广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执复458号 复议申请人（异议人、利害关系人）：谢维嘉，男，汉族，1984年4月21日出生，住广东省佛山市禅城区。 委托诉讼代理人：苟晟，广东迅衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡嘉雯，广东迅衡律师事务所律师。 申请执行人：佛山市嘉澳投资管理咨询有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区同济西路**首层**，统一社会信用代码914406046904666836。 法定代表人：戴健荣。 委托诉讼代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖璇，广东新健达律师事务所律师。 被执行人：佛山市糕点公司，住所，住所地：广东省佛山市禅城区卫国路**执照号91440604193625006X。 法定代表人：陈建业。 被执行人：佛山市禅城区南粤商业总公司，住所地:，住所地:广东省佛山市卫国路**首层号914406041936320464。 法定代表人：马健良。 复议申请人谢维嘉不服广东省佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）作出的（2019）粤0604执异434号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 复议申请人谢维嘉向禅城区法院提出异议称，1．撤销（2018）粤0604执恢270号协助执行通知书；2．请求将被执行人佛山市糕点公司（以下简称糕点公司）名下位于佛山市禅城区人民路104号首层房产（以下简称涉案房产）清场后移交给异议人谢维嘉。 禅城区法院查明，原告广发银行股份有限公司佛山分行诉被告糕点公司、佛山市禅城区南粤商业总公司金融借款合同纠纷一案，该院作出的（2001）佛城法经初字第417号民事判决书已经发生效力。被告未履行生效法律文书确定的义务，原告向法院申请强制执行，该院以（2002）佛城法执字第199号立案执行。执行过程中，广发银行股份有限公司佛山分行将上述判决确定债权转让给佛山市嘉澳投资管理咨询有限公司（以下简称嘉澳公司）。该院终结上述案件执行后又恢复执行，执行案号为（2018）粤0604执恢270号。执行过程中，该院于2019年6月21日拍卖涉案房产，在淘宝网司法拍卖平台拍卖公告中详细载明涉案房产为带租约拍卖，并将涉案租约作为附件附属于拍卖公告后。谢维嘉以6527020元竞买成功后，该院于2019年7月1日作出（2018）粤0604执恢270号之二执行裁定书，裁定解除对涉案房产的查封，涉案房产归谢维嘉所有。2019年7月29日，该院作出（2018）粤0604执恢270号协助执行通知书，通知佛山市公兴隆食品有限公司（以下简称公兴隆公司）、中国工商银行股份有限公司佛山分行（以下简称佛山分行）将承租涉案房产的租金从2019年7月1日之后交付给谢维嘉。 另查明，涉案房产登记在糕点公司名下，于1999年7月8日抵押给中国工商银行佛山市城区支行，于2018年5月2日被该院查封。2018年6月22日，糕点公司与公兴隆公司签订租赁合同将涉案房产部分面积出租给公兴隆公司，租期从2018年6月1日起至2022年5月31日止。2018年11月3日，糕点公司与佛山分行签订租赁合同将涉案房产部分面积出租给佛山分行，租期从2018年6月1日起至2020年5月31日止。 禅城区法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，在抵押之后或查封之后签订的租赁合同，除非经过抵押权人或申请执行人同意，原则性是涤除租赁合同拍卖相应财产。现本案申请执行人及涉案拍卖财产的抵押权人同意带租约拍卖，该院在拍卖公告中也明确载明带租约拍卖涉案房产。谢维嘉作为买受人明知涉案房产属于带租约拍卖，仍举牌竞买涉案房产，视为其同意涉案房产上负担合法有效租赁关系的事实，在其竞买成功后无权主张去除拍卖公告中载明的租赁关系。因此对谢维嘉的异议请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回异议人谢维嘉的异议请求。 复议申请人谢维嘉不服上述裁定，向本院申请复议，请求：1．依法撤销禅城区法院（2019）粤0604执异434号执行裁定书；2．撤销（2018）粤0604执恢270号协助执行通知书，并将涉案房产清场后移交给谢维嘉。事实和理由： 一、广东省高级人民法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》（以下简称指导意见）。在2019年6月27日印发和施行，指导意见已经明确了司法拍卖不动产不予清场移交的情形，并明确规定只要不属于不予清场移交情形的，均应依法清场移交。本案所涉（2018）粤0604执恢270号执行案件至今未终结，因此，在指导意见施行之日起，禅城区法院作为执行法院，就应当立即按照指导意见的相关规定执行，依法将不属于不清场移交情形的涉案房产立即清场并移交给谢维嘉。 二、涉案房产不属于指导意见第10条规定的不予清场移交情形，应当立即清场和移交给谢维嘉。第一，涉案房产不属于该条第（1）项规定的“不予清场移交”的情形。该项规定，执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的。根据该规定，认定属于“不予清场移交”的司法拍卖不动产，应当同时具备两个条件：一是存在合法有效的租赁关系；二是不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的。本案的两份租赁合同的租赁期限起始日、签订日，均晚于涉案房产设定抵押之日和被查封之日，明显不符合上述条件中的“不属于出租前已设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况”。第二，涉案房产不属于该条第（3）项规定的“不予清场移交”的情形。该项规定，案件情况特殊，实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，且不损害第三人合法权益的。根据该规定，认定属于“不予清场移交”，司法拍卖不动产应当同时具备三个条件，一是案件情况特殊，实际清场客观有困难；二是申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖；三是不损害第三人合法权益。结合本案，涉案房产不满足上述三个条件。理由如下：1.涉案房产实际清场无客观困难。2.现无证据证明申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，禅城区法院在（2019）粤0604执异434号执行裁定书中也未明确申请人与被执行人协商一致确定带租拍卖，亦未说明和提供能够证明申请人与被执行人协商一致的证据。3.根据糕点公司与公兴隆公司、佛山分行签订的两份租赁合同，租赁期均从2018年6月1日开始，但公兴隆公司承租的租赁合同租金（82元/㎡/月），明显低于佛山分行承租的租赁合同租金（139元/㎡/月），前者租金仅是后者租金的58.9%，前者的租赁合同租金明显低于市场价，糕点公司为了逃避对涉案房产执行与公兴隆公司签订租赁合同，即使糕点公司同意带租约拍卖，也是其与公兴隆公司串通、逃避执行和移交涉案房产的恶意行为，侵害谢维嘉的合法权益。第三，涉案房产不属于该条第（2）项规定的“拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的共有份额抵债，且共有物不可分割使用的”和第（4）项“其他法律和司法解释规定不移交的”不予清场移交情形。因此，涉案房产不属于指导意见第10条规定的不予清场移交情形，应当立即清场和移交给谢维嘉。（2019）粤0604执异434号执行裁定书并未对涉案房产是否属于指导意见规定的不予清场移交情形进行审查和认定，并且在涉案房产客观上不属于指导意见规定的不予清场移交情形的情况下，仍然作出错误裁定，错误驳回谢维嘉的清场移交要求。（2019）粤0604执异434号执行裁定书和禅城区法院的执行行为明显违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》和指导意见的规定。 三、涉案房产的租赁合同是为了逃避执行和逃避移交涉案房产义务而签订的，应属无效。如上所述，糕点公司与公兴隆公司、佛山分行分别签订的两份租赁合同的租赁期限起始日、租赁合同签订日，均晚于涉案房产设定抵押之日和被（2018）粤0604执恢270号执行案件查封之日，且公兴隆公司承租的租赁合同租金明显低于佛山分行承租的租赁合同租金，前者租金仅是后者的58.8%，前者租金明显低于市场价，糕点公司和承租人明显是为了逃避对涉案房产和执行和移交而签订的租赁合同，该租赁合同是利用了“买卖不破租赁”规定，以签订租赁合同的合法形式掩盖逃避执行、逃避移交房产的非法目的，损害了作为买受人谢维嘉的合法权益，租赁合同应属无效合同。禅城区法院不应依据非法、无效的租赁合同而拒不对涉案房产清场并移交给谢维嘉，不应作出（2018）粤0604执恢270号协助执行通知书通知不具有承租权利的公兴隆公司、佛山分行将租金支付给谢维嘉。目前佛山分行已经与谢维嘉协商一致限期清退场地，但公兴隆公司至今仍拒不移交涉案房产、占有涉案房产，且其需支付租金远低于市场价，已严重损害申请人合法权益，糕点公司与公兴隆公司签订的租赁合同是具有恶意串通、逃避执行和逃避移交涉案房产的主观恶意，公兴隆公司的承租权利不应得到保护。涉案房产不具有合法有效的租赁关系，（2019）粤0604执异434号执行裁定书认定“涉案房产上负担合法有效租赁关系”缺乏事实和法律依据。 四、涉案房产的租赁合同关系已经自动终止，应立即清场移交。糕点公司与公兴隆公司、佛山分行分别签订两份租赁合同的第九条均约定，因合同签订时甲方（糕点公司）已告知乙方（公兴隆公司、佛山分行）涉案房产存在抵押和被法院查封的事实导致合同无效、解除、终止的，乙方不追究甲方责任。现由于司法拍卖导致涉案房产的产权转移，糕点公司失去对涉案房产的所有权，其与公兴隆公司、佛山分行分别签订了两份租赁合同已自动终止。谢维嘉的竞买行为并非（2019）粤0604执异434号执行裁定书所认定的申请人“同意涉案房产上负担合法有效租赁关系的事实”。无论租赁合同是否自始无效，根据合同条款，租赁合同关系现已终止，公兴隆公司、佛山分行已不再享有承租权利，无权再继续占有和使用涉案房产，禅城区法院不应根据已实际终止乃至自始无效的租赁合同关系拒不将涉案房产清场移交，不应作为（2018）粤0604执恢270号协助执行通知书通知不具有承租权利的公兴隆公司、佛山分行将租金支付给谢维嘉。 五、（2019）粤0604执异434号执行裁定书并未就《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条和指导意见第1条、第3条、第10条、第11条、第13条等规定在本案的适用作出说明，避重就轻，回避执行行为存在的错误，拒不依法依规纠正违法执行行为，该执行裁定书违法、错误。上述规定已对司法拍卖不动产的移交工作作出明确规定，且应在本案适用，但禅城区法院在（2019）粤0604执异434号执行裁定书并未就上述规定在本案的适用作出说明，避重就轻，回避违法错误的执行行为，拒不纠正违法执行行为。 综上所述，禅城区法院无权作出（2018）粤0604执恢270号协助执行通知书，亦不应至今不清场和移交涉案房产给谢维嘉。禅城区法院的上述执行行为已经违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》和指导意见的相关规定。且涉案房产不存在合法有效租赁合同关系，禅城区法院不应以存在合法有效租赁关系为由拒不将涉案房产清场和移交谢维嘉。（2019）粤0604执异434号执行裁定书，未对本案执行异议案件相关事实依法查明和认定，适用法律错误，导致申请人的合法权益未得到依法保障。恳请法院支持谢维嘉的复议请求。 复议申请人谢维嘉在复议期间未向本院提交新证据。 申请执行人嘉澳公司及被执行人糕点公司、佛山市禅城区南粤商业总公司在复议期间未向本院进行答辩，亦未向本院提交新证据。 经审查，本院对禅城区法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为禅城区法院作出（2018）粤0604执恢270号协助执行通知书是否正确，是否应将涉案房产清场后移交给谢维嘉。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，一般不得对抗申请执行人。”的规定，在抵押之后或查封之后签订的租赁合同，不能对抗抵押权及申请执行人。本案中，涉案房产已于1999年7月8日设定抵押权，并于2018年5月2日被（2018）粤0604执恢270号查封，而糕点公司与公兴隆公司、佛山分行签订的租赁合同分别于2018年6月22日及同年11月3日。显然，上述租赁合同签订于设定抵押及查封后，其效力一般不能对抗抵押权及申请执行人，但并不必然导致上述租赁合同本身无效。因此，谢维嘉仅以租赁合同签订于设定抵押及查封后为由而认为租赁合同无效的理由，本院不予采纳。 其次，糕点公司与公兴隆公司、佛山分行分别签订两份租赁合同的第九条为免责约定，均已告知公兴隆公司、佛山分行涉案房产存在抵押和被法院查封的情形，该租赁合同不能对抗抵押权及申请执行人。但在涉案房产拍卖中，申请执行人嘉澳公司以及抵押权人并未主张解除公兴隆公司、佛山分行对涉案房产的占用，涉案拍卖财产的抵押权人亦未主张除去租赁权，而是均同意带租约拍卖，租赁合同终止的情形并未出现。基于涉案房产带租约拍卖，在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，公兴隆公司、佛山分行在拍卖后仍可合法占有涉案房产。因此，谢维嘉主张涉案房产租赁合同关系自动终止的理由没有事实依据，本院不予支持。 最后，如前所述，糕点公司与公兴隆公司、佛山分行签订的租赁合同于设定抵押及查封后，但嘉澳公司及涉案拍卖财产的抵押权人同意带租约拍卖，禅城区法院在对涉案房产进行拍卖时，已对该涉案房产的带租拍卖作出特别提示，作为买受人的谢维嘉对此有了充分了解，对涉案房产存在的租约情况已有所知晓，买受人谢维嘉拍得涉案房产，视为其对该涉案房产上的租赁关系予以确认，并愿意受其约束。故公兴隆公司、佛山分行对涉案房产依法享有占有使用和收益的权利。禅城区法院依法保护上述租赁权，而不清场移交涉案房产，并作出（2018）粤0604执恢270号协助执行通知书，并无违反指导意见的规定，并无不当，本院予以维持。 综上，复议申请人谢维嘉的复议请求不成立，本院予以驳回，禅城区法院作出的（2019）粤0604执异434号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人谢维嘉的复议请求，维持广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604执异434号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  黎健毅 审判员  冼富元 审判员  陈秀武 二〇一九年十二月二十五日 法官助理徐瑶 书记员梁佩玲