北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16908号上诉人（原审被告）：王振军，男，1971年4月5日出生。委托诉讼代理人：韩佳益，北京风展律师事务所律师。委托诉讼代理人：方晓侯，北京风展律师事务所律实习律师。被上诉人（原审原告）：郭秋建，男，1971年1月22日出生。委托诉讼代理人：易园园，北京声驰律师事务所律师。上诉人王振军因与被上诉人郭秋建租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初54059号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王振军上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决基本事实认定不清。1.一审判决回避了涉案房屋和土地被征收这一重要事实。涉案房屋和土地被国家征收后，其物权主体即发生了变更，有权要求王振军腾退并支付占用费的只能是征收机关，郭秋建不再是该两项请求的适格主体。2.一审判决查明“涉案租赁标的物系郭秋建从案外人张某1处通过承租取得”，但郭秋建与王振军签订的《房屋租赁协议》第四条第16项载明，涉案租赁标的物系郭秋建从案外人穆某处取得，并非从张某1处取得。王振军租赁的房屋，在被征收前，其所有权人是案外人晏某和张某2，不是张某1，也不是沙子营合作社。二、一审程序违法。1.一审判决超出郭秋建的诉讼请求范围。郭秋建起诉要求王振军自2018年1月2日起支付占有使用费，但一审却判令王振军自2018年1月1日起支付占有使用费，显然超出了一审郭秋建的诉讼请求范围。2.一审认定事实的主要证据来源不合法。王振军没有申请调查《沙子营村解除承包（租赁）协议的合同》这一证据材料，该证据也不属于人民法院依职权主动调查的范围，不应作为认定案件事实的依据。此外，2017年6月拆迁部门发出拆迁公告后，相关地块即被断水、断电、断路，涉案房屋已无法正常使用，一审仍判令王振军向不适格的主体支付占有使用费，显失公平。三、一审判决理由存在逻辑错误，并违背基本法律原则。1.既然原租赁合同解除导致郭秋建与王振军之间的转租合同解除，那么作为中间环节的承租人和转租人，基于同样的原因和理由，郭秋建自2017年9月30日起对涉案标的物也丧失了租赁权，有关返还租赁物、支付占有使用费的请求，只能由物权人依据物权请求权行使。2.从法律角度看，在转租合同有效的情形下，原租赁合同解除，并不必然导致转租合同解除。综上，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。补充如下上诉意见：涉案房屋没有规划手续，合同无效。郭秋建辩称：同意一审判决，不同意王振军的上诉请求。郭秋建向一审法院起诉请求：1.确认郭秋建和王振军《房屋租赁协议》于2018年1月1日解除；2.王振军立即腾退并返还郭秋建涉案的房屋及土地；3.王振军按照每日384元的标准支付郭秋建自2018年1月2日起至实际腾退之日止的房屋、土地占有使用费；4.王振军以2225015元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付郭秋建自2018年1月2日起至实际腾退之日止的利息；5.案件受理费由王振军负担。一审法院认定事实：双方于2012年11月18日签订了一份《房屋租赁协议》，约定由王振军承租郭秋建出租的位于北京市朝阳区沙子营村北侧五亩的土地和房屋，租赁期限自2013年1月1日至2025年12月31日，其中2013年1月1日至2017年12月31日期间年租金为12万元，2018年1月1日至2022年12月31日期间的年租金为14万元。上述合同签订后，郭秋建向王振军交付了租赁物，王振军向郭秋建支付完毕2017年12月31日以前的全部租金。另查，涉案的租赁标的物系郭秋建从案外人张某1处承租取得。张某1系从北京市沙子营农工商合作社处承租了包括涉案土地在内的一共67亩土地。2017年9月30日，张某1与北京市沙子营农工商合作社签订了一份《沙子营村解除承包（租赁）协议的合同》，约定张某1与北京市沙子营农工商合作社解除上述承租的67亩土地的合同。截至本案一审庭审结束，王振军仍占有承租的场地和房屋。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行给自的义务。本案中，郭秋建、王振军双方于2012年11月18日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，郭秋建、王振军双方应当按照该协议履行各自的义务。郭秋建系从案外人张某1处通过承租取得涉案的租赁标的物，因案外人张某1在2017年9月30日与北京市沙子营农工商合作社签订了包括本案租赁标的物在内的解除租赁协议，故从张某1签订上述解除协议之日起，郭秋建、王振军之间的《房屋租赁协议》无法再继续履行，法院认定该合同的解除日期为2017年9月30日。在郭秋建、王振军双方签订的租赁合同解除后，承租人即王振军应当向出租人腾退场地和房屋，郭秋建亦有权按照合同约定的租金标准要求王振军支付自2018年1月1日起至实际腾退之日止的土地、房屋占有使用费。关于郭秋建要求王振军支付利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。因北京市沙子营农工商合作社与张某1之间并非房屋买卖合同法律关系，故王振军辩称所述“买卖不破租赁”的原则，在本案中没有适用的前提条件，在郭秋建、王振军双方的《房屋租赁协议》因无法继续履行而解除的情况下，不应认定王振军按照上述原则与北京市沙子营农工商合作社形成租赁合同关系。综上，一审法院判决：一、确认郭秋建与王振军于二〇一二年十一月十八日签订的《房屋租赁协议》于二〇一七年九月三十日解除；二、王振军于判决生效之日起七日内将依据其与郭秋建于二〇一二年十一月十八日签订的《房屋租赁协议》中涉及的全部土地和房屋腾空交还郭秋建；三、王振军按照每日三百八十三元五角六分的标准支付郭秋建自二〇一八年一月一日至实际腾退上述土地和房屋之日止的占有使用费；四、驳回郭秋建的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定：一审卷宗中的庭审笔录载明：案涉场地的最初承租人为张某1，一审法院当庭予以认定。郭秋建自述其通过几次转手自张某1处承租。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力。郭秋建与王振军于2012年11月18日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。王振军上诉主张合同无效，缺乏证据证明，不予采信。据本案查明的事实，北京市沙子营农工商合作社与案外人签订《沙子营村解除承包（租赁）协议的合同》，郭秋建系从案外人处承租取得涉案的租赁标的物，故郭秋建不再享有对涉案租赁标的物的出租权。从上述解除协议签订之日起，郭秋建、王振军之间的《房屋租赁协议》已无法再继续履行。一审法院认定本案所涉郭秋建与王振军之间的《房屋租赁协议》于2017年9月30日解除，并无不当。关于租赁标的物腾退及支付占有使用费一节。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，郭秋建、王振军双方签订的租赁合同解除后，王振军作为承租人应当向出租人腾退场地和房屋，郭秋建亦有权按照合同约定的租金标准要求王振军支付逾期腾退期间的土地、房屋占有使用费。王振军辩称基于物权主体的变更，郭秋建无权向王振军主张腾退及支付占有使用费。对此本院认为，涉案《房屋租赁协议》签订的双方主体为郭秋建和王振军，根据合同的相对性原理，郭秋建作为租赁合同中的出租人，其向承租人王振军主张腾退租赁标的物以及支付逾期腾退的占有使用费，符合法律规定，一审法院对此判决无误。但一审法院确定的占有使用费支付起始日期有误，本院对此予以纠正。综上所述，王振军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初54059号民事判决第一项、第二项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初54059号民事判决第三项为：王振军于本判决生效之日起七日内按照每日三百八十三元五角六分的标准支付郭秋建自二〇一八年一月二日至实际腾退上述土地和房屋之日止的占有使用费；三、驳回郭秋建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70元，由王振军负担（于本判决生效之日起七日内给付郭秋建35元，于本判决生效之日起七日内交纳35元）。二审案件受理费70元，由王振军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  孙 妍二〇一九年十二月十八日法官助理  仵 霞书 记 员  卢园园