陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院     民 事 判 决 书     （2019）陕0102民初5260号   原告丰会安，性别:男，出生年月：1965年12月9日，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，住址：西安市新城区   原告赵小红，女，1962年2月20日，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，住址同上，（原告之妻，未到庭）   被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司，注册地址：西安市。   法定代表人杜旭强，职务董事长   原告丰会安、赵小红诉被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司项目房号保留协议纠纷一案。本院适用普通程序公开开庭进行了审理，原告丰会安、赵小红到庭参加了诉讼，被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。   原告丰会安、赵小红向本院提出诉讼请求：1解除原告与被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司签订的“项目房号保留协议”；2、退还本金￥479500元及利息；3赔偿原告直接房屋经济损失￥820085元（全额100%付款，当时购买价4625.7，面积103.66平米。计算直接经济损失以实际付款额为基础，以西安2019年6月房屋平均价格￥12537计算；4、根据补充协议，被告如拆迁不利， 2014年1月1日至1月31日向原告的赔偿￥1486.5元；5、根据补充协议，被告如拆迁不利， 2014年3月1日至3月31日向原告的赔偿￥2972.9元；6、根据补充协议，被告如拆迁不利，自2014年4月1日起至实际收到赔偿款日期，按已付金额日万分之三累积赔偿原告。7、由于被告不能执行协议超过18个月，按被告公开书面承诺约定，自2015年9月1日起赔付原告每月￥1036.6元过渡费，截止到实际收到赔付之日计算。8、根据协议约定，赔偿原告未能交房自2015年9月1日起按已交款每日万分之一的赔偿，截止到实际收到赔付之日计算。9、本案诉讼费由被告承担   事实与理由：原告于2013年1月16日在西安市新城区韩森寨街道办事处与被告陕西房地产开发有限责任公司签订项目房号保留协议，购买被告所开发的位于西安市XX路“佳诚、幸福说”楼盘东单元14楼11404号房，面积103.66平方米，购房金额为￥479500元，实际支付￥479500元，付款比例为100%。已经按照约定履行付款义务。按照协议第八条规定，被告应于2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付原告使用。2014年10月10日，被告与原告签署“补充协议”，协议规定如被告未能进行有效的工程开挖。在2014年1月1日至1月31日按日万分之一向原告进行赔偿，2014年3月1日至3月31日按日万分之二向原告进行赔偿，2014年4月1日起均按万分之三向原告赔偿。同时补充协议规定，如果被告逾期交房。如果原告选择不退房，被告每逾期一日，向原告支付已付款的日万分之一作为违约金，向原告进行赔付。同时以书面形式公开承诺，超过18个月交房，在赔偿违约金之外，被告同时向原告支付过渡费，过渡费为每月每平方米10元。2015年10月13日，陕西佳诚房地产开发有限责任公司在未通知原告的前提下向西安市新城区政府提交了退出项目报告，2018年1月15日，西安市城中村改造办公室签署文件，签署了同意陕西佳诚房地产开发有限责任公司退出项目开发的文件（市城改函2018年6号文件）。原告一直遵守协议，并耐心等房，但截至起诉日，原告仍未收到被告的任何通知，被告也未向原告书面说明无法按期交房及停工的原因，原告所购房屋仍在停工中。原告认为，被告不施工、不交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，并从事实上退出项目开发，造成不可能交房的事实。违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。西安市新城区人民法院（2015新民初字第00521）判决书已经认定被告与购房业主的“项目房号保留协议”为有效协议，属于商品房买卖预约合同，对双方当事人均具有约束力。西安闻天科技公司“开发商告12名业主”案件，经西安市中级人民法院审理，采用民法的基本原则即诚实信用原则，维护社会公平公正的基本理念，驳回闻天科技公司，支持购房业主权益，避免重大社会舆情。此案入选最高法院指导性案例，具有参照适用效力。原告现诉至贵院，请求参考《2017年房屋买卖合同司法解释全文》第五条“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。参考《中华人民共和国民法通则》，根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订补充协议之约定。判令被告立即履行约定规定的赔偿义务。   被告未到庭，亦未答辩。   经审理查明，2012年4月被告取得新城区XX城中村项目改造主体资格，但未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。2012年12月13日、29日原告向被告分两次缴纳“定金，建筑面积103.66㎡，房号21404” 20000元、359500元。2013年1月16日原告向被告缴纳“一次性房号保留款，建筑面积103.66㎡，房号21404”100000元，共479500元，同日与被告签订《“佳诚、幸福说”项目房号保留协议》约定：被告为原告保留“佳诚、幸福说”东单元14楼21401号房，建筑面积103.66平方米（以政府最后核准文件为准）。原告以一次性支付房号保留款，总价479500元。协议第四条第2项约定，被告承诺在2015年年8月30日前取得商品房预售许可证，及时通知原告签署《商品房买卖合同》,在双方正式签订后，本协议自行作废；协议第四条第3项规定，被告应于2015年年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付原告使用。协议签订后原告定金379500元转为房号保留款。2014年7月6日被告出具《致幸福说业主的诺》：“一、拆迁问题。1、佳诚地产承诺于2014年7月31日前完成幸福说地块剩余两户拆倒工作，于2014年8月31日之前完成场地的清除工作。2、如以上时间不能完成拆倒工作，佳诚地产承诺对已同时签署《佳诚幸福说项目房号保留协议》和《佳诚幸福说项目房号保留协议补充协议》的业主做出如下承诺：（1）、2014年8月1日至拆倒完成之日，以业主已付款金额的万分之三按日计算补偿费；（2）、补偿费每月结算，下月10日前以转账或现金方式支付；3、2014年1月1日至2014年7月31日的补偿费根据业主与佳诚地产签署的《佳诚幸福说项目房号保留协议补充协议》约定执行，不签署的业主不享受该期间补偿费。二、交房问题。佳诚地产确保于场地清除工作完成后18个月后交房，如不能按期交房，佳诚地产承诺对已同时签署《佳诚幸福说项目房号保留协议》、《佳诚幸福说项目房号保留协议补充协议》的业主按如下方式进行补偿：1、自2015年8月31日至交付日按照已付款的万分之一按日支付逾期交付违约金。2、18个月后交付的，除承担本条第一款违约金外，佳诚地产同时向业主支付超出18个月延期交付的过渡费，过渡费标准为每月10月/平方米。3、逾期交房违约金、过渡费的支付时间为房屋交付手续办理完成后30日内。……”。2014年9月10日原告与被告签署《“佳诚·幸福说项目房号保留协议”补充协议》，协议第一条第2项约定，如被告逾期交房。如果原告选择不退房，被告每逾期一日，向原告支付已付款的日万分之一作为违约金；第二条第（一）项约定，被告承诺2013年12月31日前完成“幸福说”项目地块拆迁；第二条第（二）项约定如被告不能在上述承诺的日期过后进行有效的工程开挖。被告将于2014年1月1日起，按以下方式进行补偿：“1、2014年1月1日至1月31日按已付款的日万分之一进行补偿；2、2014年3月1日至3月31日按已付款的日万分之二进行补偿；3、2014年4月1日起均按已付款的日万分之三补偿。” 2015年10月13日由于项目拆迁工作没有完成，被告向西安市新城区政府提交《关于韩南韩北城中村改造项目的情况报告》提出退出该项目。2018年1月15日，西安市城中村改造办公室发函新城区政府，同意将该项目投资主体变更为陕西中轩置业有限公司。被告至今并未完成拆迁工作，未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，未通知原告签订房屋买卖合同亦未向原告交房。   以上事实有《关于韩南韩北城中村改造项目的情况报告》、《西安市城中村（棚户区）改造办公室同意新城区XX城中村改造项目投资主体变更有关问题的函》、2015新民初字第00521民事判决书、定金收据、佳诚 幸福说"项目房号保留协议和补充协议、致幸福说业主的承诺、车位排位卡及收款收据及当事人的陈述等在卷佐证。   本院认为， 原告认为《“佳诚、幸福说”项目房号保留协议》属于商品房预售合同，虽然该协议及附件对交易房屋的单价、总房款、交房时间进行了约定，但协议对房屋最终的建筑面积、房屋层高、付款方式及时间、销售方式、房屋交付使用条件、装饰设备标准承诺、产权登记时间等约定均不明确，并未具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，需要在房屋买卖合同中明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；并约定“在双方正式签订后，本协议自行作废”。原、被告自签订协议至今，被告作为开发商并未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，原告在签订协议时对被告未取得商品房预售许可证的事实是明知的。故从协议内容，法律规定以及双方当事人的协议目的来讲该协议并不属于商品房预售合同，而具有预约性质。原、被告签订的《“佳诚、幸福说”项目房号保留协议》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且生效，对合同双方均有约束力。《“佳诚·幸福说项目房号保留协议”补充协议》以及《致幸福说业主的承诺》对协议进行了补充、完善和变更属于协议的附件与协议有同等法律效力。从协议的约定条款来看，有先于本约且以订立本约为合同目的，属于预约合同，是以签订商品房买卖合同目的的预约合同。被告从2015年10月申请退出该项目，2018年1月经批准退出该项目，既未通知原告签订房屋买卖合同向原告交房，亦未完成拆迁及承诺的场地清除工作属违约行为，从预约合同目的出发，预约合同是确保本约的订立。现被告退出项目已经表明被告不履行预约合同，并且已无签订本约房屋买卖合同的可能性。被告的违约行为致合同目的不能实现，符合合同法六十四条规定的合同法定解除条件，原告要求解除《“佳诚、幸福说”项目房号保留协议》依法予以准许，作为该协议的附件《“佳诚·幸福说项目房号保留协议”补充协议》以及《致幸福说业主的承诺》亦应依法解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 本案合同的解除，是由于被告违约引起，原告有权对于解除之后的预约合同的损失赔偿做出请求，被告应按照合同约定赔偿原告的损失。至于原告要求被告以实际付款额为基础，以西安2019年6月房屋平均价格￥12537计算，赔偿531261元的诉讼请求。一是没有合同约定。二是预约相对于本约而言，其本身就是缔结本约的一个过程。原告主张的房屋价格上涨后的差价损失不属于其所遭受的实际损失，也不属于预约合同的损失范畴，属于本约合同履行意义上的可得利益损失，故依法不予支持。但被告应赔偿占用原告资金的利息损失（利率参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定的年率6%计算）和协议及附件中约定的其他赔偿及补偿项目。在《致幸福说业主的承诺》中承诺2014年8月31日完成场地的清除工作后18个月后交房，视为被告将交房时间从2015年年8月30日前变更到2016年2月底。被告经合法传唤拒不到庭，视为放弃抗辩。原告赔偿诉求低于实际的依原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：   一、解除丰会安、赵小红与被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司签订的《“佳诚、幸福说”项目房号保留协议》、《“佳诚·幸福说项目房号保留协议”补充协议》以及合同附件《致幸福说业主的承诺》。   二、本判决生效之日起五日内陕西佳诚房地产开发有限责任公司退还丰会安、赵小红479500元，并按年6%的利率支付自2013年1月16日起至实际给付之日的利息。   三、本判决生效之日起五日内陕西佳诚房地产开发有限责任公司支付丰会安、赵小红2014年1月1日至1月31日的补偿款1486.45元；2014年3月1日至3月31日的补偿款2972.9元；2014年4月1日起至2014年7月31日的补偿款17549.7元；2014年8月1日至2016年2月29日每日479500元的万分之三的补偿款。   四、本判决生效之日起五日内陕西佳诚房地产开发有限责任公司每日按照479500元的万分之一的标准赔偿丰会安、赵小红违约金（自2016年3月1日至本判决生效之日止）。   五、本判决生效之日起五日内陕西佳诚房地产开发有限责任公司按照每月1036.6元的标准支付丰会安、赵小红过渡费（自2016年3月起至本判决生效之月止）。   六、驳回丰会安、赵小红其余之诉。   如陕西佳诚房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费21000元，公告费400元由陕西佳诚房地产开发有限责任公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审判长凌小鸿   人民陪审员李琳   人民陪审员吉兰                         二〇一九年十二月十五日     法 官助 理 梁嘉玮                         书记员赵怡萌              1