福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终1323号 上诉人（原审被告）：余颖，女，1990年4月7日出生，汉族，住浦城县。 委托诉讼代理人：林庆雄，福建鼎才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖丽娟，福建鼎才律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建融华置业有限公司，住所地顺昌县双溪镇三民里巷**融华文博苑****。 法定代表人：林文平，董事长。 委托诉讼代理人：张永亮，男，该公司职工。 上诉人余颖因与被上诉人福建融华置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2019）闽0703民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 余颖上诉请求：撤销一审判决，改判驳回福建融华置业有限公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、案涉房屋存在严重的质量问题，余颖实际无法使用。1.下水管堵塞，导致店内卫生间无法使用。虽经福建融华置业有限公司两次派人维修，但至今仍不能使用。2.雨水管漏水，下雨导致室内积水，造成店内板材泡水损坏。3.案涉房屋交付时不通水电，余颖使用临时电直至2018年10月。上述问题导致无法营业，给余颖造成重大损失，余颖有权拒绝支付租金。二、3号、5号店在出租前已被查封，福建融华置业有限公司无权出租。且3号、5号店现已用于以物抵债，余颖无法使用。根据2018年9月30日南平市中级人民法院粘贴于案涉房屋外的公告载明，3号、5号店将于2018年11月1日在淘宝网拍卖。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第二十条及《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款、第三十八条第二款规定，福建融华置业有限公司未经人民法院和杨华明的同意，无权出租及收取租金。三、即使余颖违约，一审以日千分之二的标准计算违约金明显过高，标准应不高于年利率24%。 福建融华置业有限公司辩称，一、案涉房屋交付时系毛坯房，水电等设施已安装到位。余颖系接收房屋后自行装修投入使用的，不存在质量问题。案涉租赁合同签订后，余颖与福建实达物业管理有限公司建阳水南分公司签订了物业管理服务合同并缴纳了物业管理费。管道堵塞、雨水管漏水等租赁物使用过程中产生的问题，应由物业部门处理，余颖该拒付租金的理由不成立。二、福建融华置业有限公司并未隐瞒3号、5号店被查封的事实。因与他人的经济纠纷，福建融华置业有限公司被人民法院裁定查封其名下相应财产，但并未明确查封的具体店号。且查封的目的系限制产权转移，福建融华置业有限公司对自有财产仍享有收益权，查封并未影响余颖的实际使用。三、同意按年利率24%的标准计算违约金。 福建融华置业有限公司向一审法院起诉请求：1、余颖支付房租98548.5元；2、支付违约金25037.05元(算至2019年5月15日),后续违约金支付至实际付清之日。 一审法院认定事实：2018年3月12日，福建融华置业有限公司与余颖签订《房屋租赁合同》，约定福建融华置业有限公司将其所有的坐落于南平市建阳区潭城街道长安路519号“融华锦城”1栋1层157#(3号店)、161#(5号店)、165#（6号店）、171#（7号店）建筑面积合计221.1平方米房屋租赁给余颖使用，房屋租赁期限3年，自2018年3月12日至2021年3月12日止，其中免交租金9个月，分别为：2018年3月12日至2018年8月11日（计5个月），2019年3月12日至2019年5月11日（计2个月）,2020年3月12日至2020年5月11日（计2个月）。租金按每平方米50元计算，以3个月为一个支付周期，一个支付周期租金33165元，租赁房屋押金33165元，租金从2019年3月12日起每年递增10%，即2019年3月12日至2020年3月11日55元每平方米，2020年3月12日至2021年3月12日60.5元每平方米。待合同期满或解除合同后，余颖按本合同约定履行完毕，福建融华置业有限公司无息退还押金。租赁期间所产生的物业费、水电费等一切费用由余颖承担。余颖应在合同签订时先交三个月租金，以后的租金在应交租金日前5日内支付下一周期（3个月）租金，收到租金日期以到福建融华置业有限公司指定账户日期为准。余颖未按本合同约定条款支付租金，福建融华置业有限公司按日千分之二计算向余颖收取违约金至付清本期租金为止。合同还约定，若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，出租方返还承租方押金并赔偿承租方违约金每间10000元，若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，出租方没收承租方押金，承租方赔偿出租方违约金每间10000元。合同还约定了其他内容。合同签订后，福建融华置业有限公司按约将房屋交付给余颖使用，余颖支付了押金33165元，2018年11月20日通过林书成支付租金15318元后未再支付租金。现余颖逾期支付租金多时，福建融华置业有限公司诉至一审法院。 一审法院认为，福建融华置业有限公司与余颖就案涉房屋签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同成立后，双方应按合同约定履行各自的义务。现福建融华置业有限公司作为出租方已将房产交付余颖使用，余颖作为承租方亦应按约及时支付租金。承租房屋后，余颖仅于2018年11月20日支付租金15318元，后未再支付租金，福建融华置业有限公司有权依据合同约定要求余颖支付拖欠的租金，余颖按合同约定应于2018年8月12日缴交租金33165元、2018年11月12日缴交租金33165元、2019年2月12日缴交租金11055元、2019年5月12日应缴交租金36481.5元，以上合计113866.5元，扣除已付租金15318元后仍余98548.5元应予支持，故对福建融华置业有限公司要求余颖支付拖欠租金98548.5元（该租金计算至2019年8月11日），本院予以支持。关于逾期付款违约金25037.05元（计算至2019年5月15日），若以租赁合同约定各期应付租金数额自应缴交之日起按日月千分之二标准予以计算至2019年5月15日为28640.79元，福建融华置业有限公司仅主张25037.05元，系对其自身权利处分，一审法院予以支持。余颖经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、余颖应于判决生效之日起十日内支付拖欠福建融华置业有限公司2018年8月12日至2019年8月11日期间的租金98548.5元；二、余颖应于判决生效之日起十日内支付拖欠租金的逾期付款违约金25037.05元（上述违约金计算至2019年5月15日，之后以拖欠租金98548.5元为基数按日千分之二计算至租金付清之日止）。本案受理费2537元，依法减半收取计1268.5元，由余颖负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 余颖于二审提交证据四份，即证据一（2018）闽07执恢1号之一执行裁定书，拟证明2018年2月9日，因福建融华置业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，人民法院裁定查封其名下财产。证据二拍卖公告，拟证明2018年9月28日，案涉3号、5号店即将被拍卖以及拍卖公告发布时，案涉房屋已处于停业状态。证据三（2018）闽07执恢1号之二十九执行裁定书，拟证明案涉3号、5号店在2019年7月23日已被人民法院裁定以物抵债给杨华明。证据四光盘，拟证明案涉房屋存在漏水、下水道堵塞等严重质量问题，无法使用。福建融华置业有限公司经质证，对证据一、二、三的真实性没有异议，证明对象有异议，证据一查封的是福建融华置业有限公司名下的整体财产，未有具体房号，且查封不影响使用。证据二、三中店铺停业系余颖自行经营行为，与查封无关。证据四中的6号店确发生过漏水现象，但物业部门已做处理，不能证明案涉房屋存在严重质量问题。本院认为，福建融华置业有限公司对证据一、二、三的真实性无异议，本院予以采信。证据四证明对象不成立，本院不予采信。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，2018年2月9日，福建融华置业有限公司因未履行生效法律文书所确定的义务，被本院（2018）闽07执恢1号之一执行裁定书裁定查封其名下价值相当于37489492.5元及利息的相应财产。2019年7月23日，案涉3号、5号店被本院（2018）闽07执恢1号之二十九执行裁定书裁定交付杨华明抵偿债务。《房屋租赁合同》第二条约定，房屋经甲乙双方查验签字或盖章并移交房门钥匙后视为交付成功。房屋交付时状态为毛坯，余颖接收房屋后自行装修入住。案涉3号、5号店查封期间，由余颖占有使用。另经本院调查，杨华明表示同意由福建融华置业有限公司收取案涉3号、5号店截止至2019年8月11日的租金。 本院认为，余颖提出案涉房屋存在影响使用的质量问题，其有权拒绝缴纳租金的上诉请求。案涉租赁合同于2018年3月12日签订后,福建融华置业有限公司即向余颖交付了案涉房屋,余颖查验无误后自行装修入住使用至今，期间并未提出案涉房屋存在影响正常使用的质量问题。现余颖于二审中提供的证据不足以证明案涉房屋存在影响正常使用的质量问题,其以此拒付租金的上诉理由不成立,本院不予支持。余颖提出案涉3号、5号店租赁前已被人民法院查封，福建融华置业有限公司无权出租并收取租金的上诉请求。虽然案涉3号、5号店出租前已被人民法院查封，但并未有不允许出租的法定情形，且3号、5号店查封期间仍由余颖占有使用,余颖并未因此权利受损，福建融华置业有限公司作为租赁物所有权人依约向余颖收取租赁期间的租金有事实及法律依据，应予支持。虽然案涉3号、5号店于2019年7月23日被本院裁定交付杨华明以物抵债，但杨华明同意由福建融华置业有限公司收取3号、5号店至2019年8月11日止的租金，故福建融华置业有限公司有权要求余颖支付案涉房屋至2019年8月11日止的租金。余颖该上诉主张亦不成立，本院不予支持。此外，鉴于二审中，福建融华置业公司同意按年利率24%的标准计算违约金，余颖对此亦予以认可，本院予以准许。 综上所述，余颖的部分上诉理由成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销南平市建阳区人民法院（2019）闽0703民初1377号民事判决； 二、余颖应于本判决生效之日起十日内支付拖欠福建融华置业有限公司2018年8月12日至2019年8月11日期间的租金98548.5元； 三、余颖应于本判决生效之日起十日内支付拖欠福建融华置业有限公司租金的逾期付款违约金8345.9元（上述违约金计算至2019年5月15日，之后以拖欠租金98548.5元为基数按月利率2%计算至租金付清之日止）； 四、驳回余颖的其他上诉请求； 五、驳回福建融华置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审受理费2772元，由上诉人余颖负担；二审案件受理费2772元，由上诉人余颖负担2398元，由被上诉人福建融华置业有限公司负担374元。 本判决为终审判决。 审判长  朱文如 审判员  张廷贵 审判员  邱丽琴 二〇一九年十二月十八日 法官助理郑烁辉 书记员叶晓桐 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。