江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6876号上诉人（原审被告）：聂宇辉，男，1980年11月5日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：陈一一，女，1982年3月7日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：聂宇辉（系陈一一丈夫），自然情况同前。被上诉人（原审原告）：朱先晶，男，1978年2月24日生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：黄杨林，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：纪烨，国浩律师（南京）事务所律师。原审第三人：南京市溧水区恒丰房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇永湖路**恒大湖光苑**商铺**。法定代表人：吴守福，该公司总经理。原审第三人：南京市规划和自然资源局溧水分局（原南京市国土资源局溧水分局），住所地，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇中山西路**iv>负责人：闫刚，该局局长。委托诉讼代理人：李鑫磊，江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峰，江苏全衡律师事务所律师。上诉人聂宇辉、陈一一因与被上诉人朱先晶、原审第三人南京市溧水区恒丰房地产经纪有限公司(以下简称恒丰公司)、南京市规划和自然资源局溧水分局（原南京市国土资源局溧水分局，以下简称国土资源溧水分局）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2018)苏0104民初10106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂宇辉、陈一一上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回朱先晶的诉讼请求或者将本案发回重审；本案一审、二审诉讼费用由朱先晶承担。主要事实和理由：一审判决认为双方签订的买卖合同有效，上诉人未能及时付款，被上诉人解除合同依法成立。上诉人按合同约定已及时支付了相应部分的购房款项，贷款未能按时发放系涉案房屋上留有抵押信息未消除所致,而抵押信息应系被上诉人前往相关部门办理消除，该义务系被上诉人承担，因此造成的贷款不能及时发放，责任应由被上诉人承担。另，上诉人在贷款未能按时发放后，已准备好现金，并多次联系被上诉人，但被上诉人在看到房价上涨后，恶意拒收余款，要求解除合同。被上诉人行为不应得到法律支持。朱先晶辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。国土资源溧水分局述称，房屋存在抵押登记的情况下是不准予过户的。涉案房屋已经过户，说明所涉抵押权已经涤除。2016年6月至7月期间，由于不动产中心和国土资源分局合并，可能导致实际抵押权已涤除，但系统未及时更新的情况。在此种情况下，权利人可提出异议（可口头提出），工作人员会立刻核实，如发现错误，可立即当场修改。恒丰公司未作陈述。朱先晶向一审法院起诉请求：1.确认朱先晶与陈一一、聂宇辉及第三人恒丰公司签订的《房地产买卖中介合同》自2017年8月23日解除；2.陈一一、聂宇辉协助朱先晶将涉案房屋（溧水区永阳镇永湖路188号恒大香榭苑51幢1室）恢复登记至朱先晶名下（因恢复登记产生的所有费用由陈一一、聂宇辉承担）；3.陈一一、聂宇辉按合同约定共同向朱先晶支付违约金40万元；4.陈一一、聂宇辉承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保费以及律师费用。一审法院认定事实：陈一一、聂宇辉于2014年11月25日登记结婚。溧水恒丰房地产经纪有限公司于2014年4月更名为南京市溧水区恒丰房地产经纪有限公司。2016年6月4日，朱先晶委托案外人宋建春（甲方）与陈一一、聂宇辉（乙方）、第三人恒丰公司（丙方）签订一份《房地产买卖中介合同》。合同约定，朱先晶将其所有的位于南京市溧水区房屋出售给陈一一、聂宇辉，价款为200万元。甲方委托丙方出售以上房产，并代办①产权转移、②房屋交付、③房款拨付等相关事宜。乙方委托丙方购买以上房产，并代办①产权证、②房屋交付、③房款交付、④贷款、⑤抵押登记、⑥土地使用证；甲方承担过户过程中营业税5%、个人所得税1%、契税1.5%;乙方在签订房地产买卖契约之日，支付定金2万元给甲方，乙方于2016年7月1日前支付首付款50万元交由甲方解押原房贷，剩余房款由银行按揭款支付；丙方完成本合同约定的乙方委托和代办事项，乙方应向丙方支付佣金人民币15000元；违约责任约定为，如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同第一条确定的房屋实际成交价的20%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失，同时违约方应当向丙方支付总房款的2%违约金。补充条款约定，甲方承担过户过程中的所有税费，乙方保证是首套房，如不是首套，多出的契税费用由乙方承担（注：甲方承担15万元税费，超出部分由乙方承担）；乙方付首付款时提前一周通知甲方及丙方；甲乙双方积极配合丙方办理银行按揭贷款手续，如果因乙方原因导致贷款未能于过户之日起两个半月内到达甲方账户，则乙方以现金一次性付清剩余房款；甲乙双方还约定，乙方于产权过户之日前再支付首付款20万元给甲方，甲方保证贷款额超出总房款部分于贷款到达甲方账户前退还给乙方。合同签订后，陈一一、聂宇辉于当日给付朱先晶定金2万元，于2016年8月12日、9月4日、9月8日三次向朱先晶支付58万元、5万元（通过中介给付）、5万元（通过中介给付），以上合计70万元。2016年9月20日，陈一一、聂宇辉又通过银行转给第三人恒丰公司10万元，恒丰公司用该10万元及朱先晶另支付的款项，依约代朱先晶缴纳了办理房屋过户的所有税费（其中依法应当由陈一一作为纳税义务人缴纳的契税为18285.71元）。2016年10月17日，涉案房产过户至陈一一名下。后陈一一、聂宇辉在办理按揭贷款过程中未能通过审核，陈一一、聂宇辉也未按合同约定履行“于过户之日起两个半月内贷款未到达朱先晶账户，须以现金一次性付清剩余房款”的付款义务。为此，朱先晶多次通过电话、微信等方式向陈一一、聂宇辉催要，且本人也亲自赴南京催要余款，均无果。2017年8月21日，朱先晶以短信及书面形式同时向陈一一、聂宇辉发出催告函，内容为：“2016年6月4日，我（甲方）与陈一一（乙方）及溧水恒丰房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房地产买卖中介合同》及相应的补充条款，约定将我位于江苏省南京市溧水区房产出售给你们。根据该《房地产买卖中介合同》约定，你们应当于我们办理完过户之日起两个半月内给我支付清剩余房款。我信守约定，于2016年10月17日为你们办理了过户手续，然而你们至今未能付清余款，期间我多次通过电话、短信的方式向你们催告始终无果。为此我专程请假来到南京想要面见解决这个问题，你们仍然不接电话，委托中介联系也不见、不回复我。离开南京之前，我又再次通过短信告知时间及地点，希望能够见面解决，仍然未果。为此，我催告你们自今日起三日内，即：2017年8月23日前将余款一次性付清打入我银行账户。如未能在上述期限内完成支付余款，你将承担不利的法律后果”。陈一一、聂宇辉收到催告函后仍未能付清余下房款。2017年8月24日，朱先晶向陈一一、聂宇辉发短信告知双方解除合同，内容为：“陈一一、聂宇辉：经多次催告，你们均不履行支付我剩余房款的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条规定，因你们不履行合同主要义务已构成根本违约。现通知你们，我们之间签订的《房地产买卖中介合同》自2017年8月24日解除，并由你们承担本合同的违约责任”。当日，朱先晶也向陈一一、聂宇辉寄出与短信内容一致的解除通知，陈一一、聂宇辉于当日收到解除通知。另查明，因第三人国土资源溧水分局系统原因，导致涉案房屋在抵押权已涤除并办理房屋过户的情况下，不动产登记资料查询时仍显示存有抵押权。本案审理中，陈一一、聂宇辉为证实其贷款未获审批系因涉案房屋上尚存抵押信息导致，向法院提交了涉案房屋不动产登记资料查询结果证明及一份盖有“中国民生银行股份有限公司信贷业务专用章”的“说明”。其中2017年9月13日的不动产登记资料查询结果显示：陈一一名下的案涉房产抵押状况一栏载有中国银行股份有限公司江苏省分行享有案涉房产抵押权，债务履行期限/债权确定时间为2008-11-21至2013-11-20，他项权利证号/登记证明号为溧他字第266644号，设立抵押日期为2013-04-25。2018年12月4日的不动产登记资料查询结果显示抵押状况一栏为空白。上述“说明”载明：陈一一、聂宇辉于2017年2月向中国民生银行股份有限公司（以下简称民生银行）提出贷款申请，两人具备贷款申请资格，但是在民生银行对案涉房产进行信息核实时发现案涉房产尚存有抵押信息，因此对两人的贷款申请不予受理。法院依职权向民生银行中央门支行、民生银行南京分行、农行溧水支行就陈一一、聂宇辉的贷款及上述陈一一、聂宇辉提供的“说明”真伪进行调查。民生银行中央门支行及民生银行南京分行均复函称：从未使用过“中国民生银行股份有限公司信贷业务专用章”的章印，亦未出具过盖有此章的“说明”，2017年至2019年期间亦未在贷款系统查询到聂宇辉、陈一一的贷款申请记录。农行溧水支行复函（附聂宇辉、陈一一的征信报告）称：2016年11月份因聂宇辉、陈一一购买本案涉案房屋向该行申请二手房按揭贷款140万元，该行于同年11月18日对两人的征信进行查询，陈一一有1笔住房贷款在2015年、2016年出现3期逾期，信用卡在2012年至2016年出现17次逾期记录，近2年内有8次逾期记录；聂宇辉信用卡在2012年至2016年出现37次逾期记录，并有当期到期未还，近2年内有24次逾期记录。故，两人均不符合该行贷款准入条件，该行将拒贷理由通知了借款人及恒丰公司的经办人，并及时作出了退案处理。另，法院依职权调取的陈一一、聂宇辉的征信记录显示两人贷款、信用卡有多次逾期记录。又查明，朱先晶为本次诉讼支付了3万元律师服务费，在诉讼中，朱先晶申请法院查封涉案房产并由江苏和润融资担保有限公司提供担保，为此朱先晶向江苏和润融资担保有限公司支付了4000元费用。一审法院认为，朱先晶与陈一一、聂宇辉及第三人恒丰公司三方签订的《房地产买卖中介合同》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按合同约定履行。朱先晶于2016年10月17日按合同约定履行了过户手续后，陈一一、聂宇辉未能按约在过户后的两个半月内以按揭贷款形式支付余款，也未能按照合同约定，在贷款未能到达朱先晶账户时以现金一次性向朱先晶付清剩余房款，经朱先晶多次以短信、催告函等方式催告后，陈一一、聂宇辉在长时间内仍未能支付余款，已构成根本违约。朱先晶于2017年8月24日向陈一一、聂宇辉发出解除通知，要求解除《房地产买卖中介合同》，于法有据，应当认定该合同于当日即已解除。本案审理中，陈一一、聂宇辉抗辩其不存在违约行为，称未能按约支付余款的原因是涉案房屋尚存抵押信息导致贷款不能审批，过错不在陈一一、聂宇辉。法院认为，农行溧水支行出具的复函内容及法院依法调取的陈一一、聂宇辉征信报告，足以证实陈一一、聂宇辉按揭贷款未获审批的原因是自身征信不符合银行贷款准入条件，该事实有第三人恒丰公司的法定代表人吴守福的陈述亦能佐证。本案虽存在因国土资源溧水分局系统原因致使抵押权实际涤除而查询尚存的事实，但陈一一作为此时房屋产权登记的所有权人在发现该情况时可通过向国土资源溧水分局提出异议的方式及时补救、更正登记信息，故抵押信息的存在并不实质影响陈一一、聂宇辉的贷款审批。陈一一、聂宇辉提供的盖有“中国民生银行股份有限公司信贷业务专用章”的“说明”，与法院依法调查的由民生银行中央门支行、民生银行南京分行作出的复函内容相悖，经法院多次要求，陈一一、聂宇辉也不能提供上述“说明”的合法来源，故法院对该份“说明”不予采信。据此，陈一一、聂宇辉并无证据证实其贷款未获审批系因抵押信息导致，更无证据佐证是因为可归责于朱先晶的原因导致其无法履行付款义务，故对陈一一、聂宇辉的上述抗辩意见，法院不予采信。《房地产买卖中介合同》解除后，陈一一、聂宇辉应将涉案房产重新恢复登记至朱先晶名下，因恢复登记产生的税费应由陈一一、聂宇辉负担。陈一一、聂宇辉就涉案房屋办理恢复登记后，朱先晶应当向陈一一、聂宇辉退还房款。关于应退还房款的数额，法院认为，因涉案房屋已过户至陈一一名下，合同解除后，对办理过户时已经向税务部门缴纳的税费，应由各方以缴费单据上载明的纳税义务人各自依法向有关税务部门办理退税手续，对方应当予以协助。陈一一、聂宇辉共计给付朱先晶房款80万元（直接支付或通过中介），合同约定过户税费均由朱先晶承担，而依法由陈一一作为纳税义务人缴纳的契税计18285.71元，应由陈一一依法办理退税，故陈一一的退税款应在朱先晶退还的房款中予以扣除。综上，朱先晶实际应向陈一一、聂宇辉退还房款781714.29元。关于违约金及律师费、保全担保费。法院认为，根据合同约定的违约条款，如甲乙任何一方发生违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同第一条确定的房屋实际成交价的20%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。本案中，朱先晶在履行过户手续后，陈一一、聂宇辉未能给付剩余房款，朱先晶多次催要仍无果，陈一一、聂宇辉对于履行合同态度消极，且拖延时间较长，故朱先晶根据合同约定主张违约金并无不当，对于违约金的数额，法院酌定支持30万元。对朱先晶诉请的律师费3万元及诉讼保全担保费4000元，因《房地产买卖中介合同》中对该两项费用承担无明确约定，且两项费用并非必要花费，故对朱先晶主张的该两项费用，法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、朱先晶与陈一一、聂宇辉、第三人南京市溧水区恒丰房地产经纪有限公司于2016年6月4日签订的《房地产买卖中介合同》于2017年8月24日解除；二、陈一一、聂宇辉于判决发生法律效力之日起十五日内将江苏省南京市溧水区房屋恢复登记至朱先晶名下（因恢复登记产生的税费由陈一一、聂宇辉负担）；三、朱先晶于陈一一、聂宇辉办理恢复登记后十日内返还陈一一、聂宇辉购房款781714.29元；四、陈一一、聂宇辉于判决发生法律效力之日起十五日内共同赔偿朱先晶违约金300000元；五、驳回朱先晶的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。关于案涉房屋交付使用情况，陈一一、聂宇辉在二审中陈述：起诉之前有装修，起诉之后停下来了，现在房屋在我方的控制之中。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《房地产买卖中介合同》合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，前述合同于2016年6月4日签订，约定总房款200万元，案涉房屋于2016年10月17日过户至陈一一名下，陈一一、聂宇辉共计支付80万元。关于剩余房款的支付，合同约定“如果因乙方（陈一一、聂宇辉）原因导致贷款未能于过户之日起两个半月内到达甲方（朱先晶）账户，则乙方以现金一次性付清剩余房款”，但经朱先晶多次催告直至2017年8月再次催告陈一一、聂宇辉于2017年8月23日前付清余款，陈一一、聂宇辉仍未支付余款。据此，一审法院认定朱先晶于2017年8月24日向陈一一、聂宇辉发出的解除通知合法有效，案涉《房地产买卖中介合同》于当日即已解除，依据充分。陈一一、聂宇辉辩称合同未约定在贷款不能办理的情况下其以现金方式付清剩余房款的期限，但陈一一、聂宇辉在合同签订后长期拖延履行付款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，朱先晶依法享有解除权。关于陈一一、聂宇辉辩称涉案房屋尚存抵押信息导致贷款不能审批的问题，一审法院已经详尽阐述，本院不再赘述。关于陈一一、聂宇辉上诉所称其在贷款未能按时发放后，已准备好现金，并多次联系朱先晶，但朱先晶恶意拒收余款，陈一一、聂宇辉未能提供任何有效证据予以证明，且与法院查明的事实相悖，本院不予采信。陈一一、聂宇辉构成根本违约导致合同解除，应当承担违约责任。朱先晶根据合同约定主张违约金40万元，一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度等情况，认定违约金30万元并无不当，本院予以维持。综上所述，陈一一、聂宇辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由陈一一、聂宇辉负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月二日书记员  杨文艳