安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖08民终2689号 上诉人（原审原告）：杨树生，男，1981年1月12日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 上诉人（原审原告）：欧永琴，女，1985年7月16日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：邹贵方，安徽邹贵方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱学恒，男，1976年4月9日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市怀宁县，经常居住地安徽省安庆市大观区。 被上诉人（原审被告）：汪竹霞，女，1975年1月19日，汉族，户籍地安徽省安庆市怀宁县，经常居住地安徽省安庆市大观区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄飞跃，安徽安联律师事务所律师。 上诉人杨树生、欧永琴因与被上诉人朱学恒、汪竹霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2019）皖0811民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨树生、欧永琴及委托诉讼代理人邹贵方，被上诉人朱学恒、汪竹霞的委托诉讼代理人黄飞跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨树生、欧永琴上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项“被告朱学恒、汪竹霞于本判决生效后七日内支付原告杨树生、欧永琴违约金50000元”、第四项“驳回原告杨树生、欧永琴的其他诉讼请求”，改判支持上诉人的全部诉求，或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费用及保全费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》前，被上诉人就已知晓案外人杨立平有优先购买的权利，并且明确表示不想将房屋卖给案外人，现被上诉人以案外人享有优先购买权为由表明不履行合同，应承担200000元的违约责任。2、被上诉人提供的《门面租赁合同》和案外人表示愿意以同等条件购买房屋的事实，在庭审时案外人并未到庭接受双方的质询。其材料的真实性存疑。上诉人认为这些证据不应作为定案依据。 朱学恒、汪竹霞辩称，被上诉人对一审法院查明的基本事实无异议，但合同约定的20万元违约金较高，房屋买卖合同签订于2019年6月11日，2019年6月17日，被上诉人即通知原告，因承租人提出优先权请求，交易将不能进行，期间时间较短，并没有给原告造成损失，上述交易不能完成是双方未注意案涉房屋处于出租状态，承租人有优先购买权。合同不能履行，双方均有责任。一审法院在考虑双方责任及违约情节上，酌情确定被上诉人应承担5万元的违约责任，合情合法。二、被上诉人在一审阶段结束后，与承租人杨立平办理了上述房产的交易及过户手续，现上述房产已登记在原承租人杨立平名下，被上诉人的第二条上诉理由显然不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由没有法律依据，恳请法庭驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 杨树生、欧永琴向一审法院起诉请求：1、解除双方于2019年6月11日签订商品房买卖合同；2、两被告向两原告返还已支付购房款50000元；3、两被告支付违约金200000元；4、本案诉讼费2525元、保全费5000元由被告承担。 一审法院认定事实：2019年6月11日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定两被告将位于安庆市开发区房屋出售给两原告，房屋建筑面积161.27平方米，购房款为2020000元（含过户费），合同签订当日，原告即向被告支付购房定金50000元。被告朱学恒与案外人杨立平于2018年8月19日签订《门面房租赁合同》，将案涉房屋租给杨立平使用，租期自2018年9月20日至2019年9月20日。2019年6月12日，杨立平从被告朱学恒处得知租赁房屋即将出售的情况，表示愿以同等条件购买。被告朱学恒即将该情况通知原告杨树生并表示不再履行双方签订的《房屋买卖合同》。现双方就合同解除事宜不能协商一致，原告即具状诉至法院，遂成讼。 一审法院认为：首先，原、被告虽于2019年6月11日签订了《房屋买卖合同》，但依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，案涉房屋的承租人杨立平享有以同等条件优先购买的权利，故被告明确告知原告不再履行上述《房屋买卖合同》。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及返还定金50000元的诉讼请求具有事实与法律依据，法院予以支持；其次，在出售租赁房屋前的合理期限内通知承租人，敦促承租人行使优先购买权的义务在于被告方。因被告怠于履行通知义务致使承租人杨立平在原、被告双方签订《房屋买卖合同》后才知悉租赁房屋即将出售的事实并主张同等条件的优先购买权，从而导致被告不再继续履行其与原告签订的《房屋买卖合同》，被告应当向守约方即本案原告承担违约责任；第三，原、被告于2019年6月11日签订《房屋买卖合同》，承租人杨立平于2019年6月13日向被告出具了优先购买申请书，被告随即通知原告不再履行上述《房屋买卖合同》。从被告缔约至违约仅几天时间，原告主张违约金200000元明显过高，法院酌定违约金为50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十八条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：一、解除原告杨树生、欧永琴与被告朱学恒、汪竹霞于2019年6月11日签订的《房屋买卖合同》；二、被告朱学恒、汪竹霞于本判决生效后七日内返还原告杨树生、欧永琴定金50000元；三、被告朱学恒、汪竹霞于本判决生效后七日内支付原告杨树生、欧永琴违约金50000元；四、驳回原告杨树生、欧永琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2525元，保全费5000元，合计7525元，由原告杨树生、欧永琴负担1525元，由被告朱学恒、汪竹霞负担6000元。 本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 杨树生、欧永琴提交3组证据。证据1是微信聊天记录（欧永琴与朱学恒之间）、电话录音（2份）。证明目的：被上诉人告知欧永琴，承租人杨立平无购买涉案房屋的能力，杨立平与欧永琴系邻居，杨立平知道欧永琴向被上诉人购买房屋后并未要求行使优先购买权。证据2是徽商银行个人贷款客户资料册（申请人借款申请表）、房地产价格评估报告。证明目的：上诉人在签订购房合同后即将自己的房产在银行抵押贷款，积极履行合同，有相应经济损失。证据3：涉案房屋的照片、欧永琴营业执照的复印件。证明目的：上诉人自2017年即在涉案房屋的隔壁租房经营，其购买被上诉人的房屋，系因为该房屋与上诉人的店面毗邻，上诉人搬入所购房屋，继续经营，对上诉人的老客户无影响。因被上诉人违约，上诉人的可得利益损失巨大。 朱学恒、汪竹霞经质证后认为：证据一不属于新证据，微信记录上看不能达到证明目的，证明了杨立平有购买意向。证据二不属于新证据，与本案无关联。证据三对照片的真实性无异议，但达不到证明目的。 朱学恒、汪竹霞提交一组新证据，不动产权证复印件。证明目的：一审结束后，被上诉人应承租人杨立平的要求将涉案房产买卖并过户给杨立平。 杨树生、欧永琴经质证后认为：对真实性有异议，本组证据是复印件，真实性无法核实。即便产权登记事项属实，但被上诉人应提供其他由杨立平签订的经房产部门备案的房屋买卖合同，以证明杨立平是同等条件行使的优先购买权。不排除被上诉人与杨立平串通损害上诉人合法权益的可能。 本院认证意见为：针对杨树生、欧永琴提供的三组证据，第一组证据杨立平并未明示不行使优先购买权。所谓杨立平无购买能力，只是朱学恒、汪竹霞的主观臆断。第二组证据证明了上诉人办理了房产抵押，这并不能证明上诉人受到了实际损失。抵押申请是否通过银行审查，是否与银行签订贷款合同才是是否造成实际的损失的确凿证据，上诉人并未提供。第三组证据证明了案涉房屋与上诉人的店面毗邻，但不能证明上诉人受到了可得利益损失。故上述三组证据不能达到证明目的，本院不予采信。针对朱学恒、汪竹霞提供的证据，其未提供原件，杨树生、欧永琴对该证据的真实性存疑。朱学恒、汪竹霞能够提供原件而未提交原件，本院对其提交的不动产权证复印件不予采信。 双方当事人在二审对原审证据未提出复核意见，二审认证意见与一审一致。 二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，本院对原判查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：原判决两被上诉人支付上诉人违约金5万元是否适当，上诉人主张按照合同约定由被上诉人承担违约金20万元理由能否成立。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”。本案中，上诉人与被上诉人于2019年6月11日签订《房屋买卖合同》，承租人杨立平于2019年6月13日向被上诉人出具了优先购买申请书，被上诉人随即通知上诉人不再履行上述《房屋买卖合同》。从被上诉人缔约至违约仅几天时间，上诉人未能提供证据证明己方的实际损失及既得利益的损失。考虑当地的经济生活水平，上诉人依据合同主张违约金20万元明显过高。原审法院酌定违约金为5万元并无不当。 综上所述,杨树生、欧永琴的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2525元，由杨树生、欧永琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  马 骥 审判员  殷 平 二〇一九年十二月四日 法官助理吴海燕 书记员王丹红 附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；