陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院     民 事 判 决 书     （2019）陕0102民初5286号     原告刘军，女，1958年7月15日出生，住址西安市楼6-03，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX   被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司，注册地址：西安市。   法定代表人杜旭强，职务董事长。   原告刘军诉被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司项目房号保留协议纠纷一案。本院适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘军到庭参加了诉讼，被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司签订的“项目房号保留协议”；2、退还本金￥690416元及利息；3、赔偿原告实际付款产生的直接房屋经济损失￥1328164元；( 以实际付款比例100%计算 ，当时购买价5814.52元，面积118.74平米。计算直接经济损失以实际付款额为基础，以现在同地面融创“东方宸院”平均价格￥17000/平米计算，）；4、由于被告不能执行约定交房，造成原告在外租房过渡，要求被告支付原告每月￥1800元过渡费，截止到实际收到赔付之日计算；5、被告因单方面未能履行合约，向原告自2016年11月1日起按已交款每年10%的比例累积赔偿，截止到实际收到赔付之日计算；6、本案诉讼费由被告承担。   事实与理由：原告于2014年3月30日在西安市新城区韩森寨街道办事处与被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司签订项目房号保留协议，购买被告所开发的位于西安市XX路“佳诚、长安集”29楼1单元5层01号房，面积118.74平方米，购房金额为￥690416元，实际支付￥690416元，付款比例为100%。已经按照约定履行付款义务。按照协议第八条规定，被告应于2016年年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付原告使用。2015年10月13日，陕西佳诚房地产开发有限责任公司在未通知原告的前提下向西安市新城区政府提交了退出项目报告，2018年1月15日，西安市城中村改造办公室签署文件，签署了同意陕西佳诚房地产开发有限责任公司退出项目开发的文件（市城改函2018年6号文件）！原告一直遵守协议，并耐心等房，但截至起诉日，原告从未收到被告的任何通知，被告也未向原告书面说明无法按期交房及停工的原因，而原告所购房屋已经变更为融创公司开发的“东方宸院”。原告认为，被告不施工、不交房并在原告不知情的情况下变更开发商及项目，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，并从事实上单方面退出项目开发，造成不可能交房的事实。违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。西安市新城区人民法院（2015新民初字第00521）判决书已经认定被告与购房业主的“项目房号保留协议”为有效协议，属于商品房买卖预约合同，对双方当事人均具有约束力。西安闻天科技公司“开发商告12名业主”案件，经西安市中级人民法院审理，采用民法的基本原则即诚实信用原则，维护社会公平公正的基本理念，驳回闻天科技公司，支持购房业主权益，避免重大社会舆情。此案入选最高法院指导性案例，具有参照适用效力。原告现诉至贵院，请求参考《2017年房屋买卖合同司法解释全文》第五条“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。参考《中华人民共和国民法通则》，根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。判令被告立即履行约定及法律规定的赔偿义务。   被告未到庭，亦未答辩。   经审理查明，2012年4月被告取得新城区XX城中村项目改造主体资格，但未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。2014年3月7日原告向被告缴纳“长安集一期29栋1单元10501号房建筑面积118.74，定金” 20000元。2014年3月13日向被告缴纳首付400000元。并于2014年3月30日与被告签订《“佳诚、长安集”项目房号保留协议》，同日向被告缴纳房款270416元。协议约定：被告为原告保留“佳诚、长安集” 29楼1单元65层01房号，建筑面积118.74平方米（以政府最后核准文件为准），原告以一次性支付房号保留款，总价690416元。协议签订后原告定金20000元转为房号保留款。协议第四条第2项约定，被告承诺在2015年年12月31日前取得商品房预售许可证，及时通知原告签署,在双方正式签订《商品房买卖合同》后，本协议自行作废；协议第四条第3项规定，被告应于2016年年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付原告使用。2014年7月6日被告出具《致佳诚·长安集业主承诺》承诺按照《佳诚长安集项目房号保留协议》确定的交付时间逾期后，被告按已付款的日万分之一支付逾期交房违约金直至交付为止。2015年10月13日由于项目拆迁工作没有完成，被告向西安市新城区政府提交《关于韩南韩北城中村改造项目的情况报告》提出退出该项目。2018年1月15日，西安市城中村改造办公室发函新城区政府，同意将该项目投资主体变更为陕西中轩置业有限公司。被告至今未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，未通知原告签订房屋买卖合同亦未向原告交房。   以上事实有《关于韩南韩北城中村改造项目的情况报告》、《西安市城中村（棚户区）改造办公室同意新城区XX城中村改造项目投资主体变更有关问题的函》、定金收据、首付收据、房款收据、“佳诚、长安集”项目房号保留协议、致佳诚·长安集业主承诺、2015新民初字第00521民事判决书及当事人的陈述等在卷佐证。   本院认为， 原告认为《“佳诚、长安集”项目房号保留协议》属于商品房预售合同。但原、被告自签订协议至今，被告作为开发商并未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。虽然该协议对交易房屋的单价、总房款、交房时间进行了约定，但协议对房屋最终的建筑面积、房屋层高、付款方式及时间、销售方式、房屋交付使用条件、装饰设备标准承诺、产权登记时间等约定均不明确，未具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，需要在房屋买卖合同中明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；且协议约定“被告为原告保留‘佳诚、长安集’29楼1单元65层01房号”, “在双方正式签订《商品房买卖合同》后，本协议自行作废”足以说明该协议有预约性质，原告在签订协议时对被告未取得商品房预售许可证的事实是明知的。故从协议内容，法律规定以及双方当事人的协议目的来讲，该协议先于本约且以订立本约为合同目的，属于预约合同，是以签订商品房买卖合同目的的预约合同。原、被告签订的《“佳诚、长安集”项目房号保留协议》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且生效，对合同双方均有约束力，合同附件《致佳诚·长安集业主承诺》对协议进行了补充、完善属于协议的附件与协议有同等法律效力。被告从2015年10月申请退出该项目，2018年1月经批准退出该项目，未通知原告签订房屋买卖合同向原告交房，属违约行为。从预约合同目的出发，预约合同是确保本约的订立。现被告退出项目已经表明被告不履行预约合同，并且已无签订本约房屋买卖合同的可能性。被告的违约行为致合同目的不能实现，符合合同法六十四条规定的合同法定解除条件，原告要求解除《“佳诚、长安集”项目房号保留协议》依法予以准许，合同附件《致佳诚·长安集业主承诺》亦应一并解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同的解除，是由于被告违约引起，原告有权要求恢复原状返还房号保留款并对于解除之后的预约合同的损失赔偿做出请求。被告应退还原告房号保留款690416元，赔偿占用原告资金期间的利息损失（利率参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定的年率6%计算），并按照合同约定赔偿原告的其他损失。至于原告要求“以实际付款比例100%计算 ，当时购买价5814.52元，面积118.74平米。计算直接经济损失以实际付款额为基础，以现在同地面融创‘东方宸院’平均价格￥17000/平米计算”赔偿1328164元的诉讼请求。一是没有合同约定。二是预约相对于本约而言，其本身就是缔结本约的一个过程，原告主张的房屋价格上涨后的差价损失不属于预约合同的损失范畴，也不属于其预约合同因被告违约所遭受的实际损失，属于本约合同履行意义上的可得利益损失，故依法不予支持。原告要求“由于被告不能执行约定交房，造成原告在外租房过渡，要求被告支付原告每月￥1800元过渡费”及“被告因单方面未能履行合约，向原告自2016年11月1日起按已交款每年10%的比例累积赔偿，截止到实际收到赔付之日计算”没有合同依据，应按照《承诺》规定的逾期交房违约金计算。被告经合法传唤拒不到庭，视为放弃抗辩。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：   一、解除刘军与被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司签订的《“佳诚、长安集”项目房号保留协议》及附件《致佳诚·长安集业主承诺》。   二、本判决生效之日起五日内陕西佳诚房地产开发有限责任公司退还刘军690416元，并按年6%的利率支付自2014年3月30日起至实际给付之日的利息。   三、本判决生效之日起五日内陕西佳诚房地产开发有限责任公司每日按照690416元的万分之一的标准赔偿刘军违约金（自2016年1月1日至本判决生效之日止）。   四、驳回刘军其余之诉。   如陕西佳诚房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费26880元，公告费400元由陕西佳诚房地产开发有限责任公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审判长凌小鸿   人民陪审员李琳   人民陪审员吉兰                         二〇一九年十二月十五日     法 官助 理 梁嘉玮                         书记员赵怡萌            1