黑龙江省东宁市人民法院民 事 裁 定 书（2019）黑1024民初439号原告：张志义，男，1962年5月10日出生，汉族，无职业，住所地绥芬河市。委托诉讼代理人：吕文芳，黑龙江张艳律师事务所律师。被告：王宗文，男，1961年5月5日出生，汉族，无职业，住所地东宁市绥阳镇。委托诉讼代理人：潘恩东，黑龙江正义律师事务所律师。被告：东宁市二段林场，住所地东宁市绥阳镇。法定代表人：胡洪伟，系该林场负责人。委托诉讼代理人：赵红玉，黑龙江正义律师所律师。原告张志义与被告王宗文、东宁市二段林场确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年5月21日、12月11日公开开庭进行了审理。第一、二次开庭，原告张志义及其委托诉讼代理人吕文芳、被告王宗文及其委托诉讼代理人潘恩东、被告东宁市二段林场委托诉讼代理人赵红玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张志义向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与第一被告签订的《私人房屋买卖合同》无效；2.要求二被告向原告返还购房款300000元；3。要求二被告赔偿原告装修、附属设施等损失257717元及鉴定费用10000元；4.案件受理费由二被告承担。事实和理由：2016年5月18日，原、被告签订《私人房屋买卖合同》，原告购买被告王宗文建设的位于东宁林业局二段林场西侧大地南建筑面积216平方米房屋。该房屋没有房照，由被告东宁市二段林场出具了证明，原告才与被告王宗文签订了合同。2019年2月15日，东宁国土资源局向原告下达了《责令停止违法行为通知书》、《接受调查通知书》。案涉房屋为违建房屋，故双方签订的合同为无效。故原告诉至法院。张志义为支持其主张，举证如下：1.《私人房屋买卖合同》、收据各1份（与原件核对一致）。证明：2016年5月18日原告与第一被告签订《私人房屋买卖合同》，购买第一被告私自建设的坐落在黑龙江省东宁市林业局二段林场西侧大地南，建筑面积216平方米的砖铁结构的平房,平房东侧38米内牛棚一个,平房西侧38米内猪舍3栋,平房前20米外70米X70米鱼池一个,房屋后7米的45年使用权同时转让给原告。原告向被告支付了全部购房款。实际购买时牛棚和猪舍并不存在。2.东宁县二段林场出具的《证明》1份（与原件核对一致）。证明：2010年6月6日东宁县二段林场为第一被告出具《证明》，证明被告拥有证据一中相关财产的产权及土地使用权且使用时间为50年。3.东宁市二段林场出具的《证明》1份（与原件核对一致）。证明：2016年5月10日东宁市二段林场出具的《证明》，经林场同意被告将房屋出售给原告。4.东宁市国土资源局出具的《责令停止违法行为通知书》1份、《接受调查通知书》1份（复印件），证明：由于该房屋是违章建筑，即将面临行政处罚。虽然截止庭审东宁市国土资源局并没有下达《行政处罚决定书》，但该房屋是占地建房的情况已经被确定。5.申请法院调取的国土资源局对于原告作出责令停止违法通知的档案1份（12页）。证明：该份证据在国土资源局已经确认案渉地块为二段林场所有的前提下且根据笔录国土资源局已经查看了原告与王宗文的私人房屋买卖合同及二段林场的证明的情况下，仍然对原告下发了责令停止违法行为通知书，确认双方交易的标的为违建房屋，该组证据可以证实，案渉房屋为违建房屋双方所签订的买卖合同应属无效合同。6.资产评估报告书一份及鉴定费票据一份，证明问题：原告基于双方签订的私人房屋买卖合同对案渉房屋进行装修、添附、四周辅助设施的建造，评估价值为257717元及鉴定费是10000元。王宗文为支持其主张，举证如下：1.县林业局文件1份。证明：鼓励林场职工发展多种经营，为林业产业建设奠定基础，给予优惠政策，同意职工在林场区域内发展多种经营。东宁市二段林场为支持其主张，举证如下：1.二段林场经营范围图（复印件），证明：该房屋坐落的在二段林场经营范围内，在52林班5/13。本院为查明事实调取证据如下：1.向东宁市自然资源局函询，东宁市林业和草原局的复函1份。证明：案涉土地所有权及使用权均为东宁市二段林场，2019年2月东宁市自然资源局对原告下达了《责令停止违法行为通知书》、《接受调查通知书》，确认该房屋为违法建筑，违法用地面积为3209平方米，违法地类为村庄、沼泽，违法用地范围内土地规划用途为自然与文化遗产保护区，不符合土地利用总体规划。本院认为，原告提交的证据1-7，被告王宗文提交的证据1，本院调取的证据1，各方对其真实性均无异议，本院均予以确认。被告东宁市二段林场提交的证据1与本院调取的证据1相符合，且各方对其形式要件无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2016年，原告向被告王宗文购买位于东宁市二段林场场部西大地的平房。2016年5月10日，原告与被告王宗文共同找被告东宁市二段林场，被告东宁市二段林场出具了证明。该证明主要载明，“二段林场职工王宗文有平房一座，位于林场场部西大地，面积216平方米。经林场同意，王宗文将此房屋卖给张志义，房屋归买方所有。”2016年5月18日，原告（乙方）与被告王宗文（甲方）签订了《私人房屋买卖合同》。该合同主要载明，“甲方合法拥有的，坐落于黑龙江省东宁市林业局二段林场西侧大地南盖有的面积216平方米砖铁结构的平房卖给乙方，并将与所出卖房屋及平房东侧38米内牛棚一个，平房西侧38米内猪舍3栋，平房前20米外70米×70米鱼池一个，房屋后7米的45年使用权同时转让给乙方。上述房地产总值300000元，其中一部分购房款230000元是绥芬河市动迁办出具的动迁购房票据。余款7万元乙方以现金方式支付。”2016年6月10日，原告向被告王宗文交付了300000元购房款。原告购买上述房屋后，对该房屋进行了装修、添置了附属设施及栽种果树等。2019年2月15日，原东宁市国土资源局向原告下达了《责令停止违法行为通知书》、《接受调查通知书》，要求原告于2019年2月28日前携带相关材料到绥阳国土分局接受调查。2019年8月16日，牡丹江华夏自从评估事务所出具了牡华资评鉴字[2019]第3号资产评估报告。该报告主要载明，“案涉房屋216平方米的装修及添附、构筑物及其他辅助设施现值为257717元。”2019年11月25日，东宁市林业和草原局向本院复函。该复函主要载明，“2004年起，王忠文等几名职工在林场西侧大地南面摆地栽木耳。2010年，王宗文计划在此地发展养殖地，林场同意王宗文发展多种经营项目，王宗文就再西侧大地南面盖平房216平方米，发展养殖产业。2016年5月，林场同意将上述房屋卖给张志义。2019年2月，东宁市自然资源对此地块进行了现场勘测及现场踏查，并对张志义下达了《责令停止违法行为通知书》、《接受调查通知书》确认此房屋为违法建筑，违法用地面积为3209平方米，违法地类为村庄、沼泽，违法用地范围内土地规划用途为自然与文化遗产保护区，不符合土地利用总体规划。”另查明，2004年9月20日，东宁县林业局制定了《东宁县林业鼓励职工发展多种经营的优惠政策》。2010年6月6日，东宁县二段林场向王忠文出具证明。该证明主要载明，“我场职工王忠文响应林业局鼓励职工发展第三产业的号召，经二段林场领导班子研究决定，同意职工王忠文在林场西侧大地南面盖有平房一座（厂30米、宽7.2米）216平方米，平房东侧长38米内盖牛棚一个，平房西侧长38米内向南盖猪舍3栋，平房前面20米外挖鱼池一个70米×70米，房屋后用地7米，房屋及其他用地面积时间为50年。”本院认为，本案案由系确认合同效力纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项规定，“起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。理由如下：1.本案案由虽系确认合同效力纠纷。实质系原告与被告签订的《私人房屋买卖合同》中，买卖标的物是否属于违法建筑，且违法建造人所占土地是否属于违法占用土地。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国森林法》等相关规定，是否违法占用土地，并在其土地建造房屋是否属于违法建筑的认定与处理主体系自然资源局，而非人民法院。2.本案引发的纠纷的原由系东宁市国土资源局向原告下达了《责令停止违法行为通知书》、《接受调查通知书》，从该两份通知书下达时间来看均为2019年2月15日，《接受调查通知书》中明确载明“要求张志义于2019年2月28日前携带相关材料到绥阳国土分局接受调查”。表明东宁市国土资源局未对案涉房屋是否违法占地作出进一步处理。3.原告与被告王宗文签订的《私人房屋买卖合同》前，原告与被告王宗文在签订前均知道案涉房屋无法办理房屋过户手续。且被告已经将案涉房屋交付给了被告，房屋买卖双方在合同已经履行完毕的情形下，在有关部门对案涉房屋及占地是否违法作出认定与处理期间，人民法院不宜对合同的效力作出认定。综上，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百二十四条第一款第（三）项、第（六）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：裁定驳回原告张志义的起诉。案件受理费5800元，原告张志义已交纳5800元，予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判长  单巨良审判员  孙 义审判员  蔡晓东二〇一九年十二月十六日书记员  张 丹