宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2019）宁03民终653号上诉人(原审原告、反诉被告)：马某1，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：董某，系天津永真律师事务所律师，一般代理。被上诉人(原审被告、反诉原告)：宋某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：王某、何某，系宁夏昊德律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：马某2，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人马某1因与被上诉人宋某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2018）宁0302民初3898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马某1的委托诉讼代理人董某，被上诉人宋某的委托诉讼代理人王某、何某，原审第三人马某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马某1上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持上诉人一审判决全部诉讼请求(即宋某支付给马某1所欠购房款350万元人民币,赔偿损失45.5万元,以上共计395.5万元人民币)；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1.上诉人马某1的陈述,证人杨某、马某3的证言,第三人马某2的陈述,上诉人与被上诉人签订的“购房协议”均证实,本案双方争议的诉讼标的物(共计1105平方米),其中927.77平方米产权属于马某1所有,177.23平方米产权属于第三人马某2所有。2016年6月1日双方通过杨某的介绍签订了该标的物总价为700万元,待出售面积暂定为1104.77平方米的协议,但该协议备注说明最终认定房屋实际面积以房管局登记认定的为准,也就表明双方明知待售房屋面积还未最终核实确定，合同履行内容随时会发生变动。同年6月1日,宋某和第三人马某2签订协议。宋某购买马某2拥有产权177.23平方米房屋的协议,宋某在明知马某1拥有产权房屋的实际面积刨去马某2的房屋产权面积后只有930.77平方米的情况下,并没有要求和马某1书面变更协议内容,降低购房总价款为5878499.6元人民币,或者终止该合同,上述事实均表明被上诉人宋某和上诉人马某1签订合同时,合同成立后及履行过程中,被上诉人宋某知道自己所购买马某1房屋的实际面积为923.77平方米,而且从自己无抗辩的付款行为上表明已经完全接受了房屋总价为700万元人民币,购买927.77平方米房屋的合同变更内容,一审判决在没有证据表明宋某是被欺骗或者胁迫的情况下才同意变更合同内容,就认为宋某的行为不正常,实属故意找理由偏袒被上诉人,上诉人当庭出示的房屋价值评估报告书,虽不能直接证实所争议的案件事实,但可以充分证明马某1是在低于市场价值的合理范畴内将927.77平方米房屋以700万元的价格卖给宋某,马某1和宋某的合同协议内容是没有违反法律规定的；2.一审判决认定宋某购买了马某2177.23平方米的房屋并支付了170万元购房款给马某1,该事实认定荒唐可笑,试问认定这170万元购房款交给了马某1本人有什么法律事实和法律依据?宋某购买的马某2的房子,凭什么把钱给了马某1,二者有什么正当的必然的逻辑关系?一审判决既不能提供质证证据，也不能阐述认定该事实的理由,就妄下结论；3.一审判决既然认为马某2和宋某的购房合同和本案无关,那么又将马某2列为与本案审判结果有利害关系的第三人,实在是前后矛盾,该判决既然认定宋某总共支付了520万元的购房款全部给了马某1,那么意味着马某2卖给宋某177.23平方米的房屋,宋某就没有给马某2支付相应的170万元购房款,该判决当中为什么没有保护马某2的利益?为什么不判决宋某支付给马某2购房款170万元?该判决认定事实错误；4.既然一审判决认为宋某和马某1签订的总价700万元购买1104.77平方米房屋的合同真实有效,那么宋某为什么在和马某1签订此合同时,隐满了已经从马某2处买走了其中177.23平方米的事实?既然一审判决在无证据支持的情况下妄想臆断双方约定房屋每平方米6千多元,所以宋某应支付给马某1927.77平方米的购房款5878499.6元人民币,加上宋某应支付给马某2的170万元购房款,那么宋某购买1104.77平方米的房屋总价共应支付7578499.6元人民币,该事实与一审判决当中认定内容为“宋某出资700万元购买了1104.77平方米的房屋”的合同内容严重不相符,一审判决对于此事实在没有查证落实清楚的基础上就妄自下结论认定上述合同真实有效,实属明显偏袒宋某。二、一审判决适用法律错误,证人杨某,马某3及第三人马某2当庭作证,关于购房税务承担问题马某1和宋某约定各自承担一半税款,但一审判决违反尊重事实,尊重客观证据的审判原则,违反双方的意思表示自由,以相关的行政文件为依据,判决上诉人承担8%的税金,此做法严重侵犯了马某1的合法权益。被上诉人宋某答辩称，1.上诉人与被上诉人双方原本约定以700万元交易1104.77平方米的房产，但交易过程中，发现上诉人有权处分的实际面积仅为927.77平方米，所以按照原约定的价值折算出927.77平方米房款应当为5878499.6元，而不再是700万元；多份生效判决裁定已经予以充分证实；2.被上诉人已支付的房款是520万元，并不是上诉人所称的350万元，被上诉人实际下差上诉人房款为678499.6元，但在经人民法院审判并强制执行涉案房产过程中，被上诉人代上诉人垫付地税及增值税等共计794223元，折抵后，上诉人尚欠被上诉人款项为115723.4元；3.关于马某2另外与被上诉人交易的177.23平方米属于另外的法律关系，不属于本案审查的范围；4.对于马某1与宋某各自应承担的税款，（2016）宁0302民初2843号民事判决等可以充分证实双方应当依法各自承担，并非一人一半。一审认定事实清楚，判决结果公正，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人马某2称，同意上诉人的意见。一审判决认定事实有错误。1.宋某购买原审第三人的房屋177.23平方米、马某1927.77平方米，总共支付了520万元；2.宋某支付的520万元，原审第三人收到了170万元，并且原审第三人把177.23平方米的房屋过户给了宋某，宋某向国家缴纳了26万多元的税款；3.有充分的证据证实是原审第三人收到了170万元的购房款，但一审法院却认定马某1收到了170万元购房款，原审第三人的房子是177.23平方米，所有权是原审第三人的，凭什么说马某1收到了该笔购房款；4.一审判决认定的马某1的927.77平方米的房子价值586万元，是根据700万元除以1104.23平方米算出来的数字，原审第三人的房子明明是以170万元卖给了宋某，每平米将近9000多元，与宋某和马某1之间的房屋买卖没有任何牵连，凭什么要按照700万元除以1104.23平方米给原审第三人的房子确定价格，如果这样，要么宋某给原审第三人170万元购房款，要么给原审第三人返还房子；原审认定原审第三人收到了170万元，那么原审第三人收到的该笔购房款是不是属于非法所得，希望二审法院公正裁决。一审时马某1作为本诉原告向一审法院提出诉讼请求：1.被告宋某支付拖欠原告的购房款350万元，赔偿经济损失45.5万元，两项共计395.5万元；2.案件受理费由被告负担。一审时宋某作为反诉原告向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令反诉被告马某1向反诉原告支付多垫付的房屋产权过户税及其他费用与所欠房款差价115723.4元及利息11909.9元（按照银行年利率6.5%从2017年3月22日计算至起诉时），共计127633.3元；2.本案的反诉案件受理费由反诉被告马某1负担。一审法院认定事实：2016年6月1日，原告（反诉被告）马某1与被告（反诉原告）宋某签订一份《双方售房买卖协议》，协议内容为：经中间人杨某介绍，马某1将位于吴忠市××区（的1104.77平方米具有独立产权的门面房以700万元出售给宋某，双方将严格按照签订的售房买卖协议执行付款与过户手续，双方同意在没有完成过户手续时中间人杨某代管宋某支付的100万元售房定金以及后期支付款项，出让人马某1、购买人宋某、中间人杨某在该协议上签名捺印。该协议签订后，宋某按照马某1和中间人杨某的要求陆续支付房款520万元。后宋某要求马某1过户涉案房屋手续，双方产生矛盾，宋某于2016年7月20日以房屋买卖纠纷一案向一审法院起诉，诉讼请求为：1.要求马某1将涉案房屋927.77平方米营业房过户到宋某名下；2.办理产权过户的税、费依法各自承担；3.支付已付房款的520万元的利息。一审法院以（2016）宁0302民初2843号立案受理，并于2016年12月2日作出判决，该判决书审理认为，宋某与马某1于2016年6月1日达成《双方售房买卖协议》符合房屋买卖合同的构成要件，且系当事人真实意思表示亦不违反法律强制性规定，为有效合同，受法律保护。宋某陆续向杨某支付房款170万元，向张龙支付房款350万元，共计520万元，杨某作为代管监管人均给宋某出具了收条，符合宋某和马某1签订的《双方售房买卖协议》约定的内容。宋某支付马某1520万元房款的事实清楚，证据充分，一审法院予以确认。同时，认定马某1与宋某签订的售房买卖协议中约定出售的××区.77平方米营业房，实际上马某1具有处分权的房屋面积为927.77平方米（房屋产权证号为：吴忠市房权证市区字XXXX号），故宋某支付给马某1的520万元房款，应当认定为购买马某927.77平方米房屋的房款。另177.23平方米房屋产权属于案外人马某2所有，属另一房屋买卖合同关系，且马某2已将该177.23平方米的房屋产权出售过户给了宋某名下。另宋某未付房款，马某1未提出反诉，本案不予审理。根据上述事实，该判决书判决：一、马某1将其名下927.77平方米房屋产权（房屋产权证号：吴忠市房权证市区字**）变更登记在宋某名下，办理产权过户产生的税及其他费用双方依照国家相关法律规定各自承担；二、驳回宋某的其他诉讼请求。马某1不服提起上诉，（2017）宁03民终103号吴忠市中级人民法院判决书判决认为，马某1上诉提出合同中书写的1104.77平方米是吴忠市文广商厦1号楼整栋楼的面积，而出卖的标的物是1号楼1-2楼的太子鞋城和宋某向杨某支付的房款170万元是给付马某2的房款的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。马某1不服吴忠市中级人民法院二审判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，称申请人有新证据足以推翻原审判决，也即介绍申请人与被申请人宋某达成营业房买卖协议的中间人杨某可以证明被申请人向中间人杨某支付的170万元系被申请人支付给案外人马某2的购房款，而不是支付给申请人的。（2017）宁民申494号民事裁定书审查认为，原审关于宋某支付马某1涉案房款170万元认定正确，驳回马某1的再审申请。（2016）宁0302民初2843号民事判决书生效后，宋某向一审法院申请强制执行，将涉案的马某1名下位于利通区文广商厦一号楼927.77平方米房屋产权（房屋产权证号：吴忠：吴忠市房权证市区字**在宋某名下，办理产权过户中，宋某代马某1垫付其应承担的教育附加费、增值税、个人所得税、土地增值税等税款791440元，支付转让手续费2783元，合计794223元。上述事实，由宋某提交的证据中华人民共和国税收完税证明（151）宁地证00082929号、00082930号和宁夏增值税普通发票00692359号予以证明，纳税人均为马某1。一审法院认为，原告（反诉被告）马某1与被告（反诉原告）宋某签订的《双方售房买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效；宋某支付马某1涉案房款520万元和代缴房屋交易税费794223元的事实清楚，证据充分。本案争议的焦点问题是涉案买卖房屋合同中房屋价款的认定问题。根据双方售房买卖协议约定了涉案房屋位于吴忠市××区的1104.77平方米具有独立产权的门面房以700万元出售给宋某，但原告马某1实际享有的具有处分权的房屋面积为927.77平方米，且经过生效判决认定买卖的是927.77平方米的房屋并过户给了被告宋某，马某1主张700万元房屋买卖价款就是涉案的927.77平方米的理由，不符合生活常理和交易习惯，缺乏事实依据，一审法院不予采信。根据公平合理的原则和当时签订房屋出售协议的实际情况，应认定涉案房屋买卖协议约定的房屋面积是1104.77平方米，价款700万元符合客观实际，宋某反诉请求按700万元房屋价款计算1104.77平方米单价并支付实际交易房屋面积927.77平方米房款的理由成立，一审法院予以支持。通过折算，双方出售房屋协议约定的单价每平方米为6336.16元（700万元除以1104.77），927.77平方米的价款为5878499.6元。宋某已给马某1支付房款520万元，现尚欠马某1房款678499.6元（5878499.6元减去5200000元）。对马某1要求宋某支付购房款350万元的诉讼请求，一审法院按所欠房款678499.6元予以支持；对要求赔偿经济损失455000元的诉讼请求，因双方出售房屋协议无约定，无事实和法律依据，一审法院不予支持；对于宋某的反诉要求马某1返还其代交付的房屋过户的交易税及其他费用115723.4元的诉讼请求，因生效的判决书判决由双方依照国家法律规定各自承担税费，宋某实际代马某1交付的税费794223元，减去宋某欠马某1房款678499.6元为115723.4元，马某1应支付宋某115723.4元，对该请求予以支持；对宋某要求马某1承担利息的诉讼请求，因双方出售房屋协议无约定，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宋某支付原告（反诉被告）马某1房款678499.6元；原告（反诉被告）马某1支付被告（反诉原告）宋某税款及其他费用794223元；两者相互折抵后，由原告（反诉被告）马某1支付被告（反诉原告）宋某115723.4元（794223元减去678499.6元），限于判决生效后十五日内付清。二、驳回原告（反诉被告）马某1、被告（反诉原告）宋某其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38440元，由原告（反诉被告）马某1负担，反诉费1426元，由被告（反诉原告）宋某负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据材料。对于一审提交的证据材料，二审双方当事人仍坚持一审的质证意见。经审理，本院二审查明的案件事实与一审一致。本院认为，上诉人马某1主张的涉案房屋位于吴忠市××区的1104.77平方米具有独立产权的门面房，其称是以700万元出售给宋某，但本案的证据材料显示，事实上马某1实际享有的具有处分权的房屋面积为927.77平方米，另177.23平方米房屋为马某2享有所有权，如果马某1要主张700万元的房款，就应当向宋某交付1104.77平方米的房屋，现马某1主张700万元购房款的对价是927.77平方米的房屋，无事实和证据支持。且双方当事人相关诉讼案件已发生法律效力的民事判决认定马某1与宋某买卖的是927.77平方米的房屋，并且宋某通过向法院申请强制执行将房屋过户到了自己名下，马某1主张700万元房屋买卖价款对应的房屋面积就是涉案的927．77平方米的上诉请求不能成立；关于马某1主张宋某已支付的520万元购房款中有170万元是支付给原审第三人马某2的，但其提供不出任何有效的证据证明此主张，虽马某2也称520万元中170万元是支付给其的房款，但亦提供不出有效证据证实。关于马某2与宋某房屋买卖合同关系与本案的关联性问题。马某2的名下的177.23平方米的房屋已过户给了宋某，在另案中，宋某为了证实与马某2买卖房屋的事实向法院提交了一份《吴忠市存量房屋买卖合同》以证实双方是以40万元的价格（马某2的房屋）成交，马某1在另案质证该证据系伪造；马某2为了证实宋某支付给马某1的520万元中有170万元是支付给其的房款，在另案中提交了其与宋某、马某3、马某1于2016年6月1日签订的《还款过户协议》（协议的内容为“现有马某3偿还马某2用吴忠文广商厦二楼177.23平方米房产证在农村商业银行的9222000元的抵押贷款。还款后马某2与妻子无条件配合将此房产证过户在马某3指定的宋某名下”）但该证据并不能证明宋某支付给马某1的170万元是支付给马某2的房款。因此，如果马某2认为其与宋某之间的房屋买卖交易中其的合法利益受到损害，可以另行解决，故马某2与宋某关于文广商厦177.23平方米房屋的买卖属另一法律关系。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38440.0元，由上诉人马某1负担。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 王祺祺审判员 马 媛 二〇一九年九月十八日书记员 杨彦龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……