浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民初4704号 原告（反诉被告）：杭州市临安区供销合作总社（原临安市供销合作总社）。住所地：杭州市临安区锦城街道衣锦街**供销大厦**。 法定代表人：祝学文。 委托诉讼代理人：黄开立、钱晓蔚，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州西域大明投资管理有限公司。住。住所地：杭州市临安区锦城街道城中街******/div> 法定代表人：蔡福进。 委托诉讼代理人：杨桂全，浙江凯旺律师事务所律师。 原告杭州市临安区供销合作总社（以下简称临安供销社）与被告杭州西域大明投资管理有限公司（以下简称西域大明公司）股权转让纠纷一案，本院于2018年12月7日受理后，西域大明公司对临安供销社提出反诉,本院亦依法予以受理。本院依法组成合议庭并于2019年6月11日公开开庭进行了审理，临安供销社的委托代理人黄开立，西域大明公司的委托代理人杨桂全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 临安供销社诉称：自2014年开始，原临安市人民政府（以下简称政府）为了推进临安供销社的改革发展，同时加快钱王大酒店的整体改造，提升临安的对外形象，积极对外招商引资，并自2014年8月份开始多次与西域大明公司母公司甘肃大明贸易（集团）有限公司（以下简称甘肃大明公司）进行商谈，2015年1月经政府同意，临安供销社与西域大明公司签订了《钱王大酒店股权转让意向书》，意向书明确在股权转让后两年内完成钱王大酒店四星级或以上标准的改造等约定。2016年5月3日，政府下发府办简复2016B335号简复单，正式批复同意以公开挂牌方式转让临安供销社持有的杭州临安前往大酒店有限公司（以下简称钱王大酒店）全部股权，并且为体现政府支持钱王大酒店进行四星级或以上标准改造升级的力度，对酒店的改造提供了大量的优惠政策。2016年5月，临安供销社在取得政府同意后将其对钱王大酒店持有的全部股权委托临安市公共资源招投标交易中心以挂牌方式进行转让。转让公告、挂牌须知等文件对钱王大酒店的具体资产情况、竞买人的条件、职工安置等进行了明确规定，同时也规定了竞买人竞买成功后在两年内完成酒店的整体改造提升，确保钱王大酒店硬件设施达到国家酒店标准四星级以上。后西域大明公司竞买成功并于2016年6月12日与临安供销社签订了《股权转让合同》，根据该合同约定，钱王大酒店采取股权承债式整体转让方式转让，总价14029.251939万元，其中，股权转让价款为2500万元。同时合同还对前述款项、债务的支付、上述转让公告、挂牌须知规定的主要内容进行了详细约定。《股权转让合同》签订后西域大明公司并没有严格按照合同的约定履行上述款项的支付义务，其中8000万元逾期付款时间长达1年多，截止目前仍有29.251939万元未支付，逾期付款时间已超出近3年。临安供销社为加快钱王大酒店提升改造，于2017年12月11日协助西域大明公司完成钱王大酒店的股权转让变更登记，至此，西域大明公司持有了钱王大酒店的全部股权。在《股权转让合同》履行过程中，临安供销社及政府为了实现钱王大酒店四星级或以上标准提升改造的合同目的，为西域大明公司做了大量的工作，包括延长了土地使用年限、协助西域大明公司拆除西苑楼、多次帮助协调处理西域大明公司收购临安漏电保护器厂遇到的相关问题等等。另外,临安供销社为了解决西域大明公司对钱王酒店改造提升的部分资金问题于2016年7月借给西域大明公司2000万元。但西域大明公司不仅在相关款项支付存在严重逾期违约行为，甚至至今还未全部支付到位，更在合同约定的对钱王大酒店进行四星级或以上标准改造提升这一主要合同义务上严重违约。根据合同约定，西域大明公司应在合同签订后两年内，即2018年6月12日前完成对钱王大酒店进行四星级或以上标准的改造提升，对此临安供销社曾多次安排相关人员与西域大明公司交涉、发函催促其履行，但西域大明公司总以各种理由相推托，拒绝履行上述义务。故提起诉讼，诉讼请求经变更明确为：1、判决西域大明公司向临安供销社支付合同款29.251939万元及该笔款项的逾期付款违约金（以29.251939万元为基数，按每日万分之三为计算标准，自2016年7月29日起计算至西域大明公司付清之日止）。2、判决西域大明公司向临安供销社支付逾期付款8000万元违约金1085.4648万元。3、判决西域大明公司支付给临安供销社违约金500万元（同时临安供销社保留追究西域大明公司其他违约责任的权利）。4、判决本案全部诉讼费由西域大明公司承担。5、判决因本案财产保全产生的支付给第三方的费用7万元由西域大明公司支付给临安供销社。 针对临安供销社的起诉，西域大明公司答辩称：一、不同意临安供销社要求西域大明公司支付合同款29万余元及相应违约金的诉请。西域大明公司所称的29万元无需支付。在合同谈判过程中，双方均认可合同总价为1.4亿元，在相关的政府批复中也是按照1.4亿元进行的工作安排，在实际签订合同的过程中，临安供销社方称为了让合同看上去好看点，需要写个零头上去，但是无需支付。从合同的实际履行来看，直到本次临安供销社提出该笔29万余元前，近三年的时间各方也从来没有提及需支付该款项。临安供销社此时提出该笔款项有违诚实信用原则。二、不同意临安供销社要求支付逾期付款8000万元违约金的诉请。临安供销社称西域大明公司逾期付款一年多与事实不符。在临安区人民政府简复单中明确，8000万元的来源为向银行申请并购贷款，并且政府对该笔贷款予以70%的贴息。西域大明公司签订了案涉合同后，及时向银行申请了并购贷款，2016年7月15日，中国银行浙江分行即以浙中银电复[2016]2187号文件批复了向西域大明公司发放8000万元并购贷款的申请，此时西域大明公司已经具备随时支付该8000万元的条件，但是因为临安供销社在办理土地证方面存在进展缓慢问题，银行表示最好等土地证办好再予以放贷，后因办证时间无法确定，直到2016年8月26日银行与西域大明公司与临安供销社协商先行签订借款合同，同样因为土地证问题，导致直到2016年12月8日，银行才将8000万元贷款转至西域大明公司账户，12月8日转至钱王酒店账户。后因银行方面要求土地证办好方可动用该笔资金，经区政府协调，双方同意将该笔8000万元贷款先行归还银行。经临安区政府主要领导协调，2017年7月10日双方在临安供销社七楼会议室达成补充协议，8000万元在土地证办好之后5天之内付4000万元，首付之后30天内再支付4000万元。临安供销社于2017年10月27日方才完成土地证办理，临安供销社提出需要资金周转，西域大明公司于2017年9月25日、2017年10月19日分别支付2000万元，2017年11月30日支付剩余尾款4000万元，完全符合双方约定。西域大明公司于原合同约定的时间内完成了并购贷款的申请，因临安供销社的原因导致贷款于2016年12月8日实际支付到位，应当视为西域大明公司按时完成了付款义务，且双方在该笔贷款归还银行后，就款项支付问题达成了补充协议，且按照补充协议予以履行，临安供销社主张逾期付款与事实不符。三、不同意临安供销社要求西域大明公司支付500万违约金的诉请。西域大明公司没有违反合同约定，临安供销社要求西域大明公司支付500万元违约金无事实根据。首先，临安供销社的主张不符合双方的本意，且情势发生重大变化，临安供销社以合同签订两年为期限要求西域大明公司完成四星级改造违背客观规律。2015年1月21日，西域大明公司的母公司东方大明公司与钱王大酒店时任股东浙江钱王集团有限公司及浙江钱王大酒店集团有限公司职工持股会签订的《股权转让意向书》第三条约定，“丙方保证在股权受让后两年内，按照《钱王大酒店改造计划书》之项目改造设计方案，完成对钱王大酒店的整体改造提升……”。临安供销社提交的证据材料2015年9月21日的《协调会议纪要》里面表述为“市供销社要加快推进钱王大酒店整体股权转让的相关工作，力争在9月底前完成挂牌准备工作，十月中旬前挂牌。股权交易生效后，政府负责协助大明贸易集团加快实施酒店四星级改造步伐，确保2年内完成改造工程，于2017年国庆前改造完毕，精彩亮相。”临安市人民政府府办简复单批复内容为“股权交易生效后，要督促投资商按照规划设计方案要求，加快实施酒店四星级改造步伐，确保两年内完成改造工程，重新开张营业。”因为临安供销社迟迟未能完成钱王大酒店项目土地办证问题，在2017年5月31日发布的《专题协调会议纪要》中记载：“会议认为，自钱王大酒店挂牌出让以来，因历史遗留问题较多，钱王大酒店改扩建工程推进相对缓慢。各相关部门要从提升临安城市形象，完善城市功能的高度，能力合作，克服困难，加快推进项目前期，确保改扩建项目早日动工。”2017年11月17日发布的《专题协调会议纪要》中明确记载“会议要求：1、按照尊重历史的原则，处理好产权交易、土地并宗等历史遗留问题，必须处置到位方可实施；……3、重新补签协议，要求按四星有酒店标准改建，并明确定位、年限、开竣工时间；4、由国土部门牵头落实天目科技宗地合并相关工作，并宗手续完成后方可办理规划审批手续。”可以看出，直至2016年5月3日临安区政府出具简复单前，双方一直按照股权交易完成来作为计算两年内完成酒店提升改造的起点，西域大明公司出于对供销社的信任，在签订《股权转让合同》时并未发现合同中的“合同签订后两年”这个细节，但是从之后的合同履行情况来看，因临安供销社办理土地出让手续进展缓慢，临安区政府多次以政府会议纪要的形式确认了项目的进展情况，在2017年11月17日的《专题协调会议纪要》（临府纪要[2017]53号）更是明确提出了“重新补签协议，明确定位、年限、开竣工时间”，此时，钱王大酒店的股权尚未完成工商变更登记，而这些会议临安供销社均有参加或列席。故临安供销社主张2018年6月12日前西域大明公司应当完成酒店四星级升级改造与双方本意不符，在股权工商变更登记前，钱王大酒店的全部股权还由临安供销社持有，要求西域大明公司投入大量资金完成酒店升级改造显然是不现实的。并且，将酒店升级改造设置一个固定的完成时间，但开始时间却存在极大不确定性因素，特别是在本案中，直至2017年12月11日才完成股权工商变更登记，按临安供销社的要求，在2018年6月12日完成酒店提升改造显然违背客观规律，西域大明公司根本不可能在短短半年时间内完成建房和装修。且不论临安供销社于2017年12月11日才将股权变更到西域大明公司名下是否有过错，仅从临安供销社留给西域大明公司的时间来说，情势发生重大变化，该条款客观上无实现的可能性，临安供销社以此为由主张西域大明公司违约与情与理与法均不相符。其次，双方约定，关于钱王大酒店项目的国有建设用地使用权出让，由西域大明公司出资人民币1500万元，临安供销社包干使用，实际交纳出让金或税费少于1500万元的，多出部分归临安供销社所有，实际交纳出让金或税费多于1500万元的，不足部分由临安供销社补足。因临安供销社原因，直至2017年10月才将不动产权证办至钱王大酒店名下。2017年12月11日，双方办理完成股权变更工商登记后，西域大明公司收到临安供销社移交的不动产权证后，发现不动产权证记载的土地用途、面积与资产评估报告记载的不符，自2017年12月28日起，数次发函要求解决，但临安供销社却置之不理，除了2018年9月11日向西域大明公司发了一封催促项目启动的函外，再无音讯。临安供销社办理出的不动产权证面积与性质与约定不符有错在先，在西域大明公司提出异议后拒不正面回复在后，在此情况下，因临安供销社的履行不符合约定，根据《合同法》合同履行之规定，西域大明公司有权中止后续的酒店提升改造工作。再次，在2017年12月28日因不动产权证问题向临安供销社发函交涉前，西域大明公司一直在积极履行合同。双方于2016年6月12日签订《股权转让合同》，西域大明公司于6月27日开始就聘请中国联合工程有限公司完成了技术咨询、工程勘察、工程设计等事宜，在2017年10-11月期间完成了工程监理、电力工程、能源管理、室内设计等多家单位的合同签订，部分已经支付了首期款，仅仅是准备工作，西域大明公司就已经投入了近300万元人民币，因为日照问题，西域大明公司斥资1800万元购买了杭州漏电保护器厂的房产及土地，为了与原钱王大酒店项目用地保持一致，西域大明公司向政府申请将杭州漏电保护器厂地块的用地性质从住宅变更商服，连土地级差款也没主张。建设工程开工建设需要办理出《开工许可证》，而办理开工许可证又需将案涉土地登记到钱王大酒店名下，可谓万事俱备，只待土地证。在2017年12月11日股权变更过户后，西域大明公司本以为事情能很快得到解决，所以在2018年1月31日就与耀华建设管理有限公司签订了工程预算编制、招标代理委托合同，但之后临安供销社对西域大明公司提出的问题置之不理，并且，因实际办理出的土地证面积较之前资产评估报告中的面积少，导致原设计的图纸无法通过规划审批，又因土地证办出时间过晚，一些国家标准更新导致原来的设计不符合规范，给西域大明公司造成了极大的经济损失。四、不同意临安供销社要求西域大明公司支付全部诉讼费用的诉请。根据《诉讼费交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉负担，胜诉方自愿承担的除外。诉讼费如何承担西域大明公司请求法庭依法判决。五、不同意临安供销社要求西域大明公司支付因财产保全而支付给第三方的7万元费用的诉请。临安供销社要求西域大明公司支付其因财产保全而支付给第三方的7万元费用无事实和法律依据。临安供销社支付的7万元费用，应该由其自己承担。双方对财产保全费用没有约定，也没有法律规定财产保全被申请人需承担财产保全担保费用。综上，请求驳回临安供销社的全部诉讼请求。 西域大明提起反诉称：2016年6月12日，西域大明公司与临安供销社就钱王大酒店转让事宜，签署《股权转让合同》一份，合同约定以2016年3月25日为基准日，钱王大酒店的资产、负债及相关情况以临安钱王资产评估有限公司于2016年4月28日出具的资产评估报告为准，如钱王大酒店截止2016年3月25日的所负债务超出资产评估报告的，超出部分由临安供销社承担偿还责任，临安供销社向西域大明公司转让钱王大酒店100%股权，西域大明公司支付股权转让款人民币2500万元，承担钱王大酒店债务人民币100292519.39元，另双方约定西域大明公司出资人民币1500万元，临安供销社负责包干综合办理土地使用权出让（含补办出让手续、延长国有土地使用权年限和划拨及无证变更为出让等）及过户一切手续。合同签订后，西域大明公司已支付了全部转让款人民币1.4亿元，为尽快完成酒店的升级改造，西域大明公司立即聘请了相关专业机构进行技术咨询、工程勘察、规划设计等准备工作，为配合政府工作，还完成了相关建筑的拆除工作，为实现改扩建四星级酒店，西域大明公司又花费人民币1800万元购置了杭州临安漏电保护器厂的房屋。但是，临安供销社却因自身问题，导致在2017年12月方才与西域大明公司完成股权转让手续，此时距股权转让合同签订已经过去整整一年半时间。2017年12月，临安供销社将全部股权转让到西域大明公司名下后，西域大明公司收到临安供销社移交的不动产权证，此时西域大明公司才发现，临安供销社提供的不动产权证上记载的土地用途为住宿餐饮用地，且面积仅为14036平方米，这与资产评估报告中载明的用途和面积均不相符，随后，西域大明公司以钱王大酒店的名义自2017年12月28日开始到2018年12月22日向临安供销社发了4次函，以西域大明公司名义委托律师于2018年12月4日向临安供销社发了律师函一份，要求解决土地性质错误及面积与约定不符问题，但临安供销社除了罔顾西域大明公司的合理诉求，于2018年9月11日发了一次要求西域大明公司尽快启动酒店扩建的函件外，对西域大明公司的正当要求从未予以任何回复，甚至连西域大明公司对该催告函的回复也置之不理。西域大明公司进一步发现，临安供销社在办理土地使用权出让手续过程中，违反合同约定、未经西域大明公司同意，以钱王大酒店的名义，擅自在2017年5月27日与国土部门签订的土地使用权出让合同中将土地用途变更为住宿餐饮用地，并且在该合同中已经明确该宗土地中归属于钱王大酒店的面积仅为14036平方米，但临安供销社一直未明确告知西域大明公司。西域大明公司根据合同约定的国有土地使用权面积，已经完成了规划设计等准备工作，西域大明公司要求临安供销社按照股权转让合同约定补齐少交付的224.77平方米，如临安供销社无法交付，将给西域大明公司造成巨大的经济损失，对于临安供销社给西域大明公司造成的各种损失，西域大明公司将另行起诉，追究临安供销社的法律责任。因临安供销社严重违反合同约定，导致西域大明公司的钱王大酒店改扩建工作无法正常开展，花费1.4亿元购置的钱王大酒店因改扩建未完成而一直闭门歇业，一些建筑技术标准更新导致原有设计已不符合要求而作废等，给西域大明公司造成了巨大的损失，故提起诉讼，诉讼请求经变更明确为：1、判令临安供销社向西域大明公司支付国有建设用地从旅馆用地变更为商服用地花费的土地出让金人民币717.9039万元及契税人民币21.896067万元。2、判令临安供销社承担违约金人民币500万元。3、判令临安供销社赔偿西域大明公司财务成本损失人民币767.506849万元（从2017年10月13日起，以人民币1.4亿元为基数，按中人国民银行同期贷款年利率4.35%计算，暂计至2019年1月16日，之后计算至符合约定土地使用权性质的不动产权证书办出为止）。4、判令临安供销社立即向税务部门清缴2017年12月11日前应当承担的钱王大酒店有限公司应缴的房产税、土地税，并承担全部滞纳金。5、判令临安供销社承担本案全部诉讼费用。 针对西域大明公司的反诉，临安供销社答辩称：一、西域大明公司的第1项诉讼请求没有任何事实与法律依据。西域大明公司自己去变更土地性质是其自己经营的问题，与临安供销社没有任何关系，不应由临安供销社承担责任。二、第2项诉讼请求没有任何事实与法律依据。从合同履行的情况来看，正是西域大明公司一直在违约，临安供销社并不存在任何违约行为。退一步而言，即使临安供销社有可能违约的情况下，也不可能造成500万元的实际损失。三、第3项诉讼请求也没有任何事实与法律依据。自始至终都是因为西域大明公司自身的原因造成四星级酒店改造义务不能继续履行，与临安供销社没有任何关联，责任应该由自己承担。四、第4项诉讼请求没有任何的事实与法律依据，应该予以驳回。五、关于第5项请求法院依法予以裁决。西域大明公司称临安供销社包干负责综合土地使用权补办手续等，合同没有这样的约定，临安供销社不予认可。2017年12月才完成股权转让手续，是因为西域大明公司一直逾期付款才造成股权无法进行变更。至于土地范围、住宿餐饮用地完全符合双方当时的约定的，评估报告清楚记载当时土地整体评估的依据是统一办理为住宿、餐饮用地，并以此为标准形成了评估价格。住宿餐饮用地完全符合合同约定，也符合挂牌出让的标准。交付的土地范围完全符合合同的约定，范围本身并没有减少，完全符合红线的约定。之所以减少的面积，是由于当时第三方测量单位是根据规划部门的要求对道路进行了一定的调整，计算的时候减少了200多平方米，跟交付完全没有关系，即使面积上有一定的变化，也不是由于临安供销社造成的。综上，请求法庭驳回西域大明公司的全部反诉请求。 为证明自己的主张，临安供销社向本院提交了下列证据： 1、《协调会议纪要》，用于证明2015年9月21日，原临安市人民政府与西域大明公司母公司东方大明公司就钱王大酒店整体股权转让进行了磋商并达成了一致意见，其中对钱王大酒店的四星级升级改造、政府的优惠政策等给予了明确。 2、《股权公开挂牌转让的请示》、《临安市人民政府公文处理简单复单》，用于证明原临安市人民政府为了钱王大酒店能够改造升级到四星级以上的标准同意给与股权受让方大量的优惠政策。 3、《股权转让意向协议》，用于证明双方于2016年5月9日签订了一份钱王大酒店股权转让意向协议，其中明确约定西域大明公司应在签订正式合同后两年完成钱王大酒店的四星级或以上的改造。 4、《挂牌文件》、《股权转让合同》，用于证明：临安供销社对其所有的钱王大酒店全部股权进行挂牌转让、西域大明公司竞买成功，双方签订正式转让合同，合同中明确约定的主要义务为西域大明公司在两年内对钱王大酒店进行四星级或以上标准的升级改造，同时还约定了违约责任等内容。 5、银行凭证、钱王大酒店工商信息，用于证明西域大明公司于2016年6月3日前支付完2500万元股权转让款、双方于2017年12月完成股权变更登记手续。 6、《土地产权证》，用于证明土地权证上的用途明确为餐饮和酒店，符合双方合同的约定。 7、《借款协议》、《临安中队关于钱王大酒店登高面测试情况的说明》，用于证明：临安供销社为了解决西域大明公司对钱王大酒店四星级或以上的升级改造借给了西域大明公司2000万元。 8、确认书，用于证明双方曾于2016年7月19日就钱王大酒店股权转让事宜办理过资产、经营权等交接手续。 9、资产评估报告，用于证明案涉土地在评估拍卖时按住宿餐饮进行评估，临安供销社并没有违约。 10、评审会签到单等材料，用于证明案涉土地用途西域大明公司明知。 11、土地出让合同中的红线图，用于证明临安供销社交付给西域大明公司的土地符合合同约定，并没有减少。 12、网上银行电子回执单，用于证明临安供销社补交9354502元土地出让金的事实。 13、银行支付凭证，用于证明西域大明公司截止2017年11月30日止尚有292519.39元合同款未支付。 14、案件所涉土地测绘图，用于证明土地面积有误差是由于道路规划调整造成。 15、情况说明，用于证明土地因主体不同无法合并的事实，该事实并不是导致西域大明公司酒店改扩建工程缓慢的原因。 16、银行凭证和发票，用于证明临安供销社因为保全担保，支付给保险公司7万元的担保费用。 就临安供销社提供的上述证据，西域大明公司质证认为：对证据1真实性无异议，但该协议对于酒店四星级改造约定的期限起点是股权交易生效，并且对于出让金仅仅约定为600万元，对于土地的用途没有明确表述。对于证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，但该项目是政府招商引资项目，文件内容属于配套政策，并不能理解为仅仅是为了酒店的四星级改造而给予的大量优惠政策。对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议。对于证据4的真实性、合法性、关联性没有异议，但股权转让合同第八条第5点的约定可以证明临安供销社的诉讼请求与合同约定不符。对于证据5的真实性、合法性、关联性没有异议，但临安供销社没有完整的提交西域大明公司为该合同支付的全部款项凭证。对证据6的真实性、合法性、关联性没有异议，正好证明临安供销社办理的土地产权证在土地性质及面积方面不符合双方的约定。证据7与案件无关。对证据8的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据9的真实性没有异议，但并不能证明双方对于转让的土地性质按照住宿、餐饮用地进行约定，仅能证明临安供销社在进行价格计算的时候，要求评估公司按照餐饮用地的价格进行评估。对证据10的真实性有异议，签到单与后面的文件相隔时间较远，不能证明签到当时会议涉及内容，即使钱王大酒店有员工参与了相关会议，也不能否定临安供销社的违约事实。证据11临安供销社的证明目的与其他证据冲突，临安供销社称减少的面积是测绘误差，但在第14份证据中称是由于道路规划调整。对证据12的真实性、合法性、关联性没有异议。证据13需要与财务人员进行核实。对于证据14，即使减少的面积是因道路退让引起，临安供销社也有义务在出现这种情况的时候及时告知西域大明公司，临安供销社隐瞒该事实同样需要承担相应的违约责任。对证据15的真实性没有异议，但不能达到临安供销社的证明目的。对证据16真实性无异议，但不应由西域大明公司负担。 就临安供销社提供的上述证据，本院经审查认为：证据1-6、8-9、11-16可以证明案涉相关事实，对其证明效力予以确认；证据7与本案无关联性，证据10尚不足以证明临安供销社主张的待证事实，对其证明效力不予确认。 为证明自己的主张，西域大明公司向本院提交了下列证据： 1、《股权转让意向书》，用于证明2015年1月21日西域大明公司母公司与钱王大酒店原股东在原临安市政府见证下就股权转让达成意向的事实。 2、《股权转让合同》，用于证明双方就国有土地使用权出让及过户约定由临安供销社包干办理，西域大明公司支付1500万元的事实。 3、银行转账凭证，用于证明西域大明公司已按合同约定按照临安供销社的指示支付全部合同款项的事实。 4、《资产评估报告》，用于证明合同约定的《资产评估报告》中明确载明的土地使用权性质及面积。 5、《国有土地使用权证》，用于证明股权转让合同涉及的国有土地使用权原土地性质。 6、《不动产权证》，用于证明西域大明公司收到的不动产权证于2017年10月27日办理，且土地使用权性质、面积与合同约定不符。 7、《国有建设用地使用权出让合同》，用于证明临安供销社在办理土地使用权出让及过户手续过程中将土地用途变更以及明知土地面积少于约定的事实。 8、《函》及《律师函》，用于证明西域大明公司就土地使用权性质与面积不符的问题多次向临安供销社发函要求解决的事实。 9、照片，用于证明2017年底为配合政府工作，西域大明公司已经就部分建筑进行了拆除工作。 10、合同、发票及转账凭证，用于证明西域大明公司积极履行合同，为酒店升级改造完成大部分前期准备工作的事实。 11、《房产转让合同》，用于证明西域大明公司因钱王大酒店升级改造购买杭州临安漏电保护器厂房产的事实。 12、《钱王大酒店改扩建工程项目规划设计方案》，用于证明西域大明公司积极履行合同义务，已经委托专业机构完成酒店改造方案的事实。 13、《专题协商会议纪要》，用于证明因历史遗留问题导致钱王大酒店改扩建工程进展缓慢且区政府就酒店改建要求补签协议且需在与天目科技宗地合并手续完成后方可办理规划审批的事实。 14、《国有土地使用权出让补充合同》。 15、非税收入缴款书及完税证明。 16、银行转账回单。 证据14-16共同用于证明西域大明公司为将土地性质变更为符合合同约定的商服用地补缴土地出让金及契税的事实。 17、浙中银垫付20162187号关于杭州西域大明投资管理有限公司授信的批复，用于证明中国银行已于2016年7月15日批准向西域大明公司授信并购贷款8000万元的事实。 18、人民币借款合同，用于证明2016年8月26日西域大明公司与中国银行临安分行签署了8000万元并购贷款合同的事实。 19、资金往来凭证，用于证明2016年12月8日西域大明公司将中国银行的8000万元贷款转入钱王大酒店账户的事实，该笔款项于2017年2月份返还给了银行。 20、工作笔记节选，用于证明2017年6月7日经临安区相关领导协调，2017年7月3日、2017年7月10日西域大明公司与临安供销社就并购贷款8000万元支付问题达成补充协议的事实。 就西域大明公司提供的上述证据，临安供销社质证认为：对证据1真实性没有异议。对证据2真实性没有异议，但对证明内容有异议，合同并未约定临安供销社包干办理。对证据3的真实性没有异议，但不能证明合同款已经全部支付完毕，还剩29万余元没有收到，银行凭证跨度时间非常长，可以证明西域大明公司一直没有按照合同约定履行付款义务。对证据4的真实性没有异议，资产评估报告第16页载明了当时土地价格是根据商业服务（住宿餐饮）用地进行评估的，之所以出现这样的情况，主要是因为当时土地有不同的产权证，而且有不同的使用性质，为了方便出让统一进行评估，意味着后面出让时土地的产权性质就是按照住宿、餐饮进行办理。对证据5的真实性没有异议，也说明当时土地使用权性质比较复杂。对证据6的真实性没有异议，可以证明临安供销社办理的土地使用权的性质符合评估报告内容的约定。对证据7的真实性没有异议，但对证明目的有异议，一开始到土管部门了解面积减少原因时，因为没有找到档案资料中的测绘凭证，所以土管部门的工作人员答复时推断可能是因为现场检测有误差造成的，后来通过进一步了解最后发现实际上是因为道路规划调整造成的。对证据8中的函真实性没有异议，确实也收到过，对于律师函到底有没有收到现在也无法确认，均不能达到西域大明公司的举证目的。对证据9的真实性无法确认。对证据10的真实性有异议，即使真实也可以证明酒店四星级改造可以进行，没有任何阻碍。对证据11的真实性没有异议，关联性有异议，该证据内容并不影响西域大明公司的酒店进行升级改造。对证据12的真实性无法确认，即使真实也可以说明酒店改扩建是可以进行的。对证据13的真实性没有异议，但对关联性有异议，实际上很多情况下政府也并不是非常清楚相关事项，包括酒店改造不能进行的原因、两块土地到底能不能合并，开完会以后双方并未继续签订补充协议，两块土地之所以没办法进行合并是因为主体不同，双方早就知道该事实，此后双方也没有到土地规划部门进行变更，也并不影响西域大明公司对酒店进行改造。对证据14—16的真实性没有异议，但与本案无关联性，这是西域大明公司的商业自主行为。证据17银行批复没有银行盖章，对真实性不予认可。证据18没有原件，对真实性也不予认可。对证据19的真实性没有异议，8000万元并不是为了支付并购款，是用于四星级改造，因为当时西域大明公司已经停下来不想再进行改造，所以将款项又返还给了银行。对证据20的真实性、合法性、关联性不予认可，这是单方制作的笔记，并不能说明双方达成补充协议，到目前为止也没有看到补充协议。 为证明工作笔记及其记载内容的真实性，西域大明公司还向本院申请史国荣出庭作证，为查明案件事实，本院依法予以准许。史国荣到庭陈述的主要内容为：本人2016年是西域大明公司的董事长助理，酒店停业之后是副总经理，现在是酒店负责人。2016年6月份申请银行贷款，7月份银行通知我贷款审批下来了，供销社回复我土地证快下来了，一直等到2016年12月份，银行经理说贷款不在12月31拿走，就拿不走了。我们就逐级汇报，临安政府承诺土地证快下来了，但是一直没下来。银行说8000万贷款已经放到了钱王大酒店账户监管了，土地证不下来不能用。到了17年，银行利息90多万我们付了。那时候酒店产权证很多权属不统一，要修正、挂牌，走程序，临安政府还答应给承担，叫我们安心做下去，等证有把握了，我们再去付钱。2017年6月份，副区长更换了，6月7号他带着工作人员到滨江和我们洽谈，笔记本有记载。6月10几号，我被他们叫到供销社说付款方式等等，书面的合同没定，到了2017年10月份，供销社说证快办好了，董事长让我尽快付钱。我们打完钱后，过了两个月证办好了，2017年12月11日工商登记变更成功。合同约定1.4亿，还有29万的零头。有零头是因为供销社提出合理规避税务，我们约定转让价格少一点，其他是借款，后来签合同时候是有零头的。这29万我问供销社怎么办，供销社说以后平账可以平掉，等等。西域大明公司认为证人证言与笔记相互印证，8000万元并没有逾期支付。临安供销社质证认为：对证人证言真实性有异议，要土地证办下来才能贷款不符合事实，并不需要钱王大酒店把证办出来，事实也是银行贷款已经贷下来了，至于证人称款项不能用也不予认可，到目前为止也没有提供不能用的证据；付款期限进行调整的问题，也仅仅是一个意向，双方并没有正式签订补充协议，不能证明双方对8000万的支付期限和条件作出了调整。 就西域大明公司提供的上述证据，本院经审查认为：证据1-19可以证明案涉相关事实，对其证明效力予以确认；证据20及证人证言系西域大明公司员工单方制作或单方陈述，缺乏其他客观证据印证，对其证明效力不予确认。 根据各方当事人提供的有效证据和当事人陈述，本院经审理查明的事实如下： 2015年9月21日，临安市人民政府与甘肃大明贸易集团有限公司形成《关于钱王大酒店整体股权转让相关问题的协调会议纪要》一份，纪要载明双方一致同意，以1.3亿元的价格对钱王大酒店进行整体股权转让。股权交易生效后，政府负责协助，甘肃大明公司加快实施酒店四星级改造步伐，确保2年内完成改造工程，于2017年国庆前改造完毕。大明贸易集团要确保到位资金1.1亿元，其中首付到位资金3000万元，其与由大明贸易旗下公司或杭州华美达酒店作为贷款主体，向中国银行临安市支行进行并购融资8000万元，等等。 2016年4月28日，临安钱王资产评估有限公司根据钱王大酒店公司的委托，作出《临安市钱王大酒店有限公司股权转让资产评估项目资产评估报告》【临钱评报字第（2016）第18号】。评估报告载明：本次纳入评估范围的土地使用权共计面积为14260.77平方米，包括权属钱王大酒店公司的国有出让土地、转让交易已确认且正在办理产权证过户的国有出让用地、正在办理国有土地出让程序的土地；根据委托方提供的《关于土地使用权评估范围和对象的说明及承诺》，要求对上述土地作为整块土地按国有出让商业服务（住宿餐饮）用地、准用剩余年限按40年进行评估，等等。 2016年4月28日，临安供销社向临安市政府提交《关于实施临安市钱王大酒店有限公司股权公开挂牌转让的请示》。2016年5月3日，临安市政府就该请示作出府办简复第2016B335号简复单，载明：1、同意临安供销社以1.4亿元总价对钱王大酒店进行股权整体转让，股权交易生效后，要督促投资商按照规划设计方案要求，加快实施酒店四星级改造步伐，确保两年内完成改造工程。2、投资商要确保到位资金1.2亿元，其中首付到位资金4000万元，其余8000万元由投资商旗下公司资产作为抵押向银行申请并购贷款……4、同意对西苑楼及锅炉房区块进行拆除，并在规划许可的条件下新建九层连体裙房。5、同意将酒店现有土地出让到钱王大酒店名下，土地使用终止期限调整为2054年4月。6、由市供销社负责将现房产、土地权证，从市供销社名下变更到钱王大酒店名下，等等。简复单还对协助投资商回购或长期租赁解百钱王商厦、责任部门落实专人做好项目审批、对外协调等事项提出了要求。 2016年5月9日,临安供销社（甲方）与西域大明公司（乙方）就乙方参加钱王大酒店公司股权公开竞买，并在竞得该股权的情形下双方股权转让相关事宜达成意向，订立《股权转让意向协议》一份，协议约定的主要内容有：一、甲方同意将其持有的目标公司100%股权转让给乙方，乙方同意受让该股权。目标公司截至2016年3月25日的资产、负债及相关情况以临安钱王资产评估有限公司于2016年4月28日出具的资产评估报告【临钱评报字第（2016）第18号】为准。该股权转让价格为挂牌成交价。二、根据资产评估报告，截至2016年3月25日，目标公司尚欠甲方及相关方共计100292519.39元，该款乙方自愿加入承担。该款乙方应于正式股权转让合同签订之日起三日内支付给甲方2000万元，于正式股权转让合同签订之日起四十五日内支付给甲方80292519.39元。三、甲方应在乙方全额支付股权转让款（挂牌成交价），以及债务清偿款100292519.39元，且乙方已将目标公司土地出让金及过户费用的账面应付金额1500万元缴存至目标公司另行开立的账户后七个工作日内配合乙方完成目标公司章程的修改，以及该股权的工商变更登记手续。四、乙方应在正式股权转让合同签订后两年内，完成对钱王大酒店的整体改造提升，确保钱王大酒店达到国家酒店四星级或以上标准。五、乙方竞得该股权后，甲方及临安市人民政府需予以协助、配合、支持的事项，双方同意按临安市政府公文处理简复单（府办简复第2016B335号）办理，等等。 2016年5月12日，钱王大酒店公司股权转让项目在临安市公共资源招投标交易中心挂牌并进行了公告。转让公告及转让须知均特别提示：与股权转让合同履行相关的钱王大酒店股权转让资产评估报告、改建方案、职工安置方案及市政府相关批复文件（府办简复第2016B335号）等资料由竞买人向转让人书面申请取得。后该股权由西域大明公司竞得。 2016年6月12日，临安市供销社（甲方）和西域大明公司（乙方）订立《股权转让合同》一份，合同约定的主要内容有：一、甲方将其持有的目标公司100%股权转让给乙方，乙方同意受让该股权。目标公司截至2016年3月25日的资产、负债及相关情况以临安钱王资产评估有限公司于2016年4月28日出具的资产评估报告【临钱评报字第（2016）第18号】为准。二、该股权转让价款为2500万元，乙方应于本合同签订之日起三日内将股权转让款全额支付至甲方账户。三、根据资产评估报告，截至2016年3月25日，目标公司尚欠甲方及相关方共计100292519.39元，该款乙方自愿加入承担，与目标公司作为共同债务人承担连带清偿责任。该款乙方及目标公司应于本合同签订之日起三日内支付给甲方2000万元，于本合同签订之日起四十五日内支付给甲方80292519.39元。四、甲方应在乙方全额支付股权转让款2500万元，以及债务清偿款100292519.39元，且乙方已将目标公司土地出让金及过户费用的账面应付金额1500万元缴存至目标公司另行开立的账户后十五个工作日内配合乙方完成目标公司章程的修改，以及该股权的工商变更登记手续。如实际发生的土地出让金及过户费用超出1500万元的，超出部分由甲方承担，如实际发生的费用低于1500万元，差额部分由乙方支付给甲方。五、乙方应在正式股权转让合同签订后两年内，完成对钱王大酒店的整体改造提升，确保钱王大酒店达到国家酒店四星级或以上标准。六、乙方竞得该股权后，甲方及临安市人民政府需予以协助、配合、支持的事项，双方同意按临安市政府公文处理简复单（府办简复第2016B335号）办理。七、如乙方未能按本合同约定按时足额履行付款义务的，应每日按逾期总额的万分之三向甲方支付违约金；如逾期超过六十日的，甲方有权单方解除合同，乙方已支付给甲方的款项，甲方不予返还。如因乙方原因未能在本合同签订后两年内完成对钱王大酒店的整体改造提升，并达到国家酒店四星级或以上标准的，应向甲方支付违约金500万元。甲乙双方任乙方违反本合同其他约定义务的，应向对方支付违约金500万元，等等。 2016年7月19日，临安供销社与西域大明公司签署确认书一份，西域大明公司确认钱王大酒店公司的经营管理权已于2016年7月1日整体移交给西域大明公司接管，与钱王大酒店公司有关的经营证照、印鉴、行政与审批文件、人力资源档案、财务账册、业务档案等所有文件、资料等也均已一并移交给西域大明公司，等等。此后，钱王大酒店公司陆陆续续开始改扩建工程招投标、项目规划设计等多项准备工作，但至今工程远未完成。 2017年5月16日，临安市政府组织召开会议并形成临府纪要【2017】23号专题协调会议纪要，会议纪要载明的主要内容有：一、会议认为，自钱王大酒店挂牌出让以来，因历史遗留问题较多，钱王大酒店改扩建工程推进相对缓慢。二、会议明确：1、项目涉及原钱王大酒店宗内土地，按照（府办简复第2016B335号）明确的要求执行，由市国土资源部门负责，在5月底前完成土地出让。2、针对酒店并购的杭州临安漏电保护器厂所涉地块土地和房产性质不一致的情况，经企业申请，同意对该地块土地性质进行调整，由住宅用地性质调整为商业用地，产生的土地出让金级差不予返还。市国土资源局与规划建设局负责做好土地性质调整和规划对接工作。钱王大酒店和临安漏电保护器厂之间交易合同的履行，由锦城街道负责，市供销社配合，协助酒店做好合同纠纷的调处工作……6、土地出让手续到位后，市规划建设局抓紧启动项目规划涉及方案的联审报批工作，确保7月底完成报批。在此基础上，业务单位要确保在8月底前完成施工图涉及和施工许可证办理，力争改扩建工程开工。临安供销社相关工作人员参加了该会议。 2017年5月27日，临安市国土资源局与钱王大酒店公司订立《国有土地使用权出让补充合同》一份，约定的主要内容有：一、受让人出让和划拨方式取得位于钱王大酒店建设用地使用权，并颁发了78本国有建设用途使用权出让权证书和不动产权证书。因出让宗地土地用途、年限、面积等内容调整，特签订本补充合同。二、因钱王大酒店公司实际使用宗地中土地性质不一致，使用年限不一致，土地用途不统一等情况，报市政府同意将上述宗地合并为一宗土地，总用地面积确定14036平方米，拟同意将土地用途统一确定为住宿餐饮用地。三、受让人按评估价格全额补缴土地出让金2363.3675万元，等等。 2017年11月3日，临安市政府组织召开会议并形成临府纪要【2017】53号专题协调会议纪要，会议纪要载明的主要内容有：一、会议明确，钱王大酒店改扩建项目规划设计方案总体布局基本可行，原则同意该项目规划设计方案。二、会议要求：1、按照尊重历史的原则，处理好产权交易、土地并宗等历史遗留问题，必须处置到位方可实施；2、规划技术指标再合适，尤其是停车位要满足；3、重新补签协议，要求按四星级酒店标准改建，并明确定位、年限、开竣工时间；4、由国土部门牵头落实天目科技宗地合并相关工作，并宗手续完成后方可办理规划审批手续，等等。临安供销社相关工作人员参加了该会议。 另查明：2015年1月28日，甘肃东方大明贸易（集团）有限责任公司向临安供销社支付2000万元。2016年6月3日，西域大明公司向临安供销社支付500万元。2016年6月16日，钱王大酒店公司向临安供销社支付2000万元。2017年8月25日，钱王大酒店公司向临安供销社支付2000万元。2017年10月12日，钱王大酒店公司向临安供销社支付2000万元。2017年11月30日，钱王大酒店公司向临安供销社支付4000万元。另，1500万元土地出让金及过户费用西域大明公司亦已支付。 2016年8月，西域大明公司与中国银行临安支行订立借款合同借款8000万元，2016年12月8日，西域大明公司向钱王大酒店公司支付8000万元，2017年2月，钱王大酒店公司又将8000万元返还至西域大明公司。 2017年10月27日，钱王大酒店公司取得坐落于518号的不动产权证，权证载明面积为14036平方米,国有建设用地使用权至2054年4月1日止。根据《临安市人民政府关于同意调整（钱王大酒店区块）的批复》等材料显示，土地面积误差系道路规划调整所致。 2017年12月11日，钱王大酒店公司的投资人由临安供销社变更为西域大明公司。 2017年年底至2018年，临安供销社与钱王大酒店公司或西域大明公司之间多次就合同履行相关事宜相互发函。 2019年5月，钱王大酒店公司因名下土地用途由住宿餐饮用地变更为商服用地（旅馆、商务金融、娱乐、零售商业、其他商服用地），补缴了土地出让金差价717.9039万元及契税、印花税共计人民币218960.67元。 再查明，临安供销社因申请财产保全向中国人民财产保险股份有限公司杭州市分公司支付保险费7万元，后临安供销社向本院申请解除财产保全。 本院认为：临安供销社与西域大明公司之间订立的《股权转让合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，各方应当按约行使权利并履行义务。现临安供销社和西域大明公司均提起诉讼，主张对方违约并要求对方承担违约责任，本院对双方争议具体分析如下：一、关于临安供销社的诉讼主张。1、关于剩余合同款292519.39元的问题。根据《股权转让合同》之约定，股权转让的总对价应为140292519.39元，西域大明公司已支付1.4亿元，确有292519.39元未付。西域大明公司主张根据简复单的记载，对价仅为1.4亿元，但双方此后签订的正式转让合同对价格及支付期限有明确约定，也无证据显示临安供销社明确放弃了主张剩余292519.39元合同款的权利，故临安供销社要求西域大明公司支付该款项并承担逾期付款违约金具有事实和合同依据，本院予以支持。2、关于逾期付款8000万元的违约金问题。对于该8000万元的支付时间，《股权转让合同》亦有明确约定，西域大明公司确实未按约向临安供销社支付，应当承担相应的违约责任，临安供销社的该项诉请合法有据。西域大明公司主张双方事实上对8000万元的支付期限进行了变更，但临安供销社不予认可，相关会议纪要也未予明确，此后双方也未订立书面合同予以变更，西域大明公司也未提供充分有效的证据加以证明，本院对其抗辩无法采纳。3、关于酒店改造义务逾期履行的违约责任问题。《股权转让合同》约定，乙方应在正式股权转让合同签订后两年内，完成对钱王大酒店的整体改造提升，确保钱王大酒店达到国家酒店四星级或以上标准。鉴于目前酒店改造仍未完成，西域大明公司违约的事实明确，应当承担违约责任。但考虑到西域大明公司在订立合同后确实为推进酒店改造工作进行了大量准备工作，且从简复单、会议纪要等内容也可以看出，酒店改造涉及的历史遗留问题也客观存在，解决历史遗留问题也需要各方长时间的协调、配合，酒店改造延期一定程度上确实受到了上述因素的影响。故结合西域大明公司的违约程度、合同实际履行的客观制约因素等情况，本院将西域大明公司的此项违约责任金额调整为100万元。二、关于西域大明公司的主张。1、关于土地用途变更补缴的出让金及契税问题。《股权转让合同》约定，目标公司截至2016年3月25日的资产、负债及相关情况以临安钱王资产评估有限公司于2016年4月28日出具的资产评估报告【临钱评报字第（2016）第18号】为准。评估报告中亦明确，根据委托方提供的《关于土地使用权评估范围和对象的说明及承诺》，要求对上述土地作为整块土地按国有出让商业服务（住宿餐饮）用地进行评估。故钱王大酒店公司名下土地用途最终变更为住宿餐饮用地并不违反合同约定。而从西域大明公司控制钱王大酒店公司经营权和公章之后，钱王大酒店公司与国土部门订立的《国有土地使用权出让补充合同》内容及履行情况来看，关于履行合同后的土地性质、土地面积等条款，西域大明公司是明知且同意的。因此，西域大明公司主张临安供销社违约缺乏事实依据，西域大明公司此后又将钱王大酒店名下的土地用途进行变更并支付相关费用系其自主行为，与临安供销社无涉，对西域大明公司的该项诉请本院不予支持。2、关于500万元违约金及财务成本损失问题。根据前述分析，土地性质及土地面积事宜西域大明公司应系明知且同意，土地面积减少亦系道路规划调整所致，土地面积减少亦系道路规划调整所致，西域大明公司主张临安供销社违约缺乏事实依据，其要求对方承担违约责任，本院不予支持。此外，清缴房产税等义务属于钱王大酒店公司的法定义务，西域大明公司要求临安供销社向税务部门清缴缺乏法律依据，本院不予支持。若双方就该部分费用的实际承担仍然存在争议的，可以另行处理。至于诉讼保全保险费用及保全申请费，鉴于临安供销社提出保全申请后又自行申请解除，故该笔费用应由其自行承担。综上，临安供销社的部分本诉诉请具有事实和法律依据，本院予以支持；西域大明公司的反诉请求缺乏依据，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、杭州西域大明投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州市临安区供销合作总社支付合同款292519.39元及该笔款项的逾期付款违约金（以292519.39元为基数，按每日万分之三的标准自2016年7月29日起计算至付清之日止）； 二、杭州西域大明投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州市临安区供销合作总社支付8000万元部分的逾期付款违约金10830000元； 三、杭州西域大明投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州市临安区供销合作总社支付违约金100万元； 四、驳回杭州市临安区供销合作总社的其他本诉诉讼请求； 五、驳回杭州西域大明投资管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分案件受理费118683元，由杭州市临安区供销合作总社负担34837元，杭州西域大明投资管理有限公司负担83846元，保全申请费5000元，由杭州市临安区供销合作总社负担；反诉案件受理费减半后收取71083元，由杭州西域大明投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省高级人民法院开户行：农业银行西湖支行；户名：浙江省财政厅非税收入结算分户；账户：62×××67）。 审判长 夏文杰审判员魏之薏审判员梁琦 二〇一九年十二月五日 书记员 王      诗      韬