辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9399号上诉人（原审被告、执行案外人）：王传波，男，1979年6月18日生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：初丹，辽宁庆德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：王刚，男，1982年3月15日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李靖华，辽宁瑞石律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：刘文涛，男，1979年5月28日生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审被告、被执行人）：杨晶，女，1979年1月21日生，汉族，住大连市沙河口区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李剑锋，北京市京师（大连）律师事务所律师。上诉人王传波因与被上诉人王刚、刘文涛、杨晶申请执行人执行异议之诉一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初2359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王传波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王刚一审的诉讼请求。事实和理由：上诉人王传波提交的证据材料能够证明上诉人与被上诉人刘文涛、杨晶达成房屋买卖的事实：上诉人与被上诉人刘文涛、杨晶签订房屋买卖合同并支付价款后，因所购买房屋上贷款未结清等原因，未能办理过户，未能过户原因不在于上诉人。在签订合同并交付房屋后，该房屋一直由上诉人对外出租，上诉人所提供2018年4月8日房屋租赁合同也证明了该房屋是由上诉人租赁给案外人，被上诉人刘文涛代为收取的租金也转给上诉人；尽管上诉人没有直接使用房屋，但该房屋实际己由上诉人占有使用，并实际对外出租。综上，上诉人王传波作为买受人，其提出的执行异议符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定。依据《民事诉讼法司法解释》第313条第二项，应依法驳回被上诉人王刚的一审诉讼请求。二审庭审中，上诉人补充如下事实及理由：一、一审判决认定案件的基本事实不清。1.上诉人将案涉房屋租赁给案外承租人张涛，而一审错误认定将案涉房屋返租给被上诉人刘文涛、杨晶。2.对于案涉房屋买卖双方的交接情况及实际占有事实未进行审查。2012年9月13日，上诉人与被上诉人刘文涛办理案涉房屋交付时，双方办理交接手续，随房屋交付房产证原件也已交付给上诉人，上诉人已实际合法占有案涉房屋，对案涉房屋享有所有权和控制权。3.对于案涉房屋是否存在银行抵押及其他原因，未办理过户系非上诉人自身原因造成的事实未进行实质性审查。实际上房屋已抵押给中国银行股份有限公司大连高新技术园区支行，被担保主债权数额为37万元，抵押期限为2007年1月30日至2027年1月30日。同时，案涉房屋也存在多轮法院查封的事实。二、一审法院以未实际居住为理由，错误认定上诉人并未合法占有案涉房屋。房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。王刚辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。刘文涛、杨晶辩称，上诉人与被上诉人刘文涛、杨晶都认识，双方在进行房屋买卖交接时，虽然房屋登记在杨晶名下，但是把购房款打给刘文涛并不是一个超出社会经验法则的行为，因为刘文涛和杨晶是夫妻关系。王刚向一审法院起诉请求：1.依据(2018)辽02民再98号民事判决书的执行案件，对被告刘文涛、杨晶所有的坐落于大连市中山区房屋继续执行；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月18日，因原告王刚与被告刘文涛、杨晶民间借贷纠纷，经原告王刚申请，一审法院对被告杨晶名下的坐落于大连市中山区房屋予以查封，期限至2020年12月17日。2018年7月25日，原告王刚依据(2018)辽02民再98号民事判决书，向一审法院申请对被告刘文涛、杨晶的执行，一审法院立(2018)辽0202执3719号执行案件。在该案执行过程中，一审法院拟对被告杨晶名下的坐落于大连市中山区房屋进行拍卖。2019年3月18日，王传波向一审法院提出执行异议，认为案涉房屋系其从被告刘文涛、杨晶处购买，请求一审法院中止执行大连市中山区#号房屋，并解除查封。一审法院于2019年3月18日作出(2019)辽0202执异22号执行裁定书，裁定中止一审法院(2018)辽0202执3719号执行案件对大连市中山区房屋的执行。原告王刚对该执行异议裁定不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉，即本案。一审法院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条(以下简称第二十八条)之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按照上述规定，买受人需要同时符合上述规定中的四种情形，并且其权利能够排除执行的，人民法院才应予以支持。本案中，被告王传波向一审法院提交了一份与被告刘文涛代杨晶签订于2012年9月5日的《房屋买卖合同》，但在签订该合同后，被告王传波并未在案涉房屋内居住。被告王传波虽辩称其将案涉房屋又租赁给被告刘文涛，但其仅向一审法院提交了一份租赁期自2018年4月8日至2019年4月7日的《房屋租赁合同》，而未向一审法院提交双方自2012年9月始的《房屋租赁合同》，其所提交的银行流水亦无法与被告刘文涛陈述的租金金额、支付方式相互印证，故无法认定被告王传波已实际占有案涉房屋。另外，案涉房屋现仍登记在被告杨晶名下，二被告虽辩称签订《房屋买卖合同》多年后未过户的原因是因贷款银行不同意被告杨晶提前还贷，但此节辩论意见显然与日常生活经验法则相悖，不予采信。综上，无论案涉的《房屋买卖合同》是否实际形成于案涉房屋被查封前，案涉情形均不符合第二十八条规定的情形，被告王传波并不享有对案涉房屋排除执行的权利，原告的诉求，事实清楚，证据充分，予以支持。一审法院判决：准许对被告杨晶名下的坐落于大连市中山区房屋的继续执行。案件受理费9300元，由被告王传波负担。本院对一审判决认定事实予以确认。本院补充查明：案涉房屋首次被查封时间为2016年1月7日。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。执行异议之诉是执行程序中衍生出的一种特殊类型的诉讼，执行异议之诉列案外人、申请执行人、被执行人为案件当事人是因大多数情况下，被执行人与案外人之间就执行标的问题不存在争议，为防止被执行人与案外人恶意串通，列三方当事人参加诉讼。法院审查执行异议之诉不能仅凭被执行人出具的合同、收条等证据来认定被执行人与案外人之间是否存在真实的房屋买卖关系，还要结合付款凭证、房屋占有等证据综合判定被执行人与案外人之间是否存在真实的房屋买卖关系及是否符合法律规定的可以排除执行的情形。综合本案情况，首先，上诉人主张其已支付全部价款，其向刘文涛、杨晶购买两套房屋（案涉房屋及花锦园房屋），上诉人转账支付的115万元系该两套房屋房款。但上诉人提交的电汇凭证中载明的款项用途为往来款，而非房款。且上诉人、刘文涛、杨晶表示上诉人购买花锦园房屋后，将房屋反租给刘文涛、杨晶。但王刚一审提交了视频资料，拟证明花锦园房屋仍由杨晶父母居住，杨晶父母表示无杨晶出售花锦园房屋给上诉人的事实。刘文涛、杨晶则表示其转让花锦园房屋给上诉人后未将相关事宜告知杨晶父母。对此，本院认为，杨晶主张其2012年将花锦园房屋出售给上诉人，至2019年近七年时间，居住在花锦园房屋内的杨晶父母仍不知晓该房屋已转让给上诉人，有悖常理。又因上诉人在一审第一次庭审时表示，其以手中保留的现金支付的购房定金，没有取款凭证。二审期间，上诉人又提交了银行流水，拟证明其取款支付的定金。上诉人主张前后矛盾。故现有证据不足以证明上诉人转账的115万元往来款为购买案涉房屋及花锦园房屋的房款，亦不足以证明上诉人实际支付了购房定金。其次，上诉人主张虽然其未在案涉房屋内居住，但刘文涛、杨晶已将房屋交付给上诉人，由上诉人对外出租。但上诉人未提交其自2012年购买房屋后的房屋出租合同及收取租金的证据。上诉人仅提交了出租人为杨晶、承租人为张涛、租赁期限2018年4月至2019年4月的房屋租赁合同，主张上诉人以杨晶名义将案涉房屋出租给张涛使用，杨晶方代上诉人收取租金、保证金。但上诉人、杨晶、刘文涛提交的转账凭证不能证明杨晶方已足额将保证金、租金及时转交给上诉人。上诉人、杨晶、刘文涛主张其余为现金给付，但未提交证据予以证明。故现有证据不足以证明上诉人于2012年即控制了案涉房屋，并对外出租，收取租金。至于上诉人申请对案涉房屋的暂停供热协议乙方杨晶二字签名为上诉人所书写的笔迹进行鉴定一节，本院认为，上诉人自述其与杨晶、刘文涛为同事、朋友关系，因此，即使系上诉人代杨晶办理暂停供热，亦不足以证明杨晶实际已将案涉房屋转让给了上诉人，故对上诉人二审提交的笔迹鉴定申请，本院不予准许。最后，上诉人、杨晶、刘文涛主张的房屋未登记至上诉人名下的理由先后有：贷款银行不同意提前偿还全部贷款，杨晶、刘文涛户口在案涉房屋，暂时没有投奔去向；杨晶、刘文涛拖欠物业费；房屋原有贷款未结清，房屋的政策受限；房屋存在多轮查封；上诉人无购房资格。上诉人、杨晶、刘文涛的主张前后不一，且上诉人、杨晶、刘文涛未提交证据证明存在贷款银行不同意提前还贷的特殊情况，亦未能证明存在政策限制过户及上诉人不具备购房资格。又因户口、物业费问题本就不影响过户。按照交易习惯，杨晶、刘文涛应以上诉人支付的购房款提前还贷，解除抵押，将房屋过户给上诉人，但该三方却同意不予提前还贷、过户，系上诉人怠于办理过户手续，责任在上诉人。案涉房屋首次被查封时间为2016年1月7日，而上诉人、杨晶、刘文涛主张的买房时间为2012年，故查封并非无法办理过户的合理理由。据此，暂不论案涉房屋为9中学区房，上诉人、杨晶、刘文涛主张的交易价格是否严重低于市场价格。本案不能认定非因买受人自身原因未办理过户登记。一审判决准许对案涉房屋的继续执行，并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元（王传波预交），由王传波负担。本判决为终审判决。大连市中山区人民法院（2019）辽0202执异22号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  张萍萍审判员  吕 瑛审判员  张 钱二〇一九年十二月二十日书记员  杜玉洁