江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0411民初727号原告：康昭友，男，1964年3月1日生，汉族，住江苏省常州市新**。委托诉讼代理人：袁良军，江苏常闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：费金晶，江苏常闻律师事务所律师。被告：吕炳兴，男，1967年12月19日生，住江苏省常州市新**。被告：顾文英，女，1969年10月5日生，住江苏省常州市新**。被告：朱琴芳，女，1944年5月9日生，住江苏省常州市新**。委托诉讼代理人：顾枫，系顾文秀之子。被告：顾文秀，女，1966年10月19日生，住江苏省常州市新**。委托诉讼代理人：顾枫，系顾文秀之子。原告康昭友诉被告吕炳兴、顾文英、朱琴芳、顾文秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日受理后，依法于2019年4月19日组织双方进行了证据交换。后依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告康昭友及其委托诉讼代理人袁良军，被告吕炳兴、顾文英、朱琴芳、顾文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康昭友向本院提出诉讼请求：判令四被告履行房屋买卖合同，将常州市新北区顺园八村227幢甲单元401室房屋过户给原告。事实与理由：2010年11月，原告经房产中介介绍，与被告吕炳兴、顾文英签订《房屋买卖合同》，由原告出资购买两被告名下拆迁安置房，即常州市新北区顺园八村227幢甲单元402室房屋。原告支付了全部房款，并搬入房屋实际居住至今。后被告朱琴芳通过诉讼对涉案房屋主张所有权。2015年7月14日，被告朱琴芳领取了涉案房屋所有权证，房屋由被告顾文英、朱琴芳、顾文秀按份共有。2015年8月，被告朱琴芳、顾文秀向本院提起诉讼，要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效，要求原告迁出涉案房屋，该案经审理，由常州市中级人民法院驳回了全部诉讼请求。原告现认为根据生效判决，全部被告应受涉案房屋买卖合同的约束，应当继续履行合同义务办理房屋过户手续。被告吕炳兴、顾文英共同辩称：房屋买卖合同是真实的，同意原告的诉讼请求。被告朱琴芳、顾文秀共同辩称：1、登记权利人出卖共有房屋，不符合共有物处分的法律规定或者共有人约定的处分条件，买受人要求履行合同，其他共有人拒不协助办理房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人的诉讼请求。2、原告主张继续履行合同，违反我国物权法的规定，两被告自始至终不同意出售该房屋，更不同意原告对房屋的占有和使用。经审理查明：被告朱琴芳与顾云飞系夫妻关系，婚后生育二女，即本案被告顾文秀、顾文英；顾文英与吕炳兴系夫妻关系。顾云飞原系薛家修建站职工，上世纪九十年代，薛家修建站在薛家镇建造了成套房，并将该房屋出售给单位职工，当时顾云飞出资购买了其中的乙单元202室房屋，建筑面积为80.47平方米，但该房屋一直未办理房产证。被告顾文英、吕炳兴长期居住使用该房屋。2006年12月15日，该房屋被拆迁，由被告吕炳兴作为被拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，该房屋未进行补偿，采用“拆一还一”政策，取得相同面积的安置房一套，另外，被告吕炳兴出资85224.5元购买了建筑面积为79.53平方米的安置房一套。2008年1月，顾云飞病故。后朱琴芳因得知该房屋拆迁安置由被告吕炳兴获得，与被告吕炳兴发生争议，于2011年10月25日向本院提起诉讼，要求确认原位于新北区产权归朱琴芳个人所有。本院于2011年12月7日作出民事判决，驳回了朱琴芳的诉讼请求。该判决已生效。另查明：2012年3月12日，朱琴芳再次向本院提起诉讼，要求确认本市新北区顺园八村264幢甲单元201室为其所有，后根据实际情况变更诉讼请求为确认调换取得的顺园新村227幢甲单元401室的份额，并要求综合考虑原房屋的装修补偿及与现安置房的面积差等因素，而将此房屋中属于朱琴芳份额予以增加，并减少被告顾文英的房屋所有权份额。在该案中，本院认定以下事实，吕炳兴取得了位于薛家镇顺园八村264幢甲单元201室（建筑面积约79平方米）的拆迁安置房后，于2008年10月19日将其与朱琴芳弟弟朱建祥取得的拆迁安置房顺园新村227幢甲单元401室的房屋（建筑面积为77.43平方米）进行了互换，并将各自的拆迁安置结算清单中户主姓名予以互相更换，同时，吕炳兴实际取得了顺园新村227幢甲单元401室并将此作为原修建站房屋拆迁产权调换后的安置房。原被拆迁房屋的产权调换实际由吕炳兴折算于两个安置房上，但为便于计算，仍视为顺园新村227幢甲单元401室的房屋取得时不需另行支付其他安置房差价。被拆迁房屋新北区的拆迁利益转化形式表现为顺园新村227幢甲单元401室的所有权，故依照我国婚姻法和继承法的规定，顺园新村227幢甲单元401室的一半属于朱琴芳单独所有，另一半属于顾云飞所有，因顾云飞死亡，应由其第一顺位法定继承人即朱琴芳、顾文秀、顾文英各继承三分之一，依照上述原则确定的顺园新村227幢甲单元401室的共有权份额分别为：朱琴芳享有51.62平方米、顾文秀享有12.905平方米、顾文英享有12.905平方米，但考虑到原拆迁房屋与此安置房面积差额3.04平方米为被告顾文英与吕炳兴取得并体现于另一套安置房中，故应酌情对上述份额予以调整，以彻底解决争议。基于以上原因，本院于2012年6月6日作出民事判决，判定位于常州市新北区建筑面积为77.43平方米的房屋的所有权归朱琴芳、顾文秀、顾文英按份共有，其中朱琴芳具有53.6平方米、顾文秀具有13.4平方米、顾文英具有10.43平方米。后顾文英、吕炳兴提出上诉，常州市中级人民法院于2013年1月21日作出终审判决，驳回了上诉人的上诉请求。本案诉争房屋于2015年7月14日按照上述确认的份额办理了按份共有的房屋所有权证。再查明：2010年11月5日，原告康昭友与被告顾文英、吕炳兴签订《房屋买卖合同》一份，约定由被告顾文英、吕炳兴将新北区房屋出卖给原告康昭友。原告康昭友支付了相应的购房款，并搬入房屋居住使用至今。签订房屋买卖合同前，原告康昭友到相关部门核实房屋产权情况，薛家镇拆迁安置管理办公室向康昭友出具了“拆迁安置结算清单”，清单载明的户主为吕炳兴。2015年8月25日，朱琴芳、顾文秀向吕炳兴、顾文英、康昭友提起诉讼，要求确认上述房屋买卖合同无效，并要求康昭友迁让出位于住房，三人连带赔偿经济损失30000元。2016年8月22日，本院作出（2015）新民初字第2369号民事判决，判令康昭友迁出坐落于常州市新北区的房屋，并驳回了朱琴芳、顾文秀的其他诉讼请求。后顾文英、吕炳兴、康昭友均提出上诉，2017年2月14日常州市中级人民法院作出（2016）苏04民终3437号民事判决，撤销了本院（2015）新民初字第2369号民事判决并驳回了朱琴芳、顾文秀的全部诉讼请求。朱琴芳、顾文秀又向常州市中级人民法院提出再审申请，2018年1月2日该院作出（2017）苏04民申104号民事裁定书，驳回了朱琴芳、顾文秀的再审申请。以上事实有房屋买卖合同、房屋产权证书、民事判决书、民事裁定书等证据及原、被告庭审中的陈述予以证实。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，应当作为认定本案事实的直接依据。原、被告之间的房屋买卖行为以及四被告之间关于房屋的权属争议，均经过法院的审理，对相关事实作出了相关判决。常州市中级人民法院已生效的终审判决（2016）苏04民终3437号民事判决书已对房屋买卖合同的效力及履行问题作出了明确的意见，该判决认为“在顾文英、吕炳兴、朱琴芳、顾文秀就涉案房屋产权发生诉讼纠纷之前，康昭友作为购房人，经到相关部门核实了涉案房屋产权情况无误后签订了涉案的房屋买卖合同，并支付了全部购房款，进而实际占有、使用涉案房屋，属于善意占有，并无不妥。之所以未能及时办理过户登记手续，这也是基于非归责于康昭友的原因。由于顾文英、吕炳兴、朱琴芳、顾文秀等人的家庭内部原因，致使吕炳兴作为被拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，进而作为被拆迁人通过调换取得涉案房屋。需要特别说明的是，与吕炳兴进行房屋互换的是朱琴芳的弟弟朱建祥,朱琴芳、顾文秀并无异议。在康昭友实际占有、使用涉案房屋相当长的时间内，朱琴芳等人虽在内部就涉案房屋的产权归属发生诉讼纠纷，但未提供充分证据证明任何人曾就康昭友的购买行为及占有、使用提出异议，应视为同意履行，并应受涉案房屋买卖合同的拘束。当然，作为共有人的朱琴芳、顾文秀同时也有权依法在内部向顾文英、吕炳兴追责”。同样常州市中级人民法院的再审民事裁定书也认定“康昭友在买受涉案房屋时，该房屋属于拆迁安置房，尚未申领房屋所有权证，但安置协议明确被拆迁人是吕炳兴，拆迁安置结算清单上户主也是吕炳兴，故应认定康昭友系善意购买，其虽然未能从法律角度完成产权交易登记，其原因是买受该房屋时尚不能领取房产证。至于再审申请人朱琴芳、顾文秀，虽通过诉讼确认其对争议房屋享有产权，但法院的判决确认是在康昭友购买本案房屋之后，并不能据此提出让康昭友迁出争议房屋的要求”。综上，可以看出，上级法院已就房屋买卖合同的效力和履行问题作出了生效判决，各方均应依照生效判决履行。原告康昭友要求四被告按照房屋买卖合同的要求，办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，有生效法律文书作为依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决如下：被告吕炳兴、顾文英、朱琴芳、顾文秀于本判决生效之日起十日内配合原告康昭友办理常州市新北区顺园新村227幢甲单元401室房屋的产权过户登记手续，产权变更过程中所产生的税费由原告康昭友承担。案件受理费80元，由四被告共同负担（该款原告已预交，由被告于本判决发生法律效力之日起十日内将80元直接支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  顾文杰人民陪审员  耿金萍人民陪审员  阮银芬二〇一九年十二月二十日书 记 员  王玮珏