湖北省武汉市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂01民终11657号上诉人（原审被告）：武汉世纪龙腾置业有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街工人村**。统一社会信用代码91420117672779619P。法定代表人：陶五明，该公司总经理。委托代理人：陈小双，湖北华忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈金才，男，1954年10月10日出生，汉族，住武汉市新洲区。被上诉人（原审原告）：周咏珍，系陈金才之妻，1954年11月4日出生，汉族，住武汉市新洲区。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：石晶晶，湖北晨丰律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈宏鑫，系陈金才、周咏珍之子。上诉人武汉世纪龙腾置业有限公司（以下简称世纪龙腾公司）因与被上诉人陈金才、周咏珍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2018）鄂0117民初3562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人世纪龙腾公司上诉请求：1、撤销原审判决的第一、二项，改判为按照建筑面积47平方米进行还建，并驳回被上诉人的其他诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决结果超出了被上诉人的诉讼请求，程序严重违法。2、合同约定是建筑面积，一审认定为套内面积，一审认定事实错误，案涉测绘表不应作为判决依据。3、本案上诉人只应还建“建筑面积为47平方米的商铺”，而不应该是套内建筑面积为39.55平方米的商铺。被上诉人陈金才、周咏珍共同答辩称，一审判决结果并未超出诉请。关于还建商铺的面积问题，被上诉人与上诉人签订的房屋拆迁补偿协议书中所写的建筑面积就一直表示的是实际建筑面积或套内面积，并不是包含公摊的47平方米建筑面积。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。陈金才、周咏珍一审诉讼请求：1、依法判令世纪龙腾公司继续履行房屋（门店）拆迁还建安置合同，即：向陈金才、周咏珍依照合同约定的条件交付“世纪广场”一楼还建临街门店并办理该门店产权登记手续；2、依法判令世纪龙腾公司依约向陈金才、周咏珍偿付自2014年6月2日起至还建门店交付时止的经济补偿费（即在75,000元的基础上每年递增20%，暂计算至2018年6月1日止为183,120元）；3、依法判令世纪龙腾公司向陈金才、周咏珍支付违约金100,000元；4、依法由世纪龙腾公司承担本案的诉讼费等费用。世纪龙腾公司一审辩称：房子拆了是事实，未交付还建临街商铺也是事实。需要说明的是：1、我方认为交付建筑面积为47平方米的还建商铺给原告应包含公摊面积在内，而不是交付47平方米的套内面积。2、我方已将2012年6月-2019年6月的经济损失525,000元（每年75,000元）补偿给原告，没有违约。3、协议书中约定的“延期时间按每年递增20%补偿”的标准过高，该约定无效。一审认定事实：陈金才系武汉市新洲区阳逻街新阳大道综合市场个体工商户，于1997年11月10日取得位于武汉市新洲区阳逻街新阳大道综合市场房屋国有土地使用证，于2001年8月21日取得位于武汉市新洲区阳逻街新阳大道综合市场房屋房屋所有权证。世纪龙腾公司因阳逻“世纪广场”商住楼项目开发建设需要，于2012年5月20日与陈金才、周咏珍签订了（还建）协议书及（还建）补充协议各一份。世纪龙腾公司为（还建）协议书及（还建）补充协议的甲方，陈金才、周咏珍为（还建）协议书及（还建）补充协议的乙方。（还建）协议书约定：“由甲方将乙方建筑面积为47平方米的门店（乙方门店现状为长13.58米、宽3.4米、高4米）进行拆除还建（拟还建状貌为长13.58米、宽3.4米、高5.6米）。因该门店乙方系自营式经营，拆除还建期内，乙方有经营损失，双方约定甲方弥补乙方经济损失人民币伍万元/年（房租、货物等）。合同定为贰年，延期时间按每年递增20%补偿，该补偿金起算时间为：自乙方收到甲方书面腾退通知书后，实际退还的日期至甲方实际交付还建房止；甲方书面通知乙方腾退，乙方在收到通知书后20天内必须腾退完毕，腾退中发生的财产损失和人身损害由乙方自行承担相应法律责任；甲方还建门店交付条件包括水电进户、水泥地坪和门按所在楼盘统一标准安制；甲方应尽量保证还建门店与原门店位址构造基本一致，如确因规划设计的需要有异地，甲乙双方协商解决；甲方按规定要求搭设暗楼且用户分户墙等结构按轴线尺寸隔断；拆除系甲方义务由甲方自费完成。拆除残留的物件由甲方所有；还建门店面积差异（面积差异控制在5%以内）以本大楼销售价格调节（调增或调减）；违约责任：任何一方违约向守约方支付违约金壹拾万元”。当日，陈金才、周咏珍、世纪龙腾公司双方另行签订（还建）补充协议一份。双方约定：“根据世纪龙腾公司与陈金才、周咏珍签订的还建协议书，在原协议书的基础上，甲方弥补乙方的经济损失每年增加人民币贰万伍仟元，该补偿金的起算时间为乙方收到甲方书面腾退通知后，实际退还的日期，到甲方交付还建房止，其他条款不变”。合同签订后，陈金才、周咏珍于2012年6月1日依约腾退了原门店，世纪龙腾公司开发建设的“世纪广场”商住楼于2014年2月竣工并验收合格，世纪龙腾公司逐步将所建商铺对外销售和出租，世纪龙腾公司违反双方口头约定将原定还建给陈金才、周咏珍的一楼“（6）商”商铺出售给了他人。尔后在陈金才、周咏珍的强烈要求下，世纪龙腾公司于2015年6月再次确认将一楼“（10）商”商铺（套内面积为79.10平方米）的一半商铺即套内面积为39.55平方米【长3.5米（7米÷2）、宽11.30米、高5.6米】的商铺还建给陈金才、周咏珍。世纪龙腾公司同时向陈金才、周咏珍及案外人李宏楚、柳腊宝出具“武汉市房产测丈表”各一份，并在该测丈表上用红笔勾画出平面示意图，确认还建给两家商铺的长均为3.5米（7米÷2）、宽均为11.30米，且在示意图的右边备注：“此图为还原商铺，以红线图为准，如有异地返回原址”，陈金才、周咏珍及案外人李宏楚、柳腊宝等人均在测丈表上签名认可。2015年8月27日，世纪龙腾公司将承诺还建给陈金才、周咏珍及案外人李宏楚、柳腊宝的“（10）商”商铺的房屋所有权办至自己名下；同年9月14日，又将该还建商铺的土地使用权办至自己名下。2016年2月，世纪龙腾公司在未征得陈金才、周咏珍同意的情况下，以“（10）商”还建商铺作为抵押担保在汉口××开发区支行办理贷款。抵押担保期限为2016年2月6日至2020年2月7日。该抵押担保登记在一审法院的敦促下已于2019年7月15日提前解除。一审另查明，世纪龙腾公司已向陈金才、周咏珍支付了2012年6月-2014年6月合同期内的经济补偿费150,000元（75,000元×2年）、支付了2014年6月-2019年6月合同期外的经济补偿费375,000元（75,000元×5年），2014年6月-2019年6月合同期外每年递增20%的部分世纪龙腾公司一直未支付。一审认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照合同的约定履行自己的义务。陈金才、周咏珍与世纪龙腾公司签订的《协议书》、《补充协议》以及双方签名认可的“武汉市房产测丈表”，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。陈金才、周咏珍已经按约履行了将门店交付世纪龙腾公司拆除的义务，世纪龙腾公司在开发建设的商住楼竣工并验收合格后，理应按约定向陈金才、周咏珍交付“（6）商”还建商铺，世纪龙腾公司不仅未交付“（6）商”还建商铺，反而将“（6）商”还建商铺出售给他人，已首次构成违约；后再次承诺将一楼“（10）商”还建商铺中一半面积的商铺还给陈金才、周咏珍，然而世纪龙腾公司仍然未交付该还建商铺，且在未征得陈金才、周咏珍同意的情况下，又将该“（10）商”还建商铺的权属办至自己名下，世纪龙腾公司再次构成违约；世纪龙腾公司未向陈金才、周咏珍足额支付经济补偿费已构成第三次违约。陈金才、周咏珍在法庭调解时明确要求世纪龙腾公司依照合同约定的条件交付“世纪广场”一楼“（10）商”还建商铺的一半面积即39.55平方米的商铺，并依约偿付2014年6月2日起至还建商铺交付时止的经济补偿费的诉讼请求符合法律规定，予以支持；其要求世纪龙腾公司办理还建商铺的产权登记手续的诉讼请求，世纪龙腾公司已将“（10）商”还建商铺的权属办至自己名下，故陈金才、周咏珍该项诉讼请求实为要求世纪龙腾公司协助办理“（10）商”还建商铺的产权过户手续。为减少诉累，降低诉讼成本，决定在本案中一并处理。虽然双方一直未在协议书、补充协议书以及武汉市房产测丈表上明确约定还建商铺的产权登记手续由谁办理、办证费用如何承担，但是鉴于陈金才、周咏珍原门店两证齐全，加之世纪龙腾公司又将该“（10）商”还建商铺的权属办至自己名下，故世纪龙腾公司有将还建商铺的权属协助陈金才、周咏珍过户至陈金才、周咏珍名下的义务。陈金才、周咏珍要求世纪龙腾公司支付违约金100,000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案当事人在协议中明确约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，且该经济补偿款足以弥补世纪龙腾公司因违约给陈金才、周咏珍造成的经济损失，故对陈金才、周咏珍的该项诉讼请求不予支持。世纪龙腾公司关于交付建筑面积为47平方米的还建商铺给陈金才、周咏珍应包含公摊面积在内的辩解意见，因世纪龙腾公司未提供证据加以证明，故不予采纳；世纪龙腾公司关于协议书中约定的“延期时间按每年递增20%补偿”的标准过高、该约定无效的辩解意见，于法无据，故不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、武汉世纪龙腾置业有限公司限于本判决生效之日起十日内将位于武汉市新洲区阳逻世纪广场商住楼一楼“（10）商”还建商铺中套内面积为39.55平方米【长3.5米（7米÷2）、宽11.30米、高5.6米】的商铺交付给陈金才、周咏珍。交付后，武汉世纪龙腾置业有限公司限于十日内协助陈金才、周咏珍办理完该还建商铺的权属过户手续；二、武汉世纪龙腾置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈金才、周咏珍偿付2014年6月2日至还建商铺交付之日止的经济补偿费（即在75,000元的基础上每年递增20%，武汉世纪龙腾置业有限公司已向陈金才、周咏珍支付的2014年6月至2019年6月期间的经济补偿费375,000元应予以扣减）；三、驳回陈金才、周咏珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,998元，由武汉世纪龙腾置业有限公司负担23,898元，陈金才、周咏珍负担1,100元。本院认为：根据本案查明的事实，一审判决结合双方当事人在案涉“测丈表”的签字确认，判令世纪龙腾公司将“‘（10）商’中套内面积为39.55平方米【长3.5米（7米÷2）、宽11.30米、高5.6米】的商铺交付给陈金才、周咏珍；向陈金才、周咏珍偿付2014年6月2日至还建商铺交付之日止的经济补偿费（在75,000元的基础上每年递增20%，扣减已支付部分）”并无不当，但“（10）商铺”已办理房屋权属证书，且陈金才、周咏珍仅享有该商铺50%权益，径行判令“世纪龙腾公司协助陈金才、周咏珍办理完该还建商铺的权属过户手续”，可能影响案外人李宏楚、柳腊宝等人的实体权益，本案应对“（10）商铺”的权属过户手续一并处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项的规定，裁定如下：一、撤销湖北省武汉市新洲区人民法院（2018）鄂0117民初3562号民事判决；二、本案发回湖北省武汉市新洲区人民法院重审。上诉人武汉世纪龙腾置业有限公司预交的二审案件受理费24,998元，予以退回。审判长  安林锋审判员  方 红审判员  骆朝辉二〇一九年十二月六日法官助理王晓曼书记员王晓曼