陕 西 省 靖 边 县 人 民 法 院     民 事 判 决 书     （2019）陕 0824 民初3343号     原告：李向娥，女，1951年XX月XX日出生，汉族，住靖边县XX镇，居民，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：张丽芳，系陕西秦靖律师事务所律师。    被告：刘增武，男，1968年XX月XX日出生，汉族，住靖边县XX镇，居民，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：方震，系陕西辅衡律师事务所律师。   第三人：高某甲，女，1981年XX月XX日出生，汉族，住靖边县XX镇，居民，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。    原告李向娥与被告刘增武、第三人高某甲申请执行人执行异议之诉一案，本院于 2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李向娥及委托诉讼代理人张丽芳、被告刘增武及委托诉讼代理人方震、第三人高某甲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告李向娥向本院提出诉讼请求：1、请求依法恢复原告对被执行标的（位于西安市曲江新区XX大道XX小区XX幢XX单元XX室）的执行；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告李向娥与被执行人高某甲、李某某、高某乙、朱某某借款纠纷一案执行程序中，被告刘增武向靖边县人民法院提出执行异议申请，认为靖边县人民法院（2018）陕0824执143号保全裁定不当，靖边县人民法院对被告刘增武的异议申请作出（2019）陕0824执异21号执行裁定书，裁定中止执行被执行人高某甲名下的上述房产。原告认为靖边县人民法院（2019）陕0824执异21号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。理由如下：一、2015年12月22日，被执行人高某甲与被告刘增武签订的《按揭贷款房屋转让协议》，名为房屋买卖合同实为民间借贷的担保；二、被告刘增武系非法占有被执行人高某甲的房产；三、涉案房屋未办理过户登记手续系被告刘增武的原因。故认为靖边县人民法院院（2019）陕0824执异21号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，被告刘增武的异议不能排除原告对于执行标的的执行权利，应当依法予以驳回。   被告刘增武辩称，原告的诉讼请求及事实与理由依法不能成立，应当依法驳回其诉讼请求。法院应当依法排除对涉案房屋的执行。意见如下：1、原告所持被告与第三人高某甲所签订的房屋买卖合同，名为房屋买卖合同实为民间借贷的担保的理由不能成立；2、原告所持被告系非法占有高某甲名下的房屋理由也不能成立；3、涉案房屋未能过户的原因并非被告原因，而是由于政策的原因不能过户。   第三人高某甲辩称，1、第三人高某甲与被告刘增武无任何债务往来，被告刘增武与高某甲母亲有债务往来，高某甲与被告所签订的房屋转让协议并非买卖协议，实际上系债务担保协议；2、被告刘增武所取得的房屋钥匙系被告伪造高某甲的签名非法取得的钥匙，并未经过高某甲本人同意，被告行为实属非法占有，后高某甲得知情况后与小区物业联系并说明情况后与租赁户协商解除了租赁合同；3、房屋过户情况并非政策性问题，实际上被告刘增武一直未向高某甲提出过户请求，该房屋并非转让给被告，实际是为债务做的担保。     原告李向娥向法庭提交以下证据：     第一组证据：按揭贷款房屋转让协议原件一份、网络截屏一份。证明：房屋转让协议非第三人高某甲真实意思表示，协议有以下不合常理之处：一、按照常理出卖人签名应当是房屋登记所有人高某甲本人签名，但该份协议上出卖人签名依次是高某甲的母亲李某某，其次是高某乙，最后才是高某甲；二、合同签订时间是2015年12月份，该时点西安市同地段的房价为8571元/平米，但该合同的转让价为6795元/平米，明显偏低于市场价；三、第三人高某甲从未收到过被告刘增武的45万元所谓房款。以上不合常理之处恰恰能与第三人主张的该份协议名为转让实为高某甲为其母亲李某某的借款所做的担保相印证。     第二组证据：收条复印件一支、按揭贷款房屋转让协议原件一份。证明：1、被告刘增武同时购买李某某之女高某甲、高某丙的两套房屋，且都以低于正常市场价交易。2、收条上注明刘增武分别购买高某丙、高某甲两套房屋，房屋价款共计80万元，与高某丙、高某甲之母李某某欠刘增武的本息共计80万元正好相符。3、收条上收款人应当是高某丙、高某甲，但该收条上收款人还有李某某。以上三点不合常理之处，共同印证第三人主张的，该房屋转让协议实为高某丙与高某甲为李某某与刘增武民间借贷的抵押担保。     第三组证据：1、授权委托书复印件三份（2017年4月6日、2017年6月6日及2018年11月29日各一份）；2、装修备案登记表复印件一份、、室内装饰装修垃圾清运承诺书复印件、装饰装修施工承诺书复印件、防护栏拆除承诺书复印件、户内地暖管道打压确认书复印件各一份。证明，被告刘增武未经第三人高某甲同意伪造授权委托书，非法占有并装修第三人高某甲的房屋，2017年4月6日的授权委托书系第三人高某甲本人签名，是其真实意思表示，该授权委托书并未授权被告装修或出租涉案房产，被告的装修及出租未经过第三人的授权。     第四组证据：房产登记信息原件、房屋产权证复印件、执行裁定书各一份。证明，涉案房屋办理出房屋产权证的时间是2017年7月25日，而被查封的时间是2018年2月2日，在被查封之前，被告有充足的时间可以办理房屋过户手续，而非本案执行异议裁定中所认定的因房屋被查封而无法办理过户手续。     被告刘增武向法庭提交以下证据：     第一组证据：按揭贷款房屋转让协议一份、第三人高某甲出具的证明一份。证明：2015年12月22日，刘增武与高某甲在平等自愿的基础上签订《按揭贷款房屋转让协议一份》。合同约定：高某甲将其所有的位于西安市曲江新区XX大道XX小区XX幢XX单元XX号住房一套出卖于刘增武，房屋转让价款为450000元，剩余银行按揭款由刘增武向银行偿还；支付方式为：合同签订之日刘增武向高某甲支付转让款450000元。该合同系双方真实意思表示，且合同内容明确、具体且不违反法律法规强制的规定，应属有效合同，且该合同是在法院查封前签订的，高某甲出具证明一份充分证明该房屋转让协议就为买卖合同。    第二组证据：收条、交通银行西安高新技术产业开发区支行转账凭证（按揭付款凭证） 各一份。证明：1.刘增武按照合同约定，在签订合同之日向被执行人高某甲交付购房款450000元的事实；2.2017年5月3日，刘增武通过陈某某将该房屋的剩余按揭贷款164000元一次性转入高某甲的银行按揭账户；3.该房屋在采取保全措施前，买受人刘增武将该房屋的购房款全部支付完毕的事实。    第三组证据：西安德盛和物业有限公司收费收据六份、收据二份、中国建设银行存根一份、西安市家庭居室装饰装修工程施工合同一份、收款收据一份。证明，刘增武签订房屋转让协议后，高某甲将该房屋实际交付给刘增武，由刘增武管理、使用至今。期间，刘增武通过陈某某缴纳该房屋物业管理费及相关费用，并于2017年7月份对该房屋进行了装修出租的事实。     第四组证据：长安银行个人汇兑申请书一份、税收完税证明一份、银联商务单一份、陕西省住宅专项维修资金专用收据一份、中国工商银行持卡人存根一份、房产证一份、《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》一份。证明，刘增武通过其姐夫陈某某以被执行人高某甲的名义缴纳了该房屋大修基金、税费等费用，并办理了该房屋不动产登记证书并一直由刘增武持有的事实（房产证号为陕（2017）西安市不动产权第1245228号），但由于政策原因一直未能将产权变更过户到刘增武名下；经刘增武与陈某某结算后，刘增武将所有因购买、管理过程中产生的费用支付给陈某某的事实。   第三人高某甲向法庭提交以下证据：   民事起诉状两份、个人信用报告一份，借据4支，证明1、高某甲已经负债累累，其只能对高某甲母亲的债务进行担保，无力进行偿还；2、在还款期间高某甲已经没有能力偿还房屋按揭款，被告方为实现抵押权将房屋按揭款全部还清。   经庭审质证，被告刘增武对原告李向娥所提交案证据的质证意见如下：   对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，房屋转让协议系双方当事人真实意思表示，该协议系被告刘增武、第三人高某甲及高某甲母亲三人共同协商签订，第三人高某甲系完全行为民事能力人，在签订协议时无胁迫等情况出现，且给被告刘增武出具收据1支，证明第三人承认房屋转让协议成立，并且签订完转让协议后被告一直在打房屋按揭贷款，直到2017年才将按揭贷款打完，故原告的证明目的不能成立；对第二组证据的质证意见与第一组证据的质证意见一致；对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，在授权委托书中明确约定被告全权代理房产登记人的所有权利，故被告并非擅自伪造第三人签字，印章，被告的所有行为均合法，并非被告非法占有，原告该证明目的不能成立，对于2017年4月6日授权委托书因无原件，不予认可；对第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，不认可，对于涉案房屋未过户是否属于被告刘增武的原因还是属于政策性原因，在被告所举证据中将体现。   被告刘增武对第三人高某甲所提交证据的质证意见如下：1、证据没有原件；2、该证据只能证明第三人与其他人有债权债务关系，不能证明第三人所要证明的目的。   原告李向娥对被告刘增武所提交证据质证意见如下：对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该转让协议并非第三人高某甲真实意思表示，名为买卖，实为抵押，根据原告所提交的证据，及该转让协议所存在的不合常理之处，包括：1、明显低于市场价转让，2、出卖人签字一栏，由高某甲之母李某某及兄弟高某乙签字，以及转让协议中甲方授权乙方过户，但实际第三人高某甲在向被告出具授权委托书时并未包含过户内容，加之被告为了非法占有该房屋，伪造授权装修及出租的委托书，能够共同印证该转让协议非高某甲真实意思表示，对于高某甲出具证明一份，该证明并不能说明高某甲具有出卖房屋的意思表示，之后向被告交付相关的合同，包括房屋购房合同及之后的相关合同也只是因为迫于被告向其母亲催要债务的压力；对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，1、高某甲从未收到被告45万元购房款，刘增武通过陈某某将房屋剩余按揭款转入高某甲账户，实为防止银行实现抵押权而影响其对该房屋抵押权的实现，并非为了办理过户手续；对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据说明被告未经授权非法占有涉案房屋的事实；对第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据与本案无关联性，被告刘增武从未向高某甲提出过过户涉案房屋的请求，双方都明确该房屋未过户原因实为债务抵押，而非政策原因。   第三人高某甲对被告刘增武所提交证据的质证意见如下：对证据的真实性均无异议，1、在签订房屋转让协议时，当时高某甲到场后被告方与高某甲母亲双方已经将该房屋转让协议拟定好了，高某甲过去后迫于压力就匆匆将字签了，具体条款高某甲未细看，后在签完字后高某甲兄弟高某乙明确该笔债务不应由高某甲偿还，待债务偿还清后，被告需将所有合同归还于高某甲作废，故高某甲认为该协议名为买卖合同实为抵押合同；2、按照合同给高某甲交付的45万元房款高某甲未收到，至于被告所述偿还房屋按揭款实际为陈某某偿还的，与被告无关；3、被告所举证据中显示，被告给陈某某转账交付剩余房款是在房屋保全之后进行的，故被告所述不成立。4、第三组证据中被告所述是高某甲本人实际将房屋交付与被告，但实际高某甲未授权，也未实际给被告交付该房屋，被告是伪造授权私自非法占有房屋的，后面被告所举的物业收据等证据也能佐证被告实际为非法占有；至于被告所述未过户的原因是政策原因，但实际被告从未与高某甲取得联系要求过户，这充分说明该房屋名为买卖实为抵押，对于被告所述经被告刘增武与陈某某结算后，刘增武将所有因购买、管理过程中产生的费用支付给陈某某的说法因时间上及数目上均对不上，故对其不认可。     原告李向娥对第三人高某甲所提交证据的真实性及证明目的均无异议。   第三人高某甲对原告所提交证据的真实性及证明目的均无异议。   经庭审质证，本院对原、被告所提供证据作如下认证：    对原告李向娥所举第一、二、三、四组证据因来源合法，符合证据的形式要件，且被告刘增武及第三人高某甲对其真实性亦均无异议，故对该四组证据的真实性予以确认，且原告主张房屋转让协议违背高某甲真实意愿，没有其他证据佐证，且该四组证据无法直接证明原告的证明目的，故对证明目的不予采信。   对被告刘增武提供的第一组证据，原告及第三人质证认为该转让协议非第三人高某甲真实意思表示，该转让协议名为买卖，实为抵押，因其未提供证据否定该证据的证明效力，且该组证据来源合法，符合证据的形式要件，与本案具备关联性，故予以采信；对第二、三、四组证据，原告及第三人对该三组证据的真实性均无异议，且能相互印证一致，对该三组证据予以采信。   对第三人高某甲提供的证据，因与本案不具备关联性，不予认证。   本院根据当事人的陈述、举证、质证及法庭认证，查明以下事实：   李向娥与李某某、高某乙、高某甲、朱某某民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月29日作出（2018）陕0824执143号执行裁定书，将高某甲名下位于西安市曲江新区XX大道XX小区XX幢XX单元XX室房产予以查封，被告刘增武向本院提出执行异议，认为该房产高某甲已经出卖给了被告，且已经实际交付使用，请求予以解除。2019年5月29日，本院作出（2019）陕0824执异21号民事裁定书，裁定中止执行高某甲名下的该涉案房产。原告李向娥不服，向本院提起诉讼。   另查明，2015年12月22日第三人高某甲与被告刘增武签订《按揭房屋转让合同》，合同签订之日被告刘增武给付房款45万元，下余按揭款164000元被告刘增武通过案外人陈某某于2017年5月3日一次性存入了高某甲名下代还按揭款银行账户内。被告刘增武与高某甲签订房屋转让协议后，该房屋即交由刘增武自行管理、使用至今。期间，刘增武委托陈某某缴纳该房屋物业管理费及相关费用，并于2017年7月对该房屋进行了装修并出租。   再查明，《西安市人民政府办公厅印发关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》规定，2017年4月18日以前，购买二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。案涉房屋于2017年7月25日经西安市不动产登记局颁发（2017）西安市不动产权第1245228号房屋权属证书，并登记于第三人高某甲名下。   本院认为，关于原告李向娥请求依法恢复对被执行标的涉案房屋的执行的诉讼请求。2015年12月22日被告刘增武与高某甲、李某某、高某乙签订按揭贷款房转让协议，协议约定：高某甲将其名下位于西安市曲江新区XX大道XX小区XX幢XX单元XX室出卖给被告刘增武，房屋转让价为450000元，协议签订后被告刘增武向高某甲支付转让款450000元。协议双方均系完全民事行为能力人，该协议系双方真实意思表示，协议内容明确、具体,且不违反有关法律法规的强制性规定，故该协议应属有效合同，第三人高某甲辩称该合同实际是抵押合同，因没有事实依据，故对其该辩解意见不予采纳；合同签订后，被告刘增武本人或委托他人缴纳涉案房屋物业管理费及其他相关费用，并于2017年7月对涉案房屋进行装修并出租。第三人高某甲辩称案涉房屋系被告刘增武非法占有，但并未提供证据证明其采取了相应的法律措施维护自己的权益，视为认可被告刘增武对房屋的占有、管理及使用。转让协议签订后，第三人高某甲出具收到刘增武购买案涉房屋房款450000元，被告刘增武并于2017年5月3日通过案外人陈某某将房屋下余按揭贷款164000元一次性转入高某甲银行按揭账户，虽高某甲辩称其没有收到450000元房款，其亦未提供证据否定该收条的效力，故推定被告刘增武支付了涉案房屋全部价款；同时，因西安市房产管理政策原因，案涉房产在法院查封前未过户给被告刘增武。综上，依据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告刘增武享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益，故对原告请求恢复对被执行标的执行的诉讼请求，依法予以驳回。   综上，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决如下：    驳回原告李向娥的诉讼请求。   案件受理费8050元,由原告李向娥负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院 。                             审 判 长景 相 国                         审 判 员  刘 燕 婷                         审 判 员  鲍 登 利         二 0 一九年十月十七日                           书 记 员  李 建 鑫            1