内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2713号   上诉人（原审被告）：包头万合房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区包头市高新区幸福南路**，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：滕建兄，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：郭顺川，男，系该公司员工。   被上诉人（原审原告）：边冬梅，女，1971年12月15日出生，现在内蒙古自治区包头市昆都仑区。   上诉人包头万合房地产开发有限公司因与被上诉人边冬梅委托合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人包头万合房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭顺川、被上诉人边冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人包头万合房地产开发有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人未能按合同约定返租非上诉人原因所致，属情势变更。《商铺委托经营管理合同》签订后包头市商铺出租市场出现整体萧条情况，上诉人商铺大多无法出租，实际出租的利润仅1千多，而非合同约定的5千多，且上诉人还需负担管理费物业费等费用，故一直出于亏损状态无法返租，如果按照原合同给业主返租，上诉人要每年填补800多万元租金。这是上诉人无法预见和防止的情势变更，不是上诉人主观想降低租金，是包头经济形势恶劣造成的。请求二审法院从扶持民营企业的角度考虑，可以维持按照房款14%支付租金，但是要免去利息。   被上诉人边冬梅辩称，被上诉人和上诉人的合同如果有效，上诉人应该按照合同约定履行义务。被上诉人不清楚上诉人无法把房屋出租出去的原因，双方签订的合同第三条明确约定，经营风险由上诉人承担，并自负经营盈亏，经济形势的大气候是经营的风险，上诉人不能因此将风险置于被上诉人。从2018年12月起，被上诉人要求返租，但是上诉人一直不给，是在故意拖延时间。后上诉人出具补充协议想要被上诉人签，协议约定要把租金从房屋价款的14%降至10%，并约定办理不了房本没有开发商的责任，上诉人的法定代表人进行退铺行动，以上均说明上诉人无诚信。   被上诉人边冬梅向一审法院起诉请求：一、判决被告立即给付欠原告的商铺返祖租金9001.5元（年租金6001元×2间÷4个季度×3个季度）；二、判决被告给原告支付逾期给付租金的利息。1.第1季度每日的逾期利息为以3000.5元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年1月10日起到付清之日止；2.第2季度每日的逾期利息为以3000.5元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年4月10日起到付清之日止；3.第3季度每日的逾期利息为以3000.5元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年7月10日起到付清之日止。三、诉讼费及其他相关费用由被告承担。   一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2016年8月12日原、被告签订两份《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于高新区幸福南路46号万合学府小区IS-A347和IS-A348两个商铺，面积均为4.24平方米，价格均为42861元，总计85722元。每份合同附件同时约定，原告采用分期付款方式支付商品房全部价款，2015年12月10日交清首期付款21431元，剩余房款21431元于2016年6月10日前付清。合同签订后，原告于2015年12月10日向被告缴纳购房款42862元；2016年6月12日交购房款42860元，以上总计85722元，原告已将房款全部付清。   2015年12月10日，原、被告签订两份《商铺委托经营管理合同》，约定原告将其购买的以上两个商铺委托被告经营管理，委托期限自2015年12月31至2023年12月31日止。返租租金自2015年12月31日起计算。收益金及支付方式、时间为“1.收益金金额：首次委托经营期限为8年，甲方（原告）同意委托经营的前3年乙方（被告）无需向甲方（原告）支付任何收益金，从第4年开始支付收益金，具体金额为：委托经营的第4年至第6年，年收益金金额为甲方（原告）购买该商铺所签订《商品房买卖合同》所约定总房款的14%即6001元整，（大写：陆仟零壹元整）；委托经营的第7年至第8年，年收益金金额为甲方（原告）购买该商铺所签订《商品房买卖合同》所约定总房款的18%即7715元整（大写：柒仟柒佰壹拾伍元整）。2.从第4年开始，乙方（被告）按季度支付，在每季首月的10日前，以银行转账的方式，足额向甲方（原告）支付该季度租金。3.本合同期限内，经营风险由乙方（被告）承担，并自行负责经营盈亏”。现因被告未能按期履行返租金的合同义务，原告向一审法院提起诉讼，要求被告立即给付欠原告的商铺返租租金9001.5元（年租金6001元×2间÷4个季度×3个季度）。二、请求法院判决被告给原告支付逾期给付租金的利息。1.第1季度每日的逾期利息为以3000.5元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年1月10日起到付清之日止；2.第2季度每日的逾期利息为以3000.5元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年4月10日起到付清之日止；3.第3季度每日的逾期利息为以3000.5元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年7月10日起到付清之日止。   关于违约责任，《商铺委托经营管理合同》第六条约定，“1.在本合同约定期限内，甲方（原告）不得提前解除本合同。如甲方（原告）提前解除或撤销本合同，或因甲方（原告）原因致使本合同无法正常履行的，视为甲方（原告）违约，甲方（原告）应返还乙方（被告）所有已支付的租赁回报，同时，甲方（原告）应排除其他障碍，继续履行本合同。产生的一切费用及后果由甲方（原告）自行承担。2.乙方（被告）逾期向甲方（原告）支付收益金的，甲方（原告）有权要求乙方（被告）按本合同履行。若乙方（被告）在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期应支付收益金金额的中国人民银行同期活期存款基准利率计算后支付给甲方（原告）但本合同另有约定的除外。”   以上事实，有原告提供的证据：1.《包头市商品房买卖合同》复印件两份；2.购房款收据复印件两份；3.《商铺委托经营管理合同》复印件两份及原、被告双方当庭陈述经庭审质证认证在案予以佐证，一审法院予以确认。   一审法院认为，原、被告双方签订的《商铺委托经营管理合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。现原告已支付全部购房款，并将其购买的商铺委托给被告经营管理，被告未依约履行支付租金的义务，其已构成违约。故对原告要求被告返还租金及逾期支付租金利息的诉讼请求一审法院予以支持。租金的计算时间为2019年1月1日至2019年9月30日，计算方式为年租金6001元×2间÷12个月×9个月＝9001.5元。逾期支付租金的利息计算方式为1.2019年1月1日至2019年3月31日的租金利息，以应付租金3000.5元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年1月16日起计算至付清之日止；2.2019年4月1日至2019年6月30日的租金利息，以应付租金3000.5元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年4月16日起计算至付清之日止；3.2019年7月1日至2019年9月30日的租金利息，以应付租金3000.5元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年7月16日起计算至付清之日止。对被告辩称，原告租金的起算时间应从最后一笔购房款交清之日后的三年计算的抗辩理由，因合同明确约定返租租金自2015年12月31日起计算，其后三年的租金无需支付，从第四年开始返租金，即从2019年1月1日起计算租金，且原、被告在《包头市商品房买卖合同》中亦约定了房款分期支付，故对被告的该抗辩理由一审法院不予采纳。关于被告辩称，受市场因素的影响，商铺经营状况不佳，请求降低返租费免除利息的请求，因合同约定经营风险由被告承担，并自行负责经营盈亏，且被告所述亦属于正常商业风险，故对被告该辩称，一审法院不予采纳。综上所述，被告未依约履行合同义务，应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失的违约责任。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条之规定，判决：一、被告包头万合房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十五日内支付原告边冬梅租金9001.5元；二、被告包头万合房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十五日内支付原告边冬梅逾期支付租金的利息：1.2019年1月1日至2019年3月31日的租金利息，以应付租金3000.5元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年1月16日起计算至付清之日止；2.2019年4月1日至2019年6月30日的租金利息，以应付租金3000.5元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年4月16日起计算至付清之日止；3.2019年7月1日至2019年9月30日的租金利息，以应付租金3000.5元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年7月16日起计算至付清之日止。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告包头万合房地产开发有限公司负担。   二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人上诉认为合同不能履行的原因是包头商铺出租市场的整体萧条、经济形势恶劣导致无法依据双方签订的《商铺委托经营管理合同》约定按期向被上诉人支付租金，主张适用情势变更，但是未提供相应证据证明。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更应当是当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，本案市场环境变化导致的经济利益亏损是上诉人在订立合同时能够或者应当预见的，且并未导致合同基础或预期目的根本动摇，不属于情势变更，而是上诉人应承担的商业风险，按照双方《商铺委托经营管理合同》约定，应由合同乙方即上诉人自行负责经营盈亏。现上诉人未按合同约定向被上诉人按期支付租金，已构成违约。双方合同约定的利息计算标准也并不违反法律规定，应当执行。   综上所述，上诉人包头万合房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人包头万合房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 赵晓丽   审判员 杜 军   审判员 马文基     二〇一九年十二月二十日   书记员 段鹧庭   附本判决引用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。