广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民终19304号上诉人（原审原告）：吴莹莹，女，1954年7月21日出生，汉族，住。上诉人（原审原告）：麦劲，男，1985年7月24日出生，汉族，住。上诉人（原审原告）兼上述两上诉人委托诉讼代理人：麦德方，男，1953年11月7日出生，汉族，住。被上诉人（原审被告）：广州市康建房地产开发有限公司，住所地广州市先烈南路**。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，，住所地广州市白云区广源中路**委托诉讼代理人：刘运全，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟文姬，女，1970年7月26日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人麦德方、吴莹莹、麦劲因与被上诉人广州市康建房地产开发有限公司（以下简称康建公司）、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）、钟文姬物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。麦德方、吴莹莹、麦劲上诉请求：一、撤销一审判决。二、请求改判康建公司跟虚假买受人钟文姬签订的虚假买卖合同无效，改判康建公司、钟文姬跟建行签的楼宇按揭合同、虚假按揭登记无效。三、请求广州市中级人民法院支持上诉人依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定行使该规定赋予麦德方、吴莹莹、麦劲的权利。四、请求法院认定，虚假买受人跟建行白云支行所签订的《楼宇按揭合同》抵押登记不能对抗最高人民法院法释（2002）16号文规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后工程款优先权不得对抗买受人。事实与理由：康建公司隐瞒涉案房产已售的事实，与第三方签订虚假的购房合同，再与建行白云支行签订虚假按揭合同。建行白云支行未对向康建公司的贷款发放进行审核并对社会公开涉案楼盘的抵押情况，导致康建公司长时间向社会公共发售已抵押的房产。麦德方、吴莹莹、麦劲为购买涉案房产而出售先烈路的房产，并按广州中院的裁定交付二期房款。综上，请二审法院查明事实，依法纠正一审判决。建行白云支行辩称：本案涉及的诉求2013年麦德方、吴莹莹、麦劲已经在一审法院经过一审二审，均驳回诉讼请求，因此本案是属于麦德方、吴莹莹、麦劲的重复起诉。2004年我方就麦德方、吴莹莹、麦劲所主张的钟文姬与我方的借款合同进行了另案执行，白云区人民法院又于2017年11月15日作出（2017）粤0111民初7728号民事判决书，对案涉抵押借款合同的效力进行再次的确认，且该判决已经生效，因此在多分生效的法律文书已经确认借款合同的效力的情况下，麦德方、吴莹莹、麦劲再起诉并上诉没有事实以及法律依据。在多项此类案件的解决当中已经出现过的，我方经向广东省分行请示研究认为，若本案麦德方、吴莹莹、麦劲能够清偿钟文姬对我方的抵押贷款，那我方愿意配合法院涂销抵押登记手续。我方同意原审判决，不同意麦德方、吴莹莹、麦劲的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。康建公司、钟文姬经本院传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。吴莹莹、麦劲、麦德方共同向一审法院起诉请求：1.确认钟文姬与康建公司签订的预售购房合同无效；2.钟文姬、康建公司、建行白云支行协助我们办理涂销钟文姬名下的预售登记备案手续、涂销抵押登记备案手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的民事裁定书、民事判决书等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：吴莹莹、麦劲、麦德方提供《商品房买卖合同》，合同载明买卖双方为麦德方、吴莹莹、麦劲（买受人）与康建公司（出卖人），没有签约时间。该合同约定：吴莹莹、麦劲、麦德方向康建公司购买座落于广州市白云区白云堡道松涛东街6号xxx房（广州市白云区松涛北苑第12幢215号xxx房，下称“涉案房屋”），建筑面积为127.231平方米，交易总价为￥311716元，出卖人应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。合同附页补充约定：付款方式按揭，共两期。首期101716元于2003年5月23日前缴付，二期21万元办妥银行按揭手续。上述合同无办理预售合同登记。2010年1月，吴莹莹、麦劲、麦德方为办理涉案房屋的房地产权证，在一审法院提起诉讼，要求康建公司协助其办理涉案房屋的《商品房买卖合同》鉴证登记备案手续。经审理，一审法院作出（2010）云法民四初字第299号民事判决书，判决康建公司为吴莹莹、麦劲、麦德方办理涉案房屋《商品房买卖合同》的监证登记备案手续。另根据房管部门出具的房地产登记簿查册表及复函载明：广州市白云区白云堡道松涛北苑12幢xxx房已办理预售备案（预售契约号0xxxx9），预购人为钟文姬，已办理抵押登记，抵押权人为建行白云支行，该项目已确权。另建行白云支行已于2005年1月因钟文姬未能偿还涉案房屋的抵押贷款而向一审法院申请强制执行[（2005）云法其执字第134号]。再查，吴莹莹、麦劲、麦德方曾向一审法院提起诉讼，要求确认钟文姬就涉案房屋的初始登记无效，并要求注销钟文姬对涉案房屋的初始登记，康建公司协助吴莹莹、麦劲、麦德方办理涉案房屋的房地产权证。该案诉讼中，吴莹莹、麦劲、麦德方表示其与康建公司于2003年就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，签订后，其依约先支付了首期购房款101716元，康建公司亦于2003年将涉案房屋交付其使用。购房余款21万元其亦已于2013年4月23日向本院（2004）穗中法执字第925-4号案中以执行款的方式支付。该案经审理认为，一方面，现有证据证明涉案房屋已预售登记在钟文姬名下，其性质属于预告登记，具有对抗第三人的效力，而吴莹莹、麦劲、麦德方提供的购房合同无办理预售登记备案，且亦未能提供证据证明钟文姬存在虚假购买涉案房屋的情况，故吴莹莹、麦劲、麦德方以钟文姬是虚假买受人为由要求确认涉案房屋在钟文姬名下的初始登记无效的意见缺乏依据，一审法院不予支持。另一方面，涉案房屋已办理预售抵押登记，建设银行白云支行亦明确表示不同意涂销抵押。现涉案房屋处于抵押状态，在涉案房屋已办理预售及抵押登记的情况下，吴莹莹、麦劲、麦德方请求判决涂销抵押并办理房屋产权过户手续的诉请缺乏法律依据，客观上亦无法实现，故吴莹莹、麦劲、麦德方要求康建公司协助办理涉案房屋产权证的诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院作出（2013）穗云法民四初字第1236号民事判决书，判决驳回吴莹莹、麦劲、麦德方的全部诉讼请求。判后，吴莹莹、麦劲、麦德方不服，向本院提起诉讼，本院经二审认为，涉案房屋已办理预售备案，预购人为钟文姬。吴莹莹、麦劲、麦德方提交的证据及理由不足以证明钟文姬的预售备案登记无效，原审法院驳回上述人要求注销钟文姬的预售备案登记的诉请，并无不当。吴莹莹、麦劲、麦德方与康建公司签订了《商品房买卖合同》，康建公司依约负有协助吴莹莹、麦劲、麦德方办理房地产权证的义务。但由于涉案房屋现已办理预售备案在钟文姬名下，且建行白云支行在涉案房屋尚已设定抵押，吴莹莹、麦劲、麦德方要求将涉案房屋登记在其名下，与预售备案登记相矛盾，存在履行上的障碍，综上，本院作出（2015）穗中法民五终字第451号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，吴莹莹、麦劲、麦德方向本院提出再审申请，本院作出（2015）穗中法民申字第272号民事裁定书，裁定驳回吴莹莹、麦劲、麦德方的再审申请。本案诉讼中，吴莹莹、麦劲、麦德方明确表示不同意代钟文姬清偿欠付建行白云支行的抵押贷款。一审法院认为，吴莹莹、麦劲、麦德方主张钟文姬与康建公司就涉案房屋签订的预售合同无效，实质是主张该钟文姬与康建公司之间就涉案房屋的买卖关系无效。根据谁主张谁举证的原则，吴莹莹、麦劲、麦德方应当举证证明，现有证据显示，该钟文姬与康建公司之间就涉案房屋签订的购房合同已经房管部门办理预售登记备案，而吴莹莹、麦劲、麦德方现提交的证据不足以证明钟文姬与康建公司之间就涉案房屋的购买行为是以合法形式掩盖不法目的的虚假行为，故吴莹莹、麦劲、麦德方应对此承担举证不能的法律后果，一审法院对吴莹莹、麦劲、麦德方的上述主张不予采信。吴莹莹、麦劲、麦德方主张钟文姬与康建公司就涉案房屋建立的买卖关系无效依据不足，一审法院不予支持。钟文姬作为涉案房屋的预购人已在房管部门进行登记备案，现吴莹莹、麦劲、麦德方的举证不足以证明钟文姬与康建公司就涉案房屋建立的买卖关系无效，故吴莹莹、麦劲、麦德方要求钟文姬、康建公司、建行白云支行协助涂销预售登记备案手续无据，一审法院不予支持。因建行白云支行在涉案房屋项下设置的抵押权已经房管部门登记备案，且该就该抵押权所涉的按揭合同亦已进入执行程序，现抵押权人建行白云支行明确表示在其抵押权未实现的情况下，不同意协助涂销抵押手续，而吴莹莹、麦劲、麦德方亦明确表示不同意代钟文姬偿还该抵押款项，故现吴莹莹、麦劲、麦德方要求建行白云支行协助涂销抵押登记备案手续无据，一审法院不予支持。由于本案纠纷产生的责任在于康建公司，故本案受理费应由康建公司负担。康建公司、钟文姬下落不明，经一审法院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，一审法院依法进行缺席审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回吴莹莹、麦劲、麦德方的全部诉讼请求。一审受理费100元，由广州市康建房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。二审期间，当事人均未提交新证据。本院认为：吴莹莹、麦劲、麦德方于2003年向康建公司购买位于广州市白云区白云堡道松涛东街6号xxx房，并已实际入住。但因康建公司于2001年将上述房产已出售给钟文姬并抵押给建行白云支行，同时在房屋管理部门办理预售登记备案及抵押登记。吴莹莹、麦劲、麦德方无法办理房产登记手续，遂于2013年9月以预售商品房合同纠纷一案起诉康建公司、建行白云支行、钟文姬，请求：1、确认钟文姬就涉案房屋的初始登记无效，并要求注销钟文姬对涉案房屋的初始登记；2、康建公司协助吴莹莹、麦劲、麦德方办理涉案房屋的房地产权证。在该案中，吴莹莹、麦劲、麦德方以钟文姬与康建公司签订虚假的购房合同而请求确认钟文姬的初始登记无效；以其在（2004）穗中法执字第925案中，已将购房尾款交给法院等，请求办理过户手续。该案经本院审理作出生效判决，认定吴莹莹、麦劲、麦德方提交的证据不足以证明钟文姬的预售备案登记无效，驳回要求注销钟文姬的预售备案登记的诉请；由于涉案房屋现已办理预售备案在钟文姬名下，且建行白云支行在涉案房屋上已设定抵押，存在履行上的障碍，驳回吴莹莹、麦劲、麦德方要求办理过户登记的请求。现吴莹莹、麦劲、麦德方再次起诉：1.确认钟文姬与康建公司签订的预售购房合同无效；2.钟文姬、康建公司、建行白云支行协助办理涂销钟文姬名下的预售登记备案手续、涂销抵押登记备案手续。经审查，吴莹莹、麦劲、麦德方在本案的起诉与前诉相比，起诉的当事人相同；诉讼标的及请求，虽然前诉与后诉在文字表达上有些差异，但起诉的法律关系以及请求基本一致，均是以钟文姬与康建公司签订虚假合同，请求确认初始登记无效或合同无效，并请求涂销备案登记、涂销抵押登记办理过户手续。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，吴莹莹、麦劲、麦德方构成重复起诉。根据上述规定，本案应裁定驳回吴莹莹、麦劲、麦德方的起诉，原审法院对本案进行实体处理欠妥，本院予以纠正。由于本案是裁定驳回吴莹莹、麦劲、麦德方的起诉，故无需收取二审受理费，一审已收取的受理费亦应退还。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第（五）项、第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初101号民事判决；二、驳回吴莹莹、麦劲、麦德方的起诉。本案一、二审案件受理费各100元退回吴莹莹、麦劲、麦德方。本裁定为终审裁定。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十二月十九日书记员 王日平郭丽淳