北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终15169号上诉人(原审被告)：楼国英，女，1951年1月13日出生，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：何永萍，北京市京师律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵卿，男，1975年4月10日出生，北京市顺义区医院医生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：赵建华（赵卿之父），住北京市顺义区。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。原审被告：朱永存，男，1951年12月31日出生，住北京市顺义区。上诉人楼国英因与被上诉人赵卿、原审被告朱永存房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初5616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。楼国英上诉请求：请求撤销一审判决第四项，改判楼国英不承担违约责任，二审诉讼费用由赵卿承担。主要事实和理由：1．一审判决对朱永存的辩称存在遗漏和曲解，不应将调解内容作为答辩内容，一审辩称非朱永存的真实意思表示；2．没有办理解押手续的原因是，双方关于税费承担的主体和金额未协商一致，楼国英要求赵卿承担合同中涉及的全部税费，赵卿始终未按约定对合同进行变更，最终导致双方合同未能继续履行，赵卿存在违约；3．双方签订的网签合同中约定房屋价款是140万，但实际交易价格是840万，存在严重偷逃国家税款的行为，一审法院对此并未查明；4．自合同签订后房价持续下降，楼国英没有为获得更高的经济利益故意拖延不去解押的动机与必要，违约金应当以实际损失为依据。本案中赵卿没有实际损失，因房屋交易价格下降，解除合同的实际损失人是楼国英，一审法院认定的违约金额过高，应予调整。赵卿辩称，同意一审判决，不同意楼国英的上诉请求。双方之间签订的所有合同系双方充分协商、自愿签订，合同真实有效。一审法院已经查明朱永存没有按照约定用赵卿支付的房款办理解抵押手续。一审法院曾经组织双方调解多次，每次楼国英与朱永存都恶意拖延。关于违约金的问题，一审中楼国英与朱永存恶意拖延诉讼，法院对恶意违约、有损诚信的当事人可以不予调整违约金，此外房价并未大跌，且房价涨跌是不可控的市场因素，不能以此对违约金进行认定。赵卿已按合同约定给付了90%的房款，一审中朱永存表示用其中400万元还高利贷，未交待剩余300万元去向，可见朱永存自始存在骗取资金的意图。原审被告朱永存未发表答辩意见。赵卿向一审法院起诉请求：1．判令解除赵卿与朱永存于2018年5月14日签订的合同编号为SY0000056的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，朱永存、楼国英返还赵卿购房款759万元；2．判令朱永存、楼国英向赵卿支付违约金151．8万元；3．判令朱永存、楼国英配合赵卿办理解除网签的手续；4．判令诉讼费、财产保全申请费、保全担保费由朱永存、楼国英承担。一审法院认定事实：朱永存与楼国英系夫妻关系。2018年5月14日，朱永存（出卖人）与赵卿（买受人）签订合同编号为SY0000056的《北京市存量房屋买卖合同》，约定朱永存将101室出售给赵卿；涉诉房屋已经设定抵押，出卖人应当于2018年8月15日前办理抵押权注销登记；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10万元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款；买受人应当于2018年8月15日前支付首期房价款760万元，余款80万元通过申请公积金贷款支付，如贷款机构不批准买受人的贷款申请，买受人应当于2018年9月30日前向出卖人支付剩余房价款；出卖人应当在过户后全款到位七个工作日内将该房屋交付给买受人；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起2018年8月15日前，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；因出卖人的原因，买受人未能在上述约定的时间内取得不动产权证书的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并按照买受人全部已付房价款的20％向买受人支付违约金。该合同附件二为楼国英的声明，内容为：朱永存现出售101室，作为共有权人，我公开声明同意朱永存的上述行为。该声明产权共有人处有楼国英签名及手印。同日，朱永存（出卖人）与赵卿（买受人）并签订《补充协议》作为前述合同的附件八。《补充协议》其它约定内容为：由买受人于网签当日付给出卖人60万元整，于2018年6月2日之前支付给出卖人部分房款30万元整，于2018年6月23日支付给出卖人部分房款75万元整，于2018年6月30日支付给出卖人部分房款100万元整，于2018年7月6日支付给出卖人部分房款181万元整，于2018年7月20日支付给出卖人剩余房款304万元整，同时办理银行解押手续。同日，朱永存（出卖人）与赵卿（买受人）还签订《物业交割协议》，约定为保障双方利益应于办理网签当日，由出卖人支付1万元整交予买受人暂留作为物业交验押金。赵卿于2018年5月14日、2018年5月18日、2018年5月30日、2018年6月23日、2018年6月30日、2018年7月6日、2018年7月20日分别支付给朱永存款项10万元、60万元、30万元、75万元、100万元、181万元、303万元。赵卿表示其应于2018年7月20日支付给朱永存房款304万元，但由于朱永存未向其给付《物业交割协议》中约定的作为物业交验押金的1万元，故双方商定由赵卿少给付1万元房款作为物业交验押金。涉诉交易办理了网签，双方于2018年5月30日签订了网签合同，即编号为C1636736的《北京市存量房屋买卖合同》。涉诉房屋办理了抵押登记，担保的债权数额为440万元，一审庭审中，朱永存表示其无法办理解除抵押手续，因为其无力偿还债务。赵卿在本案诉前申请诉前财产保全，一审法院作出（2018）京0113财保108号民事裁定书，裁定：对被申请人朱永存、楼国英名下价值九百一十万八千元的财产予以查封、扣押或冻结。赵卿为此交纳申请费5000元。赵卿申请诉前财产保全，提供了太平财产保险有限公司北京分公司的诉讼财产保全责任保险作为担保，赵卿为此交纳保险服务费（保全担保费）22770元。一审庭审时，朱永存表示其代理楼国英参加诉讼并与赵卿达成调解协议，朱永存称庭后提交授权委托手续，在一审法院限定的时间内朱永存未提交授权委托手续，且口头表示楼国英不同意调解协议的内容，一审法院告知朱永存转告楼国英应诉，但未果。庭审结束后，一审法院收到了邮寄的显示有朱永存、楼国英签名的反诉状。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告楼国英经一审法院合法传唤未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，受法律保护。朱永存与赵卿签订的合同编号为SY0000056的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。根据上述两份合同的约定，赵卿应于2018年7月20日之前向朱永存支付除贷款80万元以外的购房款760万元，朱永存应于2018年7月20日前办理涉诉房屋的解除抵押手续且于2018年8月15日前办理涉诉房屋的转移登记手续。现赵卿除了抵扣应由朱永存向其给付的1万元物业交验押金外，已经依约向朱永存付清了其2018年7月20日之前应付的购房款，但朱永存至今未办理涉诉房屋的解除抵押手续，且诉讼时朱永存亦明确表示无法解押，导致涉诉房屋未能于2018年8月15日前办理转移登记手续的原因在于朱永存迟延解押，朱永存构成违约，朱永存同意赵卿的第一项诉讼请求，故一审法院对赵卿的第一项诉讼请求予以支持。合同解除后，朱永存应协助赵卿办理解除涉诉房屋网签合同的手续，朱永存对此予以同意，一审法院对此不持异议，但网签合同系赵卿与朱永存办理，楼国英并未参与，赵卿要求楼国英配合办理解除网签合同的手续，依据不足，一审法院不予支持。合同编号为SY0000056的《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定因朱永存的原因导致赵卿未能在约定时间内取得不动产权证书，赵卿解除合同时，朱永存应按照赵卿已付房价款的20％向赵卿支付违约金，结合赵卿支付的购房款数额及时间，赵卿主张违约金151．8万元并无不当，朱永存关于违约金过高不同意的辩解意见，一审法院不予采信。楼国英与朱永存系夫妻关系，且涉诉房屋属于二人共有，故赵卿诉请楼国英与朱永存共同承担相应金钱给付责任，于法有据，一审法院予以支持。赵卿主张之保全担保费，因不属于订立合同时可预见到的必然发生的损失，故一审法院不予支持。赵卿主张之财产保全申请费，符合法律规定，一审法院予以支持。在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。现朱永存、楼国英在庭审结束后向一审法院邮寄反诉状，一审法院不予处理，其可以另行解决。据此，一审法院于2019年7月4日判决：一、解除赵卿与朱永存于二〇一八年五月十四日签订的合同编号为SY0000056的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、朱永存于判决生效之日起七日内协助赵卿办理顺义区房屋的网签合同解除手续；三、朱永存、楼国英于判决生效之日起七日内返还赵卿购房款七百五十九万元；四、朱永存、楼国英于判决生效之日起七日内赔偿赵卿违约金一百五十一万八千元；五、朱永存、楼国英于判决生效之日起七日内给付赵卿财产保全申请费五千元；六、驳回赵卿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点是：一、违约责任的认定；二、合同约定的违约金是否需要调整。关于争议焦点一。朱永存与赵卿签订的合同编号为SY0000056的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据上述两份合同的约定，赵卿应于2018年7月20日之前向朱永存支付除贷款80万元以外的购房款760万元，朱永存应于2018年7月20日前办理涉诉房屋的解除抵押手续且于2018年8月15日前办理涉诉房屋的转移登记手续。现赵卿已经按照合同约定履行了支付房款的义务，但朱永存至今未办理涉诉房屋的解除抵押手续，一审庭审中朱永存亦明确认可系其自身原因无法办理解除抵押手续，因朱永存迟延解押导致涉诉房屋未能于2018年8月15日前办理转移登记手续，朱永存已经构成违约，应当承担违约责任。关于楼国英主张赵卿未按双方约定承担税款，导致合同无法继续履行，故赵卿构成违约的上诉意见，因合同具有相对性，从合同签订主体看，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的签订主体是赵卿与朱永存，楼国英并非合同一方当事人，不享有合同项下的任何权利，也无权向赵卿主张违约责任。朱永存作为合同一方当事人，已经认可未办理解押手续原因系其自身原因导致，楼国英该项上诉意见与朱永存的自认相互矛盾，且与查明事实不符，故本院对此不予采信。关于楼国英主张赵卿与中介公司伪造网签合同，隐瞒真实交易价格规避国家税收的上诉意见，因双方争议焦点为违约责任的认定以及违约金数额，而网签合同规避税收不能构成朱永存不承担违约责任的抗辩理由，且本案双方合同已经解除，故本院对楼国英该项上诉意见亦不予采信。如楼国英认为赵卿与中介公司存在偷逃应纳税费行为，损害国家税收利益，可另行向有关行政机关举报。关于争议焦点二。根据合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得不动产权证书的，买受人有权解除合同；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并按照买受人全部已付房价款的20％向买受人支付违约金。一审法院综合考虑双方的履约情况、赵卿支付的购房款数额及时间等方面的因素，认定双方约定的违约金并未过分高于因朱永存违约给赵卿造成的损失并无不当，楼国英要求酌减违约金的上诉意见，无事实及法律依据，本院不予采信。根据一审卷宗记载，因朱永存未在规定时间内提供楼国英的委托代理手续，双方当事人未能达成调解协议，后朱永存于2019年6月10日一审开庭时发表了答辩意见，该意见并非为达成调解协议而认可的事实，故对楼国英主张朱永存一审答辩意见并非真实意思表示，而是为达成调解而作出的妥协的上诉意见，与查明事实不符，本院对此不予采信。综上所述，楼国英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18462元，由楼国英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇一九年十二月十一日法官助理 向 玗法官助理 张思齐书 记 员 陈 玥