江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10459号上诉人（原审被告）：丁贤永，男，1981年11月5日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：陈岚，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈争，男，1970年12月27日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上诉人丁贤永因与被上诉人陈争房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2018)苏0591民初12247号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人丁贤永上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人不承担物业费及违约金；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、物业费的支付依据是房屋使用面积，在签订合同时，物业费的金额是确定的，合同约定的租金金额包含了物业费，如果应由上诉人另行承担物业费，合同应进行明确约定。2、被上诉人主张按4元/月/平方米代缴物业费没有事实依据。2、一审法院酌定的违约金过高。被上诉人陈争答辩称：一审判决没有问题，请求维持原判。原审原告陈争向一审法院提出诉讼请求：1、判令丁贤永支付陈争剩余房屋租金162300元、电费15600元、物业费155073.32元，违约金暂计652447.元(自2018年6月10日按年息24%计算至实际履行日止)；2、判令丁贤永支付陈争房屋占用使用费1328767.1元；3、判令丁贤永承担本案的诉讼费。诉讼中，陈争变更第1项诉讼请求中物业费为153600元。一审法院认定事实如下：苏州工业园区钟南街388号钟南花苑1商幢101室产权人为赵军、赵建梅、马鹏飞、周子平，按份共有，建筑面积1391.39平方米。2013年2月26日，陈争（承租方、乙方）与案外人赵军（出租方、甲方）签订商铺租赁合同范本，约定甲方出租给乙方商铺坐落苏州工业园区，建筑面积1391.39平方米，建筑共2层，简单装修配备中央空调，房屋产权所有人包括赵军、赵建梅、周子平等人，甲方保证所有产权共有人均同意将该房屋出租给乙方使用，出租房屋没有权属纠纷，甲方于2013年6月10日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期间为2013年6月10日至2018年6月9日止，年租金1050000元，每年按10%递增，物业费、水电费由乙方负责，乙方逾期支付租金，每逾期一日，按日租金的千分之一支付滞纳金；甲方同意乙方将该房屋分租，合同期满后，乙方应返还房屋，逾期返还房屋，按照租金的1.5倍支付房屋占有使用费。2013年9月1日，陈争（出租方、甲方）与丁贤永（承租方、乙方）签订《店铺商铺租赁合同》约定，甲方将位于苏州工业园区钟南花苑1-101号门面租赁给乙方，建筑面积为800平方米，租赁期限自2013年9月1日至2018年6月9日止，年租金50万元，先付后用，付款日期为每年8月1日，2月1日提前一个月交租，收水电费押金5000元；乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负，在合同终止、解除租赁合同关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）；任何一方单方面取消、中断合同，应提前两个月通知对方；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款项1%的违约金，超过60日甲方有权采取措施，收回房屋；合同到期后，如甲方未能与产权房东谈定，由乙方自行与产权房东交涉。2018年6月3日，案外人赵军向丁贤永发出通知，载明：你本人与陈争签订一份“店铺商铺租赁合同”你们双方约定租期到2018年6月9日止，陈争属于二房东，陈争与我合同租期也为2018年6月9日止，我(赵军)本人不再与陈争续签，上月也有亲自上门通知你，不再续签。麻烦2018年6月9日前全部搬离，望予配合，逾期不予搬离，将采取法律手段，相应损失由其自己承担。赵军以邮寄方式向丁贤永送达该通知。2018年6月3日，陈争向丁贤永发出通知，载明：2013年9月1日通知人(陈争)与你(丁贤永)签订了一份“店铺商铺租赁合同”双方约定租期为2013年9月1日至2018年6月9日止。现接房东通知不再续签与陈争的租房合同，故也无法与你续签租赁合同，望你(丁贤永)接通知后于2018年6月9日前交还房屋，并结清物业费、房租、水电，望予以配合!逾期不予搬离的，将给予停水停电，相应损失由其自行承担，涉及迟延交付房屋的使用费仍将由你(丁贤永)自行承担。陈争以邮寄方式向丁贤永送达该通知。2018年7月18日，赵军、赵建梅、马鹏飞、周子平因与陈争、丁贤永就房屋租赁事宜发生纠纷，诉至一审法院，请求：判令与陈争之间的租赁合同解除，陈争支付拖欠的租金402799元及滞纳金24167.94元；2、判令陈争支付房屋占有使用费568620元；3、判令陈争支付拖欠物业费53821.18元；4、判令陈争、丁贤永搬离涉案承租房屋。本案审理过程中，双方达成和解协议，一审法院于2018年9月21日出具（2018）苏0591民初6520号民事调解书予以确认：一、陈争确认结欠赵军、赵建梅、马鹏飞、周子平租金402799元、房屋占有使用费612846元、物业费53821.18元、逾期付款利息50322.29元，合计1119788.47元，该款项陈争于2018年10月1日前支付赵军、赵建梅、马鹏飞、周子平；二、上述款项履行完毕后，双方就本案再无其他纠葛。庭审中，陈争、丁贤永双方确认租赁期限于2018年6月9日届满，丁贤永使用房屋至2018年9月14日方返还陈争；丁贤永交纳至陈争处押金5000元，陈争尚未退还。庭审中，陈争陈述，丁贤永在租赁合同履行过程中，租金从未按约定足额支付过，租金支付日期也存在拖延，丁贤永通过转账、微信、支付宝、现金、他人代付等各种方式支付过租金，整个租期内租金总额为2387300元，丁贤永实际支付租金2225000元，丁贤永尚拖欠租金162300元。其从产权人承租房屋物业费均由其支付，转租丁贤永的部分房屋物业费亦应由丁贤永承担，第一年物业费丁贤永已经支付，2014年9月1日至丁贤永实际搬离之日2018年9月14日期间物业费，丁贤永未支付，按照4元/月/平方米计算，4年物业费金额为153600元。根据抄表记录显示，丁贤永承租房屋2018年7月8日抄表读数10115，2018年8月4日抄表读数10289，电表电流互感器倍率是1:40，每度电为1元，故2018年7月份电费应为6960元；2018年9月8日抄表读数10505，故2018年8月份电费应为8640元，丁贤永共计拖欠2018年7月、8月电费为15600元，该费用已由其交掉，相应电费发票可以证实这一点。占有使用费按照租金标注计算，丁贤永实际占有97天，共计1328767.1元。其主张违约金，包含租金、电费、物业费、占有使用费，丁贤永应以拖欠费用总和为基数，自双方租赁合同到期之日2018年6月10日起按照年利率24%计算至丁贤永实际付款之日止。丁贤永陈述，其未拖欠陈争任何租金，合同履行过程中，其均按约支付租金，部分租金存在分期付款情况，但是并未拖欠，丁贤永及合伙人均向陈争支付款项，陈争本人也曾收取过现金，双方之间支付方式多样，其无法提供所有付款凭证，陈争称诉请的租金系丁贤永多年累积欠付的，不符常理。双方合同中从未约定物业费缴纳，丁贤永始终认为租金中已经包含物业费，其与物业公司也不存在合同关系。电费无法确定系丁贤永实际使用而发生。以上事实，由商铺租赁合同、房产证、通知、调解书等证据以及当事人庭审陈述予以证实。一审法院认为，陈争、丁贤永签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并有效。2018年6月9日双方租赁合同期限届满后，丁贤永未按照合同约定返还房屋，其继续占有使用房屋至2018年9月14日，现陈争主张丁贤永按照原合同约定租金标准支付房屋占有使用费132876.71元，丁贤永对此亦不持异议，故对陈争诉请占有使用费，一审法院予以支持。陈争诉请丁贤永支付2018年7月、8月房屋占有使用期间电费15600元，有相应抄表记录佐证，丁贤永未能提交证据证实其已支付过该笔费用，故对陈争该项诉请，一审法院亦予以支持。就陈争诉请2014年9月1日至2018年9月14日物业费153600元，陈争、丁贤永双方租赁合同中对于物业费事项并未约定，但陈争也非房屋所有权人，其从案外人处承租房屋亦实际支付了物业费，考虑房屋租赁市场实际情况，基于公平原则，丁贤永应就其实际使用的房屋面积支付物业费，因相关物业费均已由陈争代缴，故对陈争诉请丁贤永支付物业费153600元，一审法院予以支持。就陈争主张租金162300元，一审法院认为，一方面，陈争称丁贤永拖欠2014年至2017年间租金，但无法指明丁贤永拖欠的为哪一期租金，金额具体多少，租赁期间内陈争也未向丁贤永书面催收过租金；另一方面，陈争自认丁贤永已付租金2225000元，但未能提交其自认丁贤永已付金额依据，且丁贤永对此也不予认同，丁贤永称其在租赁期间内通过多种支付方式付清租金，故现有证据无法证实丁贤永拖欠租金，对于陈争该项诉请，一审法院碍难支持。因丁贤永拖欠支付占有使用费、电费、物业费，陈争主张丁贤永应自2018年6月10日按利率24%计算违约金，一审法院认为，其一，双方在合同中对于占有使用费、电费、物业费相应违约金并未明确约定，其二，违约金计算应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，故一审法院考虑上述情况，酌情认定陈争支付丁贤永违约金30000元。综上，丁贤永应支付陈争房屋占有使用费132876.71元、电费15600元、物业费153600元、违约金30000元，合计332076.71元，因丁贤永尚有合同押金5000元陈争未退还，相应折抵后，丁贤永还应支付陈争327076.71元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、丁贤永于判决生效之日起十日内支付陈争房屋占有使用费、电费、物业费、违约金合计327076.71元；二、驳回陈争其他诉请请求。案件受理费9111元，由陈争负担4000元，丁贤永负担5111元。二审中，双方当事人均未提交新证据。另查明：陈争与涉案房屋所有权人赵军等人房屋租赁合同纠纷一案经一审法院调解结案，调解协议确认陈争应支付赵军等租金、占有使用费、物业费、逾期付款利息合计1119788.47元。以上事实，由苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初6520号调解书在卷佐证。本院查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，陈争、丁贤永签订的《店铺商铺租赁合同》合法有效,对双方均有法律约束力。陈争起诉要求丁贤永支付由其代缴的物业费，丁贤永上诉认为涉案商铺租赁合同中没有物业费的相关约定，年租金50万元中包含了物业费，本院认为，涉案商铺租赁合同约定年租金为50万元整，未明确租金中包含物业费，结合陈争应向涉案房屋所有权人另行交纳物业费、物业使用人享受物业服务应支付相应的物业费的行业惯例，本院认定丁贤永除向陈争支付年租金50万元之外应另行交纳物业费已达高度盖然性，一审判决丁贤永支付物业费153600元并无不当。关于违约金，一审法院综合陈争的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，调整违约金金额为30000元，符合本案实际情况，亦无不当。综上，丁贤永的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3972元，由上诉人丁贤永负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十二月十日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。