江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9202号上诉人（原审被告）：尹相龙，男，1981年6月11日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：曹增强，男，1963年3月15日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人尹相龙因与被上诉人曹增强房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初5736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹相龙上诉请求：1、撤销原审判决第二项中关于违约金及扣除装修1万元的内容，依法改判驳回被上诉人关于违约金的诉请，并改判被上诉人支付上诉人违约金58000元。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方争议的租赁合同为被上诉人违约在先。2018年12月4日，案涉房屋租赁合同签订后，上诉人已按合同约定支付了押金，履行合同义务。但是2018年12月11日发现房屋内没有电路控制箱（继电保护、用电开关等），也存在从户外配电总箱直接接明线等安全问题，存在严重的用电安全问题，向被上诉人反映情况后，对方以各种理由，以自己为当地人的优越感自居，藐视外地人，态度傲慢，拒不履行法定义务，被上诉人的行为已经构成违约。交付房屋时，从楼道进入房屋的正门已被封堵，被上诉人并没有将封堵的入户门恢复原状并达到安全使用要求。二、被上诉人后续以傲慢无礼的方式擅自更改收款方，存在不当。2019年5月，按照合同约定支付房租时，被上诉人擅自主张更改收款方式，由支付宝变更为银行卡，给上诉人带来不便，严重影响了支付进度。上诉人本不想追究被上诉人房屋内没有安装电路控制箱及封堵入户侧房门的违约责任，但被上诉人以不将房租支付到擅自更改后的收款方即为上诉人违约相要挟，并以语言在庭审中羞辱上诉人，出于一个外来务工人员对生存的本能反应及人格的捍卫，提出追究被上诉人的违约责任。三、上诉人为租赁的房屋付出的维修费合计58000元，判决结果只补偿装修款10000元存在不当。上诉人为租赁房屋付出的58000元装修款应当全额补偿。曹增强答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。对上诉人超出一审诉请的违约金主张，不同意调解。上诉人的上诉请求不合理，被上诉人不可能在法庭上骂人。合同明确提出，被上诉人最多补贴装修款10000元，2018年12月4日签订合同后，我还给予对方2个月的免租期，上诉人不按时间支付租金，被上诉人催过后还是拒绝支付，上诉人有意在拖延时间。从目前物业反映的情况来看，上诉人将房屋对外出租，与合同相违背，存在不诚信。曹增强向一审法院起诉请求：1、判令解除曹增强、尹相龙签订的租赁合同，尹相龙腾空房屋交还曹增强；2、判令尹相龙支付自2019年2月1日起至返还房屋之日止的房屋租金占用费，同时支付合同违约金3300元；3、尹相龙承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月4日，曹增强（甲方）与尹相龙（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的诉争房屋出租给乙方使用，租赁用途为居住，居住人数为1-4人,最多不超过5人；房屋租赁期自2019年2月1日至2024年1月31日，共计5年；甲方应于2018年12月5日前将房屋按约定条件交付给乙方；经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙（2个）及门禁（3个）后视为交付完成，乙方同时支付甲方押金；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；2019年2月1日至2021年1月31日（前两年）3300元/月，2021年2月1日至2024年1月31日（后三年）3500元/月，支付方式支付宝或银行汇款，押1付3；各期租金支付日期，2019年至2023年每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日；押金3300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费、其它与居住有关的费用，由乙方承担；甲方在将房屋交乙方之前应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全;甲方在租约开始前提供乙方约两个月内装修时间，此期间不计租金；甲方也同时提供10000元额度的内装修补贴给乙方，此补贴在租金中扣除；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，1.迟延交付房屋达7日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1.不按照约定支付租金达7日的；2.欠缴各项费用达1000元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7.擅自将房屋转租给第三人的；甲方有上述约定的违约情形的，应按月租金的100%向乙方支付违约金;乙方有上述约定的违约情形的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。上述合同签订后，尹相龙向曹增强配偶陆文杰支付宝账户支付押金3300元，曹增强将诉争房屋交付尹相龙使用。2019年4月29日，陆文杰向尹相龙发送微信，要求其缴纳租金，并提供银行卡账号，尹相龙最初同意支付，后以需要扣除10000元装修款为由拒绝支付，同时认为其应于2019年7月1日缴纳租金。后陆文杰于5月8日通过微信告知尹相龙解除合同，尹相龙此时表示愿意继续支付租金，双方未能协商一致。案件审理过程中，尹相龙提供微信记录一份，以证明曹增强交付诉争房屋的同时未提供空调遥控，曹增强已经构成违约。另，尹相龙还提供照片一组，以证明其就诉争房屋进行了装修。曹增强对上述证据真实性不持异议，但认为尹相龙装修花费远不足10000元，故曹增强不应予以补贴。庭审中，尹相龙陈述系因曹增强提供的银行账户并非曹增强本人所有，且曹增强交付的房屋前门封堵、室内没有电路控制箱，未能提供空调遥控器，故其未缴纳房屋租金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于曹增强要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院认为，曹增强、尹相龙签订的租赁合同就租金缴纳期限作出了明确约定，但尹相龙经曹增强催告后仍未缴纳，且双方合同中明确约定不按照约定支付租金达7日的，出租方有权解除合同，故对于曹增强上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。租赁合同解除后，尹相龙理应将诉争房屋腾空返还曹增强，故对于曹增强要求尹相龙腾房返还的诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于尹相龙认为曹增强更改租金支付方式，交付的房屋前门封堵、没有电路控制箱、未能提供空调遥控器，故尹相龙未能缴纳租金系曹增强违约所致的抗辩主张，一审法院认为，尹相龙交付租房押金即系支付至曹增强配偶支付宝账户内，且双方合同并未就支付账号作出明确限定，而租赁房屋系现状交付，曹增强亦给予了尹相龙10000元的装修补贴，故对于尹相龙上述抗辩主张，一审法院不予采纳。关于曹增强要求尹相龙支付自2019年2月1日起房租、占有使用费及违约金3300元的诉讼请求，一审法院认为，尹相龙租赁使用诉争房屋理应支付相应租金，现合同因尹相龙违约解除，尹相龙理应承担相应违约责任并支付腾房返还前的占有使用费，故对于曹增强上述诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于尹相龙认为曹增强给予的装修补贴应当在租金中予以抵扣的抗辩主张，一审法院认为，双方合同中明确约定曹增强给予尹相龙10000元装修补贴，并在租金中予以扣除，现尹相龙提供的证据可以证明其确就诉争房屋进行了装修，曹增强虽认为尹相龙装修花费不足10000元，但合同并未约定装修花费大于10000元作为曹增强补贴的前提，故对于尹相龙上述抗辩主张，一审法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除曹增强与尹相龙就南京市秦淮区苜卫路27号1幢106室房屋签订的租赁合同；二、尹相龙于判决生效之日起十五日内将南京市秦淮区苜卫路27号1幢106室房屋腾空返还曹增强，向曹增强支付自2019年2月1日起至实际腾房返还之日止的租金、房屋占有使用费（按3300元/月标准计算），并向曹增强支付违约金3300元（给付时扣除装修补贴10000元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费213元，减半收取为106.5元，由尹相龙负担。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。二审中，尹相龙主张因有10000元装修补贴，所以第一次缴纳租金时应当扣除，故其第一笔租金应自2019年5月1日支付，而不是2019年2月1日。其在2019年5月1日准备支付租金，但曹增强不同意尹相龙的支付方式，其没有付款给曹增强。其押金3300元是支付宝支付给曹增强提供的账号，账号户名是谁尹相龙没有看到。因曹增强要求改成银行卡号，而账号不是曹增强本人，尹相龙不确定资金是否安全，所以拒绝支付。曹增强陈述称，2018年12月尹相龙将押金支付至曹增强爱人陆文杰的支付宝账号，之后曹增强提供的银行卡账号也是曹增强爱人陆文杰的银行账号，双方对于付款账户没有特别约定。本院二审还查明，在陆文杰与尹相龙的微信记录中，陆文杰在2019年4月29日告知尹相龙将以后的房租转至陆文杰的银行卡及户名后，尹相龙回复为：“好”。经陆文杰催告，2019年5月1日、5月2日尹相龙均表示晚上就回去打款，并表示是银行卡不是微信和支付宝而且金额大，其没有该功能，要用电脑操作。再2019年5月3日，尹相龙表示要扣除免租期及装修款，其在2019年7月1日还有100元可以抵扣。在陆文杰向其发送合同后并通知后，尹相龙表示其确实没看清合同，确实是5月1日就应该付房租了。在之后的沟通中，双方未达成一致。尹相龙在一审、二审庭审中多次主张因曹增强擅自更换了支付方式，其认为有安全问题所以不能支付。以上事实，有当事人陈述在卷证实。本案二审争议焦点为：尹相龙是否违约。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。曹增强与尹相龙签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。出租人的主要义务是交付房屋，承租人的主要义务是支付租金。案涉《房屋租赁合同》于2018年12月4日签订后，尹相龙向曹增强的配偶陆文杰的支付宝账户支付了3300元押金，曹增强也已将案涉房屋交尹相龙使用。根据双方合同约定，曹增强提供尹相龙约两个月的装修时间，曹增强同时提供10000元额度的装修补贴，此补贴在租金中扣除。双方合同于2018年12月4日签订，扣除约两个月的装修时间，尹相龙应支付租金的起始时间为2019年2月1日。根据双方合同约定，租金的支付日期为每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日，尹相龙在向曹增强配偶陆文杰支付宝账户支付押金3300元后，未支付其他任何费用。即便尹相龙将装修补偿10000元从首期2019年2月1日应付租金9900元（3300元/月*3月）中扣除，在扣除后，该装修补偿也仅剩余100元。尹相龙应在2019年5月1日支付的下一期租金为9900元（3300元/月*3月），已超出装修补偿可以抵扣的范围，尹相龙应在2019年5月1日，支付不足部分租金。2019年4月29日，曹增强已经要求尹相龙支付租金，并提供了其配偶陆文杰的银行卡账号，双方合同中已明确约定支付方式为支付宝或银行汇款，陆文杰也已提供了银行卡号及户名，尹相龙应该根据合同约定及出租人的要求，向出租人支付租金。尹相龙已经向曹增强的配偶陆文杰的支付宝账户支付了押金，曹增强将支付方式由其配偶陆文杰的支付宝账户变更为其配偶陆文杰的银行卡账户，并不影响尹相龙的付款。根据双方聊天记录可以看出，尹相龙已经同意支付后，仍以曹增强擅自更换支付方式，认为有安全问题为由拒不支付租金，并不符合法律规定，本院不予支持。尹相龙拒绝支付租金，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。双方合同约定，不按照约定支付租金达7日的，出租方有权解除合同，因尹相龙至今未按照合同约定支付租金，一审法院根据曹增强的诉请，判决解除合同，尹相龙清空返还房屋并支付违约金，并无不当。一审法院根据双方合同约定，自曹增强应当支付的租金中扣除10000元的装修补贴，并无不当。尹相龙上诉主张的违约金超出了一审曹增强的诉讼请求，其一审亦未提出反诉，对其该上诉主张，本院不予理涉。尹相龙的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，尹相龙的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费213元，由上诉人尹相龙负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年十二月二十三日书记员  郭旭冬