陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民  事  判  决  书 （2019）陕01民终13283号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安尚景商务酒店有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：何利忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：马清和，男，1955年1月1日出生，回族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：王剑，陕西菲格律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中交第二公路工程局有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：赵桢远，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭保国，男，1976年11月20日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李斌，男，1976年10月12日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人西安尚景商务酒店有限公司（以下简称尚景酒店）因与被上诉人中交第二公路工程局有限公司（以下简称中交二公局）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。尚景酒店上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为尚景酒店无需向中交二公局支付房屋占用费61100元、滞纳金5552.88元，其他内容不变；2.诉讼费由中交二公局负担。事实和理由：其在合同期满前就已经起诉，故合同期满后，其并非恶意占用涉案房屋，而是为了维护自身的合法权益所进行的自力救济行为，其无义务支付上述房屋占用使用费。其依据中交二公局的承诺对房屋进行装修与改造，一审中提交的录音可以证明，但是中交二公局对录音不认可，也不申请鉴定，应当承担不利后果。中交二公局在一审反诉中未主张水暖等费用的滞纳金，涉案合同中也没有约定滞纳金条款，中交二公局的主张无事实依据。中交二公局辩称，涉案合同于2019年2月9日期满，但尚景酒店拒不腾房，且实际占用并经营至2019年2月20日。截止目前，尚景酒店的家具物品仍在涉案房屋，一审判决支付该期间的房屋占用费，依据充分。一审在涉案合同约定的违约责任内判决尚景酒店支付滞纳金，依据充分；且其在一审中主张的滞纳金为60191.72元，一审法院自主裁量按日万分之四计算，认定房租滞纳金为5552.88元，作出了对尚景酒店有利的判决，其本着息事宁人的态度，才未上诉。尚景酒店向一审法院起诉请求：1.确认中交二公局不保留尚景酒店在同等条件下的优先承租权的行为违约；2.诉讼费由中交二公局负担。中交二公局向一审法院反诉请求：1.尚景酒店支付拖欠的房租236110元和滞纳金60191.72元，2018年至2019年冬季取暖费95403.6元、水电费99154.2元，共计490859.52元；2.尚景酒店因不及时退还房屋给其造成的安保费等直接损失71400元；3.诉讼费由尚景酒店负担。一审法院认定事实：2014年1月27日，尚景酒店（乙方、承租方）与中交二公局（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于XX路XX段XX号XX楼XX至4层共80间房屋（总面积3018平方米）租给乙方营业使用，租期两年，从2014年2月10日至2016年2月9日止；租赁用途为宾馆住宿，乙方不得转租或擅自改变经营用途；合同第三条第1款约定，乙方按年度向甲方交纳房屋租金，第一年度该楼宇1-4层租金为108万元，不含5-6层的租金，第二年度1-4层租金在第一年租金水平基础上递增，为1166400元；合同签订后3日内，乙方需一次性交纳第一年度1-4层房屋租金108万元；第二年度1-4层的租金，由乙方于第一合同年度最后一个季度（2014年11月10日）前，一次性向甲方缴清，如不按时交纳房租，拖欠期限超过1个月（即截止2014年12月10日），甲方有权单方面终止本合同，扣除乙方履约保证金，并另行对外招租，由此造成的一切损失由乙方承担，费用自理；第2款约定，本合同履约保证金为10万元，在本合同签订后3日内，乙方需一次性缴清；第3款约定，乙方租用房屋期间的水、暖、电、物业费等费用交纳，按政府有关部分规定，或由乙方全额交给甲方后，由甲方代缴；乙方若延期交纳，乙方须向甲方按天交纳拖欠费用千分之五的滞纳金。采暖费从2014年11月15日起交纳。合同第六条第1款约定，房屋租赁合同期满后，乙方若要继续租用，须租赁期满前4个月向甲方提出申请；甲方承诺，在同等租赁价格条件下，乙方享有优先承租权。合同签订后，尚景酒店向中交二公局交纳10万元履约保证金，交纳了房屋租金，并实际使用上述房屋。2017年2月9日，双方续签《房屋租赁合同》，约定尚景酒店继续承租上述房屋，租期两年，从2017年2月10日至2019年2月9日止；房屋租金为第一年度109万元，第二年度租金在第一年租金水平基础上递增壹万元，即110万元；缴费周期为季度，第一年度租金：签订后3日内、2017年5月10日前、2017年8月10日前、2017年11月10日前，乙方应向甲方分别交纳272500元；第二年度租金：乙方应于2018年2月10日前、2018年5月10日前、2018年8月10日前、2018年11月10日前分别交纳275000元；合同第五条第9款约定，本合同期满或符合约定的合同终止条件时，乙方未能将租赁房屋内自己的可移动财产搬迁完毕并将房屋以及钥匙交还给甲方，造成延期的，乙方须向甲方支付延期搬出的房屋占用费，此房屋占用费按原租金单价的200%和延期时间进行计算。其余约定与2014年1月27日签订的《房屋租赁合同》约定一致。尚景酒店实际使用上述房屋至2019年2月20日。尚景酒店未提交证据证明中交二公局在合同期满后，以同样的条件将房屋另行租赁给第三方。一审法院认为，关于尚景酒店的诉讼请求，尚景酒店称，口头约定租赁期为10年；其提交的录音证据无法证明谈话双方的身份，且租赁期系租赁合同的重要条款，从双方先后两次签订的《房屋租赁合同》中均约定租期为2年；故对尚景酒店的该项陈述，因无事实依据，依法不予采信。双方2017年2月9日签订的《房屋租赁合同》租期两年，从2017年2月10日至2019年2月9日止；尚景酒店未提交证据证明中交二公局在合同期满后，以同样的条件将房屋另行租赁给第三方。故尚景酒店请求确认中交二公局违约，无事实及法律依据，依法不予支持。针对中交二公局的反诉请求，关于欠付房屋租金，尚景酒店提交建行电子回执单一份，载明其于2018年12月3日向中交二公局支付10万元。尚景酒店作为付款方，应对其已付款数额及租金相对的时间段承担举证证明责任，其仅提交一张付款凭证，无法形成证据链。根据合同约定尚景酒店应于2018年11月10日向中交二公局交纳2018年11月10日至2019年2月9日期间的房租275000元，尚景酒店2018年12月3日支付的10万元，尚景酒店下欠中交二公局该租赁期内房租175000元（275000元-10万元）。又，尚景酒店实际使用涉案房屋至2019年2月20日。根据合同第五条第9款约定，造成延期的，乙方须向甲方支付延期搬出的房屋占用费，此房屋占用费按原租金单价的200%和延期时间进行计算。则自2019年2月10日至2019年2月20日，房屋租金应为61100元（275000元÷90天×10天×200%）。上述两项共计236100元，扣除尚景酒店支付的10万元履约保证金，故尚景酒店应支付中交二公局房租及占用费共计136100元。关于逾期支付房屋租金的滞纳金，合同第三条第3款约定，乙方若延期交纳，乙方须向甲方按天交纳拖欠费用千分之五的滞纳金。中交二公局未提交其实际损失的证据，根据本案合同履行情况，结合公平原则，一审法院认为滞纳金按日万分之四计算为宜，故尚景酒店应支付中交二公局房屋租金滞纳金5552.88元（以136100元为基数，自2018年11月10日算至2019年2月20日，日万分之四）。关于采暖费，尚景酒店认可其未支付2018年度采暖季的采暖费，自2018年11月15日至2019年2月20日，根据合同约定租赁面积为3018平方米及物业管理公司出具汇总表中单价7.5元/月，采暖费应为73186.5元。关于水电费，根据中交二公局提交（2018）西雁证民字第1517号《公证书》1份，其中包含《催款通知单》，证明中交二公局在2018年11月26日已经将《催款通知单》送达至尚景酒店前台，无论实际接受人员的身份是否系前台主管，送达至尚景酒店前台应当视为尚景酒店已经于2018年11月26日收到该《催款通知书》，距2019年2月20日期间，尚景酒店均未提出异议，故对《催款通知书》中列明截止2018年11月10日前的电费27563.2元，依法予以认可。关于中交二公局向尚景酒店邮寄的《告知书》落款时间为2019年2月22日，此时双方已经产生矛盾，尚景酒店称双方未进行对账，对该部分陈述，依法予以采信，故对2018年11月10日至2019年2月20日之间的水电费，中交二公局未提交相应证据，依法不予支持。关于中交二公局主张的安保费，因其未提交证据证明与本案的关联性，无法证明系因尚景酒店而产生的损失，对该部分依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告（反诉被告）西安尚景商务酒店有限公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）中交第二公路工程局有限公司支付房租及占用费136100元、滞纳金5552.88元、采暖费73186.5元、电费27563.2元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告（反诉被告）西安尚景商务酒店有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）中交第二公路工程局有限公司其余反诉请求。本案案件受理费100元，由西安尚景商务酒店有限公司负担。反诉受理费4711元，由西安尚景商务酒店有限公司负担2500元，由中交第二公路工程局有限公司负担2211元，鉴于反诉受理费由中交第二公路工程局有限公司预交，西安尚景商务酒店有限公司在履行上述金钱义务时一并给付中交第二公路工程局有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，尚景酒店与中交二公局于2014年1月27日、2017年2月9日分别签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，上述合同对双方均具有约束力。合同签订后，中交二公局将涉案房屋交付尚景酒店使用，尚景酒店亦向中交二公局支付租金及水电费等。合同约定的租赁期限于2019年2月9日到期后，双方未续签租赁合同。中交二公局称，涉案房屋至今仍处于闲置状态，而尚景酒店亦认可其物品仍在涉案房屋内，故尚景酒店要求确认中交二公局不保留在同等条件下的优先承租权的行为违约，无事实及法律依据，不予支持。经查，尚景酒店实际使用涉案房屋至2019年2月20日，尚欠2018年11月10日至2019年2月9日的租金175000元，2019年2月10日至2019年2月20日的房屋占用费61100元，以上合计236100元，扣除尚景酒店已支付的履约保证金10万元，尚景酒店应支付中交二公局租金及房屋占用费共计136110元。关于违约金，因尚景酒店未按约支付租金的行为构成违约，且合同到期后，尚景酒店继续占用涉案房屋亦未支付房屋占用费，故一审酌情按照日万分之四计算，判决尚景酒店应支付违约金5552.88元，并无不妥。关于采暖费及电费的支付，尚景酒店未提出上诉，本院依法予以确认。综上所述，尚景酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1466元，由西安尚景商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ一九年十二月二十三日 书 记 员  王  达  锐         1