湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3183号上诉人（原审原告）：李淑芳，女，1959年7月28日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：邓委，宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：罗发典，男，1946年12月23日出生,汉族，住宜昌市西陵区。被上诉人（原审被告）：曹波，男，1984年11月12日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：代坤，宜昌市三苑法律服务所法律工作者。上诉人李淑芳因与被上诉人罗发典、曹波确认合同效力纠纷一案,不服宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李淑芳上诉请求：1、改判罗发典、曹波于2010年2月3日签订的《协议》无效，相应的法律责任由罗发典、曹波自行承担。2、改判曹波立即返还土地证号：（88）窑土字第015**宅基地使用权及地上修建附属物，罗发典返还曹波购房款10万元整。3、本案上诉费及相关费用由罗发典、曹波承担。事实及理由：1、一审判决认定事实不清，李淑芳与罗发典、曹波之间的房屋买卖行为不能成立，协议应属无效。2010年2月3日，罗发典、曹波在未经李淑芳签字同意的情况下私自签订协议，将未取得房屋产权的宅基地出售给曹波，罗发典与曹波私自买卖宅基地的使用权和地上附属物侵犯了李淑芳的合法权益，应属无效。曹波至今户籍都未迁入黑虎，其还享有其他村的相关福利政策及违规行为。一审法院在未查清事实的情况下判定曹波为黑虎民，实属不当。2、一审法院适用法律法规不当，宅基地买卖不同于其他房屋买卖，违反法律、行政法规的强制性规定的合同自始无效。宅基地是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的的。曹波在签订《协议》时并非黑虎四组的户口，也并非当地村民，无权对集体土地进行流转。3、合同有效关涉李淑芳的生存权益，请求法院判令《协议》无效。李淑芳为黑虎**农民，现年事已高，体弱多病，无经济来源，也无亲生子女，罗发典、曹波买卖房屋导致李淑芳居无定所。李淑芳要求曹波返还私有房屋的要求关涉到其生存权益。曹波辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，法律适用正确。李淑芳的上诉请求和事实都不能成立，请求二审法院予以驳回。1、本案诉讼时效已过，罗发典是2010年2月3日卖房，当时李淑芳在场，本次的诉讼时效应该截止到2012年2月3日。李淑芳在一审时辩称不知道卖房的事实，其在2013年2月23日又签字收房款，那么诉讼时效截止到2015年2月23日。2、虽然李淑芳在一审时辩称其不知2010年2月3日罗发典卖房的事实，如果存在无权处分的情况，李淑芳在2013年2月23日收取案涉卖房款是对罗发典卖房的行为进行追认。罗发典未向本院提交答辩意见。李淑芳向一审法院起诉请求：1、罗发典与曹波于2010年2月3日签订的《协议》无效，相应的法律责任由罗发典、曹波自行承担；2、曹波返还李淑芳土土地证号（88）窑土字第015**基地使用权及地上修建附属物；3、罗发典、曹波告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李淑芳与罗发典系夫妻关系，双方于1981年3月8日开始以夫妻名义开始同居，于2019年3月15日在西陵区民政局婚姻登记处登记结婚。曹波原系宜昌市夷陵区三斗坪镇头顶石村人，2010年经其姑父杜国成介绍，于2010年2月3日与罗发典签订《协议》1份，协议约定，罗发典将使用面积为200平方米的旧房一栋[土地土地证号为宜市集用（98）字第020600178号］以**的价格出售给曹波。双方协议第三条约定，罗发典将该房售给曹波后，此房的使用权、所有权、收益权、处置权归曹波所有。此房将来如遇国家、集体征地、占用，其补偿款也属曹波享受。协议签订当日，曹波向罗发典支付购房首付款8万元。2010年12月25日，曹波又向吴公会（系罗发典与李淑芳的的儿媳妇）支付购房款5000元，吴公会向曹波出具收条1份；2011年1月5日，曹波向罗华章（系罗发典与李淑芳的的儿子）支付购房款2000元，罗华章向曹波出具收条1份；2011年9月3日，曹波又向吴公会支付购房款1000元，吴公会向曹波出具收条1份；2011年9月27日，曹波向罗华章（系罗发典与李淑芳的的儿子）支付购房款5000元，罗华章向曹波出具收条1份；2013年2月23日，曹波向李淑芳、罗发典支付最后一笔购房款7000元，李淑芳、罗发典共同向曹波出具收条1份。曹波购买房屋后对房屋进行了装修，于2011年迁入购买的房屋即宜昌市西陵区窑湾乡黑虎4组居住至今。罗发典将房屋出售后，与妻子李淑芳搬至距离出卖房屋不远处的同属于宜昌市西陵区窑湾乡黑虎四组的儿子罗华章家里，与罗华章共同居住。目前案涉的宅基地住房被划入红线范围，马上要被拆迁，故李淑芳诉至法院。一审法院另查明，对于曹波于2010年2月购买罗发典房屋一事，宜昌市西陵区黑虎村民委员会（以下简称黑虎委会）知晓并同意该房屋买卖行为。2019年，曹波向黑虎委会交纳迁户到黑虎基础设施配套费2万元。曹波及其家人于2019年作为黑虎村民交纳了医保参保费用。一审法院认为，本案的争议焦点为罗发典与曹波于2010年2月3日签订的《协议》是否有效的问题。李淑芳主张罗发典与曹波签订的房屋买卖协议书无效的主要理由为罗发典未经其同意擅自出售夫妻共同共有的房屋，导致其居无定所。罗发典与曹波签订房屋买卖协议书后，曹波分数次交付了购房款，其中曹波曾在2013年2月23日向李淑芳、罗发典支付最后一笔购房款7000元，李淑芳、罗发典共同向曹波出具收条1份，结合罗发典将案涉的房屋出售后，李淑芳、罗发典搬至距案涉房屋不远处的儿子罗华章家中居住，以及李淑芳在长达九年的时间内未提出异议的事实，应当认定李淑芳对罗发典向曹波出售案涉房屋是清楚和认可的，李淑芳以罗发典未经其同意擅自出售案涉房屋为由主张房屋买卖协议无效与事实不符，不能成立。另外，根据黑虎委会出具的证明，证实黑虎委会知晓并同意案涉房屋的买卖，并且2019年曹波向黑虎委会交纳迁户到黑虎基础设施配套费2万元，曹波及其家人于2019年作为黑虎村民交纳了医保参保费用的事实，说明黑虎委会同意接纳曹波为本集体经济组织成员，曹波具备拥有案涉房屋所在村宅基地使用权的条件，应当认定罗发典与曹波签订的关于农村宅基地买卖协议合法有效，曹波有权取得案涉房屋。依法成立的合同，受法律保护。因房屋拆迁的利益得失，当事人应当理性对待，并本着诚信、友善的态度处理双方间纠纷。本案中李淑芳请求确认协议无效的实质是对罗发典与曹波已完成且经过九年交易的反悔，其做法有违诚实信用原则。因此，在适用具体法律规则对协议进行合法性审查时，也应当兼顾合同自愿、诚实信用等法律原则的适用和维护。否则，将鼓励一方因违反诚实信用原则而获取额外利益，不利于维护交易的公平性和信守协议的正当性。基于以上理由，李淑芳请求确认合同无效以及要求曹波返还宅基地使用权及地上修建附属物的诉讼请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李淑芳的全部诉讼请求。案件受理费2300元（李淑芳已减半预交，减半收取1150元）、保全费5000元（李淑芳已预交），合计6150元，由李淑芳自行负担。本院二审期间，李淑芳围绕上诉请求向本院提交了2019年9月30日宜昌市公安局学院街派出所出具的《户籍证明》一份，证明曹波的身份情况及户籍所在地为三斗坪镇头顶石村**，并非宜昌市西陵区窑湾乡黑虎的村民。曹波经质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。曹波买房后将其三斗坪镇所有的房产和承包土地全部归还给村里了，其2013年以后已经向黑虎办理了迁户，全家五口人均在案涉房屋居住至今。2017年黑虎向曹波出具了一份湖北省农村集体经济组织统一收款收据载明其迁户到黑虎交纳基础配套费2万元，黑虎早已认可曹波及其家人的村民身份。由于政策性原因，在拆迁范围内的所有房屋过户和户口迁入都已冻结，导致曹波及家人不能及时办理入户和房屋过户手续，所以导致本次诉讼产生。本院对该证据予以确认。该证据虽然证明了曹波目前登记的户籍地尚未迁入黑虎，但不能否认曹波购买案涉房屋实际居住多年，以及黑虎委会知晓并同意案涉房屋买卖的事实。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点主要为案涉房屋买卖协议是否有效的问题。罗发典与曹波于2010年2月3日针对案涉房屋买卖签订《协议》，曹波支付首付款后接收了案涉房屋并已实际使用多年，且分批全额付清了购房价款，根据案涉房屋买卖协议内容及履行情况，应认定案涉房屋买卖系双方真实意思表示，房屋转让行为有效。李淑芳上诉主张案涉房屋买卖未经其签字同意，应属无效，但是，李淑芳在曹波于2013年2月23日支付最后一笔购房款时与罗发典共同出具了收条1份，二人在出售案涉房屋后搬至距该房屋不远处的儿子家中居住，且李淑芳在案涉房屋买卖交易完成长达九年的时间内亦未提出任何异议，按照一般交易习惯及社会规则，应当推定李淑芳对案涉房屋买卖是知晓并认可的。直到案涉房屋涉及拆迁补偿时，李淑芳才以不知情为由主张买卖协议无效，意图推翻双方恪守多年的法律关系，显然于法不符，依法不能得到支持。李淑芳还提出曹波并非黑虎村民，不具有购买宅基地上的房屋的资格。虽然曹波尚未将户口迁入黑虎，但其当年购买该房屋的真实目的是为落户到该村，才购买了宅基地以及地上房屋供自己和家人居住，黑虎委会对案涉房屋买卖知晓并同意，曹波还向该村委会交纳迁户到黑虎基础设施配套费2万元，曹波及家人作为该村村民缴纳了2019年医保参保费用，表明黑虎委会同意接纳曹波为本集体经济组织成员，曹波具备拥有案涉房屋所在村宅基地使用权的条件，其户籍迁入因拆迁政策性原因未解决，不能归因于曹波，故即使曹波户口尚未迁入，也不影响其对宅基地上的案涉房屋享有所有权。李淑芳以此为由否定合同效力的上诉理由亦不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人李淑芳的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（李淑芳已预交），由上诉人李淑芳负担。本判决为终审判决。审判长 鄢 睿审判员 易正鑫审判员 袁红文二〇一九年十二月十九日法官助理蒋红莉书记员金梦君