贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民再159号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州亨特房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华中路**。法定代表人：杨中安，该公司总经理。委托诉讼代理人：冷中，贵州中孚律师事务所律师，执业证号：15201199610685105。委托诉讼代理人：张雨，贵州中孚律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：钱应松，男，1972年3月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：邱婧，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201011362501。原审第三人：魏子翔，男，1994年1月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原审第三人：杨海霞，女，1971年8月23日出生，侗族，住贵州省贵阳市云岩区。再审申请人贵州亨特房地产开发有限公司（以下简称亨特房开）因与被申请人钱应松、原审第三人魏子翔、杨海霞商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）黔01民终3645号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年3月11日作出（2018）黔民申3287号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人亨特房开的委托诉讼代理人冷中、张雨，被申请人钱应松的委托诉讼代理人邱婧到庭参加诉讼。原审第三人魏子翔经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审第三人杨海霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。亨特房开申请再审称：1、原审法院认定事实不清，杨海霞与钱应松之间是房屋买卖（或者所谓的合同权利转让）还是民间借贷担保，法律关系未查清；2、二审判决仅凭再审申请人与钱应松签订《商品房买卖合同》即认定双方存在合法有效的房屋买卖合同关系，明显错误。再审申请人与被申请人之间订立的合同并非双方真实意思表示，且合同并未实际履行，合同的签订仅是为了协助钱应松办理更名，但后面因更名条件不具备导致更名未果；3、二审法院以再审申请人出具给被申请人1658645元的收款收据认定被申请人向申请人履行了付款行为，并据此判决申请人向被申请人返还购房款1658645元，与事实不符，判决结果明显错误。故请求撤销二审判决，改判驳回被申请人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被申请人负担。被申请人钱应松辩称：1、被申请人与杨海霞之间是通过合同方式转移的权利，被申请人与杨海霞之间是什么关系，不影响申请人与被申请人之间的合同权益；2、商品房买卖合同真实有效，申请人在原审中提交的证据均表示认可其和被申请人签订的合同，申请人与被申请人建立合同的基础是杨海霞的申请，是权利基础的变更。申请人与被申请人签订新的买卖合同，是认可被申请人承接杨海霞的合同权利义务；3、1658645元是基于杨海霞对案涉房屋的付款，杨海霞支付房款的金额系本案诉请金额。原审第三人魏子翔、杨海霞未到庭，亦未发表意见。钱应松向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的《买卖合同》有效，判令被告立即将亨特国际第3、4、5号楼3单元25层2号房屋交付原告，并办理相关登记手续，如不能交付或不能办理登记手续，则退还原告购房款1658645元，并承担已付房款一倍即1658645元的赔偿责任；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年5月25日，被告亨特房开与第三人杨海霞签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，杨海霞购买被告开发的位于本市××××路“亨特国际”第3，4，5号楼3单元25层2号商品房，杨海霞于2011年5月25日一次性支付购房款1658645元。2011年6月2日，被告将房屋交付杨海霞。2011年9月原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告一次性支付购房款1658645元，被告将上述房屋出售给原告，并出具收款收据。同时，2011年9月2日，原告通过银行转账1160000元给第三人杨海霞。另查，案涉房屋现在第三人魏子翔名下并使用至今。一审法院判决：驳回原告钱应松的诉讼请求。案件受理费19728元，由原告钱应松负担。钱应松不服一审判决，上诉请求：1、依法改判，支持上诉人一审诉请；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。二审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，杨海霞首先与亨特房开建立了房屋买卖的合同关系，并支付购房款，亨特房开亦交付了房屋，在房屋产权完成登记以前，杨海霞尚未成为物权人，但仍属于房屋买卖合同之债的债权人，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”、第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，杨海霞有权将其对于案涉房屋的合同权利转让给钱应松，其后亨特房开已与钱应松就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并出具了购房款收据，应视为亨特房开同意钱应松取得原本归属于杨海霞的合同权利，自此钱应松与亨特房开建立了房屋买卖的合同关系。合同是当事人之间经过充分协商，在平等自愿的基础上达成的约定双方民事权利义务关系的协议，合同一旦依法成立，即确定了当事人之间的法律关系，这种法律关系应当保持稳定，当事人双方都应当遵守信用，切实履行合同义务。亨特房开作为合同相对方，有义务完成钱应松的房屋权属登记，但亨特房开并未履行该义务，构成违约。如果出现新的情况需要调整当事人之间的法律关系，如变更或者解除合同，必须依照法律规定的程序或者方式进行，任何一方都不得擅自变更或者解除合同。亨特房开仅以其内部函件辩称已作废钱应松的收据，双方之间无房屋买卖的合同关系，二审法院不予采信。现涉案房屋已由原审第三人魏子翔占有并与亨特房开签订《商品房买卖合同》，钱应松已无法实现与亨特房开签订《商品房买卖合同》的目的，亨特房开应为此承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，上诉人钱应松有权主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现钱应松主张双倍返还购房款，二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，亨特房开应承担的违约责任，是对于钱应松因出卖人未尽合同相对方的审慎义务导致其无法取得房屋及产权而产生的相应损失进行的合理填补，结合本案实际情况，以返还购房款并承担中国人民银行同期贷款利息为宜。综上所述，上诉人钱应松的上诉理由部分成立，予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。二审法院判决：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初1132号民事判决；二、确认钱应松与贵州亨特房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；三、贵州亨特房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还钱应松购房款1658645元，并支付中国人民银行同期同类贷款利率（从2011年9月2日起直至前述款项付清之日止）；四、驳回钱应松的其他诉讼请求。一审案件受理费19728元，二审案件受理费19728元，均由贵州亨特房地产开发有限公司负担。（一、二审受理费各19728元均由钱应松预交，诉讼费具体给付结算由双方当事人在执行中解决）。本院再审查明，亨特房开于2011年4月25日出具收款收据，载明收到杨海霞购房定金5万元；亨特房开于2011年5月26日出具收款收据，载明收到杨海霞购房款1608645元。另查明，亨特房开与钱应松签订的《商品房买卖合同》的落款时间为2010年5月25日，但实际签订时间为2011年9月2日。2011年10月12日的《收条》载明：“今收到钱应松交来现金人民币大写：壹佰贰拾万元整，小写：1200000.元整。收款人：杨海霞、何辉翔。”还查明，亨特房开地产销售部于2011年9月21日给其财务部出具《工作联系函》，载明：“因为钱应松未将编号为：0003489、0003486的杨海霞原始收据退还给我司，所以请将为钱应松开具的编号为0003498的收据作废。”再查明，杨海霞与魏正林于2012年1月13日签订《房屋买卖合同》，约定杨海霞将亨特国际5栋17层1号房和3栋25层2号房以170万元的价格（包括装修、屋内设施及过户税费）出售给魏正林，并约定双方在签订本合同时，杨海霞将购房合同交款收据等相关票据交给魏正林，魏正林支付房屋全款170万元整，杨海霞将正在装修的以上两套住房装修完成交给魏正林（时间不超过6个月）。2012年1月12日，魏正林向杨海霞的账户转款50万元；2012年1月14日，魏正林向杨海霞的账户分别转款37万元、83万元。2015年11月18日，杨海霞向亨特房开提交《申请》，申请将案涉房屋出售给魏正林，请求亨特房开办理商品房买卖合同买受人的变更。魏正林于2015年12月9日在该《申请》上签署意见，申请把该房户名变更成其儿子魏子翔的名字。亨特房开与魏子翔签订的、落款时间为2011年5月25日的《商品房买卖合同》约定，魏子翔向亨特房开购买案涉房屋，魏子翔于2011年5月26日一次性向亨特房开支付购房款1658645元。其余事实与一、二审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于钱应松与亨特房开之间的商品房买卖合同关系是否成立。本案中，杨海霞首先与亨特房开建立了房屋买卖的合同关系，杨海霞支付了购房款，亨特房开亦交付了房屋，在房屋产权完成登记以前，杨海霞尚未成为物权人，但仍属于房屋买卖合同之债的债权人，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”、第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，杨海霞有权将其对于案涉房屋的合同权利转让给钱应松。其后亨特房开已与钱应松就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并出具了购房款收据，应视为亨特房开同意钱应松取得原本归属于杨海霞的合同权利，自此钱应松与亨特房开建立了房屋买卖的合同关系。亨特房开作为合同相对方，有义务完成钱应松的房屋权属登记，但亨特房开并未履行该义务，构成违约。现涉案房屋已由原审第三人魏子翔占有并与亨特房开签订《商品房买卖合同》，钱应松已无法实现与亨特房开签订《商品房买卖合同》的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，钱应松有权主张解除合同，亨特房开应为此承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，对于钱应松要求亨特房开承担的违约责任，二审法院基于亨特房开未尽合同相对方的审慎义务导致钱应松无法取得房屋及产权而产生的相应损失进行的合理填补考虑，判决亨特房开返还购房款并按中国人民银行同期贷款利率计算损失并无不妥，本院予以维持。综上所述，再审申请人的再审请求不能成立，本院予以驳回。二审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：维持本院（2018）黔01民终3645号民事判决。本判决为终审判决。审判长 陈 红审判员 赵 曜审判员 刘 梅二〇一九年十二月三日书记员 王元鑫