广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22658号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东省广州市南沙区南沙街东井股份合作经济联合社，住所地广东省广州市南沙区南沙街东井村**。法定代表人：黎浩谋，该社社长。委托诉讼代理人：林少华,广东恒博律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘庆芳，女，1980年3月20日出生，汉族，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：王勇,广东丰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘清山，广东丰信律师事务所律师。上诉人广东省广州市南沙区南沙街东井股份合作经济联合社（以下简称东井经济联合社）因与被上诉人刘庆芳土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。东井经济联合社上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第四项；2、改判解除双方于2018年5月4日签订的《土地使用协议书》，并在五日内腾退交还土地；3、改判东井经济联合社没收刘庆芳保证金（押金）2万元；4、改判刘庆芳支付逾期交费的违约金9900元；5、改判刘庆芳支付土地占用费（以180.83元每日为基数，从《土地使用协议书》解除第五日起，计算至腾退交还土地之日止）。事实和理由：一、一审判决对交付土地有关事实认定不清，东井经济联合社已按合同约定交付案涉土地。2018年5月4日双方签订《土地使用协议书》的内容显示刘庆芳已清楚知悉案涉地块的权属情况并已现场查看同意按现状承租该地块，且起租日期为2018年5月1日，即在该日已接收案涉土地。另在2018年8月18日刘庆芳已在案涉土地奠基活动，也可证明刘庆芳已接收土地。刘庆芳在第二合同年度支付使用费期限届满，时隔一年多，才提出有人占用土地不合常理。二、一审判决适用法律错误，刘庆芳的违约行为已经构成根本违约。《土地使用协议书》约定初始土地使用费为每年33000元，案涉土地使用费按年为一期收取，在每期的前5日内支付当期使用费，如果逾期支付使用费，每逾期一天需支付未付使用费2%的违约金；另约定如刘庆芳逾期支付使用费达30天的，东井经济联合社有权单方面解除合同没收保证金。显然刘庆芳的违约行为已达到约定的解除合同条件，构成根本违约，应当依法判决解除合同，刘庆芳应当承担违约责任。刘庆芳辩称，一、东井经济联合社实际上未将案涉土地交付给刘庆芳使用。刘庆芳曾经去案涉土地走过一次，山背后的土地远远不止9300平方米。按照合同约定，案涉土地需要丈量，但东井经济联合社一直没有履行此工作，故刘庆芳其实不清楚该块地的四至在什么地方。二、涉案土地一直被案外人林雄明使用，上面有房屋盆景、三角铁做的铁架子。刘庆芳一直没有对土地进行使用。三、东井经济联合社认为刘庆芳的违约行为已构成根本违约不成立。刘庆芳一直在争取该块土地使用权，且一直在维权。刘庆芳曾向村委会反映，也曾进行信访，最终迫于无奈才诉讼。相反，因为东井经济联合社的行为导致刘庆芳一直对案涉土地没有进行使用。刘庆芳向一审法院起诉请求：1、判令东井经济联合社将《土地使用协议书》约定的9300平方米土地交付给刘庆芳使用，并向刘庆芳提供该土地的红线图，明确划定土地的边界；2、判令土地使用期、租金均自东井经济联合社将《土地使用协议书》约定的9300平方米土地实际交付给刘庆芳，且案外人林雄明清除土地上的苗木和房屋之日起计算，刘庆芳已支付的33000元租金作为实际交付土地之日起第一个合同年度租金。东井经济联合社向一审法院反诉请求：1、判令解除双方于2018年5月4日签订的《土地使用协议书》，并在五日内腾退交还土地；2、判令东井经济联合社没收刘庆芳保证金（押金）2万元；3、判令刘庆芳支付第二年合同年度土地使用费33000元及违约金9900元；4、判令刘庆芳支付土地占用费（以180.83元每日为基数，从土地使用协议解除第五日起，计算至腾退交还土地之日止）。一审法院查明事实：2018年5月4日，刘庆芳（乙方）与东井经济联合社（甲方）签署了《土地使用协议书》，该协议约定东井经济联合社将座落于广州市南沙区南沙街东井村辖区内金业小学后方一块山边地块约9300平方米（面积以实际丈量为准）提供给乙方作临时土地使用，双方同意地块于2018年5月1日起交付乙方。其中明确，乙方签署本合同时，已清楚知悉地块的权属情况并已至现场查看同意按现状承租地块。使用期限为5年（2018年5月1日至2023年4月30日），使用费为：33000元/年，乙方使用甲方土地，使用满3年在上一次使用费的基础上递增5%，即第四、第五年租金为34650元/年；自本合同签订之日起五天内，乙方需向甲方交付第一年租金33000元和合同履约保证金2万元整。……如果乙方未付或逾期交付使用费，每逾期一天，甲方按照乙方“欠交使用费总额乘以2%再乘以实际天”计收乙方违约金。乙方逾期交使用费达到30天的，甲方有权单方面解除合同、要求乙方支付当月使用费且乙方所交纳的履约保证金不再退还（作为违约金支付予甲方）……。合同签订后，刘庆芳依约于2018年5月7日向东井经济联合社缴纳租金33000元及于2018年5月23日缴纳租地押金2万元（该款由涉案土地的投标押金转化而成）。其后，刘庆芳于2018年8月18日下午在涉案地块放置一块刻有“中国梦”的大型石块，其称此仅为标记，东井经济联合社则称其实际是奠基行为，印证了刘庆芳已经验收土地的事实。经查，涉案地块的原承租人林雄明在本次土地租赁竞投失败，其尚有部分花木及临建房屋内物品没有清理完毕，加上涉案土地的界限并未完全清晰，为此，刘庆芳要求东井经济联合社予以处理，并拒交第二年度的土地使用费33000元。由于双方协商无果，刘庆芳遂向一审法院起诉成讼。经查，涉案土地尚未发放土地权属证明。一审庭审中，东井经济联合社向一审法院提交涉案地块的原承租人林雄明签署的《承诺书》，案外人林雄明承诺：“承诺人保证在2018年5月1日前腾空交还土地给东井村民委员会……，如果2018年5月1日前未能腾空交还，视为承诺人放弃土地上所有物品及作物，东井村民委员会有权处理土地上的所有物品及作物所产生的费用由承诺人承担。承诺人：林雄明，落款日期2018年4月27日。”一审法院于2019年10月11日到涉案租赁土地现场勘查。经查看，该租赁土地位于广州市南沙区英东大道金业小学后方，面积约8000-9000平方米，，地块建有临时房屋及若干“花棚架”空旷显眼位置树立了一块大型石头，刻有“中国梦”字样。刘庆芳、东井经济联合社的相关负责人、代理律师及案外人林雄明均到场，各方共同环绕涉案地块一圈，指认相应土地边界。林雄明口头称地上建筑物已清空，但其以繁忙为由没有在笔录上签字。一审法院认为，刘庆芳与东井经济联合社签订的《土地使用协议书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，当事人双方应依约履行。根据合同法公平原则，双方的权利和义务应当公平对等。关于本案争议的焦点，一审法院归纳如下：1、关于涉案土地边界是否明确，是否已交付使用的问题。本案中，对于东井经济联合社而言，其作为出租人，主要义务在于提供符合租赁协议约定的土地给承租人使用。虽双方签订的《土地使用协议书》明确约定刘庆芳“按现状承租地块”，但并不等于东井经济联合社没有义务确认土地界限及协助清理腾空涉案土地。对此，东井经济联合社履行合同义务过程中存在瑕疵。而对于刘庆芳而言，自2018年5月4日签订协议后，其称遇到原承租人林雄明的阻挠及出现土地界限不清的情况，但却并未及时采取相应措施要求解决，直至2019年7月18日才向法院起诉，期间长达约一年时间，虽其没有对土地进行开发利用，但实际上已造成占用涉案土地的事实；另，由于双方已于2019年10月11日到现场指认边界，且涉案土地尚未发放土地权属证明，故要求东井经济联合社提供土地红线图的诉求暂无法实现。至此，刘庆芳怠于行使权利，实际占用土地，根据公平原则，应当负担相应租金。故刘庆芳要求判令土地使用期、租金均自东井经济联合社将《土地使用协议书》约定的9300平方米土地实际交付，且案外人林雄明清除土地上的苗木和房屋之日起计算，刘庆芳已支付的33000元租金作为实际交付土地之日起第一个合同年度租金的诉请于法无据，一审法院不予支持。但其要求明确划定土地的边界的诉请，符合合同的性质、目的和交易习惯，一审法院予以支持。东井经济联合社应采取树立界碑、划线等方式予以协助。2、关于东井经济联合社在反诉中要求解除合同，没收刘庆芳的2万元押金及判令刘庆芳支付第二年合同年度土地使用费33000元及违约金9900元，支付土地占用费的问题。如前所述，东井经济联合社履行合同义务存在瑕疵，且直至一审庭审，东井经济联合社才出示涉案地块原承租人林雄明签署的《承诺书》，在此之前，并无证据证明刘庆芳已知晓该涉案地块中原承租人已“放弃土地上所有物品及作物”。关于土地面积，直至2019年10月11日一审法院到涉案租赁土地现场勘查，各方才基本确认土地四至。结合日常生活经验法则，一审法院合理采信刘庆芳所主张因案涉土地尚有案外人滞留的苗木、房屋没有清理及界限不清的事实。本着诚信原则及契约精神，东井经济联合社应积极履行协助义务。本案中，刘庆芳迟延缴纳第二年合同年度土地使用费33000元事出有因，并未构成根本违约，故东井经济联合社要求解除合同及没收押金的诉请于理不合，一审法院不予支持。现界限已初步明确，东井经济联合社要求刘庆芳支付第二年合同年度土地使用费33000元合法合理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、东井经济联合社在该判决发生法律效力之日起十日内协助刘庆芳明确划定涉案租赁土地的边界（可采取树立界碑、划线等方式予以协助）；二、刘庆芳在该判决发生法律效力之日起十日内向东井经济联合社支付第二年合同年度土地使用费33000元；三、驳回刘庆芳的其他诉讼请求；四、驳回东井经济联合社的其他诉讼请求。本诉案件受理费200元，由刘庆芳负担100元，东井经济联合社负担100元；反诉案件受理费1833元，由刘庆芳负担313元，东井经济联合社负担1520元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理的规定，本院对东井经济联合社交付给刘庆芳使用的涉案租赁土地的四至范围是否明确及刘庆芳是否存在根本违约情形的上诉争议问题进行审查。涉案《土地使用协议书》虽约定刘庆芳按现状承租地块，但还约定面积以实际丈量为准，即双方还需要对涉案租赁土地的面积进行丈量。而丈量土地面积的前提是确定土地的四至范围，东井经济联合社作为土地出租人应当知道涉案租赁土地的四至范围。此外，根据租赁合同的性质、目的及交易习惯，涉案《土地使用协议书》约定的租赁土地也应当明确四至范围。因此，在涉案《土地使用协议书》没有明确租赁土地四至范围的情况下，东井经济联合社应当举证证明涉案租赁土地的四至范围及其已将该四至范围告知了刘庆芳。但东井经济联合社并未举证证明。故东井经济联合社交付给刘庆芳使用的涉案租赁土地的四至范围不明确，刘庆芳为此诉请东井经济联合社协助其明确划定涉案租赁土地的边界，合法合理，一审法院予以支持正确。东井经济联合社认为其交付的涉案租赁土地符合约定的上诉理由不能成立，本院不予采纳。除了东井经济联合社交付涉案租赁土地给刘庆芳时没有明确涉案租赁土地的四至范围的事实外，涉案租赁土地交付时还存在临时房屋及花棚架等地上附着物没有清理的情形。虽然东井经济联合社在一审中提交了原承租人关于限期腾空交还涉案租赁土地的《承诺书》，但该《承诺书》与一审法院现场勘查发现有上述地上附着物没有清理的事实不符。因此，东井经济联合社在履行涉案《土地使用协议书》约定义务的过程中存在未明确涉案租赁土地四至范围及未清理腾空涉案租赁土地的瑕疵情形。在此情形下，刘庆芳拒绝向东井经济联合社支付第二合同年度使用费的行为并非完全无理，根据民事主体从事民事活动应当遵循的公平、诚信原则，刘庆芳的该行为不构成根本违约。故东井经济联合社主张刘庆芳存在根本违约的情形，诉请刘庆芳解除涉案《土地使用协议书》，退还涉案租赁土地，没收履约保证金及支付逾期交费违约金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持正确，本院亦不予支持。综上所述，东井经济联合社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1620元，由上诉人广东省广州市南沙区南沙街东井股份合作经济联合社负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇一九年十二月十七日书记员  江亭利林美欣