江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终7722号 上诉人（原审被告）：陆兴生，男，1975年9月21日出生，汉族，住江苏省常熟市。 被上诉人（原审原告）：陆小林，男，1960年5月10日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市锡山区，现住江苏省无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：何少中，江苏汇方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆军，江苏汇方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浦梅珍，女，1962年4月25日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市锡山区，现住江苏省无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：何少中，江苏汇方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆军，江苏汇方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钱永新，男，1960年7月6日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市锡山区。 被上诉人（原审被告）：钱伟，男，1986年1月1日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。 原审被告：顾梅珍，女，1963年5月28日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市锡山区。 上诉人陆兴生与被上诉人陆小林、浦梅珍、钱永新、钱伟、原审被告顾梅珍案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初3505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 陆兴生上诉请求：撤销原审判决并依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：钱伟欠我2016年加工费总计125000元一直未付。经常熟法院2018年8月31日判决后，在2019年1月8日查封了在其名下的无锡市羊尖镇富羊花苑23幢502室。根据物权法第九条规定，不动产物权的变更转让和消灭经依法登记的发生效力，未经登记的不发生效力。而富羊花苑23幢502室至查封之日还登记在钱伟名下。其次，一审中钱伟陈述当时安置协议上权利人是钱伟和钱永新，所以该房屋从开始就是属于钱伟和钱永新共有。陆小林提供的房屋买卖合同为房屋所有人之一的钱永新与陆小林单方面签订，而另一所有人钱伟既没有在合同上签字，也没有书面委托书委托给钱永新，事后也没有书面追认该合同的有效性。根据合同法48条的规定，该房屋买卖合同为无效合同。另外，钱伟在一审中还陈述过作为产权人之一他完全不知道该房屋买卖合同的存在，也根本不会同意该房屋买卖，因此根据房地产管理法第38条第四款、物权法第95、97条规定，对于钱永新和陆小林单方面签订的买卖合同均为无效合同。合同法第52条第二款也明确规定钱永新和陆小林这种行为属于损害了第三方钱伟的利益，合同为无效。所以该房屋就是属于钱伟的，因此查封该房屋是有法律依据的。所以查封合理合法，希望支持上诉请求。 陆小林、浦梅珍共同答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人没有提供新的事实和证据。陆小林、浦梅珍在2008年9月7日与钱永新签订了书面房屋买卖合同，其后2009年4月14日，两被上诉人已经将全部放款支付给钱永新并由钱永新出具了184000元的收条。2009年4月接收上述房产后并装修，同时装修完以后就开始入住至今。本案符合相关的法律法规，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 钱永新答辩称：2009年我赌钱输了，问陆小林借了1万元，后来他说把房子卖给他，最后我把房子卖给他了。我们双方及我战友杨明宝签了买卖房子的协议，如果将来反悔赔偿50%。杨明宝和陆小林也是战友，他让杨明宝担保签字的。写了协议后我就把房子卖给他，如果反悔的话赔偿50%。但是我卖这个房子我儿子钱伟不知道的。 钱伟答辩称：当时拆迁以后所有的手续都是我去办的，村里通知我去抓阄，我抓到的涉案房子登记在我名下的，我和我父亲是共同共有的。 原审被告顾梅珍未答辩。 陆小林、浦梅珍向一审法院提出诉讼请求：1.判决终止对无锡市羊尖镇富羊花苑23号502室不动产的执行；2.判决无锡市屋归陆小林、浦梅珍所有；3.判决钱永新、顾梅珍、钱伟协助陆小林、浦梅珍办理过户手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：陆小林、浦梅珍于2008年9月7日向钱永新、顾梅珍购买了无锡市羊尖镇富羊花苑23号502室拆迁安置房，双方签订了买卖合同，全额支付了购房款184000元，并将该房屋进行了装修居住，该房屋一直由陆小林、浦梅珍合法占有、控制及使用下，且陆小林、浦梅珍没有过错。根据法律规定，该房屋应认定为系原告所有，不得执行。陆小林、浦梅珍为维护合法权益，特诉至法院。审理中，陆小林、浦梅珍表示不再要求判决无锡市屋归二人所有及钱永新、顾梅珍、钱伟协助陆小林、浦梅珍办理过户手续，仅要求停止执行。 一审法院认定事实： 2018年8月31日,一审法院对陆兴生诉钱伟加工合同纠纷一案作出（2018）苏0581民初4526号民事判决：钱伟支付陆兴生人民币12.5万元。案件受理费2800元、公告费600元，合计诉讼费3400元，由钱伟负担。 根据陆兴生的申请，一审法院于2018年12月17日立案强制执行，案号为（2018）苏0581执8679号。在该案执行过程中，一审法院于2019年1月8日作出（2018）苏0581执8679号执行裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人钱伟的银行存款128400元及利息和执行费1826元或查封、扣押其相等价值的财产。2019年1月18日，一审法院向无锡市不动产登记中心出具协助执行通知书及裁定书，查封了登记在钱伟、钱永新名下的位于无锡市产。案外人陆小林、浦梅珍对该案执行标的提出异议后，一审法院于2019年2月26日作出（2019）苏0581执异15号执行裁定，驳回陆小林、浦梅珍的异议请求。陆小林、浦梅珍不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。 另查明：无锡市屋（建筑面积91.87平方米）于2018年2月6日登记在钱永新、钱伟名下。 2008年9月7日，陆小林与钱永新签订书面协议一份，该协议约定：陆小林向钱永新购买无锡市屋，建筑面积92平方米，单价2000元，总价184000元。 2009年4月14日，陆小林、浦梅珍（乙方）与钱永新、顾梅珍（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，并由无锡市锡山区羊尖法律服务所进行见证，该协议约定：一、甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋，该房屋具体状况如下：坐落于，建筑面积92平方米。二、该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。三、甲方保证如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。四、该房屋房价款为：92平方米×2000元/平方米=184000元，房价款的支付方式和支付时间：双方于签字之日一次性付清。五、甲、乙双方定于2009年4月15日正式交付该房屋。六、甲、乙双方确定，虽然房屋所有权未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已同意将该房屋出售给乙方。七、房款付清后，房屋所有权归乙方所有，以后房屋所有权人如要过户，甲方应全力协助配合处理好，所需费用由乙方承担，如甲方不配合违约必须返还乙方全部购房款，并承担全部装修费用，同时按总价承担50%的违约金。八、本协议可视为今后办理房产所有权证的依据。九、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，本所存档一份。协议书经双方签字后即生效，不得反悔。 2009年4月14日，钱永新出具收条一份，载明：今收到陆小林买房款共计人民币壹拾捌万肆仟元正（184000元）。 陆小林、浦梅珍于2009年4月接收上述房屋，随即进行了装修，并入住至今。 审理中，陆小林、浦梅珍陈述，涉案房屋款项的支付为：2008年9月7日，陆小林和钱永新初步达成房屋买卖协议时转账支付钱永新1520**元（提供了银行交易明细），后现金支付22000元，还有10000元系钱永新在2008年之前的借款抵作了房款。2009年4月14日，双方又签订一份房屋买卖协议并至法律服务所进行了见证，钱永新也于当日出具收条确认房款已付清。钱永新对陆小林、浦梅珍陈述的房款支付方式和时间均予以认可。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陆小林、浦梅珍在与钱永新、顾梅珍签订房屋买卖合同后支付完毕了房屋价款，并入住涉案房屋至今，符合上述规定的前三种情形；而且也无证据显示双方签订的合同存在无效或可撤销的情形。对于第四种情形，因涉案房屋于2018年2月6日登记于钱永新、钱伟名下前后，钱永新、顾梅珍、钱伟均未通知陆小林、浦梅珍涉案房屋可办理产权登记及过户的事宜；而且，审理中，陆小林、浦梅珍表示，就产权登记过户事宜曾多次找钱永新询问，钱永新均未回复。故一审法院认定陆小林、浦梅珍对未办理涉案房屋过户登记并没有过错。 综上所述，陆小林、浦梅珍要求停止执行无锡市产的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行（2018）苏0581执8679号执行裁定所查封的无锡市羊尖镇富羊花苑23号502室的房产。案件受理费3980元，由陆兴生、钱永新、顾梅珍、钱伟负担。 二审中陆兴生提交以下证据：1.安置房屋确认书一份；2.介绍信一份；3.证明一份，三份证明钱伟是涉案房屋共有人；4.拆迁安置补偿协议书，证明羊尖宛山村三房廊下15号房屋2008年7月份已经拆迁完毕。被上诉人陆小林、浦梅珍质证认为：对四份证据真实性保留意见，即便是真实的，证据1系2019年7月3日出具的，现登记在钱永新和钱伟名下不能证明原来的情况，证据2、3仅能表明钱伟代表钱永新户办理了相关手续，证据4证明了被拆迁人是钱永新而非钱伟，协议中所体现的7月8日拆迁完毕，仅对房屋物理现状的认定，没有产生权属的变更。被上诉人钱永新、钱伟对前述证据无异议。 二审中陆小林、浦梅珍提交证据《无锡市不动产（房屋）登记簿证明》一份，证明案涉羊尖镇富羊花苑23号502号安置房所拆迁的原羊尖宛山村三房廊下15号自2003年2月19日起权利人和登记人均为钱永新。对此陆兴生、钱永新、钱伟质证认为，本案涉及的房产并非被拆迁房而是拆迁安置房，上诉人提交的介绍信等以及房产证上登记名字均显示拆迁以后的受益人为钱伟和钱永新两个人。本院经核对原件，对双方当事人二审中提交的证据真实性予以认定。 依照上述认定真实性的证据，本院二审另查明： 2008年6月29日，锡山区羊尖镇人民政府（甲方、拆迁人）与钱永新（乙方、被拆迁人）签署《锡山区羊尖镇集体土地住宅房屋拆迁安置补偿协议书》一份，载明：因锡张高速工程项目建设需要……甲方依法拆除乙方位于宛山村三房廊下的所有房屋及其附属物，房屋所有人钱永新。……乙方承诺在7月8日前搬迁完毕。 2008年6月30日，锡山区羊尖镇人民政府拆迁安置办公室出具《安置房抓阄确认书》一份，载明：按照羊政发（2005）147号《羊尖镇拆迁住宅房屋的安置实施办法（试行）》……于2008年6月30日在羊尖镇拆迁安置办公室举行安置房定位抓阄仪式，通过抓阄活动，被委托人钱伟代表你户取得在富羊安置小区主住房二套，3幢8门号402房号、9幢23门号502房号、综合用房一间3-Z18房号，你户（钱永新户）就安置于上述房屋居住。2008年7月9日，羊尖镇拆迁安置办公室向羊尖镇羊尖社区管理办公室出具介绍信一份，载明：今有拆迁安置户钱伟同志，前来你办公室办理相关入住手续，请予办理。主住房2套，3-8-402,9-23-502号，综合用房1间3-Z-18。拆迁安置户户主签字：钱伟。 2019年7月3日，羊尖镇拆迁安置办公室出具证明一份，载明：兹由宛山村三房廊下15号钱永新户，现安置在富羊花苑8-402，面积129.32m2，7-15，面积15.87m2，23-502，面积91.87m2，产权人是钱永新，共有人是钱伟，不动产证已办理。 再查明：无锡市不动产（房屋）登记簿证明载明，坐落于羊尖宛山村**廊下的不动产权利人为钱永新，发证日期为2003年2月19日。 本院认为：在执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，钱永新和陆小林于2008年9月就涉案房屋签订了书面买卖合同，2009年4月14日，陆小林、浦梅珍（乙方）又与钱永新、顾梅珍（甲方）补充签订《房屋买卖协议》，陆兴生上诉认为前述协议无效，对此本院认为：首先，涉案无锡市屋系基于征收国有土地上房屋羊尖宛山村三房廊下15号而给予的拆迁安置房屋，在案证据显示被拆迁房屋不动产登记权利人为钱永新，该房屋系钱永新与顾梅珍婚姻存续期间取得，故陆小林、浦梅珍在签订房屋买卖合同时有理由相信其二人对该房屋有处分权。陆小林、浦梅珍自2009年入住涉案房屋至今已长达十年，陆兴生无证据表明钱伟在此期间对此提出异议，也无证据表明钱永新、陆小林存在恶意串通情形，其在本案诉讼过程中以钱永新无权处分涉案房屋以及与陆小林恶意串通损害钱伟利益为由提出异议，无事实依据，本院不予采信。涉案《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，亦不存在其他无效情形，应当认定合法有效。陆小林、浦梅珍在案证据足以表明其对涉案房屋享有物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3980元，由上诉人陆兴生负担。 本判决为终审判决。 审判长  王蔚珏 审判员  丁 兵 审判员  水天庆 二〇一九年十二月二日 书记员  朱雯俊