云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1562号上诉人（原审原告）：杨秀武，男，1983年11月23日出生，白族，住大理市。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李月高，男，1960年5月21日出生，白族，住大理市。被上诉人（原审第三人）：董全秀，女，1943年8月10日出生，白族，住大理市。被上诉人（原审第三人）：李德胜，女，1961年8月15日出生，白族，住大理市。董全秀、李德胜共同委托诉讼代理人：王凌，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。董全秀、李德胜共同委托诉讼代理人：康妮，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：李月菲,女，1972年4月16日出生，白族，住大理市。被上诉人（原审第三人）：李东，男，1988年12月22日出生，白族，住大理市。被上诉人（原审第三人）：线东霞（曾用名：妹道），女，1987年11月16日出生，傣族，住大理市。上诉人杨秀武因与被上诉人李月高、董全秀、李德胜、李月菲、李东、线东霞农村房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初2521号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨秀武上诉请求：一、撤销大理市人民法院（2019）云2901民初2521号民事判决；改判位于云南省大理市挖色镇光邑村委会光邑村9社宅基地使用权证号为No0081543、土地面积为253.64平方米的房屋一院归上诉人所有，判令被上诉人在判决生效之日起十日内将该房屋及宅基地使用证交付上诉人；二、改判被上诉人赔偿上诉人违约金25万元。三、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审法院认定《规约文书》合法有效的结果，应支持上诉人的诉请。根据《合同法》第六条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李月高应按《规约文书》第三条约定将宅基地房屋及宅基地证交付上诉人；李月高构成违约，根据《合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条规定、《规约文书》第五条约定，应判令被上诉人承担违约责任及支付违约金250000元。二、原审判决认定“李月高未经共有人同意处分共有财产，现第三人李德胜等财产共有人不同意出售宅基地和房屋，该合同标的物无法履行交付”错误。签订《规约文书》时，被上诉人李东、李德胜、董全秀、线东霞是知晓并认可的。1.上诉人是在李月高的邀约下购买他家的房屋，并且是由李月高请的同村人杨大生按照农村风俗用绵纸及毛笔代书，李月高和李东在《规约文书》上签字，李德胜在场知晓且没有提出任何异议。上诉人有充足的理由相信被上诉人全部家庭成员同意出售宅基地和房屋。李月高陈述李东回家以死逼迫全家卖房也充分证明被上诉人全家对于卖房是知晓并且同意的。2.农村交易习惯，均由家庭中的一家之主代表家庭对外签署相关法律文书，李月高作为一家之主代表全家转让家庭共有财产，李东作为房屋的共有人及李月高之子在“见证人”后面签字充分证实了这一惯例，李德胜房屋共有人及李月高的妻子在场但没有签字也充分证明该惯例，被上诉人董全秀年迈不参与交易文书的签署完全符合惯例，《规约文书》中还有村民七人作为见证人签名并按手印，全村都知道被上诉人卖房，被上诉人在诉讼中抗辩不同意卖房属于事后反悔。3.一审判决认定“该房屋由被告户居住，该合同标的物无法履行交付”没有事实及法律依据。宅基地房屋是可以流通的物品，不属于禁止交付的物品，更不存在法律上或者事实上的不能履行，不存在任何交付障碍，被上诉人户虽然居住在内，但完全可以搬出。4.一审认定上诉人“明知被告户还有其他共同居住的家庭成员，以及标的房屋系家庭唯一居所的情况下，仍与被告签订《规约文书》，对合同不能履行的后果亦应承担责任，故对其主张的违约金，不予支持”错误。被告户出售住房是经过全家同意的，而且并不是唯一居所，且无论所出售的房屋是否是唯一居所，均不影响出售的效力，没有任何法律法规规定“家庭唯一居所”不能买卖，被上诉人在签订合同收取房款后反悔，致使上诉人一直无法获得房屋。李月高辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应当予以维持。李月高并非诉争宅基地和房屋的唯一使用权人，杨秀武与李月高是前后院的邻居，对该房屋还有其他共有权人的事实也明确知晓。因为李月高之子李东欠下了杨秀武巨额赌债，无力偿还，因此他们二人恶意串通，由李东以死相逼，逼迫李月高在《归约文书》上签字，以此来达到抵消赌债的目的。李月高的妻子李德胜以及母亲董全秀，儿媳线东霞等人对出卖房屋一事并不知情，也从未同意将该房屋出卖给杨秀武。本案的房屋连同宅基地价值至少在100万以上，但却以明显低于市场价的25万卖给了杨秀武不符合常理，在《归约文书》上签字的见证人除李东外都是杨秀武的亲戚和好友。另外，李月高也从未收到杨秀武支付的任何一分钱的房屋转让价款。李月高一家七口仅有案涉的一处宅基地和住房，出卖该房屋将导致一家老小无家可归、无房可住，签订《归约文书》不是李月高的真实意思表示。董全秀、李德胜辩称，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，裁判正确，应当予以维持。一、李月高出卖诉争宅基地和房屋的行为未经其他共有权人同意，系无权处分，无论《规约文书》是否有效，该无权处分的行为都不能发生物权变动的后果。合同是否有效与案涉房屋的物权是否能够发生变动，是完全不同的两个问题。按照《物权法》的立法精神，即便《规约文书》有效，也不直接发生本案诉争房屋物权变动的效果。本案房屋系家庭共有财产，杨秀武与李月高是邻居，也明知该房屋系李月高户的家庭共有财产，《归约文书》出卖该房屋，是典型的无权处分行为。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第七条规定，对于交易习惯，由提出主张交易习惯存在的一方当事人承担举证责任。上诉人没有举证证明签订《归约文书》时李德胜在场、知晓并且同意出卖房屋。二、《规约文书》在法律上和事实上都不能履行。上诉人要求将诉争房屋判令归其所有并交付房屋和宅基地使用证的请求不应得到支持。1.《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定第（一）项规定，(一)法律上或者事实不能履行”；2.该房屋是李月高户七口人的唯一宅基地和唯一住房，因此，双方争议的标的物在事实不能转移；3.宅基地的所有权属于农村集体经济组织，宅基地转让还需要取得村集体的同意，但本案争议宅基地和房屋转让行为未经宅基地所有权人即本村村委会认可。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”李月高户出卖房屋后，李月高户七口人将面临无房可住的状态。李月菲辩称，李月菲是争议房产的共有权，其同意李德胜和董全秀的答辩意见，李月高无权处分共有房产。杨秀武向一审法院提出诉讼请求：一、判决位于云南省大理市挖色镇光邑村委会光邑村9社宅基地使用权证号为No.0081543、土地面积为253.64平方米的房屋一院归原告所有，由被告在判决生效之日起十日内将该房屋及宅基地使用权证交付原告；二、判令被告赔偿原告违约金250,000元；三、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：原被告、第三人均为大理市挖色镇光邑村委会光邑村9社的农村居民。被告为大理市挖色镇光邑村委会光邑村9社843号的农村居民户的户主，该户于1989年1月10日以李香为使用权人领取证号为No.0081543的《云南省大理市宅基地使用证》，证上载明使用土地面积为空地253.64平方米，人口为七人。同年，该户在该宅基地上建盖坐西向东的土木结构主房二层六间、漏阁二层四间。该户的原家庭成员为：李香和董全秀为夫妻，二人生育有三个女儿，即李德胜、李月仙、李月菲，李德胜招赘李月高，二人生育子女李丽、李东。李月仙、李月菲、李丽因婚嫁先后迁出该居民户，李香于2018年4月22日去世。现该户的家庭成员为：董全秀、李月高、李德胜、李东、线东霞（李东的妻子）、李鸿慧（李东和线东霞的女儿）。2018年7月8日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《归约文书》，约定：第一条：甲方同意将坐落在小成村的住房（云南省宅基地使用权证No.0081543）土地面积为253.64平方米以及房屋等建筑物全部归给乙方。乙方对甲方归并的宅基地面积已充分了解。愿意接受上述宅基地面积以及房屋等建筑。第二条：甲乙双方同意上述宅基地以及建筑物成交价为人民币250,000元（大写贰拾伍万元），本归约签订之日乙方向甲方支付人民币250,000元（大写贰拾伍万元）一次性付清。第三条：甲方应将宅基地证及所有权交付乙方。第四条：甲方保证上述房屋权属清楚，自本归约生效之日起若发生与甲方有关产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。第五条：该归约文书双方自愿没有逼迫之意，若一方违约向另一方赔偿人民币250,000元（大写贰拾伍万元）双方空口无凭，立此文约以免反悔。第六条：本归约经甲乙双方签章后生效。第七条：本文约生效后，甲方有配合乙方办理相关产权证转交义务，如因政府原因确实无法办理产权转移手续，甲方须把相关证件交与乙方保存。如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房等）全部归乙方所有。第八条：本归约一式二份，甲乙双方各执一份。原、被告在该文书上签名捺手印，由村民七人及被告之子李东作为见证人，八人均在见证人一栏的签名上捺手印。协议签订后，原告即支付李东20,000元。2018年7月9日，原告通过银行转账方式将230,000元支付给李东。被告出具一份收条给原告，载明：“小成九社李月高向本社社员杨秀武房屋及地基转让费人民币转账230,000元，现金20,000元，总人民币250,000元整。”一审法院认为，宅基地是农村的农户或个人用作住宅而占有、利用本集体所有的土地。本案中，被告户以李香为使用权人于1989年1月10日领取了No.0081543的《云南省大理市宅基地使用证》，该证载明的人口为七人，即颁证时该宅基地确定给以李香为户主的农村居民户使用，后该户的家庭成员有变动，户主也变更为被告李月高，但该宅基地仍是该农村居民户使用。该户于1989年时即在宅基地上建盖了房屋，该房屋是家庭共同建盖、共同居住使用，房屋的性质属家庭共有财产，对于共有物的占有、使用、收益、处分等权利的行使，应当得到全体共有人的同意。被告在仅有其本人和第三人李东参与、未征得其他家庭成员同意的情况下，与原告签订《归约文书》，将土地和房屋出售给原告，被告个人擅自处分家庭共有房屋及宅基地属于无权处分行为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，物权行为独立于债权行为而存在。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。本案原被告系同一集体经济组织成员，双方就案涉房屋、宅基地的转让事宜签订的《归约文书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性，应属有效合同，被告和第三人主张合同无效不成立。但被告未经共有人同意处分共有财产，现第三人李德胜等财产共有人不同意出售宅基地和房屋，该房屋由被告户居住，该合同的标的物无法履行交付，故对原告主张房屋和宅基地归其所有及由被告交付宅基地使用权证的诉讼请求不予支持。原告明知被告户还有其他共同居住的家庭成员，以及标的房屋系家庭唯一居所的情况下，仍与被告签订《归约文书》，对合同不能履行的后果亦应承担责任，故对其主张的违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十八条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：驳回原告杨秀武的全部诉讼请求。案件受理费5,050元，由原告杨秀武负担。本院二审期间，上诉人提交证据2份。1.李月高书写《承诺书》一份，证明签订《归约文书》的第二天，李月高找到上诉人家以董全秀不同意为由要求违约，并承诺7月17日以前把25万元返还给上诉人，如果没有返还必须按照《归约文书》履行。2.李月高书写《借住凭证》一份，证明签订《归约文书》的前一天，李月高要求卖房后，需要借住一年，李月高卖房是真实意思表示。经质证，李月高认可2份证据是其所写，对第一份证据是杨秀武把其和李德胜关在他们家，关到三、四点，杨秀武把派出所的警察请到他们家，派出所姓刘的警察一个写好一张，让其照着写的。（杨秀武称，因李月高夫妇到其家里闹，说不卖房子了。是其报警，其说不卖也可以，把25万元还给其）。对第2份证据，其因被逼卖房，其一家没有住处才写的。其余当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，上诉人主张，诉争房屋一院归上诉人所有，判令被上诉人将该房屋及宅基地使用证交付上诉人。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，经审查查明，李月高一家三代仅有本案诉争的一处宅基地及住房，在本案审理中，没有证据证明其户有另行购买和建盖房屋的意向。被上诉人户以李香（李月高之岳父）为使用权人于1989年1月领取了争议房、地的《宅基地使用证》，人口为七人，后使用权人变更为李月高，1989年家庭共同建盖了房屋，并共同居住使用，争议房屋属家庭共有财产。杨秀武与李月高是前后院的邻居，明知该房屋系李月高户的家庭共有财产，其与李月高签订《归约文书》，应当得到其他共有人的同意。杨秀武上诉称，按照惯例由户主签订即可，且李德胜到签约现场，李东在《归约文书》上签字，其足以相信他们全家同意卖房。对此，李德胜到签约现场，并同意卖房没有证据证明；在惯例与本案出现的情形不相符时，只能根据本案的具体情况判断，本案的具体情况是：其他共有人董全秀、李德胜、李月菲不同意卖房；二审中，上诉人提交的两份证据，恰好证明李月高卖房，不是其的真实愿望，而是有不得已的原因。故本案虽然上诉人与李月高签订的合同有效，但是对董全秀、李德胜、李月菲不是合同当事人没有约束力，不能强行其履行合同。上诉人该项上诉主张，不符合案件事实和法律规定，本院不予支持。上诉人主张被上诉人赔偿违约金25万元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条第二款规定：“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”。该条款是认定不动产善意取得中受让人非善意的认定，上诉人明知被上诉人户还有其他共有人、共同居住的家庭成员不同意卖房，以及争议房屋系被上诉人家庭唯一居所的情况下，仍签订《归约文书》，对合同不能履行的后果亦应承担责任，其主张的违约金，依法不予支持。综上所述，上诉人杨秀武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人杨秀武负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十二月四日法官助理马娟书记员段杰润