辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2689号上诉人（原审被告）：抚顺市望花区老山羊羊汤馆，住所地：抚顺市蔬菜公司北后菜库。经营者：徐玉香，女，1951年12月15日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：郑元根，辽宁益众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：抚顺市永昌蔬菜水果有限公司，住所地：抚顺市新抚区粮栈路14号。法定代表人：朱景笠，该公司董事长。委托诉讼代理人：张万永，该公司经理。委托诉讼代理人：王国军，辽宁法大(沈阳)律师事务所律师。上诉人抚顺市望花区老山羊羊汤馆（以下简称羊汤馆）因与被上诉人抚顺市永昌蔬菜水果有限公司（以下简称永昌公司）物权保护纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初1809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人羊汤馆经营者徐玉香及委托诉讼代理人郑元根、被上诉人永昌公司委托诉讼代理人张万永、王国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。羊汤馆上诉请求：一、撤销原判；二、请求法院在查清事实的基础上，判决由承租人完成的室内装饰装修和改扩建项目的价值、经营用设备等的搬迁费用、停产停业损失等，依法补偿给承租人。三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为上诉人拒不搬出其租赁场所没有任何依据是错误的。一、上诉人、被上诉人双方的租赁关系由来已久，早在1998年就租赁被上诉人场地及房屋进行经营活动，在之后的十几年间，经被上诉人的同意，陆续的在其租赁的场地上自建房屋400多平方米，投入了巨资，并且办理了合法的经营手续，在2013年双方签定的最后一次书面租赁合同到期后，上诉人在原有范围内继续租赁，但这次没有再签书面合同，而是实际上诉人履行了交纳租金义务，实际被上诉人履行了出租人交付租赁物的义务。在此之后的2015年，被上诉人称该地块被征收，上诉人认为其有权在该房屋营业场所被征收时，向得到征收补偿款的被上诉人要求补偿各项损失。因此上诉人拒不搬出是有依据的。二、一审法院认为添附建筑物的残值已因征收无法移转归属被上诉人，对于被上诉人也无任何价值，因而认定上诉人的抗辩事由不成立是错误的。在土地、房屋被征收征用场合，给予的补偿款的意义也并非是因添附建筑物有残值，可以继续使用为前提，补偿这一词语本身的定义就是弥补差额、抵消损失。在本案中，征收补偿款的给付正是由于房屋、场地被征收，原建筑物已无实际使用价值，而给被征收人带来了损失，因此才给予补偿。所以关于建筑物残值的有无、价值的大小，并不是本案的焦点所在。综上所述，一审法院认定事实错误，有失公正，请求二审法院查明事实，依法改判。永昌公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、依据双方签署的租赁合同约定装修全部归甲方即被上诉人所有。二、依据望花区土地整理中心房屋征收与补偿工作支持的函，约定新建、扩建、改建房屋不增加补偿费用。依据抚顺市望花区人民政府房屋征收决定，拆迁补偿工作由望花区土地整理中心负责实施，即上诉人主张要求补偿，不应该向被上诉人主张，应该向望花区人民政府土地整理中心主张。三、虽然上诉人不应该获得补偿，但是被上诉人已经支付上诉人18000元的补偿款，而且上诉人也已经收取，没有提出任何异议。永昌公司向一审法院起诉请求：一、腾出并返还侵占我公司的房屋及场地；二、案件受理费由羊汤馆承担。一审法院认定事实：1998年7月10日开始，徐玉香租赁永昌公司场地及库房从事汽车修理部经营活动。1999年6月24日，因另一业主停止经营，将饭店转兑徐玉香，永昌公司、羊汤馆双方再次签订《租赁协议书》，徐玉香租用该饭店房屋经营旅馆。期间，为经营需要，徐玉香在所租赁场地自建了平房等临时建筑。之后双方每年续签租赁协议，租赁关系持续多年。2001年8月29日，根据康平街农贸市场退路进行场协调会精神，永昌公司、羊汤馆双方签订《协议书》，约定因租赁期限未到，甲方需占用乙方租赁的部分场地，乙方需腾退部分场地，动迁之前甲方一次性补偿乙方18000元整。事后，永昌公司方已按该协议履行给付补偿款18000元义务。2013年1月1日，双方经协商最后签订《租赁协议书》，其中该协议第一条约定：“从2013年1月1日起到2013年12月31日止，逾期为自动终止协议。”第二条：“乙方租赁甲方的窖西北自建房200平方米。”第四条约定：“乙方在租赁期间不得擅自改动甲方的建筑物及其设备，如有改动须经甲方同意后方可施工。所需手续、费用(房屋、土地使用费)建筑材料等均由乙方承担，租赁期满后，乙方不得拆除和破坏所投入的建筑(物)材料，全部归甲方所有，经甲方检查验收后方可返回租赁抵押金。”第十条约定：“如遇甲方上级主管部门及政府部门对甲方总体或部分改造占用乙方租赁范围时，乙方在规定期限内无条件撤除”。2013年9月5日，抚顺市望花区土地整理中心函告永昌公司将对其院内及周边平房建筑进行征收。2014年7月21日，徐玉香办理餐饮服务许可从事羊汤馆经营活动，2017年2月21日，办理营业执照开始洗车房及继续经营羊汤馆，经营方式为家庭个体经营。2015年8月10日及11月12日，永昌公司先后通知院内租赁业主停止租赁业务，限期完成搬迁。羊汤馆经营人徐玉香坚持由永昌公司方赔偿其各项损失100万元方同意退出租赁场地，一直拒绝搬迁。为此，永昌公司诉至法院，请求判令羊汤馆腾出并返还占用的房屋及场地，羊汤馆仍拒绝永昌公司的诉讼请求，法院未能调解。一审法院认为，本案永昌公司、羊汤馆因租赁场地及房屋到期后的腾退问题发生纠纷，故应定性为租赁合同纠纷。永昌公司、羊汤馆双方按民间交易习惯签订租赁协议建立租赁关系，未违反我国相关法律法规的强制性规定，且已实际履行多年，应认定为有效。租赁协议约定的租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。2013年1月1日，永昌公司、羊汤馆双方最后签订租赁协议，其中协议所约定的租赁期限、租赁地点及其租赁物归属等内容明确，双方约定的租赁期限已于2013年12月31日届满，羊汤馆应当按约定腾迁所租赁的场地及房屋，尤其因该场地被征收永昌公司于2015年8月10日及11月12日先后两次通知羊汤馆终止租赁并限期完成搬迁，羊汤馆仍占用所租赁的场地及房屋无任何依据，故对永昌公司要求羊汤馆腾退并返还侵占所租赁房屋及场地的诉讼请求应予支持。关于羊汤馆在先前租赁过程中在所租赁场地上添附建筑物，对出于经营需要添附建筑物日后如何处理双方并无约定，且因该场地拆迁，羊汤馆所添附建筑物的残值已经无法移转归属永昌公司，对于永昌公司也无任何价值，羊汤馆以此为抗辩理由拒绝腾迁，其行为已侵犯了永昌公司的物权合法权益，其诉请永昌公司赔偿其各项损失100万元更无事实及法律依据，羊汤馆如能提供所添附建筑物的审批手续、占地面积、结构等证据证明添附物的合法残余价值，可与该场地拆迁部门另行解决，本案永昌公司作为出租人对其要求赔偿各项损失的诉求无补偿义务。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条之规定，判决：抚顺市望花区老山羊羊汤馆于本判决生效后10日内向抚顺市永昌蔬菜水果有限公司腾退并返还所租赁场地及房屋。案件受理费100元，减半收取50元由抚顺市望花区老山羊羊汤馆负担。二审中，上诉人羊汤馆提交如下证据材料：1.经营场所及置建房照片，证明：上诉人在租赁场地建房；2.专用收款收据复印件6份，证明：2013年后未签订租赁协议，但实际支付了租金；3.房地产估价报告书，证明：被征收资产的价值。被上诉人永昌公司质证意见：对证据1真实性、合法性没有异议，关联性有异议。该组照片恰恰能证明上诉人仍然占用被上诉人的场地没有腾退；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。该组证据恰恰能够证明双方合同履行至2015年5月份即截止，而后被上诉人多次要求上诉人腾房，上诉人至今未腾退；对证据3真实性、合法性没有异议，关联性有异议。该报告是对被上诉人财产补偿的评估，与上诉人无关。被上诉人永昌公司提交1999年7月1日至2013年7月1日租赁合同7份，证明：每次签订租赁合同内容主要条款基本相同。上诉人羊汤馆质证意见：真实性没有异议，与我们的存档一致。但是被上诉人说的第四条只是在2013年协议当中有，以前的都没有。本院经审查认为，上诉人羊汤馆提交证据1、证据2可证明其在被上诉人处建房的事实以及其于2014年4月至2015年8月期间继续交纳房租的事实，以上证据经庭审质证及本院审查，可以采信。上诉人羊汤馆提交的证据3房地产估价报告书，系抚顺市望花区土地整理中心委托评估公司对永昌公司被征收房地产所作的价值评估，无法反映被征收的房地产与羊汤馆自建房屋有无关联，其证明目的不能实现，本院不予采信。被上诉人提交的租赁合同可证明在1997年至2005年期间双方签订的租赁协议中约定了承租方在租赁期间不得擅自改动建筑物，如需改动必须经出租方同意，协议到期后要恢复原状，在2005年至2013年期间双方在原有上述条款内容基础上又作出了在租赁期满后承租方投入的建筑归出租方所有的约定。该证据经庭审质证及本院审查，可以采信。二审查明的其他事实同一审查明事实。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：永昌公司主张羊汤馆腾退租赁场地及房屋是否应予支持，羊汤馆是否应获得赔偿。本案中，永昌公司与羊汤馆先后签订若干份租赁协议均是合同双方根据各自所需，并在真实意思表示的情况下签订的，合同的内容不违反相关的法律法规的强制性规定。合同生效后，作为出租方的永昌公司履行了向羊汤馆交付租赁物的义务，羊汤馆也按合同约定，履行了支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案永昌公司与羊汤馆于2013年最后一次签订的《租赁协议书》中约定租期为一年，且羊汤馆承租范围如被征收改造，羊汤馆应在规定期限内无条件撤除。租赁到期后，永昌公司并未向羊汤馆主张腾房，且又向羊汤馆继续收取租金，故可视为双方形成不定期的租赁关系，双方可以随时解除合同。后因涉案场地被征收，永昌公司于2015年8月、11月两次通知羊汤馆停止租赁业务，限期搬迁，永昌公司向羊汤馆主张解除双方的租赁合同，符合法律规定，羊汤馆理应按照合同约定向永昌公司腾退涉案房产，一审对永昌公司要求羊汤馆腾退租赁场地及房屋的诉请予以支持并无不当。关于羊汤馆有关装饰装修和改建项目的价值、设备搬迁费用及停产停业的损失索赔问题，羊汤馆在一审期间提出要求永昌公司赔偿100万元的诉讼请求，但未在法院指定的期限交纳相应的反诉费用，因此对羊汤馆的此诉请在本案中不应予理涉，针对羊汤馆的该项独立诉讼请求，其可以另行主张权利。综上，羊汤馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人抚顺市望花区老山羊羊汤馆负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张 秦审判员  张庆敏二〇一九年十二月十二日书记员  王 琪