山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终3585号上诉人（原审原告）：王爱春，女，1975年8月16日出生，汉族，住山东省德州市陵城区。委托诉讼代理人：方士升，山东中鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葛文顺，男，1974年8月1日出生，汉族，住山东省德州市陵城区。被上诉人（原审被告）：贾敬刚，男，1976年6月18日出生，汉族，住山东省德州市陵城区。上诉人王爱春因与被上诉人葛文顺、贾敬刚确认合同无效纠纷一案，不服山东省德州市陵城区人民法院（2018）鲁1403民初2159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王爱春上诉请求：撤销（2018）鲁1423民初2159号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定“楼房交付后一直是被告葛文顺居住”与事实不符。1.该楼房交付后，上诉人与被上诉人葛文顺还是夫妻关系，双方共同对该楼房进行了装修，只是由于上诉人在天津经营旅馆常驻天津，在上诉人回家时也在该楼房居住，上诉人只是在离婚后才不在该楼房居住。一审认定该楼房交付后一直有葛文顺居住与事实不符。2.一审判决以“交纳物业费、生活垃圾清运费、装修垃圾清运费、装修期电梯维护费、物业基金的名字均是葛文顺，报停暖气费的协议、装修注意事情协议也是葛文顺签字确认。拆迁房屋的交接人是葛文顺的父母”为由认定上诉人未对涉案楼房进行控制是错误的。在夫妻关系存续期间，因装修和使用该楼房签订协议和缴纳费用不可能把夫妻两个人名字都写上，交费手续是葛文顺一个人的很正常，符合家庭以户主的名义缴纳费用的惯例，不能根据交费手续或协议是夫妻中一个人名字就否认另一方对该楼房的控制权和所有权。3.一审法院认定贾敬刚属于善意占有系认定事实错误。贾敬刚在签订合同前对房子是上诉人与被上诉人的夫妻财产是完全知情的，对二人离婚也是完全知情的，在明知财产有共有人且已离婚的情况下，却不要求共有人到场确认签字，就轻易地签订合同，明显存在过错，怎么能说是善意取得？上诉人认为二被上诉人在签订合同时是恶意串通，故意瞒着上诉人签订损害上诉人合法权益的合同，属于恶意取得和占有。涉案房屋价格合同价格是53.5万元，远低于当时该区域楼房的市场价格。该房产面积132.28平方米。另外还有储藏室、精装修，价值约100万元，两被上诉人以低于市场价接近一半的价格进行交易，不是以合理的对价取得房产，按照这一情节，也不能认定被上诉人贾敬刚是善意取得和占有。根据以上情节，两被上诉人签订的房屋买卖合同应认定为恶意串通损害上诉人的合法权益，应当按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定无效。4.一审法院认定“葛文顺是否有所有权和处分权，不影响合同的效力”进而认定两被告签订的合同属于有效属于认定事实错误。该房产是上诉人与被上诉人葛文顺的夫妻共同财产，被上诉人葛文顺只享有50%的权益，在出卖该房产时应当征得上诉人的同意，其向上诉人隐瞒出卖该房产的事实，未经房屋共有人即上诉人同意，便与被上诉人贾敬刚签订房屋买卖合同，侵害了上诉人对共有财产的处分权，属于无效处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效。由于上诉人对损害自己合法权益的这种行为坚决不会追认，故该合同无效。一审认定合同有效是错误的。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，认定“两被上诉人签订合同有效”属于适用法律错误。2017年4月2日两被上诉人签订《房屋买卖合同》，上诉人提起的诉讼是合同当事之外的人提起的确认合同无效的诉讼，而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条第一款规定的是对合同当事人之间发生争议所作的规定，不能适用于合同关系之外的上诉人提起的诉讼。2.一审判决依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十一条认定“本院不予确认该楼房所有权的归属，在原告无证据证明其已取得楼房所有权的情形下，原告王爱春无权主张要求被告贾敬刚返还涉案楼房”属于引用法律不当。该条解释是对夫妻“在离婚时对尚未取得所有权或者尚未取得完全房屋所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属……。”但在本案中上诉人与被上诉人葛文顺在离婚时就该房产没有争议且已经协商一致，不存在该解释规定的情形，并且本院不是上诉人与被上诉人就房屋归属发生的纠纷，而是就两被上诉人之间合同的效力产生的纠纷，故一审判决适用该解释也属于适用法律不当。并且该楼房属于上诉人与被上诉人葛文顺共同所有的回迁安置楼，权属是明确的，在上诉人不知情的情况下私自处分共有财产，损害了上诉人作为共有人的合法权益，上诉人作为财产的共有人当然有权主张返还。被上诉人葛文顺、贾敬刚均未到庭，亦未提交书面答辩状。王爱春向一审法院起诉请求：1.依法确认两被告签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告贾敬刚返还陵城区万晟中央公园10号楼1单元604室的楼房；3.本案所涉诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告王爱春与被告葛文顺曾是夫妻关系，双方于1999年11月3日登记结婚，于2017年1月9日登记离婚，离婚协议书中约定，楼房卖后财产分半，各有债务各自承担。离婚协议书中约定的楼房即是本案涉及的楼房，该楼房是拆迁安置楼房，位于陵城区万晟中央公园**，至今未办理产权证。楼房交付后一直是被告葛文顺居住，交纳物业费、生活垃圾清运费、装修垃圾清运费、装修期电梯维护费、物业基金的名字均是葛文顺，报停暖气费的协议、装修注意事情协议也是葛文顺签字确认。拆迁房屋的交接人是葛文顺的父母。原告王爱春手里没有任何涉案房屋的资料，也未对涉案楼房进行控制。2017年4月2日，被告葛文顺（出卖人）作为甲方、被告贾敬刚（买受人）作为乙方、案外人陵城区安家不动产作为丙方签订房屋买卖合同，约定，甲方同意将其名下的位于德州市陵城区万晟中央公园10-1-604室的房屋出售给乙方，建筑面积132.28平方米。房屋总价款为535000元，乙方于合同签章后向甲方预付定金400000元。甲方在取得以其为权利人房屋产权证之日起三个工作日内将产权证原件及过户、贷款需要的资料交到乙方。同时、甲乙双方应在一个月内办理房屋产权过户。房屋剩余尾款135000元于甲方将该房屋产权证交由乙方时，乙方一次性支付甲方。甲方应积极配合乙方办理房屋产权过户。甲方于2017年4月5日前将该房屋钥匙交付乙方使用及入住。庭审中，经询问，房屋确实已经交付被告贾敬刚，被告葛文顺也已收到房款400000元。因尚未办理楼房的产权证，尾款也未支付。一审法院认为，本案争议的焦点问题有两个：一、两被告签订的房屋买卖合同是否有效；二、被告贾敬刚应否将陵城区万晟中央公园10号楼1单元604室的楼房返还原告。关于第一个焦点问题，两被告签订的房屋买卖合同是否无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案原告王爱春主张合同无效的理由是本案涉及的楼房属于原告王爱春与被告葛文顺共同共有，两被告擅自签订的楼房买卖合同侵害了原告的合法权益，该合同无效，但依据以上法律规定，葛文顺是否有所有权或处分权，不影响合同的效力，且诉争的买卖合同并不存在合同法第五十二条规定的合同无效事由的情形，结合原告王爱春不是合同主体的事实，两被告签订的合同有效。关于第二个焦点问题，被告贾敬刚应否将陵城区万晟中央公园10号楼1单元604室的楼房返还原告王爱春。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……。”本案两被告签订楼房买卖合同后，并未将涉案楼房办理产权登记，根据上述法律规定，被告贾敬刚并未取得涉案楼房的物权。不过，被告贾敬刚是通过房屋中介购买此楼房，并已支付大部分房款，涉案楼房也已交付，且楼房在交付贾敬刚前，楼房的使用者和占有者是被告葛文顺，故被告贾敬刚对该楼房属于善意占有。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。本案涉及的楼房至今未取得房屋产权证，属于尚未取得所有权，根据该司法解释的精神，本院不宜确认涉案楼房所有权的归属。因此，在原告无证据证明其已经取得楼房所有权的情形下，原告王爱春无权要求被告贾敬刚返还涉案楼房。综上所述，原告王爱春的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，判决：驳回原告王爱春的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王爱春负担。本院二审期间，王爱春提交网络查询的同时期同一小区的房屋价格为4832元/m2，将近65万元，加上精装修15万元，储藏室价格3万元，房屋总体价格80多万元。本案对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，关于涉案合同的效力问题。上诉人在一审提起的是确认两被上诉人民事法律行为无效之诉。根据《民法总则》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，行为人与相对人恶意串通损害第三人的利益，应当由第三人提供证据证明其主张的事实。本案中，两被上诉人葛文顺与贾敬刚签订的《房屋买卖合同》约定房款为535000元。两上诉人是否存在“明显不合理的低价”买卖涉案楼房，存在恶意串通的事实行为，根据《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，转让价格达到交易时交易地的市场交易价百分之七十的，不视为明显不合理的低价。上诉人一审中既没有对涉案房屋的价格申请价格评估，也没有提供其他有效证据作为认定涉案房屋的交易明显低于当时的市场价格参考依据，上诉人应当承担举证不能的法律后果，一审判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，王爱春的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王爱春负担。本判决为终审判决。审判长  崔书江审判员  朱吉星审判员  高世民二〇一九年十二月二十六日法官助理史洪军书记员田宇