福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2766号 上诉人（原审被告）：漳州市洲全物业服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区九龙大道以西天隆名府******，统一社会信用代码913506025709599266。 法定代表人：黄宝荣，总经理。 委托诉讼代理人：陈润洲，男，1977年1月11日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，系漳州市洲全物业服务有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：南靖县碧水华城小区业主委员会，住所，住所地福建省南靖县山城镇碧水华城小区div> 负责人：阮技发，主任。 委托诉讼代理人：吴振华，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林思扬，福建泾渭明律师事务所律师。 上诉人漳州市洲全物业服务有限公司（以下简称洲全物业公司）因与被上诉人南靖县碧水华城小区业主委员会（以下简称碧水华城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院（2019）闽0627民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 洲全物业公司上诉请求:1、撤销一审判决，改判驳回碧水华城业委会的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由碧水华城业委会负担。事实和理由：一、一审判决碧水华城业委会提交的2016年12月1日签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》于2019年3月6日解除，系认定事实不清，适用法律错误。该合同签章位置乙方一栏仅盖项目专用章，且法定代表人签字并非黄宝荣本人亲笔书写，该合同并未加盖洲全物业公司公章及法定代表人签字确认，尚未成立，不存在解除的前提条件。碧水华城业委会一审提交的《通知》、EMS快递单等证据仅能证明其有向洲全物业公司发出过《通知》，不能以碧水华城业委会发出的通知当然认定洲全物业公司没派员管理的事实。而碧水华城业委会一审补充提交的王武汉、张毅强出具的《证明》，因没有其他证据相互佐证，且王武汉与洲全物业公司之间还存在工资纠纷，该《证明》不能直接作为认定洲全物业公司没派员管理的依据。二、一审认定本案属于《南靖碧水华城物业管理服务合同》条款约定的“中途退出”情形，以此判决50000元保证金归碧水华城业委会所有错误。洲全物业公司在一审中的提供人员考勤表、工资签收条及微信聊天记录等证据，足以证明洲全物业公司长期派人在岗提供物业管理服务。一审以至今未依法生效的《南靖碧水华城物业管理服务合同》当中的保证金条款，判决洲全物业公司所交付的保证金归碧水华城业委会所有，没有事实和法律依据。洲全物业公司提交的《碧水华城项目物业服务合同》，甲方签章位置有碧水华城业委会公章及法定代表人阮技发签名，乙方签章位置盖有洲全物业公司公司公章，该合同是双方真实意思表示，并且提交南靖县住房保障与房地产管理局备案，合法有效，对双方均具有法律约束力。双方在《碧水华城项目物业服务合同》并未约定保证金条款，故碧水华城业委会确认已收取的50000元保证金，在合同解除的前提下应当返还洲全物业公司。三、一审判决洲全物业公司返还物业费等费用33809.8元错误。如前所述，碧水华城业委会所提供的证据不足以证明洲全物业公司存在“中途退出”的情形，其无权单方通知解除合同，本案也不符合法定解除合同的条件，洲全物业公司也表示愿意继续为碧水华城小区提供物业管理服务，本案不具备返还物业费的前提条件。况且小区部分业主至今拖欠物业费达530951元，洲全物业公司与业主之间关于物业费的债权债务关系应当另案处理，碧水华城业委会对此并无诉权。一审法院判决洲全物业公司向碧水华城业委会返还物业费等费用33809.8元，认定事实不清，适用法律错误。综上所述，请求支持洲成物业公司的上诉请求。 碧水华城业委会辩称，一、碧水华城业委会与洲全物业公司签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。2019年2月11日起洲全物业公司已撤离小区，只留下一名财务人员潘小玲，其他保安、保洁等人员均没有在岗，其对于小区物业管理处于放任状态。经碧水华城业委会通知，洲全物业公司公司仍然不履行义务。碧水华城业委会于2019年3月5日向洲全物业公司发出解除合同通知，双方的合同已依法解除。虽然洲全物业公司在合同落款处的盖章是其公司项目专用章，但该印章对外名义仍然代表了洲全物业公司。虽然洲全物业公司主张合同中的法定代表人签字并非黄宝荣亲笔书写，但其至今未能提供任何证据予以证实。洲全物业公司在一审答辩时也明确认可其与碧水华城业委会于2016年12月1日签订的合同已履行多年。二、洲全物业公司在一审提交的《碧水华城项目物业服务合同》是其单方向住建部门提交的备案合同，仅是为满足主管部门管理之所需，其未能提供任何证据证实该合同成立并实际履行。洲全物业公司于2019年2月11日撤离小区的行为，属于《南靖碧水华城物业管理服务合同》第七条第6款约定的“中途退出”情形，一审判决50000元保证金归碧水华城业委会所有合法有据。三、一审判决洲全物业公司应返还物业费等费用33809.8元正确。洲全物业公司在撤离碧水华城小区前，通过其工作人员向小区47户业主收取2019年度的物业费等费用共计37971元，扣除已服务期间的费用约4161.2元，剩余33809.8元。小区业主已委托授权碧水华城业委会追讨该费用，洲全物业公司应予返还。至于洲全物业公司提出的所谓的“部分业主拖欠物业费达530951元”等，其也曾在一审庭审中提出，这属于反诉的事由，但其却没有提出反诉诉求，其可另行起诉。综上，洲全物业公司的上诉请求不能成立。 碧水华城业委会向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年12月1日签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》；2、洲全物业公司交付的50000元保证金归碧水华城业委会所有；3、碧水华城业委会向碧水华城业委会移交碧水华城小区业主花名册、基建图纸等相关资料，并返还已收取的物业费、公维金等费用计37960元。 一审法院认定事实：2014年10月10日，南靖县住房保障与房地产管理局发出靖房[2014]17号文件，同意南靖县碧水华城小区成立碧水华城业委会，碧水华城业委会主任系阮技发。2014年12月1日，南靖县信荣房地产开发有限公司（以下简称信荣房地产公司）、漳州绿源保洁服务有限公司（以下简称绿源保洁公司）、碧水华城业委会签订一份《南靖碧水华城物业管理服务合同》（旧）（因2016年12月1日碧水华城业委会与洲全物业公司签订的合同名称与该合同名称相同，为便于区分该合同注明旧合同），约定碧水华城业委会委托绿源保洁公司对南靖县碧水华城小区实行专业化物业管理。2015年4月28日，绿源保洁公司以其资质不足等为由，向信荣房地产公司申请由洲全物业公司继续进行南靖县碧水华城小区的物业管理服务，由洲全物业公司与信荣房地产公司签订新的《南靖碧水华城物业管理服务合同》，该申请得到信荣房地产公司和碧水华城业委会同意。2015年4月30日，绿源保洁公司发一份“关于要求转换保证金收条的函”给碧水华城业委会，主要内容：“经我公司与洲全物业公司协商，同意将我公司原来与业委会签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》全部义务与责任都转交至洲全物业公司。现需要将原来的保证金收条进行转换，请给予办理。”2015年5月1日，洲全物业公司开始服务碧水华城小区。2016年12月1日，碧水华城业委会（甲方）与洲全物业公司（乙方）签订一份《南靖碧水华城物业管理服务合同》，约定：“碧水华城业委会委托洲全物业公司对南靖县碧水华城小区实行专业化物业管理。合同期限自2015年5月1日至开发商正式移交碧水华城业委会止。洲全物业公司应配备5个保安，保洁人员2个，物业管理人员1人。合同签定时洲全物业公司需向碧水华城业委会支付5万元保证金，合同期满后，碧水华城业委会应无息退还给洲全物业公司此款项。在合同期限内，洲全物业公司不得转让他人经营，不得中途退出，否则洲全物业公司5万元的保证金自愿归碧水华城业委会所有。”合同甲方栏上盖有碧水华城业委会印章及碧水华城业委会主任阮技发签名，乙方栏上盖有洲全物业公司项目专用章及洲全物业公司法定代表人黄宝荣签名。 自2019年2月11日起,洲全物业公司除公司财务人员潘小玲上班至2019年3月底外，没有派其他人员服务碧水华城小区。2019年2月15日，碧水华城业委会向洲全物业公司发出通知，要求洲全物业公司接到通知三日内派员管理，否则将按合同约定，按中途退出处理。2019年3月5日，碧水华城业委会向洲全物业公司发出解除合同通知书：“即日起解除贵公司与我业委会签订的物业管理服务合同，请贵公司返还已向部分业主收取的2019年度物业费、公维金等费用共计37960元，并将业主花名册和基建图纸等资料移交我业委会，至于保证金将按合同约定处理。”2019年3月6日，洲全物业公司收到该份通知书。 另查明，庭审中，洲全物业公司提供一份《碧水华城项目物业服务合同》，该份合同甲方栏上盖有碧水华城业委会印章及碧水华城业委会主任阮技发签名，乙方栏上盖有洲全物业公司印章；该份合同与双方同日所签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》条款不尽相同，合同没有约定保证金条款；该份合同提交给南靖县住房保障与房地产管理局备案。 还查明，王武汉、张毅强、潘小玲原是洲全物业公司员工，2019年1月间曾代表公司向碧水华城小区47户业主收取了2019年度物业费，共计37971元（其中王武汉收取23588元、张毅强收取12564元、潘小玲收取1819元；王武汉将其收取的23588元中6幢601室物业费960元和12幢603室物业费945元扣留用于抵扣洲全物业公司欠其的工资）。2019年4月28日，碧水华城业委会征求47户业主意见，47户业主一致同意授权碧水华城业委会代表他们向洲全物业公司催讨已交的2019年度物业费等费用，并同意扣除洲全物业公司2019年已服务期间的物业费等费用。 一审法院认为，碧水华城业委会与洲全物业公司签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行应尽的义务。（1）关于《南靖碧水华城物业管理服务合同》解除的问题。自2019年2月11日起，洲全物业公司只留一名财务人员，其他保安、保洁人员均没有在岗，洲全物业公司对碧水华城小区物业管理处于放任状态，后经碧水华城业委会通知，洲全物业公司仍不履行其义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”因此，碧水华城业委会主张解除其与洲全物业公司签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》，于法有据，应予支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”碧水华城业委会于2019年3月5日向洲全物业公司发出解除合同通知书，该份通知书于2019年3月6日送达，因此，《南靖碧水华城物业管理服务合同》于2019年3月6日解除。洲全物业公司以《南靖碧水华城物业管理服务合同》上盖的印章为其公司的项目专用章，与其备案的合同所盖印章不一致为由，对该合同及合同保证金条款提出异议，但该异议主张不能成立，应认定双方签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》的真实性。首先，虽然洲全物业公司在该合同落款处的盖章是其项目专用章，但该公章对外名义仍然是洲全物业公司；更重要的是，该项目专用章下面有洲全物业公司法定代表人黄宝荣的签名，洲全物业公司对此有异议但并没有提供证据予以反驳。法定代表人对外代表公司，即使没有加盖公司印章，其代表公司签订的合同是真实有效合同。其次，洲全物业公司在答辩状中也认可并引用该合同第七条第6款关于合同保证金的约定，其只对是否符合该条款适用条件提出异议而已。再次，结合洲全物业公司之前的物业公司绿源保洁公司与碧水华城业委会签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》（旧），以及该公司出具的申请书和关于要求转换保证金收条的函中均有涉及保证金50000元，也可以印证碧水华城业委会与洲全物业公司签订的合同中关于保证金约定内容的真实性。（2）关于合同保证金问题。根据《南靖碧水华城物业管理服务合同》第七条第6款约定“合同签订时乙方（即洲全物业公司）需向甲方（即碧水华城业委会）支付5万元保证金，合同期满后，甲方应无息退还给乙方此款项，在合同期限内，乙方不得转让他人经营，不得中途退出，否则乙方5万元的保证金自愿归甲方所有”。因洲全物业公司于2019年2月11日就撤出相关人员，不再管理碧水华城小区物业，洲全物业公司的行为属于该合同条款规定的“中途退出”的情形，因此，依合同约定，50000元保证金应归碧水华城业委会所有。（3）关于洲全物业公司已收取部分业主物业费问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”王武汉等人向业主收取物业费等费用系代表洲全物业公司履行其职务，应视为洲全物业公司向小区47户业收取2019年度物业费等费用总计37971元。因碧水华城业委会提供了47户业主征求意见书，已缴交2019年度物业费的47户业主授权碧水华城业委会追讨该费用，并同意扣除洲全物业公司2019年已服务期间的物业费等费用。故洲全物业公司应返还的费用可以交给碧水华城业委会，由碧水华城业委会再转交给各个业主。由于洲全物业公司至2019年2月11日起才未履行其主要义务，根据洲全物业公司实际履行义务天数，其应返还给数额酌情予以扣除4161.2元（37971元×40天/365天）。至于洲全物业公司员工是否移交钱款，是洲全物业公司内部管理问题，系不同的法律关系。（4）关于碧水华城小区业主花名册和基建图纸等资料问题。碧水华城业委会主张洲全物业公司应移交其从绿源保洁公司接手的小区业主花名册和基建图纸等资料。因洲全物业公司否认从绿源保洁公司收到碧水华城小区业主花名册和基建图纸等资料，碧水华城业委会也没有提供证据证明，故对碧水华城业委会该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定，判决：一、碧水华城业委会与洲全物业公司于2016年12月1日签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》于2019年3月6日解除；二、洲全物业公司交付的50000元保证金归碧水华城业委会所有；三、洲全物业公司应于判决生效之日起十日内返还给碧水华城业委会物业费等费用33809.8元；四、驳回碧水华城业委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1999元，减半收取计1000元，由碧水华城业委会负担47元，洲全物业公负担953元。 案经本院审理，对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审调查过程中，洲全物业公司确认其于2019年2月11日撤离碧水华城小区，同意解除其与碧水华城业委会签订的物业管理服务合同，请求碧水华城业委会返还50000元保证金，并提出一审判决其退还碧水华成业委会物业费等费用33809.8元，应扣除1900元。 二审中，碧水华城业委会未向本院提交新证据。洲全物业公司向本院提交如下两份证据： 一、《碧水华城1月份维修收支情况》，证明：洲全物业公司于2019年2月13日撤离碧水华城小区，在2019年1月1日-2019年2月12日期间的物业费应由洲全物业公司收取； 二、《2019年碧水华城物业费收费明细》，证明：每户每年缴纳的20元公维金已经实际使用支出。 经质证，碧水华城业委会对洲全物业公司提交的上述两份证据的真实性和证明内容均有异议。 本院认为，洲全物业公司提交的《碧水华城1月份维修收支情况》、《2019年碧水华城物业费收费明细》均由洲全物业公司单方制作，未经碧水华城业委会确认，不能作为本案认定事实的依据。 本案的争议焦点是：一、碧水华城业委会应否向洲全物业公司退还50000元保证金；二、洲全物业公司应向碧水华城业委会返还的物业费数额如何认定。对此，本院分析认定如下： 一、关于碧水华城业委会应否向洲全物业公司退还50000元保证金的问题 本院认为，洲全物业公司在为碧水华城小区提供物业服务过程中，无正当理由撤离小区，导致碧水华城小区陷入无物业管理的状态，洲全物业公司的“中途退出”行为构成对双方签订的物业服务合同的根本违约。碧水华城业委会主张其与洲全物业公司签订的物业服务合同于2019年3月6日解除，洲全物业公司对解除合同不持异议，本院予以确认。因洲全物业公司在履行物业服务管理过程中，中途撤离小区，按照双方签订的物业服务合同的约定，洲全物业公司无权向碧水华城业委会要求返还50000元保证金。碧水华城业委会主张不予退还洲全物业公司50000元保证金可以成立。理由如下： 首先，2014年12月1日，信荣房地产公司、绿源保洁公司、碧水华城业委会三方签订物业服务合同，约定由绿源保洁公司为碧水华城小区提供物业服务，绿源保洁公司支付的5万元保证金于合同期满后退还。在物业服务合同履行过程中，绿源保洁公司将其在合同中的权利义务全部概括转移给洲全物业公司，碧水华城业委会另行向洲全物业公司出具5万元保证金收条。 2016年12月1日，碧水华城业委会与洲全物业公司签订《南靖碧水华城物业管理服务合同》，该合同末页“乙方漳州市洲全物业服务有限公司”落款处加盖“漳州市洲全物业服务有限公司项目专用章”并由时任洲全物业公司的法定代表人黄宝荣签名。一审中洲全物业公司提出该合同上“黄宝荣”的签名并非黄宝荣本人所签，但经一审释明后洲全物业公司并未申请笔迹鉴定，视为放弃诉讼权利，碧水华城业委会主张洲全物业公司的法定代表人黄宝荣在该合同上签名，本院予以采纳。另关于洲全物业公司提出的其公司对外签订合同应当加盖公司公章，不能加盖公司项目章，碧水华城业委会提交的合同未成立的问题，因洲全物业公司对合同上加盖的项目印章是其公司印章的事实予以确认，现行法律法规并未规定公司项目章不能用于签订合同，洲全物业公司主张该物业服务合同未成立生效于法无据，本院依法确认该合同的合法性，该合同对双方当事人具有法律约束力。 此外，一审中洲全物业公司提交其与碧水华城业委会同样于2016年12月1日签订的向南靖县住房保障与房产管理局备案的物业服务合同，其认为由于该合同并未约定保证金，碧水华城业委会应退还5万元保证金。碧水华城业委会提出该合同仅是备案需要，并未实际履行。经审查，洲全物业公司提交的物业服务合同确未约定洲全物业公司应支付5万元的保证金条款，但因本案洲全物业公司主张其在履行物业服务合同时已支付5万元保证金，且碧水华城业委会对收取5万元保证金的事实亦无异议，因此碧水华城业委会主张洲全物业公司提交的物业服务合同并未实际履行的理由可以成立，洲全物业公司以其提交的物业服务合同未约定保证金条款为由，主张碧水华城业委会应退还保证金理由不能成立。 其次，根据碧水华城业委会提交的《南靖碧水华城物业管理服务合同》约定，合同期满后碧水华城业委会应无息退还5万元保证金给洲全物业公司，合同期限内碧水华城业委会不得转让他人经营和中途退出，否则保证金归洲全物业公司所有。经一审查明，2019年2月11日，洲全物业公司撤离碧水华城小区，洲全物业公司对该事实不持异议，其虽提出并非中途退出而是被迫撤离小区，但其对于该主张未能提供证据加以证明，理应承担举证不能的法律后果。碧水华城业委会主张洲全物业公司中途撤离小区构成违约，不予退还洲全物业公司5万元保证金有合同依据，本院予以采纳。 二、关于洲全物业公司应向碧水华城业委会返还的物业费数额如何认定的问题 本院认为，二审中洲全物业公司对一审判决的“洲全物业公司返还给碧水华城业委会物业费等费用33809.8元”有异议，认为公司原管理人员王武汉在向业主收取小区物业服务费时，私自扣留了其收取的其中两户业主的物业费合计1900元，该费用应在一审判决其返还的物业费数额中予以扣除。经查，王武汉系洲全物业公司的工作人员，负责向涉案碧水华城小区业主收取物业服务费，洲全物业公司对该事实无异议，王武汉收取物业费的行为应视为履行职务的行为。即使王武汉未将收取的全部物业费上缴给洲全物业公司，扣留了1900元物业费，系洲全物业公司的内部行为，与业主无关，洲全物业公司以此为由主张扣除1900元物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，洲全物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。关于洲全物业公司提出的涉案小区部分业主至今拖欠其物业费530951元的问题，因本案审理涉及已预交物业费的业主要求返还物业费的问题，未缴纳物业费的业主结欠物业费的问题不属于本案的审理范围，洲全物业公司辩称碧水华城业委会无诉权的理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1999元，由上诉人漳州市洲全物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邹跃光 审判员  戴 旭 审判员  郭兰君 二〇一九年十二月十三日 法官助理张阿娇 书记员洪东玲