新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民事判决书   （2019）新22民终731号   上诉人（原审被告）：蔡宝才，男，1966年11月30日出生，汉族，系哈密市尊度铁板烧餐厅经营者，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   被上诉人（原审原告）：哈密佳兆业物业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   法定代表人：杨辉，总经理。   委托诉讼代理人：张生军，男，该公司工作人员。   原审被告：周建军，男，1978年11月6日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区   上诉人蔡宝才与被上诉人哈密佳兆业物业有限公司（以下简称佳兆业公司）、原审被告周建军物业服务合同纠纷一案，不服哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初3327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡宝才、被上诉人佳兆业公司委托诉讼代理人张生军、原审被告周建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   蔡宝才上诉请求：撤销伊州区人民法院（2018）新2201民初3327号民事判决第一、二项，在查清事实的基础上依法改判。事实和理由：1、原审判决对物业服务费的相关认定事实不清，适用法律错误。蔡宝才与佳兆业公司没有签订物业服务合同，佳兆业公司要求蔡宝才支付物业费的诉讼请求没有任何依据。佳兆业公司所为的物业服务，并无实质性的内容，没有尽到物业服务提供者应尽的职责。佳兆业公司除没有尽到物业服务职责外，还经常以停水、停电等方式刁难蔡宝才，严重影响了蔡宝才的经营活动。在佳兆业公司提供的物业服务明显不达标的情况下，一审法院认定“原告主张按照每月每平方米2元收取物业服务费，符合政府的价格规定”属于认定事实和适用法律明显不当。2、原审判决对垃圾清运费的相关认定事实不清，适用法律错误。佳兆业公司无权收取垃圾清运费，收取垃圾清运费的主体应是哈密市伊州区环境卫生管理处。佳兆业主张代收的理由不能成立。从佳兆业公司提交的其与环卫处签订的《垃圾清运合同书》可知，佳兆业公司收取的垃圾清运费远远高于环卫处的收费，一审判决支持佳兆业公司关于垃圾清运费的诉讼请求，属认定事实不清，适用法律错误。综上，请求二审法院在查明事实的基础上撤销原审判决第一、二项，在查清事实的基础上进行改判。   佳兆业公司辩称，房东一开始是把房屋租给杨青学的，杨青学的相关费用都交了，后房子又转给蔡宝才，蔡宝才一直没有交物业费。蔡宝才所说的物业没有实质性的服务内容，物业服务是有服务范围和服务标准的。关于蔡宝才说的证人证言，证词是虚假的。蔡宝才说停水、停电的情况，我公司没有对任何住户停过水、电。关于每月每平方米2元的物业费收费标准一审已经提交相关证据，我们的收费是合情合理的。我公司代收的垃圾清运费并没有谋取不正当利益，是根据和环卫处签订的合同的收费标准进行收取的。   周建军述称，没有意见。   佳兆业公司向一审法院起诉请求：判决蔡宝才向佳兆业公司支付物业费74182.84元（976.09平方米×2元∕平方米×38个月）、垃圾清运费38945.99元（976.09平方米×1.05元∕平方米×38个月），共计113128.83及利息（自起诉之日起至判决确定给付款之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实与理由：蔡宝才系秋林可园小区1栋2单元2F商铺住户，被告于2013年10月14日办理入住手续。佳兆业公司为该小区提供物业服务，蔡宝才自2015年6月至2018年7月一直未交纳物业管理服务费，期间产生物业费及垃圾清运费共计113128.83元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。   一审法院认定事实：周建军所有的位于哈密市××道北侧商品房（202）租赁于蔡宝才用于餐饮经营，涉案房屋面积为976.09平方米。佳兆业公司为该小区提供物业服务，并依据相关规定向其收取费用，其中物业服务费按照每月每平方米2元收取，垃圾清运费按照每月每平方米1.05元收取。蔡宝才自2015年6月1日起至2018年7月30日应付佳兆业公司物业服务费74182.84元，垃圾清运费38945.99元。因其未付，引起诉讼。2013年11月1日，佳兆业公司与蔡宝才的合伙人文馨签订《房屋租赁合同》，合同约定“物业管理费由乙方（蔡宝才）按照物业管理公司有关规定和收费标准支付，其他因为该房屋产生的全部费用，由乙方（蔡宝才）承担，”后因蔡宝才的合伙人文馨病故，由蔡宝才在《房屋租赁合同》中签字确认。2018年10月搬离涉案房屋。庭审中，佳兆业公司提供的专用收据载明涉案房屋的2013年10月至2014年4月、2014年11月至12月、2015年1月至5月物业费、垃圾清运费已交清，物业费按照每月每平方米2元标准交纳，其中2013年10月至2014年4月垃圾清运标准按0.75∕㎡每月，其他月份的垃圾清运费均按0.75∕㎡，月交纳。佳兆业公司与哈密市伊州区环境卫生管理处签订《垃圾清运合同书》，由哈密市伊州区环境卫生管理处委托原告代收垃圾清运费。诉讼中，一审法院到哈密市伊州区环境卫生管理处进行调查，其工作人员陈述，秋林可园小区门面房（迎宾大道方向）均委托佳兆业公司收取垃圾清运费，按照哈市价字（99）8号文件，经营餐饮、饭店的收取垃圾清运费标准为1.05∕㎡，月。新发改法规（2016）1189号文件中《新疆维吾尔自治区物业服务收付费管理办法》第十二条规定：“为住宅小区配套建设的费住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。原则上用于商业网点、门店的加收不超过100%；用于办公、幼儿园、诊所的加收不超过50%．．．．．”。根据2009年10月12日哈密市发展和改革委员会与哈密市房地产管理局文件，佳兆业公司按照1.2元∕月、平方米标准收取秋林可园小区住宅物业费。一审法院认为，佳兆业公司为秋林可园住户及门面房提供物业服务。周建军系秋林可园1号楼2楼北侧商品房业主，该房屋于2013年11月1日已出租用于经营餐饮，《租赁合同》中约定“物业管理费由乙方（蔡宝才）按照物业管理公司有关规定和收费标准支付，其他因为该房屋产生的全部费用，由乙方（蔡宝才）承担，”故涉案房屋的物业费及垃圾清运费应由蔡宝才交付。蔡宝才抗辩称，佳兆业公司未提供物业服务，不应交纳物业费，且佳兆业公司主张的物业费标准没有依据，业主对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司共同、协商解决，也可以向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，根据《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业……”之规定，第四十八条：“物业使用人在物业管理活动中的权利和义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的相关规定”之规定，虽周建军、蔡宝才在《租赁合同》中未约定物业使用人的权利，但对义务即交纳物业管理费进行了约定，蔡宝才作为物业服务实际使用人，应与业主对物业服务管理享有同等权利，故蔡宝才不应以拒交物业费作为对抗手段。佳兆业公司主张按照每月每平方米2元收取物业服务费，符合政府的价格规定，蔡宝才认为该标准不合理，未提供证据予以证明，故对蔡宝才的抗辩主张，一审法院不予采信。蔡宝才又抗辩称其在2015年6月1日起至2018年7月30日交纳过物业费和垃圾清运费，其亦未提供证据予以证明，故对蔡宝才的该抗辩主张，一审法院亦不予采信。蔡宝才还抗辩称其不应向佳兆业公司交纳垃圾清运费，因佳兆业公司并未向哈密市伊州区环境卫生管理处交纳垃圾清运费，佳兆业公司与哈密市伊州区环境卫生管理处签订《垃圾清运合同书》，由哈密市伊州区环境卫生管理处委托佳兆业公司代收取垃圾清运费，包括涉案房屋，且佳兆业公司已向哈密市伊州区环境卫生管理处交纳了2015年6月1日起至2018年7月30日垃圾清运费，故对蔡宝才的该抗辩主张，一审法院亦不予采信。综上，对佳兆业公司要求蔡宝才支付物业费74182.84元、垃圾清运费38945.99元的诉讼请求，一审法院予以支持。佳兆业公司向蔡宝才提供了物业服务和代缴了垃圾清运费，蔡宝才亦应按照规定及时向原告交纳物业服务费及垃圾清运费，未及时交纳应承担相应的利息损失。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任……”之规定，周建军对此承担连带责任。遂判决：一、被告蔡宝才于本判决生效之日起三日内向原告哈密佳兆业物业有限公司支付物业服务费74182.84元、垃圾清运费38945.99元，合计113128.83元。二、被告蔡宝才于本判决生效之日起三日内向原告哈密佳兆业物业有限公司支付物业服务费74182.84元、垃圾清运费38945.99元，合计113128.83元的利息损失（自2018年9月7日起至本判决确定给付之日止，利率按银行同期贷款利率计算）。三、被告周建军对上述第一、二项承担连带清偿责任。案件受理费2562元，邮寄送达费30元，均由被告蔡宝才、周建军负担。   二审中，佳兆业公司提交新证据：1、关于印发《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的通知一份以及哈密市伊州区环境卫生管理处出具的票据一张，用于证明佳兆业公司可以代收垃圾清运费。2、提交哈密市尊度铁板烧餐厅个体工商户营业执照复印件一份，证明蔡宝才不来签订物业服务合同。3、提供照片两张，证明蔡宝才的生意好，但是一直不交物业费。4、提供佳兆业公司的通知两份，佳兆业公司向蔡宝才催缴物业费的律师函一份。经蔡宝才质证，认为对佳兆业公司出具的文件和票据真实性认可，但对证明的问题不认可；对工商营业执照真实性认可，证明的问题不认可；对两张照片不认可；对两份通知以及律师函均不认可。经过双方举证质证，本院对佳兆业公司提交的《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的通知、哈密市伊州区环境卫生管理处出具的票据、哈密市尊度铁板烧餐厅个体工商户营业执照复印件真实性予以确认。对佳兆业公司提供的照片、通知、律师函证据经蔡宝才质证均不认可，本院对该证据的真实性均不予确认。   本院二审审理查明和一审法院审理查明一致。   本院认为，本案双方争议的焦点是：双方当事人是否存在物业合同关系；2、佳兆业公司是否具有收取物业费和代收垃圾清运费的权利；3、佳兆业公司是否尽到合同义务以及物业服务费、垃圾清运费的收费标准如何确定。蔡宝才上诉主张与佳兆业公司没有签订物业服务管理合同，佳兆业公司要求蔡宝才支付物业费的诉讼请求没有依据。佳兆业公司为秋林可园住户及商户提供物业服务，周建军系秋林可园住户，将其房屋出租给蔡宝才使用经营餐饮，双方签订《租赁合同》，并对物业费的缴纳做了约定，由使用人蔡宝才支付。蔡宝才虽然未与佳兆业公司直接签订书面物业服务合同，但其承租业主周建军房屋，作为该房屋实际使用人已经享受了佳兆业公司提供的物业服务，应当交纳因该房屋产生的物业费。蔡宝才主张佳兆业公司收费标准不合理，依据一审佳兆业公司提供的相关文件，佳兆业公司的收费标准符合政府的价格规定。蔡宝才主张因佳兆业公司不是垃圾清运费的收费主体，不应向其交纳费用。根据佳兆业公司与哈密市伊州区环境卫生管理处签订的《垃圾清运合同书》以及关于印发《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》的通知的相关规定，佳兆业公司可以代收垃圾清运费。蔡宝才主张佳兆业公司没有尽到物业服务的职责，不应支付物业费，但其没有提供充分证据证明，故对蔡宝才的该项主张本院不予支持。   综上所述，上诉人蔡宝才上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2562.60元，由上诉人蔡宝才负担。   本判决为终审判决。   审判长 黑红飚   审判员 张晓丽   审判员 王 刚   二〇一九年十二月十六日   书记员 丁 宁