广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终2326号 上诉人（原审原告）：邱光历，男，1976年6月26日出生，汉族，住广西玉林市。 委托诉讼代理人：陈莉莉，广西鸿州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司玉林分行，住所地广西玉林市一环东路**。统一社会信用代码：91450900708650252F。 负责人：黄伟，该行行长。 委托诉讼代理人：黄丽冰，工行玉林分行风险管理部职员。 委托诉讼代理人：梁智勇，工行玉林分行客户经理部主管。 原审第三人：饶敏，女，1991年4月8日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 原审第三人：周祖芳，女，1958年5月5日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 原审第三人：饶道瑜，男，1987年6月8日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 上诉人邱光历因与被上诉人中国工商银行股份有限公司玉林分行、原审第三人周祖芳、饶敏、饶道瑜案外人执行异议之诉纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱光历上诉请求：一、撤销玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初1109号民事判决；二、请求改判不得执行玉林市安居小区Ａ区6幢203号房产（房产证号这：玉林市房权证玉房字第××号，共有权证号为：玉林市玉房共字第00319689、00319690号），并解除对上述房产的查封。三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定上诉人在法院查封涉案房屋之前没有实际支付涉案房屋的全部价款，并由于自身原因导致房屋至今未办理过户手续，属于认定事实错误，请求二审法院查清事实后依法改判，理由如下：一、上诉人均通过现金支付的方式向第三人支付了全部购房款，一审判决认定本案存在部分“以房抵债”的行为属事实认定错误1、上诉人分别于2008年4月16日支付现金60000元、于2009年8月12日支付现金40000元，共支付全部购房款100000元给第三人，该事实已经第三人出具的两张收条予以确认，并在上诉人与第三人签订的《房屋转让协议书补充协议》上再次明确“购房款乙方（上诉人）现已全部交清给甲方（第三人）”，通过第三人出具的收条和《补充协议》，第三人两次确认上诉人已支付完全部的价款，而且收条和《补充协议》没有相反的证据予以推翻，法院应予认定。2、上诉人不存在以房抵债的行为。因第三人周祖芳欠上诉人工程款，2009年8月11日，周祖芳主动联系上诉人，说其男朋友只愿意帮其还40000元工程款，同时提出上诉人在接到这40000元工程款时私下将该笔现金作为购房款支付给周祖芳，周祖芳实质是想通过上诉人获得其男朋友的金钱支持。次日，周祖芳和其男朋友在双方约定的地点将工程款40000元支付给上诉人，待周祖芳支开其男朋友后，上诉人将该笔现金作为购房款支付给周祖芳，因此，上诉人分两期将全部购房款现金支付给了第三人，上诉人与第三人不存在以房抵债的行为。3、依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，法律并没有限制“已支付全部价款”的支付方式，不能理解为现金支付部分价款、部分以房抵债就不符合该项情形，因此，即使按照一审判决认定的上述事实上诉人仍然符合该项情形。本案中，即使上诉人与第三人约定以工程款抵扣购房款，但该部分以房抵债的协议未违反法律的强制性规定，是双方的真实意思表示，且该协议达成于人民法院采取查封或者强制执行措施之前，且上诉人已经实际占有标的物，上诉人的实际权利应予以保护。二、非因上诉人自身原因未办理过户手续。一审判决认定上诉人怠于行使自己的权利，涉案房屋未办理过户手续上诉人亦存在过错属事实认定错误。1、上诉人并没有怠于行使自己的权利。上诉人与第三人签订《房产转让协议》以后，多次催促第三人，后双方签订《补充协议》，2011年7月8日，上诉人向第三人发《函》催促第三人尽快办理过户手续，第三人以各种理由推脱直至下落不明，上诉人后来才知晓第三人于2010年6月偷偷将房产证拿去银行办理抵押贷款，导致无法办理过户手续。综上，上诉人并没有怠于行使自己的权利。2、上诉人认为，上诉人选择信任给了第三人一定的时间办理过户手续，而第三人违反诚信原则，隐瞒上诉人偷偷将房产证拿去被上诉人处办理抵押贷款，导致根本无法办理过户手续。被上诉人作为专业金融机构，在办理房屋抵押贷款中，没有按照审贷流程尽到审慎审查义务为第三人办理了房屋抵押借款合同，导致涉案房屋的过户客观上不能。因此，未能办理房屋过户手续，系第三人和被上诉人原因所致，非因上诉人自身原因，上诉人不存在过错。综上所述，一审法院的判决认定事实错误，导致判决错误，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。 中国工商银行股份有限公司玉林分行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 周祖芳、饶敏、饶道瑜未作答辩。 邱光历向一审法院起诉请求：请求法院判决不得执行玉林市安居小区A区6幢203号房产（房产证号：玉林市房权证玉房字第××号，共有权证号：玉林市玉房共字第00319689、00319690号）并解除对上述房产的查封。 一审法院认定事实：位于玉林市（房产证号：玉林市房权证玉房字第××号，共有权证号：玉林市玉房共字第00319689、00319690号）属第三人周祖芳、饶敏、饶道瑜共同所有。2007年11月左右，原告自带资金承揽第三人周祖芳开办的玉林市金鑫兔业有限公司办公楼室内装修工程。装修完工后，经结算，第三人周祖芳欠原告工程款五万多元。经原告追收，第三人周祖芳提出将其位于玉林市出售给原告。2008年4月16日，原告邱光历（合同乙方）与第三人周祖芳（合同甲方）签订《房产转让协议书》，约定由第三人将其所有的位于玉林市配套车库共120平方米以人民币100000元出卖给原告。该协议还约定：“购房款分两期支付，首期一次性付60000元，第二期于办好房产过户手续后由甲方从金鑫兔业有限公司室内装修工程款中扣除（注：乙方带资给甲方所有的金鑫兔业有限公司进行室内装修）；甲方必须于2008年12月31日前为乙方办理好房产证过户变更手续；甲方必须于2008年12月31日前将房屋案原样交付乙方使用”。第三人周祖芳在合同签名处签字并按手印，第三人饶敏、饶道瑜在合同签名处签字。同日，原告支付60000元给第三人周祖芳，周祖芳出具《收条》一份给原告收执，该《收条》载明“收到邱光历交来购买玉林市安居小区A区6栋203房购房款共60000元”。之后，原告取得该房屋钥匙。不久，原告便入住该房屋，原告与第三人没有到相关产权登记部门办理该房屋的产权变更登记。2009年8月12日，原告与第三人周祖芳签订《房产转让协议书补充协议》，该《补充协议》的主要内容为：“一、购房款乙方现已全部交清给甲方；二、甲方务必在2010年7月30日前为乙方办理好房产证过户手续，所产生一切费用由甲方承担；三、如甲方违约，乙方有权通过法律途径强制办理过户手续，所产生的一切费用由甲方承担，且甲方给乙方赔付违约金50000元人民币；四、甲方愿以一切家庭财产（包括子女名下财产）作为抵押”。第三人周祖芳在合同签名处签字并按手印，第三人饶敏、饶道瑜在合同签名处签字。同日，周祖芳出具《收条》一份给原告收执，该《收条》载明“收到邱光历交来购玉林市安居工程6栋203房的购房款共40000元”。之后，第三人未按《补充协议》约定办理上述房屋的过户手续给原告。2011年7月8日，原告向第三人周祖芳、饶敏发《函》一份，通知第三人周祖芳、饶敏履行协议约定的义务，尽快办理过户手续给原告。第三人饶敏在被通知人处签字并按手印。2016年8月10日，原告向本院提起诉讼，请求判决第三人周祖芳、饶敏、饶道瑜协助办理涉案房屋的过户手续，2017年5月13日，原告以需与第三人协商处为理由撤回起诉，该院于2017年5月31日作出（2016）桂0902民初2428号民事裁定书，裁定准许原告邱光历撤回起诉。 另查明，2010年6月4日，第三人饶敏向中国工商银行股份有限公司玉林分行借款，第三人周祖芳、饶敏、饶道瑜提供共有的上述涉案房屋作抵押担保。因饶敏未按约定还款，中国工商银行股份有限公司玉林分行提起诉讼，该院审理后作出（2016）桂0902民初2232号民事判决书。判决生效后，因饶敏未履行还款义务，中国工商银行股份有限公司玉林分行向本院申请强制执行，该院立案执行后，于2018年10月23日作出（2018）桂0902执925号执行裁定书，裁定查封、拍卖属周祖芳、饶敏、饶道瑜共有的上述涉案房屋。原告在该院委托评估上述涉案房屋的过程中，于2019年1月4日向本院提出执行异议，请求裁定中止对涉案房屋的执行并解除查封。该院经审查后，于2019年2月12日作出（2019）桂0902执异2号执行裁定书，裁定驳回邱光历的异议请求，邱光历不服该裁定，于2019年2月25日向该院提起本案诉讼。以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。符合法定情形且其权利能够排除执行的，法院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。”的规定，异议人必须全部符合上述规定列举的四种法定情形才能排除执行。涉及在本案中，在涉案房屋被查封之前，原告与第三人已签订了《房产转让协议书》，该协议书是双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律规定。被告抗辩该协议书中甲方只有周祖芳一人，虽然第三人周祖芳、饶敏、饶道瑜均签名，但没有第三人饶敏、饶道瑜摁手印，双方协议无效。该院认为，摁手印不是合同成立的法定要件，合同甲方虽然没有标注第三人饶敏、饶道瑜，但饶敏、饶道瑜已在协议上签字，应认定为其对该协议的确认，故该院对被告的抗辩主张不予支持，原告与第三人签订的《房产转让协议书》，合法有效。即原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告在签订《房产转让协议书》后即取得涉案房屋的钥匙，在涉案房屋被查封前已实际控制该房屋，即原告已合法占有涉案房屋。关于原告是否“已支付全部价款”的问题，根据原告与第三人于2008年4月16日签订的《房产转让协议书》约定，房屋及配套车库的总价为人民币100000元，原告于签订协议当天支付购房款60000元，有第三人周祖芳出具的《收条》为凭，该院予以确认。被告抗辩该支付款项没有转账凭证或现金领款凭条，不能证明原告实际已支付该购房款，但没有提交有效证据证明其抗辩主张，该院对其主张不予采纳。原告主张其于2009年8月12日付清购房余款40000元，原告提供第三人周祖芳于2009年8月12日出具的《收条》一份予以证明。根据原告与第三人《房产转让协议书》“购房款分两期支付，首期一次性付60000元，第二期于办好房产过户手续后由甲方从金鑫兔业有限公司室内装修工程款中扣除（注：乙方带资给甲方所有的金鑫兔业有限公司进行室内装修）”的约定，原告在支付首期购房款60000元后，余款40000元是“从金鑫兔业有限公司室内装修工程款中扣除”；庭审中，原告对该40000元的支付方式表述为“周祖芳用现金付我装修款，我又将她交给我的现金交还给她”，原告陈述的付款方式明显与常理不符，且与双方协议约定相矛盾，该院对其主张不予采信。事实上，原告购买涉案房屋，存在部分“以房抵债”行为。因此，原告在法院查封涉案房屋之前并没有实际付清全部价款。关于原告是否是“非因买受人自身原因未办理过户手续”的问题，本案中，原告与第三人签订的《房屋转让协议书》约定：“甲方必须于2008年12月31日前为乙方办理好房产证过户变更手续”，原告在签订协议并入住该房屋后，一直未到房屋产权登记部门办理变更登记；第三人违反协议逾期未办理房产过户手续后，原告在2009年8月12日又与第三人签订《房产转让协议书补充协议》，并在该补充协议中约定“甲方务必在2010年7月30日前为乙方办理好房产证过户手续”；在第三人不履行《补充协议》的情况下，原告基本在相隔一年之久才向第三人周祖芳、饶敏发《函》，要求第三人履行办理涉案房屋的过户手续；原告在发《函》无效后，在2016年8月10日才起诉，请求法院判决第三人协助办理涉案房屋的过户手续，但原告又于2017年5月13日以需与第三人协商处理为由撤回起诉。原告的上述表现，明显属于怠于行使自己的权利的行为。正是由于原告怠于行使自己的权利，导致第三人于2010年6月4日以涉案房屋作抵押担保向被告借款，从而引起本案纠纷。因此，对于涉案房屋至今未办理过户手续，原告亦存在过错，即造成涉案房屋至今未办理过户手续，有第三人不配合、拖延办理的原因，也有原告自身怠于行使权利的因素。综上所述，原告没有实际支付购买涉案房屋的全部价款，同时，由于其自身原因导致涉案房屋至今未办理产权变更过户手续，原告对涉案房屋并未全部享有实体上的权利，不完全具备能够排除执行的法定情形，依法应驳回原告的诉讼请求。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回原告邱光历的诉讼请求。案件受理费100元，公告费260元，合计360元，由原告邱光历负担。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条和第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉的审理，主要是确认案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，而且案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证。本案涉案的执行标的为登记在周祖芳名下、由周祖芳、饶敏、饶道瑜三人共同所有的位于玉林市（房产证号：玉林市房权证玉房字第××号，共有权证号：玉林市玉房共字第00319689、00319690号）。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。”的规定，上诉人邱光历依法应举证证明其对涉案房屋的买卖符合上述规定的四种情形，其请求方能得到支持。根据本案查明的事实，涉案房屋在人民法院查封之前，上诉人邱光历与原审第三人周祖芳、饶敏、饶道瑜已经签订了合法有效的书面买卖合同，并且已入住该房屋，合法占有了该房屋。至于是否已支付全部价款100000元的问题，邱光历提供了周祖芳出具的金额分别为60000元和40000元的两份《收条》以及邱光历与周祖芳、饶敏、饶道瑜签订的《房产转让协议书补充协议》，该《补充协议》第一条载明：“购房款乙方现已全部交清给甲方”，上述证据可以证明邱光历已经支付了该房屋的全部价款。但是，邱光历在与第三人签订《房产转让协议书》并支付60000元购房款后，未催促第三人按照该协议约定的期限尽快办理房产过户登记手续，而是与第三人又签订了《房产转让协议书补充协议》，提前将剩余购房款支付给第三人，并且变更推迟办理房产过户登记手续的期限为2010年7月30日前，正是上诉人邱光历这一懈怠行为，造成了原审第三人周祖芳、饶敏、饶道瑜在上述期限届满之前的2010年6月4日，成功将涉案房屋用于向被上诉人中国工商银行股份有限公司玉林分行办理抵押贷款，经玉林市玉州区人民法院作出的已经生效的（2016）桂0902民初2232号民事判决确认，该抵押合同关系合法有效，中国工商银行股份有限公司玉林分行对涉案房屋享有优先受偿权。上诉人邱光历于2011年7月8日向周祖芳发出催办房屋过户登记手续的《函》没有结果之后，一直拖延至2016年8月10日方才向人民法院起诉要求第三人周祖芳、饶敏、饶道瑜协助办理涉案房屋过户登记手续，但之后又与第三人口头达成协议撤回了起诉。直至2018年10月23日人民法院裁定查封、拍卖涉案房屋，邱光历才于2019年1月4日向人民法院提出执行异议。上述邱光历的一系列行为，足以证明正是因为上诉人邱光历自身的原因造成了涉案房屋未能及时办理过户手续，未能完成房屋买卖合同的履行，无法顺利取得涉案房屋的所有权。因此，上诉人邱光历的请求不符合前述规定的第四种情形，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉请本院依法应不予支持。 综上所述，邱光历的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（邱光历已预交），由邱光历负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇一九年十二月十日 书记员  杨 梓