陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2019）陕01民终14786号   上诉人（原审被告）：薛艺平，男，1963年3月1日出生，汉族，住陕西省宜川县。   上诉人（原审被告）：李春霞，女，1963年12月29日出生，汉族，住陕西省宜川县。   委托诉讼代理人：薛艺平，男，1963年3月1日出生，汉族，住陕西省宜川县。   被上诉人（原审原告）：郝江伟，男，1983年4月14日出生，汉族，住陕西省宜川县。   被上诉人（原审原告）：呼蒙蒙，女，1986年11月12日出生，汉族，住陕西省宜川县。   委托诉讼代理人：郝江伟，男，1983年4月14日出生，汉族，住陕西省宜川县。   上诉人薛艺平、李春霞因与被上诉人郝江伟、呼蒙蒙租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初7036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   薛艺平、李春霞上诉请求：1．撤销一审判决，改判郝江伟、呼蒙蒙归还借款66.2万元后终止双方房屋租赁合同；2．本案全部诉讼费用由郝江伟、呼蒙蒙负担。事实与理由：郝江伟、呼蒙蒙拖欠薛艺平、李春霞66.2万元借款，故薛艺平、李春霞居住于涉案房屋，郝江伟本人亦出具证明承诺待还清薛艺平、李春霞借款后再解除租赁合同。薛艺平、李春霞于2019年3月15日已向郝江伟交付房租10000元，郝江伟出具收条。郝江伟、呼蒙蒙至今未偿还债务，薛艺平、李春霞起诉至西安市新城区人民法院。   郝江伟、呼蒙蒙辩称，其不同意薛艺平、李春霞上诉请求，双方租赁关系与债权债务关系并非同一法律关系，债务尚未清偿与本案无关。其并未收到薛艺平、李春霞一万元房租。借贷案件的相关情况其已报案。房屋租赁合同关系建立在自愿平等基础上，其以1500元低价出租给薛艺平、李春霞，现双方有矛盾解除合同合情合理，其未收到2019年房租，不愿继续租给薛艺平、李春霞，其有权随时解除合同。   郝江伟、呼蒙蒙向一审法院起诉请求：1．判令郝江伟、呼蒙蒙与薛艺平、李春霞解除房屋租赁合同；2．判令薛艺平、李春霞承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实如下：2016年4月1日，郝江伟、呼蒙蒙（出租方）与薛艺平、李春霞（承租方）口头达成房屋租赁协议，约定郝江伟、呼蒙蒙将位于西安市新城区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX室出租给薛艺平、李春霞，每年租金是18000元。郝江伟、呼蒙蒙与薛艺平、李春霞约定，房屋租金从郝江伟、呼蒙蒙所欠薛艺平、李春霞欠款的利息中进行扣除。双方当事人均称租赁合同的期限并未作出明确约定。口头达成房屋租赁合同后，双方并未签订书面的租赁合同。郝江伟、呼蒙蒙于2016年4月1日将案涉房屋向薛艺平、李春霞交付，李春霞在房屋物品清单中签字确认后，薛艺平、李春霞于2016年4月1日起即在案涉房屋内居住使用至今。2016年的1.8万元租金薛艺平、李春霞以现金的方式向郝江伟、呼蒙蒙缴纳，2017年和2018年的租金经双方协商在郝江伟、呼蒙蒙所欠薛艺平、李春霞欠款的利息中予以扣除，2019年应当缴纳的1万元租金也已经在利息中扣除。一审庭审中，郝江伟、呼蒙蒙称租赁合同的期限并未约定截止时间，薛艺平、李春霞称当时双方协商郝江伟、呼蒙蒙还清欠薛艺平、李春霞款项后，房屋租赁解除，否则，郝江伟、呼蒙蒙承诺让薛艺平、李春霞一直租赁该房屋。郝江伟、呼蒙蒙称其并未收到薛艺平、李春霞交来的2019年的1万元租金，其表示所签订的房屋买卖协议及证明均系薛艺平、李春霞胁迫的情况下书写，不是其真实意思的表达。证人证明郝江伟、呼蒙蒙在书写上述房屋买卖协议和证明时并未受到薛艺平、李春霞的胁迫。薛艺平、李春霞表示2019年3月15日所付的1万元租金应当按照每月1500元的租金标准计算租赁期限。一审另查明，李春霞曾用名为李晓梅。案涉房屋的产权人为呼蒙蒙。   一审法院认为，依法成立且有效的合同，对缔约双方均有约束力，双方均应按照合同约定行使权力和履行义务。本案中郝江伟、呼蒙蒙与薛艺平、李春霞口头协商将案涉房屋向薛艺平、李春霞出租，约定租金为每年1.8万元，口头租赁合同自2016年4月1日履行至今，薛艺平、李春霞分别通过交付现金和扣减郝江伟、呼蒙蒙所欠薛艺平、李春霞欠款利息的方式支付了租金，双方当事人之间虽未订立书面的租赁合同，但双方均已实际履行合同的义务，郝江伟、呼蒙蒙与薛艺平、李春霞成立租赁合同法律关系。薛艺平、李春霞辩称其与郝江伟、呼蒙蒙租赁合同关系系代物清偿的法律关系，无事实和法律依据，依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之法律规定，郝江伟、呼蒙蒙要求与薛艺平、李春霞解除租赁合同有事实和法律依据，依法予以支持。但根据上述规定，涉案租赁合同为不定期租赁，郝江伟、呼蒙蒙虽有权随时解除合同，但应当给予薛艺平、李春霞合理期限。本案中薛艺平、李春霞已于2019年3月15日向郝江伟、呼蒙蒙缴纳1万元租金，且前述缴纳的租金已经在郝江伟、呼蒙蒙所欠薛艺平、李春霞欠款利息中予以扣除，因此可以认定郝江伟、呼蒙蒙同意继续将案涉房屋向薛艺平、李春霞出租，直至薛艺平、李春霞缴纳的租金用尽。按照每个月1500元租金标准计算，薛艺平、李春霞有权在案涉房屋内承租至2019年10月5日。郝江伟、呼蒙蒙在已给予薛艺平、李春霞合理期限的情况下要求解除与薛艺平、李春霞的租赁合同，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百一十五条、第二百三十条之规定，判决：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          解除原告郝江伟、呼蒙蒙与被告薛艺平、李春霞之间的房屋租赁合同。一审案件受理费100元减半收取50元，由原告薛艺平、李春霞负担。   经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，薛艺平与呼蒙蒙、郝江伟民间借贷纠纷一案，西安市新城区人民法院于2019年9月24日作出（2019）陕0102民初3512号民事判决，郝江伟称其已就该案提起上诉。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”根据本案一审查明事实，双方当事人就本案所涉租赁并未签订书面租赁合同，即本案租赁应属不定期租赁，一审法院经审查对郝江伟、呼蒙蒙本案诉请予以支持，判决解除双方当事人租赁合同，符合法律规定。本案薛艺平、李春霞以郝江伟、呼蒙蒙尚有债务未向其清偿等为由不同意解除合同，但其二人所称之纠纷与本案租赁并非同一法律关系，且薛艺平已就相关争议提起诉讼，故本院对其前述意见，不予采纳。综上所述，薛艺平、李春霞的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由薛艺平、李春霞负担。   本判决为终审判决。       审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷     二○一九年十二月五日   书记员  程    姣