宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终140号上诉人（原审原告）：田某，1970年8月4日出生，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛某、李某，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：徐某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王某，1961年1月25日出生，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：徐某，1962年11月11日出生，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，1975年5月28日出生，住宁夏回族自治区银川市。上诉人田某因与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王某、徐某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院(2018)宁01民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问各方当事人，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百三十三条的规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。田某上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者查清事实改判支持其原审诉请并判令中信信托公司、隆湖公司、徐某、王某承担本案诉讼费用。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，孙某1将“尚东帝景花园”30-1422在建公寓出售给田某并与田某签订了《房地买卖契约》，孙某1将房屋的一切手续移交给田某，田某与隆湖公司签订《商品房买卖合同》，约定田某向隆湖公司购买“尚东帝景花园”30-1422号房屋一套，隆湖公司用房屋冲抵了田某的借款，并向田某开具了房款收据。田某与隆湖公司签订的《银川市商品房买卖合同》应当受到法律保护；2.田某所购涉案房屋系用于居住，其名下没有其他任何房产且一次性足额付清了全部购款。3.田某已占有涉案房屋，其购买房屋的权利优先于中信信托公司抵押权，享有足以排除法院强制执行的民事权益。4.依据《公证法》第二十五条第二款之规定，涉案公证行为违反法律规定。被上诉人中信信托公司答辩称:1.涉案房屋系隆湖公司先抵顶孙某1，后孙某1又抵顶给田某，系多重以物抵债关系，并非买卖关系。而且，田某与孙某1签订《房地产买卖契约》系2013年10月12日，而法院2012年5月22日查封涉案房屋且银川市尚东帝景在建项目处置工作组2013年8月19日启动债务登记后签订。故田某不属于消费者购房，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“消费者物权期待权”的规定。2.涉案房屋系孙某1在中信信托公司抵押后才接受抵债，孙某1仅享有普通债权。孙某1未占有涉案房屋、明知涉案房屋已抵押，且以房抵债仅是履行债务的变通方式，并非买卖，现未完成权属登记的变更手续，孙某1只享有债权请求权，而非物权。田某在查封后才自孙某1接受抵债，应向孙某1主张权利，与隆湖公司无关，且田某未实际支付房款、未占有涉案房屋。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。另外，以物抵债只是债务履行方式的变通，不形成优先于抵押权的优先受偿，现标的房屋未完成权属登记变更，田某也不享有物权。若一般债权通过以房抵债的方式获得物权期待权从而排除执行，将破坏债的相对性和受偿原则，损害中信信托公司的合法权益。因此，本案也不适用物权期待权的规定。田某不享有排除执行的权利，一审判决无误。3.双方系自愿在北京市方圆公证处办理公证，该公证程序不违反法律规定，抵押合同作为贷款合同的担保合同，一并办理公证亦无不当。田某提出的公证债权文书的内容存在瑕疵与事实不符。二审应依法驳回上诉，维持原判。被上诉人隆湖公司、徐某、王某答辩称：请求法庭依法判决。田某向一审法院起诉请求：1、依法停止对银川市兴庆区“尚东帝景花园”30-1422室的执行措施，解除对上述房屋的查封、冻结；2、判决上述房屋归田某所有；3、本案诉讼费由中信信托公司、隆湖公司、徐某、王某承担。一审法院查明的事实：2010年6月21日，隆湖公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给中信信托公司并办理抵押登记；2010年6月29日隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给中信信托公司,并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋抵押给中信信托公司，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。一审法院另查明，2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐某、王某；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某的全部个人财产。上述《执行证书》作出后，中信信托公司于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由银川市中级人民法院（简称银川中院）执行，银川中院于当日立案执行。在执行过程中，银川中院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐某、王某银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，银川中院于2012年5月21日查封了隆湖公司名下的土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第184**国有土地使用权，于2012年5月22日查封了隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，银川中院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京××路”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。一审法院又查明，2012年1月10日，案外人孙某1与隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》。合同第四条注明：涉案房屋所分摊的土地使用权已抵押给中信信托公司，抵押登记时间为2010年6月。合同约定房款一次性付清，建筑面积及产权登记为准，互不找差价。2012年3月16日，隆湖公司出具了收到案外人孙某130-1422房款554001元的收据。2013年10月12日，孙某1与田某签订涉案房屋《房地产买卖契约》，主要约定孙某1将上述公寓出售给田某。当日，孙某1出具了收到田某尚东帝景花园房款（现金）554000元的收据一张。一审法院还查明，在银川中院执行中信信托公司与隆湖公司、徐某、王某公证债权文书一案中，田某对银川中院委托拍卖北京东路北侧“尚东帝景花园”30-1422号提出异议。银川中院进行审查后作出（2018）宁01执异100号执行裁定书，裁定认为：《银川市商品房买卖合同》为涉案房屋抵押给申请执行人中信信托公司后所签，且案外人田某未提交证据证实孙某2权出售涉案房屋及孙某1或田某已付清房款的证据。故田某对涉案房屋不享有优先权，不能排除执行。裁定驳回田某的异议请求。田某不服该裁定，起诉至银川中院，请求判如所请。一审法院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房产所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给中信信托公司，中信信托公司对涉案项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。在中信信托公司拥有抵押权的前提下，田某是否就涉案房屋享有拥有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。经审查，涉案《银川市商品房买卖合同》为涉案房屋抵押给中信信托公司后所签，且田某未提交证据证实案外人孙某2权出售涉案房屋及孙某1或田某已付清房款的事实，故田某的请求不能对抗中信信托公司的担保物权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，对田某的诉讼请求不能予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决：驳回田某的诉讼请求。案件受理费100元，由田某负担。二审中，当事人各方均未提交新证据仍坚持一审时的举证质证意见，且对一审查明的事实均无异议。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审涉及的焦点是：田某对涉案房屋享有的权益是否足以排除人民法院对该房屋的强制执行。经核，涉案房屋所在土地使用权确于2010年6月21日由隆湖公司抵押给中信信托公司，并办理了抵押登记，涉案房屋所在的30号楼已于2011年1月26日进行了抵押，故一审判决关于中信信托公司对涉案房屋依法享有抵押权的判断并无不当。田某在本案中认可案外人“孙某1将‘尚东帝景花园’30-1422在建公寓出售给田某并与其签订了《房地买卖契约》，孙某1将房屋的一切手续移交给田某，田某与隆湖公司签订《商品房买卖合同》，约定田某向隆湖公司购买‘尚东帝景花园’30-1422号房屋一套，隆湖公司用该房屋冲抵了向田某的借款”之事实，且涉案房屋并未发生物权变更登记。结合田某本案中提交的顶帐协议、《商品房买卖合同》、《商品房预订单》等证据印证的事实，能够判断本案中的《银川市商品房买卖合同》为涉案房屋抵押给中信信托公司之后所签，就涉案房屋田某与隆湖公司间事实上是以物抵债关系，田某并未实际占有涉案房屋。隆湖公司虽出具了收到涉案房款的收据，但本案相应房款是否已实际支付，田某未提交证据证实孙某1或田某已付清房款的证据。据此，田某对涉案房屋仅系基于以物抵债关系而享有普通债权，田某与隆湖公司间就涉案房屋并非买卖关系，田某主张其对涉案房屋享有物权期待权的上诉主张不能成立。一审关于田某享有的是普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权的判断并无不当。另外，关于田某上诉主张的中信信托公司办理公证程序不合法、公证文书无法律效力的问题。因该主张涉及涉案执行依据公证《执行文书》，而执行依据本身合法与否不是案外人执行异议之诉制度解决的问题，故田某的该主张不是本案审理的范围和对象，其可另行依法主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由田某负担。本判决为终审判决。审  判  长   孙泽诚审  判  员   陶爱珍审  判  员   罗卫江二〇一九年七月一日书  记  员   雷晓声