广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17685号上诉人（原审被告）：广州星慧物业管理有限公司，住所地广州市花都区花东镇顺祥路xx号之四。法定代表人：朱训建，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄振镛，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓桓，广东古谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市伙伴房地产经纪有限公司，住所地广州市番禺区大龙街富怡路傍江东村段5号之三之101。法定代表人：雷喻翔，职务：总经理。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。原审第三人：广州柏俐臣化妆品有限公司，住所地广州市白云区白云湖街大朗北路59号二、三、四层。法定代表人：杨菊。上诉人广州星慧物业管理有限公司（以下简称星慧公司）因与被上诉人广州市伙伴房地产经纪有限公司（以下简称伙伴公司）、原审第三人广州柏俐臣化妆品有限公司（以下简称柏俐臣公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人星慧公司的委托诉讼代理人黄振镛、何梓恒，被上诉人伙伴公司的委托诉讼代理人曾凡星到庭参加诉讼。原审第三人柏俐臣公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星慧公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回伙伴公司的全部诉讼请求；2.伙伴公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院参考丁xx签订的《物业代理委托书》来支持伙伴公司主张的中介代理服务费于法与理均依据不足，星慧公司从未与伙伴公司签订过《物业代理委托书》，因此里面的约定在本案中并不适用。二、星慧公司与伙伴公司之间达成口头约定，需柏俐臣公司在租赁后能办理好环评后租赁合同才生效，星慧公司才需支付中介费用，现在合同目的不能达到，伙伴公司要求星慧公司支付中介费是违背双方之间约定。三、一审法院判决星慧公司需向伙伴公司支付违约金及律师费缺乏依据。综上，请求二审法院予以改判。伙伴公司答辩称：一、丁xx与伙伴公司签署的物业代理委托书，虽是以丁xx名义签署，但丁xx是星慧公司的监事、股东及员工，丁xx在委托方签名后，伙伴公司已盖章确认，构成表见代理，事后也经过了星慧公司的行为确认和微信确认。二、星慧公司上诉状前后矛盾，星慧公司主要两个理由，其一是丁xx不能代表星慧公司，但第二理由又称双方达成口头约定，既然达成了口头约定，就视为星慧公司认可丁xx的代理行为。综上，请求二审法院予以维持。原审第三人柏俐臣公司经本院传票传唤未到庭陈述意见。2019年1月21日，伙伴公司向一审法院起诉请求判令：1.星慧公司向伙伴公司支付中介代理服务费396000元；2.星慧公司向伙伴公司支付违约金792000元；3.星慧公司赔偿伙伴公司基础律师代理费损失8000元及风险律师代理费；4.星慧公司承担本案的全部诉讼费用。伙伴公司于2019年3月15日申请撤回第三项诉讼请求中要求星慧公司赔偿风险律师代理费的诉讼请求。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区顺祥路xx号之四，权属于案外人广州市升祥仓储有限公司，由星慧公司向案外人承租。丁xx作为甲方与伙伴公司作为乙方签订一份《物业代理委托书》，约定：鉴于乙方提供之经纪服务，甲方同意并确认该物业经乙方成功租出，于签署合同或收到定金/保证金当天一次性向乙方支付相等于壹个月租金的金额作为中介代理服务费（按租赁合同约定壹个月租金的金额为标准，本人/本公司保证不会未经乙方的允许，直接或间接与乙方介绍之客户联系购买或租赁及甲方与乙方介绍之客户私下就该物业达成租赁合约关系。如有违反，则本人/本公司必须赔偿乙方相等于该物业两个月租金的金额及因此产生的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用作为违约金）。关于上述合同签订人丁xx，星慧公司陈述：伙伴公司、星慧公司之间的居间合同是口头授权的，丁xx的洽谈公司并不知情，也没有盖章，星慧公司不追认上述合同。伙伴公司陈述：伙伴公司与廖xx联系，丁xx是股东可以代表公司，不用盖公章，之后丁xx与伙伴公司接洽的公章，说明星慧公司与丁xx之间的关系。诉讼中，伙伴公司向一审法院提交一份丁xx签字并加盖星慧公司公章与伙伴公司签订的《物业视察表》，拟证明丁xx系星慧公司的授权签约代表。星慧公司对此证据真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。诉讼中，星慧公司陈述：丁xx是星慧公司的监事，不是星慧公司员工，不能代表公司签订物业委托书。伙伴公司提交的《企业信用信息公示报告》中显示，丁xx原为星慧公司股东，在2018年3月9日变更为廖xx。伙伴公司工作人员曾与廖xx在微信中对涉案厂房的居间合同进行沟通，其中廖xx曾在2018年6月27日下午17时发消息称：“丁主管已经发给你了。”2018年4月9日，柏俐臣公司作为委托方经伙伴公司介绍并签订《物业视察表》，视察涉案厂房。2018年4月18日，柏俐臣公司与星慧公司签订《厂房租赁合同》，租金为396000元/月。柏俐臣公司陈述：不清楚伙伴公司、星慧公司之间的委托书，但是我方老板和星慧公司签订合同是通过人介绍的。星慧公司陈述：我方确实是在伙伴公司介绍下与柏俐臣公司前往涉案厂房，后来与伙伴公司员工及柏俐臣公司老板签署了租赁合同。伙伴公司向广东宏安信律师事务所支付律师费8000元。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”该法第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。”该法第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，星慧公司与柏俐臣公司已经签订《厂房租赁合同》，星慧公司也确认是伙伴公司、星慧公司之间有口头授权，上述《厂房租赁合同》由伙伴公司居间签订，伙伴公司的居间行为已经完成。星慧公司与柏俐臣公司之间的《厂房租赁合同》能否履行系星慧公司与柏俐臣公司之间的租赁合同关系处理的范畴，与伙伴公司、星慧公司的居间合同关系并无关联。星慧公司否认丁xx于2018年3月5日与伙伴公司签订的《物业代理委托书》，但从伙伴公司、星慧公司其他《物业代理委托书》及星慧公司提交的廖xx与伙伴公司员工的微信聊天记录中可以看出丁xx确实是星慧公司员工，星慧公司享受了伙伴公司的居间服务，理应支付居间服务费用，星慧公司并未举证证明其与伙伴公司对本次居间费用有其他约定，因此一审法院参考丁xx签订的《物业代理委托书》，对伙伴公司主张星慧公司向其支付中介代理服务费396000元的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因伙伴公司主张星慧公司向其支付违约金792000元过分高于伙伴公司产生的损失，而星慧公司欠付伙伴公司中介代理服务费对伙伴公司造成的损失可以认定为利息损失，故伙伴公司主张星慧公司向其支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，计算标准调整为以396000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，自2018年4月18日计至付清之日止。因星慧公司欠付伙伴公司中介代理服务费，构成违约，伙伴公司聘请律师造成的律师费损失理应由星慧公司承担。故伙伴公司主张星慧公司向其支付律师费8000元的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年4月17日作出如下判决：一、星慧公司自本判决发生法律效力之日起十日内向伙伴公司支付中介代理服务费396000元；二、星慧公司自本判决发生法律效力之日起十日内向伙伴公司支付欠付上述服务费的违约金，计算标准为：以396000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，自2018年4月18日计至付清之日止；三、星慧公司自本判决发生法律效力之日起十日内向伙伴公司支付伙伴公司已支付的律师代理费8000元；四、驳回伙伴公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7782元，由伙伴公司负担5153.3元，由星慧公司负担2628.7元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，星慧公司称：丁xx是其公司负责招租事宜的员工，其公司有授权丁xx进行招租。其公司与柏俐臣公司签订的合同是丁xx操作的，该合同双方已经协商解除，但相关款项尚未清算。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：伙伴公司要求星慧公司支付中介服务费及违约金、律师费的主张能否得到支持。关于丁xx的行为是否构成表见代理的问题。从本案的事实、证据看，星慧公司确认丁xx是其公司负责招租事宜的员工，其公司有授权丁xx进行招租，而且，与柏俐臣公司签订合同是丁xx操作的。结合星慧公司在丁xx签字的《物业视察表》上盖章的行为，伙伴公司有理由相信丁xx有权代理星慧公司签订《物业委托书》。因此，伙伴公司促成星慧公司与柏俐臣公司签订合同，应依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，依双方约定支付居间费。故一审法院判处星慧公司向伙伴公司支付租赁合同约定的一个月租金396000元中介代理费，并无不当，本院予以维持。对于伙伴公司主张的违约金、律师费。从《物业委托书》约定看，如未经伙伴公司允许，委托方直接或间接与伙伴公司介绍的客户私下达成租赁关系的，才需承担两个月租金金额以及律师费、诉讼费、差旅费等相关费用作为违约金。本案不属于上述情形，故伙伴公司主张星慧公司支付违约金、律师费，缺乏依据，应不予支持。一审对此处理不当，本院予以纠正。综上，星慧公司部分上诉请求成立，本院予以支持；其他不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，部分处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初1624号民事判决第一、四项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初1624号民事判决第二、三项。一审案件受理费7782元，由广州市伙伴房地产经纪有限公司负担4162元，由广州星慧物业管理有限公司负担3620元。二审案件受理费15564元，由广州星慧物业管理有限公司负担7240元，由广州市伙伴房地产经纪有限公司负担8324元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  黄 嵩审判员  柳玮玮二〇一九年十二月十六日书记员  张 旭周凡舒