湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3204号上诉人（原审被告）：宜昌市高新区思源书社，住所地宜昌市高新区城东大道**畔山林语小区****。统一社会信用代码92420500MA4B0KN3XQ。经营者：张启胜，男，1961年3月14日出生，汉族，户籍地宜昌市伍家岗区，现住宜昌市开发区。被上诉人（原审原告）：宜昌橘颂文化传媒有限公司，，住所地宜昌市港窑路**统一社会信用代码91420500591461465E。法定代表人：栾仁庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：童朝晖,湖北七君律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌市高新区思源书社（以下简称思源书社）因与被上诉人宜昌橘颂文化传媒有限公司（以下简称橘颂文化传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2019）鄂0591民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人思源书社的经营者张启胜，被上诉人橘颂文化传媒公司法定代表人栾仁庆及委托诉讼代理人童朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。思源书社上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决第一、二项，将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人橘颂文化传媒公司承担。事实和理由：一、一审判决未查清案件有关事实。本案所涉房屋宜昌市高新区城东大道38号畔山林语小区三期一层534平方米的商铺虽为橘颂文化传媒公司租赁给思源书社使用，但其租赁关系并非单独存在，其背后所涉及的利益及法律关系一审法院并未查明。2013年，思源书社在橘颂文化传媒公司支持的情况下出资在本案所涉一楼商铺之上搭建二楼阁楼680平米，并于2013年6月30日由张启红（张启胜之妹）作为代表与橘颂文化传媒公司就该搭建的阁楼签订《图书大世界二层商铺交换合同》，该合同明确表示二楼交换合同的存在以一层商铺租赁合同的存在为基准，即本案一层商铺租赁关系并非单独存在，而是附随二楼交换合同背后的巨大利益而存在。一审法院在审理过程中应当对案件进行整体把握，而不应将案件单独抽离于整个案情。若依此判决解除租赁合同，则二楼阁楼所涉及巨大经济利益将归橘颂文化传媒公司所有，思源书社将分文不得，明显有失公允，有违公平正义原则，对思源书社来说显失公平。二、思源书社与橘颂文化传媒公司在未按合同约定办理终止手续前不应判令思源书社腾退案涉商铺。三、对于案涉商铺思源书社拥有优先承租权。本案双方在《三峡文化城图书大世界商铺租赁合同》第五条第2款明确约定：“合同期满后，同等条件下如乙方明确表示不再续租，甲方可以租赁给第三方。”该条文措辞虽非优先承租权的标准表述，但其意思表示明确，即应理解思源书社对该商铺在同等条件下享有优先承租权。四、橘颂文化传媒公司并未提前合理期限通知承租人。依据《合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，…。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”该条法律规定不定期租赁的任一方都享有任意解除权，可以本着诚实信用的原则解除合同，但前提是在合理期限内提前通知对方。但橘颂文化传媒公司为了达到占有思源书社阁楼的目的，不顾思源书社书店正在正常经营的情形任意行使解除权，属于权利的滥用，这与“契约必须严守”即诚实信用原则是相悖的，不利于信赖利益的保护和交易安全的实现。思源书社自2013年在此经营已长达6年，期间投入了大量人力物力，且一楼租赁面积达534平方米，二楼租赁面积达630平方米，总面积达1164平方米，若需另寻地点重新经营并非易事，而本案中橘颂文化传媒公司仅在发出通知后一个月便对租赁房屋进行停电，导致思源书社无法正常经营，蒙受巨大财产损失，且在思源书社与其协商时拒不协商，可以看出其属于滥用权力，恶意造成他人损失，并利用一审法院未查明有关二楼合同附随于一楼租赁合同的事实巧取豪夺二楼阁楼的所有权。综上所述，一审法院未查明有关案情，并且适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审。橘颂文化传媒公司辩称：一、一审查明事实清楚，思源书社称一审未查明案件事实不属实。思源书社提到的其在租赁的一层房屋上面搭建的二层阁楼交换是双方自愿的交换行为，并且是思源书社提出的。二、双方签订的二层商铺交换合同是合法有效的，符合法律规定，应当按该合同执行。三、橘颂文化传媒公司将交换过来的面积如何使用、租赁给谁是橘颂文化传媒公司的事情，与思源书社无关。四、思源书社二楼交换的面积630平方米，交换合同上约定的也是该面积，思源书社说橘颂文化传媒公司存在巨大经济利益，这一说法是不客观、不实事求是的。从2013年与思源书社交换面积之后，思源书社从2013年至今未向橘颂文化传媒公司交付租金。五、思源书社称与橘颂文化传媒公司未按合同约定办理终止手续前，一审法院不应当判令思源书社腾退房屋这一理由与事实不符。双方签订的租赁合同明确约定了2013年6月1日-2018年5月31日到期，合同到期后，思源书社未按合同约定执行，在10天内未将承租物交付橘颂文化传媒公司也不续签合同。橘颂文化传媒公司在没有办法的情况下只有让思源书社无固定期限的租赁了一年。到2019年5月11日，橘颂文化传媒公司书面邮寄通知思源书社，要求思源书社在2019年6月10日前腾退房屋，但思源书社仍然不退房，橘颂文化传媒公司才诉至法院。六、思源书社提到的优先承租权的问题。按租赁合同第5条第1款的约定，思源书社应当在合同到期前90天内提出书面申请，否则橘颂文化传媒公司可以自行安排。思源书社未提出任何申请。思源书社不续签，也不退房，也不支付租金，橘颂文化传媒公司在没有办法的情况下只有让思源书社无固定期限的租赁了一年。按法律规定，橘颂文化传媒公司可以随时解除合同。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。橘颂文化传媒公司向一审法院起诉请求：1.双方解除租赁关系。2.思源书社排除妨碍，返还橘颂文化传媒公司租赁房屋。3.诉讼费用由思源书社承担。一审法院认定事实：2013年5月28日，（甲方）原告橘颂文化传媒公司与（乙方）被告思源书社（原名宜昌市思源书社）签订《三峡文化城图书大世界商铺租赁合同》一份。合同的主要内容有：第一条、商铺基本情况1.橘颂文化传媒公司将位于宜昌市××开发区城东大道××山林××小区××层部分商铺租赁给思源书社使用，商铺编号为3、4、5号，面积为1225.2平方米（含20%公摊）。2.……。3.乙方出资搭建的二层作为交换甲方二层商铺之用另行签订合同。第二条、租赁用途及租赁期限为五年。1.乙方租赁该商铺用于经营图书、音像、教育培训、文化超市等。2.租赁期限为五年，即自2013年6月1日起至2018年5月31日。第三条、租金及其他费用。1.租金：第一、二年度租金人民币为617500元，第三年年度起逐年递增5%即648376元……。第五条、商铺的续租、转租及所有权变更。1.若合同期满乙方需要继续租赁甲方商铺，乙方应在合同期满前90天向甲方提出书面申请，甲方同意后双方协商并签订新的商铺租赁合同。若乙方在合同期满前90天未向甲方提出书面续约申请，甲方有权自主另行安排。2.合同期满后，同等条件下如乙方明确表示不再续租，甲方可以租赁给第三方。3.租赁期内，经甲方书面同意乙方可以转租转借及部分转租转借该商铺……。合同甲方处加盖了橘颂文化传媒公司公章，万大红作为乙方代表在乙方处签字并加盖了宜昌市思源书社印章。合同签订后，橘颂文化传媒公司交付了租赁物。2014年10月，合同履行过程中，思源书社因经营需要对三期一层的租赁合同面积进行了调减，即对租赁的5号商铺进行了退租。2018年8月，思源书社再次对三期一层的面积进行调减，思源书社现实际承租面积为534平方米。2018年5月31日，双方签订的《三峡文化城图书大世界商铺租赁合同》到期。双方未再签订书面合同。但思源书社继续使用调减后的商铺，橘颂文化传媒公司按原合同标准收取了思源书社2019年5月前的租金。2019年5月11日，橘颂文化传媒公司给思源书社邮寄《通知》一份，通知的主要内容有：你单位2013年5月28日与我单位签订的《三峡文化城图书大世界商铺租赁合同》已于2018年5月31日到期终止。由于你单位原欠我单位房屋租金人民币372892.00元，经我单位多次催款，但你单位至今仍分文未付。现你单位使用该出租房屋达一年之久仍未支付所欠房屋租金372892.00元。现我单位依法终止合同收回房屋，敬请你单位在2019年6月10日前腾出房屋，将所租赁房屋全部退还我单位并支付所欠房屋租金372892.00元。万大红签收了该邮件，但万大红签收该邮件后未转交与思源书社。一审法院认为，原告橘颂文化传媒公司与被告思源书社于2013年5月28日签订的《三峡文化城图书大世界商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据双方对租赁期限的约定，该合同于2018年5月31日到期。合同到期后，双方未续签书面的租赁合同，但思源书社仍然在使用橘颂文化传媒公司宜昌市××开发区城东大道××山林××小区××层534平方米的商铺，橘颂文化传媒公司亦按原租赁合同标准收取租金，依照法律规定，双方形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁关系，合同的当事人均可以随时解除合同，故橘颂文化传媒公司现要求解除与思源书社的租赁关系符合法律规定，予以准许。合同解除，承租方依法应返还租赁物，故橘颂文化传媒公司要求思源书社返还租赁物的请求符合法律规定，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告宜昌橘颂文化传媒有限公司与被告宜昌市高新区思源书社的不定期租赁关系；二、被告宜昌市高新区思源书社于判决生效之日起十日内腾退原告宜昌橘颂文化传媒有限公司位于宜昌市××开发区城东大道××山林××小区××层面积为534平方米的商铺。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取300元，由被告宜昌市高新区思源书社负担。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、上诉人思源书社与被上诉人橘颂文化传媒公司于2013年5月28日签订的《三峡文化城图书大世界商铺租赁合同》到期后，双方未续签租赁合同，但双方仍按原租赁合同的约定履行各自的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，思源书社与橘颂文化传媒公司形成不定期租赁关系。二、关于思源书社上诉所称的其在案涉承租的商铺上搭建的二层阁楼的处理问题。经查，思源书社与橘颂文化传媒公司于2013年5月28日签订的《三峡文化城图书大世界商铺租赁合同》约定，由思源书社出资搭建的二层作为交换橘颂文化传媒公司二层商铺之用，另行签订合同，且双方已另行签订了合同。因此，一审未在本案中对思源书社所述的二层阁楼予以处理并无不当。思源书社应依据相关合同的约定主张权利。三、关于思源书社主张的优先承租权问题。根据双方合同约定，若合同期满思源书社需要继续租赁商铺，应在合同期满前90天向橘颂文化传媒公司提出书面申请，若思源书社在合同期满前90天未向橘颂文化传媒公司提出书面续约申请，橘颂文化传媒公司有权自主另行安排。本案中，思源书社未提交证据证明其依据合同约定在合同期满前90天向橘颂文化传媒公司提出了续租的意思表示，亦无证据证实其在双方形成不定期租赁关系后有向橘颂文化传媒公司明确表示要求续租房屋的事实。因此，思源书社主张优先承租权的依据不足，本院不予支持。综上，由于思源书社与橘颂文化传媒公司之间为不定期租赁关系，现橘颂文化传媒公司提出解除双方之间的租赁合同关系，依法应予支持。一审法院判决解除双方的租赁关系，并给予思源书社10天期限腾退承租的房屋并无不当。思源书社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元,由上诉人宜昌市高新区思源书社负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一九年十二月十六日书记员  张 萍