江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9293号上诉人（原审被告）：浦香根。委托诉讼代理人：浦陈超。被上诉人（原审被告）：陆招元。原审第三人：昆山市临丰房产开发有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇环庆路**，统一社会信用代码91320583732504570G。法定代表人：张金陵，该公司总经理。原审第三人：昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，住所，住所地江苏省昆山市萧林路**社会信用代码913205837395830994.法定代表人：金建伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师，代理上述两原审第三人。委托诉讼代理人：王雪，江苏嘉昆律师事务所律师，代理上述两原审第三人。上诉人浦香根因与被上诉人陆招元、原审第三人昆山市临丰房产开发有限公司（以下简称临丰房产公司）、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称同创拆迁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初9671号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。浦香根上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，案件受理费由陆招元承担。事实和理由：一、根据购房协议约定，陆招元需先交付定金15万元，在陆招元一审提供的证据材料中，并未提供相应的付款凭证，在双方还有其他交易往来的情况下，不能仅凭出具的收条即认为浦香根履行了相应的房屋付款义务。二、涉案房屋于2014年12月已通知可以交房，2016年浦陈超交钱拿房，装修后居住至今。陆招元于2018年才前去法院起诉，距离合同签订已经相隔九年之久，陆招元怠于行使自己的权利，已超过诉讼时效。三、购房协议被告有关李春签订购房协议无效，李春把原协议转让给陆招元，由李春转到陆招元名下的内容可以表明，浦香根与陆招元不仅仅只是单纯的房屋买卖关系。一审法院没有查明该事实，在没有15万元付款凭证的情况下即认为陆招元是真实购房人并履行了付款义务是错误的。四、案外人陆元是陆招元兄弟，其出具的情况说明与本案有利害关系，不应予以采纳。五、浦香根并不是涉案房屋的所有权人。老宅房产证所有权人是浦香根的父母，老宅拆迁后所得的拆迁安置房仍应属于浦香根父母所有。浦香根属于无权处分，涉案房屋至今仍未取得房产证，一审法院根据动迁协议书即判决过户至浦香根名下是不符合法律的。六、涉案房屋在2-16年时由浦香根儿子浦陈超交钱拿房，花费十余万元装修后与浦香根母亲以及浦陈超妻儿居住至今，浦香根母亲作为老宅所有权人，拆迁后的权利承继人，其合法权利应受到保护。陆招元辩称：浦香根原来在外面借了钱，后来人家问他拿，他还不出来，人家就要去他老家把他老宅三间平房用四万元抵走，后来浦香根的爸爸以及浦香根最小的弟弟和浦香根三个人去其昆山开的旅馆和其商量拿钱给他还，到时候拆迁的时候卖一套给我。当时说的是小户，12万元。后来浦香根在外面没钱了，他又找其要钱，说换一套大户15万元卖给其。当时都是小条子，两万、三万，后来浦香根确认了，就把小条子写成一张总的15万元的收条。当时小户换了大户，其去村里问了，村里拆迁可以先拿小户，大户还在建，所以其就等。16年左右通知拿房，其和其老婆去浦香根家，给浦香根老妈看了合同。其说其要拿房，把钥匙给其。当时浦香根爸爸对其说已经给其一套了。其说小户没有拿到，换了大户，大户没拿。后来村里通知其去拿大户，其和其老婆就去把门破开，自己进去装潢。浦香根爸妈家人知道了，赶到房子里发生争吵，其就打了110,110过来处理，建议房子暂时不要装修，要么等浦香根出来处理，要么去法院起诉。其就停工了，房子也锁了。后来浦香根家人自己进去了，把其材料用掉了，其就提起了涉案诉讼。临丰公司、同创公司述称：同一审意见。陆招元向一审法院起诉请求：一、判令临丰房产公司和同创拆迁公司协助浦香根完成房屋产证登记，使昆山市玉山镇仁心苑20号楼202房屋产证登记在浦香根名下；二、判令浦香根履行购房协议向陆招元交付房屋并完成过户；三、判令浦香根承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2009年9月15日，浦香根（甲方）与陆招元（乙方）签订《购房协议》一份，该协议约定：现有昆山市玉山镇群星村第十组村民浦香根现有平房住宅房三间。现按政府规划需动迁，甲方目前经济周转有所困难，通过全家协商决定将动迁后二套商品房的其中一套按120平方米（大户）汽车库为准出售乙方，价格定为壹拾柒万元（毛坯房），如果商品房平方上有所上下，按商品房原价计算。通过双方协商具体以下五条，双方必须严格遵照执行。一、乙方现在必须先交定金壹拾伍万元（￥150000元），甲方出具收条。二、甲方在房产公司通知甲方可以交房时，必须按时把其中出售给乙方的钥匙交给乙方，不得以任何理由延误时间。三、乙方也必须全部付清房价才能领取钥匙投入使用。四、售后有关房产证及土地证，甲方必须协助乙方认真办理合法手续。五、办理有关证件所有费用，应由甲方负担40%，乙方负担60%。以上五条双方严格执行不得有违。六、本协议从签名起生效，具有法律效果。该协议由陆招元和浦香根签字按捺确认。2010年3月30日，浦香根在该协议的背面书写：原与李春所签订的购房协议无效，因李春把原协议转让给陆招元。现总计收到壹拾伍万元正。由李春转到陆招元名下。收款人为浦香根。另查明：2014年，浦香根与同创拆迁公司签订《拆迁安置结算清单》，该清单载明：浦香根原主房面积123.48平方米，安置房面积201.49平方米，旧房补偿总额211603元，购买安置房总额323436元，浦香根应支付111833元，浦香根获得的拆迁安置房屋为茗景苑117号楼405室及22室、仁心苑20号楼202室及5室。昆山市玉山镇仁心苑20号楼202室的所有权人为临丰房产公司，建筑面积114.14平方米，登记时间为2016年3月7日。在涉案房屋符合交付条件后，浦香根迟迟不交付房屋也不协助陆招元办理房屋过户手续，引起本案纠纷。关于浦香根陈述其通过陆元退还陆招元30万元解除购房协议一事，案外人陆元于2018年8月15日出具情况说明，内容为：本人与浦香根来往很少，在他入狱之前没有跟他经济来往，从没有30万说法，他也没有给我钱过，委托我帮他解除合同，浦香根卖房是他跟陆招元的事情与我无关。在审理过程中，陆招元同意将涉案房屋尾款20000元支付于一审法院账户，同意补偿浦香根20000元，并自愿承担本案诉讼费用和办理涉案房屋所需费用。上述事实，有《购房协议》、《拆迁安置结算清单》、《动迁补偿安置协议书》、不动产产权登记信息查询结果证明及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：浦香根和陆招元之间签订签订的《购房协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，陆招元按照合同约定向浦香根支付了绝大部分购房款，现房屋也具备了交付及过户的条件，浦香根理应将涉案房屋交付陆招元并协助陆招元办理涉案房屋的过户手续。由于涉案房屋现登记在临丰房产公司名下，根据拆迁协议，临丰房产公司负有将涉案房屋过户至浦香根名下的义务，故一审法院对于陆招元要求临丰房产公司协助办理过户手续的诉讼请求予以支持。同创拆迁公司并非涉案房屋的所有权人，陆招元要求其协助办理房屋过户手续没有依据，故一审法院不予支持。在浦香根向陆招元交付房屋并协助其办理房屋过户手续后，陆招元应将尾款2万元及补偿款2万元共计4万元支付浦香根。陆招元自愿承担诉讼费用和办理涉案房屋费用系陆招元自由处分诉讼权利，一审法院予以支持。关于浦香根抗辩的其已经通过中间人陆元通知陆招元解除合同且得到了陆招元的同意，并将30万元房款归还给了陆元。一审法院认为，浦香根未能充分举证证明其主张，且案外人陆元向一审法院出具书面情况说明否认收到浦香根退还的30万元，故浦香根的该项辩解意见不能成立，一审法院不予采信。综上，一审法院按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条之规定，判决：一、2009年9月15日陆招元与浦香根签订的《购房协议》继续履行，陆招元自愿承担办理房屋过户所需费用。二、昆山市临丰房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助浦香根将坐落于江苏省昆山市玉山镇仁心苑20号楼202室房屋过户至浦香根名下。三、在上述第二项判决确定的房屋过户手续完成后十日内，浦香根协助陆招元将坐落于江苏省昆山市玉山镇仁心苑20号楼202室房屋移交给陆招元并过户至陆招元名下。四、陆招元于本判决生效后十日内将购房尾款、补偿款共计40000元支付浦香根。（如采用转账方式，请汇入浦香根指定账户，或本院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526030528。）五、驳回陆招元的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由陆招元负担。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，浦香根提供了1986年4月的宅基地批准书和建房呈批表。宅基地批准书载明，宅基地使用人为蒲宗英，宅基地面积为三分五厘，南北18.7米，东西12.5米，北至杨桃生、西至赵根弟、东至耕地，南至耕地。建房呈批表载明，户主蒲宗英，人口五，家庭人员是蒲宗英、妻子管祝妹、长子浦香根、次子浦香弟、次子浦香荣；现有居住情况正屋四间，宅基地面积0.368亩；准备建造情况，平房三间；申请建房理由，老屋破旧，儿子已长大成人，申请出宅让长子成家居住；安排土地面积0.35亩，南北18.7米，东西12.5米，北至杨桃生、西至赵根弟、东至耕地，南至耕地。经本院核实，浦香根提供的宅基地批准书、建房呈批表与留存在昆山市自然资源和规划局巴城分局档案中的材料内容是一致的；该宅基地于1998年进行确权，昆山市自然资源和规划局开发区分局档案中有1998年的确权材料，地号为1，地号为103-25-07-07者（户主）浦香根，家庭人口4人，家庭成员为户主浦香根、父亲蒲宗云、母亲管宗妹、儿子浦陈超。二审中，本院通知李春到庭接受调查。李春提供了2008年9月15日购房协议原件一份。协议抬头处甲方（出售人）为浦香根、浦宗云、浦香荣，乙方（购房人）为李春。协议内容为：现有昆山市玉山镇群星村第组村民浦香根现有平房住宅房三间，现按政府规划需动迁，甲方目前经济周转有所困难，通过全家协商决定将动迁后二套商品房的其中一套按91平方米、车库按13.5平方米为准出售给乙方，价格定位人民币壹拾贰万元（毛坯房），如果商品房平方有所上下，按商品房原价计算。通过双方协商具体以下五条双方必须严格遵照执行：一、乙方现在必须先交定金人民币陆万元，甲方出具收条。二、甲方必须做房产公司通知甲方可以交货时甲方不得借任何理由延误时间必须按时把其中出售给乙方的钥匙交出给乙方。三、乙方也必须全部付清房价才能领取钥匙投入使用。四、售后有关房产证及土地证甲方必须协助乙方认真办理合法手续。五、办理有关证件所有费用应有甲方负40%，乙方负担60%。协议落款处，甲方有浦香根、浦宗云、浦香荣签名捺印；乙方有李春签名捺印；担保人处有陆元签名捺印。李春还提供了2009年3月5日签订的协议复印件。协议抬头处甲方为浦香根，乙方为李春。协议内容为因甲方与乙方原订协议由甲方把91平方（左右）房屋卖给乙方。现甲方将一套大户包括汽车库卖给乙方。价格为拾柒万元整。协议落款处，甲方为浦香根、浦香荣；乙方为李春、陆元、陆招元。李春陈述，2008年的时候，陆元说浦香根欠人家钱，债主逼着要把他的老宅买下来，所以让陆元找人把即将要拆迁的老宅可能要拆到的房屋找人去卖掉。陆元就找到其，建议其把房子买下来，然后其跟浦香根见面谈了，当时浦香根答应把平房里的小户12万元卖给其，购房的钱是其姐夫陆招元出的，其从姐夫那边拿了60000元作定金，然后叫了浦香根的兄弟、父亲一起来签协议。过了几个月，浦香根又说要钱用，让其再贴五万元把小户转成大户，然后其说其没钱，就叫了姐夫陆招元过去，浦香根就直接卖给陆招元。2009年3月5日的协议是浦香根说要从小户转为大户，所以草签了这个协议。具体付钱就又和其姐夫写了张新协议，后来的事情其就不清楚了。小户房屋与其无关，也没有交付给其。当时小户交房的时候就找了过去，想着有个小户就可以了，大户都不要了，然后浦香根的父亲当时还没去世，浦香根父亲都急了，他只知道小户卖给我们，不知道浦香根已经把小户又卖给别人了，这些其只是听村里的人说的，其也不是当事人。小户交房应该是2014年左右，其姐夫陆招元去了浦香根家，当时还报警的，那时候其与房子没关系了，其没有权利去要房子。本院还通知浦香荣到庭接收调查。浦香荣陈述李春提供的2008年9月15日购房协议上浦香荣的签名不是其签的，手印是其按的，浦宗云的捺印是浦宗云本人所捺。当时其哥哥浦香根在外面借了高利贷，然后弄这套小房子抵12万元，当时对方先付了6万元，然后拿房子的时候另外付6万元。当时房子是卖给李春的，李春的父亲说要陆元作为担保人签字。陆元是购房协议的中间人，陆元与浦香根之间是否有款项往来其不清楚。2009年3月5日协议复印件上的签名不是其签署，也不知道有这份协议的存在。其没有参与2009年9月15日的购房协议，也不知道该购房协议，其不知道小户换大户的情况。二审中，浦香根陈述因为浦香根父母不会写字，且村里面要求拆迁协议上面签一个人的名字，所以只有浦香根一个人在拆迁协议上签名。浦香根方认可2008年9月15日小户买卖协议。陆招元陈述，浦香根在外面借了钱还不出，人家要把他三间平房4万元抵掉，浦香根、他爸爸、他弟弟到其旅馆商量卖房，两套卖掉一套，当时说的小户，所以浦香根爸爸和弟弟都签字，过了一段时间，浦香根说要换大户，再给他3万元，然后给他15万元写了张条子，浦香根也签字确认了，换了大户浦香根他爸爸就不知道了。李春是其小舅子，当时一开始是说由李春买小户，钱是其出的，后来李春就说把房子转给其。换大户是浦香根一个人到其仓库来签的购房协议，浦香根父亲及弟弟不在场。换大户的情况没有对浦香根家人说，其以为浦香根家人肯定知道，因为原来签过小户，其家人知道的，所以其认为没有问题。后面小的那张好像是浦香根一个人写的，后来补了一张大的，小的是当时随便写的。二审另查明，2009年9月15日的购房协议抬头甲方（出售人）为浦香根、浦宗云、浦香荣，落款处甲方签名为浦香根。2009年7月5日浦香根与同创拆迁公司签订的昆山市房屋动迁补偿安置协议书中明确同创拆迁公司应补偿被拆迁房屋补偿金211603元，其中房屋基本安置价结成新款补偿29851元、区位补偿金140000元、部分附着物残余价值21243元、房屋装修评估价3629元、其他补偿费1766元、搬迁费、安置费15114元。以上事实由浦香根提供的宅基地批准书、建房呈批表，李春提供的2008年9月15日购房协议、李春陈述、浦香荣陈述以及当事人陈述在卷佐证。本院认为，根据2009年7月5日签订的昆山市房屋动迁补偿安置协议书可知，动迁房屋被拆除房屋补偿金中包含区位补偿金等款项，而根据浦香根提供的宅基地批准书、建房呈批表以及本院核实的情况，涉案被拆除的房屋属于浦香根、浦宗云、管宗妹、浦陈超的家庭共有财产，相对应的拆迁安置房屋亦应属于家庭共有财产。浦香根、浦宗云、浦香荣与李春于2008年9月15日签订购房协议，约定将动迁后两套商品房中的小户型房屋出售给李春，房屋价款为12万元，浦宗云在该购房协议上捺印，据此可以认定小户型安置房屋的出售已征得家庭共同同意。根据李春、陆招元二审中的陈述以及陆招元提供的2009年9月15日仅有浦香根一人签字的购房协议可知，在签订了小户型安置房屋购房协议后，浦香根找到陆招元、李春，协商将小户型房屋变更为大户型房屋并要求增加售房款，后陆招元与浦香根签订了涉案大户型房屋购房协议，约定售房价格为17万元。现浦香根儿子浦陈超代理浦香根提起上诉，认为浦香根将小户型房屋变更为大户型房屋并未征得家庭共同同意，浦香根系无权处分。本院对此作如下认定：首先、虽拆迁协议系浦香根一人签署，但小户型安置房购房合同中出售人列明为浦香根、浦宗云、浦香荣，且购房合同中明确约定通过全家协商决定，而购房人李春的购房款来源于陆招元，陆招元对于该合同的内容应当是明知的，故陆招元应当知道浦香根出售的房屋属于家庭共有财产，且需要浦香根父亲浦宗云签字确认。其次、根据陆招元的陈述，浦香根向其提出由小户变更为大户并增加售房款的建议时仅有浦香根一人与其沟通，签订协议时也仅有浦香根一个人，浦香根的父亲并未到场。再次、涉案大户型房屋购房合同中出售人中仍记载有浦香根的父亲浦宗云，但浦宗云并未在购房合同处签字盖章，且陆招元还明确没有将小户型房屋换成大户型房屋这一情况告知浦香根家人。陆招元有关浦香根家人签过小户型房屋购房协议即认为浦香根家人对于大户型房屋出售情况也是知情并认可的观点缺乏依据。最后、浦陈超二审中明确浦香根在签订大户型房屋购房协议时未征得家庭成员同意，结合李春证言中听他人说浦香根父亲不知道大户型房屋出售情况的陈述，浦陈超该主张具有一定的可能性。综上，陆招元对于涉案出售的房屋属于家庭共有财产是明知的，但在与浦香根签订大户型购房合同时并未让浦香根父亲签字捺印，亦未告知浦香根父亲以征得浦香根父亲同意，在涉案房屋并未交付给陆招元的情况下，陆招元未能提供充分证据证明涉案房屋的出售征得了浦香根家庭成员的同意，故涉案大户型购房协议虽然有效，但对浦宗云、管宗妹、浦陈超不具有约束力。浦宗云、管宗妹、浦陈超对于涉案的房屋具有合法权利，陆招元要求交付涉案房屋并过户至其名下的主张存在履行障碍，本院对此不予支持。陆招元可另行向浦香根主张合同无法履行的违约责任。综上所述，因二审中出现新情况，浦香根的上诉请求部分成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初9671号民事判决；二、驳回陆招元的诉讼请求。一审案件受理费3700元，由陆招元负担；二审案件受理费3700元，由浦香根负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年十二月十日书记员 徐馨岚