广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6498号上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司），住所地广东省广州市天河区庆亿街1号16、17楼。负责人：吴颖桦。委托诉讼代理人：陈远强，该公司职员。委托诉讼代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵炳权，男，1959年2月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李杰、李星叶，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司），住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人广东君信律师事务所。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行），住所地广东省广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，该支行行长。委托诉讼代理人：叶则节，该支行职员。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：李土瑞，男，1961年12月23日出生，汉族，户籍地址广东省吴川市。上诉人东方资产广东分公司因与被上诉人邵炳权、国龙公司及原审第三人建行白云支行、李土瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人东方资产广东分公司的委托诉讼代理人薛冰，被上诉人邵炳权的委托诉讼代理人李星叶，被上诉人国龙公司的委托诉讼代理人丘文杏，原审第三人建行白云支行的委托诉讼代理人张沛、叶则节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方资产广东分公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判一审判决第二项为：在东方资产广东分公司的按揭贷款本息结清的条件下，国龙公司协助邵炳权办理广州市越秀区环市中路276号之二国龙大厦泰兴阁29E房的产权登记手续，东方资产广东分公司对此予以协助；3、邵炳权承担全部上诉费用。事实和理由：一、一审判决东方资产广东分公司协助邵炳权办理产权登记的涉案房屋是东方资产广东分公司具有合法抵押权利的房产，邵炳权取得房屋产权登记应以按揭抵押贷款本息实际全额被清偿为前提。一审判决的执行将导致东方资产广东分公司抵押权落空，合法权益严重受损。二、一审判决适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二天规定，认定邵炳权对涉案房屋的权利优先于东方资产广东分公司的抵押权属于事实认定不清，适用法律错误。三、东方资产广东分公司完全无过错，而邵炳权在涉案房屋已有了预售合同登记和抵押登记依然购买涉案房屋，本身具有承担法律上不利后果的巨大风险，并非完全无辜，一审判决以牺牲金融机构合法利益为代价，一味保护并不无辜的邵炳权，有失公允。邵炳权辩称：我方认为基于国龙公司与李土瑞签订的预售合同是虚假的情况下，抵押权也是无效的。即使东方资产广东分公司认为抵押权有效，我方也是真实购房意思的消费者，权益也优先于抵押权。国龙公司辩称：同意一审判决，请求驳回东方资产广东分公司的上诉请求。建行白云支行述称：同意东方资产广东分公司的上诉意见。李土瑞经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2017年6月19日，邵炳权向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认邵炳权、国龙公司于2005年4月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.邵炳权向国龙公司一次性支付余款39万元；3.国龙公司协助邵炳权办理广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之二号（泰兴阁）29E号房屋产权登记手续。一审法院认定事实：2005年4月9日，邵炳权（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为XXXXXXXXXXX号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴阁29层E号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共128.4232平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为577000元。买受人分期付款，其中2005年4月1日前支付167000元，余款41万元申请银行按揭等。2005年4月7日、5月4日及6月16日，国龙公司向邵炳权出具收据三张，分别载明收到邵炳权交来首期楼款116780元、楼款50220元及楼款20000元。2005年4月9日，邵炳权与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认邵炳权接收国龙大厦泰兴阁29E单元。邵炳权为了证明其是实际购房人，还向一审法院提交了交纳入伙费、维修基金费及税费的收据、交纳管理费的收据等证据。2000年9月30日，国龙公司（甲方）与李土瑞（乙方）签订穗房预合字××号《商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发的国龙大厦泰兴阁29层E号房，该商品房建筑面积127.92平方米，总价1100112元等。该合同在广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案。2000年11月7日，李土瑞（借款人、甲方）、建行省分行（贷款人、乙方）签订《楼宇按揭合同》，约定：甲方以其与发展商签订的商品房预购销合同项下确定的国龙大厦泰兴阁29层E号的房产抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供人民币贷款55万元等。同年11月1日，经办银行中国建设银行广州东环支行与李土瑞对上述房产到广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记，登记抵押权人为中国建设银行广州东环支行。2001年10月26日，中国建设银行广州东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，原中国建设银行广州东环支行的债权债务由合并后的中国建设银行广州市白云支行承受。其后，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。一审再查明：2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决国龙公司单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。一审法院认为：邵炳权与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助邵炳权办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。李土瑞经合法传唤未到庭，视为放弃相关的诉讼权利。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与李土瑞虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但既无证据证明李土瑞向国龙公司支付首期房款，也无证据李土瑞实际向银行偿还按揭贷款，李土瑞更未实际占有房屋。参照同类案件的情况可见，国龙公司与李土瑞签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与李土瑞签订的商品房预售合同为无效合同，李土瑞无权以该合同对抗邵炳权的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，邵炳权表示同意支付购房余款。考虑到邵炳权在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令邵炳权在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给抵押权人。邵炳权在向涉案房屋目前的抵押权受让人即东方资产广东分公司支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、李土瑞及东方资产广东分公司之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定，于2018年12月14日作出如下判决：一、确认原告邵炳权与被告广州市国龙房地产开发有限公司于2005年4月9日签订《商品房买卖合同》有效；二、原告邵炳权在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向被告广州市国龙房地产开发有限公司支付的购房款390000元及该款自2005年4月9日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给第三人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司；三、被告广州市国龙房地产开发有限公司在原告邵炳权完成上述第二项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助原告邵炳权到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁29E房所有权转移登记至原告邵炳权名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；第三人李土瑞、中国建设银行股份有限公司广州白云支行、中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9570元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对东方资产广东分公司的上诉请求，认定如下：东方资产广东分公司上诉主张在其抵押债权未实现的情况下，其不负有协助办理过户手续的义务。首先，依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与张锦雄虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但李土瑞既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，国龙公司与李土瑞就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，现无充分证据证明邵炳权在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且无证据证明邵炳权未支付全部购房款应归责于邵炳权，因此一审法院认定邵炳权与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助邵炳权办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。其次，因国龙公司利用李土瑞名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明邵炳权在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。邵炳权已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令邵炳权向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司、李土瑞及东方资产广东分公司之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。抵押登记的问题业经另案处理，本案不作调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人东方资产广东分公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9570元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十二月十二日书记员  彭文悦书记员  区敏儿