广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终13892号上诉人（原审原告）：广州龙津房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区龙津东路**龙津商贸大厦**251/**。法定代表人：李曦东，董事长。委托诉讼代理人：柳灿，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏飞，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张爱萍，女，1954年5月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人广州龙津房地产开发有限公司（以下简称龙津公司）因与被上诉人张爱萍物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。龙津公司上诉请求判令：1．撤销一审判决第一、二项，改判支持龙津公司全部诉讼请求；2．本案的诉讼费用全部由张爱萍承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。1.涉案房屋登记在龙津公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第一条、第十六条、第三十九条的规定，涉案房屋依法属于龙津公司的合法财产，龙津公司对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无论张爱萍是否具备搬迁条件，均不能对抗龙津公司对涉案房屋所享有的物权。一审法院以张爱萍是否具备搬迁条件来判断其是否应腾退涉案房屋，没有任何事实和法律依据，有违“以事实为基础，以法律为准绳”的司法审判原则及上述《物权法》有关保护物权的明文规定。2.与龙津公司存在拆迁安置关系的是邓国强，龙津公司只对邓国强负有拆迁安置义务。龙津公司与张爱萍之间并无拆迁安置关系，对张爱萍没有安置义务。原被拆迁人邓国强在回迁时，对涉案房屋也只有承租的权利，并无对涉案房屋作出处分的权利。邓国强不承租居住涉案房屋时应将涉案房屋交还给龙津公司，而无权对涉案房屋作出处分。张爱萍主张邓国强与其离婚时约定涉案房屋由其继续租住，但该约定仅是邓国强与张爱萍之间的单方约定，既未征得龙津公司的同意，龙津公司也明确要求张爱萍交还涉案房屋。3.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，邓国强基于拆迁安置而对涉案房屋享有的租赁期限最长也不超过二十年。即便龙津公司需要安置张爱萍，但张爱萍占有涉案房屋已超过二十年，其基于拆迁安置的承租权利已得到充分实现，龙津公司也已适当履行了拆迁安置义务，张爱萍无权继续占有涉案房屋。4.张爱萍与龙津公司并未签订任何书面租赁合同，即便按照广州市中级人民法院(2018)粤01执异258、259号《执行裁定书》的认定，龙津公司与张爱萍存在事实上的房屋租赁关系，也仅是不定期租赁关系，龙津公司有权根据《合同法》第二百三十二条的规定，随时解除与张爱萍的不定期租赁关系，要求张爱萍腾退涉案房屋。龙津公司已在起诉前向张爱萍发出《律师函》，要求张爱萍腾退涉案房屋，解除与张爱萍的不定期租赁关系。故龙津公司要求张爱萍腾退涉案房屋的诉请有充分的事实和法律依据，应得到法院支持。5.如前所述，无论张爱萍是否具备搬迁条件，其均无权继续占用涉案房屋。即便张爱萍不具备搬迁条件，其也应自行寻找其他房屋搬迁。广州市有完善的住房保障政策，如张爱萍确有经济困难，也可以根据有关政策向行政主管部门申请公共租赁住房、经济适用房等以根本性解决居住问题。如果张爱萍连申请公共租赁住房的资格都没有，则更说明张爱萍无权继续占用涉案房屋。故即便张爱萍不具备搬迁条件，法院最多也只能给予张爱萍一定的搬迁宽限期，由张爱萍自行在宽限期内寻找其他房屋搬迁，并在宽限期满后自行迁出，而不能直接驳回龙津公司腾退房屋的诉请。二、根据广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》，龙津公司占有涉案房屋的全部所有权，并且所有权来历为“有偿出让”，证明涉案房屋依法属于龙津公司的私有房产。在龙津公司与张爱萍仅为不定期租赁关系的情况下，张爱萍提交的租金收据只能说明广州四海房地产开发置业公司或者龙津公司在过去收取过张爱萍按公房标准缴纳的租金，并不能推出涉案房屋应当一直按照公房标准计付房屋使用费的结果。现张爱萍占用了龙津公司私有的房产，龙津公司要求张爱萍腾退涉案房屋，并按照私房标准支付房屋使用费，有充分的事实和法律依据。一审以公房标准计付房屋使用费，认定事实错误，应予纠正。三、龙津公司提交的《广州市不动产登记查册表》，可以证实涉案房屋已经确权登记，依法可以查明涉案房屋的建筑面积，而龙津公司在一审中也提交了确权登记时的房地产平面附图，证实涉案房屋的建筑面积为38.45平方米，故一审以面积25.47平方米作为基数没有事实依据。一审法院在庭审中并没有就涉案房屋的建筑面积进行调查或释明，但却在判决的时候以涉案房屋未办理产权登记为由，直接否定了涉案房屋的建筑面积数据。而事实上，只有经不动产登记部门测绘登记后的房屋才能办理确权登记，即不动产登记部门(广州市房地产测绘院)已经有涉案房屋准确的建筑面积数据，但除了办理测绘登记时的房地产平面附图，龙津公司客观上无法自行取得相应的书面材料。如果一审法院对涉案房屋的建筑面积存疑，可以依职权或由龙津公司申请向不动产登记部门调查取证，查明涉案房屋的建筑面积。现一审法院对涉案房屋的建筑面积未做查明，即判决以面积25.47平方米作为计算房屋使用费的基数，且未明确该25.47平方米是建筑面积还是使用面积，该判决缺乏事实和法律依据。综上所述，涉案房屋依法属于龙津公司的合法财产，龙津公司有权要求张爱萍腾退涉案房屋，并按照私房标准支付房屋使用费。被上诉人张爱萍二审答辩称：一审法院认定事实清楚，应维持原判，龙津公司的上诉无理，应予驳回。龙津公司虽已对涉案大楼登记确权，但涉案房屋的性质是回迁安置房屋，有别于商品房，不可随意加入其确权范围内。龙津公司在回迁后没有按政府规定与租户签订租赁合同，亦从未履行出租人对房屋进行管理修缮的义务，却在多年不见踪影的情况下突然现身以各种方式骚扰回迁住户，通过各种手段企图逼走住户、夺取房屋，以达到替其公司还债的目的，无视多年前受其拆迁影响的弱势群体利益。广州市中级人民法院的执行裁定书(2018)粤01执异96、97号案件在对涉案房屋执行过程中亦说明：“应依法保障张爱萍作为承租人的合法权利，张爱萍享有上述涉案房屋的承租权。”故龙津公司无权单方解除与张爱萍的不定期租赁关系，更不可未经协议即出售涉案房屋为其公司还债。张爱萍与其已逝的前夫即原户主邓国强均是同一单位职工，当年单位宿舍是分配给其夫妇二人，属于职工福利，张爱萍居住涉案房屋亦属于职工合法福利，无需邓国强任何主张。邓国强也没有对涉案房屋作出过任何主张，既无违法转租亦无违法出售。当年与四海公司签订的《房屋拆迁安置协议》和《回迁安置补充协议》仅是按规定由户主签名，而离婚协议中写上涉案房屋继续由张爱萍居住仅是注明并非处置房屋主张。龙津公司在上诉期间宣称将涉案房屋转让出售，还到处张贴转让通知制造恐吓张爱萍的效果，并无按一审裁决与张爱萍联系协商事宜，无视国家司法机关的威信和判决结果，仅以掠夺回迁安置房为最终目的。故恳请法院驳回龙津公司的上诉，维持一审判决，并责令龙津公司承担本案全部上诉费用。2019年1月29日，龙津公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令张爱萍：1.立即腾空并交还位于广州市荔湾区光复中路3xx号A梯9xx房的房屋给龙津公司；2.立即向龙津公司支付自2016年1月1日至张爱萍实际腾空并交还涉案房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费标准以38.45平方米为基数，按照广州市同地段房屋租金标准50元/平方米/月计算，暂计至2019年1月为71132.5元，应计至张爱萍实际腾空并交还涉案房屋之日止）；3.承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：邓国强与张爱萍是夫妻关系。1996年9月21日广州四海房地产开发置业公司（甲方，以下简称四海公司）与邓国强的代理人张爱萍（乙方）签订经广州市公证处公证的《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字1xx号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路4xx号1xx房的房屋。乙方是该屋的使用人（承租面积14.6平方米）。甲方应于2000年12月30日前，在原征用地段新楼第13-15层，产权属于（公/自）有的房（居住面积20平方米），安置给乙方回迁居住。协议签订后，张爱萍迁出上述房屋。1998年9月24日龙津公司（甲方）与邓国强（乙方）签订《回迁安置补充协议》，约定：甲方经市规划局城规批（96）第215号文批复同意，更改原设计方案。并经广州市房地产管理局以（95）拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路4xx号1xx房的房屋。乙方是该屋的使用人（承租面积14.6平方米）。经双方协商达成协议如下：一、甲方于1998年12月30日前，在原地段××大楼××路××房，产权属于（公/自）有的套间，居住面积20平方米安置给乙方回迁居住。二、甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。乙方自行临迁的，在回迁之日停止临迁补偿。上述协议签订后，邓国强及张爱萍回迁入住光复中路3xx号A梯九楼9xx房。2011年5月13日邓国强与张爱萍在广州市荔湾区民政局办理协议离婚，约定光复中路3xx号9xx房由张爱萍继续租住。2016年6月13日广州市中级人民法院在执行（2001）穗中法经初字第370号民事判决中，作出裁定查封广州龙津房地产开发有限公司名下房产（包括本案荔××区××路××房）。2018年张爱萍对上述查封向广州市中级人民法院提出异议，请求解除对其居住房屋查封，由其继续居住使用。经听证广州市中级人民法院于2018年7月12日作出（2018）粤01执异258、259号执行裁定，驳回张爱萍的异议请求。一审另查明，在广州市不动产登记查册表（房产登记号：统字594321号）显示荔湾区光复中路397-419号以西（荔湾区光复中路397-437号“龙津商贸大厦”；荔湾区云津里2-20号以东；荔湾区解元黑巷2-10号；荔湾区解元里2-20号）登记单位名：广州龙津房地产开发有限公司（即龙津公司）。在一审庭审中，龙津公司还提供如下证据：1.房地产平面图，拟证明张爱萍居住荔××区××路××房建筑面积为38.45平方米；2.通过快递公司向张爱萍送达律师函，拟证明龙津公司委托律师要求张爱萍腾退房屋，但被退回。张爱萍认为不应以房地产平面图的面积为准，因没有房产证，应以双方确认的面积为准。律师函张爱萍认为快递件上没有显示张爱萍签收的记载。张爱萍提供如下证据：1.万宝电器集团广州模具厂行政基建科1998年11月1日发出《通知》，拟证明张爱萍回迁后，其单位要求张爱萍按每平方租金3元，使用面积25.2平方米，每月租金75.6元缴交。2.收据（收据由广州四海房地产开发置业公司及龙津公司出具，计租面积按25.47平方米×3元/平方米计算，缴交租金至2000年12月），拟证明涉案房屋面积为25.47平方米，龙津公司租金按公房标准3元/平方米收取。龙津公司对上述证据认为其中的面积只是房和厅的面积，不是建筑面积。一审法院认为：四海公司与邓国强的代理人张爱萍签订的《广州市房屋拆迁安置协议》及龙津公司与邓国强签订的《回迁安置补充协议》合法有效。根据《回迁安置补充协议》的约定龙津公司应在原地段新建大楼产权属于（公/自）有的套间安置给张爱萍回迁居住。龙津公司不能提供张爱萍具有自有或其他居住的房屋，张爱萍目前不具备搬迁条件。故龙津公司请求判令张爱萍及同住人员腾空并交还涉案房屋给龙津公司的诉讼请求，一审法院不予支持。龙津公司可待张爱萍具备搬迁条件后再另行主张。对于龙津公司主张2016年1月起的房屋使用费问题。张爱萍回迁涉案房屋后，双方没有签订租赁合同。张爱萍自回迁时起至2000年12月止均按25.47平方米×3元/平方米/月向广州四海房地产开发置业公司及龙津公司支付涉案房屋的租金，龙津公司、张爱萍双方对此没有异议。由于涉案房屋至今未办理产权登记，故龙津公司请求判令张爱萍按面积38.45平方米及广州市同地段房屋租金标准50元/平方米/月计算房屋使用费理据不足，一审法院不予采纳。房屋使用费应由龙津公司、张爱萍双方共同申请房管部门参照同地段同类型公房住宅租金标准以面积25.47平方米为基数评定。张爱萍主张的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。龙津公司提起本案诉讼时间为2019年1月29日，依据上述法律规定倒推三年。张爱萍应按评定的公房住宅租金标准支付自2016年1月30日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费给龙津公司。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十五条的规定，于2019年4月22日作出如下判决：一、张爱萍向广州龙津房地产开发有限公司支付自2016年1月30日起至本判决发生法律效力之日的房屋使用费（房屋使用费由广州龙津房地产开发有限公司、张爱萍双方在判决生效之日起七日内共同申请房管部门参照同期同地段同类型公房住宅租金标准以面积25.47平方米为基数评定，张爱萍在收到评估结论后十日内，张爱萍按照评估结果向广州龙津房地产开发有限公司支付）；二、驳回广州龙津房地产开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费789元，由广州龙津房地产开发有限公司负担689元，张爱萍负担100元。经二审庭询，双方当事人均表示对一审查明事实无异议，本院予以确认。经本院询问，一、双方当事人均确认如下事实：1.张爱萍于1998年因回迁安置而入住涉案房屋，双方没有就涉案房屋签订任何租赁合同；2.涉案房屋所在楼宇的一至四楼有电梯，其余楼层无电梯；3.现公房租金的标准为4元/平方米。二、龙津公司确认其是四海公司成立的项目公司，张爱萍对此表示不清楚。三、张爱萍述称：1.其于1998年回迁入住涉案房屋，该房屋现由其一人居住使用。回迁前的房屋是其单位分配的由单位车间改建而成的宿舍，没有产权，只有使用权，并表示其没有单位分房的书面资料；2.虽然其有退休金，不符合公租房的条件，但租房太贵，其无力承担，故其要求居住使用涉案房屋直至其能解决居住去向为止，具体时间无法确定。龙津公司对此表示不清楚张爱萍的具体情况，但认为其不应解决张爱萍的居住问题，可以给予张爱萍半年以内的搬迁期限。四、关于涉案房屋使用费的标准，张爱萍认为：1.如果法院认定应按私房租金标准计算的话，应参照广州市房地产租赁管理所公布的“龙津东路”楼梯楼的租金参考价，即2016年为28元/平方米/月、2017年为27元/平方米/月、2018年为24元/平方米/月；2.如果法院认定应按公房租金标准计算的话，那么从龙津公司起诉之日起倒推三年内的房屋使用费应按原3元/平方米/月的标准；此后的使用费同意按4元/平方米/月的标准计算。龙津公司则认为：1.如果法院认定应按私房标准计算的话，因房屋有部分电梯，故应在张爱萍主张的计算标准基础上适当上调50%，即2016年为42元/平方米/月（28元/平方米/月×1.5）、2017年为41.5元/平方米/月（27元/平方米/月×1.5）、2018年为36元/平方米/月（24元/平方米/月×1.5），此后至张爱萍交还房屋之日止的房屋使用费均按2018年的标准；2.如果法院认定应按公房标准计算的话，同意按4元/平方米/月的标准计算。二审中，龙津公司提交了其起诉梁春明的（2019）粤0103民初2276号民事判决书，其中载明一审法院判令梁春明（含同住人员）在判决生效之日起六个月内搬出该案所涉房屋，将房屋腾空交还给龙津公司使用等。龙津公司确认梁春明对此已提出上诉。经本院组织质证，张爱萍表示对上述判决书的真实性没有异议，但认为该案与本案案情及判决结果均不同，2276号案被拆迁人已过世，房子留给后人居住，且存在拖欠电费、物业管理费、垃圾费等情形，而本案并无这些情况；张爱萍与邓国强是原万宝集团广州模具厂的双职工，当时房屋是分配给张爱萍夫妻两人租住的，只是户主写的是邓国强；如果四海公司不征收的话其就会买了房子。另查明，广州市住房和城乡建设局于2019年1月31日发布《关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》，其中载明：承租公产租金从每平方米使用面积平均月租金3.5元，调整到4元；本通知自印发之日起施行，有效期5年；本通知下发前已签订租赁合同的，按原合同约定执行；租赁合同期满或因其他原因终止的，新签订的租赁合同按本通知标准执行。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对龙津公司的上诉请求与张爱萍的答辩意见，分析如下：关于搬迁问题。根据一审查明事实可知，龙津公司是涉案大楼的开发商，且已取得整栋大楼的大确权，龙津公司对该司开发建设的房屋（除已出售或已作征用拆迁补偿等情形之外）享有相应的权利。从本案证据来看，邓国强、张爱萍均是以其是涉案房屋的使用人而非以其是被拆迁房屋的产权人而与四海公司、龙津公司先后签订《广州市房屋拆迁安置协议》《回迁安置补充协议》的，且四海公司、龙津公司亦先后收取了涉案房屋至2000年12月止的租金，即张爱萍使用涉案房屋的形式是租赁。双方当事人均确认张爱萍于1998年回迁入住涉案房屋，至今已逾二十年，且双方未签订租赁合同，龙津公司在此情况下有权要求张爱萍在合理期限内腾空并交还涉案房屋。一审仅以龙津公司不能提供张爱萍具有自有或其他居住的房屋为由，认定张爱萍目前不具备搬迁条件，并据此判令驳回龙津公司要求张爱萍腾退房屋的诉讼请求，缺乏充分理据，本院依法予以纠正。考虑到目前没有证据显示张爱萍有自有产权房屋或其他搬迁去向的实际情况，及龙津公司在二审中表示同意给予张爱萍不超过半年的搬迁期，本院酌情确定合理搬迁期为六个月。张爱萍没有充分举证证明原被拆迁房屋是其所在单位分配给张爱萍或邓国强使用的房屋，亦无提供证据证明单位同意邓国强、张爱萍及其同住人员永久使用原址房屋或回迁房屋。为此，张爱萍认为原被拆迁房屋系其单位福利分房，拆迁安置后，其享有涉案房屋的租赁权，并要求居住到其有能力解决居住去向之日止，缺乏依据，本院不予采纳。关于房屋使用费。虽然双方当事人之间没有签订租赁合同，但基于等价有偿原则，张爱萍理应承担其腾空并交还房屋之前的房屋使用费。因龙津公司没有举证证明本案诉讼时效存在中断、中止或延长的法定情形，故一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，认定龙津公司在其起诉之日起倒推三年之前的房屋使用费因已超过三年的诉讼时效而不予支持，合法有据。至于房屋使用费的计算标准及面积，由于张爱萍在一审中提交了收据，其中载明回迁后至2000年12月止的租金均按25.47平方米×3元/平方米/月的标准计付，且龙津公司至今尚未取得涉案房屋的不动产权证，故龙津公司上诉主张应按私房标准及房地产平面图记载的建筑面积38.45平方米来计付房屋使用费，理据不足。由于广州市住房和城乡建设局于2019年1月31日发布《关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》，上调承租公产的每平方米使用面积平均月租金至4元，而龙津公司并无举证证明其在提起本案一审诉讼前曾向张爱萍主张过租金或使用费，故张爱萍在二审中表示从龙津公司起诉之日起倒推三年内的房屋使用费应按原3元/平方米/月的标准；此后的使用费同意按4元/平方米/月的标准计算，亦属合理，本院予以采纳，并相应调整一审判项。必须指出的是，因涉案房屋处于被限制转让状态，原被拆迁房屋是否属于公产房，不影响对公产房享有权利的主体在龙津公司收回涉案房屋后再向龙津公司提出主张，故本院对此不予调处。综上所述，龙津公司的部分上诉请求成立，本院据实改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初1719号民事判决第二项；二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初1719号民事判决第一项为：张爱萍向广州龙津房地产开发有限公司支付自2016年1月30日起至腾空并交还广州市荔湾区光复中路3xx号A梯9xx房之日止的房屋使用费（该使用费按面积25.47平方米计收，其中2019年1月29日及之前的房屋使用费，按每月每平方米3元的标准，此后的按每月每平方米4元的标准）；在本判决发生法律效力之日及之前的房屋使用费，应在本判决发生法律效力之日起七日内支付，此后的房屋使用费逐月支付。三、自本判决发生法律效力之日起六个月内，张爱萍（含同住人员）搬出广州市荔湾区光复中路3xx号A梯9xx房，并将该房屋腾空交还给广州龙津房地产开发有限公司;四、驳回广州龙津房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费789元，由广州龙津房地产开发有限公司负担714元，张爱萍负担75元。二审案件受理费1578元，由广州龙津房地产开发有限公司负担1428元，张爱萍负担150元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月二日书记员 张冰玲