北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10893号上诉人（原审原告）：陈舜芳，女，1963年3月26日出生。委托诉讼代理人：杨俊利，北京市国睿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：大钟寺商业有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院4号楼5214号。法定代表人：徐红，执行董事。委托诉讼代理人：李亚茹，女，大钟寺商业有限公司员工。被上诉人（原审被告）：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号。法定代表人：焦青，执行董事。委托诉讼代理人：王英，女，北京中坤长业房地产开发有限公司员工。上诉人陈舜芳，上诉人大钟寺商业有限公司（以下简称大钟寺商业公司）因与被上诉人北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业公司）物权保护纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初43236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈舜芳上诉请求：1、撤销原判第一项，判令中坤长业公司、大钟寺商业公司将北京市海淀区1050号房屋（以下简称涉案房屋）按照《北京市商品房预售合同》第十二条约定的水、电符合使用条件标准交付给陈舜芳；2、撤销原判第二项，改判大钟寺商业公司自2017年8月31日之日起每月按照15482.58元支付房屋占有使用费直至房屋符合水电使用条件标准交付之日止，并按照每月应支付期限届满之次日起到实际支付之日止按照每日万分之二赔偿陈舜芳损失；3、一、二审诉讼费用由大钟寺商业公司、中坤长业公司承担。事实与理由：一审法院只认定由大钟寺商业公司交付房屋给陈舜芳错误。大钟寺商业公司、中坤长业公司应共同将符合水电使用标准的房屋交付给陈舜芳，在交付符合水电使用标准房屋前，大钟寺商业公司应按照双方合同约定每月租金标准15482.58元赔偿我方损失，一审酌定的房屋占用费标准较低。大钟寺商业公司针对陈舜芳的上诉请求辩称，我公司与对方签订的《委托经营合同》约定，合同期限届满后我公司现状交房，根据我公司目前正在重组，现在无法交付房屋。房屋一直处于空置状态，我公司不同意支付占用费。对方主张的价格标准也明显高于市场价格。中坤长业公司针对陈舜芳的上诉请求辩称，我公司已经按照预售合同约定履行了交付义务，补充协议中也约定我公司将房屋交付给大钟寺商业公司就视为我公司已经交付，我公司不应承担交付义务，其他诉讼请求与我公司无关，不应由我公司承担。大钟寺商业公司上诉请求：1、撤销原判第一项、第二项，改判驳回陈舜芳的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由陈舜芳承担。事实与理由：1、涉案房屋所在的大钟寺中坤广场项目正在海淀区政府的主导和协助下进行债务重组，重组方针对包括涉案房屋在内的该项目已售房屋确定的重组方案为按原销售价格统一回购。陈舜芳、王烈日要求收回房屋不具备现实可能性和实际交付条件，收回房屋也无法实际使用。2、一审法院判决每月13000元的房屋占用费没有合同及法律依据，并且明显高于周边市场价格。涉案房屋长期空置，上诉人也未使用获益。陈舜芳针对大钟寺商业公司的上诉请求辩称，不同意大钟寺商业公司的上诉请求及理由，要求按照水电正常的房屋进行交付。中坤长业公司针对大钟寺商业公司的上诉请求辩称，同意大钟寺公司的上诉请求。陈舜芳向一审法院起诉请求：1、判令中坤长业公司、大钟寺商业公司将涉案房屋按照《北京市商品房预售合同》第十二条约定的水、电、符合使用条件和合同约定的房屋设施、设备、装修标准共同连带返还给我；2、判令大钟寺商业公司自2017年8月31日起，按照每月15482.58元的标准支付房屋占用使用费至房屋符合使用条件和房屋买卖合同约定的房屋设施、设备、装修标准交付之日止，并从每月应支付期限届满之次日起到实际支付之日止，按照每日万分之二赔偿损失；3、判令大钟寺商业公司支付违约金10000元。本案的诉讼费由中坤长业公司、大钟寺商业公司负担。一审法院认定事实：2006年7月15日，陈舜芳与中坤长业公司签订《北京市商品房预售合同》。该合同约定：陈舜芳购买涉案房屋；中坤长业公司应当在2007年8月31日前向陈舜芳交付该商品房；该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具了该商品房面积实测技术报告书，上水、下水于2007年8月31日达到使用条件，电于2007年8月31日达到使用条件；装修和设备标准，外墙为玻璃幕墙，内墙有涂料，顶棚有涂料，地面为水泥抹面，采暖系统为中央空调，电梯为合资电梯。同时，该合同补充协议还约定，双方同意由中坤长业公司直接将该房屋交付给大钟寺商业公司，该交付视为中坤长业公司依据主合同已向陈舜芳进行交付。另查，陈舜芳于2011年5月9日取得涉案房屋的房屋所有权证书。当日，陈舜芳与大钟寺商业公司签订《委托经营合同》。该合同约定：陈舜芳委托大钟寺商业公司在委托经营期限内对该房屋进行统一出租、统一管理、统一经营；委托经营期限为10年，自2007年8月31日起算，至2017年8月30日终止；委托经营期间，该房屋的固定租金为每月15482.58元；陈舜芳授权大钟寺商业公司或承租商户对该房屋进行二次装修，装修时在保障房屋安全的情况下，可根据经营需要，对该房屋的布局、商业动线、结构进行必要改动，委托经营期限届满，陈舜芳同意按现状接收；大钟寺商业公司无正当理由未按约向陈舜芳支付租金，自约定的租金应支付期限届满之次日起至实际支付应付租金之日止，大钟寺商业公司应按日计算向陈舜芳支付逾期应付租金万分之二的违约金。2017年10月25日，大钟寺商业公司向陈舜芳送达告知函。大钟寺商业公司在该函件中通知陈舜芳办理收回房屋手续，同时承诺除生效法院判决中已确定的逾期支付租金的违约金金额外，其公司就逾期支付的租金另支付陈舜芳违约金10000元。在本案审理过程中，大钟寺商业公司与中坤长业公司确认：涉案房屋于2007年8月31日交付，二公司没有书面交接手续。陈舜芳与大钟寺商业公司、中坤长业公司确认：现涉案房屋有中央空调设备，外墙为玻璃幕墙，顶棚有吊顶，地面是水泥地面，有电梯。陈舜芳主张，其于2017年10月25日才收到收房通知，但由于没有上、下水及用电，故未完成收房。现涉案房屋没有独立的上、下水及用电。大钟寺商业公司、中坤长业公司主张，大钟寺商业公司于委托经营期限届满前通知了陈舜芳收房，但没有留存相关材料。现整栋楼宇有上、下水及用电，但陈舜芳的是商铺，商铺内没有独立的上、下水及用电。由于涉案项目正在进行重组，暂时无法恢复独立的上、下水及用电，待项目重组完成后才能确定是否能够恢复。大钟寺商业公司、中坤长业公司为证明其主张，提供了《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。该证据显示涉案工程于2008年11月24日竣工验收。陈舜芳认可该证据的真实性。大钟寺商业公司、中坤长业公司提供现场照片。上述照片显示涉案楼宇处于闲置状态，涉案房屋仅在地面上有相应标注。陈舜芳认可该证据的真实性。一审法院认为，关于返还房屋一节。从本案查明情况看，大钟寺商业公司确认中坤长业公司已按照《北京市商品房预售合同》约定的期限将涉案房屋交付其公司，且中坤长业公司亦提供了相应的工程竣工验收手续。鉴于此，中坤长业公司无再次向陈舜芳交付房屋的义务，故法院对于陈舜芳要求中坤长业公司返还房屋的诉讼请求，不予支持。关于大钟寺商业公司返还房屋问题。大钟寺商业公司在委托经营期限届满后理应将房屋返还给陈舜芳，大钟寺商业公司主张其公司与陈舜芳在《委托经营合同》中明确约定委托经营期限届满后按房屋现状接收，但现有房屋没有独立上、下水及用电，这显然不符合合同约定，故法院对于陈舜芳要求大钟寺商业公司返还房屋的诉讼请求予以支持。但考虑到现涉案楼宇的实际情况及中坤长业公司、大钟寺商业公司的经营状况，恢复陈舜芳商铺独立的上、下水及用电客观上难以履行，故法院对于陈舜芳要求恢复上、下水及用电的请求，不予支持。关于房屋占用费一节。如前所述，因涉案房屋没有独立的上、下水及用电，致使陈舜芳在委托经营期限届满后未收回房屋，相应的责任应由大钟寺商业公司承担，故法院对于陈舜芳要求大钟寺商业公司支付2017年8月31日至房屋实际交付之日止的房屋占用费的诉讼请求，法院予以支持。至于房屋占用费的标准，法院将根据房屋状况及本案查明情况，酌情予以判定。陈舜芳要求大钟寺商业公司支付涉案房屋交付之日至恢复房屋上、下水及用电期间房屋占用费的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，法院不予支持，至于上述期间给陈舜芳造成的损失，陈舜芳可另行主张权利。陈舜芳要求中坤长业公司支付房屋占用费的诉讼请求，因缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。关于赔偿损失一节。陈舜芳要求中坤长业公司、大钟寺商业公司从每月应支付期限届满之次日起到实际支付之日止，按照每日万分之二赔偿损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于10000元违约金一节。现大钟寺商业公司同意支付陈舜芳该笔违约金，故法院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，判决：一、大钟寺商业有限公司于本判决生效后10日内将位于北京市海淀区1050号房屋返还陈舜芳。二、大钟寺商业有限公司于判决生效后，按照每月13000元的标准支付陈舜芳自2017年8月31日起至上述房屋实际交付之日止的房屋占用费。三、大钟寺商业有限公司于本判决生效后10日内支付陈舜芳违约金10000元。四、驳回陈舜芳的其他诉讼请求。如果大钟寺商业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈舜芳与大钟寺商业公司签订的《委托经营合同》中约定，陈舜芳授权大钟寺商业公司或承租商户对该房屋进行二次装修，装修时在保障房屋安全的情况下，可根据经营需要，对该房屋的布局、商业动线、结构进行必要改动，委托经营期限届满，陈舜芳同意按现状接收。现双方签订的《委托经营合同》约定的委托经营期限届满，陈舜芳主张返还房屋的请求，具有事实及法律依据，一审法院支持其该项诉讼请求正确，本院予以确认，其上诉要求中坤长业公司、大钟寺商业公司按照《北京市商品房预售合同》约定的水、电符合使用条件标准共同返还其房屋，无合同依据，本院不予支持。陈舜芳与大钟寺商业公司签订的《委托经营合同》到期终止后，大钟寺商业公司未按期返还陈舜芳房屋，应当支付房屋占有使用费，但双方合同约定的租金标准已无约束力，一审法院根据房屋状况及本案查明情况，酌情确定2017年8月31日至房屋实际交付之日止的房屋占用费标准，并无不当，本院予以确认。陈舜芳上诉主张大钟寺商业公司按照每月15482.58元的标准支付房屋占有使用费并按照每日万分之二的标准赔偿损失，无事实依据，本院不予支持。大钟寺商业公司上诉主张由于其债务重组，故不同意返还房屋及支付房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。综上所述，陈舜芳，大钟寺商业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7360元，由陈舜芳负担3680元（已交纳），由大钟寺商业有限公司负担3680元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 赵 蕾审 判 员 朱文君二〇一九年十二月五日法官助理 王 梦法官助理 李 想书 记 员 罗娇杨书 记 员 马子萌