广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8080号上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒，该公司总经理。委托诉讼代理人：严创丰，广东耀辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕惠如，广东耀辉律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：黄振华，男，1973年12月25日出生，汉族，身份证登记住址广东省雷州市。被上诉人（原审原告）：李丽萍，女，1961年5月25日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广东省广州市越秀区环市东路338号首、二层。负责人：谢宇，该行行长。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）、黄振华因与被上诉人李丽萍、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。信达公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.本案诉讼费用由李丽萍承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。买受人李丽萍购买广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁26层G房（以下简称案涉房屋）前，案涉房屋已经办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定可知，已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，因此预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗李丽萍的效力。李丽萍在明知案涉房屋具有预售登记及备案登记的情况下，仍以明显低于市场的价格与国龙公司签订《商品房买卖合同》，李丽萍主观上具有重大过错，其应承担由此造成的不利后果，故李丽萍与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是无效的。至于信达公司的抵押权问题，不论《商品房预售合同》是否有效，信达公司均依法享有对案涉房屋的抵押权。首先，黄振华与农行淘金支行签订的《购房担保贷款合同》时，案涉房屋已经办理了预售登记，农行淘金支行有理由相信黄振华为房产的合法所有权人。其次，农行淘金支行亦履行了支付贷款的义务且办理了抵押登记，据此农行淘金支行支付贷款的商业行为合法善意，应当得到保护。最后，即使《商品房预售合同》被认定无效，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定可知，农行淘金支行善意取得案涉房屋的抵押权，现信达公司继受了农行淘金支行在本案中的权利，故信达公司依法享有对案涉房屋的抵押权。（二）一审法院适用法律错误。首先，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定承包人就案涉房屋的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权及其工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。首先，从上述条文中，并不能得出购房消费者权利处于“最优”地位的结论。其次，上述规定的实质系对抵押物变现款项的分配顺位的释明，应当在抵押物变现款项进行分配时适用，上述规定并未赋予建筑工程的承包人及买受人对抗执行的实体权利。最后，本案并不涉及建设工程纠纷，亦不存在案涉房产处分问题，因此并不适用上述规定。（三）一审法院程序错误。根据已经生效的（2004）东法民二初字第801号民事调解书可知，若黄振华未履行《购房担保贷款合同》项下的义务，农行淘金支行有权从拍卖、变卖案涉房屋所得款中优先受偿。现该案已进入执行程序，但一审判决要求国龙公司协助过户，事实上阻碍了原生效调解书的执行。一审法院未经审判监督程序而作出与生效法律文书相冲突的判决，违反法定程序。综上，恳请二审法院判如所请。李丽萍二审辩称，不同意黄振华的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。国龙公司述称，不同意信达公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。黄振华述称，不同意信达公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。具体答辩理由如下：（一）一审法院认定事实不清。首先，黄振华、国龙公司签订《商品房预售合同》在房管部门办理了备案登记手续。黄振华虽未支付首期房款，但这并不违反当时的购房政策。一审法院仅以黄振华没有支付案涉房屋的首期房款，认定黄振华为案涉房屋的“名义购房人”，并判决确认《商品房预售合同》无效，显属错误。国龙公司、李丽萍于2005年签订《商品房买卖合同》，李丽萍明知案涉房屋存在抵押登记仍签订买卖合同，其并非善意购房人。由此，《商品房买卖合同》签订的时间在抵押登记之后，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定可知，在抵押期间未经抵押权人同意而签订的商品房买卖合同无效。故《商品房买卖合同》应为无效合同，一审法院依据该合同将案涉房屋判给李丽萍，实质是否定抵押权人的抵押权。且（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》认定国龙公司因以非法占有为目的骗取他人财物故构成合同诈骗罪，一审法院无视该生效判决仍认定《商品房买卖合同》为有效合同，属于对抗法院生效判决。其次，广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初2969号生效行政判决撤销了广州市国土房管部门的涉诉注销备案登记行为，因此，案涉预售合同和抵押备案登记的法律效力已经恢复。故抵押权人对案涉房屋的抵押权应受法律保护，一审法院判决将案涉房屋所有权转移至李丽萍名下，侵害了抵押权人的抵押权。最后，在同类同系列案件中，广州市越秀区人民法院（2009）越法民二初字第1533号民事判决认可了《楼宇按揭合同》的效力，但一审法院作出与同类案件自相矛盾的判决。另，国龙公司因另案被裁定进行破产清算，故李丽萍与国龙公司签订的《商品房买卖合同》属于破产案件受理前成立的债务，故根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，《商品房买卖合同》应被撤销解除，因此被撤销合同自始没有约束力。（二）一审法院适用法律错误。因案涉房屋已备案登记于黄振华名下，抵押权人为农行淘金支行的情况下，一审法院依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定判令将案涉房屋转移登记至李丽萍名下，属于适用法律错误。本案并不涉及建筑物工程价款优先受偿权的问题，且李丽萍只向国龙公司支付了一部分“购房款”，一审法院以“买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权”判令案涉房屋转移登记至李丽萍名下，显属不当。农行淘金支行未到庭发表意见，亦未提交书面意见。黄振华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回李丽萍的诉讼请求；3.本案诉讼费全部由国龙公司承担。李丽萍向一审法院起诉请求：1.确认李丽萍、国龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.确认国龙公司与黄振华签订的《商品房预售合同》无效，要求黄振华与国龙公司共同到房管部门涂销预售登记；3.国龙公司协助李丽萍向房管部门办理位于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之一号（裕兴阁）26G房屋的产权登记手续。一审法院认定事实：2005年，李丽萍（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的裕兴阁26层G号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共107.2401平方米。出卖人与买受人约定该商品房总金额为53.6万元。买受人分期付款，其中2005年4月26日前支付16.6万元，余款37万元申请银行按揭支付等。2005年4月28日，国龙公司向李丽萍出具收据，载明收到李丽萍交来国龙大厦裕兴阁26G单元楼款78938元。2005年5月4日，国龙公司向李丽萍出具收据，载明收到李丽萍交来国龙大厦裕兴阁26G单元楼款87062元。2005年4月30日，周耀华代表李丽萍与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认李丽萍接收国龙大厦裕兴阁26G单元。另查明：2000年11月15日，国龙公司（甲方）与黄振华（乙方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方预购国龙大厦裕兴阁26层G房，售价总金额824303元；2000年11月15日前支付房价款91872元，2001年1月5日前支付房价款82431元，2001年1月前支付房价款650000元等。案涉国龙大厦裕兴阁26层G房于2001年1月8日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为黄振华，房屋使用性质为住宅，建筑面积107.73平方米，成交价格824303元，签约时间2000年11月15日。2000年12月29日，黄振华（借款人）与农行淘金支行（贷款人）、国龙公司（保证人）签订《购房担保贷款合同》，约定：借款人因购买广州市小北路243号国龙大厦裕兴阁26G单元，同意把其与保证人签订的《购房合约》项下的房产及其权益抵押予贷款人，赋予贷款人以第一优先受偿权，作为偿还本合同项下贷款的保证；贷款人向借款人提供贷款650000元，在办妥本合同的抵押登记或备案后，贷款人把上述贷款全部拨入借款人在贷款人开立的存款账户内，同时根据借款预先签署的付款授权书，将有关贷款金额以借款人的名义划入保证人开立的账户内等。2001年1月16日，农行淘金支行取得该房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》。2004年，农行淘金支行以黄振华未按期偿还贷款为由起诉至原广州市东山区人民法院。2004年7月21日，原广州市东山区人民法院作出（2004）东法民二初字第801号民事调解书，载明当事人自愿达成如下协议：一、农行淘金支行与黄振华、国龙公司于2000年12月29日签订的《购房担保贷款合同》及农行淘金支行与国龙公司签订的《购房担保贷款回购保证协议书》继续履行。二、黄振华于2004年7月22日前支付律师费2000元给农行淘金支行。三、黄振华于2004年8月30日前支付本案受理费11554元（该费农行淘金支行已预付）给农行淘金支行。四、黄振华若不履行上述调解主文第一、二、三项中的任何一项时，农行淘金支行有权向法院申请强制执行，包括解除上述《购房担保贷款合同》，要求黄振华清偿合同项下的全部未付的借款本金（包括到期及未到期的本金）、利息、罚息。农行淘金支行有权从拍卖、变卖黄振华名下的广州市越秀区小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦东座裕兴阁26G房的房产所得价款中优先受偿。五、国龙公司对依法处分上述房屋不足以清偿黄振华在上述合同确定的债务部分承担连带保证责任。国龙公司在承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向黄振华追偿。2007年11月23日，一审法院作出（2007）越法执字第3051号民事裁定书，载明在广州市公安局已对国龙公司涉嫌合同诈骗案件立案侦查的情况下，不宜单独径行处理案涉房产，暂不具备执行条件，故裁定原广州市东山区人民法院（2004）东法民二初字第801号民事调解书中止执行等。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。其中“附表1”列明：裕兴阁26G，购房人李丽萍，登记预购人黄振华，抵押权人农行淘金支行。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。再查明：2016年6月22日，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部（甲方）与信达公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议》，约定：甲方将其对债务人黄振华的1笔债权转让给乙方；截止至2016年3月20日，共计本金589228.85元，利息426924.68元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。之后，双方于2017年3月21日在《羊城晚报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。2016年9月8日，李丽萍向国龙公司管理人转账支付了国龙大厦裕兴阁26G购房款370000元。一审法院认为，李丽萍与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助李丽萍办理案涉房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于案涉房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与黄振华虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但黄振华既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋，且自办理预售登记至今十几年的时间里，黄振华也未就案涉房屋主张过民事权利。可见，国龙公司与黄振华签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与黄振华签订的商品房预售合同为无效合同，黄振华无权以该合同对抗李丽萍的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。考虑到李丽萍在未付清购房款的情况下已占有使用案涉房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且后付的剩余房款370000元本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令李丽萍参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付后付房款370000元自房屋交付之日起至实际付清该款之日止的利息，并将该款直接支付给信达公司。李丽萍在向信达公司支付了利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、黄振华及信达公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，李丽萍要求国龙公司协助其办理案涉房屋产权登记手续的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日判决如下：一、确认李丽萍与国龙公司之间关于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁26G房的《商品房买卖合同》有效；二、确认黄振华与国龙公司之间关于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁26G房的《商品房预售合同》无效；国龙公司与黄振华在判决发生法律效力之日起十日内共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记；三、李丽萍在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的购房款利息（以370000元为基数，自2005年4月30日起至2016年9月8日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给信达公司；四、国龙公司在李丽萍完成上述第三项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助李丽萍到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁26G房所有权转移登记至李丽萍名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；黄振华、农行淘金支行及信达公司对此须予以协助。一审案件受理费9160元，由国龙公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，国龙公司为证明国龙大厦与抵押权人纠纷案件已有部分进入再审程序且本案应等待再审处理结果，向本院提交广东省人民检察院粤检民（行）监﹝2017﹞44000000187号民事抗诉书。信达公司质证称，本案应当等待再审的处理结果。黄振华对上述证据的三性均予以确认。另查明，黄振华未在法律规定的期限内交纳上诉费，其缓交申请被批准后，经本院催告，黄振华仍未交纳上诉费，则应按其自动撤回上诉处理，本院不再另行制作裁定。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对信达公司的上诉请求，认定如下：关于抵押权的问题。因国龙公司利用黄振华名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将案涉房屋设定抵押权。黄振华也无证据证实李丽萍在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。李丽萍已向国龙公司支付了购房款并实际占有使用案涉房屋多年，其对案涉房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令李丽萍向抵押权人支付后付房款370000元的利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人信达公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月十九日书记员  杨希