福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终2976号 上诉人（原审被告）：漳州鼎辉房地产开发有限公司，住所地福建省东山经济技术开发区文昌路东侧（管委会大楼**）。统一社会信用代码91350626555074468U。 法定代表人：陈维芳，董事长。 委托诉讼代理人：陈铭威，福建劲节律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：罗发兴，北京大成（厦门）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：方和顺，男，1963年8月19日出生，汉族，住福建省东山县。 被上诉人（原审原告）：林木妹，女，1963年5月15日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人:方和顺，男，1963年8月19日出生，汉族，住福建省东山县。系林木妹丈夫。 上诉人漳州鼎辉房地产开发有限公司(以下简称“鼎辉房地产公司”)因与被上诉人方和顺、林木妹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 鼎辉房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判。二、本案诉讼费由方和顺、林木妹承担。事实和理由：一、关于逾期交房违约金。（一）关于诉讼时效。2013年3月9日，双方签订《商品房买卖合同》，约定交房时间为2013年8月25日。2015年1月10日，双方办理了交房手续。假使方和顺、林木妹于2017年1月8日向东山县市场监督管理局消费者权益保障中心投诉主张鼎辉房地产公司赔偿逾期交房违约金的行为，诉讼时效中断也应从2017年1月8日往前推算两年，即2015年1月8日前的逾期交房责任诉讼时效全部届满，其未超过诉讼时效的时间也仅为两天。一审法院认定诉讼时效全部中断，属于适用法律错误。（二）关于工程延期。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条约定，关于施工中遭遇到设计变更、异常困难或重大技术问题不能及时解决以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准以及出现中雨、大雨、暴雨或六级以上台风（大风）等气象原因导致施工延误的、非出卖人原因导致工人停工，以及其他非出卖人的原因造成的延误。发生以上所述等原因可据实予以延期交付房屋。鼎辉房地产公司提供了东山经济技术开发区出具证明，证实施工方闹事不交钥匙，直接导致鼎辉房地产公司延误工期延迟交房，属于非出卖方的原因导致延期交房的情形之一。鼎辉房地产公司提供的《工程联系单》、《延长工期报审表》可证明延长工程工期符合《合同补充协议》第三条第一点：符合延长工程工期施工延误的情形。（三）关于政府行为导致延迟工期。2010年东山县政府在招商引资时答应鼎辉房地产公司地块周边的工厂将于2013年搬离县城到工业园区。2013年12月26日，华苑一期工程已竣工验收，但因环保建设部门以项目栋距离海魁烤鳗厂太近为由导致工程竣工验收备案未审批通过。之后经政府出面协调解决，鼎辉房地产公司才于2015年1月正式交房,也间接延迟办理产权证件。（四）关于交房约定按双方签订的交房确认书中的约定买受人知悉逾期交房的原因，若有异议应在交房后7日内书面提交给出卖人，否则视为无异议。截止目前鼎辉房地产公司未收到对方任何异议及书面要求，故其不能再行主张。二、关于逾期办证违约金。双方签订的《商品房预售合同》虽约定方和顺、林木妹应当在商品房交付之日起90日内交付房屋所有权证，但双方在合同的附件六合同补充协议第六条中约定，买受人需在缴交购房所需的其他费用及因面积误差房价款后，出卖人方为其办理不动产权属证书。如买受人未支付上述费用，则办理不动产权属证书期限相应顺延。方和顺、林木妹直至2019年3月6日方才补缴面积误差房价款，鼎辉房地产公司在2019年4月1日将不动产权属证书交付方和顺、林木妹。并且，鼎辉房地产公司早于2015年11月19日在项目公告栏张贴办证公告，释明业主前往东山县行政服务中心窗口办理权属登记证书。因此，鼎辉房地产公司并不存在逾期办证的行为。 方和顺、林木妹辩称，一、关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。本案合同约定2013年8月25日前交房，双方实际交房为2015年1月10日。方和顺、林木妹主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，合同仅约定了违约金计算方法，并没有约定违约金的支付期限。当债务人明确表示债务不履行时，才能认定债权人知道或应该知道权利受侵害，诉讼时效才开始计算,所以诉讼时效从2015年1月10日开始计算。2017年1月8日前，方和顺、林木妹多次向鼎辉房地产公司主张权利，东山县市场监督管理局12315投诉中心于2017年1月8日作出的东市监（2017）第2号终止消费者权益争议调解告知书，证明方和顺、林木妹在诉讼时效期间内提出民事权利的请求，诉讼时效中断，重新计算诉讼时效。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，本案诉讼时效自2017年1月8日起算至2020年1月7日止。所以方和顺、林木妹于2019年7月24日向法院提起要求鼎辉房地产公司承担逾期交房违约责任的主张不存在诉讼时效超过的问题。二、关于工程延期问题。施工方闹事导致延误工期延误交房而其没有责任的说法，没有证据证明。鼎辉房地产公司称因政府行为导致延迟工期的说法，既没有证据证明，合同中也没有明确约定因政府行为可以成为免责事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，鼎辉房地产公司以非出卖人原因或政府行为导致工程延期从而要求免责的理由不能成立。关于交房约定。交房确认书约定2015年1月10日前交房，鼎辉房地产公司对交房确认书里面的“否则视为无异议”的理解是错误的。这是交房确认书，而不是违约免责书。知悉逾期交房的原因和没异议，不等于购房方同意放弃追究违约责任。三、关于逾期办证违约金。鼎辉房地产公司所称由于方和顺、林木妹未支付费用，则办理不动产权属证书相应顺延，一审法院已经顺延。鼎辉房地产公司所称于2015年11月19日在项目公告栏张贴办证公告，没有证据证明。且张贴公告的方式不是合同约定的办证方式之一。作为买受人，办证是关系到其切身利益，认为方和顺、林木妹拖延办理，不符合常理。所以，鼎辉房地产公司称不存在逾期办证的行为理由不能成立。 方和顺、林木妹向一审法院起诉请求：1.判令鼎辉房地产公司向方和顺、林木妹支付逾期交房违约金，违约金以已支付的购房款539375元为基数，按每日万分之三的标准，自合同约定的交房日期的次日即2013年8月26日起至2015年1月10日止（共499日），扣除天气原因可顺延的163天，实际逾期336天，计算违约金为54369元;2.判令鼎辉房地产公司向方和顺、林木妹支付逾期办房屋权属证书违约金，违约金以方和顺、林木妹已支付的购房款539375元为基数，按每日万分之一的标准，自2015年4月11日起计算至鼎辉房地产公司通知方和顺、林木妹办理的期限日2018年10月30日，共计1294天，违约金额为69795元。上述两项总计金额124164元。3.本案的诉讼费由鼎辉房地产公司承担。 一审法院认定事实：2013年3月9日，方和顺、林木妹与鼎辉房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定方和顺、林木妹向鼎辉房地产公司购买位于东山县东侧，疏港路南侧的鼎辉华苑4号楼701室商品房一套，房屋建筑面积共147.33平方米，价款按建筑面积计算，单价为每平方米3661元，总金额为539375元。《商品房买卖合同》第八条和第九条约定，鼎辉房地产公司应于2013年8月25日前将符合验收条件的商品房交付方和顺、林木妹使用，逾期超过90日的，鼎辉房地产公司应自逾期之日起按日计付买受人已支付的购房款的万分之五的逾期交房违约金；第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。合同补充协议六第六条约定，买受人购房所需的其他费用或因面积误差需买受人补交的房屋价款，买受人应当在收到出卖人交款通知后15日付款，逾期支付的，出卖人有权按买受人逾期付款天数相应延期将办理产权登记所需资料报产权登记机关备案。合同签订后，方和顺、林木妹于2013年3月12日缴纳首付款162375元，同年7月15日按揭贷款377000元，合计539375元。2013年12月26日,讼争楼盘经竣工验收合格，2014年12月24日，消防验收合格,2015年2月6日，提交竣工验收备案，2015年1月10日，双方办理交房手续。2018年9月28日，鼎辉房地产公司书面通知方和顺、林木妹应当自2018年9月28日起至2018年10月30日到鼎辉房地产公司售楼部办证，因房屋面积误差，方和顺、林木妹需要补交2014元的面积差价，方和顺、林木妹于2019年3月6日才缴纳2014元的面积差价。2019年4月1日，方和顺、林木妹领取产权证（产权登记时间为2019年3月14日）。方和顺、林木妹因鼎辉房地产公司逾期交房违约金赔偿问题与鼎辉房地产公司协商未果，曾经于2017年向东山县市场监督管理局12315投诉，2017年1月8日，东山县市场监督管理局12315投诉中心作出东市监消（2017）第2号终止消费者权益争议调解告知书，方和顺、林木妹因此诉至法院。另查明，根据已生效法律文书（2017）闽0626民初558号、（2017）闽06民终3107号民事判决、（2018）闽民申3746号民事裁定认定的事实，鼎辉房地产公司因天气原因可顺延的天数为163天，同时，根据公平原则，违约金可按日万分之三计算，方和顺、林木妹自认同意逾期交房天数扣除可顺延的163天及逾期交房违约金按买受人已支付的购房款539375元的日万分之三计算。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照合同约定全面履行合同义务。根据合同约定，鼎辉房地产公司应于2013年8月25日前将符合交房条件的商品房交房方和顺、林木妹使用，但鼎辉房地产公司迟至2015年1月10日才交房，逾期交房时间为499天，因方和顺、林木妹自认同意逾期交房天数扣除可顺延的163天，故确认鼎辉房地产公司逾期交房实际时间为336天。按照合同约定，逾期交房违约金按买受人已支付的购房款539375元的日万分之五计算，因方和顺、林木妹自认同意根据公平原则，违约金调整为按日万分之三计算，予以准许。方和顺、林木妹据此主张逾期交房违约金按买受人已支付的购房款539375元的日万分之三计算为54369元（539375元×0.03%／天×336天），具有事实依据和合同依据，予以支持；鼎辉房地产公司抗辩逾期交房违约金已超过诉讼时效不应支持的主张，因本案存在诉讼时效中断的法定事由，不予采信。方和顺、林木妹主张逾期办证违约金自2015年4月11日起，按买受人已支付的购房款539375元的日万分之一计算（539375元×0.01%=53.97元/日），至2018年10月30日（通知办证截止时间）共计3年6个月零19天（1294天），逾期办证违约金为53.97元/天×1294天=69795元，因本案合同约定逾期办证按日计算违约金，诉讼时效应当分别每日单独计算。即《中华人民共和国民法总则》施行前，诉讼时效应当按照《中华人民共和国民法通则》规定的二年（2015年4月11日起至2017年4月10日止）；2017年4月11日起至2019年3月14日（产权登记时间）止按日计算的逾期办证的违约金的诉讼时效持续期间在《中华人民共和国民法通则》修改和《中华人民共和国民法总则》施行（2017年10月1日）后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，2017年4月11日起至2017年10月1日止按日计算的逾期办证的违约金未满民法通则规定的二年，加上2017年10月1日起至2019年3月14日（产权登记时间）止也未满三年，故自2017年4月11日起至2019年3月14日（产权登记时间）止共计703天的逾期办证违约金的诉讼时效不会超过，予以确认，而2017年4月11日之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，不予支持。同时，根据合同补充协议六第六条“买受人购房所需的其他费用或因面积误差需买受人补交的房屋价款，买受人应当在收到出卖人交款通知后15日内付款，逾期支付的，出卖人有权按买受人逾期付款天数相应延期将办理产权登记所需资料报产权登记机关备案”的约定，鼎辉房地产公司于2018年9月28日书面通知方和顺、林木妹应当自2018年9月28日起至2018年10月30日到鼎辉房地产公司售楼部办证，并告知因房屋面积误差，方和顺、林木妹需要补交2014元的面积差价，方和顺、林木妹于2019年3月6日才缴纳2014元的面积差价，故2018年9月28日起至2019年3月6日止共计158天，应当予以相应顺延，逾期办证时间应为545天（703天－158天），金额为29396元（539375元×0.01%／天×545天）。鼎辉房地产公司辩称逾期办证超过诉讼时效，部分采信（扣除了2015年4月11日起至2017年4月10日止两年的逾期办证违约金），其辩称2014年1月鼎辉花苑项目申请环评验收，因政府部门办理“退城入园”事项进展缓慢，于2015年1月才审批通过，导致办证时间延迟，责任也不在，逾期办证时间自2017年4月11日起计算至2019年3月14日止，而政府部门于2015年1月已经审批通过，逾期办证责任明显在鼎辉房地产公司，该抗辩意见,不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决：一、鼎辉房地产公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付方和顺、林木妹逾期交房违约金54369元（539375元×0.03%／天×336天）及逾期办证违约金29396元（539375元×0.01%／天×545天），合计83765元；二、驳回方和顺、林木妹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2783.2元，减半收取1391.6元，由方和顺、林木妹负担391.6元，鼎辉房地产公司负担1000元。 二审期间,鼎辉房地产公司围绕上诉请求提交：1.鼎辉华苑小区房屋出租信息，用于证明鼎辉华苑小区150多平方米的房屋租金价格在2800元至3000元之间。2.两张图片，拍摄时间是2019年11月份，用于证明厂房没有按时搬迁，造成鼎辉房地产公司无法办理交房验收，造成交房延迟,该事实政府有通过会议纪要。方和顺、林木妹质证认为,逾期交房违约金与证据1的租金无关，双方应按合同约定履行；一期的工程与证据2中的烤鳗厂没有多大关系，工程延期不只是消防问题，还有其他问题。本院认为,证据1,因双方对逾期交房违约金已作约定,鼎辉房地产公司提交鼎辉华苑小区房屋租金价格不能作为本案定案依据,应按双方约定作为本案定案依据;证据2关于烤鳗厂没有及时搬迁与鼎辉房地产公司未能及时交房关系的问题。鼎辉房地产公司主张政府承诺协调烤鳗厂搬迁，并未提供证据予以证实，且根据鼎辉房地产公司二审中自认烤鳗厂至今尚未搬迁，讼争楼盘亦于2013年12月26日经竣工验收合格，2014年12月24日消防验收合格，因此烤鳗厂尚未搬迁并未影响鼎辉房地产公司该楼盘验收，亦不影响讼争房屋交付使用。据此，鼎辉房地产公司主张烤鳗厂没有及时搬迁造成鼎辉房地产公司未能及时交房的理由不能成立，不予采纳。 二审中，除鼎辉房地产公司对一审认定“曾经于2017年向东山县市场监督管理局12315投诉，2017年1月8日，东山县市场监督管理局12315投诉中心作出东市监消（2017）第2号《终止消费者权益争议调解告知书》”有异议，认为方和顺、林木妹没有投诉过，其向一审提交的告知书是虚假的，且告知书落款时间是2017年1月8日是法定节假日，鼎辉房地产公司认为时间应该是2019年而不是2017年；及对一审认定“同时，根据公平原则，违约金可按日万分之三计算”有异议，认为这不是查明的事实，应是法院认为的部分。双方对一审认定的其他事实均无异议，本院予以确认。对鼎辉房地产公司所提异议，本院分析认为，关于方和顺、林木妹因逾期交房向东山县市场监督管理局12315投诉问题。鼎辉房地产公司认为告知书落款时间是2017年1月8日，当日为法定节假日，但在《终止消费者权益争议调解告知书》上有加盖东山县市场监督管理局印章，该告知书应予以采信，且鼎辉房地产公司并没有提供证据证明告知书是虚假，其应承担举证不能的法律后果。据此，鼎辉房地产公司认为告知书是虚假的异议理由，不予采纳。关于一审认定“同时，根据公平原则，违约金可按日万分之三计算”问题。一审对该事实的认定是根据生效的（2017）闽0626民初558号民事判决作出的依据作为本案认定的事实，因此鼎辉房地产公司该认定不是查明的事实，应是法院认为的部分与事实不符的异议，不予采纳。 本院认为，关于方和顺、林木妹主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。方和顺、林木妹因逾期交房于2017年向东山县市场监督管理局12315投诉，2017年1月8日，东山县市场监督管理局12315投诉中心作出东市监消（2017）第2号《终止消费者权益争议调解告知书》，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第174条有关规定，本案逾期交房诉讼时效于2017年1月8日中断，即诉讼时效从2017年1月8日起重新计算。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始施行，本案适用三年诉讼时效，方和顺、林木妹于2019年7月24日提起本案诉讼，主张逾期交房违约金并未超过诉讼时效。 关于鼎辉房地产公司是否构成逾期交房的问题。鼎辉房地产公司主张因施工方闹事不交钥匙，直接导致鼎辉房地产公司延误工期延迟交房，属于非出卖方的原因导致延期交房的情形。本院认为，施工方闹事不交钥匙，是因鼎辉房地产公司与施工方之间产生经济纠纷引起的，该事实不属于双方约定可延期交房的情形。关于是否因烤鳗厂搬迁问题，导致可延期交房。鼎辉房地产公司在二审中提供的证据，本院已对因烤鳗厂搬迁问题作出分析，不再赘述。关于施工中遭遇到设计变更、异常困难或重大技术问题及出现气象原因导致施工延误的问题。该问题已在生效的（2017）闽0626民初558号民事调解书、（2017）闽06民终3107号民事判决书、（2018）闽民申3746号民事裁定书中作出认定，即鼎辉房地产公司因天气等原因可顺延的天数为163天，方和顺、林木妹在一审中亦表示逾期交房可顺延163天，据此，扣除天气等原因可顺延的天数163天，一审认定逾期交房违约天数为336天并无不当。 关于鼎辉房地产公司是否构成逾期办证、逾期办证是否超过诉讼时效及逾期办证天数如何计算的问题。依据合同约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起承担违约责任。双方于2015年1月10日办理交房手续，2019年3月14日办理权属证书，从2015年1月10日办理交房手续扣除90天后，就是鼎辉房地产公司逾期办证违约天数,即鼎辉房地产公司逾期办证违约天数计算应从2015年4月11日起开始计算。方和顺、林木妹于2019年7月24日向一审法院提起诉讼，主张逾期办证违约天数自2015年4月11日起至2018年10月30日止，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”规定,方和顺、林木妹主张逾期办证违约金在2016年7月25日前已超过诉讼时效，不予保护。2018年9月28日鼎辉房地产公司已发出书面通知告知可以办理产权登记手续，因此逾期办证违约金应计算至该日，2016年7月25日起至2018年9月28日止逾期办证违约金未超过诉讼时效，予以支持。一审认定2017年4月11日前逾期办证违约金超过诉讼时效是错误的。至于鼎辉房地产公司主张合同约定“买受人需在缴交购房所需的其他费用及因面积误差房价款后，出卖人方为其办理不动产权属证书。如买受人未支付上述费用，则办理不动产权属证书期限相应顺延”等问题。方和顺、林木妹主张逾期办证违约截止时间为2018年10月30日，并未以实际办证为截止日，一审将逾期办证时间计算至2019年3月14日并扣除方和顺、林木妹未按期支付面积差的时间是错误的。因一审认定逾期办证违约金未超过诉讼时效的天数为703天少于本院认定的未超过诉讼时效的逾期办证违约天数，而方和顺、林木妹并未就此提出上诉，故本院不对一审认定的逾期办证违约天数进行调整。 关于鼎辉房地产公司是否通知办证的问题。鼎辉房地产公司主张其早于2015年11月19日在项目公告栏张贴办证公告，释明业主前往东山县行政服务中心窗口办理权属登记证书，鼎辉房地产公司在一审诉讼中并主张该抗辩理由，亦未提交证据加以佐证，对该主张应承担举证不能的法律后果。鼎辉房地产公司该上诉主张依据不足，不予采信。 综上所述，漳州鼎辉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2783.2元，由漳州鼎辉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇一九年十二月二十四日 法官助理黄倩茹 书记员邹晓倩