云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2331民初1203号原告：肖忠贤，男，1965年8月26日生，汉族，云南省禄丰县人，小学文化，个体工商户，住禄丰县。委托诉讼代理人：王洪生，义诚法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：袁开国，男，1977年1月2日生，汉族，云南省禄丰县人，公务员，住禄丰县。被告：赵丽菲，女，1980年10月24日生，汉族，云南省禄丰县人，住禄丰县。委托诉讼代理人：袁开国，男，1977年1月2日生，汉族，云南省禄丰县人，公务员，住禄丰县，系赵丽菲之夫，代理权限：特别授权。被告：缪水仙，女，1956年6月10日生，汉族，云南省禄丰县人，住禄丰县。委托诉讼代理人：袁开国，男，1977年1月2日生，汉族，云南省禄丰县人，公务员，住禄丰县，系缪水仙女婿，代理权限：特别授权。被告：禄丰县金山镇大成富家百货超市。统一社会信用代码：92532331MA6NW6DC0Y。经营者：廖水仙，女，1956年6月10日生，汉族，云南省禄丰县人，住禄丰县。经营场所：云南省楚雄彝族自治州禄丰县金山镇世纪大街北段龙宇新天地商场1楼商铺。委托诉讼代理人：袁开国，男，1977年1月2日生，汉族，云南省禄丰县人，公务员，住禄丰县，系缪水仙女婿。原告肖忠贤与被告袁开国、赵丽菲、缪水仙、禄丰县金山镇大成富家百货超市（以下简称“大成超市”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告肖忠贤及其委托诉讼代理人王洪生，被告赵丽菲、缪水仙、大成超市的共同委托诉讼代理人即被告袁开国到庭参加诉讼。2019年8月5日被告袁开国、赵丽菲提起诉讼，要求撤销2019年4月28日与原告肖忠贤签订的《房屋租赁合同》，本院受理后本案依法中止审理。该案经审理，本院以（2019）云2331民初1559号民事判决书驳回了被告袁开国、赵丽菲的诉讼请求；被告袁开国、赵丽菲不服提起上诉，楚雄州中级人民法院以（2019）云23民终1690号民事判决书驳回上诉，维持原判。本案现恢复审理，已审理终结。原告肖忠贤向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决解除原告与四被告2019年4月28日签订的《租房合同》，并判决四被告将位于禄丰县延长线龙宇新天地商场主楼商铺腾空并结清水电费用归还原告。二、请求人民法院依法判决四被告支付原告从2019年4月5日至2019年8月4日的租赁费88000元【（28万元-1.5万元）×4个月】，赔偿违约金53000元（年租金26.5万元×20%）,合计141000元。三、请求人民法院依法判决四被告支付原告从2019年8月5日至租赁的房屋腾空归还原告为止按照每月租金2.2万元计算的房屋占用使用费。四、请求人民法院依法判决四被告将租用原告房屋内的卫生间恢复原状。五、案件诉讼费由四被告承担。事实与理由：2019年4月初，原告与被告袁开国、赵丽菲协商后，被告袁开国、赵丽菲租用原告位于禄丰县延长线龙宇新天地商场主楼商铺，租赁期限为10年，自2019年4月5日起至2029年4月5日止。第一年租金28万元，分三次交纳，2019年6月1日交5万元，2019年6月30日交10万元，2019年10月30日交13万元。乙方未按约定支付房租，视为乙方违约，违约金约定，一方违约支付另一方违约金30万元，协商还约定其他事项。2019年4月28日原告与被告袁开国、赵丽菲签订书面《租房合同》，该合同约定的内容与之前协商约定的内容一致。合同签订后，原告按照合同约定，将合同中约定的商铺提供给被告袁开国、赵丽菲使用。被告袁开国、赵丽菲与被告缪水仙协商后，提供被告袁开国、赵丽菲、缪水仙与原告签订的《租房合同》申请办理营业执照，并以被告缪水仙的名义在原告的上述商铺内经营百货超市。四被告在原告上述商铺经营百货超市过程中，一直未支付原告的商铺租金。2019年6月2日，被告向原告保证至2019年6月8日支付5万元的租金，四被告至今未支付该租金。原告向四被告索要，四被告拒绝支付。四被告的行为侵犯原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，依照我国相关法律规定，特向人民法院起诉，请求人民法院给予依法判处。四被告共同辩称，原告提供的《租房合同》是无效的，我方不认可合同，合同是在原告的欺骗及恐吓下签订的。2017年4月5日就签订了一份《租房合同》，当时交了25万元，并写了收条。在6月份又与原告签订了一份二楼的《租房合同》，与原告共签订了两份合同，两份合同的租金已按时缴纳给了原告。一楼超市房租是25万元，二楼房租是156800元，收条都写在合同的背面。2017年7月份，原告带人到我家，将两份合同的原件拿走了，我已向金山派出所报案。2017年8月至2018年12月份，原告带人五次到我家，通过恐吓、殴打等方式向我勒索75万元。2017年4月至2019年3月份，原告出租给我的房子一直都是原告锁着，并租给他人使用，我放在里面的商品、货架、建筑材料被原告偷了30多万元，我已向金山派出所报案。2019年4月，原告主动找到我，让重新签订合同，被他偷的30多万元退还给我，我们又重新签订了一份合同和一个作废合同，共两份合同。第二天我们没有收到钱，我又向金山派出所报案。我方认为原告起诉的合同无效，我方不认可，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1.原告提交《租房合同》（2019年4月28日）一份，欲证明2019年4月28日原告与被告袁开国、赵丽菲签订合同，并约定了租期、租金、水电费、装修、违约责任等事项的事实。经质证，四被告对证据三性不认可，认为合同是不合法的，是在欺骗、恐吓下签订的，不是其真实意思表示。本院认为，《租房合同》上有原告及被告袁开国、赵丽菲的签名捺印，能证实双方于2019年4月28日签订合同并对相关事项进行约定的事实，被告方虽主张《租房合同》系在受到欺骗和恐吓的情况下签订，但却没有就其辩解提交确凿证据证实，故对《租房合同》的真实性、合法性、关联性及证明目的，本院予以采信。2.原告提交付款保证一份，欲证明原、被告在2019年4月28日签订《租房合同》的事实，同时证明被告违约没有按时支付租金，经协商原告同意租金延期至2019年6月8日支付，如至期不支付被告同意按合同进行处理的事实。经质证，四被告对证据三性不认可，认为合同是在原告恐吓下签订的，不是其真实意思表示。本院认为，付款保证上有原告肖忠贤（房东）及被告袁开国（保证人）的签名捺印，能证实被告袁开国于2019年6月2日向原告出具保证，载明因2019年6月1日未按约定支付房租5万元，经协商原告同意延期至2019年6月8日支付，若到时仍未支付，租房一事按合同约定执行等事实，被告方虽主张付款保证系在受到恐吓的情况下签订，但却没有就其辩解提交确凿证据证实，故对付款保证的真实性、合法性、关联性及证明目的，本院予以采信。3.原告提交被告大成超市营业执照、《租房合同》（2017年4月5日）各一份，欲证明被告向市场监督管理局提供无效的合同，申请用原告租给被告使用的商铺以被告缪水仙的名义经营大成百货超市，并领取了营业执照的事实。经质证，被告对营业执照的真实性认可，合法性及关联性不认可；2017年4月5日的《租房合同》三性认可，合同是真实有效的，不能证实我提交的是伪造的合同。本院认为，营业执照系市场监督管理部门依法颁发给经营者的经营凭证，对其真实性、合法性及关联性本院予以采信；《租房合同》上有原告肖忠贤和被告袁开国、缪水仙的签名捺印，复印件上还加盖了禄丰县市场监督管理局的印章，对其真实性本院予以采信；但对其证明目的无其他证据证实，本院不予采信。4.原告提交《龙宇新天地房屋租赁合同中止协议》一份，欲证明原告与被告袁开国、赵丽菲于2019年3月28日签订终止协议，约定对2017年4月5日、2017年6月28日签订的两份租赁合同协商终止的事实。经质证，被告方认为终止协议是与新合同同一天签订的，是原告欺骗、恐吓下签订的无效合同，不是我方的真实意思表示。本院认为，中止协议上有原告肖忠贤及被告袁开国、赵丽菲的签名捺印，被告方主张中止协议系在受到欺骗和恐吓的情况下签订、“中止”系暂时停止的辩解，却没有提交确凿证据证实，综观双方陈述及所举证据，此中止协议应是双方对原来所签的两份合同进行结算终止的意思表示，能证实原告肖忠贤的证明事项，故对中止协议的真实性、合法性、关联性及证明目的，本院予以采信。5.原告提交微信聊天截图一份，欲证明收条75万元是假的，是被告自己改的，收条是2018年7月份打的，到2019年3月11日被告都认可房屋租金是15万元。经质证，被告方认为微信聊天截图是真实的，是二楼的租金156000元。本院认为，被告方对证据真实性认可，对其真实性本院予以采信；对其证明目的原告未提交其他证据证实，本院不予采信。6.原告提交证明一份，欲证明被告提交的75万元收条是假的，当天我还代被告支付了12万元。经质证，被告对证据三性不认可，是原告恐吓、硬逼写下的，装修费可以算出来，都是我支付的。本院认为，此证明系复印件，无原件核对，被告方也不认可，故对证明本院不予采信。7.原告提交照片一张，欲证明被告损坏的卫生间承重墙。经质证，被告方认为损坏的是仓库的墙，不是卫生间的墙，卫生间没有改动过。本院认为，此照片与本院现场勘察时情况一致，能证实被告方在装修时损坏了商铺部分墙体的事实，故对此照片本院予以采信。8.四被告共同提交《租房合同》（2017年4月5日）一份，欲证明2017年4月5日双方签订过合同，原件被原告抢走，我方已按合同内容履行了合同。经质证，原告认为此份合同与本案无关，在2019年3月28日前已终止，上面的手印不是其按的，合同系被告方伪造的。本院认为，此证据与原告向本院提交的《租房合同》内容一致，故对证据的真实性本院予以采信；根据原告提交的中止协议，双方已终止了此合同，故对此证据的关联性及证明目的本院不予采信。9.四被告共同提交《租房合同》（2017年6月28日）一份，欲证明租房范围是龙宇商场二楼，原件被原告抢走，后原告进行了确认，合同是合法有效的。经质证，原告认为此份合同在2019年3月28日前已终止，两份合同原件在被告家已被撕毁，合同是被告方伪造的。本院的认证意见同证据8。10.四被告共同提交收条一份，欲证明原告在2017年5月至2018年12月期间，以收房租的名义向我方勒索75万元。经质证，原告认为只收到15万元，当时只写了小写，没有写大写，是被告改成了75万元，收条是伪造的。本院认为，被告方认为原告勒索其75万元，但未向法庭提交其他确凿证据证实主张，而原告只认可收取过15万元的房租，故对于收条本院不予采信。11.四被告共同提交接待报警案件三联单（存根）一份，欲证明原告提交的合同是虚假的，是无效的合同。经质证，原告认为与本案无关。本院认为，此证据系禄丰县公安局金山派出所接待报警的凭证，能证实2019年3月29日22:44被告赵丽菲向金山派出所报警的事实，对此事实本院予以确认；对证据的证明目的，被告方未提交其他确凿证据佐证，本院不予采信。12.本院依职权进行现场勘察的照片一组。经质证，原告对照片三性认可。被告方对照片没有异议，但认为现在厕所门是原来毛房上就有的洞，不是我们挖的；现在仓库旁的水池是我们做的，墙当时是想敲掉做冷库，原来的两个空间做什么用我们不知道。本院认为，经现场勘察，现超市仓库处有一面墙壁在被告方进行装修时损坏的事实客观存在，对此事实本院予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月5日，原告肖忠贤（甲方）与被告袁开国、缪水仙（乙方）签订《租房合同》约定：甲方同意将自己位于龙宇新天地商场一楼和紧临界商场的一个商铺（一至四楼）以现状整体出租给乙方经营超市，租期共拾年，即从2017年4月5日至2027年4月5日，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告肖忠贤将案涉商铺交付给了被告袁开国。2017年6月28日，原告肖忠贤（甲方）与被告袁开国、缪水仙（乙方）签订《租房合同》约定：甲方同意将自己位于龙宇新天地商场二楼以现状整体出租给乙方经营儿童游乐场，租期共拾年，即从2017年6月28日至2027年6月28日，合同还约定了其他内容。2019年3月28日，原告肖忠贤（甲方）与被告袁开国、赵丽菲（乙方）签订《龙宇新天地房屋租赁合同中止协议》约定，甲乙双方于2017年4月5日签订了龙宇新天地商场一楼和紧临商场的一个商铺一至四楼的租房合同，于2017年6月28日签订了龙宇新天地商场二楼租房合同，上述两个合同签订后，乙方因多种原因致使租房合同至今未能履行。经双方协商，一致同意永久中止上述两个租赁合同，并就中止两个合同有关事项签订协议如下:1、乙方已经导致甲方房屋空置近两年，甲方经济损失巨大，考虑到乙方的实际情况，双方本着互相理解互相谅解的原则，从签订本协议之日起，同意中止此前签订的上述两个租赁合同。由乙方在2019年12月31日前支付6万元（陆万元）给甲方，作为甲方房屋空置期间的部分损失，甲方不再追究乙方的违约责任，甲乙双方不得再提任何附加条件，此后双方之间在上述房屋租赁方面无任何关系，再无任何牵扯，其它损失由甲方自行负责。2、两个合同中止后，乙方必须在2019年3月31日前将超市内所有物品自行处理，从2019年4月1日起超市内任何物品视为废弃物，甲方可自行处置，乙方无权干涉。3、此协议从双方签字之日起生效。同日，肖忠贤（甲方）与袁开国、赵丽菲（乙方）签订了《租房合同》约定，经双方共同协商，甲方同意将自己位于龙宇新天地的商场一楼以现状整体出租给乙方经营超市。一、该房屋租期共拾年，即从2019年4月5日至2029年4月5日。二、房租交纳方式为：第一年房租28万元，第一年租金分三次交清：2019年6月1日交5万元，2019年6月30日交10万元，2019年10月30日交13万元。后期九年的租金每年在上一年的基础上递增10%。为避免房屋空置。双方约定今后九年的房租支付方式为：第二年租金于2020年2月5日前支付，第三年租金于2021年2月5日前支付，第四年租金于2022年2月5日前支付，第五年租金于2023年2月5日前支付，第六年租金于2024年2月5日前支付，第七年租金于2025年2月5日前支付，第八年租金于2026年2月5日前支付，第九年租金于2027年2月5日前支付，第十年租金于2028年2月5日前支付。如乙方未按上述约定支付房租，视为乙方违约，此租房合同自动中止，合同约定的违约责任由乙方承担，乙方不得再进入出租房屋。商场内未搬离的任何物品是废弃物，甲方可自行处置，乙方无权干涉。三、乙方所租房屋的消防由甲方改造合格后交给乙方（之后该超市的消防由乙方维护管理），超市的消防维护、水电、房屋等维护费用等一切费用由乙方自行承担，乙方从事超市经营活动所需的消防由乙方自行整改办理，所需税务等全部相关手续由乙方自行办理，物管费每月每平方米/1元和水电费(按照水电部门收费标准）由乙方每月按时交给甲方，再由甲方负责交给有关部门，（若乙方未按时交纳物管费和水电费，由甲方从保证金中扣除，扣除后乙方必须尽快补上，如乙方交纳的保证金垫付完乙方仍未结清水电费，视为乙方违约，租房合同自动中止，乙方承担违约责任），租房合同因租房发生的一切税费由乙方负责按国家相关政策缴纳，甲方不承担任何费用。五、房屋为实名租赁，非经甲方同意，乙方不得转租，不得私自改变房屋用途，否则视为违约，甲方有权立即收回房屋。六、乙方装修房屋时不得破坏房屋的主体结构，不得进行有违安全的装修操作。若乙方租期满或者未交清房租合同中止。乙方所有装修按照来时修走时丢的行业通行规则，不得要求甲方进行任何补偿。八、乙方交纳贰万元（大写贰万元正）作为合同保证金，若违反上述合同规定，按合同条款执行，保证金不退。九、因国家政策或其它不可抗力因素造成合同不能履行，甲方需退还乙方没有使用时间的租金，乙方任何原因中止合同，房租一律不退还。十、违约责任：如甲乙双方任何一方违反以上合同条款，须向对方支付违约金300000元（大写叁拾万元整），如因国家征用等不可抗因素需中止合同，不视为任何一方违约，甲乙双方均不承担违约责任，甲方需退还剩余的房租。十一、租期满后，若乙方继续租用，在同等条件下享有优先权；若不继续租用，需恢复房屋损坏部分。十二、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自按合同签订之日起生效。合同还约定了其他权利义务。该合同甲方处有肖忠贤的签名捺印，乙方处有袁开国、赵丽菲的签名捺印，落款时间为2019年4月28日。在该合同的页末还备注“现申通快递使用着的商铺在甲方租赁期内每年补给乙方壹万伍仟元。租赁期满后，商铺归乙方使用。申通快递的一至四楼由乙方使用”，在该备注后有肖忠贤的签名捺印，袁开国的签名。合同签订后，被告袁开国、赵丽菲对案涉商铺进行了装修改造（装修中卫生间墙体被损坏），随后大成超市开始营业。2019年6月2日，因被告袁开国、赵丽菲未按时交纳2019年的第一次房租50000元，被告袁开国向原告肖忠贤出具了一份《付款保证》，载明：袁开国与肖忠贤于2019年4月28日签订了龙宇新天地超市的租房合同，合同约定袁开国于2019年6月1日应付房租伍万元，但袁开国因资金紧缺没有按时支付，按照合同规定已经违约，合同已自动中止。经与肖忠贤再三协商，请求再给袁开国最后一次拼搏机会，将伍万元的房租延期至2019年6月8日支付，其余房租支付仍然按合同约定执行，现肖忠贤已经同意袁开国延期至2019年6月8日付款的要求，如果到2019年6月8日袁开国仍然没支付伍万元的房租，租房一切事项按合同约定执行，袁开国绝不再提任何附加条件。保证上有原告肖忠贤（房东）和被告袁开国（保证人）的签名捺印。后被告袁开国、赵丽菲未按付款保证履行付款义务，也未履行其余房租的支付义务，原告肖忠贤为此向本院起诉。归纳原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、2019年4月28日双方签订的《租房合同》是否有效？二、原告的诉讼请求是否成立？关于焦点一。被告袁开国、赵丽菲认为签订合同是受欺骗胁迫，并就此合同提起了撤销之诉，经本院（2019）云2331民初1559号民事判决书和楚雄州中级人民法院（2019）云23民终1690号民事判决书认定，双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应如约履行，据此驳回了被告袁开国、赵丽菲的诉讼请求。本院认为，2019年4月28日双方签订的《租房合同》效力已经生效法律文书确认合法有效，《租房合同》对双方当事人具有法律约束力。关于焦点二。法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据合同约定被告不按期支付租金的原告可以终止合同，并收回房屋。现被告袁开国未能按约定履行房租分期支付义务，也未按《付款保证》约定期限支付房租，故对原告要求解除双方2019年4月28日签订的《租房合同》的诉求，于法有据，本院予以支持。对于解除时间，鉴于原告未提交证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故在被告收到本案应诉材料之日即2019年7月24日应视为双方合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故对原告要求被告结清水电、恢复损坏的卫生间并腾退案涉商铺的诉求，合法有据，本院予以支持。被告自2019年4月5日起一直使用案涉商铺至今未支付租金，现原告主张被告支付租金及实际使用费，于法有据本院予以支持，租金支付期间应自2019年4月5日起至2019年7月24日止，共计80960元［（280000元-15000元）÷360天×110天］，商铺实际使用费支付期间应自2019年7月25日起至被告搬离商铺之日止，支付标准按年租金265000元计算。原告根据合同约定主张被告支付解除合同违约金53000元，符合双方的约定且不违反法律规定，本院予以支持。被告大成超市虽不是本案的合同相对方，但其在案涉商铺开设并注册在案涉商铺内，属商铺的实际使用人，在合同解除后理应迁出案涉商铺，其应对被告袁开国、赵丽菲的上述义务承担连带责任，故对于原告要求其承担返还及支付义务的诉求，本院予以支持。审理中，原告明确表示不要求被告缪水仙承担相关责任，系其对自己权利所作的处分，不违反法律规定，不损害他人利益，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告肖忠贤与被告袁开国、赵丽菲于2019年4月28日签订的《租房合同》自2019年7月24日解除；二、限被告袁开国、赵丽菲、禄丰县金山镇大成富家百货超市于本判决生效之日起三十日内结清水电费、腾空并修复损坏的卫生间后返还其从原告肖忠贤处租赁的坐落于禄丰县金山镇龙宇新天地商场一楼商铺；三、由被告袁开国、赵丽菲于本判决生效之日起三十日内支付原告肖忠贤2019年4月5日至7月24日的租金80960元，并支付自2019年7月25日至实际腾空退还案涉商铺之日止按年租金265000元计算的商铺实际使用费，被告禄丰县金山镇大成富家百货超市对此款项承担连带责任；四、由被告袁开国、赵丽菲于本判决生效之日起三十日内赔偿原告肖忠贤违约金53000元，被告禄丰县金山镇大成富家百货超市对此款项承担连带责任；五、驳回原告肖忠贤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1560元（已交），由被告袁开国、赵丽菲、禄丰县金山镇大成富家百货超市共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  李春华二〇一九年十二月六日书记员  张庭芳