湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初17565号原告邵东县金旺房地产开发有限公司，住所地湖南省邵东县两市镇衡宝路**。法定代表人刘如刚。委托代理人方某某，女，汉族，1955年12月12日出生，住湖南省邵东县。委托代理人李邵路，湖南白泉律师事务所律师。被告杨某某，男，汉族，1964年11月9日出生，住湖南省安乡县。委托代理人龚智勇，湖南昌祥律师事务所律师。委托代理人李宣增，湖南昌祥律师事务所实习律师。第三人湖南永达工程劳务有限公司，，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段******法定代表人徐某某。第三人徐某某，男，汉族，1972年2月2日出生，住湖南省安乡县。原告邵东县金旺房地产开发有限公司（以下简称金旺公司）与被告杨某某、第三人湖南永达工程劳务有限公司（以下简称永达公司）、徐某某案外人执行异议之诉纠纷一案，于2019年11月7日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，并于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告金旺公司的委托代理人方某某、李邵路，被告杨某某的委托代理人龚智勇到庭参加诉讼，第三人永达公司、徐某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金旺公司诉称，金旺公司作为开发商将邵东县衡宝路56号金旺农贸大市场第三栋一层134、135商铺（以下简称涉案房屋）抵付永达公司工程款而签订商品房买卖协议，事后办理了网签但未备案。2015年因永达公司向金旺公司借款支付民工工资，又将该商铺抵卖给金旺公司。2016年年初该两间商铺被邵东县人民法院查封，其中135号商铺由金旺公司申请查封，134号商铺由王国茂申请查封。金旺公司于2017年对邵东县人民法院查封的134号商铺提出执行异议，二审终审后，邵阳市中级人民法院支持了金旺公司有权排除对134号商铺的执行。2018年7月12日，金旺公司向邵东县人民法院起诉解除与徐某某、李知玉夫妇签订的134、135号商铺买卖合同，邵东县人民法院判决支持了金旺公司的诉讼请求，该判决书已生效。现金旺公司得知长沙芙蓉区人民法院对金旺公司所有的134、135号商铺查封拍卖，金旺公司只得再次提出执行异议，却被驳回。现提出执行异议之诉，首先，1、经金旺公司向房产登记部门查询，芙蓉区人民法院没有将查封134、135号商铺的裁定送达房产登记部门协助执行，目前查封两间商铺仍然是邵东县人民法院。故芙蓉区人民法院对商铺的查封没有执行送达。2、该裁定书适用法律与认定事实不一致。对案外人提出的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人:已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判决;根据房屋登记情况显示，第三人购买的两间商铺，只有网签，没有备案，第三人没有取得房屋的所有权，房屋还是登记为金旺公司开发商所有的预售房屋。在本案中，无任何证据显示该两间商铺的产权人为徐某某、李知玉。3、《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转移和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。本案中金旺公司名下的两间商铺只与第三人网签了商铺买卖协议，并未办理房产权登记过户手续，第三人没有取得两间商铺房屋的产权，且金旺公司已通过法院解除了两间商铺的买卖合同。因而第三人与该预查封的两间商铺已实际没有买卖关系，更没有权属关系。综上，金旺公司认为第三人未取得预查封两间商铺的产权，且金旺公司已与第三人通过法院解除了134、135号商铺的买卖合同，该两间商铺的所有权仍属于开发商，金旺公司有权排除法院对134、135号商铺的查封拍卖执行。故请求：1、撤销芙蓉区人民法院(2019)湘0102执异119号执行异议裁定书；2、排除执行邵东县衡宝路56号金旺农贸大市场第三栋一层134、135商铺；3、赔偿错误查封拍卖金旺公司损失5万元。被告杨某某辩称，一、芙蓉区人民法院对涉案房屋进行了查封，其处置权属于芙蓉区人民法院。二、预查封状态下被执行人合同利益不发生转移。1、预查封等同于正式查封。预查封是指对尚未在登记机构物权登记但又履行了一定的批准或者预登记手续，被执行人享有公示或物权期待权的房地产所采取的控制性措施，即由法院制发裁定书或协助执行通知书。在相关部门办理查封登记手续，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条规定，可知预查封的效力等同于正式查封。2、预查封的强制执行对象是被执行人基于商品房买卖合同享有的合同法上的利益。被执行人基于商品房买卖合同享有合同法上的利益。一方面被执行人取得房屋所有权，预查封自动转为查封，人民法院可拍卖房产;另一方面，合同被解除、无效或者房子没建成无法继续履行等情形，这种情形下，被执行人(购房者)因此获得的出卖人返还的购房款，应支付的违约金及应赔偿的损失等到期债权成为被查封的对象。3、合同解除行为并不影响芙蓉区法院预查封强制执行措施的效力。首先，商品房买卖合同解除并不违背预查封申请人杨某某的预期，导致产生查封的执行标的变为金旺公司应返还的购房款，预查封继续有效。其次，金旺公司将购房款私自返还给被执行人或代被执行人支付给其他人的行为是一种妨害执行的行为，该行为应被认定为无效行为，所以金旺公司仍应承担返还购房款的义务。4、即使合同解除了亦不能解除涉案房屋的预查封措施，除非金旺公司将购房款交由芙蓉区人民法院查封执行。综上，请求驳回金旺公司的执行异议之诉。第三人湖南永达工程劳务有限公司、徐某某未进行陈述。经审理查明，杨某某与永达公司、徐某某发生民间借贷纠纷，于2015年5月4日向本院起诉。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、湖南永达工程劳务有限公司、徐某某于2015年10月20日之前连带向杨某某支付5000元；湖南永达工程劳务有限公司、徐某某于2015年12月30日之前连带向杨某某支付75000元；二、如未按上述第一项条款履行，杨某某有权向法院申请强制执行（如湖南永达工程劳务有限公司、徐某某未按时支付第一笔5000元，杨某某有权于2015年10月21日就本案的80000元向法院申请强制执行），并且要求湖南永达工程劳务有限公司、徐某某自逾期之日起以未还欠款为本金按银行同期贷款利率的两倍支付延迟履行金。因永达公司、徐某某未履行调解书确定的义务，2016年9月23日，杨某某向本院申请强制执行，本院于2016年11月8日轮候查封了涉案房屋。2019年10月，金旺公司向本院提出执行异议。2019年10月16日,本院作出(2019)湘0102执异119号执行裁定书,驳回金旺公司的执行异议,金旺公司不服向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2015年2月3日,金旺公司与徐某某、李知玉签订了2份《金旺农贸市场商品房买卖合同》,合同编号分别为20130037134、20130037135,徐某某、李知玉购买了金旺农贸市场3栋1层134号、135号房屋,购房款分别为784000元、784000元,合同约定该款项为一次性付清。双方在合同中约定:买受人如未按合同规定的时间付款,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期在30日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过30日后,出卖人有权解除合同并有权将该房屋另售他人,买受人没有异议。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。徐某某、李知玉办理了网上签约,但未做合同备案登记和预告登记。金旺公司于2018年7月12日向湖南省邵东县人民法院提出诉讼,该院于2018年10月9日作出(2018)湘0102民初2525号民事判决书,以徐某某、李知玉未按合同约定履行付款义务为理由，判决解除金旺公司与徐某某、李知玉签订的合同编号为20130037134、20130037135的金旺农贸市场商品房买卖合同，该判决书已发生法律效力。现涉案房屋为金旺公司实际控制。以上事实，有(2018)湘0102民初2525号民事判决书、（2018）湘05民终1277号民事判决书、（2019）湘0102执异119号执行裁定书、证明及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点在于:金旺公司对涉案商铺是否享有足以阻止强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。据此,我国对不动产物权采用的是登记要件主义,除此之外的物权确定,应有法律专门规定。本案的涉案房屋在物权的变更、转让中属于依法应当进行登记的不动产,要确认其物权归属,应依照相关法律的规定。本案中，本院预查封虽和正式查封具有同等法律效力,但预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记、将来可能取得物权的一种预先限制措施。因此，本院对涉案房屋查封采取预查封措施,就是对《金旺农贸市场商品房买卖合同》中属徐某某、李知玉的相关合同权利即债权进行了查封,该种债权会随着合同履行状况发生变化而具有不确定性，故本院查封的对象并非涉案房屋本身。根据《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。不动产物权预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效的效力。本案中,没有证据表明金旺公司与徐某某、李知玉在签订商品房买卖合同后,办理了预告登记和将案涉房屋已经交付徐某某、李知玉,也就是徐某某、李知玉在未办理预告登记的情况下,并未取得涉案房屋的物权效力。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中，徐某某、李知玉应当同时具备“合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房屋、已支付全部购房款和非自身原因未办理过户登记”之条件,才能认定涉案房屋为徐某某、李知玉所有。现徐某某、李知玉虽与金旺公司签订了合法有效的书面买卖合同,但并未合法占有涉案房屋。因此不能认定涉案房屋为徐某某、李知玉所有。徐某某、李知玉与金旺公司签订的合同编号为20130037134、20130037135《金旺农贸市场商品房买卖合同》，经湖南省邵东县人民法院于2018年10月9日作出的(2018)湘0102民初2525号民事判决书判决予以解除,该民事判决已经发生法律效力，故当商品房买卖合同解除后,案涉房屋不再是预查封的对象。金旺公司要求排除执行邵东县衡宝路56号金旺农贸大市场第三栋一层134、135商铺的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。故金旺公司要求撤销长沙市芙蓉区人民法院(2019)湘0102执异119号执行异议裁定书的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。对于金旺公司要求赔偿损失5万元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上,金旺公司对涉案商铺享有足以阻止强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第(一)项、第三百一十四条第一款的规定,判决如下:一、不得对湖南省邵东县衡宝路56号金旺农贸大市场第三栋一层134、135商铺进行执行【本院(2019)湘0102执异119号执行裁定于本判决生效时自动失效】；二、驳回原告邵东县金旺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币1050元，由被告杨某某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李革文人民陪审员  周 玲人民陪审员  魏建莲二〇一九年十二月十三日法官助理廖燕书记员黄彬附本判决引用法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条第一款对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。