广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19246号上诉人（原审被告）：罗福刚，男，1949年8月17日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢丽华，罗福刚之妻。委托诉讼代理人：严永泽，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市越秀区惠福东路**。法定代表人：翟谷纲，该所所长。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。上诉人罗福刚因与被上诉人广州市民政局房屋管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗福刚上诉请求：1.撤销一审判决，改判罗福刚与广州市民政局房屋管理所关于广州市越秀区解放中路忠襄里x号xx房的租赁关系继续有效；2.本案一、二审诉讼费用由广州市民政局房屋管理所承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。罗福刚夫妇长期居住在广州市越秀区解放中路忠襄里x号xx房（以下简称案涉房屋），广州市民政局房屋管理所解除与罗福刚的租赁关系应被认定无效。首先，根据广州市民政局房屋管理所工作人员陈述，其起诉前会通过电话、快递等方式通知不符合租赁条件的承租人进行协商，罗福刚长期居住在案涉房屋并无收到任何电话或快递通知。其次，罗福刚原名下房屋并不适合罗福刚居住。根据罗福刚一审提供的证据，罗福刚长期患有高血压、糖尿病、冠状动脉粥样硬化性心脏病及二尖瓣返流（重度）、不稳定性心绞痛等疾病，上述病症会因稍微剧烈的运动（如上下楼梯）和情绪激动而诱发，并危及生命。罗福刚原名下的房屋不具有电梯且位于四楼，故案涉房屋不适合罗福刚居住。罗福刚将名下房屋登记于女儿一人名下是为了争取案涉房屋的居住机会。最后，案涉房屋靠近医院，对罗福刚而言，具有就近就医的优势，因罗福刚夫妻长期需要看病打针吃药，于相同地段，罗福刚曾询问多家中介，因出租人担心老人的身体状况，均得到无房可租的结果。罗福刚符合《广东省公有房产管理条例》第十一条规定的公有房产的分配对象。综上，案涉房屋作为身体欠佳的两老人目前唯一可供居住的房屋，恳请二审法院查清事实后判如所请。广州市民政局房屋管理所二审辩称，不同意罗福刚的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。理由如下：1.罗福刚进入诉讼后才将妻子名下的产权房（番禺区广州碧桂园四楼），变更在其女儿名下，故意造成无房可住并符合承租公房的条件，该行为不应得到法院的支持，根据《广东省公有房产管理条例》第十一条规定及双方合同第十九条第三款约定，罗福刚均不符合承租条件，罗福刚有可搬迁的地方；2.广州市民政局房屋管理所对罗福刚的情形表示同情，但罗福刚并不比其他人更贫困，罗福刚自己有房居住却仍占用公房，扰乱广州市民政局房屋管理所正常管理工作；3.根据罗福刚一审开庭的陈述，其每月退休金6000元左右，广州市民政局房屋管理所对罗福刚无赡养义务。广州市民政局房屋管理所向一审法院起诉请求：1.判令解除广州市民政局房屋管理所与罗福刚之间关于广州市越秀区解放中路忠襄里x号xx房的不定期租赁关系；2.判令罗福刚及同住人员立即将广州市越秀区解放中路忠襄里x号xx房腾空交还广州市民政局房屋管理所；3.判令罗福刚按每月99.90元的标准向广州市民政局房屋管理所支付房屋租赁合同解除次日起至罗福刚实际交还房屋之日止的房屋占用费；4.判令罗福刚按照每月99.90元的标准向广州市民政局房屋管理所支付租赁关系解除后至交还房屋之日止的场地占用费的违约金（合同第20条第2款约定，计算标准：按占用期内房屋占用费总额的100%计算）；5.判令本案广州市民政局房屋管理所的律师代理费用3000元由罗福刚承担（合同第21条第3款约定）。一审法院认定事实：广州市越秀区解放中路忠襄里x号xx房（居住用房，建筑面积31.2627平方米）登记的权属人为广州市民政局，该局委托广州市民政局房屋管理所出租、管理上述房屋。2012年1月1日，广州市民政局房屋管理所（为甲方、出租人）与罗福刚（为乙方、承租人）签订《广州市房屋（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区解放中路忠襄里x号xx房出租给乙方作住宅使用，使用面积24.94平方米，租期自2012年1月1日至2014年12月31日，月租金额99.90元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按现金或支票的付款方式缴付给甲方；乙方逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。第十九条、乙方同意并确认3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶（含共同居住人员）获得了自有产权房屋（包括房改购房、自购私房或商品房），且建筑面积超过其住房标准下限的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十条第2项、第3项的约定处理。第二十条、违约责任，2、租赁期届满甲乙双方未续订合同，或者合同因故解除时，甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金。第二十一条、……如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支付的诉讼费、调查取证费用均由乙方承担等。合同签订后，广州市民政局房屋管理所将案涉房屋交付给罗福刚使用。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未再续签合同。罗福刚按每月99.90元的标准向广州市民政局房屋管理所支付租金至2019年6月止。另查明，据广州市房地产档案馆于2018年12月11日出具的来函查询办理结果反馈，罗福刚有产权信息情况。因本案纠纷，广州市民政局房屋管理所于2019年3月22日向一审法院提起诉讼。诉讼中，罗福刚陈述称：1950年由我母亲向房管部门承租案涉房屋，后转由我承租，现房屋由我夫妻两人居住，我向房管部门交租至2019年6月，从未拖欠租金。最后一份租赁合同是在2012年签订的。罗福刚名下曾经是有自有房产，是在1999年购买的，地，地址在番禺区的广州碧桂园**筑面积96平方米，楼梯楼，当时登记在罗福刚、卢丽华、罗子茵三人名下，没有分份额。我在收到法院传票后就将产权登记在罗子茵一个人名下。购买该房产时罗子茵未成年，买房子的钱是我向亲戚借的，另因罗福刚的老板没有帮我买社保医保，他就补偿给了我一笔钱。当时购买该房产的目的是为了给女儿罗子茵婚后居住。广州市民政局房屋管理所就其主张的律师费3000元，提交了《委托代理合同》及律师发票予以证实。罗福刚就其答辩还提交了结婚证，广州市医疗保险指定慢××诊断证明书，广东省人民医院出院小结，疾病诊断证明书，罗福刚妻子的广东省人民医院诊断报告书、病历，罗福刚及妻子无房证明（2019年6月20日开具）等证据予以证明。一审法院认为，根据《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。本案中，罗福刚已购自有产权房屋，不符合承租公房的条件，理应将承租的公房广州市越秀区解放中路忠襄里x号xx房腾空交还广州市民政局房屋管理所，以便分配给其他更需要承租公房的住户。基于上述情形，依照广州市民政局房屋管理所、罗福刚双方于2012年1月1日签订的《广州市房屋（住宅）租赁合同》第十九条第3项的约定，广州市民政局房屋管理所有权解除双方之间的租赁合同关系并收回房屋。现广州市民政局房屋管理所诉请要求解除双方之间的不定期租赁合同关系并收回房屋，合法合理，一审法院予以支持。罗福刚在获悉本案诉讼情况后，与其妻子将共有产权房屋变更登记在其女儿一人名下，故意造成其符合承租公房的条件。对此，依法应视为条件不成就。罗福刚据此提出的抗辩，一审法院不予采纳。因合同解除后的相关情况尚未发生，罗福刚是否拒不交还房屋也不确定，广州市民政局房屋管理所主张的房屋占用费还未实际产生，故广州市民政局房屋管理所现即诉请要求罗福刚支付租赁合同解除次日起的房屋占用费及拒不交还房屋的违约金，一审法院不予支持。广州市民政局房屋管理所可待相关情形实际发生后再作主张。至于律师费的问题。上述《广州市房屋（住宅）租赁合同》约定“如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支付的诉讼费、调查取证费用均由乙方承担”，并未约定律师费也由乙方承担，而且，因诉讼而支出的律师费不属于乙方违约造成直接损失和必然损失，故广州市民政局房屋管理所要求罗福刚承担其律师费，理据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条的规定，于2019年7月25日判决如下：一、自判决发生法律效力之日，解除广州市民政局房屋管理所与罗福刚之间关于广州市越秀区解放中路忠襄里x号xx房的不定期租赁合同关系；二、自判决发生法律效力之日起三十日内，罗福刚及同住人员将广州市越秀区解放中路忠襄里x号xx房腾空交还给广州市民政局房屋管理所；三、驳回广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由广州市民政局房屋管理所负担50元，罗福刚负担50元。罗福刚与广州市民政局房屋管理所对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审审理过程中，本院于2019年11月30日收到广州市民政局房屋管理所寄来的罗福刚出具的《退房承诺书》并加盖了广州市民政局房屋管理所公章，该承诺书内容如下：根据《广州市民政局房屋管理所关于清退不符合代管房承租条件承租人的通知》要求，本人愿意在2020年12月31日前解除与广州市民政局房屋管理所签订的《广州市房屋租赁合同》（住宅），并办理退房手续。本人租住房屋地为广州市越秀区解放中路忠襄里x号xx房，因两老人暂时找不到能租住房屋原因，请允许本人暂时借住房屋至2020年12月31日，过渡期内愿意按原租金标准缴纳借助费，并承诺在过渡期前将房屋退回局房屋管理所。二审庭审结束后，广州市民政局房屋管理所向本院提交了罗福刚向其支付2019年7月至2019年11月租金的发票，共计499.5元。本院认为，本案二审当事人之间争议的焦点问题为：罗福刚是否有权继续居住案涉房屋。根据二审中双方当事人自愿达成的协商意见，广州市民政局房屋管理所向本院提交了一份承诺人为罗福刚的《退房承诺书》，并加盖了广州市民政局房屋管理所的公章，根据该承诺书的内容，广州市民政局房屋管理所明确同意罗福刚暂住案涉房屋的搬迁期限至2020年12月31日止，结合双方的调解意向以及罗福刚存在的客观实际困难，本院调整一审判决第二项的搬迁期限至2020年12月31日止，罗福刚及同住人员自上述搬迁期限结束后应立即将广州市越秀区解放中路忠襄里x号xx房腾空交还给广州市民政局房屋管理所。依据公平合理和等价有偿原则，罗福刚亦应按原租金标准即每月99.9元的标准向广州市民政局房屋管理所支付欠付的租金以及搬迁期间的房屋占有使用费，据此，本院对于一审判决予以调整。综上所述，罗福刚上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13325号民事判决第一项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13325号民事判决第三项；三、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13325号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起，罗福刚及同住人员暂住广州市越秀区解放中路忠襄里x号xx房至2020年12月31日止；自搬迁期限结束后，罗福刚及同住人员应立即将上述房屋腾空交还给广州市民政局房屋管理所；四、罗福刚应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市民政局房屋管理所一次性支付自2019年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（房屋租金按每月99.9元标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至2020年12月31日止的房屋占有使用费，罗福刚应按上述标准逐月向广州市民政局房屋管理所交纳。五、驳回广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费100元，由广州市民政局房屋管理所负担50元，由罗福刚负担50元；二审案件受理费50元，由罗福刚负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月十九日书记员  杨希曾龙辉