重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8096号上诉人（原审被告）：彭基荣，男，1966年8月28日出生，汉族，住贵州省大方县。上诉人（原审被告）：陈烈淑，女，1964年7月4日出生，汉族，住贵州省大方县。二上诉人共同委托诉讼代理人：彭刚，贵州水西律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆清巴世途科技有限公司，住所地重庆市巴**花溪康超路****，统一社会信用代码91500113MA5U5JYJ4Y。法定代表人：罗国清，总经理。委托诉讼代理人：崔建芳，重庆学苑律师事务所律师。原审第三人：皮焕斌，男，1982年3月5日出生，汉族，住贵州省黔西县。上诉人彭基荣、陈烈淑与被上诉人重庆清巴世途科技有限公司（以下简称“清巴公司”）、原审第三人皮焕斌执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初11141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭基荣、陈烈淑共同委托诉讼代理人彭刚，被上诉人清巴世途公司委托诉讼代理人崔建芳到庭参加诉讼，原审第三人皮焕斌经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。彭基荣、陈烈淑上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实及理由：上诉人将房屋征收补偿款用于购买案涉房子，且支付全部购房款，上诉人在整个过程中并无任何过错，上诉人在一审中提交的证据足以认定其取得了案涉房屋的所有权，能够对抗被上诉人申请的强制执行；本案的申请执行人为清巴公司，被执行人为皮焕斌，而被上诉人申请执行的涉案标的登记的权利人为皮焕斌与蔡菊，涉案标的是上述二人的夫妻共有财产，上诉人实现其抵押债权的前提是，皮焕斌提起析产诉讼或者申请执行人清巴公司提起代位析产诉讼，如果对涉案标不提起析产诉讼，本案是不能执行涉案的标的物。清巴世途公司辩称：彭基荣、陈烈淑上诉请求无事实和法律依据，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。上诉人在购房过程中错误明显，从查明的事实能够非常清楚表明：上诉人一次性支付房款，而不办理过户手续是违背常理的，交易风险需由上诉人自行承担；上诉人与皮焕斌在买卖合同中明确约定涉案房屋暂不需要办理过户手续。按照上诉人的说法名义上是为避免缴纳过户税费，实际上是掩盖其恶意串通的非法目的。一审法院在2019年2月2日已将涉案房产查封，而上诉人出具的已实际占有并使用房屋的证据全部是2019年2月2日之后形成的，说明上诉人与皮焕斌达成虚假房屋交易以逃避义务，根据法律规定上诉人的权利不足以排除被上诉人要求强制执行的民事权益。我方已经向重庆市巴南区人民法院起诉，相关的判决载明蔡菊对皮焕斌所欠债务承担连带责任，我方已经向巴南区人民法院申请强制执行。皮焕斌未发表答辩意见。清巴世途公司向一审法院提出诉讼请求：判决准许执行位于贵州省毕节市黔西县林泉野XX镇X街[黔县国用（2013）第XXXX号]房屋；一审案件的诉讼费、律师费、差旅费等所有一审原告为实现债权支付的费用由彭基荣、陈烈淑承担。一审法院认定事实：清巴世途公司诉黔西县宏伟贸易有限公司（以下简称宏伟公司）、皮焕斌买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年8月1日作出（2018）渝0113民初3190号民事判决，确定由宏伟公司支付货款、违约金、律师费若干，并由皮焕斌对上述债务承担连带保证责任。该判决生效后，清巴公司依据该判决向本院申请强制执行，一审法院于2018年10月15日立案，执行案号为（2018）渝0113执4264号。执行中，一审法院于2019年2月2日以（2018）渝0113执4264号之一执行裁定书及协助执行通知书对争议房产予以查封。后彭基荣、陈烈淑向一审法院提出案外人异议，以其于2018年7月10日与皮焕斌签订房屋买卖合同，并按约支付全部房款，争议房屋已交付为由，请求解除对争议房屋的查封。一审法院经审查后作出（2019）渝0113执异59号执行裁定书，裁定中止对争议房产的执行。该裁定未载明皮焕斌对该异议的意见。清巴世途公司对（2019）渝0113执异59号裁定不服，遂提起本诉。彭基荣、陈烈淑还于2019年8月16日向黔西县人民法院提起诉讼，要求皮焕斌、蔡菊办理争议房产的过户手续。争议房产国土使用权证号为黔县国用（2013）第1519号，登记权利人为皮焕斌、蔡菊二人。一审案件审理中，彭基荣、陈烈淑向一审法院提交了落款时间为2018年7月10日的《房屋买卖合同》一份，合同列明的出售人（甲方）为皮焕斌、蔡菊，买受人（乙方）为彭基荣、陈烈淑，合同约定甲方将争议房屋出售给乙方；“二、房屋出售价格及交付方式。经双方协商，该房屋出售价格为玖拾陆万捌仟元整（¥：968000.00元），该价格含屋内部分家具等物品。付款方式，自本协议签订时乙方一次性用现金支付。甲方收到乙方购房款后，出具收据给乙方，并将该房屋的国有土地使用证，建设用地规划许可证、钥匙、交水电收据交给乙方”；“涉及该房屋费用的负担。在该房屋交付前的水电费等与该房屋有关的费用由甲方负责（房屋交付时甲方须提供当月的水电费收据）。该房屋交付后涉及该房屋的水电费等与该房屋有关的费用由乙方负责”；“五、如将来乙方需办理该房屋产权手续时，甲方必须无条件协助乙方办理，在办理过户手续中的一切费用由乙方负责。如暂时不能办理，乙方安装或变更水电等手续，甲方必须无条件协助办理”；合同还约定了其他内容。合同出卖人签名处有皮焕斌、蔡菊的签名和捺印，买受人签名处有陈烈淑、彭基荣的签名和捺印，见证人签名处有先武兵、先忠平、先知龙、吴霖的签名和捺印，还加盖了大兴社区居民委员会的公章。证人先武兵、先知龙证实其确在合同见证人签名处签名和捺印。彭基荣、陈烈淑还向一审法院提交了皮焕斌出具的收条两份，其中落款时间为2018年7月3日的收条内容为：“今收到彭基荣交来购房款贰万壹仟元整。备注：房款总价九十七万壹仟元整¥971000.00元，含家具、床、沙发，在2018年7月10日付清房款后搬家交给彭基荣。如到时不能按时来付款订金作废”，彭基荣、陈烈淑称该收条所涉款项系以现金方式交付给皮焕斌；落款时间为2018年7月9日的收条内容为：“今收到彭基荣交来购房款人民币壹拾万元整¥100000.00元”，彭基荣于2018年7月9日从其中国农业银行卡号为62146001800********的账户（以下简称“9127账户”）向皮焕斌转账支付100000元。后彭基荣又于2018年7月10日从9127账户向皮焕斌转账支付847000元，彭基荣、陈烈淑还提交了一份蔡菊、皮焕斌出具的收据，收据落款时间为2018年7月10日，收据写明“今收到彭基荣交来购野坝小集镇新街B4849款人民币（大写）玖拾陆万捌仟元整¥968000.00元”。一审法院在庭审中责令彭基荣、陈烈淑提交9127账户2018年全年的交易明细，彭基荣、陈烈淑在庭后向本院提交了该账户2018年5月30日至2018年12月21日期间的交易明细（复印件），其中2018年7月10日转款847000元有备注“购房款”。一审庭审中被告陈烈淑陈述,《房屋买卖合同》中约定暂时不过户，是因办理过户需要向国家缴纳过户税费。一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任”，一审被告彭基荣、陈烈淑应当就其对争议房产享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。现争议房产登记在皮焕斌和蔡菊名下，彭基荣、陈烈淑主张其因购买争议房产而对该房产享有的权益能够排除执行，就该权益能否排除执行的问题，一审法院可以参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行判断，根据该条规定，彭基荣、陈烈淑主张的权利若能够排除执行需要同时满足以下四个要件：1.在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在一审法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。关于上述第2项要件，一审法院查封争议房产的时间是2019年2月2日，在彭基荣、陈烈淑提交的其实际占有争议房产的证据中，缴纳水电费的证据形成时间均在2019年2月2日之后，且无法确认是否系缴纳争议房产的水电费；卫生费收据无法确认与争议房产的关联性，且缴纳争议房产卫生费的事实本身并不能说明彭基荣、陈烈淑已在一审法院查封前实际占有争议房产；营业执照复印件即便是真实的，也仅能证明工商登记机关于2018年7月21日认可彭基荣以争议房产作为其个体工商户的经营场所，与彭基荣何时实际占有争议房产的事实并无必然联系。至于证人证言，因二证人系彭基荣、陈烈淑的同乡，且其证言没有其他书面证据相印证，一审法院不予采信。因此，彭基荣、陈烈淑举示的证据不足以证明其在一审法院查封前已合法占有争议房产。关于上述第4项要件，彭基荣、陈烈淑与皮焕斌、蔡菊在内《房屋买卖合同》中约定“五、如将来乙方需办理该房屋产权手续时，甲方必须无条件协助乙方办理，在办理过户手续中的一切费用由乙方负责。如暂时不能办理，乙方安装或变更水电等手续，甲方必须无条件协助办理”，说明双方在订约时并未约定办理争议房产产权转移登记手续的明确时间，结合陈烈淑在庭审中关于上述约定是因为避免缴纳过户税费的陈述，一审法院可以认定彭基荣、陈烈淑未及时办理过户登记，其主观意图就是为了避免缴纳过户税费，且彭基荣、陈烈淑主张其在2018年7月10日就付清了全部房款，其并未举证证明其在2018年7月至2019年2月期间向皮焕斌、蔡菊提出过过户请求，也未向人民法院提起诉讼，彭基荣、陈烈淑直到2019年8月才起诉要求皮焕斌、蔡菊履行过户义务，故彭基荣、陈烈淑在2019年2月2日仍未办理过户登记，明显系彭基荣、陈烈淑因自身原因导致争议房产未办理过户登记。综上，四个要件已有两个不能成立，对于彭基荣、陈烈淑是否满足上述第1项和第3项要件一审法院无需再进行审查，因此一审原告申请《房屋买卖合同》及《收条》的形成时间进行司法鉴定已无必要，一审法院不予准许。彭基荣、陈烈淑就争议房产不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院应当准许对争议房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十三条，参照参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审判决如下：准许执行位于贵州省毕节市黔西县林泉野坝集镇新街房屋[登记权利人：皮焕斌、蔡菊，土地使用权证号：黔县国用（2013）第1519号]。案件受理费80元，由彭基荣、陈烈淑负担（此款已由原告垫付，限彭基荣、陈烈淑于本判决生效之日起五日内支付给原告）。二审中，被上诉人为证明其主张，举示(2019)渝0113民初9576号民事判决书及生效证明，以证明蔡菊对皮焕斌所欠债务承担连带责任。彭基荣、陈烈淑对判决书的真实性认可。本院二审查明：对于皮焕斌、宏伟公司与清巴世途公司之间的买卖合同纠纷债务，经重庆市巴南区人民法院审理后作出(2019)渝0113民初9576号民事判决，判决蔡菊对该项债务承担连带责任。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人购买的案涉房屋登记在被执行人皮焕斌个人名下、且并非经房地产开发的商品房，所以应当按照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定处理本案，该条明确规定买受人需同时满足四项要件才能排除执行。根据彭基荣、陈烈淑提交的证据可以认定二上诉人与皮焕斌、蔡菊签订了有效的的书面买卖合同，二上诉人也依约向皮焕斌支付了购买案涉房屋的全部价款，但上诉人举示的证据不能证明二上诉人在巴南区人民法院查封案涉房屋之前已实际占有该房屋，上诉人对此应承担举证不能的不利后果。上诉人陈烈淑在一审庭审中陈述，二上诉人未及时办理过户登记是为了避免缴纳过户税费，加之上诉人与皮焕斌、蔡菊之间的买卖合同也约定不是立即或定期办理房屋产权过户手续，故上诉人对未办理过户登记存在过错。上诉人彭基荣、陈烈淑的执行异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法定要件，不能认定具有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益。已有生效判决载明蔡菊对该项债务承担连带责任，因此上诉人提出的需对涉案标的进行析产诉讼的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人彭基荣、陈烈淑负担。本判决为终审判决。审判长  苏致礼审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一九年十二月二日（院印书记员陈涛