云南省姚安县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2325民初987号原告姚安县金山物业管理服务有限公司。住所云南省楚雄彝族自治州姚安县栋川镇融和新城B6-4号。统一社会信用代码91532325574688641H。法定代表人王炬，该公司董事长。委托诉讼代理人胡艳，女，1982年5月13日生，汉族，大专文化，系公司总经理，住云南省楚雄彝族自治州姚安县。委托权限为特别授权代理。委托诉讼代理人杜应梅，女，1982年5月16日生，汉族，高中文化，系总经理助理，住云南省楚雄彝族自治州姚安县。委托权限为特别授权代理。被告张林平，男，1970年6月12日生，回族，初中文化，从事餐饮行业，原籍云南省楚雄彝族自治州大姚县，现住云南省楚雄彝族自治州姚安县融合新城Ｃ区。原告姚安县金山物业管理服务有限公司诉被告张林平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告姚安县金山物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人胡艳、杜应梅、被告张林平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚安县金山物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：l、请求判令被告张林平立即支付20l5年1月1日至2019年l2月31日拖欠的物业费2955.80元;2、本案诉讼费由被告张林平承担。事实和理由：2010年12月31日，原告姚安县金山物业管理服务有限公司与云南融和旅游开发有限公司签订了《物业委托管理合同》。2017年5月1日，原告姚安县金山物业管理服务有限公司与姚安县融和新城小区业主管理委员会签订了《姚安县融和新城小区物业管理委托合同》，并约定由原告姚安县金山物业管理服务有限公司对“姚安县融和新城小区”进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三收取滞纳金。2015年1月1日，被告张林平与云南融和旅游开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，自愿购买云南融和旅游开发有限公司的“姚安县融和新城商铺C4-8（其面积61.58㎡）”，并于2015年5月1日与原告签订了《业主临时规约》，双方约定前期物业管理服务标准，收费依据，计算方式及起始时间和违约责任。被告张林平身为姚安县融和新城商铺C4-8号业主，其享受了原告姚安县金山物业管理服务有限公司提供的物业服务，却并没有按时向原告姚安县金山物业管理服务有限公司交纳物业管理服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告张林平自2015年1月1日至2019年12月31日，累计欠交物业服务费2955.80元，期间经原告姚安县金山物业管理服务有限公司多次电话催缴，被告张林平均以种种借口为由拒绝交纳。为此,特提起诉讼,请求法院判决支持原告姚安县金山物业管理服务有限公司的诉讼请求。被告张林平辩称，我在购房时签订的什么协议，我是在未知的前提下签订的，没有人告知我签订这份协议后，意味着什么后果，我在不知情的情况下稀里糊涂地签下了这份协议，当时，没有一个物业管理服务公司的人在场，只有一张盖了章的协议，让我签字，这份协议至今未看到过，为了早点拿到购买房屋合同，也就签下了这份不平等的协议。自从我购得融和新城的商铺后，我没有享受过任何服务，门前的卫生没人打扫，一直都是我自己打扫，我从购房之日起至今，原告姚安县金山物业管理服务有限公司在收取我的物业费的同时，他们帮我做了什么？我当时签下了那份不平等协议就要让我向公司交费吗。原告姚安县金山物业管理服务有限公司把商铺划在他们物业管理的范围内，商铺的户主就是业主，原告姚安县金山物业管理服务有限公司在选举业主委员会时想到过商铺业主没有，是否通知了商铺的业主参加选举？原告姚安县金山物业管理服务有限公司除了要钱之外，我们商铺玻璃被砸、门口的电动车电动三轮车被盗小区车位上车子挡风玻璃被砸，原告姚安县金山物业管理服务有限公司推脱不理，我们业主没有权利，我为什么支付物业费给原告姚安县金山物业管理服务有限公司。请求人民法院依法判决。本案在审理过程中，原告针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、原告姚安县金山物业管理服务有限公司的《营业执照》、云南融和旅游开发有限责任公司与原告姚安县金山物业管理服务有限公司签订的《物业管理委托合同》、《融和新城物业管理补充协议》、姚安县融和新城小区业主委员会与原告姚安县金山物业管理服务有限公司签订的《姚安县融和新城小区物业管理委托合同》、姚安县融和新城小区业主代表《关于组建姚安县融和新城小区业主委员会申请》、商铺业主与原告姚安县金山物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议姚安融和新城、云南融和小区装修管理规定（姚安融和小区装修管理规定）、临时管理规约、楚雄金山物业管理服务有限公司姚安融和新城小区家庭装修管理协议（姚安县金山物业管理服务有限公司融和新城家庭装修管理协议）、楼宇交接书、融和新城房屋验收记录表、业主身份证复印件》4份，2012年7月28日及2016年11月30日姚安县发展和改革局文件《姚安县发展和改革局关于姚安融和新城物业管理服务收费标准的批复》、《姚安县发展和改革局关于融和新城小区物业管理服务收费标准的批复》、2019年11月20日姚安县住房和城乡建设局文件《姚安县住房和城乡建设局关于金山物业管理服务有限公司服务小区物业管理服务收费标准的批复》，欲证明姚安县融和新城小区的开发商云南融和旅游开发有限责任公司及融和新城小区业主委员会先后于2011年11月19日、2017年5月1日分别与原告姚安县金山物业管理服务有限公司签订了物业管理委托合同，合同对原告姚安县金山物业管理服务有限公司为融和新城小区业主提供物业服务的相关事宜及物业收费问题作了约定，姚安县发展和改革局、姚安县住房和城乡建设局对融和新城小区物业管理服务收费标准作了批复，进而证明原告姚安县金山物业管理服务有限公司向被告张林平收取物业费有合同约定，收费标准未超过有关部门批复同意的收取标准。2、融和新城业主反映情况登记本，欲证明针对融和新城小区业主反映小区物业存在的问题，原告姚安县金山物业管理服务有限公司为小区业主提供物业服务的事实。3、原告姚安县金山物业管理服务有限公司交纳融和新城小区水电费、融和新城商铺物业费收取明细，欲证明原告姚安县金山物业管理服务有限公司按照物业服务合同约定，代被告张林平和小区业主向供水、供电部门交纳了相关费用，被告张林平向原告姚安县金山物业管理服务有限公司欠交有关物业费的情况。4、关于姚安县融和新城小区成立业主委员会的申请，业主大会照片，欲证明原告姚安县金山物业管理服务有限公司组织融和新城小区业主召开了业主大会，选举产生了小区业主委员会。经质证，被告张林平对上述证据的意见是：证据1，姚安县发展和改革局关于姚安融和新城小区物业管理服务收费标准的批复，对其真实性、合法性予以认可，但对其关联性不予认可，其他证据，对其三性均不予认可；证据2，业主反映情况登记本是原告单方所做记录，对其三性不予认可；证据3，对水电费明细、融和新城商铺物业费收取明细的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，对其他证据的三性不予认可；证据4，对其三性均不予认可。被告张林平针对其答辩主张，向本院提交了下列证据：1、被告张林平的《商品房购销合同》复印件一份，2、被告张林平对姚安县住建局的举报、投诉书、信访材料复印件各份（被告张林平表明已交到信访局等相关机构）。经质证，原告姚安县金山物业管理服务有限公司对被告张林平提供的上述证据的意见是：证据1，对三性无异议，但对其证明内容予以认可；证据2、对三性均不予认可，与本案无关。本院认为，原告姚安县金山物业管理服务有限公司提交的证据，具备证据的客观性、关联性、合法性，能够证明原告姚安县金山物业管理服务有限公司系经依法登记成立,并具备物业管理资质，其与被告张林平形成了物业服务合同关系，且自2015年1月1日起至今，被告张林平尚差欠原告姚安县金山物业管理服务有限公司物业服务费未予交纳的事实成立，对其证明效力，本院依法予以确认。被告张林平提供的证据1，能证明其主张的事实成立，对其证明目的本院予以确认，证据2，因其证明事实与本案争议事实无关，故对其证明效力本院不予评判。综上，根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：原告姚安县金山物业管理服务有限公司系经姚安县市场监督管理局依法批准登记成立的物业管理服务企业，其具有物业服务企业资质。2011年11月19日，云南融和旅游开发有限公司与原告姚安县金山物业管理服务有限公司签订了物业管理委托合同,合同约定云南融和旅游开发有限公司将其开发建设的姚安县融和新城小区委托给原告实施物业管理，合同约定物业类型为住宅、商住一体综合性物业小区，原告姚安县金山物业管理服务有限公司提供服务的受益人为本物业的全体业主及物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。物业管理服务费临街经营性用房0.80元／平方米／月。2016年12月5日，姚安县融和新城小区业主代表向姚安县栋川镇南街社区居委会申请成立业主委员会，同年12月29日经姚安县住房和城乡建设局批准同意组建业主委员会，继后，姚安县融和新城小区选举成立了业主委员会。2017年5月1日，姚安县融和新城小区业主委员会与原告签订了《姚安县融和新城小区物业管理委托合同》，合同约定原告姚安县金山物业管理服务有限公司为姚安县融和新城小区全体业主、物业使用人提供安保管理、卫生管理、房屋建筑共用部分的维修、养护、管理和业主委托的其他物业管理服务，期限为五年，自2017年5月1日至2022年4月30日止。商铺的物业管理费收费标准与前期物业管理委托合同约定一致。2012年7月28日和2016年11月30日，姚安县发展和改革局分别对姚安县融和新城小区物业管理服务收费标准进行了批复，对商铺的物业管理服务收费标准，两次均批复为：由业主与物业管理服务公司协商确定。2019年11月20日姚安县住房和城乡建设局文件《姚安县住房和城乡建设局关于金山物业管理服务有限公司服务小区物业管理服务收费标准的批复》对商铺的物业管理服务收费标准为：商铺建筑0.80元／平方米／月。被告张林平系云南融和旅游开发有限公司开发的姚安县栋川镇融和新城C4-8商铺的所有权人，其面积为61.58平方米的商铺从事餐饮经营。其经营期间，原告姚安县金山物业管理服务有限公司为其提供了相关物业服务，但自2015年1月1日起至2019年12月31日止，被告张林平均未向原告姚安县金山物业管理服务有限公司交纳物业服务费,其累计欠交物业服务费2955.84元（61.58平方米×0.80元／平方米／月×60月）。被告张林平欠交的上述费用，经原告姚安县金山物业管理服务有限公司催收，被告张林平至今尚未支付原告姚安县金山物业管理服务有限公司。原告姚安县金山物业管理服务有限公司起诉主张要求被告张林平给付拖欠物业费2955.80元。本院认为，云南融和旅游开发有限公司与原告姚安县金山物业管理服务有限公司签订的物业管理委托合同系前期物业服务合同，该合同与姚安县融和新城小区业主委员会与原告姚安县金山物业管理服务有限公司签订的《姚安县融和新城小区物业管理委托合同》均系依法成立的合同，对小区业主具有约束力。按照合同约定，业主在享受了物业服务企业物业服务的同时，就应当及时履行向物业服务企业交纳物业服务费的义务，被告张林平长期拖欠原告姚安县金山物业管理服务有限公司物业服务费不予交纳的行为已经构成违约，对此，应当承担违约责任，及时向原告姚安县金山物业管理服务有限公司交纳物业服务费。原告姚安县金山物业管理服务有限公司所诉被告张林平差欠其物业服务费的事实及数额，有相应证据予以证明，其收费系按物业服务合同约定标准计收，且不违反有关部门批复规定，因此，对其诉讼请求本院依法予以支持。被告张林平辩解认为其未与原告姚安县金山物业管理服务有限公司签订过物业服务合同，双方没有形成物业服务关系，虽然被告张林平确未与原告姚安县金山物业管理服务有限公司签订过物业服务合同，但融和新城小区的开发商云南融和旅游开发有限公司与原告签订了物业管理委托合同，该合同即前期物业服务合同，该合同履行期限届满，融和新城小区业主委员会又与原告姚安县金山物业管理服务有限公司签订了《姚安县融和新城小区物业管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”上述两个合同对融和新城小区业主具有约束力，原告姚安县金山物业管理服务有限公司为被告张林平提供了物业服务，双方即形成了物业服务合同关系，被告张林平即应当按照前述合同约定向原告姚安县金山物业管理服务有限公司交纳物业服务费。因此，被告张林平请求人民法院判决驳回原告姚安县金山物业管理服务有限公司诉讼请求的意见，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告张林平于本判决生效后十日内支付给原告姚安县金山物业管理服务有限公司自2015年1月1日起至2019年12月31日止期间的物业管理费2955.80元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告张林平承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方均服判的，本判决发生法律效力后。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限界满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  李爱明二〇一九年十二月十三日书记员  李彩凤