甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘01民终3502号上诉人（原审被告）：刘聪慧，女，汉族，1949年5月5日出生，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：祁军玲，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何英福，男，汉族，1964年2月2日出生，住兰州市城关区。原审被告：兰州宏辉房产经纪有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路街道张掖路1号保利大厦第26层001室。法定代表人：杨成虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛爱明，女，汉族，1993年8月28日出生，兰州宏辉房产经纪有限公司职工，住甘肃省兰州市城关区。上诉人刘聪慧因与被上诉人何英福、原审被告兰州宏辉房产经纪有限公司（以下简称宏辉房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初6122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘聪慧上诉请求：依法撤销兰州市城关区人民法院作出的(2019)甘0102民初6122号民事判决，驳回被上诉人何英福的诉讼请求。事实与理由：兰州市城关区人民法院作出的(2019)甘0102民初6122号民事判决书所依据的事实错误。刘聪慧未违反合同约定，不应当承担双倍返还定金的违约责任。《房屋买卖(居间)合同》第四条约定：“乙方(何英福)于2018年9月5日交付定金2万元予丙方(宏辉房产公司)，丙方(宏辉房产公司)于签订《房屋买卖(居间)合同》当时代乙方(何英福)向甲方(刘聪慧)支付定金1万元，剩余定金1万元整乙方(何英福)委托丙方(宏辉房产公司)托管，待过户后冲抵房款。在原审庭审中，宏辉房产公司的代理人也认可，2018年9月5日宏辉房产公司与何英福签订了斡旋金协议，斡旋金协议上约定何英福交付2万元定金的时间就是9月5日。可见何英福当天就知道自己应当交付定金的时间，原判认定“何英福在签订合同前并不知道该约定”与事实不符。何英福在9月5日只交付了定金5000元，没有按照《房屋买卖(居间)合同》约定履行其义务，已构成违约，原判认定事实错误。此外，按照合同约定，何英福应当于2018年10月25日前将购房款一次性付清给刘聪慧，但何英福并未按照合同约定时间履行其义务，刘聪慧没有收到房款。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中何英福作为先履行一方，在未履行义务的情况下，刘聪慧作为后履行一方享有先履行抗辩权。可见何英福先违反合同约定，致使合同不能继续履行，刘聪慧不应当承担双倍返还定金的违约责任。综上所述，依法撤销原审判决，驳回被上诉人何英福的诉讼请求，以维护上诉人刘聪慧的合法权益。何英福辩称，一、一审法院依据事实正确，上诉人刘聪慧构成合同违约；二、上诉人刘聪慧应当按照一审判决，向何英福双倍返还定金。宏辉房产公司辩称，一审法院认定事实正确无误，上诉人要求撤销一审判决没有任何依据。何英福向一审法院起诉请求：1、判令解除何英福与刘聪慧签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令刘聪慧向何英福双倍返还定金40000元，宏辉房产公司承担连带返还责任；3、本案诉讼费由刘聪慧、宏辉公司承担。一审法院认定的事实：2018年9月5日，何英福与宏辉房产公司签订了《买卖斡旋金协议》，协议约定：宏辉房产公司为何英福提供居间服务，买卖坐落于兰州市城关区建筑面积为41.00平方米的房屋（即涉案房屋）一套，居间人已提供该房屋资料给何英福详阅并实地查看了上述房屋，何英福愿意向宏辉房产公司支付5000元斡旋金，由宏辉房产公司代为斡旋；何英福对该房产认购金额为505000元；斡旋期限自即日起至2018年9月12日止；本协议经卖方填写出售条件且出售条件与委托人承购条件完全一致并签字后斡旋即告成功，斡旋金即转为定金，委托人同意居间人将定金支付给卖方。双方还约定了其他事宜。协议签订当日，何英福向宏辉房产公司支付了斡旋金5000元。同日，刘聪慧在该协议上签字确认，并且签订了《房屋买卖（居间）合同》，该合同约定：何英福以505000元的总价购买刘聪慧名下的上述房屋；何英福于2018年9月5日交付定金20000元给宏辉房产公司，宏辉房产公司于签订合同时代何英福向刘聪慧支付定金10000元，剩余定金10000元刘聪慧委托宏辉房产公司托管，待过户后冲抵房款；如定金交付后因刘聪慧原因使本合同无法继续履行或解除，刘聪慧应按何英福交付的全额定金双倍返还何英福；何英福采用首付加按揭方式付款，何英福于2018年10月25日前将首付款285000元支付至资金监管账户，买卖双方于2018年9月15日前备齐本次贷款所需相关证件及资料交给宏辉房产公司并到现场办理相关手续；刘聪慧收取定金后如违反本合同约定或其他原因而无法将该房屋售予何英福的，应当按何英福支付的全额定金（即包括宏辉房产公司托管的定金）双倍返还何英福；遇到不可抗力等因素，买卖双方均享有解除权；签约后该房屋被证实列入冻结、拆迁或市政成套改造范围的情况，买卖双方均享有解除权；因国家政策调整导致的税费上涨，经买卖双方协调均不愿承担此税费，合同解除，返还原状，不追究买卖双方及居间方的法律责任，卖方需退还所有已收款项。双方还约定了其他事宜。刘聪慧在签订该合同当日收到了宏辉房产公司代为转交的定金5000元。随后，宏辉房产公司通知了何英福，何英福便于2018年9月7日在上述合同上签字确认，并且何英福于2018年9月9日向宏辉房产公司支付了房屋定金15000元。但刘聪慧却在合同签订后对合同中约定的购房款不予认可，要求增加费用，导致该合同无法继续履行，双方遂发生纠纷。2018年12月12日，宏辉房产公司以刘聪慧为被告诉至一审法院，要求刘聪慧向宏辉房产公司支付中介服务费。2019年3月27日，一审法院作出（2018）甘0102民初11665号民事判决书，该判决认定“合同签订后，刘聪慧对合同中约定的购房款不予认可，要求增加费用，导致该合同无法继续履行”，遂判决刘聪慧向宏辉房产公司支付服务费10000元。宣判后，刘聪慧不服该判决向兰州市中级人民法院提出上诉，兰州市中级人民法院于2019年7月19日作出（2019）甘01民终1560号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。期间，刘聪慧于2019年4月12日以ＥＭＳ的方式向何英福发出《解除合同通知书》，该通知书内容为：“何英福，我与你签订合同编号为“1806:0001609号”的《房屋买卖（居间）合同》，因你方未按照合同约定的时间支付房款，现我通知你解除该《房屋买卖（居间）合同》，本合同自2019年4月12日起即告解除。”当日，何英福即收到了该解除合同通知书。之后，何英福诉至一审法院。另查，何英福庭审时明确其要求解除何英福、刘聪慧签订的《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求是指解除何英福与刘聪慧签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，何英福与刘聪慧、宏辉房产公司签订的《房屋买卖（居间）合同》，三方意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方当事人应当严格遵守，适当履行，非因法定或约定事由，不得擅自变更或解除。对于刘聪慧认为其签订合同时，合同中手填的部分均为空白的辩称，因刘聪慧对此并未并提供证据予以证明，故对刘聪慧该辩称不予采信。关于何英福要求解除与刘聪慧签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，虽然合同约定何英福应于2018年9月5日向宏辉房产公司支付定金20000元，但根据本案查明的事实，何英福是2018年9月7日才签订的房屋买卖合同，也就是说合同约定的定金支付时间在前，何英福签订合同时间在后，即何英福在签订合同前并不知晓该约定，且刘聪慧亦未提供证据证明何英福在签订合同前知悉该约定。而何英福在签订合同后即向宏辉房产公司支付了定金，积极履行了支付定金20000元的义务，因此，何英福未在2019年9月5日支付定金20000元并不构成违约。相反，生效裁判文书中“合同签订后，刘聪慧对合同中约定的购房款不予认可，要求增加费用，导致该合同无法继续履行”的认定，足以说明本案纠纷系因刘聪慧的违约行为所引起，在此情况下，何英福未按合同约定时间支付房款的行为亦不构成违约。综上，《合同法》第九十六条和合同法解释二第二十四条关于合同的约定解除权和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案刘聪慧通知解除合同的情形。刘聪慧以《解除合同告知书》通知何英福解除合同的行为，不发生解除合同的效力。因刘聪慧的违约行为，导致合同目的无法实现，因此，何英福要求解除与刘聪慧签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系的诉请，合法有据，予以支持。关于何英福要求刘聪慧双倍返还定金40000元的诉讼请求，如上所述，刘聪慧的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。而刘聪慧之所以只收取了5000元定金系因其违约后未领取剩余定金所致，根据《房屋买卖（居间）合同》中“刘聪慧收取定金后如违反本合同约定或其他原因而无法将该房屋售予何英福的，应当按何英福支付的全额定金（即包括宏辉公司托管的定金）双倍返还何英福”的约定，刘聪慧应按合同约定即何英福支付的全额定金20000元向何英福双倍返还定金。鉴于15000元定金现由宏辉房产公司代管，故刘聪慧按定金罚则应向何英福返还定金25000元。因定金条款约束的是买卖双方，故何英福要求宏辉房产公司承担连带双倍返还定金的责任于法无据，但15000元定金尚在宏辉房产公司处托管，故宏辉房产公司应将托管的定金15000元返还给何英福。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除何英福与刘聪慧签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系；二、刘聪慧于本判决生效后十日内向何英福返还定金25000元；三、兰州宏辉房产经纪有限公司于本判决生效后十日内向何英福返还定金15000元；四、驳回何英福的其他诉讼请求。案件受理费400元（已减半），由刘聪慧承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的案件事实与原审判决认定案件事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽然在《房屋买卖（居间）合同》中约定何英福应当于2018年9月5日向宏辉房产公司支付定金20000元，但根据本案查明事实，何英福是2018年9月7日才签订的房屋买卖合同，何英福在签订合同之前并不知道该约定，且刘聪慧也没有提交证据证明何英福在签订房屋买卖合同之前知道该约定，何英福在签订了房屋买卖合同之后积极的履行了约定的支付定金的义务，因此何英福未在2019年9月5日支付定金20000元并不构成违约，反而在已生效的（2018）甘0102民初11665号民事判决书、（2019）甘01民终1560号民事判决书中认定：“合同签订后，刘聪慧对合同中约定的购房款不予认可，要求增加费用，导致该合同无法继续履行”，刘聪慧并没有相反的证据推翻该认定，该认定表明，刘聪慧存在违约行为，才导致了本案纠纷的发生，在此情况下，何英福未按合同约定时间支付房款的行为亦不构成违约。一审法院认定刘聪慧存在违约行为，并根据《房屋买卖（居间）合同》中“刘聪慧收取定金后如违反本合同约定或其他原因而无法将该房屋售予何英福的，应当按何英福支付的全额定金（即包括宏辉房产公司托管的定金）双倍返还何英福”的约定，刘聪慧应按合同约定即何英福支付的全额定金20000元向何英福双倍返还定金，其中由宏辉房产公司应将托管的定金15000元返还给何英福，刘聪慧应向何英福返还定金25000元并无不当，应予以认定。上诉人刘聪慧的上诉主张没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，上诉人刘聪慧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人刘聪慧预交的二审案件受理费800元，由上诉人刘聪慧负担。本判决为终审判决。审判长  邵云和审判员  冯 诚审判员  白丽娟二〇一九年十二月九日书记员  夏菁菁