河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终7033号上诉人（原审被告）：张霖，男，1986年11月12日出生，汉族，住保定市莲池区。上诉人（原审被告）：曹月，女，1990年10月16日出生，汉族，住保定市莲池区。二上诉人的共同委托诉讼代理人：常皓，保定市莲池区虹桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：马顺威，男，1989年12月28日出生，汉族，住保定市莲池区。委托诉讼代理人：王怡，河北嘉道律师事务所律师。上诉人张霖、曹月因与被上诉人马顺威买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初4605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张霖、曹月及其委托诉讼代理人常皓，被上诉人马顺威及其委托诉讼代理人王怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张霖、曹月上诉请求：依法撤销原民事判决书，并就该案重新审理，公正判决。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，判决不公。第一、本案中的《房屋买卖合同》因违反《城市房地产管理法》第38条的强制性规定而应该认定为无效合同。本案中的房产交易是二手房交易，交易的房产并没有办理不动产权属登记，没有房产权属证书，依据《城市房地产管理法》第38条规定：下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……；同时依据《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故在本案中，双方当事人于2019年7月10日签订的《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定而应该被认定为无效合同。第二、被上诉人马顺威没有给付购房款，上诉人张霖、曹月没有返还购房款及利息的义务。被上诉人马顺威在一审庭审中承认并没有实际交付购房款，而是用上诉人张霖应当偿还的借款本金59万元和利息2万元折抵的购房款。被上诉人还当庭出示了给上诉人张霖的转款记录，但其所有的转账记录总金额才52.49万元，与借款合同、收款证明等材料中的借款金额59万元完全不符。被上诉人声称其余款项是现金交易，但其提交法庭的两份“收款证明”中均明确写明“今收到马顺威转款人民币伍拾玖万元整”。上诉人张霖坚决否认双方之间存在现金交易，同时被上诉人也没有任何证据证实双方存在现金交易。由此足以断定双方当事人之间只有转款，没有现金交易。被上诉人在一审第一次庭审中，承认与上诉人张霖之间除了民间借贷关系外，没有别的经济往来。被上诉人马顺威有给上诉人张霖转款52.49万元记录，但上诉人张霖也有曾给被上诉人转款610151元的记录。对于上诉人张霖的转账金额，被上诉人在一审庭审中也认可。综上事实，上诉人张霖、曹月根本就不欠被上诉人马顺威的借款，双方当事人之间根本不存在真实的民间借贷关系。被上诉人没有交付购房款，上诉人没有返还购房款及利息的事实基础及义务。综上，上诉人认为原审判决在上述问题上认定事实不清，证据不足，判决不公，上诉人现依法提出上诉，请上级人民法院依法查明事实，支持上诉人的请求。马顺威辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人提出的商品房屋买卖合同之间是无效合同是错误的，理由是根据《最高院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定，出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销解除的，买受人可以请求返还购房款及利息，赔偿损失并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，双方签订商品房买卖合同是符合法律规定的，商品房预售合同登记备案，使买受人取得优先购买权和期待权，因此上诉人在取得商品房预售合同登记后其有权将所拥有的商品房进行出售。双方之间签订商品房买卖合同的前提并不是被上诉人向要购买二上诉人的该房产，而是因为二上诉人无法偿还拖欠的款项抵债的协议。马顺威向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》，张霖、曹月返还马顺威的购房款610000元；2、判令张霖、曹月支付自2019年7月10日起至还清购房款之日止的违约利息（月息一分五）；3、诉讼费用由张霖、曹月承担。一审法院认定事实：2018年4月4日，马顺威与张霖签订《借款合同》，约定出借人为马顺威，借款人为张霖，借款金额为五十九万，期限为12个月，自合同签订之日起至2019年4月4日止，张霖出具了收到借款本金五十九万元的收据。2019年4月4日，因张霖未按期偿还双方于2018年4月4日签订的《借款合同》项下的借款本息，马顺威与张霖再次签订《借款合同》，约定出借人为马顺威，借款人为张霖，借款金额为五十九万，期限为5年，自2019年4月4日至2024年4月4日，张霖出具了收到借款本金59万元的收据。2019年7月10日，马顺威与张霖、曹月签订《房屋买卖合同》，约定张霖、曹月将其所有的位于乐凯北大街东侧，恒滨路南侧，嘉禾直隶新城水郡16号楼2单元1304号房产出售给马顺威，合同总价款120万元，鉴于该房屋系贷款购买，马顺威应支付张霖、曹月购房款71万元，剩余房屋贷款本息由马顺威偿还，贷款手续由张霖、曹月办理。同时，该《房屋买卖合同》第二条约定“2018年4月4日，甲方因经营需要，向乙方借款人民币伍拾玖万元整（小写590000元），利息为月息七厘五，还款付息。截止本房屋买卖合同签订之日止，本息共计人民币陆拾壹万元（小写：610000元），上述金额折抵在乙方应付甲方的购房款中。乙方在扣除上述款项后，需再给付甲方余款壹拾万元（小写：100000元），甲方收到乙方给付的余款后，视为乙方已将本合同第一条约定的购房款交付给甲方，甲方在收到乙方转付的购房款后，向乙方出具收款收据”。2019年7月10日，张霖、曹月向马顺威出具《收款收据》，载明“今收到马顺威向我支付的位于乐凯北大街东侧，恒滨路南侧，嘉禾直隶新城水郡16号楼2单元1304号房产的购房款，共计人民币柒拾壹万元（小写710000元）。其陆拾壹万元（小写：610000元）是我2018年4月4日向马顺威的借款伍拾玖万元及利息叁万元，另外的壹拾万元（小写：100000元）是马顺威在折抵上述借款本息后通过转账方式向我支付的购房款余款。”本案审理过程中，马顺威、张霖、曹月均认可房屋买卖合同以及收款收据中约定的十万元购房款未实际支付。马顺威提交了其给张霖微信、支付宝、银行转账的凭证，共计转款给张霖537908元。张霖主张其与马顺威之间存在互相借贷的关系，提交了张霖于2017年7月3日向马顺威转账159400元，2017年7月7日向马顺威转账80000元，2018年1月11日向马顺威转账308224元，总金额为547624元的银行转账凭证、张霖给马顺威的微信转账34笔，总金额为62527元的微信转账凭证。马顺威主张张霖给其转款的款项用于为张霖购买设备，并非借款。以上事实，有马顺威、张霖于2018年4月4日签订的《借款合同》及收款收据、2019年4月4日签订的《借款合同》及收款收据、2019年7月10日签订的《房屋买卖合同》及收款收据、银行流水、微信转账凭证、庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为：双方之间自2016年至2019年期间存在多笔资金往来，张霖、曹月主张双方之间互为借贷关系，没有证据支持，不予认可。马顺威、张霖于2018年4月4日签订《借款合同》，2019年4月4日再次签订的《借款合同》，2019年7月10日马顺威、张霖、曹月签订《房屋买卖合同》，可以看出，马顺威与张霖、曹月双方之间截止2018年4月4日，张霖认可欠款59万元。以上三份合同均系双方所签订，张霖主张系受到马顺威胁迫所签订，但其因相同的款项多次签订合同、出具收据，主张是因胁迫所签订不符合常理，亦没有证据支持，故对于该主张不予认可。结合审理查明的事实，马顺威与张霖、曹月签订的《房屋买卖合同》，实为以房抵债合同，2019年出具的收款收据上明确载明所谓的购房款是2018年4月4日借款合同项下的借款本金59万元、利息2万元共计61万元所折抵，庭审过程中马顺威、张霖、曹月均认可，《房屋买卖合同》以及2019年7月10的收款收据中涉及的马顺威应支付的10万元购房款实际未支付，结合以上事实认定，马顺威实际向张霖、曹月折抵购房款的金额为61万元。马顺威与张霖、曹月签订《房屋买卖合同》后，因张霖、曹月陈述诉争房屋的分期贷款手续无法办理，故马顺威未如期支付合同约定的10万元购房款，张霖、曹月亦未能依约办理房屋分期贷款手续，双方均违反了合同约定。根据该《房屋买卖合同》第六条，“甲方以实际行动表示拒绝履行本合同，或乙方有理由相信甲方拒绝履行本合同的，或本合同已无履行可能性的，乙方有权解除本合同。本合同解除的，甲方应将乙方已付全部购房款及贷款本息，包括本合同第二条的借款本息，按月息一分五向乙方支付利息，直至本息还清之日止”，现张霖、曹月明确拒绝履行该合同，故马顺威主张解除《房屋买卖合同》，张霖、曹月返还购房款61万元，予以支持；马顺威主张张霖、曹月支付自2019年7月10日起至还清购房款之日止按照月息一分五计算的利息，根据《房屋买卖合同》第六条约定，应当自该合同解除之日起开始支付利息，故判令张霖、曹月向马顺威支付以61万元为本金，自本判决生效之日起至还清本息之日止的按照月息1.5%计算的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：“一、解除原告马顺威与被告张霖、被告曹月于2019年7月10日签订的《房屋买卖合同》；二、被告张霖、被告曹月于本判决生效之日起十日内返还原告马顺威610000元；三、被告张霖、被告曹月于本判决生效之日起十日内返还原告马顺威相应利息（以610000元为本金，自本判决生效之日起至还清本息之日止的按照月息1.5%计算）；四、驳回原告马顺威其他诉讼请求。案件受理费9900元，简易程序减半收取4950元，保全费3570元，共计8520元，由被告张霖、曹月负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。二审庭审中，诉讼双方均认可对原来的《借款合同》没有进行变更、解除或终止，借据等材料也仍在被上诉人马顺威手中；马顺威主张《借款合同》依然在履行中，张霖、曹月认为不存在真实的借款关系。本院认为，马顺威与张霖、曹月之间签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。张霖、曹月主张《房屋买卖合同》无效，并未提交证据证明其主张，依法应承担举证不能的不利后果。本案中《房屋买卖合同》约定张霖、曹月办理房屋分期贷款手续、马顺威支付购房款。2019年7月10日，张霖、曹月向马顺威出具的《收款收据》载明“今收到马顺威向我支付的位于乐凯北大街东侧，恒滨路南侧，嘉禾直隶新城水郡16号楼2单元1304号房产的购房款，共计人民币柒拾壹万元（小写710000元）。其陆拾壹万元（小写：610000元）是我2018年4月4日向马顺威的借款伍拾玖万元及利息叁万元，另外的壹拾万元（小写：100000元）是马顺威在折抵上述借款本息后通过转账方式向我支付的购房款余款。”但马顺威、张霖、曹月均认可《房屋买卖合同》以及《收款收据》中约定的十万元购房款未实际支付。因此，该《收款收据》显然不具有真实性。诉讼双方签订《房屋买卖合同》后，对原来的《借款合同》没有进行变更、解除或终止，借据等材料也仍在被上诉人马顺威手中，借据并未销毁或返还给借款人，结合交易及借款习惯，能够得出《房屋买卖合同》中约定的61万元购房款尚未以马顺威对张霖的债权进行抵销。马顺威没有支付剩余的10万元购房款，张霖、曹月也未依约办理房屋分期贷款手续。合同双方均以实际行动表明不再履行合同义务，因此对于马顺威关于解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因合同签订后马顺威并未支付实际支付合同约定的购房款,所涉及的借款也未实际进行抵销，所以《房屋买卖合同》解除后张霖、曹月并不负有归还购房款的义务，亦不应承担相应的利息。本案为房屋买卖合同纠纷，依法审理诉讼双方之间房屋买卖合同纠纷，双方签订的《借款合同》不在本案审理范围之内，双方对于《借款合同》可另行解决。综上所述，张霖、曹月的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初4605号民事判决第一项“解除原告马顺威与被告张霖、被告曹月于2019年7月10日签订的《房屋买卖合同》”；二、撤销保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初4605号民事判决第二项“被告张霖、被告曹月于本判决生效之日起十日内返还原告马顺威610000元”、第三项“被告张霖、被告曹月于本判决生效之日起十日内返还原告马顺威相应利息（以610000元为本金，自本判决生效之日起至还清本息之日止的按照月息1.5%计算）”、第四项“驳回原告马顺威其他诉讼请求”；三、驳回马顺威其他诉讼请求。一审案件受理费9900元，简易程序减半收取4950元，保全费3570元，共计8520元，由马顺威负担；二审案件受理费9900元，由上诉人张霖、曹月负担4950元，由被上诉人马顺威负担4950元。本判决为终审判决。审判长  李舒淼审判员  王洪月审判员  陈 宁二〇一九年十二月十九日法官助理佟锡尧书记员于惠