陕西省延安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕06民终2517号 上诉人（原审被告）中国邮政集团公司陕西省子长县分公司，住所地，子长县XX镇XX社区。法定代表人：井志彬，该公司经理。委托诉讼代理人：赵世和、李昕，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）子长慈善医院，住所地，子长县XX镇XX小区。法定代表人：牛某某，该院院长。委托诉讼代理人：胡志荣，陕西检学法律服务生法律工作者。原审被告：张治前，男，1972年XX月XX日生，汉族。原审被告：徐子军，男，1980年XX月XX日出生，汉族。上诉人中国邮政集团公司陕西省子长县分公司因与被上诉人子长慈善医院、张治前、徐子军房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省子长县人民法院（2019）陕0623民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中国邮政集团公司陕西省子长县分公司委托诉讼代理人赵世和、李昕，被上诉人子长慈善医院委托诉讼代理人牛某某、胡志荣，被上诉人张治前到庭参加了诉讼，被上诉人徐子军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中国邮政集团公司陕西省子长县分公司上诉请求：1、撤销原审判决第二、四项及第五项中的判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：合同到期后，上诉人将房屋内乒乓球台、跑步机、按摩椅、椭圆机、沙发等全部搬离交给被上诉人后，2018年10月25日上诉人与房东签订了租赁合同，承租一楼的四间房，如上诉人未交付房屋，就无法与房东形成租赁关系，显然一审认定错误。另外合同中约定，房屋租赁费每半年支付一次，先付后用。但从上诉人与被上诉人签订的租赁合同期满后被上诉人从未向上诉人主张过房租，很显然合同终止，被上诉人才未向上诉人主张租赁费。一审判决超判，被上诉人一审请求上诉人承担暖气费4888元，但一审判决上诉人承担8555元暖气费，已经超出了被上诉人一审的请求，事实上上诉人已经通过银行转账的方式向子长热力公司支付了2017年的取暖费13036.8元，根本不存在拖欠暖气费的事实。子长慈善医院辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律适当，判决结果应予维持。第一，本案双方是转租赁关系，根据合同法第224条、第235条之规定，双方租赁期限不得超过被上诉人与房主租赁合同的期限，因此一审判决上诉人返还房屋是无可厚非的。二、上诉人在被上诉人处转租的是二层不是一层，因为房主要求整体返还出租物，所以上诉人分割交还的做法明显地造成了被上诉人违约的后果，这一点上诉人是清楚的，正是因为这个原因房主拒绝接收房屋而将被上诉人诉至法院要求整体返还，该纠纷的审理已经在二审阶段，目前未判决，一审判决也是要求被上诉人整体返还，所以上诉人认为自己在合同期满后，已将二楼腾空的主张是违反双方合同约定的，也是违反被上诉人与房主的租赁合同约定的，造成的违约损失应当由上诉人承担，而且必须履行整体承租整体交回的约定。虽然上诉人在期满后与房主建立了新的租赁关系，但三方并未就上诉人丢下的二楼的使用达成一致意见，房东拒绝接收上诉人腾空的二楼的主要理由就是要求被上诉人整体返还出租物，所以上诉人不返还一楼的行为就是违约行为，判令其承担未向被上诉人整体交付期间的房租合情合理，合法有据。三、被上诉人在上诉人未整体交还承租房的情况下已经不计其数地向上诉人要求与房主协商是否分割交房的问题和追要房租，而上诉人和房主串通合谋，一方面要求被上诉人整体交还房屋，一方面又在搞分割出租，这既是不道德行为，更违约违法行为，上诉人竟然以自己未交房租为理由提起上诉，看来我们这个国度公民的道德标准发生了严重扭曲，到了是非不分的地步，上诉人的答辩主张是完全不能采信的。本案中包括上诉人在内的二家次承租人违反合同约定未整体交还房屋的行为，导致发生房主与被上诉人之间的纠纷，一切过错皆在上诉人等所有次承租人，一审判决上诉人承担未整体交房期间的房租，符合合同法的规定，根本不存在违背立法原意的情况，请求驳回上诉，维持原判。张治前辩称，其他的跟我无关，只请求能继续租赁房屋。徐子军未到庭答辩也未提交书面答辩意见。子长慈善医院向一审法院起诉请求：1.依法判决被告子长县邮政分公司、被告张治前、徐子军交还承租房屋，并承担逾期交房的房租和给原告造成的损失。租赁费分别为，被告子长县邮政分公司每月3.75万元，被告张治前、徐子军每月1.4583万元；2.依法判决被告承担诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，1、判决被告张治前、徐子军交纳承租期间的暖气费8555元，被告子长县邮政分公司缴纳2017年度暖气费4888元；2、依法判决被告子长县XX房XX楼的卫生间配套设施；3、判决被告子长县邮政分公司摘除悬挂在其承租房屋（四间两层）上的所有广告牌匾。4、第一项诉讼请求中逾期交房的房租时间从2018年10月21日起至给原告交房之日止的房屋租金。一审法院认定事实：2008年初，史某某等六房东在子长县瓦窑堡街道齐家湾社区安定西路子长县XX栋XX层的商住大楼。其中西边四间是一个单元，属于小套；东边六间是一个单元，属于大套。该楼房共有六部楼梯，两部大楼梯，四部小楼梯。后六房东分别取得了各自所有一至二层门面房和楼上套房的房屋所有权证。2008年该楼房建成投入使用后，六房东就与原告慈善医院（当时名称为子长康复医院）的法定代表人牛某某协商达成一致，由子长康复医院（以下简称康复医院）将案涉十间五层楼房整体承租，用于康复医院办公和经营。2008年双方就签订了《房屋租赁合同》，租期五年，租赁费每年70万元。该合同到期后，又于2013年10月20日续签了《房屋租赁合同》，2013年续签的合同与2008年合同除租赁费约定有变化外，其他内容均一致。该合同约定：甲方六房东同意将其所有的十间五层楼房包括后院租赁给乙方康复医院用于医院业务发展。其中“……6、在租期内，乙方转让，要征得甲方的同意；7、租期5年，公历2013年10月20日至2018年10月20日；8、租金为前5年每年120万元不变，后5年根据当地房租价格随行就市，房费到期后涨幅不超过原来的30%，由双方协商作适当调整；9、付款方式为每半年付一次，先付款后使用；……11、合同期满后，如因乙方需要，在同等条件下，该楼应优先租给乙方；……13、该合同具有法律效力，双方必须严格遵守，如因擅自违约，按因违约引起对方实际损失的2倍赔付；……16、乙方离开时，必须恢复当时打掉的原有的楼梯。”六房东和原告法定代表人牛某某、中间人白玉忠在该合同上签名按印。原告在2008年整体租赁案涉房屋后，将其中西边紧挨子长县电信局的四间两层（一至二层）转租给了子长县邮政分公司，五年期满后，于2013年10月与子长县邮政分公司签订了转租合同，房东未在该合同上签字。2014年10月20日被告法定代表人牛某某与子长县邮政分公司重签转租合同，约定：租期从2015年4月20日至2018年10月20日，双方原租期为2013年10月20日至2018年10月20日的合同作废；房租原则上保持稳定，每年45万元不变，合同到期后根据当地房租价格随行就市，到期后房费涨幅不超过原房费的30%，由双方协商作适当调整；子长县邮政分公司离开时，必须恢复当时打掉的原有的房屋结构及设施。签订该合同时，因六房东与原告所签主租赁合同在2018年10月20日到期，子长县邮政分公司作为次承租人担心合同到期后其无法继续租赁案涉楼房的房屋，要求征得原告方同意在2018年10月20日到期后继续给子长县邮政分公司租赁，故牛某某通知房东到场，房东白明军和史某某作为上述2014年10月20日原告与子长县邮政分公司重签的转租合同的中间人在该合同上签名按印，并承诺该合同于2018年10月20日到期后，继续给子长县邮政分公司租赁。子长县邮政分公司在2018年10月20日与原告转租合同到期后，与原告签订了新的租赁合同，租赁原告一层四间门面，租期五年。2016年秋，原告康复医院寻找到新的营业场所，将大部分机构和设施搬离了案涉楼房。原告搬离后，除转租给被告子长县邮政分公司的四间两层（一至二层）房屋外，将案涉楼房的其他房屋分别做如下处理：（1）一层剩余六间门面：原告的药店占一间，转租给眼镜店两间、凉皮店一间、理发店一间，把一层的一间和二层剩余六间转租给了张治前和徐志军经营火锅店，租期至2018年10月20日，年租费为175000元，月租费为14583元；（2）三至五层转租用于开办补习班。2018年10月20日租期届满后，因二被告占有案涉楼房，原告未能按期向房东交回租赁房屋。后原告腾出了案涉楼房的三至五层房屋，但至今仍有原告的药店、原告转租开办的眼镜店、原告转租开办的火锅店占用一楼一间和二楼六间未搬离案涉租赁房屋，原告未能按约定将案涉楼房中除子长县邮政分公司租赁部分以外的部分整体向原告交回。又查明，被告邮政分公司将其承租的二楼四间房屋内的男女两间卫生间的蹲便器，连接上下水管，地砖，墙砖还有两个简易洗手盆损坏。被告子长县邮政分公司承租原告房屋门面房范围内只悬挂子长县邮政分公司的牌子。一审法院认为，转租合同是承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。关于原告与被告口头约定的房屋租赁合同是否合法有效的问题。2016年原告在重新租赁到新的营业场所后，将涉案房屋中的一楼一间门面房和二楼六间房屋转租给被告张治前和徐子军经营众口福自助涮烤火锅店，双方虽然没有签订书面租赁合同，在转租时未经房东同意，但事实上原、被告双方均认可已经形成了事实的租赁合同关系，故对原告要求被告按日1.4583万元租赁费的请求，依法予以支持。对原告要求被告子长县邮政分公司支付租金的问题，因原告与被告签订转租合同的时候，房东作为中间人在合同上签名按印，并承诺合同到期后继续给子长县邮政分公司租赁。原告与房东的合同到期后，房东又与子长县邮政分公司签订了新房屋租赁合同，租赁了一楼的四间门面房，被告在与房东签订新的租赁合同时并没有通知原告到场，也没有将涉案的二楼四间房屋向原告交回，故被告子长县邮政分公司应向原告承担二楼四间从2018年10月21日起至实际交房之日止期间的租赁费，根据另案查明的事实，被告子长县XX房XX楼四间楼房的租赁费为每年27万元，原告与被告子长县邮政分公司签订的四间一至两层年租赁费为45万元，所以确定二楼原告给被告子长县邮政分公司租赁的费用为每年18万元。关于被告是否构成违约的问题。原告与被告张治前、徐子军口头约定租赁合同时，被告张治前、徐子军对原告与房东租赁合同截止日期是知情的，二被告在未征得房东同意的前提下，在明知剩余租赁期限的情况下，仍然租赁涉案房屋经营火锅店，合同到期后未向原告交付房屋，构成违约，应承担过错责任。经子长县人民法院（2019）陕0623民初28号民事判决书判决，原告与房东之间的租赁合同于2018年10月20日已经终止，故原告与被告之间的转租合同亦应当终止。被告应当按照约定向原告支付实际交房之日止期间的租赁费。被告子长县邮政分公司在与原告签订租赁合同时，房东是知情的，在租赁合同到期后，子长县邮政分公司在未向原告交房的情况下与房东签订了新的租赁合同，构成违约，应承担过错责任。关于原告诉请被告张治前、徐子军承担2017年度暖气费8555元，被告子长县邮政分公司承担暖气费4888元的问题。原告主张被告未能在2018年10月20日租期届满后返还租赁房屋，由此产生的2017年度的暖气费应由被告承担。因被告在租期届满后未履行返还房屋的义务，构成违约，存在过错，被告张治前对所欠暖气费予以认可，被告子长县邮政分公司未举证证明其已付，故原告该主张于法有据，应予支持。关于原告诉请被告子长县邮政分公司拆除悬挂在其承租房屋（四间两层）上所有广告牌的问题。根据原告提供的主张，被告子长县邮政分公司在其租赁的房屋范围内只悬挂其公司的牌匾，并没有其他牌匾，邮政公司在与被告的租赁合同到期后，又与房东签订了新的租赁合同，现在继续租赁一楼四间门面房，现原告要求子长县邮政分公司拆除门牌于法无据，故对原告此项诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告子长县XX房XX楼卫生间配套设施的问题。原告诉请恢复二楼卫生间的社设施，主要包括二楼男女卫生间的蹲便器，连接上下水管，地砖、墙砖、简易洗手盆两个。被告子长县邮政分公司对原告要求恢复上述设备无异议，故对原告的该项诉讼请求，依法予以支持。综上所述，对原告诉讼请求中有事实和法律依据的部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张治前、徐子军向原告子长慈善医院返还其所租赁的位于子长县瓦窑堡街道齐家湾社区安定西路子长县XX层楼房中的一楼一间门面房和东侧二楼六间房屋；二、被告子长县邮政分公司向原告子长慈善医院返还其所租赁的位于子长县瓦窑堡街道齐家湾社区安定西路子长县XX层楼房中的西侧二楼四间房屋；三、被告张治前、徐子军赔偿原告子长慈善医院从2018年10月21日起至返还第一项房屋之日止每月14583元的房屋租金；四、被告子长县邮政分公司赔偿原告子长慈善医院从2018年10月21日起至返还第二项房屋之日止每月15000元的房屋租金；五、被告张治前、徐子军赔偿原告子长慈善医院2017年度的暖气费损失4888元，被告子长县邮政分公司赔偿原告子长慈善医院2017年度暖气费损失8555元；六、被告子长县邮政分公司恢复其在租赁期间拆除的二楼四间楼房中的男女卫生间的蹲便器，连接上下水管，地砖、墙砖、简易洗手盆两个；七、驳回原告子长慈善医院的其他诉讼请求。上述第一至六项，限被告张治前、徐子军，子长慈善医院于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2383元，由被告子长县邮政分公司承担1200元，被告张治前、徐子军承担1183元。本院二审审理期间，上诉人提交了以下证据：1、牛某某与上诉人签订的《房屋租赁合同》，证明：房屋租赁合同的主体是牛某某，根据合同的相对性原则，子长慈善医院不是房屋租赁合同当事人，无权以房屋租赁合同起诉上诉人。子长慈善医院不具备本案原告资格，原判决原告主体错误。被上诉人子长慈善医院认为，当初签订合同的时候，签订合同的当初就是将刘志军以慈善医院的法定代表人身份代表慈善医院与其签订的合同，不存在主体资格不符的问题。张治前对该证据没有意见。一审期间，上诉人参加一审庭审时并未主张主体不适格，仍然参加庭审调查辩论，二审中以主体不适格作为理由不能成立，该证明目的本院不予认可。2、照片（本案所涉房屋内，拍照时间：2019年9月15日），证明：上诉人与牛某某房屋租赁合同期满后，上诉人腾空二楼房交给牛某某。二楼卫生间坐便器、连接上下水管、地砖、墙砖等完好无损。原判认定事实错误。子长慈善医院认为该照片的来源、时间、位置无法核实清楚，与一审判决的位置无法核实清楚，上诉人未交付过承租的房屋。张治前对该证据没有意见。一审查明上诉人公司将二楼四间房屋内男女两件卫生间的蹲便器、上下水管、地砖、墙砖还有两个简易洗手盆损坏，上诉人提供的证据无法反映上述全部内容，该证据的证明目地本院不予认可。3、增值税专用发票和网上银行电子回单，证明：牛某某给上诉人出租房屋的2017年度暖气费，上诉人于2017年11月20日通过中国工商银行交给子长县热力有限公司，暖气费金额为13036.8元，子长县热力有限公司给上诉人出具了增值税发票。原判决认定事实错误，判决上诉人赔偿子长慈善医院2017年度暖气费是错误的。慈善医院对发票的三性均不认可，其认为房东仍然要其交付暖气费，如果上诉人交付了暖气费，那么构成重复收取了暖气费，显然不符合事实。张治前对该证据没有意见。上诉人提交的发票和电子回执，能够证明暖气费上诉人已经自行缴纳，对该证据本院予以认可。4、上诉人与史某某、白明清、史明娃、郑志范签订的《房屋租赁合同》，证明：史某某、白明清、史明娃、郑志范将其共有房屋出租给牛某某，牛某某给上诉人转租了其中的一二层。2018年10月20日租期届满，牛某某以其合同到期将房屋交给业主。2018年10月25日，业主史某某、白明清、史明娃、郑志范共同与上诉人签订《房屋租赁合同》，将一楼四间房出租给上诉人。该合同第四条4项约定“甲方（上诉人）原于乙方牛某某所签合同到期后从即日起作废，该房屋租赁最终有效为本合同。”合同第四条5项约定“二楼因经营需要改造和管道变更乙方全力配合，但由甲方恢复原样并且确保乙方正常营业时间。”可见，房屋业主认定牛某某与上诉人之间的《房屋租赁合同》已在2018年10月25日作废，二楼房屋与牛某某没有任何关系。显然，原判决认定事实错误，判决上诉人向子长慈善医院返还二楼房屋，支付从2018年10月21日之后的房屋租金，完全是错误的。子长慈善医院称其对该合同并不知情，因为我们与房东签订的合同是整体承租的，如果房东与上诉人签订合同，显然违反了合同约定，另外房东现在要求全部返还房屋，与上诉人所主张的事实完全不符。张治前对该证据没有意见。本院认为，邮政局本就租赁占用一、二层各四间房屋，房屋所有权人与慈善医院签订的租赁合同到期后，房屋所有权人可自由支配其房屋的使用权，因上诉人继续使用原租赁的一层四间房屋，故该房屋不需要恢复原状可由上诉人继续使用，其他房屋慈善医院应按照合同约定恢复原状返还房屋，上诉人主张其与房东于2018年10月25日签订的《房屋租赁合同》致使慈善医院与上诉人签订合同作废，两份合同的双方签订主体都不同，显然不能使另外一份合同失去效力，该理由不能成立。上诉人应当按照其与慈善医院合同约定的内容将房屋恢复并交付返还，即使上诉人认为合同到期后其已经将二层四间房屋空置不再继续使用，但是并未将房屋依约恢复，房屋空置不等于交付，所以上诉人应当支付房租至房屋依照合同约定恢复时止，该证据本院不予认可。本院认为，上诉人邮政公司主张因涉案房屋二层四间已经实际交付，故其不承担相应的租赁费用。据查明，上诉人与慈善医院签订的房屋租赁合同约定，租赁期限届满后如将房屋原本的设施损坏应恢复原样后返还房屋，本案中上诉人未提供充分的证据证实其依照合同约定的内容将房屋内设施恢复，仅于合同到期后将房屋空置未继续使用。房屋空置但未依照合同约定恢复相关设施，慈善医院有权拒绝收回房屋，空置的房屋即使上诉人未继续使用，但因未履行合同义务，应承担房屋至相关设施实际恢复并交付房屋之日止的租赁费用。关于暖气费的问题，上诉人提供证据能够证明其已经缴纳了相关费用，慈善医院主张暖气费的请求不能成立，应予驳回。一审法院对该部分事实认定错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持陕西省子长县人民法院(2019)陕0623民初138号民事判决第一、二、三、四、六、七项。二、变更陕西省子长县人民法院(2019)陕0623民初138号民事判决第五项为：张治前、徐子军赔偿子长慈善医院2017年度的暖气费损失8555元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2383元，由子长县邮政分公司承担1200元，张治前、徐子军承担1183元；二审案件受理费50元，由上诉人中国邮政集团公司陕西省子长县分公司负担。本判决为终审判决。                         审 判 长    刘 满 艺                     审 判 员    霍 雨 枫                         审 判 员    牛    菲                             二○一九年十二月十日                        书 记 员    薛    伟 1