河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0802民初5334号 原告（反诉被告）：承德市第十六中学，住所地承德市车站路**，统一社会信用代码1213080040194255XQ。 法定代表人：董景利，校长。 委托诉讼代理人：屈树彬，河北骥腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯艳春，男，1976年3月8日出生，汉族，承德市第十六中学党支部书记，现住承德市双桥区。 被告（反诉原告）：北京东方圣贤教育科技研究院，住所，住所地承德市第十六中学院内东方圣贤国学经典幼儿园社会信用代码91110105MA00BJRQ36。 法定代表人：杨才清，院长。 委托代理人：韩佳屹，河北瀛上嘉律师事务所律师。 原告（反诉被告）承德市第十六中学与被告（反诉原告）北京东方圣贤教育科技研究院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）承德市第十六中学委托诉讼代理人屈树彬、侯艳春、被告（反诉原告）北京东方圣贤教育科技研究院法定代表人杨才清及其委托诉讼代理人韩佳屹到庭参加诉讼。被告（反诉原告）北京东方圣贤教育科技研究院对原告（反诉被告）承德市第十六中学提出反诉，本院依法合并审理。本案现已审理终结。 承德市第十六中学向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告腾退房屋；2、判决被告给付拖欠的房租金286443.00元，2017年至2019年取暖费60075.00元，支付违约金209103.79元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年9月8日签订了《房屋租赁合同》，双方约定将原告的小学部教学楼一楼面积866.88平方米的房屋租赁给被告开办学前教育。合同签订后，原告依约将租赁的房屋交付被告使用。但被告未按合同约定及时交付第三年度租金，未交付2017年度、2018年度、2019年度取暖费，构成违约。2019年10月23日，原告向被告送达了《关于促请履行合同的函》，要求被告在28日前交付拖欠的房租金和取暖费，被告至今尚未交付。根据合同约定，被告的行为已经构成根本违约，原告请求依法解除房屋租赁合同，追究被告的违约责任。 北京东方圣贤教育科技研究院辩称，我方没有违约，不应承担违约金给付责任。在房屋租赁期间，房屋经常从楼上往楼下漏水，由于原告承德市第十六中学对房屋漏水没有尽到及时维修义务，给我方造成了极大的经济损失，还存在楼上水泥脱落，直到一年之后都没有给维修，我方提出问题后也没有得到校方的回应。不知道什么原因漏水36次之多，是原告违约在先，原告应当予以赔偿。 北京东方圣贤教育科技研究院向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉被告按照合同约定继续履行合同，减少租金，并及时维修损坏的教室及其它设备；2、判令反诉被告停止干扰反诉原告教学活动的行为；3、判令反诉被告赔偿因其违约给反诉原告造成的维修费损失67192.00元，停课后人员工资损失4000.00元，生源流失损失1.00元；4、反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月8日，反诉原告北京东方圣贤教育科技研究院与反诉被告承德市第十六中学签订房屋租赁合同，此合同因租赁房屋为财政拍卖，租赁期限只能为三年，合同有效期自2017年9月8日至2020年9月7日止，但北京东方圣贤教育科技研究院因创办幼儿园需要，按相关规定，租赁期限不得少于五年，因此随后又于2017年9月18日签订新的租赁合同，约定租期自2017年9月1日至2022年8月31日，待合同履行期满后继续按新合同续租，同时在上述两份合同第五条约定：“租赁期内乙方应注意租赁物的瑕疵，如发现屋面漏水、房屋裂缝等应及时报告甲方，由甲方负责维修并承担费用”。第九条约定，甲方怠于履行维修义务，乙方组织维修的，甲方应支付乙方维修费用。反诉被告承德市第十六中学对房屋出现漏水、裂缝等影响正常教学活动的情况应予妥善处理，包括及时维修的义务，但自2017年11月开始，学校教学楼漏水、开裂多达36次，反诉原告及时上报给反诉被告，并多次找学校协商，但反诉被告均不予理睬，导致反诉原告的教学活动无法顺利进行，招生活动难以正常开展，并且造成了学生退学的各种不利后果，给反诉原告造成难以弥补的损失。 承德市第十六中学辩称，双方于2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示的有效合同，符合财政局批复的租期要求。而双方于2017年9月18日签订的《房屋租赁合同》，仅是为了方便被答辩人申请办理民办学前教育机构办学许可证之用，并非双方真实意思表示，是无效合同。当时为了避免事后出现争议，在2017年9月18日，被答辩人出具了《说明》，证明承德市第十六中学与北京东方圣贤教育科技研究院于2017年9月18日签订的房屋租赁合同只用于幼儿园申办所用。而且该合同与承德市财政局批复的租期要求不符。被答辩人所称的暖气漏水问题，答辩人及时进行了维修，对租赁房屋的暖气进行了全部更换，已正常使用，损失不大。 原告（反诉被告）为证明其主张向本院提交如下证据：1、双方于2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》，证明原告将本校小学部教学楼866.88平方米房屋交付被告开办幼儿园；2、关于促请依约履行合同的函，因被告拖欠租金一个月以上，原告于2019年10月23日向被告发出此函，督促被告及时履行合同；3、河北省非税收入一般缴款书，证明2017、2018年度租金已交付。 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的1、2、3号证据的真实性没有异议。 被告（反诉原告）提交如下证据：1、关于需要承德市第十六中学解决实际问题的请示报告附漏水情况、回复函，证明原告存在违约行为。2、照片，证明从2017年11月4日开始至2019年11月10日能够记载的多达36次漏水，在督促维修之后仍不维修。 原告（反诉被告）的质证意见为：1号证据中被告提出的合理的范围内的问题都已经予以解决；2号证据不能显示具体时间。 本院经审理认定事实如下：2017年8月11日，承德市财政局作出《关于承德市第十六中学出租房屋的批复》，批准承德市第十六中学将学校内的教学楼小学部一层建筑面积866.88平方米房屋公开招租，租期三年，租金以评估报告提供的评估值260064.00元/年为底价，逐年递增3%，进入承德市产权交易服务中心，按有关法律法规规定的方式公开招租。2017年9月8日，原告（反诉被告）承德市第十六中学（甲方）与被告（反诉原告）北京东方圣贤教育科技研究院（乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定甲方将承德市第十六中学的小学部教学楼一楼面积866.88平方米的房屋租赁给乙方北京东方圣贤教育科技研究院开办学前教育。租赁期限从2017年9月8日至2020年9月7日止。第一年租金为270000.00元，以后每年租金递增3%。租金支付方式为：按年支付一次性交清，租金支付时间为每年9月8日。合同签订之日承租人一次性向甲方交付设施设备等使用保证金50000.00元，保证金不计利息，期满验收后房屋无损租金付清，保证金退还。水电费、取暖费、物业管理费等费用由乙方承担。合同还约定了双方的违约责任及合同解除条件。租赁期内乙方应注意租赁物的瑕疵，如发现屋面漏水、房屋裂缝等应及时报告甲方，由甲方负责维修并承担相关费用。若因发现不及时造成房屋及乙方的装修、装饰部分损失，由乙方负责。甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方使用的，乙方有权解除合同。乙方逾期2个月未交纳应当由乙方交纳的各项费用，拖欠租金累计1个月以上，甲方有权解除合同。甲方违反合同约定提前收回房屋的，应按本合同年度租金总额的20%，向乙方支付违约金。乙方不按时交付租金及水电费用、取暖费、物业管理费用的，除如数补交外，每逾期1日，还应按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。合同签订后，原告（反诉被告）将租赁的房屋交付被告（反诉原告）使用。期间，租赁的房屋多次发生漏水情况，原告（反诉被告）除对暖气设施进行了更换，其他未处理。被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）交付第三年度租金，未交付2017年度、2018年度、2019年度取暖费。取暖费用当地收费标准为每年每平方米33.00元，学校按70%比例交费，866.88平方米三年的取暖费合计为60074.78元。 被告（反诉原告）在指定期限内未交纳反诉费用。 本院认为，承德市第十六中学与北京东方圣贤教育科技研究院于2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且经地方财政主管部门批准后，履行了公开招标程序，为有效合同。合同依法成立后，对双方当事人具有法律约束力。承德市第十六中学将合同约定的房屋租赁给北京东方圣贤教育科技研究院，承租人应按合同约定向出租人支付租金并承担合同约定的应当由承租人承担的费用。被告（反诉原告）北京东方圣贤教育科技研究院未向原告（反诉被告）承德市第十六中学交纳承租房屋期间的取暖费及2019年度房租金，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付房租金和取暖费，事实清楚证据充分，本院予以支持。租赁期间，出租房屋发生漏水后，原告（反诉被告）承德市第十六中学未尽到及时修缮义务，同时未尽到注意义务，致楼上多次向楼下漏水、渗水，被告（反诉原告）迟交租金作为抗辩理由成立，原告（反诉被告）请求支付违约金，本院不予支持。 关于双方于2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》应否解除问题，本院认为，双方在合同中约定了在租赁期内乙方应注意租赁物的瑕疵，如发现屋面漏水、房屋裂缝等应及时报告甲方，由甲方负责维修并承担相关费用。租赁期间，出租房屋发生多次漏水，影响了承租人的使用，承租人行使抗辩权，迟延支付租金，不能认定为根本违约。原告请求解除合同，本院不予支持。 关于反诉部分，被告（反诉原告）在指定期限内未交纳反诉费用，依法按被告（反诉原告）北京东方圣贤教育科技研究院自动撤诉处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、继续履行双方于2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》至2020年9月7日合同期限届满； 二、被告北京东方圣贤教育科技研究院于本判决生效之日起十日内向原告承德市第十六中学支付房租金286443.00元、取暖费60074.78元，合计346517.78元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4678.00元（减半收取），由被告北京东方圣贤教育科技研究院负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  李仕军 二〇一九年十二月九日 书记员  李明子