新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民事判决书（2019）新31民终389号上诉人（原审被告）：王辉，男，1964年4月12日出生，汉族，喀什成辉商贸有限公司经理，现住新疆喀什市。委托诉讼代理人：杨宇周，新疆耀光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，新疆耀光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚光荣，女，1938年5月5日出生，汉族，无固定职业，现住新疆巴楚县。委托诉讼代理人：张玲，新疆叶尔羌（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人王辉因与被上诉人龚光荣房屋租赁合同纠纷一案，不服喀什市人民法院（2018）新3101民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王辉的委托诉讼代理人杨宇周、刘冬梅、被上诉人龚光荣的委托诉讼代理人张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法发回重审或予以改判；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：上诉人王辉不是本案适格主体，本案应当追加喀什地区地下水开发建设工程公司（下称喀什地下水公司）为被告。2013年本案案外人喀什地下水公司拿着涉案房产证原件要求上诉人与其签订合同并缴纳租金，上诉人将房租交给了喀什地下水公司。原审法院认定事实错误，原审法院否认涉案房屋产权证的效力属于对事实的否认，被上诉人一审提交的另案一审、二审判决书证明喀什地下水公司有涉案房屋的产权证，所以上诉人将房租交给了地下水公司，不能交两次租金。被上诉人龚光荣辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决适当，应予维持。理由：针对主体是否适格的问题，上诉人王辉是租赁合同的相对方、承租人，是租赁房屋的占有、使用、收益人，故负有向答辩人支付租金的义务；上诉人并未提交已经向喀什地下水公司实际支付租金的证据，不应当追加喀什地下水公司为被告，喀什地下水公司自始不是涉案房产的合法产权人，无权收取租金。请求二审驳回上诉，维持原判。一审原告龚光荣向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付租金146000元（2013年9月至2017年8月，四年的租金）；2.被告向原告支付拖欠租金的利息6351元；3.被告承担原告为此案支出的律师代理费8000元；以上合计160351元；4.被告承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：2004年9月，原告购买位于喀什市××路商铺。房屋交付使用后，原告与被告签订房屋租赁合同，将此房出租给被告使用。2005年至2013年期间的租金，被告均已交纳。2013年8月起，原告因该房屋与他人发生产权纠纷，双方虽每年签订房屋租赁合同，被告也一直在使用租赁该房屋，但未交纳租金。双方多次以合同及保证书的方式确定，待产权纠纷解决后，被告将租金交付给合法产权人。2016年底，法院最终判决该房屋归原告所有。2017年6月22日，原告依据终审判决办理了不动产权证，成为该房屋的唯一合法产权人，被告至今拖欠2013年9月至2017年8月的租金，原告为维护其合法权益诉至法院，请求依法判决。一审法院认定事实：2004年9月，原告龚光荣购买由喀什地下水公司合作开发的位于喀什市××路商铺，并全额交纳了购房款。房屋交付使用后，原告龚光荣与被告王辉签订房屋租赁合同，由原告龚光荣将此房出租给被告王辉使用。2005年至2013年期间，被告王辉均已交纳租金。2012年12月24日，由于该商铺产权办理到喀什地下水公司名下，2013年8月起，原告因该房屋产权与喀什地下水公司发生纠纷，原被告双方虽每年签订房屋租赁合同，被告也一直在使用租赁该房屋，但未交纳租金，双方在合同中约定：“待产权纠纷解决后，被告将租金交付给合法产权人”，被告并书面保证。2016年底，经法院判决由喀什地下水公司等协助原告龚光荣办理该商铺的所有权变更登记手续。2017年6月22日，原告龚光荣依据终审判决办理了不动产权证，为该房屋的合法产权人，被告至今拖欠2013年9月至2017年8月的租金。一审法院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，且未违反法律规定，故原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。原被告双方应按合同约定行使权利并履行义务。因2013年9月至2017年8月原告与喀什地下水公司发生房屋产权纠纷，后被告与原告约定：“待产权纠纷解决后，被告将租金交付给合法产权人”。现原告系合法的产权人，被告应当按照合同约定向原告支付2013年9月至2017年8月的租金146000元（每年36500元×4年）。对于被告称此期间的租金交给了喀什地区地下水公司，主张追加地下水公司为被告，因被告未向法庭提交已向地下水公司交纳租金的证据，故不予采信。关于拖欠租金的利息，原被告在租赁合同中约定“待产权纠纷解决后，被告将租金交付给合法产权人”。原告于2017年6月22日办理了不动产权证，为合法的产权人，现原告主张2017年9月1日至2018年8月31日，按银行同期贷款年利率4.35%计算为6351元，符合法律规定，予以支持。关于律师代理费8000元，原告虽然提交了代理合同和收据，但未提供正规发票，故对原告要求被告承担其律师代理费的请求不予支持。综上所述，对原告要求被告支付所欠租金及利息的请求，予以支持；对于原告要求被告承担其律师代理费的请求，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：（一）被告王辉于本判决生效后十日内向原告龚光荣支付所欠租金146000元，支付拖欠租金的利息6351元；（二）驳回原告龚光荣的其他诉讼请求。案件受理费3507.02元，已减半收取1753.51元，由被告王辉负担1659.51元,原告龚光荣负担94元。本院二审查明法律事实与一审查明的法律事实一致。本院认为，依据双方当事人的陈述，本案的争议焦点为：本案是否遗漏了必要的诉讼参加人喀什地下水公司。根据一二审查明的事实，上诉人王辉对未向被上诉人龚光荣支付2013年9月至2017年8月房屋租金146000元（每年36500元*4年）这一事实并无异议，但主张该时间段内案涉房屋产权存有争议，案外人喀什地下水公司当时持有案涉房屋的产权证书，其已将该时间段内的房屋租金支付给案外人喀什地下水公司，并提交了喀什地下水公司与王辉签订的房屋租赁合同、喀什地下水公司的催款通知书以及喀什地下水公司的房屋产权证予以证实，但被上诉人龚光荣对该三份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。经审查，该房屋租赁合同只有王辉签字，无合同相对方的签字盖章，合同的真实性、与本案的关联性无法确认，因此一审法院对该证据不予采信并无不当；催款通知书内容显示催收款项为2017年9月5日至2018年9月4日期间的房屋租金，与本案系争时间段不一致，即与本案无关联性，因此一审法院对该通知书不予采信亦无不当；喀什地下水公司的房屋产权证属复印件，且本院另案终审判决（2014）喀民终字第848号已对本案案涉房屋在2012年年底至2016年年底产权权属存有争议的事实予以确认，并最终确认龚光荣为本案案涉房屋的合法产权人，根据（2014）喀民终字第848号判决，喀什市不动产登记局已于2017年6月22日将本案案涉房屋产权变更至龚光荣名下，并向龚光荣颁发了新（2017）喀什市不动产权第0002889不动产权证书，因此喀什地下水公司的房屋产权证已失去法律效力，且该房屋产权证本身亦无法证明王辉是否向喀什地下水公司支付了2017年9月5日至2018年9月4日期间的房屋租金的事实，一审法院对该证据不予采信亦无不当。故，上诉人王辉所主张的事实无有效证据予以证实，且上诉人王辉在一、二审中关于该笔房屋租金通过何种方式支付的陈述意见前后明显矛盾，因此其提出的本案遗漏必要的诉讼参加人喀什地下水公司的主张无事实和法律依据，依法不应支持，一审对此认定准确、处理得当，本院予以确认。上诉人王辉在案涉房屋系争期间与被上诉人龚光荣每年均签订了《房屋租赁合同》，并书面保证待产权纠纷解决后将租金交付给合法产权人，故其应当依约向案涉房屋的合法产权人龚光荣支付欠付的2013年9月至2017年8月房屋租金，其未按期支付，理应支付相应的逾期利息。其提出的已向喀什地下水公司支付2017年9月5日至2018年9月4日期间房屋租金的主张，可提供有效证据另案解决。综上所述，上诉人王辉的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，处理结果正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3319.02元，由上诉人王辉负担。本判决为终审判决。审判长 贺双龙审判员 吴炳坤审判员 陈晓东二○一九年十二月十日书记员 张墨川