湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终2504号上诉人（原审被告）：周久英，女，生于1952年5月25日，土家族，湖北省建始县人，户籍地建始县，住建始县。被上诉人（原审原告）：曾银富，男，生于1962年5月19日，汉族，重庆市奉节县人，住建始县。被上诉人（原审原告）：赵绪菊，女，生于1966年12月21日，汉族，重庆市奉节县人，住建始县。系曾银富之妻。二被上诉人共同委托诉讼代理人：谭维玖，建始县业州镇法律服务所法律工作者。原审被告：潘孝训，男，生于1948年3月16日，汉族，湖北省建始县人，户籍地建始县）二组103号，住建始县。系周久英丈夫。上诉人周久英因与被上诉人曾银富、赵绪菊、原审被告潘孝训确认合同有效纠纷一案，不服湖北省建始县人民法院（2019）鄂2822民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周久英上诉请求：1.撤销原判。2.依法判令周久英享建始县××××组组地块代码为4228222002020200602、4228222002020200603的两块自留地的承包权；3.请求二审法院判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：1.原审判决事实不清、证据不充分。周久英的户口从来没有从长梁镇瓦子院村**迁走，1999年12月份才签订协议，曾银富1999年之前的证从何而来？双方协议约定自留地不转让，充分说明涉案地块应由周久英享有。2.原审适用法律错误，根据土地管理法的规定，土地所有权和使用权争议，应当由人民政府处理，本案表面上是合同效力案件，但双方当事人对合同效力本身并无争议，实际上是对土地使用权发生争议，因此应由人民政府前置处理。上诉人属于本村集体经济组织成员，依法享有承包土地的权利，合理合法。曾银富、赵绪菊辩称，1.被上诉人与上诉人签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2.上诉人认为本案应由人民政府确权的理由不成立。土地所有权、使用权争议指的是由于地界不清、土地权属紊乱和因政策、体制的变更造成的历史遗留问题。本案争议的土地仍然登记于上诉人名下，不存在土地四界不清的问题，其本质是土地流转合同纠纷。潘孝训未作陈述。曾银富、赵绪菊向一审法院起诉请求：一、确认双方于1999年12月23日签订的《房屋买卖协议》有效；二、周久英、潘孝训协助曾银富、赵绪菊办理“空闲地”过户手续；三、本案诉讼费由周久英、潘孝训负担。一审法院认定事实：1999年12月23日，曾银富、赵绪菊作为乙方、周久英、潘孝训作为甲方签订《房屋买卖协议书》。《协议书》载明：“甲方现有土木结构房屋一栋，出售给乙方。经双方协商，共同达成协议如下：一、甲方将现有房屋一栋，占地面积82平方米，双方议定价8500.00元〈捌仟伍佰元整〉出售给乙方，同时转让房屋周围空闲地，四界为东齐周久华责任田坎，南齐解学书板栗树为界，西齐张进华自留地，北齐偏屋滴水为界，其中所有果树、竹子都归乙方所有。二、甲方现有三口人责任田，其中水田四块2.25亩、山田大园子一块、松树坡四块、解诗直垉上一块齐堰沟，除自留地责任田面积1分5历，通过村委会同意转让给乙方。三、甲方现有责任田内的油菜、洋芋、汪豆等农作物作价400元〈肆佰元整〉转给乙方所有。四、甲方将电源投资、电线、电表、内装线灯头全部给乙方。五、乙方订于冬月十九日搬一部分财产，甲方让出一间房子，双方定于2000年1月8日正式房屋交接，乙方必须交清一切费用及购房资金。本协议经双方共同议定，如双方违约，处罚金3000元，双方自鉴定之日起生效。”协议书由时任村干黄某斌、段宏淑、张金全签字认可并加盖瓦子院村委会公章。协议签订后，曾银富、赵绪菊一家如约支付相应价款，并在所购房屋内居住、生活，对受让土地耕种至今，其中“空闲地”一直由曾银富、赵绪菊家庭作为菜地耕种。周久英、潘孝训一家搬至建始县城区居住至今。期间，曾银富、赵绪菊所购房屋办理了土地使用权过户登记，并拆除部分房屋后新建了房屋。曾银富、赵绪菊还就受让土地（不含屋后空闲地）与村委会签订了承包合同，其在二轮土地延包中与瓦子院村委会签订的土地承包合同中记载的承包地地块为6块（沙猫丘1.55亩、裤裆丘0.30亩、龙潭槽0.30亩、刘诗廷门口0.40亩、大原子0.30亩、坪上0.50亩），总面积3.35亩，不包括买卖协议中房屋周围的“空闲地”。2017年土地确权过程中，因周久英就上述土地流转问题信访，长梁镇人民政府工作专班于同年5月9日组织曾银富、赵绪菊与周久英协商，双方达成协议，曾银富、赵绪菊将受让的松树坡山田两块（两块相邻）面积约0.3亩转让给周久英。同年9月28日，周久英取得了建始县人民政府颁发的《农村土地承包经营权证》，该证上登记的地块为3块，其中黄家坡地块（地块代码4228222002020200601）0.46亩（实测面积，下同），自留地2块（地块代码4228222002020200602、4228222002020200603）各0.11亩。曾银富、赵绪菊家庭在土地确权中亦取得了政府颁发的《农村土地承包经营权证》，该证上登记的地块为6块，其中刘诗廷门口0.20亩、沙猫丘1.59亩、龙潭槽0.41亩、裤裆丘0.58亩、大园子0.10亩、坪上（即协议中的解诗直垉上地块）0.50亩，总面积3.68亩。因曾银富、赵绪菊认为政府不应将其房屋周围的土地确权给周久英，赵绪菊于2018年10月向建始县长梁镇人民政府申请处理，长梁镇人民政府以《信访事项处理意见书》书面答复赵绪菊，只对2017年5月9日双方签订的《关于二组村民曾银富与周久英土地纠纷调解》事宜进行了说明和对争议土地将继续组织双方调解的意向，未对本案争议的“空闲地”如何处理进行答复。另查明，双方签订买卖协议后，周久英将土地承包经营权证交给曾银富、赵绪菊，但未出示1984年的《土地使用证》，而1984年的《土地使用证》上记载的土地尚有土地承包经营权证上未登记的自留地（屋前后3块，东邻自己屋，南邻周九华、西邻解进书、北邻黄仁彬，总面积0.30亩）。黄仁彬系张进华之母，肖武香系张进华之妻，张进华已去世。潘孝训原系公职教师，已退休。审理中，为查明本案事实，该院组织了双方当事人进行了现场勘查。根据现场勘查，曾银富、赵绪菊买受房屋周围空闲地的四界与买卖协议中记载的四界基本上一致。同时，当初任瓦子院村委会主任黄某斌出庭作证，证实双方签订房屋买卖协议后，村干部组织当事人对房屋及转让的土地四界进行了指认，买卖协议中的“空闲地”包括房屋周围的空地和自留地。一审法院认为，双方签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，协议的内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。本案的争议焦点是，周久英流转给曾银富、赵绪菊的土地是否包括周久英家庭原有的自留地，要客观界定双方之间土地流转的范围，就得通过全面、客观的分析、理解双方签订买卖协议的真实意思、真实目的，以及近二十年来的客观事实来综合判断。首先，从买卖协议的具体内容来看，协议第一条明确了转让房屋周围“空闲地”的四界。通过现场勘查，周久英提交的1984年的《土地使用证》上登记的四界中西界和北界不准确，西界和北界均为北界，而《土地使用证》上的东邻“自己屋”与买卖协议中的东齐“周久华责任田坎”基本一致，北邻“黄仁彬”即为买卖协议中的西齐“张进华自留地”。结合证黄某斌的证言，可以认定买卖协议中的“空闲地”包括转让房屋周边的空地和自留地。其次，协议第二条虽有“除自留地责任田面积1分5历”的表述，但从拟定协议的逻辑顺序来看，协议第二条重点在于表达对承包地的转让问题。从周久英向曾银富、赵绪菊交付土地承包经营权证后曾银富、赵绪菊家庭与村委会签订的承包合同的内容可以看出，周久英在卖房时原承包的自留地并没有在二轮土地延包中登记，周久英也没有将记载有自留地内容的1984年的《土地使用证》交付曾银富、赵绪菊，致使曾银富、赵绪菊认为买卖协议中的“空闲地”没有登记，以至于在土地延包中没有将多年耕种的“空闲地”纳入流转的土地与村委会签订承包合同。现周久英出示1984年的《土地使用证》，充分说明买卖协议中“空闲地”的来源合法，曾银富、赵绪菊有权要求周久英履行土地流转登记的附随义务。第三，从客观事实来看，自2000年1月以来，双方争议的“空闲地”一直由曾银富、赵绪菊家庭作为菜地耕种。期间，2005年国家进一步完善土地二轮延包时，周久英早已随潘孝训搬至城区居住，其信息来源更为广泛，如果其内心确认确实未转让自留地，就应当向政府主管部门和村委会申请办理土地延包手续，但并无证据证明周久英对流转的土地权属在该时段提出过主张，显然不合常理。根据长梁镇人民政府的《信访事项处理意见书》可以看出，曾银富、赵绪菊对政府将双方协商一致的土地登记给周久英并无异议，但对“空闲地”也就是自留地登记给周久英是有争议的，这说明在土地确权中曾银富、赵绪菊并没有同意将“空闲地”确权给周久英。同时根据日常生活经验，在农村房屋买卖中，为生活便利在房前屋后有菜地耕种是其中一个重要的参考因素，这也符合农村房屋买卖卖屋搭田的交易习惯，由此可以推定，双方签订的买卖协议中转让的土地包括周久英家庭原有的自留地更符合常理。总之，无论是综合分析协议本身，还是从协议签订后近二十年来涉诉土地一直由曾银富、赵绪菊家庭管理耕种的事实，都能充分说明，原、被告签订的买卖协议第一条中房屋周围的“空闲地”包括周久英家庭原有的自留地。关于曾银富、赵绪菊请求周久英协助其办理“空闲地”过户登记的请求，其实质是要求周久英协助办理土地流转登记，争议土地虽然又经建始县人民政府确权给周久英，但此次确权并非重新发包土地，而是对原土地承包经营权的进一步规范，故周久英仍有义务履行买卖协议的附随义务，协助曾银富、赵绪菊办理土地流转登记。土地流转登记的范围限于周久英经建始县人民政府2017年9月28日确权登记的自留地。潘孝训因是退休教师，不具有协助办理土地流转登记的身份资格。关于周久英提出的曾银富、赵绪菊起诉已超过诉讼时效的抗辩主张，本案属物权请求权，不适用有关诉讼时效的规定，故对其抗辩主张不予采纳。周久英主张曾银富、赵绪菊与村委会恶意串通，将其家庭全部责任田写进了买卖协议，明显与事实不符，且无证据证实，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、曾银富、赵绪菊与周久英、潘孝训于1999年12月23日签订的《房屋买卖协议书》有效。二、周久英于判决生效后一个月内协助曾银富、赵绪菊办理位建始县××××组组地块代码为4228222002020200602、4228222002020200603的两块自留地的土地流转登记。三、驳回曾银富、赵绪菊的其他诉讼请求。本案受理费80元，由周久英、潘孝训共同负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉方与被上诉方于1999年12月23日签订《房屋买卖协议书》。该协议书由时任村干黄某斌、段宏淑、张金全签字认可并加盖瓦子院村委会公章。双方签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，协议的内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方应当按照约定履行自己的义务。上诉人的上诉理由无证据证实，本院不予支持。综上，上诉人周久英的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周久英负担。本判决为终审判决。审  判  长  刘开平审  判  员  陈 敏审  判  员  覃恩洲二〇一九年十二月十二日法官助理李洁书记员（兼）  李 洁