天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初11018号原告：王田，男，1992年2月20日出生，汉族，天津市赫嘉牧业有限公司经理，住天津市津**。被告：曹常微，女，1985年1月11日出生，蒙古族，户籍地内蒙古赤峰市。原告王田与被告曹常微房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到场参加诉讼。本案现已审理终结。王田向本院提出诉讼请求：1.判令曹常微支付2019年9月28日至2019年10月23日的房租1733.33元；2.判令曹常微支付逾期支付房租违约金3466.66元；3.判令曹常微支付提前终止合同的违约金2000元；4.判令曹常微支付房屋租金佣金1000元；5.判令曹常微支付采暖费1168.2元；6.判令曹常微返还试衣镜一面，木椅四只、办公桌一只、金属办公椅2只、将损坏的门锁维修好，总计费用800元。事实及理由：2019年6月26日，王田作为甲方,曹常微作为乙方签订《房屋租赁合同》,约定:甲方将自己所有的坐落于天津市河东区卫国道彩丽园23-1-202室房屋出租给乙方作为居住使用。租期一年,自2019年6月28日至2020年6月27日,租金每月2000元,租房押金2000元。租金支付以三个月为一期,乙方应于2019年6月28日前向甲方支付首期租金和房租押金,以后每期租金的支付时间为该期起始日的七日前。同时约定在租赁期时约定在租赁期内,乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备,不得恶意损毁。根据合同约定,曹常微应于2019年9月21日前,向王田支付2019年9月28日至2019年12月27日期间房租。然曹常微以各种借口拖延未支付,直至2019年10月23日,曹常微通过微信告知王田,解除房屋租赁合同。后经王田核实,该房屋内原有试衣镜一面、木椅4只、办公桌一只、金属办公椅2只丢失,门锁损坏。现请求判令曹常微赔偿取暖费损失1168.2元。房屋内丢失的试衣镜一面、木椅4只、办公桌一只、金属办公椅2只,要求曹常微返还,损坏的门锁要求曹常微维修。如曹常微不予返还或维修,则要求曹常微赔偿损失800元。综上,曹常微的行为已违反双方签订的《房屋租赁合同》的约定,为维护王田的合法权益,特诉至法院,请依法支持王田的诉讼请求。曹常微辩称，王田诉状事实理由部分所述合同签订过程属实。曹常微缴纳了押金2000元，租金支付了一个季度。曹常微是2019年10月23日搬离诉争房屋。对此委托朋友孙长鹏跟王田协商过，于搬家当日，告知王田要搬走，双方于10月25日通过中原地产进行了房屋交接。对于欠付租金，同意以押金进行抵扣。曹常微不存在违约，王田存在违约，曹常微交完了租金时，王田说房子要对外出售，期间好多人去看房，故曹常微不同意给付违约金。王田所述丢失物品系曹常微经王田同意处理的，这些物品曹常微能给王田找回。其他费用均不同意给付。王田提交如下证据：1.房屋租赁合同复印近1份；2.佣金确认书复印件1份；3.采暖费交费发票1份，经质证曹常微对上述证据的真实性无异议。曹常微提交如下证据：1.微信聊天记录1份，证明搬走通知了王田，经质证王田对上述证据的真实性无异议。本院经审查对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月26日，王田作为甲方,曹常微作为乙方经案外人天津中原物业顾问有限公司居间介绍签订《房屋租赁合同》,约定:甲方将自己所有的坐落于天津市河东区卫国道彩丽园23-1-202室房屋出租给乙方作为居住使用。租期一年,自2019年6月28日至2020年6月27日,租金每月2000元,租房押金2000元。租金支付以三个月为一期,乙方应于2019年6月28日前向甲方支付首期租金和房租押金,以后每期租金的支付时间为该期起始日的七日前。同时约定在租赁期时约定在租赁期内,乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备,不得恶意损毁，租赁期间暖气费由乙方负担。因甲乙双方或其中任何一方原因导致合同日后不能实际履行的……守约方支付居间报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。如乙方未按本合同约定支付租房押金、租金、每逾期一日，甲方有权按日租金的两倍要求乙方支付违约金。逾期超过十日的，甲方有权解除房屋租赁关系，并要求乙方支付一个月的租金作为违约金。本合同签订后，未经对方书面同意，甲乙双方任何一方不得擅自提前终止本合同，否则视为违约，守约方有权单方解除房屋租赁关系，或要求违约方继续履行本合同，并有权要求违约方支付一个月的租金作为违约金。合同签订后曹常微向王田支付押金2000元，双方各自向居间方支付居间服务费1000元。庭审期间经确认，曹常微认可诉争房屋内原有试衣镜1面、木椅4只、办公桌1只、金属办公椅2只，双方一致认可如上述物品不能原物返还，则按照试衣镜90元、六把椅子每把均20元、办公桌90元的价值标准计算赔偿。王田确认其主张的门锁损坏为使用造成的损坏。庭审期间经询，王田表示其于2019年12月1日将诉争房屋另行对外出租，但因冬季难以寻租，故每月租金降为1900元，采暖费由其自行承担。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，本案王田与曹常微基于真实意思表示签订《房屋租赁居间合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依照合同履行义务，否则将承担相应违约责任。根据双方庭审陈述，《房屋租赁居间合同》已于2019年10月23日解除，本案争议焦点之一曹常微是否应当向王田承担解除合同违约责任及违约赔偿的数额。本院分析认为，《房屋租赁居间合同》履行期间，曹常微单方提出不再继续履行，对此曹常微虽以王田准备将涉诉房屋出售为由主张王田违约在先，但王田是否出售涉诉房屋是其作为房屋所有权人的合法权利，不违反双方合同约定，曹常微所主张的王田违约事由不能成立。对于曹常微单方提出解除合同，王田虽未坚持要求继续履行，但也并未放弃向曹常微主张违约责任的权利。曹常微无正当理由单方解除合同，应当向王田承担违约责任。对于违约赔偿数额，根据王田所提各项赔偿请求本院分析如下：对于王田主张的2019年9月28日至2019年10月23日租金1733.33元，曹常微认可自己签订合同后只缴纳了1个季度的租金，则应当向王田支付2019年9月28日至2019年10月23日期间的房屋租金1733.33元。对于王田主张的提前终止合同违约金2000元，双方租赁合同约定单方解约合同需向对方支付一个月的租金作为违约金，王田于2019年12月1日将诉争房屋另行出租，期间房屋空置导致的房屋租金损失高于上述违约金数额，故王田要求曹常微支付单方解除合同违约金2000元，符合双方合同约定，不超出其实际损失范围，本院予以支持。对于迟延缴纳租金违约金，该约定应当基于合同继续履行情况下进行主张，双方合同既解除且王田已向曹常微主张了解除合同违约金，则其再要求报告支付迟延缴纳租金违约金，本院不予支持。对于赔偿佣金（居间服务费）1000元，双方合同约定乙方违约导致合同不能实际履行的，应当向对方赔偿居间服务费，王田实际支出了居间服务费1000元，则该款应由曹常微向王田赔偿。对于采暖费1168.2元，曹常微于2019年10月25日搬离后，王田至2019年12月1日方将诉争房屋另行出租，房屋空置期间处于供暖期间内的部分，对应的采暖费应由曹常微向王田赔偿。本市2019-2020年冬季供暖期为2019年11月15日至2020年3月15日，则2019年11月15日至2019年11月30日期间采暖费，应由曹常薇向王田赔偿，经计算为153.2元（1168.2/122*16）。王田主张另行出租后的采暖费由其自行承担，此系王田与新承租人之间的自愿约定，不能确认是曹常微违约行为导致的必然损失，故王田主张的采暖费2019年12月1日以后部分，本院不予支持。对于王田要求返还试衣镜1面、木椅4只、办公桌1只、金属办公椅2只一节，曹常微虽主张上述物品系经过王田同意后予以丢弃，但王田对此否认，曹常微未能举证证明，本院不予采信。上述物品曹常微应当向王田返还。双方庭审期间确认按照试衣镜90元、六把椅子每把均20元、办公桌90元的标准计算上述物品价值，则曹常微如不能返还王田上述物品，则按照上述价值标准，就不能返还的物品向王田进行赔偿。对于王田主张的门锁损坏赔偿一节，王田未能证明其主张的门锁是曹常微不当使用造成，则其该项赔偿主张，本院不予支持。综上分析，曹常微应当给付王田2019年9月28日至2019年10月23日期间的房屋租金1733.33元、单方解除合同违约金2000元、居间服务费1000元、2019年11月15日至2019年11月30日期间采暖费153.2元，以上共计4886.53元（1733.33+2000+1000+153.2）。被告签订合同时缴纳房屋押金2000元，双方合同解除后，该款应向曹常微退还。经抵销，曹常微还应给付王田2886.53元（4886.53-2000）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、曹常微于本判决生效之日起五日内给付王田2019年9月28日至2019年10月23日期间的房屋租金、单方解除合同违约金、居间服务费、2019年11月15日至2019年11月30日期间采暖费共计2886.53元；二、曹常微于本判决生效之日起五日内返还王田试衣镜1面、木椅4只、办公桌1只、金属办公椅2只，如未能返还，则按照试衣镜90元、六把椅子每把20元、办公桌90元的标准，就不能返还部分，在上述履行期间届满之日起三日内向王田进行赔偿；三、驳回王田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，减半收取计27元，由曹常微负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张楠二〇一九年十二月二十四日书记员  陈硕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。