湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初3003号原告（反诉被告）：武汉惠之美物业服务有限公司，住所地武汉市东西湖区银湖科技产业开发园18号。法定代表人：胡国平，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：高亮，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴思思，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：王建国，男，1958年9月6日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区，原告（反诉被告）武汉惠之美物业服务有限公司（以下简称惠之美物业公司）与被告（反诉原告）王建国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）惠之美物业公司的委托诉讼代理人高亮、被告（反诉原告）王建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）惠之美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年1月1日至2017年12月31日的物业费25655.3元；2、判令被告承担逾期付款违约金截止2018年1月5日为5000元；3、判令本案的诉讼费由被告承担。庭审中，惠之美物业公司明确，第二项诉讼请求违约金自2014年12月1日起计算至2018年1月5日止，依据合同约定计算违约金为10552元，但仅主张5000元。事实和理由：2008年3月10日，原告惠之美物业公司与被告靳颖（王建国）签订了《前期物业管理服务协议》。合同第四条约定物业费收费标准为2元/㎡·月，每半年的首月5日以前交纳物业费。合同第十一条约定，被告不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，惠之美物业公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳逾期付款违约金。被告系福星惠誉水岸星城D8-1-3/4-2业主，房屋建筑面积为267.24平方米。2008年3月10日，被告办理了收房手续，但被告自2014年1月1日起，一直未缴纳物业服务费，拖欠物业服务费达25655.3元（计算至2017年12月31日）。为维护惠之美物业公司合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）王建国辩称，1、原告不履行《前期物业管理和服务协议》规定的房屋共有部分的合同维修义务，造成被告的房屋至今不能居住使用，被告具有正当理由拒交物业费，且已交部分应予返还。2008年3月10日被告到原告的物业管理处办理验房，并与其签订《前期物业协议》，同时原告将《业户手册》、《业主临时公约》、《住宅质量保证书》等1套资料交付被告。被告于2011年开始装修，期间不断向物业反映要求整改对墙体渗水和屋面漏水进行维修，原告以《住宅质量保证书》的房屋漏水、渗水质保期为一年，已过质保期不予维修整改。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业公司未履行物业合同服务责任的，物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，业主可以拒交，因此，本案被告拒交物业费的理由正当，物业公司应将已交的物业费予以退还。2、房屋漏水、墙体或外墙渗水的维修义务，属于合同规定的甲方责任及义务范围，原告应依合同的诚实信用原则和法定责任履行其义务。3、不论依照民法通则或民法总则的规定，原告的诉讼请求已过诉讼时效，应予以驳回。4、原告对屋顶、墙面质量问题一直拖延不予维修处理，造成被告不能装修、不能居住，部分装修制作衣柜腐蚀、内墙乳胶油漆脱落维修多次，最近一次应赔偿被告返工部分损失20350元，按照合同约定违约金，计算原告应承担违约金8201.55元。被告购房10年装修不能进行、不能居住使用，严重影响被告生活居住权益，租房损失6.36万元。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）王建国向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即履行《前期物业管理服务协议》约定的“水岸星城”D8-1-3/4-2房屋的外墙渗水、外墙砖脱落、屋面漏水的维修义务和法规规定的及时修缮义务；2、判令惠之美物业公司赔偿反诉原告墙面、衣柜返工损失20350元，违约金8193.57元，退还所交物业费2万余元；3、本案本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2008年3月10日反诉原告与反诉被告惠之美物业公司签订《前期物业管理服务协议》，按照协议约定，反诉原告向被告支付了2013年以前的物业费，完成其所称物业服务协议中的全部义务。根据《前期物业管理服务协议》第1条第1款规定“甲方的权利义务‘对物业共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安交通等项目进行维护、修缮、服务与管理’”第2条第1款“房屋共有部位的维修和管理‘共有部位是指房屋主体承载结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊走道灯等’”第3条第9款约定对共有部位的小修和急修要求。2011年反诉原告开始申请装修，但屋面、墙面渗水影响装修进度，反诉被告以各种理由拖延推诿，既不采取任何修缮措施又不采取紧急维修处理，不履行合同义务，严重违约，给反诉原告造成已装修部分的返工经济损失20350元。为维护我方合法权益，现向法院提起反诉。原告（反诉被告）惠之美物业公司辩称，我方并未违反合同约定，被告提出的房屋渗水在收房5年以内是应由房屋开发商维修，超过5年的要由房屋维修基金来维修，被告的房屋已超过5年，所以应当向房地局来申请维修基金维修，我们公司已经履行了合同约定。房屋的收房时间已超过5年，所以应当向房地局来申请维修基金维修，我公司已履行合同约定。渗水的事情于2012年发生，被告自2014年开始不交物业费，被告要求我方赔偿损失无事实和法律依据，我方不需承担。我公司已于2015年12月10日、2018年4月、2018年6月上门张贴物业费通知。关于渗水维修的事是由物业公司来帮忙申请，维修基金在政府主管部门，我们物业公司不能随便动用，所以物业公司不应该承担责任。经审理查明，王建国系福星惠誉水岸星城D8栋1单元3-4层2室建筑面积240.28平方米、水岸星城D8栋1层4室建筑面积26.96平方米房屋业主。白丽萍系王建国之妻。武汉市福星惠誉物业管理有限公司（以下简称福星惠誉物业公司）于2015年更名为惠之美物业公司。2008年3月10日，白丽萍代王建国作为乙方与福星惠誉物业公司作为甲方签订《前期物业管理服务协议》。合同第一条双方的权利义务约定：福星惠誉物业公司对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。第二条物业管理服务内容约定：共用部分是指房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井和公用设施设备使用的房屋等。第四条物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施中大修、更换、改造的费用）收取方式及期限约定：乙方交纳费用时间为一年分两次缴纳物业服务费，每次缴纳6个月，每次交纳费用时间为每半年的首月5日以前，物业费收费标准为别墅每月每平米2.0元（2009年3月28日前按房屋建筑面积每月每平方米1.5元收取；自2009年3月29日按每月每平方米2.0元收取）。第七条维修资金的管理与使用约定：建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金。乙方在购房时需向武汉市武昌区房产管理局按规定足额交纳维修资金。第十一条违约责任约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，并采取必要的催缴措施。合同还对其他权利义务等进行了约定。2008年8月30日，白丽萍代王建国向湖北福星惠誉置业有限公司签署入伙声明。自2014年1月1日起，王建国未向惠之美物业公司缴纳物业费，惠之美物业公司分别于2015年12月15日、2018年3月13日、2018年6月10日、2018年7月5日以书面形式对王建国进行了催收，并由惠之美物业公司员工以短信（彩信）方式催告王建国缴纳物业费，但王建国以其房屋屋顶漏水未能解决而未缴纳物业费，故惠之美物业公司诉至本院。以上事实有《前期物业管理服务协议》、《武汉市房屋产权登记信息查询单》、入伙声明、《物业服务费催缴通知单》四份、短信记录截图三张及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点：惠之美物业公司是否应当向王建国返还物业费、赔偿损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。水岸星城一期东区《前期物业管理服务协议》第二条物业服务内容中并未约定外墙由惠之美物业公司维修，该协议第四条约定物业服务费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更换、改造的费用，外墙属于建筑区域内的共用部分，根据《物业管理条例》（国务院院令第379号）第五十三条规定，专项维修基金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，不得挪作他用。外墙渗水系建筑物的质量问题引起，属于大修，对外墙的维修不是物业服务提供者惠之美物业公司应履行的义务。王建国拒绝支付物业费的理由无合同约定及法律规定，经惠之美物业公司催告，仍未交纳，故对惠之美物业公司主张王建国交纳物业费的请求本院予以支持。惠之美物业公司仅主张王建国承担违约金5000元，系对其自有权利的处分，本院予以照准。惠之美物业公司未违反物业合同，不应承担违约责任，对王建国的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王建国于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉惠之美物业服务有限公司支付2014年1月1日至2017年12月31日物业服务费25655.3元以及2014年12月1日至2018年1月5日的违约金5000元。二、驳回被告（反诉原告）王建国的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费566元，由被告（反诉原告）王建国负担（此款原告已垫付，被告连同上述款项一并向原告给付）；反诉案件受理费257元，由被告（反诉原告）王建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  周 杰人民陪审员  成先彪人民陪审员  李凌燕二〇一九年十二月十二日书 记 员  严橄玲