新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新4301民初969号 原告（反诉被告）：中共阿勒泰地区委员会老干局。住所地，新疆阿勒泰市惠民路**。 负责人：魏国华，系该局局长。 委托诉讼代理人：邵敏，新疆新北律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓翠红，女，1971年7月15日出生，汉族，无固定职业，，住新疆五家渠市 委托诉讼代理人：张丽，新疆木山律师事务所律师。 原告（反诉被告）中共阿勒泰地区委员会老干局（以下简称老干局）与被告（反诉原告）邓翠红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，作出（2017）新4301民初771号民事判决书，原告（反诉被告）老干局、被告（反诉原告）邓翠红均不服判决，提起上诉。2018年6月20日阿勒泰地区中级人民法院以（2018）新43民终226号民事裁定书，撤销原判发回本院重新审理。本院另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告（反诉被告）老干局的委托诉讼代理人邵敏，被告（反诉原告）邓翠红委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）老干局向本院提出诉讼请求，请求判令，1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、邓翠红支付老干局房屋租金365000元（2016年3月31日至2017年3月31日）；3、邓翠红即时腾退租赁原告的房屋、场地，并向老干局交付自2017年4月1日至2018年1月10日的房屋占用费285000元；4、依法判令邓翠红立即结清拖欠的电费19218.15元（36606度×0.525元），以上三项诉讼请求合计669218.15元；5、诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2014年5月14日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）阿勒泰市览景街北侧的房屋，租赁房屋面积为1860平方米，租赁期限自2014年9月30日至2022年9月30日止，年房屋租金为365000元。依据合同第4条约定，被告（反诉原告）自2015年起每年5月15日之前及交纳上半年租金182500元，10月15日前交纳下半年租金182500元。但至2016年度，被告（反诉原告）未按照合同约定支付房屋租金365000元，经原告（反诉被告）多次催付，被告（反诉原告）以各种理由拖付。按照双方所签合同第11条第1、2款的约定，承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上及所欠各项费用达一万元以上的，出租人有权解除合同，为此，2017年4月5日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出解除合同通知书，并要求被告（反诉原告）支付拖欠的房屋租金。但时至今日被告（反诉原告）既不交纳拖付的房屋租金，也不办解除合同事宜，仍在无偿经营使用原告（反诉被告）属国有资产的房屋。为维护原告（反诉被告）的合法权益，保障国有资产不流失，特诉至法院，请依法支持原告（反诉被告）诉请。 被告（反诉原告）邓翠红辩称，对老干局诉讼请求不认可，2014年5月14日原、被告签订了《房屋租赁合同》后老干局交付邓翠红使用的房屋墙面和屋面出现不明原因大量漏水，老干局没有采取措施，造成邓翠红长期不能使用房屋，另2014年9月30日阿勒泰市公安消防大队连续10次作出《限期整改通知》、《临时查封决定》，最长一次查封达6个月之久，造成邓翠红无法正常使用房屋，老干局出租给邓翠红使用房屋至今未取得消防验收许可，直接造成邓翠红无法申请消防验收。由于老干局的过错使租赁合同无法履行，邓翠红不承担支付费用的责任，请求法庭依法驳回老干局给付租金及占用使用费的请求。请求法院确认双方的合同无效。邓翠红同意腾退租赁合同下的房屋场地。 被告（反诉原告）邓翠红向本院提出反诉请求，请求判令，1、老干局返还邓翠红装修及家具损失428000元；2、老干局赔偿邓翠红遭受水泡的家具损失74190元；3、老干局赔偿邓翠红合同剩余未履行期限的可得利益损失1200000元；4、反诉费由老干局承担。事实与理由：2014年老干局通过公开招标的形式，面向社会公开出租商铺，经老干局建议，邓翠红支付中标人50000元租金取得承租权。2014年5月14日，邓翠红与老干局签订了房屋租赁合同，约定老干局将位于阿勒泰市××街商铺出租给邓翠红，租赁面积为1860平方米，租赁期限为8年，年租金365000元。2014年9月30日邓翠红装修完毕，准备试营业，接到了阿勒泰市公安消防大队送达的“责令限期改正通知书”、“临时查封决定书”、为此事邓翠红要求老干局出面解决，老干局百般推脱，从邓翠红试营业开始至今，先后收到公安消防大队10余次“临时查封决定书”，多次被采取强制停电措施，最长一次达6个月之久（2016年8月21日至2017年2月28日）。致使邓翠红无法正常开展经营活动，无法正常使用租赁房屋。老干局出租的阿勒泰市××街商铺至今未取得房屋所有权证；楼房整体工程未经消防验收合格；本案出租地下一层商铺原备案登记用途为地下车库，老干局擅自改变为商铺出租给邓翠红使用；租赁商铺墙体和房屋不明原因大量漏水，老干局长期无法查明原因采取措施，一直不间断漏水，致使邓翠红价值74190元家具遭受浸泡，无法正常使用租赁商铺，不能实现合同目的。邓翠红造成的装修损失428000元依法应当承担赔偿责任。双方签订的合同履行期限为8年，但因为老干局的原因导致合同无法履行，老干局应赔偿邓翠红的可得利益损失。综上，老干局违反法律规定出租房屋，交付房屋出现墙体漏水后怠于履行维修义务和防范措施，给邓翠红造成的损失依法应当承担赔偿责任。所以根据我国《民事诉讼法》、《合同法》的规定，请求人民法院依法支持邓翠红的反诉请求。 原告（反诉被告）老干局辩称，1、被告（反诉原告）邓翠红反诉称房屋租赁合同无效老干局不认可，反诉请求不成立。装修损失428000元是反诉老干局单方计算的损失，没有经过评估，没有计算已经使用三年的折旧。2、漏水浸泡家具是事实，但损失74190元不是事实，老干局诉请中的家具损失在起诉前双方已经达成一致意见赔偿20000元损失，从邓翠红应缴的租金中扣减20000元。3、被告（反诉原告）邓翠红的第三项诉讼请求不应予以支持，鉴定费应由被告（反诉原告）邓翠红自行承担。邓翠红所述向社会公开出租房屋不属实，诉争房屋是国有资产，老干局严格按照阿勒泰地直行政事业单位国有资产对外出租和投资的规定对外招租，申请书中列明是地下室对外招租，合同中租赁房屋为商业等内容是反诉老干局自行填写的内容。消防大队下发责令整改通知书和临时处罚决定书是事实，处罚文件都是送达给反诉老干局的，邓翠红称老干局出面解决问题不是事实。因为是邓翠红擅自改变地下室用途而未向消防大队申请审核并报备所致，应由其自行承担后果。 本案经审理认定事实如下：2014年5月14日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由老干局承租邓翠红位于阿勒泰市览景街北侧的房屋，用于家具、家居商业销售，租赁房屋面积为1860平方米，租赁期限自2014年9月30日至2022年9月30日止，房屋年租金为365000元。合同约定2014年下半年租金182500元于2014年7月18日前交租金100000元，2014年8月15日前交房租82500元；自2015年起每年5月15日前缴纳当年上半年租金182500元、10月15日前缴纳下半年租金182500元直至合同终止。合法第八条约定，出租人允许承租人对租赁房屋进行装修、改善、增设附着物。合同第十一条第一款约定承租人不交付或不按约定交付租金达一个月以上、承租人所欠各项费用达10000元以上等情况下出租人有权解除合同；该条第二项约定出租人逾期交付房屋、不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋，承租人有权解除合同。合同第十三条约定，如出租人无故提前解除合同，应支付承租人所有装修损失，如承租人无故提前解除合同，应以剩余租期应付租金数额向出租人支付违约金。如果承租人出现合同第十一条第一款违约行为，出租人解除合同的装修部分财产归出租人所有，承租人还应当以本合同约定的房租向出租人承担重新招租期间的损失。出租人如不承担维修责任，造成承租人财产损失的应当赔偿损失，同时应承担停业期间的损失。该合同同时约定争议解决方式为由当事人协商解决，也可以由有关部门调解，调解不成提交合同签订地的仲裁委员会解决。合同签订后邓翠红分别于2014年5月27日交付50000元、2014年7月17日50000元、2014年8月15日交付82500元、2015年7月2日交付132500元、2015年8月10日交付50000元、2015年11月10日交付30000元、2015年11月18日交付80000元、2016年2月3日交付52500元。邓翠红交房租共计527500元。2014年7月23日邓翠红以双虎家私名品商场的名义与案外人胡新义签订《装修合同》对租赁房屋装修改造，将所承租的房屋用于经营家具的商场使用。 2014年11月20日阿勒泰市公安消防大队向邓翠红经营的双虎家私负一层商场下发《临时查封决定书》，查封原因为存在火灾隐患，具体为擅自封堵原有窗户、安全出口处设置卷帘门、人员密集场所未按照规定设置防烟、排烟设施等，查封期限为2014年11月19日至2014年12月18日。2014年11月21日阿勒泰市公安消防大队向邓翠红经营的双虎家私负一层商场下发了《责令限期整改通知书》，下发原因为存在火灾隐患，具体问题为验收不合格擅自投入使用、未经消防验收检查擅自营业、负一层擅自改变使用性质为商业、排烟不符合要求、应急照明不足、擅自封堵原有窗户、安全出口处设置卷帘门等、责令于2014年12月15日前改正。2016年8月21日案涉房屋被阿勒泰市公安消防大队查封。 2017年4月5日老干局向邓翠红送达《关于终止合同的通知》，要求解除房屋租赁合同。邓翠红收到通知后于2017年4月18日向老干局下发《关于终止合同的回复》，回复同意解除合同。邓翠红在回复中认可尚欠老干局房租费、租房期间的电费未付。邓翠红认为2015年房屋漏水给邓翠红造成的损失20000元，应折算计入邓翠红应付的房租费。庭审中老干局认可2015年房屋漏水浸泡邓翠红家具给邓翠红造成损失，双方协商老干局赔偿邓翠红20000元家具损失，可从邓翠红应付的房租费中扣减。 2017年经邓翠红申请，本院委托鉴定机构对老干局负一层房屋装修损失、漏水原因、家具浸泡损失进行鉴定。2017年11月4日邓翠红向鉴定机构交鉴定费60000元。 2018年1月25日原、被告共同书面协议确认老干局出租的负一层电表由邓翠红安装，邓翠红用电数额为19218.15元，老干局同意从19218.15元中抵扣600元电表费，邓翠红应向老干局支付电费18618.15元，邓翠红安装的电表归老干局所有。 另查明，老干局持有《关于地区老年活动中心建设项目立项的批复》、新疆维吾尔自治区房屋建筑工程竣工验收备案书。该租赁房屋无建设工程消防验收（合格）意见书。老干局出租房屋为老干局办公楼下的负一层，原设计用途为车库。2018年1月10日邓翠红将房屋腾空交付给了老干局。原、被告签订合同的所在地只有劳动人事仲裁委员会，无其他仲裁委员会。邓翠红于2019年3月1日向本院提交鉴定申请，申请对合同剩余未履行期间2018年1月11日至2022年9月30日邓翠红的可得利益损失进行司法鉴定。因邓翠红未交鉴定费，未予鉴定。 原告（反诉被告）老干局为证明自己的主张向法庭出示如下证据： 1、2014年10月10日《房屋租赁合同》。证明2014年5月14日老干局与邓翠红签订了《房屋租赁合同》，合同约定出租人老干局将阿勒泰市览景街北侧，建筑面积1860平方米的中心地下室出租给承租人邓翠红，租赁期限为2014年9月30日至2022年9月30日，租金为每年365000元。 2、2017年4月5日《关于终止合同的通知》。证明老干局于2017年4月5日，书面告知邓翠红至2017年3月31日，已累计欠缴租金550000元并依据双方所签《房屋租赁合同》第11条，行使出租人解除合同权利。 3、2017年4月18日《关于终止合同的回复》。证明邓翠红收到老干局作出的《关于终止合同的通知》，并予以答复的事实；证明邓翠红自认2014年9月30日至2017年3月31日缴纳房租547500元，尚欠老干局房租365000元、未缴纳水电费并同意终止合同。 4、缴款书收据8份。2014年7月17日、2014年8月15日、2014年5月27日、2015年7月2日、2015年8月10日、2015年11月10日、2015年11月18日、2016年2月3日收据。证明老干局实际收到邓翠红缴纳的房屋租金527500元（2014年9月30日至2016年3月31日）。尚欠房屋租金365000元（2016年3月31日至2017年3月31日）尚欠房屋占用费94250元（2017年4月1日至2017年6月30日）。 经被告（反诉原告）邓翠红质证对原告（反诉被告）老干局出示的证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，案涉房屋为非经营性用房不得对外出租，老干局存在过错，邓翠红有权拒绝支付租金。对证据2、3的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，老干局发出通知的时候邓翠红已经交付547500元租金，老干局出具的书中确认的欠缴租金费用550000元不准确。双方无法履行合同的原因是老干局出租的房屋被消防部门多次查封，老干局无法使用。对4的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。 被告（反诉原告）邓翠红为反驳原告的主张向法庭出示证据： 2014年9月17日房屋租赁合同。证明每年租金是365000元。租赁期限的起算时间是2014年9月30日至2022年9月30日共8年。租赁房屋的用途是商用、家具、家居、家装用品。老干局向邓翠红提供的房屋是非经营性房屋，老干局提供的标的物不符合合同约定，老干局应当对合同的解除承担违约责任及赔偿损失的责任。因为老干局提供的标的物不符合约定，邓翠红可以拒绝支付房屋租金或少交租金。 经原告（反诉被告）老干局质证对被告（反诉原告）邓翠红出示证据的真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不予认可。邓翠红从租赁日起一直在使用，直到2018年1月10日将房屋返还。 被告（反诉原告）邓翠红为证明自己的反诉主张向法庭出示如下证据： 1-1、2014年11月20日临时查封决定书。1-2、2014年11月21日责令限期改正通知书。证明老干局出租给邓翠红的房屋是擅自改变使用性质为商用，验收不合格，擅自投入使用。未经消防安全检查擅自营业。致使邓翠红无法正常经营使用租赁房屋至今。 2、2016年8月21日，阿勒泰市消防大队查封电表箱的照片。证明邓翠红使用租赁房屋期间，消防部门多次查封和停电的强制措施。其中2016年8月21日停电6个月之久。 3、2016年9月5日，老干局向阿勒泰市消防大队出示的负一层消防整改说明。证明老干局的负一层未履行消防验收义务，致使邓翠红无法申请消防验收，正常使用出租房屋。 4、12张照片。证明老干局出租给邓翠红的房屋出现严重的漏水现象致使邓翠红无法正常使用房屋。 5-1、2017年11月3日司法鉴定意见书附鉴定机构2017年12月16日出具的函。证明邓翠红的装修和家具损失364796.89元。5-2、2017年11月4日鉴定费票据一张。证明邓翠红向鉴定机构缴纳了鉴定费60000元。5-3、新疆司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心给阿勒泰市人民法院出具的《函》。证明该中心对装修损失调增79470.45元，鉴定损失应包括增调部分。 经原告（反诉被告）老干局质证对被告（反诉原告）邓翠红出示证据1-1、1-2的真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不予认可。该两份证据的受送达人是被告，印证了老干局所称的二次消防的验收申请该是被告自己申请。对证据2的真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不予认可。消防部门采取的措施是邓翠红没有按照该部门要求整改。该照片不能证明被告所说的停电半年的事实。对证据3真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不予认可。该证据是原、被告与财政局三方商议后给消防大队出具的函，老干局只是起到配合，主要是邓翠红来完成消防整改。对邓翠红的证明目的不予认可。老干局对邓翠红证据4的真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可。老干局对邓翠红证据5鉴定意见书质证认为，1、该鉴定意见书中没有家具损失的现场照片，而且鉴定人现场调查笔录中也证明现场未见到该部分家具；2、对鉴定第二项，对装修损失242959元但不含折旧，不合理；3、79490.45元的改水改电不真实。是在程序违法的情况下作出的，记录水电改造的情况时原告未接到到场通知，老干局也未到场。 原告（反诉被告）老干局为反驳被告（反诉原告）邓翠红的主张向法庭出示如下证据： 1、2012年4月9日《关于地区老年活动中心建设项目立项的批复》。证明地区老年活动中心是经过规划、立项、建设规模、总投资及投资来源严格的审批程序的事实；证明该项目是国有资产投资建设。 2、2012年6月14日建设施工合同。证明老干局将地区老年活动中心地上层，地下**建设工程项目承包阿勒泰建业建筑工程有限公司，工程项目承包范围包括：土建、暖、给排水、电器、消防。 3-1、2013年9月30日竣工验收、项目审核报告、文件3份。证明建设单位负责人、监理单位负责人、设计单位负责人、施工单位负责人均对阿勒泰地区老年活动中心工程建设发表了同意验收意见。3-2、2013年9月30日新疆维吾尔自治区房屋建筑工程竣工验收备案书。证明建设单位、监理单位、设计单位、施工单位于2013年9月30日对阿勒泰地区老年活动中心建设工程进行了验收并出具了竣工验收意见。设计单位竣工验收意见中肯定了阿勒泰地区老年活动中心建设工程竣工是获得公安消防认可文件或准许使用文件的。3-3、2015年11月13日,阿勒泰地区老年活动中心建设项目的审核报告。证明经咨询公司审定地下室消防根据一楼消防设计；增加地下室消防及费用61273.55元；消防水池366074.45元；证明招标文件中第四项消防部分设施齐全，不存在邓翠红所说的地下室没有消防设施的问题。3-4、阿勒泰地区审计局报告。证明审计意见证明了老干局基本建设程序合规、招标程序和合同签订真实、有效。 4-1、2013年9月2日，阿勒泰地区财政局关于印发《阿勒泰地直行政单位国有资产对出租和投资实行招标管理出租和投资实行招标管理办法》的通知1份。证明按照阿勒泰地区财政局该文件要求，行政事业单位国有资产对外出租和投资，必须严格履行审批手续，未经审核批准，不得擅自对外出租和投资；证明老干局按照该文件，对老干局国有资产负一层严格履行申请、审批手续，并通过招投标的方式对外进行招租的事实，而不是邓翠红起诉书里所说的“面向社会公开出租商铺”。4-2、老干局向地区财政局《关于地区老年活动中心地下室租赁合同订立有关问题的请示》一份。证明在地区国资办的精心组织下，地区老年活动中心负**成功完成对外公开招租，租赁价每年365000元，由曼哈顿健身连锁店中标的事实。4-3、老干局《关于尽快履行老年活动中心地下室租赁合同的通知》一份。证明曼哈顿健身连锁店2014年5月14日中标地区老年活动中心地下室租赁权并签订租赁合同后，距离约定交款期限已过15天，曼哈顿健身连锁店未交款，老干局书面通知曼哈顿健身连锁店负责人尽快缴纳出租金并组织进场的事实。4-4、2014年7月17日申请弃权书。证明曼哈顿健身连锁店负责人冯岚书面通知老干部局表示自愿放弃中标的老年活动中心地下室使用权。 5-1、2012年7月17日阿勒泰地区老年活动中心建设工程消防设计审核受理凭证。5-2、2012年8月3日阿勒泰地区老年活动中心建设项目消防设计审核意见书。5-3、2015年9月18日，阿勒泰地区老年活动中心建设工程消防验收意见书。证明阿勒泰地区老年活动中心建设工程消防综合评定合格。 经被告（反诉原告）邓翠红质证对原告（反诉被告）老干局反诉证据1、2真实性、合法性、关联性、证明目的均认可。对证据3-1、3-2、3-3的真实性认可，证明目的不予认可。从老干局提供的资料中看至今本案争议的楼房工程仍然没有竣工验收。对第4组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可。这是老干局对外出租的内部审核手续，与本案没有关联性。老干局1-4组证据不能证明消防验收已合格。老干局出租的是车库，并非商业用房，这是导致合同不能继续履行的直接原因。对证据5的真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不予认可。老干局在楼房工程竣工后没有申请消防验收，至今也未验收合格。 本院出示鉴定机构的三份回函： 1、针对鉴定报告中当事人有异议的部分法院向鉴定机构下发函件要求说明，2019年3月1日新疆中远工程检测有限公司向本院邮寄《说明》一份。内容为原鉴定机构新疆光明证据科学研究司法鉴定所因政策性改变于2019年1月1日注销重组为新疆中远工程检测有限公司并附新疆维吾尔自治区司法厅准予变更行政许可决定书一份； 2、新疆中远工程检测有限公司于2019年5月27日向本院出具函一份，具体说明鉴定报告中的装修损失为申请方装修时的实际投入损失，未考虑折旧费，鉴定报告中改水改电费是根据现场灯具照明结合装修合同，依据装修时的市场价格作出； 3、2019年10月8日的回函鉴定报告中的改水改电仅为改电费，与改水无关，且因改电是隐蔽工程故根据装修时的市场价格45元每平方米进行计算。 经原告（反诉被告）老干局质证对鉴定机构2019年3月1日《说明》、2019年5月27日函的真实性、合法性、关联性认可。2、对鉴定机构2019年5月27日、2019年10月8日函的关联性认可，对鉴定机构改水改电部分计算方式的真实性认可、合法性不认可，理由鉴定机构没有到现场进行勘查、简单用房屋的整个面积1766.01平方米乘以45元／平方米，得出改水改电项目及价款为79470.43元，鉴定机构的计算方式没有可信的计算依据；邓翠红装修时仅对600平方米对外销售家具样品部分的空间进行了灯饰安装，其余部分没有进行改动，只存在简单的照明设施而已。老干局恳请法院组织双方当事人一起到实地进行查看核实；老干局认可的应从邓翠红交的电费中扣减的600元，无论法院判决邓翠红的改水改电费是多少、是否折旧，600元都是改水改电费用的一部分，不应当再从邓翠红应交的电费款中扣除。 被告（反诉原告）邓翠红对鉴定机构的三份回函均没有异议。认可鉴定机构对装修价格的鉴定意见，认可鉴定机构对改水改电部分的鉴定意见。 本院认证意见。本院对老干局出示的本诉证据1、2、3、4予以认定。本院对邓翠红本诉证据的证明目的不予采信。本院邓翠红的反诉证据的认证意见。邓翠红反诉证据1-1的内容显示查封期限为2014年11月19日至2014年12月18日，邓翠红停业的时间为30天，邓翠红证据1-1、1-2可证实，邓翠红所承租的房屋2014年被消防部门查封30日，对邓翠红的其他证明目的不予采信。邓翠红证据2可以证明出租房屋2016年8月21日当日被消防部门查封，影响邓翠红的正常经营，不能证明具体停电为6个月。本院对邓翠红证据3的真实性予以确认，邓翠红对房屋进行装修后，具有向消防部门申报验收的义务，本院对邓翠红的证明目的不予采信。邓翠红证据4照片中反映不出照片拍摄的时间、地点、本案的关联性，对该证据不予认定。本院对证据5-1、5-2、5-3的真实性予以确认，邓翠红超过合同约定的一个月以上期限未向老干局交付房租导致合同解除，邓翠红的行为构成违约，按照房屋租赁合同的约定，邓翠红存在以上违约情形时邓翠红的房屋装修财产归老干局所有；经庭审查明可知原、被告对2015年出租房屋漏水导致邓翠红家具浸泡损失经协商确定为老干局向邓翠红赔偿20000元，并约定20000元从邓翠红应付房屋租金中扣除，邓翠红未提供证据证明房屋存在两次因漏水使家具浸泡的情形，故本院认定家具损失经双方协商赔付，老干局无需对鉴定报告中家具损失对邓翠红再次赔付，故本院对邓翠红的证明目的不予采信。本院对老干局的反诉证据1、2予以认定。老干局证据3-1中建设单位、设计单位、施工单位均未在意见书中写明同意验收，勘查单位未在验收意见书上盖章也未写验收意见，老干局证据3-2中备案审查意见处没有签字、盖章，故本院对老干局证据3-1、3-2的真实性、合法性、关联性予以确认，证明目的不予认定。老干局证据3-3可以证实地下车库存在一定的消防设施，但不能证明房屋的消费验收是合格的。本院对证据3-4予以认定。老干局证据4-1、4-2、4-3、4-4为老干局与案外人曼哈顿健身连锁店之间的民事活动的相关证据，与本案不具有关联性。本院对老干局的该组证据不予认定。本院对老干局证据5-1、5-2、5-3的真实性予以确认，证据5-3中明确写明此次验收为局部验收合格，不含负一层，本院对该组证据的证明目的不予认定。本院对鉴定机构的三份回函的真实性予以确认。 本案本诉争议焦点：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否已解除；邓翠红应否支付老干局房屋租金365000元（2016年3月31日至2017年3月31日）；邓翠红应否向老干局交纳房屋占用使用费用（自2017年4月1日起按1000元/日，计算至腾退房屋之日为止）；邓翠红应否结清拖欠电费款19218.15元。 反诉的争议焦点为：老干局应否赔偿邓翠红装修损失425000元；老干局应否赔偿邓翠红遭受漏水浸泡家具损失74190元；老干局应否承担鉴定费60000元；老干局应否赔偿邓翠红可得利益损失1200000元。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。老干局将未经消防验收合格的地下车库出租给邓翠红，并不导致房屋租赁合同当然无效。原、被告应当按照合同约定履行各自义务。 原、被告签订房屋租赁合同后，邓翠红应按照合同约定的期限支付房屋租赁费。邓翠红于2015年7月2日向老干局支付2015年房租132500元，未按照合同约定于2015年5月15日缴清2015年上半年房租182500元。按照该合同约定，邓翠红未按照合同约定支付房租费超过一个月以上老干局有权解除合同。老干局于2017年4月5日向邓翠红送达《关于终止合同的通知》，邓翠红于2017年4月18日收到后回复同意解除合同，本院认定《房屋租赁合同》已于2017年4月18日解除。邓翠红于2018年1月10日将房屋实际腾退老干局。合同解除后，邓翠红作为违约方应承担违约责任向老干局付清所欠房租费。至2016年2月3日邓翠红共向老干局交付租金527500元，加上双方协议确认2015年邓翠红水浸家具损失20000元算入邓翠红已付租金，邓翠红已付租金算作547500元。经折算547500元为2014年9月30日至2016年3月31日房屋租金。邓翠红应向老干局支付合同解除前剩余未付的2016年4月1日至2017年4月18日期间的房屋租金。房屋租赁合同解除后，邓翠红占有老干局房屋至2018年1月10日。邓翠红应向老干局支付自2017年4月19日至2018年1月10日房屋实际腾退之时占用房屋期间的经济损失，具体数额参照房屋租赁合同约定的房租费。邓翠红应向老干局支付2016年4月1日至2017年4月18日的房屋租金382000元（365000元÷365天×382天）；2017年4月19日至2018年1月10日（365000元÷365天×267天）房屋占用期间的经济损失267000元。根据《房屋租赁合同》，邓翠红未按照合同约定的期限交付房租超过一个月以上，老干局有权解除合同，邓翠红的装修物归老干局所有。 原、被告签订租赁合同将房屋用途改为商用，在合同中未约定由合同哪一方负责办理消防手续。老干局承租房屋后将其作为经营家具的商场，属于公共聚集场所；但该房屋的面积为1860平方米，不属于《建设工程消防监督管理规定》地十三条规定必须由建设单位申报消防验收的场所。邓翠红在租赁房屋后，对房屋进行了装修。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定效力的函复》中确定，租赁房屋用于经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，应当向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。本案老干局将地下车库出租给邓翠红，邓翠红对该房屋进行装修，应由邓翠红办理消防验收手续。邓翠红认为老干局未办理消防手续，致使租赁房屋多次被查封，老干局违约的反诉意见不能成立。故本院对邓翠红要求老干局赔偿装修损失、鉴定费的反诉请求不予支持。 老干局要求邓翠红结清拖欠的电费19218.15元。2018年1月25日原、被告共同书写协议确认邓翠红租房期间产生的电费为19218.15元，该19218.15元中扣除邓翠红安装的电表费用，由老干局向邓翠红支付18618.15元电费。本院对老干局主张的19218.15元电费中的18618.15元予以支持。对于老干局诉讼请求中超出18618.15元的部分老干局要求邓翠红承担，没有事实依据，本院不予支持。 2015年出租房屋漏水致使邓翠红家具被水浸泡，双方经协商老干局赔偿邓翠红家具损失20000元，该款在邓翠红应付的租金中予以扣除。在以上邓翠红应付房租费中本院已将该款抵扣邓翠红欠老干局的房租费。邓翠红无证据证明老干局房屋再次漏水导致邓翠红家具被水浸泡造成损失，故邓翠红要求老干局赔偿家具被水浸泡造成损失的诉讼请求不予支持。邓翠红提起反诉要求老干局支付合同剩余未履行期间可得利益损失1200000元，因邓翠红未向本院补缴相应诉讼费，故本院不予处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）邓翠红向原告（反诉被告）中共阿勒泰地区委员会老干局支付至2017年4月18日所欠房屋租金382000，至2018年1月10日房屋占用损失267000元；被告邓翠红向原告中共阿勒泰地区委员会老干局支付租房期间的电费18618.15元，以上款项合计667618.15元，由被告邓翠红于本判决生效后十日内向原告中共阿勒泰地区委员会老干局支付； 二、驳回原告（反诉被告）中共阿勒泰地区委员会老干局的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）邓翠红的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10493元，由原告中共阿勒泰地区委员会老干局负担17元，被告（反诉原告）邓翠红负担10476元；反诉案件受理费8822元，由被告（反诉原告）邓翠红负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。 审 判 长 张 玲 审 判 员 王 博 人民陪审员 蒋 丽 二〇一九年十二月四日 书 记 员 李长江