广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终10582号上诉人（原审原告）：广州拾方上宸置业有限公司，住所地广州市天河区棠东富华东街**。法定代表人：孔令波，该公司经理。委托诉讼代理人：王志强，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏志冬，男，1970年11月7日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：李志云，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄孝鑫，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州拾方上宸置业有限公司（以下简称拾方公司）因与被上诉人苏志冬排除妨害纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初24607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。拾方公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.苏志冬停止侵害、排除妨害，将其放置在富华小区空地上的板房、围墙和电子道闸全部清理搬离富华小区；3.苏志冬赔偿拾方公司自2017年9月22日起至侵害停止、妨害排除之日止的经济损失；4.一、二审诉讼费由苏志冬承担。事实和理由：（一）苏志冬在一审中提供的证据足以证明涉案空地在承租范围内，属于租赁标的物的一部分，苏志冬对涉案空地实施的强占行为是对拾方公司租赁经营权的粗暴干涉和侵害。虽然2017年4月17日的《房屋租赁合同书》第一条未明确租赁范围包括房屋和涉案空地，但租赁的房地产总面积为7740平方米，该7740平方米包括房屋占地面积和涉案空地的占地面积，二者之和为7740平方米。24幢房屋的业主代表以《承诺书》的方式再一次明确停车场是租赁的标的物。苏志冬对拾方公司因租赁关系获得涉案停车场的事实不持异议，对苏志冬于2017年9月22日开始进驻停车场而此前停车场由拾方公司经营管理也不持异议。（二）一审法院虽对双方提供的证据进行了列举和描述，但其以拾方公司举证不能为理由认定拾方公司不能证明涉案空地属于承租范围之内是明显错误和偏袒的。由于苏志冬在一审庭审中、答辩状中对拾方公司与涉案业主之间就停车场所形成的租赁关系事实从未否认，那么对于涉案停车场属于拾方公司与业主之间的租赁合同范围的事实，法院应当予以确认。根据民事诉讼“高度盖然性”证明标准的要求，拾方公司提供的证据已达到了高度盖然性的标准。本案中已有基础的租赁合同的存在，合同中对租赁面积的记载也显然包括了房屋和涉案停车场，合同中也提到了《交接清单》，而《交接清单》中也明确对停车场进行了交接，业主之一且作为全体业主授权人的袁国华出具的《承诺书》再一次明确将房屋和停车场清盘交接以保证承租方能顺利承租，以上事实及材料充分表明涉案停车场属于租赁范围具有非常高的可信度。2008年4月23日与前承租人签订的《租赁协议》与2017年4月17日与现承租人签订的《房屋租赁合同》的比较不能得出涉案停车场不属于或很可能不属于租赁范围的结论。（三）拾方公司的诉求合理合法，应予支持，苏志冬违法侵占拾方公司获得合法权利的不动产，属于严重的侵权行为，法院应当予以坚决打击，严格执法。根据查册结果，涉案24幢房屋均颁发了集体土地房产证，涉案空地的土地性质为集体所有，共用土地面积7740.04平方米是整幢楼房的产权人共同使用，因此涉案停车场由24幢楼房的产权人共同使用，其他任何单位或个人没有使用权，苏志冬对涉案空地没有使用权。拾方公司从24幢房屋业主处合法得到涉案空地的经营权，无论是属于租赁关系还是其他法律关系，在24幢房屋业主交付给拾方公司经营管理后，拾方公司就获得了合法权利，成为涉案空地的合法权利人，有权行使占有、使用和收益的权利，苏志冬没有合法根据，以纠集社会闲散人员运用暴力威胁的手段从拾方公司手中强行占用，构成了严重侵权，拾方公司有权请求法院判令停止侵害、排除妨害，并赔偿损失。二审庭询时另补充：1.苏志冬是典型的侵权行为，苏志冬提交的协议书根本就不是涉案空地的，实际上是涉案房屋的协议书，和涉案空地没有任何关系。拾方公司提供了涉案停车场属于24栋房屋权利人的证据，而苏志冬没有任何证据证明其是权利人。2.一审没有审查苏志冬对涉案空地有无权利，在拾方公司提交了大量充分的证据证明24栋的业主对涉案空地有使用权，是经合法承租获得涉案停车场的证据，一审判决以所谓的不能证明涉案空地属于租赁范围来作出判决，对拾方公司来说过于苛刻。苏志冬二审答辩称，（一）拾方公司没有证据表明涉案空地属于其承租的标的物之一部分，一审法院认定事实正确，应依法予以维持。《房屋租赁合同书》表明租赁的标的物仅限于房屋。拾方公司与林金波等24人于2017年4月17日签订的《房屋租赁合同书》明确了租赁的标的物就只有房屋，这与《房屋租赁合同书》名称中的“房屋”是相一致的。至于拾方公司以《房屋租赁合同书》第十一条的约定为依据得出租赁标的物包含涉案空地的推论，纯粹是拾方公司的牵强附会，毫无事实和逻辑依据。《承诺书》无法得出停车场属于本案租赁标的物之一部分的唯一结论。袁国华在2016年12月26日向徐东平、谢智恒、陈晓毅出具的《承诺书》中“房屋24栋及停车场”的表述，根据该承诺书的主要内容，只是指胡国华与马春光之间的租赁合同的终止与交接，袁国华与胡国华之间的租赁合同的终止与交接，并没有提到停车场也属于本案租赁物的标的范围，且承诺书也不属于房屋租赁合同的组成部分。苏志冬从来没有承认停车场属于租赁标的物之一部分，且即使承认也无法产生法律上的效果。退一万步而言，即使苏志冬承认涉案空地属于租赁标的物，因苏志冬没有确认的资格，苏志冬的承认也无法产生涉案空地属于本案租赁标的物的法律效果。（二）苏志冬合法拥有涉案空地的使用权，不存在拾方公司所称侵占其合法土地使用权的事实。广州白云区南侨实业公司（以下简称南侨实业公司）根据与棠东第一股份合作经济社（以下简称棠东一社）于1993年3月5日签订的《合作兴建棠东乡住宅协议书》，取得了荔枝堂祠前4800平方米的土地使用权。后南侨实业公司退还了近1800平方米土地，剩余约3000平方米土地(即涉案空地），并将涉案空地转让给了苏志冬，苏志冬由此合法拥有该涉案空地的使用权。对涉案空地的历史及现在的使用权权属，棠东一社《关于要求我社履行棠东村“荔枝堂祠前”土地的复函》阐述的非常清楚，足以证明苏志冬拥有涉案空地的使用权。林金波等24人拥有涉案空地使用权没有事实和法律依据，拾方公司将涉案24幢房屋等同于整幢房屋，显然没有事实依据，依《集体土地房产证》上“共用地面积7740.04㎡”的记载，主张林金波等24人拥有涉案空地使用权，犯了偷换概念的逻辑错误。农村宅基地不存在共用地，涉案24幢房屋，属于农村宅基地，林金波等24人均非棠东一社的村民（社员），除其房屋建筑所占用土地外，不可能还另外拥有涉案空地的使用权。林金波等24人没有取得涉案空地使用权的任何依据，涉案空地的所有权为棠东一社，在无相反证据的情况下，所有权与使用权是一体的。（三）本案涉及土地使用权争议，拾方公司也无权就土地使用权争议提出诉讼，且根据法律的规定，应先由人民政府处理，对人民政府处理决定不服后才能向法院提出诉讼，拾方公司在未经人民政府处理这个先决程序之前直接向法院提出诉讼，不符合法律的规定，其诉请应直接驳回。拾方公司向一审法院起诉请求：1.苏志冬立即停止侵害、排除妨害，将其放置在富华小区空地（穗集地证字第××号《集体土地房产证》所附宗地平面图中位于东面的梯形空白部分；以下简称涉案空地）上的板房、砖头、水泥、沙子、围墙和电子道闸全部清理搬离富华小区；2.苏志冬赔偿拾方公司自2017年9月22日至侵害停止、妨害排除之日止的经济损失（包括：①拾方公司需向富华小区24户业主交纳涉案空地的租金损失，每月按7万元计；②拾方公司将涉案空地用于经营停车场收费而产生的未能收取停车费的损失，其中2017年12月按1万元计，其他则每月按3万元计；③拾方公司对24栋房产装修施工，由于苏志冬的行为，导致拾方公司无法对24栋房产正常进行装修施工产生装修招商的窝工损失，自2017年9月22日至2018年1月31日估算为60万元）；3.苏志冬承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：查册时间为2019年1月18日的24份《广州市不动产登记查册表》共同显示：位于广州市天河区棠东村**东街*巷1、2、3、4、5、6、7、8号的房屋的登记权属人依次为案外人林金波、叶清兰、刘平芬、林祖实、袁国强、徐小青、冯文辉、袁国华，位于广州市天河区棠东村富华东街二巷1、2、3、4号的房屋的登记权属人依次为案外人颜金堂、赵宝安、林智南、林超雄，位于广州市天河区棠东村富华东街三巷1、2、3、4、5、6、7、8号的房屋的登记权属人依次为案外人何寿、陈远声、黄智东、林智深、陈岳流、杨少其、吴汉冰、林智慧，位于广州市天河区棠东村富华东街四巷1、2、3、4号的房屋的登记权属人依次为案外人张继威、马世新、吴坤明、余成林（上述24栋房屋以下统称为“涉案24栋房屋”；上述24名登记权属人以下统称为“林金波等24人”）。其中位于天河区棠东村富华东街一巷8号的房屋的《集体土地房产证》（穗集地证字第××号）记载：权属人为案外人袁国华，权属来源为1993年新建，房屋占有份额为全部，土地权属性质为集体所有；土地共用地面积为7740.04平方米，土地用途为住宅；房屋建基面积为79.92平方米，房屋总建筑面积为311.22平方米；备注为该用地由天河区人民政府批准使用、此共有土地面积是整宗地的产权人共同使用，核准日期为1999年7月26日；所附宗地平面图显示：富华小区红线范围内的涉案空地形状为梯形，富华小区宗地用地面积为7740.041平方米、建基面积为1995.355平方米、建筑总面积为7571.6116平方米。本案一审审理过程中，一审法院向广州市天河区国土资源和规划局发函查询涉案空地的土地性质、规划用途、所有权人、使用权人、使用权人的权利来源等情况。该局于2018年11月7日作出穗天国规〔2018〕1459号复函（含附件《控制性详细规划示意图》《广州市不动产登记查册表》）答复一审法院，上述复函（含附件）反映出：一、涉案空地查无《建设用地规划许可证》记录，经查GIS平台，涉案空地用地性质现行规划控制为村生活用地（二类居住用地）、邮电设施用地、公共绿地、城市道路用地；二、涉案空地的土地性质为集体所有；共用土地面积7740.04平方米是整幢楼房的产权人共同使用。拾方公司称其承租的范围包括涉案空地，体现在2017年4月17日的《房屋租赁合同书》第一条约定了“7740.0410平方米”；谢智恒等三人及深圳前海九盈资产投资管理有限公司与袁国华签订租赁合同后又成立了拾方公司来作为承租方，所以才又由拾方公司跟袁国华签订了2017年4月17日的《房屋租赁合同书》，并由向某代表拾方公司接收了涉案24栋房屋和涉案空地。拾方公司为证明其承租了涉案空地，提供了以下证据：1.《公证书》〔显示“林金波等24人”于1999年9月23日以公证方式签署《授权委托书》；《授权委托书》的主要内容为委托人“林金波等24人”全权委托受托人袁国华代为管理、使用、处分广州市天河区棠东富华东街的房地产（含共用地7740平方米），如今后涉及上列房地产的转让、租赁、抵押等产权处分以及与产权相关的评估、公证、变卖或拍卖、合作开发经营等有关事项，均委托袁国华全权、独立、直接处理，等内容〕。2.穗集地证字第001209号、第001203号、第001206号《集体土地房产证》（分别显示对应的房屋地址依次为天河区棠东村富华东街一巷8号、2号、5号）。3.2017年4月17日的《房屋租赁合同书》〔显示案外人袁国华以“林金波等24人”（甲方，下同）的授权代理人身份与拾方公司（乙方，下同）于2017年4月17日签订该合同；合同的主要约定内容如下：（第一条）甲方房屋位于天河区棠东村富华东街的集体土地房产7740.041平方米，总建筑面积7571.6116平方米及房屋现状为，详见附件一房屋集体土地房产证；（第二条）乙方租用出租房屋的期限为12年，即自2017年3月6日至2029年3月5日……（第三条）甲方将房屋出租给乙方作自用或出租经营用途使用……（第四条）甲方保证第一条所列的出租房屋符合有关法律、法规及规章的规定及不存在抵押，查封等妨害乙方使用的情形……（第六条）甲方应于2017年3月6日前将出租房屋交付乙方使用……（第十条第一款）因乙方使用不当或不合理使用，出租房屋及其内部的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿……（第十一条）本合同租赁期限内，甲方确需要对出租房屋进行改建、扩建或装修的……如甲方出租该加建、扩建部分房地产（包括但不限于房屋、停车场或其他设施），乙方有优先承租权……〕。4.富华小区交接表（共四页，一页为复印件，三页为原件；有原件中的一页书写有“房屋：六排、二十四栋别墅，每栋四层，停车场车位120个，停车场建筑物六间，铁皮棚停车位七个”手写文字，并在落款处交验方一栏有“马春生”签名及落款日期“2017.3.6”、接收方签名一栏有“向某”签名及落款日期“2017.3.6”）。5.2008年4月23日的《租赁协议》（记载出租方为袁国华、承租方为胡国华，租赁标的物为“广州市天河区棠东村富华东街一巷12号（1-24）栋3层半楼房，建筑面积7571.6116平方米，空地一幅、二处总共占用面积为7740.0410平方米”，租期自2008年5月1日至2026年4月30日）。6.2008年5月1日的《租赁协议》（记载出租方为胡国华、承租方为马春光，租赁标的物为“广州市天河区棠东村富华东街一巷12号（1-24）栋3层半楼房，建筑面积7571.6116平方米，空地一幅（入小区路面8米及进门处左边靠当地农民房屋约800平方米已由胡国华做好基础的，属胡国华，不在出租给马春光的范围内）”，租期自2008年5月1日至2018年4月30日）。7.2017年3月3日的《租赁终止协议书》（记载出租方为袁国华、出租方受托代理人为袁海升，承租方为胡国华，约定2008年4月23日的《租赁协议》于2017年3月3日解除；落款处出租方签名为“袁海升”）。8.2017年1月6日的《租赁终止协议书》（记载出租方为胡国华、出租方受托代理人为袁海升，承租方为马春光，约定2008年5月1日的《租赁协议》于2017年1月6日解除；落款处出租方签名为“袁海升”）。9.2017年1月1日的《授权委托书》〔记载袁国华委托袁海升处理与承租方胡国华提前终止2008年4月23日《租赁协议》的一切事宜，袁海升今后可全权、独立、直接处理广州市天河区棠东村富华东街富华小区房地产（含共用地7740平方米）的转让、租赁等产权处分及与产权相关的变卖、合作开发经营等有关事项〕。10.2017年1月6日的《授权委托书》（记载胡国华委托袁海升处理与承租方马春光提前终止2008年5月1日《租赁协议》的问题，全权委托袁海升与马春光协商退场、清盘、补偿金额、签署终止租赁协议等相关一切事宜）。11.2017年2月28日的《授权委托书》（记载马春光委托马春生与袁海升进行富华小区的一切交接工作和手续）。12.2016年9月2日的《房屋租赁合同》（记载出租方为袁国华和袁海升，承租方为谢智恒等三人，出租方房屋位于“天河区棠东村富华东街的集体土地房产7740.041平方米，总建筑面积7571.6116平方米及房屋现状为，详见附件一房屋集体土地房产证”）。13.《物业管理委托顾问服务合同》（复印件。记载拾方公司聘任深圳市盈之泰投资物业管理有限公司担任广州市天河区棠东东路富华小区的物业管理服务业务工作顾问并协助开展项目物业管理工作，合同有效期自2017年2月28日至2017年5月28日止，落款处拾方公司法定代表人一栏加盖“袁海升”印章）。14.深圳市盈之泰投资物业管理有限公司《营业执照（副本）》（复印件上加盖有深圳市盈之泰投资物业管理有限公司印章）及《证明》（记载深圳市盈之泰投资物业管理有限公司于2018年12月28日证明向某系其员工，其根据《物业管理委托顾问服务合同》指派向某担任富华小区的物业顾问，向某于2017年3月6日根据其指派和拾方公司要求，代表拾方公司负责富华小区24栋房产及停车场的清盘交接工作）。15.2016年12月26日《承诺书》（记载袁国华向徐东平、谢智恒、陈晓毅、深圳前海九盈资产投资管理有限公司承诺于2017年3月以前与马春光、胡国华签订租赁终止协议以确保与接受承诺方的租赁合同可以付诸履行，保证于2017年3月以前完成房屋24栋以及停车场的清盘交接工作，保证接受承诺方能顺利接手承租）。经质证，苏志冬对上述证据1-3真实性予以确认，认为拾方公司仅提交了3份集体房产证，仅表明当中的3个业主是有3套房屋的产权，拾方公司没有提交证据证明相关公证书和房屋租赁合同当中所显示其他21套房产是否有权进行授权并出租，即使拾方公司合法取得24户业主的出租授权，但其仅表明24户业主是对于24套房屋所占用的土地有使用权，并不表明其对涉案空地有使用权。对上述证据4-15中有原件的证据中的签名和盖章的真实性均无异议，不需要申请鉴定，但不认可合法性和关联性，认为棠东一社作为土地所有权人已经明确了涉案空地的使用权人为苏志冬，非法侵占、承租等也可能与第三方签订租赁合同，拾方公司所提交的租赁合同等证据并不能证明袁国华等24个集体土地房产证的所有人就是土地的使用权人，所以24个集体土地房产证的所有人及拾方公司均无权对涉案空地提出主张。另，拾方公司的证人向某一审到庭作证称：2017年2月28日，我被深圳盈之泰投资管理有限公司指派到广州市天河区棠东东路富华东街的富华小区做物业顾问。我到富华小区后就着手跟富华小区的前一手承租人马春生进行小区的交接工作，交接工作进行了几天，交接内容包括水电读数、停车场交接、剩余租户清理移交等，在将交接工作办妥后我和马春生于2017年3月6日签了书面交接文件。从此以后，我一直在富华小区作为盈之泰公司指派的员工为拾方公司提供物业顾问服务。至今仍在那里工作。拾方公司在接收富华小区后重新进行了装修，富华小区内有24栋独立的楼房（位于小区西部），位于小区东部的是停车场，停车场在我方接手前已经被作为停车场经营使用，我办理完交接手续后，停车场就一直由拾方公司作为停车场在进行经营收益，我作为物业顾问进行管理。2017年9月份左右，苏志冬就过来声称停车场土地是属于苏志冬的，当天苏志冬就强行进驻停车场并实际进行控制，我的同事报警了也没用。拾方公司对停车场进行经营收益期间，停车场内大概有120个车位，但拾方公司当时正在小区内对24栋楼房进行整体装修，为了确保以后承租24栋楼房的租户可以有停车位使用，所以拾方公司预留了一些车位未对外出租，只是以月保方式对外出租了六十个车位左右，每个车位月保费用为600元。这六十个车位是已经实际租出去的。月保车位的车主会单方签署承诺书（主要内容是说明车位只作停车不作保管及其他涉及停车的免责条款）给我方、我方会出具收款收据（我个人签字，并未加盖拾方公司印章）给车主，车主的月保车费以现金或微信转账付给我个人，我再统一以银行转账方式交给拾方公司的会计周大平。拾方公司与盈之泰公司之间是委托作为物业顾问的关系。本案一审审理过程中，一审法院于2018年12月14日组织双方当事人到涉案小区进行现场勘查，现场看到涉案空地被隔墙划分正对涉案小区东门的通行道路（以下简称东门通道）、北停车场、南停车场三个区域，南停车场内有一间简易板房、北停车场内有一排简易房屋，涉案24栋房屋外观呈现统一的装修风格且装饰装修较新，涉案小区西门外的道路为沿河涌的道路。在现场勘查过程中，拾方公司、苏志冬双方均确认苏志冬于2017年9月22日开始对涉案空地进行控制用作停车场经营至今，在此之前是拾方公司在控制涉案空地且被用作停车场经营使用，东门通道现在可以自由通行，北停车场内的简易房屋是拾方公司在控制，南停车场内的简易板房是苏志冬设置；拾方公司还称涉案24栋房屋已经完成了装修，涉案小区西门外道路被限制只能行人不能行车，东门通道虽然可以自由通行，但是被苏志冬间接控制；苏志冬还称其并无阻挠拾方公司装修，东门通道由其控制，但其允许其他方自由通行，间隔涉案空地的墙是其在开始控制涉案空地后一个月左右时设置的。一审法院认为：本案中，拾方公司系以承租人身份认为苏志冬侵害了其对租赁标的物的一部分即涉案空地进行占有、使用、收益的权利而提起本案诉讼。因此，拾方公司负有举证证明涉案空地在租赁标的物范围之内的义务。从拾方公司提供的证据2017年4月17日的《房屋租赁合同书》的内容看，拾方公司租赁的租赁标的物应为涉案小区内建筑总面积7571.6116平方米的房屋。上述《房屋租赁合同书》并无专门约定涉案空地属于租赁标的物之列，而拾方公司提供的关于证明其承租范围包括涉案空地的证据中的证据5-12、15也不能反映出涉案空地在拾方公司向涉案24栋房屋产权人承租的租赁标的物范围之内；况且，袁国华以出租人身份签署的2008年4月23日的《租赁协议》在约定租赁标的物时是将房屋与空地分别列明，这恰好与2017年4月17日的《房屋租赁合同书》形成鲜明对比。至于拾方公司提供的证据交接材料及证人向某的证言等，结合拾方公司、苏志冬关于在2017年9月22日前是拾方公司在控制涉案空地的陈述来看，也仅能证明在苏志冬占用涉案空地前是拾方公司在占用涉案空地，在拾方公司的合同相对方即出租人未予明确涉案空地是否在租赁标的物范围之内的情况下，一审法院认为拾方公司关于涉案空地属于租赁标的物的一部分的陈述证据并不充分，应由拾方公司自行承担举证不能的不利后果，故一审法院对拾方公司该陈述依法不予采信。因此，拾方公司认为苏志冬侵犯拾方公司对涉案空地承租而享有占有、使用、收益的权利，缺乏事实依据，拾方公司以该认知为前提提出的第一项诉请及要求苏志冬赔偿涉案空地租金损失、停车费损失的诉请亦缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。关于拾方公司要求苏志冬赔偿自2017年9月22日至2018年1月31日装修招商的窝工损失的诉讼请求，苏志冬明确否认对拾方公司的装修行为进行过阻挠，拾方公司也未能提供证据证明苏志冬对涉案24栋房屋的装修或招商进行阻挠。因此，拾方公司该部分诉请缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年2月12日作出如下判决：驳回广州拾方上宸置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费23690元，由广州拾方上宸置业有限公司负担。本院二审期间，拾方公司向本院提交了：1.《联营协议书》（1993-4-15），拟证明1993年4月15日，广州海珠区华侨友联物资公司（以下简称华侨友联公司）与汕尾华诚房地产综合开发公司签订《联营协议书》一份，约定双方合作集资兴建棠东乡富华花园高级公寓小区；2.《委托承建棠东乡住宅合同书》（1993-4-14），拟证明华侨友联公司与花县土木建筑工程公司（以下简称花县公司）签订了第一份《委托承建棠东乡住宅合同书》，约定委托花县建筑公司在棠东乡荔枝堂4800平方米占地上承建住宅楼32栋；3.《合作兴建棠东乡住宅协议书》（1993-3-5），拟证明花县公司与棠东一社就上述棠东乡荔枝堂4800平方米的宅基地合作开发签订了第一份《合作兴建棠东乡住宅协议书》；4.《委托承建棠东乡住宅合同书》（1993-3-24），拟证明华侨友联公司与花县公司签订了第二份《委托承建棠东乡住宅合同书》，约定委托花县公司在棠东乡荔枝堂5200平方米占地上承建住宅楼约36栋；5.《合作兴建棠东乡住宅协议书》（1993-3-24），拟证明花县公司与棠东一社就上述棠东乡“祠前荔园新街”5200平方米的宅基地合作开发签订了第二份《合作兴建棠东乡住宅协议书》；6.《合同书》（1995-2-17），拟证明1995年2月17日华侨友联公司与广州南潮经济发展公司（以下简称南潮公司）签订《合同书》一份，约定将已建成的富华花园住宅十五栋，连同第二期住宅用地按总价格2000万元转让给南潮公司；7.《合同书》（1995-2-21），拟证明1995年2月21日，南潮公司与南侨实业公司签订《合同书》一份，将上述已建成的富华花园住宅十五栋，连同第二期住宅用地按总价格2240万元转让给南侨实业公司，在南潮公司与南侨实业公司签订的《合同书》第三条规定，“甲方（南潮公司）负责办理全部转让手续，将已建成的广州天河棠东乡富华花园宅基地使用证及空地的所有权合同转到乙方（南侨实业公司）名下”；8.（1995）穗中法房初字第××号民事裁定书、民事调解书、广州中院谈话笔录、执行庭说明、华侨友联公司出具的执行结案申请，拟证明由于南潮公司没有按约定支付转让款，华侨友联公司以广州南潮公司为被告、南侨实业公司为第三人向本院提起诉讼，根据生效的调解书，南侨实业公司向华侨友联公司支付2004万元，于1998年3月30日前支付完毕。若南侨实业供货商未依约履行，即由华侨友联公司收回富华花园，经执行过程中，由于南侨实业公司未依约履行付款义务，1998年8月1日南侨实业公司已将富华花园房地产交付给华侨友联公司。苏志冬对上述证据质证认为：1.对证据1、2、4的真实性、合法性无法确认，该协议书与涉案空地的使用权无关，与本案没有关联性；2.对证据3、5的真实性、合法性无法确认，该协议书与涉案空地的使用权无关，并且获得土地的是花县公司，并不是华侨友联公司，华侨友联公司从始至终都未取得过涉案空地的使用权；3.对证据6的真实性、合法性无法确认，即使是真实的，合同书当中转让的土地也仅包括“已交地价款部分用地”，涉案空地的地价款为南侨实业公司所支付，不包含在合同书约定的转让范围内；4.对证据7的真实性、合法性无法确认，关联性方面，经向棠东一社了解，花县公司除交付了定金外，并没有支付涉案空地的土地款，在与花县公司终止合同后，由南侨实业公司支付了土地款，南侨实业公司履行与棠东一社签订的《合作兴建棠东乡住宅协议书》并取得土地使用权，拾方公司无权依据该《合同书》主张土地使用权；5.对证据8的真实性、合法性予以确认。南侨实业公司在与棠东一社签订协议后，向棠东一社支付了土地款，取得了包括涉案空地在内的富华花园东边空地的使用权，南侨实业公司取得的土地使用权并没有因另案而归华侨友联公司所有，华侨友联公司与袁国华等24人是不同的法律主体，即使华侨友联公司享有涉案空地的使用权，也不等于袁国华等24人享有涉案空地的使用权，拾方公司拟证明华侨友联公司享有涉案空地的使用权并以此主张其享有涉案空地的使用权无法律依据。苏志冬向本院提交了：1.终止协议的函件，拟证明花县公司与棠东一社签订的两份合作建房协议终止，原协议全部条款转为由南侨实业公司履行，涉案空地由南侨实业公司与棠东一社重新签订了协议，并由南侨实业公司支付了补偿款，使用权归南侨实业公司；2.《证明》，拟证明富华花园24幢房屋即涉案空地的历史沿革。拾方公司质证认为：对证据1：苏志冬出示的该份文件不是原件，无法判断真实性。对证据2：对具体内容的真实性、证明内容不予认可。尤其是《证明》中的第五点与第六点，拾方公司有异议，4800平方米的宅基地指的是24栋房屋所涉的土地，落款日期是1993年3月5日的《合作兴建棠东乡住宅协议书》已说明，证据2《证明》的第五点将该事实搞错，其所述的4800平方米以及如何转让苏志冬的内容都是没有依据的。花县公司与棠东一社签订的《合作兴建协议》是因为花县公司与华侨友联公司之间有承建合同，以花县公司的名义与棠东一社签订的合同，相关的过程从法院调解书可以反映出富华小区建设的过程，对于富华小区的建设过程以及涉案停车场如何得来，拾方公司已向法院提交情况说明，以该情况说明为准。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，本院向广州市规划和自然资源局天河分局函询调查涉案空地的权属情况以及穗集地证字第001202号至第001225号集体土地房产证项下房屋的权属以及用地情况，广州市规划和自然资源局天河分局于2019年11月27日作出穗规划资源天函[2019]1420号《关于（2019）粤01民终10582号调查事项的复函》，载明：“一、经查广州市房地产档案管理系统，穗集地证字第001202号至第001225号共24栋房屋所登记的权属人为林金波等24人（详见权属情况表）。二、24栋房屋性质为私有，土地性质为集体所有。1993年，林金波等24户业主以个人名义向天河区东圃镇村镇建设办公室申请报建后批准建房，于1998年申领了《村镇宅基地证》，1999年申请换领集体土地房产证。三、涉案地块属于广州市道路扩建办公室征用棠东村用地所返还的村集体用地，《土地管理法》第八条规定：‘城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。’第十条规定：‘农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。’综上。涉案宗地土地性质为集体所有，属于天河区棠东集体经济组织。24栋房屋上盖建筑物的所有权及使用权归涉案房屋权属人所有。”拾方公司经质证认为：复函的表述与一审时国土部门的复函相比，此份复函没有突破以前复函的意思，但是此份复函没有回答涉案空地、停车场的使用权问题，涉案空地的使用权在颁布24本房产证时已经在房产证中做了明确界定和表述，证明24栋建筑物所属土地及涉案空地共同属于7740平方米土地面积的。24户业主是有身份证的，房产证上、公证书上有业主的姓名和身份证号，两者的姓名和身份证号一致，故房产证、公证书上的24户业主是一一对应的。苏志冬经质证认为：1.根据林金波24人的情况并没有身份资料，只有姓名，并不能表明本案中拾方公司提交的公证书中的林金波等24人即为相同的24人，无法印证。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，非本集体经济组织的成员是没有办法取得本集体的宅基地的，而拾方公司所提交的公证书中的林金波等24人的身份信息显示其根本不是棠东一社的成员，所以苏志冬有理由相信此林金波等24人非彼林金波等24人。2.该复函并没有认定涉案空地属于涉案24栋房屋的所有权人，也没有明确属于为本案的涉案公证书中的24人。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：苏志冬占用涉案空地是否对拾方公司构成侵权。拾方公司是基于侵权提出本案诉讼，本案为侵权之诉，应依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款关于“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定，审查拾方公司对涉案空地是否具有合法权益以及苏志冬占用涉案空地是否构成对拾方公司的侵权。本案中，拾方公司主张该公司向林金波等24位业主承租了涉案24栋房屋和涉案空地，其对涉案空地享有使用权。关于涉案空地是否属于穗集地证字第001202号至第001225号集体土地房产证所登记的业主共有的问题。根据广州市规划和自然资源局天河分局于2019年11月27日作出穗规划资源天函[2019]1420号《关于（2019）粤01民终10582号调查事项的复函》所载明的内容来看，涉案24栋房屋原领取村镇宅基地证，属于宅基地房屋，虽然上述房屋后换领了集体土地房产证，但土地性质仍为集体所有，上述复函亦清楚载明“涉案宗地土地性质为集体所有，属于天河区棠东集体经济组织。24栋房屋上盖建筑物的所有权及使用权归涉案房屋权属人所有”，现并无证据证明上述穗集地证字第001202号至第001225号集体土地房产证登记的产权人已依法通过土地出让的方式获得其名下房屋所附着的土地以及涉案空地的使用权，拾方公司其主张涉案空地属于涉案24栋房屋的产权人的共用地，理据不足，本院不予采纳。作为承租人的拾方公司的权利来源于出租人，现出租人“林金波等24人”并非涉案空地的产权人以及使用权人，并未合法取得涉案空地的使用权，拾方公司主张该公司对涉案空地享有使用权并认为苏志冬使用涉案空地对该公司构成侵权，依据不足，拾方公司要求苏志冬停止侵害、赔偿损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，拾方公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27060元，由广州拾方上宸置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月十一日书记员  贾妍胡秀红