河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终3738号上诉人（原审被告）：河南金辰置业有限公司。法定代表人：李华梅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈建章，河南建法律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：张萍，女，1968年3月8日生，汉族，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：余美航（系张萍之夫），男，1969年2月14日生，汉族，住信阳市平桥区，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：骈天民，河南冠南律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人河南金辰置业有限公司（以下简称“金辰公司”）因与被上诉人张萍房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初3965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人金辰公司的委托诉讼代理人陈建章，被上诉人张萍的委托诉讼代理人余美航、骈天民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金辰公司上诉请求：1、撤销平桥区人民法院豫（2019)豫1503民初3965号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：1、一审判决认定：“合同签订后，原告于当天将购房款交付给被告”该认定是错误的。事实是：1、一审判决认定：“合同签订后，原告于当天将购房款交付给被告”该认定是错误的。事实是：2015年9月2日，被上诉人同豫和苑项目部签订了《豫和苑VIP认筹协议书》，并支付了两万元诚意金。2016年1月28日被上诉人同豫和苑项目部签订《商品房认购合同》，被上诉人承诺将购房款其中的10万元付给项目部，另外16万元直接付给张自林。在张自林的安排下，项目部工作人员给被上诉人出具了收据。但是被上诉人诚信缺失，既没有把10万元购房款支付给项目部，也没有直接给张自林转款16万元，致使双方签订的购房合同无法履行。这些事实证明，一审判决认定，被上诉人支付了28万元购房款是错误的。2、一审判决适用法律错误。第一、一审判决认定，双方于2016年1月28日签订的商品房认购合同无效，上诉人认可该事实。第二、被上诉人一直没有将购房款338000元（己付2万元诚意金）支付给上诉人，造成购房合同无法履行，被上诉人应承担合同不能履行的主要责任。根据合同法第58条的规定，双方应相互返还财产，解决合同纠纷。显然，一审判决让上诉人承担返还购房款及利息，并承担赔偿被上诉人经济损失（28元）的责任明显有悖法律规定。第三、一审判决认定被上诉人经济损失28万元，缺乏证据。事实是：被上诉人只交付了两万元认购金，其余26万元购房款根本未支付，显然，被上诉人没有28万元的经济损失。3、一审判决程序错误。一审法院审理此案，没有给上诉人送达起诉书，没有告知上诉人的诉讼权利，并且没有给上诉人送达开庭传票，导致上诉人无法出庭应诉。显然，由于一审判决程序错误，使上诉人的答辩权、质证权、举证权、辩论权等诉讼权利全部被剥夺。张萍辩称，首先，张萍与金辰公司签订有商品房买卖合同，存在房屋买卖关系。其次，张萍依据合同约定和金辰公司的指定向张自林支付了部分的购房款，同时，把尾款交付给金辰公司豫和苑项目的售楼人员，并且由该项目的财务人员出具的加盖有财务专用章的收据，且在收据上备注购房款付清的说明。为此，张萍履行了合同约定的付款义务，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。程序问题，一审法院对被告进行了送达，卷宗有显示。张萍向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告之间的认购合同无效；2、依法判令被告退还原告已付购房款28万元，并从2016年1月28日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至上述款项付清之日止；3、依法判令被告赔偿原告损失28万元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月2日，原告与被告的豫和苑项目部签订了《豫和苑VIP认筹协议书》，约定原告向被告支付2万元作为购买豫和苑排号的诚意金，持认筹书在该项目开盘选房成功认购物业后，可享受购房总房款优惠金额1万元，此优惠金额可直接冲抵相应的购房款。2016年1月28日，原告与被告的豫和苑项目部签订了《商品房认购合同》，合同约定原告购买豫和苑小区1幢1单元702号房屋，建筑面积约93.51平方米，该商品房单价每平方米为3000元人民币，总价为280000元，付款方式为一次性付款，被告应当在2016年10月31日前将验收合格的商品房交付给原告。双方还在合同中对其他有关事项作出了明确的约定。合同签订后，原告于当天将购房款交付给被告，被告给原告出具一份收据，内容为：“收据交款单位：今收到张萍购房款120000.00人民币（大写）壹拾贰万元整120000.00收款事由1#1单元702户93.51㎡备注：房款已结清（原已交160000.00）”，该收据加盖了河南金辰置业有限公司豫和苑项目部财务专用章。但被告未能提供其已经取得房屋预售许可证明，至今未能将约定的房屋交付给原告。一审法院认为，违反法律的强制性规定的合同无效，无效的合同自始无效。本案中，原、被告双方签订的《商品房认购合同》中约定了房屋的面积、单价及房屋价款，该认购合同已具备商品房买卖合同的主要内容，实际为商品房买卖合同的一种表现形式。按照最高人民法院《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，并结合被告作为房屋出卖人已经收取了原告购房款的事实，无论双方是否签订了正式的商品房买卖合同，并不影响双方事实法律关系的成立。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告未能提供商品房预售许可证明，即与原告签订了商品房认购合同，且截止到起诉前，被告仍未提供该商品房预售许可证明，故应认定双方于2016年1月28日签订的《商品房认购合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条也明确规定了“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的法律后果。本案中，被告作为商品房销售者，明知其销售的房屋没有取得商品房预售许可证，在签订合同时故意隐瞒上述情形，并最终导致认购合同无效；而原告作为商品房买受人对于造成的上述法律后果不存在任何过错，故其请求被告返还已付购房款及利息、并赔偿损失，于情有理，于法有据，应当予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告张萍与被告河南金辰置业有限公司于2016年1月28日签订的《商品房认购合同》为无效合同；二、被告河南金辰置业有限公司返还原告张萍购房款280000元，并赔偿原告因占用资金期间造成的利息损失，利息以280000元为本金，按照银行同期同类贷款利率，自2016年1月28日起计算至本金付清之日止；三、被告河南金辰置业有限公司赔偿原告张萍已付购房款一倍的损失280000元。本院二审期间，双方当事人依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。金辰公司提交一份张安丽出具的情况说明，拟证明金辰公司向张萍出具12万元的收据是出自张自林的授意，金辰公司仅收到2万元定金，其余购房款是如何交给张自林的，张安丽不知情。张萍质证称，张自林作为项目经理已收到全部房款，张自林亲自带着余美航去开票的行为更印证房款已付清的事实，至于张自林在履行内部职务时与财务怎么交接，与购房人无关。金辰公司提交一份董小友出具的情况说明，拟证明：“张自林借余美航26万，约定利息5分，后因张自林生病，无法偿还余美航的借款，后来余美航找到张自林把借款转为购房款”。余苗苗质证称，该情况说明的内容与签名不是同一人书写，不符合证据的形式要件。余美航、张萍、余苗苗均不认识董小友，董小友更不是经办人、知情人，其陈述的内容不是事实。金辰公司提交一份《豫和苑小区开发管理协议》，拟证明涉案楼房的土地系张自林借用金辰公司名义办理的土地使用证。张萍质证称，张自林是否挂靠金辰公司与购房人无关，这只是其内部协议，不影响张萍与金辰公司达成房屋买卖的事实。张萍提交一份豫和苑认购协议书，拟证明张萍与金辰公司于2016年1月1日签订有认购协议，并支付了2万元认购定金。金辰公司对该认购协议书予以认可。张萍提交一份2015年9月2日金辰公司出具的收据、一份2016年1月27日的收据，拟证明2016年1月28日的收据是根据这两份收据合并结算得来。张萍提交一份银行转账明细单，2014年5月5日、2016年1月27日、2016年1月28日张立兰分别向张自林账户转账260000元、49900元、49999元。拟证明张立兰替张萍及另案被上诉人余苗苗共向张自林转款36万元。张立兰系余苗苗的姨姥，张自林系金辰公司的实际控制人。金辰公司质证称，2016年1月27日的交易明细，显示转给张自林4.99万元的票据与本案无关。张自林与金辰公司不是一个主体。票上的数据也不是12万元。收条收到日期写的是1月28日。2014年4月1日转的26万元与本案无关，该项目是2014年10月份才启动建设。金额与时间都对不上。认购协议书我们认可，但这份证据证明上述两份证据是虚假的，因为认购是在交易票据之后才签订的。张萍提交一份李恒扬与金辰公司签订的《商品房认购合同》，及金辰公司向李恒扬出具的收据。拟证明金辰公司将豫和苑小区1幢1单元702号房屋出卖给了李恒扬。金辰公司质证称，胡晓俊借给张自林500万元现金，张自林和胡晓俊协商，用500万元的房屋抵押，该商品房认购合同实际系借款担保，李恒扬没有支付一分钱，且张自林与胡晓俊之间的借款实际系张自林与其他几人合伙的信阳市瑞祥实业有限公司的借款，与金辰公司无关。对双方二审争议的事实，本院认定如下：张萍与另案被上诉人余苗苗通过张立兰的账户于2014年5月5日、2016年1月27日、2016年1月28日分别向张自林账户转款260000元、49900元、49999元。2016年1月1日金辰公司与张萍签订《豫和苑认购协议书》，张萍于签订该协议的当日向金辰公司支付认购定金20000元。2016年1月28日张萍与金辰公司签订《商品房认购合同》，同日，金辰公司向张萍出具收据一张，载明“今收到张萍购房款120000元整备注：房款已结清（原已交160000元）”，并加盖金辰公司豫和苑项目部财务专用章，出纳处有张安丽签名。另查明，2015年5月12日，金辰公司豫和苑项目部与李恒扬签订商品房认购合同，将案涉的豫和苑小区1幢1单元701号房屋以每平方米2348元的价格出售给李恒扬。同日，金辰公司豫和苑项目部向李恒扬出具一张219561元的收条。又查明，一审法院于2019年5月25日向河南金辰置业有限公司以邮寄的方式送达开庭传票、起诉状副本等诉讼文书，2019年5月28日，张金陵代李华梅签收了该邮件。本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩，本案的争议焦点是：1、张萍已交购房款是多少？2、一审程序是否违法？关于张萍已交购房款是多少的问题。2016年1月28日张萍与河南金辰职业有限公司豫和苑项目部签订的《商品房认购合同》加盖有河南金辰职业有限公司豫和苑项目部公章、张自林个人私章，可以认定在本案商品房买卖合同关系中，张自林签订合同、收取购房款系代表金辰公司豫和苑项目部履行职务行为。2015年9月2日金辰公司向张萍出具20000元的收条、2016年1月27日金辰公司向张萍出具100000元的收条、2016年1月28日金辰公司向张萍出具一张120000元的收条，在2016年1月28日的收条上金辰公司同时备注“备注：房款已结清（原已交160000元）”，并加盖金辰公司豫和苑项目部财务专用章，出纳处有张安丽签名。结合张萍与另案被上诉人余苗苗通过张立兰的账户于2014年5月5日向张自林账户转款260000元的事实，可以认定金辰公司共收到张萍购房款280000元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”金辰公司明知其销售的房屋没有取得商品房预售许可证，在签订合同时故意隐瞒上述情形，并最终导致认购合同无效，且故意隐瞒涉案房屋已经出卖给第三人的事实，应当承担不超过已付房款的赔偿责任。本院认为，综合考虑张萍的损失情况，金辰公司应当赔偿已付房款的80%即224000元为宜。关于一审程序是否违法的问题。一审法院于2019年5月25日向河南金辰置业有限公司以邮寄的方式送达开庭传票、起诉状副本等诉讼文书，收件人为“李华梅”、单位名称为“河南金辰置业有限公司”、邮寄地址为“平桥区台北城上城对面豫和苑小区”。2019年5月28日，张金陵代李华梅签收了该邮件。本院二审阶段，上诉人所填写的《当事人送达地址确认书》所载明的送达地址与一审传票、起诉状副本送达地址一致。金辰公司上诉称张金陵并非金辰公司的工作人员，但未举证证明。根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第二条、第五条、第九条之规定，可以认定一审法院已经按照法定程序向金辰公司送达了开庭传票、起诉状副本等诉讼文书。综上所述，河南金辰置业有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但处理不当应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初3965号民事判决第一项、第二项；二、变更河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初3965号民事判决第三项为：被告河南金辰置业有限公司赔偿原告张萍已付购房款的损失224000元。一审案件受理费9400元，减半收取4700元，由原告张萍负担200元，由被告河南金辰置业有限公司负担4500元；二审案件受理费9400元，由上诉人河南金辰置业有限公司负担9000元，由被上诉人余苗苗负担400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  许前让审判员  彭 晨审判员  王道新二〇一九年十二月六日书记员  任静源