辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9011号上诉人（原审原告）：彭晓莉，女,1957年1月23日生,汉族，住哈尔滨市南岗区。上诉人（原审原告）：荣倩雯，女，1982年1月2日生，汉族，住广东省深圳市福田区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：王柏，辽宁海晏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐慧玲，女，1978年3月24日生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人（原审被告）：何英凯，男，1984年12月6日生，满族，住大连市沙河口区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：吴连春，辽宁箴言律师所律师。上诉人彭晓丽、荣倩雯、上诉人徐慧玲、何英凯因不当得利纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初5291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭晓丽、荣倩雯上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人全部诉讼请求。事实与理由：一审认定事实和适用法律错误。一审法院在认定上诉人已支付案涉房屋至2021年9月30日物业费的前提下，仅判令对方向我方返还截至2019年6月的物业费错误。物业服务系依附于案涉房屋而不可分割的权利，案涉房屋在转让之后，房屋所附带的物业服务也已一并转让给被上诉人。由于物业公司已经收取了我方支付的物业费，所以截至2021年9月30日之前，其势必也不可能再向对方重复收费。案涉双方在房屋买卖过程中，对于已支付的物业费如何处置并未约定，由此足以认定对方所享受的物业服务，系不当占有了上诉人的利益，应将自其占有案涉房屋即2018年8月6日至我方已支付物业费的对应截止期限即2021年9月30日期间，共计38个月的物业费返还。徐慧玲、何英凯辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审认定事实及适用法律错误，彭晓丽、荣倩雯的上诉请求没有事实及法律依据。并提出上诉：请求撤销大连市沙河口区人民法院(2019)辽0204民初5291号民事判决，发冋重审或查清事实依法改判。事实与理由：一审法院认定事实错误、证据不足、适用法律错误。本案基本的事实是徐慧玲与彭晓莉、荣倩雯的房屋买卖事实，且房屋以签约现状交付使用，双方就该房屋所发生的水电、有线电视、物业管理等办理过户手续及相关费用的交接事宜已完成。以上过程是在房屋中介监督下完成的（包括在物业公司的业主变更），对方无异议后，房屋中介才将房屋产权证给付我方。徐慧玲是基于房屋买卖关系获得房屋并附随得到其后续的物业费，本案争议的物业费应当是随房屋以签约现状一并转移给上诉人的，且双方己完成业主变更和物业费交接事宜，不属于不当得利；案涉物业费实际并非被上诉人支付的，实际上是由开发商支付给物业公司的，物业公司是此款项的实际获得者，我方并没有得到此款项。对方诉请的不当得利法律关系错误，一审认定为不当得利法律关系也是错误的。双方是房屋买卖关系，案涉物业费是基于买卖关系获得的，有事实和法律上的依据，不符合被上诉人诉请的不当得利法律关系构成要件。对方诉请的诉讼主体错误，一审认定的赔偿义务主体错误。对方是基于与开发商的赔偿关系获得赔偿款，开发商是基于代为支付的关系将此赔偿款支付给物业公司，物业公司是此款项的实际获得人，如果存在不当得利法律关系，应当起诉物业公司而非我方。我方与物业公司的关系是物业服务法律关系，依据《物业管理条例》及相关的法律法规规定，交纳物业费的义务人应当业主（房屋所有人），而非家庭成员，一审法院认定上诉人何英凯应承担物业费的支付义务显然是错误的。一审违反法定程序，剥夺我方的诉讼权利，对方曾基于同一事实、同一诉讼主体、同一法律关系，向人民法院提起过诉讼（2019）辽0204民初3077号，原诉讼中，我方提出对方签字不真实，与公证书上的签字明显不同，并主张予以司法鉴定后，2019年6月11日对方提出撤诉。6月12日再次起诉本案，我方认为对方的无端反复起诉，不仅给我方的正常生活造成影响、经济上造成损失，而且严重浪费了司法资源。故徐慧玲在本诉中提出反诉，依据相关法律规定应当合并审理，即使不予合并审理也应下达书面裁定。一审未出具书面裁定，不符合法律规定。彭晓丽、荣倩雯辩称，根据案涉房屋买卖合同第十四条的手写特别约定条款记载，卖方随房赠送的内容并不包括案涉物业费，对此事实一审判决已经确认，案涉物业费系开发商将其本应支付给我方的赔偿款按我方指示直接支付给物业公司，作为我方支付的物业费，因此该款项的付款人在法律关系上仍为我方，而非开发商。双方虽然存在房屋买卖关系，但案涉物业费与该买卖关系并无直接关系，物业公司获得我方预付至2021年9月30日的物业费直接受益人是对方当事人。对方当事人系夫妻关系，亦系案涉房屋的共有人，因此针对基于购房行为所取得的不当得利，二者显然应承担连带责任。对方上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。彭晓丽、荣倩雯向一审法院起诉请求：二被告连带返还原告不当得利12361元及利息（按人民银行同期贷款利率自于2018年8月6日起计算至实际返还之日止）。一审法院认定的事实：2014年4月6日，二原告与大连大世界物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定二原告名下位于大连市沙河口区的房屋的物业服务公司为大连大世界物业管理有限公司（下称大世界物业公司）案涉房屋建筑面积90.73㎡，物业费标准为3.6元/㎡/月，即每月物业费327元。2015年12月4日，原告彭晓莉与大连大世界房地产开发有限公司签订《协议书》，甲方为大连大世界房地产开发有限公司，乙方为彭晓莉。《协议书》约定，根据《商品房买卖合同》，甲方应向乙方支付逾期交房违约金25673元。双方同意甲方以57个月每月327元的共计物业费18639元、1年停车费7200元抵顶该公司应向原告赔偿的违约金18639元。大连大世界物业管理有限公司于同日向原告彭晓丽出具了金额为18639元的发票一张，发票开具项目一栏注明“物业费”，“备注”栏注明：物业费（2017.1.1-2021.9.30）2018年3月5日，二原告与被告徐慧玲签订《房地产买卖合同》一份，卖方为二原告，买方为徐慧玲，双方约定徐慧玲购买二原告名下位于大连市沙河口区的房屋，建筑面积90.79平方米，出售价格为201万，合同第4条约定，卖方需在房屋交付前需将户口迁出，将房屋相关费用全部结清（仅指使用费），买卖双方就该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等办理过户手续及相关费用及交接事宜。14条约定，卖方随房赠送房屋装修和设施给买方，包括热水器、油烟机、燃气罩、空调、维修基金发票给买方，从签订本合同起至过户为止这期间房价无论上涨和下降最终以本合同约定价格为准。如果谁违约谁除定金以外另赔偿守约方人民币10万元整。该条明确记载了原告附随赠送的财产范围，并不包括案涉争议的物业费。2018年8月6日案涉房屋过户至被告徐慧玲名下并交付给被告徐慧玲。另查，被告徐慧玲、何英凯系夫妻关系，于2009年1月10日登记结婚。再查，大连大世界物业管理有限公司自原告购买案涉房屋至今一直为案涉房屋所在小区提供物业服务，被告徐慧玲自购买案涉房屋后至本案开庭审理时未向该物业公司缴纳过物业费。一审法院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案二原告因大连大世界房地产开发有限公司存在逾期交房的违约行为，获得案涉房屋的逾期交房赔偿金，赔偿金以抵顶物业费的形式给付原告。因该赔偿金系原告基于与大连大世界房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系获得，该利益应当属于二原告。被告徐慧玲购买二原告房屋时并未明确约定该利益同出售的房屋一并转让给被告徐慧玲。被告徐慧玲取得案涉房屋所有权后，一直未缴纳过物业服务费，其享有的物业服务企业提供的物业服务系因二原告抵顶的物业费所获得，故被告徐慧玲应当向二原告返还其获得的利益。因被告何英凯与被告徐慧玲系夫妻关系，系案涉房屋的共有人，其应当与被告徐慧玲共同返还原告不当得利。故二被告应当向原告返还其在取得房屋产权之日2018年8月6日至2019年7月的物业服务费用3597元（327元/月×11个月。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、被告徐慧玲、何英凯于本判决生效之日起十日内共同返还原告彭晓丽、荣倩雯2018年8月6日至2019年6月的物业服务费用3597元；二、驳回原告徐慧玲、何英凯的其他诉讼请求。案件受理费109元（二原告已预付），简易案件退回二原告54.5元，由二被告负担54.5元。二审中，徐慧玲、何英凯提交一份收款收据，拟证明2018年8月7日双方房屋交接当日，双方及中介同时到物业公司进行物业费交接时，变更了业主姓名，物业公司给办理了电梯卡，并出具了专用收款收据一份，证实本案的物业及物业费已进行交接，费用已清结完毕。彭晓丽、荣倩雯对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据仅是收款收据，并无彭晓丽或荣倩文的签字确认，不能证明买卖双方及物业共同到场交接的待证内容。因该证据不能证明案涉物业费用的缴纳情况，与本案物业费不存在关联性，故本院不予采信。当事人未提交其他新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是上诉人彭晓莉、荣倩雯与上诉人徐慧玲、何英凯间是否构成不当得利。本案涉房屋因双方及大连鸿拓融创房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖委托协议》中未对抵顶的物业费进行约定，在上诉人彭晓莉与大连大世界物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议中》亦未约定房屋转让后，抵顶的物业费剩余部分的处理事项，上诉人彭晓莉、荣倩雯在房屋转让后，未享受物业服务，其与物业公司间的相关权利义务，应当依照其与物业公司间的合同约定处理；徐慧玲、何英凯在取得案涉房屋后，其是否享受了物业服务，是否应当缴纳物业费用，亦是其与物业公司间的法律关系，与彭晓莉、荣倩雯无直接法律关系。现无证据证明物业公司认可彭晓莉、荣倩雯预交的物业费与徐慧玲、何英凯应缴纳的物业费相互抵顶，故彭晓莉、荣倩雯要求徐慧玲、何英凯返还不当得利的诉讼请求，不应得到支持。关于上诉人徐慧玲、何英凯认为是基于房屋买卖关系获得房屋并附随得到其后续的物业费的上诉理由，因三方签订的房地产买卖协议中未对后续物业费进行约定，该上诉理由没有事实依据；关于徐慧玲、何英凯认为其没有得到相关物业费款项，不构成不当得利法律关系诉讼主体错误的上诉理由，因其取得案涉房屋后，其是否与物业管理公司签订物业管理服务协议，与房屋买卖合同并非同一法律关系，故该上诉理由成立；关于徐慧玲、何英凯认为一审违反法定程序，剥夺其诉讼权利的上诉理由，双方的另案诉讼即（2019)辽0204民初3077号案，因撤诉而结案后，再次起诉，系当事人行使诉讼权利，并不违反法律规定，亦不涉及本案程序问题，虽然徐慧玲在本案一审庭审中提出反诉，但一审已当庭释明其反诉请求与本案非相同法律关系，不予受理，其可另行主张权利。故徐慧玲、何英凯该上诉理由没有法律依据。综上所述，上诉人彭晓莉、荣倩雯的上诉请求不成立，应予驳回。上诉人徐慧玲、何英凯的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审认定本案构成不当得利，证据不足，判决上诉人徐慧玲、何英凯返还彭晓莉、荣倩雯不当得利不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初5291号民事判决；二、驳回上诉人彭晓莉、荣倩雯的诉讼请求。本案一审案件受理费109元，二审案件受理费218元，均由彭晓莉、荣倩雯负担。本判决为终审判决。审判长  陈姝丽审判员  缪 明审判员  张 颖二〇一九年十二月六日书记员  罗蔓兰