湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2802民初6341号原告：田继承，女，生于1976年8月22日，土家族，湖北省利川市人，住本市。原告：黄长文，男，生于1942年10月1日，土家族，重庆市石柱县人，户籍地重庆市石柱县，现住本市。二原告委托代理人：鲁诚，湖北联信律师事务所律师。一般授权代理。被告：利川市创格尔房地产开发有限公司。住所地：利川市土产小区**楼****。统一社会信用代码：91422802568309289L。法定代表人:周松林，系该公司董事长。委托代理人：袁绪达，湖北序达律师事务所律师。特别授权代理。被告：利川市龙船调影视传媒有限责任公司，住所，住所地：利川市滨江路文化传媒大楼社会信用代码：91422802309841414E。法定代表人：王广莲，系该公司董事长。委托代理人：胡建军，湖北宏济律师事务所律师。特别授权代理。原告田继承、黄长文与被告利川市创格尔房地产开发有限公司（以下简称：创格尔公司）、利川市龙船调影视传媒有限责任公司（以下简称：龙船调公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月27日作出（2017）鄂2802民初4366号民事判决书，被告创格尔公司不服判决，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2019年7月4日作出（2019）鄂28民终1298号民事裁定书，裁定将本案发回本院重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄长文及原告田继承、黄长文委托代理人鲁诚，被告创格尔公司的委托代理人袁绪达，被告龙船调公司的委托代理人胡建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田继承、黄长文向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同赔偿因强拆“小乐园”餐馆建筑物给原告造成的经济损失4413110元（其中装饰装修及鉴定费共计519700元、可搬动财物损失663750元、电影院五楼和一楼财产损失98460元、员工工资及生活费403200元、可得利润损失2728000元）；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告黄长文与电影公司从1988年开始建立房屋租赁合同关系，2008年双方续签租赁合同，由电影公司将其位于清江大道的1至2号门店及二楼和门店后的一、二楼(除向苠辅租赁房屋外)继续出租给原告开办餐馆。合同签订后原告一次性付清租金并经营使用。2009年黄长文与电影公司签订增补协议，约定原告自己出资在电影公司院坝西侧修建一楼一底8间平房并进行装饰装潢。在餐馆经营期间，电影公司工作人员多次进餐，截至2013年10月23日，累计欠付原告生活费30390元，其法定代表人孙辉2014年2月21日对以欠款充抵续租房屋的租金向原告出具说明。按照租赁合同约定，电影公司所欠72390元(生活费30390元、向黄长文借款30000元、多收门面租金12000元)，从2014年1月1日起折抵租期应计算至2017年8月15日。2013年10月，创格尔公司称通过竞拍取得电影公司土地使用权，要求原告腾退房屋，协商无果后，向法院申请先予执行，2014年5月13日法院强制拆除原告租赁房屋，餐馆内的设施物品未清点落实、搬离。2014年6月12日龙船调公司成立后承担了电影公司的权利义务。创格尔公司强制拆毁原告租赁房屋，造成原告无法经营，被告电影公司单方提前毁约，侵犯了原告合法权益。被告创格尔公司辩称，创格尔公司通过投标有偿取得土地，取得物权后通过法院强制执行拆除属实，原告的损失与创格尔公司无关，请求驳回对创格尔公司的请求。被告龙船调公司辩称，公司虽与原告签订租赁合同，但合同已到期，没有违约，没有给原告造成损失。原告主张损失除鉴定的部分外没有依据，请求驳回原告对龙船调公司的请求。经审理查明：利川市清江大道249号利川市新电影院大院内的土地7543㎡属国有土地，其上建设有新电影院综合大楼一栋、职工宿舍楼一栋、临清江大道门面房屋二排，其国有土地及房屋原来均登记在市电影公司名下，为市电影公司原办公、生产经营场所。黄长文从1988年开始租用市电影公司的房屋开办餐馆，并取名为“小乐园饭店”。2008年12月26日，原告黄长文与市电影公司签订《“小乐园”租赁合同书》租用市电影公司临清江大道的1至3号门面房屋三间及门店后的一二楼房屋，该合同约定：年租金为人民币20000元，五年房租金100000元于签订合同时一次性付清，合同终止后房屋不得无故损毁，全部退还电影公司；承租方在不改变房屋结构及水电线路的前提下进行装潢，如合同期满不再续租，不得拆除或毁损装饰装潢；房屋租用期间，因出租方单位改制和开发等原因拆除房屋致使承租方不能正常经营的，双方协商解决相关事宜；租期为2009年1月1日至2014年1月1日，如需续租以补充协议为准。后黄长文将租得的房屋交由儿媳田继承开办餐馆。为扩大经营规模，黄长文(乙方)于2009年5月30日与市电影公司签订了一份《“小乐园”房屋租赁增补协议》，该协议约定：由黄长文自出资金在市电影公司院坝西侧加建一楼一底平房八间，市电影公司每年收取租金1000元，租金按每年10%递增，从2009年8月1日起执行，租期和条款与小乐园原房租合同衔接；扩建的房屋在合同期内使用，如期满不再续租乙方不得拆除毁损，租赁范围内的装饰装潢，期满后不得拆除毁损，交予电影公司。该协议签订后，黄长文、田继承投入资金建成了一楼一底平房一栋，并对全部房屋进行了装饰装潢。2009年1月20日，市电影公司向黄长文借款30000元，由黄长文大儿媳张海红提供资金，市电影公司出具有借条一张，其上载明：“今借到张海红现金叁万元整，限定2009年3月15日归还，如到期不能归还，可抵小乐园房租费”，此笔借款逾期后未能偿还。在“小乐园”营业期间，市电影公司多次在此进餐，累计欠田继承生活费人民币32400元未给付。2010年11月，市广电局从利川市文体局接收了市电影公司的管理权。2011年，利川市人民政府启动市电影公司的改制工作并决定出售市电影公司的全部资产，将新电影院片区纳入旧城区改造项目。2012年12月，市电影公司迁入利川市传媒大楼办公和开展经营活动，原综合大楼开始空置。2013年3月11日，市电影公司给田继承开办的“小乐园”餐馆送达通知一份，其上载明：“根据主管部门的指示，市电影公司出租的所有门面和住房，到期后一律不再续租。凡是到期租房户请到市电影公司财务室来结清一切账务”。其后原告继续开办“小乐园饭店”，未将租赁房屋交还给市电影公司，未与市电影公司再续签房屋租赁合同书，也未到市电影公司结清账务。因旧城改造用地所需，2013年4月22日，利川市国土资源局请示利川市人民政府对新电影院片区国有建设用地使用权进行挂牌出让，创格尔公司竞买成功，并签订了《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》。2013年10月10日，利川市新电影院片区7543㎡的国有建设用地使用权登记至被告创格尔公司名下，并办理了《国有土地使用权证书》。此后，被告创格尔公司开始动用机械设施拆除原新电影院综合楼，2013年10月25日“小乐园”餐馆完全停业，在此期间，二原告为维护其餐馆的声誉，继续纳税至2013年12月9日。同时因原告拒绝腾空并交出房屋，创格尔公司于2014年1月7日向本院申请先予执行。2014年4月19日，本院委托利川市价格认证中心对原告租赁期间房屋装饰装潢及添附财产(包括:1.新建房屋主体及装饰装潢;2.原电影公司房屋由原告装饰装潢部分；3.“小乐园”餐馆广告装潢；4.门厅、厨房、餐厅、固定设施；5电话亭。)进行价格鉴定，确定鉴定标的价格为514600.00元，鉴定费5100.00元由原告支付。2014年5月13日，该案先予执行终结，属市电影公司的门面房屋及其他房屋均交交付创格尔公司并由其组织人员拆除完毕。2014年6月12日，利川市龙船调影视传媒有限责任公司成立，利川市电影发行放映公司注销，其债权、债务由利川市龙船调影视传媒有限责任公司承继。上述事实有原、被告提交的《“小乐园”租赁合同书》、《“小乐园”房屋租赁增补协议》、借条、关于与小乐园账务往来约定的说明、证明、关于利川市原电影发行放映公司欠“小乐园”田继承生活费的清算说明、房屋所有权证、利川市人民法院(2014)鄂利川民初字第00173-1号和(2015)鄂利川民初字第01957-1号裁定书、(2015)鄂利川民初字第01957判决书、恩施州中级人民法院(2017)鄂28民终1776号判决书、利川市价格认证中心关于小乐园餐馆财产的价格鉴定结论、造价单、物品损失清单、税票查询、营业执照、通知等证据及双方当事人陈述在卷予以证实。本院认为，要约人依法撤销要约，要约失效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。市电影公司借条中“如到期不能归还，可抵小乐园房租费”应视为市电影公司到期（2009年3月15日）未偿还借款情况下发出续租的要约。市电影公司到期未偿还张海红借款，二原告在2009年3月16日至2013年3月11日期间未对市电影公司的要约作出承诺。市电影公司在2013年3月11日发出的通知中明确表示房屋租赁到期后不再续租，即撤销要约，原续租要约失效，且黄长文与市电影公司在《“小乐园”租赁合同书》中明确约定：“如需续租，协商解决，以补充协议为准”，黄长文与市电影公司未对续租签订书面补充协议，故双方未形成续租的房屋租赁合同关系，二原告租赁房屋的时间至2014年1月1日止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。黄长文与市电影公司房屋租赁合同关系期间，被告创格尔公司取得了涉案房屋所有权及国有土地使用权，被告创格尔公司承继市电影公司在房屋租赁合同中的权利义务。之后被告创格尔公司在原租赁合同期间（2013年10月下旬）拆除原新电影院综合楼致使“小乐园饭店”无法经营，原房屋租赁合同目的无法实现，致使原房屋租赁合同解除，由此产生的剩余租赁期间的营业损失及房屋装饰装修残值损失应由被告创格尔公司赔偿。二原告主张的可搬动财物损失663750元、电影院五楼和一楼财产损失98460元、员工工资及生活费403200元于法无据，本院不予支持。利川市价格认证中心出具的利价鉴定[2014]24号价格鉴定结论中的认证金额514600元系结合利川市房屋市场价格，参考经济寿命年限计算房屋综合成新率对“小乐园饭店”作出的权衡价，该价格认证金额系“小乐园饭店”房屋装饰装修及添附的在可租赁期内的残值价格，故“小乐园饭店”剩余租赁期内装饰装修及添附的残值损失应认定为514600元。剩余租赁期内“小乐园饭店”经营损失，根据原告纳税的情况及餐饮行业的盈利标准，本院酌定为120000元。二原告主张的市电影公司所欠生活费32400元、欠张海红借款30000元、欠3号门面返租租金等相关问题，与本案无关，系另一法律关系，本案不作处理，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十八条、第二十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告利川市创格尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告田继承、黄长文经营损失120000元、装饰装修损失514600元、鉴定费5100.00元，共计639700.00元。二、驳回原告田继承、黄长文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21214.00元，由被告利川市创格尔房地产开发有限公司承担16214.00元，二原告承担5000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  余富国人民陪审员  何海涛人民陪审员  宋仕明二〇一九年十二月二十三日书 记 员  黄 琳