陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕06民终2141号 上诉人（原审被告）：延安秦基工贸有限公司，住所地：延安市宝塔区中心街丽融大厦25楼。法定代表人：张凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：高海雄，男，1981年12月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：张东亚，陕西嘉岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：张建南，男，1985年4月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：张爱飞，男，1955年3月20日出生，汉族。上诉人延安秦基工贸有限公司因与被上诉人张建南合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初4917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人延安秦基工贸有限公司委托诉讼代理人高海雄、张东亚，被上诉人张建南委托诉讼代理人张爱飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人延安秦基工贸有限公司上诉请求：1、依法撤销原判，并改判驳回被上诉人一审时的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定事实基本属实，但适用法律不当。原判适用合同法第77条之规定，认定上诉人单方变更合同不符合法律规定。实际上，被上诉人所在的延安丽融大厦业主管理委员会与上诉人签订的《商铺委托经营管理合同书》第三条，除对第一年度返租款标准给予明确约定外，并未对合同其它年度返租款具体金额给予约定。故不存在合同变更的问题。上诉人下调被上诉人返租款标准，完全迫于经济形势。2013年以来，受经济大环境影响，国内各地实体店销售额大幅度下滑。包括丽融在内的中心街周边商场，如帝豪、港汇出现了大面积空铺的现象。作为与丽融商场经营模式一致的帝豪大厦，其经营公司自2014年起长期拖欠业主返款，直至最终亏本严重，无奈2016年7月1日退出经营，关门大吉。上诉人正是基于丽融商场的长远发展，考虑到广大业主的长远利益，在经过调查走访，与商户充分沟通后，决定给商户降低租金标准，让利于商户，从而留住商户，最终挽救整个丽融商场和广大业主。上诉人从商场、业主、公司三者的长远共同利益出发，向街道办、业主委员会说明情况征求意见，并向所有业主发送短信息及在商场张贴公告，请求全体业主与公司共同难关，其行为正是维护广大业主长远利益的表现。上诉人降低房屋租金也是市场调节的结果，并不是上诉人单方的主观违约行为。况且上诉人给商户的租金降幅高于给业主的返款降幅。如果不顺应市场形势，死扛不降租金，最终会导致商户纷纷撤离，商铺大量闲置，业主将拿不到分文的返款，最终受害的还是广大业上。二、2016年6月起至2017年11月20日丽融商场重新装修开业，因丽融大厦没有大修基金，上诉人自行出资200多万元更换丽融大厦的六部电梯，自行出资500多万元用于商场内外、顶部、地板、门头、中央空调、电路、消防等设施设备重装改造。2018年为了适应现代商业所具有的收银模式，公司出资近100万元对收银系统也进行了升级改造。三年来，上诉人实际上一直处于亏损状态。上诉人维持现有的返租标准已经举步维艰。故上诉人不同意被上诉人的诉讼请求。我们的上诉请求只有一点就是一审判决适用法律适用不当。被上诉人张建南答辩称，1、宝塔区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百五十三条之规定的判决，事实清楚，上诉人并无任何事实、依据，举证宝塔区的判决有违法律条款。故判决完全合法正确。2、《商铺委托经营管理合同》第五条明确约定第二年至第十五年的返款额为：“第二年起至第五年，比第一年对商户租金提高部分按40%归甲方所有，60%归乙方所有，第六至第十年，比第一年对商户租金提高部分按各50%归双方所有，第十一年至十五年，比第一年对商户租金提高按60%归甲方在，40%归乙方所有，以上条款充分说明第一年的返款额为最低基础额，以后各年份只涨不降，并确定提高部分的分配比例。故上诉人的上诉理由与合同条款完全不符。3、《商铺委托经营管理合同》第八条：设施设备的维修和维护及公用部位的管理明确约定：在合同期限内，丽融大厦现有的公共设施、设备的维修维护由乙方负责，乙方自主安放、配置设施设备。丽融业主委员会同意将丽融大厦内外公共面积、楼面所有广告位置由乙方全权负责对外出租、经营和管理，所得收益用于上述设施设备的维护维修，不足部分由乙方承担，长余部分归乙方。甲方理解并予以认可。被上诉人张建南向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行与原告于2010年4月15日签订的《丽融大厦经营管理委托合同》；2、依法判令被告支付拖欠原告第一次降租33个月的房租费48412.32元；3、依法判令被告支付拖欠原告第二次6个月所降的房租费8304元；4、依法判令被告2017年11月24日到期应支付原告一个季度的季前返变季后返的房租费11874.72元；5、依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：1、2010年4月15日，延安丽融大厦业主管理委员会与被告签订了《丽融大厦经营管理委托合同》，该合同对原告所有的丽融大厦393号商铺(27.68㎡)委托被告经营管理，期限为15年。2、截止2016年8月24日前，双方实际按照以三个月为一个付款期、在季首24日前返租金每季度为11874.72元（27.68平方米×143元/月×3个月）履行。3、从2016年8月24日开始，被告未经原告同意，将每平米租金降至90元，将每个付款期的租金从11874.72元降至7473.6元（27.68平方米×90元/月×3个月），每个付款期少付租金4401.12元，截止2018年11月23日，少付原告房租费39610.08元(4401.12元/期×9期)。4、从2019年2月24日开始，被告又未经原告同意，将每平米租金降至40元，将每个付款期的租金从11874.72元降至3321.6元（27.68平方米×40元/月×3个月），每个付款期少付租金8553.12元，截止2019年5月23日，少付原告房租费17106.24元(8553.12元/期×2期)。5、2017年11月24日，被告未经原告同意，将一个季度的季前返房租费11874.72元调整为季后返，故该季度未返款。6、依据合同约定，截止2019年5月23日，被告共少付原告房租费56716.32元，拖欠原告2017年11月24日季前返变季后返房租费11874.72元。一审法院认为：本案争议的焦点为：1、双方是否应当继续履行《丽融大厦经营管理委托合同》；2、被告两次降租、将季前返款调整为季后返款是否征得原告同意，其是否应当支付原告两次降租少付的房租费56716.32元、季前返租变为季后返租的2017年11月24日的到期房租费11874.72元。针对第一个争议的焦点，经查，2010年4月15日，延安丽融大厦业主管理委员会与被告签订了《丽融大厦经营管理委托合同》，原告以其所有的商铺与被告形成事实上的委托经营管理合同关系，该合同属双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应当继续履行。针对第二个争议的焦点，经查，2016年8月24日、2019年2月24日开始，被告在未经原告同意的前提下，以经济形势所迫、市场调节为由，单方将支付租金的金额和付款时间进行变更。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，被告未与原告协商一致并征得原告同意，单方将合同的主要条款即支付租金和付款时间进行变更，不符合法律规定，被告应当按照合同约定的金额和期限向原告支付当期租金，故对于按照合同约定的被告少支付给原告的两次降租少付的房租费56716.32元、季前返租变为季后返租的2017年11月24日的到期房租费11874.72元，共计68591.04元支付给原告。同时，从2019年8月24日起，被告应当按照合同约定的支付租金的金额和付款时间继续履行合同至合同期限届满。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告延安秦基工贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张建南少支付的租金68591.04元；二、从2019年8月24日起，原、被告双方继续履行2010年4月15日延安丽融大厦业主管理委员会与被告签订的《丽融大厦经营管理委托合同》。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1615元，原告已预交，减半收取计807.5元，实际由被告延安秦基工贸有限公司负担，于案件款兑现时一并支付给原告张建南。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审判决认定的基本事实属实。上述事实，有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一、二审开庭质证、认证，具有证明效力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第七十七条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，上诉人上诉提出，合同除对第一年度返租款标准明确约定外，并未对其它年度返租款具体数额作出约定，其降低房租是经济形势所迫以及市场调节的结果，并非其主观违约。经本院审查，《丽融大厦经营管理委托合同书》第三条明确约定，“第一年每月/平方米的金额分别为：一楼256元、二楼225元、三楼143元、四楼90元。第二年至第五年租金，在第一年对外租金额上增收部分，按40%归业主所有，60%归乙方，第六至第十年，在第五年对外租金额上增收部分，按50%归业主所有，50%归乙方，第十一年至第十五年，在第十年对外租金额上增收部分，按60%归业主，40%归乙方”。根据该约定，上诉人、被上诉人对第一年的租金数额作出了明确约定，第二年至第五年的租金系在第一年租金基础上加上增收部分的比例，第六年至第五十年的租金系在第五年租金基础上加上增收部分的比例，第十一年至第十五年的租金系在第十年租金基础上加上增收部分的比例，即第一年之后的每一年租金即使均无增收，上诉人亦应按照第一年约定的租金标准“一楼256元、二楼225元、三楼143元、四楼90元”予以支付。本案中，上诉人未按照合同约定的标准及期限向被上诉人支付相应的租金，其行为构成违约。关于上诉人认为其已向业主发送了短信、张贴了公告，客观上维护了业主长远利益的主张。经本院审查，上诉人在短信及公告中下调租金的行为系对《丽融大厦经营管理委托合同书》内容的实质性变更，其并未提供证据证明该行为取得了被上诉人的同意，故上诉人变更合同内容的行为对被上诉人不产生法律效力。上诉人的上诉理由不能成立，一审判决适用法律并无不当。综上所述，上诉人延安秦基工贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1515元，由上诉人延安秦基工贸有限公司负担。本判决为终审判决。   审  判  长    贺      洁审  判  员    贾  玉  玉审  判  员    武      烨 二〇一九年十二月二日 法官助理   刘    媛书 记 员  周  俞  呈    1