呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终5056号上诉人（原审原告）：霍志坚，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭松，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人（原审被告）：张旭宽，男，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：那日苏，内蒙古融兴律师事务所律师。上诉人霍志坚、上诉人张旭宽因物权保护纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。霍志坚上诉请求：1、判令张旭宽在承担呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初2179号民事判决第二项的基础上，还应承担其强行占据七、八年之久的物业、水电暖等费用48301.28元，直至房屋交付完毕；2、诉讼费由张旭宽承担。事实和理由：2012年8月17日,霍志坚与内蒙古宏泰房地产公司签订了《商品房买卖合同》,合同总金额为502413元,内蒙古宏泰房地产公司出具了房款收据,该收据载明今收到霍志坚交来购房款502413元,随即宏泰房地产公司就此房屋为霍志坚办理的入住手续,并交付了该房屋的门钥匙,霍志坚进行简单装修。2012年10月21日,霍志坚要进该房屋时,发现门锁被撬,锁被更换,并且里面有人居住,于是霍志坚当即报了警，回民区攸攸板镇派出所出警后,张旭宽才出来并且也拿出来一份《房屋买卖合同》，述称他也买了此房,据此涉案房屋就形成了买卖合同纠纷。为了维护霍志坚合法权益,霍志坚依据《商品房买卖合同》于2013年6月将张旭宽诉至回民区人民法院要求排除障碍,回民区法院以(2013)回民一初字第00747号民事判决,判令张旭宽三日内腾房,张旭宽不服随向呼和浩特市中院提起上诉。经过几次诉讼,终于在2014年回民区法院以(2014)回一初字第00462号民事判决书,判令内蒙古宏泰房地产公司给霍志坚办理房屋所有权证。该判决生效后,霍志坚于2016年11月25日取得了该房屋的房屋所有权证书。几年来多次要求张旭宽腾房,张旭宽拒不执行人民法院的生效判决,特别是张旭宽在占用房屋长达七、八年的时间内,从未交纳所产生的包括水,电,天然气,物业费,取暖费用等。无奈，霍志坚只好于2018年6月25日起诉至回民区人民法院要求判令：1.张旭宽从强占的位于呼和浩特市××苑房屋搬出；2.判令张旭宽承担强行占用期间的各项费用总计138301.28元。2019年9月2日,回民区人民法院作出了(2018)内0103民初2179号民事判决,支持了霍志坚关于要求张旭宽腾房的诉讼请求,但对从2012年10月21日起张旭宽就强行占用该房屋造成的水,电,天然气,物业费,取暖费等费用不予支持,霍志坚认为该判决不顾客观事实,错误适用法律,判决出现错误,其理由如下;一,水电，天然气,取暖及物业等费用应由张旭宽承担。2012年10月21日,在霍志坚已取得该房屋居住的情况下,张旭宽才强行入住,物业公司所有项目的登记,包括房屋的户主都是霍志坚。物业公司多次找霍志坚催要,霍志坚只好告知因房屋所有权发生争议,去找现使用人交纳,但张旭宽几年来拒不交纳,霍志坚也不可能在他人强行占用期间且是产权有争议的情况下去主动替张旭宽交纳所有费用。因此,一审法院以霍志坚未实际交纳无权行使追偿权而不予支持,很显然这不符合常理。在强占人不交纳的情况下,物业找的肯定是房主，据此，张旭宽离开之后所欠债务迟早会由房主负责。因此，应判令张旭宽承担上述的一切费用,或判令该费用由物业及相关部门来主张催要欠费的权利,总不能不了了之，并且张旭宽应承担至实际腾房之日的所有费用。二,为了能支持霍志坚关于张旭宽实际占用期间产生使用损失,经法院主张,霍志坚请求有关部门进行了评估,评估价至2019年6月为38万余元，霍志坚并未多主张权利,仅仅是象征性的主张了9万元。综上所述,霍志坚认为,张旭宽强行占用房屋期间所产生的费用应该由其承担，因此，恳请呼和浩特市中级人民法院查明事实,以支持霍志坚的诉讼请求。张旭宽辩称，原审判决认定事实不清，适用法律不当。一、本案是物权保护纠纷，基础是基于取得物权，霍志坚于2016年11月25日取得房屋所有权证，受保护的基础是从此时开始计算，但一审法院将因房屋买卖合同纠纷的时间全部计入。二、根据《中华人民共和国物权法》相关规定，一审法院并未查明霍志坚对该房屋办理产权何时记载于相关部门的权利登记簿，权利起始时间不明确。因此，张旭宽认为一审法院判令其赔偿霍志坚损失9万元的事实与理由均不成立，无法律依据，请求二审法院予以纠正，支持张旭宽的上诉请求，同时驳回霍志坚的上诉请求。张旭宽上诉请求：1、撤销呼和浩特市回民区人民法院于2019年9月2日作出的（2018）内0103民初2179号民事判决第二项，依法改判；2、一、二审案件受理费由霍志坚承担。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律不当。依据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依法应当登记的,应当办理登记手续,否则不发生物权效力。根据《中华人民共和国物权法》第十三条的规定,登记的效力始于记载于不动产登记簿之时。所谓不动产登记簿,是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。在登记制度中,不动产登记簿具有特殊的地位,提出登记申请或者登记机关同意登记或者发给登记证书都不是判断是否发生物权效力的节点,关键是看是否有效登记在了不动产登记簿上。不动产物权登记的效力,是指物权获得登记后所取得的私法上的效果,也就是对相关当事人所施加的实际作用。物权登记的效力是整个物权登记制度的核心。当事人的物权从记载于不动产登记簿之时开始产生物权效力。《中华人民共和国物权法》关于不动产登记的效力问题,根据具体的不动产登记种类而规定了登记生效主义和登记对抗主义两种类型。即当事人的物权从记载于不动产登记簿之时开始产生物权对抗效力。原审法院罔顾霍志坚于2016年11月25日取得房屋所有权证书,在不动产物权变动何时记载于不动产登记簿不明,不动产物权何时产生物权效力不明的情况下,根据《中华人民共和国民事物权法》第三十七条的规定，判令张旭宽赔偿霍志坚从2012年起六年的房租损失,于法无据,且认定事实不清,适用法律不当。综上所述,请求撤销一审判决,依法改判,驳回霍志坚的诉讼请求。霍志坚辩称，一、张旭宽的上诉理由不能成立。本案是张旭宽在2012年10月采取强行撬门非法占用已属霍志坚的房屋，至今长达7年之久。在张旭宽实际占有使用的7年期间内从未缴纳任何费用，包括水电暖及物业费等。就是在霍志坚2016年取得了该房屋的产权证后，张旭宽仍然实际占用拒不搬走，无奈下霍志坚只好起诉至回民区人民法院，请求判令其腾房，并且承担其实际占用期间的水电暖及物业费用，同时其应承担实际使用6年之久的房屋损失。张旭宽对一审判决其承担6年之久的房屋损失认为应当从2016年取得房屋的所有权证开始计算赔偿损失，很显然没有事实及法律上的依据。二、张旭宽上诉状中适用法律错误。其根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，即不动产的设立、变更、转让产生的物权效力来对抗其不承担实际占有使用期间的各项费用，很显然是两个概念，实属适用法律错误。霍志坚主张的是其实际占有并且使用的赔偿，理应从实际占有使用之日起直到其搬离。综上所述，霍志坚花费百万元人民币取得房屋，张旭宽实际长期占有并使用且是租给他人，理应承担其实际占用期间的各项费用及使用的损失。张旭宽的上诉理由不成立，应依法驳回其上诉请求。霍志坚向一审法院起诉请求：1、判令张旭宽排除障碍，从强占的位于呼和浩特市××区房屋中搬出，此楼房现约估价50万元人民币；2、判令张旭宽承担占用期间所欠的取暖费、物业费等共计48301.28元，水电费、取暖费、物业费等继续支付至张旭宽实际支付之日止，同时应补偿霍志坚近6年的各项经济损失费9万元，共计138301.28元；3、诉讼费由张旭宽承担。一审法院认定事实：1、2014年7月28日，霍志坚以内蒙古宏泰房地产开发有限公司为被告向呼和浩特市回民区人民法院提起民事诉讼，请求法院判决内蒙古宏泰房地产开发有限公司履行《商品房买卖合同》的约定，协助霍志坚办理购买的位于呼和浩特市××区的房屋所有权属证书。呼和浩特市回民区人民法院于2014年10月11日作出（2014）回民一初字第00462号民事判决书，判决内蒙古宏泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助霍志坚办理购买的位于呼和浩特市××区的房屋所有权属证书。该判决生效后，霍志坚于2016年11月25日就该房屋取得了呼房权证回民区字第XXXX号所有权证书。2、2015年5月20日，张旭宽以霍志坚、内蒙古宏泰房地产开发有限公司为被告向呼和浩特市回民区人民法院提起了第三人撤销之诉，请求撤销（2014）回民一初字第00462号民事判决书，并请求确认位于呼和浩特市××区车库的房屋所有权归张旭宽所有，判令内蒙古宏泰房地产开发有公司为张旭宽办理位于呼和浩特市××区车库的房屋所有权权属证书。呼和浩特市回民区人民法院于2015年11月6日作出（2015）回民一初字第00233号民事判决书，驳回张旭宽的诉讼请求。张旭宽不服该判决向呼和浩特市中级人民法院提起上诉，呼和浩特市中级人民法院作出（2016）内01民终1097号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。呼和浩特市回民区人民法院于2017年2月16日重新立案进行审理，并于2017年8月15日作出（2017）内0103民撤1号民事判决书，判决驳回张旭宽的诉讼请求。张旭宽仍不服，再次向呼和浩特市中级人民法院提出上诉。呼和浩特市中级人民法院在2018年6月5日作出（2018）内01民终550号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。在该判决书中认定了如下事实：2012年8月17日，宏泰房地产公司就案涉房屋为霍志坚办理了入住手续，霍志坚取得了案涉房屋的钥匙。至此，该房结束由宏泰房地产公司控制的空置状态，由霍志坚实际占有。2012年10月21日，霍志坚报警称梦溪苑住宅小区第一期9号楼2单元101号房室门锁被人更换，现该房屋由张旭宽占有。3、该院依霍志坚申请依法委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司对涉案房屋租金进行价格评估，该评估公司于2019年7月29日出具内衡（呼）评字[2019]第366号评估报告书，报告中对梦溪苑9号楼2单元101房屋在2012年10月20日至2019年6月20日的租金进行估价，估价结果为381277元。一审法院认为，本案系物权保护纠纷，争议焦点为霍志坚的诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。针对霍志坚的第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，本案霍志坚、张旭宽之间就涉案房屋的权属争议经人民法院生效判决最终进行确认，确定由霍志坚取得了涉案房屋的所有权，并确认了霍志坚取得该房屋不动产登记行为的合法性，故霍志坚对涉案房屋依法享有所有权并有权行使法律规定的相应权利。呼和浩特市中级人民法院作出的（2018）内01民终550号民事判决书中确认了张旭宽自2012年10月21日至判决之日占有涉案房屋的事实，因在本案审理之前涉案房屋已经由张旭宽占有使用，故应当由张旭宽承担是否已经搬离涉案房屋的举证责任，庭审中张旭宽并未就此提交相关证据，故该院依法认定涉案房屋现仍由张旭宽占有使用。故霍志坚请求法院判令张旭宽搬离涉案房屋的主张于法有据，该院依法予以支持。针对霍志坚的第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，张旭宽在占有使用涉案房屋期间产生的水暖费、物业费、燃气费等相关费用应当依法由张旭宽承担，经法庭依法询问霍志坚，涉案房屋拖欠的水暖费、物业费等相关费用尚未交纳，上述费用的催收权利人应当为提供相关服务的机构，霍志坚并未代为交纳，无权行使追偿的权利，霍志坚主张的水电暖、物业费、燃气费于法无据，故该院依法不予支持。关于霍志坚主张的经济损失90000元，经庭审询问霍志坚，霍志坚表示该费用系张旭宽占用房屋期间产生的房租损失，按照每年15000元的标准计算，根据内衡（呼）[2019]第366号评估报告书，霍志坚请求的金额90000元并未超过评估鉴定的租金金额，故该院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条之规定，判决：一、张旭宽于本判决生效之日起十五日内搬离呼和浩特市回民区梦溪苑小区9号楼2单元101号房屋；二、张旭宽于本判决生效之日起十日内赔偿霍志坚损失90000元；三、驳回霍志坚的其他诉讼请求。案件受理费10180元，由张旭宽负担9410元，霍志坚负担770元。二审中，霍志坚除坚持一审提交的证据外，向本院新提交了两组证据。证据一《物业公司、供排水公司、热力公司及燃气公司催费通知及停水通知》，拟证明涉案房屋户主是霍志坚且催费通知直接对着霍志坚；证据二《催费通知单照片》，拟证明1.供水及物业等公司，经常将催费单贴在门上；2.张旭宽对催费单置之不理，拒不缴纳各项费用；3.水和暖已被停用。张旭宽质证认为，对于证据一、二均不予认可。经二审审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、张旭宽是否应向霍志坚支付房屋使用费9万元；二、张旭宽是否应支付使用房屋期间产生的水电、暖气、燃气、物业服务等费用，如需支付数额是多少。针对本案第一个争议焦点，诉争的房屋所有权人为霍志坚，该事实已经过法院的生效判决予以确认。霍志坚作为房屋的所有权人有权主张法律赋予的相应权利。呼和浩特市中级人民法院（2018）内01民终550号民事判决确认，张旭宽于2012年10月21日起一直占有使用诉争的房屋，故张旭宽应当向房屋所有权人霍志坚支付占用期间的房屋使用费，该笔费用经法院委托内蒙古衡正通价格有限责任公司对案涉房屋租金进行评估，该房屋从2012年10月20日至2019年6月20日期间租金估价为381277元，而霍志坚主张的房屋损失为9万元，该请求的数额并未超过鉴定机构评估的租金数额，一审判决张旭宽向霍志坚支付9万元并无不当。针对第二个争议焦点，诉争的房屋从2012年至今一直由张旭宽占有使用，张旭宽在使用该房屋期间产生的水电、暖气、燃气、物业服务等费用依法应由张旭宽承担，张旭宽在使用房屋期间并未向提供服务的机构交付以上费用，该笔费用一直处于欠付状态，张旭宽应当向提供服务的机构缴纳该笔费用，现霍志坚主张行使追偿权，因霍志坚未代其缴纳，故本院不予支持。该笔费用待霍志坚代其交纳后，可另行主张。综上所述，霍志坚、张旭宽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3060元，由霍志坚负担1010元，由张旭宽负担2050元。本判决为终审判决。审判长 贾慧芳审判员 郭籽良审判员 徐晓凡 二〇一九年十二月九日书记员 李宁宁