湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鄂0802民初2654号 原告：李逸婕. 委托诉讼代理人（特别授权）：荣昌平,湖北同进律师事务所律师。 被告：李桂琴. 被告：游勇. 二被告委托诉讼代理人（特别授权）：何飞，湖北新天律师事务所律师。 原告李逸婕与被告李桂琴、游勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案。2019年11月26日，本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行审理。原告李逸婕及其委托诉讼代理人荣昌平，被告李桂琴、游勇及其委托诉讼代理人何飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告父亲生前支付的购房款及相关费用222000元；2、判令被告补偿原告房屋增值款240000元；3、判令二被告对上述两项请求承担连带责任；4、本案诉讼费由二被告承担。原告当庭将其诉讼请求第一项金额变更为219065元。事实及理由：被告李桂琴与原告父亲李景林系兄妹关系，被告李桂琴与被告游勇系夫妻关系。2006年4月9日，被告李桂琴与荆门市飞扬房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。李桂琴购买荆门市东宝区泉口路北侧丁香园风情小镇梅园7栋2单元302号房屋，首付款为45186元，剩余104000元以银行按揭贷款方式支付。后，二被告在深圳市工作，决定将房屋转卖给原告父亲。为此李景林通过银行共向李桂琴转账204765元，另办理不动产证费用7000元，天然气开户费2400元，均系原告父亲支付。2016年9月5日，二被告出具《委托书》，委托原告父亲李景林办理房产证及过户相关手续。但原告父亲未办理不动产过户手续就不幸离世。原告父亲未立遗嘱，与其配偶离婚，母亲陶德凤放弃继承权，原告作为继承人应对父亲李景林支付的购房款及该房增值部分享有继承权。现被告李桂琴擅自于2019年1月30日将房屋登记至其名下，损害原告的权益。特诉至法院，望依法判决。 被告李桂琴、游勇辩称，原告的父亲与两被告之间并不存在房屋买卖合同关系，而是委托代理关系。原告父亲向被告转账130000元，并非支付涉案房屋的购房款。李景林支付的65期按揭款中有45000元属李桂琴出售钟祥胡集东区房屋的售房款。 原告围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，因两被告对原告诉称的有关彼此之间的身份关系，以及其父生前就涉案房屋所支付的按揭款等事实无异议，故本院就相关的证据未组织双方质证，主要就双方有争议的事实，即其父亲与被告李桂琴之间是否存在案涉房屋转让问题要求原告当庭进行了举证，原告提交了录音光盘及文字说明，证明被告李桂琴将涉案房屋决定转让给原告父亲的事实；原告的父亲为购买涉案房屋已给钱到被告李桂琴的事实。 两被告质证称，对该录音真实性无异议，但内容原告存在断章取义，两被告与原告父亲生前并不存在房屋转让的事实。 两被告围绕其抗辩向本院提交证据：B1、荆门市公证处2019鄂荆门证字第3411号《公证书》及所附声明、陶德凤、李成明、李桂琴银行流水，证明2009年4月16日被告李桂琴的母亲陶德凤委托原告父亲李景林办理转款10万元给李桂琴系由李桂琴、陶德凤、李成明、李景林等四人共同筹集的10万元用于李桂琴购买深圳房屋使用，其中8万元系被告李桂琴本人存款及母亲陶德凤存款，2万元属于原告父亲借给被告的。B2、李桂琴招商、兴业银行明细单三份，证明2015年6月2日李景林转给李桂琴3万元后，李桂琴已经分别于2016年5月15日、2017年8月30日、2017年9月2日分三笔转给李景林2万元，另1万元以现金方式交给李景林。 原告质证称，对B1、B2真实性均无异议，但对1万元的现金不清楚。 因双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对双方提交的证据真实性均予以采信，并在卷佐证。 根据双方当事人的庭审陈述及本院采信的证据，本院对本案事实认定如下： 被告李桂琴与原告父亲李景林系兄妹关系，被告李桂琴与被告游勇系夫妻关系。2006年4月9日，被告李桂琴与荆门市飞扬房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买荆门市东宝区泉口路北侧丁香园风情小镇梅园7栋2单元302号房屋，购房单价为1338元/㎡，房屋建筑面积为111.42㎡（后不动产权证登记面积110.92㎡），首付款为45186元，剩余104000元以银行按揭贷款方式支付。2006年5月22日，被告李桂琴、游勇及荆门市飞扬房地产开发有限公司与中国农业银行东宝支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为104000元，还款方式为等额本息还款法，即每月还款1225元，10年还清，后原告父亲李景林自2011年1月起至付清购房款止，最后一期还款时间为2015年12月31日，支付房屋按揭款65期，共计79665元。2018年8月6日，李景林因病去世。2019年1月30日被告李桂琴将涉案房屋登记自己名下。 另查明，李景林生前未立书面遗嘱，与其配偶于2005年离婚，原告为李景林独生女，李景林母亲亦放弃继承权。还查明，2015年6月29日、2016年9月5日，两被告以公证的方式与原告父亲李景林签订授权委托书，将签订书房产合同、办理房屋过户手续、办理房产证等相关手续委托给李景林两次，委托期限分别为2015年6月30日至2015年12月29日；2016年9月5日至2017年5月31日。 现原告李逸婕认为，涉案房屋实际上已经由两被告转卖给其父亲李景林，其父去世后，被告李桂琴却将房屋登记至自己名下，故诉请本院要求两被告返还其父生前向两被告支付的购房款及相关费用，并要求两被告向其支付房屋的增值款。两被告则认为李景林系代理其支付按揭贷款、办理房屋相关手续，且支付按揭款为偿还原告父亲李景林以前的欠两被告房屋出售款，双方为此发生纠纷，诉至本院。 关于原告主张的被告应返还的购房款及相关费用219065元的构成及原告主张的房屋增值部分，根据原告陈述，该219065元构成为：2009年4月16日李景林向李桂琴转账10万元，2015年6月2日李景林向李桂琴转账3万元，李景林自2011年1月起至付清购房款止的按揭款79665元，李景林为涉案房屋支付的物业费、燃气开户费9400元。其主张的涉案房屋的增值部分240000元是根据涉案房屋所处地理位置和该地段当前二手房市场价值，即按每平方米不低于3500元的标准与该房屋合同单价1338元/㎡的差价计算出来的。经审理查明，2009年4月16日李景林向李桂琴转账10万元及2015年6月2日李景林向李桂琴转账3万元，其中8万元系被告李桂琴本人及其母亲的存款，其余款项系李景林与被告李桂琴之间的民间借贷关系，并非支付购房款。物业费、燃气开户费9400元也非李景林支付。关于涉案房屋的增值价值及如何处理，将在本院认为部分予以阐述。 本院认为，原告父亲李景林生前与其配偶于2005年离婚，未立遗嘱，2018年8月因病去世，原告为李景林独生女，李景林母亲亦放弃继承权，故根据《中华人民共和国继承法》第十条之规定，原告为李景林的合法继承人，能够继承李景林的遗留财产，有权作为原告向人民法院提起诉讼。 本案的争议焦点主要为：1、原告父亲李景林就涉案房屋实际支付了多少购房款，被告抗辩称其与原告父亲之间仅仅只是委托代理关系以及其相关的抗辩是否成立；2、原告父亲李景林支付的65期按揭贷款79665元如何认定。 关于原告父亲李景林实际支付的购房款金额，经审理查明原告父亲实际支付的购房款金额为79665元，现原告主张被告向其返还其父李景林支付的购房款219065元，与本案查明事实不符，故原告的该项主张本院部分予以支持。两被告辩称，李景林就涉案房屋所做的相关事宜，仅仅只是受两被告委托所为，李景林支付的65期按揭款中有45000元属李桂琴出售钟祥胡集东区房屋的售房款。本院认为，两被告并无相关证据证实两被告有用存放于李景林处的售房款，为被告支付涉案房屋按揭款的约定。故两被告陈述的有关售房款45000元，应属双方另一法律关系，且被告未提出反诉，本院在本案中不予处理。故本院对两被告的抗辩理由不予采纳。 关于原告父亲李景林支付的65期按揭贷款79665元如何认定问题。两被告于2015年6月29日、2016年9月5日两次委托李景林办理房产合同、办理房屋过户手续、办理房产证等相关手续。从形式上看，李景林生前就涉案房屋的所作所为，只是一种委托行为，但依据本案的客观情况，李景林支付的65期按揭贷款79665元，中途一期都未曾间断，直至按揭贷款全部付清。被告偿还按揭贷款超过贷款总额的一半，且如此长时间的还款行为，本院可推定原告父亲李景林生前作为兄长，考虑到兄妹之情，其本身已将涉案房屋当做自身财产进行的处理，因此两被告抗辩其与李景林生前仅仅是一种委托关系，不和事宜。现李景林已不在人世，兄妹之间到底存不存在转卖涉案房屋的约定，的确难以断定。根据公平原则，本院认为，李景林支付房屋按揭贷款的行为系与被告李桂琴就涉案房屋共同出资行为，对涉案房屋的权益应当共同享有。现李桂琴将涉案房屋登记至其名下,根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力”，据此，原告作为李景林的继承人已无法取得涉案房屋的物权，但可以基于前文所述其父生前支付按揭款的行为属与两被告共同出资行为。故原告一方面可向两被告主张其父返还其父生前支付的按揭款，另一方面可对涉案房屋主张一定收益权，即原告主张房屋增值部分的诉请本院可予以支持。涉案房屋增值部分可按照当前二手房市场行情按（3500元/㎡-购房单价1338元/㎡）×房屋面积110.92㎡=239809元计算。李景林生前出资79665元占总购房款（合同标价及按揭利息，即192186元）的41.45%，故李景林可享有房屋增值部分为99400元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李桂琴、游勇于本判决生效之日起十日内返还原告李逸婕购房按揭款79665元； 二、被告李桂琴、游勇于本判决生效之日起十日内支付原告李逸婕房屋增值款99400元 三、驳回原告李逸婕其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8230元，减半收取4115元，原告李逸婕承担1595元，被告李桂琴承担2520元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  叶根旺 二〇一九年十二月十一日 法官助理刘鑫 书记员李爽