云南省香格里拉市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3401民初663号原告：陈贤宽，男，1967年12月19日出生，汉族，住浙江省文成县。原告：郭久彬，男，1974年5月9日出生，汉族,住四川省富顺县。共同委托诉讼代理人：徐鹏程，云南派特律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：姚玉珍，女，1967年6月3日出生，白族，住云南省迪庆州香格里拉市。委托诉讼代理人：张赵志，云南迪志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告陈贤宽、郭久彬诉被告姚玉珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，于2019年8月30日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈贤宽、郭久彬的共同委托诉讼代理人徐鹏程、被告姚玉珍的委托诉讼代理人张赵志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈贤宽、郭久彬向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原、被告于2017年8月10日所签订的《房屋租赁合同》；2.请求人民法院依法判令被告退还原告所支付2018年10月16日至2021年6月1日的租金人民币576，821.00元；3.请求人民法院依法判令被告支付违约金人民币110,000.00元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月10日,陈贤宽、郭久彬与姚玉珍签订《房屋租赁合同》，合同约定：陈贤宽、郭久彬承租位于独克宗古城依诺木廊26号（新房及旧房一同出租）属于姚玉珍所有的房屋，建筑面积1400平方米，房屋用途为旅游业、客房、餐饮等，租赁期限为16年，自2018年6月1日起至2034年6月1日止。每年租金为人民币220,000.00元（其中装修期10个月，装修期间免收租金），2022年6月开始，租金按每三年4%递增，并约定租金每三年支付一次。合同签订后，陈贤宽、郭久彬得知租赁房屋尚未办理相关权属证书，遂要求姚玉珍尽快办理相关证书。姚玉珍于2017年9月相继办理相关证书，因此，陈贤宽、郭久彬按照合同约定向被告支付了2018年6月1日至2021年6月1日的租金人民币660,000.00元，但姚玉珍所办理的房屋土地使用权证、房屋产权证、建设工程规划许可证、民用建筑防空地下室易地建设许可证等上均载明“用途：住宅”，与合同约定的房屋用途明显不符。姚玉珍在签订合同后，明知合同约定房屋用途为旅游业、客房、餐饮的情况下，依旧办理用途为住宅的证书，最终导致陈贤宽、郭久彬无法实现合同目的，因此陈贤宽、郭久彬于2018年10月16日向姚玉珍发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求依法解除该租赁合同，但姚玉珍不同意解除该租赁合同。陈贤宽、郭久彬承租该房屋用作开设酒店、从事旅游业，而姚玉珍交付的出租房屋完全达不到经营酒店的使用条件，导致陈贤宽、郭久彬无法实现合同目的，姚玉珍根本违约。这种状况下严格按照合同继续履行合同义务，不仅使双方的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。从平衡双方目前利益受损状况和今后长远利益出发，解除合同是最经济的选择。以上事实有《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同通知书》、《银行流水》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》等证据为证。陈贤宽、郭久彬为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院公断。被告姚玉珍答辩称：1、答辩人出租给被答辩人的房屋产权清晰、证件齐全，不是违章建筑，故答辩人不存在违约；2、本案系二次诉讼，被答辩人的诉讼理由不成立，其所说的解除合同通知书的理由与前一次诉讼不一致，是拼凑上去的。原告陈贤宽、郭久彬为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、被告的身份证复印件，证明被告诉讼主体资格。2、《房屋租赁合同》复印件，证明：①原告陈贤宽、郭久彬与被告于2017年8月10日签订了《房屋租赁合同》，合同约定了双方的权利义务；②原告陈贤宽、郭久彬已按照合同约定向被告支付了2018年6月1日至2021年6月1日的租金人民币660,000.00元；③原、被告双方约定租房用途为旅游业、客房、餐饮。3、转款证明，证明原告陈贤宽、郭久彬已经将3年的租金人民币660,000.00元支付给被告的事实。4、中华人民共和国不动产权证书复印件、中华人民共和国建设工程规划许可证复印件、中华人民共和国建设用地规划许可证复印件、民用建筑防空地下室易地建设许可证复印件各二份，证明：①出租房屋的以上证件均为2017年9月份即《房屋租赁合同》签订之后办理完成；②出租房屋的以上证件用途均载明为住宅，与房屋租赁合同约定的用途不符，被告根本违约；③被告明知出租房屋不符合合同约定，依旧与原告陈贤宽、郭久彬恶意签订合同；④原告陈贤宽、郭久彬签订房屋租赁合同时对房屋用途违约并不知情。5、《解除房屋租赁合同通知书》，证明：①原告陈贤宽、郭久彬签订房屋租赁合同时，对房屋用途违约并不知情；②原告陈贤宽、郭久彬于2018年10月31日已向被告发出通知和平解除合同，被告未同意；③被告收到通知书并且不同意和平解除房屋租赁合同。经质证，被告姚玉珍对原告陈贤宽、郭久彬提交的第1、2、3组证据无异议。对第4组证据的证明目的有异议，提出被告原来是想将出租房屋办理成商业用途，但古城都是办理成住宅用途以后用于商业用途，是2017年政府统一办理的，被告不存在刻意隐瞒。对第5组证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议。被告姚玉珍未向本院提交证据。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告陈贤宽、郭久彬提交的第4、5组证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。经审理查明：2017年8月10日，陈贤宽、郭久彬承租属于姚玉珍所有的位于香格里拉市独克宗古城依诺木廊26号（新房及旧房一同出租）的房屋，并于当日签订了《房屋租赁合同》，合同对房屋用途、租赁期限、租金、付款方式等作了详细的约定。合同签订后，陈贤宽、郭久彬得知租赁房屋尚未办理相关权属证书，遂要求被告尽快补办。姚玉珍于2017年9月相继办理了出租房屋的房屋不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、民用建筑防空地下室易地建设许可证等证件，陈贤宽、郭久彬于2017年8月11日分二笔向姚玉珍指定账户支付了2018年6月1日至2021年6月1日的租金，共计人民币660,000.00元。之后，陈贤宽、郭久彬发现租赁房屋所有证件上载明的房屋用途均为“住宅”，与双方签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋用途不符，导致其不能实现合同目的。2018年10月16日，陈贤宽、郭久彬向姚玉珍发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除合同，姚玉珍于2018年10月31日反馈了“不同意解除合同、要求继续履行房屋租赁合同”的意见。另查明，因双方发生争议，租赁房屋至今未装修也未实际使用。本院认为：首先，陈贤宽、郭久彬与姚玉珍于2017年8月10日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示、合法有效，对合同当事人有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故姚玉珍作为出租人有义务向承租人提供符合约定用途的房屋，现租赁房屋所有证件上载明的房屋用途均为“住宅”，而《房屋租赁合同》第二条中明确约定房屋用途为旅游业、客房、餐饮等,约定用途属于“商用”而非“住宅”。姚玉珍的违约行为导致陈贤宽、郭久彬无法实现经营目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款和第九十六条第一款的规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。陈贤宽、郭久彬于2018年10月16日向姚玉珍发出《解除房屋租赁合同通知书》，姚玉珍于2018年10月31日反馈了“不同意解除合同、要求继续履行房屋租赁合同”的意见，由此可以证明解除合同的通知已经到达对方，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月31日解除，本院依法支持原告陈贤宽、郭久彬请求人民法院依法判令解除原、被告于2017年8月10日所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》解除后，姚玉珍应当归还相应租金。陈贤宽、郭久彬于2017年8月11日向姚玉珍支付了2018年6月1日至2021年6月1日的租金，共计人民币660,000.00元。截至2018年10月31日，产生的租金为人民币91,667.00元，故姚玉珍应退还剩余租金人民币568,333.00元。再次，《房屋租赁合同》第十四条约定以“对方交纳当年度的租金作为违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，本院认为违约金约定过高，陈贤宽、郭久彬请求姚玉珍支付违约金人民币110,000.00元的请求亦过高。结合目前租赁房屋未装修的情况、兼顾合同履行情况及守约方的损失，本院酌情支持违约金人民币34,000.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告陈贤宽、郭久彬与被告姚玉珍签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除。二、被告姚玉珍于本判决生效之日起十五日内返还给原告陈贤宽、郭久彬租金人民币568,333.00元。三、被告姚玉珍于本判决生效之日起十五日内支付给原告陈贤宽、郭久彬违约金人民币34,000.00元。案件受理费人民币10,668.00元，由原告陈贤宽、郭彬负担人民币984.7元，被告姚玉珍负担人民币9683.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。审 判 长 阿巴竹玛人民陪审员 赵 钟 俊人民陪审员 杨 云 开二〇一九年十二月五日法官助理郭金秋书记员客主