河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7927号上诉人(原审被告）：河南启元置业有限公司。住所地：南阳市宛城区独山大道中段璟都国际写字楼**。统一社会信用代码：9141130079190091XU。法定代表人：施景凯，任该公司经理。诉讼代理人：苏华、王虎森，河南华森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘才栓，男，汉族，1964年5月12日出生，，住河南省南阳市卧龙区诉讼代理人：赵荣春，河南宛杰律师事务所律师。上诉人河南启元置业有限公司因与被上诉人刘才栓商品房预售合同纠纷一案，不服河南省社旗县人民法院（2019）豫1327民初2230号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南启元置业有限公司的诉讼代理人、被上诉人刘才栓的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南启元置业有限公司上诉请求：1，撤销一审民事判决书第二项，改判上诉人返还购房款，不赔偿经济损失；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定事实不清，证据不足。一审判决书在审理查明“2014年，被告向原告借款共计30万元，约定利息为月息1分5厘。后被告支付了3个月利息，剩余利息及本金均未偿还。2015年4月3日，经原、被告对账清算后由被告自己开发建设的商品房出售于原告，被告给原告出具了收到原告307621元购房款的收据。2017年7月5日被告未经原告知晓，陆续将上述房产以312945元的价格出售于他人．．．．．．。以上事实有原告提供的商品房认购书，被告出具的收款收据，社旗县房屋交易和产权管理部门出具的商品房预售备案电脑截屏复印件、当事人陈述等证据证明。可见被上诉人对自己主张的与上诉人之间存在30万借款关系以及利息约定、偿还数额、对账清算、本金转购房款等均未提交证据支持，上诉人也不能就不存在的事实提供证据予以佐证。一审法院在无任何证据证明的情况下，仅凭被上诉人单方陈述就认定案件重要事实是错误；2，被上诉人的主张没有事实根据，其应当对自己的主张提供证据支持。上诉人与被上诉人之间虽然存在房屋预购合同关系，但是被上诉人并没有按照合同约定向上诉人支付购房款。因被上诉人没有如实、足额向上诉人支付购房款，上诉人没有向被上诉人交付房屋的义务，不应承担损害赔偿责任，被上诉人诉请l+l赔偿没有事实和法律依据；3、上诉人出售案涉房屋，是受被上诉人委托代理销售。其经济损失应为预购房价与售出房价的差额为宜。因被上诉人所购房屋存在涨价情况却不能进入二手房交易市场进行交易，便委托上诉人代理销售。该销售行为是被上诉人认可并知晓的，上诉人承担的只能是购房款返还责任而不是l+l损害赔偿责任。被上诉人受到的损失只能是所购房屋与售出房屋的溢价差额，一审判决上诉人赔偿损失307621元没有依据；4、一审没有查明被上诉人交纳房款的真实性和合法性，判决结果错误。一审法庭调查中，被上诉人称其所主张的商品房预购合同是由原借款本金转化而来，但被上诉入并没有向一审法院提供原借款合同、借据、借款交付凭证以及利息计算方法和双方结算凭证，因此不能有效证明自己交纳房款的真实性和合法性。一审开庭前上诉人向一审法院提交了最高人民法院指导案例72号，根据该案例的裁判要点，对转化为己付购房款的借款本金及利息数额人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为预付购房款。由于被上诉人没有向一审法院提交双方对账确认的债权债务数额，一审法院没有查明被上诉人主张的预付购房款是否真实、合法，被上诉人没有按照约定时间交付房屋不应视为违约。根据该72号指导性案例的精神应驳回被上诉人的诉讼请求。刘才栓辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，首先，被上诉人如果没有足额交付购房款，上诉人是不可能出具收据的，并且收据上的房屋信息与合同上的数额相一致。其次，在手续转换时，借款合同、借款收据都被上诉人收回来了，因此，要查明手续转换的具体情况，需要上诉人拿出借款合同，而不是由被上诉人进行举证。再次，被上诉人委托上诉人卖房是根本不存在的。最后，上诉人提交的案例本身是为证实两点，一是由民间借贷合同转化为购房合同是合法的；二是转换中的借款利息不能超过法定利率。而本案中并不存在此种情形刘才栓向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、被告返还原告已支付的购房款307621及利息，并承担原告已付购房款一倍的赔偿责任；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月3日，原、被告签订《璟都国际商品房认购书》，约定原告购买被告开发的位于社旗县南都国际住宅小区××楼××单元××号路璟都国际住宅小区1号楼2单元1502号。总房款为307621元。原告于当日交纳了全部房款。认购书并约定出卖人于2015年12月30日将房屋交付给原告入住。但被告迟迟不于交房，反而将出售给原告的房屋另行出售给他人，与他人网签合同，在社旗县房管局备案登记。被告之行为已构成严重违约，故提出上述诉求，请判如所求。一审法院经审理查明：2014年，被告向原告借款共计30万元，约定利息为月息1分5厘.后被告支付了3个月的利息，剩余利息及本金均未偿还，2015年4月3日，经原、被告对账清算后由被告自己开发建设的商品房售于原告，被告给原告出具了收到原告307621元购房款的收据，并于当日签订了商品房认购书一份，约定将南阳市社旗县南都国际住宅小区××楼××单元××号路璟都国际项目中的第1幢2单元1502房（建筑面积116.27平方米）售于原告。该认购书同时约定原告入住时间为2015年12月30日前。2017年7月5日被告未经原告知晓陆续将上述房产以312945元的价格出售于他人，并在社旗县房管部门进行了备案（网签）。故原、被告之间形成纠纷。一审法院认为，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定、不违背公序良俗的民事法律行为有效。本案原、被告间原系借款合同关系，后经对账清算，双方终止借款合同关系，将借款本金转为购房款，建立了商品房买卖合同关系。双方意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，原、被告间成立的商品房预购合同合法有效，双方应依照该合同的约定履行。现被告未经原告知悉，将房屋另售他人，并在房屋管理部门进行了备案登记（网签），致使原告的商品房买卖目的不能实现。故原告要求解除与被告商品房买卖合同、返还购房款并支付利息，并要求被告承担已付购房款的一倍的赔偿责任，与法有据，予以支持。原、被告间未对违约利息进行约定，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，自原告主张权利之日起，按年利率6%支付资金占用期间的利息。被告提出原告未实际支付房款的辩解意见无事实根据，不予采纳。经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除刘才栓与河南启元置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、河南启元置业有限公司于判决生效后十五日内返还刘才栓购房款307621元及利息（自2019年7月1日起按年息6%支付利息至款项付清之日止），并赔偿刘才栓经济损失307621元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5915元及保全费3520元，由河南启元置业有限公司负担。本院二审期间，各方均未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，上诉人认可向被上诉人出具收据的事实，上诉人出具条据及签订售房合同的前提系因双方存在借款关系、双方核算后为解决欠款所形成，上诉人称出具条据、但未收到款项的理由明显不能成立；一审已经查明双方之间签订的房屋买卖合同合法、有效，社旗县房管部门出具的预售备案电脑截屏证明上诉人已将合同中的房屋出售给他人，而上诉人却未将出售情况告知被上诉人，同时上诉人出具的购房款收据也已视为被上诉人已经全额支付了购房款项，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第八条第二项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，被上诉人主张已付购房款一倍赔偿具有事实和法律依据；对于上诉人称出售房屋是受被上诉人委托的，但在二审期间未提供相应的证据对双方之间存在委托关系，因此其该请求不能成立；对于被上诉人提交的指导案例，其目的是为了防止出现高额利息转化为购房款的情形，从本案查明的事实来看并不存在高息借款的事实，而且上诉人也并未提供能够证明存在高息借款转化为购房款的证据。因此其该请求也不能成立。综上所述，河南启元置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5914元，由上诉人河南启元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李晓伟二〇一九年十二月十六日法官助理周罡书记员温馨