陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终15273号 上诉人（原审原告）：张东东，男，1990年8月8日出生，汉族，住陕西省商洛市柞水县。被上诉人（原审被告）：西安丰泽居餐饮管理有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：贾佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：高峰，陕西吉尔律师事务所律师。原审被告：西安摩码宏合企业运营管理有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：周贺，该公司总裁。委托诉讼代理人：魏峰，陕西存实律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文涛，陕西存实律师事务所实习律师。上诉人张东东因与被上诉人西安丰泽居餐饮管理有限公司（以下简称丰泽居公司）、原审被告西安摩码宏合企业运营管理有限公司（以下简称摩码公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，开庭进行了审理。上诉人张东东、被上诉人丰泽居公司委托诉讼代理人高峰及原审被告委托诉讼代理人魏峰、王文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张东东上诉请求：1．维持一审判决第二项。2．改判一审判决第一项为张东东与丰泽居公司签订的《美食城租赁合同》于2019年4月1日予以解除；改判一审判决第三项为丰泽居公司赔偿张东东损失3550元；改判一审判决第四项为丰泽居公司赔偿张东东营业损失58500元。3．一、二审诉讼费用由丰泽居公司负担。事实与理由：原审法院认定事实有误。1．2018年12月18日，摩码公司向摩尔美食城经营者发出告知函，强制停业整改，自此至张东东起诉之日，丰泽居公司要求张东东等待开业通知，并未通知解除合同。张东东得知丰泽居公司于2019年3月25日向法院提起诉讼后，认为与丰泽居公司签订的租赁合同目的无法实现，故起诉要求解除合同并赔偿损失。合同解除时间应为张东东提交起诉状之日即2019年4月1日。2．关于损失，一审判决第三项有误，应为3550元；营业损失部分，张东东与丰泽居公司解除合同时间应为2019年4月1日，因此张东东营业损失应酌情计算三个月即2018年12月18日至2019年3月18日，按照每天650元，共计58500元。丰泽居公司辩称，其不同意张东东的上诉请求。其起诉摩码公司并未要求解除租赁合同，合同至今未解除，张东东起诉之日仅为向法院提出请求之日，而非合同解除之日，一审法院经审查确定合同解除时间；张东东所述经营损失并无依据，商业经营存有风险，天然气费张东东可向天然气公司办理退款，丰泽居公司为妥善处理问题，认可一审判决支付金额；案涉房屋并未发生火灾，一审对此认定事实错误，本案系租赁合同纠纷，双方之间不存在管理关系。摩码公司述称，本案系租赁合同纠纷，张东东基于其与丰泽居公司之间租赁合同要求丰泽居公司承担加盟费、营业损失，合理合法，摩码公司并非合同当事人，不承担合同义务。摩码公司与丰泽居公司租赁合同于2019年1月8日解除，张东东与丰泽居公司之间租赁合同解除时间由法院依法审查确定。张东东向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令解除张东东与丰泽居公司签订的《美食城租赁合同》；2．依法判决丰泽居公司退还张东东押金40000元；3．判令丰泽居公司与摩码公司连带赔偿张东东损失60456.15元；4．本案诉讼费由丰泽居公司、摩码公司负担。一审法院认定事实：2018年6月7日张东东与丰泽居公司签订《美食城租赁合同》，约定张东东承租丰泽居公司位于西安市莲湖区XX大街XX大厦XX楼XX城XX座档口、租用面积约为20平方米、租期自2018年6月20日至2019年6月19日12个月，押金40000元。合同签订当日，张东东依约向丰泽居公司支付押金人民币40000元。张东东承租档口后经营自助快餐。2018年12月7日晚，涉案档口发生火灾，2018年12月8日至10日，摩码公司要求丰泽居公司限期整改。2018年12月18日，摩码公司向摩尔美食城经营者发出告知函，对摩尔美食城强制停业整改，请丰泽居公司及时完成整改。2019年1月8日，摩码公司向丰泽居公司发出《解除函》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，就此事丰泽居公司于2019年3月25日以房屋租赁合同纠纷为由诉至法院，该案尚未审理终结。2019年1月25日，XX居XX城商户签订协议，载明：经2019年1月24日协商，美食城给每家商户4000元，最后结算时从营业款或押金中扣除，张东东在该协议上签字确认。另丰泽居公司向张东东微信转账支付17000元，庭审中张东东认可收到17000元，扣除返还的营业额，剩余575.7元认为系生活费。另查，涉诉档口所在摩尔美食城房屋系丰泽居公司从摩码公司处承租。一审法院认为，合法的租赁关系应依法予以保护。张东东与丰泽居公司签订的《美食城租赁合同》系双方真实意思表示，但因丰泽居公司与摩码公司之间存在纠纷，涉案档口于2018年12月18日被关闭，导致合同无法继续履行，现张东东诉至法院要求与丰泽居公司解除合同，丰泽居公司亦同意，予以支持，双方租赁合同应于2018年12月18日予以解除，丰泽居公司应退还张东东押金，关于押金数额，因丰泽居公司已退还张东东575.7元，张东东亦认可收到该款项，故丰泽居公司应退还张东东剩余押金39424.3元。张东东主张的损失60456.15元，其中100元为向丰泽居公司支付的水工费，依据合同约定，丰泽居公司交付档口应保证水、电正常使用，故丰泽居公司应支付张东东100元水工费；其中1355.43元为从事快餐经营购买的原材料花费，张东东在美食城不能正常经营的情况发生后应及时止损，自行将店内可移动且不影响使用的财产搬离、另行择地经营，故该部分损失除易腐烂、易变质物品损失外，张东东其他主张不予支持，易腐烂、易变质物品损失根据张东东购买物品实际情况酌情计算1000元。张东东2018年12月16日购买天然气花费500元，因涉案商铺2018年12月18日被关闭，故该500元损失应予支持。关于张东东主张的营业损失，XX居XX城管理者对承租人引起火灾致使他人损失应承担未尽到管理义务的赔偿责任，停业期间自起火次日即2018年12月8日始，张东东提交的交易流水显示2018年12月8日、12月9日、12月10日三天未营业，故营业损失应计算3日，张东东依据其2018年9月至12月返还营业额平均值计算日营业收入为1136元，张东东酌情按照每日650元主张，本院予以支持，故营业损失为1950元。因张东东与摩码公司之间无合同关系，故张东东主张摩码公司承担连带赔偿责任，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决：一、原告张东东与被告西安丰泽居餐饮管理有限公司签订的《美食城租赁合同》于2018年12月18日予以解除；二、本判决生效后三日内，被告西安丰泽居餐饮管理有限公司退还原告张东东押金39424.3元；三、本判决生效后三日内，被告西安丰泽居餐饮管理有限公司赔偿原告张东东损失2550元；四、驳回原告张东东其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2360元，由原告张东东负担1398元，由被告西安丰泽居餐饮管理有限公司负担962元。二审审理中，丰泽居公司对一审查明2018年12月7日晚涉案档口发生火灾有异议，经核本案中各方确未提交佐证前述事实之有效证据，一审法院认定其余事实属实，本院予以确认。本院认为，张东东与丰泽居公司建立租赁合同法律关系，丰泽居公司应按照约定提供符合经营条件的营业场所，2018年12月18日，XX城XX城强制停业整改，致使张东东无法正常营业，丰泽居公司作为出租人未能履行其适租义务已属违约，张东东要求解除租赁合同，退还押金及未返款营业额，一审法院予以支持，并无不当，本案查明案涉档口自2018年12月18日无法使用，故一审判决确认案涉租赁合同于该日解除，符合本案审查情况。一审法院查明张东东主张的损失，其中的100元为向丰泽居公司支付的水工费，依据合同约定，丰泽居公司交付档口应保证水、电正常使用，故丰泽居公司应支付张东东100元水工费；张东东2018年12月16日购买天然气花费500元，因涉案商铺2018年12月18日被关闭，故该500元损失应予支持；对于营业损失，一审法院酌情认定为1950元，本院二审不再调整。至于张东东主张营业损失58500元，现并无有效证据证实该58500元系案涉租赁合同履行的确定收益，但结合本案认定丰泽居公司违约的实际情况，在一审法院判决的2550元基础上，本院酌情丰泽居公司再给予张东东19500元的经济补偿，对于张东东主张的从事快餐经营购买的原材料损失1355.43元丰泽居公司不再予以赔偿。综上所述，一审判决第一项、第二项应予维持，第四项应予撤销，第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4468号民事判决第一项、第二项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4468号民事判决第四项；三、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4468号民事判决第三项为：本判决生效后三日内，西安丰泽居餐饮管理有限公司给付张东东经济补偿22050元；四、驳回张东东其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2360元，由张东东负担1180元，由西安丰泽居餐饮管理有限公司负担1180元；二审案件受理费1199元，由张东东负担900元，由西安丰泽居餐饮管理有限公司负担299元。本判决为终审判决。 审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员  秦  燕  燕 二Ｏ一九年十二月二十日  书  记  员    杨  雪  薇1