山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民初677号 原告：孙树军，男，1955年10月16日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：刘鑫，山东衡正源律师事务所律师。 被告：临沂佳轮汽车销售服务有限公司，住山东省临沂市兰山区蒙山大道121号，统一社会信用代码913713006139935195。 法定代表人：杨鹏，执行董事。 委托诉讼代理人：王波，江苏度世律师事务所律师。 第三人：山东顺安汽车租赁有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区陶然路16号，统一社会信用代码：91371300326203537U。 法定代表人：孙树军，执行董事。 原告孙树军与被告临沂佳轮汽车销售服务有限公司、第三人山东顺安汽车租赁有限公司合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘鑫、被告临沂佳轮汽车销售服务有限公司委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。第三人山东顺安汽车租赁有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告孙树军向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《股份及资产转让合同》和《临沂市建设用地使用权转让合同》，立即协助将（2018）临沂市不动产权第0087432号不动产过户登记在第三人名下，如不能履行，按土地相应市场价值赔偿损失4152.57万元。二、本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费等实现债权的费用由被告负担。事实和理由：孙树军、临沂佳轮汽车销售服务有限公司于2016年3月10日签订《股份及资产转让合同》一份，临沂佳轮汽车销售服务有限公司将包括涉案的位于罗庄区北侧的临罗国用（2011）第030号国有土地使用权和临房权证罗庄区字第××号房产及其他资产（均已经办理完毕过户登记）一并转让给孙树军，孙树军以冲抵债权的方式支付全部转让价款。协议签订后，《股份及资产转让合同》涉及的全部资产全部交付孙树军（或孙树军指定的第三方）使用，但临沂佳轮汽车销售服务有限公司仅履行了股权和部分房地产过户登记义务。因政府拆迁，临罗国用（2011）第030号国有土地使用权被临沂市人民政府征收2109平方米（包括部分地上附属物，征收的补偿款也支付给了孙树军指定的第三方），临罗国用（2011）第030号国有土地使用权和该宗土地上的临房权证罗庄区字第××号房产被统一换证，于2018年11月27日统一更换为鲁（2018）临沂市不动产权第0087432号不动产权证书。后，经孙树军与临沂佳轮汽车销售服务有限公司协商一致：临沂佳轮汽车销售服务有限公司将鲁（2018）临沂市不动产权第0087432号不动产变更登记至第三人名下，临沂佳轮汽车销售服务有限公司也向临沂市国土资源局提出变更登记申请，临沂市国土资源局于2019年1月31日已经同意过户申请并进行了不动产权籍调查。但此后，临沂佳轮汽车销售服务有限公司以种种理由拒绝配合，导致未能变更登记。经孙树军多次催促，临沂佳轮汽车销售服务有限公司一直拖延推托。孙树军、临沂佳轮汽车销售服务有限公司双方签订的《股份及资产转让合同》合法有效，孙树军、临沂佳轮汽车销售服务有限公司合意将涉案不动产过户登记至第三人名下亦合法有效并经临沂市国土局批准。临沂佳轮汽车销售服务有限公司应当按照双方的约定和国土局的批准，继续履行过户登记协助义务。临沂佳轮汽车销售服务有限公司推托履行义务，构成违约。庭审中，原告明确要求被告继续履行合同，协助办理过户手续，放弃要求被告支付律师费的诉讼请求。 被告临沂佳轮汽车销售服务有限公司答辩对原告的主张不予认可。 原告提交以下证据：一、《股份及资产转让合同》；二、《临沂市人民政府临政土字（2018）27号批复》、《拆迁补偿协议书》、拆迁补偿款过付单、鲁（2018）临沂市不动产权第0087432号不动产权证书；三、《临沂市建设用地使用权转让合同》、《国有建设用地使用权准予转让通知书》、不动产权籍调查表、宗地图、房产分户图、界址点成果表；四、《临沂佳轮项目遗留事项沟通备忘录》、《佳轮项目讨论会》；五、保全担保保险费62290元发票一张，拟证明涉案诉讼因为被告违约原告因诉讼保全所支出的合理费用，律师费不再主张。 被告对证据的真实性无异议。但认为证据一合同中约定的转让款支付方式是债务抵消，该债务涉及到上海维辰公司，不能基于此协议就认定原告已经履行了全部的付款义务；证据二《临沂市人民政府临政土字（2018）27号批复》与本案没有关联性。《拆迁补偿协议书》记载的法人（负责人）是孙树军，与事实不符。结合拆迁补偿款过付单证明，证实是临沂丰源公司收到相关款项，但是并不能证明该款项的收取是由被告指定的。鲁（2018）临沂市不动产权第0087432号不动产权证书只能证实案涉的不动产登记在被告名下，隶属于被告所有；证据三《临沂市建设用地使用权转让合同》的转让主体是被告与第三人，基于该合同主张权利，则第三人应作为本案的原告，在合同第七条约定了转让价款是4152.57万元，这个转让价款第三人并没有足额支付。原告或第三人没有履行合同约定的价款转让义务，也就无权要求被告继续履行协助过户登记的义务，《国有建设用地使用权准予转让通知书》说明被告已经履行了全部的协助过户的义务，原告要求被告继续履行相关的过户义务，缺乏相应的法律依据；证据四与本案没有任何关联性；证据五真实性无异议，但不应由我方承担。 经质证，因被告对证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年3月10日，孙树军、临沂佳轮汽车销售服务有限公司签订《股份及资产转让合同》，约定被告临沂佳轮汽车销售服务有限公司将临沂丰源机动车检测有限公司100%的股权、被告大众加油站、临房权证河东区字第××号、000022185、000022186号房产、位于罗庄区北侧的临罗国用（2011）第030号国有土地使用权和临房权证罗庄区字第××号房产等一并转让给孙树军，转让价格3000万元，以该转让价格冲抵对受让人负有的同等金额的债务。债务指2013年5月19日由上海维辰实业有限公司与受让人和苏波签订的收购协议约定的未支付款项，因上海维辰实业有限公司为出让人股东，且持有出让人的100%的股权，因此出让人有权采用冲抵方式支付本次土地转让款。转让资产自支付日期之日起转移至受让人。受让人已按本合同的约定履行了房地产转让价款支付义务。出让人应在30个工作日内办理转让资产的产权转移手续。合同还对保密义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，双方开始履行。因政府拆迁，2018年1月3日，被告临沂佳轮汽车销售服务有限公司与临沂市罗庄区人民政府房屋征收办公室签订罗庄区火车站片区非住宅征收补偿协议，征收临罗国用（2011）第030号国有土地使用权项下2109平方米建设用地，补偿款为2263802.71元。其后补偿款汇入临沂丰源机动车检测有限公司。2018年2月11日，临沂市人民政府下发临政土字（2018）27号批复，同意收回临罗国用（2011）第030号国有土地使用权项下2109平方米建设用地使用权。2018年11月27日，临罗国用（2011）第030号国有土地使用权和该宗土地上的临房权证罗庄区字第××号房产统一换证为鲁（2018）临沂市不动产权第0087432号。为办理涉案土地过户手续，2019年1月30日，被告与第三人签订建设用地使用权转让合同，内容为：甲方（被告）通过出让方式取得坐落于罗庄区北侧的建设用地使用权。转让不动产权属证号为鲁（2018）临沂市不动产权第0087432号，土地登记面积26651平方米，转让26651平方米，地上建筑物、构筑物等一并转让，转让总价款4152.57万元，本合同签订之日起180日内一次性付清建设用地使用权转让价款，双方自合同签订后180日持合同及相关材料向国土部门申请土地权属转移登记。甲方同意在2019年10月1日前将转让宗地交付给乙方（第三人）。合同还对其他条款进行了约定。2019年1月31日，临沂市国土资源局给被告出具国有建设用地使用权准予转让通知书（临沂-转让-2019-0001号），内容为：“临沂佳轮汽车销售服务有限公司：你单位申请将位于罗庄区宗国有建设用地使用权，转让给山东顺安汽车租赁有限公司，不动产权属证书编号为鲁（2018）临沂市不动产权第0087432号，登记面积为26651平方米。转让面积26651平方米，土地转让金2894.22万元。经过现场勘察与调查，该宗地达到转让条件，……持此通知书及其他相关材料办理土地使用权变更登记。”2019年2月14日，临沂市国土资源局测绘院对鲁（2018）临沂市不动产权第0087432号进行了不动产权籍调查，调查表记载权利人为第三人山东顺安汽车租赁有限公司。 另查明，2018年5月3日，案外人上海维辰实业有限公司（甲方）与孙树军（乙方）签订《临沂佳轮项目遗留事项沟通备忘录》及《佳轮项目讨论会》，《临沂佳轮项目遗留事项沟通备忘录》内容为：双方就佳轮项目收购协议履行后续事项，经协商一致，达成如下协议：1、临沂丰源机动车检测有限公司应收店面往来款-2437790.8元，为原股东内部挂账，乙方同意不再向店面收取……2、临沂丰源机动车检测有限公司应付精品供应商96735.84元为原股东经营期间欠款，甲方同意承担，……4、原佳轮集团下属店面的退休职工医疗保险费用与独生子女费用由店面承担，并按时进行支付结算。……《佳轮项目讨论会》内容为：股本支付金额1、股本支付本金202.4018万元，利率15%，利息根据支付日确定，计息日为2016年8月23日，2018年3月17日双方对账时利息为47.57829万，按收购协议由上海维辰支付。……现由于临沂佳轮汽车销售服务有限公司股东变更为润东汽车集团有限公司，故税款承担方变更为润东汽车集团有限公司或其指定的公司。……丰源检测线土地房产在兴业银行抵押物，抵押到期时间按约定文件执行，但政府于2018年2月11日下发文件通知佳轮对此地址收回部分土地面积为2109平方，原土地号为临罗国用（2011）第030号，政府需要变更土地证，现进行换证更名手续，相关变更手续由润东集团及临沂佳轮公司协助，相关税费由政能集团承担。……” 本院认为，原告孙树军与被告临沂佳轮汽车销售服务有限公司签订的《股份及资产转让合同》、被告与第三人山东顺安汽车租赁有限公司签订的《建设用地使用权转让合同》均系各方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效,对各方当事人均具有约束力。 从本案被告工商登记看，签订协议时案外人上海维辰实业有限公司是被告唯一股东，占有被告100%的股份。上海维辰实业有限公司与原告签订的《临沂佳轮项目遗留事项沟通备忘录》及《佳轮项目讨论会》可以印证本案《股份及资产转让合同》的真实性。从履行情况看，《股份及资产转让合同》中约定的股权和部分房地产已完成过户，能印证涉案不动产的转让价格是以冲抵债务方式支付。如被告认为确未冲抵，基于上海维辰实业有限公司是被告的股东，被告可以提交上海维辰实业有限公司不予认可的证据，被告未提交相关证据，主张涉案转让款未支付本院不予采纳。临沂市国土资源局对涉案不动产已完成不动产权籍调查，出具了准予被告将涉案不动产国有建设用地使用权转让给第三人的准予转让通知书，即被告已按转让合同的约定履行了涉案不动产过户的部分手续，对于后续部分，被告应按上述约定协助办理过户手续。综上所述,被告应按《股份及资产转让合同》及《建设用地使用权转让合同》的约定，协助原告将（2018）临沂市不动产权第0087432号不动产过户登记在第三人名下。原告的主张有事实和法律依据,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定,判决如下: 被告临沂佳轮汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内协助原告孙树军将（2018）临沂市不动产权第0087432号项下不动产过户登记在第三人山东顺安汽车租赁有限公司名下。 案件受理费249438.5元、保全费5000元，保全担保费62290元由被告临沂佳轮汽车销售服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  王树东 审 判 员  陈 芳 人民陪审员  陈兆廷 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  赵文思