辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽09民终1103号上诉人（原审被告）：韩立影，女，1973年1月1日出生，汉族，阜新矿务局清河门矿职工，现住阜新市清河门区。委托诉讼代理人：王光辉、张美玲，辽宁晨夕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶忱，女，1991年5月4日出生，汉族，无职业，现住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：贾莹，辽宁朋助律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阜新亨林房地产开发有限公司，住所地阜新市细河区东风路**。法定代表人：林炳川，该公司董事长。委托诉讼代理人：山屹，辽宁山盟律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：锦州盛兴建筑设备租赁有限公司，住所，住所地锦州市凌河区百股村**div>法定代表人：陶志秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈秀清，女，汉族，1961年5月10日出生，现住锦州市凌河区，该公司副经理。上诉人韩立影与被上诉人陶忱、阜新亨林房地产开发有限公司（以下简称阜新亨林地产）、锦州盛兴建筑设备租赁有限公司（以下简称锦州盛兴）房屋买卖合同纠纷一案，阜新市清河门区人民法院于2016年12月30日作出（2016）辽0905民初440号民事判决，宣判后韩立影不服该判决，上诉至本院。本院于2017年8月11日作出（2017）辽09民终683号民事裁定，撤销一审法院判决，将此案发回一审法院重新审理。阜新市清河门区人民法院于2019年5月16日作出（2018）辽0905民初3号民事判决，上诉人韩立影向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩立影及其委托诉讼代理人王光辉、张美玲，被上诉人陶忱的委托诉讼代理人贾莹，阜新亨林地产的委托诉讼代理人山屹，锦州盛兴的委托诉讼代理人陈秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩立影上诉请求：一、请求撤销阜新市清河门区人民法院（2018）辽0905民初3号民事判决书，依法驳回上诉人陶忱的诉讼请求。二、诉讼费由被上诉人承担。理由：原审判决认定事实及适用法律错误，1.2015年5月5日至6月21日，韩立影累计借款41.5万元（双方约定借款45万，实际打款金额是41.5万元）给亨林公司，亨林公司用两户住宅的产权手续和一套歌厅的营业手续抵押给韩立影，用以担保该借款，双方分别约定月利率5%，按月付息。2015年下半年亨林公司经营不善，未能依约定按月付息，韩立影要求亨林公司偿还借款，亨林公司无力偿还。双方协商以房抵债，韩立影将上述三份抵押手续还给了亨林公司，并约定韩立影以该借款本金41.5万元作为购房款购买亨林公司清河门区-17门网点，办理该房屋房产证后，双方就此清账，互不相欠。2016年5月20日双方依约将该房屋过户至韩立影名下，双方互不相欠。韩立影与亨林公司之间的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，合同真实、合法、有效。2．依据《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”，即不动产物权的取得以登记为生效要件，基于物权的公示公信原则，不动产物权经过登记就发生物权转移的效力，产生对抗第三人债权的效力。韩立影支付了价款、依法办理的所有权登记手续，且已经合法的占有使用该房屋，已经依法取得了该房屋的所有权。依据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第四部分关于房地产纠纷案件的审理（四）关于以房抵债问题的规定“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效的，不予支持。”韩立影与亨林公司之间的房屋买卖合同真实、合法、有效。3．陶忱在亨林公司尚未取得《商品房预售许可证》时与其签订了《商品房购买意向书》，《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”故此，该《意向书》是无效的。同时该《意向书》并不具备商品房买卖合同应当明确的主要内容，只具有预约的性质，效力是约定陶忱与亨林公司将来就该房屋签订正式的购房协议进行房屋买卖，陶忱只能依据该《意向书》要求亨林公司承担违约责任，并不能据此对抗韩立影的房屋主张所有权。4．《民法通则》第59条规定：“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。”，《合同法》第54条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”以上法律规定明确的规定了“当事人一方”有权请求人民法院变更或者撤销，而本案中陶忱即不是韩立影与亨林公司房屋买卖合同的当事人，也不是利害关系人，无权撤销该合同，陶忱不是本案适格的原告。综上所述，陶忱的诉讼请求不应得到法院的支持，原审判决没有事实和法律依据，请求贵院依法查明案件事实，支持韩立影的上诉请求，驳回陶忱的诉讼请求。陶忱辩称：阜新市清河门区人民法院（2018）辽0905民初3号民事判决书认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应当予以维持。第一、一审判决认定上诉人韩立影与阜新亨林房地产开发有限公司的房屋买卖行为无效是基于法律的强制性规定，这个认定是非常准确的。在本案的一审（重审的一审）庭审过程中，关于上诉人韩立影和亨林公司之间的合同性质问题，法官曾多次询问被上诉人亨林公司，亨林公司的法定代表人林炳川当庭多次明确承认：亨林公司和上诉人韩立影之间是借贷关系，将案涉房屋过户给韩立影是一种抵押行为，把房子抵押给她是为了筹集更多借款，不是为了卖给她。这些内容在一审的庭审笔录中都有记载。因此二者之间的这种借贷法律关系是非常明确的，这是一种恶意的、无效的行为。根据我国《合同法》规定，无效合同是虽然已经成立，但因其严重欠缺有效要件，因而绝对不允许按当事人合意的内容赋予其法律效果的情形。也就是说无论当事人作何主张，一旦法院发现有法定导致合同无效的情形存在，都必须认定合同无效，这是法律的强制性规定，是确定无效、自始无效的，是不以当事人的意志为转移的。因此在本案当中，上诉人韩立影和被上诉人阜新亨林房地产公司之间的房屋买卖行为由于存在恶意串通损害他人利益、以合法形式掩盖非法目的等多项合同无效事由，一审判决依法确认其无效是非常准确的，没有任何不当，更没有违反不告不理原则。第二、被上诉人陶忱与阜新亨林公司签订了《商品房购买意向书》并以转账和抵账的方式支付了全部房款，是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定和社会公共利益，符合民法中的意思自治原则，因而是合法有效的行为。第三、涉案房屋虽未登记在陶忱名下，但根据最高院“关于一房数卖的合同履行问题”规定，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，本案中该房屋已经转移并归陶忱所占有，即房屋已依法交付给被上诉人陶忱，陶忱作为已经合法占有该房屋的买受人，依法取得了房屋所有权，其合法权利应受到法律的保护，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，本案中陶忱对涉案房屋的合法占有体现在以下几个方面：（一）亨林公司为原告开具了大票、陶忱交足了房款；（二）亨林公司收取了原告三年的物业费，把钥匙交给了陶忱；（三）陶忱打开了房屋并在玻璃门内侧粘贴了出租出售广告。综合以上证据，足以证明该房屋已依法交付给陶忱所占有，陶忱依法取得了房屋所有权。亨林地产公司辩称：一审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院予以维持。锦州盛兴公司辩称：维持一审判决，事实清楚，事实确凿，请求二审法院维持原判。陶忱向一审法院起诉请求：2014年4月8日原告与第三人锦州盛兴达成协议，由被告阜新亨林地产抵付给第三人锦州盛兴的两套商住房，用于抵偿第三人欠原告的借款，两套商住房坐落于阜新市清河门区-16号和156-17号。被告阜新亨林地产于2014年5月28日为原告出具了两套商住房的《销售不动产统一发票》，原告于2016年7月18日办理房照时发现本案争议的156-17号商住房由被告阜新亨林地产销售给被告韩立影。二被告行为严重侵害了原告的合法权益，请求判令：1．撤销二被告房屋买卖行为；2．判令阜新市清河门区-17号商品房归原告所有；3．诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月锦州铁龙建筑安装有限公司作为阜新亨林地产施工方委托亨林地产付给供应单位第三人锦州盛兴租赁费1，798，524.78元，三方签订了付款委托书。同年4月8日第三人锦州盛兴以阜新市清河门区-16号、156-17号两套商住房抵欠给原告陶忱的借款，双方签有抵账协议。同年5月28日，被告阜新亨林地产与原告陶忱签订商品房购买意向书，认购人（陶忱）所认购的商品房位于阜新市清河门区-17门号网点，建筑面积192.69平方米，单价为6，500元每平方米，总房价款为1，252，485元，并在同日出具了销售不动产统一发票，同日原告转账支付了房款16万元，第三人锦州盛兴出具546，445元欠条给被告阜新亨林地产用于抵欠部分剩余房款。同年6月5日被告阜新亨林地产收取了原告物业费及拆运费，出具了收据并交付了钥匙。2016年4月28日阜新亨林地产将争议房屋以单价每平方米1,000元价格卖给被告人韩立影，阜新亨林出具了销售不动产统一发票，同年5月20日韩立影对该房屋办理了产权登记。同年12月8日阜新亨林地产出具说明：因我公司急需资金将天逸家园156-17门网点抵押给韩立影，如果过户到韩立影名下还多借我公司5万元，共计借款20万元。庭审中对原告出示的商品房购买意向书、不动产发票、物业费收据、农行转账单及电话录音、照片等证据，被告阜新亨林地产质证意见是房子肯定卖给原告了，与韩立影是借贷关系，一定把钱还给韩立影，把房子给原告。第三人锦州盛兴质证意见无异议。被告韩立影质证意见是没有发生物权的转移，原告与亨林地产是内部协议，不得对抗善意第三人。被告韩立影出具房产登记证，销售发票证明房屋为其合理合法购买，并无主观恶意，原告质证意见是被告房照在恶意买受情况下取得，对其合法性不认可，不能作为定案依据。亨林地产公司质证意见是房子归原告所有，欠韩立影的20万元会还给她。以上事实，有原、被告当庭陈述，付账委托书、抵账协议、商品房买卖意向书、销售不动产统一发票、收款收据、非税收入统一收据、增值税普通发票、转账凭证、租赁合同、房屋买卖契约书、经庭审质证，予以确认。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护，本案中原告与被告阜新亨林地产签订了购房意向书，并以转账和抵账的方式支付了房款，是双方的真实意思表示，不违反法律和社会公共利益，虽当时未办理过户，是正在等待被告阜新亨林地产给出示相关手续，被告阜新亨林地产给原告开具了购房发票以及物业费收据并交付了钥匙，原告与被告阜新亨林地产的买卖是合法有效的。韩立影与亨林地产有借款关系，被告亨林地产将此房屋过户给被告韩立影，是一种抵押行为，其主观目的为了从韩立影处筹集更多借款，用已经卖给原告的房屋作抵押是不符合法律规定的，是一种恶意的行为，被告韩立影并未支付合理的价格，不是善意取得，二被告的行为侵犯了原告的合法权益，其行为是无效的，二被告的借款关系应通过合法途径解决，经审判委员会讨论研究决定，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十八条之规定，判决：一、被告韩立影与阜新亨林房地产开发有限公司买卖阜新市清河门区-17门房屋的行为无效。二、坐落于阜新市清河门区-17门房屋归原告陶忱所有。案件受理费16，042元、保全费5，000元由二被告负担。二审中，各方当事人没有提供新的证据，对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：2014年3月锦州铁龙建筑安装有限公司作为阜新亨林地产施工方委托阜新亨林地产付给供应单位第三人锦州盛兴租赁费1，798，524.78元，三方签定了付款委托书。同年4月8日锦州盛兴以阜新市清河门区-16号、156-17号两套商住房抵欠给被上诉人陶忱的借款，双方签有抵账协议。同年5月28日，被上诉人阜新亨林地产与陶忱签订商品房购买意向书，认购人（陶忱）所认购的商品房位于阜新市清河门区-17门号网点，建筑面积192.69平方米，单价为6，500元每平方米，总房价款为1，252，485元，并在同日出具了销售不动产统一发票，同日原告转账支付了房款16万元，锦州盛兴出具546，445元欠条给被上诉人阜新亨林地产用于抵欠部分剩余房款。同年6月5日被上诉人亨林地产公司收取了陶忱物业费及拆运费，出具了收据并交付了钥匙。此间，上诉人韩立影分别于2015年5月11日通过银行卡转账给苏秀勇现金19万，2015年6月1日通过银行卡转账给苏秀勇现金13万元，2015年6月17日通过银行卡转账给苏秀勇现金3.5万元，2015年6月17日通过银行卡转账给苏秀勇现金6万元，合计给苏秀勇转账415,000.00元，苏秀勇系被上诉人阜新亨林地产的工作人员。2016年4月28日被上诉人亨林地产公司将争议房屋以单价每平米1,000元价格卖给上诉人韩立影，阜新亨林地产与韩立影签订了商品房交易契约书，并出具了销售不动产统一发票，同年5月20日上诉人韩立影在阜新市房地产产权产籍监督管理处清河门区监理所办理了房权证，载明位于清河门区-17门房屋所有权人为韩立影。上述事实，有各方当事人的当庭陈述，付账委托书、抵账协议、商品房买卖意向书、销售不动产统一发票、收款收据、非税收入统一收据、增值税普通发票、转账凭证、租赁合同、商品房交易契约书、房屋产权登记书，转账记录等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记不发生法律效力，但法律另有规定的除外”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。从上述规定中，可以得出不动产物权的取得以登记为生效要件，基于物权的公示公信原则，不动产物权经过登记就发生物权转移的效力，产生对抗第三人债权的效力。具体到本案，被上诉人陶忱虽然于2014年5月28日与被上诉人阜新亨林地产签订了房屋买卖意向书，阜新亨林地产为陶忱开具了销售不动产统一发票，但发票并没有扣税，也没有税务机关的印章，而被上诉人亨林地产公司于2016年4月28日与上诉人韩立影签订了商品房交易契约书，同时为韩立影开具了销售不动产统一发票，载明款项为197,900元，并有阜新市清河门地税分局代开发票专用章，之后上诉人韩立影在房产部门办理了房权证，载明位于清河门区-17门房屋所有权人为韩立影，该房屋登记时间为2016年5月20日。在本案中应当按照登记优先的一般原则进行处理，即上诉人韩立影取得了产权证书并实际占有使用。被上诉人陶忱虽出具了抵账协议、销售不动产发票、付款委托书、买卖意向书等相关证据，但不能对抗该登记优先的原则，不能取得该争议房屋的所有权。被上诉人阜新亨林地产称与韩立影存在借贷关系，是将该房屋抵押给韩立影，但由于阜新亨林地产并没有提供证据证明自己的主张，故其辩解意见不予采纳。被上诉人陶忱虽与被上诉人阜新亨林地产签订了房屋买卖意向书，但由于被上诉人阜新亨林地产的过错，导致陶忱未能取得该房屋的所有权。依照相关法律规定，被上诉人陶忱可向阜新亨林地产主张违约行为。对于被上诉人陶忱提出韩立影买卖房屋的价款与实际不符的意见及双方是借贷关系的意见，因没有提供充足证据予以证明，不予采纳。综上，上诉人韩立影的上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实及适用法律错误，应予纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销阜新市清河门区人民法院（2018）辽0905民初3号民事判决的第一、二项；二、驳回被上诉人陶忱一审的诉讼请求。一审案件受理费16,042元，保全费5,000元，由被上诉人陶忱负担。二审案件受理费16,042元，由被上诉人陶忱负担。本判决为终审判决。审判长  乔丹青审判员  李长江审判员  李 颖二〇一九年十二月十八日书记员  赵兴国