云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0302民初6837号原告福建春天影城有限公司。住所地：福建省福州市仓山区林浦路闽江世纪金源购物中心三层铺位（MJ-SP-0-F3-019）和铺位（MJ-SP-0-F3-020号）（自贸试验区内）。统一社会信用代码：913501223157839271。法定代表人林丛，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人吴俊，福建合众天成律师事务所律师。（特别授权代理）被告曲靖市新天房地产有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区环城东路中段（保渡社区）。统一社会信用代码：91530302678724395A。法定代表人林传朝，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人黄秋、杨婧（实习律师），云南靖嘉律师事务所律师。（特别授权代理）原告福建春天影城有限公司诉被告曲靖市新天房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日受理后，依法组成合议庭，于2018年12月19日公开开庭进行审理，原告福建春天影城有限公司的委托诉讼代理人吴俊，被告曲靖市新天房地产有限公司的委托诉讼代理人黄秋、杨婧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告福建春天影城有限公司诉称：被告于2016年8月底，将其所开发建设的坐落于曲靖市麒麟区紫云路东侧，浙商汽配城以南的“坤林园”商住楼第五栋第二、三层商业不动产出租给福建省凤凰文化传媒有限公司（以下简称“凤凰公司”），签订了《租赁合同》，合同约定前述两层不动产套内面积约1600平方米及其附属通道、楼道、设施等租赁给凤凰公司用作经营影院，租赁期限自被告向承租方交付符合合同约定的租赁房产之日起十五年。出租方应于2018年8月31日前向承租方交付符合合同约定的租赁房屋，若因整改需要可顺延至9月30日前交付经整改合格的租赁房屋。承租人应于合同生效后15个工作日内向出租方支付履约保证金50万元，若因出租方违约单方解除合同的，应向承租方双倍返还履约保证金，还应向承租方支付违约金300万元并赔偿承租方为实现合同目的所产生的全部实际损失。实际损失包括但不限于承租方因投资影院所发生的全部设计费、装修费、设备采购、人员成本等费用一切损失。合同生效后，凤凰公司依约向被告支付了履约保证金50万元，着手对拟建影院委托专业机构设计、采购影院设备等。期间2016年11月30日由原、被告会同凤凰公司经协商一致，签订了《既有合同主体变更三方协议》，约定凤凰公司将上述租赁合同权利义务整体转让给原告。上述协议生效后原告不断督促被告成就交付租赁房屋的条件。但被告于2018年9月28日通过凤凰公司向原告送达了9月25日签发的《工作联系函》，单方通知原告解除合同，并于2018年9月30日将50万元履约保证金返还给了凤凰公司。被告的行为已构成根本性违约。请求法院依法判令：1、确认原告所承继的福建凤凰文化传媒有限公司于被告2016年8月底签订的《租赁合同》已于2018年9月28日解除；2、由被告立即向原告支付约定的加倍返还履约保证金人民币50万元整；3、由被告立即向原告支付约定的违约赔偿金人民币300万元整；4、由被告向原告赔偿律师费损失160000元；5、由被告承担本案诉讼费、保全费、差旅费（4311元）等诉讼费用。被告曲靖市新天房地产有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》无效。2016年8月答辩人与被答辩人签订了《租赁合同》，该合同第七条约定答辩人应向被答辩人履行交付租赁标的物的义务。但本合同的租赁物因整体规划设计发生变化，至今未进行施工建设，一直处于被答辩人“观念中的房屋”，且在签订《租赁合同》时尚未取得建设工程规划许可证，建设规划设计方案未通过相关部门审批，最初的建设规划设计方案也发生了改变，另外，租赁物至今尚未取得预售许可证，也无相关竣工验收报告。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《中华人民共和国合同法》第279条、《中华人民共和国建筑法》第61条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》等相关法律的规定，未经验收或者验收不合格的建筑房屋不得交付使用，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。所以，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。二、因《租赁合同》无效，且合同并未实际履行，答辩人不属于单方解除合同，不构成违约，被答辩人也未产生任何实际损失，不应按合同约定承担违约责任，以及损失赔偿责任。1、涉案租赁物因整体规划设计发生变化，至今未实际进行施工建设，且答辩人在知晓该合同无效后，为避免给被答辩人产生不必要的损失，及时止损。于2018年9月25日向被答辩人发送了《工作联系函》，积极与被答辩人协商，合同无法实际履行，愿意积极退还被答辩人在合同签订之初支付的50万元履约保证金，甚至愿意按照中国人民银行的同期贷款利率支付50万元履约保证金的资金占用费。2、因该《租赁合同》违反法律的强制性规定，属于无效合同，且该合同并未实际履行，也未给被答辩人造成任何实际的损失，因此答辩人不应向被答辩人赔偿损失。三、《中华人民共和国合同法》第58条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”被答辩人向答辩人支付了50万元的履约保证金，因该《租赁合同》无效，无法实际履行，双倍返还被答辩人履约保证金的条件未成就，因此答辩人退还被答辩人交付的50万元履约保证金即可，不应当双倍返还履约保证金。四、答辩人不应当承担本案的诉讼费、保全费、差旅费等费用。答辩人在合同无效的情况下，为避免被答辩人造成损失，及时止损，积极主动于2018年9月25日向被答辩人发送了《工作联系函》，表示愿意退还被答辩人支付的50万元保证金，甚至愿意向被答辩人支付资金占用费。但被答辩人仍采用诉讼方式要求答辩人承担责任，产生的诉讼费、律师费、差旅费等费用系被答辩人自身原因导致，因此答辩人不应当承担本案的诉讼费、保全费、差旅费等。综上所述，因答辩人与被答辩人签订《租赁合同》无效，答辩人愿意退还被答辩人支付的50万元保证金，承担资金占用费，对于被答辩人提出的其他不符合客观事实及法律规定的诉讼请求，恳请法院驳回。原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证明材料：1、《租赁合同》复印件一份，证明合同当事人就租赁合同及交付租赁房屋期限、履约担保、租金及违约责任等约定的事实；2、《既有合同主体变更三方协议》复印件一份，证明原被告与原承租人凤凰文化传媒有限公司商定诉争合同承租人的权利义务由该公司转让给原告的事实；3、凤凰文化传媒有限公司支付合同定金付款凭证复印件一份，证明承租方履行定金给付义务的事实；4、原告致被告履行合同义务《催告函》，证明原告督促被告履行合同义务的事实；5、《工作联系函》复印件一份，证明被告以无法交付诉争租赁房屋为由单方解除合同的事实；6、被告致原告《复函》复印件一份，证明被告以其退款行为明示不再履行合同的事实；7、《委托代理合同》及首期代理费发票复印件一份，证明被告因根本性违约致使原告律师费损失的事实；8、曲靖市规划局坤林园《项目建设性详细规划调整批前公示》、曲靖市人民政府官网各一份，证明《曲靖市规划委员会召开2018年第二次全体会议审议沾益片区城市设计、荷花塘旧改项目等》报道，证明本案讼争租赁合同标的并不因坤林园住宅小区修建性详细规划调整致使合同无法履行实现的事实，《项目建设性详细规划调整批前公示》仅仅是增加住宅面积，别的事项未变动，不影响合同的履行；被告违约的原因是被告想借助沾益片区城市设计获得更大的利益，所以不惜毁约。9、《合作协议》复印件一件，证明因被告违约致使原告损失的事实；10、《委托合同》（追加代理人），证明原告追加委托代理人的事实；11、原告立案、参加诉讼差旅费票据，证明原告因诉讼造成差旅费损失的事实。被告质证认为：证据1的三性无异议，证明目的不予认可，双方签订合同是事实，但该合同无效；证据2的三性无异议，证明目的予以认可；证据3、4的三性无异议；证据5的三性无异议，证明内容不予认可，该证据仅证实被告方与原告方进行后续事宜协商，不代表被告单方解除合同；证据6的三性予以认可，证明目的不予认可，因合同无效被告为弥补损失，才向原告退还保证金；证据7的三性无异议，但认为该损失是原告方自行扩大损失导致，不应由被告承担；证据8的三性及证明目的均不予认可，政府官网上的信息，并未作为正式文件发布，对原被告均无约束力；证据9的三性均不予认可，证明目的不予认可，与其他人签订，与被告无关；原告所诉损失不应由被告承担；证据10的三性予以认可；证据11的关联性不予认可，因该合同无效，不应承担原告的全部损失。本院认为，原告提交的1-11组证据，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告曲靖市新天房地产有限公司针对其辩解，向本院提交证据如下：1、营业执照、法人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明被告的身份信息；2、2018年9月25日出具的《工作联系函》复印件一份，证明被告为避免原告损失，及时止损，积极主动与原告协商，愿意退还原告履约保证金，甚至愿意向原告支付租金占用费的事实。经质证，原告对证据1的三性无异议；证据2的《工作联系函》真实性、关联性无异议，对合法性和证明对象有异议。《工作联系函》中，被告拒以不履行合同义务的依据为“规划变更”，但是被告却未提交任何文件证明存在规划变更的事实，也未说明“规划变更”具体内容以及影响，被告仅凭一份内容不明确的《工作联系函》就主张解除合同，显见被告违约的事实。本院认为，被告所提交的第1、2组证据客观真实，与本案具有关联性能够证明案件事实，本院予以采信。经过庭审和质证，本院确定如下法律事实：2016年8月福建省凤凰文化传媒有限公司与被告曲靖市新天房地产有限公司签订房屋租赁合同，合同约定：一、原告将其所开发建设的坐落于曲靖市麒麟区紫云路东侧，浙商汽配城以南的“坤林园”商住楼第五栋第二、三层商业不动产出租给福建省凤凰文化传媒有限公司（以下简称“凤凰公司”），前述两层不动产套内面积约1600平方米及其附属通道、楼道、设施等租赁给凤凰公司用作经营影院，租赁期限自被告向承租方交付符合合同约定的租赁房产之日起十五年。二、房屋交付期限：合同约定出租方（被告）应于2018年8月31日前向承租方（原告）交付符合合同约定的租赁房屋，若因整改需要可顺延至9月30日前交付经整改合格的租赁房屋。三、违约责任：承租方应于合同生效后15个工作日内向出租方支付履行保证金50万元，若因出租方违约单方解除合同的，应向承租方双倍返还履约保证金，还应向承租方支付违约金300万元并赔偿承租方为实现合同目的所产生的全部实际损失。2016年9月23日，福建省凤凰文化传媒有限公司将合同约定的履约保证金50万元支付到被告在曲靖市商业银行账户。2016年11月30日福建省凤凰文化传媒有限公司与原告福建春天影城有限公司、被告曲靖市新天房地产有限公司三方签订《既有合同主体变更三方协议》第四条约定，经三方确认，本协议生效后“既有合同”中约定的乙方（凤凰传媒公司）权利和承担义务均由丙方（福建春天影城有限公司）继续按约履行，各自享受权利及承担的合同义务，履约过程中出现的纠纷事宜由甲、丙双方自行协商处理，与乙方无关。2018年9月25日，被告曲靖新天房地产有限公司向福建凤凰传媒公司发出工作联系函，“《租赁合同》约定我公司应于2018年9月30日将该租赁场所交付给贵公司使用。现因市政规划及商业调整，该商业楼的整体涉及规划变更，我公司已无法向贵公司交付符合合同要求的承租物，望贵公司予以理解。合同签订之初，为保证合同的顺利履行，贵公司向我公司支付了50万元的履约保证金，现我公司愿意全部退还给贵公司，同时按照中国人民银行同期贷款利率向贵公司支付50万元的履约保证金的资金占用费用。”2018年9月27日被告向福建凤凰传媒公司在中国建设银行的账户内转款50万元。2018年8月21日，曲靖市规划局对坤林园项目修建性详细调整.批前公示。公示时间：2018年8月21日至8月29日（七个工作日）。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案原、被告双方2016年8月签订租赁合同，签订合同时该项工程是否取得建设工程规划许可证双方均未向法庭提举证据证明，原告在庭审中提举了曲靖市规划局的批前公示，同样不能证明是否取得建设工程规划许可证的事实。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”按此规定原告对合同是否有效，负有举证的责任。但原告所举证据不能完全证明合同有效的诉讼主张。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。”原告在起诉后至庭审中，原、被告双方也未申请人民法院调查取证。据此认定，原被告签订的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2018年9月27日被告将其收取的履约保证金全部退还原告公司。综上所述，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第三条和《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告福建春天影城有限公司所承继的福建凤凰文化传媒有限公司与被告曲靖市新天房地产有限公司2016年8月签订的《租赁合同》无效。二、由被告曲靖市新天房地产有限公司退还原告福建春天影城有限公司履约保证金50万元（已退还），并从2016年9月23日起以履约保证金50万元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息至2018年9月28日止。三、驳回原告福建春天影城有限公司的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后三十日内履行。案件受理费36080元（原告已预交），由被告曲靖市新天房地产有限公司承担18040元，原告福建春天影城有限公司承担18040元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 关 玉人民陪审员 刘 波人民陪审员 贾丽萍二〇一九年十二月十二日书 记 员 孙金娜