江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9436号上诉人（原审原告）：苏州港龙商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区苏蠡路**（港龙蠡和大厦）**。法定代表人：周陈香，总经理。委托诉讼代理人：陈磊，江苏览博律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亮，江苏览博律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：林苏敏，女，1972年4月11日出生，汉族，住江苏省苏州市。上诉人苏州港龙商业管理有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人林苏敏房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初3881号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人港龙公司上诉请求：1.依法撤销一审判决并予以改判，判决林苏敏向港龙公司支付拖欠的B2004号、B2005号商铺租金32477元、综合管理服务费11779.2元、空调费7362元，并支付应付款日至起诉日(2019年4月23日)的违约金31849.4元，合计83467.6元。2.本案一、二审的诉讼费由林苏敏承担。事实和理由：一、证人刘某没有出庭作证，一审法院采信刘某的证人证言并作为主要定案依据，违反证据规则。二、港龙公司与刘某之间有重大利害关系，证人刘某的书面证言缺乏真实性，其言词证据不具有证明力。三、就林苏敏向一审法院提交的三次通话记录而言，证人刘某与林苏敏之间存在恶意串通作假证的可能性。四、一审法院认定B2004号、B2005号商铺租赁合同于2017年3月已经解除，属于认定事实不清，证据不足。林苏敏由于自身经营不善，而自行搬离B2004号、B2005号商铺。双方之间的B2004号、B2005号商铺租赁合同并没有发生任何合同变更或解除的情形。2016年9月26日至今，林苏敏一直是B2004号、B2005号商铺合法的、唯一的承租人。被上诉人林苏敏辩称：一审判决认定事实清楚、证据确凿、程序合法、判决适当，请求驳回上诉。原审原告港龙公司向一审法院起诉请求：判令林苏敏向港龙公司支付拖欠的租金42119元、综合管理服务费15439.68元、空调费9649.8元（均按照合同约定计算至2019年8月19日），并支付自应付之日起至2019年4月23日止的违约金43415.85元（按照日利率0.3%计算）。一审法院认定事实如下：苏州市姑苏区苏站路1398号喜临门商业广场1幢4072室所有权人为林苏敏，建筑面积为12.71平方米，2幢2004室所有权人为苏州平江港龙房地产有限公司，建筑面积为20.45平方米，2幢2005室所有权人为柯添芬、汪之浩，建筑面积为20.45平方米。林苏敏、苏州平江港龙房地产有限公司、柯添芬分别与苏州中富商贸城经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将苏州市姑苏区苏站路1398号喜临门商业广场1幢4702室、2幢2004室、2幢2005室委托苏州中富商贸城经营管理有限公司招商、经营管理，双方对管理期限、收益分配等事项作出了约定。林苏敏对苏州平江港龙房地产有限公司的委托经营合同无异议，对林苏敏、柯添芬的委托经营合同真实性不认可，并提出林苏敏的委托经营合同原件与复印件不一致，且林苏敏在合同上签名不是本人所签。2014年1月22日，苏州中富商贸城经营管理有限公司名称变更为苏州港龙商业管理有限公司。2016年5月11日，港龙公司（甲方）与林苏敏（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：林苏敏承租苏州市姑苏区苏站路1398号喜临门商业广场A幢四层A4072号商铺（建筑面积12.71平方米），用于经营童装、婴幼儿用品，租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止，如商城延期开业，租赁期限则相应顺延，标的商铺标准租金为115元/平方米/月，综合管理服务费为8元/平方米/月（水电费由乙方承担），空调费为10元/平方米/月，其中双方同意空调费按照实际开启天数（每年度约6个月）计付，综合管理费和空调费按承租季度支付，每一承租季度的前15天付清下一承租季度的综合管理费和空调费；乙方需按照承租年度及时支付租金：第一承租年第一期优惠后租金876元于合同签订之日支付，第二期优惠后租金876元于2016年11月15日前支付，第二承租年度第一期优惠后租金1753元于2017年8月15日前支付，第二期优惠后租金1753元于2017年11月15日前支付，第三承租年度第一期优惠后租金2630元于2018年8月15日前支付，第二期优惠后租金2630元于2018年11月15日前支付，第四承租年度起至第五年租金在上一年度的基础上增长不超过15%，合同期内综合管理服务费、空调费按照标准收取，第六年起租金、综合管理服务费、空调费根据市场行情而定；乙方同意于本合同签订之日向甲方支付合同履约保证金3000元，此保证金用于担保乙方全面实际履行本合同，在租赁期满且乙方不续租的情况下，甲方经与乙方就合同履行期间应否有扣除费用进行结算后无息退还乙方；乙方如逾期支付租金及合同约定应缴费用，则须按欠缴租金额日千分之三的标准向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过7日仍不能缴清的，甲方有权解除本合同，同时甲方有权按乙方实质违约向乙方主张违约金。合同还对双方其他权利义务作出了约定。合同签订后，林苏敏支付半年的租金、综合管理服务费、空调费，并支付履约保证金3000元、装修保证金500元。因林苏敏系该商铺产权所有人，林苏敏在商铺租赁合同上出租人处也签名，并交纳了自营保证金5000元，后该保证金冲抵了商铺的租金、履约保证金等。港龙公司陈述因喜临门商业广场自2016年8月20日开业，故自该日起计算租金。2016年9月18日，港龙公司与林苏敏另签订《商铺租赁合同》两份，约定：林苏敏承租喜临门商业广场B幢二层B2004室、B2005室商铺（建筑面积均为20.45平方米），用于经营文体、玩具，租赁期限自2016年9月26日起至2021年8月19日止，该合同除租金标准及支付时间、履约保证金金额以外，其余条款与2016年5月11日合同的条款一致，综合管理服务费、空调费的计算标准亦与前一合同相同。B2004室商铺租赁合同约定租金为标准租金131元/平方米/月，优惠后的支付金额及时间为：第一年度：签订合同之日支付1607元，2017年1月8日前支付946元，第二年度：2017年10月8日前支付3214元，2018年1月8日前支付3214元，第三年度：2018年10月8日前支付4822元，2019年1月8日前支付4822元。该合同约定履行保证金为2000元。B2005室商铺租赁合同约定的租金为标准租金119元/平方米/月，优惠后的支付金额及时间为：第一年度：签订合同之日支付1460元，2017年1月8日前支付859元，第二年度：2017年10月8日前支付2920元，2018年1月8日前支付2920元，第三年度：2018年10月8日前支付4380元，2019年1月8日前支付4380元。该合同约定履行保证金为2000元。合同签订后，林苏敏支付半年的租金、综合管理服务费、空调费，并分别支付了两份商铺的履约保证金各2000元、装修保证金各500元。港龙公司陈述两份合同约定的第一个承租年度不满一年，第一期是半年的租金，第二期的租金不到半年。一审审理中，港龙公司陈述：港龙公司经苏州平江港龙房地产有限公司及商铺产权所有人授权，对喜临门商业广场进行统一经营管理、对外出租，并不是按照每个商铺进行出租的，虽然每个商铺的位置大致确定，但经业主同意可以拆除隔断。港龙公司于2017年10月份收回了A4072号商铺转租给案外人董晴，但从未收回B2004、B2005号商铺，两商铺由林苏敏占用至今。林苏敏陈述：2016年12月份，港龙公司提出要求商户重新签订合同，条件不合理，而且港龙公司未按照约定提供良好的经营条件，林苏敏不同意重签合同。2017年3月份，港龙公司未经林苏敏同意清空商铺内的物品（柜子、沙发及货物），Ｂ2004与B2003之间的商铺的隔断已经被港龙公司拆除。港龙公司违约在先，双方的租赁合同事实上在2017年3月份已经解除。林苏敏提供以下证据证明其主张：1.刘某出具的情况说明，载明主要内容为：2016年12月份港龙公司要求所有商户同意变更合同，2017年3月份，港龙公司安排楼管搬走B2004、B2005、A4072商铺的东西，当时第一批有300多商户搬离。2.林苏敏与刘某2019年5月21日的通话录音3组，录音中刘某与林苏敏就林苏敏撤场时间进行了讨论，林苏敏陈述其在2016年年底就不经营了，商铺空了一段时间，后来港龙公司锁了商铺的门，将东西搬走，刘某陈述是港龙公司在2017年2至3月份锁的门。3.林苏敏与刘某微信聊天记录，刘某陈述其为林苏敏垫付了装修费1500元，应该返还。港龙公司对此认为，刘某在2018年10月之前担任公司招商运营部经理，但其因职务侵占被立案调查，所以公司无法向其核实相关情况。一审法院向港龙公司释明是否要求解除合同，港龙公司表示：港龙公司已经收回A4072号商铺，该商铺的租赁合同事实上已经解除，同意该商铺的保证金冲抵租金，但港龙公司保留向林苏敏主张违约责任的权利。港龙公司未收回B2004、B2005号商铺，两份商铺的租赁合同能够继续履行，不同意解除合同，如果法院认定合同已解除，港龙公司保留向林苏敏主张违约责任的权利，不同意退还B2004、B2005号商铺的履约保证金。一审法院认为，林苏敏与港龙公司签订的三份商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应恪守。因喜临门商业广场系产权式商铺，港龙公司作为经营管理人有权对外出租案涉商铺。林苏敏同时作为A4072商铺的业主与港龙公司签订委托经营合同，虽然其否认该合同的真实性，但其同时在A4072室商铺租赁合同上作为出租人签名，也交纳了自营保证金，说明林苏敏同意将案涉商铺交由港龙公司经营管理，至于其作为业主与港龙公司之间的委托经营关系，本案中不予理涉，林苏敏可另案主张权利。关于三间商铺是否已经由林苏敏返还给港龙公司，一审法院认为，港龙公司作为涉案商铺的出租方及经营管理方，其在承租人长达两年的时间内未支付租金的情况下，未提供任何催交租金的证据，也未对案涉商铺的经营情况进行核实，与常理不符，而且港龙公司庭审中确认已于2017年10月份将A4072商铺出租给他人，该事实与其诉状的主张明显不符，其陈述的可信度较低。刘某在2017年3月份担任港龙公司的运营部经理，林苏敏有充分理由相信刘某的行为系代表港龙公司，根据林苏敏与刘某之间的电话录音、微信聊天记录，港龙公司对林苏敏搬离商铺是知情且认可的，应认定至2017年3月份，港龙公司已经与林苏敏就案涉三间商铺办理了交接手续，该三间商铺已经返还。林苏敏主张系港龙公司强行收回商铺致使其不能经营，其举证不充分，而且其本人亦陈述喜临门商业广场经营条件不好，应认定系林苏敏因经营不善主动退租。林苏敏作为商铺的承租方，应该按照合同约定支付的时间支付租金，但林苏敏仅支付了第一期租金，未再支付第二期租金，而且在2017年3月份搬离商铺，应认定系违约行为，港龙公司有权向其主张违约责任。对于港龙公司向林苏敏主张的房屋租金、综合管理服务费，林苏敏未陈述具体的搬离时间，一审法院认定计算至2017年3月31日。至于空调费，合同约定年空调费约计算6个月，而林苏敏已支付6个月空调费，港龙公司未提交林苏敏使用空调超过6个月的证据，一审法院对该诉讼请求不予支持。根据合同约定及港龙公司庭审中的陈述，一审法院计算三间商铺至2017年3月31日的租金、综合管理服务费分别为：1.A4072室商铺（2017年2月20日至2017年3月31日）：租金189.8元（876元÷180天×39天）、管理服务费132.18元（12.71㎡×8元/㎡/月÷30天×39天），合计321.98元；2.B2004室商铺（2017年3月26日至2017年3月31日）：租金32.4元(946元÷146天×5天）、管理服务费27.27元（20.45㎡×8元/㎡/月÷30天×5天），合计59.67元；3.B2005室商铺（2017年3月26日至2017年3月31日）：租金29.42元(859元÷146天×5天）、管理服务费27.27（20.45㎡×8元/㎡/月÷30天×5天），合计56.69元。林苏敏逾期支付租金、管理费，应该向港龙公司支付逾期付款违约金，但合同约定按日千分之三计算，折合年利率108%，明显过高，一审法院调整为按照年利率24%计算至2019年4月23日，一审法院认定三间商铺的逾期违约金分别为：A4072室商铺173.65元（因合同顺延，违约金起算日调整为2017年2月3日）、B2004室商铺33.22元、B2005商铺31.56元。对于履约保证金的处理，港龙公司同意将A4072商铺的保证金抵充租金，与租金、管理费、违约金抵消后，该商铺尚剩余保证金2504.37元[3000-（321.98+173.65）]。B2004、B2005商铺林苏敏缴纳履约保证金2000元、2000元，港龙公司不同意冲抵租金。因本案系林苏敏违约致使合同未能履行，港龙公司明确表示保留向林苏敏主张违约责任的权利，林苏敏在本案中亦未提出反诉，对三间商铺剩余的保证金本案不予理涉，可在港龙公司主张违约责任时一并处理。对于装修保证金，林苏敏表示由刘某垫付给其，因刘某系港龙公司员工，应认定系职务行为，应认为该保证金已经退还给林苏敏，可由港龙公司与刘某自行处理。林苏敏主张港龙公司在撤场时强行搬走其东西未归还，但其未对此进行举证，一审法院不予采信，如其确有证据，可另案主张。综上，林苏敏应支付港龙公司B2004、B2005商铺的租金及管理服务费116.36元（59.67+56.69）、违约金64.78元（33.22+31.56）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、林苏敏于判决生效之日起10日内支付苏州港龙商业管理有限公司拖欠的租金、综合管理服务费116.36元，并支付逾期付款违约金64.78元。二、驳回苏州港龙商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2512元，减半收取1256元，由苏州港龙商业管理有限公司负担1253元，林苏敏负担3元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，林苏敏与港龙公司签订的三份商铺租赁合同合法有效，双方均应按约履行。林苏敏主张其已于2017年3月将三间商铺返还给港龙公司，为此提交了其与刘某之间的电话录音、微信聊天记录，刘某出具的情况说明等证据。港龙公司虽对林苏敏提交的证据不予认可，但并未提供反证，且在林苏敏长达两年多未支付租金的情况下，未向林苏敏催交租金，明显与常理不符。根据刘某2017年3月担任港龙公司运营部经理的身份，刘某的行为系代表港龙公司。林苏敏提交的证据能够相互印证，可以证明港龙公司对林苏敏2017年3月搬离三间商铺是知情并认可的，应视为林苏敏已将三间商铺返还给港龙公司，故双方对三间商铺租赁合同的解除事实上已达成一致。之后港龙公司也已将其中一间A4072号商铺另行出租他人。现港龙公司主张B2004号、B2005号商铺租赁合同尚未解除，依据不足，本院碍难支持。综上，港龙公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2512元，由上诉人苏州港龙商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 周 红审判员 赵 东二〇一九年十二月十一日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。