山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终9075号上诉人（原审原告）：吴兴华，男，1972年2月21日出生，汉族，居民，户籍所在地山东省平阴县。被上诉人（原审被告）：济南实力房地产开发有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：刘兆龙，董事长。委托诉讼代理人：杨鲁江，济南槐荫大江法律服务所法律工作者。上诉人吴兴华因与被上诉人济南实力房地产开发有限责任公司（以下简称实力房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴兴华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持吴兴华的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由实力房地产公司承担。事实与理由：一、原审判决不“讲政治”。虽然本案原告只有吴兴华一个人，但吴兴华也是整个小区4栋楼600多户业主的维权代表，只是率先提起了诉讼。原审判决出来后广大业主才“恍然大悟”：我们买地房子多年办不下证来原来是政府“改规划”、“乱作为”所致。以前业主们上访时政府为什么不承认呢？开发商这么无辜，真是错怪好人了！原审判决给600多业主指明了方向，济南市政府、市规划局今后必须勇于担当，不要冤枉了开发商！我们业主也真是无奈，辛辛苦苦买了个商品房，没想到还要去跟政府讨说法、添麻烦，甚至打行政官司！原审判决是在挑拨广大业主和政府的矛盾！二、原审事实不清，直接以“不可抗力”免除合同责任无事实依据。1、实力房地产公司原审中辩称“其不能如期办理产权登记需要的报备手续，是因为2016年上半年济南市政府对该地块又重新进行了规划，增加了一条新的道路，导致实力房地产公司一直无法向权属登记机关提供办理产权登记需要报备的材料手续”，但实力房地产公司为何不提交证据证实？如果上述情形真实存在，实力房地产公司作为规划变更的利害关系人及行政管理的相对人，应该持有政府变更规划的相关文件，其持有证据却拒不提供，原审判决为何不判其承担举证不能的责任？2、原审法官依职权调取土地规划变更证据，为什么不去市政府规划部门而去济南市城市建设遗留问题办公室？2016年政府变更土地规划为什么会属于“历史遗留问题”？3、原审法院去市遗留办取证，是否需要遗留办给予正式回复？遗留办个别人员所作的解答能否代表该单位的意见？询问笔录所载的“改变规划是因济南市西客站片区土地重新规划造成的”，但案涉地块并不属于西客站片区为什么也重新规划？4、修改规划的具体政府文件是什么？修改规划的准确怎么会调查不清楚？政府修改土地规划需不需要对社会公示？2016年上半年小区内已有众多业主居住，为何业主都不知情？实力房地产公司有没有通知业主的义务？5、按原审的认定，2016年市政府改变规划增设的道路属于小区内部道路，而并非市政公共道路。那么，市政府为什么要对一个成熟的甚至算是“老旧”的小区内部道路修改土地规划?这难道不是对政府公共资源的浪费吗？6、既然不能办证的原因在于政府改规划的“不可抗力”，那么实力房地产公司为什么还要在今年向业主的公告中承认，因为与施工方有矛盾、施工方不配合影响办证？为什么还承认2019以来实力房地产公司大量拆除小区内的违规违建来推进综合验收工作呢？综上，本案原是商品房买卖当事人之间常见的民事合同纠纷，原审法院却直接把球踢给政府，将无良开发商的责任推地干干净净，这在同类案件的判决中就显得很有“创意”了。这么好“运气”的事怎么让我们粼湖居小区的业主碰上了呢？请求二审法院依法查清事实，解除吴兴华和广大业主们的疑惑，维护百姓的合法权益。实力房地产公司辩称，一、关于“原审判决不讲政治”的问题。吴兴华将一个普通民事纠纷案件夸大渲染至“政治”层面，该意欲才是“挑拨广大业主和政府的矛盾”，某某某某某二期、三期即粼湖居11、12、15、16号楼全体业主600多户没有一户对实力房地产公司提起要求支付“逾期交房、逾期办证”违约金之诉，唯有吴兴华在提起“逾期交房违约金”之诉一审、二审败诉[（2017）鲁0104民初2587号、（2017）鲁01民终9069号民事判决）]后，又提起了“逾期办证违约金”之诉，其目的就想挑唆其他业主诉讼实力房地产公司，干扰实力房地产公司正常办公秩序以泄私愤并从中获利。但广大业主讲是非，明道理，知道实力房地产公司为广大业主创造不断增值的物业一直在努力，不断地进行投入，且该房屋均于2016年之前购买也有了较大升值，通过实力房地产公司与他们交流座谈，广大业主理解、支持、认可实力房地产公司的工作。实力房地产公司为协助业主办证经不懈努力，预计今年9月底前11、12号楼取得大证；今年11月底前15、16号楼取得大证（均有可能提前）。根据以上所述，实力房地产公司认为吴兴华作为一名专业律师，其首应站在政治角度做事情，不应以个人私利为主导，更不能违反律师法等有关法律规定，意欲与政府要说法，打行政官司，该利欲熏心的行为注定遭受一定的惩罚。其以“原审判决不讲政治”为由，故意给二审法院施加压力，并称“吴兴华也是整个小区4栋楼600多户业主的维权代表”，对其该述称实力房地产公司不排除将根据“打黑除恶”第三项特征“三是严重干扰一定区域或行业的经济、社会、生活秩序，造成恶劣的社会影响”以及根据“有黑扫黑，无黑除恶，无恶之乱”的扫黑除恶之基本原则，请求相关司法机关对其给予处罚，直至追究刑事责任。二、关于“原审事实不清，直接以不可抗力免除合同责任无事实依据”的问题。鉴于济南市规划局于2016年在调整济南西客站片区规划时，对实力房地产公司所开发的某某某某某三期即粼湖居增设了一条小区内部道路，导致实力房地产公司不能提交办理产权登记需要报备的资料这是事实，实力房地产公司也一直为此规划道路影响提交办理产权登记需要报备资料进行反映，并请求相关部门给予解决（或维持原规划或重新调整道路），后该件由济南市城市建设遗留问题领导小组办公室受理并于2019年6月工作例会多次研究，认为按照“尊重历史，实事求是”的原则，该项目规划在前，规划道路在后，从维护群众合法利益的角度出发，应予以规划认可。建议：鉴于规划审查意见已对该项目认可，已无政策障碍，待有关程序完成后，给予办理不动产登记手续（见实力房地产公司申请调查取证申请书）。根据以上事实及陈述，实力房地产公司认为因政府行政行为改变规划对实力房地产公司来讲是不可抗力，该行为是因政策因素形成的情势变更行为，是实力房地产公司无法预知的，且济南市规划局在对某某某某某三期即粼湖居增设一条小区内部道路时并未告知实力房地产公司，实力房地产公司对此也不知情。一审法院认定“改变规划是因济南市西客站片区土地重新规划造成的，是济南市城市建设规划所需，应是一种不可抗力”是正确的，据此认定属于法律规定免责情形更是正确的。另，吴兴华在上诉状中诉称的其他问题，仅是吴兴华的单方认为和猜测，并没有事实与法律依据，不足以实力房地产公司为此抗辩，但实力房地产公司需要说明一审法院并不是依职权调取土地规划变更证据，而是基于实力房地产公司调取不能故而书面申请调取的（见一审中实力房地产公司于2019年3月18日提交的“申请法院调查取证申请书”），故吴兴华其他上诉理由不能成立，请求二审法院给予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，采用证据确凿，适用法律正确，恳请二审法院给予维持。吴兴华向一审法院起诉请求：1.判决实力房地产公司将需由其提供的案涉房屋办理权属登记资料报产权登记机关备案；2.判决实力房地产公司支付商品房逾期办证的违约金9245.13元；3.本案诉讼费由实力房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年6月7日，吴兴华（买受人）与实力房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201515847949]，合同约定：第三条，买受人购买商品房的房号：位于济南市槐荫区某某某路**某某某某某**（实力粼湖居）**楼****。建筑面积108.29平方米。第四条，该商品房总价款906388元。第六条，买受人签合同之日支付首付款306388元，剩余房款600000元办理银行按揭。第八条交付期限：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家规定和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、因出卖人原因没有在约定的时间报产权登记机关备案，造成买受人不能办理该房屋所有权转移登记，双方同意按以下条款处理：1、出卖人按已付房款的1%向买受人一次性支付违约金。双方还对其它事项进行了约定。于同日，吴兴华（买受人）与实力房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201515847802]，合同约定：第三条，买受人购买商品房的房号：位于济南：位于济南市槐荫区某某某路**某某某某某**（实力粼湖居）**楼******18.88平方米。第四条，该商品房总价款18125元。第六条，买受人签合同之日一次性付清全部房款18125元。第八条交付期限：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家规定和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方还对其它事项进行了约定。签订合同后，吴兴华按合同约定支付了房屋首付款和地下室付款，并办理了按揭付款，实力房地产公司于2016年4月10日向吴兴华开具了购买房款发票；于同年4月27日开具了购买地下室发票。2016年11月，实力房地产公司向吴兴华发出一份“交房通知函”。2017年4月8日，吴兴华（乙方）与实力房地产公司（甲方）签订《房屋移交协议书》，约定：“乙方购买的甲方开发的实力粼湖居XX号楼X单元XXXX室，建筑面积108.29平方米,购买总房款906388元,现已竣工验收合格,并于2017年4月8日已交付使用。本协议签署后，甲方已将该房屋交付给乙方使用，产权归乙方所有。”2018年8月，按双方购房合同约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间到期后，实力房地产公司并没有及时办理房屋登记报备手续。另查明，实力房地产公司开发建设的位于济南市槐荫区某某某路X号某某某某某三期工程，所使用的土地使用权证号为：市中国用（2007）第0200170号。2007年6月8日办理了建设用地规划许可证；2007年8月9日办理了国有土地使用权证；2011年12月26日办理了建设工程规划许可证；2013年7月12日办理建筑工程施工许可证；后又办理了商品房预售许可证。吴兴华购买房屋所在的某某某某某三期（实力粼湖居）16号楼，在交房前已于2016年6月进行了竣工综合验收，并验收合格。2016年上半年济南市规划局对该地块又重新进行了规划，在位于济南市槐荫区某某某路X号地块上又增加了一条新的道路，导致济南市房产管理部门不予办理任何办理房产的报批、备案手续，也无法进行对楼房的综合验收。后经实力房地产公司多次到济南市城市建设遗留问题办公室工作组反映情况，至今未果。2017年5月17日，吴兴华曾向一审法院提起诉讼，要求实力房地产公司支付逾期交付商品房的违约金62866.88元。经一审法院审理作出（2017）鲁0104民初2587号民事判决书。在该判决书一审法院认为部分载明：“经一审法院到济南市工程质量与安全生产监督站调查，某某某某某三期16号工程在该部门监督截止日期为2016年5月30日，即涉案商品房已经符合双方在补充协议中约定的交付条件。”一审法院作出（2017）鲁0104民初2587号民事判决，驳回吴兴华的诉讼请求。吴兴华不服一审法院作出的该（2017）鲁0104民初2587号民事判决，提出上诉。经山东省济南市中级人民法院审理，作出（2017）鲁01民终9069号民事判决，驳回上诉，维持原判；在该判决书中一审法院认为部分载明：“关于第一个争议焦点，一审法院认为，取得《分期综合验收备案证明》不是我国法律法规规定的法定交房条件，双方当事人可以通过合同约定等方式对涉案《商品房买卖合同》约定的交付条件进行变更。本案中，双方当事人于2015年6月7日签订的《补充协议》中载明出卖人应于2016年9月30日前将具备济南市工程质量与安全生产监督站验收合格的商品房交付买受人使用。该《补充协议》系双方当事人对《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件进行变更达成合意，即不再以取得《分期综合验收备案证明》作为涉案商品房的交付条件。”一审法院认为，2015年6月7日，吴兴华与实力房地产公司签订的《商品房买卖合同》及地下室《商品房买卖合同》和附件，应是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同，予以采信。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”实力房地产公司应严格的按照合同约定，自2018年8月初履行为吴兴华办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案。关于实力房地产公司辩称，其不能如期办理产权登记需要的报备手续，是因为2016年上半年济南市政府对该地块又重新进行了规划，增加了一条新的道路，导致实力房地产公司一直无法向权属登记机关提供办理产权登记需要的报备材料手续，改变规划行为是不可抗力的政府行政行为，是因政策因素形成的情势变更行为，不是实力房地产公司方所能左右的行为。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”根据济南市城市建设遗留问题办公室工作组提供的济南市规划局土地规划图和相关工作人员陈述，改变规划是因济南市西客站片区土地重新规划造成的，是济南市城市建设规划所需，应是一种不可抗力。且改变该规划之前，济南市规划部门并没有征求实力房地产公司的意见，实力房地产公司并不知情，符合上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。且该改变土地规划的不可抗力发生在吴兴华与实力房地产公司签订合同约定的办理报备时间之前的2016年上半年，应属于法律规定的免责情形。且根据实力房地产公司提供的证据，其开发建设的国有土地五证齐全，在房屋交付之前已进行了商品房竣工综合验收并合格。根据已经发生法律效力的一审法院作出的（2017）鲁0104民初2587号民事判决，以及山东省济南市中级人民法院审理并作出的（2017）鲁01民终9069号民事判决，已经认定“某某某某某三期16号工程在该部门监督截止日期为2016年5月30日，即涉案商品房已经符合双方在补充协议中约定的交付条件。”“该《补充协议》系双方当事人对《商品房买卖合同》约定的商品交房交付条件进行变更达成合意，即不再以取得《分期综合验收备案证明》作为涉案商品房的交付条件。”而改变城市建设土地规划，原则上讲是政府对国有土地建设的重新规划建设，将对原合法规划建设的建筑物造成重大的冲击，如果按照新的土地规划设计重新建设一条道路，位于济南市槐荫区某某某，位于济南市槐荫区某某某路**某某某某某**原有众多已经经过济南市规划局合法规划的建筑物，将面临不确定性。因此，将直接影响实力房地产公司开发建设的位于济南市槐荫区某某某路X号某某某某某三期（实力粼湖居）16号楼办理权属登记，以及向产权登记机关提供办理房产证所需的备案资料报备手续。据此，可以认定，实力房地产公司没有向权属登记机关办理报备手续的原因，是其本单位无能为力解决的，属于不可抗力，应当全部免除实力房地产公司没有向产权登记机关提供办理产权登记资料备案手续的违约责任。吴兴华以实力房地产公司违反《商品房买卖合同》第十五条约定，要求实力房地产公司承担违约责任，将需由其提供的案涉房屋办理权属登记资料报产权登记机关备案，并支付违约金，其诉讼请求理由不成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回吴兴华的诉讼请求。案件受理费150元，减半收取计75元，由吴兴华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，实力房地产提交的济南市城市建设遗留问题领导小组办公室审批案卷当中的审批表载明：项目基本情况：2007年6月取得《国有土地使用证》，2011年12月取得《建设工程规划许可证》包括15#、16#住宅楼，地下车库，总建筑面积6.81万平方米（地上4.40万平方米，地下2.41万平方米）共392户，2013年7月取得《建筑工程施工许可证》，2016年1月交付使用。因2016版西客站片区控规，在地块西侧新增一条20米宽城市，15#退线不足，距规划道路约1.7米，16#、地下车库部分占压该规划道路，一直未取得《建设工程规划核实证》无法完善后续手续。存在问题：经领导小组办公室工作例会多次研究，认为按照“尊重历史，实事求是”的原则，该项目规划在前，规划道路在后，从维护群众合法权益的角度出发，应予以规划认可。领导小组办公室意见：土地和规划审查组意见：根据现状实测成果，15#、16#住宅楼、地下车库总建筑面积6.76万平方米，其中地上4.42万平方米，地下2.34万平方米，以上建筑同意现状保留使用。项目单位正在进行地界勘测。建议：鉴于规划审查意见已对该项目认可，已无政策障碍，待有关程序完成后，给予办理不动产登记手续。领导小组会议意见：同意市领导小组办公室意见。涉税问题：现是尾盘，已经销售部分全部按时交纳。本院认为，本案系吴兴华与实力房地产公司之间因商品房预售合同产生的争议，系商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人原因没有在约定的时间报产权登记机关备案，造成买受人不能办理该房屋所有权转移登记，出卖人按已付房款的1%向买受人一次性支付违约金。涉案16号楼于2011年12月取得《建设工程规划许可证》，但因2016版西客站片区控规，在涉案楼房所在地块西侧新增一条20米宽城市，导致涉案16号楼占压该规划道路，以致16号楼未能取得《建设工程规划核实证》，实力房地产公司因此不能向产权登记机关提供办理房产证所需的备案资料报备手续，吴兴华因而不能办理涉案房屋所有权转移登记。因此，实力房地产公司没有在约定的时间报产权登记机关备案，系因规划部门增加城市支路的原因，并非出卖人实力房地产公司自身的原因。吴兴华要求实力房地产公司承担违约责任，与双方合同约定不符，一审法院不予支持正确。综上所述，吴兴华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人吴兴华负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 梅审 判 员  曹 强审 判 员  许海涛二〇一九年十二月十日法官助理  刘秋月书 记 员  王 娜