黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8897号上诉人（原审被告）：黑龙江宇同物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路**。法定代表人：徐馨泽，职务总经理。上诉人（原审被告）：邹玉杰，女，1963年4月2日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。二上诉人共同委托诉讼代理人：麻志刚，黑龙江达升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑显君，男，1980年1月5日出生，汉族，龙江航空有限公司飞行员，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：沈丽萍，黑龙江法点律师事务所律师。原审被告：王毓斌，男，1954年2月21日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：孙剑波，黑龙江晟义律师事务所律师。上诉人黑龙江宇同物业管理有限公司（以下简称宇同物业）、邹玉杰因与被上诉人郑显君，原审被告王毓斌合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。宇同物业、邹玉杰上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：1.一审法院对《补充协议》的效力认定是错误的。宇同物业、邹玉杰与郑显君在2013年11月28日签订的《补充协议》中约定:“该份补充协议在2016年1月起实施”也就是说，该份补充协议是一份附期限的合同,根据《合同法》第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”因黑龙江省高级人民法院在2015年10月27日作出的(2015）黑高法执异字第1号执行裁定书发生于2016年1月之前，而此时宇同物业、邹玉杰与郑显君签订的《补充协议》还未生效。一审法院使用未生效的补充协议作为判决依据是错误的。2.一审法院适用《合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判令宇同物业、邹玉杰赔偿郑显君35万元房屋装修费是错误的。《合同法》第六十条规定的是当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中宇同物业、邹玉杰在租赁合同中作为王毓斌的被委托人，代王毓斌签订租赁合同的行为为代理行为。根据《民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”即代理人实施的民事法律行为所设立、变更、终止民事法律关系的一切结果都归属于被代理人。本案中宇同物业、邹玉杰基于委托代理关系与郑显君之间签订的附期限的补充协议在未生效前，就因租赁关系的终止而终止,宇同物业、邹玉杰与郑显君间并无其他具有法律效力的约定,那么宇同物业、邹玉杰就不存在违约行为，更不应当承担赔偿责任。3.根据合同法114条的规定，违约金过分高于损失的，可以适当调低违约金。郑显君残值损失一共才13.61万元，35万元显著高于该损失，依法应调整该数值为13.61万元。郑显君辩称，不同意宇同物业、邹玉杰的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回其上诉。郑显君与王毓斌签订租赁合同以及与宇同物业和邹玉杰签订的补充协议时，王毓斌及邹玉杰均知道郑显君租赁该房屋的用途适用于办理学校，租期是十年，并且在双方签订的租赁协议中明确写明，如出现违约退回当年租金，该约定是符合法律规定，并不违反法律规定。在一审时宇同物业、邹玉杰对违约责任并没有要求予以调整，同时该违约金的约定并没有过高，在签订合同的时候双方已经约定了装修费用是35万元，实际上该装修花费600平米的房屋，35万元是装修不下来的，经过双方协商，最后确定，如出现违约情形时，装修费定为35万元，该35万元的损失远远低于郑显君的实际损失，但是由于双方合同中有约定，郑显君只能按照合同约定主张权利并且在合同中明确写明如出现不租给郑显君的情况，王毓斌以及宇同物业和邹玉杰均应承担违约责任。王毓斌述称，宇同物业、邹玉杰未将王毓斌列为被上诉人，且其上诉请求未针对王毓斌，王毓斌对一审法院认定的相关其应承担的责任也不予认可，但鉴于个人经济能力原因未进行上诉，建议法院对本案进行全面审查。郑显君向一审法院起诉请求：1.王毓斌双倍赔偿郑显君房屋租金160,000元；2.宇同物业、邹玉杰连带赔偿郑显君装修费用合计350,000元。一审法院认定事实：2003年3月18日案外人黑龙江省宇同房地产开发有限公司因欠王毓斌工程款1580万元未付，双方签订《房屋租赁合同》约定，案外人名下的位于哈尔滨市南岗区××号××小区××路侧××、××层商服整体租给王毓斌，租期自2003年4月1日至2023年3月31日，租金冲抵尚欠工程款。2009年10月26日，宇同物业、邹玉杰、王毓斌签订《房屋租赁委托合同》，王毓斌将涉案房屋委托宇同物业及邹玉杰全权处理，所有房屋租赁事宜由宇同物业及邹玉杰沟通处理，对宇同物业及邹玉杰于租赁事宜所签署的文件王毓斌均认可接受。2013年11月28日郑显君与王毓斌签订《租房协议书》，约定王毓斌将涉案房屋二楼整层出租给郑显君，使用面积约600平方米，租期为2013年12月30日至2017年1月，年租金为11万元，包烧费5万元（包括物业、电梯费），承租期内王毓斌保证出租房屋无任何抵押、债务或其它纠纷，如中途终止合同要双倍赔偿郑显君余下的租金，郑显君中途退租王毓斌不退租金，同时约定如有变化退出年租金。同日，郑显君与宇同物业、邹玉杰签订《补充协议》，内容为：因宇同物业在2009年由邹玉杰接管，并且接管一切债权债务。因2003年-2013年期间延兴路51号一楼至五楼从没交过包烧费、物业费以及所产生的电费，为补偿以往陈欠包烧费、物业费、电费，经与王毓斌协商把五楼中的二楼租给郑显君使用；为此，郑显君与王毓斌签订出租合同期满后，在王毓斌与案外人宇同开发公司签订的租房协议终止前二楼由物业继续出租给郑显君，租金18万元每年，但在2013年-2023年间，如出现不租给郑显君的情况，则由王毓斌退还当年所收租金，并且由物业与买房者结清所有陈欠费用后，由宇同物业、邹玉杰本人把郑显君在整个二楼装修的费用补回（共计人民币35万元整），郑显君在收齐所有退回费用20日后撤出此二楼房间，此补充协议在2016年1月起实施。二份协议签订后，郑显君对租赁的涉案房屋的二层进行装修，并交纳了2014年度，2015年度的租金及包烧费。2015年9月，因案外人宇同开发公司有经济纠纷，案涉房屋被拍卖，郑显君迁出租赁房屋，郑显君诉至法院，要求宇同物业、邹玉杰、王毓斌赔偿损失。一审法院认为，郑显君与王毓斌签订的租房协议书系双方自愿的真实意思表示，双方已按约定履行。王毓斌未按约定保证郑显君正常使用案涉房屋已违反了双方的约定，其应承担违约责任，现郑显君依据双方的租房协议约定的如王毓斌中途终止合同要双倍赔偿郑显君余下的租金，…；如有变化退出年租金的约定，主张王毓斌返还年租金符合约定，于法有据，应予支持。因案涉房屋被拍卖，郑显君已于2015年9日迁出案涉房屋，对郑显君已交付该年度的包烧费王毓斌应予以返还。郑显君主张王毓斌、邹玉杰赔偿装修费35万元，一审法院认为，郑显君与宇同物业、邹玉杰签订的补充协议，虽没有王毓斌的签字，但关于违约责任的约定有效。因2009年10月26日王毓斌与宇同物业、邹玉杰签订的房屋租赁委托合同约定案涉房屋的租赁事宜委托宇同物业、邹玉杰全权处理，对租赁事宜所署的文件王毓斌均认可接受，因此，2013年11月28日郑显君与宇同物业、邹玉杰签订的补充协议王毓斌应予以认可，补充协议约定，2013年至2023年如出现不租给郑显君的情况，则王毓斌退还当年所收租金，并且由宇同物业与买房者结清所有陈欠费用后，由宇同物业邹玉杰本人把郑显君在整个二楼装修的费用补回，共计人民币35万元，郑显君在收齐所有退回费用20日后撤出此二楼房间。故郑显君主张不能正常使用房屋，因装修造成的损失，应由宇同物业、邹玉杰承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第六十条、第一百零七条的之规定，判决：一、王毓斌于本判决生效后十日内返还郑显君房屋租金及包烧费16万元；二、宇同物业、邹玉杰于本判决生效后十日内赔偿郑显君房屋装修费35万元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，郑显君与王毓斌签订的租房协议书及郑显君与宇同物业、邹玉杰签订的补充协议均系当事人真实意思表示，协议内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。在上述协议履行过程中，因案涉房屋出租人原因，导致协议不能全面履行。出租人即应依照合同约定承担违约责任。一审依照合同约定判令王毓斌返还郑显君支付的包烧费，判令宇同物业、邹玉杰于赔偿郑显君房屋装修费35万元并无不当。虽然郑显君与宇同物业、邹玉杰2013年11月28日签订的《补充协议》中约定:“该份补充协议在2016年1月起实施”，但该协议中明确了2013年至2023年出现不租给郑显君的情况，由王逾斌退还当年所收租金，由物业与买方者结清所有欠费后，由宇同物业、邹玉杰把郑显君装修费用补回共计35万元。故宇同物业、邹玉杰以该协议为附期限协议、协议尚未生效的理由不能成立。宇同物业、邹玉杰二审期间请求调低违约金标准亦不符合法律规定。综上所述，宇同物业、邹玉杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由黑龙江宇同物业管理有限公司、邹玉杰负担。本判决为终审判决。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯二〇一九年十二月十八日法官助理胡渤书记员周小倩