北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11456号上诉人（原审被告）：华软盛世（北京）科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：肖作兵，董事长。被上诉人（原审原告）：张丽，女，1957年11月3日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：霍建华，女，住北京市昌平区，由某公司推荐。上诉人华软盛世（北京）科技有限公司（以下简称华软盛世公司）因与被上诉人张丽房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初30749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华软盛世公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1.一审认定事实不清、适用法律错误，2018年1月26日我公司以书面形式向张丽提出转租房屋意向，双方因此签订了《北京市房屋租赁合同补充条款》，而张丽为达到不退还押金和剩余租金的目的，干涉我公司转租，在房屋入驻行业、价格、付款方式等设置各种阻扰障碍，违反了补充条款的约定；2.我公司在2018年1月26日已经提交书面申请并签订补充协议，符合合同约定，一审法院仍然适用合同中对违约责任的约定，严重损害了我公司的合法权益；3.依据法律对违约金的相关规定，张丽既没有损失，也没有退还我公司押金和剩余租金，一审判决我公司支付违约金错误；4.张丽违约在先，给我公司造成经济损失。张丽辩称，同意一审法院判决。张丽向一审法院起诉请求：1.依据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第十一条违约责任第5条，判决华软盛世公司支付因未到租期解约而产生的违约金人民币43927.76元；2.请依据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第十一条违约责任第3款，依法判决华软盛世公司支付因未在违约责任发生后十日内付清违约金而产生的逾期款项违约金，每逾期一天，向我方支付未付金额的千分之三作为违约金。此项费用合计金额人民61279.23元；3.依法判决华软盛世公司将注册在我房屋内的公司在一个月内办理完毕工商注册地址变更手续；4.依法判决华软盛世公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年10月31日,张丽（甲方）与华软盛世公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号20171101），约定了张丽将其位于北京市海淀区06室房屋（以下简称06号房屋）出租给华软盛世公司，房间面积为96.28平方米，每平米日租金为人民币7.5元，每月租金为21963.88元。房屋的租期为一年，自2017年11月1日至2018年10月31日止。《北京市房屋租赁合同》第三条第2项约定物业管理费为每月每平米23.8元，该房屋每月物业费为2291.47元，由乙方自行向物业管理公司支付。第四条第1项约定押金为43927.75元。第六条第1项约定乙方同意租金以每叁个月为一期支付一次，每三个月租金合计65891.64元，乙方应在每三个月度开始日的十五日前预先支付给甲方。第七条第1项约定甲方声明对该房屋依法享有出租权，并有义务协助乙方办理公司注册登记手续；第5项约定甲方须在合同签订后一个月内向乙方提供公司注册房本地址一个，另一个注册房本地址在2017年12月31日前由甲方提供给乙方。第九条第2项约定乙方应在租赁期满前缴清所有拖欠费用，并在壹个月内成功办理迁出公司注册手续。双方签字确认房屋交接，乙方提供注册公司已迁出证明后，甲方在五个工作日内退还房屋押金（押金不计利息）。第十一条第3项约定除本合同特别约定外，违约金、赔偿金应在违约或损害事实发生后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理；第5项约定租赁期限内，如乙方中途解除合同，需提前两个月向甲方提出书面申请，并支付甲方相当于两个月房租的违约金。双方签订《北京市房屋租赁合同》后，华软盛世公司按约定支付了押金及首笔租金并进驻承租的06号房屋。张丽亦按约定应华软盛世公司的要求，为华软盛世公司变更注册地址提供了公司注册房本，使得华软盛世公司的工商注册地址变更为06号房屋。2018年1月26日，华软盛世公司致函张丽，内容为：“因我公司扩大经营，贵方场地已不符合我公司经营需求，故提出在本租赁期内对房屋进行转租，租赁期内房屋租金我方正常缴纳，转租完毕后按双方所签订租赁合同以及补充条款办理退款事宜。”当日，双方签订《北京市房屋租赁合同补充条款》，约定张丽同意由华软盛世公司寻找新的承租人代替华软盛世公司与张丽签订新的租赁合同。2018年4月2日，张丽发现华软盛世公司在撤离06号房屋，向某物业管理处的北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称物业管理公司）要求对06号房屋断电，该公司向张丽复函称：“就贵方于2018年4月2日要求我方对1406/07房屋断电一事我方作出如下回复：华软盛世（北京）科技有限公司虽在2018年4月1日自行撤离，但根据贵方与其签订的《北京市房屋租赁合同》中的规定，此时间段使用权依然归华软盛世（北京）科技有限公司所有，且华软盛世（北京）科技有限公司在搬离时未结清物业款项，我方不能明确其会是否继续使用。如华软盛世（北京）科技有限公司在结清款项时明确告知我方不再使用此地办公并用电，我方将可遵照贵方要求进行断电处理。但在华软盛世（北京）科技有限公司未明确告知我方此意愿，或同意贵方先行断电的要求情况下，我方不能依照贵方要求断电。”第二天即2018年4月3日，华软盛世公司结清了物业款项，物业管理公司开具了《业户能源表原始读数确认单》，该确认单注明：“原租户迁出，业主要求断电。”之后06号房屋被断电，房屋由张丽收回。本案审理中，张丽与华软盛世公司均确认，双方的房屋租赁合同的解除时间为2018年4月3日；华软盛世公司的房屋租金交至2018年4月30日。华软盛世公司未将其在06号房屋中的注册地址进行变更登记迁出。张丽亦未将租房押金及2018年4月3日至2018年4月30日期间已付的房租退还给华软盛世公司。就此，华软盛世公司明确表示同意将其注册在06号房屋进行变更登记迁出，并明确租房押金和其他损失另案解决，在本案中不提出反诉解决。对于上述证据，法院将一并予以认证。一审法院认为，张丽与华软盛世公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。张丽以双方之间的房屋租赁合同以2018年4月3日为解除之日的主张，华软盛世公司对此同意，法院不持异议。本案审理的焦点为导致上述合同解除的原因。根据本案双方提交的证据，可以确认华软盛世公司向房屋出租人张丽发出承租的房屋已不符合其公司经营需求要求转租的通知在先，其在2018年4月3日搬出所承租房屋并结清物业款项在后，华软盛世公司的上述行为已表明其已不再继续履行双方之间的租赁合同。故张丽以华软盛世公司未经其同意中途解除合同应承担违约责任，按双方的房屋租赁合同约定应承担向其支付相当于两个月房租的违约金的诉讼请求，具有事实与法律依据，法院予以支持。华软盛世公司所述张丽的行为造成双方房屋租赁合同解除的抗辩主张，未提交充分的证据证明，法院不予采信。对于张丽要求华软盛世公司将其注册在06号房屋中的注册地址变更迁出的诉讼请求，华软盛世公司明确表示同意，对此法院不持异议。对于张丽要求华软盛世公司承担双方房屋租赁合同约定的其未在违约责任发生后十日内付清违约金而产生的逾期款项违约金的诉讼请求，法院认为，双方在违约责任存在争议的情况下，一方要求另一方支付逾期支付违约金的违约金，有违常理，故对张丽的此项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华软盛世（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内给付张丽违约金人民币43927.76元；二、华软盛世（北京）科技有限公司于本判决生效后一个月内将其注册地址变更登记出北京市海淀区1406房屋；三、驳回张丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，张丽与华软盛世公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行己方义务。华软盛世公司在合同履行过程中向张丽致函，提出对租赁房屋进行转租，后华软盛世公司搬离租赁房屋并结清物业款项，可以认定华软盛世公司以自己的行为表明不履行房屋租赁合同。从现有证据来看，涉案房屋租赁合同未能继续履行系华软盛世公司单方原因造成，华软盛世公司虽向张丽书面告知、张丽同意华软盛世公司寻找新的承租人，但并不意味着张丽同意华软盛世公司对此无需承担违约责任。张丽依据双方合同约定主张相当于两个月房租的违约金，具有事实依据，本院予以支持。华软盛世公司在一审审理过程中已经表示房屋押金和损失其另行主张，且其提出的张丽未退还房屋押金和剩余租金、张丽为其转租设置障碍等上诉理由均不影响对其租赁合同违约责任的认定，故华软盛世公司之上诉理由缺乏依据，本院不予采信。综上所述，华软盛世公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费898元，由华软盛世（北京）科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉审 判 员 范 磊审 判 员 朱文君二〇一九年十二月十二日法官助理 李 正书 记 员 杨 帆