云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云29民初308号原告（反诉被告）：陈雷，男，1982年2月5日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区，现住大理市。委托诉讼代理人：尹静，云南辉进波律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈顺哲，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨如雷，男，1963年4月9日出生，云南省大理市人，白族，住大理市。被告（反诉原告）：尹彩香，女，1967年4月1日出生，云南省大理市人,白族，住大理市。被告（反诉原告）：杨静恒，男，1988年12月8日出生，云南省大理市人,白族，住大理市。三被告的共同委托诉讼代理人：杜娅丹，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）陈雷与被告（反诉原告）杨如雷、尹彩香、杨静恒租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序分别于2019年1月17日、2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告陈雷及其委托诉讼代理人尹静、陈顺哲，被告杨如雷、尹彩香、杨静恒的共同委托诉讼代理人杜娅丹到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论现已审理终结。原告陈雷向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《合作经营协议》和《补充协议》无效；2.判令三被告共同返还给原告租金452万元，并以452万元为基数自原告实际支付日起（其中200万元为2014年10月21日、50万元为2014年10月24日、202万元为2016年5月26日）到实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告支付利息;3.判令三被告共同赔偿原告直接损失1335.1827万元，并以1335.1827万元为基数，自2015年4月7日起至实际支付日止按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告支付利息;4.判令三被告共同支付原告自2018年12月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止按照每月6000元支付看管人员费用；5.由三被告承担本案全部诉讼费用、保全费用及为保全支付的担保费用。事实和理由：事实和理由：1.2014年10月21日，原、被告双方签订《合作协议》，约定：甲方提供马九邑村临海地块12540平方米，地面建筑5800平方米(实际建筑面积为6000多平方米)交由乙方经营，甲方保证已通过合法方式取得该地块的使用权，合作项目有合法使用该地块的权利，该地块的有关权属证明及相关文件作为本合同附件之一；甲方提供该地块及地上建筑物和附属物为期20年，乙方负责经营，向甲方支付固定金额的分成；经营期限内，甲方必须保证无政府、集体或个人对合作项目使用的土地及地上建筑物提出任何异议，如出现上述情况由甲方负责与乙方无关，如甲方处理不当给乙方造成了经济损失由甲方负责赔偿；甲方保证为建设该地块上的建筑物及后续经营办理合法的政府手续，如因手续不齐全造成后期更改、拆建、无法经营的，由甲方负责，如因此造成乙方损失的由甲方负责赔偿；协议期满不再续约的，甲方有权收回该地块及地上建筑物的所有权；如甲方违反本合同，退还全部已收取的未到期的分成，并赔偿乙方全部投资金额的五倍以上，投资额包括乙方所支付的分成及所有在该项目上的投资。2.《合作协议》签订后，原告按约定向被告支付当年固定分成款200万元，后双方再次签订《补充协议》，原告又向被告支付了50万元。3.被告交付场地和建筑后，原告即按约定进行委托设计、平整土地、对被告已经完成的框架建筑物进行装修，为此支付了设计费、建筑材料费、建筑安装费，并购买了中央空调、家具、预订了电梯等；完成了电路设施建设、空调管线安装、消防工程建设及在路边围建彩钢瓦；为装修和营业租赁了脚手架，支付了电费、收视费、架设了宽带等，以上共支出各项费用合计1335.1827万元。4.由于被告未按约定履行“甲方保证为建设该地块上的建筑物及后续经营办理合法的政府手续”的承诺，未办理合法的建设规划许可，2015年4月7日，土地管理部门发出违建通知，装修工程被迫停工；原告已实际投入的部分装修工程也被政府拆除，给原告造成巨大损失。5.在被告注销固定分成收款银行账户后，原告为了继续促成协议的履行向公证处提存第二年的固定分成200万和逾期利息2万元，支付了公证提存费6466.02元，随后被告从公证处领取了提存款，但不履行义务，致使装修工程一直停工，原告对租赁物进行大量投资后无法正常使用承租物和依法经营，造成巨大的经济损失。6.原、被告双方所签订的合同名为《合作协议》，实则基础法律关系实为房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”至今被告都未按承诺办理合法的建设工程规划许可证，因此双方间的租赁合同关系应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。按双方协议约定“如因手续不齐全造成后期更改、拆建、无法经营的，由甲方负责，如因此造成乙方损失的由甲方负责赔偿”，导致双方当事人之间的租赁合同无效，完全是被告的过错造成，故被告依法应返还原告已支付的租金452万元，并赔偿原告所受到的损失1335.1827万元。原告主张直接损失1335.1827万元的组成，⑴提存公证、处理租赁合同公证费7583元；⑵建筑设计费132.16869万元；⑶装修工程的工程款450.8266万元；⑷空调安装费用100.9813万元；⑸磁砖采购、加工费用75.7477万元；⑹钢结构和铝合金门窗200.7702万元；⑺消防工程15万元；⑻变压器35万元；⑻家具制作235.77万元；⑼电梯14.01万元；⑽彩钢瓦围栏施工费用和脚手架租赁费用共计19.8万元；⑾垃圾清运费、水电费、有线电视入网费共计6.7011万元；⑿装修期间差旅费13.9988万元，现场工作人员的工资生活费33.65万元。被告杨如雷、尹彩香、杨静恒答辩称,请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。事实与理由：1.《合作经营协议》签订时，承租物已取得合法的土地、建设手续。⑴协议第1条第2款约定“甲方保证通过合法方式取得该地块的使用权，合作项目有合法使用该地块的权利”。案涉土地系通过村民代表大会决议后由杨静恒向委会承包经营50年，原属委会的沙砖厂、制线厂、预制管件厂的村镇企业用地，属委会的集体土地，杨静恒户对承租土地有承包经营权，有权对外出租，已履行合法使用该地块的约定义务。⑵协议第5条第4款约定：“甲方保证为建设该地块上的建筑物及后续经营办理合法的政府手续”。2012年11月28日，银桥镇人民政府审核同意委会在承租土地上开办乡村民俗旅游文化服务中心，2012年12月11日，杨静恒取得银桥镇政府核发的《云南省村镇建设许可证》，并在承租土地上建设了一幢2.5层的房屋，为经营设立了大理洱海阳光海岸旅游投资有限公司，办理了排污许可证。截至2014年10月21日双方签订协议时，承租房屋已取得合法的建设许可，无任何行政主管部门或第三人对承租房屋的合法性提出异议，且被告已为酒店经营作了部分准备。2.本案一审法庭辩论终结前，承租房屋已取得合法的建设工程规划许可手续，《合作经营协议》有效。协议第5条第4款约定：“如因手续不齐全造成后期更改、拆建、无法经营的，由甲方负责”,合同履行过程中，的确出现相关行政主管部门因洱海保护、规划等问题要求对承租房屋进行整改，被告依照合同约定积极按照政府要求整改到位。2018年1月23日，经银桥镇党委及人民政府研究，同意对马久邑乡村民俗旅游文化服务中心项目整改后现状备案，向被告核发备案通知，告知可以办理经营手续。大理市城乡规划委员会2017年第4次项目审查会议规划公示、银桥镇政府的备案通知可证实承租房屋现已取得主管部门的合法批准手续。3.原告主张装修停工系因被告未办理合法的建设规划、经营手续不属实。⑴2015年4月4日，土地管理部门发出“你未经批准擅自在集体耕地上回填土方，围建基础，破坏耕地的行为违法，现责令立即停止上述违法行为，听候处理”的通知，系由于2015年2月16日原告在承租土地上擅自建设钢架房被银桥镇国土、规划、委会等相关部门叫停；2015年4月7日，原告在装修过程中擅自将原建筑围墙拆倒后再进行其他设施建设，银桥镇国土、规划、巡查队到现场制止并下达《责令停止国土资源违法行为通知书》，由被告签收；故原告诉称导致装修工程停工的违建行为实为原告自己实施，与被告无关。⑵根据《补充协议》的约定原告要成立酒店管理公司运营地块酒店项目，行使其在合作经营协议中的权利义务，但截至目前原告仍未设立运营公司，即便被告负有办理经营手续的义务，也因原告未成立经营主体而无法办理，该项过错在于原告。4.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，虽然承租房屋在合同履行过程中存在违反建设工程规划许可的情况，但违建情形原告也存在过错，还存在洱海保护的政策变化。原告诉称的合同无效情形不能成立，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告杨如雷、尹彩香、杨静恒向本院提出反诉请求：1.依法解除双方签订的《合作经营协议》；2.判令反诉被告陈雷立即将承租的位于的房产及土地返还反诉原告；3.判令反诉被告向反诉原告支付自2017年5月21日起至2019年5月20日止的租金400万元，以及自2019年5月21日起至承租物返还之日止的租金，按照200万元/年计收；4.判令反诉被告赔偿反诉原告拆除的木质长廊及围墙工程价款64577425元；5.由反诉被告承担本案所有的诉讼费、鉴定费、评估费。事实和理由：1.根据合同法94条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，符合法定解除条件。本案原告陈雷以合同无效方式向法院提起诉讼已表明其不愿履行合同，故杨如雷一方主张解除合同。2.关于合同解除后的财产返还和损失赔偿。⑴合同解除后，剩余租赁期限不再履行，陈雷应将承租物返还杨如雷一方。⑵因原告不再履行合同导致合同解除，其应支付自2017年5月21日起至承租物返还之日止参照合同约定的200万元/年计收的租金。⑶杨如雷将承租物交付给陈雷时，建筑物上有一木质长廊（工程造价579360.51元），场地外围建有砖砌围墙（工程造价66413.74元），两处工程为杨如雷合法建设，本可正常利用，被原告因装修、改造擅自拆除，现无法恢复，应由原告赔偿该损失。反诉被告陈雷答辩称，1.双方签订的合作协议因反诉原告隐瞒真相存在欺诈而无效，无效合同不存在解除的问题。2.关于反诉原告主张返还涉案房产、土地的问题。本案的合同效力和是否返还场地待法院判决后才能确定，在反诉原告赔偿陈雷损失前，陈雷依法有权拒绝移交场地、房屋。3.反诉原告要求原告支付租金的问题。原告认为支付租金的条件并未成就。⑴涉案工程尚在装修期即被政府叫停，至今未装修完成，也未投入使用，无需支付租金；⑵反诉原告未履行保证租赁标的合法的义务，无权主张租金。4.关于被告主张成立赔偿拆除木质长廊及围墙损失的问题。根据双方签订的合作经营协议约定原告有权根据需要在该地块上新建、改建永久性或临时性建筑物，故陈雷有权根据需要拆除木质长廊及围墙，其无权要求原告赔偿。本案的争议焦点主要是：1.双方签订《合作经营协议》、《补充协议》的效力问题；2.被告是否应当承担赔偿经济损失的责任，经济损失应如何分担的问题；3.被告的反诉请求能否成立的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合查明的案件事实予以综合认定。根据双方提供的证据及庭审，确认本案事实如下：2007年10月22日，大理市委会通过召开村民代表大会决议将本村闲置的原沙砖厂、制线厂两块场地对外公开拍卖或出租，原沙砖厂场地为集体土地，原制线厂场地为工业用地。2008年5月24日，村民杨静恒与委会签订《土地承包协议书》，由杨静恒承包委会集体所有的前述闲置土约20亩用于经营，期限50年，承包费为16000元/年，承包方有权在承包土地上建盖房屋和其它设施建设，有权对所承包的土地自由转租或向外承包。上述协议书于2008年6月6日经过大理州公证处公证。2016年11月8日，原制线厂场地由权利人委会申请变更土地用途并缴纳土地出让金后，该地块由“工业用地”变更为“商业用地”用途，并于2017年5月12日办理了（2017）大理市不动产权第0009407号不动产权证书。为经营利用承包土地杨静恒于2012年9月10日成立大理洱海阳光海岸旅游投资有限公司，并于同年10月31日向委会提出开办“马久邑乡村民俗旅游文化服务中心”项目的申请，经村委会上报大理市银桥镇人民政府，银桥镇政府于2012年11月28日作出审核意见，同意开办乡村民俗旅游文化服务中心，要求项目建设要符合村镇规划建设要求和环保相关要求，项目建设内容必须按相关要求，办理相应手续。2012年12月11日，大理市银桥镇人民政府向被告杨静恒颁发“马久邑乡村民俗旅游文化服务中心”建设项目的《云南省村镇建设许可证》（编号：村工2012-383号），该编号的建设许可证同时出现两份，一份建筑面积为2608.65平方米（2层），一份建筑面积为4701.34平方米（2.5层），均载明该建设项目符合村镇规划建设要求，准予开工建设。后被告杨如雷户在承包地块上建盖两幢三层砖混结构的房子，并作了部分装修。2014年10月21日，杨如雷、尹彩香及二人之子杨静恒（甲方）与陈雷（乙方）签订《合作经营协议》，双方合作经营酒店项目，约定：1.项目所在地，大理市银桥镇马九邑村临海地块总面积12540平方米，地面建筑5800平方米；甲方保证已通过合法方式取得该地块的使用权，合作项目有合法使用该地块的权利。2.合作期限为20年，2015年5月21日起至2035年5月21日止，甲方为乙方提供房屋建设及装修期，2014年10月21日至2015年5月21日为装修期限，装修期内如因甲方责任造成装修停工，装修期顺延。3.合作方式，甲方提供该地块及地上建筑物和附属物为期20年的使用权，乙方负责经营该项目；乙方按约定的时间和金额向甲方支付固定收益，其中2015年5月21日至2020年5月20日每年支付200万元，于每年5月21日前支付。4.乙方的权利，⑴乙方在合作期限因经营所发生的一切责任由乙方承担，无论收益多少都按约定支付固定分成给甲方；⑵乙方在合作期间有权根据需要在该地块上新建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物及水、电等设施，所产生相关费用由乙方承担，甲方需配合办理相关手续；⑶合作期间因经营所产生的水、电、有线电视等费用，由乙方承担；⑷乙方合作期间保证经营过程遵守国家法律法规，如违反后果自负；合作期限内无权转让。5.甲方权利，⑴合作期限内，甲方必须保证无政府、集体或个人对合作项目使用的土地及地上建筑物提出任何异议，如出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关；如甲方处理不当给乙方造成了经济损失由甲方负责赔偿；⑵甲方保证满足该项目正常经营所需的供水、供电设施连接到该地块；⑶期满不再续约的，甲方有权收回该地块及地上建筑物的所有权；⑷甲方保证为建设该地块上的建筑物及后续经营办理合法的政府手续，如因手续不齐全造成后期更改、拆建、无法经营的，由甲方负责；如因此造成乙方损失的由甲方负责赔偿。6.协议的解除，⑴本协议期满后；⑵双方达成终止协议。7.违约责任，⑴违约责任，如因乙方原因违约的，甲方有权收回本土地的使用权，土地上所建的固定建筑归甲方所有；⑵如因甲方原因违约的，甲方退还全部已收取的未到期的分成，并赔偿乙方全部投资金额的五倍以上，投资额包括乙方所支付的分成及所有在该项目上的投资。2014年10月19日，双方签订《补充协议》，约定因经营需要，乙方成立酒店管理公司运营该地块酒店项目，行使乙方在合作经营协议中的权利和义务，陈雷、刘遵华为公司股东，甲方予以认可。2014年10月24日，双方签订《补充协议》，约定乙方在该地块和建筑物上装修改造和经营期间如发生安全事故由乙承担，二十年内分成总金额增加50万元，场地及地上建筑物于2014年10月24日下午全部移交乙方。合同签订后，原告于2014年10月21日向被告支付租金200万元，10月24日支付50万元，共计租金250万元；被告于2014年10月24日将场地和房屋交付给原告。原告接手房屋和场地后，对框架建筑房屋进行设计装修改造，并准备在场地上扩建一栋钢结构房。装饰装修过程中，原告购置了空调、家具、磁砖，预订了电梯，进行了电路设施建设、空调管线安装、消防工程建设及路边围建彩钢瓦等施工。2015年2月13日，原告在场地上开挖基础建设钢结构房，被银桥镇政府组织巡查的人员发现并制止其施工。2015年4月6日，原告将原建筑围墙拆除进行改建过程中又被银桥镇政府组织巡查的人员发现，次日被大理市银桥国土资源所下达《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令停止违法行为，并要求委会加强监管，待办理相关合法手续后再进行施工。2015年期间，因被告杨如雷户超规划建筑，银桥镇政府要求其对违建部分进行整改拆除，杨如雷于2015年底完成整改拆除。2016年4月28日，被告向原告出具《告知函》，认为双方合作的租赁标的物被列为洱海流域建设项目的重点整治项目，整治过程中《村镇建设许可证》被撤销，并责令进行整治拆除部分建筑物；现完成房屋的整改，但政府部门一直不颁发《村镇建设许可证》，以致后续的手续无法办理，双方合作的目的目前根本无法实现，也许以后也实现不了；根据目前客观情况继续履行原合作协议已不现实，请原告在一个月内提出双方合作的解决方案，并与被告面商处理意见。2016年5月23日，原告通过大理州玉洱公证处以证据保全形式向被告邮寄送达一份《告知函》，认为大理市银桥国土资源所发出的违法行为通知书是因被告未能及时办理相应手续，导致合作项目在装修期内被政府责令停工，按协议约定因被告原因造成项目停工，装修期顺延，相关收益分成金理应同期顺延，但为表示原告方合作诚意，按约向被告支付200万元，请被告三日内提交有效的收款方式。后原告于2016年5月26日向大理州玉洱公证处提存了2016年5月21日至2017年5月21日的租金200万元及滞纳金2万元，并支付证据保全公证费600元和提存公证费6060元。被告于2017年1月9日领取了提存款202万元。2016年5月27日，陈雷向被告《回函》，认为双方签订的协议合法有效，原告有权要求被告继续履行协议，促使合作项目的顺利开展；合作分成200万元按协议约定时间支付给被告，因协议约定的银行卡支付账号失效，原告将合作分成金交到大理州玉洱公证处进行公证提存；因被告合作房屋相关手续不齐全，导致后续手续无法办理，合作项目无法正常开展，请被告及时与政府沟通办理相关手续，确保项目正常开展。2017年5月19日，原告通过大理三塔公证处以证据保全形式向被告邮寄送达一份《告知函》，认为自2015年4月收到违法行为通知书后，一直等被告办理相关手续，合同至今不能履行，在被告将全部手续交原告之前，双方所签订的合同中止履行，暂停支付分成款直至合同恢复履行之日。为此，原告支付公证费300元和邮寄费23元。2017年7月23日，大理市城乡规划委员会在2017年第四次项目审查会议上对“马久邑乡村民俗文化旅游服务中心”项目的审查决议结果为：鉴于该项目属历史遗留问题，且已经州级相关部门认定违建部分已拆除，银桥镇政府已确认整改到位，同意认可其整改后的效果；鉴于目前“七大行动”等保护措施的实行，不再对该项目进行审批，由银桥镇政府备案认可整改后的现状建筑。根据上述审查决议内容，银桥镇政府在2018年1月23日召开的第十九次党政联席会会议上对该项目备案事宜经讨论研究决定，由银桥镇政府按大理市城乡规划委员会2017年第四次项目审查会议的审查决议，办理相关备案手续。根据市规划局的审议和镇政府的讨论研究，2018年2月1日，大理市银桥镇政府向马久邑乡村村俗旅游文化服务中心发出《备案通知》，备案情况为，有建筑两幢，南幢建筑面积1308.02平方米，层数3层，北幢建筑面积3216.78平方米，层数3层，总建筑面积4524.8平方米。2018年2月14日，被告向原告出具《告知函》，认为被告于2016年完成租赁房屋的整改，但政府一直未办理验收备案手续，为此被告征求原告意见是否继续履行合同，原告当时未明确书面意见，但已将租金支付给被告；2018年2月1日，银桥镇政府已同意对“马久邑乡村民俗文化旅游服务中心”项目整改验收备案，租赁标的房屋已经具备合法手续，请原告提出后续双方合作的解决方案。2018年5月18日，原告通过大理玉洱公证处以证据保全形式向被告邮寄《告知函》，认为自停工通知后原告提供的房屋被政府一拆再拆，虽拆除后获得备案，但说明2016年之前政策规定被告的房屋就已存在违法，到现在被告也没有提供可恢复施工的政府批文；在办理全部手续交给原告之前双方中止合同履行，暂停支付分成款至合同恢复履行之日。为此，原告支付公证费600元。2018年11月19日，大理市银桥镇政府向大理市“七大行动”指挥部违规经营整治组报送镇政专字﹝2018﹞224号“大理市银桥镇人民政府关于请求同意马久邑乡村民俗旅游文化服务中心办理完善营业相关手续的请求”，认为马久邑乡村民俗旅游文化服务中心于2015年10月14日按审查通过的方案自行整改，2015年底完成违建部分和外观整治，大理市城乡规划委员会2017年第四次项目审查会议通过了中心整改方案验收；在客栈餐饮整治前期，因为中心的整改情况未经规委会验收，银桥镇政府和执法组没有把该户纳入关停的名单；中心地块局部位于蓝线范围内，业主已经完成拆除腾退；中心业主向银桥镇和执法组提出办理完善经营证照的申请，经银桥镇政府和执法组现场核实，认为中心因为历史遗留的违章建筑整改问题未纳入客栈整治范围，情况属实，建议按《大理市乡村民宿客栈管理办法》办理完善相关经营手续。2018年11月27日，大理市市场监督管理局向银桥镇人民政府出具“市违规经营整治组办公室关于马久邑民俗旅游文化服务中心办理完善营业相关手续的函复”，认为马久邑民俗旅游文化服务中心位于洱海流域水生态保护区核心区，且建设整改未经规委会验收，未开展经营活动，不属存量餐饮客栈经营户，根据《大理市乡村民宿客栈管理办法》规定和专项整治工作要求，不同意该中心办理经营证照。诉讼过程中原告陈雷申请对租赁物添附的装修、设施和设备中未拆除部分的造价和价值进行评估，对已拆除的装修、设备、设施的结算进行审计，后其撤回鉴定申请。被告同时也申请对陈雷实施的装修工程进行工程造价鉴定，本院依据被告的申请依法委托大理诺亚工程造价咨询有限公司对涉案租赁房屋的装饰装修工程造价进行了鉴定，该造价公司于2019年8月13日作出《工程造价司法鉴定报告书》，鉴定意见：“陈雷与杨如雷、尹彩香、杨静恒房屋租赁合同纠纷”装饰装修造价鉴定金额合计4185366.64元，其中违建已拆除部分的装饰装修造价为799693.07元，三线规划已拆除部分的装饰装修造价为161056.51元，未拆除部分的装饰装修造价为3224617.06元（含C栋钢结构及地基造价794226.84元）。被告支付鉴定费用70000元。2019年10月15日，本院组织双方当事人对置于租赁房屋及场地上的家具、空调、磁砖进行清点、固定，双方对清点、固定的结果均无异议。1.原告订制的木制家具，部分已运送至马久邑，堆放于租赁房屋北幢一层，该部分家具系各部件零乱混杂堆放，未进行组装、包装，未进行分类，无法辨清其类别，无法清点；堆放情况有刻制的光盘予以固定。根据原告提交的证据证实，2014年12月5日，原告与玉龙县传奇设计装饰有限公司签订《家具制作合同书》，约定乙方按图纸式样规格制作家具，交货日期为150日，交货地点大理马久邑；总价款为235.77万元，分四次付款；家具出售后概不退换。订购单载明，家具的类别为床、床头柜、书桌、衣柜+茶水柜+行李架、单人沙发、沙发边柜、脚踏、茶几、玄关桌、电视柜等。2018年8月1日，玉龙县传奇设计装饰有限公司送到马久邑租赁房屋处家具425件，总价款为128.94万元；当天玉龙县传奇设计装饰有限公司向原告出具收款证明一份，载明玉龙县传奇设计装饰有限公司分别于2014年12月6日、2014年12月13日、2015年1月15日、2015年10月11日四次共计收到原告家具款230万元，余下未送货制成家具仍在乙方仓库保存，此部分家具不退不换。2.原告购买的空调，安装好外挂在房屋外墙上有11台，安装后拆除50台（含已损坏1台），未安装的40台，现场共计清点空调有101台。按原告购买空调的单价计算，⑴C015型空调单价为3923.40元/台，未安装3台，已安装7台，10台共计价款为39234元；⑵C020型空调单价为5020.60元/台，未安装12台，已安装48台，60台共计价款为301236元；⑶C025型空调单价为6511.70元/台，未安装8台，已安装5台，13台共计价款为84652.10元；⑷C030型空调单价为6825.70元/台，未安装17台，共计价款为116025元；⑸C010型空调单价为3608.80元/台，已安装1台，价款为3608.80元。上述空调共计价款为54.47559万元。3.现场遗留的磁砖，场地院落内堆放三堆零散磁砖，无法识别品牌和数量；租赁房屋内堆放有金持牌木纹砖合计737件，⑴规格16cm×90cm的86件，原告购买单价为170元/件，价款为14620元；⑵规格15cm×60cm的43件，单价为106元/件，价款为4558元；⑶规格15cm×80cm的454件，销售单价为140元/件，共计价款为63560元；⑷规格20cm×100cm的共计154件，销售单价为201元/件，共计价款为30954元；737件磁砖共计价款为11.3692万元。此外，还有马赛克磁砖1件；地砖（规格80×80）1件；地砖（规格60×60）1件，该件地砖双方认可价款为231.20元。按原告购买单价，除院落内的三堆磁砖、马赛克磁砖1件、地砖（规格80×80）1件外，其他磁砖共计价款为11.39232万元。另查明，2018年，政府在涉案租赁房屋区域内实行“三线规划”的政策，为此又拆除涉案租赁房屋部分建筑和装修，对该拆除部分被告已得到政府相应的补偿款。本院认为，一、关于合同的性质和合同的效力问题。原、被告双方签订名为合作经营酒店,由原告向被告支付固定收益的合作经营协议，实则是被告将其建盖好的房屋及场地租赁给原告经营酒店，双方之间是租赁合同关系。涉案租赁场地上的“马久邑乡村民俗旅游文化服务中心”项目系经银桥镇政府批准开办，并向被告杨静恒颁发该建设项目的《云南省村镇建设许可证》（编号：村工2012-383号），由杨如雷在场地上建筑了涉案两幢租赁房屋。因银桥镇政府在办理上述383号建设许可证中过程中出现违规行为，以至于该383号建设许可证出现两份，一份建筑面积为4701.34平方米（2.5层），另一份建筑面积为2608.65平方米（2层），相关部门对该违规行为已做出处理，并责令杨如雷对超规划的违法建筑部分进行整改拆除，经拆除后的房屋获得镇政府的备案。故现经备案后的建筑面积为4524.8平方米的两幢房屋及场地的租赁合同是有效的，而超出规划被整改拆除的部分房屋的租赁合同是无效的，双方签订的租赁合同部分有效，部分无效，合同无效部分并不影响合同有效部分的履行。原告陈雷主张确认整份租赁合同无效的诉请，与查明的案件事实不相符，本院不予支持。被告主张经整改后的房屋已取得合法的手续，双方签订《合作经营协议》有效，与查明的事实相符，本院予以采纳。二、关于合同是否应当解除的问题。涉案租赁房屋取得政府整改备案后，2018年11月19日，银桥镇政府根据被告提出办理完善经营证照的申请，向大理市“七大行动”指挥部违规经营整治组报送“大理市银桥镇人民政府关于请求同意马久邑乡村民俗旅游文化服务中心办理完善营业相关手续的请求”，建议办理完善相关经营手续，大理市市场监督管理局对此向银桥镇政府作出函复，认为马久邑民俗旅游文化服务中心位于洱海流域水生态保护区核心区，且建设整改未经规委会验收，未开展经营活动，不属存量餐饮客栈经营户，根据《大理市乡村民宿客栈管理办法》规定和专项整治工作要求，不同意该中心办理经营证照。据此，因洱海流域水生态保护治理的政府政策性因素“马久邑乡村民俗旅游文化服务中心”项目目前不能办理经营证照，原告陈雷经营酒店的合同目的不能实现，且其已明确表示不再继续履行合同，因不可归责于当事人的事由导致合同不能继续履行，合同应予解除。三被告提出解除合同的反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。三、关于合同解除后的法律后果问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金问题。原告主张合同无效，已付租金总额452万元应全部返还，并由被告承担相应利息。被告认为不应返还租金，原告还应承担第三年起至返还承租物之日止的租金。1.租金计算起止时间的认定。原告交纳第一年租金，第一年期满后，被告认为合同目的不能实现提出与原告协商解决方案，原告认为合同合法有效，继续履行合同，并将第二年租金公证提存，后被告领取第二年租金；到第三年度，原告于2017年5月19日以被告未办理相关手续恢复施工为由提出中止履行合同，暂停支付租金。本院认为，综合上述事实，第一年系双方自愿履行合同，第二年被告提出合同无法继续履行后，原告认为可继续履行合同并将租金提存，被告收取了第二年租金，亦视为双方自愿履行合同；第三年原告提出“中止履行合同，暂停支付租金”的事由符合本案的客观实际，本院予以确认；故本案的租金应计算至2017年5月19日止即以前两年的租金计算，之后的租金不应再支付。原告于2014年10月24日支付的50万元租金系双方经协商后增加的二十年内的分成总金额，分摊到各年的租金为2.5万元，前两年分摊5万元，剩余租金45万元应由被告返还原告。被告反诉要求原告支付第三年至承租物返还之日止的租金的诉请，与本院确认的上述案件事实不相符，本院不予支持。2.双方签订的租赁合同部分有效，部分无效，合同无效部分系因被告违建拆除，该部分房屋的租金应由被告返还原告。对于合同无效部分的租金，本院按照整改备案后的面积与合同约定的租赁面积的比例进行计算，违建拆除部分面积占22%，第一年合同无效部分的租金为44.55万元【（200万元+2.5万元）×22%】，第二年合同无效部分的租金为44.99万元【（202万元+2.5万元）×22%】，被告应返还原告合同无效部分的租金共计为89.54万元（44.55万元+44.99万元）。3.合同有效部分的租金，第一年合同有效部分的租金为157.95万元（202.5万元-44.55万元），因该部分合同合法有效，租金应由原告承担；第二年合同有效部分租金为159.51万元（204.5万元-44.99万元），因第二年度被告认为合同无法履行，而原告认为可继续履行并提存了租金，根据该事实和案件客观实际酌定由双方各承担一半，即各承担79.755万元（159.51万元×50%）租金。综上，被告应返还原告的租金为214.295万元（45万元+89.54万元+79.755万元）。原告主张要求被告承担返还租金的利息，于法无据，本院不予支持。四、关于原告投入的已形成附合部分的装饰装修损失问题。涉案租赁房屋的装饰装修工程造价本院依法委托大理诺亚工程造价咨询有限公司进行了鉴定，该造价咨询公司鉴定资质合法，鉴定人员具备鉴定的相应资质，对《工程造价司法鉴定报告书》已组织司法鉴定人员向双方答疑质证，因此该造价咨询公司出具的鉴定报告应作为定案的依据。对于原告申请的重新鉴定申请，本院不予准许。1.对于鉴定报告中“违建已拆除部分的装饰装修造价799693.07元”如何承担的问题。因被告将违建部分的房屋租赁给原告，双方签订该违建部分的租赁合同无效，合同无效的原因是由出租人造成,添附在违建部分房屋上的装饰装修部分已被拆除，原告并未实际使用，故该违建拆除部分的装饰装修损失799693.07元应由被告全部承担。2.鉴定报告中三线规划已拆除部分的装饰装修造价161056.51元如何承担的问题。政府对三线规划拆除部分的装饰装修价值已对被告进行了补偿，故由原告装修而又被政府三线规划后拆除的装饰装修损失161056.51元，由被告补偿给原告。3.未拆除部分装饰装修造价3224617.06元的损失如何分担问题。双方2014年10月21日签订的合同约定：⑴合作期限内，甲方必须保证无政府、集体或个人对合作项目使用的土地及地上建筑物提出任何异议，如出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关；⑵甲方保证为建设该地块上的建筑物及后续经营办理合法的政府手续，如因手续不齐全造成后期更改、拆建、无法经营的，由甲方负责。根据上述合同约定保证租赁房屋的合法性和办理合法经营手续系被告的合同义务，前期因被告办理村镇建设许可证的违规行为、违建部分的拆除、整改备案等其自身因素影响合同的履行和办理经营证照的时机，以至其未能履行前述合同义务；后期确因洱海保护治理政府政策的实施，被告客观上不能履行办证的义务；但导致后期客观事实的发生被告具有一定的过错，对涉案合同不能继续履行产生的法律后果负有一定的责任。虽然合同约定未履行前述合同义务的责任全由被告承担，但原告对被告提交的同一村镇建设许可证有两个不同建筑面积的证件，未尽到合理谨慎的审查义务；在第一年租期满、违规建筑事实披露后，被告主动提出合同目的不能实现要与原告协商处理方案时，原告未能预见事态的发展趋势，仍表示继续履行合同，并将第二年租金予以公证提存，其在第一年就可与被告协商终止合同的履行而未积极磋商，故其对之后损失的扩大具有一定的过错，对此其对合同不能继续履行产生的法律后果亦承担一定的责任。综合上述客观事实和案件实际，本院根据公平原则，认定被告对未拆除部分装饰装修造价的损失承担70%的责任，原告承担30%的责任。即原告承担967385.12元（3224617.06元×30%）的装修损失，被告承担2257231.94元（3224617.06元×70%）的装修损失。综上，已形成附合部分的装饰装修损失，由被告赔偿给原告共计321.798152万元（79.969307万元+16.105651万元+225.723194万元）。原告投入资金进行装修、改造所形成的附合的装饰装修物因被告原因未使用过，故本案原告装饰装修造成的损失不再适用合同解除时剩余租赁期内构成附合的装饰装修残值的计算方式，被告主张按剩余租期的装饰装修残值计算的理由不成立，本院不予采纳。五、关于原告投入的未形成附合部分的装饰装修损失问题。1.家具部分，原告主张其定制总价为235.77万元，由被告承担该损失；被告认为合同解除后对其已不适用，不同意接收。对此，本院认为，原告订制家具是用于经营酒店，现经营酒店的合同目的不能实现，对原告已造成一定的经济损失；由于不可归责于当事人双方事由导致合同的解除，产生的损失仍由双方按一定比例进行分担。第一，家具部分的价值问题。原告现拉到马久邑租赁场地上的家具部分，属于各部件零乱混杂堆放，未进行组装、包装，未进行分类，无法辨清其类别，无法清点，不具备价值评估的条件，对此应由原告承担不能进行评估鉴定的责任。第二，原告于2014年12月签订家具定制合同，合同期限为5个月，而在2015年2月、4月原告在装修改造过程中被政府部门叫停，2015年4月28日，被告已告知原告合同目的不能实现，双方协商处理方案，在上述情况知悉后家具还在制作期限内，原告应当积极与玉龙县传奇设计装饰有限公司沟通协商采取适当措施防止损失的扩大，而原告并未履行该义务，故在止损事项上原告具有一定的责任。第三，原告定制家具的材质、工艺及单价不一定与市场价值相当。本院综合考虑上述三个因素、被告不愿意接收家具的意见及被告对合同不能继续履行产生的法律后果所负的责任，酌情由被告承担拉到现场家具总价128.94万元的30%，即38.682万元（128.94万元×30%），其余损失由原告自行承担，家具所有权归原告，并由其自行处置家具，将堆放于租赁房屋内的家具搬离现场。2.空调部分，原告主张共计购买112台，支付货款和安装费用100万元，尚欠9813元，由被告承担损失100.9813万元。原告主张112台，现场清点只有101台，本院确认以现场遗留的101台空调作为计算损失的依据。对于空调，被告愿意接收，本院确定由被告享有。综合案件的客观事实，损失价值本院确定仍按30%和70%进行分担。101台空调共计购买价值54.47559万元，由原告分担16.342677万元（54.47559万元×30%），由被告分担38.132913万元（54.475590万元×70%）。3.磁砖部分，被告愿意接收，并按原告购买的单价进行计价。金持牌磁砖合计737件，按原告购买单价共计为11.3692万元，双方认可规格60cm×60cm的地砖1件价款为231.20元，总计11.39232万元。另堆放在场地上的三堆磁砖、规格80cm×80cm的地砖1件、马赛克磁砖1件，原告提交的证据无法判定其价款，本院不作处理。就磁砖部分，由被告向原告补偿价款11.39232万元。4.变压器和消防工程。变压器原告主张已支付35万元，原告认可，本院予以确认；消防工程原告主张产生费用15万元，被告只认可7万元，同理按过错责任进行分担，原告承担4.5万元，被告承担10.5万元；变压器和消防工程价款共计45.5万元由被告补偿给原告。5.电梯。原告预订电梯3台，共计46.7万元，已支付30%的货款14.01万元，被告虽愿意接收电梯，但电梯的制作完成、安装等事实尚未发生，对此本院不作处理。6.原告主张的其他费用。⑴彩钢瓦围栏费用、脚手架租赁费用、垃圾清运费、水电费、电视入网费、提存公证费及处理合同事项公证费。本院认为，彩钢瓦围栏费用、脚手架租赁费用、施工水电费均已包含在装饰装修的工程造价内，属于重复主张，本院不予支持。垃圾费和生活水电费系承租人租赁使用房屋、场地期间产生的费用，且合同也约定租赁期间的水电费由原告承担，故应由原告自行承担。提存公证费6060元，被告愿意分担，本院酌情各分担一半即3030元；而其他公证费用系原告为维护自身权益而支出的费用，与被告无必然关联性，应由其自行承担。电视入网费用1.95万元，被告认为可以用的情况下接收，本院确定该费用由被告承担。⑵原告主张由被告承担装修期间其差旅费13.9988万元、看守工地人员支出的工资生活费用33.65万元及2018年12月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止按6000元/月支付看管人员费用，对上述费用，被告不认可。本院认为，出租人将租赁物交付给承租人后，合同履行期限届满和合同解除之前，承租人因工作、生活、管理租赁物所产生的费用应由其自行承担，不应由出租人承担。综上，未形成附合部分的装饰装修物和其他费用，由被告向原告共计补偿135.960233万元（家具38.682万元+空调38.132913万元+磁砖11.39232万元+变压器、消防工程价款45.5万元+入网费用1.95万元+提存公证费0.303万元）。原告主张要求被告承担其装饰装修产生损失的利息，合同解除后被告应赔偿原告装饰装修损失，不应再包括装修过程中产生的利息，原告的该项主张无法律依据，本院不予支持。六、关于被告的其他反诉请求是否成立的问题。合同解除后，原告应将租赁的房屋和场地返还给被告，被告的该项反诉请求成立，本院予以支持。被告要求原告赔偿原告拆除的木质长廊及围墙损失64.577425万元，并申请对木质长廊及围墙进行价格评估。本院认为，木质长廊和围墙已被拆除，无评估的参考对象，且装修、改造行为系经过出租人同意，就改造过程中拆除的木质长廊及围墙，原告无须向被告进行赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四第（五）项、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第十一条第（四）项、第十四条第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告陈雷与被告杨如雷、尹彩香、杨静恒于2014年10月21日签订的《合作经营协议》及相关补充协议；二、被告杨如雷、尹彩香、杨静恒于本判决生效后十五日内返还原告陈雷租金214.295万元；三、被告杨如雷、尹彩香、杨静恒于本判决生效后十五日内向原告陈雷赔偿装饰装修损失共计457.758385万元；四、反诉被告陈雷于本判决生效后十五日内将租赁的房屋和场地返还给反诉原告杨如雷、尹彩香、杨静恒，并将堆放在租赁房屋内的家具全部搬离；五、驳回原告陈雷的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告杨如雷、尹彩香、杨静恒的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费128461元，由原告陈雷负担80155元，被告杨如雷、尹彩香、杨静恒负担48306元；鉴定费70000元，保全费5000元，保全保险费36000元，共计111000元，由原告陈雷负担33300元，被告杨如雷、尹彩香、杨静恒负担77700元。反诉案件受理费21983元，由反诉原告杨如雷、尹彩香、杨静恒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十二月五日书记员 段杰润