福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终2052号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：叶素华、张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：涂永庆，男，1966年2月16日出生，汉族，住三明市三元区。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人涂永庆房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2018）闽0402民初2537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人叶素华、张丽莉，被上诉人涂永庆等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回涂永庆全部诉讼请求，一、二审案件受理费由涂永庆承担。事实和理由：1.本案的商品房渗漏问题是由于涂永庆与碧桂园公司的工作人员对该房屋进行试水，因疏忽在离开房屋时，未关次卫生间水龙头造成房屋木地板泡水，并非碧桂园公司的原因，一审判决认定碧桂园公司承担全部责任，没有事实和法律依据；2.《商品房买卖合同》及补充协议约定，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，……视为出卖人已按期交付该商品房。且本案房屋渗漏问题，依《商品房买卖合同》及补充协议约定，并不视为出卖人逾期交房的情形；3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，只有在房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人才可以拒绝交房，但本案商品房所出现的问题，并非房屋主体质量问题。 涂永庆辩称：碧桂园公司虽于2016年12月通知其办理交房手续，但其在对该商品房进行验收时，发现该商品房卫生间防水存在严重问题，且试水期间卫生间的水渗漏严重，导致相邻房间木地板被水浸泡严重变形、墙面水泥漆变黑起泡等。根据《商品房买卖合同》约定，买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起X日内负责修复，并承担修复费用、修复后再行交付，故其有权拒绝交房，碧桂园公司并应承担逾期交房的违约责任。 涂永庆向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付逾期交房违约金90950元（从2017年1月1日暂计至2018年7月31日止，按购房总价107万元，按银行贷款年利率6%计算），并按前述标准继续支付违约金至实际交房之日止；2.案件诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：1.2015年5月13日，涂永庆、碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：涂永庆向碧桂园公司购买三明碧桂园1号4幢1005号预售商品房，建筑面积164.86平方米，单价为每平方米6490.35元，总金额为1070000元，以按揭方式支付。碧桂园公司应当在2016年12月30日前将商品房交付给涂永庆使用。商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.是该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，碧桂园公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《补充协议书》第五条逾期交付责任约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。合同签订后，涂永庆支付了购房款。碧桂园公司于2016年12月26日通知涂永庆办理交付手续。涂永庆对该商品房进行查验，发现该商品房卫生间防水存在问题，试水期间卫生间的水渗漏，木地板被水浸泡变形、墙面水泥漆变黑起泡等。碧桂园公司经过修复，于2019年6月24日将商品房交付给涂永庆。2017年6月21日碧桂园公司申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案。 关于本案争议的焦点问题：碧桂园公司是否需要向涂永庆支付逾期交房违约金。一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园公司应于2016年12月30日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。涂永庆在验房过程中发现卫生间防水存在问题，试水期间卫生间的水渗漏，木地板被水浸泡变形、墙面水泥漆变黑起泡等问题。从双方签订的合同看，涂永庆所购买的房产属“精装房”，按合同标准，涂永庆收到房产并添置家具和安装必要电器设备后即可入住。碧桂园公司交楼时，存在的质量问题严重影响正常使用和居住，涂永庆拒绝受领，合法有效。2017年6月21日碧桂园公司才取得案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，而其于2016年12月26日通知涂永庆办理交付手续，不符合约定，构成违约。碧桂园公司认为造成房屋木地板被水浸泡变形、墙面水泥漆变黑起泡系因涂永庆疏忽在离开商品房时未关水龙头所致，因该房屋尚未交付，仍由碧桂园公司管理，且涂永庆亦予以否认，碧桂园公司又未提供证据证明，对碧桂园公司的辩称不予采信。故涂永庆要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。 综上、一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系涂永庆与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行交房义务，已构成违约，依法应承担违约责任。涂永庆要求碧桂园公司以其已付购房款为基数，按年利率6%支付违约金，碧桂园公司辩称应按双方约定按已付购房款的日万分之三支付逾期交房违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。碧桂园公司的辩称符合双方的约定，予以支持。即碧桂园公司应按已付购房款的日万分之三支付逾期交房违约金，从2016年12月31日计至2019年6月24日，该违约金超过双方约定“最高不超过买受人已交付房价款的15%”，故碧桂园公司支付给涂永庆违约金为1070000元×15%﹦160500元。诉讼过程中，涂永庆放弃第一项诉讼请求，撤回第三项诉讼请求，未违反法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给涂永庆逾期交房违约金160500元；二、驳回涂永庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2292元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，碧桂园公司虽已通知涂永庆办理交房手续，但此时房屋尚未交付，仍是由碧桂园公司管理。碧桂园公司的工作人员组织业主涂永庆验收房屋的过程中，因卫生间渗漏，造成房屋木地板被水浸泡变形、墙面水泥漆变黑起泡等质量问题，碧桂园公司应承担全部责任，故碧桂园公司提出本案是“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，……视为出卖人已按期交付该商品房”等上诉理由，不能成立。涂永庆向碧桂园公司购买的房屋属“精装房”，该房屋存在的上述质量问题，已严重影响业主正常居住和使用。根据《商品房买卖合同》约定，“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其它质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”。碧桂园公司主张，本案商品房所出现的问题并非为房屋主体质量问题，不属于双方合同约定的不符合合同交付条件的范畴，与双方在《商品房买卖合同》的约定不符。碧桂园公司未按合同约定期限履行交房义务，已构成违约，依法应承担违约责任，《商品房买卖合同》约定应按已付购房款的日万分之三支付逾期交房违约金，但违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%，故自《商品房买卖合同》约定的交房之日2016年12月30日起至房屋交付给涂永庆之日2019年6月24日止，碧桂园公司应支付给涂永庆违约金160500元。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3510元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江华 审判员  吴良盛 审判员  张天明 二〇一九年十二月十七日 书记员  段剑岚 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -7-