湖南省平江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0626民初3920号 原告：彭曙光，男，1979年12月6日出生，汉族，住平江县天岳经济开发区。 特别授权委托诉讼代理人：单树兴，平江县弘正法律服务所法律工作者。 被告：王泱，男，1966年2月24日出生，汉族，住平江县天岳经济开发区。 特别授权委托诉讼代理人：廖园，湖南湘杰律师事务所律师。 被告：朱跳辉，女，1969年5月4日出生，汉族，住平江县。 被告：王思怡，女，1995年11月11日出生，汉族，住平江县。 原告彭曙光与被告王泱、朱跳辉、王思怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭曙光及其委托诉讼代理人单树兴、被告王泱到庭参加诉讼。被告朱跳辉、王思怡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告彭曙光向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告之间的房屋买卖合同有效；2、请求法院判令三被告继续履行原、被告订立的房屋买卖合同，协助办理房屋物权过户手续；3、本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由:2014年11月28日，原告与被告王泱、被告朱跳辉、王思怡近亲属王嵬订立商铺买卖合同书，约定由被告方将自己建造位于平江县.6平方米（105.7平方米＋105.9平方米）商铺五间及二楼230平方米商铺五间作价为800000元出卖给原告，该房产的土地性质为国有土地，合同生效后由原告支付被告方购房款700000元。合同同时约定由被告方在合同生效后二年内将该商铺物权过户给原告，原告将未付购房款100000元支付给被告方。双方订立合同后，原告向被告方支付购房款700000元，被告方就将出卖房产交付给原告，原告一直管理该房产。原告购房后得知该房产的土地是被告王泱于2008年6月10日与黄思雨刘桂香订立土地使用权转让协议所取得，黄思雨、刘桂香已于2007年8月14日取得该用地的建设用地规划许可证，被告方受让该建设土地后，原土地使用权人将已规划建设用地手续交由被告王泱进行建设。被告王泱、被告朱跳辉、王思怡近亲属王嵬于2012年将房屋建设竣工后，将已建好的铺面五个及二层房屋出售给原告。事后，签订合同当事人王嵬因病亡故。因被告方未按约定配合原告办理房屋过户手续，原告所购买被告方的房产已有五年之久，被告方未完全履行合同约定协助原告办理房屋物权过户手续。据此，原告为维护合法权益，根据相关法律规定，诉诸法院，请求贵院判令原告如前所请，不胜感激。 被告辩称，2013年，我向原告借400万元用于资金周转，后来因为资金链断裂，我无力偿还，就以本案铺面及房屋作价80万元抵消债务，2018年12月9日，平江县丽富房地产开发有限公司与彭曙光、李顺生签订了协议，债务抵消后，包括本案商铺买卖合同在内的原来的借款合同、买卖合同、收据、借条等作废。 被告朱跳辉、王思怡书面辩称，两答辩人对原告所述之事不知情，也未参与及受益，两答辩人近亲属王嵬因病去世后，并未留下任何财产，只有巨额债务，两答辩人不具有协助原告办理房屋过户手续的义务，也放弃因本案所产生的任何利益，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认证如下：原告提交了证据2、商铺买卖合同书，证明原告向被告购买了商铺；证据3、土地使用权转让协议书、私人住宅建设用地规划审批单、建设用地规划许可证，证明涉案租赁房屋是合法建筑。证据4、建设用地使用权转让合同，证明本案合同涉及的是双方的个人行为，与丽富房地产公司无关。证据5、办学场地租赁合同，证明原告购买了铺面后，已经进行装修和出租。被告王泱对上述证据的真实性无异议，但认为是因为在2013年向原告借款400万元，因无力偿还剩余借款，就以本案的铺面作价80万元以资抵债，并未收到原告支付的购房款。 本院对案外人赖胜兵、杨娟进行了调查，赖胜兵提供了其与王嵬、王泱于2013年8月15日签订了买卖协议，主张购买了王嵬、王泱所有的位于平江县开发区间铺面相互相连的三间铺面，面积为74㎡，已支付全部房款70万元。合同上有甲方签订：“王嵬”、“王泱”，乙方签字：“赖胜兵”，到场人签字：“蔡某”、“黄结凡”。杨娟主张其与王嵬于2010年11月5日签订了购铺面合同书，购买了开发区三兴西路黄结凡安置地第四、五号铺面（靠黄结凡商铺），面积为74㎡，已支付总价款45万元。 原告申请证人蔡某、黄某出庭作证，蔡某陈述赖胜兵提供的与王嵬、王泱于2013年8月15日签订时，其并未在场，不清楚签协议具体情况。买卖协议上的在场人“蔡某”签名字样，是其本人所签，但是是2018年赖胜兵持协议最后一页让其签字。黄某陈述原告曾于2014年向其借款15万元用于支付涉案铺面价款，并亲眼目睹原告向王嵬支付购房款的过程，但不清楚实际支付金额。 王泱认可已将靠黄结凡商铺的两间商铺出售给杨娟的事实，认可协议上的签名是其所签，但主张赖胜兵提供的合同上的签名非本人所签。故本院依法认定，王泱已于2010年11月5日将开发区三兴西路黄结凡安置地第四、五号铺面出售给杨娟。对赖胜兵提供的买卖协议依法不予采信。 被告提供了平江县丽富房地产开发有限公司与彭曙光、李顺生签订的协议一份，证明被告因无力偿还原告的债务，以涉案铺面作价80万元抵消了之前所欠债务，本案的房屋买卖合同及之前的借款借据等都已经过清算作废。原告认为本案合同是原告与被告王泱个人所签订的，《协议》签订的双方是平江县丽富房地产开发有限公司与彭曙光、李顺生，本案合同不在清算作废的合同之中，该证据与本案无关。本院认为，因王泱未举证证明本案的房屋买卖合同在2018年12月9日的《协议》清算合同范围内，且《协议》是以平江县丽富房地产开发有限公司名义签订，不能证明与本案有关，故本院依法不予采信。 根据原告的举证及本院认证，现本院认定事实如下：2008年6月10日，被告王泱与案外人黄思雨、刘桂香订立《土地使用权转让协议书》，黄思雨、刘桂香将其位于平江县天岳经济开发区安置地的土地使用权转让给被告王泱，黄思雨、刘桂香已于2007年8月14日取得该用地的建设用地规划许可证，并交由被告王泱进行建设，王泱出资在该土地上建成一栋8层楼房，建房事宜主要是王嵬（王泱之弟，已故）在处理。2010年11月5日，王泱将靠黄结凡商铺的两间商铺出售给案外人杨娟。2014年11月28日，原告与被告王泱、王嵬（系被告朱跳辉之夫、王思怡之父）订立《商铺买卖合同书》，约定：由被告将自己建造的位于平江县间（含已出售给杨娟的两间商铺）及二楼商铺五间作价800000元出卖给原告，一楼的面积共计211.6平方米，二楼面积230平方米。该房产的土地性质为国有征用划拨土地，原告先向被告王嵬支付购房款700000元，由被告方在合同生效后二年内将该商铺产权过户给原告，原告应于过户当日将未付购房款100000元支付给被告方。双方订立合同后，原告向被告方支付购房款700000元，被告方就将出卖房产交付给原告，原告一直管理该房产。后王嵬因病去世，被告方未按约定配合原告办理房屋过户手续。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告王泱在已经将靠黄结凡商铺的两间商铺出售给案外人杨娟的情况下，仍然与原告签订的《商铺买卖合同书》，将一、二楼的店铺和房屋（含已出售给杨娟的两间铺面）全部出售给原告，其行为明显存在恶意，王泱提供的证据不足以证明以涉案铺面作价80万元抵消之前的债务的主张，故顶抵债务的基础事实是否形成尚不明确，王泱应当承担举证不能的不利后果，杨娟早于2010年就已经购买了其中两间铺面，并已经合法占有该店铺进行出租，原告在签订本案商铺买卖合同时，本身具有审慎审查义务，在涉案房屋已被承租人占有的情况下，理应设法了解出租人的相关情况，故原告在受让两间店铺时本身具有过失，且严重损害了第三人杨娟的利益，其协议内容无效，该无效部分内容与合同的其他内容（二楼房屋及一楼其余三个店铺）相比较，相对独立且具有可分性，其无效不影响其余部分效力。合同其余部分系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告已向被告支付了70万元购房款，有证人黄某的证言相佐证，被告也已将建设用地规划许可证原件交付给原告彭曙光。被告主张合同涉及的80万元购房款并未实际支付，王泱、王嵬因资金链断裂无力偿还之前欠原告的借款，故以案涉商铺作价80万元抵债，本案合同已经过清算作废，但因被告未能举证证明该事实，因此，应当承担举证不能的不利后果。根据合同约定，被告应当在合同生效后两年内将商铺过户至原告名下，原告应在接受商铺过户手续的当日付清余款10万元。现双方的合同生效已达五年之久，被告一直未按约协助原告办理房产过户手续，已经构成违约，故原告诉请被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋产权过户手续有事实和法律依据，本院依法予以支持。因被告朱跳辉、王思怡作为王嵬的继承人，未参与该合同的签订，亦表示放弃由该合同产生的权益，故朱跳辉、王思怡没有协助彭曙光办理房屋产权登记过户手续的义务。 综上，故原告的诉讼请求成立，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认彭曙光与王泱、王嵬于2014年11月28日签订的《商铺买卖合同书》中购买的二楼五间房屋和一楼第一、二、三间商铺部分有效。 二、王泱应当于本判决生效之日起三十日内协助彭曙光办理房屋产权登记过户手续。 三、驳回彭曙光的其他诉讼请求。 本案受理费11800元，减半收取5900元，由王泱负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  徐子牛 二〇一九年十二月四日 法官助理周芳 书记员周芳（兼）