山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终4417号 上诉人（原审被告）：韩素云，女，1968年4月14日出生，汉族，住张店区。 被上诉人（原审原告）：淄博华川置业有限公司，住所地：张店区马尚镇九级村。 法定代表人：冯宪金，总经理。 委托诉讼代理人：张静，山东福泽律师事务所律师。 上诉人韩素云因与被上诉人淄博华川置业有限公司（以下简称华川公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初8774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩素云上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判原、被告签订的《商业有偿有期使用合同》及《补充协议》无效，返还上诉人保证金5000元，各项费用36146元，共计41146元，驳回被上诉人一审诉讼请求或发回一审法院重审；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、案涉《商业有偿有期使用合同》及《补充协议》应为无效。淄博市公安消防支队于2018年5月1日作出的《行政处罚决定书》载明，案涉房屋所在场所的使用性质为商场，未经过消防安全检查擅自营业违反《消防法》第十五条第二款规定，要求停止营业。被上诉人违反《消防法》第11条、13条的规定，符合《合同法》第52条第（四）（五）规定的法定无效情形，案涉合同应为无效。2、上诉人不应支付商位占有费。案涉房屋被要求停止营业，导致上诉人无法正常经营。被上诉人违反约定，案涉房屋的所在商场没有完成招商，至今也没有正式开业，仍处于全面停业状态。 被上诉人华川公司辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 华川公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》，被告腾空位于淄博义乌小商品城二期五六工程二层南区0906号商位并返还给原告；2、被告向原告支付商位占有费9594元(自2018年7月1日至2018年10月31日)及自2018年11月1日至实际搬出返还之日的商位租金损失，每日按78元计算；3、诉讼费由被告承担。 韩素云向一审法院提出反诉请求：1、确认原、被告的《商业有偿使用合同》及《补充协议》无效；2、被告返还原告保证金5000元，各项费用36146元，赔偿损失100000元(装修损失以鉴定结果为准)；3、反诉费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年1月10日，华川公司(甲方)与韩素云(乙方)签订《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》，约定韩素云有偿使用原告位于淄博义乌小商品城二期五六工程二层南区0906号商位，期限从2017年4月1日至2019年12月31日，商位经营业态为珠宝，其中2017年4月1日至12月31日的商位使用费为26100元，在合同签订时付清；2018年1月1日至12月31日期间的商位使用费34800元，在2017年12月1日前付清；2019年1月1日至12月31日期间的商位使用费34800元，在2018年12月1日前付清。协议签订时，韩素云一次性支付履约保证金5000元。逾期交纳商位使用费或物业费等其他任何费用，超过3日原告有权解除合同并无偿收回商位，韩素云已交的商位履约保证金不予退还。合同期满或终止后，租赁商位内的固定装修不得拆除，韩素云不得向华川公司索要任何费用。任何一方对联系地址、电话有变更，须于变更之日起三日内书面通知对方，否则，以该合同所载联系地址邮寄文书，视为对方收讫，双方在《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》中另就其他事宜进行了约定。上述合同签订后，韩素云于2016年12月18日交纳电费200元，于2017年1月5日交纳2017年4月1日至12月31日的场地使用费26100元、履约保证金5000元，2017年4月1日至12月31日的物业费1146元，2017年1月1日至3月31日的管理费8700元。为培育市场，华川公司免除了韩素云20**年1月1日至6月30日的商位使用费。2018年3月30日，华川公司发出《关于义乌三期市场调整政策的通知》，该通知要求包括韩素云在内的租户于2018年6月1日前缴纳2018年7月1日至12月31日的商位使用费。逾期视为不再继续履行合同，租户应于2018年6月30日前清货撤场并返还商位，截止2018年6月30日未清货撤场并返还商位者，履约保证金不退还。韩素云所租用商铺租金调整为每天78元。因韩素云未交纳租赁费用，华川公司于2018年7月28日以EMS快递形式向韩素云发出《费用催缴通知》，要求韩素云于2018年8月2日前足额交纳2018年7月1日至12月31日的商位使用费，韩素云一直没有交纳上述费用。现涉案商铺仍被韩素云占有。涉案商场于2017年5月1日消防验收合格。庭审中韩素云要求对涉案商铺的装修损失进行司法鉴定。韩素云于2019年1月9日收到涉案起诉书副本。华川公司按日租金78元计算，主张从2018年7月1日至10月31日的商位占有费9594元，及从2018年11月1日至实际搬出之日的商位租金损失。 一审法院认为，韩素云没有提交证据证实涉案合同存在无效的法定情形，其主张涉案合同无效的主张于法无据，一审法院不予支持。韩素云称因涉案商场施工、华川公司无故停电，导致其无法正常营业均没有提交相应证据予以证实，其亦没有提交证据证实曾就此向华川公司提出异议，该主张一审法院无法予以采信。双方签订的《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。双方在该补充协议中约定，逾期交纳商位使用费或物业费等其他任何费用，超过3日华川公司有权解除合同并无偿收回商位。现被告一直未交纳从2018年7月1日起至今的商位使用费，经原告多次催要，仍未缴纳。双方约定的原告单方行使合同解除权的条件已经具备，原告诉求解除涉案《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》于法有据，一审法院予以准许。该《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》于一审法院送达起诉副本之日即2019年1月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。具体到本案中，被告应将涉案商铺清空交还给原告。原告按商铺日租金78元计算，主张从2018年7月1日至10月31日的商位占有费9594元，及从2018年11月1日至实际搬出之日的商位租金损失并无不当，一审法院予以准许。涉案合同并未全部履行完毕，原告不退还全部履约保证金显失公平，一审法院适当予以调整，结合本案实际，退还金额以2500元为宜。原告主张的商位租金损失9594元减去2500元为7094元，被告应交纳的2018年7月1日至10月31日的商位占有费为7094元。双方约定合同期满或终止后，租赁商位内的固定装修不得拆除，韩素云不得向华川公司索要任何费用，韩素云再行要求赔偿装修损失于法无据，一审法院不予准许。综上，韩素云诉求确认涉案《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》无效，返还电费、场地使用费并要求赔偿损失的主张没有事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)淄博华川置业有限公司与被告(反诉原告)韩素云于2017年1月10日签订的《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》于2019年1月9日起解除。二、被告(反诉原告)韩素云于本判决生效之日起十日内将位于淄博义乌小商品城二期五六工程二层南区0906号商位腾空并交还给原告(反诉被告)淄博华川置业有限公司。三、被告(反诉原告)韩素云于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)淄博华川置业有限公司从2018年7月1日至10月31日的商位占有费7094元。四、被告(反诉原告)韩素云于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)淄博华川置业有限公司从2018年11月1日起至将上述第二项中的商位实际腾空并交还给原告(反诉被告)淄博华川置业有限公司之日的商位租金损失，按每天78元计算。五、驳回原告(反诉被告)淄博华川置业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告(反诉原告)韩素云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，申请费116元，共计166元，由被告(反诉原告)韩素云负担；反诉案件受理费1562元，由被告(反诉原告)韩素云负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，消防法第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据该条款，若营业户未经消防检查只是导致房产不能使用，属于管理性规定，并不影响租赁合同的效力，故上诉人主张涉案合同无效，本院不予支持。上诉人主张在合同解除前，出租房产停水停电未有证据证明，收到行政处罚亦不是不能营业的条件，其主张被上诉人承诺的创造营商环境措施是以正常经营为前提，与其主张的不能营业问题无关，故其主张因被上诉人的原因租赁房产未正常营业，本院不予支持，其主张不应支付营业房占用费，本院亦不予支持。 综上所述，韩素云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费829元，由上诉人韩素云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪玲玲 审 判 员 边存鑫 审 判 员 孟庆红 二〇一九年十二月十八日 法官助理 祝奉田 书 记 员 尹衍羚