河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终6575号上诉人（原审原告）：刘恩永，男，1966年12月13日出生，汉族，中共党员，银行职员，住河北省保定市新市区。委托诉讼代理人：邱聪沛，河北达公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张珊珊，女，1987年7月7日出生，汉族，群众，自由职业，住河北省保定市清苑区。委托诉讼代理人：徐志磊，河北金冠律师事务所律师。上诉人刘恩永因与被上诉人张珊珊房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市清苑区人民法院（2019）冀0608民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理，双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘恩永上诉请求：一、请求撤销一审判决，判令被上诉人向上诉人返还购房款311800元及全部购房款返还完毕之日止的利息；二、本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对于本案的事实认定错误，被上诉人张珊珊并不具有紫园尚品小区4-1-2001房产所有权，也没有该房产的产权证，其向上诉人隐瞒了该小区五证不全的事实，根本无法签订正式备案的商品房买卖合同，被上诉人就该房产无权处分，房产也不具备转让的条件，一审判决认定“被上诉人具有涉案房屋的认购权，其进行转让未违反法律强制性规定，合法有效”，显然是错误的。1、上诉人向被上诉人支付房款时，被上诉人还没有与河北华建房地产开发有限公司签订《认购协议书》，被上诉人的转让行为无法律及事实依据，根据一审法院查明的事实可知被上诉人与河北华建房地产开发有限公司（以下简称华建公司）签订的《认购协议书》的时间为2017年5月24日，而上诉人截止2017年4月22日已经交付购房款311800元，据此可知被上诉人在将涉案房屋转交上诉人时不具有房屋所有权，被上诉人没有权利将涉案房屋转交给上诉人。2、2017年5月24日被上诉人与房地产开发商签订协议，已经具备了商品房买卖合同的所有条款，该认购协议实属商品房买卖合同。一审判决认定该《认购协议书》为“认购书”属于事实认定错误。根据庭审查明事实，华建公司取得涉案房屋的商品房预售许可证时间为2019年5月13日，住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确规定“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”因此，本案被上诉人与华建公司签订的《认购协议书》应当无效。且被上诉人与华建公司在《认购协议书》中明确规定了房屋的位置、面积、价款、付款方式、交房时间等具备商品房买卖合同所有条款，且被上诉人履行了交付房款义务。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，被上诉人与华建公司签订的“认购协议”实属“商品房买卖合同”。一审法院仅因合同的名字就认定该“认购书”非“商品房预售合同”为事实认定错误。3、被上诉人在未取得预售许可证前与房地产签订的《认购协议书》违反法律禁止性规定，为无效协议，被上诉人不具有所谓“认购权”更不具有转让权。上诉人与华建公司在没有商品房预售许可证的情况下签订《认购协议》，违反《房地产管理法》等法律禁止性规定，属于无效协议，被上诉人更不能具有所谓的“认购权”。再者，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，在被上诉人与华建公司签订的《认购协议书》属于无效协议情况下，被上诉人的“认购权”又从何而来？被上诉人在不具备房屋所有权的基础上如何谈起转让行为不违反法律强制性规定。二、因清苑区政府的限购政策，上诉人已经不具备购买商品房资格，上诉人与被上诉人就本案房产已经无法继续签订买卖合同，不能实现合同目的的条件已然成就，一审判决认定上诉人不能实现合同目的的条件未成就显然是错误的，二审法院应当依法改判，支持上诉人的诉讼请求。一审法院既然认定上诉人与被上诉人不具有商品房买卖合同关系，仅属于商品房认购性协议，那么在上诉人与被上诉人已经实际无法继续履行合同，双方已不能签订《商品房买卖合同》的情况下应该判决被上诉人将购房款返还给上诉人。但一审法院却以开发公司或者被上诉人张珊珊的原因无法签订商品房买卖合同的事实尚未发生，不能实现合同目的的条件未成就作为理由，驳回上诉人的诉讼请求，属于事实认定错误。根据2017年4月13日、5月25日公布的《保定市清苑区人民政府关于进一步加强房地产市场调控的意见》的规定，非本区户籍居民家庭在城区购买首套住房（含新建商品住房及二手住房，下同）时，须提供本区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，补缴的个人所得税纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。上诉人非清苑区户籍居民，更无3年及以上的个人所得税纳税证明及社会保险缴纳证明，显然已经不具备在清苑区购买商品房的资格，上诉人与被上诉人无法就本案房产继续签订买卖合同的事实情况已经发生，据此，上诉人请求返还购房款的事实清楚证据充分，二审法院应当依法改判。张珊珊答辩称，一、本案所涉的房产系上诉人与被上诉人经过协商，达成了购买意向。上诉人对该小区的现状进行了充分的了解，知道该小区没有施工建设，系期房；也知道该小区并不存在商品预售许可证，双方就本案所涉房产的认购权，双方签订了购买意向书，所以，我方认为双方就本案所涉房产的认购权，双方签订的购买意向书，所以我方认为双方签订的认购书是购买房屋权利的转让。二、本案所涉房屋在本案上诉人起诉时，已具备五证，所以一审法院根据当事人提供的证据依法驳回上诉人的请求，符合法律规定。双方签订的认购书不存在违反法律强制性的相关情形。三、上诉人与被上诉人签订认购书当时，政府并没有出台相关的政策，按照上诉人的个人具体情形符合购买条件，并且据我方了解已经放开了房地产市场，取消了限购。限购政策并不必然造成相关的认购书无效。综上，刘恩永的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。刘恩永一审诉讼请求：请求法院判决张珊珊向刘恩永返还购房款311800元及至全部购房款返还完毕之日的利息，2、本案诉讼费、保全费由张珊珊负担。一审法院认定事实如下：2017年4月，张珊珊自华建公司认购4-1-2001室房产一套，约定建筑面积93平米，4月4日交付定金50000元，2017年4月6日交房款249000元，约定该房产单价8698.92元，总价款809000元，并约定可免费更名一次，华建公司出具收款收据。双方于2017年5月24日签署认购协议书一份。2017年4月，刘恩永与张珊珊达成协议，紫园尚品4-1-2001室更名为刘恩永，2017年4月8日，刘恩永给付张珊珊定金5万元，2017年4月16日，刘恩永又向张珊珊付购房款100000元，2017年4月22日，刘恩永向张珊珊支付购房款161800元，至此，刘恩永共向张珊珊支付购房款311800元。另查明，涉案房屋地产项目于2015年取得国有土地使用证，于2016年3月9日取得建设用地规划许可证，于2018年11月30日取得建设工程规划许可证，于2019年5月13日取得商品房预售许可证。一审法院认为，刘恩永请求张珊珊返还购房款的理由是张珊珊不具有涉案房产的所有权，合同目的无法实现。且涉案房产不具有五证，刘恩永与张珊珊之间买卖关系属于民法总则规定的无效民事法律行为。本案中，张珊珊提交了与华建公司的认购书，张珊珊具有涉案房屋认购权，其进行转让，未违反法律强制性规定，合法有效。张珊珊与刘恩永经协商，就紫园尚品小区4-1-2001室达成了购买意向，刘恩永向张珊珊分次交付购房款311800元，张珊珊仅出具收款收据，刘恩永与张珊珊之间并未签订书面的买卖合同，对付款方式、付款时间、房屋交付条件及面积差异处理等内容未作约定，不具备商品房买卖合同的主要内容，因此刘恩永与张珊珊之间属于商品房认购性协议，不能认定为商品房买卖合同关系。商品房预售许可证系商品房预售合同有效的条件而非认购书的有效条件，该房产是否取得商品房预售许可证等证件不影响刘恩永与张珊珊之间达成的认购意向的效力。综上，因开发公司或者张珊珊的原因无法签订商品房买卖合同的事实尚未发生，刘恩永主张的不能实现合同目的的条件未成就，故刘恩永的诉讼请求证据不足，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决为“驳回原告刘恩永的诉讼请求。案件受理费5971元减半交纳2986元由原告刘恩永负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘恩永提交了张珊珊为其书写的收到条，内容为：今收到刘恩永交来房款4-1-2001定金五万元，用于购买紫园尚品住房等内容；提交了张珊珊为其书写的收到条两张，均载明收到的是刘恩永交来的房款，张珊珊对此均无异议。张珊珊与华建公司签订的《紫园尚品认购协议》，买受方未更名为刘恩永。张珊珊认可刘恩永交付其房款共计311800元，自华建公司购买涉案房屋再行转让给刘恩永可从中获利102000元。刘恩永提交2017年保定市清苑区人民政府【2017】24号《关于进一步加强房地产市场管理的意见》中载明：严格居民限购措施。非本区户籍居民家庭在城区购买首套住房时，须提供本区3年及以上个人所得税纳税证明或审核保险缴税证明，补缴的个人所得税纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。刘恩永提交其本人户口及电子社保卡，证明刘恩永系保定市新市区居民，向中国银行股份有限公司河北分行交纳企业职工基本养老保险证明其非清苑籍居民，没有在清苑缴纳社会保险，不符合清苑区商品房的购买条件。被上诉人张珊珊对上诉人刘恩永提交证据的真实性没有异议，但对其证明目的不认可，称清苑区的限购政策已取消，但未在法院规定的时间内提交证据予以证明，应视为举证不能。被上诉人张珊珊称上诉人刘恩永是因为房价下跌才要求退房，但未提供证据证实房价下跌的数额。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人刘恩永提交的证据，被上诉人张珊珊认可其真实性，虽对上诉人的证明目的不认可，但未在本院规定的时间内提供反证证明。故本院对上诉人刘恩永提供的证据予以采信。本院认为，被上诉人张珊珊将从华建公司购买的房屋出卖给上诉人刘恩永，为此刘恩永给付了张珊珊部分房款，张珊珊为刘恩永出具收到房款条，双方对房屋买卖合同的意思表示真实，内容明确。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”规定，被上诉人张珊珊与上诉人刘恩永的房屋买卖合同成立并合法有效。一审法院认为双方当事人之间的买卖关系为无效民事法律行为，与法相悖，本院应予纠正。由于涉案房屋位于保定市清苑区，该区政府出台对于房屋购买人予以限制的政策，上诉人刘恩永不符合购买条件，张珊珊也不能提供限购政策已解除的证据，且张珊珊与华建公司的认购协议尚未更名为刘恩永，故双方房屋买卖合同的目的无法实现，依法应予以解除。被上诉人张珊珊所称本案的形成是由于房屋降价，上诉人反悔造成，但未提供房屋降价的证据，因政策原因造成刘恩永无法购买，并非刘恩永的过错。本院认为，涉案房屋张珊珊自华建公司购买与其出售给上诉人刘恩永，有102000元差额，该差额系张珊珊的可期待利益，上诉人刘恩永也应从其与张珊珊合同和张珊珊与华建公司合同单价差额中获知，为平衡双方的利益，本院认为，因刘恩永与张珊珊合同解除，此部分利益应由二人分担，即张珊珊获取102000元的一半即51000元利益，对于收取的刘恩永剩余部分房款（311800-51000＝260800元），张珊珊应予退还给刘恩永。综上所述，一审法院认定事实、适用法律均有错误，本院应予以纠正。刘恩永的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河北省保定市清苑区人民法院（2019）冀0608民初535号民事判决；二、解除上诉人刘恩永与被上诉人张珊珊的房屋买卖合同关系；三、被上诉人张珊珊于本判决生效之日起十日内退还上诉人刘恩永260800元。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5971元，减半收取2986元，由上诉人刘恩永负担500元，被上诉人张珊珊承担2486元；二审案件受理费5971元，由上诉人刘恩永负担1000元，被上诉人张珊珊负担4471元。本判决为终审判决。审判长 白 月审判员 陈 宁审判员 郑金梁二〇一九年十二月九日法官助理刘冰雍书记员王宣