江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8488号上诉人（原审被告）：黎放，男，1962年4月27日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：张彩新，女，1961年4月26日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：沈玲，女，1948年11月22日出生，汉族，住南京市鼓楼区。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陶春娟，江苏天倪律师事务所律师。上诉人黎放因与被上诉人张彩新、沈玲房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院作出的（2019）苏0104民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎放上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回张彩新、沈玲一审诉讼请求；2.撤销双方签订的《中山北路房屋补充协议（二）》；3.本案一审、二审全部诉讼费用由张彩新、沈玲承担。事实和理由：1.上诉人在商品房买卖合同第16条第五款中承诺，现承租人三年期租约履行完毕，如承租人不租此房由甲方负责将此房合同履行完毕，租金不变。然而，被上诉人与承租人北京恒昌汇财投资管理有限公司（以下简称恒昌公司）签定终止协议，并依约得到赔偿，其后并未与上诉人签定新的承租合同，也没有将房屋使用权转移给上诉人，导致上诉人无法使用，继续履行合同。因此，上诉人不能履行该义务，责任在被上诉人。原审法院判决上诉人在没有承租又没有实际使用案涉房屋情况下支付房屋租金，与法无据。2.原审法院对《中山北路房屋补充协议书》第六条约定理解错误，该条款是在被上诉人付款违约情况下，通过协商对《商品房买卖合同》第五条的修改和补充。该条款就恒昌公司未来的履约风险做了具体约定，该条款中不再有要求上诉人继续履行恒昌公司合同的表述，一审法院认为该条款是《商品房买卖合同》第五条细化约定无任何依据。3.相关该条款只是上诉人对被上诉人就与恒昌公司签订的承租合同真实性的承诺，同时也为被上诉人与恒昌公司签定新合同租金标准及履约进行担保，在恒昌公司未足额支付租金情况下，才由上诉人补偿。2016年8月被上诉人自愿与恒昌公司终止合同并得到相应赔偿，上诉人的担保责任自动免除。因此恒昌公司2017年5月6日至2017年7月19日未能向被上诉人支付租金。损失系被上诉人与恒昌公司终止合同所致，而非恒昌公司不足额支付租金。4.双方在补充协议中对恒昌公司退租风险重新做了约定，并没有要求上诉人继续履约。后来恒昌公司与被上诉人中止承租合同后，也没有要求上诉人履行恒昌公司租约。一审法院认为“重新签约的新租赁合同”，是指恒昌公司不能履约情况下，张彩新，沈玲与新承租人所签定的租赁合同，与事实及双方约定不符。5.《中山北路房屋补充协议书（二）》系双方之间的总结算，该协议签订目的、条款内容及损失的计算均体现了双方总结算的意思表示。且根据一审查明的事实，上诉人在2017年5月5日又出具《补充协议》一份，该协议内容也能体现双方具有总结算的意思表示。6.《中山北路房屋补充协议书（二）》为终止结算协议，但被上诉人不予承认，一审法院也不予认可。因此上诉人对该协议存在重大误解，不能体现合同当事人真实意愿，上诉人受到欺骗，协议条款明显有失公平，应依法予撤销。7.一审法院未能听取双方辩论，采用不符合证据规则证据，程序存在瑕疵。张彩新、沈玲辩称，上诉人混淆概念，将合同以及协议中的真实意思表示，以对自己有利的方式理解，达到逃避责任的目的，本案双方签订的所有合同及协议均是双方真实意思表示，合法有效，不存在应予撤销的事由。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张彩新、沈玲向一审法院起诉请求：1.请求判令黎放支付款项141694.51元；2.由黎放承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2015年9月1日，黎放（甲方、出租方）与案外人恒昌公司签订《房屋租赁合同》，约定黎放将案涉房屋出租给恒昌公司，租赁期自2015年9月1日至2018年9月15日，其中2015年9月1日至2015年9月15日为免租期（免租期合计15日），月租金为42684.44元，该房屋租金3年不变。一审庭审中，各方当事人均认可该月租金为含税价，扣除税金后月租金为40550.22元。2015年11月20日，黎放（甲方、卖方）与张彩新、沈玲（乙方、买方）签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定黎放将案涉房屋出售给张彩新、沈玲，转让价款为6800000元，其中含定金100000元，尾款400000元。双方于合同第十六条约定：1、甲方收到乙方定金，后于2015年11月23日将此房其中的个人抵押解除，同时办理全权委托公证。2、甲方收到乙方付款叁佰万元整时必须将招商银行的贷款还清。3-5个工作日取得他项权后注销抵押。3、甲乙双方于2015年12月10日之前办理产权过户，乙方办理贷款。4、尾款肆拾万元整乙方用该房的租金抵扣支付给甲方。5、甲方承诺现承租人租约履行完毕（三年租期），如承租人不租此房由甲方负责将此租房合同履行完毕，租金不变。6、违约责任为贰拾万元整。7、申报价格定为陆佰捌拾万元整。8、全款到账后甲乙双方与现在的承租人变更租房合同。2016年4月16日，黎放（甲方）与沈玲（乙方）签订《中山北路房屋补充协议书》一份。约定：鉴于甲方资金周转出现困难，且甲方出售的房屋尚有租约，经过协商，甲、乙双方签订了编号为：宁房权证鼓转字第**的《商品房买卖合同》，签订合同时达成的口头协议，现经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充，共同守信。一、甲、乙双方己经签订《商品房买卖合同》，本协议与《商品房买卖合同》具有同等的法律约束力。二、甲、乙双方于2015年11月20日签订房屋买卖合同，该房屋坐落于南京市鼓楼区，建筑面积269.87平方，房屋用于办公;该房屋合同转让价款合计为人民币680万元，定金人民币10万元作为甲方房屋交易交税使用，实际总价款合计人民币690万元。三、乙方签订《商品房买卖合同》之日，己向甲方支付按揭购房款的首付款人民币330万元，约定余款350万元由乙方向中国工商银行申请贷款。其中首付款不包含定金人民币10万元。四、甲方在签订合同时承诺乙方将该房屋的剩余租金作为抵扣购买该房屋的房款，现承租人为恒昌公司，租赁期为2015年9月1日至2018年9月15日，租赁房屋的月租金为人民币42684.44元，年租金总额为512213.26元。三年租金不变。现由于商业方的贷款资金收紧，现中国工商银行只批准贷款人民币295万元，剩余55万元房款由乙方将用该房屋租金抵扣。五、甲方在收到贷款房款之日起，交付该房屋的所有权给乙方。甲方在未交付房屋所有权之前所收到的欠款，需要转交给乙方，由于甲方出于资金困难，直接将下列甲方收取的钱款金额抵扣乙方购买该房屋的尾款。钱款金额如下：……最终乙方剩余尾款金额为人民币338949.16元在该房屋与恒昌公司租赁合同到期最后7个月28天的租金用于抵扣该房屋尾款，日期为2018年1月18日至2018年9月15日，由乙方收取该房屋租金，转账给甲方。六、现承租人为民营公司，履约风险性大。故甲方在签订《商品房买卖合同》时承诺乙方：1、如出现承租人在租赁合同期内无能力支付租金的情况，甲方按原租赁合同租金标准补偿乙方。2、如原租赁合同期内重新签约的新租赁合同没有达到原租赁金标准的，甲方将按新租赁合同的租赁金标准与原租赁合同的租赁金标准的差额，补偿给乙方。……5、如出现原承租人出现退租违约情况，甲方负责重新找新的承租人，乙方承诺一定配合甲方，如有新的中介费用产生全由甲方负责。同日，黎放（甲方、原出租方）、恒昌公司（乙方、承租方）与张彩新、沈玲（丙方、现出租方）签订《房屋租赁合同主体变更协议》一份，约定《房屋租赁合同》的主体变更为张彩新、沈玲与恒昌公司，原《房屋租赁合同》的其他各项条款继续执行等内容。2017年5月5日，黎放（甲方）与沈玲（乙方）签订《中山北路房屋补充协议书（二）》一份，该协议由沈玲委托沈光尧签订。双方约定：该房屋原承租人恒昌公司在2016年8月31日提出提前退租申请，原承租人未能履行合约，属违约情况。……由于原承租方违约的情况，一切后果由甲方承担。现甲、乙双方再次协商签订如下：1、此条协议参照《中山北路房屋补充协议书》第五条款，最终乙方剩余尾款金额为338949.16元。原恒昌公司的押金和违约金2个月房租，金额为85368.88元，总合计尾款金额为424318.041元。2、该房屋于2016年9月15日至2017年5月5日都属于空租情况，空租时间为：7个月零19天，每月还需要支付科瑞物业的物业管理费用，该房屋2016年10月至12月物业管理费为人民币13034.7元，2017年1月至3月物业管理费为9124.2元，2017年4月1日至5月5日物业管理费用为4924.22元。总合计物业管理费用为27083.12元。一切费用由甲方承担。3、原恒昌公司于2016年9月15日之前办理退租协议后，该房屋一直没有找到新的租客，空置期为7个月零19天，甲方承诺乙方如原承租人退租或者无力支付租金的情况，由甲方按原租赁合同继续履行合同，空置期租金为309181.58元。4、截止2017年5月5日止，尾款金额为424318.04元-物业费金额27083.12元-空置期租金309181.58元=94719.14元，现剩余尾款88053.44元。同日，黎放出具《补充协议》一份，载明由于案涉房屋原承租人恒昌公司于2016年9月1日前提出退租，现房东沈玲签署过恒昌公司的退租协议和一切与恒昌公司有关纠纷由黎放承担，一切费用和法律责任由黎放承担。后经黎放介绍，张彩新、沈玲（出租人）与案外人朱磊（承租人）于2017年7月20日签订《租赁合同》一份，约定张彩新、沈玲将案涉房屋出租给朱磊，租赁期限自2017年7月20日至2019年7月19日止，月租金为30500元。黎放向朱磊收取了10000元。2017年11月16日，沈玲与朱磊签订《办公室解约合同》，约定双方一致同意于2017年11月23日提前终止《房屋租赁合同》，沈玲退还朱磊实际返还房屋之日后的剩余租金58158.9元以及预付的一个月房租押金30500元，合计88658.9元。2017年11月29日，朱磊出具收条一份，载明收到中山北路8号703室房东退回房租及押金共计88658.9元。2017年11月16日，张彩新、沈玲与案外人杨帅签订《租赁合同》，约定张彩新、沈玲将案涉房屋出租给杨帅，租赁期限自2017年11月24日至2020年11月23日，月租金为32834元。一审庭审中，张彩新、沈玲主张其诉请的计算方式如下：1、根据《中山北路房屋补充协议书（二）》，截止2017年5月5日张彩新、沈玲尚欠黎放房屋尾款88053.34元。2、2017年5月6日至2017年7月19日，为恒昌公司提前退租导致案涉房屋空置期间，共计2个月零13天，该期间租金为98431.52元（40550.22元/月×2个月零13天）、物业费（包括公共能耗费等）为5097元，合计103528.52元，应由黎放承担。3、2017年7月20日至2017年11月23日，为案外人朱磊承租期间，共计4个月零3天，月租金为30500元，与恒昌公司的租金存在差额，经计算租金差额为41192.17元（[40550.22元/月-30500元/月]×4个月零3天），应由黎放承担；此外朱磊在签订合同时向黎放支付了10000元押金，张彩新、沈玲已于解除合同时将此款退还朱磊，故黎放应将此款支付给张彩新、沈玲，两项合计51192.17元。4、2017年11月24日至2018年9月15日，为案外人杨帅承租期间，共计9个月22天，月租金为32834元，与恒昌公司的租金存在差额，经计算租金差额为75027.16元（[40550.22元/月-32834元/月]×9个月22天）。综上，黎放尚应向张彩新、沈玲支付141694.51元（103528.52元+51192.17元+75027.16元-88053.34元）。对于张彩新、沈玲上述计算方式，黎放认为：《中山北路房屋补充协议书（二）》为双方总结算，张彩新、沈玲向其支付尾款88053.34元即结束；对第2段中的空置期间租金计算没有异议，但物业费不应由其承担，且恒昌公司退租后，黎放向张彩新、沈玲介绍了很多租客，但张彩新、沈玲不同意，故案涉房屋空置期是因张彩新、沈玲的原因造成，扩大的损失不应由黎放承担；对第3段中的租金差额计算没有异议，但10000元不是房屋押金，而是朱磊支付的租房定金，后转为房屋中介费，且已经给了中介公司；对第3段中的租金差额计算没有异议，但因恒昌公司违约，应扣除其免租期15天，即该期间应计算到2018年8月30日。关于《中山北路房屋补充协议书》第六条第2款中所约定的“重新签约的新租赁合同”，张彩新、沈玲认为是指如恒昌公司退租，黎放与其他案外人签订的新租赁合同，故黎放应补偿差额；黎放则认为是指张彩新、沈玲与恒昌公司签订新的租赁合同，故不同意补偿差额。一审法院认为，《商品房买卖合同》、《中山北路房屋补充协议书》、《中山北路房屋补充协议书（二）》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据《中山北路房屋补充协议书》第六条第1款约定，租期内如恒昌公司不能支付租金，则黎放需按原租赁合同的租金标准补偿，故张彩新、沈玲要求黎放补偿2017年5月6日至2017年7月19日空置期间的租金损失98431.52元符合双方约定，一审法院予以支持。《中山北路房屋补充协议书》第六条第2款约定，如原租赁合同期内重新签约的新租赁合同没有达到原租赁金标准的，黎放将按新租赁合同的租赁金标准与原租赁合同的租赁金标准的差额予以补偿。双方对该条所约定的“重新签约的新租赁合同”存在不同理解，并继而对黎放是否应补偿与新承租人所签合同的租金差额产生争议。一审法院认为，首先，从合同条款的订立目的来看，《商品房买卖合同》第十六条第5款约定，黎放承诺现承租人三年租期租约履行完毕，否则由黎放负责将租房合同履行完毕且租金不变，该条款订立的目的是为确保张彩新、沈玲在三年租期内能够就案涉房屋获得稳定的租金收益以抵扣购房尾款。而《中山北路房屋补充协议书》第六条各款则是双方对该条款如何履行的细化约定，其订立目的一以贯之。其次，从合同条款上下文看，《中山北路房屋补充协议书》第六条第1款已是对恒昌公司不能履约情况下的处理，第六条第2款紧接该款，对“重新签约的新租赁合同”理解为在恒昌公司不能履约情况下，与新承租人签订的租赁合同，符合正常逻辑内涵；同时，黎放在恒昌公司不能履约情况下尚同意补偿全额租金，则其对于租金差额予以补偿，也符合“举重以明轻”的理解。最后，实践中租期内的出租方主体变更通常不会影响租金标准，尤其是降低租金。而事实上从本案《房屋租赁合同主体变更协议》的内容来看，也仅为出租方主体变更，并不涉及租金标准的调整，且与《中山北路房屋补充协议书》为同日签订，故如“重新签约的新租赁合同”指张彩新、沈玲与恒昌公司所签订的新的租赁合同，则并无此必要。综上一审法院认为，“重新签约的新租赁合同”系指在恒昌公司不能履约情况下，张彩新、沈玲与新承租人所签订的租赁合同。故张彩新、沈玲所主张的2017年7月20日至2018年9月15日之间租金差额116219.33元（41192.17元+75027.16元），黎放应当予以补偿，一审法院对此予以支持。关于黎放辩称《中山北路房屋补充协议书（二）》系总结算，一审法院认为，《中山北路房屋补充协议书（二）》仅载明双方结算至2017年5月5日止，并未体现总结算性质，故一审法院不予采信。关于黎放辩称房屋空置系因张彩新、沈玲拒绝新承租人造成，因其未能举证证明，故一审法院不予采信。关于张彩新、沈玲主张的2017年5月6日至2017年7月19日的物业费，一审法院认为，双方于《商品房买卖合同》、《中山北路房屋补充协议书》中均未约定空置期间的物业费由黎放承担，而《中山北路房屋补充协议书（二）》中仅对特定期间的物业费由黎放承担作出约定，并未约定此外其他物业费亦由黎放承担，故一审法院不予支持。关于张彩新、沈玲主张的10000元押金，根据其陈述，该款为黎放向朱磊收取，但由张彩新、沈玲向朱磊退还，故其向黎放追索该款与案涉房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，在本案中不予处理。以张彩新、沈玲应支付的购房尾款与黎放应补偿的空置期间租金及租金差额等进行抵扣，黎放尚应向张彩新、沈玲支付126597.51元（98431.52元+116219.33元-88053.34元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、黎放于判决发生法律效力之日起十五日内向张彩新、沈玲支付126597.51元；二、驳回张彩新、沈玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1567元，由张彩新、沈玲负担151元、黎放负担1416元。本院审理期间，上诉人黎放对一审法院查明“同日，黎放出具《补充协议》一份”的事实不予认可，对一审法院查明的其他事实没有异议；被上诉人张彩新、沈玲对一审法院查明的事实没有异议。对于各方均无异议的一审法院查明事实，本院予以确认。本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《中山北路房屋补充协议书》、《中山北路房屋补充协议书（二）》合法有效，对双方均具有法律约束力。从上述协议的内容来看，案涉房产在出售时存在租约，黎放作为出卖人，向房屋购买人就案涉房屋未来租金收入作出承诺，一审法院认为双方签订上述协议的有关条款目的，是为了确保张彩新、沈玲在三年租赁期内租金收益，认定并无不当。因双方真实意思表示系房屋出售方对房屋未来租金收入的保证，而非在承租方不履行合同义务时由黎放与张彩新、沈玲建立新的租赁合同关系，故上诉人黎放以被上诉人未将案涉房屋向其交接、其未实际使用房屋为由，主张无需支付租金损失，没有事实和法律依据。双方在《中山北路房屋补充协议书（二）》中已经载明，原租赁合同终止履行的原因系承租人恒昌公司提前退租，在此情况下张彩新、沈玲主张黎放按照合同约定支付租金损失，具有事实和法律依据。关于黎放主张双方在签订《中山北路房屋补充协议书（二）》时已经对相关款项进行结算，其不应当再承担之后租金损失的观点，本院认为，双方在《中山北路房屋补充协议书（二）》中仅约定该结算是“截止2017年5月5日止”，并未约定免除上诉人在该日期之后的相关合同义务，故对于上诉人以此为由认为其无需支付租金损失、并以其存在重大误解为由主张撤销该协议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于黎放主张一审法院存在未听取双方辩论、采用证据不符合规定等情形，从一审庭审笔录载明的情况来看，双方当事人均发表了质证、辩论意见，对黎放主张一审法院程序不合法的观点，本院不予支持。综上所述，黎放的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2832元，由上诉人黎放负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二〇一九年十二月十日书记员  孙雪松