海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2573号上诉人(原审被告)：海南美好中和房地产开发有限公司。住所地海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾开发区**。法定代表人：王安文，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹雅楠，北京市天伦怡达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张严井，男，2000年1月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：苏钧，贵州铭和律师事务所律师。原审第三人：乐东黎族自治县住房保障与房产管理局。住。住所地海南省乐东黎族自治县抱由镇光明路**惠民小区****/div>法定代表人：陈泽栋，该局局长。上诉人海南美好中和房地产开发有限公司（以下简称美好中和公司）因与被上诉人张严井、原审第三人乐东黎族自治县住房保障与房产管理局（以下简称乐东房管局）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美好中和公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判美好中和公司不办理涉案房屋备案登记，也不承担逾期交房违约金；2.一审、二审诉讼费由张严井承担。事实和理由：1.张严井在合同履行中存在违约情形，美好中和公司可行使不安抗辩权不履行备案义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，张严井应当以一次性付款的方式向美好中和公司支付全部房款。但张严井仅支付了部分房款，剩余房款经美好中和公司合法催告，张严井无正当理由拒绝支付。2.由于张严井未根据合同约定足额支付房款，尚未达到交房条件，美好中和公司不存在逾期交房行为，也无需支付违约金。3.一审法院法律适用错误，涉案房屋现处于抵押状态，合同无法进行备案。4.美好中和公司与张严井签订的《商品房买卖合同》已解除，一审判决已丧失裁判的基础。根据双方签订的《商品房买卖合同》，张严井经合法催告仍拒绝支付剩余房款，美好中和公司享有合同解除权。美好中和公司于2019年9月3日向张严井邮寄了关于解除《商品房买卖合同》的通知函，该解除函现已生效。张严井辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持。张严井已经全额支付了房屋款项，美好中和公司也开具了发票予以确认。美好中和公司不仅逾期交房，也未办理合同备案登记，已经违反双方合同约定。乐东房管局未作答辩。张严井向一审法院起诉请求：1.判令美好中和公司继续履行《商品房买卖合同》，将美好·龙沐湾I区第96幢7层01号房屋交付张严井使用，并为张严井办理不动产登记证或者《房屋所有权证》及登记备案手续。2.判令美好中和公司支付张严井违约金（按每日万分之二的标准计算至交房之日止），从2015年1月1日起，暂计至2019年3月21日的违约金为542592元。3.该案涉诉费用由美好中和公司承担。一审法院认定事实：2013年张严井的法定代理人与美好中和公司签订房屋认购书并交购房定金50000元。2013年12月31日，张严井与美好中和公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定张严井购买美好中和公司开发的美好.龙沐湾I区第96幢7层01号预售商品房，房屋建筑面积为137.63平方米，房屋总金额为1761664元，张严井应当一次性向美好中和公司支付购房款，美好中和公司应当在2014年12月31日前，将具备相应条件并符合本合同约定的商品房交付张严井使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，美好中和公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力和台风；2、张严井未按合同约定付款的……，合同同时约定：商品房预售的，自合同生效之日起90天内，由美好中和公司向乐东房管局申请登记备案，美好中和公司未按合同规定的期限将商品房交付张严井使用，逾期超过180日，张严井要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，美好中和公司按日向张严井支付已交付房价款万分之二的违约金。合同及补充协议签订后，张严井于2013年12月11日向美好中和公司转账2420000元，2016年12月6日的发票载明张严井已支付全部购房款1761664元。因美好中和公司未将涉案房屋合同进行登记备案及办理房屋产权证并将房屋交付张严井，张严井因此提起诉讼。另查明，涉案房屋处于抵押状态，未存在查封的情形。一审法院认为，张严井与美好中和公司所签合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人应按所签合同及补充协议约定履行各自的义务。美好中和公司向张严井出售的房屋为预售商品房，且双方所签合同约定：商品房预售的，自合同生效之日起90天内，由美好中和公司向乐东房管局申请登记备案。该案美好中和公司自双方签订合同之日起至今，未将涉案房屋合同向乐东房管局申请登记备案，违反了合同约定及法律规定。因此，张严井诉请美好中和公司将涉案房屋合同进行登记备案的请求有事实根据和法律依据，应予支持。因涉案房屋处于抵押状态，且尚未解除抵押，美好中和公司无法为张严井办理所有权转移登记手续，构成履行不能，因此，张严井诉请美好中和公司办理房屋不动产权证的请求于法无据，依法不予支持。关于支付逾期交房违约金的问题，根据双方所签合同约定，美好中和公司应于2014年12月31日前将房屋交付张严井使用，美好中和公司未按约定将房屋交付张严井使用，违反了约定。故，张严井请求美好中和公司支付逾期交房违约金有法律依据，予以支持。乐东房管局经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：一、海南美好中和房地产开发有限公司于判决生效之日起60日内将其与张严井签订的《商品房买卖合同》向乐东黎族自治县住房保障与房地产管理局申请登记备案；二、海南美好中和房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张严井支付逾期交房违约金（每日按张严井已交付房价款万分之二，自2015年1月1日起至实际交付之日止）；三、驳回张严井的其他诉讼请求。案件受理费4612.96元，由海南美好中和房地产开发有限公司负担。二审审理期间，美好中和公司提交《关于解除的通知函》《邮寄单》《签收单》，拟证明涉案《商品房买卖合同》已通知解除。张严井对该证据的真实性无异议，对证明力不予认可，认为美好中和公司并不具有合同的解除权，而且双方正因解除合同纠纷事宜诉讼，双方的《商品房买卖合同》并未解除。经举证质证，本院对美好中和公司提交的证据的真实性予以确认，但美好中和公司邮寄的《解除函》不足以证明双方签订的《商品房买卖合同》已解除，故对该份证据的证明力不予确认。本案二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。另查明，关于张严井要求美好中和公司支付逾期交房违约金的诉讼主张，经二审释明，张严井将主张逾期交房违约金的期间变更为从2015年1月1日起至2019年12月18日止。本院认为，本案二审的争议焦点有：一、张严井要求美好中和公司办理涉案合同的备案登记是否有依据；二、张严井要求美好中和公司支付逾期交房违约金是否有依据。关于第一个争议焦点。张严井与美好中和公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。根据双方合同约定，美好中和公司应当自合同生效之日起90天内，向乐东房管局申请登记备案。涉案合同签订并生效后，美好中和公司未依约将涉案合同向乐东房管局申请登记备案，已经构成违约，一审判决美好中和公司为涉案房屋申请办理合同备案登记合法合理，本院予以支持。美好中和公司上诉称张严井未付清全部房款而且涉案房屋目前属于在建工程抵押状态，美好中和公司有正当理由不办理合同备案登记。根据查明的事实，张严井已依照合同约定付清涉案房屋全部购房款。退一步讲，开发商签订合同后将涉案合同进行备案登记是法定义务，而且双方签订的合同中亦对备案登记的时间进行明确约定，即便未付清全部购房款或者涉案房屋存在在建工程抵押状态均不影响美好中和公司将涉案合同备案。故美好中和公司的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。另外，据了解核实，美好中和公司主张解除与张严井签订的《商品房买卖合同》纠纷案件正在一审诉讼中，故美好中和公司主张涉案合同已解除，不需要再办理合同备案没有事实根据及法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。张严井已支付完全部购房款，根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，美好中和公司应当在2014年12月31日前，将验收合格的商品房交付张严井使用。但美好中和公司没有按照约定交付房屋，已经构成违约，应承担支付逾期交房违约金的责任。美好中和公司主张张严井未付清全部房款，违约在先，但美好中和公司向张严井出具的《发票》足以证明张严井已付清全部房款，故对于美好中和公司关于张严井违约在先的主张，本院不予支持。关于逾期交房违约金的计算期限，由于涉案房屋尚未进行竣工验收，也未装修，不具备交房条件，且交房时间无法确定。经法庭释明后，张严井明确其请求逾期交房违约金计算的起止时间从2015年1月1日起至2019年12月18日止，并主张按合同约定的日万分之二的利率支付逾期交房违约金有事实根据及法律依据，本院予以支持。综上所述，美好中和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因张严井二审重新明确逾期交房违约金的期限导致二审对逾期交房违约金予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持海南省乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027民初1049号民事判决第一项、第三项；二、变更海南省乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027民初1049号民事判决第二项为：海南美好中和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张严井支付逾期交房违约金（以张严井已交付房款1761664元为基数，按每日万分之二的标准自2015年1月1日起付至2019年12月18日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9225.92元，由海南美好中和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年十二月二十日法官助理 白 黎书 记 员 林 赏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印15份）