北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终10786号上诉人（原审原告）：陈玉婷，女，1976年5月25日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：曹英，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙燕青，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩春满，男，1958年4月29日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：蒋德坤，男，1985年10月10日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：仇越峰，北京盛友律师事务所律师。上诉人陈玉婷因与被上诉人韩春满、蒋德坤抵押权纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初8890号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈玉婷及其委托诉讼代理人曹英、被上诉人蒋德坤及其委托诉讼代理人仇越峰到庭参加了诉讼。被上诉人韩春满经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。陈玉婷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持陈玉婷的一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由韩春满、蒋德坤承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。第一，一审中，陈玉婷提交了变更诉讼请求申请书，第一项诉讼请求调整为请求法院判决韩春满、蒋德坤注销位于顺义区×号楼-1至3层全部房屋设置的抵押权[京（2017）顺不动产证明第×××号]，办理抵押权解除手续。但在一审判决中，一审法院仍然按照原民事起诉状中的请求事项对确认抵押权无效的诉讼请求和理由对本案进行判决。第二，一审中，韩春满代理人韩某多次向陈玉婷表示歉意，并表示随时可以配合陈玉婷办理抵押权解除手续，但一审判决对此基本事实没有认定。第三，一审判决认为蒋德坤同意转让涉案房屋用于偿还其向韩春满出借的款项，不代表韩德坤同意在借款还清之前解除抵押，不能证明蒋德坤放弃了涉案房屋抵押权。因此，一审判决对蒋德坤关于涉案不再享有抵押权的事实认定有误。二、一审判决证据采信有误。对陈玉婷所举证据《公证书》的采信有误。陈玉婷通过公证的方式将北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）官方网站上公示的涉案房屋不动产登记簿予以公证，其目的是对该公示的不动产登记簿进行证据保全。但一审判决对该公证文书的证据效力避而不谈，侵害了国家公权力机关具体行政行为的预先效力性和陈玉婷对国家公权力机关公示不动产登记簿的信赖。三、一审判决适用法律有误。第一，对《中华人民共和国担保法》的适用有误。本案中，陈玉婷未主张蒋德坤和韩春满的抵押合同无效，亦未主张抵押权无效。一审法院未针对陈玉婷的诉讼请求适用相应法律条文。第二，一审判决对《最高人民法院关于适用的解释》适用有误。一审中陈玉婷对自己提出的诉讼请求提出了充分的证据予以证明，同时根据蒋德坤自认的事实，完全支持了陈玉婷的诉讼请求，不应承担举证不能的不利后果。第三，一审判决对《中华人民共和国物权法》的适用有误。担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权，而非取得抵押物的所有权。本案中，陈玉婷作为善意的购房人，已经支付完毕全部购房款，一审判决将抵押权的负担转移给陈玉婷，显然不利于保护陈玉婷作为购房者对涉案房屋的所有权。韩春满在取得陈玉婷全部购房款后，应优先清偿蒋德坤债务，至于抵押权人蒋德坤是否能向韩春满行使价金代位权，以实现其债权，系蒋德坤与韩春满之间的债权债务关系，应当另案主张，与本案无关。四、陈玉婷属于善意买受涉案房屋，应当予以保护。本案中，陈玉婷与韩春满在抵押权人蒋德坤的督促、同意下，达成买卖涉案房屋的合意，并签订《北京市存量房屋买卖合同》，意思表示真实，符合法律规定，房屋买卖合同应属合法有效。陈玉婷按照约定支付了合同约定的房屋价款，韩春满应当根据合同约定办理解除抵押手续，蒋德坤应当依法予以配合。蒋德坤辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回陈玉婷的上诉请求。涉案抵押权真实有效，蒋德坤与韩春满的抵押权设定时间远早于韩春满和陈玉婷签订房屋买卖合同的时间，不可能恶意串通损害陈玉婷的权利。蒋德坤与韩春满之间的借款合同均经过法院的确认，债权是真实有效的。关于陈玉婷提出的在北京市住建委官方网站查看涉案房屋公示状态为无抵押的情况，公示只是对于中介录入的房屋网签合同的显示，涉案房屋的实际权属状态应以不动产权证为准。蒋德坤持有合法的抵押权证书，且陈玉婷在与韩春满签订房屋买卖合同时对于涉案房屋设定抵押权的事实完全知晓。陈玉婷以涉案房屋无法过户为由，要求确认蒋德坤的抵押权无效或者注销抵押权，没有任何事实及法律依据。蒋德坤作为韩春满的债权人，尚有近800万的债权，不能因为陈玉婷购买了涉案房屋无法过户就认定蒋德坤的抵押权无效。韩春满经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。陈玉婷向一审法院起诉请求：1.判令韩春满、蒋德坤注销位于顺义区×号楼-1至3层全部房屋设置的抵押权（京20**顺不动产证明第×××号），办理抵押权解除手续；2.判令韩春满、蒋德坤支付本案诉讼费。一审法院经审理认定事实：2017年4月13日，蒋德坤（甲方、出借方）与韩春满、刘某1、韩某、许某（乙方、借款人）签订借款合同，约定借款用于购房，借款金额为700万元，借贷期限为3个月，自2017年4月13日至2017年7月12日，利息为月息3%，每月12日给付。蒋德坤出示交易明细显示，2017年4月13日，蒋德坤向韩春满支付700万元。韩春满认可收到前述700万元。2017年4月24日的京20**顺不动产证明第×××号不动产登记证明载明：证明权利或事项为抵押权，权利人为蒋德坤，义务人为韩春满，坐落为顺义区×号楼-1至3层全部，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为700万元。2019年5月31日的（2018）京0113民初26552号民事判决书判决被告韩春满、被告刘某1、被告韩某、被告徐某偿还原告蒋德坤借款本金700万元并支付利息。2018年1月25日，韩春满与陈玉婷签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定韩春满向陈玉婷出售顺义区×号楼-1至3层房屋；房屋已设立抵押，抵押权人为个人，抵押登记日期为2017年4月24日，韩春满应于2018年2月6日前申请办理抵押注销手续；双方通过墅生活公司居间介绍成交；成交价格为473万元，该房屋成交总价为1282万元，房屋附属设施、设备、装饰、装修等人民币809万元；陈玉婷向韩春满支付定金金额为122万元，陈玉婷应将房价款存入双方共同委托的顺义区房屋建设委员会在中国建设银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户，账号为双方交易账户账号；韩春满应当在权属转移登记后且2018年3月22日前将房屋交付给陈玉婷。北京市房屋买卖居间合同载明：交易房屋坐落为北京市顺义区×号楼-1至3层全部，建筑面积429.49平方米；房屋已设立抵押，抵押权人为个人，贷款余额约300万元，贷款余额由甲方自行还清；总房价款1282万元，本合同签订后1日内，陈玉婷同意直接交付韩春满定金122万，韩春满、陈玉婷同意全款付款；居间服务费为12.82万元。交易资金划转变更补充协议载明：原合同约定陈玉婷于缴税当日以资金监管的方式向韩春满支付1160万元，现变更为陈玉婷于2018年2月14日以银行转账方式向韩春满支付50万元，于2018年3月13日前或缴税当日以银行转账方式直接向韩春满支付635万元，以资金监管方式向韩春满支付473万元，剩余尾款2万元于交房当日以现金方式支付给韩春满。2018年1月25日，陈玉婷向韩春满支付122万元。2018年2月14日，陈玉婷向韩春满支付50万元。2018年3月12日，陈玉婷向韩春满支付635万元。2018年3月12日，陈玉婷向北京市顺义区住房和城乡建设委员会托管资金账户转账473万元。2018年1月26日，陈玉婷向墅生活公司支付代理费12.82万元。2018年7月4日，韩春满曾将蒋德坤、刘某2诉至法院，诉求为：1、判令双方于2017年4月14日所签借款合同无效；2、判令撤销三份公证书；3、判令蒋德坤、刘某2索要的460万元利息均属于本金860万的利息，利息折抵本金，利息无效；4、判令蒋德坤、刘某2收到860万元本金的同时配合办理房屋解押并转移登记在陈玉婷名下。事实和理由为：双方于2017年4月14日签订借款合同，蒋德坤、刘某2出借700万元，按月息2%计算。后，蒋德坤、刘某2按700万元本金、月息3%的标准向韩春满索要利息。韩春满已按月息3%标准交纳了700万元本金15个月的利息，合计315万元。2017年8月26日，韩春满资金周转紧张，蒋德坤、刘某2称再出借160万元，按月息6%，不然就收房，韩春满只能答应。韩春满已按照月息6%的标准支付了160万元本金11个月的利息，合计105.6万元，违约金40万元。上述各笔还款都是刘某2接收。后经韩春满了解，蒋德坤、刘某2资金来源不合法且违反法律法规强制性规定，人民法院应当认定民间借贷合同无效。故诉至法院，请求依法判决。2018年11月28日打开北京市住建委官方网站，点击存量房签约查询，输入合同号×××及密码、验证码后，显示结果为：房屋所有权证号京（2017）顺不动产权第×××号，房屋地址顺义区×号楼-1至3层全部，建筑面积429.49平方米，无抵押，成交价格473万元，出卖人韩春满，买受人陈玉婷，签约机构墅生活公司，签约日期2018年2月13日。陈玉婷在一审庭审中主张，蒋德坤派人参与房屋买卖过程，足以证明蒋德坤同意转让涉诉房产用于偿还其借贷的700万元及利息，该行为应视为放弃了抵押权；蒋德坤在同意转让抵押物的情况下应向韩春满主张陈玉婷已支付的购房款，而不应以其持有的抵押权再向陈玉婷主张权利；蒋德坤已不再享有抵押权；涉诉房屋已办理完毕网签，根据规定，未解押情况下是不能网签的，因此涉诉房屋已不存在抵押障碍。蒋德坤表示，其同意韩春满卖房还债，但没还清蒋德坤的借款之前，不同意进行解押。一审法院认为：韩春满认可收到蒋德坤支付的700万元借款，故双方借贷关系成立，且蒋德坤已完成支付借款的义务。蒋德坤在后续合同履行过程中是否存在随意提高利息标准、是否强行以高息向韩春满出借款项，影响的是双方之间的债权债务金额，并不影响韩春满、蒋德坤之间民间借贷合同的效力。陈玉婷对借款合同无效故据此设立的抵押权无效的主张，法院不予采纳。蒋德坤已向韩春满支付700万借款，陈玉婷的虚增债务、增加抵押权的主张，法院不予采纳。韩春满和蒋德坤在签署借款合同、办理抵押时，陈玉婷买房一事尚未发生，韩春满、蒋德坤不可能在当时即存在恶意串通损害陈玉婷利益之意。且根据陈玉婷的表述，陈玉婷系认为韩春满、蒋德坤、墅生活公司恶意串通欺骗陈玉婷买房、阻碍房屋过户，若其主张成立，影响的应为房屋买卖合同的效力，而非借款合同和抵押行为的效力。故对该理由，法院不予采纳。蒋德坤同意转让涉诉房产用于偿还其向韩春满出借的借款，不代表蒋德坤同意在借款还清之前解除抵押，不能证明蒋德坤放弃了抵押权。蒋德坤依法办理了抵押登记手续，现主债权尚未清偿完毕，蒋德坤依法仍享有抵押权。是否办理网签并非判断抵押权是否存在的依据。陈玉婷关于蒋德坤已放弃抵押权、不享有抵押权的主张，法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回陈玉婷的全部诉讼请求。二审审理中，陈玉婷向本院提交以下证据：证据一，三份录音及其对应文字稿，证明蒋德坤同意出卖抵押物，2018年4月16日蒋德坤才向陈玉婷披露涉案房屋抵押的实际情况，涉诉房屋转让的价款已经清偿了部分债权。蒋德坤发表质证意见称，上述三份录音材料在一审法院审理（2018）京0113民初19074号案件时，陈玉婷就已经掌握，而在本案一审中并未提交，故不属于新证据。对于证据的真实性认可，证明目的不认可。这三份录音都不是完整的录音，陈玉婷进行了剪辑。韩春满、蒋德坤未提交证据。二审审理中，本院依陈玉婷的申请，对相关银行账户流水进行了调取，对此，陈玉婷发表举证意见称，认可真实性、合法性和关联性，该证据可以反映出以下事实，第一，在2018年1月25日起至2019年6月21日，该证据显示，韩春满向蒋德坤还款599441元。韩春满向刘某2还款5463388元，共计还款6062829元。按双方还款期限可以推断在2018年1月25日之前。借款人韩春满已经陆续向出借人刘某2和蒋德坤还款，足以证明双方发生的700万借款本金已经归还完毕。第二，陈玉婷向韩春满支付现购房款现金685万元，共计807万元，而该款项能够证明陈玉婷已经实际向房屋出卖人履行支付购房款的义务。该款项发生在韩春满向蒋德坤还款之后，由此可以证明陈玉婷已经履行完毕购房款的支付义务且房屋出卖人韩春满与借款人及抵押权人蒋德坤之间不存在抵押款本金借贷的事实。可以证明，韩春满和蒋德坤在恶意串通损害陈玉婷的利益，证据显示韩春满已经向蒋德坤还了600多万元，700万的抵押贷款基本就还的差不多了，双方却恶意串通在法庭上陈述还有700万元的贷款，明显是为了骗取陈玉婷的购房款。从转账记录里面能看到，韩春满在收到购房款以后，实际上是把该款给了韩某，进账与出账基本是同一时刻。陈玉婷给了韩春满635万元，在同一时间韩春满把635万就转给了韩某，122万元购房款也是同样情况。蒋德坤发表质证意见称，真实性没有异议，但对陈玉婷的证明目的不认可。韩春满、韩某与蒋德坤之间的民间借贷关系已经过北京市顺义区人民法院生效判决确认，对于韩春满已支付的利息，在三份裁判文书当中均有体现。刘某2并非韩春满和韩某的债权人。从调取的记录中，完全体现不出。完全没有韩春满、韩某将收到的陈玉婷的房款支付给蒋德坤的记录。反而是在2018年3月12日，韩春满在收到陈玉婷635万元之后，直接在当天转给了韩某。韩某并没有将该笔钱转到蒋德坤名下，无从谈起恶意串通。蒋德坤在与韩某及韩春满民间借贷纠纷中，还有大量的资金被韩春满和韩某所拖欠，不存在恶意串通。银行的交易记录非常清楚，客观的记载了双方以及三方的交易情况。一审中，韩春满明确表示放弃剩余的2万元购房款。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为：本案的争议焦点是在抵押权人同意抵押人销售被抵押房产的情况下,能否认定抵押权消灭的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形；第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。根据蒋德坤的陈述，涉案房屋抵押期间，抵押人韩春满出售该房屋给陈玉婷告知了蒋德坤，蒋德坤亦表示同意韩春满卖房还债，并派员参与了韩春满与陈玉婷买卖房屋的过程。该行为表示抵押权人蒋德坤同意抵押人韩春满转让抵押物。此时，蒋德坤对于涉案房屋不再享有抵押权，其只能对买受人陈玉婷支付的购房款行使价金代位权，不能再追及物上的抵押权。蒋德坤的损失系其与韩春满的债权债务关系，其应另案解决。其次，《中华人民共和国物权法》一百七十条规定：第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物的所有权，特别是在购房人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购房人，显然不利于保护购房者的所有权。综上所述，陈玉婷的上诉请求部分成立，本院予以支持，一审判决适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初8890号民事判决；二、蒋德坤、韩春满于本判决生效之日起七日内办理坐落于北京市顺义区×号楼-1至3层全部房屋设置的抵押权[京（2017）顺不动产证明第×××号]注销登记；三、驳回陈玉婷的其他诉讼请求。一审案件受理费70元，由蒋德坤、韩春满负担（陈玉婷已预交，蒋德坤、韩春满于本判决生效后七日内给付陈玉婷）。二审案件受理费70元，由蒋德坤、韩春满负担（陈玉婷已预交，蒋德坤、韩春满于本判决生效后七日内给付陈玉婷）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 邢 军审 判 员 闫 慧二〇一九年十二月二日法官助理 申峻屹法官助理 卢恺晨法官助理 林家诚书 记 员 陈 猛