山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终8246号上诉人（原审原告）：王付东，男，1970年3月25日生，汉族，住山东省兰陵县。委托诉讼代理人：王勇，山东坤都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临沂皇山置业有限公司，住所地临沂经济技术开发区芝麻墩街道驻地。法定代表人：刘夫永，经理。委托诉讼代理人：孟宪策，山东衡正源律师事务所律师。上诉人王付东因与被上诉人临沂皇山置业有限公司（以下简称皇山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂经济技术开发区人民法院（2018）鲁1392民初815号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王付东上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第四项，改判支持王付东的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由皇山公司承担。事实和理由：1.临沂诚信房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》不能作为判决依据。该评估报告作出的房屋价值严重偏离市场价值，与同地段同类房屋价格差距极大，与同时期王付东委托的山东大地房地产土地估价有限公司的评估报告也差距悬殊，该《房地产估价报告》严重失实。王付东在一审时对该鉴定意见提出异议，并申请了鉴定人出庭作证，但作出该评估报告的鉴定人并未出庭，出庭的是非鉴定人员。根据民事诉讼法第七十八条的规定，该鉴定意见不得作为认定事实的根据。为正确评定房屋的价值，明确王付东的信赖利益损失，王付东请求二审法院重新委托评估。2.对于装修损失以及房屋内存放的物品，王付东已经提交了充分证据证实，而且被申请人在强行将东西搬离时，皇山公司也承认现场有录像，王付东在庭审时要求皇山公司提供该录像，皇山公司拒不提供，应承担对其不利的法律后果。一审判决对王付东的该项请求不支持是错误的。皇山公司辩称，一审法院鉴定程序合法适当，鉴定结论与事实相符，王付东主张的鉴定结论偏离市场价值不能成立，王付东主张的信任利益损失没有事实依据，涉案房屋的合同解除、收回是王付东逾期付款造成，增值部分的损失王付东无权主张，王付东存放的杂物以及装修损失无相关证据依法不应得到支持，皇山公司在清空房屋时搬离的杂物仍在皇山公司处，王付东可随时取回，请求驳回王付东的上诉请求。王付东向一审法院起诉请求：1.依法判决被告返还原告已付购房款2,648,950.8元及利息，并赔偿原告信赖利益损失暂计3,293,280元；2.依法判决被告赔偿原告装修损失60,000元及利息，并返还原告存放于涉案房屋内的全部物品；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月，原告向皇山公司购买其开发建设的商务中心A段1-2号沿街楼，并于2012年3月29日、4月23日共计向被告预付房款132万元。2012年4月24日，王付东（乙方）与皇山公司（甲方）签订《房屋买卖合同》两份，合同约定乙方购买甲方在临沂经济技术开发区开发建设的商务中心A段1、2号沿街楼。1号楼建筑面积约为564平方米，单价为3230元/平方米，房屋总价为1,821,720元；2号楼建筑面积约为259.32平方米，单价3190元/平方米，房屋总价为827,230.80元。同时约定乙方在协议签订时一次性交纳总房款50%的预付房款。剩余50%房款乙方应在楼房交付时接到甲方通知交款后1周内付清。如乙方逾期交款甲方有权将该房另行出售，所交预付款不退。合同签订后，皇山公司交付原告1、2号楼房钥匙，由原告对房屋进行装修改造、存放物品，后皇山公司多次催要剩余房款未果。2016年4月13日，皇山公司向原告邮寄交款通知书，限定王付东于2016年4月13日至4月15交纳剩余房款，逾期解除合同，但原告未支付房款。2016年4月19日，皇山公司向原告邮寄通知书，告知原告解除房屋买卖合同。同年4月25日，原告通过银行汇款方式支付剩余房款1,328,950.8元，后皇山公司将汇款退回原告，但因银行卡关闭导致款项未能退回。同年12月2日，皇山公司在鲁南商报刊登公告，通知原告解除合同并在登报五日内办理退款事宜。2016年5月，皇山公司与临沂经济技术开发区芝麻墩街道办事处（以下简称芝麻墩街道办事处）签订沿街楼租赁合同，由被告将涉案房屋交付给芝麻墩街道办事处实际使用。后原告要求皇山公司交付房屋未果，遂于2017年1月9日诉至一审法院，要求芝麻墩街道办事处、皇山公司停止侵权、排除妨害，返还房屋。一审法院经审理作出判决，认定由于皇山公司对涉案楼房并未取得预售许可证明，其与王付东签订的房屋买卖合同违反相关法律规定，为无效合同。对于王付东与皇山公司的房屋买卖合同关系，因不属于同一法律关系，不作处理。判决生效后，原、被告就房款返还、损失赔偿等事宜协商未果，遂诉至一审法院。庭审过程中，原告申请对涉案房屋价值评估，一审法院委托临沂诚信房地产评估有限公司做出《房地产估价报告》，确定估价对象于价值时点的市场价值为人民币2,855,700元。但原告认为评估价值过低、商铺价值为5,408,000元，提交了单方委托山东大地房地产土地估价有限公司出具的《价值评估报告》、周边商铺买卖合同及报价单页予以证实。另查明，王付东提供周玉美、朱焕平、涂长城、高来军证言及四人共同签字的入库单一宗，证明王付东在涉案房屋内存放园林设备，入库单中载明设备名称、数量。王付东提供孟凡广证言一份，证明王付东已对涉案房屋进行部分装修。王付东因本案纠纷支付保全责任险保险费8500元。一审法院认为，被告提交的（2017）鲁1392民初88号民事判决书已经生效，证明涉案《房屋买卖合同》违反相关法律规定，为无效合同。根据合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求皇山公司返还已付房款及利息，一审法院予以支持。原告主张已支付被告购房款2,648,950.8元，皇山公司予以认可，故被告应当返还原告购房款2,648,950.8元及利息，利息应自房款支付之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止。本案的争议焦点为：一、被告是否应当承担缔约过失责任；二、被告是否应当赔偿原告装修损失、返还存放物品。关于焦点一，合同法第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。被告在涉案房屋尚未取得预售许可证明的情形下与原告签订了合同，导致房屋买卖合同无效，给原告造成了部分损失，故被告应当承担赔偿责任。根据原告申请一审法院委托临沂诚信房地产评估有限公司做出的《房地产估价报告》可知，截至评估价值时点涉案房屋市场价值为人民币2,855,700元，扣减已付购房款2,648,950.8元，被告应赔偿原告信赖利益损失206,749.2元。原告主张涉案房屋市场价值为5,408,000元、要求被告赔偿信赖利益损失3,293,280元，提供了山东大地房地产土地估价有限公司出具的《价值评估报告》及周边商铺买卖协议、报价单页予以证实，但报告系原告单方委托作出，且买卖协议、报价单页中均未加盖出卖人公章，无法核实签字人身份，被告亦对上述证据不予认可，故原告主张信赖利益损失为3,293,280元，证据不足、理由不当，一审法院不予支持。关于焦点二，原告要求被告赔偿装修损失60,000元，提交了部分收据予以证实，但收据中未载明开具人、物料购买人姓名，且原告未提交付款凭证予以证实，被告对此亦不予认可，故原告主张证据不足，一审法院不予支持。原告主张被告应返还房屋内存放的全部物品，提交了证人证言及入库清单予以证实，但根据该证据无法确认入库物品的型号及价值，现该部分物品已返还不能，但根据现有证据无法确定物品价值，故原告可补充证据后，另行主张权利。王付东主张其因此次诉讼支付保全财产保险费8500元，该部分费用系原告主张权利支出的必要合理费用，皇山公司应当予以支付。王付东主张其因本案纠纷支付评估费9600元，提供了评估机构开具的发票予以证实，该费用系原告诉讼过程中产生的合理费用，故原告要求被告支付评估费9600元，理由正当，予以支持。综上所述，原告的诉讼请求，部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告临沂皇山置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王付东购房款2,648,950.8元及利息（利息自每次房款支付之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；二、被告临沂皇山置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王付东信赖利益损失206,749.2元；三、被告临沂皇山置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王付东保全保险费8500元、评估费9600元；四、驳回原告王付东的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53,395元，保全费5000元，由原告王付东负担23,795元，被告临沂皇山置业有限公司负担34,600元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院依法通知鉴定人员出庭作证。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，临沂诚信房地产评估有限公司的《房地产估价报告》是经一审法院依法委托鉴定作出的，本院二审期间通知鉴定人员出庭作证，对王付东的异议进行了答复说明，王付东无证据证实存在鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足等情形，该《房地产估价报告》可以作为认定本案事实的依据。王付东已对案涉房屋进行了占有使用，一审法院对其赔偿装修损失的请求不予支持正确。王付东请求返还的物品现已返还不能，一审法院告知其另行主张权利并无不当。综上所述，王付东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53,395元，由王付东负担。本判决为终审判决。审判长  王树东审判员  马凤霞审判员  邵 波二〇一九年十二月六日书记员  张 宁