云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初7882号原告（反诉被告）邓赵平，男，汉族，1977年6月22日生沾益区人，住曲靖市沾益区。委托代理人崔大磊，云南华恒律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）包广林，男，汉族，1975年12月8日生宣威市人，住曲靖市翠峰西路开发区。委托代理人朱桃青，北京市炜衡（昆明）律师事务所律师（特别授权）。原告邓赵平诉被告包广林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓赵平及其委托代理人崔大磊、被告包广林的委托代理人朱桃青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年7月2日，原告与被告签订《商铺租货协议》和《商铺管理协议》（商铺管理协议实质为租赁协议），约定被告将原告位于云南省曲靖市麒麟区翠峰西路开发区锦华山水缘小区翠园17栋第1-2层翠园17号商铺租赁给原告用作经营山水缘六一幼儿园使用。租赁期限暂定为十年，2018年9月1日起至2028年8月31日，前五年租金为每年12万元，后五年租金为每年15万元。此外，双方还约定原告应当向被告缴纳履约保证金1万元整。房屋物业相关费用，由原告向曲靖瑞源物业服务有限公司缴纳。原被告双方签订合同后，原告依约于2018年7月2日向被告支付第一年度租金12万元和履约保证金1万元（合计13万元）。并在7月和8月对租赁物业进行装修及购买相应教学教育设施。为此，原告除租金和保证金外发生如下费用：装修工程费用合计：807000元；厨房用品：28600元；玩教具：245100元；太阳能和水箱货款：11000元；地胶草坪和悬浮地板：72680元；物业各项费用：7410.57元。合计1171790.57元。原告于2018年9月第一次开园时，被小区几十名业主阻拦，后得知所承租的物业与小区业主有纠纷。后原告于当月再次开园时，又遭到小区业主阻拦，一直未能开学办园，小区业主阻拦开园原因系被告名下物业已经在租赁前由开发商和被告及物业承诺给业主作为公共场所使用。2018年9月1日至今，原告未正常使用过该物业，并且，原告还因为被告违约行为发生惨重损失。原告认为，被告所租赁物业在租赁之前存在纠纷，导致原告承租该物业后，发生重大损失。被告违反了双方租赁合同约定，其应当返还原告租金和保证金以及承担违约责任和原告发生的一切损失。综上，被告违反双方协议约定，导致原告发生重大损失。为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令：1、解除原被告双方之间签订的《商铺租货协议》和《商铺管理协议》；2、由被告返还原告支付的120000元租金及10000元保证金；3、由被告向原告支付违约金100000元；4、由被告承担因为被告违约给原告造成的损失1171790.57元。以上合计：1401790.57元。被告口头辩称：一、我方认为包广林已经将能正常使用的租赁房屋完全交付邓赵平使用，全面履行了合同义务。出租人包广林在租赁期为开始以前于2018年的7月初就将房屋交付邓赵平使用。此后，邓赵平便对该房屋进行了装饰、装修等工作。至此，包广林履行了租赁协议中约定的交付房屋的义务。二、邓兆平承租房屋开办幼儿园，不在双方的约定当中，不属于包广林的合同义务及法定义务。包广林在本案诉争的租赁关系中负有的合同义务、法定义务仅仅是将其拥有的这套房屋交付给被交付给邓赵平使用，是将一个场所即所购空间交付邓赵平使用，其主要责任是保障房屋的属性存在，能使用的功能存在。相应的邓赵平向包广林支付租金及管理费，是因为使用了这个场所而支付的。三、对于房屋的使用用途，双方只是做了一个限制性的约定，要求承租人及邓赵平不得利用房屋房屋、从事非法活动、损害公共利益，并不得转租、分租、与他人交换，除此之外并无其他约定，或者也没有要求包广林必须要保证让邓赵平一定能开办幼儿园的约定。二、包广林不存在违约的情形。邓赵平诉请解除合同及要求包广林承担相应的责任无事实及法律依据。首先，邓赵平所述的事实与理由，并不在双方的约定当中，出租人对其有过相关承诺，无违约的基础及前提。其次，从邓赵平诉状所述原因上看，承租房屋是不能开办幼儿园，不能开办幼儿园是因为受到了小区的阻碍，从该原因上看，第一，开办幼儿园系邓赵平在承租房屋后，利用房屋进行的一种经营活动，系自身的经营行为，这与出租人无关。众所周知，开办幼儿园也是需要多方面的条件，如需要到主管的教育部门，或者相关管理部门提交相关申请并获得许可，需要场地、需要师资，投资经营行为本身就具有风险性。承租人在实施前就应该做好相关的评估工作，了解生源情况、审查开办的可行性，承租人不能将自身的投资经营行为所造成的损失转嫁到出租人身上。第二，该缘由来源于第三方与出租人无关，与本案的房屋的租赁性质、租赁关系无关，出租人交付的房屋属性依然存在，其能使用的功能依然存在。第三，也是最为关键的小区部分业主阻碍其开办幼儿园的缘由是因为邓赵平在装修房屋的过程中，未经任何人的同意在小区的公共区域私自铺设地板、架设游乐设施、私自建造砂池等行为以致影响到业主茶余饭后公共活动的空间，因此引起强烈的不满，从而引发了阻碍行为。这完全是由承租人自身原因造成的，和出租人无关，应由其自己承担相应的责任。第四，出租人出租的房屋产权清晰明确，系出租人拥有的合法不动产，与开发商及物业公司并没有任何关系，与小区业主也不存在任何纠纷。在本租赁关系建立之前，出租人将房屋也出租过给其他人正常经营使用五年，在上一承租人使用的这五年期间也从未出现小区业主阻碍经营的情形。同时该小区已经交房13余年，算是成熟的小区，人员居住相对稳定。如真如承租人所言是因为小区开发商允诺给业主作为公共活动使用，那为何出租人之前的出租行为其相应的承租人能够正常地开展经营活动，而现在业主却要阻碍，此前13余年期间，他们为什么没有主张？他们的主张又有何依据？这显然有违常理。同时这是出租人夫妻合法拥有的房屋，属私人财产，与小区的开发商及物业无关。上述的纠纷对象是开发商和业主。这与房屋的所有权人，包括包广林没有什么关系。再换一句话说，包广林夫妇也算是该小区的业主。综合上述情况，包广林不存在违约的情形，承租人诉请解除合同及要求包广林承担相应的责任无事实及法律依据。三、根据上述的客观情况，造成承租人不能开办幼儿园的原因显然和出租人无关。承租人不能毫无根据的强行将此原因归结到出租人处，不能将自身经营损失、产生的损失转嫁到反诉人，转嫁到出租人处。正确的解决方式是承租人应该找其阻碍其行使权力的人员要求排除妨害以维护其自身权益。四、对于承租人所主张的装修损失即购买设备的损失高达1171790.57元。对此，首先从根源上我方不存在违约行为，不用承担这部分的损失。其次，从常规角度看这部分的主张虚假成分很高，第一，对方主张的装修支出为807000元，房屋面积为541.37平方米，按此计算，每平方米的装修费为1490.66元。根据目前的房屋装修行情，按此标准装出来的房屋应该是十分豪华的。第二，房屋现在的装修水平却很一般，有些地方明显很粗糙。这可以从我方待会提交的来源于现场的图片上可以直观地反映出来，而且该房屋在出租之前就已经自带门窗、地板砖等，大大减少了装修成本的开支。第三，对此我方也找装修公司进行测算，此等工艺水平的装修预算大概为195371.3元。最后，这些部分都是对方为开展经营需要投入使用的，经营行为本身就有风险，应由其自行承担责任。被告（反诉原告）包广林反诉称：包广林与邓赵平于2018年7月20日签订《商铺租赁协议》（以下简称“租赁协议”）及《商铺管理协议》（以下简称“管理协议”），包广林将其拥有的位于盛世锦华·山水缘小区一期17栋花园洋房（建筑面积541.37平方米）出租给邓赵平使用，租期十年，自2018年9月1日至2028年8月31日。《租赁协议》约定：1、商铺租金前五年（2018年9月1日至2022年8月31日）为人民币48000元/每年，自第六年开始后按人民币60000元/每年计算；2、租金每年一交，首次缴纳时间为协议签订之日，其余租金需在每年费用到期前15日内缴纳；3、邓赵平逾期未交付租金及物业相关费用，包广林有权采取停水、停电措施，并按月租金的3%以天数计算向邓赵平收取违约金。《管理协议》约定：1、商铺管理费前五年（2018年9月1日至2022年8月31日）为人民币72000元/每年，自第六年开始后按人民币90000元/每年计算；2、管理费每年一交，首次缴纳时间为协议签订之日，其余租金需在每年费用到期前15日内缴纳；3、任何一方违约，除向守约方赔付人民币壹拾万元整（100000.00元）的违约金外，还应承担因违约给守约方造成的一切损失和责任。上述协议签订后，包广林将承租房屋交付邓赵平使用，邓赵平向包广林支付了第一年的租金，现已交付使用一年有余。邓赵平想利用房屋经营幼儿园，并对房屋进行了部分装修。但在装修过程中，邓赵平未将改动、装修部分全部报批，存在乱拆乱建，占用公共空间的行为，引发小区业主阻扰。同时，邓赵平因自身原因未通过教育主管部门相关办学资质的批准，幼儿园未能正常开办。邓赵平将上述情况毫无根据的归责于包广林，便未按时向包广林支付第二年的租金、管理费、物业费等各项费用。经包广林多次催要，邓赵平均拒不支付。同时，并明确要提前解除《租赁协议》及《管理协议》，构成违约。综上所述，邓赵平因自身选择的经营行为未能顺利开展，将责任毫无根据的归责于包广林，在继续占用包广林房屋的情况下，拒不向包广林支付租金、管理费等，并想以此提前解除协议，规避自身损失，恶意的想要将自身经营损失转移到包广林处，先入为主地向贵院提起诉讼，为查清事实、划清责任，保障依法公平、公正裁判，特向贵院提出反诉，请依法裁决。请求依法判令：1、继续履行双方签订的《商铺租赁协议》及《商铺管理协议》；2、如不履行则由被反诉人十日内向反诉人承租的房屋（即位于曲靖市经济技术开发区恢复原状，并腾空返还；将租赁房屋周边私自开挖、占用的公共区域恢复原状；3、由被反诉人立即向反诉人支付自2019年9月1日起至2020年8月31日的租金及管理费120000元、物业服务费9744.66元、二次加压费166.4元、生活垃圾清运费220元；4、由被反诉人向反诉人支付逾期支付租金产生的违约金12120元（2019年9月1日至2019年12月10日），支付违反《商铺管理协议》产生的违约金100000元；5、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。以上款项合计242251.06元。原告（反诉被告）邓赵平口头辩称：一、反诉原告多次承诺反诉被告协商解决老年人阻拦反诉被告开办幼儿园一事，其一直未履行协议、履行约定，并且其一直对房屋上面的历史遗留问题未予以解决，反诉被告租赁房屋的合同目的不能实现，商铺租赁协议及商铺管理协议在该房屋的历史遗留问题未解决之前没有继续履行的可能性。二、反诉被告在租赁房屋周边私自开挖占用的公共区域其系反诉原告知情并同意的。该房屋租赁房屋纠纷产生的真实原因系反诉原告未解决房屋历史遗留问题，导致小区业主在反诉被告开园时阻挠，该房屋存在历史遗留问题，房屋反诉原告不能保证该房屋租赁给反诉被告后能正常使用，其应当向反诉被告承担违约责任。在该房屋的历史遗留问题未得到解决之前，反诉被告不应当、也不可能向反诉原告支付任何租金。原告（反诉被告）邓赵平为支持其诉请，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、《商铺租赁协议》3、《商铺管理协议》复印件各一份，证明被告违反了双方租赁合同的约定，其应当返还原告租金和保证金以及承担违约责任和原告发生的一切损失；4、房产证复印件一份，证明涉案房屋为被告所有，并由被告出租；5、转账凭证复印件一份，证明被告应向原告返还13万元租金及保证金；6、《关于山水缘六一幼儿园的情况说明》7、《强烈要求小区活动室按时开放》复印件各一份，证明被告原因导致原、被告双方协议不能继续履行，被告应当向原告承担违约责任；8、工作请示单复印件一份，证明原告依约履行协议，装修系被告及物业知情并同意；9、通话录音一份，证明被告对原告将物业装修的事实知情并同意；10、装修合同11、现金收款收据12、《装修工程款支付说明》13游乐设备购销协议14、《关于曲靖市经济技术开发区六一幼儿园购买游乐设备的说明》15、收据16、厨房用品收据17、玩具销货清单18、昆明市精美玩具厂收据复印件各一份，证明因为被告违约，原告发生的损失合计1171790.57元；19、物业收费收据复印件一份，证明原告装修系被告知情同意并认可；原告依约履行协议；因为被告违约，原告发生的损失，物业相关费用为7410.57元；20、银行交易信息明细复印件一份，证明因为被告违约，原告发生损失合计为1171790.57元；21、情况说明复印件一份，证明原告因为被告房屋产权瑕疵，租赁合同目的不能实现，被告应当向原告承担违约责任;22、通话详单一份，证明原告与被告通话录音的真实性；23、通话录音一份，证明被告对原告将物业装修的事实知情并同意以及房屋纠纷发生的真实原因系被告未解决好房屋历史遗留问题导致原告租用房屋后不能正常使用；24、《回复意见》复印件一份，证明涉案房屋在权属过程中，存在历史遗留问题，被告自身不能解决该问题导致原告不能正常使用该房屋；25、证明复印件一份，证明被告所出租房屋不能保证原告正常使用该房屋。经质证，被告（反诉原告）对原告所提交的1三性予以认可；对证据2、3三性认可，但不认可证明目的，提请注意的是，包广林的合同义务仅仅是将房屋该套房屋交付承租人使用，对于其需要房屋的使用用途并未作出约定和保障或承诺；对证据4三性及证明目的认可，刚好可以说明包广林是该承租房屋的合法拥有。人，产权清晰、明确；对证据5三性予以认可，证明目的不予认可，支付租金是邓赵平的合同义务，且已经使用、占用超过一年，不存在返还的问题；对证据6真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可，该情况说明说的是小区业主聚众起哄、无理阻碍，其缘由来源于其他人，与出租人无关。相反在这份证据中还能反映出租人包广林积极配合邓赵平并帮忙协调排除妨碍这样一个情况；对证据7三性及证明目的均不认可，理由首先合法性不认可的理由：公民行使权利是有界限的，公民在行使权利时，不得滥用权力，该房屋是包广林夫妇的私人财产，业主这样的行为显然过于无法无理，是不符合法律规定的。其次，当中说到的是业主与开发商的关系，与出租人无关。是他人来影响了房屋权利人的权益，同时这也说明了不是出租人及租赁物的原因。缘由不是出在出租人及租赁物上；对证据8工作请示单，三性予以认可，证明目的不予认可。相反该份工作请示单可以说明承租人邓赵平未经审批同意就私建、破坏房屋结构的事实。因为当中请审批意见是建筑外立面及增设结构应取得政府相关部门职能部门的批准，最终承租人也未提交相关的经过或批准的同意意见；对证据9三性及证明目的均不认可，该证据是录音，录音的背景不清楚，很多内容都是单方的一句话带过，无法了解到真实的意思表示，当中反映的只是双方的一个协商的过程，最终也未得出什么结论，对于证明目的，报批是有的，但只是同意了其中的部分装修项目，有相关的书面材料；对证据10、11、12三性及证明目的均不认可，首先上述载明的装修金额明显虚高或者存在虚假的情况。理由为这只是一个书面的装饰装修合同，当中提到的是预估价，并且在合同中约定的有材料明细及价目表，但在本案的证据材料当中，承租人并未提交也没有相关的竣工结算材料加以佐证，无支付凭证及发票佐证，无法查证它的真实性。而且不合理的地方是在线上转账的方式非常便利，也能留下记录，但据该材料反映，其以收现金的方式支付，分三次这明显不符合常理。同时是以法人主体签订的合同，款项却支付到了个人，这也不符合常理；对证据13-18质证意见与上一组一致；对证据19物业收费收据，真实性、合法性予以认可，关联性与证明目的不认可，这是承租人来租赁房屋使用，履行合同义务向第三方支付的费用，和出租人无关；对证据20银行交易信息明细，其真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可，理由为这只能反映出这是邓赵平在云南省农村信用社账户，为尾号为4197的银行流水明细，当中无法看出收款人的信息及款项性质，无法看出与本案有关联的地方，在此提醒法庭注意几个细节，装修我方统计了一下是30.7万元，玩具的费用是59150元，根据对方第13组证据购买游乐设施协议当中，明确约定了支付款项应该付到尾号为50175的银行卡账户，但该由银行流水反映出来的却是尾号为5142的银行账户，这也可以印证他真实性存疑的地方；对证据21情况说明，真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可。理由是这只是一份情况说明，具有很大的主观能动性，其从内容中有两个，如果这是一种假设的情形，同时反映的是该曲靖经济技术开发区社会事业局对于如果即假设情形出现了之后的处理办法，而不是说实际具有这种情形，故和本案无关，也不能根本无法反映出其证明目的；对证据22通话详单的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；对证据23通话录音三性及证明目的均不认可，理由与第一组录音的质证意见一致，且录音的主要内容主要反映的是包广林协助愿意协助配合排除阻碍的一个情况；对证据24回复意见真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可，回复意见已经清楚的表明了该房屋的合法合规建设的一个情况，但根本无法反映出有说存在纠纷的一个情况；对证据25质证意见等证人出庭作证后质证。本院认为，原告（反诉被告）提交的证据1-5、8来源合法，客观真实，能够证明本案事实，本院予以采信；证据6、7不能证明被告存在违约行为，而是小区业主要求小区活动室应当开放，阻碍幼儿园不能正常进行教学的行为，本院对其证明目的不予采信。证据9、22、23录音及通话记录，无其他证据予以佐证，且时间有中断和剪切，本院不予采信；证据10-18仅是原告提交的购买物品及装修费用，属单方证据，装修损失应由司法鉴定机构通过合法程序依法进行鉴定，对原告证明目的本院不予采信；证据21、24客观真实，但导致产权瑕疵，非被告行为，而是开发商与房屋产权部门的原因。被告（反诉原告）针对其辩解及反诉，向本院提交如下证据：一、房产证复印件一份，证明承租房屋为包广林夫妻共同所有，是包广林合法拥有的不动产，属私人财产，其房屋性质规划用途为综合，承租房屋建筑面积为541.37㎡；二、《商铺租赁协议》复印件一份，证明包广林与邓赵平于2018年7月20日签订《商铺租赁协议》，约定：1、包广林将坐落于曲靖市盛世锦华山水缘小区一期花园洋房17栋，共计541.37㎡出租给邓赵平使用；包广林的合同义务主要是将该套房屋交付被反诉人使用，对于被反诉人需要使用房屋的用途并未作出约定和保障；2、租期10年，自2018年9月1日至2028年8月31日。租金前五年为人民币48000元/每年，自第六年开始后按人民币60000元/每年计算；3、租金每年一交，首次缴纳时间为协议签订之日，其余租金需在每年费用到期前15日内缴纳，即2019年9月1日至2020年8月31日的租金48000元的交纳期间为2019年8月16日—2019年8月31日，邓赵平至今未交纳该部分租金，已存在违约情形；4、邓赵平除交纳房屋租金外，还需交纳物业相关费用，按照曲靖瑞源物业服务有限公司相关标准收取；5、邓赵平装修事项、施工图纸和时间应事先征得包广林的书面同意，方可施工；不得损坏小区公共设施和市政公用设施，如有损坏须照价赔偿；6、邓赵平逾期未交付租金及物业相关费用，包广林有权采取停水、停电措施，并按月租金的3%以天数计算向邓赵平收取违约金；三、《商铺管理协议》复印件一份，证明包广林与邓赵平于2018年7月20日签订《商铺管理协议》,约定：1、包广林将坐落于曲靖市盛世锦华山水缘小区一期花园洋房17栋，共计541.37㎡出租给邓赵平管理使用；2、管理使用期10年，自2018年9月1日至2028年8月31日；管理使用费前五年为人民币72000元/每年，自第六年开始后按人民币90000元/每年计算；3、费用每年一交，首次缴纳时间为协议签订之日，其余管理费需在每年费用到期前15日内缴纳，即2019年9月1日至2020年8月31日的费用72000元的交纳期间为2019年8月16日—2019年8月31日，如未按期缴纳管理费达30天，则邓赵平应按第八条承担违约责任，并有权无偿收回房屋；现邓赵平已未按约交纳该笔费用超过30天，存在违约情形；4、任何一方违约，除向守约方赔付人民币10万元整的违约金外，还应承担因违约给守约方造成的一切损失和责任；四、装修申请审批表、管理协议、装修许可证复印件各一份，证明被反诉人邓赵平获得出租人批准的装修项目仅为“室内装修”、“室外涂漆”这两项；五、装修后现场图片五张、《整改通知书》复印件一份，证明1、被反诉人邓赵平未获得包广林同意，私自将承租房屋一楼大客厅中空补平，违反合同约定；2、被反诉人邓赵平未获得任何人的同意或批准，私自占用小区公共区域建设沙池；占用小区公共区域铺设地板，安装游乐设施；除严重违反合同约定外，还引发小区业主的强烈不满，导致小区业主的阻挠；被反诉人邓赵平私建、私占部分，亦不符合该小区的管理要求，并存有安全隐患，小区物业公司下达《整改通知书》；六、《房屋租赁协议》复印件五份、物业收款收据复印件两份，证明自2014年1月至2018年5月，包广林将涉案房屋出租给曲靖经济技术开发区园区管理委员会使用，该承租人正常经营使用房屋长达近5年之久，当中未出现任何业主阻碍使用或其他阻碍使用的情况；证据5、6共同证明通过上一承租能正常承租使用及结合被反诉人邓赵平私建、私占小区公共区域的行为，可清晰的反映出：被反诉人邓赵平私自占用公共区域，并在公共区域私建沙池、游乐设施等行为是引发业主阻挠其开办幼儿园的原因，这和出租人包广林无任何关系，因由其自行承担责任。同时，被反诉人的这一行为还给包广林的房屋造成诸多负面影响，其在短时间内难以再行出租；七、房屋室内装修及设施情况复印件十六份、装修概算表复印件一份，证明被反诉人对承租房屋的装修情况及所购买、所投入的设施、设备情况，其工艺一般，用材用料一般；出租人找专业的装修公司统计，并做出概算，其装修费，包括用材用料大概195371.3元。这与被反诉人主张的857000元的装修费，具有天壤之别，被反诉人所述金额显然过分虚高，严重有违通常情况；八、《催费通知单》复印件一份，证明小区物业公司，下达催款通知，要求交纳物业费：9744.66元；二次加压费166.4元；垃圾清运处理费220元，合计10131.06元。双方租赁协议中约定，在租赁期间由被反诉人承担上述费用；九、《催款通知书》复印件一份，证明2019年10月8日，包广林向邓赵平发函催要租金、管理费、物业费等费用。经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所提交的对证据一三性予以认可；对证据二、三的真实性、合法性认可，对关联性及目的不予认可；对证据四真实性予以认可，对证明目的不予认可，该装修申请审批表中的装修公司负责人徐师是邓赵平这边委托的装修单位的法定代表人徐广平，其申请装修项目审批意见有两项，室内装修和室外涂漆同意的意见，因为是分项装修的，分项报批的审批表是在反诉原告手中，其有部分是未提供的；对装修后现场照片对照片的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可，其提出的未获得任何人同意或批准是不真实的；对证据五整改通知书的时间是2019年8月10日，也就是在这个房屋承租给邓赵平一年之后才出具的，并且该整改通知书出具的一个背景，是小区业主拒交物业管理费。其在衡量以邓赵平的租赁合同的租金的基础，以及小区每年80多万的物业管理费的基础之上，作出两权相衡的决定，该整改通知书并不是在邓赵平装修的时候已出具，而是在双方纠纷已经发生的时候，故意找借口对邓赵平分难；对证据六真实性、关联性、合法性予以认可；对证据七真实性、合法性认可，装修概算表系反诉原告自己所出具，并且没有来源依据，没有一个说明，对该证据的真实性、合法性与关联性不予以认可；对证据八催费通知单，由于反诉原告不能保证该房屋能正常使用，反诉被告有权不予以缴纳上述费用；对催款通知书的三性不予认可，被告未收到该案催款通知书，并且在房屋的历史遗留问题解决之前，反诉原告无权要求反诉被告支付下一年的租金以及相应的物业管理费用。本院认为，被告（反诉原告）提交的证据一、二、三、四，客观真实，能够证明双方租赁关系的事实及原告（反诉被告）装修的事实，本院予以采信。证据五小区物业公司下达《整改通知书》客观真实，本院予以采信。证据六证明目的本院不予采信。证据七房屋室内装修及设施情况复印件十六份、装修概算表复印件一份，属被告（反诉原告）单方行为，装修损失应由司法鉴定机构通过现场勘查、结合市场价格等进行依法鉴定后作出，本院不予采信。证据八、九客观真实，但收取物业管理费等费用应属小区物业管理收取，被告（反诉原告）无权收取。经原告（反诉被告）申请，本院依法传唤证人陈某到庭作证。证人陈某证实：我与邓赵平和包广林都没有任何关系。建设单位不履行承诺，工作人员说过房屋要建盖老年活动室，12年都没有开发，2018年7月幼儿园装修，部分业主有意见，82人联名向曲靖市信访局、向西城区建设局反映过，他们不履行承诺，反复向业主宣传建盖活动室，但一直未开放，老年人在门口打扑克、下象棋他们都是知道的；我们一直向有关部门反映这个事情，规划局5月6日书面通知，小区这个活动室是不能出卖的，他们还将房子出租给别人建盖幼儿园；盛世锦华山水园的业主公约约定过房屋不允许从事经营性活动，西城建设局和西苑社区来协调了三次，说教育部门没有批准，首先扰民、地点有限、安全有隐患，不具备开办幼儿园的条件；第二，我们十二年没有成立业主委员会，我们多次反映，街道办的主任说必须要成立业主委员会；第三，房子是公房还是私房一直都没有给证明，是西苑社区政治法规处的副主任黄初生，我找了十多次都没有给答复，昨天都没有给答复，他意思是我以前是田坝煤矿的党委书记，叫我去煤炭厅反映，煤炭厅也不会答复我，他也不会答复我。邓赵平在租用幼儿园开园的时候我知道，开了四次，我们不让开，业主有好多都不让开，我去西城区反映这个问题，后来幼儿园就没有开了。不允许开园的原因是房屋是建盖老年活动室的，十几年都没有开发给我们，老人没有活动空间，我们就不允许开办幼儿园，西城区教育局也不允许开办幼儿园，扰民、地点有限、安全有隐患，不具备开办幼儿园的条件，我们82人联名未开办老年活动中心，他们承诺过且不办事，因此我们就不交物管费来抗议，我身上是有钱的，他们马上开放老年活动室，我们马上就交物管费。我们也没有签订交纳物管费的协议。当时承诺用作老年活动室的房屋就是现在邓赵平承租开办幼儿园的地点。我2017年购买的房屋，两个老人住在里边，我也带着土地证来的。我购买房屋是期房，是营销人员大力宣传过的，说要建老年活动室在那。小区还有一个老年活动室。对现在幼儿园周边建立了沙池，在公共区域铺设草坪，还有架设游乐设施，要恢复原状，物业管理从来没跟我们沟通过。不知道承租的这套房屋是谁的，建设单位、物业管理、包广林都没有说明房屋是哪个的。经质证，原告（反诉被告）对证人证言无异议。被告（反诉原告）对证人证言真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可。本院认为，证人证言客观真实，能够证明小区业主为房屋租赁开办幼儿园应当开办老年活动中心反映情况的事实及业主阻碍开办幼儿园的事实，并为此未缴纳物业管理费的事实，本院予以采信。经庭审与质证，本院确认如下法律事实：2018年7月20日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《商铺租赁协议》及《商铺管理协议》，约定被告将其所有的位于曲靖市麒麟区（建筑面积541.37㎡）出租给原告使用，租期自2018年9月1日至2028年8月31日。履约保证金约定：1、乙方应于签订协议时一次性支付甲方履约保证金10000元（壹万元整），甲方向乙方开具收据。2、协议期间，乙方如有不服从甲方管理或违反本协议约定的行为时，甲方有权终止协议并扣留部分或全部履约保证金并追究相应责任的权利。3、若乙方充分履行本协议规定全部义务，并经双方协商确认协议终止90日后，凭乙方履约保证金原件，甲方不计息将履约保证金退还乙方。房屋租金及有关费用交纳方式：（一）甲乙双方协商租金如下：自2018年9月1日至2019年8月31日租金48000元（大写肆万捌仟元整）；自2019年9月1日至2020年8月31日租金48000元（大写肆万捌仟元整。（下余略）。（二）支付方式：每年一交，以现金或转账方式支付；（三）费用缴纳时间及期限：首次缴纳时间为协议签订之日起计收，其余租金及相关费用须在每年费用到期前15日内缴纳。出租房屋双方的变更：（略）房屋出租期间的房屋修缮和装饰：1、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对出租房进行装饰，但其规模、范围、工艺、用材应得到甲方审批同意后施工，对于乙方提交的装修方案，甲方应在5天内给予明确的书面答复，乙方对甲方所配备的配套设施需爱护使用如有损坏按原价赔偿。2、甲方有权督促乙方合理使用租赁房屋，若乙方根据使用用途需更改水电管线、门窗设施时，乙方的施工图纸和时间应事先征得甲方书面同意方可施工，乙方不得损坏小区公共设备和市政用设施，如有损坏照价赔偿。3、租赁期间日常损坏由乙方自行负责修复（略）。违约责任：1、乙方逾期未交付租金及物业相关费用，甲方有权采取停水停电措施，并按月租金的3％以天数计算向乙方收取违约金，追究乙方相关法律责任。2、乙方擅自将房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为终止商铺租赁协议，同时自转让之日起到停止转让行为之日止按约定月租金的3％以天数计算向甲方支付违约金。3、本协议期满时，乙方未经甲方同意，继续使用该房屋，按约定租金的3％以实际天数计算向甲方支付违约金。4、乙方违反上述三款约定期限超过30天，则甲方有权无偿收取房屋另行出租，乙方无权向甲方主张任何补偿或赔偿等民事权利。协议解除或终止后的处理（略）。《商铺管理协议》房屋位置、管理时间与《商铺租赁协议》一致，管理面积541.37平方米，2018年9月1日至2019年8月31日管理费合计72000元（大写：柒万贰仟元整）；2019年9月1日至2020年6月1日管理费合计72000元（大写：柒万贰仟元整）。（下余略）。支付方式：每年一交，以现金或转账方式支付。违约责任：任何一方违约，除向守约方赔付人民币壹拾万元整（￥100000元）的违约金，还应承担因违约给守约方造成的一切损失和责任。双方还就房屋使用要求和维修责任等作了约定。在签订协议前的2018年7月3日，原告（反诉被告）邓赵平通过银行转账方式支付被告（反诉原告）房屋租金13万元。签订协议后，原告（反诉被告）邓赵平于2018年7月10日与曲靖瑞源物业管理有限公司签订《装修管理协议》，装修时间：2018年7月10日至2018年8月15日完工。原告（反诉被告）邓赵平与曲靖美和装饰工程有限公司签订《装饰装修合同书》，对所承租房屋进行装修，合同工程预算价款112万元，2019年10月31日，曲靖美和装饰工程有限公司出具《装修工程款支付说明》，内容为：“本公司曲靖美和装饰工程有限公司与六一幼儿园邓赵平（公民身份证号码：5303281977********）签订的装饰装修合同已经履行完毕，双方结算总价款为807000元（捌拾万柒仟元整），上述款项部分现金支付，部分由邓赵平通过银行转账到公司指定的法定代表人徐广和（银行账号：62×××31）个人账户。邓赵平已经全部支付完毕以上款项。双方合同借款112万元，其中部分装修项目变更，改由邓赵平自己完成。以上事实一切属实。说明人：徐广和（签名），曲靖美和装饰工程有限公司（印章）。”原告（反诉被告）邓赵平向曲靖瑞源物业服务有限公司支付装修保证金2000元、装修管理服务费541.37元。原告（反诉被告）邓赵平以曲靖经济技术开发区六一幼儿园名义与曲靖市麒麟区嘉城游乐设备供应部签订两份《嘉城游乐设备购销协议》，购买悬浮地板、草坪、楼梯踏步等，曲靖市麒麟区嘉城游乐设备供应部于2019年10月31日出具《关于曲靖市经济技术开发区六一幼儿园购买游乐设备的说明》，载明：“我公司曲靖市麒麟区嘉城游乐设备供应部与曲靖经济技术开发区六一幼儿园2018年签订的两份《嘉城游乐设备购销协议》，协议价格分别为42796元和30000元，上述款项由六一幼儿园园长邓赵平支付到我公司指定账户，该账号开户号为62×××99，开户名为刘光翠，刘光翠系本公司法定代表人何祥妻子。说明人：何祥（签名）、曲靖市麒麟区嘉城游乐设备供应部（印章）。”2018年8月11日，原告（反诉被告）邓赵平向柯琪净水曲靖营销中心购买水箱、太阳能管，支付11000元，由柯琪净水曲靖营销中心出具《收据》。2018年8月22日，向昆明市五华区精美玩具厂购买实木小床、大型玩具、书柜、小沙发等支付245100元，由昆明市五华区精美玩具厂出具《收据》。2018年8月26日购买厨房用品，支付28600元。原告（反诉被告）邓赵平向曲靖瑞源物业服务有限公司交纳2018年7月11日至2018年12月31日物业管理费2760.2元、垃圾清运费62元、二次加压费47元、预交水费100元、预交电费1000元。2018年8月26日，盛世锦华小区业主联名向物业管理会出具《强烈要求小区活动室按时开放》的意见，内容为：“物业管理会：一、基本情况的反映：我们在购买盛世锦华山水缘房屋时，营销人员就大力宣传小区房屋结构好，绿化好，还专门建盖小区活动室供业主打扑克、下象棋、打乒乓球、锻炼身体等娱乐活动，但是房屋建好10年，小区活动室一直未开放，由于没有活动室，小区业主在小区门口或在外单位小区搞娱乐活动，部分业主多次向物管会反映情况一直未答复。现在又将小区活动室租给外单位人员开办幼儿园，对此我们有意见。二、请求上级组织督促小区建房老板，不能将活动室租给外单位人员开办幼儿园，老板要履行承诺，如果不愿履行承诺，我们从现在开始不交纳物业管理费，特要求上级组织协调此事。盛世锦华小区业主的呼声，签名如下（略）。”后原告（反诉被告）无法如期开办幼儿园。2019年6月13日，被告（反诉原告）出具《关于山水缘六一幼儿园的情况说明》，内容为：“尊敬的教育主管部门：六一幼儿园负责人邓赵平于2018年7月20日租赁盛世锦华山水缘小区花园洋房17栋作为幼儿园教学场地，该房屋为包广林向开发商合法购买，持有国家颁发的房屋产权证，2018年8月26日部分业主以该房屋为小区活动场所为由，聚众起哄，无理阻碍六一幼儿园正常办学，给业主方和承租方造成了巨大经济损失，社会影响极其恶劣。因曲靖瑞源物业服务有限公司系山水缘小区的物业服务公司，现该房屋产权持有人包广林委托曲靖瑞源物业服务公司配合处理纠纷，现将处理纠纷的意见汇总如下：1、物业公司已调整出一间棋牌活动室供业主娱乐活动。2、小区业主与开发商、屋主包广林的房屋归属纠纷与六一幼儿园无关。3、六一幼儿园办学经营期间，就小区业主非法闹事事宜，物业公司派专人现场维持、协调，保证幼儿园开学，直到正常经营为止。4、幼儿园正常办学期间有业主非法阻碍，物业在第一时间内合理、合法劝阻业主，保证幼儿园的正常办学。尊敬的教育主管部门，我与山水缘小区的物业服务公司会积极处理该纠纷，同时能将该纠纷化解，让幼儿教育走进小区，为小区业主提供优质的教学服务。房屋产权人：包广林（个人印章）。”2019年5月6日，曲靖市自然资源和规划局作出《关于盛世锦华山水缘一期规划审批情况的回复意见》，内容为：“山水缘小区部分业主：你们反映的关于盛世锦华山水缘一期位于翠峰路北侧，原曲靖市规划管理局于2005年6月审批项目修建性详细规划，并办理了建设工程规划许可证，按照原审批规划方案，在该项目地块西南角设置了一栋2层楼会所。你们反映的综合服务楼产权归属问题主要涉及房屋产权管理部门职责，请向房屋产权主管部门咨询。”2019年8月10日，曲靖瑞源物业服务有限公司出具《整改通知书》，内容为：“尊敬的包广林业主：您的房屋（盛世锦华山水缘一期花园洋房17幢）在装修过程中有下列行为：1、室外部分：占用小区公共区域铺设地板，安装游乐设施，私建沙地。2、室内部分：擅自将中空补平，且使用材料及工艺较差，存在较大安全隐患。上述行为存在安全隐患及未审批实施装修的行为，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）的有关规定，同时，当前曲靖市处于文明城市创建期间，你的行为已影响到创文工作，请您于2019年8月16日之前将上述违规行为整改完毕，若不及时整改，由此产生的一切后果将由您本人自行承担。”2019年11月15日，曲靖经济技术开发区社会事业局出具《情况说明》，载明：“曲靖经济技术开发区六一幼儿园属于曲靖经济技术开发区社会事业局管辖，针对六一幼儿园在盛世锦华山水缘开办分园一事，如果房屋没有产生纠纷，国家相关政策是支持的，如果房屋存在纠纷，我们教育部门给出的意见是必须把纠纷完全化解才允许开园。特此证明。”2019年9月30日，曲靖瑞源物业服务有限公司出具《催费通知单》，内容为：尊敬的山水缘17幢业主：截止2019年9月30日，您户已欠物业管理费9744.66元；二次加压费166.40元，垃圾清运处理费220元；合计10131.06元。请于2019年10月15日前到客服中心及时缴纳。如到期未按时缴纳，为保证我公司的正常经营及全体业主的合法权益，我公司将根据相关管理规定，采取适当的管理措施。为了不影响您的正常生活，请您注意缴费时间，按时缴清相关费用。”被告（反诉原告）包广林将《催费通知单》以书面形式转告原告（反诉被告）邓赵平，原告（反诉被告）邓赵平是否收悉不清。另查明，被告（反诉原告）包广林所租赁给原告（反诉被告）邓赵平的房屋取得房屋所有权证（房权证曲靖市字第**），登记时间2009年8月27日。2014年1月3日、2015年12月31日、2017年4月4日、2018年5月3日，被告（反诉原告）包广林曾将所涉房屋租赁给曲靖经济技术开发区园区管理委员会办公室使用，双方签订《房屋租赁协议》，对租赁期限、房屋租金交纳方式、物业管理费等收取、违约责任等作了约定，协议签订后，曲靖经济技术开发区园区管理委员会办公室长期使用该房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告（反诉原告）将其自所有的房屋出租给原告（反诉被告）使用，租赁协议虽未明确约定租赁用途，但原告（反诉被告）装修作为开办幼儿园，被告（反诉原告）应当知晓并同意，原告（反诉被告）装修时虽与曲靖瑞源物业管理有限公司签订《装修管理协议》，但为便于使用，存在室外部分占用小区公共区域铺设地板，安装游乐设施，私建沙地的行为，原告（反诉被告）未能如期开办幼儿园，主要是因小区业主要求将其所租赁房屋开办小区老年活动室，而在此之前被告（反诉原告）将所涉房屋租赁给他人办公使用，并未发生为租赁房屋权属产生纠纷，至于开发商承诺或被告（反诉原告）所购买房屋应为小区老年活动室，应是开发商与小区业主之间通过正当途径解决的事宜，不能因此归责于被告（反诉原告）。原告（反诉被告）租赁房屋开办幼儿园，必然会产生装修等损失，但原告（反诉被告）装修损失及购买物品的依据为装饰装修公司及原告（反诉被告）单方和卖方出具收据提供，未对装修损失作司法鉴定，而购买物品未提供正式发票，原告（反诉被告）解除原被告双方之间签订的《商铺租货协议》和《商铺管理协议》，自装修后，原告（反诉被告）受阻不能如期开办幼儿园的事实存在，其要求解除《商铺租货协议》和《商铺管理协议》的理由成立，本院予以支持。其要求由被告返还原告支付的120000元租金及10000元保证金，原告（反诉被告）受阻不能如期开办幼儿园，但原告（反诉被告）并未返还被告（反诉原告）租赁物，且开办幼儿园的物品仍堆放在租赁房屋内，其要求由被告返还原告支付的120000元租金及10000元保证金的理由不能成立，本院不予采纳。对于原告（反诉被告）要求被告承担造成的损失，因原告（反诉被告）装修损失及购买物品的依据，为装饰装修公司及原告（反诉被告）单方和卖方出具收据提供，未对装修损失作司法鉴定，而购买物品未提供正式发票，原告应对装修损失申请司法鉴定、对购买物品提供正式发票后另行主张权利。原告（反诉被告）及被告（反诉原告）要求对方支付违约金的诉请，造成违约，均非双方主观行为所致，故本院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）在十日内搬让房屋，时间不够充余，且涉及房屋装修损失应予司法鉴定，应给予一定时间，故应待司法鉴定中心作出鉴定后确定搬让房屋具体时间。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）恢复原状，对于室外部分，属小区物业管理范畴。室内部分有待装修损失确定后再行提出恢复原状。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付物业管理费、水电费等费用的诉请，亦属小区物业管理范畴，被告（反诉原告）可向物业管理部门反映，由物业管理部门予以收取。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邓赵平与被告（反诉原告）包广林签订的《商铺租货协议》和《商铺管理协议》。二、驳回原告（反诉被告）邓赵平的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）包广林的反诉诉讼请求。案件受理费17416元，诉讼保全费2471元，由原告（反诉被告）邓赵平承担。反诉案件受理费2467元，由被告（反诉原告）包广林承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  朱金宝人民陪审员  潘根姬二〇一九年十二月二十日书 记 员  周长虹