安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖04民终1640号上诉人（原审原告）：常东林，男，1962年4月1日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人（原审被告）：程晋雷，男，1962年1月2日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。上诉人常东林因与被上诉人程晋雷房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初4378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。常东林上诉请求：撤销原判，请求法院公平公正的判决。事实与理由：一审法院认定事实有误，判决有失公平公正，2018年程晋雷未经常东林同意，擅自终止合同，严重破坏新老房屋装修和房屋的电灯电线和电源，致使常东林的房屋4个月无法对外出租，每月租金4000元，4个月损失共计租金16000元，但是一审法院只判决10000元押金退还程晋雷6000元，因此常东林要求程晋雷赔偿20590元。程晋雷辩称，一审判决正确，常东林的上诉不符合事实。案涉房屋是付大为转租给程晋雷，转租是经常东林同意的。至于程晋雷拆除的扣板，也是其从付大为处购买来的，属于程晋雷私人所有。常东林张贴出租广告时，该房屋已经开始对外出租。故程晋雷不应当赔偿常东林主张的损失。常东林向一审法院起诉请求：1．判令程晋雷支付给常东林4个月的房租（4000元/月×4=16000元），赔偿房屋损坏装修费用8560元，换门锁30元，总计人民币24590元；2．诉讼费用由程晋雷承担。一审法院认定事实：常东林享有位于田家庵区国庆街道湖滨社区国庆商场105房屋的使用权。该房屋原承租人系柴雷亭，柴雷亭承租后将房屋扣板重新搭了一层。后柴雷亭将该房屋转租给付大为，付大为又将该房屋转租给程晋雷，程晋雷支付了转让费。2013年10月1日，常东林与程晋雷签订《房屋租赁协议》，约定：“甲方：常东林乙方：程晋雷一、甲方有门面房二间承租给乙方，月租每月肆仟元整，时间暂定壹年，自2013年10月1日起至2014年10月1日止。三、乙方需向甲方交付押金壹万元整，直到协议终止时，乙方房屋不转让，甲方将乙方押金予以退回。五、本房屋乙方承租期间，仅有使用权，同意转租。房屋最少使用五年，左右门邻不涨房租，甲方不涨房租。六、本协议期满后，乙方愿继续承租，必须提前一个月续签协议……”2014年10月1日，双方又签订《房屋租赁协议》一份，协议内容除落款时间及“时间暂定壹年，自2014年10月1日起至2015年10月1日止”有区别外，其余内容完全一致。合同签订后，程晋雷按约支付押金10000元，并支付租金至2017年12月1日。2017年12月前后，程晋雷电话联系常东林，与其协商解除租赁合同事宜，程晋雷于2017年12月上旬搬出租赁房屋，常东林于2017年12月12日左右在房屋上张贴出租广告。双方因租金问题，常东林于2018年6月4日诉至法院，在审理过程中，程晋雷提起反诉，2018年8月7日常东林撤回起诉、程晋雷撤回反诉，一审法院予以准许。2019年1月21日，程晋雷因押金退还问题诉至法院，请求判令常东林退还不当得利10000元。根据审理查明的事实，淮南市田家庵区人民法院认为，双方签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。关于解除租赁合同的时间点问题，在房屋使用五年届满前，程晋雷与常东林协商解除合同，常东林于2017年12月12日左右张贴出租广告，说明常东林有同意解除合同的初步意向，程晋雷作为承租方在提出解除合同时，为了减少不必要的损失，应给予出租方必要的合理时间招租，常东林当庭陈述合同解除时间为2018年1月，在程晋雷没有其他证据证明协商解除合同时间的情况下，认定合同解除时间为2018年1月。关于押金是否退还问题，双方在租赁合同中约定“直到协议终止时，乙方房屋不转让，甲方将乙方押金予以退回”。常东林和程晋雷之间的租赁合同解除时，程晋雷并未转让房屋，符合双方约定的退还押金的条件。但考虑到租赁习惯，押金是对承租人可能造成租赁物的损害以及租金的拖欠的担保，结合本案系程晋雷提前解除合同，合同解除时间为2018年1月，租金交纳至2017年12月1日等实际情况，本着诚实信用、实事求是的原则，酌定常东林退还程晋雷押金6000元。关于常东林辩称程晋雷给租赁房屋造成损害的辩解意见，证据不充分，依法不予采信。综上，淮南市田家庵区人民法院于2019年4月11日作出（2019）皖0403民初485号民事判决，判决：1、常东林于本判决生效后十日内一次性退还程晋雷租赁押金6000元；2、驳回程晋雷的其他诉讼请求。宣判后，双方均不服，上诉到本院。在二审审理过程中，常东林于2019年6月21日申请撤回上诉，法院予以准许。同日，本院针对程晋雷的上诉作出（2019）皖04民终786号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，程晋雷承租案涉房屋后，因经营需要，将扣板拆除。一审法院认为，本案争议焦点为：一、常东林要求程晋雷支付4个月租金16000元的诉讼请求是否有依据，能否得到支持？二、常东林要求程晋雷赔偿房屋损坏装修费用8560元、换门锁30元，合计8590元，是否有依据，能否得到支持？针对上述争议焦点，评判如下：一、常东林要求程晋雷支付4个月租金16000元的诉讼请求是否有依据，能否得到支持？法律规定，依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，常东林与程晋雷因案涉房屋的租赁于2013年10月1日签订《房屋租赁协议》，协议约定月租金肆仟元整，时间暂定壹年。一年期满后，双方于2014年10月1日又签订了一份《房屋租赁协议》，约定的租期仍为一年。合同期满后，双方未续签书面的房屋租赁合同，但程晋雷实际继续使用案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故常东林与程晋雷在2015年10月1日之后形成不定期租赁关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当履行通知义务并办理房屋交接手续。关于本案解除租赁合同的时间点问题，在（2019）皖0403民初485号程晋雷要求常东林退还10000元押金案件中，常东林认可解除租赁合同为2018年1月，且在该案中，结合房屋租赁合同解除的时间为2018年1月、租金交纳至2017年12月1日等实际情况，本着诚实信用、实事求是的原则，酌定常东林退还程晋雷押金6000元。故常东林要求程晋雷支付4个月租金16000元诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。二、常东林要求程晋雷赔偿房屋损坏装修费用8560元、换门锁30元，合计8590元，是否有依据，能否得到支持？根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，双方当事人在《房屋租赁协议》中对装饰装修未作约定，根据本案证据显示，案涉房屋的扣板系原承租人承租房屋时安装，房屋转租时包含装潢和扣板，程晋雷承租后已支付转让费用，故程晋雷对未形成附合的装饰装修物有权拆除。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。常东林提交的证据不足于证明程晋雷因拆除扣板给其房屋造成毁损，且其为主张装修费用8560元、换门锁30元的提交的4张收据、1张收条及1张销货清单，均不是正规发票，也无相关装饰装修合同相互印证，故常东林的该项诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，常东林的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回常东林的诉讼请求。案件受理费415元，由常东林负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。常东林提交其与陈广静的房屋租赁协议一份，证明常东林将案涉房屋出租给陈广静，常东林一直找陈广静收取房租，至于陈广静和其他人是什么关系，常东林不清楚。程晋雷的质证意见为：该房屋租赁协议与本案无关，且是复印件。本院的认证意见为：该证据签订时间在常东林与程晋雷签订的《房屋租赁协议》之前，与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院认为，本案争议焦点为：常东林主张程晋雷支付其4个月租金及房屋损坏装修费用共计20590元，有无事实及法律依据。针对上述焦点问题，本院评判如下：本案中，常东林与程晋雷签订的《房屋租赁协议》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。《房屋租赁协议》约定的租赁期限是2014年10月1日至2015年10月1日。合同期满后，程晋雷继续使用案涉房屋，但双方并未签订书面合同，应视为不定期租赁合同，租赁双方可随时解除租赁关系。2017年12月前后程晋雷通知常东林解除合同并搬出租赁房屋，2017年12月12日常东林张贴出租广告，生效的淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初485号民事判决书亦认定“合同解除时间为2018年1月”，常东林上诉称程晋雷擅自终止合同与生效判决的认定不符，其要求程晋雷支付合同解除后的4个月租金损失16000元无依据，本院依法不予支持。双方租赁合同解除后，程晋雷应当向常东林返还原物。对于程晋雷拆除的扣板，（2019）皖0403民初485号案件庭审笔录中，柴雷亭作为证人出庭作证证明其把房子转给付大为，付大为转给程晋雷，扣板是柴雷亭做的，柴雷亭转让案涉房屋时收取的转让费包含装潢和扣板。可见，程晋雷在向付大为支付装潢和扣板费用后，该扣板所有权属于程晋雷，且该扣板属于可拆卸物，程晋雷予以拆除并无不当。常东林提供的照片、收条不足以证明租赁房屋原状和装修损失情况，故常东林上诉要求承担房屋损坏装修费用缺乏依据，本院不予支持。综上所述，常东林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费315元，由常东林负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  张 晨二〇一九年十二月二十一日法官助理陈志琴书记员倘余山附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。