福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申4149号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈长虹，男，1962年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王洪辉，北京中银（福州）律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路****楼**。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，公司职工。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郭崇宏，男，1986年12月19日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：朱柏涛，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李榕森，福建谨而信律师事务所实习律师。 原审第三人：易松明，男，1986年4月6日出生，汉族，住福建省厦门市。 再审申请人陈长虹因与被申请人福建仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）、郭崇宏、原审第三人易松明合同纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2018）闽01民终10470号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 陈长虹申请再审称： 一、一、二审判决对基本事实认定缺乏依据，存在错误。（一）申请人委托易松明向仁文公司代购讼争店面并代付购房款及代办产权、仁文公司与申请人实际建立店面买卖关系和已交付店面的事实，有2011年4-7月份付款银行流水、2011年12月8日《店面认购协议书》、2012年3月14日仁文公司全额购房款《收款收据》、2012年4月6日仁文公司店面交付和物业入驻文件、2014年8月23日易松明出具代办讼争店面产权事宜的押金“收条”等一系列真实有效证据，足以证明申请人与仁文公司店面买卖和交付法律关系已成立，与易松明系委托代购店面代付购房款及代办产权的关系，非投资关系。（二）申请人与仁文公司就讼争店面存在《店面认购协议书》、《收款收据》、物业入驻缴费、店面交付、出租收益等多重法律关系，《店面认购协议书》已大部分实际履行（除产权登记外）并产生实际法律后果。购房款《收款收据》和店面交付的法律意义非同一般，仁文公司若没有收到购房款不可能也不应向申请人开具《收款收据》并交付店面。（三）自2011年12月8日签订《店面认购协议书》到店面交付申请人持续出租经营，再到2015年2月8日郭崇宏签订《商品房买卖合同》和2月26日办理产权证，直至本案诉讼开庭前，其间近4年，无论是仁文公司、易松明或是郭崇宏，都没有对申请人实际占用店面及出租等行为提出异议和沟通，也未告知申请人店面抵债及2014年6月签订债务和解协议废止《店面认购协议书》，《认购协议书》是申请人所签订，并非易松明，其与仁文公司无权废止。债务和解协议对申请人无约束力，不能废止和对抗申请人《店面认购协议书》及对店面的实际占有。（四）易松明与仁文公司均系为各自利益恶意串通，不断损害申请人合法权益。 二、郭崇宏虚假陈述妨碍诉讼且导致本案审理拖延，影响案件正确判决。其与仁文公司、易松明、易鑫泰不存在真实店面买卖或抵债关系，其签订《商品房买卖合同》及产权过户并非善意，而是恶意串通登记店面产权，严重损害申请人合法权益。申请人一审证据9“与郭崇宏手机通话录音”充分证明郭崇宏登记讼争店面产权的行为既非出于自己买受，也非出于抵债，而是串通易鑫泰、易松明将申请人买受和占有的店面产权转移出去暂时寄在自己名下而已，其恶意串通损害申请人合法权益的行为应属无效。（2015）鼓民初字第4404号一审对店面市场价格40356元的评估，不仅证明郭崇宏该案主张以单价25000万元受让店面构成明显不合理低价，即便其重审改称系以36687元单价受让店面，但仍明显低于易松明实际抵债的45089元单价，也明显低于评估的40356元单价，还可证实其前后矛盾虚假陈述的事实。 三、仁文公司与郭崇宏均确认其不存在债务债权和抵债关系，郭崇宏还在原一审中称不认识易松明、不知道店面存在抵债。其在重审中虽改称“系根据易松明和仁文公司抵债协议而指定的买受人”，但其与易松明无借贷或抵债关系，其称向易鑫泰转账的841.9185万元系借给易鑫泰解押5个店面，但无易鑫泰将该资金用于解押5个店面的证据，易鑫泰付款说明中确认与讼争店面有关的只有1354750元。其关于买受或抵债事宜多次截然不同的辩解与事实不符，对讼争店面的签约过户过程与常理不符，明显构成恶意串通。对此，一、二审均未查明和认定，属基本事实不清。 四、从俩被申请人合同签订和履行及各自主张来看，明显自相矛盾且与常理和交易习惯不符，证明其并非善意，系恶意串通。郭崇宏前后矛盾的虚假陈述，只能说明根本不是实际买受或抵债，而是隐瞒事实，串通易鑫泰和易松明转移产权登记，不存在善意。讼争店面系现房早已符合交付条件，被申请人买卖合同却约定“在2016年2月10日交房”。无论作为买受人还是抵债人，根据日常生活经验和交易习惯，理应先对店面实际情况仔细查看核实以避免交易纠纷和风险，这是衡量交易或者抵债是否善意的重要环节。但郭崇宏就其是否向开发商仁文公司询问了解核实店面具体情况这一关键交易细节始终回避，且无法提供任何证据，仁文公司直接称未曾带郭崇宏看过店面，与郭崇宏无实际法律关系。郭崇宏对店面实际情况毫不关心，明显不符合常理和交易习惯，暴露其唯一目的就是产权过户，不存在主观善意。 五、一、二审判决法律适用错误。申请人与仁文公司《店面认购协议》未违反法律强制性效力性规定，不存在《合同法》规定的无效或应解除情形，诉求于法有据。《店面认购协议》属于商品房买卖合同且已大部分实际履行，一、二审判决对《店面认购协议》认定为代物清偿合同，明显错误。最高法院关于以房抵债的规则不适用于申请人。 综上，原审判决认定的基本事实错误、缺乏证据证明，且适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定，本案应当再审。 仁文公司提交意见称，一、申请人陈长虹与仁文公司之间签订的《店面认购协议》无效并已经废止，双方不存在任何法律关系；仁文公司已经将讼争房产过户给易松明指定的抵债房产的买受人郭崇宏。一审二审法院驳回申请人陈长虹的诉求，认定事实清楚，适用法律正确。申请人的再审申请应予以驳回。根据陈长虹与易松明之间的款项往来，无法证明陈长虹与仁文公司建立了商品房买卖法律关系。因此，陈长虹与易松明之间的款项往来，属于陈长虹与易松明之间的其他法律关系，与本案无关。也正是因为陈长虹与仁文公司不存在购房法律关系，所以本案讼争房产交付过程，也是由仁文公司直接向易松明移交，是为了履行抵债合意而进行的符合客观事实的流程。二、仁文公司与郭崇宏签订的《商品房买卖合同》合法有效，仁文公司将案涉房产过户给郭崇宏合法有效。2015年2月5日，易松明向仁文公司发送《关于指定抵债房产买受人及确定备案价格的函》，该函件明确指定的本案讼争房产的抵债购房手续为郭崇宏。仁文公司根据该函件指定，于2015年2月8日与郭崇宏签订《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》系由仁文公司与易松明基于《债务和解协议》指定签署的抵债协议，属于合法有效的协议，且仁文公司按前述《债务和解协议》、《关于指定抵债房产买受人及确定备案价格的函》及《商品房买卖合同》约定，向易松明指定抵债房产买受人郭崇宏办理产权过户，不违背国家法律法规的禁止性规定，属于合法有效。三、仁文公司与郭崇宏之间不存在任何恶意串通，仁文公司均是为了履行与易松明之间达成的抵债协议，才与易松明指定的抵债房产购买人签署协议的。四、本案讼争房产已经归郭崇宏所有，从尊重客观事实与维持交易现状的角度，亦应驳回申请人陈长虹的诉求。五、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。具体到本案，仁文公司确实是房地产开发企业，但本案讼争房产并非“向社会销售”，而是向特定对象出售，而且该“出售”并非公开销售，而是特定对象之间的以物抵债。综上，应驳回再审申请。 郭崇宏提交意见称，一、陈长虹称其与仁文公司已建立讼争店面买卖关系，显属违背客观事实；陈长虹与仁文公司签订的讼争《店面认购协议》，实际上系陈长虹、易松明、仁文公司三者之间，相互间以物抵债合意的表现形式，其法律关系本质应属代物清偿，而非商品房买卖关系。二、答辩人与仁文公司签订《商品房买卖合同》过程中，各方当事人不存在恶意串通的行为。陈长虹诉称在本案中存在答辩人与仁文公司、易松明之间存在恶意串通损害其利益的行为，显属有悖客观事实，缺乏事实和法律依据。三、原二审法院适用法律准确，所作出的判决合法、合理，并无不当。本案原一、二审在案证据表明，陈长虹与福建仁文公司签订的讼争《店面认购协议》时，讼争店面尚处于抵押状态。双方在签订讼争《店面认购协议》并未通知抵押权人中国长城资产管理公司福州办事处。依照《中华人民共和国担保法》和最高人民法院《关于适用若干问题的解释》的规定，由于陈长虹受让的讼争店面上存在抵押权，但陈长虹并未行使涤除权，该转让行为的效力未能得到补正。为此，原一、二审法院均认定讼争《店面认购协议》无效，进而驳回陈长虹的诉讼请求，应属正确。综上，陈长虹提出的再审申请违背客观事实，缺乏相应的法律依据，依法应予以驳回。 本院经审查认为： 关于陈长虹与仁文公司之间的法律关系问题。原审判决认定陈长虹与仁文公司之间就讼争房屋系根据易松明的指示形成以房抵债关系。但从现有证据来看，陈长虹与仁文公司签订有《店面认购协议书》，且仁文公司已经出具购房款收据。陈长虹虽未将购房款直接支付给仁文公司，但其有关基于易松明与仁文公司股东相熟，从而委托易松明付款的陈述具有一定合理性。陈长虹与仁文公司的相关协议中并未注明系以房抵债，陈长虹、仁文公司及易松明也未就以房抵债达成过三方协议。易松明与仁文公司之间签订的所谓《债务和解协议》及由易松明出具的确认函，均未得到陈长虹的认可。至于原审判决认定陈长虹汇给易松明的相关款项系投资款亦缺乏证据证明。因此，原审判决认定陈长虹与仁文公司之间就讼争房屋形成的是以房抵债关系证据不足，应进一步查明。 原审判决认定由于陈长虹与仁文公司签订认购协议书时，讼争房屋处于抵押状态，故依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款之规定，应认定无效。本院认为，《担保法》第四十九条第一款的规定并不属于效力性强制性规定。该规定针对的是物权变动行为的效力性，而非物权变动原因即合同行为的效力性。故原审判决认定认购协议书无效系适用法律错误。 关于郭崇宏与仁文公司在签订合同过程中是否恶意串通，损害陈长虹合法利益的问题。经原审审理查明，在签订认购协议书后，陈长虹已经和仁文公司于2012年4月9日办理了店面交付和物业入驻手续，交纳物业费至2015年12月31日，并且将店面对外出租，实现了对讼争店面的实际占有。郭崇宏与仁文公司就讼争房屋的交易细节来看，存在诸多不合理之处。从价格来看，郭崇宏购买的单价远低于原一审法院委托评估价，也低于陈长虹购买时的单价，更是低于易松明与仁文公司抵债时约定的单价。《商品房买卖合同》的签订时间是2015年2月8日，但郭崇宏所称的付款时间却是2015年1月12日，而仁文公司甚至在2014年12月29日就已向郭崇宏开具了购房发票，三个时间与正常的交易习惯相悖。郭崇宏在签订合同时，讼争店面已经被陈长虹占有并用于出租，但并无证据表明郭崇宏有到实地进行查看并对店面被出租一事与仁文公司进行交涉。作为购买价值巨大的不动产而未到实地进行查看与常理不符。而郭崇宏关于购买讼争店面的具体过程的陈述在本案原一审、二审以及发回重审过程中均存在前后不一致甚至相互矛盾之处。如最初陈述其是与仁文公司通过正常的商品房买卖购得讼争店面，但后又陈述其因借款给案外人易鑫泰，经易鑫泰和易松明指定，通过以房抵债的方式从仁文公司处获得包括本案讼争店面在内的三个店面。关于与易松明是否相识以及如何相识，郭崇宏的陈述也存在前后不一致的问题。另外，陈长虹在原审中向法院提交了其与郭崇宏的通话录音证据，该证据对认定郭崇宏与仁文公司之间是否存在真实的房屋买卖关系、郭崇宏与易鑫泰、易松明之间系何种关系都具有重要作用，但原审法院对该证据并未予以查明分析，存在不当。上述问题，均需进一步予以查明认定。 综上，陈长虹的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的再审情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下： 一、指令福建省福州市中级人民法院再审本案。 二、再审期间，中止原判决的执行。 审判长  黄从珍 审判员  蔡 伟 审判员  林培阳 二〇一九年十二月四日 法官助理欧群山 书记员  江 菲 附：本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 第二百零六条按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行，但追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件，可以不中止执行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。