湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3143号上诉人（原审被告）：嘉禾县嘉瑞置业有限公司，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇东塔商贸小区鑫源小区****。法定代表人：陈建柏，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾文斌，湖南广济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尚辉，女，1974年2月1日出生，土家族，住湖南省嘉禾县。被上诉人（原审原告）：李雄华，男，1973年2月1日出生，汉族，住址，系尚辉之夫。委托诉讼代理人：张勋兵，湖南德建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞绮，湖南德建律师事务所律师。上诉人嘉禾县嘉瑞置业有限公司（以下简称嘉瑞公司）因与被上诉人尚辉、李雄华商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉瑞公司上诉请求：撤销原判，改判驳回尚辉、李雄华的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定嘉瑞公司违约没有事实和法律依据，与双方合同约定严重不符。双方合同中约定尚辉、李雄华未缴纳有关费用的，嘉瑞公司有权拒绝交房并不承担违约责任，并未约定嘉瑞公司有附随通知义务。一审强加没有约定的义务给嘉瑞公司，明显错误。尚辉、李雄华延迟至2017年9月10日才缴纳税、燃气开户费及有关税费，嘉瑞公司完全可以拒绝交房并不承担违约责任。二、一审关于政策原因及不可抗力的认定错误，嘉瑞公司有充足的理由予以抗辩。尚辉、李雄华答辩称：嘉瑞公司的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。请求驳回上诉，维持原判。尚辉、李雄华向一审法院起诉请求：1.判令嘉瑞公司承担逾期交房违约金人民币43623元（自2017年1月1日起按每日万分之五计算至2017年9月10日）；二、本案诉讼费用由嘉瑞公司承担。一审法院认定：2016年7月31日尚辉、李雄华（买受人）与嘉瑞公司(出卖人)签订《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，双方约定：买受人购买的商品房为嘉瑞景程项目中的第3栋3层1单元302号房，按建筑面积单价2190元/㎡，房款总金额为311659元，付款方式为商业贷款（2015年9月28日前首付款161659元，余款150000向银行申请贷款支付。）出卖人交房期限为2016年12月31日前。交房条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房基础设施设备：供水、供电出卖人负责办理开通手续；燃气、电话通信、有线电视、宽带网络、供暖由买受人自行办理开通手续。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。出卖人有权据实予以延期交房的情形：1）.遭遇不可抗力,或因政策性因素引起导致无法正常施工的，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2).买受人逾期支付房款的；3）.至约定交付之日，买受人应付代收代缴费用仍未交清的。出卖人逾期交房违约责任：逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。一审中，双方一致确认尚辉、李雄华已支付完毕购房款。2017年9月10日尚辉、李雄华向嘉瑞公司交纳自来水开户费、燃气开户费并接收涉案房屋。另查明，案涉楼盘于2019年1月才进行工程竣工验收。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。尚辉、李雄华已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务。关于嘉瑞公司是否承担逾期交房的违约责任，有三个争议的焦点。一、关于嘉瑞公司主张尚辉、李雄华于2017年9月10日才向嘉瑞公司交纳自来水开户费、燃气开户费，故依据合同嘉瑞公司可延期交房。一审认为，双方签订合同后，尚辉、李雄华已履行交清全部房款的主要义务。关于其他代收、代缴费用应当在案涉房屋符合交房条件后，由嘉瑞公司向尚辉、李雄华履行通知义务进行缴纳。因嘉瑞公司在合同约定交房日，案涉楼盘尚未竣工验收，不具备交房条件，嘉瑞公司也未通知尚辉、李雄华缴纳代收代缴费用，因此嘉瑞公司首先违约在先，故对嘉瑞公司此抗辩理由，不予采纳。二、关于嘉瑞公司主张存在不可抗力和政策性因素，不应承担延期交房的违约责任。在诉讼过程中嘉瑞公司提交《关于国有土地实际使用情况的请求报告》，拟证实因政府原因延期交地导致影响工期。因该事实发生在本案双方签订合同之前，嘉瑞公司在签订合同时已对工期的完成进行了合理的预估，在合同中承诺了交房期限，嘉瑞公司以合同之前的政府行为进行抗辩，其理由不成立，不予采纳。关于嘉瑞公司提交气象资料，拟证明嘉禾有效降水达到273天，影响工程施工，属于不可抗力的抗辩主张。一审认为，关于天气原因，属于嘉瑞公司在计算交房期限时可预见范畴，对该抗辩主张不予支持。三、双方约定的逾期交房违约金为全部房价款的日万分之5是否过高。一审认为，该违约金比例过分高于尚辉、李雄华的损失，应当依法予以调整。鉴于本案系业主起诉开发商商品房销售合同纠纷系列案之一，在系列案中对逾期交房违约金的约定不一，为统一尺度，酌情统一调整为日万分之0.5。尚辉、李雄华要求判令嘉瑞公司承担逾期交房违约金，对其合理合法的诉讼请求部分，依法予以支持。尚辉、李雄华已付房款311659元，嘉瑞公司应按日万分之0.5从2017年1月1日始至2017年9月10日向嘉瑞公司支付违约金3942元（即311659元×0.00005×253天=3942元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审判决：一、嘉禾县嘉瑞置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，向尚辉、李雄华支付违约金3942元。二、驳回尚辉、李雄华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费445元，由嘉禾县嘉瑞置业有限公司负担40元，由尚辉、李雄华负担405元。本院二审中，双方当事人均没有提交新的证据材料。本院二审查明，双方签订涉案合同的时间为2015年9月28日，其他事实与一审认定的事实一致。另查明：双方合同第十一条“交付时间和手续”中约定：至约定交付之日，买受人应付代收代缴费用仍未交清的，出卖人可据实予以延期。附件九补充协议的一、付款事项的第4点约定：买受人已详细了解《商品房买卖合同》中约定的房价款不包括相关税、费、维修基金及有线电视、管道燃气开通费等代缴费用，对于所须另行缴纳的税费及相关代收代缴费用不存在异议，其中物业专项维修基金按嘉禾县郴房发[2015]（4）号文件规定，业主可自行到银行交纳。…选择银行按揭付款的，办理银行按揭贷款所产生的一切费用有买受人承担，在《买卖合同》签订当日，买受人交清合同约定房价首付款（161659元），契税（/）元，维修基金（6689）元，产权登记费（80）元，商品房交易手续费（507）元，土地测绘费（/）元，共计人民币7276元（具体收费项目及金额以各部门收费为准，多退少补）。尚辉、李雄华选择的交款方式为首付加商业贷款方式。房款已经付清，2015年9月28日向嘉瑞公司交纳契税6233元，维修基金6689元，登记费160元，交易手续费427元。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，焦点在于嘉瑞公司是否存在免责情形。双方当事人签订的涉案合同合法有效。嘉瑞公司存在延期交付行为是客观事实。嘉瑞公司主张延期交付的原因是存在降水天气过多等天气异常的不可抗力因素以及政府迟延供地的政策性因素导致，本院认可一审法院的分析，不支持嘉瑞公司的主张。双方在本案合同中约定的交房条件中并没有包括交纳水电燃气开户费用，嘉瑞公司以尚辉、李雄华没有交纳上述费用为由主张其不承担违约责任的观点没有合同依据。尚辉、李雄华已经按照合同约定的要求在2015年9月28日交清了有关费用，一审法院从2017年7月1日开始计算逾期交房违约金至实际交房之日，违约金标准根据案件实际调整为日万分之0.5，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人嘉瑞公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由嘉禾县嘉瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年十二月二日法官助理黄慧书记员曹媛附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。