西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 (2019)陕01民终11733号 上诉人（原审被告）：屠凤云。委托诉讼代理人：王小玲，陕西新虹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王栋。委托诉讼代理：闫鑫，甘肃隆庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安长流房地产营销策划有限公司，住所地：西安经济技术开发区凤城11路至12路首创国际城第5幢2单元1层20104号。法定代表人：葛玉珍。委托诉讼代理人：王剑，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丁菲，陕西菲格律师事务所实习律师。上诉人屠凤云因与被上诉人王栋、西安长流房地产营销策划有限公司（以下简称长流公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初7144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。屠凤云上诉请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初7144号民事判决书，依法发回重审或改判。2、本案一住所地：、二审诉讼费由王栋、长流公司负担。事实和理由：因案涉房屋为抵债房屋，过户更名的相关手续与普通商品房买卖过户手续存在差异，长流公司提供的制式《房地产买卖中介合同》多条款项与事实不符。合同约定的产权变更手续约为4个月，并未约定为4个月内，涉案房屋在王栋诉诸一审法院时，更名事宜已经协调好，可以立即更名，其不属于根本违约，因此三方当事人应当继续履行。如因王栋不能继续履行该合同，则无权要求返还定金，并承担赔偿责任。另购房定金由长流公司收取，其并未收取，应由长流公司承担收取定金的一切法律后果。王栋辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，请求维持原判。长流公司辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，请求维持原判。王栋向一审法院起诉请求：1、解除王栋、屠凤云、长流房地产公司三方签订的《房产买卖中介合同》（NO：0002091号）；2、屠凤云依合同约定向王栋支付共计20万元；长流公司向王栋退还中介费28700元，共计228700元；3、屠凤云、长流房地产公司负担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年10月28日，王栋（乙方、买受方）与屠凤云（甲方、出售方）、长流公司（丙方、中介方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：王栋购买屠凤云所有的位于西安市未央区雨润星语华府XX室，售价101万元；甲方承诺出售的房屋权属真实，符合国家及西安市房屋上市交易规定及政策，并积极配合乙方办理交易过户、银行按揭贷款等手续。依据本合同的委托事项，甲方应于本合同签订后7日内将各类资料备齐交予丙方，否则视为违约。依法应按照合同约定支付定金及房款。依据委托事项，乙方应于本合同签订后7日内将各类资料备齐交予丙方。乙方在2018年10月28日当日将定金10万元交于丙方，由丙方转付甲方，甲方于过户前将定金存入资金监管账户作为房款；于2019年2月30日前将剩余房款91万元存入资金监管账户。如因甲方原因导致交易无法进行，则甲方承担因此造成的一切损失，并赔付乙方10万元。如因乙方原因导致交易无法进行，则乙方承担因此造成的一切损失，并赔付甲方10万元。同日，三方签订《补充协议》约定：甲方承诺此房无法院查封、抵押等情况；甲方负责此房交易产权变更手续；甲方承诺产权变更手续约为4个月；甲方承诺此小区五证齐全；乙方承诺本人具有西安市购房资格……。签订上述合同当日，王栋交付长流公司涉案购房定金5万元，中介费28700元。次日，王栋再次交付长流公司购房定金5万元。庭审中，王栋称，其已依约支付屠凤云购房定金10万元。屠凤云未按照《补充协议》的约定办理涉案房屋的产权变更手续，构成违约，故其主张解除合同，屠凤云双倍退还其已支付的定金20万元。长流公司未履行房屋产权的审查义务，提供的服务未能达到合同约定的转移产权登记的目的，故其主张长流公司退还其已支付的中介费。屠凤云称，王栋交付定金10万元属实，但因长流公司上一次交易未成功，想多收取费用，故收取了其3万元，定金仅支付其7万元，故其仅退还7万元便可。其并未违约，系开发商告知其涉案房屋五证齐全且4个月内可办理产权更名手续。一审法院认为，依法成立的合同对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵守履行。本案中，涉案《房地产买卖中介合同》系王栋、屠凤云、长流公司自愿签订，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。合同当事人均应依约行使权利，履行义务。王栋已依约支付屠凤云购房定金10万元，然屠凤云未能按照合同约定办理产权变更手续，构成违约，故王栋主张解除《房地产买卖中介合同》、屠凤云双倍退还其已支付的定金20万元合理合法，一审法院予以支持。屠凤云作为出卖方，在合同中承诺涉案房屋无产权问题且可在4个月内办理产权变更登记手续，现以开发商告知其涉案房屋五证齐全、可于4个月内办理产权变更手续为由进行抗辩不能成立。屠凤云称长流公司因另一交易而从王栋已支付的购房定金10万元中扣除3万元，属于其与长流公司之间的事宜，与王栋无关，故屠凤云以此为由主张仅退还王栋定金7万元不能成立。王栋以长流公司未尽到审查义务为由主张长流公司退还其已支付的中介费属另一法律关系，本案中不予处理，王栋可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告王栋与被告屠凤云、被告西安长流房地产营销策划有限公司于2018年10月28日签订的《房地产买卖中介合同》。二、被告屠凤云于本判决生效之日起二十日内双倍退还原告王栋购房定金20万元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4730元（原告已预交），现由原告负担594元，被告屠凤云负担4136元，被告屠凤云负担部分于履行上述判项时一并支付原告。二审经审理查明，原审查明事实属实。现案涉房屋尚登记在开发商名下。鉴于双方对合同约定的“甲方承诺产权变更手续约需4个月”的理解存在分岐，二审法庭询问双方，屠凤云的委托代理人拒绝正面回答。长流公司称双方约定的意思是可能在4个月内，也可能超过4过月，都应认定为合理的期限。王栋则称双方缔约时约定约为4个月是指屠凤云和长流公司均称4个月内能够完成变更手续，故约定的是约为4个月。关于产权变更手续的办理问题。屠凤云称双方缔约后，其只是以口头方式向开发商提出了更名申请，开发商表示可以办理。但至今仍未对能否办理更名手续提交相应的凭据。询问王栋起诉前是否就办理更名向屠凤云进行了催告，王栋称其只是以电话方式向屠凤云进行了催告。长流公司称，办理变更手续需要王栋提交购房资格的证明和身份证明，王栋未提交；另，双方时至起诉未共同向开发商提交过更名申请。王栋提起本案诉讼的时间为2019年4月12日。在本案原审立案受理后，王栋于2019年5月10日他处购买房屋一套。另查明，双方合同及补充约定没有关于解除合同的约定。本院认为，本案中，依据双方签订的《房地产买卖中介合同》，甲方（屠凤云）负责此房交易产权变更手续；甲方（屠凤云）承诺产权变更手续约需4个月。现王栋以屠凤云未在约定4个月内办理更名手续为由要求解除合同并双倍返还定金。屠凤云则称，办理更名手续已经协调好，可以办理要求继续履行合同。双方对合同约定的变更产权手续的时间约为4个月的理解存在争议，从合同使用的词句看，双方合同约定办理更名的时间约为4个月，应如长流公司所述理解为4个月内或超过4个月的合理时间，不应如王栋所称4个月内，可见双方合同对办理更名的具体时间约定是不确定的。同时，双方约定的交易方式是办理合同更名，该事项也确存在不确定性；自2018年10月28日双方缔约，至本案立案起诉2019年4月12日，为5月半，应当认定并未超出合理的预期。从双方的补充协议看，办理产权变更手续需要双方配合，但时至本案起诉时，双方并未向案涉房屋的开发商递交过更名的申请，另从王栋在提起本案诉讼的同时，于2019年5月10日他处置业的事实看，王栋在双方未能办理更名手续的情况下，明显表现出不愿继续履行合同的意思。鉴于屠凤云虽称开发商同意办理更名手续，但未提供相应证据的事实和王栋已他处置业，表示不愿继续履行合同的实际，本院对王栋要求解除合同的请求予以支持；合同解除后，屠凤云应返还王栋已支付的定金100000元；本案合同未能履行完成并非系归结于屠凤云一方的原因，王栋要求屠凤云双倍返还定金的请求不应支持。综上所述，原审判决第一项正确，应予维持；第二项应予变更；王栋的其余诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初7114号民事判决第一项；二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初7114号民事判决第二项为：屠凤云于本判决生效之日起二十日内退还王栋定金100000元；三、驳回王栋的其余诉讼请求。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费13890元，由王栋负担。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  朱 利 安审 判 员  张   伟 二○一九年十二月四日  书 记 员  李 晓 凡 1