河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初1770号原告：赵立芬，女，1963年11月30日出生，汉族，住保定市清苑区。委托诉讼代理人：王辉，河北辅仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洁，河北辅仁律师事务所律师。被告：河北喜谦房地产开发有限公司，住所地定州市自来佛街，统一社会信用代码：91130682568921670C。法定代表人：刘莉霞：公司执行董事。委托诉讼代理人：邢西乾，公司总经理。委托诉讼代理人：李庆波，公司副总经理。原告赵立芬与被告河北喜谦房地产开发有限公司（以下简称“喜谦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵立芬委托诉讼代理人王辉、林洁，被告喜谦公司委托诉讼代理人邢西乾、李庆波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵立芬向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方的《认购协议》合法有效。2、依法确认原告对位于清苑区公园风景城小区8号楼3单元304室的房屋享有所有权。3、依法判令被告为原告办理上述房屋的产权登记手续。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月3日，原告与被告签订《认购协议》，协议约定，原告购买被告位于公园风景城小区8号楼3单元304室，合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，并自2018年11月22日开始已实际占有了房屋，但被告至今为止未对该房屋办理产权登记手续。原告诉至法院。被告喜谦公司辩称，被告同意为原告购买的位于公园风景城小区8号楼3单元304室办理产权登记手续。认可原告对上述房屋的所有权。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、原告赵立芬与被告喜谦公司签订《认购协议》一份。证明：2016年1月3日，原告与被告喜谦公司签订《认购协议》,建立了房屋买卖合同关系。约定原告在被告喜谦公司购买公园风景城小区8号楼3单元304室房屋一套，面积为134.73平方米，合同价款为1320354元。2、被告喜谦公司为原告赵立芬出具的购房收据一张。证明：原告于2016年1月3日将1320354元购房款支付给了被告喜谦公司，履行了支付购房款的义务。3、本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件各一份。证明：原告所购房屋的合法性。4、被告喜谦公司出具的《入住签单》证明：原告已依约向被告支付了购房款，并自2018年11月22日开始已实际占有了房屋。被告喜谦公司发表质证意见：对原告提交的证据均无异议，买卖合同是原告与被告签订的，被告为原告开具收据证明原告已交购房款，交房手续也是与各购房户共同办理的。经庭审审核、质证，对原告提供的本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告无异议，予以采信。对原告提交的《认购协议》、购房收据一张、《入住签单》，被告无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告与案外人邢军，案外人邢军与被告喜谦公司互有借贷往来。邢军系保定市军鑫建筑材料有限公司法定代表人，2018年8月20日，原告丈夫田桂旺与案外人邢军补签一份借款合同，主要内容为“甲方田桂旺乙方保定市军鑫建筑材料有限公司，一、甲方田桂旺出借人民币1100000元，自2017年7月21日，借款期限届满日为法定节假日、休息日的，顺延至节假日、休息日的第一个工作日，利息按实际占有天数计算。二、借款利率为月息20‰。三、借款用途为乙方公司生意周转。”原告及其丈夫田桂旺通过银行转账将借款转入保定市军鑫建筑材料有限公司指定账户。2018年7月15日，案外人邢军与被告喜谦公司签订借款合同，主要内容为“出借人邢军借款人刘莉霞，借款金额为15000000元，借款期限自2018年7月15日，借款利率为月息30‰。”双方未约定还款期限。2018年11月2日，被告喜谦公司与案外人邢军签订《以房抵顶借款协议》，主要内容为，“甲方喜谦公司乙方邢军。1、截至至2018年11月2日，甲方尚欠乙方借款部分本金3793094元。2、甲方用本公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅/门脸予以抵顶，本次抵顶部分本金为3793094元。3、本次抵顶的房源包括保定市清苑区公园风景城小区8号楼3单元304室。”邢军为偿还田桂旺的借款，将被告喜谦公司用于偿还所欠邢军借款而进行抵顶的公园风景城小区8号楼3单元304室房屋又抵顶给原告赵立芬，原告赵立芬遂与被告喜谦公司签订《认购协议》，并办理了抵顶房产的交付手续。公园风景城小区8号楼3单元304室建筑面积为134.73平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米9800元，总房款1320354元，原告赵立芬补给邢军100000元房屋差价。并自2018年11月22日开始已实际占有了房屋，但被告未对上述房屋办理产权登记手续。上述事实，原告提交了相关证据，被告无异议，本院已进行核实，各方对此均无异议。经原告赵立芬申请并提供保险单担保，本院于2019年7月12日作出（2019）冀0608民初1770号民事裁定书，裁定查封被申请人河北喜谦房地产开发有限公司位于保定市清苑区公园风景城小区8号楼3单元304室，期限为三年。原告赵立芬支付保全费5000元。本院认为，在原告与被告签订房屋认购合同之前，原告与案外人邢军之间、案外人邢军与被告喜谦公司之间确实存在民间借贷关系。因原告与案外人邢军、案外人邢军与被告喜谦公司之间签订的《借款合同》，均未对还款期限作出约定，依照《合同法》第二百零六条的规定“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”故原告可以随时要求邢军偿还借款，邢军亦可以随时要求被告喜谦公司偿还借款。为了履行各自的借款合同，被告喜谦公司将公园风景城小区8号楼3单元304室房屋抵顶给案外人邢军，邢军又将上述房屋抵顶给原告赵立芬。原告与被告签订《认购协议》，是在被告喜谦公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务作出了约定。系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以准许。原告赵立芬与被告喜谦公司签订《认购协议》包含了买卖合同的主要条款，如原告购买被告位于公园风景城小区8号楼3单元304室，建筑面积134.73平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米9800元，总房款为1320354元，付款方式为一次性付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的认购协议的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案房屋具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，具备国家规定的商品房出售的条件，故原、被告之间的商品房买卖关系成立，买卖合同合法有效并主要履行，公园风景城小区8号楼3单元304室房屋应归原告赵立芬所有。原告按照合同约定将被告所欠债务转为已付购房款，系履行了全部合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告已于2018年11月22日将位于公园风景城小区8号楼3单元304室房屋交付于原告，被告应当按照法律规定及合同约定为原告办理产权登记手续。综上，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告赵立芬与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订的《认购协议》合法有效。二、公园风景城小区8号楼3单元304室房屋归原告赵立芬所有。三、被告河北喜谦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告办理保定市清苑区公园风景城小区8号楼3单元304室房屋产权登记手续。案件受理费80元，减半收取计40元,保全费5000元，由被告河北喜谦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  吴玉纯二〇一九年十二月十二日书记员  王 娜