湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初3146号原告：朱泊霖，男，1986年7月9日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：王成，湖北诚业律师事务所律师。委托诉讼代理人：程静，湖北诚业律师事务所实习律师。被告：易正香，女，1975年12月9日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。被告：胡小红，女，1969年9月21日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。被告：祝红国，男，1976年2月26日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。被告：易正刚，男，1983年10月5日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。上述四被告共同委托诉讼代理人：黄亮，宜昌市夷陵区民生法律服务所法律工作者。原告朱泊霖与被告易正香、胡小红、祝红国、易正刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告朱泊霖的委托诉讼代理人王成，被告祝红国及其与被告易正香、胡小红、易正刚的共同委托诉讼代理人黄亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱泊霖向本院提出诉讼请求：1．判令被告易正香、胡小红支付原告购房款585000元，并按照年利率24%向原告支付从2018年4月3日起至实际清偿房款之日止的违约利息；2．判令被告易正刚、祝红国对上述债务承担连带清偿责任；3．判令各被告共同承担律师费（生效判决确定金额的20%）及实现债权的费用5000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月3日，原告与被告易正香签订《存量房居间合同》，原告将其单独所有的清江润城40栋1901号房屋出售给被告易正香、胡小红，约定成交价为1085000元，签订合同当天支付定金10000元，原告还清贷款当天，被告易正香支付首付款390000元，交付房屋当天支付85000元，在2018年5月1日支付100000元，剩余款项500000元由被告易正香申请银行贷款后支付原告。合同还约定，被告易正香须在产权过户之日起5个月内将房款付清，并要求将产权过户至胡小红名下。合同签订后，双方直接到邮政储蓄银行申请了按揭贷款，被告易正香也在贷款合同上签了字。购房方通过胡小红账户在2018年3月15日至2018年4月12日期间向原告转账支付购房款500000元，但银行贷款迟迟没有到位。后购房方要求将房屋登记到被告易正刚名下，并办理了过户登记。2019年1月18日，原告向被告各方催款，被告易正香承诺在2019年6月30日前付清，并自愿承担逾期付款所产生的所有费用，被告祝红国、易正刚对上述债务自愿承担保证责任。到期后，各被告均没有支付任何款项，构成违约，原告为维护自身权益，诉至法院。被告易正香辩称，1.对房屋买卖真实性不持异议，但对原告要求被告胡小红支付购房款有异议，涉案房屋购买人为本人，由于当时本人名下有两套房屋，为避税则要求在合同中将该房屋过户至胡小红名下，只是借其名，由于涉及其他诉讼案件，本人账户已被查封，只好借用胡小红的账户转款。所有的房款都是本人从他方筹集而来，该房屋实际过户至易正刚名下，该案与胡小红没有任何关系。2.我与原告系买卖合同关系，并非民间借贷关系，虽然未按时足额支付购房款，但在原告的要求下按年息24%支付利息有违本人真实意思表示，且2019年1月18日欠条中约定的从2019年7月1日后计算利息，并非原告诉状中所称的2018年4月3日起计算利息。另外，我在2019年5月，支付原告1万元。此外，欠条中约定律师费、诉讼费及交通费由债权人承担，也就是应由原告自行承担，故原告要求被告支付实现债权的费用5000元无事实和法律依据，望法院依法裁决。3.原告诉求律师费按生效判决确定金额的20%支付，也就表明该律师费并未实际支付，不应予以支持。被告胡小红辩称，本人既不是合同相对人，也不是涉案房屋所有人，更不是欠款担保人，被告易正香仅借用本人银行账号进行转账，本人对整个房屋买卖过程均不清楚，无义务承担偿还欠款及支付利息的义务，望法院在查明案件事实的基础上依法驳回原告对本人的诉讼请求。被告易正刚、祝红国共同辩称，我们二被告不是买卖合同的相对方，书写的担保内容仅对逾期产生的利息承担担保责任，所谓实现债权的费用应由原告承担。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。可以确认的事实有原告与被告易正香于2018年3月13日签订了《存量房居间合同》，原告依约将房屋出售给被告易正香，并按要求将房屋转移登记至被告易正刚名下，被告胡小红的银行账户先后向原告的银行账户转款共计510000元，其中10000元系被告易正香出具欠条后的2019年3月31日所转。当事人双方对被告胡小红是否参与案涉房屋的买卖、被告易正香出具的欠条中所记载的“律师费、诉讼费、交通费等一切为实现债权的花费费用由债权人承担”以及被告易正刚、祝红国所承诺的“愿意对上述的欠款逾期所产生的利息以及为实现债权所有的费用承担连带保证责任”如何正确理解、2019年3月31日的10000元款项的性质存在争议。对上述争议，本院予以分别评析认定。原告起诉被告胡小红，是基于已支付的购房款全部是从被告胡小红的账户转账支付，同时合同约定将房屋过户至被告胡小红的名下，但被告易正香辩称仅借用被告胡小红的账户转款，被告祝红国在庭审中也陈述其与被告易正香的银行账户因民事纠纷被冻结，因其与被告胡小红是老表关系，所以借用以被告胡小红名义开办的银行卡，用自己的手机绑定被告胡小红的银行卡向原告付款，加之原告在后期催要房款时，一直找被告易正香、祝红国、易正刚，并未与被告胡小红接洽，综上，应当认定被告胡小红并未参与案涉房屋买卖的相关事宜。对于2019年1月18日的欠条上“律师费、诉讼费、交通费等一切为实现债权的花费费用由债权人承担”、“愿意对上述的欠款逾期所产生的利息以及为实现债权所有的费用承担连带保证责任”两处约定，原被告存在不同理解，单从字面上看，该约定产生的法律后果对原告不利，但从原告要求被告出具欠条和保证的初衷分析，原告在将房屋出售给被告并办理产权变更登记后，尚有高达585000元的房款未收到，原告在多次找被告催款的情况下，双方约定了新的付款时间，并对被告易正香逾期付款约定了违约条款，如果约定的违约条款是要原告自身承担相应费用，那么该约定则无必要，纯属画蛇添足，故从原被告的债权债务关系看，该约定中的“债权人”应认定为双方当事人对法律术语的错误解读，其本意应为由债务人，也即本案被告易正香承担约定的相关费用。同理，原告要求被告祝红国、易正刚承担保证责任时，亦不会只要该二人对欠款逾期所产生的利息和相应费用承担担保责任，而放弃要求其二人对主要债务购房款承担担保责任，这与原告在索款时要求被告祝红国、易正刚提供担保的初衷也不一致，且被告易正刚、祝红国承诺担保的相关内容系其二人亲笔书写，本院也难以排除其二人在书写时存在混淆视听的故意，故本院认定其二人承担担保责任的范围为被告易正香所欠房款以及逾期付款所产生的利息和相关费用。对于被告祝红国通过被告胡小红的银行账户于2019年3月31日支付的10000元，原告认为是被告支付的利息，被告认为是支付的房款，被告易正香于2019年1月18日出具欠条时，承诺所欠的房款585000元于2019年6月30日前付清，如不付清，则按24%的年利率支付逾期付款利息。从该份欠条看，原被告并未对还款期限届满之前的期间约定支付利息，而被告支付前述10000元在2019年6月30日之前，故该笔款项应认定为被告支付的房款。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。本案原告与被告易正香签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均有义务依约履行。原告作为出卖人已经按照约定将房屋出售给被告易正香并依约办理了房屋产权转移登记手续，被告易正香作为买受人理应依约履行支付购房款的义务。故原告有权要求被告易正香支付购剩余房款，但金额应调整为575000元。原告要求被告易正香按照年利率24%标准从2018年4月3日起支付逾期付款的违约利息，因被告出具的欠条中对利息标准进行了约定，应当予以支持，但该欠条约定的付款时间为2019年6月30日前，既然原告按照被告易正香出具的欠条中约定的利率标准主张利息，则利息起算时间亦应从欠条中约定的付款期限届满之次日2019年7月1日开始计算。原告主张被告胡小红支付房款，经庭审查明，被告胡小红未参与案涉房屋的买卖事宜，其与原告之间未产生法律上的权利义务关系，被告胡小红不应承担支付房款的义务。原告要求被告支付律师代理费，虽然被告易正香、祝红国、易正刚给原告出具的欠条和承诺中均约定了该费用，但原告签订的《委托代理合同》就代理费标准约定为“无效果、无报酬”，即俗称的“风险代理”，按照该约定，原告为实现本案债权所需支出的律师代理费尚处于不确定状态，本院当前无法确定具体金额，虽然合同约定了保底条款，但原告当前并未实际支付该费用，故原告仅以《委托代理合同》主张被告支付律师代理费依据不足，本院在本次诉讼中不予调整。原告主张被告支付其实现债权的费用5000元，但其并未提供任何证据证明该费用的发生，对该笔费用本院难以认定。原告主张被告祝红国、易正刚对上述债务承担连带保证责任，因该二被告作为保证人给原告出具了书面承诺，故原告有权向其二人主张相应权利。被告祝红国辩称欠条及保证是在原告的胁迫下所书写，但其并未提交任何证据予以证明，且被告祝红国在庭审中称是在夷陵区鸦鹊岭镇派出所对面的私宅中所写，其亦未采取报警措施维护自身权益，故对其该项辩称理由本院难以采信。综上所述，原告要求被告易正香支付剩余房款、并支付逾期付款违约利息的诉讼请求理由成立，但房款金额和利息起算时间应进行相应调整；原告要求被告祝红国、易正刚对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求理由成立，本院予以支持；原告要求被告胡小红承担付款责任以及要求四被告承担律师费和实现债权的费用的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。经本院主持调解，当事人双方达不成协议。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告易正香于本判决生效后十日内向原告朱泊霖支付购房款575000元，并从2019年7月1日起按年利率24%支付逾期付款利息至本判决确定的履行期限届满之日止；二、被告祝红国、易正刚对上述第一项判决所涉债务承担连带清偿责任；三、驳回原告朱泊霖的其他诉讼请求。案件受理费9700元，减半收取计4850元，由被告易正香、祝红国、易正刚负担。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 郭 红二〇一九年十二月十六日书记员 辛雪莲