湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1093号上诉人（原审被告）：崇阳县汽车运输总公司，住所地湖北省崇阳县天城镇环城村。法定代表人：曾宗谷，该公司经理。委托诉讼代理人：丁清辉，湖北乾兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷卉，女，1985年10月26日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：黄宗勇，湖北乾兴律师事务所律师。上诉人崇阳县汽车运输总公司（以下简称崇阳汽运公司）因与被上诉人雷卉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省崇阳县人民法院（2019）鄂1223民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崇阳汽运公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判《门店买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案诉争的房屋未办理房屋权属登记，根据土地使用权证载明的内容可知，诉争房屋范围内的土地使用权人为崇阳县交通局，建房用地规划许可证载明的建设单位为崇阳县交通局，故本案诉争的房屋所有人为崇阳县交通局，上诉人仅为使用人，应根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，确认双方签订的《门店买卖合同》无效。雷卉辩称，根据最高人民法院关于审理买卖合同的司法解释规定，涉案合同为有效合同，事实上房屋也是上诉人建设的，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。雷卉向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2012年8月7日订立的《门店买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房款354640元（272800元×130%）；3.判令被告向原告补偿门店装修款23020元；4.判令被告向原告支付迟延交付门店罚款81000元（1000元/天×81天）；5.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月7日，原告向被告购买位于崇阳县××交通小区××、××号2个门店，并订立了1份《门店买卖合同》，其主要内容：1.被告为甲方，原告为乙方；2.门店地址及面积：崇阳县交通小区6栋108号、109号，面积约86.61平方米；3.门店价格及付款方式：单价为3150元/平方米，总价款为272800元，在签订本合同前一次性付清；4.门店交付依据：甲方在收到乙方全部购房款及签订本合同之日起10日内向乙方交付合同约定的门店，逾期按每日处1000元的罚款计算支付给乙方；5.税费负担：房屋产权证由乙方缴纳契税后自行办理，甲方按规定负责提供出售方应该提供的相关资料；6.特别约定：（1）甲方与乙方签订本合同之日起1年内，必须向乙方提供一切办理房屋产权证所需的相关手续；（2）遵照公平交易，双方享有同等权益的原则，乙方暂扣购房款10%，计27300元作为甲方提供办理房屋所有权证手续的保证金。如甲方不能按期为乙方提供应该提供的相关手续，造成乙方不能在预期内办理房屋产权证，由甲方按购房金额的10%赔偿乙方损失。如果甲方最终无法提供相关办证手续，造成乙方不能办理房屋产权证，则甲方按130%退还乙方购房款，并终止合同，乙方退出门店。如果甲方按期为乙方提供了相关手续，乙方无条件在甲方提供了相关手续之日起2周内退还所扣甲方的门店款27300元。如甲方履约乙方未按期支付该暂扣款，则甲方有权收回所卖给乙方的门店；合同还对其他事项进行了约定。合同成立后，原告依约向被告付清了购房款，并在被告迟延交付门店后对该2个门店进行了水电、吊顶、界墙、下水道等装饰装修，共花装修款23020元；且原告多次到不动产登记机构办理该2个门店的物权登记，因被告不能提供相关办证手续，致原告办证不能。迄今，被告仍不能提供上述门店的办证手续，致原告合同目的实现不能，被告的行为构成违约，于此，原告特具状起诉，请人民法院依法调解或判决。一审法院认为，一、关于原告雷卉支付的购房款问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告雷卉提交的三份《崇阳县汽车运输总公司收款收据》，该款项不仅包含本案诉争门店的购房款，还包含他人同期购买其他门店的购房款，其未提交所有购买门店的相关信息，以利于审查原告雷卉支付本案诉争门店的购房款情况，又依双方均无异议的《门店买卖合同》中的特别约定（三）约定，遵照公平交易，双方享有同等权益的原则，乙方暂扣购房款10%，计27300元整作为甲方提供办理房屋所有权证手续的保证金。……依此约定，在原告雷卉不能提交支付购房款充分证据的情形下，一审法院依此约定认定原告雷卉实际支付的购房款为245500元（272800元－27300）。二、关于本案《门店买卖合同》的效力问题。原告雷卉与被告崇阳汽运公司签订的《门店买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同无违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同效力的情形，应为有效合同。被告崇阳汽运公司以诉争门店至今未办理任何权属登记，从而依《城市房地产管理法》第38条规定，认为《门店买卖合同》系无效合同。《城市房地产管理法》系为国家建设行政主管部门、土地管理部门加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保证房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展而制定的具管理性质的法律，该法第38条系管理性强制性规定，非效力性强制性规定，故被告崇阳汽运公司以此为由，提出的该抗辩理由，无法律依据，依法不予采纳。三、关于原告雷卉诉请解除《门店买卖合同》的问题。《门店买卖合同》特别约定（三）约定：……如果甲方最终无法提供办证手续，造成乙方不能办理房屋产权证，则甲方按130%退还乙方购房款，并终止合同，乙方退出门店。……本案被告崇阳汽运公司签订《门店买卖合同》后，至今未向原告雷卉提供其应当提供的办理房屋产权证的相关手续，致使原告雷卉不能实现合同目的，原告雷卉依此约定，诉请解除《门店买卖合同》符合《合同法》第九十三条第二款规定，应予支持。《门店买卖合同》解除后，合同当事人应当依照《合同法》第九十七条规定，被告崇阳汽运公司应当依合同约定向被告退还购房款，被告崇阳汽运公司应当退还的款项为319150元（245500元×130%）；同时，原告雷卉亦应向被告崇阳汽运公司退还所购门店。四、关于原告雷卉诉请被告崇阳汽运公司补偿门店装修款的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告雷卉未提交门店装修费用的相关证据，应当承担举证不能的不利后果。故其要求被告崇阳汽运公司补偿门店装修款23020元的请求，依法不予支持。五、关于原告雷卉诉请被告崇阳汽运公司迟延交付门店罚款的问题。《门店买卖合同》第三条约定：甲方收到乙方全部购门店款及签订本合同之日起十日内向乙方交付合同约定的门店，逾期按每日处1000元的罚款计算支付给乙方。从原告雷卉提交的证据看，其购买的是崇阳县交通小区6栋108号、109号门店，双方对108号门店如期交付并无异议，仅有109号门店于2017年11月9日才交付，共逾期81天，其主张依此约定主张两个门店的迟延交付罚款，无事实依据，应予调整，该迟延交付门店罚款应为40500元（1000元÷2×81天），原告雷卉主张的迟延交付门店罚款，部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告雷卉与被告崇阳县汽车运输总公司于2012年8月7日订立的《门店买卖合同》；二、被告崇阳县汽车运输总公司于本判决生效后十日内退还原告雷卉购房款319150元；三、原告雷卉于本判决生效后十日内向被告崇阳县汽车运输总公司返还位于崇阳县天城镇交通小区6栋108、109号门店；四、被告崇阳县汽车运输总公司于本判决生效后十日内支付原告雷卉迟延交付门店罚款40500元；五、驳回原告雷卉的其他诉讼请求。被告如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8180元，减半收取计4090元，由原告雷卉负担883元，被告崇阳县汽车运输总公司负担3207。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审查认为，一审法院查明的事实属实，本院继续予以认定。本院认为，雷卉与崇阳汽运公司签订的《门店买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，雷卉、崇阳汽运公司应当按照约定全面履行自己的义务。现因崇阳汽运公司至今未能向雷卉提供交付房屋的权属登记证书，导致本案合同目的不能实现，崇阳汽运公司因此应按照其约定承担相应的违约责任。崇阳汽运公司上诉认为涉案合同应认定为无效合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”一审法院据此解除双方签订的《门店买卖合同》并认定由崇阳汽运公司赔偿雷卉的相应损失，并无不当，本院继续予以认定。崇阳汽运公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，崇阳汽运公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8180元，由崇阳县汽车运输总公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇一九年十二月十日书记员 李慧鑫附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；