浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初11520号 原告（反诉被告）：顾美青，女，1972年2月10日出生，汉族，住武义县。 委托诉讼代理人：厉阳平、余卉，浙江振进律师事务所律师。 被告（反诉原告）：涂红平，男，1967年4月24日出生，汉族，住金华市。 委托诉讼代理人：项恒、方雯，浙江玄畅律师事务所律师。 原告（反诉被告）顾美青诉被告涂红平（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月17日向本院起诉，反诉原告于同年11月5日向本院提出反诉，本院一并受理后，于2019年11月27日、12月12日两次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）顾美青及其委托诉讼代理人厉阳平，被告（反诉原告）涂红平及其委托诉讼代理人项恒和方雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾美青向本院提出诉讼请求：1.判令解除2017年2月17日签订的《金华奥克斯中央御府沿街商铺租赁合同》；2.判令被告立即腾空金华市婺城区和信路568号御府花园西商业楼幢301室商铺；3.判令被告立即支付原告商铺租金6.25万元（按年租金25万元从2019年7月1日计算至2019年9月30日）、商铺占用使用费（按不低于年租金25万元从2019年10月1日起计算至实际腾空之日，具体以评估的市场租金为准）；4.判令被告支付原告逾期支付租金的滞纳金19166.36元（按月租金20833元的1%每日从2019年7月1日计算至2019年9月30日，之后滞纳金算至实际履行之日）；5.判令被告交纳的押金41667元不予退还；6.判决被告支付原告支出的律师费2万元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月17日，被告涂红平与金华奥克斯置业有限公司签订《金华奥克斯中央御府沿街商铺租赁合同》，由被告承租座落于金华市婺城区和信路奥克斯中央御府西商业楼301号商铺，合同租赁期限为2017年3月1日至2025年6月30日止、租金及租金支付方式按金额表收取，并约定双方权利义务及违约责任等。合同签订后，被告交纳了押金41667元，金华奥克斯置业有限公司亦向被告交付了商铺。2018年6月14日，金华奥克斯置业有限公司与原告顾美青签订《商品房买卖合同》，将上述租赁合同所涉奥克斯中央御府西商业楼301号商铺出售给了原告，该买卖合同双方已履行完毕。2018年9月17日，金华奥克斯置业有限公司向被告寄发告知书，告知本案所涉商铺已出售给原告，被告可以继续依法租赁商铺，租赁合同所产生的金华奥克斯置业有限公司所有权利义务由原告继受，之后产生的商铺租金按租赁合同约定金额支付方式交至原告账户，并写明原告的指定收款账户及相关身份信息。按商铺租赁合同约定，被告本应在2019年5月30日前向原告付清2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金25万元，但经原告多次催告未果。 被告涂红平辩称：原告陈述与事实不符，租金已与双方其他债务抵销，被告不存在违约事由，不符合合同解除条件，原告主张的诉讼请求不成立，于法无据。第三项诉讼请求中6.25万元不知道如何计算的。原告主张的律师费过高。请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告涂红平向本院提出反诉请求：1.判令继续履行2017年2月17日签订的《金华奥克斯中央御府沿街商铺租赁合同》；2.判令反诉被告支付反诉原告佣金65万元；3.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年2月17日，反诉原告涂红平与金华奥克斯置业有限公司之间签订《金华奥克斯中央御府沿街商铺租赁合同》，金华奥克斯置业有限公司出租位于金华市婺城区和信路奥克斯中央御府西商业楼301号商铺给反诉原告涂红平使用，用途为茶馆，房屋租期为100个月，自2017年3月1日至2025年6月30日止。2018年3月份，反诉原告涂红平与反诉被告顾美青达成口头协议，反诉原告涂红平接受反诉被告的委托，由其代理反诉被告与金华奥克斯置业有限公司磋商购买坐落于金华市婺城区和信路奥克斯中央御府西商业楼301号商铺事宜。同时，反诉被告承诺愿意出价人民币800万元购买上述商铺，如反诉原告与金华奥克斯置业有限公司磋商达成的价格低于800万元，该差价归反诉原告所有作为委托佣金。2018年6月14日，金华奥克斯置业有限公司与反诉被告顾美青签订《商品房买卖合同》，将上述商铺出售给反诉被告，商铺价为710万元。在购买商铺事宜完成后，反诉被告顾美青未按照约定向反诉原告支付差价90万元作为佣金，经反诉原告多次催讨未果。 反诉被告顾美青反诉辩称：反诉原告诉称事实不存在，双方不存在口头协议、委托佣金等事实，反诉原告所提交证据也无法证明其陈述的事实。反诉原告主张的支付佣金没有事实依据。双方没有书面协议，与常理不符。反诉原告拖欠反诉被告2019年7月1日至2020年6月30日的租金是客观存在的，不存在相互抵消的事实，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下： 一、对本诉原告提交的证据：4.告知书1页，证明：金华奥克斯置业有限公司已履行告知义务，被告已知晓《商铺租赁合同》的甲方权利义务已转移至原告。被告提出：该证据系复印件，无法证明公司向被告履行了告知义务。经查，该证据结合本案审理过程中的其他证据可以认定，涂红平已知晓其承租的商铺的产权人已变更为顾美青的事实。本院确认其证明力。5.律师函及邮寄凭证6页，证明原告催告要求支付租金以及解除合同等事实。被告提出：真实性无异议，对律师函真实性存在异议，被告不存在拖欠租金的事由。经查，根据涂红平与原出租人签订的合同约定，涂红平拖欠租金事实成立。本院确认其证明力。6.委托代理合同1页，证明原告因本案委托产生的律师代理费用。被告提出：真实性无异议，但认为律师费金额过高，超过相应标准。经查，被告方的异议不能成立，本院确认其证明力。7.微信聊天记录，证明在2018年6月14日签订商品房买卖合同前，原告已通过微信将转让协议和房屋租赁合同送给被告，明确告知被告总价不超过750万元，同时告知原告有意向连同装修一并购买；20万元意向金已退回陆美仙；原告向被告催要租金的事实。被告提出：真实性有异议，皆为片段性记录。本院认为，该资料内容系片段截取，不能完全客观反映真实。本院对其作为辅助证据使用。8.陆美仙的收条1份，证明原告已将被告支付给金华奥克斯置业有限公司20万元意向金转给涂红平的妻子陆美仙，被告方同意由顾美青购买该房屋。被告提出：不能达到原告的证明目的，反而能证明被告参与原告购房为其垫付20万元的事实。陆美仙的收条原件，确实写过，字也是签过，内容和指印想不起来。9.王洪亮微信聊天记录，证明该证人的证言可信度不高。被告提出：真实性有异议，无法达到原告的证明目的，系片段性截取，短信内容未体现，反而能证明王洪亮频繁参与购房事件。10.金小宝短信记录，证明在处理房屋租赁过程中始终未曾有800万元及90万元佣金的事实。被告提出：金小宝聊天记录不能达到原告的证明目的，也能证明金小宝了解购房事件并频繁参与其中。对原告证据8、9、10，本院认为，该三份证据可作为本案参考证据，对能与其他证据相印证的部分证明力予以确认。4.奥克斯房产销售人员饶大益的聊天记录，证明原告购买房屋的价格与隔壁303的价格并不存在巨大差价，系正常市场价格。被告提出：隔壁房产303只是裸价600多万，加上装修应有700多万，原告以710万元价格购买也是属于低价购买。本院认为，该证据与本案无关，但可作为查明事实参考证据。 二、对反诉原告提交的证据：2.通话录音光盘及文字材料；3.录音文字材料；反诉被告提出：对证据2、3三性均有异议，应由证人出庭作证，内容与事实不符。经查，该录音资料内容系片段截取整理，不能完全客观反映真实。本院对其作为辅助证据使用。6.民事判决书两份。反诉被告提出：真实性无异议，关联性和证明目的有异议，不能证明其诚信度不高。本院认为，反诉被告的异议成立。本院对其证明力不予确认。7.台州银行对账单、成泰银行明细单。反诉被告提出：真实性无异议，证明目的有异议。经查，该证据只能证明涂红平曾向金华奥克斯置业有限公司支付过20万元的购房意向金，后顾美青已将该款项返还给涂红平的妻子陆美仙。本院确认其部分证明力。9.证人曹某笔录、身份信息。反诉被告提出：证人应出庭作证，内容不能证明其待证事实。本院认为，反诉被告的异议成立，本院对其证明力不予确认。10.证人朱剑明等人的证人证言。反诉被告提出：不知情，庭后与原告本人核实，与本案本诉和反诉都无关，朱剑明与本案有利害关系，其陈述不真实。王洪亮证人证言与反诉原告存在利害关系，其陈述原告许诺给他一定的好处与事实不符，不客观。金小宝证人证言与反诉原告存在利害关系。本院认为，上述证人证言并不能完全反映客观真实。本院对其作为辅助证据，对能与其他证据相印证的部分证明力予以确认。 根据上述确认了证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定以下事实： 2017年2月17日，涂红平与金华奥克斯置业有限公司之间签订《金华奥克斯中央御府沿街商铺租赁合同》，金华奥克斯置业有限公司出租位于金华市婺城区和信路奥克斯中央御府西商业楼301号商铺给涂红平使用，用途为茶馆，房屋租期为100个月，自2017年3月1日至2025年6月30日止。其中2017年7月1日至2018年6月30日年租金为18.75万元；2018年7月1日至2020年6月30日每年租金为25万元，……。租金先付后用等。其中合同第第五条第3项约定：承租方须按时支付本合同约定的租金，……。如逾期交付租金，则每逾期一天，出租方有权按月租金的1%加收滞纳金，如逾期满一个月，出租方有权收回该房屋，并没收押金。合同第七条第10项约定：任何一方违约而发生诉讼的，由败诉方承担因诉讼发生的费用（含律师费）等等。合同签订后，被告涂红平按约交纳了押金41667元，金华奥克斯置业有限公司亦向被告涂红平交付了商铺。经涂红平等人介绍，2018年6月14日，金华奥克斯置业有限公司与原告顾美青签订《商品房买卖合同》，将上述租赁合同所涉奥克斯中央御府西商业楼301号商铺出售给了原告顾美青，并办理了过户手续。同日，顾美青向涂红平妻子陆美仙返还了此前由涂红平向金华奥克斯置业有限公司支付的20万元购房意向金。2018年9月17日，金华奥克斯置业有限公司向涂红平书面告知本案所涉商铺已出售给顾美青，原商铺租赁可以继续履行，原租赁合同约定的金华奥克斯置业有限公司的权利义务由顾美青继受，之后产生的商铺租金按租赁原合同约定金额支付方式交至顾美青账户，并写明顾美青的指定收款账户及相关身份信息。按商铺租赁合同约定，涂红平应在2019年5月30日前向原告付清2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金25万元，但经原告多次催告，涂红平以顾美青未向自己支付顾美青购买上述商铺佣金为由拒付，为此成本案诉讼。另，顾美青为此花费律师费2万元。 本院认为，本案本诉是基于房屋租赁合同法律关系而产生。涂红平向金华奥克斯置业有限公司承租的位于金华市婺城区和信路奥克斯中央御府西商业楼301号商铺，因该商铺于2018年6月14日出售给顾美青，并通知了承租人涂红平，故原合同中约定的金华奥克斯置业有限公司应享受的权利和应承担的义务均由现产权人顾美青继受。即涂红平应按合同约定向顾美青交纳房屋租金。现涂红平已逾期半年多未交纳应交租金，已构成根本违约，出租方有权按合同约定解除合同，并有权按合同约定要求承租方承担违约责任。涂红平辩称该租金已与房屋中介佣金抵销不能成立。首先，法律规定可以相互抵销的应当是当事人之间互负到期且无争议的债权债务，而本案原、被告双方主张的互负债权债务不符合法定抵销的条件，故涂红平的抗辩理由不能成立。其次，涂红平要求对方支付中介佣金的主张系基于居间合同法律关系而产生的，而本案本诉是基于房屋租赁合同法律关系而产生的纠纷，两者诉讼请求系基于不同的法律关系而产生，故不构成反诉。对该诉讼请求涂红平可另案主张。经审查，原告方主张的律师费数额并未超出相关律师收费规定的标准。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，判决如下： 一、解除涂红平与金华奥克斯置业有限公司于2017年2月17日签订的（后被顾美青继受）《金华奥克斯中央御府沿街商铺租赁合同》。 二、涂红平于本判决生效之日起1个月内腾空位于金华市婺城区和信路568号御府花园西商业楼幢301室商铺。 三、涂红平于本判决生效之日起7日内支付顾美青商铺租金6.25万元（按年租金25万元从2019年7月1日计算至2019年9月30日止），日后租金或占有使用费按原合同约定标准从2019年10月1日起计算至实际腾空之日止。 四、涂红平于本判决生效之日起7日内支付顾美青逾期支付租金的滞纳金18750元（按月租金20833元的1%每日从2019年7月1日计算至2019年9月30日，之后滞纳金仍按该标准计至实际履行之日止）。 五、顾美青没收涂红平交纳的房屋租赁押金41667元不予退还。 六、涂红平于本判决生效之日起7日内支付顾美青因本案诉讼支出的律师费2万元。 七、驳回顾美青的其他诉讼请求。 八、驳回反诉原告涂红平的反诉请求。 如果本诉被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1583元，由本诉被告涂红平负担。反诉案件受理费5150元，由反诉原告涂红平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  王正平 二〇一九年十二月十七日 书记员  吴 奇