广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1142号 上诉人（一审原告、反诉被告）：梧州国海置业有限公司，住所广西梧州市新兴二路****。统一社会信用代码：91450400086513543H。 法定代表人：沈红霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谌明明，该公司员工。 委托诉讼代理人：李柱蓉，广西同望（梧州）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：钟东燊，男，1988年1月24日出生，汉族,住广西,住广西昭平县iv> 委托诉讼代理人：钟东远，男，1986年2月27日出生，汉族,住广西,住广西昭平县iv> 上诉人梧州国海置业有限公司（以下简称“国海公司”）因与被上诉人钟东燊商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国海公司的上诉请求为：1、撤销（2019）桂0405民初61号民事判决第一、二、三项判决，查清事实后改判被上诉人向上诉人支付逾期付购房款的违约金111060元（按合同约定计至付清违约金之日止）；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由为：1、经一审法院查明事实可知，被上诉人是向广西北部湾银行办理涉案房屋按揭贷款，《广西北部湾银行住房按揭贷款政策简介》载明在该行办理住房按揭贷款无需提交专项维修资金缴交凭证，因此，一审法院认定被上诉人逾期付款与国海公司未能及时出具正确的《住宅专项维修资金缴交表》存在直接关联是事实认定错误。2、被上诉人没有证据证明其逾期办理涉案房屋按揭贷款是因为上诉人出错的《住宅专项维修资金缴交表》导致的，因此上诉人不应向被上诉人承担违约责任。3、由于钟东燊存在征信问题，所以贷款办不下来。综上，一审判决认定事实不清，请求查清事实后改判。 被上诉人钟东燊答辩称，一审法院认定上诉人未能及时出具正确的《住宅专项维修资金缴交表》造成逾期付款存在直接关联实施正确；一审判决事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉，维持原判。 国海公司一审的诉讼请求为：1.判令被告钟东燊向国海公司支付逾期付购房款的违约金111060元；2.判令被告钟东燊承担本诉讼费。案件审理过程中，原告(反诉被告)国海公司变更诉讼请求为：1.判令被告钟东燊向原告国海公司支付逾期付购房款的违约金111060元（按合同约定计至付清违约金之日止）；2.判令被告钟东燊承担本诉讼费。 钟东燊一审的反诉诉讼请求为：1.判令国海公司立即交付1703房给钟东燊使用；2.判令国海公司支付逾期交房273天违约金71110.71元（从2018年6月15日计至2019年3月15日）；3.判令国海公司支付迟延办理合同登记备案预告登记证手续违约金6511.97元，并承担因迟延办合同登记合同备案手续造成的一切责任；4.判令本案诉讼费由国海公司承担。案件审理过程中，被告(反诉原告)钟东燊变更诉讼请求为：1.判令国海公司立即交付1703房给钟东燊使用；2.判令国海公司支付逾期交房273天违约金71110.71元（现暂从2018年6月15日计至2019年3月15日，以后计至交付涉案房屋之日止）；3.判令国海公司支付迟延办理合同登记备案预告登记证手续违约金6511.97元，并承担因迟延办合同登记合同备案手续造成的一切责任；4.判令本案诉讼费由国海公司承担。 一审法院认定事实如下：2016年8月25日，原告国海公司作为出卖人与作为买受人的被告钟东燊签订了一份《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2016065328），合同主要载明：1.被告钟东燊向原告国海公司购买位于梧州市，该房屋建筑面积为136.19㎡，成交单价为4781.53元/㎡，合同总价为651197元，首期购房款为201197元，余款45万元于签订本合同之日起42日内以银行按揭方式支付；2.钟东燊如未按合同规定的时间付款，逾期付款超过90日后，国海公司有权解除合同，国海公司解除合同的，钟东燊按累计应付款的5%向国海公司支付违约金。钟东燊愿意继续履行合同的，经国海公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，钟东燊按日向国海公司支付逾期应付款万分之四的违约金；3.国海公司应当在2017年12月30日前交付1703房给钟东燊使用；4.如国海公司未按本合同规定期限将1703房给钟东燊使用，逾期超过90日后，钟东燊有权解除合同，钟东燊要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，国海公司按日向钟东燊支付已交房价款万分之四的违约金；5.本合同签订后60日内，国海公司应按规定向产权登记机构申请办理合同备案手续；6.钟东燊、国海公司协商一致，本合同登记备案后60日内，双方共同向产权登记机构申请办理预告登记，国海公司未按约定协助办理预告登记的，钟东燊有权单方申请办理预告登记；7.如因国海公司的责任导致上述手续不能在约定期限内办理，钟东燊不退房的，逾期超过6个月的，国海公司按已付房款的1%向钟东燊支付违约金等内容。同时，《梧州市商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》载明：在约定的商品房交付期限前，钟东燊应付清或缴清全部房价款、税金、维修资金、已经发生的违约金（如有）等全部费用，否则该商品房交付日期相应顺延至全部支付义务完成之次日起7天内，且国海公司对此不承担违约责任，同时钟东燊承担因此而逾期办理房屋权属证书的不利后果等内容。国海公司向该院提交了一份《广西增值税普通发票》，该发票主要载明：1.开票日期为2016年8月29日；2.销售方国海公司预收购买方钟东燊购房款201197元等内容。国海公司向钟东燊出具了一份《住宅专项维修资金缴交表》，该缴交表主要载明：1703房业主姓名为钟东燊，房屋买卖合同编号为WZ2016065328，房屋建筑面积为136.19㎡，缴交总金额为9768元等内容。2017年9月27日，钟东燊在实际办理1703房专项维修资金的过程中发现国海公司出具的《住宅专项维修资金缴交表》的缴交总金额有误。随后钟东燊跟国海公司进行沟通，在国海公司出具了正确的《住宅专项维修资金缴交表》后，钟东燊于2018年5月15日办理了缴交1703房住宅专项维修资金的手续，梧州市房地产交易中心向钟东燊开具了缴费发票[编号为：桂（17-4）No00226433]，该发票主要载明：1.开票时间为2018年5月15日；2.钟东燊缴纳维修资金金额为12257元等内容。2018年6月15日，国海公司作为保证人与作为借款人的钟东燊、作为贷款人的北部湾银行签订了一份《个人房屋借款/担保合同》（合同编号：HT163018061512763），该合同主要载明：钟东燊向北部湾银行借款450000元，用于作为向国海公司购买1703房的购房款，借款期限自2018年6月15日起至2038年6月15日等内容。同日，北部湾银行按照《个人房屋借款/担保合同》的约定向国海公司支付钟东燊尚欠的剩余房款450000元。2019年3月18日，梧州市自然资源局出具了一份《不动产登记资料查询结果证明》，该证明主要载明1703房[证书号：桂（2018）梧州市不动产证明第0013342号]，权利人为钟东燊，无查封，有抵押，不动产登记时间为2018年7月2日等内容。国海公司向该院提交了一份《催促履行通知函》，该通知函主要载明：钟东燊1703房实际付清房款时间为2018年6月15日，钟东燊就1703房剩余房款450000元存在逾期617天付款的行为，钟东燊需向国海公司支付逾期付款违约金111060元等内容。 钟东燊向该院提交了两份《催告履行合同通知书》，通知书均载明：因国海公司未按约定于2017年12月30日前交付房屋，导致钟东燊及家人不得已在外面租房居住，国海公司需遭受道义上的谴责和经济上的补偿等内容。 一审法院审理认为，原告国海公司与被告钟东燊于2016年8月25日签订的《梧州市商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的规定，故《梧州市商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于本诉。原告国海公司要求本诉被告钟东燊支付逾期付购房款的违约金111060元的问题。原、被告在《梧州市商品房买卖合同》中约定：1703房总价为651197元，首期购房款为201197元，余款45万元于签订商品房买卖合同之日起42日内以银行按揭方式支付。本案中虽然钟东燊未能按合同约定的2016年10月6日前支付余款450000元，但是该逾期付款行为与国海公司未能及时出具正确的《住宅专项维修资金缴交表》存在直接的关联，故该院认为涉案《梧州市商品房买卖合同》买受人支付剩余购房款的时间起算点应顺延至2018年5月15日，即应从钟东燊拿到正确的《住宅专项维修资金缴交表》成功办理1703房住宅专项维修资金的时间点起算。钟东燊在2018年5月15日办理了1703房住宅专项维修资金后，于2018年6月15日办理了贷款手续向国海公司支付剩余购房款450000元。钟东燊办理住宅专项维修资金的时间与成功办理贷款的时间间隔30天，并没有超过合同约定的42天的间隔期限，故国海公司要求钟东燊支付逾期支付购房款的违约金111060元没有事实和法律依据，该院予以驳回。关于反诉。关于反诉原告钟东燊反诉要求反诉被告国海公司交付1703房使用及要求国海公司支付逾期交房违约金71110.71元的问题。根据《梧州市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》的约定：在约定的商品房交付期限前，钟东燊应付清或缴清全部房价款、税金、维修资金、已经发生的违约金（如有）等全部费用，否则该商品房交付日期相应顺延至全部支付义务完成之次日起7天内。本案中钟东燊于2018年6月15日缴清全部房价款，根据约定国海公司应当于2018年6月23日前向钟东燊交付涉案商品房，国海公司目前已经逾期超过90日未向钟东燊交房构成违约，故对钟东燊反诉要求国海公司交付1703房使用的诉讼请求合理合法，该院予以支持。由于国海公司构成违约，应当根据《梧州市商品房买卖合同》的约定向钟东燊支付违约金，违约金计算以260.48元/天（651197元×0.0004）自2018年6月23日起计至实际交付之日止，根据钟东燊诉请计算至2019年3月15日金额为69027.20元（260.48元/天×265天），以后另计至实际交付房屋之日止。关于反诉原告钟东燊反诉要求反诉被告国海公司支付延迟办理合同登记备案预告登记手续违约金6511.97元，并承担因延迟办理合同登记备案手续造成的一切责任问题。根据《梧州市商品房买卖合同》中关于买受人付款期限及合同登记备案、预告登记手续期限相关约定，在该合同签订后60日内，国海公司应按规定向产权登记机构申请办理合同备案手续，钟东燊、国海公司协商一致，在合同登记备案后60日内，双方共同向产权登记机构申请办理预告登记，国海公司未按约定协助办理预告登记的，钟东燊有权单方申请办理预告登记。由于买受人支付剩余购房款的时间起算点已顺延至2018年5月15日，故该院认为本案的合同登记备案、预告登记手续期限也应进行相对应的顺延，即国海公司应当自2018年5月15日起60日内按规定向产权登记机构申请办理合同备案手续，在合同登记备案后60日内，双方共同向产权登记机构申请办理预告登记。根据《不动产登记资料查询结果证明》显示1703房不动产登记时间为2018年7月2日，据此，该院认为国海公司办理合同登记备案预告登记手续的时间没有违反合同的约定，故钟东燊反诉要求国海公司支付延迟办理合同登记备案预告登记手续违约金6511.97元并承担因延迟办理合同登记备案手续造成的一切责任没有事实和法律依据，该院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、驳回原告梧州国海置业有限公司的诉讼请求；二、反诉被告梧州国海置业有限公司于本判决生效之日立即交付梧州市房屋给反诉原告钟东燊使用；三、反诉被告梧州国海置业有限公司向反诉原告钟东燊支付逾期交房的违约金（违约金计至2019年3月15日止为69027.20元，以后另计，按260.48元/天，从2019年3月16日起计至实际交付房屋之日止）；四、驳回反诉原告钟东燊的其他反诉请求。本诉案件受理费5156元，由原告梧州国海置业有限公司负担；反诉案件受理费5156元，由反诉原告钟东燊负担591元，由反诉被告梧州国海置业有限公司负担4565元。 在二审诉讼中，上诉人提交了《广西北部湾银行住房按揭贷款政策简介》，该证据是一审中钟东燊提供的证据，现上诉人用以证明钟东燊申请贷款的银行对于办理住房按揭贷款是无需提交专项维修基金缴交凭证的。由于该证据是由钟东燊在一审提交，并且符合证据的三性，本院予以采信。对二审中上诉人国海公司申请本院调取的钟东燊征信资料，国海公司质证称对证据的三性无异议，报告中显示钟东燊信用卡逾期，也显示钟东燊在多家银行、金融公司贷款，逾期影响贷款审批，钟东燊征信存在问题；钟东燊质证称对证据的真实性没有异议，钟东燊在2016年至2019年期间逾期四次，是正常现象，不是因为逾期办理不了贷款。对钟东燊征信问题双方对真实性均没异议，本院对此予以采信。为查清钟东燊为何未能按时办理按揭贷款的问题，本院向当时负责办理钟东燊按揭贷款的经办人员广西北部湾银行职员李俊良、吴明、吴天进行调查，其三人均反映，当时钟东燊的按揭贷款不符合放款条件，银行出于经营上的考虑，且钟东燊的征信有问题，因此不放款，另，办理按揭贷款不必然需要《住宅专项维修资金缴交表》。除上述证据所反映的事实外，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，国海公司与钟东燊签订的《梧州市商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，因而合法有效，双方应依照履行。本案的争议焦点为《住宅专项维修资金缴交表》是否办理银行按揭贷款的必要条件。根据钟东燊提交的《广西北部湾银行住房按揭贷款政策简介》反映，办理住房按揭审批所需的材料，并没有《住宅专项维修资金缴交表》这项内容，按照当时办理钟东燊按揭贷款的广西北部湾银行职员李俊良、吴明、吴天反映，2017年8月钟东燊办理的按揭贷款没有批准，是基于银行的经营考虑，加上钟东燊征信存在问题，因此没有通过审批。因此，应认定《住宅专项维修资金缴交表》不是办理银行按揭贷款的必要条件，本案房屋按揭贷款未能按时办理是钟东燊自身原因造成。对钟东燊一审答辩时称造成剩余房款450000元的逾期支付国海公司也有过错，钟东燊非主要过错方的主张本院不予采纳。按照合同约定，钟东燊2016年8月29日交纳首期房款201197元后，余款450000元应于商品房买卖合同签订之日起42日内以银行按揭方式支付，钟东燊未能在宽限期2016年10月16日前办理好银行按揭，也没有支付剩余房款450000元，直至2018年6月15日才办妥按揭将450000元支付，应承担违约责任，根据双方签订的《梧州市商品房买卖合同》第七条：钟东燊如未按合同规定的时间付款，逾期付款超过90日后，国海公司有权解除合同，国海公司解除合同的，钟东燊按累计应付款的5%向国海公司支付违约金。钟东燊愿意继续履行合同的，经国海公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，钟东燊按日向国海公司支付逾期应付款万分之四的违约金的约定，钟东燊应从2016年10月17日起至2018年6月14日止按日万分之四计付违约金给国海公司，共617日111060元。本案虽然钟东燊没有按时交付房款，但国海公司同样也没有按照合同约定交付房屋，同样也应承担迟延交房的违约责任，一审法院对此已作了详细论述，本院在此不再重复。综上所述，一审法院认定事实部分有误，致处理失当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉部分有理，对合理部分本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初61号民事判决的第二项、第三项、第四项； 二、撤销梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初61号民事判决的第一项； 三、被上诉人钟东燊向上诉人梧州国海置业有限公司支付逾期交付房款的违约金111060元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件本诉受理费5156元，由被上诉人钟东燊负担；反诉案件受理费5156元，由上诉人梧州国海置业有限公司负担；上诉案件受理费2522元，由被上诉人钟东燊负担。（梧州国海置业有限公司已预交的上诉案件受理费2522元，由钟东燊在履行上述义务时一并支付给梧州国海置业有限公司。） 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  林 远 审 判 员  刘创祥 二〇一九年十二月二日 法官助理  苏 琳 书 记 员  邱霆钰