江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏12民终1828号 上诉人（原审原告、案外人）：张进，男,汉族。 委托诉讼代理人：张玉桥，男，汉族，系上诉人之父。 委托诉讼代理人：姜世亚，男，汉族。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中信银行股份有限公司泰州分行，住所地泰州市海陵区鼓楼路XX号。 负责人：顾玉震，行长。 委托诉讼代理人：郑丽丽，江苏海信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡良军，江苏海信律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：仇丙星，男，汉族。 原审第三人（被执行人）：邹桂兰，女，汉族。 上诉人张进因与被上诉人中信银行股份有限公司泰州分行（以下简称中信泰州分行）、原审第三人仇丙星、邹桂兰执行异议之诉一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（以下简称海陵法院）（2018）苏1202民初5738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 张进上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定上诉人未在法院查封前占有房屋错误，上诉人在一审中提交了充分的证据足以证明上诉人在法院查封前即2015年9月1日之前已实际占有案涉房屋。关于证人证言的效力，如果法院对证人证言有怀疑，应当予以核查，而不是未进行核查即认定其效力不足以否定《补充协议》中交房时间的约定；关于上诉人在一审中提交的上诉人在中信银行处开户汇入49万元账单，证明上诉人按照第三人的要求还款的事实，而一审法院没有对此进行认定。上诉人与第三人在中介的见证下签订的书面房屋买卖合同对付款作了明确的约定，是双方当事人真实意思的表示，更证明第三人卖房是为了筹集资金还中信银行的贷款。2、关于涉案房屋的买卖是否存在问题，上诉人曾请中介和第三人一同去高新区房屋交易大厅咨询过，工作人员的回答是“此房有贷款，只要把贷款还清就可以过户，其他没有什么问题”。后因房屋被查封，故并非因买受人自身原因未能办理过户。3、海陵法院作出的（2016）苏1202民初2879号民事判决也说明涉案房屋是可以变卖的，变卖的房款抵押权人中信银行有优先受偿的权利。因此，只要上诉人将房款交给法院执行，就不存在过户障碍，事实上，上诉人无论在法院执行阶段还是现在都承认将房款全部交给法院执行，并明确表示可以按房屋买卖合同约定的交款时间计算至实际给付之日的必要利息。综上，一审法院对上诉人提交的证据没有逐一认证即认定上诉人提交的证据不足以排除执行而驳回上诉人的诉讼请求是错误的，请求二审法院查明事实，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人中信泰州分行辩称，1、上诉人与第三人签订房屋买卖合同的时间是2015年8月25日，被上诉人取得案涉房屋抵押权的时间为2015年6月26日，抵押权的设定在房屋买卖合同之前，该买卖行为不能对抗抵押权，上诉人在购买涉案房屋之前就已经明知涉案房屋存在贷款，贷款不还清，房屋就存在不能过户的风险，上诉人未尽到合理的注意义务，对抵押权的忽略该行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项非因买受人的原因未办理过户登记的规定。2、第三人于2015年9月6日将案涉房屋交给上诉人（上诉人自己提交的补充协议中可以看出），案涉房屋于2015年9月1日被泰州市姜堰区人民法院查封，上诉人占有案涉房屋在法院查封后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项在人民法院查封之前已实际占有该不动产的规定。3、上诉人与第三人签订的房屋买卖合同中明确约定了付款的期限及方式，上诉人应于2015年9月11日向第三人支付首付房款人民币50万元（含定金），在2015年10月18日付清房屋余款300800元，但截至一审开庭时，上诉人只向中介支付了定金1万元及首付款17万元，没有按照合同约定的进度支付房款，该行为违反了房屋买卖合同的约定，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项已支付全部价款或按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行的规定。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，判决正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审第三人仇丙星述称，关于房屋买卖的事情我不清楚，具体事项都是邹桂兰办理的。 原审第三人邹桂兰未向本院提交书面意见。 经审理查明，2016年10月28日，海陵法院对中信泰州分行诉仇丙星、邹桂兰、泰州市永丰海运有限公司金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏1202民初2879号民事判决：一、仇丙星、邹桂兰于判决生效后十日内共同偿还中信银行股份有限公司泰州分行本金人民币5000000元、计算至2016年6月30日的利息50899.01元及自2016年7月1日按年利率9.4575%（合同约定的罚息利率）计算至实际清偿之日止的罚息，并赔偿中信银行股份有限公司泰州分行律师代理费损失人民币100000元。二、以仇丙星、邹桂兰名下设立抵押物权的位于泰州市海陵区XX室、XX室、泰州市XX号、XX号房产，泰州市永丰海运有限公司名下设立抵押物权的位于泰州市XX号的房产折价、变卖、拍卖所得价款在抵押登记载明的权利金额、权利顺序范围（泰房他证海陵字第××号房屋他项权证；泰房他证高新字第××、××、××、××号房屋他项权证；泰州他项（2015）第××、××、××、××、××号土地他项权证）内清偿判决第一项所确定的款项。三、泰州市永丰海运有限公司对判决第一项所确定款项承担连带清偿责任。 根据中信泰州分行的申请，海陵法院于2016年12月12日立案强制执行，案号为（2016）苏1202执2720号。在该案执行过程中，海陵法院于2017年4月7日作出执行裁定，查封被执行人仇丙星名下案涉的泰州市××室房屋所有权和土地使用权，查封期间停止办理转让、过户、变更、抵押等相关手续，查封期限三年。同日，海陵法院向泰州市土地储备和不动产登记中心送达协助执行手续。2018年7月21日，海陵法院向仇丙星、邹桂兰发出限期履行通知书，责令其在收到本通知书之日起5日内履行完毕海陵法院（2016）苏1202民初2879号民事判决书所确定的给付义务；逾期不履行，海陵法院将依法强制处分已查封的上述房屋。海陵法院同时作出公告，限令被执行人及占有房屋的案外人自公告之日起七日内迁出该房屋，交由法院处置。案外人张进对本案执行标的提出异议后，海陵法院于2018年9月11日作出（2018）苏1202执异67号执行裁定：驳回张进的异议请求。 案外人张进不服上述裁定，向海陵法院提起执行异议之诉称，原告作为买受人对登记在第三人仇丙星和邹桂兰名下的位于泰州市××室的房屋提出异议，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，应当得到支持，具体为：1.原告与第三人在2015年8月25日经过开发区众鑫二手房中介信息咨询服务部（以下简称众鑫房产中介）的见证签订《房屋买卖合同》，签订日期在法院查封之前；2.2015年8月25日签订合同当日，原告按约向第三人缴纳定金10000元，当天第三人亦将房屋钥匙交与原告，原告第二天即进行打扫、粉刷、更换灯具等必要的装修，合法占有该房屋；3.原告已按约支付定金，并于2015年9月6日通过众鑫房产中介交付房款170000元，对于剩余价款原告早已准备好，随时可以交给法院执行；4.原告在签订房屋买卖合同以前，专门请众鑫房产中介及第三人一起到高新区房产交易大厅询问过该房屋的情况，工作人员回答此房有贷款，只要将房款还清就可以过户，其他没有问题，后因房屋被查封，故并非因买受人自身原因未能办理过户。原告入住三年内，不断地进行改造和装饰，包括车库、车位的更新共花去近20万元，何况原告一家三代人均居住在内，而被告中信银行泰州分行仅是为追回贷款，原告亦同意将所有房款交付法院执行，并未损害中信银行泰州分行的利益。请求：1、请求解除对案涉房屋××室的查封，停止执行；2、请求确认案涉房屋归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明，案涉的泰州市××室房屋所有权人为第三人仇丙星，被告中信银行泰州分行对该房屋享有抵押权，抵押权设立的时间为2015年6月26日。2015年8月25日，原告张进与第三人仇丙星通过众鑫房产中介签订《房屋买卖合同》，约定第三人仇丙星将案涉房屋以人民币800800元出售给原告张进，签订合同时张进支付定金10000元，2015年9月11日张进支付首付房款500000元（含定金），2015年10月18日仇丙星交房时，张进查验合格后付清房屋余款300800元，在办理产权过户手续时所需证件由双方各自按规定提供，并约定在2015年9月11日前共同委托众鑫房产中介全权代办产权过户手续，任何一方因过户证件提供不全而不能过户或拖延过户的行为属于违约，由违约方承担全部违约责任；仇丙星收到张进首付款后，必须将银行贷款还清，提供相关过户手续，由中介方协助办理产权过户等事项。合同签订当日，原告支付定金10000元。2015年9月6日，原告张进之父张玉桥（乙方）与第三人仇丙星的爱人邹桂兰（甲方）签订《补充协议》一份，约定：“因甲方房屋有特殊情况，被银行查封，甲、乙双方协商，甲方提前于2015年9月6日将房屋交接给乙方使用，乙方付房款人民币壹拾捌万元给甲方，因暂时不好过户，钱暂寄存给中介方保管，待甲方房屋解冻后3-6个月，确保此房好过户三天之内，乙方凑足人民币柒拾万元整，并配合甲方将银行贷款还清，待双证过户到乙方名下，在一个月内付清剩余房款给甲方；假如半年内，此房不解冻，通过法院拍卖，乙方优先购买”。当日，张进支付首付款170000元。 另查明，2015年9月1日，姜堰法院对案涉的泰州市××室房屋依法采取了查封措施。2018年8月15日，该院致函海陵法院，鉴于上述房产在海陵法院执行本案中享有抵押权，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定，同意将案涉房屋执行处置权交由海陵法院。 一审庭审中，原告张进提供第三人仇丙星、证人徐某某等人的书面证明，入帐时间为2015年8月28日泰州市逸帆装饰工程有限公司的收据，拟证明其实际占有使用案涉房屋时间为2018年8月下旬，在姜堰法院2015年9月1日查封之前。经质证，被告对上述证据的真实性均不予认可。 一审法院认为，根据我国《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属登记证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案案涉的泰州市××室房屋登记在第三人仇丙星名下，原告与第三人仇丙星订立《房屋买卖合同》，但未完成过户登记时，原告尚未取得所有权，从物权归属上，案涉房屋仍属于第三人仇丙星所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，姜堰法院于2015年9月1日对案涉房屋采取了查封措施，并将处置权移交海陵法院，海陵法院亦查封了案涉房屋。原告张进虽在姜堰法院查封前与第三人仇丙星签订了《房屋买卖合同》，但并未支付全部价款，且从原告与第三人邹桂兰签订的《补充协议》可见房屋的实际交付时间为2015年9月6日，此时原告已经知道案涉房屋被查封。审理中，原告虽提交部分证人书面证言及一份收款收据，拟证明其在法院查封前即已占有使用案涉房屋，被告对上述证据均不予认可，证人亦未出庭作证，上述证据的效力不足以否定《补充协议》中双方关于交房时间约定，结合原告支付首付款170000元的时间为2015年9月6日，在原告仅支付定金10000元的情况下第三人仇丙星即将案涉房屋交付原告使用亦不符合常理，故对原告主张的其在2015年9月1日之前即占有使用房屋的主张，不予采纳。另原告在签订房屋买卖合同时即已经知道案涉房屋存在抵押，在抵押权未消除的情况下无法办理过户登记，未办理过户登记手续原告自身亦有原因。综上，原告的诉讼请求及所提交的证据不能足以排除执行，原告要求解除对案涉房屋的查封，确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，对此不予支持。据此，该院于2019年4月13日作出（2018）苏1202民初5738号民事判决：驳回原告张进的诉讼请求。本案受理费人民币7681元，由原告张进负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，一是2015年8月25日签订的关于××室的房地产买卖合同，证明上诉人是为了改善居住条件才卖掉原住房而购买的案涉房屋；二是泰州市不动产登记信息查询结果单，证明上诉人张进除案涉房屋外无其他居住房屋；三是泰州市生鑫物业管理有限公司和明珠社区居委会出具的居住证明，证明上诉人于2015年8月28日搬进案涉房屋；四是物业收据两份，证明案涉房屋在2015年6月1日后所发生的物业费均由上诉人所缴纳。经质证，被上诉人中信泰州分行对证据1和证据2真实性无异议，但认为与本案无关联性，对证据3真实性有异议，认为证据4只能证明缴纳物业费的情况，不能证明上诉人占有案涉房屋的具体时间，故被上诉人中信泰州分行认为上诉人提交的所有证据均不能对抗被上诉人实现抵押权的权利。 一审法院查明并认定的事实，有相应的证据证实，亦经本院审理核实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，中信泰州分行于2015年6月26日登记取得涉案房屋的抵押权，上诉人张进主张的房屋买卖合同成立时间在中信泰州分行对涉案房屋设立抵押登记之后，故上诉人张进在应当知道案涉房屋存在抵押权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的情形下，与第三人仇丙星签订房屋买卖合同，应当认定系案外人自身原因未办理过户登记手续。因此，上诉人张进所主张的房屋买卖关系不得对抗在先成立的房屋抵押权，亦不能对抗法院对涉案房屋的执行。关于上诉人提出的房屋确权请求涉及到另案生效判决，而对生效判决的异议不在执行异议之诉审查范围内，故本院对此不予理涉。综上，张进的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7681元，由上诉人张进负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁明霞 审 判 员 孙金录 审 判 员 徐 勇 二〇一九年十二月十日 法官助理 宋静婷 书 记 员 王 清