湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终3330号上诉人（一审被告）：周元良，男，汉族，1959年10月17日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：李顺志，湖北邦辉律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：湖北通鉴典当有限公司十堰分公司。住所地：湖北省十堰市北京北路**。负责人：刘青云，该分公司经理。委托诉讼代理人：徐恩福，湖北兴楚律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张少清，男，汉族，1957年6月18日出生，住湖北省十堰市茅箭区。一审第三人：陈平，男，汉族，1966年10月22日出生，住湖北省十堰市郧阳区城关镇沿江大道******14。一审第三人：十堰市皓景置业有限公司。住所。住所地：湖北省十堰市五堰街办柳林社区div>法定代表人：杨景洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈平，该公司经理。上诉人周元良因与被上诉人湖北通鉴典当有限公司十堰分公司（以下简称：通鉴典当十堰分公司）、张少清、一审第三人陈平、十堰市皓景置业有限公司（以下简称：皓景置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称：一审法院）（2019）鄂0302民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周元良上诉请求：请求撤销一审法院（2019）鄂0302民初417号民事判决；改判驳回通鉴典当十堰分公司的诉讼请求。事实和理由：通鉴典当十堰分公司虽然与皓景置业公司签订《债务确认书》是有效的，但通鉴典当十堰分公司与张少清是否也存在以房抵债的法律关系，为什么本应办理过户至通鉴典当十堰分公司名下的房屋，却办理在张少清名下。一审法院未查明的情况下就认定非因买受人自身原因未办理过户登记属于认定事实错误。其次，通鉴典当十堰分公司未提交其实际占有涉案房屋的有效证据，一审法院仅凭当事人陈述就认定通鉴典当十堰分公司实际占有涉案房屋错误。第三，本案涉案房屋登记在张少清名下是事实，无论通鉴典当十堰分公司陈述何种理由，都无法推卸在其主导之下将本案涉案房屋办理在他人名下的过错。通鉴典当十堰分公司辩称，一审判决认定事实清楚，张少清不是涉案房屋的真实权利人，在另案（2018）鄂0303民初3264号民事判决中张少清亦认可不是涉案房屋所有权人。请求驳回周元良的上诉请求。张少清口头辩称，房子办到我名下是用来贷款，偿还对外欠款，其中包含我本人的200万元。现在房子登记在我名下，就是我自己的。陈平、皓景置业公司统一口头辩称，陈平从通鉴典当十堰分公司借款700万元，因未能还款。通过协商以涉案房屋抵给通鉴典当十堰分公司清偿债务。通鉴典当十堰分公司他们内部协商让我把涉案房屋过户到张少清名下，张少清用这个房屋到银行贷款，款贷出来后偿还我之前欠的700万元本息，当时有会议纪要。对于张少清与通鉴典当十堰分公司、刘青云他们内部的事情我不清楚。通鉴典当十堰分公司向一审法院提起诉讼请求：1.停止执行张少清名下位于湖北省十堰市张湾区汉江街办七里垭居委会浙江路34号1幢1-1、1-6房产的执行，并解除查封，确认涉案房产归通鉴典当十堰分公司所有；2.周元良、张少清承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月30日，通鉴典当十堰分公司与陈平、皓景置业公司、杨景洪签订《借款协议》。协议约定：陈平向通鉴典当十堰分公司借款700万元，约定月息3%，借款期限自2013年8月5日至2014年2月4日，皓景置业公司、杨景洪用位于十堰市浙江路34号皓景商住项目一楼749.28平方米房产为陈平抵押担保。同日，上述当事人还签订《保证担保借款合同》，约定皓景置业公司、杨景洪为陈平提供保证担保，保证期间自2013年8月5日至2015年8月4日。2013年8月5日，通鉴典当十堰分公司按陈平指示将700万元转至陈平账户。2015年8月6日，通鉴典当十堰分公司（刘青云）、张少清、陈平、杨景洪召开《落实陈平还贷会议纪要》。形成决议：将皓景置业公司抵押给通鉴典当十堰分公司的房产签到张少清名下，以房产抵押向银行贷款，借款还清后解除抵押。皓景置业公司遂与张少清签订《商品房预售合同》，约定皓景置业公司将568.02平方米房屋(其中1-1门面222.8平方米，1-6门面345.22平方米)以13632480元出售给张少清。皓景置业公司于2015年9月1日将涉案房产预告登记在张少清名下，办理了十堰房预张湾区字第××号预告登记证书。2018年5月24日，通鉴典当十堰分公司与陈平、皓景置业公司、杨景洪签订《债权债务确认书》，约定皓景置业公司将涉案房产1-1门面222.8平方米、1-6门面234.52平方米，合计457.02平方米，以每平方米18000元价格，共计822.636万元抵偿通鉴典当十堰分公司借款本金700万元及利息1226360元。此后，皓景置业公司将涉案房屋交付通鉴典当十堰分公司使用。2016年3月，刘青云向张祖兵借款200万元，通鉴典当十堰分公司用张少清名下涉案房产抵押担保。为完善手续，张少清以借款人名义与张祖兵签订了《抵押借款合同》，双方办理了证号为十堰房预张湾区字第××号的他项权登记。2018年8月30日，通鉴典当十堰分公司向张祖兵出具《承诺书》，承诺对上述借款承担连带偿还责任。张祖兵与张少清、刘青云、通鉴典当十堰分公司民间借贷纠纷案件中，十堰市张湾区人民法院于2019年3月5日作出（2018）鄂0303民初3264号民事判决，判令刘青云、通鉴典当十堰分公司偿还张祖兵借款本息，张祖兵对登记在张少清名下的、位于十堰市张湾区浙江路******，他项权证号为十堰房预张湾区字第××号房屋的处置、变卖价款享有优先受偿权。2018年10月30日，周元良与张少清民间借贷纠纷，一审法院依周元良申请，查封了预告登记在张少清名下的涉案房产。通鉴典当十堰分公司提出异议，请求中止对涉案房产的执行，并确认涉案房产归通鉴典当十堰分公司所有。一审法院于2019年1月4日作出（2019）鄂0302执异8号执行裁定，驳回了通鉴典当十堰分公司的异议请求。一审法院认为：通鉴典当十堰分公司与皓景置业公司、陈平于2018年5月24日签订的《债权债务确认书》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。该确认书包含房屋买卖合同和债务抵销内容，即皓景置业公司、陈平向通鉴典当十堰分公司出售涉案房屋，陈平、皓景置业公司用其对通鉴典当十堰分公司基于房屋买卖合同关系产生的债权，抵销对通鉴典当十堰分公司基于民间借贷关系产生的债务。协议生效后，应视为通鉴典当十堰分公司已付清购房款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定。通鉴典当十堰分公司对购买的房屋享有的权利能够排除他人对该房屋的执行，且皓景置业公司已将涉案房屋交付通鉴典当十堰分公司使用，未能办理产权变更不是因为通鉴典当十堰分公司的原因。根据上述规定，通鉴典当十堰分公司要求排除对涉案房屋的执行应予支持。此外，法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理…。从签订背景以及是否支付购房款情况来看，张少清和皓景置业公司签订《商品房预售合同》，实际是皓景置业公司、陈平、杨景洪为陈平向通鉴典当十堰分公司借款提供担保，张少清与皓景置业公司之间不属于房屋买卖合同关系，张少清不能根据《商品房预售合同》取得涉案房屋的权益。涉案房屋属不动产，其物权的设立、变更未经登记不发生效力，现上述不动产仍登记在皓景置业公司名下，通鉴典当十堰分公司主张该不动产归其所有不能成立。在执行程序中，查封是执行措施之一，通鉴典当十堰分公司在主张不得执行涉案房产的情况下，不应再单独主张解除对涉案房产的查封。据此判决：一、不得执行位于湖北省十堰市张湾区汉江街办七里垭居委会浙江路34号1幢1-1、1-6房产；二、驳回湖北通鉴典当有限公司十堰分公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，周元良和张少清各负担40元。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致。综合双方诉辩意见，本案争议焦点：通鉴典当十堰分公司对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，通鉴典当十堰分公司提交的借款申请书、借据、借款协议、保证担保借款合同、汇款凭证、债权债务确认书等证据，能够证明陈平与通鉴典当十堰分公司之间存在真实的民间借贷关系，并由皓景置业公司进行担保。前述借款逾期后，2015年8月6日，刘青云、张少清、张成军、杨景洪、陈平协商通过了“落实陈平还贷会议纪要”。该纪要证实：⑴皓景置业公司同意以涉案房屋抵付陈平欠通鉴典当十堰分公司的债务；⑵涉案房屋办理至张少清名下，便于贷款偿付债务。由于张少清对涉案房屋没有支付相应的对价，涉案房屋的实际权利人是通鉴典当十堰分公司。张少清二审辩称涉案房屋登记在其名下，属其所有的理由，与其在（2018）鄂0303民初3264号民事判决中的陈述相悖，根据民事诉讼中禁反言原则，本院不予采信。周元良上诉称涉案房屋属张少清所有的理由亦不能成立，本院不予采信。综上所述，周元良的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由周元良负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 肖建军审判员 王 涛二〇一九年十二月十二日书记员 江 澜