云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云08民终990号上诉人（原审原告）：李向东,男,1969年6月8日出生,现住云南省普洱市澜沧拉祜族自治县。委托诉讼代理人：李航，云南聚哲律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：普洱市新锦江置业投资开发有限公司，住所地:云南省普洱市思茅区。法定代表人:李昌台,系该公司总经理。委托诉讼代理人：杜思琦，女，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。上诉人李向东因与被上诉人普洱市新锦江置业投资开发有限公司（以下简称新锦江置业）商品房预约合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李向东上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审民事判决，并依法改判;2.判令由新锦江置业承担一审、二审的诉讼费。事实和理由：在本案庭审过程中，基于新锦江置业对李向东所起诉的案件事实以及相应证据均予以认可，且双方当事人均明确表示愿意进行法庭调解并继续履行合同，但法庭却并未组织双方进行调解，反而判决驳回李向东的诉讼请求,不符合法律规定。在本案庭审过程中，新锦江置业认可法庭查明的案件事实,明确表示愿意继续与李向东履行此认购协议书约定的内容，并同意在法庭的主持下与李向东进行法庭调解，从而签订正式的商品房买卖合同，同时协助李向东办理“御景新城.雅园”6栋1单元6-4号房屋的产权登记手续。李向东与新锦江置业调解所涉及的内容并不违反国家法律禁止性规定，也并未侵犯任何第三人的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条“人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解”之规定，本案应准予双方当事人进行法庭调解。综上所述，一审法院在案件事实清楚且双方当事人均同意进行法庭调解的情况下却并未组织双方调解，反而判决驳回李向东的诉讼请求,不符合法律规定，同时也剥夺了李向东的诉讼权利。请求二审法院查明案件事实，依法裁判，保护李向东的合法权益。新锦江置业未提交书面答辩意见。李向东向一审法院起诉请求：1.请求依法判决新锦江置业继续履行与李向东签订的《御景新城·雅园认购协议书》,并按认购协议书约定与李向东签订《商品房买卖合同》,协助李向东办理相关购房手续；2.本案的案件受理费由新锦江置业承担。一审法院认定事实:2017年11月1日李向东（买受人）、新锦江置业（出卖人）签订一份“御景新城·雅园”认购协议书，约定：买受人拟认购出卖人开发的“御景新城·雅园”6栋1单元6-4号房，建筑面积424.86平方米（最终面积以实测面积为准）总价1452596.00元；买受人在签订本认购协议书时支付购买该房屋定金410000元；买受人在签订本认购书后7日内即2017年11月8日前支付首付款，买受人应在支付首付款之日提供相关办理按揭所需资料，并按出卖人指定时间携带身份证、本认购协议书、定金收据等资料前往出卖人指定地点签署正式的商品房买卖合同，同时本认购协议书废止。上述合同签订后，当天李向东向新锦江置业支付了定金410000元。后李向东、新锦江置业未按上述合同约定签订正式的商品房买卖合同。另查明，一审法院于2018年2月1日作出（2018）云0802执76号之二执行裁定书，对上述合同约定的房屋进行查封，查封期限3年。一审法院认为：关于李向东要求新锦江置业继续履行“御景新城·雅园”认购协议书,并按认购协议书约定与李向东签订《商品房买卖合同》,协助李向东办理相关购房手续的诉讼请求问题。经庭审查明，李向东、新锦江置业于2017年11月1日签订一份“御景新城·雅园”认购协议书，约定：李向东向新锦江置业拟认购其开发的“御景新城·雅园”6栋1单元6-4号房屋，按新锦江置业指定时间携带身份证、本认购协议书、定金收据等资料前往新锦江置业指定地点签署正式的商品房买卖合同。该认购协议书并不具备本约合同应当具备的条款。而根据学理上一般预约合同的定义：当事人之间约定将来订立一定合同的合同。故应确认上述认购协议书系预约合同，该预约合同真实、合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院对该预约合同的有效性、合法性予以确认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，乙方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”据此，李向东要求新锦江置业继续履行预约合同，双方当事人按照预约合同的约定签订本约合同的请求属于思想意志性的给付，房屋预购合同的目的在于订立本约合同，只是一种督促性的保障行为，并不能作为一种强制根据，若强制其缔结本约，则人民法院须补足本约的缺失条款，但这些条款的目的均在于交易目的之实现，此有悖于预约当事人的意思表示。虽然本案新锦江置业辩称同意与李向东签订本约合同，但法院一旦做出继续履行合同，签订本约的判决，该项判决在法律上就属于法院执行的范畴，而该项判决与强制执行基本理论不合，依强制执行理论，当事人向法院申请强制执行，须有给付内容（包括物和行为），但不包括意志给付。纵观本案，虽然新锦江置业在庭审中同意与李向东签订本约合同，但如果法院判决继续履行合同后，新锦江置业不与李向东签订本约合同，则存在不能强制执行的问题，故一审法院认为“继续履行”的违约责任形式在法律上和事实上都不能强制适用预约合同约定的签订本约。且本案当事人作为合同双方当事人，根据意思自治原则，既然双方当事人对签订本约都没有异议，双方当事人完全可以自己签订本约合同，并不需要法院的强制力，且法院也没有该强制力。由此，李向东的上述请求无事实和法律依据，故不予支持。综上所述，应确认驳回李向东的诉讼请求。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回李向东的诉讼请求。案件受理费100元，由李向东负担。二审中，当事人没有提交新证据。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，李向东与新锦江置业于2017年11月1日签订的“御景新城·雅园”认购协议属于预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，根据双方签订的认购协议书内容，李向东在签订认购协议书时支付410000元房屋定金，其后按新锦江置业指定时间携带身份证、本认购协议书、定金收据等资料前往新锦江置业指定地点签署正式的商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四条的规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”李向东与新锦江置业在二审期间向本院提交了调解协议书，要求法院对双方愿意继续履行“御景新城·雅园”认购协议书,并按认购协议书约定与李向东签订《商品房买卖合同》及协助李向东办理相关购房手续的行为予以确认。因签订商品房买卖合同是李向东与新锦江置业之间自愿发生的民事法律行为，双方自行协商签订即可。《商品房买卖合同》签订过程中，涉及到双方对买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款的确定，需李向东与新锦江置业在签订《商品房买卖合同》时协商一致方能达成。一审法院在对李向东与新锦江置业签订的“御景新城·雅园”认购协议的有效性、合法性予以确认的同时，对李向东起诉要求与新锦江置业签订《商品房买卖合同》及协助其办理相关购房手续的诉讼请求予以驳回，并在说理部分对驳回该诉讼请求的理由从法理角度进行了充分阐述，本院对此不再赘述，对一审判决的评判予以确认。综上所述，李向东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李向东负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 张劲松审判员 田 田二〇一九年十二月二日书记员 刘奕君