湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终4003号上诉人（原审原告）：但细云，女，1973年8月10日出生，汉族，经商，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人:苏学根，临湘市天成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：岳阳合生商业运营管理有限公司，所在地：临湘市福桥路**。法定代表人：李平华,该公司总经理。委托诉讼代理人:李朝辉，湖南雄剑律师事务所律师。上诉人但细云因与被上诉人岳阳合生商业运营管理有限公司（以下简称合生公司）租赁合同纠纷一案。不服湖南省临湘市人民法院（2019）湘0682民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。但细云的上诉请求，一、撤销一审判决；二、解除双方签订的两份《湘北新市场商铺租赁合同书》；三、由被上诉人退回保证金20000元、入场费3000元，合计23000元；四、由被上诉人赔偿上诉人装修损失4000元；五、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决认定事实错误。一、上诉人投入巨额资金承租被上诉人的商铺经商，完全是看重被上诉人大型商场集中经营环境和营业氛围，与租赁临街单个店面经营有本质区别，所以双方在合同第五条第三款约定，被上诉人有义务为上诉人提供良好的经营环境和营业氛围，并采取积极的措施兑现和维护对顾客的承诺，提高市场的商业信誉，否则，上诉人可单方面解除合同，并有权要求被上诉人予以赔偿。可上诉人经营过程中，由于被上诉人运营宣传措施不力、商场运行设备设施不到位造成商场经营环境每况愈下，导致包括上诉人在内的承租人经营惨淡，大部分承租人不得不离开商场另寻出路，整个商场空空如也、无人问津，上诉人所在的楼层仅有三家商户在艰难维持。此种情形的出现，不是上诉人经营方式出了问题，而是商场的经营环境和营业氛围导致上诉人无法达到合同所期望的目的，符合双方在合同中约定单方面解除合同的条件。二、2018年8月18日，被上诉人不但不改变管理缺陷，竟向上诉人等承租人提出重新签订为期五年的新的租赁合同，否则勒令上诉人等承租人在10天内自动离开商场，并拆除装修的铺位。双方为此发生了纠纷，造成双方无法继续履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的解除条件。合生公司辩称，一、为了给顾客提供舒适的购物环境，被上诉人在商场安装了电梯、空调，并保证正常运行。为了方便顾客购物，被上诉人在商场设置了地下停车场。为了顾客的人身和财产安全，被上诉人配备了保安和保洁员。为了促销，被上诉人开展了广告宣传。因此，被上诉人为上诉人提供了良好的经营环境和营业氛围，履行了合同义务。二、上诉人后续经营不理想，完全是其没有认真经营所致。三、公开信是一份租金优惠方案，因大部分商户不同意，方案没有实施。综上，一审判决正确，请求维持。但细云向一审法院提出的诉讼请求：一、解除原、被告于2017年2月10日签订的两份《湘北新市场商铺租赁合同书》；二、责令被告退还原告合同保证金20000元、入场费3000元，共计23000元；三、责令被告赔偿原告装修损失4000元；四、本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院查明，原、被告于2017年2月10日签订了两份《湘北新市场商铺租赁合同书》。双方约定，被告提供湘北新市场C层085-1号、085-2号商铺给原告经营女装；合同有效期自2017年1月1日起，至2019年12月31日止，共36个月；原告须交纳合同保证金20,000元、入场费3,000元；其中，第五条第三款约定，被告有义务为原告提供良好的经营环境和营业氛围，并采取积极的措施兑现和维护对顾客的承诺，提高市场的商业信誉。第六条第三款规定，被告有下列情况之一，原告可单方解除合同，并有权要求被告予以合理赔偿：1违反合同的其他条款或违反双方就本合同达成的其他补充协议；2违法行为严重损害原告利益。原、被告双方还就合同其他事项进行了详细约定。在两份租赁签订的当日，原、被告又分别签订了两份《特约免租期》，约定原告免租期自2017年1月1日至2017年12月31日，此期间原告租金全免，免租期满后的首月正式开始向被告交纳合同所约定年租金。2018年1月，被告商铺C层的100至103号商铺的承租业主因去外地发展，便将其租赁的100至103号商铺返还给了被告。因该商铺靠近电梯口，当时原告和另外两个案外人将面积共92.71平方的这四个商铺，平均分成三个商铺，每个商铺面积约31个平方，并在2018年1月15日出租给了原告等三人。同时，被告为了加强商场的管理，创造良好的经营环境等，要求原告在承租新商铺的当天，向被告出具了份自愿遵守商场管理制度，服从商场的统一安排，不退到早退，不停业，保证货物充足，做到商品及时换季等内容的《承诺书》。而且，原告还按《承诺书》的要求，将该商铺2018年的管理费2,976元(31m×8元/㎡×12月＝2,976元)一次性交给了被告。同时，被告退还原告已交的一半押金，另一半押金则作为原告取得新商铺的押金。2018年8月18日，被告向租赁户发出《湘北购物广场致各位新老顾客的一封公开信》，告知各租赁户，湘北购物广场的经营方案：第一，免租两年。（五年制）。第一年免租8个月。收取4个月租金。第二年免租6个月。收取6个月租金。第三年免租5个月。收取7个月租金。第四年，免租三个月。收取九个月租金。第五年免租两个月。收取十个月租金。第二。降低租金。第三，罚款制度。第四管理费按每平方8元计算。第5空调费。第六广告费。第七，不签署新款协议的商户，按原签合同和承诺书的约定执行，在十天内自动离开商场。并拆除装修的摊位。第八，自本通知下发起，所有商户在十日内来商场签署协议，过期作自动退出商场处理，并拆除其摊位。因大部分商户不同意一次性签订五年租赁合同，该方案也就没有实施。一审还查明,湘北购物广场内有空调、有电梯。而且，商场还配备了保安和保洁，设置了地下停车场。为了出租摊位，被告在广场外打出了巨型广告，内容为每层现有少数黄金旺铺、部分精装修铺位，无押金、无进场费、2018年再免租金五年。一审法院认为,原、被告签订的C层048号和073号《湘北新市场商铺租赁合同书》是否已解除是本案的争议焦点之一。上述两份合同的签订后，原告在2017年经营顺利。2018年年初，因C层靠近电梯口的商铺空出，原告经与被告协商沟通后将商铺迁移。原告上述迁移商铺的行为只是履约地点的变更。在搬迁商铺的过程中，原告向被告签订了《承诺书》并交付了2018年的商铺面积管理费，也只是履约金额的变化。上述履约地点与履约金额的变化是在原、被告充分协商一致的情况下发生的，并未改变租赁合同的性质。因此，原、被告签订的C层048号和073号《湘北新市场商铺租赁合同书》并未解除，原告有权提出解除商铺租赁合同的诉讼请求。原告提出的解除租赁合同的诉讼请求是否符合法律规定则是本案的另一个争议焦点。合同的解除有约定解除和法定解除之分。原、被告签订的两份合同均在第六条第三款约定了原告单方解除合同的情形：1违反合同的其他条款或违反双方就本合同达成的其他补充协议；2违法行为严重损害原告利益。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”该条款规定的所附条件必须是合法的，具有合法性；违反法律规定，社会公德的损害社会公共利益，以及侵害他人权利为目的事实，不能作为条件。因此，原、被告在两份合同约定的情形不能作为原告解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述各种解除合同的情形，并不需要当事人约定，但当事人应当提供事实予以证明。庭审查明，商场内有空调、有电梯还配备了保安和保洁，设置了地下停车场，不时开展广告宣传。被告作为出租方，已为承租人提供了经商的基本条件。承租人是否能实现盈利的合同目的，受多种因素影响。庭审中，原告未提及被告在2017年免租期内违约的情形的证据，而在被告开始收取2018年租金后却提出各种违约情形并要求解除合同，不符合常理；且未提供相关证据予以佐证。在合同履行期间，被告提出另行续订五年合同的要约，并不违反法律规定，也不影响原告对原C层048号和073号《湘北新市场商铺租赁合同书》的履行。因此，在原告不能举证证明被告的行为符合上述五种情形之一的情况下，原告要求解除合同的请求，难以支持。原告的后两项诉讼请求与第一项请求具有关联性和递进性，在第一项请求不予以支持的情况下，第二、三项请求也只能一并驳回。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条之规定，判决：驳回原告但细云解除2017年2月10日与被告岳阳合生商业运营管理有限公司签订的两份《湘北新市场商铺租赁合同书》的诉讼请求；二、驳回原告但细云责令被告退还原告合同保证金20,000元、入场费3,000元，共计23,000元诉讼请求；三、驳回原告但细云责令被告赔偿原告装修损失4,000元的诉讼请求；一审法院受理费476元，减半收取238元，由原告但细云负担。二审中，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，但细云与合生公司签订的《湘北新市场商铺租赁合同书》是双方的真实意思表示，内容合法，为有效协议，双方均应按约发行。本案争议的焦点为：一、但细云要求提前解除租赁合同的请求是否成立；合生公司是否应退还但细云保证金和入场费；是否应赔偿但细云装修损失。合同提前解除有约定解除和法定解除。本案中，合生公司将商场内的商铺租赁给但细云等经营户，在商场安装了空调、电梯，提供了地下停车场，配备了保安和保洁员，还多次开展广告宣传。合生公司作为出租人和商场管理人做了其所能做的各种事务，为上诉人提供了良好的经营环境和营业氛围，履行了《湘北新市场商铺租赁合同书》第五条第三款约定的义务。且合生公司没有违反合同其他条款和补充协议的行为，也没有严重损害但细云利益的违法行为。合生公司为但细云提供经商的基本条件后，但细云是否盈利，受多种因素影响，商场客户的减少也不是合生公司造成的。在合同履行期间，合生公司虽向但细云提出另行续订五年合同，其提议不违反法律规定，且因但细云等承租人不同意，合生公司已取消续约的意思表示。另外，本案不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，因此，本案不具备约定解除和法定解除的条件。但细云要求提前解除合同没有依据，本院不予支持。因但细云要求解除《湘北新市场商铺租赁合同书》的请求不成立，该合同在继续履行，且但细云没有证据证明合生公司有违约行为，故但细云要求退还保证金、入场费及赔偿装修损失的请求不成立。综上所述，但细云的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费476元，由但细云负担。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇一九年十二月十二日书记员  张周舟