重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书渝01民终10145号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙佳平，女，1988年6月26日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：邓志坚，北京国枫（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赖洋，男，1983年6月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司渝鲁大道二分公司，住所地重庆市渝**渝鲁大道**，统一社会信用代码91500000MA5UL8L54L。负责人：苏金碧，经理。上诉人孙佳平因与被上诉人赖洋、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司渝鲁大道二分公司（以下简称到家了渝鲁分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（以下简称一审法院）(2018)渝0112民初16472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人孙佳平的委托诉讼代理人邓志坚、被上诉人赖洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙佳平上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判驳回赖洋的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用、保全费用、鉴定费用由赖洋承担。主要事实和理由：一、一审中赖洋伪造证据，造成本案事实认定不清。孙佳平与赖洋签订《房屋买卖合同》时，赖洋和到家了渝鲁分公司均承诺首付款在合同签订后15日内支付，以至于孙佳平与赖洋在签订合同时对各方文本中关于首付款59万元的支付时间未作勾画。合同签订后三方在沟通过程中多次确认首付款在合同签订后15日内支付，赖洋未在约定时间内履行支付义务，构成违约。赖洋在一审中出示其持有的《房屋买卖合同》对于首付款59万元支付勾有斜杠，该处内容与孙佳平持有的合同内容存在差异，并非双方签订合同时的真实意思表示，此处的勾画是赖洋自行添加，系故意伪造证据。二、一审中对于案涉房屋的评估报告结果错误或丧失公允性，以致案涉房屋的评估价值不具有可参照性，该评估报告不能作为本案证据使用。一审庭审中，鉴定机构拒绝对评估报告的评估单价形成依据、计算过程及计算方法、基础数据和估价参数来源、参考房源确定进行说明，严重影响评估报告的真实性和准确性、客观性。且评估机构未按照相关规范出具评估报告，该评估报告不具有参考性。赖洋答辩称，认可一审判决，不同意孙佳平的上诉请求。赖洋向一审法院起诉请求：1.判令确认赖洋与孙佳平签订的《房屋买卖合同》于孙佳平收到该“变更诉讼请求申请”之日解除；2.判令孙佳平立即向赖洋返还5万元定金；3.判令孙佳平向赖洋支付违约金259000元。孙佳平向一审法院反诉请求：1.判令反诉赖洋与孙佳平之间签订的《房屋买卖合同》已于2018年6月19日解除；2.判令赖洋向孙佳平支付违约金259000元。一审法院经审理查明：2018年5月1日，孙佳平（甲方）与赖洋（乙方）、到家了渝鲁分公司（丙方）签订《存量房交易文件》，其中《房屋买卖合同》中约定，甲方将坐落于重庆市渝北区房屋出卖给乙方，房屋成交总价为1295000元。约定的付款方式为贷款，定金50000元由乙方于签订本合同当日交付于甲方，首付款590000元由乙方于“□办理权属转移登记申请并取得回执单当日□______交付甲方”，孙佳平提供的合同文本中该处无任何勾画，赖洋提供的合同文本该处勾有斜杠，按揭款650000元由放贷银行直接交付予甲方，尾款5000元，由乙方于甲方交付该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰时交付于甲方。违约责任处约定，乙方未按照约定时间付款的，逾期超过15日的，甲方有权解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款，甲乙双方任何一方未按照合同约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。赖洋举示的合同附件物业交割清单中，对案涉房屋内的可移动家具家电进行勾画确认。合同签订当日，赖洋向孙佳平支付了50000元定金。后赖洋向中国工商银行股份有限公司重庆江北支行申请了二手住房购置贷款，并于2018年6月22日审批通过。2018年7月9日，到家了渝鲁分公司工作人员向孙佳平发出短信，敦促孙佳平在接到通知的5个工作日内按照双方约定办理产权转移登记手续。孙佳平回短信称，签订合同时约定15日内支付首付款，买方未按约定支付首付款，经多次催促，买方在合理期限内仍未支付，逾期未支付已经超过2个月，属于严重违约行为，严重影响其利益，其有权终止合同履行。孙佳平为证明在签订合同时中介公司及买方曾承诺首付款在合同签订的15日内支付，向一审法院举示了录音及视频资料，录音及视频资料中，孙佳平曾多次问“签合同的时候是不是给我们承诺的15个工作日”，到家了渝鲁分公司的工作人员称“我们说的正常情况下”“我说是正常情况下，银行审批通过要15个工作日”。赖洋原起诉要求孙佳平继续履行合同，后于2018年9月6日变更诉讼请求，要求确认双方签订的《房屋买卖合同》于孙佳平收到该“变更诉讼请求申请”之日解除。赖洋为证明其损失，向一审法院申请了对案涉房屋在2018年9月6日的价值进行评估，一审法院委托四川恒通房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋的价值进行了评估，该公司于2019年4月28日作出《房地产估价报告》，估价结果为案涉房屋价值为134.5万元，合同勾画确认的房屋内的可移动的家具家电的市场价值为18460元。赖洋支付了评估费用6000元。一审法院认为，本案的主要争议焦点在于首付款的支付时间。赖洋及到家了渝鲁分公司均主张首付款的支付时间为办理权属转移登记申请并取得回执单当日，而孙佳平主张为合同签订后的15个工作日内。根据双方举示的合同文本，在首付款支付时间处仅有“□办理权属转移登记申请并取得回执单当日□______交付甲方”一个选项，无论是否存在勾画，从字面理解均应为在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付首付款。孙佳平称签订合同当日，赖洋及到家了渝鲁分公司曾承诺在15个工作日内支付，但其举示的录音资料中，到家了渝鲁分公司工作人员仅称正常情况下15个工作日内银行贷款能够审批通过，并未承诺15个工作日支付首付款。综上，一审法院认为孙佳平举示的证据不足以证明首付款应当在合同签订的15个工作日内支付，其主张不成立，一审法院采信赖洋及到家了渝鲁分公司的陈述，首付款应在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付。赖洋与孙佳平签订的合同约定首付款应在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付，孙佳平要求赖洋提前支付首付款无事实依据，其因此提出解除房屋买卖合同，并拒绝办理房屋权属转移登记手续，其行为构成违约。现赖洋已同意解除双方签订的房屋买卖合同，一审法院确认2018年9月6日，赖洋变更诉讼请求，即同意解除房屋买卖合同时案涉房屋买卖合同解除。房屋买卖合同已解除，孙佳平应当返还赖洋定金5万元。因孙佳平的违约行为，导致赖洋丧失取得案涉房屋及附属家具家电的机会，房屋溢价损失及家具家电的损失共计为68460元（134.5万元-129.5万元+1.846万元），另赖洋还因诉讼产生了律师费、误工费等损失。现孙佳平提出违约金过高要求调整，一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，酌情将赖洋主张的违约金调整为已明确的房屋溢价损失及家具家电损失总额的1.3倍即88998元，赖洋主张的其他违约金，一审法院不予支持。赖洋主张律师费，但未举示相关证据予以证明，且一审法院在主张违约金时酌情考虑了律师费的损失，因此对赖洋律师费的请求，一审法院不予支持。赖洋在履行合同过程中不存在违约行为，相反系孙佳平存在违约行为，因此孙佳平在本案中提出的反诉请求，无事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）赖洋与被告（反诉原告）孙佳平于2018年5月1日签订的《房屋买卖合同》于2018年9月6日解除。二、被告（反诉原告）孙佳平在本判决生效后10日内退还原告（反诉被告）赖洋定金50000元。三、被告（反诉原告）孙佳平在本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）赖洋违约金88998元。四、驳回原告（反诉被告）赖洋的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）孙佳平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5935元，减半收取2968元，保全费5000元，鉴定费6000元，由被告（反诉原告）孙佳平负担。反诉案件受理费2592.5元由被告（反诉原告）孙佳平负担。二审中，孙佳平举示了一份由重庆金鹏房地产土地资产评估有限公司于2019年3月13日对本案类似房屋出具的评估结论复印件一页，拟证明一审中四川恒通房地产土地资产评估有限公司作出的《房地产估价报告》不可采信。赖洋对该证据的真实性不认可，认为即使是同小区、同户型、同面积的房屋，因装修等原因肯定会有价格差异。本院认为，该证据仅为复印件，且非针对案涉房屋进行，对证据的真实性和关联性均不予确认。本院二审查明：在一审法院于2018年10月17日进行的庭审中，针对合同文本中是否对首付款付款时间作勾选，到家了渝鲁分公司在该次庭审中陈述：“被告（孙佳平）的合同上没有划是因为当时是两个人在写合同，比较匆忙，所以被告的合同上就没有划，我们认为首付款的时间是在办理过户的时候，划不划掉都是没有争议的，都是在办理过户的时候付首付款。”另查明：关于赖洋的损失，赖洋在一审庭审中陈述其损失包括房屋增值部分的损失，合同的房屋价款与解除时的房屋价值之间的损失、律师费、诉讼费。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。孙佳平在二审中向本院提交了鉴定申请和重新评估申请，申请对赖洋所持《房屋买卖合同》文本中付款时间条款的非打印字迹部分的形成时间进行鉴定；对案涉房屋价值进行重新评估。同时，孙佳平明确其上诉仅针对一审本诉部分。本院认为，根据双方当事人在二审中的诉辩情况，本案二审的争议焦点为：一、双方对首付款59万元的付款时间有无明确约定；二、违约金金额的认定。关于双方对首付款59万元的付款时间有无明确约定的问题《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”双方签订的《房屋买卖合同》文本，在首付款59万元支付时间处约定为“□办理权属转移登记申请并取得回执单当日□______交付甲方”。此处存在两个选项，一是“办理权属转移登记申请并取得回执单当日”，二是在空格处填写具体的支付时间或其他支付条件。虽然孙佳平所持有的合同文本中此处未作勾划，但孙佳平在诉讼中并未据此主张约定不明，而是主张双方约定的付款时间是贷款审批通过后十五个工作日支付。但孙佳平举示的证据只能证明合同协商和签订过程中，到家了渝鲁分公司工作人员仅称正常情况下十五个工作日内银行贷款能够审批通过，并未承诺十五个工作日支付首付款。因此，一审法院结合赖洋所持文本的勾划情况和到家了渝鲁分公司在一审庭审中的陈述，认定双方在合同洽谈、签订过程中对首付款59万元的付款时间是有约定的，即在办理过户的时候支付，该认定并无不当。孙佳平在二审中申请对赖洋所持《房屋买卖合同》文本中付款时间条款的非打印字迹部分的形成时间进行鉴定，本院不予准许。根据上述约定，因孙佳平拒绝办理房屋权属转移登记申请，赖洋有权拒绝支付首付款。同时，双方合同约定，双方应于接到到家了渝鲁分公司通知后五个工作日内办理房屋权属转移登记申请手续。但到家了渝鲁分公司工作人员于2018年7月9日短信敦促孙佳平办理产权转移登记手续后，孙佳平并未按照约定履行，已经构成违约。赖洋于2018年9月6日提出诉请确认合同解除，一审法院确认该日合同解除，并判令孙佳平返还定金5万元，并无不当。关于违约金金额的问题《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，赖洋依据双方合同约定主张房屋成交价20%的违约金，孙佳平抗辩违约金约定过高要求调整。故一审法院委托四川恒通房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋的价值进行评估，并参照评估结论酌情对违约金进行调整。关于孙佳平对评估报告的异议，本院认为，本案中对房屋价值的评估是为衡量赖洋的预期利益损失提供参考，目的是判断合同约定的违约金是否过分高于守约方的损失，故评估结论本身并不是人民法院认定违约金金额的最终依据。一审法院在充分考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素的基础上，酌情调整违约金金额为88998元，并无明显不当。孙佳平的重新鉴定申请，本院不予准许。综上，孙佳平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5935元，由孙佳平负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇一九年十二月六日法官助理  傅典模书 记 员  王银银