浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1102民初8830号 原告（反诉被告）：汤琼玲，女，1987年5月11日出生，汉族，住上海市松江区，现住浙江省丽水市莲都区。 原告（反诉被告）：叶雯，女，1989年3月24日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 上述两原告的委托代理人（特别授权）：蓝韵、叶世涛，浙江晟耀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丽水市莲都区岩泉街道天宁寺村第一村民小组，住所地：浙江省丽水市莲都区丽阳街**。 诉讼代表人：潘宗平，组长。 委托代理人（特别授权）：蒋超，浙江万申佳律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：苏根勇，男，1970年11月26日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原告汤琼玲、叶雯为与被告丽水市莲都区岩泉街道天宁寺村第一村民小组（以下简称天宁寺村一组）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年12月10日向本院起诉，本院受理后，被告天宁寺村一组向本院提起反诉，本院依法组成由审判员练卿担任审判长，人民陪审员徐妙君、吕红英参加评议的合议庭，于2019年3月21日公开开庭将本诉与反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）叶雯及其两原告（两反诉被告）委托代理人蓝韵，被告（反诉原告）天宁寺村一组的诉讼代表人潘宗平及其委托代理人蒋超到庭参加诉讼。后于2019年7月5日再次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）叶雯、汤琼玲及其委托代理人蓝韵、叶世涛，被告（反诉原告）天宁寺村一组的委托代理人蒋超、苏根勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤琼玲、叶雯诉称：2018年10月11日，两原告与被告就丽水市莲都区房产（不动产权证号：0009935）签订《租赁协议》；同日，原告叶雯向被告负责人潘宗平支付房租押金人民币2万元。2018年10月29日，两原告与香港凯文国际设计集团签订《工程设计业务委托书》和《室内装饰工程施工合同》，并支付设计定金人民币5万元。2018年10月30日，香港凯文国际设计集团开始对租赁场地进行装修。2018年11月4日，两原告向香港凯文国际设计集团支付第一批装修工程款人民币10万元。2018年11月9日，被告村民严重干扰香港凯文国际设计集团对租赁场地进行装修。2018年11月11日，被告村民将租赁场地的装修工人赶走，并将场地封锁。后两原告多次与被告进行协商，被告承诺将消除村民的影响，确保合同的继续履行。2018年11月17日，两原告支付装修工程款108100元。2018年11月20日，因被告违约，两原告通过律师向被告签发律师函，要求被告消除村民的影响。其后，被告负责人告诉两原告，无法消除村民的干预和影响，建议变更涉案合同。因协商未果，两原告于2018年11月28日向被告发出《解除合同通知书》并要求其赔偿损失和承担违约责任，但被告拒不向两原告退还房租押金、赔偿原告经济损失和支付违约金。为此，请求：一、依法确认两原告与被告于2018年10月11日所签订的《租赁协议》在2018年11月29日解除；二、依法判令被告立即向两原告退还房租租金人民币2万元；三、依法判令被告赔偿两原告经济损失人民币273195元；四、依法判令被告支付两原告违约金85万元；五、本案的诉讼费用由被告承担。后两原告当庭撤回第三项诉请，变更第二、四项诉请为：一、依法判令被告立即向两原告退还房租押金人民币2万元；二、依法判令被告支付两原告违约金80万元。庭审中，经本院向两原告释明，两原告表示如法院审查后认定合同无效的情况下，自愿变更要求被告承担违约责任为要求被告赔偿经济损失。 被告天宁寺村一组辩称：1、本案所涉及的租赁房产的管理权实际是天宁寺村村民委员会，而不是天宁寺村一组，因此，被告认为原告起诉天宁寺村一组的诉讼主体是不恰当的。2、对于原告所提出的赔偿主张。首先，合同约定的相关条款是显失公平的条款，在合同第一条约定了甲方（天宁寺村一组）要保证自己所出租的涉案房产是合法的产权人，能够代表全部集体成员的意见来签署房产，如果不能代表的，立即进入违约条款，违约条款仅简单约定了甲方的违约责任，也就是天宁寺村一组的违约责任为赔偿80万元。被告认为该合同本身就是符合法律规定可撤销的条款，所以原告的第一项诉请认为要解除合同不符合法律规定。两原告主张经济损失27万余元，与原告的证据所反映的情况相比，原告请求的损失额是远远超过其实际损失，且有部分款项是在原告与被告部分村民产生纠纷之后，已经知道本次租赁合同可能会碰到风险，而不积极主张去解决，反而是继续汇出装修款项，被告认为两原告对扩大部分损失应由两原告自己承担。两原告所主张的装修款已支付的发票上面存在支付对象以及付款方与合同有较大的出入，以现有原告提供的发票来证明原告的损失，不能形成证明的关系，与原告主张的损失数额不符。3、对两原告主张的违约金，被告认为在没有明确合同解除还是撤销或无效的前提下，违约金也没有法律依据，即使是解除合同，也应按原告实际损失，或原告实际应当预料到的损失部分进行赔偿。4、原告在诉状中所称在2018年11月9日、11月11日有部分村民干扰原告的装修，甚至锁门等情况，导致原告不能继续履行合同，经了解，2018年11月11日有个别村民到装修现场进行询问，可能因态度语气与在场施工人员发生争吵，但是经天宁寺村村委和一组组委及时协调了村民的过激行为，实际在2018年11月9日之后原告是能依约如期进行装修，并没有第三方进行干扰，在这种情形下，原告要提出解除合同被告认为没有事实依据。5、本案原告存在相应的违约情况，合同中约定不得对关键性结构进行更改，原告在施工过程中对楼梯等关键性的结构进行了更改，存在违约，从被告村民小组告知其可以正常施工的前提下，至今仍占用涉案的房屋，也未支付租金，被告认为未支付租金的行为也存在违约。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，恳请法庭对本诉部分查明事实依法裁判。 反诉原告天宁寺村一组反诉称：丽水市莲都区岩泉街道天宁寺村村民委员会于2017年2月21日作出《天宁寺村三产用房分配方案》，决定按每个村民小组有效人口乘以人均能划分到的面积再乘以路段面积系数来确定每组分的三产面积。因此，反诉原告天宁寺村一组分配所得的1092.568平方米店面房，是本组村民的共同财产，该房产对外出租等处置行为，应当事先征得本组村民同意。但反诉被告汤琼玲、叶雯与反诉原告天宁寺村一组负责人潘宗平在2018年10月11日签订《租赁协议》后，才将具体的协议内容告知本组村民，且小组绝大多数村民不同意该份租赁协议的内容条款。另依据该份协议约定的租金为每平方米28元/月，明显低于同地段的租金每平方米71.55元/月），且协议约定的违约责任以及相应条款过分加重反诉原告天宁寺村一组的责任，显失公平、并严重损害反诉原告天宁寺村一组的集体利益。为此，请求：依法确认反诉原告天宁寺村一组与反诉被告汤琼玲、叶雯于2018年10月11日签订的《租赁协议》无效。 反诉被告汤琼玲、叶雯针对反诉辩称：1、反诉原告通过正规、公开的方式向第三方不特定主体发布招租广告并与反诉被告进行谈判，最后再出示了三产用房的分配方案以及村民小组代表等证明之后，反诉被告才与反诉原告的组长以及四名村民代表见证人签订了租赁合同，签订租赁合同的程序完全符合法律规定，且租赁合同也不存在《合同法》第五十二条规定合同无效的任何事由。2、反诉被告作为普通的承租方经过谈判之后，对于房屋的租金进行多次调整，房屋租金价格也是从各方面的因素综合考虑，能够让反诉原告获取得最高利益，当时根据丽水金正房地产评估所出具的评估意见，案涉人民路二层的店面市场估价，只有一层价格的一半还不到，二层有2万多元/平方米，一层只有9000多元/平方米。当时已经出租的一层的店面价格是50元/平方米，按照二层对半25元/平方米，已经是很高价格了，当时案涉店面的公摊面积高达245平方米，此前21元的价格其他承租人也不愿意出，反诉原告的村民代表潘宗平等经过商量后，形成会议纪要，通知村民并告诉反诉被告要涨到28平方米才同意签订合同，且签订合同时，反诉被告已尽到了充分的合理以及注意审查义务，反诉原告的组长及村民代表存在表见代理的情况。天宁村村委在作三产用房分配方案的时候，把房产分配给了反诉原告，也选举了村民代表进行抽签，组长潘宗平等人也是作为分配小组的成员，在分配房屋的时候组长及村民代表具有相应的权限。同时反诉被告看到分配方案中第二条第一款里讲到房屋是由组集体统一出租，房屋的处分不需要村委再另行进行决议。反诉原告的组长潘宗平等人有无授权，从反诉被告提交的授权书来看，系村民的真实意思表示，已对小组的村民代表进行了具体的授权，在授权书中有明确的内容，且有租赁房屋的表述。因此，对于村民授权组长潘宗平及村民代表进行出租房屋是有明确授权的。对外或者对内的关系，反诉被告认为村民内部具体如何授权，或者如何去走相应的流程，是小组内部的关系，对于反诉被告来讲作为村集体外的人，只要有理由相信反诉原告的组长及村民代表，具有相应的权限，就可以去签订租赁合同，合同也应当有效。反诉被告从当时其他类似房屋租赁形式来看，也是由几个村民代表代签订相应的合同，所以反诉被告有理由认为组长潘宗平及村民代表是有相应的权限，符合表见代理人的构成要件，租赁合同也应认定为有效合同。莲都区紫金路108平方米的店面也是由组长潘宗平和其他四位村民代表出面签订合同后出租，结合全村十六个小组，每个小组都是独立核算，独立处理的，由村民代表决定的大背景情况可以看出来，案涉的房屋出租是合情合理合法，根据《合同法》第四十四条的规定，应当自2018年10月11日依法成立并生效，反诉原告提出的反诉请求事实不清，证据不足，依法应予以驳回。 经审理查明：2018年10月，汤琼玲、叶雯在看到天宁寺村一组就坐落于丽水市莲都区店面房张贴的招租广告，与天宁寺村一组组长潘宗平电话取得联系，并提出租赁的意向。经过协商，并经天宁寺村一组村民代表决定，同意将上述店面出租给汤琼玲、叶雯。并在2018年10月11日，由天宁寺村一组组长潘宗平代表组里（甲方）与汤琼玲、叶雯（乙方）签订《租房协议》一份，约定：甲方将坐落于丽水市莲都区人民街758、770号，不动产证号为：0009935，面积为1092.568平方米的店面房出租给乙方经营文化教育类培训。一、甲方保证自己为本合同涉及房产的合法产权人，能够全权代表集体人的意见处置该房产的相关权利，否则视为甲方违约，按照本合同违约条款办理。……三、租赁期限：8年（即2019年1月1日至2026年12月31日）。四、租金：1、按每平方米28元/月（不含税）计算房租（甲方只认收每平方米28元/月的剩余租金，房产税、物业管理费等费用全部由乙方支付）。如乙方需要开具相应租赁发票的，由乙方承担相应税费后由甲方负责开具。2、租金从2019年1月1日起开始计算（2018年10月10日至2018年12月31日为乙方店面装修期，双方约定不计租金）。3、租金前两年按季度支付，即每三个月支付一次房租；第三年开始每年半年支付租金，即每年1月1日前付半年租金（即1月1日至6月30日的租金），每年7月1日前付半年租金（即7月1日至12月31日的租金），先付后使用。4、租金三年内不变动，每三年按上一年租金的5%递增，合同届满后，若乙方续租，参考周边市场价格作调整，在同等条件下，乙方有优先权。若乙方不续租，乙方在搬迁时应保持装修的完整性。……八、乙方须交纳履约保证金人民币2万元，不计息，合同履行完毕后三日内退还给乙方。如因中途遇到任何原因非乙方原因终止合同的，甲方仍应退还该履约保证金。……十一、违约责任。1、若因甲方违约（包含但不限于村内纠纷、组内纠纷、村民纠纷等）导致提前解除合同的，甲方应赔偿乙方捌拾万元，赔偿金前五年每年递减拾万，第五年开始的赔偿金为当年租金。2、若因乙方违约导致提前解除合同的，甲方可没收乙方交纳的履约保证金人民币2万元，并有权追加因乙方违约而造成的甲方经济损失。后天宁寺村一组的村民代表王绍明、叶金龙、周翠女、梅有余在合同见证方一栏签字。同日，汤琼玲、叶雯通过向天宁寺村一组组长潘宗平转账支付履约保证金2万元。合同签订后，汤琼玲、叶雯就需经营的教育培训机构开始着手准备工程设计及施工。2018年10月22日，天宁寺村一组组长潘宗平在组内村民微信群发布与汤琼玲、叶雯的租赁信息，个别村民在群里提出异议。2018年10月29日，汤琼玲、叶雯委托佛山市凯文原创建筑装饰工程设计有限公司丽水市分公司进行工程设计，并签订《工程设计业务委托书》一份，同日汤琼玲、叶雯向设计单位交纳设计定金5万元。2018年11月1日，汤琼玲、叶雯与佛山市凯文原创建筑装饰工程设计有限公司丽水市分公司签订《室内装饰工程施工合同》，约定汤琼玲、叶雯将坐落于丽水市莲都区人民街758、770号店面房的装饰装修交由佛山市凯文原创建筑装饰工程设计有限公司丽水市分公司施工，工程期限为2018年11月1日至2019年2月1日，并约定合同签订后，汤琼玲、叶雯支付首期工程款，即双方签字确认的报价单上工程总额50%，施工方进场施工。2018年11月2日，施工方进场施工。2018年11月4日，汤琼玲、叶雯预支装修工程款10万元。2018年11月4日，汤琼玲、叶雯与浙江恒欣建筑设计股份有限公司签订二次装修消防设计工程合同书，将上述装修工程中的消火栓系统、喷淋系统、自动报警系统、应急照明工程交由浙江恒欣建筑设计股份有限公司设计，约定合同价为3万元。原告已支付1万元消防设计费。2018年11月9日、11月11日，天宁寺村一组部分村民两次到上述装修工程施工现场，称对租赁合同不知情，要求汤琼玲、叶雯停止施工。汤琼玲、叶雯未继续施工，后经天宁寺村一组组长潘宗平的协调，均无法与反对的村民达成同意租赁合同条款并继续施工的意见。2018年11月20日，汤琼玲、叶雯向天宁寺村一组发出解除合同并要求承担违约责任的律师函。 另查，2016年7月16日，经丽水市莲都区岩泉街道天宁寺全体村民表决按直接房屋分配方式处理天宁寺村集体的三产用房。2017年2月21日，丽水市莲都区岩泉街道天宁寺村制定《天宁寺村三产用房分配方案》，决定将天宁寺村三产用房通过抽签方式分配给各个村民小组处理。2018年8月，天宁寺村一组通过抽签获得包括坐落于丽水市莲都区店面房等三产用房的处分权并制定《天宁寺壹组三产用房分配方案》，其中约定对坐落于丽水市莲都区店面房等二层的三产用房由组集体统一出租，全部租金由本组189人平分，集体不提留。 2017年4月16日，天宁寺村一组通过选举产生村民代表潘宗平、王绍明、叶金龙、周翠女、梅有余。 在审理过程中，汤琼玲、叶雯向本院申请对案涉租赁店面的已施工的装修工程造价进行评估。经本院委托丽水市中兴工程咨询有限公司进行评估，2019年10月14日，该中心作出丽中基咨（2019）327号工程造价鉴定意见书，认定可鉴定工程造价为55289元，汤琼玲、叶雯主张的设计费用5万元无法鉴定。汤琼玲、叶雯为此支付鉴定费用3934元。 本院采信并据以认定上述事实的证据有汤琼玲、叶雯提供的汤琼玲、叶雯身份证、证明、天宁寺村一组负责人身份证、授权书、租赁协议、中国工商银行境内汇款电子回单、工程设计业务委托书、室内装饰工程施工合同、收款收据及相应微信支付记录、POS签购单、付款回单、建设工程设计合同（二次装修消防设计）、律师函、解除合同通知书及邮寄回单、天宁寺村三产用房分配方案、天宁寺村第三产业二层商业面积分配表、天宁寺一组三产用房分配方案、天宁寺村一组组长潘宗平询问视频及视频文字翻译、会议记要、不动产权证书、天宁寺村三产用房的评估意见、消防图纸及消防设计费微信转账记录；天宁寺村一组提供的天宁寺村三产用房分配方案、村民证明；本院依汤琼玲、叶雯申请委托丽水市中兴工程咨询有限公司作出的丽中基咨（2019）327号工程造价鉴定意见书及当事人庭审陈述。 本院认为：关于天宁寺村一组的被告主体是否适格问题。案涉租赁店面作为丽水市莲都区岩泉街道天宁寺村的集体财产，已经集体抽签确定给天宁寺村一组经营管理，天宁寺村一组即有权对外进行出租，且本案的《租房协议》系天宁寺村一组与汤琼玲、叶雯签订，根据合同相对性原则，天宁寺村一组作为本案被告主体适格。 关于汤琼玲、叶雯与天宁寺村一组组长潘宗平之间签订的《租房协议》是否合法有效的问题。该《租房协议》的签订系天宁寺村一组组长潘宗平担任组长期间的职务行为，依法应认定为天宁寺村一组的行为，天宁寺村一组对此行为应承担责任。该《租房协议》虽有村民代表见证，但根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定，召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。天宁寺村一组与汤琼玲、叶雯签订租赁合同系涉及村民利益的重大事项，租赁具体方案应提交村民小组会议讨论后决定，天宁寺村一组未经过村民小组会议讨论决定即与汤琼玲、叶雯签订租赁合同，违反了村民民主议定原则，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”双方之间签订的《租房协议》，应认定无效。汤琼玲、叶雯主张天宁寺村一组组长潘宗平及四位村民代表有村民授权出租的授权书，双方之间的租赁合同为有效合同，但该授权书系村民授权村民代表会议在村民委员会任期内享有讨论决定以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的权利，而非授权村民代表在村民小组内部处分集体财产的权利，村民小组长会议纪要不能代替村民小组会议决定，故对汤琼玲、叶雯的该主张意见，不予采纳。汤琼玲、叶雯诉请要求依法确认汤琼玲、叶雯与天宁寺村一组于2018年10月11日所签订的《租赁协议》在2018年11月29日解除，因合同无效，不予支持。天宁寺村一组反诉要求确认《租房协议》无效，应予支持。 关于案涉《租房协议》确认无效后的财产返还及赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。天宁寺村一组在合同履行过程中通过组长收取汤琼玲、叶雯支付的履约保证金2万元应予以返还。故对汤琼玲、叶雯要求天宁寺村一组退还房租押金即履约保证金人民币2万元，予以支持。就汤琼玲、叶雯的实际损失问题，签订合同后汤琼玲、叶雯已实际投入设计及装修，该费用应认定为汤琼玲、叶雯的实际损失，其中包括装修设计已支付的设计定金5万元，消防设计费用1万元，实际投入的装修工程费用，根据评估意见已施工装修工程实际造价为55289元。对汤琼玲、叶雯主张的消防设计共计3万元，因2万元费用实际未支付，故对该笔费用不作实际损失认定，汤琼玲、叶雯主张的其他装修工程费用，因未实际投入，不认定为其实际损失。综上，汤琼玲、叶雯因签订租赁协议共计损失115289元。就本案双方之间的过错责任，本院认为由于天宁寺村一组对出租三产用房一事，事先组内已有同意出租的意见，并已实际对外招租，汤琼玲、叶雯看到招租广告后在组长表示有授权，且有村民代表签字的情况下签订租赁合同，从双方对合同无效的预期判断能力看，天宁寺村一组对合同无效的后果存在主要过错，汤琼玲、叶雯在租赁案涉房屋时未认真审查天宁寺村一组民主议定程序，即与天宁寺村一组签订《租房协议》，存在一定的过错。汤琼玲、叶雯庭审中自愿根据法院审查结果，变更要求天宁寺村一组承担违约责任为赔偿经济损失的诉请，应予准许。本院综合考虑双方的过错程度、履行情况、损失后果等因素，酌情确定天宁寺村一组按65%的比例赔偿汤琼玲、叶雯的实际损失，即赔偿人民币74937.85元。故对汤琼玲、叶雯诉请的该范围内的损失赔偿，予以支持，超过部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）汤琼玲、叶雯与被告（反诉原告）天宁寺村一组于2018年10月11日签订的《租赁协议》无效； 二、被告（反诉原告）天宁寺村一组于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）汤琼玲、叶雯履约保证金人民币20000元； 三、被告（反诉原告）天宁寺村一组于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）汤琼玲、叶雯损失人民币74937.85元； 四、驳回原告（反诉被告）汤琼玲、叶雯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5697元，由原告汤琼玲、叶雯负担3853元，被告天宁寺村一组负担1844元；反诉案件受理费80元，由反诉被告汤琼玲、叶雯负担。鉴定费用3934元，由原告汤琼玲、叶雯与被告天宁寺村一组各半负担（鉴定费用已由原告汤琼玲、叶雯垫付，由被告天宁寺村一组于本判决生效之日起十五日内直接径付原告汤琼玲、叶雯）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  练 卿 人民陪审员  徐妙君 人民陪审员  吕红英 二〇一九年十二月十九日 代书 记员  蓝祖仙