辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2521号上诉人（原审原告）：王山宁，男，1955年12月8日出生，满族，辽宁省抚顺市新抚区。上诉人（原审原告）：朱红，女，1957年7月13日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。被上诉人（原审被告）：抚顺汇银地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区规划街**网点1、2、3。法定代表人：张克军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘阳宇，该公司工程部部长。委托诉讼代理人：张阳，辽宁泽隆律师事务所律师。上诉人王山宁、朱红因与被上诉人抚顺汇银地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初1316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王山宁、上诉人朱红、被上诉人抚顺汇银地产开发有限公司委托诉讼代理人刘阳宇、张阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王山宁、朱红上诉请求：1、依法撤销顺城区人民法院（2019）辽0411民初1316号民事判决书；2、依法改判被上诉人赔偿49198.48元；3、被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、顺城区法院在（2019)辽0411民初1316号民事判决中认定：“原告与被告签订的《抚顺市商品房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反法律，法规强制性规定，合同成立生效”。上诉人与被上诉人在购房合同附件3中明确约萣“外墙建门斗理石、门为品牌门密码锁”，同时合同第十六条约定，“出卖人交付的商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人双倍赔偿差价”。交付房屋时，上诉人发现被上诉人没按合同约定外墙建门斗理石、一扇进户门没安装品牌门和密码锁，仅安装了防火门。顺城区法院理应按购房合同约定，依据《合同法》第八条、第一百零七条之规定依法判决。而顺城区法院拋开合同约定，却以设计图未设计门斗，涉案楼内一层有公共活动空间不影响业主居住活动，安装防火门符合施工设计图要求等为由，没有支持上诉人的诉讼请求。上诉人认为顺城区法院的判决违反合同法，且没有法律依据。二、顺城区法院以宣传单中记载即“本广告内容、图片是对项目所做的示意表现，仅供参考”为依据，认定宣传单的说明和允诺未具体确定，不符合法律规定视为要约的要件，没有支持上诉人的一审诉求。上诉人认为，被上诉人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺己具体确定，并对上诉人购房产生重大影响，已构成要约，顺城区法院作出的判决是错误的。一是上诉人所购商品房在发开规划范围内。二是被上诉人对房屋相关设施所作的说明和允诺与原设计、宣传单、售楼员宣传、样板间楼道展示相一致具体确定，且对上诉人购房产生重大影响。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房实卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。因此，被上诉人的宣传资料所做的说明和允诺应为合同的一部分，违反者应承担违约责任。抚顺市中级人民法院（2019)辽04民终520号民事裁定书认定本案宣传资料所作说明和允诺为商品房买卖合同的一部分。三、本案诉争的焦点不是涉案房屋是否符合设计要求、质量是否达标的问题，而是是否依据合同法履行合同约定的问题。根据商品房买卖合同、宣传单说明和允诺的内容，并结合涉案楼房实际装饰情况，以下部分被上诉人尚未履行合同。1、未按备同约定外墙建门斗理石；有一扇门未安装品牌门密码锁。2、宣传单说明、样板间楼道展示、售楼员承诺。公共楼梯间装饰应墙面精贴瓷砖到顶、铺地砖、仿木扶手交付，实际情况是贴砖只到1楼，2楼以上是白墙、水泥地面，楼梯不是仿木扶手。3、公共部分电梯间未按宣传单说明和允诺镶理石门脸、贴墙砖、铺地砖。四、被上诉人在签订和履行合同过程中存在欺诈行为，构成严重违约，依法应承担违约章任。I皮上诉人对商品房销售主要采取预售方式，购房者只能根据宣传单、销售人员介绍和样板间展示来选购。上诉人在选定房屋并交付购房首付款后，被上诉人擅自改变涉案楼房原设计且故意隐瞒变更事宜，构成严重违约，导致上诉人所购房屋实际价值缩水。依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条和《消费者权益保护法》第四十五条、第五十五条规定，被上诉人行为属于欺诈行为，构成严重违约，理应依法承担赔偿损失的法律责任。综上所述，被上诉人未全部履行合同约定，且存在欺诈行为。而顺城区法院对被上诉人的违约欺诈行为视而不见，却以涉案楼施工图未设计门斗、楼内有公共活动空间不影响业主居住活动、安装防火门符合施工设计图要求、宣传单中记载的“本广告内容、图片是对项目所做的示意表现，仅供参考”为依据驳回了上诉人的诉讼请求，于法无据，于理不公。为此，上诉人恳请抚顺市中级人民法院依法判决，维护法律的尊严和当事人的合法权益。抚顺汇银地产开发有限公司辩称，第一点，关于上诉人谈到宣传单所记载内容，我想说明一下，在一审过程中上诉人所提供的宣传单并非15户业主购买户型所做的宣传。第二点，上诉人谈到被上诉人欺诈存在违约行为，通过顺城区住建局的核实以及顺城区人民法院的认定都未存在被上诉人违约的情形。第三点，关于被上诉人规划和设计修改问题，我们认为根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定，商品房在销售后，如果说房地产公司变更了规划和设计，那么他的义务是规划变更后十日内通知购买人由购买人选择是否继续购买房屋或者不再购买房屋，但本案15户业主的签约时间都是在被上诉人规划和设计变更之后签订的合同，而不是先签订的合同后发生的规划变更。最后说明一点，上诉人谈到被上诉人违反了商品房买卖合同第十六条规定，那么根据合同约定第十六条所要求的附件是在合同第二十一页，针对外墙、内墙、棚顶、楼面、门窗等做了具体的规定。在我们交房过程中，和顺城区住建局核实过程中，同时认定说我们按照附件三的装饰设备标准进行交付，不存在违约行为。综上所述，我们认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。王山宁、朱红向一审法院起诉请求：1、判令被告按建造理石门斗所需费用、盼盼品牌门(三七门)和朗贝尔品牌密码锁与防火门差价双倍赔偿原告，共计人民币30423.28元(其中门斗22623.28元；品牌门锁7800元)。2、判令被告承担未履行要约的违约赔偿责任，双倍赔偿原告楼道墙面粘贴瓷砖、铺理石地面、安仿质楼梯扶手所需费用，共计人民币14775.2元(其中墙砖5952.56元；理石地面8758.83元；仿木扶手1197.07元；不锈钢扶手和大白墙1133.26元)。3、判令被告承担电梯间没镶理石门脸、贴墙砖、铺地砖的违约责任，给予原告双倍的违约赔偿，共计人民币8000元。上述1-3项共计赔偿金额人民币53198.48元。4、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：购房合同附件三约定，外墙建门斗理石，门为品牌门、密码锁，被告交付房屋时，原告发现被告没有按合同约定建门斗理石，进户门的规格不是三七门，其中一扇进户门没安装品牌门和密码锁，而是安装的防火门。根据合同第十六条约定，出卖人交付的商品房达不到约定标准，买受人有权要求出卖人双倍赔偿差价。被告在商品房宣传资料、样板间展示和售楼员宣传中明确承诺楼道墙面精贴瓷砖到顶、铺理石地面砖、安仿木楼梯扶手，电梯间门脸镶理石、贴墙砖、铺地砖，这对原告购房产生重大影响，已构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。被告在商品房交付时没有履行宣传资料、样板间展示和售楼员宣传中有关楼道贴墙砖、铺地砖、安仿木扶手和电梯间镶理石、贴墙砖、铺地砖的承诺，应承担违约双倍赔偿责任。现诉至人民法院，请求支持诉请。一审法院认定事实：2016年4月24日，原告王山宁、朱红与被告抚顺汇银地产开发有限公司签订合同编号：R201600331863号《抚顺市商品房买卖合同》，约定：“甲方抚顺汇银地产开发有限公司，乙方王山宁、朱红；乙方购买甲方开发的位于抚顺市顺城区房屋，建筑面积129.26平方米，总价款721841元；以商业贷款方式付款，首付221841元，贷款额500000元；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人(1)该商品房结构开工、户型、空间尺寸、朝向。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。……”，该合同由二原告签字捺印，被告加盖合同专用章。该房屋经质量监督检测部门验收合格，二原告已接收房屋居住使用。另查明，合同附件三装饰、设备标准，约定：“外墙为面砖、涂料、门斗理石；内墙为水泥砂浆；棚顶为打磨、胶泥满刮；地面；地面为地热供暖为品牌门、品牌密码锁；窗为三层断桥铝窗；电梯为合资品牌；……”。被告的马德里三期汇银东第宣传单显示“卡拉麦里金石材，朗贝尔指纹锁，盼盼防盗门，木纹断桥铝，公用走廊和入户全面应用隔音降噪，楼梯空间精贴瓷砖交付”。2016年3月25日，设计单位沈阳市城乡建筑设计研究院有限公司出具《设计修改通知单》，涉案原设计楼梯间楼面为磨光花岗岩楼面，现改为细石混凝土楼面；补充电梯厅(除一层外)楼面为钢筋混凝土楼面；补充电梯厅(除一层外)内墙为水泥砂浆面。“汇银东第”小区户型结构为电梯直接入户，消防通道连接住户后门，后门为乙级防火门，未配备密码锁。“汇银东第”小区未成立业主委员会。现原告诉至法院，请求法院判决其诉请。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，二原告与被告签订《抚顺市商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同成立生效。原、被告应按合同约定全面履行权利、义务。原、被告争议焦点，被告交付的房屋是否违反《抚顺市商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准的约定。关于二原告提出被告未建设楼门斗被告违约之主张，涉案楼施工设计图未设计门斗，经实地调查，涉案楼内一层有公共活动空间，不影响业主居住活动，未降低业主使用价值，本院不予支持。二原告提出被告楼门斗墙面未按约定的卡拉麦理石使用低档理石、楼内公共窗户未使用木纹断桥铝三层中空玻璃及楼梯空间精贴瓷砖之主张，被告的宣传单虽有卡拉麦理石、木纹断桥铝三层中空玻璃、楼梯空间精贴瓷砖的宣传，但同时记载“本广告内容、图片是对项目所做的示意表现，仅供参考”，但双方签订的《抚顺市商品房买卖合同》中未明确约定，签订合同时，二原告对此亦未提出异议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”，该宣传单已明确“本广告内容、图片是对项目所做的示意表现，仅供参考”，说明和允诺未具体确定，不符合视为要约的要件，且符合建筑施工设计图要求，故本院难以支持。二原告提出被告楼内公共走廊扶手为白钢质地、消防安全门非盼盼牌三七门及未安装密码锁违反约定之主张，其中，楼内公共走廊扶手为白钢质地非木质一节，因《抚顺市商品房买卖合同》未约定，二原告主张以该小区二期精装样板间展示木质楼梯扶手为准，该样板间非涉案房屋即三期样板间，亦无证据证明该精装样板间展示木质楼梯扶手适用涉案房屋，故不予采信；消防安全门非盼盼牌三七门及未安装密码锁一节，该门为消防楼梯通道与每户厨房相连的防火门，施工图设计为乙级防火门，实际安装的防火门符合建筑施工设计图要求，未违反《抚顺市商品房买卖合同》约定，故不予采信。被告提出二原告尚未达到全体业主过半数同意，诉讼主体不适格之辩解，因二原告提出的具体诉讼请求涉及建筑物专用部分以外的共有部分之权利义务，虽尚有部分业主未明确具体意见，但二原告提出的具体诉讼请求不影响其他业主权利义务之主张，故不予采信。被告提出的辩解意见，合理部分，予以采信。二原告提出的诉请，与法无据，不予支持。判决驳回原告王山宁、朱红的诉讼请求。二审查明事实与一审相同。本院认为，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。本案被上诉人抚顺汇银地产开发有限公司向不特定的人发放商品房宣传单，希望不特定的人向其发出要约的意思表示，双方达成购房意向并签订商品房买卖合同。商品房宣传单是双方签订合同的预备阶段，宣传单的内容没有达到具体明确，没有就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作说明和允诺具体确定，不具备合同的要素，该份商品房宣传单应为要约邀请。故上诉人主张商品房宣传单是合同约定的内容，以此要求被上诉人承担未在楼梯贴墙砖和地砖、楼梯间未安装仿木纹扶手及公共部分电梯间未镶理石门脸、未贴墙砖地砖的违约责任依据不充分。双方签订《抚顺市商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规，应当是合法有效的。对于上诉人提出被上诉人未按照合同附件三的约定履行相应的义务，上诉人主张其购买的房屋外墙没有门斗理石、其中一个进户门是消防门而不是品牌门密码锁一节，在合同附件三中约定，第1项，外墙：门斗理石；第5项，品牌门、品牌密码锁。经现场查看，园区里有的楼房单元门斗理石设计为突出楼体外，有的为未突出楼体外，但都有门斗理石，进入单元门内均有走廊区域，合同中未明确约定其所购买房屋门斗理石为何种设计。上诉人购买房屋设计两个门，一个为进户门，上诉人认可为品牌门，满足品牌门的设计，另一个门是通往楼梯的消防安全通道门，上诉人陈述安装的消防安全门，但合同对此约定不明确，不能说明消防安全门不符合合同约定，且消防安全门符合消防安全的规定，符合施工图设计的要求，并且该房屋已竣工验收，故上诉人认为消防安全门未安装品牌门密码锁的上诉理由没有事实和法律依据。本案房屋设计修改是2016年3月25日，上诉人购买房屋的时间在房屋设计修改之后，并且被上诉人未违反《抚顺市商品房买卖合同》第十三条的约定，该设计变更未影响上诉人所购买商品房质量或使用功能，故被上诉人无需书面通知买受人。故上诉人主张被上诉人变更房屋设计未通知上诉人而承担相应违约法律依据不足。被上诉人在房屋配户的时候，上诉人均已知道房屋的现状，虽有口头或书面提出异议，但仍同意收房，是对房屋现状的认可。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案上诉人要求被上诉人承担违约责任，上诉人提出的上诉理由没有造成所购买的房屋价值的贬损，也未影响房屋使用功能及环境的美观。上诉人购买的房屋没有实际损失，故上诉人的上诉请求本院不予支持。综上所述，王山宁、朱红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1030元，由王山宁、朱红负担。本判决为终审判决。审判长  张明明审判员  王 爽审判员  刘晓菲二〇一九年十二月十二日法官助理王莎莎书记员祝微微