北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10917号上诉人（原审被告）：马飞，男，1975年9月21日出生。委托诉讼代理人：于王莹，北京市汉鼎联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾磊，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范素红，男，1971年8月9日出生。委托诉讼代理人：单文豪，北京市瑞得律师事务所律师。上诉人马飞因与被上诉人范素红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初11582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马飞上诉请求：撤销原判，改判驳回范素红的一审全部诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.马飞与范素红之间非房屋租赁合同关系，马飞与范素红签订《股权、经营权转让及场地转租合同》后，马飞通过范素红代北京军联达汽车服务有限公司（以下简称军联达公司）支付租金，马飞多支付的租金差价系其对范素红放弃经营收益的补偿。2.马飞通过范素红将租金交纳至《军队房地产租赁合同》解除之日，不存在对后勤印刷学院欠付租金的情况。3.军联达公司于2017年11月17日搬离北京市海淀区太平路23号的房屋，一审认定事实错误。范素红辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。范素红向一审法院起诉请求：1、判令马飞支付拖欠房屋租金2017年3月31日至2018年5月31日共计467000元；2、判令马飞按照年利率24%的标准支付逾期支付房屋租金的违约金直至实际给付房租之日止。一审法院认定事实：中国人民解放军后勤学院印刷厂（出租方、甲方）与北京军供联勤汽车服务有限公司（承租方、乙方）于2012年11月28日签订《军队房地产租赁合同》，第一条约定甲方自愿将坐落在北京市海淀区太平路23号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用。第三条约定租赁期限自2013年4月1日至2018年3月31日。第四条约定房地产年租金为26万元。租金按半年结算，乙方于每半年前十日内交付甲方。第八条第五款，约定租赁期内乙方不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营。第九条第一款约定，甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其它互不补偿。第十一条第二款约定，乙方逾期支付房地产租金及有关费用……逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电……时任北京军供联勤汽车服务有限公司法定代表人范素红与马飞于2013年7月11日签订《股权、经营权转让及场地转租合同》，第一条……甲方实际控制该公司100%的股权，同意将该公司49%的股权转让给乙方（马飞）所有。第三条关于北京军联达汽车服务有限公司的设备、物资及场地的约定，第2款约定该公司现在的经营场地甲方（范素红）是承租方，即租用涉案房屋“后勤学院印刷厂”的场地，租赁期限为2013年4月1日至2018年3月31日……乙方同意自2013年10月1日起按年租金40万元整每年分两次以半年为期提前一个月向甲方支付转租费……第四条双方签署本合同由乙方支付首笔费用后，乙方享有依法实际经营公司的权利，有承担公司经营全部风险的义务，比如一切纠纷及日常事务，债权债务等等。该公司的经营管理事项均由乙方负责。因经营该公司产生的经营风险均由乙方承担，和甲方无关。乙方有权自主决定经营范围及经营方式等，甲方不参与公司的实际经营和利润分配，不承担公司经营的任何风险。合同签订后，马飞向范素红每年交付租金至2017年3月31日。诉讼中，范素红、马飞均认可涉案房屋系军队产权，由范素红出面向军队按年租金26万元支付租金；范素红与马飞签订《股权、经营权转让及场地转租合同》后，马飞实际经营并控制军联达公司，向范素红按年租金40万元标准支付租金，范素红收取租金差额14万元；范素红、马飞均认可北京军供联勤汽车服务有限公司后改名为北京军联达汽车服务有限公司。范素红主张马飞实际使用涉案房屋至2018年5月31日。为此，其提供了中国人民解放军国防大学联合勤务学院（以下简称联合勤务学院）2018年5月31日出具的《出租房产交接单》，显示：甲方国防大学联合勤务学院；乙方北京军联达汽车服务有限公司，双方确认《军队房地产租赁合同》已终止，现已停业，搬迁完毕。甲方检查验收符合租赁合同约定，双方共同确认无债权、债务遗留问题，一切手续完备，交割清楚，并于2018年5月31日交还了所租赁的房产；2018年5月31日。马飞主张依据上述《出租房产交接单》，军联达公司与联合勤务学院之间不存在债权债务遗留问题。为主张马飞实际使用涉案房屋至2018年5月31日，范素红提交短信记录一份，显示，范素红于2018年5月28日向马飞发送短信，通知马飞于2018年5月31日到公司将所有资产以及腾退的房屋交还给联合勤务学院。马飞对该短信的真实性认可，对证明目的不予认可。另，范素红主张涉案房屋由马飞在租赁期内正常使用，为此其提供了军联达公司于2017年12月13日向联合勤务学院出具的《关于腾退联合勤务学院原印刷厂南102房产承诺书》，显示：联合勤务学院：我北京军联达汽车服务有限公司及法定代表人马飞郑重承诺如下：一、2017年12月30日零时起，停止一切经营、生活活动；并清空借用员工宿舍，将房产交还联合勤务学院。二、保证于2018年2月28日前，自行清空占用房产内的所有物品，并将房产交还联合勤务学院。三、2017年12月31日至2018年2月28日期间，由联合勤务学院负责安装两套门栓，双方各自上锁，共同管理。以上承诺，我公司严格遵守，如有违背，联合勤务学院可采取强制清退措施，由此造成的一切后果，我公司及我本人自行承担。单位：北京军联达汽车服务有限公司；签名：马飞；日期：2017年12月13日。马飞对上述承诺书的真实性认可，但不认可实际使用至2018年5月。马飞主张涉案房屋系军属产权，受相关政策影响，军联达公司无法正常经营，并于2017年3月31日收到后勤学院房地产管理办公室发出的《通知》，并在2017年11月17日搬离所在房屋。《通知》显示：“北京军供联勤汽车服务有限公司、马飞：根据军委禁止出租军事行政区房产以及军队全面停止有偿服务的要求，现正式通知你公司，双方之间的租赁合同自2017年3月31日终止。特此通知。后勤学院房地产管理办公室；二零一七年三月三十一日。”。范素红对此不予认可。马飞主张在上述《通知》发出之后房产就已经不能正常经营使用了。同时其提供北京勤兴汽车服务有限公司于2018年8月31日出具的《证明》，显示：马飞及北京军联达汽车服务有限公司自2017年11月18日至2018年5月30日期间在北京勤兴汽车服务有限公司位于北京市丰台区卢沟桥乡小井村六队住宅区西侧地址办公……2018年8月31日。范素红对此不予认可。马飞主张范素红免除了其租金，并向法庭提交了其与范素红的录音光盘一份。该录音中，2017年7月，马飞说“……他也明确和你说，我这个房租那不收我的吧”，范素红说，“他说，就是从4月份开始他你就别收了，我们也不收你的了，给你免四个月吧，4567月嘛”，马飞说“那就马上就到了嘛，已经7月份了，接着马上8月份了”，范素红说“他在上一次好像是说的就是7月底8月初嘛”。范素红对该录音的证明目的不予认可，并表示自己没有免除马飞的租金，双方只是通话沟通，没有达成一致意见，并主张依据该录音证明马飞在此时仍在使用涉案房屋。另查，联合勤务学院诉军联达公司房屋租赁合同纠纷一案，联合勤务学院要求军联达公司支付2016年7月19日至2018年2月28日期间租金、2018年3月1日至2018年5月31日的占有使用费、滞纳金，后法院于2019年1月30日作出了（2019）京0108民初15064号民事判决书，查明有马飞在2017年12月13日向军队承诺军联达公司于2018年2月28日前腾退涉案房屋，并认定联合勤务学院2018年5月31日出具的《出租房产交接单》表明勤务学院在军联达公司拖欠部分租金的情况下签署交接单的行为视为其放弃对租金的追索，判决驳回联合勤务学院的全部诉讼请求。该案正在二审中。范素红主张军队现通过诉讼向其追缴房租，故要求马飞按照双方合同约定的年租金40万元的标准向其支付2017年3月31日至2018年5月31日期间的租金及占有使用费。同时，范素红自认向军队交纳租金至2016年9月30日，马飞对该时间表示不清楚。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，范素红与马飞就使用涉案房屋用于经营进行了合同约定，即《股权、经营权转让及场地转租合同》，双方均应依约定履行各自的义务。现马飞主张军联达公司于2017年11月17日即搬离涉案地址，应向法庭提交充分证据予以证明。依据马飞提交的北京勤兴汽车服务有限公司出具的《证明》，在无其他证据予以佐证的情况下，该证据不足以证明军联达公司于2017年11月17日搬离涉案地址。马飞提供的录音证据，亦未表明范素红同意免除马飞租金的意思表示。同时，依据（2019）京0108民初15064号民事判决书，马飞曾在2017年12月13日承诺腾退涉案房屋，此时间亦与其主张在2017年11月17日搬离涉案地址相矛盾。故综上，依据《出租房产交接单》，法院认为马飞因经营军联达公司实际使用涉案房屋至2018年5月31日，故马飞应向范素红支付使用期间的租金及占有使用费。合同约定租期为2013年4月1日至2018年3月31日，2018年4月1日至2018年5月31日期间费用参照合同期内租金标准即年租金40万元标准支付。依据合同约定，马飞应于2017年3月1日向范素红支付2017年4月至9月期间租金20万元，于2017年9月1日支付2017年10月至2018年3月期间租金20万元。2018年4、5月期间为不定期租赁合同关系，相应费用参照合同标准为67000元。马飞应就合同期内未按时付款向范素红支付违约金即范素红所诉利息损失。利息标准依据中国人民银行同期贷款利率计算，范素红所诉利率无相应依据，法院不予支持。范素红主张不定期租赁期间费用的利息损失，无相应依据，法院不予支持。综上所述，法院对于范素红要求马飞支付租金等的诉讼请求予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、马飞于本判决生效后七日内向范素红支付房屋租金40万元、房屋占有使用费67000元；二、马飞于本判决生效后七日内向范素红支付利息，均按中国人民银行同期贷款利率计算利息，第一笔利息以20万元为基数，自2017年3月1日计算至该款项实际付清之日止，第二笔以20万元为基数，自2017年9月1日计算至该款项实际付清之日止；三、驳回范素红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。另，双方均陈述后勤印刷学院系联勤学院的下属单位。（2019）京0108民初15064号民事判决书现已发生法律效力。本院认为，从《股权、经营权转让及场地转租合同》的部分内容来看，合同明确范素红是承租方，马飞同意向范素红支付转租费，故马飞与范素红之间系转租合同关系。马飞与范素红签订的《股权、经营权转让及场地转租合同》中有关租赁涉案房屋的约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。马飞主张其与范素红并非租赁合同关系无相应事实依据，本院对此不予采信。本案的争议焦点系马飞使用涉案房屋的时间。根据《出租房产交接单》来看，军联达公司于2018年5月31日交回涉案房屋，联合勤务学院予以确认，结合短信等证据材料，范素红所举证据符合优势证据规则，该证据足以证明马飞实际交回涉案房屋的时间系2018年5月31日。马飞主张其于2017年11月17日搬离涉案房屋，但无充分证据证明，本院对此不予采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《股权、经营权转让及场地转租合同》约定的租赁期限到2018年3月31日，但马飞未依约交纳租金，范素红有权依据合同向马飞主张租金及相应违约责任。一审判决马飞支付范素红房屋租金及利息正确，本院对此予以确认。对于2018年4月1日至2018年5月31日期间的占有使用费，马飞与范素红之间的租赁合同已经到期终止。同时，由于涉案房屋已经面临腾退，出租人对此已提出异议。马飞与范素红不存在形成新的租赁合同关系的合意。一审法院认定双方形成不定期租赁关系错误，本院对此予以纠正。鉴于《军队房地产租赁合同》以及《股权、经营权转让及场地转租合同》约定的租赁期限均已届满，在此情况下，范素红要求马飞支付2018年4月1日至2018年5月31日期间的房屋占有使用费没有相应的权利基础，一审法院对此认定不当，本院一并予以纠正。综上所述，马飞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初11582号民事判决第二项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初11582号民事判决第三项；三、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初11582号民事判决第一项为：马飞于本判决生效后七日内向范素红支付房屋租金40万元；四、驳回范素红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4795元，由范素红负担1197元（已交纳），由马飞负担3598元（本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费9590元，由范素红负担2394元（本判决生效后7日内交纳），由马飞负担7196元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇一九年十二月九日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星