湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终967号上诉人（原审被告）：咸宁市安居工程开发有限公司，住所地湖北省咸宁市银泉大道**。法定代表人：王水平，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑登堂，湖北香泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄勇，男，1987年7月27日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。上诉人咸宁市安居工程开发有限公司（以下简称安居公司）因与被上诉人黄勇房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安居公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同后，上诉人依照法律规定为被上诉人办理了该套房屋的房产备案登记手续，并以书面公告和电话通知的方式通知被上诉人到长安花苑小区前期物业公司办理交房手续。被上诉人以各种理由推诿，并以上诉人交付的房屋不符合合同的约定为由拒绝收房。小区现因承建商的问题导致上诉人未能按照合同的约定履行相关的义务，故请求二审法院依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，并退还被上诉人的全部购房款和相应利息。2.涉案房屋已经于2018年11月12日实际交付给了被上诉人，被上诉人对房屋进行装修后居住至今，被上诉人不应再以此为由要求上诉人支付该违约金。黄勇辩称，被上诉人向一审法院起诉要求上诉人办理房屋权属登记，但至今上诉人仍未办理，上诉人应承担相应的违约责任。黄勇向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告交付房屋并办理不动产权属证；2.判令被告支付原告从2018年1月2日至2018年12月2日逾期交房违约金9900元；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）购买出卖人（被告）开发预售的位于咸宁××路××长安××楼××单元××房，建筑面积112.56平方米，房屋总价款300000元；买受人支付购房款100000元，余款200000元实行银行按揭贷款；出卖人应于2018年1月1日前向买受人交付经验收合格的房屋；如逾期交房超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，但被告至今未能按照约定交付房屋。原告为此向一审法院提起诉讼。被告安居公司开发的位于咸宁贺胜路87号的长安花苑项目工程尚未通过竣工验收，至今未取得综合验收合格证明。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原告依约缴纳了购房款，被告应依约履行按期交付房屋的义务。被告延期交房，应承担违约责任，被告应依约定向原告支付违约金，原告的该项诉讼请求应予以支持。由于案涉房屋目前尚未取得综合验收合格证明，该房屋尚不能交付使用，对于原告要求被告交付验收合格的房屋、办理不动产权属证书的诉讼请求，不予支持，原告可待条件成就后另行主张权利。被告辩称的理由无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、限被告咸宁市安居工程开发有限公司在本判决生效后五日内向原告黄勇支付从2018年1月2日至2018年12月2日的违约金为9900元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取计125元，由被告咸宁市安居工程开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院继续予以认定。另查明：2018年11月12日，黄勇办理了涉案房屋的入住信息登记，与涉案房屋所在的物业公司签订了《装饰装修协议》、《物业管理合同》，实际占有和使用了涉案房屋。本院认为，安居公司与黄勇签订的《商品房买卖合同》经双方当事人签字盖章，系真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。买受人应当按照合同约定履行付款义务，出卖人应当按照合同约定向买受人交付房屋。本案中，黄勇依约向安居公司履行了付款义务，但安居公司逾期未交付房屋，并提出系因黄勇的消极不配合导致其逾期交房，经本院查明，黄勇拒绝接收房屋系因安居公司未取得建设工程竣工验收备案证明文件，本院认为，商品房的交付条件既应符合合同约定的标准，同时也必须符合法律、行政法规的强制性规定，并非仅仅简单地将交房屋钥匙视为房屋的交付。依照双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付条件应当取得建设工程竣工验收备案证明文件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均规定，竣工验收是房屋交付使用的条件，故无论是本案当事人之间的合同约定或者法律规定，都将取得建设工程竣工验收备案证明文件作为商品房交付条件的必备要素。本案中，安居公司在未取得建设工程竣工验收备案证明文件的情形下即向买受人交付房屋，买受人黄勇有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任不应由买受人承担。因此，安居公司提出一审法院违约责任和违约责任期间认定错误的主张，本院不予认定。对于安居公司提出因未取得建设工程竣工验收文件导致合同无法继续履行，要求解除房屋买卖合同的主张，本院认为，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，除不可抗力外，出卖人未按合同约定交付房屋的，买受人有权解除合同。可见《商品房买卖合同》仅赋予买受人合同解除权，安居公司作为出卖人仅在不可抗力情形下才有权要求解除合同，故安居公司提出解除合同的主张无合同依据。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同解除权归属于守约方，违约方不享有合同解除权，虽然法律有例外规定，如因不可归责于合同当事人的原因致使合同履行不能，合同当事人均可请求解除合同。但本案中，安居公司未取得建设工程竣工验收备案证明文件系其自身原因所导致，并非系不可归责于合同当事人的原因致使合同履行不能，故安居公司作为违约方要求解除合同无法律依据。现房屋因未能取得综合验收合格证明，致使房屋无法办理权属登记，一审法院已告知黄勇在条件成就后另行主张该权利，对此黄勇并未提出异议，本院继续予以认定。因黄勇已于2018年11月12日实际占有和使用了涉案房屋，鉴于黄勇仅主张逾期交付房屋的违约金，则一审法院认定安居公司支付的9900元违约金（从2018年1月2日计算至2018年12月2日止），应核减为9300元。综上所述，安居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决判项表述有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初183号民事判决；二、咸宁市安居工程开发有限公司应于本判决生效之日起5日内向黄勇支付逾期交付房屋违约金9300元（从2018年1月2日计算至2018年11月11日止）；三、驳回黄勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费125元，二审案件受理费250元，均由咸宁市安居工程开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇一九年十二月十九日书记员 杨 锐附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；