江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4114号上诉人（原审原告、反诉被告）:陈学军，男，1972年1月17日生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：王久月，江苏吴韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡天朗文旅发展有限公司（原无锡天朗文商旅投资管理有限公司），住所地江苏省无锡市梁溪区南禅寺商城30、30-1、30-2二楼。法定代表人：陈兴培，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邵长辉，上海创远律师事务所律师。原审第三人：陈娟，女，1989年7月15日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。上诉人陈学军因与被上诉人无锡天朗文旅发展有限公司（以下简称天朗公司）、原审第三人陈娟房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初10092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈学军上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或者改判支持其一审诉请第1项（排除对156、156-1、162号商铺的妨碍）；2.撤销原审判决第二、三项，改判驳回天朗公司的反诉请求。事实和理由：一、一审查明事实不清，陈娟并非善意第三人。1.其于2018年6月15日向法院申请的诉前保全至2018年12月5日才解除，而解除当天，陈娟就与天朗公司签订了租赁合同，这显然不符合常理。2.陈娟在庭审中回答其提问时漏洞百出，足以认定是在说谎。陈娟称跟随杨梅看房子是在去年秋天，而当时涉案房屋正处于被法院查封阶段，门上都贴了封条，杨梅不可能带陈娟进去看房。陈娟称记不清当时查看商铺的状态，称杨梅只带她看了前面三间商铺。如果陈娟是真正的承租人，不可能记不清商铺的状态，也不会只查看部分商铺。陈娟称租房是为了经营咖啡或茶室且需要装修，不可能才签两年租期。天朗公司在陈娟仅交付5000元定金的情况下就交付了房屋，不符合常理，且双方交接房屋也没有任何的手续，以上事实足以认定陈娟并非真正的承租人，不是善意第三人。3.一审认定陈娟实际占有商铺并已经开始对商铺进行装修错误。首先，从2018年12月5日解除查封到2018年12月7日再次查封，中间也就一两天的时间，无法认定陈娟实际占有，且其手中也持有钥匙；其次，陈娟仅在两天的时间内看好房子、签好合同并开始装修，显然不符合常理。二、即便陈娟与天朗公司的租赁合同属实，从减少损失的角度考虑，也不应该保护陈娟而解除其与天朗公司签订的合同。因为陈娟的装修尚未开始，租金也未支付，解除与陈娟的租赁合同并无损失。而其已经花费了大量资金投入装修，如果解除合同，会给其造成巨大的经济损失。三、天朗公司的反诉请求是确认合同已于2017年9月1日解除，一审法院却以第三人合法占有商铺致合同无法继续履行为由判决解除合同，超出了天朗公司的诉请。四、天朗公司的诉讼请求共有三项，而一审判决仅支持了一项，另外两项予以了驳回，一审法院认定反诉费4068元全部由其负担，分配有误。被上诉人天朗公司辩称：1.涉案商铺已经由陈娟实际承租，不具有继续履行的条件，且陈娟并非陈学军所称的恶意第三人。2.根据双方的租赁合同和合同法规定，其多次通过口头、函件方式要求陈学军按照合同约定办理客栈开业所需的二次消防验收备案事宜，但是陈学军拒不办理，也不向其缴纳租金，直到其发送解除函后，陈学军才向其索要办理二次消防备案所需的材料，但是此时双方的租赁合同已经解除。3.因涉案商铺被陈学军申请查封，其为弥补陈娟无法实际使用商铺的损失，免费为陈娟提供了临时摊位。4.如果继续与陈学军履行租赁合同，将给双方带来更大的损失，陈学军至今未办理二次消防备案手续，办理该手续也需花费较长时间，即便顺利办理，之前的装修也已经陈旧，如继续经营客栈还需重新装修。双方已经进行了较长时间的诉讼，尽快解除合同对双方均有好处。5.一审认定的诉讼费没有问题。6.其将商铺租赁给陈娟后，陈娟实际上已经对商铺进行了占有和装修。原审第三人陈娟述称：其只关心其商铺何时能收回来。陈学军向一审法院起诉请求：天朗公司排除对无锡市南长天朗运河古城南下塘二段第156、156-1、162号商铺的妨碍（撤走商铺上的门锁）。天朗公司向一审法院反诉请求：1.确认双方于2014年5于28日签订的关于南下塘156、156-1、162、162-1号的《商铺租赁合同》（以下简称《合同1》）已解除；2.陈学军解除保全并返还南下塘156、156-1、162号商铺;3.陈学军赔偿南下塘156、156-1、162号商铺的租金或使用费损失，即自上述商铺被法院依陈学军申请查封之日（2018年6月15日）至上述商铺实际返还给天朗公司之日，按每天960元（2.5元/平方米×384平方米）计算。一审法院认定事实：2014年5月28日，天朗公司（甲方、出租方）与陈学军（乙方、承租方）签订《合同1》，约定甲方将受托出租的南下塘156、156-1、162、162-1号商铺（合同中简称为“租赁场所”）出租给乙方，面积为436.61平方米，乙方承诺租赁场所仅作为经营客栈住宿、休闲、零售、餐饮、娱乐，品牌为丽景园，租赁期限为8年，即自2014年5月28日起至2022年5月27日止，上述租赁起始日及租赁到期日均为暂定，实际租赁期限应自租赁场所实际交付日起计，即租赁场所实际交付日为租赁起始日，实际租赁到期日应依据实际交付日相应提前或顺延；甲乙双方约定的租赁场所交付日为2014年5月28日，交付时，租赁场所应达到的交付条件为“按照交付时租赁场所的现状交付”；乙方租赁场所开业日最迟不得迟于该项目区（期）统一开业日（暂定为2014年5月28日）；甲乙双方经协商，同意本合同项下第一个租赁年度的租金自租赁起始日起/个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方在第一个租赁年度期间，每月应缴交的租金为17264.29元；第二个租赁年度的租金自第一个租赁年度届满之次日起/个租赁月度届满后之次日缴交，乙方在第二个租赁年度期间内，每月应缴交的租金为17264.29元；乙方应于本合同签订之日起十五日内，向甲方预付相当于第二个租赁年度三个完整月的租金51792.86元。《合同1》第6.1条约定：乙方已对租赁场所的设计规划状况及其建设现状，包括但不限于对房屋结构、朝向、内部构造、水、电、通讯、空调、燃气的各个接口、布局和容量限定等均已充分了解，接受并认为适用于乙方经营所需。第8.6条约定：若于租赁期内的任何时间，政府任何主管部门对该租赁场所的装修（包括但不限于消防设施）提出任何整改要求，乙方均须按照政府主管部门不时的要求修改其装修。若于租赁期内的任何时间，政府任何主管部门对该租赁场所相邻单元的装修（包括但不限于消防设施）提出任何整改要求，乙方必须根据甲方的要求提供所有必须的协助及配合，以符合该整改要求。第8.7条约定：乙方对该租赁场所的装饰装修进行任何形式的消防设施、设备的改动及空调设施、设备的安装，须经甲方审批同意后实施，费用由乙方自行承担。第9.6条约定：乙方应遵守《中华人民共和国消防法》等相关消防规定，按照政府相关规定进行租赁场所的消防报备并确保各项设施达到消防要求。第11.4条约定，合同解除或终止7日后，乙方未按期按约迁出并返还租赁场所的，则甲、乙双方同意，甲方有权进入该租赁场所并对该租赁场所内的物品做如下处理后，将该租赁场所另行出租：11.4.1该租赁场所内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有，甲方可自行进行处置；11.4.2对于租赁场所内乙方遗留的其他物品及货品，甲方有权进入租赁场所，将该等物品及货物搬离租赁场所并按照合理的方式予以保存；如自该等物品及货品被搬离后的一个月内，乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝或未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该等物品及货品。陈学军于2014年支付了租金50616.54元、物业费12324.15元、押金38894.67元、管理费1000元，合计102835.36元。2016年12月21日，无锡市消防支队会同无锡市规划局、无锡市文广新局主持召开了无锡市古运河清名桥沿河历史文化街区工程消防设计专篇论证会，并形成《会议纪要》，其中第二项消防设计专篇论证意见中提及有关建筑设计公司等设计的“无锡市古运河清名桥沿河历史文化街区工程消防设计专篇基本可行”，并从建筑设计、给水设计、电气设计、厨房燃气及通风排烟、其它等方面进行了论证。《会议纪要》分送：市规划局、市文广新局、市住建局……江苏宏源建筑设计有限公司、谷临（无锡）有限公司，其中不包含天朗公司。2017年2月27日，江苏古运河投资发展有限公司向天朗公司发送了《联系函》，主要内容为：2016年12月21日无锡市消防支队会同无锡市规划局、无锡市文广新局支持召开了无锡市清名桥历史文化街区工程消防设计专篇论证会，根据会议纪要精神，清名桥历史文化街区工程的一次消防已通过论证。为了进一步规范街区内的商业运营，确保街区内商户的安全生产，请贵司接此函后给予高度重视，尽快督促相关商户办理装修设计消防申报工作。2017年5月16日，天朗公司发函给陈学军，告知根据《会议纪要》和《古运河公司催促函》等内容要求，陈学军承租的南下塘156、156-1、162、162-1号商铺需办理经营民宿项目《二次消防备案》及特种行业许可证，并催告陈学军于收函后3日内办理，如仍不配合办理，天朗公司将解除《合同1》并进行清算，收回商铺，另租他人。2017年6月19日，天朗公司向陈学军发函，告知其于收函后3日内办理二次消防备案事宜，如不配合致合同根本目的无法实现，天朗公司将解除《合同1》并进行清算，收回商铺，另租他人。2017年9月1日,天朗公司向陈学军发函,告知因陈学军拒不配合办理二次消防备案手续，也未向天朗公司提交任何书面申请，天朗公司接上级有关部门的指示以及契约的约定，将正式解除《合同1》并对陈学军（丽景园）进行清算，收回商铺，另租他人。前述三封函件陈学军均收到。2018年2月5日，陈学军向天朗公司发送律师函，讲明虽然天朗公司声称一次消防已经通过而催促陈学军办理二次消防验收，但陈学军多次催要，天朗公司至今未能向陈学军提供一次消防验收合格的相关证明，导致合同无法正常履行，并要求天朗公司在收函后七日内立即将一次消防验收证明提供给陈学军或主动与陈学军联系处理。2018年2月8日，天朗公司向陈学军发送《律师函》，重申天朗公司已于2017年9月1日向陈学军发函，正式解除了双方的《合同1》。2018年2月11日，陈学军确认收到天朗公司2018年2月8日律师函，并就此函向天朗公司回函，声明其一直在关注并督促天朗公司办理一次消防验收合格证明，要求天朗公司提供一次消防验收合格的相关证明，并认为2017年9月1日天朗公司发函只称“将正式解除《合同1》”，之后陈学军未收到正式解除合同的通知，且天朗公司无法提供一次消防验收合格证明是导致合同无法履行的根本原因，天朗公司无权解除合同，陈学军亦不认可合同已经解除，而要求继续履行合同。2018年3月22日天朗公司向陈学军邮寄送达《通知函》，主要内容为：双方签订的房屋租赁合同已经解除，公司决定于近日收回南下塘156、156-1、162、162-1号商铺，请你方于2018年3月25日前将商铺内的物品搬离。另外，对商铺内的装修及配套设备，公司决定给予你方适当补偿，具体补偿标准以评估机构的评估价格为准，请你方于2018年3月25日与我司共同选定评估机构；你方逾期不搬离商铺内的物品或不与我方商定评估机构的，视为你方自行放弃装修补偿及商铺内的物品，我司将自行处理。该函件显示于2018年3月23日签收。陈学军确认收到该份函件。2018年4月10日，无锡东信房地产土地资产评估测绘有限公司出具《南下塘丽景园装修及部分电器价格汇总表》（房屋坐落：南下塘156、156-1、162、162-1，价值时点：2018年4月8日），评估价值为170397元。2018年5月，天朗公司收回南下塘162-1号商铺并出租给案外人。2018年6月15日，陈学军向一审法院申请诉前财产保全，要求对南下塘156、156-1、162、162-1号商铺内的装饰装修及物品予以查封保全，并在上述房屋大门上张贴封条。一审法院于同日作出裁定及公告，查封无锡市南下塘街156号、162号房屋内的装饰装修、电视机、空调、热水器等设施。2018年7月11日，陈学军起诉天朗公司至一审法院，要求天朗公司提供南下塘156、156-1、162、162-1号商铺的一次消防验收合格证明，即6133号案件。天朗公司提出要求解除双方签订的《合同1》。2018年10月18日，在6133号案件进行证据交换时，天朗公司将《会议纪要》作为证据提供给陈学军。陈学军于2018年11月12日撤回起诉。此后，陈学军未办理租赁商铺二次消防备案事宜。2018年11月12日，陈学军再次诉至一审法院，形成本案诉讼。2018年12月5日，天朗公司与陈娟签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同2》），约定天朗公司将南下塘156、156-1、162号商铺出租给陈娟，用途为餐饮、民宿，租期自2018年12月5日至2020年12月4日，房屋交付日为2018年12月5日，月租金为29260.4元。陈娟于2018年12月5日接收商铺钥匙并着手实施装修。2018年12月5日，陈学军在本案中申请财产保全，要求对南下塘156、156-1、162号商铺内的装饰装修及物品予以查封保全，并在上述房屋大门上张贴封条。一审法院依申请于2018年12月7日对三间商铺内的财产予以查封。一审中，双方有争议的事实为：天朗公司发出的解除合同通知是否到达陈学军。天朗公司于2017年9月1日发函通知解除房屋租赁合同，虽然陈学军认为该函表意不明确，但天朗公司于2018年2月8日再次向陈学军发函告知：2017年9月1日天朗公司发函正式解除了双方的《合同1》。陈学军在2018年2月11日的回函中亦明确收到天朗公司2018年2月8日的函。随后天朗公司于2018年3月22日发函重申合同已经解除，并决定收回南下塘156、156-1、162、162-1号商铺。天朗公司在几次发函中已经明确向陈学军发出了解除合同的通知，陈学军亦收到上述函件，故天朗公司解除房屋租赁合同的通知已经到达陈学军。一审法院认为。合同解除需要符合当事人约定事由或法定事由。本案争议焦点为：一、《合同1》能否继续履行，即案涉商铺由何人占有；二、天朗公司要求解除《合同1》应否支持；三、天朗公司要求解除查封、赔偿损失的反诉诉请应否受理。关于第一个争议焦点，天朗公司承认已于2018年3月25日收回了商铺，在陈学军就本案申请保全、查封前，陈学军已对南下塘156、156-1、162号商铺失去控制。虽然陈学军称其持有商铺钥匙，但其已不能进入商铺，也无法使用商铺。在6133号案件由陈学军撤诉并解除保全后，天朗公司与陈娟签订《合同2》并将南下塘156、156-1、162号商铺交付陈娟占有、使用，根据一审法院2018年12月7日现场查封时的情况以及陈学军、天朗公司、陈娟的陈述，可以确定陈娟业已开始对商铺进行装修。虽然由于陈学军的申请、法院的查封导致装修中断，但不影响在此之前陈娟已占有三间商铺的事实。因天朗公司与陈娟签订的《合同2》并不违反法律禁止性规定，应属有效合同，故陈娟系合法占有上述商铺。据此，陈学军要求继续履行《合同1》，客观上无法继续履行，其诉请法院不予支持。关于第二个争议焦点，天朗公司要求解除《合同1》，法院予以准许，理由如下：天朗公司已于2017年9月1日、2018年2月28日、2018年3月22日以及6133号案件中均明确表示合同已经解除，并通过给商铺加锁等方式收回了合同所涉的四间商铺，并在随后将其中的南下塘162-1号商铺出租他人，2018年12月5日又将南下塘156、156-1、162号商铺出租给陈娟使用。本案受理时，《合同1》已无法继续履行，当事人均有权解除合同。至于天朗公司是否需要向陈学军承担违约责任，陈学军未在本案中提出相应诉讼请求，法院不予理涉。关于第三个争议焦点，天朗公司要求解除查封、返还商铺的请求，系针对陈学军提出保全后的执行行为提出，不属于本案审理范围。天朗公司自述其发出解除合同通知后已经收回涉案商铺，并将其中南下塘162号商铺出租给案外人，并在其他商铺上上锁，事实上已经收回了涉案商铺。此后，案涉商铺已交付陈娟，天朗公司无权主张返还商铺，且商铺并非由陈学军占有，该项诉请本质是针对保全措施提出，亦不属于本案受理范围。至于天朗公司向陈学军主张自2018年6月15日法院查封之日起至商铺实际返还时止的租金或使用费损失，系双方对保全行为是否合法所产生的争议，属于因保全错误产生的赔偿之诉，与本案并非同一法律关系，且该项请求是否成立当以本案判决结果为前提，天朗公司可待本案所作判决生效后另行主张权利，本案中不予受理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条、《江苏省消防条例》第四十八条，《无锡市消防条例》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，作出判决：一、解除陈学军与天朗公司于2014年5月28日签订的《商铺租赁合同》。二、驳回陈学军的诉讼请求。三、驳回天朗公司的其他反诉请求。一审案件受理费80元、保全费4520元，反诉费4068元，合计8668元，由陈学军负担。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，陈娟提供兴业银行转账凭证一份，证明其于2018年12月5日向天朗公司转账5000元定金的事实。天朗公司对上述事实予以确认。陈学军对转账凭证的真实性无异议，但坚持认为陈娟并非善意第三人，陈娟与天朗公司的租赁关系是虚假的。本案二审争议焦点为：一审法院判决解除陈学军与天朗公司签订的《合同1》是否正确，陈学军要求天朗公司排除妨碍的诉请是否应予支持。本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，根据《合同1》关于消防事项的约定，结合双方在二审中的陈述，可以认定双方一致确认涉案商铺一次消防报备义务人为出租方天朗公司，所租商铺内的二次消防报备义务人为陈学军。据此，天朗公司在收到上级单位关于一次消防已通过论证的通知后，已于2017年5月16日、6月19日两次发函催告陈学军及时办理二次消防报备事项，则陈学军应及时履行该合同义务。但陈学军在收到上述函件后既未答复天朗公司，亦未启动二次消防报备手续，已属违约。依照双方签订的《合同1》第12.1、12.2条的约定，如陈学军未能履行或拒绝履行合同其他条款，且未能在天朗公司要求的期限内给予纠正的，将视为根本违约，天朗公司有权单方解除合同。在此情形下，天朗公司要求解除《合同1》并收回商铺，依据充分。单方解除合同的意思表示必须明确具体，因双方对于2017年9月1日函件中“将正式解除”的理解存在分歧，天朗公司是否已在2017年9月1日发函当日行使单方解除权尚存争议，故一审法院根据天朗公司的诉请判决解除合同并无不当。本院对此予以确认。关于陈学军抗辩其未及时办理二次消防备案系因天朗公司未向其提供一次消防验收材料的意见，陈学军作为办理二次消防报备的义务方，其既未举证证明已在上述期限内启动了消防报备程序并通知天朗公司提供一次消防验收材料，亦无证据证明天朗公司拒绝提供办证所需材料致其无法办理消防备案的事实，相反，根据陈学军提供的证据，仅能说明其至2017年10月17日才向天朗公司提出要求配合提供办证所需材料的事实。因此，陈学军怠于履行办理二次消防报备的义务，应承担于己不利的法律后果。关于陈娟是否占有涉案商铺一事，根据《合同2》及陈娟提供的定金转账凭证，可以证实天朗公司已就涉案商铺与陈娟建立了新的租赁关系，陈学军虽抗辩陈娟与天朗公司之间的租赁关系为虚假但却并无证据予以证实。即便法院依陈学军的申请于2018年12月7日对涉案商铺进行了查封，亦无法推翻陈娟已于2018年12月5日接收钥匙并实际占有商铺的事实。根据法律规定，在多份租赁合同均有效的情况下，合法占有租赁房屋的承租人得以优先履行。据此，一审法院以陈娟合法占有商铺为由认定陈学军诉请的《合同1》无法继续履行，并无不当。此外，关于一审判决对反诉费的分配是否合理的问题。虽然天朗公司在一审中提出了三项反诉请求，但因天朗公司提出的解除保全、赔偿损失的诉请不属于本案受理范围，故一审法院对其该两项诉请未予理涉，亦未收取相应的诉讼费用。一审法院针对天朗公司要求确认合同解除的诉请收取反诉费，并根据判决结果认定反诉费由陈学军负担，符合《诉讼费用交纳办法》的规定。综上，陈学军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈学军负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 林中辉审 判 员 杜伟建审 判 员 孙 宏二〇一九年十二月十六日法官助理 杜凤君书 记 员 翁 强