江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4006号上诉人（原审原告）：连云港市宇洁物业管理有限公司，住所地灌南县新安镇新兴北路**。法定代表人：王立水，该公司总经理。委托诉讼代理人：王井亮，灌南县东方法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：连云港华鼎置业有限公司，，住所地灌南县人民中路新天地商业广场法定代表人：严峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：周联松，该公司员工。委托诉讼代理人：周达华，江苏海西律师事务所律师。上诉人连云港市宇洁物业管理有限公司（以下简称宇洁物业公司）与上诉人连云港华鼎置业有限公司（以下简称华鼎置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宇洁物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持宇洁物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由华鼎置业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定物业费空置房的面积和结算时间以商品房销售合同约定的房屋交付之日作为空置房物业费交纳的截止时间是错误的；首先，房屋的交付时间应以华鼎置业公司与房屋购买者的实际交付时间为准，只要华鼎置业公司不能举证证明实际移交宇洁物业公司，就应当认定为空置房。其次，华鼎置业公司承认交付房屋给宇洁物业公司的流程，是出卖给业主的房屋，由宇洁物业公司交付给业主，房屋出卖后，华鼎置业公司应将房屋买卖合同与钥匙等相关手续提交给宇洁物业公司，再由宇洁物业公司与业主签订物业服务协议，否则视为空置房。再次，宇洁物业公司在2013年起诉时双方确定的空置房面积，华鼎置业公司应举证证明2013年之后向宇洁物业公司交付的房屋面积与交付时间，不能举证的，应承担举证不能的后果，在一审中，华鼎置业公司没有证据证明2013年后向宇洁物业公司交付房屋的面积与交付时间，应认定华鼎置业公司2013年后没有交付房屋。二、本案一审经过多次开庭审理，开始华鼎置业公司不承认双方有书面交接手续，到最后一次开庭又出示宇洁物业公司的收条，故应以收条时间来确定双方的交接时间。综上，请求支持宇洁物业公司的上诉请求。上诉人华鼎置业公司针对宇洁物业公司的上诉请求辩称，宇洁物业公司的上诉理由不能成立，理由是商品房出售给业主后，是由物业公司与业主办理交接手续，一审法院在庭审过程中向宇洁物业公司的工作人员调查得知，每一户都有完整的档案资料，而且工作人员明确四号楼，他们不收取物业费，是因为业主自己自治。宇洁物业公司主张从物业移交之际来计算空置房屋物业费没有依据。2、宇洁物业公司从华鼎置业公司领取了所有业主的商品房买卖合同，在一审开庭中均予以否认，最终华鼎置业公司找到了领取合同的收条并申请出具收条的华鼎置业公司的工作人员出庭作证，宇洁物业公司还以各种理由来否认。合同签订以及房屋交付日期，商品房买卖合同都有明确记载。特别是2013年之后，该小区的所有房屋都是现房，不存在期房的问题，宇洁物业公司所主张的内容，自己手中的证据就能够证明，但是其拒绝向法庭提供。所以华鼎置业公司认为一审法院依据房屋登记管理部门掌握的资料来确定商品房出售的时间和交付的时间，是没有问题的。宇洁物业公司的上述请求均不能成立，请求二审法院依法驳回对方的上诉请求。华鼎置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宇洁物业公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由宇洁物业公司承担。事实与理由：一、华鼎置业公司与宇洁物业公司所签订的前期管理合同己于2013年11月到期，双方之间己不存在服务合同关系，宇洁物业公司也没有为该小区提供物业服务，无权向华鼎置业公司主张物业费。二、宇洁物业公司存在重复收取物业费现象，宇洁物业公司己经向业主收取了物业费，又向华鼎置业公司主张物业费存在明显恶意。华鼎置业公司无法全面核查宇洁物业公司重复收取的具体数额，但可以确认的是，宇洁物业公司此前向华鼎置业公司主张的空置房物业费就己经包含重复收取部分，应当退还给华鼎置业公司。虽然之前案件是以调解结案，但宇洁物业公司放弃部分依然有效，不得再行主张。三、宇洁物业公司没有提供符合标准的物业服务，无权主张物业费。首先，宇洁物业公司实际并未为该小区提供物业服务，小区的物业服务均是业主自行完成。一审法院调查宇洁物业公司工作人员也证实，小区4号楼是业主自治，自行管理。其次，一审法院在另一物业服务纠纷一案件中也实地进行了调查，可以证实宇洁物业公司没有提供符合标准的物业服务，在另案中是按宇洁物业公司主张标准的60%进行判决的，案号为（2018)苏0724民初1909号。同一法院对同一小区的物业费判决出现两个不同标准，事实认定明显不一致。再次，一审中华鼎置业公司还向法院提交的监控视频，能客观证实宇洁物业公司直至目前仍未提供服务。综上，请求依法公正判决。宇洁物业公司针对华鼎置业公司的上诉请求辩称，双方之间仍然存在着物业服务合同关系，也按照前期物业管理协议履行了自己对华鼎置业公司物业管理义务。宇洁物业公司不存在重复收费的情况。宇洁物业公司履行了物业服务义务，并得到大多数业主的认可。4号楼并不存在业主自己管理，所有的物业都是由物业公司来完成的。请求驳回华鼎置业公司的上诉请求。宇洁物业公司向一审法院提出诉讼请求：请求依法判令华鼎置业公司支付2013年10月1日至2018年9月30日期间物业服务费999960.75元，2018年10月1日之后的物业费用于每年的9月份支付，并承担诉讼费用。一审法院查明：宇洁物业公司与华鼎置业公司于2008年11月10日签订《新天地（商业）广场前期物业服务合同》，其中约定：宇洁物业公司为华鼎置业公司建设的新天地商业广场提供前期物业管理服务，收费标准为：多层住宅：0.55元/月.平方米；高层住宅：0.65元/月.平方米；商业物业：0.8元/月.平方米，业主应于商品房销售合同约定的房屋交付之日起交纳物业服务费用，对纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因华鼎置业公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用按《物业管理条例》由华鼎置业公司全额交纳。合同期限自2008年1月10日起至2013年11月10日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前90天，业主大会尚未成立的，宇洁物业公司华鼎置业公司双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，华鼎置业公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2017年10月19日、22日，华鼎置业公司两次将购房合同共计449份及相关图纸交给宇洁物业公司。2017年11月18日，华鼎置业公司将业主房屋明细表14张交给宇洁物业公司。另查明，宇洁物业公司具有中华人民共和国物业服务企业资质。宇洁物业公司曾就2013年9月30日前的物业费于2012年12月27日和2016年1月22日向一审法院起诉，后经调解处理完毕。2015年8月17日，宇洁物业公司就本案诉争的新天地商业广场物业服务合同进行了备案，期限为三年。2017年8月，新天地商业广场因在灌南县“双城同创”攻坚季物业管理工作中成绩显著，被灌南县物业管理工作领导小组办公室评为综合提升奖。庭审过程中，华鼎置业公司提供的灌南县房产处出具的新天地小区商品房签约明细载明，新天地小区共计450户，其中398户已于2013年10月前出售，余52户于2013年10月后出售，分别是：2015年4月出售的4#楼30室，面积为132.52㎡；2014年1月出售的：4#楼26室，面积为69.7㎡、3幢B-E16室，面积为211.22㎡、4#楼33室，面积为118.32㎡；2014年6月出售的：3幢B-E01室，面积为232.89㎡、1#楼3-3B06室，面积为78.2㎡；2014年11月出售的：4#楼22室，面积为93.86㎡；2014年9月出售的：3幢A-05室，面积为127.82㎡；2015年3月出售的：4#楼32室，面积为27.8㎡；2015年2月出售的：5#楼B-04室，面积为65.94㎡；2015年9月出售的：1幢F02室，面积为160.5㎡，1幢F03室，面积为160.5㎡；2015年8月出售的：2幢11室，面积为2111.03㎡；2016年1月出售的：6#幢E-19室，面积为67.41㎡、1#楼3-3E10室，面积为48.76㎡；2016年5月出售的：4#楼37室、28室、29室、31室，面积为15.42㎡、118.32㎡、27.8㎡、132.52㎡；2016年6月出售的：4#楼09室、12室、10室、20室、11室、08室、16室、18室、36室、15室、17室、21室，面积为95.53㎡、95.53㎡、81.52㎡、149.32㎡81.52㎡、143.4㎡、83.78㎡、129.52㎡、153.91㎡、81.52㎡、84.56㎡、101.12㎡；6#幢E-07室、6#幢E-10室、6#幢E-17室、6#幢E-04室、6#幢E-09室、6#幢E-11室、6#幢E-05室、6#幢E-02室、6#幢E-15室、6#幢E-08室、6#幢E-03室、6#幢E-13室，面积为：79.54㎡、81.71㎡、81.71㎡、79.54㎡、67.41㎡、81.71㎡、88.37㎡、79.54㎡、73.53㎡、73.53㎡、72.91㎡、73.53㎡；2016年7月出售的：6#幢E-16室，面积为：67.41㎡；2016年9月出售的：1#楼3-3A07室，面积为：138.92㎡；2016年12月出售的：3幢B-E19室，面积为：194.77㎡；2017年5月出售的：4#楼25室、4#楼24室，面积为：153.91㎡、15.42㎡；2017年7月出售的：3幢C-B19室、1#楼3-3A01室，面积为：115.14㎡、97.92㎡；2017年9月出售的：1#楼3-3B21室，面积为137.02㎡；2017年12月出售的：4#楼4单元1001室，面积为167.21㎡。以上前51套房屋均为商业营业用房，最后一套为复式住宅。庭审中，华鼎置业公司辩称宇洁物业公司与华鼎置业公司之间的物业服务合同已到期，且宇洁物业公司未实际提供物业服务的抗辩，未向一审法院提交充分证据予以证实，一审法院不予支持。华鼎置业公司辩称的宇洁物业公司诉求已超过诉讼时效的抗辩，因物业费是在同一合同项下对一定期间基于同一原因而产生的继续性债权，各期债务因时间经过而不断产生，各期履行的债权实际上具有整体性和关联性，分期履行的独立性不足以否定其整体性和关联性，故对华鼎置业公司的该项抗辩，一审法院不予支持。华鼎置业公司辩称宇洁物业公司多收取了华鼎置业公司2009年至2013年10月的物业费，因双方已达成调解协议，基于一事不再理原则，一审法院对该抗辩不予支持。本案争议的焦点：涉案收取物业费空置房的面积和结算时间。宇洁物业公司以其单方制作的空置房面积及结算时间主张2013年10月1日至2018年9月30日的物业费为999960.75元，华鼎置业公司抗辩在宇洁物业公司所诉期间的物业费仅有约28平方米的房屋没有交纳。但宇洁物业公司与华鼎置业公司双方相互否认，各自就其主张的事实均未能提供充分的证据加以证明，故都不予采信。对双方争议的焦点如何认定。一审法院认为，根据宇洁物业公司与华鼎置业公司双方签订的前期物业服务合同第七条约定：业主应于商品房销售合同约定的房屋交付之日起交纳物业服务费用，该“交付之日”即为空置房物业费交纳的截止时间。而能够认定空置房物业费收取的房屋面积及截止时间的购房合同、业主房屋明细等相关材料，华鼎置业公司业已交给宇洁物业公司，但在本案审理过程中，宇洁物业公司无正当理由未提供上述证据，故宇洁物业公司应依法承担有证不举的法律后果。而华鼎置业公司提供的灌南县房管处出具的诉争小区商品房签约明细表中载明，在2013年9月30日至2017年12月15日之间即本案诉讼期间的房屋只有52户，并注有该52户房屋面积和签约时间，此时间同于或先于购房合同约定的房屋交付之日，故一审法院就已查明的上述事实先行处理，即2013年10月至涉案52户房屋签约之日止期间的物业费152783.2元。计算方式如下：（签约日期-2013年10月的空置期×房屋面积×物业费收费标准）2015年4月出售：4#楼30室，面积为132.52㎡；18月×132.52㎡×0.8元/月.平方米=1908.3元2014年1月出售：4#楼26室，面积为69.7㎡、3幢B-E16室，面积为211.22㎡、4#楼33室，面积为118.32㎡；3月×（69.7+211.22+118.32）×0.8=958.2元2014年6月出售：3幢B-E01室，面积为232.89㎡、1#楼3-3B06室，面积为78.2㎡；8月×（232.89+78.2）×0.8=1991元2014年11月出售：4#楼22室，面积为93.86㎡；13月×93.86×0.8=976.1元2014年9月出售：3幢A-05室，面积为127.82㎡；11月×127.82×0.8=1124.8元2015年3月出售：4#楼32室，面积为27.8㎡；17月×27.8×0.8=378.1元2015年2月出售：5#楼B-04室，面积为65.94㎡；16×65.94×0.8=844元2015年9月出售：1幢F02室，面积为160.5㎡，1幢F03室，面积为160.5㎡；23月×（160.5+160.5）×0.8=5906.4元2015年8月出售：2幢11室，面积为2111.03㎡；22月×2111.03元×0.8=37154.1元2016年1月出售：6#幢E-19室，面积为67.41㎡、1#楼3-3E10室，面积为48.76㎡；27月×（67.41+48.76）×0.8=2509.3元2016年5月出售：4#楼37室、28室、29室、31室，面积为15.42㎡、118.32㎡、27.8㎡、132.52㎡；31月×（15.42+118.32+27.8+132.52）×0.8=7292.7元2016年6月出售：4#楼09室、12室、10室、20室、11室、08室、16室、18室、36室、15室、17室、21室，面积为95.53㎡、95.53㎡、81.52㎡、149.32㎡81.52㎡、143.4㎡、83.78㎡、129.52㎡、153.91㎡、81.52㎡、84.56㎡、101.12㎡；6#幢E-07室、6#幢E-10室、6#幢E-17室、6#幢E-04室、6#幢E-09室、6#幢E-11室、6#幢E-05室、6#幢E-02室、6#幢E-15室、6#幢E-08室、6#幢E-03室、6#幢E-13室，面积为：79.54㎡、81.71㎡、81.71㎡、79.54㎡、67.41㎡、81.71㎡、88.37㎡、79.54㎡、73.53㎡、73.53㎡、72.91㎡、73.53㎡；32月×（95.53+95.53+81.52+149.32+79.54+81.71+81.71+81.52+79.54+67.41+81.71+88.37+143.4+79.54+73.53+83.78+129.52+153.91+73.53+81.52+84.56+101.12+72.91+73.53）×0.8=56685.1元2016年7月出售：6#幢E-16室，面积为：67.41㎡；33月×67.41×0.8=1779.6元2016年9月出售：1#楼3-3A07室，面积为：138.92㎡；35月×138.92×0.8=3889.8元2016年12月出售：3幢B-E19室，面积为：194.77㎡；38月×194.77×0.8=5921元2017年5月出售：4#楼25室、4#楼24室，面积为：153.91㎡、15.42㎡；43月×（153.91+15.42）×0.8=5825元2017年7月出售：3幢C-B19室、1#楼3-3A01室，面积为：115.14㎡、97.92㎡；45月×（115.14+97.92）×0.8=7670.2元2017年9月出售：1#楼3-3B21室，面积为137.02㎡；49月×137.02×0.8=5371.2元2017年12月出售：4#楼4单元1001室，面积为167.21㎡。50×167.21×0.55=4598.3元。综上，合法的合同关系受法律保护，宇洁物业公司的举证足以证明宇洁物业公司与华鼎置业公司之间形成事实上的物业管理服务合同，一审法院予以确认。宇洁物业公司向华鼎置业公司提供了物业管理服务，但华鼎置业公司未按照合同约定给付物业费，属违约行为，应当承担继续履行的违约责任，故华鼎置业公司现应给付宇洁物业公司物业费152783.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，一审法院判决如下：一、华鼎置业公司于判决生效后十日内给付宇洁物业公司物业管理服务费152783.2元；二、驳回宇洁物业公司的其他诉讼请求。案件受理费6946元，由宇洁物业公司负担3595元，由华鼎置业公司负担3351元。华鼎置业公司应负担部分，宇洁物业公司已预交，华鼎置业公司在给付上述款项时一并给付宇洁物业公司。本院二审期间，上诉人宇洁物业公司提交以下证据：江苏省灌南县人民法院（2016）苏0724民初6162号、（2017）苏0724民初295号、（2017）苏0724民初5228号民事判决。三份均是生效判决。能够证实宇洁物业公司在服务的小区已经完成了与业主签订的物业协议服务内容。并且在5228号本案涉及的4号楼，也是由宇洁物业公司提供物业服务的。经质证，华鼎置业公司发表质证意见:对三份判决的真实性无异议，但是三份判决均是依据一份物业管理协议所作出，业主在庭审过程中都以没有接受物业服务相抗辩，这些判决中法院均是考虑到业主未能就宇洁物业公司未提供服务或者服务有瑕疵为证据，而承担了不利后果。宇洁物业公司在一审法院因为物业问题诉讼数量非常大，一审法院引起了重视，所以在严峰的案件中进行了调查。最终确认宇洁物业公司的服务存在瑕疵，不能以该三份判决全额支持了宇洁物业公司的请求来认定宇洁物业公司的服务是符合约定的。三份判决达不到宇洁物业公司的证明目的。上诉人华鼎置业公司提交以下证据：证据一、张海富出具的证明一份，张海富是新天地商业广场4号楼3单元801业主，证明从2015年6月1日之后从未见过物业公司的人提供服务。是由张海富联合了其他人员负责各个单元的垃圾倾倒、电维修等事务，是由四号楼自己管理，费用各家分摊。证据二、（2019）苏07民终2630号民事判决书一份。该份判决书是因严峰与宇洁物业公司的物业服务纠纷而产生，该案一审判决严峰按照约定标准的60%向宇洁物业公司支付物业服务费，严峰不服，上诉至中级人民法院，法院作出判决是依据一审法院实地勘察，调查了解，并且调查了数位业主形成调查笔录，确认宇洁物业公司物业服务存在严重的瑕疵，才酌定按照60%予以支持，本案和2630号系同一个小区，严峰就是法定代表人。经质证，宇洁物业公司发表质证意见：对于证据一的三性不予认可。证明的内容均不属实，4号楼一直是由宇洁物业公司进行物业服务的。对证据二真实性无异议，但是判决书涉及的审判依据与本案的依据是不同的。判决书所涉及的物业服务合同与本案所依据的前期物业服务合同是两个不同的合同关系。宇洁物业公司与华鼎置业公司之间签订的前期物业合同，并且对华鼎置业公司空置房做了特殊的约定，而在中院判决所依据的是宇洁物业公司与严峰之间的物业服务合同。并且一审法院只是在开庭审理期间对小区的现状做的调查，对于之前的物业服务没有做客观的评价。而且在物业服务期间，一审法院也对同时期的其他物业关系作出全额支付并认可宇洁物业公司的服务。本院对以上证据认证如下：对上诉人宇洁物业公司提交的（2016）苏0724民初6162号、（2017）苏0724民初295号、（2017）苏0724民初5228号民事判决书及上诉人华鼎置业公司提交的（2019）苏07民终2630号民事判决书真实性予以确认。对上诉人华鼎置业公司提交的证明，因张海富本人未到庭接受质询，且宇洁物业公司对证明真实性不予认可，故本院对该证明不予确认。本院经审查认为，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点：一审判决认定的华鼎置业公司应当支付宇洁物业公司的物业费数额是否正确。本院认为，宇洁物业公司与华鼎置业公司于2008年11月10日签订《新天地（商业）广场前期物业服务合同》，双方约定的合同期为一年，同时约定在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同期满前90天，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议；双方未能达成协议的，华鼎置业公司应在合同期满前选聘新的物业管理企业。因涉案的新天地商业广场尚未成立业主委员会，未选聘新的物业管理企业，华鼎置业公司也未解除与宇洁物业公司的前期物业服务合同，宇洁物业公司亦实际提供了物业管理服务，故华鼎置业公司应支付相应的空置房物业管理费用。华鼎置业公司上诉主张双方不存在物业服务合同关系无事实和法律依据，本院不予支持。关于物业费用数额问题。根据华鼎置业公司与宇洁物业公司签订的前期物业服务合同，华鼎置业公司应交纳其与购房人商品房销售合同约定的房屋交付之日前的空置房物业管理费用。而能够认定空置房物业费收取的房屋面积及截止时间的购房合同、业主房屋明细等相关材料，华鼎置业公司业已交给宇洁物业公司，宇洁物业公司无正当理由未提供上述证据，故一审法院根据灌南县房管处出具的诉争小区商品房签约明细表载明的房屋面积和签约时间计算空置房物业费用并无不当，本院予以支持。但在（2019）苏07民终2630号涉案小区业主与宇洁物业公司的物业合同纠纷一案中，通过业主举证及法院的现场勘查，证明宇洁物业公司提供的服务确实存在瑕疵，相关物业费用按百分之六十标准收取。因涉案小区是一个整体，故上诉人华鼎置业公司主张宇洁物业公司所提供物业服务不符合标准的上诉理由本院予以采纳，对于相关物业费用酌减至百分之六十，因此华鼎置业公司应当支付的物业费数额为91669.92元（152783.2元×60%）。上诉人华鼎置业公司主张涉案小区4号楼为业主自治，其不应交纳物业费，但空置房并未交付业主使用，故华鼎置业公司仍应支付相应物业费，对该上诉理由本院不予支持。上诉人华鼎置业公司主张宇洁物业公司重复计算物业费，因其与宇洁物业公司2013年9月30日前的物业费双方已经通过法院调解解决，本案不予处理，对2013年10月1日后的物业费重复计算部分未提供证据予以证明，本院对该上诉主张不予支持。综上，上诉人宇洁物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人华鼎置业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初638号民事判决第二项；二、变更江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初638号民事判决第一项为：“华鼎置业公司于判决生效后十日内给付宇洁物业公司物业管理服务费91669.92元。”一审案件受理费6946元，由宇洁物业公司负担6000元，由华鼎置业公司负担946元。二审案件受理费6946元，由上诉人宇洁物业公司负担6000元，由华鼎置业公司负担946元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇一九年十二月六日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。