福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2842号 上诉人（原审被告）：福建金绿置业发展有限公司，住所地漳州市漳浦县绥安镇麦市街东街丽舍森邻**楼**，统一信用证号码91350600786931041D。 法定代表人：李景志，总经理。 委托诉讼代理人：李静，女，1989年11月18日出生，公司职员，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：谢庆云，男，1990年5月15日出生，汉族，公司员工，住湖南省新邵县。 被上诉人（原审原告）：江建民，男，1984年3月22日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：李永安，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原审被告：周伟明，男，1980年8月20日出生，汉族，住福建省漳浦县，系百嘉（漳浦）房地产销售有限公司的原法定代表人（唯一股东）。 原审被告：王顺胜，男，1979年2月10日出生，汉族，住福建省漳浦县。 上诉人福建金绿置业发展有限公司（以下称金绿公司）因与被上诉人江建民、原审被告百嘉（漳浦）房地产销售有限公司（以下简称百嘉公司）、王顺胜商品房预约合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院(2018)闽0623民初2597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。因百嘉公司于一审判决后的2019年9月26日被注销，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条规定，其公司原法定代表人（唯一股东）周伟明依法成为本案诉讼主体。本案现已审理终结。 金绿公司上诉请求：一、对一审判决中关于金绿公司与百嘉公司、王顺胜之间存在销售代理关系的错误认定予以纠正；二、撤销一审判决中第四项（金绿公司对百嘉公司债务承担连带清偿责任）。三、本案上诉费用由对方承担。事实与理由：一、一审判决关于金绿公司与王顺胜、百嘉公司之间存在销售代理关系的认定显属错误。1、金绿公司与王顺胜之间的法律关系应定性为房屋买卖关系，而非销售代理关系。2、王顺胜自行委托百嘉公司的销售行为并不构成转委托，金绿公司与百嘉公司之间也不存在与王顺胜、江建民有任何关系的销售代理关系。二、一审判决认定百嘉公司是金绿公司代理人，并在此基础上认定“金绿公司作为委托销售房地产的开发商应对百嘉公司上述责任承担连带责任”是完全错误的。连带责任的承担必须以约定或法定为前提，本案中金绿公司与王顺胜之间的法律关系应定性为房屋买卖关系，而非销售代理关系，且《房屋买卖框架协议》、《房屋买卖合同框架协议》并无转委托授权的约定，也从未同意其可将《房屋买卖框架协议》项下权利转委托给百嘉公司，也没有法律规定在无任何委托关系的情形下，金绿公司应承担连带责任。因此一审法院适用法律存在错误。 江建民辩称，一审法院判决认定金绿公司与王顺胜、百嘉公司之间存在销售代理关系的事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 周伟明及王顺胜未作答辩。 江建民向一审法院提出如下诉讼请求：1.解除江建民与百嘉公司2015年11月17日所签订的《商品房买卖合同》；2.判令百嘉公司退还江建民已付购房款人民币1409591元及利息（利息自百嘉公司收款之日起至退清款项之日止按月利率0.5%计付）；3.判令百嘉公司支付违约金为已付购房款人民币1409591元的1.5%即人民币21144元；4.判令金绿公司和王顺胜对上述债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实如下：2015年7月27日，金绿公司（甲方）与王顺胜（乙方）签订《房屋买卖框架协议书》，约定王顺胜购买漳浦丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼一层至三层商场。房屋总建筑面积为7867.58㎡，分户后一至三层单价为5,450元/㎡，总价为42,878,311元。协议第四条约定了双方的权利义务：“···3.乙方需在本协议签订之日起5个工作日内在不影响项目规划的基础上确认该房屋平面分割方案并书面提供确认稿件给甲方；并确保该方案不违反相关行业标准及政策性规定；4.甲方需在乙方提供确认分割方案图纸起15个工作日内提供乙方需要的该房屋的设计变更图纸给乙方，设计变更图纸费用及分户测绘费由甲方承担；5.甲方允许乙方指定人员与甲方签订分割完成的《商品房买卖合同》···8.甲方拟定于2015年9月30日前将该房屋交付给已签订《商品房买卖合同》的乙方指定人员使用”协议第二条对指定人员做了解释：本协议标的分户产权办理后，乙方并不直接将所有分割后房屋产权登记在自己名下，而是选定相应人员，并要求甲方将产权办理至其选定的人员名下。协议对“指定人员”的解释：即本协议标的分户产权办理后，乙方并不直接将所有分割后房屋产权登记在自己名下，而是选定相应人员，并要求甲方将产权办理至其选定的人员名下。 2015年6月27日王顺胜出具授权委托书，委托百嘉公司作为其代理人，全权代理办理下列事项：1.对漳浦县绥安镇麦市街丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8#商场进行销售及招商工作；2.由受托人代理出具认购单、收款收据等手续；3.指派陈淑君为收款人，全权负责收款事务。代理人在其权限范围内签署的一切文件，委托均予承认，由此在法律上产生的权利义务均由委托人享有和承担。百嘉公司的负责人周伟明原系金绿公司销售部工作人员。 2015年11月17日，百嘉公司与江建民签订《商品房买卖合同》（合同编号2015111702），该合同列明当事人为：出卖人金绿公司、委托代理机构百嘉公司、买受人江建民。合同约定由江建民向出卖人购买址在漳浦县麦市街丽舍森邻（金绿欧洲城）8号楼一层D112号店铺一套，总价款为1486512元，于合同签订之日支付首付款776512元，余款710000元由江建民向银行申请办理抵押贷款。合同第七条约定出卖人交付标的房屋的期限为2016年3月30日；合同第八条约定出卖人交房如逾期90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。百嘉公司、江建民在《商品房买卖合同》签名盖章。合同签订当天，向百嘉公司支付首期款710000元及支付代收的契税等费用49591元；百嘉公司同时出具收款收据二张给江建民收执。2015年12月14日，经百嘉公司与江建民双方协商，变更由江建民直接全额支付购房款，百嘉公司给予江建民房价优惠，总房价变更为1360000元，由江建民再向百嘉公司现款支付650000元。协商一致后，江建民于当日向百嘉公司支付650000元购房款；百嘉公司同时向江建民出具收款收据一张给江建民收执，并在该收款收据摘要注明：金绿欧洲城8#商场D112购房款，已付清所有款项。江建民交清全部购房款及税费后，多次要求百嘉公司、金绿公司及王顺胜签订正式《商品房买卖合同》及交付房屋被金绿公司拒绝。 2016年4月29日，王顺胜出具承诺书：“因本人违约，本人承诺于2016年4月29日向金绿公司缴交保证金100万元，并于2016年5月15日前足额支付丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼第三层商场剩余购房款7532819元···如卖方解除合同，则卖方有权没收本人已支付的关于购买丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼第一、二、三层商场的所有定金···”。 2016年5月19日，王顺胜又与金绿公司签订《房屋买卖合同框架协议书》，约定王顺胜购买丽舍森邻（金绿欧洲城）项目8号楼第二层、第三层商场，总建筑面积为5314.平方米，销售单价为5450元/㎡，总价为28,963,480元。协议第二条约定：“1.乙方已付款项：双方共同确认王顺胜向金绿公司支付款项共计11287831.00。其中：第二层商场面积2657.2㎡，购房定金1448174元（占第二层商场总房款的10%）；第三层商场面积2657.2㎡，购房定金（第三层商场总房款的10%）及部分房款合计9839657元···本合同中“乙方指定人员”指乙方并不直接将所有分割的单元房屋产权登记在自己的名下，而是选定相应人员，并要求甲方将产权办理至其选定人员名下。第四条约定：···3.甲方同意乙方指定人员与甲方签订分割后相应单元的《商品房买卖合同》。···7.甲方应在乙方付清标的房产的全额款项3个工作日内，将标的房产交付已签订《商品房买卖合同》的乙方指定人员使用。双方还在协议中约定本协议签订后，2015年7月27日双方签订的《房屋买卖框架协议书》、2015年10月27日签订的《补充协议书》及王顺胜于2016年4月27日向金绿公司签发的《承诺书》自动作废。2017年1月4日，金绿公司向王顺胜发出《合同终止通知书》，通知书载明，王顺胜未按约定支付购房款、租金等，已属严重违约，本通知书送达之日起，《房屋买卖合同框架协议书》关于第二层商场买卖的协议约定解除，没收第二层商场定金1,448,174元。立即停止对商场第一层、第二层的装修、招商、营业等并恢复原状。金绿公司就上述材料在漳浦县公证处进行了证据保全公证。 2017年9月30日，金绿公司（甲方）与百嘉公司（乙方）签订《商铺包销协议》，约定由金绿公司委托百嘉公司包销漳浦县丽舍森邻8#商场一至二层商铺共计43间，建筑面积约4934.41平方米，单价为5,450元/平方米，包销总金额为26,892,535元。协议第四条第三款约定：“包销期限”内乙方经营方式：1.甲、乙双方商定，乙方有权将商铺以甲方的名义进行销售，在乙方确定实际买受人后，由甲方按本协议约定的包销单价与实际买受人签订《商品房买卖合同》。2.如乙方确定的实际买受人的购铺价格高于本协议书的包销价格，则高出部分为乙方的“溢价款项”（溢价款项=实际买受人的购铺价格-本协议书的包销单价*商铺产权面积），该溢价款项全部归乙方享有，由乙方向实际买受人收取。甲方与实际买受人签订《商品房买卖合同》价款以本协议约定包销单价与实际买受人签订《商品房买卖合同》并开具发票，若乙方需甲方开具《商品房买卖合同》价款之外的溢价部分发票，需按22%的税率向甲方支付相关税费，税费由甲方代为缴交。若甲方与实际买受人签订《商品房买卖合同》价款包含溢价款，在本协议约定包销单价内产生的税费由甲方承担，超出部分相关税费按22%的税率由乙方承担，该税费由甲方代收代缴，税费结算在实际买受人缴交房款时一并结算，乙方每月末应附上个月销售价格清单表到甲方处备案。3.包销期内甲方提供售楼处部分洽谈室给乙方免费使用。 一审法院认为，金绿公司先后与王顺胜签订的《房屋买卖框架协议书》、《房屋买卖合同框架协议书》及金绿公司与百嘉公司签订的《商铺包销协议书》的内容均约定王顺胜或百嘉公司可以向“指定人员”销售标的房屋，并由指定人员（实际买受人）直接与作为房地产开发商的金绿公司签订规范的《商品房买卖合同》，并对溢价、税收等作了约定，其实质是商品房委托代理销售合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，受委托机构应当是依法设立并取得营业执照的房地产中介服务机构，但作为公民人个的王顺胜显然不具备代理销售房地产的资质，因此，王顺胜经百嘉公司同意，与百嘉公司合作，以百嘉公司的名义代理销售房地产的业务，王顺胜与百嘉公司属于合作关系。根据前述《房屋买卖框架协议书》载明，王顺胜代理销售的商品房达7867.58平方米，标的额达42878311元，向江建民销售标的房屋并非个案，包括案外人林惠彬在内的其他人也通过与代理销售机构百嘉公司进行磋商并先行签订协议后再以“指定人员”的身份与金绿公司签订正式的《商品房买卖合同》达成交易目的。因此，金绿公司对王顺胜与百嘉公司的合作关系是知道的，对该运作模式是认可的，即认可百嘉公司为标的房屋的代理销售机构。江建民与代理销售机构百嘉公司签订《商品房买卖合同》的性质是预约合同，是双方当事真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。江建民根据该《商品房买卖合同》向金绿公司购买址在福建省漳浦县丽舍森邻（金绿欧洲城）8号楼一层Ｄ112号商铺，并支付价款及税费合计1409591元，已履行实际买受人义务，但王顺胜、百嘉公司却没有按照约定履行将收取购房款及税费转交金绿公司，金绿公司也因没有收取到王顺胜、百嘉公司转交的江建民的购房款及代收税费而不依照约定与江建民签订由福建省建设行政主管部门商品房买卖合同示范文本制定的正式《商品房买卖合同》并交付标的房屋，这本是发生本案纠纷的最直接原因。鉴于该《商品房买卖合同》为预约合同不具有强制履行的性质及委托销售合同约定江建民与金绿公司还需要签订正式《商品房买卖合同》，且金绿公司在审理中已明确不履行签约义务，因此，江建民请求解除《商品房买卖合同》，由百嘉公司返还购房款及代收税费及支付利息、违约金有事实和法律依据，予以支持。王顺胜与百嘉公司系合作关系，双方共同完成受委托人的任务、金绿公司作为委托销售房地产的开发商应对百嘉公司上述责任承担连带责任，江建民请求王顺胜、金绿公司承担连带责任有事实和法律依据，予以支持。违约金按江建民已付款项1409591的1.5%计算即为21144元。百嘉公司提出江建民没有按照约定足额支付购房款违约在先应承担违约责任的辩解意见与事实不符，不予采纳。江建民与代理销售机构百嘉公司签订合同后，向百嘉公司支付价款等，不违反双方约定，也不违反金绿公司与王顺胜、百嘉公司的约定，金绿公司提出江建民没有直接向金绿公司交付购房款及签订商品房买卖合同，不是实际买受人的辩解意见不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、规定，判决：一、解除江建民与百嘉公司于2015年11月17日签订《商品房买卖合同》。二、百嘉公司应于判决生效之日起10日内向江建民返还购房款及各项代收税费1409591元并支付自收取该款项之日起至还清款项之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率（该利率大于月利率0.5%时按0.5%计，其中本金759591元自2015年11月17日起计息、本金650000元自2015年12月14日起计息）计算的利息。三、百嘉公司应于判决生效后10日内向江建民支付违约金21144元。四、金绿公司、王顺胜对上述判决主文（二）、（三）确定的百嘉公司债务承担连带清偿责任。五、驳回江建民的其他诉讼请求。一审案件受理费17708元，由百嘉公司负担。 二审诉讼中，各方当事人未提交新的证据。 二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。 另查明:1、百嘉公司据2019年7月24日公司股东决定，决定公司停止经营活动，进行清算。清算工作于2019年9月19日结束，公司剩余净资产50万元，由股东周伟明收回。2019年9月26日，百嘉公司被漳浦县市场监督管理局注销。2、上诉人福建金绿置业发展有限公司、林柏东、林太平与被上诉人百嘉公司、王顺胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日作出（2019）闽06终1070号民事判决,其中认定金绿公司与王顺胜、百嘉公司存在销售代理关系的法律事实。 本院认为，金绿公司作为案涉房地产开发商,与王顺胜签订《房屋买卖框架协议》,约定:“即本协议标的分户产权办理后，乙方（王顺胜）并不直接将所有分割后房屋产权登记在自己名下，而是选定相应人员，并要求甲方（金绿公司）将产权办理至其选定的人员名下”，显示金绿公司认可王顺胜将《房屋买卖框架协议》项下的房屋销售给他人，故可认定金绿公司授权给王顺胜分销《房屋买卖框架协议》项下的房屋。由于王顺胜个人不具有房屋代销资质，王顺胜将该项权利转委托给百嘉公司，由百嘉公司代王顺胜销售讼争的商铺房屋，即购房人通过百嘉公司签订《认购单》《商品房买卖合同》，认购单及合同抬头均书面写明出售人为金绿公司，百嘉公司为销售代理人；购房人在金绿公司的售楼处签订认购单、交付定金等认购手续，认购单及合同文本均由金绿公司提供，且认购时百嘉公司法定代表人周伟明作为金绿公司的销售总监。因此，不管金绿公司、王顺胜、百嘉公司等内部如何约定，作为购房人有充分理由相信金绿公司与百嘉公司存在销售代理关系。而且，金绿公司在百嘉公司、王顺胜代为销售房产期间内，积极履行开具发票、合同备案及办理房产证等配合工作，自2015年至2018年房产售完期间，百嘉公司均以金绿公司销售代理人的名义对外销售房产，金绿公司均未对外有任何否认或声明，且积极配合。因此，金绿公司应知晓王顺胜将该项权利转委托给百嘉公司，且不反对百嘉公司对外销售其开发的商品房事宜，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，可以认定金绿公司默认百嘉公司对其开发的楼盘进行销售的权利。因此，金绿公司与王顺胜、百嘉公司三者之间存在销售代理关系，该代理行为合法有效。金绿公司主张其与王顺胜之间属房屋买卖关系，而非销售代理关系，以及其与百嘉公司之间无销售代理关系，不能成立。本案购房人江建民向金绿公司购买商铺，并向其代理人百嘉公司支付价款及税费合计1409591元，已履行实际买受人义务，但金绿公司未同意与其签订正式的《商品房买卖合同》且在本案审理中已明确不履行签约义务，因此，江建民请求解除《商品房买卖合同》具有事实和法律依据，可以成立，百嘉公司应返还江建民购房款、代收税费及利息，并承担相应的违约金，因百嘉公司于一审判决后的2019年9月26日被注销，其公司原法定代表人（唯一股东）周伟明收回公司的资产，据民诉法司法解释的有关规定，周伟明依法成为本案诉讼主体，并承担本案债务。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定“被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，金绿公司作为被代理人,应对其代理人百嘉公司的代理行为直接承担清偿责任，即金绿公司应直接返还江建民购房款并承担违约金等,原审判决金绿公司承担该债务的连带责任,已减轻其负担,金绿公司现上诉主张其不承担连带清偿责任，不能成立。 综上，金绿公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费17708元，由福建金绿置业发展有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇一九年十二月三日 法官助理杨国栋 书记员邹晓倩