河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终2839号上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司光山支行。住所地：光山县司马光中路。统一社会信用代码91411522877128852X。负责人：靖卫，系行长。委托诉讼代理人：邬元钊，男，系该行职员。委托诉讼代理人：张祥魁，河南法正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）胡成辉，男，1962年8月24日出生，汉族，户籍所在地：光山县。被上诉人（原审被告）刘正贞，女，1964年8月24日出生，汉族，户籍所在地。与胡成辉系夫妻关系。被上诉人（原审被告）河南金凯帝房地产开发有限公司。住所地：河南光山官渡河产业集聚区航空路，统一社会信用代码：914115227919322684。法定代表人：杨彩婷，该公司董事长。委托诉讼代理人：王泽斌，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：王伟，河南紫弦律师事务所律师。上诉人中国工商银行股份有限公司光山支行（以下简称工商银行光山支行）因与被上诉人胡成辉、刘正贞、河南金凯帝房地产开发有限公司（以下简称光山金凯帝公司）借款合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2019）豫1522民初1092号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人工商银行光山支行委托诉讼代理人邬元钊、张祥魁，被上诉人胡成辉、光山金凯帝公司委托诉讼代理人王泽斌、王伟到庭参加诉讼。刘正贞经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人工商银行光山支行上诉请求：1、撤销一审第三项、第四项判决内容，依法改判被上诉人河南金凯帝房地产开发有限公司对本案借款本金和利息承担连带清偿责任。改判上诉人对抵押房屋依法享有抵押权，并就该房屋变卖或拍卖价款享有优先受偿。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，免除被上诉人光山金凯帝公司的连带清偿责任没有法律依据。2、一审法院认定胡成辉提供的抵押担保的房屋为消防通道，该抵押担保行为应为无效。上诉人认为一审法院认定事实不清，证据不足。光山金凯帝公司答辩称：1、金凯帝公司与胡成辉不存在房屋买卖，其房屋买合同是无效合同，因涉案房屋是胡成辉开发的，归胡成辉所有，金凯帝公司从未向胡成辉出售、交付房屋，也没有收到胡成辉的购房款。2、工行与胡成辉签订的涉及按揭担保条款，对金凯帝公司不发生任何法律效力，金凯帝公司不应承担担保责任。3、工行工作人员与胡成辉恶意患通骗取银行贷款的行为涉嫌犯罪，涉案合同担保条款无效。胡成辉、刘正贞未答辩。一审法院查明：2011年8月11日，被告河南金凯帝房地产开发有限公司（甲方）与自然人王明新、黄虎（乙方）签订房地产合作开发协议，该协议约定乙方自愿出资开发甲方竞拍所得的位于光山县××东路两侧宗地的第一、二、四、五号地，享有独立开发经营的权利，自主经营，自负盈亏，自负税费，单独设立经营账号，乙方的开发经营以甲方的名义等内容。后王光胜、胡成辉投资参与该项目建设，并成立河南金凯帝房地产开发有限公司金凯帝.城市广场项目管理部。涉本案胡成辉贷款抵押房的商用楼盘建成后，对未销售出去的建设面积，四合伙人进行了分配。甲乙双方在合作过程中发生多种矛盾，后引发诉讼，2017年12月6日，河南省信阳市中级人民法院作出（2016）豫15民初114号民事调解书，对原告（反诉被告）河南金凯帝房地产开发有限公司与被告王明新（反诉原告）、黄虎（反诉原告）房地产开发经营合同纠纷一案调解结案，该调解书调解协议第二项载明：黄虎、王明新（包括黄虎、王明新共同认可的投资人）原已分配资产56531384元，该资产由黄虎、王明新提供平面图经双方签字认可，河南金凯帝房地产开发有限公司认可该资产已经剥离，不再主张。该已分配资产中包含的安全通道等不能作为商铺出售部分（该部分不得为个人办理房产证），产权由所有业主共同所有并无偿使用，但是办理按揭贷款的部分必须由办理按揭贷款的人员按照贷款合同清偿贷款；该调解书调解协议第四项载明：黄虎、王明新（包括黄虎、王明新共同认可的投资人）已分配资产56531384元资产中可以办理个人产权证书部分和拟分配7712万元资产，都需办理产权证书。办理产权证书需要的登记备案验收的各项工程竣工资料以及合作开发协议约定的3枚公章等，由黄虎、王明新在协议签订之日起1个月内全部无偿交付给河南金凯帝房地产开发有限公司等内容。2015年4月26日，被告胡成辉、刘正贞与原告工商银行光山支行签订三份个人购房借款/担保合同，涉本案的个人购房借款/担保合同约定，胡成辉、刘正贞向原告借款人民币780000元用于个人购置商用房，贷款期限10年，按月等额本息还款法还款，借款人不享有宽限期。合同第九条对罚息的约定为：9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率具体约定按合同第五十二条约定的利率基础上加收30％确定。该合同还约定用胡成辉、刘正贞所有的房屋（××光山县××广场××号，房他证号：字第**）抵押，并在光山县房地产管理所办理了抵押登记，胡成辉、刘正贞签了同意抵押声明，还签署了共同还款承诺书。后原告将上述贷款发放到河南金凯帝房地产开发有限公司金凯帝.城市广场项目管理部。在原告提供的证据“担保函”中担保人栏，有被告河南金凯帝房地产开发有限公司的签章，法定代表人（授权代理人）栏有杨彩婷印章，签署日期为2015年3月17日。原告提交的证据“抵（质）押人声明”抵（质）押人签字栏，胡成辉、刘正贞均签名，保证人申明项有被告河南金凯帝房地产开发有限公司的签章，保证人签字栏有杨彩婷印章，无签名。2017年7月份，被告胡成辉、刘正贞开始不按约还款，出现违约，经原告工作人员多次催要，被告胡成辉、刘正贞均未能及时履行还款义务，致原告诉至本院，并提上述诉求。一审法院认为，被告胡成辉、刘正贞在原告工商银行光山支行处借款，签订了个人购房借款/担保合同，约定了借款金额、还款时间及利率等，原告向被告实际发放了借款，原被告间债权债务关系清楚，被告胡成辉理应按合同约定按月主动偿还相应的借款本息，但其不按约定的时间及金额还款，且停止还款的行为，违反了双方签订的借款合同，故原告要求判令解除2015年4月26日原告与被告胡成辉签订编号：A［住房］字信阳行光山支行［2015］年［135］号合同的诉讼请求依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条规定借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条规定借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。故本案原告主张要求依法判令被告胡成辉归还原告贷款余额人民币652691.8元并支付至全部贷款本金实际还清之日止的逾期利息的诉讼本院依法应予支持。由于被告在原告处借款签订借款合同，同时签订了房屋抵押合同，虽然涉案房产办理了房产证，且已到房屋产权管理部门办理抵押登记手续，但涉案的光山县金凯帝城市广场1幢一层10172号商铺，实为胡成辉参与投资建设并分得的建筑面积，且系该广场的安全消防通道，信阳市中级人民法院在（2016）豫15民初114号民事调解书中对该问题已作出处理，即“该（光山县金凯帝城市广场）已分配资产中包含的安全通道等不能作为商铺出售部分（该部分不得为个人办理房产证），产权由所有业主共同所有并无偿使用，但是办理按揭贷款的部分必须由办理按揭贷款的人员按照贷款合同清偿贷款”，原告工商银行光山支行在办理该笔贷款审核时，应对抵押物的真实情况进行审核，且本案被告胡成辉用其分得的光山县金凯帝城市广场的建筑面积（实为消防通道）作为抵押行为损害光山县金凯帝城市广场所有业主的合法权益，该抵押担保行为应为无效。对被告胡成辉辩称该一楼在建筑设计时，所有建筑面积均设计为商铺，该消防通道系后来改造而成的辩解意见，与胡成辉系专业投资建设开发的商人，且任何商场必然设计有消防通道的常识不符，故对其辩解意见本院不予采信。故对原告请求法院依法对被告胡成辉、刘正贞所有的房屋（××光山县××广场××号，房他证号：字第00**：字第**卖，所得价款原告享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。原告工商银行光山支行作为出借人，应对借款人提供材料的真实性、有效性进行审查，以保证出借资金的安全性，但对借款人胡成辉提供的担保函及“抵（质）押人声明”抵（质）押人中需要担保人签字的地方，涉本案被告河南金凯帝房地产开发有限公司的签字栏，只有该公司法人的印章，并无具体的经办人签名，且被告河南金凯帝房地产开发有限公司与被告胡成辉等人建设的光山县金凯帝城市广场项目部只是合作关系，金凯帝城市广场项目部有独立开发经营的权利，自主经营，自负盈亏，自负税费，单独设立经营账号的项目，涉案贷款系被告胡成辉、刘正贞申请，利用其投资建设的项目部与河南金凯帝房地产开发有限公司合作关系的便利，制作虚假的购房合同，以自己分得的建筑面积作抵押，贷款发放到金凯帝城市广场项目部而非被告河南金凯帝房地产开发有限公司等事实可看出，原告工商银行光山支行对胡成辉提供的贷款的材料、用途、担保抵押的财产、担保函、及抵（质）押人声明均没有尽到一定的审查义务，且胡成辉拒不向法庭陈述担保函上被告河南金凯帝房地产开发有限公司的公章及法人章是如何签来的，原告工商银行光山支行也说明不了上述情况，也无法证明原告在办理该笔业务中系善意且无过失。故本案被告胡成辉与被告河南金凯帝房地产开发有限公司之间不构成表见代理，盖有河南金凯帝房地产开发有限公司公章的担保函和抵（质）押人声明对被告河南金凯帝房地产开发有限公司不具有法律效力。故对被告河南金凯帝房地产开发有限公司辩称其对胡成辉贷款780000元不知情，不应承担担保责任的辩解意见本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司光山支行于2015年4月26日与被告胡成辉、刘正贞签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：A［住房］字信阳行光山支行［2015］年［135］号）；二、被告胡成辉、刘正贞于本判决生效后30日内归还原告中国工商银行股份有限公司光山支行贷款余额人民币652691.8元，并支付自2017年7月起至全部贷款本金实际还清之日止的逾期利息（按双方约定的计算方式计算利息）；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司光山支行对被告河南金凯帝房地产开发有限公司的诉讼请求。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司光山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11022元，减半收取5511元，由被告胡成辉、刘正贞负担。二审查明，金凯帝房地产开发有限公司郑玉荣庭审当庭证实，胡成辉营销部的营销员于2015年4月份拿已分配的房产在光山工行办理按揭，将涉案合同夹带一起，郑玉荣在没有得到公司法人授权的情况下，按照以往正常购房者的按揭合同加盖了金凯帝房地产开发有限公司印章。另查明，双方争议的个人借款担保合同所抵押担保的门面房，实际为消防通道，工行光山县支行在没有到现场核实，为胡成辉签订了个人借款担保合同。本院在审理过程中，组织双方到现场予以核实，胡成辉表示愿意继续履行合同，并已结清所欠利息，同时用其他有效资产重新办理抵押登记，工行光山县支行对胡成辉的有效资产重新办理抵押登记表示同意。其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，借款合同是借款人向货款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案光山金凯帝公司于2011年8月11日与王明新、黄虎签订房地产合作开发协议，王明新、黄虎出资开发光山金凯帝公司位于光山县××东路两侧宗地的第1、2、4、5号地，享有独立开发经营的权利，自主经营，自负盈亏，自负税费，单独设立经营账号，王明新、黄虎以光山金凯帝公司的名义经营。之后胡成辉投资参与该项目建设，并与王明新、黄虎等人成立河南金凯帝房地产开发有限公司金凯帝.城市广场项目管理部。房屋建成后，胡成辉等合伙人对建成后的房屋进行了分配。2015年4月26日，胡成辉、刘正贞与原告工商银行光山支行签订三份个人购房借款/担保合同主要约定：借款金额：借款人民币780000元，借款期限10年，胡成辉、刘正贞以其所有的房屋（××光山县××广场××号，房他证号：字第000242**）抵：字第**表示愿意继续履行合同，并已结清所欠利息，同时自愿用其他有效资产重新办理抵押登记，工行光山县支行对胡成辉的有效资产重新办理抵押登记表示同意,因此结合全案事实，由双方继续履行合同较为妥当，在此期间双方可以完善抵押担保手续。胡成辉今后若迟延履行合同，工行光山县支行可随时另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销光山县人民法院（2019）豫1522民初1092号民事判决;二、驳回原审原告中国工商银行股份有限公司光山支行请求解除合同的诉讼请求。二审案件受理费11022元，由上诉人中国工商银行股份有限公司光山支行负担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇一九年十二月十日书记员 李鸿杰