北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15367号上诉人（原审原告）：北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司，营业场所北京市朝阳区朝阳路69号1号楼8号。负责人：黄菲，经理。委托诉讼代理人：龚晓菲，北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王永辉，男，1962年11月14日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司（以下简称澳西物业朝阳分公司）因与上诉人王永辉物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初24956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人澳西物业朝阳分公司的委托诉讼代理人龚晓菲、上诉人王永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。澳西物业朝阳分公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持澳西物业朝阳分公司的全部诉讼请求；2.一二审诉讼费用由王永辉承担。事实和理由：一、澳西物业朝阳分公司按照物业服务合同约定，全面履行物业服务义务，王永辉应当足额缴纳物业费。一审法院认定澳西物业朝阳分公司提供物业服务存在瑕疵，酌减物业费，没有事实依据。二、王永辉逾期缴纳物业费情形恶劣，应当支付滞纳金。王永辉针对澳西物业朝阳分公司的上诉请求辩称，业主们并非不交物业费，而是因为澳西物业朝阳分公司提供的物业服务不到位。如果物业公司提供了达标的物业服务，业主愿意交纳物业费。王永辉亦不服一审判决，其上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判确认王永辉与澳西物业朝阳分公司之间签订的《前期物业服务协议》无效；2.一二审诉讼费由澳西物业朝阳分公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。王永辉与澳西物业朝阳分公司之间签订的《前期物业服务协议》，系物业公司强迫王永辉等业主所签，应属无效。澳西物业朝阳分公司物业服务不达标，其收取物业费缺乏相应的事实及法律依据。澳西物业朝阳分公司针对王永辉的上诉请求辩称，澳西物业朝阳分公司全面有效地提供了物业服务，王永辉应当全额交纳物业费。《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，同时也不存在欺诈、胁迫以及显失公平的情形。澳西物业朝阳分公司向一审法院起诉请求：判令王永辉支付澳西物业朝阳分公司2014年12月27日至2017年12月26日期间的物业管理服务费9119.7元及违约金（分别以每交费年度3039.9元本金为基数，自每交费年度首日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算）。一审法院认定事实：王永辉系北京市朝阳区××小区××号房屋（以下简称××号房屋）业主，该房屋系回迁安置房，澳西物业朝阳分公司系该房屋前期物业提供单位。澳西物业朝阳分公司主张××号房屋建筑面积101.33平方米，王永辉称房屋面积比拆迁安置协议上写明的房屋建筑面积大一点。经询，王永辉称××号房屋尚未办理产权证书。澳西物业朝阳分公司提供《前期物业服务协议》，澳西物业朝阳分公司为乙方，王永辉为甲方，协议约定乙方为甲方提供前期物业管理服务，物业管理服务费用由甲方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为为2.5元/平方米/月（按建筑面积收取）；甲方应于所交纳的物业管理服务费期满前的15日内交纳下年度物业管理服务费，甲方应于办理入住手续时向乙方交纳一年的首期物业管理服务费；本协议期限自本小区首位业主办理入住之日起至业主委员会成立并与新选聘的物业管理服务公司签订的《物业管理服务协议》生效时止。协议还约定了双方的权利义务、违约责任等事项。协议签订时间为2014年1月9日。澳西物业朝阳分公司主张本案××号房屋按照每月每平方米2.5元的标准交纳物业费，王永辉认可该《前期物业服务协议》的真实性，认可澳西物业朝阳分公司按照每月每平方米2.5元的标准收取××号房屋的物业费，但认为该收费标准过高。王永辉称该协议是被迫签订的，就此其未提供证据。澳西物业朝阳分公司提交发票一张，显示A1-1-2201向澳西物业朝阳分公司交纳2013年12月27日至2014年12月26日期间的物业费3039.9元。王永辉对证据的真实性予以认可，但称不交第一年物业费就拿不到钥匙。王永辉提交《警情提示》两份，一份内容为：“自4月18日以来，小区连续发生5起入室盗窃案件，分别为3号院8号楼××号,3号院8号楼××号,3号院9号楼××号,3号院9号楼3单元××号,1号院6号楼××号，这五起均为针对租户的入室盗窃，且多为技术开锁，为尽可能的减少居民损失，特作如下提示：1.提高防范意识，锁好防盗门，睡觉时要反锁门锁，切勿事不关己不上心，当真正发生后悔莫及；2.家中少放财物，将贵重物品藏好；3.选择防范系数高的锁芯。应部分用户需求，特联系分局110联动开锁公司来小区做宣传，有意向的住户可前往咨询。高碑店派出所北花园社区民警：祁万里”，另一份内容为：“近期，入室盗窃案件高发，盗窃手段多采取溜门、撬锁、技术开锁的方式，为确保社区居民人身及财产安全，特做以下提示：一、尽量少在家里放大量现金及贵重物品，家中的贵重物品一定要放在隐蔽的地方；二、养成随手锁门的好习惯，睡觉前一定要将门反锁；三、选择防盗系数高的C级锁芯。高碑店派出所社区民警祁万里报警电话：8575****”。王永辉称小区盗窃频发，物业安保及监控不到位，自己放在楼下及楼上电梯间的两辆电动车都丢了。澳西物业朝阳分公司对该证据的真实性不予认可，称看不出是派出所出示的，也不能证明物业服务质量存在瑕疵，只是警方提醒小区业主防止溜门撬锁。王永辉提交网页截图，显示2017年物业费收费最新标准，以此证明澳西物业朝阳分公司的收费标准过高。澳西物业朝阳分公司对该证据不予认可，称双方签订了物业服务合同，对物业费进行了约定，该约定是明确有效的，同时王永辉已经找了区政府，如果物业标准有问题，政府会要求澳西物业朝阳分公司整改而不是协调。王永辉提交小区信息一组，用以证明周边小区的物业费收费标准，对此澳西物业朝阳分公司不予认可。王永辉提交照片一组，证明涉案小区存在的入住时道路情况、入户配电箱、危桥、停车场内建筑垃圾、雨搭掉落、绿化休闲带垃圾、电梯间墙面、院内失火等各种问题，对此澳西物业朝阳分公司不予认可，称不能确认是北花园小区，即便是涉案小区，物业服务也具有滞后性，尤其是保洁具有滞后性，当时存在垃圾不代表物业公司事后没有清理，雨搭掉落与澳西物业朝阳分公司无关，危桥及绿化带不属于物业服务范围。王永辉提交签名一组，称业主于2017年8月21日联合签名，认为物业存在问题，同时不认可协议。澳西物业朝阳分公司对证据不予认可，称只是一个签名单，看不出其中的事项。王永辉提交笔记及照片，证明物业公司不给王永辉开具入住证明，澳西物业朝阳分公司称证据系王永辉单方记录，不符合证据形式，同时本案是物业服务合同纠纷，澳西物业朝阳分公司没有义务给王永辉开具入住证明。王永辉提交视频资料一份，证明小区发生火灾时没水。澳西物业朝阳分公司对该证据不认可，称即便是涉案小区，视频中看出两条水带下去后火灾减弱，视频拍摄距离看不出水带是否有水，同时水带是否出水有设备因素和认为操作因素，不能证明是设备问题。王永辉另提交视频资料一份，证明小区岗亭经常空岗，澳西物业朝阳分公司对该证据不予认可，称不能证明是空岗，保安可能在巡逻，同时视频也显示垃圾已经清理干净，车辆摆放也是有序的。王永辉还补充提交了大量的照片，证明涉案小区存在的垃圾堆积、垃圾清理不及时、绿地杂草丛生无人清理、公共绿地种菜、电闸无保护措施、乱停车、保安亭给电动汽车充电、电梯狭小、电梯经常故障、共享单车乱摆放、楼道杂物堆积、保安亭边有大量黑车、监控缺失、随处涂写张贴小广告、车辆被砸等情况，澳西物业朝阳分公司对证据的真实性不认可，称即便是涉案小区，垃圾清运有滞后性，每天垃圾有清理次数，且有的照片显示垃圾桶也清理了，机动车停车是业主随意乱停，有的还占用公共道路。在一审法院合并审理的澳西物业朝阳分公司诉他人物业服务合同纠纷案件中，各被告均提出了本案王永辉主张澳西物业朝阳分公司在物业服务过程中存在的问题。经询，澳西物业朝阳分公司称对电梯面积不清楚，物业有专业保洁人员，但保洁人员是自己雇佣的还是外聘的不清楚，小区的垃圾站在哪儿不清楚，没有听说过小区有盗窃，对于王永辉所述电动车被盗有无报澳西物业朝阳分公司也不清楚，房屋能否安装固定电话不清楚。本案中，澳西物业朝阳分公司未就其提供全面有效的物业服务举证。另查，涉案小区尚未成立业主委员会。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。澳西物业朝阳分公司、王永辉签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应如约履行，澳西物业朝阳分公司应依约提供物业服务，王永辉应当按时足额支付物业费。王永辉抗辩受迫签订该协议，就此其未提供证据，应当承担举证不能的不利后果，对于其该项主张，一审法院不予采信。本案中，王永辉作为涉案小区业主，与澳西物业朝阳分公司之间已形成物业服务合同关系。澳西物业朝阳分公司依合同约定为王永辉所居住的小区提供物业服务，其享有依照合同约定及相关规定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。根据在案证据及一审法院查明的事实，澳西物业朝阳分公司在为王永辉提供物业服务过程中确存在一定的瑕疵，给业主带来了不便及安全隐患。基于权利与义务相一致的原则及公平角度考虑，一审法院对于澳西物业朝阳分公司主张的物业费本金部分适当予以酌减。关于违约金，根据庭审查明事实和当事人陈述，王永辉并非无故不交纳物业费，故一审法院对澳西物业朝阳分公司的该项诉讼请求不予支持。至于物业费标准问题，不属于法院裁判范围，王永辉及其他业主如有异议，应通过其他途径解决。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。另，业主可以成立业主大会并选举产生业主委员会，与物业公司展开有效沟通，并通过解聘、选聘物业公司维护自己合法权益。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、王永辉于判决生效后七日内支付北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司2014年12月27日至2017年12月26日期间的物业费8208元；二、驳回北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，澳西物业朝阳分公司围绕其上诉请求，向本院提交以下证据：证据1.澳西物业朝阳分公司与第三方服务公司签订的合同及对应的付款凭证和发票共计11份，用以证明澳西物业朝阳分公司依约为业主提供了保洁、保安、化粪池清掏、燃气站维保、安防设备维保、电梯维保、消防设备维保、水箱清洗、垃圾清运、园林绿化、设备维修等各项物业服务，物业费的支出用于各项物业服务中，澳西物业朝阳分公司全面有效地提供了物业服务；证据2.电梯大修工程合同及照片，用以证明涉案小区电梯需要大修，但小区公共维修基金不具备提取条件，澳西物业朝阳分公司多方协商筹措，由开发商垫资对小区电梯进行大修，澳西物业朝阳分公司尽全力提供物业服务；证据3.照片，用以证明涉案小区非封闭式小区，在无经费的情况下，澳西物业朝阳分公司通过多方协商筹措为小区设置了道闸门禁系统，并且在无经费的情况下，为小区添置了健身器材、广角镜、狗便池等便民措施。王永辉围绕其上诉请求，向本院提交以下证据：证据1.涉案小区业主签名确认单，用以证明《前期物业服务协议》系澳西物业朝阳分公司强迫业主们签订，应属无效；证据2.在涉案小区拍摄的照片打印件一套、视频光盘四张，用以证明澳西物业朝阳分公司提供的物业服务不到位，物业服务存在瑕疵，澳西物业朝阳分公司未按照合同约定履行义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王永辉针对澳西物业朝阳分公司提交的3组证据发表质证意见如下：对于3组证据的真实性、证明目的均不认可，无法证明物业公司提供的物业服务达标。澳西物业朝阳分公司针对王永辉提交的2组证据发表质证意见如下：对于证据1的真实性、关联性、证明目的均不认可，业主签名存在重复，不能证明是物业公司胁迫业主签订，而且截至目前未有一户业主起诉要求撤销物业协议；对于证据2照片及视频的真实性、合法性、关联性、证明目的亦均不认可，主张有些照片不是在涉案小区拍摄，不属于物业服务范围，照片具有即时性，而物业服务具有长期性、连续性，无法反应真实的物业服务情况。关于视频，澳西物业朝阳分公司在媒体上未搜寻到王永辉提交的关于涉案小区外墙脱落、垃圾填埋的新闻报道，通过视频可知，楼房交付不足五年，出现问题应由开发商进行维修，不属于物业服务范围，垃圾填埋的报道发生时间为2019年，不属于本案诉争范围，而且垃圾填埋的发生地点不在物业公司服务范畴内。对于另外两段视频，无原始载体，不能如实、客观的反应物业服务全貌。本院认为，对于王永辉提交的涉案小区业主签名确认单，首先，澳西物业朝阳分公司不认可该证据的真实性，其次，该证据虽有部分业主签名，但是无法直接体现出澳西物业朝阳分公司在签订合同时确实存在欺诈、胁迫的情形，而且根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。经询，王永辉称在《前期物业服务协议》签订后即知该情形存在，但截至目前未有业主提交撤销之诉，故对于该份证据的证明目的本院不予采信。对于王永辉、澳西物业朝阳分公司提交的其他证明物业服务情况的证据，首先该部分证据不属于二审新的证据，澳西物业朝阳分公司提交的12份合同无法直接体现出物业服务的效果，其次一审法院在判决物业费时已结合各方提交的证据及陈述充分考量过相关物业服务情况，故对于该部分证据的证明目的本院不予采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为澳西物业朝阳分公司与王永辉签订的《前期物业服务协议》效力问题以及一审法院判决的王永辉应支付的物业费金额是否合理。关于合同效力问题。王永辉上诉主张《前期物业服务协议》系澳西物业朝阳分公司强迫其签订，但其提交的现有证据不足以证明该主张，对此本院不予采信。澳西物业朝阳分公司与王永辉签订的《前期物业服务协议》内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。澳西物业朝阳分公司依约为王永辉所居住的涉案小区提供了物业服务，王永辉应按照协议约定的相应标准向其支付相应年份的物业费。关于物业费金额问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”根据查明的事实，澳西物业朝阳分公司在为王永辉提供物业服务过程中确存在一定的瑕疵，给业主带来了不便及安全隐患，一审法院基于权利与义务相一致的原则及公平角度考虑，对于澳西物业朝阳分公司主张的物业费本金部分适当予以酌减，具有事实和法律依据，本院予以维持。关于澳西物业朝阳分公司主张的滞纳金一节。因澳西物业朝阳分公司在提供物业服务过程中，存在服务瑕疵，基于此王永辉未及时支付物业费并不属于恶意拖欠情形，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司、王永辉的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司负担130元（已交纳），由王永辉负担130元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 坤审 判 员  杜丽霞审 判 员  金妍熙二〇一九年十二月十九日法官助理  高赫男书 记 员  张旭燃书 记 员  屈赛男书 记 员  徐 曼