北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终11127号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金龙翔投资有限公司，住所地北京市朝阳区创远路**院**楼**。法定代表人：夏喜义，经理。委托诉讼代理人：张幼伟，北京市中盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏传智播客教育科技股份有限公司，住所，住所地江苏省沭阳县迎宾大道东首软件产业园**大厦**div>法定代表人：黎活明，董事长。委托诉讼代理人：蓝仑山，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇，北京大成律师事务所律师。上诉人北京金龙翔投资有限公司（以下简称金龙翔公司）因与被上诉人江苏传智播客教育科技股份有限公司（以下简称传智播客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初16501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金龙翔公司上诉请求：撤销原审法院判决第三项，改判金龙翔公司给付传智播客公司违约金438000元。事实和理由：原审法院认定违约金数额有误，根据双方《补充协议》约定，违约金数额应为两个月租金即438000元，但原审法院认定的金额为613200元，包含了物业服务费175200元。传智播客公司辩称，同意原审法院判决，不同意金龙翔公司的上诉请求和理由。传智播客公司向一审法院起诉请求：1.判决金龙翔公司赔偿我公司房屋装修损失1107187.6元，并自起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付上述金额的利息，计算至付清之日为止；2.判决免除我公司原本应向金龙翔公司交纳的2018年7月1日到2018年7月31日之间的房屋租金219000元及物业费87600元，共计306600元；3.判决金龙翔公司向我公司返还已交纳的2018年4月1日至2018年6月30日的部分房屋租金219000元及物业费87600元，共计306600元，并自起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付上述金额的利息，计算至付清之日为止；4.判决金龙翔公司向我公司退还租房合同押金613200元，并自起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付上述金额的利息，计算至付清之日为止；5.判决金龙翔公司向我公司支付违约金613200元，并自起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付上述金额的利息，计算至付清之日为止。诉讼过程中，传智播客公司增加诉讼请求：确认合同于2018年7月31日解除；变更第1项诉讼请求为：判决金龙翔公司赔偿我公司房屋装修费用1112396.81元，并自起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付上述金额的利息，计算至付清之日为止；变更第5项诉讼请求为：判决金龙翔公司向我公司支付违约金919800元，并自起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付上述金额的利息，计算至付清之日为止。金龙翔公司向一审法院反诉请求：1.判令传智播客公司给付我公司2018年7月1日至2018年7月31日的房租及物业费总计306600元，并以306600元为基数，自2018年5月21日起按每日千分之一的标准支付我公司滞纳金至全部给付之日止；2.判令传智播客公司给付我公司2018年7月1日至2018年7月31日的空调使用费18000元，并以18000元为基数，自2018年8月7日起按每日千分之一的标准支付我公司滞纳金至全部给付之日止；3.判令传智播客公司给付我公司2018年7月1日至2018年7月31日的空调加时费37800元，并以37800元为基数，自2018年8月7日起按每日千分之一的标准支付我公司滞纳金至全部给付之日止；4.判令传智播客公司给付我公司2018年6月30日至2018年7月30日的电费14100元，并以14100元为基数，自2018年8月7日起按每日千分之一的标准支付我公司滞纳金至全部给付之日止；5.判令传智播客公司给付我公司2018年6月30日至2018年7月30日的水费6948元，并以6948元为基数，自2018年8月7日起按每日千分之一的标准支付我公司滞纳金至全部给付之日止。一审法院认定事实：2016年5月27日，金龙翔公司（甲方）与江苏传智播客教育科技有限公司（乙方，该公司名称已变更为江苏传智播客教育科技股份有限公司）签订《租房合同》。该合同第一条约定：1.1甲方将坐落于北京市昌平区某大厦六层的房屋出租给乙方从事教育培训与办公，出租面积共3600平方米。第二条约定：2.1房屋租赁期限自2016年6月1日至2021年5月31日止，其中自2016年6月1日至2016年8月31日为装修免租期，房屋的实际起租（房租实际缴纳）日期为2016年9月1日起。第三条约定：3.1价格：房屋租金为2.8元/平方米/日（含税），租金含物业管理费。暖气费、新风费及空调使用费为45元/平方米/年，电费1.5元/度，水费9.5元/吨。3.2房屋租金和押金采用押2付3的方式，即本合同签订后三个工作日内，乙方向甲方支付相当于2个月的房屋租金作为押金，共计613200元。第四条约定：4.3租赁期限内，若乙方拖欠租金等费用或出现毁损出租房屋、配套设施等违约行为时，甲方有权在书面通知乙方后从押金中扣除相应款项。4.5乙方在不违反上述规定的情况下，本合同终止之日起，甲方十五个工作日内办理押金结算手续并足额退还乙方押金。第五条约定：5.1租赁期限内，因乙方使用出租房屋所发生的各项费用，包括但不限于水费、电费、电话费、有线电视费、互联网接入费和使用费等，均由乙方承担。第六条约定：6.2房屋交付日期即为本合同约定的房屋起租日期，即2016年6月1日。第十二条约定：12.4乙方如未按本合同约定支付租金、押金、物业费、能源费等，每迟延一日应按应付未付金额的千分之一向甲方支付滞纳金，直至乙方全部支付完毕上述拖欠的费用。12.7甲方承诺在2016年12月31日后乙方承租的房屋可以依法办理工商注册、迁移等相关手续，否则乙方有权单方面终止合同，并要求甲方支付相当于当年租金标准2个月租金的违约金外，还应向乙方赔偿因乙方装修而产生的费用。该合同附表约定了各期租金的缴费日期、费用金额及对应租期等内容，其中2018年3月1日至2018年5月31日的租金缴费日期为2018年2月20日、金额为919800元，2018年6月1日至2018年8月31日的租金缴费日期为2018年5月20日、金额为919800元。《租房合同》签订后，传智播客公司依约向金龙翔公司支付押金613200元，金龙翔公司亦依约将房屋交付给传智播客公司，后传智播客公司经金龙翔公司同意，对涉案房屋进行了装修。2016年9月21日，双方签订《补充协议》，将《租房合同》中约定的租金划分为租金、物业费，并对各期租金、物业费的缴费日期、费用金额及对应租期等进行了约定，其中2018年3月1日至2018年5月31日的租金、物业费缴费日期均为2018年2月20日，金额分别为657000元、262800元，2018年6月1日至2018年8月31日的租金、物业费缴费日期均为2018年5月20日，金额分别为657000元、262800元。该补充协议还约定：因房屋租赁产生的押金及违约金等仍以原《租房合同》约定并确认的数额为准；本补充协议未约定的其他事项，双方按照原《租房合同》约定继续履行。现传智播客公司已向金龙翔公司支付租金、物业费至2018年6月30日。2017年12月22日、2018年3月4日、2018年4月26日，北七家镇政府三次向传智播客公司发出《整改通知》，以传智播客公司未依法取得工商营业执照及民办学校办学许可证、属无证办学行为为由，责令传智播客公司及时办理相关手续，全面排查安全隐患，及时整改，如在限定日期前未能取得办学许可，自行停止一切招生和办学行为，逾期未自行关停，北七家镇政府将组织相关部门进行联合执法，予以取缔。2018年2月9日，昌平工商分局向传智播客公司发出《责令改正通知书》，以传智播客公司未经工商行政管理机关核准登记，擅自将住所迁至昌平区北七家镇郑各庄村修正大厦**，违反了公司登记管理条例规定，构成未按规定办理变更登记行为为由，责令传智播客公司于30日内办理住所变更登记。2018年7月25日，昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会查封了涉案房屋。2018年7月30日，传智播客公司向金龙翔公司发送《解约函》，以金龙翔公司未出具办理工商登记所需的相关证明材料，协助办理工商登记手续，构成违约，导致传智播客公司无法继续经营，房屋租赁合同无法继续履行为由，通知金龙翔公司解除房屋租赁合同，并要求金龙翔公司在收到本函后五日内办理房屋交接。金龙翔公司于2018年7月31日收到该《解约函》。2018年8月2日，金龙翔公司向传智播客公司回函，表示同意解除合同，但以传智播客公司在2018年4月20日至2018年7月9日期间陆续开始小规模搬离办公区域内物品，2018年7月10日至2018年7月29日期间大规模搬离办公区域用品，属提前退租，构成违约为由，主张传智播客公司应支付违约金。在该回函中，金龙翔公司要求传智播客公司于2018年8月6日前对涉案房屋进行交接，并主张传智播客公司欠付租金、物业费、水电费、空调能源费及加时费等。2018年8月6日，双方办理房屋交接，传智播客公司将涉案房屋返还给金龙翔公司。本案诉讼过程中，经传智播客公司申请，法院委托北京国程工程管理有限公司对涉案房屋的装修工程现值进行了鉴定。2019年4月15日，北京国程工程管理有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，确定涉案房屋装修工程的总造价为1851857.52元，现值为1112396.81元。经质证，传智播客公司与金龙翔公司对该鉴定结论均无异议。传智播客公司因该项鉴定支出鉴定费20407元。本案诉讼过程中，金龙翔公司向法庭提交付款通知单、费用明细、水电表表底记录等证据，主张传智播客公司欠付2018年7月1日至2018年7月31日的空调使用费18000元、空调加时费37800元，以及2018年6月30日至2018年7月30日的电费14100元、水费6948元。传智播客公司对上述证据的真实性及欠费金额无异议，但不同意支付该费用。另查，涉案房屋所在的土地座落于北京市昌平区北七家镇郑各庄村，地类（用，地类科教用地，使用权类型为国有出让，土地使用权人为修正药业集团北京修正制药有限公司，该公司于2013年11月取得该地块的土地使用权证。2017年11月6日，北京市规划和国土资源管理委员会向修正药业集团北京修正制药有限公司颁发了涉案房屋的建设工程规划许可证。2014年4月26日，修正集团与金龙翔公司签订房屋租赁合同，约定修正集团将包括涉案房屋在内的房屋出租给金龙翔公司使用，租赁期限自2015年3月1日至2025年2月28日，修正集团同意金龙翔公司将房屋使用性分租给第三方。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，传智播客公司与金龙翔公司签订的《租房合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据《租房合同》第12.7条约定，金龙翔公司承诺在2016年12月31日后涉案房屋可以办理工商登记手续，否则传智播客公司有权单方解除合同，本案现有证据表明金龙翔公司未履行协助传智播客公司办理工商登记的义务，故传智播客公司依约取得合同解除权。2018年7月30日，传智播客公司向金龙翔公司发送解除合同通知，该通知于2018年7月31日到达金龙翔公司，故双方签订的房屋租赁合同已于2018年7月31日解除。金龙翔公司关于协助办理工商登记并非己方的义务，不能办理工商登记的过错在于传智播客公司，金龙翔公司并不构成违约的主张，事实及法律依据不足，法院不予采信。房屋租赁合同解除后，金龙翔公司应将收取的押金613200元返还给传智播客公司。传智播客公司要求金龙翔公司支付上述押金的利息，法律依据不足，法院不予支持。根据《租房合同》第12.7条约定，传智播客公司单方解除合同的，有权要求金龙翔公司支付相当于当年租金标准2个月租金的违约金，现传智播客公司要求金龙翔公司支付违约金，于法有据，其金额根据合同约定确定为613200元。传智播客公司以合同约定的违约金低于因金龙翔公司违约对其造成的损失为由，请求增加违约金至919800元，但其提供的证据并不足以证明其所主张的事实，故对传智播客公司的请求法院不予支持。传智播客公司要求金龙翔公司支付上述违约金的利息，缺乏法律依据，法院不予支持。根据本案查明的事实，房屋租赁合同签订后，传智播客公司经金龙翔公司同意，对涉案房屋进行了装修，《租房合同》第12.7条约定，传智播客公司单方解除合同的，金龙翔公司应向传智播客公司赔偿装修费用。传智播客公司对涉案房屋所做的装修，经鉴定公司鉴定，其现值为1112396.81元，故传智播客公司诉请金龙翔公司赔偿房屋装修费用1112396.81元，理由正当，法院应予支持。传智播客公司要求金龙翔公司支付上述装修费用的利息，缺乏法律依据，法院不予支持。根据本案查明的事实，传智播客公司已向金龙翔公司支付租金、物业费至2018年6月30日，涉案房屋于2018年7月25日被郑各庄村委会查封，故对于2018年7月1日至2018年7月25日期间的租金、物业费，传智播客公司应向金龙翔公司支付。金龙翔公司诉请的2018年7月25日之后的租金、物业费以及2018年7月1日至2018年7月31日期间的租金、物业费的滞纳金，法院不予支持。传智播客公司以2018年3月30日后，涉案房屋虽由其占有使用，但使用性能大大降低为由，主张免除上述期间的租金、物业费，并诉请返还已支付的一个月的租金、物业费及利息，事实及法律依据不足，法院不予支持。根据房屋租赁合同的约定，租赁期间传智播客公司应承担因使用房屋所发生的水费、电费、能源费等费用，现金龙翔公司要求传智播客公司支付空调使用费18000元、空调加时费37800元、电费14100元、水费6948元，于法有据，法院应予支持。传智播客公司以金龙翔公司违约，致使涉案房屋不能正常使用，水、电、空调的使用效果大大降低，未达到合同约定的使用效果等为由，不同意支付该费用，其辩解理由不足，法院不予采信。金龙翔公司要求传智播客公司支付上述费用的滞纳金，法律依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认江苏传智播客教育科技股份有限公司与北京金龙翔投资有限公司于2016年5月27日签订的《租房合同》及于2016年9月21日签订的《补充协议》于2018年7月31日解除；二、北京金龙翔投资有限公司于本判决生效后十日内返还江苏传智播客教育科技股份有限公司押金613200元；三、北京金龙翔投资有限公司于本判决生效后十日内给付江苏传智播客教育科技股份有限公司违约金613200元；四、北京金龙翔投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿江苏传智播客教育科技股份有限公司装修费用1112396.81元；五、江苏传智播客教育科技股份有限公司于本判决生效后十日内给付北京金龙翔投资有限公司租金180000元、物业费72000元，共计252000元；六、江苏传智播客教育科技股份有限公司于本判决生效后十日内给付北京金龙翔投资有限公司空调使用费18000元、空调加时费37800元、电费14100元、水费6948元，共计76848元；七、驳回江苏传智播客教育科技股份有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京金龙翔投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，金龙翔公司未按约定协助传智播客公司办理工商登记，致使传智播客公司无法实现合同目的，金龙翔公司构成根本违约，传智播客公司依约享有解除权并有权主张赔偿。金龙翔公司上诉主张违约金数额应为两个月租金即438000元，不应包含物业服务费175200元一节，双方对违约金计算标准产生争议，根据双方《租赁合同》3.1条约定，房屋租金为2.8元/平方米/日（含税），租金含物业管理费。3.2条约定月租金为306600元。12.7条约定违约金为当年租金标准2个月租金。《补充协议》第六条：因房屋租赁产生的押金及违约金等仍以原《租房合同》约定并确认的数额为准。综合上述条款约定可知，原审法院依据合同约定认定的违约金数额正确，金龙翔上诉主张缺乏合同及法律依据，本院不予采信。综上所述，金龙翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3804元，由北京金龙翔投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 柳适思审 判 员 赵 蕾二〇一九年十二月五日法官助理 李昊婷书 记 员 明 玥