江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3488号上诉人（原审原告）：谈文兴，男，1967年4月25日生，汉族，住常州市新**。上诉人（原审原告）：李洁，女，1968年7月6日生，汉族，住常州市新**。被上诉人（原审被告）：常州天新资产管理有限公司，住所地常州市天宁区武青北路**。法定代表人：刘卫祖，该公司总经理。委托诉讼代理人：江珊，江苏圣典（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州市小河沿市场业主管理委员会，，住所地常州市嘉乐广场金鼎公寓****负责人:蒋建明，该委员会主任。被上诉人（原审被告）：常州市福福物业管理有限公司，住所，住所地常州市天宁区小河沿****div>法定代表人：蒋建明，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：常州市小河沿商城管理有限公司，住所地常州，住所地常州市天宁区小河沿****>法定代表人：薛福华，该公司总经理。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：宋玲丽，江苏常武（苏州）律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：邵彩宽，江苏常武（苏州）律师事务所律师。上诉人谈文兴、李洁因与被上诉人常州天新资产管理有限公司（以下简称天新公司）、常州市小河沿市场业主管理委员会（以下简称业管会）、常州市福福物业管理有限公司（以下简称福福公司）、常州市小河沿商城管理有限公司（以下简称商城公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2018）苏0402民初3196号判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谈文兴、李洁上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持谈文兴、李洁一审诉请；二、本案上诉费用由天新公司、业管会、福福公司、商城公司承担。事实和理由：1.涉案产权系谈文兴、李洁所有，在其产权证书上对产权性质、坐落位置，空间位置等均有具体而明确的描述，系受到物权法保护的不动产。涉案产权开始有明确的物理分割可出租给他人，实现物权之处分和收益权。其后，由天新公司、业管会、福福公司、商城公司实施侵权行为，强制拆除，导致其没有物理分割延续至今。一审法院认定涉案产权是产权式商铺不符合法律规定。所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。涉案产权系谈文兴、李洁购买后，自主实现物权处分及收益，从未授权给他人经营管理，与所谓的产权式商铺完全不同。2.业管会一再表示其行为是受到大多数业主的同意及授权实施，一审法院也据此认定谈文兴、李洁的诉请会侵犯大多数业主的利益。而事实上，业管会的诸多行为并未得到大多数业主的同意及授权。2018年6月大多数业主签名用于维权的致常州市天宁区政府的一封公开信，就涉案产权被持续侵权事实及事态发展过程有详细描述。小河沿市场的事实是大部分业主利益没有得到保证，大部分业主受到侵害至今。谈文兴、李洁的诉请仅是根据侵权事实通过法律手段维护自身合法权益。3.物权法第76条明确约定：选举业主委员会或更换业主委员会成员由业主共同决定。本案中，业管会自称其为业主选举的业主委员会，后又称其为自救公司。经谈文兴、李洁向常州市天宁区街道核实，所谓的业管会是非法的，在法律上未得到认可。4.常州市政府2013年第61号文件是要求彻底解决脏乱差问题，并落实长效管理机制，要求天宁区政府制定切实可行的综合整治方案，采取有效措施，精心组织，周密部署，确保整治取得实效，切实维护社会稳定。而事实上天新公司、业管会、福福公司、商城公司简单强拆，根本没有得到产权业主的书面同意，严重侵害了业主的合法权益。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，以维护谈文兴、李洁的合法权益。天新公司、业管会、福福公司、商城公司均辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谈文兴、李洁向一审法院诉讼请求:1.判令业管会、天新公司、福福公司、商城公司停止对谈文兴、李洁所有的小河沿8号-地1193号和小河沿8号-地1195号的侵害，同时要求恢复原状；2.判令业管会、天新公司、福福公司、商城公司赔偿谈文兴、李洁损失暂计人民币40000元；3.本案诉讼费由业管会、天新公司、福福公司、商城公司承担。一审法院认定事实，谈文兴、李洁系常州市小河沿8号-地1193号房屋（建筑面积6.8平方米）、常州市小河沿8号-地1195号房屋（建筑面积6.8平方米）的所有权人。常州市小河沿8号有关商铺业主和天新公司签订的小河沿8号商铺授权委托协议书，协议约定的主要内容为：天新公司有权将业主拥有的商铺纳入小河沿8号一层、负一层的整体对外招商出租，业主不得中途反悔及单方退出；在整体对外出租成功后，业主应无条件将其商铺交由承租经营方统一布局和进行整体装饰装修；本协议规定的天新公司对外招商出租工作完成后（指天新公司对外就小河沿8号商铺一层、负一层整体出租协议已签订生效），本协议即行终止；业主给予天新公司整体招商出租的承租期限不得低于十五年；客商第一至第五这五个租赁年度所支付的年租金总额应达到小河沿8号一层、负一层商铺全体购铺业主购铺总价款的7%，其后每五年增长一个百分点，直至租赁期结束；支付租金的时间为先付后用，每三个月支付一次租金；从本协议生效之日起至本协议终止或提前终止之日止，这一期间各商铺租金由天新公司承担支付，应付年租金总额按购铺价款的5%计付，不满一年的，按实际时间结算；各商铺业主承诺遵守本协议及之后天新公司受托与客商签订的整体租赁协议，在本协议期内及客商的承租期内不得提前收回本协议商铺，如业主违约，将赔偿天新公司所有的经济损失；在本协议期内，天新公司如不能按时支付各业主租金超过三个月，各业主有权收回商铺，并有权要求天新公司赔偿各业主所有经济损失；本协议经双方签章且登记在册的全体业主中的566个以上商铺铺位的业主与天新公司签毕小河沿商铺授权委托协议书后生效。后有关业主签订了一份确认书，确认小河沿商铺授权委托协议书经双方签章后生效，同时对租金补贴标准进行了确认，并对业管会所进行的整体招商出租工作和最终选定的承租方予以认可，同意天新公司以受托出租方的名义，代表商铺业主与选定的承租方签订受托出租协议。天新公司提交的小河沿市场资料交接清单表明，2014年1月16日，已经和天新公司签约并领取过渡费的业主有519个，另有3个未领取过渡费但签订了协议。天新公司将小河沿市场全部业主名册、已经签约并领取过渡费摊位信息表、未签约委托协议业主名册、小河沿8号商铺授权委托协议第二联（红色）移交业管会。本案谈文兴、李洁未与天新公司签订小河沿8号商铺授权委托协议书。2014年1月10日，业管会、天新公司、常州市小河沿日用品商城有限公司（以下简称日用品公司）签订了一份常州市小河沿8号一层、负一层商铺委托出租协议，协议约定出租方：常州市小河沿8号一层、负一层商铺业主（以下简称甲方），受托方：天新公司（以下简称乙方），承租方：日用品公司（以下简称丙方）。乙方作为甲方授权的委托代理人，现依据甲方与乙方签订的小河沿8号商铺授权委托协议书中的授权委托事项、范围和权限，就小河沿8号一层、负一层商铺的受托出租事宜，与丙方签订本协议如下：协议约定的主要内容如下：1.受托出租物的名称、范围。受托出租物仅限于已与乙方签订小河沿8号商铺授权委托协议书及确认书的甲方持有常州市小河沿8号一层、负一层的原商业经营场地（房屋）以及配套的附属设施，建筑面积合计5505.28㎡。2.受托出租物的现状。丙方在承租该受托物前，已从业管会作了充分了解。丙方不仅对该受托出租物分属多个商铺的业主所有的情况已完全清楚，也对该受托出租物的面积、质量、配套实施、外部环境等情况完全清楚。丙方还对该小河沿8号一层、负一层商铺中的部分业主仍未与乙方签订小河沿8号商铺授权委托协议书的情况完全清楚。丙方愿意在以上情况下与乙方签订本受托出租协议，并愿意承担因仍有部分商铺业主至今未与乙方签订小河沿8号商铺授权委托协议书所可能产生的法律后果和责任。3.受托物的用途。在国家法律、法规许可范围内的市场经营。4.租金保证金。丙方应在签订本协议前向常州市小河沿8号一层、负一层商铺业主交付租赁保证金500万元；该保证金是丙方为存款人的银行存单，丙方交给业管会的该存单用以保证丙方履行本协议的担保物，具有法律上的质押效力；该500万元租赁保证金的银行存单，由业管会与丙方共同到存单所在银行办理质押登记手续；该租赁保证金的存单所产生的银行利息属丙方所有；本协议期满或提前终止时，在丙方已向甲方交付了全部的应付租金等应付费用，并按约支付了违约金和赔偿损失后，该租赁保证金由丙方收回。5.租赁期限与免租装修期。租赁期为15年，从2014年1月1日起至2028年12月31日止；免租装修期为3个月，从2014年1月1日起至2014年3月31日止，出租方不收取该期间丙方的应付租金。6.租金。年租金为7606491元，每月租金为633874元；该租金标准在15年的租赁期内不论发生何种情况均不再作增减调整。7.租金交付时间与交付方式。租金为先付后用，2014年4月1日至2014年12月31日这9个月的租金分两次支付：在2014年3月31日前先付3个月的租金，2014年6月30日前再付6个月的租金；2015年起的每年应付租金，丙方应在上一年的12月31日前一次付清。8.丙方可在小河沿8号商铺授权委托协议书许可范围内，对本协议受托出租物进行改建和装修，但不得破坏房屋的结构和整体安全以及设施完整，甲方不承担任何费用。9.租赁期内，该受托出租物的保管、保养和维修责任及费用均由丙方承担，如因丙方原因发生灾害、事故，造成受托出租物损坏的，由丙方承担修复赔偿责任……12.违约责任。本协议生效后，丙方不得中途反悔，单方解除本协议，否则丙方所投入所有的改建物和装修物归甲方所有；如甲方中途反悔，单方解除本协议，则甲方应按丙方所投入所有的改建物和装修物的费用总额向丙方作出赔偿，甲方还应按丙方提出的损失补充赔偿金额作出赔偿；丙方应按时足额支付本协议规定的租金，如丙方超过3个月仍未能付清下一年度应付租金时，甲方可单方提前解除本协议，丙方所有投入的改建物和装修物无偿归甲方所有，丙方还应按甲方提出的损失补充赔偿金额作出赔偿。13.因国家政策需要拆除或改造、不可抗力致使本协议无法履行时，本协议提前终止，双方互不承担违约赔偿责任。15.在本协议签订生效后，乙方的受托责任完成，甲方的本协议授权委托事务由业管会接受处理。本协议经乙、丙、业管会三方签字盖章后生效。2014年1月21日，谈文兴向常州市公安局天宁分局局前街派出所报警，称2014年1月21日早晨8点发现其在本市天宁区小河沿菜场负一楼1195摊位、1193摊位被砸毁，造成其财产灭失。谈文兴、李洁提供的照片显示1195摊位、1193摊位设施部分被毁坏，现原1195摊位、1193摊位的位置已无摊位设施。业管会、天新公司、福福公司、商城公司在庭审中陈述1195摊位、1193摊位设施是由日用品公司拆除的。2014年4月4日，一审法院立案受理日用品公司诉天新公司、业管会房屋租赁合同纠纷一案，日用品公司提出的诉讼请求为：1.解除三方签订的出租协议；2.判令业管会返还租赁保证金500万元及利息。2014年5月29日，业管会召开业管会会议，就返还500万元租赁保证金等问题进行讨论和表决。考虑到日用品公司对市场改造所作的投入（400万元左右）、市场本身存在的不利因素、钉子户问题、日用品公司已支付4个月的过渡费（127万元）等情况，业管会与会成员表示如果蒋建清在同意下列条件的情况下，同意不追究其赔偿责任，返还500万元保证金：1.日用品前期所有投入资金、装修物等均归全体业主所有；2.本案诉讼费用由日用品公司承担；3.在本案判决后，10日内注销日用品公司营业执照，并撤出小河沿市场，将所租赁物（场地）交还给业管会；4.在本案判决后，10日内全部清退所有收取已定摊位经营户的定金、押金及租金，否则，由此产生的法律责任自负；5.在本案判决后，业管会将重新组织招商，在招商过程中蒋建清不得以任何理由和借口找下一个承租客商的任何麻烦；6.日用品公司作为市场的业主之一，必须积极配合业管会工作，不得做钉子户。蒋建明、邵建平、彭忠、肖建华、徐建英、霍梅云、堵豪荣、姜静萍、周凤娣、杨雪芬、王国文等11位业委会成员签字同意退还500万元保证金，姜敏、张国健2位成员弃权。日用品公司股东蒋建清、苏彩秀在会议决议上签字，完全同意业管会提出的上述6项要求。2014年6月3日，一审法院对日用品公司诉天新公司、业管会房屋租赁合同纠纷一案作出（2014）天民初字第666号民事判决：“一、解除日用品公司与天新公司、业管会签订的常州市小河沿8号一层、负一层商铺受托出租协议。二、业管会按照2014年5月29日形成的决议及达成的协议，将500万元保证金返还给日用品公司。”2014年8月以后，小河沿（含春天女人街）摊位业主在授权委托书上签名，授权委托书内容现自愿委托业管会，与常州路桥日用品有限公司（以下简称路桥公司）洽谈签订商铺租赁协议，认可业管会与路桥公司签订协议完全代表本人意愿。2014年8月18日，业管会将常州市小河沿8号一层。负一层出租给路桥公司。2014年11月，路桥公司法定代表人生病及路桥公司破产随即实际终止协议。因而常州市小河沿8号一层、负一层一直空置到2015年7月底。之后业管会决定采取自救的形式，2015年8月5日成立商城公司，对小河沿菜市场及春天女人街进行装修改造。小河沿8号负一层及春天女人街的业主在小河沿市场自救改造装修确认书上签名，确认书内容自救行动的原则：参照菜市场一楼，即装修费用由商城公司先行垫付，在开业后两年内的租金作为归还市场的装修费用、两年后（即第三年起）支付业主回报，回报的收益按照市场的总租金除去公司运作成本后，全部发放给业主（特别注明：商城公司是业主自救公司，并不是由谁来承担这个市场）。谈文兴、李洁未在上述授权委托协议书、自救改造装修确认书上签名。商城公司实施常州市小河沿8号一层装修改造，改造后已开业，到2018年11月28日后已将收益回报业主。2019年6月15日，业管会、商城公司作出关于小河沿市场改造的情况说明。在2015年6月之前小河沿市场几经招租招商失败情况下，业管会决定采取自救的形式，成立了商城公司（业主自救公司）对小河沿市场及春天女人街进行装修改造。当时把整个小河沿市场、春天女人街分为三个装修改造工期，其中，小河沿市场一层为第一期，负一层为第二期，女人街为第三期。小河沿市场一层的第一期装修改造工程如期开工、如期结束，如期开始招租经营（已于2018年11月28日向业主发放了经营收益）。此后，在准备实施负一层的第二期装修改造工程时，出现了几个实质性的而且是避免不了的问题。其中最为严重的是葡京3**违章搭建后造成小河沿市场负一层严重渗漏问题一直得不到解决，其次是嘉乐广场负一层、负二层停车场与小河沿市场负一层共用通道的管理衔接问题。这些问题自2016年11月份开始协调沟通至2019年5月才得以基本解决。业管会、商城公司，本着业主利益至上、为大多数业主服务的宗旨，在2019年5月10日已正式向嘉乐广场物业管理单位提交了对小河沿市场负一层及春天女人街的装修改造申请。物业管理公司已同意并对嘉乐广场所有业主进行了书面公开公示，目前公示期已经结束。现在商城公司决定于2019年6月26日开始，对小河沿市场负一层和春天女人街实施停车场的装修改造，预计工期三个月；装修改造后的业主收益分配将按照自救方案执行。谈文兴、李洁在一审庭审中明确诉讼请求中恢复原状是指恢复摊位原来的样子，不能恢复原状就要赔偿，赔偿的金额由法院酌定。一审法院另查明，2018年4月8日，福福公司取得常州市公安局交通警察支队机动车停车场设立备案通知书，以及物价局核准。停车场范围在小河沿广场，有福福公司管理。2018年6月25日，谈文兴、李洁向本院提起诉讼。一审法院认为，谈文兴、李洁系常州市小河沿8号一地1193号房屋（建筑面积6.8平方米）、常州市小河沿8号一地1195号（建筑面积6.8平方米）房屋所有权人。谈文兴、李洁所有的1193号、1195号房屋仅在空间上具有面积，与其他房屋没有物理上的切割，属于典型的产权式商铺。产权式商铺作为一种新型的产权形式，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，其权利行使应受到整体市场规划布局的限制和约束。本案虽然谈文兴、李洁未与天新公司签订小河沿8号商铺授权委托协议书，常州市小河沿8号一层、负一层商铺委托出租协议，是业管会、天新公司、日用品公司之间签订的协议，该协议约束包括谈文兴、李洁在内的全体业主，理应获得尊重。现虽然该协议已解除，但常州市小河沿8号一层、负一层商铺整体使用的性质和状况并未发生变化。之后业管会依据有关业主在授权委托协议书、自救改造装修确认书上签名，业管会再次将常州市小河沿8号一层、负一层商铺出租给路桥公司，以及采取自救的形式，成立商城公司，对常州市小河沿8号一层。负一层及春天女人街进行装修改造。包括针对常州市小河沿8号负一层、春天女人街，实施停车场的装修改造，是针对常州市小河沿8号一层、负一层商铺的实际情况，做出保障广大业主利益的行为。其中常州市小河沿8号一层实施装修改造后，到2018年11月28日已将收益回报业主。从签订小河沿8号商铺授权委托协议书、以及在授权委托书、小河沿市场自救改造装修确认书上签名的人数，可以看出绝大部分业主仍然是同意授权委托业管会对外整体统一招租经营方式，这种方式保障了广大业主的利益，虽然谈文兴、李洁未在授权委托书、小河沿市场自救改造装修确认书上签名，但是对于谈文兴、李洁亦无损害。在此情况下，谈文兴、李洁要求业管会、天新公司、福福公司、商城公司停止对谈文兴、李洁所有的小河沿8号-地1193号和小河沿8号-地1195号的侵害，同时要求恢复原状以及赔偿谈文兴、李洁损失暂计人民币40000元的诉讼请求，会损害其他绝大多数业主的利益，故一审法院不予支持。该院遂依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，第七十六条之规定，判决：驳回谈文兴、李洁的诉讼请求。一审案件受理费800元，由谈文兴、李洁负担。二审中，谈文兴提交如下证据：1.部分小河沿业主给常州市天宁区政府的公开信，上面详细描述了小河沿市场事件的经过，代表了大部分业主的共同心声，也符合小河沿市场的事实状况。2.常州市政府2013年61号文件通知，该文件是对菜场脏乱差进行整治，并没有授权天新公司、业管会、福福公司、商城公司简单强拆，因为菜场商铺都是具有房产证和土地证的独立商铺，是公民的合法财产。至今谈文兴已经五年多没有得到收益，这个行为跟强拆没有区别，没有法律依据。天新公司质证称：公开信是由谈文兴、李洁及其他少部分业主自己书写的，是他们自己意思的表达，公开信后面的签名只是代表致政府公开信使用。天新公司从未侵害谈文兴、李洁的利益，谈文兴、李洁所有的1193号、1195号商铺一直是处于空置状态，天新公司成立的目的就是为了解决8号商铺业主的遗留问题，也是从全体业主利益的考虑，受绝大多数业主的委托，作为委托代理人与第三方签订三方受托出租协议，这是绝大多数业主的真实意思表示。招商出租工作完成之后，天新公司将所有相关资料移交给业管会，历史使命已经完成。对市政府61号文件，真实性无异议，该文件的落款是2013年4月22日，文件发送对象是天宁区人民政府及市各有关部门，通知中强调了综合整治工作有关事项，包含了彻底解决小河沿菜市场脏乱差的问题。之后，天新公司成立是为了解决小河沿市场的遗留问题。业管会质证称，对第一份证据的三性不予认可，因为该公开信只是谈文兴、李洁方等人单方面形成的，虽然有业主签名，但并不能代表业主对小河沿市场整改工作的意见。该公开信的形成时间是2018年6月4日，而在此之前小河沿市场经历了三个阶段的改造：第一阶段为2014年1月，天新公司经过519名业主的委托与日用品公司签订协议，由该公司进行改造，到2014年3月因各种客观情况，该协议没有继续履行，小河沿市场改造未完成；第二阶段为2014年8月，业管会经过516名业主的委托与路桥公司达成协议，准备实施改造，之后路桥公司因经营原因，未实际开始改造工作；第三阶段为2015年6月业管会采取自救形式成立了商城公司，对前两阶段未改造完成的小河沿市场进行自救，当时有566名业主授权业管会，按照自救方案实施改造，因此业管会所实施的改造工作是经过绝大多数业主的授权，改造行为和改造后果对所有业主均有相应的约束力。对证据二，文件真实性没有异议，但该文件并没有明确小河沿市场具体的改造方案和改造实施单位，通过该文件也不能证明谈文兴、李洁所述的证明目的。福福公司质证称，对第一份证据的三性不予认可，证明目的不予认可。第二份证据的真实性没有异议，证明目的不予认可。商城公司质证称，该两份证据均与商城公司无关，商城公司是自救公司，小河沿市场的前期市场改造和商城公司没有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，改建、重建建筑物及其附属设施应由业主共同决定。本案中谈文兴、李洁所有的小河沿8号-地1193号、1195号产权摊位位于小河沿8号负一层，属于小河沿市场的一部分。小河沿市场按照政府相关部门综合整治要求，经超过三分之二的业主同意，共同决定进行整体改造，对小河沿市场进行统一改造招租使用符合小河沿市场业主的整体利益。虽然谈文兴、李洁未签字同意改造，但业主行使权利不得损害其他业主的合法权益，结合小河沿市场一层和负一层整体改造的即成事实，综合考虑个人利益与整体利益的平衡，对谈文兴、李洁主张的停止侵害、恢复原状并赔偿损失的诉请，本院不予支持。综上所述，谈文兴、李洁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由谈文兴、李洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜旭阳审 判 员 沈秋云审 判 员 是飞烨二〇一九年十二月四日法官助理 王 浩书 记 员 刘玉宇