黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8428号上诉人（原审被告）：哈尔滨市南岗区北方金柜商务宾馆，住所地哈尔滨市南岗区宣化街**。个体经营者：刘德余，男，1965年12月28日出生，汉族，哈尔滨市南岗区北方金柜商务宾馆个体经营者，住哈尔滨市南岗区吉林街********。委托诉讼代理人：王晓东，黑龙江畅顺达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司哈尔滨松花江支行，住，住所地哈尔滨市南岗区宣化街**/div>负责人：史鹏飞，行长。委托诉讼代理人：李易桐，黑龙江李易桐律师事务所律师。上诉人哈尔滨市南岗区北方金柜商务宾馆（以下简称北方金柜宾馆）与被上诉人中国农业银行股份有限公司哈尔滨松花江支行（以下简称农行松花江支行）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2009）南民二初字第1362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北方金柜宾馆委托诉讼代理人王晓东，被上诉人农行松花江支行委托诉讼代理人李易桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北方金柜宾馆上诉请求：撤销一审判决，改判驳回农行松花江支行的一审诉讼请求。事实和理由：1.北方金柜宾馆并没有违约,而是农行松花江支行违约在先。北方金柜宾馆按照合同约定如期交付租金,但北方金柜宾馆租赁期间维修费用,农行松花江支行一直没有给付，在北方金柜宾馆的消费没有结算，北方金柜宾馆已经支付的租赁费没有认定。北方金柜宾馆自租赁起支付维修费用583,349元，应由农行松花江支行承担,该房产是旧楼，屋顶漏水严重,墙皮掉裂，2006年6月，农行松花江支行发生渗漏，给北方金柜宾馆造成损失。2007年农行松花江支行将空调拆除，致使无法正常经营，给北方金柜宾馆造成损失。2008年农行松花江支行无故停气，致使冬季造成暖气爆裂，总计给北方金柜宾馆造成损失583,349元。在双方争议期间，因消防设施及地下管道维修,维修费用300万元,被黑龙江宏佰建筑工程有限公司告上法庭，农行松花江支行也是被告,经过两审判决,法院认为北方金柜宾馆应使用此房。本案一审判决判令北方金柜宾馆迁出该房屋，故真正受益人是农行松花江支行,所以该笔维修费用应该由农行松花江支行承担。一审中,北方金柜宾馆要求将此费用与本案合并审理,请求农行松花江支行支付维修费用,一审法院以与本案无关为由,要求北方金柜宾馆另诉。如果农行松花江支行对维修费用有异议,北方金柜宾馆请求二审法院依法对维修费用作司法鉴定，查明本案事实。农行松花江支行的领导常某给北方金柜宾馆出具的两张情况说明，充分证明北方金柜宾馆已缴纳租赁费用。一张是2004年10月12日40万元的支票，实际上都是北方金柜宾馆给农行松花江支行支付的租金,一审法院只认定23万元是没有道理的。另一张是2004年12月3日53万元支票的情况说明，常某已经将53万元的给付情况作了详细说明。北方金柜宾馆有新证据证明农行松花江支行在北方金柜宾馆处消费402,668元，北方金柜宾馆有农行松花江支行处领导的消费签单为证，请求二审法院依法认定。该402,668元包括的内容既有农行松花江支行的领导在北方金柜宾馆处的消费;也有农行松花江支行安排客人的消费，北方金柜宾馆留存了农行松花江支行的领导李清波的签单。2.一审判决明显不符合实际，与案件事实相悖。农行松花江支行主张的滞纳金与事实不符，北方金柜宾馆根本没有违约。北方金柜宾馆从2004年开始共计给付农行松花江支行四笔钱,第一笔是支票40万元(农行松花江支行只认可23万元);第二笔是53万元的支票(一审法院没有认定);第三笔是农行松花江支行认可的23万元;第四笔是后期农行松花江支行认可的48万元，合计给付164万元。农行松花江支行的行为给北方金柜宾馆造成的损失583,349元及后期的维修费用300万元,合计损失3,583,349元。因此，农行松花江支行还应给付北方金柜宾馆1,943,349元。北方金柜宾馆在刚刚开始租赁房产前，就已经开始向农行松花江支行支付资金，所以北方金柜宾馆根本不欠租金。北方金柜宾馆为了农行松花江支行平账提前几年支付的租金,北方金柜宾馆也没有要利息。所以农行松花江支行主张要滞纳金违反法律规定。农行松花江支行辩称，双方签订的房屋租赁合同是真实意思表示，合同依法成立，对双方具有约束力，北方金柜宾馆违约，应承担违约责任。一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回北方金柜宾馆的上诉请求。农行松花江支行向一审法院起诉请求：1.北方金柜宾馆返还农行松花江支行所有的位于南岗区××号房屋，立即从该房屋中迁出；2.北方金柜宾馆给付农行松花江支行房屋租金542,082.68元、滞纳金1,469,355元共计2,011,437.68元及2018年6月13至给付之日止的滞纳金（按年租金23万每日万分之五计算）；3.北方金柜宾馆给付农行松花江支行房屋占用期间费用2,058,667.38元及2018年6月13日至给付之日止房屋占用期间的费用（按每日630.14元计算）。一审法院认定事实：2004年12月14日，农行松花江支行以其支行原有名称中国农业银行哈尔滨市松花江支行与北方金柜宾馆个体经营者刘德余以拟用名称东方钱柜饮食娱乐有限公司之名签订了《租赁合同》一份。合同约定：农行松花江支行（甲方）将其所有的位于哈尔滨市南岗区宣化街369号（原多格酒店）租给北方金柜宾馆（乙方）；房屋用途为饮食娱乐用房，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2005年1月20日至2011年1月20日止；该房屋年租金为人民币23万元整；付款方式第一年租金乙方应于本合同生效之日向甲方支付，以后每年12月20日支付下一年房租；甲方应于本合同生效之日并收到乙方支付的第一年房租后，将该房屋交付乙方；租赁期间，甲方对房屋及其附着设施有检查、修缮权利，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失的维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；租赁期间，乙方可以对房屋进行装修和增设他物，但乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的主体结构、装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方承担；租赁期满后，承租人保持对租赁房屋改善和增设他物后的状态（动产除外），不得随意损坏、拆除房屋设施，应无偿交给出租人，否则按损坏程度负赔偿责任；在房屋租赁期间，使用租赁房屋所产生的一切费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；鉴于甲方使用的房屋与乙方承租的房屋共同使用一个配电室，电费是按供电局根据整体建筑统一设计并规定的峰、谷、平电量计算方法统一收取。甲、乙双方各承担电费等相关事宜另签补充协议，为了避免乙方拖欠电费，在双方签订协议当日乙方应向甲方交纳保证金2万元，待合同终止后返还。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前二个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10％作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的5%00向乙方加收滞纳金。合同签订后，农行松花江支行按照约定将涉诉房屋交付北方金柜宾馆使用，北方金柜宾馆于2005年1月21日给付农行松花江支行房屋租金23万元、2009年6月1日给付农行松花江支行房屋租金23万元、2009年6月给付农行松花江支行房屋租金2万元后，北方金柜宾馆未再给付农行松花江支行租金，且北方金柜宾馆一直占有使用涉诉房屋。现农行松花江支行起诉至法院要求北方金柜宾馆返还涉诉房屋，立即从该房屋中迁出并给付农行松花江支行房屋租金、滞纳金和占用房屋期间费用共计4,070,105.06元。审理中，北方金柜宾馆辩称自2009年至农行松花江支行起诉之日止北方金柜宾馆不欠农行松花江支行租金，2004年10月12日，哈尔滨市盛东南经济贸易有限公司以40万元支票形式代北方金柜宾馆向农行松花江支行交纳了涉诉房屋的定金，且由农行松花江支行支行的部门经理常某为其出具了收条。经农行松花江支行向其支行原综合管理部经理兼清收部经理常某核实，常某于2010年6月21日为农行松花江支行出具了情况说明，该情况说明载明：“2004年10月12日40万元收条的情况说明，40万元中收多格欠款17万元，收金柜当年租金23万元，这40万元的收款用途是由行里与刘德余协商后由其代收的”。开庭审理时，农行松花江支行承认其中23万元已从北方金柜宾馆所欠租金中扣除。依据原、北方金柜宾馆签订的租赁合同，北方金柜宾馆应在租赁合同履行期内支付农行松花江支行房屋租金总额138万元，北方金柜宾馆已支付71万元，尚有67万元未支付。一审法院认为，农行松花江支行、北方金柜宾馆于2004年12月14日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，为依法成立的合同，对合同双方具有约束力。北方金柜宾馆在租赁期间未按约定支付房屋租金，已构成违约，应承担违约责任。农行松花江支行要求北方金柜宾馆给付拖欠期间的房屋租金及滞纳金，一审法院应予支持；合同履行期限届满后，双方没达成新的合意，北方金柜宾馆仍占用该房屋侵犯了农行松花江支行的合法权利，故农行松花江支行要求北方金柜宾馆立即从涉诉房屋迁出并返还涉诉房屋之请求，一审法院予以支持。北方金柜宾馆在占用房屋期间的费用可参照双方签订的房屋租赁合同的年租金标准23万元计算；关于农行松花江支行要求北方金柜宾馆给付2018年6月13日至给付之日止的滞纳金之主张，没有合同依据，一审法院不予支持。关于农行松花江支行要求北方金柜宾馆给付租赁期间所拖欠的电费之主张，其所提交的证据不能证明系北方金柜宾馆所欠，亦不能提供其他证据佐证，故一审法院对该请求不予支持。关于北方金柜宾馆辩称自2009年至农行松花江支行起诉之日止北方金柜宾馆不欠农行松花江支行租金，双方在签订租赁合同前北方金柜宾馆以支票形式分两次给付农行松花江支行40万元定金及53万元房屋租金之辩诉主张，因北方金柜宾馆提交证人（常某）证言均系复印件，且该证人未出庭接受质询，其真实性无法核实，故一审法院不予认定。在开庭审理时，农行松花江支行对其支行原综合管理部经理兼清收部经理常某为农行松花江支行出具的40万元情况说明中，承认其中23万元从北方金柜宾馆所欠租金中扣除，一审法院予以确认。关于北方金柜宾馆辩称在合同履行过程中农行松花江支行多次违约，对房屋破损不进行修缮，致使北方金柜宾馆为维修房屋漏水等支付维修费583,349元之辩诉主张，证据不足，一审法院不予支持。判决：一、北方金柜宾馆携其物品从坐落于哈尔滨市南岗区宣化街369号房屋迁出，将该房屋归还给农行松花江支行；二、北方金柜宾馆给付农行松花江支行合同履行期内（自2005年1月20日至2011年1月20日止）拖欠的房屋租金67万元；三、北方金柜宾馆给付农行松花江支行合同履行期内拖欠租金的滞纳金按合同约定日万分之五计算；逾期期间：2007年1月20日至2008年1月20日年度，以年租金23万元为基数，从2006年12月21日起至2009年6月1日止；2008年1月20日至2009年1月20日年度，其中从2007年12月21日起至2009年6月1日止，以年租金23万元为基数，从2009年6月2日起至给付日止，以租金21万元为基数；2009年1月20日至2010年1月20日年度，以年租金23万元为基数，从2008年12月21日起至给付日止；2010年1月20日至2011年1月20日年度，以年租金23万元为基数，从2009年12月21日起至给付日止；四、北方金柜宾馆给付农行松花江支行租赁期届满后占用房屋期间的费用（自2011年1月21日起按年租金23万元计算至迁出日止）；五、公告费260元由北方金柜宾馆承担；六、驳回农行松花江支行的其他诉讼请求。上述款项北方金柜宾馆于判决生效后十日内给付农行松花江支行。北方金柜宾馆未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，北方金柜宾馆围绕上诉请求提交了一组票据。意在证明：北方金柜宾馆承租期内从2004年到2008花费维修费用455,411元。农行松花江支行质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议。整组票据无法证明装修位置是案涉房产使用的材料，很多是装修人工费及装饰材料，不是用于维修，所以受益人不是农行松花江支行，北方金柜宾馆无权就该部分损失进行主张。本组票据当中未附有效发票，均是手写的小票，所以不具有票据的合法性。票据当中没有看到是任何修缮字样的这个材料及人工，均体现地砖石膏粉板框、焊条保温板等等，仍然是与修缮不相关联的一些材料。农行松花江支行未提交新证据。本院认证意见：因该组所称的维修票据大多系装修支出的费用票据，并非维修费用，根据合同约定应当由北方金柜宾馆承担，除外之外的零星维修费用票据仅有收据，没有合同等其他证据佐证，又无法排除系使用不当导致个别维修，故不予采信。对该组中的消费签单，因与本案没有关联性，本院亦不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于一审法院认定北方金柜宾馆已付工程款数额是否正确的问题。农行松花江支行一审中举示现金存款单及记账凭证可以证实北方金柜宾馆分三笔交纳48万元，北方金柜宾馆对此部分无异议。北方金柜宾馆主张另向农行松花江支行以支票形式分别交纳40万元、53万元，时任清收部经理常某对其2004年10月12日出具的40万元收条予以书面情况说明，该40万元中包括收前承租人多格酒店欠款17万元，剩余23万元为北方金柜宾馆交纳的当年租金。常某出具的另一份情况说明证实53万元支票中含2004年10月12日出具的收条所载的40万元，即53万元支票包含该笔当年租金23万元。且北方金柜宾馆在一、二审中并未举示其交纳租金的凭证，按照举证证明责任分配规则应当承担举证不能的后果。故一审法院认定北方金柜宾馆交纳租金数额为71万元正确，本院予以维持。关于北方金柜宾馆主张房屋维修费用583,349元及农行松花江支行消费欠款402,668元是否应予支持的问题。《租赁合同》约定，租赁期间，农行松花江支行对房屋及其附属设施有检查、修缮权利，因北方金柜宾馆管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失的维修费用，由北方金柜宾馆承担责任并赔偿损失。北方金柜宾馆二审中举示了一组收据，绝大部分是2004年至2008年装修材料及人工费收据，并非房屋维修支出的费用，剩余零星的维修费因北方金柜宾馆未举示其通知农行松花江支行进行维修的证据，不能排除系其使用不当导致设备损害，况且北方金柜宾馆并未提出反诉请求，故北方金柜宾馆该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于农行松花江支行消费欠款402,668元，因与本案无关联性，北方金柜宾馆可另行主张。综上所述，北方金柜宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,818元，由哈尔滨市南岗区北方金柜商务宾馆负担。本判决为终审判决。审判长 宋 凯审判员 柳 波审判员 孟朋卓二〇一九年十二月四日法官助理孙志军书记员周小倩