安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2525号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宿州市汇诚商贸有限公司，住所地安徽省宿州市汴河路**。 法定代表人：赵世虹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：池亚军，安徽民之声律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽大禹净水设备有限公司，住，住所地安徽省宿州市浍水路一中北门路北两岸咖啡办公室/div> 法定代表人：刁发民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梅卫民，安徽拂晓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙元凯，安徽黄淮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刁发民，男，1962年1月7日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（原审被告）：宿州市民华酒店管理有限公司，住，住所地安徽省宿州市汴河路**/div> 法定代表人：刁发民，该公司董事长。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：梅卫民，安徽拂晓律师事务所律师。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：孙元凯，安徽黄淮律师事务所律师。 上诉人宿州市汇诚商贸有限公司（以下简称汇诚公司）、上诉人安徽大禹净水设备有限公司（以下简称大禹公司）租赁合同纠纷一案，一审法院于2018年1月17日作出（2017）皖1302民初3059号民事判决，大禹公司不服提出上诉，本院于2018年7月30日作出（2018）皖13民终1506号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。汇诚公司追加了民华公司、刁发民为本案被告，一审法院于2019年5月20日又作出（2018）皖1302民初7186号民事判决，汇诚公司、大禹公司均不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。汇诚公司的委托诉讼代理人池亚军，大禹公司的法定代表人刁发民及其委托诉讼代理人梅卫民、孙元凯，刁发民、民华公司的法定代表人刁发民及其共同的委托代理人梅卫民、孙元凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 汇诚公司上诉请求：撤销一审判决第三项未支持损失50％的部分和第五项，改判支持汇诚公司的诉讼请求(与一审差额203.6856万余元)。事实与理由：一、一审法院认定民华公司、刁发民对大禹公司的债务承担连带清偿责任证据不足，与客观事实不符。刁发民系大禹公司的法定代表人和股东，刁发民另行成立民华公司，股东和法定代表人也是刁发民，民华公司成立的目的就是大禹公司便于经营如家酒店，大禹公司、民华公司之间人格混同。一是公司人员混同，两个公司的法定代表人都是刁华民，股东都是刁发民，聘用人员也混同，其管理人员存在交叉任职的情况；二是两个公司业务混同，刁发民、大禹公司为了经营如家酒店，特地成立民华公司；三是两个公司财务混同，庭审查明大禹公司、民华公司之间无租赁合同，两个公司债权、债务业绩、财务等界限模糊。因此，两个公司之间表征人格的因素(人员、业务、财务等)均高度混同，导致各自财产无法区分，已丧失独立人格，构成人格混同，民华公司应对大禹公司的债务承担连带清偿责任。公司人格独立是其作为法人独立承担责任的前提，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”公司的独立人格也突出地表现在财产的独立上。当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。依据《中华人民共和国公司法》第二十条公司规定“股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。刁发民作为公司股东，其公司资产与股东刁发民之间界限模糊债务主体是公司还是股东均无法区分，人格混同。参照上述法律规定，刁发民、民华公司应对大禹公司的债务承担连带清偿责任。2011年12月20日最高人民法院下达了《关于发布第一批指导性案例的通知》，其中15号指导案例出现人格混同，最终判决相关当事人的债务承担连带清偿责任。一审中汇诚公司提供了一系列关于大禹公司、民华公司、刁发民人格混同的证据，足以证实各当事人人格混同的基本事实，一审庭审中，刁发民自认没有租赁合同，人员、财务、资产混同的事实，一审法院仍认为证据不足，适用法律错误。二、一审法院认定租赁房屋面积减少双方均有过错，根据公平原则判决双方各承担50％责任不符合法律规定。l、大禹公司擅自拆除汇诚公司的部分房屋，侵犯了汇诚公司的房屋所有权，应进行赔偿。大禹公司在经营装修过程中未经许可擅自拆除汇诚公司部分房屋，导致巨额损失。2017年9月14日宿州市中级人民法院做出的(2017)皖13行初3号行政判决，对大禹公司擅自施工改造案涉房屋的事实予以确认。2013年7月19日，汇诚公司向大禹公司发函要求对该部分房屋合同到期恢复原状并给予赔偿，刁发民作为法定代表人签字认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。现案涉房屋已经拆迁，无法恢复原状，该部分损失均系大禹公司违约过错导致，汇诚公司并无过错，一审法院按50％责任判决，不符合法律规定。2、一审法院认为租赁房屋已拆迁无法核实鉴定，未采纳人民政府出具的证明和相关鉴定报告，不符合法律规定。首先，大禹公司拆除灭失面积共计402m²。2018年12月20日，宿州市埇桥区南关街道办事处对大禹公司擅自拆除汇诚公司部分房屋的事实做出了情况说明。经查，上述房屋和附属物共计402m²，均因刁发民及其公司在经营中改造导致灭失，因拆迁时房屋实物不在，根据拆迁政策无法获得征收补偿。另，上述402m²被拆除部分均有据可查，系结合房屋交接和航拍图、房产证比对计算，虽然房屋拆迁灭失，但拆迁部门房屋拆迁测量表均清晰的表明拆迁时的面积和航拍及其他证据足以证明被拆除的面积，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，大禹公司应当对损失进行赔偿。其次，上述房屋在拆迁时的具体市场价值。庭审中汇诚公司出示了政府指定机构博文房地产评估造价集团有限公司宿州分公司对案涉房产的综合评估，和2018年12月18日参照原价格对汴河路365号(案涉房屋)的进行的评估。确定房屋主体被拆除的评估损失为302.89万元。最后，如汇诚公司的房屋不被大禹公司拆除，可以选择产权置换和货币补偿两种方式进行安置，现被大禹公司拆除的部分因客体不存在，无法获得产权置换方式安置，损失为货币安置应当获得安置补偿费用。按照《埇桥区人民政府关于对二中广场区域改造项目范围内房屋进行征收的公告》第(三)货币补偿，经营住房的给予每m²2000元奖励。本案涉案被拆除房屋安置货币安置奖励的损失40.47m²+388.736m²+105.6m²+26.11m²+30.02m²+30.02m²，合计270.956m²×2000元=54.1912万元。涉案房屋被拆除造成的损失共计为357.216678万元。该部分损失大禹公司、民华公司、刁发民应当予以赔偿。三、大禹公司拖欠租赁费用，在核算后仍拖欠汇诚公司租赁费用，一审判决汇诚公司承担诉讼费用，没有法律依据。 大禹公司辩称，1.汇诚公司认为大禹公司与民华公司人格混同的观点不能成立，汇诚公司没有提供证据予以证明。其认为财务界限模糊，但未提供证据证明。实际上大禹公司和民华公司各自是独立的账务，至于投资人都是刁发民，不被国家现行法律所禁止。至于管理人员存在交叉问题，也很正常，主要看经济是否独立情况，一审没有支持汇诚公司关于人格混同的判决正确。2.一审判决认为房屋面积减少应各担50%责任，该观点错误，汇诚公司关于房屋面积减少造成的损失不能成立，也不存在分担问题。大禹公司提供的证据证明房屋面积减少是在大禹公司与汇诚商贸公司签订合同前，汇诚公司在办理房产证时认可减少的，于2016年6月8日汇诚公司向埇桥区房屋征收办公室移交房产确认的面积是完全一致的。汇诚公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。另，对一审判决认定面积减少，房屋面积应当以房产证载明的面积为准，不能以合同约定的面积为准，一审法院按照合同约定的大约面积计算减少面积没有依据，判决双方均有过错缺乏依据。 民华公司及刁发民共同辩称，同意大禹公司的答辩意见。 大禹公司上诉请求：撤销一审判决；改判驳回汇诚公司的诉讼请求；改判汇诚公司返还多支付的租金20.548万元。事实和理由：一、一审法院认定租赁房屋面积减少341.18ｍ²，事实不清，证据不足。根据埇桥区人民政府联合调查组的调查报告，案涉的租赁房屋系埇桥区南关办事处原淮海建材厂厂长赵世虹以“南关一队文化活动中心”名义立项，于1992年底在被宿州市总工会征用的土地上开始兴建的综合楼，1995年底竣工验收。在综合楼建设期间为了筹措建设资金申请办理综合楼贷款，1993年6月16日申请办理了第一个房产证，证号为0930，产权人为淮海建材厂；因淮海建材厂拖欠银行贷款，银行要查封该综合楼，1994年9月13日办理了第二个房产证，房产证号为5××4号，将该房产证产权人更名为南关第一村民组；1995年，又办理了第三个房产证，房产证号为3××6，产权人变更为宿州中南大酒店，此时大楼基本竣工（未竣工验收，尚不具备办证条件）。2005年12月30日，宿州中南大酒店以换证和分层确权方式，将3××6号房产证变更为两个房产证，产权人为宿州中南大酒店，集体所有，一层房产证证号为200524468号，二至四层为200524467号；2008年7月，宿州中南大酒店改制后，产权人变更为汇诚公司所有，并变更办理了2—4层的房产证，证号为200812190；2010年2月1日，变更单独办理了一层的房产证，产权人为汇诚公司，证号为201005877号，2014年4月29日变更办理了二、三、四层的单独房产证，产权人为汇诚公司，证号分别为201406162、201406163、201406164。大禹公司系2011年8月26日与汇诚公司签订的租赁合同，直至2012年6月汇诚公司才将租赁房屋全部交付给大禹公司承租使用。因此，1993年至1995年的三个房产证都是在房屋未竣工验收测绘的情况下为了贷款而非法取得的，不具有证明租赁房屋面积的效力，应按最近原则，即按照2008年2-4层的房产证载明的面积和2010年一层房产证载明的面积作为租赁房产的合法面积，2008年的2-4层房产证于2014年以补办的方式分层单独办理，应以2014年补办的二、三、四层房产证，和2010年的一层房产证确定租赁房屋的真实面积。据此，2010年房产证载明一层房产证面积为931.08ｍ²，2014年房产证载明二层为976.46ｍ²、三层892．23ｍ²、四层859.05ｍ²，合计租赁房屋的总面积为3658.82ｍ²，与拆迁面积相符。正常的建筑物都是底层面积大，越往上越小，本案所涉房屋即使都按照最大面积第二层面积计算976.46ｍ²×4层也仅为3905.84ｍ²。而涉案综合楼的建筑面积登记为4000ｍ²，违背常识，出现如此整数，只能说明是人为编造未经测绘的。一审法院认定租赁房屋的面积为4000ｍ²的唯一合法依据是租赁合同，该4000ｍ²仅系合同上载明的“约4000ｍ²”，并非4000ｍ²。根据《中华人民共和国物权法》等法律法规，登记房产面积应以房产测绘报告成果载明的面积为准，拆迁征收是根据房产证面积为准。因此，一审法院认定租赁房屋面积为4000ｍ²事实不清，证据明显不足。二、一审判决赔偿减少的面积价款，适用法律错误。一审法院认定被租赁的房屋被征收前为4000ｍ²，双方未在承租时丈量面积都有过错，各承担50％的责任，适用法律错误。首先，大禹公司租赁的是汇诚公司位于宿州市的综合楼，租赁合同载明“面积约4000ｍ²”。承租人是整体租赁房屋，不是按面积计算租金，按照日常生活经验，承租人不可能对被租赁的房屋进行精确丈量的，至于租赁合同载明面积多少均是大约数，并不是精确的数字。一审对面积是如何减少的，减少什么位置未予认定。不丈量承租房屋的面积，是房屋租赁双方的惯例，符合日常生活经验，双方对此均无过错，一审判决适用法律错误致判决结果不当。三、一审判决大禹公司拖欠租金违背日常生活经验。一审认定大禹公司拖欠汇诚公司租金164.01万元，证据不足，违背日常生活经验。双方于2011年8月26日签订了租赁合同，约定租期从2012年1月1日至2027年12月31日，每年租金80万元；2011年8月29日又签订了补充协议，约定装修期6个月，免租期3个月，从房屋交付开始。2012年2月10日，国元证券出具证明载明当日将2—4层房屋交付给大禹公司，一层房屋待2012年6月22日到期后交还。2012年5月22日，双方又签订补充协议，约定由大禹公司向汇诚公司提供办公室一间，变更为每年补偿4万元办公室租赁费，2013年3月13日又变更为大禹公司在“七天连锁酒店”租房二间无偿给汇诚公司使用。因此，双方对租赁合同的履行是在不断调整的，不是完全按照第一份租赁合同来确定双方的权利义务，应结合书面协议或口头的变更来确定双方履行合同义务的真实情况。因2016年9月8日汇诚公司与拆迁部门签订了征收补偿协议，导致大禹公司在与拆迁部门未协商好补偿、未及撤出资料和财产的情况下被拆迁，致公司财务凭证被埋在废墟中（仅抢救出一部分），一审认定大禹公司已交纳的租赁费用收据都是汇诚公司提供的，大禹公司因证据灭失无法提供。但根据汇诚公司提供的2016年1月29日、2月5日、7月7日、8月29日四张收款收据，明确载明收款事由为2016年房租，按照常识2016年之前的房租已交清，法院仅需审理2016年的房租是多少、交了多少、是否存在多交即可。而一审法院将自2012年1月1日开始的房租都重新计算，又按照汇诚公司提供的房租收据进行计算，认定少交了房租，该认定违背常识常理，适用法律错误。四、一审法院判决大禹公司承担违约金5万元错误。2012年大禹公司接收房屋后，将无须使用的房屋转租给“老乡鸡”使用，确实违约。但是，转租给“老乡鸡”是众所周知的事实，汇诚公司在2012年就已明知，而且还收取了该快餐店赠与的金卡，对此转租是默认的。自2012年至今已超过诉讼时效，汇诚公司无权主张违约金。况，在此后的履行过程中，大禹公司对此已作出了处理，汇诚公司也予接受，一审判决大禹公司承担5万元违约金不当。另，大禹公司为此向汇诚公司提供了两间办公室，已满足了汇诚公司要求，其所得到的收益远超5万元；自租赁合同签订后致案涉房屋被征收，汇诚公司没有将租赁范围的房屋全部租赁交付，尚有一间自行出租给他人，租金由汇诚公司收取；且在租赁关系终止后，大禹公司提供了经营性客房，在租赁关系终止后汇诚公司继续使用的费用为3.8394万元，应予支持，一审以不属于同一法律关系予以驳回不当。 汇诚公司辩称，1.对于大禹公司陈述的面积减少问题，大禹公司一审提供了宿州市埇桥区南关街道办事处出具的证明，附件中详细列明了大禹公司在装修改造过程中将房屋拆除，导致灭失的面积，并提供了拆迁评估公司对拆除房屋的部分造价评估，经核实损失面积是296m²，损失是302.89万元。因为房屋的灭失不能获得货币补偿，可得利益损失为每平方2000元的奖励，也无法获得。2.大禹公司提出赔偿的面积不符合法律规定，根据双方约定，装修不得改变房屋的面积，汇诚公司一审提供的证据可证明刁发民在装修的时候将房屋拆掉了，其违反了合同约定。汇诚公司发现其将主体进行改造时，要求刁发民赔偿并恢复原状，刁发民当时签字同意，后没有进行恢复，直至房屋拆迁，因此产生的损失，也应予以赔偿。3.关于大禹公司拖欠的租金问题。双方对租赁期限及租金的金额均有详细约定，2012年4月10日起开始计算租金，一年一付，但大禹公司是分期部分缴纳。汇诚公司也提供了向其催要租金及累计支付的租金的证据。扣除大禹公司已支付的租金，目前还拖欠部分租金，致跨年支付。对大禹公司称因案涉房屋被拆迁，会计凭证丢失，汇诚公司也提供了收到部分租金的凭证和说明，不能因此免除大禹公司的举证责任。4.大禹公司认为判决其承担5万元违约金错误不能成立，其认可转租行为，应当赔偿违约金。 民华公司及刁发民共同辩称，大禹公司的上诉意见成立，应予支持。 汇诚公司向一审法院起诉请求：1.终止双方签订的房屋租赁合同；2.判令大禹公司支付房租费164.01万元；3.判令大禹公司、民华公司、刁发民赔偿损失361.8万元：4.民华公司、刁发民承担连带责任；5.大禹公司、民华公司、刁发民承担本案全部诉讼费用。 大禹公司反诉请求：1.判令汇诚公司返还多支付的2016年租金20.548万元及该款自2016年9月8日起的同期银行贷款利息；2.自2016年9月8日起，由汇诚公司向大禹公司承担，由大禹公司租赁汇诚公司使用的宿州市两岸商务酒店有限公司名下七天连锁酒店两间房的租金，每天194元，至退房之日止。（至2017年7月6日为3.8394万元）；3、由汇诚公司承担反诉费用。 一审法院经审理查明：汇诚公司与大禹公司于2011年8月26日签订一份房屋租赁合同，内容为：大禹公司租赁汇诚公司坐落于宿州市汴河路365号综合楼（面积约4000m²）用于餐饮、酒店等项目，租赁期限15年，自2012年1月1日至2027年12月31日；每年租金为80万元。合同第十条约定大禹公司不得转租此房，如有违约支付违约金5万元……2011年8月29日双方签订补充协议，约定装修期限六个月，自租赁物全部实际交到大禹公司次日起计算，其中汇诚公司让给大禹公司免租金期限3个月。之后，汇诚公司将涉案房屋交付大禹公司开始装修经营使用。依据汇诚公司提供的租金显示，大禹公司在2011年至2016年8月29日交付租金321万元。后涉案房屋被征收，征收面积为3658.82m²，汇诚公司于2016年9月8日在被征收房屋交房验收单签字，该征收房屋评估均价为9000元每平方米。房屋损失为（4000m²-3658.82m²）×9000元=307.062万元。另查明：租赁期内，大禹公司曾将涉案房屋进行转租。一审法院认为，双方订立的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。汇诚公司按照合同约定将涉案房屋交付大禹公司后，大禹公司没有按照约定足额支付租金并将房屋转租，构成违约。由于涉案房屋已经被拆迁征收，汇诚公司要求终止租赁合同，请求大禹公司支付租金164.01万元承担违约金5万元的诉讼请求，予以支持。汇诚公司与大禹公司2011年签订房屋租赁合同时面积约4000m²，汇诚公司交付房屋后大禹公司进行装修，2014年汇诚公司补办二、三、四层的房产证。2016年9月8日该房屋被征收时征收面积为3658.82m²。因双方在签订租赁合同时没有对房屋的实际面积进行丈量。签订的面积约为4000m²，征收面积为3658.82m²，而租赁的房屋已拆迁无法核实鉴定。对减少的面积损失双方均有过错，根据公平原则和诚实信用原则，对因租赁产生的损失汇诚公司承担50%，大禹公司承担50%为宜。汇诚公司要求大禹公司赔偿房屋损失，部分予以支持。另汇诚公司要求刁发民、民华公司对大禹公司的债务承担连带责任，证据不足，不予支持。大禹公司关于租金已全部付清的抗辩，因其无法提供已经足额支付租金的相关证据，对该抗辩不予支持。大禹公司反诉要求汇诚公司返还多支付的2016年租金20.548万元，合法有据，予以支持，但因其尚欠汇诚公司租金，应予扣减。大禹公司又称汇诚公司应承担七天连锁酒店租金，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第二百一十二条规定，判决：一、汇诚公司与大禹公司签订的房屋租赁合同终止履行；二、大禹公司在判决生效后十日内付给汇诚公司房屋租金143.462万元（164.01万元扣减20.548万元）；三、大禹公司在判决生效后十日内赔偿汇诚公司损失（307.062万元×50%）153.531万元；四、大禹公司在判决生效后十日内支付汇诚公司违约金5万元；五、驳回汇诚公司的其他诉讼请求；六、驳回大禹公司的其他反诉请求。案件受理费48958元，保全费5000元，汇诚公司承担30560元，大禹公司负担23398元；反诉费2191元，由汇诚公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大禹公司提供如下证据：汇诚公司2008年、2010年的房屋权属变更登记申请、房地产权证，以证明涉案房屋租赁前和被征收时的面积均是3658.82m²，没有减少。从汇诚公司2008年办理的产权证来看，案涉房屋总面积为3838.25m²，足以推翻汇诚公司租赁合同约定的房产面积为4000m²；另，2011年7月8日汇诚公司将每层房屋分别办理了房产证，在办证时汇诚公司自行变更了面积，说明面积减少是汇诚公司的行为造成的。现汇诚公司房产证登记的2、3、4层面积变更为2727.74平方，加上1层的面积，总计是3658.82m²，拆迁时案涉房屋面积也为3658.82m²，说明拆迁的面积并没有减少。汇诚公司质证意见为：对房产部门出具的产权证书真实性无异议，案涉房屋从1999年到2005年有4次变更，每次面积不一致，达不到大禹公司的证明目的。况，减少的面积涉及第1、第5层，1层有一个5.7m²×7.1m²，拆迁的时候没有该部分；从5楼航拍图的情况看，该楼100m²左右的自建房被大禹公司拆除了，该部分面积不在房产证范围内。另，2、3楼原本是用钢化玻璃将阳台封闭，应当计算全面积，但大禹公司将阳台拆除了，只计算一半面积，与汇诚公司诉争的面积并不矛盾。刁发民、民华公司质证意见为：对上述证据予以认可。本院将在下文对上述证据进行分析并阐述认证意见。一审查明基本事实属实，本院予以确认。另查明：汇诚公司在此之前的2010年，将案涉房屋一层登记为931.08m²，2011年7月8日，汇诚公司将包括二、三、四层在内的200812190号房产证，分别变更登记为976.46m²、892.23m²、859.05m²，上述四层房屋面积合计为3658.82m²。 本院认为，汇诚公司与大禹公司在2011年8月26日签订的租赁合同中约定，租赁标的物为“宿州市汴河路南市立医院东侧一栋四层楼房，面积约4000m²”，因该租赁物被拆迁，汇诚公司主张系因大禹公司的原因致案涉房屋面积减少，双方产生纠纷。大禹公司对其在装修过程中改造了部分房屋不持异议，但否认承租的案涉房屋面积减少或由其所致。审理认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。汇诚公司主张其出租的案涉房屋面积为4000m²，而合同约定的租赁面积是约为4000m²，至于案涉房屋的实际面积为多少，应根据汇诚公司对该房屋的权属登记为准。由于汇诚公司对案涉房屋多次登记及变更登记，本案应结合其出租案涉房屋时登记的面积来认定，因双方签订租赁合同的时间为2012年，汇诚公司在此之前的2010年，将案涉房屋一层登记为931.08m²，2011年7月8日，汇诚公司将包括二、三、四层在内的200812190号房产证，又分别变更登记为976.46m²、892.23m²、859.05m²，上述四层房屋的总面积合计为3658.82m²，虽汇诚公司提供了宿州市埇桥区南关街道办事处出具的房屋面积减少的证明，因该单位并非不动产权属登记部门，且该单位也未按上述证明内容给予协助安置补偿，而汇诚公司在该房屋被拆迁时签字确认被拆迁的面积也为3658.82m²。故，汇诚公司上诉称其所出租的案涉房屋面积减少系由大禹公司所致应承担赔偿责任，依据不足，其要求大禹公司赔偿361.8万元损失，不予支持；一审将4000m²减去拆迁补偿后的3658.82m²差额部分面积，判决双方各承担50%的责任，没有事实及法律依据；大禹公司上诉称一审判决其承担该差额部分面积价款的50%责任不当，理由成立，本院予以支持。 汇诚公司称大禹公司拖欠其164.01万元租金，该主张系其按照大禹公司每年应支付100万元租金计算所得，而汇诚公司与大禹公司在租赁合同中约定“租金为每年80万元…至履行至第五年起年租金调整为90万元…”，对另外每年20万元租金的主张，汇诚公司提供了署名“张松”出具的每年另支付20万元信息费的承诺，大禹公司对合同约定前4年的租金为80万元不持异议，但对于张松出具的承诺则不予认可，因汇诚公司提供署名“张松”的承诺不能视为双方合同约定的给付租金依据，故，汇诚公司请求按100万元计算租金，不予支持。由于双方在租赁合同中约定租赁期限自2012年1月1日起计算，但之后双方又补充约定给予三个月免租期，故，大禹公司的承租期限应自2012年4月1日起计算，至2016年11月3日房屋被拆除时止，大禹公司应付租金合计为373.25万元，扣除汇诚公司自认的大禹公司已付321万元（包括2016年租金）后，大禹公司仍应支付汇诚公司52.25万元租金。大禹公司称其多支付了2016年的20.548万元租金，从汇诚公司提供的租金收据载明的数额看，汇诚公司收取了大禹公司2016年的租金为60万元，但由于大禹公司并非完全按照每年80万元或90万元（第五年）一次性支付租金，且双方所签租赁合同的履行期限又跨越2016年度部分月份，故，对大禹公司支付的租金应一并计算为321万元，其要求单独区分2016年的租金后并反诉请求汇诚公司返还20.548万元，依据不足，一审判决汇诚公司再返还大禹公司20.548万元租金不当，本院予以纠正。 鉴于双方约定“本合同履行期间，大禹公司不得将该房屋、设备进行抵押、变卖、转租…，如有违约，违约方支付给对方违约金5万元…”。汇诚公司主张大禹公司在承租期间将案涉房屋擅自转租，构成违约，大禹公司对此予以认可，其虽辩称征得了汇诚公司的同意，但没有提供相应的证据，一审据此判决大禹公司承担5万元违约金，不违反双方约定。大禹公司称其不应承担该违约责任，与事实不符，本院不予采纳。至于大禹公司和汇诚公司之间是否还存在替代租赁物的情况，因汇诚公司存在争议，一审法院对此未予处理，本院二审亦不予处理。 因汇诚公司与大禹公司系案涉房屋租赁合同的当事人，基于该合同产生的民事责任，应由合同相对方来承担。汇诚公司主张刁发民是大禹公司与及民华公司股东，刁发民、民华公司与大禹公司间存在人格混同，请求刁发民、民华公司承担连带责任，因其一审提供的证据不足以证明该事实存在，一审法院未予支持其该诉求；其二审也没有提供相应的证据予以证明该主张成立，故，其该上诉请求本院亦不予支持。 综上，汇诚公司的上诉理由不能成立，应予驳回；大禹公司的部分上诉理由成立，部分予以采纳。一审判决认定部分事实不清，致判决结果适当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初7186号民事判决第一项、第四项，即“一、宿州市汇诚商贸有限公司与安徽大禹净水设备有限公司签订的房屋租赁合同终止履行；四、安徽大禹净水设备有限公司在判决生效后十日内支付宿州市汇诚商贸有限公司违约金5万元”； 二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初7186号民事判决第二项“安徽大禹净水设备有限公司在判决生效后十日内付给宿州市汇诚商贸有限公司房屋租金143.462万元（164.01万元扣减20.548万元）”为“安徽大禹净水设备有限公司在本判决生效后十日内付给宿州市汇诚商贸有限公司房屋租金52.25万元”； 三、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初7186号民事判决第三、五、六项； 四、驳回宿州市汇诚商贸有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回安徽大禹净水设备有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费48958元，诉讼保全费5000元，由宿州市汇诚商贸有限公司负担48562元，安徽大禹净水设备有限公司负担5396元；反诉费2191元，由安徽大禹净水设备有限公司负担。二审案件受理费48958元，由宿州市汇诚商贸有限公司负担44062元，安徽大禹净水设备有限公司负担4895元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  张 奥 审判员  丁 伟 二〇一九年十二月二日 书记员  张 猛 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。