湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0821民初2264号 原告：张妮青，女，1978年9月4日出生，土家族，居民，住张家界市慈利县。 委托诉讼代理人：李军，广东为峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭杞盛，广东为峰律师事务所实习律师。 被告：张家界雅境置业有限公司，住所地：慈利县零阳镇零阳东路。 法定代表人：张国庆，执行董事。 委托诉讼代理人：毛致群，湖南湘商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛焯，湖南湘商律师事务所律师。 原告张妮青与被告张家界雅境置业有限公司（以下简称雅境置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告双方的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张妮青向本院提出诉讼请求：1、判令被告给原告支付逾期未办妥初始登记的违约金（以350000元为基数，自2016年8月2日起至实际办妥登记之日止按日万分之一计算）；2、被告给原告退还已交的办证费用5000元。事实和理由：2012年9月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以350000元的价格购买被告位于慈利县，合同约定被告应在2013年10月30日前交房。被告应在商品房交付使用后360日内，完成该栋商品房的初始登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限办理上述登记，出卖人自约定期限第二日起至实际办妥登记之日止按日向买受人支付万分之一的违约金。原告于2013年11月1日收房，被告应在2014年10月26日前完成初始登记，但直至2018年10月9日被告才完成。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告逾期完成初始登记，应按照合同约定承担违约责任。合同约定办理分户证时间过长，且被告借机多收业主费用，原告所交有关剩余费用，被告应予以退还。为维护原告的合法权利，特诉至法院。 被告雅境置业公司辩称：一、未能按期办理商品房的初始登记，不是被告的责任，而是政府管理部门办证效率较低及机构改革等多方面原因造成的。二、原告购买房屋采用按揭贷款方式付款，应在办理不动产证登记的同时办理房屋抵押登记。原告在未清偿银行按揭贷款的情况下，限于银行的规定，不动产权证无法交由原告自行办理。三、原、被告签订的《商品房买卖合同》由县政府房管部门统一提供，如果存在违约，请求调减违约金。四、原告实际收房的日期为2013年11月21日，并不是2013年11月1日。原告所购房屋处的A028栋已于2018年10月9日完成初始登记。即使被告违约，逾期办证的起止时间应当按上述日期推算，并扣除已超过诉讼时效的部分。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原、被告围绕诉讼主张提交了证据，本院组织原、被告进行了举证、质证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原、被告均提交了《商品房买卖合同》，原告拟证明合同约定办证的时间及逾期办证的违约责任；被告拟证明合同约定因被告的责任未在约定期限办证，被告才承担违约责任。原、被告双方对《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均无异议，对相对方的证明目的有异议。本院认为，原、被告对该证真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以采信。合同约定本案涉诉房屋的交房时间为2013年10月30日，被告于2013年11月21日将原告所购房屋交付给原告使用，合同约定出卖人应在交房后360日内完成该幢商品房的初始登记。被告2018年10月9日才办理初始登记，已构成违约，应承担违约责任。2、原告提交了销售不动产统一发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、税收完税证明、湘（2018）慈不动产权第0003287不动产权证，拟证明原告已交清房款及相关税费并办理不动产权证。被告对该证无异议，本院予以采信。3、原告提交了维一物业山水一鸣收费台账A028，拟证明被告2013年11月1日将原告购买的房屋交付给原告。被告对该证有异议，质证称，原告收房时间为2013年11月21日。诉讼中，原、被告双方经核对原告收房时间为2013年11月21日，这是双方对法律事实的自认，不违背法律规定，本院予以确认。4、被告提交了湘（2018）慈不动产权第0002554号（A028栋不动产权证），拟证明被告于2018年10月9日已完成了原告购买房屋所在栋楼的初始登记，具备了原告办理不动产权证的条件。原告对该证无异议，本院予以采信。5、被告提交了慈利县房地产项目销售统计表，拟证明近几年慈利县商品房价格一直在上涨，原告所购房屋已明显增值，就算被告存在违约情形，原告也未遭受任何实际损失。原告对该证的真实性没有异议，对该证的关联性与被告的证明目的有异议，称房屋的增值与本案没有因果联系，没有及时办证所造成的损失是客观存在的。本院认为，该证据与本案没有法律上的因果联系，本院不予采信。6、被告提交的其交纳的办证费用票据及按揭贷款银行的情况说明，拟证明原告购买的房屋是采用按揭贷款的方式付款的，在未办理房屋抵押担保前，是由被告统一提供的阶段性保证担保，未还清按揭贷款前必须统一委托被告（开发商）办理不动产证，以确保在办理不动产证的同时办理好房屋抵押登记；被告为办理不动产证支出的相关费用应由原告承担。原告对该组证据的真实性无异议，但对关联性和被告的证明目的有异议，称办理不动产权证是业主自己的权利，银行的贷款合同并不影响业主自己去办证，业主办好产权证后可以交银行；被告所交票据中的相关费用应由开发商自己承担的，要业主承担没有法律依据。本院认为，原告对该组证据的真实性没有异议，本院予以采信。合同约定：被告逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理，按揭贷款银行的情况说明与原、被告双方的合同约定相悖，在该合同没有确认无效的情况下，双方应按合同约定各自履行自己的相应义务。被告提交的办证费用票据没有标明应由哪栋业主分担及如何分担，本院不能确认系本案原告应承担的办证费用，对该组证据的证明目的，本院不予采信。 根据原、被告的陈述和本院采信的证据，本院查明如下案件事实： 2012年9月18日，原告张妮青（买受人）与被告雅境置业公司签订编号为20129021161号《商品房买卖合同》，约定由原告出资350000元，购买由被告开发的位于慈利县原楚霸水泥厂的“山水一鸣”项目中的A028栋1单元6层161号房屋；合同第十条约定“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准......”。第十七条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起680日内，买卖双方应向慈利县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后680日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：......2.出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金......”。原告于2014年12月8日付清全部房款350000元。2013年11月21日，被告将原告所购买的商品房交付原告。2018年1月22日，原告交纳房屋维修金6018元、契税5000元，2018年10月9日，被告为原告所在的A028号楼在不动产登记中心办理了初始登记。2018年11月23日，原告购买的房屋在慈利县不动产登记中心办理了不动产权证[湘（2018）慈不动产权第0003287]。上述有关交房、初始登记逾期起算日、办理初始登记时间及原告向法院主张权利等事实，双方均无异议，在庭前予以确认（详见雅境逾期办证纠纷一览表）。 本院认为，原告张妮青与被告雅境置业公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按合同的约定，行使自己的权利，履行自己的义务。合同签订后，原告张妮青依约给被告雅境置业公司支付了全部购房款及其他应缴费用，被告雅境置业公司除依约履行交房外，亦应依合同约定为原告所在楼盘（A028栋）办理初始登记。2013年11月21日，被告将原告所购买的商品房交付原告，经过360天，被告应于2014年11月16日为原告所在楼盘（A028栋）完成初始登记的办理，而被告迟至2018年10月9日才完成初始登记的办理，被告共逾期1788天，已构成违约，应承担违约责任。依合同约定，在不解除合同的情况下，被告应以原告的购房款350000元为基数，自2014年11月16日至2018年10月9日办妥初始登记证止按日万分之一支付违约金。本院认为，违约金的数额（赔偿损失额）应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，诉讼中，原告始终未举证明确其因迟延办理房屋产权证书给其造成的损失数额，被告认为双方约定的日万分之一的违约金标准高于原告的损失，请求调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合原告已付购房款总额及预期利益、雅境置业公司逾期情形、本地实际商品房产权登记审批程序等，酌情将违约金标准调整为日万分之零点五。关于初始登记逾期的起算日问题，原、被告双方经核实确定为2016年8月2日，这是双方当事人对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以确认。被告自2016年8月2日初始登记逾期至2018年10月9日实际办妥登记，逾期798天的违约金为13965元（350000元×798×0.05‰），故对原告要求被告给其支付逾期未办妥初始登记的违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。原告要求被告给其退还已交的办证费用5000元，但未向本院提交相关证据，应依法承担举证不能的法律后果，故对原告要求被告给其退还已交办证费用的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，逾期办证系政府管理部门办证效率较低及机构改革等多方面的原因造成的，责任不在被告，但未向本院提交相关证据予以证实，对被告的上述辩称理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张家界雅境置业有限公司于本判决生效后5日内给原告张妮青支付逾期办证违约金13965元； 二、驳回原告张妮青的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费624.12元，减半收取312.06元，原告张妮青负担179.86元，被告张家界雅境置业有限公司负担132.2元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审判员  向春云 二〇一九年十二月五日 书记员  朱 艳