内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内06民终1948号 上诉人：（原审原告、反诉被告）鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司。 法定代表人：何某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：齐某，内蒙古振耀律师事务所律师。 上诉人：赵某（原审被告、反诉原告），现住鄂尔多斯市。公民身份证号×××。 委托诉讼代理人：李某，鄂尔多斯市东胜区“148”法律服务所法律工作者。 鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司（以下简称黑胡子房地产公司）因与赵某房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服内蒙古达拉特旗人民法院（2018）内0621民初5521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。黑胡子房地产公司的委托诉讼代理人齐某，赵某的委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。本案现在审理终结。 黑胡子房地产公司上诉请求：依法撤销一审判决中关于利息的内容，改判支持黑胡子房地产公司的诉讼请求，即判令赵某按中国人民银行同期贷款利率给付黑胡子房地产公司6642100.08元欠款从2010年6月1日起至2016年5月29日的利息2257518元。 赵某答辩称，该笔尾款已经被鄂尔多斯市中级人民法院于2013年6月3日依（2013）鄂中法执字第44-8号协助执行通知书所扣留；黑胡子房地产公司至今未与赵某签订正式的《商品房买卖合同》，也未为赵某办理房屋产权证书；黑胡子房地产公司迟延交房在前，要求赵某承担利息不合理；一审判决要求黑胡子房地产公司在赵某交清剩余购房款后的60日内协助赵某办理案涉房产的产权登记手续，在履行先后顺序的认定上错误，且60日没有法律依据。 赵某上诉请求：撤销一审判决，依法改判赵某不承担逾期利息；黑胡子房地产公司赔偿赵某迟延办理房屋产权证书而给赵某形成的经济损失估价为100万元（以鉴定部门的鉴定结论为准），并在本判决生效之后立即为赵某办理房屋产权证书；变更双方的《补充协议书》的第一条，双方仍然按照《北国新世纪商铺认购书》第二条的约定履行。 黑胡子房地产公司答辩称，赵某的上诉请求没有事实依据；利息法律有明确约定；办证损失不明确，我方履行了交房义务，办证是附随义务。 黑胡子房地产向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令赵某给付黑胡子房地产公司房屋买卖价款6642100.08元，；2、请求人民法院依法判令赵某按中国人民银行同期贷款利率支付黑胡子房地产公司6642100.08元购房款从2010年6月1日至2016年5月29日的利息为2257518元；并按中国人民银行同期贷款利率支付黑胡子房地产公司2016年5月29日至付清该款的利息。 赵某向一审法院提起反诉请求：1.黑胡子房地产公司赔偿赵某迟延办理房屋产权证书而给赵某形成的经济损失估价为100万元（以鉴定部门的鉴定结论为准），并为赵某办理房屋产权证书；2.变更双方的《补充协议书》的第一条，双方仍然按照《北国新世纪商铺认购书》第二条的约定履行。 一审法院认定的事实：2007年4月24日黑胡子房地产公司与赵某签订了《北国新世纪商铺认购书》一份，协议约定，1、乙方（赵某）自愿认购甲方（黑胡子房地产公司）锡尼路南西南角项目宾馆底商号铺（以下称“本地房产”），用途为商业，建筑面积4612.57㎡，以上面积为预售测绘面积（最终面积以房管部门核定为准）。其中：一层234.98㎡；二层480.5㎡；三层六层3703.9㎡；供酒店使用的单独楼道面积193.2㎡。2、本地房产总价款为人民币壹仟零捌拾陆万伍仟柒佰捌拾肆元（小写10865784元）。建筑面积计算，单价为每平方米人民币2355.7元。3、签订本认购书时，乙方应向甲方支付定金人民币壹佰万元（小写1000000元）。4、付款方式：现金部分：50%伍佰肆拾陆万伍仟柒佰捌拾肆元（5465784元）；(1)主体建至1层付100万元；（2）建至三层付100万元；（3）建至四层付100万元；（4）建至五层付50万元；（5）余款竣工交房时付清。按揭款付部分：50%伍佰肆拾万元（5400000元）由买受人按甲方要求申请银行按揭贷款。5、乙方在交付购铺定金之日起，乙方须在规定时间内付清购铺首期款或全楼款，甲方在规定时间内不得将此单位另行发售，如乙方不能在规定时间内付清该款项，甲方有权没收乙方所付订金，且此商铺作另行销售。甲乙双方应在约定时间内签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。若甲乙双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非甲乙双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。如因乙方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，乙方已付定金不予退款。如因甲方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，甲方应返还乙方已付房款。本认购书在履行过程中发生纠纷时，由买卖双方协商解决，协商不成的，循法律途径解决。6、本认购书自买卖双方签订时起生效，本认购书一式贰份，乙方执壹份，甲方执壹份。7、甲方应在预计时间2007年11月15日前将房交于乙方装修使用，交房标准毛墙毛地，消防乙方自负，水电暖通，卫生间地面做防水。2009年10月28日双方又补充签订了《补充协议书》一份。协议书约定：2007年4月24日，甲乙双方签订了锡尼路南西南角项目1号楼建筑面积4612.57平方米，具体面积见原协议。现经甲乙双方协商，达成如下补充协议：一、原双方约定的每平方米单价由2355.7元变更为2880元，总计房屋价款变更为13284201.6元。二、乙方已按原认购书缴纳了100万元，公证提存了350万元，乙方应于接收房屋装修前付房款2142100.8元，剩余50%房款办理按揭房款。三、甲方承诺按照原有图纸表明的距离建造间墙，电路按毛坯房电路要求铺设。四、甲乙双方承诺决不因市场价格变动而变更本合同的房屋单价。如违约，违约方赔偿守约方500万元人民币。五、乙方应在接到甲方通知之日起七日与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期视为乙方放弃购买。六、甲方同意乙方预计于2010年5月份装修使用所购买房屋。七、原商铺认购书中与本协议不同的内容，以本协议内容为准，未变动部分继续有效。八、本协议自甲乙双方签字盖章后生效。九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。赵某已经付房款总价的50%，双方对此事实予以认可。剩余房款即总价的50%因国家金融政策原因导致赵某无法办理银行按揭贷款。 另查明，黑胡子房地产公司于2010年6月向赵某交付了房屋，赵某对上述房屋进行了装修并营业使用至今。涉案房屋于2011年11月9日通过了竣工验收。2012年8月9日，黑胡子房地产公司向赵某书面送达《限期催交房款通知书》，限赵某在收到通知后三个月内付清房屋总价50%的余款6642100.8元，如逾期不付，公司将依法解除合同。赵某逾期未交付价款。 2012年10月26日，黑胡子房地产公司与赵某以双方签订的认购书及补充协议是否有效，诉至一审法院，一审法院于2013年1月18日依法作出（2012）达民初字第3280号民事判决书，认定黑胡子房地产公司与赵某签订的认购书及补充协议为有效协议。黑胡子房地产公司不服，上诉到鄂尔多斯市中级人民法院，鄂尔多斯市中级人民法院于2013年6月27日作出（2013）鄂中法民一终字第00110号民事判决，判决驳回黑胡子房地产公司上诉，维持原判；黑胡子房地产公司不服，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院于2014年8月18日作出（2014）内民申字第484号民事裁定书，驳回黑胡子房地产公司的再审申请。该民事裁定书认定，赵某不属于迟延履行主要债务，也不属于合同不能继续履行。 一审法院认为，黑胡子房地产公司与赵某签订的《北国新世纪商铺认购书》和《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的协议，双方应按照约定履行各自的义务。黑胡子房地产公司已经将通过竣工验收的商铺交付给赵某且由赵某一直占有使用，黑胡子房地产公司已经完成了合同义务，赵某交付了一半的购房款，剩余50%的购房款依照约定应当办理按揭贷款，但非因双方当事人的原因未能履行办理按揭贷款，且双方当事人亦未约定按揭贷款的时间和违约责任。故在赵某明确表示愿意继续履行合同的情形下，赵某应当支付黑胡子房地产公司购房款。一审法院对黑胡子房地产公司请求赵某给付剩余房款6642100.08元的诉讼请求予以支持。有关逾期付款的利息请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款：商品房屋买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于“逾期”的认定，因双方未约定按揭贷款的时间和违约责任，根据内蒙古自治区高级人民法院（2014）内民申字第484号民事裁定书认定，赵某并不构成迟延履行主要债务，则在黑胡子房地产公司未能给赵某办理按揭贷款并向赵某出具《限期催交房款通知书》后，赵某仍未交付房款已构成违约，故赵某承担违约责任的时间应当从鄂尔多斯市中级人民法院（2013）鄂中法民一终字第00110号民事判决书生效之日开始计算，应从2013年6月27日开始计算，违约金为1066046元及2016年5月30日至实际付清之日的利息，月利率按照中国人民银行同期贷款利率计算。（利息计算附后）。黑胡子房地产公司认为，赵某反诉主体不适格，一审法院认为，认购书及补充协议是黑胡子房地产公司与赵某签订，黑胡子房地产公司未履行办理产权证义务，赵某要求黑胡子房地产公司承担相应责任，此为赵某应有的权利，故赵某的诉讼主体适格；赵某认为，黑胡子房地产公司向赵某催要购房款，该款被鄂尔多斯市中级人民法院扣留，黑胡子房地产公司没有诉讼主体资格，一审法院认为，黑胡子房地产公司与赵某签订了认购书及补充协议，赵某未履行支付剩余房款的义务，虽然该款被鄂尔多斯市中级人民法院扣留，但在该款被扣划走之前所有权仍归赵某所有，黑胡子房地产公司作为与赵某有合同关系的相对方具有诉讼主体适格。 赵某反诉请求逾期办证的损失，要求进行鉴定，因该损失并不属于鉴定的范畴，故一审法院对该鉴定申请不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己的主张有责任提供证据；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对赵某该项损失请求因依据不足一审法院不予支持；有关产权证的办理，需要赵某交清剩余购房款后，双方互相配合进行办理。综上依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款之规定，判决如下：一、赵某于本判决生效之日起六十日内给付鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司购房款6642100.08元及逾期利息1066046元（后附利息计算表）及2016年5月30日至实际付清之日的利息；二、鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司在赵某交清剩余购房款后的六十日内协助赵某办理涉案房产的产权登记手续；三、驳回鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回赵某的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一 审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点如下：赵某应否承担逾期付款利息，逾期付款利息从何时起算；赵某主张的逾期办证损失问题。 一、关于赵某应否承担逾期付款利息，逾期付款利息从何时起算的问题。黑胡子房地产公司已经将通过竣工验收的商铺交付赵某一直占有使用，黑胡子房地产公司已经完成了合同的义务。虽然按揭贷款非因双方当事人的原因未能办理，但是在赵某明确表示愿意继续履行合同的情况下，赵某应当向黑胡子房地产公司支付购房款。关于应支付剩余购房款的时间，黑胡子房地产公司于2012年8月9日向赵某发出限期催缴房款通知书，限赵某在收到通知后三个月内付清房屋总价50%的余款6642100.8元，赵某应当自收到限期催缴房款通知书后三个月即2012年11月9日起向黑胡子房地产公司支付剩余购房款，逾期支付应当承担利息损失。内蒙古自治区高级人民法院（2014）内民审字第484号民事裁定书裁定“赵某不属于迟延履行主要债务”是针对合同应否解除作出的认定，并非是对付款时间作出的认定。原审法院以（2013）鄂民一终字第00110号民事判决生效时间计算利息不妥当，涉案剩余购房款的利息应当从2012年8月10日起算。赵某上诉称，剩余款项已经被鄂尔多斯市中级人民法院（2013）鄂中法执字第44-8号协助执行通知书所扣留，赵某不应承担逾期付款利息。本院认为，（2013）鄂中法执字第44-8号协助执行通知书并未实际扣留该款项，且（2013）鄂中法执字第44-8号协助执行通知书送达后赵某也未向法院交付该款项，本院对该项上诉理由不予支持。 二、关于赵某主张的逾期办证损失问题。有关产权证的办理需要赵某交清剩余房款后，双方相互配合进行办理。故原审不支持赵某此部分主张并无当。另原审依据补充协议认定涉案房屋价格证据充分，应予维持。 综上，黑胡子房地产公司上诉部分请求成立，予以支持。赵某上诉请求不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、维持内蒙古达拉特旗人民法院（2018）内0621民初5521号民事判决第二项、第三项、第四项； 二、变更内蒙古达拉特旗人民法院（2018）内0621民初5521号民事判决第一项为：“赵某于本判决生效之日起六十日内给付鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司购房款6642100.08元及逾期利息1328298.4元（2012年11月9日至2016年5月29日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，后附利息计算表），及以6642100.08元为基数从2016年5月30日起至实际付清之日的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算”。 一审本诉案件受理费74097元，反诉案件受理费13800元，共计87897元，由鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司负担10020元，由赵某负担77877元。二审案件受理费15523元（黑胡子房地产公司）、14394元（赵某），共计29917元。由鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司负担3523元，由赵某负担26394元。 本判决为终审判决。 审判长  王学军 审判员  倪志强 审判员  牛 强 二〇一九年十二月十三日 书记员  王 帅 利息计算表 1.2012年11月9日至2014年11月22日，年利率6.00％，834天，利息为822513.4元(6642100.08×6.00％×743÷360) 2.2014年11月23日至2015年3月1日，年利率5.60％，3.2个月，利息为99189元(6642100.08×5.60％X3.2÷12) 3.2015年3月2日至2015年5月11日，年利率5.35％，2.3个月，利息为68109元(6642100.08×5.350％×2.3÷12) 4.2015年§月12日至2015年6月28日，年利率5.10％，1.53个月，利息为43190元(6642100.08×5.10％×1.53÷12) 5.2015年6月29日至2016年5月29日，年利率4.85％，11个月、利息为295297元(6642100.08×4.85％×11÷12) 以上合计1328298.4元。