天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终1642号上诉人（原审原告）：天津市公共租赁住房管理中心，住所地天津市和平区曲阜道**。法定代表人：刘贵春，该单位主任。委托诉讼代理人：武英才，男，该单位科长。委托诉讼代理人：边鸿基，天津惠华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所，，住所地天津市南开区南丰路**法定代表人：孙璧，该单位所长。委托诉讼代理人：李红，天津国鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀明，天津国鹏律师事务所律师。原审被告：天津市南开区住房和建设委员会，住，住所地天津市南开区南丰路**/div>负责人：安承明，该单位主任。委托诉讼代理人：李红，天津国鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀明，天津国鹏律师事务所律师。原审第三人：天津市福乐顺建筑工程有限公司，住所，住所地天津市武清区曹子里乡花城中路东侧综合办公楼201-31div>法定代表人：齐作平，该公司经理。委托诉讼代理人：龚秀刚，男，该公司股东。上诉人天津市公共租赁住房管理中心（以下简称公共租赁住房中心）与上诉人天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所（以下简称南开建委房管所）及原审被告天津市南开区住房和建设委员会（以下简称南开建委）、原审第三人天津市福乐顺建筑工程有限公司（以下简称福乐顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人公共租赁住房中心的委托诉讼代理人武英才和边鸿基、上诉人南开建委房管所的委托诉讼代理人李红和王秀明、原审被告南开建委的委托诉讼代理人李红和王秀明、原审第三人福乐顺公司的委托诉讼代理人龚秀刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公共租赁住房中心上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人应享有的违约金213780元、滞纳金2207082元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由及答辩意见：一审判决严重违反法律规定与合同约定，对合同中约定的违约金、滞纳金未予保护。一审判决上诉人承担部分诉讼费用于法相悖。涉案合同约定了南开建委房管所不能擅自转租，如果转租要承担违约责任。南开建委房管所没有证据证明我们把房子租给福乐顺。诉讼时效并没有过期。公共租赁住房中心认为判决认定的基本事实是客观公正的，但应当支持滞纳金还有违约金。不同意南开建委房管所的上诉人请求。南开建委房管所辩称，不同意公共租赁住房中心的上诉请求。公共租赁住房中心与南开建委房管所之间实质上的法律关系并非租赁合同关系，而是委托管理的关系。双方均是配套用房公租房的管理单位，双方承担的行政管理职能均为管理配套用房和公租房。南开建委房管所并没有任何的获益行为，仅是进行了委托管理关系。南开建委房管所上诉请求：1.请求法院依法撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:南开建委房管所在租期届满后未占有使用租赁物，一审法院判决南开建委房管所承担租期届满后的租金，法律依据不足。一审法院认定租金未过诉讼时效，判决南开建委房管所给付租期内租金，违背法律规定，适用法律错误。一审法院未依法传唤第三人福乐顺公司，并遗漏天津市东丽区艾特莲美容院等房屋实际占有人，程序违法。南开建委述称，同意南开建委房管所的上诉意见及答辩意见。福乐顺公司述称，本案与该公司无关。公共租赁住房中心向一审法院起诉请求：1.要求二被告给付拖欠的2013年6月16日至2018年6月15日共计五年房屋租金1527000元、违约金213780元、滞纳金2207082元，总计3947862元；2.要求解除双方签订的租赁合同；3.本案诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：2012年5月11日，公共租赁住房中心（甲方）与南开建委房管局（乙方）签订秋悦家园房屋租赁合同。合同约定：乙方租赁甲方坐落于天津市东丽区秋悦家园小区建筑面积为2545平方米的两层底商用于商业经营或办公；租赁期限自2012年6月16日至2015年6月15日，月租金为每建筑平方米10元，乙方按年度支付租金，付款时间分别为2012年、2013年、2014年的5月31日前支付；合同签订后7日内乙方须向甲方交纳保证金20万元，租赁合同关系终止时，甲方收取的保证金用以充抵应由乙方承担的欠缴的水、电、有线电视、物业费等外，优先用于支付拖欠的房屋租金、违约金、滞纳金、剩余部分归还乙方；乙方转租须经甲方同意，否则转租合同无效，乙方将房屋转租后，负责处理转租而发生的纠纷，承担一切经济损失和诉讼、腾房等相应责任。合同签订后，公共租赁住房中心将房屋交付给南开建委房管所，南开建委房管所于2012年7月2日向公共住房中心缴纳2012年6月16日至2013年6月15日一年房屋租金305400元、保证金200000元。2012年5月30日，南开建委房管所（甲方）与福乐顺公司（乙方）签订秋悦家园底商房屋租赁合同，甲方将坐落于秋悦家园小区2545平方米底商租赁给福乐顺公司，租赁期限自2012年6月16日至2015年6月15日，月租金10元／平方米，乙方按季度支付租金，付款时间为2012年、2013年、2014年的5月31日前支付；乙方向甲方支付保证金20万元，签订合同后7日内缴纳；双方另约定了其他违约条款。同日，福乐顺公司向南开建委房管所出具房屋租赁安全保证书；双方又签订房屋租赁合同补充条款，约定福乐顺公司承租后，不得再次转租，如福乐顺公司转租，南开建委房管所可以解除合同，并由福乐顺公司承担赔偿责任。2012年6月18日公共租赁住房中心与南开建委房管所签订房屋租赁合同补充条款，确认甲方出租给乙方的房屋建筑面积为2545平方米，其中：第一层1268平方米，第二层1277平方米。2016年6月22日，南开建委向公共租赁住房中心致函，称因公共租赁住房中心与南开建委房管所租赁期限届满，请求公共租赁住房中心尽快与南开建委办理房屋移交手续；另外，因公共租赁住房中心同意房屋在租赁期间转租，租赁户由于经营困难无法交租，请公共租赁住房中心协助提供房屋产权证书等手续，由南开建委房管所在催要租金无果的前提下，对现租赁户进行追缴租金。2018年8月1日，公共租赁住房中心向一审法院提起诉讼。重审中，经一审法院向公共租赁住房中心释明，公共租赁住房中心表示不要求增加返还租赁房屋的诉讼请求。对此，一审法院予以尊重。一审法院认为，合法的租赁关系应当受到保护，南开建委房管所承租公共租赁住房中心的房屋，南开建委房管所应当按照约定支付租金，因双方约定转租后的法律后果由南开建委房管所承担，因此对于南开建委房管所将房屋转租给福乐顺公司产生的纠纷，应当由南开建委房管所自行解决，与本案无关。就公共租赁住房中心要求南开建委房管所支付2013年6月16日至2015年6月15日期间的租金是否超过诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于“诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，且在2016年在租赁期满后南开建委房管所还与公共租赁住房中心就房屋移交等问题进行过磋商。因此，至公共租赁住房中心起诉之日并未超过三年，南开建委房管所以诉讼时效期间届满为由进行抗辩不成立。房屋租赁合同到期后，公共租赁住房中心与南开建委房管所并未续签新的房屋租赁协议，且南开建委房管所未付后期租金，原房屋租赁合同应予解除，对于公共租赁住房中心的该项诉讼请求应予支持。南开建委房管所应向公共租赁住房中心支付2013年6月16日至2015年6月15日房屋租金610800元。2015年6月16日租赁期满，按照租赁合同约定，双方如不再续签租赁合同，南开建委房管所应将租用房屋返还给公共租赁住房中心，但因该房屋由他人占用，南开建委房管所无法返还，亦未付清租赁合同期间的租金，致使公共租赁住房中心无法接收。因此，南开建委房管所应按照原房屋租赁合同标准继续支付房屋租金至公共租赁住房中心要求之日，此三年期间租金为916200元。以上房屋租金共计1527000元。鉴于南开建委房管所自承租之日即开始转租，且并无提高租金谋利之行为，所以对于公共租赁住房中心主张要求南开建委房管所支付违约金、滞纳金的诉请，一审法院不予支持。最后，虽然公共租赁住房中心向一审法院提交了2012年5月21日南开建委向其出具的若南开建委房管所无法履行按时交纳房屋租金，由其承担代为履行交纳义务的承诺书。但该承诺书未加盖公章，不具有法律效力。因此，对于公共租赁住房中心要求南开建委承担给付房屋租金的诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告天津市公共租赁住房管理中心与被告天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所2012年5月11日签订的秋悦家园底商房屋租赁合同。二、被告天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所于判决生效之日起十日内给付原告天津市公共租赁住房管理中心2013年6月16日至2018年6月15日的房屋租金共计1527000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告天津市公共租赁住房管理中心的其他诉讼请求。案件受理费42046元，由原告天津市公共租赁住房管理中心负担27474元，被告天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所负担14572元。二审审理期间，南开建委房管所提交秋悦家园的物业居委会岩荣娜的电话录音和照片，证明2015年8月建设单位津房置业和东丽建委将本案涉诉房屋中的一部分交给秋悦家园居委会作为办公使用，证明在租赁合同到期后，管理中心实际上已经对部分房屋进行了接收并使用。公共租赁住房中心质证称，对真实性、关联性、合法性和证明目的不予支持。南开建委认可该证据。福乐顺公司认可租给了居委会。本院认为该证据与本案缺乏关联性。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合法的租赁关系应当受到保护，南开建委房管所承租公共租赁住房中心的房屋，一审判决南开建委房管所支付租金，并无不当，本院予以维持。南开建委房管所主张双方系委托管理涉案房屋关系，但未能提供充分证据予以证实，本院对该主张不予支持。关于公共租赁住房中心主张的租金是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，且在租赁期满后双方就房屋移交等问题进行过磋商，故一审法院认定未超过诉讼时效正确，南开建委房管所主张超过诉讼时效的依据不足，本院不予支持。房屋租赁合同到期后，公共租赁住房中心与南开建委房管所未续签新的房屋租赁协议，南开建委房管所无法返还已由案外人使用的涉案房屋，双方可按原租赁合同继续履行，现公共租赁住房中心在本案一审中提出了解除原房屋租赁合同的主张，符合法律规定，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。鉴于南开建委房管所自承租之日即开始转租，且并无提高租金谋利之行为，双方的房屋租赁合同关系具有一定特殊性，一审法院对于公共租赁住房中心主张要求南开建委房管所支付违约金、滞纳金的诉请不予支持，并无不妥，本院予以维持。关于诉讼费的负担，由人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，一审法院对此认定正确，本院予以确认。南开建委房管所在二审法庭辩论结束后提出抵扣20万元保证金，本院不予涉及，可另行解决。经审查，一审程序合法。综上所述，上诉人公共租赁住房中心、南开建委房管所的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44930元，由上诉人天津市公共租赁住房管理中心负担26387元，由上诉人天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所负担18543元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 何日升二〇一九年十二月十六日法官助理郭小峦书记员王丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……