重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9975号上诉人（原审被告、反诉原告）：李彦臻，男，1993年12月21日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：田莉莉，重庆合融律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳宗菊，重庆合融律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆耘颢商业管理有限公司，住所地重庆市江**宏帆路********，统一社会信用代码91500105MA5U6Q0A9C。法定代表人：包海春，总经理。委托诉讼代理人：伍赞江，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：杜培，国浩律师（重庆）事务所实习律师。上诉人李彦臻因与被上诉人重庆耘颢商业管理有限公司（以下简称“耘颢公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初5972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李彦臻的诉讼代理人田莉莉，被上诉人耘颢公司的诉讼代理人伍赞江、杜培参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人李彦臻上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回耘颢公司的诉讼请求，支持李彦臻的反诉请求；2．本案一、二审诉讼费由耘颢公司承担。其主要事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误。1．耘颢公司存在违约行为，故依据合同约定，李彦臻不应支付租金等费用。耘颢公司交付的案涉租赁商铺不符合合同约定，存在未取得消防机关颁发的开业合格证及消防设施无法报警、空调制冷效果差、手机信号弱等问题，故耘颢公司构成违约，根据合同约定，李彦臻不应支付租金等费用；2．一审判决对案涉租赁合同的终止时间及租金等费用的支付期限认定错误。虽然李彦臻与耘颢公司约定合同租期至2018年4月4日，但是，耘颢公司于2017年12月27日即将案涉商铺另行出租给了案外人冉启松，且冉启松于2018年1月24日将案涉商铺作为其注册的“江北区阿松餐馆”的营业场所，故李彦臻与耘颢公司之间的租赁合同已提前终止，且耘颢公司的股东与李彦臻对案涉合同于2019年9月30日终止已达成合意；同时，耘颢公司的催收函中也只要求李彦臻支付截止至2017年9月30日的租金等费用；3．李彦臻已支付了入场费1万元，耘颢公司应依照合同约定退还该费用。被上诉人耘颢公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。耘颢公司向一审法院起诉请求：1．判令李彦臻支付2017年8月26日至2018年4月4日期间的商铺租金64000元；2．判令李彦臻支付入场费10000元；3．判令李彦臻支付欠付的管理费22000元、电费8045元、水费720元。李彦臻向一审法院提起反诉，请求：判令耘颢公司返还保证金20000元、入场费10000元。一审法院认定事实：2017年4月5日，耘颢公司与李彦臻签订《商铺租赁合同》，约定由耘颢公司将位于重庆市江北区观音桥未来国际负一层重百超市旁“美食汇”的3号商铺出租给李彦臻用于开设餐厅，租赁期限自2017年4月5日起至2018年4月4日止，租金按照每月8000元缴纳，管理费为每月2000元，租金每6个月支付一次，李彦臻应于租金起算日期前10日，向耘颢公司支付第一笔租金，付款周期到期前10日，李彦臻应向耘颢公司支付下一付款周期的租金，以此类推；李彦臻按照合同约定将租金汇往耘颢公司账号为50×××47的重庆建设银行观音桥支行账户后，即视为李彦臻完成付款义务。合同签订之日起3个工作日内，李彦臻应向耘颢公司缴纳履约保证金20000元和入场费20000元，履约保证金的保证范围为本合同项下李彦臻应付的任何租金、利息、违约金等，除李彦臻明确放弃外，本合同解除或终止时，李彦臻向耘颢公司清偿所有应付款项并交还租赁房产后3日内，耘颢公司无息退还李彦臻该履约保证金及李彦臻预付但未实际发生的租金及其他费用。租赁期内，李彦臻自行承担租赁区域实际发生的水、电、气等费用，以李彦臻独立安装的水表、电表、气表的度数及相关部门标准计算，如遇相关部门调价，费用相应调整，缴费方式为耘颢公司代缴，李彦臻在收到耘颢公司付款通知及合法发票复印件或收据后向其支付上述费用，水费为每吨5.5元，电费为每度1.2元，以实际用量计价。该房产在合同签订时，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求和标准。除本合同另有约定，在耘颢公司无任何违约责任的前提下，李彦臻应按合同约定如期支付租金及其它根据合同应向耘颢公司支付的费用。2017年6月19日，李彦臻在《开业通知书》中确认，其承租“美食汇”3号商铺用于经营“冒火先生”餐厅，开业时间为2017年5月26日，租金和管理费起算日为2017年5月26日。针对本案租金、履约保证金和入场费的支付情况，李彦臻举示了其个人活期明细结算清单，根据该清单，李彦臻于2017年3月15日向耘颢公司前述账户转账20000元，又于同年4月5日向耘颢公司转账10000元，后于当月24日向耘颢公司转账24000元。李彦臻表示，该三笔款项分别为本案保证金20000元、入场费10000元、前三个月租金24000元，因该三笔款项均为李彦臻直接向耘颢公司支付，耘颢公司对该证据的真实性、合法性、关联性表示认可，一审法院对该证据予以采信，并对李彦臻已支付本案保证金20000元、入场费10000元、前三个月租金24000元的事实予以确认。此外，耘颢公司于2017年7月1日向李彦臻出具收据，载明耘颢公司收到34000元。一审庭审中，耘颢公司举示银行转账凭证和重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司出具的《收据》，拟证明李彦臻应负担之水、电费。该转账情况系耘颢公司为各商铺所属之总表缴费情况，并未载明李彦臻的实际用水、用电量，对此，耘颢公司称其收到重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司通知后，对水、电费进行代缴，李彦臻质证表示不予认可。一审法院认为，根据合同约定，水、电费应以李彦臻独立安装的水表、电表的度数和相关部门标准计算，本案中，耘颢公司向重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司代缴各商铺的水、电费，再由商铺承租人分担，该费用应据实计算，但前述银行转账凭证和《收据》为各商铺应缴水、电费之总额，没有原始抄表记录与之佐证，故不能据此确定李彦臻的用水、用电量，从而应判断耘颢公司举示的证据不足以证明其水、电费主张。李彦臻针对其承租商铺存在手机信号差、空调制冷效果差、消防安全隐患等情况，举示了以下证据：1．2017年8月21日，重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司观音桥店向耘颢公司发出的《关于外租区域美食汇安全方面的函告》，载明耘颢公司承租的“美食汇”区域消防设施无法报警，无法和消防监控室联动，美食汇下各档口在用电中存在电线穿管不到位、电线裸露及未接地等现象，自营业以来，未取得消防机关颁发的开业合格证，并要求耘颢公司立即整改；2．《诉求书》，反映“美食汇”空调问题和手机信号问题一直未得到妥善解决，无法给顾客提供正常的就餐环境，商家亏损严重，并提出希望耘颢公司进行整改并赔偿损失；3．微信聊天记录，反映2017年6月至同年8月期间，“美食汇”各商铺存在空调制冷效果差、手机信号弱、下水道滤网堵塞等问题，经与耘颢公司工作人员反复沟通，问题没有得到改善；但该聊天记录亦反映了耘颢公司就上述问题与相关单位进行沟通，并进行整改解决，如2017年7月8日“接重百通知，昨晚空调轴承坏了，要今天晚上才能修好，所以今天美食汇、大米显示，以及超市都无空调”，14日“空调还没整改完，还要增加一个回风口”，15日“空调问题，回风口要整改，出风口也要整改，刚重百的回复说，整改的零部件还在定做中，下周一晚上开始施工”，16日“档网下半部被堵了，还有就是油脂需要滴点化油剂”，24日“这些问题我们不是不管，这些都需要重百来解决，我们还在推动重百尽快解决”，26日的聊天记录载明“手机信号，重百说在8月份内解决”，8月16日“重百出的通知，明天晚上检修中央空调，届时空调会停运，恢复时间另行通知”等，但李彦臻在内的多名承租人表示上述问题严重影响其正常经营。耘颢公司对以上证据的真实性、合法性、关联性不予认可。此外，李彦臻举示了“江北区阿松餐馆”的企业信用信息公示报告，拟证明案外人冉启松经营的“江北区阿松餐馆”，其经营场所系李彦臻承租的“美食汇”3号商铺，注册时间为2018年1月24日，表明耘颢公司已将商铺出租给他人，李彦臻和耘颢公司之间的商铺租赁合同已于2017年10月终止，故耘颢公司诉请期间的租金计算存在问题。耘颢公司认为该证据无法达到李彦臻的证明目的。一审法院认为，耘颢公司与李彦臻签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。关于李彦臻应否向耘颢公司支付商铺租金和管理费的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，先履行抗辩权的适用条件须为同一双务合同而产生的对待给付，在租赁合同中，承租人支付租金与出租人提供租赁物分别是双方当事人的主要义务，构成对待给付，本案争议焦点在于李彦臻拒付租金是否为行使先履行抗辩权。针对李彦臻举示的反映承租商铺存在消防设施无法报警、耘颢公司未取得消防机关颁发的开业合格证的证据，该消防安全问题不符合双方签订的《商铺租赁合同》关于“该房产在合同签订时符合政府规定的消防要求和标准”的约定，已构成违约，但该违约行为并未对李彦臻实际占有、使用租赁商铺造成实质性影响，该违约的程度与性质并不符合双务合同中对待给付义务的含义，故李彦臻不能以此为由拒付租金和管理费。此外，李彦臻以耘颢公司提供的租赁房屋空调制冷效果差、手机信号弱、下水道滤网堵塞影响其经营为由，主张行使先履行抗辩权，拒付租金。李彦臻租赁商铺用于经营餐厅，从其举示的微信聊天记录，结合其陈述，上述问题的确对包括李彦臻在内的承租人造成了损害，一定程度上影响其正常经营，但不能据此认定上述问题应归责于耘颢公司，也不能确认是否达到影响李彦臻开业经营的严重程度，且微信聊天记录亦表明，耘颢公司就上述问题持续地与有关单位进行交涉并整改，空调和手机信号问题已联系检修，下水道堵塞问题也与商家未及时清理经营过程中的残留油渣有关，故李彦臻拒付租金没有合法依据，其主张行使先履行抗辩的理由不成立。另，李彦臻主张案外人冉启松于2018年1月24日经注册，将李彦臻租赁商铺作为其经营的“江北区阿松餐馆”的营业场所，故耘颢公司主张的租金支付期间存在问题，但该证据不能表明耘颢公司与李彦臻的租赁关系在租赁期限届满前终止，故该抗辩理由不能成立。本案中，李彦臻未举证证明其是否支付2017年8月26日至2018年4月4日的租金，且对其支付管理费的情况亦未举示相关证据，应承担不利的法律后果，故对耘颢公司要求李彦臻支付租金和管理费的诉讼请求，予以支持，李彦臻应支付2017年8月26日至2018年4月4日期间的租金58666.67元（每月8000元×7个月+每月8000元÷30天×10天），因本案管理费起算日为2017年5月26日，故李彦臻应支付2017年5月26日至2018年4月4日的管理费20666.67元（每月2000元×10个月+每月2000元÷30天×10天），对耘颢公司诉请金额超过前述额度部分，不予支持。关于入场费问题，根据《商铺租赁合同》约定，合同签订之日起3个工作日内，李彦臻应向耘颢公司缴纳入场费20000元，而李彦臻实际支付的入场费为10000元，故李彦臻应向耘颢公司支付其欠付的入场费10000元。关于履约保证金应否退还问题，合同约定，履约保证金的保证范围为本合同项下的租金、利息、违约金等，除李彦臻明确放弃外，本合同解除或终止时，李彦臻向耘颢公司清偿所有应付款项并交还租赁房产后3日内，耘颢公司无息退还该履约保证金。在本案审理过程中，李彦臻举示的证据表明其已支付本案履约保证金20000元，而耘颢公司表示保证金可冲抵相关费用，因一审法院对耘颢公司要求被告支付租金的请求予以支持，且租赁期限已届满，故对李彦臻退还保证金的请求，予以支持。关于水、电费问题，如前所述，耘颢公司理应举证证明李彦臻的实际用水、用电量，但耘颢公司对此未举证予以证明，故对其该项诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、李彦臻给付重庆耘颢商业管理有限公司入场费10000元、2017年8月26日至2018年4月4日期间的商铺租金58666.67元、2017年5月26日至2018年4月4日期间的管理费20666.67元，以上费用合计89333.34元；二、重庆耘颢商业管理有限公司返还李彦臻履约保证金20000元；上述款项品迭后，由李彦臻于本判决生效之日起三日内给付重庆耘颢商业管理有限公司69333.34元；三、驳回重庆耘颢商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李彦臻的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取1197.65元，由重庆耘颢商业管理有限公司负担176.41元，李彦臻负担1021.24元；反诉案件受理费减半收取275元，由李彦臻负担91.67元，重庆耘颢商业管理有限公司负担183.33元。其中，本诉案件受理费与反诉案件受理费冲抵后，由李彦臻在履行上述义务时给付重庆耘颢商业管理有限公司837.91元。”本院二审期间，耘颢公司未提交新证据。李彦臻提交了《重庆市江北区市场监督管理局个体工商户管理登记卡》及耘颢公司与冉启松签订的《商铺租赁合同》各一份，拟证明耘颢公司已于2017年12月27日将案涉商铺另行出租给了案外人冉启松，结合耘颢公司的催收函，能够证明李彦臻与耘颢公司之间的租赁合同已于2017年9月30日终止。经质证，耘颢公司对上述证据的三性均予以认可，但认为上述证据均非新证据，且商铺租赁合同的起算时间实际是以开业通知时间而非以合同约定的时间为准，耘颢公司实际也是在其与李彦臻的合同到期后，才实际交付案外人占有、使用，故上述证据并无法达到李彦臻的证明目的。本院对上述证据认证如下：本院对上述证据的真实性、合法性予以认可，但是，上述证据并无法证明耘颢公司在与案外人签订合同后即开始实际履行，亦无法证明李彦臻与耘颢公司之间的合同已提前终止，故本院对上述证据的关联性不予认可。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。本案中，耘颢公司与李彦臻签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。李彦臻上诉称耘颢公司交付的租赁商铺不符合合同约定，存在消防安全隐患、空调制冷效果差、手机信号弱等问题，故耘颢公司构成违约，依据合同约定，李彦臻不应支付租金等费用，对此，本院认为，首先，虽然案涉商铺的消防设施无法报警、未取得消防机关颁发的开业合格证，但是，现案涉租赁合同的租期已经届满，且在合同履行过程中，上诉人李彦臻并未举示证据证明上述消防问题影响了李彦臻对案涉租赁商铺实际占有、使用；其次，李彦臻所述空调制冷效果差等其他问题，因前述问题并不能归责于耘颢公司，而耘颢公司亦就空调及信号问题持续地与有关单位进行交涉并整改，故李彦臻以上述理由拒付租金等费用于法无据，一审判决对此认定正确，本院予以确认，李彦臻的上述上诉理由不能成立，本院不予支持。李彦臻上诉称耘颢公司在案涉租赁合同的期限届满前，即与案外人签订租赁合同将案涉商铺另行出租，且案外人亦将该商铺注册为其经营场所，故案涉租赁合同已提前终止，且耘颢公司在催收函中亦仅要求李彦臻支付截止至2017年9月30日的租金等费用，故一审判决对合同的终止时间及租金等费用的支付期限认定错误，对此，本院认为，李彦臻提交的证据虽然能够证明耘颢公司确实与案外人就案涉商铺另行签订了租赁合同，但并不能证明在案涉租赁合同到期前案涉商铺已交付给案外人并已经实际履行，即并未影响李彦臻的租赁合同履行至租期届满时，故李彦臻提交的证据并不足以证明案涉租赁合同已提前终止，且耘颢公司亦未曾明确表示放弃2017年9月30日之后的租金等费用，故一审法院对案涉租赁合同的终止时间及租金等费用的支付期限认定正确，本院予以确认，李彦臻的上述上诉理由不能成立，本院不予支持。李彦臻上诉称耘颢公司应退还其交纳的入场费，但是，双方在案涉租赁合同中并无租赁期届满入场费应予退还的约定，故李彦臻的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，李彦臻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2284元，由上诉人李彦臻负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇一九年十二月十八日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮