湖南省永兴县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）湘1023执异41号 异议人（案外人）：张振培，男，1982年7月28日出生，汉族，住湖南省。 申请执行人：廖兴旺，男，1962年11月7日出生，汉族，住永兴县。 被执行人：黄壬凤，女，1972年1月2日出生，汉族，住永兴县。 在本院执行申请执行人廖兴旺与被执行人黄壬凤民间借贷纠纷一案中，异议人张振培向本院提出书面异议。本院于2019年12月5日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人张振培称，请求解除对异议人张振培位于郴州市永兴县永兴大道荣裕新城小区第5栋402号查封，对该房立即中止执行。事实与理由：异议人方张振培与被执行人黄壬凤双方于2013年7月31日签订房屋买卖合同，约定被执行人黄壬凤将其位于郴州市永兴县××大道××小区××房出售给异议人张振培，其中周战和许春桥为见证方，异议人向黄壬凤支付约定的全部购房款，有当时的银行转账凭证和黄壬凤出具的收条。2013年8月，被执行人黄壬凤也已将上述房屋的钥匙及相关资料交给异议人，将该套房屋正式交付异议人使用，异议人同时进行装修，花去装修费用30多万元，并与2015年1月实际入住。物业公司亦有向涉案房屋新业主张振培收取物业费、装修管理服务证、装修垃圾清运费、装修施工出入证、路灯费、电费、水费的收款凭据，因黄壬凤一直未按购房合同约定配合办理产权变更手续给张振培，导致该房屋的产权尚未能变更，异议人方张振培已支付购房款，但并非异议人方张振培的过错导致未能及时变更产权。且相关查封是在异议人购房及实际入住之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，异议人是案外人，贵院将异议人的财产予以查封并要执行，明显错误。特依《民事诉讼法》第202条的规定，提出异议，切实维护异议人的合法权益。 申请执行人廖兴旺辩称，一、被答辩人张振培与被答辩人黄壬凤签订房屋买卖不是真实合法有效的房屋买卖合同。1、异议人提交的涉案房屋买卖合同为伪造，恶意损害答辩人利益，是违法无效房屋买卖合同。2、异议人没有提供有效的购买房屋的付款凭据。异议人提供的转账单不是房屋买卖合同当事人之间的转账单据。3、根据《中华人民共和国物权法》第191条第二款和《中华人民共和国担保法》第49条的规定，被答辩人张振培与被答辩人黄壬凤签订转让涉案房屋买卖合同不符合所列法律条款规定，转让买卖合同行为无效。被答辩人提交的房屋买卖合同中说明了该房屋是按揭贷款办理抵押登记的，异议申请人对此知情，并且对银行抵押权置之不理，被答辩人转让买卖合同的当事人都违反了法律的规定。二、产权登记执行标的所涉房屋的实际所有人和占有人明确，被答辩人张振培并未在法院查封之前合法占有不动产。1、根据房屋产权证登记信息，异议所涉房屋房产证是在被答辩人提交的2013年转让买卖合同之后的2017年办理的，办理时便直接登记在被答辩人黄壬凤名下。说明被答辩人黄壬凤为该房屋的实际所有人和占有人，异议申请人所述主张与事实不符。2、被答辩人张振培未提交任何证据证明，涉案房屋在查封之前已经通过合法买卖行为由其占有并使用。如已占有使用也只能认定异议人为租用。三、被答辩人张振培未支付房屋买卖价款。异议人提交的所谓的付款支付转账单不是异议涉案房屋买卖合同当事人之间的支付记录，是案外人曹莉与许春桥的转账支付记录，异议人没有支付房款的证据材料，故答辩人认为其收条系伪造。四、被答辩人张振培未提交任何证据证明其在购房后要求被答辩人黄壬凤配合办理过户登记，亦未提供任何证据证明其当时将“合同”提交给房管部门申请过户登记备案。未办理过户登记，是买卖合同本身不存在的原因导致。恳请依法驳回异议人张振培的异议。 被执行人黄壬凤未提交答辩材料。 本院查明，申请执行人廖兴旺与被执行人黄壬凤民间借贷纠纷一案,申请执行人廖兴旺于2014年8月14日向本院申请强制执行，执行依据为本院已经发生法律效力的（2013）永民初字第2169号民事判决书。本院以（2014）永执字第264号立案执行。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2015年5月8日，本院作出（2014）永执字第264-1号执行裁定书，裁定：查封被执行人黄壬凤在永兴县便××镇××大道××国际××室的住房壹套,土地使用证号：永土地证号为（2014）Ｒ20499号。本院执行人员并将该执行裁定书和协助执行通知书送达永兴县国土资源局和永兴县房产管理局办理了协助查封手续。查封期间，被执行人黄壬凤为该房产办理了不动产权证，产权证号为：湘（2017）永兴县不动产权第××号。经申请执行人廖兴旺申请，2018年5月4日，本院作出（2014）永执字第264-2号执行裁定书，裁定：继续查封被执行人黄壬凤在永兴县便××镇××大道××国际××室的住房壹套，不动产权证号：湘（2017）永兴县不动产权第××号，期限从2018年5月7日至2021年5月6日。本院执行人员并将该执行裁定书和协助执行通知书送达永兴县不动产登记中心办理了继续查封该房产手续。2019年10月28日，申请执行人廖兴旺申请对该房产进行评估拍卖。本院于2019年11月12日向永兴县价格认证中心下达价格认证协助书。永兴县价格认证中心于2019年11月14日作出永价认函【2019】15号价格认定复函，确定标的物在郴州市场拍卖起拍价的合理价格水平为547200元。异议人张振培向本院提出书面异议。 另查明，坐落于永兴县便××镇××大道荣裕国际新城第x栋XXX房，系被执行人黄壬凤于2010年7月13日作为买受人同湖南荣裕房地产开发有限公司签订商品房买卖（预售）合同购买，房价为256618元，付款方式为银行按揭。2010年12月23日，由转让人湖南荣裕房地产开发有限公司和受让人黄壬凤、共有人郭壬朵作为申请人办理了预购商品房预告登记申请。2011年12月14日黄壬凤与郭壬朵在婚姻登记机关办理协议离婚，协议约定：房子所有权归女方所有。2019年8月23日经永兴县不动产信息查询，查询结果证明：权利人：黄壬凤，单独所有，产权证号：湘（2017）永兴县不动产权第××号；抵押情况：抵押权人中国银行股份有限公司永兴支行，抵押人黄壬凤，抵押方式一般抵押，抵押期限：2011-03-22至2021-03-22；查封情况：查封文号（2014）永执字第264-1号、（2014）永执字第264-2号，查封单位：湖南省永兴县人民法院。 本院认为，在执行程序中，人民法院有权查封、冻结、扣押被执行人应当履行义务部分的财产。在本院执行申请执行人廖兴旺与被执行人黄壬凤民间借贷纠纷一案中，本院作出（2014）永执字第264-1号、（2014）永执字第264-2号执行裁定书，裁定查封被执行人黄壬凤在永兴县便××镇××大道××国际××室的住房壹套，符合法律规定。异议人（案外人）张振培提出排除执行异议，而未能提供合法有效的证明材料足以证实其权利的合法性与真实性，其异议不成立，应裁定驳回异议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条的规定,裁定如下： 驳回异议人张振培的异议。 如不服本裁定,可以自裁定书送达之日起十日内,向湖南省郴州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  雷 电 人民陪审员  刘肃非 人民陪审员  黄道日 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  李艳芬