湖北省武穴市人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂1182行初107号原告:陈桃珍，女，1964年10月5日出生，汉族，湖北省武穴市人，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人:李玉国，湖北道辉律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告:武穴市自然资源和规划局。住所地:武穴市城东新区。统一社会信用代码11421182011259958F。法定代表人:肖勇，局长。委托诉讼代理人:李金海，湖北文信律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人:陈亮，不动产登记中心主任。代理权限为特别授权。第三人:方开云，女，1962年2月27日出生，汉族，湖北省武穴市人，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人:周起胜，湖北文信律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告陈桃珍诉被告武穴市自然资源和规划局不动产登记一案，于2019年10月9日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案后，依法向被告武穴市自然资源和规划局送达了起诉状副本及应诉通知书等法律文书，并通知了第三人方开云参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭审理了本案。原告陈桃珍委托诉讼代理人李玉国、被告武穴市自然资源和规划局副局长吴红卫及委托诉讼代理人李金海和陈亮、第三人方开云及委托诉讼代理人周起胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈桃珍诉称，1993年初，陈桃珍在依法受让的位于武穴市东新村××号的国有土地[原证号武穴国用(92)字第010119087号]上，建造了一栋三层私有房屋，建筑面积448.21平方米，产权证号000021288(下称“涉案房屋”)。2005年下半年，陈桃珍因急需资金将该房屋土地证和房产证交给朋友柯保国帮助申请银行抵押贷款，从此，该房屋土地证和房产证一直由柯保国保管。2019年中秋节，陈桃珍从外地回到武穴听说涉案房屋已被纳入市政府棚改项目，拟拆迁房屋业主可以凭产权证申报领取补偿，于是找柯保国索要委托其保管的涉案房屋土地使用证和房产证，得知他已将该证件交给方开云以便转托方开云帮陈桃珍申请银行抵押贷款，不料方开云在他不知情的情况下，已经将涉案房屋所有权及土地使用权办理了权利人为方开云的转移登记。2019年9月16日，陈桃珍找武穴市自然资源和规划局所属的不动产登记机构核实涉案房屋转移登记的相关情况，才得知涉案房屋所有权及土地使用权由武穴市自然资源和规划局依据方开云伪造的《房屋收购协议》，于2007年5月初办理了权利人为方开云的转移登记，登记的房屋所有权证号为21303，所有权证编号为36144，陈桃珍认为，武穴市自然资源和规划局依据方开云单方提交的涉案房屋转移登记申请和伪造的房屋收购协议，将涉案房屋土地使用权和房屋产权转移登记至方开云名下，明显属于“主要证据不足和违反法定程序”的行政行为，依法应当予以撤销。鉴此，为了维护陈桃珍的合法权益，特具状起诉，恳请人民法院依法判决：一、撤销被告武穴市自然资源和规划局将原告陈桃珍所有的位于武穴市东新村××号私有房屋所有权不动产权利转移登记至第三人方开云名下的登记行为；二、案件受理费由被告武穴市自然资源和规划局负担。原告陈桃珍为支持其诉讼主张，提供了以下证据（均为复印件）：1.方开云房屋交易与权属登记申请审批档案一本；2.2006年9月4日陈桃珍与方开云签订的房屋收购协议书一份，拟证明该份协议上陈桃珍签名并非本人所签；3.武穴国用(92)字第010119087号国有土地使用证一份，证据1、2、3拟证明被告作出转移登记的行政行为违法；4.原告的身份证复印件一份，拟证明本案诉讼主体适格。被告武穴市自然资源和规划局辩称，陈桃珍诉状诉称事由是认为房屋登记行为所依据的《房屋收购协议》是伪造的，进而要求撤销原武穴市房地产管理局作出的房屋转移登记。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，陈桃珍应先行解决《房屋收购协议》真伪的民事争议，本案应依法裁定中止诉讼。二、原武穴市房地产管理局为方开云办理的房屋转移登记，程序合法，依据充分，应依法予以维持。原武穴市房地产管理局为方开云办理房屋转移登记时依据的是《城市房屋权属登记管理办法》，根据该办法笫十二条规定，只需权利人方开云一方申请，并提供有效证件。原武穴市房地产管理局根据该办法第十七条第二款规定依法审查了权利人提交房屋权属证书以及相关合同等文件，并依据该办法第十条规定依法受理登记申请，进行权属审核，最后核准登记，颁发房屋权属证书。原武穴市房地产管理局在办理陈桃珍房屋转移登记时，并没有违反当时的房屋权属登记管理办法的程序规定。关于所涉《房屋收购协议书》是否伪造，不属原武穴市房地产管理局房屋转移登记时审查的范围，陈桃珍诉称办理房屋证转移登记时程序违法没有事实依据。三、武穴市自然资源和规划局为方开云及陈桃珍办理的土地使用权变更登记符合法律规定，应予以维持。原武穴市土地管理局2009年9月25日受理方开云和陈桃珍的土地使用权变更登记申请，有两人签署的国有土地使用权过户协议书(2008年10月19日)，有方开云的新房产证和新的用地规划许可，对土地出让年限延长了十年并签订了出让合同交纳的相关税费，依法为方开云和陈桃珍办理了土地使用权变更登记手续，程序合法、依据充分，应依法予以维持。综上所述，本案所涉及的房屋转移登记所依据的《房屋收购协议》真伪属陈桃珍与方开云之间的民事争议，应由双方先行处理民事争议，本案应中止诉讼，本案所涉及房屋转移登记程序合法，事实证据充分，应予以维持。原武穴市土地管理局作出的土地使用权变更登记手续，程序合法，依据充分，应予以维持。被告武穴市自然资源和规划局在法定期限内提供了以下证据(均为复印件）：1.方开云房屋交易与权属登记申请审批档案一本(1、房屋所有权登记申请审批表；2、房屋产权证；3、购房协议；4、土地证复印件；5、权属登记调查表；6、身份证复印件；7、房地产转移审批表；8、房屋面积测绘报告)，拟证明本案所涉房屋登记程序合法、事实依据充分，转移登记符合法律规定；2.方开云(010019167)土地使用权登记资料一本(1、土地登记申请调查表；2、行政收费通知单；3、陈桃珍土地使用权证原件；4、方开云、陈桃珍身份证复印件；5、方开云、陈桃珍申请土地变更登记申请书；6土地过户协议书；7、方开云已办房屋证复印件；8、用地规划许可证；9、土地出让合同；10、税费已交证明；11、土地使用权交易申请审批表；12、土地估价报告)，拟证明本案所涉土地方开云变更登记手续合法。第三人方开云述称，陈桃珍将涉案武穴市东新村××号房屋的土地证、房产证及陈桃珍的身份证交给其朋友柯保国出卖的行为，系陈桃珍真实意思表示，对陈桃珍具有法律约束力。1.2005年下半年，陈桃珍因急需资金将涉案房屋的土地证、房产证及陈桃珍的身份证交给其朋友柯保国处置给方开云，已构成表见代理。2006年9月4日柯保国代陈桃珍出卖房屋，并提供陈桃珍已签名和按好手印的房屋收购协议书给方开云签字后，柯保国于2007年9月29日、10月9日将出卖房款转账给陈桃珍，对此有陈桃珍在转账凭证上签字为证。2008年10月19日陈桃珍与方开云签订涉案房屋国有土地使用权过户协议书。另外，自2007年4月28日涉案房屋产权证过户至方开云名下后，涉案房屋一直由方开云居住、管理，证明出卖涉案东新村××号房屋系陈桃珍真实意思表示。2.涉案武穴市东新村××号房屋出卖价为28万元，价格高于当时市场价估价的20万元，且已办理涉案房屋的土地证、房产证过户手续，方开云取得涉案房屋属于善意取得。武穴市自然资源和规划局办理涉案房屋过户登记，程序合法、材料齐全、符合法定形式，应依法予以维持。综上所述，武穴市自然资源和规划局的具体行政行为证据充分，适用法律正确，程序合法，陈桃珍的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回陈桃珍诉请。第三人方开云提供了以下证据（均为复印件）:1.柯保国报案材料，拟证明（1）涉案原告陈桃珍所有的位于东新村××房屋已被武穴市房地产综合开发公司收购，后来武穴市房地产综合开发公司将此房屋抵偿柯保国工程款转让给了柯保国。再后来柯保国将涉案房屋卖给第三人方开云，方开云通过桩基施工工程款和补现金方式结清涉案房屋转让价款；（2）柯保国已收取第三人支付的涉案房屋过户费用，协助第三人办理了涉案房屋产权过户至第三人名下的手续；2.转账付款凭证存根九份，拟证明武穴市房地产综合开发公司将收购陈桃珍所有的位于东新村××号房屋款抵偿给柯保国，通过扣减柯保国工程款的方式已付款给原告；3.2019年9月2日武穴市青林派出所询问柯保国笔录、2019年8月1日武穴市青林派出所询问方开云笔录，拟证明涉案原告陈桃珍所有的位于东新村××房屋以28万元的价款出卖给第三人；4.2006年9月13日柯保国与第三人签订桩基工程施工合同，拟证明涉案位于东新村××房屋以28万元的价款出卖给第三人；5.2007年3月22日柯保国收条一份，拟证明柯保国收取第三人办理涉案房屋过户费用6000元；6.柯保国发给第三人的短信，拟证明柯保国将涉案位于东新村××号房屋抵偿给第三人作桩基款，并过户给第三人；7.2008年10月19日国有土地使用权过户协议书、原告陈桃珍行政诉状、2007年4月26日陈桃珍申请涉案房屋权属登记申请书、2019年9月19日授权委托书，拟证明上述文书“陈桃珍”签名系同一人书写。经当庭质证，原告陈桃珍对被告武穴市自然资源和规划局提供的证据1真实性无异议，但对合法性、关联性和证明目的有异议，认为该证据恰好证明了涉案的行政行为程序违法，依据不足，理由为:（1）根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条、第十七条规定，被告依据的是非权利人提供的材料办理的房屋权属转移登记，缺少原告提供的转移登记材料；（2）被告仅仅依据非权利人提供的没有权利人当面确认的房屋收购协议，就将涉案的房屋权利进行转移登记至非权利人名下明显错误，事实上权利人根本没有与非权利人签订过房屋收购协议，而且协议上约定转让的房屋没有权属证书的证号，买卖标的的占地面积和建筑面积与被告作出产权登记行为的占地面积和建筑面积明显不符；对证据2真实性无异议，但对合法性、关联性和证明目的有异议，理由为:原告从未与第三人一起共同向被告提出过土地过户登记，也没有与第三人签订过涉案土地使用权转让协议，土地登记所依据的第三人作为申请人提交的土地房屋权属证书是被告违法作出的行政行为，不能作为涉案土地使用权变更登记的依据，被告作出的涉案土地变更行为严重违法，所依据的主要事实证据明显不足，依法应当予以撤销。第三人方开云对被告武穴市自然资源和规划局提供的证据无异议。被告武穴市自然资源和规划局对原告陈桃珍提供的证据1、2、3的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为收购协议书中陈桃珍的签名是真实的，且被告没有审查收购协议真实性的义务；对证据4无异议。第三人方开云对原告陈桃珍提供的证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。原告陈桃珍对第三人方开云提供的证据1、2有异议，认为转账凭证上陈桃珍的签名有待核实，无法证明第三人方开云支付购房款的目的；对证据3的证明目的有异议，认为原告没有授权柯保国处置涉案的房屋；对证据4、5、6的关联性有异议；对证据7的真实性有异议，认为过户协议书上陈桃珍的签名并非原告所签。被告武穴市自然资源和规划局对第三人方开云提供的证据无异议。本院对上述证据认证如下：被告武穴市自然资源和规划局提供的证据1是讼争行为据以作出的事实根据，予以采信；证据2与本案无关联，不予采信。原告陈桃珍提供的证据1、2与被告提供的证据1一致，不作重复认定；证据3与本案无关联，不予采信；证据4真实、合法，能够证明原告的主体资格，予以采信。第三人方开云提供的证据与审查讼争行为的合法性无关联，不予采信。经审理查明，2007年4月23日，方开云持本人有效身份证件、买卖双方签名为方开云和陈桃珍的房屋收购协议书、陈桃珍名下武穴市房权证武办字第**房屋产权证原件正本等材料，向原武穴市房地产管理局提出申请，要求将武穴市房房权证武办字第**屋所有权转移登记至其名下。武穴市房地产管理局受理申请后，进行审查，办理了所有权转移登记，于4月30日向方开云颁发武穴市房权房权证武办字第**所有权证。本院认为，在《不动产登记暂行条例》实施之前，土地使用权和该土地上的房屋所有权转移分别由两个不同的行政职能部门负责办理办理登记。本案讼争的行政行为是武穴市房权证武办字第**权的转移登记，该登记房屋所涉的土地变更登记属另一个行政行为，不在本案审查范围。虽然讼争行政行为是由原武穴市房地产管理局作出，但不动产登记职权已转隶给被告武穴市自然资源和规划局行使，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，被告武穴市自然资源和规划局是本案适格的主体。二、本案讼争的登记行为是2007年4月30日作出的，故应参照《城市房屋权属登记管理办法》之规定对其合法性予以审查，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记”之规定，原武穴市房地产管理局在受理第三人方开云提出的涉案房屋所有权转移登记申请后，对登记房屋的权属进行了审核，在登记簿上予以记载，向第三人方开云颁发房屋权属证书，其程序合法。本案争议的焦点其一是第三人方开云作为涉案房屋所有权转移登记的申请人是否合法；其二是原武穴市房地产管理局对涉案房屋所有权转移登记所依据的原告陈桃珍与第三人方开云签订的《房屋收购协议书》等登记材料是否尽到了审慎审查职责。参照《城市房屋权属登记管理办法》第三条、第十一条之规定，并结合《建设部办公厅关于对有关问题的复函》（200312月11日建办法函［2003］619号）“。我们认为，《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定的房屋权属转移登记，应当由购买人提出申请，并由出售人予以协助。”来看，本案所涉的房屋所有权的转移登记由第三人方开云单方直接申请，并无不当。第三人方开云提交的房屋所有权转移登记材料是讼争登记行为据以作出的事实根据，原武穴市房地产管理局应当对登记材料履行审查职责，主要包括审查登记材料是否完备齐全和形式上是否合规合法。本案中第三人方开云提供了自己的身份证明、原房屋所有权证原件正本、房屋收购协议书等材料，符合《城市房屋权属登记管理办法》对申请登记材料的要求。原武穴市房地产管理局审查后，在登记材料齐全，且不存在重大缺陷和明显瑕疵情况下，作出讼争的房屋所有权转移登记，事实清楚，符合法律规定。至于涉案房屋收购协议的真伪，房屋登记机构仅凭感官无法认知，且不在登记机构对登记材料履行形式审查范围内，同时《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋登记材料的真实性由申请人承担法律责任。综上所述，讼争登记行为的作出事实清楚，程序合法，符合法律规定，故对原告陈桃珍的诉讼请求依法予以驳回。故此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。”之规定，判决如下:驳回原驳回原告陈桃珍的诉讼请求。案件受理费50元，由原告陈桃珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  夏少亮人民陪审员  周亚琴人民陪审员  郭小琼二〇一九年十二月十二日书 记 员  周海燕