西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终10094号上诉人（原审原告）：黄婉青，女，汉族，1968年XX月XX日出生，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：田琳，女，汉族，1966年XX月XX日出生，住北京市朝阳区。  原审第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第十一分公司，住所地：西安市雁塔区科技路 209 号新西蓝** 7 幢 3 单元 102 室。    负责人：徐天，系该分公司总经理。 委托诉讼代理人：张静，女，汉族，1986年XX月XX日出生，该公司员工，住公司 委托诉讼代理人：张鹰，男，汉族，1998年XX月XX日出生，该公司员工，住公司上诉人黄婉青因与被上诉人田琳、原审第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第十一分公司（以下简称“境商公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区（2019）陕0113民初2262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄婉青向本院上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判田琳向黄婉青返还定金人民币20万元;2、田琳承担诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定的支付全款流程时间与实际合同严重不符。判决书中强调：定金合同中明确约定了签合同时间、支付全额房款时间、及办理过户时间”，与事实完全不符。合同上写明“2018年9月3号前签订《买卖三方合同》，办理过户手续”，根本没有“支付全额房款时间”的字样。所以一审法院认定黄婉青应于2018年9月3日向田琳全额支付房款没有事实根据，与实际合同不相符。二、一审法院认定黄婉青违约与事实不符。1、依据定金合同，黄婉青完成了支付定金，并于2018年9月3日按约前往中介签订《买卖三方合同》，所以黄婉青是守约方。双方因对合同中具体条款未达成合意导致《买卖三方合同》无法签订，在没有签订合同的情况下，黄婉青无也无须向田琳支付全额购房款，所以黄婉青不构成违约。相反，在签订正式《买卖三方合同》时，田琳额外提出追加定金，否则不予签订《买卖三方合同》的行为，主观上阻碍了正式合同的签订，构成了违约事实。所以田琳应当承担全部法律责任，应当按照合同约定双倍返还定金，并承担相关费用。三、黄婉青有无购房资格并不构成违约，在三方签订《买卖定金合同》前，黄婉青对于能否先不确定买房人之事，是与其他两方协商认可后才签的合同，判决书中认定“双方及第三人自愿签订的《买卖定金合同》合法有效”，所以黄婉青不构成违约。四、一审法院所述与实际情况不符，我们对程序提出质疑《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，黄婉青可以放弃或者变更诉讼请求。在一审正式开庭前，经一审法官的调解要求，黄婉青向一审法院提交了申请变更诉求及变更后相应的事实阐述依据，一审法院同意了变更，开庭时田琳也表示不再需要举证期和答辩期。但在一审判决书中一审法院并没有按变更后的事实依据引用，判决书中引用的也不是当事人当庭质证的内容，所以我们对一审法院所诉与实际情况不符的这个流程提出质疑。五、一审法院适用法律依据不当。本案中的定金性质为立约定金，在黄婉青并未拒绝签订本约合同的情况下，一审法院不应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定；同时，黄婉青按照约定已全面履行了自己的义务，一审法院不应适用《中华人民共和国合同法》第六十条的规定。本约合同《房屋买卖三方合同》不签订就无法执行其他事项，也就不存在其他任何违约行为，所以一审法院不应适用《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百一十五条中的规定。从2018年9月3日双方未签订《买卖三方合同》至今已有约9个月时间，在此期间，中介、律师都多次联糸田琳，田琳既不协商，也不解释，更不理睬任何人的规劝，黄婉青律师被迫用EMS邮寄建议函、发短信给田琳，田琳仍置之不理，不予配合，造成黄婉青购买房屋无法实现，定金被无理据为他有；黄婉青父亲于2018年12月病逝，母亲生病在床，给黄婉青及家庭生活带来极大困扰。  田琳辩称，一、一审法院认定的支付全款流程时间与实际合同的内容完全一致。根据《买卖定金合同》第九款第10条约定：买方承诺于2018年8月30日之前筹齐全额房款，并于20 18年9月3日之前签订《买卖三方合同》，办理过户手续。合同的第三款规定“买方付款方式为全款”，因此支付全款是办理过户手续的前提。二、 一审法院认定黄婉青违约与事实相符。依照《买卖定金合同》约定，我方（卖方）于201 8年9月3日如期抵达境商地产，按约定签订《房屋买卖三方合同》和办理过户手续，但因黄婉青（买方）资金不到位导致无法签订‘《房屋买卖三方合同》，因而无法办理逆户手续。因此，在本次案件中我方无过错，为守约方，黄婉青为违约方，应由黄婉青承担全部法律责任。三、黄婉青没有购房资格已构成违约。依据《买卖定金合同》第九款第4条“买方承诺具备购买该房屋资格，个人及关联买受人征信良好，无不良记录”，如果买房人没有购房资格，就已构成实际违约。四、一审法院适用法律依据及程序。我方认为一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持一审判决。五、其他我在一审时向法庭说明了我卖房的原由：我弟弟于2018年5月上班期间突发疾病，被同事叫1 20送往省人民医院抢救，在ICU重症监护室住了近一个月。每天花费数额上万元，为了保证有效治疗，我们就借了亲戚的钱先救人要紧。我母亲得知后也病倒了。我因此和家人决定卖房，以解燃眉之急，并打算卖房后马上还亲戚的钱。我们在与黄婉青的商谈中一让再让，20 18年7月6日签的《定金合同》，本来当时就马上签《买卖三方合同》，买方应该全款购房，办理过户手续，但黄婉青借故承诺到8月底全款交钱购房，我们又让了一步，最后约定于2018年9月3日之前签订《买卖三方合同》，办理过户手续。这已经宽限了2个月时间。结果到9月3日黄婉青资金不到位，并明确表示“不买了”。这对我来说简直是雪上加霜。黄婉青明知自己违约，对此没有任何歉意，而且恋度蛮横，拒签《买卖三方合同》，在三方商谈时中途退场，最终导致没有完成房屋交易。我们签订合同时的房价是246万元，后得知房价降到200万元以下，给我们造成了极大损失。恳请法院明察，保护守约方的合法权益。境商公司辩称，对一审查明事实无异议，请求法院依法裁判。黄婉青向一审法院起诉请求：1、解除《买卖定金合同》；2、田琳返还定金人民币20万元；3、本案受理费由田琳承担。事实与理由：田琳于2018年7月6日签订《买卖定金合同》一份，双方约定：田琳欲出售西安市雁塔区XX路XX号楼XX单元XX室房屋，黄婉青如果有购房资格就由黄婉青与田琳和中介公司签订《房屋买卖三方合同》，如果黄婉青无购房资格则由黄婉青母亲与田琳签订购房合同。定金合同签订后，黄婉青分两次向田琳支付了20万元定金，履行了合同义务。后经查询，黄婉青不具备购房资格。按照约定，双方一致同意由黄婉青母亲邢某某与田琳重新签订买卖定金合同及房屋买卖三方合同，但田琳却提出如要签订购房合同黄婉青必须额外再交付20万元定金。黄婉青则要求田琳先退还定金再由其母亲邢某某与田琳签订相关合同被田琳拒绝。之后，黄婉青及中介公司多次与田琳协商未果。直至今日，田琳将黄婉青20万元定金据为己有拒不返还，也无法联系。黄婉青认为购房对于普通老百姓而言是非常重大的行为，任何决定和事项双方均应充分进行协商，田琳提出追加20万元定金的要求是对原合同的重大变更，根据《合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”黄婉青提出由其母亲与田琳重新签订买卖定金合同及购房合同的要求符合《担保法》第二十三、二十四条之规定，即定金合同的主体必须与购房合同的主体保持一致。黄婉青的要求合理合法，但田琳既不同意签署新的定金合同，又拒绝返还定金，同时将房屋出租给他人，使黄婉青无法实现购房目的，田琳明显违约。田琳非法占有黄婉青20万元定金的意图非常明显。根据《担保法》第八十九条之规定及《买卖定金合同》第八条第1项之约定，田琳拒不履行合同义务应双倍返还定金。田琳辩称，其同意解除定金合同。第一，依据买卖定金合同，其为守约方，黄婉青为违约方，黄婉青已构成违约事实，黄婉青应承担全部法律责任。第二，依据买卖定金合同，黄婉青为违约方，田琳按照合同约定不退还定金。第三，其为买卖定金合同守约方，本案诉讼费应由违约方即黄婉青承担。第三人境商公司辩称，同意解除定金合同，请求法院依法裁判。一审法院认定如下事实： 2018年7月6日黄婉青、田琳及第三人境商公司签订《买卖定金合同》，约定在第三人的居间服务下，黄婉青自愿购买被告位于西安市雁塔区XX路XX号楼XX单元XX室房屋，总房款为246万元，黄婉青以全款方式支付。买方应在本合同签字之时，支付定金20万元，买方同意此定金由卖方直接收取。经买卖双方约定于2018年9月3日之前或以居间方通知双方时间为准（包括但不限于电话、微信、书面、短信等方式）至居间方处签订《房屋买卖三方合同》，买卖双方备齐相关资料，由居间方合作伙伴权证服务公司办理过户手续。合同第八条关于违约责任约定：1、本合同经买卖双方签字认可后，如因可归责于买方事由解除或终止合约者，其已付全部定金不予退还，归卖方所有；如因可归责于卖方事由解除或终止合约者，卖方需返还买方所付全部金额的双倍；同时，由违约方向居间方支付本合同第二条约定的总房款3%的居间服务费用。2、若买卖双方任何一方因单方面原因未按照本合同第五条约定的时间内签订《房屋买卖三方合同》，或经居间方通知后在三日内未履行约定的，则视为违约（居间方通知包括但不限于电话、微信、书面、短信、邮寄等方式），由违约方向守约方及居间方承担违约责任，并支付本条第1项约定的相对应的违约金。合同第九条关于其他事项约定：1、买卖双方已详阅并认可以上各项条款。2、买方已对该房屋详细实地了解并自愿购买，同时认可该房屋现状及产权情况。3、卖方承诺该房屋产权真实、合法、有效，并无任何法律及民事纠纷；4、卖方承诺此房屋出售符合国家相关政策规定；买方承诺具备购买该房屋资格，个人及关联买受人均征信良好，无不良记录。5、该房价为卖方净拿价，包含已交契税、大修基金及各项初装费；6、在该房屋交易过程中所产生的一切税、费均由买方按照国家相关政策及收费标准全额承担。7、该房屋交接前与该房相关的物业、水、电、暖气等相关房屋使用过程中产生的费用均由卖方结清；8、买卖双方自愿委托居间方代为办理网签事宜；9、买方在2018年7月6日先支付定金10万元给卖方，在2018年7月16日前将剩余10万元定金转入卖方账户；10、买方承诺于2018年8月30日前筹齐全额房款，并于2018年9月3日前签订《买卖三方合同》，办理过户手续；本合同第五条约定时间受控于本条款的时间约定，办理过户手续日期以本条约定时间为准。11、买卖双方任何一方单方违约，违约方均需赔偿守约方总房款的20%的违约金，同时，违约方须全额支付丙方3%的居间报酬。合同签订后，黄婉青于2018年7月7日通过第三人向田琳支付定金10万元，田琳向黄婉青出具《定金确认单》。2018年7月17日，黄婉青向田琳支付定金10万元，田琳向黄婉青出具《定金确认单》。2018年9月3日签订房屋买卖三方合同时，因双方关于具体付款时间未能协商一致，最终未能签订买卖三方合同，遂产生纠纷。现黄婉青诉至本院，提出上述请求。一审法院认为，双方及第三人经协商一致，自愿签订买卖定金合同，且该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故买卖定金合同合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告虽按约向田琳支付了定金，但是按照合同约定，原告应于2018年8月30日前筹齐全额房款，2018年9月3日签订买卖三方合同，但庭审中原告表示未能签订买卖三方合同系因双方关于付款时间未能协商一致，根据买卖定金合同约定，2018年9月3日签订买卖三方合同、办理过户手续，且根据合同约定原告系全款支付购房款，因此可以认定原告最晚应于2018年9月3日筹齐房款并一次性向田琳支付，双方办理过户手续，故原告于当日未能全额支付房款，其行为已构成违约。原告虽称在签订合同时约定，在其不具备购房资格的情况下，由其母亲购买案涉房屋，但：第一，根据合同第九条第4项约定，原告承诺其具备购房资格，且仅约定原告个人及关联买受人均征信良好，并未明确约定可由其母亲购买，因此，若原告确实不具备购房资格，则应认定原告违约；第二，即使合同明确约定在原告不具备购房资格的情况下，可由其母亲与田琳签订买卖合同，但合同中明确约定了签订合同时间、支付全额房款时间及办理过户时间，并结合合同其他条款的约定，可以认定即使由原告母亲与田琳签订买卖合同，也只能认定系原告在不具备购房资格的情况下，借用其母亲名义买房，仍受合同条款的约束。综上，应认定原告行为构成违约。现原告要求解除买卖定金合同，田琳及第三人均同意解除，因此，对于原告要求解除定金合同的请求，本院依法应予支持。对于原告要求田琳退还定金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照中华人民共和国担保法>约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因认定原告行为已构成违约，故对于原告要求田琳退还定金的请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黄婉青与被告田琳及第三人于2018年7月6日签订的《买卖定金合同》依法解除；二、驳回原告黄婉青其余的诉讼请求。本案案件受理费4300元，由原告自行承担。经审理查明，原审法院查明事实属实，双方当事人均无异议。本院认为，2018年7月6日黄婉青、田琳及第三人境商公司签订《买卖定金合同》，约定在第三人的居间服务下，黄婉青自愿购买田琳位于西安市雁塔区XX路XX号楼XX单元XX室房屋，总房款为246万元，黄婉青以全款方式支付。合同约定黄婉清应于2018年8月30日前筹齐房款，2018年9月3日签订房屋买卖三方协议，办理过户手续。因黄婉青未按期筹齐房款，要求晚几天付款，田琳提出如有诚意可晚几天，但要求增加20万元定金，就迟延支付房款终未协商一致，致双方未能签订房屋买卖三方协议。鉴于未签定房屋买卖三方协议的原因不完全归属黄婉青一方，现买卖定金合同予以解除，考虑到本案的实际情况，田琳可酌情返还黄婉青定金10万元为宜。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区（2019）陕0113民初2262号民事判决第一项；二、撤销西安市雁塔区（2019）陕0113民初2262号民事判决第二项。三、田琳于本判决生效后十五日内返还黄婉青定金人民币10万元。四、驳回黄婉青其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审法院判决执行；二审案件受理费7600元（黄婉青已预交），由黄婉青负担5000元，由田琳负担2600元。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  张   伟审 判 员  朱 利 安 二○一九年十二月十日  法官助理  王 学 堂书 记 员  孙   妍   1