河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1722民初3564号原告:卜四轩,男,1967年10月16日出生,汉族,住上蔡县。被告:张亚丽,女,1959年4月13日出生,汉族,住上蔡县。被告:马新华,男,1958年3月8日出生,汉族,住址同上,系张亚丽之夫,二被告委托诉讼代理人:陈杭州,河南子恒律师事务所律师。原告卜四轩与被告张亚丽,马新华房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年2月11日立案受理，后依法作出（2019）豫1722民初719号民事判决书。原告卜四轩不服，上诉于驻马店市中级人民法院。驻马店市中级人民法院审理后作出（2019）豫17民终2016号民事裁定书，裁定撤销河南省上蔡县人民法院（2019）豫1722民初719号民事判决，发回上蔡县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告卜四轩,被告张亚丽、马新华委托诉讼代理人陈杭州到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2017年8月30日,原告与被告经协商一致签订了《上蔡县存量房(二手房)买卖合同》,被告将其所有的位于上蔡县白云观大道南段路东(烟草局家属楼)402房以15万元出卖给原告。合同签订后原告依约支付全部房款,并交纳契税和评估费。被告即将房屋交付给原告居住。但是经过一段时间被告后悔,以种种理由推脱,拒不依约为原告办理房屋过户手续,并强逼原告退出房屋,二被告还多次纠集社会无业人员上门对原告家人骚扰和威胁,严重影响原告及其家人的正常生活和人身安全。无奈原告将房屋还给了二被告,但二被告仍不罢休,又强行向原告索要房租费4430元,由于被告原因造成双方合同无法履行,故请求因被告违法解除合同给原告造成的经济损失60000元并要求被告给付强行收取的所谓的租金4430元，交通费、误工费4200元。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告给付房屋损失差价60000元、违约金21000元、交通费及误工费增加到8000元、房屋评估费400元，并要求退还租金4430元。被告张亚丽辩称,1、原告请求被告赔偿解除合同后给其带来的损失6万元及违约金和赔偿交通费、误工费及评估费等无事实和法律依据，更和被告不相关。2、本案审理的案由是房屋买卖合同纠纷,原告请求退还租金,系租赁合同纠纷,与本案无关,应予驳回。3、被告收取原告的租金有事实和法律依据。双方于2017年8月30日签订房屋买卖合同,同日被告向原告交付了涉案房屋,涉案房屋属于上蔡县烟草局家属院,2002年因为县白云观大道扩路,导致家属院西边边界向东移动,土地面积发生变化,县烟草局未对整体土地使用证四至范围进行变更,导致无法办理房产过户,后被告一直找原告协商，被告同意退款,原告置之不理,至到2018年10月31日双方才协商解除了房屋买卖合同,后资金托管部门将原告的购房款15万元及利息525元予以退回被告。原告在原来一审庭审中也认可其从2017年8月30日起实际居住至2018年11月5日才搬出。双方解除买卖合同后,买卖合同法律关系消灭,双方权利义务终止，但是双方已经实际形成了租赁法律关系，租金是在双方协商且原告自愿同意的基础上交纳的，没有任何人强迫，不应退还租金4430元。4、未办理过户的原因系不可抗力,被告对此和解除合同不存在过错。5、双方签订买卖合同根本就没有约定未办理房产过户的违约条款和违约责任,故不应违约责任。被告马新华辩称,马新华非合同的相对方,起诉马新华无事实和法律依据，其不应当承担相应的责任。经审理查明,被告张亚丽在上蔡县白云观大道南段路东(烟草局家属楼)402拥有住房一套,房屋建筑面积61.67平方米。2017年8月30日,原告卜四轩与被告张亚丽签订《上蔡县存量房(二手房)买卖合同》,合同约定:“张亚丽同意将其位于上蔡县白云观大道南段路东(烟草局家属楼)402号房屋出售给卜四轩,总价款150000元。卜四轩于2017年8月31日前支付该房屋的全部价款,出卖人张亚丽于2017年8月31日前将房屋交付买受人,于本合同生效后7日内共同到房管部门办理房屋所有权转移登记,本次交易金额双方自愿接受存量房资金监管,所交房款存入上蔡县明信房地产咨询服务有限公司账户;同时第五条第四款第(1)项约定了出卖人逾期交房的,每逾期一天,按总房款的1％支付违约金”。原告依约于2017年8月30日交付购房款15万元,被告依约向原告交付房屋。被告没有按照约定期限办理房屋所有权转移登记手续。从驻马店市烟草公司上蔡县分公司出具的证明显示：涉案房屋属于上蔡县白云大道南段的家属院，2002年白云大道扩路，土地边界向东移动，目前没有办理新的土地使用证。2018年10月31日,双方协商解除房屋买卖合同,原告同意交易终止,把房屋一切手续退还给卖方张亚丽,被告张亚丽把房款退还买方卜四轩。2018年11月7日,上蔡县明信房地产信息咨询有限公司将15万元购房款及利息525元转至卜四轩账户,原告亦认可收到该购房款。后被告向原告追要占用房屋期间的费用4430元，原告给付被告后,被告于2018年11月6日为原告出具收条一份,收条内容载明:“今收到卜四轩交来的2017年8月31日-2018年10月31日的房租费4430元,交款人:卜四轩,收款人马新华,2018年11月6日”。现原告要求被告给付因解除合同给其造成的各项损失93830元,双方未达成一致意见，遂形成本案诉讼。另查明，被告张亚丽与被告马新华系夫妻关系。上述事实,有原、被告陈述,房屋买卖合同,汇款凭证,视频资料,房产证,合同终止及退房手续,资金托管协议,证明,结婚证,照片，证人证言，庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为,原、被告签订的房屋买卖合同,系双方真实意思表示,且不违反法律法规规定,系有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定履行各自义务。合同签订后,原告按照约定交付了购房款，被告按照约定时间交付出卖房屋，并把有关手续交给原告。涉案房屋所处位置因扩路没有统一办理新的土地证，导致被告没有在规定期限内办理房屋所有权转移登记手续。后经双方协商达成解除合同协议,终止房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告双方经协商自愿达成解除合同的意愿，该意愿系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”合同解除后，原告收到上蔡县明信房地产信息咨询有限公司退还的购房款15万元及所产生的利息525元，也证明双方已就解除合同后相关事项进行了履行。故原告要求被告赔偿因解除房屋买卖合同给其造成的房屋损失差价60000元、违约金21000元及交通费、误工费8000元、房屋评估费400元的诉请，证据不力，本院不予支持。关于原告要求被告退还租赁费4430元的诉请，庭审中，原告予以认可其于2018年11月2日搬离被告房屋，在被告房屋中居住共计14个月，支付租赁费4430元。原、被告均在收条上签字予以认可，证明原告同意按租赁费支付给被告。故原告要求退还租赁费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,第一百四十二条之规定,判决如下:驳回原告卜四轩的诉讼请求案件受理费2146元,由原告卜四轩承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省驻马店市中级人民法院审 判 长  任秋莲人民陪审员  刘会敏人民陪审员  刘 杰二〇一九年十二月九日书 记 员  田 聪