江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4932号上诉人（原审原告）：盐城三华物业有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区毓龙东路****。法定代表人：王金华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘学祝，盐城建军法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：谷正贵，男，1969年10月10日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人盐城三华物业有限公司（以下简称三华物业公司）因与被上诉人谷正贵物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2019)苏0902民初2319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三华物业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由谷正贵承担。事实与理由：一、一审法院未支持三华物业公司主张的谷正贵逾期交纳物业费的滞纳金不当，三华物业公司的主张具有合同依据。二、一审法院未支持三华物业公司主张的公共能耗费没有依据。谷正贵辩称，三华物业公司物业服务不达标，草坪常年不修建，保安岁数过大，没有上岗证，园区内几个安置小区都不要交费，公共能耗费不应当交纳。请求驳回上诉，维持原判。三华物业公司向一审法院起诉请求：判令谷正贵立即支付物业费及滞纳金共计24426元（简易程序原为11841元，普通程序中变更请求，庭审中陈述具体构成为：2015年物业费827元、2016年物业费2592元、2017年物业费2592元、2018年物业费3343元、2019年物业费2592元；滞纳金共计16836元）一审法院认定事实如下：馨港雅居小区系舜宁置业公司开发。2013年10月23日，舜宁置业公司（甲方）与三华物业公司（乙方）签订前期物业服务合同一份，涉案内容如下：舜宁置业公司委托三华物业公司对馨港雅居提供前期物业管理服务。合同第六条物业服务费：由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅0.671元/月/平方米，物业服务费主要用于以下开支：…（8）公用水电费（须含电梯、泵房运行费用，不含睡灯费）。…垃圾清运费、装潢管理费用、装修垃圾清运费、装修保证金、小区内出入卡费没有纳入物业服务费用或根据相关法律法规及地方规定交纳的费用由乙方根据相关规定或实际情况通过合同约定收取及退还；第七条第四款：物业服务费用原则上按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日和12月31日前履行交纳义务，收取的费用一般不得超过一年。第三十五条本合同自签定之日起生效、执行，生效后乙方应制定相应的工作计划和措施进入介入程序；本合同有效期为一期房屋正式交房起计，暂定叁年；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年10月28日，舜宁置业公司向原告三华物业公司发出“中标通知书”一份，主要内容为:“舜宁置业公司的馨港雅居安置住宅小区前期物业管理服务的评标工作已结束，根据工程招标投标的有关法律、法规、规章和本工程招标文件的规定，确定你方（三华物业公司）为中标人。我方将于本中标通知书发出之日起6日内，将本工程招标文件、你方的投标文件与你方签订合同。请你方派代表于2013年10月30日前至盐城舜宁置业有限公司与我方洽谈合同。你方中标条件如下：1、中标范围与内容：前期物业管理服务；2、中标价（元/平方米/月）：高层：1.336；商业：1.666；多层：0.671；3、管理期：暂定三年；4、中标项目经理姓名：王文连。”2015年2月2日，舜宁置业公司（甲方）与被告谷正贵（乙方）签订馨港雅居签购协议一份，载明：“乙方自愿向甲方购买的馨港雅居房屋编号：5栋2单元803室，住宅建筑面积约122.6㎡，车库编号：12号，建筑面积约33.96㎡（注：该面积为预测面积，实际面积以盐城市房地产管理处测量机构实测为准）。2015年2月2日，三华物业公司(甲方)与谷正贵（乙方）签订一份《前期物业服务协议》，涉案内容如下：乙方所购房屋基本情况为高层，5幢2单元803室，建筑面积：122.6平方米，车库12号。第二条：物业服务内容。房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备的维护和管理；环境卫生：物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁，共用设施设备保洁，生活垃圾收集、清运；安全防范：门岗值班，物业管理区域内巡视，公共报警监控；交通秩序与车辆停放：限速、限重、禁鸣，车辆进出管理，停车泊位管理；房屋装饰装修管理：与业主签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务，对违章装修行为进行劝阻、制止，及时向政府有关行政主管部门报告；消防管理：消防器材管理，易燃品管理，消防宣传；公共绿化：修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，清理公共绿地，必要的补种。第三条：物业服务质量。物业服务具体标准见附件《盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（五级）》。房屋外观：外墙无破损，无乱涂乱画现象；户外无违章安装的防盗栅栏和空调；房屋场地无明显的违章搭建。共用部位、共用设施设备的维护和管理：共用部位无破损，共用设施设备运行正常；定期维护保养；专人维护保养。环境卫生：环境整洁、无污染；生活垃圾及时清运。绿化：养护得当，定期修剪；美观协调。交通秩序与车辆停放：道路畅通有序；车辆停放整齐。秩序维护：统一服装，持证上岗，文明执勤；按照既定时间和路线巡查，重点区域增加巡查次数。在遇到异常情况或住户紧急求助时，及时赶到现场，采取相应措施。房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小修：及时修理，两天内完成，并建立登记、回访制度；急修：30分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度。业主报修及时率达95%以上，维修质量合格率达98%以上。第四条：物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。乙方交费时间：业主应于开发商发出的“交房通知书”约定的领房之日的次月起交纳物业服务费用。物业服务费每6个月交纳一次，业主或使用人应在每6个月的第一个月15日前缴纳；物业服务费收费标准（按建筑面积）：多层住宅0.671元/月·平方米，高层住宅1.336元/月·平方米[其中费用包含一是普通住宅物业公共服务费为0.736元/月·平方米（按盐城市区普通住宅物业服务五档标准进行收费）；二是电梯、二次供水等运行维护费用为0.6元/月·平方米（含电梯能耗费及其它分摊费用，不含路灯产生的能耗、维保及管理费用）]，非住宅（商业用房）1.666元/月·平方米。第七条：违约责任。乙方违反协议，不按照约定缴纳物业服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付滞纳金。谷正贵于2015年2月2日拿房时交纳物业费2971元，装潢保证金1000元，此后被告未曾交纳过物业服务费。根据三华物业公司陈述及举证，政府于2016年-2019年期间每年补贴1／3物业费合计3356元。一审法院认为：本案三华物业公司作为馨港雅居的物业服务单位，其与开发商舜宁置业公司签订了前期物业服务协议，并与业主签订了物业服务协议，其应当按照协议的约定提供物业服务，并有权依照协议向业主收取物业费。谷正贵系该小区的业主，实际接受了三华物业公司的物业服务，故三华物业公司有权要求谷正贵按照约定支付物业服务费。关于三华物业公司提出的各项费用。（1）物业服务费。关于物业服务费的收费标准、中标通知书、前期物业服务协议及物业服务协议中均明确约定高层住宅收费标准为1.336元/月·平方米，该约定未超过规定的范围，三华物业公司有权按照谷正贵房屋的面积收取物业费。关于收取物业服务费的期限，谷正贵从2015年2月2日拿房，按照双方约定“业主应于约定的领房之日的次月起交纳物业服务费用。物业服务费每6个月交纳一次，业主或使用人应在每6个月的第一个月15日前缴纳”，三华物业公司陈述，谷正贵拿房时缴纳了2015-2016年住宅122.6㎡的物业服务费，车库的物业服务费未缴纳。谷正贵辩称，车库面积不足33.96㎡，但其未能提供证据予以证实，一审法院对其辩称不予采信。故谷正贵应交纳住宅从2016年3月1日起至2020年2月29日止四年的物业服务费7862元（四舍五入）及车库从2015年3月1日起至2020年2月29日止五年的物业服务费2722元（四舍五入），合计物业服务费10584元。另关于装修保证金是否可以抵扣。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”故本案中，三华物业公司主张以装修保证金1000元抵扣物业费的请求符合法律规定。三华物业公司陈述：政府补贴2016-2019年物业费合计3356元，该费用在上述物业服务费中予以扣减，谷正贵还应支付三华物业公司物业服务费6228元。（2）垃圾清运费。《前期物业服务合同》中垃圾清运费未包含在物业费开支的范围内，且三华物业公司实际从事了垃圾清运的工作，一审法院认定谷正贵应支付三华物业公司从2016年3月1日起至2020年2月29日止，按照75元/年标准计算的垃圾清运费300元。（3）公共能耗费。三华物业公司与舜宁置业公司签订的《前期物业服务合同》及三华物业公司、谷正贵签订的《前期物业服务协议》中均未对公共能耗费用有明确的约定。三华物业公司陈述：其现在按照0.4元/平方米预收，且已将费用明细公示。但其未能提供公共能耗费用的具体组成、实际发生的金额、分摊方式、分摊标准，也未就其按照0.4元/平方米每三年收取一次提供证据证实，故在本案中暂不予支持。（4）滞纳金的问题。三华物业公司在提供物业服务过程中对照其与谷正贵签订的《前期物业服务协议》中相应的服务标准，尚有需要改进之处，故不宜简单认定被告违约，三华物业公司要求谷正贵支付违约金的请求不予支持。综上，谷正贵应当支付三华物业公司物业费6228元，垃圾清运费300元，合计6528元。关于谷正贵提出的物业服务中有诸多问题。（1）关于车库的面积问题，三华物业公司称车库系按照测绘面积来计算的，在派出所解决的是谷正贵占用了隔壁邻居的通道；（2）关于门铃及消防设施的问题，三华物业公司称交房时门铃都是有用的，对于损坏的三华物业公司会年检并进行修理。消防设施存在问题的，三华物业公司也在统计整改之中。三华物业公司应重视消防安全，对于消防设施、通道等进行自查自纠，如存在问题应及时整改；（3）关于卫生及门卫的问题，三华物业公司称不存在谷正贵所称的保洁不打扫问题，如存在遗漏可以投诉，三华物业公司立即整改。门卫是正常24小时工作，夜里也会进行巡逻；（4）关于小区绿化问题，三华物业公司称小区绿化是整体外包，会保证存活率；（5）关于热水器维修的问题，三华物业公司称热水器已过保质期，小区有修理工，三华物业公司可提供有偿服务；（6）关于房屋裂缝的问题，三华物业公司称业主来登记的已反映给开发商；（7）关于违章建筑的问题，三华物业公司称其已进行了阻止并向相关部门汇报，但三华物业公司没有执法权；（8）关于收费标准的问题，三华物业公司称其已做到了符合收费标准的服务，如谷正贵认为过高也可向上级部门投诉。小区物业服务是一种动态的、持续性的服务，不能简单地以某一时间、某一特定地点发生的事件来简单判断物业服务是否符合合同约定或达到国家标准。本案中谷正贵所反映的问题，三华物业公司庭审中表明已经整改或及时整改，对于房屋裂缝问题三华物业公司已向开发商反映，但不属于物业服务的范围，对于因其他业主或者第三人违反规定的行为已采取了相应的措施，故不宜认定物业服务存有明显不达标的问题，谷正贵以此拒交物业费的依据不足。三华物业公司在今后的物业管理服务中也应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、谷正贵应于判决生效后十日内支付三华物业公司物业服务费、垃圾清运费合计人民币6528元。二、驳回三华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411元，由谷正贵负担50元，三华物业公司负担361元。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，三华物业公司与舜宁置业公司签订了案涉小区的前期物业服务协议，并与业主签订了物业服务协议，其按照协议的约定提供物业服务，有权依照协议向业主收取物业费。本案中，三华物业公司主张谷正贵支付逾期交纳物业费的违约金，但是根据一审法院审理查明的事实，三华物业公司在提供物业服务的过程中确实也存在不足，故一审法院在判决谷正贵依约支付物业费的同时未判决支持其违约金的诉讼请求并无不当。关于三华物业公司提出的公共能耗费的问题，根据三华物业公司主张的公共能耗费组成明细，其中包括部分根据合同约定应当计算在物业费中费用，三华物业公司主张按照0.4元/月·平方米的标准预收三年没有合同依据，且其未能提供公共能耗费费用组成的依据，故一审法院未予支持亦无不当。综上所述，三华物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费441元，由上诉人盐城三华物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇一九年十二月五日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅