四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1354号 上诉人（原审原告）：平昌县江州房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91511923MA62D43E5C。住所：四川省平昌县江口镇新平街**。 法定代理人：韩春晖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈国平，男，1966年11月18日出生，汉族，大专文化，该公司江阳望圣楼项目负责人，住，住四川省平昌县/div> 委托诉讼代理人：张艳，巴中市平昌县元山法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：詹恩，男，1973年10月3日出生，汉族，小学文化，居民，住，住四川省平昌县/div> 委托诉讼代理人：任杰，重庆雾都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任淑琼（系被上诉人詹恩之妻），女，1976年8月10日出生，汉族，小学文化，居民，住，住四川省平昌县/div> 委托诉讼代理人：王福升，四川宏坤律师事务所律师。 上诉人平昌县江州房地产开发有限公司（以下简称江州房产公司）因与被上诉人詹恩、任淑琼房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省平昌县人民法院（2019）川1923民初1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人江州房产公司上诉请求：1.撤销（2019）川1923民初1363号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付房屋超面积折价款57.53万元。2.被上诉人承担上诉费用。事实及理由：一、双方争议的来历。2010年10月上诉人项目负责人陈国平与被上诉人签订房屋拆迁安置还房协议，将被上诉人私房拆除联建为房屋开发。共签订4份合同：合同1于2010年10月13日签订，内容为拆除旧房264平方米，还住房304平方米，无门市，过渡费每月500元，房屋室内装修6万元，定于拆除后18个月交房，超面积或差面积均按市场价互补，违约金为10-20万元。合同2于同日由陈国平之子陈建军和项目参与人李兴成与被上诉人签订，内容为拆除旧房264平方米，还住房350平方米，另加15个平方的阳台及坝子，无门市，过渡费每月500元，房屋室内装修6万元，定于拆除后18个月交房，超面积或差面积均按市场价互补，违约金为10-20万元。合同3于2015年4月12日签订（陈国平手稿），内容为将还房户型及位置确定。合同4于2015年12月2日上诉人单位与该幢楼5户拆迁户共同签订补充协议，内容为还房比例统一按1.15比例还房，涉及到被拆迁户（包括被上诉人）过渡费及损失自愿放弃，同意将5户房屋相关手续过户到上诉人单位名下开发。二、一审判决原、被告所签订的合同合法有效，被上诉人应当支付房屋拆价款17.47万元，上诉人承担过渡费9.8万元，违约金10万元。三、上诉人不服该判决的上诉理由及法律依据。上诉人与被上诉人就房屋拆迁还房前后共签订4份协议，合同1至合同3是该项目负责人陈国平经办，合同4（2015年12月2日签订）是上诉人单位直接参加签订并加盖公章，且该合同是与整幢楼共5户拆迁户统一达成的真实意思表示，此内容并未违反法律及行政法规效力性的强制性规定，应属合法有效，本案的争议焦点就是该份合同。既然合法有效，一审没有认定，更没有对该证据三性予以评判和不认定作合法的释明，所以请求二审改判如下事实：1.双方2015年12月2日签订的补充协议第1条表明整幢楼所有还房拆迁户统一按建筑面积1﹕1.15还房，由于该协议是事后签订，应视为对前期合同1和合同2合同中关于还房事项的最终确认与变更，理应以这份协议为定案依据，按照该协议约定原拆迁还房264平方米（即264×1﹕1.15比例增加，应当以304平方米还房）。现被上诉人选定4套房总面积共477.96平方米减去304平方米，超出173.96平方米，应当按综合价3300元／平方米补差款为57.4万元，而一审只判定补差17.47万元明显错误。2.一审判令上诉人承担违约金10万元及过渡费9.8万元于法无据。整幢楼的拆迁户过渡费统一支付到2014年底有银行账可查，被上诉人在法庭中虚假陈述未收取过渡费，应得到处罚。因该幢楼属遗留问题，政府介入的取了调查笔录，且至今上诉人没有违约，因该房开初是联建，相关手续要被上诉人过户到上诉人单位才能办理。由于被上诉人无土地使用权及产权导致过户受阻。即使上诉人单位违约也不应承担违约金，因双方2015年12月2日的这份协议第二条明确约定由于系遗留问题，牵涉到被上诉人违约金及过渡费予以放弃，不再主张。然而一审无视当事人意思自治原则，超出诉请范围作出判决。依照合同法第4条规定当事人依法享有自愿签订合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。一审干预当事人意思自治和契约自由原则，超出诉请作出的判决明显不当，特提起上诉，要求依法改判。 被上诉人詹恩辩称：1.一审判决认定上诉人与被上诉人詹恩在内的拆迁户签订《协议书》不是詹恩的真实意思表示，符合客观实际，认定正确。“合同2”明确约定了还房面积365平方米，并对过渡费、装修费、违约金等内容进行了约定。2015年4月12日，陈国平给詹恩出具还房手稿，明确还詹恩4套住房。协议书是向政府表明已处理好与拆迁户之间的纠纷，不再给政府添麻烦。在签订协议书时，上诉人负责人康军当即表示，大家放心签，当时詹恩在上诉人处上班，加之陈国平给詹恩出具了还4套房的手稿，为了配合工作，詹恩就带头在协议书上签字，后上诉人实际向詹恩交付4套住房，所以协议并未实际履行，确属不是协议各方的真实意思表示。协议书是康军事先打印好，拿到明悦公司办公室让大家签，且该协议只有一份，所有签字的拆迁户没有该份协议。2.一审判决认定上诉人实际交付詹恩4套住房的行为是履行商品房买卖交付义务，与客观事实不符，属于认定错误，因为詹恩从未表明购买房屋，本案属于拆迁补偿还房，上诉人向詹恩交付的四套住房超出了合同2约定还房的一套半的面积，如果双方没有达成一致意向，怎么会交付超出约定面积一套多的房屋。3.还房手稿明确还4套住房，且在2016年6月14日经陈国平、康军签字确认的房源登记表上也有明确的记载，上诉人交付4套住房的行为才是双方的真实意思表示，如果认定签订《协议书》是各方真实意思的表示，该协议也已被变更，并未实际履行。4.上诉人公司是陈国平挂靠的公司，上诉人上诉状称《协议书》是上诉人单位直接参加签订并盖章的说法不成立。对外来讲，陈国平的签字或者承诺构成表见代理，被上诉人有理由相信其能够代表上诉人公司。该项目从拆迁到交房长达8年时间，按照合同2的约定，上诉人已经构成违约，应当承担违约责任。 被上诉人任淑琼辩称：1.上诉状称一审判决认定事实不清，但没有载明认定的哪些事实不清；上诉状称一审判决采信证据违法，同样没有显示一审判决采信什么证据违法，违反什么法律规定。上诉状称一审判决适用法律错误，但依然没有显示一审判决引用三个法条错误的理由和原因。2.上诉人上诉请求改判被上诉人支付超面积的57.53万元，而事实及理由部分又认为应当补偿差价款57.4万元，这就说明上诉人自己都不知道究竟该不该补偿差价款，以及补偿多少差价款。3.上诉状称2015年12月2日的协议是各方最终的真实意思表示，这个协议书不是签字各方的真实意思表示，根据民法总则第146条的规定，虚假意思表示无效。且该协议书当中没有作为被拆迁户的共有人之一任淑琼的签名字，合同1、合同2有任淑琼的名字，并由詹恩代签任淑琼的名字和按手印，且该协议书载明具体面积以双方现场确定面积为准，那么2015年12月2日以后，双方未对被拆迁房屋现场进行丈量和面积确认，任淑琼对该协议未签字，也未追认，根据一审认定的上诉人公司留存的还房表，2016年9月、2017年3月两次对詹恩4套住房的交付以及而后基于该四套住房给詹恩上水电气，入户的事实，这就足以能够说明双方达成了新的还房合议，民法总则的134条也明确规定了，民事法律行为，也可以基于单方意思的表示成立。4.一审判决第12页认定了上诉人在建设案涉项目时，存在违法之处，根据违法不得获利的法律原则，上诉人是没有诉权的，综上，本案应当依法裁定驳回上诉人的起诉。 江州房产公司于2019年4月25日向一审法院起诉请求：判令两被告共同向原告立即支付房屋下差款178000元。2019年4月30日，江州房产公司向一审法院增加诉讼请求：判令两被告共同向原告还应支付下差房款430780元，合计608780元。 一审法院认定事实：因2008年5月12日汶川地震导致平昌县（二丝厂对面）的何成东、吴炯、王小平、王华（唐从富女婿）、杨正荣（唐天友之妻）等5户住房成Ｄ级危房（县房屋安全鉴定办公室2009年11月2日的鉴定结论）。经原县规划和建设局办公会议议定并报县政府审批，进行重建改造。要求周边邻居关系由重建人自行协商处理，不能出现邻居关系矛盾，涉及拆迁、采光等矛盾由重建户自行协商负责。该项目土地采取挂拍方式，由原告江州房产公司竞得。本案被告和案外人康玉林与上述五户拆迁户系相邻关系，因涉及房屋地基稳定性的安全及采光等原因，经原、被告协商一致一并进行拆迁改建。 2010年10月13日，原告江州房产公司负责该项目的负责人陈国平委托其子陈建军、合伙人李兴成与被告詹恩（因被告任淑琼在外务工，其签名、捺手印系被告詹恩代签代捺）签订了两份《房屋拆迁补偿协议》（即“合同1”、“合同2”）。两份合同唯第五条内容不一致，“合同1”第五条的内容为：“甲方（原告）负责补偿住房面积304平方米，每套住房面积必须按统一设计，下差或超出拆迁补偿的面积均按市场房价互补”；“合同2”第五条的内容为：“甲方（指原告）负责补偿住房面积350平方米，每套住房面积必须按统一设计，下差或超出拆迁补偿的面积均按市场房价互补”。李兴成于2010年11月17日在“合同2”第五条中的“350平方米”处批注“另加阳台、坝子共计壹拾伍个平方”，并签名捺印。两份合同一致的其他主要内容有：“①原告将被告的私房共计264平方米进行拆迁改建，其中住房建筑面积264平方米；②原告必须负责被告拆迁改建过渡期住房租金（每年6000.00元），附属物旧房装修费每层3万元，共计陆万元，此费用在五层结束后分批给付被告。除此之外，原告不再承担房屋拆迁及改建过渡期的一切费用；③原告必须在被告移交旧房屋之日起，18个月将协议所定的新房交付被告，雨季、停电停水顺延，若因人力不可抗拒的自然因素，延期交付除外；④原告向被告交房时，水、电、气、闭路电视等原有登记的户口由原告负责承担安装至门口；⑤本协议自双方签字、盖章或捺手印之日起生效，不得反悔，若一方反悔，违约方付另一方违约金10-20万元，原、被告双方具有同等的法律效力”。 合同签订后，原告于2010年11月对被告的私房进行拆迁改建，将项目定义为“江阳望圣楼”。2015年4月12日，原告项目负责人陈国平向被告以江阳望圣楼项目部的名义出具手搞（即还房凭据），内容为：“江阳望圣楼A1标准层5、6、7楼，B1标准层6楼系詹恩、任淑琼还房。若有重复协议，售楼部陈国平另行与购房户调整。不得调整詹恩住房。（还房）交房时间2015年6月15日左右。陈国平，2015.12／4”。 2015年12月2日，江州房产公司与被拆迁人王华、康玉林、唐天友、何成东、詹恩等五户签订了《协议书》，内容为：“①乙方（五户被拆迁人）将位于的私房（具体面积以双方现场确定面积为准）按1.15平方米比例实行拆迁安置还房，具体还房户型位置以原合同确定位置为准，若有变更双方协商解决；②由于该楼盘属遗留问题，乙方高度认同并支持甲方（原告江州房产公司）进行后续工程完善对涉及原拆迁合同的过度费用及损失，考虑到实际情况，给予谅解，不在向甲方主张（但安置还房必须到位）；③原房屋涉及到相关手续，同意过户到甲方名下实行商品房开发”。此《协议书》江州房产公司加盖印章、五户被拆迁人签名捺手印，被告任淑琼未签名捺印。 2016年9月19日，原告将“江阳望圣楼”的“8-1”号住房建筑面积123.08平方米、“11-3”号住房建筑面积108.72平方米交付被告；2017年3月17日将“江阳望圣楼”的“9-1”号住房建筑面积123.08平方米、“10-1”号住房建筑面积123.08平方米交付被告，四套住房合计建筑面积477.96平方米，所交住房登记在“江阳望圣楼房源登记表”上，并办理了水、电、气上户手续。江州房产公司诉请判令被告支付超面积价款608780元。 同时认定：“江阳望圣楼”项目属于商品房开发，其《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》等手续办理在5户被拆迁人名下，江州房产公司至今未依法变更和完善其相关手续。 一审法院认为，本案争议的焦点：1.同一天（2010年10月13日）原、被告签订的“合同1”与“合同2”的效力。江州房产公司项目负责人陈国平委托其子陈建军、合伙人李兴成与詹恩在同一天签订了“合同1”与“合同2”，两份合同均是填发式格式合同，唯一不同之处是补偿住房面积数量的差异，“合同1”上是304平方米，“合同2”上是350平方米另加阳台、坝子15平方米，詹恩辩称：“签订‘合同1’是为了与其他几户被拆迁人达成一致的补偿住房面积比例，签订‘合同2’的内容才是自己真实意思表示，‘合同2’签订后，李兴成等人受邀又到自己待拆迁的私房进行查看，确有阳台、坝子，故在‘350平方米’处，加上15个平方米”。此辩称意见与李兴成在案的证言证词基本吻合。二是在“合同2”签订后，李兴成又于2010年10月17日在“合同2”中第五条“350平方米”处加注“另加阳台、坝子共计壹拾伍个平方”的内容，说明双方对合同主要内容经过充分的磋商，表明是双方当事人的真实意思表示。因此，“合同2”才是依法产生了双方当事人预期的法律效果。 2.2015年4月12日，项目负责人陈国平出据“还房凭据”，是否是对“合同2”的变更。合同的变更是指双方当事人协商一致，使原有的合同关系在内容上发生变化，江州房产公司项目负责人陈国平出据“还房凭据”的内容，仅是对还房的楼层、房号、住、住房的数量作出界定的意思表示ldquo;合同2”的主要内容（补偿住房的面积、补偿的相关费用等）并未发生变化，并非消灭了原合同、并非修改了原合同的权利义务。至于江州房产公司在“合同2”第3页末加盖印章所覆盖的内容、房源登记表上对詹恩还房四套住房的登记确认、水电气的上户等均是江州房产公司在履行对“江阳望圣楼”的房屋拆迁补偿、部分商品房买卖的职责，既是履行合同约定的义务，也是其内部管理形式及方式方法。 3.江州房产公司交付给被告四套住房多出“合同2”约定的补偿住房面积，是否是对被告的门面、原告延期交房、原告未支付过渡房租金及旧房装修费的补偿。“合同2”约定江州房产公司应补偿被告365平方米，实际交付四套住房，面积合计477.96平方米，多交付住房面积112.96平方米。从“合同2”的约定及陈国平的“还房凭据”的内容上，均不能证明多交付112.96平方米系对被告的门面、原告的延期交房、原告未支付过渡房租金及旧房装修费的补偿，且被告亦未提供相关证据予以证实。至于门面的补偿问题，在“合同2”的第一条、第五条中，涉及门面补偿的格式约定内容，均被划掉；加之被告原有的私房位于案外人康玉林临街房屋之后，即无门面，说明江州房产公司不应给两被告补偿门面的相关损失。至于原告延期交房、未支付过渡房租金及旧房装修费，已在“合同2”第四条、第十一条中有明确的约定。因此，被告辩称的理由不成立。 4.2015年12月2日，江州房产公司与被拆迁人王华、康玉林、唐天友、何成东、本案被告詹恩等五户签订的《协议书》是否是原、被告达成最终的补偿协议。被告称此《协议书》是原告为了自身利益，要求政府有关部门同意追加楼层而签订的。从《协议书》第一条“乙方（五户被拆迁人）将位于的私房（具体面积以双方现场确定面积为准）按1.15平方米比例实行拆迁安置还房，具体还房户型位置以原合同确定位置为准，若有变更双方协商解决”上看，针对被告补偿仅为303.6平方米的住房面积，与“合同2”约定的住房补偿面积（365平方米）相差较大，且原告未提供其它证据进行佐证，不应是被告的真实意思表示，原告称是达成最终的补偿协议的理由不成立。 5.江州房产公司在本案是否具备适格的主体。从合同关系、法律关系、案件事实上均存在直接权利义务关系，在建设“江阳望圣楼”时，虽以何成东等五被拆迁人的名义办理了《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》等手续，未依法变更、完善相关手续，存在违法之处，暂无法提供完整的权属资料，这些相关证件资料的办理，属于国家公权力范围与职责，且被拆迁人均无异议，但其具备完整的、合法的相关证件及手续并非不能，因此，原告江州房产公司在本案中属于适格诉讼主体。 综上，一审法院认为：江州房产公司作为一般的民事主体，基于商业开发（商业拆迁）及营利等原因与被告协商一致，将其房屋所有权及土地所有权转让给原告，并在该基地上进行房地产开发，双方是建立在平等、自愿、意思自治的合同基础上。因此，双方签订《房屋拆迁补偿协议》（合同2）合法有效，原告要求被告超出拆迁补偿的面积按市场房价支付价款的理由成立，应按“合同2”约定相关内容结算。原告交付给被告四套住房，面积合计477.96平方米，合同约定补偿住房面积365平方米，多出112.96平方米，原告主张按市场价3500元/平方米计价，依照被告当庭提供的2015年12月18日平昌县住房和城乡建设局的文件对“江阳望圣楼”住;住房价款的建议性意见和（2017）川1923民初**生效判决对&ldquo阳望圣楼”同一性质住房价款的认定以及案外人李伦、王小平、王俊平在“江阳望圣楼”的购房合同，综合考虑认定3300元／平方米。合同约定原告必须负责被告拆迁改建过渡期住房租金（每年6000.00元），附属物旧房装修费每层3万元，共计陆万元，此费用在五层结束后分批给付被告等内容，被告称此费用并未补偿到位，金额为98000元（60000元+76个月×500元/月）应予抵减；原告在被告移交旧房屋之日起76个月后才交付住房，履行合同义务（合同约定18个月交付）不符合约定，属违约行为，按双方约定的100000元至200000元违约金，认定原告应承担100000元违约金。综上，被告最终应给原告补交房款174768元（112.96平方米×3300元／平方米-98000元-100000元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下： 被告詹恩、任淑琼在本判决生效后十日内共同向原告平昌县江州房地产开发有限公司支付住房超面积拆价款174768元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2010年10月13日，上诉人江州房产公司项目负责人陈国平委托其子陈建军、合伙人李兴成与被上诉人詹恩在同一天签订了“合同1”与“合同2”，两份合同除补偿住房面积存在差异，其余内容一致。合同签订后，李兴成等人在查看待拆迁房屋后，在“合同2”的“350平方米”处加注“另加阳台、坝子共计壹拾伍个平方”的内容，显然表明“合同2”是双方当事人的真实意思表示，是双方共同希望实现的目的，且内容不违背法律法规的强制性规定，依法成立。故江州房产公司要求詹恩、任淑琼按照“合同1”的约定支付超出约定补偿房屋面积部分的价款的主张不能成立，本院不予支持。 陈国平手书的“还房凭据”仅对还房的楼层、房号、住房的数、住房的数量作出进一步的明确界定uo;合同2”的主要内容没有发生变化，属于“合同2”的附件，是“合同2”的组成部分，故“还房凭据”不是对原合同约定的权利义务的修改，也不是新的合同。 双方签订并生效的“合同2”及陈国平的“还房凭据”，均未约定对詹恩、任淑琼的门面、延期交房、未支付过渡房租金及旧房装修费的补偿，且在“合同2”的第一条、第五条涉及门面补偿的格式约定内容均被划掉，证明双方的约定并不存在江州房产公司给詹恩、任淑琼补偿门面损失之说。江州房产公司实际交付给詹恩、任淑琼的四套住房面积合计477.96平方米，比“合同2”约定的补偿住房面积365平方米多出112.96平方米，就是“合同2”第五条约定的“下差或超出拆迁补偿的面积均按市场房价互补”的情形，江州房产公司要求詹恩、任淑琼对超出拆迁补偿面积按市场房价支付价款的理由符合双方的约定，其请求成立，一审法院进行综合考虑并酌定按3300元／平方米补偿符合当地的实际情况，公平合理，应予肯定。 江州房产公司与被拆迁人詹恩、王华、康玉林、唐天友、何成东五户于2015年12月2日签订的《协议书》的内容不违反法律法规的强制性规定，签订后双方均未主张撤销，应为双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，均应按约履行。《协议书》第一条约定：“乙方将位于的私房（具体面积以双方现场确定面积为准）按1.15平方米比例实行拆迁安置还房……”，而“合同2”中在李兴成加注“另加阳台、坝子共计壹拾伍个平方”之前就已经约定补偿面积为350平方米，按1﹕1.15的比例应还房303.6平方米，多出了46.4平方米，而这46.4平方米是未另行计价的，应属补偿其他损失的性质；再结合《协议书》第二条“由于该楼盘属遗留问题，乙方高度认同并支持甲方进行后续工程完善对涉及原拆迁合同的过度费用及损失，考虑到实际情况，给予谅解，不在向甲方主张（但安置还房必须到位）”的约定，詹恩、任淑琼依约不得再向江州房产公司主张过渡费用及损失，其提出该主张不应得到支持。并且，詹恩、任淑琼在一审并未提出反诉，其要求江州房产公司承担违约金的主张亦不应得到支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但解读证据有误，应予纠正。江州房产公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项规定，判决如下： 一、撤销四川省平昌县人民法院（2019）川1923民初1363号民事判决； 二、被上诉人詹恩、任淑琼本判决生效后十日内共同向上诉人平昌县江州房地产开发有限公司支付住房超面积拆价款372768.00元（112.96平方米×3300元／平方米）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11622元，由原审原告平昌县江州房地产开发有限公司负担1622元，被告詹恩、任淑琼共同负担10000元。 二审案件受理费5800元，由上诉人平昌县江州房地产开发有限公司负担800元，被上诉人詹恩、任淑琼共同负担5000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄晓东 审 判 员 袁 梅 审 判 员 黎 明 二〇一九年十二月十七日 法官助理 王 静 书 记 员 李彩菊