天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2617号上诉人（原审被告）：天津宝能投资有限公司，住所地天津市东丽区华明高新技术产业区滨海企业总部**，实际经营地天津市红桥区光荣道宝能创业中心。法定代表人：张保文，总经理。委托诉讼代理人：梁深銮，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王玮杰，男，1998年5月27日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：耿士立（系王玮杰之母），住天津市东丽区。上诉人天津宝能投资有限公司(以下简称宝能公司)因与被上诉人王玮杰房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宝能公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回王玮杰的全部诉讼请求；2.本案一审和二审的全部诉讼费用由王玮杰承担。事实和理由：一审判决认定宝能公司未交付涉诉房屋属于主要事实认定错误。（一）一审判决存在明显逻辑错误，且断章取义和凭空解释合同约定的内容，导致在认定“涉诉房屋是否交付”这一主要事实时，作出了宝能公司未交付涉诉房屋的重大错误认定。（二）涉诉房屋取得了交付许可证，宝能公司亦在约定的交付时间前履行了交付通知的义务，该行为符合《买卖合同》第三条及《补充协议》第6条约定的交付条件，宝能公司已向王玮杰交付了商品房，宝能公司不存在逾期交楼的行为。（三）王玮杰没有在《补充协议》第10条约定的时间内向宝能公司出具任何符合约定的房屋不合格证明，且直至王玮杰起诉时，王玮杰都没有出具过该约定的不合格证明，根据《补充协议》第10条的预定，涉诉房屋的交付日为2017年10月27日。一审判决在认定主要事实存在错误，又混淆了“逾期交楼责任”和“逾期保修责任”两个概念，导致适用法律错误。一审判决宝能公司承担全部鉴定费用83200元有失公允且明显错误。宝能公司不存在逾期交楼行为，一审判决宝能公司存在逾期交房为由，认定并判决以每月2200元为标准自2017年11月1日起至实际交付维修费用之日止核算违约金数额，存在认定宝能公司责任承担主体、不当行使自由裁量权的错误。1.宝能公司不应承担逾期交楼违约责任。2.王玮杰主张违约金标准过低，但没有证据证明其损失，违约金标准不应调整，一审法院进行调整存在自由裁量权不当的错误。3.本案中，王玮杰就其所认为的逾期交楼违约金存在损失扩大的情形。“关于物业费和采暖费一节，王玮杰并未收房，未能实际居住使用房屋，在其实际收房前的费用应由宝能公司承担...待实际损失发生后可另案解决，王玮杰的该项诉讼请求本院不予支持”（一审判决第9页第2段），一审判决不予支持的结论正确，但推出该结论的前提存在明显错误。王玮杰辩称，不同意上诉请求，宝能公司的上诉理由与事实不符，一审判决公正。王玮杰向一审法院起诉请求：1.依法判令宝能公司赔偿由于开发商原因造成的房屋延期交付违约金费用54443.52元（计算方法：万分之一总房款133.4372元/天*延期408天）；2.依法判令宝能公司更换屋内所有窗户，修复所有墙面、地面；3.、地面令宝能公司将现有防火门（向内开）更换为合同中规定交付标准的钢制防盗门；4.判令宝能公司支付本案诉讼费及房屋质量鉴定费3000元。诉讼过程中，王玮杰撤销第三项诉讼请求，变更其他诉讼请求为：1.判令宝能公司给付房屋维修费用23355元、鉴定费用83200元；2.判令宝能公司赔偿因房屋质量问题造成的房屋延期交付使用的违约金，计算方式为万分之一总房款133.4372元/天*延期天数，延期期间的物业费、采暖费由宝能公司承担；3.判令宝能公司支付本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年8月18日，王玮杰与宝能公司签订《天津市商品房买卖合同》，王玮杰购买宝能公司开发建设的睿府花园5-1-903号房屋，建筑面积131.31平方米，房屋价款1334372元。根据该合同约定，宝能公司应于2017年10月31日前交付房屋，第五条约定了甲方（即宝能公司）逾期交付商品房的处理，其后宝能公司与王玮杰签订了《预售合同补充协议》作为该合同的附件六，其中第7条约定，本合同第五条，整条修改为：如因甲方的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，每逾期一天，甲方应按商品房总价款万分之零点一（十万分之一）的标准向乙方支付违约金。逾期超过1年的，乙方有权解除合同，……；乙方不解除合同的，甲方仍应根据实际逾期的天数，按商品房总价款每天万分之零点一（十万分之一）的标准向乙方支付违约金。其中第10条约定，本合同第十一条增加约定如下：乙方在商品房交付验收期间，若对该商品房的质量提出异议的，应在交付期限届满之日起15日内向甲方提交政府指定有质量检测资质机构出具的该商品房工程质量不合格证明。乙方提交该不合格证明的，双方应协商对该商品房进行修复，甲方在双方商定的期间修复交楼的，修复后交楼日为交付日等内容。《天津市商品房买卖合同》所附2017年8月的查询信息显示，王玮杰名下并无住房。宝能公司于2017年10月向王玮杰邮寄书面通知，通知王玮杰涉诉房屋于2017年10月16日已具备交付条件，自2017年10月18日至27日期间集中办理交付手续，并邮寄了《交付指引》，在《交付指引》中，载明了交付办理时间为2017年10月18日至2017年10月27日以及交付对象、必备物品、重要提示等，按流程顺序，缴费流程在验房和领取房屋钥匙之前。2017年10月30日，王玮杰前往宝能公司指定的收房地点办理房屋交付手续。在现场勘验房屋过程中，王玮杰提出了涉诉房屋存在多处质量问题，宝能公司随同的验房人员在房屋保修登记表之上作了登记，问题包括：1、防盗门；2、玻璃污染；3、地面、墙面、地面沙；4、墙皮多处破损、起皮脱落；5、窗户关不上，发泡胶外露；6、地暖表附近、地暖表附近地面严重破损王玮杰因此拒绝收房，要求维修。2018年3月12日，王玮杰与宝能公司的工作人员在涉诉房屋处对于房屋存在的问题再次确认：一层：1、玻璃有污染；2、墙面多处有裂缝；3、门保险坏；二楼：1、厅窗扇关不上；2、厅顶有渗水；3、卧室墙有裂纹。宝能公司曾向王玮杰送达《再次催促收楼（入伙）通知书》，载明王玮杰未在其通知的时间办理收楼手续，根据相关法律规定和合同约定，由于其个人原因不予接收房屋的，不影响房屋的风险转移，宝能公司的交付义务现已履行完毕，并再次通知王玮杰尽快前往项目现场办理收楼手续。因宝能公司始终未对涉诉房屋进行维修，王玮杰遂向提起诉讼。诉讼过程中，经王玮杰申请，一审法院委托天津元旭工程咨询有限公司对涉诉房屋存在8处问题、维修方案、维修费用进行鉴定，在此期间，宝能公司曾在未通知王玮杰到场的情况下，自行维修过涉诉房屋。天津元旭工程咨询有限公司接受委托后，于2019年8月20日出具津元旭【2019】建工鉴字C27号鉴定意见书。鉴定意见为：1、涉诉房屋二层卧室开间（进深）尺寸偏差现状满足《天津市住宅工程质量分户验收规定》（建制[2009]291号）的相关规定要求；顶板净高负偏差为-24mm，其现状不满足《天津市住宅工程质量分户验收规定》（建制[2009]291号）的相关规定要求；2、涉诉房屋一层、二层卧室阴阳角方正度，客厅和楼梯间墙面平整度及垂直度，一层、二层墙面抹灰层空鼓等，其现状不满足《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018相关规定要求；3、一层卧室、二层卧室、二层衣帽间地面起砂、二层分水器处地面存在裂缝，其现状不满足《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010相关规定要求；4、涉诉房屋入户门开启方向和成品材质符合设计要求；5、外檐窗存在安装质量缺陷。其现状不满足《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018相关规定要求，上述问题均应采取相应的措施进行处理。就上述问题给出建议维修方案，并参照维修方案和室内现状，评估维修工程费用为23355元。王玮杰为此支出鉴定费用83200元。一审法院认为，宝能公司与王玮杰签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。宝能公司与王玮杰签订的《补充协议》约定，完成维修日为交付日。王玮杰在办理房屋交付手续过程中，因涉诉房屋存在质量问题的原因拒绝收房，宝能公司未就质量问题及时修复，现王玮杰选择自行维修、由宝能公司支付费用，宝能公司对此无异议，法院照准。现王玮杰主张以宝能公司实际支付维修费用之日确定为房屋交付日，符合双方的约定，应予支持。宝能公司与王玮杰签订的《天津市商品房买卖合同》约定，涉诉房屋应于2017年10月31日前交付，迟延交付系由宝能公司的质量瑕疵责任所致，宝能公司应承担逾期交房的违约责任，即支付违约金。本案中，双方签订的补充协议修改了原合同条款，约定因甲方的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，违约金每日按商品房总价款十万分之一的标准支付，王玮杰提出合同约定的违约金标准过低，要求调高至日万分之一的标准计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。王玮杰支出1334372元向宝能公司购买房屋，宝能公司怠于履行修复、整改房屋存在的质量问题的义务，以致王玮杰不能正常使用住房、遭受利益损失，若仅依双方约定的违约金每日仅百余元支付明显过低，故应予调整。王玮杰所提供的家庭所购宝能公司同小区另外两套房屋所签的《商品房买卖合同》，该两份合同约定的违约金标准均为日万分之一，并以此为标准调整违约金。由于违约金系合同当事人约定的标准，并不能作为确定合同当事人实际损失的依据，王玮杰主张以此为标准，不能成立。结合当地租房费的标准以及王玮杰房屋的状况等因素酌情确定以每月2200元为标准核算违约金数额。王玮杰超过该标准的部分，不予支持。关于物业费和采暖费一节，王玮杰并未收房，未能实际居住使用房屋，在其实际收房前产生的费用应由宝能公司承担，王玮杰并未缴纳任何费用，其个人尚无实际损失，待实际损失发生后可另案解决，王玮杰的该项请求不予支持。王玮杰所诉其他诉讼请求并无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告天津宝能投资有限公司给付原告王玮杰房屋维修费用23355元、鉴定费用83200元，共计106555元；二、被告天津宝能投资有限公司给付原告王玮杰自2017年11月1日起至其实际交付第一项中的房屋维修费用之日期间的违约金，以每月2200元计算；（一、二项的执行办法：被告天津宝能投资有限公司于判决生效后10日内将款交一审法院转原告王玮杰。）三、驳回原告王玮杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1763元，由原告王玮杰负担41元，被告天津宝能投资有限公司负担1722元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王玮杰二审期间提供的录音证据，不属于二审期间新证据，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：1.鉴定费用是否需要在双方之间进行合理分担；2.宝能公司是否应当支付违约金，以及违约金的计算方式。本院分析如下：争议焦点一：鉴定费用负担，不能一概以鉴定申请人的申请事项与鉴定结论是否完全相符作为费用分配标准，仍需考虑鉴定的目的、鉴定查明的问题严重性以及鉴定查明不存在问题事项占总体鉴定事项比例等因素，合理考虑鉴定费用负担问题。就本案而言，鉴定机构出具的鉴定报告显示，涉案房屋确实存在质量问题，王玮杰的鉴定目的在本次鉴定中大部分已经实现，故本案鉴定费一审法院判决由宝能公司承担，并无不当之处，本院予以维持。争议焦点二：宝能公司是否支付房屋迟延交付违约金应看宝能公司是否存在迟延交付房屋的违约行为。本案诉争房屋在交付时，因存在质量问题，王玮杰拒绝收房。该房屋质量问题经鉴定证明确实存在，且宝能公司未充分履行修复房屋质量问题的义务，房屋未能依法交付，存在违约情形，宝能公司应支付违约金。宝能公司主张双方签订的《补充协议》约定：对于房屋质量问题提出异议，应在交付期限届满之日起15内提交政府指定有质量检测机构出具的商品房工程质量不合格证明。因王玮杰未能提供，故王玮杰不得拒绝收房，房屋已经实际交付。对此本院认为，王玮杰以房屋存在质量问题拒绝收房，质量问题已经鉴定予以确认，王玮杰拒绝收房具有事实依据，故宝能公司主张依据《补充协议》约定已经交付房屋不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。涉案房屋存在质量问题，宝能公司怠于履行修复、整改房屋存在的质量问题的义务，必然造成王玮杰损失，若仅依双方约定的违约金明显过低，王玮杰亦提出违约金约定过低，故依法应予调整。一审法院结合当地租房费的标准以及王玮杰房屋的状况等因素酌情确定以每月2200元为标准核算违约金数额，并无不当之处，应予维持。宝能公司主张王玮杰就违约金存在扩大损失的情形，但王玮杰提出质量问题拒绝收房后，宝能公司就存在问题一直未能维修，故王玮杰不存在扩大损失的情形，对宝能公司该主张，本院不予支持。综上所述，天津宝能投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3526元，由上诉人天津宝能投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 何日升二〇一九年十二月十日法官助理郭小峦书记员王丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……