江苏省盐城市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏09民终4164号上诉人（原审被告）：金朝晖，男，1968年5月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审被告）：孙玲（金朝晖之妻），女，1972年6月7日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。两上诉人共同委托诉讼代理人：乐林，江苏知本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐修猛，男，1970年2月11日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。被上诉人（原审原告）：胥爱民（唐修猛之妻），女，1968年12月13日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。原审被告：苏州肯德基有限公司，住所地江苏省苏州高新区珠江路**创新中心****。法定代表人：黄进栓，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾亚宾，江苏新天伦（北京）律师事务所律师。原审被告：联华超市（江苏）有限公司，，住所地江苏省苏州工业园区联丰商业广场****法定代表人:史浩刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张发建，江苏行真律师事务所律师。上诉人金朝晖、孙玲因与被上诉人唐修猛、胥爱民、原审被告苏州肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）、联华超市（江苏）有限公司（以下简称联华超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2019)苏0902民初650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金朝晖、孙玲上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回唐修猛、胥爱民的一审诉讼请求；本案诉讼费用由唐修猛、胥爱民承担。事实和理由：1、肯德基公司所占用唐修猛、胥爱民房屋的面积应为64.28平方米，不是80.79平方米。2、金朝晖、孙玲在取得房产所有权后的租金按盐城市吉祥房产开发有限公司（下称吉祥房产公司）收取的总租金后根据面积按比例受偿，并非按实际承租人向盐城联华超市交纳的租金支付。唐修猛、胥爱民应当按照抵债协议书向吉祥房产公司主张租金。在金朝晖、孙玲取得房产前，吉祥房产公司为案涉房产的所有权人，且已将该房产整体出租，该房产均是由盐城联华超市根据需要统一装修，金朝晖、孙玲也仅知道其房产的位置，在唐修猛、胥爱民取得房产前是根据面积按统一标准向吉祥房产公司主张租金。在抵债协议的内容中可以看出，唐修猛、胥爱民对该房产出租情况是知晓的。金朝晖、孙玲在产权变更后就没有收取过租金。根据调查该租金已被江苏省盐城市盐都区人民法院（以下简称盐都法院）扣划，唐修猛应当向吉祥房产公司主张租金。吉祥房产公司曾经为唐修猛、胥爱民向盐都法院主张过租金，对租金的划分专门微信（2019年1月28日）给唐修猛、胥爱民，征求意见，唐修猛、胥爱民拒绝签署。唐修猛、胥爱民辩称，1、肯德基公司占用的面积为80.79平方米，是经过记载面积和测绘公司测绘得来的，况且金朝晖、孙玲在一审中也没有提出任何异议。2、一审判决按照肯德基公司实际向联华超市租金标准支付并无不当。3、根据以房抵债协议的相对性，一审判决金朝晖、孙玲向唐修猛、胥爱民支付租金是符合法律规定的，至于金朝晖、孙玲向谁主张权利与唐修猛、胥爱民之间不是同一法律关系。4、金朝晖与吉祥房产公司老板陈宏之间是表兄弟关系，金朝晖曾经在吉祥房产公司任副总董事。5、房产过户前，金朝晖已收取该房屋的租金，过户后一直没有告诉唐修猛、胥爱民，过户后联华超市和肯德基公司已经付过租金，这部分租金给了谁，金朝晖没有及时告诉唐修猛、胥爱民，致使唐修猛、胥爱民无法收取租金，造成的损失应由金朝晖、孙玲负责。6、一审法院查封了房租与唐修猛、胥爱民支付房租没有直接关系。肯德基公司述称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，肯德基公司已经履行完租金的支付义务，不应再承担其他支付租金的责任。联华超市述称，一审判决关于联华超市的相关认定事实清楚，法律适用正确。唐修猛、胥爱民向一审法院起诉请求：1、请求判令金朝晖、孙玲向唐修猛、胥爱民支付2016年1月1日起至2018年12月31日的房屋租赁费34.97万元；2、肯德基公司从2019年1月1日起按每平方米1432.84元，计80.79平方米向唐修猛、胥爱民交付房屋租赁费；3、金朝晖、孙玲承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实：位于盐马路**、38号125-135号房地产原系吉祥房产公司所有。2007年4月30日，办理了变更登记至金朝晖、孙玲名下（建筑面积342.03平方米）。2015年11月25日，金朝晖、孙玲（甲方）与唐修猛、胥爱民（乙方）签订以房抵债协议书约定：“甲方于2014年1月3日以金朝晖、孙玲等5人的名义向乙方借款500万元，并将金朝晖、孙玲名下的位于市区盐马路36、38号底层125-135号房产抵押给乙方，该笔贷款于2014年12月20日到期。后因本人资金紧张，经与乙方友好协商，又将该笔贷款转贷至2015年3月19日,该笔贷款到期后，甲方无现金偿还，甲乙双方经友好协商，同意用上述房屋抵偿借款本息，现就乙方债权转物权达成如下协议：一、双方确认甲方于2015年3月19日向乙方借款500万元本金，按月息11.31‰计算利息，乙方款项出借后，甲方未能按约定向乙方还本付息。截至2015年11月25日，甲方共欠乙方本金及利息合计人民币547.125万元，利息算至房屋过户日止。二、甲方同意用市区盐马路36、38号底层125-135号的房产（产权证号为：081243,面积342.03平方米）直接抵偿乙方借款本息。房产单价双方同意暂定价30000元/平方米的64%即19200元/每平方米计算（省去了诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等乙方为实现债权所需所有费用），上述房产面积342.03平方米，总计房款暂定为人民币6566976元。超出借款及利息的部分房款用于缴纳产权过户时甲乙双方应缴的各项税费。如有剩余存放在乙方处，待明年吉样广场盐城世纪联华超市（以下简称盐城联华）法院拍卖或裁定单价为准计算。如明年法院没有拍卖及裁定，2017年度以第三方评估的64%计算，计算的价款与上面暂定价款，多退少补。三、本协议签订后，甲方立即转让房屋给乙方，即还清此笔贷款的本金500万元及利息，利息算至房屋过户日止，乙方所持有的甲方相应该房屋抵押贷款的借据即以还清，不再作为借贷关系的依据。四、甲方保证上述房屋无其他债权债务，如果存在由甲方负责协调与乙方无关。五、。六、。七、考虑到该房屋己经出租，且租期还有一个月，乙方不能自主使用，也无法单独处置。等到产权办理过户手续后由甲乙双方共同就原西湖人家房产对外出租，租金分配按房屋面积比例进行分配。八、。”协议签订后，上述房屋于2016年1月19日变更登记至唐修猛、胥爱民名下，房权证上注明：房屋坐落于市区盐马路36、38号127室、125室，建筑面积分别为148.75平方米、193.28平方米。2018年12月，唐修猛、胥爱民了解到其125室中有部分系肯德基公司租赁使用，遂请相关人员进行测绘，得知有80.79平方米系肯德基公司在使用，后向肯德基公司发函，要求其将其中部分租金支付给唐修猛、胥爱民，肯德基公司未予理睬。一审另查明，2003年4月3日，吉祥房产公司（甲方）与联华超市（乙方）签订了物业租赁合同约定，甲方将位于亭湖区盐马路、双元路口的吉祥精品广场一、二层建筑物，面积约12000平方米的物业出租给乙方使用，租赁期为20年，从2003年9月1日至2023年8月31日。租金按季支付。2006年6月19日，吉祥房产公司、联华超市、盐城联华签订变更合同当事人的补充协议约定，联华超市租赁吉祥房产公司的房屋开设大卖场，已注册为盐城联华，是联华超市的关联企业，属于租赁合同一方当事人，联华超市的权利和义务由盐城联华享有和承继。合同签订后，双方正常履行。2003年6月6日，联华超市与肯德基公司签订租赁合同约定，联华超市将位于盐马路36-38号一层总计335平方米的房产出租给肯德基公司使用，租赁期为10年，自2003年9月20日至2013年9月19日。租赁房产之租金：当年度营业额低于400万元时，年租金按年度营业额抽成3.5%，当年度营业额为400-500万元时，按年度营业额抽成5%，当年度营业额超过500万元时，按年度营业额抽成6%。合同期满后，盐城联华与肯德基公司签订租赁合同约定，盐城联华将位于盐马路36-38号一层总计335平方米的房产出租给肯德基公司使用，租赁期为9年零346天，自2013年9月20日至2023年8月31日。租赁房产之租金：当年度营业额低于400万元时，年租金按年度营业额抽成4.5%，当年度营业额为400-500万元时，按年度营业额抽成6%，当年度营业额超过500万元时，按年度营业额抽成7%。合同签订后，肯德基公司按时将每年租金支付给盐城联华。2016年为515063.11元，2017年为504648.01元，2018年为286550.52元。其中2018年租金交至2018年11月。2019年5月30日盐城联华与肯德基公司签署了肯德基盐城世纪店关店的协议，双方协商于2019年5月30日提前解除原签订的租赁协议，互不追究违约责任，同时盐城联华免除了肯德基公司2018年12月至2019年5月的租金及2018年度的年结租金。从2019年6月1日起，肯德基盐城世纪店停止营业，该房屋处于关闭状态。根据肯德基公司从2016年至2018年向盐城联华所交租金金额，按其租赁房屋中所占唐修猛、胥爱民所有的房屋比例，其中唐修猛、胥爱民应得租金2016年为124214.77元、2017年为121703.02元、2018年为69105.72元，合计为315023.51元。一审再查明，2017年12月21日盐都法院作出（2017）苏0903执1989号执行裁定书，查封、扣押吉祥房产公司等价值15008347.81元的财产，并于同日向盐城联华发出协助执行通知书，冻结、扣划吉祥房产公司的租金收入15008347.81元，冻结时间三年。此后，盐城联华遂将应支付给吉祥房产公司的租金均支付至盐都法院，租金已支付至2019年5月31日。2019年5月5日，联华超市代盐城联华向盐都法院支付2018年3月1日至2019年5月31日的租金5333965.15元。2018年10月9日，盐城联华向深圳国际仲裁院提出仲裁，要求解除与吉祥房产公司的租赁合同，至目前尚未审理。一审法院认为：一、金朝晖、孙玲是否应当承担向唐修猛、胥爱民支付租金的责任，如承担，应支付金额。一审法院认为，唐修猛、胥爱民与金朝晖、孙玲签订了以房抵债协议书后，金朝晖、孙玲按协议约定将其名下位于盐马路36-38号127、125室房屋变更登记至唐修猛、胥爱民名下，唐修猛、胥爱民因此取得上述房屋的所有权。在唐修猛、胥爱民取得房屋的所有权后，理应对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因金朝晖、孙玲在将涉案房屋转让给唐修猛、胥爱民时，涉案房屋部分处于出租状态，根据买卖不破租赁原则，金朝晖、孙玲可以不向唐修猛、胥爱民交付房屋，但应告知唐修猛、胥爱民和实际承租人，房屋所有权人发生了变化。现金朝晖、孙玲仅告知唐修猛、胥爱民涉案房屋中租赁给“西湖人家”的部分，而未告知唐修猛、胥爱民涉案房屋中还包括“肯德基公司”租用有80.79平方米，致使唐修猛、胥爱民从取得房屋所有权之后至今一直未能收到80.79平方米房屋的收益，对此，金朝晖、孙玲应承担相应的责任。唐修猛、胥爱民因此要求金朝晖、孙玲支付从2016年1月1日起至2018年12月31日的租金，符合约定。租金标准应按照肯德基公司实际向相对方盐城联华支付的租金标准计算（2018年交至11月，12月无标准参照），即2016年1月至2018年11月合计315023.51元。二、肯德基公司和联华超市是否应当承担支付租金的责任。一审法院认为，案外人吉祥房产公司与联华超市签订的物业租赁协议、补充协议，联华超市、盐城联华与肯德基公司签订的租赁协议，均是各方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，对合同各方均具有约束力。肯德基公司与唐修猛、胥爱民之间未签订过租赁合同，唐修猛、胥爱民从2018年12月23日才向肯德基公司发出函件，告知肯德基公司承租的房屋中有部分房屋属于唐修猛、胥爱民。而肯德基公司从盐城联华承租房屋后，已按约向盐城联华支付了至2018年11月的应付租金。从2019年6月1日，其已与盐城联华签订了解除租赁协议，不再承租房屋，且盐城联华已免除其从2018年12月至解除合同之日的租金。故肯德基公司不应承担支付租金责任。联华超市在2004年就已将相关权利义务全部转让给盐城联华，故联华超市在本案中也不应承担支付租金的责任。综上，唐修猛、胥爱民的诉讼请求，予以适当支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、金朝晖、孙玲应于判决生效之日起十日内支付唐修猛、胥爱民从2016年1月19日到2018年11月30日的租金315023.51元。二、驳回唐修猛、胥爱民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6546元，由唐修猛、胥爱民负担521元，金朝晖、孙玲负担6025元。本院认为，唐修猛、胥爱民与金朝晖、孙玲签订了以房抵债协议书后，金朝晖、孙玲按协议约定于2016年1月19日变更登记至唐修猛、胥爱民名下，唐修猛、胥爱民取得上述房屋所有权后，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因2003年4月3日，吉祥房产公司已与联华超市签订了物业租赁合同，将包含案涉房产在内的12000平方米的物业出租给联华超市使用，根据买卖不破租赁的原则，唐修猛、胥爱民在取得案涉房产所有权后，该房屋租赁合同继续有效，唐修猛、胥爱民有权主张其所有权部分应得的租金。根据已查明的事实，唐修猛、胥爱民与金朝晖、孙玲并不存在租赁合同关系，唐修猛、胥爱民取得案涉房屋产权后，金朝晖、孙玲也未实际收取该部分房屋的租金，故唐修猛、胥爱民向金朝晖、孙玲主张案涉房屋租金缺乏法律依据和事实依据。吉祥房产公司应得的租金收入已被盐都区人民法院查封、扣押，盐城联华、联华超市也已将至2019年5月31日应交租金支付给了盐都法院，故唐修猛、胥爱民应向盐都法院就其应得租金部分提出执行异议，而不应向联华超市、肯德基公司主张租金。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院(2019)苏0902民初650号民事判决；二、驳回唐修猛、胥爱民的起诉。一审案件受理费6546元，由一审法院退回唐修猛、胥爱民；上诉人金朝晖、孙玲预交的二审案件受理费6546元，由本院退回金朝晖、孙玲。本裁定为终审裁定。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月十二日书记员 陈 娟