福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终2755号 上诉人（原审被告）：谢清琼，女，1986年10月6日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：陈宗贤、刘媛媛，福建鹏翼律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：李露生，女，1982年4月16日出生，汉族，住福建省仙游县。 被上诉人（原审原告）：郑志强，男，1980年1月5日出生，汉族，住福建省仙游县。 被上诉人（原审原告）：郑世霞，女，1976年9月13日出生，汉族，住福建省仙游县。 被上诉人（原审原告）：郑志彭，男，1977年10月2日出生，汉族，住福建省仙游县。 上述四被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄清国，福建梦延律师事务所执业律师。 原审第三人：王志英，女，1976年8月23日出生，汉族，住福建省仙游县。 原审第三人：蔡吓群，女，1979年12月18日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 上述二原审第三人的共同委托诉讼代理人：林惠文，福建道旺律师事务所执业律师。 上诉人谢清琼因与被上诉人李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭、原审第三人王志英、蔡吓群租赁合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2018）闽0322民初6537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢清琼上诉请求：1.依法认定谢清琼与王志英、蔡吓群签订的《转让协议书》合法有效；2.依法认定谢清琼将案涉房屋转租给王志英、蔡吓群，李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭是知道的和同意的事实。3.本案一审、二审诉讼费用由李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭承担。事实与理由：1.对谢清琼将幼儿园转让给王志英、蔡吓群的情况，李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭是知情并同意的。在谢清琼与王志英、蔡吓群前代《转让协议书》前，李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭提出须补偿1.8万元的要求，谢清琼及王志英、蔡吓群亦按要求支付了1.8万元，李露生辩称该款系其与蔡吓群的其他经济往来，但无法具体举证，故应认定谢清琼的转租系经过出租人同意的。谢清琼将涉案幼儿园整体转让后，整整一年未在出现，出租人一直在涉案幼儿园中居住，不可能不知道幼儿园转让他人经营的事实。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，在房屋租赁合同中，出租人知道承租人擅自转租的，但在6个月内未提出异议的，推定为同意转租。 李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭辩称：1.谢清琼与王志英、蔡吓群之间所谓转让协议并不为李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭所知情。谢清琼在诉状中以所谓的蔡吓群汇款1.8万元，及李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭与家人一直居住案涉房屋就能证明出租人人对转让是知情的理由不能成立。李露生收到1.8万元是事实，但是汇款不等于出租人就清楚谢清琼将幼儿园转让给他人的事实。2.出租人一家都在三明市，家里只有出租人的父母，幼儿园名称一直保持不变，谢清琼雇人管理，出租人无法清楚谢清琼将房子转租给他人的事实。3.谢清琼所办的菁华幼儿园，在有关部门登记的时候地址还在登记涉案房屋的地址，其既不付租金又登记涉案房屋地址作为办园地址，出租人即便想收回转租也不能转租，因为幼儿园在登记在涉案房屋的地址。综上，原审判决正确，应当驳回上诉，维持原判。 王志英、蔡吓群辩称：1.一审认定事实及判决正确，应当予以维持。2.谢清琼上诉理由不能成立。李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭作为出租人一开始是不知情的，王志英、蔡吓群接手幼儿园后也没有告知出租人，等到案外人吴琳娜等人不租之后，出租人没地方收房租，出租人大概在2018年9月份才知情的。 李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭向一审法院起诉请求：：1、判决谢清琼继续履行其与郑金概于2015年7月28日签订的《房屋租用协议》。2、判决谢清琼支付租金172500元及该款自2018年10月16日起按年利率6%计至付清款项之日止的利息。 一审法院认定事实：李露生、郑志强系闽（2017）仙游县不动产权第0001270号不动产权证书的权利人，郑世霞、郑志彭系闽（2017）仙游县不动产权第0001269号不动产权证书的权利人。上述二份不动产权证书项下房屋合墙而建，位于仙游县牛度，门牌号××、21号。2015年7月28日，李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭共同委托郑金概将上述房屋出租给谢清琼。据此，郑金概以“出租方”名义与谢清琼以“承租方”名义签订《房屋租用协议》，主要内容为：1、谢清琼租用上述房屋的一层与三层，用以创办幼儿园，房屋门前大埕供承租方其他设置；2、租期六年，自2015年8月1日至2021年8月1日；3、2015年8月1日至2018年8月1日的租金150000元，承租方一次性付清；后三年租金172500元，承租方须在2018年8月1日一次性付清；4、租用期间的维修、装璜、设备等费用由承租方承担，租用期满后均归出租方所有。上述协议签订后，谢清琼依约支付2015年8月1日至2018年8月1日的租金150000元，并使用涉讼房屋的第一层及第三层，用以经营“菁华幼儿园”。2017年1月7日，谢清琼未经李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭同意，与王志英、蔡吓群于2017年1月7日签订《转让协议书》，将涉讼房屋及“菁华幼儿园”整体转租给王志英、蔡吓群。2017年8月12日，王志英、蔡吓群与吴林娜、曾莉婷签订《转让协议书》，又将涉讼房屋及“菁华幼儿园”整体转租给吴林娜、曾莉婷。2018年8月间，“菁华幼儿园”停止经营使用。李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭未按约收到2018年8月1日至2021年8月1日的租金172500元。2018年10月16日，李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭以上述诉讼请求诉来本院请求处理。2018年11月19日，谢清琼向一审法院申请追加王志英、蔡吓群为被告参加涉讼。2018年11月26日，一审法院追加王志英、蔡吓群作为本案被告参加诉讼。2019年4月11日，一审法院通知双方当事人进行现场勘察，涉讼房屋第一层、第三层已停止使用，“菁华幼儿园”的空调、电视等设备设施仍保持完好。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。受李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭的事前委托及事后追认，郑金概以自己的名义与谢清琼于2015年7月28日签订了《房屋租用协议》，双方意思表示真实，内容无违反法律法规之规定。李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭以该协议为依据诉至一审法院，证据来源合法，诉讼主体适格。故该《房屋租用协议》自双方签订之日起生效，合法有效。双方当事人应当按照约定并遵照诚实信用原则全面履行自己的义务。谢清琼在对租用房屋无异议情况下，未按约定于2018年8月1日前支付2018年8月1日至2021年8月1日的租金172500元，系不履行合同义务的行为，即构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭请求判决谢清琼继续履行《房屋租用协议》，并支付自2018年8月1日起至2021年8月1日止的租金172500元及该款自2018年10月16日起按年利率6%计至付清款项之日止的逾期利息，理由成立且于法有据，予以支持。合同义务人将合同权利与义务一并转让给第三人，应当经合同权利人同意。谢清琼认为其将涉讼房屋转租给王志英、蔡吓群，系经李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭同意或知情，证据不足。谢清琼又据此主张由王志英、蔡吓群共同支付自2018年8月1日起至2021年8月1日止的租金172500元，及该款自2018年10月16日起按年利率6%计至付清款项之日止的逾期利息，以及本案起诉超过诉讼时效期间，理由均不能成立，不予支持。王志英、蔡吓群虽与本案的处理结果有法律上的利害关系，但对本案诉讼标的没有独立请求权，且根据《最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”的规定，王志英、蔡吓群应以第三人的诉讼地位参加本案诉讼，故蔡吓群主张其诉讼地位应为第三人，予以支持。王志英经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：谢清琼应在本判决生效之日起十日内支付给李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭自2018年8月1日起至2021年8月1日止的租金172500元及该款自2018年10月16日起按年利率6%计至付清款项之日止的逾期利息。案件受理费3750元，由谢清琼负担。 本院二审期间，谢清琼提供以下证据:证据一、微信聊天记录、谢清琼与王志英、蔡吓群通话记录，欲证明：1、四出租人人对谢清琼将幼儿园转让给王志英、蔡吓群是知晓的，并同意的事实。2、谢清琼让蔡吓群转账给李露生1.8万元，系四出租人要求支付的房屋转租补偿金的事实。3、李露生与王志英系同学关系的事实。证据二、银行转账记录，欲证明：出租人母亲在幼儿园整体给转让王志英、蔡吓群之前，在幼儿园工作，出租人不可能不知道谢清琼将幼儿园整体转让给王志英、蔡吓群，证据三、（2018）闽0322民初7549号庭审笔录、办学许可证，同意变更园长的通知，欲证明：四出租人与王志英、蔡吓群故意隐瞒事实，法庭做虚假陈述，王志英并非菁华幼儿园园长的事实。证据四、证人陈某证言，欲证明：四出租人知道谢清琼将房子转租给王志英、蔡吓群的事实。 李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭质证认为：微信聊天记录、谢清琼与王志英、蔡吓群通话记录真实性无法确认，即使录音是真实的话，应当清楚录音发生在纠纷之后，纠纷之后对出租人来说，谁要继续使用房子当然是同意的，不能证明谢清琼的主张，该案件黄清国律师曾向谢清琼打电话，谢清琼称要与下一方讨论，才知道房子被转租的事实。另，出租人一家都在三明市，家里只有出租人的父母，由于幼儿园至今名称都没有改变，是否更换园长出租人方也不清楚，不能以此理由证明四出租人知情。证人陈某与谢清琼有利害关系，其证言仅仅是根据谢清琼所陈述，并非自己参与知情的，且证人有意扩大她所知情的事实，她告知审判员不认识李露生，又陈述李露生节假日有回来。 王志英、蔡吓群质证认为：谢清琼提供的不属于新证据，应当不予质证，录音也是2019年6月份的，现在才提供。附条件质证：聊天记录的质证意见与出租人一致，是案外人不租，四出租人才知情被转租。谢清琼当庭提供的通话记录，无法向当事人核实。1.8万元不能证明谢清琼的主张，王志英、蔡吓群是应谢清琼要求转账给李露生的。幼儿园园长当时登记的与实际的园长不同，实际是王志英做园长在经营。证人与谢清琼有利害关系，证人证言不能采信，证人没有直接参与，涉案幼儿园的转让均是是听谢清琼说的，属于传来证据，且证人证言前后相互矛盾，有做假证的嫌疑。 本院审查认为：谢清琼提供的三组证据并不能证明其主张，且李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭与王志英、蔡吓群均予以否认，故本院不予采信。证人证言陈述内容并非其亲身参与，而是听谢清琼转述，故本院不予采信。 李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭与王志英、蔡吓群二审期间均未提供新的证据。 经审理查明，谢清琼与王志英、蔡吓群对一审法院认定的事实均无异议。李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭对一审法院认定的“2018年8月间，“菁华幼儿园”停止经营使用”有异议，认为2018年9月初才停止经营。本院对一审法院认定的各方当事人均无异议的事实予以确认。李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭虽对一审法院认定的“菁华幼儿园”停止经营使用的时间有异议，但是未提起上诉，视为对一审法院认定的事实无异议，对其异议内容本院不予审查。 本院认为，郑金概以自己的名义与谢清琼于2015年7月28日签订了《房屋租用协议》，郑金概订立该协议系受李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭的事前委托及事后追认，协议意思表示真实,内容不违法法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同，各方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。根据该《房屋租用协议》约定，谢清琼应于2018年8月1日前一次性支付2018年8月1日至2021年8月1日的租金172500元，现谢清琼逾期支付租金，李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭要求谢清琼支付租金及逾期付款利息于法有据，一审法院予以支持是正确的。谢清琼主张其将涉案房屋转租给王志英、蔡吓群系经过李露生、郑志强、郑世霞、郑志彭同意的，但其提供的证据不能证明该主张，故本院不予采信。谢清琼主张其将涉案幼儿园转让后未实际使用涉案房屋，但是根据合同的相对性原则该主张不能成为其拒付剩余租金的理由，关于涉案房屋租金是否应由涉案房屋的实际使用人支付谢清琼可另行主张权利。 综上所述，谢清琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3750元，由谢清琼负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄珊珊 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇一九年十二月九日 书记员  林夏岚 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -11-