湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初8870号原告：宁乡县中源物业管理有限公司，住所地宁乡市玉潭镇花明北路中源凝香华都**楼。法定代表人：周航标，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，居民，住湖南省，系公司法务（特别授权）。被告：熊拥军，男，1969年01月04日出生，汉族，居民，住湖南省。原告宁乡县中源物业管理有限公司（以下简称中源物业公司）与被告熊拥军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告中源物业公司的委托诉讼代理人钟波均到庭参加了诉讼，被告熊拥军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中源物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费7401元，生活垃圾费375元，违约金500元，共计8276元；2、判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：2008年11月17日及2013年12月20日原告与湖南中源房地产开发有限公司签订了两份《前期物业服务协议》，合同约定由原告向湖南中源房地产开发有限公司的小区提供物业管理服务，提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。第一份合同期限至2013年12月31日止，第二份合同期限至该物业业主委员会合法成立并与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。2018年9月10日，原告与宁乡市中源·凝香华都第一届业主委员会签订了《中源·凝香华都物业管理委托合同》，合同约定由原告向宁乡市中源·凝香华都第一届业主委员会的小区提供物业管理服务，合同期限为五年，即自2018年9月1日起至2023年8月31日止。被告系上述物业24-403的业主和物业使用人，物业面积共143.44平方米，按约定应当向原告缴纳从2012年1月1日至2012年12月31日的物业管理费人民币1377元，2015年1月1日-2018年12月31日的物业管理费6024元，生活垃圾处理费375元，违约金500元，但被告一直未予交纳，原告诉至法院。被告未到庭参加诉讼，未提交书面答辩状，未提交证据。经审理查明：2008年11月17日，原告中源物业公司与湖南中源房地产开发有限公司续签了《前期物业服务协议》，服务期间为协议签订之日起生效，至业主委员会合法成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止，收费标准为步梯房0.8元/月/平方米，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2013年12月20日，原告中源物业公司与湖南中源房地产开发有限公司续签了《前期物业服务协议》，服务期间为协议签订之日起生效，至业主委员会合法成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年9月10日，原告与宁乡市中源·凝香华都第一届业主委员会签订了《中源·凝香华都物业管理委托合同》，合同约定由原告继续向中源·凝香华都小区提供物业管理服务，合同期限为五年，即自2018年9月1日起至2023年8月31日止，合同约定多层住宅收费标准为0.9元/月/平方米。《前期物业服务协议》约定的交费时间为业主或物业使用人根据原告的缴费通知，应当按时足额缴纳物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。《中源·凝香华都物业管理委托合同》约定的缴费时间为按季度缴纳，违约条款与《前期物业服务协议》的约定一致。2008年5月22日，被告登记成为宁乡县玉潭镇花明北路（中源花园）24-403的所有权人，房屋建筑面积为143.44㎡。原告欠交2012年1月1日至2012年12月31日的物业服务费1377元、2015年1月1日-2015年12月31日的物业服务费1377元、2016年1月1日-2018年12月31日的物业服务费4647元、生活垃圾费375元（2012年，2015年-2018年），共计8276元。另查明，宁乡市市容环境卫生管理局委托原告代收2012年、2015年至2018年度的中源·凝香华都小区业主的生活垃圾处理费。上述事实有原告提交的《前期物业服务协议》、《中源·凝香华都物业管理委托合同》、不动产登记信息表、服务收费标准核定表、律师函及照片、电梯维修养护表、客服值班记录表、保洁清扫签到表、巡查签到表、车辆出入登记、绿化、收款收据、授权委托书等证据及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，原告与开发商签订的《前期物业服务协议》及与中源·凝香华都小区业主委员会签订的《中源·凝香华都物业管理委托合同》对被告均具有约束力，因原告已经履行了主要的物业服务方面的义务，且对被告所欠物业管理费已进行书面催缴，被告应依约向原告支付物业管理费。原告请求被告支付2012年1月1日至2012年12月31日的物业管理费1377元，2015年1月1日-2018年12月31日的物业管理费用6024元，生活垃圾费375元，共计7776元应予支持。因未产生公告费，故对公告费不予支持。因原告提供的物业服务难免存在不合理的地方，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权经业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第八十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告熊拥军于本判决生效之日起十日内支付原告宁乡县中源物业管理有限公司物业服务费7776元、生活垃圾处理费375元；二、驳回原告宁乡县中源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告熊拥军负担。本判决为终审判决。审判员  易赞二〇一九年十二月二日书记员  张亮附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十条第一款债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。