文书内容广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初709号原告：从化市青云大厦物业管理有限公司，住所地：广州市从化街口街蓝田西路一巷5幢111号，统一社会信用代码：91440101737182494Y。法定代表人：李惠章。委托诉讼代理人：蔡思仁、张建军，该公司职工。被告：吴艺文，男，1978年11月11日出生，汉族，公民身份证住址：广东省广州市从化区，原告从化市青云大厦物业管理有限公司（以下简称“青云物业”）与被告吴艺文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法由审判员王硕适用小额诉讼程序于2019年3月13日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2019年4月18日裁定将本案转为普通程序进行审理，由审判员王硕担任审判长，与审判员赵晓楠、人民陪审员周艳琼组成合议庭，于2019年5月16日公开开庭进行审理。两次庭审中，原告青云物业的委托诉讼代理人蔡思仁、张建军，被告吴艺文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青云物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业公用水费共3.82元，公用电费共525.69元，公用水费违约金共4.87元，公用电费违约金共565.26元，合计1094.77元给原告（暂计至2018年10月31日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是广州市从化区街口街河滨南路75-79号贝月湾小区（以下简称“贝月湾小区”）的物业管理服务公司，被告是贝月湾小区A栋1101房的业主。原告自2012年起为贝月湾小区提供物业服务管理，被告每两个月向原告支付一次公用水费和公用电费。但被告自2017年7月起拖欠公用水电费，截止至2018年10月31日，被告共拖欠物业公用水费共3.82元，公用电费共525.69元，公用水费违约金共4.87元，公用电费违约金共565.26元，合计1094.77元。鉴于原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法立案审理并判如所请。鉴于原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告吴艺文辩称：1.贝月湾小区依法成立了业主大会和业主委员会，于2018年5月25日作出决定，解除原告提供的物业服务，限原告于2018年6月29日办理移交手续，自行撤离；2.收费主体存在不确定性；3.被答辩人出于报复而提出违约金；4.2018年6月前的公摊水电费，若计算出来具体费用合理合法，我方愿意缴纳，但2018年7月后的公摊水电费不同意缴纳，因这不属于不当得利，而是由于原告为了继续违法在小区进行管理代替业主缴纳水电费。5.对于原告所说的没有缴纳水电费的违约金不同意支付，被告没有缴纳的原因是由原告的原因造成的；6.被答辩人提供物业服务期间，未向业主公开公摊、或说明计算方法。7.原告提供的计算依据和方法有误，请法院责令更正。经审理查明：贝月湾小区的开发商为广州市从化青云房地产开发有限公司，2008年9月4日，原告与广州市从化青云房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告对广州市从化青云房地产开发有限公司开发的位于从化区街口街河滨南路75-79号的贝月湾小区提供物业服务，服务期限自合同签订之日至业主委员会成立另聘管理企业时止，被告为贝月湾小区A幢1101房的业主。庭审中，原被告均确认双方未签订了《前期物业服务协议》，但公摊水电费均由原告代缴。2018年5月25日，贝月湾小区业主委员会向原告发出《关于办理物业移交手续通知》：“贝月湾小区第二次业主大会，于2018年4月7日至2018年4月23日，在贝月湾小区召开并投票表决《关于解聘从化市青云大厦物业管理有限公司》及《贝月湾小区业主自管物业公约》（见附表），表决结果及明细从2018年4月24日公示至2018年5月25日，公示时间31天。公示期间无任何人提出有效异议，贝月湾小区《关于解聘从化市青云大厦物业管理有限公司》及《贝月湾小区业主自管物业公约》均达到法定的“双过半标准”要求，因此在2018年5月25日业主委员会作出《关于第二次业主大会会议决定的公告》，通过了《关于解聘从化市青云大厦物业管理有限公司》及《贝月湾小区业主自管物业公约》，业主大会决定小区实行业主自行管理，终止与原告的物业服务，要求原告于2018年6月29日下午2点办理移交手续。”但原告迟迟未撤场，广州市从化区住建局也两次要求原告在2018年8月底前退出贝月湾小区物业项目。2019年1月24日，原告向业委会移交相关资料和财物。2017年7月至2018年10月期间，被告拖欠公摊水费3.82元，公摊电费510.93元，其中，根据广州市中级人民法院同类案件二审查明事实查明，从青云物业提供的2017年7月-2018年10月的《贝月湾A幢电费分摊办法》所记载的内容来看，自2018年3月开始，保安亭用电量明显低于2017年7月-2018年2月的用电量，显然不符合常理，因保安亭的用电量须由青云物业负担，保安亭电表故障导致保安亭用电量未合理扣减，从而增大了业主公共电量的分摊，由于保安亭用电量自2018年3月开始即明显低于前期用电量，综合对比2017年7月-2018年2月保安亭的用电情况，本院酌情认定保安亭自2018年3月开始每月用电量为723度，每月电费应为441.03元。2018年3-4月的《贝月湾A幢电费分摊办法》载明的庭院照明、生活抽水用电的电费小于生活抽水用电量，青云物业确认该两个月无须分摊公用照明费用，该部分费用应予扣减。详见下表。            日期              公摊水费（元）              公摊电费（元）                  2017年7月-8月              0.39              66.40                  2017年9月-10月              0.79              67.12                  2017年11月-12月              0.67              67.25                  2018年1月-2月              0.82              65.72                  2018年3月-4月              0.35              61.21                  2018年5月-6月              0.29              61.59                  2018年7月-8月              0.28              62.35                  2018年9月-10月              0.23              59.29                  总计              3.82              510.93      另查，该小区部分业主与原告签订了《物业管理服务协议》，第三条物业管理服务期限约定：“物业管理服务期限为三年，自2012年12月5日起至2015年4月30日止。”第四条第四项约定：“1、小区内路灯、楼梯灯、大堂灯用电费用，由住户按户每月平均分摊；2、水泵电费按用户数每月平均分摊；…4、交纳费用时间：每两个月缴纳一次水费及公共分摊费用，逾期按每天5‰加收滞纳金。”庭审中，被告表示若公摊水电费计算无误，同意支付2017年7月至2018年6月期间拖欠的费用。本院认为：原告与广州市从化青云房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，涉案小区部分业主与原告签订了《物业管理服务协议》，部分没有，本案原被告虽未签订《物业管理服务协议》，但双方均认可多年来，原告一直为小区业主们代缴水电费，代缴方式均是依据《物业管理服务协议》执行，故本案可参照其他业主与原告签订的《物业管理服务协议》确定原被告的权利义务关系。涉案小区业主委员会于2018年5月25日向原告发出解聘及移交手续通知，故自2018年5月25日起，原被告之间的物业服务合同解除，双方权利义务关系到此终止。关于公摊水电费。为保障居民公共权益，居民住宅公共用水、公共用电产生的水费、电费需由居民进行分摊。原告依据《物业服务协议》约定已代被告支付公摊水电费，被告应向原告返还相应金额，原告主张被告支付2017年7月至2018年5月期间的公摊水电费符合物业服务协议约定，本院予以支持；2018年6月至2018年10月期间的公摊水电费，虽然没有合同约定原告可以代缴，但原告在事实上也替被告进行了代缴，且公摊水电费为必然支出，故该期间因代缴产生的费用，原告有权向被告进行追偿。综上，本院确认被告应当向原告支付2017年7月至2018年10月期间代缴的公摊水电费。关于滞纳金问题。依据《物业管理服务协议》的约定，逾期缴纳公摊水电费的，按每天5‰加收滞纳金。原被告在2017年7月至2018年5月期间仍应按照《物业管理服务协议》履行义务，原告作为物业服务的提供者，代业主缴纳公摊水电费，被告逾期未交纳的，应依协议约定承担相应的违约责任；但自2018年5月25日起，物业服务合同解除，双方的权利义务关系也已终止，且小区业主委员会已经要求原告移交相关资料，但原告未在规定时间内移交资料，导致业委会无法正常对小区进行管理，也无法缴纳相关费用，原告代缴产生的损失不应由被告承担，故原告主张被告支付2018年6月至2018年10月期间的滞纳金于法无据，本院不予支持。原告主张滞纳金按每日1‰计算，被告抗辩违约金过高，请求法院予以调整，本院认为，原告虽然已经将滞纳金的计算由合同约定的每日5‰调整至每日1‰，但原告并未提供证据证明因被告的违约导致原告造成的实际损失，故本院酌定滞纳金自违约之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项日止。另，根据公平原则，被告每月支付的滞纳金应以不超过当月公摊水电费的总额为限。综上，本院确认被告应当向原告支付2017年7月至2018年10月期间的公摊水费3.82元、公摊电费510.93元以及2017年7月至2018年5月期间产生的滞纳金。因公摊水电费为每两月交纳一次，2018年5月至6月期间的公摊水电费，无法确定每月的产生费用，故本院酌定平均分配该期间的公摊水电费。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴艺文自本判决发生法律效力之日起十日内向原告从化市青云大厦物业管理有限公司支付2017年7月至2018年10月期间的公摊水费3.82元、公摊电费510.93元；二、被告吴艺文自本判决发生法律效力之日起十日内向原告从化市青云大厦物业管理有限公司支付2017年7月至2018年5月期间产生公摊水电费的滞纳金(其中，2017年7月至8月的滞纳金，自2017年9月1日起，以66.79元为基数；2017年9月至10月的滞纳金，自2017年11月1日起，以67.91元为基数；2017年11月至12月的滞纳金，自2018年1月1日起，以67.92元为基数；2018年1月至2月的滞纳金，自2018年3月1日起，以66.54元为基数；2018年3月至4月的滞纳金，自2018年5月1日起，以61.56元为基数；2018年5月的滞纳金，自2018年7月1日起，以30.94元为基数，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项日止，每月滞纳金总额以当月公摊水电费的总额为限)；三、驳回原告从化市青云大厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告吴艺文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 硕审 判 员  赵晓楠人民陪审员  周艳琼二〇一九年十二月十二日书 记 员  李 蕴