广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24019号上诉人（原审原告）：庞萤华，女，汉族，1969年6月5日出生，身份证住址：广东省深圳市盐田区，被上诉人（原审被告）：欧飞麟，男，汉族，1962年11月1日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：杨晓帆，广东环鼎律师事务所律师。上诉人庞萤华因与被上诉人欧飞麟房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2019）粵0308民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人庞萤华上诉请求：1、撤销（2019）粵0308民初242号民事判决第一项，改判欧飞麟向庞萤华支付违约金5160000元；2、判决本案一审、二审诉讼费用由欧飞麟承担（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、评估鉴定费等）。被上诉人欧飞麟辩称：原审事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。庞萤华向一审法院诉请1.欧飞麟向庞萤华支付违约金人民币（以下均为人民币）5160000元；2.欧飞麟向庞萤华支付律师费等维权性实际损失1032000元；3.本案所有诉讼费用由欧飞麟承担（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、评估鉴定费等）。一审法院审理查明：2018年9月26日，庞萤华与欧飞麟在居间方中原地产代理（深圳）有限公司的居间下签订了编号为MJ-0031727号的《二手房买卖及居间服务合同》，约定：“欧飞麟购买庞萤华位于深圳市盐田区梧桐路××山花园别墅××栋的房产（房产证号为70××**），成交总价为25800000元，交易定金为1000000元；欧飞麟同意在合同生效之日起14日内向庞萤华支付定金，并于2018年10月31日之前将除定金、交楼押金之外的全部楼款24800000元支付至约定的监管机构指定账户中……因涉案房产处于抵押状态，庞萤华同意于双方办理完资金监管手续及欧飞麟办出贷款承诺函之日起35日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件托管于居间方或者居间方指定的担保公司作为办理过户手续之用……如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或者没收买方已支付的定金”。另，在该合同的第十七条备注中手写载明“买卖双方同意本次交易的总定金为人民币伍佰万元整，签订本合同14日支付人民币壹佰万元整，在2018年10月31日前再支付定金人民币肆佰万元整，卖方须在买方支付定金人民币肆佰万元整前出示个人征信报告并且个人征信良好。”同日，庞萤华、欧飞麟与托管方中原地产代理（深圳）有限公司签订了编号为ZJ-0031338的《资金托管协议》，约定：“庞萤华、欧飞麟双方同意将定金1000000元、交楼押金100000元交由托管方中原地产代理（深圳）有限公司进行托管；欧飞麟应根据三方签订的《二手房买卖及居间服务合同》的约定将定金、交楼押金打入本协议约定的托管账户或者托管方指定的其他账号，若欧飞麟以现金或者刷卡等其他方式支付，托管方应出具资金托管收据……”。上述合同签订后，欧飞麟未在约定的期限内支付相应款项。庞萤华、托管方中原地产代理（深圳）有限公司分别于2018年12月20日通过EMS邮递的方式向欧飞麟发出《违约警示函》《履约催告函》，通知欧飞麟支付合同约定的定金款项、违约责任等。庞萤华于2018年12月28日再次向欧飞麟发出《解约提示函》，告知欧飞麟在2019年1月9日中午12时仍未支付款项的，将行使合同解除权。欧飞麟当庭称，不存在资金不到位的情况，系因客观原因（身体条件）未履行。一审法院认为，庞萤华、欧飞麟在居间方中原地产代理（深圳）有限公司的居间下签订的《二手房买卖及居间服务合同》明确约定了买卖房屋所在位置、房屋价款及支付方式、交房时间、违约责任等，具备房屋买卖合同条款，属房屋买卖合同，欧飞麟关于合同性质为定金担保合同的意见不予采纳。上述合同系签约各方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人在合同第十六条约定合同自签字或盖章之日起生效，欧飞麟未依约交纳购房定金不影响合同的效力。根据合同的约定，欧飞麟应于合同生效之日起14日内支付购房定金，但欧飞麟未依约履行，经庞萤华催告后在合理期限内仍未履行，导致庞萤华出售涉案房产的合同目的不能实现，欧飞麟的行为已构成根本违约，庞萤华有权通知欧飞麟解除合同，欧飞麟应依约承担相应的违约责任。庞萤华、欧飞麟在合同中约定，买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或者没收买方已支付的定金，庞萤华现主张按转让成交价的20%主张违约责任，欧飞麟提出违约金应不予支持应视为欧飞麟对违约金的调整提出意见，一审法院综合考虑欧飞麟的违约情形及双方约定的违约责任，酌情调整违约责任比例为转让成交价的10%，欧飞麟因此应向庞萤华支付违约金2580000元。庞萤华关于律师费的主张无法律依据，庞萤华关于其他维权损失的主张无事实根据，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、欧飞麟应于本判决生效之日起十日内向庞萤华支付违约金人民币2580000元；二、驳回庞萤华的其他诉讼请求。案件受理费人民币27572元，由庞萤华负担人民币16084元，欧飞麟负担人民币11488元。该费用已由庞萤华预交，一审法院不予退还，欧飞麟应于本判决生效之日起十日内将其所负担的费用与上述判决款项同时给付庞萤华。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，应予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，诉争双方就房屋买卖合同效力和违约的事实基本无异议，本案二审争议焦点为一审法院对违约金调整是否合适。首先，一审认定欧飞麟提出应不予支持违约金可以视为提出违约金的调整意见，本院予以确认，因此，一审法院可以对违约金是否存在过高进行审查。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，涉案房屋买卖合同签订后并未实际履行，庞萤华也未提交证据证明其房屋买卖合同未履行造成的实际损失。因此，一审法院依照公平原则和诚实信用原则，根据本案实际情况，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度等因素，对违约金进行调整，合法有据，应予维持。综上所述，庞萤华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费47920元，由庞萤华负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇一九年十二月六日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。