江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8116号上诉人（原审被告）：王启林，男，1970年2月13日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：邢云福，江苏东南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州园林发展股份有限公司，住所地苏州市苏州工业园区娄葑镇金浦路**。法定代表人：嵇存海，该公司董事长。委托诉讼代理人：庄云，江苏简安律师事务所律师。原审被告：南京市江宁区横溪街道许呈社区村民委员会，，住所地江宁区横溪街道许呈社区村民委员会法定代表人：张小祥，该社区主任。上诉人王启林因与被上诉人苏州园林发展股份有限公司（以下简称苏州园林）、原审被告南京市江宁区横溪街道许呈社区村民委员会（以下简称许呈社区）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初3399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王启林上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院以上诉人无证据证明案涉房屋为临时建筑而认可此房屋造价为被上诉人的损失属事实认定错误。案涉房屋的建设许可证明确载明该房屋为临时用房（管理），在(2016)苏01民终9926号民事判决书中也认定该房为临时性管理用房。根据城乡规划法的规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过2年。被上诉人在2007年1月15日申请批准建设该房屋，应充分考虑到该房屋为临时用房，使用期限不超过2年，2年期满前被上诉人应自行拆除。但被上诉人实际使用至2014年1月15日，期限已远超2年，其建房时的预期使用目的已完全实现，没有任何损失。其已超期使用临时用房，实际已获取额外的使用收益。被上诉人无法证明案涉房屋当下或以后仍然属于合法状态，虽然案涉房屋目前尚未拆除，但始终面临会被认定为不合法建筑而需拆除的危险，一审法院认定房屋交付时的造价为被上诉人的损失无任何事实与法律依据。2.涉案房屋已没有任何价值，一审法院同意对案涉房屋进行鉴定也是错误的。涉案的房屋使用期限届满前，被上诉人并未对临时用房申请延长或通过其它方式使该房屋仍然可以被合法使用，所以该房屋已没有任何价值，临时建筑2年期限届满后必然面临被拆除的结局，而且是零补偿。被上诉人在交付土地时也并没有与上诉人达成一致意见要上诉人就该房屋给付被上诉人多少对价，所以被上诉人要求上诉人承担当初建房的费用损失无任何事实与法律依据。一审法院同意进行鉴定并判决上诉人赔偿建房损失，是在司法上确认了该房屋目前的合法性，是司法代替行政，且明显是强迫上诉人以鉴定价格接受案涉房屋。3.如不考虑案涉房屋的临时性，即使鉴定也只应当鉴定2007年1月15日的建房成本，且应当刨除上诉人室内装修部分的款项。该房屋目前是不合法状态，而一审法院同意对该房分别在2014年1月25日以及2018年5月的市值进行评估是完全错误的。案涉房屋建造时间为2007年，所有发生的造价成本应为当时的成本，所以即使鉴定也只能对该房屋在2007年1月15日的建房成本进行鉴定。上诉人在一审中向法庭提供了用于该房装修的相关材料的购买发票与收据共计50张，均发生在上诉人接收该房后，证明案涉房屋所有装修均由上诉人出资并组织实施，所涉的地面600*600地砖、墙体内外墙普通涂料、门窗、石膏板吊顶、电气设备安装、给排水、采暖、燃气工程、灯具、开关、卫生间洁具等，均与被上诉人无关，对应的造价应从评估报告中刨除。4.一审法院认定被上诉人诉请未过诉讼时效错误。根据上诉人向一审法院提供的（2012)江宁禄商初字第85号案件，被上诉人于2012年3月6日起诉至江宁区人民法院，当时的诉请包括了要求上诉人赔偿其全部损失570余万元，而该些损失已全部囊括了案涉房屋建造成本在内的全部费用，如果其认为案涉房屋建造成本为权利受侵害的损失，那当时也已明确知晓；2012年12月15日，江宁区人民法院作出民事判决，判决解除租赁协议，那此时被上诉人也应当知道其权利被侵害，而其2017年3月9日再对此提起诉讼早已过时效。（2016)苏01民终9926号民事判决书虽然提及案涉房屋的建筑费用可另案主张，但当时的二审法院并不知道该损失被上诉人在（2012)江宁禄商初字第85号案中已主张过的事实。一审法院对时效的认定明显与(2012)江宁禄商初字第85号民事判决书中解除协议的判决相矛盾。苏州园林辩称：1.即使是临时建筑物，但实际上到现在为止都没有拆除，上诉人的第一项上诉理由不能完全对应一审的裁判。2.关于鉴定价值的问题，目前涉案房屋是在增值，并没有贬值，并且上诉人一直在占有使用涉案房屋，根据被上诉人了解其以涉案房屋加入别人的股权合作做生意，所以涉案房产远远不止评估出来的价值，但既然评估出来了被上诉人也予以认可。3.关于诉讼时效的问题，就本案被上诉人不但进行了报警，并且市委也到街道去过，本案还经历过两次诉讼。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。许呈社区未到庭陈述意见。苏州园林向一审法院提出诉讼请求：1.责令王启林、许呈社区赔偿苏州园林损失875276.1元；2.王启林、许呈社区承担本案的诉讼费用及鉴定费24000元。一审法院认定的事实：2003年9月28日，许呈社区与王启林签订《土地租赁协议书》一份，约定：许呈社区将位于许呈社区茶场周边集体土地800亩承租给王启林，王启林取得土地使用权，土地使用权归许呈社区所有。土地面积为：水田600亩、旱地及林地200亩。租赁土地使用权年限为30年，自2003年9月28日起至2033年9月27日止……。2006年9月15日，许呈社区（甲方）、王启林（乙方）和苏州园林（丙方）签订《土地租赁协议书》，约定：乙方位于许呈社区茶场周边集体土地400亩（以实际测量面积为准）转租给丙方使用，丙方取得土地使用权，土地所有权为甲方所有。甲乙双方确保该土地转租给丙方在本协议范围内的合法性，并保证丙方承租期限内不因甲乙双方承包协议的瑕疵，而影响丙方对所有承租土地的合法使用，并承诺由此给丙方造成的一切损失由甲乙双方承担。宗地用途为农业用地，主要用于农、林、渔、牧业种植、养殖开发，农业科技示范，休闲观光农业等。租赁土地使用权限为27年，自2006年9月15日起至2033年9月15日止。土地租赁及相关费用为……。就上述《土地租赁协议书》的相关事宜，苏州园林与王启林又于当日签订补充协议一份、2007年6月6日，许呈社区、王启林和苏州园林又签订《土地租赁补充协议》一份、2008年3月30日，许呈社区、王启林和苏州园林又签订《土地租赁补充协议（二）》一份。在前述协议履行过程中，经苏州园林申请，相关行政部门于2007年元月15日发给苏州园林《江苏省村镇建设许可证》，准予苏州园林在租赁的土地上建设临时管理用房14间平房，建筑面积为300平方米。苏州园林在租赁的土地上建造了14间平房约300平方米的管理用房。该房一直未领取房屋产权证书。后因双方发生矛盾，苏州园林曾以王启林、许呈社区为被告向一审法院提起诉讼，一审法院于2012年4月24日立案受理，苏州园林在诉讼过程中变更了诉讼请求，要求解除与王启林、许呈社区于2006年9月15日签订的《土地租赁协议书》、王启林、许呈社区共同返还其超付的土地租金824063.9元及利息。一审法院经审理认定王启林、许呈社区违约，并于2012年12月15日作出（2012）江宁禄商初字第85号民事判决，判决：“一、原告苏州园林与被告王启林、许呈社区于2006年9月15日签订的《土地租赁协议书》于2011年12月29日解除。二、被告王启林、许呈社区于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告苏州园林预付的土地租金753550.5元（苏州园林还应自2012年12月16日起至返还租赁的土地之日止按照水田328.84元/亩•天、旱田57.53元/亩•天的标准向王启林、许呈社区支付土地占用使用费，该费用在执行过程中从苏州园林预付的土地租金中扣减）并支付利息（该利息以753550.5元为基数，自2012年12月15日起计算至本判决指定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。三、驳回原告苏州园林的其他诉讼请求。”该判决生效后，苏州园林于2014年1月25日出具函1份，载明“我司于2014年1月25日已将位于南京市的苏州园林发展股份有限公司江宁苗木场内29341株苗木全部搬运出场，根据江苏省南京市江宁区人民法院民事判决书（2012）江宁禄商初字第85号判决书内容，现我方将406.2亩苗场土地交还给许呈村委会和王启林，同时声明合作双方土地租金结算至2014年1月25日，在此之后发生的一切纠纷与我方无关”。许呈社区、王启林分别在该函上签字、加盖印章。苏州园林返还土地后，王启林占有使用了上述苏州园林建造的约300平方米的管理用房。2015年5月，苏州园林认为其建造的房屋被他人占用，曾向公安机关报警，苏州园林工作人员报警称“其公司在许呈社区周家村建造的一处办公用房被他人占用，该办公用房为苏州园林发展股份有限公司江宁苗木场此处搞园林时的办公用房，建设许可证、房屋建造均为该公司办理和建造，与他人无关，房屋产权为其公司所有，建设房屋所用土地为租赁许呈社区土地，现已归还许呈社区”。后公安机关要求苏州园林通过法律途径处理。苏州园林遂又以王启林、许呈社区为被告向一审法院提起诉讼，一审法院于2015年8月25日立案受理，苏州园林要求王启林、许呈社区迁出房屋并支付房屋占有使用费。一审法院经审理认为：根据法律规定，土地使用权处分时，，地上房屋等建筑物及附着物一并处分该案中，苏州园林与王启林、许呈社区签订的《土地租赁协议书》经法院生效文书判令解除。后苏州园林已将租赁的土地（含建造涉案房屋的土地）全部归还给许呈社区，应认定涉案房屋的相关权益也一并移交许呈社区、王启林，故苏州园林要求许呈社区、王启林迁让房屋及支付房屋占用使用费的请求，于法无据，不予支持。一审法院于2016年9月18日作出(2015)江宁禄民初字第934号民事判决，判决：“驳回苏州园林发展股份有限公司的诉讼请求。”苏州园林不服该判决提起上诉。本院于2016年11月29日立案受理。二审中，各方当事人未提交新的证据，对一审法院查明的事实均无异议，二审依法予以确认。本院经审理认为：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。涉案房屋系在集体土地修建的临时性管理用房，苏州园林在修建前虽取得了《江苏省村镇建设许可证》，但据此不能认定苏州园林拥有涉案房屋的物权，苏州园林基于涉案房屋的物权要求许呈社区、王启林迁出并支付占有使用费，于法无据。涉案房屋系苏州园林在履行合同期间实际建造，其亦取得了相应的建设许可证，故其在移交土地前，对案涉房屋享有使用权，但在其将案涉土地移交后，根据“房随地走”的原则，土地上的案涉建筑物应一并移交，故其要求许呈社区、王启林迁出和支付占有使用费的理由不能成立。但案涉房屋的建筑费用属其在合同履行期间受到的损失，不在本案受理范围内，其可另行主张。综上，上诉人苏州园林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院于2017年1月18日作出（2016）苏01民终9926号民事判决“驳回上诉，维持原判。”本案在审理过程中，经苏州园林申请，一审法院依法委托江苏象仁土地房地产资产评估有限公司（以下简称象仁评估公司）对案涉管理用房的价值进行了鉴定。鉴定过程中，王启林坚持不同意鉴定，且未提供相关资料。象仁评估公司于2019年3月19日作出房地产司法鉴定估价报告，其中载明评估对象评估内容为：房屋建造成本以及房屋基本的水电设施（由苏州园林委托人提供U型房屋的竣工验收资料内容），估价结果为：确定估价对象于价值时点为2018年5月15日的评估价值为713437.76元，2014年1月24日评估价值为692482.99元。2019年3月20日，象仁评估公司回函一审法院，回函内容为“1.估价对象是否为临时建筑不影响房屋重置价值；2.我方出具的报告中的分部分项项目是根据贵方提供的竣工资料测算得出，估价结果包含竣工资料中的各分部分项工程，如能确定某一项内容不在估价范围内可以直接从估价结果中扣除即可；3.临时设施费按费率中值考虑，脚手架按综合脚手架考虑”。苏州园林为此鉴定支付评估费24000元。针对估价报告、回函及鉴定费发票：王启林对真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，另其对鉴定估价的范围亦有异议，认为案涉房屋是其装修，鉴定机构不应将该部分内容进行鉴定计算在估价范围中；许呈社区对真实性没有异议，但其认为鉴定的基础不合法，因为案涉房屋为已经超过使用期限的临时用房，对建造成本评估其损失无任何法律依据，且该评估报告与其无关。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，已生效的（2012）江宁禄商初字第85号民事判决认定苏州园林与王启林、许呈社区于2006年9月15日签订的《土地租赁协议书》于2011年12月29日解除系王启林、许呈社区违约所致，苏州园林于2014年1月25日履行该民事判决返还土地时，根据“房随地走”的原则，土地上的案涉房屋应已一并移交，且已生效的（2016）苏01民终9926号民事判决认为案涉房屋的建筑费用属苏州园林在合同履行期间受到的损失，故王启林、许呈社区应当按照价值时点2014年1月24日的评估价值692482.99元对苏州园林就案涉房屋的损失承担赔偿责任。对苏州园林的过高要求部分，一审法院不予支持。王启林、许呈社区并无充分证据证实苏州园林就案涉房屋的损失已经主张并被法院驳回，故对于王启林、许呈社区的第1项辩称理由一审法院不予采纳。对于案涉管理用房是否为临时建筑应当拆除，王启林、许呈社区并无相应证据证实，即使案涉管理用房为临时建筑，而事实上至今并未被拆除，且王启林、许呈社区已实际接收，加之相关生效民事判决已认为案涉房屋的建筑费用属苏州园林在合同履行期间受到的损失，故王启林、许呈社区的第2项辩称理由，无事实与法律依据，一审法院亦不予采纳。对于王启林、许呈社区关于估价报告、回函及鉴定费发票的抗辩意见，因无充分证据证实，且无法律依据，一审法院亦不予采纳。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。权利人提起诉讼或者申请仲裁及与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，并无证据证明苏州园林知道或者应当知道权利受到损害已超过诉讼时效，故王启林、许呈社区的第3项辩称理由，一审法院不予采纳。关于王启林的第4项抗辩意见，系另一法律关系，故一审法院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、王启林、南京市江宁区横溪街道许呈社区村民委员会赔偿苏州园林发展股份有限公司692482.99元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；二、驳回苏州园林发展股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12553元，鉴定费24000元，合计36553元，由苏州园林发展股份有限公司负担2622元，王启林、南京市江宁区横溪街道许呈社区村民委员会负担33931元。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审期间，本案的争议焦点为：就案涉房屋上诉人是否应向被上诉人进行赔偿，如应赔偿，赔偿的数额应如何认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，生效判决已经认定，苏州园林与王启林、许呈社区于2006年9月15日签订的《土地租赁协议书》于2011年12月29日解除系王启林、许呈社区违约所致，作为守约方，苏州园林有权要求违约方依法承担相应的违约责任。案涉房屋系苏州园林在租赁合同履行期间，为办公所建设的临时管理用房，系为履行合同而投入，在双方之间的土地租赁合同被提前解除后，按照“房随地走”原则，该房屋应已一并移交，且实际由上诉人占有使用，故关于该房屋的建筑费用应属苏州园林因合同提前解除而产生的损失，王启林及许呈社区应对该项损失承担赔偿责任。生效裁判亦已确认苏州园林可另行主张，一审认定并无不当。上诉人认为案涉房屋系为临时建筑故没有价值、不应予以赔偿的观点，缺乏事实及法律依据，亦违背公平原则，本院不予采信。一审期间，经苏州园林申请，一审法院依法委托评估公司对案涉管理用房的价值进行了鉴定，该鉴定机构资质合法，鉴定依据充分，鉴定程序并无不当，其基于成本法作出的鉴定结论应予采信。一审结合双方交接土地的时间，采信价值时点2014年1月24日案涉房屋的评估价值，认定王启林及许呈社区应向苏州园林赔偿692482.99元，已充分考量双方权益，并无不当。上诉人认为应以2007年建房时间节点鉴定建房成本，缺乏事实及法律依据，本院对此不予采信。其认为建房成本中应扣除其室内装修部分的款项，但并未提供充分证据证明其观点，本院对该项上诉理由亦不予采信。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案当事人之间因案涉房屋，从2015年起即已发生争议并报警处理，苏州园林于2015年8月即起诉王启林及许呈社区，对案涉房屋主张相应权利，本院于2017年1月作出关联案件的生效裁判，认定案涉房屋的建筑费用不在该案受理范围内，可另行主张，苏州园林基于生效判决的释明，重新明确诉讼请求并于2017年3月9日提起本案诉讼，不应认定为超过诉讼时效。上诉人关于苏州园林诉请已超过诉讼时效的主张缺乏依据，本院不予采信。综上所述，王启林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10725元，由上诉人王启林负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十二月二日法官助理 孙成艺书 记 员 汪海燕