辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽11民终1054号 上诉人（原审原告）：孙鹏志，男，1979年10月20日出生，汉族，无业，住辽宁省法库县。 上诉人（原审原告）：姜丽丽，女，1978年5月13日出生，汉族，无业，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：林博，辽宁华恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张勇，辽宁华恩律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：盘锦璧城四方房地产开发有限公司，住所地盘锦市大洼县。 法定代表人：李万新，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张跃权，辽宁律师事务所律师。 被上诉人：营口兴盛市政工程有限公司，住所地辽宁省营口市西市区。 法定代表人：王毅，系该公司经理。 委托诉讼代理人：董莉，辽宁元久律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李金玲，该公司职员。 上诉人孙志鹏、姜丽丽因与被上诉人盘锦璧城四方房地产开发有限公司、营口兴盛市政工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院作出的（2018)辽1104民初1578号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2019年11月27日公开开庭审理了本案，上诉人孙鹏志、姜丽丽的委托诉讼代理人张勇、被上诉人盘锦璧城四方房地产开发有限公司（下称四方公司）的委托诉讼代理人张跃权、营口兴盛市政工程有限公司（下称市政公司）的委托诉讼代理人董莉、李金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙志鹏、姜丽丽上诉请求：1、请求贵院判决撤销盘锦市大洼区人民法院作出的（2018)辽1104民初1578号民事判决，支持上诉人的诉讼请求。2、请求判决一、二审诉讼费等相关费用由二被上诉人承担。 事实及理由：一、二上诉人在签订合同当日就不拖欠四方公司的购房款。2014年7月9日，二上诉人与四方公司签订的《商品房买卖合同》，经过二上诉人、四方公司和市政公司三方研宄同意，该购房款四方公司同意上诉人以四方公司拖欠市政公司的工程款抵顶购房款。于是在签合同当天四方公司为二上诉人出具以二上诉人为付款方的购房发票。本案二上诉人用四方公司拖欠市政公司的工程款抵顶购房款后，二上诉人与市政公司之间的债权债务与四方公司没有任何关系。二上诉人是否偿还市政公司欠款，与四方公司没有任何关系，四方公司不能以在二上诉人是否偿还市政公司欠款存在纠纷为理由，推迟房屋交付期限。一审法院以本案《商品房买卖合同》第七条第2项约定买受人未付清房款，出卖人有权推迟房屋交付期限为由，认定在购房款是否付清存在纠纷的情况下，四方公司作为出卖人有权推迟房屋交付期限是错误的。二、一审法院认定被上诉人市政公司不承担连带赔偿责任错误。本案四方公司没有按照约定交房，原因是四方公司接到了市政公司的诉状，只能暂停办理与涉案房屋有关的各种手续。可见，四方公司没有如期交房的原因是四方公司和市政公司的共同原因导致，所以，市政公司也应当与四方公司承担对二上诉人造成的逾期交房的损失。三、一审法院对二上诉人主张物业费的诉讼请求不予支持错误。一审法院在判决书中只论述了物业公司应当收取物业费，但是并没有论述因四方公司和市政公司的过错导致的损失应当由谁承担。本案争议房屋没有交付上诉人的原因是被上诉人四方公司和市政公司的过错导致，上诉人不存在任何过错。在四方公司委托物业公司向上诉人交房时，上诉人依据物业公司的要求支付了相关物业费13155.5元，该41.5个月的物业费损失是被上诉人四方公司和市政公司的过错导致，因此，上诉人要求四方公司和市政公司承担是有事实根据和法律依据的。四、一审法院审理程序违法，超出了上诉人的诉讼请求范围，上诉人在起诉时要求赔偿逾期交房损失，一审法院审理的是违约金，该审理己经超出了本案的诉讼请求。本案审理期限严重超期。 四方公司未提供答辩状。在二审庭审中称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉。 市政公司未提供答辩状。在二审庭审中称 孙鹏志、姜丽丽向一审法院提出的诉讼请求：1.请求判决二被告连带赔偿原告逾期交房损失人民币289822.5元(逾期交房损失：41.5个月×8万元/12=276667元；物业费：41.5个月×3804元/12=13155.5元)；2.请求判决二被告支付诉讼费及相关费用。 一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。被告营口市政公司作为乙方与作为甲方的盘锦城建建筑有限公司签订《明珠小区A.B区绿化、景观、地面铺装及小区亮化工程施工承包合同》，约定工程名称为“向海明珠小区绿化、景观、地面铺装及小区亮化工程，承包方式为包工包料，合同工期为2014年5月11日至2014年6月30日；本工程无进度款，待乙方完成本项目施工并通过验收后一次性结算，所结算的工程款以漫步地中海、漫步托斯卡纳小区现有住宅或商网以售楼处销售价格进行抵付工程款。”工程完工后，盘锦城建建筑有限公司按约定用楼抵工程款给被告营口市政公司。二原告通过案外人马宾与案外人刘会鹏协商，购买案涉工程抵帐房，即坐落在大洼县“漫步托斯卡纳”第08072522103号商网，建筑面积158.50平方米，房屋价格为1702000元。案外人刘会鹏将二原告购房一事告知被告营口市政公司，后被告四方公司依被告营口市政公司的要求，于2014年7月9日与二原告签订了关于案涉房屋的《商品房买卖合同》，合同第七条第2项约定“买受人未付清房款，出卖人有权推迟房屋交付期限”，第八条第3项约定“其他非出卖方原因造成的延期”，同时出具以二原告为付款方的购房发票，因二原告在签订房屋买卖合同时未交纳购房款，故二原告于签订房屋买卖合同当天出具欠条一件，写明“欠条欠购房款壹佰柒拾万零贰仟元正。1702000.00。欠款人：孙鹏志2014.7.9”。二原告于签订合同当天下午以转账的方式交付案外人刘会鹏部分房款。后陆续将购房款于2014年12月10前以转账的方式支付给案外人刘会鹏。被告营口市政公司因案涉房屋的购房款是否交付与本案当事人及案外人发生纠纷，并提起诉讼，后经盘锦市中级人民法院于2018年3月26作出(2018)辽11民终292号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，即二原告与被告四方公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，此判决为终审判决。被告四方公司收到生效判决后于2018年4月14日向二原告交付案涉房屋。另查明，二原告于2018年4月14日交付2014年12月2日至2018年12月1日物业费、电费、公共设施弥补费、装修垃圾清运费共计16496元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，二原告与被告四方公司签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，故双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。原、被告双方应按照合同约定履行权利和义务。关于原告主张逾期交房损失，因二原告购买的案涉房屋为抵账房，即案涉房屋实际是用于抵顶被告营口市政公司的工程款，并非从被告四方公司处直接购买，故被告四方公司是在被告营口市政的告知下与二原告签订《商品房买卖合同》，且签订合同当天二原告并未交付全部购房款，而是就购房款出具欠条，后营口市政公司又以未收到购房款为由提起诉讼，被告四方公司无法确定案涉房屋购房款是否付清，且依据二原告与被告四方公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》第七条第2项约定“买受人未付清房款，出卖人有权推迟房屋交付期限”，故在购房款是否付清存在纠纷的情况下，被告四方公司作为出卖人有权推迟房屋交付期限。故对于原告主张被告四方公司给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因本案为房屋买卖合同纠纷，二原告与被告四方公司是合同相对人，被告营口市政公司非合同相对人，在房屋买卖合同法律关系下二原告不能向被告营口市政公司主张违约责任，故二原告主张被告营口市政公司连带赔偿逾期交房损失的诉讼请求，本院不予支持。对于二原告主张物业费的诉讼请求，依据相关法律规定物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由不缴纳物业费，人民法院不予支持，如案涉房屋的物业已按照物业服务合同提供物业服务，二原告就不得以未享受物业服务为由不缴纳物业费，即无论二原告是否入住、使用该房屋，均应承担物业费，故对于二原告主张物业费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决驳回原告孙鹏志、姜丽丽的诉讼请求。案件受理费5647元，减半收取计2823.5元，由原告孙鹏志、姜丽丽负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，本案首先应当弄清楚各方当事人的权利义务关系，再确定民事责任主体及责任承担。上诉人孙志鹏、姜丽丽购买的房屋是顶帐房，盘锦城建建筑有限公司（下称城建公司）用四方公司开发的漫步地中海商网抵顶了被上诉人市政公司工程款，尽管房屋抵顶工程款协议的双方当事人是被上诉人市政公司和城建公司，但履行交付案涉房屋义务的是被上诉人四方公司，这一事实在一、二审庭审中得到本案三方当事人的确认。由于抵顶物的特殊性，作为履行交付义务方的四方公司，不论是向被上诉人市政公司交付，还是经被上诉人市政公司的同意向上诉人孙鹏志、姜丽丽交付，都应当按照商品房买卖合同中卖方义务履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。出卖人在商品房买卖合同中的义务应当包括签订购房协议、办理入住手续、开具购房发票、交房屋钥匙等，交付顶帐房也同样应当履行上述义务。在顶账房的买卖交付过程中，与商品房买卖不同的是买受人不向协议签订一方四方公司支付购房款。原审判决认定四方公司在购房款是否付清存在纠纷的情况下有权推迟房屋交付期限缺乏事实依据。作为案涉顶账房的有权处分人市政公司，在其将顶账房进行变现过程中向负有交付房屋义务的四方公司履行了通知义务，被上诉人四方公司与上诉人于2014年7月9日签订了商品房买卖合同，合同约定交房时间为2014年12月31日，其于2018年4月14日实际交付房屋构成逾期交付，逾期达41.5个月，应当承担因逾期交房给上诉人造成的损失。被上诉人市政公司没有交付案涉房屋的义务，不承担逾期交付房屋的责任。被上诉人四方公司辩称在签订合同当日上诉人未交付购房款违反合同约定，其有权推迟房屋交付期限，逾期交付不构成违约缺乏依据。被上诉人四方公司称其未交付房屋是被上诉人市政公司要求的辩解，该理由不是其拒绝履行义务的法定事由，本院不予支持。关于逾期交房损失，由于在此期间案涉房屋未实际出租，上诉人请求按照商网出租的标准赔偿逾期损失的主张缺乏事实依据和法律依据。该损失应当以给上诉人造成实际损失为限，应包括被上诉人逾期交房期间上诉人缴纳的物业管理费13155.5万元和逾期交房期间上诉人支付的购房款的利息，该利息参照同期银行贷款利率计息。如果该利息高于上诉人的诉讼请求，则按照上诉人起诉时请求的赔偿数额赔偿。综上，原审适用法律错误，本院予以纠正。上诉人上诉理由本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项规定，判决如下： 一、撤销盘锦市大洼区人民法院（2018）辽1104民初1578号民事判决； 二、被上诉人盘锦壁成四方房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿上诉人孙鹏志、姜丽丽已缴纳的物业管理费13155.5元；以1702000.00元购房款为基数，自2014年12月31日至2018年4月14日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率与年利息8万较低者，给付利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5647元，减半收取2823.5元，由盘锦壁成四方房地产开发有限公司负担1413.5元，营口兴盛市政工程有限公司负担1410元；二审案件受理费5647元，盘锦壁成四方房地产开发有限公司负担2824元，营口兴盛市政工程有限公司负担2823元。 本判决为终审判决。 审判长  王玉荣 审判员  周慧君 审判员  郭安福 二〇一九年十二月十七日 书记员  张 博