安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1523民初4549号原告：舒城县万佛湖镇龙河村民委员会，住所地舒城县万佛湖镇龙河村，统一社会信用代码54341523ME20400588。法定代表人：胡军，该村委会主任。委托诉讼代理人：杨洋，安徽朱德兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈成，安徽朱德兵律师事务所律师。被告：韦良忠，男，1969年4月13日生，汉族，住安徽省舒城县。被告：金德才，男，1967年10月16日出生，汉族，住安徽省舒城县。被告：胡圣长，男，1969年7月15日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：黄学用，安徽继宏律师事务所律师。被告：胡叶柱，男，1980年10月16日出生，汉族，住安徽省舒城县。原告舒城县万佛湖镇龙河村民委员会（以下简称龙河村委会）诉被告韦良忠、金德才、胡圣长、胡叶柱土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龙河村委会委托诉讼代理人杨洋、陈成，被告金德才及其委托诉讼代理人黄学用、被告胡圣长、胡叶柱到庭参加诉讼。被告韦良忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙河村委会向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告分别于2008年4月22日及2009年8月20日签订的两份《租地协议》。2.判令各被告返还所承租的土地并支付所拖欠的租金，截至2019年7月17日已产生租金155578元，另自起诉日起按中国人民银行同期贷款利率承担利息至实际付清时止。3.判令各被告自2019年7月19日起按550元/亩/年标准支付土地占用期间的费用至土地实际返还时止。4.判令被告支付违约金38115元。5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年四被告因经营需要，向原告提出租用原告所属村民的土地，经协商，原被告于2008年4月22日签订《租地协议》，原告将17.72亩土地租赁给被告经营。2009年，被告方因经营扩大，再次提出需要租用土地，双方遂于2009年8月20日再次签订了一份《租地协议》，将74.68亩土地租赁给被告方经营。四被告系合伙关系，共同租赁并共同经营葡萄园，支付租金至2015年，租金的支付标准为550元/亩，此后，被告方经营不善，长期荒废土地至今，不再支付相应租金，原告多次联系协商解决纠纷，被告一直不予处理。原告认为，被告长期拖欠租金，并荒废租地的行为，已经构成根本违约，故提起以上诉讼。原告龙河村委会向本院提交以下证据材料：1、组织机构代码证复印件，证明原告的身份情况；2、《租地协议》复印件两份，证明原被告签订《租地协议》的事实，被告共计承租原告村民92.4亩土地，土地租金按550元/亩计算，如一方违约，需按租金的100%支付违约金；3、催收通知书复印件两份，证明原告自2016年起就一直向被告主张债权，被告未支付租金的事实；4、统计表复印件一份，证明经原告统计，截止2019年7月17日，被告共拖欠原告村民租金155578元的事实。被告金德才辩称，土地租赁合同是被告韦良忠与原告签订，签订后四被告合伙经营，有无合伙协议现在记不清楚了，租金统一交给被告韦良忠，被告金德才已经支付租金至2015年，此后被告金德才不再经营，故不存在再支付租金。被告胡圣长辩称，被告胡圣长不是本案适格的被告，与原告签订租地协议的是被告韦良忠，韦良忠邀请被告胡圣长等人共同经营葡萄园等农业生产经营，到2014年元月份散伙，在散伙前，所有的租金已经如数缴纳。四被告自2009年至2012年期间合伙经营，2012年以后，四被告对租赁的土地进行平均分配，2014年1月1日，被告胡圣长与原告所属雨林、先进村民组部分农户签订了《租用土地协议》，这些出租的农户中除了朱纯海、邓元根、葛桂聪、朱纯德四户出租的土地不在2009年8月20日原告与韦良忠签订的《租用土地协议》所租赁的土地范围内，其余农户出租的土地与2009年8月20日原告与韦良忠签订的《租用土地协议》中所租赁的土地属于同一块土地。协议签订后，被告胡圣长按期支付租金，目前只有2019年度的租金没有支付。2、本案解除合同的条件不成立，目前租赁土地上有部分种植物，若解除合同，该部分损失谁来承担？且不解除合同对原告并无损失，原告可以向租赁者主张租金。被告胡圣长向本院提交以下证据材料：1、租用协议一份，证明在2014年1月1日案涉土地上的部分农户重新与胡圣长签订了租赁协议；2、承租方租金发放表，证明与胡圣长签订合同的14名农户自2014年已开始收取租金；3、安泰资产评估报告，证明被告韦良忠与原告所签订的租赁土地上房屋建筑物、构筑物、园林绿化总价值574800元。被告胡叶柱辩称，2009年四被告合伙经营葡萄园，2012年由于技术、资金等各种原因，四被告散伙时对葡萄园进行了分割，各自经营。2014年被告韦良忠擅自将胡叶柱分得的租赁土地转给其兄弟韦某经营，双方为此发生肢体冲突，后达成口头协议，从此葡萄园与胡叶柱无关。胡叶柱将与胡圣长的共同生活设备、房子、水井、提水泵、水塔等作价28000元转给胡圣长，自此，被告胡叶柱与葡萄园的经营没有任何关系，故被告胡叶柱与本案没有关系，不应当承担责任。被告金德才、胡叶柱未向本院提交证据材料。被告韦良忠未到庭应诉，亦未提交书面答辩及证据材料。庭审中，到庭当事人分别对对方提供的证据发表了质证意见，对于原告提供的证据，被告胡圣长质证意见认为，对证据一的三性无异议，对证据二两份租赁协议的真实性无异议，该合同系被告韦良忠与原告签订，在2008年的租赁合同中，包括了朱纯德、葛贵聪、邓元根、朱纯海等四人农户的土地。对证据三内容的真实性无法核实，且拖欠的租金与被告胡圣长无关。对于证据四，该统计表系原告出具，不具备真实性，表中有部分农户自2017年已经在胡圣长处领取了租金。被告金德才的质证意见与被告胡圣长的意见相同。被告胡叶柱认为本案与其没有关系，没有发表质证意见。对于被告胡圣长提供的证据，原告的质证意见认为，对证据一租赁协议真实性请求法庭核查，对合法性、关联性、证明目的持有异议，该份合同所租赁的土地范围与本案诉请的两份合同范围是重合的，该租用协议中也未明确对之前的两份协议变更或解除，该份合同与本案系两个法律关系，与本案无关联性。对证据二的真实性无异议，该份表格系被告胡圣长自行制作，抬头写的是2017年到2018年租金发放表，是在庭审前添加的。对证据三的三性均有异议，该评估报告书的摘要不是正式的评估报告，不能代表最终意见，其次根据原告与韦良忠签订的租赁协议，韦良忠要承担恢复土地原状、承担复垦费用，因此无论评估价值有多少，都不是原告承担的。被告金德才对上述证据无异议，被告胡叶柱认为本案与其无关，对上述证据不发表质证意见。对于原、被告提供的上述证据，本院审查后认定如下：对原告证据一予以认定，证据二系被告韦良忠与原告先后签订的两份租赁合同，租赁原告承包土地从事草莓、葡萄种植的事实，系双方真实意思表示，合法有效，予以认定。证据三催收单两份，其中一份有被告韦良忠的接收签字，予以认定，另一份催收单不能证明其向被告韦良忠送达，不予认定。被告胡圣长提供的证据一系被告胡圣长与原告村委会部分村民签订的土地租用协议及租金支付情况，与本案涉及的两份租赁合同不属于同一合同，在本案中不予审查。证据二系复印件，且不是完整的报告，不予认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，本院审理查明如下案件事实：被告韦良忠系舒城县五显镇余畈村村民，2008年4月22日原告龙河村委会（甲方）与被告韦良忠（乙方）签订《租地协议》一份，约定被告韦良忠租用原告龙河村委会所属先进村民组部分农户的承包土地从事草莓种植。该租地块范围为：东至朱庄大塘、南至先进机耕路、西至岗埂机耕路、北至舒岳公路南水沟，租地面积17.72亩。租赁期限15年，即2008年4月至2023年4月底。租金及支付方式为：2008年按每亩500元计算，2009年、2010年按每亩550元计算。每年在年首一次性付清当年租金，第一年协议签订之日一次性付清，以后租金3年为一租期，根据粮食市场价格上下浮动，再决定租金。甲方责任包括：甲方自收到租金后，此被租地的经营权、管理权即属乙方，甲方自行清除道路上的农作物，以后不得再行耕种，为乙方用水提供方便，不得无理干涉乙方生产经营活动等内容。乙方责任包括：不得改变租地用途，不得转让、转租、出卖，不得毁坏原状，不得在租地上承建永久性建筑，保持原有的道路、水系畅通，租期内若有变动须提前告知甲方，到期后若续租，再与甲方协商续约，生产设施自理。协议签订后，双方如约履行义务。为扩大经营规模，2009年8月20日，原告龙河村委会（甲方）与被告韦良忠（乙方）签订了第二份《租用土地协议》，约定被告韦良忠租用原告龙河村委会所属村民承包地从事葡萄和草莓种植。该租地块范围为：东至光明路、西至龙河路大沟、南至中心路、北至舒岳路，租地面积74.68亩。租赁期限15年，即自2009年10月1日至2024年10月1日止。租金及支付方式：每亩每年550元，每年共41086元，乙方应在每年的10月1日前一次性缴清当年土地租金，以三年为一阶段按市场价格浮动幅度再议租金。协议对甲乙双方的权利义务及违约责任作出了约定。该协议签订后初期，被告缴纳租金至2015年，自2016年开始被告因经营不善，未再支付租金。另查明，2014年被告胡圣长与万佛湖镇龙河村雨林、先进村民组部分村民签订《租用土地协议》一份，约定由胡圣长租用该村民组部分村民的承包田地种植葡萄和草莓。租用范围及面积：先进机耕路两侧。面积为23.46亩（朱纯海1.41亩、邓元根1.73亩、葛桂聪1.65亩、朱纯德1.92亩、刘年伍1.51亩、韦玉银1.78亩、韦玉才1.85亩、韦玉冰1.76亩、韦生柱1.76亩、周言祥1.72亩、朱从早1.75亩、周歧胜1.01亩、朱从本1.79亩、胡先中1.82亩）。租赁期限14年，自2010年8月22日至2024年8月22日。租金及支付方式：每亩每年550元，每年共12911元整，于每年的10月1日前一次性缴纳当年土地租金。同时，协议对双方的权利义务作出了约定。该租赁协议中的土地一部分与2008年4月22日原告与被告韦良忠签订的租地协议中的土地存在重合，其余的部分与2009年8月20日原告与被告韦良忠签订的租地协议中的土地存在重合。再查明，庭审中，原告龙河村委会称被告韦良忠与其签订协议后，实际是与被告金德才、胡圣长、胡叶柱合伙经营葡萄园种植，被告金德才、胡圣长、胡叶柱对初期合伙经营的事实予以认可，上述三被告称自2009年合伙经营葡萄园，2012年的时候四人将租赁土地分割，各自经营，至2014年的时候彻底散伙，原、被告对合伙事宜的陈述仅有当事人陈述，没有提供有关合伙的证据材料。又查明，原告自认的事实为，被告韦良忠在拖欠租金期间，其租赁土地上中有5.29亩土地，原告又与案外人签订了租地协议，并实际履行，故要求将该部分土地租金从被告应当支付的租金中扣除。本院认为，被告韦良忠为了发展草莓和葡萄种植产业，先后于2008年4月22日、2009年8月20日签订了两份《租用土地协议》，由被告韦良忠租赁原告村民的承包地17.72亩和74.68亩，合计92.4亩。该合同系原告以村委会的名义的签订，合同签订后，其所在村民收取了租金，视为对该租赁合同的认可，故上述两份合同均系双方当事人在自愿基础上协商一致的意思表示，租赁土地的目的亦是从事农业种植，未改变土地用途，合同内容不违反法律的规定，故该两份合同均系合法有效的合同，双方均应当按照约定履行各自的义务，以保障合同双方主体的权益。合同签订后，原告将土地交付给被告韦良忠使用，被告韦良忠亦应当按照合同约定的期限履行支付租金的义务。但被告韦良忠仅仅支付租金至2015年度，自2016年开始拖欠租金，至今未付，已经构成了违约，损害了原告的合法权益。原告经向被告韦良忠催要，被告韦良忠依然没有履行义务，故原告起诉要求解除与被告韦良忠签订的租用土地合同，符合法律规定，本院予以支持。关于原告起诉被告金德才、胡圣长、胡叶柱承担责任的问题，本院认为，原告虽然诉称四被告系合伙关系，其中三个被告也认可四被告在合同订立初期曾经合伙经营，但双方均没有提供合伙的相关证据，且本案两份租用土地协议均系被告韦良忠签订，根据合同相对性原理，应当由被告韦良忠对原告承担合同义务，至于四被告之间合伙关系与否，系其内部关系，应当另行解决。故四被告之间的内部争议对租用土地协议的履行并不产生影响，合同履行的对外主体依然是被告韦良忠。故原告起诉要求被告金德才、胡圣长、胡叶柱对其承担合同义务，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告韦良忠违约不履行支付租金义务而导致的原告行使法定解除权，故合同的解除不影响其支付拖欠租金的义务以及违约责任的承担。故合同解除后，被告韦良忠负有以下义务：一是支付拖欠的租金，二是按照合同约定承担违约责任，三是移除租赁土地上的生产设备，恢复租赁土地的原状、将土地恢复至可以耕种的状态。关于租金的计算问题，被告韦良忠自2016年开始拖欠租金未付，根据合同约定，租金的计算标准按照每亩每年550元计算。关于租用土地的亩数，从被告韦良忠签订的两份租赁合同看，租赁土地的亩数为92.4亩，但因在合同期限内，原告部分村民又针对上述租用土地范围内的23.46亩部分土地又与被告胡圣长签订了租用协议，并且实际履行，故被告韦良忠支付的土地租金亩数应当将该重复租赁的23.46亩土地及5.29亩土地从中扣除，否则会出现同一块土地重复收取租金的情况，有失公平。故被告韦良忠应当支付的拖欠租金为每年35007.5元【550元×（92.4亩－23.46亩－5.29亩）】。关于原告主张的违约金问题，按照租用土地协议的约定，如承租人逾期支付租金，则应按照拖欠租金的100%支付违约金，现原告按照年租金30%的标准主张，未超过约定的范围，依法应予支持。关于合同解除后的土地利用问题。合同解除后，被告韦良忠便失去了占有该土地的基础，负有向原告返还租赁土地的义务，并按照租用土地协议的约定，移除土地上生产设施（设备），将土地恢复到可耕种状态。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告舒城县万佛湖镇龙河村民委员会与被告韦良忠分别于2008年4月22日和2009年8月20日签订的租赁土地协议。二、被告韦良忠于本判决生效后十日内向原告返还租赁的土地（其中的23.46亩和5.29亩除外），并自行清除租赁土地上的生产设施（设备），恢复租赁土地的可耕种状态，清除费用自行负担。三、被告韦良忠于本判决生效后十日内向原告舒城县万佛湖镇龙河村民委员会支付自2016年开始拖欠的土地租金并支付违约金，租金每年为35007.5元，违约金按照租金的30%计算，直至租赁土地实际返还之日止。四、驳回原告舒城县万佛湖镇龙河村民委员会的其他诉讼请求。（汇款至户名：舒城县人民法院办公室，开户行：安徽舒城农村商业银行营业部，账号：20000059117110300000018）如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3120元，由被告韦良忠负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  怀 红审 判 员  陶 浩人民陪审员  周宗凤二〇一九年十二月十一日法官助理戚应豪书记员童佳琛附：本案判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。