湖南省永州市冷水滩区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘1103执异176号案外人：雷久书，男，1972年1月19日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。申请执行人：周荣晖，男，1971年8月26日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：曹志明，湖南新星律师事务所律师。被执行人：周芳定，男，1969年9月1日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。在本院执行申请执行人周荣晖与被执行人周芳定民间借贷纠纷一案中，案外人雷久书于2019年11月19日对执行位于永州市××与××交叉口某小区××室的房产［不动产证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号］提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称，请求执行法院中止执行登记在周芳定名下的上述房产的执行，并解除对该房屋的查封。事实与理由：1.在法院查封该房产之前，案外人雷久书与被执行人周芳定已经签订了合法有效的房屋买卖合同并进行了公证。雷久书与周芳定于2018年7月7日达成买卖协议，2018年7月18日签订了正式购房合同，约定价款45万元，同年7月19日双方就购房合同进行了公证，明确了购房合同是双方真实意思表示、合法、有效，而法院查封裁定是2018年8月28日，法院查封该房产侵害了善意购买人雷久书的利益；2.买卖双方已全面履行合同。合同签订后，买受人雷久书先支付了房屋总价款的80%计36万元，出卖人支付的也已按合同约定将涉案房屋产权证交给了买受人。剩余20%购房款未支付，是因为未达到合同约定的支付条件（合同约定的交付条件是出卖人于2019年9月1人前完成过户手续，买受人于过户完成后一次性付清剩余购房款）。但因该房屋被查封，导致不能办理过户手续，案外人雷久书认为未办理过户并非买卖双方主观原因造成，因此，应视为买卖双方已全面履行合同；3.案外人已合法占有涉案房屋，且非因自身原因未办理过户登记。出卖人已向买受人交付房屋产权证等，可以认定案外人已经合法占有涉案房屋。该房屋为办理过户手续不是买受人可以控制的原因造成；4.案外人雷久书对涉案房屋的物权期待权优先于申请执行人周荣晖的金钱债权。案外人提交了下列证据（复印件）：1.购房合同和公证书；2.交纳购房款的收据和银行转账凭证；3.交纳物业费的收据。申请执行人周荣晖称：一、周荣晖与周芳定民间借贷纠纷一案，周荣晖在2018年8月13日提起诉讼前，与周芳定多次协商并明确告知周芳定要向法院起诉。而周芳定在得知周荣晖将要起诉的情况下，紧急处理房产以逃避将要面临的法律后果，其本身就是逃避法院强制执行的行为；二、案外人雷久书的异议依法不能成立。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，案外人异议必须符合以下条件异议才能成立：1.第三人已经支付全部价款。这是硬性要求。首先，本案雷久书并没有支付全部购房款，也没有证据证明其支付了购房款。其次，雷久书提交的购房合同第二条约定了付款方式为雷久书向银行归还支付的的借款，而不是直接支付给周芳定，但案外人雷久书没有提交其向银行归还周芳定借款的证据。再次，雷久书提交的周芳定于2019年7月18日收到雷久书36万元购房款的收据，但没有雷久书的转账凭证，其提交的转账凭证中转账人是*辉勇，并不是雷久书。且转账金额也不对。购房合同约定签订合同的当天雷久书向银行交纳18万元、次日向周芳定交纳18万元，但其提交的银行转账凭证一张金额18万元的付款人并不是雷久书，收款人也不是银行。另一张金额12万元付款人是雷久书，但收款人不是周芳定（而是*玉云），付款金额不是合同约定的18万元，根本与本案无关。2.实际占有涉案房屋。雷久书提交了2018年8月16日交纳物业管理费的收据凭证（经手人俞满生），但并没有写明交款人是雷久书，故不能证明物业管理费是雷久书所交，更不能证明雷久书实际占有。事实上，执行法院去涉案房屋物业管理办公室进行了调查并做了执行调查笔录，该办公室负责人俞满生查看了水电费缴费记录，雷久书第一次充电费是2019年7月27日、第二次充电费是2019年9月26日，雷久书自己对俞满生讲过，他是2019年1月份入住的。而该房屋被查封的时间是在此之前的2018年8月28日。3.第三人对未办理过户并不存在过错。而本案中案外人雷久书存在严重过错。根据雷久书提交的经过公证的合同及雷久书在异议书中的陈述，雷久书在2018年7月19日就已经缴纳购房款80%并实际占有房屋（答辩人不认可），合同只是约定在2019年9月1日前办理过户登记手续，2019年9月1日是最后期限，但从2018年7月19日起就具备了办理过户手续的条件，办理过户仅需几天时间，那么，雷久书完全可以在2018年8月28日该房屋被查封前办理完过户登记。在此长达39天的时间里。雷久书怠于行使催促周芳定办理过户手续的权利，导致房屋被查封，雷久书存在严重过错。本院查明，本院在审理原告周荣晖与被告周芳定民间借贷纠纷一案中，于2018年8月28日作出（2018）湘1103民初3183号民事裁定书，裁定查封周芳定位于永州市××与××交叉口某小区××室和××室价值约35万元的房产［不动产证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号、第××号］。2018年8月31日，永州市不动产登记中心依据该民事裁定书和（2018）湘1103执保221号协助执行通知书协助本院进行了查封。由于被执行人周芳定未按执行通知书的要求履行本院于2018年10月9日作出的（2018）湘1103民初3183号民事调解书确定的金钱给付义务，本院查明被执行人周芳定名下有位于永州市××与××交叉口某小区××室的房产［不动产证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号］和位于冷水滩区河东××房产（所有权证号：××），于2019年6月17日作出（2019）湘1103执1138号执行裁定书，裁定的第一项内容是：查封被执行人周芳定所有的位于永州市××与××交叉口东南角北斗××室的房产［不动产证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号］和位于冷水滩区河东××房产（所有权证号：××）。2019年6月24日，永州市不动产登记中协助本院查封，并告知本院：（2017）冷水滩区不动产权第××号不动产已经（2018）湘1103执保221号裁定查封，法院现不需要查封。另查明，2017年7月9日，卖方谭玉云与买方周芳定签订了一份《房屋买卖合同》，约定谭玉云将位于冷水滩区××小区××楼××楼住房××套面积××＝97.65平方米作价31.248万元，首付9.3744万元、月按揭6076元出售给周芳定；该房屋过户到买方名下，房屋按揭到位一个月内首付30%，其余分三年按月支付给卖方，月按揭金额6076元；房屋买卖按月供36个月，若月供中断，卖方有权收回房屋所有权。2017年7月27日，周芳定办理了位于永州市××与××交叉口某小区××室的不动产登记，登记的房屋建筑面积51.34平方米、专有建筑面积43.64平方米、分摊建筑面积7.70平方米，不动产证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号。2018年7月7日甲方周芳定与乙方雷久书签订了《购房协议》，约定甲方愿意将某小区×号楼××、××号房屋卖给雷久书，总价款45万元，乙方在签订此草协议之日付甲方定金2万元，付款方式在正式签订合同时协商。2018年7月7日，周芳定向雷久书出具了一张收到雷久书购房定金2万元的收条。2018年7月18日，甲方周芳定与乙方雷久书签订了《永州市冷水滩区河西某路某小区×号楼××号房、××号房购房合同》，约定甲方将××号房屋［不动产证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号，建筑面积51.34平方米］和××号房屋［不动产证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号，建筑面积44.14平方米］出售给乙方雷久书，总价款45万元；合同签订之日支付购房款18万元，待买卖双方和第三方证人黄某到永州市潇湘公证处办理公证后，乙方支付甲方80%购房款，即再支付18万元，剩余20%购房款9万元待甲方在2019年9月1日前办理好房屋过户登记手续后一次性支付；不动产证过户时产生的个人所得税由甲方负责，乙方负责其他费用和契税。黄某作为中间人在合同上签了字。2018年7月19日，周芳定、雷久书到湖南省永州市潇湘公证处办理了（2018）湘永潇证字第3874号公证书。2018年7月18日，雷久书通过黄某分别转账支付了周芳定18万元、1.4万元、2万元，支付现金6000元。2018年7月19日，雷久书通过黄某转账支付谭玉云12万元。周芳定向雷久书出具了一份收据，内容为：今收到雷久书购房款36万元，房号××、××号。2018年8月16日，北斗苑4号楼物业管理单位（经手人俞满生）向雷久书出具了一份收据，内容为：今收到××、××房交来物业费1610元（2018年7月至2019年12月底止）。2019年11月29日，案外人雷久书将购房款7万元交付至本院执行标的款专户，并提出按照买卖合同约定，办理过户产生的个人所得税和过户费用应由卖方承担，卖方还应当承担延迟办证的损失，故请求暂扣2万元，待过户完成后，余款如数交至法院。本院认为，案外人雷久书与被执行人周芳定在法院于2018年8月31日查封涉案××号、××号房屋前，双方就该房屋签订了合法有效的书面买卖合同；雷久书于2018年8月16日交纳了2018年7月至2019年12月底的物业管理费，即自2018年7月起，雷久书已合法占有了该房屋；雷久书通过黄某支付了合同约定的购房款36万元，虽然付款人不是雷久书本人，但出卖人周芳定对此出具了收据予以认可雷久书的付款行为，且雷久书将剩余的价款在暂扣2万元作为个人所得税和过户费用后，按照执行法院的要求已交付执行；由于在买卖双方约定的办理过户登记手续期限届满前，该房屋已被本院于2018年8月31日查封，未办理过户登记非因买受人雷久书自身原因，现案外人雷久书提出排除执行的异议，本院依法应中止对该财产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：中止对登记在被执行人周芳定名下位于永州市××与××交叉口某小区××室、××号房产［不动产证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第××号、第××号］的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李文忠审判员  刘爱华审判员  唐文雄二〇一九年十二月二日书记员  吴 莉