湖南省湘乡市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0381民初2973号 原告：李武军，男，1968年12月21日出生，汉族，住湘乡市。 委托诉讼代理人：陈冠良，湖南法至律师事务所律师，特别授权。 被告：刘楚平，男，1963年12月19日出生，汉族，住湘乡市。 委托诉讼代理人：陈谷丰，湖南玉宇律师事务所律师，特别授权。 原告李武军与被告刘楚平租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李武军向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因解除合同造成的装修及设备损失1710587.06元。2、判令被告赔偿原告预期可得利益损失1000000元。3、判令被告赔偿原告2018年5月至12月的房屋租金损失183200元。4、判令被告赔偿原告因被告擅自拆除原、被告共同设立的广告牌造成原告的损失47000元。5、判令被告向原告支付评估费18800元。6、本案案件受理费全部由被告承担。事实与理由：2014年7月22日原被告签订了门面租赁合同，该合同约定：一、刘楚平将其水府家园新楼由西往东一楼五控及二、三、四楼和厨房出租给李武军使用。三、租赁时间为12年，自2015年元月1日起至2027年元月1日止。四、租金为每年220000元，五年内租金不变，第六年起按每年5%递增。十四、水府家园内停车场由双方共同免费使用。2015年1月13日，原、被告签订了水府大酒店合同补充协议，在该补充协议中约定：四、前栋广告招牌，酒店大楼门口液晶显示屏由双方各出资百分之五十。八、原水府茶餐厅一、二、三层楼每年租金54800元（合同条款内容和水府大酒店租赁合同相同）。九、所属双方共同投资的项目，双方拥有其使用及所有权。 合同签订后，原告利用租赁标的物投资350多万元进行装修和添置设备，经营水府大酒店和水府茶餐厅，至2018年4月，原、被告均按合同履行。2018年5月，被告拆除原有的位于上述租赁合同中租赁标的物前面的一栋三层楼房，动工建设了一栋十四层的房屋。被告建设的房屋在原有房屋的基础上向后移退了3米多，房屋建成后使签订合同时原有的约40个车位至少减少了15个。被告在建设房屋的施工过程中，不断有运输材料的车辆出进和停放，以及建筑材料的放置，使之前的40个左右停车位只能停放10台左右小车。被告有时派人守在进出租赁房屋的过道进口处，不准来酒店消费的顾客车辆出进，而水府茶餐厅这一栋房屋的所有进门通道全部被堵塞，无法正常通行，导致来原告经营的水府大酒店消费的顾客少了很多，营业额与往年同期相比减少了50%左右，亏损经营，而水府茶餐厅则是完全无法经营。 原告于2018年11月6日起诉，要求与被告解除房屋租赁合同，并由被告赔偿损失。2019年7月4日，法院作出（2018）湘0381民初2714号民事调解书，调解书约定：原、被告于2019年7月4日解除上述房屋租赁合同，原告要求被告赔偿损失的请求在该次诉讼中不作处理，原告可与被告另行协商或者诉讼解决。 原告于2019年7月1日委托湖南锦湘价格评估事务所对原告租赁房屋中的资产价值和预期利润进行评估。2019年9月7日，湖南锦湘价格评估事务所作出锦湘所评[2019]第552号价格评估报告书，评估结论为：1、湘乡市棋梓镇水府大酒店的现在价格评估基准日（2019年7月1日）为1710587.06元；2、湘乡市棋梓镇水府大酒店在价格评估基准日至2027年1月1日原告预期可得利润为5395052.82元。 被告未经原告同意将原有房屋拆除向后移退建设房屋，减少了停车位，新建高楼遮挡了原告经营的酒店招牌，并且房屋建成后投入使用时，被告必定会增加对约定共同使用的停车场中停车位使用数量，使可供原告使用的停车位数量大量减少。原告在签订合同后，对租赁标的物投入巨大资金进行装修和添置设备用于经营，被告的行为导致原告与被告解除租赁合同，对由此造成原告的酒店现有价值1710587.06元损失应当予以赔偿。如果不是因为被告的行为导致原、被告解除租赁合同，则原告继续经营至租赁期满预期可得利润为5395052.82元，原告考虑到预期可得利润的获得尚需原告投入时间精力经营管理，原告主张要求被告赔偿预期可得利润损失的一部分1000000元是合情合理的。 原告向被告已交付了至2018年12月31日止的全部租金。被告自2018年5月份开始拆除房屋重建，其行为导致原告自2018年5月份起亏损经营，原告不应承担2018年5月份之后的租金。被告的行为导致了原告有2018年5月至12月的房屋租金损失183200元，被告对原告的这一损失应当予以赔偿。在合同签订后，原、被告按照合同的约定，由原、被告共同出资在被告拆除的房屋临街面设立了广告牌，当时广告牌制作费用是70000元，原告出资47000元，被告出资23000元。被告对房屋拆除时，没有与原告打招呼就将该广告牌擅自拆除，使原告遭受到广告牌制作费的损失，被告应当予以赔偿。 原告委托湖南锦湘价格评估事务所进行评估，缴纳评估费18800元，应当由被告承担。 被告刘楚平辩称：原告的损失是自身经营不善造成的，按照合同约定停车场双方均可使用。被告是正常施工，对原告的经营没有影响，建好前面的房子更利于原告的经营，被告的产权是合法的。原告的损失并不真实，自行编制数据并通过这些数据做的鉴定，原告的利益及投资并没有通过审计部门或税务部门审计，因此损失是子虚乌有。综上所述，原告的损失与被告的行为没有关系，请求驳回原告的诉讼请求。 被告刘楚平提交书面陈述材料称：被告在自己合法拥有产权的土地上合法建房，并已取得不动产权证，原告不得横加指责，说三道四。租赁合同无任何条款约定被告不能建房。停车场约定双方共同使用，产权是被告的，车辆进出及临时堆放建筑材料没有超出共同使用的范围。开工后未发生安全事故，对原告的经营没有造成任何威吓或影响。租赁合同约定12年，原告经营5年就终止合同，属于严重违约，理应赔偿被告的损失。如果施工期间对原告经营造成影响，原告应该在2018年5月停止经营，被告于2018年12月份基本完工，原告直到2019年7月1日才提出解除合同是何用意。因为这个时候对原告经营已经没有任何影响了。原告经营5年应交房租137万多，仅交四年109万多尚欠27万多，现在要被告赔偿300多万是何天理。原告经营不善市场行情导致无法经营下去，与被告建房毫无关联，原告终止合同严重违约，属于重大过错方，请求法院公正判决。 原告对被告的书面陈述发表了意见：被告不能影响原告做生意，原告以前是盈利的。原告现在还欠供货商几十万货款，工人工资都是原告私人垫付的。被告是未批先建的房子，没有经过批准建的房子原告要考虑安全因素，被告整天堆放建筑材料影响了原告的经营，由于被告的封闭式施工造成生意急速下降亏损，施工中未采取安全措施，影响顾客和工作人员的安全，原告被逼无奈关门。 当事人围绕诉讼请求及主张的事实依法向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证。原告提交证据为：1、门面租赁合同复印件。2、水府大酒店补充协议书复印件。3、照片19张。4、民事诉状。5、民事调解书复印件。6、价格评估报告书。7、评估费发票。8、照片（酒店招牌）。9、合同复印件（招牌制作）。10、收条复印件（水府大酒店招牌费）。11、视频资料（光碟1个）。被告刘楚平提交的证据为：房屋产权证，拟证明被告房屋是合法建设。本院对原告、被告提交的证据，经审查，认定如下：1、原告提交的第1、2、3、4、5、7、11号证据，来源合法、内容客观、能够证明相应事实，本院依法予以采用。2、原告提交的第6号证据，评估提交的资料未经被告确认，被告未参加评估现场物品的清点，被告对评估结论有异议，评估结论是否客观不能确定，本院依法不予采用。3、原告提交的8、9、10号证据，被告对关联性提出异议，不能达到证明目的，本院依法不予采用。4、被告提交的房产证复印件，来源合法、内容客观、能够证明相应事实，本院依法予以采用。 根据当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定本案事实如下： 原告李武军（乙方）与被告刘楚平（甲方）于2014年7月22日签订了《门面租赁合同》。双方在《门面租赁合同》中第一条约定，租赁范围：水府家园新楼由西往东一楼五控二三四楼、厨房。第三条约定，租赁时间自2015年1月1日至2027年1月1日止，共12年时间，合同期满甲方如愿意继续出租，另行协商签订合同，在同等条件下优先乙方。该合同第九条约定，乙方所租赁的场地、门店、房屋设施其所有权属甲方，乙方可以管理使用。但必须妥善保护保管严加爱护。租赁期内，乙方不得影响主体结构，如造成损失照价赔偿。合同期内，乙方自行添置的设备、设施及用电改造甲方一律不负任何责任。乙方若对门面及房屋进行装修，装修的所有费用由乙方承担，甲方不承担任何费用和责任，合同期满甲方不给补偿，交付时保持装修原样不得损坏，乙方只能拿走电器等店内物品。 双方于2015年1月13日签订《水府大酒店合同补充协议书》。协议第四条约定，前栋广告招牌，酒店门口液晶显示屏，由甲乙双方各出资百分之五十。第八条约定：原水府茶餐厅一、二、三层每年租金54800元（合同条款内容和水府大酒店租赁合同相同）。 被告提供的租赁房屋系7层建筑毛坯房，原、被告均与文兴签订装修合同。原告就其租赁楼层签订的装修合同金额为1280000元，双方当事人一致认可。原告提出多支付了装修费用，但未提交相关证据予以证明。原、被告共同出资制作广告牌，被告在建房过程中拆除该广告牌，双方对广告牌的造价不能成一致认识。 2018年5月，被告将位于涉案租赁物前面的房屋拆除新建一幢十四层高楼，2019年上半年完成了主体工程。被告建房施工期间车辆出入通道系原告经营租赁房屋的唯一通道，建筑物品的堆放亦在原告经营的房屋前面地坪。被告建房施工期间对周围环境有一定程度的噪音、扬尘污染。被告新建房屋已经依法办理不动产权属登记。 原告李武军于2018年11月6日向本院起诉，要求解除双方签订的租赁合同。该案经本院主持调解，双方达成一致协议确定于2019年7月4日解除《门面租赁合同》及《水府大酒店合同补充协议书》。本院（2018）湘法民一初2714号民事调解书已于2019年7月4日发生法律效力。双方签订的房屋租赁合同期限是2015年1月1日至2027年1月1日，合同解除的时间是2019年7月4日，合同实际履行了54个月，未履行时间为90个月。 刘楚平于2019年7月8日向本院起诉，要求李武军腾退门面并支付门面租金及违约金。本院作出(2019)湘0381民初2195号民事判决书，双方当事人均不服从该判决提出上诉，现案件在二审审理过程中。 本院征询了双方当事人对装修及相关设施物品的处理意见：原告表示可移动的物品也不要，要求被告全部赔偿；被告表示原告对室内及厨房可以移动的物品、电器可以搬走，空调可以拆走。 本院认为：本案争议的焦点为：1、原告提出的要求被告赔偿因解除合同造成的装修及设备损失1710587.06元的问题。2、原告提出的要求被告赔偿预期可得利益损失1000000元的问题。3、原告提出2018年5月至12月的房屋租金损失183200元的问题。4、原告提出的广告牌经济损失47000元的问题。5、原告提出的评估费18000元的问题。 1、原告提出的要求被告赔偿因解除合同造成的装修及设备损失1710587.06元的问题。 原、被告签订的租赁合同，经本院调解已经解除。被告新建房屋已经依法办理不动产权属登记。被告建房施工期间的施工行为对周围环境具有一定程度的噪音、扬尘污染，对原告李武军租赁房屋的经营活动造成了一定程度影响，是双方解除合同的原因之一。但随着被告建房主体工程的完工，对原告经营活动的不利影响亦随即消除。原告经营餐饮、娱乐服务业的市场竞争激烈及消费主体的消费观念发生重大变化等综合因素影响，也是导致原告主动要求解除合同的原因。结合合同解除的原因，本院依法确定原、被告对房屋租赁合同的解除各自均存在相当程度上的过错，由双方承担相应民事责任。 原告要求被告赔偿租赁房屋的装修及增添设施设备损失，实际包括两个部分：一部分为原告对租赁标的物所增添的设施设备及可以移动的物品，进行拆除和移动对物品的价值不会发生减损的部分；另一部分为原告相应装修已经固定附合到被告租赁房屋上，如果拆除将完全失去经济价值的部分。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。双方在租赁合同中约定被告在合同期满只能拿走电器等店内物品。结合本案的实际情况，本院确定原告对租赁标的物所增添的设施设备及可移动的相应物品，由原告自行拆除及处理。原告在处理过程中不得毁损被告房屋，如发生毁损应当进行相应的恢复。 在双方签订的合同中，被告同意原告对租赁房屋进行装修。原告签订的装修合同价款金额为1280000元，双方陈述一致，本院依法予以确认。原告提交的价格评估报告书，评估结论缺乏客观性，本院依法不予采用。双方签订租赁合同期限是2015年1月1日至2027年1月1日，合同解除的时间是2019年7月4日，合同实际履行了54个月，未履行时间为90个月。本院酌定原告对租赁房屋的装修残值为800000元（1280000元÷144个月×90个月）。双方明确约定，合同期满被告对原告的装修不进行补偿。但双方对出现提前解除房屋租赁合同的情形未作约定，亦未达成补充协议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”原告至今仍然占有被告的房屋，未向被告腾退租赁房屋。结合本案的实际情况，本院酌定由被告对原告装修的残余价值赔偿300000元。原告提出超出本院确定部分的赔偿请求，本院依法不予支持。 2、原告提出的要求被告赔偿预期可得利益损失1000000元的问题。被告建房给原告经营造成不利影响的期间只有一段时间，双方解除合同是受多种原因所致。原告向法院起诉要求解除合同后，双方已经协商一致解除合同。原告提交的价格评估报告书中关于剩余经营期间预期可得利益5282362.43元的评估结论，缺乏客观性，本院依法不予采用。当事人对自己主张的事实依法有责任提交证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。原告的该项诉讼请求，提交的相应证据不能达到证明目的，依法由原告承担举证不能的法律后果。原告提出要求被告赔偿预期可得利益损失1000000元的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院依法不予支持。 3、原告提出的2018年5月至12月的房屋租金损失183200元的问题。原告在2018年5月至12月期间对租赁房屋进行营业。原告提出要求被告返还房屋租金183200元的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院依法不予支持。 4、原告提出要求被告赔偿广告牌经济损失47000元的问题。 根据《中华人民共和国广告法》第四十七条的规定，广告经营依法应当经有关行政机关审批同意。原告未提交证据证明其设置的广告牌依法经过有关行政机关审批同意。广告牌系双方当事人共同出资设置，双方对广告牌的价格不能达成一直认识，原告提交的证据不能达到证明目的，依法由原告承担举证不能的法律后果。原告提出要求被告赔偿广告牌经济损失47000元的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，本院依法不予支持。 5、原告提出的评估费18000元的问题。原告委托评估提交的相关资料未经被告确认，被告未参加评估过程，原告递交的评估报告书，被告有异议，本院依法不予采用。原告提出要求被告赔偿评估费18000元，本院依法不予支持。 综上所述，双方当事人对房屋租赁合同解除均有相当程度上的过错，对合同的解除依法应当承担相应民事责任。被告提出原告解除合同的经济损失是因原告自身经营不善造成及被告建房施工对原告经营没有影响，请求法院驳回原告全部诉讼请求的辩论意见，与本案事实和相关法律规定不符，本院依法不予采纳。结合本案的实际情况，本院确定原告对租赁标的物所增添的设施设备及可移动的相应物品，由原告自行拆除及处理。原告提出的要求被告赔偿装修及设备损失1710587.06元的诉讼请求，本院酌定由被告向原告赔偿300000元。原告提出的其他诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十二条、第二百二十三条第一款，《中华人民共和国广告法》第四十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告刘楚平向原告李武军赔偿人民币300000元，限被告刘楚平在本判决生效之日起三十日内履行完毕。 二、驳回原告李武军的其他诉讼请求。 本案受理费30476.7元，由原告李武军负担24676.7元，被告刘楚平负担5800元。 被告刘楚平可将以上款项汇入湘乡市人民法院代管费专用账户（户名：湘乡市财政局非税收入财政专户，账号：1904031************，开户行：中国工商银行湘乡支行。请备注湘乡市人民法院及案号，原、被告姓名）。 如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院直接递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  颜立存 审 判 员  米庆方 人民陪审员  郑小兵 二〇一九年十二月十日 法官 助理  喻异男 书 记 员  贺 燕 附本案法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 《中华人民共和国广告法》 第四十七条广告主申请广告审查，应当依照法律、行政法规向广告审查机关提交有关证明文件。 广告审查机关应当依照法律、行政法规规定作出审查决定，并应当将审查批准文件抄送同级工商行政管理部门。广告审查机关应当及时向社会公布批准的广告。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决，裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决，裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。