广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终12128号上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街****。负责人：吴颖桦，该公司负责人。委托诉讼代理人：陈远强，该公司职员。委托诉讼代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李自洪，男，1959年2月10日出生，回族，住云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市沙甸区。委托诉讼代理人：叶叶，广东启源律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地，住所地广东省广州市天河区天河直街**之一华翰大厦**Aiv>诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广，住所地广东省广州市白云区广园中路**v>负责人：王玉新，该行行长。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：吴运峰，男，1963年2月18日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市龙湖区。上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产公司）因与被上诉人李自洪、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）、吴运峰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初39197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人东方资产公司上诉请求：1.改判一审判决第二项为：在东方资产公司的按揭贷款本息结清的条件下，国龙公司协助李自洪办理涉案房屋产权登记手续；东方资产公司对此予以协助；2.李自洪承担全部上诉费用。事实与理由如下：一、一审判决东方资产公司协助李自洪办理产权登记的房屋系东方资产公司享有合法抵押权利的房屋，李自洪取得涉案房屋产权登记应当以按揭抵押贷款本息实际全额被清偿为前提。一审法院仅判决李自洪向东方资产公司支付购房余款本息以补偿抵押权，但该金额与未清偿的抵押债权金额相差甚远。一审判决的执行将导致东方资产公司抵押权落空，严重损害了东方资产公司的合法权益，造成国有资产流失。二、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定认定李自洪对涉案房屋的权利优先于东方资产公司的抵押权属于事实认定不清，适用法律错误。本案东方资产公司是抵押权人，并非工程款债权人，而第二条立法本意也是为了保护购房自住的消费者，但本案李自洪购房并非自住。另一方面，吴运峰与国龙公司签订《商品房预售合同》后，通过办理按揭贷款的方式支付了购房款，其对涉案房屋的预售合同备案登记及东方资产公司对涉案房屋的抵押备案登记均合法有效。一审法院对该客观事实认定不清。三、从本案中各利益方行为过错的角度来看，东方资产公司是完全无过错的，而李自洪并非完全无辜。一审法院以牺牲金融机构东方资产公司的合法利益为代价，一味保护并不无辜的李自洪，判决结果有失公允。涉案房屋已有预售合同登记和抵押登记的情况下，购房人依然购买，这个交易行为本身存在需要承担法律上不利后果的巨大风险。若李自洪因国龙公司隐瞒房屋已销售和已抵押的事实而购买房产，李自洪即是国龙公司诈骗犯罪的受害人，其应当向国龙公司追讨购房合同无法履行的经济损失。无论如何，李自洪绝无权利将这个损失转嫁由毫无过错的抵押权人承担。若李自洪明知涉案房屋已被销售、被抵押的事实仍然购买，其应自行承担不利的法律后果。综上，东方资产公司恳请二审法院查明事实，审慎权衡各方过错与权益的取舍，做出公正裁判。被上诉人李自洪二审答辩称：一、一审判决确保了东方资产公司优先受偿权的实现。（一）依照《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，抵押权是将抵押物折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利，而非对抵押物拥有所有权或直接处分权。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十四条规定，物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。据此，东方资产公司的优先受偿权并非禁止抵押房屋的转让，而是要确保转让抵押物所得款项优先支付给东方资产公司的权利。本案中，抵押人因无法履行与东方资产公司之间的债务，将抵押物变卖给实际购房人，转让金额足以清偿当时的贷款本息。此时，抵押权人依法对抵押物变卖的价款即李自洪支付的购房余款拥有优先受偿的权利。因此一审判决让李自洪直接将购房款及相应利息直接支付给东方资产公司而非开发商或其他债权人，已依法保障了东方资产公司的权益，实现东方资产公司的优先受偿权。（二）李自洪直接向东方资产公司付清购房余款和利息的行为实际上是代为清偿债务，李自洪履行完毕付款义务后，东方资产公司的抵押权已经得到实现。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定抵押权消灭，变卖抵押物不足清偿的部分，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十三条规定，由债务人清偿。据此，东方资产公司未受偿的债权依法不再享有优先受偿权，可另循合法途径解决。二、一审判决适用法律正确。（一）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条明确规定适用于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中”，本案属于房地产纠纷案件，一审判决当然可以使用该批复。（二）该批复实际上是对房地产开发中各个阶段所出现权利的实现顺序进行了规定，支付了全部或大部分购房款的消费者权益优于工程价款优先受偿权，优先于抵押权和其他债权。一审法院判决李自洪付清全部购房款和利息后取得涉案房屋所有权，合法有据。（三）东方资产公司对消费者概念理解有误。依照《中华人民共和国消费者权益法》第二条对于消费者的定义以及第九条消费者自主选择权的规定，李自洪是合法的消费者，其权益应予保护。三、一审判决实际上是要求各方牺牲各自部分利益来确保各方的合法权利均能得到相对保护，公平合理。东方资产公司权利的实现事实上部分来源于李自洪的牺牲，东方资产公司作为国有企业，过分强调己方损失、与民争利，遗忘了其社会责任，造成极坏的社会影响。国龙公司系列案中东方资产公司是受害者，李自洪也是受害者。东方资产公司的企业利益不应高于人民利益，国有资产流失的责任，更不应由无辜的守法公民来承担。综上所述，李自洪请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告国龙公司二审陈述称：同意一审判决，请求驳回东方资产公司的上诉请求。国龙公司、预购人与银行之间借款合同纠纷的同类案件经过广东省人民检察院抗诉，由广东省高级人民法院发回广州市中级人民法院再审，现处于再审审理阶段【案号（2019）粤01民再105号】，该案再审结果将会影响本案处理，故本案应中止诉讼。原审第三人建行白云支行陈述称：同意东方资产公司的上诉意见。原审第三人吴运峰经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。李自洪于2016年9月9日诉至一审法院，请求判令：国龙公司立即为李自洪办理广州市环市中路276号之二国龙大厦泰兴阁XX房的不动产权证给李自洪。一审法院经审理查明：2002年9月13日，李自洪（认购方）与国龙公司（出售方）签订《国龙大厦认购书》，约定：认购物业为广州市越秀区环市中路276号“国龙大厦”住宅泰兴阁XX层X室；该商品房用途为住宅，建筑面积共108.341平方米。认购方付款办法为银行按揭付款（10年7成，以银行最后批出为准），定金10000元须于签署本认购书时付清；首期楼款149347元及税费11646元合共160993元须于2002年9月18日前付清，第二期楼款37万元申请办理银行按揭等。2002年9月16日，国龙公司向李自洪出具收据四张，载明收到李自洪交来XX楼款149347元、税费11646元、入伙费500元、物业维修基金3000元。在一审庭审中，国龙公司确认收到李自洪交纳的房款159347元。李自洪称如果可以办理房产证，同意再次支付37万元。2002年10月31日，国龙公司出具《证明》，内容为李自洪购买XX单元的《商品房买卖合同》的鉴证手续正在办理中。另查明：涉案国龙大厦泰兴阁XX层X房于2001年10月10日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为吴运峰。2001年10月24日，吴运峰（借款人）与中国建设银行广东省分行（贷款人）签订《楼宇按揭合同》，约定：借款人因购买涉案国龙大厦泰兴阁XX层X单元，同意把该房产抵押予贷款人，贷款人向借款人提供贷款48万元等。同年11月20日，经办银行中国建设银行广州白云支行与第三人吴运峰就上址XX房产到广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州白云支行。2004年11月26日，中国建设银行广东省分行变更名称为中国建设银行股份有限公司现名，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。2004年6月28日，建行白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将包括吴运峰在内的290户借款人共计290笔借款合同项下截至2003年12月31日的债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）同时转移，中国信达资产管理公司广州办事处取得债权人的地位，取代第三人建行白云支行行使上述转让债权的债权人的各项权利。2004年10月18日，中国建设银行广东省分行、中国信达资产管理公司广州办事处在《南方日报》刊登了债权转让暨催收公告，公告中包括了吴运峰在内的债权。2004年11月29日，中国信达资产管理公司广州办事处与东方资产公司签订《债权转让协议》，将包括吴运峰在内的290户借款人共计290笔借款合同项下截至2003年12月31日的债权转让给东方资产公司，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）同时转移，东方资产公司取得债权人的地位，取代中国信达资产管理公司广州办事处行使上述转让债权的债权人的各项权利。2005年2月6日，中国信达资产管理公司广州办事处与东方资产公司在《南方日报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告，公告中包括了吴运峰在内的债权。2009年，东方资产公司以吴运峰未按期偿还贷款为由起诉至广州市白云区人民法院。2009年8月15日，广州市白云区人民法院作出（2009）云法民二初字第330号民事判决书，一审判决：一、中国建设银行广东省分行与吴运峰签订的《楼宇按揭合同》于本判决生效之日解除；二、吴运峰于本判决生效之日起五日内偿还中国东方资产管理公司广州办事处支付借款本金421775元及利息；三、若吴运峰不履行上述付款义务，中国东方资产管理公司广州办事处有权以位于广州市越秀区环市中路南侧国龙大厦泰兴阁XX层XX房屋的抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿等。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。一审法院认为：李自洪与国龙公司签订的《国龙大厦认购书》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助李自洪办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与吴运峰虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但吴运峰既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与第三人吴运峰签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与第三人吴运峰签订的商品房预售合同为无效合同，吴运峰无权以该合同对抗李自洪的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，李自洪表示同意支付购房余款37万元。考虑到李自洪在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令李自洪在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给抵押权人。李自洪在向涉案房屋目前的抵押权受让人即东方资产公司支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、吴运峰及东方资产公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，李自洪要求国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日判决如下：一、李自洪在一审判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款370000元及该款自2002年9月16日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司；二、广州市国龙房地产开发有限公司在李自洪完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助李自洪到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁XX房所有权转移登记至李自洪名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；第三人吴运峰、中国建设银行股份有限公司广州白云支行及中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予协助。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9093元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对东方资产公司的上诉主张，认定如下：东方资产公司上诉主张在其抵押债权未实现的情况下，其不负有协助办理过户手续的义务。首先，依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与吴运峰虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但吴运峰既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，国龙公司与吴运峰就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，吴运峰现无充分证据证明李自洪在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且无证据证明李自洪未支付全部购房款应归责于李自洪，因此一审法院认定李自洪与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助李自洪办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。其次，因国龙公司利用吴运峰名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明李自洪在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。李自洪已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令李自洪向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司、吴运峰、建行白云支行及东方资产公司之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。抵押登记的问题业经另案处理，本案不作调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人东方资产公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一九年十二月十三日书记员  纪惠敏莫善友