福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1464号 上诉人（原审原告）：柯笑娟，女，1966年12月13日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：蔡谦，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张颍，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：章练，1964年11月6日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：蔡谦，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张颍，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龙岩市新罗区扬光幼儿园有限责任公司（原龙岩市新罗区阳光幼儿园），住所地福建省龙岩市新罗区西城街道章厝巷**，统一社会信用代码91350802MA338TEL9R。 法定代表人：饶莉彬，校长。 委托诉讼代理人：廖永红，福建欧顿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：饶莉彬，女，1974年10月18日出生，汉族，龙岩市新罗区扬光幼儿园有限责任公司校长，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：廖永红，福建欧顿律师事务所律师。 上诉人柯笑娟、章练因与被上诉人龙岩市新罗区扬光幼儿园有限责任公司（下称扬光幼儿园）、饶莉彬房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初4824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柯笑娟、章练上诉请求：1.判决撤销（2019）闽0802民初4284号民事判决，依法改判支持柯笑娟、章练的一审诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由扬光幼儿园、饶莉彬承担。事实与理由： （一）一审法院违反法定程序 1.一审法院违反法定庭审程序。《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十六条规定：“人民法院应当根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，归纳争议焦点，并就归纳的争议焦点征求当事人的意见。”本案在一审庭审过程中，法庭当庭归纳并经讼争双方认可的诉讼焦点是：①双方当事人是否构成违约？②被告反诉的装修费是否成立？就此，讼争双方在一审法庭辩论过程中，围绕着诉讼焦点进行了辩论，而没有涉及到是否存在违约后的免责——不可抗力问题。一审法院也没有就不可抗力问题向讼争双方征询过任何的意见。但一审法院在判决中却突然提出不可抗力问题。这种做法，违反了法定的庭审程序。 2.一审法院违反法定证据规则。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。”本案一审过程中，被上诉人提交了讼争双方之间的通话录音，该通话录音的内容涉及了讼争双方关于“疏散通道数量不足”“使用性质存在三合一”应如何处理的问题。上诉人也明确认可了该证据的真实性。但一审判决却没有采纳这一证据，违反了法定的证据规则。 3.一审法院违反法定裁判文书制作规则。本案中，讼争双方对被上诉人提交的讼争双方之间的通话录音内容均无异议。一审法院应当将该通话录音列入裁判文书中当事人所提交的证据范围。如果一审法院对该证据有异议，也应当在裁判文书中列明意见和理由。但在一审判决书中，却没有关于通话录音的任何记载，违反了裁判文书制作规范。 （二）一审法院认定事实错误 1.一审判决认定“疏散通道数量不足、使用性质存在三合一源于原告自身，非被告主观上能够阻止或者克服，属客观情况。”属于认定事实错误。新罗区阳光幼儿园（以下简称阳光幼儿园）于2016年5月16日、2017年5月18日、2018年4月16日，经教育部门年检均为合格，即本案讼争的房产在2019年3月20日之前，符合教育部门的规范要求，不存在违反行政法规的问题。“疏散通道数量不足”“使用性质存在三合一”是在2019年之后行政机关才认为应当予以重视的问题，且属于可以整改的问题。只要整改到位，依然可以符合行政管理的要求。两次检查所给出的整改期限都为2019年6月30日,但离整改期限届满还有两个月的时间，被上诉人就于2019年4月30日搬离了讼争房屋。 2.一审判决认定“被告因上述客观情况存在而不能实现合同目的即开办幼儿园”属认定事实错误。一审过程中，被上诉人提交的讼争双方之间的通话录音清楚地记载：①上诉人同意被上诉人在讼争房屋后面新增一个楼梯，用于安全出口，但被上诉人明确予以拒绝；②被上诉人在与上诉人解除租赁房屋协议之前，就已经承租了讼争房屋对面的另一幢楼用于开设幼儿园，且该新租赁的房屋也仅有一个出口；③被上诉人亦认可应当向上诉人支付违约金；④被上诉人要求上诉人同意其在讼争房屋与被上诉人新租赁的房屋之间架设人行天桥，而这一要求没有任何消防、城建等相关行政管理部门的审批手续。上述事实充分证明：被上诉人完全有条件根据教育行政主管部门的要求，对讼争房屋进行整改后继续租赁使用。但被上诉人却以非法的要求得不到满足为借口，擅自解除租赁合同，毫无疑问属于恶意违约，依法应当承担违约责任。 （三）一审法院适用法律不当 如前所述，由于一审法院认定事实错误，导致其适用的关于不可抗力的免责事由的法律必然出现错误。同时，纵观双方多年以来签订的《租赁合同》，均有约定“在租赁期间，乙方如因办园需要必须增设一个楼梯时，甲方应给予支持，所需费用由乙方自行承担。”也就是说被上诉人对于开办幼儿园需要两个安全楼梯的事实是明知的，并不属于不可预见的情形。另外，被上诉人在签订合同时，被上诉人也是明知上诉人全家居住在该房屋内，上诉人并不存在隐瞒或者有欺骗被上诉人的任何情形。上述情形不属于不可预见的情况。本案争议的整改问题，可以通过双方当事人的协商予以整改以达到办园需求，不属于不可抗力的情形，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，认定被上诉人提前解除《租赁合同》可以免责，属于适用法律不当，依法应当改判。 扬光幼儿园、饶莉彬辩称： （一）一审法院判决符合法定程序 1.上诉人提出的“一审法院违反法定庭审程序”没有依据。首先，原审法院归纳的双方讼争焦点“双方当事人是否构成违约”并无不当。“是否构成违约”包括了违约的构成要件、违约的免责事由、违约责任的形式等等。而不可抗力属于违约的法定免责事由。其次，一审法院在民事判决书中对不可抗力的释法说理，不但是法官适用法律的需要，也是国家法治的需要。法院不能因为双方当事人法律理解水平的原因在法庭上没有提出的观点或问题，就该案应当适用的法律问题置之不理。正确适用法律，系法官的一项基本职能。 2.上诉人提出的“一审法院违反法定证据规则”没有事实依据。原审判决书载明，“以上事实，由双方当事人提供的《租赁合同》……以及当事人陈述等证据在案佐证”。原审法院用“…等证据”的方式，概括了双方当事人的证据并无不当，且民事判决书中认定事实部分，对关于“疏散通道数量不足”“使用性质存在三合一”等问题进行认定。一审法院并未违反法定的证据规则。 3.上诉人提出的“一审法院违反法定裁判文书制作规则”，没有事实与法律依据，理由同上。 （二）原审法院认定事实清楚，适用法律正确 1.2019年3月20日，新罗区西城街道办事处春季安全检查组和新罗区消防大队对阳光幼儿园发出《新罗区民办学校整改通知书》。2019年4月10日，新罗区教育局发现阳光幼儿园的教室存在疏散通道安全出口数量不足及消防设置未按规范要求设置，要求阳光幼儿园整改并发出《新罗区学校安全隐患限期整改通知书》。被上诉人于2019年3月20日接到通知后，便立即与上诉人联系，并多次向上诉人提出在该房屋二楼增设一个疏散通道和安全出口的要求，并书面告知。但上诉人均予以拒绝，不支持被上诉人的整改，导致被上诉人无法对幼儿园进行整改。2019年4月16日，龙岩市新罗区教育局因阳光幼儿园存在安全隐患，被区政府列为政府挂牌督办单位，作出年检不合格决定。 2.原审法院认定“被告因上述客观情况存在而不能实现合同目的即开办幼儿园”的事实清楚无误。（1）上诉人是同意在讼争房屋后面新增一个楼梯，但该楼梯仅有0.7米的宽度(现有位置情况限制只能做0.7米宽)。作为一个安全疏散通道,0.7米宽度是完全不符合消防规范标准的要求。（2）在没有解除合同之前，被上诉人是承租了另一幢的房屋，目的是用于扩大幼儿园的规模。就在2018年底，被上诉人还对上诉人所有的房屋进行维修。（3）双方在调解或和解过程中进行的协商内容，若在调解或和解未达成一致意见的，在法律审理阶段，并没有法律约束力。（4）关于架设人行天桥的问题，也是在协商的过程中提出的解决方案。首先是要经过房东的同意，其次同意后才能去申报，申报具体结果应当以审批为准。 （三）一审法院适用法律正确，一审判决应当予以维持 1.“疏散通道数量不足”，系因整栋房屋只有一个共用楼梯。虽然，被上诉人多次与上诉人协商，上诉人只能向被上诉人提供0.7米宽度的楼梯位置，该宽度明显不符合消防疏散楼梯规范要求宽度(不少于1.1米宽)，因而上诉人的整改方案不可行。 2.“使用性质存在三合一”，系因上诉人自用了房屋第四、第五层，且从来不愿意搬离。故备用疏散通道、禁止三合一，系政府教育、消防等相关部门对民办教学的规定，属于政府行为。“疏散通道数量不足”“使用性质存在三合一”源于上诉人自身，并非被上诉人主观上能够阻止或者克服，应属于客观情况。因此，被上诉人因前述客观情况存在而不能实现合同目的即开办幼儿园，解除双方之间的租赁合同，属于不可抗力情形，依法可以免责。 综上，被上诉人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回柯笑娟、章练的上诉请求。 柯笑娟、章练向一审法院起诉请求：阳光幼儿园、饶莉彬支付柯笑娟、章练解除双方《租赁合同》的违约金15万元。 一审法院认定事实： 章练、柯笑娟于1994年1月办理了西结（94）字第003号结婚登记。1991年4月，章练的父亲章水洪以家庭人口多、住房困难为由，申请耕地水田55平方米用于建房，经村委、乡委、原市土地局审查批准同意后，自建楼房四层，一楼占地面积70余平方米，坐落于龙岩市新罗区，但未办理产权登记，现由柯笑娟、章练夫妻居住管业。2018年1月间，柯笑娟、章练将该房顶层30余平方米用铝合金、砖头等未经审批自行搭建一层，即该自建房现为五层，其中第一、二、三层为本案租赁物，第四、五层由柯笑娟、章练居住管业，整栋房内只有一个共用楼梯。 2004年起，阳光幼儿园、饶莉彬即向柯笑娟、章练承租租赁物开办幼儿园。2016年6月27日，柯笑娟、章练（甲方）与阳光幼儿园、饶莉彬（乙方）续签《租赁合同》，约定：乙方因经营需要向甲方租赁龙兴商业城旁边的自建房第一、第二、第三层（即本案租赁物）办幼儿园。租赁期限从2016年10月1日起至2031年10月1日止合同期为15年。二、三层租金合计为4000元，每月5日之前缴纳租金。在租赁期内，甲方不得终止合同或提高房租，如违约，甲方应付给乙方15万元违约金；乙方如违约，则应付给甲方15万元违约金（政府征用土地除外）。在租赁期内，乙方如因办幼儿园需要必须环境创设或者改造时，甲方应给予支持，所需费用由乙方自行负责等。合同签订后，双方依约履行。 2019年3月20日，新罗区西城街道办事处安全检查组对阳光幼儿园进行检查，发出《新罗区民办学校整改通知书》，认为阳光幼儿园存在：1、疏散通道和安全出口数量不足；2、使用性质存在“三合一”等问题，限于2019年6月30日前完成整改并书面报送西城办事处。2019年4月10日，新罗区教育局安全检查组对阳光幼儿园进行检查，发出《新罗区学校安全隐患整改通知书》，也认为阳光幼儿园存在：独立疏散通道和安全出口数量不足等问题，限于2019年6月30日前完成整改并书面报送西安小学、区教育局。该两次检查均系政府、教育、消防等有关部门联合检查，检查人员有在《整改通知书》上签名。其中，2019年3月20日的《新罗区民办学校整改通知书》上签名“郭志强”系消防部门人员。 2019年4月1日，阳光幼儿园、饶莉彬向柯笑娟、章练支付最后一次租金后，口头通知柯笑娟、章练要求解除双方《租赁合同》。2019年4月30日，阳光幼儿园、饶莉彬撤离租赁物，在隔壁另行租赁他人自建房用于继续开办阳光幼儿园。柯笑娟、章练认为阳光幼儿园、饶莉彬无理解除合同构成违约，遂请求判如所请。 一审另查明，2016年3月30日，阳光幼儿园取得新罗区教育局换证颁发的《民办学校办学许可证》，校长及举办者均为饶莉彬。期间，阳光幼儿园于2016年5月16日、2017年5月18日、2018年4月16日，经教育部门年检均为合格，2019年4月16日，教育部门年检为“2018年度年检不合格”。所谓消防“三合一”，是指住宿与经营、生产、仓储等一种或一种以上使用功能，违章混合设置在同一空间内的建筑，且住宿与其他功能之间未设置有效的防火分隔。 一审法院认为，柯笑娟、章练与阳光幼儿园、饶莉彬签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，双方均应当履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条虽然规定当事人不履行合同义务或者履行不符合约定就应当承担违约责任，但法定免责除外。第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”据此，不可抗力是法定免责条件之一。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能预见性是指当事人在订立合同时，对这个事件是否会发生是不可预见到得；不能避免性是指合同生效后，当事人对可能出现的意外情况尽管采取了及时合理的措施，但是客观上并不能阻止这一意外情况的发生；不能克服性是指合同的当事人对于意外发生的某一事件所造成的损失不能克服。上述情形衡量的重要标准是出现当事人主观意志以外的客观因素。不可抗力主要包括以下情形：1、自然灾害，如地震台风；2、政府行为，如征收征用；3、社会异常现象，如暴动骚乱。双方在合同第四条也约定出现“租赁期内政府征用土地”时违约方不支付违约金，说明双方也约定了出现个人主观意志以外的情形可以免除违约责任。本案中，阳光幼儿园、饶莉彬承租柯笑娟、章练租赁物目的系用于开办幼儿园且已经十数年，2019年3、4月，政府、教育、消防等有关部门联合检查时，发现阳光幼儿园存在：1、疏散通道和安全出口数量不足；2、使用性质存在“三合一”等问题，并发出《整改通知书》，阳光幼儿园为此被教育部门年检为“2018年度年检不合格”。“疏散通道数量不足”系因整栋房内只有一个共用楼梯，“使用性质存在三合一”系因为柯笑娟、章练自用该栋房的第四、第五层。而备用疏散通道、禁止三合一，系政府教育、消防等相关部门对民办教学的规定，属政府行为。“疏散通道数量不足”“使用性质存在三合一”源于柯笑娟、章练自身，非阳光幼儿园主观上能够阻止或者克服，属客观情况。因此，阳光幼儿园、饶莉彬因上述客观情况存在而不能实现合同目的即开办幼儿园情形下，解除双方之间的合同，属于不可抗力中的特殊情形，依法可以免责。阳光幼儿园、饶莉彬自2004年起已经承租十数年，且未拖欠租金，双方关系应为良好，现出现本案客观情况，应当相互理解支持。综上，柯笑娟、章练要求阳光幼儿园、饶莉彬支付违约金，理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决：驳回柯笑娟、章练的诉讼请求。案件受理费3300元、减半收取为1650元，由柯笑娟、章练负担。 本院二审期间，柯笑娟、章练提交微信聊天记录截图作为证据，证明幼儿园年检2019年7月份才开始。 经质证，扬光幼儿园、饶莉彬认为该份证据不是新的证据，且真实性无法确认，幼儿园办学许可证必须每年进行年检，三年换一本证，年检通过后才能换新证，并不能通过微信聊天内容推断年检的时间。 经审查，上诉人提交的该证据真实性无法确认，且不足以推翻被上诉人一审提交的经龙岩市新罗区教育局盖章的年检不合格证据，本院对其证明力不予认定。 对于一审判决已经认定的事实，双方均无异议，本院予以确认。柯笑娟、章练认为一审遗漏查明：1.年检不合格的决定并不是在2019年4月16日，幼儿园年检不合格的决定是2019年8月21日才出具的。年检不合格可能是多种因素，并不仅仅是安全疏散通道和安全出口数量不够的问题。2.被上诉人在解除合同前已经在2019年1月份与第三方签订了租赁合同。3.被上诉人在一审中提供了双方的录音，说明双方一直在协商，相关整改费用是由被上诉人承担，上诉人不存在过错行为。协商未果是被上诉人提出两栋楼之间要架设通道，架设通道必须要经过有关部分的许可，其提出的要求是违法的、无理的，上诉人没有办法进行配合。2019年8月21日之前的两三年，年检都是合格的，且一审法院也没有对上一次年检到这次年检不合格的原因进行查明。 本院另查明，2019年9月12日，“龙岩市新罗区阳光幼儿园”经龙岩市新罗区教育局审批变更为“龙岩市新罗区扬光幼儿园有限责任公司”。 本案二审双方当事人的争议焦点为：1.本案租赁合同不能继续履行是否属于不可抗力？2.被上诉人是否存在违约情形？如有违约，应如何承担违约责任？ 本院认为，本案双方在此前多年履行租赁合同过程中，租赁物均符合承租人办学用途，阳光幼儿园年检均合格，2019年后由于政府相关部门对学校安全提出了更严格的要求，认定涉案房屋存在“疏散通道数量不足”“使用性质存在三合一”等情形，致使上诉人提供的原有租赁物不能满足被上诉人继续办学的需要。对于政府相关部门责令在幼儿园设置足够数量的“独立疏散通道和安全出口”及“禁止三合一”的要求，上诉人在订立合同时尚无法明确地预见，上诉人也难以阻止或避免政策规定的发生，但是，“疏散通道数量不足”“使用性质存在三合一”等不符合政策要求的情形并非不能克服，实际上通过适当的整改是能够达到政府相关部门要求的，因此，本案中政府相关部门发出要求阳光幼儿园整改通知的行为不属于不可抗力。当然，对涉案租赁物进行整改不仅是被上诉人的责任，上诉人也有积极配合的义务。但对被上诉人提出的在租赁房屋后新增1.1米楼梯作为安全出口，上诉人仅同意楼梯宽度为0.7米；对被上诉人提出的架设人行天桥的方案，上诉人也未同意；被上诉人此后未再提出其他可行性方案与上诉人协商解决，并在整改期限届满前2个月即搬离租赁房屋，不符合《中华人民共和国合同法》规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。因此，对整改未果导致合同客观上无法继续履行，被上诉人存在违约行为，上诉人未积极配合也有过错。上诉人要求被上诉人支付15万元违约金的诉讼请求不应全部得到支持，被上诉人应当对上诉人的损失承担部分违约责任。上诉人因合同无法继续履行的损失主要是房屋闲置的损失，其在明知对方已不再履行合同时也应在合理期限内采取另行招租等合理措施防止损失扩大。综合本案合同剩余的租期、租赁房屋还能够再行租赁、被上诉人的装修投入、双方当事人的过错程度等因素，参考北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条的指导意见，本院酌定被上诉人应当支付上诉人的违约金以被上诉人搬离租赁房屋时的月租金4500元按4个月计算即18000元。 综上所述，柯笑娟、章练的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初4824号民事判决； 二、被上诉人龙岩市新罗区扬光幼儿园有限责任公司、饶莉彬应于本判决生效之日起十日内向上诉人柯笑娟、章练支付违约金18000元； 三、驳回上诉人柯笑娟、章练的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1650元，由上诉人柯笑娟、章练负担1450元，被上诉人龙岩市新罗区扬光幼儿园有限责任公司、饶莉彬负担200元；二审案件受理费3300元，由上诉人柯笑娟、章练负担2900元，被上诉人龙岩市新罗区扬光幼儿园有限责任公司、饶莉彬负担400元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  张煌忠 审判员  范文祥 审判员  陈水柏 二〇一九年十二月六日 法官助理张婷婷 书记员邱艳兰 附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。