湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12011号上诉人（原审被告）：宣军锋，男，汉族，1970年12月20日出生，户籍所在地河南省舞阳县。被上诉人（原审原告）：史明霞，女，1967年4月3日出生，户籍所在地湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：罗兵，湖北獬志律师事务所律师。上诉人宣军锋为与被上诉人史明霞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初3941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宣军锋上诉称：（一）原审认定事实不清，原审法院未查明史明霞两次涂改房屋租约第五款第九项是虚假的租约，而原审却予以认可是合法的，显失公平。（二）该房屋租赁合同转让费必须要经史明霞同意认可，在本案中史明霞将黄飞带来，当时宣军锋无奈将自己存折及密码信息一并交给史明霞，事后得知史明霞以黄飞的名字分两次取走这玖万叁仟元转让费，一审未查清令人质疑。（三）经史明霞同意让宣军锋将该破烂的旧房装修一新，宣军锋己花8万余元是事实，而原审法院对宣军锋的经济损失费却一字不提补偿费用，是极不公正的。（四）史明霞见宣军锋的装修比较华丽，加之宣军锋的生意日益兴隆起来，产生独自营业私念，于是史明霞就以此来解除双方签订该房屋租赁合同，于法无理。（五）史明霞并非向供电部门申请拆除电表，事实上是史明霞为了泄私愤，强行拆除宣军锋的电表造成宣军锋的冰箱及6000元猪、牛、鸡肉发臭损失，可是原审法院未经查证核实，偏听史明霞的谎言。请二审法院予以改判。（六）当宣军锋向史明霞追索转让费玖万叁仟元之时，史明霞就将宣军锋之妻崔银平关进该承租房屋内，非法拘禁限制崔银平的人身自由，这时宣军锋速急报警ll0，警官来了并责令史明霞开门才放崔银平出门。（七）原审法院程序违法。为了查明转让费玖万叁仟元是否是史明霞一人所得之嫌，宣军锋申请原审法院追加黄飞为本案第三人。但是原审法院却不予支持，而致使本案事实根本就没有查明，导致该案判决错误。综上，原审认定事实不清，程序违法，适用法律错误，请求依法改判支持宣军锋的一审反诉请求或者发回重审。本案一、二审诉讼费由史明霞承担。被上诉人史明霞答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。史明霞向一审法院起诉请求：1、判令宣军锋立即返还腾退位于武汉市硚口区新墩南区603栋一层2号门面；2、判令宣军锋对武汉市硚口区新墩南区603栋一层2号门面恢复原状；3、判令宣军锋赔偿自2019年5月22日开始至实际返还该门面之日止每月5315元租金损失；4、判令宣军锋支付史明霞垫付的水电费、物业管理费等至宣军锋实际返还史明霞门面之日的费用；5、判令宣军锋承担本案的全部诉讼费用。宣军锋提出反诉请求：1、判令史明霞返还宣军锋转让费93000元及押金2000元，合计95000元。2、判令史明霞赔偿宣军锋经济损失6000元整。3、判令史明霞赔偿宣军锋为该房装修费用30000元整。4、本案反诉费由史明霞全部承担。一审法院查明，史明霞为硚口区古田四路**********房屋所有权人。2013年5月21日，史明霞（甲方）与宣军锋（乙方）签订了《房屋租约》，甲方将坐落于硚口区古田四路南区603栋3单元1层2号房屋出租给乙方使用，房屋内照明水设备齐全，供电局单独表一个、自来水单独用（水表两个）、卫生间一个、厨房一个、暗房暗楼一个、大抽烟机一个、铝合金卷闸门两个、玻璃双开门一个、大透明玻璃一块。租约约定:一、租金原定每月3000元整，按季度缴纳，先付后住，乙方不得以任何理由拖欠房租，否则甲方有权无条件将房屋收回。二、租赁期内，如有餐馆转让情况下，要在本合同的期限内，预付租金退付按月计算，租赁期满无条件收回，若甲方房屋继续出租，乙方有优先权。三、乙方在租赁期内无论在任何情况下，不准以任何方式将房屋直接或间接出租转让他人使用，若要出租或转让必须取得甲方同意，与甲方另行签订租约，否则一经发现甲方有权无条件将房屋门面收回。四、乙方不得任意改变门面结构，室内装修由乙方自理，若有损坏门面设施，必须照价赔偿。五、在租赁期内，有关乙方收益部分的费用，为物业费等均由乙方自负，水电费按月向供电局，自来水公司缴付，并预收押金2000元，在乙方退门面时水电费不欠，无拖欠房屋租，无设施损坏，甲方当押金退还乙方。六、甲乙双方在现金收付往来手续，甲方当另出具收条为凭。七、合约租期2013年5月22日至2014年5月21日止，每月租金3000元整。八、本约一式两份，甲乙方各执一份，每次提前七天收房租。上述合同签订后史明霞将房屋交付于宣军锋用于经营餐馆，宣军锋交纳押金人民币2000元。该合同到期后史明霞继续使用该房屋，甲乙双方共同约定将上述合同增加第九条：可以续租三年，房租按前一年的百分之十递增金额。2017年5月，续租的三年期满后宣军锋继续承租上述房屋，史明霞在合同第九条租期增加“＋两年”内容。宣军锋庭审中称2017年续租时要求增加租赁期为5年，但史明霞只写了两年时间，并将合同原件收走，只交给其合同复印件。合同履行期间，宣军锋于2016年12月将该房屋重新装修投入使用。2019年4月11日、4月15日，史明霞两次向宣军锋邮寄送达《通知函》，内容为：本人史明霞，于2013年5月21日与你签订租赁合同，将本人名下坐落于新墩南区603栋一层2号门面出租与你使用，后又续租5年至2019年5月21日。现租期将满，本人特提前通知你，合同到期后你我双方的权利义务即告终止，不再续期，望你提前做好腾退房屋，归还本人门面的准备。2019年5月24日、6月3日，史明霞共垫付差欠电费200.75元。2019年6月3日，史明霞通过短信告知宣军锋即涉案房屋即将停电，双方为腾退房屋发生纠纷，故史明霞起诉来院，宣军锋提起反诉。一审法院另查明，上述房屋经史明霞同意，由案外人黄飞于2013年转让给宣军锋，宣军锋向其支付转让费93000元。一审法院认为，史明霞、宣军锋签订的《房屋租约》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”2017年宣军锋收到史明霞交付的合同复印件续租期为两年，但并未对此提出异议，视为对该租赁期间的认可，故该合同租赁期截止2019年5月21日，合同期满后史明霞有权收回房屋，故史明霞主张宣军锋腾退房屋的请求法院予以支持。宣军锋在房屋使用期间对房屋进行装修，史明霞并未提出异议，视为其对宣军锋装修房屋的认可，史明霞主张宣军锋将房屋恢复原状的请求，法院不予支持。合同期满后宣军锋继续占用使用房屋的，应当支付占用费，双方约定合同期内租金以每年10%标准递增，合同期满后的占用费应以合同到期前的标准每月4831.66元计算为宜。合同第五条约定水电费由宣军锋自行承担，故史明霞垫付的电费200.75元，应由宣军锋承担。宣军锋未举证证明其门面转让款93000元交付给史明霞，故宣军锋反诉要求史明霞返还转让费93000元的请求，法院不予支持。合同第五条约定押金返还条件为水电费无差欠，无拖欠房租，无设施损坏，故在宣军锋结清腾退房屋之前的水电费及租金后，由史明霞予以返还押金。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满后,当事人未有约定的，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除,因拆除造成房屋毁损的由承租人恢复原状；承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，双方对合同期满后装修物的归属没有约定，租赁房屋中可拆除的物品由宣军锋自行拆除，对宣军锋要求史明霞赔偿其装修损失30000元，无法律依据，法院不予支持。史明霞在合同期满前已通过函件明确告知合同期满不再续租，合同期满后，在双方房屋腾退无法达成一致且史明霞已履行断电通知义务的前提下，报停供电并无不当，因断电产生的损失由宣军锋自行承担，且宣军锋并未举证证明因史明霞报停供电造成的损失达6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院》第十条、第十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宣军锋于判决生效之日起10日内将位于武汉市硚口区古田四路南区603栋3单元1层2号的房屋腾退交还于史明霞；二、宣军锋向史明霞支付自2019年5月22日起至上述房屋实际腾退之日止的房屋占用费（占用费以每月4831.66元标准计算）；三、宣军锋于判决生效之日起10日内支付史明霞垫付的电费人民币200.75元；四、史明霞在宣军锋腾退房屋时结清水电费及房租后退还宣军锋房屋押金2000元；五、驳回史明霞其他诉讼请求；六、驳回宣军锋其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取250元，反诉费1460元，共计1710元，由宣军锋负担1685元，史明霞负担25元。二审期间，双方均未提交新的证据。二审另查明，双方当事人均确认宣军锋于2019年10月1日搬离涉案房屋。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，宣军锋称：“2013年宣军锋与史明霞签订合同时，合同第七条约定的租期是从2013年5月22日至2017年5月21日。宣军锋经营到2016年时由于要装修，就与史明霞协商一致续租三年，于是史明霞在原合同上加写第九条‘可以续租叁年，房租按前一年的百分之十递增金额’。嗣后（仍在2016年），宣军锋还想延长租期，就又与史明霞协商一致租期再延长两年，于是史明霞在加写的第九条‘叁年’下方又添加了‘加贰年’的字样。”宣军锋认为是史明霞将自己的合同原件拿走后，涂改了最初的租期，改为了2014年5月21日止，其实现在宣军锋的租赁期限并未到届满。史明霞称：“2013年宣军锋与史明霞签订合同时，合同第七条约定的租期就是从2013年5月22日至2014年5月21日。为了体现租金每年递增百分之十的约定，于2013年签订合同时就将第九条‘可以续租叁年，房租按前一年的百分之十递增金额’加写在合同上。2017年合同快到期时，史明霞与宣军锋协商一致再租两年，于是史明霞在第九条‘叁年’下方又添加了‘加贰年’的字样。”史明霞认为其并未涂改最初的租赁期限，现在合同的租赁期限已经届满。本院结合双方的履行情况以及对双方说法的分析认为，第一，双方均陈述从2014年开始，租金每年递增百分之十，2014年-2015年递增了百分之十，2015年-2016年也递增了百分之十。如果按宣军锋所述，一开始的合同期限到2017年5月份止，递增租金的条款于2016年才加写上去，那么2014年-2015年、2015年-2016年期间是无需递增租金的。只能是在2013年签订合同时就存在加写的第九条，双方才会按照每年递增百分之十的约定履行。故从双方履行情况看，宣军锋的说法不妥。第二，如果按宣军锋所述，一开始的合同期限到2017年5月份止，2016年又约定续租三年，则合同期限应到2020年止，在合同还有四年才到期的情况下，没有必要再次添加“加贰年”的约定。故从情理上看，宣军锋的说法不符合常理和逻辑。综上，史明霞的说法更符合本案客观事实。涉案的租赁合同于2019年5月21日租赁期限届满。史明霞在租赁期届满前一个月便通知宣军锋不再续租，要求宣军锋搬离。宣军锋未履行合同义务，由此造成的损失不应归责于史明霞。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满后,当事人未有约定的，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除,因拆除造成房屋毁损的由承租人恢复原状；承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。宣军锋、史明霞对合同期满后装修物的归属没有约定，租赁房屋中可拆除的物品由宣军锋自行拆除，宣军锋认为史明霞应赔偿其装修损失的上诉理由于法无据，本院不予采纳。现有证据不能证明史明霞收取了宣军锋的转让费，故宣军锋认为应由史明霞返还其转让费的上诉理由缺乏事实依据和证据支撑，本院亦不予采纳。原审法院并未遗漏当事人，程序合法。基于宣军锋已于2019年10月1日搬离涉案房屋的事实，史明霞要求宣军锋腾退的诉讼请求可不再另行判决。宣军锋应支付的房屋占用费从2019年5月22日起至2019年10月1日止，按每月4831.66元的标准计算，即21420元（4831.66元÷30天×133天）。综上，宣军锋的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。基于本案发生新的事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初3941号民事判决第三、四、六项（即三、宣军锋于本判决生效之日起10日内支付史明霞垫付的电费200.75元；四、史明霞在宣军锋腾退房屋时结清水电费及房租后退还宣军锋房屋押金2000元；六、驳回宣军锋其他诉讼请求。）。二、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初3941号民事判决第一、二、五项；三、宣军锋于本判决生效之日起10日内向史明霞支付自2019年5月22日起至2019年10月1日止的房屋占用费21420元（占用费以每月4831.66元标准计算）；四、驳回史明霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取250元，反诉费1460元，共计1710元，由宣军锋负担1685元，史明霞负担25元。二审案件受理费3420元，由宣军锋负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 李 文审判员 陈继红二〇一九年十二月二十日书记员 邬云格