宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2019）宁0323民初1105号原告：宁夏盐池农村商业银行股份有限公司。住所地：盐池县城花马池西街**。统一社会信用代码：91640323228403295N。法定代表人：徐某，系该行董事长。委托诉讼代理人：王某，男，汉族，1968年3月13日出生，系该公司职工，住，住宁夏回族自治区盐池县农商行家属楼民身份号码×××。代理权限为特别授权。被告：马某，住，住宁夏回族自治区盐池县民身份号码×××。第三人：盐池县利源商务宾馆。住所地：盐池县城福州北路**/div>统一社会信用代码：91640323MA75X5J33Q。负责人：张某，男，汉族，1962年12月15日出生，宁夏回族自治区××县东户。公民身份号码×××。原告宁夏盐池农村商业银行股份有限公司与被告马某、第三人盐池县利源商务宾馆侵权责任纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏盐池农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王某、被告马某、第三人盐池县利源商务宾馆负责人张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁夏盐池农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告马某与第三人盐池县利源商务宾馆签订的《宾馆、餐厅租赁合同》无效；2.判令被告马某腾空并返还占用原告的房屋；3.判令被告马某赔偿原告因占用房屋所致损失2115786元(从2017年10月11日暂计算至2018年12月11日，以房屋及土地使用权抵顶价格19658871.13元为基数，按照原贷款年利率9.225％的标准计算)，2018年12月11日之后的损失按上述标准计收至被告马某实际交付房屋之日止；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月30日，吕某(已故)与石某夫妻二人共同在原告公司贷款1500万元，双方签订《个人借款合同》，书面约定借款期限为2013年12月30至2015年12月29日，借款年利率为9.225％，后双方于同日一并签订了《抵押合同》，约定借款人吕某、石某将其共有的位于盐池县民族西街南侧砖混结构商服楼(产权证号：盐房权证花马池镇字第**)与位于盐池县盐州北路东侧混合结构综合楼(产权证号：盐房：盐房权证花马池镇字第**属土地使用权抵押给原告，并办理了抵押登记。2016年5月6日，第三人盐池县利源商务宾馆将上述抵押物出租给被告马某使用，原告知情后，于2016年6月15日向被告马某及第三人盐池县利源宾馆公证送达了《设定抵押告知书》。后因借款人吕某、石某未能按期给原告偿还上述贷款，原告遂将该二借款人诉至法院主张债权。2016年11月15日，吴忠市中级人民法院作出(2016)宁03民初76号民事调解书，确认原告对上述抵押物折价或者以拍卖、变卖后的价款在债权范围内享有优先受偿权。调解书送达后，二借款人仍未按约履行还款义务，后经原告申请，吴忠市中级人民法院执行局于2017年10月11日作出(2017)宁03执18-1号执行裁定书，裁定将上述抵押物以19658871.13元的价格通过“以物抵债”的方式抵顶给原告，至此原告依法取得了上述两处房产的所有权，但被告马某以该两处房产已设定租赁权为由，既不腾出房屋，也不与原告协商继续承租的事宣，无奈，原告于2017年12月29日向被告马某公证送达了《限期腾房通知书》，但被告马某仍拒不腾房。原告认为，被告的行为已经给原告的合法权益造成了侵害，故现诉至法院，请求判如所请。被告马某辩称，原告的诉请不能成立，请求依法予以驳回。理由如下：1.按照《合同法》相关规定，即使房屋所有权发生变更也不影响房屋租赁合同的效力；2.被告马某与第三人盐池县利源商务宾馆签订的《宾馆、餐厅租赁合同》是双方自愿协商一致后签订的，并且承租人马某在订立合同时并不知晓租赁标的即案涉两处房产办理了贷款抵押的事情，属于善意承租，故该租赁合同具有法律效力；3.承租人马某已分两次付清了承租期限内的所有租金；4.出租人因贷款将房产抵押系出租人行使房屋所有权的表现，但没有改变房屋的现状，出租人又将房产租给被告马某使用，更没有改变房产的所有权性质，因此，房产所有权发生变更时候，已形成的租赁权对受让房屋的本案原告具有法律约束力。第三人盐池县利源商务宾馆辩称，盐池县利源宾馆与被告马某签订《宾馆、餐厅租赁合同》时，宾馆负责人之一张某知情并参与了相关出租事宜。原告向法庭提交证据为：证据一，吴忠市中级人民法院作出的“（2016）宁03民初76号民事调解书”复印件加盖原告公司印章，证明：1.2016年11月15日，该生效法律文书确认原告对借款人吕某、石某共有的位于盐池县民族西街南侧砖混结构商服楼（产权证号：盐房权证花：盐房权证花马池镇字第**县福州北路东侧混合结构综合楼（产权证号：盐房权证花马池镇：盐房权证花马池镇字第**（证号：盐国用（2012）第004号、第005号）折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿权的事实；2.该文书确认案涉贷款年利率为9.225%，2016年8月30日之后的利息按该利率标准计算至借款本息还清之日止的事实。证据二，吴忠市中级人民法院作出的“（2017）宁03执18-1号执行裁定书”复印件加盖原告公司印章，证明2017年10月11日，吴忠市中级人民法院裁定将借款人吕某、石某共有的上述两处房产及土地使用权以19658871.13元的价格以物抵债给原告的事实。证据三，（2016）盐证字第324号公证书、设定抵押告知书各一份（均为复印件加盖原告公司印章），证明原告于2016年6月15日向被告马某及第三人盐池县利源商务宾馆公证送达了《设定抵押告知书》及《限期腾房通知书》的事实。证据四，《宾馆、餐厅租赁合同》复印件加盖原告公司印章一份，证明第三人盐池县利源商务宾馆于2016年5月6日将上述抵押房产租赁给被告马某使用的属实。证据五，《协议书》复印件加盖原告公司印章一份，证明吕某、张某系第三人盐池县利源商务宾馆合伙人的事实。被告马某对原告所出示证据的质证意见为：对证据一、二、四、五的三性及证明目的均无异议；对证据三的三性及证明目的均有异议，我租赁房屋在前，而且装修好了，我与原告并不存在任何合同关系，所以原告给我送达相关告知书不合法，应该给出租方盐池县利源商务宾馆的负责人送。第三人盐池县利源商务宾馆对原告所出示证据的质证意见为：对五组证据的三性及证明目的均无异议。被告马某与第三人盐池县利源商务宾馆未向法庭提交证据。本院经审理查明：案外人吕某（已亡故）、石某系夫妻关系，二人于2013年12月30日共同向原告公司贷款1500万元，双方约定借款期限为2013年12月30至2015年12月29日，借款年利率为9.225％，同时约定二借款人将其共有的位于盐池县民族西街南侧砖混结构商服楼（产权证号：盐房权证花马池镇字第X：盐房权证花马池镇字第**侧混合结构综合楼（产权证号：盐房权证花马池镇字第XXXX：盐房权证花马池镇字第**用（2012）第004号、第005号）为该笔贷款设定抵押，双方于同日一并办理了抵押登记。贷款到期后，因借款人吕某、石某未能履行还款义务，原告遂将二借款人诉至法院主张债权，后经吴忠市中级人民法院主持调解，最终作出“（2016）宁03民初76号民事调解书”，依法确认二借款人须于该调解书生效后十日内返还原告借款本金1500万元及利息1823818.79元（暂计算至2016年8月30日，之后的利息按合同约定利率计算至本息还清之日止），同时确认若二借款人不能按期如数返还借款本息，原告有权就二借款人上述抵押的房产及土地使用权折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。上述调解书生效后，借款人吕某、石某在履行期内仍未返还所确认的借款本息，经原告申请法院强制执行，吴忠市中级人民法院在通过委托网络拍卖的方式就二借款人上述抵押的房产及土地使用权两次拍卖均流拍的情况下，经征得原告同意，依法作出“（2017）宁03执18-1号执行裁定书”，裁定将借款人吕某、石某上述共有的房产及土地使用权以20438171元的价格以物抵债给原告，其中抵顶了原告借款本息、案件受理费、执行费及评估费共计19658871.13元，余出的779299.87元抵顶原告后期办理相关产权的过户费用。另查明，2008年7月5日，案外人张某、吕某共同出资开办经营本案第三人盐池县利源商务宾馆，且吕某自愿将登记在其与案外人石某名下共有的上述两处房产提供给该宾馆占用经营。2016年5月6日，第三人盐池县利源商务宾馆与被告马某签订了《宾馆、餐厅租赁合同》，将其所占用的案涉房产出租给被告马某，租赁期间为2016年8月6日至2024年8月8日，租期内固定租赁价格为“400000元/年”。2016年6月15日，原告通过公证送达的方式给第三人盐池县利源商务宾馆的合伙人吕某、张某以及被告马某送达了《设定抵押告知书》，告知吕某、张某及马某，原告正在履行相关法律手续处置抵押物（即案涉房产及土地使用权），在此期间不得损坏现有抵押物的状况，如发生债务及内部设施变化将由承租人或出租人承担相关损失。2017年12月29日，原告向被告马某送达《限期腾房通知书》，但被告马某拒签收。现案涉房产仍登记在吕某、石某名下，并为被告马某实际占用。本院认为，合法的所有权受法律保护。依据原告提供的证据一、二（吴忠市中级人民法院制作的调解书及裁定书），原告现已依法取得了案涉房产的所有权及附属土地的使用权，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条的规定：“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”，故原告作为案涉房产的所有权人，在其对案涉房产的占有权受到侵害时，有权向该房产现实际占用人即侵权人马某主张腾房返还的权利，本院对此依法予以认定。被告马某虽依据其与第三人盐池县利源商务宾馆在案涉房产权属变更之前签订的《宾馆、餐厅租赁合同》，以“买卖不破租赁”的意见辩驳原告的诉请，但依据上述查明的事由，案涉房产在出租之前登记在案外借款人吕某、石某名下，系该二人所共有的财产，所以第三人利源商务宾馆给被告马某出租案涉房产的行为系无权处分行为，另因上述租赁合同双方当事人（被告马某及第三人盐池县利源商务宾馆）均未能出示相应的证据证明“在租赁合同签订后取得了租赁物彼时实际共有人吕某、石某追认”的事由，且被告亦未提交其已实际支付租赁费的证据，故该份租赁合同归于无效，据此，本院对被告马某上述答辩意见不予采纳，同时对原告第一项诉请依法予以认定支持。对于原告主张的损失，因其主张的依据是“案涉房产所有权（占有权权能）受到了侵害”的事由，而其以“计息”方式主张损失的事由（即以房产所抵顶的价款为基数，以与借款人吕某、石某所签《借款合同》约定的利率标准计算利息）与案涉侵权所致损失缺乏因果关联，故本院对原告所主张的该部分损失计算方式不予采纳，但本院考虑到被告马某在被催告腾房后仍继续占有案涉房产的行为已然给原告造成了客观损失的情况，另综合考虑案涉房产在原告主张权属期间客观的经济用途（出租收益），故酌定按照上述查明的房产租赁价格“400000元/年”的标准，从原告实际取得案涉房产所有权之日即2017年10月11日为起算日期，依法核定原告现主张的损失应为466667元（从2017年10月11日暂计算至2018年12月11日，以400000元/年的标准），2018年12月11日之后的损失按照上述标准计收至被告马某实际返还房产之日止。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条之规定，判决如下：一、被告马某与第三人盐池县利源商务宾馆所签订的《宾馆、餐厅租赁合同》无效；二、被告马某于本判决书生效后十五日内将案涉位于盐池县民族西街南侧砖混结构商服楼（产权证号：盐房权证花马池镇字第XXXX号）与：盐房权证花马池镇字第**合楼（产权证号：盐房权证花马池镇字第XXXX号）两处房产：盐房权证花马池镇字第**股份有限公司；三、被告马某赔偿原告盐池农村商业银行股份有限公司因占用房产所致损失466667元（以400000元/年的标准，从2017年10月11日暂计算至2018年12月11日），于本判决生效后十五日内一次性付清，2018年12月11日之后的损失按照上述标准计付至实际腾空返还房产之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23726元，由原告盐池农村商业银行股份有限公司负担15426元，由被告马某负担8300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 刘剑锋人民陪审员 吴春梅人民陪审员 冯丽琴 二〇一九年十一月二十八日书 记 员 赵芳琴附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第一百五十五条无效或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独使用，也可以合并使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。另附：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督