山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终7237号上诉人（原审被告）：钟峰，男，1978年9月9日出生，汉族，住太原市。上诉人（原审被告）：曹永霞，女，1981年5月27日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：钟峰（曹永霞丈夫），男，汉族，住太原市。被上诉人（原审原告）：张帆，男，1985年9月24日出生，汉族，山西万宇盛源新能源有限公司员工，住太原市。委托诉讼代理人：赵强，男，汉族，山西万宇盛新能源有限公司职工，住太原市。原审被告：太原锦荣房地产开发有限公司，住所地山西综改示范区太原学府园区创业街**建工大厦**。法定代表人：刘红玥。委托诉讼代理人：秦鹏，男，汉族，住太原市迎泽区桃园四巷北一条******。上诉人钟峰、曹永霞因与被上诉人张帆及原审被告太原锦荣房地产开发有限公司（以下简称“锦荣房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初3283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人钟峰，上诉人曹永霞的委托诉讼代理人钟峰，被上诉人张帆及其委托诉讼代理人赵强，原审被告锦荣房地产的委托诉讼代理人秦鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南钟峰、曹永霞上诉请求：1、撤销（2019）晋0106民初字3283号民事判决并改判为驳回张帆全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由张帆承担。事实与理由：一、本案案由认定错误。太原中盛时代文化传播有限公司与张帆并未签订《购房合同》，双方并不存在房屋买卖合同法律关系，双方签订的《“锦绣.名邸“服务协议》为居间合同。因此，本案的案由应为居间合同纠纷，而非买卖合同纠纷。二、太原中盛时代文化传播有限公司已经完成居间义务，居间合同履行完毕，太原中盛时代文化传播有限公司应得到相应的居间报酬，居间报酬不应退还。在太原中盛时代文化传播有限公司的居间行为下，2018年4月17日，张帆与锦荣房地产签订了认购合同且张帆也交纳了407000元购房款。认购合同具备房屋买卖合同的基本要件，虽未办理网签，但买卖关系已经形成。后张帆与锦荣房地产解除买卖合同，但并不影响已经履行完毕的居间合同效力。三、即使居间合同未完成，但太原中盛时代文化传播有限公司为促成买卖合同订立而支出的必要费用已经产生，依据法律规定，钟峰、曹永霞可以要求张帆支付从事居间活动支出的必要费用共计12967.82元。四、即使认定《“锦绣.名邸“服务协议》为无名合同，合同目的不能实现，合同解除也是由于张帆自身原因造成，而非不可抗力，属于张帆自身违约情形。由于张帆自身信誉问题未能获取银行贷款，故未能购买房屋，非太原中盛时代文化传播有限公司的过错，太原中盛时代文化传播有限公司有权要求张帆承担因履行合同而产生的必要费用及违约金。张帆辩称，张帆是在锦绣名邸售楼处参加其交2万顶4万活动时，签订的协议，该服务协议是房屋买卖合同的一部分，不存在太原中盛时代文化传播有限公司向张帆提供居间服务的内容，对张帆而言参加的是整个购房活动，最终张帆缴纳了407000的购房款，但由于国家政策变动导致购房合同不能履行，锦荣房地产退还了张帆的购房款，但在售楼部交的2万元意向金至今未退还。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。锦荣房地产述称，锦荣房地产对该案事实不清楚，且已经退还了张帆相关费用，本案与锦荣房地产无关。张帆向一审法院起诉请求：1、请求判令钟峰、曹永霞、锦荣房地产返还张帆意向金20000元及迟延付款期间的利息损失500元。2、由钟峰、曹永霞、锦荣房地产承担本案的诉讼费用及其他费用。一审法院认定事实：2018年4月14日，张帆与太原中盛时代文化传播有限公司签订“锦绣?名邸”服务协议，双方协议约定：2、意向方需以现金或刷卡方式缴纳团购优惠意向金贰万元整，可享受“太原市中盛时代文化传播有限公司”独家优惠“肆万”元整，该优惠在签署《购房合同》时可直接接受。3、意向方在办理签署《购房合同》时，买受人姓名须与团购意向书姓名一致，否则售楼中心有权拒绝办理购房手续及享受的优惠政策，配偶及直系亲属之间的更名须提交户口本、身份证等相关证件，经锦绣?名邸展示中心工作人员核实后，方可办理签署《购房合同》。5、意向方应于2018年4月18日携带本协议单及预登记为产权名义人（单位）之身份证，户口薄、印章及签约应付款人民币肆拾万柒仟元整，驾临锦绣?名邸展示中心签订房屋预售合同，逾期者视为违约，卖方不另催告，本协议自然作废。服务协议签订当日，太原中盛时代文化传播有限公司向张帆出具了收款收据，收到20000元锦绣名邸信息服务费。另查明，2018年4月17日，张帆向锦荣房地产交纳了407000元，双方没有达成购房合同后，锦荣房地产退还了张帆购房款407000元。太原中盛时代文化传播公司未退还张帆交纳的20000元意向金，且该公司于2018年11月23日已注销。一审法院认为，本案的争议焦点如下：1、涉案意向金的定性问题，即“锦绣?名邸”服务协议中载明的贰万元意向金能否转化为定金。2、意向金没有转为定金应如何处理。其一，要明确意向金的含义，意向金是买方有购买意向后，委托中介公司以书面形式确定下来，并支付一定的金额。此意向金既非定金，也非订金，仅代表一种签约的意向。意向金要转为定金，需要意向金在有效范围内和符合约定的转定条件，同时，还需要当事人无恶意促成条件成就或不成就的情形，且定金需已交付。而本案中，虽然张帆交付了贰万元的意向金，但“锦绣?名邸”服务协议中并未约定意向金转化为定金的条件，也没有约定退还意向金的条件，因此，该意向金仅是买方购买房屋的意愿表示，没有转为定金。其二，在本案中，张帆没有与锦荣房地产达成购房合同，锦荣房地产也没有收取该意向金，则张帆与太原中盛时代文化传播有限公司签订的服务协议没有实际履行，不能实现合同目的。因此，根据合同相对性，太原中盛时代文化传播有限公司应该退还张帆的贰万元意向金。但在该案件中，太原中盛时代文化传播有限公司已经于2018年11月23日注销，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条第一款、第二款规定，作为股东的曹永霞、钟峰应当承担返还意向金的责任。另，张帆与太原中盛时代文化传播有限公司签订的服务协议中没有约定利息损失问题，张帆对于利息的主张于法无据，故对张帆的利息主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：“一、被告曹永霞、钟峰于本判决书生效之日起十日内退还原告张帆意向金20000元；二、驳回原告张帆的其他诉讼请求”。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人充当的是中间人的角色，只起介绍、协助的作用，其本身不参与委托人和第三人之间的合同。首先，本案中，从太原中盛时代文化传播有限公司与锦荣房地产的单位名称上看，虽二者之间无关联，但服务协议中约定的大部分内容均为张帆在与锦荣房地产签订购房合同时的权利义务，故从服务协议的内容可看出，太原中盛时代文化传播有限公司自身已经参与到了张帆和锦荣房地产之间的合同中，其不具有居间人的地位。其次，居间人提供的是订立合同的机会或媒介服务，本案服务协议中太原中盛时代文化传播有限公司提供的是一个优惠活动，即交2万元抵4万元，该条约定的目的是为了之后签订购房合同，据此本院认定涉案协议属于购房合同的从合同，现张帆的主合同目的未实现，即张帆在交2万元后，最终未与锦荣房地产签订合同，张帆签订涉案从合同的目的亦未实现。一审法院认定曹永霞、钟峰退还2万元款项正确，本院予以维持。综上，诉争合同不符合居间合同的要件，曹永霞、钟峰请求按居间合同扣除必要费用，无法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费313元由钟峰、曹永霞负担。本判决为终审判决。审判长 段雪丽审判员 任 峥审判员 赵耀功 二O一九年十二月八日书记员 李 钰