湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2736号上诉人（原审原告）：陈知，男，汉族，1982年9月14日出生，住株洲市攸县。被上诉人（原审被告）：洪胡静，女，汉族，1966年1月10日出生，住湖南省攸县。被上诉人（原审被告）：陈之力，男，汉族，1995年1月6日出生，住湖南省攸县。共同委托代理人：陶仁君，株洲市法学会法律服务中心工作人员，代理权限为特别授权。上诉人陈知与被上诉人洪胡静、陈之力租赁合同纠纷一案，不服攸县人民法院（2019）湘0223民初10360号民事判决，于2019年11月19日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了书面审理，本案现已审理终结。陈知上诉称：撤销原判，解除双方的租赁合同，退回订金50000元；并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。原审事实不清。洪胡静、陈之力辩称：原审事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。陈知向原审法院起诉请求：1.判令被告返还商铺订金50000元；2.解除原、被告双方签订的商铺租赁合同；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月26日，原、被告双方签订商铺租赁合同，原告租赁被告位于攸县财富大厦一层五空门面作为晚安家具经营场所，租赁期间为2018年8月1日起至2024年7月30日止，被告提供两个月的免租装修期（2019年6月1日至7月30日）。合同签订后，原告向被告交纳了50000元订金。原告在装修期间发现被告并不能按照约定提供原柏橱橱柜广告位置的外墙广告位置，遂多次与被告交涉。但最终被告协调失败，无法提供原柏橱橱柜广告位置给原告，致使原告租赁被告经营家具的目的不能实现。且原告所租赁的房屋系被告陈之力所有，而非被告洪胡静所有，因此，原告与被告洪胡静签订的租赁合同应为无效的合同。原告亦发现被告于2019年7月28日张贴了招租广告。原审查明：被告陈之力系被告洪胡静的儿子，陈慧系被告洪胡静的女儿，本案所涉及的房屋系被告陈之力与其姐姐陈慧所有。2019年5月16日，被告洪胡静代表被告陈之力与原告签订商铺租赁合同，约定原告租赁攸县财富大厦一层五空门面作为晚安家居的经营场所，租赁期限自2019年8月1日起至2024年7月30日止，每年的租金为148000元，被告为原告提供2019年6月1日至7月30日共两个月的免租赁费用的装修时间。该租赁合同同时对水电费、物业费、电话费和维修费均作了约定，亦明确约定了双方的责任与权利义务，但该租赁合同对本案所争议的广告位置未作约定。合同签订后，在准备对租赁房屋进行装修的过程中，原告发现租赁合同对广告位置没有作出明确约定，原告认为被告应该提供所租赁房屋外墙、原柏橱橱柜广告位置给原告进行广告宣传，遂与被告洪胡静多次协商。被告认为原柏橱橱柜广告所在位置一大半部系二层的外墙墙面，被告无法自作主张将其许诺给原告使用，且被告提供的一屋五空门面的外墙亦存在广告宣传位置。原审另查明：合同签订后，原告于2019年5月26日支付了50000元给被告洪胡静的女儿陈慧。原告主张使用的原柏橱橱柜广告位置，仅有下面小半部面积为本案所租赁门面的外墙，原柏橱橱柜广告位置主要的、大半部为第二层房屋的外墙面积。原审认为，本案系租赁合同纠纷。首先，原告陈知与被告洪胡静所签订的商铺租赁合同是否合法有效？原告与被告洪胡静于2019年5月26日签订的商铺租赁合同系双方真实意思表达，不违反国家法律的规定，合法有效。原、被告双方均应按商铺租赁合同履行自己的义务。原告主张该商铺租赁合同因被告洪胡静无权签订而为无效合同，因本案所涉及门面系被告陈之力与陈慧所有，被告陈之力与陈慧均委托其母亲即本案被告洪胡静处理房屋租赁事宜，且被告陈之力认可被告洪胡静签订的商铺租赁合同，陈慧也收取了原告陈知转账的50000元，故对原告陈知的该主张不予支持。其次，根据本案查明的事实，被告洪胡静系作为被告陈之力的代理人与原告陈知签订商铺租赁合同。根据合同相对性的原则，被告洪胡静不是本案商铺租赁合同的一方主体，因此，被告洪胡静不是本案适格的被告。第三，原告陈知要求解除商铺租赁合同是否符合双方的约定？根据本案的商铺租赁合同内容来看，原、被告对广告位置没有做出明确的约定，原、被告双方事后就广告位置亦未达成一致协议。原告陈知所主张使用的原柏橱橱柜广告位置所占用的外墙大部分为第二屋房屋的外墙，对于第二层房屋的外墙的使用权，被告陈之力无权进行处置。根据原、被告签订的商铺租赁合同内容，被告陈之力没有义务提供其自身房屋之外的外墙墙面供原告进行广告宣传，原告陈知以被告未能提供原柏橱橱柜广告位置为由要求解除商铺租赁合同不符合合同的约定。综上所述，原告陈知要求解除商铺租赁合同的诉讼请求不符合双方的约定，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条之规定判决驳回原告陈知的诉讼请求。案件受理费525元，由原告陈知负担。本院对原审查明的事实予以确认。在二审期间，上诉人向本院提交了商铺重新装修并开业的两张照片，拟证明涉案商铺已出租给他人并开业。被上诉人质证意见：认可商铺开业，但系被上诉人自己经营。被上诉人向本院提交了1.物业给被上诉人陈之力发表的函告，拟证明物业要求被上诉人加强管理，将房屋恢复原状；2.被上诉人与金点装饰工程有限公司装修花费的预算单，拟证明被上诉人已经花费了113730.80元进行装修。上诉人对被上诉人的证据的三性均不予认可。本院对上诉人及被上诉人的证据认定如下：上诉人的证据系诉讼期间出现，系新证据，并能够反映涉案商铺的客观情况，予以采纳。被上诉人的证据与本案无关，不予采纳。本院另查明：《商铺租赁合同》签订后，因使用广告位发生争论，陈知向洪胡静表示解除租赁，洪胡静不同意终止租赁，上诉人并未实际使用被上诉人的商铺。2019年7月30日，陈知向人民法院起诉，要求解除《商铺租赁合同》，并退还订金。原审法院于2019年8月5日立案受理。商铺现由被上诉人自己使用，经营小超市，并于2019年11月4日办理了营业执照。被上诉人在二审中同意解除《商铺租赁合同》。本院认为，本案系租赁合同纠纷案。争议焦点为洪胡静是否系本案适格当事人；《商铺租赁合同》是否可以解除；上诉人的订金是否应当退还。虽然陈辉、陈之力出具了委托授权书，委托洪胡静全权处理商铺出租事宜，但洪胡静、陈之力并未提供涉案商铺所有权归属的证据，根据合同相对性原则，《商铺租赁合同》系洪胡静与陈知签订，洪胡静仍系本案当事人。陈之力、陈慧自愿出具委托授权书，系自认为本案适格当事人。陈慧自认为本案当事人，并收取陈知租赁商铺订金50000元，陈慧应当系本案当事人。洪胡静、陈之力认可陈慧收取陈知订金行为后果并承担责任，原审未能将陈慧列为本案当事人并不影响本案的处理。2019年5月16日，洪胡静与陈知签订了《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限自2019年8月1日起至2024年7月30日止，2019年6月1日至7月30日为装修时间，免租赁费用。合同签订后，因使用广告位发生争论，陈知已经向洪胡静明确表示解除《商铺租赁合同》，陈知于2019年7月30日向人民法院起诉，被上诉人在二审中也表示同意解除《商铺租赁合同》，且涉案商铺已由被上诉人自己使用，《商铺租赁合同》已经无法履行，陈知请求解除《商铺租赁合同》，应当予以支持。在租赁期即2019年8月1日之前，陈知向洪胡静明确表示解除《商铺租赁合同》，且并未实际使用涉案商铺，陈知不需要承担租赁期间的租金。虽然合同约定2019年6月1日至7月30日为装修期免收租金，但陈知在此期间实际占有商铺，且没有租赁涉案商铺，应当对洪胡静、陈之力应当给予一定补偿，本院酌定由陈知补偿洪胡静、陈之力2万元。洪胡静、陈之力收取了陈知订金5万元，从中扣除补偿款2万元，余款3万元应当退还给陈知。原审事实清楚，但适用法律错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销攸县人民法院（2019）湘0223民初10360号民事判决；二、解除上诉人陈知与被上诉人洪胡静于2019年5月26日签订的《商铺租赁合同》；三、限被上诉人洪胡静、陈之力在本判决生效后十日内退还上诉人陈知订金30000元。如当事人未能履行本判决确定的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条执行。一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，共计1575元，由上诉人陈知负担575元，由被上诉人洪胡静、陈之力共同负担1000元。本判决为终审判决。审判长  祁湘清审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇一九年十二月十二日书记员  谭蔚尉