镇江市丹徒区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1112民初1876号 原告：凌信海，男，1983年2月26日生，汉族，户籍地址江苏省江都市，现住北京市。 被告：镇江星岛酒店管理有限公司，住所地江苏省镇江市。 法定代表人：王晓琴。 诉讼代表人：镇江星岛酒店管理有限公司管理人，江苏江成律师事务所。 委托诉讼代理人：孔昊，江苏江成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冷泠，江苏江成律师事务所实习律师。 被告：镇江新房房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市。 法定代表人：王孝康。 诉讼代表人：镇江新房房地产开发有限公司管理人，江苏江成律师事务所。 委托诉讼代理人：孔昊，江苏江成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冷泠，江苏江成律师事务所实习律师。 原告凌信海与被告镇江星岛酒店管理有限公司（以下简称星岛公司）、镇江新房房地产开发有限公司（以下简称新房公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告凌信海，被告星岛公司、新房公司的共同委托诉讼代理人孔昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌信海向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决星岛公司按原样交还案涉房屋。2.判决星岛公司支付全部诉讼费用。3.判决确认原告对被告星岛公司享有37979.6元的租金债权，确认原告对星岛公司享有入住损失6000元(100元/天＊60天)的债权，上述两项合计43979.6元。4.判决被告新房公司承担连带责任。事实与理由：2014年10月6日原告与被告星岛公司签订了房屋委托经营管理合同。被告新房公司为合同的担保人。合同约定自2015年8月31日起至2018年8月30日止为第一阶段。2018年8月31日起至2022年8月30日止为第二阶段。原告将名下位于世业的星岛花都酒店6号楼5层511房屋委托给被告星岛公司经营管理。合同第一阶段到期前原告按照约定通过公告的方式向两被告递交了回购申请，要求继续履行第二阶段的合同，两被告均未作出回应，后该合同被丹徒法院他案判决书认定己经终止。既然合同已经终止，那么被告星岛公司理应按原样交还案涉房屋，并且赔偿原告由于被告拒不交还房屋所造成的租金损失，被告新房公司作为合同的担保方，未监督被告星岛公司履行合同，负有连带责任。故原告诉至法院，并提出以上诉讼请求。 被告星岛公司、新房公司辩称，被告已经为原告办理了产权证，是否交付应当根据房屋的实际情况，确定是否符合交付条件，因为星岛公司已经进入破产程序，在破产程序中，如房屋符合交付条件，管理人愿意履行交付义务。但不同意原告的第三项诉讼请求，原因是被告星岛公司与原告凌信海的合同已经于2018年8月30日终止，且被法院以判决书的形式确认，原告要求星岛公司承担2018年8月30日后的租金损失，没有法律依据。既然星岛公司不承担租金损失，那新房公司也不用承担连带责任。对于6000元的入住损失，由于合同没有相关约定，星岛公司、新房公司也不同意确认该部分损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2014年10月6日，原告与镇江星耀房地产开发有限公司（后更名为镇江新房房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买新房公司开发的位于丹徒区世业镇星岛花都第006幢第5层0511号商品房，并于2014年11月27日办理了房屋所有权证书。原告称，该房屋仅是做了隔断，里面没有门窗、楼梯，未通水电，虽然领取了房产证，但是无法正常使用。 商品房买卖合同签订的当日即2014年10月6日，原告与被告星岛公司、新房公司签订《委托经营管理合同》，约定：1.原告（甲方）将其出资购买的位于镇江市丹徒区世业镇星岛花都酒店6号楼5层511号房委托给被告星岛公司（乙方）统一经营管理。2.委托经营期限共计七年，分为两阶段，2015年8月31日起至2018年8月30日止为第一阶段，2018年8月31日起至2022年8月30日止为第二阶段，在第一阶段届满前三个月内甲方未书面通知乙方继续第二阶段委托经营的合同终止，甲方书面通知继续第二阶段委托经营的双方应当进行协商并签订补充协议，双方未能达成补充协议的，合同自第一阶段届满之日自动终止。3.被告星岛公司按每年总房款379796元的10%向原告支付经营收益，支付时间为每月15日，支付金额为年收益的十二分之一即3165元（379796元*10%/12）。4.在第一阶段经营期限届满后，甲方可选择每年10%经营收益或者按照该物业实际经营收益由甲乙双方按照80%、20%的比例分成，具体方案以补充协议为准。5.为保证物业如期投入运营，甲方全权委托乙方与开发商办理房屋交接手续，签署相关文件，并认可该手续的合法性。6.自酒店正式营业之日起，甲方享有每年15天的物业入住权（免房费），如不使用可累积。7.新房公司（丙方）对上述被告星岛公司向原告支付的年经营收益以及按照约定的物业回购提供担保。委托经营管理合同还对其他事项进行了约定。委托经营管理合同签订后，原告将上述房屋交予被告星岛公司经营管理。 2018年1月，原告凌信海以星岛公司拖欠其经营收益为由，将星岛公司、新房公司诉至本院。本院于2018年6月1日作出（2018）苏1112民初316号民事判决书，该判决书认定：双方在《委托经营管理合同》中明确约定，在第一阶段经营期限届满后，如未达成新的委托协议，则该合同自第一阶段届满之日自动终止，故原告要求按照第一阶段的收益标准自2018年9月起支付第二阶段收益的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。现该民事判决书已经生效。 2019年6月28日及2019年7月9日本院分别裁定受理徐良军对星岛公司的破产清算申请、张红扣对新房公司的破产清算申请。上述两案均指定江苏江成律师事务所担任星岛公司、新房公司管理人。 上述事实由《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、房屋所有权证书、民事判决书、当事人陈述、民事裁定书、决定书等在卷证实。 本院认为，原告与新房公司签订《商品房买卖合同》及原告与被告星岛公司、新房公司签订《委托经营管理合同》系各方真实意思表示，内容亦不违反相关的法律规定，合法有效,各方均应按照合同的约定履行各自的义务。本院（2018）苏1112民初316号民事判决书已认定案涉《委托经营管理合同》在第一阶段经营期限届满后（2018年8月30日），已自动终止。因此，合同终止后，星岛公司应及时将涉案的房屋返还给原告，现原告要求星岛公司返还位于镇江市丹徒区世业镇星岛花都6幢第5层511室房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 原告要求依据《委托经营管理合同》中约定的经营收益标准确定房租损失，但经营收益并不等同于房屋租金，以经营收益为标准计算房租损失标准过高，本院酌定按照1000元/月为标准计算房租损失，截至2019年11月底，被告星岛公司应当赔偿原告房租损失合计15000元。 关于原告提出的6000元入住损失。《委托经营管理合同》已于2018年8月30日终止，在此之前因原告未实际入住，现星岛公司已无法履行该义务，故原告要求按100元/天、每年15天确认入住损失本院予以支持，但2018年8月30日后因合同终止，原告不再享有免费入住的权利，原告要求此后的入住损失缺乏事实依据，本院不予支持。由此计算出上述损失为4500元。 关于新房公司是否应当承担连带责任。根据《委托经营管理合同》约定，新房公司仅对年经营收益的支付及物业回购提供担保，本案被告星岛公司的赔偿义务源于未能及时返还房屋及未履行向原告提供免费入住的义务，因此新房公司无需对房屋返还及损失赔偿承担连带责任，故原告该项主张无事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条第一款第（十一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告镇江星岛酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告凌信海返还位于镇江市丹徒区世业镇星岛花都6幢第5层511室的房屋。 二、确认原告凌信海对被告镇江星岛酒店管理有限公司享有15000元的房租损失债权（损失计算至2019年11月30日，此后的房租损失以1000元/月计算至被告镇江星岛酒店管理有限公司破产宣告之日）。 三、确认原告凌信海对被告镇江星岛酒店管理有限公司享有4500元的入住损失债权。 四、驳回原告凌信海的其他诉讼请求。 案件受理费900元，由原告凌信海负担501元，被告镇江星岛酒店管理有限公司负担399元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  胡正宇 人民陪审员  卞亚平 人民陪审员  侯国玉 二〇一九年十二月三日 法官 助理  高 倩 书 记 员  张 俊 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》 第五十五条第一款第（十一）项下列债权属于破产债权： （十一）债务人在破产宣告前因侵权、违约给他人造成财产损失而产生的赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。