四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1259号 上诉人（原审被告）：通江县农村信用合作联社，住所地：四川省巴中市通江县诺江镇诺江中路**。统一社会信用代码：91511921910549908J。 法定代表人：尹健，理事长。 委托诉讼代理人：向芝蓉，四川别致律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘梓欣，女，汉族，1990年9月7日出生，户籍地：四川省达县，现住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：张前胜，四川索正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：通江亿品置业有限公司，住，住所地：四川巴中通江县诺江镇东街********一社会信用代码：91511921068962716Y。 法定代表人：张嘉豪，总经理。 上诉人通江县农村信用合作联社（以下简称“农村信用联社”）因与被上诉人刘梓欣、通江亿品置业有限公司（以下简称“亿品置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2019）川1921民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人农村信用联社上诉请求，撤销原审判决第二项、第五项，改判被上诉人按通信个商（2016）0119002号《个人商用房借款合同》继续履行。事实和理由：案涉《个人商用房借款合同》与《商品房买卖合同》系两份独立合同、两个不同法律关系，两份合同之间不具有主从关系，亦不具有连带关系，《商品房买卖合同》的解除不影响《个人商用房借款合同》的履行。被上诉人刘梓欣基于被上诉人亿品置业公司的违约行为，只能对作为合同相对人的被上诉人亿品置业公司主张权利，而不能向合同以外的上诉人农村信用联社主张权利。《个人商用房借款合同》的目的是取得借款资金，上诉人农村信用联社发放借款后，合同目的即实现。一审法院认定因亿品置业公司的违约导致被上诉人的购房目的不能实现错误。 被上诉人刘梓欣辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人亿品置业公司未作答辩。 原审原告赵梓欣向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告亿品置业公司签订的合同号为（2015）1100113、备案号为20151116000002X及合同号为（2015）1100114、备案号为201511160000035的《商品房买卖合同》，解除原告与二被告签订的《个人商用房借款合同》；2.判令被告亿品置业公司返还原告交付的首付款350,255元及退还原告归还给被告农村信用联社的贷款本金91,972元；3.判令被告亿品置业公司赔偿原告支付给被告农村信用联社的贷款利息58,419.17元；4.判令被告亿品置业公司支付违约金20,980.65元；5.判令被告亿品置业公司偿还被告农村信用联社《个人商用房借款合同》项下的剩余贷款；6.案件受理费由被告亿品置业公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月16日，原告刘梓欣与被告亿品置业公司签订两份《商品房买卖合同》约定：原告以按揭贷款方式购买其开发建设的位于通江县诺江镇通江县高明区周子坪亿品·通江国际商贸城（建材馆）建材馆01-1D29号、01-1D30号两个门市，面积分别为27.81平方米、37.08平方米，价款分别为299,681元、399,574元，总价款共计为699,255元，首期支付购房款的50%，余款向银行借款支付。同时约定2016年10月30日前交房。同日，双方在通江县房产管理局办理了商品房买卖合同备案登记。合同签订后，原告依约支付首付款350,255元。余款原告于2016年1月19日与作为贷款方的被告农村信用联社、作为担保方的被告亿品置业公司签订《个人商用房借款合同》贷款349,100元予以支付。后因被告亿品置业公司未交付房屋，原告起诉至一审法院，要求实现其诉请。一审庭审中，原告称根据买卖合同约定，被告亿品置业公司应于2016年10月30日前交房，如逾期超过30日，原告有权退房，并按已付款的百分之三支付违约金，但直至今日，被告亿品置业公司不仅逾期交房超过30个月，且该项目已成烂尾楼，已经无法交付。 一审法院同时认定，案涉房屋项目已取得商品房预售许可证，取得时间为2014年，但该项目至今未竣工。原告已向被告农村信用联社结付按揭款至2019年4月21日，实还本金91,972元，实还利息58,419.17元，两项合计150,291.76元。 一审法院认为，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及《个人商用房借款合同》，与法不悖，属合法有效，各方均应按约履行各自的义务。根据法律规定，在合同履行过程中，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，解除权人可以解除合同。结合本案双方当事人诉辩主张以及查明的事实，本案争议焦点为：一是应否解除案涉的《商品房买卖合同》和《个人商用房借款合同》；二是解除两份合同后其按揭贷款如何处理。关于焦点一，被告亿品置业公司作为案涉房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告亿品置业公司应当在2016年10月30日前向原告刘梓欣交付房屋，但时至今日，逾期交房已达两年多，其违约行为已经表明其迟延履行交房义务，且该逾期交房时间仍在延续。另外，根据原告陈述该项目已经烂尾，无法交付，原告的购房目的难以实现，故原告依法可以行使法定解除权解除合同，其解除理由成立，一审法院予以支持。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。结合本案查明的事实，因被告亿品置业公司的违约行为致使原告购房目的不能实现，原告刘梓欣现要求解除其与被告农村信用联社签订的《个人商用房借款合同》，一审法院亦予以支持。关于被告农村信用联社在本案中的诉讼地位的问题，如何确定诉讼地位，一审法院认为，当事人系作为被告或有独立请求权的第三人参加诉讼，确定的原则及参加诉讼的方式不同，因为其诉讼地位有主动参加与被动参加，如果是被告的确定，则取决于提起诉讼的原告，参加诉讼方式为被动，如果是有独立请求权的第三人参加诉讼，则取决于第三人是否对本诉的诉讼标的有独立请求权，是否参加诉讼则反映为主动性。本案中原告因与被告亿品置业公司商品房买卖合同纠纷及于按揭贷款合同而将农村信用联社列为被告，是原告的购房目的不能实现，其按揭贷款亦失去意义，事实上农村信用联社作为被告参加诉讼，针对原告与被告亿品置业公司的争议，亦未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会，程序上已获得保障，故本案中原告将农村信用联社列为被告一并解决其因购房而签订的按揭贷款合同，与法不悖，并无不当。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉的两份商品房买卖合同解除后，对原告要求被告亿品置业公司返还已经支付的首付款以及已向被告农村信用联社所偿还的贷款本金及利息的诉讼请求，于法有据，一审法院应予支持。对原告主张的违约金，合同未约定，但因被告亿品置业公司的违约行为造成原告损失是客观的，该损失应以原告的实际损失额为限，本案中原告的实际损失为首付款的利息损失，应以中国人民银行发布的同期同类贷款利率为准，自原告支付首付款之日起计算至退清之日止。同时，本案中《个人商用房借款合同》解除后，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对签约双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息，银行因按揭贷款合同解除而受的损失，可要求购房人予以赔偿，因贷款合同解除系开发商违约行为导致房屋买卖合同解除所致，购房人应向银行承担的损失赔偿责任最终亦由开发商承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。但为了减少诉累和不必要的重复，可由贷款的实际收取方即本案的被告亿品置业公司直接将购房贷款返还银行，并直接向银行即被告农村信用联社承担购房人即原告刘梓欣应承担的责任。故原告主张被告亿品置业公司偿还被告农村信用联社《个人商用房借款合同》项下的剩余贷款的请求，一审法院予以支持，对剩余贷款的利息损失按中国人民银行发布的同期同类贷款利息为计算标准由被告亿品置业公司向被告农村信用联社支付至剩余贷款付清之日止。一审庭审中，原告刘梓欣自愿放弃其他损失，符合法律规定，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告刘梓欣与被告通江亿品置业有限公司于2015年11月16日签订的两份《商品房买卖合同》（分别为：合同号为（2015）1100113、备案号为20151116000002X和合同号为（2015）1100114、备案号为201511160000035）；二、解除原告刘梓欣与被告通江县农村信用合作联社、通江亿品置业有限公司于2016年1月19日签订的《个人商用房借款合同》；三、被告通江亿品置业有限公司于本判决生效后十五日内退还原告刘梓欣购房首付款350,255元及利息（利息的计算方式为：以首付款350,255元为基数，从2015年9月18日起支付利息至本判决确定的履行期限时止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利息为计算标准。若未按本判决确定的期限履行，则上述利息计算至首付款付清之日止）；四、被告通江亿品置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告刘梓欣返还其自还贷之日起至2019年4月21日止原告刘梓欣已向被告通江县农村信用合作联社归还的贷款本金及利息共计150,291.76元；五、被告通江亿品置业有限公司于本判决生效后十五日内向被告通江县农村信用合作联社偿还原告刘梓欣自2019年4月22日之后的《个人商用房借款合同》剩余贷款257,227.99元及利息（利息的计算方式为：以剩余贷款257,227.99元为基数，从2019年4月22日起支付利息至本判决确定的履行期限时止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利息为计算标准。若未按本判决确定的期限履行，则上述利息计算至剩余贷款付清之日止）；六、驳回原告刘梓欣的其他诉讼请求。一审案件受理费11,615元，由被告通江亿品置业有限公司承担。 二审中，双方当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，《商品房买卖合同》被解除后，被上诉人刘梓欣订立的《个人商用房借款合同》所期望的利益已不复存在，对农村信用联社而言，如果没有藉以提供担保的房产存在，银行不可能向买受人发放贷款，而《商品房买卖合同》解除后，担保标的物的现实权属状态将确定地发生变化，《个人商用房借款合同》的目的已无法实现。刘梓欣请求解除《个人商用房借款合同》应予支持，一审判决解除《个人商用房借款合同》并无不当。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中《个人商用房借款合同》解除后，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对签约双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息，银行因按揭贷款合同解除而受的损失，可要求购房人予以赔偿，因贷款合同解除系开发商违约行为导致房屋买卖合同解除所致，购房人应向银行承担的损失赔偿责任最终亦由开发商承担。一审判决直接由亿品置业公司向农村信用联社支付剩余贷款及利息并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人农村信用联社的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,615元，由上诉人通江县农村信用合作联社负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 毅 审 判 员  王 立 审 判 员  吴 全 二〇一九年十二月二日 法官助理  苟华林 书 记 员  吴 娟