辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9738号上诉人（原审原告）：深圳市印力物业服务有限公司大连分公司，住所大连市西岗区中山路****A-19。负责人：郑建源，公司经理。委托诉讼代理人：肖经纬，辽宁成伟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大连连邦乐其外语培训学校，住所大连市，住所大连市西岗区中山路****A-19>法定代表人：尚艳红，校长。委托诉讼代理人：宫艳朋，辽宁朋达律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫延成，辽宁朋达律师事务所律师。上诉人深圳市印力物业服务有限公司大连分公司（以下简称印力物业）、上诉人大连连邦乐其外语培训学校（以下简称乐其学校）因双方物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初4973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。印力物业上诉请求：1.判令撤销一审判决第二项，改判乐其学校支付逾期付款滞纳金（滞纳金以所欠费用金额203440.98元为基数，自2019年4月1日起，按日千分之一计算，直至实际支付之日止，截止2019年7月15日，滞纳金暂计21564.74元）；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：印力物业与乐其学校物业服务合周纠纷一案，关于滞纳金一节，印力物业提供了证据证明双方约定的物业服务标准、物业费缴纳时间及违约责任等事项，作为物业服务企业，印力物业已经按约定提供了物业服务，乐其学校逾期支付物业费就应当承担违约责任。在一审中，乐其学校以其与业主方代表之间的谈话录音拟证明印力物业存在违约，但该录音中提到的遮挡商户玻璃、承诺瑶池搬迁、提供停车位等事宜均系业主方与乐其学校之间的争议，且该谈话内容既不能代表印力物业，也与作为物业服务企业的印力物业没有直接关系，印力物业与乐其学校也没有任何上述相关内容的约定，一审法院将业主方与物业服务企业主体混淆，进而认定印力物业存在违约，属于事实认定不清。培训学校辩称，不同意印力物业的上诉请求。事实和理由：因为在2018年3月31日双方解除租赁合同时明确了我方拖欠的物业费是20万，但其后我方又陆续支付了12.5万元，其中有55000元为物业费，这55000元一审未给予扣除，这是在没有考虑对方违约的情况下，理论上我方所拖欠的数额，因为对方在招录的时候对我方做了虚假的承诺，承诺瑶池浴池会马上搬走。地下停车位会很充足，但实际上瑶池浴池并没有搬走，我方的学员没有地方停车，三百多人的学员减少为100人以下，给我方造成了巨大的损失。我方多次与对方协商，要求减免物业费和租金，对方也承认没有兑现承诺，有录音为证，但这部分事实一审并没有考虑，那么相互抵顶，再加上我方已经支付的物业费，我方并不拖欠对方任何物业费和租金。乐其学校上诉请求：1.撤销大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初4973号民事判决，依法驳回印力物业诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由印力物业承担。事实与理由：一审事实认定不清，应该核实的证据没有核实，导致判决错误。由于印力物业违约在先，给乐其学校造成巨大经济损失，抵消部分违约金和扣除乐其学校已交纳的物业费，乐其学校并不拖欠印力物业物业费。乐其学校作为承租方，2016年7月18日承租大连印象汇商铺作为培训用教室，该商铺业主委托印力物业进行物业管理及租金的收取。到2018年3月31日，乐其学校与该商铺终止协议，解除租赁合同。租赁期间，由于印力物业承诺瑶池洗浴搬走未兑现，导致乐其学校学员无处停车，造成学员和营业额锐减，年营业损失达二百万以上，学员从300多人减少到100人以内。乐其学校多次与印力物业沟通协调减、免物业费和租金，印力物业也认可该违约事实，有录音为证。但印力物业对乐其学校威逼利诱，一直以各种理由和借口让乐其学校搬离印象城，且当时规划了外立面全封闭的整改方案，造成乐其学校只能损失60多万元去履行新场地合同。乐其学校为非营利性培训机构，保证学员的利益为第一要务。为保证学员所有学习等全部档案资料不受损失，保证教学顺利进行，不得不签署印力物业给出的租赁合同终止协议，否则无法保证教学的顺利进行。在乐其学校租赁的一年多期间，由于印力物业违约，学校效益无法恢复，为了不让此类事件影响学员的稳定，学校法人在力所能及的情况下已先行垫付了12.5万元用于支付物业费和租金，加上印力物业将保证金、质保金、诚意金合计近16万元扣下抵顶，再加上印力物业给乐其学校造成的违约损失抵顶，乐其学校并不拖欠印力物业任何款项。该节事实乐其学校在一审庭审已作了陈述，庭审笔录有记载，但一审法院并未核实乐其学校已交纳的物业费，也未考虑印力物业应承担的违约责任而直接作出判决，导致判决错误。综上，请求二审查明事实，依法驳回印力物业诉求。印力物业辩称，不同意培训学校的上诉请求。事实和理由：1.关于瑶池搬迁是业主方与学校之间协商的事宜，并且据了解，业主方也没有明确承诺瑶池在短期内会搬走，只是陈述将来可能会搬走。车位可能会充足，对学校的经营有好处。正是考虑这些原因，业主方对学校的租金以及相关费用予以了优惠。如果确定瑶池浴池搬迁的时间并且已经搬走，这些优惠条件可能也就不会给学校。2.物业公司仅提供物业服务，没有作出任何承诺，不能将业主方给学校的承诺视为物业公司的承诺。物业公司按物业合同提供了物业服务，达到了物业标准内，学校就应当支付给相应的物业费，没有支付构成违约。3.学校刚才陈述的支付了55000元的物业费与事实不符，实际上其支付的是租金，而且根据业主方与学校之间的约定，指明了他支付的这55000的账户就是他支付租金的账户，因此不能将支付租金视为支付物业费。而且据物业公司了解，业主方近期也将起诉了学校索要租金事宜。4.学校刚才提出的费用相互抵顶，没有事实和法律依据，抵顶的数额也没有证据。印力物业向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠2016年10月27日至2018年3月31日期间物业费203440.98元以及逾期付款滞纳金（滞纳金以所欠费用金额，自2019年4月1日起，按日千分之一计算，直至实际支付之日止，截至2019年7月15日，滞纳金暂计21564.74）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月，仲量联行公司与被告签订了《物业管理服务委托协议》，约定因被告租用大连印象汇A座第F3-02、F4-01商铺，建筑面积494.35平方米，房屋用途为商用，由仲量联行公司为被告提供物业服务，以建筑面积每月每平方米25元缴纳物业费，被告应在每季度月5日前履行交费义务，逾期每天须支付所欠费金额1‰的滞纳金。2016年11月30日，原告、仲量联行公司、被告签署了《合同主体变更协议》，约定自2016年12月1日起，原《物业管理服务委托协议》项下关于仲量联行公司的所有权利和义务转由原告承继。因被告未按期缴纳物业费，原告多次向被告发出书面催缴通知。被告负责人于2017年12月13日与原告负责人当面沟通，被告主张因原告遮挡商户玻璃、原告承诺的瑶池洗浴（本商业中心的另一商户）没有搬迁、原告没有按照约定提供停车位等问题，导致学员减少，要求原告尽快解决，否则无法支付相应费用。原告承认上述问题，称正在补救，并要求被告尽快缴纳租金及物业费等。2018年3月31日，案涉房屋的出租方DalianHoldingCompanyLimited授权原告与被告订立《租赁合同终止协议》，双方同意于2018年3月31日终止原租赁合同，合同第二条确认被告欠付物业费203440.98元。一审法院认为，原告与被告签订的《合同主体变更协议》以及双方同意履行的《物业管理服务委托协议》的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行权利义务。现原告提供的证据能够证明被告拖欠物业费203440.98元，被告应当支付。被告辩称已经支付部分物业费，但未能证明，应当承担举证不能的不利后果。原告另主张滞纳金，但根据被告提供的证据，原告在提供物业服务过程中，确存在服务质量未达约定条件的情况，系违约在先，故原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、被告大连连邦乐其外语培训学校于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市印力物业服务有限公司大连分公司自2016年10月27日至2018年3月31日期间的物业服务费203440.98元；二、驳回原告深圳市印力物业服务有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如被告大连连邦乐其外语培训学校未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4676元，保全费1645元，合计6321元（原告已预交），由原告深圳市印力物业服务有限公司大连分公司负担256元，被告大连连邦乐其外语培训学校负担6065元。本院二审期间，乐其学校提交银行转账流水单（7份）、发票（7份），其在庭审中明确“2018年7月11日50000元的转账单、2018年10月31日5000元的转账单可以证明交纳了物业费55000元，但不能提交对应的收据”、“号码为01085732的发票，可以证明抵扣了保证金、质保金、诚意金158665.18元”。印力物业对乐其学校主张“2018年7月11日、2018年10月31日两张转账单涉及款项用以支付物业费”予以否认，并提交《变更委托人通知书》、发票（2份）拟证明“乐其学校主张的55000元用以支付租金”与事实不符；印力物业对乐其学校主张的“号码为01085732的发票用以证明抵扣158665.18元”不予认可，其称发票并非物业公司出具。庭审中，乐其学校对印力物业提交的《变更委托人通知书》、发票（2份）的真实性没有异议。综合考量上述证据，本院无据确认乐其学校提交“银行转账流水单、发票”拟证明事项，对其主张事项不予确认。经审理，本院对一审查明事实予以确认。另补充查明，一审庭审时印力物业对乐其学校提交证据的真实性未提出异议。本院认为，印力物业基于其与乐其学校之间物业服务合同向乐其学校主张欠付的物业费，《租赁合同终止协议》中确认欠付物业费为203440.98元，且一审庭审中双方对此再次确认，故对欠付数额应予确认。关于印力物业上诉主张“其不存在违约，应改判支持其一审关于滞纳金的诉讼请求”，鉴于其一审对乐其学校提交录音证据真实性未提出异议，且该录音证据可以证明物业服务存在瑕疵，不宜支持其有关滞纳金的诉讼请求，一审判决驳回并无不妥。关于乐其学校上诉主张其不欠付物业费，并基于此要求“撤销一审判决，改判驳回物业公司的一审诉讼请求”，其二审庭审明确的事由有三：一是转账55000元用以支付物业费；二是抵扣了保证金、质保金、诚意金158665.18元；三是印力物业违约给其造成了损失。鉴于乐其学校提交的银行转账流水单、发票不能证明其主张的“交纳物业费55000元、抵扣158665.18元”，对其主张“交纳、抵扣物业费”无据确认；鉴于乐其学校未提交证据证明印力物业服务存在瑕疵给其造成了损失，无据确认乐其学校损失存在。故乐其学校上诉请求依据的三项事由均不能成立，对其上诉请求无据支持。综上所述，印力物业、乐其学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，深圳市印力物业服务有限公司大连分公司预交339元、大连连邦乐其外语培训学校预交4351元，均由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  刘勇峰审判员  王家永审判员  李淑红二〇一九年十二月二十六日书记员  姜 珊