山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终9958号 上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：张希锋，山东荣盛富翔地产开发有限公司职工。 被上诉人（原审原告）:康炆娇，女，1992年11月10日出生，汉族，户籍地山东省莒南县，现住山东省临沂市沂河馨苑**。 委托诉讼代理人：孙宪民，山东沂河律师事务所律师。 上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人康炆娇商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初5239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，该案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。 康炆娇辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 康炆娇向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋产权证；2.判令被告向原告支付不能在合同期内办理产权证书违约金46156元；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年1月28日，康炆娇与荣盛公司签订了《商品房预售合同》，合同编号为YS436597，合同约定康炆娇购买荣盛公司开发建设的沂河馨苑A区16号楼1单元1403号房，房屋代码为2162296，预测面积98.06平方米，16号楼－112号房，房屋代码为2162135，预测面积为6.65平方米，房屋总价款为439486元。合同第八条约定交付时间：出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付经验收合格的该商品房。第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意约定的处理方式为：双方协商执行。 合同签订后，康炆娇按照合同约定面积差异处理方式实际支付了购房款439589元。2016年9月30日，荣盛公司与康炆娇办理了房屋交接手续。2018年11月13日，荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。 一审法院认为，康炆娇与荣盛公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，予以确认。该案争议的主要焦点问题为：一、荣盛公司应否承担逾期办证违约责任及责任承担；二、逾期办证违约责任起止时间。 关于争议点一：一审法院认为，从该案查明的事实看，荣盛公司未按合同约定的时间提供办理房屋所有权转移登记手续的必要证明文件，致使康炆娇未能在合同约定的时间取得房屋产权证，构成违约。双方在合同第十五条约定，因荣盛公司原因，康炆娇不能在规定期限内取得房屋产权证的责任承担方式为：双方协商执行。一审法院认为，商品房买卖中，房屋出卖人协助房屋买受人办理产权证书系房屋出卖人的当然义务，故该案中关于违约责任承担方式的约定，系属约定不明，应视为未约定违约责任。对于双方未约定违约责任的，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，即该案违约金计算标准为按照年利率6%计算。 关于争议点二：从该案查明的事实看，因荣盛公司原因，致使康炆娇未能在接收房屋后365天内取得房屋产权证时，荣盛公司应承担违约责任。康炆娇实际接收房屋时间为2016年9月30日，故其自2017年9月29日即具备主张权利的条件。荣盛公司于2018年11月13日取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证，康炆娇自2018年11月13日起即具备办理房屋产权证的条件。故该案逾期办证违约责任起止时间为2017年9月29日至2018年11月13日共计411天。 关于康炆娇主张由荣盛公司协助其办理产权登记的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”故荣盛公司应当协助康炆娇办理涉案房产登记。综上，荣盛公司应承担的违约金数额为29699.36元（439589元×6%÷365天×411天），康炆娇的部分诉讼请求一审法院予以支持。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告康炆娇办理位于临沂市河东区的房屋不动产权证登记;二、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告康炆娇支付违约金29699.36元；三、驳回原告康炆娇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费953元，减半收取476.5元，由原告康炆娇负担169.9元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担306.6元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对荣盛公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的方式为“协商执行”，上诉人荣盛公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，认定荣盛公司应自合同约定的办理权属登记备案日起至取得大产权不动产登记证书日止，按照已付购房款总额年利率6%向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人荣盛公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费953元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇一九年十二月十六日 书记员  李 敏