安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初9282号 原告：杨俊，男，1996年3月1日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：张朝明，阜南县鹿城镇法律服务所法律工作者。 被告：安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574。 法定代表人：马超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冷振初，该公司员工。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司员工。 原告杨俊与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人张朝明，被告的委托诉讼代理人庞金超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨俊向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金10670.40元（2017年12月31日至2018年3月31日），支付逾期办理房屋权属证书的违约金50625.12元（2018年7月1日至2019年9月1日；以后计算至办证为止），合计61295.52元；2、判令被告于判决生效后一个月内办好房产证；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年9月24日,原作为甲方、被告作为乙方签定了商品房买卖合同（预售）,被告将自己座落于阜南县北侧阜为路西侧,金马中央公馆2幢6层601号,建筑面积93.20平方米商品房一套,以总价款592832元出售给乙方。原告按合同约定一次性付款方式付清了全部房款。被告应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房,对逾期交房不解除合同的出卖人按日结算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。房屋登记中因出卖人的原因导致原告自房屋交付之日起90日内不能取得房屋所有权证的，双方协商解决。合同签订后,被告于2018年3月31日才将房屋交付到原告手中,逾期90天,至今没有给原告办到房产证,逾期427天（自2018年7月1日至2019年9月1日止）。按照合同的约定,被告应向原告支付90天逾期交房的违约金每日118.56元计10670.4元,支付逾期办理房产证的违约金每日118.56元,计50625.12元,合计61295.52元。关于逾期办证问题与被告多次协商,被告不愿承担责任,按公平原则规定被告应按每日万分之二的数额向原告支付逾期办房屋产权证的违约金。 安徽鑫马置业有限公司辩称：2016年9月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告将开发的位于阜南县北侧的金马中央公馆2＃603室一套房屋出售给原告，该房屋面积112.10平方米，总房款592832元。2016年至2017年，被告开发的中央公馆小区1＃、2＃楼的施工建设按照施工方案全力推进，施工进度顺利。期间，随着全国环境污染治理力度加大，多管齐下治理措施的落实，各级政府开展环境污染治理大检查，尤其是进入2017年10月，安徽省政府发布重污染天气省级黄色预警，紧急通知合肥、阜阳、蚌埠等市在建项目停工，时间从2017年11月20日至2018年1月底，涉案2号楼被迫停止施工近3个月。加之2017年底至2018年初50年一遇两场大雪低温寒冷，工程施工无法进行，工程施工进度受很大影响。政府行政命令和恶劣天气构成不可抗力，被告依法应予免除不可抗力所导致的违约责任。或者因国家开展环保大检查、环境污染治理和恶劣天气无法施工强令停止施工的时间，工程工期应顺延。因此，被告依法不应承担逾期交房违约责任。原告在《业主交房流转表》中也承诺“由于国家开启环保大检查，工程工期顺延，现自愿接收房屋”。原告认可国家开启环保大检查，工程工期顺延，而事后又以逾期交房主张违约金显然违背双方约定，不应得到受诉法院支持。被告已履行了按期交房的义务。2017年11月26日，涉案小区1＃、2＃楼取得了工程竣工验收报告符合交房条件后，被告按照合同约定，及时用快递邮寄方式将交房通知书送达原告。由于原告外出，不在合同约定的送达地址，又没有及时告知被告公司新的送达地址，其行为违背涉案合同第二十五条送达约定：“出卖人和买受人保证在本合同中的记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”即使原告没有收到交房通知快递邮件，也应该按照合同约定：“买受人未收到交房通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付的地点”，是原告个人行为所致，被告无过错，不承担逾期交房违约金的责任。原告主张逾期办证违约金50625.12元。事实不清，证据不足不应得到法律支持。被告不负有为原告办理不动产权证的义务。根据合同约定,本案的原告系一次性付款购买涉案房屋,合同约定:“一次性付款的买受人办理房屋产权证由买受人自行办理,也可委托出卖人办理,委托手续由买受人办理,办理产权证费用由买受人承担”。被告履行了合同约定的通知办证和协助办证的义务。涉案合同约定“双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。2017年11月26日取得工程竣工验收报告后,为了及时为业主办理不动产转移登记,被告于2018年1月23日取得了规划核实测绘汇总表,并于2018年2月10至2019年4月9日先后三次向阜南县规划局申请规划核实测绘,阜南县规划局均以涉案小区售楼部未拆除为由,不予规划核实验收。被告又于2019年8月26日再次向阜南县自然资源和规划局写出专题报告,请求给予金马中央公馆1＃、2＃楼办理不动产权证登记,阜南县自然资源和规划局依然没有批准办理。阜南县政府职能部门“不作为、慢作为”的行为直接导致涉案房屋不动产权证转移登记的逾期,该情形符合商房买卖合同纠纷“情势变更原则”,原、被告双方对此均不承担违约责任。2018年12月19日,被告又在安徽新安晚报刊登公告,再次告知金马中央公馆1＃、2＃楼业主,办理房屋不动产权证转移登记不需要综合验收即可办理。原告仍未按公告要求前往办证,逾期办证是原告自己行为所致。总之,在整个办理房屋不动产证过程中,被告都在积极尽职尽责履行合同约定的义务,被告不承担违约责任。请求受诉法院查清事实,依法驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月24日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201609240090，约定：原告购买被告开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区2号楼603室房屋一套，建筑面积112.10平方米，每平方米5288.42元，购房总价592832元。合同第七条关于付款方式及期限约定，买受人采取下列第1种方式付款：一次性付款，买受人应当在2016年9月24日前支付该商品房全部价款。合同第九条关于商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3...；4、经综合检查合格。合同第十一条关于交接时间和手续约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理。（一）、逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第二十条关于房屋登记约定:（一）、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：双方协商解决。合同第二十五条关于送达约定：出卖人和买受人在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同附件第十一条补充协议第5项约定：买受人同意出卖人采用报纸公告或在本合同房地产所在地一单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日。因买受人的原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。合同附件第十一条补充协议第8项约定：买受人应在房屋交接前，按照合同约定的总价款全额到达出卖人账户后，方可交房。 涉案购房款595000元于2016年9月6日到达被告账户。2018年3月20日，被告通过“EMS”快递向原告以邮寄方式送达《交房通知书》，原告于2018年3月31日接收涉案房屋。 另查明：2017年11月26日，涉案房屋所在2#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》，至今未通过综合查验合格，未能取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 原告于2016年9月6日一次性付款，双方约定被告应当于2017年12月31日前向原告交付涉案房屋，被告根据双方约定通过邮寄方式于2018年3月20日向原告送达交房通知书，但送达之时涉案房屋尚不具备双方约定的交付条件，原告实际于2018年3月31日接收房屋，被告逾期交房期间为2017年12月31日至2018年3月31日计90天，逾期交付房屋违约金为10670.40元（592832元×0.0002×90）。 被告辩称因政府行政命令、恶劣天气等不可抗力因素导致工期延误，原告签署《业主交房流转表》作出承诺自愿接收房屋，本院认为，被告提供的相关网站材料中显示的要求停工时间为2017年11月20日至2018年1月底，但涉案2号楼房于2017年11月26日即已竣工验收，即使存在相关部门发布停工要求，也对涉案楼房的施工进度未造成影响。对于是否存在恶劣天气影响工程进度，被告未能举证，不予采信。原告虽承诺自愿接收房屋，但并未明确放弃追究违约责任的权利，被告存在违约行为，原告要求支付违约金，应予支持。 涉案房屋所属的2号楼至今未取得竣工验收备案表，在未综合验收前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告的原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任。 原告于2018年3月31日实际接收房屋，因所在2号楼未通过综合验收，根据双方合同约定，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日即2018年7月1日起算。本案中，原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告要求被告一个月内办好房产证，原告要求被告办理房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件的诉讼请求，因被告对涉案楼房尚未通过综合验收，目前仍不具备进行产权登记的条件，本院对该诉讼请求不予支持，原告可待条件成就后另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告安徽鑫马置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨俊逾期交房违约金10670.40元； 二、被告安徽鑫马置业有限公司以总房款592832元为基数支付原告杨俊逾期办理房屋产权登记违约金（自2018年7月1日至2019年8月19日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计666元（原告预交），由原告杨俊负担34元，被告安徽鑫马置业有限公司负担632元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  翟亚东 二〇一九年十二月九日 书记员  姚 平 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知事项 一、本案申请执行期限为二年，时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户，并请通知主审法官：翟亚东；通讯地址：皖阜南县人民法院民二庭。 我院账户开户名：阜南县人民法院执行标的款； 账号：17×××07；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行。