安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8263号上诉人（原审原告）：董朋，男，1993年11月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：李家束，安徽中特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽唯客实业发展有限公司，住所地安徽省合肥市新站高新技术产业开发区武里山路**天街商业中心**B办**。法定代表人：何剑敏，总经理。委托诉讼代理人：计京旺，安徽天禾律师事务所律师。上诉人董朋因与被上诉人安徽唯客实业发展有限公司（以下简称唯客公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初7568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董朋上诉请求：一、唯客公司有明显的违约行为，一审法院认定事实不清。商品房按揭贷款具有特殊性，唯客公司不但有义务保障案涉房屋无任何影响贷款审批的瑕疵，还有义务为按揭贷款提供担保。本案中，董朋在购买案涉房屋时，与唯客公司约定按揭贷款的方式支付剩余房款，则董朋与唯客公司均有义务保证各自符合“按揭贷款”的各项要求，无任何阻碍因素：作为买受方的董朋无影响贷款审批的不良信用记录；作为出卖方的唯客公司资信良好，其所有的用于交易的案涉房屋无明显风险。本次交易过程中，唯客公司涉及多起诉讼，且标的额巨大，至今仍有多起案件处于执行阶段，案涉项目的部分房屋也正在进行司法拍卖，其自身信用存在极大风险，按照常理分析，银行自然不会对其商业按揭。同时，安徽省高级人民法院（2017）皖民初15号民事判决，确认案涉房屋由他人享有优先受偿权，银行不会给董朋办理按揭贷款。唯客公司自身存在的种种不利于合同履行的事实，足以说明其存在明显的违约行为。二、案涉房屋目前仍不能办理按揭贷款。唯客公司称银行现已同意为董朋办理按揭贷款，但唯客公司负责办理贷款的部门工作人员至今未主动与董朋联系办理按揭贷款事宜。董朋自2017年5月与唯客公司签订《商品房销售合同》至今，已两年有余，唯客公司从未催促董朋办理按揭贷款手续，已远远超出了合同约定的在《商品房销售合同》签订后七日内办理银行按揭合同的期限。唯客公司作为开发商，掌握着按揭贷款办理的信息、资料，对未能办理按揭贷款的原因具有更高的举证义务，而唯客公司并未提交任何证据。三、即便唯客公司无违约行为，在非董朋原因而无法办理按揭贷款的情况下，董朋仍可要求唯客公司退还购房本金及利息。唯客公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。董朋因自身原因被拒绝贷款，与唯客公司无关。唯客公司一审提供的其他业主借款合同，可以反映唯客公司有两家以上银行合作贷款，唯客公司也同意为贷款提供担保，但前提是董朋符合贷款条件并且银行同意放款。唯客公司无任何违约行为，请求维持一审判决。董朋向一审法院起诉请求：1.唯客公司退还团购服务费10000元、购房款519404元，共计529404元；2.唯客公司支付资金占用损失，暂计60881.46元（以529404元为基数，每年6%为标准，自2017年5月19日起算，暂计算至2019年4月18日。以后仍按该标准计算至款清时止）。一审法院认定事实：唯客公司以出让方式取得位于新站区武里山路与扶疏路交口、编号Y44839地块的土地使用权，唯客公司在上述地块上建设商品房，现定名天街商业中心。2017年3月15日，买受人董朋与出卖人唯客公司签订《商品房买卖合同》，约定：董朋购买的商品房为预售商品房，系第4（幢、座）1（单元、层）119号房。该商品房合同约定建筑面积共48.06平方米，商品房单价为21585.6元，总金额1037404元。付款方式及期限为，买受人采取按揭贷款方式付款，首付房款人民币519404元，应在2017年5月18日前支付给出卖人；剩余房款人民币518000元，办理按揭贷款。2017年3月15日董朋向唯客公司支付10000元，唯客公司向董朋出具了10000元团购服务费收据。2017年5月18日董朋向唯客公司支付了519404元购房款，唯客公司亦出具了收据。至董朋诉讼来院，剩余房款董朋仍未能支付给唯客公司。庭审中，董朋主张未能支付剩余房款系唯客公司原因导致无法办理按揭，故主张唯客公司存在违约，要求判如所请。庭审中，董朋未能举出直接证据证明唯客公司违约。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照约定履行合同义务。经审查可知，案涉《商品房买卖合同》仅约定董朋作为买受人支付购房款的方式为首付加按揭，并未对按揭手续办理的责任方作出明确约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可知支付价款系董朋作为买受人的合同义务，而按揭付款方式的选择系双方在支付价款方式上意思自治的体现，不能以此将董朋不能支付价款的责任单纯确定由唯客公司承担。同时房屋按揭贷款合同系董朋与提供按揭贷款银行之间欲达成的合同关系，根据合同相对性的原则，董朋不可将未能签订房屋按揭贷款合同的责任归结于唯客公司。综上，因董朋未能证明在履行《商品房买卖合同》过程中唯客公司存在违约行为，董朋主张唯客公司退还已付房款、赔偿损失等诉请于法无据，故该院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回董朋的全部诉讼请求。案件受理费9700元，减半收取4850元，由董朋负担。二审中，董朋向本院提供证据：一、董朋的个人信用报告，证明其信用良好，不存在无法办理按揭贷款的情形；二、通话录音五组，证明银行无贷款额度，现在仍然为案涉商业项目办理按揭。唯客公司质证认为：对证据一无异议。对证据二通话录音，其员工李荣称没有自称董朋的人或者其他人打电话询问房屋按揭事宜。案涉房屋贷款是董朋的义务，其是否符合贷款条件，由银行审查，与唯客公司无关，该证据不能达到董朋的证明目的。唯客公司向本院提供证据：一、按揭贷款业务合作协议一份。证明唯客公司与多家银行有房屋贷款合作业务。二、个人购房借款及担保合同一份、收款凭证二份，证明董朋购买房屋的同期，其他购房户贷款的事实，董朋未办理房屋贷款系其自身原因，与唯客公司无关。董朋质证认为：证据一真实性无异议，证明目的不认可。该证据仅能证明双方存在业务合作，按揭贷款受国家政策的影响，签订协议不代表一定可以按约履行。证据二真实性无异议，证明目的不认可。贷款金额、贷款发放时间点与本案不具有可比性，因为按揭贷款需要办理审批等手续，该合同属于银行发放贷款之前履行的程序性文书。从合同的落款时间点与贷款发放时间，可以看出贷款审批不可能几天就办下来。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，董朋与唯客公司签订的《商品房买卖合同》中，并未约定由唯客公司负责办理案涉房屋的按揭贷款。董朋以无法办理按揭为由，主张唯客公司返还购房款等费用，实为主张解除合同，而双方合同中并未赋予董朋因不能办理贷款具有合同解除权。即便如董朋所述，因唯客公司涉及多起诉讼导致无法办理按揭贷款，但董朋依然可以通过其他方式履行合同付款义务，实现其购买房屋的合同目的，董朋并非不能实现合同目的。故董朋的主张无事实和合同依据，本院不予支持。综上，董朋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9700元，由董朋负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月四日法官助理王二辉书记员罗晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。