江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终3974号上诉人（原审原告）：张骏，男，1983年8月4日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审被告）：华润置地（无锡）发展限公司，统一社会信用代码913200000746813717，住所地无锡市惠山开发区橡树湾邸**。法定代表人：迟峰，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：方赞、金鑫，江苏良翰律师事务所律师。原审原告：秦娜，女，1983年10月7日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：张骏（系秦娜之夫），1983年8月4日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人张骏因与被上诉人华润置地（无锡）发展有限公司（以下简称华润公司）、原审原告秦娜房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2019)苏0206民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张骏上诉请求：撤销一审判决,查清事实后依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由华润公司负担。事实及理由：一、一审对三方协议书的合法性、有效性及适用范围认定错误。1.华润公司在商铺租赁合同上加盖合同专用章，而在三方协议书又名商铺租赁合同补充协议上加盖销售合同专用章，租赁行为与销售无关，不属于销售专用章的授权范围，应认定三方协议书上的盖章无效，即2016年12月2日签署的三方协议书尚未生效。且当日华润公司现场未签字或盖章，其也未收到三方协议书正本,致其无法向承租户主张权利。2.华润公司未移交完履约保证金前应承担相应责任，一审判决中对其2021年6月30日止的租金损失，华润公司所需承担的责任未予体现显属不公。二、华润公司存在合同欺诈、故意隐瞒未收取租金等事项致其产生误解，造成其损失，应承担侵权赔偿责任，包括侵权行为发生时其可预见的租金收益。三、租赁合同约定装修保证金10000元，收据金额为5000元，不能据此认定该款项，应结合收款的流水单或会计凭证等综合考量；华润公司未有证据提供，所称的物业公司并非下属公司或其他形式关联公司而是独立法人，因而不负有支付物业费的义务于法无据。综上，一审判决不当，应予纠正。华润公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张骏的上诉请求不能成立。一、三方协议书由华润公司、张骏秦娜及案外人孙启东亲自签字或盖章，真实合法有效，有关该协议书未生效之说没有事实基础。二、合同欺诈问题，如案涉商品房买卖合同签署中存在欺诈，张骏方应当行使撤销权，未行使该权利，商品房买卖合同对双方均有约束力。三、其已履行完毕商品房买卖合同约定的出卖义务，不存在违约情形，且与张骏之间不存在租赁关系，诉称其侵权及其承担赔偿责任没有事实基础。一审判决正确，应维持。张骏、秦娜一审诉称：2016年6月6日，华润公司将橡树湾邸126－6房屋（以下简称诉争商铺）出租给案外人孙启东。2016年12月2日，华润公司将诉争商铺出售给了张骏、秦娜。现请求华润公司1.移交商铺装修保证金10000元及利息；2.移交履约保证金12300元及利息；3.支付已收取的商铺租金7648元；4.承担商铺至2021年6月30日止的租金；5.承担商铺自2016年7月1日至2021年6月30日止的物业费。华润公司一审辩称：其与张骏、秦娜之间是房屋买卖关系，并非房屋租赁关系。1.商铺装修保证金是物业公司收取，并非华润公司收取；2.诉争商铺的租赁履约保证金为6757元；3.租赁方从未缴纳过商铺租金，故其不存在向张骏、秦娜移交租金的问题；4、张骏要求其承担至2021年6月30日止的租金和物业费，无事实和法律依据。一审法院认定事实：一、诉争商铺的出租和转让情况。2016年6月3日，华润公司将橡树湾126－6（即本案诉争商铺）和126－7两间商铺一并出租给孙启东。2016年12月2日，华润公司将诉争商铺出售给张骏、秦娜，并于2017年5月11日办理了不动产权证。2016年12月2日，华润公司、张骏、秦娜和孙启东签订《三方协议书》，约定：1.在诉争商铺办理完不动产权证之日次日起，华润公司将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给张骏、秦娜享有和承担；2.孙启东已缴纳的款项为履约保证金6757元，待转让日确定后，三方对上述款项予以结算；3.转让日之前的租金归华润公司所有，转让日之后的租金归张骏、秦娜所有；4.待华润公司按约移交完成履约保证金及归属张骏、秦娜的租金后，租赁合同项下全部的权利义务由孙启东和张骏、秦娜继续享有和承担，华润公司无需再予承担任何责任；5.孙启东仍应按租赁合同约定向物业公司缴纳物业费等费用。双方还对其他事项进行了约定。二、张骏、秦娜主张的各项金额。1.装修保证金10000元。该款系孙启东支付至物业公司，非华润公司收取。对此华润公司提供了物业公司的装修保证金收据1份，张骏、秦娜对此证据予以认可。2.履约保证金12300元。诉讼中，张骏、秦娜认可诉争商铺实际收取的履约保证金为6757元。3.华润公司已收取租金7648元。对此华润公司主张孙启东除履约保证金外未支付任何租金。张骏、秦娜未提供任何证据证明其主张。4.华润公司承担至2021年6月30日止的租金和物业费。对此华润公司不予认可。2019年2月2日，张骏、秦娜诉至法院。以上事实，由不动产权证、商铺租赁合同、商品房买卖合同、三方协议书、装修保证金收据及当事人的陈述等在卷佐证。一审法院认为，双方买卖的诉争商铺系带租约的商铺，基于租赁关系产生的款项交接和承担，在《三方协议书》中已有明确约定，双方均应按约履行。对于张骏、秦娜的各项主张，法院认定如下：1.装修保证金10000元，非华润公司收取，张骏、秦娜对此事实亦认可，故华润公司对该款不承担交付义务。2.履约保证金6757元，该笔款项在《三方协议书》中明确约定为待转让日确定后予以结算，且转让日可确定为2017年5月11日，故认定华润公司在该款项支付上存在违约，应承担相应的违约责任。3.商铺租金7648元，张骏、秦娜对此未提供任何证据，且华润公司明确主张孙启东未支付租金。法院注意到，在《三方协议书》中载明的孙启东已缴纳款项也仅是履约保证金，未提及有支付过租金，故对张骏、秦娜的该项主张不予采信。4.2016年7月1日至2021年6月30日止物业费，首先，《三方协议书》已明确约定物业费由承租人孙启东承担；其次，物业费的收取主体是物业公司，华润公司对张骏、秦娜不负有支付物业费的义务。故对张骏、秦娜的该项主张也不予支持。5.至2021年6月30日止的租金，租金的承担主体同样是承租人，并非华润公司，而且《三方协议书》已经明确约定了租赁合同权利义务的转让时间，故张骏、秦娜完全有权基于租赁关系向承租人主张转让日之后的租金，而不是向华润公司收取。一审法院判决：一、华润公司应于判决生效后立即支付张骏、秦娜6757元及利息（以6757元为本金，自2017年5月12日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）。二、驳回张骏、秦娜的其他诉讼请求。案件受理费274.35元，由张骏、秦娜负担212.45元，由华润公司负担61.9元。本院经二审审理，对一审查明的基本事实，二审予以确认。二审中，张骏陈述，承租人孙启东已向其缴纳2017年7月1日至2018年6月30日租金2万多元，此后租金再未收到。另查明，案涉商铺的开发商华润公司属有限责任公司（台港澳法人独资），股东为超智资源有限公司；案涉商铺的物业公司为华润置地（北京）物业管理有限责任公司无锡分公司，系领有营业执照的有限责任公司分公司，华润置地（北京）物业管理有限责任公司系有限责任公司（外商投资企业法人独资），其股东为华润物业科技服务有限公司。本院认为，张骏、秦娜与华润公司之间商品房买卖合同合法有效，经办理不动产权证后，张骏秦娜已成为该商品房的所有权人。张骏秦娜受让的带租约商品房，承租人已声明放弃优先购买，该商品房即商铺租赁相关事项在三方协议书中予以约定，即使张骏诉称签约之时华润公司当场未予盖章，诉讼中的三方协议书已由华润公司盖章，属事后追认，也为有效，且已履行，张骏自认已按约收到承租人向其支付的2017年7月1日至2018年6月30日租金。该三方协议书对协议各方均有约束力。关于装修保证金10000元的问题，合同约定承租人向物业公司支付装修保证金10000元（含126－6和126－7两间商铺）。案涉商铺（126－6商铺）装修保证金5000元系华润置地（北京）物业管理有限责任公司无锡分公司收取，由收据为凭，商铺相关的物业管理及其费用收取，也属物业公司职责范畴，该物业公司与华润公司均为独立主体，张骏诉称华润公司移交承租人交付的装修保证金依据不足，一审未予支持并无不当。关于履约保证金6757元的问题，三方协议书约定“待转让日确定后予以结算，转让日之前的租金归华润公司所有，转让日之后的租金归张骏秦娜所有”，“华润公司移交完成履约保证金及归属于张骏秦娜的租金后，租赁合同项下全部的权利和义务由出租人承租人继续享有承担”，首先，张骏秦娜于2017年5月11日办理了商品房过户手续，领取了不动产权证，该日确定为转让日，华润公司未在转让日确定后按约结算，返还相应的履约保证金，构成违约，一审判决华润公司承担相应的违约责任正确。其次，张骏秦娜取得不动产权证后即为该商铺的所有权人，当然的出租人，有权向承租人收取转让日后的租金，张骏自认已收取2017年7月1日至2018年6月30日租金，张骏秦娜再行向华润公司主张租金明显不当。再次，出租人除已缴纳履约保证金外，张骏未有证据证明已支付商铺租金7648元，据此主张该租金没有依据，一审不予支持正确。综上，张骏的上诉请求及其理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费548.7元，由张骏负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  费益君审判员  王俊梅二〇一九年十二月三日书记员  高欣怡