新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0203民初2157号 原告:克拉玛依市博峰物业服务有限公司，住所地：新疆克拉玛依市克拉玛依区准噶尔路****。 法定代表人：宋翔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡君，女，1974年5月20日出生，汉族，该公司员工，住克拉玛依区。 委托诉讼代理人：涂春强，新疆惠和律师事务所律师。 被告:张雪华，女，1967年3月6日出生,汉族,无业,住克拉玛依区。 原告克拉玛依市博峰物业服务有限公司（以下简称博峰物业公司）与被告张雪华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博峰物业公司之委托诉讼代理人胡君、涂春强，被告张雪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博峰物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告缴纳2016年1月1日至2018年12月31日物业管理费5422.80元（1.5元/月/平方米×建筑面积×36个月）。事实与理由:被告名下位于克拉玛依区××区的房屋由原告承担物业服务。现被告欠缴物业管理费5422.80元，原告多次催缴无果，故提起诉讼，判如所请。 被告张雪华辩称，被告认可2016年1月1日至2018年12月31日物业费5422.80元没有缴纳。被告此前一直按期缴费，没有缴纳该期间的物业费是有原因的。原告在小区物业服务不到位。小区电梯经常坏，把人锁到里面，车库卷帘门有电闸的地方经常漏水，下水管线漏了好多年，小区草坪没有人浇水，绿化不好。安全管理方面没有履行物业服务义务，未安装监控和小区单元门锁，导致被告居住的单元时常有陌生人随意出入，居民的人身安全得不到保障。2016年的一天深夜，陌生人砸被告家的大门并踢门，被告次日询问门卫，要求调取监控以便了解昨晚砸门的事情，门卫告知昨晚小区里追出去了3个男人。被告认为小区单元门没有安装门锁、没有监控严重影响到被告的人身安全，快递员晚上送快递被告都不敢开门。被告认为物业公司没有履行职责，如果缴纳物业费等同于纵容物业公司怠于履行职责的行为，所以从那时起就没有缴纳物业费。2019年原告安装了监控，被告缴纳了2019年的物业费。被告认为不缴纳2016年1月1日至2018年12月31日物业费的理由充分。物业费每年1800余元，物业管理服务不到位。原告未尽安全服务义务，导致被告在该小区居住没有安全感，精神受到损失，要求物业公司赔偿被告的精神损失9900元。 本院经审理认定事实如下：被告张雪华是克拉玛依区前进小区58栋126号房屋的业主，该房屋建筑面积100.42元。2015年，原告博峰物业公司与克拉玛依区前进小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，载明“服务范围前进小区54栋、58栋、商铺、、地下车库，物业类型高层住宅楼商业，管理期限2015年1月1日至2017年12月31日，按建筑面积计算物业管理费，高层住宅1.5元/平方米/月，，地下车库6625元/车库/月（不含暖气费），商业物业3.00元/平方米/月”，该合同第二章载明委托管理事项“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑设施维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁、垃圾收集与清运，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序包括安全监控、门岗执勤，管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料，消防服务包括公共区域消防设施维护建立消防管理制度，组织开展社区文化娱乐活动，代收水电费，接受业主和物业使用人对房屋自用部位及设施设备维修养护的委托并合理收费，对违反业主公约的行为采取批评、规劝、警告、制止、罚款诉讼等措施”，该合同第六章第二十四条载明“每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目”，第二十五条载明“物业服务承诺1、按二档物业服务标准提供物业服务，满意度指数85%以上……”，该合同还对其他事项作了约定。该合同附件一载明了“二档服务标准”具体内容，其中“硬件设施条件”第5条载明“小区高层安装视频监控系统，监控区域无盲点，图像清晰。小区具备电子巡更系统。高层住宅按规定设置消防监控室、监控设施设备。”第8条载明“小区绿化率（含水面）占总用地面积30%。”“房屋管理”第1条载明“对房屋共同部位进行日常管理、维修养护并有检查和保养记录。”第2条载明“根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共同部位的使用状况。”第3条载明“每日巡查一次房屋单元门、楼梯通道以及其他共同部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录。”“公共设施设备维修养护”第4条载明“对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。”第5条载明“载人电梯24小时正常运行，出现故障及时排除，设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。”“公共秩序维护”载明“1、小区（高层）主出入口24小时值勤。2、对进出小区的车辆进行登记管理，引导车辆有序通行、停放。3、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时通报业主委员会和有关部门，并及时采取应急措施。4、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查一次，配有安全监控设施，实施24小时监控。5、对进出小区（房屋）的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。”“绿化养护管理”载明：“1、有专业人员实施绿化养护管理。2、每年定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。3、植物生长良好，草坪生长良好，及时修剪、补栽补种，无杂草、杂物。4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫工作，每年定期喷洒药物，预防花草、树木病虫害。” 2018年，原告与前进小区业主委员会续签《物业服务委托合同》，期限从2018年1月1日至2018年12月31日。该合同载明“房屋共有部分、公用设施的日常维修、养护费用（单项500元以下）由物业承担，500元以上根据实际情况与业委会协商处理，并向业主公示。2、单元对讲门铃系统为共用设施，主板更换及门铃系统、门体更换由使用人共同分摊费用或使用公共维修基金承担，闭门器、门锁、合页、把手、门体校正由物业承担。……5、公共绿地养护费用由物业承担，改造更新费用由业主或维修基金承担。……” 被告因物业服务质量问题拒绝缴纳2016年1月1日至2018年12月31日物业费5422.80元。双方发生争议，原告诉至本院。 上述事实，有经当庭出示并质证的《物业服务委托合同》、房屋权属信息查询单及原、被告陈述等证据在案予以证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案《物业服务委托合同》为原告博峰物业公司与前进小区业主委员会签订，该合同约定的物业服务对象是前进小区54栋、58栋全体业主，原告负有向全体业主提供符合合同约定的物业管理服务的义务，享有要求业主交纳物业服务费的权利；被告作为该小区58栋的一名业主，享有接受原告提供物业服务的权利，负有交纳物业服务费的义务。原告要求被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，应当举证证实已经按照合同约定履行了义务。双方争议的小区绿化、监控、安全秩序维护、电梯维修、水管线漏水、被告房屋所在单元门锁等物业服务质量问题，均属于本案《物业服务委托合同》约定的物业服务管理事项。根据合同约定，原告应当提供的服务质量标准为“二档物业服务标准”。“二档物业服务标准”要求“小区高层安装视频监控系统，监控区域无盲点，图像清晰。小区具备电子巡更系统。高层住宅按规定设置消防监控室、监控设施设备。”“对重点区域、重点部位每2小时至少巡查一次，配有安全监控设施，实施24小时监控。”原告未提供与监控相关的证据，并陈述“小区什么地方有监控,具体在什么位置不清楚”。“二档物业服务标准”要求“每日巡查一次房屋单元门、楼梯通道以及其他共同部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录。”2018年续签的《物业服务委托合同》载明“单元对讲门铃系统为共用设施，主板更换及门铃系统、门体更换由使用人共同分摊费用或使用公共维修基金承担，闭门器、门锁、合页、把手、门体校正由物业承担。”原告未提供单元门巡检记录，单元门的门锁属于原告维修范围并由原告承担费用，原告未提供维修记录，并陈述“2015年年底签的服务合同，开发商交接给物业时有门，但是有无锁子不能确定，当时业主在进出时没有正确使用造成门锁损害，在2017年年底有维稳的要求，要求装门锁，因为门锁属于业主的公共部分，必须动用维修基金达到70%才能用来换门锁，物业公司找到业委会，业委会一直迟迟没有解决这个问题，物业公司没有费用做这个事情，经过多次协商，直到现在才解决这个问题。其他的单元业主没有反映这个问题。”“二档物业服务标准”要求“对房屋共同部位进行日常管理、维修养护并有检查和保养记录。”“对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造”，水管线属于共用设施，原告虽陈述“未听说管线漏水情况”，但未提供水管线巡检和保养记录。“二档物业服务标准”要求“载人电梯24小时正常运行，出现故障及时排除，设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象”，原告虽陈述“电梯出现问题后，由专业的维保单位30分钟内到现场”，但未提供电梯维护记录。“二档物业服务标准”要求“1、有专业人员实施绿化养护管理。2、每年定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。3、植物生长良好，草坪生长良好，及时修剪、补栽补种，无杂草、杂物。4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫工作，每年定期喷洒药物，预防花草、树木病虫害。”原告未提供其对电梯正常运行进行管理的记录，并陈述“草坪有斑秃的现象，但是2019年在物业公司会上也提出这个问题，之前是什么状况不太清楚。”综上所述，原告对双方争议的监控、绿化、单元门锁、电梯、水管漏水等服务质量问题的陈述表明，其提供物业服务期间，在单元门管理维护、安全监控、绿化、公共水管、电梯维护等方面的服务质量不符合合同约定的“二档物业服务标准”，原告亦未提供证据证实其提供的物业服务质量符合合同约定的标准。原告在未按合同约定的质量标准履行或完全履行共用设施的维修、养护、管理和维护义务的情况下，要求被告按合同约定的价款支付全额物业服务费无事实和法律依据，原告向被告收取的物业费应当适当减少，结合原告提供物业服务的情况，物业费按70％收取较为合适，即收取3795.96元（5422.80元×70%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、第九十二条之规定，判决如下： 被告张雪华向原告克拉玛依市博峰物业服务有限公司支付物业费3795.96元，于本判决生效之日起三日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，邮寄送达费32.40元，由原告克拉玛依市博峰物业服务有限公司负担17.40元，被告张雪华负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  雷晓霁 二〇一九年十二月三日 书记员  刘 娟