贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终7282号上诉人（原审被告）：李永鸥，男，1971年8月3日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李煜，贵州祥景律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州银龙物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路**。统一社会信用代码：915203303224906982。法定代表人：武德祥，该公司经理。上诉人李永鸥因与被上诉人贵州银龙物业管理有限公司（下称银龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初7023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李永鸥上诉请求：1.撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审程序违法，遗漏当事人。本案涉及的物业管理纠纷，涉及中山房开和中山物业的权利义务关系，故应当追加中山房开、中山物业为本案当事人。因中山房开未参加诉讼，故其被上诉人出示的2017年4月8日签订的《前期物业管理合同》真伪不明，不应作为裁判依据。2.一审认定事实错误。一审认定被上诉人与中山房开签订的《前期物业管理合同》有效不当，被上诉人未经招投标程序、未经许可协议选聘形式，其签约资格受限，故其签订的物业服务合同亦应违反国家强制性规定而无效。上诉人与中山房开签订过的《前期物业管理合同》更改物业收费标准，恶意串通损害买受人利益，属于无效合同。上诉人拟经营的天豪水汇不属于“特种行业”，被上诉人按2.2元/月/平方米收取物业费显示公平。3.一审适用法律错误。一审认为上诉人被被上诉人堵门系侵权行为不能作为拒付物业管理费的理由，有违公平原则。被上诉人银龙公司未针对上诉人李永鸥的上诉请求和理由作书面答辩。银龙公司向一审法院起诉请求：1.请求判令李永鸥向银龙公司支付物业管理费按合同约定以2.2元/平米/月计算，物业费104837.43元及滞纳金（以43381.01元为基数，从2017年4月9日起至实际偿清之日止，按日千分之三计算；以43381.01元为基数，从2018年4月9日起至实际偿清之日止，按日千分之三计算；以18075.42元为基数，从2019年4月9日起至实际偿清之日止，按日千分之三计算）。2.本案案件受理费由李永鸥负担。一审法院认定事实：2017年4月8日，遵义中山房地产开发有限公司与银龙公司签订《前期物业管理合同》，由银龙公司对遵义中山房地产开发有限公司开发的位于贵州省遵义市××（现遵义市××区）××街道××社区红军路××南湖之春小区进行物业管理，该合同第十七条约定：“委托管理期限为：2017年4月8日起至业主委员会成立3个月内与业主委员会签订合同后本合同自然终止，签订本合同之日起正式提供物业服务”，合同第十三条约定:“前期物业费用开支由甲方业主和物业使用人或甲方项目部每月支付给乙方，由乙方收取下列费用。（1）物业管理费：按播州区商住房收费标准相关文件执行或与业主约定。1、物业管理费收费标准：步梯房1.00元/㎡，电梯房1.5元/㎡，商铺1.8元/㎡，特种行业2.2元/㎡按月向业主收取物业管理费。可向业主预收一年（12个月）的物业费。······”，第二十一条约定：“物业管理服务费1、管理服务费标准的调整，按两年一次调整；2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金······”合同签订后，银龙公司对李永鸥居住的小区开始进行物业管理。李永鸥系遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号南湖之春小区商铺2-2-2号房（原房号为2-2-1）业主，于2017年3月入住该小区，并于2017年3月9日利用该房注册成立了南部新区龙坑天豪水汇中心，该中心于2017年3月开始试营业，属于物业服务合同中特种行业范围，其房屋建筑面积为1539.94平方米，经银龙公司以书面等方式催收，李永鸥从未向银龙公司交纳过物业管理费。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，2017年4月8日银龙公司与遵义中山房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力······”之规定，李永鸥系遵义中山房地产开发公司“南湖之春”小区的业主，《前期物业管理合同》对其应具有约束力。李永鸥经银龙公司通过书面方式催收，一直未向银龙公司交纳物业费，银龙公司请求其按照合同约定支付物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，予以支持,但收取物业费的时间应从合同生效时计算，即从2017年4月9日起至2019年9月8日止共29个月计算为宜，金额为98248.17元（1539.94平方米×2.2元/平方米×29个月）。关于银龙公司请求支付滞纳金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，当事人违约应承担的是违约金，并无承担滞纳金的法律规定，故对银龙公司请求李永鸥支付滞纳金的诉讼请求不予支持。李永鸥提出该小区和其房屋存在基础设施不完善、对其造成损失、入户大厅大门被堵等，不属拒交物业费的理由，其可按照相关法律规定依法另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、限被告李永鸥在本判决生效后三十日内支付贵州银龙物业管理有限公司物业管理费98249.17元；二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费减半收取1198.00元，由原告贵州银龙物业管理有限公司负担70.00元，被告李永鸥负担1128.00元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，被上诉人与遵义中山房地产开发有限公司的《前期物业管理服务合同》，属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对包括上诉人在内的南湖之春小区全体业主具有约束力。银龙物业公司也对该小区物业提供了物业管理服务。上诉人认为其并未直接与被上诉人签订任何物业管理合同或以任何其他方式明确表示接受被上诉人的物业服务，其与被上诉人之间不存在物业管理服务合同关系，不应支付物业管理费，与事实不符。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付物业管理费，依据充分，本院依法予以确认。其次，根据天豪水汇中心的工商登记信息，其登记行业属娱乐业，经营范围包括洗浴、保健、足疗服务，属于工商登记中的特种行业。一审据此认定其按照特种行业收费标准计算物业费并无不妥，本院依法予以确认。最后，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业的服务情况进行评价，但物业服务具有不间断、全方位、公共性等过程性的特点，上诉人主张的物业服务过程中存在的问题并不能反映物业服务的全部内容，上诉人以此为由拒付物业管理费，一方面对其他已按时交纳物业管理费的业主不公平，另一方面则可能导致被上诉人因资金短缺无力继续提供物业服务，或降低服务能力和服务品质，反过来不利于包含上诉人在内的全体业主或使用者对物业的使用。因此，上诉人拒交物业服务费用，既无合法依据，也非明智之举。综上所述，李永鸥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2396元，由李永鸥负担。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇一九年十二月四日法官助理王薇书记员冯滢