贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终9254号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。法定代表人：余悦瀚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日出生，土家族，住贵州省贵阳市花溪区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：覃明，男，1979年4月25日出生，土家族，住贵州省德江县。委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年01月05日出生，汉族，住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：王松，男，1981年10月9日出生，穿青人，住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）因与被上诉人覃明商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初5680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。合纵置业公司上诉请求：1、撤销原判或改判上诉人不构成违约；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、办证时间应从实际交房后起算24个月内，起诉时该期限未到，上诉人未逾期，不需支付违约金；2、根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，被上诉人至今未向上诉人交齐办理产权过户所需的资料以及相关税费，故办证条件未成就，办证时间起算点未开启；3、补充协议对上诉人和被上诉人的违约金上限均约定为合同总价款的1%，违约责任对等，一审认定补充协议无效属于法律适用错误；4、《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务；5、双方签订了《三期精装房改毛坯房补充协议》约定以全产权独立车位对价抵偿延期交付产生的所有违约金，上诉人即便违约也用车位抵偿了，被上诉人不能再主张违约金。覃明辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力；2、办证时间在合同中有明确约定，不受实际交房时间及其他因素的影响，且上诉人尚不具备取得商品房初始登记的条件，构成违约；3、《补充协议》虽载明违约金累积不超过总房款的1%，但该条款是上诉人提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》关于格式条款的相关规定，该补充条款无效；4、《三期精装房改毛坯房补充协议》仅约定抵销逾期交房违约金，并未抵销逾期办证违约金。覃明向一审法院起诉请求：一、判令被告立即为原告购买贵阳市白云区米兰春天二期25栋1楼1号商品房登记转移的有关文书并交付给原告。二、判令被告向原告支付延期办理米兰春天二期25栋1楼1号商品房登记转移有关文书的违约金暂计40047.84元（以购房款439121元为基数，按每日0.01%的标准计算，从2016年12月30日暂计至2019年6月30日）；违约金计算至被告实际交付该号住房办理转移登记的有关文书给原告之日止。三、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告覃明与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市××××号利海米兰春天25栋1层1号商品房，房屋总价439121元。买卖合同第二十二条第三项“转移登记”中约定“（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”。第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另外，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。协议签订后，原告按约向被告支付购房款，被告将房屋交付给原告使用，但案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。被告辩称根据补充协议约定办证时间和条件不成就不应支付违约，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未取得商品房所有权初始登记，已经构成违约应承担违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2016年12月30日前，故对于该辩解意见，一审法院不予采纳。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见一审法院也不予采纳。本案双方约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间是2016年12月30日，原告起诉时并未超过3年的诉讼时效。综上，截止2019年6月30日，被告已逾期912天，应支付的违约金为：439121元×0.01%/天×912天＝40047.84元。对于原告主张被告立即交付商品房转移登记文书的诉请，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，一审法院认为应当由被告在取得商品房所有权初始登记后向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告覃明支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（截止2019年6月30日为40047.84元，2019年7月1日起按每日43.912元计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告覃明交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；二、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记后向原告覃明交付办理商品房转移登记的有关文书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费401元（已减半，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定一致。本案事实，有双方当事人的陈述及《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《银行贷款合同》、《收据》等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人合纵置业公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2、案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记的具体时间有明确约定，现出卖人并未取得商品房所有权初始登记，构成违约。出卖人取得商品房所有权初始登记后买受人才需交纳办理产权过户所需的资料以及相关税费，故上诉人合纵置业公司以买受人未向其交齐办理产权过户所需资料以及相关税费为由主张办证条件不成就，本院对此不予采信。关于第二个争议焦点，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，而在《补充协议》却约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”，但双方在《商品房买卖合同》第二十九条明确约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故《补充协议》对逾期办证的违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，该《补充协议》的相关条款应属无效。综上所述，上诉人贵阳合纵置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费802元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月十日法官助理陈跃霄书记员王飘