浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初5513号 原告：金烨旭，男，1999年10月5日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理：金昊旻、杨亚宇,浙江明显律师事务所律师。 被告：绍兴市嘉达置业有限公司，住所地绍兴市越城区凤林西路197号。 法定代表人：马国英。 委托诉讼代理人：张薇、许博，北京盈科（上海）律师事务所律师。 原告金烨旭与被告绍兴市嘉达置业有限公司（以下至判决主文前简称嘉达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理。诉讼中，被告解除与李宝文的委托诉讼代理人关系，并增加许博为其委托诉讼代理人。本案依法由审判员冯青适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行审理。后依法适用普通程序，于2019年11月8日公开开庭进行审理。被告委托诉讼代理人许博到庭参加第二次庭审，原告委托诉讼代理人金昊旻、杨亚宇两次均到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第一项庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原被告双方于2017年6月15日签订的《租赁合同》已于2018年7月13日解除；二、被告立即腾退原告所有的位于营业房；三、判令被告向原告支付自2018年6月15日起至2018年7月13日止的房屋租金计人民币27808.22元，以及支付自2018年7月14日至实际腾退房屋之日止按958.9元/天的标准计算的房屋占有使用费(占有使用费暂计算至2019年5月28日为305890.41元)；四、被告向原告支付自2018年1月1日起至实际腾退房屋之日止的物业管理费(该项费用暂计算至2019年5月28日为16982.34元)；五、被告向原告支付违约金50000元；(以上第三、四、五项诉讼请求合计人民币400680.97元)；六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月15日，原告金烨旭与被告嘉达公司签订《租赁合同》一份，约定原告将其位于营业房出租给被告嘉达公司使用，租期二年，自2017年6月15日至2019年6月14日，年租金为人民币350000元，并约定了租金的具体支付方式。同时双方约定，被告需承担租赁期内产生的水电费等其他费用，也约定了相应的违约责任。合同签订后，被告向原告支付了第一年的租金及保证金50000元，原告亦向被告交付了租赁房屋。嗣后，被告对租赁房屋开始进行装修。根据合同约定，被告嘉达公司应于2018年5月15日前支付第二年的租金，但被告未能按约支付。后经原告催讨未果，2018年7月13日，原告为避免自身损失扩大遂通过短信方式向被告嘉达公司送达《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告解除租赁合同，以及要求其进行腾空并支付相应的租金。但时至今日，被告既未腾退房屋也未支付相关费用。原告认为，被告未按约支付房租已属违约，根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告腾退房屋。但被告至今未采取措施，实际仍占用租赁房屋，导致原告损失持续扩大。故原告为维护自身合法权益，根据相关法律之规定，特起诉，请求依法支持原告诉讼请求。 被告答辩称，对原告的诉讼请求不予认可，另外要求追加被告谭沉浮，他是合同的实际履行方，对本案审查十分重要，另外其所投入的一些设施、装修内容都是其个人支付的，他也申请加入本案一并向原告进行索赔。对于原告的各种诉请是依据合同产生的，原告的合同以及材料显示租赁关系已于2018年6月19日由原告主动解除，并告知到实际的租赁人，合同解除后原告对其所有的房屋进行了换锁，收回了房屋的使用权，这时候房屋由原告自己占有，并扣留了谭成浮投入的一些装修设施未予返还。我们认为本案是谭沉浮以个人名义与原告所签订的合同，与公司无关。合同签订时工商登记并未有谭成浮的个人信息，且其也未在公司任职，并不具备职务的关系，其行为应当认定为个人行为，与公司无关。至于合同盖章，是盗用公章的行为，不符合法律规定，是违法行为，基于违法行为产生的法律后果应当归为违法的权利，不应当得到法律支持。表见代理或善意第三人保护的是合法权利，违法行为延伸的违法权利不应当得到保护。据谭沉浮个人所言，其在合同解除后未使用房屋，已被原告收回，对原告所说的占有使用费不予承担。至于物业费已经实际支付，违约金合同未明确规定，不予承担。相应的谭成浮要求原告返还装修、附属设施、遗留物以及返还押金50000元。 经审理查明，2017年，原告金烨旭（甲方）与被告嘉达公司（乙方）签订《租赁合同》1份，约定甲方将其位于绍兴市越城区商铺，面积约366.15平方米出租给乙方作为商铺使用，租期两年，2017年6月15日至2019年6月14日。本合同约定租赁期满后，如果甲方同意乙方可以继续承租本合同项下房屋，续约期满内的年租金涨幅为上一年的5%，在同等条件下乙方有优先权，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外适用本合同相应规定。租金每年35万元，付款方式先付费再租赁。甲乙双方自签订本合同十五个工作日内，乙方一次性向甲方支付全年的房租，第二年的房租提前一个月交，未提前交的，甲方有权将房屋出租给第三人，乙方放弃优先承租权。甲乙双方商定本房租赁保证金为50000元，在本合同签订3个工作日内乙方向甲方一次性支付。承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用。收费标准按当地相关标准执行。乙方违反本合同约定擅自转租（出借）/破坏房屋结构/未按约使用房屋/未支付有关费用的，甲方有权解除本合同，乙方已付租金和保证金甲方有权不予退还，甲方还有权要求乙方支付违约金5万元。双方还约定了其他合同事项。甲方由原告父亲金荣海代原告签字，乙方签字盖章处由谭沉浮签字，并盖有乙方合同专用章。 合同签订后，原告按约将房屋交付给被告，被告支付第一年租金35万元及保证金5万元，并支付物业费至2017年12月31日。因被告未支付第二年租金，2019年7月13日，原告向合同乙方签字代表谭沉浮发送解除房屋租赁合同通知书，要求解除合同。2019年5月28日，原告对涉案房屋进行换锁，并于2019年5月16日将涉案房屋其中的160平方出租给案外人，另于2019年8月30日将涉案房屋其中的206.15平方米出租给案外人。 以上事实由原告提交的房屋所有权证1份、国有土地使用证1份、租赁合同3份、解除房屋租赁合同通知书打印件1份、短信通知照片1份、现场照片7份、物业费发票1份及原、被告的庭审陈述予以证实。 本院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。虽被告认为该合同签字并非被告公司的真实意思表示，其合同章系盗用，但其对合同印章的真实性予以认定，而根据本院对案外人谭沉浮的询问及核实谭成浮向本院出示的材料可知，案外人谭沉浮并不存在盗用情形，对于合同相对方的原告而言，其有理由相信谭沉浮系代表被告签订合同。关于原告的各项诉讼请求，本院评析如下：一、关于解除合同。双方合同约定：“乙方违反本合同约定擅自转租（出借）/破坏房屋结构/未按约使用房屋/未支付有关费用的，甲方有权解除本合同，乙方已付租金和保证金甲方有权不予退还，甲方还有权要求乙方支付违约金5万元。”因被告未在合同约定期限内支付第二年租金，已构成违约，原告有权单方解除合同，解除时间为解除意思到达被告处即2018年7月13日。虽被告认为原告的解除通知书在2018年6月12日即已发送，但未提交证据，而根据核实案外人谭成浮的材料，无法明确接收通知双方的身份，故本院确定解除时间为2018年7月13日，对原告该项诉请予以支持。二、关于腾退涉案房屋。因双方合同解除，被告继续占有使用涉案房屋并无依据，但根据本院查明事实，原告现已将涉案房屋出租给案外人，腾退已无实际必要，本院不予支持。三、关于支付租金及占有使用费。根据本院查明的事实，原告对于2019年5月28日进入涉案房屋并进行换锁的行为予以认可，可见彼时原告已实际控制涉案房屋，且原告已于2019年5月16日将涉案房屋其中的160平方出租给案外人，故本院对原告要求被告支付自2018年6月15日至2018年7月13日的租金计29天27808.22元，其中160平方米自2018年7月14日至2019年5月15日的房屋占有使用费计306天128220.52元，另206.15平方米自2018年7月14日至2019年5月28日的房屋占有使用费计319天172222.61元，经计算上述款项合计人民币328251.35元，本院依法予以支持。四、关于支付物业费。因被告支付物业费至2017年12月31日，对于原告要求被告支付欠付物业费的诉请本院依法予以支持，根据上文评析，因原告代被告缴纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业费12082.95元，本院予以支持。对原告诉请被告支付2019年1月1日之后的物业费，根据合同约定系被告直接支付给第三方，故本院不予支持。五、关于支付违约金。因双方合同正常到期时间为2019年6月4日，原告在合同到期前后已将涉案房屋出租，结合因被告违约给原告造成的损失情况，本院酌情确定被告支付违约金30000元。对于履约保证金50000元，根据合同约定应予以没收，而被告要求返还，双方关于被告违约约定了违约金及没收履约保证金两种惩罚措施，根据本院查明事实，违约金的支付已足以弥补原告的损失，为免诉累，本院对被告缴纳的履约保证金在其应支付款项中予以抵扣。对于被告认为合同印章使用存在问题，其可就其损失另行向责任方进行主张，对于其要求追加谭沉浮为本案共同被告的申请本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告金烨旭与被告绍兴市嘉达置业有限公司签订的《租赁合同》于2018年7月13日解除； 二、被告绍兴市嘉达置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告金烨旭2018年6月15日至2018年7月13日的房屋租金27808.22元，并支付其中160平方米自2018年7月14日至2019年5月15日的房屋占有使用费128220.52元，另206.15平方米自2018年7月14日至2019年5月28日的房屋占有使用费172222.61元，以上三项人民币328251.35元，扣除履约保证金50000元，尚应支付人民币278251.35元； 三、被告绍兴市嘉达置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告金烨旭涉案房屋物业管理费人民币12082.95元； 四、被告绍兴市嘉达置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告金烨旭违约金人民币30000元； 五、驳回原告金烨旭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7310元，由原告金烨旭负担1466元，被告绍兴市嘉达置业有限公司负担5844元，应由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长 冯 青 人民陪审员 成 娟 人民陪审员 林秋珍 二〇一九年十二月二日 书 记 员 严叶萍 ? 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。