安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初6989号 原告：山东胜洁物业管理有限公司安徽分公司，住所地安徽省合肥市包河区庐州大道**吉瑞泰盛广场**综合楼**，统一社会信用代码913401000529376209。 负责人：安泉，总经理。 委托诉讼代理人：管晓云，安徽怀谷律师事务所律师。 被告：葛显军，男，1974年7月4日出生，汉族，户籍地安徽省六安市金安区，现住安徽省合肥经济技术开发区。 原告山东胜洁物业管理有限公司安徽分公司（以下简称胜洁物业安徽分公司）与被告葛显军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胜洁物业安徽分公司的委托诉讼代理人管晓云、被告葛显军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胜洁物业安徽分公司向本院提出诉讼请求:1.判令葛显军支付拖欠的物业服务费6456元（欠费期间为2016年1月1日至2019年11月30日，之后的另行主张）及逾期违约金（以6456元为基数，自2016年2月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至款清时止）；2.判令葛显军承担本案诉讼费用。庭审过程中，胜洁物业安徽分公司当庭变更诉请，诉请增加了2019年8月至2019年11月期间的物业费549元。事实与理由：葛显军系合肥经开区清潭路**南艳碧湖花园****房屋的所有权人，房屋面积115.43㎡（高层）。2014年7月23日，胜洁物业安徽分公司与合经区滨湖前城第一届业主委员会（即南艳碧湖花园西区的业主委员会）签订《物业服务合同》，约定由胜洁物业安徽分公司为滨湖前城小区提供物业服务，物业服务期限为2014年8月1日至2015年8月1日，物业服务费为多层住宅0.69元／月·平方米、高层1.19元／月·平方米、商业1.5元／月·平方米，同时约定逾期未交纳物业服务费的，从欠费的次月开始计收违约金。2016年4月7日，双方又签订了《补充协议》，约定在原《物业服务合同》基础上延长服务期限至2018年8月1日。物业服务期限届满后，双方未续签书面物业服务合同，但胜洁物业安徽分公司自2014年8月1日起一直为滨湖前城小区业主提供物业服务至2019年11月30日止，葛显军拖欠了2016年1月1日起至2019年11月30日间的物业费。胜洁物业安徽分公司认为其与葛显军之间存在合法有效的物业服务合同关系，葛显军不支付物业费的行为已经构成违约，为维护自身合法权益，胜洁物业安徽分公司特诉至法院，请求判如所请。 葛显军辩称，小区物业各项管理、服务不到位，存在楼下车辆乱停，通行不便，消防通道大门常年紧锁，且消防栓一直没有水，二楼楼道灯常年失修、不亮，楼道网线乱搭，楼下安全通道停放车辆、乱放垃圾，楼下门面房油烟直接对着二楼，跟物业反映无果。自己家中厨房下水管堵塞，本单元楼上私自搭建平台、导致漏水直接漏到我家中，这些问题都找过物业，但最后都不了了之。 本院经审理认定事实如下：葛显军系合肥经开区清潭路与紫蓬路交口南艳碧湖花园X幢204室房屋（建筑面积115.43㎡）业主。 2014年7月23日，合经区滨湖前城第一届业主委员会（甲方）与胜洁物业安徽分公司（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定由胜洁物业安徽分公司对南艳碧湖花园西区（滨湖前城）提供物业服务。委托服务事项为物业服务区域内物业的共用部位、共用设备设施维护，物业服务区域内的公共秩序维护，物业服务区域内的共用部位、共用设施设备的清洁卫生维护等。物业服务费由乙方根据服务标准（乙级服务）及合肥市物业收费标准，按建筑面积向业主或物业使用人收取，多层0.69元/月/平方米、高层1.19元/月/平方米、商业1.5元/月/平方米；物业服务费于本合同生效之日起计收，业主或物业使用人应于每月末的最后一天前向乙方交纳物业服务费；逾期未交纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金，违约金金额按相关法律法规执行，合同期限自2014年8月1日起至2015年8月1日止。 2014年11月19日，经合肥经济技术开发区经贸发展局核准，自2014年8月1日起至2015年8月1日止，南艳碧湖花园滨湖前城小区，无电梯和有电梯住宅的物业综合服务费分别为0.69元/月/平方米和1.19元/月/平方米。 2016年4月7日，合经区滨湖前城第一届业主委员会（甲方）与胜洁物业安徽分公司（乙方）签订一份《补充协议》，就延续《南艳碧湖花园滨湖前城小区物业服务合同》服务期限达成如下协议：在原合同基础上延续时间为自2015年8月1日起至2018年8月1日止，延续期间内原合同条款、内容不变，收费范围、收费标准不变。 上述合同签订后，胜洁物业安徽分公司一直为南艳碧湖花园滨湖前城小区提供物业服务至2019年11月30日。 2016年1月1日至2019年11月30日，葛显军欠付胜洁物业安徽分公司物业费6456元（115.43平方米×1.19元/平方米·月×47个月），胜洁物业安徽分公司因向葛显军催要物业费无果，遂诉至本院，要求判如所请。 以上事实，有胜洁物业安徽分公司提供的营业执照、资质证书、物业服务合同、补充协议、合肥经济技术开发区经贸发展局关于南艳碧湖花园（滨湖前城）小区物业服务收费标准准予备案的通知、情况说明、催交欠款通知书、《公告》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，合经区滨湖前城第一届业主委员会与胜洁物业安徽分公司签订的《物业服务合同》、《补充协议》,均系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，对胜洁物业安徽分公司和南艳碧湖花园滨湖前城小区全体业主发生法律效力。合同签订后，胜洁物业安徽分公司向包括葛显军在内的业主提供物业服务，葛显军理应承担支付物业费的责任。由于葛显军未对胜洁物业安徽分公司诉请的欠付物业费的时段提出异议，故胜洁物业安徽分公司诉请的欠费时段，本院予以确认。葛显军辩称胜洁物业安徽分公司物业管理服务不到位，由于胜洁物业安徽分公司所提供的证据不足以证明其提供的物业服务达到了约定的物业服务等级标准，同时结合双方庭审陈述情况，可以认定胜洁物业安徽分公司在南艳碧湖花园小区内已履行了己方从事物业服务的主要义务，但在小区日常管理、设备维护以及与业主及时沟通等方面存在一定瑕疵，故本院酌情减免部分物业费，葛显军须向胜洁物业安徽分公司支付物业费5810.4元（6456元×90%）。由于胜洁物业安徽分公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故其诉请的逾期付款违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告葛显军应于本判决生效之日起十日内向原告山东胜洁物业管理有限公司安徽分公司支付物业费5810.4元； 二、驳回原告山东胜洁物业管理有限公司安徽分公司的其他诉讼请求。 若给付义务人未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告葛显军负担。 本判决为终审判决。 审判员  陶磊 二〇一九年十二月十一日 法官助理倪伟 书记员杜隆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。