山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终9956号 上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：张希锋，山东荣盛富翔地产开发有限公司职工。 被上诉人（原审原告）：康敬霞，女，1957年4月10日出生，汉族，户籍地山东省临沂市兰山区，现住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：高学本，山东合清律师事务所律师。 上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人康敬霞商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初5283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，该案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。 康敬霞辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 康敬霞向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金共计95439元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年9月24日，康敬霞与荣盛公司签订了《商品房预售合同》，合同编号为YS322055,合同约定康敬霞购买荣盛公司开发建设的荣盛●香醍荣府商品房一套，包括56号楼3单元101号及-136号储藏室，房屋代码分别为1997325、1997320，房屋总价款为636260元。合同第八条约定交付时间为：出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付经验收合格的该商品房。第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：双方协商执行。 合同签订后，康敬霞按照约定履行了交纳房款之义务。2015年6月1日，荣盛公司与康敬霞办理了房屋交接手续。2018年11月28日，荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。 一审法院认为，康敬霞与荣盛公司签订的《商品房预售合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，予以确认。该案争议的主要焦点问题为：一、荣盛公司应否承担逾期办证违约责任及责任承担；二、该案是否超过诉讼时效；三、逾期办证违约责任起止时间。 关于争议点一：一审法院认为，从该案查明的事实看，荣盛公司未按合同约定的时间提供办理房屋所有权转移登记手续的必要证明文件，致使康敬霞未能在合同约定的时间取得房屋产权证，构成违约。荣盛公司提出逾期办证系涉案小区业主私搭乱建原因所致，荣盛公司未提交证据证明，且依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛公司的该项辩解无事实和法律依据，依法不予支持。双方在合同第十五约定，因荣盛公司原因，康敬霞不能在规定期限内取得房屋产权证的责任承担方式为：双方协商执行。一审法院认为，商品房买卖中，房屋出卖人协助房屋买受人办理产权证书系房屋出卖人的当然义务，故该案中关于违约责任承担方式的约定，系属约定不明，应视为未约定违约责任。对于双方未约定违约责任的，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，即该案违约金计算标准为按照年利率6%计算。 关于争议点二：根据双方在合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：双方协商执行。根据查明的事实看，荣盛公司在2015年6月1日将商品房交付康敬霞使用。故康敬霞主张逾期办理房屋产权证的起始时间为2016年6月2日。因当事人未约定违约责任，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故该案违约金应按日为单位累计计算违约金，以日为单位累计计算违约金数额的，系继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。康敬霞于2019年10月10日向一审法院提起诉讼，故康敬霞主张2016年10月11日之后的逾期办证违约金的诉讼请求，未超过诉讼时效。 关于争议点三：从该案查明的事实看，2018年11月28日荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。康敬霞自2018年11月28日起即具备办理房屋产权证的条件。故该案逾期办证违约责任起止时间为2016年10月11日至2018年11月28日共计779天。综上，荣盛公司应承担的违约金数额为81476.14元（636260元×6%÷365天×779天），康敬霞的部分诉讼请求一审法院予以支持。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告康敬霞支付违约金81476.14元；三、驳回原告康敬霞的其他诉讼请求。案件受理费2185元，减半收取1092.5元，由原告康敬霞负担157.27元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担935.23元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对荣盛公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的方式为“协商执行”，上诉人荣盛公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，认定荣盛公司应自合同约定的办理权属登记备案日起至取得大产权不动产登记证书日止，按照已付购房款总额年利率6%向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人荣盛公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2185元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇一九年十二月十六日 书记员  李 敏