湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘09民终2276号 上诉人（原审原告）：湖南盛世太平物业服务有限公司益阳分公司，住所地湖南省益阳市。 负责人：刘学军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡慧，湖南天声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭小娟，湖南天声律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：皮某奇，男，汉族，住湖南省益阳市。 法定代理人：皮岚（皮某奇之父），住湖南省益阳市。 委托诉讼代理人：皮述晃（皮某奇之爷爷），住湖南省益阳市。 上诉人湖南盛世太平物业服务有限公司益阳分公司（以下简称物业公司）与上诉人皮某奇物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2019）湘0902民初1016号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人物业公司的委托诉讼代理人胡慧、彭小娟，上诉人皮某奇的法定代理人皮岚及其委托诉讼代理人皮述晃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物业公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持物业公司的诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由皮某奇承担。事实和理由：一、房屋开发商已按《商品房买卖合同》的约定交付房屋，且皮某奇对该房屋无任何异议并同意接收该房屋。二、物业公司对共用部分及皮某奇房屋自用部分的管理已尽完全责任，不存在服务瑕疵，皮某奇应从2011年7月1日起全额缴纳物业费并承担逾期缴纳物业费的滞纳金义务。 皮某奇辩称，一、物业公司诉皮某奇拖欠物业管理费的主张，不能成立。因涉案房屋存在质量问题，皮某奇一直没有收房，并一直向物业公司、开发商主张权利。二、多年来，开发商与物业公司相互推诿，互不履职担责，导致皮某奇至今为止还无法收房入住。三、物业公司一审提供的物业收费清单显示，其是从2011年7月开始计算物业费的，物业公司到现在才起诉，已明显超过诉讼时效。 皮某奇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回物业公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由物业公司承担。事实和理由：一、根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，保修期限是五年。一审认定保修期限仅三年，违反了我国法律的规定。二、皮某奇自被通知收房至今，一直在向开发商和物业公司主张权利，并非一审认定的未在质量保修期内向开发商主张权利。三、因涉案房屋存在质量问题，涉案房屋的钥匙一直在物业公司掌控中，皮某奇根本没有收房，与物业公司之间未形成服务与被服务的关系，物业公司无权向皮某奇收取物业费。 物业公司辩称，一、外墙质量保修期限的约定，是开发商与皮某奇之间的权利义务，与物业公司没有关联。物业公司也积极主动地向开发商多次反映了皮某奇的整改诉求，但开发商不予理会导致房屋问题至今未得到根本解决。二、物业公司在质保期内为了皮某奇的利益多次与开发商沟通协商房屋问题，已尽到了物业管理义务。涉案房屋外墙渗水是保修期内出现的房屋质量问题，是开发商应当履行的法定义务，而不是物业公司的责任。三、本案中，开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》明确约定“合同期限自本协议签订之日起至业主委员会与所聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效之日止”，涉案房屋至今未成立业主委员会，根据合同约定，物业公司与皮某奇之间存在物业服务关系，皮某奇应当承担相应物业费的给付义务。 物业公司向一审法院起诉请求：依法判令皮某奇支付X栋12XX号、12XX号物业管理费17820元，并缴纳30%的物业滞纳金；由皮某奇承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：湖南某物业服务有限公司原名益阳某物业管理有限公司。物业公司是其名下的分公司，是具有二级资质等级的法人单位。2009年10月19日，物业公司与益阳某置业有限公司签订《某明珠前期物业管理服务合同》一份，约定：由物业公司对某明珠提供前期物业管理服务；服务范围包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修，养护等。合同期限自本协议签订之日起至业主委员会与所聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效之日止。物业管理费用标准：电梯住宅由业主按其拥有建筑面积每平方米1.1元每月交纳。物业验收合格后，益阳某置业有限公司根据购房合同约定，书面通知业主办理入住手续，业主从收楼之日起开始交纳物业服务费。业主无正当理由，拖延办理入住手续的，物业服务费从购房合同约定的交房时间开始计收，由业主全额交纳。违约责任：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳违约金。 另认定，皮岚系皮某奇之父。2010年5月30日，皮某奇的亲属以皮某奇名义购买了益阳某置业开发有限公司建设的位于某路南侧、某市场东侧、某江北岸的某明珠X栋12XX、12XX两套房屋，建筑面积均为91.62平方米。合同约定交房时间为2011年6月30日前。同时约定商品房移交后，商品房由出卖人依法以协议方式选聘益阳市某物业管理有限公司提供前期物业服务。物业管理费用：住宅按1.1元每平方米每月计收。同时约定出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《某明珠住宅质量保证书》载明，外墙面、卫生间地面、地下室、管道房渗漏的保修期为3年。地面空鼓开裂，大面积起砂保修期2年等。该栋房屋于2011年5月9日竣工验收，2011年8月19日进行了备案登记。合同约定的交房时间到后，皮某奇接收楼通知收房时，发现房屋阳台及外墙渗水、建筑垃圾未清理等问题，认为房屋没有达到收房标准，提出整改要求，并拒绝在收楼验收单上签字。因整改未达到皮某奇的质量要求，皮某奇一直未交纳物业费。2017年6月，皮某奇通过发函及拨打市长热线等方式要求物业公司及益阳市某置业有限公司对房屋问题及XX层业主搭建围栏等问题提出整改要求。2017年7月物业公司已将建筑垃圾清理完毕。经庭审查明，某明珠至今未成立业主委员会。 一审法院认为，本案的争议焦点：一，物业公司的诉求是否已经超过诉讼时效。合同约定物业费按月计收，物业公司一直为所涉小区提供物业服务，业主交费行为具有持续性、关联性，合同的权利义务具有整体性。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，物业公司的起诉没有超过诉讼时效。 关于焦点二，物业公司收取物业管理费是否有事实依据和法律依据。虽然皮某奇在合同约定的交房时间接收到了收楼通知，但在验收的过程中，皮某奇提出了房屋外墙等质量问题，通过庭审，物业公司亦认可皮某奇所购房屋之前存在外墙漏水现象，故皮某奇拒绝受领符合法律规定。但皮某奇未在外墙质量保修期内向益阳某置业有限公司主张权利，自保修期到即2014年6月30日，即视为房屋实际交付，物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，皮某奇应当根据合同约定开始交纳物业管理费。关于皮某奇提出物业公司履行物业服务合同不到位的抗辩理由，因物业公司在履行物业管理服务主要义务时，对共用部位的维修、管理和养护及业主房屋自用部位的管理方面存在瑕疵，故对物业公司主张的物业费应酌情予以减免，并不应给付滞纳金。考虑到合同实际履行情况，酌定服务期间的物业管理费按所欠金额的70%予以支付。关于皮某奇提到的因益阳某置业有限公司给其造成的损失，属于商品房出卖人与买受人之间的权利义务范畴，皮某奇可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、皮某奇于判决生效后三十日内支付物业公司至2019年5月1日止的物业费8326元。二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取122元，由物业公司负担65元，皮某奇负担57元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审经审理查明，2011年，涉案房屋的开发商益阳某置业有限公司向业主发出《某明珠收楼通知书》，并交由物业公司负责与业主办理收房手续。收房时，皮某奇发现房屋阳台及外墙渗水、建筑垃圾未清理等问题，认为房屋没有达到收房标准，提出整改要求，并拒绝在收楼验收单上签字。物业公司庭审中认可其已将皮某奇验收房屋时提出的问题及时反馈给了房屋开发商。除此之外，本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。当事人二审争议的焦点是，一审认定涉案房屋于2014年6月30日实际交付是否正确。一审法院在事实查明部分认定，皮某奇接到《收楼通知书》收房时，发现房屋阳台及外墙渗水、建筑垃圾未清理等问题，认为房屋没有达到收房标准，提出了整改要求，并拒绝在收楼验收单上签字；一审法院又在判决说理部分认定皮某奇未在外墙质量保修期内向开发商主张权利。一审判决的说理依据与事实认定相互矛盾，且根据二审查明的事实，皮某奇验收房屋时已向代表房屋开发商的物业公司提出了房屋存在的问题，物业公司也将上述问题及时反馈给了房屋开发商。故一审认定皮某奇未在外墙质量保修期内向开发商主张权利，并据此推定涉案房屋于保修期满之日即已视为实际交付，事实认定错误，本院予以纠正。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”物业公司未提供证据证明涉案房屋已经实际交付，其主张皮某奇从2011年7月1日起全额缴纳物业费其支付滞纳金的上诉理由，本院不予支持。 综上所述，物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；皮某奇的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省益阳市资阳区人民法院（2019）湘0902民初1016号民事判决； 二、驳回湖南盛世太平物业服务有限公司益阳分公司的诉讼请求。 二审案件受理费488元，由湖南盛世太平物业服务有限公司益阳分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 喻 宁 审判员 刘觅琼 审判员 雷 宏 二〇一九年十二月四日 书记员 王玉婷