安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8309号上诉人（原审原告）：聂旺，男，1994年10月20日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：张有栓，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雨华，北京大成（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许超，男，1987年1月15日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：杨帆，安徽韶阳律师事务所律师。上诉人聂旺因与被上诉人许超房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂旺上诉请求：撤销一审判决，依法改判许超向聂旺双倍返还因不履行《房屋买卖协议书》定金12万元，并向聂旺赔偿因不履行《房屋买卖协议书》给聂旺造成的损失20万元；本案一、二审诉讼费用均由许超承担。事实和理由：一、一审法院认为聂旺与许超对付款及房屋交付节点约定不明，违背客观事实，双方已通过《房屋买卖协议书》以及口头方式明确约定了付款以及房屋交付的时间节点。1.《房屋买卖协议书》中明确约定了付款的时间为2016年5月8日先付定金6万元，于2016年6月15日再付尾款28万元。合同签订后，聂旺按照合同的约定当日支付了定金6万元，许超出具了收据，剩余的款项于2016年6月15日一次性付清。可以明确房款的支付时间为2016年5月8日与2016年6月15日，支付的次数为两次，而非一审法院所查明的付款节点不明。2.关于房屋的交付时间，双方之间有口头约定予以说明，是对主合同的补充，交付时间为尾款支付之日，许超先行交付钥匙，聂旺再支付尾款。据聂旺提供的2016年5月8日合同签订时的录音载明，聂旺说就是拿钥匙的时候把剩下的钱全部付清了，许超的父亲（许一中）说那肯定是的。从中可以明确，房屋的交付节点为尾款支付之日，许超先行交付钥匙，聂旺再支付尾款。3.证人黄某关于房款付款节点的证言明显与事实不符，不能作为证据使用，且涉嫌提供虚假证言。首先，《房屋买卖协议书》中明确约定了付款期限。其次，聂旺提供合同签订时的录音记载，双方从未约定付款的次数为三次。最后，证人黄某与许超系亲戚关系，其所提供的证言证明力极小，且没有相关证据予以佐证，不能作为定案证据使用。二、许超违约在先，且许超已将房屋转卖他人，致使《房屋买卖协议书》的目的无法实现，已构成根本违约，应当立即向聂旺双倍返还因不履行《房屋买卖协议书》定金款12万元，并向聂旺赔偿因不履行《房屋买卖协议书》给聂旺造成的损失20万元。1.按照双方于2016年5月8日签订的《房屋买卖协议书》及当日双方的口头约定可以明确，聂旺于2016年5月8日支付定金6万元，许超于2016年6月15日交付房屋，聂旺支付剩余的28万元，交房的时间为2016年6月15日。合同签订的当日，聂旺按照合同约定支付了定金6万元，约定交房的期限届满后，许超一直未将房屋交付，违反了双方约定，应当承担相应的违约责任。2.据许超提供的2018年10月29日《岠嶂山小区回迁安置合同》可以明确案涉房屋岠嶂山安置小区二十四幢二单元303号房屋至今未过户至聂旺名下，且许超已将房屋转卖给陈明，致使《房屋买卖协议书》的目的无法实现，已构成根本违约，应当承担违约责任。许超辩称，一、案涉《房屋买卖协议书》对付款方式约定不明，但结合证人黄某的证言，可以明确双方协商的付款方式为：2016年5月8日付款6万元，2016年6月15日付款20万元，余款8万元于交钥匙时付清。显然，本案系聂旺未按双方约定支付房款，违约在先。首先，根据《房屋买卖协议书》第三条付款方式的约定，聂旺于2016年5月8日先付6万元，2016年6月15日再付28万元，剩余房款28万元于许超交钥匙给聂旺时付清。单从该条款来看，付款节点的约定存在明显的矛盾，显然原审判决认定双方在协议中对付款及房屋交付节点约定不明是正确的。另外，从该条款明显可以看出，付款节点应为三次。其次，黄某作为《房屋买卖协议书》的证明人，见证了双方房屋买卖协商的全过程，其证言可信度高、证明力强，且据许超了解，黄某系聂旺的亲戚，而与许超没有亲戚关系。二、许超在一审中的提供的《岠嶂山小区回迁安置合同》签订时间为2018年10月29日，被拆迁人为陈明。案涉《房屋买卖协议书》签订时系许超持陈明的安置房选定确认单并根据陈明的口头授权代其出售房屋。显然，许超根本不存在所谓的违约情形，恰恰相反，是聂旺在签订协议时没有尽到审慎义务，存在重大的过错，在协议签订后也未按双方约定支付相应房款，明显违约。三、许超于2016年5月8日出具的收条载明为“房屋订金”，而订金与定金是截然不同的两个概念，订金在法律规定上是不明确的，也是不规范的。订金的应视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。单从这一点看，聂旺要求双倍返还定金是没有事实和法律依据的。综上所述，一审判决并无不当，请求驳回聂旺的全部上诉请求，维持原判。聂旺向一审法院起诉请求：1.判令许超立即向聂旺双倍返还不履行《房屋买卖协议书》定金款120000元；2.判令许超立即赔偿因不履行《房屋买卖协议书》给聂旺造成的损失200000元。一审法院认定事实：2016年5月8日，聂旺（乙方）、许超（甲方）签订一份《房屋买卖协议书》，载明：甲方将位于巢湖市华阳路岠嶂山安置小区24幢一单元303号出售给乙方，总价款34万元。付款方式为“乙方先付定金6万元（2016年5月8日先付6万，2016年6月15日再付28万）。剩余房款28万元于甲方交此出售房屋钥匙给乙方时，乙方一次性付清。”聂旺、许超及证明人黄某均在协议书上签名捺印。当日，许超出具了一张收到聂旺6万元房屋订金的收条。此后，双方为协议履行发生争执。庭审中，聂旺提交了与许超的谈话及电话记录，但记载的内容不能明确反映付款及房屋交付节点问题。证明人黄某到庭作证，证明签订协议当天付6万元，6月15日付20万元，余款交付钥匙后付清。同时还证明涉案房产属许超所有。聂旺则提交了一份陈明与安徽巢湖经济开发区诚信建设（集团）有限公司签订的回迁安置合同，签订时间为2018年10月29日，回迁安置房为涉案房产。一审法院认为，许超提供的回迁安置合同签订日期为2018年10月29日，聂旺与许超签订的《房屋买卖协议》已时隔两年之久，期间不排除许超对涉案回迁安置房屋重新处置等其他情况发生，而这些亦非本案审查范围。聂旺、许超签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，根据合同相对性原则，许超应为本案适格主体。由于双方在协议中对付款及房屋交付节点上约定不明，且现有证据不能确定本案违约方，故聂旺诉请，该院不予支持。鉴于许超已收取聂旺6万元且实际受益，除应返还此款外，还应按同期银行贷款利率承担占用款期间的利息。一审法院依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决：一、许超于判决生效后十日内返还聂旺60000元及利息（自2016年5月8日起，按中国人民银行同类同期贷款基准利率计算至款清之日）。二、驳回聂旺的其他诉讼请求。案件受理费3050元，聂旺与许超各负担1525元。本案二审期间，聂旺申请证人刘某1、刘某2出庭作证，证明案涉房屋的签订现场关于房屋价款、付款方式、房屋的交付时间、交付方式的约定，同时证明一审中黄某的证言不属实。许超认为，两位证人系聂旺的亲舅舅，与其存在利害关系，该证人证言不能作为认定案件事实的依据，其证明效力也明显低于证人黄某在一审中所作的证言。关于案涉房屋买卖协议签订的过程，根据许超的陈述当时其向聂旺出具了一份载明为陈明的红色安置房选房单。对原判所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，2016年5月8日许超与聂旺签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。聂旺主张案涉合同履行过程中，许超已将房屋转卖给陈明，致使《房屋买卖协议书》的目的无法实现，已构成根本违约，应当承担违约责任。本院认为，关于案涉房屋的实际权利人，一审许超提供了2018年10月29日陈明与安徽巢湖经济开发区诚信建设（集团）有限公司签订的回迁安置合同，以此证明案涉巢湖市岖嶂山安置小区24幢一单元303室房屋系陈明的安置房。通过该份回迁安置合同可以判断许超现对案涉房屋无处分权，鉴于此，《房屋买卖协议书》现已履行不能，故许超构成违约，聂旺据此主张许超双倍返还定金符合法律规定，本院予以支持。关于聂旺主张许超赔偿损失20万元问题。从本案查明的事实来看，案涉房屋系拆迁安置房，双方在签订房屋买卖协议时，案涉房屋产权证并未办理，聂旺在明知存在相应风险的情况下仍与许超签订房屋买卖协议，其自身亦存在过错，根据许超的违约情况及双方的过错程度，鉴于已支持聂旺主张的双倍返还定金诉请，聂旺另行主张赔偿损失20万元，本院不予支持。综上所述，聂旺的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初1354号民事判决；二、许超于本判决生效后十日内双倍返还聂旺定金120000元；三、驳回聂旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取3050元，由聂旺负担1050元，许超负担2000元；二审案件受理费5200元，由聂旺负担2200元，许超负担3000元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月十一日法官助理李颖书记员李丽莎附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。