湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3560号 上诉人(原审被告、反诉原告)：唐国剑。 委托诉讼代理人：唐炳选(系唐国剑之父)。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾容华。 上诉人唐国剑因与被上诉人曾容华租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初3673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 唐国剑上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回曾容华的诉讼请求；3.判决曾容华赔偿唐国剑违约金10000元；4.一、二审诉讼费用由曾容华承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审认定唐国剑与曾容华、钟以福签订转让协议错误。2018年11月19日，曾容华与钟以福签订店铺转让协议书，钟以福向曾容华支付转让费10000元，后店铺使用权归钟以福所有，不存在钟以福代替曾容华向唐国剑交租金。该转让协议签订时，唐国剑口头告知曾容华、钟以福，其二人之间的转让协议与唐国剑无关，曾容华的租赁保证金不予退还，并要求钟以福需交纳租赁保证金及半年租金，才同意转让。曾容华当场同意无需退还20000元租赁保证金，但要求唐国剑不再向其追讨10000元的违约金。曾容华与钟以福是在上述情况下才签订的转让协议，唐国剑并未与曾容华、钟以福共同签订该协议。2.本案系曾容华将门面转让给钟以福，曾容华无需向钟以福支付保证金，一审认定曾容华向钟以福支付保证金错误。3.唐国剑收到了一审法院（2019）湘1002民初1531号民事判决书，但未收到保证金及租金。钟以福除交给曾容华转让费10000元外，约定其余转让费在2018年12月18日开业后支付，但钟以福还没开业就撤离了店铺，根本不存在经营不善的情况。唐国剑系在收到上述判决书后，才于2019年6月份将门面租赁出去的。二、一审适用法律错误，判决不公。唐国剑与曾容华签订的租赁合同在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，受法律保护。曾容华违约系对整个租赁合同的违约，一审法院却只认定曾容华对物业管理费、水费违约，判决曾容华支付唐国剑违约金50元，有失公平。涉案门面的前租户花费十几万元用于装修，装修豪华并配有电器设备。曾容华租赁时，无需装修便可经营。唐国剑除收取租金，并未收取曾容华其他费用。曾容华在租赁涉案门面6个多月后，就要转让门面，其实际是以租赁门面为幌子，目的是谋取暴利即门面转让费，且曾容华已获取70000元的高额门面转让费。综上，请求支持上诉请求。 曾容华辩称：一、一审认定事实正确，唐国剑认为一审认定事实错误，没有依据。1.唐国剑与曾容华于2017年12月1日签订门面租赁合同，约定租赁期限3年，租赁保证金20000元等。曾容华经营门面一年后，因另有发展，提前一个月电话通知唐国剑需转让门面。在征得唐国剑同意后，曾容华将门面转让。2018年12月1日，唐国剑与钟以福签订门面租赁合同，约定租赁时间为2018年12月1日至2020年11月30日，期限为二年，租赁保证金、租金都是按唐国剑与曾容华签订的租赁合同执行。因此曾容华不存在违约行为，不需支付违约金10000元。2.曾容华在租赁涉案门面后，对门面进行了大幅改造，装修、购买家具、家电等费用共计14万余元。曾容华是在经营涉案门面一年后，才合法转让的门面，非唐国剑陈述的为谋取转让费。二、一审适用法律正确，判决合情合法合理。曾容华虽欠交2个月的物业费、水费，曾容华与唐国剑约定的10000元违约金明显高于唐国剑的实际损失，一审判决根据合同法第一百一十四条第二款及合同法司法解释（二）第二十九条规定，判决曾容华承担与实际损失相当的违约责任，合法合理。综上，请求驳回上诉，维持原判。 曾容华向一审法院起诉请求：1.唐国剑向曾容华退还租赁保证金20000元；2.唐国剑承担本案的诉讼费。 唐国剑向一审法院反诉请求：1.曾容华支付唐国剑违约金10000元；2.曾容华支付物业管理费（2018年11月1日至2019年4月31日）720元；3.曾容华支付水费（2018年9月至2018年12月）27元；4.曾容华支付全部诉讼所产生的一切费用。 一审法院认定事实：2017年12月1日，曾容华与唐国剑签订《门面租赁合同》，主要约定曾容华承租唐国剑坐落于郴州市民生路三号福星景苑小区六栋临街商铺，租赁期间自2017年12月1日至2020年11月30日，租金6800元/月，曾容华支付保证金20000元，任一方违约需支付违约金10000元。 2017年11月8日，曾容华支付了保证金20000元，唐国剑之父唐炳选出具了收条。 2018年11月19日，曾容华与钟以福签订《店铺转让协议书》，主要约定曾容华将其承租的郴州市民生路三号福星景苑小区六栋临街商铺转让给钟以福，由钟以福代替曾容华向唐国剑支付租金，曾容华支付的保证金与钟以福无关，由曾容华自行向唐国剑退还，水电及其他费用转租前的由曾容华承担，转租后的由钟以福承担，店铺现有装修、装饰、家具及其他设备设施在曾容华收到钟以福支付的顶手费60000元后全部无偿归钟以福。 2018年12月1日，唐国剑与钟以福签订《门面租赁合同》，主要约定钟以福承租唐国剑名下的坐落于郴州市民生路三号福星景苑小区六栋临街商铺，租赁期限自2018年12月1日至2020年11月30日，月租6800元，钟以福向唐国剑支付保证金20000元。 因钟以福经营不善，拖欠租金及顶让费，唐国剑、曾容华向一审法院提起诉讼，2019年3月13日，一审法院作出（2019）湘1002民初167号民事判决书，判决钟以福给付曾容华门面转让金50000元及违约金等；2019年5月16日，一审法院作出（2019）湘1002民初1531号民事判决书，判决解除钟以福与唐国剑签订的《门面租赁合同》，钟以福给付唐国剑门面租金37400元、违约金10000元等。 一审法院认为，曾容华、唐国剑签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”双方的租赁合同虽已终止，但合同中相关结算和清理的条款仍然有效，曾容华主张唐国剑退还保证金，唐国剑其抗辩曾容华已放弃主张保证金。双方的电话录音意思表示不明，也无其他证据补强，故对曾容华承诺放弃保证金主张的事实不予认定，唐国剑应当按照合同约定退还保证金。钟以福与曾容华虽然在转租协议中约定2018年11月16日后的费用由钟以福承担，但未得到唐国剑的追认，故三方的费用结算的起止时间应以唐国剑与钟以福、唐国剑与曾容华合同约定的时间为准，2018年11月的物业费720÷6=120元，2018年9月至11月的水费27÷4×3=20.25元应由曾容华承担，2018年12月及之后的物业费、水费与曾容华无关，唐国剑可另行主张权利。曾容华虽有欠付物业、水费的行为，但约定的违约金过分高于造成的损失，一审法院酌定曾容华支付唐国剑违约金50元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告（反诉原告）唐国剑于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）曾容华租赁保证金20000元；二、原告（反诉被告）曾容华于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）唐国剑物业费120元；三、原告（反诉被告）曾容华于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）唐国剑水费20.25元；四、原告（反诉被告）曾容华于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）唐国剑违约金50元；五、驳回原告（反诉被告）曾容华其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）唐国剑其他诉讼请求。如原告（反诉被告）曾容华、被告（反诉原告）唐国剑未按本判决指定的期间履行给付金钱和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本诉案件受理费减半收取计150元，由被告（反诉原告）唐国剑负担；反诉案件受理费34元，由被告（反诉原告）唐国剑负担33元，原告（反诉被告）曾容华负担1元。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：唐国剑提交的证明一、证明二，证人未出庭作证，真实性无法核实，本院不予采信；广告发布协议、唐国剑与何小青签订的门面租赁合同，与本案的处理缺乏关联性，本院不予采信。曾容华提交的物业费、水费收据，与本案的处理缺乏关联性，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，二审争议焦点为：一、唐国剑是否应退还门面保证金给曾容华；二、一审判决确定曾容华应支付的违约金是否合理。 关于争议焦点一。曾容华根据双方签订的《门面租赁合同》向唐国剑主张退还保证金20000元，唐国剑认为曾容华在双方协商转让涉案门面给案外人钟以福的过程中已放弃保证金，但曾容华不予认可，现唐国剑未提交充分的证据证明曾容华已承诺放弃保证金，应由唐国剑承担举证不能的不利后果，一审判决唐国剑按照合同约定退还曾容华保证金20000元并无不当。唐国剑要求不退还保证金的上诉理由，依据不足，本院不予支持。 关于争议焦点二。曾容华在租赁门面期间存在拖欠物业费120元，水费20.25元的事实，构成违约，但双方约定的违约金10000元过分高于曾容华因拖欠物业费、水费违约给唐国剑造成的损失，一审判决根据唐国剑的损失情况，判决曾容华承担违约金50元并无不当。唐国剑要求曾容华支付违约金10000元的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，唐国剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费184元，由上诉人唐国剑负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄肖华 审 判 员 廖 军 审 判 员 雷金梅 二〇一九年十二月二日 法官助理 黄晓宇 书 记 员 陈 峰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。