湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2720号上诉人（原审原告）袁茂成，男，1961年9月15日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：袁智彬，湖南东盛律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：袁智伟，湖南东盛律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）刘华，男，1977年8月22日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：谢宇航，湖南人和人（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。原审被告：张翼，女，1973年11月4日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。上诉人袁茂成因与被上诉人刘华、原审被告张翼执行异议之诉一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初1809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人袁茂成的委托诉讼代理人袁智彬、袁智伟、被上诉人刘华的委托诉讼代理人谢宇航到庭参加诉讼。原审被告张翼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。袁茂成的上诉请求：1、撤销一审判决，改判准许执行张翼名下株洲市芦淞区大汉希尔顿5栋733号房屋。2、请求判决被上诉人承担本案全部诉讼费。上诉理由：1、本案一审违反法律程序应当依法撤销。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理的规定。湖南省株洲市天元区人民法院应当不受被告刘华对上诉人提出的执行异议；2、本案中两被上诉人没有向法院提交《房屋转让协议》的原件，且根据中华人民共和国建设部第168号令《房屋登记办法》第七十二条规定，被上诉人刘华提交的《房屋转让协议》的复印件是两被上诉人提交到房屋管理局的合同，是作为办理《房屋所有权转让预告登记》的审查资料，是两被上诉人间对将来要进行房屋转让行为的宣告，不能证明两被上诉人在查封前已签订合法真实有效的房屋买卖书面合同；本案中三套房屋的转让价格350万元，除以总面积后房屋价格只约6461元每平方米，该价格明显低于同期该处房屋的12000元市场价格，所以一审法院认定两被上诉人在房屋查封前签订了真实合法有效的书面合同，属于认定事实错误。3、被上诉人刘华为了证明其对本案不动产在查封前已经合法占有，提交了两份房屋租赁合同及建行客户回单，从合同和租金收取来看，合同是客户与张翼签订的，租金是客户交给张翼的，与刘华并无关联，张翼在收到租金后也没有证据证明将租金交给了刘华，故一审认定刘华在涉案房屋查封前已经合法占有房屋，没有事实依据。4、为了证明案外人余某在2018年2月4日对张翼转账350万元的真实意思表示，上诉人申请法院调取了余某、张翼双方之间在2015年2月至2017年2月的银行流水，双方之间有三亿多万元的资金往来，每笔资金均注明了借款、还息、分红等备注，以上证据足以认定余某、张翼系民间借贷职业的专业人员，且2016年2月4日余某转账350万元给张翼，标明了借款，而不是代刘华支付的购房款，且张翼在收到350万元款项后，没有向刘华开具收到购房款的收条或者发票，明显不符常理，张翼收款后没有与刘华办理房屋所有权转让登记，而只是办理了房屋所有权转让预告登记，且根据株洲市人民政府株政（2016）2号文件，张翼在2016年2月4日已经办理好了房屋产权证的发生产权转移的，可以直接在株洲市房屋管理局办理房屋所有权转让登记，而本案中张翼与刘华并未办理房屋所有权转让登记，只办理了房屋所有权转让预告登记，就证明张翼并未实际收到刘华支付的购房款。本案中上诉人已经举证证明了350万元款项系余某与张翼之间借款性质，一审仍将举证余某与张翼之间存在其他债务关系的举证责任加于上诉人身上，系举证责任分配错误，所以一审法院认定刘华支付了相关购房款系认定事实错误。5、本案中刘华提交了张翼于2016年2月4日和2016年5月16日对其出具的两份承诺函的复印件，首先从内容上看希尔顿国际的开发商土地总证在2010年就办好了，张翼陈述因开发商总证未能办理下来而未办理房屋过户手续，明显与客观事实不符；其次，承诺函均为复印件，一审没有提交原件予以核对，按照法律规定不符证据形式，不能作为认定事实的依据。所以本案不存在非因买受人自身原因未办理过户登记的情况。刘华答辩认为：1、刘华作为房屋买受人，其情形完全可以排除强制执行的民事权益；2二、上诉人称案外人余某与张翼之间有900多笔的资金往来，与事实不符；3、上诉人称刘华与余某之间没有任何书面委托的情况，在一审中已经查实了这个情况。4、关于承诺函，也是张翼真实意思表示的。5、刘华已经实际占有了本案所涉案房屋。6、一审中张翼陈述了，是因为红线的政策原因，才没有办理过户手续，刘华也要求张翼出具了承诺函。故请维持一审判决。张翼没有到庭发表答辩意见且未提交书面答辩状。袁茂成向一审法院提出诉讼请求：一、请求依法判令准许执行被告张翼名下株洲市芦淞区大汉希尔顿国际733号房屋；二、请求依法判令撤销（2019）湘0211执异8号执行裁定书；三、请求依法判令由被告方承担本案的诉讼费用。一审法院查明：一、一审法院受理了袁茂成与张翼民间借贷纠纷一案，在审理过程中经袁茂成申请，于2017年4月18日查封了张翼名下位于株洲市芦淞区房屋（所有权证号为1000583045、1000583044。系首查封）。2017年5月16日本院以（2017）湘0211民初931号民事调解书调解结案并生效。因被告张翼未按照调解书确定的给付义务执行，袁茂成向一审法院申请强制执行，一审法院立案后于2018年1月3日下达拍卖733、734号房屋的执行裁定。在执行过程中，案外人刘华提出书面异议，一审法院于2019年5月23日作出（2019）湘0211执异8号执行裁定书，中止对被执行人张翼名下位于株洲市芦淞区房屋（所有权证号为1000583045、1000583044）的执行。袁茂成遂向一审法院提起诉讼。二、一审法院受理蒋海姣与张翼民间借贷纠纷一案，经蒋海姣申请，于2018年1月29日查封了张翼名下位于株洲市大汉希尔顿国际733、734号房屋（所有权证号为1000583045、1000583044。系轮候查封）。在案件审理过程中，案外人刘华提出书面异议后，一审法院于2018年5月25日作出（2018）湘0211执异21号执行裁定书，驳回了刘华的异议请求。刘华提起执行异议之诉，请求判令解除对株洲市大汉希尔顿国际733、734号房屋（所有权证号为1000583045、1000583044）的查封；确认刘华对上述房屋享有所有权；由蒋海姣承担本案诉讼费。一审法院一审支持了原告诉讼请求，蒋海姣不服，向中级人民法院提出上诉，中院经审查，于2019年2月2日以（2018）湘02民终2531号民事裁定书将本案发回重审。该案在重审过程中，原告于2019年5月13日向一审法院申请撤诉，一审法院以（2019）湘0211民初937号民事裁定书裁定，准予刘华撤回起诉。三、2016年2月3日，被告张翼向被告刘华出具《承诺函》：“一旦开发商的土地证办理好，本人将及时配合买受人刘华办理相关产权过户的手续”。2016年2月4日，被告刘华与被告张翼在株洲市房产管理局签订并备案三份《房屋转让协议书》。从提交的房产部门复印的备案合同确认，被告刘华购买被告张翼所有的位于株洲市芦淞区大汉希尔顿国际5栋702号（房号变动为733号，所有权证号为1000583045）房屋，转让价格为109万元；5栋703号（房号变动为734号，所有权证号为1000583044）房屋，转让价格为91万元；5栋701号（房号变动为732号，所有权证号为1000583046）房屋，转让价格为150万元；三套房屋合计总价350万元。当日，被告刘华即委托案外人余某通过网银转账的方式向被告张翼支付350万元购房款。双方在株洲市房产管理局办理了《所有权转移预告登记证明》，该登记证明记载：有效期限自登记日起，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内有效。2016年5月1日，刘华以承租方的名义与张翼签订了株洲市芦淞区大汉希尔顿国际5栋703号（又为734）房屋的租赁合同，租期自2016年5月1日起至2020年8月31日止，租金采用浮动制计算，初始租金4000元／月，以后按照约定年度递涨。2016年5月16日，被告张翼再次向被告刘华出具《承诺函》：“本人再次承诺：一旦开发商的土地证办理好，本人将及时配合买受人刘华办理相关产权过户的手续。同时，本人同意将702对外招商租赁，租赁收入交付给刘华，703继续由本人下面的公司使用，本人将按期将租赁收入支付给刘华”。2017年11月1日，被告张翼以出租方的名义与案外人周钰签订了株洲市芦淞区大汉希尔顿国际5栋702（即本案733号房屋）房屋的租赁合同，租期自2017年11月1日起至2021年1月31日止，租金采用浮动制计算，初始租金为4500元／月，以后按照约定年度递涨。2016年5月17日，双方在株洲市房产管理局撤销了5栋701号房屋的预告登记。一审法院认为：本案案由系案外人执行异议之诉。本案争议的焦点为：1、被告刘华与被告张翼之间的房屋买卖行为是否真实有效；2、原告要求执行（2017）湘0211执1395号执行裁定书是否符合法律规定。针对上述争议焦点，一审法院评述如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告刘华、张翼虽然均没有提供合同原件，但是提交了有效证据证明案涉房屋在株洲市房产管理局签订了房屋转让协议并备案，并办理了《所有权转移预告登记证明》，由此可以证实被告刘华和被告张翼签订的《房屋转让协议书》系真实意思表示，且协议内容不违反法律强制性规定，依法应认定《房屋转让协议书》合法有效。协议签订后，被告刘华委托案外人余某通过网银转账的方式将案涉房屋的全部购房款转至被告张翼，原告认为该款非购房款，是张翼与证人余某之间的其他债务往来，但没有提供有效证据证明，结合房屋转让协议和所有权转移预告登记证明，能够证实被告刘华已按照协议约定履行付款义务，付清了所有购房款。签订房屋买卖协议前和签订协议后，被告张翼向刘华出具了两份《承诺函》，均能证明刘华向张翼主张了协助办理房屋过户手续的权利，本案亦没有有效证据证明案涉房屋没有办理产权过户手续是买受人自身原因造成，据此，被告刘华对此并无过错。从张翼于2016年5月16日出具的承诺函的内容、两份租赁合同等事实，可以认定被告刘华在一审法院于2017年4月18日查封张翼名下位于株洲市大汉希尔顿国际733、734号房屋（所有权证号为1000583045、1000583044。系首查封）前，就已经实际占有涉案房屋。综上，被告刘华就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故原告诉请准许执行被告张翼名下株洲市芦淞区大汉希尔顿国际733号房屋，请求撤销（2019）湘0211执异8号执行裁定书的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，一审判决：驳回原告袁茂成的全部诉讼请求。本案案件受理费13588元，由原告袁茂成承担。二审中各方未提交新的证据。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉纠纷。二审中双方争议焦点为：被上诉人刘华对本案所涉房屋所享有的权利是否足以排除强制执行。现作如下分析认定：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”（一）刘华与张翼是否在人民法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同。袁茂成对于案涉房屋在房产部门备案登记并无异议，争议在于其主张买卖协议属于虚假，应无效。本案中，刘华与张翼于2016年2月4日签订了的房屋转让协议，并经房产部门备案登记，具有法定证明效力。袁茂成的主张建立在其主观推论基础上，现并无证据予以支持，故袁茂成的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。（二）刘华在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋。袁茂成主张刘华并未合法占有涉案房屋，其主要理由是房屋租赁合同的主体是张翼与第三方签订的。根据房屋租赁合同，刘华于2016年5月1日就对案涉房屋进行管理和收益，而房屋的合法占有应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件，且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，考虑到案涉房屋处于市中心繁华地位，刘华在买卖房屋后就与张翼签订房屋租赁合同，并未无不当，故对袁茂成主张刘华未合法占有案涉房屋的上诉理由本院不予采纳。（三）刘华是否就涉案房屋支付了全部价款。刘华主张2016年2月4日委托案外人余某向张翼转账350万元购房款，袁茂成对此款性质有异议，但其提交的余某、张翼二人之间的多笔银行流水并不足以证明案涉转账的350万元系二人之间的债务往来而非购房款，考虑到转账发生在2016年2月4日，远在本案诉讼发生的2017年5月15日之前，具有较强客观性，故350万元款项交付主体的形式是否规范，不能否定转账支付发生的真实性，故一审认定350万元系支付涉案购房款，并无不当。（四）未办理过户登记是否因刘华自身原因造成。袁茂成主张案涉房屋因未发生真实交易，故而至今未办理房屋所有权证，袁茂成还提交了株洲市不动产登记中心对法院关于2016年6月27日之前办理二手房产权过户手续的文件，欲证明刘华与张翼没有办理房产权过户是自身原因。但是本院认为办理房产权属于卖方的义务范畴，本案中没有及时办理好过户手续的责任并非买受人刘华自身原因，故一审未支持袁茂成该项上诉请求并无不当。（五）原审程序是否存在违法。本院审查认为本案刘华撤回在另一案件的执行异议，在本案中对案涉房屋提出异议的情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定的情形，故一审审理程序并无不当。一审根据法律相关规定核定本案情况符合能阻却执行案件的情形，被上诉人刘华就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，是正确的。对上诉人袁茂成的上诉请求，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13588元，由上诉人袁茂成负担。本判决为终审判决。审判长  刘艳辉审判员  赵庆华审判员  阳桂凤二〇一九年十二月二十日书记员  龚 关