河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终6819号上诉人(原审原告)：时祥朋，男，汉族，1972年9月11日出生，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：高峰，河南汉景律师事务所律师。上诉人(原审被告)：时祥庆，男，汉族，1978年12月22日出生，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：时大转，女，汉族，1972年11月28日出生，住河南省邓州市，系时祥庆之姐。委托诉讼代理人：武钦定，河南三贤律师事务所律师。上诉人时祥朋、时祥庆房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2019）豫1381民初2501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人时祥朋委托诉讼代理人高峰，上诉人时祥庆委托诉讼代理人时大转、武钦定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时祥朋上诉请求：依法确认时祥朋、时祥庆签订的“房屋转让协议”有效。事实和理由：1.一审法院认定涉案土地需要政府征用错误，混淆了建设用地和农村宅基地在使用程序上的区别，涉案土地系经规划的宅基用地，无需办理政府征用手续。2.涉案房屋的乡村建设规划许可证并未被依法撤销，故应为有效。一审法院以李华锋的乡村建设规划许可证被撤销而对涉案房屋的有效证书予以否定，确有不当。3.涉案房屋系经十林镇规划并办理乡村规划建设许可证的农村宅基，属农民住宅，并非小产权房，法律并不禁止在本集体经济组织成员内部流通。时祥庆辩称，涉案土地属邓州市十林镇十东社区三组集体所有，属于农用地中的林地，不是农村宅基地，没有办理变更为建设用地的审判手续。一审法院以涉案土地需政府征用、涉案房屋为小产权房不能在市场上流通为由认定合同无效并无不当。时祥庆上诉请求：撤销河南省邓州市人民法院（2019）豫1381民初2501号民事判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1.一审法院判决时祥庆返还购房款错误。该笔购房款已经公证处提存，时祥朋可直接去公证处受领即可。2.一审判决对时祥朋损失进行赔偿错误。本案即使赔偿也只能是购房款的法定孳息，一审法院按照民间借贷的法定利率24%赔偿没有依据，且对购房款利息的起算日也是错误的。时祥朋辩称，1.涉案合同应为有效。2.因时祥庆看到房屋涨价而反悔不履行合同，在双方未协商的情况下将涉案购房款进行提存，不符合提存条件。3.根据法律规定，在合同无效的情况下，时祥庆应当对时祥朋的损失进行赔偿。一审判决按照民间借贷的法定利率24%赔偿并无不当。时祥朋向一审法院起诉请求：1.依法判令时祥庆履行“房屋转让协议”；2.若第一项诉求不能履行，则请求判令时祥庆退还已付的购房款206600元并赔偿经济损失40万元（包括月利率3分的利息损失、可得利益损失、房屋差价损失）；3.本案诉讼费用时祥庆承担。一审法院认定事实：邓州市十林镇十东社区三组集体所有的位于邓州市××镇交通路东侧××林地经村组讨论并报社区居委会同意变更为建设用地（没有办理农用地变更为建设用地审批手续和土地权属证）。建房人需以2400元／人的标准交付土地补偿款。该林地占地面积只能建五座共十间房屋，组员争议较大。案外人时海绪（系时祥庆之父）原在该林地所占土地上修车辆。为此，改组让时海绪牵头进行。邓州市十林镇十东社区三组代表时科林、时付伟、时天顺、时祥振等给时海绪出具了收据。2012年5月23日，原告时祥朋与被告时祥庆在邓州市十林镇法律服务所及王红旗、时海绪、时祥春、时祥雷、王红伟等人的见证下，签订了房屋转让协议书一份，约定时祥庆将其在上述地段所建五座房屋中一座（地表面积南北6.8米，东西17米，总建筑面积410.72平方米）转让给原告时祥朋，作价276609.60元，由时祥朋分三批支付房款，还约定合同同时约定乙方在甲方楼房建成后，在其南头或北头任选一座。同时时祥庆出具保证书一份，载明“关于我在十林街西南边开发房子五座与其他人毫无关系，属我个人行为。”协议签订当天。时祥朋如约向时祥庆支付了首付款100000元，房屋施工过程中，时祥朋于2013年1月14日再次支付给时祥庆106600元，均由时祥庆出具收条。2012年5月份，五座房屋同时开工建设，由案外人时祥虎承建，未办理准建手续，2013年春，五座房屋竣工。上述五座房产，既无准建手续，又无房屋产权手续等，同时占用土地未办理土地使用证。虽然以时祥庆、时海绪、王国锋、张普、李华锋等五户的名义提出建房申请，邓州市十林镇人民政府也于2013年3月27日为五户颁发了《乡村建设规划许可证》。但最终南阳市中级人民法院行政判决书（（2017）豫13行终357号）以“该土地没有办理建设用地审批手续，李华峰也未取得该土地许可相关手续，邓州市十林镇政府颁发的《乡村建设规划许可证》明显不当，应予撤销。”而将邓州市十林镇政府为李华（化）锋颁发的乡字第补号乡村建设规划许可证予以撤销的情况与李华锋的情况相同，（其它四户的情况与李华锋的情况相同，但因未进入行政诉讼而未被撤销）。时祥庆收取时祥朋共计206600元购房款后，在时祥朋向其支付剩余购房款时不予收取，并于2016年2月1日将时祥朋已支付的上述购房款向邓州市公证处进行了提存。一审法院认为，本案的争议焦点是房屋转让合同是否有效，时祥庆是否应对时祥朋进行赔偿及如何赔偿。一、关于转让合同是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。且根据现有政策和法律，在农村集体用地上建设的小产权房禁止在市场进行交易。时祥庆建设的案涉房屋无有效产权手续，不能在市场上进行交易，因此，双方的房屋转让合同应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，时祥庆应当对时祥朋已支付的购房款予以返还。二、关于时祥庆是否应对时祥朋进行赔偿及如何赔偿。（一）时祥庆明知案涉房屋及土地无有效建设及产权等手续，仍然进行建设和出售。（二）时祥庆在收到时祥朋大部分购房款及房屋即将建成且升值之际拒收剩余购房款。（三）在收到时祥朋购房款三、四年后（在房屋竣工三年后）和在时祥朋多次催交房屋的情况下将已收购房款进行提存。（四）时祥朋向出卖人即时祥庆支付购房款购买房屋的合同目的是取得房屋的所有权及享有储如使用、出租、升值获利等可期待利益。1.如果合同有效，时祥朋的上述合同目的是可以实现的，而本案的合同为无效合同，合同无效是由于时祥庆的主要过错造成的，这就导致时祥朋于当时（2012年）若基于有效购房合同支付同等价款（206600元）而享有的可期待利益无法实现。2.虽然合同是无效的，但毕竟案涉房屋所在街道已形成，房屋的居住、经营等条件已成就，房屋已升值，而此现实的实际利益时祥朋并没有享有，而是由主要造成合同无效的时祥庆享有。（五）时祥朋对购买该房屋未尽到审慎注意义务，存在过错，亦应承担相应责任（次要责任，被告存在主要过错，应承担主要责任）。因此，时祥朋主张的房屋差价等损失虽然无有效证据予以支持，但时祥朋购买房屋时类似于“可期待利益”损失是客观存在的，应当予以保护，时祥庆对时祥朋的损失应当予以赔偿，由于时祥庆存在主要过错，综合本案案情，该赔偿不应仅止于类似于资金占有的年利率6％，否则显示公平，应最低参照民间借贷的法定年利率24％予以赔偿。三、关于提存。提存是指债务人履行其到期债务时，因债权人的原因无正当理由而拒绝受领，或者因债权人下落不明等原因无法向债权人履行债务时，可依法将其履行债务的标的物送交有关部门，以代替履行的制度。因此，时祥庆的行为不符合提存的条件。时祥庆虽进行了提存，但该行为只是时祥庆对时祥朋反悔，欲退还房款的一种表现形式，是以看似合法的形式掩盖其实为反悔而获取巨大利益的目的，该行为与社会价值导向和公众认知相悖，一审法院对此行为不予支持。判决：一、时祥庆于本判决生效后十五日内返还原告时祥朋购房款206600元及利息（按年利率24％计算，其中100000元自2012年5月23日起计算至款付清之日止；106600元自2013年1月14日起计算至款付清之日止；利息总额以400000元为限）；二、驳回时祥朋对时祥庆的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案房屋转让协议的效力；2.一审法院判决时祥庆返还购房款及支付相应利息是否适当。关于涉案房屋转让协议的效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，涉案房屋所占土地系邓州市十林镇十东社区三组集体所有的位于邓州市十林镇交通路东侧的林地，在未办理农用地变更为建设用地审批手续和土地权属证的情况下，涉案土地不得出让、转让用于非农业建设。本案二审庭审期间，时祥朋也认可涉案房屋所占土地系邓州市十林镇十东社区三组集体所有的林地，而非时祥庆的个人宅基地，故本案并不适用农村宅基地上所建房屋买卖的情形。时祥庆在集体所有的土地上建房并用于出卖，违反了法律、行政法规的强制性规定，故时祥庆与时祥朋所签的房屋转让协议应属无效。综上，时祥朋关于涉案房屋协议应为有效的上诉理由，于法无据，本院不予支持。一审法院判决时祥庆返还购房款及支付相应利息是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《合同法》第九十一条第四项规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（四）债务人依法将标的物提存。”《合同法》第一百零一条第一项规定：“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领。”可见，合同无效系自始无效，即从合同成立之时即不发生法律效力。本案中，涉案房屋买卖合同自始不具有法律效力，依照合同无效的法律后果，当然发生双方各自返还因该合同取得的财产，时祥庆应当向时祥朋返还其已经收取的购房款，时祥朋也应当予以接收该购房款。时祥朋拒绝受领该笔购房款，并无正当理由，于此情形下，时祥朋将涉案购房款提存符合法律规定，并无不当，已经产生合同权利义务终止的效果。现时祥朋要求时祥庆返还购房款并无法律依据，本院不予支持，时祥朋可自行到邓州市公证处领取提存物。对于时祥庆应予承担的赔偿损失的数额，本院分析如下：1.在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。合同不成立、无效或者被撤销时，仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。在确定损害赔偿范围时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或者贬值因素，避免双重获利或者双重受损的现象发生。可见，在合同无效的情形下，当事人所承担的系缔约过失责任，且该责任不应超过合同履行利益。2.司法实践中，在合同无效的情形下，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损害赔偿，所赔偿的损失限于信赖利益（包括直接损失和间接损失），不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。认定赔偿损失数额时，若受害人也存在过错的，受害人应根据自己的过错程度承担相应的责任。3.本案中，时祥庆作为涉案房屋的出卖人，其明知涉案房屋所占土地不得用于非农业建设，仍在该土地上建设房屋并用于出售谋利，对合同无效存在主要过错，应承担70%的责任。时祥朋在房屋买卖过程中，未审查涉案房屋的准建手续，对合同无效也存在过错，应承担30%的责任。4.在涉案房屋价值上涨，且时祥朋已经按约缴纳大部分购房款的情况下，时祥庆主张合同无效，明显有违诚实信用原则，如简单以年利率6%的资金占用费判令其赔偿损失，显然有违公平原则，一定程度上会导致出卖方因合同无效而获益的情况发生。对此，本院综合考虑造成合同无效的原因、当事人的履行情况、当事人因此丧失的缔约机会等情况，综合确定本案产生损失的数额为以时祥朋所支付的购房款为本金，按照年利率24%计算至2016年2月1日时祥庆向邓州市公证处提存涉案购房款之日的利息，即以100000元为本金，按年利率24%自2012年5月23日至2016年2月1日止计算利息为89933元，和以106600元为本金，按年利率24%自2013年1月14日至2016年2月1日止计算利息为79097元。因时祥朋对该损失的产生也有过错，故时祥庆应予承担的赔偿损失的数额为(79097+89933)*70%=118321元。5.对于时祥朋所主张的房屋差价损失及可得利益损失，系在合同有效的情形下，当事人因履行合同而产生的利益，该履行利益以合同有效为前提，因而并不适用合同无效的情形。因此，对于时祥朋主张的房屋差价损失，本院不予支持。综上，时祥朋应承担的赔偿损失的数额为118321元。综上，时祥朋的上诉请求不能成立，予以驳回。时祥庆、的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十一条、第一百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省邓州市人民法院（2019）豫1381民初2501号民事判决；二、时祥庆于本判决生效后十日内赔偿时祥朋经济损失共计118321元；三、驳回时祥朋的其他诉讼请求。一审案件受理费7800元，由时祥朋负担3000元，由时祥庆负担4800元。二审案件受理费15600元，由时祥朋负担9800元，由时祥庆负担5800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇一九年十二月十九日法官助理赵希国书记员张洋