湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0117民初3480号原告范启秀，女，1985年1月26日出生，汉族，武汉市硚口区人，住武汉市硚口区，委托代理人黄坤志、杨卓。湖北尚卓律师事务所律师。被告武汉常阳(集团)有限责任公司。住所地，武汉市新洲区齐安大道302号。法定代表人周兵，该公司董事长。委托代理人程莉群、徐嫘，湖北瑞通天元律师事务所律师。本院受理原告范启秀与被告武汉常阳(集团)有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案后，依法适用普通程序，由审判员何亚琼担任审判长，同人民陪审员桂满意、沈保华组成合议庭，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告范启秀及其委托代理人黄坤志、杨卓与被告武汉常阳(集团)有限责任公司（以下简称“常阳公司”）的委托代理人程莉群、徐嫘到庭参加了诉讼，现本案现已审理终结。原告范启秀诉称，被告常阳公司自2012年起在新洲区××××、杨林村地块上开发建设常阳武船新城小区项目，2017年被告常阳公司开始销售武船新城T6和T8栋房屋，并以收纳认购金形式储备客户。2018年，原告向被告常阳公司了解待售商品房的情况，被告公司置业顾问带原告实地查看了位于T6栋的样板房，并称原告拟购买的T8栋的房屋楼层、户型、层高等决定房屋价值的关键要素与T6栋完全一致，打消原告对待售的T8栋商品房的疑虑，故原、被告于2018年3月31日共同签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：新170323136），合同约定被告常阳公司将常阳·武船新城（一期）商品房中的T8栋1单元15层2号房出售给原告，双方约定该商品房的用途为住宅，层高为2.9米，建筑面积90.39平方米，房屋单价为4500元/平方米，房屋总价为406755元。其中合同第九条第1项约定，被告常阳公司应当在2019年6月30日前将通过单体工程质量、消防、燃气等专项验收的房屋交付给买受人使用。合同还就付款形式及付款时间、交房时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告通知收房后，原告发现案涉房屋部分区域层高仅为2.75-2.76米，层高最高处也只有2.8米，远低于合同约定层高，甚至部分区域未达到法定层高标准。除层高外，被告亦未按规定安装对讲系统，入户门向外开时，妨碍了走道通行，室内地面存在大量裸露的钢筋冒头，天然气管道未入户；厨房、卫生间未做防水试验；房屋室内房间未隔离；房屋内卫生间内未预留排风扇通风口；电梯无风扇换气；电表箱设置在楼梯带来持续不断的低频噪音等。常阳武船新城8栋楼房的设计图纸和施工图等文件上房屋设计层高均为2.8米，但却与原告签订的房屋买卖合同上标注房屋层高为2.9米，原告由于被告虚假的陈述，产生错误的认识，并与被告签订了房屋买卖合同，被告的行为已经构成欺诈，损害了原告的知情权、选择权，被告应根据消费者权益保护法承担房屋空间减少部分两倍的赔偿责任。因原、被告就上述房屋层高等赔偿事宜未能协商一致，故原告诉至法院，请求依法判决：1、判令被告赔偿原告因房屋层高低于合同约定给原告造成的损失42503元；2、判令被告对T8栋1单元15层2号房屋立即安装楼宇对讲系统；3、判令被告对T8栋1单元15层2号房屋内窗户予以维修矫正；4、判令被告对房屋入户门向外开启时妨碍通行进行维修；5、判令被告对T8栋1单元15层2号房屋内地面裸露的钢筋予以铲平，并按照2、3、4、5项所述问题得到解决后顺延计算房屋交付时间；6、判令本案诉讼费用由被告承担。被告常阳公司辩称，1、常阳武船新城小区8栋房屋符合国家规定的交付条件，已办理竣工验收备案。2、案涉房屋层高符合《住宅设计规范》规定的国家标准，不影响房屋的正常使用。8号楼在内的常阳武船新城一期商品住宅已经通过竣工验收合格和住宅工程质量逐套验收合格，达到了国家规定的质量标准，符合商品房的质量要求。3、案涉房屋销售过程中，被告公司从未做过层高2.9米的宣传，《商品房买卖合同》中约定房屋层高为2.9米，属于工作人员笔误，没有虚假宣传和欺诈的故意。常阳武船新城小区一期共8栋住宅，每栋均为17层，规划设计规范要求楼身限高为50米。因小区规划要求，必须配备一定比例的商铺和公共功能用房。故在规划方案审批中，8号楼楼下两层为商铺和社区用房等公共功能性用房。由于受楼身高度限制，商铺及公共用房高度略高于普通住宅。因此8号楼实际层高为2.8米，其余七栋楼层高均为2.9米。案涉房屋楼盘从图纸设计、报建开工建设，再到工程规划验收合格，其层高都明确标示为2.8米。被告公司在委托销售代理公司销售该楼盘时，从未做过层高2.9米的宣传，也未以层高2.9米作为售楼亮点或优越条件。由于常阳集团采用的是其他栋数的格式合同，未对层高信息进行更改，关于8号楼销售合同中写明的住宅层高为2.9米属于信息录入错误。发现该笔误后，被告常阳公司立即通过公告的形式，向购房者进行了公示，现常阳公司已对此信息录入错误向房管部门申请更正。故被告常阳公司对于房屋买卖合同中约定层高为2.9米属于过失，不构成欺诈、虚假宣传。4、原告按计算因层高不符合同约定产生的损失计算方式没有法律依据；原告主张被告常阳公司应当赔偿因层高不符合同约定造成的损失数额，没有法律依据。5、原告提出的房屋修缮要求，常阳集团已全部整改完毕。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原告范启秀为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：证据1、《武汉市商品房买卖合同》及附件6，证明1、原被告之间形成房屋买卖合同关系，合同约定案涉房屋层高2.9米，并对房屋价款、面积、交房时间、标准等进行了约定；2、证实原、被告在履行合同过程中如发生争议，选择通过法院诉讼解决。证据2、购房发票，证明原告在签订合同后已按照合同约定支付了购房款；证据3、《住宅使用说明书、住宅质量保证书》证明被告向所有业主承诺小区内每栋楼的单元门上均安装楼宇对讲系统，但经业主多次要求，被告拒绝安装；证据4、《关于常阳武船新城8号楼层高有关情况的说明》，证明被告承认出售的案涉房屋层高仅2.8米，不符合合同约定。被告常阳公司为支持其抗辩理由，向本院提交下列证据：证据1、常阳武船新城（一期）1-8栋武汉市商品房买卖合同。证明目的：原被告双方签订的常阳武船新城（一期）商品房买卖合同真实有效。该合同为通用合同均写明层高为2.9米，8栋未改为2.8米属于笔误；证据2、常阳武船新城8号楼房屋收房通知书邮寄存根/放款结算单。证明目的：原告已收到收房通知书；证据3、武汉市房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书。证明：常阳武船新城一期商品住宅已经通过竣工验收合格和住宅工程质量逐套验收合格；证据4、湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明。证明目的同证据3；证据5、建设工程竣工验收备案表。证明目的同证据3；证据6、关于常阳武船新城8号楼层高情况向有关部门报告的说明。证明：常阳武船新城8号楼建筑层高2.8米符合武汉市建筑规划标准；证据7、关于常阳武船新城8号楼层高有关情况的说明。证明：被告在得知常阳武船新城8号楼实际层高与商品房买卖合同中写明的层高不一致时，于2019年7月10日及时向广大业主做出回应；证据8、常阳武船新城8号楼轴立面图。证明：因小区规划要求，必须配备一定比例的商铺和公共功能用房。故在规划方案审批中，8号楼楼下两层为商铺和社区用房等公共功能性用房。由于受楼身高度限制，商铺及公共用房高度略高于普通住宅。因此，8号楼实际层高为2.80米，其余7栋楼层高均为2.90米；证据9、不动产权属证明一份。证明案涉房屋建筑面积为90.53平方米。经质证，被告常阳公司对原告范启秀证据1、2的真实性、合法性、关联性均不持异议；对原告证据3证明目的有异议，被告方现在已经加装了楼宇对讲系统；对原告证据4无异议，但是根据《住宅设计规范》2.0.9层高规定：层高为上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。2.0.10净高规定：室内净高为楼面或地面至上不楼板地面或吊顶地面之间的垂直距离。而被告交付的房屋层高2.8米规定是符合住宅设计规范标准的；原告范启秀对被告常阳公司证据1真实性、合法性、关联性均没有异议，但对被告证明目的均不认可，该证据不能证明层高2.9米属于工作人员笔误行为；对被告证据2常阳武船新城收房通知能证明收到收房通知书，但原告不认可房屋交付条件。对被告证据3、4、5真实性无异议，但对被告证据3、4、5的证明目的不认可，不能证明原告交付的房屋符合约定。对被告证据6不认可，原告认为该证据是被告单方陈述行为，不能证明被告没有违约行为。对被告证据7无异议；对被告证据8真实性无异议，对被告证明目的有异议，原告认为该证据可以证明被告存在欺诈行为；对被告证据9不动产权属证明，原告不持异议。本院认为，对原、被告相对无异议的证据，本院予以采信并作为查明事实的依据；对原、被告有异议的证据，本院将根据原、被告的质证意见，结合本案查明的事实，予以综合评定。经审理查明，被告常阳集团系取得资质的房地产开发公司。2018年3月31日原、被告签订了一份编号为“新170323136”的《武汉市商品房买卖合同》。该合同主要约定被告常阳集团将其开发的常阳·武船新城（一期）商品房中的T8栋1单元15层2号房出售给原告，双方约定该商品房的用途为住宅，层高为2.9米，建筑面积90.39平方米，房屋单价为4500元/平方米，房屋总价为406755元，付款方式为按揭;合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准。其中合同第九条第1项约定，被告常阳公司应当在2019年6月30日前将通过单体工程质量、消防、燃气等专项验收的房屋交付给买受人使用。原。被告在该合同附件6合同补充协议中约定“……双方履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门协调，向人民法院起诉等途径解决。”合同还约定了其他有关内容。合同签订后，原告按合同约定的期限向被告交付了全部首付款，被告亦按合同的约定向原告交付了房屋，原告在收房时，发现被告交付的房屋层高仅2.8米高，对此，原、被告对层高等事宜多次进行协调未果，为此，原告诉至法院，请求依法判决。另查，2012年7月30日，武汉市建设委员会向被告颁发了常阳武船新城工程项目的施工图纸文件审查合格书。2019年6月19日，武汉市新洲区活体资源和规划局向被告出具了建设工程竣工验收规划条件核实证明。2019年6月25日，武汉市新洲区城乡建设局向被告出具了建设工程竣工验收备案表。被告于2019年9月11日为本案诉争房屋办理了不动产权属证明，该证明载明该房屋的建筑面积实际为90.53平方米。诉讼中，原告向本院提出撤销对被告的第2、3、4、5项诉讼请求，即放弃判令被告为原告武船新城T8栋1单元15层2号房立即安装楼宇对讲系统；放弃判令被告对T8栋1单元15层2号房房内窗户予以维修矫正；放弃判令被告对房屋入户门向外开启时妨碍通行进行维修；放弃判令被告对T8栋1单元15层2号房屋内地面裸露的钢筋予以铲平，并按照2、3、4、5项所述问题得到解决后顺延计算房屋交付时间的诉讼请求。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对原、被告均具有约束力，原、被告均应按合同内容约定全面履行合同义务。原告申请撤除对被告2、3、4、5项诉讼请求，系原告自行处分自己权利的行为，且符合法律有关规定，本院予以支持。现针对本案焦点问题分析如下：一、被告常阳公司是否存有欺诈的行为。本院认为，本案涉案楼盘8号楼从最初设计图纸，报建到建设施工，再到工程竣工验收合格，相关图纸资料等都明确表示层高设计为2.8米，不存在更改原规划层高设计方案的情形，且涉案房屋层高2.8米符合《住宅设计规范》规定的国家标准，不影响房屋的正常使用。根据一般经验法则推定，被告公司存在欺诈、故意隐瞒事实的主观恶意的可能性较小，应属于其行为时的外在表示与内心实际意思表示不一致的情形，故本院认为被告常阳公司关于合同载明涉案房屋层高与实际层高不一致的行为，属于被告履行合同不符合合同约定的违约行为，被告的行为不构成欺诈。二、关于被告是否应承担涉案房屋层高不符合合同约定造成的损失。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》上载明的房屋层高为2.9米，而被告公司实际交付的房屋层高仅为2.8米（或不足2.8米），与合同约定不符，其行为构成违约，应承担违约责任。但鉴于涉案楼盘现已完工并验收合格，被告公司承担违约责任的方式只能是赔偿层高不足的损失。故原告请求被告赔偿因房屋层高低于合同约定给原告造成损失的主张，本院予以支持。但因被告的行为并未构成欺诈行为，故原告根据消费者权益保护法有关规定，请求被告承担房屋空间减少部分的两倍赔偿原告损失的主张，本院不予支持。三、如何计算原告的损失。本院认为，虽然涉案商品房的层高不足2.9米，但该商品房已经通过竣工验收合格和住宅工程质量逐套验收，达到了国家规定的质量标准，符合商品房的安全使用要求，可以交付使用。另根据《住宅设计规范》中第5.5项的规定，本案商品房的层高已达到国家规定的层高标准2.8米，适合居住使用，客观上不会对原告的生活造成不利影响，但层高降低导致房屋使用空间减少会对买受人的房屋使用有一定影响，在不能依据面积计算损失的情况下，应根据每平方米的购买价格换算为每立方米的购买价格后，再根据实际减少的体积数量计算应当予以赔偿的金额。原告的购房价格为每平方米4500元，按照房屋合同约定的层高为2.9米，换算为立方米为4500元购买2.9立方米，即每立方米购买的价格为1551.72元。合同约定诉争房屋总体积等于合同约定的总面积90.39平方米×合同约定的层高2.9米，计算等于262.131立方米；诉争房屋实际总体积等于实际总面积90.53平方米×实际层高2.8米，计算等于253.484立方米，故实际减少的房屋体积等于合同约定房屋总体积262.131立方米-实际房屋总体积253.484立方米，计算等于8.647立方米。故被告应向原告赔偿因房屋层高不足造成的损失为13417.72元（实际减少的房屋体积8.647立方米×每立方米购买价格1551.72元）原告请求被告赔偿42503元的主张，因既无事实依据，亦无法律依据，故对原告超出13417.72元的部分请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条；《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉常阳(集团)有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告范启秀支付房屋层高不足赔偿款人民币13417.72元；二、驳回原告范启秀其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费862元，由原告范启秀承担607元，被告武汉常阳(集团)有限责任公司承担255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  何亚琼人民陪审员  桂满意人民陪审员  沈保华二O二O一九年十二月三日书记员王臣