山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3248号 上诉人（原审被告）：山东世纪金源置业有限公司。住所地：山东省淄博市张店区柳泉路**世纪新世界广场****。统一社会信用代码：91370303766652504X。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：王金燕，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红梅，山东建仑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘淑霞，女，1986年3月17日出生，汉族，淄博广播电视总局记者，现住山东省淄博市张店区。 上诉人山东世纪金源置业有限公司（以下简称“世纪金源公司”）因与被上诉人刘淑霞商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人世纪金源公司的委托诉讼代理人王金燕、陈红梅，被上诉人刘淑霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世纪金源公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判其公司按照案涉商品房己付购房款的日万分之0.5承担自2016年5月21日至2016年9月7日期间的逾期办证违约金。事实与理由：1、按照案涉《商品房买卖合同》第十五条约定内容，合同双方在签约时就考虑到一旦逾期交房情形出现，无法在较短的时间办理完毕房屋产权证，为此作了商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋产权证的特别说明，涉案房屋实际交付时间为2014年8月19日，因此，涉案商品房办证期限为2015年8月14日而非一审判决认定的2014年12月31日；2、一审中其公司提供了由淄博市国土资源局张店分局出具的《关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具信访函的回复》一份，证明逾期办证是地方政府原因所致，其公司对此不承担责任。案涉商品房不动产权证未按期取得是上述政府登记部门合并、不动产登记相关要求发生变化等原因所致，由此可证，其公司在不动产统一登记实施前，张店区房管部门受理的最后一宗房地产开发公司新建商品房登记业务之日（即2016年9月7日）前，曾向该部门提交了包括案涉商品房在内的大宗业务登记资料，至此其公司已经履行了案涉商品房权属登记的义务，按照《商品房买卖合同》第十五条第二款第二项约定，因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，其公司不承担责任；3、一审法院判决其公司赔偿刘淑霞逾期办证违约金过高，请求二审依法予以调整，其公司虽然由于种种原因致案涉商品房办证逾期，但刘淑霞并未因此受到实际损失。从公平原则出发，逾期办证违约金应当参照上述合同条款约定的违约金比例计算；4、刘淑霞于2018年5月21日提起诉讼，按照诉讼时效的规定，其在2016年5月20日之前的违约金诉求已经超过2年，不应受保护。综上，请求二审查明事实，判如所请。 刘淑霞辩称，1、针对涉案《商品房买卖合同》，上诉人没有解释权；2、世纪金源公司向一审法院提供的淄博市国土资源局张店分局的回复说明政府在世纪金源公司逾期办证上没有任何责任，世纪金源公司当时的申报资料根本不符合《不动产登记暂行条例》强制性标准，故被职能部门予以拒绝登记。不存在世纪金源公司所说的有新要求新标准的情况，世纪金源公司开发的小区销售面积比竣工面积多了4600平方米，处理完这个问题之前，不可能通过登记审查，世纪金源公司聘请有关单位对申报资料中测绘报告进行了数字修改，并没有实际测量，把超规划面积全部计入公摊面积，2017年3月20日提交报告，当天国土局不动产登记中心接收登记资料并证实受理；3、世纪金源公司所称违约金过高,要求法院调整,没有法律依据；4、世纪金源公司所称诉讼时效问题没有依据。 刘淑霞向一审法院起诉请求：1、判令世纪金源公司支付办证违约金80250.77元；2、判令世纪金源公司返还房屋面积差额2509.08元；3、本案诉讼费由判令世纪金源公司承担。 一审法院认定事实：2011年10月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购置被告开发建设的房产一套，被告应当在2013年12月31日前交付房屋，在2014年12月31日前（商品房交付使用后360日内）为原告办理完毕房屋权属登记。如因原告方原因不能按期取得房地产权属证书，一切责任由原告承担。如因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，甲方不承担责任。《商品房买卖合同》签订后，涉案房屋实际交付时间为2014年8月19日，于2017年7月6日登记至被告名下。原告主张被告逾期办理不动产所有权初始登记构成违约，为此，形成纠纷。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同真实有效。合同双方均应按照合同约定全面履行相应的权利义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定时间为原告办理房屋登记，应当承担逾期办证的违约责任及返还房屋面积差价。原、被告在合同中没有约定逾期办证违约金，原告要求被告按照5.733%向支付原告违约金，于法有据。退还房屋差价后，按照原告实际支付房款554058.00元，被告应向原告支付违约金79851.53元(2015年1月1日至2017年7月6日)。原告主张的超出部分，计算有误，一审法院不予支持。被告辩称办证期限应为房屋实际交付之日起360日即2015年8月15日起计算违约金，原告对此不予认可，因该合同为格式化合同，由被告提供，根据相关规定即便产生歧义也应当采信不利于提供格式合同一方的解释。故办证期限应为2014年12月31日之前，违约金应从2015年1月1日起开始计算。被告提供关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具《情况说明》信访函的回复一份证实其答辩意见，但该证据不能证实被告逾期办证是由于地方政府的原因，故对其答辩意见不予采纳。原告主张退回房屋面积差2509.08元，被告无异议，对此予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘淑霞违约金79851.53元；二、被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内退回原告刘淑霞面积差款2509.08元；三、驳回原告刘淑霞的其他诉讼请求。 案件受理费1869.00元，由被告山东世纪金源置业有限公司负担。 二审期间，世纪金源公司提供竣工验收备案表两份，以证明在2016年6月1日其公司已经完成所有竣工验收备案文件可进行初始登记，同时印证在2016年9月7日房地产登记部门合并前办理的最后一起房屋登记之前，世纪金源公司就具备了办理初始登记证书的全部文件；房屋所有权初始登记书一份，以证明在2016年8月20日世纪金源公司即向当时的房产登记部门提交了全部初始登记资料及申请；（2017）鲁03民终3614号、（2018）桂03民终861号、（2019）鲁03民终2039号三份民事判决书复印件供二审参考，证明与本案同类情形案件的判决情况；省高院申诉案件通知书复印件，证明同类型案件在市法院判决后，世纪金源公司向省高院提起再审，已被省高院受理，同时，提交中止审理申请书，请求依法中止本案的审理。刘淑霞认为，上述证据与其无关，其买房开发商就应该办证，办证是开发商的事情，现在开发商没有办出证来，应承担违约责任。经审查，世纪金源公司提供的竣工验收备案资料及房屋所有权初始登记书载明其完成竣工验收备案系在2016年6月，2016年8月20日提交了办证资料，该证据不能证实其就案涉房屋在案涉《商品房买卖合同》约定的期间内履行了其为购房人办理权属登记的合同义务；三份民事判决书复印件中载明的购房人不是本案刘淑霞，与本案事实无必然关联性，故对其证明效力，不予采纳；世纪金源公司以其他案件在山东省高级人民法院申请再审为由，申请中止本案诉讼。另查明，淄博市国土资源局张店分局于2018年11月22日向世纪金源公司出具《情况说明》一份，主要内容为：“由于国家不动产登记制度改革、机构合并等原因，张店区房产登记部门受理的最后一宗房地产开发公司报送的初始登记业务为2016年9月7日，改革后张店区不动产登记中心受理的第一宗大宗业务是2016年11月16日；世纪金源公司曾于该年11月中旬申请办理涉案不动产权属登记，因登记资料需要更换、补充，其申请被退回。2017年3月20日，世纪金源公司将准备齐全的资料提交至不动产登记中心，开始办理不动产登记。”其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题为，1、涉案房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定；2、刘淑霞在本案中起诉是否超出诉讼时效。 一、关于涉案房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定问题。 1、双方当事人在《商品房买卖合同》中对于交房时间及房屋权属登记时间进行了明确约定。合同中第十五条关于房屋登记的约定所确定的办理权属登记时间为世纪金源公司依约（2013年12月31日前）交付房屋后360日，因此该条款所约定的“2014年12月31日前”与其后“（商品房交付使用后360日内）”所约定的期限具有一致性，系同一期限，均为2014年12月31日（合同约定的房屋交付时间）后360日内。世纪金源公司在合同履行过程中出现了逾期交房的违约行为，逾期交房后，合同约定的权属登记期限并未届满，在该约定期限内，世纪金源公司未依约为刘淑霞办理房屋权属登记。按照世纪金源公司在本案中自认事实，其于2016年6月才完成竣工验收备案工作，具备了房屋初始登记的条件。而此时已超出双方合同约定的权属登记期限届满时间一年半时间，原审对于违约金起算时间的认定并无不当。世纪金源公司关于权属登记期限日期应为2015年8月14日的主张于法无据。关于逾期办证违约金计算的截止日期确定问题。经查，涉案房屋于2017年7月6日登记至世纪金源公司名下，一审判决认定世纪金源公司逾期办证的违约责任计算至2017年7月6日，并无不当。 2、关于世纪金源公司所主张因政府登记部门合并、不动产统一登记要求发生变化即停止受理房地产登记业务的期限应否在违约期限内扣除的问题。不动产登记方式变化系发生在2016年9月，此时双方当事人合同约定的权属登记期限早已届满，即不动产登记方式发生变化、政府部门停止受理登记业务前，世纪金源公司已经发生了逾期登记的违约行为，且世纪金源公司并未提交有效证据证实由于不动产方式发生变化、政府有关部门停止受理登记期间是导致其逾期办证违约行为的根本原因，因此，世纪金源公司在本案中主张的该情形不能成为免除世纪金源公司违约责任及扣除其违约期间的事由。 3、关于违约金的计算标准问题。案涉《商品房买卖合同》中并未就违约金的计算标准进行约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审对于违约金计算标准的认定符合法律规定。 二、关于刘淑霞在本案中起诉是否超出诉讼时效问题。 1、逾期办证违约金按逾期时间逐日增长，故该债权应当属于继续性债权，该类债权因其独特性，每一天的违约金应作为一个“个别债权”单独适用诉讼时效。双方签订合同约定了办证时间，从约定办证截止日的次日起，刘淑霞应当知道世纪金源公司出现违约，其权益受到侵害，逾期办证违约金的诉讼时效应当起算。另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行。”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，2015年10月1日之前的债权应适用两年诉讼时效，2015年10月2日之后债权应适用三年诉讼时效。 本案中，刘淑霞于2018年5月21日提起本案诉讼，其主张的2015年10月1日前的违约金已超过两年诉讼时效，不应予以支持；其主张的2015年10月2日后违约金均未超过三年诉讼时效，应予以支持。据此，刘淑霞主张的2015年10月2日至2017年7月6日期间违约金55957.11元（554058.00元×5.733%÷365天×643天）应予以支持，其余部分已超过诉讼时效，不再予以支持。 2、关于世纪金源公司申请对本案中止审理的问题。关于世纪金源公司申请对本案中止审理的问题。因山东省高级人民法院审理的是世纪金源公司与案外人的商品房买卖合同纠纷，并不存在必须以再审案件确定事实为依据的情况。因此，世纪金源公司的该申请理由不属于应当中止审理的事由，不予支持。 综上所述，世纪金源公司的上诉意见部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第二百零六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二、三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下： 一、维持山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3971号民事判决第二项，即：山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘淑霞面积差款2509.08元。 二、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3971号民事判决第三项，即：驳回刘淑霞的其他诉讼请求。 三、变更山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3971号民事判决第一项为：山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘淑霞违约金55957.11元。 四、驳回刘淑霞其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1869.00元，由刘淑霞负担600.00元，由山东世纪金源置业有限公司负担1269.00元。二审案件受理费1721.00元，由刘淑霞负担200.00元，由山东世纪金源置业有限公司负担1521.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 孙德啟 审 判 员 王 鹏 法官助理 周树学 书 记 员 荆惠苒