四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1622民初3017号 原告（反诉被告）：廖政，男，1966年12月4日出生，汉族，住重庆市江**。 原告（反诉被告）：龚慕琴，女，1966年12月30日出生，汉族，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：陈国静，四川爱众律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：武胜县鼓匠大田湾页岩砖厂，住所地武胜县鼓匠乡14村7社，统一社会信用代码915116227729511723。 负责人：曹辉英，执行事务合伙人。 委托诉讼代理人：陈志勇，男，1962年4月21日出生，汉族，住四川省武胜县，系武胜县鼓匠大田湾页岩砖厂合伙人，特别授权。 委托诉讼代理人：尹昭荣，四川君尊律师事务所律师，一般授权。 原告廖政、龚慕琴与被告武胜县鼓匠大田湾页岩砖厂（以下简称大田湾砖厂）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后。2019年10月25日，被告大田湾砖厂提起反诉，本院立案受理，经本院审查，被告的反诉符合法律规定，决定合并审理。本案依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理，原告廖政及其委托诉讼代理人陈国静、被告大田湾砖厂的委托诉讼代理人陈志勇、尹召荣到庭参加了诉讼，原告龚慕琴、被告大田湾砖厂的负责人曹辉英经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖政、龚慕琴向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告返还原告已经支付租金5万元；2.依法判决被告支付原告违约金30万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年8月5日，原告与被告签订《承包租赁合同》，约定由原告承包被告砖厂，承包期3年（从被告清点完毕将砖厂正式移交原告之日起算），租金第一年130万元，第二年和第三年每年160万元，《承包租赁合同》还对其他具体事项进行了约定。合同签订当天，原告依约先行向被告支付了5万元租金。合同签订后，因为广安市机砖销售行情突然走旺，被告内部关于租赁砖厂产生异议，迟迟不进行清点。2019年8月15日，为了督促被告履行合同，原告向被告发送了《履行合同催告书》，督促被告尽快履行合同。2019年9月10日，经原告多次催促，被告均不履行合同，原告出于无奈只得向被告发送《解除合同通知书》依法解除了《承包租赁合同》。被告的违约行为严重违背了诚实信用等基本契约原则，依照约定被告应当承担违约责任，向原告支付违约金30万元，并立即返还原告已经支付的租金5万元。 被告大田湾砖厂辩称，原告与被告签订的《承包租赁合同》并未解除，原告诉称在2019年9月10日向被告发出《解除合同通知书》，被告在收到原告的通知后未满3个月，原告就提前向法院起诉，原告诉称合同已经解除无法律依据。被告认为双方签订《承包租赁合同》仍然有效，因此，原告要求被告返还租金无法律依据。既然双方签订的《承包租赁合同》并未解除，原告应当按照合同约定继续履行，向被告交纳租金60万元，且被告并未违约。双方在租赁合同上没有对交纳租金期限进行约定，按照一般惯例，原告应当首先履行租金支付义务，其在没有完全交纳租金时，被告也多次催促原告交纳租金。原告的诉讼请求没有法律依据，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 反诉原告大田湾砖厂向本院提出反诉请求：1.依法判决两被告履行与原告签订的《承包租赁合同》，并支付第一期承包租金60万元及迟延履行违约金；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2019年8月5日签订《承包租赁合同》，合同约定反诉人将砖厂承包租赁给两被反诉人经营，期限为三年，第一年租金为130万元，第二年和第三年租金各为160万元，合同未约定承包租赁开始的具体时间，租金半年交纳一次，从第二次开始提前2个月交纳下一次租金。被反诉人在一个月内把反诉人的窑炉、窑车、窑板维修正常，费用由被反诉人承担。同时，合同对违约责任等事项也作了明确约定。但在双方签订合同后，被反诉人拒不全额支付第一期租金，仅仅支付5万元，也不按约定在一个月内对相关设施进行维修，经反诉人多次要求被反诉人履行合同义务支付尚欠的第一期租金60万元并接收租赁砖厂进行经营，被反诉人却反而向反诉人发出解除合同的通知书并向法院提起诉讼。反诉人认为，双方签订的合同合法有效，依法应当履行，被反诉人应当先履行交纳租金义务后才有权要求反诉人交付承包租赁的砖厂。 反诉被告廖政、龚慕琴答辩称，由于反诉人的违约，被反诉人于2019年9月10日发出解除合同通知书已解除了与反诉人签订的《承包租赁合同》，因此，双方不存在租赁关系，反诉人要求继续履行合同没有法律依据。根据反诉人与被反诉人签订的合同约定，在签订合同后，反诉人应该立即进行盘点并将砖厂移交给被反诉人，在对反诉人移交砖厂一个月之内，被反诉人应当将砖厂修复至正常生产状态，在砖厂恢复到正常状态后，砖厂的承包租赁期限才开始起算。但是因为反诉人的不诚信行为，在合同签订后，其拒绝进行盘点将砖厂移交被反诉人，因此在原承包租赁合同的履行中，被反诉人一直按合同履行了自己的义务，没有违约行为，该合同的解除是由于反诉人的违约造成，应由反诉人承担相应的违约责任。反诉人辩称双方签订的合同尚未解除，但被反诉人发出解除合同之日起，反诉人并未向被反诉人提出异议，也未向法院起诉，也没有要求对承包租赁合同是否解除进行确认，因此，反诉人已经默认承包租赁合同已经解除的事实。 原告廖政、龚慕琴围绕诉讼请求依法向本院提交的证据： 1.二原告身份证复印件，拟证明二原告身份情况； 2.被告企业工商登记信息，拟证明被告身份信息情况； 3.《承包租赁合同》及附加合同，拟证明双方于2019年8月5日签订承包租赁合同及公章使用合同的事实； 4.杨洪敏转账电子回单，拟证明原告向被告转账5万元租金的事实； 5.《履行合同催告书》，拟证明原告向被告发出通知，要求被告及时履行合同交付租赁物的事实； 6.《解除合同通知书》，拟证明原告在向被告发出催告书后一个月内，被告依然拒绝履行合同义务，导致合同无法履行，原告发出解除合同通知书解除了与被告签订的租赁合同； 7.邮件交寄单（收据）两份，拟证明原告于2019年8月15日及9月10日向被告分别邮寄了催告书和解除合同通知书； 8.原告廖政与被告负责人曹辉英微信聊天记录，拟证明廖政通过微信向曹辉英发出催告书和解除合同通知书的事实； 9.微信聊天录音光盘，拟证明原告向被告方发出催告书和解除合同通知书后，廖政与曹辉英、陈志勇、胡自力的语音聊天，要求被告尽快交付租赁物，以便原告进场。 被告对原告提供的以上证据质证真实性无异议，仅对其证明目的有异议，本院对原告提供的以上证据予以采信。 被告大田湾砖厂围绕其诉讼主张向本院提供的证据： 《承包租赁合同》，拟证明双方签订砖厂承包租赁合同的事实。原告对被告提供的证据质证无异议，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月5日，被告大田湾砖厂作为甲方与作为乙方的原告廖政、龚慕琴签订《承包租赁合同》，合同约定：甲方将武胜县鼓匠大田湾页岩砖厂承包给乙方经营。1.承包期限：2019年-月-日至2022年-月-日（三年）；2.承包期租金：第一年130万元/年（乙方有义务维修甲方的窑炉、窑车、窑板），第二年160万元/年，第三年160万元/年；3.租金交纳方式：每半年缴纳一次；从第二次开始提前2个月缴纳，如乙方未按规定时间交纳承包费视为乙方违约，甲方有权终止承包时限；4.在承包租赁生效前，营业执照、采矿证、排污证等证照由甲方办理生效至承包期内，未办理完毕的，承包后甲方配合乙方办理，其费用由乙方承担，在承包期内税收以及其他部门的费用由乙方负责，甲方概不承担，涉及矿产矿权被拍卖时，所产生的一切费用均属甲方全权负责缴纳，乙方概不负责；5.矿山上现有页岩无条件交乙方使用，承包期内甲方租用村民的土地租赁费由乙方负责，甲方须协调配合，甲方的原材料列明清单项目按市场价计算，由乙方付给甲方，承包期满后乙方的库存原材料列明清单项目按市场价计算，由甲方付给乙方；6.甲方库存砖由甲方卖出，乙方配合，费用由甲方自行承担；7.政策因素：在合同生效前，由甲方办理完毕合法合规经营的相关手续，如政府各职能部门要求该厂停产的，甲方无条件减免和退还乙方多缴纳的承包费，按天计算，如合同生效后，因乙方的原因造成停产，其损失和罚款由乙方承担；8.承包期内，甲方将该厂的对公账户交乙方使用，由乙方指定人员管理，公章由甲方派人管理；9.承包租赁期间，因政策及各职能部门要求停产，乙方前期维修维护费用（特定为：窑炉维修费用，窑车窑板维修的维修费用）约30万元（按实际情况或票据为准）。若乙方经营3个月内（含3个月当日）甲方无条件退换乙方全部维修维护费，若乙方经营6个月以上（不含6个月当日），甲方无条件退换乙方所有维修维护费用总额的50%，若乙方经营1年以上（含全年当日）甲方不予退换乙方的前期维修维护费用；10.安全事宜：乙方在承包经营期内必须给厂内上岗工人购买商业保险，保额80万元，承包经营期间一切安全事故均由承包人（乙方）负责，所有特殊工种工人须持证上岗，甲方负责监督，如未达到规定要求，甲方要求乙方停产，其损失由乙方承担，同时乙方需提供房产和有价证券作担保；11.甲乙双方签订合同生效后，原甲方的债权债务由甲方承担，承包期间的债权债务由乙方承担；12.甲方原砖厂有两辆货车，乙方承包后优先考虑使用；13.乙方在一个月内把甲方的窑炉、窑车、窑板维修正常，所需费用由乙方承担；14.承包经营生效时，甲方应在生产设施设备正常运行状态下交付给乙方，乙方承包期满或结束时，乙方亦将设施设备正常运行状态下交还给甲方，甲方、乙方在设施设备点清单上签字生效。15.在承包期限内，甲方不得将该厂抵押或质押给银行和个人（确保乙方正常生产情况除外），否则，甲方将10倍赔偿乙方三年承包租金；16.违约责任：本合同甲乙双方共同遵守，如一方违约，违约方将付给对方违约金30万元并赔偿对方的损失；17.本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有相同法律效力；18.本合同包含一份附加合同（公章使用协议），双方签字后一并生效。甲方：陈志勇，法定代表人：曹辉英，（武胜县鼓匠大田湾页岩砖厂公章），乙方：-，法定代表人：廖政，法定代表人：龚慕琴。同日，双方签订了附加合同即《关于武胜县鼓匠大田湾页岩砖厂公章及对公账户使用》合同。合同签订的当日，原告通过杨洪敏的账户向被告合伙人之一陈志勇的账户转款5万元。2019年8月15日，原告向被告发出《履行合同催告书》，2019年9月10日，原告向被告发出《解除合同通知书》。 本院认为，本案审理的焦点问题为：一、双方签订的《承包租赁合同》是否生效；二、双方签订的《承包租赁合同》是否应当解除；三、对原告要求被告返还租金5万元及支付违约金是否应予支持；四、被告反诉要求原告支付下余的租金60万元及迟延履行违约金是否应予支持。分别阐述如下： 一、双方签订的《承包租赁合同》是否生效问题。本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《承包租赁合同》，不违反法律法规的强制性规定，依法成立。目前，双方签订的承包租赁合同并未生效，其理由如下：首先，原告与被告签订的《承包租赁合同》第4条约定“在承包租赁生效前，营业执照、采矿证、排污证等证照由甲方办理生效至承包期内，未办理完毕的，承包后甲方配合乙方办理，其费用由乙方承担……”和第7条“政策因素：在合同生效前。由甲方办理完毕合法合规经营手续。……”从以上条款可以看出，该合同签订后至生效时有一个生效期（准备期），在此期间按照合同约定，甲方应当办理好营业执照、采矿证、排污证等合法合规的相关手续，但未约定办理完毕相关手续的具体时间。其次，双方签订的《承包租赁合同》第14条约定“承包经营生效时，甲方应在生产设施设备正常运行状态下交付给乙方，乙方承包期满或结束时，乙方亦将设施设备正常运行状态下交还给甲方，甲方、乙方在设施设备点清单上签字生效。”此条说明该承包租赁合同生效的时间为设施设备清点完毕并签字时该承包租赁合同才生效。第三，双方签订的《承包租赁合同》第13条约定“乙方在一个月内把甲方的窑炉、窑车、窑板维修正常，所需费用由乙方承担。”按照该条约定，原告应当首先履行维修义务即对窑炉、窑车、窑板维修至正常生产状态。本案审理中，原告未提供证据证明其已经完成窑炉、窑车、窑板的修复工作，该条约定的维修时间到原告向被告发出《履行合同催告书》尚未超过一个月，也可以印证双方签订的《承包租赁合同》未生效。第四，双方签订的《承包租赁合同》第1条未约定承包合同起止的具体时间（仅有年，没有具体的月日），从该承包租赁合同上不能确定合同生效的具体时间，以此也可以证明，该合同生效时间为被告办理完毕合法合规经营手续或者设施设备清点并由双方签字的时间。此外，该承包租赁合同第18条约定“本合同包含一个附加合同（公章使用协议）。双方签字后一并生效。”该处的生效约定应理解为公章使用协议生效的条件约定，而该合同第14条的生效约定应理解为该承包租赁合同生效的条件约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。……”和第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，至期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效”的规定，本案中，双方签订的《承包租赁合同》既附生效期限又附生效条件，截至原告向被告发出解除通知书之日，双方签订的《承包租赁合同》所约定的条件尚未成就，故该《承包租赁合同》尚未生效。 二、双方签订的《承包租赁合同》是否应当解除问题。原告在双方签订合同后十日内即催促被告交付租赁物，在其要求未得到满足的情况下于2019年9月10日向被告发出解除合同通知书，要求解除承包租赁合同。未生效合同责任属于特殊的先合同责任。所谓先合同责任是违反先合同义务所应承担的法律后果。先合同义务一般是指契约生效前，契约双方当事人所负的附随义务。合同附随义务按时间点划分可分为先合同义务（生效前）、后合同义务（履行完毕后）和合同中义务（即生效后至履行完毕期间）。先合同义务是法律强制缔约双方承担的义务，而不是由合同双方自我约定的义务，违反先合同义务的行为是违法行为而不是违约行为。未生效合同成立后生效前，已经受到法律保护，当事人虽然尚不受合同约定内容之拘束，就信赖关系而言，已是特定的合同当事人，负有更高的诚实信用义务，就本案而言，被告未提供证据证明在原告催促其履行交付租赁物时已经履行相关证件报批义务，原告也未履行其维修义务，均存在违反承包租赁合同约定的义务，当事人违反先合同义务应当承担合同责任，基于当事人对先合同义务的违反，但合同未生效，不属于违约责任，合同已成立，也不属于缔约过失责任，根据未生效合同的性质以及公平和诚实信用原则，适用下列形式：未生效合同不得强制履行，基于未生效合同取得的财产应当返还。对合同未生效负有过错的当事人应赔偿因此给对方造成的损失，包括相对人的可期待利益。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”且在本案审理中原告明确表示不再履行该合同，且双方也未完全实际履行，故该合同应当予以解除。被告反诉请求继续履行合同，但原告以自己的行为明确表示不再履行合同，履行该合同已成为不可能，故被告反诉要求继续履行合同，本院不予支持。 三、对原告要求被告返还租金5万元及支付违约金是否应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告退还租金5万元，本院予以支持。因为该承包租赁合同尚未生效，且原告未提供其实际所受到损失的证据，如前所述，故原告要求被告支付违约金，本院不予支持。 四、被告反诉要求原告支付下余的租金60万元及迟延履行违约金是否应予支持。被告认为原告发出解除合同通知书后，应当给其三个月的异议期，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，本案中双方当事人没有约定异议期间，而该条规定应理解为原告向被告发出解除承包租赁合同通知书时该承包租赁合同即已经解除后，被告可以在三个月内向法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，该三个月期间为除斥期间，并非是被告辩称的合同解除通知送达后三个月后合同才能解除合同，故被告认为该承包租赁合同没有解除，其要求继续履行合同，本院不予支持。且在本案审理中，被告辩称其所经营的砖厂现实际仍在生产过程中，未因双方合同的签订而受到实际损失。因双方签订的《承包租赁合同》在原告向被告发出解除合同通知书后即已经解除，故被告主张要求原告支付下余的租金60万元及迟延履行违约金，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告要求被告返还其交付的租金50000元，本院依法予以支持，原告要求被告支付违约金，本院依法不予支持。被告反诉要求原告继续履行《承包租赁合同》并支付承包金60万元及迟延履行违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条、第九十一条第二项、第九十四条第二项、第九十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）武胜县鼓匠大田湾页岩砖厂于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）廖政、龚慕琴租金款50000元； 二、驳回原告（反诉被告）廖政、龚慕琴的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）武胜县鼓匠大田湾页岩砖厂的反诉请求。 上述债务，义务人应在本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本诉案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告廖政、龚慕琴负担；反诉案件受理费9800元，减半收取4900元，由被告武胜县鼓匠大田湾页岩砖厂负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 傅 强 二〇一九年十二月九日 书记员 刘欣宇 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，至期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。 （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。