北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10804号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘延鲁，男，1962年7月25日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘延涛（刘延鲁之兄），住北京市昌平区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董向斌，男，1961年7月24日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告、反诉被告)：王文英，女，1955年3月8日出生，满族，无业，住北京市昌平区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：曾乃君，北京开盈律师事务所律师。上诉人刘延鲁因与被上诉人董向斌、王文英房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初13180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘延鲁及其委托诉讼代理人刘延涛，被上诉人董向斌及其与王文英之共同委托诉讼代理人曾乃君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘延鲁上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回董向斌关于返还北京市昌平区107号的房屋（以下简称107号房屋）以及附加位于该房屋地下的储藏室、小区西侧106号车库的诉讼请求。事实和理由：1、董向斌提供的中国人民解放军士官学校营房科的证明署名单位与印章名称不一致，没有单位负责人和制作证明材料人员签字和盖章，是非法伪造的，不具备法律效力，不能作为认定案件事实的依据；2、我具备购买经适房的资格和条件，可以购买107号房屋，且由于购买107号房屋，学校收回我原有的房屋，107号房屋是我的唯一住房；3、我按照市场价一次性全款支付了107号房屋的购房款，土地出让金3.2万元已经交到售房单位，目前107号房屋没有办理房屋转移登记并不代表永远无法办理，也不影响合同效力，我与董向斌的合同不存在法律和事实上不能履行的情况，不同意解除；4、我就解除合同的判决向检察院申诉，检察院已经受理了。董向斌、王文英辩称，我们同意一审判决，不同意刘延鲁的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。董向斌、王文英向一审法院起诉请求：1、判令刘延鲁立即将107号房屋以及附加位于该房屋地下的储藏室、小区西侧106号车库返还我们；2、刘延鲁立即将107号房屋的产权证归还我们；3、刘延鲁立即将107号房屋的相关协议及票据归还我们，包括：《经济适用住房进住协议书》，《经济适用住房预售合同书》，《经济适用住房车库协议书》，《中华人民共和国契税完税证》（2001）京契税字0351857，《中国人民解放军往来票据收据》7张；4、刘延鲁支付房屋占有使用费按每月5000元计算，从2008年4月18日起至刘延鲁实际交付房屋之日止；5、刘延鲁支付2008年4月18日起至2019年7月16日止的物业费，按每年1081元计算。刘延鲁向一审法院反诉请求：1、董向斌和王文英将107号房屋和附加地下储藏室，以及小区西侧106号车库，按照精装修商品房的市场价格一次性补偿给我；2、董向斌和王文英按照中国人民银行同期贷款利率支付我购房款606000元的利息，自2008年4月18日计算至判决之日。一审法院认定事实：董向斌系中国人民解放军退休干部，刘延鲁是该部转业干部。董向斌与王文英原系夫妻关系，二人于2013年离婚。2002年6月8日，北京机械士官学校（甲方，建房单位）与董向斌（乙方，购房人）签订《经济适用住房进住协议》，约定甲方将107号房屋出售给乙方，乙方所购房屋在拿到房产证后，可依法进入房地产市场交易，在同等条件下，甲方有优先购买权。售房收入在补交土地出让金（或所含土地收益）和按照国家规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。协议还约定了其他内容。董向斌支付了购房款并于2004年3月20日取得107号房屋的《房屋所有权证》。2008年5月23日，董向斌和王文英（甲方，出卖方）与刘延鲁（乙方，购买方）签订《房产买卖合同》，约定，甲方将107号房屋（建筑面积为128.75平方米），附加位于房屋地下的储藏室、小区西侧106号车库转让给乙方，总价款为606000元。乙方应于2008年4月18日前向甲方付清全部转让价款，甲方应在乙方付清房款后，于2008年7月10日前将交易房产全部交付给乙方使用。乙方承担交易房产办理过户手续时国家和单位征收的各种税费及其他费用。双方同意：交易房产具备办理房产过户手续时，甲方应负责办理该等手续，由乙方按照前述约定承担相关税费并提供其他协助。合同签订后，刘延鲁按约支付了购房款，董向斌和王文英亦按约交付了107号房屋、地下室及车库。2015年5月27日，董向斌和王文英作为原告，向法院提起诉讼，请求解除2008年5月23日与刘延鲁签订的《房产买卖合同》。法院于2016年4月15日作出（2015）昌民初字第8962号民事判决书，载明：“董向斌、王文英与刘延鲁于2008年5月23日所签订的《房产买卖合同》是双方为履行合同而达成的真实意思表示，该合同有效。虽然合同有效，但由于双方所交易的标的物系军产房，该房屋尚不具备办理过户的条件，故双方无法实现合同目的，据此，应当解除双方所签订的《房产买卖合同》。……判决如下：原告董向斌、王文英与被告刘延鲁于2008年5月23日所签订的《房产买卖合同》自本判决生效之日起解除。”刘延鲁对该判决不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院于2016年7月29日作出（2016）京01民终3904号民事判决书，该判决书载明：“审理中，中国人民解放军北京机械士官学校出具《证明》，表示诉争房产属于部队营院内的房屋，不得进行买卖营利。产权证仅是该房屋权利的凭证，不能凭该产权证进行房屋的买卖。……董向斌、王文英与刘延鲁签订的《房产买卖合同》虽系双方真实意思表示，但诉争房产根据军队住房相关规定，需要办理准入手续后方能上市交易，现原售房单位不同意诉争房产的出售行为，具有事实及法律依据，原审法院判决支持董向斌、王文英的诉讼请求正确，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”故董向斌、王文英依据上述判决，再次向法院提起诉讼，请求同其本案诉称。刘延鲁表示同意返还107号房屋及地下室、车库，但要求董向斌、王文英支付合理补偿，并赔偿相关损失。本案审理过程中，刘延鲁申请对107号房屋和附加地下储藏室、小区西侧106号车库以及房屋装修在2016年7月29日的价值，按照商品房市场价进行评估鉴定。法院依法委托北京建正合生房地产评估有限公司进行上述鉴定。后北京建正合生房地产评估有限公司向法院出具《退案函》，载明：“本次委托进行司法鉴定评估的107号房屋以及附加于该房屋地下的储藏室、小区西侧106号车库，为军队经济适用住房，根据军队住房相关规定，该类房产需要办理准入手续才能上市交易。经调查，目前该类房产暂无市场交易信息，故导致我公司无法对该房产进行房屋价值的相关鉴定评估工作。综上原因，根据司法鉴定评估工作相关的规定，我公司退回贵院对本公司的此次司法鉴定委托项目。”庭审中，董向斌、王文英和刘延鲁均表示同意由法院询价。法院经询价，107号房屋周边，相似面积及户型的商品房在2016年7月29日左右的市场价为每平方米25000元至28000元左右。刘延鲁对该价值认可，董向斌、王文英对该价值不认可，并主张应当按照经济适用住房的价值确定。董向斌、王文英要求刘延鲁返还107号房屋的《房屋所有权证》《经济适用住房进住协议书》《经济适用住房预售合同书》《经济适用住房车库协议书》《中华人民共和国契税完税证》《中国人民解放军往来票据收据》，刘延鲁表示同意返还《房屋所有权证》《经济适用住房进住协议书》《经济适用住房预售合同书》《经济适用住房车库协议书》，建房款收据2张，收水费等收据1张，收车库款收据2张，收维修基金收据1张。董向斌、王文英要求刘延鲁支付107号房屋2008年4月18日至2019年7月16日期间物业费11891元，董向斌仅提交其于2019年6月12日垫付的物业费1081.5元，刘延鲁表示同意支付给董向斌，对于董向斌的其他要求，由于董向斌未提交证据，刘延鲁不同意支付。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，董向斌、王文英与刘延鲁所签订的《房产买卖合同》已经法院生效判决予以解除，董向斌、王文英同意返还刘延鲁购房款606000元，刘延鲁亦同意返还107号房屋及地下室和车库，故本案的主要争议焦点是买卖双方因《房产买卖合同》解除产生的损失应如何承担。董向斌是中国人民解放军装备学院昌平士官学校训练部的退休干部，刘延鲁是该部的转业干部，因此双方对军产房的交易条件都应有一定的了解，从《房产买卖合同》关于过户约定的条款中也可以看出这一点。根据（2016）京01民终3904号民事判决书，《房产买卖合同》解除的主要依据是中国人民解放军北京机械士官学校出具的《证明》，亦与107号房屋的军产房性质有关，因此对于《房产买卖合同》的解除，董向斌、王文英和刘延鲁均有过错，双方应对损失承担同等责任。经询价，法院综合考虑107号房屋的房龄、面积、楼层、户型、装修等情况，结合107号房屋的军队经济适用房性质等因素，参照107号房屋周边类似户型面积商品房的价值，酌定107号房屋及地下室和车库在《房产买卖合同》解除之日即2016年7月29日的价值约为200万元。因房屋价格上涨产生的损失应为刘延鲁的损失，该损失应当由董向斌、王文英和刘延鲁共同承担。由于董向斌、王文英最后取得107号房屋，故法院酌定董向斌、王文英返还刘延鲁13030**元（包含购房款606000元）。需要指出的是，虽然董向斌和王文英已经于2013年离婚，但王文英系《房产买卖合同》的出卖方之一，刘延鲁的购房款交给了董向斌和王文英二人，现刘延鲁表示解除《房产买卖合同》的后果仍需要董向斌和王文英共同承担，理由正当，董向斌和王文英之间的内部约定对刘延鲁不产生效力。对于董向斌和王文英要求刘延鲁返还的相关协议及票据，由于双方在签订《房产买卖合同》时并未列明交接清单，故法院对刘延鲁表示同意返还的材料予以确认。对董向斌和王文英的过高请求，没有证据，法院不予支持。对于董向斌和王文英要求刘延鲁支付2008年至2019年物业费一节，董向斌和王文英仅提交其支付1081.5元的物业费收据，刘延鲁表示同意支付该笔费用，对此法院不持异议，并予以确认。对于董向斌、王文英的过高请求，没有证据，法院不予支持。对于董向斌和王文英要求刘延鲁支付房屋占有使用费、刘延鲁要求董向斌和王文英支付购房款资金占用利息一节，由于《房产买卖合同》解除时，双方未对后续问题一并主张，刘延鲁仍继续占有使用107号房屋、董向斌和王文英仍继续持有购房款，故对于本案中双方的上述请求，法院均不予支持。综上所述，判决：一、董向斌、王文英于本判决生效后十五日内支付刘延鲁13030**元（含购房款606000元）；二、刘延鲁于收到上述款项当日返还董向斌和王文英位于北京市昌平区107号房屋以及附加位于该房屋地下的储藏室、小区西侧106号车库；三、刘延鲁在返还房屋时，一并将该房屋的《房屋所有权证》《经济适用住房进住协议书》《经济适用住房预售合同书》《经济适用住房车库协议书》，建房款收据2张，收水费等收据1张，收车库款收据2张，收维修基金收据1张返还给董向斌和王文英；四、刘延鲁于本判决生效后十五日内支付董向斌和王文英物业费1081.5元；五、驳回董向斌、王文英的其他诉讼请求；六、驳回刘延鲁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘延鲁提交北京市人民检察院第一分院民事监督案件受理通知书，以证明已生效的（2015）昌民初字第8962号民事判决书及（2016）京01民终3904号民事判决书是错误的。董向斌、王文英认可该证据的真实性，不认可证明目的，主张即使检察院受理案件也不影响上述生效判决的执行。因双方对上述受理通知书的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，但该受理通知书仅证明刘延鲁向检察院申请监督，检察院予以受理，不能证明上述生效判决的效力已经合法程序予以否定，故对该证据的证明目的，本院不予认可。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，董向斌、王文英与刘延鲁就107号房屋所签订的《房产买卖合同》已经法院生效判决予以解除。故一审法院依据董向斌、王文英的请求，判决刘延鲁返还107号房屋以及附加位于该房屋地下的储藏室、小区西侧106号车库是正确的，符合法律规定，应予维持。刘延鲁在一审中同意返还107号房屋及地下室和车库，其上诉请求与其一审意见不符，且双方《房产买卖合同》已经生效判决予以解除，该判决的效力并未经合法程序予以否定，在此情况下，刘延鲁上诉主张生效判决依据的证据无效并不同意解除双方《房产买卖合同》，不同意返还107号房屋及地下室和车库，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，刘延鲁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由刘延鲁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇一九年十二月十日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍