湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11682号上诉人（原审被告）：洪静芳，女，1969年10月31日出生，汉族，住武汉市。被上诉人（原审原告）：周明新，男，1963年11月26日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：雷兵，湖北鼎力众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐子明，湖北鼎力众邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周燕，女，1986年12月1日出生,汉族,住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：雷兵，湖北鼎力众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐子明，湖北鼎力众邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡杰，男，1984年9月13日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：雷兵，湖北鼎力众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐子明，湖北鼎力众邦律师事务所律师。上诉人洪静芳为与被上诉人周明新、周燕、蔡杰房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院(2019)鄂0111民初2988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人洪静芳上诉称：一、一审存在重大程序错误，遗漏了必要的被告参加诉讼，即遗漏了协议当事人尹冬秀、洪革英、洪海燕参加诉讼，应当发回重审。周明新依据与洪亮生签订的《关于出售鄂农科院职工第二套限价商品房指标的协议》、与尹冬秀、洪革英、洪静芳、洪海燕签订的《关于出售鄂农科院职工洪亮生第二套限价商品房指标协议的补充协议》、与洪革英、洪静芳签订的《关于出售鄂农科院职工洪亮生第二套限价商品房指标协议的补充协议(二)》请求判令办理过户，其请求权基础为三份协议赋予的债权请求权，但在本案仅仅起诉了洪静芳一人，而尹冬秀、洪革英、洪海燕同作为洪亮生的第一顺位继承人及补充协议的当事人却未参与本案诉讼应发回重审。二、一审对本案基本事实认定错误，错误认定了周明新恶意编造的颠倒黑白的“故事”，漏查了周明新l5-2-2201原本是周明新、周燕、蔡杰指标即不可能成为本案协议转让标的物的事实，也漏查了洪亮生获得的指标以及涉案协议的标的物均为11-1-2504号房事实，错误认定标的物，错误认定双方就价款已达成一致，导致了错判。1、在签订原协议后，洪亮生亡故，洪静芳一家人在2013年2月2日代为选定的房源为11-1-2504，但当时洪静芳并不知道该房面积为l38平方米，周明新此时己知悉。2、周明新使用自己名额选定的房源即为本案涉诉房源l5-2-2201。3、在2013年2月7日，周明新拿着原协议以及其自行拟好的补充协议一找到洪革英，恶意隐瞒了分配给洪静芳父亲的ll-1-2504号房屋面积实际是l38平方米的事实，要求洪静芳一家执行原协议并签订补充协议，否则要洪静芳一家按原协议约定支付20万违约金。洪静芳一家只好同意签订周明新已经事先拟好的补充协议一，只注意到约定的房源面积为ll8平方米，与原协议面积一致即可，并未特别注意协议上写明了房号，当时洪静芳一家并没有转让15-2-2201的意思表示。4、洪静芳偶然得知分配给洪亮生那套房的面积有可能增加了20平米，就与周明新联系了解情况，在确认是138平米后，和周明新商量适当增加一点转让费但被拒绝。周明新本寄希望于利用洪静芳家人成员都在外工作不可能了解情况的空子，又因为与洪静芳签订的协议并不是洪亮生的房源，因此周明新并没有采取积极解决问题的态度，而是以违约金20万为理由强迫要求案外人洪革英换房(将138平方米的ll-1-2504换成ll8平方米的其他房屋)；洪革英将原选定的ll-1-2504与案外人汪冬兰的9-2-2102互换，又用换的9-2-2102与周明新的l5-2-2201互换，从而得到了l5-2-2201，因而洪革英选定的是11-1-2504转让的却是l5-2-2201这一矛盾点就变得顺理成章。洪静芳主张周明新伪造了换房协议时间的原因及依据为：该协议文字签章的形成时间在2013年2月7日之后而非之前、汪冬兰那一份换房协议为周明新书写(与其声称的不认识汪冬兰相互矛盾)、洪革英在2月2日选房时尚不知晓面积不可能在仅仅两天后直接连续两次操作换房，不符合常理。综上所述，在签订补充协议一时洪静芳根本没有l5-2-2201的指标，该房屋系周明新自己的指标，洪静芳不可能会同意将l5-2-2201的房屋转让，实际转让的标的物房屋是洪静芳方的11-1-2504；双方在补充协议一中真实的意思表示是继续明确转让ll8平方米房屋的指标，价格为9万元，并没有达成以9万价格转让11-1-2504房屋的合意，11-1-2504房屋因面积大于预期的118平，所以多出的面积20平的差价应当另行协商。一审法院未能查明l5-2-2201在签订补充协议一时本身是周明新指标的事实、ll-1-2504才是洪静芳选定的指标的事实以及双方尚未就超出的20平米面积差价达成处理意见的事实，导致错误认为l5-2-2201系本案标的物及错误认为周明新己按约定支付了对价，最终判令过户造成了错判。三、一审法院认定原协议、补充协议一、补充协议二合法有效(成立且生效)，系错误认定。(一)周明新购买的是限价房，五年内不得上市交易，洪静芳并不具备购房资格，签订的原协议、补充协议一、补充协议二违反国家强制性规定，合同应属无效；(二)周明新与案外人汪冬兰共谋恶意串通，假借换房之名欺诈洪静芳，谋取房产，不仅侵害洪静芳利益也侵害家属尹冬秀、洪革英、洪海燕的利益，且在此过程中洪革英一人进行换房、与洪静芳一起签订补充协议二均属于无权代理，当时未经全体家属同意，事后未经追认，协议也不发生效力。(三)周明新在与洪静芳尹冬秀、洪革英、洪海燕签订补充协议一之前恶意隐瞒了指标房的面积为l38平而非ll8平的事实，使得洪静芳产生误解，且周明新也未提出协商处理的方案，而是利用洪静芳与家属在外地工作不可能了解情况的不利地位，企图隐瞒真相，换取利益，该种行为本身违反了诚实信用原则及合同法规定，根据合同法规定协议也存在可撤销情形。四、一审法院认定洪静芳应继续履行上述协议，并判令办理过户手续存在错误。五、周明新并非诉争l5-2-2201号房的现实居住人，并未实际占有该房屋。另，洪静芳也未认可该房屋的产权属于周明新，一审法院论理缺乏依据。综上，请求二审法院依法发回重审或改判驳回周明新、周燕、蔡杰全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用、保全费用由周明新、周燕、蔡杰承担。被上诉人周明新、周燕、蔡杰答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。周明新、周燕、蔡杰向一审法院起诉请求：1、判令洪静芳依约办理武汉市洪山区狮子山街南湖大道48号芷岸龙庭15号楼2单元22层1号房屋的过户手续；2、判令洪静芳承担违约责任，并支付违约金200000元；3、由洪静芳承担全部诉讼费用。一审法院查明，周明新与洪静芳父亲洪亮生2011年10月10日签订了一份《关于出售鄂农科院职工第二套限价商品房指标的协议》，协议约定：周明新购买洪亮生名下的鄂农科院第二套限价商品房指标一套，面积为118平方米，指标价格90000元整，周明新按湖北省农科院及开发商规定的价格购买商品房并享有该指标房的一切权利；办理房产证、过户等相关费用由周明新承担，洪亮生负责提供相关证件并积极配合周明新办理，其房产证过户户主姓名由周明新指定；由于此房过户、办证时间漫长，若房产过户办证按政策规定必要时，洪亮生家属及子女必须无条件向周明新提供相关办证资料；若一方违约，须向另一方支付违约金200000元。同日，周明新即按洪亮生要求支付了80000元购房首付款。后洪静芳父亲洪亮生于2012年3月29日去世，2013年2月7日，周明新与洪亮生配偶尹东秀、子女洪革英、洪静芳、洪海燕又协商签署一份《关于出售鄂农科院职工洪亮生第二套限价商品房指标协议的补充协议》，约定：双方坚守周明新与洪亮生签署的协议，洪亮生家属一方共同委托长女洪革英负责原协议中的相关义务，购买房源确定为芷岸龙庭15-2-2201号房（即武汉市洪山区狮子山街南湖大道48号芷岸龙庭15号楼2单元22层1号），指标费90000元，分两次付清，第一次在2013年3月底以前付款50000元，第二次在开发商交房交钥匙时付清余款40000元；产权归周燕、蔡杰所有，第一次以洪革英名字办好产权证由周明新保管，待过户后的产权证所有人为周燕、蔡杰。2013年3月15日，周明新与洪亮生家属代表洪革英、洪静芳签订了《关于出售鄂农科院职工洪亮生第二套限价商品房指标协议的补充协议（二）》以及洪革英与洪静芳当日签署的委托书，约定的出售房屋一事由洪静芳办理，限价商品房房源为芷岸龙庭15-2-2201号118平米一套，价格严格按鄂农科院职工限定价格标准，交款采取由周明新直接以洪静芳的名字将购房款交给开发商，其交款凭证由周明新保管；产权归周明新指定人（蔡杰、周燕）所有，第一次以洪静芳名字办好的产权证由周明新保管，待过户后的产权证所有人为蔡杰、周燕。周明新分别于2013年2月7日、2014年1月26日、2014年7月18日共支付90000元指标款。周明新缴纳了案涉房屋的全部房款及相关税费、房屋维修基金等。周明新于2014年8月收房装修之后，居住至今。2016年10月11日，周明新和洪静芳一起办理案涉房屋不动产权证，登记在洪静芳名下，相关税费、房屋维修基金等由周明新缴纳，不动产权证亦由周明新保管。2019年3月10日，周明新向洪静芳短信催告其协助办理过户登记手续，2019年3月18日，周明新向洪静芳邮寄了催告函，要求其协助周明新进行房产过户登记手续。洪静芳表示案涉房屋与自己无关。一审法院另查明，洪革英代表其父亲洪亮生选房，最初选的是芷岸龙庭11-1-2504(面积138平米)，周明新选的是芷岸龙庭15-2-2201(面积118平米)，洪革英将芷岸龙庭11-1-2504的房子与案外人汪冬兰的芷岸龙庭9-2-2102(面积118平米）房屋交换，因存在面积差异，洪革英找案外人汪冬兰补钱，周明新则另行购买芷岸龙庭9-2-2102的房屋并登记在其名下。一审法院认为，周明新与洪静芳父亲洪亮生签订《关于出售鄂农科院职工第二套限价商品房指标的协议》及周明新与洪亮生家属配偶尹东秀、子女洪革英、洪静芳、洪海燕签订《关于出售鄂农科院职工洪亮生第二套限价商品房指标协议的补充协议》及《关于出售鄂农科院职工洪亮生第二套限价商品房指标协议的补充协议（二）》是当事人真实的意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应遵循诚实信用原则，洪静芳亦对该房所有权属于周明新无异议，本案中，虽然涉案房屋权属证登记在洪静芳名下，但根据周明新支付了全部购房款及其他相应费用、持有涉案房屋的权属证书、购买涉案房屋后一直由周明新使用等事实，可以认定周明新是涉案房屋的实际购房人，故对周明新提出的判令洪静芳依约办理武汉市洪山区狮子山街南湖大道48号芷岸龙庭15号楼2单元22层1号房屋的过户手续的诉讼请求，法院依法予以支持。根据约定，洪静芳同意协助周明新办理过户及其他相关手续，故洪静芳应在办理了涉案房屋的不动产权证后，协助周明新将涉案房屋变更登记至周燕、蔡杰名下；洪静芳辩称签订合同时其父亲洪亮生处于不清醒状态，诉争房屋属于限价房，五年内不得上市交易，周明新、周燕、蔡杰不具备购房资格且签订的协议违反了法律、行政法规强制性规定，要求确认合同无效并无事实和法律依据，法院对此辩称不予支持；洪静芳认为周明新与案外人有恶意串通行为，要求补面积差价，系另一法律关系，法院对此不予处理；周明新要求洪静芳承担违约责任，向周明新支付违约金200000元，因双方已实际履行协议具体内容，洪静芳亦认可涉案房屋属周明新所有，法院对此诉请不予支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、洪静芳于判决生效之日起十日内协助周明新、周燕、蔡杰办理武汉市洪山区狮子山街南湖大道48号芷岸龙庭15栋2单元22层1室房屋产权变更登记手续至周燕、蔡杰名下；二、驳回周明新、周燕、蔡杰的其他诉讼请求。一审案件受理费12200元由周明新、周燕、蔡杰共同负担2200元，洪静芳负担10000元，保全费5000元由周明新、周燕、蔡杰共同负担。二审期间，各方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，洪亮生配偶尹东秀、子女洪革英、洪静芳、洪海燕与周明新签订的补充协议，尹东秀、洪静芳、洪海燕向洪革英出具的委托书和洪革英向洪静芳出具的委托书，以及洪静芳自己出具的“证明”中，均载明房源指标和购房、过户的房屋为芷岸龙庭15-2-2201号。而且洪革英与汪冬兰的“芷岸龙庭房源互换协议”和周明新与洪革英的“芷岸龙庭房源互换协议”亦能够证明上述事实。洪静芳与湖北广宏置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中的标的房屋亦为芷岸龙庭15幢2单元22层1号房，同上述证据一致。且该房屋的全部房款及相关税费、房屋维修基金等均由周明新缴纳，但该房屋登记在洪静芳名下。该事实与涉案的《关于出售鄂农科院职工洪亮生第二套限价商品房指标协议的补充协议（二）》中“限价商品房房源为芷岸龙庭15-2-2201号118平米一套，价格严格按鄂农科院职工限定价格标准，交款采取由周明新直接以洪静芳的名字将购房款交给开发商，第一次以洪静芳名字办好的产权证由周明新保管”的约定相符。上述证据已形成完整的证据链，洪静芳亦无相反证据推翻上述证据链，故洪静芳认为涉案协议均无效，洪静芳不应承担责任的上诉理由无事实依据和证据支撑，本院不予采纳。涉案的“委托书”以及“证明”表明，由洪静芳负责办理过户相关手续，且涉案房屋现登记在洪静芳名下，故原审法院并未遗漏当事人，程序合法。综上，洪静芳的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由洪静芳负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 李 文审判员 陈继红二〇一九年十二月二十日书记员 邬云格