河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终5516号上诉人（原审原告）：呼保金，男，1942年8月1日生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：胡学明、彭凯丽（实习），大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：申凯丽，女，1986年12月17日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：张佩佩，河南相州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市春晖置业有限责任公司，住所地林州市开元区红旗渠大道西段**(春晖广场)。法定代表人：蔡天保，职务：经理。委托诉讼代理人：张晓军，河南大知律师事务所律师。上诉人呼保金因与被上诉人申凯丽、安阳市春晖置业有限责任公司（以下简称春晖公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服安阳市龙安区人民法院（2019）豫0506民初792号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。呼保金上诉请求：撤销一审判决，改判准许执行林州市春晖广场小区10号楼1单元2003号房屋；2、一、二审诉讼费由被申请人承担。事实和理由：1、一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定认定申凯丽享有排除执行的民事权益错误，一审认定原建国与春晖公司之间的以房抵债协议为合法有效的房屋买卖合同不当，以房抵债的双方当事人为春晖公司和原建国而非申凯丽，申凯丽提交的认购协议不应认定为合法有效的房屋买卖合同；2、申凯丽在查封前仅支付房屋价款255000元，未超过房屋总价的50%，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不应判决排除本案的执行。申凯丽答辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确，应当驳回上诉，维持原判。春晖公司答辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。呼保金向一审法院起诉请求：准许执行林州市春晖广场小区10号楼1单元2003号房屋。一审法院认定事实，原告呼保金因与被告春晖公司合同纠纷一案，呼保金于2016年6月12日向法院申请财产保全，法院2017年2月7日作出（2016）豫0506民初1147号之一民事裁定，冻结春晖公司银行存款400万元或查封、扣押同等价值的财产。2017年2月8日，法院查封了春晖公司名下的春晖广场小区10#楼1单元803、1003、1103、2003、2103、2203、2303、2403、2503共9套房屋。2017年12月29日，法院作出（2016）豫0506民初1147号民事判决，春晖公司给付呼保金奖金提成5057082元并赔偿损失，给付呼保金住房商品房一套折抵现金400000元，奔驰轿车一辆折抵现金1000000元。呼保金、春晖公司均不服，提起上诉。2018年5月4日，安阳市中级人民法院作出（2018）豫05民终1261号民事判决，驳回上诉，维持原判。春晖公司申请再审，河南省高级人民法院2018年9月18日作出（2018）豫民申7909号民事裁定，驳回春晖公司的再审申请。2018年10月29日，呼保金申请强制执行。被告申凯丽提出执行异议，2019年3月6日，法院作出（2019）豫0506执异9号执行裁定，中止对林州市春晖广场小区10号楼1单元2003号房屋的执行。呼保金不服，提起本诉。另查明，2011年12月7日和2013年3月14日，春晖公司与林州八建工程有限公司（以下简称林州八建公司）分别签订春晖广场项目1#和9#、10#建设工程施工协议书两份，约定由林州八建公司承建春晖公司春晖广场A区1#和9#、10#及其附属工程，原建国作为林州八建公司代表在合同上签字。2012年5月25日，林州八建公司出具委托书一份，内容为：委托原建国为春晖广场1#及1#商业楼项目负责人,负责行使合同中的甲、乙双方之间的权利和义务，暂把1#及1#商业楼±0.00以下的工程款及押金款项转入原建国名下。2014年5月20日，春晖公司与原建国签订协议书一份，内容为：春晖公司同意将春晖广场10号楼剩余52套商品房，作为工程款抵给原建国，合计款25351408元，春晖公司负责办理商品房一次性和按揭手续，销售人员费用及提成由原建国负责。并注明52套商品房原价28168231元，按照90%计算为25351408元。其中包括案涉10号楼1单元2003号房屋，面积158.95平方米，单价3750元，总价596063元。2015年4月28日，春晖广场1#商业楼工程造价为22906076.46元，2015年5月4日，春晖广场1#住宅楼工程造价为27143259.46元。春晖广场9#楼工程造价为15215117.73元，10#楼工程造价为14220303.04元（1210.49元/㎡）。2014年5月20日，春晖公司和林州市鑫泰置业有限公司（以下简称鑫泰公司）对春晖广场7#、9#、10#楼商品房等申报预售审批，竣工时间为2014年12月30日。2016年5月27日10#楼办理了商品房预售许可证，售房单位为春晖公司和鑫泰公司，有效期2014年7月30日至2016年5月27日。2015年6月25日，春晖广场9#楼、10#楼经验收合格。2017年1月23日，申凯丽与春晖公司签订春晖广场认购协议书一份，认购案涉10号楼1单元20层2003号房屋1套，价格593475元，优惠后价格515000元，7日内付齐首付款255000元，贷款部分260000元按照银行按揭贷款的相关规定办理。春晖公司当日出具收据1张，收到申凯丽房款255000元。2018年4月24日，申凯丽交付剩余房款260000元，春晖公司将2017年1月23日的认购协议作废，重新与申凯丽签订了一份认购协议，付款方式变更为一次性付齐全部房款，并于当日出具收据1张，收到申凯丽房款260000元。原建国及其儿子原志中在认购协议和房款收据上签字。申凯丽提交收据4张，证明2017年2月15日交纳有线安装费、暖气材料费、物业费、装修垃圾清运费；提交2018年4月24日春晖公司、林州市开元街道小池社区居民委员会证明1份，证明原建国2017年1月23日将春晖公司抵账的案涉房屋转卖于其，房款已交清，后续手续由春晖公司办理，2018年年底前把购房合同办理完；提交网上银行电子回单3份，证明2017年2月15日通过申凯丽账户转账给原志中50000元，2018年4月24日通过POS机从申凯丽银行卡刷卡100000元，从1571银行卡（未标注姓名）刷卡30000元，2018年4月28日通过POS机从1572银行卡（未标注姓名）刷卡30000元，收款方均为林州市桂园区长岭室内门经销店，提交2017年1月22日银行承兑汇票复印件200000元、2018年4月24日银行承兑汇票复印件100000元，证明交纳了房款；提交个人房屋信息查询情况表1份，证明其名下无登记房产。原告提交交房流程表1份，证明案涉房屋于2017年2月15日交付申凯丽。春晖公司当庭陈述因欠交部分税款，尚无法办理房产证。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，法院2017年2月8日查封了案涉房屋，被告春晖公司与原建国2014年5月20日签订了协议书，该协议双方协商以房顶抵工程款，结合春晖公司提交的建设工程施工协议、委托书、记账凭证、明细分类账、建设工程结算书等，可以证实双方之间存在建筑施工合同的基础法律关系，春晖公司欠付工程款的法律事实，因此，双方以房抵债协议应系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。该协议可以视同上述规定中第一项所述买卖合同，以工程款顶抵房款视同支付了购房款，被告申凯丽2017年1月23日通过原建国儿子原志中签订了房屋认购协议，房屋的出租、出售也应为原建国对房屋实际占有的一种方式，而且案涉房屋因春晖公司欠交部分税款无法办理房产证，非因买受人自身原因所。本案符合上述规定情形。综上，申凯丽作为房屋的最终买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，原告关于准许执行春晖广场小区10号楼1单元2003号房屋的请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零八条、第三百一十三条第（二）项规定，判决:驳回原告呼保金的诉讼请求。案件受理费8950元，由原告呼保金负担。本院二审期间，双方均未提供新证据。二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，申凯丽于2017年1月23日通过原建国儿子原志中签订了房屋认购协议，该协议内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同的要件，申凯丽在查封前支付了近50%的房款，已经入住且名下无其他住房，虽付房款未超50%，但考虑本案涉及原建国顶账问题，涉案房屋春晖公司已抵顶给原建国，春晖公司已经收取了全部房款，排除执行更有利于矛盾的解决和消化，故上诉人要求执行涉案房屋，本院不予支持。综上，上诉人呼保金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8950元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇一九年十二月十日书记员  聂书全