四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再631号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄泽民，男，1967年4月19日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：王永江，四川蜀南律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：景雪钢，男，1975年1月13日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：刘明清，四川翠屏律师事务所律师。 再审申请人黄泽民因与被申请人景雪钢租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民终2146号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月20日作出（2019）川民申4023号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人黄泽民及其委托诉讼代理人王永江，被申请人景雪钢及其委托诉讼代理人刘明清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄泽民申请再审称：请求撤销四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民终2146号民事判决，改判景雪钢支付门市租金592340元，一、二审诉讼费及再审全部诉讼费用由景雪钢承担。事实与理由：一、二审中黄泽民提交了新证据，但二审法院故意不予质证。二、事实证据证明景雪钢并没有按合同约定付清了房租，更没有当年房租当年就付清的事实。三、没有任何事实证明本案存在所谓的“必须每年先结清全部租金才能再继续租用”的交易习惯的存在。 景雪钢辩称，一、2011年11月12日《门面租赁协议》约定租赁期限8年。从协议第二条以及黄泽民在一审《民事诉状》的自认，证明房租半年支付一次。在履行合同过程中，由于当地经济的整体下行，周边房租都在下降，景雪钢无法承受逐年递增房租的原来约定，加之黄泽民遗失了上述《门面租赁协议》文本，双方自行解除合同，故双方口头约定当年的房租当年付清。七年的租赁期内双方没有发生房租争议。2018年黄泽民找到了《门面租赁协议》，遂要求景雪钢按照协议约定涨房租，双方发生争议。黄泽民在一、二审中承认收到64万元房租，景雪钢认可支付了64万元以上的房租。景雪钢已经按照双方的口头约定和租房交易习惯，付清了2018年以前的房租。退一万步讲，即使黄泽民有证据证明景雪钢拖欠房租，但双方约定房租半年支付一次，2011年、2012年、2013年、2014年、2015年和2016年度租金已经超过诉讼时效。二、现在黄泽民要求景雪钢证明七年期间支付租金的全部书面证据，景雪钢不可能完成举证责任。请求驳回再审请求。 黄泽民向一审法院起诉请求：1.判令景雪钢支付黄泽民从租赁房屋开始至2018年12月27日尚欠的房租款68.4万元；2.判决景雪钢支付尚欠的房租从2018年8月20日起按照中国人民银行贷款月利率0.5%计算的资金占用损失；3.判决景雪钢向税务机关支付房产税158893.20元；4.诉讼费用由景雪钢承担。 一审法院认定事实：2011年11月12日，黄泽民、景雪钢签订《门面租赁协议》，主要约定：甲方黄泽民，乙方景雪钢。经甲乙双方共同协商，甲方自愿将夕佳大道转角三间门面、小康街5间门市租给乙方使用，门市地址：夕佳大道中段（原小洞天对面）。一、门市租赁时间8年，从2011年11月12日至年月日。小康街门市面积（1-3间）约247平方米，夕佳大道门市面积（1-2间）约190平方米（面积可按建筑面积实丈量为准）。二、签订合同时乙方付半年房租，（签订协议时暂交半年租金约6万元整，下期按实按时计算结清租金）一个半月开始计算房租。（这一个半月为装修时间）。合同在双方签字并乙方付款之日起生效。合同签订后10天内搬迁完毕交乙方（10天不计租金）。三、租金统一每月按27.5元/平方米，在小康街袁家拆迁后由甲方平整一条3米宽的小路后统一租金价格提高按30元/平方米计算。租金计算时间按正式签订合同之日起一个半月开始计算房租。房租价格前两年不涨价，两年后按每年3元/平方米递增，即第三年涨3元/平方米，第四年即为涨6元/平方米。以此类推，五年后如果房租涨价超出递增房租价就按门市邻边房租计算，如涨价超过年递增的50%，甲乙双方各收益一半。协议签订后，黄泽民即将房屋交付给景雪钢使用。协议履行过程中，景雪钢每年向黄泽民支付房租，审理中黄泽民认可总共收到景雪钢房租64万元。从2018年9月4日起，景雪钢未继续承租黄泽民的房屋，但双方未办理房租结算及房屋交接手续。 依照黄泽民申请，一审法院于2018年9月5日作出（2018）川1523财保42号民事裁定书，依法查封了景雪钢在江安县江安镇夕佳大道小康街398号江安县渝椒小鲜餐饮管理有限公司火锅店的空调机5台、桌椅凳子20套（包括火锅灶具），收银台、菜架、冰柜5个，以及该店全部装饰。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案黄泽民、景雪钢签订《门面租赁协议》后，黄泽民已将房屋交付景雪钢使用，景雪钢即负有向黄泽民支付房屋租金的义务。本案争议焦点为景雪钢是否欠黄泽民房租。景雪钢当庭提出辩解意见称，协议签订后，黄泽民、景雪钢双方以口头约定方式改变了协议的内容，即每年约定当年的房租、当年付清，景雪钢已经按口头约定每年付清了黄泽民的房租。景雪钢虽然未对其辩解意见提供证据，但根据当地的房屋租赁的交易习惯，应当先交付房租后使用房屋，本案中黄泽民诉称景雪钢从第一年承租房屋开始就连续六年多每年均拖欠黄泽民租金，而黄泽民一直未依法向景雪钢主张所欠房租，这与常理不符，进而印证了景雪钢辩解的口头协议存在的真实性。根据《门面租赁协议》第三条的约定，黄泽民应当在小康街袁家拆迁后平整一条3米宽的小路后租金统一按按30元/平方米计算，审理中黄泽民没有举证证明其平整小路的行为何时完成，即不能证明房租从何时以何种价格开始计算以及从何时开始按约定涨价，故黄泽民提出景雪钢欠其房租68.4万元的请求没有合法的根据，对于黄泽民提出的由景雪钢支付房租68.4万元及资金占用损失的诉讼请求，一审法院依法不予支持。对于黄泽民提出的由景雪钢向税务机关支付房产税158893.20元的诉讼请求，因税收的征收部门系税务机关，黄泽民无权代行该项权利，故对于黄泽民的该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：驳回黄泽民的诉讼请求。案件受理费12229元、财产保全费820元，共计13049元，由黄泽民负担。 黄泽民不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判景雪钢支付房租68.4万元，改判景雪钢向税务机关缴纳房产税158893.20元，并向黄泽民提供税务发票。 二审法院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，案涉租赁房屋门前的道路于2012年就已经修好，2018年景雪钢向黄泽民支付租金5万元。景雪钢陈述，其与黄泽民口头约定，2011年至2012年房租为11万元，2013年、2014年房租涨了一点，2015年至2017年房租为15万元。 二审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。黄泽民称景雪钢承租房间期间一直未足额向其支付租金。对此，景雪钢辩称，系因黄泽民在2018年涨房租，双方并未就房租金额达成一致，2018年只向黄泽民支付5万元租金，2018年以前的房租其已经支付完毕了的。二审法院认为，承租人的目的系取得租赁物的使用权，出租人的目的系收取租金。黄泽民已经按照约定将租赁物交付给景雪钢使用，若景雪钢从承租房屋开始长达7年时间内一直未足额支付租金，黄泽民未向景雪钢主张权利，并让景雪钢继续使用租赁物，不符合常理。二审法院认为景雪钢的辩称符合常理，一审法院认定景雪钢已经付清2011年至2017年的房租正确。关于2018年房租问题。一审法院依据黄泽民的申请查封了景雪钢在租赁房屋内空调机、桌椅凳子、菜架、冰柜及全部装饰。景雪钢于2018年9月4日未继续使用案涉租赁房屋。因案涉租赁房屋内物品被司法查封，且景雪钢与黄泽民并未办理房屋交接手续，对于2018年房租问题，待双方办理完房屋交接手续后，双方另行结算。关于黄泽民请求景雪钢向税务机关缴纳房产税并向其提供税务发票的问题。税收征收由国家税务机关管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款，由税务机关责令缴纳。一审法院认定黄泽民无权代税务机关行使该项权利正确。综上，黄泽民的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。 再审审理中，黄泽民提交了以下证据材料：1.江安县农村信用社贷款审查资料，包括现场照片、江安县人民法院收到上诉材料的书面凭证。拟证明道路在2012年12月12日前已经打通。2.景雪钢与黄泽民之间的短信记录、黄泽民银行卡交易记录、一审、二审的笔录、黄泽民的手机备忘录。拟证明景雪钢向黄泽民银行转账只有12.5万元以及景雪钢拖欠房租事实。3.民事起诉状、庭审笔录、火锅店经营账簿、撤诉裁定书。拟证明景雪钢账簿经营记录的记载中没有支付房租的记载，景雪钢没有支付房租。4.景雪钢一审中提交的短信记录。拟证明景雪钢一审提交的短信是无SIM卡的情况下发送的，不能证明是景雪钢与黄泽民之间沟通的短信。5.一、二审庭审笔录。拟证明景雪钢在一、二审中的陈述相互矛盾。 景雪钢质证认为：证据1的真实性没有异议，且二审已经质证，不是新的证据。道路是景雪钢自己打通的。证据2真实性无异议。除景雪钢本人向黄泽民账户打了款，还有他合伙人打款、现金支付、微信支付等多种方式进行支付，这五个账号的交易记录不能包括所有支付的房租。对短信记录的真实性没有异议，对黄泽民短信中所称的事实有异议。备忘录是黄泽民自己写的，真实性有异议。对银行交易记录统计打款总额12.5万元没算过。证据3真实性没有异议，但都是店面上的细账，不可能记录房租。证据4真实性无异议，是截屏照片去打印店打出来的，截屏的时候手机是没有SIM卡的，发短信的时候有SIM卡。第五组证据不是新证据，不予质证。 本院认证如下：证据1因黄泽民再审请求的租金数额并未按照打通道路的租金数额计算，与本案无关联性，本院不予采信。证据2手机备忘录为黄泽民单方制作，不予采信。黄泽民银行卡交易记录能够证明景雪钢通过银行转账向黄泽民支付12.5万元租金的事实。但因黄泽民已经认可景雪钢缴纳了64万元租金，因此该证据与争议无关，本院不予采信。是否拖欠房租本院结合全案证据综合评述。同理，证据3本院亦不予采信。证据4并非原审法院认定事实的主要证据，对证明目的不予采纳。证据5真实性予以确认。 景雪钢再审中提交了以下新的证据：景雪钢与黄泽民之间的短信记录。拟证明除2017年、2018年的租金黄泽民催收过以外，之前的租金没有催收。黄泽民质证认为，真实性无异议。反而更能证明2017年景雪钢还欠房租，没有一次性付清。 本院对证据的真实性予以确认，对关联性、证明力结合全案证据综合评述。 再审另查明：1.景雪钢（下称“景”）、黄泽民（下称“黄”）短信交流记录显示，2017年10月9日，黄：啥子意思？电话打不通。如果解决不了，明天我叫人把门堵了，不用做了，人家要钱跑我家里来了，是不是我好说吗。2017年10月10日，黄：你必须明天准备10万再说。2017年10月12日，黄：你准备好10万，5万拿来没用，明天上午要。2018年2月3日，黄：给我准备10万我急用。2018年2月3日，景：好的，尽快办。2018年2月7日，黄：明天得行撒。2018年2月11日，黄：明天一定整好。2018年2月12日，黄：我都没喊你全部给，说了好多天了，17年都还差，18年的还没有付，叫你暂时先给到10万，然后把年过了再给，你看拖了好多天了，我都急着要付钱。2018年2月13日，黄：6228482469620609573农业银行黄泽民。2018年2月14日，景：已转5万房租，请查收。黄：另5万明天必须到，我好给董10万，不然不好交代。2018年3月24日，黄：我是不是好说得很吗？我一直都在追你欠的房租，之前几年一直没有付清过，都还有拖欠，我不管你给哪个合作，我只给你签订合同，我只计算你每年应该付的房租和应该交的租房税，你还欠了多少，我给你一个这几年的结算清单，如果你欠我的几十万房租不还，下个月我将起诉到法院处理，我被逼迫无奈了，没办法。2018年5月10日，黄：今天给我打10万房租过来，我必须急用。2018年7月1日，黄：我算了一下，你从租门市到现在已经欠了五六十万的房租款，还有租房税的税票也没拿过来，如果你总是要这样拖赖着不付，那我就只有这几天之内将门市封了，哪里有你这种赖的人，该打官司我们打，你也不用做了，上次5月10日发信息喊你打10万来，到现在也没来一分钱。2018年7月12日，景：黄总，你好，你说的门市租金今年涨到53一平米，我们实在承受不了，现在生意不好，有个人说要转我的店，转让费我们按约定分百分之三十给你，但房租你看收他多少钱一平？黄：不得行。景：那怎么办？黄：先准备10万再说，你也不希望起诉你再执行你，4月份就喊你给，拖到现在也没给过一分钱。景：你起诉我什么？我今年已交了5万房租给你，要不是因为你前段时间说要涨那么高，又一直商量不好，我也不会欠你一分钱。黄：我按合同起诉，之前每年差的，不用赖，法律讲事情依据，你准备好每次付给我的打款依据、还有这几年的房租税，到时候去税务稽查局立案处理。景：你考虑一下，门市按约定，转让了，还可分百分之三十给你，你的房租你照收。我今年差你点房租，我会一分不少的给你。景：没得商量，星期天以前不把房租交来，星期一我拿合同去税务稽查局报案，这边欠的房租没给就不用做了，反正也到期了。景：别说得那么难听嘛，去年及以前的房租哪年没给你，都是给了你十五六万的。黄：你自己不清楚吗？今年的才给几万，去年还差将近10万，这些不给你扯，你是太不耿直了，我一二在三的催你，居然理都不理，就不要怪我做得凶了。景：怎么去年又差你十万，你知道去年我付了你多少钱吗？黄：去年48×437×12=251712，你付15万，该不该差10万零？之前几年每年都差好几万近10万，反正你提供打给我的转款依据，我也不会黑你，请及时全部都付清。景：你去年下半年才找我谈涨房租，怎么又扯到前几年，前几年都没付你，你会让我继续开店吗？黄：你一直都在拖，你提出付款依据，大家讲证据，还有拖我房租只有起诉，但是你不交税款是偷税罪，自己考虑吧。我都八方追我的债，你还居然赖我房租不给。景：今年差你点，是因为你说涨的太高了，又一直没有商量好，你别扯那么远吧，我们约定可以转店的，你又不让转，你如果想赶我走就明说，别给我说那么多。黄：不要给我说这些，还想扯是吧，我起诉算个清单，把每年欠款明细出来，你不认扯没关系，各自拿证据，依据。今年到期了，房租都拖欠这么多，凭什么还要你转给别人？一切以依据说话、法律讲依据的。景：那你说的房租涨得太多了，周边都没有那么贵，如果你真要赶我走，赶走了你也租不起那么高。黄：依据合同约定，根本没乱涨价，不要做老赖行不？2018年7月15日，黄：你确定不先付10万？2018年7月27日，黄：你不理没关系，我合同找到了，星期一去公安局报案，你们偷税案。2018年7月28日，黄：景雪钢，我多次打电话不接，现在把你差的房租和欠税金计算明细，你不用开门了，我下周起诉，如有异议请你拿依据。景：你真有意思，差了你6、7年的房租，今天你才说出来！ 2.原审中，景雪钢提交了一份《协议书》照片，显示2012年4月10日黄泽民与景雪钢协议约定“甲方将位于夕佳大道中段福苑家园门市租赁给乙方，面积大约247平方米/间。共五间门市，每间第一年租金每月30元/平方米，每年递增10%即第二年租金33元/平方米”，景雪钢据此认为《门面租赁协议》已经解除。黄泽民对该份协议的真实性有异议。再审审理中景雪钢代理人陈述该份协议书是黄泽民为了贷款制作的假合同。 本院再审认为: 一、关于本案是否已过诉讼时效的问题。 黄泽民抗辩本案《门面租赁协议》约定的租金属于同一债务分期履行，因此应从最后一年租金给付时间起算诉讼时效。但本案双方约定的租金计算方式系按年计算并非按8年租期总计算，每年租金数均不相同，且约定“五年后如果房租涨价超出递增房租价就按门市邻边房租计算，如涨价超过年递增的50%，甲乙双方各收益一半”，因此如五年后周边房租上涨，不一定能够按照固定模式推算出五年后的具体金额。因此每年租金均为独立债务，不属于同一债务的分期履行。并且，设立诉讼时效制度是为了促使权利人及时行使权利，也便于双方举证，如认定数年以前的债务为分期债务中的一期，将对债务人抗辩证据的举证责任要求过于严苛。根据查明的事实，有证据证明黄泽民向景雪钢要求支付欠付租金的最早时间是2017年10月9日，没有确切证据证明在此之前黄泽民向景雪钢催收过租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于延付或者拒付租金的诉讼时效为一年的规定，以及黄泽民《民事起诉状》自认双方约定租金半年一付的事实，该半年一付的约定实为同一债务分期履行，每一年的租金应从年底起算诉讼时效。即2016年的租金应从2016年底起算诉讼时效。2017年10月9日向景雪钢催收，产生诉讼时效中断的后果，因此2016年的租金未过诉讼时效，2016年以前（不含2016年）的租金已过诉讼时效。其后的租金诉讼时效因黄泽民数次催收、提起诉讼而中断。景雪钢主张根据2018年2月12日黄泽民在短信中称“17年都还差，18年的还没有付”，认为黄泽民没有向其主张过2017年以前的租金。对此本院认为，权利放弃必须明示，该陈述不足以认定黄泽民已经放弃2017年以前的租金，也不能以2018年的一次对话而认为黄泽民之前催收的仅为2017年、2018年的租金。本院对其辩解不予采纳。 二、关于景雪钢是否欠付黄泽民房租，欠付多少房租的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，双方2011年11月12日《门面租赁协议》依法成立并生效，应受法律保护。景雪钢辩称该合同已经被双方协商解除，并以2012年4月10日《协议书》照片为证。因景雪钢代理人当庭陈述该份协议书是为了贷款制作的假合同，景雪钢在场也未做反对表示，且该份协议书约定的面积与租赁物面积不符，按照《协议书》计算的租金比《门面租赁协议》约定的租金更高，也没有证据证明双方实际按照《协议书》履行，因此景雪钢以此证明双方以《协议书》约定代替了《门面租赁协议》、《门面租赁协议》已经解除的理由不能成立。并且，在双方短信交流中，景雪钢称：“你考虑一下，门市按约定，转让了，还可分百分之三十给你”，该陈述与《门面租赁协议》的约定相互印证，而没有证据证明其他合同有该项内容，证明双方实际仍是在履行《门面租赁协议》。 根据《门面租赁协议》约定，租金按面积乘以单价计算。合同约定租赁物面积为“门市面积（1-3间）约247平方米，夕佳大道门市面积（1-2间）约190平方米（面积可按建筑面积实丈量为准）”，景雪钢主张面积为390平方米，但没有提交相应证据证明，故应以合同约定的面积437平方米为准。合同约定“租金计算时间按正式签订合同之日起一个半月开始计算房租”，“房租价格前两年不涨价，两年后按每年3元/平方米递增”，即未过诉讼时效的租金计算如下： 2015年12月27日至2016年12月26日，36元/平方米×437平方米×12=188784元；2016年12月27日至2017年12月26日，39元/平方米×437平方米×12=204516元；2017年12月27日至2018年9月4日，42元/平方米×437平方米×12÷365×251=151458.21元，共计544758.21元。 景雪钢认为自己已经支付完毕2018年前的全部租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，景雪钢应对其已经支付完毕2016年、2017年的租金及其明细提供证据。但除银行转账外，景雪钢对其主张的现金交付没有提交包括收条在内的相应证据证明，且其自认的已缴租金数额与合同约定的应缴租金数额也有差距。相反，黄泽民认可收到租金数额比有证据证明的数额还要多。故本院按照黄泽民自认的支付明细及总额认定。即：2016年付10万元；2017年付15万元；2018年付5万元。共计30万元。因此，2016年至2018年尚欠租金为244758.21元。 景雪钢辩称双方已经协商降低租金，其已经支付完全部租金，没有提交相应的证据证明。本院不予支持。原判决凭房屋一直由景雪钢承租推断已经交完租金并以交易习惯为由认为景雪钢已经支付完2018年之前的租金，缺乏事实和法律依据，也与查明的事实不符，本院予以纠正。 综上，再审申请人黄泽民的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民终2146号民事判决及四川省江安县人民法院（2018）川1523民初1783号民事判决； 二、景雪钢于本判决生效之日起十五日内向黄泽民支付欠付的租金244758.21元； 三、驳回黄泽民的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12229元，由黄泽民负担7853.05元，景雪钢负担4375.95元。财产保全费820元，由黄泽民负担。二审案件受理费12229元，由黄泽民负担7853.05元，景雪钢负担4375.95元。 本判决为终审判决。 审判长  蔡源原 审判员  李永晴 审判员  刘 文 二〇一九年十二月三日 书记员  朱英栋