湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0624民初2153号原告：南漳县安嘉物业有限责任公司，住所地：南漳县商业街。统一社会信用代码：914206247881771693。法定代表人：孙道立，该公司经理。委托诉讼代理人：陈涛，湖北水镜律师事务所律师。被告：郭照强，男，汉族，生于1972年5月1日，住南漳县。委托诉讼代理人：尤文军，南漳县玉印法律服务所法律工作者。原告南漳县安嘉物业有限责任公司与被告郭照强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告南漳县安嘉物业有限责任公司的委托诉讼代理人陈涛，被告郭照强及其委托诉讼代理人尤文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南漳县安嘉物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.责令被告立即支付所欠原告物业管理服务费3052元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年南漳县永利房地产开发有限公司与湖北枫林物业服务有公司签订《前期物业服务委托合同》，双方约定了物业服务内容及收费标准。湖北枫林物业服务有限公司进入被告所在小区凤凰新城为该小区业主提供物业管理服务，服务期限至2018年2月28日。2018年1月23日南漳县永利房地产开发有限公司与南漳县安嘉物业有限责任公司签订《物业管理合同》，南漳县永利房地产开发有限公司与湖北枫林物业服务有限公司于2018年2月28日解除《前期物业服务委托合同》，合同解除后湖北枫林物业服务有限公司将后续服务工作转交给南漳县安嘉物业有限责任公司并将小区业主接受服务期间按合同约定欠交的物业费债权一并交给原告。被告作为凤凰新城小区业主，从2014年接受湖北枫林物业服务有限公司服务期间及2018年2月28日原告接续服务至今，却没有向湖北枫林物业服务有限公司和原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2014年1月1日至2019年8月20日，共计6年累计欠物业服务费3052元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。被告郭照强辩称：1.原告所述事实错误，原告诉称枫林物业将合同约定的欠缴物业费交给原告的事实错误，被告在接受服务期间，枫林物业并没有通过书面的形式来催缴物业费，被告并不知道物业费具体的数额及截止日期。2.枫林物业公司没有以任何形式通知被告将未交的物业费交给原告；原告诉称被告六年累计欠物业费3052元的事实错误，被告的接房时间为2015年1月29日，根本没有原告诉称的六年之久，若欠费六年共计3052元，每年的物业费才五百多元，因此请原告算明3052元的组成部分，是被告欠枫林物业的还是欠原告的物业费。3.原告诉称的物业服务费应当由开发商承担，根据湖北省物业服务管理条例第43条规定，交付物业应当具备竣工验收许可证取得消防验收等行政部门出具的认可或准许使用的文件，并经行政主管部门备案，本案争议的物业，经被告在南漳县住房和建设规划局查询，根本没有经过消防验收不具备交付的条件。根据该规定，建设单位将未达到条件的物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，被告郭照强系南漳县凤凰新城小区业主，其房屋建筑面积为134.72平方米。2014年8月25日，南漳县永利房地产开发有限责任公司（甲方）与湖北枫林物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，合同约定的主要内容如下：一、物业基本情况物业名称：凤凰新城；物业类型：商住用房。二、服务内容与质量在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理等。三、服务费用物业服务收费采取按季度收取、但预收期不得超过六个月；高层住宅0.9元/月/平方米；业主应于接到甲方通知交房之日起交纳物业服务费用等。合同签订后，湖北枫林物业服务有限公司向南漳县凤凰新城小区提供物业服务。2015年1月29日，被告郭照强与湖北枫林物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并入住南漳县凤凰新城小区。协议主要约定：1.湖北枫林物业服务有限公司的物业服务内容为：对房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护与管理；公共环境卫生；绿化管理等。2.物业管理服务费用，双方同意乙方按以下标准向甲方或非业主使用人收取物业管理服务费及相关费用（需政府定价的以物价部门核定为准）：高层住宅按业权面积每月每平方米0.9元、生活垃圾处置费每月每户6元，业主从被通知售楼或房屋买卖合同约定的收费日期起计交物业管理服务费及相关费用，首次预交_个月，以后按月、季度、年度预交，交费时间为每个月的1日起至15日止，逾期交纳的，从逾期之日起须另行向乙方支付欠费总额千分之五的违约金等。郭照强按照合同约定，向湖北枫林物业服务有限公司缴纳2015年全年、2016年1月、2月的物业管理服务费用（每月127.25元，其中：物业费121.25元、垃圾处理费6元）。2018年1月20日，湖北枫林物业服务有限公司与南漳县安嘉物业有限责任公司张贴撤场公告，主要内容为：湖北枫林物业服务有限公司与南漳县永利房地产开发有限责任公司，拟于2018年2月28日正式解除《前期物业服务委托合同》，湖北枫林物业服务有限公司将业主欠该公司的物业费、固定垃圾处置费、水电费等作为债权转让给南漳县安嘉物业有限责任公司。2018年1月23日，南漳县永利房地产开发有限责任公司与南漳县安嘉物业有限责任公司签订《物业管理合同》。南漳县安嘉物业有限责任公司服务期间，被告郭照强向南漳县安嘉物业有限责任公司缴纳2018年1月至10月的物业管理服务费用（每月127.25元，其中：物业费121.25元、垃圾处理费6元）。2019年7月13日，南漳县城关镇凤凰大道凤凰新城商住小区成立第一届业主委员会。2019年8月14日，经小区业主委员会商议，决定解除南漳县安嘉物业服务有限公司与小区的服务合同，并下发解除通知。另查明，1.2014年11月12日，南漳县永利房地产开发有限责任公司向南漳县城乡建设局承诺，其投资新建的南漳凤凰新城小区1-4#楼工程，消防工程现正在报消防队验收，验收合格后，立即将验收合格书上报备案。2016年12月25日襄阳市公安消防支队出具襄公消验字[2016]第0336号建设工程消防验收意见书，经襄阳市公安消防支队对南漳县凤凰新城1＃至4＃楼、地下室工程现场进行消防验收复验，该工程消防验收复验合格。2.截止2018年12月31日，郭照强尚有24个月物业费、垃圾处理费未予交纳，其中：2016年3至12月即10个月、2017年全年、2018年11月至12月即2个月。上述事实，有原告提交的南漳县永利房地产开发有限公司与湖北枫林物业服务有限公司签订的《前期物业服务委托合同》、南漳县永利房地产开发有限公司与郭照强签订的《商品房买卖合同》、郭照强与湖北枫林物业服务有限公司签订的前期《前期物业管理服务协议》、南漳县永利房地产开发有限公司与南漳县安嘉物业有限责任公司签订的《物业管理合同》、撤场公告、襄阳市公安消防支队襄公消验字[2016]第0336号建设工程消防验收意见书，被告提交的关于解除安嘉物业在凤凰新城小区服务的通知及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，南漳县城关镇凤凰大道凤凰新城商住小区的建设单位南漳县永利房地产开发有限公司与湖北枫林物业服务有限公司、南漳县安嘉物业服务有限责任公司先后签订的《前期物业服务委托合同》、《物业管理合同》系合同相对人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效合同。该小区于2019年7月成立南漳县凤凰新城商住小区业主委员会，决定解除南漳县安嘉物业服务有限公司与小区的服务合同，并下发了解除通知。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故在南漳县凤凰新城商住小区业主委员会和湖北枫林物业服务有限公司、南漳县安嘉物业服务有限责任公司解除物业服务合同前，该合同对该小区业主及物业使用人具有约束力。湖北枫林物业服务有限公司、南漳县安嘉物业服务有限责任公司先后按照合同约定为南漳县凤凰新城商住小区业主及物业使用人提供了物业管理服务，郭照强作为业主接受了湖北枫林物业服务有限公司、南漳县安嘉物业服务有限责任公司物业管理服务，双方形成物业服务合同关系，郭照强应当按照合同约定支付物业管理服务费。2018年1月23日，南漳县永利房地产开发有限责任公司与南漳县安嘉物业有限责任公司签订物业管理合同时，将湖北枫林物业服务有限公司的债权转移给南漳县安嘉物业有限责任公司，并在小区内张贴撤场公告，郭照强亦先后支付2015年全年、2016年至2018年期间12个月的物业管理服务费，视对湖北枫林物业服务有限公司、南漳县安嘉物业服务有限责任公司物业管理服务的认可。为此，南漳县安嘉物业有限责任公司要求郭照强支付2016年至2018年期间未支付的物业管理服务费符合法律规定。经审查，郭照强尚应向南漳县安嘉物业有限责任公司交纳物业管理费2909.95元（134.72㎡×0.9元/㎡/月×24个月），南漳县安嘉物业服务有限公司主张2908元;垃圾处理费为144元（6元/月×24个月）,合计3052元。南漳县安嘉物业有限责任公司要求郭照强支付物业管理服务费3052元的理由正当，本院予以支持。郭照强提出的抗辩事由与合同约定不符，且无事实和法律依据，本院不予支持。郭照强应当按照合同约定，履行支付所欠交的物业管理服务费义务。经调解，双方当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告郭照强于判决生效之日起十日内支付原告南漳县安嘉物业有限责任公司自2016年1月1日始至2018年12月31日止欠缴的物业管理服务费（含垃圾处理费）3052元。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭照强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  秦爱民二〇一九年十二月四日书记员  乔 荣