河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终6050号上诉人（原审被告）：固安县万隆房地产开发有限公司,住所地固安县新中东街北侧。法定代表人：宋国敬，总经理。委托诉讼代理人：王秀涛，系该公司法务。上诉人（原审被告）：廊坊崇润房地产经纪有限公司,住所地河北省廊坊市固安县万隆财富广场4-1-0118。法定代表人：张玉杰，执行董事。委托诉讼代理人：董艳群，河北厚天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许波，女，汉族，1981年2月16日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：周生杰，河北唤民（北京）律师事务所律师。上诉人固安县万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）、廊坊崇润房地产经纪有限公司（以下简称崇润公司）因与被上诉人许波商品房预售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万隆公司上诉请求:1、请求撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2893号民事判决书第一项和第二项，并依法改判为:驳回被上诉人的诉讼请求或发还重审。2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决结果错误。上诉人因环保原因政府多次通知停工，故此出现未能按期交房，上诉人就此应免责，没有证据支持一审法院认为上诉人未按照合同约定向被上诉人交付涉案房屋构成违约，因此判决解除合同是错误的。2、迟延交房不构成根本违约，被上诉人主张解除合同不符合合同法精神。被上诉人主张解除合同的根本原因是因房价下跌，而非未按期交房，为了交易稳定，法院不应支持被上诉人的诉求。3、一审法院判决按中国人民银行同期贷款利率支付利息没有依据。双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第2项约定了逾期交房违约金的计算方法，即按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。本案中，即使构成逾期交房，也应按双方合同约定的标准给付违约金，不应按银行贷款利率计算利息。综上，一审法院判决结果明显错误，为维护上诉人合法权益，特依法向贵院提起上诉，请求贵院依法支持上诉人的上诉诉求。崇润公司上诉请求:一、请求依法改判上诉人无需返还被上诉人10万元会员服务费，更无需自2017年3月20日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。二、本案有关诉讼费用由被上诉人依法负担。事实和理由：一、本案为商品房预售合同纠纷，被上诉人提起诉讼依据的是其与原审被告固安县万隆房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》，但上诉人并非买卖合同的一方，上诉人没有依据上述《商品房买卖合同》的约定而向被上诉人收取任何费用故被上诉人以解除《商品房买卖合同》为由而要求上诉人返还10万元服务费用没有任何事实及法律依据。二、被上诉人在起诉状事实与理由部分陈述“在原告许波支付购房款时，不知情的支付给被告廊坊崇润房地产经纪有限公司10万元，但原告许波与被告廊坊崇润房地产经纪有限公司之间无任何合同关系，也不清楚10万元的款项性质”。被上诉人如此陈述并非事实。首先，依据被上诉人陈述的被上诉人与上诉人之间无任何合同关系，甚至被上诉人不知道10万元的款项性质，而上诉人并非房屋买卖合同的一方，那么，被上诉人要求上诉人返还10万元的法律依据应当是居间合同纠纷或不当得利纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，故被上诉人应另行起诉上诉人。其次，有被上诉人丈夫卓仪若与上诉人于2017年3月19日签订的《会员服务协议书》（本案一审二次开庭时，被上诉人对此予以认可）为证，被上诉人不可能不知道10万元的款项性质，不可能是在不知情的情况下支付给上诉人10万元。《会员服务协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。《会员服务协议书》中明确约定被上诉人有意参加上诉人与项目开发商合作的购房优惠活动并享受上诉人提供专业、有效的购房服务。据此，上诉人向被上诉人缴纳10万元增值服务费。由此可见，被上诉人对此10万元的支付用途是明知的，上诉人与被上人之间存在居间服务的法律关系及事实。三、上诉人依据《会员服务协议书》付出了应尽的义务，支付了相应的报酬，帮助被上诉人以优惠价格与原审被告之间签订了《商品房买卖合同》，同时，在被上诉人购房过程中始终安排专人负责对接，积极组织、协助被上诉人看房、办理购房手续及银行贷款审批等一系列工作。可以说，上诉人已经完成了自己应尽的义务，导致被上诉人提起诉讼要求解除《商品房买卖合同》的原因不在上诉人，且《会员服务协议书》中也明确约定，只有在被上诉人未成功认购任何房产时，上诉人才会退还服务费。本案中，被上诉人不仅成功认购了房产，并在上诉人的服务下，以优惠价格与原审被告签订了《商品房买卖合同》。四、无论如何，上诉人已经履行了绝大部分服务义务，付出了劳动并为此开支了大量的广告宣传费用及人员工资。并且，上诉人已经积极促成被上诉人与原审被告签订了《商品房买卖合同》，只是因为环保要求等原因导致原审被告逾期交房，被上诉人才选择解除合同，对此，上诉人没有任何过错，一审在判决上诉人返还10万元服务费的同时判决上诉人自2017年3月20日起向被上诉人支付利息，没有任何事实及法律。综上，上诉人并非本案适格的被告，上诉人无需返还被上诉人10万元服务费及利息，请二审依法裁判。万隆公司与崇润公司针对对方的上诉请求及理由均没有答辩意见。许波答辩称，一、针对被答辩人固安县万隆房地产开发有限公司的上诉请求和上诉理由发表答辩意见。首先，不同意上诉人的上诉请求，请求依法驳回上诉，维持原判。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法维护了被上诉人的合法权益；其次，上诉人万隆公司的上诉理由不成立，没有事实根据和法律依据。（1）对于上诉人万隆公司主张“因环保原因政府多次通知停工”，上诉人万隆公司并没有提交证据，一审判决的认定不存在错误。依照双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定即使出现特殊原因延期交房，也应当由双方协商同意变更合同才可以延期，且特殊原因也仅限于“不可抗力”，然而，上诉人万隆公司在延期交房后没有给被上诉人任何书面通知说明延期交房的理由，更未与被上诉人就变更合同进行任何协商。（2）在一审庭审中，上诉人万隆公司明确表明案涉房屋直到2019年年底才能交付和做网签，能够确认上诉人万隆公司无法依照《商品房买卖合同》约定于2018年12月31日交房，且因在出售案涉房屋时不具备出售条件，导致无法办理案涉房屋网签手续，被上诉人许波的合同目的无法实现，一审法院依据《合同法》的规定以及双方签订《商品房买卖合同》的约定，判决解除合同并无不当。（3）通过一审调查，能够确认双方在签订《商品房买卖合同》时上诉人万隆公司没有取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，被上诉人在一审庭审中主张上诉人万隆公司隐瞒案涉房屋未取得《商品房预售许可证》的事实，上诉人万隆公司在庭审中并未提出异议，上诉人万隆公司隐瞒未取得预售许可手续的事实，将不符合出售条件的违规房屋出售给被上诉人许波，且收取了被上诉人许波920960元房款，上诉人万隆公司在缔约时就存在过错，违反了诚实信用原则，依据《合同法》第四十二条之规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任…（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况…”上诉人万隆公司应当向被上诉人许波承担缔约过失责任，赔偿被上诉人许波的损失，即被上诉人的利息损失，所以一审判决支付被上诉人利息并无不当，符合法律规定，也是对被上诉人合法权益合理保护。二、针对被答辩人廊坊崇润房地产经纪有限公司的上诉请求和上诉理由发表答辩意见。首先，不同意上诉人崇润公司的上诉请求，请求依法驳回上诉，维持原判。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法维护了被上诉人的合法权益；其次，上诉人崇润公司的上诉理由不成立，没有事实根据和法律依据。（1）上诉人崇润公司主张其是上诉人万隆公司的代理销售公司，代理销售案涉房屋所在的楼盘，但在一审庭审中却未提交书面委托合同，且上诉人崇润公司在一审庭审中明确表明与上诉人万隆公司没有签订过书面委托合同，但依据《商品房销售管理办法》第二十五条之规定，“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。”所以依法无法认定上诉人崇润公司与上诉人万隆公司之间存在委托销售合同关系。（2）被上诉人一直到一审开庭时也不知道上诉人崇润公司是上诉人万隆公司的代理销售公司，被上诉人许波在案涉房屋售楼处通过POS机刷卡支付10000元时，当时售楼处工作人员告诉被上诉人许波该100000元是购房订金，所以被上诉人许波并不知道100000元支付到了上诉人崇润公司，被上诉人许波也未与上诉人崇润公司签订过任何书面协议。在一审庭审中，上诉人崇润公司提交被上诉人许波签字的认购协议复印件，但该认购协议内容中未出现“廊坊崇润房地产经纪有限公司”字体，且上诉人崇润公司在庭审中主张该证据原件在上诉人万隆公司所以该认购协议与上诉人崇润公司无关。（3）被上诉人的丈夫从未与上诉人崇润公司签订过《会员服务协议书》，被上诉人也从未认可上诉人崇润公司主张的该事实，并且被上诉人从未见过上诉人提交的《会员服务协议书》。（4）被上诉人许波在购买案涉房屋时，在售楼处支付到上诉人崇润公司100000元，被上诉人主张要求上诉人崇润公司退还100000元及利息，与要求上诉人万隆公司退还房款是基于同一法律事实，并且没有证据证明上诉人崇润公司与上诉人万隆公司之间存在委托代理关系，上诉人崇润公司在没有任何理由的情况下在收取被上诉人100000元，一致占用100000元，所以上诉人崇润公司应当赔偿被上诉人利息损失，所以一审判决并无不当，维护了被上诉人的合法权益。综上所述，请求驳回上诉人万隆公司和上诉人崇润公司的上诉请求，维持一审判决，维护被上诉人的合法权益。许波向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原告许波与被告万隆公司于2017年4月23日签订的《商品房买卖合同》。2、依法判令被告万隆公司返还原告许波购房款920960元，并按照人民银行同期贷款利率支付原告许波利息（自2017年4月24日起算直至全部返还之日止），且赔偿原告许波损失920960元。3、依法判令被告崇润公司返还原告许波100000元，并按照人民银行同期贷款利率支付原告许波利息（自2017年3月20日起算直至全部返还之日止）。4、诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2017年3月19日，原告许波与被告万隆公司达成合意，原告许波签署合同会签单：认购被告万隆公司开发的固安县燕南郡项目11#1-111号墅院；建筑面积约191.31平方米，地下面积约81.79平方米，实际面积273.10平方米，花园面积约37平方米，庭院面积27.93平方米；单价16000元/平方米，总价3060960元，首付30%920960元，贷款70%2140000元；一次性缴纳购房定金人民币100000元。当日原告许波向被告万隆公司交纳购房定金10万元，另外通过POS机刷卡至被告崇润公司账户10万元。同年4月3日，原告许波再次签署合同签订单：付款比例变更为50%，总房款及单价内容不变；2017.3.19交定金10万元，今日交530960元，2017.4.19前交290000元，补齐首付30%，金额为920960元；客户借款20%，金额为610000元，于2018年3月19日之前还清；剩余1530000元做银行按揭。上述两个会签单认购人均为卓仪若（许波签，卓仪若系许波丈夫）。2017年4月23日原告许波与被告万隆公司针对上述房屋签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：建筑面积共计191.31平方米；房屋总价款3060960元，首付款1530960元，银行按揭1530000元；出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。同日原告许波签署了合同会签单，约定付款金额1530960元，2017年3月19日交定金100000元、同年4月3日交530960元、今日交29万补齐首付30%金额为920960元；客户借款20%，金额为61万，于2018年3月19日之前还清；剩余153万做银行按揭。会签单确认信息部分显示刷卡次数为共5次。同日原告许波与被告万隆公司签署了《借款协议》，约定借款金额为61万元，用于购买11#1-111号房，借款免息，2018年3月19日前一次性归还。上述合同签订后，原告依约向被告万隆公司交纳购房款总计920960元（含定金100000元）。被告万隆公司未向原告许波履行给付借款义务，被告万隆公司亦未能按照合同约定的交房日期履行交房义务。另查明，被告万隆公司于2018年12月13日取得大韩寨新村二期A-11#、A-12#、A-13#、A-14#、A-23#、A-25#、A-26#楼的商品房预售许可证。一审法院认为，原告许波购买被告万隆公司开发的固安县东高线北侧、知高西路西侧燕南郡11#1-111号墅房，双方签订房屋买卖合同时被告万隆公司虽未取得涉案房屋的商品房预售许可证，但在原告许波起诉之前万隆公司依法取得了涉案房屋的商品房预售许可证，故双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，一审法院依法予以确认。合同签订后原告依约向被告万隆公司交纳了购房首付款，被告万隆公司未能按照合同约定向原告交付涉案房屋构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，本案符合约定解除的条件，故原告许波要求与被告万隆公司解除2017年4月23日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求主张合理，一审法院予以支持。合同解除后被告万隆公司依法应返还原告已支付的购房款并赔偿损失，故原告主张的要求被告万隆公司返还购房款920960元并按中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，一审法院予以支持。对于原告主张的赔偿损失920960元的诉讼请求，原告并未提供证据证实被告万隆公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，且双方签订的《商品房买卖合同》中并未载明被告万隆公司的商品房预售许可证号，说明原告对此是明知的，故对于原告的该项诉求不予支持。对于被告崇润公司辩解的原告许波与其存在居间服务合同关系，并提供了《会员服务协议书》证实系原告许波丈夫卓仪若所签，对此原告不予认可，被告崇润公司亦不提出鉴定，不应认定该《会员服务协议书》的真实性，故其辩解意见不予采信。本案原告许波与被告签订的《商品房买卖合同》依法解除后，原告通过POS机刷卡至被告崇润公司的100000元亦应予以返还，故对于原告要求被告崇润公司返还100000元并按中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，一审法院予以支持。对于被告万隆公司辩解的因环保原因政府部门多次通知停工造成未能按期交房，交房时间应予以顺延，且不构成解除商品房买卖合同的理由，被告万隆供公司亦未提供任何证据予以证实，故其辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告许波与被告固安县万隆房地产开发有限公司于2017年4月23日签订的《商品房买卖合同》。二、被告固安县万隆房地产开发有限公司返还原告许波购房款920960元及利息，利息以920960元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2017年4月24日起至实际返还之日止。三、被告廊坊崇润房地产经纪有限公司返还原告许波100000元及利息，利息以100000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2017年3月20日起至实际返还之日止。四、驳回原告许波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6994元、保全费5000元，合计11994元，由被告固安县万隆房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。本院认为，双方当事人签订的涉案《商品房买卖合同》合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。上诉人万隆公司逾期交房应承担违约责任。上诉人万隆公司主张因环保原因政府多次通知停工，故此未能按期交房，上诉人就此应免责，没有证据支持。上诉人万隆公司逾期交房，符合合同约定的解除条件，一审判决解除合同有事实基础，且符合法律规定。上诉人万隆公司主张一审法院认为上诉人未按照合同约定向被上诉人交付涉案房屋构成违约判决解除合同错误的上诉理由不能成立。虽然双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第2项约定了逾期交房违约金的计算方法，即按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。但不影响被上诉人主张利息损失，一审判决上诉人支付利息损失合法有据。上诉人不应按银行同期贷款利率计算利息的上诉理由亦不能成立。崇润公司在上诉人万隆公司售楼大厅内收取被上诉人10万元，没有合同依据和法律依据，一审判决予以退还并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息符合法律规定。崇润公司的上诉理由也不能成立。综上所述，固安县万隆房地产开发有限公司、廊坊崇润房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16288元，由上诉人固安县万隆房地产开发有限公司负担13988元，由上诉人廊坊崇润房地产经纪有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长 宋 强审判员 田雪芹审判员 赵洪亮二〇一九年十二月十三日法官助理宋巍书记员苏艳珍