北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16616号上诉人（原审被告）：韩愈，女，1980年8月10日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙虎，北京景淳亦弛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王彦辉，男，1973年8月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人韩愈因与被上诉人王彦辉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩愈上诉请求：1、撤销一审判决,改判驳回王彦辉一审全部诉讼请求;2、本案一、二审案件收费均由王彦辉负担。事实和理由：一、王彦辉作为本案原告的主体不适格，王彦辉于2008年从韩愈处购得案涉房屋后,已于2014年将案涉房屋出售给了案外人周小溪。王彦辉现在不是案涉房屋的所有权人,与案涉房屋无任何事实上和法律上的利害关系。因此,王彦辉现无权起诉韩愈。二、关于韩愈应将案涉房屋的户口迁出的格式合同条款已被删去。案涉《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第10条第（三）款关于户口迁出的格式条款（以下简称合同第10条第（三）款）的横线上划了“×”的原因。划“×”就代表着该格式条款已被删去了。三、即使合同第10条第(三)款存在,本案也不应适用该条款。案涉房屋的户口不是韩愈或家人的,韩愈客观上根本就不可能将户口迁出。即案涉房屋的户口未迁出,不是韩愈的自身原因造成的。因此,该条款规定的情形并未发生。一审判决以该条款作为判决上诉人承担相应违约责任的合同依据,是错误的。四、王彦辉向案外人周小溪承担的违约责任与韩愈无关。王彦辉明知案涉房屋的户口与其无关、客观上其根本就不可能自行迁出,却在向案外人周小溪出售案涉房屋时承诺迁出案涉房屋的户口、否则承担相应的违约责任,由该承诺产生的一切后果均应当由王彦辉自负,与韩愈无关。五、王彦辉的起诉已超过诉讼时效期间,其诉讼请求不应获得支持。王彦辉未到庭，其提交书面答辩意见称服从一审判决，不同意韩愈的上诉请求。双方系基于合同产生的纠纷，起诉主体适格。王彦辉自2018年5月才知道原房主户口未迁出之事，且违约行为处于持续状态，故并未超过诉讼时效。涉案合同房屋迁出的约定并不是删除，划“×”表示若韩愈未迁出户口，只按日万分之五的违约金，而不用再支付固定金额的违约金。王彦辉也因韩愈的违约行为，产生10万元的损失。王彦辉向一审法院提出诉讼请求：韩愈给付王彦辉违约金（以77万元为基数，自2008年7月13日起计算至全部户口注销之日止，按每日万分之五计算）。一审法院认定事实：王彦辉、韩愈于2008年4月6日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定王彦辉购买韩愈×号房屋，该房屋成交价格为77万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，逾期超过十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。双方并就此于2008年6月2日签订网签合同。庭审中，王彦辉、韩愈均认可除迁户一节，上述合同已经履行完毕，双方就此无争议。×号房屋并已于2008年7月2日过户至王彦辉名下。经查，×号房屋内户口信息含户主肖玉昆，显示已于2018年2月9日去世。庭审中，王彦辉表示肖玉昆户口系**两人，另一人系肖玉昆爱人，也已经去世。另查，王彦辉与周小溪于2014年5月22日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定周小溪购买×号房屋，该房屋成交价格为172万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为53万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起150日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。后王彦辉与周小溪于2018年5月28日签订《和解协议书》，约定王彦辉给付周小溪户口保证金10万元，如2019年4月1日前未能将房屋2个遗留户口迁出，周小溪将不退还10万元。就此，王彦辉于2018年6月26日给付周小溪“安贞西里户口保证金”10万元。庭审中，韩愈还向法院提交了其与肖玉昆于2006年1月24日签订的《房屋买卖协议》，写明肖玉昆保证房产产权清楚、无纠纷、无抵押、无查封、无设定他项权利。上述协议未约定迁户及相关违约条款。就此，王彦辉表示对真实性无法确认，对关联性不认可。一审法院认为，王彦辉、韩愈就×号房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现×号房屋内确有逾期未迁出的原有户口，韩愈以该户口并非其家庭成员户口主张非因自身原因导致逾期迁户。但应考虑到，韩愈作为房屋登记所有权人、房屋出售人，有条件核实房屋户籍信息，且合同中约定有迁户违约条款，韩愈应对其尽到审慎义务，并就房屋户籍信息承担瑕疵担保责任。王彦辉就此要求韩愈给付违约金，存在合同依据。但王彦辉向周小溪给付之违约金系双方协商确定，且王彦辉、韩愈房屋成交价远低于王彦辉售房价，韩愈违约责任应与其合同款项相匹配。基于上述考虑，应认定王彦辉所述经济损失非韩愈签订合同时可预见之损失数额，就此，结合韩愈违约行为、户口信息、房屋市场行情及增值等，法院酌情判定韩愈给付违约金4万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决：一、韩愈于判决生效之日起七日内给付王彦辉违约金四万元。二、驳回王彦辉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，韩愈上诉提出王彦辉作为本案原告的主体不适格。王彦辉现在不是案涉房屋的所有权人,与案涉房屋无任何事实上和法律上的利害关系。因此,王彦辉现无权起诉韩愈；且王彦辉的起诉已超过诉讼时效期间,其诉讼请求不应获得支持。对此本院认为，王彦辉虽然目前不是涉案房屋的所有权人，但并不影响其基于与韩愈就涉案房屋曾经签订的买卖合同约定主张相应权利义务，且因韩愈违反该份买卖合同的约定给王彦辉造成的权利损害后果系2018年才实际发生，故王彦辉作为本案原告提起诉讼，主体适格，符合法律规定，也并未超过诉讼时效，本院应予支持。韩愈上诉还提出涉房屋的户口迁出的格式合同条款已被删去；即使存在,本案也不应适用该条款，案涉房屋的户口未迁出,不是韩愈的自身原因造成的，因此该条款规定的情形并未发生；王彦辉向案外人周小溪承担的违约责任与韩愈无关。对此本院认为，首先，王彦辉、韩愈就×号房屋签订的房屋买卖合同系真实、合法、有效的，双方均应依约履行，韩愈并未提交任何证据证明合同中第十条第（三）款对于户籍迁出的约定属于王彦辉出具的合同中的格式条款，且双方已经约定作废或删除；其次，根据一审法院查明的事实，涉案×号房屋内确有逾期未迁出的原有户口，虽然韩愈以该户口并非其家庭成员户口主张非因自身原因导致逾期迁户，但考虑到韩愈作为房屋登记所有权人、房屋出售人，其在购买涉案房屋时有条件核实房屋户籍信息，且案涉合同中明确约定有迁户违约条款，韩愈应当在出售涉案房屋时对户籍情况尽到审慎义务，并就房屋户籍信息承担瑕疵担保责任，故其主张非因自身原因造成户口无法迁出，不应承担责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。再次，关于韩愈提出的王彦辉向案外人周小溪承担的违约责任与韩愈无关的主张，鉴于造成王彦辉向案外人承担违约责任的原因系由于涉案房屋的原屋主户口未及时迁出，而原屋主户口未及时迁出亦是由于韩愈违反合同约定，未及时迁出原屋主户口的原因，故王彦辉向案外人承担的违约责任与韩愈的违约行为的之间存在因果关系，王彦辉依据合同约定向韩愈主张给付违约金，合法有据，本院应予支持。综上，韩愈的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由韩愈负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇一九年十二月十三日法官助理  唐大利书 记 员  张晓华书 记 员  陈昭希