辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9109号上诉人（原审原告）：王哲军，男，1971年4月5日生，汉族，户籍地北京市海淀区，现住上海市徐汇区。被上诉人（原审被告）：大连中信海港投资有限公司，住所地辽宁省大连市中山区五五路32-1号1单元15层1、2号。统一社会信用代码912102005506012810。法定代表人：张智超，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪文娟，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊，辽宁法大律师事务所实习律师。上诉人王哲军因与被上诉人大连中信海港投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初6222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王哲军上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：上诉人基于被上诉人提供的样板间和在大连中信海港城地块上建造东北第一家集大型购物广场和公寓为一体的太古项目的宣传，与被上诉人签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋。合同约定交房时间为2015年9月30日。上诉人于2018年4月26日第一次到案涉房屋验房时发现，现房与签订合约前被告的样板间不同，根据记忆推算预计交付房屋的窗户尺寸比样板间少了26.9％。合同中的户型图没有标明尺寸，上诉人基于样板间的展示确定窗和墙的位置。根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，涉案合同的平面图需要与设计图纸一致，而设计图纸并非上诉人可以提供的证据。根据商品房买卖合同第八条及《商品房销售管理办法》第三十条的规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，被上诉人需要向上诉人提交涉案商品房的竣工验收报告。根据《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。被上诉人需要出示样板间或者样板间对照物的合同和实物照片。并且作为太古项目的合作方太古地产公司的公告中根本没有确定要建太古广场。一审中已查明，被上诉人承认有太古项目，但只签订了框架协议，后来没有缔结正式合约。太古项目是大连中信海港城的主打项目，投资额巨大，对于地产项目的重要性不言而喻。如果没有该项目，上诉人根本不会签订案涉商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。又根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十五条、第五十五条的规定，被上诉人没有依法履行合同，违反诚信原则，应承担赔偿责任。大连中信海港投资有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。一、上诉人未举证证明其声称的样板间窗户格局，也未举证证明被上诉人曾承诺过按照南向样板间的标准交付北向房屋，且商品房买卖合同中明确约定样板间不作为交付标准，故上诉人的诉讼请求没有合同和法律依据。二、被上诉人在一审期间提供的证据可以证明交付的房屋完全符合合同约定，其窗户格局完全符合合同所附的户型图，不存在上诉人所称的房屋交付与合同约定不符的情形，被上诉人不存在违约情况。三、合同中没有约定太古项目，上诉人主张太古项目对案涉房屋价格产生影响是其主观自行推算，没有证据证明。王哲军向一审法院起诉请求：1.退还原告2013年3月8日向被告支付的601,857元减去实际价值594,851.25元间的差额7005.75元；2.退还原告已偿还贷款总计474,354元；3.原告为办理房贷所支付的办理预告证和抵押产权代办费共1600元；4.原告的费用两万元。一审法院认定事实：2013年8月8日，原告王哲军与被告大连中信海港投资有限公司签订了编号为GF-2000-0171，No.12070242的商品房买卖合同，原告购买了位于大连市中山区房屋，建筑面积为54.25平方米，每平方米20,310.7元，购房款总金额1,101,857元。约定交房时间为2015年9月30日。因原告自身的原因，2018年4月26日原告第一次到所购房屋处验房。原告认为购房时被告承诺的和实际的窗户比例不一致，相差26.9%而拒绝接收。原告未提供窗户比例相差26.9%的证据。原告要求被告赔偿差额7005.75元的根据是由原告自行推算无相关证据。原告未提供所主张2万元损失的证据。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应遵照执行。原告没有证据证明案涉房屋的窗户比例与合同约定存在差异。双方合同中并未约定太古项目，没有充分证据证明太古项目对双方房屋价格产生影响。原告要求被告赔偿差额7005.75元仅是其个人推测，没有证据证明其合理性，不予支持。原告要求被告退还已偿还贷款、代办费无合同及法律依据，不予支持。关于原告要求被告承担2万元损失的主张，因无据证实，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：驳回原告王哲军的诉讼请求。案件受理费12,140元，由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。现上诉人主张房屋的实际价值小于双方签订的《商品房买卖合同》约定的价格，其应提举充分的证据予以证明。关于上诉人称实际交付的房屋窗户面积较样板间窗户面积小26.9%一节，双方均认可上诉人购买房屋系北向房屋，而样板间为南向房屋，两者房屋朝向不一致。现样板间现状已不存在，上诉人并未提举初步的证据举证证明样板间窗户的具体面积，故无法与案涉房屋的窗户面积相比较，上诉人亦自认窗户面积小26.9%系其自行推算得出，故并无相关事实依据。且《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十条第2款约定，买受人已知晓出卖人设置的样板间仅为该房屋装修风格的参考，不作为交付标准。第十六条第1款约定，对于《商品房买卖合同》的订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在《商品房买卖合同》及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，买卖双方的权利、义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺的依据均以主合同及本协议的约定为准。而《商品房买卖合同》的附图即为案涉房屋的平面图，上诉人在签订该合同时即已知晓包含窗户在内的案涉房屋的相关状况，上诉人并未举证证明案涉房屋的窗户面积与该附图不一致，故应以附图所列为准。关于上诉人所称太古项目对房价的影响一节，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十六条第1款约定，凡在《商品房买卖合同》及本协议签订之前或之后，出卖人通过口头、书面、实物及其他方式所表达或提供与本项目有关的信息都不作为确定出卖人与买受人权利、义务、责任及出卖人有关本项目的一切承诺的依据，不对买受人签订合同及房屋价格的确定产生重大影响。上诉人未举证证明其在签署上述协议时对该条款提出异议。太古项目建成与否存在多种原因，上诉人并未举证证明系因被上诉人的原因导致未建成。且双方在《商品房买卖合同》中并未约定太古项目，上诉人亦未举证证明太古项目对案涉房屋的房价是否产生影响以及影响力的大小。另，因上诉人提出的要求返还的房屋差价的具体数额、计算方式系其自行计算，并无合同依据及法律依据，故本院对此不予支持。综上所述，王哲军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,140元，由上诉人王哲军负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 王迎春审判员 刘 畅二〇一九年十二月三日书记员 王 亮