内蒙古自治区额尔古纳市人民法院执 行 裁 定 书（2019）内0784执异46号案外人：孙智鹏，男，1989年4月16日出生，汉族，住内蒙古自治区牙克石市。申请执行人：刘宇辉，男，1970年2月10日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：张建军，内蒙古喆林律师事务所律师。被执行人：额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市。法定代表人：刘志远，总经理。委托诉讼代理人：董杰，男，1979年2月19日出生，汉族，住内蒙古自治区牙克石市。被执行人：刘志远，男，1973年11月28日出生，汉族，住内蒙古自治区额尔古纳市。本院在执行申请执行人刘宇辉与被执行人额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司、刘志远民间借贷纠纷一案中，案外人孙智鹏于2019年10月8日提出执行异议，要求终止执行（2017）内0784执306号之二执行裁定书,解除牙克石市瓷都小区一期×号楼×单元×室商品房的查封。案外人孙智鹏称，贵院因刘宇辉与额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司、刘志远民间借贷纠纷一案查封了牙克石市瓷都小区一期×号楼×单元×室商品房。案外人现对该查封行为提出异议，理由如下：案外人与额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司于2015年9月16日签订了《商品房认购协议》，将该商品房出售给了案外人。该合同双方意思表示真实，没有违反法律的禁止性规定，合同自签订之日起生效。此外，案外人已于2015年9月16日一次性全额付清购房款170000元，履行了在该合同中的全部义务，该房屋也已交付，现案外人已在该房屋内生活、居住，但由于贵院对该房屋查封的原因无法办理产权登记。贵院于2019年5月28日作出（2017）内0784执306号之二执行裁定书，查封了案外人位于牙克石市瓷都小区一期×号楼×单元×室商品房。案外人与额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司商品房认购协议成立、生效在先，现要求解除牙克石市瓷都小区一期×号楼×单元×室商品房的查封。申请执行人刘宇辉称，案外人列举的一期房产并不在（2017）内0784执行306号裁定书当中，其主张的涉案房产的争议与其要中止执行的相关裁定相互矛盾，人民法院应该依据其申请事项不明确，驳回其执行异议申请；第二点，关于房屋认购协议及收据，如果案外人能够证实支付全部房款并且是在查封时实际占有该房产的证据，才有正当理由提出异议申请，如果不能证实上述问题，那么其执行异议申请，人民法院依据有关司法解释的规定，作出是否理由合理的确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，案外人提出执行异议，人民法院应当首先审查案外人是否是权利人，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：第一，关于本案不动产的问题。如果涉案房产已经登记为不动产，将按照不动产登记簿来判断，也就是原申请执行人提供房产登记簿来证实，如果未登记的建筑物、构筑物和其他附属设施。按照土地使用权的登记簿，建设工程规划许可等相关施工许可等相关证据来判断，通过这两条规定可以看出本案的案外人仅拿出合同及相关的收据，并不能确定涉案房产的权利人。最高人民法院有明确的规定，如果没有办理房照，那么该涉案房产的土地登记簿肯定是在佳乐乐公司。建设工程规划许可施工许可均在佳乐乐公司，佳乐乐公司在人民法院查封时对该房产是实际的权利人，人民法院的查封并无不当。案外人提供的验收入住手续，不是有权机关验收，物业公司不具备这个条件。即使存在验收入住的手续，也不代表案外人实际占有该房产。综上，希望人民法院根据相关法律规定及本案的事实，依法驳回其执行异议申请。被执行人额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司对案外人的申请不认可。被执行人刘志远未发表答辩意见。本院查明，2015年9月16日，吕金贵与额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司签订了书面的商品房认购协议，2015年10月26日。吕金贵又与高代领签订了书面的房屋转让协议书，高代领交付了房款155000元。2017年5月27日，高代领与孙智鹏签订了房屋买卖协议书。申请执行人刘宇辉与被执行人额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司、刘志远民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，刘宇辉提出财产保全申请，请求对额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司在牙克石市开发的瓷都佳苑小区一期的部分住宅楼、车库、门市楼予以查封（提供具体明细），申请人刘宇辉用自己在中国平安财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险单作为担保。据此，额尔古纳市人民法院于2017年5月3日下发（2017）内0784民初233号民事裁定书，裁定如下：查封额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司在牙克石市开发的瓷都佳苑小区的以下住宅楼、门市、车库，共计价值1082.4万元，期限为2017年11月3日。查封清单：1号楼住宅:1#-4-201（88.15㎡）；1#-4-301（88.15㎡）；1#-4-401（88.15㎡）；1#-4-501（88.15㎡）；1#-4-601（88.15㎡）；1#-3-601（88.15㎡）；1#-3-602（88.15㎡）；1#-3-501（88.15㎡）；1#-3-502（88.15㎡）；1#-3-201（88.15㎡）。1号楼车库:1#-0-05（36.97㎡）；1#-0-07（36.97㎡）；1#-0-08（37.81㎡）。3号楼住宅:3#-3-201（87.34㎡）；3#-3-301（87.34㎡）；3#-3-401（87.34㎡）；3#-3-501（87.34㎡）；3#-1-202（87.34㎡）；3#-1-301（88.85㎡）；3#-1-302（87.34㎡）；3#-6-201（87.34㎡）；3#-6-301（87.34㎡）。3号楼门市:3#-0-02（113.16㎡）；3#-0-03（113.16㎡）；3#-0-04（113.16㎡）；3#-0-05（113.16㎡）；3#-0-06（119.26㎡）；3#-0-07（113.16㎡）；3#-0-08（113.16㎡）；3#-0-09（113.16㎡0；3#-0-10(113.16㎡）；3#-0-11(113.16㎡）；3#-0-12(116.21㎡）。4号楼住宅:4#-4-502(77.08㎡）；4#-1-501(77.08㎡）；4#-1-502(75.50㎡）；4#-2-501(75.50㎡）；4#-2-502(75.50㎡）。5号楼住宅:5#-1-601(89.68㎡）；5#-1-602（88.02㎡）；5#-2-401（88.02㎡）；5#-3-502（89.68㎡）；5#-3-602（89.68㎡）。该裁定送达给各方当事人及牙克石住建局后，额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司于2017年5月9日提出申请解除部分房屋的查封，额尔古纳市人民法院经审查认为，额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司提出的解除明细，与牙克石市征安办提供的原始房屋征收与补偿安置协议书（原件）相符合，故于2017年8月10日下发额尔古纳市人民法院（2017）内0784民初233-1号民事裁定书，裁定如下：解除对申请人额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司在牙克石市开发的瓷都佳苑小区的部分楼房。解除查封清单如下：1号楼住宅:1#-4-201；1#-4-401；1#-4-301；1#-3-501；1#-3-201。1号楼车库:1#-0-05；1#-0-07。3号楼住宅:3#-1-302；3#-6-201；3#-6-301。3号楼门市:3#-0-02；3#-0-03；3#-0-04；3#-0-05；3#-0-07；3#-0-08；3#-0-09；3#-0-11；3#-0-12。该案进入执行程序后，剩余查封的房产期限已到期，额尔古纳市人民法院对剩余已查封的房产于2019年5月30日又下发了（2017）内0784执306号之二执行裁定书，对剩余查封的房产进行了续期查封，期限为三年，案外人孙智鹏对牙克石市瓷都佳苑一期住宅×号楼×单元×室的查封提出异议。本院认为，2015年9月16日，额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司与吕金贵已经签订了商品房认购协议，2015年10月26日吕金贵与高代领又签订了房屋转让协议，2017年5月27日，高代领又与孙智鹏签订了房屋买卖协议书，转让了牙克石市瓷都佳苑一期住宅×号楼×单元×室，上述两次协议时间均在额尔古纳市人民法院查封之前，且高代领已经在查封之前交付了房款，收据上尽管没有盖有额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司的财务专用章，但吕金贵已经收到房款。额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司可向吕金贵主张房款。住宅5号楼3单元602室一直由孙智鹏占有、使用中，故孙智鹏对查封的牙克石市瓷都佳苑一期住宅×号楼×单元×室提供了充分的证据证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形，其要求解除查封的异议理由成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条的规定，裁定如下：案外人孙智鹏的异议申请成立，撤销对牙克石市瓷都佳苑一期住宅×号楼×单元×室的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘晓波审判员  郭本强审判员  郎 晶二〇一九年十二月十七日书记员  王珊珊附：本裁定所依据的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。”《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形分别处理：（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为。”第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”