辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2711号上诉人（原审原告）：董好元，男，1964年4月1日出生，满族，户籍所在地沈阳市铁**，现住抚顺市顺城区，个体业主。委托诉讼代理人：张雪，抚顺市顺城区城东法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：王军，男，1967年10月7日出生，满族，住新宾满族自治县，个体业主。委托诉讼代理人：马立宝，辽宁启运律师事务所律师。上诉人董好元因与被上诉人王军房屋租赁合同纠纷一案，不服新宾满族自治县人民法院（2019）辽0422民初903号民事判决，向本院提出上诉，本院立案后，依法组成合议庭，于2019年11月25日对本案进行了公开开庭审理。上诉人董好元及委托诉讼代理人张雪，被上诉人王军及委托诉讼代理人马立宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董好元上诉请求：判决王军给付2019年3月5日至2019年9月4日期间的租金5万元及二层、三层房屋租金1.6万元，合计6.6万元，撤销一审判决中本院认为部分“董好元还应再给付王军借款利息11.8万元”的论述，确认该部分论述在该案中不发生法律效力。二审上诉费由王军承担。主要事实和理由：1、本案是房屋租赁合同纠纷，不是民间借贷纠纷。2、董好元在一审庭审中，从未自认在交付王军租赁物后即明知王军已使用协议约定外的楼房二层、三层房屋。其一直主张是王军未经其同意擅自使用的房屋，所以要求王军支付租金1.6万元。而且双方协议内容约定的是，租给王军三层小楼中的一层，不包括二层、三层房屋。此节说明董好元不同意王军使用二、三层房屋，在王军的答辩意见中只是抗辩董好元主张的上述租金未得到其认可，董好元应对该主张的年租金标准提供证据予以证明，王军的上述意见，说明其同意给付租金，只是对租金计算标准存在异议。一审判决中关于双方之间借款利息是否应给付及如何抵偿的论述与确认存在错误应纠正。被上诉人王军答辩称，《锯房租赁协议》的实质是抵押协议，是因董好元无法偿还王军借款70万元及月利率2分得利息的情况下而签订的，每月利息为1.4万元，每年利息16.8万元。董好元的外债很多，王军为了债权有所保障。锯房租赁协议的租金是因为借款年利息为16.8万元，当时的市场价格租金是10万元左右。二层、三层的房屋是在征得董好元同意的情况下免费使用的，并非应交纳租金。董好元在一审过程中也未向法庭提供证据。王军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回董好元要求王军从场地中迁出并返还房屋等诉讼请求，上诉费由董好元承担。主要事实和理由：一审认定借款利率按照年利率6%计算是错误的。为了凑够70万元借给董好元，王军将用于偿还刘某的30万元（月利率2%）、用于偿还银行贷款等款项40万元，共70万元借给了董好元，当时口头约定月利率2%，一审按年利率6%计算利息与事实不符。2、2013年3月，因董好元无法偿还借款本息，故用其厂房及设备抵押给王军，因无法办理抵押登记，双方签订名为锯房出租，实为抵押的协议一份，协议中的10万元并非是按照当地租赁行情所定，而是根据一年借款利息16.8万元取整10万元所定。3、从2018年开始，南杂木木材市场受到环保要求的影响，该地区经济下滑，房价及租金均有下降，故每年按10万元的标准计算租赁费是错误的。4、董好元未能偿还借款本息，王军享有同时抗辩权，在董好元未能偿还借款本息的前提下，王军享有不迁出的权利。董好元答辩称，双方协议中约定的租金是各自真实意思的表达，董好元不应再给付王军利息。南杂木市场经济不景气，降价的说法不成立。董好元向一审法院起诉请求：1、判决王军为董好元腾退房屋及设备；2、诉讼费由王军承担。一审法院认定事实：2012年2月27日，董好元以生产经营缺少资金为由向王军借款70万元，并出据《欠条》1份，内容为“人民币柒拾万元￥700000元。董好元，2012.2.27日”。2012年3月4日，董好元因无力偿还借款，与王军达成将其经营的好元木业加工厂租赁给王军抵顶借款的协议，双方签订《锯房出租协议》1份，内容为“经王军和董好元协商达成以下协议：董好元将木材市场内锯房租给王军，其中包括厂地约4亩，三层小楼中的一层及修锯房等平房，带锯一组，修锯设备等。租金每年拾万元整，租期从2012年3月4日起到2018年3月4日止。出租人：董好元，租赁人：王军，2012年3月4日，见证人：王某、富玉复。”董好元、富玉复均签名、捺印，王军、王某均签名。协议签订后，董好元将协议约定租赁物交付王军使用至今。经双方确认，王军实际使用《锯房出租协议》中约定场地四至以好元木业加工厂围墙为准，使用场地内房屋所有权人为董好元、建筑面积518平方米房屋一处及屋内办公桌、沙发、电视机，使用场地内修锯房（含厂房）一处、带锯一组、修锯设备一组。一审法院认为：根据董好元的诉请及本案审理查明的事实，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。董好元以生产经营为由向王军借款70万元，该内容不违反法律及行政法规相关规定，双方之间形成民间借贷关系。董好元因无力偿还借款，与王军达成租赁协议，以租金抵顶借款，双方因此签订《锯房出租协议》1份，该协议内容系双方真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规相关规定，确认协议有效。董好元、王军均认可双方签订的《锯房出租协议》租金用以抵顶董好元所欠王军借款，故一审法院对此事实予以确认。关于双方以租金抵顶借款应为本金还是利息以及期限、金额，出租协议中约定“租金每年拾万元整，租期从2012年3月4日起到2018年3月4日止。”董好元主张以每年租金10万元抵顶借款本金10万元，王军未否认以租金抵顶借款，而是提出以月利率2%计算每年利息16.8万元取整10万元计算利息抵顶每年租金10万元的辩解，《欠条》中未写明双方在借款期内约定利息，且王军提供的证人刘某证言及王世民贷款清单、王军银行交易清单均不能证明双方就借款约定利息月利率2分，且依照此辩解，在每年应付利息16.8万元的情况下，出借人取整仅要求每年给付10万元亦不符合借贷常理，而董好元提出以每年10万元租金抵顶借款本金10万元较为客观，故认定双方签订的《锯房出租协议》租金每年10万元抵顶董好元欠王军借款本金；依此计算，租期共计6年，租赁到期后，王军仍然继续使用协议约定租赁物至今，故至2019年3月4日止，王军使用租赁物共计7年。董好元向王军借款金额70万元，以双方约定的租金每年10万元计算，至2018年3月4日止，租金抵顶借款本金共计60万元；租赁期满后，王军继续使用租赁物，双方未就租金重新约定，故2018年3月5日后的租金应参照原协议约定确定租赁物使用费为每年10万元，因此，至2019年3月4日，董好元应以租金抵顶尚欠借款本金10万元，至此借款本金70万元全部抵顶完毕。关于双方间借款利息应否给付及如何抵偿，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条“借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。”的规定，董好元为王军出据的《欠条》中未写明利息约定内容，故应认定双方在借款期内未约定利息；董好元认可王军主张还款日为双方签订《锯房出租协议》日即2012年3月4日，王军主张借款期限为2个月，但未能就此事实举证证明，根据双方均认可的出租协议签订日为双方协商抵顶日期，故应以2012年3月4日认定王军主张还款日；王军主张按双方口头约定的月利率2分给付利息，但未能提供有效证据证明双方约定月利率2分的事实，故应根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，董好元应从2012年3月4日起至还款之日止按照年利率6%给付利息。从2012年3月4日开始，董好元以双方达成的租赁协议中约定的租金抵付借款本金，故借款利息亦应依照租赁期限逐年递减本金10万元，据此，董好元应偿还王军借款本金及利息如下：2012年3月4日至2013年3月3日，董好元应偿还借款本金70万元、利息4.2万元，2013年3月4日至2014年3月3日，董好元应偿还借款本金60万元、利息3.6万元，2014年3月4日至2015年3月3日，董好元应偿还借款本金50万元、利息3万元，2015年3月4日至2016年3月3日，董好元应偿还借款本金40万元、利息2.4万元，2016年3月4日至2017年3月3日，董好元应偿还借款本金30万元、利息1.8万元，2017年3月4日至2018年3月3日，董好元应偿还借款本金20万元、利息1.2万元，2018年3月4日至2019年3月4日，董好元应偿还借款本金10万元、利息6000元，以上总计应偿还借款本金70万元、利息16.8万元，2012年3月4日起至2019年3月4日止王军租赁董好元场地共7年，董好元应以租金70万元抵顶借款本金70万元，还应再给付王军借款利息16.8万元；但因王军实际使用董好元租赁场地至今，从2019年3月5日起至2019年9月4日止，王军还应再给付董好元6个月租赁物使用费5万元，抵顶董好元应给付的借款利息后，董好元还应再给付王军借款利息11.8万元，但因王军未提出反诉，故王军可另行起诉请求给付。董好元主张王军给付2019年3月5日至2019年9月4日期间租赁物使用费5万元的请求本院予以支持，但此款已予抵付；对其主张给付使用楼房的二层、三层租金1.6万元，董好元自认在交付王军租赁物后即明知王军已使用协议约定外的楼房二层、三层房屋，但董好元未就此与王军重新达成租赁协议或重新约定租金，应视为董好元对王军使用行为的默认，虽主张与王军达成口头协议租金在最后结算时重新计算，但未能举证证明，故其主张给付租金1.6万元无法律依据，本院不予支持。现租赁期已满，董好元请求王军返还《锯房出租协议》中约定场地、房屋、办公桌、沙发、电视机、修锯房（含厂房）1处、带锯1组、修锯设备1组，一审法院予以支持。王军提出《锯房出租协议》形成时间为2013年3月、该协议系抵押协议的辩解，关于辩解1，王军提供证人王某出庭作证，但该证人系王军雇佣的工作人员，与其有利害关系，且系间接证据，不能以此否定该协议中体现的租赁时间，同时，王军提供的证人刘某证言证明王军使用案涉租赁物为2012年，两证人证言相悖；关于辩解2，协议中明确写明锯房出租给王军，未体现抵押内容，王军也未提供证据证明抵押事实，而不动产抵押，抵押权人只是接受权利凭证并不实际占有抵押物，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王军未能就以上辩解提供有效证据予以证明，应当承担对己不利的法律后果，故一审法院对以上辩解均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十九条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、王军返还与董好元签订的《锯房出租协议》中约定使用的场地（四至以好元木业加工厂围墙为准），场地内房屋所有权人为董好元、建筑面积518平方米房屋及其办公桌、沙发、电视机，场地内修锯房（含厂房）1处、带锯1组、修锯设备1组，于本判决生效之日起15日内腾迁完毕；二、驳回董好元其它诉讼请求。案件受理费1500元（董好元已预交），减半收取750元，由董好元负担180元，王军负担570元。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是王军是否应给付董好元2019年3月5日至2019年9月4日期间的租金5万元及二、三层房屋的租金1.6万元。从本案双方提交的证据及庭审陈述来看，双方当事人均认可用案涉租赁物租金抵顶借款的事实，案涉房屋也实际交付王军使用，董好元也认可收到王军借给董好元的70万元。锯房出租协议中记载租期从2012年3月4日至2018年3月4日，虽然王军否定租期从2012年3月4日起算，但其提交的证据不足以否定协议的记载，故应认定双方约定的租赁期限从2012年3月4日至2018年3月4日。租赁期限届满后，王军继续使用租赁物，双方未就租金重新进行约定，故一审认定2018年3月5日后的租金参照原协议确定租赁物的使用费为每年10万元并无不当。无论借款70万元是否产生案涉利息，该70万元都足以抵顶2012年3月4日至2019年3月4日期间的租金。关于2019年3月5日至2019年9月4日期间的租金5万元，由于王军实际占有租赁物，其应该按照协议中约定的标准支付该期间的租金5万元。至于双方的70万元借款的问题，属于民间借贷法律关系，由于双方对如何抵顶并未达成一致意见，一审法院认定的借款本金及利息的抵顶缺乏依据，双方应另行解决。现在租赁物的合同使用期限已经届满，在董好元主张返还的情况下王军应返还。关于董好元主张王军给付二、三层房屋的租金1.6万元的问题，董好元主张年租金2000元，由于其没有提交充足的证据证明其主张，一审法院不予支持并无不当。综上所述，董好元及王军的上诉请求均部分成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持新宾满族自治县人民法院（2019）辽0422民初903号民事判决的第一项、第二项；二、王军于本判决生效之日起15日内给付董好元2019年3月5日至2019年9月4日期间的租金50000元；三、驳回董好元的其他上诉请求；四、驳回王军的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1500元，减半收取750元，由董好元负担150元，王军负担600元；王军预交的二审案件受理费100元，由王军负担50元，董好元负担50元；董好元预交的二审案件受理费1450元，由董好元负担450元，王军负担1000元。本判决为终审判决。审判长 刘 岩审判员 李 英审判员 赵世平二〇一九年十二月五日书记员 吕香凝