贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1847号原告：昆明欣荣物业服务有限公司。统一社会信用代码：9153011155514944XX。地址：昆明市官渡区民航路400号云南城投大厦B座5-1号。法定代表人：鲁向东，男，任该公司董事长。被告：刘德安，男，侗族，1978年3月20日出生，住贵州省黎平县，被告：廖毓莉，女，1982年5月6日出生，住贵州省黎平县，委托诉讼代理人：刘德安，男，侗族，1978年3月20日出生，住贵州省黎平县，系廖毓莉丈夫。原告昆明欣荣物业服务有限公司诉被告刘德安、廖毓莉物业服务合同纠纷一案，原告于2019年11月4日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员杨朝军独任审判，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告法定代表人鲁向东，被告刘德安及被告廖毓莉的委托诉讼代理人刘德安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年12月1日至2019年11月30日的物业费用共计1751.6元；2、请求判令被告按照每逾期一日按照应缴额千分之三支付的逾期产生的滞纳金直至结清全部物业费（截止2019年10月31日应支付滞纳金为：1775.1元）；3、请求判令被告承担本案诉讼案件受理费。事实和理由：被告系原告提供物业服务的侗族风情园小区13幢1单元401号住房的业主，原告昆明欣荣物业有限公司（以下简称欣荣物业公司）是该小区的物业服务单位，在原告与建设单位贵州省鸿邺房地产开发有限公司（以下简称鸿邺地产公司）《前期物业委托合同》中以明确约定相关服务收费的单价标准、服务内容、缴费方式以及违约责任，因前一届物业公司经营问题停止物业服务，并撤离侗族风情园小区长达一年之久后，欣荣物业公司才由鸿邺房地产开发有限公司、侗族风情园小区筹备会人员和黎平县住建局依法选聘物业服务企业，该事项也向全体业主以公告形式告之，欣荣物业公司与鸿邺地产公司签订《前期物业委托合同》后，按照相关手续及要求到黎平县住建局办理《物业服务企业备案》登记备案，同时按照工商局要求办理登记并取得营业执照开展经营活动，原告从2018年12月1日起正式开展物业服务工作，原告提供了服务，被告却从2018年12月1日起至今一直未交相应的物业费。虽然原告多次催促，但未果。综上，被告的拖欠物业费用的行为已经严重阻碍了原告的物业管理服务工作。影响了小区物业管理服务的正常开展，损害了原告及其他已缴费业主的权益。为此，原告特向黎平县人民法院提起诉讼，请求黎平县人民法院依法判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合理合法权益和小区服务的正常工作秩序。被告辩称：一、被答辩人诉讼主体资格不适格。（一）答辩人并未与被答辩人形成合同关系。根据《贵州省物业管理条例》第47条：包含住宅物业的建设项目，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。对于预售项目，建设单位应当在申请商品房预售许可之前选聘物业服务企业;对于现售项目，建设单位应当在物业销售前选聘物业服务企业。答辩人于2015年8月8日购买位于黎平县××风情××单元××号房屋，购房合同第20条（商品房买卖合同第23页）约定的前期物业公司：黔东南州荣华物业服务有限公司。（二）2018年11月17日召开物业管理专题会议的时候，与业主代表见面的是富川物业公司代表。昆明欣荣物业服务有限公司从未与本小区业主见过面。因此，答辩人与被答辩人并未形成任何合同关系，被答辩人的入住并未有通过法律程序予以公告、招标和备案，该行为违背了《贵州省物业管理条例》第55条：前期物业服务合同期限内，物业服务企业在业主大会成立前依法行使合同解除权的，应当书面报告物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公示。物业服务企业应当自公示之日起给业主3个月的准备时间，但业主同意物业服务企业提前退出物业管理区域的除外。二、被答辩人主张物业费收取缺乏事实和法律依据。根据(2018)黔26民终1608号判决书明确陈述房开商“贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司”尚未将房屋交付给答辩人。根据《贵州省物业管理条例》第54条：前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受入之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。答辩人与房开商签订于2015年《商品房买卖合同》，答辩人己将全部购房款、契税等交付给相关部门，房开商至今未将房屋交付给答辩人的行为违反合同约定，答辩人保留追究被答辩人违约的权利。三、小区内环境脏、乱、差，消防通道被占用，消防设施成摆设，无人管理。（一）被答辩人并未进行任何物业服务，无权收取答辩人物业费用。《贵州省物业管理条例》第61条：物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。其他管理人应当在其经营范围内从事保洁、绿化、秩序维护、设备维护等物业服务活动。依法需要取得资质许可的，应当具有相应资质。第62条：物业服务合同的主要内容包括物业服务项目、服务质量、服务费、物业服务用房、合同期限、违约责任、专项维修资金的管理和使用等事项。（二）被答辩人欺骗业主和行政主管部门。根据被答辩人《民事诉讼状》之“欣荣物业公司才由鸿业地产公司、侗族风情园小区筹备会人员和黎平县住建局依法选聘物业服务企业，该事项也向全体业主以公告形式之”一说。首先，侗族风情园无小区筹备会；其次，2018年11月17日召开物业管理专题会议的时候与业主代表见面的物业公司是富川物业公司代表。昆明欣荣物业服务有限公司从未与小区业主见过面。（三）被答辩人未履行服务活动。被答辩人服务期间未尽到妥善服务管理基本职责，导致消防设施破损、损坏，供水供电线路异常导致小区经常停水停电停网。1、德凤供电所2019年3月12日的《通知》，证明鸿业地产公司（售楼部电表）私自接入侗族凤情园部分公共设施，违约转供商铺用电，超用电负荷运行，小区用电不规范，存在严重的安全隐患。2、黎平县环保局作出的“黔东南黎环限改字(2019)4号”《环境违法行为嫌弃整改通知书》，被答辩人服务期间环境卫生极其脏乱不堪，房屋开发商贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司对该行为也予以确认。3、《黎平县侗族风情园13栋1单元401户相关图片证据汇编》证明小区环境赃乱差、消防通道被占用、绿化带被占用、路灯形同摆设从没有亮过、邻里之间有矛盾需要解决时没人管等问题。4、黎平县侗族风情园13栋业主卫生费（管理人：负1楼李洪江，电话：186××******）用收缴情况图片，证明13栋业主和其它栋自行收费服务管理，房屋周边垃圾的事实。因此，被答辩人的服务内容根本无从谈起，无权要求包括答辩人在内的任何业主支付任何物业费用。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、分公司营业执照证复印件，证明公司取得合法经营活动；2、法人身份证复印件，证明鲁向东为我公司法人；3、物业管理委托合同复印件，证明物业公司与房开商签订前期物业委托合同，并对全体业主有效；4、入驻通知复印件，证明选聘物业公司进驻小区，实施物业管理并告知全体业主；5、物业公司备案表复印件，证明物业公司在黎平县住建局备案；6、商品房购买合同复印件，证明被告作为房屋买受人从房开商处购买房屋并产生合同关系，认可房开商选聘物业公司；7、物业费缴费公告复印件，证明对全体业主进行物业费催缴公告，并告知未缴纳物业费对物业工作的影响；8、催费通知复印件，证明对被告张贴缴纳物业费通知单，通知缴纳物业费；9、被告欠费明细复印件，证明被告从2018年12月至今，应交物业费明细；10、物业服务综合工作复印件，证明物业公司进驻小区后开展的工作及说明，证明物业公司在小区做实事；11、民事判决案例复印件，证明小区同类案件在黎平县人民法院起诉时，得到人民法院支持。经庭审质证，被告对证据1、2真实性无异议，但与本案无关；对证据3、4有异议，我不知道这件事，与本案无关；对证据5有异议，备案的不是同一个公司，与本案无关；对证据6有异议，合同约定的公司不是原告公司；对证据7、8、9真实性认可，但是原告没有着装，不知道是不是野广告；对证据10真实性认可，但是我不知道是房开商做的还是物业做的；对证据11与本案无关。原告当庭向法庭提交以下证据：1、员工工资表复印件，证明2018年11月-2019年9月份工资表，证明物业公司实际请员工在从事物业服务管理；2、被告电表使用情况复印件，证明被告产生电费，确实已经入住；3、参与选聘物业企业的人员签到表复印件，证明物业公司是由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司邀标并由住建局主持，业主筹备会人员签字认可后入住小区，证明选聘合法性；4、承接验收小区设施设备情况复印件，证明对承接验收时，对小区原有设施设备进行记录，和对已经过维保期的设施设备的维修计划，物业公司做到（告知、禁止、上报）的服务义务；5、化粪池、排污管道疏通计划实际情况复印件，证明物业公司对小区化粪池、排污管道的疏通计划并实施，证明物业公司真诚服务业主；6、门禁系统维修计划复印件，证明物业公司先垫资维修，但业主却不愿意。经庭审质证，被告对证据1有异议，只看到门卫，其余的也没有看到；对证据2没有异议，我已经入住；对证据3有异议，我们业主方代表没有跟原告方见面过；对证据4与本案无关；对证据5堵塞是事实，这个是基础设施应该房开商负责管理的；对证据6有异议，原告都没有与业主见过面，原告怎么知道业主不愿意，实际上我们是很愿意的。被告当庭向本院提交7份证据：1、商品房买卖合同复印件（全）一一合同编号：DEFQY13-018，证明13栋1单元401户与业主与贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订的买卖合同里签的前期物业管理公司是：黔东南州荣华物业服务有限公司（第23页），而不是昆明欣荣物业公司；2、（侗族风情园）物业管理专题会议签到表，证明2018年11月17日召开物业管理专题会议的时候与业主代表见面的物业公司是富川物业公司而不是欣荣物业公司；3、贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民事判决书，证明13栋l单元401户业主与贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订买卖合同后，己付清所有款项，但目前为止房开公司还没有交房，办证，确实存在逾期办证和逾期交房的事实；4、德风供电所2019年3月12日的通知，证明小区用电不规范，存在较大的安全隐患，证明原告管理不到位；5、环境违法行为限期整改通知书一一黔东南黎环限改字(2019)4号，证明黎平县侗族风情园小区的环境赃乱差等问题，限期整改的时间是2019年4月24日；6、黎平县侗族风情园13栋1单元401户相关图片证据汇编，证明小区环境赃乱差、消防通道被占用、路灯形同摆设、绿化带被占用、邻里之间有矛盾需要解决时没人管等问题管等问题；7、黎平县侗族风情园13栋业主卫生费用收缴情况图片，证明13栋业主和其它栋自行收费服务管理的事实。经庭审质证，原告对证据1有真实性认可，因为之前有两家物业公司已经离开，才换成我公司的；对证据2真实性认可，富川物业公司也是我在经营，当时开会我也在场的；对证据3有异议，与本案无关；对证据4三性均不认可，因为物业公司不是万能的，小区线路乱是原有的，我公司不能整改；对证据5有异议，我公司没有收到过环境违法行为限期整改通知书，也不知道通知是不是我公司；对证据6有异议，现在没有这些情况，这是原来之前的图片；对证据7不清楚，但我公司有六个保洁人员。本院经审理认定如下事实：2015年8月8日，被告刘德安、廖毓莉与贵州省黎平鸿业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告韦景秀购买贵州省黎平鸿业房地产开发有限公司开发建造的位于黎平县××风情××小区××单元××房，建筑面积为130.58平方米。2018年11月29日原告与黎平县侗族风情园小区开发商贵州省黎平鸿业房地产开发有限公司签订《贵州省黎平县侗族风情园前期物业管理委托合同》，原告为被告居住的黎平县侗族风情园小区提供前期物业管理服务。合同第七条物业管理服务费第1项约定：本物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅：1.20元/月/平方米；用人从2018年12月1日起，每户按年缴纳业主建筑面积的物业管理费；4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第2项处理。（2）从逾期之日起每天应交管理费的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告于2018年12月1日入住黎平县侗族风情园小区，收费用标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅：1.20元/月/平方米；3：业主和物业使用人从2018年12月1日起，每户按年缴纳业主建筑面积的物业管理费；4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第2项处理。（2）从逾期之日起每天应交管理费的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告于2018年12月1日入住黎平县侗族风情园小区，期间，被告未向原告缴纳物业服务费。另查明：在原告管理期间，因“侗族风情园小区”环境卫生脏、乱问题被黎平县环保局通知整改和黎平电视台曝光。以上事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，2015年8月8日，被告与贵州省鸿业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，是依法成立的有效合同，虽然此合同约定黔东南州荣华物业服务有限公司为物业服务企业，但在此合同的履行过程中，贵州省鸿业房地产开发有限公司与原告签订《贵州省黎平县侗族风情园前期物业管理委托合同》时“侗族风情园小区”业主委员会尚未成立，这表明建设单位贵州省黎平鸿业房地产开发有限公司与原告签订的《贵州省黎平县侗族风情园前期物业管理委托合同》，属于前期物业合同，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，同时结合原告在此合同签订后也进行了实际的管理服务，故原告依法为此前期物业管理服务合同的当事人，被告提出原告与被告没有物业服务合同关系、原告诉讼主体资格不适格的辩解理由不能成立，本院不予采纳。原告请求判令被告支付2018年12月1日至2019年11月30日的物业费用共计1751.6元；从2018年12月1日至2019年11月30日共12个月，按建筑面积计算130.58平方米，1.20元/月/平方米计算；被告应交物业管理费为：130.58平方米×1.2元/月/平方米×12个月=1880.35元，原告请求1751.6元，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以确认。因原告在物业管理服务期间，在管理和服务上有瑕疵，结合本案实际情况，本院酌情扣减原告30%的物业管理费，被告实际应付物业费为：1751.6元×70%＝1226.12元。关于原告请求判令被告按照每逾期一日按照应缴额千分之三支付的逾期产生的滞纳金直至结清全部物业费的诉求，根据《贵州省黎平县侗族风情园前期物业管理委托合同》第七条物业管理服务费第3项约定：业主和物业使用人从2018年12月1日起，每户按年缴纳业主建筑面积的物业管理费和第4项业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第2项处理。（2）从逾期之日起每天应交管理费的千分之三交纳违约金。约定物业费按年交纳，但并未规定具体交纳时间，所以无法确定逾期交纳时间。且原告在物业管理服务期间，在管理和服务上存在瑕疵，故原告请求违约金本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘德安、廖毓莉于本判决书生效后十五日内支付原告昆明欣荣物业服务有限公司2018年12月1日至2019年11月30日期间的物业管理费1226.12元；二、驳回原告昆明欣荣物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘德安、廖毓莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  杨朝军二〇一九年十二月二日书记员  石丹丹