北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11262号上诉人（原审被告）：徐少民，男，1969年4月15日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：北京市圣瑞物业服务有限公司，住所地北京市西城区南礼士路****501。法定代表人：封波，董事长。委托诉讼代理人：杨伊艳，女，北京市圣瑞物业服务有限公司员工。上诉人徐少民因与被上诉人北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称圣瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初15292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐少民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回圣瑞公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：1．圣瑞公司依据《华远·静林苑业主临时公约》（以下简称临时公约）要求我支付物业费，临时公约中约定的物业费标准是3．98元，我已经按照3．98元的标准支付了全部物业费，不存在欠费的情况。2．临时公约附则中约定业主大会成立后才可以修改临时公约，涉案小区没有成立业主大会，所以临时公约不具备修改的条件，物业费标准不能调整为4．5元，一审法院认定物业费标准自2017年7月1日起调整为4．5元/月/平方米是错误的。3．圣瑞公司对于物业费用调整的入户调查过程不公开、不透明，对于不同意涨价的业主使用了各种引诱手段使其同意，圣瑞公司影响了调查结果。此后统计选票的过程没有邀请业主参与，且圣瑞公司拒绝公开投票明细。圣瑞公司辩称，1．根据北京市物业管理办法第11条，经过业主的双过半同意，物业费标准可以调整，临时公约与法律规定不符，应当以法律规定为准。2．对于物业费的调整，我公司是在居委会的全程指导和监督下进行的，首先在小区内进行了公示，也给业主发了短信，计票的过程有视频录像。同意一审判决，不同意徐少民的上诉请求和理由。圣瑞公司向一审法院起诉请求：1．判令徐少民支付所欠2018年10月8日-2018年12月31日物业服务费2906．22元；2．判令徐少民支付所欠2019年1月1日-2019年12月31日物业服务费12574．98元。一审法院认定事实：徐少民为北京市昌平区（706）号房屋业主，该房屋建筑面积为232．87平方米。2011年1月9日，徐少民签署《承诺书》一份，载明：本人徐少民为706号房的买受人。为维护静林苑物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读北京华远龙苑房地产开发有限公司（建设单位）制定的“静林苑业主临时公约”；二、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任；三、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业。建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。北京华远龙苑房地产开发有限公司制定的临时公约载明：为落实华远·静林苑的售后物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共环境和秩序，制订本公约，由本物业区域内全体业主共同遵守。物业坐落位置为昌平区回龙观镇龙城花园西南侧。物业服务费标准为3．98元/月/平方米，收费采取预付方式，每一年一付，下一个交费期为下一个交费年的第一个月，业主应向物业管理企业交纳下一年度物业服务费。庭审中，圣瑞公司称物业服务费标准已经上调至4．5元/月/平方米，并自2017年1月1日起开始执行，其向法院提交了（2018）京0114民初18381号民事判决书及生效证明予以证明。庭审中，徐少民向法院提交收据及招商银行个人银行专业版转账汇款单笔对账单各一份，证明其已于2018年12月17日、2019年7月15日按照3．98元/月/平方米的标准交纳了2018年和2019年度的物业费共计22243．74元。圣瑞公司对转账汇款单笔对账单予以认可，认可收到了上述费用，但称徐少民自2017年1月1日起应当按照4．5元/月/平方米的标准交费，其交纳的费用补齐2018年度的欠费后，2019年交纳的物业费金额为8215．65元,2019年度欠费金额为4359．33元。徐少民另向法院提交了照片、视频等证据，证明圣瑞公司物业服务不到位，存在安保工作不到位、小区公用设施维护不及时、出租公共设施开餐馆、机动车乱停放等问题。圣瑞公司称，对于徐少民反映的上述问题，有些当时发现的已经解决，对于需要动用公共维修基金开展的项目正在进行前期调查。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。圣瑞公司为徐少民居住的小区提供了物业服务，徐少民实际享受了圣瑞公司提供的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。徐少民接受圣瑞公司提供的物业服务，应当及时支付相应的物业服务费用。本案中，根据圣瑞公司提供的已经生效的判决书，该小区的物业服务费标准自2017年1月1日起已经调整为4．5元/月/平方米，徐少民应当按照该标准交纳相关物业服务费，故圣瑞公司主张按调整后的物业服务费标准收取物业服务费的诉讼请求，法院予以支持。徐少民已经交纳的费用，法院在计算其应交的物业服务费时予以扣除。徐少民认为圣瑞公司物业服务不到位，存在安保工作不到位、小区公用设施维护不及时、出租公共设施开餐馆、机动车乱停放等问题，徐少民提供的证据并不足以证明圣瑞公司在涉案小区的日常管理、环境卫生、秩序管理等方面的服务存在严重问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但未达到严重违约或者物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限的情形，故对徐少民的辩解法院无法采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、徐少民于本判决生效后七日内向北京市圣瑞物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间尚欠的物业费4359．33元；二、驳回北京市圣瑞物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审审理中，徐少民提供圣瑞公司员工和其他业主之间的微信截屏，证明对于不同意物业调价的业主，圣瑞公司用不正当的手续引诱业主同意。徐少民另提供了两份照片，证明计票过程只有居委会主任和物业公司员工，没有业主参加，投票的公正性和真实性无法保证。圣瑞公司对于微信截屏的真实性不认可；认可照片的真实性，但不认可证明目的，认为居委会对于计票过程全程录像，投票结果公正。本院经审理认定：（2018）京0114民初18381号案件系圣瑞公司与案外人马福玲之间的物业服务合同纠纷。马福玲居住于北京市昌平区静林苑小区。在该案中，双方对于物业费标准产生争议。圣瑞公司提供了公告、调查问卷、会议记录、北京市昌平区回龙观地区办事处龙城社区居委会出具的《关于华远静林苑调整物业费情况说明》以及物业服务合同变更办理结果通知书等证据，证明其物业费自2017年1月1日起调整为4．5元/月/平方米。马福玲提出调查问卷存在家人代签、调查问卷统计环节没有业主参加的异议。对物业费标准问题法院认定，圣瑞公司提交的证据能够证明其上涨物业费事项已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，圣瑞公司上调物业费的行为符合形式要求。对圣瑞公司主张按照新标准收取物业费的诉讼请求，法院予以支持。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，圣瑞公司为徐少民居住的小区提供了物业服务，徐少民实际享受了圣瑞公司提供的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，徐少民作为业主，负有支付物业费的合同义务。二审中双方当事人的争议焦点在于，2017年1月1日以后物业费的标准是否变更为4．5元/月/平方米。已发生法律效力的（2018）京0114民初18381号民事判决书认定，圣瑞公司的物业服务费标准已于2017年1月1日上调至4．5元/月/平方米，该项生效判决确认的事实对于本案待证事实具有证明效力，一审法院对于物业费标准所作认定具有依据。徐少民虽对于物业费调整的程序提出质疑，不认可物业费调整结果，但并未提供充分证据推翻物业费标准变更的合法性，故本院对于徐少民的该项上诉理由不予采纳。因徐少民未按照4．5元/月/平方米的标准足额支付物业费，一审法院对于圣瑞公司要求徐少民支付2019年欠付物业费的上诉请求予以支持正确，本院对此予以维持。综上所述，徐少民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由徐少民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  金 莙审 判 员  刘 婷二〇一九年十二月十一日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼