湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初2508号原告：武汉市青山区园林绿化服务队，住所地武汉市青山区冶金大道**。法定代表人：王书峰，该服务队负责人。委托诉讼代理人：夏爱华，湖北立丰律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：彭宇豪，湖北立丰律师事务所实习律师（一般代理）。被告：武汉开创冶金环境净化设备有限公司，，住所地武汉市青山区滨港路原楠姆六队花园）。法定代表人：胡勇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘天兵，国浩律师（武汉）事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：白泉，国浩律师（武汉）事务所律师（特别授权代理）。原告武汉市青山区园林绿化服务队(以下简称“园林绿化队”)与被告武汉开创冶金环境净化设备有限公司（以下简称“开创冶金公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告园林绿化队的委托诉讼代理人夏爱华、彭宇豪，被告开创冶金公司的法定代表人胡勇及其委托诉讼代理人刘天兵、白泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告园林绿化队向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2004年11月3日所签订的《租赁合同》及补充协议(即《工作联系函》)；2、被告立即腾退租赁土地及附属房屋；3、被告向原告支付房屋租金133,466.66元（以61,600元/年为标准，自2017年4月1日起计算至实际腾退之日止，暂计算至2019年5月31日）及逾期利息13,912.05元（以133,466.66元为基数，按照人民银行同期贷款基准利率自2017年4月1日起至实际支付之日止，暂计算至2019年5月31日）；后原告将该诉请变更为：判令被告向原告支付从2019年6月1日起至实际腾退之日止的租金及房屋占用费，计算标准同上；4、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年11月3日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将滨港路（原楠姆六队花园）面积约为4000平方米（约6亩）的土地出租给被告用于经营管理需要。合同约定，租赁期限为30年，租金采用递增方式计算，其中2014年2024年期间租金为39,600元/年，若被告欠缴租金超过半年则原告有权收回土地及附属房屋并终止合同。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁土地，履行了全部合同义务。2008年1月1日，因被告经营需要，双方一致同意在原有基础上增加一亩租赁土地面积，并将2014年至2024年期间租金调整至61,600元/年。被告在履行合同的过程中不按时交纳租金，且经原告多次催要，被告仍拖欠2017年4月1日至今的房屋租金。被告的行为已构成根本违约，故原告诉至本院，请求判如所请。被告开创冶金公司辩称：一、被告未向原告支付2017年4月1日至2017年9月30日的半个年度租金及其后两个年度的租金并非因为被告不愿或无力支付，而是因为双方至今未就2017年4月1日后的新租金标准达成一致。(一)被告于2017年2月27日向原告支付了29,600元租金，原告于次日出具收据，收据载明:2016年9月30日之前的租金全部付清。原告于2018年12月28日向被告送达《工作联系函》，并告知被告只需将租金交付至2017年3月31日，其后的租金将按双方商定的新标准支付。被告于签收《工作联系函》的当日，即向原告支付了86,900元租金，原告于当日出具收据，收据载明交来2015年10月1日至2017年3月31日租金，至此，被告已向原告付清2017年3月31日前的全部租金。(二)被告与原告双方尚未就2017年4月1日后的新租金标准达成一致。原告在向被告送达《工作联系函》后，又向被告送达了其单方起草的新租赁合同的初稿。因为双方对该合同中关于出租土地及房屋面积、租赁期限、租金价格等的约定未达成合意，所以至今未签订新租赁合同，但是双方仍然在对新租赁合同进行磋商。因新租金标准尚未商定，且原告也一直未催要2017年3月31日以后的租金，才导致被告拖欠后续租金。(三)被告收到诉状后，已依照诉讼请求，于2019年7月23日通过银行转账的方式向原告支付了2017年4月1日至2019年5月31日止的房屋租金133,466.66元以及逾期利息13,912.05元。二、原告至今未向被告支付承租人在涉案承租土地上自建房屋及附属设施的近300万元的征收补偿款。2017年7月16日，原告出具授权委托书。授权书载明开创冶金公司的征收范围。得到授权后，被告的负责人在认真核对《武汉市青山区房屋征收管理办公室非住宅房屋征收补偿明细一览表》后，在该表上签字。次日，被告租赁场地内的房屋及附属物被拆除。依据该表，政府应向原告支付征收补偿4,178,380.80元，原告应将其中的2,980,399元征收补偿款支付给被告。但原告至今未向被告支付该征收补偿款。三、双方在《租赁合同》中约定:土地租赁期为30年，自2004年10月1日起，至2034年9月30日止。该合同签订后，基于对原告的信赖，被告在租赁土地上投入巨资自建房屋，购买设施设备，开办企业。现《租赁合同》履行期限尚不足15年，尚差十五年零两个月才届满，在此情形下，强行解除《租赁合同》将致使被告蒙受巨大的经济损失，对被告显失公平。综上，被告在收到诉状前未支付2017年4月1日后的租金虽是事实，但却事出有因，被告的行为并未违背诚实信用原则，未构成根本违约，未致使原告的合同目的不能实现；且如果在双方约定的租期尚差15年才届满的情形下强行解除《租赁合同》将致使被告蒙受巨大的经济损失，对被告显失公平，请求依法驳回原告关于“解除《租赁合同》及其补充协议”的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即双方均作为证据提交的《租赁合同》、《工作联系函》、被告开创冶金公司提交的《收据》（凭证号码：1107540）、《中国工商银行网上银行电子回单》（电子回单号码：0026-3392-0446-1100、0026-4579-7349-1100、0026-4579-7422-1100）、《房屋场地租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告开创冶金公司提交的《授权委托书》、《青山区国有土地上非住宅房屋征收货币补偿协议书》、《武汉市青山区房屋征收管理办公室非住宅房屋征收补偿明细一览表》与本案无关联性，本院不予确认。录音资料能够证明双方协商的经过，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年11月3日，原告园林绿化队与被告开创冶金公司签订一份《租赁合同》，约定：“第一条、园林绿化队（甲方）将滨港路（原楠姆六队花园）的一块土地租赁给开创冶金公司（乙方）使用，面积约为4,000平方米（约6亩）。北以青山区城管局清扫队院墙为界，东以土地证实际土地边界为界。第二条、土地租赁期限为30年。自2004年10月1日起至2034年9月30日止。土地租金为6,000元/年?亩，租金按每10年为一期进行递增。2004年10月1日至2014年9月30日的土地租金为36,000元/年。2014年10月1日至2024年9月30日的土地租金在上一期基础上递增10%，租金为39,600元/年…甲方按年度收取土地租金，乙方应在每年度的第一个月内向甲方支付当年的土地租金。甲方按年度收取土地租金，乙方应在每年度的第一个月内向甲方支付当年的土地租金。逾期则乙方每天按当年租金向甲方交付滞纳金。乙方若超过半年不交纳土地租金，则应无条件退出该块土地，甲方有权收回该块土地及该块土地上的房屋，并终止此合同。第四条、合同双方当事人不得随意终止本合同。因国家建设需要征用该地块时，乙方应无条件退出该块土地。若国家对该块土地上的房屋按面积给予的赔偿金，在扣除甲方原有房屋面积应得的赔偿金后，剩下的赔偿金归乙方所有，国家给予该块土地的赔偿金全部归甲方所有。第六条、乙方在租赁该块土地期间所兴建的全部房屋（即不动产包括配电设施）在合同期满后归甲方所有，乙方不得人为造成不动产的损坏，可动产由乙方自行处理。合同租赁期内，除国家政策或不可抗力因素外，任何一方不得单方面终止本合同，否则违约方应向对方支付违约金3万元。合同还对其他权利义务进行了约定”。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁土地，被告在该土地上搭建厂房开办企业进行经营，并按约向原告交纳租金。在合同履行过程中因遇到政府征收租赁合同中的小部分房屋土地，原告向被告送达了其单方起草的新租赁合同草稿，该合同将场地租赁期限及租金标准均作出了调整。因双方对该合同中关于租赁期限、租金价格等的约定未达成合意，故未签订新租赁合同。2018年12月26日，原告向被告发出一份《工作联系函》，载明：“2004年11月3日，被告与原告签订《租赁合同》，合同约定被告于2004年11月租赁原告滨港路（原楠姆6队花园）场地，租赁场地面积4,000㎡，房屋面积600㎡，合同期限30年。2008年1月1日，被告因经营需要，租赁土地面积增加1亩，增加部分年租金2万元（2014年起年租金调整至2.2万元）。被告从2015年10月1日开始拖欠租金，经原告多次催收，被告一直未缴纳，故原告函告被告自收到函告起15日内支付拖欠租金，因被告的违约行为，原告有权按合同约定终止与被告的租赁关系。”从《工作联系函》可确定从2014年起租金调整为61,600元/年（39600元+22000元）。被告收到该工作联系函》后于2018年12月28日，向原告交纳2015年10月1日至2017年3月31日的租金86,900元，庭审中原、被告双方对2017年3月31日前的租金已付清的事实均确认一致。之后被告一直未交纳2017年4月1日以来的租金，原告认为截止起诉之日，被告拖欠租金已超过合同约定的半年时间，且涉案地块已被征用一亩多，根据合同约定，因国家建设需要征用该地块时，被告应无条件退出该地块。双方为此产生纠纷，故原告诉至本院，请求判如所请。本案在审理过程中，被告于2019年7月23日向原告支付了2017年4月1日至2019年5月31日的租金133,466.66元及逾期利息13,912.05元。本院认为，原、被告于2004年11月3日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，但约定的租赁期限30年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”故该租赁合同的租赁期限应至2024年11月3日届满，超过部分无效。《租赁合同》对于2004年11月3日至2024年11月3日期间约定的内容及《工作联系函》均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为：《租赁合同》及《工作联系函》是否应当解除。本案中，原、被告签订一份30年长期房屋租赁合同，约定：“被告租赁原告的场地，并在场地上搭建厂房开办工厂，被告向原告交纳租金，合同期满后被告在租赁该块土地期间所兴建的全部房屋（即不动产包括配电设施）归原告所有”。结合双方订立合同的目的、该条款内容，遵从民事法律关系所秉承的公平原则和诚信原则，双方对合同均具有对等的可期待利益，被告亦应对其未按期交纳租金的后果具有合理预见。从合同履行情况看，被告一直按时交纳租金直至2015年10月1日。之后因遇到政府征收租赁合同中的小部分房屋土地，双方重新磋商涨租金及签订新合同问题，在此过程中被告不能以双方未达成一致为由拒绝交纳租金，故被告未按期交纳租金存在违约情形，对此应当承担相应的违约责任。涉案合同约定的解除条件为“乙方若超过半年不交纳土地租金，则应无条件退出该块土地，甲方有权收回该块土地及该块土地上的房屋，并终止此合同”，现被告逾期交纳租金已超过半年以上，合同约定的解除条件成就，原告以此为由请求解除合同。从本案查明的事实看，被告从2015年10月1日后开始拖欠租金，原告于2018年12月26日才向被告发送《工作联系函》进行催要，这也印证双方就新合同进行磋商的事实，虽然双方未能就新合同达成一致意见，但在原告发出工作联系函后以及在本案诉讼过程中，被告补交了所欠付的全部租金，被告一直在积极履行合同，其违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，被告逾期半年交纳租金即解除合同，将有违诚实信用原则和公平原则，原告可依据合同约定要求被告承担相应的违约责任而不应解除合同。至于原告主张依据合同约定“因国家建设需要征用该地块时，被告应无条件退出该块土地”，现租赁合同中部分房屋土地已被征收，合同应当解除的意见，由于被征收仅是小部分房屋土地，不影响其余部分的使用功能，且被告仍是按照《工作联系函》确定的租金标准交纳租金，故原告要求解除合同及《工作联系函》、被告立即腾退租赁土地及附属房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告在诉讼过程中已按照61,600元/年的标准向被告交纳原告2017年4月1日至2019年5月31日的租金133,466.66元及以133,466.66元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2017年4月1日起至2019年5月31日的逾期利息13,912.05元。因租金系按年度收取，故对原告主张从2019年6月1日起，暂计算至本年度即2019年12月31日的租金30,800元（61,600元/2），及以30,800元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年12月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息请求，本院予以支持。综上，本院对原告要求被告支付30,800元租金及相应利息的诉请予以支持，对其余诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉开创冶金环境净化设备有限公司于本判决生效之日起10日内向原告武汉市青山区园林绿化服务队支付租金30,800元及利息（利息以30,800元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年12月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告武汉市青山区园林绿化服务队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取的案件受理费10,065元，由被告武汉开创冶金环境净化设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  黄 莹人民陪审员  任中桥人民陪审员  隋家霞二〇一九年十二月十八日书 记 员  潘 茁