广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21899号上诉人（原审被告）：朱灼绍，男，1980年10月22日出生，汉族，身份证住址广东省清新县。被上诉人（原审原告）：广州市万桥物业管理服务有限公司，住所地广东省广州市越秀区先烈中路100号黄花岗科贸街A幢301-308。法定代表人：高娟儿，董事长。委托诉讼代理人：吴福安，广东四隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：许勇全，广东四隆律师事务所律师。上诉人朱灼绍因与被上诉人广州市万桥物业管理服务有限公司（以下简称万桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。朱灼绍上诉请求：1.撤销一审判决，改判朱灼绍支付租金至2017年10月29日；2.本案一、二审诉讼费用均由万桥公司承担。事实和理由：一、朱灼绍自2017年8月起暂停缴交租金系因万桥公司与涉案商铺的所有权人中国科学院广州分院（以下简称广州分院）之间存在租赁合同纠纷，朱灼绍暂停交租应视为行使不安抗辩权，不属于恶意拖欠租金的违约行为。并且万桥公司搬离原办公场所却未通知朱灼绍，不仅有违诚实信用原则，且直接导致朱灼绍无法联系万桥公司办理2017年8月之后的交租和后续解约事宜，万桥公司在明知当时其与广州分院存在纠纷可能导致各租户解约的情况下，未妥善告知各租户即自行撤离失联，万桥公司自身存在恶意和过错，朱灼绍暂停交租并未损害万桥公司的合法权益，更不能认定为恶意拖欠租金的违约行为。二、朱灼绍承租涉案商铺的目的已无法实现，并于2017年10月29日搬离涉案商铺另行租赁商铺经营，应当视为朱灼绍以行为的方式解除了双方之间的租赁合同关系，租金应交至2017年10月29日止。在朱灼绍得知万桥公司与广州分院之间存在租赁合同纠纷且万桥公司已搬离原办公场所无法联系，可能无法继续将涉案商铺出租给朱灼绍后，就立即着手另寻商铺，并于2017年10月29日搬离了涉案商铺，朱灼绍经营的“广州市越秀区德宏房地产代理服务部”的经营场所也从涉案商铺变更为广州市越秀区先烈中路76号102铺。一审判决认定万桥公司有权向朱灼绍收取至2017年12月31日的租金，是事实认定错误。三、朱灼绍于2017年10月29日搬离未再实际承租和使用涉案商铺，且朱灼绍无法继续承租和使用涉案商铺系由于万桥公司的原因所致，其无法提供适租商铺导致朱灼绍必须另租经营，一审法院判决朱灼绍对未实际承租和使用的期间承担租金，有违公平原则，严重损害朱灼绍的合法权益。万桥公司辩称：1.涉案合同为双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同没有约定赋予朱灼绍具有单方解除合同的权利，朱灼绍诉称其以行为方式实际解除了朱灼绍与万桥公司之间的租赁关系，没有合同依据和法律依据。2.朱灼绍以承租涉案商铺的目的已无法实现为由，认为双方解除了租赁合同关系没有事实依据。朱灼绍对涉案商铺的使用权利是直到2017年12月31日，朱灼绍在2017年10月29日搬离，是属于其单方的行为，对万桥公司并不发生任何法律效力，其应根据双方的合同约定以及万桥公司取得涉案商铺的最终使用时间来承担支付租金的义务。3.朱灼绍诉称在2017年10月29日搬离，未再实际承租和使用涉案商铺，我方认为其使用与否与其交租与否并不存在因果联系，万桥公司的义务是将涉案商铺交付给朱灼绍使用，朱灼绍的义务是交付租金，至于其是否使用与交租不存在必然联系，因此朱灼绍上诉理由没有事实跟合同依据。万桥公司于2019年2月12日向一审法院提起本案诉讼，请求判令朱灼绍立即向万桥公司支付2017年8月至12月共计5个月的租金35000元（按每月7000元计）。一审法院经审理认定事实如下：2011年4月1日，万桥公司（甲方）与朱灼绍（乙方）签订《临时租赁协议》，其中约定：乙方向甲方申请，从2011年4月1日起临租广州市先烈中路100号黄花岗科贸街B101、B201号铺、建筑面积为54.5平方米的商铺使用,经协商，双方达成以下临时租赁协议：一、乙方承租B101、B201号铺位租金及管理费按每月7000元/间。履约保证金14000元、水电保证金1000元。退租时结清相关费用（租金、管理费、水电费）后无息退还履约保证金。二、在租赁期间乙方可随时退租，甲方亦可随时收回铺位乙方须迁出，产生的费用按实际租赁天数计算。双方如要搬迁或退租需提前壹个月书面通知对方。三、乙方必须于每月五日前（节假日顺延）向甲方缴交当月租金、管理费，不足一个月的，按乙方实际使用天数占当月总天数的比例计收租金、管理费等。合同签订后，万桥公司将涉案商铺交付给朱灼绍使用。朱灼绍亦向万桥公司支付了履约保证金14000元、水电押金1000元，并支付租金至2017年7月止。另查明，1993年2月18日，原广州市城市规划局东山区规划分局核发了《建设工程规划许可证》，该许可证记载：建设单位为中国科学院广州分院，建设项目名称四幢（A、B、C、D）二层科贸街用房（临时建筑），建设位置为先烈中路100号院内，临建面积为2950平方米。2017年，万桥公司向中国科学院广州分院提起诉讼，要求给予其合理期限至2017年12月31日(即继续履行合同至2017年12月31日)。中国科学院广州分院反诉要求：1.确认双方及广州黄花岗高新技术产业有限公司之间于2007年3月12日签订的《协议书》自2017年9月30日起解除；2.要求确认广州市万桥物业管理服务有限公司在2017年5月1日至2017年9月30日期间支付涉案房屋租金的标准为每月131128元，2017年10月1日后至交还房屋之日止的房屋使用费按照每月227150元计算。经审理，一审法院于2017年11月24日出具（2017）粤0104民初9821号《民事判决书》，判决：“一、确认中被告国科学院广州分院应给予万桥公司广州市万桥物业管理服务有限公司使用广州市越秀区先烈中路100号院内科贸街A、B、C、D幢房屋的合理期限至2017年12月31日止；二、驳回被告中国科学院广州分院的反诉请求。”该案已发生法律效力。朱灼绍为证明其于2017年10月29日搬离涉案房屋，提供了1、中国科学院广州分院于2017年9月25日发出的《告科贸街租户通知书》（复印件）,其中内容为：各位黄花岗科贸街的承租户：我单位是黄花岗科技商贸街A、B、C、D栋的所有权人,2017年5月2日，我单位向广州万桥物业管理服务有限公司(以下简称“万桥公司”)发出了《关于终止黄花岗科贸街委托经营管理协议的函》，函告万桥公司其承租黄花岗科贸街的租赁合同关系己被解除。万桥公司应在接到函件之日起20个工作日内处理好现有全部租户的退租事宜，并与我单位办理房屋交接手续。目前，我单位起诉万桥公司解除黄花岗科贸街租赁合同的案件已在越秀区人民法院等待送达判决书。现就有关事宜告知如下：一、从2017年5月起万桥公司已经没有向我单位缴纳房租，万桥公司事实上已不能再与任何人签订任何关于租赁黄花岗科贸街的合同。各租户应当查阅自己与万桥公司的相关合同，如有疑问，应当与万桥公司协商。万桥公司和各租户的纠纷，我单位概不知情且与我单位无关。二、科贸街商铺属于临时建筑，自2011年4月开始，各类营业证件己经无法办理，科贸街无法再用于工商经营，各租户因无证无牌经营所造成的法律纠纷和经济责任需由各租户自行处理。三、科贸街商铺消防系统已运行多年，存在消防安全隐患且不具备环保排污排烟功能，已经接收到有关部门要求将严肃整改。租户在承租期间涉嫌有违反消防、卫生、环保等规范使用房屋的，由此产生的法律纠纷和经济损失全部由租户自行承担。四、为充分尊重各租户的合法权益，我单位建议各租户应尽早腾空并向我单位交回房屋，我单位待法院判决生效后，将依法采取进一步的行动等。2、广州市越秀区德宏房地产代理服务部的营业执照（复印件），记载经营者为朱灼绍，经营场所为广州市越秀区先烈中路76号102铺，发证时间为2017年11月16日。3、朱灼绍于2017年11月17日在其手机上发的“朋友圈”，证明广东德诚行地产集团御龙分公司于2017年11月18日正式整体搬迁至先烈中路76号中侨大厦首层。万桥公司对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，当时中国科学院广州分院确实在涉案商铺张贴通知书，但这是中国科学院广州分院的单方行为，与我方无关。而且中国科学院广州分院不是万桥公司与朱灼绍双方的涉案合同主体，其无权要求租户迁出，因为我方的经营期到2017年12月31日。对证据2的真实性不予认可。即使朱灼绍变更了经营单位上的场所地址，但该经营单位并不是涉案合同的主体，不因朱灼绍变更原单位的地址而免除其作为涉案合同主体应承担的支付租金和交还场地的义务。对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。通过其朋友圈的内容可以了解到广东德诚行集团御龙分公司与广州市越秀区德宏房地产代理服务部并不是同一个主体。而且其经营行为并不影响涉案合同双方的履行，不影响其作为合同主体一方应承担的义务。一审法院认为：万桥公司与朱灼绍签订的《临时租赁协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。生效判决已经确认万桥公司有权使用涉案房屋的合理期限至2017年12月31日，故万桥公司有权要求朱灼绍支付2017年12月31日前的租金。鉴于朱灼绍认为其于2017年10月29日搬离涉案房屋，但由于朱灼绍并没有与万桥公司办理场地交接手续，故朱灼绍应向万桥公司支付租金。万桥公司要求朱灼绍支付2017年8月至12月的租金合法有理，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院于2019年7月31日作出如下判决：朱灼绍自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市万桥物业管理服务有限公司支付2017年8月至2017年12月的租金及管理费（每月按7000元计）。本案受理费676元，由朱灼绍负担。本院二审期间，上诉人朱灼绍提交银行转账凭证、收据及关于终止黄花岗科贸街委托经营管理协议的函、准予变更登记通知书等三组证据，本院经审查认为，上述证据并非在二审过程中形成的新证据，并且与本案的审理没有直接关联，故本院不予采纳。万桥公司没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。朱灼绍上诉主张，其自2017年8月起暂停向万桥公司缴交租金系因万桥公司与涉案商铺的所有权人中国科学院广州分院之间存在租赁合同纠纷，朱灼绍暂停交租应视为行使不安抗辩权，不属于恶意拖欠租金的违约行为。并且朱灼绍在2017年10月29日就已搬离涉案商铺另行租赁商铺经营，应视为朱灼绍以行为的方式解除了双方之间的租赁合同关系，朱灼绍租金应交至2017年10月29日止。故本案应审查的争议焦点为：朱灼绍应否向万桥公司支付案涉商铺的使用费用及朱灼绍实际使用案涉商铺的截止时间。根据（2017）粤0104民初9821号生效判决认定，万桥公司使用案涉商铺的合理期限至2017年12月31日止，即万桥公司有权向租户主张2017年12月31日前的租金。朱灼绍上诉主张其自2017年8月起暂停向万桥公司交纳租金系因万桥公司与涉案商铺的所有权人之间存在租赁合同纠纷，应视为其行使不安抗辩权。对此本院认为，万桥公司与案涉商铺所有权人之间的纠纷属于另一法律关系，与朱灼绍无关。朱灼绍在实际占用案涉商铺期间应该向租赁合同相对方万桥公司支付使用对价，万桥公司有权向朱灼绍收取实际占用案涉商铺期间的租金。朱灼绍该上诉主张无事实和法律依据，本院不予采纳。至于朱灼绍实际使用案涉商铺的截止时间，朱灼绍认为其在2017年10月29日就已搬离涉案商铺并另行租赁商铺经营。根据本案查明事实，朱灼绍与万桥公司双方并未办理案涉商铺交接手续，虽朱灼绍称万桥公司私自搬离原办公场所其无法联系上，但朱灼绍亦可通过其他方式办理案涉商铺的交接手续。在双方未就案涉商铺办理交接手续，且万桥公司与朱灼绍签订的《临时租赁协议》没有约定租赁期限的情况下，一审认定朱灼绍应当向万桥公司支付2017年12月31日前的租金，处理正确，本院予以维持。另，因双方就案涉商铺存在履约保证金的问题，在朱灼绍向万桥公司履行完毕交纳租金的义务后，万桥公司应当将履约保证金退还给朱灼绍，或在朱灼绍应履行的租金金额中直接予以抵扣。综上所述，朱灼绍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人朱灼绍负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一九年十二月十六日书记员  陈婷婷郭蔚琳