广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1835号 上诉人（原审被告）：吴圣炫，男，1980年11月2日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：翁杰常，广西万益（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄璐瑶，广西万益（贵港）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：钟添，男，1997年3月8日出生，汉族，住广西陆川县。 被上诉人（原审原告）：梁盛，男，1989年3月6日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 共同委托诉讼代理人：覃建宇，广西正大五星律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：覃薇，广西正大五星律师事务所律师。 原审被告：潘伟，男，1971年8月18日出生，汉族，住广西博白县。 上诉人吴圣炫因与被上诉人钟添、梁盛、原审被告潘伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初2113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 吴圣炫上诉请求：撤销（2019）桂0802民初2113号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人与恒泰公司于2013年9月26日签订《土地房屋租赁合同》后，上诉人出资建设涉案房屋，涉案房屋的所有权、使用权和收益权归上诉人所有，恒泰公司在没有解除合同的情况下，上诉人仍拥有承租权，恒泰公司无权将地上房屋出租给被上诉人，被上诉人与恒泰公司签订的《土地房屋租赁合同》未取得上诉人同意而无效。根据上诉人与恒泰公司签订的租赁合同，涉案土地房屋由上诉人和吴延林分别承租，各自支付租金，上诉人都能按时支付租金，因而对所租赁的土地房屋仍有租赁权和转租权。被上诉人是基于与上诉人在2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》并向上诉人支付租金而承租涉案土地及房屋的，双方至今仍在履行合同。 钟添、梁盛辩称，根据上诉人与恒泰公司于2013男9月26日签订的《土地房屋租赁合同》，是恒泰公司将涉案的土地及地上房屋租给上诉人，上诉人称其自行建了涉案房屋因而拥有所有权，没有事实依据。被上诉人与恒泰公司于2019年2月28日签订的《土地房屋租赁合同》是合法有效的，被上诉人是涉案土地房屋的合法承租者，上诉人事实上已经没有承租权，更无处分权。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 钟添、梁盛向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除俩原告与被告吴圣炫于2018年3月28日签订的房屋租赁合同；2.请求依法判令俩被告共同返还保证金30000元以及租金45000元给俩被原告（合计75000元）；3.请求人民法院依法判令俩被告共同支付从起诉之日起至还清之日止以75000元为基数按年利率6％计算的利息给俩原告；4.本案的诉讼费用由俩被告承担。 一审法院认定事实：2013年9月26日，恒泰化工公司(出租人、甲方)与吴延林、吴圣炫(承租人、乙方)签订《土地房屋租赁合同》，约定恒泰化工公司将位于交汇处的土地使用权及地上房产[土地证号为贵国用(2003)第00XX号、第00**]出租给乙方作经营使用，租期为10年，从2013年10月1日起至2023年10月2日止。第一年月租金为4万元，第二年至第五年的月租金按上一年度基数上每年上浮5%确定；第六年至第十年按上一年度基数上每年上浮8%确定。保证金10万元。按月交付租金，每月前五天交清当月租金，不按时交付租金的，每超期一天，乙方按逾期付租金额的10%支付违约金，逾期15天不付租金的，甲方有权解除合同。合同还对其他违约责任以及优先承租权等问题进行明确约定。 2018年3月28日，吴圣炫(出租人、甲方)与钟添、梁盛(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于场地面积500平方米出租给乙方用于经营家禽批发和零售。租期从2018年4月15日起至2023年4月15日止，共5年；第一、二年按每平方米30元/月计算，每月租金15000元；自第三年至第五年租金按10%的比例递增，租金均不含税。给予30天的免费装修期，租金从2018年5月15日起计算。每3个月交付一次租金；乙方向甲方交付保证金3万元，于签订协议后3日内交付。乙方逾期支付租金的，每逾期一天按逾期付租金额的10%支付违约金，逾期15天，甲方有权解除合同，没收保证金。吴圣炫、钟添、梁盛在合同上签名并捺指印。 合同签订后，梁盛给潘伟转账的具体情况为：2018年3月29日转账75000元，其中保证金3万元、45000元是2018年5月15日起至2018年8月14日止的租金；2019年1月25日转账1万元；1月26日转账1万元；2月21日两笔转账17000元、8000元。 2019年2月28日，恒泰化工公司(出租人、甲方)与钟添、梁耀焘签订《土地房屋租赁合同》，约定甲方将位于交汇处的土地使用权及地上房产[土土地证号为贵国用(2003)第00XX号、第00**出租给乙方作经营使用，租期为5年，从2019年3月1日起至2023年2月28日止。第一年月租金为5万元，第二年至第五年每年上浮6%确定。 2019年2月28日，钟添、梁耀焘向恒泰化工公司支付3月份租金5万元，钟添给付保证金5万元。 庭审中，吴圣炫承认，吴圣炫向恒泰化工公司支付至2019年2月份的租金。吴圣炫已经收取钟添给付的保证金3万元，收取钟添交付的2019年2月15日起至2019年5月14日止3个月的租金共45000元。 以上事实有当事人的陈述、房权证、国有土地使用证、土地房屋租赁合同、房屋租赁合同、土地房屋租赁合同、汇款业务凭证、微信转账凭证、收据等证据证明，足以认定。 一审法院认为，吴圣炫将吴延林、吴圣炫承租的登记在恒泰化工公司的房地产出租给钟添、梁盛作经营使用，双方签订的《房屋租赁合同》是当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。2019年2月28日，恒泰化工公司将案涉房地产出租给钟添、梁耀焘，吴圣炫与钟添、梁盛达成的租赁合同无法继续履行，因此钟添、梁盛主张解除双方签订的房屋租赁合同应予以支持。 合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，吴圣炫与钟添、梁盛约定租金的起算点为每月的15日，吴圣炫已经收取梁盛支付自2019年2月15日至2019年5月14日的租金共45000元，而恒泰化工公司是从2019年3月1日起将房地产出租给钟添、梁耀焘，因此，按照合同约定，钟添、梁盛还应向吴圣炫支付从2019年2月15日至月底的租金为7500元(15000元/月÷2)，扣减该部分租金，吴圣炫收取梁盛自2019年3月1日起至5月14日止的租金确认为37500元。双方签订的合同因无法继续履行被确认予以解除后，吴圣炫根据该合同收取钟添保证金3万元以及自2019年3月1日起的租金37500元应当予以返还。因此，钟添、梁盛请求吴圣炫返还保证金3万元，该院予以支持，请求返还已经支付的租金，该院支持37500元，超出部分请求不予支持。 关于利息问题。双方订立的房屋租赁合同属有偿合同，没有约定逾期返还保证金和租金违约金或该违约金的计算方法，合同解除后，吴圣炫应返还的款项合计67500元未能及时予以返还，钟添、梁盛有权根据法律规定从合同解除之日起按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率标准计算利息损失。钟添、梁盛主张按年利率6%计算利息没有超过法律规定。因此，对钟添、梁盛主张的利息，该院以67500元为基数，按年利率6%为标准，自本案判决生效之日起至实际返还款项之日止予以支持，超出部分请求，该院不予支持。 吴圣炫承认潘伟代其向钟添、梁盛收取的租金以及保证金，应确认吴圣炫与潘伟之间构成委托代理关系，潘伟收取的租金、保证金所产生的法律后果应由吴圣炫承担。因此，钟添、梁盛请求潘伟承担连带责任不予支持。 综上所述，钟添、梁盛的诉讼请求，该院部分支持，超出部分请求以及证据不足的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百七十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决：一、原告钟添、梁盛与被告吴圣炫于2018年3月28日日签订的《房屋租赁合同》于本案判决生效之日起解除；二、被告吴圣炫于合同解除之日起10日内向原告钟添、梁盛返还保证金3万元、返还租金37500元，合计67500元，并支付利息(利息计算方法：以67500元为基数，按年利率6%为标准，自本案判决生效之日起至实际返还款项之日止)；三、驳回原告钟添、梁盛的其他诉讼请求。案件受理费838元，由原告钟添、梁盛负担80元，被告吴圣炫负担758元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明： 1.2013年9月26日的《土地房屋租赁合同》第三条约定“租金交付方式：按月交付租金，每月前五天交清当月租金”、第五条约定“乙方必须按时交付租金，每超期一天，乙方须按逾期金额的10%支付违约金，逾期十五天不支付租金及违约金的，甲方有权解除本合同”。 2.根据吴圣炫一审提交的《租金支付记录》，2018年12月的租金是2018年12月20日交20000元、24日交20000元；2019年2月21日交20000元。 3.双方当事人都承认在2019年2月26日，恒泰公司召集双方当事人协商吴圣炫退出租赁，由钟添、梁盛续租的事宜，吴圣炫的代表潘伟到场协商表示不同意。 本院认为，根据本院查明的事实，可以认定吴圣炫没有按照约定的租金数额和支付期限向恒泰公司支付涉案租金而构成违约的事实。恒泰公司在与吴圣炫协商解除合同无果的情况下，根据合同约定的解除合同条款，实际解除了双方于2013年9月26日签订的《土地房屋租赁合同》，吴圣炫因此而失去了涉案土地房屋的承租权和转租权，导致其与钟添、梁盛签订的租赁合同不能履行。钟添、梁盛请求解除与吴圣炫签订的租赁合同，理由充分，一审法院予以支持并无不当。一审法院对于合同解除后返还保证金、租金以及支付利息等事项的处理都是正确的，应予以维持。 综上所述，吴圣炫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1488元，由上诉人吴圣炫负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 莫学平 审 判 员 覃锦丽 审 判 员 黄裕和 二〇一九年十二月十一日 法官助理 李锦华 书 记 员 廖 莲