山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁15民再33号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：唐子英，女，1937年9月28日出生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人：张晶（系唐子英之女），住临清市。委托诉讼代理人：纪榕榕，山东鲁衡律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张呈莹，男，1970年3月15日出生，汉族，个体工商户，住临清市。委托诉讼代理人：刘锋，山东众星为民律师事务所律师。一审被告：金秀云，女，1964年6月30日出生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人：孙治强（系金秀云女婿），住临清市。委托诉讼代理人：王善岭，山东文瀚律师事务所律师。一审第三人：临清市和济置业发展有限公司，住所地临清市东环路中段。法定代表人：季慧娟，总经理。委托诉讼代理人：陈文达，山东君在律师事务所律师。再审申请人唐子英与被申请人张呈莹及一审被告金秀云、一审第三人临清市和济置业发展有限公司（以下简称和济置业公司）所有权确认纠纷一案，本院于2018年7月24日作出（2018）鲁15民终954号民事判决。唐子英不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2019年5月16日作出（2019）鲁民申2297号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人唐子英及其委托诉讼代理人纪蓉蓉、被申请人张呈莹及其委托诉讼代理人刘锋、一审被告金秀云及其委托诉讼代理人孙治强、王善岭、一审第三人和济置业公司的委托诉讼代理人陈文达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐子英申请再审称：请求撤销原一、二审判决，驳回张呈莹的诉讼请求。事实与理由：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。涉案锦绣青城二期沿街JX202-5号商铺系基于唐子英、张景华、张义峰、张义岭、张义君共同共有的房屋拆迁取得，张义峰和金秀云擅自将涉案商铺转让给张呈莹，属无权处分，原判决认定张义峰和金秀云转让涉案商铺的行为属于有权处分属认定事实错误。2014年张义峰与拆迁部门达成拆迁协议，取得拆迁补偿款后，又与和济置业公司签订购房协议，约定的房款为58万余元，远远低于同期市场销售价格，因此，争议的涉案房屋实质是对唐子英原房产的补偿，是原拆迁房屋置换所得，并非针对张义峰的个人补偿，涉案商铺应属于共有人共同共有，张义峰处分涉案商铺属无权处分。二、原判决适用法律错误。涉案商铺尚未发生物权转移，原判决认定涉案商铺属被申请人张呈莹所有系适用法律错误。依照物权法第十四条、九十七条的规定，被申请人虽然就涉案房屋的转让支付了对价，但张义峰、金秀云尚未交付房屋，也未办理产权变更登记，故涉案房屋的产权未发生转移。对于共同共有的房屋须经全体共有人意思表示一致方可处分，张义峰作为共有人之一未经其他共有人同意，事后也未得到唐子英等共有人追认，转让涉案房屋违反了物权法第九十七条的规定，原判决认定涉案房屋产权归被申请人与物权法规定不符，显属适用法律错误。三、原审应当通知涉案房屋的共有人参加诉讼，未通知共有人参加诉讼，剥夺了共有人的诉讼权利，违反了民事诉讼法的规定。被申请人张呈莹辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据原审中的证据可以认定2014年张义峰与临清市房屋征收与补偿管理办公室签订征收补偿协议，张义峰自愿选择了货币补偿方式，全部补偿款687223.96元已转账至张义峰账户，拆迁补偿完毕。2014年6月12日张义峰与和济置业公司就涉案商铺签订了购房协议。2016年8月1日，张义峰、金秀云与张呈莹签订房屋转让协议，将涉案商铺转让给张呈莹，张呈莹依约定支付了全部购房款，并将房屋转让事宜告知了和济置业公司。张义峰购买涉案商铺是完全独立于拆迁行为的新法律关系，唐子英称涉案商铺是拆迁房屋置换所得与事实不符，其称涉案商铺为张义峰、张义岭、张义军、张晶共同共有没有事实和法律依据。张义峰享有涉案商铺的所有权，张义峰、金秀云与张呈莹签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，合法有效。2018年2月10日张呈莹应要求交纳了涉案商铺的公共维修基金，并于2018年4月28日与和济置业公司办理了涉案商铺的交房手续，因为唐子英违法侵占无法正常使用。唐子英及其子女与金秀云之间有无家庭纠纷与本案无关，即使存在纠纷，也属另一法律关系，唐子英应采取合法途径另行解决，而不应强占涉案商铺。二、唐子英主张涉案商铺是其与其子女共同财产没有事实和法律依据，因此其主张应追加其他共有产权人参加诉讼的主张不应得到支持。一审被告金秀云辩称，涉案商铺是张义峰和金秀云所有，不是张义峰、唐子英、张义岭等人家庭共有，张义峰有权处分。张义峰和张呈莹之间的合同合法有效，并已实际履行，涉案商铺已经给付张呈莹，所有权应归张呈莹。一审第三人和济置业公司述称，本案是张呈莹提起诉讼，其诉求的实质是确认案涉房屋转让合同的效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条的规定，本案房屋转让合同应当属于有效合同，而唐子英在诉讼中提出的抗辩理由涉及的主要是分家、析产和继承问题。本案的主诉与抗辩之间涉及的不是同一法律关系，本案的案由不是分家析产纠纷，唐子英的再审申请理由不能成立。本案一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。张呈莹向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告张呈莹对锦绣青城二期（钻石轩）沿街JX202-5#商铺享有所有权；2.请求判令被告唐子英迁出JX202-5#商铺，停止妨碍行为；3.请求判令被告赔偿原告经济损失20万元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告金秀云系张义峰之妻，被告唐子英系张义峰之母，张义峰于2016年8月因病去世。涉案锦绣青城二期（钻石轩）沿街JX202-5#商铺系第三人和济置业公司开发建设的。2014年，张义峰与临清市房屋征收与补偿管理办公室签订永青路中段（市环保局南）道路拓宽改造征收补偿协议，一次性领取补偿款687223.96元。2014年6月12日张义峰以拆迁回购的方式购买涉案商铺，与第三人签订购房协议，张义峰支付购房款586081.1元。2016年8月1日，张义峰（作为甲方）、被告金秀云（××）与原告张呈莹（作为乙方）签订房屋转让协议，约定张义峰自愿将本人名下拆迁回购的锦绣青城二期沿街JX202-5#商铺（建筑面积约133平方米）一处转让给张呈莹，双方商定成交价格为180万元。同日，原告张呈莹通过其妻子孙文冉的银行账户向被告金秀云的银行账户转款180万元，张义峰为原告出具收到条。张义峰、金秀云于同日向第三人和济置业公司出具房屋转让说明，载明涉案商铺所有权转让给张呈莹所有。现被告唐子英在涉案商铺居住。唐子英、张义岭、张义君、张晶诉临清市新华路街道办事处及第三人和济置业公司、金秀云强制拆迁行为违法一案，一审法院于2017年6月28日作出（2017）鲁1581行初7号行政裁定，驳回原告唐子英、张义岭、张义君、张晶的起诉。唐子英、张义岭、张义君、张晶不服提起上诉。2017年11月23日，聊城市中级人民法院作出（2017）鲁15行终125号行政裁定，驳回上诉，维持裁定。一审中，原、被告双方对以下问题存有争议：原告认为，原告与被告金秀云、张义峰签订的合同系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，房屋转让合同合法有效，原告对涉案房屋享有所有权。被告金秀云认可与原告之间的房屋转让行为，认为与原告所签房屋转让协议合法有效。被告唐子英认为，涉案商铺系被告唐子英原有房屋拆迁置换所得，原房屋登记的所有权为被告唐子英及其丈夫、子女，拆迁补偿对象应为被告唐子英，政府和办事处在征收拆迁过程中认定权利人错误，同时张义峰与第三人签订房屋买卖协议时的价格是由拆迁补偿机构确定，远低于正常的市场销售价格，差价即是对房屋拆迁的变相补偿，被告金秀云与张义峰无权处置涉案商铺，根据房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，且转让协议签订时涉案商铺尚在建设中，还不具备房屋的物理和法律属性，故转让协议应属无效协议，原告不能依据该协议取得涉案商铺的物权。提交：1.房产登记档案复印件；2.土地使用权登记档案复印件，拟证明原有房屋的所有权人为被告唐子英及其丈夫、子女。原告称，对该证据的真实性、合法性不清楚，原告所购买的房屋系张义峰在第三人处购置，该证据与本案不具有关联性。被告金秀云对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称拆迁的房屋是货币补偿。一审庭审中，原告要求被告赔偿经济损失20万元，提交营业执照复印件一份，原告称自己经营服饰百货，购买涉案商铺的目的也是用于经营，被告的行为导致原告无法及时使用房屋进行经营，损失是客观存在的，要求按统计局公布的服装经营标准计算。被告金秀云对证据的真实性无异议，认为其并未阻挠原告取得该房产，原告的损失与其无关。被告唐子英对证据的真实性无异议，认为该证据不能证明原告的损失客观存在。作为新建商品房，应由开发商将出售的房屋交给购房人，被告唐子英通过占有在建房屋维护自己的合法利益，是与开发商之间的争议所致，占有的在建房屋也属于开发商所有，原告在没有通过交房手续取得房屋之前，对该房屋不享有物权，如果其持有的合同合法有效，也仅仅享有合同的权利，可以通过合同约定向合同的相关当事人主张合同权利。审理中，一审法院依法于2017年11月20日询问了第三人处总经理季慧娟，其称涉案商铺系第三人开发建设的，第三人以拆迁回购的方式将涉案商铺卖于张义峰，其中张义峰的拆迁补偿款折抵了60余万元，张义峰又自己出资58余万元，双方签订了征收补偿协议，在张义峰刚去世没几天，该商铺没有正式完工时，张义峰的母亲唐子英就擅自搬进涉案商铺，后来张呈莹因为过户的事也来公司找过。原、被告对该询问笔录均无异议。审理中，一审法院依原告的申请，依法查封了涉案商铺。一审法院认为：原告张呈莹与张义峰、被告金秀云于2016年8月1日签订的房屋转让协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。合同签订当日，原告依约支付了购房款，张义峰、被告金秀云将房屋转让事宜告知了作为开发商的第三人，合同已实际履行，原告张呈莹依法应享有对涉案商铺的所有权。被告唐子英虽辩称张义峰、被告金秀英无权处分涉案商铺，但其对原告提交证据的真实性均无异议，且其提交的证据不足以证实其主张，对其辩称理由，法院不予采纳。原告要求被告唐子英迁出涉案商铺，停止妨碍，于法有据，法院予以支持。原告要求被告赔偿经济损失20万元，未提交相关证据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、位于锦绣青城二期（钻石轩）沿街JX202-5#商铺归原告张呈莹所有。二、被告唐子英于本判决生效后十日内搬出锦绣青城二期（钻石轩）沿街JX202-5#商铺，停止妨碍。三、驳回原告张呈莹的其他诉讼请求。案件受理费4400元，减半收取2200元，由被告唐子英承担100元，由原告张呈莹承担2100元。保全费5000元，由被告唐子英承担。唐子英上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的起诉或者发还重审；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。本院二审中，上诉人唐子英提交临清市政府的出让土地公告一份，证明张义峰、金秀云夫妻二人与原审第三人签订购房协议时所涉及的国有土地还没有进行公开出让，第三人还不是相应国有土地的权利人，无权进行开发建设，该协议也应属于无效协议。被上诉人张呈莹质证称，上诉人提交的该公告没有注明证据来源以及出具该报告的单位公章，被上诉人对其真实性有异议，对其与本案的关联性也有异议，被上诉人2016年8月1日与金秀云、张义峰签订购房协议时，涉案的商铺基本已经竣工，被上诉人与金秀云、张义峰签订的房屋转让协议，标的是尚未取得权属证书的房屋，并非上诉人称的债权。原审被告金秀云质证称，对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性均有异议，该证据系复印件，不能作为认定案件事实的依据，该证据也与本案涉案房产没有直接因果关系。原审第三人质证意见同被上诉人及原审被告，称张义峰是以货币补偿形式领取了全额补偿款，张义峰用该补偿款可以购买第三人的房屋，也可以购买其他开发商建造的房屋，不能因为张义峰购买了第三人的房屋就采取其他不正当方式占用应当交付给被上诉人的房屋，该份证据既不具有真实性也不具有合法性，没有关联性。本院二审查明的其他事实同一审查明。本院二审认为，本案中张义峰以货币补偿形式领取了补偿款，又以拆迁回购的方式购买了涉案商铺，张义峰支付了购房款。后与张呈莹签订房屋转让协议，将涉案商铺转让给张呈莹，张呈莹亦支付了购房款，且通知了原审第三人和济置业公司，该公司亦无异议。张呈莹与张义峰、金秀云签订的房屋转让协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。该合同标的是尚未取得权属证书的商铺，并非上诉人所称的债权。合同已实际履行，张呈莹依法应享有对涉案商铺的所有权。上诉人所持上诉理由，于法无据，不予采信。其二审中提交的证据亦不足以证明其主张。上诉人虽称张义峰、金秀云无权处分涉案商铺，但无据证实，其曾提起行政诉讼也被法院驳回，故其上诉请求，无法得到支持。综上，上诉人唐子英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元予以免交。再审庭审中，再审申请人唐子英提交了（2018）鲁15行初9号行政裁定书和法庭审理笔录各一份。张呈莹质证认为：该两份证据是复印件，对其真实性无法确认，且对法庭审理记载的内容，就各方陈述内容是否真实不清楚，应以生效法律文书所确认的事实为准。金秀云质证认为：行政裁定书属于复印件，字迹不清晰也不完整，是否存在修改表示质疑。即便是真实的，临清市人民政府所陈述的内容不能作为认定拆迁房屋的性质，应当按照张义峰与拆迁办签署的协议为准。行政裁判已驳回唐子英等人的诉求，再次证明了政府的拆迁行为以及对相关人员的补偿是合法的，程序正确。和济置业公司质证认为：该两份证据不能证明唐子英的证明目的，与本案的事实没有关联性。再审庭审中，被申请人张呈莹提交锦绣青城钻石轩交房工作流程表、临清市住宅（商业）专项维修资金专用收款证明及缴纳物业费收据。证明包括涉案商铺在内的三套商铺的交房手续已办理完毕。再审申请人唐子英对被申请人所提交证据真实性不予认可，该宗证据产生的时间系发生在再审申请人与被申请人对涉案房屋产生争议期间，不具有合法性，也不能证明被申请人具有涉案商铺的所有权。一审被告金秀云和一审第三人和济置业公司对被申请人所提交证据均没有异议。再审庭审中，一审被告金秀云提交了以下证据：1.租赁房屋治安责任保证书，拟证明2003年10月28日张义峰将拆迁前的房屋租赁给黄永英，该房屋是其个人财产。2.张义峰的户口页，拟证明原来的古楼街146号在1998年1月22日更改为古楼街1710号，张义峰对拆迁前房屋具有居住所有权。3.公示表及听证通知书，拟证明2010年7月30日张义峰参加了临清市住房和城乡建设局的听证会。4.卫生许可证，拟证明1996年3月29日在张义峰拆迁前的房屋注册了永兴冰糕厂，并居住经营。5.个体工商营业执照，拟证明张义峰2000年12月在被拆迁房屋注册了临清市永青路义峰羽绒服制作店，注册号：3715813011。6.用电核准证，拟证明2000年1月1日张义峰在电业公司就被拆迁房屋注册了用电户名：张义峰冰糕，用电号：306-103-5-1T、306-C-260-1T。7.临清市政府拆迁办对张义峰房屋拆迁价值评估报告及2010年8月16日临清市住房和城乡建设局受理关于张义峰的裁决申请通知书、答辩通知书、调解通知书、[2010]临建裁字第1号行政裁决书。拟证明被拆迁房屋产权人是张义峰。8.中国邮政储蓄银行清单，金额13万元。9.金秀云在临清市邮政储蓄京华营业所取款10万元的凭证。证据8、9证实原拆迁房屋中还有张义岭房屋两间，后经过协商决定给张义岭40万元，上述两笔款项是张义峰及家人在银行内取款记录，以证实将部分款项支付给张义岭。10.金秀云与唐子英的通话录音，证实13万元取出后金秀云交给张晶取走，电话中唐子英承认了此事实。11.编号为002323的录音，证明唐子英承认张义峰、金秀云给了张义岭40万元房钱，但是没有给唐子英。12.编号为160310的金秀云与张义岭的录音，拟证明给张义岭房钱，但是张义岭不知道具体数额，并承认张晶保管张义岭的房钱。13.购买涉案商铺的部分收款收据。再审申请人唐子英对金秀云提交的证据质证认为：对购房款款收据的真实性无异议，该证据能够证实涉案房屋在购买时价值为586081.1元，远远低于市场价值，证实涉案房屋系基于原拆迁房屋享受了拆迁利益。其他证据只能证实张义峰曾在古楼街146号居住，并不能证明其享有所有权，根据物权法规定，不动产应以登记为准。张呈莹质证意见为：对以上证据不清楚。和济置业公司质证意见为：对购房款收据无异议，对其他证据不清楚。本院再审认定以下事实：2014年6月12日11:59:37，古楼片区改造工程指挥部通过行内转账（支票）存入张义峰6216821110000121137账户687223.96元,同日12:06:49，张义峰通过上述账户向和济置业公司转账586081.10元。另查明，2018年4月28日，张呈莹就涉案商铺与和济置业公司办理了交房手续，并交纳了专项维修基金。再审庭审中，再审申请人唐子英陈述，张义峰是以回迁价格购得涉案商铺，低于正常价格。和济置业公司陈述，涉案商铺不属于拆迁安置，不存在将原有房产折价补偿给原产权人的情形，该商铺向社会公开销售，按照市场价格交易，没有任何优惠。再审查明的其他事实与原一、二审查明的一致。本院再审认为，张义峰与房屋征收部门签订征收补偿协议，房屋征收部门依照协议向张义峰支付了拆迁补偿款，拆迁补偿协议履行完毕后，张义峰向和济置业公司购买了涉案商铺并支付了全部价款。金秀云与和济置业公司均主张涉案商铺既非回迁房屋也非以回迁价格购买，唐子英没有证据证明涉案商铺系回迁房屋，也没有证据证明张义峰购买涉案商铺因拆迁而获得价格优惠。即使被拆迁房屋是唐子英与其子女的共同财产，张义峰所取得的拆迁补偿款应为其家庭共有，但是涉案商铺是张义峰与和济置业公司签订协议购买所得，不能当然认定为家庭共有财产。如果张义峰擅自处分拆迁补偿款或者存在其他侵害唐子英等人合法权益的情形，权利人可另行主张。张呈莹依据合同约定支付了全部购房款，且通知了和济置业公司，而且与和济置业公司办理了涉案商铺的交房手续，张呈莹依法有权占有涉案商铺，其请求唐子英迁出涉案商铺，排除妨害，应予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权转让经登记才能发生效力，涉案商铺未经转移登记，张呈莹仅依房屋转让协议不能取得所有权。原一、二审判决确认涉案商铺归张呈莹所有，与法律规定不符，应予纠正。综上，唐子英的再审请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2018）鲁15民终954号民事判决及山东省临清市人民法院（2017）鲁1581民初4364号民事判决第一项、第三项；二、维持山东省临清市人民法院（2017）鲁1581民初4364号民事判决第二项；三、驳回张呈莹的其他诉讼请求。一审案件受理费2200元，由唐子英承担100元，由张呈莹承担2100元，保全费5000元，由唐子英承担；二审案件受理费200元予以免交。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 牛祺忠审判员 于景涛二〇一九年十二月二日书记员 蔺清霞