海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2468号上诉人（原审原告）：胡凤萍，女，1964年5月19日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：李利姣，海南毓广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南友联五岳置业有限公司，住所地海南省临高县临城镇二环路东侧。法定代表人：尹戈洪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李小池，该公司员工。上诉人胡凤萍因与被上诉人海南友联五岳置业有限公司（以下简称海南友联公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2019）琼9024民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡凤萍上诉请求：1.请求撤销海南省临高县人民法院（2019）琼9024民初518号民事判决；2.改判支持胡凤萍一审的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由海南友联公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、一审判决认定海南友联公司就本案诉争房产取得预售许可证的事实系错误的。胡凤萍与海南友联公司签订《“阳光城”订购书》，本案诉争房产是海南友联公司“阳光城”项目B3栋2层243号房，而海南友联公司提供的预售许可证上显示：友联.中央广场2#、3#商铺181套房的预售许可证。故海南友联公司就本案诉争房产并无预售许可证，在胡凤萍起诉前也并未取得预售许可证，应确认双方签订的《“阳光城”订购书》无效。二、一审判决适用法律错误，未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条相关规定。关于海南友联公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证，一审中提供虚假许可证的事实，海南友联公司应承担返还购房款利息、赔偿损失，并已付购房款一倍的赔偿责任有事实根据和法律依据，应予支持。综上，请求二审法院改判支持胡凤萍的一审诉讼请求。海南友联公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是一审判令海南友联公司支付的违约金过高，建议予以下调。胡凤萍向一审法院起诉请求：1.确认胡凤萍与海南友联公司于2018年5月25日签订的《“阳光城”定购书》无效；2.判令海南友联公司向胡凤萍退还“阳光城”项目B3栋2层243号房的购房款476882元及自2019年1月1日起至退还时的利息（按银行同期贷款利率计算）；3.判令海南友联公司向胡凤萍赔偿已付房款的一倍即476882元，并赔偿胡凤萍其他的经济损失7200元；4.该案诉讼费用由海南友联公司承担。一审法院认定事实：2018年5月25日，胡凤萍与海南友联公司签订《“阳光城”定购书》，约定胡凤萍购买海南友联公司“阳光城”项目B3栋2层243号房，预测建筑面积为44.16平方米，房屋总价款为476882元，由胡凤萍向海南友联公司支付50000元定金后，须于2018年6月1日前付清全部购房款，并必须于2018年9月30日前与海南友联公司签订《商品房买卖合同》，否则，海南友联公司有权对胡凤萍所定购的房产另行处理，定金不予退还。如海南友联公司在胡凤萍没有任何违约的情况下将胡凤萍所定购商品房另售他人，则海南友联公司向胡凤萍双倍返还定金。定购书签订当日，胡凤萍向海南友联公司支付50000元定金，并于2018年6月1日、2018年6月12日、2018年7月11日、2018年8月6日分别向海南友联公司支付购房款100000元、100000元、90000元、136882元，上述购房款包括定金共计为476882元。胡凤萍支付清购房款后，请求与海南友联公司签订《商品房买卖合同》，遭到拒绝。另查明，临高县住房保障与房产管理局于2014年4月25日向海南友联公司颁发《临高县商品房预售许可证》，海南友联公司取得座落于××座东侧友联中央广场2#、3#商铺181套，建筑面积为17096.48平方米，土地使用面积为47423平方米的预售许可。一审法院认为，《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》”。海南友联公司于2014年4月25日取得《临高县商品房预售许可证》，有权对其所售房屋对外预售。胡凤萍与海南友联公司签订的《“阳光城”定购书》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。胡凤萍请求确认与海南友联公司签订的《“阳光城”定购书》无效，证据不足，一审法院不予支持。海南友联公司以胡凤萍作为先履行合同义务的一方而迟延履行义务，海南友联公司作为后履行一方，有权拒绝履行义务进行抗辩。胡凤萍与海南友联公司虽然在定购书中约定，胡凤萍必须于2018年6月1日前付清全部购房款，但胡凤萍于2018年6月1日至2018年8月6日分别向海南友联公司支付购房款，海南友联公司没有提出异议并收取胡凤萍的购房款，该行为应视为双方重新对付款时间进行了约定。海南友联公司的抗辩理由不成立，应不予支持。胡凤萍支付清购房款后，多次请求海南友联公司与其签订《商品房买卖合同》，至今遭到拒绝，致使不能实现合同目的。海南友联公司的行为已构成严重违约。双方签订的《“阳光城”定购书》应予解除。海南友联公司收取胡凤萍的购房款476882元应予退还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。胡凤萍主张海南友联公司支付利息，虽然双方没有进行约定，但应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息。胡凤萍请求从2019年1月1日起算利息，没有违反法律的规定，一审法院照准。由于海南友联公司不履行与胡凤萍签订《商品房买卖合同》的义务，致使胡凤萍经济遭受损失，海南友联公司应当赔偿胡凤萍购房款，但胡凤萍请求海南友联公司按已付购房款一倍予以赔偿，明显偏高，应当酌情按总购房款的20%予以赔偿，超出的诉讼请求应不予支持。胡凤萍请求海南友联公司赔偿其他经济损失7200元，证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、限海南友联五岳置业有限公司自判决发生法律效力之日起十日内退还胡凤萍购房款476882元及其利息（利息计算方法：以476882元为基数，从2019年1月1日起至该款还清之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、限海南友联五岳置业有限公司自判决发生法律效力之日起十日内赔偿胡凤萍购房款95376.4元（即476882元×20%）；三、驳回胡凤萍的其他诉讼请求。海南友联五岳置业有限公司如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9241元，由胡凤萍承担3518元，海南友联五岳置业有限公司承担5723元。二审审理期间，胡凤萍未提交新证据，海南友联公司提交（2014）临房预字（11）号《临高县商品房预售许可证》，拟证明阳光城（备案名：友联中央广场）项目除了涉案房屋所在的3#商业楼以外，还有一栋编号也为3#的商住楼，且两栋楼均已取得预售许可证，将涉案房屋标注为B3为的是将两栋3#楼进行区分。胡凤萍对该份证据的真实性、合法性及证明内容均不予认可，认为楼盘编号是在房管局进行备案的，海南友联公司不能随意进行更改，如都能更改的话，开发商只需要办理一份许可证就可以销售所有楼盘了。经举证质证，因海南友联公司提交原件予以核对，本院对该份证据的真实性予以确认。海南友联公司一审时提交的（2014）临房预字（007）号《商品房预售许可证》，该两份许可证均涉及到3#商住楼，而且许可证上记载的3#商住楼位置在××县东侧，与本案房屋的位置相同。综合上述事实，本院对该份证据的关联性、证明力予以确认。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，临高县住房保障与房产管理局于2014年8月6日向海南友联公司颁发（2014）临房预字（11）号《临高县商品房预售许可证》，海南友联公司取得座落于××座东侧友联中央广场3#、5#商住楼，可售面积13884.64㎡，其中商铺18套，住宅**，土地使用面积为47423平方米的预售许可。本院认为，双方对一审判令海南友联公司退还购房款476882元及利息无异议。故本案二审的争议焦点是：一、双方2018年5月25日签订的《“阳光城”定购书》效力问题；二、胡凤萍要求海南友联公司承担已付购房款一倍的赔偿责任是否应予支持。关于第一个争议焦点。胡凤萍与海南友联公司2018年5月25日签订的《“阳光城”定购书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，而且海南友联公司在签订涉案定购书时已取得涉案房屋的预售许可证，故该合同合法有效。胡凤萍主张海南友联公司未取得涉案房屋预售许可证的证据不足，退一步讲，即便涉案房屋尚未取得预售许可证，从双方签订的《定购书》的内容看，该《定购书》应属于预约合同性质，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且双方在《定购书》中明确约定于2018年9月30日前签订正式的《商品房买卖合同》。综上，本案《定购书》不应认定为商品房买卖合同，不应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定合同无效。胡凤萍以海南友联公司未取得商品房预售许可证为由主张双方签订的《“阳光城”定购书》无效的理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。双方签订的《“阳光城”定购书》合法有效，双方应按合同履行自己的义务，胡凤萍已支付清全部购房款476882元，海南友联公司未依约与胡凤萍签订正式的商品房买卖合同，其行为已构成违约。一审法院根据海南友联公司的过错程度，酌定按总购房款20%向胡凤萍支付违约金并无不当。胡凤萍认为海南友联公司故意隐瞒涉案房屋没有取得商品房预售许可证的事实，要求海南友联公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的理由不成立，本院予以驳回。另，胡凤萍要求海南友联公司赔偿其因涉案诉讼产生的交通费等经济损失7200元，但未能提供证据予以证明，而且一审判令的违约金足以补偿其各项损失，故胡凤萍该项上诉请求不成立，本院予以驳回。综上所述，胡凤萍的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9241元，由胡凤萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年十二月十二日法官助理 白 黎书 记 员 林 赏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印14份）