北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15033号上诉人（原审被告）：陈泽，男，1987年1月8日出生，汉族，北京惠通智云科技有限公司运营总监，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：谢冬芳，女，1968年8月29日出生，汉族，无业，住广东省东莞市。上诉人陈泽因与被上诉人谢冬芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初32390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人陈泽到庭参加了诉讼,谢冬芳向本院提交答辩状并申请书面审理本案。本案现已审理终结。陈泽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢冬芳一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费全部由谢冬芳承担。事实和理由：1.我公司解散，不能再租用北京市丰台区广安路9号院国投方诚中心1号楼3层306房间（以下简称涉案房屋），我已将此事电话告知房主谢冬芳，其同意我搬离，提出找到新租户就退给我房屋押金，但我找到新租户后谢冬芳拒不退还我房屋押金，我并不存在违约情节。2.我提前搬走并未给谢冬芳造成任何损失，我给她找的新租户房租价格更高，谢冬芳是增加了收入。3.我的房租交到了2017年9月7日，但我于2017年8月份就和新租户进行了交接，谢冬芳和新租户在2017年9月7日之后才签订合同，明显存在恶意。谢冬芳辩称，我同意一审判决，不同意陈泽的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。谢冬芳向一审法院起诉请求：判令陈泽支付《国投方诚中心租赁合同》违约金34449元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年9月1日，谢冬芳（出租人、甲方）与陈泽（承租人、乙方）签订《国投方诚中心租赁合同》，主要内容为：甲方同意将涉案房屋出租给乙方办公使用，甲方房屋以现状交付，乙方充分知悉和认可。租赁期限为24个月，自2016年9月7日至2018年9月6日止；为确保出租房屋及其设施完好以及租赁期内相关费用如期结算，押金相当于1个月租金，即11483元；押金是作为乙方诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时），所付保证金不退（不可抗力除外）。本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方3个月房租作为违约金。双方协商一致，可提前解除合同。与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由特快专递或专人送至双方在合同中所载明的地址，特快专递寄出第10日或送达日视为文件已被送达。双方同意除本合同有约定以外，如再发生变更之内容，须经双方协商同意并达成书面协议后方可生效，任何口头通知或电话、传真件均不作为本合同变更之依据。同时，双方在合同免责条款中明确约定：“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况。合同签订后，谢冬芳向陈泽交付户门钥匙、电卡、门禁磁扣，陈泽依约交纳押金及房屋租金至2017年8月。一审审理中，双方一致确认谢冬芳没有将押金退还给陈泽。陈泽主张其于2017年7月电话告知谢冬芳因其公司解散不再承租，与谢冬芳协商解除合同事宜并协助找寻新租户，并提交其与新租户的电话录音、中介人员与物业公司聊天记录照片、《关于收据丢失的说明》，以证明谢冬芳与新租户于2017年8月即签订租赁合同，其系向新租户交付的钥匙，并于9月10日将门禁卡交给物业，新租户同日办理了入住登记手续。谢冬芳不认可上述电话录音及聊天记录，表示没有收到过陈泽的电卡和钥匙，且自己与新租户是2017年9月签订租赁合同，新租户于9月10日办理了入住手续。谢冬芳认可陈泽曾于2017年7月与其电话沟通解除合同，但其明确告知合同中已约定双方均不得借故解除合同，要求陈泽应按合同约定支付3个月租金的违约金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，谢冬芳与陈泽签订的《国投方诚中心租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方均应按此履行。现双方均认可陈泽于合同履行期内的2017年7月向谢冬芳提出解除合同，后谢冬芳与新租户签订租赁合同，陈泽搬离房屋。陈泽表示其系经谢冬芳同意于2017年8月下旬搬离、交付钥匙并协助谢冬芳签约新租户，故不同意在谢冬芳未退还押金的情况下再向谢冬芳支付违约金。根据双方合同约定：若陈泽提前解除合同，所付押金不退（不可抗力除外）；双方协商一致，可提前解除合同；双方均不得借故解除合同，任何一方违反约定，应支付守约方3个月房租作为违约金。现陈泽因其一方原因在合同履行期内提出提前解除合同，并未就解除理由系不可抗力事件进行举证，合同亦未约定违约责任免除的其他情形；双方间亦不存在就租赁合同内容进行变更的书面协议。故对陈泽的此项辩称，法院不予采信。现谢冬芳要求陈泽按合同约定支付3个月租金作为违约金，法院对此予以支持。值得指出的是，现代社会是一个契约社会，社会成员之间瞬时、互益的权利义务关系都是由具有完全民事行为能力的个人与他人之间形成的契约决定的。应运于社会发展和时代进步要求的“契约精神”所蕴含的“平等、自由、诚信”等观念，与社会主义核心价值观的思想内涵相契合。契约精神要求参加缔约的当事人处于平等地位，均有选择缔约方、决定缔约与否及缔约内容的自由。契约履行中出现不可预知的以致缔约目的不能实现的情形时，面临违约风险的一方更应尽到诚实信用的高度审慎义务，以契约的方式表达自己的意志和要求，并严守契约本身对变更、解除之形式要件的约定，尽可能减免不可控因素给自身及对方造成的损失。综上，对谢冬芳要求陈泽支付《国投方诚中心租赁合同》违约金34449元的诉讼请求，法院予以支持。据此，一审法院判决：陈泽于判决生效之日起七日内支付谢冬芳违约金34449元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。陈泽明确表示谢冬芳没有损失，其不同意支付谢冬芳3个月租金作为违约金。另，陈泽主张其系经谢冬芳同意将涉案房屋钥匙交付给新租户，谢冬芳曾同意退还其部分押金，但其并未提供能够证实此主张成立的证据，且其没有证据能够证明谢冬芳同意免除其违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案双方所签的《国投方诚中心租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应按照约定履行各自的义务。陈泽在合同履行期内，以公司解散为由于2017年7月单方向谢冬芳提出解除合同，构成违约，理应承担违约责任。谢冬芳要求其支付相当于3个月租金的违约金，有合同依据，理由充足，应当得到支持。至于陈泽所述其提前解约系经谢冬芳同意、谢冬芳曾同意退还其部分押金一节，因其并未提供详实的证据，本院对其所述难以采信。至于陈泽所持其已经将所租房屋钥匙于2017年8月直接交付新租户，谢冬芳不存在损失的意见，因双方合同已经明确约定了违约责任，而谢冬芳作为守约方，在合同履行期限内遭遇陈泽违约单方解除合同，即便很快有新租户承租，房屋没有空置期，也不能当然免除陈泽的违约责任。现陈泽并无证据证实谢冬芳同意免除其提前解除合同的违约责任，且陈泽提前解除合同的行为势必会打乱谢冬芳的原有安排，并给谢冬芳造成一定损失，一审判决陈泽按照合同约定承担相当于3个月租金的违约金，也并不明显过高。综上所述，陈泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费662元，由陈泽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 松审 判 员  王 磊审 判 员  刘慧慧二〇一九年十二月十三日法官助理  张增彬书 记 员  韩 铮