山东省威海市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁10行终102号 上诉人（原审第三人）徐学明，男，1965年10月27日出生，汉族，住乳山市。 被上诉人（原审原告）杨玉珍，女，1957年11月3日出生，汉族，住乳山市。 被上诉人（原审原告）杨玉花，女，1959年9月14日出生，汉族，住乳山市。 被上诉人（原审原告）杨玉英，女，1962年9月18日出生，汉族，住乳山市。 被上诉人（原审原告）杨玉兰，女，1964年4月3日出生，汉族，住乳山市。 被上诉人（原审原告）杨玉芝，女，1965年12月23日出生，汉族，住乳山市。 以上五被上诉人之共同委托代理人高梅基，乳山持正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）乳山市自然资源局，住所地乳山市商业街2号。 法定代表人于荣恺，局长。 出庭负责人朱利，党组成员。 委托代理人王昱谊，山东卓世律师事务所律师。 委托代理人王世强，山东卓世律师事务所律师。 原审第三人杨振奎，男，1967年8月19日出生，汉族，住乳山市。 上诉人徐学明因不动产行政登记一案，不服山东省乳山市人民法院(2019)鲁1083行初28号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院认定，杨玉珍等与杨振奎系姐弟关系，杨某某系上述六人的父亲,李某某系上述六人的母亲。杨振奎自认，在杨某某及李某某去世后，其在未与杨玉珍等五人协商的情况下，于1997年将涉案房屋卖给徐学明，双方写有买卖契约。2003年8月1日乳山市房产管理局（以下简称原乳山市房管局）受理徐学明提交的房屋所有权（换）登记申请审批书，并换发了乳房字第××号房屋所有权证。另查明，乳集用（91）字第12030467号集体土地建设用地使用权登记卡中土地使用者为杨某某。 原审法院认为，本案的审理重点是：1、杨玉珍等五人诉讼主体是否适格？2、本案是否超过起诉期限？3、原乳山市房管局为徐学明颁发乳房字第××号房产证的行政行为是否合法？ 针对第一个审理重点，原审法院认为，杨某某去世后，涉案房产理应按照法定继承办理，杨振奎未经杨玉珍等五人同意擅自将房产出卖给徐学明的行为侵害了杨玉珍等五人的合法权益，杨玉珍等五人与本案存在法律上的利害关系，具有原告资格。 针对第二个审理重点，原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九条第一款之规定，“因不动产提起的行政诉讼”是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。本案中，被诉行政行为已产生不动产物权变动的法律效果，故本案属于因不动产提起诉讼的案件，应当适用二十年最长起诉期限。本案被诉行政行为作出时间为2003年8月1日，原乳山市房管局对杨玉珍等五人主张其于起诉前才向原乳山市房管局查询房产变更情况的事实未予否认，杨玉珍等五人遂于2019年3月提起诉讼，未超过二十年最长起诉期限。原乳山市房管局及徐学明主张杨玉珍等五人的起诉超过法定起诉期限，但均未提交证据证明杨玉珍等五人何时知道或应当知道被诉行政行为，应承担举证不能的法律后果，故原乳山市房管局及徐学明主张杨玉珍等五人起诉超过法定起诉期限，原审法院不予采信。 针对第三个审理重点，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”原不动产登记由原乳山市房管局负责，现乳山市自然资源局承继不动产统一登记职责，故乳山市自然资源局是本案适格被告。《城镇房屋所有权登记暂行办法》第七条、第八条规定，申请房屋所有权登记，除需依照房屋所有权登记机关规定格式填写申请书外，并须按规定出示个人身份证件、法人资格证明、交验取得房屋所有权的证件。登记机关依照申请人的申请进行产权审查，凡房屋所有权清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，应发给房屋所有权证件。第九条规定：“房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨、以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记。”根据上述规定，房产管理部门在进行房屋所有权登记时，应当进行权属审核。本案中，涉案房屋原登记在杨某某名下，杨某某去世后，涉案房产未经法定继承，杨振奎便擅自将房屋出卖给徐学明的行为侵害了杨玉珍等五人的合法权益。原乳山市房管局在进行房屋所有权登记时未尽审查义务，亦未提交2003年8月1日在为徐学明颁发乳房权证字第××号房屋所有权证书时所依据的任何事实依据和程序依据，原乳山市房管局在没有对涉案房屋的产权归属进行认真核实的情况下，便认定房屋为徐学明自建并为其进行所有权变更登记的行政行为，属于认定事实不清，主要证据不足，依法应予以撤销。综上，杨玉珍等五人请求依法撤销原乳山市房管局所作的乳房字第××号房屋所有权证的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销原乳山市房管局颁发的乳房字第××号房屋所有权证。 上诉人徐学明不服原审判决，上诉称，1、被上诉人在行政诉讼中不积极作为导致败诉，原审判决减损了上诉人的合法权益。涉案房屋早在20多年前就在本集体经济组织内部流转，原房主杨某某夫妻去世后由其子杨振奎将涉案房屋卖与上诉人，原乳山市房管局于2003年统一换证时对涉案房产办理了变更登记，将涉案房屋登记于上诉人名下。现被上诉人杨玉珍等五人因拆迁利益驱动，背信弃义想方设法提起行政诉讼，杨玉珍等五人早在1998年就知道涉案房屋买卖的事实，其起诉已超过诉讼时效。2、被上诉人已提供证据证明被诉房屋变更登记行为合法，原审法院认为证据不足应当责令被上诉人补强证据，而不是直接判决撤销被诉行政行为。3、原审判决所写“第三人杨振奎自认，在其父母去世后，第三人在未与原告协商的情况下，将原登记在其父亲杨某某名下的房屋出卖给第三人徐学明”，与事实不符。现有证据能够证实杨振奎于1997年将涉案房屋卖给上诉人时已告诉了被上诉人杨玉珍等五人，他们为了这件事闹了多年的矛盾，杨玉珍等五人如果认为涉案房屋的买卖侵害了其合法权益，当年就可以提起民事诉讼，而不是等到20多年后在利益驱动下进行恶意诉讼。2003年乳山市人民政府进行大规模换证发证时，当时的房管部门对此类房屋的填写均填的自建，该自建指的是原房主于1970年时所建。当时的房管部门已经对登记材料进行了形式审查，并无法律规定其应当进行权属审核。4、本案争议实质为民事争议，本案的审理应在民事诉讼确定房屋权属后进行，故本案应中止审理。5、原审法院适用的《城镇房屋所有权登记暂行办法》仅适用于城市等范围的房屋，而本案房屋为农村房屋，不应适用该法律规范。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的请求或者发回重审。 被上诉人乳山市自然资源局答辩称，被上诉人作出的房屋变更登记行为不存在应予撤销的法定情形，原审法院认定事实有误。涉案房产的变更登记申请书是经过涉案房屋所在村村民委员会及夏村镇建设办公室盖章许可后由被上诉人办理的，程序合法。杨玉珍等五人如果认为涉案房屋应进行继承，则应通过民事诉讼途径解决，之后再处理行政争议。且杨玉珍等五人的起诉已经超过起诉期限。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。 原审第三人杨振奎述称，涉案房屋是由其卖给上诉人的，房屋卖后其五位姐姐就知道了卖房子的事实。 原审证据已随案移送本院，经审查，本院同意原审判决对证据的认证意见。二审期间，上诉人徐学明提交以下新证据：1、上诉人与杨振奎的通话录音光盘一份，证明杨振奎将涉案房屋卖给上诉人后，当时其姐姐们就已经知道了卖房的事实；2、乳山市公安局夏村派出所出具的证明一份，证明原房主杨某某于1994年死亡，根据《中华人民共和国继承法》第八条的规定，杨玉珍等五被上诉人已失去了继承的权利，且已超过最长起诉期限；3、闪电新闻网页截图一份，证明2018年山东省有关人员到上诉人村丈量房屋，杨玉珍等五被上诉人因为利益驱使才提起本案诉讼；4、关于徐学明与杨振奎签订的卖房契约以及原房屋所有权证书已上交的证明两份，证明涉案房屋买卖行为合法；5、《建设部关于颁布全国统一房屋权属证书的公告》一份，证明经国家统一公告后杨玉珍等五被上诉人应该早已知晓涉案房屋已经买卖的事实；证据6、见证人徐某等六人签名认可的证明一份，证明涉案房屋买卖的相关事实。 对上诉人二审期间提交的新证据，被上诉人杨玉珍等五人发表以下质证意见：对证据1不认可，该录音系上诉人与杨振奎之间的通话记录，与杨玉珍等五被上诉人无关；证据2系一审时杨玉珍等五被上诉人提供，对该证据的真实性无异议；对证据3真实性予以认可，但认为与本案无关联性；对证据4真实性无异议，但涉案房屋的买卖侵犯了杨玉珍等五被上诉人的合法权益，双方签订涉案房屋买卖契约时上诉人已明知杨振奎有五个姐姐均健在，在没有征求杨玉珍等五被上诉人的情况下该房屋买卖契约内容无效；对证据5真实性无异议，但认为其系国家有关部门全国统一发布的一份公告，不应作为证据提供；对证据6的真实性不予认可，证人需出庭作证，接受当事人的质询。被上诉人乳山市自然资源局对上述证据的真实性无异议。原审第三人杨振奎对以上证据的真实性均予以认可，但对证据6中的买房款数额和契约签订时间有异议。另，上诉人主张原审法院适用的《城镇房屋所有权登记暂行办法》已失效，适用法律错误。 经审查，本院认为，上诉人二审期间提交的证据1、5一审无正当理由未提交，证据3与本案待证事实无关联性，本院不予采纳；证据2系一审时杨玉珍等五被上诉人提交的证据，原审已予以采纳，故对该证据本院不予认定为新证据；证据4与本案待证事实具有关联性，且各方当事人对该证据的真实性无异议，本院认定为有效证据；虽杨玉珍等五被上诉人对证据6真实性提出异议，但未提供其他证据予以推翻，杨振奎对证据载明的卖房款和契约签订时间有异议，但未提交有效证据证实其主张，且其一审期间认可其当时与徐学明签订了涉案房屋买卖契约，已收卖房款，二审期间第一次调查时其对涉案房屋买卖的证明表示无异议，本院认定为有效证据。 本院同意原审法院根据原审证据认定的事实。另查明，1997年10月28日，杨振奎与徐学明在徐学明家中签订涉案房屋买卖契约，双方签字捺印为证。在现场见证人徐某等六人的见证下，徐学明将卖房款三千余元交予杨振奎，杨振奎将涉案房屋所有权证交予徐学明。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2018]1号）第六十四条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，被诉行政行为作出时间为2003年，杨玉珍等五人主张其于起诉前向乳山市自然资源局查询房产变更情况时才知晓涉案房屋变更登记的事实，乳山市自然资源局以及上诉人主张杨玉珍等五人的起诉超过法定起诉期限，但均未提交有效证据证明杨玉珍等五人何时知道或应当知道被诉行政行为的内容，应承担举证不能的法律后果，故杨玉珍等五人于2019年3月提起行政诉讼，未超过一年起诉期限且未超过二十年最长起诉期限，上诉人杨玉珍等五被上诉人的起诉超过起诉期限，理由不当，本院不予支持。 对被诉行政行为进行司法审查应当适用被诉行政行为作出时有效的法律规范。本案被诉行政行为于2003年作出，应当适用当时有效的法律规范，《城镇房屋所有权登记暂行办法》于1987年4月21日起施行，是当时有效的法律规范，故上诉人主张原审法院适用该法律规范错误，理由不当，本院不予支持。《城镇房屋所有权登记暂行办法》第一条规定，本办法适用于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的所有房屋。包括全民所有制行政、军队、企事业单位的房屋；集体所有制房屋；私人房屋；宗教团体房屋等。该法第七条、第八条规定，申请房屋所有权登记，除需依照房屋所有权登记机关规定格式填写申请书外，并须按规定出示个人身份证件、法人资格证明、交验取得房屋所有权的证件。登记机关依照申请人的申请进行产权审查，凡房屋所有权清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，应发给房屋所有权证件。第九条规定：“房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨、以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记。”本案中，涉案房屋原登记在杨某某名下，杨某某去世后，原审第三人杨振奎将涉案房屋卖与上诉人徐学明，2003年原乳山市房管局为徐学明换发房屋所有权证书时，徐学明未提交房屋买卖契约等权属来源证明文件，涉案房屋档案材料中未体现涉案房屋系因买卖等原因发生转移变更，原乳山市房管局认定“房屋所有权清楚、没有争议”的证据不足，依法应予以撤销。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，涉案房屋的买卖系上诉人徐学明与原审第三人杨振奎之间的真实意思表示，杨振奎虽无权处分涉案房屋，但上诉人买受涉案房屋时为善意，其有理由相信杨振奎具有处分该房屋的权利，其已按照房屋买卖契约的约定向杨振奎支付了买房款，杨振奎向上诉人交付了涉案房屋的原产权证书，涉案房屋于2003年已登记于上诉人名下，涉案房屋已为上诉人善意取得，撤销涉案房屋所有权证会损害上诉人的合法权益，故应判决确认涉案房屋所有权登记行为违法，但不撤销登记行为。综上，原审判决结果错误，本院予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销山东省乳山市人民法院作出的（2019）鲁1083行初28号行政判决书； 二、确认原乳山市房产管理局颁发乳房权证26××83号房屋所有权（换）登记行为违法，但保留登记效果。 二审案件受理费50元，由被上诉人乳山市自然资源局负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕海燕 审判员  宋智慧 审判员  宫晓燕 二〇一九年十二月十二日 法官助理宫凡舒 书记员汤静静