广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初21795号原告赵锐，男，汉族，1985年8月16日出，户籍地址广东省深圳市宝安区，原告伏智衍，女，汉族，1986年7月1日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，两原告共同委托代理人孙华伟，广东鸿荣源律师事务所律师。两原告共同委托代理人谭晓剑，广东鲸山律师事务所律师。被告明发集团（深圳）房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区车公庙深南大道南侧中国有色大厦1501-4-5-6，统一社会信用代码91440300596764246E。法定代表人黄发辉。委托代理人邱辰，福建天衡联合律师事务所律师。委托代理人李嵘，福建天衡联合律师事务所实习律师。上列原告与被告商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告伏智衍、两原告共同委托代理人孙华伟和谭晓剑、被告委托诉讼代理人邱辰和李嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，自2017年5月以来，被告一直以网站介绍、宣传单、宣传册、样板间等多种形式对“明发光明轩”房地产项目进行宣传，声称“复式”、“买一层送一层”、“买一层做二层”等。因受到被告的广告欺诈，原告于2018年8月24日向被告签购了涉案房屋，并付清房款。被告于2018年11月24日将房屋交付使用，比合同约定的交房日期2018年7月31日晚114日。后原告进驻小区进行装修，按照被告之前设计的效果进行制作、安装夹层。但2019年3月30日，深圳市光明区规划土地监察局发布《致明发光明轩业主的公开信》，信中明确告知“擅自加建隔层”又未取得合法建设手续的，属于违法行为，如有擅自加装，必须拆除。至此，原告方知被告违约，被告并未按合同约定为原告提供适当的合法建设手续，导致原告的装修被迫暂停、搭建面临拆除，“复式小区”也成为镜花水月，原告因此遭受严重损失。请求法院判令被告：一、赔偿差价损失514398元及相应的利息（利息以514398元为基数，从起诉之日起算，即从2019年7月15日起按6%的年利率，计算至被告实际付清时止）；二、支付原告因合理信赖而产生的损失30000元；三、向原告支付延期交房违约金46848元[(一)以总房款1280000元为基数，利率按日万分之三计算；从2018年7月31日起算，计算至2018年10月31日止，计算期间为90天，计算违约金为34560元；（二）超过90日的，以总房款1280000元为基数，利率按日万分之四计算；从2018年11月1日起算至2018年11月24日，计算期间为24天，计算违约金为12288元]；四、赔偿因违约而产生的预期房租收益损失12000元（自2019年4月1日起，按月租金3000元计算，暂计算到2019年8月1日，要求计算至“被告实际付清原告的差价损失时止”）；五、由被告承担所有诉讼费用、担保费、保全费。被告辩称，一、答辩人交付之房产符合讼争合同的约定，原告的相关诉讼请求缺乏事实与法律依据。讼争合同对面积、房屋装置、装饰装修标准进行约定，答辩人向原告实际交付的房屋符合合同约定。原告的主张缺乏事实和法律依据，依法不应支持。二、原告逾期支付购房款，违约在先，答辩人依法有权行使先履行抗辩权。讼争合同对房屋交付和房款支付进行约定，但是，原告并未依约及时、全额支付购房款。双方对于支付购房款和交付房屋两项义务履行的先后顺序是有约定的，其中原告全额支付购房款的义务在先，答辩人交付标的房屋义务在后。在原告未全额支付购房款的情况下，答辩人有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定行使先履行抗辩权，暂不向原告交付标的房屋，且无需就此承担任何违约责任。三、原告诉称之信赖利益损失与答辩人无关，原告要求答辩人承担相关责任，缺乏事实和法律依据。答辩人已依约向原告交付完全符合讼争合同约定的标的房屋，原告应按照法律的规定、相关行政机关的要求以及讼争合同的约定，合法、合理地使用标的房屋。原告若超越合同约定和法律规定使用标的房屋，则应自行承担相关责任。可见，原告要求答辩人向其赔偿所谓“信赖利益损失”缺乏事实和法律依据，依法不应支持。经审理查明，2018年8月24日，原告为买受人，被告为出卖人，签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及多份附件。合同第三条约定涉案房产为明发光明轩A单元/4层414号房，用途为办公，面积以所附测绘报告为准，并标明建筑面积和套内面积。合同第五条约定价款1280000元。合同第六、七条约定付款方式和逾期付款的违约责任。合同第九条约定交付房产时间为2018年7月30日，买受人应对出卖人交付的房屋钥匙出具收条，收条视为房产交付的凭据。合同第十二条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期在90天之内的，应自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，按日支付购房款万分之三的违约金;逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，按日支付购房总价款万分之四的违约金。合同附件一为房屋平面图，并标示建筑面积和套内面积。2018年9月30日，原告通过贷款放款方式向被告结清涉案房款。2018年11月24日，双方完成涉案房产的交付和接收。2019年1月，原告委托装修公司对涉案房产进行装修，包括倒楼面以搭建第二层，该部分装修费用23500元。此后，因属违法搭建，被相关行政管理部门责令拆除，遂酿纠纷。庭审中，原告及系列案件的其他原告均陈述，被告预售涉案房产时，宣传可搭建第二层，并提供宣传手册、网络样板图等予以证实；被告不予认可。以上事实有《深圳市房地产买卖合同（预售）》及多份附件、客户贷记回单等证据及庭审笔录等附卷证实。本院认为，涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》为原告与被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应全面遵照履行。合同及附件对标的物作以明确约定，被告交付的标的物符合合同约定及附件明示标准，原告主张关于房产面积方面的差价损失，实际是将谋而不得的不合法利益作为经济损失，该部分利益不受法律保护，本院对原告该项诉求不予支持。本案逾期交房事实清楚，合同约定违约金责任，被告应按合同承担责任。违约金计算日期的认定问题，合同约定交房日期早于合同签订之日，不合常理，而签约之日楼宇已具备交付条件，故被告于签约之日即应履行交房义务，逾期则应按合同约定标准承担违约金。因此，被告应支付2018年8月25日至2018年11月24日（合计92天）的逾期违约金：1280000元×万分之四/日×92日=47104元。原告诉求46848元，本院予以支持。被告以原告逾期付款为由主张抗辩权，由于合同对双方的主要义务的违约分别作以责任约定，相对守约方应据合同约定提出诉求，被告该项抗辩意见，本院不予采纳。原告诉求预期房租收益损失，被告已就逾期交房的违约行为承担前述约定责任，原告诉求间接经济损失，无法律依据，本院不予支持。关于信赖利益损失的诉求。本院认为，合同及其附件对标的物有明确约定，应按合同及其附件约定标准履行，出卖人按约定标准交付标的物后，非因质量问题等法定或约定情形，使用标的物导致的风险归于买受人。原告搭建第二层的行为违反行政强制性规定，也非基于合同约定行使权利，应自负相应的过错责任。另一方面，根据系列案件诸原告的陈述，结合原告提供的预售宣传材料及网络截图等证据，本院确信被告预售时确有关于搭建第二层的陈述。该部分宣传内容未纳入合同正文，被告应就此情形及原因、风险提请原告注意，被告怠于履行该附随义务，对原告实施搭建行为存在一定的过错，应承担次要责任。因此，本院酌定被告赔付原告经济损失6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告明发集团（深圳）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告赵锐、伏智衍支付逾期交房违约金46848元。二、被告明发集团（深圳）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内赔付原告赵锐、伏智衍6000元。三、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4916元，保全费用3536.23元，合计8452.23元，由原告承担8052.23元，由被告承担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇一九年十二月四日书记员 林晓仪（兼）书记员 李  玉  婷附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。