广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20118号上诉人（原审被告）：高贤新，男，1972年11月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：苏炜英，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾灼坤，广东仲衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区沙湾镇三善村股份合作经济社，住所地广州市番禺区沙湾镇福善路1号。法定代表人：黎志沛，职务理事长。委托诉讼代理人：李平，广东容林律师事务所律师。上诉人广州市高贤新与被上诉人广州市番禺区沙湾镇三善村股份合作经济社（以下简称三善村合经社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高贤新上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判高贤新向三善村合经社支付拖欠的使用费322390元，无须支付利息；2本案一审受理费2692.54元由三善村合经社承担，二审受理费由三善村合经社承担。事实与理由：1.原审判决要求高贤新向三善村合经社支付利息没有依据。高贤新承租案涉房屋是为建设幼儿园使用，但是双方签订租赁合同后，办理消防设计审核，要求三善村合经社提供房产证或者房屋报建文书，三善村合经社不能向高贤新提交，导致高贤新无法办理消防设计审核，无法用于幼儿园的建设，故造成合同无效的过错在于三善村合经社。原审判决要求高贤新支付案涉房屋的使用费的同时，判决高贤新支付使用费的利息，不符合《中华人民共和国合同法》五十八条的规定，没有法律依据。2.原审判决关于受理费的分担不合理，也不符合法律法规的规定。原审判决将原审受理费8412元全部要求高贤新承担，这是不合理的。原审受理费8412元对应的是三善村合经社提起的诉讼请求本金382390元及利息91773.6元，合计474163.6元。而原审判决要求高贤新承担的本金为322390元，利息为3765.34元(根据原审判决规定的方式计算，从2019年4月9日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计至2019年7月16日)，合计为326155.34元，三善村合经社诉讼请求与判决结果的差额为148008.26元，即三善村合经社诉讼请求中148008.26元是没有获得支持的。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，三善村合经社诉讼请求中未获得支持的款项对应的受理费不应由高贤新承担，即使按照原审判决，根据双方胜诉败诉的比例计算，诉讼费总计8412元，三善村合经社应承担的诉讼费为2625.77元，高贤新应承担的诉讼费为5786.23元。根据高贤新的上诉请求，三善村合经社原审诉请与高贤新上诉请求的差额为151771.6元(474163.6元-322392元)，三善村合经社一审应承担的诉讼费为2692.54元，高贤新一审应承担的诉讼费为5719.46元。三善村合经社辩称：其不同意高贤新的上诉请求，原审判决正确，请求二审予以维持。1.本案合同无效是因为出租屋没有办理建设工程许可证。案涉出租屋的建设规划许可情况，双方签订租赁合同之前，高贤新就是清楚的。案涉合同签订了五年，也履行了五年，在履行过程，高贤新对该问题没有提出异议，故双方对合同无效等都存在过错。在此情况下引发本案诉讼是因为高贤新没有按时交纳租金，而且拖欠金额非常大，拖欠时间也非常长。若合同无效，高贤新可以不支付利息，则因合同无效所造成的损失都是由三善村合经社承担，高贤新反而因为其不诚信行为获利，是非常不公平的，故三善村合经社要求高贤新承担利息。2.关于诉讼费的分担，因为高贤新的不诚信行为引起本案诉讼。所以原审法院综合本案情况，判决由高贤新承担所有诉讼费用，是合理的。三善村合经社向一审法院起诉请求：1.判令高贤新立即向三善村合经社支付拖欠租金382390元及逾期付款违约金（违约金自欠租之日起计算至华格思公司付清款项之日止，暂计至2019年3月为91773.60元）；2.判令高贤新承担本案一审全部诉讼费用。原审法院认定事实：2014年10月24日，高贤新向三善村合经社转账支付了60000元。2014年11月3日，三善村合经社作为出租方（甲方），与高贤新作为承租方（乙方）签订了一份《租赁商铺合同》。双方合同约定：由甲方将位于广州市番禺区沙湾镇三善村市良路1398号用地中面积约533平方米的商铺（以下简称涉讼商铺）租给乙方用作经营贸易、销售等场地使用；租赁期首年的租金以每月每平方米租金20元，即本合同项下首年的月租金为10660元，乙方须在当月25号前一次交清租金，甲方开具对应租金收据；在本合同项下的租赁期内，如国家、地方建设等未征用该商铺的，第一至三年的月租金不变，从第四年起每年在上年的基础上递增10%；本合同项下的租赁期为10年，即从2014年12月1日起到2024年11月30日止；本合同自签定之日起5天内，乙方须向甲方交付21320元给甲方作为履行本合同的保证金，如乙方没有违约行为且办理完相关的手续后，该保证金在合同期满后的5天内无息退还给乙方；本合同签订后，商铺以现状交付给乙方使用，且乙方在签订本合同时，已经知悉商铺包括结构、装修、设施、供水及供电等现状条件并同意以此作为接收商铺的条件；如未按本合同约定的期限支付租金的，每逾期一天，乙方须按欠付租金的0.05%向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除本合同并追究乙方其他违约责任。2017年4月11日，三善村合经社委托广东容林律师事务所律师通过邮寄快递的方式向高贤新发出《律师函》，称合同签订后，高贤新自签订《租赁商铺合同》之后一直拖欠租金未予支付，至今欠款已累计287820元，该欠款虽经三善村多次催讨，但高贤新一直拒绝支付，高贤新拖延付款行为已属严重违约行为，为此函告高贤新，在收函后五日内将拖欠款项尽数付清给三善村。该邮件于2017年4月12日妥投。2018年4月24日，三善村合经社委托广东容林律师事务所律师通过邮寄快递的方式向高贤新发出《律师函》，称合同签订之后，高贤新自《租赁商铺合同》签订之后一直拒绝支付租金，毫无诚信，为此特通知高贤新，自即日起解除双方于2014年11月3日就涉讼商铺所签订的《租赁商铺合同》，并没收该合同的保证金，同时限令高贤新于2018年4月30日前将租赁场地清理完毕并返还给三善村，以及向三善村付清拖欠的全部租金和逾期付款违约金，否则将追究高贤新的全部法律责任。该邮件于2018年4月25日妥投。2018年5月30日，三善村合经社作为甲方，与高贤新作为乙方签订了《解除合同协议》一份，约定：甲乙双方一致同意提前解除双方于2014年11月3日签订的《租赁商铺合同》，双方一致确认乙方已于2018年5月30日前将该合同的租赁场地交还给甲方，并已付清2018年4月30日之前的租金，甲方同意自2018年5月1日起，乙方无需再向甲方支付租金；甲乙双方一致确认，乙方已将涉讼商铺中属于乙方所有的生产设备等物品全部搬离，目前涉讼商铺中已没有任何乙方物品，甲方可自行处置涉讼商铺；甲方同意退回乙方在《租赁商铺合同》中交纳的竞投保证金60000元。2018年9月30日，高贤新向三善村合经社缴纳了租金30000元，三善村合经社对此开具了《番禺区沙湾镇三善村专用收据》（编号为：NO.0004124）确认收到该款项。2018年10月26日，高贤新向三善村合经社缴纳了租金30000元，三善村合经社对此开具了《番禺区沙湾镇三善村专用收据》（编号为：NO.0004145）确认收到该款项。2019年4月9日，三善村合经社以高贤新拖欠租金为由向原审法院提诉，引致本案纠纷。原审庭审中，双方当事人均确认高贤新已向三善村合经社交纳了保证金60000元，租金60000元；并确认三善村合经社已于2018年5月30日收回涉讼商铺。但双方对以下问题存在争议：一、针对涉讼商铺的权属登记情况以及《租赁商铺合同》的合同效力问题。三善村合经社称涉讼商铺所在土地为三善村的集体用地，没有进行报建或产权登记，但认为双方签订的《租赁商铺合同》有效并且已经解除。高贤新确认涉讼商铺没有报建和产权登记，因此认为双方签订的《租赁商铺合同》应为无效。经原审法院释明，三善村合经社表示如法院认定的合同效力与其所主张的合同效力不一致，其社将诉讼请求中的违约金变更为资金占用费，相当于其损失，其余主张与原诉讼请求一致。二、针对高贤新是否已经付清租金的问题。高贤新称其司租赁目的是为了配合幼儿园作为出口使用，但涉讼商铺没有规划许可无法进行经营，一直空置，因此三善村合经社免除了其租金；双方签订的《解除合同协议》已确认其付清了2018年4月30日前的租金，该条款就是免除租金的意思；《解除合同协议》不存在胁迫的情形，因此该协议有效。高贤新对此提交了《解除合同协议》证实其上述主张。三善村合经社确认《解除合同协议》形式的真实性，不确认内容真实性，认为当时签署该协议是由于其社误解招标平台的意见，当时涉讼商铺要提前收回并对外招标，招标平台的指示是必须签署解除合同的协议才能进行下一轮招标，并提供解除合同协议的版本给其社，其社误以为必须按照合同版本签署解除合同的协议才能进行招标，所以才与高贤新签署《解除合同协议》；事实上，其社从未放弃要求高贤新支付2018年4月30日之前租金的权利，在《解除合同协议》签订当时，双方当事人核对欠款数额，其社并向高贤新表明双方签署解除协议的目的是为了配合其社进行涉讼商铺的下一轮招标工作，在此之后其社多次向高贤新要求支付租金，高贤新也多次承诺同意支付租金，而且在2018年9月30日和2018年10月26日向其社支付了共计60000元租金，证明高贤新清楚双方签署解除合同的目的，同时高贤新也愿意继续履行支付欠款的义务；而且高贤新拖欠租金金额巨大，其社不可能免除租金，如果免除租金需要村里面开会决定，其社并没有意愿和履行相关程序；双方的租赁关系已将近五年，在此期间，高贤新从未提出因为规划许可的问题对合同的效力提出异议或要求解除合同，或免除租金。三善村合经社对此提交了其诉讼代理人李平与高贤新的法定代表人高贤新的电话录音以证实高贤新确认在退回涉讼商铺后，截止2018年9月30日之前仍拖欠2018年4月之前的租金440000元多一直没有支付，并承诺尽快拟定付款计划。高贤新确认电话录音的真实性，但认为在三善村合经社向其追讨租金过程中，其一直没有意识到《解除合同协议》已经免除了其租金，其有错误认识，认为三善村合经社没有免除租金，在此情况下双方进行了该通话，该录音没有经过其同意，不能作为认定案件事实的依据。三、对于高贤新已缴纳的保证金60000元。三善村合经社主张因高贤新一直拖欠租金，因此应按照合同约定予以没收。高贤新则表示，基于合同无效，三善村合经社应当返还保证金，即使其需要支付租金，该保证金应抵扣租金。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉讼商铺未进行报建，应属于违章建筑，三善村合经社与高贤新就涉讼商铺所订立的《租赁商铺合同》无效。虽然合同无效，但鉴于高贤新占有、使用涉讼商铺至2018年5月，根据公平合理原则，应向三善村合经社支付相应的使用费。对于高贤新抗辩称双方签订的《解除合同协议》已免除了其司2018年4月30日前的租金的主张，虽然三善村合经社和高贤新签订的《解除合同协议》中记载了双方确认高贤新已付清2018年4月30日前的租金，但从双方当事人提交的证据以及在庭审中的陈述可确定，高贤新自认在双方签订解除协议后仍没有已被三善村合经社免除租金的意思认识，可见，高贤新和三善村合经社在签订《解除合同协议》前并未就免除租金达成明确一致意见。而且，高贤新在双方签订《解除合同协议》后仍于2018年9月30日和2018年10月26日继续向三善村合经社支付了租金60000元。故，结合高贤新的法定代表人高贤新在签订解除协议后仍确认尚欠租金以及提出还款计划的表述，原审法院合理采纳三善村合经社对签订《解除合同协议》原因的意见。高贤新仍应向三善村合经社支付尚欠的使用费。使用费参照双方签订的《租赁商铺合同》的标准，2014年12月1日起至2017年11月30日止的使用费，按10660元/月的标准计算；2017年12月1日起至2018年4月30日止的使用费，按11726元/月的标准计算。2014年12月1日至2018年4月30日的使用费共计442390元，扣减高贤新已支付的租金60000元，高贤新尚欠使用费382390元。对于三善村合经社主张高贤新支付拖欠使用费的资金占用费的诉请，鉴于双方签订的《租赁商铺合同》无效，三善村合经社依据该合同约定主张资金占用费缺乏依据，原审法院不予支持。同理，三善村合经社主张没收高贤新缴纳的保证金60000元，于法无据，原审法院亦不予采纳。高贤新已缴纳的保证金60000元可以抵扣上述尚欠的使用费。抵扣后高贤新尚欠三善村合经社的使用费为322390元。由于高贤新至今仍拖欠三善村合经社涉讼场地的使用费，应支付相应利息。利息应以322390元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算，自三善村合经社起诉之日即2019年4月9日起计至实际付清之日止，利息总额以本金为限。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，判决如下：“一、被告高贤新应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区沙湾镇三善村股份合作经济社支付拖欠的使用费322390元及利息（利息应以322390元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算，自2019年4月9日起计至实际付清之日止，利息总额以本金为限）；二、驳回原告广州市番禺区沙湾镇三善村股份合作经济社的其余诉讼请求。如被告高贤新未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8412元，由被告高贤新负担。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对高贤新的上诉，本院评析如下：高贤新上诉认为造成合同无效的过错在于三善村合经社，原审判决高贤新支付使用费的利息，没有法律依据。对此本院认为，案涉场地应当履行相应的报建手续是基于法律的规定，因此双方对未办理报建手续的案涉场地仍然签订《房屋租赁合同》，均存在过错。鉴于高贤新实际占有、使用案涉场地，根据公平原则，应向三善村合经社支付使用费。虽然合同无效，但是高贤新仍应当及时向三善村支付使用费，原审法院判决从起诉之日即2019年4月9日起开始计算利息，处理并无不当，本院予以确认。高贤新上诉意见依据不足，本院不予采纳。高贤新上诉认为原审判决关于受理费的分担不合理。对此本院认为，原审法院并未全部支持三善村合经社的诉讼请求，但是判决高贤新承担全部受理费，处理欠妥，本院对原审受理费重新确定分担比例。综上所述，高贤新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8412元，由广州市番禺区沙湾镇三善村股份合作经济社负担2626元，由高贤新负担8786元。二审案件受理费50元，由高贤新负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 丁阳开审判员 茹艳飞二〇一九年十二月三日书记员 曹筱雨林谷曼