天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2411号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津丰华置地有限公司，住所地天津市滨海新区临港经济区**楼**。法定代表人：李永武，董事长。委托诉讼代理人：朱米娜，天津安皓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈玲，女，汉族，1959年9月12日生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。上诉人天津丰华置地有限公司（以下简称丰华置地）因与被上诉人陈玲房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初80143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丰华置地上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持丰华置地一审全部反诉请求；2.本案诉讼费用由陈玲承担。事实和理由：1.案涉房屋存在消防隐患，危及丰华置地的安全，丰华置地有权随时解除合同；2.案涉房产已在陈玲的实际控制之下，丰华置地已完成房屋交接手续；3.陈玲未在收到解除合同通知函约定的异议期内提出异议并请求人民法院确认解除合同的效力，人民法院应对其解除合同的异议不予支持。陈玲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意丰华置地的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。陈玲向一审法院起诉请求：1.判令丰华置地支付陈玲2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金215000元；2.判令丰华置地以215000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十，自2019年1月2日至实际给付之日计算违约金；3.诉讼费由丰华置地承担。丰华置地向一审法院反诉请求：1.判令双方之间租赁合同，以及相关补充协议在2018年12月30日已经解除；2.判令陈玲立即返还丰华置地支付的房屋保证金人民币125000元，并承担逾期返还的利息至实际退还之日；3.本案的诉讼费由陈玲承担。一审法院认定事实：2014年12月25日，陈玲、丰华置地签订《商铺租赁合同》，陈玲将天津经济技术开发区第三大街商铺出租给丰华置地使用，商铺建筑面积为421.98平方米，租金标准为750000元/年，租赁期限为2015年1月1日至2016年12月31日，租赁期限内未经协商一致不得提前解除合同。丰华置地向陈玲交付了125000元作为定金，并在支付第一期租金后，自动转为了承租保证金。该保证金至本合同期满或终止时，在丰华置地结清各项费用及交房验收合格（验收合格标准：丰华置地在租赁使用期间不破坏商铺主体结构，双方协商首肯部分除外）后，由陈玲7日内无息退还给丰华置地。合同还约定丰华置地如有拖欠租金和其他费用，陈玲有权要求支付违约金，按每天实欠租金和费用的1%收取。2018年1月17日，双方签订《商铺租赁合同补充合同》，约定续约期限2年，年租金自2018年1月1日至2019年12月31日，租金为860000元/年。丰华置地应于2018年10月1日前向陈玲支付2018年10月1日至2018年12月31日租金215000元，2019年1月1日向陈玲支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金215000元。若非不可抗力造成违约及丰华置地未在合同终止前一个月内书面通知陈玲不续约的，违约方应按照承租保证金的10%向对方支付违约金。其他相关事宜继续执行原《商铺租赁合同》。2018年12月23日丰华置地向陈玲邮寄了《解除合同通知函》，以承租房屋无法满足经营需要为由解除同陈玲的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充合同》，陈玲提交的该函记载了上述合同自本通知邮寄发出之日起七日后终止，其公司将于2018年12月27日搬离承租房屋，要求陈玲于上述期限届满前完成房屋交接手续，并签署交接清单，要求陈玲无息退还保证金125000元。因丰华置地未按照合同约定支付陈玲2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金，陈玲于2018年11月21日将丰华置地起诉至一审法院。2018年12月25日庭审过程中，陈玲表示于2018年12月24日收到该解除合同通知函，并表示丰华置地无权解除合同，亦不同意解除合同。丰华置地在该案件庭审过程中表示认可截止2018年12月31日的房租215000元。一审法院于2018年12月26日作出（2018）津0116民初85176号民事判决，判决丰华置地向陈玲支付上述租金215000元及逾期交纳租金的违约金。涉案房屋共计两把钥匙。2019年1月2日，丰华置地通过快递的形式向陈玲的受托人高雅邮寄《告知函》。丰华置地提交《告知函》一份，并表示即系通过快递邮寄的《告知函》，该函内容包括以2018年12月27日已实际搬离涉案房产，陈玲未与其办理房屋交接手续为由，再次告知双方合同已于2018年12月30日终止，要求陈玲于收到本函之日起2日内与其公司办理房屋交接手续，逾期视为完成交接等。庭审过程中，丰华置地表示同告知函一同邮寄的还有房屋的钥匙一把，陈玲表示未曾收到该快递和钥匙，亦不认可丰华置地该日曾邮寄过钥匙。该快递单并未注明邮寄物品包括钥匙。另，丰华置地提供的该快递的电子回单上记载“他人收快递箱”。2019年5月21日，丰华置地通过快递的形式向陈玲邮寄涉案房屋钥匙一把，陈玲于当日收到该钥匙。2019年5月23日，在当事人双方及物业公司在场的情况下，陈玲方将涉案房产的钥匙交给物业工作人员，由物业工作人员将涉案房产房门打开，并进行了消防检查。丰华置地未能提交实际搬离涉案房屋时间的其他证据。诉讼过程中，一审法院依职权到开发区消防部门对涉案房屋的相关消防情况进行调查了解，被答复：涉案房产建设完毕后的原消防验收没有问题。2018年10月其单位对财富星座的消防进行例行巡查过程中，发现主机上显示烟感和消防报警器可能存在故障，故对财富星座物业进行了约谈，要求其整改，但并未进行过停业处理，在未进行停业处理的情况下房屋可以使用。一审法院认为，本案所涉《商铺租赁合同》及《补充合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应遵守。关于合同解除及租金一节，虽丰华置地于2018年12月向陈玲发送过解除合同通知函，陈玲亦已经收到，但陈玲明确作出了不同意解除的意思表示。另，双方合同并未约定丰华置地的单方解除权。虽丰华置地陈述解除合同的理由为涉案房产消防存在问题以及依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，其方已在履行期限届满之前明确作出了不再履行租赁合同的意思表示。然，通过消防部门反馈的涉案房屋消防可能存在问题的部位及消防并未责令停业的答复可知丰华置地使用涉案房屋的主要合同目的并未丧失，可以继续租用，故丰华置地据此解除合同缺乏依据。另，上述法律规定的本意系在履行期限届满之前，当事人一方表明不履行主要债务的，另一方才有权解除合同。故，丰华置地以此为由主张合同于2018年12月30日解除亦缺乏依据。此外，本案在庭审过程中，在法庭明确释明的情况下，丰华置地仍然坚持要求确认2018年12月30日双方合同解除，不同意根据庭审查明情况认定合同解除事宜，故一审法院对丰华置地主张要求确认双方2018年12月30日合同解除的诉请不予支持。然，亦并非在出租人不同意解除的情况下，合同就必须继续履行下去，此需结合具体案情，依法进行认定。通过本案已查明的事实可知，虽丰华置地主张其2019年1月2日通过快递的形式向陈玲的受托人高雅邮寄《告知函》及涉案房屋钥匙一把，但陈玲一方陈述未曾收到，且快递电子回单上亦记载系“他人收快递箱”，故无法当然说明陈玲一方确已收到该快递。丰华置地亦未提交2019年3月底之前，其事实上已经搬离涉案房产、陈玲知情其事实上已办理涉案房产或能够证明双方合同已经解除的其他证据，且通过已查明事实亦无法认定双方之间的合同在2019年3月31日之前已经解除，故丰华置地应向陈玲支付该期间的租金，即215000元。对于涉案房产租赁合同的解除以及解除的具体时间，丰华置地可另行诉讼解决；关于违约金21500元一节，丰华置地存在违反合同约定而迟延支付租金的行为，依约应当支付违约金。陈玲自愿主张按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，自2019年1月2日至实际给付之日计算违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持；关于保证金及保证金利息一节，根据双方合同约定保证金应以合同期满或终止及结清各项费用、交房验收合格等为前提，本案审理过程中丰华置地在法庭明确释明的情况下仍然坚持要求确认2018年12月28日合同解除，不同意根据实际查明认定合同解除事宜，且亦未提交结清各项费用的证据等，故一审法院对丰华置地的该请求不予支持，其可另行解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告天津丰华置地有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈玲给付2019年1月1日至3月31日期间的房租215000元，并以欠付租金215000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%为标准，向原告陈玲支付自2019年1月2日至实际给付之日逾期交纳租金的违约金；二、驳回反诉原告天津丰华置地有限公司的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉部分收取4524.5元，反诉部分收取1400元，均由天津丰华置地有限公司负担。”本院二审期间，丰华置地提交照片4张、光盘1张，证明案涉房屋正在重新装修，由陈玲实际控制。陈玲的质证意见是，光盘是2019年9月29拍摄，而陈玲主张的是2019年1月至3月之间的租金，故与本案没有关联性。陈玲提交（2018）津0116民初85176号案件庭审笔录1份，证明丰华置地在2018年10月前就开始与陈玲沟通退租事宜，还能够证明丰华置地于2018年12月单方解除合同的理由并非案涉房屋存在安全隐患，同时，2018年12月25日，陈玲明确告知丰华置地不同意解除合同。丰华置地的质证意见是，对真实性、合法性认可，但不认可关联性，丰华置地是知道案涉房屋存在安全隐患后才与陈玲协商退租事宜。本院的认证意见是，对双方所提交证据的真实性予以确认，但丰华置地所举证据与本案不具有直接关联，对其证明目的不予采信；陈玲所举证据来源合法，内容真实，可以作为本案认定相关事实的依据，予以采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据双方当事人在二审中的诉辩意见，总结本案二审的争议焦点是：一、案涉商铺租赁合同是否应予确认在2018年12月23日解除；二、陈玲是否应当向丰华置地返还房屋保证金125000元并支付至实际给付之日止的利息。关于焦点一，双方在合同中没有约定丰华置地享有单方合同解除权，二审中，丰华置地强调其系以案涉房屋存在安全隐患为由主张行使法定解除权。根据消防部门的答复意见可知，消防部门系通过主机上的显示，判断案涉房屋烟感和消防报警器可能存在故障，但案涉房屋并未进行停业处理。据此表明，案涉房屋是否存在安全问题尚无肯定结论，其可能存在安全隐患的设施亦可能通过修理或更换方式进行整改，不具有现实危险的紧迫性，并不能导致双方合同的根本目的不能实现。在此情况下，丰华置地行使法定解除权，缺乏依据。一审对其解除合同的请求未予支持并无不当。关于焦点二，因双方合同并未解除，丰华置地公司主张返还保证金不符合合同约定的返还条件，其该项上诉请求，缺乏依据，不予支持。综上所述，丰华置地的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由天津丰华置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 卢 伟审判员 李兴明二〇一九年十二月七日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……