湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初11383号原告长沙市建设综合开发有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区东风路48号。法定代表人杨博，系该公司总经理。委托代理人陈洪波，湖南泓锐律师事务所律师。委托代理人邓志威，湖南泓锐律师事务所律师。被告湖南汇华置业发展有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区德雅路佳英综合楼502房。法定代表人潘道平，系该公司总经理。委托代理人易创，湖南骏熙律师事务所律师。原告长沙市建设综合开发有限公司（以下简称“长沙综合开发公司”）诉被告湖南汇华置业发展有限公司（以下简称“汇华置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2019年10月10日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告长沙综合开发公司的委托代理人邓志威，被告汇华置业公司的委托代理人易创到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙综合开发公司诉称，长沙市交汇处观沙岭绿化广场土地使用权系原告所有。2003年7月3日，原告与长沙市岳麓区人民防空办公室（以下简称“岳麓区人防办”）签订了《协议书》，该《协议书》约定由岳麓区人防办通过招商引资形式就观沙岭街道安居乐建材超市旁绿化地下人防工程进行建设，工程建设竣工后，原告拥有该人防工程负一楼面积的15%所有权，所获面积（扣除负一楼公摊面积）的使用权和收益权归原告所有，使用期限为50年，但为了工程使用的整体效果，由投资商将人防工程整体对外出租，原告按上述分摊比例获得相应的报酬。2003年9月26日，岳麓区人防办与被告汇华置业公司签订了《长沙市观沙岭广场平战结合人防项目合作开发合同》，确定被告为该人防工程的投资商。2006年8月24日，原告与被告签订了《承租合同》，该《租赁合同》约定，原告同意由被告对外招租的是位于银杉路与岳北路交汇处银杉广场人防工程负一楼中原告拥有15%使用权的建筑面积，共计834.9㎡，租赁期限按照被告与长沙新一佳投资有限公司签订的时间共15年，自2006年2月1日起至2021年1月30日止，原告同意被告与新一佳达成的协议即减免租期19个月，从2008年3月27日为起租日计算租金。租金计算按照27元／月／㎡，从租金起算日第2年起，在上年基本租金基础上每一年递增1%，被告应当按月支付租金给原告，乙方必须在每月前10个工作日将本月租金付给原告，被告如不按时间向原告交纳租金，每延迟一天，按拖欠租金总额的0.2‰向原告支付滞纳金。2009年1月21日，原告与被告签订《补充合同》，该《补充合同》约定，按照岳麓区房地局所发产权证核实建筑面积后，原告应得商场负一楼使用权的建筑面积为681.45㎡，按照原《租赁合同》约定，原告按每平方米每月收取27元租金，并承担1元／月／㎡的物业费，原告每月应得租金681.45×（27-1）＝17717.7元，全年租金为212612.4元，从2010年3月27日起每年租金在原基础上增加1%，从2009年1月起每月12日前付清当月租金，如拖欠按应付租金总额数每日3‰缴纳滞纳金。被告自2012年12月27日起，再未向原告缴纳租金，原告多次联系被告缴清所欠租金，但被告均未予理会。暂计算至2019年8月31日，被告共计拖欠租金1212343.62元及利息203212.02元。被告违反合同约定，长期拖欠原告租金的行为给原告造成了巨大损失，被告应当按日向原告支付所欠租金3‰的滞纳金，暂计算至2019年8月31日滞纳金共计4318898.72元。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.被告向原告支付欠缴的租金（截至2019年8月31日共计1212343.62元），并支付至实际清偿之日的利息（按中国人民银行同期贷款利率，自欠缴之日2012年12月27日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年8月31日为203212.02元）；2.被告按日向原告支付所欠租金1‰的滞纳金（自欠缴之日2012年12月27日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年8月31日滞纳金共计1439632.91元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。被告汇华置业公司辩称：一、原告与被告签订的《租赁合同》及《补充合同》依法应当认定为无效合同。被告不应承担支付租金的民事责任。1.虽然原告与长沙市岳麓区人民防空办公室签订《协议书》（2003年7月3日），被告与岳麓区人防办签订《长沙市观沙岭绿化广场平战结合人防工程项目合作开发合同》，其中约定原告在观沙岭绿化广场（银杉购物广场）平战结合人防工程负一楼拥有15%使用权和收益权，但该两份协议的前提是原告向被告无偿提供土地，被告开发后才能给予一定面积使用权和收益权。然而，在项目实施过程中，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条的规定以及其他政策、法规规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得，该项目属于人防工程商业开发必须通过招拍挂和出让方式取得国有土地和国土证，才能办理规划、建设许可证，项目才能合法建设。因此，被告通过缴纳出让金的方式出让取得案涉土地使用权，案涉土地已与原告无关，原告未提供土地，亦未有任何其他投资。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人提供多种途径，投资人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，即“谁投资谁受益”的原则。原告无权在涉案项目中拥有使用权和收益权。2.根据情势变更原则，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。以及合同法第五条之规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，被告与原告签订的《租赁合同》及《补充合同》无履行的法律依据和事实依据，履行该合同将严重侵害被告的合法权益，导致严重不公。3.原、被告签订的《租赁合同》及《补充合同》因违反《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款人民防空工程谁投资谁受益的法律规定，根据合同法第五十二条第五项的规定，应当认定为无效合同。二、原告主张的租金没有事实和法律依据，其利息和滞纳金的主张亦无事实依据，并且属于重复计算，且标准过高，依法不应予以认可和支持。据此，请求驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。经审理查明，长沙市建设综合开发公司于2018年5月2日更名为“长沙市建设综合开发有限公司”（即本案原告）。2003年7月3日，长沙市岳麓区人民防空办公室（甲方）与长沙综合开发公司（乙方）签订《协议书》，就长沙市岳麓区观沙岭街道安居乐建材超市旁绿化地下人防工程建设达成如下协议：“一、该地下人防工程主要处于乙方土地绿化广场地下，占地面积约4000㎡（建成以后以实际占用面积为准），由乙方提供该地段的土地红线及相关资料，由甲方组织办理有关报建手续。二、由甲方牵头，通过招商引资的形式，开发商全额出资兴建，甲方负责该工程建设的施工监督，确保人防工程建设的质量。三、该项工程的设计方案、图纸及有关配套设施，装修标准应征求乙方意见，并将该项全部资料交给乙方一份。乙方所获建筑面积，必须符合设计质量要求。否则，乙方有权索赔或扩大乙方分配面积比例。四、工程建设竣工后，乙方拥有该工程附一楼面积的15%的所有权，所获面积（扣除附一楼公摊面积）的使用权和收益权归乙方所有，使用期限为50年，但为了工程使用的整体效果，由投资商将人防工程整体对外出租，乙方按上述分摊比例获得相应的报酬，如招商发生情况变化，也可以由投资商与甲、乙几方商议招商办法。五、工程建成后，除甲方分配给乙方使用的建筑面积外，其余工程面积其所有权、使用权、收益权归甲方所有。六、该工程建成后即为国有资产，纳入人防部门统一管理，使用期满后，交由国家纳入国有人防固定资产管理……”2003年7月14日，长沙市岳麓区人民防空办公室与湖南省安居乐置业有限公司签订《协议书》，约定由湖南省安居乐置业有限公司提供建材超市地下面积1100平方米空间作为人防工程，由长沙市岳麓区人民防空办公室牵头，通过招商引资的方式，引进开发商全额出资兴建该项目，长沙市岳麓区人民防空办公室负责该工程建设的施工监督。其后，长沙市岳麓区人民防空办公室通过招商方式引进开发商投资。2003年9月26日，被告汇华置业公司与长沙市岳麓区人民防空办公室签订《长沙市观沙岭绿化广场平战结合人防工程项目合作开发合同》，约定由长沙市岳麓区人民防空办公室出面协商，由湖南省安居乐置业有限公司、长沙市建设综合开发公司提供土地红线，由汇华置业公司全额出资修建观沙岭绿化广场地下人防工程一处。该人防工程建成后，原告岳麓区人防办拥有该工程负一楼总建筑面积9%的使用权和收益权，长沙市建设综合开发公司拥有该工程在本单位土地红线范围内负一楼总建筑面积15%的使用权和收益权；汇华置业公司负责承建观沙岭绿化广场，建设费用由其全额承担，作为对湖南省安居乐置业有限公司提供1100平方米建筑用地的回报。2004年3月5日，被告汇华置业公司又与湖南省安居乐置业有限公司签订协议，约定湖南省安居乐置业有限公司转让上述1100平方米自有土地给被告汇华置业公司用于建设上述人防工程。2005年5月31日，被告汇华置业公司再次与湖南省安居乐置业有限公司达成《国土转让协议》，约定由湖南省安居乐置业有限公司另外转让国有土地使用权1220.63平方米给被告汇华置业公司用于开发上述人防工程，被告汇华置业公司支付湖南省安居乐置业有限公司60万元转让金。2006年8月24日，原告长沙综合开发公司（甲方）与被告汇华置业公司（乙方）、长沙市岳麓区人民防空办公室（鉴证方）签订《承租合同》，约定：1.2003年6月，由岳麓区人民政府召开有长沙综合开发公司和岳麓区人防办、观沙岭街道办事处、汇华置业公司等单位负责人参加的会议，决定由岳麓区人防办牵头，对绿化广场按人防工程开发，平时作营业性商场，战时作人防工事使用，由汇华置业公司投资开发，并达成产业及收益分配比例。二00三年七月三日，甲方与长沙市岳麓区人民防空办公室签订协议书，明确甲方在建成后的绿化广场人防工程负一楼房产建筑总建筑面积中拥有百分之十五的使用权，期限为五十年；按照乙方与长沙市新一佳商业投资有限公司签订的租赁合同，负一楼出租面积为5566平方米，甲方拥有使用权面积为834.9平方米；2.租赁期限按乙方与长沙市新一佳商业投资有限公司签订的时间共15年，从2006年2月1日起至2021年1月30日止，甲方同意乙方与长沙市新一佳商业投资有限公司达成的协议，从长沙市新一佳商业投资有限公司开业当天算起减免租期19个月，即从2006年8月26日起计算至2008年3月26日止，从2008年3月27日为起租日计算租金；3.租金为每月每平方米27元，从租金计算日第2年起，在上年基本租金基础上每年递增1%，除按规定交纳税款外，甲方不承担任何其它开支。原告每年应得租金（税前）为270507.6元（834.9平方米×27元/平方米/月×12个月）；4.乙方按月支付租金给甲方，被告必须在每月月前10个工作日将本月租金付给甲方；5.乙方如不按时向甲方缴纳租金，每迟延一天按拖欠租金总额的0.2‰支付滞纳金，超过三个月未缴纳甲方有权采取强制性措施追缴；6.合同一式五份，双方各执二份，鉴证单位一份。自双方签字后生效。2009年1月21日，原告长沙综合开发公司（甲方）与被告汇华置业公司（乙方）签订《补充合同》约定：“甲乙双方于2006年8月24日签订承租合同（鉴证方：长沙市岳麓区人民防空办公室），同意将位于长沙市交汇处观沙岭绿化广场属甲方红线范围内土地，由乙方投资建设地下人防工程平时作商业使用。按合同甲方应得负一楼使用建筑面积884.9平方米。由乙方统一对外出租给新一佳投资有限公司。甲方按每月每平方米27元向乙方收取租金。同时甲方承担每月每平方米一元钱物业管理费用，甲方不再承担任何费用。由于某些情况的变化，为理顺关系，便于结算，现签订以下补充协议：一、按照岳麓区房地局所发的产权证核实建筑面积后，并除去汇华置业公司自购地面积部分，甲方应得商场负一楼使用建筑面积为681.45平方米；二、按照原合同明确甲方按每平方米每月收取27元租金，并承担每月每平方米一元钱物业费规定，甲方每月应得租金681.45×（27-1）＝17717.7元（人民币），全年租金为212612.4元，从2010年3月27日起每年租金在原基础上增加1%；三、租金按月支付，签订此合同三天内付清2008年3月27日至12月27日9个月租金计159459元，从2009年1月起每月十二日前付清当月租金，不得拖欠。如拖欠，按应付租金总数额每日千分之三交纳滞纳金，拖欠超过一个月，甲方有权采取措施强行收回所租出面积的使用权……”。后被告汇华置业公司向原告长沙综合开发公司支付租金直至2012年12月27日，后未再支付。2014年1月20日，原告长沙综合开发公司向被告汇华置业公司发出《租金催收函》，要求被告汇华置业公司自收到《租金催收函》后三日内向其付清欠付的租金，2017年11月6日，原告委托湖南泓锐律师事务所的律师向被告汇华置业公司发出《律师函》，要求被告汇华置业公司交纳2013年3月27日至2017年12月26日期间的租金855595.98元及滞纳金1988525.4元，后因被告汇华置业公司未按照上述《租金催收函》及《律师函》支付租金，原告遂于2019年8月12日起诉至本院。另查明，2005年8月13日，被告汇华置业公司与长沙市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定由长沙市国土资源局将位于长沙市岳麓区观沙岭面积为12979.42平方米的宗地（包含原、被告签订的《租赁合同》中约定的土地）出让给被告汇华置业公司，出让的宗地用途为商业（70%）、市政设施，其中地上有效用地7060.66平方米划拨给被告汇华置业公司用于绿化广场的建设，其中商业土地使用权年限为40年，市政设施土地使用权年限为50年。2005年9月7日，被告汇华置业公司为上述7060.66㎡的土地办理了长国用（2005）第03760号《国有土地使用权证》。同日，被告汇华置业公司取得了由长沙市国土资源局发放的长沙市［2005］长土出字第0187号《建设用地批准书》，建设项目名称为绿化广场地下公共人防工程，用地面积为7060.66平方米，土地坐落于长沙市岳麓区观沙岭。此后，被告汇华置业公司在上述土地上投资完成了人防工程的开发建设，并于2007年11月7日取得了长房权证岳麓字第××号《房屋所有权证》。上述事实，有原告长沙综合开发公司提交并经庭审质证的长沙市机构编制委员会办公室发布的市编自［1991］第89号文件（关于将“长沙湘江北大桥长沙综合开发公司”更名为“长沙市建设综合开发公司”的通知）、企业名称变更核准通知书、长沙市岳麓区人民防空办公室与长沙综合开发公司签订的《协议书》、长沙综合开发公司与汇华置业公司签订的《承租合同》及《补充合同》、记账凭证、记账回执、《租金催收函》、《律师函》，被告汇华置业公司提交并经庭审质证的《国有土地使用权出让合同》、长国用（2005）第03760号国有土地使用权证、长沙市［2005］长土出字第0187号建设用地批准书、长房权证岳麓字第××号《房屋所有权证》、（2011）长中民三终字第1951号民事判决书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，虽然原告长沙综合开发公司与被告汇华置业公司就涉案土地签订了《承租合同》及《补充合同》，约定由被告汇华置业公司按照建成后人防工程面积的15%向原告长沙综合开发公司支付租金，但被告汇华置业公司已于2005年9月7日通过土地出让的形式从长沙市国土资源局取得了涉案人防工程的在土地的国有土地使用证，并取得了相应的房屋所有权证，属于涉案土地及其建筑物的合法产权人，且涉案人防工程实际上系由被告汇华置业公司投资开发建设，根据《中华人民共和国防空法》第五条之规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”被告汇华置业公司作为涉案人防工程的实际投资者，其有权享有该人防工程的所产生的收益。原告长沙综合开发公司既未提交证据证明其对涉案人防工程进行了投资开发建设，亦未提供相应的证据证明其自2005年9月7日后对涉案人防工程所在的土地享有相应的产权。故现对原告长沙综合开发公司要求被告汇华置业公司支付2012年12月27日之后的租金及滞纳金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第七条，《中华人民共和国防空法》第五条之规定，判决如下：驳回原告长沙市建设综合开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取14821元，由原告长沙市建设综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇一九年十二月六日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲