甘肃省秦安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0522民初1973号 原告：高某，女，汉族，秦安县人。 被告：某置业公司，住所地：秦安县。 法定代表人：王某，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨某，该公司销售部经理。 委托诉讼代理人：胡耀明，该公司法律顾问、甘肃胡耀明律师事务所律师。 原告高某与被告某置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某，被告某置业公司的委托诉讼代理人杨某、胡耀明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高某向本院提出诉讼请求：1.判令某置业公司继续履行协议，即向高某交付秦安县某小区10号楼XXXX室房产；2.本案诉讼费依法判决。事实与理由：高某与某置业公司于2015年11月30日在某置业公司售房部签订了一份《房屋预订协议》，由高某预订某置业公司期房一套，房产位于秦安县某小区10号楼XXXX室，面积：122㎡，单价：4180.00元/㎡。合同约定：“缴款方式：1.该房屋主体封顶时间：1-7#楼大约2017年10月30日，8-14#楼大约为2019年10月30日；封顶时甲方（某置业公司)通知乙方（高某）交第二次房款，在10天内乙方交付现金的必须交至总房款的80%；办理按揭的必须提供相应的按揭贷款手续，办理按揭贷款”，高某于合同签订当天交预定房款100000元整，某置业公司出具收据一张。按照协议约定，高某于2019年11月1日电话联系某置业公司办理第二次交款手续，某置业公司拒绝交付，让高某办理退款，高某去退款的时候某置业公司称高某违约了，要扣款。高某认为某置业公司不履行合同的行为已侵犯其合法民事权益，因此，高某根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉请法院支持其诉讼请求。 某置业公司辩称，高某与某置业公司之间签订的商品房预售协议上约定的10号楼的封顶时间为“大约2019年10月份”，大约的意思就是时间不固定，有可能提前，也有可能推后，具体时间是由施工进度决定的，不是某置业公司能决定的。10号楼实际封顶时间是2017年10月31日之前，在封顶后，某置业公司工作人员数次打电话给高某，告知高某房屋已经封顶，可以缴纳第二次房款，高某让某置业公司联系其丈夫，高某的丈夫说会来交房款，但一直没有来。按照预售合同的约定，封顶后10日内要缴纳第二次房款，否则某置业公司有权利收回房屋并要求高某支付违约金，现高某已经违约。高某在2019年11月2日给某置业公司的委托诉讼代理人杨某打过电话也发了短信，承认其违约。某置业公司没有违约，该房屋现在的售价是5200元/平方米，如果高某继续要房子，某置业公司可以同意，但要按照现在的房价交付房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对本案证据和事实，本院认定如下： （一）高某提交的证据 1.《房屋预订协议》、收款收据及付款凭证复印件各1份，拟证明高某与某置业公司签订了商品房预售合同，高某已经按约支付了100000元，没有违约。经质证，某置业公司对该证据的真实性无异议。经审核，该组证据来源合法、内容真实，能够证明高某与秦安县某房地产公司于2015年11月30日签订《房屋预订协议》1份，在协议中对房屋坐落、面积、单价、交款方式及逾期交款违约金均作了约定的事实，对该证据证明此事实的证据效力，本院予以确认。对高某是否违约的问题，该证据不足以证明，本院将在判决说理部分进行评述。 （二）某置业公司提交的证据 2.主体工程结构验收记录、施工日志复印件各1份，拟证明诉争房屋在2017年10月31日封顶，在2018年4月8日全部完工交付。 3.2018年2月4日短信聊天记录打印件1份、通话记录详单打印件2份，拟证明某置业公司向高某告知房屋已经封顶，通知高某缴纳第二次房款的事实。 4.2019年11月2日短信聊天记录打印件1份，拟证明高某自认其违约的事实。 经质证，高某对证据2、3、4的真实性均认可，对证明目的不认可，称其从未承认过自己违约，其与某置业公司签订的协议上确实约定了涉案房屋的封顶时间大约是2019年10月，但某置业公司也不能提前2年封顶。高某与丈夫的关系不好，高某有完全民事行为能力，某置业公司没有联系过高某本人。经审核，对证据2中的施工日志，因高某对该证据的真实性认可，且结合双方庭审中的陈述，高某认可2017年11月或2018年1月，某置业公司通知其房屋封顶，需交付房款的事实，本院据此可以认定该房屋封顶时间为2017年10月31日；对证据2中的主休工程结构验收记录，高某对该证据的真实性虽无异议，但从该证据记载的内容来看，属工程分项质量验收，对该工程的水电暧安装等工程未涉及，该证据不能证明该工程已完工，故对某置业公司用该证据证明案涉房屋已完工交付的证明目的，本院不予确认。对证据3，高某对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对证明目的，高某虽在质证时称某置业公司没有联系过其本人，但在庭审调查中，高某承认某置业公司曾在涉案楼房封底后通知过其本人缴纳房款的事实，故本院对该证据的证明目的亦予以确认。对证据4，高某对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，该证据能够证明高某于2019年11月2日给某置业公司的售房部经理发短信称其对涉案房屋发生纠纷有不可推卸的责任的事实，本院对该证据证明此事实的证据效力予以确认。对高某、某置业公司是否违约的问题，本院将在判决说理部分进行评述。 本院经审理认定事实如下： 2015年11月30日，高某与某房地产公司签订《房屋预订协议》1份，约定：高某预订某小区10号楼XXXX室房屋一套，该房屋建筑面积大约为122平方米，每平方米买卖单价为4180元，高某同意在签订该协议时支付预订房款100000元，以后转做为房款；交款方式：8-14号楼的封顶时间大约为2019年10月30日，封顶时某房地产公司通知高某交第二次房款，在10天内高某交付现金的必须交至总房款的80%，办理按揭贷款的必须提供相应的按揭贷款手续，办理按揭贷款，如果高某在10天内不配合某房地产公司交款或办理按揭手续，某房地产公司有权收回房屋，在一个月内退还高某预订房款，重新出售，并收取预订房款的10%作为违约金（10000元/户），违约金从预订房款中扣除；剩余房款及其他费用在商品房交付使用时全部交清。同时，该合同还约定，预订时能交100000元，优惠10000元……并从房款中减去。2017年10月31日，某小区10号楼封顶，后某置业公司通知高某交纳第二次房款。高某未办理交款手续。2019年11月1日，高某打电话给某置业公司要求办理第二次交款手续，某置业公司拒绝。2019年11月2日，高某给某置业公司售房部经理发短信，称其对涉案房屋发生纠纷有不可推卸的责任，并表示准备处理这件事。2019年11月7日，高某诉至本院，请求本院支持其诉讼请求。 庭审中，高某称某置业公司在2017年11月或2018年1月通知其涉案房屋已经封顶，要求其缴纳第二次房款。 另查明，某房地产公司于2019年4月办理工商登记变更，将公司名称变更为某置业公司。 本院认为，某置业公司与高某签订的房屋预订协议，对房屋坐落、面积、单价、交款方式均进行了约定，该约定是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，某置业公司与高某之间形成商品房预售合同关系，依法应予保护。现高某要求某置业公司继续履行合同，某置业公司表示同意继续履行，本院对此应予确认。但双方对违约责任及履行价款认识不一，存有争议，本院应对此作出评判。对于双方是否存在违约行为，该合同约定大约2019年10月30日封顶，封顶后某置业公司通知高某交纳房款，但该房屋实际封顶时间比合同约定提前了两年，高某认为某置业公司提前封顶的行为属违约行为。该房屋提前封顶后，某置业公司对此事实电话通知高某，并要求高某按合同约定交付房款，高某对此未明确提出异议或要求解除合同，而是与某置业公司协商办理按揭交款事宜，说明其对某置业公司提前封顶的事实表示认可，且其同意按合同约定交付房款，应视为双方对合同约定的交款时间达成变更协议。再结合商品房的居住使用功能，开发商提前交付房屋，更有利于实现购房人的合同目的，本院对此应予提倡，不宜用判决违约的形式予以限制，故对高某认为某置业公司违约的主张，本院不予支持。而高某在接到某置业公司提前封顶，要求其交付房款的通知后，在未明确要求解除合同，认可提前封顶事实的情况下，未按约定交付第二次房款，其行为违反了其对提前封顶交款事实的认可，且高某在给某置业公司售房部经理所发的短信中，亦认可其对涉案房屋发生纠纷有不可推卸的责任，故高某未按某置业公司通知交付房款的行为应属违约行为，应当承担相应的违约责任。对于该违约责任，某置业公司要求按现房价计算房款，但双方在合同中未约定按此种方式承担违约责任，本院对此不予支持。因高某在接受提前封顶的事实后，未按期交付第二次房款，造成某置业公司该部分资金不能按期占有，存在现实的利息损失，高某应对该损失承担违约责任。对于利息标准，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，应按年利率6%计算为宜。对于第二次应交房款数额，应按合同约定的单价4180元每平方米，按房屋面积122平方米计算减去高某已交付的100000元，再减去优惠的10000元后的80%，共计（509960－100000－10000）×80%＝319968元。对于利息的起算时间，应从某置业公司实际通知高某交款之日起算。对某置业公司通知高某交款的时间，根据高某认可的封顶时间2017年10月30日及其认可的通知时间2017年11月或2018年1月，结合某置业公司为其自身利益的考虑，本院确定2017年11月为某置业公司通知高某第二次交款的时间更符合常理。故本院酌情确定高某应于2017年12月1日起向某置业公司支付资金占用期间的利息至该第二次应交房款付清之日。对于剩余房款及其他费用，高某应在某置业公司通知向其交付涉案房屋时一并付清。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决如下： 一、某置业公司继续履行其与高某签订的商品房预订合同； 二、高某自本判决生效之日起三十日内向某置业公司交付第二次房款319968元，并按年利率6%向某置业公司支付该部分房款自2017年12月1日起至该部分房款付清之日止的资金占用期间的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7450元，减半收取3725元，由高某负担2000元，由某置业公司负担1725元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  高建军 二〇一九年十二月二十一日 书记员  杨娜婷