江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9267号上诉人（原审被告）:沈小燕，女，1969年7月15日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：冯运斐，江苏米来律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵梦，江苏米来律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏州正瑞置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇新城区陈家桥路北侧汇赢金融大厦402-1。法定代表人：王学澎，该公司总经理。委托诉讼代理人：任青萍，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪涛，江苏立泰律师事务所律师。上诉人沈小燕因与被上诉人苏州正瑞置业发展有限公司（以下简称正瑞公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初1488号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人沈小燕上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回正瑞公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由正瑞公司承担。事实和理由：1.案涉房产未能办理贷款是苏州炜华置业发展有限公司（以下简称炜华公司）的问题，由于炜华公司当时出现财务危机，没有银行愿意涉险对该项目房产办理按揭贷款手续。因此，炜华公司不享有单方合同解除权，只能是双方协商解除合同，事实上双方至今没有协商解除合同。2.炜华公司的合同解除权是在2014年2月6日发生的，没有任何证据证明炜华公司在其解除权发生之日后的一年内向沈小燕主张行使解除权，因此炜华公司的解除权已经消灭。3.不论是炜华公司的破产管理人或是承继炜华公司权利义务的正瑞公司也都不再享有合同解除权。如果正瑞公司继受了合同的全部权利义务，那么合同一旦被解除，首付款的返还义务就应该由正瑞公司来承担，而不是让买受人去参加破产分配。如果正瑞公司享有解除权，但不承担合同解除后的相应法律后果，显然与法律所倡导的权利义务相一致是相悖的。被上诉人正瑞公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。原审原告正瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令苏州炜华置业发展有限公司（以下简称炜华公司）与沈小燕于2013年10月9日签订的《吴江市商品房买卖合同》于2018年4月解除；2.沈小燕协助正瑞公司办理撤销案涉房屋网签备案手续；3.沈小燕支付正瑞公司违约金24600元（依据购房合同第七条约定按照应付款项123万元的2%计算）；4.沈小燕承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：炜华公司于2011年在盛泽镇郎中荡东北侧地块上开发建设欧景花园项目。2013年10月9日，沈小燕与炜华公司签订了《吴江市商品房买卖合同》，合同约定：炜华公司将位于盛泽镇中心大道1111号欧景花园22幢3单元1602号房屋出卖给沈小燕，房屋价款1768006元。买受人于2013年10月9日向出卖人支付房款538006元，剩余房款123万元由买受人向银行申请贷款。买受人应于本合同签订之时起七个工作日内向出卖人指定的相关银行提供办理贷款所需的相关材料，并办妥相关手续。非因买受人个人原因造成贷款不成的，买受人又无其他付款能力的，双方可协商解除合同。如因买受人个人原因造成贷款不成的，且无其他付款能力造成逾期付款的，应承担违约责任。买受人如未按合同约定时间付款，逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，沈小燕向炜华公司支付了首付款538006元，双方办理了网签备案手续。2013年底，因炜华公司资金链出现问题，欧景花园项目停工。2015年6月9日，一审法院受理了炜华公司破产清算一案。2016年4月22日债权人会议表决通过了《苏州炜华置业发展有限公司欧景花园一期与二期项目续建方案》（以下简称《续建方案》），《续建方案》明确：对于已支付合同约定价款不足50%的购房人，管理人将在本续建方案获表决通过之日起15日内，发函给该部分购房人，询问是否继续履行同炜华公司间的商品房买卖合同。购房人在前述函件规定的期限（十五天）内书面回复是否继续履行，若拒绝继续履行或逾期不予答复的，则视为解除同炜华公司间的商品房买卖合同，已付价款列入普通债权参与分配；若同意继续履行合同的，则在房屋建成能够交付时起向管理人支付合同约定的剩余购房款，若在管理人书面通知的规定期限内（三十天）未能向管理人支付合同约定剩余购房款的，则视为解除同炜华公司的商品房买卖合同。管理人向购房人送达函件及通知时，将根据购房人提交的送达地址确认书所载地址进行送达，若购房人变更前述地址的，请及时向管理人书面告知。否则管理人将在向前述地址送达之日起的第四日，视为购房人收到相关送达材料。2016年11月25日，炜华公司管理人（甲方）与正荣公司（乙方）签订了《欧景花园项目转让协议（在建工程转让）》，协议约定：甲方将开发建设的在建工程欧景花园项目和应收购房款人的购房款、欧景花园项目未售房产和未开发地块等转让给乙方，转让价款为4.85亿元。在不增加甲方义务和成本的前提下，乙方有权设立项目公司具体运营本协议转让标的，项目公司有权承接乙方在本协议下的权利义务，但乙方应为项目公司履行本协议提供连带责任担保。对于一期与二期项目续建工作启动后，由甲方继续履行的合同，在转让后由乙方继承甲方在已签订合同项下的权利义务。转让标的中存在的已预售商品房的应收账款，若相应房款的应收款项未能收回，则因解除商品房买卖合同得以释放出的房产归乙方所有；相应主体已经支付的购房价款应在甲方的破产清算程序中作为债权参与分配，与乙方无关。2017年5月5日，一审法院作出（2015）吴江商破字第00004-9号民事裁定，裁定认为根据《欧景花园项目转让协议》约定，正荣公司有权以其设立的项目公司正瑞公司的名义受让炜华公司开发的欧景花园项目在建工程及土地使用权等，确认炜华公司名下坐落于苏州市吴江区郎中荡东北侧地块的欧景花园在建工程及土地使用权归正瑞公司所有。2018年1月29日，炜华公司管理人按照沈小燕填写的债权人送达地址确认书向沈小燕邮寄了商品房买卖合同履行确认通知书，履行确认通知书言明：沈小燕需在收到通知之日起60日内向正瑞公司支付商品房买卖合同约定的剩余购房款，在此期限内支付完毕剩余购房款的90%即为完成支付义务。逾期未能支付剩余购房款的，视为不继续履行买卖合同，买卖合同解除；原已支付的购房款根据续建方案的规定，在炜华公司破产清算程序中为普通债权参与分配。2018年3月19日，案涉房屋通过商品房交付使用备案。2018年8月1日，经苏州市人民政府同意，“欧景花园”地名更名为“悦棠湾花苑”，案涉房屋公安编号为22-1606。2018年9月19日，案涉房屋完成不动产单元首次登记，登记地址为盛泽镇中心大道2019号悦棠湾花苑22幢1606。一审诉讼中，沈小燕表示愿意继续履行商品房买卖合同，正瑞公司表示，在沈小燕自2019年4月11日起三个月内付清购房尾款的前提下同意继续履行合同。以上事实，由正瑞公司提供的商品房买卖合同、欧景花园一期与二期项目续建方案、欧景花园项目转让协议、（2015）吴江商破字第00004-9号民事裁定书、债权人送达地址确认书、快递单、商品房买卖合同履行确认通知书、商品房交付使用通知书、不动产单元首次登记信息表等证据在卷佐证。一审法院认为，沈小燕与炜华公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。后炜华公司进入破产清算程序，炜华公司与正荣公司达成了欧景花园项目转让协议后，正荣公司继承了炜华公司在已签订合同项下的权利义务，正荣公司根据协议约定设立了正瑞公司承接了正荣公司转让协议下的权利义务，据此正瑞公司承继了案涉房屋买卖合同项下的权利义务。债权人和购房人表决通过的《续建方案》对合同的履行、房款的支付等作出了明确规定，视为对原商品房买卖合同的变更，该《续建方案》对全体购房人均具有约束力。炜华公司管理人在2018年1月29日向沈小燕发出履行确认通知书时，案涉房屋尚不符合《续建方案》规定的“房屋建成能够交付”的条件，正瑞公司以沈小燕未在该通知书确定的时间内支付剩余购房款视为解除合同为由主张合同于2018年4月解除，依据不足。诉讼中，沈小燕表示愿意继续履行合同，根据《续建方案》的规定，购房人同意继续履行合同的，购房人应在房屋能够交付时起在管理人书面通知的三十天期限内支付合同约定的剩余购房款，未能支付剩余购房款的，则视为解除同炜华公司的商品房买卖合同。正瑞公司在诉讼过程中已举证证明案涉房屋现已符合交房条件，沈小燕同意继续履行合同的，应向正瑞公司支付剩余购房款。正瑞公司给予沈小燕三个月的履行期，并未违反《续建方案》的规定，未损害沈小燕的合法权益，但沈小燕明确表示没有能力按期支付购房款，故正瑞公司有权要求解除炜华公司与沈小燕签订的商品房买卖合同，一审法院认定炜华公司与沈小燕签订的商品房买卖合同于沈小燕明确表示没有能力按期支付购房款之日即2019年6月26日解除。合同解除后，沈小燕应配合正瑞公司办理撤销案涉房屋网签备案手续，沈小燕已支付的购房款可根据《续建方案》的规定作为炜华公司的普通债权参与分配。关于正瑞公司主张的违约金，原商品房买卖合同第七条约定的是买受人逾期付款的违约责任，本案诉讼中正瑞公司表示同意继续履行合同，并给予沈小燕一定期限的履行期，沈小燕在规定的付款期限届满前已明确表示不履行合同义务导致合同解除，本案不属于买受人逾期付款的情形，故正瑞公司根据商品房买卖合同第七条的约定要求沈小燕支付违约金，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国企业破产法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、沈小燕与苏州炜华置业发展有限公司于2013年10月9日签订的《吴江市商品房买卖合同》于2019年6月26日解除。二、沈小燕于判决生效之日起十日内协助苏州正瑞置业发展有限公司办理撤销欧景花园22幢3单元1602号（现变更为悦棠湾花苑22幢1606）房屋的网签备案手续。三、驳回苏州正瑞置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20712元，由正瑞公司负担288元，由沈小燕负担20424元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，沈小燕与炜华公司签订的商品房买卖合同合法有效。后炜华公司进入破产清算程序，根据炜华公司与正荣公司签订的《欧景花园项目转让协议》，正荣公司设立的项目公司正瑞公司承接了正荣公司转让协议中的权利义务，案涉商品房买卖合同项下的权利义务由正瑞公司承继。炜华公司债权人和购房人表决通过的《续建方案》，对全体购房人具有法律约束力。《续建方案》明确，购房人同意继续履行合同的，应在房屋能够交付时起在管理人书面通知的三十天期限内支付合同约定的剩余购房款，未能支付剩余购房款的，则视为解除与炜华公司的商品房买卖合同，已付价款列入普通债权参与分配。涉案房屋已符合交房条件，一审中沈小燕表示愿意继续履行合同，正瑞公司已给予沈小燕三个月的付款履行期，但沈小燕明确表示没有能力按期支付剩余购房款，直至二审沈小燕仍未能支付剩余购房款，故正瑞公司有权要求解除炜华公司与沈小燕签订的商品房买卖合同，并要求沈小燕配合办理撤销案涉房屋网签备案手续。至于沈小燕已支付的购房款，可根据《续建方案》的规定作为炜华公司的普通债权参与分配。综上，沈小燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20424元，由上诉人沈小燕负担，上诉人沈小燕多交纳的二审案件受理费288元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇一九年十二月五日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。