贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终7394号上诉人（原审被告）：喻静，男，1979年3月18日出生，汉族，住贵州省绥阳县。被上诉人（原审原告）：深圳市公元物业管理有限公司。住所地:深圳市福田区福田街道滨海大道与益田路交界东南皇都广场**楼1101至1106。法定代表人：曹雷，该公司董事长。上诉人喻静因与被上诉人深圳市公元物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2019）黔0323民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。喻静上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足。双方签订的《幸福小区物业管理服务合同》第4条约定了办理空置房的程序，以及空置房缴纳物业费的规定，上诉人接房后，明确要求办理空置房手续，但被上诉人予以拒绝。一审法院依据遵义市中级人民法院（2018）黔03民终6826号民事判决书的意见对本案裁判，属于适用法律错误。深圳市公元物业管理有限公司未针对喻静的上诉请求及理由作书面答辩。深圳市公元物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判决喻静支付我司物业服务费欠款人民币总计3788元。2.本案诉讼费用由喻静承担。一审法院认定事实：2014年10月17日，喻静与所在的小区幸福小区项目开发商遵义市万豪晨辉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，喻静购买了位于幸福小区的A5-25-2房。2015年12月27日，深圳市公元物业管理有限公司与喻静所在的小区幸福小区项目开发商遵义市万豪晨辉房地产开发有限公司签订了《幸福小区前期物业服务合同》，合同第二十三条第2项：“物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：1.20/平方米/月；商业物业：2.00/平方米/月；公共能耗分摊费：120元/年。2016年6月10日，喻静办理接房手续。同日，深圳市公元物业管理有限公司与喻静签订了《幸福小区前期物业管理服务合同》。合同约定由深圳市公元物业管理有限公司对喻静的房屋进行前期服务管理，并约定按面积每1.2元/平方米。合同中第四条第四项“办理空置房，需向物管公司提出书面申请，由物管公司核定水、电、气表底数后，空置半年以上房屋（经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动），空置期间内，按物业管理服务费标准的50%收取，并在办理空置房申请时按100%标准预缴，余额部分代业主入住后，自动作为续缴该房屋物业管理费。”深圳市公元物业管理有限公司收取喻静2016年1月1日至2016年12月31日的物业费1662.00元，公摊费120.00元。2017年6月13日，深圳市公元物业管理有限公司与绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会签订了《物业服务合同》,合同第七条第二款约定：“物业服务费用按年交纳，每年按11个月计算开具12个月票据。”喻静系幸福小区A5-25-2房屋业主，其住房面积为115.39平方米，每月按1.2元/平方米收取物管费，从2017年1月1日起至2019年5月31日止（共29个月，按27个月计算物业费），喻静未缴纳物业费115.39×1.2×27=3738.63元；2017年1月至5月的公摊费50元，合计3788.63元。深圳市公元物业管理有限公司到喻静（房号A5-25-2）张贴《关于催缴费的》，并在幸福小区公示栏张贴《幸福小区欠费明细》，对物业管理费进行了催收。绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会也张贴《幸福小区业主委员会通知》，通知幸福小区业主向深圳市公元物业管理有限公司缴纳物业管理费。2019年6月16日，深圳市公元物业管理有限公司与幸福小区业主委员会、碧桂园房开公司、碧桂园物业公司及相关人员就“关于碧桂园车库修建是否影响幸福小区A6栋旁边消防安全通道”召开会议进行了协调。另查明：关于深圳市公元物业管理有限公司与喻静易代莉物业服务合同纠纷一案，贵州省遵义市中级人民法院《（2018）黔03民终6826号民事判决书》判决中载明：“……喻静于2016年1月1日接收钥匙即视为已经‘入住’，故易代莉应按照物管合同的约定全额交纳物管费”。一审法院认为，深圳市公元物业管理有限公司与喻静所在的小区幸福小区项目开发商遵义市万豪晨辉房地产开发有限公司、绥阳县洋川镇幸福小区业主委员会都签订了《物业服务合同》。且深圳市公元物业管理有限公司与喻静之间也签订了《幸福小区前期物业管理服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，幸福小区现由深圳市公元物业管理有限公司进行物业管理，喻静系幸福小区A5-25-2房屋业主，其为深圳市公元物业管理有限公司提供物业服务的受益人，喻静应当向深圳市公元物业管理有限公司履行支付物业管理费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，喻静从2017年1月1日起至2019年5月31日拖欠物业费3738.00元及2017年1月至5月的公摊费50元，合计3788.00元，已构成违约。对深圳市公元物业管理有限公司提出由喻静支付物业管理费的诉讼请求，予以支持。喻静从2016年6月10日入住幸福小区，深圳市公元物业管理有限公司却收取了2016年整年的物业管理费，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”的规定，深圳市公元物业管理有限公司收取的2016年1月1日至2016年6月10日（共5.3个月）的物业管理费786.88（物业费115.39×1.2×（5+30%）=733.88元；公摊费53.00元）不应由喻静承担。现喻静主张可以进行扣减，现喻静应支付深圳市公元物业管理有限公司3001.12元（3788.00-786.88=3001.12）。关于喻静主张其房屋未入住，曾按合同向深圳市公元物业管理有限公司申请空置房遭到拒绝，要求减半收取的答辩意见，但喻静并未提供相关证据向深圳市公元物业管理有限公司提出了空置房申请，且深圳市公元物业管理有限公司与喻静双方也未按合同约定对水、电、气三表进行核定。故不应认定房屋为合同约定的空置期间。另《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条“物业管理公共性服务费由业主入住之日起（以交钥匙为准）按月交纳。房地产开发经营单位自用房或未售出房屋的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商支付。已售出但未入住的，由该业主交纳50%物业管理公共性服务费”之规定，结合遵义市中级人民法院《（2018）黔03民终6826号民事判决书》判决意见，喻静2016年6月10日办理了接房手续，即视为已经“入住”，应全额交纳物业管理费。故喻静要求空置房减半交纳物业费的答辩意见不成立，不予支持。对于喻静主张消防通道被堵塞，拒绝交纳物业费的答辩意见，根据喻静出示的消防通道被堵塞的相片，可以看出堵塞消防通道系绥阳县碧桂园项目施工过程中堆积的垃圾堵塞，且堵塞区域在幸福小区以外，未在物业管理范围内。且深圳市公元物业管理有限公司也在与绥阳县碧桂园项目、物业进行协商处理，故该意见不应成为喻静拒绝交纳物业管理费的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《贵州省物业管理条例》第五十四条,《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由被告喻静支付原告深圳市公元物业管理有限公司从2017年1月1日起至2019年5月31日拖欠物业费3001.12元，限本判决生效后10日内付清;二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告喻静负担。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，喻静主张按照双方合同约定，空置期间应减半收取涉案房屋的物业服务费，但根据双方合同约定，办理空置房手续，需由喻静向深圳市公元物业管理有限公司提交书面申请，但喻静未举证证明向深圳市公元物业管理有限公司提交了书面申请，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，喻静依法承担举证不能的不利后果。综上所述，喻静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由喻静负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇一九年十二月四日法官助理王薇书记员冯滢