天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6581号上诉人（原审被告）：高俊霞，女，1981年11月22日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：高汝金（父女关系），男，1951年8月8日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：王颖茗（母女关系），1953年2月11日出生，汉族，住天津市西青区。被上诉人（原审原告）：鼎德物业（天津）有限公司，住所地天津市南开区卫津南路星城34/**楼-35-1,2-306。法定代表人：杨乃香，总经理。委托诉讼代理人：郭晓琳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：石中孝，男，该公司职员。上诉人高俊霞因与被上诉人鼎德物业（天津）有限公司（以下简称鼎德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初6175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高俊霞上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3．全案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实不清，直至本届业主大会履职期间，新都庄园辖属的六个园区，没有出现任何园区曾经另立的“自管会”。直至华夏物业于2014年1月1日进驻园区开展物业服务，澜溪园并不存在“两个物业”。个别相关业主自封的非法组织“自管会”，无权对抗业主大会。一审判决书漏审漏查鼎德物业公司入行从业资质。本案标的“物业服务合同”违反物业管理强制性规定，属于无效。一审法院认定的集体授权委托书未达到《天津市物业管理条例》规定的三分之二以上的表决的要求。一审法院漏审被告抗辩的诉讼焦点。本案适用法律不当。本案案由是“物业服务合同纠纷”，对于缔约效力和履约结果，理应优先适用《天津市物业管理条例》和《天津市关于实施住宅小区物业服务等级化管理的意见》。鼎德物业公司辩称，第一、2013年11月26日核准备案的新都庄园业委会没有涵溪园和澜溪园任何业主代表签字，理由是：之前因高汝金一人把持业委会等原因涵溪园和澜溪园先后共五名业委会成员退出，所以该业委会对涵溪园、澜溪园不具法律效力。第二、2013年12月29日新都庄园业主大会与华夏物业签署的为期三年的物业合同未提及涵溪园和澜溪园且从未进驻服务，相反从2014年3月1日起始终都是鼎德物业公司以职业经理人模式帮助业主实现业主自治，通过绝大部分业主和物业的共同努力，收费率达到92%以上，业主满意度98%以上。第三、鼎德物业公司从2014年至今多次到西青物业办办理备案手续，均因六个小区存在部分公用设施、设备相连而且目前是由三个物业公司分别管理所以不予备案。第四、物业管理资质已经全面取消，物业服务正式推向市场化，由相关行政部门指导和监督。鼎德物业公司向一审法院起诉请求：1．判令被告立即交纳自2014年3月1日至2018年3月14日所拖欠的物业费5904.09元，滞纳金2043元；2．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：西青区新都庄园由静溪园、芳溪园、涵溪园、波溪园、梦溪园、澜溪园六个园区组成，该六个园区系分批先后进行的开发建设和入住使用。2013年12月29日，新都庄园业主大会作为甲方与浙江华夏物业管理有限公司天津分公司作为乙方签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由乙方垫资先行入驻静溪园、芳溪园、波溪园，边提供物业服务，边进行物业交接等内容，该合同履行至2016年12月31日后未再履行，此期间澜溪园、涵溪园未由乙方实施物业管理。2014年2月28日，鼎德物业公司与天津市西青区澜溪园（各楼业主代表，物业管理委员会为业主共同决定的执行人，以下简称澜溪园自管会）签订《物业服务合同（自主管理）》，合同约定鼎德物业公司接受澜溪园自管会委托，作为澜溪园物业管理人负责协助澜溪园物业管理委员会实施自主物业管理，具体服务事项为派驻驻场项目经理负责物业服务质量管理，代为聘请法律、保洁、保安、维修、保养等专业服务企业或人员为小区提供自主物业管理服务；收费标准（每月）为高层1至5楼为1.25元/平米，6楼以上为1.3元/平米，洋房为1元/平米；合同有效期三年，自2014年3月1日起至2016年2月28日止，若合同到期澜溪园未召开业主会议终止本合同，则本合同自动续延至下一年等内容；双方后续签订《集体授权委托书》，载明澜溪园居住小区现实行小区物业自主管理，根据小区公共设施、公共设备、公共场所维修维护的需要，采取用全体业主所缴纳的物业费（物业维护费）集中向社会购买专业服务的方式进行支付，但目前仍有个别业主不按时交费，已威胁到已交费业主的利益，为保证小区秩序的长治久安，现委托鼎德物业公司对不交纳物业维护费的业主提起诉讼，所收款项归全体业主，高层1至5层2015年7月1日前（每月）每平方米1.25元，2015年7月1日后每平米1.45元；六层以上2015年7月1日前每平方米1.3元，2015年7月1日后每平米1.5元；普通洋房住宅2015年7月1日前每平方米1元，2015年7月1日后每平米1.2元，滞纳金按日万分之五计算。澜溪园由鼎德物业公司于2014年3月1日进驻开展物业服务管理至今（不包括别墅区域）。被告自认西青区澜溪园****房屋的业主系其本人，该房屋面积88.02平米，自2014年3月1日至2018年3月14日期间没有交纳物业费。被告所居住楼房系高层建筑。一审法院认为，公民从事社会活动应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。结合本案所涉澜溪园小区的特殊情况，澜溪园相关业主（自管会）委托鼎德物业公司作为管理人对该小区的建筑物及其附属设施自2014年3月1日以来进行多年的管理，未有不妥，鼎德物业公司作为管理人，有权根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。澜溪园自管会自愿与鼎德物业公司签订《物业服务合同》及《集体授权委托书》，并由鼎德物业公司实际提供了物业服务，被告虽对涉诉合同和委托书不认可，但未提交充分证据证实该合同属于无效合同范畴，不予采信，上述合同和委托书合法有效，高俊霞作为澜溪园小区业主，上述相关约定对其具有约束力。根据公平原则，鼎德物业公司依约履行了物业服务，高俊霞应及时交纳物业服务费，逾期未交纳的，应支付相关滞纳金。故原告要求被告交纳自2014年3月1日至2018年3月14日物业服务费5904.09元的诉讼请求，证据充分，予以支持；关于原告主张的计算至起诉之日的滞纳金2043元的诉讼请求，根据本案实际情况，一审法院酌情支持1260.5元。被告主张原告不具有主体资格，系非法经营，未提交充分证据证实，被告提交的《天津市住宅物业服务合同》未约定对澜溪园提供相关物业服务，且自2016年12月31日后，该合同未再履行，而2014年3月1日以来，一直由鼎德物业公司实际对澜溪园（非别墅区域）履行了物业管理服务，故对被告的上述抗辩意见，不予采信。一审法院判决：“一、被告高俊霞应于本判决生效之日起十日内向原告鼎德物业（天津）有限公司支付自2014年3月1日至2018年3月14日的物业服务费5904.09元、滞纳金1260.5元（截至2019年5月16日）合计7164.59元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告高俊霞承担，此款于本判决生效后十日内交付本院。”。二审期间，上诉人提交证据一：情况说明，证明上诉人在一审期间提出的质证意见未被逐项驳回；证据二：上诉人自书的诉讼焦点，证明一审判决漏审被上诉人主体资格；证据三：物业服务合同，证明合同不合法；证据四：业委会决议等，证明被上诉人即黑物业。被上诉人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，澜溪园自管会与鼎德物业公司签订《物业服务合同》及《集体授权委托书》合法有效，高俊霞作为澜溪园小区业主，上述相关约定对其具有约束力。鼎德物业公司依约履行了物业服务，高俊霞应交纳物业服务费，逾期未交纳的，应支付相关滞纳金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉请求，理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由高俊霞负担。本判决为终审判决。审判长  张玉明审判员  王 路审判员  张 炜二〇一九年十二月十三日法官助理杨纪雷书记员朱佳玮附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……