安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8475号上诉人（原审原告）：张源，女，1986年6月30日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：聂一凡，安徽治邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿城物业服务集团有限公司安徽分公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区绿城翡翠湖玫瑰园14幢107室，统一社会信用代码91340100682069696U。负责人：贾迎，执行董事。委托诉讼代理人：胡敏，公司法务。上诉人张源因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司安徽分公司（以下简称绿城物业安徽分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张源上诉请求：撤销（2019）皖0191民初3299号民事判决，发回重审，追加第三人；上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在立案时，就申请法院追加合肥汇美置业投资有限公司为本案的第三人，但是直到开庭时，上诉人才知道法庭忘记追加第三人到庭，并当庭裁定不予追加，因此，一审法院在该案的审理的过程中存在程序违法的情形，故应当发回重申。二、上诉人与被上诉人所签订的物业合同，并不是上诉人与被上诉人直接对接所签订的，而是由第三人与上诉人来完成合同的签订，在合同签订的过程中，是由第三人引导上诉人完成的，合同所涉能耗费既没有在店堂公布，在上诉人询问相关费用事宜时，也没有告知有能耗费，在合同中，也没有明显的提示标识，故，第三人的行为是本案认定事实的关键，应当追加第三人到庭，以便查明案情。绿城物业安徽分公司答辩称：1、上诉人与被上诉人双方签订的《云之谷财创中心前期物业服务协议》系当事人自愿签订，且由上诉人的签名及捺手印，说明上诉人不仅知晓协议内容，且认可协议内容，现上诉人以未告知收取能耗费为由，认定本案有关能耗费收取的合同条款无效理由不成立。2、上诉状中关于能耗费一审法院及协议第13条、附件2对其进行了充分解释。且我方在一审中提供的有关能耗费公示证据，我方按照建筑面积收取能耗费，并据实分摊，多退少补。该条款不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合法。张源向一审法院起诉请求：请求确认张源与绿城物业安徽分公司签订的《前期物业服务协议》中第十三条关于能耗费的约定条款无效，退还已经收取的能耗费1009.2元。一审法院认定事实：张源购买合肥汇美置业投资有限公司开发的商品房D-408室，该商品房的用途为办公，产权登记建筑面积共42.04平方米。张源与绿城物业安徽分公司签订的《云之谷财创中心前期物业服务协议》第十三条约定的内容为：“本物业管理区域前期物业服务费乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：商业用房：4.5元/月·平方米；写字楼：4,5元/月·平方米；C座6-21层、D座3-28层：3,6元/月·平方米；地下车位：80元/月·个。(商业、写字楼物业费自交付之日起两年内实际按照4元/月·平方米向业主收取，两年期满后按照4.5元/月·平方米收取；C座6-21层、D座3-28层物业费自交付之日起两年内实际按照2.96元/月·平方米向业主收取，两年期满后按照3.6元/月·平方米向业主收取）。物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、中央空调、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用，该等能耗费乙方预收后按建筑面积据实向业主分摊，每3个月在物业管理区域内公布一次收支情况。能耗费预收标准如下：4.00元/月·平方米（据实分摊、多退少补）”2018年6月26日，绿城物业安徽分公司实际按照2元/月·平方米的标准向张源预收取2018年7月1日-2019年6月30日期间的能耗费1009.2元。一审法院认为，本案的争议焦点为张源与绿城物业安徽分公司签订的《云之谷财创中心前期物业服务协议》第十三条约定是否有效。《物业管理条例》第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。中华人民共和国发展改革委、建设部于2004年1月1日发布的《物业服务收费管理办法》第六条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。本案张源所购房产所在小区位于合肥市经济技术开发区，服务费的收取应当依据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》执行。该办法第七条第二款规定：非住宅的物业服务费、别墅和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。因本案所涉小区楼房性质为办公用房，物业公司与业主可以按市场调节价约定物业费收费标准。本案绿城公司与张源在签订《云之谷财创中心前期物业服务协议》第十三条中明确约定物业服务费中未计入高能耗公用设施设备运行所需的能耗费用，该能耗费用由物业公司预收后按照建筑面积据实向业主分摊。并注明能耗费预收标准为4.00元/月·平方米（据实分摊、多退少补）。该约定不违反法律、法规的强制性规定，应为有效条款。张源在合同上签字确认该条款内容后，又以物业公司未告知其收取能耗费为由，要求确认该条款无效的理由不成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回张源的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由张源负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《云之谷财创中心前期物业服务协议》合法有效，对张源具有法律约束力。该协议第十三条中明确约定物业服务费中未计入高能耗公用设施设备运行所需的能耗费用，该能耗费用由物业公司预收后按照建筑面积据实向业主分摊，张源在合同上签字确认该条款内容后，又以物业公司未告知其收取能耗费为由，要求确认该条款无效的理由不成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。一审法院根据本案具体情况，对张源追加第三人的申请予以驳回，符合法律规定。综上，张源的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张源负担。本判决为终审判决。审判长  陆文波审判员  张 健审判员  陈 烜二〇一九年十二月七日书记员  姚瑞芳附本案适用的法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。