江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终2942号上诉人（原审原告）：朱金凤。上诉人（原审原告）：朱政。委托诉讼代理人：朱金凤。被上诉人（原审被告）：常熟服装城集团有限公司。委托诉讼代理人：徐敏，江苏正大发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志华，江苏正大发展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏常熟服装城管理委员会。委托诉讼代理人：陈靓，江苏华元民信律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚诚纯，江苏华元民信律师事务所实习律师。上诉人朱金凤、朱政因与被上诉人常熟服装城集团有限公司（以下简称服装城公司）、江苏常熟服装城管理委员会（以下简称服装城管委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2018）苏0581民初8621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱金凤、朱政上诉请求：判令服装城公司、服装城管委会按评估价差额152.01万元给付朱金凤差价，赔偿104房从2017年11月25日至2018年8月16日止的租金损失。事实和理由：1.根据（2017）苏05民终7428号民事判决书，二楼三楼应办理住宅不动产权证书。朱金凤申请执行，一审法院作出（2018）0581执193号执行裁定书，要求朱金凤、朱政通过其它途径主张权利。据此朱金凤、朱政提出补偿商业房与住宅房差额的诉讼。根据本案争议最后落实时间，应按（2018）苏05执复57号执行裁定时间为准。因此应以2018年7月5日对商业用房与住宅用房的差价152.01万元为判案依据。2.2017年11月25日（2017）苏05民终7428号判决书判决服装城公司、服装城管委会交付房屋。2018年8月16日在本案一审法官的监督下，服装城公司、服装城管委会才移交了房屋。因此服装城公司、服装城管委会应赔偿朱金凤、朱政在此期间的租金损失102000元。服装城公司辩称：一审认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉。服装城管委会辩称：一、不存在朱金凤、朱政所谓的房屋差价损失。即使存在，导致房屋存在差价的原因也是由朱金凤、朱政自己原因造成，与服装城管委会无关。二、服装城管委会已及时通知沈根生办理交房手续。由于朱金凤、朱政原因未能及时办理。朱金凤、朱政事实上也早已实际占有涉案房屋，服装城管委会不应承担朱金凤、朱政所称的租金损失。朱金凤、朱政向一审法院起诉请求：1.因服装城公司、服装城管委会违约，二、三楼不能交付住宅房，按商业房与住房的差价按同区域住宅房行情评估后补偿给朱金凤、朱政。2.判令服装城公司、服装城管委会因延迟交房造成朱金凤、朱政的损失，按年租金16万元计算，从2016年6月3号抽签日至房屋交付之时。3.诉讼费由服装城公司、服装城管委会承担。审理中，朱金凤、朱政根据评估结论，变更前二项诉请为：1.住宅产权房与商业用房之间的差价补偿按照2018年7月5日市场评估价格计算，主张152.01万元。2.判令服装城公司、服装城管委会赔偿因迟延交付104号房屋造成朱金凤、朱政的损失，按年租金16万元标准从2017年11月25日计算至2018年8月9日（房屋实际交付日）止。一审法院认定事实：朱金凤与沈根生系夫妻关系，生育一子朱政。沈根生的父母分别于1989年3月、2006年4月去世，沈根生于2017年11月4日去世。1983年，沈根生、朱金凤建造了位于常熟市青莲尤家娄北17号的房屋，1994年进行了翻建。2008年，该房屋被列入拆迁范围。2008年12月31日，服装城公司（甲方）与沈根生（乙方）签订《房屋产权调换框架协议》，内容为：“根据常发（2008）62号文件精神，市区（三环路以内）房屋拆迁在规定时间内可享受宅基地安置，现乙方根据自身住宅实际情况，从配合面上动迁工作，提出拆迁按照2008年12月31日时间要求办理拆迁签约手续，放弃宅基地安置，提出以住宅面积（辅房另计）评估后与集团公司相关经营面积进行产权置换。现经双方友好协商，达成如下框架协议：一、甲方同意乙方放弃宅基地安置，住房按面积置换集团公司产权经营房。二、乙方所提出经营场所位置由甲方核实有操作性方可操作、如没有操作性由集团公司另行提供经营场所，尽可能满足乙方经营需要。三、甲乙双方在第二款成立操作时，按照乙方住宅所处区位，经营场所所处区位分别按照市物价局核定重置价合理结算，超出乙方住宅面积按评估价适当优惠转让。四、产权调换时，甲乙双方建造年代作参考依据。五、乙方提出现住宅占地面积及辅房面积等，甲方同意在安置时一并考虑。六、乙方最终所确定调换经营场所，若因规划建设需要，乙方应予积极服从配合，甲方应考虑乙方利益另作相应区位妥善安置。”2009年12月30日，服装城管委会主任邵军在该框架协议上签署意见“此协议继续有效，待安置地段双方确认后再予落实”。2011年4月26日，服装城公司（甲方）与沈根生（乙方）签订《动迁安置协议书》一份，内容为：“根据规划建设需要，甲方对乙方所属房屋实施动迁。按照2008年12月31日甲、乙双方签订的房屋产权调换框架协议及市有关动迁政策规定，为进一步细化对乙方房屋的动迁安置内容，经双方友好协商，现达成以下协议：一、乙方房屋住宅面积为595㎡，甲方将位于的产权商住房置换给乙方。二、甲方置换给乙方的产权商住房在整幢住房内，具体为底楼商业用房一间约（10.5×10=105㎡），二、三楼层为住宅房约（10.5×10×2=210㎡），总面积约315㎡。（楼梯设二部）三、所置换房屋的具体位置，由乙方与其他动迁户一起参与抽签确定。四、双方的经济结算按市相关动迁政策执行。五、甲方置换给乙方的商住用房面积不足部分（约280㎡），甲方将在该商住楼北侧四层31.5×10=315㎡（附红线图），置换给乙方以补足的面积约280㎡，经济结算按上述楼层执行，另外超出的约35㎡，按成本价结算。（四层楼层空间高度不低于4米）。六、鉴于原框架协议中明确的：“乙方提出现住宅和辅房占地面积等的补偿，甲方同意在安置时一并考虑”。所以甲方将设计方案中的四楼（见红线图）约6×31.5=189㎡的商住用房按住宅房的优惠价在乙方购买时一并考虑。七、鉴于乙方经营需要，甲方同意将该商住楼东北侧大厅内的出入道、电梯井道（做好机坑）、大厅楼梯底部及旁边部分（附图红线位置）、以及进出疏散楼梯。只要四楼存在，甲方将不干涉乙方的经营及对上述部分的无偿使用。八、乙方考虑到自身经营需要，提出步行楼梯通出屋顶，四楼北侧外挑部分设置空调阳台，设计方案中的二条走廊设四个通风采光井等三个方面的具体要求，甲方将予以满足。……十、乙方同意在本协议签订后一周内，将位于所有房屋移交给甲方，原有租赁关系自动转为甲方出租，房屋拆除由甲方负责，在此之前房屋拆除的残值价由甲乙双方协商确认，并由乙方享受。另外，2011年10月1日起到置换房屋交接日止的相关租金，甲方按原定的每年10万元的数额补偿给乙方。……十三、本协议履行完毕后，与乙方一起动迁的动迁户，如有享受其他待遇的乙方亦同样享受。十四、本协议，甲、乙双方签字后即生效，协议一式叁份，甲、乙双方和拆迁办各执一份。”服装城公司在该合同甲方处盖章，朱金凤代沈根生在该合同乙方处签字。2011年6月10日，服装城管委会在上述协议上补盖了公章。2011年8月11日，服装城管委会向沈根生汇付了拆迁安置补偿款811438.3元。2011年8月15日，服装城管委会作为搬迁单位（甲方）与常熟市青莲尤家娄北32号的夏建钟（乙方）签订了《房屋搬迁协议》，约定了相关权利义务，后双方在搬迁协议基础上签订了《补充协议》。2016年5月24日，服装城管理委员会发出“关于服装城富莲广场摸阄定位的通知”，通知朱金凤、沈根生、夏建钟等于2016年6月3日到进行安置房摸阄定位。2016年6月3日，朱金凤、沈根生、夏建钟等人到场，并在服装城“富莲广场”商业用房摸阄定位签到表上签到。朱金凤、沈根生在该签到表上注明：“一楼为店面，二、三楼为住宅，我们要求按协议约定实现二、三楼为住宅房”。经摇号，朱金凤、沈根生抽到的安置房为“商城中路11号2幢104”，夏建钟抽签到的安置房为“商城中路11号2幢106”。2016年6月7日，服装城管委会通知沈根生及朱金凤、朱政交房，内容为：“一、安置房为常熟服装城集团有限公司下属子公司常熟中服房地产有限公司开发的富莲商务广场项目，安置房位置为沿街商业房（一至三层）及四楼商业房。双方属房屋置换拆迁，置换总面积为595㎡（不含分摊面积）。二、协议中约定的四楼商业房2幢403号房套内面积162.45㎡，分摊面积38.424㎡，合计为200.87㎡，你前来办理交房手续时有意购买。双方协商给予优惠价。三、请接到本通知后，带好相关材料，在一星期内（七天）及时前来常熟中服房地产有限公司富莲路接待处办理交房手续。四、按相关政策规定，房屋租金补偿（腾房费）结算至2016年9月30日，到期不再补偿。”因沈根生及朱金凤、朱政认为价格有争议，没有办理交房手续。2016年6月11日，沈根生对收房通知进行回复，其中关于104室房屋描述“四、协议第二条的底层是商铺，二三楼层为住宅，现二三楼层是商业格局，没有住宅的通风采光等基本条件，请出示二三楼层住宅的批文，不然补偿我家住宅房和商业房的差价也行。（起诉的话就要住宅房）”。2016年6月14日，夏建钟办理了富莲广场2幢106室、1幢1301、1302的安置房交付手续。2017年，朱金凤、朱政与服装城公司、服装城管委会办理了商城中路11号富莲商务广场2幢404房屋的交接手续。另查明：2016年7月25日，一审法院立案受理原告沈根生与被告服装城公司、服装城管委会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案[案号：（2016）苏0581民初8050号]。该案中，沈根生诉请包括要求服装城公司、服装城管委会履行2011年4月26日双方签署的《动迁安置协议书》第一条、第二条、第五条、第六条、第十三条的约定，即按照约定向其提供二、三楼的住宅产权凭证，立即交付底楼商业用房；赔偿不交付已抽签安置的店面而造成的经营损失30万元（2016年6月起至判决之日止）。一审法院经审理后于2017年6月15日作出（2016）苏0581民初8050号民事判决，其中查明富莲广场1幢1301、1302的安置房的规划用途为成套住宅，富莲广场2幢104室（上下三层）、106室（上下三层）及富莲广场2幢四层楼面的安置房规划用途为商业服务；该判决中关于沈根生主张服装城公司、服装城管委会交付已抽签定位的一楼（店面）并赔偿未及时交付的经营损失30万元的问题，认为：因服装城公司、服装城管委会已及时通知沈根生办理安置房屋的交付手续，由于双方对安置房屋（四楼）结算价及二、三楼房屋的产权性质产生争议导致安置房至今未能交付，且沈根生抽签取得的2幢104的一至三楼房屋系按一楼为店铺、二、三楼为住人的方案整体规划设计，不宜分割交付，沈根生亦未提供其有经营损失的依据，故对沈根生该主张不予支持。判决：“一、常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会按《动迁安置协议书》第一条、第二条约定的内容履行将位于595平方米的产权商住房置换给沈根生的义务，于本判决生效之日起三十日内履行；二、常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会给付沈根生户型补贴136817.29元，于本判决生效之日起十日内履行；三、常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会赔偿沈根生经济损失40000元，于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回沈根生的其他诉讼请求。”双方当事人均不服该判决，提起上诉。苏州市中级人民法院于2017年11月24日作出（2017）苏05民终7428号民事判决，该判决认为服装城公司已及时通知沈根生办理安置房交付相关手续，后沈根生对置换房和结算价格提出异议，未再办理交付相关手续，导致安置房至今未能交付的责任不能归责于服装城公司、服装城管委会，故朱金凤、朱政要求服装城公司、服装城管委会应承担延迟交付安置房造成其损失的上诉请求不能成立；因本案当事人二审发生变更，为免歧义，故对一审判决主文中的当事人予以变更。故判决：“一、常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会按《动迁安置协议书》第一条、第二条约定的内容履行将位于595平方米的产权商住房置换给朱金凤、朱政的义务，于判决生效之日起三十日内履行。二、常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会给付朱金凤、朱政户型补贴人民币136817.29元，于判决生效之日起十日内履行。三、常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会赔偿朱金凤、朱政经济损失人民币40000元，于本判决生效之日起十日内履行。四、驳回朱金凤、朱政的其他诉讼请求。”2017年11月19日朱金凤写信给服装城管委会：因丈夫沈根生去世需要房屋办理丧事，申请交付房屋。服装城管委会于2017年12月4日交付给常熟市服装城富莲广场安置房交付结算单二份（富莲商务广场2幢104室、404室各一份）。104室安置房交付结算单载明：“结算价款为0元。经审核，同意交付，请被安置人朱金凤、朱政凭此单、补偿协议书及本人身份证到中服房产办理相关结算手续并取得安置房销售发票。随后凭以上四份资料到永盛物业管理公司办理入住手续。备注：1、被安置人自本单开出十五日内到房屋开发单位办理购房手续。……2、此件仅作房屋结算开票、领取钥匙及办理权证的凭证，买卖、转手、流通均无效。”朱金凤、朱政于2017年12月7日领取了104室的二把钥匙，并向物业单位出具承诺书一份，载明“按正常手续（跟其他拆迁户一样签订）改天再来签订物业业主手册及二份协议（与其他拆迁户一样签订）。（过个时期我会主动来签订）。……”。之后，朱金凤、朱政为2幢104室按照民间习俗操办了收拢法事，并在室内放置部分物品。2017年12月15日，常熟中服房地产有限公司（常熟服装城集团有限公司子公司）聘请的常熟市永盛物业管理有限公司经理陈丽萍向朱金凤、朱政收回了104室房屋钥匙二把。当日，陈丽萍在朱金凤手写的一份材料上签字并加盖了物业公司富莲广场服务处公章，该材料内容为“因受服装城管理委员会通知，由于2-104的房屋的纠纷，未签订购房合同，所以管委会要求物业向2-104业主收回已交付的钥匙。今收回2-104二间店面的钥匙二把。”此后至2018年8月初，朱金凤、朱政未再使用房屋。又查明：朱金凤、朱政于2018年1月10日向一审法院立案申请执行（2017）苏05民终7428号民事判决书的第一项内容，即“二被执行人将595平方米的产权商住房置换给朱金凤、朱政，其中申请人所取得的协议约定的第二条中其中二、三楼应能办理住宅的不动产权利证书”。2018年4月16日，一审法院出具（2018）苏0581执193号执行裁定书认为，本案执行内容不明确，并且案件事实复杂，争议较大，需要结合生效法律文书作出后新发生的事实来确定执行内容，在执行程序中直接予以认定缺乏程序的正当性和必要的程序保障，债权人无权要求在执行程序中进行解决而应选择另诉的方式解决，故裁定：驳回申请执行人朱金凤、朱政申请执行服装城公司、服装城管委会的强制执行申请。朱金凤、朱政不服，为此申请苏州市中级人民法院复议。经审查，苏州市中级人民法院于2018年6月27日出具（2018）苏05执复57号执行裁定书，其中查明：常熟市发展和改革委员会于2012年5月11日作出常发改核[2012]66号关于常熟市2012A-010地块“富莲广场”商业和住宅用房项目核准的批复显示总建筑面积35318平方米（住宅用房7806平方米，商业用房7744平方米，商务办公用房15189平方米，物业及辅助用房240平方米，地下建筑4339平方米），依据苏州立诚建筑设计院有限公司作出的施工平面图，商城中路11号富莲广场2幢104室（上下三层）为商业用房。该裁定书认为朱金凤、朱政要求二、三楼办理住宅的不动产权利证书的执行申请在客观上不具有可执行性，对于住宅与商业用房的差价损失请求可通过其他途径主张权利，故驳回朱金凤、朱政的复议申请，维持（2018）苏0581执193号执行裁定。本案审理中，一审法院向朱金凤、朱政释明，是否同意按照2幢104室（一至三层）房屋现状（登记为商业性质）接收？朱金凤、朱政明确同意按照房屋现状接收，同时主张差价补偿款。2018年8月9日，朱金凤、朱政与服装城公司、服装城管委会指定的常熟中服房地产有限公司签订了编号为20180015245的富莲广场2幢104室商品房买卖合同，并补充办理了其他收房手续。当月，朱金凤、朱政取得了2幢104室的不动产权证书。审理中，根据朱金凤、朱政与服装城公司、服装城管委会各自申请，一审法院依法委托苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司对涉案2幢104室二三楼房屋（总面积为210平方米）登记为住宅用房与登记为商业用房在2016年6月7日、2017年12月4日、2018年7月5日的市场差价进行了评估鉴定（前二个时间点由服装城公司、服装城管委会申请，其中2017年12月4日的价值时点，服装城公司、服装城管委会仅是为诉讼便利一并申请；2018年7月5日这个时间点由朱金凤、朱政申请）。2018年9月3日，苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司出具苏同方铭诚（2018）房估字第0902号房地产估价报告，评估结论为：2016年6月7日，住宅性质的单价为10734元/每平方米，总价225.41万元，商业性质的单价为11697元/每平方米，总价245.64万元，商业性质房屋比住宅性质房屋的价值高20.23万；2017年12月4日，住宅性质的单价为15856元/每平方米，总价332.98万元，商业性质的单价为9880元/每平方米，总价207.48万元，住宅性质房屋比商业性质房屋的价值高125.5万元；2018年7月5日，住宅性质的单价为16514元/每平方米，总价346.79万元；商业性质的单价为9275元/每平方米，总价194.78万元，住宅性质房屋比商业性质房屋的价值高152.01万元。为此，服装城管委会缴纳评估鉴定费15450元，朱金凤缴纳评估鉴定费7725元。朱金凤、朱政与服装城公司、服装城管委会对上述评估结论均无异议，但朱金凤、朱政主张以2018年7月5日的差价来主张本案第一项诉请；服装城公司、服装城管委会主张应以2016年6月7日为准，根本不存在差价的问题。为查明本案事实，一审法院向常熟市永盛物业管理有限公司经理陈丽萍进行了调查，其反映：2017年12月初，朱金凤的丈夫沈根生需要办理丧事，当时朱金凤说经管委会同意给她104和404室的钥匙。同时朱金凤向其出具了两份常熟市服装城富莲广场安置房交付结算清单，其以为两套房屋均已结算，手续已办结，可以进行交接，所以在当时的情况下把两套钥匙都给了她。后来沈根生的丧事办完后，其随即与中服公司的陆斌主任进行了核实，发现朱金凤、朱政并未办理104室的正常结算手续，没有签订购房合同，也无法签订物业业主手册。物业上正常的流程应该是收到交房流转单后才能办理入住手续，包括签订物业业主手册、验房、交付钥匙、签订业主装饰装修协议等。按照物业管理的规定，没有上述的手续是不应该交付其钥匙的，所以其要求她返还钥匙并撤离104室，待手续完备后另行移交。朱金凤当时不肯交钥匙，其还想直接更换钥匙不让她进来，后来她改变主意交了钥匙，但要求其出具一份情况说明，这份说明是由朱金凤起草的。事实上，并非是管委会要求物业向其收回已交付的钥匙，收回钥匙是根据物业管理制度来的。朱金凤、朱政对该调查笔录质证认为：其在拿到两份结算单后，到物业领取钥匙。陈丽萍签字的情况说明是真实情况的反映，当时陈丽萍打电话哀求，说她被管委会骂了，管委会要求收回钥匙，根据事实情况，她在那份收回钥匙证据的材料上签字盖章。另外，当时其去拆迁办一起拿了两份清单（104、404房），办理产权证要去中服房产公司签订购房协议，404房签到了合同约定性质相符的房屋，104房由于与约定合同的性质不同，所以没有签订购房协议。事实上，104室房屋是在本案法官的督促下，服装城公司、服装城管委会才在2018年8月份交付了房屋，由于未能按约交付房屋造成了的租金损失，责任在服装城公司、服装城管委会，所以服装城公司、服装城管委会必须赔偿租金损失。服装城公司、服装城管委会质证认为：对于调查笔录真实性没有异议，充分证明朱金凤向物业公司交回钥匙，与服装城公司、服装城管委会无关，是朱金凤作为业主与物业公司就物业管理、房屋交接手续之间的关系，并非服装城公司、服装城管委会要求收回房屋，服装城管委会从未要求收回业主钥匙。永盛公司出具的该份材料上除盖章与签名外均是朱金凤手写，服装城管委会和服装城公司并不知情，上面也没有服装城管委会和服装城公司签名或盖章。事实上，104室房屋当时考虑到沈根生的葬礼已经给朱金凤、朱政使用，朱金凤、朱政在里面也操办了当地收拢的风俗，放置了物品，只是朱金凤、朱政并未办理相关的房产手续，故第二项租金损失由朱金凤、朱政自行承担。审理中，朱金凤、朱政还向一审法院提交了一份富莲广场2幢106室的租赁合同复印件（出租方为夏建钟，承租方为陈小平），其中约定租期为五年，每年租金为16万元（前三年租金不变，后两年租金每年上调5000元），以此证明本案第二项诉请所主张的租金标准。服装城公司、服装城管委会质证认为:对真实性不予认可，与本案没有关联性，且商铺的面积不同，即使存在逾期交房的责任，也应当按照双方约定的10万元/年的租金标准计算。上述事实，有动迁安置协议书、安置房交付结算单、通知、通知的回复、承诺书、商品房买卖合同、（2017）苏05民终7428号民事判决书、（2018）苏05执复57号执行裁定书、评估报告及本案庭审笔录、调查笔录、质证笔录等在卷予以佐证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，关于涉案富莲广场2幢104室房屋性质问题，一审法院根据动迁安置协议签订的背景、动迁安置的实际情况，结合双方当事人的陈述，对此分析如下：第一、从动迁安置协议签订的背景来看，早在2008年12月31日双方签订的《房屋产权调换框架协议》中明确“甲方同意乙方放弃宅基地安置，住房按面积置换集团公司产权经营房”，也就是说朱金凤、朱政当时就清楚置换的房屋系用于经营的商业性质的商品房。第二、从文义解释的角度来看，2011年4月26日签订的《动迁安置协议书》第一条中就约定“乙方房屋住宅面积为595㎡，甲方将位于的产权商住房置换给乙方”，即置换给朱金凤、朱政的房屋系产权商住房。下面的第二条中“具体为底楼商业用房一间约105㎡，二、三楼为住宅房约210㎡”的描述也是在“产权商住房”的概念项下，应合理解释为对房屋本身用途的描述。第三、从动迁安置的进程来看，2016年6月7日服装城公司、服装城管委会就通知过朱金凤、朱政交房，后因对四楼189㎡商住用房价格存在争议，双方并没有办理交房手续，此时的房价据评估报告显示也是商业性质房屋单价高于住宅性质房屋单价。沈根生2016年6月11日对收房通知进行回复的内容显示，当时其已明确知道该房屋不能交付二、三楼为住宅，但朱金凤、朱政却并未在之前诉讼中主张差价。第四、从房地产行业的常理来看，涉案2幢104室房屋为上下三层的临街商品房，该房屋不可能分开交付，也不可能办理两本不同性质的不动产权证。事实上，在签订《房屋产权调换框架协议》、《动迁安置协议书》之时，我市服装城地区房价的现实情况是商业房单价高于住宅房的单价，协议签订之时约定的商业性质房屋价值明显有利于朱金凤、朱政。而后，因为市场价格的变化，尤其是2017年之后住宅商品房价格的快速拉升才导致本案中存在朱金凤、朱政所诉请的差价问题。综上，一审法院认为朱金凤、朱政以2018年7月5日市场评估价格主张涉案房屋住宅产权房与商业用房之间的差价补偿，依据不足，也有违诚实信用原则，一审法院碍难支持。关于迟延交付104号房屋造成的租金损失。一审法院认为：首先、生效判决（2017）苏05民终7428号民事判决中已明确服装城公司及时通知沈根生办理安置房交付相关手续，后沈根生对置换房和结算价格提出异议，未再办理交付相关手续，导致安置房至今未能交付的责任不能归责于服装城公司、服装城管委会，故对朱金凤、朱政主张的延迟交付安置房造成其损失不予支持。其次、本案诉讼中，朱金凤、朱政实际已经领取房屋钥匙，在房屋内办理收拢法事，放置物品，实际占有使用房屋。朱金凤主张后由服装城管委会通知物业人员将其钥匙收回，服装城公司、服装城管委会对此不予认可，现朱金凤、朱政提交的证据尚不能证明常熟市永盛物业管理有限公司是受服装城公司、服装城管委会的委托或指令向朱金凤、朱政归回104室房屋，朱金凤、朱政自交回104室钥匙后至2018年8月9日补办手续前不能使用104室房屋的原因，亦不可归因于服装城公司、服装城管委会。另外，朱金凤、朱政按照16万元/年的标准主张租金损失，并无依据。综上，一审法院对朱金凤、朱政第二项诉请，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回朱金凤、朱政的诉讼请求。案件受理费减半收取9749元，鉴定费23175元，合计32924元，由朱金凤、朱政负担17474元，由常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会负担15450元。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审查明，本院（2017）苏05民终7428号民事判决认定：“服装城公司、服装城管委会上诉提出纠正一审关于二、三楼产权性质为住宅的认定。本院认为，《房屋产权调换框架协议》中双方约定置换房屋性质为产权经营房，服装城公司、服装城管委会按此进行规划，《动迁安置协议书》双方约定‘二、三楼层为住宅房’，根据一审法院的调查，整栋房屋可以办理不同性质的产权证。朱金凤、朱政现要求二、三楼层产权办理为住宅性质，不违反合同约定。服装城公司、服装城管委会应将二、三楼产权办理为住宅。”二审中，当事人没有提交新证据。本案二审争议焦点在于：一、服装城公司、服装城管委会是否有交付二、三楼住宅性质房屋的合同义务；二、差价损失的认定；三、朱金凤、朱政主张的延迟交房损失应否支持。本院认为：服装城公司与沈根生签订的《房屋产权调换框架协议》、《动迁安置协议书》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。关于争议焦点一“服装城公司、服装城管委会是否有交付二、三楼住宅性质房屋的合同义务”。关于服装城公司、服装城管委会在合同项下的交房义务问题。朱金凤、朱政主张按照合同约定服装城公司、服装城管委会应向其交付二、三楼规划用途为住宅的房屋。本院作出的（2017）苏05民终7428号民事判决认定《动迁安置协议书》约定二、三楼层为住宅房，服装城公司、服装城管委会应将二、三楼产权办理为住宅性质，判决服装城公司、服装城管委会继续履行该合同义务。虽然在该案的执行过程中经审查认定朱金凤、朱政要求二、三楼办理住宅的不动产权利证书的执行申请不具有可执行性，但是不因此改变对合同项下服装城公司、服装城管委会的合同义务内容的认定。朱金凤、朱政上述主张符合合同约定，本院予以采信。关于争议焦点二“差价损失的认定”。服装城公司、服装城管委会实际向朱金凤、朱政交付的系商业性质房屋，与合同约定不符，构成违约。朱金凤、朱政要求服装城公司、服装城管委会承担交付房屋不符合约定的违约责任，即赔偿房屋登记为住宅用房与登记为商业用房的差价损失。一审法院委托评估公司对涉案房屋登记为住宅用房与登记为商业用房在2016年6月7日、2017年12月4日、2018年7月5日的市场差价进行评估鉴定。朱金凤、朱政主张按照2018年7月5日的市场差价确定损失，服装城公司、服装城管委会主张按照2016年6月7日的评估时间点不存在其应赔偿的差价损失。本院就此认为：首先，服装城管委会于2016年6月7日通知沈根生及朱金凤、朱政交房，通知中载明所要交付的二、三楼房屋为沿街商业房。虽然当时商业性质房屋比住宅房价值更高，但朱金凤一方当时就提出异议，表示二、三楼是商业格局，如起诉要主张住宅房，否则“补偿住宅房和商业房的差价也行”。双方未就差价补偿事宜达成一致，朱金凤也未同意接收房屋，服装城公司、服装城管委会要求以当时的住宅房与商业房的价格进行比对确定是否应补偿差价不能成立，本院不予采信。其次，朱金凤2016年7月25日起诉要求履行合同、交付二三楼住宅后，一审法院向常熟市房产管理局了解有关商住用房的规定，工作人员表示商住用房可以办理不同性质的产权证，一审法院即认定二、三楼能办理产权性质为住宅的不动产权利证书，并于2017年6月15日判决服装城公司、服装城管委会继续履行按协议置换商住房的义务。在该案二审审理期间、本院2017年11月24日终审判决前，朱金凤于2017年11月19日申请交付房屋，服装城管委会于2017年12月4日交付安置房交付结算单同意交付房屋，朱金凤于2017年12月7日领取钥匙。从法院查明事实及案件审理过程看，朱金凤、朱政当时是认为二、三楼房屋可以办理为住宅性质而将该房屋作为住宅予以接收，其申请交付房屋并无同意接收商业用房以及依据当时住宅和商业用房的市场价格补偿其差价的意思表示。因此本案也不应以服装城管委会交付房屋的时间作为计算差价损失的时间点。再次，本院2018年6月27日作出执行裁定书确定二、三楼无法办理住宅不动产权利证书，朱金凤、朱政2018年7月5日即起诉要求支付差价损失。如服装城公司、服装城管委会按约履行，朱金凤、朱政在该时间点可获得的房屋价值应以按该时间点的评估价为准。在无法按约交付住宅的情况下，朱金凤如当时主张解除合同、赔偿损失，损失的确定应以当时的房屋市场价为准。同理，朱金凤、朱政同意接收房屋，服装城公司、服装城管委会以商业性质房屋替代履行，给朱金凤、朱政带来的损失也应以该时间点商业性质房屋与住宅性质房屋的差价确定。因此服装城公司、服装城管委会应向朱金凤、朱政赔偿的价差损失应为该时点的差价152.01万元。关于争议焦点三“朱金凤、朱政主张的延迟交房损失应否支持”。朱金凤、朱政要求赔偿104房从2017年11月25日至2018年8月16日的租金损失102000元。本院就此认为，朱金凤2017年11月19日申请交付房屋，服装城管委会2017年12月4日向其交付安置房交付结算单在合理时间范围。服装城管委会在本案中明确表示其出具交付结算单即完成了交房义务，朱金凤、朱政只要凭交付结算单就可以办理房屋入住手续。朱金凤实际也于2017年12月7日领取了钥匙，使用了房屋。后物业公司收回钥匙。虽然物业公司人员出具书面材料称系服装城管委会要求收回已交付的钥匙，但此后物业公司人员接受一审法院调查，表示收回钥匙是根据物业管理制度要求。现有证据不能证明系服装城管委会要求收回钥匙，自收回钥匙至补办收房手续前朱金凤、朱政未能实际占有使用房屋的责任不应由服装城公司、服装城管委会承担。朱金凤、朱政要求服装城公司、服装城管委会按照相邻商业用房的租金标准赔偿迟延交付损失依据不足，本院不予支持。综上，朱金凤、朱政关于房屋差价的上诉请求成立。一审判决驳回差价损失赔偿的诉讼请求不当，本院予以改判。朱金凤、朱政的其他上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销江苏省常熟市人民法院（2018）苏0581民初8621号民事判决；二、常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会于本判决生效之日起十日内赔偿朱金凤、朱政1520100元；三、驳回朱金凤、朱政其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一案件受理费减半收取9749元，鉴定费23175元，合计32924元，由朱金凤、朱政负担2276元，常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会负担30648元。二审案件受理费19498元，由朱金凤、朱政负担1348元，常熟服装城集团有限公司、江苏常熟服装城管理委员会负担18150元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年十二月四日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。