江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终5190号上诉人（原审被告）：赵军，男，1983年9月26日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：曲启武，江苏兴天浦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京联博房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区浦珠北路**。法定代表人：刘在京，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国鹏，江苏梓源律师事务所律师。原审第三人：南京联博物业管理有限公司，，住所地南京市浦口区泰西路**泰山天然居**法定代表人：刘志强。上诉人赵军因与被上诉人南京联博房地产开发有限公司（以下简称联博房地产公司）、原审第三人南京联博物业管理有限公司（以下简称联博物业公司）房屋迁让纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人占有使用涉案房屋属于有权占有，一审法院基于无权占有而判处上诉人搬出涉案房屋适用法律错误。1.原审第三人虽然不是产权人，但其属被上诉人子公司，负责对涉案房屋提供物业管理服务，对涉案房屋具有占有权源，属于有权占有，其将空置的涉案房屋租赁给上诉人使之发回经济效益，是履行正常的管理服务行为。2.一审认为，原审第三人无权将涉案房屋出租给上诉人使用与事实不符。原审第三人与上诉人订立租赁合同，交付涉案房屋并提供涉案房屋产权证复印件供上诉人办理营业执照，提供涉案房钥匙、水、电卡供上诉人经营使用等事实清楚说明，被上诉人是以自己的行为授权原审第三人将涉案房出租给上诉人。3.上诉人基于原审第三人对涉案房屋有效占有和被上诉人实际授权，与第三人订立租赁合同有偿占有使用涉案房，占有行为在合同约定的期限内，没有重大过失，其占有行为受法律保护。二、上诉人如约履行租赁合同，未损害被上诉人权益，一审法院基于《物权法》第三十七条规定，判决上诉人分别按每平米25元、50元向被上诉人支付房屋使用费，认定事实和适用法律错误。1.上诉人对涉案房屋属有效占有，该房子本来也是用于出租，租金数额依当时周边环境确定的。上诉人与原审第三人对涉案房屋所约定的租金价格符合当时的市场价格，并未损害被上诉人权益。2.原审第三人是被上诉人的子公司，负责对涉案房提供物业管理服务及该小区的物业管理服务，该小区不同地理位置的门面房能获得什么样价格的租金，原审第三人是最清楚的，因此其所确定的租金数具有客观、合理性。三、本起诉讼是上诉人与原审第三人欲涨租金恶意串通所为，人民法院在认定事实、审查判断证据时，应当作出对被上诉人不利的解释。联博房地产公司辩称：1.原审第三人行使的只是一个管理权利，无法代表被上诉人向上诉人出租涉案房屋，被上诉人也没有给其任何授权。2.上诉人和原审第三人之间是没有合同的，上诉人并没有提交相关的合同原件。3.上诉人进入被上诉人的房屋内经营系上诉人与原审第三人原主任周海军之间恶意串通所造成的，在一审的时候被上诉人提交了录音证据，赵军也认可其向周海军行贿。请求二审法院驳回上诉，维持原判。联博物业公司二审中未提交答辩意见。联博房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令赵军立即迁出联博房地产公司所有的位于南京市浦口区泰山天然居005幢109、209、110、210、111、211室门面房；2.判令赵军支付房屋使用费（354平方米、50元/平方米计算，自2017年1月1日起计算，直至赵军迁出时止）计算至起诉前为230100元；3.本案诉讼费由赵军承担。一审法院认定事实：南京市浦口区泰山天然居005幢109、209、110、210、111、211号门面房的所有权人为联博房地产公司。2016年12月31日，联博物业公司与赵军签订租赁合同，约定：联博物业公司将其合法拥有的坐落于泰山天然居05栋109、110、111、211门面房出租给赵军，该建筑面积共354平方米。租赁期为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。2016年9月1日至2016年12月31日为装修期。第一年租金为70000元，此后按每年递增：第二年按递增5000元标准支付，第三年按递增5000元标准支付，第四年按递增10000元标准支付，第五年按递增10000元标准支付。租金支付方式为每年12月1日前支付全年房租。2016年9月1日赵军向联博物业公司支付押金5000元、2017年全年租金70000元、2017年全年物业费3000元。2017年12月11日，联博房地产公司向赵军发出律师函，载明：联博房地产公司作为南京市浦口区泰山天然居005幢109、209、110、210、111、211室门面房的产权人，未授权任何单位或个人就该房产租赁使用订立合同，未经联博房地产公司盖章认可的租赁合同均属无效。如你方仍想承租该门面房，请于2017年12月31日前与联博房地产公司协商达成新的承租合同。否则，请于2017年12月31日前迁出该门面房，将房屋交还给联博房地产公司。一审法院另查明，联博物业公司为联博房地产公司的子公司，联博房地产公司委托联博物业公司对涉案房屋所在小区进行管理，对涉案房屋没有相关委托合同。联博房地产公司在一审庭审中提交了其与案外人签订的租赁合同三份，证明涉案房屋同位置的其他承租人每平方米每月的租金远高于赵军与联博物业公司签订租赁合同的租金。联博房地产公司在一审庭审中提交光盘一份并当庭播放录音，证明赵军与联博物业公司是行贿、恶意串通行为签订的该合同。赵军对此不予认可。联博房地产公司在一审庭审中确认租赁的涉案房屋面积为354平方米。一审法院再查明，联博物业公司向一审法院提交情况说明一份，载明：联博物业公司系南京市浦口区泰山天然居005幢109、209、110、210、111、211室门面房的物业管理单位。赵军通过贿赂联博物业公司原主任周海军的方式，非法占有并使用上述房屋，联博物业公司并未与赵军签订任何的《房屋租赁合同》。上述事实，有双方当事人陈述、房产证、光盘、律师函、租赁合同、企业基本信息报告等证据在卷证明。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，联博房地产公司系涉案房屋的所有权人。联博房地产公司主张赵军占有的房屋为南京市浦口区泰山天然居005幢109、209、110、210、111、211室门面房，并出具房屋产权证予以证明，房产证中记载的上述房屋的面积总和为354.63平方米。赵军主张其占有的房屋为南京市浦口区泰山天然居005幢109、110、111、211室门面房。双方均认可涉案房屋面积为354平方米且根据联博房地产公司提供的房屋产权证记载的内容，一审法院认定赵军占有的房屋为南京市浦口区泰山天然居005幢109、209、110、210、111、211室。联博物业公司不是涉案房屋的所有权人，与联博房地产公司亦没有委托代理关系，无权将涉案房屋出租给赵军，联博房地产公司要求赵军返还涉案房屋的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。赵军自2017年1月1日占有涉案房屋，联博房地产公司主张要求赵军支付占有使用费于法有据，一审法院予以支持。联博房地产公司要求赵军按照50元/㎡/月向联博房地产公司支付自2017年1月1日至赵军迁出之日的房屋使用费，根据联博房地产公司提供的与其他商铺签订的合同以及一审法院调查，联博房地产公司的主张未超出合理范围，一审法院予以支持。联博物业公司系联博房地产公司的子公司，其与赵军签订房屋租赁合同，未经联博房地产公司同意和追认，联博物业公司亦应承担同等责任。在本案中，联博房地产公司未向联博物业公司主张权利，故一审法院酌定赵军按25元/㎡/月的标准支付2017年1月1日至2017年12月11日的房屋使用费。2017年12月11日，联博房地产公司向赵军发出通知后，赵军未向联博房地产公司返还房屋且未与联博房地产公司重新签订合同，应按50元/平方米/月支付2017年12月12日至实际交付房屋之日止的房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、赵军于本判决生效之日起十日内搬出南京联博房地产开发有限公司所有的位于南京市浦口区㎡）。二、赵军于本判决生效之日起十日内按25元/㎡/月（房屋总面积354㎡）向南京联博房地产开发有限公司支付自2017年1月1日至2017年12月11日止的房屋使用费；按50元/㎡/月（房屋总面积354㎡）向南京联博房地产开发有限公司支付自2017年12月12日实际交付房屋之日止的房屋使用费。一审案件受理费2376元，由赵军负担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，上诉人提交：证据一涉案5间房屋的产权证复印件，该复印件系原审第三人提供给上诉人的用于办理营业执照而使用的，证明被上诉人授权原审第三人出租涉案房屋。证据二涉案房屋的水电卡（电卡有原件，水卡原件丢失了，只有复印件），水电卡系原审第三人在租赁合同签订以后交给上诉人使用的，证明原审第三人是得到授权出租房屋的。被上诉人对证据一、证据二的真实性没有异议，但以上证据并不能证明被上诉人授权物业公司出租房屋，原审第三人有房屋产权复印件及水电费卡，是出于物业管理的需要。上诉人提交证据三案外人杨磊与联博房地产公司签订的门面房租赁合同，上面有联博物业公司的章。证明被上诉人下属的物业公司已以被上诉人的名义，将被上诉人所拥有的产权房屋租赁给案外人，被上诉人认为该证据印证了签订合同应当由联博房地产公司对外签订合同的事实。二审审理中，上诉人还提交其向南京市江北新区市场监督管委会调取的证据四南京市浦口区茂安宾馆工商登记资料一组、证据五南京市浦口区汽车养护中心工商登记资料一组，证明除了涉案房屋是由原审第三人联博物业公司与上诉人签订租赁合同之外，联博物业公司还与南京市浦口区茂安宾馆经营者常伟、南京市浦口区汽车养护中心经营者姜学庆签订租赁合同，将被上诉人所有的房屋予以出租，进一步证明联博房地产公司的子公司联博物业公司负责对涉案门面房提供管理和服务之外，还具有出租门面房的职责。被上诉人对证据四、证据五的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，联博物业公司处分了三套房屋，并不能代表其就是有权处分。另外常伟、姜学清的租赁合同约定的租金远远高于赵军租赁合同的租金，承租人也不存在行贿的事实，所以被上诉人与该两租赁人重新签订了租赁合同。被上诉人提交其与常伟和姜学庆签订的租赁合同，证明签订租赁合同的主体已经变成了被上诉人。上诉人对该证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的。以上事实，有工商登记资料、租赁合同及本院询问笔录在案证实。本院认为，联博房地产公司系涉案房屋的所有权人，联博物业公司系联博房地产公司的子公司，其负责对涉案房屋提供管理服务，虽然联博房地产公司主张其未授权联博物业公司对涉案房屋进行出租，但联博物业公司作为联博房地产公司的子公司，其与赵军签订租赁合同，将涉案房屋交付给赵军使用，提供涉案房屋产权证复印件供赵军办理营业执照，并将涉案房屋钥匙、水、电卡交给赵军使用，在涉案房屋交付赵军使用后，联博房地产公司并未在合理的期间内提出异议，联博房地产公司的行为足以使赵军相信联博物业公司有代理权，联博物业公司的行为构成表见代理。联博物业公司与赵军于2016年12月31日签订租赁合同有效，该合同约定租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，现该合同履行期限未届满，赵军占有涉案房屋有合法的根据，联博房地产公司要求赵军迁出涉案房屋，没有事实与法律依据。联博房地产公司称涉案房屋租赁合同所约定的标准过低，但其提交的证据不足以证明以上事实。联博房地产公司以赵军无权占有房屋为由要求赵军给付房屋使用费，本院亦不予支持，联博房地产公司可另案向赵军主张房屋租金。综上，二审中出现新证据，本案予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初1467号民事判决；二、驳回南京联博房地产开发有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各2376元，合计4752元，由南京联博房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 孙 伟审 判 员 汪德全二〇一九年十二月四日法官助理 俞晓洁书 记 员 朱亚芳