广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异1049号案外人：伍克正，男，1951年7月3日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人:刘木有，广东金马波士德律师事务所律师。异议人（被执行人）：李葆莹，女，1951年8月5日出生，汉族，住广州市越秀区。申请执行人：广东广信通信服务有限公司。住所地：总公司越秀区东湖路永胜东街**首层。法定代表人：李强，该司总经理。委托诉讼代理人：黄蓉，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶梦怡，广东广信君达律师事务所律师。被执行人：伍思嘉，女，1982年3月7日出生，汉族，住广州市越秀区。在本院执行申请执行人广东广信通信服务有限公司与被执行人伍思嘉、李葆莹承包合同纠纷一案【案号为：（2019）粤01执1806号】，执行依据(2016)穗仲案字第14445号裁决书。在执行中，本院依法查封了被执行人伍思嘉名下位于广州市越秀区东华南路178号2204号房产。案外人伍克正、被执行人李葆莹向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。案外人伍克正、被执行人李葆莹向本院提出书面异议称：坐落在广州市越秀区东华南路****是伍克正和李葆莹夫妻在2009年8月14日购买的房屋，属于伍克正和李葆莹的夫妻共有财产。2016年6月，伍思嘉因为女儿即将上小学，希望入读培正小学，而广州市越秀区东华南路178号2204房是培正小学的学区房，只要父母是学区房的业主，小孩就能入读该辖区内的学校。为此，伍思嘉与李葆莹商量，将广州市越秀区东华南路178号2204房过户到伍思嘉名下，然后，将伍思嘉及其女儿的户口迁至广州市越秀区东华南路****，以便报名入读培正小学。双方约定，该房屋的所有权依然属于伍克正和李葆莹。于是，李葆莹就与伍思嘉签订了一份《存量房买卖合同》，将广州市越秀区东华南路178号2204房出售给了伍思嘉。事实上，双方是没有支付任何对价。当时伍克正并不知道李葆莹与伍思嘉之间的房屋买卖情况，大家在言语上和行为上都反映出广州市越秀区东华南路178号2204房是伍克正和李葆莹夫妻所有，不属于伍思嘉所有。综上所述，坐落在广，坐落在广州市越秀区东华南路****房屋是伍克正和李葆莹在夫妻存续期间购买的房屋正和李葆莹的夫妻共有财产，李葆莹将广州市越秀区东华南路178号2204房过户到伍思嘉名下，只是为了帮助伍思嘉的女儿能够入读培正小学，不是真正的房屋买卖，没有支付对价，伍克正不知道该事实，也没有签名，该房屋现在仍属于吴克正和李葆莹夫妻，广州市中级人民法院拍卖属于伍克正和李葆莹的广州市越秀区东华南路1778号2204房是错误的。综上所述，请求法院依法撤销对广州市越秀区东华南路178号2204房的查封、拍卖等执行措施等执行措施，确认广州市越秀区东华南路178号2204房属于异议人夫妻共同财产。案外人伍克正、被执行人李葆莹提交如下证据：1.结婚证书,拟证明伍克正与李葆莹夫妻关系；2.二手房屋买卖合同，拟证明涉案房屋为夫妻共同财产；3.收条；4.中国银行取款回单；5.证明；6.收款收据；7.境内汇款申请书；8.房地产权属证明书；9.楼盘单元明细，证据3-9拟证明李葆莹已经支付全款给梁国文；10.复制档案资料，拟证明购房时间合同等；11.房产证；12.复制档案；13增值税电子发票（电费）；拟证明房屋一直在使用；14.声明；拟证明伍克正不知道李葆莹将夫妻财产过户至伍思嘉名下。申请执行人广东广信通信服务有限公司质证称：对有原件的证据的真实性是认可的，对于合法性和关联性均不予认可，与本案均无关。另外根据证据材料所反映的事实是伍思嘉才是房子的真正权利人。被执行人伍思嘉答辩称对异议人的请求没有意见。被执行人伍思嘉提交如下证据：1.不动产权证；2.《广州市存量房买卖合同》。申请执行人广东广信通信服务有限公司答辩称:被答辩人的请求没有事实和法律依据，答辩人不同意被答辩人的全部请求，请求法院依法驳回被答辩人的异议申请。首先，依照《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。”在本案中，从李葆莹、伍克正提交的不动产登记簿来看，涉案房屋的权利人为伍思嘉，房屋所有权取得方式为购买，因此涉案房屋的所有权人为伍思嘉。其次，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，李葆莹和伍克正若主张其是涉案房屋的真正权利人，应当承担举证责任。而在本案中，李葆莹已与伍思嘉签订了《广州市存量房买卖合同》，且已办理了房屋登记手续，伍思嘉取得涉案房屋的所有权，若伍思嘉没有按照约定按时支付房款，李葆莹应另寻法律途径主张权利。最后，退一步讲，即使李葆莹与伍思嘉私下有其他约定，也不具有对外的物权效力，更不可对抗法院的强制执行，也不利于维护市场交易秩序。答辩人是根据（2016）穗仲案字第14445号裁决书的裁决结果向法院申请执行的，在裁决的第二项内容是伍思嘉在广州市越秀区东华南路178号204房、广州市海珠区中海名都花园名都三街13号3601房市场价值范围内，对陈志明应向广东广信通信服务有限公司承担的债务承担补充清偿责任。答辩人是依据这一条判处裁决的内容来申请执行的。综上，李葆莹与伍克正的异议申请依据不足，依法应予驳回。综上，请求法院驳回异议人的异议请求，继续执行涉案房产。本院查明，申请执行人广东广信通信服务有限公司与被执行人伍思嘉、李葆莹承包合同纠纷一案，中国广州仲裁委于2019年2月27日作出（2016）穗仲案字第14445号裁决书，裁决：（一）驳回广东广信通信服务有限公司对陈志明所有的仲裁申请；（二）伍思嘉在广州市越秀区东华南路178号2204房、广州市海珠区中海名都花园名都三街13号3601房产价值范围内对陈志明应向广东广信通信服务有限公司承担的17948898元债务承担补充清偿责任；（三）广东广信通信服务有限公司对李葆莹提供的抵押房产（广州市越秀区东华南路176-178号2105单元，房地产权证编号C5091001）在150万元的范围内享有优先受偿权；（四）李葆莹在150万元范围内对陈志明欠付广东广信通信服务有限公司的17948898元债务承担连带清偿责任；（五）伍思嘉、李葆莹补偿广东广信通信服务有限公司律师费20万元；（六）对广东广信通信服务有限公司的其他仲裁请求不予支持；（七）本案仲裁费予141258元，由广东广信通信服务有限公司承担21258元，由伍思嘉、李葆莹各承担60000元。在仲裁过程中，经广东广信通信服务有限公司申请，广州市越秀区人民法院保全查封了被执行人伍思嘉名下位于广州市越秀区东华南路178号2204号房产。由于被执行人伍思嘉、李葆莹未履行上述裁决书所确定的义务，经广东广信通信服务有限公司申请，本院于2019年4月4日立案执行，执行案号为（2019）粤01执1860号。执行过程中，本院于2019年9月23号作出（2019）粤01执1860号执行裁定书，裁定拍卖被执行人伍思嘉名下位于广州市越秀区东华南路178号2204号房产。另查明，被执行人李葆莹与梁国文于2009年8月12日签订《广州市房地产买卖合同》，约定梁国文名下位于广州市越秀区东华南路178号2204号房以价格520000元人民币卖给李葆莹，双方于2009年8月13日完成不动产变更登记，将涉案房产登记在李葆莹名下，共有情况为单独所有。再查，被执行人伍思嘉、李葆莹于2016年6月14日签订《广州市存量房买卖合同》（下称购房合同），约定：1.涉案房屋位于广州市越秀区东华南路178号2204号房，总房价为人民币520000元；2.支付方式为双方按自行交割的方式交割房款；双方约定伍思嘉于2016年6月18日前一次性支付李葆莹购房款520000元。4.双方约定于2016年6月14日前到房地产登记机构申请办理产权转移登记。被执行人伍思嘉、李葆莹于2016年6月22日完成不动产变更登记，将涉案房产登记在伍思嘉名下，共有情况为单独所有。本院听证期间李葆莹、伍思嘉均确认伍思嘉并未实际支付购房款给李葆莹。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，由于被执行人伍思嘉未能依约履行仲裁裁决所确定的义务，申请执行人广东广信通信服务有限公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并且在仲裁期间广州市越秀区人民法院保全查封了被执行人伍思嘉名下位于广州市越秀区东华南路178号2204房，符合法律规定，并无不当，本院予以支持。对于案外人伍克正、被执行人李葆莹提出涉案房产属于其夫妻共同财产，并不属于被执行人伍思嘉，要求撤销对该房产的查封以及确认该房产属于伍克正、李葆莹夫妻共同财产的异议请求。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。本院认为，案外人伍克正、被执行人李葆莹的上述主张是基于实体权利既对执行标的的权属提出异议排除执行及同时又对本院的查封行为提出异议。本院将对案外人伍克正、被执行人李葆莹的主张依照民事诉讼法第二百二十七条规定予以审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”经查，涉案房产系被执行人李葆莹与梁国文于2009年8月12日签订《广州市房地产买卖合同》，双方于2009年8月13日完成不动产变更登记，将涉案房产登记在李葆莹名下，共有情况为单独所有。该房产此时权属属于李葆莹所有。之后，被执行人伍思嘉、李葆莹于2016年6月14日签订《广州市存量房买卖合同》将涉案房屋以总房价人民币520000元卖给伍思嘉，被执行人伍思嘉、李葆莹于2016年6月22日完成不动产变更登记，将涉案房产登记在伍思嘉名下，共有情况为单独所有。依照法律规定对不动产权属的判断，按照不动产登记簿登记情况予以判断，至此，涉案房产的权属人已经变更为被执行人伍思嘉，该物权登记对外具有公示作用。虽然在本院听证期间李葆莹、伍思嘉均确认伍思嘉并未实际支付购房款给李葆莹。但这并不影响该物权的变动已经发生，并通过物权登记的形式予以确认。伍思嘉未支付房款给李葆莹，双方之间所产生的只是债权债务关系，并不能够改变涉案房产物权权属已经发生变更的事实。对于案外人伍克正称被执行人李葆莹未经其同意将涉案房产转卖给伍思嘉，但双方实际上并不是真正意义上的买卖房产，只是为了方便伍思嘉女儿入学需要，涉案房产仍然属于其夫妻共同财产。本院认为，涉案房产在未发生转卖之前，是登记在李葆莹名下，是否属于夫妻共同财产，案外人伍克正应当通过诉讼程序予以确认。如果李葆莹单方处置房产的行为损害了伍克正的权益，伍克正可另循法律途径予以解决。在本案中被执行人伍思嘉取得涉案房产的物权依法有据。且生效仲裁裁决裁令被执行人伍思嘉在涉案的广州市越秀区东华南路178号2204房、广州市海珠区中海名都花园名都三街13号3601房产价值范围内对陈志明应向广东广信通信服务有限公司承担的17948898元债务承担补充清偿责任。案外人伍克正、被执行人李葆莹对涉案房产权属以及法院的执行行为提出的异议，也是对上述生效的仲裁裁决的裁项的异议，而该异议不属于执行异议审查的范畴，本院不予审查。综上所述，案外人伍克正、被执行人李葆莹以涉案房产属于其夫妻共同财产为由要求撤销法院查封、拍卖执行行为的异议请求不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人伍克正、被执行人李葆莹的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。(此页无正文)审判长 胡  伟  东二〇一九年十二月十一日书记员 赖泽钊陈燕霞