广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初1471号 原告：徐朝勤，男，1952年4月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 被告：广西广安置业有限公司，住所地：防城港市防城区防城镇群星大道**，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXXX。 法定代表人：陈雄庆，总经理。 特别授权委托代理人：梁能福，广东天环律师事务所律师。 第三人：广西南宁合众房地产置业有限公司，，住所地：南宁市青秀区统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXX。 法定代表人：孙婷婷，总经理。 一般授权委托代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。 原告徐朝勤诉被告广西广安置业有限公司（简称广安公司）、第三人广西南宁合众房地产置业有限公司（简称合众公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐朝勤、被告广安公司的委托代理人梁能福、第三人合众公司的委托代理人庞体胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1、依法解除2017年9月原、被告双方签订的《佳润·文昌国际商城认购协议书》返还原告购房款361000元；2、请求判决被告支付自2017年9月4日起至还款之日止的利息（暂定两年，利息按银行同期贷款利率计算）及损失费20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年9月原被告签订了《佳润·文昌国际商城认购协议书》购买了位于在防城港市城南小区佳润文昌国际商城X栋X单元XXXX号住宅一套。原告按照约定分别与于2017年8月15日、9月4日、9月12日向被告委托并授权的文昌国际商城销售代理人，广西南宁合众房地产置业有限公司支付了111000元购房首付款，同年12月28日原告再次向被告支付了余款250000元，两次交费合计为361000元。原告支付房款后，被告一直不与原告签订商品房买卖合同，也未将房子备案到原告名下。（以上事实有银行转账记录、收据、银行流水、认购协议书及（2018）桂0603民初1571号民事判决书和（2019）桂06民终274号民事判决书及（2019）桂06民终841号民事判决书中已查明确认为凭）。原告认为：原被告签订的《认购协议书》是原被告间的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《认购协议书》具有商品房买卖合同的性质对当事人具有约束力。《认购协议书》签订后被告拒不与原告签订《商品房买卖合同》，致使合同无法完善，无法实际履行。综上所述：由于被告拒不将《认购协议书》更换为《商品房买卖合同》，致原告的合法权益受到侵害，为此原告为维护其合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法支持原告诉请。 广安公司辩称：1、我司同意解除双方签订的《佳润·文昌国际商城认购协议书》；2、关于退还购房款，广安公司只收到原告的购房款250000元，另外111000元并没有交给广安公司，而是原告私下交给了合众公司，对合众公司私下收款的事情我司并不知情，因此这个111000元应由合众公司退还；3、我司认为是原告没有交足购房款，所以导致无法履行合同，按照合同法规定，我们不认可原告的利息请求。3、关于20000元的损失，原告的请求没有法律依据，请法院驳回。 合众公司辩称：1、我司是广安公司的代理销售商，在本案中代为收取涉案房屋的111000元定金（购房款），后来原告与被告广安公司达成协议书，广安公司已盖章确认。代理人的代理行为产生的后果应由被代理人承担，因此该111000元应由广安公司负责退还原告。后来广安公司按认购书又收取了250000元购房款，我司认为原告交的购房款实际上是已经给完了，后来广安公司没有把房子卖给原告是广安公司违约，我们只是代理商，这个250000元是广安公司自己收取的，并不是我们收取，所以合同不能履行造成的责任应由广安公司承担，不应由合众承担，利息损失和其他损失都应由广安公司承担。请法院依法驳回原告对第三人的诉请。 原告在法定举证期限内向本院提供如下证据：1.原告身份证，证明原告自然身份、具备本案原告主体资格；2.企业基本注册登记信息，证明被告信息系本案被告适格主体；3.佳润·文昌国际商城认购协议书，证明《认购协议书》合法有效，房屋买卖合同关系成立，同时还证明双方权利和义务；4.防城港市中级人民法院（2019）桂06民终274号、（2019）桂06民终841号民事判决书、防城区人民法院（2018）桂0603民初1571号民事判决书，证明法院对涉案《认购协议书》的效力、性质的真实性、合法性做了确认，同时还确认徐朝勤按约交付购房款361000元，另法院查明《认购协议书》就交付涉案房屋使用条件及日期逾期交付或付款的违约责任等重要条款尚未约定，办理房屋备案及产权登记与签订正式的《商品房买卖合同》合同条款尚未完成，告知徐朝勤可以另行起诉。 合众公司提交如下证据：1.商品房销售代理合同，证明广安公司委托合众公司代理销售商品房的事实；2.补充协议（2017.3.1），证明广安公司委托合众公司代理销售商品房的事实；3.补充协议（2017.6.1），证明广安公司委托合众公司代理销售商品房的事实；4.补充协议（2017.10.1），证明广安公司委托合众公司代理销售商品房的事实；5.退场告知函，证明广安公司于2018年3月21日通知合众公司退场；6.民事判决书五份，证明法院对相同案件的生效判决对事实的认定。 经审查，本院确认以下法律事实：原告徐朝勤与被告广安公司签订了《佳润·文昌国际商城认购协议书》，购买位于广西防城港市防城区文昌大道北侧佳润·文昌国际商城X栋X单元XXXX号房，原告分别于2017年8月15日、9月4、9月12日向被告合众公司支付购房款111,000元，合众公司向原告出具了收据，广安公司于2017年12月28日向原告出具了房款250,000元的收款收据。原告支付房款后，广安公司以原告未足额支付购房款（因为合众公司收取的111000元未转交给广安公司）为由一直未与原告签订商品房买卖合同，也未将房子备案到原告名下。 另查明，被告广安公司与被告合众公司系商品房销售代理关系，双方分别于2016年8月18日、2017年7月6日签订了《商品房销售代理合同》和《文昌国际商城代理销售合同补充协议》，由合众公司负责组织团购佳润·文昌国际商城的商品房，同时对双方的权利义务、代理销售价格及佣金作出了约定。2018年3月21日，广安公司向合众公司发出《佳润文昌国际销售代理退场告知函》，告知合众公司代理期限到期不再续约，双方于2018年3月1日解除销售代理关系，合众公司退出佳润文昌国际销售中心现场。 本院认为，原告徐朝勤与被告广安公司签订《佳润·文昌国际商城认购协议书》，协议主要内容包括了商品房具体房号、面积、房价及总价款、付款方式、付款时间等，原告交纳了购房定金111,000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，故《佳润文昌国际商城认购协议书》应认定为商品房买卖合同。该协议书为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。但由于广安公司已以自己的行为表明不再履行合同，在原告起诉主张解除合同时广安公司也表示同意，因此，应当判决解除合同，因合同取得的利益应当返还给受损一方。被告广安公司和第三人合众公司签订了《商品房销售代理合同》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”，合众公司作为广安公司的商品房销售代理，可以代为收取购房客户交纳的购房定金、房款，合众公司在代理权限内实施的民事法律行为，对广安公司发生效力，且原告知晓合众公司和广安公司的代理与被代理关系，合众公司代收购房款的行为已构成表见代理，故合众公司收取原告111，000元所产生的责任应由被告广安公司承担，另外，由于被告和第三人之间存在授权不明，所以该111000元应由合众公司承担连带偿还责任。至于广安公司收取的250000元购房款，则应由广安公司单独返还给原告。原告主张按照年利率6%支付从2017年9月4日起至还款之日止资金占用期间利息，因该合同纠纷不属于民间借贷纠纷，被告广安公司的行为造成原告利息损失，应按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算赔偿，从实际收取款项之日起分别计算。原告请求损失费20000元，但其未能充分举证证明其损失的合理性和具体数额，同时，原被告签订的《佳润·文昌国际商城认购协议书》也没有约定律师费负担的条款，我国法律也不实行强制代理制度，故原告请求被告赔偿含律师代理费在内的损失缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十五条第三款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告徐朝勤与被告广西广安置业有限公司于2017年9月签订的《佳润·文昌国际商城认购协议书》； 二、被告广西广安置业有限公司返还原告徐朝勤购房款361000（250000+111000）元并赔偿利息损失（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，其中的250000元的利息从2017年12月28日起计算至清偿之日，111000元的利息从2017年9月12日起计算至清偿之日）； 三、被告广西南宁合众房地产置业有限公司对被告广西广安置业有限公司的上述债务，在111000元本金及相应利息范围内承担连带清偿责任。 四、驳回原告徐朝勤其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向人民法院申请执行。 案件受理费7794元，减半收取3897元，由原告徐朝勤负担200元，由被告广西广安置业有限公司负担3697元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7794元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 唐国超 二〇一九年十二月十九日 法官助理 蒋思华 书 记 员 钟朋霏