湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘01民终6818号上诉人（原审原告）：易志军。委托诉讼代理人：周智坚，湖南江荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毛伟。委托诉讼代理人：邬胜蓝，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市博阳房地产经纪有限公司。法定代表人：王梦平。委托诉讼代理人：何立国，系公司员工。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地在湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，执行董事。委托诉讼代理人：吴修琴，系公司员工。原审第三人：王移民。上诉人易志军与被上诉人毛伟、长沙市博阳房地产经纪有限公司（以下简称博阳经纪公司）、原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境经纪公司）、原审第三人王移民居间合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人易志军上诉请求：1、依法撤销一审判决，判令毛伟、博阳经纪公司及新环境经纪公司返还易志军房屋差价款24.5万元及资金占用利息（按年利率6%计算）；2、判令博阳经纪公司返还易志军支付的居间服务费7100元；3、判令由毛伟、博阳经纪公司承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，毛伟在易志军未收齐购房款之前，博阳经纪公司的员工毛伟违背易志军的意愿伙同新环境经纪公司将易志军的房屋转卖给了案外人曾婷，并从中赚取房屋差价，严重损害了易志军的合法权益，博阳经纪公司作为用工单位、居间合同签订主体，未能促成易志军与案外人曾婷完成交易，应承担违约责任，并对易志军的损失承担连带责任，新环境经纪公司在接受博阳经纪公司的委托时未尽合理审查、核实义务，帮助博阳经纪公司进行房屋买卖，应与博阳经纪公司、毛伟对易志军的损失承担连带责任。二、原判决在《委托书》、《关于主合同:ＭＪＣＳ1702407的补充协议》效力认定方面适用法律确有错误。三、原判决认定王移民支付了20余万装修款，属事实认定错误。证人徐某在一审庭审中称王移民以现金支付的方式向其支付了全部装修款17.9万，因涉及金额较大，鉴于如今电子支付方式十分发达、便捷，且徐某购买的大量装修原材料无购买凭证，与正常的交易惯例严重不符，易志军完全有理由相信毛伟、博阳经纪公司伙同王移民，利用信息不对称，通过一份虚假的《装修合同》营造房屋差价系装修增值的假象，企图掩盖低价收进高价卖出房屋的隐瞒欺诈行为。四、原判决有违公平、诚实信用基本原则。毛伟、博阳经纪公司凭借己方绝对优势，以低价买进高价卖出房屋的方式谋取了不正当利益达245000元之巨，原判决却简单地认定毛伟、博阳经纪公司行为合法有效，并错误的判令易志军无返还房款差价的义务，显然有违公平原则、诚实信用原则，综上，一审判决存在事实认定错误、适用法律不当的情形，请求二审法院依法公正裁判，维护上诉人的合法权益。被上诉人毛伟辩称，本案的购房主体是王移民，毛伟只是接受王移民的委托，配合王移民办理房屋出售手续，毛伟不是购房主体不存在上诉人所称的“购进或卖出”的行为。根据《房屋买卖合同》(MJCS1702407)、《居间服务合同》(MJCS1702407)以及关于主合同:MJCS1702407的补充协议，签订房屋买卖合同的主体是易志军和王移民，且根据易志军出具的5张《收条》，易志军立据已收到王移民支付房款70.58万元，因此本案的购房主体是王移民，而不是毛伟，毛伟不是购房主体。2018年4月中旬，王移民要求毛伟将该房屋出售出去，毛伟接受王移民的委托后将该房屋出售给曾婷并办理了过户登记。毛伟不是售房的主体，毛伟已将该房屋的所有出售款转付给了王移民。二、易志军是真实、自愿签订的《关于该主合同的补充协议》的，毛伟有理由相信易志军已将该房屋的所有权利都转移给了王移民，因此毛伟接受王移民委托出售房屋系有权处分，故王移民委托毛伟出售房屋的权利来源于和易志军《补充协议》的约定。三、无事实及法律依据证明易志军出具的《委托书》以及望城公证处的《公证书》无效。2018年3月2日，易志军亲自到望城公证处向毛伟出具《委托书》，签字捺印后由望城公证处进行公证，在公证询问笔录中，易志军表明订立《委托书》是出于其自愿，没有受到胁迫等因素，委托书的内容和信息与其所述一致，如有错误由其自行承担责任，因此易志军出具的委托书是有效的。望城公证处于当日出具了《公证书》，至于望城公证处出具公证书的行为是否违反其内部通知，这是其内部事宜，与毛伟无关，《公证书》作出后具有法律上的公信力，内部通知不是法律规定不能导致《公证书》无效，毛伟有理由相信《公证书》的法律效力。四、易志军和王移民签订的“关于主合同:MJCS1702407的补充协议”合法有效，易志军应当按照诚实守信原则履行。易志军声称“易志军在毛伟的引诱下同王移民签订上述合同的补充协议”，但是易志军在本案庭审中自始至终未向法庭提交任何证据以证明毛伟引诱、欺诈易志军，易志军无证据证明毛伟存在引诱、欺诈的情形，因此该补充协议在易志军和王移民之间合法有效，从签订补充协议开始，王移民即取得了处置该房屋的所有权利，王移民对涉案房屋作出任何处置，易志军都应当按照协议约定根据诚实信用原则无任何异议，现易志军认为“王移民将房屋处置后获利”又要来争夺利益，其行为明显违背了《补充协议》的约定，违背了诚实信用原则，不应当支持。五、涉案房屋出售给曾婷的售房款价格中包含了王移民重新装修房屋的价值以及购买新家具的价值20多万元，毛伟提交的证据已经形成了一条完整的证据链足以证明，毛伟不存在赚取差价的行为。六、根据易志军向“我爱我家”公司出具的《房屋出售委托书》，毛伟不存在“利用信息不对称，隐瞒房屋价格赚取差价”的行为。七、博阳经纪公司的居间服务义务在促成双方签订的《房屋买卖合同》时就已经履行完毕、毛伟个人接受易志军过户委托属于无偿接受委托的行为，易志军不能依据关于居间服务的法律规定要求毛伟承担责任。八、易志军无任何证据证明其实际损失，易志军主张返还房屋差价款无事实、法律依据。两次交易王移民都认可是其收到了款项。综上，请求二审法院驳回易志军的全部上诉请求。原审第三人王移民述称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回易志军的全部上诉请求。1、王移民与易志军签订的《房屋买卖合同》及其补充协议都合法有效，王移民对涉案房屋有全部的处置权；2、收房后王移民就对房屋进行装修，装修费用花费20多万元；3、因父母原因不想住这套房子，所以委托毛伟将房子出售给他人并为王移民代收房款。原审第三人新环境经纪公司述称：新环境经纪公司对涉案的房屋买卖合同和补充协议不知情，新环境经纪公司不应当承担合同后续责任。易志军与曾婷签订买卖合同时，新环境经纪公司已经尽到审慎义务，毛伟有易志军的全权委托公正，属有权代理，不存在伙同毛伟赚取房屋差价的行为。易志军对涉案房屋花去二十万元装修之事知情，故易志军要求新环境经纪公司返还房屋差价及资金占用利息无理无据，请求维持原判。易志军向一审法院提出诉讼请求：1、判令毛伟、博阳经纪公司及新环境经纪公司返还易志军房屋差价款245000元及资金占用利息（按年利率6%计算）；2、判令博阳经纪公司返还易志军支付的居间服务费7100元；3、判令毛伟、博阳经纪公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，2017年12月2日，易志军与长沙我爱我家信息科技有限公司签订《房屋出售委托书》，易志军委托该公司出售涉案房屋，确认委托售价为750000元。毛伟作为受托方经纪人在委托书上签名。2017年12月23日，易志军（出卖方，甲方）与王移民（乙方、买受方）、博阳经纪公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》（MJCS1702407）一份，合同约定：甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并非发布房源、客源信息，引领买受人实地看房，协助查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促成交易双方签署合法有效的买卖合同；确认丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为长沙市雨花区融城花苑22栋103的《房屋买卖合同》；甲方向丙方支付居间服务费7100元，乙方向丙方支付居间服务费14200元；丙方在提供居间服务过程中如实向委托人陈述其所获知的关于交易房屋的相关信息，不得有故意隐瞒和误导；有关交易房屋的实际情况，以房屋登记主管机关作出的书面文件为准，甲乙双方应进行相关查验；如因甲乙双方或一方违约导致《房屋买卖合同》的履行中止、终止、解除或者甲乙双方自行协商一致解除《房屋买卖合同》的，丙方仍有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用；三方还对其他内容进行了约定。同日，易志军（甲方、出售方）与王移民（乙方、买受方）签订了一份《房屋买卖合同》（ＭＪＣＳ1702407），该合同系“我爱我家”提供的格式合同，约定：甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的坐落于长沙市井圭路063号融城花苑022栋103的房屋在居间方的促成下出售给乙方，房屋建筑面积100.27平方米，房屋所有权证编号为长房权证雨花字第**,土地使用权证号为长国用（2006）第004505；甲乙双方通过博阳经纪公司居间的方式达成交易；房屋出售价格为705800元，该转让价款不含税费；乙方于本合同签订之日向甲方支付购房定金共计50000元，甲方支付中介服务费，乙方承担其他税费；乙方在办理公证委托当日向甲方支付房款655800元；甲乙双方确认在办理公证委托时以一次性付款的方式向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续；甲乙双方一致同意甲方交付20000元作为交房保证金（该交房保证金为房款的构成部分）由居间方托管；房屋交付时间为办理产权转移登记后付清全部房款（包含以银行或公积金中心贷款方式支付的房款）当日；甲乙双方因履行本合同而签订的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力；因乙方要求办理委托公证，甲方必须配合办理公证所需的资料和手续；合同还对其他事项进行了约定。2017年12月28日，易志军向博阳经纪公司员工毛伟交付了涉案房屋的房屋产权证原件（00364710）一本、国土证原件（004505）一本、业主身份证复印件、配偶户口本，毛伟、博阳经纪公司向易志军出具了《物件收据》。当日，易志军收到毛伟向其转账支付的购房定金50000元。2018年2月7日，易志军收到涉案房屋追加定金50000元。2018年2月13日，博阳经纪公司向易志军出具《业务收据》，确认收到易志军涉案房屋佣金7100元。2018年3月2日，易志军（委托人）与毛伟（受托人）签订了一份《委托书》，约定：就涉案房屋，易志军委托毛伟为其合法代理人，代为协助购房人到住建委办理人才新政购房资格审核的相关手续，代为办理出售交易过户手续，签订买卖合同，网上签约，办理该房产涉及的资金监管、资金监管解冻、托管资金解冻手续或免资金监管的相关手续，产权交易过户的签约，签字，交件、退件、解除网上签约，立契过户，办理维修资金过户的相关签字手续，办理交税、退税等涉税事宜，查询或修改产权交易密码，权证内档错误信息的修改，查询并打印产权档案，查询并开具房产证明及唯一住房证明，领取国土证、国土证挂失、补证、办理国土证落宗手续，国土证过户的相关签字手续。受托人在委托权限范围内所实施的法律行为及签署的相关文件，委托人均予承认并承担相关法律责任。受托人无转委托权。委托期限2018年3月2日至2019年3月1日止。易志军就上述委托申请了长沙市望城公证处公证。2018年3月9日，易志军（出卖方，甲方）与王移民（乙方、买受方）、毛伟（丙方、居间方）签订了一份《关于主合同：MJCS1702407的补充协议》一份，约定：甲方因原合同为办理全权委托当日付全款，现改为乙方除定金伍万元整外（签约当日已支付），首付款伍万元整（经适房转商品房当日已经由何经理代付给业主），另再付壹拾万元整给甲方；买卖双方约定于2018年3月12日去房地局再次确定产权人现今离异状态下可以行使过户及银行面签手续；因买方购买融城花苑22栋103房需向银行贷款来装修及其他之用，已得到卖方同意并无条件配合，直至甲方接收到银行贷款为止（余下的房款多退少补）；甲方给乙方贷款审批至过户共陆个月内时间办理，待银行审批通过后，买卖双方过户；乙方购买此房作为住家或者投资，从买卖双方签订合同及补充协议当日开始，乙方有权处置（出租，出售，拆迁补偿收益等权利，可将产权转移登记给第三方）甲方已悉知无异议；2018年3月12日，甲方正式交房给乙方，并结清在甲方使用或出租期间所产生的一切费用（如物业费，水，电，气，网络，停车等费用），因甲方房屋空置，甲方将房屋提前交接给乙方，并熟知乙方提前装修；如乙方装修期间或过户期间违约则甲方定金不退，装修来装去留；如甲方违约则除定金双倍返还外，装修费也由甲方承担；协议还对其他事项进行了约定。2018年3月12日，易志军将涉案房屋交予王移民。2018年3月13日，易志军收到毛伟转账支付的购房款192900元。2018年4月11日，易志军收到涉案房屋购房款205800元。2018年5月2日，易志军收到涉案房屋购房款200000元，交易摘要为“融城花苑22栋103房款已结清”。以上，易志军共收到698700元，加上其支付博阳经纪公司7100元中介费，王移民已向易志军支付了全部购房款705800元，易志军向王移民出具了相应收条。因涉案房屋后以950800元的价格出售给案外人曾婷，易志军遂于2019年1月16日诉至一审法院，请求判如所请。另查明，1、王移民于2018年3月14日至2018年4月15日期间对涉案房屋进行了装饰装修。王移民陈述其共支付了20余万元装修款，提供了徐某的证人证言、《装修合同》、《收条》、家具购货单、照片等证据证明。2、2018年4月25日，毛伟代易志军（出售方）与曾婷（买受方）及新环境经纪公司（居间方、管理方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定曾婷购买易志军名下的涉案房屋，房屋总售价为950800元。同日，曾婷向毛伟支付了定金50000元。2018年6月4日，曾婷向毛伟支付了房屋首付款350800元，双方签订了《交房确认书》。曾婷为购买涉案房屋，以涉案房屋作为抵押财产向上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行贷款550000元。王移民向毛伟出具了收据，确认收到涉案房屋售房款950800元。王移民陈述，涉案房屋出售给案外人曾婷，其向“我爱我家”支付了2个点、向新环境经纪公司支付了1个点的居间费用。易志军和毛伟均陈述涉案房屋已过户登记至曾婷名下。3、对王移民，易志军明确不主张权利。一审法院认为，易志军与博阳经纪公司、王移民分别签订的《居间服务合同》（MJCS1702407）、《房屋买卖合同》（MJCS1702407）、《关于主合同：MJCS1702407的补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为有效，各方应按合同约定履行各自义务。易志军委托毛伟代为办理出售交易过户手续，其出具的《委托书》中对各项委托事宜的权限、时间均有详细表述，且该《委托书》经由长沙市望城公证处公证，系易志军真实意思表示。易志军称上述委托系受毛伟诱骗，并非真实意思表示，未能提供充分证据证明，一审法院不予采纳。根据易志军、王移民及毛伟签订的《关于主合同：MJCS1702407的补充协议》的约定，王移民向易志军支付了全部房屋价款705800元并接收了易志军交付的涉案房屋后，花费了20余万元对房屋进行了装修，易志军对此知悉。此后，王移民在新环境经纪公司提供的居间服务下，将涉案房屋以950800元的价格出售给案外人曾婷，毛伟在易志军授权范围内将房屋协助过户至曾婷名下，属于有权代理，不违反当事人之间的约定和法律规定，因此易志军要求毛伟、博阳经纪公司和新环境经纪公司返还房屋差价款245000元及资金占用利息，一审法院不予支持。在易志军、王移民与博阳经纪公司的《居间服务合同》履行过程中，博阳经纪公司促成了易志军与王移民签订了《房屋买卖合同》并积极协商各方办理过户手续，王移民亦向易志军支付了全部房屋价款705800元，并于2018年3月12日接收了涉案房屋，各方均按约履行了合同义务，易志军现要求博阳经纪公司返还居间服务费7100元，不符合双方约定与法律规定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回易志军的诉讼请求。该案受理费5082元，因适用简易程序减半收取2541元，由易志军负担。二审中，被上诉人毛伟提交数张照片，并申请证人瞿某出庭作证，拟证明王移民对涉案房产进行了改造和装修。上诉人易志军对被上诉人毛伟的上述证据发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，但装修前后差别不大，王移民并没有花二十余万元进行装修。本院对上诉人毛伟的证据认证如下：照片和瞿某的证言可证实涉案房产由王移民进行了翻新，但翻新的装修费用具体多少不能依据照片和证言证实，故本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以认定，对上诉人毛伟的证明目的不予认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。易志军与博阳经纪公司、王移民签订的《居间服务合同》（MJCS1702407）、《房屋买卖合同》（MJCS1702407）、《关于主合同：MJCS1702407的补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案中，经博阳经纪公司提供居间服务，易志军与王移民达成涉案房屋买卖合同的合意，王移民已按约定将房款全部支付给易志军，应认定涉案《居间服务合同》的合同目的已实现，各方当事人对实现合同后的法律效果均有忠诚义务。易志军向毛伟出具的《委托书》内容合法、表意清楚，且经过长沙市望城公证处公证，应认定系易志军真实意思表示，毛伟依据合法的授权及当时涉案房屋的买受人和占有人王移民的要求，将涉案房产过户至新的买受人处的行为并无不当。涉案房产再次出售后，王移民自新的买受人处全额收取了购房款950800元，毛伟和博阳经纪公司并未收取或占有该房款，故易志军要求毛伟和博阳经纪公司返回房屋差价款245000元及资金占用利息（按年利率6%计算）的上诉主张，本院不予支持。因此，易志军在其与博阳经纪公司之间的《居间服务合同》合同目的后，应当依约向博阳经纪公司支付居间服务费，易志军要求博阳经纪公司返还居间费7100元的上诉主张，本院不予支持。因毛伟持有易志军的《委托书》，新环境经纪公司据此完成王移民与新的买受人曾婷的行为并无不当，易志军要求新环境经纪公司承担责任的上诉主张，本院不予支持。易志军的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5082元，由易志军负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月十二日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。