宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2706号原告：宁夏银湖房地产开发有限公司。法定代表人：贾某。委托诉讼代理人：郭某、赵某（实习），宁夏善谨仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：武某，宁夏中卫市人，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。原告宁夏银湖房地产开发有限公司（以下简称银湖公司）与被告武某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭某、赵某到庭参加了诉讼。被告武某经本院依法送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银湖公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告支付原告违约金5000元；3.判令被告退还原告垫付的银行贷款本息21213.58元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：被告购买原告所开发的中卫市××区房屋；被告向原告首付款为179385元，剩余房款向中国银行中卫支行（以下简称中国银行）贷款250000元支付；合同第八条逾期付款责任中约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照以下方式处理：1、逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金”等事项。合同签订后，原告向被告交付了房屋。但被告未按照合同约定期限向银行支付购房贷款，现已逾期付款超过90日，经原告多次催告，被告在合理期限内仍未履行付款义务。根据原告与中国银行签订的《楼宇按揭贷款合作协议》约定：原告在借款人未办妥房屋产权、抵押登记手续前，向中国银行提供第三方不可撤销的连带责任保证；若购房人连续三个月未能还款，贷款人将督促开发商协助追偿，否则，贷款人有权直接从开发商保证金账户上扣收。现因借款人即被告连续三个月未按期归还住房按揭贷款，拖欠借款本息共计21213.58元，该笔欠款已由中国银行从原告保证金账户中扣收。由于被告连续三个月未按期归还一手住房按揭贷款，拖欠借款本息，损害了原告合法权益。被告武某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩材料及证据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对原告提交的证据，虽然被告未到庭质证，但本院依法审核认证如下：《商品房买卖合同》1份系原被告签订的合同，能够证明被告购买原告开发出售的涉案房屋价款、支付方式、期限及违约责任等双方权利义务的事实，有关联性，具有证明效力；《楼宇按揭贷款合作协议》1份系原告与中国银行签订的合同、追偿通知书1份、中国银行中卫东街支行付款回单及记账凭证各2份系书证，能够证明被告购买原告开发出售的涉案房屋后未按照约定的支付方式、期限及时向中国银行支付购房贷款而违约，中国银行依据与原告签订的合同约定扣收原告的开发保证金，原告代为被告支付房款的数额，原告因此追究被告的违约责任的事实，有关联性，具有证明效力。对原告主张其证据证明因被告未向银行归还按揭贷款，原告垫付银行贷款21213.58元的事实，经核：原告提交的《商品房买卖合同》、银行付款回单、追偿通知书、记账凭证的证明内容足以认定，而被告对于是否按约履行依法负有举证责任，但未到庭举证证明，应承担举证不利后果，故原告主张的该事实本院予以采纳。本院经审理查明如下事实：2016年7月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：被告购买原告所开发出售的中卫市××区房屋；计价方式及价款为按照建筑面积计算，房屋单价每平方米4170元，总价款为429385元；合同第七条付款方式及期限约定，被告向原告首付款为179385元，剩余款向中国银行申请按揭贷款250000元支付；出售该商品房的全部价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设，该商品房的预售资金监管机构为中国银行，监管的账户名称为银湖公司，付款方式及期限具体约定见附件四；合同第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照以下方式处理（按照逾期时间分别处理（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）等；合同还约定了房屋交付等其他权利义务事项。合同签订后，原告向被告交付了房屋。但被告贷款后仅支付首付款及至2018年6月期间的贷款，之后未按照合同约定期限向银行支付购房贷款，现已逾期付款超过90日。另根据原告与中国银行签订的《楼宇按揭贷款合作协议》约定：银湖公司在借款人未办妥房屋产权、抵押登记手续前，提供第三方不可撤销的连带责任保证;若购房人连续三个月未能还款，贷款人将督促开发商协助追偿，否则，贷款人有权直接从开发商保证金账户上扣收。因借款人被告连续三个月未按期归还住房按揭贷款，拖欠本息共计21213.58元，中国银行依据与原告签订的协议约定向原告发出追偿通知书，将该笔欠款已从原告在中国银行监管的保证金账户扣收（其中于2018年12月27日扣收贷款13291.02元，于2019年3月31日扣收贷款7922.56元），现已垫付银行贷款合计21213.58元。经原告多次催告，被告将房屋转让他人逃避在外，并在合理期限内仍未履行付款义务，至今中国银行将继续按照合同约定从原告的保证金账户扣收被告到期未还贷款，致使原告权益受到损害。为此，原告诉至本院。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。原告银湖公司与被告武某签订的《商品房买卖合同（预售）》合法、有效，双方应当自觉履行各自的合同义务。被告向原告购买位于中卫市××区房屋，原告向被告交付了房屋后，被告应当按照合同约定的付款方式及期限向中国银行支付该房屋的按揭贷款，后被告未按约支付，属于违约，致使中国银行扣收原告在银行内的保证金款项，给原告造成损失的事实予以确认。被告未按照合同约定时间支付购房借款而逾期，虽然中国银行未提出提前解除合同，而是扣收原告款项，亦可视为被告对与原告签订的商品房买卖合同的违约，依据该合同相关条款约定，原告有权解除合同，现被告未付款逾期6个月已由贷款银行向原告扣收款项，解除合同的条件已成就，原告因此主张解除双方签订的商品房买卖合同，本院依法予以确认。故对原告要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。对于解除合同后的双方已经履行的原告交付的房屋和被告已支付的首付款及部分贷款双方进行返还的问题，由双方另行解决。对原告起诉要求被告支付原告违约金5000元的诉讼请求，经核：依据双方合同第八条约定买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，则被告按照原告已垫付银行贷款合计21213.58元的2%支付违约金合计424.27元符合合同约定和法律规定，本院予以支持；对其余部分请求因依据不足，不予支持。对原告起诉要求被告退还原告垫付的银行贷款本息21213.58元的诉讼请求，因符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告武某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法作出缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏银湖房地产开发有限公司与被告武某于2016年7月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告武某于判决生效后十日内向原告宁夏银湖房地产开发有限公司支付违约金424.27元；三、被告武某于判决生效后十日内向原告宁夏银湖房地产开发有限公司支付垫付的银行贷款本息21213.58元；四、驳回原告宁夏银湖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元，减半收取计278元，由原告宁夏银湖房地产开发有限公司负担28元，被告武某负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜 二○一九年九月十七日书记员 曾获钰本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。