河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5809号上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳市盛达建筑设备租赁有限公司，住所地河南省洛阳市涧**西苑路**725所院内。法定代表人：李博，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玺，河南吉凯隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中信银行股份有限公司洛阳分行，，住所地河南省洛阳市西工区中州中路**负责人：杨勇，该行行长。委托诉讼代理人：庞少伟，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：李朋涛，河南中冶律师事务所律师。上诉人洛阳市盛达建筑设备租赁有限公司（以下简称盛达公司）因与被上诉人中信银行股份有限公司洛阳分行（以下简称中信洛阳分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3277号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盛达公司的委托诉讼代理人张玺，被上诉人中信洛阳分行的委托诉讼代理人庞少伟、李朋涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛达公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第四项，改判中信洛阳分行支付盛达公司免租期间租金285833元及违约金472697元；2.本案一审、二审诉讼费由中信洛阳分行承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。洛龙区人民法院所作出的（2017）豫0311执1678号协执仅是要求暂停支付李应征所有房产的房租款项，不影响租赁物使用，中信洛阳分行无法再继续履行原租赁合同的结论与事实不符，属事实认定错误。（二）中信洛阳分行擅自解除合同并搬离房屋构成违约，应当支付违约金。从一审查明的事实中可知，2019年7月5日盛达公司从中信洛阳分行处取回租赁房屋钥匙之时应为双方同意解除合同之日，但一审给付内容却仅判决中信洛阳分行支付盛达公司租金到2019年4月29日，难以弥补盛达公司其房屋闲置期间的实际损失。中信洛阳分行辩称，洛龙区人民法院的一系列执行行为严重影响了中信洛阳分行的正常经营，尤其是洛龙法院要求中信洛阳分行与案外人张月香签订合同缴纳租金的行为，直接导致本案租赁合同无法履行。对此，盛达公司未进行及时有效的协调行为，结合租赁合同7.2条款，可以视为盛达公司违约，合同不能继续履行，不是中信洛阳分行的责任。关于免租期租金是根据租赁合同第2.3条款约定履行的。租赁合同并未约定在合同解除情形下要交纳免租期租金，盛达公司提出的上诉理由与实际情况不符，请求依法驳回其上诉请求。中信洛阳分行向一审法院起诉请求：1.确认解除中信洛阳分行与盛达公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月6日解除；2.盛达公司支付中信洛阳分行违约金472696.875元；3.请求判令盛达公司承担本案的诉讼费。盛达公司向一审法院反诉请求：1.解除盛达公司、中信洛阳分行于2014年6月9日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令中信洛阳分行向盛达公司支付租金430679元（该租金自2019年2月6日计至2019年4月29日）、违约金472697元（按照合同约定，违约金标准为当年三个月租金），其他各项损失暂计为472697元，以上共计1376073元；3.依法判令中信洛阳分行向盛达公司支付免租期租金285833元；4.依法判令中信洛阳分行承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月9日，盛达公司分别与李京华（涧**联盟路**街坊名仕嘉园****房屋所有权人）、××（××联盟路××街坊××、××、××号房屋所有权人）签署《合作经营协议书》、《门面房屋租赁协议》，租赁协议约定：李京华、李应征将其房屋租赁给盛达公司，租期十年，自2014年7月9日至2024年7月8日，免去2014年6月9日至2014年7月9日的房租。合作经营协议约定：合作经营期限自2014年8月15日至2024年8月14日共十年，在合作经营期限内，李京华、李应征均认可与承租人签订的房屋租赁合同等文件。2014年6月9日，盛达公司作为出租人（甲方）与中信洛阳分行（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，将涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢114-117号商铺合计1021.14平方米出租给中信洛阳分行，租赁期限120个月，自2014年8月15日起至2024年8月14日，免租期2个月，自2014年6月15日起至2014年8月14日；年租金1715000元，前三年不得要求增加租金，第四年至第十年每年递增5%，乙方收到甲方发票后，按年向甲方支付租金；租赁期间，乙方若需进行装修，不得损坏原建筑结构；无论属租赁期限届满或提前解除合同的情况下，乙方无需把承租房屋恢复到原交房时的装修状态。违约责任约定：1.甲方应保证完整拥有本租赁房屋的所有权并已取得房屋出租所需的审批许可，保证乙方的合法承租权利不因第三方而产生影响，否则乙方有权单方面解除合同，且甲方应支付相当于三个月租金的违约金，以及赔偿乙方的全部损失；2、租赁房屋交付乙方使用后，因甲方原因出现法律纠纷或其他纠纷，或因甲方违反本合同的约定致使乙方不能按照本合同的约定正常使用租赁房屋，或阻碍乙方按照约定履行本合同，视作甲方违约。乙方须书面通知甲方，在乙方无法正常使用承租房屋期间，乙方有权拒绝支付该期间内的租金。遇上述情况，自乙方书面通知甲方之日起满30日，甲方仍未解决的，乙方有权解除本合同，且甲方应支付相当于三个月租金的违约金，以及赔偿乙方的全部损失。房屋租赁合同签订后，盛达公司将房屋交付中信洛阳分行作为商业经营使用。因李应征拖欠债务不还被洛阳市洛龙区人民法院立案执行。2017年3月21日，洛阳市洛龙区人民法院向中信洛阳分行送达协助执行通知书，协助事项：暂停支付李应征位于涧××联盟路××街坊××、××房租600万元。2018年4月19日，又给中信洛阳分行送达协助执行通知书，协助事项：提取涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢115号、117号房产租金11234.38元等。2018年6月5日，再次给中信洛阳分行送达协助追款通知书，责令中信洛阳分行7日内追回擅自支付的款项1800750元。中信洛阳分行对洛阳市洛龙区人民法院提出执行异议，被洛阳市洛龙区人民法院驳回。中信洛阳分行向河南省洛阳市中级人民法院申请复议，2018年9月18日，河南省洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03执复字145号执行裁定书，撤销洛阳市洛龙区人民法院的（2018）豫0311执异28号异议裁定、（2017）豫0311执1678号协助执行通知书及责令协助单位追款通知书。在中信洛阳分行承租期间，李应征将涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢116号商铺过户到耿保兴名下。耿保兴于2015年12月3日与盛达公司签订《门面房租赁协议》。2018年12月5日，耿保兴给中信洛阳分行出具承诺书，称：自愿委托盛达公司与贵行签订房屋租赁合同，产生的任何责任由我承担。中信洛阳分行于2018年12月将2018年8月15日至2019年2月14日期间的租金945393.75元支付给了盛达公司。2019年1月24日，洛阳市洛龙区人民法院向中信洛阳分行送达（2017）豫0311执1678号协助执行通知书，协助事项：停止支付涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢115号、117号房产（所有人为李应征）的所有租金。2019年3月8日，洛阳市洛龙区人民法院作出（2017）豫0311执1678号执行裁定书，将中信洛阳分行承租的李应征的涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢115号房产裁定归申请执行人张月香所有，并于2019年4月1日向中信洛阳分行送达（2017）豫0311执1678号之五协助执行通知书，协助事项：将涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢115号房产自2019年3月14日以后的房屋租金支付给申请执行人张月香并依据你单位需要或实际情况与张月香订立新的房屋租赁合同。2019年2月27日，中信洛阳分行通知李京华来到原告处，告知其洛阳市洛龙区人民法院2019年1月24日的协助执行事宜以及解除2014年6月9日签订的房屋租赁合同，李京华未签收《告知函》。2019年3月6日，中信洛阳分行向盛达公司工商登记住所地邮发《解除租赁合同告知函》，该邮件被退回。2019年4月26日，中信洛阳分行张贴《公告》，向客户告知辖下联盟路支行终止营业。2019年4月30日，中信洛阳分行向盛达公司工商登记住所地邮发《交付房产告知函》，该邮件也被退回。当日，中信洛阳分行的职员还与李京华进行了电话联系。2019年5月15日，中信洛阳分行向一审法院递交起诉状，申请诉前调解，一审法院立诉前调解案号（2019）涧民调字第1018号。2019年7月5日，盛达公司的法定代表人李博将出租的房屋钥匙从中信洛阳分行处领回。一审法院认为，盛达公司经房屋所有权人同意，将房屋出租给中信洛阳分行，故双方于2014年6月9日签订的房屋租赁合同不违反法律规定，合法有效。在中信洛阳分行承租期间，房屋所有权人变更，尤其是洛龙区人民法院对涉案房产租金等的执行行为，对中信洛阳分行承租房屋带来一定的不利影响。这种影响的根本原因系房屋所有权人李应征作为债务人不及时、主动履行法律义务被人民法院强制执行所导致。李应征房屋产权变更、人民法院强制执行给租赁合同的履行造成影响时，盛达公司负有协调并排除不利影响的合同义务，盛达公司未及时协调、消除该影响，存在不足，但构不成根本违约。洛龙区人民法院于2019年1月24日和3月8日，分别要求中信洛阳分行协助执行“停止支付涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢115号、117号房产（所有人为李应征）的所有租金”、“将涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢115号房产自2019年3月14日以后的房屋租金支付给申请执行人张月香并依据你单位需要或实际情况与张月香订立新的房屋租赁合同”，此种情况下，中信洛阳分行无法再继续履行原房屋租赁合同，应与盛达公司协商解除、变更租赁合同或依法处理。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二条、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。中信洛阳分行于2019年3月6日向盛达公司邮寄了《解除租赁合同告知函》，但盛达公司未签收该邮件，该《解除租赁合同告知函》不发生合同解除的法律效力。2019年7月5日，盛达公司的法定代表人李博将出租的房屋钥匙从中信洛阳分行处领回，应属于同意中信洛阳分行解除租赁合同。本次诉讼中，中信洛阳分行、盛达公司又均要求或同意解除双方的租赁合同，一审法院尊重当事人的意愿予以照准。综上，双方的租赁合同予以解除，中信洛阳分行2019年2月15日至2019年4月29日租用房屋期间的租金383337.73元（1890787.5元÷365×74天）应向盛达公司支付。中信洛阳分行的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。盛达公司的其他反诉请求，证据不足，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除中信洛阳分行、盛达公司2014年6月9日签订的《房屋租赁合同》。二、中信洛阳分行于判决生效后十日内向盛达公司支付租金383337.73元。三、驳回中信洛阳分行的诉讼请求。四、驳回盛达公司的其他反诉请求。案件受理费4195.5元（已减半收取），由中信洛阳分行负担。反诉费9879元，由盛达公司负担7579元，中信洛阳分行负担2300元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，盛达公司与中信洛阳分行签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于盛达公司上诉要求中信洛阳分行支付免租期租金的问题，案涉房屋租赁合同明确约定免租期，且未约定关于不满租赁期限合同解除后补缴租金的事项，结合双方租赁合同的履行情况，盛达公司要求中信洛阳分行支付免租期租金缺乏事实依据，本院不予支持。关于盛达公司主张的违约金问题，因盛达公司的委托人即案涉房屋所有权人之一李应征多次涉诉，严重影响中信洛阳分行的正常经营，盛达公司未及时协调、消除不利影响，导致双方合同无法履行，故对其主张的违约金不予支持。关于盛达公司称一审计算租金至2019年4月29日错误，应计算至2019年7月5日的意见，因盛达公司向一审法院反诉请求为支付2019年2月6日至2019年4月29日的租金，一审法院予以支持并无不当，至于其主张中信洛阳分行应支付租金至2019年7月5日，超出了其在一审的诉讼请求，系二审中新增加的诉讼请求，因双方未能达成一致意见，盛达公司可另行主张权利，故该上诉意见，本院不予采纳。综上所述，盛达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6928元，由洛阳市盛达建筑设备租赁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 李丹杰二〇一九年十二月五日书记员 张 慧