文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初25339号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段**天府国际****，统一社会信用代码91510104723445820B。法定代表人：周勇，成都万科物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：张录丽，成都万科物业服务有限公司员工。被告：郑洁，女，1981年11月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：程华（郑洁之夫），男，住重庆市沙坪坝区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）与被告郑洁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科公司的委托诉讼代理人张录丽及被告郑洁的委托诉讼代理人程华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万科公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的物业服务费共计11349.69元（该费用计算自2016年7月至2019年6月），违约金2269.89元（由于按约定计算过高，现只请求欠费金额的20%）；2.请求被告支付原告拖欠的公摊电费202.84元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告提供物业服务的万科·金色悦城小区业主。原告按约提供了物业服务，但被告未按约交纳相应物业服务费等费用。故向法院提起诉讼。被告郑洁辩称，从接房入住至今一直未缴纳物业费，已经超过诉讼时效；五期项目施工严重影响其所居住的三期业主的休息、出行；2019年7月23日，物业公司未经业主同意，对每层楼的楼梯间重新铺砖，野蛮施工一周；物业的清洁卫生、装修施工不认可；地下；地下车库基本设施不完善标示、标牌，设施不规范；之前曾与物业公司协商，公司同意免除一段时间的物业费；公摊水电费具体怎么算的不清楚；开发商和物业公司没达到接房标准下强行交房，水电在接房一年后才开通。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）通过投标与重庆万卓置业有限公司（甲方，案涉小区建设单位）订立《金色悦城前期物业服务合同》。该合同约定：甲方委托乙方为位于重庆市沙坪坝区XX项目提供物业服务，合同期限自2013年6月28日起至2018年6月30日止。合同期内，业主委员会与乙方或其他物业企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同到期后，乙方同意继续履行合同，同时未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同的，本合同继续有效。乙方的权利义务：1、根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业服务费用。2、可以将本物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方。3、有权制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制定。业主和物业使用人应共同遵守。4、因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会同意，业主委员会未成立的，应提前通知相关业主，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。5、乙方可采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，但是否采取以上措施由乙方决定。6、建立物业管理档案资料并妥善保管和使用。7、按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。8、业主或物业使用人告知乙方需要装饰装修房屋时，乙方应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。9、依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。10、物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，未经业主同意不得改变其用途。乙方履行了以上权利和义务，则完全充分地满足了业主的监督权和知情权。该合同还约定了业主的权利义务。此外，还约定了物业服务费，高层住宅：2.6元/平方米·月（不含全体业主共同分摊及专属部位分摊水电费用不含公摊水电费）；第十四条约定：业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费……物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期（季）的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。公摊水电费按业主当季度使用的水电消耗量占分摊范围内所有业主共同使用的水电总量的比例分摊并按季结算和交纳。原告为案涉小区提供物业服务至今。2016年6月15日，原告将案涉小区物业服务费收费标准在重庆市物价局进行了备案登记。《重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表》明确载明，案涉小区高层（一、二、三期）的住宅物业服务收费标准为2.6元/平方米·月（不含公摊水电费用）。另查明，被告系重庆市沙坪坝区XX的所有权人，该房屋建筑面积为138.58平方米。2019年7月15日，原告向被告发出催款函，催收诉请费用。2016年7月至2019年6月，被告未向原告缴纳物业费11349.69元。2017年3月至2019年6月，被告未向原告缴纳据实产生的公摊电费202.84元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告经与案涉小区开发商签订《前期物业服务合同》，为案涉小区提供物业服务至今。被告作为案涉小区的业主，应当受《前期物业服务合同》及之后《物业管理服务合同》的约束，按时交纳物业管理费及相关费用。针对被告提出未缴纳物业服务费的理由，或不属于原告物业服务范围，或提供的证据不足以证明原告的物业服务未达相关标准。被告据此要求减免物业管理费的抗辩主张不能成立。故被告应当向原告支付2016年7月至2019年6月的物业服务费11349.69元、2017年3月至2019年6月的公摊电费202.84元。被告还提出了诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”原告于2019年7月15日向被告催收诉请费用，发生诉讼时效中断的效力。本案诉请费用未超过诉讼时效，被告的上述辩解主张不能成立。关于违约金。依照《前期物业服务合同》的约定，被告应当从逾期支付之日起向原告计付违约金。因原告主动要求按欠费金额的20%，即2269.89元确定违约金，故按约定标准计算违约金时应以原告所述该金额为上限。对于原告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告郑洁于本判决发生法律效力后五日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2016年7月至2019年6期间的物业服务费11349.69元及违约金，违约金以前述期间每季度应付未付物业服务费为基数，从下一季度首月16日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止（以2269.89元为上限）；二、由被告郑洁于本判决发生法律效力后五日内向原告成都万科物业服务有限公司支付公摊电费202.84元；三、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，减半收取计73元，由被告郑洁负担。本判决为终审判决。审判员 秦 伟二〇一九年十二月四日书记员 余永惠