北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京02民终15417号上诉人（原审原告）：王晶，男，1986年7月15日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郭凤芹（王晶之妻），住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：陈细汝，男，1979年12月13日出生，汉族，住浙江省泰顺县。上诉人王晶因与被上诉人陈细汝房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2019)京0102民初19609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人王晶到庭参加诉讼，被上诉人陈细汝经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王晶上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，依法改判支持我一审诉讼请求第二项；2.本案一审、二审案件受理费由陈细汝承担。事实和理由：一、陈细汝租用我的商业用房并办理营业执照经营，其因违法经营被公安机关处罚而停止经营。陈细汝虽于2019年1月12日交回了房屋钥匙，但其迟至2019年7月2日才注销营业执照，此期间案涉房屋不能办理营业执照及合法经营，故陈细汝应予赔偿此期间案涉房屋不能出租的损失。目前市场房屋租赁价格仍是上涨趋势，案涉房屋系旺铺，有多位潜在承租人意欲承租案涉房屋，但均因无法办理营业执照而作罢。我参照双方已履行的租金标准请求陈细汝支付赔偿费用，并无不当。陈细汝违法经营应支付我两倍月租金标准的违约金是双方合同明确约定的，且陈细汝并未主张违约金过高。虽然合同没有关于迁移或注销营业执照的约定，但是终止房屋租赁合同，承租人将营业执照迁移或注销是其附随义务，是法定义务。从双方解除合同至陈细汝注销营业执照期间，案涉房屋不能注册营业执照，即使租出也势必导致承租人无照经营，故陈细汝迟延注销营业执照的行为直接导致案涉房屋无法出租，应当赔偿此期间的损失。一审判决以陈细汝已经支付了两倍月租金标准的违约金为由，不支持我的第二项诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律不当。二、2019年7月22日一审法院作出了（2019)京0102民初19609号民事裁定书，裁定本案转为普通程序。但本案一审仍适用简易程序，由郑宇昕法官独任审判，审判程序违法。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，程序违法，请求二审法院依法改判支持我的上诉请求。陈细汝向本院提交书面答辩状，辩称双方租赁关系解除后，营业执照注销与否并不影响案涉房屋的出租，事实上王晶在2019年4月即已出租该房屋，故营业执照未注销不影响王晶的出租行为。且我已及时注销营业执照，但注销营业执照需要一定程序（公告、登报等形式），故2019年7月注销也符合正常时间。王晶在2019年2月、3月未能出租该房屋，是由于没有找到承租人，其要求我承担租金损失，没有事实与法律依据。另，一审期间我已主张王晶应退还我一个月租金的押金。但一审法院对此并未作出处理。在王晶提交的租赁合同中，明确记载我已向王晶交付一个月租金的押金，请求二审法院对该事实予以认定。综上，王晶的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王晶向一审法院起诉请求判令：1.陈细汝支付违约金28333元；2.陈细汝赔偿王晶营业执照地址继续占用期间2019年2月至2019年6月的损失合计70830元；3.诉讼费用由陈细汝承担。一审法院认定事实如下：2015年1月5日，王晶（出租人）与陈细汝（承租人）、北京链家房地产经纪有限公司（居间人）就北京市西城区×××06部分（建筑面积110平方米）签订《北京市房屋租赁合同》（下称《租赁合同》），约定房屋用途为办公；租赁期自2015年1月20日至2020年1月19日；租金标准85000元/半年。合同第九条约定，陈细汝有如下情形之一，王晶有权单方解除合同，1.不按照约定支付租金达十日；2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金；3.擅自改变房屋用途；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损坏并拒不赔偿；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活；7.未经王晶书面同意将房屋转租给第三人。合同第十条关于违约责任约定有，陈细汝有上述违约情形之一的，应按月租金的200%向王晶支付违约金，同时可要求其将房屋恢复原状并赔偿相应损失。合同签订后，王晶将租赁房屋交予陈细汝，该房屋地址登记注册为北京馥郁休闲健身有限公司（下称馥郁公司）。审理中，依王晶申请，法院至北京市公安局西城分局调取相关治安案卷材料。材料显示，2018年12月6日，在租赁房屋内，周某某向叶某某卖淫，双方被处罚行政拘留5日。公安局询问笔录登记的周某某住址为租赁房屋。另查，因租赁房屋内发生违法事件，王晶与陈细汝于2019年1月解除上述房屋租赁合同。2019年7月2日，馥郁公司在工商部门登记注销。审理中，王晶表示房屋租金交至2019年1月19日，陈细汝于2019年1月12日搬离租赁房屋。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈细汝与王晶签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。王晶依约向陈细汝交付了租赁房屋，陈细汝应按照合同约定合理使用房屋。但租赁期间，租赁房屋内发生卖淫嫖娼的违法行为，卖淫者住址即为租赁房屋，可见陈细汝方存在《租赁合同》第九条约定的情形利用房屋从事违法活动，故王晶有权单方解除《租赁合同》，陈细汝应承担《租赁合同》约定的月租金200%的违约责任。《租赁合同》就陈细汝的违约责任已经做出了约定，陈细汝就其违约行为需承担给付违约金的惩罚，且王晶向陈细汝主张损失的金额过高，故对其要求赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。王晶主张给付违约金28333元的诉讼请求，证据充分，理由正当，法院予以支持。综上所述，一审法院于2019年10月判决：一、判决生效之日起七日内，陈细汝给付王晶违约金28333元；二、驳回王晶的其他诉讼请求。如果陈细汝未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，王晶提交其与案外人吴毅佳于2019年4月15日签订的《定金协议》及吴毅佳于2019年5月6日出具的收到退还1万元定金的《收据》，证明由于陈细汝未将馥郁公司营业执照注销，导致案涉房屋无法出租。另，王晶认可收到陈细汝交纳的一个月租金的押金且未予退还，但表示其在主张馥郁公司营业执照占用案涉房屋的损失时已将押金予以折抵。本院认为，王晶与陈细汝、北京链家房地产经纪有限公司签订的《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。合同履行过程中，陈细汝未按照合同约定合理使用房屋，租赁房屋内发生卖淫嫖娼的违法行为，陈细汝的行为构成违约，应承担违约责任。原审法院对此处理并无不妥，本院予以维持。王晶上诉要求陈细汝赔偿营业执照注销前的损失，但《租赁合同》对于合同解除之后，营业执照未如期迁出或注销没有明确约定违约责任，王晶的该项上诉主张缺乏合同依据，且王晶未提供充分有效的证据证明合同约定的违约金不足以弥补其损失，故本院对王晶的该项上诉意见不予支持。经查阅原审卷宗材料，原审法院系适用普通程序公开开庭审理本案，程序并无不当，本院予以确认。综上所述，王晶的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1571元，由王晶负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 刘苑薇审 判 员 何江恒二〇一九年十二月十九日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥