山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终3833号上诉人（原审被告）：姜文，男，汉族，住枣庄市峄城区。被上诉人（原审原告）：郑峰，男，1986年6月22日出生，汉族，住枣庄市峄城区。被上诉人（原审原告）：马凤兰（曾用名马艳美），女，1962年1月26日出生，汉族，住枣庄市峄城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：高玉峰，山东泉运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑子山（曾用名郑峰），男，1957年2月11日出生，汉族，住微山县。上诉人姜文因与被上诉人郑峰、马凤兰、郑子山确认合同无效纠纷一案，不服山东省枣庄市峄城区人民法院（2019）鲁0404民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜文上诉请求：1.撤销原审判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审漏判当事人诉请。1.一审判决已查明，本案的郑子山与郑峰系同一人，在当年的房屋买卖协议上签字并未冒用其子郑峰的名义签字，涉案房产证上郑峰的名字事实上与郑子山系同一人，在双方签协议时郑子山就是郑峰本人；2.马凤兰之子郑峰不是涉案房屋的共同所有权人，不具备本案主体资格，原审应判决驳回对郑峰的诉讼请求。二、马凤兰的行为应视为对房屋买卖协议的默认。上诉人与郑子山于1996年9月9日签订房屋买卖协议，距今已二十多年，马凤兰居住的地方距涉案房屋不到1000米，经常与上诉人见面，在此期间，马凤兰从未向上诉人提出过异议，也未曾到过涉案房屋。一审马凤兰称，认为郑子山将涉案房屋租赁给上诉人不成立。马凤兰在1996年3月曾在峄城区法院起诉与郑子山离婚，后郑子山在微山县法院起诉离婚，二十多年期间对涉案房屋不过问，足以证明其对房屋买卖事实是明知和默认的；三、上诉人构成善意取得。上诉人在购买涉案房屋时，按当时市场价支付对价，涉案房屋虽未过户，但上诉人没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，涉案房屋经过多年，所有权和实际占用权是上诉人的已经是事实。《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法利益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条中未将“共有财产”限定为动产，可以理解为也包括不动产。因此，即使马凤兰认为郑子山对共有财产处分不当，给自己造成损失，也只能向郑子山另行主张；四、判决房屋买卖合同无效有失公平。郑子山于1996年9月9日与上诉人签订房屋买卖协议是双方真实意思的表示，交易距今已有二十多年，判决双方所签协议无效，有损交易的安全，涉案房屋已经出现明显增值，现在马凤兰提出涉案房屋买卖无效，对上诉人极为不公平。况且上诉人已对涉案房屋进行添附已经加盖二层，即使判决合同无效已无返还可能。马凤兰辩称，一审认定马凤兰、郑峰不是房产所有权人是错误的，事实上郑峰、马凤兰是共同所有权人；一审认定郑子山的曾用名是郑峰错误，事实上郑子山没有曾用名。一审判决结果正确，即合同无效正确。郑子山辩称，涉案房子是我儿子的。马凤兰向一审法院起诉请求：1.依法确认被告郑子山与被告姜文签订的《售房协议书》无效；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定：1996年9月9日，郑子山（曾用名郑峰）经中间人李凯介绍在马艳美不知情的情况下，擅自以郑峰的名义将坐落于原峄城镇凤仙街所有权证书上登记为“郑峰”共同人为“马艳美”的住宅一处议价28000元卖给姜文，二被告签订了售房协议书，姜文向郑子山交付房款，郑子山以郑锋的名义打下收款条一张，内容为：“今收到现金贰万捌仟元正，今收到售房款收款人郑锋。96.9.9号”。郑子山收到姜文交付的房款后将登记为郑峰共有人马艳美的房权证书交给姜文，姜文持该房权证书办理房屋过户房产部门未予办理。事后不久马艳美得知情况即找到姜文索要房屋，姜文要求马艳美返还已付购房款，马艳美不予退还。另查明：1.1996年3月，马艳美在一审法院原城关法庭起诉郑子山离婚，一审法院（1996）峄城民初字第7号民事裁定书记载：郑子山（又名郑峰），男，1957年6月出生，职业个体户。2.公安机关户籍记载：枣庄市公安局坛山派出所2013年11月4日登记本案郑峰即马艳美（曾用名马凤兰）之子，出生于1986年6月22日，身份证号码，职业学生；微山县欢城派出所登记的郑严出生时间为1988年7月22日，身份证号码。经公安机关核实，峄城公安机关登记的郑峰因与微山公安机关登记的郑严身份证号码重户。户名为郑峰身份证号码为的户籍被枣庄市公安局坛山派出所于2018年12月6日注销。一审法院认为，郑子山（曾用名郑峰）在房屋共有人马艳美（即马凤兰）不知情的情况下，擅自与姜文签订房屋买卖协议将共有房屋出售给姜文，侵犯了马凤兰的财产权益。根据《合同法》第五十二条关于合同无效五种情形规定精神，损害国家、集体或者第三人利益的合同属于无效合同。《物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案二被告签订的房屋买卖合同因侵犯了马凤兰的合法权益，依法应确认合同无效。原告诉求确认合同无效的主张，依法应得到支持。关于姜文辩解其在不知情的情况下购买房屋不存在恶意串通，且本案已超过诉讼时效问题。姜文在郑子山交付房屋所有权证书后，应当知道该房屋为共有房屋，共有人没有到场签字、没有授权，事后也没有追认，郑子山属无权处分，二被告达成的房屋买卖协议违反法律规定，姜文应当是明知的，该房屋买卖协议侵犯了他人合法财产权益；对于诉讼时效问题，因马凤兰提起的是确认合同无效属于确认之诉，而不属于诉讼时效的客体范围，无效合同的确认是一种事实上的确认，合同当事人或人民法院在任何时候都可提出，时间的经过不能改变合同无效的法律性质。故对姜文的辩解一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第七条和《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定。判决：被告郑子山与被告姜文签订的房屋买卖合同无效。案件受理费500元，由被告郑子山负担300元，由被告姜文负担200元。二审诉讼期间，姜文提交三组新证据。证据一为照片（6张）；拟证明上诉人购买房屋后进行了改造。被上诉人马凤兰、郑峰的质证意见为，对照片真实性没有异议。出卖的时候房子只有一层，后上诉人加盖了二层。被上诉人郑子山的质证意见为，没有意见。证据二为（1999）济民终字第46号民事判决书；拟证明郑子山和马凤兰没有离婚。证据三为户籍证明；拟证明郑子山已经再婚。被上诉人马凤兰、郑峰的质证意见为，该份判决书是我方提交的81号民事判决书的二审裁判文书，也可以证明郑子山没有曾用名。关于峄城区法院的7号裁定书，因当时没经过庭审，没核实当事人是否有曾用名，只是依据起诉状写的裁定书。据了解，当时起诉括号写郑峰，正是卖房子的前后时间，郑子山为了在卖房协议上签其儿子郑峰的名字。对于证据三的真实性没有异议，但该证据与本案没有关联性。郑子山的质证意见，没有异议。马凤兰、郑峰提交三份新证据。证据一为郑子山户籍证明；证据二为微山县法院（1998）微欢民初字第81号民事判决书一份，上述两份证据拟证明郑子山没有曾用名；证据三为1999年12月23日评估报告书；拟证明郑峰和马凤兰（马艳美）系母子关系。上诉人的质证意见为，马凤兰和郑峰是母子关系不成立，户籍证明可以证明郑子山没有曾用名，我有峄城法院（1996）峄城民初字第7号民事判决书，证明郑子山的曾用名郑峰。本院审理认定事实与一审一致。二审还查明，郑子山签订涉案房屋买卖合同后，向姜文出具收到条署名为郑峰。1996年3月15日，郑子山在与马凤兰离婚诉讼庭审调解时使用的名字也是郑峰。1999年10月姜文与郑子山在房产交易部门签订的《房地产买卖契约》上第2页上注明的郑峰（曾用名郑子山），当时的身份证号为。在1999年11月26日郑子山出具的说明，内容为：“产权已转卖给姜文（三间平房、配房两间）身份证已丢失，特出此证明。郑峰99.11.26”。本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩，本庭概括归纳各方争议的焦点是：郑子山与姜文签订的房屋买卖合同是有效合同还是无效合同。通过郑子山与马凤兰离婚诉讼调解时、签订涉案房屋买卖合同时及1999年10月与姜文签订合同时郑子山使用的名字均是郑峰。可以认定郑子山为涉案房屋的所有权人，该房屋的共有人为马凤兰。郑子山在出卖涉案房屋时，对于马凤兰的部分没有处分权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。且马凤兰未提供充分证据证明姜文与郑子山签订涉案房屋买卖合同时，存在恶意串通的情形，因此本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定的合同无效的情形，涉案房屋合同应当为有效合同。马凤兰、郑峰的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。姜文的上诉请求成立，本院予以支持。综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，本院予以改判。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市峄城区人民法院（2019）鲁0404民初240号民事判决；二、驳回马凤兰、郑峰的诉讼请求。一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，均由马凤兰、郑峰负担。本判决为终审判决。审判长  龚爱梅审判员  李 莹审判员  孙 晓二〇一九年十二月九日书记员  高文娜