山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初8842号 原告：宗文强，男，1989年8月11日出生，汉族，居民，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李树中，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 被告：张德才，男，1955年8月25日出生，汉族，居民，住东营市。 委托诉讼代理人：杜渤海，山东齐证律师事务所律师。 被告：王敏，女，1958年4月22日出生，汉族，居民，住址同上。 委托诉讼代理人：杜渤海，山东齐证律师事务所律师。 被告：丁平，男，1987年9月10日出生，汉族，居民，住黄岛区。 委托诉讼代理人：杜超，山东汇正律师事务所律师。 第三人：黄岛区惠风居房产信息服务部，住所地青岛市黄岛区新华路**，统一社会信用代码：92370211MA3DK99B53。 经营者：周波，女，1981年4月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：尹瑞花，山东青衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘云鹏，山东青衡律师事务所律师。 第三人：孙艳艳，女，40岁左右，住青岛市黄岛区。 原告宗文强与被告丁平、张德才、王敏，第三人黄岛区惠风居房产信息服务部（以下简称惠风居房产服务部）、孙艳艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宗文强之委托诉讼代理人李树中，被告丁平之委托诉讼代理人杜超，被告王敏及被告张德才、王敏之共同委托诉讼代理人杜博海，第三人惠风居房产服务部之委托诉讼代理人尹瑞花、刘云鹏到庭参加了诉讼。第三人孙艳艳经传票传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋首付款300000元；2.判令被告向原告支付违约金174000元；3.判令被告向原告赔偿经济损失100000元；4.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令解除原、被告于2017年4月24日签订的《房地产买卖契约》。事实与理由：2017年4月24日，原告与被告张德才、王敏签订《房地产买卖契约》，合同约定由原告购买被告位于黄岛区温州路518号2栋1单元406户的房屋，总房价为87万元，合同约定原告于2017年4月24日之前支付首付款30万元，余款以银行贷款方式支付，被告丁平以代理人身份在合同上签名。合同签订的当日，原告将首付款30万元转账至被告孙德才账户内，三被告共同向原告出具了收款收条。后原告要求被告继续履行合同时，被告以种种理由拖延，后原告得知被告早于2017年将该房屋出卖给他人，被告隐瞒实情一房二卖的行为严重违反诚实信用原则，属于恶意违约，给原告造成了巨大损失，被告应承担违约责任并依法予以赔偿。 被告张德才、王敏辩称，一、张德才、王敏是将涉案房屋出售给丁平，从未与宗文强有买卖行为。2017年3月8日，王敏、张德才与丁平、青岛房世纪不动产经纪有限公司（房产中介）三方签订了《房世纪不动产青岛区域房产买卖合同》，丁平向王敏支付定金10万元。合同约定房屋价款85万元，交易中所产生的税费全部由丁平承担，王敏、张德才只承担一半的中介费，付款方式为按揭贷款。后来张德才、王敏急于出国，丁平决定一次性付清房款，并将房屋价格改为87万元。2017年4月24日，丁平付完全款，且房屋于首付款当日由丁平占有，房屋交易行为事实上已经完成，双方的房屋买卖合同合法有效。二、原告宗文强与被告丁平于2017年4月24日就涉案房屋签订买卖合同的行为，答辩人不知情，是被告丁平的个人行为，由此产生的后果由丁平个人承担。2017年3月27日丁平支付完第二笔房款后，提出为了按揭贷款方便，以张德才名义在青岛银行另外开设账户，丁平持有该银行卡并控制网银支付。2017年4月24日下午，丁平付清全部购房款后，突然提出因其妻子在国外，涉案房屋有意向外出售。为了合理减少税费，丁平请求其对外出售该房屋时，直接过户到新的买受人。因答辩人已经有出国计划，可能无法及时协助丁平办理房屋过户手续，于是在4月24日当日下午双方到黄岛公证处办理了授权委托公证，委托丁平自行办理房屋过户手续，第二天即25日丁平到公证处领取的公证书。丁平违背答辩人的真实意思，与他人在房屋买卖过程中发生纠纷，答辩人不知情，更没有一房二卖的故意和行为。三、原告提供的《房地产买卖契约》存在诸多瑕疵，矛盾重重，不能作为本案的有效证据使用。该买卖契约中乙方是宗文强，落款处是闫文强，前后不符，答辩人从未见过宗文强，也不认识闫文强，且买卖契约中的“宗文强”与原告起诉状中的“宗文强”明显不是同一笔迹。 被告丁平辩称，答辩人并未一房二卖，是因为原告并未在合同约定的时间内提交身份证，原告违约，答辩人也通过中介告知原告解除合同，而且原告也同意答辩人将涉案房屋卖给他人，答辩人保留对原告的违约金的诉求。因此请求驳回原告的诉讼请求。 第三人惠风居房产服务部述称，第三人从未向原、被告提供房屋买卖居间服务，也从未与其订立过居间服务合同，孙艳艳并非惠风居房产服务部职工，其在本案中的居间行为并非经惠风居房产服务部授权的职务行为，孙艳艳系青岛惠风居吉屋不动产经纪有限公司的在册职工，其居间行为应当有孙艳艳本人或者由其所供职公司承担。 第三人孙艳艳未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月8日，经青岛房世纪不动产经纪有限公司居间，王敏、张德才与丁平签订房产买卖合同，王敏、张德才将涉案房屋出卖与丁平，价款85万元。约定：2017年3月8日乙方支付甲方定金10万元，甲乙双方银行面签时乙方支付甲方购房款20万元，办理银行按揭贷款55万元；2017年5月30日前银行面签，双方确认银行贷款15日内可否贷下，若贷款不通过乙方应付全款；甲乙双方同意向丙方支付中介费17000元。同日，丁平向王敏账户转账10万元。2017年3月27日，丁平向王敏账户转账16万元。2017年4月24日，丁平通过张德才账户向王敏账户转账30万元；通过自己银行账户向王敏账户转账306500元。王敏、张德才答辩称后经双方协商房款改为87万元，丁平全款付清，并于支付首付款当日将房屋交付丁平。丁平未提异议。 2017年4月16日，丁平以王敏、张德才名义与宗文强（赵汉军代签）签订《定金合同》约定，宗文强购买宏程家天下2号楼1单元406室（建筑面积约119.45平方米）；价款87万元，首付款30万元，以商业或公积金贷款形式支付剩余房款；宗文强支付50000元定金，以确立买卖关系。该定金合同同时载明居间人为胶南太平洋房屋康大店，韩梅在落款“居间人”处签名。同日，宗文强交付定金50000元，太平洋房屋出具收据，盖有太平洋房屋财务专用章，收款人王俊宝（签名）。 2017年4月19日，宗文强服役的天津开发区公安消防支队出具证明，我部战士宗文强，生于1989年8月11日，2008年12月入伍，警衔上士；身份证号为，士兵证号为津消字第29170289，此两证件为同一人。因证件到期，目前正统一办理中。 2017年4月24日，丁平代王敏、张德才（甲方）与宗文强（乙方）签订《房地产买卖契约》，补充条款约定：1.乙方应于签订本合同后3个工作日内，向银行申请贷款，并根据银行要求签署借款抵押合同等相关文书，如实提交所有相关材料、缴纳相关费用。…。2.甲、乙双方应于乙方办妥手续后，于5个工作日内，至房地产所在区交易中心办理房屋过户手续。…。3.甲方于乙方付清全部房款3日，将该房屋钥匙交付乙方，…。12.…甲乙双方的撤押、银行面签，以及过户等所有流程的办理时间以太平洋房屋通知的时间为准。13.甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同的约定及时全面履行自己的义务（包括签署文书、提供材料、缴纳费用等交易相关义务），则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之一向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。约定具体付款日期、金额和方式如下：1.乙方在签订《房地产买卖契约》当日支付给甲方定金5万元,定金充抵首付款;2.乙方于2017年4月24日之前支付甲方首付款30万元,定金充抵首付款;3.剩余房款乙方需办理银行贷款,贷款金额57万元,该笔款项于银行放款当日一次性支付给甲方。附件一记载买卖房屋坐落、产权所有人（王敏、张德才）、产权证号（**地权市字第**）等信息，丁平签名。当日，宗文强通过其父亲宗桂生账户向张德才账户转账25万元。丁平代王敏、张德才出具收条，载明收到宏程家天下2号楼1单元406室首付款30万元，丁平作为代理人签名。在签订该《房地产买卖契约》时，丁平同时书写“协议”，载明：由丁平代理卖此房，代理委托书下来后，房产证由孙艳艳保管。 2017年4月24日，王敏、张德才出具授权委托书，载明：张德才、王敏系夫妻关系，共同在胶南市温州路518号2栋1单元406有房屋一处准备出售，特授权受托人丁平为代理人，全权代为办理一下事宜：一、协助买方办理向银行部门、公积金管理部门申请按揭贷款所需的相关手续并代为签字；二、代为办理上述房屋产权过户的手续［包括签订售房合同（含网签备案）、房屋产权过户、查询房产档案、缴纳房屋维修基金、办理免税证明及缴纳相关税费等］；三、代为办理房产交付使用手续及上述房产物业、数字电视、燃气更名的相关手续；四、代为办理与出售上述房屋相关的一切其他事宜并签订出售该房须签字的一切手续。受托人无转委托权。委托期限：六个月。该授权委托书经青岛市黄岛区公证处公证，于4月25日出具公证书。 2017年9月4日，丁平代王敏、张德才与阴赞燨签订房地产买卖合同，涉案房产出卖与阴赞燨，并办理了产权变更登记。庭审中，丁平主张其以原价转让给阴赞燨。 宗文强、丁平分别提交的微信聊天记录显示：2017年4月24日，赵汉军加丁平为微信好友。4月28日，丁平向赵汉军发送其于4月21日与名为“房产孙艳艳”的微信聊天截屏及“协议书”照片。其中丁平与“房产孙艳艳”的微信聊天截屏显示二人聊天的内容为：丁平“别忘记落实，补身份证，去办卡的银行开卡，把首付款转进去”，孙艳艳“好的”，丁平“还有什么时候回来”，孙艳艳“我确定一下”、“周一回来”、“身份证补好了”。“协议书”内容为：今约定董文强购买胶南市温州路518号2栋1单元406室，房款87万元。董文强应于2017年4月24日带齐相关材料证件和房东张德才、王敏到黄岛区青岛银行或光大银行办理该房屋贷款面签手续，并支付首付款30万元以上。若董文强未能履行上述约定，董文强、孙艳艳应支付丁平5万元违约金。孙艳艳（签名），盖惠风居房产信息服务部印章，落款时间2017年4月18日。2017年8月16日，赵汉军发微信给丁平“宗文强的身份证办好了”，丁平“才办出来啊”、“我9月二十几号回去”、“等我回去吧，回去我们再研究一下”，赵汉军“怎么个研究法”，丁平“回去看看，问问相关情况，我们再一起聊聊看看怎么办”。2017年11月9日，赵汉军“老弟好，还没回来吗”，11月10日，赵汉军“老弟，怎么个情况了”，丁平“我回国了，这几天回胶南”。2018年3月23日，赵汉军“老弟你好，最近还忙吗”，3月25日，丁平“在外地呢”、“回去联系你”。5月16日，赵汉军“啥时候回来”、“房子的事你是怎么想的直接跟我说就行，大家都觉得合适咱就赶紧办办，咱都是痛快人，你给个话我让外甥请假回来，他的假不好请，所以咱先商量好了达成共识，让他回来办就行，你觉咋样”，丁平“好”。6月21日，赵汉军“老弟好，现在在胶南吗，房子的事尽快定吧”，丁平回复在国外的短视频。7月10日、9月17日，赵汉军“老弟好，回来了吗，房子一事尽快办办吧”，10月13日，丁平“回国，办吧”。11月18日，赵汉军“丁老弟晚上好，啥时回来办理房子一事”。2019年1月2日，赵汉军“丁老弟好，回来了吗”，丁平“没有”。2019年1月28日，赵汉军“回来了吗”，丁平“还没有”。2月3日，赵汉军“丁老弟早上好，回来了吗”，丁平语音“哥，我回来了，你这样吧，大过年的，你这样吧，你照这两个合同走吧，你要是同意照合同走的话，你把卡号发过来，我给你把钱打上就行了，就这么简单”，赵汉军“兄弟，那么，你有时间见面拉呱拉呱就是了，那么这个东西怎么弄法。房子不卖了？还是怎么着，这个合同我也没见回到底是个什么合同。光你一说冷不丁的。那么到底该怎么个办法，兄弟见个面商量商量，也没什么不可商量的，都这么长时间了，你看看你找个合适时间啊”，丁平“商量商量没有问题，…那有个合同违约责任，责任不在我。一份定金合同，一份房屋买卖合同，严格按照这两个合同走…，…你只要觉得没问题，钱我给你转过去”，赵汉军“见面拉呱拉呱，…咱商量商量把这个事解决了，或者你卖也好不卖也好，把这个事给解决完美了最好，…不管是谁对谁错，…”，丁平“卖这条路是不必了，…我都跟中介说了，…过了年吧，过了年看看”。2月11日，丁平向赵汉军发送《房地产买卖契约》补充条款及孙艳艳签名协议书照片，并告知“哥，研究一下合同吧，如果同意合同所约定的违约责任”、“你们先商量一下，有什么问题可以直接向我提出来”2019年4月17日，丁平“今天隐珠派出所黄警官给我打电话了，刚才。…叫我回去上派出所趟，…那么除去违约责任剩下的钱，随时都能打给你，有违约责任的，那么咱可以找律师相互协商，实在不行还有法院仲裁…”，赵汉军“当时咱们银行已经协商好办下身份证就办理过户，2017年8月宗文强身份证就办下来了，但你9月份偷偷的把房子卖给了别人，你卖了也不要紧，起码告知我们一下吧，但你一而再再而三的欺骗我们，…一拖就是两年，导致我们连房子也买不上，…”丁平“你五月份就逾期了，你超过了5月20号以后，你超过了半个月你就是逾期。…我没有让你等着，你说非要谈谈，我说非要买方那是不可能的，我早告诉你违约了，是不是我早告诉你，按照违约合同办，…我都跟你说了，合同没有争议的部分，我可以先给你打过去”。 丁平提交的其与孙艳艳的微信聊天记录显示：丁平与孙艳艳的微信聊天记录：2017年4月21日，丁平“别忘记落实，补身份证，去办卡的银行开卡，把首付款转进去”，孙艳艳“好的”，丁平“还有什么时候回来”，孙艳艳“我确定一下”、“周一回来”、“身份证补好了”。4月24日，孙艳艳“丁平，…当初你想卖，我就想赶紧给你卖掉，…后来被我另一同事的亲戚定了，这个同事千嘱咐万叮咛，就怕房子有问题，就是基于对你的信任。但是这事办的太不漂亮了，…你要嫌等太久的话，就退了吧，再找个能一次性付款的直接过户就行，房子也不贵，又不是卖不掉”，丁平“我不管是不是你同事的亲戚，太久了我等不到。他这个也不是说，身份证到月底一定能下来，有可能等20天也下不来”，孙艳艳“我给那边说了，实在不行就退吧”、“其实就是有身份证也一时半会审批不下来”，丁平“是不是怕周一不去，我扣他5万”，孙艳艳“根本不是，客户确实想买”。4月26日，孙艳艳“我让同事给买方协调，能退就退了”。4月27日，丁平“1.银行面签之前，告诉我买方身份证准备好了；2.协议是当天要求买方当天提供齐全证件材料；3.面签那天签的，买卖合同要求三天之内，如实提交相关材料。姐，我不会这样拖下去，明天就到三天了。”孙艳艳“那边和客户沟通着，还没沟通好”。丁平“明天就是第四天了，沟通不好，我就认为是人为的了。造成今天不是我的责任，我希望有人给我快处理。因为压着我将近60万，每天都有损失。这是欺骗和违约行为。”、“如果明天木有好的解决答复。后果自负。”、“明天如果还不能积极给我答复。我将追究责任，和按照自己想法处理。”孙艳艳“丁平，我们店长一会给你联系。5月11日，丁平“当兵的身份证，还没有办出来？”孙艳艳“没有”。丁平“按照合同他已经是违约最大期限了。”孙艳艳“反正他也同意咱卖了”。5月18日，丁平向孙艳艳发送王敏、张德才对丁平的授权委托书照片，孙艳艳“我知道啊”，丁平又发送孙艳艳签名、盖惠风居房产服务部印章的协议书，孙艳艳“咱怎么想的？亲”，丁平“谈谈呗”。2018年8月5日，孙艳艳“还忙着？亲”，丁平“等我回国按合同处理吧”。 另查明，宗文强、赵汉军、丁平等人曾于2017年4月24日到贷款银行办理贷款手续，因宗文强身份证到期不符合要求，贷款手续未能完成。 还查明，宗文强为本案诉讼保全担保支出保险费1600元。 本院认为，本案争议的焦点问题：一是本案房屋买卖合同的出售方是王敏、张德才还是丁平；二是本案房屋买卖合同是否已经解除；三是本案责任如何承担。 关于本案房屋买卖合同相对方的问题。根据庭审查明的事实，能够看出丁平从张德才、王敏处购买涉案房屋，在未变更产权登记的情况下又转卖与宗文强，且通过赵汉军与丁平的微信聊天记录可以看出原告即购买方对此知情，故本院认定本案房屋买卖合同的相对方为宗文强与丁平。宗文强主张张德才、王敏为本案合同当事人，与事实不符，本院不予认定。 关于本案房屋买卖合同是否已经解除的问题。从丁平与孙艳艳的聊天记录看，丁平于2017年4月27日、28日向孙艳艳主张违约责任，孙艳艳于2017年5月11日回复丁平“反正他也同意咱卖了”，应认定宗文强、丁平双方签订的房地产买卖契约已协议解除。故宗文强本案诉请解除双方之间的房地产买卖契约已无事实依据，本院不予支持。丁平抗辩主张因宗文强未能按照补充协议的约定提供申请贷款所需的有效身份证构成违约，并已通过孙艳艳通知宗文强解除合同，因双方协议约定的合同解除条件为“逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本合同”，而丁平通过孙艳艳发出解除通知的时间为2017年4月27日，此时协议约定的解除权条件尚未成就，不发生合同解除的效力，故丁平的该抗辩主张不能成立。 关于本案责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。虽宗文强未能按协议约定按期提供贷款材料构成违约，但丁平未能举证证明因违约给其造成了损失，由此，丁平应当将收取宗文强的首付款30万元在双方协议解除合同后及时返还宗文强。赵汉军于2017年8月16日通知丁平“宗文强的身份证办好了”，并于其后多次敦促丁平协商解决，视为赵汉军向丁平发出按原合同履行的新邀约，而丁平不正面回应，以种种理由拖延，亦不及时退还首付款，丁平拖延退还宗文强首付款30万元的行为，有违诚实信用原则，依法应当宗文强因此造成的损失。综合考虑本案案情，丁平应赔偿宗文强损失为以30万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年5月12日起计算至2019年8月19日止的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际返还之日止的利息。宗文强诉请违约金174000元，并赔偿经济损失100000元，无法律及事实依据，本院不予支持。另外，宗文强为本案诉讼保全担保支付保险费1600元，在诉讼保全合理金额范围内为其合理必要损失，本案宗文强申请诉讼保全金额为60万元，实际获得支持的金额为首付款30万元及相应的利息，经测算，丁平赔偿应赔偿宗文强923元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告丁平于本判决生效之日起10日内返还原告宗文强购房首付款30万元，并支付以30万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年5月12日起计算至2019年8月19日止的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际返还之日止的利息； 二、被告丁平于本判决生效之日起10日内给付原告宗文强保险费923元； 三、驳回原告宗文强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9540元，由原告宗文强负担3787元，被告丁平负担5753元。保全费3520元，由原告宗文强负担1489元，被告丁平负担2031元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  张照坡 人民陪审员  刘风云 人民陪审员  刘宏业 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  孟 军