安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖11民终3485号上诉人（原审被告）：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路**（滁州长江商贸城皖东国际车城**）********，统一社会信用代码913411005634351049（1-1）。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李月，该公司职员。被上诉人（原审原告）：胡进，男，1979年6月25日出生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：吴成功，南谯区乌衣镇法律服务所法律工作者。原审被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市，住所地安徽省滁州市醉翁西路**1341103054483597H（1-1）。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。上诉人滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）因与被上诉人胡进、原审被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中普公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回胡进对中普公司的一审诉讼请求；2.胡进承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，中普公司与胡进之间无租赁合同关系，中普公司不应承担给付租金的责任。《委托经营管理合同》系中兴公司与胡进签订的，中兴公司承租胡进涉案房屋，中普公司并非合同主体，不是合同相对人，且本案系房屋租赁合同纠纷，并无法律规定可以突破合同相对性的特殊情形，故而中普公司不应承担任何责任。一审判决仅以中普公司宣传固定回报而判决中普公司承担连带责任，属适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第178条规定，连带责任是由法律规定或者当事人约定。因此，在当事人没有作出关于连带责任约定的情况下，连带责任只能基于法律的明文规定，不允许超越法律，创设连带责任。同时，中普公司与胡进所签订的房屋买卖合同中也并未约定固定回报率，因此，中普公司也不可能存在违反房屋买卖合同约定而应当承担的违约责任。胡进向一审法院起诉请求：1、中兴公司支付租金35052元（自2017年10月1日起计算至2019年9月30日）以及迟延支付租金的利息（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际付清之日止）；2、中普公司对中兴公司的上述租金及利息承担连带清偿责任；3、依法解除胡进与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》；4、中普公司、中兴公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：胡进向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场旗舰店）2幢1102室，建筑面积为11.34㎡。胡进（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）签订《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》1份，约定：甲方将其在2号楼1102室商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2014年10月1日至2034年9月30日），乙方承诺给予甲方委托期内第一年至第四年这四年总保底收益为按房款总价的11.84%，委托期内第五年，乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的11.84%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。第六年乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的13.16%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。委托期第七年至第二十年，双方约定，乙方根据年实际租赁收入按比例与甲方结算佣金，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。支付方式：除第一年至第四年租金于第四年租金期的第一个月支付以外，其余租金为每半年支付一次，在每半年度的第一个月支付。任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。三方同意，2014年10月1日至2017年9月30日的保底收益用于抵扣中普公司房款，涉案房屋的收益自2017年10月1日开始支付。2016年12月7日，中兴公司向业主出具《承诺书》，承诺所欠2016年10月1日至2017年5月1日的租金于2017年5月31日前付清。中普公司在《承诺书》中对中兴公司的前述债务承担保证责任。2018年8月25日，中兴公司支付胡进租金1524元。一审法院认为，胡进与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》是当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。中兴公司未能按照约定支付胡进租金，应当承担相应的违约责任。中兴公司欠付胡进自2017年10月至2019年9月30日的租金应予支付。扣除已付租金1524后，中兴公司尚欠胡进租金35052元。中兴公司逾期支付租金，本院对胡进要求中兴公司承担自逾期支付租金之日至租金实际付清之日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息的诉请予以支持。因双方约定收益为每半年支付一次，故本案利息应区分不同的欠付本金数额及时间段进行计算。根据胡进诉请的期间，中兴公司、中普公司应分别于2017年10月31日前、2018年4月30日前、2018年10月31前、2019年4月30日前分别向胡进支付半年租金9144元。中兴公司对不要求扣减已付租金的相应的利息，符合法律规定，本院予以采纳。中普公司于出售房屋时向买受人宣传其出卖的房屋具有稳定经营收益，并在签订的上述委托经营管理合同中明确向房屋买受人表明其出卖的房屋具有固定回报率，故中普公司应对中兴公司欠付的上述租金及违约金承担共同给付义务。对于胡进主张解除合同，因不符合解除合同条件，故不予支持。中普公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃质证、抗辩等诉讼权利，应承担因此而引起的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡进租金35052元及相应逾期付款利息（分别自2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起至2019年9月30日止，以租金9144元为本金；自2019年10月1日起至租金实际付清之日止，以租金35052元为本金；均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。二、驳回原告胡进的其他诉讼请求。案件受理费756元，减半收取计378元，由原告胡进负担40元，由被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担338元。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：中普公司是否应对中兴公司欠付胡进的涉案租赁费用及违约金承担给付责任。由于中普公司在宣传其开发的房屋时公开宣称具有稳定经营收益，并在《商品房预售合同》补充条款中明确约定其与购买人自愿签订《商铺委托经营管理协议》，虽然最后委托经营管理协议系胡进与中兴公司签订，但作为开发企业中普公司在宣传资料中的承诺及补充协议的约定内容应作为《商铺委托经营管理协议》的组成部分，故中普公司应对中兴公司所欠胡进的涉案租赁费用及逾期支付租赁费用而产生的违约金承担责任。综上所述，中普公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676元，由上诉人滁州中普置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘先勇审判员  王 铖审判员  王 敏二〇一九年十二月十八日书记员  王倩倩附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；