湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终2127号上诉人（一审原告）：曹霞，女，1976年1月15日出生，汉族，住海南省屯昌县。委托诉讼代理人：罗琬星，湖南湘晋律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘泉林，男，1962年6月18日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：刘焕桂（刘泉林女婿），男，1983年8月3日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人曹霞因与被上诉人刘泉林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初2539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹霞上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院对上诉人在一审庭审中提出的刘泉林违约在先的事实视而不见，判决书中只字未提。根据一审提交的证据，房屋买卖合同第二条约定曹霞于2019年6月17日支付给刘泉林购房定金36000元，刘泉林需将产权证原件及有关过户资料原件交给丁方保管。第四条约定刘泉林在签订本合同后当日将办理房屋过户及贷款所需的一切资料提交丙方。该合同是2019年6月17日签定的，上诉人也是同日将36000元购房定金通过微信转账支付给刘泉林，而当日刘泉林没有依据合同约定履行将房产证件及过户贷款所需的一切资料交给丙方和丁方的义务。上诉人代理人要求刘泉林出示房屋产权证原件遭到拒绝，至今上诉人没有标的房产证原件。合同法67条规定先履行义务，一审判决无视法条和事实，有意偏袒刘泉林。刘泉林辩称，1.是否将标的房产权属证书原件交由居间方保管不属于本合同的主给付义务，而是随附义务，在合同主给付义务能够顺利履行的情形下，随附义务的履行与否并不能成为导致合同解除的原因和判断是否违约的标准，曹霞不能据此主张先履行抗辩权。刘泉林直至一审庭审中仍表示只要曹霞成功办理银行贷款或现款交易，愿意随时配合到不动产登记中心办理产权过户手续。在刘泉林能够直接履行合同主给付义务的情况下，随附义务的履行与否并不具有法律意义。根据合同法第九十四条当事人解除合同的规定，只要刘泉林愿意办理产权过户手续，是否将权属证书交由居间方保管不会导致合同目的不能实现，曹霞不能据此主张解除合同。2.从本案合同约定来看，未将权属证书交由居间方保管也不属于约定的合同解除事由。在曹霞明确表示贷款无法办理下来后，刘泉林即使基于不安抗辩权，也可以拒绝将权属证书交给居间方。3.本案居间方并不愿意接受和保管权属证书原件，而是交由买卖双方自行约定处理。本案《房屋买卖合同》因曹霞的个人征信原因无法办理银行贷款而不能继续履行，合同目的不能实现的过错在曹霞，且给刘泉林造成了极大损失，可适用定金罚则。曹霞向一审法院起诉请求：判令刘泉林退还定金36000元。庭审中，曹霞增加诉讼请求：解除曹霞与刘泉林签订的《房屋买卖合同》。一审法院认定事实：2019年6月7日，曹霞（乙方）与刘泉林（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：刘泉林将其坐落于湘潭市岳塘区宝塔街道霞光西路19号2单元303房以360000元的价格卖给曹霞；曹霞于2019年6月17日向刘泉林支付购房定金36000元，在产权过户进窗后缴税前支付刘泉林购房首付款120000元；曹霞通过银行贷款向刘泉林支付购房款200000元，交房时曹霞支付刘泉林尾款40000元。2019年6月17日，曹霞向刘泉林支付了购房定金36000元，刘泉林向曹霞出具收条。2019年7月2日，曹霞向华融湘江银行股份有限公司湘潭金侨支行申请按揭贷款，但因曹霞申报的材料初审未能通过，华融湘江银行股份有限公司湘潭金侨支行于2019年7月19日向曹霞发出告知书，告知不予受理曹霞的贷款申请。曹霞因未能办理银行按揭贷款而不能履行支付购房款的义务，故要求刘泉林退还购房定金,刘泉林以曹霞违约为由不予退还。一审法院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金交付后，交付定金的一方可以按照合同约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。本案中，曹霞向刘泉林支付了36000元购房定金，但因其自身原因未能履行支付购房款的义务，其行为构成违约，曹霞无权要求刘泉林返还定金，但其可以丧失定金为代价而解除主合同。故曹霞要求返还定金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。曹霞要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百五十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除曹霞和刘泉林于2019年6月7日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回曹霞的其他诉讼请求。案件受理费700元，减半收取计350元，由曹霞负担。二审中，当事人未提交新证据。二审中，曹霞申请追加湘潭市岳塘区一米扬光房地产中介服务部、湘潭新环境房地产经纪有限公司为本案第三人参加诉讼。本院认为，湘潭市岳塘区一米扬光房地产中介服务部、湘潭新环境房地产经纪有限公司不属于必要的共同诉讼人，且曹霞在一审中未申请追加，故本院对该申请不予批准。二审审理查明：曹霞与刘泉林、湘潭市岳塘区一米扬光房地产中介服务部、湘潭新环境房地产经纪有限公司四方签订的房屋买卖合同中，约定曹霞于2019年6月17日支付刘泉林定金36000元整。刘泉林需将产权证原件及有关过户资料原件交给湘潭新环境房地产经纪有限公司保管，湘潭新环境房地产经纪有限公司出具收件收据。曹霞提供的微信聊天记录有如下内容：2019年7月11日曹霞询问湘潭新环境房地产经纪有限公司刘泉林的房产证和过户资料，2019年7月12日湘潭新环境房地产经纪有限公司答复由刘泉林自行保管，曹霞要求湘潭新环境房地产经纪有限公司转告刘泉林准备好过户资料。2019年7月14日，曹霞在微信中告知刘泉林因银行拒贷进行不了银行贷款交易，希望在不违约情况下进行现金交易。刘泉林回复把钱准备好了随时都可以过户。其他事实与一审审理查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为曹霞是否有权要求退还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”曹霞与刘泉林的房屋买卖合同未能履行的根本原因是曹霞不能履行支付房款的义务。刘泉林虽未履行合同约定的将房产证和过户资料交给湘潭新环境房地产经纪有限公司的义务，但曹霞在知道房产证和过户资料由刘泉林自行保管后并未提出异议并要求刘泉林履行交付义务，其未支付剩余款项的原因也并非由于刘泉林不履行交付义务。刘泉林未拒绝继续履行合同，没有履行合同约定的将房产证及相关资料交付义务并不构成对合同的根本违约，不属于法定的解除合同事由，亦不属于约定解除事由。曹霞以刘泉林违约为由起诉要求解除合同无法律依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条规定，“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”因此，曹霞以丧失定金为代价可以解除本案所涉的房屋买卖合同。一审法院依据曹霞的起诉请求，判决合同解除并且不返还定金符合法律规定。曹霞认为刘泉林违约在先一审判决错误的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人曹霞负担。本判决为终审判决。审判长  张雪强审判员  马 兰审判员  周智湘二〇一九年十二月二十二日法官助理何霖书记员谭力加附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。