黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10151号上诉人（原审原告）：王海涛，男，1987年4月5日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。被上诉人（原审被告）：王金亮，男，1993年3月14日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区南京路常青家园一号楼7号。法定代表人：刘鹏，经理。上诉人王海涛因与被上诉人王金亮、哈尔滨市鑫喆房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王海涛上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3607号民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或者将本案发回重审。2.要求哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司将王海涛已交的四万元购房定金返还给上诉方。3.要求王金亮按罚金定则向王海涛支付四万元人民币。4.涉诉一二审费用由王金亮、鑫喆房地产公司承担。事实和理由：2019年3月28日，王海涛通过哈尔滨鑫泽房地产经营有限公司与王金亮签订了房屋买卖合同一份，该合同主要约定，王金亮将于哈尔滨呼兰区利民大道富佳新天地二期九栋五单元701室以二十万零八千元人民币价格出售给上诉方，并由王海涛支付部分定金，以王海涛、王金亮双方商定，如王金亮签订合同后七个工作日内确定该房产是否可以更名，可以更名给上诉人，如不能更名，王海涛、王金亮双方及居间方鑫喆房地产公司三方无责确定可以更名，王海涛、王金亮双方再续签一份补充协议。三，更名当日王海涛给王金亮交付全款。该房产信息以开发商处购房合同为准。此后，2019年3月30日，被王金亮已确定好更名事宜，王海涛与王金亮和鑫喆房地产公司又签订了一份补充协议，该补充协议约定王金亮确定于2019年4月4日对涉案房屋进行更名，王海涛再补交部分定金。补交后的定金总额为4万元。如涉及到违约责任，王海涛、王金亮双方商定按补充协议上的定金人民币4万元进行赔偿。在更名当日，王海涛给王金亮交付购房全款，如未交付全款，视为王海涛违约。在王海涛与王金亮签订补充协议后，王海涛以及该补充协议的约定支付了4万元定金，并由鑫喆房地产公司包括但在签订补充协议后，王金亮以房屋无法更名为由拒不履行三方签订的房屋买卖合同及补充协议，至今也未将涉案房屋更名到王海涛名下，而且鑫喆房地产公司也以合同未解除为由，聚焦王海涛，移交四万定金返还给王海涛。在签订房屋买卖合同及补充协议当时王海涛并不知道王金亮不是房主，只知道这个房子是顶账的。综上事实，一审判决认定事实错误，请二审法院依据查明事实，为王海涛主持公道，依法纠正一审错误，维护法律尊严，维护王海涛的合法权益，还法律以公正公平还王海涛特向贵法院提起是提起上诉忘贵，法院依法受理此案，并支持王海涛请求。王金亮辩称：首先第一点，王金亮不是房主这个事，王金亮觉得签合同前王金亮就说了，而且一审的时候，王金亮觉得判决很公正，也很合理，所以说王金亮没有，王金亮觉得没必要说王海涛非得坚持这样上诉或者说怎么样，因为一审的时候王金亮说得很明白，王金亮说举个例子，王金亮说龙塔是自己的说王金亮卖给王海涛，王海涛买，王海涛是不是首先得证明王金亮是房主，而且王金亮当时说的很明白，王金亮是在帮朋友卖房，所以说后期王海涛跟王金亮朋友就是说这个房主它们之间有联系，具体说他们之间发生啥事我不知道，王金亮只是个帮忙跑腿的。哈尔滨市鑫喆房地产经纪有限公司辩称：四万能退给王海涛。王海涛向一审法院起诉请求：1.要求解除王海涛与王金亮、鑫喆房地产公司在2019年3月28日所签订的房屋买卖合同及2019年3月30日所签订的补充协议；2.要求鑫喆房地产公司将王海涛已交的40000元购房定金返还给王海涛；3.要求王金亮按定金罚则向王海涛支付40000元；4.案件受理费由王金亮、鑫喆房地产公司承担。一审法院认定事实：宋鑫对王金亮称位于哈尔滨市呼兰区利民大道富佳新天地二期9栋5单元701室房屋是其所有，委托王金亮为其卖房。王金亮到鑫喆房地产公司登记了房源，该公司未要求王金亮出具房产证及授权委托书。2019年3月28日，王金亮、王海涛与鑫喆房地产公司签订《房屋买卖居间服务合同》，约定以208000元成交价格卖给王海涛。合同中第六条约定，甲乙双方应按居间方规定时间交付更名过户、贷款等相关文件资料及手续，乙方应按规定时间向居间方交付全额房款（现金交易）或者首付款（贷款交易）。如因其中一方原因致使房屋买卖不能如约履行，每逾期一日违约金需向守约方赔偿总房款万分之三的违约金，逾期十五日为自动放弃。乙方放弃定金不退（扣除居间服务费及代办费，其余定金赔付甲方），甲方放弃应按定金额度的2倍赔偿乙方，同时居间方将定金扣除居间服务费及代办费，剩余部分退还给乙方。2019年3月30日，签订补充协议时宋鑫到场，鑫喆房地产公司未要求宋鑫出具房产证或对王金亮的授权委托书，也未要求宋鑫补签《房屋买卖居间服务合同》，仍然由王金亮代宋鑫签订补充协议。此期间看房时，王金亮提供的钥匙并不能打开房门，随后三方找来开锁公司才得以进入室内看房。三方签订补充协议，约定于2019年4月4日进行更名，更名当日买方给卖方交付全款，如未交付购房款视为买方违约。合同签订后王海涛向鑫喆房地产公司共支付定金40000元，由居间方鑫喆房地产公司代管。到了更名日期，宋鑫拒不出面，王金亮也无法联系到宋鑫，案涉房屋无法更名，故王海涛诉至法院。一审法院认为，本案所涉房产所有权人并不是王金亮，其称宋鑫为所有权人，也未提交产权证予以证明，该套房产在不动产登记部门未登记。在签订合同过程中，王海涛与鑫喆房地产公司未对房屋产权所有人进行核实，一审法院在开发商处查询到房屋的买受人为许晓南，本案中无任何证据显示宋鑫为该房产的真正权利人，故三方签订的《房屋买卖居间服务合同》无效，无效的合同自始没有法律约束力。故王海涛要求解除与王金亮、鑫喆房地产公司《房屋买卖居间服务合同》及《补充协议》的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，一审法院不予支持。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案三方所签合同无效，居间方所收受的40000元定金应返还王海涛。《合同法》第四百二十五条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”鑫喆房地产公司作为从事房产交易的居间方，其应当知道房产产权信息是影响房屋买卖的决定因素，其有义务查明产权信息，向买方如实报告房产情况，从而促成交易，但其未尽到居间方的审查义务，明知王金亮并非房屋所有权人，在签订合同时未要求王金亮出具该套房产的产权证及其有权卖房的手续，在宋鑫到场时，也未对房屋所有权人进行核实，鑫喆房地产公司在签订合同过程中存在过错，故其要求从40000元定金中扣除中介服务费的抗辩主张，一审法院不予支持。王海涛作为房产买受方，在签订合同过程中明知王金亮并非产权人，仍然与其签订合同，在宋鑫到场时也未要求与宋鑫签订合同，自身存在过错，故本案不应适用定金罚则。综上所述，对王海涛要求鑫喆房地产公司返还40000元定金的诉讼请求，一审法院予以支持。对王海涛要求王金亮按定金罚则赔偿40000元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条规定，判决如下：一、被告哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还王海涛定金40000元；二、驳回王海涛的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，本案王海涛与鑫苗房地产公司均未对案涉房屋产权所有人进行核实，一审法院在开发商处查询到房屋的买受人为许晓南，与案涉人员均无联系，故三方签订的《房屋买卖居间服务合同》无效；合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案王海涛作为房产买受方，在签订合同过程中明知王金亮并非产权人，仍然与其签订合同，在宋鑫到场时也未要求与宋鑫签订合同，自身存在过错，故不应适用定金罚则，但居间方所收受的40000元定金应返还王海涛。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对上诉人王海涛的上诉请求本院不予支持。综上所述，王海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由王海涛负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎二〇一九年十二月十三日书记员  周小倩