嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初5061号原告（反诉被告）：嘉兴卓嘉房地产开发有限公司，住所地浙江省嘉兴市秀洲区康和路**嘉兴光伏科创园**楼**，统一社会信用代码91330411MA29G1M68N。法定代表人：陈良锐，董事长。委托诉讼代理人：华伊宁、吕秀花，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟海水，男，1978年9月25日出生，汉族，住福建省南安市。被告（反诉原告）：熊洁，女，1985年5月29日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：钟海水，系熊洁之夫。原告嘉兴卓嘉房地产开发有限公司（以下简称卓嘉公司）与被告钟海水、熊洁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序进行公开审理。被告钟海水、熊洁于2019年11月5日提起反诉，经审查，本院依法予以准许并合并审理。2019年11月27日，本院对本案进行了公开开庭审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人、被告熊洁（反诉原告）及其委托诉讼代理人即被告钟海水（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓嘉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告剩余车位转让费200000元；2.被告支付原告逾期付款利息18750元（以年利率6%为计算标准，自2018年9月17日起暂算至2019年9月27日，违约金数额为以后的逾期付款利息付至法院生效判决确定的履行期限届满之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求中逾期利息的起算时间变更为2018年10月14日。事实和理由：原被告双方于2018年8月17日签订《车位使用权转让定金协议》、《荷塘景苑车位使用权转让合同》，约定被告向原告购买荷塘景苑小区内编号为0058的小型机动车泊位使用权，该使用权转让总价为300000元，于签订合同当天支付部分车位使用权转让费100000元，最迟于合同签订之日起三十日内原告收到全部剩余款项。被告于签订上述合同当天支付车位使用权转让费100000元后，未继续支付剩余费用也未办理银行按揭贷款，经原告方多次催告后，被告方至今仍未支付剩余款项。被告钟海水、熊洁辩称，原告的诉讼请求是不合理的，理由如下：一、原告属于捆绑销售车位，违反了嘉建〔2018〕7号文件的精神；二、签订合同应该是双方建立在合法平等、自愿协商的基础上进行的。在本案的两份合同中，原告以合法的形式掩盖非法目的，公然违反法律、行政法规的强制性要求，违规提高购房门槛，以捆绑销售车位的形式增加附加条件，胁迫被告签订其事先准备好的格式条约，要求被告在购买商品房时，必须附带购买车位，排除了被告自主购买的权利，加重了被告的购房负担，违背了被告的真实意愿，故合同约定的车位认购条款应属无效。三、关于定金收取标准的问题。合同法以及担保法明确规定，定金的数额由当事方约定，但不得超过合同主标的额的20%。而原告在自行定价的过程中，违法多收取被告定金高达40000元之多，理应返还；四、关于之前协调的问题。2019年10月23日，经法院组织协调，双方初步达成一致意见，双方自愿解除合同，原告返还定金50000元，两天后原告意见发生变化，不同意协商解决。这也再一次证明，原告捆绑销售车位是违法的。被告钟海水、熊洁向本院提出反诉请求：1.判令解除《车位使用权转让定金协议》及《荷塘景苑车位使用权转让合同》；2.反诉被告支付反诉原告车位转让费预付款（定金）100000元；3.反诉被告支付反诉原告车位预付款（定金）利息9375元（以年利率6%为计算标准，自2018年9月17日起暂算至2019年9月27日，之后计算至法院生效判决确定的履行期限届满之日止）；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告将第一项诉讼请求变更为要求确认上述两合同无效。事实和理由：反诉原告于2018年8月17日在反诉被告方销售置业顾问顾鹏飞的强制（购房必须捆绑搭售车位为附加条件）要求下签订了《车位使用权转让定金协议》及《荷塘景苑车位使用权转让合同》，并于当天支付给反诉被告方车位预付款（定金）100000元。反诉原告认为，反诉被告在商品房销售过程中违反了《嘉兴市建委等十部门关于在全市开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（嘉建〔2018〕7号）文件精神，以捆绑销售车位作为购房附加条件限制购房人（反诉原告）合法权利，变相实行价外加价，在商品房销售过程中违背了反诉原告真实意愿进行捆绑销售车位使用权，侵害了反诉原告的合法权益。反诉被告卓嘉公司辩称，一、涉案车位合同是原、被告的真实意思表示，本案不存在捆绑销售的情形。开发商为业主规划车位是其法定的义务，车位作为特定物，反诉被告将车位优先满足业主的需要，并无不妥。反诉原告系因有停车需求而自主申请购买车位。二、反诉被告并未侵犯反诉原告的自主选择权。嘉兴房地产开发商众多，卓嘉公司并不具有垄断地位。反诉原告作为完全民事行为能力人，在预购车位时已经做出了自主选择，故卓嘉公司并没有侵犯钟海水与熊洁的自主选择权。三、涉案车位合同没有违反法律法规的强制性规定。反诉原告提出的嘉建〔2018〕7号文件，不能否认合同的效力。根据合同法解释的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，而不得以地方性法规、行政法规、规章为依据。所以嘉兴相关部门发布的通知是不能否认合同效力的。四、反诉原告请求解除协议，不符合合同约定和法定的解除条件。《荷塘景苑车位使用权转让合同》约定任何一方不得擅自解除合同，故卓嘉公司有权依据合同法的规定要求两被告继续履行合同。综上，请求法院支持本诉原告的诉讼请求，驳回本诉被告的反诉请求。原告卓嘉公司为证明其诉称事实，提交证据如下：一、《车位申请书》一份，证明两被告因自身需要向原告申请预留车位一个，两被告对车位的基本情况是明确知晓的，对车位的价格是没有异议的；二、《车位使用权转让定金协议》一份，证明原、被告对涉案车位的价格达成合意，为保证合同履行，两被告自愿支付定金100000元；三、《荷塘景苑车位使用权转让合同》一份，证明原、被告就车位转让的价款等各方面都达成一致，被告承诺于合同签订之日起30日内付款，否则就按照合同承担违约责任。被告钟海水、熊洁为证明其辩称事实，提交证据如下：一、嘉建〔2018〕7号《嘉兴市建委等十部门关于在全市开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》一份，证明对于房地产开发企业以附加条件限制购房人合法权利如捆绑车位等方式，变相实行价外加价的行为重点进行查处整治；二、微信朋友圈截图打印件一份，证明原告是捆绑销售的。质证及本院认证意见：被告钟海水、熊洁对原告卓嘉公司提交的证据一，认为是原告事先为购房者准备的，当时被告曾明确表示不需要购买车位，而《车位申请书》第六条就是把商品房和车位使用权捆绑在一起；对证据二，认为定金100000元已经超出法律允许收取的20%；对证据三，认为根据合同法的规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，所谓的销售使用权就是消费者租赁车位，其期限只有20年，20年后是不受法律保护的，而合同中车位使用用权的年限，与房地产使用年限是一致的，违反了国家的相关法律，应该是无效的。原告卓嘉公司对被告钟海水、熊洁提交的证据一的真实性没有异议，对关联性有异议，认为这份文件是2018年8月23日才发布的，而本案的车位定金合同是在2018年8月17日签订的，所以双方签订该合同时，该文件并没有发布，且文件中也并未规定捆绑销售的合同可以解除，该文件是地方性政府相关部门发布的行政管理规范，不能否认合同的效力，原告是否违反该文件的有关规定，属于行政机关查处的职权范围，不属于民事审查范围；对证据二，认为没有提供原件，且微信朋友圈本来就是一个私人的话语空间，难以辨别真假，如果是真的，也只是对于特殊房型的销售条件的描述。本院认为，两被告对原告提交的三份证据的真实性没有异议，均予采纳；原告对两被告提交的证据一的真实性没有异议，予以采纳；两被告提交的证据二，与本案并无关联性，不予采纳。根据上述采纳的证据及当事人的陈述，本院确认本案事实如下：2018年8月17日，两被告向原告卓嘉公司出具《车位申请书》一份，载明：本人钟海水、熊洁拟认购贵司开发的荷塘景苑项目商品房一套。现本人因自身需要，向贵司申请预留车位一个……车位位于项目编号0058，售价300000元/个，本人对上述车位在出具本申请书时，通过荷塘景苑营销中心现场车位信息公示对该车位的具体位置、结构面积等基本情况均已明确知晓……2018年8月19日，原告与两被告签订《车位使用权转让定金协议》一份，载明双方在平等、自愿、协商一致的基础上约定：就乙方（两被告）购买甲方（原告）开发的嘉兴市秀洲区秀园路荷塘景苑小区30#701室房屋，双方已签订该房屋《认购协议》。同时，乙方向甲方提交《车位申请书》，申请受让嘉兴市秀洲区秀园路荷塘景苑小区编号为0058的小型机动车停泊位。该车位使用权转让总价为300000元，乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金100000元，作为签订《车位使用权转让合同》的担保。两被告于2018年8月17日支付原告定金100000元。2018年9月13日，原告与两被告签订《荷塘景苑车位使用权转让合同》一份，对于车位的位置、价格等基本情况与《车位使用权转让定金协议》中载明的一致，双方另约定：乙方（两被告）须于2018年8月17日支付车位使用权首付100000元，剩余200000元办理银行贷款，并确保在本合同签订之日起三十日内甲方（原告）指定账户将收到全部剩余款项，不论银行是否及时放款或是否准予放款。车位交付日期为2021年1月10日前。如乙方未按本合同约定支付全部转让费用，自乙方逾期之日起至乙方付清剩余款项之日止，乙方须支付逾期履行违约金，每日违约金为合同总款项的千分之一。之后，两被告未支付剩余款项。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被告钟海水对于在涉案两份合同及车位申请书落款处签名的事实没有异议，被告熊洁亦认可被告钟海水代为签名的行为系经过其授权，两被告对于合同及申请书本身的真实性均无异议，但认为系受原告胁迫签订（出具），违背了两被告的真实意愿，原告捆绑销售车位，违反法律、行政法规的强制性规定，涉案两份合同应为无效。对此，本院认为，两被告作为具有完全民事行为能力人，对其行为内容应具有认知能力。两被告在与原告签订《车位使用权转让定金协议》及《荷塘景苑车位使用权转让合同》时，已对合同中约定的车位位置、价格、期限均充分了解，现无证据证明原告卓嘉公司在嘉兴市秀洲区商品房市场中具有垄断地位，两被告可以选择其他开发商开发的商品房，也可以购买相应的二手房屋。结合原告提供的《车位申请书》，可以确定两被告在购买商品房的同时选择购买了车位，其购买涉案车位及商品房，应是其对房屋以及车位的质量、价值、地段、升值空间、地段进行充分考虑后自愿选择的结果，且两被告在2018年8月17日申请购买车位时已按合同约定支付了定金100000元，又于2018年9月13日确定将该100000元作为购买车位首付款，故涉案两份车位使用权合同的签订和履行是双方当事人的真实意思表示，并不存在胁迫的情形。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政法规规章为依据”。而两被告提供的嘉兴市相关部门发布的通知，并不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故两被告主张两份合同违反国家法律、法规的强制性规定的理由亦不能成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。两被告未按《荷塘景苑车位使用权转让合同》约定的期限支付剩余款项，原告要求两被告支付剩余转让款200000元，并自逾期之日即2018年10月14日起按年利率6%支付逾期付款利息，本院予以支持。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。本案中，《车位使用权转让定金协议》中约定乙方应向甲方支付定金100000元，作为签订《车位使用权转让合同》的担保，鉴于双方已签订了《车位使用权转让合同》，该100000元应抵作车位使用权转让款，故对于两被告辩称约定的定金过高应予返还的意见，本院不予采纳。两被告反诉要求确认与原告签订的《车位使用权转让定金协议》及《荷塘景苑车位使用权转让合同》无效、原告支付预付款（定金）100000元及利息，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告钟海水、熊洁于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴卓嘉房地产开发有限公司车位使用权转让款200000元，并支付逾期付款利息（以200000元为基数，自2018年10月14日起，按年利率6%计算至两被告实际履行之日）；二、驳回反诉原告钟海水、熊洁的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4582元，减半收取2291元，由被告钟海水、熊洁负担；反诉案件受理费2488元，减半收取1244元，由反诉原告钟海水、熊洁负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  林幸宇二〇一九年十二月十三日书记员  王贇洁1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。