重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9883号上诉人（原审被告）：李洪兰，女，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：王权，重庆智权律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓，重庆智权律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：重庆掌石石材有限公司,住所地重庆市合川区双凤镇保合村十一社，统一社会信用代码91500117699252710G。法定代表人：蔡德仁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡卫华，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张中华，重庆静昇律师事务所律师。原审被告：袁小兵，男，汉族，住江西省吉安市。上诉人李洪兰因与被上诉人重庆掌石石材有限公司（以下简称掌石石材公司）及原审被告袁小兵合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初5234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李洪兰及其委托诉讼代理人王权、周晓，被上诉人掌石石材公司的委托诉讼代理人胡卫华，原审被告袁小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洪兰上诉请求：撤销原判，改判为驳回掌石石材公司的诉讼请求。事实和理由：一、李洪兰与掌石石材公司签订的《重庆市掌石石材有限公司矿山安全避让农村房屋统建还房安置补偿协议书》（以下简称《安置补偿协议》）系无效合同，一审判决认定合同有效适用法律错误。《安置补偿协议》名为拆迁协议，实为农房买卖，因违反了土地管理法而无效。掌石石材公司未依法办理征收房屋手续，《安置补偿协议》亦因违反物权法而无效。安置房为新农村建设房屋，因李洪兰与掌石石材公司均不符合新建房资格，《安置补偿协议》系以合法形式掩盖非法目的而无效。二、《安置补偿协议》约定的拆迁房屋仅包括李洪兰的房屋，不包括袁小兵的房屋。签订协议时仅丈量了李洪兰的房屋，袁小兵未参与，对袁小兵的房屋未进行丈量，存在拆小还大的情形不违法。因此，一审判决认定李洪兰因合同无效而取得的财产，依法应当返还给掌石石材公司，属于认定事实错误及适用法律错误。三、掌石石材公司2019年5月10日通知李洪兰搬房的证据不足。四、李洪兰以合同无效、免责为由进行抗辩，未主张违约金过高，但一审法院未就违约金调整进行释明，且掌石石材公司未举证证明损失，因此，违约金应当予以驳回。掌石石材公司向一审法院起诉请求：1.请求判决李洪兰、袁小兵将位于重庆市合川区双凤镇保合村12社的房屋（其中李洪兰有证房屋180㎡、违章建筑76.32㎡、袁小兵有证房屋54.7㎡）腾退并交由掌石石材公司；2.请求判决李洪兰、袁小兵支付违约金30000元；3.本案诉讼费由李洪兰、袁小兵承担。一审法院认定事实：2001年8月17日李洪兰与袁某某登记离婚，夫妻共同财产平房三间，进屋右手边一间归李洪兰所有，李洪兰经过扩建（含增加第二层楼、第三层楼为无权产证彩钢棚）后，于2011年12月30日李洪兰取得位于重庆市合川区双凤镇保合村12社农村房屋的产权登记，建筑面积180㎡，产权证号为:204房地证2011字第××号；同日袁小兵（系袁某某与李洪兰之子）取得位于重庆市合川区双凤镇保合村12社农村房屋的产权登记，建筑面积54.7㎡（该房屋为袁某某登记离婚时所分得房屋、未改扩建），产权证号为:204房地证2011字第××号。李洪兰、袁小兵房屋为共壁的相邻关系，而构成整幢楼房的独立建筑物。袁小兵于2013年7月将户籍迁至江西省吉安市吉安县登龙乡泮塘村礼坊自然村**，并在当地生活。掌石石材公司在开采矿山时需要爆破作业，为了保证周边人员、财产安全，根据重庆市安全生产监督管理局关于进一步规范全市非煤矿山安全生产行政许可工作的通知，需对李洪兰、袁小兵的房屋进行拆除。经相关人员对上列整幢楼房屋丈量后，掌石石材公司（甲方）与李洪兰（乙方）于2014年5月23日签订《重庆市掌石石材有限公司矿山安全避让农村房屋统建还房安置补偿协议书》，该协议书约定，一、乙方拆除的房屋位于合川区双凤镇保合12社，面积为247.6㎡；二、还建房的地点:双凤镇保合场帅家堡保合农民新村统建区内；三、撤迁还房原则及撤迁补偿计算方法:(一)还建房由甲方委托有建设资质的建设单位在保合农民新村统一建设；（二）有证房本着拆一还一的原则还房，但每户按家庭户籍人口计算每人还房面积不得超过60㎡。乙方原有证面积为247.6㎡；（三)违章建筑的补偿，在本合同签订起15日内拆除的违章建筑为砖混结构房屋面积76.32㎡，拆除补助费80元/㎡；六、从协议签订之日起，2014年6月30日前掌石石材公司将还建房移交乙方；七、(二)乙方在合同签订后，按照约定时间自行将原房屋产权证和土地使用权证移交掌石石材公司，并在规定时间内自行将房屋内的所有家具、设施移出，房屋交由掌石石材公司管理;九、违约责任:以上各条款双方共同遵守，不得违约，否则除支付对方违金3万元以外，另赔偿因此给对方造成的一切经济损失。协议书签订后，掌石石材公司于2015年1月6日将约定统建还房交付了给李洪兰使用，李洪兰取得房屋产权证，双方还对相应的搬迁过度费用等进行了结算。2018年9月26日重庆市合川区安全生产监督管理局向掌石石材公司发出责令限期整改指令书，要求掌石石材公司在2018年10月27日前对矿山安全距离内的生产生活设施未处置到位的进行整改完毕。2019年5月10日掌石石材公司单位相关人员与村干部现场通知李洪兰，要求李洪兰在2019年5月15日前搬离原房屋，按照协议书履行全部义务，后因李洪兰未在2019年5月15日前搬离原房屋并交付掌石石材公司，掌石石材公司遂起诉来院。一审法院认为，掌石石材公司与李洪兰于2014年5月23日签订《重庆市掌石石材有限公司矿山安全避让农村房屋统建还房安置补偿协议书》,虽系双方真实意思表示，但因李洪兰将不属于自己有权处分的房屋即属于袁小兵房屋（建筑面积54.7㎡）一并纳入了统建还房安置补偿协议书约定拆迁范围内，且事后未得到权利人袁小兵追认或通过订立合同而取得该房屋的处分权，故统建还房安置补偿协议书涉及李洪兰有权处分的房屋部分有效，涉及袁小兵的房屋部分无效，故掌石石材公司要求袁小兵将位于重庆市合川区双凤镇保合村12社的房屋，面积54.7㎡腾退并交由掌石石材公司的诉请不能成立并依法予以驳回。李洪兰因合同部分无效而取得的财产，依法应当还返给掌石石材公司，双方当事人可另行处理。关于合同部分有效的处理，合法有效的合同，对各方当事人具有约束力，各方当事人应当全面履行合同约定的义务。掌石石材公司已按约定履行了合同义务，李洪兰应当按照约定将位于重庆市合川区双凤镇保合村12社的房屋面积180㎡（实际丈量面积192.9㎡）、违章建筑76.32㎡腾退并交由掌石石材公司。根据统建还房安置补偿协议书七、(二)乙方在合同签订后，按照约定时间自行将原房屋产权证和土地使用权证移交掌石石材公司，并在规定时间内自行将房屋内的所有家具、设施移出，房屋交由掌石石材公司管理的约定，属于交付房屋时间不明，掌石石材公司可随时要求李洪兰履行交房义务，但应当给予必要的准备时间，2019年5月10日掌石石材公司单位相关人员与村干部现场通知李洪兰，要求李洪兰在2019年5月15日前搬离原房屋，已给予了必要的准备时间，但李洪兰至今仍未履行交房义务，李洪兰的行为已构成违约，应当承担违约责任并继续履行。故掌石石材公司要求李洪兰将位于重庆市合川区双凤镇保合村12社的房屋面积180㎡（实际丈量面积192.9㎡）、违章建筑76.32㎡腾退并交由掌石石材公司的诉请成立，一审法院予以主张。根据统建还房安置补偿协议书九、违约责任:以上各条款双方共同遵守，不得违约，否则除支付对方违金3万元以外，另赔偿因此给对方造成的一切经济损失的约定，李洪兰未要求减少违约金金额，故李洪兰应当承担向掌石石材公司支付违约金3万元的违约责任。一审法院判决：一、由李洪兰在本判决生效后十日内将位于重庆市合川区双凤镇保合村12社的房屋面积180㎡（实际丈量面积192.9㎡）、违章建筑76.32㎡腾退并交由重庆掌石石材有限公司；二、由李洪兰在本判决生效后十日内支付重庆掌石石材有限公司违约金30000元；三、驳回重庆掌石石材有限公司对袁小兵的诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由李洪兰承担。二审中，掌石石材公司举示了合川区双凤镇人民政府安监办工作人员黎中学出具的书面情况说明原件及安监执法证复印件，拟证明签订《安置补偿协议》时，双凤镇政府的工作人员左启富、黎中学、双凤镇保和村的村干部及掌石石材公司的工作人员一起去测量房屋，《安置补偿协议》约定的247.6平方米是包含了李洪兰和袁小兵的房屋面积。李洪兰质证认为《情况说明》不属于新证据，证人未出庭作证，对证据的真实性及证明目的均不予认可。袁小兵质证认为，没有参与签订《安置补偿协议》，也没有得到补偿。本院认为证人未到庭作证，且李洪兰、袁小兵不予认可，本院依法不予采信。本院二审查明，2002年11月21日，李洪兰的户口页显示其为户主，全户仅一人。2004年5月31日，袁小兵的户口页显示该户袁某为户主。李洪兰及掌石石材公司均陈述签订《安置补偿协议书》时对房屋进行了实测，只是对实测的房屋是否包括袁小兵的房屋，双方各执一词。本院二审查明的其余事实与一审判决认定事实一致。本院认为，掌石石材公司与李洪兰于2014年5月23日签订《安置补偿协议书》涉及袁小兵房屋部分的内容，因袁小兵未签订该协议，也未追认该协议，因此，该协议中涉及袁小兵的部分内容无效。掌石石材公司及袁小兵对涉及袁小兵的房屋部分无效，均未上诉，本案对此不予审查。本案争议焦点：1.掌石石材公司与李洪兰于2014年5月23日签订《安置补偿协议书》中涉及李洪兰房屋部分的内容是否有效。2.《安置补偿协议书》载明的有证面积247.6㎡是否包含了袁小兵的有证面积。3.李李洪兰是否应当支付违约金及违约金是否应当调整。针对以上争议焦点，本院分别评判如下：掌石石材公司与李洪兰于2014年5月23日签订《安置补偿协议书》中涉及李洪兰房屋部分的内容是否有效掌石石材公司与李洪兰于2014年5月23日签订《安置补偿协议书》针对李洪兰房屋部分，是双方真实意思表示。该协议约定基于矿山安全避让的目的，按照有证房拆一还一的原则，掌石石材公司对协议约定的有证农房247.6㎡予以拆除，由掌石石材公司另行提供农民新村房屋对李洪兰进行还房，对违章建筑进行补偿。该约定不违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效。《安置补偿协议书》约定的内容为农村房屋拆房、还房，不属于征地拆迁，李洪兰以案涉房屋未办理征收手续为由主张合同无效，无事实依据及法律依据，本院不予采纳。该协议并未约定李洪兰对拆除房屋的过户义务，而是由李洪兰腾退后交掌石石材公司拆除并移交集体。因此，李洪兰以其不符合新建房资格、掌石石材公司不是农户为由主张《安置补偿协议书》为买卖合同且无效，无事实依据及法律依据，本院不予采纳。二、《安置补偿协议书》载明的有证面积247.6㎡是否包含了袁小兵的有证面积54.7㎡《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，2011年12月30日李洪兰取得的证号为204房地证2011字第××号产权登记证记载的建筑面积为180㎡；同日袁小兵取得的204房地证2011字第××号产权登记证载明的建筑面积54.7㎡；两个房产证的建筑面积共计234.7平方米。《安置补偿协议书》载明乙方拆除的房屋位于合川区双凤镇保合12社，有证面积面积为247.6㎡，且约定了拆一还一原则，结合李洪兰及掌石石材公司陈述签订时进行了实测，《安置补偿协议书》载明的有证面积247.6㎡包含了李洪兰204房地证2011字第××号载明的房屋的实测建筑面积及袁小兵204房地证2011字第××号载明的实测建筑面积具有高度盖然性，本院对此予以认定。三、李洪兰是否应当支付违约金及违约金是否应当调整掌石石材公司为了矿山安全避让与李洪兰协商签订《安置补偿协议书》。协议书签订后，掌石石材公司于2015年1月6日将约定统建还房交付了给李洪兰使用，合同未约定搬迁的具体时间，但根据诚信原则，李洪兰接受还房后应及时搬迁。2018年9月26日重庆市合川区安全生产监督管理局向掌石石材公司发出责令限期整改指令书，要求掌石石材公司在2018年10月27日前对矿山安全距离内的未处置到位的生产生活设施整改完毕。2019年5月10日，掌石石材公司单位相关人员与村干部现场通知李洪兰，要求李洪兰在2019年5月15日前搬离原房屋，按照协议书履行全部义务。李洪兰未在2019年5月15日前搬离原房屋并交付掌石石材公司，对掌石石材公司的生产造成了较大的不利影响。李洪兰主张掌石石材公司未通知其交房、不支付违约金，没有事实依据及法律依据，本院不予采纳。李洪兰主张违约金调整，但未举示证据证明违约金过分高于损失，本院对其调整违约金的上诉理由亦不予采纳。综上所述，李洪兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由李洪兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇一九年十二月十六日法官助理 黄灵攀书 记 员 喻 瑜