湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11788号上诉人（原审原告）：谢梦乔，女，1989年2月18日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：罗胜芳，湖南融夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢春春，男，1962年2月2日出生，汉族，住长沙市开福区。上诉人（原审被告）：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房，统一社会信用代码91430100553034833K。法定代表人：曲晓东，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李硕芬，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人谢梦乔与上诉人长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢梦乔上诉请求：依法撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初721号民事判决第二项，依法改判。事实和理由：1、万达公司对维修期间给谢梦乔造成的损失应承担全部责任，原判仅认定1年的损失计算时间，违背了客观事实和归责原则；2、判决确定的赔偿标准与同一小区的类似案例相比，标准太低。万达公司辩称，没有证据证明万达公司应对谢梦乔的损失承担全部责任，同时一审判赔租金标准过高。万达公司上诉请求：1、请求撤销长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初721号民事判决第一项；2、驳回谢梦乔要求万达公司承担经济损失的诉讼请求；3、判令谢梦乔承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决万达公司向袁晖支付租金损失没有事实依据：1、一审法院认定涉案房屋于2013年12月23日起一年的租金损失没有充分证据。一审仅凭一份《房屋验收单》复印件，无法确认该验收单的真实性，故不能仅凭该验收单复印件就认定房屋确实存在大理石地面断裂、厨房门柜破损、主卫清洁等问题；2、一审法院认定涉案房屋2016年9月至2017年5月合计9个月的租金损失没有充分证据。万达公司对谢梦乔楼下李晖306号房屋的卫生间、厨房进行开挖，做防水维修，并未表示万达公司存在对306号房屋楼上的406号（即本案涉案房屋）进行开挖的情况，且谢梦乔提交的照片也不能显示涉案房屋全部卫生间及厨房存在开挖，更不能显示开挖的时间持续到2017年5月。二、一审法院判决万达公司向谢梦乔支付租金损失没有法律依据：1、根据万达公司与谢梦乔签订的《合同补充协议》第五条第5款约定，谢梦乔收房后发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商应保修范围，并经万达公司复核确认的，万达公司赔偿因此造成的直接经济损失；2、一审法院以中国房价行情价格网上公布的统计数据为准，认定租金损失48元/月/平方米（即12805.44元/月）的标准过高。谢梦乔辩称：1、一审对《房屋验收单》复印件是核对过原件的；2、验收后，万达公司承诺维修，谢梦乔将钥匙交由万达公司，整个维修过程是由万达公司控制，万达公司至2017年才维修好，这个过程的损失由万达公司承担是正常的，同时对方维修后没有通知将钥匙给谢梦乔；3、租金损失标准有谢梦乔楼下李晖2年前维修损失及按照15000元每月的租金损失进行判决的依据。谢梦乔向一审法院起诉请求：1、判令万达公司赔偿因房屋质量问题给谢梦乔造成的经济损失80万元（自2013年12月至2017年5月租金损失41个月，按每月18000元计算的租金损失73.8万元，家具仓储费损失62035元）；2、由万达公司承担2013年12月至2017年5月的物业管理费44376.8元；3、确认自2017年6月1日起计算该房屋保修期；4、由万达公司承担一审诉讼费。一审法院认定事实：2011年10月30日，谢梦乔（乙方、买受人）与万达公司（甲方、出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买受人出资购买坐落于长沙市开福区房屋，规划用途为住宅。该商品房建筑面积271.95㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为11636.03元／㎡,总房价3164418元；出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《合同补充协议》第五条第五项约定，乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失。万达公司作为建设单位，以及万象美物业公司（原大连万达物业管理有限公司长沙分公司）作为物业管理单位向谢梦乔出具《住宅质量保证书》，载明自2013年11月26日起，在以下期限内正常使用情况下，如有所列工程质量问题的，万达公司承担保修责任，其中屋面防水5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年；墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、卫生洁具等2年。合同签订后，谢梦乔依约向万达公司缴纳了购房款，2013年11月26日工程通过竣工验收备案，2013年12月23日谢梦乔办理了收房手续。房屋验收时，谢梦乔发现涉案房屋存在多处质量问题，并在房屋验收单中注明：1、大理石地面裂缝；2、厨房柜门破损、修补；3、保姆房天花开缝、修补、烟感未固定；4、石柱修补；5、书房风口破损修补、射灯不亮、主灯处修补；6、次卧进门处地面起泡；7、新风开关处修补墙纸；8、主衣帽间柜子无边；9、墙纸清洁；10，主卫清洁；11、次卧窗平开有问题，角起来修补；12、全房清洁请再做仔细。业主谢春春、万象美物业公司经办人刘沙、项目公司人员共同在验收单上签字。同日，谢梦乔将入户门装修钥匙1把托管在物业公司处。2015年5月，涉案房屋的质量问题整修完毕，经谢梦乔与万达公司工作人员一同验收，基本达到入住要求。随即，因同一楼栋306房住户李晖家出现大面积渗漏，万达公司需将涉案房屋内卫生间挖开进行整改，谢梦乔及家人因配合维修再次推迟入住时间，直至2017年8月，方才正式入住。2019年1月20日，北京博为新宇科贸有限公司出具情况说明一份，证明亚太瑞智国际文化传播（北京）有限公司于2013年12月1日至2018年3月31日期间，在其库区内增加60平方米的租赁面积用于存放谢春春克莱蒙特欧式家具。北京博为新宇科贸有限公司与亚太瑞智国际文化传播（北京）有限公司于2012年12月20日、2013年12月30日、2014年12月10日、2016年1月5日、2017年1月20日、2018年1月6日就库房租赁事宜达成了《博为仓储库房租赁合同（合租库）》。一审法院认为，谢梦乔与万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务，对于不按约履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点归纳为以下几个方面：一、维修质保期是否顺延；二、谢梦乔的损失范围。二、责任主体。对此，评析如下：一、维修质保期是否顺延。谢梦乔诉请要求将房屋质保期起算时间确认为自2017年6月1日起。根据谢梦乔与万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第十七条约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。而涉案房屋的《住宅质量保证书》明确载明质保期起算时间自2013年11月26日起，且此后双方并未对质保期顺延达成新的约定，故谢梦乔要求将房屋质保期起算时间确认为自2017年6月1日起，于法无据，不予支持。二、谢梦乔的损失范围。万达公司辩称，《合同补充协议》第五条第五项明确约定，收房后房屋发生质量问题，甲方（万达公司）应赔偿因此造成的直接经济损失，而租金损失属于因房屋质量问题产生的间接经济损失，万达公司无需承担赔偿责任。一审法院认为，合同补充协议之文本由万达公司提供，合同条款及内容均由万达公司方拟定，此条款实为格式条款，万达公司作为提供格式条款的一方，在拟定该条款时明显对谢梦乔主要赔偿权利的范围进行了限制，应认定为无效条款，故对万达公司的答辩意见不予支持。结合庭审查明的事实，对谢梦乔的损失作如下认定：1、影响居住损失。谢梦乔主张从收房时间2013年12月起至2017年5月期间，因一直未能实际入住，产生租金损失73.8万元。一审法院认为，涉案房屋漏水、渗水属于严重质量问题，客观上削减了房屋的使用价值，影响到谢梦乔的正常居住，对因房屋渗漏和维修导致其无法正常居住产生的合理期间的损失，予以支持。但一方主张的可得利益损失不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽万达公司交付的房屋存在漏水等质量问题，但谢梦乔仍负有及时采取适当措施防止损失扩大的义务，如果没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。谢梦乔在2013年12月23日收房时即已发现房屋质量问题，故酌情认定万达公司应承担的租金损失合理期间为一年。此后，因同一楼栋306房住户李晖家出现大面积渗漏，万达公司需将涉案房屋内卫生间挖开进行整改，谢梦乔及家人因配合维修再次推迟入住时间，万达公司亦需对此时段谢梦乔不能居住房屋产生的租金损失承担赔偿责任。关于后期整修时段，谢梦乔主张自2015年5月起算。根据长沙市中级人民法院作出的（2018）湘01民终36号生效民事判决书查明，2016年4月万达公司委托第三方对李晖306房屋漏水问题进行维修处理，为此，李晖一户搬出该房。从谢梦乔提交的室内状况照片显示，涉案房屋内卫生间挖开时间亦在2016年9月14日及2016年9月20日。结合以上证据，对自2016年9月至2017年5月期间谢梦乔产生的租金损失予以支持。综上，认定万达公司应承担谢梦乔租金损失的期间合计为21个月。关于租金标准，因双方均未申请对租金损失进行评估，根据中国房价行情价格网上公布的统计数据，2014年3月长沙市万达公馆住宅房屋租金均价约为每月每平方米48元，涉案房屋面积271.95平方米，根据案涉房屋的性质及当地当时的租金水平酌情确定谢梦乔的租金损失为274125.6元（271.95平方米×48元×21月）。2、关于家具仓储费损失。谢梦乔为证实其家具仓储费损失提供了北京博为新宇科贸有限公司出具的情况说明及北京博为新宇科贸有限公司与亚太瑞智国际文化传播（北京）有限公司签订的《博为仓储库房租赁合同（合租库）》进行佐证，一审法院认为，谢梦乔提交的以上证据不足以证实其产生家具仓储费损失62035元，且该费用并非因涉案房屋的质量问题导致的必要支出，故谢梦乔的该项诉求，不予支持。3、关于物业费。关于物业费损失。谢梦乔未提交证据证明其已经缴纳房屋物业管理费，且物业管理费也不属于因房屋质量问题造成的损失，故对其赔偿物业费的诉请，亦不予支持。综上，谢梦乔的各项经济损失合计274125.6元。三、责任主体。合同具有相对性，商品房买卖合同系谢梦乔与万达公司签订，万达公司应对房屋的质量问题负责。万象美物业公司虽然受托对房屋漏水问题进行维修，但并不是房屋买卖合同的相对方，无须向谢梦乔就房屋的质量问题引起的损失承担赔偿责任。故对谢梦乔要求万象美物业公司承担责任的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿谢梦乔各项经济损失274125.6元；二、驳回谢梦乔的其他诉讼请求。一审案件受理费12244元，因适用简易程序减半收取6122元，由谢梦乔负担3122元，长沙开福万达广场投资有限公司负担3000元。二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点：一是对涉案房屋维修期间的租金损失是否应计入赔偿；二是原判从2013年12月23日起因房屋维修至2016年4月因配合李晖维修306房漏水问题而推迟入住时间，期间只计算1年的租金损失是否适当；三是原判对万达公司维修期间房屋租金按48元/月/㎡计算损失是否适当。关于焦点一，虽然《合同补充协议》第五条第五项约定，收房后的产生的房屋质量问题，万达公司只赔偿造成的直接经济损失，但由于此条款为格式条款，万达公司作为提供格式条款的一方，在拟定该条款时明显对谢梦乔主要赔偿权利的范围进行了限制，应认定为无效条款。本案涉案房屋因质量问题在房屋保修期内，万达公司在交付房屋后客观上也造成谢梦乔不能正常入住的事实，影响了谢梦乔对涉案房屋的有效利用，故对于谢梦乔无法正常居住产生的合理期间的租金损失，万达公司应予以赔偿。万达公司提出不予赔偿租金费用的上诉理由，本院不予采纳。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，对于谢梦乔主张房屋租金的损失，只能是合理维修期间的租金损失，原判综合本案的性质、结合房屋质量维修的具体情况确定1年的租金损失，并无不当。谢梦乔的相关上诉意见，本院不予采纳。关于焦点三，根据本院已生效判决对李晖与万达公司房屋买卖合同中有关租金的参考案例（李晖房屋租金15000元/月），故本院可参考李晖房屋租金的损失来判断原判对谢梦乔房屋租金损失是否适当。根据谢梦乔的房屋面积271.95㎡可知，其每月的租金按48元/月计算为13053.6元/月，考虑到房屋装修等其他因素，原判根据中国房价行情价格网上公布的统计数据结合涉案房屋的性质，确定房屋租金均价为48元/月，并无不当。谢梦乔提出租金偏低及万达公司提出租金偏高的上诉理由，本院均不予采纳。综上所述，谢梦乔及长沙开福万达广场投资有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17655.88元，由上诉人谢梦乔负担12244元，上诉人长沙开福万达广场投资有限公司负担5411.88元。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十二月四日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定；