河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初26897号原告潘蕴芳，女，1963年12月4日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人李珅申，河南仟问律师事务所律师。委托代理人赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。被告河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心**。法定代表人贾飞，执行董事兼总经理。委托代理人刘梦浩，女，1995年12月3日出生，汉族，住河南省武陟县，系公司员工。原告潘蕴芳与被告河南恒龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘蕴芳及其委托代理人李珅申、赵宁月，被告恒龙公司委托代理人刘梦浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2016年10月接到被告关于郑州恒大悦龙花园的宣传资料，初步形成了购买恒大悦龙花园的意向。原告分别于2016年12月20日向被告缴纳了五万元的订金，并签订了郑州恒大悦龙花园楼宇认购书。但在原告缴纳订金后，得知郑州市出台了房屋限购政策，一个家庭限购两套住宅，个人限购一套住宅，由于原告根据限购政策无法继续履行协议，故原告前往被告售楼部，与原置业顾问王晓辉与现置业顾问邓振丽两人多次协商解决。原告表示由于政策限制，其无法继续履行合同，要求解除合同，并退还已支付的订金。但被告承诺其有办法可以帮助原告在解决限购问题并要求原告支付首付款，否则订金不退，原告无奈支付了首付款，但至今，被告无法帮助原告解决限购问题，现原被告双方签订的郑州恒大悦龙花园楼宇认购书已无法继续履行。由于本认购书是预约合同，但由于政策变化导致无法继续履行，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》；被告向原告退还首期房款（含定金）1246549元、装修款214348元、装修代理服务费643047元、维修基金10132元、代收按揭费1569元，合计2115645元及利息（以2115645元为基数，自2017年5月30日起，按照按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：双方签订的认购书已明确约定了双方的违约情形及条件，原告已事实违约，并对被告方造成损失，其应承担违约责任，向被告主张解除并要求被告退还金额无事实及法律依据。认购书第四款规定，原告必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大悦龙花园销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。但原告并未按照认购书约定进行付款及签订合同，属于原告违约，其应自担违约责任。经审理查明：原、被告签订《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》，原、被告双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。原告向被告认购郑州恒大悦龙花园房屋，该房总金额4136540元。原告同意签署本认购书是，支付36714元作为定金。（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款，）被告在认购书第三联加盖财物收款专用章作收款凭据。原告选择按揭付款(商业贷款)：原告须于2017年3月9日前支付首期房款1196549元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款289万元由银行提供按揭贷款，原告需在2017年3月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。原告必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大悦龙花园销售中心支付首期款及签署商品房买卖合同否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无需通知原告，可另行销售房屋。原告于2017年5月30日向被告支付首付款（含定）1246549元，于2017年6月5日支付维修基金10132元。原告分别于2017年5月3日、2017年6月5日、2017年9月5日分3笔向被告各支付装修代理服务费214349元，共计643047元。原告于2017年12月5日向被告支付装修款214348元。2017年5月2日，郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知，其中包含：调整商品住房限购区域。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办{2016}64号）规定的限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。在上述限购区域内，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。以上事实由《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》、收据、郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知及开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。2017年5月2日，郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知，其中包含：调整商品住房限购区域。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办{2016}64号）规定的限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。在上述限购区域内，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。因该限购政策导致认购书的合同目的已无法实现，原告亦无法与被告签署商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故原告诉请解除《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》，本院予以支持。认购书解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告诉请返还首期房款（含定金）1246549元、装修款214348元、装修代理服务费643047元、维修基金10132元，本院予以支持。原告诉请代收按揭费1569元，但未提交证据证明，本院不予支持。关于利息问题，双方认购书的解除系限购政策所致，非归责于双方，故被告收取、占有原告购房款，势必使其产生一定损失，原告诉请支付利息，故本院酌定：以1246549元为基数，自2017年5月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；以10132元为基数，自2017年6月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；以214349元为基数，分别自2017年5月3日、2017年6月5日、2017年9月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；以214348元为基数，自2017年12月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告潘蕴芳与被告河南恒龙置业有限公司签订的《郑州恒大悦龙花园楼宇认购书》；被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告潘蕴芳首期房款（含定金）1246549元、装修款214348元、装修代理服务费643047元、维修基金10132元及利息（以1246549元为基数，自2017年5月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；以10132元为基数，自2017年6月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；以214349元为基数，分别自2017年5月30日、2017年6月5日、2017年9月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；以214348元为基数，自2017年12月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；驳回原告潘蕴芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12749元，由被告河南恒龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇一九年十二月十二日书记员  常 鑫