江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4931号上诉人（原审原告）：盐城三华物业有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区毓龙东路****。法定代表人：王金华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘学祝，盐城建军法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：董立兵，男，1971年9月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人盐城三华物业有限公司（以下简称三华物业公司）因与被上诉人董立兵物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2019)苏0902民初2623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三华物业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由董立兵承担。事实与理由：一、一审法院未支持三华物业公司主张的董立兵逾期交纳物业费的滞纳金不当，三华物业公司的主张具有合同依据。二、一审法院未支持三华物业公司主张的公共能耗费没有依据。董立兵辩称，滞纳金不应当交纳，案涉小区是安置房小区，不是商品房。公共能耗费不应当收取，小区的路灯都不亮，老年活动中心也被三华物业公司租出去了。请求驳回上诉，维持原判。三华物业公司向一审法院起诉请求：判令董立兵立即支付物业费及滞纳金共计9242元。一审法院认定事实如下：馨港雅居小区系舜宁置业公司开发。2013年10月23日，舜宁置业公司（甲方）与三华物业公司（乙方）签订前期物业服务合同一份，涉案内容如下：舜宁置业公司委托三华物业公司对馨港雅居提供前期物业管理服务。合同第六条物业服务费：由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅0.671元/月/平方米，物业服务费主要用于以下开支：…（8）公用水电费（须含电梯、泵房运行费用，不含睡灯费）。…垃圾清运费、装潢管理费用、装修垃圾清运费、装修保证金、小区内出入卡费没有纳入物业服务费用或根据相关法律法规及地方规定交纳的费用由乙方根据相关规定或实际情况通过合同约定收取及退还；第七条第四款：物业服务费用原则上按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日和12月31日前履行交纳义务，收取的费用一般不得超过一年。第三十五条本合同自签定之日起生效、执行，生效后乙方应制定相应的工作计划和措施进入介入程序；本合同有效期为一期房屋正式交房起计，暂定叁年；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年10月28日，舜宁置业公司向原告三华物业公司发出“中标通知书”一份，主要内容为:“舜宁置业公司的馨港雅居安置住宅小区前期物业管理服务的评标工作已结束，根据工程招标投标的有关法律、法规、规章和本工程招标文件的规定，确定你方（三华物业公司）为中标人。我方将于本中标通知书发出之日起6日内，将本工程招标文件、你方的投标文件与你方签订合同。请你方派代表于2013年10月30日前至盐城舜宁置业有限公司与我方洽谈合同。你方中标条件如下：1.中标范围与内容：前期物业管理服务；2.中标价（元/平方米/月）：高层：1.336；商业：1.666；多层：0.671；3.管理期：暂定三年；4.中标项目经理姓名：王文连。”2015年2月2日，三华物业公司(甲方)与董立兵（乙方）签订一份《前期物业服务协议》，涉案内容如下：乙方所购房屋基本情况为高层，2幢505室，建筑面积：122.04平方米，车库34号。第二条：物业服务内容。房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备的维护和管理；环境卫生：物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁，共用设施设备保洁，生活垃圾收集、清运；安全防范：门岗值班，物业管理区域内巡视，公共报警监控；交通秩序与车辆停放：限速、限重、禁鸣，车辆进出管理，停车泊位管理；房屋装饰装修管理：与业主签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务，对违章装修行为进行劝阻、制止，及时向政府有关行政主管部门报告；消防管理：消防器材管理，易燃品管理，消防宣传；公共绿化：修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，清理公共绿地，必要的补种。第三条：物业服务质量。物业服务具体标准见附件《盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准（五级）》。房屋外观：外墙无破损，无乱涂乱画现象；户外无违章安装的防盗栅栏和空调；房屋场地无明显的违章搭建。共用部位、共用设施设备的维护和管理：共用部位无破损，共用设施设备运行正常；定期维护保养；专人维护保养。环境卫生：环境整洁、无污染；生活垃圾及时清运。绿化：养护得当，定期修剪；美观协调。交通秩序与车辆停放：道路畅通有序；车辆停放整齐。秩序维护：统一服装，持证上岗，文明执勤；按照既定时间和路线巡查，重点区域增加巡查次数。在遇到异常情况或住户紧急求助时，及时赶到现场，采取相应措施。房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小修：及时修理，两天内完成，并建立登记、回访制度；急修：30分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度。业主报修及时率达95%以上，维修质量合格率达98%以上。第四条：物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。乙方交费时间：业主应于开发商发出的“交房通知书”约定的领房之日的次月起交纳物业服务费用。物业服务费每6个月交纳一次，业主或使用人应在每6个月的第一个月15日前缴纳；物业服务费收费标准（按建筑面积）：多层住宅0.671元/月·平方米，高层住宅1.336元/月·平方米[其中费用包含一是普通住宅物业公共服务费为0.736元/月·平方米（按盐城市区普通住宅物业服务五档标准进行收费）；二是电梯、二次供水等运行维护费用为0.6元/月·平方米（含电梯能耗费及其它分摊费用，不含路灯产生的能耗、维保及管理费用）]，非住宅（商业用房）1.666元/月·平方米。第七条：违约责任。乙方违反协议，不按照约定缴纳物业服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付滞纳金。双方庭审中一致确认，董立兵位于馨港雅居2幢505室的房屋面积为122.04㎡，车库面积为18.05平方米，董立兵于2015年2月10日拿房时交纳2015年-2016年的住宅的物业费及装潢保证金1000元，此后未曾交纳过物业服务费。根据三华物业公司陈述及举证，政府2015年-2019年每年补贴1／3物业费合计1500元。一审法院认为，本案三华物业公司作为馨港雅居的物业服务单位，其与开发商舜宁置业公司签订了前期物业服务协议，并与业主签订了物业服务协议，其应当按照协议的约定提供物业服务，并有权依照协议向业主收取物业费。董立兵系该小区的业主，实际接受了原告的物业服务，故三华物业公司有权要求董立兵按照约定支付物业服务费。关于三华物业公司提出的各项费用。（1）物业服务费。关于物业服务费的收费标准、中标通知书、前期物业服务协议及物业服务协议中均明确约定多层住宅收费标准为0.671元/月·平方米，该约定未超过规定的范围，三华物业公司有权按照0.67元/月·平方米结合董立兵房屋的面积收取物业费。关于收取物业服务费的期限，董立兵从2015年2月10日拿房，按照双方约定“业主应于约定的领房之日的次月起交纳物业服务费用。物业服务费每6个月交纳一次，业主或使用人应在每6个月的第一个月15日前缴纳”，三华物业公司陈述，董立兵拿房时缴纳了2015-2016年住宅122.04㎡的物业服务费，车库的物业服务费未缴纳，故董立兵应交纳住宅从2016年3月1日起至2020年2月29日止四年的物业服务费3925元（四舍五入）及车库从2015年3月1日起至2020年2月29日止五年的物业服务费726元（四舍五入），合计物业服务费4651元。另关于装修保证金是否可以抵扣。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”故本案中，三华物业公司主张以装修保证金1000元抵扣物业费的请求符合法律规定。三华物业公司陈述：政府已补贴2015-2018年物业费合计1500元，该费用在上述物业服务费中予以扣减，董立兵还应支付三华物业公司物业服务费2151元。（2）垃圾清运费。《前期物业服务合同》中垃圾清运费未包含在物业费开支的范围内，且三华物业公司实际从事了垃圾清运的工作，一审法院认定董立兵应支付按照67元/年从2016年3月1日起至2020年2月29日止四年的垃圾清运费268元。（3）公共能耗费。三华物业公司与舜宁置业公司签订的《前期物业服务合同》及三华物业公司、董立兵签订的《前期物业服务协议》中均未对公共能耗费用有明确的约定。三华物业公司陈述：其现在按照0.4元/平方米预收，且已将费用明细公示。但其未能提供公共能耗费用的具体组成、实际发生的金额、分摊方式、分摊标准，也未就其按照0.4元/平方米每三年收取一次提供证据证实，故在本案中暂不予支持。（4）滞纳金的问题。三华物业公司在提供物业服务过程中对照其与董立兵签订的《前期物业服务协议》中相应的服务标准，尚有需要改进之处，故不宜简单认定董立兵违约，三华物业公司要求董立兵支付违约金的请求不予支持。综上，董立兵应当支付三华物业公司物业费2151元，垃圾清运费268元，合计2419元。关于董立兵提出的物业服务中有诸多问题。（1）关于董立兵房屋外墙漏水的问题，三华物业公司称已反映给开发商，且开发商已维修；（2）关于人员配备及保洁的问题，三华物业公司称小区安保及保洁人员已足够，卫生情况良好，如有业主反映卫生问题，三华物业公司也会及时整改；（3）关于董立兵交纳的600元办证的问题，三华物业公司称系房产公司办理证照的费用，园区政府也汇办过，与三华物业公司无关；（4）关于消防的问题，三华物业公司称小区设有消防设施和消防通道，不然该小区也不会验收交付；（5）关于更换车库门的问题，三华物业公司称该问题系园区政府与开发商共同商议，补贴每户600元由业主自行更换，当时三华物业公司仅参加了会议；（6）关于董立兵称拿房送电交纳了200元的问题，三华物业公司称其不知情，该费用并非三华物业公司收取；（7）关于董立兵车库进水的问题，三华物业公司称物业公司派了六个人，新港村也派人都参与了排水。小区物业服务是一种动态的、持续性的服务，不能简单地以某一时间、某一特定地点发生的事件来简单判断物业服务是否符合合同约定或达到国家标准。本案中董立兵所反映的问题，三华物业公司庭审中表明已经整改或可以及时整改，对于房屋裂缝问题三华物业公司已向开发商反映，且也已实际维修，对于其他三人的行为亦不属于物业服务的范围，故不宜认定物业服务存有明显不达标的问题，董立兵以此拒交物业费的依据不足。三华物业公司在今后的物业管理服务中也应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决：一、董立兵应于判决生效后十日内支付三华物业公司物业服务费、垃圾清运费合计人民币2419元。二、驳回三华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由董立兵负担。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，三华物业公司与舜宁置业公司签订了案涉小区的前期物业服务协议，并与业主签订了物业服务协议，其按照协议的约定提供物业服务，有权依照协议向业主收取物业费。本案中，三华物业公司主张董立兵支付逾期交纳物业费的违约金，但是根据一审法院审理查明的事实，三华物业公司在提供物业服务的过程中确实也存在不足，故一审法院在判决董立兵依约支付物业费的同时未判决支持其违约金的诉讼请求并无不当。关于三华物业公司提出的公共能耗费的问题，根据三华物业公司主张的公共能耗费组成明细，其中包括部分根据合同约定应当计算在物业费中费用，三华物业公司主张按照0.4元/月·平方米的标准预收三年没有合同依据，且其未能提供公共能耗费费用组成的依据，故一审法院未予支持亦无不当。综上所述，三华物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人盐城三华物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇一九年十二月五日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅