湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11481号上诉人（原审原告）：秦文兴，男，汉族，1967年2月20日出生，住湖南省长沙市开福区，现住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：刘菲，女，汉族，1970年4月16日出生，住湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）：湖南省大鸿投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区雨花路**裕华名苑****，统一社会信用代码914301007580177389。法定代表人：李向阳，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黎飞仙，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂彬彬，湖南弘一律师事务所律师。上诉人秦文兴、刘菲与被上诉人湖南省大鸿投资置业有限公司（以下简称大鸿投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初1730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。秦文兴、刘菲上诉请求：1、请求撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初1730号民事判决第四项，改判大鸿投资公司承担合同违约的全部责任；2、请求判决大鸿投资公司限期拆除违建及整改工程质量存在的严重不合格问题，消除裕华名苑小区几百户居民的居住安全隐患、消防安全隐患。申请组织有交部门人员、专家进行现场调查，揭露大鸿投资公司在裕华名苑工程中存在的严重的质量问题，督促整改以消除安全隐患，并追究大鸿投资公司的违建违法责任；3、请求判决大鸿投资公司逾期交房，承担逾期交房的违约责任向秦文兴、刘菲支付违约金，且大鸿投资公司交付的房屋工程质量至今存在严重的不合格，应制止大鸿投资公司继续违约；4、请求判决大鸿投资公司办理房屋产权登记违约，应承担全部违约责任；不应当归责于长沙市人民政府。此案已有相同案例（2017）湘0111民初197号判决，且执行结案；5、请求判决大鸿投资公司将秦文兴、刘菲按团购协议约定交付的购房定金、投资建房款、购房总款的房屋擅自到银行抵押贷款，追究大鸿投资公司的侵权责任；6、请求判决大鸿投资公司履行“团体购买商品住房协议第五条中六”向秦文兴、刘菲支付资金占用费；7、请求判决大鸿投资公司按合同约定及设计的要求将外平开窗补装纱窗等；8、本案一、二审诉讼费用由秦文兴、刘菲负担。事实和理由：1、关于大鸿投资公司交付的房屋裕华名苑项目工程质量问题及违建问题主要表现在：入户门不合格，未达到防火防盗要求；小区没有双电源供电；负二层钢筋混凝土底板严重渗漏水；大鸿投资公司违建将本小区1栋、2栋住宅屋顶女儿墙加高到2.6米（设计只有1.5米高），及在1栋屋前面加砌了多道约2.6米高的隔墙，造成屋顶平台上空气质量差，严重影响居民正常使用；2、关于大鸿投资公司违约逾期交房：合同约定交房日期为2014年12月31日，但裕华名苑工程竣工验收日期是2015年12月30日，实际上大鸿投资公司已违约。另大鸿投资公司发放入户门钥匙的日期为2015年3月1日，此时工程未竣工验收；3、关于大鸿投资公司逾期办理房屋备案登记、产权登记：大鸿投资公司因逾期备案及办证，应承担违约的全部责任，而不能归责于长沙市政府部门；4、大鸿投资公司无权将在建的、秦文兴、刘菲交付了的投资建房、购房总价款的属于秦文兴、刘菲权益的房屋到银行抵押贷款，是明显的侵权行为；5、秦文兴、刘菲于2011年10月31日交付购房定金1万元，之后按团购协议按约于2013年12月26日交付总价的20%，全额支付了投资建房购房总价款656663元，及购买停车位价款90000元，及契税、维修基金等款772929元，大鸿投资公司逾期交房，占用资金数月，应承担资金占用费；6、大鸿投资公司没有按图施工，外墙平开窗没有安装纱窗问题；7、根据《中华人民共和国合同法》本案不受二年诉讼时效的限制，未过诉讼时效。大鸿投资公司辩称，大鸿投资公司已按照规划设计开发建设涉案房屋，交付的房屋符合规划设计要求及《长沙市商品房买卖合同》，且经相关部门竣工验收，不存在消防隐患等问题，上诉人的要求没有事实和法律依据；上诉人的上诉请求已过诉讼时效；大鸿投资公司没有违约及侵权行为。综上，请求法院驳回上诉人的上诉，维持原判。秦文兴、刘菲向一审法院起诉请求：1、大鸿投资公司将该项目裕华名苑1栋、2栋、3栋房屋所有户室的入户门(盼盼防火门)更换为符合合同约定标准及国家有关标准的入户门(乙级防火乙级防盗门，门锁B+级)；2、大鸿投资公司商品房交付违约。按逾期交房日数，大鸿投资公司向秦文兴、刘菲按日支付已交付房款万分之零点六的违约金：656663×0.6/10000×1442=56814元；3、大鸿投资公司办理房屋产权登记违约，大鸿投资公司向秦文兴、刘菲支付已付房款2‰的违约金：656663×2‰=1313元；4、请求人民法院判决大鸿投资公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：秦文兴、刘菲所购房屋为团购房屋。2012年1月13日，秦文兴、刘菲所在的团购领导小组湖南化工医药设计院院工会与大鸿投资公司签订了《团体购买商品房住房协议》，协议对房屋价款的支付方式、房屋交付期限、违约责任等进行了约定。2013年8月30日，湖南化工医药设计院院工会与大鸿投资公司又签订了《团体购买商品房住房补充协议》，合同双方一致同意将交房时间变更至2014年12月31日，交房条件变更为完成五方验收。2014年11月21日，秦文兴、刘菲与大鸿投资公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定秦文兴、刘菲购买大鸿投资公司开发的位于长沙市雨花区，建筑面积为131.86平方米，房屋总价款为656663元，秦文兴、刘菲应当于本合同签订之日支付；大鸿投资公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察、设计、监理、施工、建设五单位共同验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付秦文兴、刘菲使用；商品房达到交付条件后，大鸿投资公司应当书面、电话、短信或报纸公告的方式通知秦文兴、刘菲办理交付手续，秦文兴、刘菲应在书面、电话、短信或报纸公告的方式通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与大鸿投资公司办理交接手续，双方进行验收交接时，大鸿投资公司应当出示合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，大鸿投资公司还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在大鸿投资公司发出书面通知之日起30日，秦文兴、刘菲未到大鸿投资公司处办理房屋交接手续的，又未对房屋质量提出异议的，视为大鸿投资公司已履行房屋交付义务，秦文兴、刘菲对商品房及一切所属设施均无异议并已接收房屋和承担房屋交付后的一切法律责任且大鸿投资公司逾期按0.1元／平米／天向秦文兴、刘菲收取房屋管理费并同时按照政府规定缴纳物业管理费；大鸿投资公司应在2015年12月31日前办理好该项目的综合验收，并在综合验收后的365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，并办理好房屋所有权证和国土使用证，如因大鸿投资公司的责任，致使秦文兴、刘菲未能在约定的期限内办理上述手续并取得相关权属证书的，逾期未超过30天，秦文兴、刘菲不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，大鸿投资公司向秦文兴、刘菲支付已付房款1‰的违约金；逾期超过30天，秦文兴、刘菲不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，大鸿投资公司向秦文兴、刘菲支付已付房款2‰的违约金。合同附件与本合同具有同等法律效力，合同附件三为“装饰、设备标准”，其中第12项入户门为品牌防盗门，乙级防盗，门锁采用Ｂ＋级，并约定未注明部分按批准的设计图实施。合同签订后，秦文兴、刘菲按约支付了购房款，大鸿投资公司也向秦文兴、刘菲开具了相应发票。2014年12月25日，大鸿投资公司通知秦文兴、刘菲于2014年12月30日前往大鸿投资公司处办理房屋交接手续。2014年12月29日，大鸿投资公司组织施工方、设计方、监理方、勘察方、建设方等五单位召开验收会议，五单位同意通过验收。秦文兴、刘菲于2015年7月11日前往大鸿投资公司处办理了房屋交接手续。后秦文兴、刘菲认为大鸿投资公司未按期交付房屋，所交付房屋也未达到合同标准，因而与大鸿投资公司产生争议，在双方协商无果的情况下，秦文兴、刘菲向本院提起诉讼。一审法院认为，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于秦文兴、刘菲第一项诉讼请求。《长沙市商品房买卖合同》约定的入户门为乙级防盗门,门锁采用B+级，而涉案房屋实际安装的入户门为防火门，且大鸿投资公司未能举证证明安装的入户门达到合同约定的防盗标准，据此，大鸿投资公司应当将入户门更换为符合合同约定的防盗门。关于秦文兴、刘菲第二项诉讼请求。合同约定大鸿投资公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察、设计、监理、施工、建设五单位共同验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付秦文兴、刘菲使用，勘察、设计、监理、施工、建设五单位于2014年12月29日同意验收合格，且大鸿投资公司已通知包括秦文兴、刘菲在内的购买方前往办理收房手续，现没有证据证明因大鸿投资公司的原因导致延期交房。此外，秦文兴、刘菲已于2015年7月11日前往大鸿投资公司处办理了房屋交接手续，秦文兴、刘菲第四项诉讼请求的诉讼时效应自2015年7月11日起算两年，至秦文兴、刘菲起诉时间，已过诉讼时效（且大鸿投资公司提出了诉讼时效的抗辩），依法不应予以保护。据此，对于原告第二项诉讼请求本院不予支持。关于秦文兴、刘菲第三项诉讼请求。大鸿投资公司应当在合同约定的时间内办理房屋产权登记，案涉房屋不动产权登记时间为2018年4月18日，产权登记时间较合同约定的时间有所逾期。由于2016年政府机构改革及不动产登记变动，长沙市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，规定从2016年9月9日起，停止办理和发放国有土地使用权证。对办证时间造成一定影响，办证逾期不能完全归责于大鸿投资公司。据此，综合考虑大鸿投资公司的过错程度以及给秦文兴、刘菲造成的实际损失大小，一审法院依法酌情认定大鸿投资公司承担逾期违约责任的50%，即由大鸿投资公司向秦文兴、刘菲支付违约金656.7元（656663元×2‰÷2）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告湖南省大鸿投资置业有限公司于本判决生效之日起15日内将原告秦文兴、刘菲购买的位于长沙市雨花区房屋的入户门更换为符合合同约定的防盗门；二、被告湖南省大鸿投资置业有限公司于本判决生效之日起15日内向原告秦文兴、刘菲支付逾期办证违约金656.7元；三、驳回原告秦文兴、刘菲的其他诉讼请求。本案受理费1253元，因适用简易程序减半收取626.5元，由被告湖南省大鸿投资置业有限公司负担。二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案湖南化工医药设计院院工会（团购领导小组）代表购房人与大鸿投资公司签订的《团体购买商品住房协议》及相关附件以及秦文兴、刘菲与大鸿投资公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，均不违反法律法规的强制性规定，各方当事人均应遵照执行。本案双方当事人争议焦点：一是入户门是否要达到防火防盗，门锁B+级；二是大鸿投资公司是否要承担逾期交房及办证的全部违约责任；三是大鸿投资公司是否要支付秦文兴、刘菲已交购房定金、投资建房款、购房总价款的资金占用费用；四是大鸿投资公司将秦文兴、刘菲交纳投资建房款购买的房屋擅自在银行抵押贷款是否侵害了秦文兴、刘菲的权益；五是大鸿投资公司将小区1栋、2栋住宅屋顶女儿墙加高到约2.6米高及在1栋屋面加砌了多道约2.6米高的隔墙是是否存在违建；六是涉案工程是否存在地下车库漏水等质量问题；七是大鸿投资公司是否不按约定提供双向供电、外墙平开窗带纱窗。关于焦点一，关于更换防火防盗门的问题，一审判决对此已作出处理，本院予以确认。关于焦点二，关于逾期交房，根据团购领导小组与大鸿投资公司签订的《团体购买商品住房补充协议》第二条“甲乙双方一致同意将交房时间变更为2014年12月31日，交房条件变更为完成五方（施工方、设计方、监理方、勘察方、建设方）验收”的约定，本案《裕华工程进度验收单》显示五方于2014年12月29日进行了验收，且对定于2014年12月30日的交房时间进行公告，故大鸿投资公司在本案中无逾期交房的情形，进而不应承担逾期交房的违约责任。关于逾期办证，根据双方于2014年11月21日签订的《商品房买卖合同》第十八条“出卖人承诺在2015年12月31日前办理好该项目的综合验收，并在综合验收后的365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，并办理好买受人的房屋所有权证和国土使用证”规定，案涉房屋不动产权登记时间为2018年4月18日，产权登记时间较合同约定的时间有所逾期，大鸿投资公司应承担逾期办证的违约责任。但由于办证期间长沙市人民政府发布了《关于实施不动产统一登记的通告》，规定从2016年9月9日起，停止办理和发放国有土地使用权证。该制度的实施客观上对办证时间滞后造成一定影响，秦文兴、刘菲上诉要求大鸿投资公司承担全部违约责任，于法于理有违公平。原判综合考虑大鸿投资公司的过错程度以及给秦文兴、刘菲造成的实际损失大小，依法酌情认定大鸿投资公司承担逾期违约责任的50%，即由大鸿投资公司支付违约金656.7元，并无不当。秦文兴、刘菲要求大鸿投资公司承担违约办证的全部责任的上诉请求，本院不予支持。关于焦点三，秦文兴、刘菲已交购房定金、投资建房款、购房总价款的资金是按照团购房的约定，根据工程进度交纳的购房款，其实质是对预订团购房屋进展情况的合理对价支付。本案中大鸿投资公司并不存在违反约定提前要求秦文兴、刘菲支付上述团购房款的情形，故不应支付资金占用费。秦文兴、刘菲的上诉请求，本院不予支持。关于焦点四，在涉案房屋产权办理至秦文兴、刘菲名下前，所有权仍属大鸿投资公司所有，大鸿投资公司有权就未过户的房屋产权办理抵押贷款，不构成侵权，对于秦文兴、刘菲要求大鸿投资公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点五，根据大鸿投资公司所提供的建筑施工设计图纸及《建设工程竣工验收备案表》可知，裕华名苑1栋、2栋住宅屋顶女儿墙、排烟气道、排水通气管等均按照工程设计来施工，并经过监理单位及其他单位竣工验收，现有证据未能证明大鸿投资公司存在违建情形，该上诉请求，本院不予支持。关于焦点六，关于车库漏水属新的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，秦文兴、刘菲可另行起诉。关于焦点七，关于未提供双向供电的上诉请求，属新的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，秦文兴、刘菲可另行起诉；关于外墙平开窗带纱窗，团体购买商品住房协议附件第3项约定是外窗采用向内开启的平开铝合金中空玻璃窗，并没有要求安装纱窗，故该项上诉请求，本院不予支持。综上，秦文兴、刘菲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1253元，由上诉人秦文兴、刘菲负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  文 芳二〇一九年十二月十二日书记员  曾知畅