湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初17721号原告湖南名家物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韭菜园街道迎宾路246号鹏程世家大厦201房法定代表人黄锡荣，执行董事。委托代理人马建平，江西国风律师事务所律师。被告湖南国医堂中医科学研究院有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区麓龙路**麓谷商务中心****。法定代表人宋政辉，总经理。委托代理人周瑞梅，女，湖南国医堂中医科学研究院有限公司综合管理部经理，住湖南省宁乡县。被告湖南省文化物资有限责任公司，住所地，住所地湖南省长沙市芙蓉区迎宾路**鹏程世家大厦**iv>法定代表人樊洪滔，执行董事兼总经理。委托代理人吴红艳，湖南湘民律师事务所律师。原告湖南名家物业管理有限公司(以下简称名家物业公司)与被告湖南国医堂中医科学研究院有限公司（以下简称国医堂公司）、被告湖南省文化物资有限责任公司（以下简称文化物资公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告名家物业公司的委托代理人马建平、被告国医堂公司的委托代理人周瑞梅、被告文化物资公司的委托代理人吴红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名家物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令国医堂公司交纳拖欠的物业服务费77625元及滞纳金23287.5元（自2019年4月1日起至2019年12月31日止）；2.判令文化物资公司对国医堂公司拖欠的物业费承担连带责任；3.本案诉讼费用由国医堂公司、文化物资公司承担。事实和理由：名家物业公司根据与长沙市芙蓉区鹏程世家第二届业主委员会（以下简称鹏程世家业委会）签订的《鹏程世家物业服务合同》，于2017年12月15日进入鹏程世家商住楼负责物业服务工作，《鹏程世家物业服务合同》第十一条第1款约定，服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业使用用途的房屋（含住改商）由名家物业公司与物业使用人双方洽谈，确定物业服务收费标准。文化物资公司系案涉鹏程世家大厦1-3楼房屋的业主，国医堂公司系文化物资公司鹏程世家大厦1-3楼房屋的承租户，承租房屋面积3750平方米。在名家物业公司于2017年12月15日进入鹏程世家商住楼后，2018年7月31日，国医堂公司与名家物业公司签订《国医堂物业服务协议》，双方约定，协议期限为2018年3月7日至2019年12月30日，此协议期满后名家物业公司与鹏程世家业委会继续签订合同则此协议自动延续；国医堂公司承租鹏程世家小区文化物资公司商业用房建筑面积3750平方米，物业服务费用收取时间从2018年3月7日开始。物业服务费按2.3元/平方米收取，每月应缴物业服务费8625元，半年物业服务费为51750元，国医堂公司应于每年1月10日之前交纳上半年物业服务费，7月10日之前交纳下半年物业服务费；物业服务费未按协议规定时间交纳，逾期则每日按千分之三收取滞纳金。国医堂物业服务协议签订后，在2018年度，国医堂公司按协议约定交纳了所租房屋的物业服务费。但自2019年4月开始，国医堂公司未再交纳物业服务费，名家物业公司多次通知国医堂公司，亦通知过文化物资公司，但没有结果。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。国医堂公司承租使用文化物资公司的房屋，有义务交纳租赁该房屋期间的物业服务费，而文化物资公司对该物业服务费应当承担连带交纳责任。原告名家物业公司向本院提交的证据有：1.《鹏程世家物业服务合同》；2.《国医堂物业服务协议》；3.《工作联系函》7份、照片2张；4.物业费发票；5.不动产情况登记表。被告国医堂公司辩称，国医堂公司与名家物业公司确已签订物业服务协议，国医堂公司已支付物业服务费至2019年3月31日，目前只需要支付2019年4月至实际承租期末的费用。2019年8月29日文化物资公司对国医堂公司实施彻底断电，实际经营已经终止，房屋租赁事实已经终止，国医堂公司应当支付2019年4月1日至2019年8月28日共计5个月物业服务费用，按每月8625元计算，5个月共计是43125元。名家物业公司是商业服务机构，无权收取滞纳金。被告国医堂公司未向本院提交证据。被告文化物资公司辩称，名家物业公司的诉求与文化物资公司无关。物业服务协议的主体为名家物业公司和国医堂公司，根据合同相对性原则，承担支付物业服务费的主体是国医堂公司，与文化物资公司无关。名家物业公司主张应该由业主承担连带责任适用法律不正确，适用《物业管理条例》第四十二条的前提是业主与物业公司签订物业服务合同，而本案是名家物业公司直接与国医堂公司签订物业服务合同，并不是名家物业公司与业主文化物资公司签订物业服务合同，故文化物资公司不应承担连带责任。另外，文化物资公司与长沙都城房地产开发有限公司签订的合作开发建设文化都城大厦合同书第七页物业管理第四条约定，双方各自的物业由各自物业管理部门对自己的物业实施管理，文化物资公司名下的楼层与开发商属于合作开发，各自的物业由各自物业公司进行管理，文化物资公司与名家物业公司之间不必然成立物业服务关系，名家物业公司的物业服务费及滞纳金不应该由文化物资公司承担，应依法驳回名家物业公司对文化物资公司的诉讼请求。被告文化物资公司向本院提交的证据有：1.《合作开发建设“文化都城大厦”合同书》；2.《房屋租赁合同》；3.（2019）湘0102民初6794号《民事调解书》。对原告名家物业公司、被告文化物资公司围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2017年12月15日，名家物业公司与长沙市芙蓉区鹏程世家第二届业主委员会签订《鹏程世家物业服务合同》，合同约定名家物业公司负责鹏程世家商住楼的物业服务工作，该合同第十一条第1项约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，……商业使用用途的房屋（含住改商）由名家物业公司与物业使用人双方洽谈，确定物业服务收费标准，向物业使用人收取。2018年3月7日，国医堂公司作为承租方与文化物资公司签订《房屋租用合同》，合同约定，国医堂公司租用产权属文化物资公司所有的鹏程世家商住楼第一层至第三层商业用途房屋，国医堂公司在签订本合同之后，须跟管理本物业的物业管理公司签订物业管理合同。2018年7月31日，国医堂公司与名家物业公司签订《国医堂物业服务协议》，双方约定，协议期限为2018年3月7日至2019年12月30日，国医堂公司承租鹏程世家小区文化物资公司商业用房建筑面积3750平方米，物业管理费用收取时间从2018年3月7日开始，物业管理费按面积每2.3元/平方米收取，每月应缴物业管理费8625元，半年物业管理费51750元，国医堂公司应于每年1月10日之前交纳上半年物业管理费，7月10日之前交纳下半年物业管理费，物业管理费未按协议规定时间交纳，逾期则每日按千分之三收取滞纳金。合同签订后，名家物业公司已全面履行了合同义务，但国医堂公司自2019年4月1日起，未按合同约定向名家物业公司支付物业服务费。另查明，文化物资公司与国医堂公司房屋租赁合同纠纷案，因国医堂公司没有履行本院（2019）湘0102民初6794号《民事调解书》所确定的义务，文化物资公司向本院申请强制执行，经本院采取强制执行措施，国医堂公司于2019年12月1日腾空并向文化物资公司返还所承租的房屋。本院认为，名家物业公司与长沙市芙蓉区鹏程世家第二届业主委员会于2017年12月15日签订《鹏程世家物业服务合同》后，名家物业公司与国医堂公司于2018年7月31日签订的《国医堂物业服务协议》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，合同双方应当按照约定全面履行自己的合同义务。名家物业公司已全面履行了合同义务，但国医堂公司自2019年4月1日起未按合同约定向名家物业公司支付物业服务费，构成违约行为，应承担相应的违约责任，故对名家物业公司诉请国医堂公司支付从2019年4月1日起至2019年11月30日止的物业服务费，本院予以支持。关于滞纳金的问题，名家物业公司主张国医堂公司应按每日3‰的标准缴纳滞纳金，本院认为滞纳金是行政相对人逾期履行国家行政义务而应该承担的行政责任形式，违约金是民事法律关系主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式，名家物业公司与国医堂公司为平等的民事法律关系主体，案涉合同约定的滞纳金性质应为违约金，但合同约定的违约金计算标准过高，依法应予核减，参照民间借贷借款利率法定上限标准确定。关于文化物资公司是否承担连带责任的问题，《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。国医堂公司系案涉房屋的租赁使用人，文化物资公司系案涉房屋的所有权人即业主，根据上述行政法规的强制性规定，文化物资公司应对国医堂公司欠付的物业服务费承担连带清偿责任，文化物资公司对此辩称的理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、在本判决生效后三日内，湖南国医堂中医科学研究院有限公司向湖南名家物业管理有限公司支付物业服务费69000元（自2019年4月1日起至2019年11月30日止，按每月8625元计算）及违约金16560元（按物业服务费欠款金额的24％计算）；二、湖南省文化物资有限责任公司对本判决第一项承担连带清偿责任；三、驳回湖南名家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2318元，因适用简易程序减半收取1159元，由湖南国医堂中医科学研究院有限公司和湖南省文化物资有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇一九年十二月二十日法官助理李家成书记员周磊附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。