湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0802民初1736号 原告：吕维华. 原告：黄秀珍. 委托诉讼代理人：文正桥，湖北京中金律师事务所律师。 被告：荆门市月新家私广场有限公司. 法定代表人：马小聪，经理。 被告：荆门市月新置业有限公司. 法定代表人：马小聪，经理。 上列二被告委托诉讼代理人：张雪丰，湖北中科律师事务所律师。 被告：荆门市东宝区人民政府龙泉街道办事处. 法定代表人：董奎，主任。 委托诉讼代理人：陈宏，湖北法之星律师事务所律师。 原告吕维华、黄秀珍与被告荆门市月新家私广场有限公司（以下简称“月新家私”）、荆门市月新置业有限公司（以下简称“月新置业”）、荆门市东宝区人民政府龙泉街道办事处（以下简称“龙泉街办”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序审理，本院于2019年7月8日、10月18日两次公开开庭进行了审理，原告吕维华及二原告的委托诉讼代理人文正桥、被告龙泉街办的委托诉讼代理人陈宏到庭参加了第一次诉讼，二原告委托诉讼代理人文正桥及三被告的委托诉讼代理人到庭参加了第二次诉讼。当事人申请庭外和解的期限一个月依法不计入审限。本案现已审理终结。 吕维华、黄秀珍向本院提出诉讼请求：1.判令月新家私和月新置业支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金，2017年3月24日至2019年4月23日期间的违约金为74166.67元，自2019年4月24日起按照50000元/年（4166.67元/月）的标准计算至协助办理完毕不动产权证书之日止；龙泉街办对月新家私和月新置业的前述债务承担连带担保责任。2.本案诉讼费用由三被告承担。第一次庭审后，二原告申请对第一项诉讼请求中龙泉街办的责任方式进行变更，变更为“龙泉街办对月新家私和月新置业的前述债务承担连带赔偿责任”。 事实和理由：2009年8月1日，月新家私、龙泉街办与吕贤伟、黄秀珍签订《房屋改建还房合同》和《补充协议（一）》，2012年7月18日，再次签订《房屋开发还房补充协议（二）》。前述协议约定：由月新家私对龙泉街办原机关大院和原告住宅所在地的府前街6号028号宗地整体进行开发，龙泉街办为联建方，对月新家私的开发行为予以协助。《房屋开发还房补充协议（二）》第二条约定：如月新家私在还房之日起两年内不能为原告办好三证（房产证、契税证、土地证）等相关证件，第一年逾期赔偿20000元，第二年逾期赔偿50000元（按月支付），以后顺延，直至办好证为止；月新家私不能履行合同的，龙泉街办承担连带担保责任。月新家私以挂牌出让方式取得该宗地后，将土地使用权变更登记至月新置业名下，由月新置业进行改建，月新置业于2015年3月24日前向原告交付了还建房，但至今未协助原告办理不动产权登记。吕维华、黄秀珍认为，月新置业负有协助办理不动产权证书的义务，但月新家私和月新置业未履行义务，构成违约，应当承担违约责任，龙泉街办应当承担保证责任，但因龙泉街办签署的保证条款无效，应承担连带赔偿责任。 月新家私辩称，1.吕维华的诉讼主体不适格。2.原告主张的逾期办证违约金没有依据。其一，原告为拆迁还建户，原告与被告之间系房屋拆迁安置补偿合同关系，被告已按照约定交付房屋，并按照最高标准对原告进行补偿，原告实际上未遭受损失；其二，被告主观上不存在逾期办证的故意；其三，合同约定的违约金标准过高。 月新置业辩称，其不是房屋拆迁安置补偿合同的主体，不应当承担法律责任。 龙泉街办辩称，1.龙泉街办在吕维华、黄秀珍与月新家私签订的房屋拆迁安置补偿合同中只负协调义务，不应承担实质性的合同义务；2.龙泉街办作为国家机关，对外承担保证责任是违反法律规定的，保证合同无效；3.吕维华、黄秀珍主张的违约金过高；4.本案起因是月新家私和月新置业违法建设行为导致无法办证。 本院经审理查明：2009年8月1日，月新家私（甲方）与吕贤伟（乙方）、龙泉街办（丙方）共同签订一份《房屋改建还房合同》，约定：由月新家私对龙泉街办机关大院（府前街6号028号宗地）进行整体开发，对该宗地上34户（包括吕贤伟）住宅楼进行改建，月新家私以挂牌出让方式取得土地使用权后开发建设商住两用的楼房，向**业主还**等面积商品房；整体改建的期限为两年半；龙泉街办监督甲、乙双方按照协议约定履行义务，协调改建过程中的相关事宜；本协议未尽事宜，三方可另行协商，签订补充协议。同日，三方又签订《补充协议（一）》，对还建的房屋面积、车位等进行了补充约定。 合同约定的还房期限届满后，工程尚未开工建设，2012年7月18日，月新家私（甲方）、龙泉街办（乙方）、吕贤伟（丙方）又签订了《房屋开发还房补充协议（二）》，对过渡房租费、迟延交房补偿款、还建房期限作了进一步约定。其中关于交房期限和逾期办证责任约定为：至2015年12月30日止，甲方必须还房。……如甲方两年内不能为丙方办理好三证等相关证件（房产证、契税证、土地证等），第一年逾期，甲方赔偿丙方每户人民币贰万圆整（2万），第二年逾期，甲方赔偿丙方每户人民币伍万圆整（5万），按月支付。以后顺延，直至办好证为止；月新家私不能如期履行合同的，龙泉街办作为联建方应承担连带担保责任。 合同签订后，月新家私以挂牌出让方式取得该宗地的土地使用权，后又将该土地使用权变更登记至月新置业名下，月新置业就该土地办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证后，在该地块完成了房屋建设，并于2015年3月24日向吕贤伟交付了房屋。 吕贤伟于2016年8月4日去世，涉案的房屋系吕贤伟与其配偶黄秀珍共有，吕贤伟生前未立定遗嘱，其法定继承人有黄秀珍、吕维华、吕维锦、吕维春，经荆门市东宝公证处公证，黄秀珍、吕维锦、吕维春放弃继承遗产，由吕维华一人继承。 由于月新置业未按照建设工程规划许可证进行建设，荆门市东宝区城市管理执法局于2018年5月28日作出行政处罚决定书，责令月新置业对月新大厦项目进行整改，并对月新置业处以罚款3848896.24元。月新置业未按期履行，荆门市东宝区城市管理执法局申请人民法院对罚款及滞纳金强制执行，本院裁定予以准许。月新置业尚未履行该生效裁定确定的法律义务,涉案房屋尚不具备办理不动产权证书的条件。 上述事实有本院采信的房屋改建还房合同、补充协议（一）、房屋开发还建补充协议（二）、（2015）鄂东宝民二初字第00233号民事判决书、天然气缴费记录、月新大厦交房公告、公证书、荆规函[2017]27号文件、荆门市东宝区城市管理执法局行政处罚决定书、（2019）鄂0802行审3号行政裁定书及当事人陈述等证据在卷佐证。 本案争议的法律问题是：一、履行协助办理不动产权证书义务的主体如何认定；二、原告主张的逾期办证违约金是否有依据；三、龙泉街办是否应当承担责任。 本院认为，吕贤伟、黄秀珍与月新家私签订的房屋改建还房协议及补充协议是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。涉案房屋系吕贤伟生前与黄秀珍共有，吕贤伟去世后，吕维华作为合法的继承人，有权继承吕贤伟对房屋享有的所有权和相关合同权利，即吕维华、黄秀珍具有适格的原告主体地位。 关于第一项争议焦点。本院认为，通常来说，新建房屋的初始登记权利人为房屋开发方，房屋开发方办理不动产权总证后，再协助业主办理不动产权分证。月新家私与原告签订房屋改建还房合同及两份补充协议后，通过挂牌出让方式取得土地使用权。因月新家私无工程建设资质，月新家私将土地使用权变更登记至月新置业名下；嗣后，月新置业在上述土地上开发建设月新大厦。房屋开发方为月新置业，房屋经竣工验收合格后，初始登记权利人应为月新置业，再由月新置业协助原告办理不动产权变更登记。上述事实表明，月新家私已将其房屋拆迁安置补偿合同的权利义务概括转移至月新置业，原告接收月新置业交付的房屋，并向月新置业主张相关合同权利，应视为其同意接受月新置业履行义务，自此，月新家私不再负担该合同义务，履行协助办理房屋不动产权证书义务的主体应为月新置业。故原告要求月新家私支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二项争议焦点。首先，需要确定办证义务的履行期限。按照《房屋开发还房补充协议（二）》约定，月新置业应于2015年12月30日前还房，两年内办理好房屋三证，原告主张从实际交房之日（2015年3月24日）顺延两年为办证期，即办证的截止日期为2017年3月23日。本院认为，协议约定的“两年内”虽然未明确起始时间，但理解为“还房截止日起两年内”更符合合同法的立法本意，原因在于：法律鼓励合同当事人积极履行义务，月新置业在截止日前已交付房屋，若以实际交房之日起两年内认定为办证期限，无疑加重了月新置业逾期办证的违约责任。因此，本院认定月新置业履行办证义务的截止日期为2017年12月30日。在办理房屋不动产权证书事宜上，合同双方均负有义务，但月新置业负有主要义务，原告仅负有提供相关资料、签署相关文件等配合义务。现涉案房屋未办理不动产权证书的主要原因是月新置业违反建设工程规划许可建设，应当认定月新置业未履行协助办证义务构成违约，原告有权要求其支付逾期办证违约金。其次，原告主张的违约金是否过高。原告主张的违约金标准为合同约定的“第一年20000元，第二年之后每年50000元（每月4166.67元）”，三被告均抗辩违约金标准过高。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，月新置业逾期办证对原告造成的损失数额无法确定，但考虑到月新置业已按期交付房屋，原告接收房屋并实际占有，房屋是否办证对原告实现房屋权利的影响较小；同时考虑到月新置业的经营现状，若按照合同约定判决其承担逾期办证违约金，将进一步导致公司经营状况恶化，更不利于原告办证权利的尽早实现，故本院酌定从逾期办证之日起（即2017年12月31日起）按照每年12000元的标准对原告主张的违约金予以支持。 关于第三项争议焦点。原告主张，龙泉街办作为涉案房屋的联建方，在补充协议中约定对开发方未能履行的合同义务承担连带担保责任，因龙泉街办系国家机关，其对外签订的保证合同无效，但其对合同无效负有过错，应当承担过错赔偿责任。本院认为，《中华人民共和国担保法》第八条规定：“国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。”龙泉街办系东宝区政府的派出机构，属国家机关，其对外签订的保证合同无效。《中华人民共和国担保法》第五条第二款规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”据上述规定，在主合同有效而担保合同无效的情况下，应当审查债权人和担保人的主观过错，均有过错时，担保人承担补充赔偿责任，责任范围不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。就本案而言，国家机关不能作为保证人对外承担保证责任，应属周知的法律常识，原告和龙泉街办应当对该规定明知，双方在此情况下签订包含担保条款的协议，主观上对于担保合同无效的后果均负有过错，故龙泉街办承担责任的方式为补充赔偿责任。其责任范围，考虑到以下因素：第一，龙泉街办在协调拆迁房屋及时还建方面尽到了合同约定义务；第二，月新置业发生逾期办证违约行为的主要原因在于月新置业未按建设规划许可证施工，非龙泉街办所能预见。本院酌定龙泉街办对月新置业不能清偿的逾期办证违约金部分在10%的范围内承担补充赔偿责任。 综上，对于二原告向月新置业主张支付逾期办证违约金的请求，本院酌定自2017年12月31日起按照每年12000元予以支持，龙泉街办对月新置业上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，酌定赔偿比例为10%；对于二原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条的规定，判决如下： 一、被告荆门市月新置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕维华、黄秀珍逾期办理房屋不动产权证书的违约金，违约金自2017年12月31日起按照每年12000元计算至实际办证之日止，被告荆门市东宝区人民政府龙泉街道办事处对荆门市月新置业有限公司不能清偿的部分在10%的范围内向原告吕维华、黄秀珍承担补充赔偿责任； 二、驳回原告吕维华、黄秀珍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1654元，由吕维华、黄秀珍负担654元，荆门市月新置业有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审 判 长  吴瑶琼 人民陪审员  周建平 人民陪审员  邓永艳 二〇一九年十二月十七日 法官助理张小敏 书记员王维 龙俊诚