江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10025号上诉人（原审被告）：徐建荣，男,1963年3月7日生，汉族,住江苏省苏州市吴中区。上诉人（原审被告）：徐密华，女，1965年9月23日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：陆曦叶，江苏石湖律师事务所律师。（代理前述二上诉人）委托诉讼代理人：倪俊青，江苏石湖律师事务所律师。（代理前述二上诉人）被上诉人（原审原告）：徐建明,男,1959年10月13日生，汉族,住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：史河群，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈纯霞，江苏简文律师事务所律师。原审第三人：苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区扬贤路**。法定代表人：陆民忠，董事长。上诉人徐建荣、徐密华因与被上诉人徐建明及原审第三人苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司所有权确认纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐建荣、徐密华的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人徐建明的诉讼请求。事实和理由：原审判决依据徐建明曾经与苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司签订过两份定销商品房购销合同的事实，即认定涉案房屋归徐建明所有，属于认定事实错误。苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司既和徐建明签订有合同，也和我方签订有合同，属于“一房二卖”的行为，存在明显过错。苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司和本案存在利害关系，其所作陈述不应当采信。现有证据不能证明我方和苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司签订的合同是虚假的，因此原审判决认定涉案房屋归徐建明所有是错误的，二审应予纠正。徐建明辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋属于拆迁安置房，经家庭内部协商归我所有。上诉人徐建荣未征得我方同意，在委托书中私自增加委托事项，属于超越代理权限的行为。上诉人徐建荣、徐密华通过非法手段获得房屋所有权，依法应当向我方返还。请求驳回上诉，维持原判。苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司二审中未作陈述。徐建明向一审法院起诉请求：请求确认苏州工业园区文荟苑新村1区5幢1001和文荟苑新村1区5幢1003两套房屋归其所有，原审被告协助将上述两套房屋所有权变更登记至徐建明名下，并承担由此产生的全部费用。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：徐建明与徐建荣系同胞兄弟关系，其母亲为张丽康，父亲徐全官已故世。两原审被告之间系夫妻关系。2013年6月23日，徐建明、徐建荣父母位于苏州工业园区车坊西街45号老宅被拆迁，徐建荣与苏州工业园区拆迁事务中心签署城市房屋拆迁补偿协议书，明确了搬迁日期和补偿金额。同日，徐建明签署83号挂牌定房单明确选定安置房源为：东方文荟苑5幢1001、1003室，面积均为120平方米；徐建荣签署84号、187号两份挂牌定房单明确选定安置房源为：东方文荟苑1幢1306室，面积90平方米，19幢1203室，面积为120平方米，25幢1906室，面积为90平方米。同日，徐建明与娄葑建发经办人徐志明就上述选定房源分别签署定销商品房购销合同两份，徐建荣与娄葑建发经办人徐志明就上述选定房源分别签署定销商品房购销合同三份。案涉房屋1001室现由徐建明及其母亲居住，1003室由徐建荣对外出租。2017年6月，案涉5套房屋产权均登记至两原审被告名下。根据苏州工业园区房地产交易中心权属登记资料显示：诉争两套房屋登记依据是：徐建荣与娄葑建发经办人徐志明签署定销商品房购销合同两份，合同显示时间为2013年6月23日。斜塘街道办动迁档案室现存有徐建明与娄葑建发签署的上述定销房合同及一份委托书，委托书载明：兹车坊西街45#房屋因动迁，因房屋是祖产不可分割，有兄弟两人本人徐建明将西街45#房屋动迁事宜全权委托徐建荣办理（前文系徐建明书写）。办证全部办到徐建荣名下（此文系徐建荣添加书写）。委托人张丽康、徐建明，受理人徐建荣，落款时间为2012.2.3。徐建荣称系根据动迁办要求其写的。经原审法院至斜塘街道办动迁办向当初经办人徐志明（现斜塘动迁办主任助理）调查，其表述拆迁过程为：西街45号是他们父母的祖产，动迁办在动迁时根据政策计算安置费用面积后由其自行商议确定后分别与动迁办签订相关协议。2013年6月23日，徐建荣代表全家与拆迁办签订房屋拆迁补偿协议，确定总的补偿费用，以委托书形式体现代表全家的意思。同一天，徐建明与拆迁办签订5幢1001、1003房屋购销合同，徐建荣签订1幢1306、19幢1203，25幢1906房屋购销合同。当天，2人分别就上述房源签订了挂牌订房单。几天后，徐建荣把委托书交到了动迁办。2017年上述房屋办证时，徐建荣拿了委托书复印件来找我，意思是凭委托书把徐建明的两套房屋均办在他的名下。我当时没有仔细看委托书字迹情况，仅看了委托书的内容，根本没有发现字迹不一致，以为他们兄弟俩是协商好了，就补签了1001、1003房屋定销房合同，时间是2013年6月23日，并以补签的合同向房地产交易中心办理了房屋产证登记。诉讼过程中，徐建明举证其母亲张丽康书写书面说明：动迁安置5套房屋，其中大儿子徐建明两套，小儿子徐建荣3套（动迁时两儿子各自签名，现照动迁签名为分配），决不反悔。徐建荣举证西街45#由其出资修建的证据。徐建明申请对案涉7份定销房购销合同形成时间进行司法鉴定，但因鉴定方法尚需对检材原件进行破损性检验，检材持有单位不予配合而未果。上述事实由城市房屋拆迁补偿协议书、挂牌定房单、定销商品房购销合同、委托书、书面说明、法院调查记录等在卷佐证，原审法院予以确认。原审法院认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。首先，本案诉争房屋均系定销商品房，定销商品房购销合同是取得相应房屋物权登记的唯一合法依据。根据动迁档案资料显示，徐建明就诉争房屋与娄葑建发之间签订过两份购销合同，即其对诉争房屋应具有相应的合同权利。徐建荣以其对被拆迁房屋出资修建而主张排他的全部安置权利，于法无据，原审法院不予采信。其次，根据双方就委托书无争议事项内容显示，双方之间存在委托动迁事宜的关系。但徐建荣对于其添加办证至其名下的事项，在未能举证已征得委托人即徐建明同意的情况下，对徐建明不发生相应法律效力。最后，根据娄葑建发经办人的陈述，可以映证其系基于委托书添加事项的情况下才另行与徐建荣补签诉争房屋的购销合同，进而致使徐建荣取得诉争房屋物权登记。由于该经办人不仅系诉争房屋动迁事项的具体经办人，也是所有定销房购销合同的经办人，其应熟悉双方之间关系及具体家庭状况，其所称也符合常理，原审法院予以采信。综上，徐建荣在受徐建明委托办理诉争房屋产证时，在未征得徐建明同意情况下增加受托事项，属于超越代理权限的行为，并存有主观故意，客观上也给委托人徐建明造成损失，应当予以赔偿。徐建明所主张确认之诉，蕴含要求徐建荣赔偿诉争房屋权属之意，合法有据，原审法院予以支持。徐密华系基于与徐建荣夫妻关系取得诉争房屋权属，在徐建荣系超越代理权限取得诉争房屋权属无效情况下，亦负有协助返还之义务。徐建明主张费用承担的诉请，由于尚未实际发生，本案暂不理涉。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐建荣、徐密华于本判决生效之日起七日内将苏州工业园区东方文荟苑5幢1001室、1003室两套房屋权属协助转移登记至徐建明名下；二、驳回徐建明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为10759元、财产保全费5000元，合计15759元，由徐建荣负担。此款徐建明已预缴，原审法院不再退还，由原审被告在履行上述义务时一并给付徐建明。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中双方当事人之间存在委托办理动迁事宜的法律关系，但是上诉人徐建荣在委托书中私自添加“办证全部办到徐建荣名下”的内容，超出了被上诉人徐建明授权委托事项的范围，属于以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依法应当被认定为无效，在涉案房屋已经被错误登记在上诉人徐建荣、徐密华名下的情况下，亦应当承担协助返还的义务，故原审判决实体处理正确。徐建荣、徐密华二审中主张其就涉案房屋与苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司签订的定销房购销合同也属合法有效，并无事实和法律依据，对其上诉主张本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21518元，由上诉人徐建荣、徐密华负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十二月五日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。