湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民再1号 原审原告：孙素文，男。 委托诉讼代理人：代孝林，宜章县诚晟法律服务所法律工作者。 原审被告：吴国忠，男。 原审被告：邝姣，女。 再审第三人：张子房，男。 再审第三人：邝光华，男。 原审原告孙素文与原审被告吴国忠、邝姣买卖合同纠纷一案，本院（2014）宜民一初字第592号民事判决书已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年6月5日作出（2019）湘1022民监1号民事裁定，再审本案。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。在审理过程中，本院依法追加张子房、邝光华作为本案再审第三人参加诉讼。原审原告孙素文的诉讼代理人代孝林，原审被告吴国忠、再审第三人张子房到庭参加诉讼，原审被告邝姣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告孙素文再审称，原告孙素文与被告吴国忠、邝姣签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，原审原告孙素文已履行了绝大部分合同义务，原审被告吴国忠、邝姣应当履行协助房屋过户登记的义务，房屋未过户登记不是原审原告孙素文的过错造成。原审判决确认合同有效，并判令原审被告吴国忠、邝姣履行协助过户登记义务是正确的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原审被告吴国忠再审辩称,向原审原告孙素文借款是事实，以房抵债及银行转账也是真实的，不存在虚假付款，银行按揭款及交易税费由原审原告孙素文负责。借条原件至今没有退还，还在原审原告孙素文处；对杨香社与原审原告孙素文之间的经济往来不清楚，房屋卖给原审原告孙素文后，是原审原告孙素文一直拖才导致该房屋被法院查封，望原审原告孙素文与再审第三人张子房、邝光华妥善协商处理好本案纠纷。 再审第三人张子房、邝光华述称，原审在未查明涉案房产是否已被法院查封、是否消除抵押权、总交易价款是多少、付款是否真实的情况下，错误地认定为已付清了房款，错误将既未解除查封又未消灭抵押权的房屋判令过户。原审原告孙素文与原审被告吴国忠恶意串通，通过虚假付款非法转移财产损害债权人合法权益，具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项情形，房屋买卖合同无效。原审判决认定事实和适用法律错误，依法应予撤销。 原审原告孙素文向本院提起诉讼请求：一、确认原、被告双方于2014年8月13日签订的房屋买卖合同协议书合法有效，限期将房屋交付给原告并协助原告办理房屋所有权过户登记手续；二、判令两被告承担本案全部诉讼费用及财产保全费。 原审认定的案件事实：被告吴国忠、邝姣系夫妻，2010年7月6日向宜章县城建房地产开发公司购买宜章县玉溪镇环城西路御景园13栋101号、201号、202号三个门面，在宜章县房产交易中心中预售登记在两被告名下。两被告将上述三个门面在中国银行宜章县支行办理了预购商品房抵押贷款，并办理了抵押登记。随后出租给李谦让开办“添福楼酒店”。2014年8月13日原告与两被告就买卖上述三个门面签订《二手房屋买卖合同协议书》，交易价格为380万元。原告孙素文通过银行累计转账380万元给被告吴国忠，其中2014年8月13日、8月19日分别从原告孙素文中国建设银行账号转款40万元和10万元，8月15日从黄春霞（即孙素斌妻子）中国银行账户转款30万元，8月26日、8月27日从孙素斌中国建设银行账号分别转款148万元、152万元。8月27日被告吴国忠开具一张380万元的收条给孙素文。原告付清了门面的全部价款，但被告未将门面交付给原告使用，亦未办理房屋产权过户手续。原告孙素文于2014年9月26日向本院提起诉讼，请求确认原被告双方于2014年8月13日签订的房屋买卖合同合法有效，要求两被告限期将房屋交付给原告并协助原告办理房屋所有权过户登记手续。 原审认为：一、原告孙素文与被告吴国忠、邝姣签订的房屋买卖合同是否有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。被告吴国忠、邝姣出卖的门面已在宜章县房产交易中心进行了房屋预售登记，依法可以进行买卖。《二手房屋买卖合同协议书》出卖方也为被告吴国忠、邝姣亲笔署名，原、被告双方意思表示真实，且不具有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之行为。原告方及时付清合同约定款项380万元给被告方。本院确认原告孙素文与被告吴国忠、邝姣所签订的《二手房屋买卖合同协议书》有效。二、两被告是否需要将房屋交付给原告，并协助原告办理房屋所有权过户登记手续。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告孙素文已按合同约定支付对价给被告吴国忠、邝姣，被告吴国忠、邝姣应当将门面的所有权转移给买受人即原告。被告应当协助原告办理房屋所有权过户登记手续。原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：“一、确认原告孙素文与被告吴国忠、邝姣于2014年8月13日签订的《二手房屋买卖合同协议书》合法有效。二、由被告吴国忠、邝姣于本判决生效后十日内，协助原告孙素文办理位于宜章县玉溪镇环城西路御景园13栋101号门面、201号门面、202号门面的房屋产权过户手续”。 再审认定的案件事实：一、原审被告吴国忠、邝姣系夫妻，2010年7月6日向宜章县城建房地产开发公司购买宜章县玉溪镇环城西路御景园13栋101号、201号、202号三个门面，在宜章县房产交易中心中预售登记在两被告名下。原审被告吴国忠、邝姣将上述三个门面在中国银行宜章县支行办理了预购商品房抵押贷款，并办理了抵押登记。二、2014年8月13日原审原告孙素文（乙方）与原审被告吴国忠、邝姣（甲方）就买卖上述三个门面签订《二手房屋买卖合同协议书》。该合同是在一份填充式的空白合同中填写完成的，合同中不少空格都未填写。在此合同中，双方既没有约定房款付清时间，也未约定办理房屋过户登记时间。合同第二条约定了购房价格，内容为“上述房产的交易乙方付给甲方现金（在银行按揭余款除外）：人民币叁佰捌拾万元整（叁佰捌拾零万零仟零佰零拾零元整）。合同签订之日，乙方向甲方支付人民币元整，作为购房定金。（备注：此房在银行按揭，在银行按揭余款由乙方支付）。”三、原审原告孙素文通过银行转账方式直接向原审被告吴国忠支付房款情况如下：2014年8月13日、8月19日原审原告孙素文转款40万元和10万元给原审被告吴国忠；8月15日黄春霞（孙素斌之妻）转款30万元给原审被告吴国忠；8月26日原审原告孙素文转款150万元给孙素斌（孙素文兄弟），孙素斌将148万元转给原审被告吴国忠，原审被告吴国忠收到款后马上将148万元转给案外人杨香社，8月27日杨香社将148万元转给了原审原告孙素文；8月27日原审原告孙素文再次转款150万元给孙素斌，孙素斌将152万元转给原审被告吴国忠，原审被告吴国忠收到款后马上又将152万元转给案外人杨香社，当天案外人杨香社将152万元转给了原审原告孙素文。8月27日原审被告吴国忠开具一张380万元的收条给原审原告孙素文。四、2014年9月24日，本院在审理张子房与吴国忠、邝姣和邝光华与吴国忠、邝姣民间借贷纠纷案中，依据再审第三人张子房、邝光华诉讼保全申请，裁定查封了原审被告吴国忠位于宜章县玉溪镇环城西路御景园13栋101、201、202号房产，查封期限为二年。五、本院于2014年12月29日作出（2014）宜民一初字第592号民事判决。原审审结前，涉案房屋由案外人李谦让租赁使用，原审原告孙素文未实际占有，也未收取租金。2015年1月16日，原审原告孙素文代原审被告吴国忠、邝姣偿还银行按揭贷款49708.36元（中国银行宜章支行从宜章县城建房地产开发有限公司御景园项目部贷款保证金账户扣划）；2015年1月30日，原审原告孙素文代原审被告吴国忠、邝姣还清了三个门面剩余的银行按揭贷款929350.93元（含提前还款违约金），消除了中国银行宜章支行对上述三个门面的抵押权。 本院认为：原审原告孙素文与原审被告吴国忠、邝姣签订的房屋买卖合同内容条款虽不完善，但对交易标的物、交易价格等主要条款作了约定，该合同依法成立。合同自成立时生效，合同签订后支付了多少房款，交易房屋上设定的抵押权是否消除均不影响该合同效力。合同是否有效，应以是否具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形来判断。本案中，再审第三人张子房、邝光华如能提供证据证实该合同的签订是原审原告孙素文与原审被告吴国忠、邝姣恶意串通损害其合法权益的行为，可依法认定合同无效。但案涉房屋买卖合同是在再审第三人张子房、邝光华民间借贷纠纷诉至本院前就已签订，签约之时原审原告孙素文与原审被告吴国忠、邝姣并不知道再审第三人张子房、邝光华将会申请法院查封该房屋，因而原审原告孙素文与原审被告吴国忠、邝姣仅是为损害再审第三人张子房、邝光华利益而签订房屋买卖合同可能性不大。原审原告孙素文支付给原审被告吴国忠的300万元，原审被告吴国忠通案外人杨香社马上又返回给原审原告孙素文这一事实，原审原告孙素文解释为“相互经济往来”的证据虽不够充分，但凭此尚不足以推定原审原告孙素文与原审被告吴国忠、邝姣签订的房屋买卖合同就是双方恶意串通损害第三方利益的行为。因此，应认定原审原告孙素文与原审被告吴国忠、邝姣签订的房屋买卖合同合法有效。原审原告孙素文与原审被告吴国忠、邝姣基于债务清偿而签订的《房屋买卖合同》，其实质是以房抵债，该合同虽成立并有效，但原审原告孙素文通过银行转账的300万元不能认定已实际支付了购房款，其也未实际占有案涉房屋且未办理转移登记，不具有物权效力。原审原告孙素文诉请判令原审被告吴国忠、邝姣履行交付案涉房屋并协助办理房屋所有权过户登记手续义务的诉讼请求，因案涉房屋已被人民法院查封，且设在房屋上的抵押权尚未消除，根据《中华人民共和国城市房地产法》第三十八条第二项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，案涉房屋不得转让，故原审原告孙素文该项诉讼请求不应支持。原审判决作出的第二项判令“由被告吴国忠、邝姣于本判决生效后十日内，协助原告孙素文办理位于宜章县玉溪镇环城西路御景园13栋101号门面、201号门面、202号门面的房屋产权过户手续”是错误的，依法应予纠正。综上所述，原审判决认定事实、适用法律错误，依据《中华人民共和国城市房地产法》第三十八条第二项、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下： 一、维持本院（2014）宜民一初字第592号民事判决第一项； 二、撤销本院（2014）宜民一初字第592号民事判决第二项，即：“由被告吴国忠、邝姣于本判决生效后十日内，协助原告孙素文办理位于宜章县玉溪镇环城西路御景园13栋101号门面、201号门面、202号门面的房屋产权过户手续”； 三、驳回原审原告孙素文其他诉讼请求。 原审案件受理费37200元、保全费5000元，合计42200元，由原审原告孙素文负担21100元，原审被告吴国忠、邝姣负担21100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判长  薛革平 审判员  周四新 审判员  周 瑞 二〇一九年十二月二十日 书记员  曹启婷 附：相关法律条文和司法解释 《中华人民共和国城市房地产法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。 对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。