海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1641号上诉人（原审原告）：王后勤，男，1959年6月27日出生，汉族，住海南省三亚市。上诉人（原审原告）：许秋妹，女，1962年12月4日出生，汉族，住海南省三亚市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：周发武，三亚市林海法律事务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：关万武，男，1983年6月20日出生，汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：孙国海，海南唐海律师事务所律师。上诉人王后勤、许秋妹因与被上诉人关万武房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初4074号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王后勤、许秋妹上诉请求：1.依法撤销三亚市城郊人民法院（2019)琼0271民初4074民事判决，改判支持王后勤、许秋妹一审诉讼请求。2.依法判令关万武承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、王后勤与关万武所订合同不仅违反《经济适用住房管理办法》，而且违反合同法规定，依法应认定该合同无效。1.王后勤与三亚市月川小学签订的《三亚市经济适用住房买卖合同》第五条第一款约定：“乙方付清全部房款后，产权全部归乙方享有。该住房从《土地房屋权证》确权之日起住满五年后，可依法进入三亚市房地产交易市场，按规定交纳有关税费后，收入归乙方所有。房屋未按规定向政府交纳收益前，房屋不得出租。房屋上市交易时，产权单位有优先购买权，并且乙方（指本合同中的买方）应按房屋所属地段局时普通商品房与经济适用住房价格之差的一定比例向政府交缴收益。”《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，……政府可优先回购。”2.《合同法》第五十二条：“合同无效的法定情形(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”依上述合同约定和《管理办法》规定，以及《合同法》的规定，王后勤与关万武所订《房屋买卖协议》存在违反合同法规定合同无效的法定情形。理由是：其一、王后勤与关万武以订立合同的形式已实际交易了涉案房屋，但没有任何一方向国家缴纳任何费用，客观上已构成损害国家利益的事实存在。其二、王后勤与三亚市月川小学签订的合同明确约定：“房屋上市交易时，产权单位（月川小学）有优先购买权。”但王后勤与关万武明知该涉案房屋未具备上市交易的情形下，在没有征求月川小学是否放弃优先购买权的条件下，恶意串通，背着月川小学私下提前交易，严重侵害了月川小学的优先购买权，损害了第三人月川小学的利益。3.涉案房屋属于政策性住房，根据相关规定该住房的购买者只限于月川小学的教师职工，其他人没购买该房的资格。综上，王后勤、许秋妹认为，一审判决则重于论述《管理办法》是部门规章，以该《管理办法》禁止性的规定，不是法律、行政法规强制性的规定为由，认定王后勤与关万武所订合同合法有效。然而忽略查明王后勤与关万武所订合同是否存在违反合同法第五十二条规定的情形，以致适用法律错误，所作实体判决有失客观公正。另，王后勤与三亚市月川小学所订合同和王后勤与关万武所订合同所指向的标的物，月川小学生活区的经济适用房A302房，该涉案房屋认定为王后勤与许秋妹夫妻共同共有财产。因王后勤与关万武签订合同处置该涉案房屋，并没有让许秋妹知情，对王后勤单方处置夫妻共同共有的财产行为，应认定该民事行为无效。一审判决本院认为部分的表述，“许秋妹主张其完全不知情不符合常理”，属主观臆断的推定。许秋妹认为，王后勤与关万武签订的合同并没有许秋妹的署名，同时王后勤与关万武没有提供许秋妹签署的任何授权委托书，可见王后勤处分夫妻共同财产的行为属个人行为。因此，根据《物权法》和《婚姻法》的有关规定，认定王后勤与关万武所订合同为无效合同。二、一审法院遗漏诉讼当事人，程序违法。该涉案房屋是三亚市月川小学所建的经济适用住房，该房屋至今乃登记在月川小学的名下。且王后勤与月川小学所订立的合同明确约定：“房屋上市交易时，产权单位有优先购买权。”因王后勤与关万武签订合同时未征求月川小学是否放弃优先购买权，且月川小学没有明确表示放弃优先购买权的情形下，其优先购买权仍然存在。一审法院明知该案的审理与月川小学存在法律上的利害关系，却没有依职权追加月川小学作为本案的第三人参与诉讼，显然程序违法。综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律错误，且程序违法。因此，请求二审法院在审理查明本案事实的基础上，依法作出撤销一审判决并作出支持王后勤、许秋妹一审诉讼请求，以维护王后勤、许秋妹的合法权益。关万武答辩称，王后勤、许秋妹上诉主张无事实及法律依据。1.关万武与王后勤签订的《房屋买卖协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定；2.王后勤、许秋妹的主张合同无效有违诚实信用原则；二、王后勤、许秋妹主张《房屋买卖协议》因单方处置夫妻共同财产而无效，无事实与法律依据，也不符合逻辑；三、月川小学与本案不具有法律上的利害关系，不属本案的诉讼参与人，因此，王后勤、许秋妹的上诉主张没有法律依据，应予驳回。王后勤、许秋妹向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认王后勤与关万武签订的《房屋买卖协议》无效，并判令关万武向王后勤、许秋妹返还位于××区房屋；2.因本案而产生的诉讼费、公告费由关万武承担。一审法院认定事实：位于三亚市河**一环路**月川小学内的房屋系月川小学集资建设，土地房屋权证为三土房（2006）字第**，并将集资建设的房屋出售给月川小学的内部职工。2008年3月27日，王后勤与关万武签订《房屋买卖协议》，约定王后勤将涉案A302房以397,000元的价格出售给关万武，约定付款的方式、办证的处理方案、以及拆迁或者重建时该房屋的所有收益归关万武所有等条款。2008年12月20日，王后勤向三亚市月川小学提交《三亚市职工住房申请审批表》，申请购买涉案A302房，并于同日签订《三亚市经济适用住房买卖合同》，约定王后勤向三亚市月川小学购买涉案A302号房屋，价格为171,600元。根据《房屋购买交款一览表》记录，关万武自2008年3月27日起至2009年3月28日止，分七次向王后勤支付购房款397,000元整，王后勤备注“购房款已全部交完，同意乙方使用”的内容。关万武自房屋建成后，一直占有使用至今。涉案房屋尚未办理分户权证。另查明，许秋妹与王后勤于2007年7月2日登记结婚。双方当事人对以上事实均无异议，仅对《房屋买卖协议》的效力有异议。一审法院认为，第一，关于诉讼主体资格问题。许秋妹与王后勤系夫妻关系，与本案的处理有利害关系，可以作为原告提起诉讼。第二、关于王后勤与关万武签订的《房屋买卖协议》的效力问题。1.人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院执行的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。首先，王后勤、许秋妹主张《房屋买卖协议》无效的法律依据即《经济适用房管理办法》是部门规章，其关于购买经济适用房后上市交易的规定不属于合同效力的禁止性规定。2.诚实信用是民法的基本原则。首先，王后勤与关万武签订协议的时间在2008年，关万武支付全部购房款并实际占有居住涉案房屋已达十多年，且王后勤、许秋妹提交的《三亚职工住房申请审批表》显示涉案房屋系他们的唯一住房，王后勤、许秋妹家中有大笔的收入且涉及购买房屋的问题，许秋妹主张其完全不知情不符合常理。其次，签订协议时王后勤并未取得房屋所有权，也未实际占有，双方之间实际上是集资建房资格转让协议，并非房屋所有权转让纠纷，并不适用物权法及婚姻法的相关规定。3.王后勤与关万武已经实际履行了该协议的全部内容，期间并没有他人主张权利，没有损害其他人的利益。双方在平等自愿的情况下达成了购房资格转让协议，应全面履行自己的合同义务，承担相应的风险。综上所述，王后勤与关万武签订《房屋买卖协议》是当事人双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，本案亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定事由，该协议合法有效，对双方当事人均有约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。王后勤、许秋妹的诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决：驳回王后勤、许秋妹的诉讼请求。案件受理费100元（王后勤、许秋妹已预缴），由王后勤、许秋妹负担。二审期间，双方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实，予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.一审是否遗漏当事人；2.涉案房屋买卖协议的效力。1关于一审是否遗漏当事人的问题虽然王后勤与三亚市月川小学约定房屋上市交易时，三亚市月川小学有优先购买权，但民事合同在主体、客体、内容等三个方面均具有相对性。三亚市月川小学与王后勤作出有关涉案房的约定，只能在合同的当事人之间产生约束力。当王后勤将自己集资所取得的涉案房屋转让给关万武时，王后勤与三亚市月川小学之间的约定对关万武没有法律约束力，且三亚市月川小学至今并未主张权利视为默认。三亚市月川小学不是必须参加本案诉讼的当事人，故王后勤、许秋妹的该上诉理由不成立，本院不予支持。二、关于涉案房屋买卖协议的效力问题《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院执行的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。首先，根据查明的事实，可知王后勤并未取得房屋所有权，也未实际占有，王后勤处分的不是房屋所有权而是其享有的单位集资建房请求权。《房屋买卖协议》名为房产转让，实为集资建房请求权的转让，该集资建房请求权并非夫妻共同财产。涉案房屋是关万武从王后勤处受让集资建房请求权并向三亚市月川小学交纳集资建房款后而取得，对王后勤、许秋妹而言，因王后勤转让集资建房请求权而丧失了取得涉案房屋的可能，因此涉案房屋并非王后勤、许秋妹的夫妻共同财产，王后勤、许秋妹主张涉案房屋属夫妻共同财产与事实不符，不予支持；其次，我国现行法律没有明确规定禁止购房指标的转让，就民事行为而言，法律无明文禁止就是可以实施的，即使有单位规定集资房不得转让，但这只是单位的内部规定，不能对抗第三人，更不能成为合同无效的理由。第三，关万武支付全部购房款并实际占有居住涉案房屋已十多年，许秋妹作为王后勤妻子共同生活，对家中有一笔几十万元的收入且涉案房屋已建成十多年，其没有入住，完全不知情不符合常理。故《房屋买卖协议》系王后勤、关万武双方的真实意思表示，既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害第三人的利益，应为合法有效；王后勤、许秋妹主张涉案协议未经许秋妹同意无效，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人王后勤、许秋妹的上诉请求不成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（王后勤、许秋妹已预缴），由王后勤、许秋妹负担。本判决为终审判决。审判长 尹合欢审判员 付春燕审判员 李新建 二〇一九年十二月六日书记员 吴妍妍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。