湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂07民终698号上诉人（原审原告）：方玲，女，1980年8月2日出生，汉族，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：万利，湖北楚晟律师事务所律师（代理权限为特别授权）。委托诉讼代理人：姜雅姬，湖北楚晟律师事务所律师（代理权限为特别授权）。上诉人（原审原告）：姜炎，男，1975年5月20日出生，汉族，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：万利，湖北思普润律师事务所律师（代理权限为特别授权）。委托诉讼代理人：姜雅姬，湖北思普润律师事务所律师（代理权限为特别授权）。被上诉人（原审被告）：柯海林，男，1980年12月19日出生，汉族，住鄂州市梁子湖区。委托诉讼代理人：夏学农，湖北民福律师事务所律师（代理权限为特别授权）。原审第三人：湖北浩伦置业有限公司，住所鄂州市梁子湖区太和镇太和大道**。法定代表人：徐正冬，公司总经理。上诉人方玲、姜炎因与被上诉人柯海林、原审第三人湖北浩伦置业有限公司（以下简称浩伦公司）案外人执行异议之诉一案，不服鄂州市梁子湖区人民法院（2019）鄂0702民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜炎及方玲、姜炎共同委托诉讼代理人万利、姜雅姬，被上诉人柯海林委托诉讼代理人夏学农到庭参加诉讼。原审第三人浩伦公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方玲、姜炎上诉请求：一、请求依法撤销原判。二、改判立即停止对我方购买的位于太和新城路步行街C2C3栋1层3号门面的强制执行，并解除对前述房产的查封；三、确认我方于2016年5月10日签订的《房屋买卖合同》有效，并确认位于太和新城路步行街C2C3栋1层3号门面为我方所有。事实和理由：一、原审法院适用法律错误。原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，认为涉案房屋仍然登记在房地产开发企业浩伦公司名下，且是门面房，用途为商业，不是用于居住，因而认定不能排除执行。我方认为原审法院适用法律错误，该不动产不是商品房，也不适宜居住，故应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，我方与第三人的合同签订在法院查封前且已被认定合法有效；我方在法院查封前己合法占有该不动产；我方已经交付了全部价款；我方非因自身原因未办理过户登记。故原审法院应排除执行，并协助将该房屋登记在上诉人名下。二、原审法院认定事实错误。原审法院认为我方与第三人浩伦公司签订的合同，不因备案而产生优先、排他的效力。但原审法院忽略了一点就是，我方已经付清了购房款且占有了该商品房，我方不仅仅只是将该房产进行了备案登记，还履行了付款义务，且实际享有掌控该不动产的权利，即该商品房合同。我方已经履行了自己的全部义务。我方请求浩伦公司协助办理过户登记手续时发现原审法院依据（2018）鄂0702执8号执行裁定，将属于我方名下的房屋查封，并将执行给柯海林。我方认为，法律对于我方的合法权益应当予以保护，我方因浩伦公司经营混乱，该公司法定代表人年纪大且长期居住外地，对于公司事务一直处于放任状态，而无法及时办理不动产过户登记手续，但并不能否认我方对于该不动产所享有的权利。柯海林辩称，一、请求驳回上诉，维持原判；二、本案适用法律正确，本案应当适用《最高院关于执行案件审理若干规定》第二十九条，并且是对居住用房提出异议才有效，而本案是门面用房；三、即使本案适用《最高院关于执行案件审理若干规定》二十八条，方玲、姜炎也未合法占有门面房，目前仍处于空闲状态，目前未办理房产证的原因也是方玲、姜炎自身所致，在执行异议过程中方玲、姜炎也未提供给付房款的收据，而是在一审中提供，因此房屋的收据真实性我方对此表示怀疑。综上，请求驳回方玲、姜炎的上诉请求。方玲、姜炎向一审法院起诉请求：一、请求立即停止对我方购买的位于太和新城路步行街C2C3栋1层3号门面的强制执行，并解除对前述房产的查封；二、依法确认我方于2016年5月10日签订的《房屋买卖合同》有效，并确认位于太和新城路步行街C2C3栋1层3号门面为我方所有。一审法院认定事实：浩伦公司原法定代表人徐仙法与姜炎父亲姜旺生协商，用浩伦公司开发的位于太和镇新城路步行街C2C3栋1层3号房屋作价85218元抵偿浩伦公司欠姜旺生债务，约定房屋的买受人为方玲、姜炎。姜炎、方玲与浩伦公司于2016年5月10日签订了商品房买卖合同（预售）。买卖的商品房建筑面积为62.9平方米，用途为商业。浩伦公司于2016年5月17日出具了85218元的购房款收据。因浩伦公司原法定代表人徐仙法死亡，其父徐正冬任法定代表人。2018年11月16日，姜炎、方玲重新与浩伦公司签订了太和镇新城路步行街C2C3栋1层3号房屋的买卖合同，买卖房屋为现售，实测面积为62.19平方米，用途为商业。同月18日该合同在鄂州市房产管理局备案。2019年1月16日，该院依据已发生法律效力的（2018）鄂0702执8号执行裁定，对位于太和镇新城路步行街C2C3栋1层3号房屋进行了查封。方玲作为案外人提出异议，认为被查封的房产属其所有。该院对执行异议审查后认为，方玲提出的执行异议理由不成立，于2019年4月18日作出（2019）鄂0702执异2号执行裁定，驳回方玲的异议申请。方玲、姜炎在法定期限内提起案外人执行异议之诉。一审法院认为：争议焦点：一、姜炎是否为适格的原告。二、购房款是否已付清。三、商品房备案登记是否取得了对抗他人的物权效力。一、姜炎与方玲是涉案房产的共同购买人，姜炎虽在执行程序中未提出异议，仍可在案外人执行异议之诉中作为原告，主张自己对涉案财产的权利，其作为原告主体是适格的。二、浩伦公司为抵偿债务，向方玲、姜炎出具了购房款收据，没有证据证明收据是虚假的，应当认定方玲、姜炎已付清了购房款。三、商品房预售合同登记备案属我国住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定的行政管理范畴的制度，并未赋予当事人因合同备案而取得债权优先和对抗效力，即商品房预售合同登记备案与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别，不产生对抗他人的物权效力。且涉案房产为现房，无必要进行预售备案。综上所述，该院认为，方玲、姜炎与浩伦公司签订了房屋买卖合同，进行了备案，由于房屋产权未过户到其名下，不享有房屋所有权，也不因合同备案产生优先、排他的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。由于涉案房产仍然登记在房地产开发企业浩伦公司名下，且是门面房，用途为商业，而不是用于居住，故不能排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，判决如下：驳回方玲、姜炎的全部诉讼请求。本案受理费1925元，由方玲、姜炎负担。本院二审期间，各方均没有提交新证据。本院查明事实如下：姜旺生分别于2008年1月23日、2008年4月24日、2008年9月21日、2009年9月21日向浩伦公司原法定代表人徐仙法共转账98000元。徐仙法于2015年8月6日向姜旺生出具金额为158万元的借条一张（其中包含他人债权89万元），在担保公司栏盖有湖北浩伦置业有限公司印章。姜炎、方玲与浩伦公司于2016年5月10日签订了《商品房买卖合同》（预售）。买卖的商品房坐落于鄂州市××区太和镇新城路步行街C2C3栋1层3号，建筑面积为62.9平方米。浩伦公司于2016年5月17日出具了交款单位为方玲、金额为85218元的购房款收据。因浩伦公司原法定代表人徐仙法死亡，其父徐正冬任法定代表人。2018年11月16日，姜炎、方玲重新与浩伦公司签订了房屋的买卖合同，实测面积为62.19平方米，用途为商业。同月18日该合同在鄂州市房产管理局备案。2019年1月16日，鄂州市梁子湖区人民法院依据已发生法律效力的（2018）鄂0702执8号执行裁定，对涉案房屋进行了查封。方玲作为案外人提出异议，认为被查封的房产属其所有。鄂州市梁子湖区人民法院对执行异议审查后认为，方玲提出的执行异议理由不成立，于2019年4月18日作出（2019）鄂0702执异2号执行裁定，驳回方玲的异议申请。方玲、姜炎在法定期限内提起案外人执行异议之诉。另查明，涉案房屋为商品房，规划用途为商业。在鄂州市梁子湖区人民法院查封之前仍是毛坯房，至今未安装门、窗等，亦无人居住或使用。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：姜炎、方玲就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条规定适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的”，第二十九条规定适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的”，《执行异议规定》第二十八条属于普适性的条款，第二十九条属于特别条款，虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《执行异议规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥第二十八条，符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。涉案房屋系登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，姜炎、方玲可依据《执行异议规定》第二十八条、第二十九条主张排除强制执行。依据《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。姜炎、方玲主张其已支付全部价款，但仅截取2008年至2009年的4笔共98000元的付款记录佐证徐仙法于2015年8月6日出具金额为158万元（其中包含他人债权为89万元）的借条，不能完整体现姜旺生与徐仙法之间债权债务关系，无法证明经清算债务数额已确定。姜炎在一审庭审中称姜旺生与徐仙法是长期借贷，“其他已经还清，本案主张8万多的欠款，没必要出具之前几百万的借贷证据”是对其举证权利的处分，亦将承担由此带来的举证不能的法律后果。姜炎、方玲所举证证据无法证实姜旺生对徐仙法还享有85218元债权。退一步讲，即使能证实姜旺生对徐仙法还享有85218元债权，姜炎、方玲依据姜旺生对徐仙法的债权，主张方玲已经向湖北浩伦置业有限公司支付全部价款，因债权人和债务人均不是同一主体，亦不能认定。一审法院认定姜炎、方玲已付清房款，依据不足，本院予以纠正。且涉案房屋系商铺并非用于居住，姜炎、方玲并未举证证明其名下无其他用于居住的房屋。故姜炎、方玲的主张不符合《执行异议规定》第二十九条规定的情形。依照《执行异议规定》第二十八条的规定“金钱债务中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同预订部分价款且将剩余价款按照人民法院要求全部交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案房屋是毛坯房，属于商铺，至今未安装门、窗，亦无人居住、使用。姜炎、方玲主张其在法院查封前已合法占有，未提供证据予以证明且与事实存在矛盾。占有是向外宣誓所有的一种自然状态，其主张依据购房合同占有，不符合占有成立的条件。故对其主张在人民法院查封之前已合法占有该不动产本院不予认可。此外，如前所述，姜炎、方玲主张其已付清房款的依据不足。故姜炎、方玲的主张亦不符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，姜炎、方玲就本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，姜炎、方玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1925元，由姜炎、方玲负担。本判决为终审判决。审判长 赵国文审判员陈萍审判员刘岳鹏二〇一九年十二月十六日书记员 丁            聪