山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10540号上诉人（原告被告）：山东集兴能源有限公司，住所地济南市。法定代表人：盛春亮，董事长。委托诉讼代理人：孙涛，山东兴震律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢华，山东兴震律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：济南市房产交易监理所，住所地济南市。法定代表人：郎咸颖，所长。委托诉讼代理人：卢晓霞，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人山东集兴能源有限公司（以下简称集兴公司）因与被上诉人济南市房产交易监理所（以下简称房产监理所）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初5064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。集兴公司上诉请求：1.撤销一审判决。2.判令2019年4月20日集兴公司与房产监理所解除了《房地产租赁合同》，并已将涉案房屋及车位交还给房产监理所。3.判令押金属于履约保证金，可冲抵90000元的欠付租金。4.判令一、二审诉讼费用由房产监理所承担。事实与理由：一、一审法院认为“催缴函系催告集兴公司履行合同义务的通知，并非房产监理所向集兴公司发出的解除合同通知，集兴公司关于双方租赁合同已于2019年4月20日解除的主张不能成立”系事实认定错误。2019年4月15日，集兴公司当面向房产监理所送达《退租函》，表明望于2019年4月20日解除《房地产租赁合同》；同时，房产监理所向集兴公司送达《房租催缴函》，当时集兴公司已向房产监理所表示无力承担租金，为减少损失，双方口头同意于2019年4月20日解除《房地产租赁合同》。而且，《房租催缴函》明确载明“请贵公司接到本函起五日内向我单位支付租金，如贵公司未在上述期限内缴纳所欠房租，我单位将根据《房地产租赁合同》之约定解除合同，收回房屋”。此为附条件通知，所附条件为“集兴公司在5日内未足额支付租金”，截止至2019年4月20日，集兴公司未支付任何租金，条件已成就，集兴公司有理由认为双方已经就解除合同达成一致意见。此后，集兴公司依据诚信原则，于2019年4月20日，遣散人员、将部分办公家具拉至其他场所，并将涉案房屋密码及车位返还房产监理所。房产监理所或者集兴公司安排的物业人员已经在58同城等网站上发布招租信息，招租图片是集兴公司的装修及家具，足以证明房产监理所实际控制涉案房屋，否则不会随意进出涉案房屋。现一审法院认为2019年4月20日双方未解除《房地产租赁合同》并判令集兴公司返还涉案房屋及车位与事实严重不符。二、一审法院以“集兴公司的办公家具仍在涉案房屋中”为由认为集兴公司一直在占用涉案房屋，判令集兴公司返还涉案房屋及车位并按照合同约定的租金标准承担自2018年1月15日起至实际返还房屋之日的房屋租赁费用，这与事实不符。集兴公司在一审中向法院提交了三份证据足以证明是房产监理所阻止集兴公司将家具拉走。首先，集兴公司提供了房产监理所的经理倪凯与集兴公司代表人的电话录音、微信聊天，表明房产监理所为增加标的房屋的价值要求集兴公司暂不将家具拉走。2019年7月，集兴公司的代理人去拉家具，却遭到了房产监理所及物业人员的拒绝，足以证明集兴公司的家具仍存放于涉案房屋之中并非是因为集兴公司一直占有使用房屋，而是因为房产监理所一直百般阻扰、恶意阻止集兴公司拉走家具。其次，集兴公司自2019年4月20日之后未使用标的房屋，案涉房屋的实际使用人、受益人是房产监理所。因此集兴公司未使用租赁的房屋及车位，无义务承担2019年4月20日之后租赁费用。原审法院因事实认定错误而判决错误。三、一审法院对押金的性质认定不清。集兴公司认为押金属于履约保证金的性质，目的是保证集兴公司在租赁期限内依约支付租金，在上诉人不履行合同义务支付租金的时候，房产监理所可以从押金中优先受偿。因此该押金应当冲抵部分租金。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持集兴公司的上诉请求。房产监理所辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。房产监理所向一审法院起诉请求：1.判令集兴公司立即向房产监理所返还坐落于济南市历下区龙奥大厦西侧银丰财富广场3号楼2101、2102号房屋及地下二层共计12个车位。2.判令集兴公司立即向房产监理所支付所欠房屋租金1512121.5元（暂计至2019年5月14日，应计算至实际返还房屋之日）。3.判令集兴公司立即向房产监理所支付违约金119680.97元。4.判令集兴公司缴纳的押金90000元归房产监理所所有。5.诉讼费、保全费等全部诉讼费用由集兴公司承担。诉讼过程中，房产监理所增加诉讼请求：解除房产监理所与集兴公司签订的《房地产租赁合同》。一审法院认定事实：房产监理所系济南市历下区龙奥大厦西侧银丰财富广场3号楼2101、2102号房屋（房屋建筑面积909.25平方米）及济南市历下区龙奥西路1号银丰财富广场地下二层2434、2435、2436、2437、2438、2439、2440、2441、2442、2443、2444、2445号车位的产权所有人。2017年7月6日，通过济南百优置业有限公司居间服务，房产监理所和集兴公司共同签订房地产租赁合同，房产监理所将上述房屋出租给集兴公司。双方约定，租赁期限3年，自2017年7月15日起至2020年7月14日，免租期自2017年7月15日起至2017年8月14日止，自2017年8月15日起开始计收房租，在协议签订后1日内，房产监理所将房屋交付集兴公司；第一年租金自2017年7月15日起至2018年7月14日，租金为每平方米3.3元/天，共990173.25元，车位费72000元，合计1062173.25元，第二年租金自2018年7月15日至2019年7月14日，租金为每平方米3.3元/天，共1095191.63元，车位费72000元，合计1167191.63元，第三年租金自2019年7月15日至2020年7月14日，租金为每平方米3.5元/天，共1161566.88元，车位费72000元，合计1233566.88元。集兴公司按每半年为一期支付的方式向房产监理所交付租金，并在每一期到期前30日内向房产监理所支付下一期租金，首期租金486078.75元，于《房地产租赁合同》签订后7日内向房产监理所支付；合同一经签署，集兴公司向房产监理所支付租房押金90000元；集兴公司应按时足额缴纳房屋租金及物业、水、电等相关费用，房屋使用过程中产生的物业管理费、停车费等相关费用由集兴公司承担;在租赁期内，集兴公司未经房产监理所同意，中途擅自退租的，集兴公司应按合同年租金10%的额度向房产监理所支付违约金，若违约金不足弥补房产监理所损失的，集兴公司还应承担赔偿责任；集兴公司无故拖欠租金10个工作日以上，房产监理所有权单方面解除合同，并收回房屋，没收押金，并追收所欠费用。合同履行过程中，房产监理所依约将房屋及车位交付给集兴公司使用，集兴公司向房产监理所支付了租房押金90000元、首期房屋租金及车位费522078.75元，此后，集兴公司未再向房产监理所支付任何租金。2019年4月15日，房产监理所向集兴公司发出房屋催缴函，通知集兴公司于收到催缴函之日起5日内向房产监理所支付2018年1月15日至2019年7月14日三期租金，共计1707286.13元，若集兴公司未能在上述期限内足额缴纳所欠房租，房产监理所将根据合同约定解除合同，收回房屋，追究集兴公司的违约责任，集兴公司于2019年4月16日收到该催缴函，并出具接收函予以确认；同日，集兴公司向房产监理所发出退租函，声明因集兴公司经营困难，申请退租涉案房屋及车位，欠付的房屋租金最晚于2019年8月31日前支付，房产监理所于2019年4月16日收到该退租函，并出具接收函予以确认。诉讼过程中，集兴公司提交了集兴公司的工作人员王锐与房产监理所工作人员倪凯的微信聊天记录、张丽萍与倪凯的电话录音、网页截图、退租函及接收函等证据，用于证明双方已经于2019年4月16日达成一致意见，于2019年4月20日解除房屋租赁合同，集兴公司已将涉案租赁房屋返还房产监理所。一审法院认为，涉案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点问题：一、涉案房屋租赁合同是否已于2019年4月20日解除；二、集兴公司是否仍再占用涉案房屋；三、房产监理所主张的租金等金钱损失应如何处理。关于焦点问题一。本案合同履行过程中，集兴公司未能按照合同约定支付租金，构成违约，房产监理所于2019年4月15日向集兴公司发出房屋催缴函，通知集兴公司在收到催缴函之日起5日内向房产监理所支付欠付租金，集兴公司于2019年4月16日收到该催缴函，集兴公司亦于同日向房产监理所发出退租函，声明因集兴公司经营困难，申请退租涉案房屋及车位，欠付的房屋租金最晚于2019年8月31日前支付，房产监理所于2019年4月16日收到该退租函。庭审中，集兴公司主张依据房产监理所与集兴公司的上述文件，双方已于2019年4月20日解除了涉案房屋租赁合同，但房产监理所并不认可，一审法院认为，通过上述房屋催缴函的内容可以看出，该催缴函系催告集兴公司履行合同义务的通知，并非房产监理所向集兴公司发出的解除合同通知，集兴公司关于双方租赁合同已于2019年4月20日解除的主张不能成立。现房产监理所起诉要求解除涉案房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，房产监理所有权解除涉案房屋租赁合同。关于焦点问题二。本案中，房产监理所与集兴公司关于涉案房屋是否已经收回的主张并不一致，房产监理所主张涉案房屋并未收回，而集兴公司主张其已于2019年4月20日将涉案房屋交付给房产监理所，之后未再占用涉案房屋，一审法院认为，集兴公司仅依据向房产监理所发出的退租函主张其已从涉案房屋搬离，但上述文件既不能证明房产监理所与集兴公司就退租事宜达成一致，更不能证明集兴公司已于2019年4月20日将涉案房屋返还，且集兴公司也未提交诸如交接手续等书面材料，未办理交接手续及交还钥匙，房产监理所对此亦不予认可，集兴公司提交的其他证据不足以支持其主张，而事实上房产监理所及集兴公司均认可集兴公司的办公家具仍在涉案房屋中，应当认为集兴公司一直在占用涉案房屋。关于焦点问题三。本案中，集兴公司未能按照合同约定支付租金，构成违约，房产监理所有权要求集兴公司返还房屋，并要求集兴公司支付拖欠的租金，集兴公司自2018年1月15日开始拖欠支付租金，集兴公司应按照合同约定支付至实际返还涉案房屋的房屋租金。房产监理所主张集兴公司违反合同约定应支付违约金，同时要求集兴公司缴纳的90000元押金归房产监理所不予退还，对此一审法院认为房产监理所既主张集兴公司按合同年租金10%的额度向房产监理所支付违约金，又主张不予退还押金，是重复主张违约责任，于法无据，且房产监理所主张支付违约金的情形亦与合同约定不符，而涉案租赁合同已明确约定集兴公司无故拖欠租金10日以上的，房产监理所有权没收押金，故一审法院仅支持房产监理所要求集兴公司缴纳的90000元押金归房产监理所所有的诉求。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定判决：一、解除济南市房产交易监理所与山东集兴能源有限公司于2017年7月6日签订的《房地产租赁合同》；二、山东集兴能源有限公司于判决生效之日起三十日内返还位于济南市历下区龙奥大厦西侧银丰财富广场3号楼2101、2102号房屋及地下二层共计12个车位；三、山东集兴能源有限公司于判决生效之日起十日内给付济南市房产交易监理所租金（自2018年1月15日起计算至山东集兴能源有限公司实际返还房屋之日，租金标准按照合同约定计算）；四、山东集兴能源有限公司缴纳的押金90000元归济南市房产监理所所有;五、驳回济南市房产监理所的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20300元，减半收取10150元，财产保全费5000元，由山东集兴能源有限公司负担。二审中，房产监理所向法庭提交了本院（2019）鲁01执1794号之一执行裁定书、协助执行通知书，拟证实集兴公司未实际将房屋返还房产监理所，集兴公司的家具仍存放于涉案房屋之内，因其他案件被法院查封，房屋实际控制权仍在集兴公司手中。集兴公司质证称，对证据的真实性没有异议，但是2019年4月16日集兴公司的工作人员向房产监理所提出过将家具拉走的意向，房产监理所回复说为了有家具的房子更好出租，出租价格能更高，因此不同意将家具拉走。2019年7月30日之前，集兴公司一直在向房产监理所或物业公司提出拉走家具，但是物业公司在房产监理所的授意下一直拒绝集兴公司拉走家具。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，集兴公司未能按照合同约定支付2018年1月15日之后的租金，房产监理所于2019年4月15日向集兴公司发出房屋催缴函，通知集兴公司在收到催缴函之日起5日内向房产监理所支付所欠付的租金，但集兴公司并未按照上述期限支付租金，故房产监理所有权要求解除合同。集兴公司虽辩称其于2019年4月15日向房产监理所发出退租函，并协商一致双方已于2019年4月20日解除了租赁合同，但房产监理所并不认可，集兴公司亦未提交其他证据证实双方达成了解除合同的合意，故一审法院认定集兴公司关于双方租赁合同已于2019年4月20日解除的主张不能成立并无不当。关于房屋以及车位是否已经归还。集兴公司虽主张其已将房屋以及车位归还给房产监理所，但并未提交证据证实双方已交接完毕，集兴公司认可其公司的办公家具仍在涉案房屋中，但辩称是应房产监理所的要求留在涉案房屋中，房产监理所对此不予认可。故，一审法院认定集兴公司未将涉案房屋以及车位归还给房产监理所并无不当。关于房产监理所是否有权没收90000元押金。双方的租赁合同违约责任条款中明确约定，无故拖欠租金10日以上的，房产监理所有权没收押金。因集兴公司未能按照合同约定支付2018年1月15日之后的租金，一审法院根据上述约定支持房产监理所的该项诉讼请求亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20300元，由山东集兴能源有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年十二月二日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨