北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终14172号上诉人(原审原告)：王艳娜，女，1987年12月10日出生,现住北京市昌平区。被上诉人(原审被告)：北京中弘弘庆房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街**-87。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：郎敬禹，男，汉族，北京中弘弘庆房地产开发有限公司员工。上诉人王艳娜因与被上诉人北京中弘弘庆房地产开发有限公司（以下简称中弘弘庆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初8527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王艳娜上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持王艳娜的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由中弘弘庆公司承担。主要事实和理由：双方签订商品房预售合同后，王艳娜依约履行缴纳购房首付款、提交办理银行商业贷款资料在内的全部合同义务，不存在违约行为，贷款不成功并非王艳娜原因。中弘弘庆公司在政府沟通会上承认贷款不成系中弘弘庆公司原因，另外，庭审中中弘弘庆公司对贷款问题未提出异议，并至今未与王艳娜沟通过变更付款或解除合同。故中弘弘庆公司未按合同约定于2019年5月30日交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。中弘弘庆公司辩称，同意一审判决。首先，王艳娜的贷款并非由中弘弘庆公司办理，中弘弘庆公司不知晓银行不予办理贷款的原因；其次，按照北京市商品房预售合同附件十二补充协议第五条的约定，选择按揭贷款并不影响其按期付款义务，自合同签订后60日内若银行未发放贷款、批准的额度不足、或贷款未及时发放的，王艳娜应在上述期限届满后10日内付清剩余房款，王艳娜不能以贷款未发放为由不履行付款义务；再次，依据北京市商品房预售合同附件十二补充协议第八条第一款的约定，王艳娜未付清全部房价款及其他应付费用的，中弘弘庆公司有权迟延交付房屋且不承担逾期交房违约责任。请求驳回上诉，维持原判。王艳娜向一审法院起诉请求：判令中弘弘庆公司赔偿王艳娜逾期交房的违约金（自2019年5月31日起按照房款万分之一，即160.8元每日的标准计算违约金至实际交房之日止）。一审法院认定事实：2017年11月17日，王艳娜（买受人）与中弘弘庆公司（出卖人）签订商品房预售合同，约定王艳娜购买中弘弘庆公司开发建设的坐落平谷区301号房屋。预测建筑面积共75.39平方米。其中，套内建筑面积58.79平方米，分摊共有建筑面积16.6平方米。签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为桩基施工，与该商品房有关的抵押情况为：在建工程及土地使用权抵押。计价方式和价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币27352.76元，总价款人民币1608069元。关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定（附件四）：签订本合同当日，买受人向出卖人支付首期房价款568069元。剩余房价款为104万元，买受人以银行贷款方式在商品房预售合同联机备案手续完成之日起15日内向出卖人支付。附件十二补充协议第四条关于付款的补充约定买受人应按照买卖合同第六条以及附件四的约定支付房价款，两者约定不一致的，以附件四的约定为准。买受人以银行汇款方式支付房价款，汇款到达出卖人账户之日为实际付款日；以银行票据支付的，票据所载款项实际到达出卖人账户之日为实际付款日；以现金支付的，出卖人收取现金之日为实际付款日。第五条以贷款方式付款的补充约定4、买受人充分了解并自愿承担国家有关住房按揭贷款政策现状及自愿承担将来可能发生的变化等原因导致未能与银行签订贷款合同的风险。5、买受人选择按揭贷款的并不影响其按期付款之义务，自买卖合同签订之日起60日内贷款银行未发放买受人申请的贷款或批准贷款额度不足的或贷款未到达出卖人账户的，买受人应自上述期限届满之日起10日内向出卖人付清剩余金额或与出卖人协商一致变更付款方式。如果买受人未能按时付清剩余金额且未能与出卖人协商一致变更付款方式的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的3％向出卖人支付违约金。出卖人应在双方共同办理完毕预售登记备案注销手续后30日内将买受人已付房款扣除出卖人为签订及解除买卖合同而实际产生的印花税等费用及违约金后的余额（如有）无息返还买受人。出卖人不解除合同的，买受人需从应当支付欠款之日起向出卖人支付违约金万分之一／日，直至付清欠款之日止。该商品房达到商品房交付条件和商品房相关设施设备交付条件，出卖人应当于2019年5月30日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（一）、按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1．逾期在90日之内（该期限应当不多于逾期付款责任），自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第⑴项中的比率）。2．逾期超过90日（该期限应当不多于逾期付款责任，即逾期90日之内），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3％向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。合同还约定了面积差异处理方式、商品房质量和保修责任等其他事项。附件十二补充协议第八条交付房屋的补充约定1、买受人未付清该商品房全部房价款（含面积差价款）、出卖人代垫之银行贷款本息（如有）及违约金（如有）等买受人其他应付费用的，出卖人有权相应推延向买受人交付该商品房且不承担逾期交房的违约责任，且此推延并不免除买受人应承担之逾期付款违约责任。若因此致使出卖人发生任何其他费用支出者，则因此造成之全部损失均由买受人负责赔偿。2、买受人办理该商品房的交接手续时须已交清全部应付房价款，并须按照出卖人入住通知规定的时间、、地点及流程与出卖人办理房屋交接手续签订“房屋交接单”或类似文件，并交纳相关费用。该房地产项目主体工程在建期间，因诉讼所涉土地被查封，2017年底停工至今。王艳娜交付首付房款后，剩余房款未付，也未与中弘弘庆公司协商变更付款协议。一审法院认为，王艳娜、中弘弘庆公司签订的商品房预售合同，合法有效，双方均应各自履行约定义务。该商品房主体工程在建期间停工至今，中弘弘庆公司无法按约定交付商品房。根据合同约定，签订本合同当日，买受人向出卖人支付首期房价款。剩余房款买受人以银行贷款方式在商品房预售合同联机备案手续完成之日起15日内向出卖人支付。买受人选择按揭贷款的并不影响其按期付款之义务，自买卖合同签订之日起60日内贷款银行未发放买受人申请的贷款或批准贷款额度不足的或贷款未到达出卖人账户的，买受人应自上述期限届满之日起10日内向出卖人付清剩余金额或与出卖人协商一致变更付款方式。买受人未付清该商品房全部房价款（含面积差价款）、出卖人代垫之银行贷款本息（如有）及违约金（如有）等买受人其他应付费用的，出卖人有权相应推延向买受人交付该商品房且不承担逾期交房的违约责任，且此推延并不免除买受人应承担之逾期付款违约责任。王艳娜交付首付房款后，剩余房款没有给付，也未与中弘弘庆公司协商变更付款协议，现请求中弘弘庆公司支付违约金，不符合合同约定，不予支持。中弘弘庆公司提出的王艳娜未付清全部房价款及其他应付费用，中弘弘庆公司有权迟延交付房屋且不承担逾期交房违约金的辩解，予以采纳。据此，一审法院于2019年8月30日判决：驳回王艳娜的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王艳娜与中弘弘庆公司签订的北京市商品房预售合同及附件是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为中弘弘庆公司是否应向王艳娜支付逾期交房的违约金。综合北京市商品房预售合同及附件中对逾期交房违约金的约定可知，逾期交房90日之内或者超出90日买方不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；如买受人未付清全部房款及其他应付费用的，出卖人有权推延交付房屋且不承担逾期交房的违约责任。由此可知，出卖人中弘弘庆公司承担逾期交房违约责任的条件是买受人王艳娜付清全部房款。中弘弘庆公司主张王艳娜未按约履行付款义务，王艳娜主张不能办理贷款系中弘弘庆公司的原因，对此，本院认为，房屋买卖合同中，按照约定数额支付房屋价款是买受人一方应承担的基本义务，且根据合同约定，买受人选择按揭贷款的并不影响其按期付款义务，自合同签订之日起60日内若贷款银行未发放贷款或批准的额度不足或贷款未及时到达出卖人账户的，买受人应自上述期限届满之日起10日内向出卖人付清剩余金额或与出卖人协商一致变更付款方式。故此，按照合同约定，无论是否因中弘弘庆公司方面的原因不能成功办理贷款，仍不免除买受人在先的合同义务，王艳娜仍应按照合同约定支付余款。现王艳娜在未付清房款的情况下向中弘弘庆公司主张违约金，无合同依据，一审法院对其相应请求未予支持，并无不当。综上所述，王艳娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王艳娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇一九年十二月四日法官助理 向 玗法官助理 张思齐书 记 员 陈 玥