福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终3183号 上诉人（原审被告）：连毅杰，男，1983年10月26日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：杨文华，福建扬都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何华川，福建扬都律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：何秋恩，男，1972年5月6日出生，台湾地区居民，汉族，住台湾地区金门县，台湾地区身份号码×××0239。 委托诉讼代理人：林凯，福建友通律师事务所律师。 原审第三人：新城房地产集团（福建）有限公司，住所地漳州市芗城区水仙大街新城大厦****，统一社会信用代码91350000611475697E。 法定代表人：许志坚。 上诉人连毅杰因与被上诉人何秋恩、原审第三人新城房地产集团（福建）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初3090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 连毅杰上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回何秋恩的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由何伙恩负担。事实和理由：1.一审认定事实不清、证据不足。连毅杰并非案涉房屋的实际出卖人，何秋恩在委托连毅杰办理案涉房屋的有关事务时，也确认了其直接向新城房地产集团（福建）有限公司购买案涉房屋的事实；一审法院仅凭《收条》和连毅杰有向何伙恩转交租金就认定连毅杰已经向何伙恩支付完全部购房款的结论缺乏依据。2.一审适用法律错误。《店面买卖合同》第6条第2款第2项违反了法律禁止性规定，根据法律规定，第三人新城房地产集团（福建）有限公司只有协助办理产权证的义务，且混淆了连毅杰和第三人新城房地产集团（福建）有限公司的关系，将该约定定为卖方销售连毅杰的主要义务缺乏事实和法律依据，退一步讲，即使该约定有效，合同撤销权也已超过了除斥期间。3.一审程序违法。何秋恩的诉讼请求是判令支付资金占用利息（按照人民银行同期贷款利率从2013年12月6日起计算至实际付款之日止），但一审却判决支付违约金44217.75元超出何秋恩的诉讼请求，违反不告不理原则。 何秋恩辩称：1.一审适用法律正确,依法应当驳回连毅杰的上诉,维持原判。2.何秋恩认为讼争房产是虚假存在,恳请二审查明事实,将犯罪线索移送公安机关。 原审第三人新城房地产集团（福建）有限公司未提交书面答辩意见。 何秋恩向一审法院起诉请求：1.判令解除连毅杰与何秋恩于2013年12月16日签订的《店面买卖合同》；2.判令连毅杰返还何秋恩已支付的购房款884355元并支付资金占用利息（按照人民银行同期贷款利率从2013年12月6日起计算至实际付款之日止）；3.判令连毅杰承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年12月16日，何秋恩作为乙方与连毅杰作为甲方签订了一份《店面买卖合同》，约定甲方将漳州市芗城区闽南批发市场南9号楼商城丹苑第四层4085店面出售给乙方，乙方对甲方出售房屋已作了解并愿意购买。甲乙双方议定上述房产买卖，总价为884355元。办理公证之日起七日内乙方支付619000元整给甲方。剩余款项乙方在产权证办理完整之日起15日内付清给甲方。甲方应在2014年6月31日之前，办理乙方所购买的产权证。若在规定的时间内无法办理产权证，乙方有权取消本协议，甲方应全额退还乙方购房款，并赔偿乙方购房总价款的百分之五作为违约金。甲方向乙方包租该房产，租期为八年，租金为年回报率百分之五，具体包租事宜甲乙双方另行签订租赁合同。同日，何秋恩在漳州市佳信公证处办理公证委托，委托书载明“本人（何秋恩）拟向新城房地产集团（福建）开发有限公司购买漳州市芗城区（店面），现本人委托连毅杰为代理人，全权办理如下事项一、代为与新城房地产集团（福建）开发有限公司签订《商品房买卖合同》及相关协议，文件，代为支付购房款，并办理公证……”。连毅杰向何秋恩出具一张《收条》，载明“兹今收到何秋恩转账汇来购买漳州市芗城区闽南批发市场南9号楼商城丹苑第四层4085店面的购房款人民币大写：捌拾捌万肆仟叁佰伍拾伍元整（￥884355），收款人连毅杰、身份证3506211983××××××××、电话139××××2900、2013年12月6日”。诉讼中，何秋恩认为该收条实际出具时间为2016年5月13日，是何秋恩要求连毅杰倒签时间。合同签订后，连毅杰有向何秋恩支付案涉店面部分租金。另查明，2019年8月8日经漳州市不动产登记中心查询，房屋坐落漳州市芗城区闽南批发市场南9号楼商城丹苑第四层4085店面，系统未登记此地址。2019年9月4日经漳州市不动产登记中心查询，房屋坐落芗城区水仙大街42号商业城续建工程南区9幢Ｄ4085号，预售方案备案地址：芗城区，所有权人为新城房地产集团（福建）有限公司。庭审中，何秋恩陈述其在漳州只有购买一个店面。 一审法院认为，本案何秋恩为台湾地区居民,本案系涉台案件,参照涉外案件审理。本案为房屋买卖合同纠纷,何秋恩、连毅杰签订《店面买卖合同》时未选择适用的法律,参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定,本案审理适用中国大陆地区的法律规定。连毅杰辩称连毅杰代理新城房地产集团（福建）有限公司与何秋恩签订《店面买卖合同》，未能提供依据，不予采信。何秋恩、连毅杰签订的《店面买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故何秋恩请求解除何秋恩、连毅杰于2013年12月16日签订的《店面买卖合同》，符合合同约定，予以支持；何秋恩请求连毅杰支付从2013年12月6日起计算至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率的资金占用利息，因合同约定违约金为购房总价款的百分之五，故该主张应以合同约定为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二百四十条的规定，判决：一、解除原告何秋恩与被告连毅杰于2013年12月16日签订的《店面买卖合同》。二、被告连毅杰应于本判决生效十日内支付原告何秋恩884355元及违约金44217.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14841元，减半收取计7420.5元，由原告何秋恩负担877.5元，被告连毅杰负担6543元。 二审中，当事人未提交新的证据。各方当事人对一审查明认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，何秋恩、连毅杰签订的《店面买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法有效。连毅杰认为其是代理新城房地产集团（福建）有限公司与何秋恩签订《店面买卖合同》，但不能提供充分有效的证据,本院不予采信。因连毅杰未能依约在2014年6月31日之前办理何秋恩所购买的产权证，已构成《店面买卖合同》约定的解除条件，何秋恩要求解除《店面买卖合同》合法有据。连毅杰认为即使合同有效但何秋恩行使撤销权也已超过了除斥期间，经查本案何秋恩要求的是解除合同而非撤销合同，不适用除斥期间规定，故本院对连毅杰该主张不予采纳。违约金问题，虽然何秋恩起诉请求连毅杰支付从2013年12月6日起计算至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率的资金占用利息，但合同约定违约金为购房总价款的百分之五，该约定也没有超过何秋恩的实际损失，故一审按照双方的合同约定确定本案的违约金正确。 综上所述，连毅杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14841元，由连毅杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 健 审判员 叶小铭 审判员 陈育生 二〇一九年十二月四日 法官助理徐明水 书记员吴茵婷 -1-