浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4605号 原告（反诉被告）杭州大家物业经营管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区机场路三里新城兰苑****。 法定代表人李锡国，该公司董事长。 委托代理人陈水霞，浙江五前律师事务所律师。 被告（反诉原告）杭州瑞发食品有限公司，住所地浙江省，住所地浙江省杭州市江干区董家桥路** 法定代表人蔡春姣。 委托代理人尹先宏，浙江航向律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州大家物业经营管理有限公司（以下简称大家公司）诉被告（反诉原告）杭州瑞发食品有限公司（以下简称瑞发公司）租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）大家公司于2019年5月9日向本院起诉，反诉原告（被告）瑞发公司于2019年8月27日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，于2019年8月27日、2019年11月19日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）大家公司基于双方签订的《租赁合同（续）》而起诉，认为租赁期限已届满且不再续租，瑞发公司拒不搬离案涉房屋。诉讼请求：1、判令瑞发公司支付合同期满后2019年1月1日至2019年6月10日期间占用房屋的租金32435.80元；2、判令瑞发公司支付合同期满后2019年1月1日至2019年6月10日期间物业管理费577.60元；3、判令瑞发公司支付逾期搬离房屋违约金64871.60元；4、本案诉讼费用由瑞发公司承担。 被告（反诉原告）瑞发公司辩称：1、大家公司为专业物管企业，其提供的租赁合同均为格式合同，排除了承租人合法权利的条款，应属无效。2、大家公司在合同期满前要求无条件收回租赁物，未告知续租条件，单方要求收回租赁物，侵害了瑞发公司的优先承租权。瑞发公司在合同期满后未搬离租赁房屋是行使正当抗辩权的行为。因大家公司强行要求搬离租赁房屋，瑞发公司不得以于2019年6月初搬离了案涉房屋。3、大家公司违约在先，导致瑞发公司2017年重新装修投入20万元均损失，并因另行寻找租赁场所而产生费用，应当与大家公司主张费用相抵。 反诉原告（被告）瑞发公司基于双方签订的《租赁合同（续）》而提起反诉，认为大家公司违反合同中关于“优先续租权”的约定，擅自收回房屋另行出租他人，侵害瑞发公司权益并造成损失。反诉请求：1、判令大家公司赔偿装修损失8万元，搬迁、另寻租赁物、租金上涨等损失3万元；2、反诉费用由大家公司承担。 反诉被告（原告）大家公司辩称：双方合同期限已届满，不存在大家公司违约的情况，大家公司无需承担瑞发公司反诉的各项损失，瑞发公司的主张无事实及法律依据。 本案经审理查明的事实如下： 书面协议：大家公司作为出租方与瑞发公司作为承租方曾签订《租赁合同（续）》一份。 租赁标的：杭州市江干区三里新城兰苑董家桥路258#（建筑面积98.46平方米）。 出租权取得：2018年1月1日，三里新城兰苑小区业主委员会作出《授权书》，授权大家公司对兰苑小区经营用房进行经营与管理，并对外出租，授权期2018年1月1日至2020年12月31日。 租赁期限：2018年1月1日至2018年12月31日。 租赁用途：承租人作为冻品店使用。 租金标准：月租金6081.70元。 租金支付方式：每半年支付一次，第一次在签订协议时支付，第二次在2018年6月25日前支付。 物业保证金：3000元，租赁期满后如该物业完好无损，全额退还。 费用承担：水电费、物管费由承租方承担。 逾期责任：租赁期满，承租人应如期归还该物业，如承租人逾期不归还的，每逾期一天应向出租人支付日租金双倍的违约金。 优先续租权：如出租方与小区业主委员会的物业管理服务合同终止，则本合同自动终止，承租方的损失自行承担；如出租方与小区业主委员会的物业管理服务合同续签，承租方有优先续签本物业租赁合同。 期满不续租告知：租赁期满，承租人不再续租该物业，应提前一个月书面告知出租人，否则视为违约，承租人应按月租金双倍向出租人支付违约金。 装修：合同期满，出租方需收回该物业，则承租方的装修由承租方自行承担，如因装修改变结构，则由承租方恢复原样。 其他约定：如小区业主委员会或有关部门对该物业出租提出异议则协商解决；协商不成服从业主委员会的决定，承租方的损失自行承担。 补充协议：双方曾签订《补充协议》一份，约定该物业物业管理费为每月108.3元，付款时间和方式由承租方按租金支付时间与租金一起支付。 实际起租时间：双方陈述，双方就该物业实际于2009年11月建立租赁关系，多次续签租赁合同。 不续租通知：大家公司陈述于2018年11月30日书面通知被告期满不再续租；瑞发公司陈述于期满前几天收到通知。 不续租原因：2018年10月8日，三里新城兰苑小区业主委员会向大家公司发送《联系函》一份，表示：经小区业主大会讨论决定，现要求贵司于2018年12月31日前收回小区经营性商铺（董家桥路254号、256号、258号、260号），终止续租，收回后由小区全体业主进行决定使用或作其他用途。 房屋现状：瑞发公司于2019年6月初搬离案涉租赁房屋。双方陈述，案涉房屋目前在装修状态，具体用途不明，大家公司否认由其对外出租。 损失情况：瑞发公司陈述案涉房屋装修花费8万元，搬迁、租金上涨损失等3万元。 以上事实有大家公司提交的《租赁合同（续）》、《补充协议》、《授权书》、《联系函》，瑞发公司提供的照片、证人冯某的证言，及双方当事人的陈述为证。双方当事人提供的其他证据因真实性或与案件的关联性难以确定，故不予确认。 本院认为，大家公司与瑞发公司签订的《租赁合同（续）》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。瑞发公司在租赁合同到期后理应按期腾空归还租赁房屋。 对于瑞发公司认为有关合同约定属格式条款、系限制其合法权利一节，本院认为，关于租期的约定是双方当事人自主协商的结果，特别是双方存在多年续签关系，瑞发公司对合同约定租期为一年是明知和接受的，不能据此认为排除承租人合法权利而无效。 对于瑞发公司认为大家公司侵犯其优先续租权一节，本院认为，大家公司对外出租案涉房屋的权利来源于小区业委会的授权，小区业委会当然也有权收回案涉房屋的出租权。现大家公司提供的证据显示案涉房屋已由小区业委会收回，大家公司不具备再次对外出租案涉房屋的权利，其当然无法续租给瑞发公司。因此，瑞发公司要求行使优先承租权缺乏客观基础。况且双方合同还约定了物业租赁需服从业主委员会决定的有关内容，故大家公司不存在侵犯瑞发公司优先承租权的行为。 租赁合同届满后瑞发公司未能按期归还租赁房屋，应当向出租人大家公司支付房屋占有使用费。占有使用费的标准可按双方原租赁合同约定的租金标准计算。对于计算时间的问题，根据双方合同约定，承租方不续租的应当提前一个月书面告知，否则需支付相当于两个月租金金额的违约金，但合同对出租方不再续租的提前告知义务未作约定。从双方合同权利义务应当对等的原则出发，作为出租方的大家公司亦应提前一个月书面告知承租人不再续租的情况，以便承租人及时寻租。但本案中，大家公司在2018年10月8日收到小区业委会《联系函》即已知晓无法续租案涉租赁合同的事宜，但其怠于提前书面通知承租人，大家公司提交的2018年11月30日“冯某”签收的不再续租通知，被证人冯某否认，且大家公司不能证明冯某有权代表承租人签收此类通知；大家公司提供的照片等证据，不能反映具体告知承租人不再续租的时间，故本院认为大家公司未能履行提前告知的义务，可以酌情减免瑞发公司的占有使用费。根据本案综合情况，本院认为瑞发公司还应向大家公司支付3个月的房屋占有使用费，计算为18245.10元。 对于大家公司主张的违约金一项，本院认为，大家公司系主张瑞发公司逾期交还房屋的违约金，但其同时主张了瑞发公司承担合同期满后的房屋占有使用费，两者均是针对瑞发公司逾期交还租赁标的的行为，故在大家公司未提供证据证明其实际损失显著高于房屋占有使用费的情况下，本院不再支持大家公司关于违约金的诉讼请求。 对于大家公司主张的物业管理费一项，瑞发公司对占有使用案涉房屋期间产生的物业管理费理应予承担，同上关于房屋占有使用费计算时间的论述，本院确认瑞发公司应支付三个月的物业管理费，计324.90元。 又因大家公司确认已收取瑞发公司物业保证金3000元，并同意在本案中予以扣除，本院将瑞发公司已缴纳的保证金先扣除物业管理费324.90元，余款扣除应付房屋占有使用费，故确认瑞发公司还应向大家公司支付房屋占有使用费15570元。 对于瑞发公司反诉主张的装修损失及搬家、寻租损失问题，因双方约定租赁期限届满，瑞发公司交还案涉房屋为合同期满后的应有之义，亦是承租人的义务，其因合同期满另行寻租产生的费用以及装修残值损失当属其正常产生的成本，要求大家公司承担缺乏法律依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杭州瑞发食品有限公司支付原告（反诉被告）杭州大家物业经营管理有限公司房屋占有使用费人民币15570元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告（反诉被告）杭州大家物业经营管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（被告）杭州瑞发食品有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费人民币825元，由原告杭州大家物业经营管理有限公司承担人民币636元，被告杭州瑞发食品有限公司承担人民币189元；按规定减半收取的反诉案件受理费人民币1250元，由反诉原告杭州瑞发食品有限公司承担。杭州瑞发食品有限公司承担的款项应于本判决生效后七日内付至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  张妍妍 人民陪审员  陈杭静 人民陪审员  周一敏 二〇一九年十二月十二日 代书 记员  肖忆敏