湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10298号上诉人(原审被告)：陈亮华，男，1971年3月17日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市汉**，委托诉讼代理人：耿婷，湖北敏讷律师事务所律师。上诉人(原审被告)：张孝芳，女，1978年6月18日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市汉**，委托诉讼代理人：耿婷，湖北敏讷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：喻拯昊，男，1985年3月8日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：童志敏，湖北泓峰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张贝灵，女，1988年8月24日出生，汉族，居民身份证住址上海市闵行区，委托诉讼代理人：童志敏，湖北泓峰律师事务所律师。原审第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区云霞路****、淮海路**泛海国际中心办公******。法定代表人：杨立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏晶，该公司员工。上诉人陈亮华、张孝芳因与被上诉人喻拯昊、张贝灵、原审第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初3703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈亮华、张孝芳上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第三项，改判陈亮华、张孝芳无需双倍退还喻拯昊、张贝灵购房定金6万元及损失赔偿金26万元；2、本案一、二审诉讼费用由喻拯昊、张贝灵承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、喻拯昊、张贝灵在合同约定的过户期限届满前便先行与他人另行签署了房屋买卖合同，其向陈亮华、张孝芳发送《履约催促函》的目的在于转嫁违约责任。2、陈亮华、张孝芳签署《武汉市存量房买卖合同》时已明确告知喻拯昊、张贝灵是因为换房才出售房屋，陈亮华、张孝芳是在与案外人昝晢签订了房屋买卖合同之后才与喻拯昊、张贝灵签订《武汉市存量房买卖合同》，因昝晢对过户履约时间一直未予明确，陈亮华、张孝芳为避免耽搁喻拯昊、张贝灵购房，才向喻拯昊、张贝灵表示需要等昝晢明确过户时间后才能与喻拯昊、张贝灵办理过户手续，陈亮华、张孝芳从未在过户期限届满前明确表示拒绝履行合同义务。二、一审法院判令陈亮华、张孝芳赔偿购房差价损失26万元，缺乏事实及法律根据。1、喻拯昊、张贝灵另购房屋的楼层、装修、面积等均与陈亮华、张孝芳出售的房屋不同，喻拯昊、张贝灵另购房屋的差价不属于必然性、直接性经济损失。2、根据一审法院查明的房价波动情况，对比2016年4月静安上城小区成交均价，即便房价上浮，增幅也仅为413元/平方米。3、一审判决陈亮华、张孝芳赔偿购房差价损失26万元，超出了陈亮华、张孝芳订立合同时预见的违约损失。三、一审法院既判决陈亮华、张孝芳双倍退还定金，又判决陈亮华、张孝芳赔偿损失违反法律规定。喻拯昊、张贝灵辩称：一、一审法院认定事实正确。喻拯昊、张贝灵在过户期限届满前与他人另行签署房屋买卖合同与本案无必然关联性。武汉市2016年的房价快速上涨，陈亮华、张孝芳在双方合同签署后，迟迟不配合办理贷款面签手续，且在其履约期限即将届满之前告知喻拯昊、张贝灵，因其与昝晢之间的房屋买卖合同无法履行，所以本案房屋买卖合同也不能履行。喻拯昊、张贝灵是为了减少损失，才不得已与他人另行签订房屋买卖合同。二、一审法院判令陈亮华、张孝芳承担26万元的赔偿具有事实及法律依据。武汉市2016年的房价处于疯涨状态，一日一价，喻拯昊、张贝灵在一个月内另行购房的单价差已接近2000元/平方米，小区均价不同于单套房屋的价格，不能以小区均价来确定损失。陈亮华、张孝芳作为完全民事行为能力人，理应知道楼市行情和违约后果，其应依法赔偿喻拯昊、张贝灵的实际损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。链家公司述称，陈亮华、张孝芳的两项上诉请求并未针对链家公司，链家公司不发表意见，链家公司待法院调查具体事实时再予以配合。喻拯昊、张贝灵向一审法院起诉请求：1、陈亮华、张孝芳双倍返还喻拯昊、张贝灵购房定金6万元；2、陈亮华、张孝芳赔偿喻拯昊、张贝灵经济损失26万元；3、本案诉讼费由陈亮华、张孝芳负担。一审审理中，喻拯昊、张贝灵增加诉讼请求：判令解除陈亮华、张孝芳与喻拯昊、张贝灵签订的《武汉市存量房买卖合同》。一审法院认定事实：2016年3月2日，喻拯昊、张贝灵与陈亮华、张孝芳在链家公司居间下，签订《武汉市存量房买卖合同》（合同编号：100000032639），约定：喻拯昊、张贝灵向陈亮华、张孝芳购买位于武汉市洪山区××号尚文·静安上城（人和家园）7栋2单元1401室的房屋，建筑面积为130.02平方米，房屋售价为178.5万元；交易定金3万元为第一部分房款，喻拯昊、张贝灵在签署合同时支付，陈亮华、张孝芳预留1万元在链家公司处作为交房保证金；175.5万元为第二部分房款，付款方式为商业贷款方式：喻拯昊、张贝灵须在过户之前支付首期款66.5万元，喻拯昊、张贝灵在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，陈亮华、张孝芳须配合喻拯昊、张贝灵提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给陈亮华、张孝芳，如喻拯昊、张贝灵已付首期款金额少于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款之金额，则买方须于银行出具《贷款承诺函》（或贷款审批同意书）后3日内补足首期款；双方应在合同签订后45个工作日内到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；喻拯昊、张贝灵应在领取房屋所有权证及土地使用权证后3个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；陈亮华、张孝芳在收到全部购房款（不含交房保证金）后20个工作日内将房屋交付给喻拯昊、张贝灵；逾期交房责任除不可抗力外，陈亮华、张孝芳未按照约定的期限和条件将该房屋交付给喻拯昊、张贝灵，按照下列方式处理：逾期在15日内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，陈亮华、张孝芳按日计算向喻拯昊、张贝灵支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向喻拯昊、张贝灵支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，喻拯昊、张贝灵有权退房，喻拯昊、张贝灵退房的，陈亮华、张孝芳自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照喻拯昊、张贝灵全部已付款的20%向喻拯昊、张贝灵支付违约金。同日喻拯昊、张贝灵、陈亮华、张孝芳与链家公司签订《居间服务合同》。喻拯昊、张贝灵、陈亮华、张孝芳均在《武汉市存量房买卖合同》、《居间服务合同》上签字。喻拯昊、张贝灵于合同签订当日向陈亮华、张孝芳支付定金3万元，其中1万元作为交房保证金预留在链家公司处，张孝芳出具一份收条，载明：今收到喻拯昊（身份证号：）交来的购买位于洪山区××号尚文?静安上城（人和家园）7栋2单元1401室商品房屋定金30000元。嗣后，陈亮华、张孝芳以案外人昝晢违约，无法买到自己合适的房子为由拒不履行合同。2016年4月25日，链家公司向陈亮华、张孝芳发出《履约催促函》称，喻拯昊、张贝灵向陈亮华、张孝芳支付定金3万元，根据《武汉市存量房买卖合同》陈亮华、张孝芳与喻拯昊、张贝灵应于签订合同后45个工作日内在区房管局办理过户手续，链家公司多次联系陈亮华、张孝芳配合办理贷款面签手续，陈亮华、张孝芳均不配合，通知陈亮华、张孝芳在收函后3个工作日内配合办理贷款面签及过户手续。喻拯昊、张贝灵在《履约催促函》守约方处签字。《履约催促函》于2016年4月27日送达，签收人为他人。至合同约定的过户之日止，陈亮华、张孝芳仍未配合喻拯昊、张贝灵办理银行贷款及过户手续。一审法院另查明，陈亮华、张孝芳与案外人昝晢于2016年2月20日签订《武汉市存量房买卖合同》（合同编号100000032654），购买案外人昝晢名下位于武汉市洪山区××号尚文?静安上城（人和家园）6栋1单元1701室的房屋，约定过户日期为合同签订后70个工作日内。喻拯昊与案外人王超于2016年4月16日签订《武汉市存量房买卖合同》（合同编号100000092186），向案外人王超购买了位于武汉市洪山区××号尚文?静安上城（人和家园）7栋2单元21层2103室的房屋，房屋建筑面积135.76平方米，房屋售价为213万元。截至2016年9月8日，喻拯昊、张贝灵分六次共计向案外人王超付款213万元。一审法院又查明，根据《安居客》平台显示，静安上城小区2016年3月房屋均价为14431元/平方米，2016年4月为15214元/平方米；根据链家成交系统统计，静安上城小区2016年3月房屋均价为13169元/平方米，2016年4月为14141.1元/平方米。一审法院认为，喻拯昊、张贝灵与陈亮华、张孝芳签订的《武汉市存量房买卖合同》（合同编号：100000032639）系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。喻拯昊、张贝灵依约支付定金3万元，但陈亮华、张孝芳未在合同约定的期限内配合喻拯昊、张贝灵办理银行贷款及过户手续，且经催告在合理期限内仍拒绝履行义务，致合同目的无法实现。陈亮华、张孝芳的行为违反了诚实信用原则，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，喻拯昊、张贝灵有权要求解除其与陈亮华、张孝芳签订的《武汉市存量房买卖合同》（合同编号：100000032639）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，喻拯昊、张贝灵有权要求陈亮华、张孝芳双倍返还定金。合同签订过后，当事人均应诚信履约，恶意违约的，违约方承担的违约损失不仅包括直接损失，还包括守约方的可得利益损失，包括房价涨跌所造成的购房差价损失。喻拯昊、张贝灵已充分举证证明其在陈亮华、张孝芳拒绝履行合同一个月内与案外人购买了与涉案房屋同小区的房屋，房屋价格213万元（135.76平方米，折合约为15689.5元/平方米），与其与陈亮华、张孝芳签订合同时约定的房屋价格178.5万元（130.02平方米，折合约为13728.7元/平方米）存在较大差额，故喻拯昊、张贝灵有权根据房屋面积、损失发生时点两套房屋市场成交单价差额、违约原因、过错程度等要求陈亮华、张孝芳赔偿购房差价损失。故对于喻拯昊、张贝灵要求解除房屋买卖合同、陈亮华、张孝芳双倍返还定金6万元以及赔偿损失26万元的诉讼请求，一审法院均予以支持。喻拯昊、张贝灵与陈亮华、张孝芳并未约定以另行购买房屋完毕后，才能向喻拯昊、张贝灵履行涉案房屋买卖合同为履行条件，故陈亮华、张孝芳以此作为抗辩理由，无事实依据及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除喻拯昊、张贝灵与陈亮华、张孝芳于2016年3月2日签订的《武汉市存量房买卖合同》（合同编号：100000032639）；二、陈亮华、张孝芳于一审判决生效之日起十日内向喻拯昊、张贝灵双倍返还购房定金6万元；三、陈亮华、张孝芳于一审判决生效之日起十日内向喻拯昊、张贝灵赔偿损失26万元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6100元，由陈亮华、张孝芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。喻拯昊、张贝灵在二审中认可其与陈亮华、张孝芳签订的《武汉市存量房买卖合同》（合同编号：100000032639）并未约定是否包含家具价格，但其与王超签订的《武汉市存量房买卖合同》（合同编号100000092186）中确实含有家具。陈亮华、张孝芳在二审中陈述，涉案房屋在2019年已经另行出售他人。本院认为，喻拯昊、张贝灵与陈亮华、张孝芳签订的《武汉市存量房买卖合同》（合同编号：100000032639）系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。喻拯昊、张贝灵在合同签订后依约支付定金3万元，但陈亮华、张孝芳在其履行义务期限届满前，以需要等待其购买房屋的出卖人昝晢明确过户时间后才能与喻拯昊、张贝灵办理相关手续为由，告知喻拯昊、张贝灵继续等待或另购房屋，且在合同约定的期限内，经催告仍未配合喻拯昊、张贝灵办理银行贷款手续，致合同目的无法实现，陈亮华、张孝芳构成根本违约。陈亮华、张孝芳认为喻拯昊、张贝灵向其发送《履约催促函》的目的在于转嫁违约责任，其从未在过户期限届满前明确表示拒绝履行合同义务的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。喻拯昊、张贝灵依法有权解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》（合同编号：100000032639）。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。故一审判决陈亮华、张孝芳双倍返还定金6万元，具有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，喻拯昊、张贝灵可以在主张双倍返还定金之外要求赔偿损失，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因喻拯昊、张贝灵两次购房的面积存在差异，根据一审测算的两次购房的单价差，以涉案房屋面积计，喻拯昊、张贝灵的差价损失接近26万元。故一审将26万元损失与双倍返还定金并处存在不当，本院予以纠正。综合考虑喻拯昊、张贝灵另行购买的房屋在是否包含家具、楼层、面积等方面与涉案房屋存在差异，结合陈亮华、张孝芳的违约原因、过错程度及2016年3、4月份房价上涨的客观情况，本院对喻拯昊、张贝灵赔偿损失的诉请予以部分支持，酌定陈亮华、张孝芳在双倍返还定金以外，另行赔偿喻拯昊、张贝灵损失16万元。综上所述，陈亮华、张孝芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初3703号民事判决第一项、第二项；二、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初3703号民事判决第三项为：陈亮华、张孝芳于本判决生效之日起十日内向喻拯昊、张贝灵赔偿损失16万元；三、驳回喻拯昊、张贝灵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6100元，由喻拯昊、张贝灵负担1906元，陈亮华、张孝芳负担4194元。二审案件受理费6100元，由喻拯昊、张贝灵负担1906元，陈亮华、张孝芳负担4194元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月二日书记员 汪丽玲