江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9247号上诉人（原审被告）：王文敏，女，1985年10月7日出生，汉族，住山东省泗水县。委托诉讼代理人：钱浩，江苏求益律师事务所律师。委托诉讼代理人：段熊，江苏求益律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：干莲花，女，1978年7月26日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人；陈曦，江苏加得律师事务所律师。上诉人王文敏因与被上诉人干莲花房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院作出的（2018）苏0591民初8608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王文敏上诉请求：二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审案件受理费由干莲花承担。事实和理由：一、2012年12月23日干莲花与萧雄签订的房屋租赁合同无效，一审未审查该合同的效力。1.为规避法院对萧雄涉案房屋的执行，干莲花与萧雄伪造、倒签房屋租赁合同。（1）根据干莲花与萧雄签订的房屋租赁合同，萧雄将房屋租给了干莲花，但王文敏提供了2013年10月16日萧雄与王雪明（杨艾艳代签）签订的房屋租赁合同、王雪明支付租金的银行流水和王雪明缴纳涉案房屋物业费的证据，能够证明萧雄将案涉房屋实际租给了王雪明。如果萧雄已将房屋租给了干莲花，不可能再次将房屋租给王雪明并收取租金。萧雄仍实际对涉案房屋享有支配的权利，其与干莲花的租赁合同不真实。（2）干莲花作为幼儿园的护工，不具备承租涉案房屋的需求和支付能力。（3）干莲花与萧雄的合同约定了12年租期，是在干莲花没有考虑好怎么使用承租房屋的情况下签订，与交易习惯不符。（4）干莲花在短期内预付全部年限的租金不符合常理，且合同签订时正处于萧雄父子巨额负债并在诉讼期间。干莲花提供的支付租金的证据中，现金收据仅为复印件，并无银行转账流水。干莲花提供的证据证明其已全部支付了12年的租金，但这与2017年法院的协助执行租金相矛盾。如果租金已支付完毕，那么法院执行萧雄房产时，房屋承租人、次承租人便无需再支付相应租金给萧雄，但执行法院却依然向王文敏发出通知要求王文敏向房屋所有权人支付房屋查封期间的房租。由此可见，干莲花所称缴纳12年房屋租金并不真实。（5）干莲花与萧雄的租赁合同的签订时间对于查明案件事实具有重大影响，一审时王文敏提出鉴定的申请，但法院并未理睬。2.干莲花与萧雄签订的房屋租赁合同无效。（1）为规避法院的执行，干莲花与萧雄恶意串通，通过倒签合同使干莲花获得承租权，再以干莲花名义转租收取租金，使被执行的房产带租拍卖降低了申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行的受偿金额，损害了第三人的利益。（2）干莲花与萧雄以合法形式掩盖非法目的签订房屋租赁合同。二、2013年10月16日王文敏与干莲花的房屋租赁合同不成立，一审未审查该合同的效力。1.2013年10月16日王文敏与干莲花签订的房屋租赁合同与2013年10月16日萧雄与王雪明（杨艾艳代签）的房屋租赁合同相矛盾。同一天，涉案房屋签订了两份租赁合同，必有一份是假的，王文敏已提供证据证明萧雄与王雪明签订的房屋租赁合同是实际履行的合同，说明王文敏与干莲花签订的合同是虚假的。2.王文敏与干莲花互不相识，从未谋面，2015年11月左右萧雄的父亲肖玄钦表示不再与王雪明签订合同，直接与萧雄签订合同，于是拿着一份空白的合同要求王文敏签字。王文敏向萧雄发出要约，受要约人是萧雄，只有萧雄的承诺才能对王文敏产生合同约束力。但肖玄钦将空白合同拿回去后，却让干莲花签字予以承诺，该承诺不能产生王文敏与干莲花之间合同成立的法律效果。三、干莲花没有取得承租权，无权要求返还房屋、支付租金及律师费。干莲花与萧雄签订的房屋租赁合同无效，萧雄也从未将房屋交付给干莲花。干莲花并未取得房屋的承租权，无权要求王文敏返还房屋及主张房屋租金。王文敏与干莲花的房屋租赁合同不成立，该合同中约定的租金价格、违约责任、律师费的承担等对王文敏没有约束力。干莲花辩称，服从一审判决。干莲花向一审法院起诉请求：1.判令王文敏立即归还承租的房屋；2.判令王文敏支付逾期归还承租房屋后产生的房屋占有使用费255680.10元（以130元/平米/月计算，自2017年12月11日暂计至2018年9月10日，应计至王文敏实际归还房屋之日止）及逾期归还房屋违约金50000元；3.判令王文敏支付干莲花律师费损失10000元;4.判令王文敏结清其占有使用期间的水、电及物业费等费用（自2017年12月11日起至王文敏迁让房屋之日止）；5.本案诉讼费由王文敏承担。诉讼中，干莲花撤回上述诉请第四项，其余诉请不变。一审法院认定事实：诉讼中，干莲花提交了干莲花（乙方、承租方）与萧雄（甲方、出租方）于2012年12月23日签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定干莲花向萧雄承租苏州工业园区方洲路528号1幢302室的房屋，建筑面积为218.35平方米。合同第1.2条约定：乙方租赁上述房屋的用途：商业用途。(乙方自身依法办理相关营业手续)。合同第2.1条：房屋租赁计费期限自2013年1月1日起至2025年6月30日止，共计壹拾贰年。租赁期满，甲方有权收回出租房屋。若甲方继续出租，同等条件下乙方享有优先承租权，乙方如要求续租，须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。合同第3.2条约定：乙方需于2013年6月30日前支付前六年租金，……实际应付604873.17元。乙方须于2014年6月30日前支付后六年房租，……实际应付766172.68元。第7.1条约定：租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。7.2条约定：乙方可以将该承租房屋全部或者部分转租但不得以租赁房屋设定担保或者进行债务抵偿。另外，干莲花还提交了干莲花（甲方、出租方）与王文敏（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定王文敏向干莲花承租苏州工业园区方洲路528号1幢302室的房屋，租赁面积为218.35平方米，租赁期限为自2013年12月11日至2017年12月10日止。合同第1.2条约定：乙方租赁上述房屋的用途仅限于美容、美体、美甲（乙方自身依法办理相关营业手续，不超出营业执照登记的营业范围）。第9条约定：乙方有下列行为之一的，乙方承担违约责任，视为乙方自动退租，甲方有权解除本合同、对其实施清场措施并收回房屋，没收乙方保证金及未到期的租金并处以人民币伍万元的违约金，且因此给乙方带来的损失概由乙方自负。如因此发生诉讼的，诉讼过程中产生的律师费、诉讼费仲裁费、执行费、交通费、房屋空置损失等一切费用均由乙方承担。……其他严重损害甲方权益的行为。第10.3条约定：乙方如不能及时归还房屋，赠从合同终止日起到乙方实际归还房屋之日的期间，乙方需每日向甲方支付相当于原租金3倍的租金，逾期达5天的，视为乙方自动放弃该房屋内的所有物品，甲方有权从该房屋中将乙方的物品强行搬出任意处置，清场所产生的费用由乙方承担。王文敏称其在签署上述《房屋租赁合同》时，合同出租人处是空白的，其认为的出租人为萧雄而非干莲花，但其就此并未提交证据予以佐证。另外，诉讼中，干莲花提交了收款收据一组，根据该收据干莲花分别于2012年12月23日向萧雄支付租金70000元，于2013年3月30日向萧雄支付租金50000元，于2013年6月7日向萧雄支付租金300000元，于2013年6月19日向萧雄支付租金300000元，于2014年6月20日向萧雄支付租金200000元，于2014年7月3日向萧雄支付租金220000元，于2014年6月13日向萧雄支付租金300000元，以上合计为1440000元。另查明：2017年，本院在执行（2015）苏中执字第00467号案件过程中对苏州工业园区方洲路528号1幢302室不动产（含不可移动装修价值）进行拍卖，并于9月15日发布拍卖公告，该公告中明确上述拍卖的房屋有租赁，所附的租赁合同即为上述两份分别由萧雄与干莲花及干莲花与王文敏签订的房屋租赁合同。另根据，（2015）苏中执字第00467号案件中的执行笔录及执行裁定书的内容可见，涉案苏州工业园区方洲路528号1幢302室已由案外人谢传东以212.5万元的最高价竞得。庭审中，王文敏认可涉案的房屋目前仍由其在实际占有使用。以上事实有《房屋租赁合同》、拍卖公告、执行笔录、执行裁定等及当事人庭审陈述附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，王文敏对于干莲花与原涉案房屋房东萧雄间的租赁合同持有异议，但该租赁合同在（2015）苏中执字第00467号执行案件中系作为涉案房屋拍卖时的附件并进行了公示，后涉案房屋亦被带租拍卖，而王文敏所提交的证据也不足以证明该租赁合同系为虚假合同或存在虚假情形，故对于王文敏的该抗辩意见，一审法院不予认可。本案中，干莲花系涉案房屋的承租人，且根据执行拍卖公示的租赁合同，其租赁期限为自2013年1月1日起至2025年6月30日止，而干莲花与王文敏间虽原有租赁合同，但该合同已在2017年12月10日到期，现涉案房屋经庭审确认仍由王文敏占有而未返还，故对于干莲花主张王文敏返还涉案房屋的诉请，一审法院依法予以支持。关于占有使用费，王文敏在原租赁合同到期后仍一直占有使用，其应就此承担相应占有使用费用，干莲花据此主张的使用费标准为130元/平米/月，且合同中约定在此情形下的使用费标准按原租金标准的三倍计算，另外原双方租赁合同最后一期的租金标准为95元/平米/月（即20743.25元/月），综合上述干莲花诉请标准及原租金标准，一审法院将该使用费标准酌定为110元/平米/月即24018.5元/月，计算时间为原租赁期限到期的次日（2017年12月11日）至房屋实际返还之日止。关于干莲花主张的王文敏在租赁期限届满后拒不返还房屋而产生的违约金，干莲花明确主张该违约金的合同依据为合同第九条，而结合合同条款的内容，该条所约定的违约金系指因承租人一方的违约行为而导致合同提起解除而发生的违约金，而非合同到期后因承租人拒不返还房屋而产生的违约金，故该违约金条款与本案情形并不一致，但王文敏在租期届满后一直占用涉案房屋，干莲花作为出租方无法及时收回房屋，由此亦会导致其在收回房屋后需重新安排房屋用途并产生相应的房屋空置损失，参考该损失情况，参考上述违约金约定的条款，故一审法院酌情按照二个月的房租确定该违约金即48037元。关于干莲花主张的律师费损失10000元，双方在租赁合同中约定因承租方违约导致诉讼的，相应律师费用由承租方承担，该约定不违反法律规定合法、有效，且干莲花就该律师费损失提交了代理合同及律师费发票等证据，干莲花主张的律师费标准亦未超出合理标准，故对于该项诉请一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王文敏于本判决生效之日起十五日将涉案的苏州工业园区方洲路528号1幢302室房屋返还给干莲花；二、王文敏于本判决生效之日起十日内支付干莲花房屋占有使用费（计算方式：按24018.5元/月，自2017年12月11日起计算至房屋实际返还之日止）；三、王文敏于本判决生效之日起十日内支付干莲花违约金48037元及律师费损失10000元，两项费用合计为58037元；四、驳回干莲花的其余诉讼请求。案件受理费6036元，由王文敏负担5500元，由干莲花负担536元，此款已由干莲花预交，一审法院不再退还，王文敏负担部分在判决生效之日起十日内支付干莲花。二审中，王文敏提交2014年10月10日蒋敏与王文敏之间的转让协议和补充协议各一份，证明蒋敏在2014年10月10日将园区金莎美容方洲加盟店店面转让给王文敏，王文敏此时才取得金莎美容店的经营权，以及继承该房屋租金等费用的缴纳义务，从而证明2013年10月16日并不存在干莲花与王文敏之间的房屋租赁合同法律关系。干莲花质证表示对上述证据的真实性无法认可，由法院审查。本案是房屋租赁合同纠纷，涉及干莲花与王文敏之间的房屋租赁合同关系，王文敏提交的转让协议跟本案没有关联性。二审中，干莲花提交招商银行转账明细五张，证明干莲花承租的涉案房屋租金已支付完毕。王文敏质证表示对该份证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。1.该份证据显示的付款人分别是高锋和徐建明，并非干莲花，收款人分别是苏州晟都商贸有限公司和苏州市佳乐钢铁贸易有限公司，并非萧雄和肖玄钦。公司财产独立于股东财产，该证据无法证明上述款项系干莲花支付给萧雄的房屋租赁款。苏州晟都商贸有限公司的股东为肖玄钦和郭书英，苏州市佳乐钢铁贸易有限公司的股东是萧雄和郭书英，不排除该证据是高锋、徐建明和苏州晟都商贸有限公司、苏州市佳乐钢铁贸易有限公司之间的经营往来凭证。2.该份证据中收款账号并非干莲花提供的收款收据中载明的收款账号，无法证明干莲花支付了房屋租赁款项。根据干莲花提供的收款收据显示干莲花于2013年6月19日向尾号为3713的工商银行账户付款30万元，2014年6月13日、2014年6月20日、2014年7月3日分别向尾号为9092的民生银行付款30万、20万和22万。而该份证据显示的收款银行尾号分别是1706和1597，并非干莲花所述的将房屋租赁费支付至收款收据上载明的账号。干莲花提供的2013年6月7日由高锋转出的30万元的银行凭证也未显示收款账号。干莲花在一审中明确表示支付租金给对方的账号与收款收据显示的账号一致，现干莲花提供的银行凭证并非其庭上所述的转账给尾号为3713和9092的那份，其应承担举证不能的法律后果。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。王文敏上诉主张萧雄与干莲花为规避法院的执行，伪造、倒签房屋租赁合同，损害了上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行的利益，该合同无效。对此，本院认为，王文敏未提供充分的证据证明萧雄与干莲花之间的房屋租赁合同损害了第三人的利益，且2017年9月15日本院发布的涉案房屋的拍卖公告中明确拍卖的房屋有租赁，萧雄与干莲花及干莲花与王文敏签订的房屋租赁合同作为附件进行公示。而案外人上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行于2017年11月28日向本院提交结案申请，该结案申请中明确涉案房屋已经拍卖。在涉案房屋的拍卖公告中已对两份租赁合同予以公示且上海浦东发展银行股份有限公司苏州分行或其他案外人未以萧雄与干莲花之间的房屋租赁合同损害了其利益为由主张相关权利的情况下，本院对王文敏关于萧雄与干莲花之间的房屋租赁合同的效力问题的上诉主张和对该合同进行鉴定的申请不予理涉。王文敏上诉主张2015年11月左右萧雄的父亲肖玄钦拿着一份空白的合同要求王文敏签字，王文敏向萧雄发出要约，其与干莲花之间的房屋租赁合同不成立。对此，本院认为，王文敏二审中确认干莲花一审中提交的2013年10月16日干莲花与王文敏之间的房屋租赁合同上的签名为王文敏本人所签，而该合同末页签字处存在机打的2013年10月16日，在王文敏未提供充分的证明予以证明的情况下，本院对其就合同签订主体和签订时间的上诉主张不予采信。干莲花提交的其与王文敏之间的房屋租赁合同和王文敏一审中提交的萧雄与王雪明之间的房屋租赁合同的到期日期均为2017年12月10日。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。王文敏一审中表示截止到2017年12月10日前的租金已交付至法院，现王文敏未提供充分证据证明其已支付过涉案房屋2017年12月10日后的租赁费用。一审依据现有的证据材料和当事人的陈述认定由王文敏向干莲花返还涉案房屋、酌定王文敏支付房屋租赁合同到期后的占有使用费、违约金并承担干莲花就涉案纠纷支付的律师费并无不当。综上所述，王文敏的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6036元，由上诉人王文敏负担。上诉人王文敏多预交的上诉费2907.89元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  陈 斌审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月十二日法官助理  姚冰馨书 记 员  严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。