黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1024民初1054号 原告：相世宝，男，1968年2月6日出生，汉族，无职业，住东宁市绥阳镇。 委托诉讼代理人：郎聪，黑龙江东正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凯，黑龙江东正律师事务所律师。 被告：东宁市绥阳镇房地产管理中心，住东宁市绥阳镇中心街。 负责人：王国良，该单位主任。 委托诉讼代理人：张磊，女，1974年9月13日，汉族，东宁市绥阳镇房地产管理中心会计，住东宁市绥阳镇。 委托诉讼代理人：薛久宏，黑龙江正义律师事务所律师。 原告相世宝与被告东宁市绥阳镇房地产管理中心（下称绥阳房产）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审原告的委托诉讼代理人郎聪到庭参加了诉讼，被告的委托诉讼代理人张磊和薛久宏到庭参加了诉讼；第二次庭审原告的委托诉讼代理人郎聪和张凯，被告的委托诉讼代理人张磊和薛久宏到庭参加了诉讼。第三次和第四次庭审原告的委托诉讼代理人郎聪，被告的委托诉讼代理人薛久宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告相世宝向本院提出诉讼请求：1.要求被告承担违约责任给付原告违约金18250元（自2006年12月30日至2007年12月27日，共计365天，按每天50元计算）；2.诉讼费由被告承担。事实及理由，2006年5月23日，原告与被告签订动迁协议。被告动迁了原告位于绥阳镇的92.25平方米房屋一栋，由被告回迁原告绥阳镇正阳街供销社对面的集资11号楼3单元202室87.44平方米及110号73.68平方米楼房各一套。合同第三条约定，新房交付使用的时间为2006年12月30日，如逾期交付使用，被告赔偿违约金每日50元。后原告将房款全部结清并办理了房产证。被告逾期交房已构成违约，应给付原告违约金。 被告辩称：被告动迁原告的房屋是事实，但是被告认为双方之间所签订的协议是无效合同，因为被告不具备拆迁安置的主体资格。原告主张违约金过高，应按照房屋拆迁办法中的补助费标准计算。 根据原、被告的诉辩主张，法庭归纳本案的争议焦点为：一、原、被告的拆迁合同是否有效？二、原告要求被告给付违约金是否应当支持？ 原告向法庭出示如下证据： 证据一、动迁协议1份。证明：2006年5月23日，原告与被告签订回迁协议，由被告动迁原告的平房并给予回迁楼房，同时约定被告交付房屋期限为2006年12月30日，如不能按期交付使用，由被告每日赔偿原告损失50元。 被告质证称：形式要件没有异议，但是违约金要求过高应予以调整。 证据二、房屋差价款票据1张。证明：2018年12月24日，原告补交房屋差价后被告为原告办理了产权登记。 被告质证称：没有异议。 本院认为：原告提供的上述证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告向法庭举证如下： 证据一、东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》1份、东宁县人民政府东政发[2008]5号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》1份。证明：该证据作为全部案件的证据，通过上述二个文件，能够确定在2005年临时安置补助费每月150元，2008年临时安置补助费每月200元，该临时安置补助费是东宁县政府公布的用于给付拆迁户在过渡期限内租房屋的费用，与当时的房屋租金相吻合，可以按每月200元确定绥阳镇房屋租金的价格。也能证明当时约定的合同违约金是高于政府文件确定的租金价格。 原告质证称：被告提供的证据只是以文件形式下发的，并不是法律规定，不能作为定案依据。原、被告双方签订的买卖协议是双方在平等条件下签订的，该协议并不违反法律规定，不能以政府文件改变双方的约定；东宁县人民政府2008年5号文件是针对棚户区改造的实施意见，本案中绥阳房产是以盈利为目的建设的集资住宅楼，不能以棚户区改造的标准来比照集资楼与商品楼开发的约定，原被告双方签订的关于损失赔偿的计算方法应予以支持。 证据二、东宁法院档案室调取的（2009）东绥民初字第17号房屋租赁合同纠纷一案中原告的起诉状1份、（2008）东绥民商20号房屋租赁合同纠纷中的房屋租赁合同1份、（2009）东民初字第12号房屋租赁合同纠纷案件中的民事起诉状1份、（2007）东民初字第171号民事调解书1份。证明：绥阳镇2008年的房屋租金为每月130元、160元；东宁镇2008年房屋租金为每月200元，上述证据用于佐证东宁县人民政府确定的房屋租金每月200元的客观性。原告要求的违约金高于市场价格，根据法律规定法院可以予以调整。 原告质证称：上述证据不能作为定案的依据，房屋租赁的价格是双方协商约定的，不能通过该证据确定原被告约定的价格。 证据三、（2007）东民初339号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份、（2009）东绥初50号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份和（2009）东绥民商初49号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份。证明：绥阳林业中学对面的房屋租金折合每年每平方米110元左右。 原告质证称：不能以其他人的约定来确定本案双方的约定，上述证据不能作为定案依据。 本院认为：上述证据客观真实，能够相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据原、被告举证、质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 被告绥阳房产系绥阳镇人民政府下设的事业单位，原名东宁县绥阳镇房地产管理处。2006年，绥阳房产挂靠绥芬河长城房地产开发有限公司开发建设房产集资11号楼。 2006年5月23日，原告与被告签订动迁协议。被告动迁了原告位于绥阳镇的92.25平方米营业用房，由被告回迁原告绥阳镇正阳街供销社对面的集资11号楼110号73.68平方米营业用房和11号楼3单元202室87.44平方米住宅。动迁协议约定，新房交付使用的时间为2006年12月30日，如逾期交付使用，被告赔偿违约金每日50元；相世宝找给被告差价款13986元。 被告于2007年12月27日向原告交付房屋，11号楼3单元201室实测面积为87.1平方米、8号门市72.94平方米。被告于2018年12月24日补交了房屋差价款11625。被告协助原告办理了案涉房屋的产权登记。 2005年，东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》中确定2005年拆迁临时安置补助费每月150元、东宁县人民政府东政发[2008]5号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》中确定2008年拆迁临时安置补助费每月200元。 本院认为：本案系拆迁安置补偿合同纠纷。绥阳房产以挂靠其他企业的方式进行开发建设，违反法律的禁止性规定，绥阳房产做为案涉楼房的实际投资主体与原告签订了动迁合同，是双方的真实意思表示，现案涉楼房已办理产权登记，应视为原、被告双方签订的动迁协议合同有效。原、被告应按合同的约定履行各自的义务。 关于原告主张的违约金问题。按双方合同约定，被告逾期交房每日按50元向原告支付违约金，按此计算每年违约金额为18250元（365天×50元/天）。通过被告提供的（2007）东民初339号房屋租赁合同纠纷案件中的房屋租赁合同、（2009）东绥初50号房屋租赁合同纠纷案件中的房屋租赁合同和（2009）东绥民商初49号房屋租赁合同纠纷案件中的房屋租赁合同，体现出绥阳林业中学对面的房屋租金折合每年每平方米110元左右，本院参照上述证据确定被拆迁的商业用房的房屋租金价格为每年每平方米100元，因双方约定的违约金过高，应以超过造成的实际损失的30%为标准确定，据此在此基础上上浮30%为每年每平方米130元来确定原告的逾期交付商业用房的损失。 被告在2018年12月为原告办理了房产登记，但原告并未放弃逾期交房违约金的请求，原告要求被告给付违约金的请求，本院予以支持。被告逾期交房的期限为2006年12月30日至2007年12月27日，逾期交房12个月，其应给付原告违约金按被拆迁的营业用房面积计算为12382.50元（95.25平方米×130元/平方米）。被告关于约定的违约金过高应予调整的请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告东宁市绥阳镇房地产管理中心给付原告相世宝逾期交付房屋违约金12382.50元，于本判决生效之日起30日内付清； 二、驳回原告相世宝的其他诉讼请。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费256元，减半收取128元，由原告承担41元，由被告东宁市绥阳镇房地产管理中心承担87元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  蔡晓东 二〇一九年十二月九日 书记员  穆 霖