河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23055号上诉人（原审原告）：李仕奎，男，1985年7月24日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人:郜红，河南牧野律师事务所律师。委托诉讼代理人:闫丽，河南牧野律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫东骥，男，1990年2月8日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。被上诉人（原审第三人）：闫冬阳，男，1984年9月10日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。以上二被上诉人委托诉讼代理人:程川东,河南银基律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：耿红英，女，1972年11月16日出生，汉族，住河南省淇县。上诉人李仕奎因与被上诉人闫东骥、闫冬阳、耿红英房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初16589号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李仕奎上诉请求：1、请求法院依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初16589号民事判决第二项、第三项。2、请求法院依法改判三被上诉人退还李仕奎款项50750元。3、请求法院依法改判三被上诉人赔偿李仕奎现有装饰装修物价值200000元。4、本案诉讼费用由被上诉人承担。一审法院在上诉人未对该退租协议提起诉讼的情况下直接否定该退租协议的效力，明显违反法律规定，超出上诉人的诉讼请求。一审法院驳回上诉人要求被上诉人支付装修款20万元的诉讼请求明显违背法律规定和合同约定。一审法院基于被上诉人耿红英与闫冬阳之间的租赁合同已经解除，因此直接解除李仕奎与被上诉人耿红英之间的租赁合同，而不是要求被上诉人耿红英退还李仕奎所支付的8200元的房屋押金明显错误。闫东骥、闫冬阳均辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李仕奎向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的租赁关系；2、判令第三人耿红英返还不当得利51160元；3、判令被告及第三人赔偿原告现有装修物损失200000元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月8日，原告作为承租方（乙方）,第三人耿红英作为出租方(甲方)与居间方郑州市新方缘房地产营销策划有限公司签订《房屋租赁合同》，约定第三人耿红英将位于郑州市郑东新区万通街85号1号楼15层1502号的房屋出租给原告作为办公使用。租赁期限自2017年1月8日起至2020年1月7日止。租金每月8200元,按半年支付。原告应于每期30日前向第三人耿红英交付租金,并于2016年11月8日前交付首期租金49200元、押金8200元。租赁期满，如原告不再续租，租房押金除抵扣应由原告承担的费用、租金或按合同约定原告应承担的违约赔偿责任外，应如数（不计利息）返还给原告。甲、乙双方确认该房屋为毛坯房。备注事项：1、合同期限为三年，前两年无递增，第三年递增5%；2、合同期限内，甲方不能收回该房屋，若提前收回，甲方须赔偿乙方20万元装修费(此条款在乙方正常履行合同的前提下生效)；3、2016年11月8日至2017年1月7日为装修期，免租金；4、租赁期满，乙方在同等条件下享有优先承租权；5、在租赁期内，如果甲方未履行完合同，赔付乙方20万装修费后，乙方不得破坏房屋内硬装。2018年5月19日，原告与第三人耿红英签订《房屋退租协议》，约定，第三人耿红英要求提前终止租赁合同，其共计赔偿原告违约金32万元，在协议达成当日支付部分违约金25万元，原告在收到第一部分违约金后10日内，应将拖欠的物业管理费、水费、电费、燃气费、卫生管理费等费用结清，并移交房屋。否则每超一日扣除违约金5万元。房屋移交时，双方结算完当月的费用后，耿红英支付原告剩余违约款7万元。2018年5月25日，被告闫东骥（乙方）受第三人闫冬阳委托，与第三人耿红英（甲方）及中介方（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定第三人耿红英以312万元的价格将涉案房屋卖给闫冬阳。2018年7月14日，耿红英（甲方）、闫东骥（乙方）、原告委托人符峰、见证人张某签订《补充协议》，载明，自该协议签订之日起，甲方房屋交付乙方，房屋返还请求权由乙方享有，承租人李仕奎应将2018年7月14日以后的租金交付给乙方。租金届满后，由承租人李仕奎向乙方返还房屋。同日，第三人耿红英出具证据，载明“原租户2018年7月14日至2018年12月8日的租金，由原租户转入原房东耿红英账户，收据由新房东闫东骥出具转为购房首付款，金额为肆万玖仟贰佰元”。2018年12月24日，被告出具收条一份，载明：涉案房屋的房租（2018.6.8-2018.12.7）已收，承租人李仕奎从2018年12月8日开始支付房租给闫东骥。2018年12月29日，原告向第三人耿红英账户转款51160元。2019年1月1日，耿红英向原告出具收据，载明，今收到李仕奎租金51160元（租房：正商和谐大厦A座1502室，2019年1月8日至2019年7月7日半年租金，应收51660元，少收500元，半年补交）。2019年1月14日，第三人闫冬阳委托河南银基律师事务所向原告出具律师函，载明：耿红英已经将涉案房屋卖给闫冬阳并完成交付，耿红英也告知原告直接向闫冬阳支付房租，经闫冬阳多次催要，原告拒绝支付。闫冬阳要求原告在接到律师函起5日内，按照合同约定支付房租。庭审中，各方当事人均确认，在2018年7月14日签订补充协议前后，涉案房屋一直由原告实际使用。原告称其收到上述律师函后，就不再实际使用房屋，并于2019年2月初从房屋内搬离，其搬离时未办理房屋交接手续，但与被告及第三人均联系过。被告闫东骥、第三人闫冬阳称未收到原告及第三人耿红英办理交接的通知。第三人耿红英称，房屋仍由原告实际使用，原告未与其办理交接手续。另查明，1、2019年1月8日，第三人闫冬阳向本院递交诉状，要求解除闫冬阳与耿红英之间签订的房屋买卖合同，耿红英支付违约金62万元。经诉前调解未果，本院于2019年5月8日立案受理闫冬阳诉耿红英、郑州德和房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案。闫冬阳诉称中载明：涉案房屋有租约，耿红英承诺与房屋租户解约，将房屋交付给闫冬阳使用。2018年7月份，耿红英告知闫冬阳租户不愿意解约，闫冬阳与耿红英双方签订补充协议，耿红英将自2018年7月14日起的租金交付给闫冬阳，向闫冬阳交付违约金265000元，上述两款项直接算作闫冬阳支付的首付款。2019年5月8日，本院依法作出（2019）豫0191民初12661号民事判决书，载明：关于闫冬阳诉请解除其与耿红英签订的房屋买卖合同，涉案房屋因耿红英涉及其他诉讼的原因已于2018年11月14日被成都市武侯区人民法院查封，致使不能实现合同目的，耿红英已经构成根本违约。故解除房屋买卖合同并由耿红英返还闫冬阳已支付的购房款670000元。而对于补充协议中的租金49200元、租房押金8200元和将未解租违约金26.5万元转化为购房款的部分，鉴于合同已解除，故该条款已不能再按实际履行对待，有关补充协议约定作为合同的一部分也应解除，对该部分款项不予支持。现该判决已发生法律效力。2、不动产登记资料查询结果证明，截止2019年5月29日16时39分，涉案房屋不动产权证号为1601073384元，产权人为耿红英。2018年11月14日该房产被成都市武侯区人民法院查封。以上事实由原告及第三人耿红英提交的《房屋租赁合同》、原告及被告闫东骥提交的《补充协议》，原告提交的收条、银行转账凭证、收据、退租协议、律师函，被告闫东骥提交的（2019）豫0191民初12261号民事判决书及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与第三人耿红英签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。双方虽在合同履行期间签订了退租协议，但根据庭审各方陈述及其后签订补充协议的事实，该退租协议并未实际履行，原告一直实际使用房屋。根据补充协议的内容及（2019）豫0191民初12261号民事判决书查明事实，该补充协议实质系耿红英与闫冬阳房屋买卖合同的组成部分。原告现依据该补充协议主张其与被告闫东骥之间形成了新的租赁合同关系，该院认为，根据买卖不破租赁原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即在租赁期间，房屋出卖且产权变更后，承租人与新的所有权人形成新的租赁合同法律关系，而本案中，耿红英与闫冬阳之间的房屋买卖合同已经解除，补充协议作为房屋买卖合同的组成部分亦已解除，涉案房屋的产权并未变更至被告闫东骥或第三人闫冬阳名下，第三人耿红英仍系涉案房屋的产权人，涉案房屋的产权并未发生变动，原告并未与被告形成租赁合同法律关系，且原告亦未实际向被告支付2019年1月8日后的租金，而将租金支付给了第三人耿红英。原告仍实际与第三人耿红英在履行房屋租赁合同。因耿红英与闫冬阳之间的房屋买卖合同纠纷，原告已实际从涉案房屋中搬离，并通过本案的诉讼表明解除合同的意思表示，故原告与耿红英之间的房屋租赁合同已无继续履行的必要，应予以解除。对于原告向耿红英支付的2019年1月8日至2019年7月7日的租金51160元，因原告自认实际使用房屋至2019年2月初，故对于2019年1月8日至2月初的租金应由原告支付，不应予以退还。综合本案情况，对原告要求耿红英退还租金51160元的诉讼请求，该院对42550元的部分予以支持，超出部分不予支持。关于原告主张被告及第三人赔偿原告现有装修物损失200000元的诉讼请求，因原告与第三人耿红英签订的退租协议并未实际履行，故其依据该退租协议主张的装修损失，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告李仕奎与第三人耿红英之间的租赁合同；二、第三人耿红英于本判决生效之日起十日内退还原告李仕奎已支付的租金42550元；三、驳回李仕奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5068元，减半收取2534元，由原告李仕奎负担2105元，由第三人耿红英负担429元。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，李仕奎与耿红英签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。双方虽在合同履行期间签订了《退租协议》，但该退租协议并未实际履行，李仕奎一直实际使用房屋至2019年2月初，后其又通过本案诉讼表明解除合同的意思表示。故李仕奎上诉请求依据《退租协议》主张装修损失，本院不予支持。耿红英虽然曾经与闫冬阳签订了《房屋买卖合同》和《补充协议》，但李仕奎仍实际向耿红英支付2019年1月8日以后的租金，且该案涉房产始终登记在耿红英名下，故李仕奎仍在实际履行其与耿红英的《房屋租赁合同》。因李仕奎实际使用该房屋至2019年2月初，房租却支付至2019年7月7日，故应由耿红英退还部分租金。一审法院依据本案的事实及证据，计算认定的退还数额并无不当，本院予以支持。综上所述，李仕奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4423元，由上诉人李仕奎负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇一九年十二月十六日书记员 蔡玉龙