广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17807号上诉人（原审被告）：广州华垦实业有限公司。住所地：广州市白云区石井金围东路**。法定代表人：吴雪丽，董事长。委托诉讼代理人：刘紫波，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈耀祺，北京德和衡（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州城市职业学院。住所地：广州市广园中路**。法定代表人：张连绪，院长。委托诉讼代理人：李伟，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖燕玲，广东合邦律师事务所律师。原审第三人：广州市国营九佛农工商联合公司。住。住所地：广州市黄埔区九龙镇九佛/div>法定代表人：朱镇瀛，董事长。委托诉讼代理人：梁达文，男，该公司副总经理。上诉人广州华垦实业有限公司（以下简称华垦公司）因与被上诉人广州城市职业学院（以下简称城市学院）、原审第三人广州市国营九佛农工商联合公司（以下简称九佛公司）合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初20158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华垦公司上诉请求：一、请求二审法院撤销(2019)粤0111民初20158号民事判决书，依法驳回城市学院的诉讼请求。二、二审诉讼费由城市学院承担。事实与理由：一、一审案件审理过程中，一审法院适用程序错误，遗漏了必要参加诉讼的第三人，应依法增加案涉21套房产的实际占有使用人参加诉讼。华垦公司在取得本案所涉房产后，随即响应上级主管机构的安排，与九佛公司签订协议将取得的房产转卖给九佛公司，九佛公司将房产再分配给了职工作为房改房，职工已向九佛公司及华垦公司支付相关的房款，华垦公司已向房改部门缴费了房改房款。涉案房产自上世纪90年代至今，一直由老职工居住占有使用，老职工一直要求办理房产证，本案案涉的房产涉及实际占有使用人的切身权益，一审法院应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条:“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”以及《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条等规定，依法应追加各房产的占有使用人参加诉讼，以明确各方在本案的权利义务。一审诉讼过程中，华垦公司的代理人在法庭上以及庭后多次重申应通知增加正在占有使用案涉房屋的老职工参加本案诉讼，但一审法院没有采纳华垦公司代理人的意见，华垦公司已在证据资料中初步提交了由城市学院此前调查收集整理的正在占有使用案涉房屋的老职工身份信息，一审法院没有对正在占有使用房屋的老职工信息做基本的核实及通知其是否参与本案诉讼，而直接判决的做法明显属于适用法律错误，且违反了法定程序，请求二审法院依法予以纠正。二、一审判决对合同内容的定性属于严重事实不清，根据双方关于使用权永久转移等协议内容可知，本案双方签订协议的真实目的永久转移案涉房产的使用权，即案涉的合同的性质应属买卖关系，而非原告一审判决所认定的租赁关系。本案争议主要焦点的《合作经营协议书》约定的内容及形式要件综合分析，应认定为买卖关系，双方在庭审上已明确认可《合作经营协议书》并非经营合作关系，而城市学院主张：“《合作经营协议书》是租赁关系性质，第一笔租金197万元，华垦公司应给付的后期的利润是租金”，这明显不符合双方当年签订合同的目的以及涉案合同的真实履行情况。根据双方1992年5月20日签订的涉案《合作经营协议书》及庭审查明的相关事实，已形成了完整的证据链，可充分证明了双方虽名为合作经营，实际目的是为了进行房产买卖行为。另在庭审过程中，华垦公司经过多次查阅历史档案，发现了城市学院于1996年8月12日向白云区国土房产局递交的《关于办理产权的申请》。前述申请足可以认定案涉的不动产系由双方合作建设，由华垦公司出资，且城市学院确认案涉的不动产权属系华垦公司所有，从而客观反映了双方就案涉房产的真实意思表示是买卖关系，并非一审判决所认定的租赁关系。因此，一审判决是严重事实不清，理应予以纠正。三、案涉21套房产均已安置企业的老职工，该些老职工自1995年起至今已稳定居住使用20多年，一审判决未能尊重历史，强行判决解除合同，势必引发群体性事件和一系列新的法律纠纷。从双方的举证均可证实，案涉21套房产已全部安置企业职工，故一审法院判令解除协议不具有现实的可行性，且可预见必定会产生群体上访事件和引发一系列新的法律纠纷，结合现时的社会实际情况，本案裁判应尊重历史事实，考虑现实问题，依法判决驳回原告解除合同的诉请，由双方继续履行合同，并完善后续的产权过户登记手续。城市学院二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意华垦公司的上诉请求。九佛公司二审述称：涉案房屋已无法退还给城市学院，希望城市学院与华垦公司协商解决纠纷，城市学院于2019年4月28日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、解除广州市农业管理干部学院、华垦公司之间签订的《合作经营协议书》；2、判令华垦公司将《合作经营协议书》中位于广州市白云区XX路XX号第6-8楼房屋（房产证编号：穗房地证字第××号）、广州市白云区XX路XX号3、4、5、6、7、8楼房屋（房产证编号：穗房地证字第××号）以及位于广州市白云区XX路××号第6-8楼房屋（房产证编号：穗房地证字第××号）等21套房屋的经营管理权和使用权归还给城市学院；3、判令华垦公司返还城市学院款项197万元；4、判令华垦公司向城市学院支付占用费108万元（自2015年5月22日暂计至2019年5月22日）；5、本案诉讼费由华垦公司承担。一审法院经审理查明：位于白云区××楼的房屋权属人为广州市农业管理干部学院，房屋占有份额：全部（房产证号：穗房地证字第**）。位于白云区××、××、××、××、××、××楼的房屋权属人为广州市农业管理干部学院，房屋占有份额为全部（房房产证号：穗房地证字第**）位于白云区××楼的房屋权属人为广州市农业管理干部学院，房屋占有份额为全部（房产房产证号：穗房地证字第**）/div>1992年5月20日，广州市农业管理干部学院（甲方）与华垦公司（乙方）签订《合作经营协议书》，约定：甲方把坐落在XX路XX号学院大门东侧第二栋新建楼房上21个单元，建筑面积（含楼梯面积）1516平方米，计197万元供乙方使用作为投资，由1992年9月1日开始实施。一、合作经营的方式是乙方独立经营，自负盈亏。甲方以楼房计价197万元注入华垦公司作为投资款项。乙方每年向甲方提交定额利润（包括股息在内）27万元。二、合作期限为30年，即由1992年9月1日起至2022年8月31日止，期满由乙方付回本金197万元给甲方。三、由签字之日起，21套房共1516平方米及楼梯，永久使用权归乙方所有。房屋的一切内外维修均由乙方负责。四、乙方付给甲方的投资定额利润，每年分四期付给，时间为每季度末拨付给甲方，逾期则按银行正常贷款计算，增加利息给甲方。如乙方一年不支付定额利润给甲方，全部21套房由甲方无条件收回。同年6月16日，华垦公司（甲方）与第三人（乙方）签订《有偿分配房屋使用协议书》，内容为：甲方为解决股东单位员工住房困难，将取得永久使用权的房屋有偿分配给股东单位使用。甲方将广州市XX路XX号学院大门东侧第二栋西梯#605、#705、#805、中梯#604共四个单元，面积293.71平方米有偿分配给乙方永久性使用。乙方一次性支付给甲方674032.2元。2003年12月17日，第三人及华垦公司共同出具《住房证明》，内容为：第三人为解决职工住房困难，于92年6月16日向华垦公司购买其与广州市农业干部学院共同开发建设，按协议已取得永久使用权的房屋（即是广州市广园中路广州市农业管理干部学院大门东侧第二栋，当时的门牌编号是××，现在的门牌号是××），并将位于按楼层自东向西705号房（建筑面积70.0920㎡）购房金额为166829.47元，分给我公司员工黄北涵居住。公司已于93年其申请参加公司第一批单位房改，已按标准价缴交房改费。由于华垦公司因经营问题，未能完全履行与农干学院签订的合作协议，未能办到该项房产证，为此，我公司正继续与华垦公司协商以解决这一问题。另查，1994年5月10日，广州市农业管理干部学院更名为广州市乡镇企业管理干部学院，后广州市乡镇企业管理干部学院经合并组成广州城市职业学院，原广州市乡镇企业管理干部学院全部资产包括“农业科技楼21套”均划归广州城市职业学院所有，广州城市职业学院对上述物业拥有所有权，并行使占有、使用、处置等权限。农业科技楼21套（一），证载地址为XX路XX号6-8楼，已取得《房地产权证》（穗房地证字第××号）；农业科技楼21套（二），证载地址为XX路XX号3-8楼，已取得《房地产权证》（穗房地证字第××号）；农业科技楼21套（三），证载地址为XX路××6-8楼，已取得《房地产权证》（穗房地证字第××号）。上述三处房屋《房地产权证》的权属人均为原广州市农业管理干部学院，即现广州城市职业学院。2018年5月22日，城市学院向华垦公司发出《广州城市职业学院关于农业科技楼21套房有关问题的函》，称：根据合同，贵公司应履行每年向我院支付定额利润27万元的义务，但是，贵公司除合同签订的第一年支付27万元定额利润外，从1993年到2018年间的25年都没有支付定额利润，产生了逾期付款利息、滞纳金。要求贵公司将拖欠25年的定额利润675万元和逾期付款利息、滞纳金等费用支付给我院，并根据合同协助我院办理21套房的使用权收回工作。庭审中，华垦公司确认自1997年起拖欠定额利润。一审法院认为：本案争议的焦点为广州市农业管理干部学院与华垦公司签订的《合作经营协议书》的性质问题。首先，根据协议书的约定，广州市农业管理干部学院将涉案物业提供给华垦公司使用，华垦公司每年向其支付租金即包含在定额利润27万元中，符合租赁合同的构成要件，即广州市农业管理干部学院作为出租人将其所有的涉案物业交付给承租人即华垦公司使用，华垦公司向其支付租金，故该《合作经营协议书》包含租赁合同的性质；其次，关于该《合作经营协议书》是否包含民间借贷的性质，一审法院认为，借款合同属于实践合同，以借款人给付借款作为生效条件。本案中，城市学院并未向华垦公司提供197万元的借款本金，而是将涉案房屋以作价197万元投资给华垦公司使用，即为投资款，并由华垦公司每年向城市学院提交定额利润作为投资回报，故该《合作经营协议书》并非包含借款之意，而是含有投资性质的协议书；再次，该《合作经营协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应恪守履行。综上，《合作经营协议书》为包含租赁关系及投资关系的合法有效合同。关于城市学院主张解除《合作经营协议书》的诉请，城市学院作为原广州市农业管理干部学院权利义务的继受人，因华垦公司违反《合作经营协议书》之约定逾期未支付定额利润的行为已构成违约，城市学院作为适格当事人要求解除《合作经营协议书》的诉请一审法院予以支持。根据合同解除后的返还原则及《合作经营协议书》第四条之约定，华垦公司应将涉案物业返还给城市学院。鉴于涉案物业目前由案外人居住使用，城市学院诉请收回涉案物业的经营管理权及使用权的诉请合情合理，一审法院予以支持。关于城市学院主张华垦公司返还投资款197万元及2015年5月22日至2019年5月22日的占用费108万元即定额利润（27万元/年×4年）的诉请，一审法院认为，一、城市学院要求华垦公司返还197万元投资款，因该197万元并非城市学院实际支付给华垦公司的投资款，而是以涉案房屋作价197万元投资给华垦公司使用，现城市学院主张华垦公司返还197万元无事实和法律依据，一审法院不予支持；二、《合作经营协议书》中关于定额利润27万元/年的性质，实际包含华垦公司应当支付的租金及投资回报款两部分，因华垦公司未支付2015年5月22日至2019年5月22日的定额利润，现城市学院主张华垦公司支付该期间的定额利润共计108万元（27万元/年×4年）的诉请于法有据，一审法院予以支持。对于华垦公司抗辩2016年5月22日前的定额利润已过三年诉讼时效的抗辩理由，根据2018年5月22日城市学院向华垦公司发出的《函》可知，城市学院已向华垦公司提出支付定额利润的要求，构成诉讼时效的中断，自2018年5月22日起诉讼时效重新计算，华垦公司应向其支付2015年5月22日至2019年5月22日的定额利润，华垦公司此抗辩理由一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年7月24日作出一审判决：一、广州市农业管理干部学院与广州华垦实业有限公司签订的《合作经营协议书》于本判决生效之日起解除；二、自本判决生效之日起三十日内，广州华垦实业有限公司将《合作经营协议书》中位于广州市白云区XX路XX号地6-8号房屋（房产证编号：穗房地证字第××号）、广州市白云区XX路XX号3、4、5、6、7、8楼房屋（房产证编号：穗房地证字第××号）以及位于广州市白云区XX路××第6-8楼房屋（房产证编号：穗房地证字第××号）等21套房屋的经营管理权和使用权归还给广州城市职业学院；三、自本判决生效之日起五日内，广州华垦实业有限公司向广州城市职业学院支付108万元的定额利润。四、驳回广州城市职业学院的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15600元，由广州城市职业学院负担10076元，由广州华垦实业有限公司负担5524元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。经查，涉案《合作经营协议书》所载21套房屋门牌号已发生变化。二审诉讼中，华垦公司提交证据材料拟证明广州市农业管理干部学院与涉案房屋同期建成的房屋，都是由学院出地、市农工商供销公司出资，经当时共同的上级部门广州市农业委员会批准而合作建房的。城市学院也提供证据材料，拟证明涉案房屋自初始登记就属其所有，XX路X号6-8楼、XXX、××6-8楼曾于1996年10月7日办理房地产证。其中，广州市农业管理干部学院1996年4月2日申述权属来源情况表示，楼房建在学院南边路边，为解决办学资金不足困难，经市农委批准，同白云庆丰经济发展公司和市农工商畜牧公司合建房屋，楼房建成庆丰公司得楼西1-5楼，畜牧公司得楼东1-4楼，学院得5-8楼。二审诉讼中，华垦公司表示其司于1992年6月开始至1993年、2001年、2003年及2005年期间，分别收取了九佛公司、广州市花城制药厂、广州市花城纸包装制品厂、广州市散热器厂、中国农垦工业公司、广州市国营联合企业供销公司、华垦公司员工李苏花等公司及个人支付涉案房屋的房款，共计2684829.96元。华垦公司表示，涉案21套房屋住户为原九佛公司、广州市花城制药厂、广州市花城纸包装制品厂、广州市散热器厂、中国农垦工业公司、广东省贸促会、广州市国营联合企业供销公司、华垦公司的职工，大部分住户都于1992年底至1993年期间，以各自工作单位以内部房改名义缴纳“房改款”取得房屋并居住至今。本案二审诉讼中，华垦公司、城市学院表示经协商已就依21套房屋现行市场价格为基数进行补偿事宜达成初步共识。其后，华垦公司表示和解方案下的具体事项需由上级主管部门协调解决，请求6个月庭外调解期限；城市学院未在本院规定期限内作出表态。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是，涉案《合作经营协议书》的性质认定及合同解除后果处理。依《合作经营协议书》的约定，1992年9月1日起至2022年8月31日为30年合作期限，华垦公司每年向广州市农业管理干部学院支付“定额利润27万元”，期满再行支付197万元，从协议签订时起涉案21套房屋永久使用权归华垦公司所有。依协议书约定，30年期满，华垦公司“付回本金197万元”，但并不退回房屋。为此，该协议名为合作经营实为房屋永久使用权转让，华垦公司每年支付的定额利润与期满支付的款项，为房屋转让的对价。为此，一审判决认定《合作经营协议书》包含租赁关系及投资关系，与协议书的内容并不相符，本院对此予以纠正。本案诉讼中，各方当事人对《合作经营协议书》的效力均无异议，本院亦予认可。本案一审诉讼中，华垦公司承认自1997年起拖欠定额利润。可以认定，华垦公司对涉案《合作经营协议书》构成违约。城市学院本案起诉要求华垦公司支付108万元并解除《合作经营协议书》，存有合同依据，一审判决对此所作处理，本院予以维持。城市学院要求华垦公司返还197万元，与协议书的约定并不相符，当不予支持。本案的难点在于，在《合作经营协议书》解除的情况下，涉案21套房屋的处理问题。案件事实表明，涉案21套房屋已由华垦公司、九佛公司予以处置，相关企业职工已实际入住使用多年。此项结果，与城市学院未积极主张合同权利、放任华垦公司违约行为存有密切关系。城市学院本案起诉要求华垦公司归还21套房屋的经营管理权和使用权，并不具有可行性。华垦公司本案诉讼中提出以现行市场价格为基数对城市学院进行补偿，也是对城市学院合同利益的保障。鉴于双方当事人未能于本案诉讼中达成一致意见，城市学院可根据双方协商情况另行主张折价补偿，其于本案所提相关诉讼请求，本院不予支持。华垦公司上诉主张增加21套房屋的实际居住人为第三人，本院亦不予采纳。综上所述，华垦公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初20158号民事判决第一、三项及案件受理费负担决定；二、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初20158号民事判决第二项；三、驳回广州城市职业学院的其他诉讼请求。二审案件受理费14620元，由广州城市职业学院负担9443元、广州华垦实业有限公司负担5177元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十二月四日书记员  熊盈颖吴敏玲