北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15545号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈志林，男，1966年3月26日出生，汉族，户籍地河南省固始县，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刁家兵，北京市常鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨国芳，女，1962年11月4日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：袁伟，男，1968年10月3日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：吴春蕾，北京道盛律师事务所律师。原审第三人：北京市顺义区仁和镇人民政府，住所北京市顺义区顺平西路9号。负责人：李光明，镇长。委托诉讼代理人：单伟鸣，北京允宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏广民，北京稳正律师事务所律师。原审第三人：北京城建兴顺房地产开发有限公司，住所北京市顺义区仁和镇燕京街11号。法定代表人：董慧文，董事长。委托诉讼代理人：单伟鸣，北京允宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志鹏，北京允宏律师事务所律师实习律师。上诉人陈志林因与被上诉人杨国芳、原审第三人北京市顺义区仁和镇人民政府（以下简称仁和镇政府）及北京城建兴顺房地产开发有限公司（以下简称城建公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初27754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈志林上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回杨国芳的反诉请求，陈志林不再向杨国芳支付租金。事实和理由：杨国芳对于欠缴租金数额的陈述前后不一、自相矛盾；虽然陈志林未能提交支付租金的有效证据，但陈志林已不欠杨国芳租金。杨国芳如未收到足额租金，不可能一直将房子租给陈志林使用，更不可能将出租范围不断扩大，且在长达十年时间中从未主张权利。综上，请求二审法院判如所请。杨国芳同意一审判决，针对陈志林的上诉，答辩称，不同意陈志林的上诉请求。杨国芳认可一审法院认定的租金标准，陈志林应对租金已经付清的主张进行举证，但其未提供任何证据证明租金已经付清；且陈志林一审所提交的两份收条经鉴定亦非杨国芳本人所签。故陈志林未能举证证明其主张，应承担不利的法律后果。综上，请求维持原判。仁和镇政府述称，同意一审判决，不同意陈志林的上诉请求和理由。城建公司述称，同意一审判决，不同意陈志林的上诉请求和理由。陈志林向一审法院起诉请求：1.判令杨国芳按照拆迁政策赔偿陈志林停产停业损失79万元；2.判令杨国芳向陈志林返还租金2万元；3.诉讼费、保全费由杨国芳承担。杨国芳向一审法院反诉请求：陈志林向杨国芳支付租金514960元并负担诉讼费、鉴定费。一审法院认定事实：2001年3月13日，张孟友（杨国芳之夫）与北京市顺义区仁和镇临河村经济合作社签订了《养殖小区承包合同书》，张孟友承包5.2亩用于养殖，租赁期限自2001年2月15日起至2016年2月15日止，合同到期后续签租赁合同，租赁期限自2016年2月16日至2017年2月15日止，经村委会同意补交租金至2018年2月28日。2009年9月15日，杨国芳（出租方，甲方）与陈志林（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市顺义区林河经济开发区，房屋面积共700平方米，进门厂房及两侧开口厂房归乙方使用；租赁期为10年，自2009年9月15日起至2019年9月14日止；房屋第一年租金4万元，第二年至第十年租金每年5万元，租金一年交一次，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。合同第七条约定：“如国家拆迁补偿归甲方，停产补偿归乙方（如不可抗力及国家土地占用双方互免责）”。租赁合同签订后，陈志林在上述租赁场地实际经营北京搏达玉林机械设备有限公司。2017年6月，上述租赁场地被列为棚户区改造拆除范围。2018年2月10日，张孟友作为租赁合同承包人也即被拆除人（乙方）与拆除人即本案第三人城建公司、仁和镇政府（甲方）签订了《北京市集体土地非住宅拆除补助协议书》，协议书约定：甲方因顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发C片区项目建设，需要拆除乙方在拆除范围内的集体土地上的房屋和附属物，依据测绘报告确定乙方在拆除范围内的集体土地上的房屋建筑面积为：2010年12月6日前形成的房屋建筑面积为3200.84平方米；2010年12月6日至2013年3月27日形成的房屋建筑面积为0平方米；2013年3月28日至拆迁暂停公告发布之日（2017年6月13日）之间进行改扩建形成的房屋建筑面积为62.82平方米。甲方应支付乙方拆除补助款共计4714481元，其中停产停业综合补助费为768201元。第三人仁和镇政府、城建公司称，拆除人根据被拆除人提交的杨国芳的营业执照，并综合有无纳税记录、房屋建筑面积，依据一定比例综合判定给付的停产停业综合补助费，768201元是按照3200.84平方米×0.8×300元/平方米计算的，是对张孟友从村委会承包的整个场地的停产停业的补助。杨国芳认可第三人提交的上述拆除补助协议书的真实性，也认可收到了补助款4714481元，但认为其中停产停业综合补助费不包括已租赁给陈志林的700平方米。另查，涉案房屋已拆除完毕。关于租赁房屋面积和租赁时间情况。杨国芳庭审中称：2009年9月15日双方签订《房屋租赁合同》将东院中间厂房（面积为15.5米×47米=728.50平方米）和小库房南两间开口房（面积共为12米×5米×2=120平方米）扣除共用通道（面积为144.50平方米）和厕所（面积为4平方米）后共计700平方米房屋出租给陈志林；2009年签订合同当时，亦将9间平房交由陈志林使用，当时口头约定每月每间房150元；因陈志林机械制造，噪音及污染严重，无法养殖，2013年9月，双方达成口头协议，杨国芳将东院剩余的两个小库房（面积共为12米×42米×2=1008平方米）临时出租给陈志林存放产品，租金标准为每平方米0.1元/日；关于9间平房和两个小库房双方并未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限。陈志林称：认可杨国芳上述陈述，2013年9月东西两个小库房亦归陈志林使用后，整个东院由陈志林占有使用并口头约定每年的租金变更为10万元，但就小库房租期并未约定，2009年签订合同时没有约定9间平房要单独支付租金。杨国芳认可陈志林承租的房屋包含在张孟友与第三人订立的《北京市集体土地非住宅拆除补助协议书》所涉及的3200.84平方米房屋内。关于租金支付情况。陈志林称：2009年9月15日支付4万元，2010年至2012年期间每年大约9月15日左右分别交纳5万元，2013年9月15日支付了5万元，2014年9月15日左右支付了9.1万元，2015年至2017年期间，每年的9月15日左右都是一次性支付10万元，2018年快过年时又支付了2万元，之前每次都打收条，最后一次没有打收条。杨国芳称：2009年签订房屋租赁合同当日支付4万元，后续收到过租金，但具体情况记不清楚了，但每次收到租金都向陈志林出具了收条，需要陈志林提交收条对账，有收条的就认可，因为无法提供收条，根据记忆杨国芳主张陈志林欠付租金514960元。庭审中，陈志林为证明其租赁范围扩至全院2300平方米及已按照约定支付了全部租金提交了如下证据：1.落款时间为2013年12月《租房合同》，主要内容为：“2013年9月15号至2015年9月15号租金91000元含正门车间、东车间、西车间和后院9间以结清”；2.落款时间为2016年11月23日《证明》，主要内容为：“本年租金起2016年9月15号到2017年9月15号，全院、东库房、西库房、正院和后面平房，租金共计100000元，房租以交清”。杨国芳不认可上述证据的真实性，称上述证据的杨国芳签名并非其所签，并申请笔迹鉴定。经随机确定，该院委托北京天平司法鉴定中心对上述证据中“杨国芳”签名是否为本人所签进行鉴定。2019年7月22日，该鉴定中心出具鉴定意见：2016年11月23日签订的《证明》、2013年12月签订的《租房合同》中的“杨国芳”签名与提供和提取的样本上杨国芳签名笔（字）不是同一人书写的。杨国芳为此支付鉴定费4800元、调档费600元。庭审中，杨国芳称，2017年12月，全村停水停电要拆迁腾退，陈志林拒绝腾退租赁场地，跟拆迁公司索要停产停业补助费未果，直至2018年8月5日，陈志林搬离涉案租赁房屋，之前不知道陈志林在租赁场地上注册了公司，杨国芳家庭取得的停产停业补助费是根据杨国芳2005年在该租赁场地办理的营业执照而获取的，且不包括出租给陈志林的700平方米，故停产停业补助费与陈志林无关。陈志林庭审中变更其诉讼请求，要求杨国芳支付停产停业损失773040元，并称因2017年12月停水停电无法经营，故主张退还部分已支付的租金2万元。诉讼中，陈志林向本院申请财产保全，要求对顺义区仁和镇临河村村委会南500米养殖地因拆迁所得的全部拆迁利益中的81万元进行冻结。2018年10月22日，该院作出（2018）京0113民初27754号民事裁定书，裁定：冻结顺义区仁和镇临河村村委会南500米养殖地因拆迁所得的全部拆迁利益中的81万元。一审法院认为：公民的合法权益受法律保护。拆迁非住宅房屋造成停产、停业等经济损失时，腾退人只针对被腾退人给予补偿。而对于出租人与承租人之间对此笔补偿费的处理，则应由出租人按照双方协议约定对承租人给予补偿。房屋租赁合同履行过程中遇拆迁，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，对于存在租赁物以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50％。根据该案查明的事实，陈志林承租杨国芳位于顺义区仁和地区临河村南500米处部分房屋，2009年9月租赁面积为700平方米厂房和9间平房，2013年9月租赁房屋建筑面积增加了1008平方米的两个小库房，陈志林在该处以北京搏达机械设备有限公司名义实际经营，直至2018年8月上述房屋因棚户区改造被拆除。根据双方约定如国家拆迁停产补偿归陈志林，现国家拆除上述房屋时给予了停产停业补偿费用，故陈志林主张停产停业损失，理由正当，具体数额本院结合双方约定及陈志林实际经营面积、拆迁发生时间、租赁期限及土地利用的性质等各项因素酌情予以确定为460920元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。综合本案现有证据，杨国芳已完成了交付出租房屋的义务，但对于陈志林是否履行给付对价义务双方发生争议，陈志林主张已履行了支付租金义务，但未提交相关的支付凭证予以证明，应当承担举证不能的不利后果。关于陈志林应当支付的租金，根据双方当事人陈述，2017年12月底之后涉诉房屋处于断水断电状况，陈志林于2018年8月初腾退涉诉房屋，故对于2017年12月15日之前租金，其中700平方米厂房按照合同约定标准予以计算；对于9间平房，陈志林称包括在700平方米房租赁面积内，没有依据，该院结合当时、当地同类房屋租赁行情酌定按照每间150元/月的标准自2009年9月15日开始计算；对于1008平方米的两个小库房，该院结合当时、当地同类房屋租赁行情酌情按照3000元/月标准自2013年9月15日开始计算；对于2017年12月至2018年8月期间的租金，该院考虑断水断电情况对上述租金标准予以酌减。经核算，以上租金合计718956元，扣除杨国芳自认陈志林已支付金额244922元，该院确定陈志林应支付租金为474034元。综上，一审法院判决如下：一、陈志林于判决生效之日起七日内支付杨国芳租金474034元；二、杨国芳于判决生效之日起七日内支付陈志林停产停业损失460920元；三、驳回陈志林的其他诉讼请求；四、驳回杨国芳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人没有新证据提交。本院对一审法院认定的事实及证据均予以确认。上述事实还有二审中各方当事人的陈述在案佐证。本院认为，本案二审的争议焦点为陈志林是否已向杨国芳足额支付租金及租金支付的标准。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨国芳已完成了交付出租房屋的义务，现双方对租金标准及陈志林是否履行完毕给付对价的义务产生争议。关于陈志林所称9间平房的租金包含在700平方米房屋的租金之内，无需另行支付租金的主张，因该主张没有相应的证据予以佐证，一审法院对陈志林该主张不予采信并无不妥，同时，一审法院结合当时、当地同类房屋租赁行情酌定按照每间150元/月的标准判令陈志林支付自2009年9月15日开始的租金并无不当。对于两个小库房的租金标准，一审法院结合当时、当地同类房屋租赁行情酌情按照3000元/月的标准计算亦无不当，本院予以确认。关于陈志林上诉称其已足额支付租金，不欠杨国芳租金一节，本院认为，根据2009年《房屋租赁合同》的约定，杨国芳收款后应提供给陈志林有效的收款凭证，但陈志林一审提交的2013年12月的《租房合同》和2016年11月的《证明》经鉴定均非杨国芳本人所签，陈志林亦未提交支付租金的其他凭证，故其应当承担举证不能的不利后果。一审法院根据合同约定和酌定的租金标准计算了租金数额，并在扣减杨国芳自认陈志林已支付的金额后确定陈志林应付的租金数额并无不当，本院予以维持。综上，陈志林的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8410元，由陈志林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 周 易审 判 员 张 帆二〇一九年十二月二日法官助理 张荣华书 记 员 马雪骁书 记 员 刘倩倩