辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽08民终2659号上诉人（原审被告）:营口昆仑房地产有限公司，住所地营口市老边区铁南西街珍珠岩里。法定代表人：张永金，系该公司经理。委托诉讼代理人：边玉红，系辽宁元久律师事务所律师。委托诉讼代理人：董莉，系辽宁元久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡岩，男，1991年2月10日出生，汉族，现住营口市老边区。委托诉讼代理人：赵会影，系辽宁睿智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：营口金尊房产经纪有限公司，住所地辽宁省营口市鲅鱼圈区中盐新城**商业门市。法定代表人：王凯，系该公司经理。委托诉讼代理人：管明明，系辽宁恒生律师事务所律师。上诉人营口昆仑房地产有限公司因与被上诉人胡岩、营口金尊房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院(2019)辽0811民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人营口昆仑房地产有限公司的委托诉讼代理人边玉红、董莉，被上诉人胡岩的委托诉讼代理人赵会影，被上诉人营口金尊房产经纪有限公司到庭参加诉讼的委托诉讼代理人管明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人营口昆仑房地产有限公司上诉请求：1、请求撤销原判第二项，依法改判上诉人不承担任何责任;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：原审判决认定事实不清，定案依据不足，适用法律错误，导致判决结果错误。一、一审判决对上诉人与被上诉人经纪公司签订的楼盘销售合同中部分内容未予认定，合同中己明确经纪公司无权代上诉人收取房款，并对合同中的权利义务认定不清，严重影响本案的判决结果。二、上诉人只收取被上诉人胡岩2000元定金，而后被上诉人未按合同约定向上诉人交付房款，根据合同约定及法律规定，上诉人有权处置该房屋，且定金不予返还，一审判决返还2000元定金明显违反法律规定。三、上诉人从未授权经纪公司代收房款，也未指示被上诉人胡岩将房款交付经纪公司，且被上诉人胡岩定金2000元系交给上诉人，其首付款更应交给上诉人，根据定购书也应将首付款交给上诉人，但胡岩却将房款交给被上诉人经纪公司，因此上诉人对胡岩将房款交给经纪公司及经纪公司收房款的法律后果不予承担责任，经纪公司提供的证据不足以证明与上诉人抵扣，经纪公司收取了房款未交给上诉人，一审法院却判决上诉人承担返还房款的责任，而未判决经纪公司承担责任，明显显失公平有意偏袒被上诉人经纪公司，判决错误。四、一审判决诉讼费2890元全部由上诉人承担违反法律规定。被上诉人胡岩一审时起诉标的为129258元，诉讼费交纳2890元，按照一审判决结果，上诉人仅应承担61629元的诉讼费约1340元，而不应承担全案诉讼费，因此一审判决诉讼费承担严重违反法律规定，请求二审法院予以更正。五、一审判决存在其他不合理不合法情形。被上诉人胡岩辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应维持原判。被上诉人营口金尊房产经纪有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应维持原判。上诉人主张与我方楼盘销售代理合同系另外一个法律关系，不应在本案中解决。被上诉人胡岩向一审法院起诉请求：1.请求解除原告与第一被告签订的《昆仑华府商品房认购协议书》；2.请求被告返还原告交付的放款人民币61629元及从2017年9月25日按中国人民银行同期贷款利率支付利息，并支付赔偿金61629元，共计129258元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月1日，原告胡岩(乙方)与被告营口昆仑房地产有限公司(甲方)签订昆仑华府商品认购协议书，载明乙方购买的房屋位于营口市昆仑华府项目32-2号2单元5层22号，该房屋建筑面积为83.79平方米(暂定)，单价为3361元/平方米，总计贰拾捌万壹仟陆佰贰拾玖元整(暂定)，房屋的最终建筑面积以房测部门实测为准，据实结算，房价实行多退少补，乙方应于2017年4月10日前持本协议、定金收据、如选择按揭贷款方式须携带申办按揭所需资料至甲方销售现场，签订《商品房买卖合同》及补充协议，并且按下列(2)种方式付款，按揭贷款付款：首期支付总房款的20%，计人民币61629元，余款220000元按相关规定办理贷款以及合同约定的其他内容。2016年10月31日，被告营口昆仑房地产有限公司向原告出具专用收款收据，载明收23-2#2-502(22)，83.79平方米，贰仟元(2000元)。2017年9月21日，被告营口金尊房产经纪有限公司向原告出具收款收据，载明代收首付59629元，伍万玖仟陆佰贰拾玖元整。另查，2016年3月13日，被告营口昆仑地产有限公司(甲方)与被告营口金尊房产经纪有限公司(乙方)签订了楼盘销售代理合同，约定甲方指定乙方为营口市老边区昆仑华府小区独家销售代理，本合同代理期限为18个月，自2016年3月13日至2017年9月13日止，在本合同到期前20天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长6个月，甲方保证对本项目所有房屋享有完整的所有权，并能完全支配和销售，无查封、抵押、欠税等违反法律法规事宜以及合同约定的其他内容。一审法院认为，原告胡岩与被告营口昆仑房地产有限公司之间签订的认购协议书，系双方真实的意思表示，合法有效。被告在收取原告交纳的收付款后，未能与原告签订商品房买卖合同，故对于原告要求解除商品房认购协议书并返还交付的房款61629元，本院予以支持，对于原告的利息请求，应当从2017年9月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息。对于原告要求被告支赔偿金61629元，因双方签订的认购协议书不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故对于该项请求，本院不予支持。对于被告营口昆仑房地产有限公司辩称原告只向其交纳2000元剩余款项未交纳，应当不予返还，因被告营口昆仑房地产有限公司与被告营口金尊房产经纪有限公司之间有楼盘销售代理合同，被告营口金尊房产经纪有限公司收取原告剩余首付款的行为应当对被告营口昆仑房地产有限公司亦具有效力，故对于被告营口昆仑房地产有限公司该项辩称，本院不予采信。判决：一、解除原告胡岩与被告营口昆仑房地产有限公司于2017年4月10日签订昆仑华府商品房认购协议书；二、被告营口昆仑房地产有限公司返还原告胡岩交纳的首付款61629元，并以该款为基数从2017年9月25日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算由被告营口昆仑房地产有限公司向原告胡岩支付利息；上述款项于本判决发生法律效力后10日内给付，如逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告胡岩的其他诉讼请求。案件受理费2890元，由被告营口昆仑房地产有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，上诉人营口昆仑房地产有限公司与被上诉人胡岩签订的《昆仑华府商品认购协议书》系双方当事人真实的意思表示，且合法有效，营口昆仑房地产有限公司向胡岩收取了2000元，营口昆仑房地产有限公司的销售代理方营口金尊房产经纪有限公司向胡岩收取了剩余首付款59629元，并由两公司向胡岩出具了收款收据。认购协议书签订后，营口昆仑房地产有限公司未能依照约定与胡岩签订商品房买卖合同，应当向胡岩返还已交付的首付款。关于营口昆仑房地产有限公司主张的其只收取胡岩2000元定金，而后胡岩未按合同约定向其交付房款，根据合同约定及法律规定，上诉人有权处置该房屋，且定金不予返还，以及营口金尊房产经纪有限公司不具有代收房款的权利，胡岩向营口金尊房产经纪有限公司交付房款的法律后果不应由营口昆仑房地产有限公司承担一节，营口金尊房产经纪有限公司与营口昆仑房地产有限公司签订《楼盘销售代理合同》，由营口金尊房产经纪有限公司对营口昆仑房地产有限公司开发经营的营口市老边区昆仑华府小区进行代理销售，故胡岩向营口金尊房产经纪有限公司交付首付款的行为，应当对被告营口昆仑房地产有限公司亦具有效力，营口昆仑房地产有限公司应向胡岩返还实际收取的2000元购房款。关于剩余购房款59629元，营口金尊房产经纪有限公司自认由其实际收取，且由营口金尊房产经纪有限公司向胡岩出具了收款收据，故该部分款项应由营口金尊房产经纪有限公司向胡岩返还，原审判决有所不当，本院依法予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持营口市老边区人民法院(2019)辽0811民初1073号民事判决第一项，即“解除原告胡岩与被告营口昆仑房地产有限公司于2017年4月10日签订昆仑华府商品房认购协议书”与第三项，即“驳回原告胡岩的其他诉讼请求”；二、撤销营口市老边区人民法院(2019)辽0811民初1073号民事判决第二项，即“被告营口昆仑房地产有限公司返还原告胡岩交纳的首付款61629元，并以该款为基数从2017年9月25日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算由被告营口昆仑房地产有限公司向原告胡岩支付利息”；三、上诉人营口昆仑房地产有限公司返还被上诉人胡岩交纳的首付款2000元，并以该款为基数从2017年9月25日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算由上诉人营口昆仑房地产有限公司向被上诉人胡岩支付利息；四、被上诉人营口金尊房产经纪有限公司返还被上诉人胡岩交纳的首付款59629元，并以该款为基数从2017年9月25日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算由被上诉人营口金尊房产经纪有限公司向被上诉人胡岩支付利息；上诉人如未能按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2890元，二审案件受理费1340元，共计4230元，由上诉人营口昆仑房地产有限公司公司负担43元，由被上诉人营口金尊房产经纪有限公司负担2742元，由被上诉人胡岩负担1445元。本判决为终审判决。审判长  陈友占审判员  崔 卿审判员  杨名环二〇一九年十二月三日法官助理张锐书记员王静