广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19256号上诉人（原审原告）：李亮，男，1985年2月3日出生，汉族，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：谢祺祥，广东英盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8铺11（1）。法定代表人：罗永强，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚雪莹，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琨，广东合誉律师事务所律师。上诉人李亮因与被上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初4871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李亮上诉请求：1.变更一审判决第一项，致岭公司向李亮支付违约金215043.6元（违约金以总房价668876元为基数，按日0.05%的标准，自2016年4月9日起计算至2018年1月12日止，共计643天，其他时间段的违约金另行主张）；2.一、二审诉讼费由致岭公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，处理错误。（一）关于李亮2017年10月31日提交办证资料是否存在过错的问题。本案中，对于涉案房屋办理产权证而言，没有任何证据证明李亮故意不提交办证资料或故意拖延至2017年10月31日后才提交办证资料，也没有任何证据证明李亮过于自信地认为早晚都可以办理房产证而拖延提交办证资料，因涉案房屋几十万房款已经支付，房屋也已经装修入住，李亮没有任何理由拖延办理房产证。李亮不存在疏忽大意的过失情形，李亮作为房屋的买受人，基于房屋买卖合同的约定，履行了支付房款的义务，致岭公司作为房屋出卖人，负有将涉案房屋变更登记至李亮名下的约定义务，这是房屋出卖人的约定义务，也是其作为开发商的法定义务。其一，致岭公司能否履行或何时履行办证义务，涉及到致岭公司整个楼盘的建设、开发、销售、经营是否合规的审查，全过程均由致岭公司控制主导，不论李亮持何种主观心态，均无法对其产生任何影响；其二，在致岭公司没有通知李亮的情况下，李亮不知道致岭公司何时组织办证、办证的资料交给何人、去何处办理手续，换言之，李亮无法预见到办证的具体事项，不存在致岭公司通知了李亮而李亮因其自身原因，疏忽大意没有办理的情形。（二）关于本案致岭公司应当如何承担责任的问题。首先，作为开发商的致岭公司，在办理房产证的过程中，对于提交的资料、收取人员、办理的部门，负有通知义务，但致岭公司没有通知。一审庭审中，致岭公司主张已经通知了李亮，李亮对此不予认可，致岭公司应承担举证不能的法律后果；其次，在双方签订的合同中，双方约定了联系方式，致岭公司在交付房屋时，也向李亮发出书面的收楼通知，李亮在收楼确认书上签名确认，表明双方在沟通上不存在障碍；另外，致岭公司交付房屋和李亮接收房屋这一对应的义务权利实现时，致岭公司使用书面通知的方式，据此致岭公司办理产权证和李亮交付办证资料的对应权利义务实现，致岭公司也应当通知李亮；最后，即使李亮知道办证的条件及需要什么资料，也不表明李亮能够独立完成办证的事项。双方签订的商品房预售合同的内容和现行法律法规中，也没有将买受人“知道办证的条件和需要什么资料”作为免除房屋出卖人承担逾期办证责任的条件。（三）李亮有合理理由相信致岭公司会书面通知提交办证资料。致岭公司一审提交的证据《收楼通知书》第二条中列明了办理产权证所需要的资料，括号特别注明“收楼当天不用缴交”，由此表明致岭公司需要李亮协助的事项，双方均确认需采取书面通知的形式。按照常理，不用缴交由致岭公司通知，何时缴交必然也由致岭公司通知，而致岭公司没有通知的状态一直持续，其违约行为一直持续，李亮有合理的理由相信致岭公司会履行通知的义务。综上，致岭公司应当承担逾期办证的全部责任，请依法支持李亮的上诉请求。致岭公司二审答辩称，请求二审法院驳回李亮的上诉请求，维持原判，李亮的上诉请求缺乏事实、理由和证据。李亮向一审法院起诉请求：1.致岭公司向李亮支付违约金215343.6元（违约金以总房价668876元为基数，按日0.05%的标准，自2016年4月9日起计算至2018年1月12日止，共计643天，其他时间段的违约金另行主张）；2.诉讼费用由致岭公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋为广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号致岭假日花园（自编***栋）****房（登记地址为花都区狮岭大道东*号**栋****房）。致岭公司是致岭假日花园的开发商。2011年8月19日，李亮（乙方）与致岭公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定李亮向致岭公司购买涉案房屋，购房总价款为669809元，乙方以按揭贷款方式付款，甲方应当在2012年5月1日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机关要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，协议第7条约定：……甲方为乙方的按揭贷款提供担保的，乙方应在办理交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料、费用（相关收费以政府相关部门最新公布的文件数据为准）及专项维修资金。否则，甲方有权相应推迟为其办理交付手续。第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。合同签订后，李亮按约定向致岭公司支付了全部购房款，实际购房款金额为668876元。致岭公司于2012年3月30日向李亮出具《收楼通知书》，通知李亮于2012年4月12日至2012年4月15日办理收楼手续。该收楼通知书载明：办理产权证所需资料（收楼当天不用缴交）1.购房合同原件；2.购房收据原件；3．产权人相片；4.产权人身份证复印件；5.未成年业主提供本人户口簿、身份证、出生证，及父母双方身份证、结婚证复印件。2012年4月14日，李亮办理收楼手续。致岭公司主张其曾于2013年4月28日通知李亮提交办证资料，并提供由致岭公司单方出具的《办理房产证通知》、致岭公司向涉案房屋所在项目其他购房人寄送办理房产证通知的快递详情单、快递公司出具的寄件证明表等证据予以证明。李亮对此不予认可。2013年5月20日，涉案房屋所在项目办妥了大确权登记手续。2017年10月31日，李亮向致岭公司提交办证所需的相关资料，包括身份证复印件、契税完税证原件、代收办理房产登记费80元。2017年12月27日，广州市花都区国土资源和规划局出具涉案房屋办证《受理回执》，载明申请人为李亮、致岭公司、招商银行股份有限公司广州分行。2018年1月22日，涉案房屋办妥不动产权证，权利人为李亮，他项权利人为招商银行股份有限公司广州分行。一审法院认为：李亮与致岭公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，李亮已按约定向致岭公司支付全部购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务；且双方合同及附件约定致岭公司应在该商品房交付之日起210个工作日内为李亮办妥产权登记，并将以李亮为产权人的房地产权证交付李亮。涉案房屋已于2012年4月14日交付李亮使用，应办证截止日期为交楼后210个工作日，即2013年2月16日。致岭公司至2018年1月22日才为李亮办妥产权登记，构成违约，李亮要求致岭公司自2016年4月9日起承担逾期办证违约责任合理合法。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。李亮于2019年4月23日提起本案诉讼，其并未举证证明在提起本案诉讼之前已向致岭公司主张权利，故李亮主张2016年4月24日前的逾期办证违约金已超过诉讼时效的规定，一审法院不予保护。关于李亮在本案中是否存在过错的问题。根据查明事实，涉案房屋所在项目于2013年5月20日才办妥大确权登记手续，已超出合同约定的办证时间。致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理涉案房屋所在项目的大确权登记手续之后才能为买受人办理权属登记，故在大确权登记手续办妥之前，买受人是否提交办证资料对办证期限无影响。在大确权登记办妥之后，李亮于2017年10月31日才向致岭公司提交办证所需的相关资料，李亮对此也存在过错。因此，自2016年4月24日至李亮向致岭公司提交办证所需资料之日（2017年10月31日）共556天时间应从逾期办证天数中予以扣除。综上，致岭公司应向李亮支付2016年4月24日起至2018年1月12日止，并扣除556天时间的逾期办证违约金24414元[668876元×0.05%×（629天-556天）]。对李亮主张未超过24414元的部分，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，于2019年7月30日作出如下判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向李亮支付2016年4月24日至2018年1月12日期间的逾期办证违约金24414元；二、驳回李亮的其他诉讼请求。案件受理费2265元，由李亮负担2008元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担257元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定致岭公司同意李亮以按揭贷款方式付款，合同第四条约定“该商品房合同约定建筑面积共97.11平方米，其中，套内建筑面积78.92平方米，共有分摊面积约18.19平方米。”涉案房屋的产权登记信息显示，房屋建筑面积为98.13平方米，专有建筑面积（套内面积）78.81平方米，分摊建筑面积19.32平方米。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：李亮所主张的2016年4月24日前的逾期办证违约金有无超过诉讼时效期间。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：“甲方（致岭公司）应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方（李亮）办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”。李亮于2012年4月14日办理收楼手续，依照合同约定，致岭公司应当在2012年4月14日起210个工作日内，即2013年2月16日之前为李亮办妥产权登记并将房地产权证交付给李亮。致岭公司未按照约定于2013年2月16日之前履行办证义务，已构成违约，李亮自该日起即应知晓自身权利受到侵害，应及时向致岭公司主张权利。至于致岭公司有无及时通知李亮提交办证资料，并不影响李亮要求致岭公司承担合同约定的逾期办证的违约责任，李亮直至2019年4月23日起诉要求致岭公司承担逾期办证的违约责任，李亮并无提供充分证据证明其在2016年4月24日之前向致岭公司主张过逾期办证违约金，无充分证据证明该日之前存在诉讼时效中断或者重新起算的情形，一审法院认定李亮主张的2016年4月24日之前的逾期办证违约金已超出诉讼时效期间，并无不当，本院予以认同。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：“乙方（李亮）应在收到甲方（致岭公司）书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机关要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任”；合同附件七补充协议第19条约定“乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延”。李亮属于按揭付款的业主，根据上述合同约定、通知内容，合同附件七补充协议第19条关于提交办证资料期限的约定并不适用于李亮；致岭公司向李亮发出的《售楼通知书》中载明“办理产权证所需资料（收楼当天不用缴交）”，由此可见，对于李亮何时需提交办理产权证所需的资料，并无明确的约定，在此情况下，致岭公司在涉案房屋具备办证条件后负有通知李亮提交办证资料的义务。涉案房屋所在项目于2013年5月20日办妥大确权登记手续，已具备办理交易登记在李亮名下的条件，致岭公司无提供充分证据证明该公司已通知李亮提交办证资料，本案现有证据不足以证明李亮存在怠于提供办证资料的情形，一审法院认定自2016年4月24日至李亮提交办证所需资料之日（2017年10月31日）共556天时间应从致岭公司逾期办证天数中予以扣除欠妥，本院予以纠正。据上，致岭公司应向李亮支付的逾期办证违约金为210361.5元（668876元×0.05%×629天）。综上所述，李亮关于不应在逾期办证天数中扣减提交办证资料时间的上诉请求成立，本院予以支持，李亮的其他上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初4871号民事判决第二项；二、变更广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初4871号民事判决第一项为：广州市致岭房地产开发有限公司于本判决送达之日起15日内，向李亮支付2016年4月24日至2018年1月12日期间的逾期办证违约金210361.5元；三、驳回李亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2265元，由李亮负担37.5元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担2227.5元；二审案件受理费4530元，由李亮负担75元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担4455元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月十八日书记员  贾妍胡秀红