海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初10372号原告：王莉静，女，（居民身份号码×××），汉族，住址北京市朝阳区。被告：何华玉，女，（居民身份号码×××），汉族，住三亚市。被告：陈雄，男，（居民身份号码×××），汉族，住三亚市。二被告共同委托诉讼代理人：胡青，海南落笔律师事务所律师。第三人：罗运昌，男，黎族,住三亚市。第三人：罗启攀，男，黎族，住三亚市。原告王莉静诉被告陈雄、何华玉、第三人罗运昌、罗启攀合同纠纷一案，本院于2019年4月3日作出（2019）琼0271民初2147号民事判决书，被告陈雄、何华玉不服，提出上诉。海南省三亚市中级人民法院于2019年9月16日作出（2019）琼02民终871号民事裁定书，裁定撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2147号民事判决，将本案发回本院重审。本院在重审过程中，依法另行组成合议庭，于2019年12月6日依法公开开庭进行了审理。原告王莉静，被告何华玉、陈雄以及二被告共同委托诉讼代理人胡青，第三人罗运昌到庭参加诉讼，第三人罗启攀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王莉静向本院提出诉讼请求：1.判令王莉静与陈雄签订的《土地使用权转让协议书》无效；2.何华玉、陈雄共同偿还王莉静66万元及利息（利息自2010年2月1日起，按年利率5.8%计算至实际付清之日止，暂计至2019年2月1日的利息30万元）；3.本案诉讼费用由何华玉、陈雄承担。事实和理由：王莉静于2010年1月初到三亚游玩偶遇何华玉、陈雄夫妇，在二人的诱导劝说下误买三亚市××镇何华玉、陈雄持有的宅基地300平方米，转账支付66万元给何华玉。王莉静在此地块上盖了房子却被政府拆除。经过长时间失败的经验教训，王莉静明白了，何华玉、陈雄无权卖此地块，宅基地是国家给农民的福利任何人无权买卖。被告陈雄、何华玉辩称，1.王莉静的诉讼请求已经过诉讼时效。王莉静在涉案土地使用权转让近九年后提出转让合同无效，请求全额返还合同价款的请求权，应当适用诉讼时效的规定，并且已超过三年的诉讼时效。2.我们与王莉静转让的合同是双方意思一致的合同，我们转让的是使用权，而非所有权，转让合同是有效合同，不存在无效的情况，且已经交付给王莉静使用近九年。2010年1月23日陈雄与同村罗运昌、罗启攀签订1800平方米宅基地使用权《土地使用权转让协议书》是合法、有效的，陈雄购买的是1800平方米的土地使用权及地上建筑物、青苗等。2010年1月29日陈雄与王莉静自愿签订《土地使用权转让协议书》，陈雄转让给王莉静的是总面积300平方米的士地使用权及房屋、土地上的建筑物、青苗等，并不是转让土地所有权，因此双方之间签订的《土地使用权转让协议书》是合法、有效的，并不符合无效情形。王莉静主张该《土地使用权转让协议书》无效，返还转让金的理由不成立，应当驳回王莉静的诉求。陈雄转让给王莉静土地使用权时，是房屋、青苗物与土地使用权一并转让给王莉静的，王莉静自己将涉案土地上的房屋拆除另行盖房子，后被政府拆除的行为与陈雄无关。并且陈雄从2010年转让土地使用权给王莉静使用至今有九年多了，王莉静也从来没有提出过任何异议。根据我国相关法律规定，并没有禁止宅基地的使用权即地上建造房屋的权利不能转让，是允许农户以出卖人身份将宅基地上建造的房屋进行出卖和出租的，农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。宅基地上的房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转让给受让人，但宅基地的所有权始终为集体所有。目前国家也鼓励农民利用宅基地与他人合作建设农庄并使用，本案转让的是宅基地上的房屋，而非将农民集体所有的土地使用权进行转让。3.陈雄与何华玉在2010年4月12日已离婚，至今已经长达九年，双方划分了财产及债权债务的承担，因此王莉静的纠纷与何华玉无关，何华玉不是本案的适格被告。恳请法院查明事实，依法驳回王莉静的诉讼请求。第三人罗运昌陈述称，第三人很早就把自家宅基地转让给被告陈雄了，转让的时候地上有老宅、还有其他树木，原告与二被告之间后来土地转让跟第三人无关。第三人罗启攀未到庭参加诉讼，也未有陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人提交的证据以及陈述，本院认定事实如下:2010年1月23日，陈雄与第三人罗运昌、罗启攀签订《土地使用权转让协议书》，约定：甲方（罗运昌、罗启攀）将位于三亚市××区自家宅基地使用权转让给乙方（陈雄）永久性使用，该地四至范围为东至罗运昌家，西至胡开胜家，南至村公路，北至村公路。（详见附图，总面积1800平方米）；土地转让款为150万元（包括地上现有所有建筑物、椰子树等、一切青苗作物）本协议签订后乙方付订金5万元，余款分两次付清，一期款50万元，付款日期为2010年3月25日，二期款95万元，付款日期为乙方施工挖地基时付清。2010年1月29日，陈雄与王莉静签订一份《土地使用权转让协议书》，约定：陈雄将位于三亚市××镇自家宅基地使用权转让给王莉静永久性使用，该地四至范围为东至罗运昌家，西至胡开胜家，南至村公路，北至村公路，总面积300平方米（详见附图）；土地转让款为66万元（包括地上现有所有建筑物、椰子树等、一切青苗作物等等）本协议签订后王莉静付订金9万元，余款分两次付清，一期款24万元，付款日期为2010年3月25日，二期款33万元，付款日期为乙方施工挖地基时付清；双方在签订协议后，陈雄负责在该宗地四至的界线上建围墙，所花费用由陈雄支付。协议签订后，王莉静于2010年2月1日通过银行转账方式向何华玉支付9万元，陈雄出具收条收到王莉静土地转让订金9万元。2010年3月25日和2010年4月21日，王莉静分别转账向何华玉支付24万元和33万元。之后，陈雄没有在转让的300平方米宅基地上建围墙并交付王莉静。2010年3月26日，王莉静与陈雄及案外人王某、翟某、倪某五人签订《合作建房合同》，约定：五人已于2010年1月23日合作购买了三亚市田独镇新村居委会乌石二组村民罗运昌自家宅基地一块，面积为1300平方米，每平方米价格为2100元（土地四至为东至罗运昌家，西至胡开胜家，南至村公路，北至村公路）。其中王某占地面积为150平方米，王莉静占地面积为300平方米，翟某占地面积为300平方米，倪某占地面积为450平方米，陈雄占地面积为200平方米，合计1300平方米；同时五人对用地出资金额、建房面积、建房资金以及房权分成均作了明确约定。此后王莉静与陈雄及案外人翟某等五人在1300平方米的地上共同建设一栋占地约1100平方米的八层楼房。2010年11月，该八层楼房因属于违章建筑被三亚市政府有关部门拆除。王莉静以要求陈雄、何华玉退还转让款未果为由，遂向本院起诉。另查明，涉案土地为第三人罗运昌、罗启攀自家宅基用地以及自留地，土地无相关权属证书，土地转让给陈雄时，地上有房屋、槟榔树等附着物。王莉静与陈雄签订《土地使用权转让协议书》时，陈雄与何华玉系夫妻关系，陈雄与何华玉均为福建省福清市××镇民。陈雄与何华玉于2010年4月12日离婚，双方约定向罗运昌、罗启攀购买的位于三亚市××镇平方米宅基地使用权归陈雄，各自债务各自承担。2012年6月20日，何华玉将其户口迁入三亚市吉阳区新村居委会乌石**。本院认为，本案的争议焦点为：首先，关于王莉静与陈雄签订的《土地使用权转让协议书》的效力问题。宅基地属于集体所有，且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。上述协议签订时王莉静、陈雄均非新村居委会乌石**村民，陈雄抗辩称转让的是涉案土地上的房屋及附着物，但是宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，同样非本集体经济组织成员也无法取得。况且，涉案土地为陈雄从第三人罗运昌、罗启攀处转让而来，转让的真实目的并非对地上房屋的占有、使用，而是用于合作建房。故此，二人实为非法买卖、转让农村集体土地，并用于非农业建设，双方的处分行为违反了法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，《土地使用权转让协议书》应认定为无效合同。其次，关于土地使用权转让款是否需要返还以及支付利息的问题。合同无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王莉静、陈雄均非涉案土地集体经济组织成员，知道也应当知道涉案土地为集体用地，不能非法买卖，对涉案合同的无效双方负有同等的过错责任。王莉静与陈雄签订的《土地使用权转让协议书》无效，陈雄依据无效合同取得的宅基地转让款66万元应当退还王莉静。虽然签订转让协议时，只有陈雄签名，但当时陈雄与何华玉系夫妻关系，土地转让款王莉静均是通过银行转账的方式支付给何华玉，陈雄、何华玉抗辩称转账的银行卡一直是陈雄保管使用，何华玉并不知情，何华玉主张与本案无关，其不承担还款责任，没有事实根据，本院不予采信。陈雄与何华玉在上述土地使用权转让过程中，形成共同意思表示，为此所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。陈雄与何华玉收取王莉静宅基地转让款66万元依法应共同承担偿还责任。虽然何华玉与陈雄双方在2010年4月12日离婚，并且何华玉与陈雄约定新村居委会乌石二组1800平方米宅基地使用权归陈雄，各自债务各自承担。但何华玉与陈雄的协议约定对王莉静不发生法律约束力。陈雄、何华玉应共同向王莉静偿还土地转让款66万元。另外王莉静主张对方支付利息，因造成《土地使用权转让协议书》无效，双方负有同等的过错责任，由合同无效造成各自损失，理应由各自承担。因此，王莉静诉求陈雄、何华玉赔偿利息损失不符合法律规定，本院不予支持。再次，关于涉案土地以及地上附着物返还、赔偿损失的问题。《土地使用权转让协议书》无效，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。因原、被告与案外人翟某等在涉案土地上合作建房，所建房屋已被政府强制拆除，拆除后涉案土地已由陈雄在管理、使用，王莉静不再负有返还的义务。《土地使用权转让协议书》无效，仅返还财产不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。本案中，因涉案土地已用于新修房屋，原土地上的房屋及附着物已经不复存在，无法返还，陈雄若认为存在损失，可以向对方主张损害赔偿另行起诉，其主张从涉案土地转让款中扣除，于法无据，本院不予支持。况且，陈雄自第三人罗运昌、罗启攀处转让土地后，先后与王莉静、翟某等四人再次签订土地转让合同，将自第三人处转让而来的土地分成几块转让给王莉静等人，后五人在该地块上建房。王莉静、陈雄等人买地是为了建新楼，不是买涉案土地上的老房屋用于居住，从双方签订的《合作建房合同》可以确认。另外，王莉静与陈雄签订的《土地使用权转让协议书》约定“土地转让款66万元（包括地上现有所有建筑物、椰子树等、一切青苗作物等等）”，但陈雄与罗运昌、罗启攀签订的《土地使用权转让协议书》约均作出了相同的约定。《合作建房合同》中五人即使对用于合作建房的地块有明确划定，但双方签订土地转让合同的真实意思表示是对涉案土地的转让与再利用，而地上附着物仅是对陈雄自第三人处转让而来的土地状况的描述，并不存在单独转让给王莉静或其他某人的意思表示，事后地上房屋以及附着物也因合作建房进行了拆除，由此造成的损失也应由合作建房各方按照过错分担。最后，关于王莉静的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。本案为确认合同无效，返还财产。只有人民法院和仲裁机构有权确认合同是否有效，合同当事人不享有确认合同效力的权利。合同无效系自始无效．当事人请求确认合同无效的，不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人请求返还财产及赔偿损失的，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，只有双方的《土地使用权转让协议书》被人民法院确认无效后，王莉静才享有财产返还的请求权，王莉静的起诉没有超过法定诉讼时效期间。陈雄、何华玉主张王莉静的诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告王莉静与被告陈雄于2010年1月29日签订的《土地使用权转让协议书》无效；二、被告陈雄、何华玉应自本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告王莉静返还宅基地转让款66万元；三、驳回原告王莉静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13400元（原告已预缴），由原告王莉静负担3000元，被告陈雄、何华玉负担10400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 彭凤舞人民陪审员 周少强人民陪审员 刘伟雄 二〇一九年十二月十一日书 记 员 夏宇豪附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。