湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初1259号原告：宜昌梅子垭市场建设开发有限公司，统一社会信用代码91420506795939272G，住所地宜昌市夷陵区小溪塔梅子垭村**。法定代表人：孔德恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨幸，女，该公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人：肖璇，女，该公司员工，一般授权代理。被告：黄晚基，男，1974年9月16日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：陈国勇，湖北竟成律师事务所律师，特别授权代理。被告：曾甜治，女，1975年8月15日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司宜昌市分行，统一社会信用代码91420500673670172E，住所地宜昌市西陵区福绥路**。负责人：万开梅，该行行长。原告宜昌梅子垭市场建设开发有限公司（以下简称梅子垭开发公司）与被告黄晚基、曾甜治、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜昌市分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梅子垭开发公司的委托诉讼代理人肖璇、被告黄晚基的委托诉讼代理人陈国勇到庭参加了诉讼，被告曾甜治经本院公告传唤未到庭参加诉讼，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜昌市分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅子垭开发公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：夷房201202796）已经解除；2.判令被告配合原告到房管部门办理解除备案购房合同手续；3.由被告承担本案的诉讼费、公告费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2012年11月23日签署了合同编号：夷房201202796的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议，被告购买了原告开发的宜昌恒大绿洲项目23-1601号房，约定付款方式为按揭付款。后被告与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜昌市分行签订了《个人购房借款及担保合同》，申请按揭贷款52万元，原告作为保证人对该债务承担连带保证责任。因被告未依照合同约定向银行按期归还相应款项，银行要求原告履行保证责任。依照房屋买卖合同附件六补充协议第二条第（二）款第5项的约定，被告未按银行规定偿还贷款导致原告承担了担保责任的，原告有权单方解除合同，收回商品房，同时被告配合到房管局办理有关合同备案的撤销解除手续；原告有权对该房屋以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。由于被告在购买房屋后，长期怠于还款，原告已经承担了保证责任，同时向被告发出了《还款提示函》及《解除合同通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除。现诉至法院，望判如所请。被告黄晚基辩称，1、原告无权单方面解除商品房买卖合同，被告没有收到原告发出的通知及解除合同通知书，原告在合理期限内没有尽到通知被告履行的义务。双方约定被告未偿还贷款，原告有权单方面解除合同属于格式条款，对原被告双方没有法律效力。2、剩余款项已有第三人向原告支付完毕，原、被告双方买卖合同已经完成，该房屋于2015年交付使用，被告对案涉房屋装修使用，被告应该在交付60日内办理登记手续，该房产所有权已经归被告所有。3、被告对房产已经支付15万元首付款，期间偿还贷款20多万元，该房产装修花费50万元，房产升值50万元。4、若法院判决解除买卖合同对债权人是不公平的，该房屋已被其他法院查封拍卖，评估价格为120万元，如果贵院直接作出解除合同的判决是不公平的。综上，原告只是代偿了被告不能偿还的38万元，请求法院驳回原告诉讼请求。被告曾甜治未提出答辩，亦未举证。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜昌市分行未提出答辩，亦未举证。本院综合认定事实如下：2012年11月23日，原告梅子垭开发公司与被告黄晚基、曾甜治签订合同编号为夷房201202796的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议，约定二被告购买原告开发的宜昌恒大绿洲项目23号楼23-1601号房屋一套，建筑面积135.6平方米，房屋首付款229880元，按揭贷款方式支付尾款520000元，合同还就其他事项分别进行了约定。合同附件六补充协议第二条第二项第4条约定“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。第十一条第二项约定“（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，……（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。”2012年12月12日，二被告与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜昌市分行签订编号为420501112120641002号《个人购房借款及担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额人民币520000元，用于购买宜昌市恒大绿洲23-1601号房屋，贷款期限240个月。合同还就还款方式、罚息、违约责任等进行了约定。同时约定原告梅子垭开发公司作为保证人向第三人承担阶段性连带责任保证。因二被告履行《个人购房借款及担保合同》过程中未及时按照合同约定偿还贷款本息，原告梅子垭开发公司作为保证人应第三人要求，于2018年5月14日代二被告向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜昌市分行偿还了房屋贷款33852.81元。2018年5月27日，原告梅子垭开发公司催收未果后按照双方前述合同约定的买受人送达地址通过邮政特快专递向二被告发出《解除合同通知书》。该通知书告知：梅子垭建设公司累计代偿贷款本息共计33852.81元；梅子垭建设公司承担担保责任，有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，现公司解除与其签署的《商品房买卖合同》。2019年4月24日，原告梅子垭开发公司诉至本院，请求判如所请。同时查明，前述案涉房屋未办理正式的不动产权证。上述事实，由原告提交的《宜昌市商品房买卖合同》及附件、《个人购房借款计担保合同》、记账凭证、招商银行付款回单、《解除合同通知书》、EMS快递单及原、被告双方当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告梅子垭开发公司与被告黄晚基、曾甜治签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性的规定，为有效合同，双方应依约全面、及时地履行合同义务。合同签订后，因二被告未按《个人购房借款及担保合同》的约定偿还银行贷款本息，导致原告梅子垭开发公司作为阶段性连带责任保证人，向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜昌市分行代偿了部分贷款，且二被告未在合理的期限内将代偿款项予以返还。依照原、被告双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》及合同附件六补充协议第二条中的约定，在房地产权证办理完毕前，原告梅子垭公司有权单方面解除合同、收回商品房。原告梅子垭公司在2018年5月27日通过邮政特快专递向二被告送达了《解除合同通知书》，故原告请求确认原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：夷房201202796）已经解除，符合法律规定，本院予以支持。被告黄晚基辩称的原告无权单方面解除合同且没有收到解除合同通知书，该理由不符合双方在《宜昌市商品房买卖合同》中的约定，于法无据，本院不予采信；被告黄晚基辩称该房屋购房款已经支付完毕，原告应该在交付后60日内办理产权登记手续，该房产所有权已经归被告所有，因二被告未交纳办理产权证的相关费用导致产权证未能办理，该事由不能归责于原告，且被告主张的支付全部购房款就等于取得不动产所有权于法不符，本院不予采信；被告黄晚基辩称要求原告返还已付购房首付款及已偿还的银行贷款等，本院当庭要求其补充提交证据，但其未按期提交，本院对其交纳房款、偿还贷款本息情况不清，无法在本案中一并处理，被告有权依照法律规定另行主张；被告黄晚基辩称案涉房屋已被其他法院查封拍卖，解除合同对其他债权人不利，其未提交证据证明该项事实，且在产权未办理转移登记前即使因被告黄晚基存在其他债务导致该房屋被查封亦不影响原告按照合同约定主张权利，本院不予采信。被告曾甜治经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其对自身抗辩权利的放弃。综上，本院确认原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：夷房201202796）已解除；二被告应于本判决生效后10日内配合原告到房管部门办理解除备案购房合同手续；因本案原告未申请保全，对其请求二被告负担保全费的主张予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十三条、第九十六条、第一百一十一三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告宜昌梅子垭市场建设开发有限公司与被告黄晚基、曾甜治签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：夷房201202796）已解除。二、被告黄晚基、曾甜治于本判决生效之日起10日内协助原告宜昌梅子垭市场建设开发有限公司到房管部门办理上述第一项判决所涉合同解除的备案手续。三、驳回原告宜昌梅子垭市场建设开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告黄晚基、曾甜治负担。前述费用已由原告宜昌梅子垭市场建设开发有限公司交纳，由二被告在履行第二项义务时转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  辛雪莲审 判 员  汪青青人民陪审员  冯玉平二〇一九年十二月二十六日书 记 员  吴小芳