湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘05民终2783号上诉人（原审原告）：邵阳市宝庆建筑工程有限公司，住所地邵阳市大祥区西湖路**。法定代表人：黄勋锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏更祥，湖南湘华源律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾丽梅，该公司项目经理。被上诉人（原审被告）：肖建，男，1974年8月10日出生，汉族，住洞口县。被上诉人（原审被告）：洞口县立新物业发展有限公司，，住所地洞口县高沙镇栗山街**法定代表人：陈立新，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈芳，该公司总经理。上诉人邵阳市宝庆建筑工程有限公司（以下简称宝庆建筑公司）因与被上诉人肖建、洞口县立新物业发展有限公司（以下简称立新公司）执行异议之诉一案，不服湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初929号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宝庆建筑公司上诉请求：请求撤销一审判决，判决准许恢复对洞口县西城公馆11栋907号房的执行；一、二审诉讼费由肖建和立新公司负担。事实与理由：洞口县人民法院查封的洞口县西城公馆11栋907号房，在查封时没有进行交易，查封后依法不能进行交易。肖建签订的合同系无效的合同文本，不能对抗第三人，更不能阻却法院强制执行，以房抵债协议因没有进行网签，未产生物权期待权，且对宝庆建筑公司无效。肖建与立新公司签订《商品房买卖合同》没有进行商品房预售登记，没有履行法定的公示程序，应由肖建承担没有网签和没有预告登记的责任。依照《中华人民共和国物权法》第九条和十四条的规定，肖建对案涉房屋不享有所有权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，肖建在案涉财产上不能排除人民法院的执行，人民法院对洞口县西城公馆11栋907号房的查封合法有效。肖建答辩称：请求二审驳回上诉，维持原判。立新公司答辩称：我公司与肖建之间签订购房合同是成立的，以工程款折抵房款是双方的真实意思表示，且房屋交易行为发生在宝庆建筑公司对涉案房屋申请财产保全之前，洞口县人民法院在查封本案所涉房屋时，我公司员工已经向法院提交证据证明该房已经交付给业主。请求二审驳回上诉，维持原判。宝庆建筑公司向一审法院起诉请求：1、判令准许并恢复对洞口县西城公馆11栋907号房的执行；2、本案诉讼费由肖建、立新公司承担。一审法院查明：2015年12月22日，肖建与立新公司签订《商品房买卖合同》，立新公司将洞口县城西大道西城公馆11栋907号房以总价款336200元出售给肖建。付款方式是以立新公司应付肖建以及其哥哥肖建明的工程款折抵房款，立新公司出具了收据并交付了房屋，房屋肖建实际占有并使用，但因立新公司原因未能办理过户登记手续。2016年6月23日，宝庆建筑公司以立新公司拖欠其工程款677万余元提起诉讼，2016年6月28日，洞口县人民法院根据宝庆建筑公司申请作出（2016）湘0525民初1156号民事裁定书对洞口县西城公馆11栋907号房进行查封。2018年10月22日，宝庆建筑公司向洞口县人民法院申请执行。2019年1月15日，洞口县人民法院根据（2016）湘0525民初1156号和（2018）湘05民终1335号民事判决书发出（2019）湘0525民执30号执行通知书。2019年2月18日，案外人肖建对洞口县人民法院执行洞口县西城公馆11栋907号房提出执行异议。洞口县人民法院于2019年4月4日作出（2019）湘0525民执异24号裁定书中止对洞口县西城公馆11栋907号房的执行。一审法院认为：本案系执行异议之诉。本案的争议焦点是肖建就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益及肖建和立新公司之间房屋买卖合同是否真实、有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据审理查明的事实，本案肖建与立新公司签订了买卖合同，已经支付全部价款，并实际占有该房屋，因立新公司原因而无法办理过户登记手续，故肖建购买房屋的行为符合上述规定的条件，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该商品房买卖合同具有法律效力。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。由此可见，肖建作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利，其对该房屋权利能够排除执行，故对宝庆建筑公司诉请不予支持。对于宝庆建筑公司主张合同不真实、双方恶意串通，但无法提供相应证据，故对其该点意见不予采纳；宝庆建筑公司提出肖建并未实际支付价款，但债权债务双方当事人经协商一致，将工程款转化为购房款，建立商品房买卖合同关系，双方以工程款抵付房屋价款行为符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，判决：驳回邵阳市宝庆建筑工程有限公司的诉讼请求。本院审理查明的事实与一审认定的一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为：本案系执行异议之诉。本案的争议焦点是肖建对洞口县西城公馆11栋907号房是否享有足以排除强制执行的权利。2015年12月22日，肖建与立新公司签订《商品房买卖合同》，以336200元的价格购买立新公司开发建设的洞口县西城公馆11栋907号房屋，肖建以工程款抵扣房款的方式向立新公司支付了价款，立新公司认可抵扣行为的效力并在合同签订后向肖建交付房屋，肖建收房后占有洞口县西城公馆11栋904号房。虽该房屋至今没有办理不动产变更登记至肖建名下，但依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，肖建在本案中的举证能够证明其为案涉房屋的实际权利人，案涉房屋是否进行了网签、是否办理预售登记不影响肖建已经购买并占有房屋及享有房屋权利的事实，宝庆建筑公司上诉称以房抵债协议对其无效、涉案房屋没有进行网签和预售登记及肖建不是涉案房屋权利人等理由不能成立，本院不予支持。肖建与立新公司购房交易及交房行为履行完毕后，宝庆建筑公司才向人民法院申请财产保全查封案涉房屋，人民法院的查封行为不能阻却已生效的房屋交易行为，肖建作为房屋的实际权利人在本案中享有排除强制执行的权利，一审据此驳回宝庆建筑公司要求准许并恢复对涉案房屋执行的诉讼主张并无不当。综上，上诉人宝庆建筑公司的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费6434元，由上诉人宝庆建筑公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 勇审 判 员  肖 霞审 判 员  李少杰二〇一九年十二月十一日法官 助理  刘正忠代理书记员  李瑶娅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……