陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0881民初5705号 原告：薛海胜，男，汉族，陕西省神木市人，现住陕西省神木市。 委托代理人王剑，陕西省神木市148法律服务所法律工作者。 被告：薛小林，男，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。系刘海娥之子。 被告：刘海娥，女，汉族，陕西省神木市人，现住陕西省神木市。 原告薛海胜诉被告刘海娥、薛小林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛海胜的委托代理人王剑、被告刘海娥均到庭参加了诉讼，被告薛小林经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告薛海胜向本院提出诉讼请求：一、要求人民法院依法判令二被告立即腾出所租赁原告房屋三间并给付房租至实际腾房之日，房屋租赁费每间每年14000元，每年房租共计42000元；二、依法判令二被告赔偿其居住期间损坏原告房屋线路等68652.48元，并承担鉴定费12000元；三、由二被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原、被告本是本族亲关系。2012年8月6日，原告因做生意资金周转困难，向被告刘海娥借款人民币29万元，约定月利率2分，原告当即给被告刘海娥出具了借据一支，未约定借款期限。2013年11月，原告偿还被告借款8万元，2014年由于神木市的经济状况不佳，原告无力偿还剩余的借款本息，当时被告薛小林正准备结婚无房居住，被告刘海娥提出让原告将自己所有的位于神木市兴神路北一巷西13排的房屋一层三间租赁给被告薛小林结婚居住使用，双方口头约定原告的房屋租金与所欠被告刘海娥借款的利息相互抵消，即原告不向被告收取房租金，被告也不再向原告再主张该笔借款的利息，该约定经双方协商口头达成协议，双方均予以认可。于是，原告于2015年2月8日将上述一层平房三间腾出供被告薛小林居住至今。同时原告又于2018年8月15日，给被告刘海娥再次偿还借款本金8万元，剩余的借款本金13万元及利息被告刘海娥在今年向人民法院起诉，被依法判决原告偿还该笔借款剩余的全部本息，随即原告也起诉要求二被告腾出原告的三间房屋，并支付租金，赔偿二被告居住期间给原告房屋造成的损失68652.48元及鉴定费。但二被告仍然占用该房不予搬离，故原告才向人民法院起诉，要求解除双方之间的租赁合同，由二被告腾房，支付拖欠的房租及赔偿居住期间造成的损失。 被告刘海娥辩称：原告所述不完全属实，本被告居住原告薛海胜的房屋是因为薛海胜于2012年8月贷本被告人民币29万元，借据约定月利率为2分。2013年我和原告薛海胜索要借款，薛海胜拒绝偿还，本被告给薛海胜打电话，薛海胜称其在新疆开办煤矿，回不来，又打电话，称其在内蒙。2014年再次打电话催要借款时，原告薛海胜称其不在家。2015年，本被告给被告薛小林（我的儿子）结婚，又向薛海胜索要该笔借款时，薛海胜称其把他所有的龙华府的房屋给我儿子居住，但是没有实行成功。又协商把其所有的神木镇兴神路的旧房（平方）给我儿子居住，本被告不同意。薛海胜称让我们先住下，别人欠他钱，有钱他连本带利还给我们，我们再搬走。本案争议的薛海胜房屋是旧平房。本被告从2015年开始居住到2019年，共居住了4年。如果原告薛海胜现在偿还借款让本被告搬走也是同意的。原告薛海胜让鉴定中心鉴定他的房屋损失，他的房子漏水，房顶烂，线路坏是因为薛海胜的房屋二楼租户漏水导致。本被告给薛海胜打电话告知他的线路烧断，房顶板掉落。薛海胜说我自己修复，本被告自己找的电工花费1000元接好。房顶板找的装修工维修。2015年本被告的儿子结婚，从2015年3月5日开始居住薛海胜的房屋，薛海胜占用该三间房屋的半间。2019年，薛海胜向我索要房子，薛海胜母亲也居住进来。后来薛海胜母亲不住了，薛海胜把自己的沙发放置在西方的客厅，还占用楼梯下的空间，西边两间房子对应的阴面卧室一共是三间，原告占用一小间。本被告的意见是我住原告的房屋不是租赁，因为没有租赁合同。当时协商让我门居住该房子，连本带利还给我们钱后我们才搬走。并没有向我陈述租住原告的房屋，如果当时知道是租住房屋，就不向薛海胜租房了。即使计算房租也不应该按三间收取房租。 被告薛小林未答辩，亦未向法庭提交证据。 原告薛海胜向法庭提交了如下证据： 一、原告依法申请法庭调取的刘海娥诉薛海胜民间借贷纠纷一案（2019）陕0881民初5318号民事案件的庭审笔录，该庭审笔录证明被告刘海娥在该案庭审中向法庭陈述了向原告房屋租赁居住的时间以及事实，并明确表示愿以其他同院的承租人的租赁费承担租赁期间的租赁费。还可以证明在被告租赁期间始终没有向原告支付过房屋租赁费及其他的费用。也证明被告依法应该承担原告三间房屋（一层）的租赁费。再次明确的一点是原告认为的租赁期间2015年2月8日起始，刚才被告向法庭陈述的是2015年3月5日起始承租。为了免除双方对此的争议纠纷，原告自愿确认房屋租赁起始时间从2015年3月5日起计算。 二、房屋租赁合同两份、收据一支。证明2014年1月8日，案外人温志强与薛海胜之间的租赁合同以及现仍在租赁的吕峰峰与薛海胜签订的2018年8月23日的房屋租赁合同及责任薛海鱼的证明一份。为证明被告刘海娥及其儿媳现在仍居住在薛海胜所有的房屋中；原告薛海胜向法庭提供收据一支，证明原告二楼住房承租人缴纳的一年租赁费为14000元，也证明原告的每间房屋租赁费为14000元每年，被告承租的一楼三间应支付房屋租赁费为每年42000元。该租赁费依法应由二被告予以承担的客观事实。 三、原告申请人民法院委托华睿诚项目管理有限公司对被告承租居住期间对原告房屋原电线线路私改以及在改造过程中造成的房屋损失鉴定，工程造价鉴定意见书鉴定结论损失为68652.48元；原告缴纳鉴定费12000元，该费用依法应由二被告予以承担。 四、不动产登记信息查询表，证明本案所述房屋属于原告所有，原告符合诉讼主体资格。 被告刘海娥向法庭提交证明一份，证明二被告是借住原告的房子，而不是租住原告的房子。 本院依职权到涉案房屋调查拍摄照片八张、谈话笔录一份。 被告刘海娥对原告提交的证据，质证认为原告所述不是事实。本被告向人民法院法院起诉的原借款本金29万元从2012年起按照2分计算的利息计算至现在，原告薛海胜能全部偿还给本被告就行。原告薛海胜没有和本被告协商房租的事情，薛海胜也没有与本被告签订房屋租赁合同。薛海鱼的证人证言不属实，因其与薛海胜是亲兄弟，薛海胜与本被告协商住房事宜时，证人薛海鱼并不在场。薛海胜让被告住房是借住他的房子，而不是租赁他的房屋。薛海胜说他还不上钱，等他把借款连本带利还完，本被告再搬走。如果原告薛海胜说给本被告租住他的房子，我肯定不租住。他说被告借住下，本被告才住下的。薛海胜没有说二被告给你租房多少钱，就是说你先住下，钱还完后被告搬走。现在薛海胜把钱给被告偿还了，二被告自然搬走。本被告是为了让薛海胜还钱，因为本被告儿子媳妇结婚时的贷款还没有偿还完毕。2015年，本被告儿子儿媳妇结婚时才居住，住用时与薛海胜共同占用三间房屋。房子中也有薛海胜的东西。靠西室内楼梯下置放的东西都是薛海胜的，小卧室柜子以及大卧室柜子都是薛海胜的。客厅黑皮沙发也是薛海胜的。小卧室也是薛海胜占用的。客厅放置的薛海胜的沙发，平时我们占用。具体点讲，原告薛海胜所有的涉案房屋一层共计三间，西面两间房屋是一整体，南面大客厅双方共同占用，客厅放置的薛海胜的沙发。北面共计三个卧室，小卧室及小卧室放置的衣柜都是薛海胜私用占有，薛海胜锁着了。大卧室是我儿子和儿媳妇占有使用。另外一个卧室和薛海胜共同占用，房屋中的东西是薛海胜的。厨房是我们占用，但是橱柜中放的东西都是薛海胜的。 原告对被告刘海娥提交的证明一份，认为对郭慧霞、李忠任证据的来源及真实性均有异议。证明人所证明的事实不清楚，也与客观事实不相符合。作为知情人连关于本案所涉及的租赁房屋几间、何时入住等具体情况都不清楚。而且对原、被告因原告与刘海娥借贷无力偿还议定的被告住房不收取原告剩余借款利息的约定避而不谈。作为证人，连自己的身份证号码以及联系电话都没有明确，来源不合法，又没有出庭作证，不符合最高人民法院关于证据规则的有关规定。对依职权谈话笔录的真实性有异议，因为被谈话人所谈的事实与客观事实不相符，双方关于房屋租赁有书面合同，而且是生效的合同，被谈话人有过要求减少房租的提议，但目前原告并没有给予答应，所以，被谈话人所谈的事实不符，而且该谈话可能会影响到以后的房屋租赁费用。 经法庭审查，对原告提交的第一组证据，被告也认可是在2015年3月5日入住本案涉案房屋的，故本院予以认可；对原告提交的第二组证据，其来源是原告向法庭提供，内容经与吕峰调查，能够证明案涉出租房屋二楼每间每年的租赁费为8000元，被告未发表异议，故予以认可；第原告提交的第三组证据系有相关质证的鉴定部门出具的工程造价鉴定意见书，程序合法，内容真实，且被告为提供出相反的证据，也予以认定；对原告提交的第四组证据不动产登记信息查询表系不动产登记中心出具的物权效力证明，证明该涉案的房屋为原告所有，且被告刘海娥在庭审承认其和儿子一直在该房中租住的事实，其占用原告房屋中亦有原告的部分财物置放，原告的沙发也放在客厅，双方共同使用，被告亦认可其一直未支付过房租费，故对上述证据依法予以采信。对被告刘海娥提交的证明一份原告有异议，且证人未出庭，故不予认定；本院依职权到涉案房屋调查拍摄照片八张双方均无异议，故予以认定；对谈话笔录原告有异议，认为被谈话人有过要求减少房租的提议而原告未同意，而且该谈话可能会影响到以后的房屋租赁费用，但是未能提供出相关证据支持该观点，故对该份谈话笔录的内容予以认定。 经审理查明：原、被告本是本族亲关系。2012年8月6日，原告薛海胜因做生意资金周转困难，向被告刘海娥借款人民币29万元，约定月利率2分，原告给被告刘海娥出具了借据一支，未约定借款期限。2013年11月，原告偿还了借款8万元，2014年由于神木市的经济状况不佳，原告无力偿还剩余的借款本息，当时被告薛小林正准备结婚无房居住，经原、被告协商后，原告将自己所有的位于神木市兴神路北一巷西13排的房屋一楼三间房屋给被告薛小林结婚居住使用，双方口头约定原告的房屋租金与所欠被告借款的利息相互抵消，即原告不向被告收取房屋租金，被告也不向原告再主张借款的利息，该约定经双方协商口头达成协议，双方均予以认可后。原告于2015年3月5日将上述平房三间腾出供被告薛小林居住使用至今，同时原告又于2018年8月15日给被告刘海娥偿还借款本金8万元，剩余的借款本金13万元及利息被告刘海娥向法院起诉，被依法判决偿还该笔借款的全部本息。随即原告也要求与二被告解除房屋租赁合同，要求腾出原告的三间房屋，并支付租金，租金按照本案争议房屋二楼租金每年每间14000元算至实际腾房之日；并赔偿二被告居住期间造成的房屋鉴定的损失68652.48元及鉴定费12000元。但二被告仍然占用该房不予搬离，故原告才向人民法院起诉，要求二被告腾房，支付拖欠的房租及赔偿居住期间造成的损失。 另查明，二被告居住原告涉案房屋为一楼平房三间，其中也有原告的部分财物置放，被告居住期间造成原告的房屋水路、电路等损失鉴定为68652.48元、原告薛海胜支出鉴定费12000元。 本院认为，我国法律规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式、和其他形式。同时规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，且表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。本案中原告薛海胜与二被告口头协商，原告以其所有的案涉房屋供二被告居住，并交付使用和占有，尽管双方未签订书面的房屋租赁合同，但双方对该租赁关系均表示认可并履行，符合合同成立的要件，形成双务合同，故其租赁关系成立且有效，应受法律保护。因双方未约定期限，租赁期应视为不定期,被告一直未交租金,原告可以随时提出解除合同；公民在民事活动应遵循诚实信用原则,合法的民事权益受法律保护。关于原告主张租金按照一楼每间14000元/年计算，经与承租人吕峰谈话证明其所租原告的二楼每间房屋每年租金8000元。本案中，原告已按双方约定向被告交付供被告居住使用的租赁房屋，但被告刘海娥起诉主张其对原告债权的全部本息，故二被告亦应当按照双方约定足额支付租金。被告刘海娥辩称原、被告之间没有签订书面租赁合同，但根据其答辩、质证意见综合分析，且其对原告房屋居住事实的认可，包括在庭审时亦承认在涉案房屋居住的事实陈述，足见双方合同成立并履行，被告刘海娥辩称的原告欠其债务的事实已经人民法院判决，发生法律效力，故其辩称理由不能成立。综上，原告请求二被告支付实践占用期间的租金和赔偿损失的诉讼请求应依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告薛海胜与被告刘海娥、薛小林之间的房屋租赁合同； 二、限被告刘海娥、薛小林于本判决生效后五日内支付原告薛海胜房屋租金（租金从2015年3月5日起算按照共租赁三间房屋计算，每间年租金8000元，算止实际腾房之日止）； 三、限被告刘海娥、薛小林于本判决生效后五日内一次性赔偿原告薛海胜房屋损失68652.48元及鉴定费12000元； 四、驳回原告薛海胜的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费1720元，由被告刘海娥、薛小林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员 曹 葆 二〇一九年十二月三日 书记员 边慧鹏