广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17727号上诉人（原审原告）：梁金稳，男，1980年11月29日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：朱照环，广东骏道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王智，男，1980年11月14日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王春年，男，1948年2月7日出生，汉族，住广州市越秀区，系王智的父亲。上诉人梁金稳因与被上诉人王智占有排除妨害纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初19944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。梁金稳上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法判决广州市天河区石牌汇苑南街**华庭C2-*0*房（以下简称案涉房屋）退还给梁金稳；3.依法判决王智承担本案全部诉讼费。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，适用法律不当。王智不符合购买案涉房屋的规定，且《借款协议》的过户、抵押条款约定无效。首先，案涉房屋属于经济适用房，王智不符合购买该类房屋的相关规定，案涉房屋无法转让；其次，《借款协议》中关于如梁金稳无力偿还借款，则自愿将案涉房屋过户给王智的约定违反《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，属于法律禁止的流押条款，应认定为无效。因此，王智依据上述查明事实占有房屋无任何事实和法律依据。（二）梁金稳依法享有案涉房屋的物权，且具有优先效力，优于王智的债权，王智与梁金稳之间的债权债务关系应由另案处理或由其他方式予以实现，何况梁金稳已多次提出还款。《借款协议》签订以后，梁金稳希望偿还欠款，多次联系王智，但王智拒绝提供相应银行账号或其他收款方式，可见，梁金稳并非有意拖欠欠款，王智拒绝接受还款是为了占有梁金稳的物业，王智占有案涉房屋的行为已严重侵害梁金稳的合法利益，梁金稳不得不提起诉讼以维护自身权益。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判支持梁金稳的上诉请求。王智二审答辩称，梁金稳称房屋是借王智的代理人王春年“暂住”不属实，一审时，梁金稳向法庭提供的字据写明“如不按时偿还债务，自愿负责办理好过户手续，以抵清全部债务”的约定，实际是应梁金稳所求，兼顾其在单位的影响，对卖房暂时保密而采取的权宜之计，并以此暂代“卖房协议”。王春年事后多次催促梁金稳签订“卖房协议”，但梁金稳都以时间紧、工作忙、在外地施工等原因一拖再拖。梁金稳单独预交购房款，事后要求其出示收据，但其以财务暂未开票为由未予出示，实际上其仅缴纳了十五万元，其余五万元作为其卖房的利润，用于在东莞加盖祖屋楼层，直至数月后，其单位催促缴纳余款，王春年不得不与梁金稳共同去银行再次取出八万元现金，当时梁金稳复印了银行小票，其不可能不知道王春年的银行账号，故梁金稳在上诉中所称的阻扰其主动还款不属实。梁金稳分到住房指标后，主动请求王春年购买其房屋指标，并以其无钱购房、家乡盖房、急于结婚等困难为由，要求王春年以现金交易，并陪同王春年去分房验收、收房、缴纳各种费用、收取钥匙等，在单位要办房产证时，梁金稳主动通知王春年，并协助王春年填表上交，在此期间，梁金稳没有提出任何要求。王春年才是本案的案涉者，并不是代理人，本案房屋的所有交易都是王春年和梁金稳进行的，王智和梁金稳是同学，本案房屋的交易，王智只是旁观者。梁金稳向一审法院起诉请求：1.王智将广州市天河区石牌汇苑南街**华庭C2-2**房退还给梁金稳；2.王智承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：梁金稳提供的其作为乙方/认购方与中铁二十五局集团有限公司作为甲方/出售方于2006年10月19日签订的《认购协议》（已出示原件）约定：为确保经济适用住房销售工作的顺利进行，甲乙双方先签署本认购协议，在乙方按本认购协议办理购房手续、付清房价款并办理好入住手续后，再由甲乙双方签署《中铁二十五局集团公司经济适用住房买卖合同》；一、认购日期：2006年5月28日；二、认购住房：自编广州市天河区石牌汇景南路1类房；套内建筑面积75平方米；待广州市有关部门批准正式门牌后按正式门牌办理房地产证；认购单价：2800元/平方米（此为暂定价，最后以广州市物价局批复的价格为准）；认购房价：230000元；认购住房的实际面积最终以广州市房地产测绘所测绘的面积为准，认购总房价多退少补；三、付款方式：双方同意分三期交清全部房款；乙方首次预交款为万元（注：此空格处没有填写内容）；视工程进度和资金情况由甲方通知，交第二期房款，数额待定；房屋竣工交付使用，领钥匙前乙方向甲方交齐全部房款；七、产权事项：在乙方按本认购协议办理购房手续、付清房价款并办理好入住手续后，甲乙双方签署《中铁二十五局集团公司经济适用住房买卖合同》，再由甲方按经济适用住房有关规定办理产权手续，甲乙双方按广州市房地产交易中心有关规定各自承担应缴的税费；若乙方无违约行为，则乙方房屋办证费用从乙方缴纳的购房款结算支付，“多退少补”；八、为确保企业的稳定性，凡购买中铁二十五局集团公司经济适用住房的员工，必须为中铁二十五局集团公司服务8年（房屋竣工交付使用之日起计）等条款。梁金稳还提供显示由原中铁二十五局集团广州铁路工程有限公司出具的《收据》（两张；均已出示原件），其中，2006年10月20日填发的《收据》显示：“对方单位”为梁金稳，“摘要”为收石牌经济适用房房款（补开收据），“贷方金额”为100000元等内容；2006年12月26日填发的《收据》显示：“对方单位”为梁金稳，“摘要”为收石牌经济适用房房款，“贷方金额”为130000元等内容。上述证据用于证明梁金稳与中铁二十五局集团有限公司签订《认购协议》，约定由梁金稳认购案涉房屋，后梁金稳支付购房款并取得相应权利。王智对上述证据的真实性均无异议；并称王春年已向梁金稳支付案涉房屋的购房款合计280000元。2007年4月9日，作为借款人的梁金稳与作为债权人的王智、王春年签订《借款协议》，约定：梁金稳因其在家乡东莞市桥头镇建房，决定将单位分配的“经济适用房”75平方米广州市天河区汇景南路C2202房作为抵押，向王智借款现金280000元，其分两次取款：一次为2006年12月26日取款200000元，第二次为2007年4月9日取款80000元，以借款收据两张为凭证；双方约定，在2007年7月1日梁金稳须一次性将欠款280000元还清，如无力偿还该债务，则自愿将该房产过户给王智（注：此空格处没有填写内容），以抵清全部债务，并负责办理好全部过户手续等条款。梁金稳称《借款协议》证明其以案涉房屋作为抵押向王智借款，梁金稳未能还款，遂将案涉房屋给王智暂用。王智称上述借款280000元实际是王春年的，由于王智与梁金稳是同学关系、王智是中间人且梁金稳当时不清楚王春年的具体姓名，所以，债权人写的都是王智。王智为证明其答辩意见，提供了以下证据：1.《中国银行取款回单》（已出示原件。显示：王春年的银行账户于2007年4月9日取款80000元）、梁金稳分别于2006年12月26日出具的《收据》（已出示原件。其内容为：现收到王智200000元现金，以交房款）和于2007年4月9日出具的《收条》（已出示原件。其内容为：现收到王智80000元，以交房款），用于证明王春年到银行取款80000元，将现金合计280000元分两次交付给梁金稳；王春年将款项交付给梁金稳当天，梁金稳即将款项缴交给单位。2.《收楼验楼提示》（打印件）、梁金稳等人于2007年9月26日签署的《南铁华庭业主收楼验收单》（复写件）、《南铁华庭住户手册》（装订成册的彩印件）、《南铁华庭业主临时公约》（装订成册的打印件）及梁金稳与中铁二十五局集团南方实业开发有限公司于2007年9月26日签订的《前期物业管理服务协议》（已出示原件）、原中铁二十五局集团南方铁道物业有限公司于2007年9月30日出具的收取“C2-202梁金稳”水电费周转金、首期专项维修资金、入住资料工本费等费用的《中铁二十五局内部统一收据》（已出示原件）、梁金稳收楼时的居民身份证正反面复印件，用于证明王春年当时与梁金稳一起办理案涉房屋的收楼手续，当时的收楼费用均由王春年支付，梁金稳负责签署相关收楼文件，但收楼文件的原件均由王春年持有；梁金稳当时将其居民身份证复印件交付给王春年用于在收楼后办理各种手续时使用。3.《住户情况调查表》（已出示原件），用于证明梁金稳的单位于2013年通知办房产证时王春年填写的草稿，由于办证费用较高，当时没有办妥房产证。梁金稳对上述证据的真实性均未提出异议，但对关联性均有异议。双方当事人还陈述如下意见：1.梁金稳称案涉房屋属于经济适用房，购买该类房屋需要符合相关规定，案涉房屋无法转让；《借款协议》中关于如梁金稳无力偿还借款，则自愿将案涉房屋过户给王智的约定违反《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，属于法律禁止的流押条款，应认定为无效。2.梁金稳称案涉房屋一开始是交付给王智的，后来王智将案涉房屋用于出租。王智则称案涉房屋在收楼时是半毛坯状态，王春年收楼后对案涉房屋进行装修，装修后由王春年及其配偶居住一段时间后，大概从2008年、2009年开始出租案涉房屋至今；王智从来没有在案涉房屋中居住。3.梁金稳称案涉房屋所在小区的房屋至今基本上都因土地性质问题无法办妥房产证。4.梁金稳称王智没有合法依据占有案涉房屋，侵害其合法利益，因此，其以占有排除妨害纠纷提起本案诉讼。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”。占有排除妨害是《中华人民共和国物权法》规定的占有保护的重要方法，但这种方法的适用是以占有人和妨害占有人之间不存在其他法律关系为前提的。梁金稳与王智、王春年于2007年4月9日签订的《借款协议》约定：梁金稳以案涉房屋作为抵押向王智借款现金280000元；在2007年7月1日梁金稳须一次性将欠款280000元还清，如无力偿还该债务，则自愿将案涉房屋过户给王智，以抵清全部债务，并负责办理好全部过户手续。由上可知，无论案涉房屋现在由王智或其父亲控制，无论王智或其父亲是基于向梁金稳购买案涉房屋而行使控制权，还是因梁金稳未能依约偿还借款而暂时控制案涉房屋，王智或其父亲现控制案涉房屋存在合法依据，且案涉房屋从收楼之日即2007年9月26日开始一直处于王智或其父亲的控制之下，至今已超过十年，梁金稳现提起占有排除妨害之诉主张退还案涉房屋，没有依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年6月25日作出如下判决：驳回梁金稳的全部诉讼请求。案件受理费100元，由梁金稳负担。二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，梁金稳明确表示其是基于侵权提出本案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：梁金稳认为王智占用案涉房屋构成侵权的主张是否成立。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。梁金稳是基于侵权提出本案诉讼，故作为侵权之诉，本案应审查王智占用案涉房屋是否有合法依据，是否损害梁金稳的合法权益。本案中，梁金稳主张其与王智之间存在借款关系，以案涉房屋作为抵押交给王智暂住；王智则认为因为其父亲王春年与梁金稳就案涉房屋存在买卖合同关系且已付清全部购房款，梁金稳才将案涉房屋交付给王春年使用。虽然梁金稳、王智对于是王智抑或王春年占用案涉房屋、案涉房屋被占用的原因存在不同意见，但双方的陈述均反映出王智或其父王春年系经梁金稳同意占有、使用案涉房屋的，并不存在非法侵占案涉房屋的过错。梁金稳确认其尚未清偿其所称向王智借用的28万元，在双方之间的债权债务尚未厘清的情况下，梁金稳以侵权为由要求王智返还案涉房屋，依据不足，本院不予支持。综上所述，梁金稳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由梁金稳负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月六日书记员  贾妍胡秀红