贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终1827号上诉人（原审原告）：胡弟英，女，1983年7月16日出生，土家族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：胡光辉，贵州驰铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玲丽，贵州驰铭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王林丰，男，1969年4月29日出生，土家族，务农，贵州省江口县人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：吴志成，贵州驰铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖飞，男，1975年2月12日出生，汉族，无业，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。被上诉人（原审被告）：肖时权，男，1951年7月10日出生，汉族，务农，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。被上诉人（原审被告）：肖驰，男，1979年2月26日出生，汉族，无业，贵州省铜仁人，住贵州省铜仁市碧江区。肖飞、肖时权、肖驰共同委托诉讼代理人：杨鹰，四川道略律师事务所律师。上诉人胡弟英因与被上诉人王林丰、肖飞、肖时权、肖驰房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人胡弟英的委托诉讼代理人胡光辉、罗玲丽，被上诉人王林丰的委托诉讼代理人吴志成，被上诉人肖飞、肖时权、肖驰及其共同委托诉讼代理人杨鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡弟英上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人共同承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，无法律依据，导致判决结果错误，应依法撤销。第一，王林丰与肖时权签订《宅基地转让协议书》实际是合伙建房协议，对双方当事人均具有法律约束力。事实上，《宅基地转让协议书》的履行情况，并不影响上诉人和王林丰签订的房屋买卖合同效力。一审判决却置王林丰基于《宅基地转让协议书》约定已经实际取得的案涉房屋所有权，且已将案涉房屋出售交付给上诉人近十年之久的本案客观事实，和包括上诉人在内的广大购房者的合法利益于不顾，以假想《宅基地转让协议书》可能要解除为由，认定《宅基地转让协议书》是上诉人与王林丰签订房屋买卖合同目的实现的前提，进而认定王林丰与上诉人签订房屋买卖合同属无权处分，显然错误。第二，根据《宅基地转让协议书》的约定，新房竣工后，房屋的产权及所有权永久性均属王林丰所有，一审判决将王林丰部分未履行《宅基地转让协议书》约定的义务而认定王林丰对房屋无处分权，违反了当事人的意思自治原则。涉案房屋是王林丰出资修建，王林丰与肖时权是谁违约与否的合同纠纷，不能改变王林丰系涉案房屋产权的实际所有权人的事实，王林丰对涉案房屋依法享有处分权利。即使王林丰部分未履行其与肖时权签订的宅基地转让协议，但是双方合伙建房系客观事实，并且从王林丰交付房屋给上诉人装修入住至今已10年有余，所签订的房屋买卖协议约定的价格合理，内容合法，肖时权、肖飞、肖驰对该事实己当庭予以认可，相对于上诉人而言购买的房屋属于善意取得。第三，上诉人与王林丰签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同已经实际履行。因涉案房屋系以肖时权、肖飞、肖驰名义合伙修建，因此房屋产权证当时也只能以肖时权、肖飞、肖驰名义办理，由于肖时权、肖飞、肖驰不按协议约定履行配合过户义务，导致上诉人及王林丰不能办理案涉房屋的过户手续。一审判决未认真审查本案的上述客观事实，导致判决结果错误，请二审法院依法改判纠正。王林丰辩称，对上诉人的上诉理由无意见。案涉房屋共28套，系王林丰、肖时权合伙修建。房屋修好后，房屋产权归王林丰所有合理合法。根据《中华人民共和国物权法》的规定，王林丰对案涉房屋有处置权，王林丰与上诉人签订的合同合法有效。请求支持上诉人的上诉请求。肖飞、肖时权、肖驰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。案涉27套房屋的物权登记在肖飞、肖驰、肖时权名下，肖飞、肖驰、肖时权与上诉人没有签订任何房屋买卖合同，也没有收到购房款，与上诉人无法律关系。王林丰与肖时权签订的协议是双务合同。王林丰没有支付肖时权、肖飞、肖驰50.5万元折价款，没有为肖时权修建660平方米的房屋，王林丰不享有争议房屋的所有权。王林丰无权向上诉人出售房屋，上诉人应向王林丰主张退房及赔偿相关损失，请求驳回上诉人的上诉请求。胡弟英向一审法院起诉请求：1、依法判令肖时权、王林丰、肖飞、肖驰将肖飞名下的铜房权证市房字第**房屋产权过户至胡弟英名下；2、本案诉讼费用由王林丰、肖飞、肖时权、肖驰共同承担。一审法院认定事实：肖时权与肖飞、肖驰系父子关系，肖飞、肖驰系兄弟关系。2009年2月20日，王林丰与肖时权签订《宅基地转让协议书》，约定：一、甲方（肖时权）将其现有房屋、宅基地约400平方米转让给乙方（王林丰）建房，现有房屋及宅基地折价50.5万元，能搬走的物件归甲方所有，其余物件归乙方所有；二、乙方的建房手续如集体土地使用证、规划许可证必须由甲方办理，办证费用由甲方支付，待乙方主体完成后交与乙方保管；三、乙方在建房前，甲方应协助乙方做好防水、电方面的搭接事项，搭接材料由乙方配备，以免影响正常施工；四、乙方在施工过程中，如遇来自本村及外界干扰造成停工，甲方应负责其协调处理，未果，甲方应按乙方实际损失的双倍给予赔偿；五、乙方新建的房屋规模，只限于甲方现有的所属范围。所建的房屋不管楼层高低，所挑出部分只限于二层以上，所挑方位只限于南、西两方，且高度必须保持在4米；六、在完成乙方的主体后，再投入甲方的房屋施工。施工价格按铜仁市现时的市场价代修，竣工交货后，甲方同意每平方米另加30元给乙方。但甲方建筑面积必须保证在660㎡；七、乙方新房竣工后，甲方有权选择乙方3-4层楼中的其中两套，计算价格为每平方米650元。两套总金额为15万元，但其中两套房子的各项手续由甲方自理。余下7.5万元直接用现金支付给甲方（乙方开工后12天支付）；八、乙方新房竣工后，房屋的产权及所有权永久性均属乙方所有，如遇到国家建设需要，房屋变更拆迁的一切经济补偿金额归乙方所有，并且甲方有责任协调乙方解决有关搬迁事宜，更不能以任何借口分享及侵吞乙方的经济利益；九、此协议已经达成，经双方从签字盖章之日起生效。甲方家人及子孙后代永不反悔，如有违约一切后果由违约方自负。另：建议：材料运输最好由本组车辆按同等条件承运，如遇故意抬高运价及有意为难，由甲方负责协调解决或另行选择运力。肖飞、肖驰事后也认可该《宅基地转让协议书》。协议签订后，王林丰按约定以肖时权的名义修建房屋，在施工过程中，因该房屋面积违反了一户宅基地不能超出120平方米的规定，行政相关部门对涉案房屋的违法建筑进行处罚。2010年3月30日，肖时权与王林丰签订补充协议，约定双方于2009年2月20日签订了宅基地转让协议书，因该协议在实际履行过程中发生了客观情况的变化，现经双方协商一致，决定对原协议作如下修改和补充：第一条：原协议第五条中“所挑方位只限于南、西方”修改为“因当地群众干扰，所挑方位只限于南方”；第二条：原协议第七条中“甲方有权选择乙方3-4层楼中的其中两套”修改为“甲方有权选择乙方所有房屋中的其中一套”；第三条：本补充协议与原宅基地转让协议书具有同等效力。2010年11月2日，胡弟英向王林丰购买王林丰修建的案涉房屋的其中一套，双方签订房屋买卖合同，约定：甲方：王林丰，乙方：胡弟英。甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖合同达成如下协议，以便双方共同遵守。第一条、甲方将位于火车站后面进去面向左手方向七楼面积为128平方米的房屋一套出售给乙方，价格为1200元／㎡，房屋总价为15.36万元，房屋面积以实测为准；第二条、乙方首付房款陆万元整，甲方交房时乙方再付柒万元，余款在甲方办理房产证后一次性付清；第三条、甲方负责安装价格为600元左右的防盗门一扇，电迁到门口，水到厨房卫生间；第四条、甲方为乙方办理房屋产权证、土地使用证，但产生的相关税费由乙方自理，并在甲方办理时付给甲方。水、电立户费用由乙方自理；第五条、乙方必须服从甲方统一进行物业管理；第六条、甲、乙双方均不得违约，否则应承担相应的违约责任。此后，胡弟英按约履行了合同义务并支付房款130000元，其余尾款未支付。同年，王林丰将涉案房屋交付给胡弟英居住使用。因王林丰修建涉案房屋宅基地面积超出其与肖时权签订的《宅基地转让协议书》中约定的宅基地面积，2010年10月19日，肖时权以肖飞、肖驰的名义向铜仁市碧江区（原铜仁市）国土局环北国土所补申请农村居民建房用地。2011年11月16日，铜仁市国有土地资源局向肖时权、肖飞、肖驰发出“国有土地使用权出让金缴款通知书”，通知肖时权、肖飞、肖驰缴纳土地出让金、农业土地开发金189223元。2011年11月23日，铜仁市碧江区人民政府作出碧府土［2011］4号文件“关于肖时久等六户违法用地及违法建筑补办用地手续的批复”，同意将环北办事处板桥村白岩冲处（涉案房屋宅基地）388.15平方米国有土地使用权出让给肖时权、肖飞、肖驰作住宅用地，并于2012年5月21日办理了建设用地规划许可证、2012年6月15日办理了国有土地使用权证（碧江国用［2012］第1731号）。王林丰以肖时权、肖飞、肖驰的名义分别交纳违法建筑罚款、城市配套费、劳动统筹费，并向环北办事处板桥村民委员支付了管理费、向碧江区国土资源局交纳罚款等。2013年7月3日，王林丰修建的案涉房屋经铜仁市恒峰建筑材料检测公司勘查结论为：该房结构安全，无重大质量隐患。同月25日，铜仁市城乡规划局颁发了贵州省建设工程竣工规划认可证，认可涉案房屋的建设工程符合规划许可文件要求。同年9月29日，王林丰受肖时权委托，对案涉房屋分别办理了房权证和土地使用权证，其中，12套房屋登记在肖时权名下，8套房屋登记在肖飞名下，7套房屋登记在肖驰名下。胡弟英所购买房屋为登记在肖飞名下的房屋产权证号为铜房房权证市房字第**另查明，王林丰将案涉房屋修建竣工后，未能即时为肖时权房屋投入施工，后因政策原因及王林丰因案涉房屋的建房手续系肖时权、肖飞、肖驰的，肖时权、肖飞、肖驰未能另行取得建房手续，致使协议约定的王林丰给肖时权修建660平方米的房屋未能实现。且王林丰也未支付肖时权案涉房屋的宅基地折价款50.5万元。诉讼过程中，肖时权、肖飞、肖驰表示对于肖时权与王林丰于2009年2月20日签订的宅基地转让协议书是否继续履行问题，暂不提起诉讼。一审法院认为，本案涉及两个法律关系即王林丰与肖时权、肖飞、肖驰之间基于宅基地转让协议达成的合同关系、胡弟英与王林丰之间购房合同关系。本案中，王林丰先与肖时权签订《宅基地转让协议书》，后肖时权、肖飞、肖驰将涉案宅基地按约定交付给王林丰，王林丰在该宅基地上修建涉案28套房屋并将其中一套房屋出售给胡弟英，但王林丰却一直未能按照协议履行支付肖时权、肖飞、肖驰宅基地折价款50.5万元及给肖时权、肖飞、肖驰代修建筑面积为660㎡的房屋。在此情况下，王林丰将涉案房屋出售给胡弟英，应属于无权处分，加之前者宅基地转让协议的效力及履行是后者购房合同目的实现的前提，由于后者的购房行为发生在王林丰与肖时权、肖飞、肖驰之间宅基地转让协议未履行完毕之前，王林丰与肖时权之间的合同纠纷尚未解决，也不属于本案审查范围，本案也无法查证，故现胡弟英基于与王林丰之间的购房合同要求王林丰、肖时权、肖飞、肖驰将涉案房屋过户登记到其名下，依据不足，不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回胡弟英的诉讼请求。案件受理费已减半收取50元，由胡弟英负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：王林丰与肖时权、肖飞、肖驰之间的合同纠纷是否应在本案中一并处理，《宅基地转让协议书》的履行情况是否影响上诉人和王林丰签订的房屋买卖合同效力，上诉人是否有权要求肖时权、肖飞、肖驰履行房屋过户义务。上诉人与王林丰之间系房屋买卖合同关系，王林丰与肖时权、肖飞、肖驰之间是宅基地转让协议达成的合同关系，两个法律关系的相对人不相同，履行的合同义务亦不相同。王林丰与肖时权达成宅基地转让协议后，王林丰出资在该宅基地上修建案涉28套房屋，房屋建好后，王林丰按协议约定将其中一套交付肖时权，另将27套中的一套房屋出售给上诉人，却未按照协议约定履行支付肖时权宅基地折价款50.5万元及给肖时权、肖飞、肖驰代建660平方米房屋。办理房屋产权证时，是将28套房屋的产权证均办理在肖时权、肖飞、肖驰名下，因王林丰未按协议履行义务，双方的权利义务尚未明确，房屋的所有权尚存在争议，本案中，王林丰、肖时权、肖飞、肖驰并未提出明确的诉讼主张，本院不宜一并审理，对该合同纠纷，王林丰与肖时权、肖飞、肖驰应另案解决。王林丰与上诉人签订的房屋买卖合同效力问题，虽然王林丰在出卖时未办理产权证，但不能据此认定王林丰与上诉人签订的房屋买卖合同无效，房屋买卖合同能否履行应在王林丰与肖时权、肖飞、肖驰之间的合同纠纷处理完毕后，才能最终确定。因王林丰与肖时权、肖飞、肖驰对争议房屋的所有权尚不明确，上诉人要求王林丰、肖时权、肖飞、肖驰将房屋产权过户至上诉人名下，履行条件尚不成就，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人胡弟英的上诉请求不成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由胡弟英负担。本判决为终审判决。审判长  代静云审判员  张 全审判员  熊 健二〇一九年十二月四日法官助理罗依婷书记员龙丹