江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏09民终4823号上诉人（原审被告）：袁志标，男，1979年12月30日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：盐城天街商业管理有限公司，住所地盐城市开放大道**博联商业广场**。法定代表人：蒲建明，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘勇、孙桐童，江苏鑫鼐律师事务所律师。上诉人袁志标因与被上诉人盐城天街商业管理有限公司（以下简称天街商业管理公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。袁志标上诉请求：1、撤销一审判决，依法予以改判；2、一、二审诉讼费用由天街商业管理公司承担。事实和理由：1、袁志标所住楼房没有设置电梯，袁志标没有享受电梯服务，一审判决袁志标承担电梯费300元没有事实及法律依据。2、天街商业管理公司未按合同约定履行对公共场所清扫保持环境整洁的义务，一审法院也认定天街商业管理公司提供的服务不符合双方约定，故袁志标扣留物业管理费系行使的自助权。天街商业管理公司辩称，1、天街商业管理公司未向袁志标主张过电梯费，一审并未判决袁志标承担300元的电梯费，一审判的是物业管理费。2、天街商业管理公司已履行相应的物业服务义务，袁志标一审举证的照片是在商铺交付时商家集中装潢形成的装修垃圾，难以在很短的时间内及时全部清理，天街商业管理公司已在较短时间内全部清理，该照片不能反映袁志标作为业主没有享受到物业服务的依据，而且天街商业管理公司也提交了大量证据证明已履行物业管理服务。请求二审法院驳回袁志标的上诉。天街商业管理公司向一审法院起诉请求：1、袁志标支付欠付的2016年6月至2019年5月共三年的物业服务费3042元。2、袁志标支付自2016年6月6日至2018年10月31日的违约金4672.5元。3、诉讼费由袁志标承担。一审法院认定的事实：盐城博联商业广场由盐城博联商业管理有限公司开发建设，袁志标为该广场11号楼3层344室的业主，并于2015年5月27日与天街商业管理公司签订了物业管理服务协议，与本案有关的合同约定为：“业主（甲方）：袁志标物业服务企业（乙方）：盐城天街商业管理有限公司物业名称：盐城博联商业广场本协议项下的物业坐落位置：盐城市开放大道388号，盐城博联商业广场11号楼3层344室；建筑面积56.34平方米；……第四条合同期限、物业服务费及其他（不包括房屋共用部位、共用设施设备大、中修、更新、改造的费用）1、合同期限自2015年5月27日至2016年5月31日止；……3、非住宅功能类型（商业网点、办公用房）收费标准为物业服务费：1.5元/㎡/月、公共电梯能耗费300元/年/户；4、装修垃圾清运费按照3元/平米一次性收取。……8、交费时间及总额：物业管理费用每年度一交，于缴费年度首月5号之前一次性交清，第一次交房时预交1年物业费及公共电梯能耗费，本合同期物业费及电梯能耗费合计1014元（壹仟零壹拾肆元）整。……第十一条违约责任一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，擅自提高收费标准或增加收费项目，甲方有权要求乙方退还多收费用。四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天加收拖欠费用总额3‰加收滞纳金，同时乙方有权停止向甲方提供的物业服务及水电供给；五、甲方违反协议，不按本协议规定缴费的，乙方有权终止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。……第十四条附件：1、盐城博联商业广场临时管理公约2、消防责任书3、治安、消防责任赔偿规定盐城博联商业广场临时管理公约……十九、本业主临时公约自物业交付之日始至业主大会制订的业主公约实行时终止。……第十五条、本协议未尽事项，甲、乙双方可另行签订补充议定，补充协议及本合同附件与本合同具有同等法律效力。因本合同发生的以及与本合同有关的一切争议，由双方友好协商解决，协商解决不成的，任何一方可以提交乙方所在地法院解决。……”，合同并对其他相关内容进行了约定。合同签订后，天街商业管理公司为该广场的业主提供物业服务，同时举证了防火巡查记录、消防安全巡查（检查）记录、值班记录、巡场记录、保洁考勤表、消防（控制室）值班记录、其他业主交费收据、垃圾清运费增值税发票，用以证明在合同到期后其提供了相关物业服务。袁志标对此不予认可，认为双方签订的合同已经到期，合同期限内的物业费已经缴纳，合同到期后的物业费其不承担。2016年6月1日后，天街商业管理公司有时提供服务，有时没有提供服务，同时举证了相关的照片用以证明广场内垃圾遍地，早上四点就噪声一片，并要求2016年以后到目前，乱收费不作为现象和物业费相抵，要收物业费从现在开始谈。双方对此产生争议。另查明，盐房权证市区字第**房屋产权证显示：市区开放大道388号盐城博联商业广场11幢344室房屋规划用途为商用。商品房买卖合同中亦显示规划用途为商业用地。编号320901201220287号建设工程规划许可证显示：博联商业广场11、13#商业楼使用性质为商业。天街商业管理公司举证了盐城市博联商业广场共计234户业主交费情况清单，其中未交房15户，故应当缴纳物业费总户数为219户，2019年6月1日之前欠款56户，缴纳物业费户数为163户，交费户数占总户数约74.4%。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然庭审中袁志标陈述双方合同已经终止，未有新的合同产生，其不承担合同终止后的物业费。但事实上天街商业管理公司已提供了相应的物业服务，袁志标亦已接受了相应的物业服务。同时物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半人数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。根据天街商业管理公司举证的业主交费情况清单显示，盐城博联商业广场缴纳物业费户数占总户数约74.4%，超过50%，故应当认定盐城博联商业广场全体业主与天街商业管理公司形成了不定期物业服务合同。故对于天街商业管理公司要求袁志标按照2015年双方签订的物业服务协议中约定的标准承担2016年6月至2019年5月的物业费的诉讼请求，依法应予支持。至于滞纳金的问题，从袁志标举证的盐城博联商业广场环境照片中可以看出，天街商业管理公司提供的物业服务确有瑕疵，故对于其要求袁志标承担自2016年6月6日至2018年10月31日的违约金的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条之规定，一审法院判决：一、袁志标应于判决发生法律效力之日起十日内支付天街商业管理公司物业服务费3042元。二、驳回天街商业管理公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由袁志标承担。二审中当事人均未提交新证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，袁志标与天街商业管理公司签订的《物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同约定的期限届满后，天街商业管理公司继续提供相应的物业服务，根据天街商业管理公司举证的业主交费情况清单显示，盐城博联商业广场交纳物业费户数占总户数约74.4%，超过50%，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半、且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议，应当认定盐城博联商业广场全体业主与天街商业管理公司形成了不定期物业服务合同。袁志标认为双方合同已经终止，在未签订新的合同情况下其不应承担合同终止后的物业费的理由依法不能成立。袁志标上诉认为天街商业管理公司提供的服务不符合双方约定，袁志标扣留物业管理费系行使的自助权。对此，因物业服务行为是一种持续性、服务性、通过物业公司员工劳动为业主提供服务的法律行为，由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务过程中可能存在各种各样的问题，实践中很难达到十全十美，业主或物业使用人可以通过向其提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映等合法有效的途径予以解决，但不能以此为由拒付物业费。天街商业管理公司亦已为小区提供了物业管理服务，袁志标事实上也享受了天街商业管理公司提供的物业服务，故对于天街商业管理公司要求袁志标按照2015年双方签订的物业服务协议中约定的标准承担2016年6月至2019年5月的物业费的诉讼请求，依法应予支持。袁志标上诉称其所住楼房没有设置电梯、不应承担300元的电梯费。根据《物业管理服务协议》的约定，袁志标的物业服务费标准为1.5元/㎡/月，袁志标应交纳的2016年6月至2019年5月期间的物业服务费为3042元，一审法院未判决袁志标承担电梯费用。综上，袁志标的上诉理由缺乏事实依据，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人袁志标负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月二十日书记员 成以琴