贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔06民终2017号上诉人（原审被告）：欧永胜，男，1973年1月7日出生，侗族，住贵州省石阡县。委托诉讼代理人：覃品皇，贵州省铜仁市碧江区诚信法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾******。法定代表人：宁桂兰，总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人欧永胜因与被上诉人铜仁凯祺商业管理有限公司(以下简称“凯祺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭于2019年12月10日公开开庭审理了本案,上诉人欧永胜的委托诉讼代理人覃品皇，被上诉人凯祺公司的委托诉讼代理人石少会、吴万玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。欧永胜上诉请求：撤销原判，发回重审或者查清事实后改判。事实及理由：一、原判适用法律错误，应当确认案涉租赁合同无效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”，凯祺公司至今不能提供工程质量验收合格的材料，因为建设工程规划许可证和建设工程施工许可证只能证明该工程项目建设合法，不能证明该项目经竣工验收合格，故凯祺公司将案涉商品用房出租违反法律强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，案涉合同应属无效。最高人民法院（2003）民一终字第55号民事判决书认为租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效。该判决认为“《消防法》第十条第一款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或者工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。”，本案纠纷与最高人民法院该判决内容属“类案”，依据“类案同判”原则，本案应与最高人民法院的判决统一，确认案涉租赁合同无效。二、一审法院遗漏欧永胜一审中明确提出的抗辩，即本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿”的规定。本案中，因受凯祺公司虚假宣传的误导，欧永胜租赁经营后发生亏损，拒交租金后，凯祺公司作为守约方没有及时主张撤销合同以避免损失扩大，相反在欧永胜拒交租金三年后才起诉欧永胜，凯祺公司属于恶意扩大损失。三、一审法院适用简易程序审理本案违法，应当发回重审。按照民事诉讼法的规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单的民事案件适用简易程序。本案中双方关于案涉租赁合同效力、哪方存在过错等均存在争议，不符合适用简易程序的条件。四、案涉商业用房长期漏水、漏烟无法正常使用，一审法院未予认定，请二审法院公正认定凯祺公司存在过错。凯祺公司辩称，一、案涉《商铺租赁合同》系有效合同，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款仅是管理性规定，不是效力性强制规定。二、无论是否解除合同或者继续履行合同都是凯祺公司的权利，凯祺公司公司要求继续履行合同不是扩大欧永胜的损失。三、欧永胜称其商铺漏水没有证据证明，也不能证明与凯祺公司有关。请求驳回上诉，维持原判。凯祺公司向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令欧永胜向凯祺公司支付2017年6月30日至2018年6月30日的租金27388元，庭审中凯祺公司以没有四舍五入将租金更正为27393元；2．依法判令欧永胜向凯祺公司支付自欧永胜应支付之日起直至欧永胜实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以13426元为基数，庭审中更正为13428元，从2017年6月30日起开始计算；第二笔违约金以13963元为基数，庭审中更正为13965元，从2017年12月31日起开始计算，以上两笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，暂计算至2019年5月20日，共计11727元）；3．本案诉讼费由欧永胜承担。一审法院认定事实:2013年11月22日，案外人肖小平、熊春和与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称“麒龙公司”）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定肖小平、熊春和购买麒龙公司开发的位于贵州省铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A-1区一期A5栋-1层-3号的商业用房，建筑面积55.94㎡，套内建筑面积54.27㎡，交付房屋的日期为2015年12月31日前，房屋的土地使用权年限自2013年8月23日起至2053年7月15日止。2014年8月23日，肖小平、熊春和与凯祺公司签订了一份《铜仁国际会展城项目（A-1区）商业用房委托经营管理合同》，该合同约定肖小平、熊春和将上述购买的商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司全权享有该商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、收益等全部权益，并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等，委托期限以肖小平、熊春和与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日起至五年期届满，肖小平、熊春和授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2015年6月17日，凯琪公司（甲方）与欧永胜（乙方）签订了一份《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0040），约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利和义务。乙方承租的商铺位于铜仁市××区××硐镇坞泥村××组麒龙国际会展城A1区，房号A5栋-1层3号，共2间，计租面积55.94㎡，乙方经营范围为餐饮。租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年7月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金。装修期及免租期届满后开始计租。自不计租期限届满后开始计算租金，不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为￥40元/平方米/月，合计月租金为￥2238元。次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即￥6714元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清。依据甲方的业态规划，乙方承租的商铺只能经营区域内规定的商品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营产品种类和品牌；乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金2238元，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保。乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取。在乙方按约办理完毕相关交接手续及交清所有费用后，乙方所交纳的履约保证金转为商品或服务保证金，在乙方退场满12个月后，如乙方销售的产品或提供的服务无纠纷，甲方将在上述期限届满10日内将履约保证金无息全额退还乙方。乙方在经营过程中所产生的物业管理费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须实现将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还对双方的权利和义务、违约责任及处理、合同解除、续约及商铺返还等事项进行了约定。租赁合同签订后，凯祺公司向欧永胜出具一份《装修通知书》，载明“尊敬的欧永胜商户：您所承租我公司A-1区一期商铺将于2015年7月1日进场装修，装修期限为7月1日至7月31日止，8月1日开始计租。”，欧永胜在通知书上署名，但未签署日期。凯祺公司、欧永胜在庭审中均认可于2017年4月1日开始计租，欧永胜已缴纳2017年4月1日至7月1日三个月租金共6714元以及押金2238元。一审法院认为，凯祺公司与欧永胜于2015年6月17日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。欧永胜实际租赁了商铺，理应依约支付凯祺房屋租金，因欧永胜已支付3个月租金，故凯祺公司要求欧永胜支付2017年7月1日至2017年12月31日的租金13428元（2238元×6个月＝13428元）、2018年1月1日至同年6月30日的租金（租赁的第二年每个月租金上浮8%即为2417元，其中3个月租金上浮8%，2238元×3个月＋2417元×3个月=13965元），共计27393元的诉请符合法律规定，予以支持。欧永胜关于其未支付租金是凯祺公司违约造成的抗辩，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，但其提供的证据不足以证明其主张，故对凯祺公司所持此项抗辩意见不予采纳。欧永胜关于不应支付违约金的抗辩，本案中，欧永胜在凯琪公司按约向其交付租赁房屋使用后，在计租期限内仅支付了三个月租金6714元，欧永胜拖欠租金，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，应承担迟延履行租金的违约责任，故对欧永胜所持此项抗辩意见不予采纳。但凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算的诉请明显过高，结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金酌情调整为按年利率6%的标准计算。依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以欧永胜所欠的2017年7月1日至12月31日的租金13428元为基数，按照年利率6%从2017年7月1日计算至本笔租金付清之日止；第二笔违约金以欧永胜所欠的2018年1月1日至2018年6月30日的租金13965元为基数，按照年利率6%从2018年1月1日计算至本笔租金付清之日止。综上，凯祺公司的诉讼请求符合法律规定，予以支持，但具体的金额和标准以一审法院确认的为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、欧永胜于判决生效后十日内支付贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金27393元；二、欧永胜于判决生效后十日内支付贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金：第一笔违约金以13428元为基数从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以13965元为基数从2018年1月1日开始计算，上述违约金均按照年利率6%计算至每笔租金分别付清之日止。案件受理费减半收取计389元，由贵州铜仁凯祺商业管理有限公司承担88元，由欧永胜承担301元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》的效力应如何认定；二、欧永胜欠付租金后产生的租金是否应适用减轻损失规则；三、一审是否程序违法；四、欧永胜主张案涉商铺漏烟、漏水应由凯祺公司承担修复责任是否成立。关于焦点一，案涉《商铺租赁合同》基于欧永胜、凯祺公司双方真实意思表示于2015年6月17日签订，那么合同内容是否违反了法律行政法规的强制性规定。首先，评价一份合同是否违反法律行政法规的强制性规定应当依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”进行认定。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。”“前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。”“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，这两项法律规定是基于保障建设工程安全就房屋使用条件作出的管理性规定，违反上述法律规定应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定处理，即案涉出租房屋是否经过总体验收，并不必然导致案涉《商铺租赁合同》无效。最后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉商铺项目建设工程规划许可证取得时间为2014年1月3日，即案涉合同签订前已经取得建设工程规划许可证。因此，出租案涉商铺没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，案涉《商铺租赁合同》属有效合同。关于焦点二，欧永胜上诉提出其欠付2017年7月后的租金构成违约，凯祺公司应当按照法律规定及时解除合同，故应当适用减轻损失规则即按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，租金损失扩大部分应由凯祺公司自行承担。对此，第一，租赁合同中承租人按期支付租金系承租人的主合同义务，欧永胜未按期支付凯祺公司租金违反了主合同义务，凯祺公司可依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定或者按照双方合同约定行使解除权。第二，此种情形下凯祺公司享有解除权，但凯祺公司并非必须选择解除合同。在租赁合同继续履行的情形下，凯祺公司请求欧永胜支付2017年7月至2018年6月间的租金不是欧永胜因违约给凯祺公司造成的损失，而是欧永胜承租涉案商铺应向凯祺公司支付的对价，故本案不符合适用减轻损失规则的条件。关于焦点三，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，简易程序适用于基层人民法院和它派出的法庭审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，本案事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，依法可以适用简易程序审理，故一审法院适用简易程序审理本案符合法律规定，不存在程序违法。关于焦点四，关于欧永胜主张的案涉商铺存在漏烟、漏水的问题，据其一审中提交的证据不足以证明其主张事实与凯祺公司有关，故一审法院未认定其主张事实并无不当。综上所述，欧永胜的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费778元，由欧永胜负担。本判决为终审判决。审判长 罗 静审判员 王永生审判员 倪庆飚二〇一九年十二月十日书记员 覃光林