甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘05民终772号上诉人（原审被告）：抚州宇通房地产开发有限公司，现住所地清水县轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭售房部。法定代表人：魏某，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，甘肃鉴远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，甘肃鉴远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚某，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人：曲某，甘肃畅和律师事务所律师。上诉人抚州宇通房地产开发有限公司（以下简称宇通公司）因与被上诉人龚某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省清水县人民法院（2019）甘0521民初876号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。宇通公司的委托诉讼代理人赵某、李某，被上诉人龚某的委托诉讼代理人曲某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宇通公司上诉请求：1.依法撤销清水县人民法院作出的(2019）甘0521民初876号《民事判决书》，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审人民法院认定事实有误。一审人民法院认定“龚某与宇通公司2018年12月31日对账后，以2990617元的购房款为基数己经产生利息529543元，并约定如以上欠款及利息未及时返还，2019年后重新按月息2％计息，还款时间2019年5月1日，利随本清。”上诉人认为一审认定事实有误。龚某提供的对账说明是在2018年12月31日，而上诉人提交的上诉人与高某签订的《协议》是在2019年3月12日，可以证实被上诉人提交的《对账说明》已经作废，应当返还的房款应以《协议》的约定为准。2019年3月12日，高某接受被上诉人龚某的授权委托，代理被上诉人龚某与上诉人宇通公司签订了一份《协议》，该《协议》约定：一、经高某与清水南苑豪庭就出售龚某房屋及店面对账，南苑豪庭项目尚欠房款1525667元，按月2％计息，结算到2019年3月12日利息为537415元。2018年1月22日欠天水昌兴利息20万，利息款到2019年3月12日另计息56000元；李某汇入清水宇通公账的10万元，利息16000元（公司垫付，最终由曾某股东账户支付），以上合计清水南苑豪庭欠龚某共计2435082元整（大写：贰佰肆拾叁万伍仟零捌拾贰元整）。甲方（宇通公司）承诺2435082元一年内付清龚某，逾期利息按2％计算。因上述原因，高某与清水南苑豪庭项目签订了高某的商铺买卖合同，合同总价2435082元整，该合同不备案，若备案则无效。此店面现暂时抵押给高某，但商铺的租金柜南苑豪庭项目所有。南苑豪庭项目每月以25000元的固定利息给龚某付息（从2019年4月20日开始付息），待归还龚某2435082元欠款的当日起，高某承诺以上签署的高某名下的店铺买卖合同无条件归还南苑豪庭，合同同时作废。二、上诉人应当返还的房款应以2019年3月12日签订的《协议》为准。第一，上诉人不认可被上诉人的龚某并未授权高某处理此事，高某没有代理权的答辩理由，依据《民法总则》第一百七十二条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中上诉人与龚某的纠纷都是由高某代理完成的，以前所有的签字也均是高某的，就始终未见过龚某，并且龚某在前期还委托高某为其支付购房款，《协议》签订后，高某还代龚某打了七份收取购房款的收条，综合上述证据来看，上诉人有理由相信高某有代理权，其代理行为有效，法律行为的结果可归责于被代理人龚某。第二，上诉人与龚某授权高某签订的《协议》，属于双方真实的意思表示，是依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。并且2019年3月12日签订的《协议》属于后签订的合同，效力要优先于2018年12月31日的《对账说明》。该《协议》签订后，上诉人遵守协议约定，在2019年4月3日、4月23日、4月29日、5月14日、6月5日分别分五次向被上诉人龚某返还购房款共计1323821元，并且于2019年4月23日、5月20日、6月21日分三次支付给龚某指定的天水市××区账户转账支付利息共计75000元。这些有上诉人在一审中提交的电汇凭证和收条予以证明，说明被上诉人龚某对其给高某的授权代理行为进行了追认。综上所述，一审人民法院认定事实有误，上诉人欠被上诉人的房款应当以2019年3月12日签订的《协议》上双方认可的1525667元计算，协议签订后上诉人陆续给被上诉人返还购房款1323821元，则还剩201846元房款未支付。现为维护上诉人的合法权益，请求二审人民法院依法撤销清水县人民法院作出的(2019）甘0521民初876号《民事判决书》，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。龚某辩称，本案一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉理由只有一个问题，本案以龚某提交的对账说明为准还是以被上诉人提交的协议为准。被上诉人认为应以龚某提交的对账说明为准。因为1.对账说明是上诉人出具给龚某的，有宇通公司公章和曾某签字，是有效的；2.上诉人主张的协议是以高某名义和宇通公司签订的，没有龚某的签字，对该协议上诉人不认可。龚某从未有口头或书面授权高某签署该协议，所以该协议于龚某无效；3.上诉人称现在只欠款20余万元，这是上诉人有意误导代理律师在进行拖延，一审中上诉人的代理人坚持按协议处理本案，但对协议上记载的150余万欠款是认可的，现在却对此事否认，显然上诉人没有给代理人陈述实情。龚某向一审法院起诉请求：1.判令宇通公司向其归还3090160元及利息，利息从2019年1月1日起按月息2%计算至欠款付清时止；2.宇通公司负担本案全部诉讼费用。当庭变更第一项诉讼请求为：判令宇通公司向龚某归还3090160元及利息，利息以2560617元为基数，从2019年1月1日起按月息2%计算至欠款付清时止。一审法院认定事实：魏某与曾某共同拍得甘肃省清水县国土资源局QS2013年09号宗地，土地面积为：37013平方米合55.5亩。2013年8月10日魏某与曾某签署甘肃省××县豪庭”合作开发协议，协议约定“魏某投资1274万元，曾某投资1274万元，董事会成员魏某与曾某二人，魏某为项目总负责人，曾某为监事，收益和风险均由魏某与曾某二人承担和收益。"2017年7月14日宇通公司与龚某签订《商品房买卖合同》，将其开发的南苑豪庭小区，9号楼2单元502室、602室、702室、902室、1102室、1302室、1402室、1602室，10号楼1单元503室、803室、903室、1003室、1503室、1603室、902室、1002室、1102室，11号楼S11-1至S11-4号一、二层商铺，12号楼31、32、33、34一、二层号商铺，6号楼C2号商铺。住宅合计面积1728.12平方米，每平方米2500元，商铺合计面积902.66平方米，每平方米5500元，房屋、商铺总计9284930元，龚某均已付清价款，并办理了预告登记。后宇通公司与龚某达成协议，将已经出售给龚某的××楼，9号楼2单元602室，10号楼1单元1002室，10号楼1单元1003室，10号楼1单元1503室，42号商铺，43号商铺，44号商铺，44号商铺，60号商铺出售给第三人，并将购房款直接归龚某所有，并撤销了上述房屋与龚某的预告登记。购买上述房屋的第三人已向宇通公司支付2990617元的购房款。龚某与宇通公司2018年12月31日对账后，以2990617元的购房款为基数已经产生利息529543元，并约定“如以上欠款及利息未及时返还，2019年后重新按月息2%计息，还款时间2019年5月1日，利随本清”。庭审中龚某承认宇通公司已偿还房款430000元，后宇通公司未按期支付剩余房款2560617元及其他款项，产生纠纷，诉至本院。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，龚某提交了对账说明，宇通公司提交了协议，说明双方对龚某购买宇通公司的住宅及商铺，并将一部分住宅和商铺在龚某同意的情况下，宇通公司转售第三人的这一事实并无争议。只是在关于购房款的计算方面存在差异，宇通公司未提交证据来印证其协议所计算的款额，龚某提交了与协议相印证的打款回单，及有曾某签名的房款确认书，故对龚某要求宇通公司支付其2560617元购房款的诉求，本院予以支持。关于宇通公司辩称曾某以公司名义进行低价销售活动，损害公司利益不认可，这是宇通公司的内部纠纷，且曾某作为宇通公司拥有一半出资的董事之一，对外签订的协议无其他致使合同无效的情形，具有权力外观，不能对抗善意的第三人龚某，本院不予采纳其辩解意见。关于龚某要求宇通公司支付利息的诉求，宇通公司与龚某在协议中已约定，且符合法律规定，故对其要求从2019年1月1日起按月息2%计算至欠款付清之日止的利息予以支持；关于龚某要求宇通公司支付对账说明中的其他款项，其中529543元是以购买住宅及商铺的本金2990617元为基数产生的利息，应当予以支持，其余款项不是基于购买房屋所产生，本案系房屋买卖合同纠纷，与本案无关，故对龚某的其余诉求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.抚州宇通房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向龚某支付购房款2560617元；2.抚州宇通房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向龚某支付房款利息529543元，及自2019年1月1日起以2560617元为基数，按照月利率2%计算至房款付清之日止的利息；3.驳回龚某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31522元，减半收取计15761元，由抚州宇通房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人宇通公司提交2份新的证据，银行《汇款凭证》复印件，证明目的：该证据与一审提交的1份《汇款凭证》共同证明宇通公司向龚某指定的天水市××区账户转账支付利息共计75000元这一事实。被上诉人龚某质证称，对该证据的真实性不予认可。该证据经本院审核认为，与被上诉人一审提交的《汇款凭证》时间上具有前后相关联，且与上诉人提交的《协议》约定内容及时间相符，对其真实性予以认可，但转账行为系单方行为，并不能据此认定龚某对高某的无权代理进行了追认，对其证明目的不予支持。被上诉人龚某二审未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：宇通公司对龚某的债务，应以《对账说明》还是《协议》依据确定欠款数额是多少？利息应如何计算？本案中上诉人主张其与龚某的经济往来都是由案外人高某代理完成，以前所有的签字也均是高某的，其始终未见过龚某，并且龚某在前期还委托高某为其支付购房款，涉案《协议》签订后，高某还代龚某打了七份收取购房款的收条，综合以上事实，上诉人有理由相信高某有代理权，其代理行为有效，法律行为的结果可归责于被代理人龚某。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权限、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。依据该规定，首先，表见代理的构成要件之一是必须为直接代理，即代理人必须以被代理人的名义对外从事代理民事行为。本案中上诉人宇通公司提交的《协议》是高某的名义签订，不符合表见代理的构成要件；其次，表见代理要求相对人有理由相信代理人具有代理权限，不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人具有代理权限。本案中上诉人宇通公司并未提供证据证明高某与其签订协议时，具有高某持有龚某本人的印鉴等有权代理的客观表象形式要素，且在签订的《协议》约定一方相对人为高某时，其未起到审慎的提示、注意义务，据此无法认定其主观上存在善意且无过失，故本案中高某与龚某之间并不构成表见代理。上诉人主张其于2019年4月23日、5月20日、6月21日分三次给龚某指定的天水市××区账户转账支付利息共计75000元的事实，能够证明龚某对高某与宇通公司之间签订的《协议》进行了追认。本院认为，本案中上诉人宇通公司并未提供证据证明其与高某签订《协议》后，被上诉人龚某明确表示其接受合同的约束，并指定该账户要求宇通公司履行《协议》约定的义务，故依法由其承担举证不能的法律后果。其向天水市秦州区花园农业生态产业园账户转账支付利息系其单方行为，并不能据此认定龚某对高某的无权代理进行了追认。在上诉人无证据证明被上诉人对《协议》进行追认的情况下，其无法推翻《对账说明》。综上所述，上诉人与案外人高某之间签订的《协议》对龚某并不构成表见代理或对无权代理予以追认，故上诉人主张其与龚某之间的债权债务关系以其与案外人高某签订的《协议》为准，并无事实基础，本院不予支持。上诉人宇通公司向被上诉人出具的《对账说明》仍为双方债权债务关系的凭证。依据该凭证，宇通公司对龚某的债务为2990617元的购房款，以及以此为基数，截止2018年12月31日已经产生的利息529543元。关于上诉人宇通公司主张其于2019年4月3日、4月23日、4月29日、5月14日、6月5日分别分五次向龚某转账1323821元，是履行其与高某签订的《协议》约定的债务行为。但依据查明事实，宇通公司向龚某出具的《对账说明》，是以宇通公司经龚某同意，收回其出售给龚某的住宅与商铺，另外转售他人后收回的房款，以及龚某为宇通公司垫付的资金为基础的。该《对账说明》同时载明宇通公司对龚某还负有归还转售的房屋收回的按揭款和尾款的义务，宇通公司于2019年4月3日、4月23日、4月29日、5月14日、6月5日分别分五次向龚某转账的1323821元，附有明确的款项来源，证明其系归还转售的房屋收回的按揭款和尾款的行为。故宇通公司转账的1323821元，不属于其对涉案债权的清偿。综上所述，案外人高某与宇通公司签订的《协议》对龚某并不构成表见代理，也不能认定为其对无权代理予以追认，故该《协议》对龚某不产生拘束力，宇通公司对龚某的债务，以《对账说明》为准。本案被上诉人龚某一审中承认宇通公司对涉案债务已偿还430000元，故上诉人宇通公司仍负有向龚某清偿2560617元购房款、529543元房款利息，及自2019年1月1日起以2560617元为基数，按照月利率2%计算至房款付清之日止的利息之义务。故上诉人宇通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31522元，由上诉人抚州宇通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 斌审 判 员  李虓晖审 判 员  包新萍二〇一九年十二月十日法官助理  独海霞书 记 员  张瓅心