山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终7238号上诉人(原审原告)：张士敏，女，1971年6月1日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张晓莲，山西鼎信泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭建明，山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：太原龙马房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区郝庄镇马庄村委院内。法定代表人：周超，董事长。委托诉讼代理人：尚红斌，山西泰格律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：山西恒嘉房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区纺织街******。法定代表人：李有福。上诉人张士敏因与被上诉人山西恒嘉房地产开发有限公司（以下简称恒嘉公司）、太原龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张士敏及其委托诉讼代理人张晓莲、郭建明，被上诉人龙马公司的委托诉讼代理人尚红斌到庭参加诉讼。被上诉人恒嘉公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张士敏上诉请求：1.撤销(2019)晋0106民初2757号民事判决;2.改判支持一审诉讼请求；3.诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。(一)本案涉及的《东方雅居房屋销售合同》的相对方为张士敏和龙马公司，龙马公司也应当承担退还房款及利息的责任，并赔偿给上诉人造成的损失。恒嘉公司只是龙马公司的受托人，而并非合同相对方，恒嘉公司应当承担连带责任。(二)龙马公司作为实际卖房人、合同相对人，明知未取得商品房预售许可证不能进行商品房买卖而与原告签订商品房买卖合同、收受房款，应当承担相应退款及双倍赔偿责任。二、一审法院未认定被上诉人作为合同相对方的事实，只认定让受托人恒嘉公司承担退款责任，显然适用法律有误。虽然购房款由恒嘉公司收取，但恒嘉公司只是龙马公司的受托人，龙马公司为实际卖房人，应当承担退还上诉人购房款的责任。恒嘉公司作为受托人，明知未取得商品房预售许可证不能进行商品房买卖而代理龙马公司与原告签订商品房买卖合同、收受房款，导致合同无效，恒嘉公司应当承担连带责任。被上诉人龙马公司与恒嘉公司应当连带承担退还上诉人购房款，并承担相应的损失。综上所述，恳请二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。龙马公司辩称，1.答辩人与恒嘉公司名为合作开发，实为集体土地转让，答辩人不承担经营风险。2.答辩人与恒嘉公司签订的《合作建设协议》第二条证明答辩人与恒嘉公司并不是委托代理关系。3.被答辩人签订《房屋销售合同》时间为2011年11月9日，答辩人与恒嘉公司签订《合作建设协议》时间是2012年1月5日，即东方雅居项目开发协议尚未签订情况下，另一被告恒嘉公司即拿了一份加盖有答辩人公章的空白房屋销售合同与被答辩人签订，被答辩人也将购房款项支付给恒嘉公司，恒嘉公司向被答辩人出具了收据。无论从合同签订时间及形式，或从购房款支付对象来看，该合同的签订不是答辩人的真实意思表示。答辩人与恒嘉房地产既不是合作开发关系，也不是委托代理关系，也未收取购房款，故购房款返还责任理应由恒嘉公司承担。4.被答辩人签订的《房屋销售合同》被确认无效后，其在合同中的相关约定也应归于无效约定。被答辩人明知是小产权房而购买，亦存在过错，应承担自己的损失。综上，一审法院事实清楚，适用法律正确，应予维持。张士敏向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告继续履行东方雅居房屋销售合同，向原告交付房屋使用权。2、依法判令被告承担逾期交房的违约责任并支付违约金。截止2019年4月9日二被告应向原告支付124565.57元违约金，以及从2019年4月9日起至实际交付时的违约金；3、赔偿租房损失171666.66元；4、本案诉讼费由二被告共同承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、要求被告太原龙马房地产开发有限公司和被告山西恒嘉房地产开发有限公司退还原告购房款279295元以及银行同期贷款利息损失；2、要求二被告赔偿原告房屋差价损失100413.68元；3、要求二被告赔偿原告租房损失171666.66元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2011年11月9日，原告张士敏与被告龙马公司签订房屋销售合同，其中被告恒嘉公司为出卖方委托代理人，约定原告购买被告龙马公司位于太原市马庄村东方雅居小区第1栋2单元601号房和6号地下室，房屋建筑面积约为107.74平方米，，地下室面积为117平方米。房屋交付日期为2012年10月31日前，如出卖人逾期交房超过四个月，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行并在最后交付期限的四个月后第二天（即2013年3月1日）起至实际交付之日止由出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告如约在2011年11月9日向被告支付购房款199295元，后又在2012年9月3日向被告支付购房款80000元，共计279295元。依据合同约定，被告应当在2012年10月31前交房，由于各种原因，该楼自2013年年底至2016年年底处于烂尾楼状态，到2017年底恢复施工，于2018年竣工。但原告在2019年3月再次前往售楼部询问交房事宜时发现自己所购房屋己被卖给他人，并拒绝向原告继续履行合同。后经原告多方询问，二被告之间存在房地产项目转让的情形。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。一审法院认定事实：2011年11月9日，原告张士敏与被告太原龙马房地产开发有限公司、被告山西恒嘉房地产开发有限公司签订《东方雅居房屋销售合同》，约定:原告购买被告龙马公司位于太原市马庄村东方雅居小区第1栋2单元601号房和6号地下室，被告恒嘉公司为出卖方委托代理人，房屋建筑面积约为107.74平方米，，地下室面积为117平方米。付款方式为于2011年11月9日交付该房款总额的50%，于该房屋封顶时交付该房款总额的30%，于该房屋交付使用时交付该房屋总额的20%，房屋交付日期为2012年10月31日前，如出卖人逾期交房超过四个月，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行并在最后交付期限的四个月后第二天起至实际交付之日止由出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2011年11月9日向被告恒嘉公司支付购房款199295元，后于2012年9月3日向被告恒嘉公司支付购房款80000元，共计279295元。被告并未按照约定向原告交付房屋。另查明，本案合同中所涉的房屋至今未取得商品房预售许可证明。一审法院认为，涉案《东方雅居房屋销售合同》系商品房买卖合同，虽内容为当事人真实意思表示，但因被告至今未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，原、被告签订的《购房合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告恒嘉公司明知未取得商品房预售许可证不能进行商品房买卖而与原告签订商品房买卖合同、收受原告房款，导致合同无效，有明显的过错，故被告恒嘉公司理应将因该合同取得的购房款返还给原告，并承担占用原告资金期间的利息损失。即被告山西恒嘉房地产开发有限公司应向原告退还已付购房款，两笔合计279295元，并支付利息损失（以购房款199295元为基数，自2011年11月10日起至付清之日止，以购房款80000元为基数，自2012年9月4日起至付清之日止，以上均按中国人民银行同期贷款利率计算）。关于原告主张被告向其支付房屋差价损失100413.68元及租房损失171666.66元，本院认为合同无效后，由有过错方赔偿对方损失系基于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益，不包括合同在有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益，原告主张的被告应赔偿因合同无效后房价上涨导致其无法再购买其他房屋而造成房屋差价损失实际上属于赔偿信赖利益损失，于法无据，且双方并无如合同无效赔偿房屋差价损失的约定，关于原告主张的租房损失，本院认为双方合同对此亦无明确约定，且该房屋租金并不是合同无效必然造成的损失，故原告的上述诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。判决：一、被告山西恒嘉房地产开发有限公司应向原告张士敏退还剩余购房款279295元，并支付利息损失（以购房款199295元为基数，自2011年11月10日起至付清之日止，以购房款80000元为基数，自2012年9月4日起至付清之日止，以上均按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告张士敏的其他诉讼请求。二审审理中，上诉人张士敏提交了三份证据：证据1.视频光盘一份，证明内容为林州易安房地产开发有限公司现接手东方雅居的房屋买卖纠纷，并着手向买房人退款；证据2.录音光盘一份，证明内容为林州易安公司承诺张士敏撤诉的话，就退款给张士敏，但未履行；证据3.关于东方雅居的两份宣传材料，证明内容为开发商存在欺诈行为，应承担双倍赔偿责任。被上诉人龙马公司不认可上诉人提交的三份证据。本院认为上诉人提交的三份证据与本案没有关联性，不予采纳。被上诉人龙马公司提交一份恒嘉公司与其他公司的买卖合同协议，证明其和恒嘉公司不是委托代理关系，不承担连带责任。上诉人张士敏认为来源不明确，真实性无法确定，不认可该证据。本院认为该证据与本案没有关联性，不予采纳。二审对一审审理查明的事实，予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，案涉《东方雅居房屋销售合同》虽因未取得商品房预售许可证而归于无效，但签订合同时三方当事人均签名、盖章，因此不能否认合同当事人的真实意思表示。龙马公司作为房屋出卖人，其对恒嘉公司的委托代理意思表示真实，故龙马公司应当对其代理人的代理行为承担法律后果。一审法院以被上诉人恒嘉公司与上诉人张士敏签订合同存在过错，应将购房款予以返还的认定不当。根据合同相对性的原则，被上诉人龙马公司作为出卖人应当向上诉人返还房款，被上诉人恒嘉公司明知龙马公司未取得商品房预售许可证，仍代理其出售涉案房屋应当承担连带责任。综上所述，张士敏的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初2757号民事判决第二项（即驳回原告张士敏的其他诉讼请求）；二、变更太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初2757号民事判决第一项为被上诉人太原龙马房地产开发有限公司应向上诉人张士敏退还剩余购房款279295元，并支付利息损失（以购房款199295元为基数，利息按照中国人民银行同期贷款利率自2011年11月10日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿之日止；以购房款80000元为基数，利息按照中国人民银行同期贷款利率自2012年9月4日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿之日止）；三、被上诉人山西恒嘉房地产开发有限公司对上述第二项承担连带责任。二审案件受理费5381元，由被上诉人太原龙马房地产开发有限公司、山西恒嘉房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 武 涛审判员 刘 涛审判员 李国虎 二O一九年十二月九日书记员 惠 曈