湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初1495号 原告：李定发，男。 委托诉讼代理人：李红梅（系李定发之女），女。 委托诉讼代理人：李文斌。 被告：钟太红，男。 委托诉讼代理人：黄玉东。 被告：钟太宝，男。 被告：李佑清，男。 委托诉讼代理人：刘康军（系宜章县玉溪镇四方井社区委员会推荐的人），男。 第三人：宜章县宏达房地产开发有限公司。 法定代表人：史章旺，系该公司执行董事兼总经理，身份证号码4328241973********。 委托诉讼代理人：欧友平，系该公司员工，男。 第三人：李华明，男。 第三人：谭爱凤，女。 第三人李华明、谭爱凤的共同委托诉讼代理人：陈文秀，湖南莽源律师事务所律师。 原告李定发与被告钟太红、钟太宝、李佑清及第三人宜章县宏达房地产开发有限公司、李华明、谭爱凤合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序进行审理。诉讼中，本院依据原告李定发的申请，作出（2019）湘1022民初1495号裁定，依法冻结了被告钟太红、钟太宝的银行存款或其他价值相当的财产。被告钟太红申请追加李佑清作为本案被告，本院予以准许。本案于2019年8月19日、9月11日两次公开开庭进行了审理。原告李定发及委托诉讼代理人李红梅、李文斌，被告钟太红及委托诉讼代理人黄玉东，第三人宜章县宏达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人欧友平，第三人李华明、谭爱凤的共同委托诉讼代理人陈文秀到庭参加诉讼，被告钟太宝经本院传票传唤，因无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李定发向本院提出诉讼请求：1．撤销被告钟太宝与第三人宜章县宏达房地产开发有限公司签订的关于宏基大厦502、503、507号住房和102号车库的《宜章县商品房买卖合同》（合同编号20170001211502、20170001211503、20170001211507、20170001211102），并同时判令撤销其对应的商品房登记手续，责令将该三套房和102号车库登记到原告名下；2．撤销被告钟太宝与第三人李华明、谭爱凤签订的抵押合同，并同时撤销抵押登记手续；3．如无法将宏基大厦502、503、507号住房和102号车库产权过户到原告名下，则被告钟太红、钟太宝共同赔偿原告1832000元。诉讼中，原告请求变更诉讼请求为被告钟太红、钟太宝将宏基大厦502、503、507号住房三套和102号车库无条件过户到原告名下，且过户所发生的相关费用全部由被告钟太红、钟太宝共同连带承担；如无法将宏基大厦502、503、507号住房三套和102号车库产权过户到原告名下，则被告钟太红、钟太宝共同连带赔偿原告1832000元。事实与理由：原告李定发有一宅基地，位于龙隐小区西南面，面积为416平方米。2008年3月23日原告与被告钟太红签订了《土地置换房屋协议书》，协议中约定房屋建设中所需手续由被告钟太红负责，房屋建成后被告钟太红补偿原告4套住房（每套不低于120平方米）和两个车库（每个车库面积约28平方米）。2010年8月14日，被告钟太红将龙隐小区红线范围内766.23平方米土地和原告的416平方米宅基地以及南门村九组280.56平方米的土地与被告李佑清、案外人高回军签订了《土地置换建设工程开发协议书》，约定由李佑清、高回军对上述土地进行建设开发，房屋建成后李佑清、高回军补偿给钟太红附3栋、附4栋的四层与五层、附5栋的一层与二层，其中包含了被告钟太红补偿原告的4套房屋及2个车库。2011年4月26日李佑清及合伙人高回军与第三人宜章县宏达房地产开发有限公司签订了《合作开发协议》，通过挂靠办理了建房的各项手续。2012年8月宏基大厦建成，被告钟太红将需补偿给原告的4套住房（502、503、504、507号）交付给了原告，李佑清、高回军作为项目负责人在现场予以了确认，并在《售楼明细表》中将上述房号登记在原告名下，两个车库因堆放杂物等原因暂未选定。原告在收到上述4套房屋后安装了门窗，并将504号住房于2012年底转卖给了案外人程运红，另外三套现今为止一直由原告实际占有。2017年9月17日宏基大厦取得20170001211号《不动产权证》，被告钟太红、钟太宝与李佑清、高回军协商，通过商品房买卖的形式并以明显低于市场价的价格（购房合同中的房屋购买价为1280元/平方米、车库购买价700元/平方米，宜章县同期、同位置电梯房均价为4000元/平方米）将宏基大厦27套房产（包括502、503、507号住房和102号车库）的所有权转移到钟太宝名下并进行了房产登记。被告钟太宝是宜章县一六镇贫困户，不存在支付相应对价购房款的能力，该商品房买卖的行为是李佑清、高回军履行与钟太红签订的《土地置换建设工程开发协议书》以及该协议书的补充协议，被告钟太宝是代被告钟太红持有相关房产。之后，被告钟太红并未履行与原告签订的《土地置换房屋协议书》将相关房产办理到原告名下，而被告钟太宝将25套房产办理了抵押手续向第三人李华明、谭爱凤借款共计650万元，借款金额远低于25套房产的价值。被告钟太红、钟太宝的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告遂诉诸法院。 被告钟太红辩称：一、被告钟太宝是受被告钟太红的委托代持宏基大厦相应物权，故被告钟太宝与第三人宜章县宏达房地产开发有限公司及被告李佑清签订的关于宏基大厦27套房屋的《商品房买卖合同》，被告钟太宝支付了相应对价，并办理了不动产物权登记，合法取得物权，应受法律保护。在李佑清开发宏基大厦的前期，被告钟太红将案外人中夏房地产公司交其本人的土地约1400多平方米交与李佑清进行开发建设，且双方签订有关补偿协议。被告钟太红还为宏基大厦土地平整和一部分道路面积进行出资，后又为了改变宏基大厦烂尾的情况开支共计200多万元；二、被告钟太红取得的宏基大厦27套房产，并不包含原告通过土地置换应获得的补充房屋。2008年3月23日，原告与被告钟太红签订了《土地置换房屋协议书》，但该协议签订后并未实际履行，原告也未按照约定将其购买土地的协议等相关土地手续交与钟太红。2010年8月14日，挂靠在宏达公司名下的李佑清与钟太红签订了《土地置换房屋建设工程开发协议书》，考虑到需要李定发来协调周边村民的关系遂约定了“所有补偿给钟太红的楼层其中包括钟太红补偿给李定发的四套房子和两个车库（实为一个车库）在内”。2012年8月宏基大厦建成，同年9月6日钟太红与李佑清签订了《＜土地置换房屋建设工程开发协议书＞补充协议》，而在此之前原告已与李佑清就原告的土地置换补偿房屋事宜单独签订了协议，所以在补充协议中原来约定的“所有补偿给钟太红的楼层其中包括钟太红补偿给李定发的四套房子和两个车库在内”变成了“李定发补偿房屋甲方（即钟太红）负责协助，两个车位由乙方（即李佑清）在一楼以实物补偿李定发”；三、在李定发与钟太红之间关于土地置换房屋的权利义务关系中，对钟太红的权利义务已经在事实上全部转移给了李佑清，若李定发的权益受到损害，则应依法向李佑清主张权利。2008年3月23日，原告与被告钟太红签订的《土地置换房屋协议书》确实约定被告钟太红需补偿原告，但在2012年9月6日，被告钟太红与被告李佑清签订《＜土地置换房屋建设工程开发协议书＞补充协议》时，钟太红将其与原告之前的权利义务全部转移给了李佑清，遂请求驳回原告的诉讼请求。 被告李佑清辩称：一、根据相关法律规定，原告依法不享有集体土地征收补偿款及其他任何补偿的权利。2005年11月3日宜章县国土局土地储备中心与宜章县玉溪镇南门居委会签订了《征用土地协议书》，征用了宜章县玉溪镇南门村九组共计16.55亩土地，土地储备中心已支付南门居委会土地补偿等费用共324268元。2011年11月9日通过湖南省人民政府审批，宏基大厦取得（2011）政国土字1526号《湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单》，杨梅山加油站、宏基大厦、回龙仙商住楼三个项目土地征收面积共3370平方米。2013年1月24日宜章县宏达房地产有限公司宏基大厦项目部以出让方式出资330万元取得了土地编号为宜国用（2013）第0070号的地块1462.79平方米的土地使用权。原告以宏基大厦取得的上述土地包括了原告的416平方米的土地，显然缺乏证据，按照相关规定，原告最多可得到的全部补偿也不超过14293.76元，同时该补偿应由玉溪镇南门居委会进行补偿。否则，也由玉溪镇南门居委会向宜章县国土局土地储备中心主张补偿权利；二、被告钟太红、钟太宝取得宏基大厦的房屋合情、合理、合法，与原告毫无关系。被告钟太宝受钟太红之托代持宏基大厦相应物权，钟太宝与宜章县宏达房地产有限公司、李佑清、高回军签订了《宜章县商品房买卖合同》，并依法办理了产权登记至钟太宝名下，并根据物权法有关规定，原告要求出卖人继续履行合同已经成为事实上的不可能，原告依法只对出卖人享有债权请求权，钟太宝与宜章县宏达房地产有限公司、李佑清、高回军签订的《宜章县商品房买卖合同》中关于房屋与附一楼停车场的购买价格符合有关部门的文件规定（宜清办函［2016］5号文件、宜章办发［2010］36号文件），且原告主张的102号房并不是车库而是宏基大厦的公共配电房，2018年12月5日原告自制一证明在李佑清意识不清醒的情况下骗取李佑清进行捺印，所证事实不客观真实；三、在原告未提供出土地权属证件的情形下，其签订的任何补偿协议都是无效协议。因宏基大厦债权人通过拟物抵债或签订买卖合同等形式占光了房屋，加上原告土地权属不明，因而被告李佑清未补偿房屋给原告，如经法庭查实宏基大厦项目所使用的土地确实包含了原告的土地且合法，那么被告李佑清愿意对原告承担相应的民事责任，遂请求驳回原告的诉讼请求。 第三人宜章县宏达房地产开发有限公司辩称：一、原告诉请撤销钟太宝与宜章县宏达房地产有限公司、李佑清、高回军签订的《宜章县商品房买卖合同》以及与第三人李华明、谭爱凤签订的《抵押合同》根据合同法的相关规定并无撤销事由且主体不适格；二、原告诉请撤销商品房登记手续与抵押权登记手续，并将房屋登记到原告名下，涉及行政机关的职能，不属于民事诉讼的受案范围；三、本案中，原告不能既提出变更之诉的请求，又提给付之诉的请求，不符合民法相关规定，且请求赔偿的数额没有事实依据，属于诉讼不具体、不明确；四、原告诉称其有一处宅基地，而原告并未提供任何该宅基地手续，且宅基地属于集体土地，原告没有所有权不能进行非法转让，因此原告与被告钟太红签订的《土地置换房屋协议书》无效；五、被告钟太宝与宜章县宏达房地产有限公司、李佑清、高回军签订的《宜章县商品房买卖合同》以及与第三人李华明、谭爱凤签订的《抵押合同》合法有效，并进行了依法登记，应当受到法律的保护；六、宏基大厦项目是李佑清挂靠宜章县宏达房地产开发有限公司来进行开发建设的，宜章县宏达房地产开发有限公司对宏基大厦的经营不知情且并未实际参与其中，所以公司不应该承担责任，遂驳回原告的诉讼请求。 第三人李华明、谭爱凤辩称：李华明的借款本金和利息已全部归还，抵押权在原告起诉前早已解除，而谭爱凤出借的50万元大部分已归还，在全部归还后自动解除抵押，李华明、谭爱凤办理的抵押权均合法有效，抵押物的价值远远大于债权的抵押并不违背法律的规定，也有利于保障债权人的利息，遂驳回原告的诉讼请求。 被告钟太宝未作答辩。 查明的事实 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以审查并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告李定发原系宜章县城关镇南门居委会第9居民小组的居民。2001年7月7日，原告李定发与宜章县城关镇南门村9组签订《征地协议书》，原告以3720元的价款，在本组李家背后的荒山获得一块面积为0.62亩即416平方米的土地（以下简称案涉土地）用以建房。协议约定了原告获得的案涉土地的四周地形地界，也限定该地为宅基地只供原告自建房，不能转让和出卖。如果转让和出卖，原告必须按每亩35000元的价格补交价款给南门村9组。之后，原告未将案涉土地自建房屋。2008年3月23日，原告李定发与被告钟太红签订《土地置换房屋协议书》，约定原告李定发以案涉土地置换房屋方式给被告钟太红兴建住宅楼，从动工之日起一年之内完工，未按时完工，原告有权收回土地权并被告钟太红赔偿原告损失费20000元。协议约定被告钟太红建设的住宅楼必须给原告4套住房面积约480平方米（每套不能低于120平方米，二层、三层各2套住房），车库1个面积约28平方米，原告李定发对房屋车库享有优先选择权。协议还对建设房屋权属和办证费用等事项进行了约定。《土地置换房屋协议书》签订后，被告钟太红亦未在案涉土地上建设房屋。2010年8月14日，被告钟太红与被告李佑清签订《土地置换房屋建设工程开发协议书》，约定钟太红将坐落在宜章县玉溪镇南门村9组龙隐小区旁边高压线下面的整块土地约1700平方米（其中包括案涉土地416平方米）交给李佑清进行建设开发，李佑清则将开发的龙隐小区附3、4栋楼房的四层、五层与附5栋的一层、二层房屋补偿给钟太红。协议特别约定李佑清补给钟太红的房屋包括原告李定发的4套房子和2个车库。2011年4月26日，被告李佑清与第三人宜章县宏达房地产开发有限公司签订《合作开发协议》，李佑清借用宜章县宏达房地产开发有限公司的房产开发资质在上述土地上开发房产，开发项目名称为宏基大厦。被告李佑清在未完全取得报建手续的情况下，于2012年8月将宏基大厦建成。宏基大厦建成后，原告李定发在宏基大厦5楼选定4套住房，该4套住房在宏基大厦项目部制作的《购楼明细一览表》中载明为5B、5C、5D、5G（即原告所述502、503、504、507）号房屋。随后，原告李定发将5D号（即504号）房屋转让给他人。因宏基大厦在实际施工过程中改变了原规划，将原称为龙隐小区附3、4、5的三栋楼合建成现名为宏基大厦的一栋16层电梯房，被告钟太红与被告李佑清及其合伙开发人高回军于2012年9月6日补签了一份土地置换房屋建设工程《补充协议》，将原约定补偿给钟太红的房屋变更为宏基大厦两个整层的房屋（两个整层面积为1480平方米，每平方米作价2498元）及一楼两个车位。补充协议约定原告李定发的补偿房由钟太红负责协助，两个车位由李佑清、高回军在一楼以实物方式补偿给李定发。原告李定发未在补充协议上签字。2013年1月，宏基大厦项目以宜章县宏达房地产开发有限公司的名义取得“建设用地规划许可证”和“国有土地使用证”。2014年2月，原告李定发和被告钟太红因涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪被宜章县公安局侦查并移送宜章县人民检察院审查起诉，宜章县人民检察院于2015年2月以证据不足，不符合起诉条件为由，作出不起诉决定。2017年8月1日，被告李佑清向被告钟太红出具欠条，以钟太红垫资办理宏基大厦相关证件为由确认欠付钟太红资金275万元。次日，宏基大厦项目办理了房产总证。2017年9月27日，被告钟太红与被告李佑清及高回军约定，李佑清、高回军原应补偿给钟太红的房屋及钟太红的垫资款以宏基大厦27套房产予以补偿。当日，以宜章县宏达房地产开发有限公司为出卖人，被告钟太宝为买受人签订了《宜章县商品房买卖合同》，李佑清、高回军将补给钟太红的27套房产以钟太宝的名义买受。2018年3月29日，该27套房产办理了不动产权证，房屋权利人登记在钟太宝名下。被告钟太宝名下的27套房屋包括原告选定的502、503、507号房屋及102号门面。同年7至8月期间，因钟太宝向第三人李华明、谭爱凤借款，宏基大厦502、503、507号房屋及102号门面作为借款的抵押物办理了抵押登记手续。第三人李华明、谭爱凤的抵押登记注销后，宏基大厦502、503、507号房屋及102号门面于2019年2月再次因贷款办理抵押登记，抵押权人为湖南省宜章农村商业银行股份有限公司一六支行。 另查明，被告钟太宝与钟太红系兄弟关系。庭审中，被告钟太红认可被告钟太宝是代其持有27套房屋。原告认为被告钟太红持有的这27套房屋包括了应补偿给原告的3套房屋以及1个车库，而被告钟太红将不动产权证办理在被告钟太宝名下，并以这27套房屋为借款办理了抵押登记手续，侵犯了其财产权益，遂诉诸法院。 从宜章县自然资源局档案管理资料中查明如下事实：宏基大厦项目总用地面积为1462.79平方米，土地审批分两部分。其中766.23平方米为附近的宜章县龙隐生态住宅小区建设红线内土地，该用地面积于2006年5月通过湖南省人民政府农用地转用、土地征用审批转为国有建设用地，审批文号为（2006）政国土字第395号；另696.56平方米以宏基大厦项目建设用地为名办理征收并申报审批。宜章县国土资源局曾于2011年6月30日对该用地发布征收集体土地告知书，宜章县城关镇南京洞社区于2011年7月4日向宜章县国土资源局及宜章县土地收购储备中心出具《征地调查结果确认书》，确认宏基大厦项目建设征地0.0752公顷（实际建设面积为696.56平方米）为宜章县城关镇南京洞社区艮岩集体土地。同年7月14日，宜章县人民政府出具《土地权属证明》，证明宏基大厦项目用地0.0752公顷，位于宜章县城关镇（现为玉溪镇）南京洞社区，土地权属为宜章县城关镇（玉溪镇）南京洞社区农民集体所有，因该村位于城镇周边，村民转为城镇居民，未进行集体土地所有权初始登记。2011年8月5日，宜章县玉溪镇南京洞社区居民委员会将原南门9组（艮岩）并入宜章县玉溪镇南京洞社区管理。同年11月9日，该0.0752公顷土地通过湖南省人民政府农用地转用、土地征用审批转为国有建设用地，审批文号为（2011）政国土字第1526号。原告李定发所诉的宅基地在该征收的0.0752公顷土地范围。2012年12月19日，本案第三人宜章县宏达房地产开发有限公司通过国有土地使用权挂牌出让方式竞得1462.79平方米宏基大厦项目总用地。 判决的理由与结果 本院认为，农村宅基地所有权属农民集体所有。宅基地是农村集体经济组织提供给本集体经济组织成员用于建造住宅和附属设施供其居住和使用的，宅基地使用权具有排他性，不得单独转移。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该规定系法律强制性规定。本案中，原告李定发与钟太红签订的《土地置换房屋协议书》，约定李定发将位于宜章县玉溪镇南京洞社区的宅基地交给钟太红开发，被告钟太红补偿给原告一定数量的房屋。经本院查明，该宅基地权属为宜章县城关镇（现为玉溪镇）南京洞社区农民集体所有，原告李定发与钟太红签订的协议实质是农民集体土地使用权的转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故原告李定发与钟太红签订的《土地置换房屋协议书》因违反我国土地管理法的强制性规定而无效，无效合同自始没有法律约束力，基于无效合同约定的权益亦不受法律保护。如原告李定发因宅基地使用权被征收等原因而未获取合理补偿，应通过法律规定的途径和诉求请求保护。本案原告李定发请求本院判令将已登记在被告钟太宝名下的房屋过户或者赔偿相应房产价款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的之规定，判决如下： 驳回原告李定发的诉讼请求。 案件受理费21288元，财产保全费5000元，合计26288元，由原告李定发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。 审 判 长 李       亚       红 人民陪审员 李       尚       德 人民陪审员 樊       友       海 二〇一九年十二月十二日 法官 助理 陈       文       豪 书 记 员 谭玉婷附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。