重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7745号上诉人（原审原告）:郭丽，女，1980年2月19日出生，汉族，住重庆市綦江区。被上诉人（原审被告）：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**附****，统一社会信用代码91500103203322720E。法定代表人：汪香澄，总经理。委托诉讼代理人：晏红，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄丽，系该公司员工。上诉人郭丽因与被上诉人重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称天骄物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初10847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭丽，被上诉人天骄物业公司的委托诉讼代理人晏红、黄丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭丽上诉请求：1、依法改判或撤销重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初10847号民事判决；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已向法院和鉴定机构提交其所有的门面装修材料，在法律上尽到了举证义务，被上诉人备案有上诉人完整的装修材料，而被上诉人未提交，应当承担举证不利的后果。上诉人的门面截止上诉之日仍未修复，一审法院认定的租金起算时间有误，自2018年2月之后，被上诉人实际上未对上诉人的物业尽到管理的职能。上诉人要求门面恢复原样，租金应从2018年2月起到门面恢复为止，损失的租金及一切费用由物管承担。天骄物业公司辩称，本案经过一审审理，事实和证据已经很清楚，同一审的意见一致。郭丽向一审法院起诉请求：1.要求天骄物业公司赔偿装修及物品损失176483元；2.要求天骄物业公司赔偿从2017年8月至款清时止，按照每月4500元计算的租金损失；3.要求天骄物业公司免收2017年8月至天骄物业公司实际支付赔偿款之日的物业管理费；4.本案诉讼费用由天骄物业公司承担。一审法院认定事实：2015年5月14日，郭丽与重庆远域房地产开发有限公司（以下简称远域房地产公司）签订《商品房买卖合同》，购买了远域房地产公司开发建设的位于重庆市巴南区鱼胡路68号附34号协信.星澜汇一期93.92平方米的商服用房（因内部管理编号为星澜汇68号底商9号门面，以下简称底商9号门面），远域房地产公司于2014年6月7日将该房屋交付郭丽，郭丽于2015年7月1日取得该房屋的产权证。天骄物业公司系协信.星澜汇一期的物业服务公司，为该小区业主提供前期物业服务。根据郭丽提供的装修票据，郭丽在2016年2月至4月期间对该房屋进行了基础装修，并于2017年1月购买部分家具设备。2017年5月19日，郭丽将底商9号门面出租给案外人张绍敏用于经营餐馆，约定租期从2017年5月19日至2027年5月18日。2017年5月25日，经营者张绍敏在重庆市工商行政管理局巴南区分局登记了个体工商户“巴南区绍敏餐馆”，该个体工商户于2018年4月10日办理注销登记。庭审中，张绍敏作为郭丽证人出庭作证，其证实实际上是从2016年底开始就承租郭丽的门面，与郭丽的租赁合同是后来为了工商登记补签的，所以时间与实际承租时间不一致，租金每月4500元，因2017年7月发现门面漏水且自己身体不好就不再经营。就双方的租金收取依据以及证人张绍敏在房屋漏水后撤离承租门面的交接依据，郭丽和证人均未提交。2018年2月11日，星澜汇68号底商7号门面向天骄物业公司反映与底商9号门面的共墙出现漏水，天骄物业公司指派维修人员在底商7号门面查看后，认为需要打开隔壁底商9号门面进一步查清原因，因底商9号门面留存在天骄物业公司处的钥匙已经被领走，天骄物业公司随即联系了郭丽。2月13日，郭丽到达现场将底商9号门面打开后，经天骄物业公司维修人员检查，明确了漏水的原因是主管网堵塞导致底商9号门面二楼卫生间返灌，以致底商9号门面的地板、墙面、吊顶以及部分家具设备均遭受了损害。维修人员采取了临时使用明管排水的方式进行了处理，因天骄物业公司就物业损失购买了保险，天骄物业公司随后向保险公司进行了报险。2018年2月28日，郭丽、天骄物业公司工作人员以及保险公司工作人员共同协商底商9号门面的损失赔偿问题，郭丽提出要求赔偿装修损失20万元以及租金、免收物业费等，保险公司工作人员要求郭丽提供赔偿清单以及相关票据，郭丽也予以认可；关于堵塞管道的维修问题，天骄物业公司提出从底商9号门面的2楼安装明管进行解决，但郭丽不予认可，要求先处理好损失的赔偿问题。2018年4月12日，天骄物业公司将堵塞的主管道进行了修复，明确了原因是因该栋楼业主使用不当导致管道堵塞并告知了郭丽。2018年5月18日，郭丽、天骄物业公司再次就损失的赔偿问题进行了协商，要求由天骄物业公司找装修公司对现场受损的木地板、墙面、吊顶、电器等进行估价。后因郭丽、天骄物业公司双方未对损失赔偿达成一致意见，故郭丽向一审法院提起诉讼。本案一审审理中，为明确底商9号房屋的装修以及物品损失的大小，郭丽向一审法院申请了司法评估，一审法院组织郭丽、天骄物业公司双方选取评估机构，因第一轮选取的重庆天健工程咨询有限公司不具备物品损失的鉴定资质，在重庆天健工程咨询有限公司退卷后，郭丽、天骄物业公司双方选择了重庆天一工程咨询有限公司（以下简称天一评估公司）进行评估。2019年3月6日，天一评估公司向一审法院来函，告知：申请人提交鉴定的收据、送货单字迹模糊；鉴定资料中没有物业管理单位同意的门面装修进场及竣工资料、没有装修施工合同、施工图、竣工验收等相关资料；需要申请人提供以上相关资料并质证后提交评估机构。一审法院随即通知郭丽按照天一评估公司的要求提供资料进行评估，因郭丽未能提供，天一评估公司于2019年4月1日撤销了本次评估。一审另查明，根据《重庆市新建商品房质量保证书》规定：“给排水管道的保修期限为2年，从商品房竣工验收合格交付业主使用之日起算”。《业主临时规约》第二十五条约定：“物业服务企业对物业的共有部分、共用设备设施进行维修养护时，有关业主应当给予配合。”第三十六条规定：“…本物业公共服务收费主要用于以下开支：…房屋共用部分设施、设备的日常运营、维护及保养费用…”。本案因双方争议较大，调解未果。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，郭丽要求天骄物业公司赔偿其装修及物品损失，并向一审法院申请对相应损失进行司法评估，但在评估过程中，郭丽未能按照评估机构要求提交资料，导致评估被撤回，一审法院无法通过第三方评估机构来明确郭丽的装修和物品损失大小，而且郭丽、天骄物业公司双方在庭审中也未能就损失的大小协商一致。郭丽对要求天骄物业公司赔偿装修和物品损失的诉讼请求承担举证责任，因郭丽举证不能，应自行承担举证不能的法律后果。为此，一审法院对郭丽要求赔偿装修及物品损失176483元的诉讼请求不予主张。根据《重庆市新建商品房质量保证书》和《业主临时规约》的规定，在房屋质量保修期内，房屋共有部分和专有部分，开发建设单位承担维修义务，在保修期外，天骄物业公司作为物业服务企业应根据合同负有及时对共同部分进行维修的义务或赔偿因房屋共有部分维修管理不善造成的损失。郭丽认为其将底商9号门面出租给案外人张绍敏使用并每月收取4500元的租金，因2017年7月门面开始漏水，承租人不再承租导致郭丽租金损失，为此要求天骄物业公司赔偿从2017年8月起按照每月4500元计算的租金损失。一审法院对其要求因漏水导致租金损失的合理部分予以主张。对漏水的时间节点问题，郭丽认为是从2017年7月开始漏水，并申请了证人张绍敏出庭作证，但根据天骄物业公司提交的维修记录可以看出，底商9号门面漏水最开始是隔壁的底商7号门面业主在2018年2月11日第一次报修后才发现，而且根据常理推断，郭丽在承租人2017年7月告知其门面漏水后就应当立即报修物管，不可能等到2018年2月13日物业公司主动联系郭丽开门后才检查维修，为此一审法院认为底商9号门面的漏水时间从2018年2月11日第一次报修日期起算具有高度盖然性。关于租金的计算标准，虽然郭丽没有提交与承租人张绍敏之间租金往来的记录，一审法院结合案涉门面的面积大小、地理位置、证人证言等情况综合考虑，参考同类门面的市场租金，认为每月4500元的租金较为合理。郭丽门面受损的租金损失即为从门面漏水之日起至门面修复后恢复出租条件期间的租金损失，天骄物业公司在2018年4月12日将受损的管道修复完毕，结合郭丽第一次对门面装修的时间为3个月左右，一审法院认为2018年7月12日即可对受损门面修复完毕，期间的租金损失4500元×5个月（2018年2月11日漏水之日至2018年7月12日应修复之日）=22500元。扩大部分的损失，应由郭丽自行承担。对郭丽要求天骄物业公司免收2017年8月之后的物业管理费用，一审法院认为天骄物业公司作为物业服务公司已经按照物业服务合同提供了物业服务，郭丽的该项主张于法无据，一审法院不予主张。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告重庆天骄爱生活服务股份有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告郭丽租金损失22500元；二、驳回原告郭丽的其他诉讼请求。一审案件受理费4874元，本院减半收取2437元，由原告郭丽承担1000元，由被告重庆天骄爱生活服务股份有限公司承担1437元。本案二审期间，上诉人郭丽向本院举示了照片十张，拟证明涉案门面是装修了的。天骄物业公司质证认为，照片没有时间显示，同时不能判断事情发生和照片的时间问题，不能判断当时的状况，但门面确实装修过。二审中，双方均同意自行对涉案门面的一楼墙面、三楼地面、二楼及三楼天花板的修复费用进行询价，上诉人郭丽认为需修复费18000元左右，被上诉人天骄物业公司认为需要11996元。郭丽自述，涉案门面的物品损失还包括一楼的空调、电脑、监视器等，但未明确其损失金额。本院对一审查明的事实予以确认。本案经本院调解未果。本院认为，一、关于涉案门面的装修及物品损失。根据《重庆市新建商品房质量保证书》和《业主临时管理规约》的规定，在房屋质量保修期内，房屋共有部分和专有部分，开发建设单位承担维修义务，在保修期外，天骄物业公司作为物业服务企业应根据合同负有及时对共有部分进行维修的义务或赔偿因房屋共有部分维修管理不善造成的损失。对涉案门面的装修及物品损失，在一审委托评估过程中，因郭丽未能按照评估机构的要求提交资料，导致评估被撤回，一审法院无法通过第三方评估来确定郭丽的装修和物品损失大小，对郭丽的相关请求未支持，但涉案门面因漏水产生的装修及物品损失客观存在，本院二审根据双方自行询价及本院现场勘查的情况，酌情认定天骄物业公司赔偿郭丽涉案门面的装修及物品损失20000元。二、关于涉案门面的租金损失。郭丽称涉案门面漏水后，因双方对赔偿金额存在争议，导致涉案门面至今未修复，故天骄物业公司应当赔偿其从2018年2月至门面恢复之日的租金损失。本院认为，从二审中双方各自咨询的门面修复价格及本院到现场勘查的情况看，涉案门面出现漏水后，在双方协商处理赔偿事宜的过程中，郭丽提出的修复赔偿费用明显高于现双方各自咨询的价格，导致双方多次协商未果，至今未能解决，郭丽自身对涉案门面扩大的租金损失存在主要过错。一审法院结合郭丽第一次对门面装修的时间，认定涉案门面的租金损失按照5个月计算并无不当，对扩大的租金损失，应由郭丽自行承担。三、关于涉案门面的物业管理费用。因涉案门面漏水后客观上无法正常使用，天骄物业公司事实上未对涉案门面履行常规的物业管理职责，郭丽亦未享受到天骄物业公司提供的物业服务，根据《业主临时管理规约》的相关规定及一审判决认定的门面修复时间，对涉案门面2018年2月11日漏水之日至2018年7月12日修复期间的物业管理费用，不应收取。综上所述，上诉人郭丽的上诉请求部分成立，根据二审双方询价的情况，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初10847号民事判决第一项；二、撤销重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初10847号民事判决第二项；三、被告重庆天骄爱生活服务股份有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告郭丽装修及物品损失20000元；四、原告郭丽对重庆市巴南区鱼胡路68号附34号协信.星澜汇一期商服用房（内部管理编号为星澜汇68号底商9号门面）2018年2月11日至2018年7月12日的物业管理费用不予缴纳；五、驳回原告郭丽的其他诉讼请求。一审案件受理费4874元，减半收取2437元，由郭丽负担1000元，由重庆天骄爱生活服务股份有限公司负担1437元。二审案件受理费4874元，由郭丽负担2874元，由重庆天骄爱生活服务股份有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 倪洪杰审 判 员 秦 敏二〇一九年十二月五日法官助理 陈园媛书 记 员 陈鹏锋