文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4457号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东恒金堂医药连锁有限公司，住所地广东省广州市荔湾区浣花路109号8076-8078房。法定代表人：吴永胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱聃，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘秀霞，女，1979年7月15日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：徐浩，江苏永屹律师事务所律师。上诉人广东恒金堂医药连锁有限公司（以下简称恒金堂医药公司）因与被上诉人刘秀霞房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2019)苏0902民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒金堂医药公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项并依法改判；一、二审诉讼费用由刘秀霞承担。事实与理由：一、一审法院对案涉房屋租赁合同解除的时间认定错误。恒金堂医药公司发出解除合同通知给刘秀霞，并向其交还钥匙。刘秀霞收到了解除合同的通知，也收到了案涉房屋的钥匙，获得了案涉房屋控制权，双方事实上形成了合同解除的法律后果。恒金堂医药公司作为案涉房屋的次承租人，由于市场疲软一直亏损，以及与刘秀霞约定的租金偏高，导致恒金堂医药公司订立合同目的无法实现，并提出终止案涉房屋租赁合同。解除函发出后，虽然刘秀霞两次回函要求恒金堂医药公司继续履行。但是恒金堂医药公司派人前往刘秀霞处交还钥匙，刘秀霞接受钥匙的行为，表明其实际取得了对案涉房屋的控制权，双方事实上形成合同解除的法律后果。恒金堂医药公司交还钥匙要求刘秀霞出具收据，但是刘秀霞拒绝出具。一审法院认定合同解除的时间为2019年8月10日，系出租人强行收回出租房屋的时间。该时间节点与恒金堂医药公司向刘秀霞移交房屋的时间不相符。事实上恒金堂医药公司已于2018年12月29日向刘秀霞交还房屋钥匙，虽然刘秀霞拒绝写收据及办理相关手续，但刘秀霞已经实际取得了案涉房屋。二、2018年12月29日后，刘秀霞已经实际控制了案涉房屋，一审法院判决恒金堂医药公司承担2018年11月22日以后的房屋租金没有事实依据，恒金堂医药公司因难以实现合同目的，可在适当承担相应违约责任后，享有解除合同的权利，这对于双方利益都是有效的救济。而在案涉租赁合同解除后，刘秀霞请求恒金堂医药公司支付房屋租金没有事实和法律依据。刘秀霞虽然收到案涉租赁房屋的钥匙，但始终不配合，拒绝向恒金堂医药公司出具收据并核算费用，放任双方的损失扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。三、一审法院认定事实不清，适用法律错误，错误判决由恒金堂医药公司承担高额的违约金。退一步说，即使案涉合同于2019年8月10日解除，解除的原因亦是由于刘秀霞对房屋所有权人的违约行为导致出租人于2019年8月10日强行收回出租房屋。一审法院在判决书中认为酌情由恒金堂医药公司向刘秀霞承担三个月的租金的损失金额，实际金额为52500元。对于该违约责任的计算依据，一审法院未予说明，且案涉租赁合同应当于2018年11月17日解除，该违约金计算方式没有事实依据。刘秀霞辩称，1.案涉房屋租赁合同并不因为恒金堂医药公司向刘秀霞发了解除合同通知而解除，刘秀霞收到通知以后向恒金堂医药公司回函，明确表明不同意解除案涉房屋租赁合同，其后，又委托律师事务所向恒金堂医药公司发律师函，再次表明不同意解除租赁合同，要求继续履行合同。本案中也不存在恒金堂医药公司可解除合同的法定事由。因此，案涉租赁合同不因恒金堂医药公司通知解除而解除。2.恒金堂医药公司在上诉状中称，刘秀霞已实际控制了案涉房屋不成立。恒金堂医药公司提供的录音内容，也不能反映出刘秀霞同意解除案涉租赁合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。恒金堂医药公司向一审法院起诉请求：1.判决解除恒金堂医药公司、刘秀霞于2017年5月21日签订的《房屋转租合同》；2.刘秀霞返还保证金5万元。刘秀霞反诉请求：1.判令恒金堂医药公司继续履行《房屋转租合同》，并立即支付租金21万元（2018年11月23日至2019年5月22日止）及在此之后按合同约定的租金（或租金损失）；2.判令恒金堂医药公司立即结清拖欠的水电费19194元和物业费1万元；3.如判决解除合同，要求恒金堂医药公司以租金21万元为基数从2018年11月22日起至判决解除之日止按日万分之三承担违约金。一审法院认定事实如下：2015年5月28日，刘秀霞与案外人江苏天华置业有限公司签订商铺租赁合同约定，刘秀霞承租盐城市人民北路66号华府景城33号107室商铺，建筑面积约827.36平方米；租赁期限自2015年11月1日起至2023年11月1日止；租赁期限内，出租人同意承租人将租赁场地对外部分转租，并为乙方提供所需的证明文件。2017年5月21日，刘秀霞（甲方）与恒金堂医药公司（乙方）签订房屋转租合同约定，甲方将承租的盐城市人民北路66号33#107室部分房屋转租给乙方使用，房屋建筑面积255平方米，使用面积203平方米；转租期限五年，自2017年5月22日起至2022年5月21日止，自本协议签订之日起，30天为免房租装修期；租金支付：协议签订之日起5日内支付21万元，2017年11月22日付21万元，2018年5月22日、11月22日各付21万元，2019年5月22日、11月22日各付225000元，2020年5月22日、11月22日各付225000元，2021年5月22日、11月22日各付225000元；甲方同意将其用于经营“亭湖区尚品牛魔王餐厅”的上述房屋转租给乙方使用，乙方同意支付甲方转让金40万元，分两期支付，本协议生效后5个工作日内付20万元，乙方取得相关经营许可证后5个工作日内付20万元；保证金5万元在签订之日起5个工作日内支付；租赁期内产生的水电费（按实结算）、电话费、物业费（5000元/年）等由乙方向有关机关缴纳；甲方在收到乙方每笔房屋租金后5日内向乙方提供房租专用发票；租赁期满后，任何一方提出提前终止合同的，应经另一方书面同意后方可解除合同；乙方未按时足额支付所应付的款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款3%的违约金，超过60日甲方有权采取收回房屋，或单方终止租赁合同。同日，江苏天华置业有限公司出具房屋转租合同同意书，同意双方转租行为。合同签订后，恒金堂医药公司按约支付了相关费用及保证金，刘秀霞将相关门面交付恒金堂医药公司使用，恒金堂医药公司利用承租的门面房开设盐城圆心大药房。2018年11月17日，恒金堂医药公司向刘秀霞发出“解除合同通知书”，要求解除上述合同。刘秀霞收到函件后，不同意解除合同，并于2018年11月24日向恒金堂医药公司邮寄回函，要求继续履行合同，后又于同年12月13日发出律师函，再次要求继续履行合同，缴纳租金及相关水电费、物业服务费用等。恒金堂医药公司未予回复，并于2019年2月15日向一审法院提起诉讼。恒金堂医药公司在庭审中陈述解除函发出后即将租赁的门面房移交给刘秀霞，函件中要求刘秀霞及时与公司负责人李传飞联系解除事宜，公司也已委托李传飞办理，但未能提交房屋已实际移交的证据。刘秀霞否认双方进行了移交。本案在审理期间，一审法院于2019年6月5日向双方发函，要求双方在2019年6月30日前办理移交手续，但恒金堂医药公司未与刘秀霞联系移交，并由代理人吴玉红回函一审法院，强调承租的房屋在提出终止承租时已交给出租方。本案在审理期间，因刘秀霞未能按时向案外人江苏天华置业有限公司交纳租金，江苏天华置业有限公司于同年8月1日向刘秀霞发出函件，通知解除其与刘秀霞签订的商铺租赁合同，并要求在8月10日前腾空并移交承租的房屋，结清租金及相关费用。因刘秀霞未在限定的时间内交付费用及承租房屋，江苏天华置业有限公司于同年8月10日自行打开并收回了原由恒金堂医药公司承租的房屋。一审法院另查明：恒金堂医药公司在承租期间，其水表反映实际用水37吨，电表反映实际使用21563度，水电费合计17811.53元。恒金堂医药公司在承租期间未交纳过水电费，也未交纳过物业服务费。经双方一致确认，2018年11月21日前的房屋租金已全部结清。本案的争议焦点：1.合同是否应当解除；2.房屋的实际交付时间如何确认；3.刘秀霞能否直接要求恒金堂医药公司支付水电费、物业费用；4.刘秀霞主张的违约金是否符合约定，标准是否过高，应否进行调整。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案恒金堂医药公司与刘秀霞双方签订的房屋转租合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的规定，且已经过房屋所有权人的认可，为合法有效的民事行为，对双方当事人均具有法律约束力。一、关于本案的第一个争议焦点：合同解除包括协议解除和法定解除，本案协议约定解除必须经双方协商同意，现恒金堂医药公司主张解除而被告刘秀霞明确表示不同意，故双方未达成解除合同的协议，故合同不存在协议解除；刘秀霞作为房屋出租方在合同履行过程中不存在违约行为，恒金堂医药公司因自己的原因要求解除合同，其作为违约方，不享有合同解除权，故其发出解除函不能达到解除合同的目的；作为租赁合同，恒金堂医药公司租赁的目的是为了营业收益，而现在恒金堂医药公司因经营亏损已无力经营，再要求其继续履行合同必然造成更大的经营损失，显然不切实际，而刘秀霞作为承租人仍然可以通过重新转租收益或移交给原所有权人而减少损失，强制要求原告恒金堂医药公司继续履行合同不符合公平原则，故合同应当解除。二、关于本案的第二个争议焦点：恒金堂医药公司主张其在送达解除通知时实际移交出租房屋，其所谓的交给李传飞不能视为已交付刘秀霞，因为李传飞是恒金堂医药公司在盐城的负责人，其行为的后果应当由恒金堂医药公司承担，而刘秀霞并不认可李传飞已向其移交房屋，故恒金堂医药公司主张已实际移交没有事实和法律依据；在案件审理期间，法院通知双方在2019年6月30日前移交房屋，但恒金堂医药公司未主动联系刘秀霞移交，也未要求法院主持移交，反而自认已移交房屋，故也不能认为房屋已移交；因刘秀霞对房屋所有权人存在违约行为，房屋所有权人江苏天华置业有限公司已通知刘秀霞解除租赁合同，并于2019年8月10日强行收回出租的房屋，该时间亦可以认定为恒金堂医药公司向刘秀霞移交的时间。三、关于本案的第三个争议焦点。经查，恒金堂医药公司承租的房屋电表计数为21563度，水表计数为37吨，水电费合计17811.53元；恒金堂医药公司在承租期间未交纳过水电费，也未交纳过物业服务费，虽然合同约定由恒金堂医药公司直接向相关机关交纳，但其未直接交纳给物业公司，现出租方江苏天华置业有限公司已要求刘秀霞交纳相关的水电费和物业服务费用，故其有权要求恒金堂医药公司向其交纳承租房屋期间产生的水电费及物业服务费用。关于物业服务费用的金额，从恒金堂医药公司承租之日至2019年8月10日实际移交房屋已超过两年，现恒金堂医药公司主张按两年收取1万元物业服务费用不超过合同约定的标准，依法应予支持。四、关于刘秀霞主张的违约金。一审法院认为，合同未约定因违约导致合同解除应承担何种违约责任，但根据合同法规定，违约方应当向守约方承担因其违约给对方所造成的损失，现刘秀霞主张按照逾期支付租金的违约责任标准计算违约金，实际上也是对损失的一种补偿，符合合同法的立法精神，依法能够支持，但其主张的赔偿标准明显过高，经法庭当庭向恒金堂医药公司释明，恒金堂医药公司要求法院进行调整，根据本案的实际情况，一审法院酌情确定由恒金堂医药公司向刘秀霞承担相应租赁期间三个月的租金的损失金额，实际金额为52500元。综上，一审法院认为，本案刘秀霞在合同履行过程中不存在违约行为，恒金堂医药公司不享有合同解除权，但从本案的实际情况看，再继续履行将对恒金堂医药公司造成更大的经营损失，不符合公平原则，故对恒金堂医药公司要求解除合同的请求一审法院予以支持，但作为违约方，应当向守约方承担相应的违约责任。合同解除，因合同取得的财产应当予以返还，故恒金堂医药公司要求返还保证金5万元的请求依法应予支持。本案租赁房屋实际移交的时间为2019年8月10日，在此期间的租金恒金堂医药公司应当支付，实际金额为：2018年11月22日至2019年5月21日租金21万元，2019年5月22日至8月10日按半年租金225000元为标准计算为87500元，合计金额为297500元。承租期间的水电费、物业服务费应当由承租人承担，刘秀霞要求恒金堂医药公司支付水电费17811.53元及物业服务费1万元的请求依法应予支持，合计金额为27811.53元。本案因恒金堂医药公司违约而导致合同解除，刘秀霞要求恒金堂医药公司承担违约损失的请求依法应予适当支持，金额为52500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、解除恒金堂医药公司与刘秀霞于2017年5月21日签订的房屋租赁合同。二、刘秀霞于判决发生法律效力之日起十日内向恒金堂医药公司返还保证金5万元。三、恒金堂医药公司应于判决发生法律效力之日起十日内向刘秀霞支付租金297500元、水电费及物业服务费27811.53元，合计325311.53元。四、恒金堂医药公司应于判决发生法律效力之日起十日内向刘秀霞赔偿违约损失52500元。上述第二、三、四项合并后，恒金堂医药公司应于判决发生法律效力之日起十日内向刘秀霞支付各项费用合计327811.53元。如恒金堂医药公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由刘秀霞负担；反诉费2446元，由恒金堂医药公司（上述两项费用相抵后，恒金堂医药公司应当向刘秀霞支付诉讼费1396元）。在本院二审过程中，恒金堂医药公司向本院提交一份录音证据，证明恒金堂医药公司已经于2018年12月29日向刘秀霞交付了案涉房屋的钥匙，就录音形成的时间，恒金堂医药公司提出系手机备注的时间。并申请证人徐某到庭，徐某陈述，其以前是恒金堂医药公司的在职职工，2018年12月29日，其去刘秀霞的门面交还钥匙给刘秀霞，恒金堂医药公司的合同是和刘秀霞签订的，但所有的合同事项都是和刘秀霞的丈夫朱仲华谈的，其是和朱仲华谈好后向朱仲华交钥匙的，当时让朱仲华打一个收条，但是朱仲华拒绝出具。上述录音系徐某所录，之所以录音是因为退房的事情是其他工作人员沟通的，担心朱仲华不愿意出收据，所以采取了录音的方式。朱仲华收取钥匙后，其财务人员进入房屋拍了水电表，还微信传给了徐某，但是徐某的手机现在坏了，开不了机。刘秀霞在本院二审过程中陈述，房屋租赁事项都是由朱仲华联系。朱仲华到庭后，法庭播放录音，其对录音内容的真实性予以认可，但其陈述录音之前双方另有协商内容，一开始朱仲华向恒金堂医药公司收取房租时，恒金堂医药公司表示可能不租了，恒金堂医药公司把东西搬走之后，当时是徐某和朱仲华联系说要把钥匙放在朱仲华处，恒金堂医药公司说在网上发了招租信息，由于他们是外地人，所以把钥匙放在朱仲华处，有人来了就请朱仲华去开个门，朱仲华是因为这个原因才同意收钥匙的，朱仲华没有同意解除合同，其当时就表示房子也是租赁他人的，其在录音中也说了，如果有人接手，双方再商谈。对于收钥匙的时间，朱仲华表示记不清楚了，也没有去房屋现场看过，收回房屋钥匙后，朱仲华没有找过恒金堂医药公司，恒金堂医药公司在春节左右有人过来协商过这个事情，朱仲华表示将提起诉讼，可是朱仲华尚未起诉，恒金堂医药公司却先行提起了诉讼。朱仲华到庭陈述后，本院传证人徐某再次到庭，向其询问在向朱仲华交钥匙之前，有无提及恒金堂医药公司将案涉房屋转租的事项，徐某答复其不负责谈退租的事情，只负责交钥匙。刘秀霞对录音的质证意见为，录音不是新证据，录音播放的内容与整理的文字内容不完全一致，文字内容明显不完整，即使朱仲华收下钥匙，也不是解除合同的意思表示。对证人徐某的证人证言不予认可，徐某偷录音没有征得朱仲华的同意，不具有合法性，且其陈述只是受公司指派送钥匙，并没有洽谈合同解除的问题。恒金堂医药公司对徐某的证人证言均予以认可。就朱仲华的证人证言，刘秀霞均予以认可，恒金堂医药公司质证认为，根据其与刘秀霞的合同约定，恒金堂医药公司不具有转租权，刘秀霞实际控制了房屋，其负有减损义务，恒金堂医药公司向其交付房屋钥匙，其核查了水电，该行为实际上是双方就房屋控制权的转移行为。本院经审查认为上述录音、证人证言与本案具有关联性，本院对上述证据的证明目的予以确认。对一审审理查明的其他，本院予以确认。本案的争议焦点在于，一、恒金堂医药公司主张与刘秀霞的案涉房屋转租合同于2018年11月17日，最迟不晚于2018年12月29日解除是否具有事实和法律依据；二、合同解除后，恒金堂医药公司应当支付的租金、租金损失及承担的违约责任应当如何认定。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。恒金堂医药公司与刘秀霞于2017年5月21日签订的房屋转租合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且经出租人江苏天华置业有限公司同意，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于争议焦点一，根据合同法的规定，合同解除权系守约方享有的约定解除权或法定解除权，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性的房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，在违约方不存在恶意违约；违约方继续履行合同，对其显失公平；守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则等情况下，违约方起诉要求解除合同的，人民法院依法予以支持。本案中，恒金堂医药公司与刘秀霞签订的房屋转租合同中明确约定合同期限为2017年5月22日至2021年5月21日，恒金堂医药公司在合同履行的第二个年度即向刘秀霞发函要求解除合同，恒金堂医药公司属于违约方，其发出的解除通知不具有相应的法律效力。但是基于恒金堂医药公司已经搬离、出租人江苏天华置业有限公司已经收回房屋的实际情况，一审法院判决解除双方之间的房屋转租合同并无不当。就解除的时间节点问题，恒金堂医药公司主张合同解除的时间为其通知解除的时间不符合法律规定，本院不予支持。关于恒金堂医药公司在上诉理由中提到以刘秀霞收到房屋钥匙的时间即2018年12月29日为解除合同时间的问题，本院认为，恒金堂医药公司提供的录音证据能够证明刘秀霞在诉讼前已经实际收到了房屋钥匙，但对于收取钥匙的原因，朱仲华到庭说明是恒金堂医药公司表明其发布了招租广告，委托朱仲华在他人看房时代为开门，而不是同意解除合同的意思表示，刘秀霞在收到恒金堂医药公司解除合同的通知后两次回函，明确表示不同意解除合同，录音内容中朱仲华亦提到房屋出租出去，双方可以更好地协商等内容，证人徐某到庭说明其向朱仲华交钥匙采取录音方式是根据恒金堂医药公司的指示而为，进一步说明双方对于解除合同的事项没有达成一致意见，故本案中，不宜将恒金堂医药公司向刘秀霞提交钥匙的时间作为合同解除的时间。但朱仲华到庭陈述，在春节时恒金堂医药公司与其协商过房屋租赁的相关事项，其表明将提起诉讼，后恒金堂医药公司先向法院提起诉讼，说明此时其应当对合同不能继续履行有了充分的预见，故本院认为，本案房屋转租合同解除的时间宜以恒金堂医药公司向一审法院提起诉讼的时间即2019年2月15日为宜。关于争议焦点二，违约方起诉要求解除合同的，符合上述条件的，人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。依上所述，双方的房屋租赁合同于2019年2月15日解除，在一审过程中，双方一致认可2018年11月21日前双方的租金已经结清，故恒金堂医药公司应当依约支付2018年11月22日至2019年2月15日期间的租金，经计算该期间的租金为96250元。恒金堂医药公司搬出后，案涉房屋处于空置的状态，2019年春节时，刘秀霞对双方合同无履行可能有了充分的预见，但未采取适当措施防止损失的扩大，其对扩大的损失应当承担责任，考虑到出租人江苏天华置业有限公司已经于2019年8月10日强行收回案涉房屋，本院酌定恒金堂医药公司承担2019年2月15日至2019年5月22日期间的租金损失，经计算该数额为113750元。另关于一审法院认定的恒金堂医药公司应当承担的违约金问题，双方合同约定，恒金堂医药公司未按时足额支付所应付的款项属于恒金堂医药公司违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向刘秀霞支付所欠款3%的违约金，该违约金约定的标准过高，本院酌定恒金堂医药公司参照双方约定的租金数额及本院认定的合同解除时间，向刘秀霞承担19250元(96250元*20%)违约金。综上所述，因恒金堂医药公司在二审中提交了新的证据导致一审法院认定的部分事实不清，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初1394号民事判决第一项、第二项；二、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初1394号民事判决第三项、第四项；三、广东恒金堂医药连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向刘秀霞支付租金96250元、租金损失113750元、水电费及物业服务费27811.53元，违约金19250元，合计257061.53元。四、驳回刘秀霞的其他反诉请求。上述广东恒金堂医药连锁有限公司与刘秀霞的付款义务互抵后，广东恒金堂医药连锁有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘秀霞支付各项费用合计207061.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费1050元，由广东恒金堂医药连锁有限公司负担；反诉费2446元，由广东恒金堂医药连锁有限公司负担2000元，刘秀霞负担446元。二审案件受理费6967元，由广东恒金堂医药连锁有限公司负担5000元，刘秀霞负担1967元。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇一九年十二月四日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。