云南省香格里拉市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3401民初664号原告（反诉被告）：陈贤宽，男，1967年12月19日出生，汉族，住浙江省文成县。原告（反诉被告）：郭久彬，男，1974年5月9日出生，汉族，住四川省富顺县。共同委托诉讼代理人：徐鹏程，云南派特律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：马文明，男，1981年8月17日出生，藏族，住云南省迪庆州香格里拉市。委托诉讼代理人：张赵志，云南迪志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬诉被告（反诉原告）马文明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，被告（反诉原告）马文明于2019年8月13日向本院提起反诉，经本院审查反诉成立。本院于2019年8月30日依法适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬的共同委托诉讼代理人徐鹏程、被告（反诉原告）马文明的委托诉讼代理人张赵志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬向本院提出本诉请求：1.请求人民法院依法判令解除双方于2017年8月10日签订的《房屋租赁合同》；2.请求人民法院依法判令马文明退还陈贤宽、郭久彬所支付的租金人民币334,591.78元；3.请求人民法院依法判令马文明支付违约金人民币269,000.00元；4.本案诉讼费用由马文明承担。事实和理由：2017年8月10日,陈贤宽、郭久彬与马文明签订《房屋租赁合同》，合同约定：陈贤宽、郭久彬承租位于香格里拉市独克宗古城依诺木廊49号的房屋，建筑面积3400平方米，房屋用途为旅游业、客房、餐饮等，租赁期限为16年，自2018年6月1日起至2034年6月1日止。每年租金为人民币538,000.00元（其中装修期10个月，装修期间免收租金），2022年6月开始，租金按每年3%递增，并约定租金每年支付一次。合同签订后，陈贤宽与郭久彬按照合同约定向马文明支付了2018年的租金人民币538,000.00元，但由于马文明交付的租赁房屋土地使用权证、房屋产权证、建设工程规划许可证、民用建筑防空地下室易地建设许可证等上均载明“用途：住宅”，与合同约定的房屋用途明显不符。导致陈贤宽与郭久彬无法实现合同目的，故二人于2018年10月16日向马文明发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求依法解除该租赁合同，但马文明不同意解除该租赁合同。陈贤宽与郭久彬承租该房屋用作开设酒店、从事旅游业，而马文明交付的出租房屋完全达不到经营酒店的使用条件，导致二人无法实现合同目的，马文明根本违约。这种状况下严格按照合同继续履行合同义务，不仅使双方的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展，解除合同是最经济的选择。以上事实有《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同通知书》、《银行流水》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》等证据为证，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法公断。被告（反诉原告）马文明辩称：出租房屋已经取得建设工程、用地许可证，不存在违约。被告（反诉原告）马文明向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法驳回陈贤宽、郭久彬的本诉诉讼请求，并判令其继续履行双方于2017年8月10日所签订的《房屋租赁合同》；2.请求人民法院依法确认陈贤宽、郭久彬拖欠租金的行为违约，并判令陈贤宽、郭久彬支付违约金人民币538,000.00元；3.本案本诉及反诉的诉讼费用由陈贤宽、郭久彬承担。庭审中，被告（反诉原告）马文明追加诉讼请求：请求人民法院依法判令陈贤宽、郭久彬支付2019年度租金人民币538,000.00元。事实和理由：2017年8月10日，马文明与陈贤宽、郭久彬签订《房屋租赁合同》，合同约定：陈贤宽与郭久彬承租马文明位于香格里拉市独克宗古城依诺木廊49号的房屋，建筑面积3400平方米，房屋用途为旅游业、客房、餐饮等，租赁期限为16年，自2018年6月1日起至2034年6月1日止。每年租金为538,000.00元（其中装修期10个月，装修期间免收租金），从2022年6月开始，租金按每年3%递增，租金每年支付一次，支付时间为每年的6月1日之前。合同签订后，陈贤宽与郭久彬按照合同约定向马文明支付了2018年的租金538,000.00元，2019年6月1日至2020年6月1日的租金应在2019年6月1日前支付，但陈贤宽与郭久彬至今未付。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十四条的约定，其行为已构成违约，应按照合同约定支付违约金538,000.00元。原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬辩称：1.出租房屋的用途与合同约定的房屋用途不一致；2.至今尚未实际使用租赁房屋，故不存在拖欠房屋租金的事实；3.违约金主张过高；4.请求解除合同还有一个理由是出租房屋实际使用面积与合同约定的使用面积不一致，相差1000平米左右。原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、马文明的身份证复印件，证明其身份信息。2、《房屋租赁合同》复印件，证明：①双方于2017年8月10日签订了《房屋租赁合同》，合同约定了双方的权利义务；②陈贤宽、郭久彬已按照合同约定向马文明支付了2018年的租金人民币538,000.00元；③双方约定租房用途为旅游业、客房、餐饮。3、转款证明，证明陈贤宽、郭久彬已按照合同约定向马文明支付了2018年的租金人民币538,000.00元。4、中华人民共和国国有土地使用证复印件、中华人民共和国房屋所有权证复印件、中华人民共和国建设用地规划许可证复印件、中华人民共和国建设工程规划许可证复印件、民用建筑防空地下室易地建设许可证复印件各三份，证明：①出租房屋的以上证件用途均载明为住宅，与房屋租赁合同约定的用途不符，马文明根本违约；②马文明明知出租房屋不符合合同约定，依旧与陈贤宽、郭久彬恶意签订合同；③签订房屋租赁合同时，陈贤宽、郭久彬对房屋用途违约并不知情。5、《解除房屋租赁合同通知书》复印件，证明：①陈贤宽、郭久彬签订房屋租赁合同时，对房屋用途违约并不知情；②陈贤宽、郭久彬于2018年10月31日已向马文明发出通知和平解除合同，其未同意；③马文明收到通知书并且不同意和平解除房屋租赁合同。经质证，被告（反诉原告）马文明对原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬提交的第1、3组证据无异议。对第2组证据的三性无异议，但对证明目的有异议，提出出租房屋的面积没有差异，合同约定的违约金违反相关规定；对第4组证据的三性无异议，但对证明目的有异议，提出租房是一起看了房屋以后才租的，没有恶意签订合同的情况，合同是陈贤宽、郭久彬准备好的；对第5组证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议。被告（反诉原告）马文明为支持其反诉请求，向本院提交如下证据：1、身份证复印件，证明马文明的身份信息。2、《房屋租赁合同》复印件，证明：①当事人双方关于房屋租赁事宜的约定内容；②陈贤宽、郭久彬拖欠租金的行为已构成违约，故应向马文明支付违约金538,000.00元。3、民事起诉状、（2019）云3401民初75号民事裁定书复印件,证明：陈贤宽、郭久彬曾以不能成立的理由要求解除合同，经法院依法释明后又撤诉的事实。经质证，原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬对被告（反诉原告）马文明提交的第1、3组证据无异议，对第2组证据提出不认可第2项证明目的。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬提交的第4、5组证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认；原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬提交的第2组证据与被告（反诉原告）马文明提交的第2组证据一致，系双方签订的合同，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。经审理查明：2017年8月10日，陈贤宽、郭久彬承租马文明所有的位于香格里拉市独克宗古城依诺木廊49号的房屋，双方于当日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：房屋建筑面积3400平方米，用途为旅游业、客房、餐饮等，租赁期限为16年，自2018年6月1日起至2034年6月1日止。每年租金为人民币538,000.00元（其中装修期10个月，装修期间免收租金），从2022年6月开始，租金按每年3%递增，租金每年支付一次，支付时间为每年的6月1日之前。合同签订后，陈贤宽与郭久彬按照合同约定于2017年8月10日向被告支付了2018年的租金人民币538,000.00元。由于马文明交付的租赁房屋土地使用权证、房屋所有权证、建设工程规划许可证、民用建筑防空地下室易地建设许可证等上均载明“用途：住宅”，与合同约定的房屋用途明显不符，故陈贤宽与郭久彬于2018年10月16日向马文明发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求依法解除该租赁合同，但马文明不同意。因双方发生争议，陈贤宽、郭久彬尚未向马文明支付2019年的租金。另查明，因双方发生争议，租赁房屋至今未装修也未实际使用。本院认为：首先，陈贤宽、郭久彬与马文明于2017年8月10日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示、合法有效，对合同当事人有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故马文明作为出租人有义务向陈贤宽、郭久彬提供符合约定用途的房屋，现租赁房屋所有证件上载明的房屋用途均为“住宅”，而《房屋租赁合同》第二条中明确约定房屋用途为旅游业、客房、餐饮等，约定用途属于“商用”而非“住宅”。马文明的违约行为导致陈贤宽、郭久彬无法实现经营目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款和第九十六条第一款的规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。陈贤宽、郭久彬于2018年10月16日向马文明发出《解除房屋租赁合同通知书》，马文明于2018年10月31日反馈了“解除房屋租赁合同理由均不成立，我方不同意解除房屋租赁合同，请承租方继续履行此房屋租赁合同”的意见，由此可以证明解除合同的通知已经到达对方，故双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除，本院依法支持原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬请求人民法院依法判令解除原、被告于2017年8月10日所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。依法驳回被告（反诉原告）马文明请求人民法院依法判令继续履行原、被告于2017年8月10日所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房屋租赁合同》解除后，马文明应当归还相应租金。陈贤宽、郭久彬于2017年8月10日向马文明支付了2018年6月1日至2019年6月1日的租金，共计人民币538,000.00元。截至2018年10月31日，产生的租金为人民币224,167.00元，故马文明应退还剩余租金人民币313,833.00元。本院依法驳回被告（反诉原告）马文明请求人民法院依法确认原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬违约并支付违约金人民币538,000.00元及依法判令原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬支付2019年度租金人民币538,000.00元的诉讼请求。再次，《房屋租赁合同》第十四条约定以“对方交纳当年度的租金作为违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院认为违约金约定过高，原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬请求被告（反诉原告）马文明支付违约金人民币269,000.00元的请求亦过高。结合目前租赁房屋未装修的情况、兼顾合同履行情况及守约方的损失，本院酌情支持违约金人民币18,000.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬与被告（反诉原告）马文明签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除。二、被告（反诉原告）马文明于本判决生效之日起十五日内返还给原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬租金人民币313,833.00元。三、被告（反诉原告）马文明于本判决生效之日起十五日内支付给原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬违约金人民币18,000.00元。四、驳回被告（反诉原告）马文明的反诉诉讼请求。本诉案件受理费人民币9736.00元，由原告（反诉被告）陈贤宽、郭久彬承担人民币3458.5元，被告（反诉原告）马文明承担人民币6277.5元。反诉案件受理费人民币9180.00元，由被告（反诉原告）马文明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。审 判 长 阿巴竹玛人民陪审员 赵 钟 俊人民陪审员 杨 云 开二〇一九年十二月五日法官助理郭金秋书记员客主