重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10770号上诉人（原审被告）：重庆红蜻蜓油脂有限责任公司，住所地重庆市渝中区九尺坎**，统一社会信用代码915001032028434449。法定代表人：金浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈淑兵，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王明洪，男，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：晏金祥，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑燕，北京德恒（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆红蜻蜓油脂有限责任公司（以下简称红蜻蜓公司）因与被上诉人王明洪房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人红蜻蜓公司的委托诉讼代理人陈淑兵，被上诉人王明洪的委托诉讼代理人晏金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红蜻蜓公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回王明洪的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由王明洪负担。事实和理由：一、红蜻蜓公司已按合同约定时间协助王明洪办理房屋过户手续，尽到了协助义务，不应当承担违约责任。《房屋交易合同》第五条第一款约定，若甲方不按合同约定时间协助乙方办理房屋过户或不按合同约定移交房屋的，甲方支付违约金。本案中，红蜻蜓公司得知王明洪获得《交易结果通知书（受让方）》后，从2018年12月14日起一直积极履行查询过户需要提交的资料、提交案涉房屋的不动产登记情况、交税证明、买卖合同、房屋重置成本评估、交纳房产税和土地使用税、交付房屋等协助义务。二、税务机关依法核定土地增值税所需时间不可归责于红蜻蜓公司，系税务机关的依法行政行为。1.核定土地增值税需要提交购置发票，而案涉房屋系国有企业改制合并划转取得，没有购置发票，系政策原因，不可归责于红蜻蜓公司。2.税务机关对没有购置发票的房屋核定土地增值税，重置成本需要出具评估报告，且评估报告需要得到税务机关的认可，因此所需时间，也不可归责于红蜻蜓公司。3.王明洪应当知道因政策规定而可能产生的风险，其相应风险应由王明洪承担。三、王明洪未按法律规定时间申报缴纳契税，是导致2019年1月31日前未完成过户的重要原因。四、完成房屋过户由多种因素共同决定，红蜻蜓公司协助义务只是其中之一，因其他原因导致未完成过户不能归责于红蜻蜓公司。王明洪辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。事实及理由：一、根据房屋交易合同的约定，红玫蜻蜓公司没有在2019年1月31日前完成房屋过户相关手续就属违约，红蜻蜓公司在2019年5月27日才履行协助王明洪办理产权过户的义务，明显违约，应当承担违约责任。二、红蜻蜓公司所列举的税务机关核定涉案土地增值税等事宜，并不是其不承担违约责任的合法理由，相反，税务机关最后核定了涉案房屋的土地增值税，证明涉案房屋在办理房屋过户事宜上，并没有核税方面的障碍，只是由于红蜻蜓公司的原因才被一直拖延。三、王明洪是否缴纳契税与本案无关，红蜻蜓公司也未举示证据证明因为契税原因导致不能如期过户，比如税务机关的通知，以及红蜻蜓公司通知王明洪因契税问题耽误过户的证据。而且契税应当在办理过户时一并缴纳，之前需要红蜻蜓公司提供核税完税证明、营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书等材料后才会核税，并缴纳契税，红蜻蜓公司与王明洪在2019年5月共同办理过户缴纳契税，恰好可以证明这一点。王明洪向一审法院起诉请求：1.判决红蜻蜓公司向王明洪支付违约金1080195元；2.本案诉讼费、保全费由红蜻蜓公司承担。诉讼过程中王明洪变更其诉讼请求为：判令红蜻蜓公司向王明洪支付违约金，违约金以3131000元为基数，自2019年2月1日起至2019年5月26日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。一审法院认定事实：2018年9月19日，重庆联合产权交易网挂牌交易渝北区龙溪街道红石路203号（宇豪小区）2幢1-8房屋，并注明有租赁（租赁期至2019年4月30日，承租人放弃优先购买权），无担保、抵押和占用。特别告知:五、意向受让方须通过资料、实地查勘等方式详细了解标的情况及有关政策规定（包括但不限于限购、限售及税收政策等），若决定受让，须在报告将自行承担相应的风险。八、房产交易及过户所涉及的一切税、费（含受让双方应当向重庆联交所支付的费用等）按相关规定由转、受让双方各自承担。九、房产及土地实际面积以最终过户办证为准，且不以面积有变动影响交易结果、房产过户相关手续由受让方负责办理，转让方协助。2018年11月23日，重庆联合产权交易所集团股份有限公司出具《意向受让方申请受理通知书》，受理王明洪提出的对“渝北区龙溪街道红石路203号（宇豪小区）2幢1-8”受让申请及相关材料。2018年11月26日，王明洪向重庆联付通网络结算科技有限责任公司客户备用金账户支付了标的名称“渝北区龙溪街道红石路203号（宇豪小区）2幢1-8”保证金500000元。2018年11月29日，重庆联合产权交易所集团股份有限公司出具《交易结果通知书（受让方）》，内容为：标的“渝北区龙溪街道红石路203号（宇豪小区）2幢1-8”，于2018年11月26日延牌期满，期间仅征集到贵方受让该标的，成交价为313.1万元。请贵方在收到本通知书后3个工作日内，与转让方重庆红蜻蜓油脂有限责任公司按公告及相关规定签订产权转让合同，并交我集团备案。2018年12月18日，红蜻蜓公司作为甲方（出卖方），王明洪作为乙方（购买方）签订《房屋交易合同》，约定：一、甲方将以下房屋通过重庆联合产以交易所挂牌转让给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。该房屋具体状况如下：该房屋座落于渝北区龙溪街道红石路203号（宇豪小区）2幢1-8，建筑面积为202平方米。三、房价款与付款方式。甲、乙双方通过重庆联合产权交易所公开挂牌转让上述房屋达成买卖，成交价为：3131000元。支付方式、支付时间。鉴于乙方已在重庆联合产权交易所交纳保证金500000元，根据重庆联合产权交易所公告要求，本合同生效之日起5个工作日内乙方须将房屋剩余成交价款2631000元一次性支付至重庆联交所指定的客户备用金账户，同时其交纳的保证金转为成交价款的一部分。第四条交付期限。甲、乙双方同意，重庆联合产权交易所出具产权交易凭证并办理完过户手续后5个工作日内，甲方向乙方移交房屋。甲、乙双方同意，重庆联合产权交易所出具产权交易凭证后至2019年1月31日前完成房屋过户相关手续并移交房屋。第五条违约责任。若甲方不按本合同约定的时间协助乙方办理房屋过户或不按本合同约定移交房屋的，每逾期1天按房屋成交价（3131000元）的金额3‰计算违约金给与乙方。2018年12月21日，王明洪向重庆联付通网络结算科技有限责任公司客户备付金账户支付了2631000元和19725.30元。2019年1月3日，重庆联合产权交易所出具了产权交易凭证。2019年1月31日，红蜻蜓公司作为甲方（转让方），王明洪作为乙方（受让方），李芸华作为丙方（租赁方）签订《房屋移交清单》。内容为：甲方已于2018年11月16日将重庆市渝北区龙溪镇红石路203号202平方米商业门面转让给乙方王明洪，房屋过户手续因甲方核税的原因在办理中，现依据甲乙方双方于2018年12月18日签订的房屋交易合同，将该商业门面进行实物移交，移交内容包括红石路203号2幢1-8门面及其所附属的水电气表。2019年6月3日，重庆市渝北区不动产登记中心出具了不动产登记受理通知单，受理双方的存量房买卖过户登记。王明洪取得了重庆市渝北区龙溪街道红石路203号2幢1-8房屋的产权证。王明洪另向一审法院举示了如下证据：2019年7月31日白建武的收条1份及电子回单1份，收条内容为：王明洪因资金周转需要于2019年2月20日向本人借款120万元，利息为月息3%，目前收到王明洪转账归还的借款72万元整，现金归还的借款67万元，按月现金归还的利息合计19万元，合计139万元，上述借款本息已还清。当日，王明洪向白建斌转账720000元。证据拟证明因红蜻蜓公司未按合同约定协助办理房屋过户手续，王明洪无法用房屋产权证进行贷款，造成资金紧张，王明洪向他人借款，产生了利息损失19万元。红蜻蜓公司对上述证据的质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，转账凭证并未注明款项用途，不能证明双方借款事实，王明洪没有举示借款的转账凭证及借款协议予以佐证。红蜻蜓公司为证明其抗辩意见向一审法院提交了如下证据：1、房屋过户流程，存量房屋买卖的过户流程为：1、咨询台申报/区号；2、、地税部门核定纳税申报3、受理；4、完善税费领证。拟证明王明洪也有纳税义务，需要在税务机关核定税费后才能交纳；须完善税务后才能进行房屋过户手续；王明洪知晓红蜻蜓公司办理涉案房屋过户需要税务资料，未在2019年1月31日前完成过户非红蜻蜓公司自身原因导致或拒绝协助办理所致。王明洪应当知道可能存在不能按时过户的风险。2、红蜻蜓公司印章使用登记表，拟证明2018年12月13日红蜻蜓公司到不动产登记中心提取完税凭证，准备房产过户所需资料。2018年12月21日办理房产缴税工作，2019年3月5日对核税事项的授权委托书加盖印章，拟证明红蜻蜓公司积极履行过户义务。3、傅雷微信截图，拟证明红蜻蜓公司工作人员傅雷向资产处置小组汇报过纳税所需要的手续；4、转让方和受让方办理纳税需要的手续清单，拟证明其单位转让方所需的资料包括购房的不动产发票、契税发票、持有期间三年房产税、土地使用税缴纳证明。受让方减免税需要补充减免备案表等相关减免税种登记。5、房屋所有权登记申请书、户室详细情况说明、土地房屋权属登记卡，拟证明2018年12月14日红蜻蜓公司调出了房屋的档案。6、渝北区第三税务所专管员手迹照片、苹果手机自带时间地点功能截图，拟证明2018年12月18日，税务所专管员要求卖方提供案涉房屋应按重置成本法对交易房屋进行评估并核税。7、税务所专管员录入信息核对照片3张、苹果手机自带时间地点功能截图，拟证明税务所专管员将红石路资产信息录入。8、恒丰银行电子缴税付款凭证，拟证明2019年1月11日，红蜻蜓公司缴纳了部分房产税、土地使用税共计98388.36元，剩余部分6195.56元。9、完税证明，拟证明2019年1月17日、18日红蜻蜓公司缴纳剩余的6195.56元的房产税、土地使用税。10、人和粮食产业集团有限责任公司关于龙溪镇红石路203号2幢1-8资产房屋土地税缴纳情况说明的函，银行电子回单，拟证明按照重粮集团安排，案涉房屋由红蜻蜓公司交由人和产业集团下属上桥粮库处理，因需补交历年税费，由上桥粮库转款给红蜻蜓公司，再由红蜻蜓公司支付税务机关。11、委托书、委托估价书，拟证明重庆市上桥粮食中转库有限责任公司受红蜻蜓公司委托，于2019年1月28日委托重庆信通资产评估土地房地产估价有限公司评估案涉房屋价值，用于交纳土地增值税。12、红蜻蜓公司工作人员聊天记录、房地产估价报告，拟证明2019年1月30日至2月14日重庆信通资产评估公司对案涉房屋按重置成本法进行评估，提供重置成本报告。13、红蜻蜓公司整合上市进程中有关问题的汇报、情况说明、重点国有企业整体上市工作的指导意见、关于推进红蜻蜓公司整合上市有关问题的会议纪要、资产划转的批复，拟证明2019年2月19日，税务专管员认为所提交的资料不属于原始买卖合同票据范畴，不予受理。且“2018年12月14日提供的重庆市粮食储运公司相关登记资料”不符合要求，要求重新在不动产登记中心打印该资料。14、红蜻蜓公司工作人员聊天记录、房地产估价报告，拟证明2019年2月28日重庆信通资产评估公司寄出重置成本报告，2019年3月1日交税务所等待审核确认。15、通话记录、司法及单位纳税人受理岗照片，个人工作记录本，拟证明2019年3月19日，红蜻蜓公司工作人员傅雷到税务所，税务所要求对评估报告部分内容修改。16、苹果手机自带时间地点功能截图，证明2019年4月2日，税务所称评估价格需调整或重新找一家具有二级资质以上的评估公司重新评估。17、人和粮食产业集团有限责任公司关于使用红蜻蜓公司印章的情况说明，拟证明2019年4月9日，由于此宗资产办理过程中红蜻蜓公司印章使用流程繁琐，减化了流程。18、红蜻蜓公司工作人员与评估公司工作人员微信内容、通话记录，拟证明2019年5月15日，重庆信通资产评估公司与税务所进行沟通。19、通话记录，拟证明2019年5月16日，评估公司工作人员通知修改好重置成本评估报告。20、评估报告邮寄回执、通话录音，拟证明2019年5月17日收到重置成本报告。21、通话记录，拟证明2019年5月21日红蜻蜓公司工作人员向税务所询问核税情况，5月22日税务所通知核税完成。22、QQ聊天记录，拟证明红蜻蜓公司工作人员于2019年5月24日将需要提供的资料加盖公章。23、红蜻蜓公司工作人员与王明洪通话记录，拟证明2019年5月24日，与王明洪到税务所办理房地产交易申报，王明洪提出有拆迁方面的减免优惠政策，其相关资料当天未提交。24、红蜻蜓公司工作人员与王明洪通话记录，拟证明2019年5月27日王明洪向税务所提交了减免税的相关资料。25、微信聊天记录、通话记录、QQ聊天记录，拟证明2019年5月28日至29日，红蜻蜓公司协调由上桥公司将税款转账给红蜻蜓公司，并询问办理交税流程。26、微信记录、QQ聊天记录，拟证明2019年5月30日，红蜻蜓公司缴纳了税费交告知了王明洪。27、通话记录，拟证明红蜻蜓公司工作人员与王明洪于2019年5月31日到渝北区不动产登记办理过户。28、通话记录、《重庆市房屋买卖合同》，拟证明2019年6月3日办理了房屋过户手续。29、关于划转交易价款申请、收据、电子回单，拟证明2019年6月7日红蜻蜓公司才收到房屋交易款项，其没有拖延办理协助义务的必要。30、重庆信通资产评估土地房地产估价有限责任公司的情况说明，拟证明2019年1月28日至2019年5月7日，因税务核税的需要，多次修改评估报告。31、税务机关就本次交易税费核算的会议记录，拟证明至2019年5月27日，转让方和受让方应纳税额得以确定，过户条件才具备。32、王明洪的减税申报表，拟证明2019年5月27日王明洪才提交相关减免资料。其为了减税，没有及时准备好免税核定所需要的资料。王明洪对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，根据相关规定，房屋买卖时，应当提供房屋所有权证书，该证书由红蜻蜓公司管控，办理核税及申报纳税是其主要义务。对证据2真实性、合法性、关联性有异议，红蜻蜓公司从2019年12月13日开始处理案涉房屋的办证事宜，有充足的时间办理房屋过户。对证据3真实性认可，红蜻蜓公司在办证前知晓其应当准备的材料，包括购房不动产发票、契税发票、持有期间3年房产税，税收缴纳证明等材料。对证据4的真实性无法核实，但表明红蜻蜓公司转卖房屋时应当提前准备材料和手续，包括税收方面的手续。对证据5的真实性认可，但与本案无关。对证据6、7的真实性、合法性、关联性有异议。对证据8、9的真实性无异议，但与本案无关。对证据10真实性、合法性、关联性有异议，但出函单位与红蜻蜓公司有利害关系。对证据11真实性认可，但与本案无关。委托估价书显示红蜻蜓公司于2019年1月28日才开始进行评估。对证据12真实性、合法性、关联性有异议，违约责任是无过错责任，红蜻蜓公司违约是事实。对证据13真实性、合法性、关联性有异议。对证据14真实性、合法性、关联性有异议，与本案无关。对证据15真实性、合法性、关联性有异议。对证据16真实性、合法性、关联性有异议，办理交税是红蜻蜓公司义务，红蜻蜓公司罗列的情况不是合法有效的不承担义务的情形。证据17、18、19、20、21、22、23真实性、合法性、关联性有异议，与本案无关。对证据24真实性认可，不认可证明目的，红蜻蜓公司在2019年5月27日才开始履行过户义务。对证据25真实性、合法性、关联性不认可，与本案无关。对证据26、27真实性、合法性、关联性不认可，无法证明通话内容。对证据28真实性、合法性、关联性不认可，买卖合同真实性无法核实。对证据29真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关。对证据30、31真实性、合法性认可，不能达到证明目的，根据合同约定红蜻蜓公司只要超过1月31日办理过户就属于违约。一审法院认为：王明洪另举示的证据因红蜻蜓公司不予认可，与本案无关，一审法院不予支持。对于红蜻蜓公司所举示的证据，反映了其办理核税的所有过程，对真实性一审法院予以采信。王明洪与红蜻蜓公司均认可办证的前提是先到税务局进行核税，由于核税没有通过，故不能办理房屋的产权过户手续。一审法院认为，王明洪与红蜻蜓公司所签订的《房屋交易合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。按双方合同约定，红蜻蜓公司应当在2019年1月31日前为王明洪办理房屋的产权过户手续。现双方的争议焦点是未在此时间段办理产权过户的责任是否是红蜻蜓公司的责任问题。一审法院认为，红蜻蜓公司作为出卖方，应当承担此时间段的逾期办证责任。理由是：结合红蜻蜓公司的证据，延误的原因是由于进行了核税，而核税的主要问题是红蜻蜓公司不能提供其房屋的购置成本方面的证据，造成核税无法通过，这个责任应由红蜻蜓公司承担。王明洪购房时并不能预料到该情况的出现。对于王明洪提出的抵扣税款问题，按红蜻蜓自己举示了证据，王明洪在2019年5月24日提出抵扣税款，耽误的办证时间也只是2019年5月24日至2019年6月3日期间的时间。而2019年5月24日之前的责任仍应当由红蜻蜓公司承担。对于违约金的标准，双方合同约定标准为日3‰，此标准明显过高，但王明洪自愿调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付，而2019年2月1日至2019年5月24日期间中国人民银行同期贷款利率四倍的标准低于年利率24%的标准，故对其违约金标准一审法院予以支持。一审法院判决：一、重庆红蜻蜓油脂有限责任公司在本判决生效后支付王明洪逾期办证的违约金，计算方式为：以3131000元为基数，按中国人民银行同期基准贷款利率四倍的标准从2019年2月1日起计算至2019年5月24日止；三、驳回原告王明洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3930元，因适用简易程序审理减半收取1965元，由被告重庆红蜻蜓油脂有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，王明洪与红蜻蜓公司签订的《房屋交易合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议焦点为：红蜻蜓公司是否应当承担逾期办证违约责任及违约责任的起止时间。双方均确认房屋过户之前需要进行核税。红蜻蜓公司作为案涉房屋的出让方，对可能影响房屋过户的案涉房屋的来源、原产权登记状况、购房发票的有无、核税手续等应当知晓，在双方签订房屋买卖合同时合理确定完成房屋过户的时间、过户前的核税等相应事宜，确保按合同约定的期限履行协助过户义务。合同约定2019年1月31日前完成房屋过户相关手续并移交房屋。双方于2019年1月31日签署的《房屋移交清单》明确载明，案涉房屋过户手续因甲方核税的原因在办理中，因此，红蜻蜓公司未按合同约定期限履行完毕协助过户义务，属于违约行为，应当从2019年2月1日起承担逾期办证违约责任。截至2019年5月24日，红蜻蜓公司未举示充分证据证明，因王明洪的原因导致案涉房屋不能过户，红蜻蜓公司依照合同约定，应当承担相应的逾期办证违约责任。综上所述，红蜻蜓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3930元，由重庆红蜻蜓油脂有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇一九年十二月十三日法官助理 黄灵攀书 记 员 喻 瑜