云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初7273号原告曲靖市润泽物业服务有限公司。法定代表人浦同友。统一社会信用代码：91530302697974250T。地址：云南省曲靖市金硕苑小区会所二楼（曲陆高速公路1.5公里处）。委托代理人彭俊，系该公司员工。（特别授权）委托代理人梅姗，云南靖嘉律师事务所律师。（特别授权）被告李立宝，男，汉族，1971年4月17日生住曲靖市麒麟区。原告曲靖市润泽物业服务有限公司诉被告李立宝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告曲靖市润泽物业服务有限公司的委托代理人彭俊、梅姗，被告李立宝到庭参加讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告系麒麟区金元尚居小区业主，其房屋建筑面积为396.45㎡。2011年1月1日，曲靖市烟草公司麒麟分公司金元尚居小区业主管理委员会与原告签订《金元尚居小区物业服务合同》。《合同》约定，原告向金元尚居小区业主提供物业管理服务，双方约定物业服务管理费用收取标准为：别墅0.68元/㎡/月，多层0.5元/㎡/月，商铺1元/㎡/月。合同生效后，原告依约为被告提供合同约定的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2012年8月1日至2020年8月1日，被告共欠原告物业服务费25880元。原告多次对其书面及电话催缴，均无效果。现请求人民法院：一、请求人民法院判令被告支付原告物业服务费25880元。二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉请为22645元，主张的物业服务管理费时间自2012年8月1日至2019年8月1日。被告李立宝辩称：一、被答辩人起诉状所述“合同生效后，原告依约为被告提供合同约定的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。自2012年8月1日至2020年8月1日，被告欠原告物业服务费25880元。原告多次对其书面及电话催收，均无效果。”这与事实严重不符。1、被答辩人的主张无事实和法律依据。被答辩人与曲靖市烟草公司麒麟分公司于2011年1月1日签订的《金元尚居小区物业服务合同》，服务合同的期限自2011年1月1日至2011年12月31日止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被答辩人与曲靖市烟草公司麒麟分公司签订的《金元尚居小区物业服务合同》，曲靖市烟草公司麒麟分公司既不是建设单位也不是业主委员会，该所谓的《金元尚居小区物业服务合同》对答辩人不具有任何约束力。故被答辩人主张的“自2012年8月1日至2019年8月1日，被告欠原告物业服务管理费22645元”，因合同对答辩人不具有任何约束力，被答辩人的主张无事实和法律依据；2、答辩人没有在任何时间、任何空间与被答辩人达成任何物业管理合意，没有任何合同基础。被答辩人未能提供与金元尚局业主管理委员会依法签订的物业服务合同，答辩人（单个业主）与被答辩人双方没有在任何时间、任何空间达成任何合意，没有任何合同基础，被答辩人也未告知答辩人，双方不存在书面或口头上的合同基础；3、根据《中华人民共合同物权法》“第八十一条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”答辩人有权自主抉择自行管理物业还是委托物业服务企业管理物业，答辩人没有以任何形式委托被答辩人管理物业。二、答辩人有权依法拒绝强制交易行为。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。”消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条“消费者享有公平交易的权利”。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。对于被答辩人违背消费者的意愿，强行让消费者接受经营者的服务，从而使消费者的自主选择收到侵犯。这种强迫交易的违法行为，答辩人有权依法拒绝，综上，在法律规定的范围内，原告的诉讼请求是不合法的，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件各一份，用于证明原告诉讼主体资格。2、物业服务价格管理备案证一份，用于证明原告收取物业费标准经过备案。3、金元尚居小区物业服务合同复印件一份，用于证明原被告之间的物业服务关系及双方约定的物业收费标准。4、曲靖麒麟供电局三宝供电所下发给原告的欠费停电通知单一份、物业管理收费台账复印件一份、金元尚居小区水电收费通知单五份，用于证明原告自2011年至今一直为该小区住户提供物业服务，被告并未缴纳物业费的事实，且原告已经向被告履行了催告义务。经质证，被告对原告提交的证据1的三性无异议；对证据2有意见，认为该备案证时间是2015年9月2日，而原告主张的物业费是2012年8月1日至2019年8月1日，认为原告的物业服务收费标准没有经过备案；对证据3有意见，认为原告提交的合同复印件与原件不一致，原件第一页和最后一页都没有润泽物业服务有限公司的章，并且该合同是原告和曲靖市烟草公司麒麟分公司签订的合同，这份合同既不是和建设主体签订，也不是和业主管理委员会签订的，对其作为单个业主来说没有约束力；对证据4中曲靖麒麟供电局三宝供电所下发给原告的欠费停电通知单认为是原告和三宝供电所之间的事情，不发表质证意见。认为物业服务合同对其无效，所以物业管理收费台账对其也不产生效力，且被告没有收过水电费通知单，也没有欠过水电费。本院认为，原告提交的证据1、2客观真实，本院予以采信；证据3虽然系复印件，但其真实性本院予以认可；证据4的真实性本院予以认可。被告李立宝针对其辩解意见，未向本院提交证据。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年1月1日，曲靖市烟草公司麒麟分公司与原告签订《金元尚居小区物业服务合同》，约定曲靖市烟草公司麒麟分公司委托原告对金元尚居小区进行物业管理服务,委托管理期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止。合同到期后，因该小区未成立业主管理委员会，原告也未与曲靖市烟草公司麒麟分公司或被告等其他业主签订任何物业服务合同。被告系麒麟区金元尚居小区业主，其房屋建筑面积为396.45㎡，至今未入住该小区。原告自2011年至今一直在金元尚局小区提供物业服务，被告自2012年8月1日起至今未向原告交纳物业服务管理费，原告遂向本院起诉，提出前述诉请。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，与原告签订《金元尚居小区物业服务合同》的是曲靖市烟草公司麒麟分公司，该公司既非该小区建设单位，也非该小区业主委员会或业主大会，该份合同对被告单个业主不具有约束力。另该份物业服务合同的合同期限为2011年1月1日起至2011年12月31日止，合同期限届满后，如原告继续在金元尚居小区提供物业管理服务，必须与金元尚居小区的业主委员会或业主签订新的物业服务合同。本案中，经庭审查明，因该小区未成立业主委员会，原告一直未与该小区的业主、业主委员会签订任何物业服务合同。虽然原告自2011年至今一直在金元尚局小区提供物业服务，但被告不认可原告提供的物业服务，故原告要求被告支付自2012年8月1日至2019年8月1日的物业服务管理费22645元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曲靖市润泽物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费100元(原告已预交），由原告曲靖市润泽物业服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。审 判 长  许丽萍人民陪审员  蒋 鸳人民陪审员  赵乔生二〇一九年十二月四日书 记 员  谭 利