山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终10186号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东建设技术咨询服务公司，住所地济南市。法定代表人：马瑜，总经理。委托诉讼代理人：范雷，山东北方永丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：闫玉萍，女，1949年5月5日出生，汉族，济南市传染病医院退休人员，住济南市。委托诉讼代理人：颜廷娟，山东创鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，山东创鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：薛震，男，1978年1月5日出生，汉族，济南市贸促会工作人员，住济南市。上诉人山东建设技术咨询服务公司（以下简称建设技术公司）因与被上诉人闫玉萍、薛震房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初7060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建设技术公司上诉请求：一、依法撤销（2019）鲁0103民初7060号民事判决第4项、5项，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费、鉴定费由闫玉萍、薛震承担。事实和理由：一、一案不能两判。一审法院对同一事实做出两份相抵触判决书。在一审审理过程中建设技术公司提交了三份相关判决，三份判决书所涉及的房屋是坐落于同一楼座的相同房屋，均判决合同无效，腾房返还，但并未判决建设技术公司承担期待利益责任。在本案审理中，闫玉萍、薛震占用涉案房屋期间（1999年自2019年）建设技术公司有损失，一审法院委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司评估涉案房屋1999年2月1日至2019年1月1日房屋占用费为527000元，但一审法院以闫玉萍、薛震“不是无故占用”为由不予支持，致使闫玉萍、薛震免费使用房屋20年。一审法院已认定该案《房产转让合同》无效，缔约过失责任的赔偿限于信赖利益的损失，不能等同于在合同有效的情形下通过履行可获得的利益。合同无效，不能按有效合同计算损失判令闫玉萍、薛震承担缔约过失责任。一审法院在损失计算上，采用了不公平的双重标准计算方法。在承担损失计算方法上，原一审法院采用了双重计算标准，把房屋返还给建设技术公司判成建设技术公司花钱赎回。二、一审法院按虚假的假设前提条件评估房屋价值认定损失错误。一审法院审理认定了购房合同无效、相互返还财产，依法就不应涉及房屋价值。涉案房屋的土地为划拨用地，没有任何建房手续，属自建可使用的房屋。而一审法院委托山东方正土地房地产评估有限公司对涉案房屋评估结论是“有房产证情况下，......”的结果无根据。鉴定机构所作出的报告不能作为定案依据。三、一审法院按3:7的过错比例认定建设技术公司承担7成的损失比例错误。1.一审法院认定建设技术公司为房地产开发企业错误。建设技术公司在一审中提交的建设技术公司与二七新村街道办事处1998年6月18日签订《联建合同书》约定，由二七新村街道办事处出地并办理手续，建设技术公司仅出资施工。1999年6月8日二七新村街道办事处（甲方）与建设技术公司（乙方）签订的《补充协议》约定：“甲方立项的“二七社区服务中心”已变更为商品住宅楼，.....甲方同意将该商品楼全部转售给乙方。原合同中收取的50万元地价不变。乙方负责以后的其余手续办理。”但二七新村街道办事处并未将涉案楼房变更为商品楼。上述事实说明，涉案楼房的开发者为二七新村街道办事处。并且薛效贤在签订合同时，时任二七办事处党委书记，对涉案房屋情况十分清楚，并主持涉案房屋处理的全部决策过程。所以闫玉萍、薛震应承担主要过错。2.1999年1月6日建设技术公司与闫玉萍、薛震签订《房产转让合同》中的第2条也明确了，闫玉萍、薛震对所要转让的涉案房屋做了充分了解。闫玉萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回建设技术公司上诉请求，依法维持原判。薛震辩称，一、薛效贤(系涉案房屋购买人，薛震之父，已故)于1998年12月经济南市市中区人民政府二七新村街道办事处货币化分房程序，获得涉案房屋的购买资格，并于1999年1月6日与建设技术公司签订《房产转让合同》，购买涉案房屋。合同约定:建设技术公司将位于济南市市中区梁庄四街5号楼面积为149.17平方米的三层西单元房产以贰拾万元价格转让给薛效贤，薛效贤在合同签订5日内向建设技术公司付款壹拾万元，1999年12月30日付款伍万元，2000年12月30日付清余款，建设技术公司于2000年12月30日向薛效贤交付房产证。薛效贤在支付购房首付款壹拾万元后，建设技术公司于1999年上半年交付了涉案房屋。薛效贤陆续付清了合同约定购房款共计贰拾万元，但建设技术公司至今未交付涉案房屋的房产证。二、建设技术公司所述事实理由不真实。建设技术公司在2019年11月7日一审法庭调查中称“因薛效贤未付房款，造成不能办理房产证”与事实不符。因该涉案房屋首次被提起诉讼时，正值薛效贤病危，不久后去世，且事件年代久远，薛震除事后找到一张7.5万元的购房款收据以外，无法获取其他直接付款证据。现提供借据2张和装修款收据5张，通过其关联佐证当时交付房款情况。1.1999年3月16日，建设技术公司向闫玉萍借款16.5万元；2000年3月28日，建设技术公司向闫玉萍借款10万元;两笔借款共计26.5万元。建设技术公司于2007年归还借款本金，借款利息至今未还。如薛效贤于1999年签订购房合同后便开始拖欠房款，建设技术公司多次催要未果，又没有用部分债务抵扣房款，反而全额清偿本金，不符合逻辑。2.建设技术公司于1999年3月16日、4月22日、6月26日、8月5日和2000年1月19日分5次收到薛效贤家庭装饰款和家电购买款共计9.9万元用于装修涉案房屋。薛效贤在拖欠房款的情况下，却及时交付给建设技术公司相当于一半房款的装修费用不符合适辑。3.建设技术公司在关联案件起诉状中称“被告只逾期支付了10万元”，在庭审中得知薛震无法找到付款凭证后，在本案起诉状中称“薛效贤至今未付款”。在薛震找到7.5万元付款凭证后，建设技术公司称“更换了代理律师，对前案不知情。”事实上，在前案上诉时，该律师已经代理此案。希望二审法院依法维持原判。建设技术公司向一审法院起诉请求：1.确认建设技术公司与闫玉萍、薛震于1999年1月6日签订的《房产转让合同》无效；2.判令闫玉萍、薛震将涉案房屋返还给建设技术公司；3.本案诉讼费用由闫玉萍、薛震负担。诉讼过程中，建设技术公司增加一项诉讼请求为：判令闫玉萍、薛震支付建设技术公司房屋占有使用费537800元、物业费35850元、车位费47800元、鉴定费3000元。闫玉萍、薛震向一审法院提出反诉请求：1.判令建设技术公司赔偿闫玉萍、薛震经济损失2839700元；2.判令建设技术公司返还闫玉萍、薛震购房款20万元；3.本案反诉费、鉴定费由建设技术公司负担。一审法院认定事实：1998年6月18日，建设技术公司与二七新村街道办事处签订《联建合同书》一份，约定：一、二七新村街道办事处立项开发“二七社区服务中心”。功能为商业楼，建筑面积1500平方米，占地面积300平方米，投资约250万元人民币；二、二七新村街道办事处负责提供建设用地300平方米（双方认定为50万元人民币），办理立项等全部手续，协调有关部门工作；建设技术公司负责全部投资并组织设计施工；三、二七新村街道办事处将50万元无形资产（土地）变为50万元现额，房产归建设技术公司。1998年12月1日，二七新村街道办事处下发《关于自有商品房货币化分配的实施意见》，内容为：“一、自有商品房房源及初定价格：1、……2、梁庄四街和山东建筑技术咨询服务公司联合开发商品现房8套，建筑面积120平方米左右，预定平均价格20万元。二、自有商品房货币化分配原则：鉴于二七办事处现有机关干部住房面积绝大部分已经基本达标，并全部参加了济南市第一次房改，享受了优惠政策，故此次住房分配除个别不达标者外，全部实行商品房货币化分配政策。1、先内后外原则。2、层次照顾原则：职级分、工龄分、担任现职务分。3、职务照顾原则：办事处在册副处级以上干部优先安排在梁庄四街商品房。4、福利分房占有面积平衡原则：由于二七办事处历史福利分房占有面积存在一定差别，在第一次房改中自己或亲属均享有了优惠政策，故这次商品房货币化分配住房中，特作如下规定：①机关干部在二七办事处历次分房中所占面积超过本人标准面积，正科以下超20%，副处以上超30%，现居住宅在5层以上，购买商品货币房可按总分数在4层以下购买。6、商品货币房转卖原则：此次商品货币住宅带有一定的单位福利性质，要求机关干部不能随买随卖，牟取暴利。为此，凡购买此次商品住宅者，五年之内不能转卖，办事处在此期限内不予办理房屋过户手续。三、操作办法：2、梁庄四街商品房，副处级以上干部认购。经审核同意和山东建设咨询有限公司签订合同，按照合同要求交款。3、二七办事处机关干部要求转卖第一次房改房，需将现住宅商品货币化，然后按照先内后外的原则出售，若办事处在册机关干部购买，且已足额享受过房改政策，双方可参照评估价格协商交易。若购买者在第一次房改中未足额享受应得面积，可补齐差额，差额面积差价由办事处付给出售者。购买新房差额面积，按房改政策补齐。”1999年1月6日，建设技术公司（甲方）与薛效贤（乙方）签订《房产转让合同》一份，约定：“一、双方自愿将坐落于市中区梁庄四街二层东单元的房产（建筑面积149.17平方米）转让给乙方，乙方已对甲方所转让的房地产作了充分了解。二、转让价格贰拾万元。付款方式：合同签订后5日内付款壹拾万元，1999年12月30日付款伍万元，余款于2000年12月30日付清。三、双方同意于2000年12月30日由甲方将上述房地产证正式交付乙方。四、甲方保证上述房地产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。”2001年10月18日，建设技术公司向薛效贤出具收到房款75000元收据一张，并将涉案房屋交付薛效贤占有使用至今。1999年6月8日，二七新村街道办事处（甲方）与建设技术公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“一、甲方立项的“二七社区服务中心”已变更为商品住宅楼，建筑中甲方垫付的壹佰万元资金，乙方已于1998年12月底付给了甲方。二、甲方以该商品住宅楼为房源向办事处机关副处级以上干部展示出售，认购者共计三人。三、甲方同意将该商品楼全部转售给乙方。原合同中收取的50万元地价款不变。乙方负责以后的其余手续办理（含房产证）。四、乙方同意欠甲方的50万元地价款分两次付清，1999年12月底前付款20万元；2000年12月底前付款30万元。”后建设技术公司分别于2000年3月、2002年12月将上述款项支付给二七新村街道办事处。涉案房屋土地使用者为二七新村街道办事处，使用权类型为划拨。薛效贤于2017年5月15日去世，闫玉萍、薛震系其第一顺序继承人。建设技术公司曾于2017年3月24日向一审法院起诉闫玉萍、薛震，要求确认双方签订的《房产转让合同》无效并由闫玉萍、薛震返还涉案房屋。一审法院于2017年8月21日作出（2017）鲁0103民初2827号民事裁定，以薛效贤系根据实施意见的分配原则选定、购买涉案房屋，实施意见明确载明具有一定单位福利性质，该案系涉及单位内部分房占房所产生的纠纷，又属于历史遗留问题，不属于人民法院受理民事诉讼范围，裁定驳回了建设技术公司的起诉。该公司不服提起上诉。济南市中级人民法院经审理认为，涉案房产于1998年6月18日由二七新村街道办事处与建设技术公司联合建设，但双方又于1999年6月8日以《补充协议》的方式改变了涉案房产的性质，即二七新村街道办事处已将联建商品楼全额转售给建设技术公司，建设技术公司以该商品楼为房源向办事处副处级以上干部出售。因此建设技术公司与购房人之间签订的《房产转让合同》系平等民事主体之间的民事行为，二七新村街道办事处作出的《关于自有商品房货币化分配的实施意见》中将本案涉案房产确定为带有一定单位福利性质，并基于该实施意见与建设技术公司签订《联建合同书》，如果二七新村街道办事处内部人员因为购房资格问题引起的分房、占房纠纷，属于单位内部纠纷，与建设技术公司无关。在薛效贤于1999年1月6日向建设技术公司认购涉案房屋后，二七新村街道办事处又与建设技术公司签订了《补充协议》，此时二七新村街道办事处内部关于认购或分配房产的方案已经落实完毕，其并非房屋买卖合同的当事人，薛效贤购买涉案房产并支付部分房款后，其与出卖方建设技术公司因房屋买卖合同引起的纠纷即已属于平等民事主体之间的民事纠纷，属于人民法院审理民事案件的受理范围。济南市中级人民法院于2017年11月27日作出（2017）鲁01民终8400号民事裁定，指定一审法院继续审理，后建设技术公司撤回了起诉。案件审理过程中，经一审法院委托，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具《房地产评估报告》，结论为：济南市市中区梁家庄南区5号楼102室房屋1999年2月1日至2019年1月1日房屋占有使用费为537800元；山东正诚土地房地产评估有限公司出具《房地产评估报告》，结论为：济南市市中区梁家庄南区5号楼102室房屋在有房产证情况下2019年1月16日的价值为2839700元，在房屋现状条件下（无房产证）2019年1月16日价值为2555700元。建设技术公司为此支出鉴定费3000元，闫玉萍、薛震支出鉴定费37768元。经查询，125000元自2001年10月18日至2019年1月16日中国人民银行同类同期贷款利率为133448.98元。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”本案中，涉案房屋占用的土地类型为划拨，建设技术公司与闫玉萍、薛震签订房屋转让合同前，未报有批准权的人民政府审批，至诉讼过程中亦未提交相关审批手续，因此，建设技术公司与闫玉萍、薛震签订的《房产转让合同》为无效合同。合同无效后，当事人因该行为取得的财产，应当予以返还。即：闫玉萍、薛震将涉案房屋腾空交还给建设技术公司，建设技术公司将购房款75000元返还闫玉萍、薛震。建设技术公司与闫玉萍、薛震系房屋买卖合同关系，不是闫玉萍、薛震无故占用建设技术公司建设的房屋，建设技术公司要求闫玉萍、薛震支付房屋占有使用费、物业费、车位费，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。闫玉萍、薛震所述本案不属于人民法院受理民事案件范围的辩解理由，已经济南市中级人民法院生效法律文书作出认定，一审法院不予采纳。建设技术公司作为涉案房地产开发企业，在转让建设的房地产时，未取得有批准权的人民政府有关土地使用权审批手续，对导致合同无效负有主要责任。闫玉萍、薛震虽然起初系参与二七新村街道办事处自有商品房货币化分配，但在具体签订转让合同时，亦未对涉案房屋土地使用权审批和建设手续作必要了解，对导致合同无效负有一定责任。鉴于闫玉萍、薛震尚有125000元购房款未实际支付，依据双方当事人的过错程度、涉案房屋有房产证情况下的增值因素，以及信赖利益损失不应超过合同有效时可得利益范围的处理原则，一审法院酌情认定按照3：7的比例由闫玉萍、薛震与建设技术公司分担因该房屋增值而造成的经济损失，即建设技术公司赔偿闫玉萍、薛震损失1754375.71元【（2839700元－200000元－133448.98元）×70%】。对闫玉萍、薛震要求的超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条、第二条的规定。判决：一、山东建设技术咨询服务公司与薛效贤于1999年1月6日签订的《房产转让合同》为无效合同；二、闫玉萍、薛震于判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区梁家庄南区5号楼102室房屋腾空返还给山东建设技术咨询服务公司；三、山东建设技术咨询服务公司于判决生效之日起三十日内返还闫玉萍、薛震购房款75000元；四、山东建设技术咨询服务公司于判决生效之日起三十日内赔偿闫玉萍、薛震经济损失1754375.71元；五、驳回山东建设技术咨询服务公司的其他诉讼请求；六、驳回闫玉萍、薛震的其他反诉请求。案件受理费12800元，由山东建设技术咨询服务公司负担5000元，闫玉萍、薛震负担7800元；案件反诉费12350元，由闫玉萍、薛震负担4350元，山东建设技术咨询服务公司负担8000元；鉴定费40768元，由山东建设技术咨询服务公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。建设技术公司提交证据一，民事判决书3份，分别是济南市市中区人民法院（2010）市民初字第466号、济南市中级人民法院（2010）济民一终字第1018号、济南市中级人民法院（2012）济民再字第25号，证明：1.生效判决书认定涉案房产所占土地使用权类型为划拨，《房产转让合同》无效；2.闫玉萍、薛震主张房屋经济损失生效判决书未支持；3.闫玉萍、薛震1999年12月30日已知涉案房屋无法办理房产证，既未主张合同无效，又在涉案房屋居住至今，现以诉讼期间房价作为计算损失的参照欠妥，因此，一审法院按有证计算2019年1月16日涉案房屋价值错误，该认定与本案事实不符。证据二，济南市市中区人民法院（2011）市民初字第1425号民事判决书一份，证明：建设技术公司诉求的房屋占用费应予以支持。闫玉萍质证认为，对四份判决书的真实性没有异议，但与本案没有关系，因此对该证据不予认可。薛震质证认为，对四份判决书的真实性没有异议，但与本案没有关系，因此对该证据不予认可。本院认为，上述判决书涉及的标的物虽然具有雷同性，但当事人在诉讼中请求并不一致，与本案并非雷同案件，对上述证据本院不予采信。对当事人二审争议的事实，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案与建设技术公司提交的证据中涉及的案件，因当事人提出了不同的诉讼请求和证据，一审法院作出不同的判决结果是基于证据证明力及其与诉讼请求关联性导致，不属于同案不同判。涉案房屋由建设技术公司建设出售，在房屋出售前，按照法律及建设技术公司和二七新村街道办事处的约定，建设技术公司应当完善相关手续。建设技术公司没有完善办证手续，是导致合同无效的主要因素，一审判决建设技术公司承担合同无效的主要责任并无不当。对于闫玉萍、薛震占用涉案房产的房屋占用费问题，因建设技术公司已收取了闫玉萍、薛震的购房资金，并占用了资金，一审判决对建设技术公司的房屋占有使用费请求不予支持并无不当。建设技术公司对一审法院委托的评估结论虽然提出异议，但并未提出反驳证据证实涉案房产的价格，一审判决未予采信符合法律规定。二审调查中，建设技术公司主张涉案房产价值为建设成本价格，显然与事实不符，建设技术公司提出的房产价格异议不能成立。建设技术公司收回房屋后，将因合同无效而获得房屋增值利益，明显与法律价值取向相悖。一审判决建设技术公司按照房屋现有价值向闫玉萍、薛震承担合同缔约过失责任并无不当。因合同无效造成闫玉萍、薛震不能实现购房目的，一审判决按照房屋现有价值确定闫玉萍、薛震赔偿数额亦属公平。综上所述，山东建设技术咨询服务公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25150元，由山东建设技术咨询服务公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  李逢春审判员  何菊红二〇一九年十二月十日书记员  朱 茜