贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)黔06民终1521号上诉人（原审被告）：孙铭，男，1976年11月11日出生，汉族，住贵州省铜仁市江口县。委托诉讼代理人：李文军，贵州邦宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文婷，贵州邦宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文再田，男，1965年10月16日出生，汉族，住贵州省铜仁市江口县。被上诉人（原审原告）：周良群，男，1984年01月29日出生，汉族，住贵州省铜仁市。被上诉人（原审原告）：舒必和，男，1962年06月29日出生，侗族，住贵州省铜仁市。被上诉人（原审原告）：田全慧，男，1968年11月02日出生，侗族，住贵州省铜仁市。四被上诉人共同委托诉讼代理人：伍勋，贵州锦江河律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：陈友进，贵州锦江河律师事务所律师。上诉人孙铭因与被上诉人文再田、周良群、舒必和、田全慧项目转让合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人孙铭及其委托诉讼代理人李文军、黄文婷，被上诉人文再田、舒必和及其委托诉讼代理人伍勋、陈友进，被上诉人周良群、田全慧的委托诉讼代理人伍勋、陈友进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙铭上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定事实不清，一审法院认定双方转让费为6，000，000元缺乏事实与法律依据，经上诉人核算，被上诉人前期投入仅为2，762，904元，被上诉人并未举证证明其投入有6，000，000元，其主张6，000，000转让金仅有双方签订的意向性合同支持；一审认定上诉人违约应当支付违约金1，800，000元属认定事实错误，按照双方2016年1月16日签订的《房地产项目转让合同》第八条第一款约定：“客户在银行办理按揭后依次每笔不低于按揭的15％向甲方支付，直到付完”，本案中按照上述标准上诉人已经超额支付转让费，不存在上诉人违约事实。文再田、周良群、舒必和、田全慧答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据双方签订的转让合同第八条约定，双发必须在2016年付清全部的转让价款，而上诉人没有付清，已经构成违约。请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。文再田、周良群、舒必和、田全慧向一审法院提出的诉讼请求：1、判令孙铭支付转让费人民币6，000，000元，并支付自2016年7月17日起至付清之日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息；2、依法判令书面支付违约金人民币1，800，000元；3、本案诉讼费由孙铭承担。一审法院认定事实，2009年08月05日，原铜仁市规划事业局颁发《建设项目选址意见书》，载明建设单位为铜仁市河西办事处双江村牛角湾村民组，建设项目拟选位置为铜仁市花果山广场安置小区内。2009年11月17日，原铜仁市规划事业局颁发《建设用地规划许可证》，载明用地单位为铜仁市河西办事处双江村牛角湾村民组，用地性质为划拨用地。2010年02月05日，原铜仁市人民政府作出铜府土【2010】3号文件，将位于）国有土地××给铜仁市××办事处双江村××村民组用于集体安置（加工、养殖）用地。2012年，铜仁市碧江区人民政府作出碧府函【2012】137号文件，将铜仁市河西办事处双江村牛角湾村民组安置地旁（2872㎡）国有土地划拨作为安置地通道建设用地。2012年03月15日，文再田、田全慧以金龙房开公司名义与铜仁市河西办事处双江村牛角湾村民组签订《联合修建协议》，约定双方联合修建安置地。2012年05月03日，铜仁市河西办事处双江村牛角湾村民组向铜仁市碧江区非税收入管理局缴纳土地划拨土地费用393，432元。2016年01月16日，文再田等四人与孙铭签订《房地产项目转让合同》，约定：“甲方（文再田等四人）将挂靠金龙房开公司开发的铜仁市碧江区双江村牛角湾村民组安置房地块项目转让给乙方（孙铭）；甲方已启动该项目并在该地块上进行房屋建筑，该项目转让时，甲方将相关项目的全部投入转让给乙方；甲方为项目的开发建设已履行的有关法律手续，未完成手续由乙方另行安排专业完成，所发生费用乙方自己承担；转让费用总计：乙方另向甲方支付6，000，000元；付款方式和期限：客户在银行办理按揭款后依次每笔不低于按揭款的15%向甲方支付，直到付完陆佰万元整。甲方用于该项目所欠的工程款项，甲乙双方据实清算，由乙方清偿所欠工程款项，除此之外的前期管理人员工资款项由甲方自行清偿。初步定还款期限2016年内付清。如因为手续原因延期支付；甲方未按合同第九条、第十条规定按时向乙方转交有关证件的，乙方有权要求解除合同，并按总项目投资额3%违约赔偿乙方。乙方违约同样按项目总造价3%赔偿甲方。”2016年01月18日，文再田等四人将案涉项目合同、文件、图纸、公章等手续移交孙铭。2016年03月24日，铜仁市国土资源局碧江分局与铜仁市碧江区河西街道办事处双江村牛角湾村民组签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将坐落于花果山广场安置区内的宗地出让给铜仁市碧江区河西街道办事处双江村牛角湾村民组，该村民组补缴土地出让金4，410，000.01元。2016年9月至10月，文再田等人与孙铭达成协议，约定用属于金龙房开公司的十套房屋来抵扣文再田等四人的前期投资费用2，762，904元。2017年10月11日，铜仁市碧江区河西街道办事处双江村牛角湾村民组向铜仁市碧江区非税收入管理局缴纳土地出让金4，410，000.01元。2017年10月24日，铜仁市国土资源局碧江分局与铜仁市碧江区河西街道办事处双江村牛角湾村民组签订《国有建设用地交地确认书》，铜仁市国土资源局碧江分局将出让土地交付给铜仁市碧江区河西街道办事处双江村牛角湾村民组。2018年04月12日，铜仁市城乡规划局颁发《建设用地规划许可证》，载明用地单位为金龙房开公司，用地项目名称为铜仁市牛角湾安置房“文笔铭苑”，用地位置为碧江区河西办事处双江社区牛角湾村民组。2018年08月02日，案涉项目“铜仁牛角湾安置房”文笔铭苑取得商品房预售许可证。2018年10月08日，舒必和收到金龙房开公司用两套房屋（4-3-401号、6-1-23-2号）抵扣前期投资费用共计568，200元。另外，舒必和收到被告工程转让费50，000元。庭审中，孙铭主张文再田以借支为名从孙铭处领走180，000元，同时主张田全慧从孙铭处已领走600，000元，文再和表示该180，000元是借款，可以抵扣转让金。田全慧表示并未从孙铭处领走600，000元，是因为孙铭承诺在一个月内一次性支付6，000，000元的转让费，所以才答应少收转让款600，000元，但孙铭并未按期付清，故不同意少收600，000元。另查明，2016年01月26日，金龙房开公司法定代表人由冯应健变更为被告孙铭，2017年08月02日，金龙房开公司法定代表人由被告孙铭变更为谭敏，2018年06月05日，金龙房开公司法定代表人又由谭敏变更为孙铭至今。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。本案中，《房地产项目转让合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同。根据《房地产项目转让合同》约定：“乙方（孙铭）向甲方（文再田等四人）支付转让费为6，000，000元，付款方式为：客户在银行办理按揭款后依次每笔不低于按揭款的15%向甲方（四原告）支付，直到付完陆百万元整。甲方用于该项目所欠的工程款项，甲乙双方据实清算，由乙方清偿所欠工程款项，除此之外的前期管理人员工资款项由甲方自行清偿。初步定还款期限2016年内付清。如因为手续原因延期支付。”双方约定初步定于2016年内支付转让费6，000，000元，如因手续原因可延期支付。孙铭未举证证明因为手续原因导致延期支付的情形存在，故应于2016年内向文再田等人支付转让费6，000，000元，其未按期支付转让费已构成违约。本案中，扣除舒必和的618，200元、文再和的180，000元，田全慧的600，000元，孙铭还应支付文再田等人转让费4601800元。对于未付的转让款的利息问题，鉴于文再田等人又另行主张违约金，因此，在其没有证据证明其损失大于对方违约给其造成损失的情况下，对该项主张，法院不予支持。双方签订的《房地产项目转让合同》，约定：“甲方（文再田等人）未按合同第九条、第十条规定按时向乙方（孙铭）转交有关证件的，乙方有权要求解除合同，并按总项目投资额3%违约赔偿乙方。乙方违约同样按项目总造价3%赔偿甲方”，文再田等人主张以6，000，000元为基数按3%计算违约金为1，800，000元，系对自己权利所作出的处分，符合法律规定，应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款的规定，判决：一、孙铭于本判决发生法律效力之日起十日内支付文再田、周良群、舒必和、田全慧转让费4，601，800元及违约金1，800，000元，合计6，401，800元；二、驳回文再田、周良群、舒必和、田全慧的其他诉讼请求。在二审期间，上诉人孙铭向本院提交了文再田等人《前期实收资本明细账册》，拟证明被上诉人前期实际投资应为2，505，467元，以此证明一审认定转让费6，000，000元证据不足。被上诉人质证意见是：上诉人所举的款项不完整，该组证据系上诉人单方制作，真实性存在疑义；且该支出与本案涉及的转让费无关，项目转让价款不仅是被上诉人直接投入的费用，包含了可得利益等其他的内容；转让款双方有合同约定为6，000，000元，达不到上诉人说称的一审认定转让款错误的目的。本院认为，本案系项目转让合同纠纷，转让合同涉及的6，000，000元并不等同于被上诉人在项目前期的投入，故对该证据的证明目的不予采纳。此外，孙铭提交了铜仁市工商银行铜仁分行2019年4月9日按揭贷款扣划通知书及贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司2019年4月8日购房户工商银行按揭贷款明细汇总表，拟证明其已经支付的转让款已经超过双方合同约定金额，上诉人不存在违约，一审法院认定上诉人违约不当。被上诉人质证意见是：对该证据的真实性及证明目的均有异议，该证据不全面，数据不真实，贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司2019年4月8日购房户工商银行按揭贷款明细汇总表系单方制作，并不能全面反映其贷款总额；本院认为，根据双方签订的《房地产项目转让合同》约定：“乙方（孙铭）向甲方（文再田等四人）支付转让费为6，000，000元，付款方式为：客户在银行办理按揭款后依次每笔不低于按揭款的15%向甲方支付，直到付完陆百万元整。”现上诉人并未举出充分证据证明案涉的“文笔铭苑”客户办理按揭贷款的总额是多少，故对该组证据应不予采纳。一审认定的事实有经双方质证的相关证据证明，对一审认定的事实二审予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、双方约定的项目转让费是6，000，000元还是2，762，904元；二、孙铭是否存在逾期支付转让费的违约事实。关于焦点一项目转让费是多少的问题，2016年01月16日文再田等四人与孙铭签订了《房地产项目转让合同》，将其与铜仁市碧江区河西街道办事处双江村牛角湾村民组合作建房的“文笔铭苑”项目整体转让给孙铭，该《房地产项目转让合同》约定该项目转让费为6，000，000元，双方并未约定孙铭支付的款项是文再田等人的前期投入，该合同系双方真实意思表示。其后，案涉房地产用地已经办理了国有土地出让手续，“文笔铭苑”也办理了商品房销售手续并实际对外销售，故上诉人孙铭上诉称双方约定的转让费是2，762，904元缺乏事实依据，应不予采纳。关于焦点二孙铭是否存在逾期支付转让费的违约事实问题。根据双方签订的《房地产项目转让合同》约定：客户在银行办理按揭款后（乙方）依次每笔不低于按揭款的15%向甲方支付，直到付完陆佰万元整。孙铭主张其已经按照约定足额支付了转让费，其不存在违约事实，现涉案“文笔铭苑”已经开始对外进行销售，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，上诉人应当就“文笔铭苑”销售时，在银行办理按揭的总额进行充分举证，而现上诉人孙铭并未举出充分证据证明其销售“文笔铭苑”的银行按揭贷款总额，其理应承担举证不能的后果。综上所述，上诉人孙铭的上诉理由经查均不能成立，本院不予采纳，其上诉请求依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费应收56，613元，由上诉人孙铭负担。本判决为终审判决。审判长 向 前审判员 张红芳审判员 罗宇睿二〇一九年十二月二日书记员 伍 昊