湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11487号上诉人（原审被告）：武汉市蔡甸区秀芳服装店，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街汉阳大街**附**（工商银行对面）。经营者：龚秀芳，女，汉族，1973年5月18日出生，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：李启杰（系龚秀芳之夫），住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：张小辉，湖北人言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北省蔡甸监狱，住，住所地武汉市蔡甸区上胡家渡**/div>负责人：彭公钦，监狱长。委托诉讼代理人：邓艳秋，湖北邦理律师事务所律师。上诉人武汉市蔡甸区秀芳服装店（以下简称秀芳服装店）因与被上诉人湖北省蔡甸监狱房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。秀芳服装店上诉请求：撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判驳回湖北省蔡甸监狱的全部诉讼请求。事实及理由：1、1986年12月29日，湖北省蔡甸监狱批准建筑面积为1500平方米，1990年1月15日核发准建证，准建综合楼面积3000平方米。2010年7月2日，湖北省武汉市蔡甸区人民政府颁发国有土地使用权证面积为1647.17平方米。而湖北省蔡甸监狱综合楼建成实际土地使用面积为2839.04平方米，建筑面积为4004.3平方米。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，秀芳服装店与湖北省蔡甸监狱签订的《商铺租赁合同》应为无效。2、一审判决遗漏了秀芳服装店经湖北省蔡甸监狱同意或默认为承租商铺需要修建110平方米配电房及于2017年进行装修装饰的事实。3、双方《商铺租赁合同》约定的违约金过高，且一审法院没有就当事人是否主张违约金过高问题进行释明。4、本案《商铺租赁合同》约定的期限虽然到期，但是，租赁合同关系并没有终止。根据合同第11条第2项约定的是原合同期满以后，逾期不返还房屋的，应补缴迟延租金，而不是租赁房屋占有使用费。湖北省蔡甸监狱答辩称，案涉房屋的权属无瑕疵。针对装饰装修，与本案无关。违约金是合同约定。请求驳回上诉，维持原判。湖北省蔡甸监狱向一审法院起诉请求：1、判令秀芳服装店腾退租赁房屋；2、判令秀芳服装店向湖北省蔡甸监狱支付自2018年5月1日起至房屋腾退之日期间租金（按每月833.3元计，不足一个月的按一个月计算），及逾期归还房屋期间违约金（按每月1666.6元计）；3、本案诉讼费用全部由秀芳服装店负担。一审法院认定事实：秀芳服装店承租湖北省蔡甸监狱位于武汉市蔡甸区汉阳大街的湖北省蔡甸监狱综合楼大门口左第一间门面用于服装经营已有多年时间，最后一次续租起始时间是2017年5月1日，同年8月4日湖北省蔡甸监狱（甲方）与秀芳服装店（乙方）签订了《蔡甸监狱综合楼商铺租赁合同》，合同约定甲方将其位于武汉市蔡甸区汉阳大街的蔡甸监狱综合楼大门口左第一间门面出租给乙方用于服装经营，房屋年租金10000元（月租金833.3元，如退租时不足一个月的按一个月计算）；房屋租赁期限为1年（2017年5月1日至2018年4月30日止），租赁期满后，甲方有权收回房屋，如果乙方要求继续租赁，甲方则优先同意乙方继续租赁，双方须重新签订房屋租赁合同；合同期满后乙方应将房屋保持完好退还给甲方，逾期不归还房屋的，乙方应当补交相应迟延退租的租金，并支付补交租金的双倍作为违约金。2018年2月12日，秀芳服装店最后一次向湖北省蔡甸监狱缴纳租金3335元后付清了合同期内的租金。2018年5月25日，湖北省蔡甸监狱书面通知秀芳服装店不再续签房屋租赁合同，秀芳服装店拒收；2018年6月7日，湖北省蔡甸监狱工作人员使用执法记录仪再次向秀芳服装店送达书面的不再续签房屋租赁合同的通知。一审法院另查明，1986年12月29日，原汉阳县人民政府批准原湖北省第二新生砖瓦厂征用原蔡甸镇建新村土地2.56亩用于建设服务楼和职工宿舍，批准建筑面积为1500平方米。1990年1月15日，原汉阳县蔡甸镇城镇建设管理所向原湖北省第二新生砖瓦厂核发准建证，准建综合宿舍楼面积3000平方米。1995年4月1日，原湖北省劳动改造管教队第二支队（对外企业名称：湖北省第二新生砖瓦厂）更名为湖北省蔡甸监狱。1997年11月19日，武汉市蔡甸区房管局向湖北省蔡甸监狱颁发房产证（证载土地使用面积2839.04平方米，建筑面积为4004.3平方米）。2010年7月2日，武汉市蔡甸区人民政府向湖北省蔡甸监狱颁发国有土地使用证（证载土地使用面积为1647.17平方米）。2011年12月16日，湖北省蔡甸监狱申请为叶芳等30人办理土地使用证，使用面积共计381.3平方米，湖北省蔡甸监狱剩余使用面积1265.87平方米。一审法院认为，关于合同效力问题。秀芳服装店主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，双方签订的商铺租赁合同无效，但是湖北省蔡甸监狱向一审法院提供的国有土地使用权证（2010年7月2日）和房屋所有权证（1997年11月19日）足以证明湖北省蔡甸监狱对涉案房屋具有合法的完全产权，其有权就案涉房屋与他人签订有偿的租赁合同，至于证载面积与申请或批准面积不一，属政府职能部门管理范围。湖北省蔡甸监狱与秀芳服装店签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，故本院对秀芳服装店关于上述租赁合同无效的答辩主张，不予支持。关于房屋腾退问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，湖北省蔡甸监狱有权按照与秀芳服装店在商铺租赁合同中关于“合同期满后乙方应将租赁房屋保持完好退还给甲方”约定，主张秀芳服装店在合同期满后将租赁的房屋予以腾退，秀芳服装店也应依据上述租赁合同履行自己的腾退义务，故对湖北省蔡甸监狱要求秀芳服装店腾退房屋的诉讼请求予以支持。关于逾期腾房的迟延租金问题。本案租赁合同期限届满后，秀芳服装店并未按照合同约定向湖北省蔡甸监狱返还并交付租赁物，属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，出租人因承租人违约而受到的最直接损失即房屋重新进入租赁市场后可获得的租金收益，亦即逾期腾房的占有使用费，故对湖北省蔡甸监狱根据上述租赁合同关于“逾期不归还房屋的，乙方应当补交相应延迟退租的租金。”的约定，主张秀芳服装店向湖北省蔡甸监狱支付逾期腾房期间的占有使用费的诉讼请求予以支持。但是湖北省蔡甸监狱主张不足一个月的按一个月计算（每月833.3元）逾期腾房期间的房屋占有使用费的标准，显失公平，逾期腾房期间不足一个月部分房屋占有使用费应当按每日10000元/年÷365日=27.4元计算更为合理。关于逾期腾房违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。”的规定，故对湖北省蔡甸监狱根据上述租赁合同关于“逾期不归还房屋的，乙方应当补交相应延迟退租的租金，还应支付补交租金的双倍作为违约金”的约定，主张秀芳服装店向湖北省蔡甸监狱支付违约金的诉讼请求予以支持，但是湖北省蔡甸监狱主张的违约金不足一个月部分也应按照日租金27.4元的二倍进行计算。关于秀芳服装店对承租商铺修建的配电房及进行的装修装饰如何处理的问题。已经依法向秀芳服装店释明相关法律规定，但秀芳服装店没有向法院提起反诉，故在本案中不予以审理，时代似流网吧可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、武汉市蔡甸区秀芳服装店于本判决生效之日起三个月内将位于武汉市蔡甸区蔡甸街汉阳大街的湖北省蔡甸监狱综合大楼大门口左第一间门面予以腾退；二、武汉市蔡甸区秀芳服装店向湖北省蔡甸监狱支付2018年5月1日至其腾退房屋之日期间逾期腾房占有使用费用（满一个月的按每月833.3元，不足一个月的按每日27.4元计算）；三、武汉市蔡甸区秀芳服装店向湖北省蔡甸监狱支付逾期腾房违约金（即自2018年5月1日起至实际腾退房屋之日止，满一个月的按每月1666.6元，不足一个月的按每日54.8元计算）；四、驳回湖北省蔡甸监狱其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费487元，由湖北省蔡甸监狱负担15元，武汉市蔡甸区秀芳服装店负担472元（湖北省蔡甸监狱已垫付，执行时由武汉市蔡甸区秀芳服装店一并给付湖北省蔡甸监狱）。双方当事人二审期间均未提交新证据。二审经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，针对时代似流网吧的上诉理由及请求，本院评判如下：关于案涉租赁房屋是否存在违建的问题。秀芳服装店认为案涉房屋属违建，故双方签订的租赁合同应为无效。本案在一审诉讼过程中湖北省蔡甸监狱提供案涉租赁房屋权属证书，并证明案涉房屋不属违章建筑予以抗辩。而秀芳服装店在本案一、二审诉讼过程中，均未提交充足的证据证明案涉房屋属违章建筑，由其承担举证不能的后果，故秀芳服装店主张双方签订的租赁合同无效的理由不成立。关于秀芳服装店对承租商铺修建的配电房及进行的装修装饰的问题。秀芳服装店在一审诉讼过程中，经一审法院向其释明，其并未提起该项主张，故秀芳服装店可以依法另行主张权利。关于双方合同约定的违约金是否过高的问题。在本案一、二审诉讼过程中，秀芳服装店并未提交充足的证据证明双方合同约定的违约金过高的事实依据，故其该项上诉请求，本院不予支持。关于秀芳服装店认为双方合同到期，租赁合同关系并没有终止的问题。其该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，秀芳服装店的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费487元，由上诉人武汉市蔡甸区秀芳服装店负担。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 张文霞审判员 刘鑫荣二〇一九年十二月十六日法官助理严洁书记员陈佳佳