陕西省延安市安塞区人民法院民事判决书（2019）陕0603民初1515号原告：刘来虎，男，1972年1月20日出生，汉族，陕西省延安市安塞区人，现住安塞区高架桥隔壁，公民身份号码：61062XXXX201200033。委托诉讼代理人：张建国，陕西尚德律师事务所律师。被告：西安乾恒房地产开发有限公司，地址：西安市碑林区。法定代表人:樊永胜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王良，陕西尚德律师事务所律师。第三人：刘晓萍，女，1976年8月18日出生，汉族，陕西省延安市安塞区人，住安塞区，公民身份号码：61062XXXX608184223。委托诉讼代理人：李海秀，陕西尚德律师事务所律师。原告刘来虎与被告西安乾恒房地产开发有限公司（以下简称乾恒公司）、第三人刘晓萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日作出（2018）陕0603民初1643号民事判决书。第三人刘晓萍不服该判决，向陕西省延安市中级人民法院提起上诉，陕西省延安市中级人民法院法院于2019年9月20日作出（2019）陕06民终1582号民事裁定书，将本案发回延安市安塞区人民法院重审。本院受理后，依法适用普通程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告刘来虎的委托诉讼代理人张建国，被告乾恒公司的委托诉讼代理人王良，第三人刘晓萍及其委托诉讼代理人李海秀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《山水龙庭房屋定金单》合法有效；2、依法判令被告立即向原告交付位于延安市安塞区城南郝家洼村XX小区XX号楼XX单元XX室房屋一套（现为2号楼1单元2101室房屋一套）; 3、依法判令被告履行与原告签订《商品房买卖合同》的义务;4、本案诉讼费由被告承担。审理过程将诉讼请求变更和增加为：1、依法判令被告西安乾恒房地产开发有限公司履行交房义务；2、依法确认第三人刘晓萍与西安乾恒房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。事实和理由：2013年5月6日，原告与被告订立《山水龙庭房屋定金单》，约定，原告订购被告公司开发的位于安塞区城南郝家洼村XX小区XX号楼XX单元XX室房屋一套（现为2号楼1单元2101室房屋一套）。按照定金单的约定，待甲方(被告)通知乙方(原告) 一周正式签订《商品房买卖合同》。该定金单签订后，被告方迟迟不通知原告签订《商品房买卖合同》，经原告屡次催促，被告依然不履行与原告签订《商品房买卖合同》的义务，也不向原告交付房屋。经原告多方询问得知，被告因该房屋与他人存在债务纠纷，所以迟迟不能交房。原告认为，原告与被告之间签订《山水龙庭房屋定金单》，系双方真实意思的表示，且不违反国家相关法律、法规，合法有效。按照定金单的约定，在商品房买卖合同未签订前，此定金单与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。被告应当履行交付房屋及签订商品房买卖合同的法律义务。原告依照民事诉讼法之相关规定提起诉讼，望人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告乾恒公司辩称，《山水龙庭房屋定金单》约定：“乙方应于2013年5月6日前携带本定金单、产权登记名义人身份证，交清约定款人民币537309元，乙方如未在约定时间内交清首付款，则视为乙方自动放弃该物业，且定金不予退还。待甲方通知乙方一周内双方正式签订《商品房买卖合同》，逾期视为乙方自动放弃该物业和定金，甲方可另行处理该物业。”首先， 2013年5月6日双方签订的《山水龙庭房屋定金单》不是房屋买卖合同，定金单是以签订《商品房买卖合同》为目的的合同之债，定金单履行时间为2013年5月6日，已超过诉讼时效。其次，被告当时的出纳牛真花确实制作了NO1778617号收款收据，但没有收到刘来虎转账或现金交来的款项，该票据不能证明刘来虎已经缴纳房款，请人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人刘晓萍述称，原告刘来虎与西安晁达房地产开发有限公司(以下简称晁达公司)之间未形成房屋买卖合同法律关系，原告刘来虎无权要求乾恒公司交付房屋。原告刘来虎与晁达公司仅在2013年5月6日签订了《山水龙庭房屋定金单》，该定金单属于预约合同，因为定金单载明双方还需要签订正式的商品房买卖合同。而从2013年5月6日至今，原告刘来虎一直没有与晁达公司签订商品房买卖合同。晁达公司虽然向原告刘来虎出具过房款收据，但实际没有收到房款，而是以山水龙庭小区实际施工人冯某某拖欠刘来虎劳务款抵偿房款，且山水龙庭工程承包人安塞真武洞建筑有限责任公司与乾恒公司就涉及山水龙庭建设工程的债务纠纷，正在审理过程中。原审三次庭审，乾恒公司一直不认可与原告刘来虎以房抵债的事实，原告刘来虎称其在案涉2号楼1单元2101号房存放了水泥和沙子，但无证据证明乾恒公司向其交付过该房钥匙，且无证据证明案涉房屋中的水泥和沙子属于原告刘来虎本人合法所有。原一审判决以此认为系刘来虎占有该房，没有道理。因原告刘来虎承包了山水龙庭部分楼房填充墙和抹灰劳务，其应当知道房屋竣工交付的大致时间，可是其在2013年5月6日拿到定金单后，直至2018年11月14日起诉时，在长达五年半的时间里，一直没有与乾恒公司签订商品房买卖合同，明显超过了法定的诉讼时效期间，人民法院据此也应当驳回其诉讼请求。而第三人与乾恒公司签订了商品房买卖合同，正常履行了交房手续，合法占有房屋并进行了装修，人民法院应当确认合同效力并确认交房事实。第三人与晁达公司签订《商品房买卖合同》时，并不知道晁达公司与原告刘来虎签订了《山水龙庭房屋定金单》，虽然那时晁达公司已经更名为乾恒公司有两个月，但原有印章仍在使用，更名前后公司的法定代表人并未更换，且第三人作为一个普通的买房人，对此也并不知情，更重要的是乾恒公司认可第三人与之签订的《商品房买卖合同》。第三人通过叔父野春杰与乾恒公司以房抵债履行了交付全部房款的义务，交纳了房屋大修基金、物业费、水电费等各项费用，乾恒公司对此一直予以认可。第三人通过正常程序领取了房钥匙，办理了各项手续后，于2018年12月14日，在安塞尚德物业管理有限公司领取了山水龙庭小区2号楼1单元2101号房钥匙。2018年12月22日，第三人与延安曹艺装饰工程有限公司签订了装修协议，在被法院告知停止装修前，已将全部铝合金窗户更换为断桥窗户，铺贴了全部瓷砖地板、卫生间墙砖铺贴以及木质衣柜施工，第三人的公婆也已入住其中。综上所述，第三人与晁达公司签订的房屋买卖合同合法有效，并且双方各自履行了相应义务，原告与晁达公司之间仅存在预约合同，始终未签订正式的商品房买卖合同，且因乾恒公司不认可以房抵债的事实，乾恒公司与原告的债务人冯某某所挂靠的安塞真武洞建筑有限责任公司因涉案相关债务正在审理中，而且原告刘来虎的诉求明显超过了诉讼时效期间，故应当依法驳回其诉讼请求。原告刘来虎与冯某某、安塞真武洞建筑有限责任公司的相关债务，应当通过另案解决。本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实，2012年3月5日，西安晁达房地产开发有限公司（以下简称晁达公司）与安塞真武洞建筑有限责任公司（以下简称真建公司）签订了山水龙庭住宅楼工程施工《协议书》，冯某某系真建公司的项目经理，该工程的实际施工方。2013年3月28日,原告刘来虎与冯某某签订了《山水龙庭住宅小区1﹟、2﹟楼填充墙及装饰工程劳务承包合同》。2013年5月6日，晁达公司向原告出具了537309.00元的购房款收据，并签订了《山水龙庭房屋定金单》，定金单约定：刘来虎定购晁达公司开发的位于安塞区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋一套（现变更为2号楼1单元2101室房屋一套），一次性付款：总房款的100%，金额为537309.00元，商品房买卖合同未签订前，此定金单与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，同时还约定了其他事项。2011年4月26日晁达公司注册成立，2016年6月2日晁达公司名称变更为乾恒公司。2016年8月9日，晁达公司又与第三人刘晓萍签订了《商品房买卖合同》，并向第三人刘晓萍出具了421316.00元的购房款收据及其他相关费用收据。2018年12月14日，被告西安乾恒房地产开发有限公司向第三人刘晓萍交付了该房屋，第三人刘晓萍对该房屋进行了装修。本院认为，关于原告刘来虎及第三人刘晓萍与被告西安乾恒房地产开发有限公司（原西安晁达房地产开发有限公司）对涉案房屋签订的两份合同的效力。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，第三人与被告订立了书面商品房买卖合同，原告刘来虎与被告虽没有订立书面合同，但签订了定金单，且原告刘来虎以工程款抵充了全部购房款，被告分别向刘来虎、刘晓萍出具了购房款收据，定金单中所记载的内容已涵盖了商品房买卖合同的主要条款，能够证明原告刘来虎与被告之间的商品房买卖合同成立。因房屋买卖合同系缔约双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，故涉案定金单和商品房买卖合同均系合法有效合同。本案的实质在于一房数卖，原告和第三人合同权利平等，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条对此作出了规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。首先应判断为谁办理了所有权变更登记，本案中均未办理所有权变更登记；其次应审查合法占有房屋的情况，原告刘来虎称在该房屋内放置了装修房屋用料水泥、沙子，但截止目前，该房屋被告未向原告刘来虎实际交付，其占有房屋非合法占有，而被告既向第三人刘晓萍进行了实际交付，且第三人刘晓萍进行了装修，应认定第三人刘晓萍占有为合法占有。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神，应保护第三人刘晓萍的合同权利。原告刘来虎的合同权利应以请求违约损害赔偿的方式寻求保护，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘来虎与被告西安乾恒房地产开发有限公司签订的《山水龙庭房屋定金单》有效；二、确认第三人刘晓萍与被告西安乾恒房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；三、第三人刘晓萍与被告西安乾恒房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行；四、驳回原告刘来虎的其他诉讼请求。案件受理费9173.00元，公告费400.00元，由原告刘来虎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延安市中级人民法院。          审  判  长        王  鸿人民陪审员        高  飞人民陪审员        左鹏鹏 二O一九年十二月二十四日 书  记  员        陆玉玉 1