浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0421民初5642号原告：周飞，男，1979年7月30日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：章叶，浙江金嘉律师事务所律师。被告：傅咏梅，女，1978年6月13日出生，汉族，户籍所在地上海市闸**。被告：王雪珍，女，1952年1月27日出生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。两被告委托诉讼代理人：杭璐东、章跃忠，浙江思贤律师事务所律师。原告周飞与被告傅其贤、傅咏梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序进行了审理。立案后发现傅其贤已在起诉前死亡，本院于2018年12月10日裁定驳回原告对傅其贤的起诉。傅咏梅、王雪珍于2018年12月初来院要求予以调解，但经本院数次调解未果。原告周飞于2019年5月17日申请追加王雪珍为本案被告，本院予以准许。本案于2019年7月1日适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情较为复杂，本案转为普通程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告周飞及其委托诉讼代理人章叶，被告傅咏梅、王雪珍及两被告委托诉讼代理人杭璐东两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周飞向本院提出诉讼请求（变更后）：1.依法判令解除原告与傅其贤所签订的《转让协议》；2.判令两被告共同向原告归还购房款36.8万元，赔偿实际损失20万元及支付违约金218367元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实理由：被告傅咏梅与原告妻子系同学关系，2017年3月被告家中房屋拆迁，准备卖掉一套。经双方初步协商，于2017年5月27日约定由原告支付32万元给被告，选房等事宜均归原告。5月30日，原告与傅咏梅、傅其贤共同到拆迁办公室，被告又提出涨价要求，最后双方经协商，约定由原告支付36.8万元给傅其贤，双方签订了《转让协议》，己打印好金额作了修改。因被告提出傅其贤转款不方便，就直接要求将定金368000元付至傅咏梅的账上，并由傅咏梅签署了收据。当天还在拆迁办公室办理好抽签的委托手续，将由原告直接进行抽签。6月2日、3日，由原告参加抽签，确定成交房屋为和风家园4幢1单元601室。7月26日，傅其贤与嘉善县房屋征收办公室签订《嘉善县国有土地上房屋征收补偿协议书》。该协议书约定，傅其贤最晚于2018年8月30日前办理完成交房手续。后傅其贤死亡，傅咏梅和王雪珍明确拒绝继续履行合同。被告傅咏梅系傅其贤女儿，被告王雪珍与傅其贤为夫妻关系。原告与傅其贤签订《转让协议》，原告将定金支付给被告傅咏梅，本案涉案房屋已登记于被告王雪珍名下。现原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。两被告答辩称：1.本案《转让协议》一方当事人已经死亡，无法继续履行。2.因傅其贤已经死亡，合同已经无法继续履行，已收取的368000元同意退给原告。3.本案转让协议系无效合同，实际系房卡买卖，属于以合法形式掩盖非法目的，并且损害国家利益，应确认合同无效。4.要求两被告承担违约金没有法律依据。本案的合同相对方傅其贤已经死亡，被告傅咏梅收取368000元只是代其父亲收取房款的一个行为。另外，原告没有支付剩余款项，本身存在违约。综上，同意返还已收取的房款368000元，请求驳回其他诉讼请求。原告周飞围绕诉讼请求依法提交了《转让协议》、银行客户回单、收据、选房抽签通知及委托书、产权调换房凭证、嘉善县国有土地上房屋征收补偿协议书及明细清算表、微信短信记录等证据，两被告提交了常住人口登记表、结婚登记证（补发）、死亡注销户口证明、微信聊天记录等证据，本院出示了调取的不动产登记信息、婚姻登记信息、傅其贤病程、出院记录。本院组织双方当事人进行了质证，当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周飞的妻子沈玲燕与被告傅咏梅系同学关系。2017年3月，双方协商由周飞购买傅咏梅家原位于嘉善中山东路226号房屋拆迁可得的安置房。5月27日，傅咏梅与周飞夫妻碰面协商转让拆迁房屋事宜，初步约定由原告支付32万元，选房等事宜均归原告办理。5月29日，傅咏梅告知周飞次日到拆迁办公室（嘉善嘉和房屋征收服务中心在拆迁现场设置的办公点）办理委托抽签手续，卖掉的房屋为其父亲傅其贤名下的拆迁房屋。5月30日，原告周飞与被告傅咏梅、傅其贤共同到拆迁办公室，出卖方提出调整价格要求，双方经协商，约定由原告支付36.8万元给傅其贤，周飞提供了打印好的《转让协议》，傅咏梅在《转让协议》上填写了相关内容，对价款在打印件上进行了修改，协议由周飞、傅其贤签字。《转让协议》中约定：“甲方（傅其贤）自愿把原四中拆迁安置房转让给乙方（周飞），乙方在三日内支付定金368000元。该拆迁安置房应有的选择权（含抽签权）、决定权以及超过面积优惠的权利均归乙方所有。甲方无条件配合乙方办理安置房的选择和过户事项。乙方在甲方取得安置房房产证时支付甲方安置房费用后一周内，全额支付甲方被征收房屋评估价的款项。甲方违约（即不转让），则需支付双倍定金，乙方违约则定金不退。”合同签订后，因傅其贤不方便手机转账，故周飞将368000元支付至傅咏梅的账上，傅咏梅在《转让协议》背面书写了收据。同日，双方在拆迁办公室办理了抽签的委托手续，载明傅其贤委托周飞办理选房、补偿协议签订、腾退等一切手续。6月2日、3日，周飞持委托书参加了抽签选房，于6月3日抽签确定成交房屋为和风家园4幢1单元601室。7月26日，傅其贤与嘉善县房屋征收办公室签订《嘉善县国有土地上房屋征收补偿协议书》，约定傅其贤最晚于2018年8月30日前办理完成付款交房手续。根据明细清算表，和风家园4幢1单元601室安置房面积88.83平方米，安置房总价723836.96元（代收费中不含契税），被征收房屋评估和奖励补偿补助共计114766元。根据明细清算表，周飞实际需支付购房款共368000元＋723836.96元＝1091836.96元。因补偿协议中载明契税自行办理，双方对该费用负担曾发生争议。后双方又数次发生争执，合同履行陷入僵局。之后傅咏梅帮助筹措资金，自行办理了安置房付款交房手续，于2018年7月30日将房屋登记在傅其贤名下。另查明：被告傅咏梅系傅其贤、王雪珍独生女儿。王雪珍与傅其贤于1983年12月9日登记结婚（复婚），2003年12月30日办理了离婚登记，离婚协议约定中山东路226号房屋各半所有（房产证已分户）；2014年7月17日王雪珍、傅其贤以遗失结婚证为由，申请补发了1983年12月9日的结婚证。傅其贤患有慢性肾脏病、糖尿病，规律血透4年，2018年7月14日因意识模糊半月余至嘉善县第一人民医院住院治疗，2018年8月18日凌晨抢救后家属放弃进一步抢救，于当日死亡。2018年8月20日，涉案房屋由傅其贤变更登记至王雪珍名下，取得方式为“婚后夫妻财产约定”。本院认为，本案双方对于周飞和傅其贤签订转让协议买卖拆迁安置房的过程，以及已收取368000元定金（购房款）的事实均予认可，双方争议的焦点为以下三个方面：一是转让协议的性质和效力；二是出卖方傅其贤在履行合同中有无违约；三是两被告傅咏梅、王雪珍是否需要承担违约责任以及如何承担。一、关于转让协议的性质和效力。转让协议由双方协商后签署，是双方意思真实表示。协议明确约定了傅其贤自愿把原四中拆迁安置房转让给周飞，虽然当时傅其贤尚未取得涉案房屋，也未确定具体的交易标的，但不影响协议的效力。2017年5月30日签订的协议中约定抽签由周飞决定，并办理了委托手续，协议签订后的6月3日由周飞进行抽签，选定了和风家园4幢1单元601室房屋，即最终确定了交易标的。傅其贤调换安置的原房屋系自有房屋，政府在城镇房屋拆迁安置中对于房主将安置房用于自住还是另行出售并无限制；从双方后续履行过程来看，明确是先将房屋登记在傅其贤名下，再办理转让过户手续，并未省略交易环节而意图偷逃税款，不存在损害国家利益的情形。综上，本案《转让协议》是合法有效的房屋买卖合同。二、出卖方傅其贤在履行合同中有无违约。综合全案情况，从合同履行过程来看，双方存在以下三次争议情形。一是在签署征收补偿协议书时，双方对于傅其贤取得该房屋办理不动产登记时需要缴纳的契税由谁负担发生争执；二是因签订合同时定金由傅咏梅收取，周飞要求傅其贤另行出具壹份收条，王雪珍提出异议；三是安置房后续款项的缴纳问题。关于契税负担的争议，因转让协议中对此并未明确，双方因而发生争议，属于对合同内容不明之处进行补充协商，原告最终也同意该契税由其负担，因此该争议双方均不构成违约。关于周飞要求傅其贤补签收条，王雪珍认为周飞要求将一笔钱写两份收条明显过分，会导致款项无中生有加倍，故加以阻挠，并对后续履行提出异议。本院认为，从庭审中双方陈述来看，傅其贤、王雪珍和傅咏梅对于涉案房屋是否出售、以何价格出售等意见并不完全一致，傅其贤也曾向周飞表示过其并未收到该笔368000元，故周飞要求傅其贤另行出具壹份收条，实际是对上述368000元购房款由傅咏梅收取过程的记录、说明，并无不当。王雪珍即便担心一笔钱会变成两份收条，也可以在书写具体内容时予以明确，避免争议。傅其贤当时对周飞的要求并未提出异议，但在王雪珍的阻拦下并未书写另一份收条，现王雪珍以此认为原告方在履行合同中存在欺诈，故而拒绝履行，理由明显不能成立。其三，关于周飞支付安置房款项的事宜。《转让协议》本身并未约定周飞何时支付除368000元以外的其他购房款，结合《征收补偿协议书》第七条关于交房付款期限内容，安置房的款项最迟应当在征收补偿协议规定的2018年8月底前支付。两被告认为周飞未按约履行，故而自行办理了后续安置房缴款和不动产登记等手续，是原告违约导致合同不再继续履行。本院认为，因双方并未约定解除合同的条件，出卖人如欲解除合同不再继续履行的，应当符合合同法第九十四条规定的法定解除条件。原告周飞提供了其曾向傅咏梅提出要求付款继续履行的证据，傅咏梅对此予以认可，但表示当时告知了对方买房的事直接找父亲傅其贤。但从本院调取的医疗记录可证明傅其贤当时因病重而住院，而且由于委托书明确约定的事项中并无代傅其贤缴付安置房购房款的事项，因此原告关于找不到傅其贤本人，不持有征收补偿协议和清算表原件，无法直接去办理缴款的陈述符合实际情况。从傅其贤一方来说，现无证据证实其曾催促周飞后续付款而周飞予以拒绝，也没有证据显示其有配合周飞履行的行为。相反，根据庭审中当事人陈述，是两被告向住院中的傅其贤告知了有关情况，并由傅咏梅筹措资金去办理了安置房尾款支付和不动产登记手续，之后又在傅其贤病故时办理了房屋转移登记至王雪珍名下的手续。因傅其贤已死亡，现无法核实其当时因何不再履行合同的主观原因，但客观上存在未按约定继续履行合同的情形，已构成违约。因房屋现已登记在王雪珍名下，且其当庭表示因自己家安置的三套房屋仅该套系电梯房，已进行装修并将用于自住，故合同无法继续履行。原告主张解除合同，由两被告返还368000元购房款，两被告亦同意归还该368000元，本院对该诉请予以支持。三、关于两被告傅咏梅、王雪珍是否需要承担违约责任以及如何承担。因傅其贤不履行合同已构成违约，应承担相应违约责任，但其已于2018年8月18日死亡，故应由其继承人依法承担相应责任。根据现实婚姻登记信息，傅其贤与王雪珍两人处于离婚状态，但双方又持有补发的结婚证，王雪珍自认与傅其贤当时系夫妻关系。王雪珍当庭表示其不懂法律，不知道复婚和补办结婚证的区别，故而办理了补办结婚证的手续。双方也一直共同生活，由王雪珍照顾生病住院的傅其贤。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条的规定，身份关系的事实不适用自认规则。傅咏梅系傅其贤女儿，是其法定继承人。傅咏梅当庭表示放弃继承，房屋完全归母亲王雪珍所有，包括其筹措支付的购房款亦赠予母亲，且涉案房屋于2018年8月20日变更登记至王雪珍名下，故王雪珍虽不是傅其贤的法定继承人，但其仍应参照继承法的规定在傅其贤遗产范围内承担相应责任。两被告表示房屋登记变更系在傅其贤死亡之前办理，在死后完成登记发证，但不仅变更登记的日期为2018年8月20日，而且申请变更登记的材料中签署的日期也均为2018年8月20日，故两被告该陈述依据不足，本院不予认可。两被告均表示傅其贤长期生病，除该套房屋外无其他遗产，故原登记在傅其贤名下的拆迁置换房屋应作为其遗产。虽然两被告表示最终购买该房屋的款项完全系自行另筹，但周飞已支付给傅其贤368000元并明确用于购买涉案房屋，而该房屋是2003年离婚时傅其贤名下的中山东路226号部分房屋拆迁置换所得。现王雪珍在傅其贤死亡后取得该房屋所有权，应在该368000元和原中山东路226号房屋所得补偿款所对应的房屋价值内对傅其贤的违约责任承担责任。原告周飞主张20万元实际损失，并以总房价的20%计218367元主张违约金。本院认为，双方协议中约定368000元为定金，该约定超过总房价的20%，现原告以担保法司法解释规定的定金比例上限主张违约金，本院予以支持。原告主张20万元实际损失并未提供证据和依据，且违约金目的本身在于赔偿损失，故该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告周飞与傅其贤于2017年5月30日签订的安置房《转让协议》；二、被告傅咏梅、王雪珍于本判决生效后五日内返还原告周飞购房款368000元；三、被告王雪珍于本判决生效后五日内在继承傅其贤遗产范围内支付给原告周飞违约金218367元；四、驳回原告周飞的其他诉讼请求。案件受理费11664元，财产保全申请费3520元，合计15184元，由原告周飞负担2967元，被告傅咏梅、王雪珍负担12217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  钱 骏审 判 员  江万景人民陪审员  朱伯庭二〇一九年十二月二日书 记 员  沈 华