重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10215号上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆仪才物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路****23-7，统一社会信用代码91500109759286526D。法定代表人：廖代斌，系董事长。委托诉讼代理人：张瑛，男，系公司员工。委托诉讼代理人：韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆坤罡房地产开发有限公司，，住所地重庆市璧山区璧城街道红宇大道**统一社会信用代码915002277842125885。法定代表人：韩柱，系总经理。委托诉讼代理人：杨娟，女，系公司员工。上诉人重庆仪才物业管理有限公司（以下简称仪才公司）因与被上诉人重庆坤罡房地产开发有限公司（以下简称坤罡公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初2438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问和审理。上诉人仪才公司的委托诉讼代理人张瑛、韦延伟，被上诉人坤罡公司的法定代表人韩柱及委托诉讼代理人杨娟到庭参加询问。本案现已审理终结。仪才公司上诉请求：1、撤销原判第二、三、四项；2、一、二审案件受理费用及反诉案件受理费用均由坤罡公司负担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清。《前期物业服务合同》于2018年12月1日已经终止，结算已完成，未付的停车收益系2019年1-6月的，不在该合同约束期内，不应受该合同约束，一审法院认定该合同第四章第八条、第五章第十条仪才公司应履行义务中第一项继续有效于法无据；仪才公司资助维修费10000元不属于物业服务合同范围，一审法院在本案中一并判决明显有误。二、一审法院适用法律错误。《合同法》第九十八条规定的是对合同期内双方没有结算和清理的情况下适用，而本案中双方在合同期内的结算和清理意见完毕，不应再适用该条法律规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院支持上诉请求。坤罡公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。仪才公司向一审法院起诉请求：1、坤罡公司立即退还履约保证金100,000元；2、案件受理费用由坤罡公司负担。坤罡公司向一审法院反诉请求：一、请求判令仪才公司向坤罡公司支付停车收益暂计31,009.6元及继续按照《前期物业服务合同》中第四章第八条的约定履行合同，向坤罡公司支付停车费收益；二、请求判令仪才公司向仪才公司支付维修费36,000元；三、请求法院确定双方签订的《前期物业服务合同》中第二章第三条继续有效；四、请求法院确定双方签订的《前期物业服务合同》第四章第八条、第五章第十条乙方应履行的义务中第一项继续有效；五、本案本诉、反诉的诉讼费用均由仪才公司承担。一审法院认定事实：2015年12月21日，仪才公司向坤罡公司做出承诺：坤罡公司的南川坤罡龙都小区6、7、8、9、15、16、17号住宅按商品房买卖合同约定的交房时间之后我司12个月内不收取空置房物业管理费。12个月后按照重庆市的相关物业收费文件收取物业管理费。坤罡龙都商业、车库不收空置房物业管理费，商业和车库一旦出租后由物业使用人向物业公司交物业管理费。2016年1月1日，以坤罡公司为甲方，仪才公司为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》。其中第一条约定：物业名称为南川区坤罡龙都小区，坐落位置：重庆市南川区金山大道29号；其中第三条约定：乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑、公共厕所和设施的维护、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；9、物业档案资料管理；10、物业专项维修资金的使用；11、装修管理；12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。其中第八条停车收费分别采取以下方式：1、本物业管理区域内的停车库产权属甲方所有并出租的，乙方从停车费收益中按20%提取停车管理服务费，甲方的车库车位未出售出租的，乙方不得收取管理服务费。2、临时租用车库停车的，根据当时市场行情由使用人向甲方缴纳停车费，乙方从停车费收益中提取20%的停车管理服务费。3、甲方利用自有车位停车的，乙方不得收取停车管理服务费。4、小区业主自备车库停车的，乙方应与物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位的使用和管理服务方面的权利义务关系。其中第十条乙方的权利义务乙方应履行的义务：1、履行合同、提供物业服务。乙方承诺：南川坤罡龙都小区6、7、8、9、15、16、17号楼住宅按商品房买卖合同上约定的交房时间之后12个月内不收取空置房物业管理费，12个月后按照重庆市的相关物业收费文件收取空置物业管理费。坤罡龙都商业、车库不收空置房物业管理费，商业和车库一旦出租后由物业使用人向物业公司交纳物业管理费。其中第十八条约定：本合同期限为，自2016年1月1日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。其中第二十五条约定：工程质量保修乙方有权对具有工程质量保修义务单位书面函告施工单位前来维修处理，对拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人由乙方代为修复，但修复费用及造成的其他损失因质量引起的责任由施工单位承担（但修复费用和其他损失须经甲方审核同意）。其中第二十七条约定：本合同履约保证金10万元（投标保证金10万元中标后转为履约保证金，履约保证金在合同终止时甲方无息退还给乙方）。2015年12月23日，仪才公司将保证金10万元打到了坤罡公司账上。同时查明，2018年11月30日，以重庆市南川区坤罡龙都业主委员会为甲方，以仪才公司为乙方，双方签订了《坤罡龙都小区物业服务合同》。其中合同第一条约定：物业名称：坤罡龙都小区；坐落位置：重庆市南川区西城街道金山大道29号。其中第三条甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、共用绿地、花木、景观、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维护、养护和管理；6、公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通与车辆停放秩序的管理；8-14略，与前期物业服务合同相关部分内容大体一致。合同其他内容略。为证实仪才公司应向其支付36,000元维修费的事实，坤罡公司向一审法院提交了于2018年10月20日与杨世贵签订的坤罡．龙都小区4、5、10号楼屋顶花架维修合同、重庆农村商业银行业务委托书（客户回执）、杨世贵领条加以证实。仪才公司质证后认为，其对上述事实不清楚，是质量问题与本案无关。为证实自己观点，仪才公司举示了2018年8月20日坤罡开发公司、仪才物业联席会议纪要一份，内容为：“1、坤罡龙都小区6、7、8环道积水问题、花架掉水泥块问题会议研究决定由坤罡公司负责找承建单位前来维修，花架掉水泥块由坤罡公司负责找人维修，坤罡公司和仪才物业共同监督，仪才物业资助维修费壹万元，时间从2018年9月1日至20日，完成后公示一周。其余略”。坤罡公司质证后对真实性予以认可，但仪才公司至今未支付维修费10,000元，所以我方认为协议并未对双方发生效力，仪才公司应支付上述维修费36,000元。为证明仪才公司应其支付停车收益的事实，坤罡公司向一审法院提供了2019年1-6月的收据6张及明细，证实仪才公司应向其支付停车费收益44,612元。仪才公司核对后，对其金额无异议。但认为双方之间的《前期物业合同》已终止，不应该支付给坤罡公司。为证实重庆市南川区坤罡龙都小区业主委员会从2019年1月20日起接管小区收益，由仪才公司代管车库临停收益的事实，仪才公司举示了该业主委员会给仪才公司的函告、坤罡龙都小区6、7、8、9四栋受损业主接管小区车库收益的报告、通告等证据。（其收取的费用用于6、7、8、9四栋房屋裂缝、外墙张中半裂等鉴定，隐患整改完成后，车库收益归还开发商）。坤罡公司质证后认为，对其真实性认可，但业主及业委会无权接管小区车库收益，所有权人为坤罡公司，因此收益为坤罡公司所有。一审法院认为，仪才公司与坤罡公司于2016年1月1日签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力。对于仪才公司要求坤罡公司退还履约保证金100,000元的诉讼请求，因重庆市南川区坤罡龙都小区已成立业主委员会，并于2018年11月28日与仪才公司签订了《坤罡龙都小区物业服务合同》，该合同已于2018年12月1日生效。根据合同第十八条、第二十七条的规定，《前期物业服务合同》于2018年12月1日终止，坤罡公司应当无息将履约保证金100,000元退还仪才公司，故仪才公司的该项诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。对于坤罡公司的第一项诉讼请求，根据双方签订的《前期物业服务合同》第四章第八条的约定，停车库产权属坤罡公司所有并出租的，仪才公司从停车费收益中按20%提取停车管理服务费；临时租用车库车位停车的，仪才公司从停车费收益中提取20%的停车管理服务费，其余80%应支付给坤罡公司。虽仪才公司提交了坤罡龙都小区6、7、8、9四栋受损业主接管小区车库收益的报告及通告等证据，但上述车库车位的所有权人为坤罡公司，而非6、7、8、9四栋业主，若其所在房屋等存在质量问题，四栋业主可另案向有关当事人主张权利；虽坤罡公司与仪才公司签订的《前期物业服务合同》现已终止，但对于停车费收益属于结算条款，故按照《合同法》第九十八条的规定，其不影响合同中结算和清理条款的效力，仪才公司应当按合同约定履行支付停车费收益的义务，将其剩余的80%停车收益支付给坤罡公司。对于具体金额，因仪才公司对于2019年1-6月停车费收益44,612元核对后认可，故仪才公司应将44,612元支付给坤罡公司；并继续按照《前期物业服务合同》第四章第八条的约定继续向坤罡公司支付停车费收益；对于坤罡公司要求仪才公司向其支付维修费36,000元的诉讼请求，虽坤罡公司举示了屋顶花架维修合同、重庆农村商业银行业务委托书、领条等证据，但仪才公司不认可；而仪才公司举示了双方联席会议纪要，坤罡公司认可其真实性，双方已对相关维修费由仪才公司承担的金额达成了一致，故该纪要对双方有约束力，仪才公司应将其承诺的10，000元维修费支付给坤罡公司；对于坤罡公司主张的确定双方签订的《前期物业服务合同》中第二章第三条是否继续有效的问题，因《前期物业服务合同》与《坤罡龙都小区物业服务合同》对于物业服务合同的主要内容大体一致，该约定内容不属于结算与清算的条款，故一审法院对其诉讼请求不予支持；对于坤罡公司要求确定双方签订的《前期物业服务合同》第四章第八条、第五章第十条是否应继续有效的问题，对于该合同第四章第八条的内容，因在坤罡公司第一项诉讼请求中已作叙述，故不再重复，应认定为继续有效；对于第五章第十条乙方应履行的义务中第一款是否继续有效的问题，因相关内容为南川坤罡龙都小区6、7、8等楼住宅在交房前后物业费是否收取、商业和车库是否收取空置物业管理费等进行的约定，也应为结算与清算条款，加之仪才公司于2015年12月21日做过相应的承诺，故应认定为继续有效；并至仪才公司不再为坤罡龙都小区提供物业服务时为止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十一条，第九十八条的规定，判决如下：“一、被告重庆坤罡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告重庆仪才物业管理有限公司履约保证金100,000元；二、反诉被告重庆仪才物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告重庆坤罡房地产开发有限公司2019年1-6月停车费收益44,612元；三、反诉被告重庆仪才物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告重庆坤罡房地产开发有限公司环道积水、花架维修费10,000元；四、确认反诉原被告于2016年1月1日签订的《前期物业服务合同》第四章第八条、第五章第十条乙方应履行义务中第一项继续有效；至反诉被告不再提供坤罡龙都小区物业服务时为止。五、驳回反诉原告重庆坤罡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费1,150元（已减半收取），由被告重庆坤罡房地产开发有限公司（此款已由原告自愿垫付，被告随案款一并支付原告）；反诉案件受理费737.62元，由反诉被告重庆仪才物业管理有限公司承担（此款已由反诉原告自愿垫付，反诉被告随案款一并支付给反诉原告）。”二审中，双方当事人均未举示新证据。二审审理查明的案件事实与一审相同。本院认为，坤罡公司与仪才公司于2016年1月1日签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。根据审理情况，本案争议焦点在于：第一、双方签订的《前期物业服务合同》第四章第八条、第五章第十条对双方是否继续有效，是否应当继续履行；第二、仪才公司是否应当向坤罡公司支付停车费收益44612元；第三、仪才公司是否应当向坤罡公司支付维修费10000元。关于第一个争议焦点，《前期物业服务合同》第四章第八条约定的内容，是双方对于产权属于坤罡公司的车库车位收益所作的约定，该约定具有结算性质，在双方对此没有作出新的约定之前，对相应内容均应当按照该条款进行结算。由此，尽管仪才公司与案涉小区业委会于2018年11月28日签订的了物业服务合同，但因该合同中未就此部分作出约定，坤罡公司主张该约定对双方继续有效，理由充分，应予支持。仪才公司认为该条约定已经因《前期物业服务合同》终止而无效，与本案查明事实不符，其上诉理由本院难以认同。《前期物业服务合同》第五章第十条乙方应履行义务中第一款，其内容主要为案涉小区5、7、8等楼住宅在交房前后物业费是否收取、商业和车库是否收取空置物业费等内容，该内容系仪才公司和坤罡公司就相关特定内容所作约定，在新的物业服务合同未就此内容重新进行约定的情况下，坤罡公司主张对该部分内容仍然按照该条款继续履行，并无不妥，仪才公司上诉理由同样不能成立。关于第二个争议焦点，根据《前期物业服务合同》第四章第八条约定，停车库产权属于坤罡公司所有并出租的，仪才公司从停车费收益中按20%提取停车管理服务费。根据关于第一个争议焦点的分析，在《前期物业服务合同》终止后，该部分内容依然对双方有约束力，故对于2019年1-6月的停车费收益中，按《前期物业服务合同》约定应当归坤罡公司所有的44612元，仪才公司负有支付义务。关于第三个争议焦点，坤罡公司与仪才公司参加的双方联系会议纪要中，双方已对相关维修费由仪才公司承担的金额达成一致，其内容对双方均具有约束力。仪才公司在会议纪要中承诺支付10000元维修费，故其应当将该部分金额支付给坤罡公司。综上所述，仪才公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1165.3元，由上诉人重庆仪才物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  闫信良审 判 员  郑 泽二〇一九年十二月十日法官助理  王 玲书 记 员  张冬梅