广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19338号上诉人（原审被告）：广州紫云山庄房地产有限公司。住所地：广东省广州市增城区新塘镇紫云山庄。法定代表人：续红，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟帆，该公司职员。被上诉人（原审原告）：郑福成，男，1967年10月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：顾伊龙，系北京有因律师事务所推荐人员。上诉人广州紫云山庄房地产有限公司（以下简称紫云山庄公司）因与被上诉人郑福成返还原物纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初5832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人紫云山庄公司的委托诉讼代理人翟帆、被上诉人郑福成的委托诉讼代理人顾伊龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫云山庄公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回郑福成诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由郑福成承担。事实与理由：一、一审判决法律适用错误，紫云山庄公司基于合法受让获得涉案会所，对其合法占有，该物权应受法律保护。1.紫云山庄公司先后于2005年12月23日、2006年7月25日与涉案房屋原权属所有人广州罗兰德房地产有限公司(以下简称罗兰德公司)签订《房屋产权转让协议书》、《房屋产权转让协议书补充协议》购买涉案房屋。合同签订后，紫云山庄公司依约向罗兰德公司支付全部房屋转让价款，双方于2007年1月办理过户登记递件，罗兰德公司亦将涉案房屋交付紫云山庄公司，紫云山庄公司对涉案房屋装修后使用至今。然而广州市中级人民法院于2007年5月28日查封涉案会所，可见在查封前，紫云山庄公司已根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，基于有效合同而占有，该权利应受法律保护。2.紫云山庄公司享有排除执行的法律构成要件而合法占有会所，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，紫云山庄公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款；非因紫云山庄公司自身原因未办理过户登记，据此紫云山庄公司享有能够排除执行的权利。二、一审法院所查明的事实本身存在适用程序不合法、法律适用不当的情形，不应作为认定的依据。1.执行法院在(2012)穗中法执恢第26号案件中未经公开听证、裁定，郑福成即被变更为申请执行人，程序上存在重大瑕疵。《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条、第二十八条规定，申请人申请变更申请执行人需要向执行法院提交书面申请及相关证据材料，除事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的案件外，执行法院应当组成合议庭审查并公开听证，并作出裁定。但是，申请执行人何时变更为郑福成，应由执行法院合议庭审查并公开听证并作出相应的裁定，但该案并无相应的裁定，郑福成存在权利取得上的瑕疵，有损其他债权人(包括五位轮候查封人)的利益。2.涉案房产拍卖过程不存在启动第二次拍卖的情形，程序不合法。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。然而，执行法院因“评估报告已过有效期限”的异议而委托评估机构第二次启动评估程序，不符合上述规定第六条明确的申请重新评估的条件。且最高人民法院(2016)最高法执复20号执行裁定书曾论述：评估报告仅是启动拍卖时确定保留价的参考，第二次拍卖是根据前次拍卖的竞价情况决定保留价，并不受评估报告有效期的影响。三、一审判决遗漏查明郑福成所主张返还的原物，是由紫云山庄公司出资587万元进行装修的事实。即使要返还原物，紫云山庄公司作为善意装修添附人，在法院未对添附的装修价值进行处理前，紫云山庄公司有权使用涉案房屋且不需要向郑福成支付任何占有使用费。紫云山庄公司从2007年3月开始已支付587万元用于涉案房屋装修，(2012)穗中法执恢字第26号执行案件中对涉案房屋的评估报告显示首层为精装，二层以上部分装修为按毛坯进行评估。因此该评估的价值是包含了紫云山庄公司所添附的装修部分。对装修部分所形成的债权人应属于紫云山庄公司，而非被执行人罗兰德公司。可见郑福成诉请返还的原物在作价4563.44万元中有属于紫云山庄公司善意添附装修价值587万元，该部分不能作为被抵债的债务。原执行法院直接将涉案房屋抵偿给郑福成，其中587万元对郑福成构成不当得利。因此，即使要返还原物，但在法院未对紫云山庄公司善意添附的装修价值587万元未进行明确处理的情况下，紫云山庄公司有权使用涉案房屋且不需要向郑福成支付任何占有使用费。原执行法院直接将涉案房屋抵偿给郑福成，损害了紫云山庄公司的合法权益。四、一审判决并未查明(2012)穗中法执恢字第26号之一《执行裁定书》发生法律效力的时间，进而认定从2018年7月4日计算占用费没有法律依据。一审判决依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”而作出。该条款明确为生效时发生法律效力，然而(2012)穗中法执恢字第26号之一《执行裁定书》记载“自本裁定自送达后发生法律效力”。可见，送达才是发生法律效力的前置条件。一审判决没查明郑福成的送达时间，而紫云山庄公司在执行案中并非被执行人，无从获知送达情况，且在郑福成并无提交2018年7月27日《房屋腾退通知书》邮寄签收记录的情况下，不能证明郑福成要求紫云山庄公司腾退的事实，因此一审法院判决自2018年7月4日支付房屋占用费没有法律依据和事实依据。郑福成二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一、紫云山庄公司所提出的其与罗兰德公司之间转让涉案房屋以及房屋在转让前后查封的事实以及相关诉求已经在最高人民法院（2014）民申字第503号案中被驳回。况且本案郑福成起诉紫云山庄公司的案由是返还原物纠纷，与紫云山庄公司提出的查封事实以及转让纠纷事实无关。二、紫云山庄公司提出的本案郑福成主体不适格没有法律依据，（2018）粤01执异375号广东省广州市中级人民法院执行裁定书可以证明郑福成是经过北京有因律师事务所合法转让债权的事实，法院均予以确认。三、紫云山庄公司在一审中没有提出装修价格，也没有提出评估申请，二审应不予审查该部分新的事实理由。四、一审法院认定占用费起算时间准确，是根据(2012)穗中法执恢字第26号之一《执行裁定书》确定郑福成取得房屋的时间为2018年7月4日。郑福成于2018年8月21日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.紫云山庄公司立即返还郑福成位于广州市增城区新塘镇南安xxx山非住宅房屋；2.紫云山庄公司支付2018年7月4日至实际返还房屋之日止的房屋占用费（现暂计算至2018年8月20日为531926.26元）；3.诉讼费由紫云山庄公司承担。一审法院经审理查明：2011年7月21日，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法执字第1043-1号执行裁定书。案外人为紫云山庄公司；申请执行人为广州中恒际科贸有限公司（以下简称中恒际公司）；被执行人为罗兰德公司；被执行人为广州紫云山庄会所服务有限公司（以下简称紫云山庄会所公司）。案外人紫云山庄公司在该案中认为位于增××新塘镇南安村xxx山会所大楼（房屋所有权证号：粤房地产证字第**，建筑面积11317.58平方米）是其办公所在地。其在2006年就与罗兰德公司签订了《房地产买卖合同》及《房屋产权转让协议书》购买涉案房产，其司支付了房屋转让款13493127.65元，罗兰德公司向其司移交了场地。因此，请求停止执行其司依法享有的会所大楼，解除对位于增××新塘镇南安村xxx山会所大楼的查封。为此，案外人紫云山庄公司提交1.《广东省房地产买卖合同》；2.《房屋产权转让协议书补充协议》；3.××号《房屋所有权证》；4.会所大楼转让发票六张；5.付款委托书原件两份及银行进帐单、付款回单、收据；6.增城市房地产权档案详细资料；7.增城市房地产买卖申请书；8.增城市房地产交易登记收件存根；9.增城市土地房产交易收费通知单、广东省契税纳税申报表及契税完税证；10.增城市房地产产权登记审批表；11.《土地使用权转让协议书》；12.增城市地籍档案详细资料；13.增城市国有土地使用权转让申请书；14.增国用(2007)B0xxxx4号《国有土地使用权证》；15.销售不动产统一发票；16.契税完税证；17.单位工程开工报告；18.紫云山庄会所大楼精装修费用一览表；19.紫云山庄会所大楼装修合同；20.装修费用发票；21.协助执行通知书；22.《关于广州紫云山庄房地产有限公司调整修建性详细规划的批复》及下载的网上公示资料。广州市中级人民法院查明如下事实：位于增××新塘镇南安村xxx山的**房屋（即紫云山庄会所）是罗兰德公司自建的房产，1998年3月，增城市人民政府向罗兰德公司核发粤房地证字第**《房屋所有权证》，证内载明房屋基底面积3084.7平方米、建筑面积11317.58平方米，房屋性质为非住宅。2000年1月20日，增城市人民政府向罗兰德公司核发增国用(2000)字第C0xxxx7号《国有土地使用证》，证内载明土地坐落新塘镇南安xxx，使用权面积为47831.06平方米（71.747亩）。粤房房地证字第**房屋所有权证》所涉房屋占用土地位于增国用(2000)字第C0xxxx7号《国有土地使用证》所涉土地范围内。2005年12月23日，罗兰德公司与紫云山庄公司签订《房屋产权转让协议书》约定，罗兰德公司将其拥有的紫云山庄会所楼宇一座转让给紫云山庄公司，房屋所有权证号为粤房地证字第××号；转让总价为人民币500万元，本协议书双方签字盖章生效后，紫云山庄公司向罗兰德公司支付100万元作为履约定金，双方在政府部门全部手续办妥，紫云山庄公司领到该转让房屋的房屋所有权证后，即将余款400万元一次性付清。2006年5月30日，罗兰德公司与紫云山庄公司签订《土地使用权转让协议书》，约定罗兰德公司将增国用(2000)字第C0xxxx7号项下土地使用权作价人民币4200万元转让给紫云山庄公司，紫云山庄公司向罗兰德公司支付100万元作为履约定金，双方在政府部门全部手续办妥，紫云山庄公司领到该转让土地的国有土地使用证后，即将余款4100万元一次性付清。2006年7月25日，罗兰德公司与紫云山庄公司签订《补充协议》约定，双方曾于2005年12月23日就转让紫云山庄会所大楼一事签定《房屋产权转让协议书》，现双方补充协议如下：原协议约定会所大楼转让总价为500万元，现双方同意将转让总价调整为13493127.65元；紫云山庄公司同意增加支付罗兰德公司会所转让款人民币8493127.65元；紫云山庄公司增加支付的会所转让款按原协议履行。2007年1月23日，罗兰德公司向紫云山庄公司开具六张总金额为500万元的不动产销售发票，销售项目为会所大楼。2007年1月31日，罗兰德公司与紫云山庄房地产公司签订《房地产买卖合同》，约定罗兰德公司将位于增××新塘镇南安村xxx山的房地产（紫云山庄会所）转让给紫云山庄公司，该房地产土地使用权面积为47831.06平方米，房屋建筑面积为113017.58平方米；罗兰德公司领取了《房地产权证》，证书号码为粤房字第**，增国用(2000)字第C0xxxx7号；房价人民币500万元，地价人民币0元，付款方式为现金。该合同经增城市土地房产交易所鉴证。同日，紫云山庄公司递件向增城市土地房产交易所申请办理上述交易登记，该所在《增城市房地产交易登记收件存根》中注明作预收件办理。2007年2月9日，该所在《增城市房地产权登记审批书》上出具了“同意办理”的初审意见，但审批书上没有房地产登记机关最后出具的审批意见。2007年3月29日，增城市财政局开具契税完税证给紫云山庄公司，其中载明所涉税目是新塘镇南安xxx二手房契税，计税金额按9900280元计。2007年3月30日，增城市国土资源局和房屋管理局出具《证明》称：罗兰德公司转让给紫云山庄公司七宗国有土地使用权，其中从增国用(2000)C0xxxx7号国土证转出土地一宗，面积为71.747亩，目前该七宗国有土地使用权已经交易完毕，由于调整了规划技术经济指标，须待缴清出让金后，方可领取国有土地使用证。2007年4月6日，罗兰德公司向紫云山庄公司开具数额为8493127.65元、性质为“二手房交易房款”的不动产统一发票。在该案[案号：(2007)穗中法民五初字第37号]审理期间，中恒际公司申请财产保全，广州市中级人民法院于2007年5月24日作出(2007)穗中法民五初字第37号民事裁定书，裁定冻结罗兰德公司价值683万元的银行存款或查封、扣押其他等值的财产。2007年5月28日，广州市中级人民法院查封了罗兰德公司名下的位于增××新塘镇南安村xxx山非住宅用房一套（即紫云山庄会所，房屋所有权证号：粤房房地产证字第**）紫云山庄公司在2007年6月14日向广州市中级人民法院提交的查封异议书中称：其司与罗兰德公司于2005年12月23日签订房屋产权转让协议书，约定上述房屋转让价格为500万元。2006年10月25日双方签订协议书约定其司代罗兰德公司偿还4300万元债务，将其中500万元作为支付该房地产转让款。其司代罗兰德公司偿还债务后，罗兰德公司在2007年1月23日开具了金额500万元的房地产转让发票。针对紫云山庄公司的异议，广州市中级人民法院于2007年6月29日答复：根据增城市房管局开具的证明及紫云山庄公司的陈述，由于紫云山庄公司申请调整规划技术经济指标，没有缴纳相关的出让金，导致诉争房屋没有过户到紫云山庄公司名下，故其异议不能成立。2007年6月15日，罗兰德公司向紫云山庄公司出具付款委托书，其内容如下：兹委托贵司将会所大楼转让款人民币8493127.65元汇至广州紫云山庄物业管理有限公司名下帐号，以上款项为贵司向我司支付会所大楼转让款。根据紫云山庄公司在异议听证中提交的招商银行支票存根、银行进帐单、付款回单反映，紫云山庄公司于2007年7月6日支付了1000万元给广州紫云山庄物业管理有限公司。同日，罗兰德公司开具收据，确认收到紫云山庄公司会所转让款8493127.65元。根据广州市工商行政管理局先后于2007年4月28日、6月28日出具的《企业注册基本资料》显示，罗兰德公司当时的法定代表人是于敬轩，紫云山庄公司、紫云山庄会所公司及广州紫云山庄物业管理有限公司的法定代表人都是于敬轩。2008年3月24日，紫云山庄公司缴齐了受让地块因规划指标调整需补缴的土地出让金，增城市人民政府于2008年5月7日向紫云山庄公司颁发增国用(2007)B0xxxx4号《国有土地使用权证》，该证的签发日期为2007年4月26日。证载土地使用权面积和用途与增国用(2000)字第C0xxxx7号《国有土地使用证》相同。2008年4月25日，广州市中级人民法院同增城市国土资源和房屋管理局送达(2008)穗中法执字第1043号民事裁定书，裁定冻结被执行人罗兰德公司、紫云山庄会所公司价值2290万元的银行存款或查封、扣押其他等值的财产。并据此发出协助执行通知书，查封罗兰德公司所有的位于增××新塘镇南安村xxx山非住宅用房的房产一套（房屋所有权证号：粤房地房地产证字第**）于增××新塘镇南安村xxx（土名）47831.06平方米的土地使用权。增城市国土资源和房屋管理局对房产做续封处理，但注明该房屋项下47831.06平方米土地于2007年4月26日转移注销至紫云山庄公司。中恒际公司不服增城市人民政府向紫云山庄公司作出增国用(2007)B0xxxx4号《国有土地使用权证》行为，提起行政复议。广州市人民政府于2009年2月17日作出《行政复议决定书》，决定：一、撤销增城市人民政府向广州紫云山庄房地产有限公司作出的增国用(2007)B0xxxx4号《国有土地使用权证》中“使用权面积”登记事项；二、责令增城市人民政府自本决定生效之日起60日内通知属下国土房管部门依据《土地登记办法》第五十八条规定办理案涉土地权属更正登记有关手续。紫云山庄公司不服提起行政诉讼，请求撤销上述行政复议决定，维持增城市人民政府颁发增国用(2007)B0xxxx4号《国有土地使用权证》的行为。广州市中级人民法院审理后以(2009)穗中法行初字第24号行政判决书判决驳回紫云山庄公司的诉讼请求。紫云山庄公司不服提起上诉，广东省高级人民法院于2011年5月6日以(2011)粤高法行终字第42号行政判决书判决驳回上诉，维持原判。在该案异议听证时，紫云山庄公司表示在2007年3月17日接收了紫云山庄会所大楼进行装修使用，并提供了装修合同、装修费用发票一批。对此广州市中级人民法院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条规定：查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。在本案中，广州市中级人民法院于2007年5月28日对增××新塘镇南安村xxx山的房产（房屋所有权证号：粤房地产房地产证字第**）产保全措施时，增城市土地房产交易所仅对紫云山庄公司递件办理交易登记的申请作预收件办理，房地产登记机关尚未核准其过户登记申请，至2008年4月本案执行中继续查封该房屋时，产权仍登记在被执行人罗兰德公司名下。虽然当时涉案房产项下47831.06平方米土地使用权已转移登记至紫云山庄公司名下，紫云山庄公司已领取了增国用(2007)B0xxxx4号《国有土地使用权证》，出现房屋建基土地使用权和房屋所有权的权属人不一致的情况，但该《国有土地使用权证》中“使用权面积”登记事项已于2011年5月6日被广东省高级人民法院以(2011)粤高法行终字第42号行政判决书确定予以撤销，故现在涉案房产的房地权属人不一致情况已经消除，即涉案房产的房屋及建基土地使用权均属于被执行人罗兰德公司，广州市中级人民法院对涉案房产采取查封措施符合法律规定。针对紫云山庄公司对涉案房产主张所有权的问题，广州市中级人民法院认为，一、从紫云山庄公司付款的情况看，紫云山庄公司与被执行人罗兰德公司约定涉案房产转让总价为13493127.65元，虽然罗兰德公司先后于2007年1月23日、4月6日向紫云山庄公司开具了总额为13493127.65元的收款发票，但紫云山庄公司在上述时间并未实际付款。紫云山庄公司述称以代罗兰德公司偿还债务的方式支付了其中500万元转让款，但对此没有提供任何证据加以证明，不予采信。虽然紫云山庄公司为证明其司已支付其余购房款8493127.65元而提供了付款委托书、招商银行支票存根、银行进帐单、付款回单等证据，但该款的支付时间是2007年7月6日，在广州市中级人民法院查封涉案房产之后，而且，当时收款人广州紫云山庄物业管理有限公司与罗兰德公司的法定代表人同为于敬轩，现无证据可以证明罗兰德公司指定紫云山庄公司将该款支付给广州紫云山庄物业管理有限公司有合法依据。二、从罗兰德公司与紫云山庄公司约定的付款方式看，紫云山庄公司在双方办妥产权转让登记手续前，仅需支付100万元履约定金，其余购房款在紫云山庄公司取得房产证后付清。上述约定与一般的二手房交易惯例不相符。紫云山庄公司在申请办理涉案房产的转让登记手续时，也尚未支付100万元定金。三、涉案房产在广州市中级人民法院实施查封前未能过户到紫云山庄公司名下，其原因在于紫云山庄公司申请调整规划技术经济指标，未缴清相关的土地出让金。四、紫云山庄公司、罗兰德公司与广州紫云山庄物业管理有限公司在2007年间法定代表人为同一人，故紫云山庄公司应当知悉罗兰德公司的房产被查封的情况。罗兰德公司和紫云山庄公司在法院查封后继续收取房款、支付房款的行为，造成交易完成的既成事实，阻碍执行的意图明显。同时、罗兰德公司还指定紫云山庄公司将大部分房款付给广州紫云山庄物业管理有限公司，显然是为了转移财产规避执行。综上分析，紫云山庄公司提供的证据不足以证实紫云山庄公司与罗兰德公司之间存在合法的房屋转让合同关系并实际全部履行了付款义务，因此紫云山庄公司主张涉案房产属于其司所有，请求停止对涉案房产的执行并解除查封的异议理由不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条时规定，为此，广州市中级人民法院作出裁定：驳回案外人广州紫云山庄房地产有限公司的异议。本裁定送达后立即生效。2018年7月4日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法执恢字第26号之一执行裁定书，内容为：申请执行人：郑福成，……被执行人：罗兰德公司……被执行人：紫云山庄会所公司……一审法院依据已经发生法律效力的(2007)穗中法民五初字第37号民事判决，于2008年4月23日向被执行人罗兰德公司、紫云山庄会所公司发出执行通知书，责令两公司履行上述法律文书确定的义务。但两公司至今未按执行通知书履行。一审法院将被执行人罗兰德公司所有的位于增××新塘镇南安村xxx山非住宅用房的房产一套（即新塘镇紫云山庄院内，房屋所有权证号：粤房地产证房地产证字第**）位于增××新塘镇南安村念如咀（土名）3084.70平方米的房屋基底土地使用权进行网络拍卖和变卖，但均流拍卖。申请执行人郑福成（身份证号码）于2018年6月19日申请以物抵债并垫付了评估费84950元、执行费112836.617元（应为112836.61元，本院注）……裁定如下：一、将被执行人广州罗兰德房地产有限公司所有的位于增××新塘镇南安村xxx山非住宅用房的房产一套（即新塘镇紫云山庄院内，房屋所有权证号：粤房地产证字房地产证字第**）于增××新塘镇南安村念如咀（土名）3084.70平方米的房屋基底土地使用权作价4563.44万元，交付申请执行人郑福成（身份证号码）抵偿债务45436613.39元（财产作价4563.44万元减去申请执行人垫付评估费84950元、执行费112836.61元）。上述财产的财产权自本裁定送达郑福成（身份证号码）时起转移。二、申请执行人郑福成（身份证号码）可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2018年7月27日，郑福成向紫云山庄公司发出《房屋腾退通知书》，要求该司在收到该通知之日起10日内主动腾退所占房屋，并结算占有期间的水电、物业等费用。2018年7月30日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法执恢字第26号《公告》，向罗兰德公司和广州紫云山庄会所服务有限公司公告送达结案通知书。2018年10月10日，广州市公安局增城区分局沙村派出所出具《已建建筑物门牌确认通知书》，载明“房产证号：粤房产证号：粤房证字第**，增××新塘镇南安村xxx山，现经我单位确认并备案同意编订为以下门牌增××××号”。2019年1月15日，广州市国土资源和规划委员会核发《中华人民共和国不动产权证书》载明“权利人郑福成坐落增××××号”。紫云山庄公司向一审法院提交21份证据。一审法院经询问，紫云山庄公司陈述上述证据在（2008）穗中法执字第1043-1号执行案件中均已提交。紫云山庄公司向一审法院提交《租金评估申请书》，申请一审法院摇珠确定专业机构对位于广州市增城区新塘镇南安陈金林xxx山非住宅房产基地面积3084.70平方米的房产在申请人收到诉讼材料之日起的租金水平进行评估。郑福成对于涉案房产的占用费，同意按照广州市房管部门公布的同时期同地段同类房屋的租金标准计算。一审审理中，郑福成陈述以下事实，1.之所以郑福成取得《中华人民共和国不动产权证书》载明的层数、面积与评估报告不一致，是因为涉案房产存在违建，违建部分不能办理产权证。2.要求紫云山庄公司按照《中华人民共和国不动产权证书》载明的房产腾退并返还。紫云山庄公司陈述以下事实，1.郑福成取得的《中华人民共和国不动产权证书》不是紫云山庄公司争议的房屋，因为层数和面积不同。紫云山庄公司占有使用并享有权利的是广州市中级人民法院作出（2012）穗中法执恢字第26号之一执行裁定书所列写明的房产。2.紫云山庄公司占有使用争议房产的一楼，用作销售中心，第二层以上是空置的。一审法院认为:本案争议的焦点是郑福成是否有权要求紫云山庄公司腾退涉案房屋，现郑福成根据广州市中级人民法院作出（2012）穗中法执恢字第26号之一执行裁定书，已经取得涉案房产，并依据上述裁定书，取得《中华人民共和国不动产权证书》，即郑福成为《中华人民共和国不动产权证书》所载明的登记权属人。紫云山庄公司所提出的抗辩理由以及证据，在广州市中级人民法院做出（2008）穗中法执字第1043-1号执行裁定书中已经做出处理，一审法院在此不再赘述及重复处理，依据（2008）穗中法执字第1043-1号执行裁定书内容可知，紫云山庄公司在本案提出的抗辩理由，理据不足。故一审法院对郑福成要求紫云山庄公司返还涉案房产并支付占用费的主张，予以支持。至于占用费的标准，郑福成主张以该产权登记房屋的性质按照广州市房管部门公布的同时期同地段同类房屋的租金标准支付占用期间的房屋使用费，理据充分，并不侵害紫云山庄公司的合法权益，一审法院予以准许。紫云山庄公司向一审法院提出租金评估申请，依据不足，一审法院不予采纳。至于占用费起算时间点，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”、“第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持”的规定，占用费的起算日期2018年7月4日开始计至搬离涉案房屋返还给郑福成之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年7月5日作出一审判决：一、广州紫云山庄房地产有限公司在判决发生法律效力之日起一个月内，将《中华人民共和国不动产权证书》载明位增××××号号的房产返还给郑福成；二、广州紫云山庄房地产有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向郑福成支付上述房屋自2018年7月4日起至返还《中华人民共和国不动产权证书》载明位增××××号号的房产之日止的房屋占用费（按广州市房管部门公布的同时期同地段同类房屋的租金标准计付）；三、驳回郑福成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9119.2元，由广州紫云山庄房地产有限公司负担。本院经二审审查，郑福成一审期间未提交其向紫云山庄公司邮寄《房屋腾退通知书》的妥投证明，除此之外，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，郑福成提交：1.（2018）粤01执异375号执行裁定书，裁定：变更郑福成为（2012）穗中法执恢字第26号案的申请执行人，拟证明郑福成诉讼主体适格；2.（2012）穗中法执恢字第26号之一执行裁定书送达给郑福成的送达回证，载明郑福成签收时间为2018年7月5日。紫云山庄公司对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但该证据不属于二审新证据，由法院审查；对证据2的真实性予以确认。二审期间，关于房屋占用费的计算方法问题，郑福成主张涉案房屋隶属于广州市增城区新塘镇陈家林路，根据广州市住房和城乡建设局下属单位广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》、《2018年广州市房屋租金参考价适用说明》：广州市增城区新塘镇陈家林路附近商业用房租金参考价格为18元/㎡/月；本租金参考价中公布的商业用房租金参考价一般是指首层商业整体平均租金参考价。因此，在实际应用中应当根据商业用房的位置、楼层等因素差异，分别在公布首层商业租金参考价的基础上予以调整。比如，一般正常情况下，二层、负一层商业用房租金参考价一般为首层商业用房的60%，三层、负二层商业用房租金参考价一般为二层、负一层商业的65%。依据上述规定本案房屋适用如下租金标准：涉案房屋一层租金标准为18元人民币/3084.7㎡/月，二层为首层租金标准60%为10.8元人民币/2657.86㎡/月，三层至四层租金标准为二层租金标准的65%为7.02元人民币/2615.96㎡/月，五层租金标准为二层租金标准的65%为7.02元人民币/184.08㎡/月。对此，紫云山庄公司发表意见如下：首先，对于房屋计算面积11158.56平方米的计算依据不同意。紫云山庄公司受让涉案房屋后仅对首层进行装修和使用，二层以上均为毛坯，紫云山庄公司对二层以上没有占用的事实，也无法占用。郑福成并无证据证明紫云山庄公司对涉案房屋的返还有采取抗拒和阻扰的行为，其放任二层以上部分的空置是对其自身权利的放弃，无权主张紫云山庄公司对没有占用的部分支付占用费。其次，不同意郑福成要求按照2018年陈家林路商业用房租金18元/㎡/月的租金标准计算。紫云山庄公司所占用的首层用途为经营办公场所，且郑福成起诉所提交的证据5也说明参考新塘镇写字楼租赁标准，经一审法院释明，郑福成同意按照广州市房管部门公布的同时期同地段同类房屋的租金标准计算。因此紫云山庄公司仅同意按照广州市房管部门公布的同时期同地段写字楼的标准计算，而非按商业标准计算。根据《2018年广州市房屋租金参考价》、《2018年广州市房屋租金参考价适用说明》：广州市增城区新塘镇陈家林路办公用房租金参考价个为14元/㎡/月，在实际应用中应当根据物业的实际成新度、面积、楼层、装修标准、设施设备等因素差异，分别在公布可比租金参考价基础上予以调整。另查明，涉案房屋不动产权证书房产分户图记载该房屋建筑面积为11158.56㎡，其中首层3084.7㎡（2770.96㎡+门廊78.54㎡+门廊179.34㎡+门廊27.93㎡+门廊27.93㎡），二层2657.86㎡，三至四层各2615.96㎡，五层184.08㎡（30.68㎡+122.72㎡+30.68㎡）。再查，《2017年广州市房屋租金参考价适用说明》记载：本表中的商业用房一般是指首层商业用房。二层、负一层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，三层、负二层商业用房租金采用二、负一层商业用房租金的65%计算，以此类推，最低一般不低于首层商业用房租金的20%。《2018年广州市房屋租金参考价适用说明》除无“以此类推，最低一般不低于首层商业用房租金的20%”外，其余内容与《2017年广州市房屋租金参考价适用说明》的前述说明内容一致。《2018年广州市房屋租金参考价》中，广州市增城区新塘镇陈家林路的商业用房租金标准为18元/㎡/月。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：1.紫云山庄公司是否应向郑福成返还涉案房屋并支付房屋占用费；2.房屋占用费的计算方法问题。关于争议焦点一。郑福成依据（2012）穗中法执恢字第26号之一执行裁定书，已经取得涉案房屋所有权。紫云山庄公司继续占用涉案房屋已经没有合法依据，因此应向郑福成返还涉案房屋并支付相应的房屋占用费。紫云山庄公司关于其对涉案房屋系合法占有问题在执行程序中已经审查，其主张执行程序不合法，应通过执行监督等程序解决，不属于本案审查范围。（2012）穗中法执恢字第26号之一执行裁定书裁定涉案房屋的财产权自裁定送达郑福成时起转移，该裁定于2018年7月5日送达郑福成，故涉案房屋所有权于该日发生转移。紫云山庄公司应自2018年7月5日起向郑福成支付房屋占用费。一审法院未查明上述裁定送达时间，属事实不清，本院予以纠正。关于装修损失问题，紫云山庄公司一审未提起反诉，本院二审不予审处，紫云山庄公司可另循途径解决。关于争议焦点二。郑福成主张按照广州市增城区新塘镇陈家林路商业用房租金标准计算，紫云山庄主张按照同路段办公用房租金标准地段计算，但紫云山庄自述其占用涉案房屋作为销售中心，本院认为该用途为商业用途，故紫云山庄主张按办公用房租金标准计算理据不足，本院不予采纳。目前房管部门仅公布了2018年之前的房屋租金参考价，故本案房屋占用费参照房管部门公布的《2018年广州市房屋租金参考价》、《2018年广州市房屋租金参考价适用说明》中的广州市增城区新塘镇陈家林路商业用房租金标准计算。其中，首层租金标准为18元/㎡/月，二层为10.8（即18×60%）元/㎡/月，三层为7.02（即10.8×65%）元/㎡/月，四层（《2018年广州市房屋租金参考价适用说明》对四层以上没有说明，参照《2017年广州市房屋租金参考价适用说明》）为4.563（即7.02×65%）元/㎡/月，五层为3.6（因首层×60%×65%×65%×65%已低于首层的20%，故按照18元×20%计算）元/㎡/月。根据涉案房屋不动产权证书附图标识的各层建筑面积计算，涉案房屋各层占用费标准应为：首层18元/㎡/月×3084.7㎡即55524.6元/月，二层10.8元/㎡/月×2657.86㎡即28704.89元/月，三层7.02元/㎡/月×2615.96㎡即18364.04元/月，四层4.563元/㎡/月×2615.96㎡即11936.63元/月，五层3.6元/㎡/月×184.08㎡即662.69元/月。郑福成主张的超出上述各层租金标准的部分，依据不足，本院不予支持。紫云山庄公司自述其与罗兰德公司签订《房屋产权转让协议书》、《房屋产权转让协议书补充协议》后，紫云山庄公司依约支付全部房屋转让价款，双方于2007年1月办理过户登记递件，罗兰德公司亦将涉案房屋交付给紫云山庄公司。由此可见，涉案房屋自2007年已在紫云山庄管控之下。紫云山庄公司主张其仅使用首层，并未使用其他部分，但具体使用情况并不影响其占用整个涉案房屋的事实，在郑福成取得涉案房屋产权之日起，紫云山庄公司继续占用已无合理依据，故紫云山庄公司主张其仅应支付首层占用费依据不足，本院不予支持。综上所述，紫云山庄公司关于占用费起算时间的上诉理由成立，本院予以支持；其他上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决查明事实不清，对房屋占用费标准未予明确，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初5832号民事判决第一项；二、撤销广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初5832号民事判决第三项；三、变更广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初5832号民事判决第二项为：广州紫云山庄房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向郑福成支付上述房屋自2018年7月5日起至返还《中华人民共和国不动产权证书》载明位于增城区新塘镇峰汇直街1号的房产之日止的房屋占用费（首层按55524.6元/月计付，二层按28704.89元/月计付，三层按18364.04元/月计付，四层按11936.63元/月计付，五层按662.69元/月计付）；四、驳回郑福成的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各9119.2元，均由广州紫云山庄房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月十八日书记员 冯冠豪郭丽淳