河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终3590号上诉人(原审被告)：孟州市南庄镇杜村村民委员会,住所地：孟州市南庄镇杜村村民委员会。法定代表人：焦运奇，主任。委托诉讼代理人：杨仲琦，河南诤研律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：石建党，男，1969年1月29日出生，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人：翟伟伟，河南天坤律师事务所律师。原审被告：庞清海（又名庞朝），男，1956年6月15日出生，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人：庞邵良，男，1984年1月21日出生，汉族，住河南省武陟县。系庞清海之子。原审被告：石金龙，男，1988年2月22日出生，汉族，住孟州市。上诉人孟州市南庄镇杜村村民委员会（以下简称杜村村委）因与被上诉人石建党及原审被告庞清海、石金龙租赁合同纠纷一案，不服河南省孟州市人民法院（2019）豫0883民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜村村委上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项判决内容，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与一审被告庞清海在原合同到期后因其继续使用该块土地，而确认双方租赁合同(在2017年3月底之后)继续有效与客观事实矛盾。1、庞清海在庭审时明确要求人民法院判决：无任何过错，本案中的场地租赁问题与其无关，即根本不认可与村委存在到期后的租赁关系；2、依1999年上诉人与庞清海所签订《村南桐树园土地承包合同》第2条约定：乙方每年3月底前将承包金贰佰元提前支付村委，否则有权收回。该承包关系到2015年3月到期，到期后于2016年5月交纳了2015、2016年两年承包金，承包期应顺延至2017年3月。2016年12月3日在与被上诉人签署《转让协议》后。庞海清作为原土地使用人在土地使用权到期前已不再继续使用租赁物，也不再交纳租金。故不符合我国《合同法》第二百三十六条规定的“承租人继续使用租赁物”而产生续租及不定期租赁的情形。二、一审认定上诉人因知悉后并未反对石建党与庞清海之间的转租行为，进而认可被上诉人的利益受损，显然与法无据。1、从证据上讲，一审法院认为转租应以“承租人经出租人同意”为前提，而本案中无任何证据表明上诉人知道并同意其转租。2、从法律规定上讲，依照我国《民法总则》第一百四十条第二款“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”和我国《合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”转租行为必须经上诉人同意方可产生相应法律效力，而不能以默示不反对推定上诉人认可其转租。3、退一步讲，续租作为原合同的延续，在2016年庞清海交纳两年租金后，上诉人就该租赁土地未再收取任何租金，显然不符合出租方的合同目的。故上诉人与庞清海之间在2017年3月底合同续期届满后有权随时收回土地。三、一审基于对转租的错误理解，而以属恶意串通，损害第三人利益为据认定上诉人与一审被告石金龙签署的合同属无效合同，显属于法无据，应予改判。1、关于第三人利益问题。一审认为上诉人与庞清海租赁合同有效，那么与石金龙签署的合同应当是损害了原承租人庞清海的承租权益。而事实是，庞清海已明确请求法院判决本案场地租赁问题与其无关。即自身相关权益无任何受损。2、关于上诉人受损问题。一审认为被上诉人石建党的利益受到损害，显属错误。通过庭审已查明，原合同承包金为200元／年，而被上诉人将该土地以5000元／年租给石金龙，上诉人作为土地的所有权人未得到任何费用，属真正的利益受损方；结合庞清海答辩内容，此纠纷的产生是由于被上诉人石建党转租给石金龙造成的，也即，上诉人按2300元／年收取了租金，致使无出租权的石建党无法再按5000元／年收取租金，上诉人的合法出租权无从保护，而不是被上诉人的非法所得受到了损害。同时，在庞清海已明确表示与租赁场地无关情况下，原审认为可要求其按2300元／年的租金价格变更并支付，显然与事实不符。3、关于恶意串通问题。就该土地与石金龙签署的协议系经过村委会研究，并参照市价予以确立租金数额。为此无论在程序或是租金上，均是公开透明的。石建党辩称，一、一审判决认定上诉人与一审被告所签订的《租赁合同》无效合理合法。被上诉人与一审被告石金龙于2017年11月11日已经就涉案土地及厂房等签订了《合同》，之后石金龙实际上已经根据合同约定租用该厂房从事经营活动，该租赁期限为五年，至今仍未到期。石金龙在明知被上诉人系该土地厂房的实际承租人的前提下，不顾其与被上诉人已经签订的《合同》尚未到期的实际情况，另行与上诉人在2019年1月1日签订《租地合同书》，一审被告石金龙的行为明显系恶意行为。本案所涉的土地位于上诉人处，上诉人对该土地的基本情况应当明知，其在已经将该土地租赁给一审被告庞清海且明知其已经转租给了被上诉人的情况下,仍然不顾该基本事实另行与一审被告石金龙签订《租地合同书》，该行为应当认定为恶意行为。一审判决认定上诉人与一审被告石金龙的行为属于恶意行为，最终判决认定双方的《租地合同书》无效，既有事实依据也有法律依据。二、一审被告庞清海与上诉人签订《合同》后已经在该土地上修建厂房、购置机器设备，投资巨大，后一审被告庞清海将涉案土地及土地上的厂房及机器设施等均转租给了被上诉人，并签订了《转让协议》和《委托书》等手续。上诉人对此应当十分清楚，且被上诉人就涉案土地的续租问题多次向上诉人的负责人反映，故上诉人系合法租赁本案涉案土地及厂房设备。原审被告庞清海述称，没有意见。原审被告石金龙述称，一审判决错误，同意上诉人的上诉理由和请求。石建党向一审法院起诉请求：1、确认被告石金龙与被告杜村村委签订的租赁合同因侵害了原告的合法权益而无效，判令被告立即排除妨害、恢复原状；2、判令被告庞清海返还原告交纳的转让费，承担因过错给原告造成的损失；3、判令被告石金龙立即停止使用原告的机器设备和厂房，赔偿已经使用原告的板带款7500元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、2000年3月28日，被告杜村村委与被告庞清海签订《村南桐树园土地承包合同》一份，约定杜村村委将窑西坑地桐树园（长48米、宽36米）承包给被告庞清海建养殖厂，承包期15年（2000年3月-2015年3月），每年承包金200元；2、合同到期后，被告庞清海继续承包该块土地，庞清海之妻周素梅于2016年5月11日交纳2015年和2016年两年的承包金共计400元；3、被告庞清海承租期间，前期在该块场经营养殖场，因经营不善后期转为经营木材加工厂，经营期间建有厂房并置办有木材回工设备。原告石建党在被告庞清海的木材加工厂北邻经营一皮毛加工厂。2016年12月3日，被告庞清海之妻周素梅与原告石建党签订《转让协议》一份，约定周素梅将自己建的一切厂房转让给石建党，一切厂内设备、设施都归石建党所有，转让款为110000元，厂址在石建党的厂南；4、被告庞清海在2017年给原告出具《委托书》一份，载明“委托书庞朝的石建党厂以南、化工厂以西，厂内所有设备树木房屋，全归石建党所有，土地租用合同，全权由石建党代理。委托人庞清海（庞朝）”；5、2017年11月11日，原告石建党与被告石金龙签订《合同》一份，约定石建党将南边厂地租给被告石金龙，租期五年，每年租金5000元，五年以后每年租金10000元；6、被告石金龙称其与石建党的该份《合同》是关于租赁原告北边厂靠南边的场地的合同，石金龙并没有租赁原告石建党南边的厂，但又认可在其与杜村村委签订合同之前已经在南边厂经营，并称是被告庞清海让其在南边厂经营的，但被告庞清海当庭否认，并称被告庞清海已于2016年12月3日将该厂转让给了石建党，该厂已于被告庞清海无关，庞清海不可能让石金龙到该厂经营；7、2019年1月1日，被告杜村村委与被告石金龙签订《租地合同书》一份，约定被告杜村村委将砖瓦窑场土地2.3亩租赁给石金龙，期限五年，从2019年元月1日起至2024年元月1日止，租金每年2300元。以上即为本案事实。一审法院认为，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；被告庞清海与被告杜村村委之间的土地租赁合同于2015年3月28日期限届满后，被告庞清海继续使用该块土地，故庞清海与杜村村委之间的租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；庞清海将其租赁杜村村委的土地转租给原告石建党，杜村村委知悉后并未反对，视为同意庞清海的转租行为，故庞清海与杜村村委之间的不定期租赁合同仍然有效。恶意串通，损害第三人利益的合同无效；不定期租赁合同当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；被告杜村村委在明知与庞清海之间存在有效租赁合同的情形下，未在合理期限前通知庞清海，而直接与被告石金龙重新签订租赁合同，损害了原告石建党的利益，且被告石金龙也明知其正在使用的该块土地系庞清海转租给原告石建党的，故被告杜村村委与石金龙之间的租赁合同无效。因经济发展、物价上浮，租金仍按每年200元计算明显违背公平原则，故被告杜村村委可参照与石金龙约定的每年2300元的租金价格要求被告庞清海进行变更并支付。无效的合同自始没有法律约束力，被告石金龙与被告杜村村委之间的合同因无效而自始没有法律约束力，故被告石金龙仍应按其与原告石建党之间的租赁合同继续履行，被告石金龙因与原告石建党之间的租赁关系而占有和使用原告的厂房、设备并不构成侵权，故原告石建党要求被告石金龙排除妨害、恢复原状的诉讼请求，依法不予支持。被告石金龙虽否认与原告石建党存在租赁关系，但却无法对其最初是如何开始在南边厂经营做出合理解释，故该答辩理由不能成立。被告庞清海已按与原告石建党之间的转让合同完全履行了合同义务，没有任何过错，故对原告石建党要求被告庞清海返还110000元转让费并赔偿损失的诉讼请求，依法不予支持。原告要求被告石金龙给付使用原告板带款7500元的诉讼请求，因未提供有效证据证实，依法不予支持。原审判决：确认被告孟州市南庄镇杜村村民委员会与被告石金龙于2019年1月1日签订的《租地合同书》无效。驳回原告石建党的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孟州市南庄镇杜村村民委员会承担。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的,合同无效…(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第十四条规定:合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定的需经村民讨论决定方可办理的事项属效力性强制性规定。本案，杜村村委作为村民基层自治组织,应依法对村集体所有的财产进行管理，但杜村村委将涉案土地承包给石金龙时没有召开村民会议或村民代表大会,违背了民主议定原则，违反了效力性强制性规定,因此，杜村村委与石金龙签订的涉案合同应属无效。一审以双方签订的涉案合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定为由认定合同无效不当，但结果正确，本院予以维持。杜村村委的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孟州市南庄镇杜村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一九年十二月二十三日书记员 杨舒羽