安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖12民终4911号 上诉人（原审原告）：宿州市万尚城百货有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇中山路与交通路交汇处，统一社会信用代码913413223942058683（1-1）。 法定代表人：马春梅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：昌德晶，安徽会峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：临泉县中鼎商贸有限公司，住所地安徽省阜阳市临泉县城关镇光明南路,统一社会信用代码913412215634353829（1-1）。 法定代表人：郝小勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：项杰，浙江嘉韵环理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张国梁，浙江嘉韵环理律师事务所律师。 上诉人宿州市万尚城百货有限公司（以下简称万尚城公司）因与被上诉人临泉中鼎商贸有限公司（以下简称中鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万尚城公司上诉请求：撤销一审判决，改判志得公司支付180400元及违约金276000元。事实与理由：1.中鼎公司并未提出折抵租金的反诉请求，一审判决扣除150000元租金显系不当，且中鼎公司未交付租赁房屋违约在先，即便需要扣除租金，也应按合同约定降低60%的租金；2.一审法院仅认定损失数额180400元，未判决中鼎公司按2000元/天承担违约责任显属错误。 中鼎公司辩称，一审判决扣除租赁费正确，万尚城公司的上诉理由不能成立，应予以驳回。 万尚城公司向一审法院起诉请求：1.判令中鼎公司赔偿因未充分履行合同导致退铺损失191400元；2.判令中鼎公司按照合同约定承担违约金276000元，合计467400元。3.律师费、诉讼费等诉讼费用由被告承担。诉讼中，万尚城公司补充诉讼请求：请求判令中鼎公司按照租赁合同第四条：甲方租赁给乙方的位于前进路进入“姜子牙购物中心”坡道入口斜坡位置承诺2018年1月1日交付给乙方投资规划使用之规定，判决中鼎公司立即交付斜坡位置商铺。 一审法院认定事实：2017年7月21日，万尚城公司（乙方）与中鼎公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：1、甲方出资标的物业位于安徽省临泉县“金黄山超市”南侧部分商铺。标的物业建筑面积约2000平方米。2、乙方租赁该物业经营范围为:休闲餐饮，特色美食，咖啡影吧，女子美甲护肤，手工ＤＩＹ类，儿童绘画，美容美发等。3、乙方承租的物业面积为甲方及其配偶、子女、股东、其他产权人购买、回迁户等单位主体拥有的产权面积，本合同签署时，已出售的物业应提供产权购买人资料信息或委托甲方代为租赁的授权文件。未出售的物业甲方应提供产权大证。同时甲方应明确告知乙方，上述所有可能涉及的产权拥有方已完整委托现甲方全权处置该物业面积范围内的所有签署租赁合同、收支款项、往来行文等各项事务的百分之百决策权、处置权。并保证乙方不受任何除现甲方以外人员、机构、团体的干扰和影响。第二条关于租赁期、装修期的约定。1、租赁期限共壹拾零5个月，即自2017年8月5日起至2027年12月31日止。2、甲方给予乙方免租宣传期、装修期五个月（即：2017年8月5日--2017年12月31日期间）。第三条关于物业交付时间、条件及延迟交付的约定。1、双方同意约定于2017年8月5日（以双方办理交接书面确认单及实际时间为准，租赁有效计租期随物业交接时间自动顺延）办理物业交接手续——详见附件Ｈ。交接时甲方必须将取得一次消防验收合格意见书的正本及有效复印件4份转交给乙方——详见附件Ｃ。2、若附件Ｄ内描述的第（1）、（2）、（3）项未能如约完善到位，甲方承诺即使乙方选择同意进入施工或开业环节，亦不视为乙方已经接收房屋及计租期的开始。3、在满足附件Ｅ的要求后，甲方应在房屋交接之前3日以书面形式向乙方发出房屋交接通知。双方应在约定时间内准时进行房屋交接，房屋交接完成的标志是双方在物业交接单上签字确认交接无误。若乙方拒绝签署房屋交接单必须有正当理由，经甲方催告10日后且乙方无正当理由（正当理由指：乙方列举经营所需要的必备软硬件设备设施缺失、存在故障及安全风险、维修维保未能达到检测合格等）拒绝签署的，视为乙方已通过验收；如逾期超过30天，视为乙方严重违约责任。4、关于若因甲方原因造成的故障营业（指：甲方提供的房屋及硬件设施不全或存在运行安全隐患等情形——指房屋漏、渗水，支撑梁、外墙及橱窗玻璃松动、脱落，结构隐患，机建设备频繁出现故障，以及其它物业交接时未曾出现且非乙方人为损坏的安全故障及涉及需要修复等事宜），甲方同意不会按照第二条第1项约定征收租金，同意另行顺延调整。并承担向乙方支付违约金2000元／天，累计计算至解决安全隐患为止。5、若在一次消防工程施工完成后、验收合格意见书取得之前，甲方要求乙方提前进场装修的，若乙方提前进入装修后因甲方一次消防工程施工整改造成乙方装修返工或造成经济损失的，则甲方应赔偿乙方全部投资损失及承担本《房屋租赁合同》第八条第1项违约金责任。6、如甲方向乙方交付房屋时间延迟，乙方免租期和计租期时间、付款时间应同时顺延，并办理《补充协议》为凭。同时，甲方应承担赔偿责任，详细涉及细节如下：Ａ、若甲方向乙方交付物业时间延迟在3天（含）以内，乙方同意甲方不承担违约责任，乙方将按照正常合同履行工作及义务，双方无异议。3、若甲方向乙方交付物业时间延迟在4-30天，甲方应按2000元／天（乘以实际逾期天数）向乙方支付违约金直至计算到甲方达到交付条件为止；Ｃ、若甲方向乙方交付物业时间延迟在30天（含）以上，视为甲方根本违约，乙方有权单方面选择下述条款其中任意一项：①乙方可要求解除合同，在此前提下：甲方应全额退还乙方已交纳的所有费用。同时，甲方应承担合同违约金责任及承担因乙方放弃继续合作而产生的各项直接、间接损失，甲方无异议。②乙方愿意继续履行合同，在此前提下：甲方应承担以下责任和风险（ａ、ｂ项并列执行），并直至甲方完整交付物业为止（备注：由乙方原因导致的下列情形与甲方无关）：ａ若因甲方推迟交房耽误致使乙方全部或部分停工，同时导致窝工、翻工、宣传物料等产生费用损失的、招商员核发佣金后商户撤场的佣金损失及第三方赔偿的均由甲方承担（涉及第三方损失的依据乙方与第三方签订的赔偿协议为准）；ｂ、若因甲方推迟交房致使商场整体延迟至2018年5月1日后开业的，甲方应按2000元／天向乙方单位支付违约金（计算日期由第4天开始至乙方正式开业之日截止）。如果又因此产生连锁反应导致乙方必须给予投资商户增加租期或延长免租期事件而产生的所有时间损失和经济（损失）均由甲方承担。7、甲方应向乙方提交-1层属于商业用房，而非车库、市政、人防设备设施用房的证明文件。或属于车库、市政、人防设备设施用房，已经合法获得允许从事商业经营活动的政府有关部门许可文件。8、开业时间的约定：乙方营业时间不得迟于2018年1月1日，若乙方无法按时开业，则视为乙方单方面违约（甲方无责的情况下）。第四条关于履约定金、保证金、租金、支付方式及递增标准的约定。1、甲乙双方同意在签署《房屋租赁合同》后三日内乙方即向甲方支付履约定金人民币贰拾万元整（此定金在乙方正式缴纳第一次租金时自动转为当年当期应缴费用内）。2、支付方式：乙方首次支付租金日界定为在甲方将由前进路进入“姜子牙购物中心”入口处坡道两侧面积交付至乙方后，乙方于次日（即2018年1月2日）支付完毕当期应交纳租赁费用。其后，合同期内每届租金到期前3天，乙方支付完毕当期应缴租金。3、租赁费用采用三个月一付的方式支付。前五年为固定租金模式，由第六年开始，递增5%核算当期租金（取舍整数）。4、甲方租赁给乙方的位于前进路进入“姜子牙购物中心”坡道入口斜坡位置——详见附件Ａ平面图红线标注区域（现状为24个用于经营服饰百货铺位）面积约170平方，该区域乙方保证不得低于60%的餐饮业态，此部分物业甲方承诺于2018年1月1日交付给乙方投资规划使用，此区域物业计租期为2018年4月1日开始（甲方承诺给予乙方的免租期时间3个月在第一年中直接扣除），此区域租金于2018年4月1日支付首笔租金。自2018年4月10至2018年12月31日租金为150000元。 第十条关于合同的终止、续约的约定。1、由于甲方租赁给乙方用于投资经营的物业分为两个部分，即负一层现“金黄山超市”南侧约2000平方商铺与前进路进入“姜子牙购物中心”入口坡道两侧铺面（现为24个商铺）面积约170平方。两个物业位置无法在同一时间交付给乙方整体投资规划、设计及招商应用。鉴于此实际情况，双方约定如下：①乙方先行对“金黄山超市”南侧约2000平方进行规划、设计、招商、投资应用。待2018年1月1日，甲方将前进路进入商场的破道口处位置完整交付给乙方时，乙方再行对此区域进行与总体项目规划、设计、定位的修复对接，使之规划、应用、功能、定位完整，达到良好的整体运营及投资效果。②若甲方未能在约定的有效时间内将前进路进入商场的破（坡）道口处位置完整交付给乙方时，将会对乙方的整体投资经营造成无法弥补的投资风险和经营损失（影响招商签约成功率，品牌展示效应，团队投资回报效益、业态导视动线规划缺陷等）。因此，若出现此②情况时，乙方有权选择以下方案：A、乙方有权选择终止合同，在此情况下，甲方应向乙方承担本合同第八条违约金责任，同时承担乙方全部投资款及各项直接、间接损失。B、乙方根据经营效果、实际情况（即甲方重新承诺此区域物业交接时间且乙方可以接受的情形）裁定继续保持合作，在此前提下，甲方应给予乙方在履约合同期内降低60%的年租金，用以弥补乙方整体规划、投资运营方案损失。2、无论何种情形合同终止（即乙方确定不再保持合同时），乙方应向甲方以书面形式申请返还租赁物，甲方接到申请报告后在7日内协同一方办理相关终止合同及乙方退场手续，若7日后甲方仍无人交接和办理手续的，视为甲方默认乙方无违约责任，物业自动归还甲方，乙方视同甲方同意乙方可以在此期间给予免租金时间15-30天，乙方可自行处理自（有）由设施，将其所有商品及物品运离租赁场地，甲方不得收取租金。在约定免租期满，乙方如未及时清理物品影响甲方后续租赁使用，则每超出一天，甲方按乙方合同期内当年租金的两倍向乙方按日征收物业占用罚金。 万尚城公司在合同签订后，对“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方的两侧铺面进行招商，分别和曾秀平、王淼森等5人签订了“美食盒子”定金认筹单，预收了曾秀平等5人的承包费、保证金等费用，但中鼎公司将该部分铺面租赁给他人使用，致使万尚城公司向曾秀平等商户退还了收取的费用。2018年1月和3月，万尚城公司先后向中鼎公司发出律师函，要求中鼎公司按照合同约定承担违约责任，但中鼎公司未给予答复。 一审另查明：万尚城公司依照与曾秀平等5户商户签订的认筹单，收取曾秀平承包金43000元、公摊水电费3000元、管理费3000元，合计49000元；收取王淼森承包费30000元、保证金10000元、管理费3000元、公摊水电费2000元，合计45000元；应收取吴秀英31200元、保证金10000元、管理费3000元、公摊水电费2000元，合计46200元，实际收取定金10000元；应收取胡燕红承包金31200元、保证金10000元、管理费3000元、公摊水电费2000元，合计46200元，实际收取保证金10000元；应收取李雪承包金30000元、保证金10000元、管理费3000元、公摊水电费2000元，合计45000元，实际收取保证金5000元。因中鼎公司违约，万尚城公司退还了曾秀平49000元、退还王淼森45000元、退还吴秀英10000元、退还胡燕红10000元、退还李雪5000元。造成万尚城公司承包费损失165400元、管理费损失15000元，合计180400元。万尚城公司与中鼎公司关于“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面约定2018年4月1日至2018年12月31日年租金为150000元。万尚城公司因诉争“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方的两侧铺面支付律师费10000元、交通费1765元。关于双方争议的“姜子牙购物中心”入口坡道通道是否为消防通道，经函询临泉县公安消防大队，其回复：前进路进入“姜子牙购物中心”入口斜坡位置原始设计为地下二层停车库的车行通道，而非消防通道。 一审法院认为，关于双方争议的“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面，中鼎公司辩称该部分物业系消防通道，租赁违反法律规定，应为无效合同。经函询临泉县公安消防大队，“姜子牙购物中心”入口坡道为车行通道，非消防通道，故对中鼎公司辩称合同无效，不予采纳。双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按合同约定履行各自的义务。故万尚城公司请求中鼎公司交付临泉县进入“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面符合合同约定，予以支持。双方签订的租赁合同内容第十条可知，中鼎公司租赁给万尚城公司用于投资经营的物业分为两个部分，即负一层现“金黄山超市”南侧约2000平方商铺和前进路进入“姜子牙”购物中心入口坡道两侧铺面（现为24个商铺）面积约170平方米。中鼎公司未按照合同约定在2018年1月1日前将“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面交给万尚城公司使用，而是将该处商铺另行租赁给他人使用，已构成违约，应当承担违约责任。由于中鼎公司的违约行为，给万尚城公司造成了损失，万尚城公司要求中鼎公司继续履行合同并赔偿退铺损失符合合同约定和法律规定，予以支持。万尚城公司主张的退铺损失191400元，包含了公摊水电费11000元，该部分费用并未实际发生，不应计入损失数额，因租赁“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面，双方约定万尚城公司需支付中鼎公司150000元租赁费，该部分租赁费应予扣除，故对万尚城公司的退铺损失核定为30400元。 依据双方签订的租赁合同第三条约定，万尚城公司要求被告中鼎公司按照延迟交付物业，每天需支付2000元违约金，该违约条款适用于双方约定的位于安徽省阜阳市临泉县“金黄山超市”南侧约2000平方米商铺。中鼎公司已经按照约定交付该2000平方米商铺。而对于“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面交付的违约责任，根据合同第十条约定，若甲方（中鼎商贸公司）未能在约定的有效时间内将前进路进入商场的破（坡）道口处位置完整交付给乙方（万尚城公司）时，将会对乙方的整体投资经营造成无法弥补的投资风险和经营损失，乙方有权选择终止合同或继续经营。在选择继续经营情况下，甲方应给予乙方在履约合同期内降低60%的年租金，用以弥补乙方整体规划、投资运营方案损失。综上所述，故万尚城公司主张逾期交付违约金按照2000元／天计算，与合同约定不符，不予支持。租赁合同第八条关于违约责任界定及处理方式的约定，违约方应当赔偿的间接损失包括律师费、交通费，万尚城公司提供的加油发票以及高速通行发票、律师费发票，能够证明万尚城公司因本次纠纷诉讼产生的交通费、律师费，故万尚城公司主张的交通费1765元、律师费10000元应予支持。综上所述，中鼎公司赔偿万尚城公司退铺损失、律师费、交通费合计42165元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、临泉县中鼎商贸有限公司于判决生效之日起二十日内将位于临泉县进入“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面交付给宿州市万尚城百货有限公司；二、临泉县中鼎商贸有限公司于判决生效之日起二十日内赔偿宿州市万尚城百货有限公司损失42165元；三、驳回宿州市万尚城百货有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8312元，由临泉县中鼎商贸有限公司负担854元，宿州市万尚城百货有限公司负担7458元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案《物业租赁合同》并未明确约定中鼎公司未按约定交付前进路进入“姜子牙购物中心”入口坡道两侧铺面面积约170平方的房屋，需按2000元/天支付给万尚城公司违约金，故一审法院根据万尚城公司的实际损失认定中鼎公司承担的赔偿责任并无不当。万尚城公司称一审法院仅认定损失数额180400元，未判决中鼎公司按2000元/天承担违约责任显属错误的上诉理由依据不足，本院不予支持。但中鼎公司一审中未提出要求万尚城公司支付前进路进入“姜子牙购物中心”入口坡道两侧铺面面积约170平方房屋租金150000元的反诉请求，且一审判决已认定中鼎公司违约将房屋租赁给他人，中鼎公司亦未提交充分证据证明其公司已将该部分房屋交付给万尚城公司实际使用，故一审判决在中鼎公司应承担的赔偿数额中扣除150000元租金不当，本院予以纠正。双方关于租金的争议，可另行主张。万尚城公司称中鼎公司并未提出折抵租金的反诉请求，一审判决扣除150000元租金显系不当的上诉理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初1386号民事判决第一、三项，即：临泉县中鼎商贸有限公司于判决生效之日起二十日内将位于临泉县进入“姜子牙购物中心”入口坡道约170平方米的两侧铺面交付给宿州市万尚城百货有限公司；驳回宿州市万尚城百货有限公司其他诉讼请求。 二、变更安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初1386号民事判决第二项，即：临泉县中鼎商贸有限公司于判决生效之日起二十日内赔偿宿州市万尚城百货有限公司损失42165元为：临泉县中鼎商贸有限公司于判决生效之日起二十日内赔偿宿州市万尚城百货有限公司损失192165元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8312元，由临泉县中鼎商贸有限公司负担4154元，宿州市万尚城百货有限公司负担4158元；二审案件受理费8146元，由临泉县中鼎商贸有限公司负担3300元，宿州市万尚城百货有限公司负担4846元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十二月五日 法官助理刘梦李 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一、二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定； （二）原判决认定基本事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。