江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0411民初1284号原告：常州体育产业集团有限公司（反诉被告），住所地常州市新**晋陵北路**，统一社会信用代码：91320411663276972W。法定代表人：王伟明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张华芳，乐天（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张菁，乐天（上海）律师事务所律师。被告：常州昆玥文化传媒有限公司（反诉原告），住所地常州市新**龙锦路******，统一社会信用代码91320404MA1PC8WY0P。法定代表人：王苏红，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄仁华，江苏延新律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆华冠，该公司员工。原告常州体育产业集团有限公司（反诉被告）(以下简称体育产业公司)诉被告常州昆玥文化传媒有限公司（反诉原告）(以下简称昆玥公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日受理后，依法由审判员邹沛适用简易程序，于2019年4月17日公开开庭进行审理。后依法组成合议庭，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。体育产业公司委托代理人张华芳及昆玥公司的委托代理人黄仁华、陆华冠两次开庭到庭诉讼，体育产业公司的委托代理人张菁第一次开庭到庭诉讼。本案现已审理终结。原告常州体育产业集团有限公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、确认双方租赁合同己经于2019年1月5日解除，要求昆玥公司支付拖欠的租金62424.027元(计算至2019年1月5日)、变更水电费为51423.33元，共计67566.36元;2、判令昆玥公司立即将租赁房屋恢复原状交还给体育产业公司，并按当年日租金标准的双倍支付占用房屋期间的使用费（自2019年1月19日计算至实际交房之日）；3、判令昆玥公司支付违约金362815元；4、本案的诉讼费、律师费均由昆玥公司承担。事实和理由：昆玥公司承租我公司所属的位于新北区龙锦路1259-1号11楼房屋，双方签订租赁合同期限自2017年8月1日至2022年7月31日，同时约定了租金数额，先付后用。合同签订后，我公司按约将房屋交付给昆玥公司使用，但其一直存在未按时交纳租金的情况，经我公司多次催促后才陆续支付，按合同约定昆玥公司应当在2018年7月1日前支付2018年8月1日至2019年1月31日的租金362815元，但直至2018年12月26日，昆玥公司尚欠租金112615元未能支付，且拖欠2018年8月至12月的电费及2月至11月的水费。2018年12月26日，在多次催要租金无果后我公司委托律师发函，要求昆玥公司限期内支付所拖欠的租金，否则解除租赁合同，而昆玥公司仍拒不履行合同约定的义务，为此故体育产业公司诉至法院要求判如所请。被告常州昆玥文化传媒有限公司（反诉原告）辩称，租赁合同系体育产业公司制作的格式合同，部分内容属于霸王条款我方不予认可。2018年12月17日上午九点多我公司转账了50000元租金，在九点半左右体育产业公司对租赁房屋开始停水停电。12月26日体育产业公司发律师函提到2018年8月1日至2019年1月31日拖欠租金为112815元，但我公司已于2018年12月17日支付租金50000元，因此2018年8月1日至2019年1月31日期间，我公司仅仅欠62185元租金。按照合同约定全年租金为725630元，每月平摊60469.1元，因此截止12月17日之前期间的租金我公司并无拖欠，而体育产业公司采取封门及停水停电的行为明显违约，已经严重影响我公司正常对外经营活动，经多次交涉体育产业公司仍然拒不开通水电，因此体育产业公司违约在先。另外2018年8月份以前我公司从未拖欠水电费，由于楼上12楼漏水及水压不够，导致我公司不能正常供应热水，客户用水时忽热忽冷无法正常使用，与体育产业公司一直交涉也无果，所以导致我方在此情形下没有缴纳水电费。对于体育产业公司的违约行为造成的损失在答辩期内我方已经提出反诉。被告常州昆玥文化传媒有限公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、确认双方的租赁合同已于2018年12月22日解除；2、退回押金180000元；3、赔偿损失878112.64元；3、本案反诉费由反诉被告承担。事实理由：2018年12月17日体育产业公司对租赁房屋采用贴封条及停电停水方式,导致我公司无法正常经营，虽经多次交涉,直至2018年12月22日体育产业公司告仍然拒绝开通水电，致使我公司停业多日损失巨大，为避免损失进一步扩大，我公司于2018年12月22日发函给体育产业公司要求解除租赁合同。2019年1月14日我公司将租赁屋内所有器械设施搬空，对于装修的部分及有空调、空气能热水器、地暖等都没、地暖等都没有拆走公司拒不办理交接，在此情形下我公司才发函给要求解除合同，为此提出反诉要求法院予以支持。原告常州体育产业集团有限公司（反诉被告）辩称，根据双方签订的合同，拖欠租金超过7天的，我方有权停电停水，而昆玥公司违约在先，逾期交纳租金长达170多天，直至现在也未能结清水电费。我方多次催要交纳相关费用未果，所以我方采取停电停水措施，但并没有封门也没有指示他人封门，昆玥公司的行为易导致合同解除，并应承担6个月房租作为违约金且我方不退还履约保证金，因此请求法院驳回昆玥公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月27日体育产业公司作为甲方与作为乙方的昆玥公司签订一份《租赁合同》，约定：1-1、甲方将其位于龙锦路1259-1号第11层、建筑面积为1286.75平方的房屋租赁给乙方经营；2-1、租赁期为5年，自2017年8月至2022年7月31日并约定每年应收取的租金数额；3-2、乙方缴纳履约保证金180000元，如乙方因违反本合同约定的，甲方在此保证金中直接扣除所涉费用，如乙方违反合同相关规定造成甲方损失的，甲方有权在所受损范围内有限受偿；3-4、租金每半年支付一次，先付后用，第二年度应于每年度的7月1日前及1月1日前支付半年度租金；5-4、合同终止后该租赁房屋内的固定装潢、设施等（不包括乙方投入的可移动设备）乙方不得拆除、破坏，均无偿归甲方所有；乙方违约提前解除合同的，乙方租赁期内自行添置的可移动物产，甲方享有留置权，同时乙方有义务将房屋以良好、适租房屋或恢复原状交还给甲方；11-1、合同期内,甲方有下列情形之一的,乙方经书面要求改正,甲方在收到乙方书面通知后未改正的,乙方有权解除合同,甲方应按本合同当年6个月租金向乙方支付违约金：11-1-1、擅自提前解除合同；11-1-2、因甲方原因逾期30日为交纳租金；11-2、如乙方逾期缴清本合同第三条所约定的租金或各项费用的，则每逾期一天，乙方应按未交金额的3%向甲方支付逾期付款违约金。乙方如逾期达7天尚未缴清的，甲方有权停止供应水电气，损失均由乙方自行承担。如逾期达30天尚未缴清的，则视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，本合同即行终止，已收租金及履约保证金不退，并乙方按本合同当年6个月租金向甲方支付违约金。11-3条：合同期内，乙方有下列情形之一的，则甲方有权解除本合同，本合同即行终止，甲方依约所收履约保证金不退，同时乙方还应向甲方支付当年6个月租金作为违约金，并赔偿甲方的相关损失，包括但不限于诉讼费、公证费、律师费等，同时甲方有权停止供应水电气，由此产生的损失由乙方自行承担：11-3-1擅自提前解除本合同的；11-3-2租金逾期30天仍未支付的；11-3-3水、电等费用逾期30天仍未支付的等情形。上述合同双方签订后，体育产业公司交付了租赁房屋，昆玥公司开始租赁使用并进场进行装修。后在租赁过程中针对存在一些水压及漏水等问题，双方未能协商一致，昆玥公司应当在2018年7月1日前提前交纳下半年的租金362815元（2018年8月1日至2019年1月31日）及相关水电费，但昆玥公司未能按时支付导致双方矛盾加深。2018年7月16日，体育产业公司发给昆玥公司一份《租金催缴通知书》，要求昆玥公司在接到本通知三日内交纳2018年8月1日至2019年1月31日的租金362815元，否则自行承担损失。昆玥公司于7月19日签收了该通知单。2018年12月6日，体育产业公司再次发出《租金催缴通知书》：昆玥公司已缴纳租金200000元，剩余162815元租金尚未交纳，在接到本通知7日内及时交纳该租金，逾期将停止供应水电。昆玥公司于12月8日签收该通知单。2018年12月26日体育产业公司向昆玥公司发了律师函：截止目前尚欠租金112815元，并要求昆玥公司在接到该函件5日内结清租金及水电费等费用。昆玥公司于12月28日签收该函件。发函前昆玥公司于12月17日上午九点左右转账50000元租金，体育产业公司在九点半左右对租赁房屋断电断水，后物业公司人员进行封门行为。截止2018年12月26日昆玥公司尚欠2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金62815元。2018年12月22日，昆玥公司向体育产业公司发函《解除租赁合同通知书》：提出体育产业公司对昆玥公司承租的房屋断电断水、封门行为，导致昆玥公司无法正常经营，至今仍未开通水电，无法继续使用房屋，通知体育产业公司合同立即解除并退还给18万元保证金，支付房屋装修费88万元装修费及6个月租金的违约金。2019年1月14日昆玥公司搬离了租赁屋内所有器材设施，并于1月15日发函给体育产业公司：正式通知于1月14日昆玥公司已腾空房屋并搬离，将房屋移交给体育产业公司办理交接手续，但体育产业公司迟迟不予办理，所造成的的损失由体育产业公司承担。体育产业公司于1月15日签收该函件。另查明，昆玥公司为证明其反诉请求，提供了其与常州金纳建筑装饰工程有限公司装修合同，证明花去装修费用802961.4元。还提供与常州新生活电器有限公司合同，证实购买该公司经销的空气能热水器设备，价款为40000元用于经营。另外昆玥公司还提供会员退费清单，证实体育产业公司断电后无法正常经营，造成会员退费损失共计35151元。还查明，昆玥公司交付给体育产业公司押金180000元，截止2019年1月5日昆玥公司尚欠租金62424元。体育产业公司为本纠纷委托律师诉讼约定的代理费为13259元。以上事实由房屋租赁合同、情况款说明、租金缴费通知单、律师函、水电费发票、委托代理合同、解除租赁合同通知书、告知函等证据及原、被告在庭审中的陈述予以证实。本院认为，体育产业公司与昆玥公司之间签订的租赁合同系双方真实意思的表示，并未违反国家强制性规定和行政法规，双方均应按约履行。昆玥公司在使用租赁房屋过程中，遇到水压及漏水问题应积极与体育产业公司、物业协商解决或另行途径解决，而不应采取延期交付租金的行为。根据双方签订的租赁合同约定，租金应先交后租，2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金应于2018年7月1日前交纳，但昆玥公司并未能按时支付，经过体育产业公司多次发函催促，昆玥公司仍未在限期内足额结清，截止2019年1月31日昆玥公司尚欠租金62815元及水电费5142.33元应及时履行。2019年1月14日昆玥公司已搬离租赁房屋，并于2018年1月15日履行通知义务，也及时告知体育产业公司办理交接手续。虽然体育产业公司未能及时办理交接手续，事实上双方租赁合同已无继续履行的可能，双方租赁合同已解除，因此体育产业公司要求昆玥公司支付搬离之后房屋使用费的诉请，于法无据，本院不予支持。由于昆玥公司未能按期缴纳租金的行为已构成违约，在体育公司多次发函催促并通知断电断水不利后果情形下，昆玥公司仍未能足额履行支付义务，体育公司采取的断电断水方法虽然不妥，但也是维护其合法权利避免自身损失进一步扩大的权宜之计，导致昆玥公司无法正常经营，租赁合同只能提前解除，虽然昆玥公司违约在先，应根据合同约定承担违约责任，考虑到体育产业公司采取水电方式的过错程度，结合昆玥公司违约的程度大小，体育产业公司要求支付6个月租金的违约金过高，不符合市场行情及相关法律规定，本院予以酌情调整约三个月的租金损失为200000元。关于体育产业公司主张的律师费，系体育产业公司为本纠纷产生的实际损失，根据双方合同约定，应由违约方承担，因此约定的律师费13259元收费合理，应由昆玥公司承担。关于昆玥公司提出的反诉请求，由于其未能按期缴纳租金，双方发生矛盾后，昆玥公司更不应以拒交租金为由，应先履行交纳所欠租金义务，再协商解决其他事宜，因此昆玥公司违约在先，由此造成损失由昆玥公司自行承担。关于昆玥公司提出的押金180000元要求退还的请求，本院认为应根据合同3-2-2的约定，如果昆玥公司违约造成体育产业公司损失的，体育产业公司有权在保证金中直接扣除相关费用，因此昆玥公司要求退还保证金180000元的反诉请求，本院予以支持，其他请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十六条、九十七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、常州体育产业集团有限公司与常州昆玥文化传媒有限公司签订的《租赁合同》于2019年1月15日解除。二、常州昆玥文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向常州体育产业集团有限公司支付所欠租金62815元、违约金200000元、律师费13259元、水电费5142.33元，合计281217.33元。三、常州体育产业集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还常州昆玥文化传媒有限公司180000元。上述两项相抵，常州昆玥文化传媒有限公司还应支付给常州体育产业集团有限公司101217.33元。四、驳回常州体育产业集团有限公司本诉的其他请求。五、驳回常州昆玥文化传媒有限公司反诉的其他请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7755元、保全费2670元，反诉费7162元，合计17587元，由昆玥公司承担12756元，体育产业公司承担4831元（该款，常州体育产业集团有限公司已向本院缴纳10425元，常州昆玥文化传媒有限公司已向本院缴纳7162元，本院不退，常州昆玥文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内将5594元直接支付给常州体育产业集团有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  邹 沛人民陪审员  徐洪波人民陪审员  翟志青二〇一九年十二月二日书 记 员  黄 莹