营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0804民初5514号原告：营口经济技术开发区宝源物业有限公司，住所地：鲅鱼圈海东鑫发小区。法定代表人：刘云华，系公司总经理。委托诉讼代理人：潘晓梅，辽宁哲明律师事务所律师。被告：石杨，女，1980年6月12日出生，蒙古族，辽宁省营口市人，现住鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：王哲，辽宁德道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宇翔，男，1978年4月30日出生，汉族，辽宁省营口市人，现住鲅鱼圈区，系原告丈夫。原告营口经济技术开发区宝源物业有限公司与被告石杨物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘晓梅及被告石杨的委托诉讼代理人王哲、李宇翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告营口经济技术开发区宝源物业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即给付拖欠的自2011年10月1日起至2018年12月31日止的物业费11707元，及迟延给付期间的违约金，2011年10月1日起至2016年12月31日按日0.3%计算，2017年1月1日至2018年12月31日按日0.2%计算；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年8月1日，原告与被告购买房屋的开发商营口湾畔房地产开发有限公司签订了《书香门第前期物业服务合同》，合同第五条约定了高层住宅按每月每平1.2元的暂定标准收取物业服务费用；合同第27条约定未按时足额交纳物业服务费用的，按应交款金额的日0.3%收取滞纳金。2015年6月1日，原告与营口市鲅鱼圈区银杏社区居民委员会签订了《物业服务合同》，服务期限自2015年6月1日至2018年6月1日止。合同第7条约定了高层住宅按每月每平1.5元的标准收取物业服务费用；合同第26条约定逾期交纳物业服务费用的，按应欠款金额的日0.3%收取滞纳2017年12月3日，原告与营口市鲅鱼圈区书香门第小区业主委员会签订了《物业服务合同》，服务期限自2017年12月30日至2020年12月30日止。合同第7条约定了高层住宅按每月每平1元的标准收取物业服务费用，按每月每平0.5元收取电梯费；合同第25条约定业主逾期未交纳物业服务费的按照逾期每日千分之二的标准承担违约金。被告购买了营口湾畔房地产开发有限公司开发的位于鲅鱼圈区房屋，房屋面积为100.85平方米。2010年9月24日，被告到原告处办理了房屋入住手续，预交了物业费。被告自2011年10月1日起开始拖欠物业费，期间原告不间断的催要，被告总是借口拒绝交纳。基于上述事实，原告依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告石杨辩称，一、原告对物业费的定价标准缺乏事实依据及法律依据。1、在原告与被告签订的物业合同中没有关于物业费收费标准的约定。关于物业费收费标准及收费标准是如何确定的，原告从未公示过，也未以其他任何方式告知被告。故被告对物业收费标准的确定过程的合法性及合理性有异议。2、原告称2015年6月1日与营口市鲅鱼圈区银杏社区居民委员会签订《物业服务合同》，被告对该合同完全不知情，且被告也从未委托鲅鱼圈区银杏社区居民委员会签订合同。《物业服务合同》是业主与物业服务企业之间的合同，社区居民委员会没有资格代表业主签订《物业服务合同》。故该份合同对被告没有约束力。被告无权依该合同向被告主张按每月每平1.5元的标准收取物业费。3、原告诉称2017年12月3日，原告与营口市鲅鱼圈区书香门第小区业主委员会签订了《物业服务合同》。被告对该份合同完全不知情，且被告从未参加过业主大会，也从未参与过业主委员会的选举。对业主委员会的成立过程的合法性有异议，故对该份合同不予认可。另外该份合同中除了收取物业服务费之外，增加了电梯费。被告认为原告擅自增加收费项目，与法律相悖。根据《物业管理条例》第二条及《物业服务收费管理办法》第十一条之规定物业服务包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。物业服务费的支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。可见对作电梯的维修、养护、管理是物业服务的基本内容，其费用已包含在物业服务费之中。原告在收取物业费的基础上再收取电梯服务费是缺乏事实依据及法律依据。4、物业服务收费应当遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则。原告对服务费的确定过程从未进行公示，也未在合同中明确约定。并且擅自涨价，擅自增加收费项目，对其涨价原因及过程及增加收费项目理由及过程也未公示。故原告对物业服务费的定价标准违背合理、公开、及与服务水平相适应的原则，缺乏事实依据及法律依据。原告依错误的标准计算出的物业费总额必然是错误的。二、原告主张给付违约金缺乏法律依据，且与合同约定相悖。《前期物业服务合同》第四条第5项约定，“无故欠缴服务费的加收服务费总额度0.3%的滞纳金。首先，合同中约定的是滞纳金不是违约金。而滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，不是民事责任形式。《物业服务合同》是平等主体之间的合同，物业服务企业无权收取滞纳金，故关于滞纳金的约定无效。其次合同中约加收的比例是服务费总额的0.3%，而不是原告诉称的每日0.3%。本院经审理认定事实如下：被告系营口市鲅鱼圈区住户，该房屋面积为100.85㎡。2010年8月1日，营口湾畔房地产开发有限公司与原告营口经济技术开发区宝源物业有限公司签订了《书香门第前期物业合同》，合同第五条约定物业服务费用暂定标准：高层住宅每月每平方米的物业管理费为1.2元。2010年9月24日，被告石杨与原告营口经济技术开发区宝源物业有限公司签订《书香门第前期物业服务协议》，合同第四条第五项约定：无故欠缴服务费的加收服务费总额度0.3%的滞纳金。被告按照此标准交物业费至2011年9月30日。原告营口经济技术开发区宝源物业有限公司于2011年10月办理了收费许可证，其中收费标准为每月每平方米1.5元。2015年之后不在实行政府定价，原告营口经济技术开发区宝源物业有限公司与营口市鲅鱼圈区银杏社区居委会签订《物业服务合同》，合同第七条约定高层住宅物业服务费用标准为每月每平方米1.5元，第二十六条约定业主逾期未交纳物业服务费的，按照欠交总额逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。2017年11月10日书香门第小区成立了业主委员会，营口市鲅鱼圈区书香门第小区业主委员会与原告营口经济技术开发区宝源物业有限公司签订了《物业服务合同》，约定高层住宅的物业费每月每平方米1元，电梯费每月每平方米0.5元，第二十五条约定，逾期未缴纳物业费的，按照逾期每日千分之二的标准承担相应的违约金。另查，从2011年10月1日起至2018年12月31日止，被告石杨共拖欠原告8年物业管理费共计13009.65元（计算为：100.85㎡*1.5元/㎡*12月*7年+100.85㎡*1.5元/㎡*2月=13009.65元）。本院确认的上述事实，有原告营业执照与被告身份证复印件、《书香门第前期物业合同》、《书香门第前期物业服务协议》、《物业服务合同》两份、照片5张、收费许可证复印件、双方当事人的陈述等在卷为凭，上述证据业经双方当时人质证及本院审查，可以采信。本院认为，原告为被告房屋所在的小区提供物业服务，被告作为业主理应按照《物业服务合同》中约定的标准及时交纳物业费及相关费用。现被告拖欠2011年10月1日至2018年12月31日物业管理费共计13009.65元，被告应当向原告给付。故原告主张被告交纳拖欠物业管理费的诉请本院予以支持。但原告在诉讼请求中仅要求被告给付11707元，视为对自己相关权利的处分，故被告应给付原告物业管理费11707元。因业主与物业之间因服务质量产生争议，故原告主张按照交纳滞纳金的诉请本院不予支持。另，按期支付物业费，体现的是业主一方对物业服务协议和物业服务工作的尊重，是小区可持续治理过程中的重要一端，被告提出不交物业费是因为对原告提供的服务不满意，被告认为原告提供的物业服务未达到标准的辩论意见，如被告认为原告提供的服务不达标，被告可以自己或者通过业主委员会行使监督权及相关权利，并不是被告不交纳物业费的理由。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：被告宋永良于本判决生效之日起10日内一次性给付原告营口泰和物业服务有限公司11707元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93.00元，由被告石杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  董虹二〇一九年十二月二日法官助理冯博玉书记员吴佳蒙附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。