宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终3126号上诉人（原审被告）：永某，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：沈某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王某，该公司法务。被上诉人（原审原告）：张某，住宁夏回族自治区银川市。上诉人永某（以下简称永泰公司）因与被上诉人张某商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初14319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。永泰公司上诉请求，1.撤销兴庆区人民法院（2018）宁0104民初14319号民事判决，发回重审或改判上诉人仅向被上诉人承担逾期交付违约金；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中被上诉人购买上诉人开发的涉案房屋，应交首付款为173579元，被上诉人仅出资53579元，剩余首付12万元由案外人北京博安物业服务有限公司银川分公司提供借款向上诉人直接支付，同时，三方就借款签订保证合同，上诉人作为保证人对上述借款承担一般保证责任。保证合同明确约定被上诉人作为债务人同意，如未全部清偿上述借款外，上诉人作为保证人有权拒绝履行与被上诉人签订其他合同项下的合同义务。基于被上诉人失信行为，上诉人依保证合同约定，延缓办理房屋产权证合理、合法。一审认定保证合同显失公平适用法律错误。二、本案中，被上诉人并未针对保证合同撤销或变更的诉请，法院不得对不属于被上诉人诉讼请求的事项进行审理和判决，但原审法院对保证合同是否显失公平作出认定，违反民事诉讼法之基本原则。三、原审中，被上诉人变更诉讼请求的程序违法，应当发回重审。综上，请求支持上诉人的上诉请求。张某答辩称，一、双方签订的保证合同，上诉人至今没有交付被上诉人；二、关于借款及违约金被上诉人均已付清，上诉人拒开发票致使被上诉人无法办理房屋产权登记，至于保证合同中约定如被上诉人不履行借款义务，上诉人有权拒绝履行合同的一切义务，有失公平。张某向一审法院起诉请求：1.判令被告永泰房地产集团(银川)有限公司向原告方开具购房全款发票，并赔付因拒绝开具全款发票，造成原告方自2016年3月6日至2018年11月25日期间房屋不能正常使用及交易的损失41330元(自2016年3月6日至2018年11月25日合计994天，每日按照购房实际总金额415798元的万分之一计算)；2.被告永泰房地产集团(银川)有限公司偿还给原告购房延期交房违约金5583.3165元(2015年11月01日至2016年3月15日共计135天,每日按合同约定购房款的413579元的万分之一计算)，并退还原告多收取的物业及采暖费共计699.289元(2016年2月1日至2016年3月15日共计44天，物业费：237.4944元，采暖费461.7946元)；3.本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实，2014年11月22日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定，原告购买被告开发的银川永泰城××楼房屋（建筑面积89.48平方米），总价413579元，被告应于2014年11月22日前支付首付款173579元，余款240000元申请贷款支付，逾期支付购房款的按照补充协议第三条约定执行；被告应于2015年10月30日前向原告交付涉案房屋，逾期交付房屋的按照补充协议第四条第7款约定执行；因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，按照补充协议第八条第7款执行。因原告的原因未能在约定期限内完成房屋所有权转移的，被告不承担责任。《补充协议》约定：因被告自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付给原告，则原告给予被告90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，被告无须向原告承担违约责任。宽展期届满，被告还未向原告交付房屋的，自宽展期届满的次日被告按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行；被告应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，原告不退房，被告在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。2016年3月6日，被告向原告交付了房屋。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2014年11月22日原告向北京博安物业服务有限公司银川分公司借款120000元，用于支付涉案房屋购房款，被告作为保证人对上述借款承担一般保证责任，并约定在原告向北京博安物业服务有限公司银川分公司承担的债务全部清偿前，被告有权在与原告签订的其他合同项下，拒绝履行被告应承担的一切合同义务。上述借款原告于2019年1月18日偿还完毕。一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》真实、合法、有效，双方应当严格遵守合同约定，履行合同义务。原告要求被告向其开具交纳购房款的发票，因开具发票属法定纳税义务，不属于平等主体之间的民事法律关系，原告可向税务机关申请解决，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故法院不予支持；原告关于被告未开具发票导致其产生损失，诉讼中原告明确该损失为补充协议第八条第七项约定的逾期办证违约责任，根据合同约定，房屋交付后720日内被告应当协助原告办理涉案房屋不动产权利登记，逾期按日向原告支付已付购房款总额万分之一的违约金，被告于2016年3月6日向原告交付了房屋，故被告应当在2018年2月24日前协助原告办理涉案房屋不动产权利登记，被告逾期协助办理，应当按照已付415798元购房款向原告支付自2018年2月25日至2018年11月25日期间的违约金共计11351.29元（415798元×0.1‰×273天）；原告关于被告应当向其支付逾期交付房屋违约金5583.32元，根据合同约定，被告应当于2015年10月30日前将涉案房屋交付给原告，逾期则原告给予被告90日的宽展期，宽展期届满仍未交付的，被告应当自宽展期届满次日按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，被告于2016年3月6日向原告交付房屋，存在违约行为，被告应当按照已付购房款0.1‰向原告按日支付自2016年1月29日至2016年3月6日期间的逾期交付房屋违约金1538.45元（415798元×0.1‰×37天）；原告要求被告退还多收物业费及采暖费，因原告并未向被告支付上述费用，故对该请求不予支持。被告关于保证合同中约定，原告未向债权人还清借款的，被告有权拒不履行《银川市商品房买卖合同》中被告所付义务的辩解，因被告未举证证实其因保证行为承担了保证责任，且原告已将所有购房款向被告付清，交付房屋及办理不动产权利登记系被告履行《银川市商品房买卖合同》的主要义务，被告在借款保证合同中限制原告《银川市商品房买卖合同》主要权利，显失公平，故一审法院对该辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告永某于本判决生效之日起七日内向原告张某支付逾期交付房屋违约金1538.45元及逾期办理不动产权利登记违约金11351.29元；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果被告永某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费990元，由原告张某负担490元，被告永某负担500元。本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交证据；二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，由上诉人作为一般保证人，被上诉人作为债务人、案外人北京博安物业服务有限公司银川分公司作为债权人，于2014年11月22日签订的《保证合同》所涉款项120000元，被上诉人按照合同约定分别于2015年、2016年各还款4万元，剩余4万元被上诉人未按约归还。一审审理中，被上诉人已付清了所有款项。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，本案争议的焦点为上诉人应否承担因其拒开发票等行为导致逾期办证所造成的被上诉人的损失。上诉人以其与被上诉人及案外人间借款12000元用于缴纳涉案房屋首付款所签订的《保证合同》约定为由，拒绝为被上诉人开具补交剩余房款2219元的发票并出具办理产权证的手续。保证合同中约定被上诉人向案外人承担的债务全部清偿前，上诉人有权在与被上诉人签订的其他合同项下，拒绝履行上诉人应承担的一切合同义务。而本案中，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，被上诉人已向上诉人支付了全部房款，被上诉人向案外人所借的款项，被上诉人亦已按约定在2015年、2016年正常归还，虽被上诉人对最后一期还款未按约履行，但也未因此行为导致上诉人承担相应责任，上诉人以其与被上诉人在保证合同中的约定拒绝履行其与被上诉人签订的商品房买卖合同约定的义务，因上诉人与被上诉人在保证合同的约定系格式条款，对被上诉人显失公平，一审法院对此抗辩不予采信处理并无不当。本案中被上诉人主张因上诉人拒开发票等行为造成被上诉人逾期办证损失，一审法院按违约金支持并无不当，且审理程序合法。综上，上诉人永泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费500元，由上诉人永某负担。本判决为终审判决。审判长  陈勇军审判员  胡春燕审判员  刘 磊二〇一九年九月二十九日书记员  赵雨薇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。