渭南市临渭区人民法院民事判决书                          （2019）陕0502民初3258号    原告：冯保林，男，1969年2月19日出生，汉族，住渭南市高新区。委托诉讼代理人：秦小妮，陕西升达律师事务所律师。被告：孟建平，男，1960年10月10日出生，汉族，住渭南市临渭区，农民。委托诉讼代理人：邓建军，陕西赛高律师事务所律师。被告：陕西天时置业有限公司，住所：渭南高新区。法定代表人：孙万吨，系该公司董事长。原告冯保林与被告孟建平、陕西天时置业有限公司（以下简称“天时置业公司”）案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告冯保林及其委托诉讼代理人秦小妮、被告孟建平及其委托诉讼代理人邓建军到庭参加诉讼，被告陕西天时置业有限公司法定代表人孙万吨经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯保林向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买的位于渭南市高新区XX大街XX小区XX号楼XX单元XX房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求确认2013年8月8日原告与被告陕西天时置业有限公司签订的编号为7-1-302号购房协议合法有效，并确认该房屋归原告所有；3、判令被告陕西天时置业有限公司为原告办理房屋登记手续；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年8月8日，原告与被告陕西天时置业有限公司内设机构“陕西天时置业有限公司金穗西苑6、7号楼项目部”（以下简称“项目部”）签订《购房协议》一份，约定被告陕西天时置业有限公司将其开发的位于渭南市高新区XX大街XX小区XX号楼XX单元XX房（面积为97.82平方米）出售给原告，房价总计254332元。2013年8月9日，原告一次性付清该房购房款，被告陕西天时置业有限公司出具了售房专用收据，加盖项目部财务专用章。同时，原告以35240元购买了面积为35.24平方米的地下室一间。自此，原告居住至今。2019年4月22日，原告接到临渭区人民法院通知，上述房产因被告孟建平申请强制执行该房屋，此房被法院查封，侵犯了原告的合法财产，2019年5月8日，原告提出执行异议申请，2019年5月16日，临渭区人民法院以（2019）陕0502执异53号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。为了维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。审理中，原告自愿放弃第三项诉讼请求。为支持其主张，原告冯保林向法庭提供如下证据：第一组证据：2018年8月8日原告与陕西天时置业有限公司金穗西苑6、7号楼项目部签订的《购房协议》一份，与原告同一小区7#-3-302室业主《购房协议》及《商品房买卖合同》各一份。证明在法院查封之前，原告已签订了合法有效的房屋买卖合同。第二组证据：售房专用收据两份、银行交易明细及收款收据各一份，证明原告于2013年8月8日向陕西天时置业有限公司金穗西苑6、7号楼项目部指定的账户缴纳涉案房屋及地下室全部房款共计289572元，并于2015年10月15日缴纳房屋契税及大修基金，项目部向原告出具了收据。第三组证据：项目部出具的书面证明一份、装修材料订单六份及原告结婚证复印件一份，证明原告于2015年10月15日领取涉案房屋钥匙后装修并入住的事实。第四组证据：陕西渭南九龙物业管理有限公司出具的收据12份，证明原告入住并缴纳物业费、水电费等费用的事实。第五组证据：被告陕西天时置业有限公司于2012年11月26日向陕西天时置业有限公司金穗西苑6、7号楼项目部出具的授权委托书一份，证明该公司授权项目部签订购房协议，并且认可项目部出具的相关材料。第六组证据：陕西天时置业有限公司出具的书面证明一份，证明原告购买涉案房屋、指定转款情况及未办理房产证的原因。被告孟建平辩称，原告并未与陕西天时置业有限公司签订《商品房买卖合同》及备案登记，陕西天时置业有限公司金穗西苑6、7号楼项目部并非商品房买卖的合法主体，原告对该房屋不具有物权效力。在执行过程中，法院发布的公告期限内没有案外人提出异议，所以，涉案房屋应自2018年12月26日后被告孟建平收到执行裁定书起归孟建平所有。综上所述，应驳回原告的全部诉讼请求。为支持其主张，被告孟建平向法庭提供如下证据：1、身份证复印件一份，证明被告孟建平的主体资格；2、2018年10月23日渭南市临渭区人民法院于关于渭南高新区XX苑XX号楼XX号房产（第一次拍卖）的公告一份，证明涉案房屋于2018年10月23日进行公开拍卖并公告，公告期间并无任何案外人提出异议；3、临渭区人民法院（2017）陕0502执2885-3号执行裁定书一份，证明临渭区人民法院对涉案房屋依法予以查封、拍卖并予以公告，流拍后，涉案房屋所有权归孟建平所有；4、临渭区人民法院（2019）陕0502执异53号执行裁定书一份，证明2017年12月20日，临渭区人民法院对涉案房屋依法查封后，被告陕西天时置业有限公司向法院提出书面申请，请求查封的部分因预售并签订有商品房买卖合同予以调换，其中并不涉及涉案房屋，涉案房屋系被告陕西天时置业有限公司未出售的房屋。被告陕西天时置业有限公司法定代表人孙万吨未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年8月8日，原告与陕西天时置业有限公司金穗西苑6、7号楼项目部签订编号为7-1-302号的《购房协议》一份，该协议约定项目部将其开发的位于渭南市高新区XX大街XX小区XX号楼XX号面积为97.82平方米的单元房一套出售给原告，房价总计254332元。同时，原告以35240元购买了面积为35.24平方米的地下室一间。2013年8月8日，原告向项目部支付了该房屋及地下室的购房款共计289572元，项目部于2013年8月9日向原告出具了售房专用收据两份，并加盖项目部财务专用章。2015年10月15日，原告向项目部缴纳了契税及大修基金并领取了房屋钥匙，原告遂对该房屋进行装修入住至今。之后，因项目部人员交接，至今未为原告办理该房屋备案登记手续。审理中，原告陈述，其名下登记备案的有一套房屋，位于临渭区XX大街XX段XX楼XX单元XX楼XX户，该楼系其于1989年购买，于2016年10月2日以9万元卖于其侄子冯某某，但未办理过户登记手续，其购买涉案房屋是为了改善居住环境，其名下再无其他房产。另查明，被告天时置业公司于2012年11月26日向项目部出具授权委托书一份，由天时置业公司法定代表人孙万吨授权委托公司股东周宏挂靠公司资质，筹建金穗西苑6、7#楼项目，主要负责工程建设及销售、交房、办证，直至完成交于物业管理体系为终止的全过程。被告孟建平因与被告天时置业公司之间发生债务纠纷起诉至本院，2017年7月16日，本院作出（2017）陕0502民初1069号民事判决书，判决天时置业公司偿还孟建平借款本金300万元及利息。后因陕西天时置业有限公司未履行还款义务，孟建平向本院申请执行。执行中，本院于2017年12月13日作出（2017）陕0502执2885号执行裁定书，裁定“查封、扣押被执行人陕西天时置业有限公司价值5951383元的财产”。2017年12月20日，本院据此裁定向渭南高新区房管所发出协助执行通知书，查封陕西天时置业有限公司名下包含本案涉案房屋(132号)等共十四套房产。2018年3月21日，本院就上述查封十四套房屋委托渭南市中级人民法院进行评估，后予以网拍，流拍后该十四套房屋申请执行人孟建平同意以保留价总计5051500元以物抵债，2018年12月6日，本院作出（2017）陕0502执2885-3号执行裁定书并于2019年1月3日送达申请执行人孟建平。2019年4月22日，原告接到本院通知，得知涉案房屋被依法查封，原告冯保林于2019年5月8日向本院提出书面执行异议。本院于2019年5月16日以（2019）陕0502执异53号执行裁定书驳回冯保林的异议请求，原告遂向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，原告与被告天时置业公司签订的《购房协议》中记载的金穗西苑7号楼1单元3楼302号房屋与本院执行的天时置业公司名下XX苑XX号楼XX号房系同一套房屋。    以上事实，有原、被告陈述、《购房协议》、售房专用收据、银行交易明细、收款收据、项目部出具的书面证明、陕西渭南九龙物业管理有限公司出具的收据、被告陕西天时置业有限公司于2012年11月26日向陕西天时置业有限公司金穗西苑6、7号楼项目部出具的授权委托书、陕西天时置业有限公司出具的书面证明、临渭区人民法院（2017）陕0502执2885-3号执行裁定书及（2019）陕0502执异53号执行裁定书、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，本院在执行天时置业公司债务时，对涉及原告的房屋进行查封、拍卖，原告对此提出执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人明下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案被告天时置业公司法定代表人授权项目部，承建金穗西苑6、7#楼项目建设及销售，项目部实施的相关经营活动的法律后果应由建筑企业天时置业公司承担。原告与项目部于2013年8月8日签订《购房协议》，购买涉案房屋，系双方真实意思表示，虽未与天时置业公司签订《商品房买卖合同》及备案，但该协议符合商品房买卖合同的主要内容，合法有效，并且项目部已按照约定收受购房款并将该房屋交付原告居住使用，故对该协议予以认定。该购房协议签订时间为2013年8月8日，早于本院查封时间2017年12月20日，除涉案房屋之外，原告名下登记有另一套房，但该房屋为老楼旧居，原告为改善居住环境购买涉案房屋，可以认定原告购买涉案房屋仍然属于满足其基本居住需要，且于签订协议当日已全款支付购房款，并在执行之前实际入住。原告提出的执行异议理由成立，符合法律规定，应予支持。所有权的取得以登记为生效要件，因原告与被告天时置业公司未完成变更登记手续，所有权未发生转移，故对原告要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求不予支持。综上所述，原告冯保林为该房屋的权利人，原告的申请足以排除被告孟建平的权利强制执行，其主张的停止对涉案房屋采取的强制执行措施、确认《购房协议》有效的诉讼请求符合法律规定，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条、第五十三条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下：一、对执行标的物位于渭南市高新区XX大街XX小区XX号楼XX号房屋停止执行。二、确认原告冯保林与陕西天时置业有限公司金穗西苑6、7号楼项目部签订的编号为7-1-302号《购房协议》有效。三、驳回原告冯保林的其他诉讼请求。案件受理费5115元，由被告孟建平、陕西天时置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。   审  判  长     李建国                   审  判  员     刘  焘人民陪审员     吴  杰                    二0一九年十一月三十日书 记 员    李  娟1