山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2155号上诉人（原审原告）：威海市环翠区东宝铝塑门窗厂，住所地山东省威海市环翠区张村镇九华路皂河北村西工业园。经营者：王宝廷，总经理。委托诉讼代理人：董作吉，男，该单位员工。委托诉讼代理人：杨鹤，吉林刘继业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海荣昌房地产集团有限公司，住所地山东省威海市环翠区张村镇普陀路**。诉讼代表人：威海荣昌房地产集团有限公司管理人。委托诉讼代理人：陈晶，山东胶东律师事务所律师。上诉人威海市环翠区东宝铝塑门窗厂（以下简称东宝铝塑厂）因与被上诉人威海荣昌房地产集团有限公司（以下简称荣昌房地产公司）确认合同有效纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初2388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。东宝铝塑厂上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持东宝铝塑厂的诉讼请求；2.二审诉讼费由被上诉人荣昌房地产公司承担。事实和理由：东宝铝塑厂已按《房产抵押协议书》履行合同义务，一审判决不顾上述事实，片面强调荣昌房地产公司已宣告破产重整，认定案涉《房产抵押协议书》已不能履行，与事实严重不符。东宝铝塑厂与荣昌房地产公司于2012年10月29日签订《嘉祥景苑回迁区铝合金门窗工程承包合同》，约定东宝铝塑厂为荣昌房地产公司开发的嘉祥景苑E3、E4、E5、E6、E7、E8的铝合金门窗工程施工。为消除东宝铝塑厂垫资的顾虑，荣昌房地产公司又与东宝铝塑厂签订了《房屋抵押协议书》，约定《嘉祥景苑回迁区铝合金门窗工程承包合同》中约定的剩余50%的工程款，荣昌房地产公司用位于嘉祥景苑A8#楼1501（102.09平方米，4640元/平方米，总价473698元）、1303（88.76平方米，4440元/平方米，总价394094元）房产抵押给东宝铝塑厂，抵押房产销售后，销售款项用于支付东宝铝塑厂的工程款。并约定荣昌房地产公司应于2013年5月1日前办理完预售手续，逾期承担同期银行贷款利息。该协议是双方的真实意思表示，合法有效。该协议约定荣昌房地产公司将案涉房屋抵押给东宝铝塑厂，虽未办理抵押手续，但荣昌房地产公司称其一直在办理相关手续，并且已开始办理将案涉房屋抵债给东宝铝塑厂的相关手续。办理抵押手续只能由荣昌房地产公司进行，东宝铝塑厂无法自行办理。即案涉房屋没有办理抵押登记是荣昌房地产公司的内部工作原因，与东宝铝塑厂无关。事实上，在荣昌房地产公司宣告破产重整前，东宝铝塑厂已全部履行了应尽的义务，并按《房屋抵押协议书》的约定将抵押房产中的一套出售给他人，另一套留作自用，现已全部装修入住。就其中一套房产，东宝铝塑厂的负责人韩树波及相关人员均在抵债审核单上签字，荣昌房地产公司已向东宝铝塑厂出示了荣昌房地产公司的付款、报销、转账审核单，东宝铝塑厂与荣昌房地产公司已达成了以案涉房产抵债的合意，且案涉房产已实际抵债完毕;2.之所以没有办理网签，是因为荣昌房地产公司将已抵押给东宝铝塑厂的房产又抵押给了小额贷公司。未能办理网签是荣昌房地产公司造成的，法院不能支持有过错一方的失信行为，更不能将守信的东宝铝塑厂的房产重新纳入破产资产。没有办理完相关过户手续并不代表《房屋抵押协议书》没有履行。荣昌房地产公司工作上的失误造成的严重后果不应由东宝铝塑厂承担，否则严重违反公平原则。综上所述，在荣昌房地产公司进入破产程序之前，东宝铝塑厂对荣昌房地产公司的债权已经以房抵债方式清偿完毕，东宝铝塑厂要求荣昌房地产公司协助办理房产过户手续不属于个别清偿。事实上东宝铝塑厂的诉讼请求没有损害其他债权人的权益，应当予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，维护东宝铝塑厂的合法权益。荣昌房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，东宝铝塑厂的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.东宝铝塑厂于2016年6月19日向荣昌房地产公司管理人申报债权，申报债权数额为938294.52元。经管理人审查，2012年10月9日，双方签订的《嘉祥景苑回迁区铝合金门窗工程承包合同》约定，东宝铝塑厂对荣昌房地产公司开发的嘉祥景苑E3、E4、E5、E6、E7、E8铝合金门窗工程进行施工，工程内容为铝合金窗制作安装（住宅及草厦子）、铝合金门制作安装、纱窗制作安装，工程采用固定单价合同。付款方式为门窗制作安装完成并经荣昌房地产公司验收合格后，支付总额的20%；门窗扇制作完成后支付总额的30%；经验收合格，结算后，东宝铝塑厂提供相应的足额地税发票后，扣除保修金（总额的5%）后，荣昌房地产公司将剩余工程款于15日内一次性支付东宝铝塑厂。工程质保期为两年，自工程竣工验收合格之日起计算。2012年10月30日，双方又签订《房产抵押协议书》，约定荣昌房地产公司将嘉祥景苑A8#楼1501、1303两套房屋抵押给东宝铝塑厂，销售款用于支付工程款，同时约定，荣昌房地产公司应于2013年5月1日前办理预售手续，逾期承担同期银行贷款利息。2014年9月24日，双方签订建筑安装结算书，结算嘉祥景苑E3、E4、E5、E6、E7、E8铝合金纱窗工程，总造价105840元，保修期为2014年5月8日至2016年5月8日，暂扣保修金5292元。2014年9月24日，双方签订建筑安装结算书，结算嘉祥景苑E3、E4、E5、E6、E7、E8铝合金门窗，总造价1276842.4元，保修期2013年7月20日至2015年7月20日。经审计机构核查荣昌房地产公司财务资料，已付款项为585500元，尚欠797182.4元，利息为73005.63元。东宝铝塑厂施工工程保修期间内发生维修事项，东宝铝塑厂未维修，荣昌房地产公司另行委托维修产生费用2863.95元，应于扣除。东宝铝塑厂现强行占有案涉房屋属于违法行为；2.《中华人民共和国企业破产法》规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的清偿无效。东宝铝塑厂并未在案涉房屋上设立抵押权，在荣昌房地产公司进入破产程序后，主张继续履行交付案涉房屋是对其他债权人有损的个别清偿，属于破产法禁止的情形。东宝铝塑厂向一审法院起诉请求：确认其与荣昌房地产公司2012年10月30日签订的《房产抵押协议书》有效，并由荣昌房地产公司管理人协助办理该协议书项下二套房屋过户登记手续。一审法院认定事实：2012年10月29日，东宝铝塑厂与荣昌房地产公司签订《嘉祥景苑回迁区铝合金门窗工程承包合同》（以下简称铝合金门窗承包合同）。该合同约定，东宝铝塑厂对荣昌房地产公司开发的嘉祥景苑E3、E4、E5、E6、E7、E8铝合金门窗工程进行施工，工程内容为铝合金窗制作安装（住宅及草厦子）、铝合金门制作安装、纱窗制作安装。门窗制作安装完成并经荣昌房地产公司验收合格后，支付工程款总额的20%；门窗扇制作完成后支付工程款总额的30%；验收合格，结算后，东宝铝塑厂提供相应的足额地税发票后，扣除保修金（工程款总额的5%）后，荣昌房地产公司将工程款于15日内一次性支付东宝铝塑厂。次日，双方又签订了《房产抵押协议书》，约定了前述铝合金门窗承包合同项下50%工程价款的支付方法：荣昌房地产公司以嘉祥景苑A8#楼1501、1303两套房屋抵押给东宝铝塑厂，后者积极宣传销售该二套房屋，销售款专项用于支付其工程款。其后东宝铝塑厂完成了合同约定的工程内容施工，并于2014年9月24日，双方签订了两份建筑安装结算书。一份载明工程名称嘉祥景苑E3E4E5E6E7E8铝合金门窗，总造价1276842.4元（现金50%抵顶50%）；另一份载明工程名称嘉祥景苑E3E4E5E6E7E8铝合金纱窗，总造价105840元（抵顶100%）。2016年4月29日，一审法院裁定受理案外人苗誉瀚对荣昌房地产公司的重整申请。同年5月，东宝铝塑厂接到荣昌房地产公司管理人《申报债权通知书》，于6月19日向后者申报债权数额为938294.52元。荣昌房地产公司管理人经审查确认，东宝铝塑厂享有普通债权867324.08元，并已经债权人会议核查。上述事实双方当事人并无争议，一审法院予以认定，相关证据存卷佐证。一审法院认为，双方当事人订有《嘉祥景苑回迁区铝合金门窗工程承包合同》，为担保该合同项下工程款债务之履行，双方又签订了《房产抵押协议书》，该协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，当为合法有效。但该协议书第一项虽约定将案涉二套房屋抵押东宝铝塑厂，但并未办理相关房屋抵押权设立登记，根据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故双方就案涉房屋约定之抵押权并不成立，东宝铝塑厂自无权请求实现抵押权。且该协议书虽为有效，但因荣昌房地产公司进入破产程序而丧失履行力。《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第三项：“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：对没有财产担保的债务提供财产担保的。”该条之立法目的，在于恢复因债务人不当处分财产而失去的利益，保护全体债权人公平受偿的机会。依该条之规定，债务人进入破产程序前一年内不当处分财产的民事法律行为尚可撤销而归于无效，更遑论债务人已破产重整。东宝铝塑厂尚主张荣昌房地产公司以案涉房屋折抵所负工程款，但荣昌房地产公司认为双方之间并不存在以房抵债的合意，《房产抵押协议书》约定的仅为委托销售条款。一审法院经审查认为，从双方之间建筑安装结算书、发票等证据来看，双方至迟在结算工程款时已形成了以房抵债的合意，但双方并未就抵债房屋办理过户登记，案涉房屋所有权并未移转东宝铝塑厂，“以房抵债”协议并未实际履行。以物抵债系债的清偿方式之一，是以他物之给付替代原定给付（通常为金钱给付）。以物抵债协议履行，原债务自可因清偿而消灭；但以物抵债协议未履行的，原债务依然存在。本案荣昌房地产公司既未给付东宝铝塑厂工程款，也未能履行“以房抵债”协议，案涉工程款债务仍存续，但因荣成房地产公司已进入破产程序，该债权不能再个别清偿。《中华人民共和国企业破产法》第十六条：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”东宝铝塑厂并未在案涉房屋上设立抵押权，荣昌房地产公司重整后，东宝铝塑厂再请求荣成房地产公司履行“以房抵债”协议即为对其他债权人有损的个别清偿，当为无效。债权之实现攸关债权人之财产利益，任一债权人均希冀自身债权能获完全清偿。但债务人一旦具备破产原因进入破产程序，意味着所有债权均受全额清偿已失可能，此时全体债权人只能按照破产程序实现债权的公平受偿。债务人对个别债权人债务之清偿，使个别受偿债权人受益的同时，也损害了其他债权人的合法权益，更有违公平原则。综上，原告之诉讼请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十一条规定，判决：一、威海市环翠区东宝铝塑门窗厂与威海荣昌房地产集团有限公司2012年10月30日签订的《房产抵押协议书》有效（已不能履行）；二、驳回威海市环翠区东宝铝塑门窗厂其他诉讼请求。案件受理费50元，威海市环翠区东宝铝塑门窗厂、威海荣昌房地产集团有限公司各负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人东宝铝塑厂提交2013年1月17日记账凭证、2013年1月30日收条、2013年7月16日收款收据及房屋买卖合同、2018年3月31日收条、2018年4月及5月智慧柜员机业务回执三份，证明东宝铝塑厂将案涉嘉祥景苑A8#1501室卖给王晶君，王晶君于2013年1月17日向东宝铝塑厂支付房屋首付款10万元。2019年7月16日，王晶君将剩余首付款42000元现金交付给董作吉，2018年王晶君先后交付11万元购房款。经质证，荣昌房地产公司，认为对上述证据真实性均不清楚，对证明内容亦不予认可。本院经审查认为，上诉人提交的上述证据系其处分案涉嘉祥景苑A8#1501室房产时与买方的房屋买卖合同及付款等证据材料，对其处分行为是否有效，本院将在判决说理部分予以阐明。本院二审期间，双方对被上诉人荣昌房地产公司是否交付上诉人东宝铝塑厂案涉两套房产产生争议。东宝铝塑厂称，2015年荣昌房地产公司在安装入户门时，因安装入户门的工程队知道案涉两处房产已抵顶给东宝铝塑厂，且开发商提供的入户门质量一般，东宝铝塑厂自行安装了入户门，对此荣昌房地产公司知情。东宝铝塑厂于2013年将案涉其中一套房屋出售给案外人王晶君，该两套房屋均于2016年末装修完毕且已入住。荣昌房地产公司则主张，荣昌房地产公司于2016年4月29日进入破产重整程序，管理人接收案涉房屋所在楼盘时，该楼盘尚未施工完毕，未通水电。管理人进驻荣昌房地产公司后，通过融资1亿元陆续完成了案涉房产所在楼盘的门窗安装、管道安装等施工，2017年年底该小区才基本达到单体验收条件，管理人陆续向真实购房者交付房屋，案涉两套房屋不在交付房屋范围。且上诉人已经向荣昌房地产公司破产管理人申报了债权，管理人对上诉人的债权已经确认。之后，上诉人在管理人不知情的情形下，擅自进入案涉房屋并强行装修，物业公司及被上诉人工作人员多次劝说无效，也到张村派出所报案，因涉及民事纠纷，张村派出所没有强行阻止上诉人装修房屋。现管理人已经诉至原审法院，要求上诉人等搬离房屋、排除妨害。关于案涉两套房屋的交付情况，根据上诉人的申请，本院依法对荣昌房地产公司副总经理刘勇进行调查，刘勇称其自2001年起在该公司工作，2007年至今担任公司负责工程管理的副总，东宝铝塑厂负责回迁区门窗安装工程，部分工程款用房产抵顶，双方签订了抵押协议。2016年东宝铝塑厂向荣昌房地产公司开具了收据、发票，想将一套房产过户至其名下，因为房产已经被抵押，无法办理过户手续。至于何时抵押，其不清楚。案涉两套房产在2017于基本配套齐全，达到交付条件。东宝铝塑厂在更换入户门时跟其说过，也向其说过要装修房子，其称“行，你就装吧”。具体装修时间其不清楚，也没有到场。公司破产前，对价值394094元的房产按照内部流程公司相关负责人已经签字审核完毕，公司进入破产程序后，房产无法交付，其将该部分材料退还东宝铝塑厂。经质证，上诉人东宝铝塑厂对该笔录的真实性没有异议，认为被调查人陈述属实。被上诉人荣昌房地产公司对调查笔录的真实性没有异议，但对事实的经过不清楚。荣昌房地产公司认为从该份调查笔录可以看出上诉人与被上诉人在破产之前曾经签订过抵押销售协议书，该事实与一审查明的事实相符。调查笔录也可证实上诉人主张的占有房屋均系私自占用，占用时案涉房屋所在楼盘并不具备交付条件，属于在建工程。被调查人刘勇系案涉房屋所在项目的工地负责人，与上诉人素有来往，其陈述上诉人仅就更换入户门向其进行了通知，案涉房屋并没有进行正式抵顶，被上诉人及第三方审计机构，也没有案涉房屋的相关财务记录。上诉人在被上诉人进入破产重整程序以后，也已进行了债权申报，管理人已经确认包括涉案房屋价值在内的数额。本院经审查认为，双方对调查笔录的真实性均无异议，本院予以确认，刘勇虽然证实东宝铝塑厂更换入户门和装修房屋时向其告知，其也表示同意，但此时案涉两套房产尚不具备交付条件，即便刘勇陈述属实，但刘勇同意东宝铝塑厂更换入户门和装修的行为不代表荣昌房地产公司交付房产的行为，不能证明案涉两套房产荣昌房地产公司已经实际向上诉人交付。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人东宝铝塑厂要求被上诉人荣昌房地产公司办理案涉两套房产的产权登记手续有无事实及法律依据。本院认为，东宝铝塑厂与荣昌房地产公司于2012年12月29日签订《嘉祥景苑回迁区铝合金门窗工程承包合同》，双方成立承揽合同关系。2012年12月30日，双方又签订《房产抵押协议书》，约定荣昌房地产公司将案涉两套房屋抵押给东宝铝塑厂，抵押房产销售后，销售款专项用于支付东宝铝塑厂工程款。同时约定“如东宝铝塑厂完成的工程量价款超出约定房产价款，余下款项，双方协商用其他房产抵顶，如东宝铝塑厂在履行完双方签订的铝合金门窗工程施工合同内容后，工程总价款不足约定房产价款，东宝铝塑厂须将房款补齐，否则不予办理相关房产手续”，通过上述约定可知，该合同虽名为抵押，但实际上是荣昌房地产公司以案涉两套房产抵顶工程款，若案涉房产的销售价款与实际结算的工程款数额不符，双方还需就差额部分多退少补，荣昌房地产公司并无以案涉两套房产担保工程款的意思表示，双方也没有在荣昌房地产公司不履行到期债务时东宝铝塑厂就案涉两套房产优先受偿的约定，故《房产抵押协议书》名为抵押，实为以房抵债的抵偿协议。该协议系双方于债务清偿期届满前签订，东宝铝塑厂虽主张在更换入户门及装修时告知了荣昌房地产公司的相关人员，但此时案涉房屋并不具备交付条件，且荣昌房地产公司在进入破产程序后，将东宝铝塑厂开具的案涉房屋款项的收款收据等亦退还，案涉房屋并未实际发生抵顶，不发生物权变动的效力，不能认定荣昌房地产公司已向上诉人交付案涉两套房屋。案涉两套房产所有权仍属荣昌房地产公司，属于破产财产。东宝铝塑厂要求荣昌房地产公司协助办理过户的诉讼请求，实际上是要求荣昌房地产公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”，东宝铝塑厂相关诉讼请求有违上述法律规定，且对其他债权人利益造成损害，原审法院不予支持，并无不当。综上，上诉人东宝铝塑厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理50元，由上诉人威海市环翠区东宝铝塑门窗负担。本判决为终审判决。审判长  于永忠审判员  宫建军审判员  于 晶二〇一九年十二月九日法官助理刘颖霞书记员邹乔