广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终2038号上诉人（原审被告，申请执行人）：陈绍源，男，1962年10月17日出生，汉族，住址：广东省兴宁市。委托诉讼代理人：曾建新，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方文烺，广东广信君达（南沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，执行案外人）：刘育华，男，1963年12月14日出生，汉族，住址：广东省惠东县。委托诉讼代理人：刘思凯，男，系刘育华的儿子。第三人（原审第三人，被执行人）：卢伟光，男，1971年1月2日出生，汉族，住广东省惠东县。第三人（原审第三人）：赖思琼，女，1971年6月22日出生，汉族，住广东省惠东县。上诉人陈绍源与被上诉人刘育华及原审第三人卢伟光、赖思琼案外人执行异议之诉一案，不服广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈绍源上诉请求：1.撤销(2018)粤1323民初2092号民事判决第一、第二项。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审认定事实有误。2013年1月13日，惠东县大岭镇益群泰鞋厂（经营者为卢伟光）、郑伟锋、钟捷荣、罗远清、沈业祺签订的《合作协议书》是以各方共同出资、共同开发涉案土地为前提的，以惠东县大岭镇益群泰鞋厂名义共同进行开发建设，其对外是以惠东县大岭镇益群泰鞋厂名义从事经营活动，在经营过程中产生的外债理应由惠东县大岭镇益群泰鞋厂承担，在该鞋厂存在外债未经清偿的情况下，惠东县人民法院在惠东县大岭镇益群泰鞋厂未经清算的情况下，对其名下土地进行分配，确权给各股东的做法，属认定事实有误。（二）原审适用法律有误。在本案中，登记权利人惠东县大岭镇益群泰鞋厂与第三人惠东县润隆鞋材有限公司、惠州市宏华彩印有限公司之间的土地转让合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了土地使用权登记，故是唯一合法的土地使用权人，被上诉人之间签订的《合作协议书》的约定只能约束合同各方当事人，没有直接设立土地使用权的法律效力，被上诉人不能根据内部《合作协议》、《入股合作同意书》的约定直接取得土地使用权。北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第十条中即规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”无论是借名购买或合作协议，被上诉人只享有对登记权利人的债权，并不对这些土地享有使用权，故其确认使用权的请求不能得到支持。其对登记权利人提出的协助过户登记的请求，则应区分不同情况：在借名人于诉讼时仍不具备再行转让交易的条件的情形下，其请求因法律上的履行不能而不应得到支持；但当借名人于诉讼时符合了再行转让交易的条件时，因并不存在继续履行合同的障碍，故可支持借名人主张登记权利人协助办理过户登记的请求。而且，被上诉人在此期间亦将不得不面对登记权利人将房屋转卖他人、登记权利人的债权人执行该房屋以实现债权等危及其最终实现房屋所有权目的的风险。综上所述，《合作协议》被上诉人与被借名人之间关于土地使用权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据协议确认对其土地享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”，既然如此，其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。综上所述，一审法院在认定事实与适用法律方面均存在错误，请求上级人民法院予以撤销原审判决，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘育华辩称：（一）一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案是案外人执行异议之诉，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，就案外人对执行标的是否足以排除强制执行的民事权益进行审理，而不应适用其他法律规定，上诉人主张适用的法律的适用对象并非是不动产。（二）在2014年到2015年期间，惠东县大岭镇益群泰鞋厂有对涉案土地进行平整，故上诉人所称两年内没有进行开发的事实是不存在的。本案在2015年底已经进入到诉讼程序，故上诉人称本案不符合关于确权的政策是没有依据的。（三）民诉解释第312条已经明确规定，案外人同时提出确权诉请的，人民法院可以在判决中一并作出裁决。刘育华向一审法院起诉请求：1.不得将××县××镇××社区××村委会××地段的土地使用权中3%的权属【惠东国用（2013）第××号】作为(2016)粤1323执2833号案的执行标的予以执行或在处置整块土地时预留3%份额或其对等收益给刘育华。2.确认刘育华占有××县××镇××社区××村委会××地段的土地使用权【惠东国用（2013）第××号】中3%的权属份额。3.陈绍源承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：惠东县大岭镇益群泰鞋厂系个体工商户，经营者为卢伟光，经营范围：生产销售鞋材，该个体户于2015年12月4日注销登记。2013年1月13日，惠东县润恒鞋业有限公司、沈业祺、邱文明（甲方）与惠东县大岭镇益群泰鞋厂（乙方）签订《土地转让协议书》约定：甲方将××县××工业园××区××地段××路旁的土地一块面积约3199.5平方米转让给乙方。惠东县润隆鞋材有限公司，叶启平（甲方）与惠东县大岭镇益群泰鞋厂（乙方）签订《土地转让协议书》，约定：甲方将××县××工业园××区××地段××路旁的土地一块面积约3796平方米转让给乙方。2013年1月13日，案外人郑伟锋、罗远清、沈业祺、钟捷荣与卢伟光签订了《合作协议书》，约定：五方共同合作购买位于××县××工业园××区××地段××路旁的土地两块。其中一块面积3796平方米，业主：惠东县润隆鞋材有限公司，法定代表人：叶启平；另一块面积3199.5平方米，业主：惠东县润恒鞋业有限公司，法定代表人：邱文明。《土地转让协议书》约定：五方合伙人共同购买的土地位于××县××工业园××区××地段××路旁的土地两块，其中一块土地面积为3796平方米，每平方1069.55元，共计人民币肆佰零陆万元整（￥4060000.00元），另外一块土地面积为3199.5平方米，每平方米人民币2187.84元，共计人民币柒百万元整（￥7000000.00元），共计人民币壹仟壹佰零陆万元（￥11060000.00元）。合伙人出资方式、数额和缴付期限，土地总金额为人民币壹仟壹佰零陆万元（￥11060000.00元），分为100股，每股人民币壹拾壹万零陆百元（￥110600.00元），合伙人(1)惠东县大岭镇益群泰鞋厂（法定代表人：卢伟光）以出资人民币肆佰肆拾贰万肆仟元（￥4424000.00元）占总土地股份的40%；合伙人(2)郑伟锋以出资人民币贰佰贰拾贰万贰仟元（￥2212000.00元）占总土地股份的20%。合伙人(3)钟捷荣以出资人民币贰佰贰拾贰万贰仟元（￥2212000.00元）占总土地股份的20%；合伙人(4)罗远清以出资壹佰壹拾壹万陆仟元（￥1106000.00元）占总土地股份的10%；合伙人(5)沈业祺以出资壹佰壹拾壹万陆仟元（￥1106000.00元）占总土地股份的10%。卢伟光在该《合作协议书》的复印件最后一页书写“注：其中卢伟光股份中共40股，有3股刘育华拥有。卢伟光，2013.1.13”。2013年1月13日，刘育华（乙方）与卢伟光（甲方）签订《合作购地协议书》，约定基于上述《土地转让协议书》及《合作协议书》，双方约定如下：合作购地位于××县××工业园××区××地段××路旁。A地块土地面积3796平方米，每平方米1069.55元，共计人民币4060000元；B地块面积3199.5元，每平方米2187.84元，共计人民币7000000元，两块土地总价11060000元；根据甲方、郑伟锋、钟捷荣、罗远清、沈业祺、签订的《合作协议书》之约定，两块土地分为100股，每股110600元，甲方在《合作协议书》中约定对涉案土地占股40%；甲乙双方一致确认，甲方对涉案土地占股40%中的其中3%以331800元转让给乙方并替乙方在《合作协议书》中代持，即实际甲方对涉案土地占股37%，乙方对涉案土地占股3%；涉案土地以甲方经营的惠东县大岭镇益群泰鞋厂名义在国土部门竞拍，拍卖成交摘牌后，登记在甲方经营的惠东县大岭镇益群泰鞋厂名下。领取涉案土地国土证后，乙方有权要求甲方变更登记其为土地使用权共有人以确定权属。2013年1月13日，卢伟光出具《收款收据》，内容为：“今收到刘育华购买大岭控弄山地段占股3%购地款，金额贰拾壹万，收款单位卢伟光，￥210000.00元”。在该收款收据最下方备注：“第二次收到交来大写：壹拾贰万壹仟捌佰元（￥121800.00元），共计331800.00，卢伟光1313/1”。在左上方备注：“注：分红，第一次：￥21000.00，第二次：￥24000.00”。刘育华提供转账流水证实其通过转账方式向卢伟光支付部分款项：2013年2月6日通过周妙清的银行账户支付50000元、通过刘育华的银行账户支付12000元、通过刘育华的银行账户支付15000元，2013年3月3日通过刘育华的银行账户支付50000元。经询问刘育华，刘育华称周妙清代刘育华向卢伟光支付50000元的入股款，剩余款项通过现金方式在2013年3月3日前支付给卢伟光；本案所涉地块为国土证号惠东国用（20**）第××号土地，该土地3%的入股款为121800元。刘育华向卢伟光购买的两块土地的入股款为同时交付，于2013年2月6日前支付21万元，2013年3月3日前支付12.18万元；上述《收款收据》中第二次缴款备注以大写金额为准，收款时间因卢伟光将时间写在签订合同当天，故存在错误。2015年1月21日，刘育华向卢伟光出具《催告函》，以上述地块已办理国有土地使用证，催告其在合理期限内为刘育华办理确权证明并向国土部门申请变更登记刘育华为上述两块土地的使用权共有人之一。卢伟光在《催告函》下方书写：本人已知悉，请给予6个月时间办理相关事宜，卢伟光，2015.1.21日，卢伟光签名捺印确认。2015年9月16日，刘育华向卢伟光出具《催告函》，再次要求卢伟光在合理期限内为刘育华办理确权证明并向国土部门申请变更登记刘育华为上述两块土地的使用权共有人之一或提供相关材料由刘育华本人直接向国土部门申请。卢伟光在《催告函》下方书写：本人知悉，请给予再延迟6个月办理，因政策问题正在处理中，卢伟光，2015.9.16日，卢伟光签名捺印确认。一审法院作出的(2016)粤1323民初502号民事判决，在答辩意见中，惠东县益群泰鞋厂称其40%的股份里面有20%是广州市联益投资有限公司，有12.5%是罗定浩，5%卢姗，2.5%是卢伟光个人的。审理查明部分查明：2014年8月20日，沈业祺、罗远清、陈宏达、郑伟锋和被告卢伟光签订《股东决议》，内容：现有益群泰鞋厂土地两块，位于××镇××路边，国土证号为**××53及44××54两块，总平方数为6995.7平方米。经所有股东讨论一致同意，将现有股东钟捷荣的股权转到陈宏达名下。该份判决在一审法院认为处确认郑伟锋、罗远清、沈业祺、陈宏达与卢伟光签订的《合作协议书》已履行完毕，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，确认合法有效。2014年8月20日，案外人郑伟锋、罗远清、沈业祺、陈宏达出具《入股合作同意书》，内容为：2013年1月13日，经郑伟锋、钟捷荣、罗远清、沈业祺同意，惠东××大岭镇益群泰鞋厂将其占有的40%权益中的3%作价331800元转让给刘育华所有，惠东××大岭镇益群泰鞋厂法定代表人卢伟光将其持有的《合作协议书》原件复印并注明“其中卢伟光股份中共40股有3股刘育华拥有”，并签名“卢伟光、2013.1.13”。经郑伟锋、钟捷荣、罗远清、沈业祺同意并认可，即刘育华对《合作协议书》中××县××工业园××区××地段××路旁的两块土地占有3%的权益。案外人郑伟锋、罗远清、沈业祺、际宏达在证明人处签名确认，备注签订时间为2014年8月20日。2015年12月8日，应陈绍源的申请，一审法院依法作出(2015)惠东法立保字第95-1号民事裁定书，查封了惠东县大岭镇益群泰鞋厂名下位于××县××镇××社区××村委会××地段的土地使用权【(2013)第10××68号】。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点在于案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。（2016）粤1323民初502号民事判决已确认郑伟锋、罗远清、沈业祺、陈宏达与卢伟光签订的《合作协议书》合法有效；刘育华与卢伟光签订的《合作购地协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，合法有效；郑伟锋、罗远清、沈业祺、陈宏达出具的《入股合作同意书》确认刘育华占有案涉地块3%的权益，该文书系郑伟锋、罗远清、沈业祺、陈宏达的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。现刘育华主张其占有位于惠东县大岭镇××社区××村委会××地段的土地使用权【（2013）第10××68号】的3%的份额，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，在本案中，刘育华及卢伟光在一审法院查封前已签订书面的《合作购地协议书》，刘育华通过转账、现金方式向卢伟光支付了338000元，用以购买案涉土地即位于××县××镇××社区××村委××地段地产的土地使用权【房地产权证号：惠东国用（2013）第××号】及案外位于惠东县大岭镇××社区××村委地段地产的土地使用权【惠东国用（2013）第10××**】中3%的份额，卢伟光出具收款收据确认收款事实，故对全部价款已支付情况，一审法院予以确认。刘育华在向卢伟光支付款项后，经刘育华催告，卢伟光作为土地使用权人的经营者未主动协助履行变更登记义务，刘育华属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，其异议符合上述规定的排除执行的情形。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，确认刘育华对惠东县大岭镇××社区××村委××地段地产【房房地产权证号：惠东国用（2013）第**享有3%的权益；刘育华主张对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，理由充分，一审法院予以支持。一审法院判决：（一）确认刘育华对惠东县大岭镇××社区××村委马屎涵地段地产【房地房地产权证号：惠东国用（2013）第**有3%的权益。（二）不得执行刘育华就位于××县××镇××社区××村委××地段地产【房地产房地产权证号：惠东国用（2013）第**有的3%的权益。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”即案外人执行异议之诉须有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求。本案中，首先应明确执行标的是什么。根据一审查明的事实，一审法院应陈绍源的申请作出(2015)惠东法立保字第95-1号民事裁定，一审法院查封惠东县大岭镇益群泰鞋厂名下位于××县××镇××社区××村委会××地段的土地使用权【(2013)第10××68号】，即本案的执行标的是惠东县大岭镇益群泰鞋厂名下的土地使用权。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。即，不动产以登记为准，对案外人对不动产提出的异议，应当按照不动产登记簿判断是否权利人。本案中，涉案土地登记在惠东县大岭镇益群泰鞋厂名下，刘育华并不属于不动产登记的权利人。被上诉人刘育华诉请认为其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，其权益足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”同时，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此，被上诉人刘育华应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。刘育华在诉讼过程中提交了《合作购地协议书》、《合作协议书》、《土地转让协议书》、《入股同意书》，上述证据虽能证明刘育华对涉案土地享有民事权益，但该权益不足以排除强制执行，具体评析如下：首先，从卢伟光与郑伟锋、钟捷荣、罗远清、沈业祺签订的《合作协议书》以及卢伟光与刘育华签订的《合作购地协议书》的名称、性质以及约定内容分析，前述协议属于合作协议，并非买卖合同。其次，涉案土地的所有权××××县大岭镇益群泰鞋厂，《合作购地协议书》的合同相对方系刘育华与卢伟光，双方约定卢伟光与刘育华合作购买土地，土地分为100股，每股110600元，其中卢伟光对土地占股40%中的3%转让给刘育华，并替刘育华在《合作协议书》中代持，同时约定，土地登记在惠东××大岭镇益群泰鞋厂名下。据此，刘育华只享有合作购地的债权，而不享有涉案土地的共有物权，其与卢伟光约定的占股比例，属于内部合作合同关系，不能对抗善意第三人即申请执行人。再者，目前土地尚未开发利用，刘育华亦无证据证明其在人民法院查封前已经合法占有该土地。且《合作购地协议书》约定涉案土地登记在惠东××大岭镇益群泰鞋厂名下，对此，刘育华知晓并同意，故刘育华诉称非因其自身原因未办理过户登记，与查明事实不符。综上，刘育华提交的证据不足以证明其与惠东××大岭镇益群泰鞋厂之间存在合法有效的转让行为并已支付相应对价，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。《合同购地协议书》中关于刘育华与卢伟光约定转让涉案土地占股份额的问题，属于其内部约定，不能对抗申请执行人，其权益不能排除对执行标的的强制执行。刘育华主张确认其享有涉案土地3%份额的土地使用权并据此排除执行，没有事实及法律依据，其相关权益可另循法律途径解决。综上所述，上诉人陈绍源的上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初2092号民事判决；二、驳回刘育华的全部诉讼请求。一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，由被上诉人刘育华负担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年十二月二日法官助理黄杰书记员张千千附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。