文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初5753号原告：重庆双宇物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道玉屏一街5号，统一社会信用代码91500226320300483B。法定代表人：颜克东，总经理。委托诉讼代理人：何颖，女，系公司员工。委托诉讼代理人：黎婧，女，系公司员工。被告：刘荣萍，女，汉族，1970年11月25日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘俊，系被告哥哥，住重庆市九龙坡区。原告重庆双宇物业管理有限公司（以下简称“双宇物业”）与被告刘荣萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告双宇物业的委托诉讼代理人黎婧、被告刘荣萍及其委托诉讼代理人刘俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双宇物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即支付原告从2016年1月1日至2018年12月30日共计36个月欠交的物业服务费、电梯费、公共能源费共计4162.82元，并以欠交的4162.82元为基数从2019年1月1日起按照年利率10%计算支付违约金至被告付清为止（以416元为限）；2.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为盛世棠城小区业主，房屋建筑面积为116.36平方米。原告系该小区的物业服务提供方。在原告服务期间，被告从2016年1月1日就无故拒绝向原告缴纳物业费，截止至2018年12月30日，被告共欠缴物业费2722.82元、电梯费1080元、公共能源费360元；同时被告逾期付款的行为应当承担违约金，原告对违约金酌情主张416元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。刘荣萍辩称，对欠缴的物业费等金额和时间无异议。但是2016年的物管费已过追诉期，2017、2018年的物业费未交是因为物管的服务不作为，如安全出口、消防通道被堵，小区脏乱差、三楼平台未设置无障碍通道并被占用、业主擅自将其住宅客厅改为两个封闭小区的通道，物业公司不制止。老、弱人员充当保安人员，并且聘用未取得物业管理职业资格的人员从事管理工作。另外，原告物业公司未通过全体业主大会决定选聘，存在不合法。经审理查明：被告刘荣萍系重庆市荣昌区昌元街道滨河中路（盛世棠城小区）房屋的所有权人，该房屋建筑面积为116.36平方米。2015年11月30日，盛世棠城小区业主委员会（甲方）与原告重庆双宇物业管理有限公司（乙方）签订《盛世棠城小区物业服务委托合同》，该合同第三条约定：乙方提供的物业服务的主要内容包括报修期后物业共用部位和共用设施、设备的维修、养护和管理等。第五条约定：住宅：高层电梯房物管费：0.65元/月/平方米，多层步行房0.45元/月/平方米；电梯费：3-9层（含）30元/月/户，10-19层（含）35元/月/户，20层（含）及以上40元/月/户；二次供水电费按1元/吨的标准计收；公共能源费：高层、电梯楼10元/月/户，步行房5元/月/户；各业主应在每月五日前或每季度、年第一个月五日前履行当月、季度、年的交费义务。未及时缴纳物业服务费，物业公司可收取欠费总额每日3%的违约金。该合同第十五条约定：本合同有效期限为叁年，自2016年1月1日至2018年12月30日。该合同第二十一条约定：业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按欠费总额每日千分之三的标准向乙方支付违约金，欠费日按本合同约定的缴费期限的最后一日计算。被告刘荣萍未交纳从2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业服务费、公共能源费和电梯费。原告双宇物业于2017年4月19日在被告房屋门口张贴费用通知单，向被告催收所欠物管费用。被告为证明原告物业服务不到位、不作为，举示了12张照片。原告对被告提供的反映小区脏乱差的照片不认可，因为原告公司现已退出该小区，被告不能证明是在原告公司服务的期间拍摄。对于被告举示照片反映的消防通道、安全出口被堵塞、物管用房被他人占用、3楼平台未设置无障碍通道等问题，原告均表示不清楚。对于被告举示照片反映业主擅自更改房屋结构作为两个封闭小区的通道、物业公司不制止的问题，原告公司表示是业主自己违规操作，物管公司没有强制执行力。上述事实，有重庆市荣昌区土地房屋档案室房屋登记信息查询证明、户室详细情况、《盛世棠城小区物业服务委托合同》、催费照片以及原告的陈述等证据予以证实。本院认为，业主委员会依法与物业公司签订的合同，对业主有约束力。《盛世棠城小区物业服务委托合同》合法有效，对当事人均具有法律约束力，原、被告双方应当按照合同内容履行各自义务。被告关于原告公司未经过全体业主大会选聘通过故不合法的辩解意见无法律依据，本院依法不予采信。原告双宇物业为被告所在小区提供物业服务，被告作为小区业主应当按约定交纳相关的物业服务费用。按照合同约定，从2016年1月1日起至2018年12月30日共计36个月，被告应当支付物业服务费为2722.82元=116.36平方米×0.65元/平方米/月×36月，公共能源费360元=10元/月×36月，电梯费1080元=30元/月×36月，以上三项共计4162.82元。被告辩称2016年的物管费已过追诉期，因原告于2017年4月19日向被告提出了履行请求，诉讼时效中断，根据法律规定诉讼时效期间并未届满，故对被告的该辩解意见依法不予采信。被告辩称小区脏乱差，原告认为其举示的证据不能证明是原告公司在该小区服务期间的情况，故本院对被告的该项辩解意见不予采信。被告辩称原告公司聘用老、弱人员为保安人员，并聘用未取得物业管理职业资格的人员从事管理工作的意见，但并未举示相应证据予以证实，本院依法不予采信。被告关于业主擅自更改房屋结构作为两个封闭小区的通道、物业公司不制止的辩解意见，原告公司表示是业主自己违规操作，物管公司没有强制执行力，但原告未举示证据证明其履行了物业管理条例规定的制止并向相关行政部门报告的义务。同时，根据合同约定的原告公司提供的物业服务内容包含物业共用部位和共用设施、设备的维修、养护和管理等，原告对被告反映的消防通道、安全出口被堵塞、物管用房被他人占用等问题均称不清楚，可见原告为该小区服务和管理存在一定的疏忽。原告提供的物业服务存在瑕疵,根据权利义务对等原则，本院酌情减少被告交纳5%的物业服务费,故被告应当向原告交纳2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业服务费为2586.68元（2722.82元×95%）以及被告应当缴纳的公共能源费360元、电梯费1080元，三项合计4026.68元。对于原告要求被告以欠交金额为基数从2019年1月1日起按照年利率10%计算支付违约金至被告付清为止（以416元为限）的诉讼请求，被告因原告提供的物业服务瑕疵未交纳物管费，并非恶意拖欠物业服务费，故原告请求被告支付违约金416元，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十五条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘荣萍于本判决生效之日起十日内支付原告重庆双宇物业管理有限公司从2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业服务费、公共能源费、电梯费合计4026.68元；二、驳回原告重庆双宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘荣萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半实际收取25元（原告重庆双宇物业管理有限公司已预交），由被告刘荣萍负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 姚梅二〇一九年十二月十二日法官助理 柳叶书 记 员 马悦