湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初8403号原告：宁乡和安物业管理有限公司，住所宁乡市玉潭镇紫金路（紫金公馆1单元1306房）。法定代表人：唐博文，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴永南，男，1980年12月27日出生，汉族，住。该公司法务。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住。该公司法务，特别授权。被告：张航，男，1987年11月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省益阳市赫山区，现住。原告宁乡和安物业管理有限公司（以下简称和安物业）与被告张航物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟波、被告张航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和安物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费2187元、城市垃圾费225元、增压费199元、违约金500元，共计3111元；2.判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：原告与湖南腾翔房地产开发有限公司分别于2013年10月8日、2015年10月10日、2017年10月31日签订了三份《华都丽景物业服务合同》，合同约定由原告向湖南腾翔房地产开发有限公司的小区提供物业管理服务，合同期限为6年，即2013年11月1日至2019年10月31日。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，业主与物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业19-402号业主，物业面积86.77平方米，收费标准每月每平方米0.7元。被告从2016年1月25日起停止交费，截至2019年1月25日，共欠物业服务费2187元、城市垃圾费225元、增压费199元，产生违约金500元。被告张航口头辩称：我在2016年交物业服务费的时候向物业公司提出了三点要求：18栋与19栋之间的商铺不符合规定开设餐饮店、门禁损坏、19栋的车库门损坏，要求物业公司在2017年将上述三点整改好了，才会交之后的物业费，物业公司也口头答应了。但物业公司一直没有整改到位，所以我才不交物业费。是物业公司违约在先，违约金我不认可。另根据相关规定，我住4楼达不到要交增压费的要求，增压费不认可。本院经审理认定事实如下：2013年10月8日，湖南腾翔房地产开发有限公司（甲方）与原告和安物业（乙方）签订了《华都丽景物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对华都丽景提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用按照物价部门核准收费标准收费，物业服务费按年交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月5日前履行当月物业服务费的交纳义务，若未能按时足额交纳物业服务费用的，应按相关标准向乙方支付违约金；服务期限自2013年11月1日起至2015年10月30日止，本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方有权选聘新的物业管理企业。2015年10月10日，湖南腾翔房地产开发有限公司（甲方）与原告和安物业（乙方）重新签订了《华都丽景物业服务合同》，约定住宅的物业服务费按建筑面积0.7元／月·平方米收取，物业服务费按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月5日前履行当月物业服务费的交纳义务，若未能按时足额交纳物业服务费用的，应按相关标准向乙方支付违约金；服务期限自2015年11月1日至2017年10月30日止，本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方有权选聘新的物业管理企业。2017年10月31日，湖南腾翔房地产开发有限公司（甲方）与原告和安物业（乙方）签订了《华都丽景前期物业服务合同》，约定服务费按年交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月5日前履行当月物业服务费的交纳义务，物业服务费的收费标准及未按时交纳的违约责任与第二份合同约定的一致，服务期限自2017年11月1日至2019年10月31日，本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方有权选聘新的物业管理企业。上述三份物业服务合同还约定了其他内容。被告张航系原告所服务的华都丽景小区19栋402室房屋的业主，房屋建筑面积86.74㎡，原告依约履行大部分合同义务，但被告自2016年1月25日至2019年1月25日未交纳物业管理费共计2186元（0.7元/月/㎡×86.74㎡×36月），经原告对上述欠费书面催缴后，被告仍未予缴纳。另：根据宁乡市市容环境卫生管理局的委托，由原告代收华都丽景小区区域内2014至2019年所有居民的生活垃圾处理费，标准为75元/年，原告已向宁乡市市容环境卫生管理局缴纳上述费用。上述事实，有物业管理服务合同、被告房产信息表、服务收费标准核定表、律师函及快递单号查询件、宁乡市市容环境卫生管理局出具的授权委托书及证明、被告提供的照片、到庭当事人的庭审陈述等证据及本院庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，建设单位湖南腾翔房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主均有约束力。原告已依约提供了主要的物业服务，被告应依约交纳物业服务管理费。被告辩称原告的物业服务不到位，本院参照(2018)湘0124民初2115号、2114号民事判决书所查明的事实，结合本案查明的事实，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，本院综合实际情况，对物业服务费酌情予以减少20%，即被告应交的物业服务费为2186×80%=1749元。鉴于被告欠费旨在敦促原告重视业主诉求、改进服务质量,事出有因并非恶意拖欠,故原告要求被告支付违约金的诉请,本院不予支持。宁乡市市容环境卫生管理局已委托原告代为收取城市生活垃圾处理费，故被告应将所欠2016年1月25日至2019年1月25日的城市生活垃圾处理费225元（75元×3年）支付给原告。因原告提供的证据不足以证明被告实际产生了增压费，故本院对增压费不予支持。本案未产生公告费，故本院对原告要求被告支付公告费的诉讼请求不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定解聘原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告张航于本判决生效之日起十日内支付原告宁乡和安物业管理有限公司物业服务费1749元、城市生活垃圾处理费225元，共计1974元；二、驳回原告宁乡和安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁乡和安物业管理有限公司负担9元，被告张航负担16元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇一九年十二月二日书记员 刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。