广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初914号原告：宋小萌，女，汉族，1985年10月5日出生，住址深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘帅，广东国晖（龙华）律师事务所律师。被告：深圳市爱特商业管理有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道龙塘社区中海锦城**7B03，统一社会信用代码91440300MA5ER1Z569。法定代表人：王焕彬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴贝贝，广东天峦律师事务所律师。上列原告宋小萌诉被告深圳市爱特商业管理有限公司（以下简称“爱特公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宋小萌委托诉讼代理人刘帅，被告爱特公司委托诉讼代理人吴贝贝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋小萌向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除宋小萌与爱特公司签订的《房地产租赁合同》以及《房屋租赁合同之补充协议》；2、判令爱特公司向宋小萌支付因合同解除造成的损失共计168492.1元；3、诉讼费用及公告费用由爱特公司承担。事实与理由：2017年底，宋小萌有意承租爱特公司位于深圳市××区中海锦城ATMALL的商铺，并与其商谈承租的相关事宜。在双方迖成合意前，宋小萌随工作人员到现场查看商场的位置以及建筑构造，当时整个商铺一层都没有装修，且各个商铺之间并没有做隔断墙，现场的招商人员为了顺利出租商铺，故意隐瞒商铺内存在一根占地较大的承重柱的事实，粗略为宋小萌介绍了商铺的位置，对商铺内部主体结构只字未提。后，宋小萌通过爱特公司提供的合同附件《商铺平面图》可以确认租赁商铺为无承重柱且完整的构筑体，遂双方于2018年2月1日签订《房地产租赁合同》，约定宋小萌承租中海锦城ATMALLBl-007号商铺，建筑面积52.02平方米，使用面积为29.65平方米。合同签订后，宋小萌按约定履行了自己的全部义务，但爱特公司交付商铺时，商铺门口内存在一个占地近一平方的承重柱，该承重柱严重影响铺门的正常使用。原告无奈，走访观察了整层商铺，其他商铺中存在的承重柱都在《商铺平面图》中做出了明显标识，唯独宋小萌的商铺没有。因此，该承重柱的存在明显构成交付商铺与约定商铺主体结构不同的情形，租赁标的结构与约定不符，已构成根本违约。此外，爱特公司交付的房屋套内使用面积也明显小于约定，且商铺配套设施存在明显的质量缺陷。商场开业第二天，宋小萌承租的商铺就因管道问题大面积漏水，导致商铺根本无法正常使用。另外，爱特公司向所有业主宣传ATMALL实行24小时全时运营模式，并承诺投入2000万元用作商场推广以及活动资金，但爱特公司所做推广以及活动明显没有投入承诺的资金。宋小萌如约缴纳了商业服务费以及推广费用，但爱特公司却夸大宣传，没有尽到管理人应尽的责任，已构成违约。宋小萌有权依照合同约定解除合同并要求爱特公司赔偿损失。请求依法查明事实，判如所请。被告爱特公司答辩称：一、由于宋小萌违反《房地产租赁合同》约定，双方之间的《房地产租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》已于2018年11月23日解除。宋小萌未经爱特公司的书面同意自2018年11月15日起无故停业。2018年11月19日，爱特公司向宋小萌发出《关于ATMALLB1-007号铺丸来玩趣商户未正常营业的沟通函》，要求宋小萌按时正常营业。收到上述沟通函后，宋小萌仍继续无故停业，给爱特公司商场的营业氛围造成严重不良影响，爱特公司遂依据我国《合同法》第九十三条、第九十六条的规定及《房地产租赁合同》第19.4条的约定决定解除《房地产租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》，并于2018年11月23日以微信发送的方式和2018年12月16日以邮寄的方式向宋小萌送达解除上述合同的通知函。据此，《房地产租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》已于2018年11月23日解除。二、爱特公司不存在任何违约行为，无需承担任何违约责任。宋小萌在提起本案诉讼前，其在租赁合同签订、商铺交付与装修、甚至开业经营中，未曾向爱特公司提出涉案商铺存在影响其使用的任何问题，宋小萌提起本案诉讼实则是为了逃避履行其合同义务。对于宋小萌在诉状中提出的关于商铺的主体结构与合同约定不符、面积与合同约定不符、质量存在瑕疵、爱特公司没有尽到运营义务之主张，被告爱特公司认为，其一，关于主体结构。《房地产租赁合同》第2.2条明确约定合同附件《商铺位置示意图》仅用作涉案商铺位置确定及方便鉴别之用，双方并未约定该《商铺位置示意图》亦系对商铺主体结构的确认。依据《房地产租赁合同》第6.4条、第6.6条、第6.7条约定，宋小萌有在交付日期前详细查看商铺现有装修、设施及商场的公共部分的义务。宋小萌在接收商铺时应当谨慎和适当的检查商铺，如果其认为商铺存在缺陷，应当于接收7日内书面通知爱特公司，前款所述的缺陷不影响宋小萌装修的，则宋小萌应当立即接收该商铺。同时，双方应当将该等缺陷书面记录。然而，宋小萌在涉案商铺交付与装修、开业运营中，未曾向爱特公司提出任何有关涉案商铺主体结构的问题。其二，关于面积问题。《房地产租赁合同》第2.2条约定涉案商铺建筑面积为52.02平方米，使用面积为29.65平方米，依据该合同第2.4条约定，宋小萌已确认在签署本合同前已测量过该商铺的面积。事实上，宋小萌在商铺交付后直至提起本案诉讼前并未向爱特公司提出过面积存在误差的问题，且宋小萌也未提交任何证据，能够证明商铺面积与约定不符。据此，不存在“面积和约定不符”的问题。其三，关于质量问题。宋小萌在2018年5月18日接收商铺时未记录商铺存在缺陷，也未举证证明其曾进行过房屋质量主张，故其关于质量问题的主张没有事实依据。其四，关于运营义务问题。ATMALL商场自开业以来，爱特公司积极的开展商场活动，积极的对商场整体进行推广宣传，故不存在宋小萌所主张的没有尽到完全合理的运营义务的问题。三、宋小萌承租的商铺于2018年10月3日开业经营，于2018年11月15日无故停业，累计开业经营43天，不存在无法按照用途继续使用该商铺的情形。四、宋小萌未经爱特公司书面同意无故停业超过3日，并拖欠被告爱特公司租金、物业服务费等费用，其行为已构成严重违约。因此，请求依法驳回宋小萌的全部诉讼请求。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市××区中海锦城ATMallB1层007号商铺。爱特公司确认，中海锦城ATMall的房产已办理不动产登记，属市场商品房，但开发商已将广场内的商铺销售给案外第三人，由爱特公司统一管理运营，房产证由各业主自行持有。二、2018年2月1日，宋小萌（承租人、乙方）与爱特公司（出租人、甲方）签订《房地产租赁合同》约定：甲方将涉案房产出租乙方使用，商铺建筑面积52.02平方米，使用面积29.65平方米（商铺的具体位置确定在本合同附件《商铺位置示意图》中以红色标注，只作位置确定及方便鉴别之用）；乙方确认在签署本合同前已测量过该商铺的面积，如该商铺交付后一方认为面积与前述面积存在误差，则由双方共同指定的具有测绘资格的测绘机构对商铺的使用面积进行测量；租赁期限3年，从2018年10月1日起至2021年9月30日止，开业日暂定2018年10月1日，交付日暂定2018年9月1日；免租期2个月，从2018年9月1日起至2018年10月31日止，免租期内乙方无需支付租金，但需支付商业服务费、推广费；起租日为免租期结束之次日，即2018年11月1日；月租金标准为370元/平方米，自2019年10月1日起，逐年递增月租金金额，租金递增率为5%；乙方于本合同签订后五个工作日内向甲方缴纳租赁保证金42136元，作为乙方履行本合同约定义务的保证；合同第六条约定，乙方有权并应在交付日前详细查看该商铺现有装修、设施及商场的公共部分；乙方接收该商铺时，应当谨慎和适当的检查该商铺，如果乙方认为该商铺存在缺陷，应当于接收后7日内书面通知甲方；前款所述的缺陷不影响乙方装修的，则乙方应当立即接收该商铺，同时，双方应当将该等缺陷书面记录。合同还对双方的其他权利义务进行了约定，合同附件一则附有中海锦城ATMall整体商铺位置图，其中涉案商铺标记为红色。2018年7月12日，宋小萌（承租人、乙方）与爱特公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同之补充协议》，就甲方的租金收款账户变更事宜进行了约定。三、上述《房地产租赁合同》签订后，爱特公司将涉案房产交付宋小萌占有、使用。宋小萌亦对涉案房产进行了装修并以商户名“丸来玩趣”对外进行经营收益。四、2018年11月19日，爱特公司在涉案房产处张贴《沟通函》。根据该函件内容显示，2018年11月15日，宋小萌停止了涉案商铺的经营，爱特公司要求宋小萌在2018年11月20日早上根据规定的营业时间进行营业，如未按商场规定营业时间进行营业，根据租赁合同第十九条19.4.8项规定，爱特公司有权单方面终止合同，收回商铺，不予退还租赁保证金及其他已付款项。五、2018年11月23日，爱特公司工作人员通过微信聊天方式向宋小萌发出《合同解除通知函》。2018年12月16日，爱特公司通过邮寄方式向宋小萌寄出该《合同解除通知函》。根据邮寄查询记录，该函件由宋小萌本人于2018年12月18日签收。根据《合同解除通知函》内容显示，宋小萌于2018年11月15日起停业，爱特公司决定解除与宋小萌签订的租赁合同，并要求宋小萌交还商铺、结清应付的租金、商业服务费、推广费、违约金及其他费用。六、庭审中，宋小萌主张涉案商铺入门处设置有一个承重柱，与《房地产租赁合同》附有的平面图不一致，且房屋存在漏水，无法正常经营使用。对此，本院在庭审中询问原告是否就涉案房产漏水原因申请鉴定，宋小萌于2019年11月20日向本院回函，明确其不申请对涉案房产漏水原因进行鉴定。庭审中，宋小萌提供《装修平面设计图》、《装修消防施工合同》、照片及视频为证，以证明涉案房产的主体结构及面积不符合约定，宋小萌为经营涉案房产投入装修6500元且涉案房产存在漏水问题。爱特公司对宋小萌的前述证据真实性均不予认可，并主张前述证据均由宋小萌单方制作，不能作为认定事实的客观依据。裁判结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。宋小萌与爱特公司之间的《房地产租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》均系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。宋小萌已向本院提出解除涉案合同之诉求，而爱特公司亦认为双方之间的租赁关系已经解除，可以认定双方对解除涉案合同已达成一致，故对宋小萌解除合同之诉求，本院予以支持。宋小萌诉请爱特公司赔偿损失，其应就爱特公司未履行交付房产义务或交付房产不符合使用功能之事实提供证据予以证，综合宋小萌的举证，其关于爱特公司存在违约之主张难以得到采信，理由如下：其一，关于柱体问题。宋小萌在承租涉案房产时已经赴房产现场进行查看，根据一般租赁商业习惯，承租人在查看租赁房产过程中应当对房产的四置、承重墙、柱体等的布局有着清晰的了解，以便在以后的经营过程中合理利用商铺面积。根据庭审查明的事实，宋小萌在签订涉案合同后已经对涉案房产进行了装修并投入使用，并无证据证明宋小萌在合同签订前或投入装修前对涉案房产柱体的布置存在异议，同时，根据涉案合同，附件中的中海锦城ATMall整体商铺位置图仅系作为商铺位置确认之用，合同并未就涉案房产柱体问题进行约定，故宋小萌以涉案房产柱体设置违反合同约定之主张缺乏事实依据，本院不予采纳。其二，关于漏水问题。宋小萌主张涉案房产存在漏水，但未申请对漏水原因进行鉴定，且未对房屋漏水原因提供其他证据予以佐证，无法认定漏水系由于爱特公司房产管理不善导致，宋小萌以房屋漏水为由主张爱特公司违约依据不足，本院不予采纳。其三，关于面积问题。涉案合同对房产面积进行了具体约定，且对面积问题的处理方式，双方在合同中亦予以明确。本案中并无证据证明宋小萌在接收、装修房产至停止商铺经营期间曾向爱特公司主张面积问题。同时，宋小萌提交的《装修平面设计图》未经过爱特公司确认，且并无证据对该《装修平面设计图》形成过程，如现场勘验、测算等事实进行佐证，故宋小萌以涉案房产面积不符合约定为由主张爱特公司存在违约亦缺乏有力依据，本院对此不予采纳。综合前述意见，宋小萌关于爱特公司违约之主张无据，对宋小萌赔偿损失之诉求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告宋小萌与被告深圳市爱特商业管理有限公司之间的《房地产租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》。二、驳回原告宋小萌的其他诉讼请求。案件受理费人民币3669.84元，均由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  曾飞鸣人民陪审员  于国军二〇一九年十二月十六日书 记 员  谢玉霞书 记 员  刘佳欣