给原告造成了较大的经济损失。原告认为，双方签订的房屋租赁合同依法成立，合法有效，被告理应按照合同的约定将装饰装修补偿款支付给原告。故原告提起诉讼。天豹物业公司辩称，1.天豹固原公司与原告签订的租赁合同约定，租赁期满原告对房屋的装潢无偿留给天豹固原公司。2011年9月1日，天豹固原公司与原告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告在合同租赁期间对房屋装潢的费用自行负担，租赁期限届满，原告的装潢无偿留给天豹固原公司。在租赁期间如果发生租赁房屋被拆迁，拆迁方对装潢进行补偿的费用归原告所有。2017年8月31日，该合同因履行期限届满终止。合同履行期间没有发生租赁房屋被拆迁的事件。2.天豹物业公司与原告签订的租赁合同约定原告不得对房屋进行装修，实际上原告也未进行装修。2017年11月2日，天豹固原公司的下属单位天豹物业公司与原告签订了《房屋及场地租赁合同》，约定在租赁期间，原告原则上不得对房屋进行装潢，如确需装潢，原告应书面向天豹物业公司申请，经同意后方可装潢；如因不可抗力或当地政府拆迁，使合同无法履行，天豹物业公司有权终止合同，原告无条件搬出。事实上原告在该合同履行期间对房屋没有进行装潢。2018年，汽车东站包括原告租赁的房屋及场地被固原市委、政府列为旧城改造征收范围。2018年12月14日，天豹固原公司与固原市原州区土地房屋征收办公室签订《征收补偿安置协议》，将汽车东站包括原告租赁的房屋及场地征收。《征收补偿安置协议》签订后，天豹物业公司多次要求原告按租赁合同约定终止合同，直至2019年9月，原告才搬出。3.原告要求被告给其支付装修款不符合合同约定，其诉求没有依据。虽然第一份合同约定了租赁期间如果发生租赁房屋被征收，装潢补偿费归原告所有，但该合同因履行届满而终止前，房屋并没有被政府征收，政府征收发生在第二份合同履行期间。但第二份合同约定，原告不得对房屋进行装潢，如因政府拆迁，原告无条件搬出。因此，原告要求被告给其支付征收补偿装修款不符合合同约定。4.原告第二次承租期间房屋被政府征收，原告要求被告赔偿损失没有合同根据和法律依据。原告承租的房屋被征收，该征收属政府行为，并不是被告的民事行为，就租赁合同双方而言属不可抗力。原告所谓的因征收造成的经济损失并不是被告民事违约造成，原告要求被告赔偿损失没有合同根据和法律依据。综上，请求查明事实，依法驳回原告的诉请。天豹固原公司的辩解意见同天豹物业公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的《房屋租赁合同》、《房屋及场地租赁合同》、《征收补偿安置协议》、收款收据，被告对三性无异议，本院对其三性予以采信。原告提交的拆迁补偿清单系原告单方制作，不符合证据的形式要件，不予采信。被告提交《房屋租赁合同》、《房屋及场地租赁合同》、《征收补偿安置协议》与原告提交的上述证据一致，对其三性予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年9月1日，天豹固原公司与原告签订了《房屋租赁合同》（甲方为天豹固原公司，乙方为赵芸香），主要约定：甲方将自己所有的位于固原市原州区清河北路汽车东站的二楼、三楼41间房子（包括会议室）及一楼的登记室（面积共计1150平方米）租给乙方使用；租赁期限6年，自2011年9月1日至2017年8月31日；乙方经甲方同意在不改变房屋结构及安全的情况下可对房屋进行装修、增加设施、设备，但不得违反消防规定；乙方在合同租赁期间对房屋装潢的费用自行负担，租赁期限届满，乙方的装潢无偿留给甲方。在租赁期间如果发生租赁房屋被拆迁，如果拆迁方对装潢进行补偿，补偿费用归乙方所有。双方对其他事项亦作了约定。合同签订后，原告对涉案房屋进行了装饰装修。2017年8月31日，该合同因履行期限届满终止。2017年11月2日，天豹物业公司与原告签订了《房屋及场地租赁合同》（甲方为天豹物业公司，乙方为赵芸香），主要约定：甲方将位于固原市原州区清河北路汽车东站的二楼、三楼41间房子（包括会议室）及一楼的登记室，面积共计1150平方米的房屋及汽车东站后院540平米场地租赁给乙方使用；租赁期限3年，自2017年11月1日至2020年10月31日；乙方自行承担经营费用和水、电、暖等一切费用；在租赁期间，乙方原则上不得对房屋进行装潢。如确需装潢，乙方应书面向甲方申请，经甲方同意后，方可进行装潢；如因不可抗力或当地政府拆迁和天豹固原公司规划另行建设和出让产权，使合同无法履行，甲方有权终止合同，乙方无条件搬出，但甲方应在2个月前书面通知乙方，乙方应无条件搬出。双方对其他事项亦作了约定。2018年12月14日，天豹固原公司与固原市原州区土地房屋征收办公室签订了《征收补偿安置协议》，包括涉案房屋在内的天豹固原公司所有的房屋及土地被征收，补偿款总计9402867.00元，其中附属物及附着物补偿款为591102.00元，原告主张属涉案房屋部分的为323250.00元。2019年10月，原告搬离涉案房屋。另查明，涉案房屋系被告天豹固原公司所有，被告天豹物业公司系天豹固原公司成立的物业管理公司。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。租赁合同中对拆迁补偿款分配的约定，应当明确具体，以最大程度地体现双方真实意思，维护合同各方的合法权益。原告与被告天豹固原公司签订的《房屋租赁合同》因期限届满而终止，原告与被告天豹物业公司续签的《房屋及场地租赁合同》中约定如因不可抗力或政府拆迁原告无条件搬出，双方当事人在该问题上的约定不明确，对装饰装修物相关补偿项目未明确约定，未能真正体现出双方当事人的真实意思。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担”，原告作为涉案房屋的实际经营者，其对涉案房屋进行了装饰装修，有权在涉案房屋被拆迁后就装饰装修物获得相应的拆迁补偿费用，故根据公平原则，原告理应获得涉案房屋装饰装修物相应的拆迁补偿费用。对原告应获得的拆迁补偿数额，因《征收补偿安置协议》中相应部分的价格系评估公司作出，该价格是经过征收部门和被告认可的，故本院根据分户估价表内容及本案实际情况酌情确定由被告天豹物业公司向原告支付拆迁补偿费用共计161625.00元。因涉案房屋系被告天豹固原公司所有，拆迁补偿费用也由其领取，故被告天豹固原公司应承担共同支付责任。原告要求被告支付设备损失100000.00元,因原告未提交证据证实其主张,故对该项诉请,不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:被告固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司于本判决生效后十日内向原告赵芸香支付拆迁补偿费用161625.00元；二、驳回原告赵芸香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8624.00元，减半收取计4312.00元，由原告赵芸香负担2885.00元，被告固原天豹物业管理有限公司、宁夏天豹固原汽车运输有限责任公司负担1427.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 马文娜 二○一九年十二月十六日 书记员 郭 婷附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。