广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终13890号上诉人（原审被告）：广州市金鸣物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区前进路前桂大街****。法定代表人：邝颖辉，总经理。委托诉讼代理人：黄爱萍，女，1970年5月27日出生,身份证住址广州市越秀区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：广州金力房地产开发有限公司，住所，住所地：广州市经济技术开发区永和经济区内div>法定代表人：骆继荣，董事长。委托诉讼代理人：李梦莎，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：何叶，广东格林律师事务所律师。原审第三人：王兆诚，男，1971年9月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原审第三人：林俊彬，男，1982年11月26日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，原审第三人：莫成宝，男，1966年3月21日出生，汉族，身份证住址广东省，原审第三人：陈瑞影，女，1972年10月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：李忠民，男，1965年4月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。原审第三人：邓景秋，男，1982年7月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原审第三人：翁秀霞，女，1978年1月8日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，原审第三人：陈渝，男，1970年4月25日出生，汉族，身份证住址重庆市江**，原审第三人：李海林，男，1958年5月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原审第三人：苏泽庆，男，1973年5月14日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，原审第三人：段冬梅，女，1976年8月8日出生，汉族，身份证住址湖南省道县，原审第三人：张勇，男，1968年1月5日出生，汉族，身份证住址四川省西充县，委托诉讼代理人：夏春琴，女，1972年7月12日出生，身份证住址四川省南充市顺庆区。原审第三人：邓君，女，1980年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂**，原审第三人：王健鸿，男，1985年10月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：王伟强，男，1957年4月17日出生，身份证住址广州市越秀区，系王健鸿的父亲。原审第三人：劳素仲，女，1978年11月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原审第三人：刘智刚，男，1978年1月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原审第三人：黄志菲，女，1967年5月24日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，原审第三人：伍清平，男，1963年6月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原审第三人：黄德明，男，1960年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，原审第三人：张小刚，男，1974年4月22日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原审第三人：项颂容，男，1959年10月8日出生，汉族，身份证住址广东省阳东县，原审第三人：丁运刚，男，1980年7月22日出生，汉族，身份证住址广州市南沙区，原审第三人：赵克利，女，1981年11月9日出生，汉族，身份证住址河南省襄城县，委托诉讼代理人：徐晓彦，男，1980年4月20日出生，身份证住址郑州市中原区，系赵克利的配偶。原审第三人：吴小君，男，1974年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市，委托诉讼代理人：颜四，女，1974年12月13日出生，汉族，身份证地址广东省雷州市，系吴小君的妻子。原审第三人：刘翠芳，女，1970年4月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原审第三人：司徒莉茜，女，1982年10月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原审第三人：赖斯伟，男，1962年2月27日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，原审第三人：王英，女，1978年10月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原审第三人：黎钻甜，女，1967年11月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上诉人广州市金鸣物业管理有限公司（以下简称金鸣公司）因与被上诉人广州金力房地产开发有限公司（以下简称金力公司）、原审第三人王兆诚、林俊彬、莫成宝、陈瑞影、邓景秋、翁秀霞、陈渝、李海林、苏泽庆、段冬梅、张勇、邓君、王健鸿、劳素仲、刘智刚、黄志菲、伍清平、黄德明、张小刚、项颂容、丁运刚、赵克利、吴小君、刘翠芳、司徒莉茜、赖斯伟、王英、黎钻甜租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初5550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金鸣公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判原审第三人协助金鸣公司将白云区机场路陶然街2号地下室内地下室内B101、B102、B103、B104、B107、B108、B109、B111、B112、B113、B114、B117、B118、B119、B120、B121、B122、B123、B124、B125、B126、B127、B128、B129、B130、B131、B132、B133、B137、B139、B140、B144、B145、B150、B151、B152、B153、B154、B155车位按现状交还给金力公司，并由金力公司负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对涉案17个人防车位产权归属的判定是不恰当的。金力公司提交的《广州市民防办公室关于政府信息公开申请的复函》只是指出涉案17个车位在小区防空地下室范围内，并不是确认这17个车位产权属于金力公司。人防车位属于公建配套设施，在金力公司至今未办理17个人防车位的独立产权证的情况下，基于信息不对等，法院有责任要求金力公司自证没有将该些车位的建设费用分摊到销售成本转移给业主，并说明不能办理该17个车位独立产权证的原因，而不能仅凭金力公司作为发展商大确权取得的面积来推断17个人防车位属于金力公司专有部分。否则，作为开发商的金力公司就能简单通过大确权面积的扣减来获得小区其他公建配套的产权。如果金力公司不能自证该17个人防车位的产权情况和不能说明不能办理该些车位独立产权证的原因，涉案人防车位应属共有部分，不应交还给金力公司。二、目前本市内车位紧张，众第三人难以在短期内找到车位，让第三人及其他正在使用涉案车位的业主腾空车位交还给金力公司将严重扰乱小区业主生活秩序。根据《广州市停车场条例》第34条规定，金力公司应按现状接收涉案产权车位，无需腾空车位，并按现价继续出租给现已租用车位的业主。三、金鸣公司对于2017年1月5日解除于2014年12月25日签订的《租赁合同》并无异议，只是金力公司坚持要求对陶然街2号地下室作整体移交才导致双方争议成讼。一审法院不支持整体移交的诉讼请求，确认原租赁合同期满后，金鸣公司继续使用，金力公司未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。一审法院也驳回了金力公司其他诉讼请求，故金鸣公司在本案中不存在任何过错，不应负担一审受理费100元。四、《中华人民共和国合同法》第三百二十六条与本案无关，一审适用法律错误。被上诉人金力公司二审答辩称：一审认定事实和适用法律均正确，涉案17个人防车位为金力公司所有，请求驳回上诉，维持原判。一、金力公司一审举证足以证明涉案17个人防车位属于金力公司所有。该17个人防车位面积未计入分摊面积，且已大确权至金力公司名下，亦可以办理不动产权证，应依《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定为金力公司的专有部分。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条的规定，金鸣公司与金力公司之间的租赁关系解除后，金鸣公司及作为实际使用人的第三人均应向金力公司腾空退还物业。原审第三人王兆诚述称，其租用的B101车位不是人防车位，其对金力公司收回涉案车位的租赁权没有异议，但其已按每月400元的标准向金鸣公司支付了该车位2019年11月及之前的租金，且其是涉案小区一手业主，已租用该车位十年了，其应有优先续租权。原审第三人李海林述称，其租的B112车位不是人防车位，但业主对人防车位也有权利。其对金力公司收回涉案车位的租赁权没有异议，但对腾空交还车位有异议。其已向金鸣公司交租至2019年12月，其希望在金力公司招租前，仍由其按现状使用。原审第三人王健鸿述称，其承租的B125车位不是人防车位，其没有其他意见，只要有车位放就可以。其已向金鸣公司交租至2019年12月。原审第三人赵克利述称，其承租的是人防车位，该车位较大，可以放两台车，故其是与他人合租同一个车位，但其并不清楚车位的具体编号。其已交租至2019年12月。其有继续使用的权利，故不应腾空交还车位，其同意金鸣公司关于按现状将租赁物交还给金力公司的上诉请求。虽然金力公司对涉案车位享有物权，但金力公司还没有办到人防车位的不动产权证书，而车位属于不动产，根据相关规定，不动产的设立应该依法登记，未登记的不产生登记效力，故在金力公司未办理登记之前，人防车位的权利应归所有业主所有。其愿意交还车位的前提是金力公司办到不动产权证书。不管是人防车位还是其他车位，都不应该腾空交还，因为都是业主承租，车位应该优先满足业主的需求。原审第三人刘智刚述称，其承租的B132车位不是人防车位，其是业主，已交租至2019年12月，其有续租权，希望可以续租。原审第三人司徒莉茜、赖斯伟共同述称：对金力公司收回涉案车位的租赁权没有异议，但对腾空交还车位有异议，希望在金力公司招租前，仍由其按现状使用。其余原审第三人未到庭发表意见，亦未向本院提交书面意见或举证。金力公司向一审法院起诉请求：1.判决确认金鸣公司与金力公司于2014年12月25日签订的《租赁合同》已于2017年1月5日解除；2.判令金鸣公司立即向金力公司腾空并返还位于广州市白云区机场路陶然街2号物业；3.判令金鸣公司以每月7330元的标准向金力公司支付案涉物业的占用费直至金鸣公司向金力公司实际腾空并返还案涉物业为止；4.判令准予金力公司没收金鸣公司支付的租赁保证金人民币10000元。一审法院经审理查明：2014年12月25日，金力公司（甲方，出租方）与金鸣公司（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，约定：甲方为位于广州市白云区机场路陶然街**物业的产权人，同意将租赁物业租赁给乙方作停车场使用。该租赁物建筑面积经甲乙双方一致确定为2950平方米，租金合计7750元/月。租赁期限为一年，租期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，甲方于2015年1月1日前交付租赁物业（物业乙方已在使用）。乙方须在本合同签订时向甲方交纳保证金10000元，以后每月的10日为下月租金及本月水电费、管理费的交费日期。租赁关系终止时，乙方如无违反本合约之任一行为的，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分凭甲方开具的该保证金收款凭证于租赁期满场地移交5个工作日内无息退还乙方。租赁期未满，如甲方需要将停车场整体转让，甲方需提前1个月以书面形式通知乙方，甲乙双方可提前解除本协议，乙方应在甲方指定时间前完整地交出场地，甲方转让一个车位即在租金中减去（7750÷59）=140元。双方均不负违约责任。等等。2017年1月4日，金力公司向金鸣公司发出《解除租赁合同通知书》，内容为金力公司决定解除与金鸣公司签订的《租赁合同》，要求金鸣公司于2017年2月28日前将位于广州市白云区机场路陶然街2号租赁物腾空并交还给金力公司。金鸣公司于2017年1月5日收到上述通知书。2017年1月6日，金鸣公司向金力公司复函称其司将按通知要求于2017年3月1日把承租金力公司的有产权车位返还给金力公司。此后双方就金鸣公司是否应当将人防车位及公用部分返还给金力公司的问题产生争议，金鸣公司认为仅应当将已办理以金力公司为产权人的车位交还给金力公司，金力公司认为金鸣公司应当将地下车库包括人防车位及共用部分整体交还给其，故成讼。一审另查明，金力公司是海德花园的开发商，2003年期间，海德花园所在的白云区机场路1717-1291号[白云区陶然街2-28号（机场路1225,1237,1291号）整体大确权在金力公司的名下。2005年7月20日，金力公司申请分割，2005年7月29日，白云区机场路陶然街2号地下室整体登记于金力公司名下，产权登记面积为2950.44平方米。2014年3月至4月期间，金力公司通过分割的方式领取了白云区机场路陶然街2号地下室内B101车位（建筑面积12.1平方米）、B102车位（建筑面积12.1平方米）、B103车位（建筑面积12.7平方米）、B104车位（建筑面积12.7平方米）、B107车位（建筑面积12.5平方米）、B108车位（建筑面积12.3平方米）、B109车位（建筑面积12.2平方米）、B111车位（建筑面积12.8平方米）、B112车位（建筑面积11.95平方米）、B113车位（建筑面积13.25平方米）、B114车位（建筑面积12.5平方米）、B117车位（建筑面积12.55平方米）、B118车位（建筑面积12.7平方米）、B119车位（建筑面积12.45平方米）、B120车位（建筑面积12.45平方米）、B121车位（建筑面积11.5平方米）、B122车位（建筑面积9.65平方米）、B123车位（建筑面积12.5平方米）、B124车位（建筑面积12.55平方米）、B125车位（建筑面积12.55平方米）、B126车位（建筑面积12.35平方米）、B127车位（建筑面积12.65平方米）、B128车位（建筑面积12.15平方米）、B129车位（建筑面积12.65平方米）、B130车位（建筑面积11.7平方米）、B131车位（建筑面积11.7平方米）、B132车位（建筑面积11.7平方米）、B133车位（建筑面积11.7平方米）、B137车位（建筑面积12.1263平方米）、B139车位（建筑面积14.1224平方米）、B140车位（建筑面积14.1224平方米）、B144车位（建筑面积7.9125平方米）、B145车位（建筑面积7.575平方米）、B150车位（建筑面积11.132平方米）、B151车位（建筑面积11.638平方米）、B152车位（建筑面积11.684平方米）、B153车位（建筑面积11.684平方米）、B154车位（建筑面积11.684平方米）、B155车位（建筑面积12.2292平方米）共计39个车位的房地产权证，房地产权证附记部分注明：“另共有面积2238.2361平方米”。此外，金力公司已经将B115车位（建筑面积12.3平方米）、B116车位（建筑面积12.35平方米）、B138车位（建筑面积14.6228平方米）出售并已于2014年4月过户给买受人并已交付给买受人使用。本案一审审理过程中，金力公司和金鸣公司确认白云区机场路陶然街2号地下室除了上述已经办理房地产权证书的车位外，还有人防车位17个，分别是B105、B106、B110、B134、B135、B136、B141、B142、B143、B146、B147、B148、B149、B156、B157、B158、B159，以及泵房、梯间、配电房、变压室、消防水池等共用设施。金力公司提交广州市民防办公室于2018年6月8日向金力公司委托诉讼代理人李梦莎出具的穗民防管理〔2018〕290号《广州市民防办公室关于政府信息公开申请的复函》，内容为：现就您咨询白云区机场路陶然街2号地下室部分停车位是否属于人防工程问题答复如下：按照人防工程维护监管属地管理原则，我办已将您的来信转交白云区民防办查实、跟踪。经现场查证，您申请查询的陶然街2号地下室B105、B106、B110、B134、B135、B136、B141、B142、B143、B146、B147、B148、B149、B156、B157、B158、B159车位在该小区防空地下室范围内。此外，您电话提问人防工程车位是否可以出售的事宜，《广州市人民防空管理规定》第25条明确：“人防工程可以依照有关规定办理产权登记”，且现行法律法规没有关于人防工程车位禁止出售的相关规定。等等。一审另查明，金鸣公司与广州市白云区新市街社区海德花园业主委员会签订《物业委托管理合同》在2015年10月31日期限届满，由于海德花园业主大会没有作出选聘和续聘的决定，金鸣公司继续按照原合同约定为海德花园业主提供物业管理服务至今。金力公司已经领取房地产权证书的39个车位及17个人防车位现由金鸣公司出租给包括本案第三人在内多人使用；金力公司已经出售的3个车位已经交付给买受人使用。本案一审审理过程中，一审法院曾在涉案小区内张贴公告，要求地下车库内全体车位占用人向本院申报权利，至今仅有本案第三人向一审法院申报。金鸣公司在一审庭审中表示，其同意将金力公司持有不动产权证书的39个车位返还给金力公司，金力公司则表示需要金鸣公司对陶然街2号地下室整体进行移交，不同意单独接收39个车位。金鸣公司在租赁合同到期仍按月向金力公司支付租金，截至本案一审庭审辩论终结之日，金鸣公司支付租金至2018年10月31日，双方确认金鸣公司每月实际应付租金数额为7330元。一审法院认为：金力公司与金鸣公司于2014年12月25日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当遵守履行。双方约定的租赁期为2015年1月1日起至2015年12月31日止，租赁期满后，金鸣公司继续使用，金力公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，金力公司可以随时解除合同。因金力公司已于2017年1月4日向金鸣公司发出《解除租赁合同通知书》，要求解除《租赁合同》，金鸣公司于2017年1月5日收到上述通知书，并于2017年1月6日复函表示同意于2017年3月1日将金力公司有产权的车位返还给金力公司，即金鸣公司对于解除合同并无异议，故双方合同于金鸣公司收到《解除租赁合同通知书》之日即2017年1月5日即已解除，金力公司对此要求予以确认的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。《租赁合同》解除后，承租人应当将租赁标的物返还给出租方，但本案的特殊之处在于，金力公司作为海德花园的开发商，在海德花园整体确权在其名下后，其已陆续将部分房屋及地下车库车位出售给他人，因此，陶然街2号地下室内的通道、消防设置、水电设施及设备间等结构部分，是属于海德花园全体业主的共有部分，金力公司仅系海德花园众多业主中的其中一名，其无权对共有部分单独主张权利。金鸣公司作为至今仍持续为海德花园提供物业管理服务的物业管理公司，其根据海德花园业主的委托对海德花园共有部分履行维修、养护、管理和维护的职责，陶然街2号地下室内的共有部分应当由金鸣公司继续管理和维护，金力公司要求金鸣公司向其交还上述业主共有部分，一审法院不予支持。金鸣公司对于金力公司要求交还金力公司持有房地产权证的39个车位无异议，一审法院对此予以支持。对于金力公司已经出售给他人并已经办理过户登记手续的3个车位，由于金力公司已将该3个车位交付给买受人使用，金力公司已经无权要求金鸣公司予以返还。对于17个人防车位是否应当交还的问题，该争议的实质是人防车位是否属于业主共有部分的争议。根据金力公司提交的广州市民防办公室的复函和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，涉案17个人防车位可以办理产权登记，因此其能成为享有专有权的专有部分。同时，根据金力公司提供的房地产权证书的记载，陶然街2号地下室总建筑面积为2950.44平方米，其中共有面积为2238.2361平方米，则地下室专有面积合计应为712.2039平方米。经核算，金力公司持有产权证的39个车位，以及金力公司已经过户给买受人的3个车位合计总建筑面积为507.7826平方米，尚未达到地下室总专有面积712.2039平方米，由此可以合理地推断出，人防车位应当属于专用部分，并非共有部分。据此，双方存在争议的17个人防车位属于金力公司尚未出售的专有部分，其产权属于作为开发商的金力公司，在租赁合同解除后，金鸣公司应当将该17个人防车位返还给金力公司。由于金力公司持有房地产权证的39个车位以及17个人防车位现由包括本案第三人在内的多人实际占有和使用，故本案众第三人应当协助金鸣公司将各自占用的车位交还给金力公司。至于金力公司收回车位后，海德花园小区业主对地下车库车位的使用问题，可由各业主自行与金力公司协商，金力公司依法应当优先满足业主的需要。对于金力公司要求金鸣公司按照每月7330元/月的标准向其支付自2018年10月1日开始至实际腾空并返还案涉物业为止的占有使用费的诉讼请求。双方租赁合同解除后，金鸣公司按月向金力公司支付的租金实际上是占有使用费。金鸣公司已经实际支付租金至2018年10月31日，由于金鸣公司返还车位的时间和返还车位的具有情况尚无法确定，故对于2018年11月1日以后的占有使用费，一审法院暂不予处理，金力公司可根据金鸣公司返还车位的实际情况再行主张。对于金力公司要求金鸣公司支付2018年10月1日至10月31日的占有使用费的诉讼请求，因金鸣公司已经实际支付完毕，故一审法院对此不予支持。对于金力公司要求没收金鸣公司缴纳的租赁保证金人民币10000元的诉讼请求，一审法院认为，双方租赁合同解除后，由于金力公司坚持要求金鸣公司对陶然街2号地下室整体进行移交，金力公司的该项要求依据不足，故金力公司对于双方未能办理移交手续存在过错，其要求没收金鸣公司缴纳的保证金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第三百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2018年10月31日作出如下判决：一、确认广州金力房地产开发有限公司与广州市金鸣物业管理有限公司于2014年12月25日签订的《租赁合同》已于2017年1月5日解除；二、在本判决生效之日起十五日内，第三人王兆诚、林俊彬、莫成宝、陈瑞影、邓景秋、翁秀霞、陈渝、李海林、苏泽庆、段冬梅、张勇、邓君、王健鸿、劳素仲、刘智刚、黄志菲、伍清平、黄德明、张小刚、项颂容、丁运刚、赵克利、吴小君、刘翠芳、司徒莉茜、赖斯伟、王英、黎钻甜协助广州市金鸣物业管理有限公司将白云区机场路陶然街2号地下室内B101、B102、B103、B104、B107、B108、B109、B111、B112、B113、B114、B117、B118、B119、B120、B121、B122、B123、B124、B125、B126、B127、B128、B129、B130、B131、B132、B133、B137、B139、B140、B144、B145、B150、B151、B152、B153、B154、B155、B105、B106、B110、B134、B135、B136、B141、B142、B143、B146、B147、B148、B149、B156、B157、B158、B159车位腾空交还给广州金力房地产开发有限公司；三、驳回广州金力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由广州市金鸣物业管理有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，金鸣公司向本院提交了其自制的《海德花园地下车场产权停车一览表》，并称其中B133车位在二审中已变更了承租人，其余承租人情况与其一审提交的《海德花园车位使用情况表》一致，而B133车位的租户没有参与本案诉讼。金力公司表示对上述表格无异议。王兆诚表示对该表格中所列其的租用信息没有异议；李海林表示对该表格中所列其的租用信息没有异议，并表示其儿子李嘉斌是涉案小区的业主；王健鸿表示其是德逸阁905房业主，表格中记载其承租车位的联系电话是其母亲的电话；刘智刚表示其妻子是涉案小区的业主，表格中记载的是其妻子的电话；赵克利称其承租的人防车位不在金鸣公司二审提交的上述表格中。金鸣公司确认上述原审第三人所述属实。金力公司在二审庭询后向本院提交了两份情况说明及相关附件，说明其在二审第一次庭询后通过致电12345热线电话及依申请公开等方式向相关行政部门了解有关涉案17个人防车位的产权及面积分摊问题的情况，并称其司为国有企业，根据《关于规范我市国有企业物业租赁管理的指导意见》第五条的规定，在其与金鸣公司的租赁期满后，其司须严格执行上述制度，对物业进行公开招租确定新承租人，为便于其司进行公开招租程序，需坚持要求金鸣公司及原审第三人腾空返还物业的诉请。经本院询问，一、金力公司表示坚持其诉讼请求，并明确其真实意思是收回车位的租赁权，但表示最终还是会给业主实际使用；因为其是有国有企业，故其出租车位需对外公开招租，但会优先考虑业主；对于已交租至2019年12月的业主，其还是坚持原诉讼请求，但实际操作中可以维持原状，即由这些业主继续使用。金鸣公司表示对金力公司收回租赁权没有异议。二、金鸣公司、金力公司均确认如下事实：1.目前涉案小区包括涉案车库均由金鸣公司提供物业服务，故金力公司收回涉案车位后，仍将由金鸣公司提供物业管理服务；2.金鸣公司已按原租赁合同约定的标准向金力公司支付租金至2019年11月；3.金鸣公司出租涉案车位是固定使用，即每个租户只能固定使用一个车位。为查明本案争议的17个人防车位的归属问题，本院向广州市规划和自然资源局发出协助调查函，该局于2019年11月21日向本院出具穗规划资源协查〔2019〕1238号《关于（2019）粤01民终13890号〈协助调查函〉的复函》，函复如下：白云区机场路陶然街2号地下室以2005登记58439号案登记在金力公司名下。2012、2014年间，金力公司办理该地下室59个车位的分割测绘。……车位面积未被计入公共分摊面积，小业主的房地产权证所载的公共分摊面积无包含上述车位面积。……因来函查询的5、6、10、34-36、41-43、46-49、56-59号车位（下称17个车位）与人防设施位置重叠，金力公司具结暂不申请分割登记。该项目竣工图显示地下室规划为平时汽车库。经比对上述测绘图，17个车位基本在临战时修筑的电控室、干厕、洗间、风机房范围内，目前暂无17个车位的查封、抵押信息，金力公司可申请办理单上车位的分割登记并领取不动产权证书。参照《广州市车库租售管理办法的通知》（穗建规字〔2019〕5号）第九条，在不动产登记簿及不动产权证书中注记“本车位位于人防工程范围内，按照国家规定，平时使用不得影响人民防空工程的防空效能，战时或紧急状态下由政府统一调配使用”。信息核查时间为2019年11月18日，最新信息以登记簿为准。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。鉴于各原审第三人没有提出上诉，故各到庭原审第三人对一审判决提出的异议均不属于本案审查范围，本院不作审查和处理。针对金鸣公司的上诉，二审争议焦点为涉案17个人防车位的权属问题。对此，根据广州市规划和自然资源局于2019年11月21日向本院出具的穗规划资源协查〔2019〕1238号《关于（2019）粤01民终13890号〈协助调查函〉的复函》内容显示，涉案17个车位面积未被计入公共分摊面积，小业主的房地产权证所载的公共分摊面积无包含上述车位面积目前暂无17个车位的查封、抵押信息，金力公司可申请办理单上车位的分割登记并领取不动产权证书，故金鸣公司以金力公司未办理涉案17个人防车位独立产权登记为由，认为一审法院关于该17个人防车位产权归属的认定有误，并上诉主张其不应返还该17个人防车位，缺乏理据，本院不予支持。至于金力公司收回车位后，海德花园小区业主对地下车库车位的使用等问题。根据相关法律规定，以及金力公司二审述称：其收回车位后，涉案车位将会对外公开招租，但会优先考虑业主；对于目前已交了车位租金的，可以继续使用，故此，该问题可由各业主自行与金力公司协商，金力公司依法应当优先满足业主的需要。金鸣公司在各一审第三人均未提出上诉的情况下，认为金力公司应按现状接收涉案车位，无需第三人腾空车位，并按现价继续出租给已租用车位的业主的上诉主张，缺乏充分理据，本院不予支持。对于其余各方当事人均未提出异议及上诉的一审认定及处理，本院不作审查并予以维持。综上所述，金鸣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市金鸣物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月三日书记员 张冰玲李逸丹