江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4162号上诉人（原审被告）：陈越，男，1971年4月9日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市城南新区。委托诉讼代理人：周春华，江苏华晓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹晓虹，江苏华晓律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：盐城市文峰物业管理有限公司，住所地江苏省盐城市区建军中路******。法定代表人：王家余，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈淑明，盐城市亭湖区大洋法服所法律工作者。原审被告：黄静生，男，1965年10月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市钱江方州**。原审被告：陈书萍，女，1964年2月12日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市钱江方州**。两原审被告共同委托诉讼代理人：杭凤，江苏法岭律师事务所律师。上诉人陈越因与被上诉人盐城市文峰物业管理有限公司（以下简称文峰物业公司）、原审被告黄静生、陈书萍物业服务合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2019）苏0991民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈越上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回文峰物业公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由文峰物业公司承担。事实和理由：1.文峰物业公司与盐城华祥置业有限公司（以下简称华祥置业公司）签订的盐城市前期物业服务合同对陈越不具有法效力，该前期物业服务合同系在陈越不知情的情况下签订，文峰物业公司也没有将签订合同的情况告知陈越，陈越对文峰物业公司提供物业服务的情况不知情，华祥置业公司在房屋出售后无权更换物业单位，与文峰物业公司重新签订前期物业服务合同；2.一审法院认定陈越未能提供申请物业公司维修的证据有误，一审中陈越提交了物业服务合同证明文峰物业公司没有尽到维修义务造成陈越损失；3.因文峰物业公司存在物业服务不到位的情形，且没有向陈越提供物业管理服务，因此陈越不应当承担逾期支付物业管理费的违约金，即使承担违约金，一审法院认定的违约金标准过高，人民法院应当予以调整。文峰物业公司辩称，1.2016年12月14日文峰物业公司与华祥置业公司签订的盐城市前期物业服务合同合法有效，该合同对包括陈越在内的案涉小区全体业主均具有法律约束力，陈越认为其不知晓华祥置业公司已经签订上述合同，其并未与文峰物业公司建立物业服务关系，但在一审中陈越并未举证证明；2.陈越与案涉房屋业主在2016年9月10日签订的房屋租赁合同中明确约定案涉房屋物业费由陈越承担，陈越在实际接受了文峰物业公司的物业服务后，无正当理由长期拒交物业费，文峰物业公司有权要求其支付物业费及违约金；3.陈越因租赁房屋屋顶漏雨导致三楼空置不能经营形成损失，与其接受文峰物业公司的物业服务之间非同一法律关系，与本案争议无涉；4.一审判决确定的违约金已经在合同约定的标准上酌情降低，符合法律的规定，并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。黄静生、陈书萍述称，根据陈越与黄静生、陈书萍签订的房屋租赁合同以及2019年3月2日黄静生出具的收条，物业费由陈越承担，至于陈越是否应当向文峰物业公司交纳物业费以及交纳多少物业费，请求法院查明事实，依法判决。文峰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈越立即支付拖欠的2017年1月1日至2019年12月31日物业费81070元（1217.27平米*1.85元/月*36个月），并按合同约定承担违约金（合同约定日万分之五）；2.黄静生、陈书萍对陈越的付款义务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由陈越、黄静生、陈书萍承担。一审法院认定事实：2016年9月10日，黄静生、陈书萍（出租方、甲方）与陈越（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定（摘要）：甲方将市区东进路美食城7幢101、101-1、101-2、市区东进路美食城7幢102整幢商业用房（建筑面积月1227.6平方米）出租给乙方经营使用。为明确双方权利、义务，经协商一致，订立本合同。第一条房屋交付装修时间、租赁期限及用途：1.该房屋租赁期共60个月，自2016年9月10日起至2021年9月10日为止。第二条租金及支付方式：1.该出租房屋租金标准按房屋总价的年回报计算，其中第一年为40万元，第二年为40万元，第三年为45万元，第四年为45万元，第五年为45万元。2.租金支付方式按年支付，实行先交租金后使用的原则。具体为每年的8月10日前预交下一年全年租金。乙方承诺守法经营，经营税费、经营风险等由乙方自行承担（包括水电、物业费、税金等）。2016年12月14日，委托方华祥置业公司（房地产开发企业，甲方）与受托方文峰物业公司（物业服务企业，乙方）签订《盐城市前期物业服务合同》一份，合同摘要：甲方资质等级为三级，通过公开方式将盐城市东进路美食休闲一条街1#楼-16#楼委托乙方实行前期物业服务，物业类型：商业、住宅、公寓。第二章：服务内容和标准：第二条乙方前期介入提供的服务内容有：1.共用部位的维修、养护和管理，包括商住楼楼梯间、走廊通道门厅以及所有建筑物屋顶墙面等；共用设施的运行、维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、高压水泵房、商住楼共用照明、楼内消防设施设备、电梯等；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、井、花池等。2.公共环境卫生，包括公共场所、共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集入箱、雨污水管道的疏通。3.维持公共秩序，包括安全监控、治安巡逻、车辆停放管理、绿化带清杂、装饰装修管理工作服务等。4.物业资料档案管理等。第五条在本物业管理区域内由乙方设立物业服务机构负责日常管理工作，委派有岗位资格证书的人员履行本合同，并在管理区域内主要出入口显著位置公示项目负责人、服务内容、服务标准、收费标准等。项目经理更换时需在小区公示，并将新的人员信息在5个工作日内报所在地的县（市、区）级物业管理行政主管部门备案。第六条乙方为本物业管理区域的业主提供的前期物业管理服务的等级为盐城市普通住宅物业管理服务等级标准级，具体内容为：1.综合服务：乙方应配合甲方制定业主临时管理规约，向业主提供物业服务手册；有完善的管理制度和方案，建立岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准、财务管理制度等；健全财务管理工作，财务规范运作、账目清晰；项目经理、专业管理人员具备相应的岗位资格证书，本项目招投标时承诺的项目经理即为本项目的项目经理，项目经理为刘红。本项目的管理人员总数为2人，配备每班在岗管理人员为1人。管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、言行规范。周一至周日在服务处实行8小时业务接待，其余时间在固定地点值班，公示值班与接待电话；按照物业服务合同规定，公示服务内容、服务标准、收费标准等内容；物业服务费（含公共服务费和代收代交费用）收支情况每半年公布1次。物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。制定完整的社区文化活动计划，配合街道做好社区精神文明建设相关工作。2.保洁服务：乙方须按照每1.5-2万平方米配备一名人员的标准配置专职的保洁人员，本项目的保洁人员总数为6人，配备每班在岗保洁人员为3人。制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、规章制度。各类清洁设施设备配备齐全，保洁人员按各项规定做到保洁到位，垃圾日产日清。3.公共秩序维护服务：乙方须按照每1-1.5万平方米配备一名人员的标准配置专职的秩序维护员（最低不得少于3人），本项目的秩序维护人员总数为12人，配备每班在岗秩序维护人员为4人。乙方须保持24小时有人在岗值班，其中立岗值班时间不少于小时。乙方在本项目秩序维护的管理规章制度完善；公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。制定火警、盗警、地震、台风、防、地震炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，在遇到突发事件时，采取有效措施，启动相应预案，防止事态扩大；对车辆进行有效管理和疏导，确保进入小区的车辆有位可停且停放有序。4.绿化养护服务：乙方或由乙方雇佣的专业人员进行绿化养护管理。本项目的绿化养护人员总数为/人，配备每班在岗绿化养护人员为/人。制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；做好病虫害防治工作；使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前告知业主；打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。5.物业共用部位和共用设施设备维护服务：乙方的专业维保人员均需持证上岗（每个项目最少配备人员为1人）。本项目的维保人员总数为1人，配备每班在岗维保人员为丛人。电梯、消防、泵房、智能化等设施设备需安排专业化的维护保养单位。建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对项目内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识。建立物业公用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；共用设施设备，应达到规定的保养标准；共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；配置电梯的住宅区服务标准不得低于三级（物业共用部位明细见附件六，物业共用设施设备明细见附件七）。单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定（服务标准按不低于招标时确认的服务标准及分类执行）。甲乙双方在《前期物业服务协议》中与物业买受人约定物业服务的内容和质量标准应与本合同中明确的物业服务的内容和质量标准相一致。第十二条物业服务收费采取包干制方式，物业服务费（包括物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用）由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容，在《前期物业服务合同》中约定，由乙方向业主或者物业使用人收取，物业服务费按年度收取，在年底前20日内交纳下年度物业服务费。高层（小高层）住宅：1.35元/平方米•月；商业用房：1.85元/平方米•月；其他物业：2.00元/平方米•月。物业服务收费采取酬金制方式的，由甲方与乙方另行约定。第二十五条业主违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，按照应交金额向乙方支付每日万分之五违约金。第二十七条本合同期限自2016年12月6日起至2019年12月31日止。合同期满双方可协商续约，同等条件乙方优先。乙方在合同期满退出时，应严格按照《盐城市物业项目服务退出管理办法（试行〉》执行。2017年5月，盐城市清悦酒楼因消防管网无水被罚款1000元。2019年1月8日，文峰物业公司向陈越出具《东进路美食街物业服务费催交通知书》一份，载明：为了确保东进路美食街物业服务工作正常运行，前期物业管理服务协议约定，您户已欠2017年1月1日至2019年12月31日年度物业管理费81070元，请在接本通知后在七日内履约交费，逾期不交将依法追交。2019年3月2日，黄静生出具《收条》一份，载明：收到陈越房租费拾万元整，截止2019年3月2日前房租费全部结清，同时终止租房合同，物业费由陈越负责结清。一审法院另查明，文峰物业公司为证明其按照《盐城市前期物业服务合同》约定履行了相应物业服务职责，提供了保安值班记录、消防泵巡查记录、保洁签到簿等证据予以证明。陈越为证明文峰物业公司物业服务不到位，提供了房屋维修合同及照片、收条、录像、城南消防大队罚款交纳书、税收完税证明等证据。此外，关于案涉房屋屋顶漏水维修问题，陈书萍、黄静生自行找人维修，花费3.5万元。陈书萍虽称其向文峰物业公司口头汇报过，但未提供书面证据，亦未提供证据证明其向文峰物业公司申请使用公共维修基金。一审法院还查明，黄静生、陈书萍系陈越所承租案涉房屋的所有权人。盐城市清悦酒楼个体工商户状态为“企业直接申请注销”，经营者姓名为陈越。本案争议焦点为：1.《盐城市前期物业服务合同》是否对黄静生、陈书萍、陈越具有法律约束力；2.黄静生、陈书萍、陈越需交纳物业费数额为多少。一审法院认为，《盐城市前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系合法、有效的。陈越辩称文峰物业公司虽与华祥置业公司签订前期物业合同，但陈越并未在合同上签字，文峰物业公司亦未告知收费标准、逾期违约责任，陈越对该合同的服务内务无异议，但对收费标准、违约金条款有异议。对此，一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，东进路美食休闲一条街尚未成立业主委员会，华祥置业公司与文峰物业公司签订《盐城市前期物业服务合同》，对包括陈越在内的东进路美食休闲一条街的全体业主和物业使用人均具有法律约束力。陈越是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，其在享有合同中相关权利的同时，也应受合同条款的规范和调整，承担相应的合同义务，故对陈越的该项抗辩意见不予采纳。陈越辩称文峰物业公司履行物业合同存在如下重大违约行为：一是案涉房屋屋顶漏水，其与文峰物业公司多次交涉未果遂自行维修。对此，一审法院认为，陈越未提供证据证明其向文峰物业公司报告了屋顶漏水一事，亦未提供证据证明其向文峰物业公司申请专项维修基金，故该笔费用与文峰物业公司物业服务无关，一审法院对陈越的该项抗辩意见不予采纳。二是案涉消防管网无水被罚款。对此，一审法院认为，文峰物业公司虽称当时是在案涉区域消防管网的维修期间，并在停水期间已向消防部门做了书面汇报，但未提供证据予以证明，且结合（2018）苏0991民初559号盐城市文峰物业管理有限公司与盐城市城南新区丽都商务宾馆、徐金旗、王粉书物业服务合同纠纷一案，陈越及其他业主在同一时期均因消防管网未供水问题被消防部门罚款，文峰物业公司称对此不知情，以上均能证明文峰物业公司履行物业服务合同存在一定瑕疵。三是文峰物业公司在治安巡逻、绿化管理以及紧急事件巡查方面存在严重服务质量瑕疵。对此，一审法院认为，文峰物业公司为小区提供了物业管理服务，陈越事实上也享受了文峰物业公司提供的物业服务，理应向文峰物业公司支付物业费用。从陈越提供的照片、视频等证据以及法院在另案中实地调查走访情况看，案涉小区存在消防管网未供水导致部分业主被罚款、保安、保洁等服务不到位等瑕疵。但也应看到，物业服务行为是一种持续性、服务性、通过物业公司员工劳动为业主提供服务的法律行为，由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务过程中可能存在各种各样的问题，实践中很难达到十全十美，业主可以通过向其提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映等合法有效的途径予以解决。小区业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。关于陈越应交物业费的数额，因黄静生、陈书萍与陈越签订的《房屋租赁合同》中约定物业费由陈越自行承担，而陈越与黄静生、陈书萍的租赁合同已于2019年3月2日终止，故文峰物业公司仅能向陈越主张自2017年1月1日起至2019年3月2日止的物业服务费。综合双方的利益以及文峰物业公司提供物业服务的实际情况，一审法院酌定陈越向文峰物业公司支付自2017年1月1日起至2019年3月2日止的物业费49768元（1217.27平方米*1.85元/月*26月*0.85）。对于2019年3月2日之后的物业费用，文峰物业公司可另行向相关义务人主张。小区业主或物业使用人按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，也是其应当履行的合同义务，业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。关于文峰物业公司主张的违约金。本案中，陈越对于2017年度、2018年度的物业费用均未交纳，对于2019年1月1日至3月2日的物业费用亦未交纳，其迟延交付物业费的行为构成违约，文峰物业公司向其主张违约金，符合法律规定及合同约定。但鉴于文峰物业公司所提供的物业服务仍存在需进一步提高改善之处，且如按照文峰物业公司主张的标准计算违约金数额过高，故一审法院酌情对文峰物业公司的该部分诉讼请求予以调减。由此，陈越应当承担违约金8958元（49768.1*0.05%*30*12）。另，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”由此，文峰物业公司主张黄静生、陈书萍对陈越的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求于法有据，依法予以支持。总之，物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合，陈越认为文峰物业公司存在物业服务不到位造成其损失之情形，可以通过法律途径主张权利以维护自身合法利益，而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括陈越在内的全体业主利益。同时，文峰物业公司在日常提供物业服务过程中，除尽职尽责履行职责外，也应着力提高服务质量，切实站在为业主、物业使用人服务的角度，解决业主、物业使用人的实际问题，如此，双方才能建立互信、稳固的合作关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、陈越应于判决生效之日起十日内向文峰物业公司支付物业费49768元及违约金8958元，合计58726元；二、黄静生、陈书萍对陈越的上述债务承担连带责任；三、驳回文峰物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1892元，依法减半收取946元，由文峰物业公司负担46元，陈越、黄静生、陈书萍负担900元。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：1.文峰物业公司与华祥置业公司签订的《盐城市前期物业服务合同》是否合法有效，陈越是否应当按照该合同的约定交纳物业费；2.陈越应向文峰物业公司交纳的物业费金额，是否承担违约金以及违约金数额如何确定。本院认为，1.关于文峰物业公司与华祥置业公司签订的《盐城市前期物业服务合同》是否合法有效，陈越是否应当按照该合同的约定交纳物业费的问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，前期物业服务合同是在业主大会成立前，建设单位与选聘的物业服务企业签订的物业服务。案涉小区尚未成立业主大会，华祥置业公司作为建设单位与文峰物业公司签订的《盐城市前期物业服务合同》系合法有效的合同，对业主具有约束力，文峰物业公司无须重新与业主签订前期物业服务合同。陈越抗辩华祥置业公司与文峰物业公司签订前期物业合同其不知情因此不产生约束力的主张没有法律依据，本院不予支持。陈越作为物业使用人接受了文峰物业公司提供的服务，其应当按照华祥置业公司与文峰物业公司签订的《盐城市前期物业服务合同》交纳物业费。关于陈越应向文峰物业公司交纳的物业费金额，是否承担违约金以及违约金数额如何确定的问题。经查，案涉《盐城市前期物业服务合同》明确载明商业用房的收费标准为1.85元/平方米/月，陈越承租使用的房屋面积为1217.27平方米，文峰物业公司已按约提供了主要的物业服务，陈越亦已接受文峰物业公司提供的物业服务，应当按期按约交纳物业费。关于陈越提出文峰物业公司提供的物业服务质量不合格的上诉理由，一审法院已对此审查，确认文峰物业公司的物业服务存在部分瑕疵，并酌定陈越按照合同约定标准的85%交纳物业费并无不当。文峰物业公司物业服务存在瑕疵不能成为陈越拒绝交纳物业费的理由，陈越、黄静生、陈书萍未按约支付物业费应当按约承担相应的违约责任，一审法院酌定的违约金标准不高于案涉《盐城市前期物业服务合同》约定的标准，未损害陈越的利益。综上，陈越的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1892元，由上诉人陈越负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月十七日书记员 施凯钰