湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1322民初2559号 原告陈远胜，男，1944年5月7日出生，汉族，居民，退休职工，住新化县。 原告刘解姣，女，1949年8月28日出生，汉族，居民，退休职工，住址同上，系原告陈远胜之妻。 上述二原告共同委托诉讼代理人谢五八，湖南正君律师事务所律师。 被告新化县正通置业有限公司，住所地：新化县。 法定代表人张平，该公司经理。 委托诉讼代理人陈经文，广东雅商律师事务所律师。 委托诉讼代理人廖晓康，广东雅商律师事务所律师。 被告刘正廉，男，1951年2月23日出生，汉族，居民，户籍地：新化县，现住新化县。 被告袁翔凤，女，1948年10月6日出生，汉族，居民，户籍地：新化县，现住址同上，系被告刘正廉之妻。 上述二被告共同委托诉讼代理人陈晓东，湖南迪坤律师事务所律师。 原告陈远胜、刘解姣与被告新化县正通置业有限公司、刘正廉、袁翔凤物权保护纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈远胜、刘解姣及其委托诉讼代理人谢五八，被告新化县正通置业有限公司（以下简称正通公司）的委托诉讼代理人廖晓康、陈经文，被告刘正廉、袁翔凤及其委托诉讼代理人陈晓东等均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈远胜、刘解姣向本院提出诉讼请求：1、正通公司强制拆除原告工农河路62号房屋与附属设施，判令其恢复原状，赔偿屋内财产损失5645元；2、判令正通公司与刘正廉、袁翔凤所签订的房屋拆迁安置协议为无效合同；3、判令刘解姣与袁翔凤签订的《房产抵债协议》为无效合同；4、上述房屋与土地，及15平方的商业棚子及土地，正通公司均应与原告签订房屋拆迁安置协议；5、诉讼费用由被告方承担。事实和理由：1980年，原告夫妇在位于工农河东岸的自留地上经批准建了一栋二层的小楼，占地面积131.53m2，建筑面积161.39m2。2002年前，因原告借了亲家刘正廉70000元，刘正廉、袁翔凤夫妇就说将该房抵给他们收房租还账，等收满了7万元后就将房子退给原告夫妇（当时每年相金1.2万元，经过15年，现在租金已达18万多元）。在原告陈远胜不在家的情况下，刘正廉夫妇哄骗刘解姣一个没文化的妇女，并将一份他们事先拟好的《房产抵债协议》等东西让刘解姣抄一遍，于是，他们走关系，在只有刘解姣一个人签名的情况下，将原告夫妻共同共有的房产过户给了袁翔凤。但该房屋的土地使用权一直未予转让，产权证上没有登记的一间新增房屋也未予转让。以后，原告多次提出收回房子，刘正廉虽然同意，但因要价太高（要100万元）而搁置。10年前，工农河地段开始搞旧城的棚户区改造，工农河62号被列入拆迁范围，原告夫妇就向工农河社区领导与开发商多次口头与文字反映工农河62号的房子属于抵债，不是绝卖，土地使用权与新增房子是没有转让的等问题，要求开发商与原告签协议。但2019年5月间，开发商正通公司突然与刘正廉、袁翔凤夫妇签订了工农河62号的房屋征收补偿安置协议，补偿他们门面85平方，住房165多平方。为了达到签订征地拆迁合同的目的，刘正廉在没有工农河62号房屋的土地使用证的情况下，便将他位于永兴街茅铺下14号的房屋国有土地使用证提交给开发商代替，而开发商正通置业有限公司也没有认真审查这张冠李戴的《国有土地使用权证》，并与之签订了征收安置协议，正通公司明显存在过错。这样，被告双双侵犯了原告的合法权益。2019年5月18日，原告再次向正通公司与工农河社区书面报告，介绍了工农河62号的来龙去脉与我们的要求。19日至21日，工农河社区又召集双方在正通公司进行了调解。鉴于是亲家关系，我方只要求房屋的土地补偿款、新增房屋补偿款与商业棚子及土地补偿款归我们，其他归刘正廉、袁翔凤。但他们只同意给外甥陈俊50多平方米的住房。当时双方未达成一致意见。正在社区单边做工作的情况下，正通公司组织不少人突然于2019年5月25日将工农河62号房屋强制拆除，我们要进屋拿生活用品与资料都被限制人身自由，强行拉扯、包围着不准进入。霎时间，我们的家园与财产被毁灭殆尽。我国1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第38条规定了七种“不得转让”的情形，其中第（四）项规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”不得转让。因此，刘解姣与袁翔凤之间的房屋转让行为是不合法的，是无效的。再有，试想一下，7万元就能买这么大一栋有二面临街有天有地的城区房子吗？这也明显存在欺诈与显失公平。而正通公司作为开发商，在征地拆迁对象的产权与土地使用权存在争议的情况下，与争议的其中一方单独签订拆迁安置协议，并强行拆除争议的房屋，是明显错误的，是与法律相违、与常理相悖的。综上所述，刘解姣在亲家的哄骗下将夫妻共同共有的房屋转让给袁翔凤、于法无据。而袁翔凤在明知房屋是属于陈远胜、刘解姣夫妻共同所有的情况下，哄骗与其单方面签订买卖协议，是属于法律上的无效行为，不产生法律效力。正通公司无视工农河62号房屋产权存在争议的客观事实，在证书上土地使用权与房屋所有权又分离的情况下，而与刘正廉、袁翔凤签订征地补偿协议，并对原告的多次吁请置之不理，进而强行拆除房屋与棚子，占用其土地。三被告人的行为均已侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特起诉，请求判如所请。 被告新化县正通置业有限公司的答辩要点：一、涉案房屋的拆迁主体并不是正通公司。也没有委托其他单位或者个 人拆迁涉案房屋。原告方关于正通公司的第一项诉讼请求是错误的，正通公司不是适格的被告，请求原告撤回这项诉讼请求；二、正通公司与被告刘正廉、袁翔凤签订的《房屋拆迁协议》并没有违反国家法律强制性规定，也是双方的真实意思表示，涉案房屋是登记在刘正廉和袁翔凤名下，因此涉案房屋的《房屋拆迁协议》合法有效；三、正通公司不确认刘解姣与袁翔凤签订的《房产抵债协议》的真实性、关联性和合法性。也不同意原告的诉讼请求；四、正通公司签署的关于房屋拆迁安置协议合法有效，不同意再与原告签署新的协议。 被告刘正廉、袁翔凤的答辩要点：一、原告夫妇与被告夫妇系亲家。1995年2月，原告陈远胜向被告夫妇借款7万元，后经多次催讨，原告一直未偿还本息。至2002年时，因原告方借了很多人的钱未偿还，债权人纷纷上门讨债并要求其用房屋抵偿。原告夫妇便主动与被告夫妇商量，说明与其将房屋抵偿给别人，不如抵偿给亲戚，并要求将涉案房屋抵偿所欠被告夫妇7万元的借款本息。为此，原告刘解姣（甲方）与被告袁翔凤（乙方）于2002年6月20日签订《房产抵债协议》。因此，原告诉称将房屋抵给被告收房租还账，等收满了7万元后就将房子退还原告，是胡说八道,颠倒黑白。二、原告陈远胜没有在《房产抵债协议》上签名，是因为房产证登记的产权人系原告刘解姣，没有共有人。且协议中写得非常明确：“现经甲方的子女及母亲的家庭人员共同商议，决定以甲方的房产权转让抵债给乙方。”因此，原告诉称抵债协议是被告哄骗原告刘解姣抄写的，这是不符合事实的。三、原告刘解姣系上梅镇园艺场村村民，建房土地为农村集体土地，因被告在北塔村的房屋也是村集体土地，是不能办理土地使用权证的，故当时办理房产过户时，不晓得原告的房屋有土地使用权证需要过户，才没有要求原告去办理土地使用权证过户手续。但按地随房走的交易习惯，原告刘解姣的房屋既然过户给了被告袁翔凤，其土地使用权自然随房屋一起归被告袁翔凤使用。同时，原告刘解姣使用该土地建房时并未缴纳土地出让金，不属国有转让地。因此，该房屋所占土地的使用权仅仅是未办理过户手续，并非该土地使用权仍属原告刘解姣。原告刘解姣抵债转让给被告袁翔凤的房屋均为房产证上登记的房屋，并无所谓新增房屋，这可从房屋平面图及与开发商的拆迁合同中得到证实。原告刘解姣与被告袁翔凤签订《房产抵债协议》后，原告刘解姣全家按照协议约定居住一年后即搬离了该房屋，尔后十余年，双方作为亲家常有往来，且对房屋抵债的事实均非常清楚并从无异议,根本不存在原告陈远胜不知道房屋抵债给了被告袁翔凤夫妇以及要求收回房屋的情况。四、原告夫妇向被告夫妇借款时间为1995年2月，当时上梅镇新街一期工程的门面房价也不足10万；而原告抵债房屋建造较早，特别是96年洪水浸泡后，房屋破烂不堪，当时房屋价值最多只值5至6万元。因此，双方所签《房产抵债协议》不存在显失公平情况。五、《房产抵债协议》系2002年6月20日签订，至今已有17年，根据法律规定，早已超过原告陈远胜、刘解姣要求确认合同无效的起诉期限。六、原告刘解姣与被告袁翔凤签订《房产抵债协议》后，双方已到新化县房管局办理了房屋产权过户登记手续，而办理房屋产权过户登记系行政行为。因此，原告方不能以民事诉讼来推翻产权过户的行政行为。七、根据法律规定，不动产权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生法律效力。涉案房屋已办理了产权过户登记手续，被告袁翔凤夫妇依法具有对该房屋的所有权。因此，被告袁翔凤夫妇与正通公司签订的房屋拆迁安置协议合法有效。 综上所述，本案涉案房屋系原告夫妇自愿抵债转让给被告夫妇，原告刘解姣与被告袁翔凤所签订的《房屋抵债协议》系双方真实意思表示，其协议内容符合法律规定，合法有效。原告陈远胜、刘解姣所诉称的事实与客观事实严重不符，且本案早已超过民事诉讼或行政诉讼的起诉期限。为此，请求依法驳回原告陈远胜、刘解姣的诉讼请求。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证意见，本院确认如下法律事实： 一、双方当事人无争议的事实 1、原告刘解姣系原新化县城关镇罗盛教园艺场第六生产队社员，1980年7月14日，原告刘解姣因住房困难向当时镇委会、园艺场及其六队队委会申请“呈批自留地建房的报告”。后经批准，原告陈远胜、刘解姣夫妇于同年在工农河东岸的自留地上建了一栋二层的房屋，占地面积131.53平方米，建筑面积161.39平方米。1988年10月13日，原告刘解姣依据“建房申请报告、补办手续证明”，遵章向新化县人民政府申请房屋产权、土地使用权登记。其申请登记表的主要内容有：房屋坐落：园艺村二组，图号：125，幢号：062，结构：砖混，层数：2、产权来源：自建，产权性质：私产，用地面积：118.59，使用面积：131.53，建筑面积：161.39，四至关系：前：街道水沟，后：空地，左：人行道，右：空隙地。1990年10月9日，原告刘解姣取得“新化县私有房屋所有权证”（新房私字第005005号）。其登记的主要内容为：房产所有权人：刘解姣；房屋坐落：园艺村二组；产权来源：自建；建成时间：1980年；建筑面积：161.39平方米；使用土地面积：131.53平方米；房屋结构：砖混；层数:贰；地房：伍；楼房：伍；杂屋：壹。 1993年12月，原告刘解姣取得“国有土地使用证”（国用字第010237号）。其登记内容主要有：土地使用者：刘解姣；地址：城关镇城西街**；用途：居住；用地面积：捌拾壹平方米；建筑占地：捌拾壹平方米。四至：东：靠徐梦云房，南：靠陈新龙房，西：靠街道，北：靠街道。 2、1992年修建工农河时，新化县人民政府要求对涉案房屋进行拆迁，因未与原告刘解姣达成协议，当时只拆除了涉案房屋南面约15平方米的杂屋，并将地面进行水泥硬化，作为人行道使用。原告刘解姣、陈远胜便利用该拆除杂屋后遗留的部分空坪场地，出租给孙术生用做石材加工，每月租金1000元，至2003年3月搬离。此后，根据被告刘正廉、袁翔凤女儿、女婿(原告儿媳、儿子)的要求，原告陈远胜、刘解姣夫妇对该空坪场地未再予出租管理，由被告刘正廉、袁翔凤在该空坪场地处利用拆除杂屋时残留墙壁另外支撑二根木头，上面盖石棉瓦，搭建一个简陋棚子，亦用于出租并收取租金。2017年始，原告方又主张对该空坪场地的棚子收取租金，后经原告方与被告刘正廉、袁翔凤协商，该棚子每月租金800元由被告刘正廉、袁翔凤的外孙（原告孙子）陈俊收取。 3、1995年8月4日，新化县城关镇城西街道(居委会)370号“地籍调查表”的主要内容：土地使用者：刘解姣，土地坐落：城关镇城西街370，宗地四至：东：自墙抵空地与徐梦云相行，南：自墙抵空地，西：自墙抵工农河，北：自墙抵永兴街。2000年6月5日，原告刘解姣申请“划拨国有土地使用权设定登记”，主要内容有：土地使用者：刘解姣，单位性质：个人，土地坐落：上梅镇城西街二组，权属性质：国有土地使用权，使用权性质：划拨，独自使用面积95.3平方米，申请登记的依据：《国有土地使用证》字第010237号，1993年12月。新化县人民政府“土地登记审批表”编号：国用（2000)第011118116号，其中，审查人员初审意见：本宗地为国有土地，刘解姣于1993年12月由县人民政府颁发《国有土地使用证》字第010237号，以划拨方式取得该宗地国有土地使用权。批准用途为住宅。根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，用地面积为95.3平方米，国有土地使用权划拨手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为刘解姣办理划拨国有土地使用权登记。原告刘解姣原有《国有土地使用证》字第010237号因此而转换为：《国有土地使用证》国用(2000)第 011118116号。新化县国土资源服务中心于2015年5月25日绘制的宗地图：宗地编号：431322001018GB00128，权利人：刘解姣，地籍图号：3070.20—529.00，宗地面积：95.3。 2015年4月24日，原告刘解姣因《国有土地使用证》国用(2000)第011118116号证件遗失，在湖南日报“证件作废”栏登报：“刘解姣遗失位于上梅镇城西街二组国土使用证，证号：国用（2000)第011118116号”。此后，原告刘解姣向国土管理部门申请对上述遗失的《国有土地使用证》予以补办，因未能提供房屋产权证，国土管理部门不予补办。故原告刘解姣未能提供涉案房屋的《国有土地使用证》。 4、2002年4月1日，原告刘解姣对涉案房屋申请换发新的房屋权证，其原房屋所有权证号新房私字第005005号因转移注销。换发的新房屋所有权证字号为：新房字第S02013**。 2002年6月20日，原告刘解姣（甲方）与被告袁翔凤（乙方）签订《房产抵债协议》：“甲方于1995年2月27日借到乙方人民币柒万元整。经乙方多次向甲方催还，但甲方多次延期无法偿还至今，现经甲方的子女及母亲的家庭人员共同商议，决定以甲方的房产权转让抵债给乙方，达成如下协议:、经甲乙双方友好协商，甲方在城西街工农河路62号的住宅，建筑面积161.39平方米的房产抵债柒万元给乙方。、乙方考虑到甲方把房产抵债后，暂时无法搬迁到其它地方居住，乙方同意甲方在房产权办理正式转让手续之日起，暂允许甲方在二楼居住，期限为一年，但必须在一年内搬迁到其它地方居住，否则乙方按每月租金捌佰元的计费向甲方收处。、乙方为甲方提供了一年居住未收租金的方便，在一年居住时间中必须爱护好乙方的房屋及室内的水电系统设备，否则照价赔偿。、乙方为甲方提供了一年免费房租的便利，但甲方必须承担房产交易税的所有费用，并办理好房产转让手续的房产证给乙方。、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，签字生效。甲方：刘解姣，乙方:袁翔凤”。协议签订后，原告陈远胜、刘解姣按照上述协议约定，在涉案房屋居住8个月后搬离，涉案房屋从此归被告刘正廉、袁翔凤管理使用。 2004年2月26日，原告刘解姣将涉案房屋过户给被告袁翔凤，双方在新化县房地产管理局办理了涉案房屋的过户登记手续。原告刘解姣的房房权证：新房字第S02013**转让登记而注销，被告袁翔凤因此获得了涉案房屋的房权房权证：新房字第S04024**中登记的主要内容有：房屋坐落：上梅镇城西街工农河路62号。房屋状况：结构：混合。房屋总层数:2。所在层数1:建筑面积(平方米）55.44，营业；所在层数2:建筑面积（平方米）105.95，住宅。其中所附新化县房屋普查分幢分层平面图（1985.9.14）的主要内容有：二层：卧12.9、卧9.3、卧12.9、卧9.61、厅13.33、楼11.0、厕7.51;房屋坐落：新化城关园艺村(刘解姣)，房屋幢号：125062,房屋占地面积：118.59平方米，建筑面积:161.39平方米，使用面积:131.53平方米，居住面积：63.62平方米。 5、为改变城区环境，提高城市品位，经市、县两级政府批准，原新化县第五期旧城改造工程更名为新化县第五期（永兴）棚户区改造二期工程项目。本案中的上梅镇城西街工农河路62号房屋(涉案房屋），属于该棚户区改造二期工程项目改造工程范围。 2018年6月1日，新化县棚户区改造工作协调领导小组办公室开始执行《社会资本人参与棚户区改造项目的实施方案(试行)》。该方案第四条第2项规定：县安居投根据已注销的拆迁户房屋产权证的登记面积，按照1：1的比例以每平方米2400元的标准计算金额，采取全包干的方式补偿给社会资本人作为房屋拆迁补偿款，该款项用于拆迁户的安置。新化县自然资源局在收回拆迁房屋的国有建设用地使用权时不再进行补偿。 6、2019年5月5日，被告新化县正通置业有限公司（甲方）与被告袁翔凤（乙方）签订《房屋拆迁协议》，其中主要内容有：“一、被拆迁房屋现状情况：乙方被拆迁的建筑物坐落于上梅城西工农河，房屋产权证号为S0402482，建筑面积一层55.44平方米、二层105.95平方米(其中商业建筑面积55.44平方米、住宅建筑面积105.95平方米），土地使用证号为010716060,土地使用面积214.4平方米，房屋结构为砖混。经双方共同丈量，最终认定乙方的住宅建筑面积99.54平方米，商业建筑面积85.84平方米。二、安置补偿方式：……3、根据乙方所选定的补偿方式，甲方同意补偿乙方住宅建筑面积169.2平方米，商业建筑面积85.84平方米。……”。协议签订后，被告刘正廉、袁翔凤交出涉案房屋的房权证房权证：新房字第S04024**用(2000)010716060号土地使用证，由被告新化县正通置业有限公司办理有关产权注销手续。后被告刘正廉、袁翔凤以上述土地使用证号010716060，不是涉案房屋的土地使用证，还是系其工农河茅铺下自建房屋的国有土地使用证为由，在新化县自然资源局又将该土地使用证号为010716060的证件予以申请补办。 2019年6月14日，新化县自然资源局对上述新化县第五期（永兴）棚户区改造二期工程项目国有建设用地使用权(含涉案房屋土地使用权)进行公开拍卖。 二、双方当事人有争议的事实 1、涉案房屋二楼是否有一间房屋在产权证上没有登 记？ 原告方认为，1988年6月份左右，原告夫妇在涉案房屋一层厕所上面新增加建设了一个房间，因是违章建筑，该房间未登记在房屋产权证上，亦未抵押给被告袁翔凤，该间房屋的所有权应归原告方所有。为证明其主张，原告方提供了原上梅镇罗盛教园艺场党支部书记张志中的证明一份、房屋照片一张。 被告刘正廉、袁翔凤认为，原告刘解姣抵债转让给被告袁翔凤的房屋均为房产证上登记的房屋，并无所谓新增房屋，这可从房屋平面图及其与开发商的拆迁合同中得到证实。且被告夫妇管理使用整栋房屋已十六、七年，原告方从未提出过此事，现在房屋拆迁了才提出来，原告方的主张不符合客观事实。 本院审查认为，一、从原告方提供的证据分析，其证据只能证明原告方于1988年6月份左右建了一间10平方米左右的房子，不能达到证明该间增建房屋未经产权登记的证明目的。二、从房屋产权登记的时间分析，原告方增建房屋在前，申请颁发房屋产权在后，房屋产权登记进行了实地测量，制图等，原告方如有已建房屋而不进行房屋产权登记不符合常规。三、从原告方提供的房屋产权证登记内容及二层平面图分析，涉案房屋共计二层：地房五间、楼房五间；二层房屋平面图上亦显示有：厕7.51。由此证明该房屋二层的所有房间都进行了产权登记，原告方主张的厕所上增建的一间房屋亦已登记在册。四、从房屋拆迁协议中丈量的涉案房屋建筑面积分析，房屋二层的产权登记面积为105.95平方米，经双方共同丈量确认的面积只有99.54平方米，其实际丈量面积没有超过产权证上登记的面积，此亦证明涉案房屋二层不存在有未进行产权登记的房间。综上，原告方主张涉案房屋二楼有一间房屋在产权证上没有登记，缺乏客观证据佐证，原告方所举证据不充分，不能达到其证明目的；原告方应承担举证不能的法律后果，本院对原告方主张的上述事实不能认定。 2、原告陈远胜、刘解姣是否存在有5645元的财产损失？ 原告陈远胜、刘解姣认为，2019年5月25日，被告正通公司组织人员强制拆除工农河62号房屋，并限制原告人身自由，不准原告进屋拿走生活用品与资料，导致原告财产损失5645元。为支持其主张，原告提供了财产损失清单、陈远胜与陈星辉的微信聊天截屏佐证。 被告正通公司认为，涉案房屋的拆迁主体不是正通公司，原告该项请求错误，正通公司不是适格被告。为证明其主张，被告正通公司提供了上梅街道办事处工农河社区及上梅街道办事处证明一份。 被告刘正廉、袁翔凤认为，损失清单是原告方自己写的，是虚假的，其微信聊天即便有眼镜和保温杯，也不能证明此物品在涉案房屋内，更不能证明其物品受到损坏，因涉案房屋由被告夫妇管理使用十六、七年了，原告方不可能在涉案房屋内还有任何物品，不存在有财产损失。 本院审查认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告主张财产损失5645元。其提供的证据：“损失清单”无人签名并证明财产损失的客观真实性；“微信聊天截屏”仅能证明原告有眼镜和保温杯，不能确证上述物品存在涉案房屋中并在房屋拆迁中受到损失。故原告方提供的上述财产损失证据不充分，不能达到证明清单上的物品留置在涉案房屋中，并在涉案房屋拆除时受到了损失的证明目的。依据前述司法解释规定，原告应承担举证不能的法律后果。且根据新化县上梅街道办事处对上梅镇工农河路62号房屋征拆说明，亦证实涉案房屋里面没有生活用品，房屋拆除时没有限制原告方人身自由，不存在不准其进屋拿生活用品的情节。故本院对原告主张财产损失5645元的事实不予认定。 至于被告正通公司辩称其不是涉案房屋的拆迁主体的答辩意见，因在被告正通公司提供的《房屋拆迁协议》中，被告正通公司即是作为涉案房屋的拆迁人与被告袁翔凤签订的房屋拆迁协议，是本案的适格被告。其主张不是涉案房屋拆迁主体，显然与客观事实不符，本院不予采纳。 法律适用争议 一、原告刘解姣与被告袁翔凤签订的《房产抵债协议》是否有效？ 原告认为，涉案房屋系原告陈远胜、刘解姣夫妻的共同财产，根据有关法律规定，任何一方不能单独处置。原告刘解姣在被告刘正廉、袁翔凤哄骗下与之签订的《房产抵债协议》，显失公平，原告陈远胜不知情、没签名，这是不合法的、无效的协议，应予撤销。 被告刘正廉、袁翔凤认为，房产抵债协议是双方经过充分协商后签署的书面协议，不存在哄骗行为；涉案房屋经1996年的洪水浸泡，破败不堪，当时市价只值5至6万元，根本不存在显失公平情况；因房权证是刘解姣的，所以陈远胜没有在协议上签字，但其以后十多年对此从未提出过异议；且该房屋产权已过户给被告袁翔凤，双方的权利义务早已按约履行完毕，该协议是合法有效的。 本院审查认为，合同是否有效，应当根据合同法的有关规定进行判定。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告陈远胜、刘解姣主张被告刘正廉、袁翔凤欺诈原告刘解姣签订协议、该协议显失公平，应认定《房产抵债协议》无效。但在该协议中已明确“甲方(刘解姣)子女及家庭人员共同商议”后才与乙方（袁翔凤)友好协商达成的协议，且未提供被告刘正廉、袁翔凤有欺诈行为及涉案房屋当时市场价值远大于7万元的相关证据。故原告陈远胜、刘解姣主张其受欺诈、胁迫，或存在显失公平等能致合同无效情形，缺乏相关证据佐证，应承担举证不能的法律后果；至于原告陈远胜、刘解姣主张涉案房屋系夫妻共同财产，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”之规定，原告陈远胜未在《房产抵债协议》上签名，原告刘解姣个人处置转让涉案房屋，违反了上述法律规定，应认定该《房产抵债协议》无效。本院审查认为，因涉案房屋的房屋产权证上所有人只有刘解姣，新化县房地产管理局具有核实并颁发房屋所有权证书的职权，其据此已为原告刘解姣将涉案房屋转让给被告袁翔凤并办理了房屋产权过户登记手续；原告陈远胜与原告刘解姣系夫妻关系，对涉案房屋具有共同所有权，亦有平等的处理权。被告刘正廉、袁翔凤系两原告的儿女亲家，其间具有将涉案房屋抵偿七万元借款的缘由，被告刘正廉、袁翔凤有理由相信原告刘解姣处置该房产系其夫妻双方共同意思表示。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第(二)“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，原告陈远胜不能以其不同意或不知道为由抗辩该《房产抵债协议》的效力。且涉案房屋已办理过户登记手续十五年余，原告陈远胜并未就此主张过权利，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;”之规定，原告陈远胜未在法定期限内对《房产抵债协议》行使撤销权，其要求撤销该《房产抵债协议》的撤销权已经消灭，故原告陈远胜、刘解姣主张撤销《房产抵债协议》，于法无据，本院不予支持。综上，原告陈远胜、刘解姣要求认定原告刘解姣与被告袁翔凤签订的《房产抵债协议》为无效合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故本院认定原告刘解姣与被告袁翔凤签订的《房产抵债协议》为有效合同。 二、被告正通公司与被告袁翔凤签订的《房屋拆迁协议》是否有效? 原告陈远胜、刘解姣认为，被告正通公司明知涉案房屋存在争议，并且房产证与土地使用证不一致的情况下，与被告刘正廉、袁翔凤串通一气，签订《房屋拆迁协议》，其行为显然是不合法的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）款：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;”之规定，该《房屋拆迁协议》应确定为无效合同。 被告正通公司认为，被告袁翔凤于2004年已取得涉案房屋的产权证明，这是具有物权公示效力的证书，原告方如对被告袁翔凤取得的房权证有异议，应通过其他法律途径主张权利，而不是通过民事诉讼解决。涉案房屋的土地系国家划拨地，谁使用谁就有受益权，2004年原告将涉案房屋过户给被告袁翔凤后，虽然土地使用权未变更，但也与原告方无关，因为原告方并没有向国家相关政府部门缴纳使用土地的任何对应价款，而且涉案房屋土地现已由政府部门收回。被告正通公司与被告袁翔凤签订《房屋拆迁协议》时，审查了涉案房屋的所有权是袁翔凤，并由其长期占有使用；且本案诉前被告正通公司并未收到原告方对涉案房屋的主张。因此,被告正通公司依照有关法律规定和相关事实与被告袁翔凤签订的《房屋拆迁协议》合法有效。 被告刘正廉、袁翔凤认为，原告刘解姣将涉案房屋抵债转让给了被告袁翔凤夫妇，按地随房走的交易习惯，其土地使用权自然随房屋一起归被告袁翔凤所有。同时，原告刘解姣使用该土地建房时并未缴纳土地出让金，不属于囯有出让地。因此，该房屋所占土地的使用权仅仅是未办理过户手续，并非该土地使用权仍属原告刘解姣所有。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生法律效力。涉案房屋已办理了产权过户登记手续，被告袁翔凤夫妇依法拥有对该房屋的所有权。因此，被告袁翔凤夫妇与被告正通公司签订的《房屋拆迁协议》合法有效。 本院审查认为，《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。依据上述法律规定，原告刘解姣将涉案房屋抵债转让给了被告袁翔凤，双方办理了涉案房屋的产权过户登记手续，被告袁翔凤即是涉案房屋的所有权人，拥有对渉案房屋的处分权。至于涉案房屋的土地使用权证问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第三十六条：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。依照上述法律视定，原告刘解姣在将涉案房屋抵债转让给被告袁翔凤时,依法应将“房权证”与“土地使用证”同时转让登记过户给被告袁翔凤。此与原告刘解姣在登报声明遗失国用（2000)第011118116号土地使用权证后去申请补办时，因未能提供房屋产权证，国土管理部门不予补办的事实相应证。原告刘解姣未将涉案房屋的土地使用权证转让登记过户给被告袁翔风，系其未履行应尽的法定义务，原告方不能以此作为对涉案房屋土地仍享有权利的依据。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第一款：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”。依照上述法律法规的规定，以划拨方式取得的国有土地使用权不是使用者的财产，使用者无处分权。本案中，涉案房屋的土地使用权系划拨方式取得，该涉案房屋的土地使用权在房屋拆迁后已由县人民政府无偿收回；且在县安居投的拆迁安置补偿方案及《房屋拆迁协议》中，涉案房屋的拆迁均未涉及对土地使用权进行补偿。故原告陈远胜、刘解姣以拥有涉案房屋土地使用权为由，主张对涉案房屋仍拥有权利，在房屋拆迁时应获得补偿的诉求，不符合上述法律法规的规定，本院不予支持。综上，被告正通公司与被告袁翔凤签订的《房屋拆迁协议》中，虽然没有“国有土地使用权证”，存在瑕疵，但以此并不能影响《房屋拆迁协议》的合同效力。故被告正通公司与被告袁翔凤签订的《房屋拆迁协议》合法有效。 三、原告陈远胜、刘解姣是否拥有15平方米的商业棚子及土地使用权？ 原告陈远胜、刘解姣认为，1992年修建工农河时，政府拆除了其房屋南面约15平方米的杂屋作人行通道，但拆除后该杂屋场地的土地使用权仍归原告方所有，且原告方一直管理使用该场地出租并收取租金。涉案房屋转让被告袁翔凤夫妇后，虽然应儿子、儿媳的要求，将该场地让给被告袁翔凤夫妇管理出租并由其收取租金，但原告方并没承诺放弃对该场地的所有权；且2017年原告方又收回了对该场地的出租并收取租金。故该15平方米的商业棚子及土地使用权应归原告方所有。被告刘正廉、袁翔凤认为，该棚子系被告刘正廉、袁翔凤因抵债受让该涉案房屋后，利用原来那间杂屋拆除时残留的一扇墙壁，另外支撑二根木头搭建的简陋棚子，上面只盖了几块石棉瓦，一直由被告刘正廉、袁翔凤管理使用于出租并收取租金。2017年原告找到租户那里要求收取租金，为了缓和矛盾，被告夫妇才同意由外孙(原告孙子)陈俊收取租金。如此，并非被告刘正廉、袁翔凤放弃了该棚子的所有权。本院审查认为，原告陈远胜、刘解姣原有房屋南面约15平方米的杂屋拆除后，其残留的墙体及对该空坪场地的出租管理使用并未在《房产抵债协议》的约定之内，该残留墙壁的财产所有权仍应归原告陈远胜、刘解姣所有；被告刘正廉、袁翔凤此后利用该残留墙壁搭建棚子，其另外支撑的二根木头及搭盖的石棉瓦等财产所有权应归被告刘正廉、袁翔凤所有；据此，构成该简陋棚子的财产所有权应归原告陈远胜、刘解姣和被告刘正廉、袁翔凤双方共同拥有。对于该棚子的拆迁补偿问题：虽然上梅街道办事处证明该简易棚子不在拆除补偿之列，被告正通公司在本院责令下亦未提供对该棚子予以补偿与否的依据，但被告刘正廉在庭审中自认补偿了13.7平方米的住宅建筑面积。因此，本院可以认定该简陋棚子的拆迁补偿为13.7平方米的住宅建筑面积，原告陈远胜、刘解姣可从中获得适当补偿。对于原告陈远胜、刘解姣主张拥有15平方米商业棚子的土地使用权问题。原告陈远胜、刘解姣虽然提供了上梅街道办事处工农河社区的证明，证明1992年修建工农河时，拆除了原告刘解姣房屋南面约15平方米的杂屋以作人行通道使用，其土地使用权仍归刘解姣所有。因批准用地应由县级以上人民政府批准，工农河社区不是政府土地主管部门，不具有土地使用权的批准权利。其证明该土地使用权仍归原告刘解姣所有，缺乏相关行政法规依据，该证据缺乏证据效力；因该间拆除杂屋与涉案房屋的土地使用权一并为划拨方式取得，依据前述法律法规规定，该间杂屋拆除后，其土地使用权，县人民政府可以无偿收回；原告陈远胜、刘解姣未能提供国有土地使用权证及红线图，以确认其仍拥有该间拆除杂屋的土地使用权；且根据原告方提供的证据：其1988年10月13日的“新化县房屋产权、土地使用权登记审批表”，其中，用地面积为118.59，使用面积为131.53。而其“国用(2000)011118116号及”中，涉案房屋的独自土地使用权面积为95.3平方米。即1992年后原告方拥有涉案房屋的土地使用权较之初次获得涉案房屋(含被拆除的一间杂屋)的土地使用权，至少减少了13.29平方米。由此，不能确认原告方仍拥有该间拆除杂屋的土地使用权。综上，原告陈远胜、刘解姣主张仍拥有15平方米商业棚子的土地使用权，证据不充分，应承担举证不能的法律后果，本院对其此项主张不予支持。 判决的理由与结果 本院认为，本案系物权保护纠纷。本案中，原告刘解姣与被告袁翔凤在新化县房地产管理局办理了涉案房屋的转让过户登记手续，被告袁翔凤即拥有了涉案房屋的所有权，其合法物权依法应受法律保护。被告袁翔凤与被告正通公司签订《房屋拆迁协议》，是对自有财产行使处分权；被告正通公司依据《房屋拆迁协议》拆除涉案房屋，系依法行使合同约定的权利。原告陈远胜、刘解姣不是涉案房屋的所有人，其要求恢复涉案房屋及附属设施原状的诉求，于法无据，本院不予支持。原告陈远胜、刘解姣要求被告正通公司赔偿屋内财产损失5645元的诉求，因未提供财产损失的充分证据，依法应承担举证不能的法律后果，故对原告陈远胜、刘解姣要求被告正通公司赔偿财产损失5645元的诉求，本院不予支持。被告刘正廉、袁翔凤系涉案房屋的所有权人，拥有对涉案房屋的处分权，其与被告正通公司签订的《房屋拆迁协议》系双方真实意思表示，合法有效。原告陈远胜、刘解姣拥有的涉案房屋土地使用权证，在办理涉案房屋产权转让过户登记手续时，依法应一并转让过户给被告袁翔凤；涉案房屋的土地使用权系划拨方式取得，其以拥有涉案房屋的土地使用权主张权利，不符合相关法律法规规定；且该房屋拆迁协议亦未涉及土地使用权的补偿。综上，原告方要求判令被告正通公司与被告刘正廉、袁翔凤所签订的房屋拆迁协议为无效合同的诉求，本院不予支持。原告刘解姣与被告袁翔凤签订的《房产抵债协议》，不存在有导致合同无效的情形；原告陈远胜以其不知情、未在协议上签字为由而主张无效，与事实不符，原告刘解姣与被告袁翔凤签订协议后八个月，原告方全家即搬离了涉案房屋，足以说明该协议内容原告陈远胜是知情且认可的。故对原告陈远胜、刘解姣要求判令原告刘解姣与被告袁翔凤签订的《房产抵债协议》为无效合同的诉求，本院不予支持。至于原告方主张拥有15平方米的商业棚子，其实是被告刘正廉、袁翔凤倚墙搭建的一个简陋棚子，无合法产权证明，不属于《房屋拆迁协议》的约定补偿范围；其要求与被告正通公司签订该简陋棚子的拆迁协议，缺乏法律依据。且被告刘正廉、袁翔凤作为该简易棚子的共有人，亦是该简易棚子的实际占有使用者，其已就此与被告正通公司签订了房屋拆迁协议，亦是一种表见代理行为，现该简陋棚子已经拆除，协议已实际履行完毕，原告陈远胜、刘解姣可以从被告刘正廉、袁翔凤就该简易棚子拆迁后所得补偿的13.7平方米住宅建筑面积中得到相应补偿，但对其要求与被告正通公司重新签订该简陋棚子的拆迁协议的诉求，本院不予支持。鉴于原告陈远胜、刘解姣在本案中既对被告袁翔凤、刘正廉主张权利，又对被告正通公司主张权利，而被告刘正廉自认该简易棚子拆迁后补偿了13.7平方米住宅建筑面积，故此，本院酌情确定由被告刘正廉、袁翔凤从简易棚子获得的补偿中补偿原告陈远胜、刘解姣50000元。基此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十九条、第五十二条、第五十五条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第十九条、第三十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十六条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、由被告刘正廉、袁翔凤补偿原告陈远胜、刘解姣人民币50000元。 二、驳回原告陈远胜、刘解姣的其他诉讼请求。 上述款项限本判决书生效之日起10日内付清。款项汇至：新化县人民法院执行款专户，开户银行：长沙银行新化支行，账号8001574********。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2800元，由原告陈远胜、刘解姣负担1550元、被告刘正廉、袁翔凤负担1250元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  罗振东 人民陪审员  晏爱娣 人民陪审员  吴楚南 二〇一九年十二月十二日 法官 助理  胡 庆 代理书记员  王雄紫 附有关法律条文： 一、对《中华人民共和国民法总则》的适用 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权； （二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权； （三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。 当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。 二、对《中华人民共和国合同法》的适用 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 三、对《中华人民共和国物权法》的适用 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。四、对《中华人民共和国城市房地产管理法》的适用 第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 五、对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的适用 第四十七条无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。 六、对最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的适用 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。