江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4477号上诉人（原审被告）：蔡勇，男，1979年7月27日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人（原审被告）：严琴琴，女,1980年12月30日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司，住所地无锡市南长区南湖大道城南世家小区中南路**（统一社会信用代码913202030798754077）。负责人：任南军，该公司总经理。委托诉讼代理人：虞晓锋，江苏福庆律师事务所律师。上诉人蔡勇、严琴琴因与被上诉人金科物业服务集团有限公司无锡南长分公司（以下简称金科南长分公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初7246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡勇、严琴琴向本院提起上诉请求：撤销原审判决，依法改判：1.驳回金科南长分公司的诉讼请求；2.确认《城南世家前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）第六条违法无效；3.确认其应交纳合理合法的物业服务金额。事实及理由：1.根据《江苏省物业管理条例》第四十九条规定：“普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价”。无锡市物价局文件（锡价服【2011】82号）对城南世家住宅区前期物业服务收费的批复是：首付每月每平方米建筑面积1.95元的物业公共服务费，用于住宅区内的电梯使用费、公共水电实际合理分摊，按实收取。根据该条规定，物业服务费由两个部分组成：一是每月1.95元/平方米的物业服务费；二是按实分摊的电梯使用费、公共水电能耗费。但一审法院确认了应按照《前期物业合同》第六条的约定收取物业服务费，即每月3.3元/平方米既包含物业服务费也包含了电梯使用费、公共水电能耗费，这种捆绑式收费方式严重损害了其合法权益，违反《江苏省物业管理条例》的强制性规定。法院应当对《前期物业合同》第六条约定的合法性进行审查。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，金科南长分公司擅自扩大收费范围、提高收费标准，其有权拒绝交纳物业服务费。2.根据《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，但是其与开发商签订购房合同时并未看到《前期服务合同》，金科南长分公司提供的《前期物业合同》中附件缺失，《前期物业合同》中关于违约金条款不能约束其。而且金科南长分公司对物业服务费的明细构成拒绝依法公布，严重侵害了其合法权益。并且收费价格违反物价局批复，故其对一审法院确定的违约金标准不予认可。《临时管理规约》中有侵害其合法权益的内容，应当不予认定。3.此前的批复是相关部门给重庆市金科物业管理有限公司无锡分公司的，而根据相关规定，金科南长分公司应当重新备案，重新核价、公开公示，金科南长分公司违反规定扰乱物业服务行业的市场规则，请求法院出具司法建议书，通知物业行政管理部门，依法追究金科南长分公司的行政责任，并按照政府要求强制整改到位。4.因金科南长分公司擅自提高物业收费标准，其向法院申请委托有资质的第三方对电梯使用费、公共水电能耗费进行审计，如审计结果确认电梯使用费、公共水电能耗费正好是3.3元减去1.95元的差价，其同意承担审计费用；如审计结果与目前捆绑收费金额有出入，金科南长分公司应当承担审计费用，责令金科南长分公司按照审计结果改正收费金额，并退还违规收取的扩大费用。5.其缓交物业服务费是因为金科南长分公司存在种种违法及不作为行为，例如任由餐饮企业油烟直接向小区排放等。6.金科南长分公司辩称按照每月3.3元/平方米的标准收取的费用属于预收，间接说明金科南长分公司也认可电梯使用费、公共水电能耗费应按实结算，且根据《江苏省物业管理条例》第五十一条规定，预收物业费最长期限不得超过一年，而金科南长分公司已经预收了7年，“将来会退”只是搪塞业主的说辞，并无约束力。金科南长分公司二审答辩：一审判决认定事实清楚，证据确实充分。1.蔡勇、严琴琴对收费标准提出的异议不成立，《前期物业合同》对收费标准有明确的约定，制定3.3元/平方米·月的标准已经考虑到物价局备案文件载明的收费标准以及按实分摊的电梯使用费、公共水电能耗费，且该标准属于预收，经过核算之后如果电梯使用费、公共水电能耗费存在结余，其公司也会在合同履行完毕后退还多收的费用，但事实上由于部分业主没有按时缴纳物业服务费，导致其公司账面显示结余但实际亏损，没有相应资金退还给业主。因此其公司要求蔡勇、严琴琴按照合同约定的标准支付物业服务费并不违反合同约定及法律规定。2.《前期物业合同》依法成立有效。虽然《前期物业合同》签订主体是无锡金科嘉润房地产开发有限公司（以下简称金科房地产公司）与重庆金科物业管理有限公司，而重庆金科物业管理有限公司是其公司更名前的名称，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，《前期物业合同》对全体业主均有法律约束力。3.对于电梯使用费、公共水电能耗费、公共收益的收支情况均按照物价部门的规定单独设立账册独立核算，并在小区公示栏中予以公示。政府部门对其公司进行检查时，并未指出其公司违反行政规定。4.对于蔡勇、严琴琴所称的小区环境脏乱差、任由餐饮商铺乱排污等问题，就部分问题其公司已经做出整改，目前并不影响小区居民日常生活，就这些问题其公司在一审中做出了回应，二审不再赘述。金科南长分公司向一审法院提出诉讼请求：1.蔡勇、严琴琴向金科南长分公司支付拖欠的物业费12393.36元（2014年4月1日至2018年9月30日结欠余款）；2.蔡勇、严琴琴向金科南长分公司支付拖欠物业费的违约金2374.07元；3.本案诉讼费由蔡勇、严琴琴负担。事实和理由：蔡勇、严琴琴向金科房地产公司购买坐落于的商品房（以下简称涉案房屋），同时双方签订《前期物业合同》。该协议中对物业服务费的缴费标准进行了约定，具体内容为花园洋房住宅按建筑面积每月每平方3.3元收取。《前期物业合同》、《临时管理规约》中均约定了业主不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，按每日应缴费用总额的千分之三标准支付违约金。金科南长分公司作为金科房地产公司委托的对城南世家小区进行物业服务的前期物业服务公司，在为该小区提供物业服务的前提下依法享有向小区业主按约收取物业服务费的权利，但蔡勇、严琴琴自2014年4月1日起至2018年9月30日，共54个月，共结欠物业费12393.36元、违约金2374.07元。金科南长分公司为维护合法权益，诉至法院。一审认定事实如下：金科房地产公司与重庆金科物业管理有限公司（后多次更名，至2015年7月8日变更名称为金科物业服务集团有限公司）签订的《前期物业合同》中约定：花园洋房、高层住宅物业服务费分别3.3元、2.7元每平方米每月（包括电梯费、公共水电费），业主应于开发商正式通知接房之日起按季度缴纳当季物业服务费，具体缴纳时间为每个季度第一个月10号前交纳当季物业费，如未能按时足额缴纳物业服务费的，则按每日应缴纳费用总额千分之三的标准向物业服务企业支付违约金；物业管理企业应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年2次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；合同期限自2010年12月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。后金科房地产公司与金科物业服务集团有限公司一致确认由金科物业服务集团有限公司成立金科南长分公司实际为该小区履行前期物业管理服务，并有权依照前期物业服务合同约定向业主收取物业管理费。2011年8月20日，蔡勇、严琴琴与金科房地产公司签订《商品房买卖合同》，由蔡勇、严琴琴购买涉案房屋。2013年6月，蔡勇、严琴琴接收涉案房屋。金科南长分公司与蔡勇、严琴琴一致确认涉案房屋面积为139.94平方米。蔡勇、严琴琴分别于2013年6月交纳物业管理费5038元、2014年9月交纳物业管理费9060元，物业费交纳至2016年9月，2016年10月1日之后的物业费未缴纳。因蔡勇、严琴琴欠缴物业费，金科南长分公司委托律师于2017年5月28日向蔡勇、严琴琴发出《律师函》进行催讨。同年12月20日，金科南长分公司将催费通知书张贴于涉案房屋。金科南长分公司对于蔡勇、严琴琴提出缓交物业费理由的意见：一、金科南长分公司已对涉案小区商铺的油烟问题做出整改。涉案小区沿街商铺发生油烟扰民事情之后，有200位左右小区业主授权其公司对油烟净化制定相应方案，由有相应资质的单位进行改造。其公司与多家专业公司进行招投标谈判，最后确定了为烟道工程施工单位，并签订了城南世家D地块商铺烟道工程施工合同，合同价款总价为365115元，工程在2018年4月15日完工。其公司具有物业管理职责，但没有行政执法权，没有权利要求持证经营的商户暂停营业。在相关部门认为涉案小区商户系合规经营的情况下，其公司不能为了满足个别业主的私欲而做违反法律规定的事情。二、其公司在涉案小区内建造围墙符合全体业主利益，在涉案小区业主、行政执法部门的要求下其公司由物业出资建造围墙，此举不仅可以隔离相应设备的噪音，也可以防止商铺经营过程中有外来人员进入小区。三、关于涉案小区的消防通道问题。涉案小区外的闻艺路还没有交付，且该路中间隔断也是应小区业主多次要求而加装的，与金科南长分公司无关。涉案小区的消防通道每年需要检查且符合消防要求、通过验收。涉案小区的消防通道出入口所加装的锁具可以活动，若不加装路口可能会被堵住。四、金科南长分公司均按照物价局的规定建账，且定期公示。其公司已在2018年底对2017年1月至2018年12月31日的收支进行了公示，张贴于涉案小区内以及物业前台的公示栏。五、涉案小区商铺本身也是业主，应消防部门要求商铺搭建，其公司出于安全考虑搭建了围墙。六、根据新的物业管理条例规定，物业管理人员的资质已被取消，且金科南长分公司按照物管科的要求，将物业经理以及其他工作人员信息在物业前台予以公示。七、蔡勇、严琴琴提出的其他缓交或拒交物业费的理由，其公司均不认可。一审法院认为：业主在物业管理活动中应向金科南长分公司交纳物业管理费。业主拒付物业费需有正当理由，该“正当理由”仅限定在物业服务企业不履行或履行合同有重大瑕疵等情形。本案中，金科房地产公司与金科物业服务集团有限公司订立的《前期物业合同》明确了相关的权利义务，金科南长分公司为案涉房屋所在小区实际提供了物业服务，蔡勇、严琴琴理应交纳相应的物业管理费。蔡勇、严琴琴虽提出其不缴纳物业费系因物业服务有质量问题、服务不达标，但并未提供充分证据予以证明，且现有证据难以认定金科南长分公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵。故蔡勇、严琴琴拒交物业费并无正当理由。蔡勇、严琴琴作为涉案小区的业主，接受了金科南长分公司提供的物业服务，但未按约及时支付物业费，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。经核算，蔡勇、严琴琴尚欠2016年10月1日至2018年9月30日的物业费11083.25元（按3.3元每月每平方米标准计算），应予支付。因《前期物业合同》明确了缴费时间，且金科南长分公司也进行了催告，故蔡勇、严琴琴应当承担逾期付款的违约责任。金科南长分公司主张违约金的计算标准为每日千分之三，并据此主张违约金2374.07元，但法院结合双方约定的违约金标准、逾期时间、逾期原因以及各自履行义务的情况，酌定违约金为500元。需要指出，小区环境建设需要业主和物业管理企业相互协调配合，物业服务的对象系全体业主，内容涉及环境清洁、设施维护、安全防范等各方面，小区如存在物业服务瑕疵，作为物业服务企业应改进服务质量，作为业主以金科南长分公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费的行为，既不符合权利义务对等原则，也不利于业主所期待的更好物业服务的目的的实现，在一定程度上也会影响金科南长分公司的物业服务能力，进而损害全体业主的利益。如果金科南长分公司在工作中违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对金科南长分公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向金科南长分公司主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，作出判决：蔡勇、严琴琴应于判决发生法律效力之日起五日内向金科南长分公司支付截至2018年9月30日的物业管理费11083.25元及违约金500元，合计11583.25元。一审案件受理费85元，由蔡勇、严琴琴负担，并应在判决发生法律效力之日起五日内直接向金科南长分公司支付。二审查明事实与一审已查明事实一致。二审补充查明以下事实：2011年8月20日，蔡勇、严琴琴与金科房地产公司签订《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第九条物业管理第2点载明：“……买受人所购房屋的物业服务费，按每月每平米3.3元收取……，公用水电按实际分摊收取”，第5点载明：“在该项目业主委员会未与物业服务企业签订物业服务协议前，买受人应当按出卖人与物业服务企业签订的《前期物业管理服务协议》履行相关义务，并按《前期物业管理服务协议》约定和《临时管理规约》规定及时缴纳物业服务费。”2011年8月20日，蔡勇、严琴琴签署承诺书声明：“其已详细阅读无锡金科嘉润房地产开发有限公司拟定的金科·城南世家业主临时管理规约”。《临时管理规约》中第五章物业的管理第五条第2点明确花园洋房、住宅物业服务费按建筑面积3.3元/平方米·月（含水电公摊）收取。本院认为：一、关于《前期物业合同》、《临时管理规约》的效力问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，蔡勇、严琴琴在签订房屋买卖合同时，金科房地产公司已经向蔡勇、严琴琴明示了《前期物业合同》、《临时管理规约》等文件，且在房屋买卖合同中包含了《前期物业合同》、《临时管理规约》的内容。蔡勇、严琴琴在房屋买卖合同、承诺书上签字予以确认，视为其愿意接受《前期物业合同》、《临时管理规约》的约束。蔡勇、严琴琴认为《前期物业合同》、《临时管理规约》违反法律法规强制性规定应属无效，但《江苏省物业管理条例》第四十九条以及政府部门批复并不属于效力性强制性规定，蔡勇、严琴琴的该主张于法无据，本院不予支持。《前期物业合同》、《临时管理规约》合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。如果业主对前期物业服务企业以及《前期物业合同》内容不满意，可待召开业主大会或在业主委员会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换，并重新签订物业服务合同。二、关于本案物业服务费收费标准。有定价权的人民政府价格主管部门基于行政管理职责对物业收费标准进行指导，但根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，本案物业服务费具体标准仍应以《前期物业合同》的约定为准，《前期物业合同》明确了物业服务收费标准，金科南长分公司根据主张3.3元/平方米/月的物业服务费，符合合同约定。蔡勇、严琴琴以金科南长分公司收费超过批复文件标准为由拒绝交纳物业服务费，于法无据，本院不予支持。蔡勇、严琴琴在本案中申请对物业费进行审计亦无法律依据，本院不予准许。三、关于蔡勇、严琴琴缓交物业费的理由能否成立。蔡勇、严琴琴认为金科南长分公司在对其房屋提供物业管理过程中有未尽责之处，其缓交有正当理由，但蔡勇、严琴琴未能提供证据或充足的理由说明金科南长分公司未达到合同约定服务标准。决定一个小区物业服务质量的因素有多种，但最关键的因素是金科南长分公司能够持续、高效的提供高质量的物业服务和业主及时交纳物业费，只有二者形成良性循环，小区内物业服务水平才能不断提升，惠及全体业主。蔡勇、严琴琴应当按照合同约定交纳物业服务费，蔡勇、严琴琴缓交物业服务费的理由不能成立。由于其未能按约支付物业费，应承担相应的违约责任。《前期物业合同》对违约金标准已有明确约定，但一审法院根据本案实际情况对金科南长分公司主张的违约金金额作出了调整，不违反法律规定，本院予以确认。另外，蔡勇、严琴琴请求法院出具司法建议书，通知物业行政管理部门依法追究金科南长分公司的行政责任。但是金科南长分公司的行为是否违反行政法规、是否承担行政责任，不在民事纠纷审理范围之内，蔡勇、严琴琴应请求有权的政府行政管理部门进行审查。综上，蔡勇、严琴琴的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由上诉人蔡勇、严琴琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇一九年十二月十三日法官助理 周喆菁书 记 员 程夫栎