宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终3615号上诉人（原审被告）：金典标，男，汉族，个体从业人员，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：王春毅，宁夏灵州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁夏荣恒房地产集团有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街**塞上凝聚力**楼**。法定代表人：梁志东，该公司总经理。委托诉讼代理人：王瑞婷，宁夏合天律师事务所律师。上诉人金典标与被上诉人宁夏荣恒房地产集团有限公司（以下简称荣恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10526号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人及委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人金典标提出上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一审、二审受理费由被上诉人负担。事实与理由：金典标在租赁本案的房屋之前，还租赁过荣恒公司所有的凝聚力装饰批发城36-10号营业房（临街面营业房），双方签订了十年的房屋租赁合同，并进行了装修。后荣恒公司将36栋营业房整体出售，便与金典标协商解除之前的租赁合同，同时将6-4、6-5营业房（位置偏僻、无人租赁）出租给上诉人使用，双方约定交纳2016年10月1日至2017年11月30日期间的租赁费，可以使用三年，当时金典标要求将协商的内容写入合同当中，荣恒公司考虑到其他业主知道后影响不好，便口头承诺让上诉人放心，不会再收取涉案房屋后两年的费用。2018年12月，荣恒公司擅自将涉案房屋6-4、6-5营业房锁上，导致上诉人无法进入。被上诉人荣恒公司辩称，上诉人上诉述事实没有相应证据证明，请驳回上诉，维持原判。荣恒公司一审提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付凝聚力装饰批发城6-4号营业房占用费82711．2元（暂计自2017年12月1日至2019年9月30日）；2．判令被告向原告返还凝聚力装饰批发城6-4号营业房；3．本案诉讼费用由被告负担。原审法院查明，原、被告于2016年10月1日签订《凝聚力装饰批发城营业房租赁合同》，约定由被告承租原告所有的凝聚力装饰批发城6-4、6-5号营业房，建筑面积共计313．30平方米，其中6-4号营业房面积为156．65平方米，租赁期限自2016年10月1日至2017年11月30日止。该房屋的第一年年租金为90230．40元。承租人逾期30日未支付租金的，出租人可解除合同。就本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商解决不成的，依法向原告所在地人民法院起诉。合同期限届满后，双方未签订新的租赁合同，被告继续使用涉案房屋至2018年12月，原告亦未对此提出异议。因被告一直未支付房租，原告于2018年12月13日向银川市国立公证处提出申请，对位于银川市××街塞上凝聚力装饰批发城6-4、6-5号营业房的现状进行证据保全。银川市国立公证处于当日前往涉案房屋，记录了涉案房门锁着的情况，透过玻璃门看到室内有物品，并对上述现状进行了拍照、摄像。被告于2016年12月30日向原告支付第一年租金90230．40元后，下剩租金一直未支付，现原告诉至一审法院，请求依法判如所请。2018年12月至今，涉案房屋一直处于锁闭状态，其中放置物品为被告所有，未经营使用。原审法院认为，原、被告签订的《营业房租赁合同》虽已到期，但被告继续使用的行为，原告并未提出异议，双方形成了事实的房屋租赁关系，该房屋租赁法律关系依法成立并合法、有效。被告虽主张涉案房屋在2018年12月被原告强行锁住，致使其无法继续使用，但原告对此不予认可且被告未提交证据予以证明，且被告在正常经营期间被原告锁门却未作出任何措施，听之任之的行为不符合常理，故对被告的辩解一审法院不予采信。2018年12月后，被告虽未开业经营，但其未主动搬离、未与原告协商解除合同并继续使用涉案房屋存放自己所属物品的行为应视为对涉案房屋的持续租用。原、被告在2016年10月1日签订《凝聚力装饰批发城营业房租赁合同》中约定建筑面积共计313．3平方米，房屋年租金为90230．4元，即每平方米每月租金为24元。故被告应向原告返还涉案房屋并按每平方米每月租金24元的标准支付6-4号营业房156．65平方米自2017年12月1日起至本判决确定的给付之日止的租金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告金典标于本判决生效之日起十日内按照每平方米每月租金24元的标准向原告宁夏荣恒房地产集团有限公司支付银川市新华东街526号塞上凝聚力装饰批发城6-4号营业房总计156.65平方米自2017年12月1日起至本判决确定的给付之日止的租金；二、被告金典标于本判决生效之日起十日内向原告宁夏荣恒房地产集团有限公司返还凝聚力装饰批发城6-4号营业房。案件受理费已减半收取计934元，由原告宁夏荣恒房地产集团有限公司负担84元，由被告金典标负担850元。二审中，双方均未提交证据。二审查明案件事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，金典标上诉称荣恒公司给予其免租期的承诺，荣恒公司不予认可，且金典标并无其他证据证明存在免租期，对其上诉称免租期应予免租，本院不予支持。合同约定的租期届满日为2017年11月30日，荣恒公司直到2018年12月13日才向银川市国立公证处提出证据保全申请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。荣恒公司明知租赁合同到期后，其怠于履行权利，并未采取措施减少损失，对其扩大损失部分，本院不予支持。本院仅支持2017年12月1日至2018年12月13日期间租金45115.2元（每月租金24元×156.65平方米×12个月）。综上，原审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10526号民事判决第二项，即：“二、被告金典标于本判决生效之日起十日内向原告宁夏荣恒房地产集团有限公司返还凝聚力装饰批发城6-4号营业房”；二、变更宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10526号民事判决第一项，即“一、被告金典标于本判决生效之日起十日内按照每平方米每月租金24元的标准向原告宁夏荣恒房地产集团有限公司支付银川市新华东街526号塞上凝聚力装饰批发城6-4号营业房总计156.65平方米自2017年12月1日起至本判决确定的给付之日止的租金”变更为“上诉人金典标于本判决生效之日起十日内支付被上诉人宁夏荣恒房地产集团有限公司租金45115.2元”；三、驳回宁夏荣恒房地产集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费934元，由上诉人金典标负担500元，由被上诉人二审案件受理费1868元，由上诉人金典标负担。本判决为终审判决。审判长  马少骏审判员  王文花审判员  解 杰二〇一九年十二月十六日书记员  王丽蓉附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。