广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初35505号原告：邹军湘。委托代理人：梁贵群，广东瑞嘉律师事务所律师。委托代理人：王蕾，广东瑞嘉律师事务所实习律师。被告：深圳西部义乌小商品城有限公司,住所地深圳市宝安区沙井街道西环路中段马安山商业城**，统一社会信用代码91440300075822578T。法定代表人：邓伟康。原告邹军湘与被告深圳西部义乌小商品城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁贵群到庭参加了诉讼，被告深圳西部义乌小商品城有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月22日，原告与被告签订了《铺位租赁合同》，合同约定的主要内容为：1.被告将位于深圳市××××西部义乌小商品批发城贰层C区2363号铺位给原告有偿使用；2.合同的有效期限为2014年5月1日起至2030年4月30日，原告同意前三年（2014年5月1日至2017年4月30日）将该铺位无偿委托提供给被告或者被告指定方统一经营；3、原告向被告一次性支付履约保证金人民币2000元，支付铺位使用费150136元。原告与被告签订上述《铺位租赁合同》后，于2016年11月28日又签订了《委托经营协议》。《委托经营协议》的主要内容为：1.原告将《铺位租赁合同》中约定的铺位委托给被告代为经营管理，委托期限为2017年5月1日至2020年4月30日。2.被告按月向原告支付铺位经营费用，支付标准1571元/月。在上述《铺位租赁合同》、《委托经营协议》的履约过程中，被告多次违反《委托经营协议》的约定，未按约及时向原告支付铺位经营费用。并且，原告后来了解到涉案铺位建设时，并未按照国家相关法律规定取得《建设规划许可证》，双方签定协议时，被告有意向原告隐瞒了这一事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，原、被告签订的《铺位租赁合同》、《委托经营协议》应属于无效合同。被告作为导致合同无效的过错方，应承担原告因合同无效而遭受损失的赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求如下：1.确认《铺位租赁合同》、《委托经营协议》无效；2.被告返还原告租赁经营权使用费150136元，履约保证金2000元，减去原告已经返还的租金款36133元，还需返还116003元；3.被告按照人民银行同期存款利率支付原告2014年3月22日至实际清偿之日占用原告资金的费用，截至起诉之日暂计17400.45元（116003×3%×5年）；4.被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告将第二项诉讼请求变更为：还需减去原告已返还的租赁款23991元，被告尚需返还119145元（增加诉讼请求金额3142元）。被告深圳西部义乌小商品城有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2014年3月22日，原告与被告签订了《铺位租赁合同》（合同编号NO.16-SXYC14030710），约定原告向被告一次性支付铺位使用费150136元，租赁被告位于深圳宝安区沙井街道西环路2009号的深圳西部义乌小商品批发城贰层C区2363号铺位，租赁期限为2014年5月1日起至2030年4月30日，共计16年，其中前三年免租。原告同意合同签订时，一次性向被告支付履约保证金2000元。2016年11月28日，双方签订了《委托经营协议》，约定原告委托给被告经营上述铺位，委托期限为2017年5月1日起至2020年4月30日止；委托经营期间，被告每月支付原告租金1571元，每月的10日前支付当月费用；协议约定任何一方均不得单方终止协议，在本协议执行过程中，双方任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币100000元，同时守约方可单方解除本协议，另向违约方追究违约责任和相关损失。2014年3月22日，被告向原告出具两张收款收据，其分别载明“今收到邹军湘人民币壹拾伍万零壹佰叁拾陆元整，此款为C2363铺位16年租赁经营权费用”及“今收到邹军湘人民币贰仟元，此款为铺位长租经营保证金”。庭审中，原告自认在2017年5月至2019年9月期间，被告向原告支付了21个月的经营费用，此后被告未再支付经营费用。另查明，涉案商铺是被告深圳西部义乌小商品城有限公司承租而来，无证据证实该房产取得房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有《铺位租赁合同》、《委托经营协议》、收款收据、银行交易明细等及庭审笔录附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，放弃答辩以及质证的权利，视为是对原告的证据以及主张的认可，本院根据原告提供的证据认定本案相关事实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，被告未提交证据证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑规划许可证。因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，故双方就涉案房产签订的租赁合同应属无效。由于《委托经营协议》系《铺位租赁合同》的从合同，现主合同《铺位租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，故从合同《委托经营协议》亦自始无效。原告关于确认涉案合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告深圳西部义乌小商品城有限公司基于涉案合同收取的铺位使用费150136元及保证金2000元，共计152136元，应返还原告。原告虽未实际使用涉案商铺，但其于2016年11月28日与被告签订的《委托经营协议》约定将租赁的涉案商铺返租给被告，被告按1571元/月的标准向原告支付委托经营费用，应视为原告对涉案商铺已实际享有使用权，原告应当按照合同约定租金标准向被告支付房屋占有使用费。被告于2017年5月至2019年9月期间向原告支付了21个月的经营费用，应视为原告在此时间段占有涉案商铺，故实际租赁期为21个月。原告同意以被告每个月向其支付的“委托经营费”1571元进行抵扣，系原告对自身权利的处分，对此，本院予以认可。被告向原告返还的152136元中应扣除其占有期间的占有使用费32991元（1571元×21月），故被告应返还原告119145元（152136元-32991元）。因此，原告主张被告返还长期租金及保证金119145元，系原告对自身权利的处分，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付资金被占用的费用。本院认为，对于被告无房产证和建设工程规划许可证的情况，原告有审查的义务，原告未尽审查义务，存在一定过错，故原告主张被告支付资金被占用的费用，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告邹军湘与被告深圳西部义乌小商品城有限公司于2014年3月22日签订的《铺位租赁合同》（合同编号NO.16-SXYC14030710）及2016年11月28日签订的《委托经营协议》无效；二、被告深圳西部义乌小商品城有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告邹军湘返还长期租金及履约保证金共计人民币119145元；三、驳回原告邹军湘的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1484元，原告已预缴，由被告深圳西部义乌小商品城有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇一九年十二月九日书记员 吴晓航（兼）书记员 张    培附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。