云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0181民初2727号原告：王某某，男，汉族，1971年10月10日出生，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。被告：梁某某，男，汉族，1975年2月25日出生，四川省遂宁市人，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：张万华，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。原告王某某诉被告梁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日作出（2018）云0181民初2127号民事判决，被告梁某某不服该判决向昆明市中级人民法院上诉，昆明市中级人民法院于2019年8月1日作出（2019）云01民终282号民事裁定，裁定撤销（2018）云0181民初2127号民事判决，本案发回本院重新审理。本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用普通程序另行组成合议庭于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告王某某，被告梁某某及委托诉讼代理人张万华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某某提出诉讼请求：1、解除原被告于2014年7月25日签订的《房屋租赁协议》，被告立即返还位于安宁市村民小组2号的27间租赁房屋。2、判令被告立即支付拖欠的房屋租金233500元（2017年8月1日至2018年7月31日租金119000元，2018年8月1日至2019年的10月31日租金162500元，减去被告梁某某支付给房主祁某某的租金48000元），此后每年的租金按130000元计算到实际交还租用屋为止。3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月25日，原被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将拥有经营使用权的位于安宁市村民小组2号的27间房屋出租给被告使用，租期自2014年8月1日起至2024年7月31日止，租金每年130000元，于每年的7月份一次性支付次年租金。协议还约定，被告必须按时交纳房租，否则原告有权收回房屋，由此造成的损失由被告承担。按照协议约定，被告本应在2017年7月支付2017年8月1日至2018年7月31日的租金，但被告以资金困难为由仅在2017年9月支付了11000元，后就拒绝支付剩余租金，经原告多次催要未果。原告认为，被告的行为违背诚信原则，严重违约，且给自己权益造成了巨大损害，为此特向法院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告梁某某答辩称：第一，原告和被告签订租赁合同后不久，2017年的9月23日安宁市人民政府县街街道办事处就向原告发出告知书，要求原告最迟在2017年10月9日前搬离。针对第一项要求解除合同我们认为原告和被告签订的合同早在2017年9月底就已经由祁某某、原告和被告一起商量解除了。第二，原告要求被告梁某某支付2017年8月1日到2019年10月31日的租金233500没有相应的事实依据，因为双方之间的合同解除之后，梁某某与祁某某建立了新的租赁合同关系。第三，针对腾退房屋这一项，在2017年9月停止使用后我们认为已经将房屋交给了房东祁某某和李某某。最后，此后的租金按每年130000元计算至实际交还租用房屋时这个也没有相应的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院将结合实际情况及当事人在庭审中的陈述在下文中综合评判。本院经审理认定事实如下：2014年7月25日原告王某某与被告梁某某签订了《房屋租赁协议》，约定原告王某某将其拥有经营使用权的位于村民小组2号房屋，大小27间租赁给被告梁某某，租期自2014年8月1日起至2024年7月31日止。租金为每年130000元，先付款后使用，于每年的7月一次性支付次年租金。被告梁某某必须按时交纳房租，否则原告王某某有权收回房屋。另查明，2017年8月1日以前的房屋租金已经结清，2017年9月被告梁某某向原告王某某支付了11000元房屋租金。此外，被告梁某某向案外人祁某某支付了房屋租金48000元。再查明，案涉租赁房屋为案外人李某某所有，案外人祁某某与李某某系母子关系。2014年7月23日，原告王某某与案外人祁某某签订了《房屋租赁协议》，取得了案涉租赁房屋的经营使用权。本院认为，原告王某某与被告梁某某签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违背相关法律法规规定，应为有效。原告王某某向被告梁某某提供房屋后，被告梁某某应当按约支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告梁某某称《房屋租赁协议》已经于2017年9月解除，自己已经与案外人祁某某建立了租赁关系，但其提供的《收条》并不足以证实该主张，对其辩解意见本院不予采纳。原告王某某出租房屋的目的系收取房屋租金获得收益，被告梁某某自2017年8月1日起拖欠房屋租金的行为严重违反了《房屋租赁协议》。同时，根据《房屋租赁协议》约定，被告梁某某未按时交纳房租，原告王某某有权收回房屋，故原告王某某要求解除双方签订的《房屋租赁协议》及收回租赁房屋的诉请，有事实和法律依据，本院支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原告王某某于2018年8月14日向本院提起诉讼，本院于2018年8月28日向被告梁某某送达了《民事诉状》副本，故本院确认双方签订的《房屋租赁协议》于2018年8月28日解除。对于原告王某某主张的房屋租金，庭审中双方当事人均认可案涉租赁房屋已经纳入拆迁范围，但至本案诉讼时，案涉租赁房屋尚未拆迁，且被告梁某某亦未提供已经将案涉租赁房屋交还原告王某某的相应证据，其占有、使用案涉租赁房屋至今，故应参照合同约定的租金支付自《房屋租赁协议》解除后的占用费，经计算，2017年8月1日至2018年7月31日房屋租金为130000元，扣除被告梁某某已经支付的11000元，应付119000元；2018年8月1日至2019年7月31日租金及占用费为130000元，扣除被告梁某某向案外人祁某某支付的48000元，应付82000元；2019年8月1日至2019年10月31日占用费为130000÷12×3＝32500元。故2017年8月1日至2019年10月31日房屋租金及占用费为233500元。此外，被告梁某某还应自2019年11月1日起至实际交回租赁房屋时止，按照年租金130000元的标准向原告王某某支付占用费。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王某某与被告梁某某2014年7月25日签订的《房屋租赁协议》于2018年8月28日解除，被告梁某某于本判决生效后十日内将位于安宁市村民小组2号的房屋27间腾还给原告王某某。二、由被告梁某某于判决生效后十日内支付原告王某某2017年8月1日至2019年10月31日欠付租金及占用费233500元；并自2019年11月1日起至实际交还上述房屋时止，按照130000元/年的标准向原告王某某支付占用费。案件受理费4802元，由被告梁某某承担（并入上款一并支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  史莎丽人民陪审员  李志梅人民陪审员  郭 韵二〇一九年十二月十日书 记 员  武霖华