海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1500号上诉人（原审被告）：四川鸿琛建设工程集团有限公司,住所地四川省成都市青羊区广福路****，统一社会信用代码91510000762319843W。法定代表人:黄娅丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：张迪，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣辉，海南大兴天泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司，住所地海南省三亚市三亚湾路海坡开发区泰德白石郡，统一社会信用代码91460200562408550Q。法定代表人:姚念宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖衍玲，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭良琼，四川君合律师事务所律师。原审第三人：三亚泰德投资置业有限公司，住所地海南省三亚市三亚湾路海坡开发区泰德白石郡，统一社会信用代码91460200665116876X。法定代表人:刘胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱睿星，男，该公司员工。上诉人四川鸿琛建设工程集团有限公司（以下简称鸿琛公司）因与被上诉人三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司（以下简称贝斯特公司）、原审第三人三亚泰德投资置业有限公司（以下简称泰德公司）物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，经过阅卷、调查和询问当事人，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿琛公司上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院作出的（2019）琼0271民初167号民事判决第一项、第二项,改判鸿琛公司只需承担2018年11月22日（房屋实际交付之日）至实际付清之日止的物业服务费；2.一审、二审诉讼费由贝斯特公司承担。事实和理由：一、贝斯特公司与鸿琛公司签订《【泰德白石郡】前期物业管理服务协议》时，物业管理并非贝斯特公司在工商部门注册登记的经营范围事项，贝斯特公司未取得物业服务企业资质，《【泰德白石郡】前期物业管理服务协议》无效。一审法院对该事实未予审查，系基本事实认定不清。《【泰德白石郡】前期物业管理服务协议》约定贝斯特公司向鸿琛公司提供前期物业管理服务，经查询贝斯特公司工商登记信息，贝斯特公司直至2017年3月6日才将物业管理登记为经营范围事项。依据《物业管理条例》第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”之规定，2017年3月6日前，贝斯特公司不具备物业服务企业资质。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。贝斯特公司在未取得行政许可的物业服务经营资质的情况下，非法与鸿琛公司签订《【泰德白石郡】前期物业管理服务协议》，非法提供物业服务，该协议因违反行政法规的强制性规定而无效。因此，贝斯特公司无权依据该协议向鸿琛公司主张物业服务费。二、“竣工验收合格”并不等同于“房屋具备交付条件”，“房屋具备交付条件”也不等同于“房屋实际交付”，一审法院将涉案房屋达到竣工验收合格的时间作为房屋的交付时间和鸿交纳物业服务费的起算时间系基本事实认定不清。一审法院认定2014年5月26日案涉房屋就具备了交付条件，属认定事实错误。2014年5月26日只是涉案房屋取得《建筑工程竣工验收备案证》时间，说明该房屋竣工验收合格，是否达到《商品房买卖合同》约定的装饰装修标准还需要进行交房验收。但作为开发商的泰德公司一直未通知鸿琛公司进行交房验收，直到2018年11月22日双方才办理交房验收手续。依据《海南经济特区物业管理条例》第四十条“已竣工但尚未出售或者已出售但因建设单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额交纳”之规定，鸿琛公司交纳物业服务费的起算时间应为2018年11月22日。一审判决认定鸿琛公司交纳物业服务费的起始时间为2014年5月26日系事实认定不清，以此为基准计算物业服务费金额错误。三、涉案房屋交付给鸿琛公司之日前的物业服务费应由贝斯特公司向泰德公司主张而非由鸿琛公司承担。《海南经济特区物业管理条例》第四十条规定：“已竣工但尚未出售或者己出售但因建设单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。”2018年11月22日前，涉案房屋因建设单位泰德公司的原因未按时交付，因此交付前的物业服务费由泰德公司承担，一审法院判令由鸿琛公司承担无事实和法律依据。另，一审法院以30%计算违约金过高，应按照中国人民银行同期同类存款利率计算。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。贝斯特公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回鸿琛公司的上诉请求。一、无论贝斯特公司是否超越经营范围、有无资质，其违反的只是行政管理规定，《【泰德白石郡】前期物业服务管理协议》属有效合同。贝斯特公司依约提供了物业管理服务，鸿琛公司应当依据合同约定交纳物业服务费。即便贝斯特公司超越经营范围，《【泰德白石郡】前期物业服务管理协议》也依法合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”。本案物业管理服务并非国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的项目，因此即使贝斯特公司超越经营范围，违反的只是行政管理规定，但并不影响民事主体之间民事合同的效力。首先，贝斯特公司已于2010年9月1日获得了三亚市住房和城乡建设局颁发的（2010）三住建前备字第209号《前期物业管理备案证书》。其次，现行《物业管理条例》第三十二条已将“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定”内容删除，也就是说现行法规并不要求物业服务企业必须具备物业服务资质，鸿琛公司引用已失效的法律规定系适用法律错误。再次，贝斯特公司的物业服务费收费标准已经三亚市发展和改革委员会价格管理部门备案，即使未备案，也不影响合同双方当事人对价格的约定。贝斯特公司系为整个物业公共区域提供的物业服务并非针对单个业主的室内提供服务，因此无论鸿琛公司何时实际收房都应从鸿琛公司应当收房之日起支付物业服务费用。二、一审法院认定鸿琛公司迟延收房系其自身违约行为所致，不能成为其免交服务费的合法依据，并将涉案房屋达到竣工验收合格的时间，作为房间交付时间和鸿琛公司交纳前期物业服务费的起算时间正确。之所以涉案房屋达到竣工验收合格时间等同于房屋的交付时间和鸿琛公司交纳前期物业服务费的起算时间，皆因鸿琛公司于合同约定的交房条件成就时，拖欠泰德公司的购房款，以及鸿琛公司申请仲裁等事件，延误实际收房。且涉案生效仲裁裁决已认定于2014年5月26日泰德公司已具备交房条件，因鸿琛公司自身原因延迟收房，责任不在于泰德公司和贝斯特公司。故，鸿琛公司应自2014年5月26日起向贝斯特公司支付对价的物业服务费。三、鸿琛公司实际收房之前的物业服务费用应当由鸿琛公司而非泰德公司支付。涉案生效裁决已认定2014年5月26日为计算泰德公司向鸿琛公司支付逾期交房违约金的截止日期，鸿琛公司已收取泰德公司高额违约金，却不支付对价的物业服务费，有违权利义务对等和诚实信用原则。泰德公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鸿琛公司的上诉请求应予驳回。一、本案是属物业合同纠纷，鸿琛公司应就物业服务费问题与贝斯特公司进行协商与处理，与泰德公司无关。根据合同的相对性原则，鸿琛公司是否交纳物业服务费以及交纳费用多少等问题，鸿琛公司应依据与贝斯特公司之间签订的相关协议与贝斯特公司进行协商和处理，泰德公司没有提供物业服务，也不是相关协议的签订主体，故本案物业合同纠纷与泰德公司无关，泰德公司也无权就物业服务费问题表态。二、涉案房屋交付鸿琛公司前，物业服务费应由鸿琛公司而非泰德公司承担。《海南经济特区物业管理条例》第四十条规定“已竣工但尚未出售或已出售，但因建设单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳”，但本案鸿琛公司延误收房的根本原因在于自身，故本案不能适用规定。事实上，根据泰德公司和鸿琛公司之间《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件是商品房经验收合格。根据涉案生效仲裁裁决可知泰德公司于2012年12月24日取得了《建设工程竣工验收报告》，并于2013年3月26日向鸿琛公司邮寄了《交房通知书》，但鸿琛公司却拒绝到泰德公司处办理接房手续，而是提起了仲裁申请，从而延误了收房时间。同时，因鸿琛公司一直拖欠着泰德公司购房款，因怕被追索购房款而不来接收房屋，拖延收房时间，全部责任均在鸿琛公司，与泰德公司无关。涉案生效仲裁裁决已认定2014年5月26日房屋已具备交房条件，鸿琛公司延迟收房是自身的违约行为所致，不能成为其免交物业服务费的合法依据。贝斯特公司向一审法院起诉请求：1.鸿琛公司支付物业服务费247,197.3元，违约金578,441.68元（物业服务费按30元/月/平方米、违约金按每日3‰计算，从2014年5月26日起至本案生效判决确定支付之日止，暂计算至2018年10月31日）；2.鸿琛公司支付酒店配套服务费53,637.15元（按15元/月/平方米计算，从2016年12月1日起至本案生效判决确定支付之日止，暂计算至2018年10月31日）；3.本案诉讼费由鸿琛公司承担。一审法院认定事实：2010年11月21日，鸿琛公司与泰德公司签订《商品房买卖合同》《合同补充协议》，约定鸿琛公司购买泰德公司开发建设的位于三亚市××区、3-3-201号2套房屋，建筑面积分别为101.69平方米、53.78平方米。合同第八条约定出卖人应当在2012年6月30日前将验收合格的商品房交付给买受人使用；第十九条物业管理第3项约定：前期收费按出卖人与前期物业公司的委托合同执行（酒店30元/平方米/月）向物业使用人收取，按建筑面积计算；第4项约定：在《【泰德白石郡】产权式酒店经营管理合作协议》有效期内，买受人免交物管费，在该协议到期或终止后，买受人按照物业服务协议的约定支付物管费；在产权式酒店合作经营期间，免收物管费。因泰德公司未能依约向鸿琛公司交付该两套房屋，鸿琛公司于2015年1月4日向海南仲裁委员会申请仲裁，请求裁决泰德公司支付逾期交房违约金及因逾期交房造成的产权式酒店客房收入损失；泰德公司提出仲裁反请求，要求鸿琛公司支付尚欠房款22,060,000元并承担违约责任。海南仲裁委员会经审理后于2018年2月13日作出裁决书，该裁决书查明和认定的事实包括：1.涉案3-2-305号、3-3-201号2套房屋符合交付条件的时间为2014年5月26日，且该日期为逾期交房违约金计算的截止日期；2.鸿琛公司尚欠房款22,060,000元未向泰德公司支付。裁决书裁决泰德公司向鸿琛公司支付逾期交房违约金1,594,942元；鸿琛公司向泰德公司支付购房余款22,060,000元及逾期付款违约金。该裁决书已发生法律效力。另查明，2010年10月7日，贝斯特公司与鸿琛公司之间签订了《【泰德白石郡】前期物业管理服务协议》，约定由贝斯特公司提供前期物业管理服务；鸿琛公司应从房屋交付之日起，按建筑面积30元/月/平方米交纳物业服务费；逾期则按日承担欠缴物业服务费金额的3‰的违约金。贝斯特公司、鸿琛公司当日还签订了《【泰德白石郡】产权式酒店经营管理合作协议》，约定鸿琛公司应将其房屋交付给贝斯特公司托管，开展合作经营。合作经营期限自酒店获准开业起五年。还查明，2016年12月1日，贝斯特公司依据合作协议对泰德白石郡业主交付的房屋进行经营管理的酒店正式开业。2017年1月20日，贝斯特公司向鸿琛公司致函，要求鸿琛公司补缴物管费用，并按照《【泰德白石郡】产权式酒店经营管理合作协议》的约定，与贝斯特公司办理房屋托管手续，将房屋正式交付给贝斯特公司经营。2018年11月22日，鸿琛公司委托公司员工黄晶与泰德公司签订《接房确认书》，确认接收涉案房屋。一审法院认为：一、关于鸿琛公司是否应向贝斯特公司交纳物业服务费的问题。鸿琛公司主张依据《商品房买卖合同》第十九条第4项的约定，鸿琛公司应当免交物业服务费。该约定为：在《【泰德白石郡】产权式酒店经营管理合作协议》有效期内，买受人免交物管费，在该协议到期或终止后，买受人按照物业服务协议的约定支付物管费。在产权式酒店合作经营期间，免收物管费。本案合同在实际履行中，出现了合作协议有效期与合作经营期间涵括时间不一致的情况。根据合同法第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《商品房买卖合同》系泰德公司与鸿琛公司签订，该条款约定的目的是将鸿琛公司购买的房屋交付给贝斯特公司进行酒店经营管理，但泰德公司并非经营管理方，故该条款的真实意思应当结合贝斯特公司、鸿琛公司订立的《【泰德白石郡】产权式酒店经营管理合作协议》来确定。在合作协议第二条明确约定合作经营期限为自酒店获准开业之日起五年。因此《商品房买卖合同》第十九条第4项的真实意思应当理解为自酒店获准开业之日起五年的合作经营期限内免交物业服务费。“合作协议有效期”与“合作经营期”是递进关系，“合作经营期”是对“合作协议有效期”的进一步补充说明，是对免交物管费期间和范围的限缩。故鸿琛公司关于“合作协议有效期内免交物管费”的抗辩主张不能准确反映当事人的真实意思，不予采纳。已发生法律效力的（2015）海仲（三）字第38号裁决书认定涉案房屋符合交付条件的时间为2014年5月26日。虽然具备交付条件后开发商（泰德公司）有通知鸿琛公司收房的义务，但鸿琛公司作为买受人，曾于2015年1月提起仲裁主张泰德公司逾期交房的违约责任，说明其继续履行合同的意愿，因此鸿琛公司亦有义务主动向泰德公司联系了解房屋的实际情况及交付条件是否成就，但其怠于履行。另外，需要特别指出的是，鸿琛公司一直拖欠泰德公司购房款22,060,000元直至2018年11月22日才接收涉案房屋。涉案房屋在2014年5月26日就已经具备交付条件，而鸿琛公司的自身违约行为是迟迟未能获得涉案房屋的重要原因。贝斯特公司作为具备物业管理资质的物业管理企业法人，已经根据《【泰德白石郡】前期物业管理服务协议》的约定提供了前期物业服务，鸿琛公司亦应当依约支付物业服务费。鸿琛公司至2018年11月22日收房是其违约行为所致，不能成为其免交物业服务费的合法依据，故鸿琛公司应向贝斯特公司交纳物业服务费。二、关于鸿琛公司应交纳的物业服务费及违约金问题。根据《【泰德白石郡】前期物业管理服务协议》的约定，物业服务费按建筑面积以30元/平方米/月的标准计算，鸿琛公司所购房屋建筑面积为155.47平方米（101.69平方米+53.78平方米），因此鸿琛公司交纳的物业服务费自2014年5月26日计算至本案判决之日2019年6月26日为284,510.10元，余后物业服务费尚未发生，贝斯特公司可待实际发生拖欠后另行主张。关于违约金，鸿琛公司未向贝斯特公司支付物业服务费给贝斯特公司造成损失，根据双方的约定鸿琛公司应支付违约金。违约金兼具补偿性和惩罚性功能，本案中鸿琛公司拖欠物业服务费导致贝斯特公司产生的损失主要为利息损失，在贝斯特公司没有证据证明其存在其他损失的情况下，贝斯特公司主张按照《【泰德白石郡】前期物业管理服务协议》的约定逾期按日承担欠缴物业服务费金额3‰的标准，要求鸿琛公司支付违约金578,441.68元已经明显超过合同法规定的造成损失的30%，应当认定为“过分高于造成的损失”，故调整为拖欠物业服务费284,510.10元的30%即85,353.03元较为合理。三、关于贝斯特公司主张的酒店配套服务费53,637.15元。由于鸿琛公司尚未将涉案房屋交由贝斯特公司经营管理，且贝斯特公司、鸿琛公司签订的《【泰德白石郡】产权式酒店经营管理合作协议》对酒店配套服务费亦未有约定，故贝斯特公司主张鸿琛公司支付酒店配套服务费既无合同约定，亦无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、鸿琛公司于判决生效之日起十日内向贝斯特公司三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司支付物业服务费284,510.10元；二、鸿琛公司于判决生效之日起十日内向贝斯特公司支付逾期支付物业服务费的违约金85,353.03元；三、驳回贝斯特公司的其他诉讼请求。案件受理费12,592.58元（贝斯特公司已预交6,296.29元），减半收取，由鸿琛公司负担2,644.44元，贝斯特公司负担3,651.85元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实中，各方当事人均确认：海南仲裁委员会的裁决中，鸿琛公司尚欠购房款数额为2,206,000元。一审判决查明鸿琛公司尚欠购房款22,060,000元有误，本院予以纠正。一审法院查明的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、鸿琛公司应于何时起支付物业服务费；二、鸿琛公司是否承担违约责任。一、鸿琛公司应于何时起支付物业服务费根据本案各方无异议的事实，鸿琛公司于2018年11月22日实际收房，鸿琛公司于此时开始实际享受贝斯特公司提供的物业服务，鸿琛公司与贝斯特公司签订的《【泰德白石郡】前期物业管理服务协议》中也约定鸿琛公司应从房屋交付之日起，按照建筑面积30元/月/平方米缴纳物业服务费。故鸿琛公司上诉主张应于2018年11月22日开始向贝斯特公司缴纳物业服务费，具有事实和法律依据，本院予以支持。贝斯特公司主张鸿琛公司应从已发生法律效力的（2015）海仲（三）字第38号裁决书认定的2014年5月26日开始缴纳物业服务费，但该时间为涉案房屋取得建筑工程竣工验收备案证的时间，并非房屋实际交付的时间，且该仲裁裁决处理的是购房人鸿琛公司与开发商泰德公司之间的房屋买卖合同法律关系，与本案鸿琛公司与贝斯特公司之间的物业服务合同系不同的法律关系，本案应从鸿琛公司实际收房之日即2018年11月22日起缴纳物业服务费。贝斯特公司诉求物业服务费支付至生效判决确定的支付之日止，故计算至本院判决之日2019年12月6日，按照每月30元/平方米，建筑面积合计155.47平方米计算，物业服务费应为58,301.25元（155.47平方米×30元/平方米×12个月+155.47平方米×30元/平方米÷30天×15天）。鸿琛公司主张2017年3月6日前因贝斯特公司未取得物业服务资质，根据《物业管理条例》第三十二条第二款“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”，《【泰德白石郡】前期物业管理服务协议》无效，贝斯特公司无权依据该协议向鸿琛公司主张物业服务费。但该《物业管理条例》第三十二条第二款已被2018年3月19日公布的《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修改为“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理”。2018年11月22日鸿琛公司应当开始缴纳物业服务费时，贝斯特公司具有相关资质，鸿琛公司也实际享受了物业服务，鸿琛公司主张其不支付物业服务费，于法无据，不予支持。2鸿琛公司是否承担违约责任本案一审收案日期为2018年12月29日，即贝斯特公司于2018年12月向鸿琛公司提起诉讼追索物业服务费，但鸿琛公司于2018年11月22日才开始应当缴纳物业服务费，鸿琛公司尚不构成违约，不应当承担违约责任。综上所述，鸿琛公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项规定，判决如下：1撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初167民事判决第二、三项；2变更三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初167民事判决第一项为四川鸿琛建设工程集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司支付物业管理费58,301.25元；3驳回三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取6,296.29元（三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司已预交），由四川鸿琛建设工程集团有限公司负担441元，由三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司负担5,855.29元。二审案件受理费5,567.65元（四川鸿琛建设工程集团有限公司已预交），由四川鸿琛建设工程集团有限公司负担390元，由三亚贝斯特韦斯特酒店管理有限公司负担5,177.65元。本判决为终审判决。审 判 长 李柔翰审 判 员 李 祎审 判 员 王晓艳 二〇一九年十二月六日法官助理 王声蓉书 记 员 郁四珍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。