湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初3272号原告：徐静芳，女，1968年2月28日出生，汉族，住湖北省鄂州市花湖开发区，委托诉讼代理人：辛后安，湖北群力律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：湖北福佑东置业发展有限公司，住所地为湖北省鄂州市花湖开发区鄂城大道中段。法定代表人：梅向东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：熊磊，湖北祥德律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告徐静芳诉被告湖北福佑东置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理。本院受理后，依法由审判员黄春华独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐静芳的委托诉讼代理人辛后安、被告湖北福佑东置业发展有限公司的委托诉讼代理人熊磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐静芳向本院提出诉讼请求：1.请求判定原、被告间签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判定被告返还房屋维修基金、契税、办证费用共计13159.54元，并承担利息损失4375.55元；3.判定被告承担逾期办证违约金2662.90元；4.判定由被告承担延期交房违约金23966.10元；5.判定由被告提供相应资料至房产管理部门备案，协助原告办理不动产登记手续。事实与理由：2011年5月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告先将其开发的“东兴华府A栋403室房屋”出售给原告，合同约定交房期限应当在2011年12月31日前，交房条件为“该商品房经验收合格”，合同约定：“在房屋交付使用后90日内，被告应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书，在原告不退房的情况下，被告应按原告已付房价款1%标准支付违约金。”合同签订后，原告履行支付了全部房款266290元，而由于被告方的责任原因，未能在验收合格的前提下于2011年12月31日前交房，且至今其未能提交相应资料到房产机关备案，反而以办证需要为由，向原告收取房屋维修基金5325.80元、契税5325.80元以及办证费、测量费2507.94元，共计13159.54元。被告的行为导致原告无法办理房屋产权证书，已构成严重违约，应依《商品房买卖合同》第九条第一款第2项和第十五条第一款第2项承担违约责任。为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告湖北福佑东置业发展有限公司发表如下答辩意见：1.对原告的第一项、第三项诉讼请求和第二项诉讼请求中的返还费用没有异议；2.第二项诉讼请求中的利息损失从交纳办证费90日后开始计算；3.第四项诉讼请求没有依据，原告计算的延期交房违约金是从2012年01月01日开始计算，追究违约责任的诉讼时效是3年，原告的这个请求超过了诉讼时效；4.第五项诉讼请求中，房产部门备案不是单方行为，被告会在具备办证条件的时候，将由我方提交的材料交给房产部门。原告徐静芳为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证复印件，被告单位查询单。拟证明原被告身份情况，主体适格。证据二、买卖合同。拟证明双方存在房屋买卖关系、约定的办证期限及违约责任情况。证据三、网络发票。拟证明原告已付清房款266290元。证据四、收据三张。拟证明被告方先收取原告契税5325.80元、维修基金5325.80元、测量办证费2507.94元。证据五、民事判决书二份，拟证明被告逾期办证应退还契税、维修基金和办证费，并按年利率4.75%承担赔偿利息、损失的责任。证据六、承诺书。拟证明被告方存在延期交房、延期办证的行为已经构成违约，原告始终在主张自己的权利。被告湖北福佑东置业发展有限公司未提交证据。经庭审质证，被告湖北福佑东置业发展有限公司对原告徐静芳提交的证据一、二、三、四、五无异议；对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，认为承诺书主要是说明没有办理产权证的问题，没有谈到逾期交房的问题，对原告徐静芳提出的逾期交房违约金有异议。本院对本案证据审核认定如下：原告徐静芳提交的证据一、二、三、四、五，被告无异议，对双方无异议的证据，直接予以采信；对证据六的真实性依法予以采信。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2011年5月4日，原告徐静芳与被告湖北福佑东置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于鄂州市花湖开发区××大道××小区××室商品房××套;该商品房建筑面积99.14平方米，总金额266290元；被告应当在2011年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交付房屋超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金；被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，在原告不退房的情况下，被告按照已付房价款1%支付违约金。合同签订后，原告支付了全部房款266290元。被告于2012年10月5日向原告交付了上述房屋，并于同日向原告代收了办理房屋权属登记证书需由原告承担的契税、维修基金、办证费用等共计13159.54元。被告具有合法开发东兴华府小区项目和预售该小区商品房屋的资格，其办理东兴华府小区房屋权属登记的部分资料尚待相关行政部门完成审批，致使原告至今未能取得其所购房屋的权属登记证书。本院认为，原告徐静芳与被告湖北福佑东置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，受法律保护，本院予以确认。合同签订后，原、被告双方均应按照合同及协议的约定履行各自的义务。原告按被告要求向被告交纳办证费用，应视为是原告对被告代收行为的认同，双方形成委托关系，如被告不能按双方合同约定在房屋交付使用后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，则其代收的办证费用应退还原告，逾期退还应支付相应的损失，原告要求被告退还代收的房屋维修基金、契税、办证费，并按银行贷款利率4.75％向原告支付利息的诉讼请求合理合法，本院予以支持，计算利息损失的期限应自交纳办证费之日后90日起开始计算。原告按约定向被告支付了全部购房款，被告亦向原告交付了房屋，但被告在交付房屋后未在合同约定的90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得其所购房屋的权属证书，被告的行为构成违约，对原告要求被告承担该项违约责任的诉讼请求予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了因被告责任导致不能办理房屋产权登记的违约责任及违约金计算方式，该约定是明确的，不存在歧义，亦符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效制度的目的，是为了督促权利人及时行使权利，以保障社会交易的整体安全性和稳定性。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2011年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告于2012年8月1日办理了东兴华府小区竣工验收备案，原告于2012年10月5日接收了上述房屋，应当认定原告认可并同意接收被告交付的房屋，原告应当从知道权利受到损害之日起三年内向被告主张逾期交房违约责任。本案中，原告主张逾期交房违约责任已超过诉讼时效，且提交的证据不足以证实该期间内诉讼时效存在中断、中止或延长的情形，故对原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，依法不予支持。关于原告要求被告将办理房屋产权分户登记需要的资料提交产权登记机关备案，并协助原告办理不动产登记的诉讼请求。本院认为，依据合同约定，被告应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理不动产权属登记，该协助办理不动产权属登记备案义务是被告应当履行的合同义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据该规定，房地产开发企业履行的是一种协助的义务，其提供必要的证明文件包括土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。商品房购买人要想顺利办理有关土地使用权变更和房屋所有权登记手续，前提条件是房地产开发企业必须提供完备的证明文件，否则根本无法办理有关手续。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。”被告虽将房屋交付给原告使用，但因该公司增加容积率应补缴土地出让金未予补缴等原因，致使迄今未进行不动产首次登记，尚不具备办理不动产权属登记的法定条件，待具备办理不动产权属登记的法定条件后，被告应当将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理不动产权属登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告徐静芳与被告湖北福佑东置业发展有限公司于2011年5月4日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、被告湖北福佑东置业发展有限公司于本判决生效后十日内退还代收原告徐静芳的契税、维修基金、办证费等共计13159.54元，支付利息损失4219.28元。三、被告湖北福佑东置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐静芳逾期办证违约金2662.90元。四、被告湖北福佑东置业发展有限公司应于本判决生效且具备不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告徐静芳办理不动产登记。五、驳回原告徐静芳的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1095元，减半收取计547.50元，由被告湖北福佑东置业发展有限公司负担；该费用原告徐静芳已预交，待本判决生效后由被告湖北福佑东置业发展有限公司直接向原告徐静芳支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 ：黄春华二〇一九年十二月五日书记员 ：刘慧文