湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3305号上诉人（原审被告）：李君涛，男，1981年11月15日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。被上诉人（原审原告）：宜昌市康居物业管理有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区松湖路（松湖花园）。统一社会信用代码9142050618262792XO。法定代表人：韩永义，该公司总经理。委托诉讼代理人：邢诚，湖北三立律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈学伟，湖北三立律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李君涛因与被上诉人宜昌市康居物业管理有限责任公司（以下简称康居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，并于2019年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人李君涛，被上诉人康居物业公司的委托诉讼代理人邢诚、陈学伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李君涛上诉请求：撤销一审判决中第一项“被告李君涛于本判决生效后十日向原告宜昌市康居物业管理有限责任公司支付2012年7月1日至2018年12月31日的物业费4368元”，并依法予以改判。事实和理由：一审法院基于康居物业公司与业主委员会所签订的《物业管理委托合同》（以下简称《合同》)的内容，判令李君涛对相应的物业管理服务费进行足额支付，但一审法院忽视了康居物业公司对于《合同》存在违约，康居物业公司未能按照《合同》的约定履行相关维修、养护、管理、维护义务等违约事实，使康居物业公司逃避了违约责任。康居物业公司的违约行为主要有以下几个方面：一、康居物业公司未能按照《合同》的约定提供相应的物业管理。据李君涛所见小区的安保人员只有三人，三人都是达到退休年龄的老年人了，试问这样几位达到退休年龄的老人对我们小区的安全能负到什么责任?小区的门禁系统也是形同虚设，本小区多年来都无法实现封闭式管理。小区的消防安全存在重大的安全隐患，楼道里的电线、宽带的信号线等等线路都裸露在外面，而且楼道口堆放着大量的易燃物品，如纸箱、木板等杂物，甚至在楼梯口还有充电的电瓶车，一旦发生意外，我们无路可走（有照片为证)。二、《合同》约定，对本物业内公用设施不得擅自占用和改变使用功能，然而实际情况是：小高层楼下面都有小车库，一大部分小车库都进行了改造装修，把相邻的车库前后打通，改造成了住房，通水电，能正常居住，8号楼的小车库更是直接改造成了麻将馆！小车库在底层，任何结构的更改和破坏都会对房屋的整体结构和承重造成重大的安全隐患。路面上私自安装的地锁、栏杆，违规搭建的车棚等随处可见，4号楼旁边消防通道的大门也被人私自从2号楼的上边迁移到了4号楼这边来了，中间空余的部分则成了商户的私有地了，请问物业的监管在哪里?巡视在哪里？（有照片为证)。三、小区绿化带都成了停车场，3、4号楼之间，4、5号楼之间的绿化带都压毁了，到处都是停车的痕迹，一下雨到处都是泥巴，多年来都没有人管过！3、9号楼之间的绿化带杂草丛生，垃圾遍布，有长得高的杂草都有一人多高了，9、10号楼在门前种的菜，养的花都已经影响出行了。3号楼后面的绿化也被人为的开拓，变成了菜地了。本小区的健身设施本来就少，都因年久失修不能正常使用了（有照片为证)。不管是在绿化带上停车还是杂草丛生，或者是违规改建地下车库和搭建车棚、修建地锁等行为，都是康居物业公司玩忽职守、疏于巡视和监管所导致。由于康居物业公司没有按《合同》约定，尽到应尽的职责，对各种损害李君涛利益的行为放任自流、不管不问，严重侵害了李君涛的利益，然而一审法院对此视而不见，仅以“没有执法权”作为回应，李君涛认为“没有执法权”不能作为康居物业公司玩忽职守、监管不力、不按《合同》约定执行的理由和借口，所以一审法院以“没有执法权”的回应没有以事实为依据，使康居物业公司逃避了违约责任。四、李君涛作为一名在本小区生活多年的业主，完全不清楚物业人员的办公地点、联系方式以及我们业委会成员的姓名、联系方式等不清楚，相关监管部门的电话也没有公示，业主们想咨询问题找不到人，要投诉更是无门。至于物业的年度工作报告和物业费的收支情况以及小区车库和小区维修基金等使用情况都没有进行通报，财务明细不透明，刻意隐瞒广大业主。五、小区的地下停车场至今都没有完全交付给业主使用，业主们的车不能进车库，就只能停放在小区路面！由于门卫的监管不力，外来车辆、培训机构的车辆等都能在小区随便进出、随意停放，刮蹭事故不断发生，车辆维修都是业主自行解决。基于前述康居物业公司的所作所为，康居物业公司应当承担相应的违约责任，并对李君涛予以赔偿。亦正因如此，一审法院判决李君涛全额支付相关的物业管理费用明显有失公正。综上所述，一审判决并未考虑康居物业公司存在的违约行为，忽视了康居物业公司在本次物业纠纷中应负的责任，此判决显失公正，应予纠正。恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判！康居物业公司辩称：1.康居物业公司已经严格按照物业服务合同约定履行了义务，人员配备符合合同约定。李君涛要求对小区采取封闭式管理，但由于小区在开发商修建时本身就是开放式，李君涛在购买房屋时对小区环境是清楚的，如今李君涛要求封闭管理也应当通过业委会征得全体业主同意。2.李君涛提到的业主将车库改装的问题，业主对自己购买的车库如何使用是业主自己的权利，只要业主没有将车库的承重设施损坏，物业公司无权干涉，如果李君涛认为其他业主变更车库的使用性质，侵犯其权利，可以基于相邻权进行诉讼维护自己权益。3.关于绿化带种菜的问题。康居物业公司虽然为小区提供物业服务，但康居物业公司无执法权，对于部分业主侵占公共部分，康居物业公司只能劝阻，在劝阻无效的情况下只能请求相关执法部门进行执法或业主以其侵犯权益提起诉讼，康居物业公司无强制措施。4.关于康居物业公司没有将服务电话公示的问题。康居物业公司在每个小区设有管理办公室，李君涛可以到办公室沟通和查阅相关材料，不存在其在小区找不到物业公司的情况。5.地下停车场问题。一审庭审后，经康居物业公司核实，小区是鸿华房地产开发，小区开发完毕后，开发商并未将停车场移交给康居物业公司，产权也是开发商的。如果业主认为停车场属于公共设施，李君涛可以向开发商主张权利。综上所述，李君涛的抗辩理由均不能成立，其不存在先履行抗辩权，请求二审法院维持原判。康居物业公司向一审法院起诉请求：1．判令被告李君涛支付2012年7月1日至2018年12月31日的物业费共计4368元，赔偿延期支付滞纳金436元；2．本案诉讼费用由被告李君涛承担。一审法院认定事实：被告李君涛系宜昌市夷陵区黄金居馨港3-2-501号房屋业主，房屋建筑面积为125.49㎡。2009年2月18日，原告康居物业公司与宜昌鸿华房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》，该合同约定，由康居物业公司为黄金居馨港高层住宅小区提供物业服务，前期物业费标准为0.3元/月/平米，生活垃圾清运费5元/月/户。合同签订后康居物业公司依约开始为该小区提供物业服务。2013年1月16日，康居物业公司与夷陵区黄金居馨港业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由康居物业公司为黄金居馨港小区提供物业服务，合同约定物业服务费为多层住宅0.45元/平米/月，并在每月的20日前履行交费义务，在约定期限内未能按时足额交纳物业费用的应按3‰的标准向康居物业公司支付违约金。合同签订后，康居物业公司按照合同约定提供物业服务，李君涛自2012年7月起开始拖欠物业服务费，截止2018年12月，李君涛共计拖欠物业服务费4368元。康居物业公司催收无果，遂诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，依据《物业管理条例》第七条的规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”第三十五条规定，“物业服务企业应当按照服务合同的约定，提供相应的服务。”第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”宜昌鸿华房地产开发有限责任公司作为房屋开发机构，与康居物业公司签订《前期物业管理委托合同》后，康居物业公司依约开始为该小区提供物业服务；夷陵区黄金居馨港业主委员会作为全体业主选举出来的执行机构，代表全体业主的意志。经过业主大会授权，夷陵区黄金居馨港业主委员会与康居物业公司签订《物业管理委托合同》对全体业主具有法律效力。而康居物业公司作为服务方为小区提供了各项物业服务，李君涛作为业主实际获取了物业服务带来的便利，理应按上述合同约定向康居物业公司支付物业服务费。至于李君涛辩称“不交物业费主要是因为康居物业公司的服务不到位，包括管理不规范、动用房屋维修基金、消防通道、停车位、小区乱搭乱建等”问题，未得到妥善解决，故其要求康居物业公司按照合同约定服务结束后李君涛再行缴纳物业费。康居物业公司作为物业服务单位，应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，其对房屋质量、停车位等问题没有法定或约定义务。且小区车位、休闲场所等公用设施，与康居物业公司提供物业管理服务无关，康居物业公司仅履行物业管理服务义务。李君涛如果因上述问题给其造成损失，可以向实际人主张权利，而不能以此作为其拒交物业服务费的理由。而停车位问题涉及开发商建设的规划，小区乱搭乱建问题属于城建部门监督管理之内，均不属于物业服务公司义务之范畴。故此，李君涛的上述抗辩观点和理由，不予采信和支持。综上，对康居物业公司要求李君涛支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。对于康居物业公司主张的滞纳金，考虑李君涛并非恶意拖欠物业服务费，且《物业管理委托合同》中约定为“按千分之三标准支付违约金。”上述约定不明，故对上述滞纳金，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告李君涛于判决生效后十日向原告宜昌市康居物业管理有限责任公司支付2012年7月1日至2018年12月31日的物业费4368元。二、驳回原告宜昌市康居物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），由被告李君涛负担（该费用已由原告预交，由被告在履行判决确定的给付义务时一并转付原告）。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，物业公司与业主之间的关系是服务与被服务的关系，及时交纳物业管理费是业主的主要义务。根据查明的事实，康居物业公司虽存在提供的物业管理服务不符合约定的情形，但该情形不足以构成免除李君涛个人应交纳物业服务费的义务。至于李君涛在本案中提到的小区安保、健身器材、绿化等等问题，其可以通过小区业主委员会与康居物业公司沟通，促使康居物业公司为小区业主提供良好的物业服务，亦可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定主张权利。但本案中，李君涛并未提交证据证明因康居物业公司未按《物业管理委托合同》的约定提供服务给其财产造成损失，因此，李君涛主张其不应支付物业服务费的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，李君涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人李君涛负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一九年十二月十二日书记员  张 萍