安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖01民终9959号上诉人（原审被告）：合肥博天化工有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区肥西路1189号。法定代表人：房家远，执行董事。委托诉讼代理人：陈杰，安徽睿正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙青，男，1967年6月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：孙养成，安徽经合律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛艳，安徽经合律师事务所实习律师。上诉人合肥博天化工有限公司（以下简称博天公司）因与被上诉人孙青房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1065号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博天公司上诉请求：认可一审判决第一项及第二项中的“返还购房款200万元”，改判博天公司不支付违约金，一、二审诉讼费由孙青承担。事实和理由：1.孙青购买案涉房屋时对房屋被查封的状态是知情的，本公司与孙青口头约定孙青支付全部购房款后，本公司将所欠案涉房屋查封人安徽德合典当有限公司（以下简称德合公司）的债务予以偿还，德合公司解除查封。因孙青未支付尾款导致案涉房屋未能顺利解封，一审判决本公司违约错误。2.按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，解除合同违约金为已付款的3%，孙青未提供证据证明损失，一审判决按照日万分之三计算违约金损害本公司利益。孙青辩称，1.博天公司上诉超过上诉期，一审判决已经生效，依法应当驳回的上诉。2.孙青签订合同时对案涉房屋已经被人民法院查封的事实并在不知情，博天公司故意隐瞒该事实，导致其不能按照约定转让房屋，依法应当承担相应的违约责任。2018年6月份孙青才了解到案涉房屋被查封的情况，立即向博天公司发出《关于暂停支付剩余购房款的函》，要求博天公司务必在2018年7月20日将案涉房屋解封并保证房屋可以进行转让；如案涉房屋在2018年7月20日前未能解封，则将暂停支付剩余购房款7517820元。孙青于2018年7月13日准备好了足额的购房款。3.一审法院根据孙青的实际损失适当调高违约金标准具有法律依据，也与事实相符，并无不当。直至今日，博天公司未交付房屋，也未退还已付款项，因此，博天公司除应支付3%已付款的违约金外，还应当按日万分之三承担占用已付款期间的利息损失，一审法院参照此条认定违约金标准具有合同依据。博天公司违约行为造成的损失主要体现占用200万元购房款的利息损失、孙青将剩余购房款7517820元存入账户不能他用的利息损失、房屋的溢价损失、车位损失，已付款3%的违约金明显不足以弥补孙青的损失。孙青向一审法院起诉请求：1.判决确认双方于2018年4月26日签订的《商品房买卖合同》无效；2.判决博天公司立即返还购房款2000000元，以及赔偿损失753123.7元（具体见赔偿损失明细），合计2753123.7元；3.本案的全部诉讼费用由博天公司承担。孙青于一审庭审前变更诉讼请求为：1.解除双方于2018年4月26日签订的《商品房买卖合同》；2.请求博天公司返还购房款2000000元并支付违约金，违约金以2000000元为基数，按日万分之三从2018年4月26日起计算至购房款全部返还之日止；3.本案的全部诉讼费用由博天公司承担。一审法院认定事实：2018年4月26日，孙青与博天公司签订《商品房买卖合同》一份，购买博天化工公司开发的位于合肥市肥西路的合肥博天化工升级改造项目B座商B-103号房。该商品房用途为商业，建筑面积366.07平方米，单价每平方米26000元，总金额9517820元。买受人在合同签订三日内付2000000元，2018年7月20日之前付清全部房款。合同第八条约定出卖人应当在买受人付清房款后三日内交房。第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，（1）逾期不超过六十（含六十）日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。孙青于合同签订当日向博天公司转账200万元，支付了第一期购房款。2018年6月，孙青得知所购房屋已被法院查封，遂向博天公司发出《关于暂停支付剩余购房款的函》，要求博天化工公司务必在2018年7月20日前将案涉房屋解封并保证房屋可以进行转让；如案涉房屋在2018年7月20日前未能解封，则孙青将暂停向博天公司支付剩余购房款7517820元。2018年7月13日，孙青在其中信银行账户备好800万元存款，准备用于支付剩余购房款。但此后孙青多次联系博天公司的股东张华超，试图解决房屋查封问题，均未果。案涉房屋至今未办理产权转让手续，也未交给孙青使用；孙青亦未支付剩余购房款。一审另查明，合肥博天化工升级改造项目B座商B-103室于2018年3月22日被合肥市蜀山区人民法院查封，查封期限为三年。一审法院认为，孙青与博天公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定被司法机关查封的房产不得转让，但该规定系管理性强制规范，而非效力性强制规范。违反该项规定并不必然导致以转让房屋为内容的买卖合同无效，而仅是不能发生房屋所有权变动的物权效力。因此，案涉《商品房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。诉争房产被法院查封，博天公司未能履行其交付房屋的主合同义务，孙青依据案涉《商品房买卖合同》第九条的约定行使解除权，要求解除合同，符合合同和法律的规定，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孙青要求博天公司返还其已支付的购房款2000000元，于法有据，该院予以支持。关于逾期交房的违约责任，依照合同约定，应自博天公司最后交房期限的第二天起算。《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应当在买受人付清房款后三日内交房。孙青有证据证明其自2018年7月13日起具备了付清全部购房款的支付能力，故博天化工公司的最后交房期限应为2018年7月16日，则违约金自2018年7月17日起算。合同约定逾期交房超过六十日的违约金为已付款的3%，明显过低，不足以弥补孙青的实际损失；孙青主张违约金按照逾期交房不超过六十日的情况下约定的日万分之三的利率计算，不违反法律规定，该院予以支持。据此，博天化工公司应当承担的违约金以已付房款2000000元为基数，按日万分之三的利率（年利率10.8%）自2018年7月17日起暂计算至起诉之日为108600元，之后的违约金自2019年1月15日起按此标准顺延计算至购房款全部返还之日止。除此之外，博天公司还应向孙青承担从房屋买卖合同签订次日起（2018年4月27日）至2018年7月16日期间其占用孙青2000000元购房款的利息损失，该损失按中国人民银行同期同类贷款利率计算为19333.33元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认孙青与合肥博天化工有限公司于2018年4月26日签订的《商品房买卖合同》解除；二、合肥博天化工有限公司于判决生效之日起十日内返还原告孙青购房款2000000元并支付违约金127933.33元（含损失），之后的违约金以2000000元为基数，按年利率10.8%的标准自2019年1月15日起顺延计算至购房款全部返还之日止；三、驳回孙青的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为12072元、保全费5000元，由孙青负担167元，合肥博天化工有限公司负担16905元。二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，孙青与博天公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律拘束力。该合同第十二条明确约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷”，博天公司称孙青签订合同时明知案涉房屋被查封的意见，与合同约定不符，孙青亦不予认可，本院不予采信。博天公司未能解除案涉房屋的查封，致使孙青购买房屋的合同目的不能实现，应当承担违约责任。博天公司虽然同意返还购房款但陈述因资金困难不能明确实际返还时间，一审法院根据双方合同的履行情况、当事人的过错程度、本案的具体情况等综合因素认定博天公司按照已付款日万分之三承担资金占用利息损失并无明显不当，本院予以维持。综上，博天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2858.67元，由合肥博天化工有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月十六日法官助理贾柏轩书记员姚静附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审