福建省长汀县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0821执异37号 异议人（买受人）：廖洪英，女，1979年11月22日出生，汉族，住福建省长汀县。 申请执行人：赖宝妹，女，1953年1月10日出生，汉族，住福建省长汀县。 被执行人：林春花，女，1953年11月2日出生，汉族，住福建省长汀县。 被执行人：游翙琛，男，1948年1月3日出生，汉族，住福建省长汀县。 被执行人：游锦林，男，1982年12月9日出生，汉族，住福建省长汀县。 本院在执行申请执行人赖宝妹与被执行人林春花、游翙琛、游锦林民间借贷纠纷［（2017）闽0821执350号］一案中，异议人廖洪英对2019年8月25日以415000元的价格成功竞拍本院发布的长汀县××××房产，因公告内容存在严重失实，致使该房产目前仍无法过户，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人廖洪英称，长汀县人民法院在淘宝网上举行拍卖位于长汀县××××房产，公告注明该房产所有权证：汀建房权证城字第××号，土地使用权证号：汀国用（92）第XX号,土地使用权面积为70.86平方米。异议人竞买成交后到长汀县不动产登记中心办理过户登记手续时，却被告之该土地房屋不可以办理过户手续。后在调取该房产的土地房屋产权登记档案，查明汀国用（92）第XX号土地使用权面积为107平方米，地上建筑物分二个房产证，其中一个建筑物已经售给他人，办理了房产证过户手续，却没有将对应的土地转让给那人，该土地也没有分割，现该房地不一致的情况，导致本次拍卖无法过户。认为，本次拍卖公告，法院并没有明确清楚查明案涉土地房屋的上述情况予以公告，现公告的情况严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现。依照最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，请求法院撤销本次拍卖，并退还拍卖款415000元。 被执行人游翙琛、林春花称，涉案房产分前后栋，前栋于2002年7月27日卖给修东生，于2003年3月27日已办新房产证给修东生，土地因当时过户费较贵，所以未分割，后栋于2011年1月1日已卖给谢三英、付松林，并即付清购房款，将房产证、土地证（未分割）等有关证件交给买方，从2011年11月2日该房产由购买方使用。但因破旧无法居住，私自进行修理被建委制止，并有书面通知为证。涉案房产系在2011年1月份前就已转卖给谢三英夫妻，我方所负债务的诉讼执行是在后。且谢三英有向法院申请执行异议，并有大量证据证明。我方认为法院应查明事实后再执行。 申请执行人赖宝妹未提交意见。 被执行人游锦林未提交意见。 异议人为证明其主张，提供了《竞买公告》等拍卖材料复印件13页、长汀县汀州镇南门街站背巷25号房屋土地登记审批表及附图等材料复印件18份、房屋买卖审批表等材料复印件17页。 本院查明，在执行申请执行人赖宝妹与被执行人林春花、游翙琛、游锦林民间借贷纠纷［（2017）闽0821执350号］一案中，于2019年8月24日至25日在福建省××人民法院××宝网司法××了被××人××琛××于长汀县××镇南门××房产，房产所有权证：汀建房权证城字第××号，土地使用权证号：汀国用（92）第XX号。买受人（异议人）廖洪英以人民币415000元的最高价竞得。拍卖成交确定后，本院作出（2017）闽0821执350号之一执行裁定书，裁定被执行人游翙琛坐落于长汀县××××房产的所有权归买受人廖洪英所有，所有权自本裁定送达买受人廖洪英时起转移，买受人廖洪英可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。本院于2019年9月10日依据该裁定向长汀县不动产登记中心发出协助执行通知书，要求解除对长汀县塔东新村XX号房产的查封并为买受人廖洪英办理房产所有权过户登记手续。长汀县不动产登记中心于2019年10月9日向本院复函：若游翙琛不愿意配合廖洪英办理不动产权的转移登记手续，则请贵院明确过户到买受人廖洪英名下对应的土地位置及面积，以便我局协助办理；若游翙琛愿意配合廖洪英办理过户手续，则请修东生、游翙琛和廖洪英三方共同向我局申请办理不动产权的转移登记手续，土地使用权面积的分割由修东生、游翙琛和廖洪英三方共同协商确定后，我局依据三方协议办理。 另查明，涉案土地使用权原有面积共为107.69平方米，另一买受人修东生的房产证上标注土地占地面积为36.83平方米，但未进行分割办证。本院在发布《竞买公告》中，公告内容：一、拍卖标的：长汀县汀州镇南门街站背巷25号住宅（房屋所有权证号：汀建房权证城字第××号）。建筑结构为土木，建成于1986年，楼层为1-2层，建筑面积为99.4平方米，规划用途住宅；土地使用证号：汀国用（92）第XX号，土地使用面积为70.86平方米，使用权类型为划拨，住宅用地。五、特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请务必亲自看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。《拍卖须知》中第四条：拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。…… 本院认为，最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。异议人廖洪英提出的异议认为长汀县××××房产，拍卖过程中拍卖公告只标注土地使用面积为70.86平方米，未标注地上建筑物分二个房产证，土地使用权面积共为107.69平方米且未进行分割，在办理过户登记手续时，两证面积不一致，造成异议人重大误解，导致不能过户，购买目的不能实现。根据上述规定，异议人提出的上述异议，本院在拍卖竞买公告中，对拍卖标的物作了说明，并不存在瑕疵说明严重失实的情形，且特别提醒标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。竞买人务必亲自看样，未看样的视为对本标的实物现状的确认，责任自负；拍卖须知中也明确了房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。虽然游翙琛原有土地使用权面积共为107.69平方米且未进行分割，但从另一买受人修东生的房产证上可看出其占地面积为36.83平方米，推定涉案所剩面积为70.86平方米也并无不当。从长汀县不动产登记中心对涉案产权过户的答复来看，也没有否定涉案房产不能过户，只是要相关人员配合或相关部门履职的问题。为此，异议人廖洪英对竞买房产的目的是可实现的，其提出的异议不存在致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的情形，异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条的规定，裁定如下： 驳回异议人廖洪英的执行异议。 当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 本裁定送达后即发生法律效力。 审 判 长  王敬生 人民陪审员  袁福火 人民陪审员  傅 燊 二〇一九年十二月十二日 法官助理丘祥琳 代理书记员  赖 婷 附法条如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行案外和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议 （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为 （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为 （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第三十一条规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。