重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝01民终10350号 上诉人（原审原告、案外人）：彭文，女，1967年4月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：戴玲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告（原审被告、申请执行人）：李荣刚，男，1982年9月26日出生，汉族，住重庆市巴南区。 委托诉讼代理人：吴成全，重庆中渡律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：郝喜婧，女，1988年9月19日出生，汉族，住黑龙江省尚志市。 上诉人彭文因与被上诉人李荣刚、原审第三人郝喜婧案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2019年12月6日进行了询问。上诉人彭文的委托诉讼代理人戴玲、被上诉人李荣刚的委托诉讼代理人吴成全到庭参加诉讼。被上诉人郝喜婧未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭文上诉请求：撤销一审判决，依法判决停止对登记在郝喜婧名下位于重庆市北部新区湖影街9号9栋1-3房屋强制执行，解除对前述房产的司法查封。一审、二审诉讼费用由被告承担。其理由：1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定，一审判决直接在执行异议之诉的审理中根据该规定第二十八条驳回原告诉讼请求系法律适用错误。执行异议之诉中应当根据异议人是否享有足以排除强制执行的民事权益为标准，从实体法的角度，对各方权利作出比较后综合判断。本案中，彭文对涉案房屋享有的权利明显优先于李荣刚，足以排除强制执行。彭文对涉案房屋的物权期待权远远早于郝喜婧与李荣刚借贷形成的金钱债权，彭文的请求权是针对诉争房屋的请求权，李荣刚的债权为普通金钱债权，指向郝喜婧的一般财产，未指向特定的财产，诉争房屋实质上因郝喜婧与彭文合同的履行而不再成为郝喜婧的责任财产，与郝喜婧与李荣刚借贷关系没有任何关联性。彭文以自主意思合法占有涉案房产，为彭文提供生活保障功能，其请求权比李荣刚具有一定优先性，享有的权利更接近于物权，并不违反债权平等原则。李荣刚的债权仅仅35万元，并非一定仅有该房屋一项资产可供执行，排除执行并非一定会影响李荣刚债权的实现。同时，李荣刚也应尽到谨慎交易的义务。2、彭文已将银行贷款之外的房款全部支付给了郝喜婧，承担了郝喜婧就该房屋负担的所有银行贷款债务，实际上已经支付了全部购房款，一审判决认定彭文未支付完购房款系事实认定错误。3、在合同约定的过户时间之前涉案房屋即被查封，未办理过户并非由于彭文的原因，一审判决认定因彭文的原因导致房屋未能过户适用法律错误。法律并不禁止购买存在抵押的房屋，买卖行为也未损害抵押人的利益，未办理过户不是彭文的原因所致。 李荣刚辩称，1、彭文未提供证据证明其已向郝喜婧支付全部购房款310万元，其明知该房屋已办理抵押，存在不能完成过户的情形，未办理过户是彭文自身原因所致。人民法院依法查封涉案房屋并无不当，一审判决认定事实清楚。2、彭文没有指出本案适用异议成立判断标准的法律依据，一审法院适用法律正确。 彭文向一审法院起诉请求：1.停止对位于重庆市北部新区房屋的强制执行；2.本案诉讼费由被告负担。 一审法院审理查明，2017年12月28日，重庆市渝北区人民法院作出原告李荣刚与被告郝喜婧、杨扬、周必福民间借贷纠纷一案［（2017）渝0112民初9410号］民事判决书，判决：一、被告郝喜婧、杨扬在本判决生效后五日内向原告李荣刚偿还借款350904.11元；二、被告郝喜婧、杨扬在本判决生效后五日内向原告李荣刚支付利息（以借款本金350904.11元为基数，从2015年6月24日起，按年利率6%的标准计算至借款本金还清时止）；三、驳回原告李荣刚的其他诉讼请求。郝喜婧收到该判决书后不服，向重庆市第一中级人民法院起诉，该院审理后作出（2018）渝01民终3300号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该案审理过程中，李荣刚向渝北区人民法院申请诉前财产保全，该院于2018年1月26日作出（2018）渝0112执保172号执行裁定书，裁定：查封郝喜婧名下位于重庆市北部新区房屋。前述判决书生效后，郝喜婧未按期履行判决书确定的义务，李荣刚向渝北区人民法院申请强制执行［案号（2018）渝0112执10085号］，在该案执行过程中，彭文以其已经购买了该房屋，系该房屋的所有人为由提出执行异议，渝北区人民法院审查后，作出（2019）渝0112执异245号执行裁定书，裁定：驳回原告的异议申请。原告彭文收到该裁定书后不服，提起本案之诉。另查明，2014年5月13日，以郝喜婧为甲方，彭文为乙方签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方将其拥有的位于重庆市北部新区案涉房屋转让给乙方，该房屋于2013年9月5日办理抵押登记，抵押权人为东亚银行（中国）有限公司重庆分行，该房屋现在按揭贷款未还清，剩余按揭款项为2463943元，剩余按揭期限20年。乙方对甲方转让的房屋权属情况已充分知悉，在上述房屋尚未结清银行按揭贷款，注销抵押登记的情况下对买卖该房屋一致达成如下协议：本次房屋买卖成交价格为310万元，乙方应于2014年5月16日支付甲方购房款636057元；甲方所欠银行的上述房屋按揭贷款余额2463943元自2014年5月起由乙方以甲方名义偿还。甲方应于2014年5月16日向乙方交付该房屋，并于2018年12月31日前无条件配合乙方办理房屋过户登记的一切手续。甲乙双方均明确，本合同的签订不代表物权的变动，但双方均认可本合同的效力，并自愿履行本合同。同时，郝喜婧与汤世华签订了《委托书》，由郝喜婧委托汤世华作为其代理人，代其收取案涉房屋房款，办理房屋过户手续等事宜。双方于2014年5月14日对该房屋买卖合同及委托书的真实性向重庆市公证处申请了公证，重庆市公证处对此进行了公证。合同签订后，原告委托其朋友汤世华向郝喜婧支付了631066.30元。2019年6月17日，重庆泓山物业管理公司绿地翠谷物管处出具证明，记载：彭文从2014年6月至今居住在北部新区，五年的物业费及水电气费均由原告彭文缴纳，为实际房屋居住人。2019年6月21日，重庆市公安局鸳鸯派出所出具暂住登记凭证，记载：彭文已于2015年4月16日在公安机关进行暂住登记，登记地址为：重庆市两江新区。2014年5月12日，郝喜婧在东亚银行修改了动账通知，手机号为139××××9465。还查明，位于重庆市两江新区房屋系郝喜婧于2013年8月购买的二手房，并以该房屋在东亚银行（中国）有限公司重庆分行办理了按揭贷款，亦办理了抵押登记，抵押权人为东亚银行（中国）有限公司重庆分行，郝喜婧每月的按揭还款金额为16507.75元。原告彭文从2014年5月19日起至2016年4月期间每月向郝喜婧东亚银行重庆解放碑支行账户支付了12×××00-20000元不等的款项。原告从2016年9月起至2019年6月期间委托汤世华向郝喜婧东亚银行重庆解放碑支行的账户每月支付了17000元。位于重庆市北部新区房屋目前仍登记在郝喜婧名下，东亚银行（中国）有限公司重庆分行仍登记为该房屋的抵押权人。 一审法院认为，案外人彭文对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告与郝喜婧签订买卖合同，约定由郝喜婧将其所有的位于重庆市北部新区房屋出卖给原告，原告支付了部分购房款，但该房屋并未过户登记至原告名下，其享有的是债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告虽在法院查封前已与第三人郝喜婧签订了书面的房屋买卖合同，且已占有该房屋，但原告并未付清全部价款，或将剩余价款按人民法院的要求交付执行。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。郝喜婧在出售该房屋给原告时并未经抵押权人同意，原告亦未行使涤除权消灭抵押权，故在抵押人的抵押权仍存在的情况下，原告购买该房屋时明知该房屋已为东亚银行（中国）有限公司重庆分行设立了抵押权，存在不能完成过户的风险，该风险应由作为买受人的原告自己承担。所谓买者自慎，其应对出卖人资信状况采取必要调查。若买受人能将交易风险转嫁于执行程序的救济，则不免发生法律奖励愚者的结果：越是不谨慎的交易者，越能获得法律的垂青。故涉案房屋未能过户登记至原告彭文名下系原告自己未尽谨慎义务，忽视他人既有权利的存在所致，原告彭文对涉案房屋享有的权利不能排除强制执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告彭文的诉讼请求。案件受理费35440元，由原告彭文负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。 本院认为，本案系执行异议之诉，应当根据相关法律规定予以审查。李荣刚根据与郝喜婧的借款纠纷申请诉前保全，一审法院查封了涉案房屋，经查，涉案房屋登记在郝喜婧名下，则彭文提出的异议能否排除执行应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定予以审查，一审法院适用法律正确。彭文与郝喜婧签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋，涉案房屋至今未过户至彭文名下，则彭文享有请求郝喜婧按照约定过户的权利，该权利属于债权性质，没有法律规定该权利优先于其他当事人对郝喜婧享有的债权。前述法律规定的四种情形必须同时具备才可排除执行，根据本案查明的事实，彭文在人民法院查封前与郝喜婧签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。双方约定房屋买卖成交价格为310万元，彭文向郝喜婧支付了631066.30元，其余款项由彭文按照郝喜婧办理的按揭贷款每月向抵押权人支付，不能据此认定彭文已支付了全部价款。虽然法律不禁止当事人购买具有权利负担的房屋，但从《房屋买卖合同》的约定可知，彭文明知所购买的房屋因按揭办理了抵押登记，合同的签订不代表物权的变动，其未采取消灭抵押权的方式购买涉案房屋，而是采取自己每月以原按揭抵押人的名义向抵押权人支付按揭款的方式购买涉案房屋，并将过户登记的时间约定在签订《房屋买卖合同》4年之后的2018年12月31日前，使其所购买的房屋长期处于登记在他人名下的情形，在此期间，可能出现房屋登记所有权人另行将该房屋进行抵押、或另行出售、或因其他债权债务被司法查封等的情形，彭文接受上述条件并采用上述方式购买涉案房屋，其中的风险应由彭文自行承担，一审法院对双方的权利价值已作详细分析阐述，本院赞同，不再赘述。由此可见，涉案房屋未办理过户登记也有彭文自身原因所致，其提出的异议不符合前述法律的规定，对其上诉请求本院不予支持。同时，一审法院是否对本案涉案房屋予以执行或执行郝喜婧的其他财产系执行法院的执行行为，不属本案审查范围。 综上所述，彭文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35440元，由上诉人彭文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 硕 审 判 员  郑 泽 审 判 员  闫信良 二〇一九年十二月十七日 法官助理  江满意 书 记 员  程 容