广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终12125号上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区广园中路**。负责人：王玉新，该行行长。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员。被上诉人（原审原告）：全利群，男，1972年8月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：全XX，女，2009年11月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住，住所地广东省广州市天河区天河直街**之一华翰大厦**A/div>诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：王金憬，女，1974年3月8日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。原审第三人：曾桂妹，女，1965年12月26日出生，汉族，身份证住址广东省清新县。上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）因与被上诉人全利群、全XX、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人王金憬、曾桂妹商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人建行白云支行上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.将一审判决第三项改判为：在建行白云支行的按揭贷款本息结清后，建行白云支行予以协助抵押涂销；3.全利群、全XX、国龙公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院判决建行白云支行协助办理产权登记，没有法律根据。全利群、全XX在买卖涉案房屋之前，涉案房屋已经办理了抵押登记，建行白云支行发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与全利群、全XX签订《购房合同》之前。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，全利群、全XX要取得涉案房屋的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可能实现。一审法院没有适用该法律规定，直接判令建行白云支行协助全利群、全XX办理产权登记，严重违反上述法律规定，给建行白云支行造成了重大的贷款损失，判决显失公平。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照规定应当登记的已登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。建行白云支行在办理涉案房屋抵押时，符合前述规定，并进行了抵押登记，具有公示效力，可以对抗不特定所有人。二、一审法院适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条工程款优于抵押权和其他债权、第二条消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人的规定，适用法律错误。（一）本案未涉及工程款，不应对批复作扩大解释，一审法院存在适用法律错误。（二）批复第二条规定的是消费者，其本意是存在工程款及消费者利益冲突的情况下，优先保护购房自住的消费者，但并未规定消费者可以对抗抵押权。因工程款的存在，对消费者而言，主客观上都无法知晓，即消费者无过错，所以工程款不得对抗无过错的消费者。而抵押登记具有公示的效力，可对抗不特定的第三人（包括消费者），否则抵押登记则失去了公示的意义。（三）根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者是为生活消费需要购买使用商品，在国龙系列案件中，从刑事判决书得知，部分实际购房人购买多套房屋（有的10多套房），并不具有工程款批复第二条的消费者特征。三、一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，对同一事实，不同当事人适用不同法律，选择性适用法律，存在错误。本案涉及两个《买卖合同》，但审理标准不同，按揭合同是否有效应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行认定。预购人的《商品房买卖合同》不存在合同无效情形，本案涉及建行白云支行的抵押权，一审法院在担保债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下，判决建行白云支行协助全利群、全XX过户，严重违反《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，建行白云支行在全利群、全XX购房之前按照法律规定办理涉案房屋贷款抵押登记，主观上没有过错，没有违约，建行白云支行对涉案房屋享有的抵押权应依法予以保护。综上，建行白云支行上诉请求二审法院依法改判。被上诉人全利群、全XX二审答辩称：全利群、全XX已经按照商品房买卖合同的约定，支付了全部购房款，国龙公司也开具了收到付款的发票，履行交楼手续，涉案房屋由全利群、全XX使用至今。关于优先受偿权的问题，全利群、全XX作为涉案房屋所有权人，对方的权利不应高于全利群、全XX作为消费者所拥有的权利。曾桂妹未提起上诉，也未参与一审庭审，一审判决认定事实正确，应予维持。原审被告国龙公司二审陈述称：同意一审判决，请求驳回建行白云支行的上诉请求。国龙公司、预购人与银行之间借款合同纠纷的同类案件经过广东省人民检察院抗诉，由广东省高级人民法院发回广州市中级人民法院再审，现处于再审审理阶段【案号（2019）粤01民再105号】，该案再审结果将会影响本案处理，故本案应中止诉讼。原审第三人王金憬、曾桂妹经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。全利群、全XX于2017年6月15日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认全利群、全XX及王金憬同国龙公司间所签的《商品房买卖合同》合法有效，双方继续履行。2.国龙公司协助全利群、全XX办理广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之二号（泰兴阁）XXX号房屋产权登记手续。3.第三人曾桂妹与国龙公司签订的商品房买卖合同无效，要求撤销预售登记及第三人建行白云支行的抵押登记。经一审法院审理查明：2005年，全利群、王金憬、全思仪（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字〔1997〕第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴阁XX层E号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共128.4232平方米。总金额为642120元。买受人分期付款，其中2005年5月5日前支付242120元，2005年8月1日前支付200000元，2005年12月1日前支付200000元。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等。国龙公司于2006年10月17日向全利群出具涉案10E房的房款发票642120元。2005年5月23日，全利群与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认接收国龙大厦泰兴阁10E单元。另查明：涉案国龙大厦泰兴阁XX层E单元于2001年7月17日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为曾桂妹，无在建工程抵押登记，无退房或注销登记情况，该房屋以01备字28152号办理合同抵押，抵押权人为中国建设银行广州东环支行。2001年10月26日，中国建设银行广州东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，原中国建设银行广州东环支行的债权债务由合并后的中国建设银行广州市白云支行承受。其后，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。2007年，中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建行广东省分行）、建行白云支行以曾桂妹、国龙公司未按期偿还贷款为由起诉至广州市白云区人民法院，该院于2016年12月5日作出（2007）云法民二初字第422号民事判决：一、于本判决生效之日起解除建行广东省分行与曾桂妹于2001年7月21日签订的《楼宇按揭合同》；二、于本判决生效之日起三日内，曾桂妹向建行广东省分行、建行白云支行支付借款本金444748.87元、违约金400元及利息（截至2007年4月24日止，利息为8603.61元；自2007年4月25日起，利息以444748.87元为本金按中国人民银行同期逾期贷款利率计付至本金还清之日止）；三、建行广东省分行、建行白云支行对处分抵押物广州市越秀区小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦西座泰兴阁10E房所得价款享有优先受偿权；四、国龙公司对上述判决第二项承担连带清偿责任，并在承责后有权向曾桂妹追偿；五、驳回建行广东省分行、建行白云支行的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。本案一审审理过程中，全利群、全XX向一审法院提供如下证据：1.《离婚证》及经广州市越秀区民政局盖章确认的《离婚协议书》（2012年5月24日），载明：男方全利群，女方王金憬，双方就离婚一事达成如下协议：男方与女方自愿离婚；双方婚后生育有二女孩全思仪、全XX；夫妻共有坐落广州市环市中路276号国龙大厦泰兴阁10E室楼房一套，尚未取得房产证，归男方所有，此房全XX享有1/2产权，夫妻另有坐落广州市天河区东圃黄村西路82号天祥阁1808楼房一套归女方所有，此房全思仪享有2/3产权；等。国龙公司及第三人建行白云支行均对该证据无异议。2.《房地产共有（用）证》三本（复印件）及收条三份，拟证明国龙公司曾伪造涉案房屋的房地产权证给全利群、全XX，此后又收回了。国龙公司及第三人建行白云支行表示对上述情况不清楚。3.水电周转金收据、水费收据、燃气费及电费发票、物业管理费收据等，证明全利群、全XX实际居住使用涉案房屋，国龙公司及第三人建行白云支行对以上证据无异议。一审法院认为：全利群、王金憬、全思仪与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是各方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助购房人办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书、（2007）云法民二初字第422号民事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与曾桂妹虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但曾桂妹既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与曾桂妹签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与曾桂妹签订的商品房预售合同为无效合同。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权，至于国龙公司、曾桂妹及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。全利群、全XX提交的《离婚协议书》载明经购房人析产，涉案房屋归全利群、全XX所有，国龙公司在庭审中亦表示同意将房屋过户到全利群、全XX名下，即合同双方均同意变更《商品房买卖合同》的买受人为全利群、全XX，一审法院予以照准。至于抵押登记的问题，已有另案生效法律文书予以处理，本案不予调处。综上所述，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定，于2018年12月14日作出一审判决：一、确认全利群等与广州市国龙房地产开发有限公司就广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁10E房签订的《商品房买卖合同》有效；二、确认广州市国龙房地产开发有限公司与曾桂妹签订的《商品房预售合同》无效，广州市国龙房地产开发有限公司与曾桂妹在本判决发生法律效力之日起十日内共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记；三、广州市国龙房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，协助全利群、全XX到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁10E房所有权转移登记至全利群、全XX名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；曾桂妹、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助；四、驳回全利群、全XX的其他诉讼请求。一审案件受理费10221元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，全思仪二审期间向本院提交书面意见，明确其自愿放弃对涉案房屋的权利，并表示不参加本案诉讼。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对建行白云支行的上诉请求，认定如下：建行白云支行上诉主张在其抵押债权未实现的情况下，其不负有协助办理过户手续的义务。首先，依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与曾桂妹虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但曾桂妹既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，国龙公司与曾桂妹就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，现无充分证据证明全利群、王金憬、全思仪在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且全利群等人已支付全部购房款。因此一审法院认定全利群等与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助全利群、王金憬、全思仪办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。其次，因国龙公司利用曾桂妹名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明全利群等人在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。全利群等人已依约向国龙公司支付了全部购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，判令国龙公司、曾桂妹以及抵押权人协助办理涉案房屋过户手续，并无不妥。但因与国龙公司签订商品房买卖合同的实际相对方是全利群、王金憬、全思仪，全思仪明确放弃对涉案房屋享有的权益及产权，并表示不参加本案诉讼，本院予以准许。虽王金憬与全利群离婚析产约定涉案房屋归全利群、全XX，但本案为商品房销售合同纠纷，国龙公司负有为合同相对方办理产权证的义务，不宜直接判决将涉案房屋过户至全利群、全XX名下，故本院二审对此予以纠正。全利群等人就涉案房屋析产的问题可另案处理。另外，国龙公司、曾桂妹及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。抵押登记的问题业经另案处理，本案不作调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，但直接将涉案房屋过户至全利群、全XX名下不妥，本院予以纠正；上诉人建行白云支行的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12675号民事判决第一、二、四项及一审案件受理费负担的认定；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12675号民事判决第三项为：广州市国龙房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，协助全利群、王金憬到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁10E房所有权转移登记至全利群、王金憬名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；曾桂妹、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。二审案件受理费100元，由上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一九年十二月十三日书记员  纪惠敏莫善友