湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2835号上诉人（原审被告）：刘传禹，男，1989年8月21日出生，回族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：晏晴，湖南德信律师事务所律师。上诉人（原审原告）：湖南尚格置业有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区株洲大道**。法定代表人：洪卫军，该公司董事长。委托诉讼代理人：高志鹏，男，1993年5月29日出生，汉族，该公司工作人员，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：张娜，女，1985年8月1日出生，汉族，该公司工作人员，住河北省石家庄市裕华区。上诉人刘传禹因与被上诉人湖南尚格置业有限公司（以下简称尚格置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初3046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘传禹上诉请求：撤销一审判决，改判刘传禹向尚格置业公司支付违约金1387.50元。事实和理由：一、刘传禹所交首付款应为124666元，而非104666元。刘传禹于2018年8月18日所交团购费20000万元，应当认定为首付款。二、双方签订《商品房买卖合同》后，刘传禹已向银行申请按揭贷款。尚格置业公司于2019年5月30日通知由于客观原因无法办理按揭贷款，并于2019年8月6日通知解除合同，刘传禹违约期间为75天。按照合同约定，应付违约金为1387.50元。一审判决适用法律错误，请求二审法院予以纠正。尚格置业公司辩称：一、刘传禹的首付款为104666元。刘传禹主张的团购费20000元系株洲蚯蚓房地产营销策划有限公司（以下简称株洲蚯蚓房产营销公司）收取，按照有关约定，该所收团购费只能享受购房优惠而不能抵作首付款。二、刘传禹违反合同约定未能付款，不享有合同解除权。尚格置业公司因刘伟禹不能履行合同而请求确认解除合同。刘传禹应向尚格置业公司支付违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。尚格置业公司向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；二、刘传禹向尚格置业公司支付违约金78000元；三、本案诉讼费用由刘传禹负担。一审法院认定事实：2018年8月20日，原告尚格置业公司（出卖人）与被告刘传禹（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同内容主要为：出卖人尚格置业公司向买受人刘传禹出售其开发建设项目中的天元区株洲大道8号尚格广场6033号房屋一套，该商品房毛坯单价为每平方米8432.77元，毛坯总房价款为494666元，采取贷款方式付款，买受人应当于2018年8月20日前支付首期房价款104666元，占全部房价款的20%。余款39万元向银行申请贷款支付。逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。合同附件四还约定，买受人须在本合同签订之日起7日内提供办理按揭贷款所需的完整、有效的符合要求的申请资料并在30日内办妥银行按揭或公积金贷款且支付到出卖人账户；买受人逾期办理按揭贷款或因买受人自身原因导致贷款不能如期到位的，视同买受人逾期付款，按本合同第八条约定承担违约责任。合同签订后，被告按约支付了首付款104,666元，剩余银行购房按揭贷款因被告在银行未结清的贷款金额过高，致使银行未能如期发放购房贷款。原告于2019年8月6日向被告出具《关于解除商品房买卖合同的通知书》，函告内容为：1、解除与被告签订的编号9000561056的《商品房买卖合同（预售）》；2、自收到本函之日起3日内向原告公司支付违约金78000元（390000×20%=78,000元）。被告于2019年8月8日收到该通知书。原、被告双方就解除合同事宜未达成一致，故原告诉至本院，请求判如所请。一审法院认为：本案案由系商品房预售合同纠纷。本案的争议售点为：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否合法有效；2、原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有事实和法律依据？3、原告要求被告支付违约金78,000元是否符合法律规定？现综合分析如下：原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。合同签订后，被告按约履行了部分付款义务，剩余购房按揭贷款因被告自身原因导致银行未能如期发放贷款，被告已违反合同约定，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》符合合同约定及法律规定，予以支持。关于原告要求被告支付违约金78000元的诉讼请求。当事人可以在合同中约定一方违约时应向对方支付一定数额的违约金，但这些给付的金额必须是真正用于赔偿守约当事人所实际遭受的损失，一旦超出守约当事人的损失，就属于惩罚性违约金。原告主张的违约金为被告未付购房款的20%，已远远超出原告所实际遭受的损失，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”，故本案被告因逾期支付购房款向原告支付的违约金应当以不超过未付购房款390000元的利息损失30%为标准，利息的标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，2018年中国人民银行1-3年以上的贷款基准利率为年利率4.75%，计收的逾期贷款利息为在贷款利率水平上上浮30%，根据《商品房买卖合同（预售）》附件四的约定，被告应在合同签订后30日内办理银行按揭且支付到出卖人账户，双方签订合同的时间为2018年8月20日，被告未能在2018年9月20日前办理好相关银行按揭，故原告的利息损失算至原告起诉之日即2019年9月19日，即为一年的时间，由此计算被告应向原告支付的违约金为26563元（以被告未付购房款39万元为基数计算：390000×0.0475＋390000×0.0617×30%=25744元）。因原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除，被告有权另行向原告主张返还已收受的预付购房款。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条、第十七条之规定，作出判决：一、确认原告湖南尚格置业有限公司与被告刘传禹于2018年8月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》解除；二、被告刘传禹于本判决生效之日起十日内向原告湖南尚格置业有限公司支付违约金25744元；三、驳回原告湖南尚格置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按照上述规定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1,750元，减半收取875元，由原告尚格置业有限公司负担587元，被告刘传禹负担288元。二审中，刘传禹向本院提交以下证据材料：一、其与尚格置业公司工作人员的微信聊天记录，拟证明其收到对方解除合同之前，已经表明无法履行合同要求解除合同。二、收款收据、中国光大银行对账单，拟证明尚格置业公司违规收取其团购费20000元。本院经审查认为，上述证据均与刘传禹主张的待证事实缺乏关联性，不予认定。尚格置业公司未向本院提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案二审的争议焦点为：一、刘传禹所付首付款数额应当如何确定；二、刘传禹应向尚格置业公司支付的违约金应当如何计算。现分析如下：一、刘传禹所付首付款应当认定为104666元。刘传禹在二审中提出株洲蚯蚓房产营销公司收取团购费20000元应计入首付款，然收款收据并非尚格置业公司出具，尚格置业公司也不认可该团购费可抵交首付款。故刘传禹交与株洲蚯蚓房产营销公司的团购费应按双方有关协议另行处理。二、刘传禹应向尚格置业公司支付不履行合同的违约金。合同约定，逾期在90日之内，买受人按日计算出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。合同履行过程中，刘传禹因不符合按揭贷款条件，经尚格置业公司通知后仍不能支付应付房款，逾期付款超过90日。合同应自尚格置业公司解除合同通知到达时解除。刘传禹的违约行为表现为不履行合同主要债务，而非迟延履行主要债务。一审判决根据不履行合同主要债务的违约金约定过高的实际，将违约金降低至25000元，较为适当。刘传禹主张按照迟延履行主要债务的违约金条款支付违约金，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，上诉人刘传禹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费390元，由上诉人刘传禹负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇一九年十二月十七日法官助理 齐志龙书 记 员 唐 江