宁夏回族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁民终255号 上诉人（原审原告）：宁夏锦绣集团有限公司。 法定代表人：唐某。 委托诉讼代理人：柴某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：银川苏顺工程管理有限公司。 法定代表人：靳某1。 委托诉讼代理人：薛某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：靳某2，住宁夏回族自治区贺兰县。 被上诉人（原审被告）：银某，住所地宁夏回族自治区永宁县。 法定代表人：陈某。 上诉人宁夏锦绣集团有限公司（以下简称锦绣公司）与被上诉人银川苏顺工程管理有限公司（以下简称苏顺公司）、银某（以下简称旺元公司）案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人锦绣公司的委托诉讼代理人柴某，被上诉人苏顺公司的委托诉讼代理人薛某、靳某2到庭参加诉讼，旺元公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人锦绣公司上诉请求：1.依法撤销银川市中级人民法院（以下简称银川中院）（2018）宁01民初419号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审；2.本案的一、二审费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人购买的涉案房屋办理了商品房预售合同登记备案具备对抗被上诉人及任何第三人的效力。因此，上诉人主张商品房预售合同登记备案可排除强制执行成立。1.商品房预售合同登记备案使买受人的请求权具有对抗第三人的效力。房屋买受人在商品房预售合同中取得的权利是一种债权，但是经过登记后便获得了对抗第三人的效力，如果房地产开发公司将经过预告登记的房屋售于第三人，该第三人不能通过登记获得所有权；如果房地产开发公司将经过预告登记的房屋设定抵押，该抵押权不能对抗预告登记的买受人，预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。2.在商品房预售合同登记备案后，买受人的权利能否对抗承包人的优先权,虽然法律上没有明确规定，但根据民法的一般原则和最高人民法院有关的司法解释规定，消费者交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人的该优先权不能对抗和优先于已经经过商品房预售合同登记备案的买受人的权利。3.如果按照一审法院理解，商品房预售合同登记备案不能对抗第三人，则如房地产开发公司为被执行人，法院即可以因普通债权而强制执行登记在房地产开发公司名下，但已经过商品房预售合同登记备案，但因房地产开发公司原因不能办理产权登记手续的消费者购买的房屋，这些消费者的房屋随时存在因房地产开发公司欠款而被法院查封的巨大风险。二、上诉人提供的证据足以证明，上诉人已经实际占有房屋，且没有完成过户的过错不在于上诉人。三、被上诉人旺元公司已经向上诉人开具了涉案房屋的销售发票，上诉人也已经缴纳了涉案房屋的契税和印花税。综上，在法院查封之前，上诉人与被上诉人旺元公司签订了有效的房屋买卖合同，并在房屋产权产籍管理部门办理了登记备案手续，支付了全部购房款并缴纳了契税和印花税，且已实际占有该房屋，上诉人对于未能完成房屋过户手续并无过错。因此，上诉人的一审诉讼请求应当得到支持。 被上诉人苏顺公司答辩认为:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，上诉人的上诉请求没有法律依据，应予驳回。 锦绣公司向一审法院提出诉讼请求：1.停止对位于××县、A21-06、A21-07、A22-07商品房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认上述房屋为锦绣公司所有；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下：2017年8月27日，被告旺元公司、原告锦绣公司与华夏银行股份有限公司银川分行签订《关于银某资产出售三方协议》，约定旺元公司将其名下包括涉案四套房屋之内的数套房屋出售给锦绣公司，华夏银行股份有限公司银川分行作为房屋的抵押权银行同意配合相关工作。2017年10月9日，原告锦绣公司向被告旺元公司指定的账户中打款共计27091800元，同日旺元公司向原告开具收据载明收到锦绣公司交来购房款人民币贰仟柒佰零玖万壹仟捌佰元整，￥27091800元。2017年10月10日，涉案四套房屋办理抵押权注销登记。2017年10月12日，被告旺元公司与原告锦绣公司针对涉案四套房屋分别签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》，合同上盖有永宁县房屋产权产籍管理所商品房买卖合同登记备案专用章。2017年11月27日，被告旺元公司给原告锦绣公司出具了上述四套房屋的销售发票。2018年1月5日，原告锦绣公司缴纳了上述四套房屋的契税和印花税。 一审法院另查明，被告苏顺公司与旺元公司建设工程施工合同纠纷一案，银川中院于2016年4月12日作出（2014）银民初字第110号民事判决书，判决：一、旺元投资实业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）银川苏顺工程管理有限公司支付工程款9272392.05元；二、驳回被告（反诉原告）银某的反诉请求。旺元公司不服，向宁夏回族自治区高级人民法院（以下简称宁夏高院）提出上诉。2016年12月21日，宁夏高院作出（2016）宁民终229号民事判决书，判决：一、维持银川市中级人民法院（2014）银民初字第110号民事判决第二项；二、撤销银川市中级人民法院（2014）银民初字第110号民事判决第一项；三、银某于本判决生效之日起十日内向银川苏顺工程管理有限公司支付工程款8839538.82元。因旺元公司未履行上述生效判决确定的义务，苏顺公司向银川中院申请强制执行。在执行过程中，银川中院于2017年10月30日作出（2017）宁01执427号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人银某的银行存款9039772.82元；二、若被执行人银某的银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2017年11月17日，银川中院制发（2017）宁01执427号协助执行通知书，在永宁县不动产登记事务中心查封了包括涉案4套房屋在内的21套房产及土地使用权。对此，锦绣公司在执行过程中提出异议，银川中院审查后作出（2018）宁01执异31号执行裁定书，认为涉案房产至今仍登记在被执行人旺元公司名下，执行程序中本案将涉案房产作为被执行人财产予以查封并无不当，裁定驳回案外人锦绣公司的异议请求。锦绣公司不服该裁定，在法定期间内提起执行异议之诉。 一审法院再查明，经永宁县房产交易管理中心查询，涉案房屋于2017年10月12日登记备案在购房人锦绣公司名下，经永宁县不动产登记事务中心查询，涉案房屋权利人为被告旺元公司，2017年11月17日，银川中院以（2017）宁01执427号执行裁定书对涉案房屋予以查封。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案争议焦点为，一、原告对涉案房屋已办理预售合同登记备案是否能够发生物权变动的效力；二、原告是否享有其他排除强制执行的权益。 针对争议焦点一，原告锦绣公司与被告旺元公司之间虽签订商品房买卖合同并办理预售合同登记备案，但商品房预售合同登记备案制度源于《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，该管理办法系建设部的部门规章，属于房地产部门行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，不等同于物权预告登记，其实质仍是购房者享有合同法上的请求权，属于债权，从而不能排除强制执行。故原告主张其已办理商品房预售合同登记备案而排除强制执行不能成立，一审法院不予支持。 针对争议焦点二，被告旺元公司作为涉案房屋的开发商。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发公司名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 上述第二十九条是对购房者生存权的保障和维护，但是本案中原告系法人，且向被告旺元公司购买了含涉案四套房屋在内的多套房屋，以上房屋均系用于经营性质的房屋，并非保障生存权的合理消费范畴之内，不符合上述二十九条第（二）款所列情形，原告不能以此对抗被告苏顺公司对涉案房屋的强制执行。另，本案中原告与被告旺元公司签订的房屋买卖合同是在本院采取查封措施之前，原告也向被告旺元公司指定的账户中支付购房款，被告旺元公司在查封之前向其开具相应收据，查封之后开具相应发票，现原告主张被告旺元公司已向其交付房屋，其已实际占有涉案房屋，但未提交充分有效证据证明其已合法占有涉案房屋。故原告对涉案房屋不享有能够排除强制执行的其他权益。 综上，对原告要求确认对涉案标的物享有所有权、停止对涉案标的物执行的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回宁夏锦绣集团有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宁夏锦绣集团有限公司负担。 二审中，各方均没有新证据向法庭提交。各方仍坚持一审时的举证、质证意见。 锦绣公司对一审查明的事实有异议，认为判决书中第12页对锦绣公司实际占有涉案房屋的事实没有进行确认。苏顺公司对原审查明事实没有异议。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审涉及的焦点是：锦绣公司对案涉房屋享有的权益是否足以排除人民法院对该房屋的强制执行。 根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，锦绣公司与旺元公司虽签订商品房买卖合同并办理预售合同登记备案，但商品房预售合同登记备案制度源于《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，该管理办法系建设部的部门规章，属于房地产部门行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，其实质仍是商品房预售合同中债权债务关系，购房者仅是享有合同法上的请求权，属于债权，不等同于《中华人民共和国物权法》规定的物权预告登记，不产生物权登记的效果，不能排除强制执行。其次，被上诉人苏顺公司申请执行的依据是：宁夏高院于2016年12月21日对苏顺公司与旺元公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2016）宁民终229号民事判决，即旺元公司支付苏顺公司工程款8839538.82元。执行过程中，银川中院于2017年10月30日作出（2017）宁01执427号执行裁定，于2017年11月17日，对涉案房屋予以查封。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此，以建设工程为执行标的的执行案件中，案外人对建设工程主张消费者物权期待权的，需满足以下条件，其异议请求才能对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权：一是建设工程应当是商品房；二是案外人必须是购买商品房的消费者；三是必须支付商品房的全部或大部分款项。即购买商品房必须是为生活消费，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。而为了生产经营活动购置房屋的，不属消费者，不能对抗申请执行人建设工程价款优先受偿权。本案中锦绣公司系法人，其向旺元公司购买了含涉案四套房屋在内的多套房屋，以上房屋均系用于经营性质的房屋，并非保障生存权的合理范畴之内，并非用于生活消费的商品房。因此，上诉人锦绣公司请求停止对涉案标的物执行并要求确认对涉案标的物享有所有权的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，锦绣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由宁夏锦绣集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李凤英 审判员  陶爱珍 审判员  罗卫江 二〇一九年七月三日 书记员  牟 荣