辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽03民终4726号上诉人（原审被告）：鞍山万熹置业有限公司，住所地鞍山市铁**园林路**-151。法定代表人：洪春金，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡微，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓彤，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人（原审原告）：孙铁石，男，1976年8月3日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：赵廷福，男，1959年5月1日出生，汉族，住鞍山市立山区。上诉人鞍山万熹置业有限公司（以下简称万熹公司）因与上诉人孙铁石商品房预售合同纠纷（一审案由：商品房销售合同纠纷）一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2018）辽0302民初4642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万熹公司的委托诉讼代理人李晓彤，上诉人孙铁石的委托诉讼代理人赵廷福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万熹公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第一项：“鞍山万熹置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付孙铁石逾期交房违约金2109元”，依法改判驳回孙铁石的诉讼请求；2.判令诉讼费用由孙铁石承担。事实和理由：原审判决认定事实错误。原审法院认为上诉人存在违约行为，应当按照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定承担违约责任，但事实上上诉人并不存在违约行为。合同补充条款第14条对合同第十五条的补充约定中明确：“因买受人未按合同约定或未按出卖人通知及时缴纳相关资料和费用以及因政府行为或不可抗力原因，导致房屋所有权证不能办理或延期办理的，出卖人不承担十五条项下违约责任”，合同以及补充条款系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应当受到保护。上诉人的“万熹城市广场大商业项目”系整体工程项目，已按期交付，但确实暂时无法办理房产证，原因系政府行为，上诉人开发的“鞍山市万熹城市广场项目”是市、区两级政府重点招商引资项目，根据招商引资时的商定，政府承诺的电力配套迟迟无法到位，上诉人整体工程先期一直使用临时用电，才导致无法办理房产证的处境，现用电问题已经解决，上诉人也将所有需要报审的材料上报到相应部门，相信办理房产证的问题不日就会解决。因此，上诉人并不存在违约行为，不应承担违约金等责任。孙铁石辩称，请求驳回万熹公司上诉请求，答辩人与万熹公司商品房销售合同纠纷一案，一审判令万熹公司承担原判决第一项违约责任，认定事实正确。万熹公司强调违约后果应由政府承担，但未举出相应证据，其曾举出的所谓证据，却恰恰证明了违约责任应由万熹公司承担，政府已尽到了应尽职责，万熹公司是独立法人，应独立承担一切经营行为的后果。孙铁石上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项：“驳回孙铁石的其他诉讼请求”，改判万熹公司支付违约交房赔偿金30,213元；2.判令一、二审诉讼费用由万熹公司承担。事实和理由：1.上诉人孙铁石在万熹公司购买商品房，已按合同约定交付全部房款，依双方合同第十五条约定：交房后的90天内取得房地产权属证书，否则卖房人承担已付房款0.5%的违约金。但现在已过合同规定期限，仍未取得房产证书，询问鞍山市不动产登记中心及万熹公司，结论是由于万熹公司应具备的验收、交房条件没达到，不能开出《商品房购房结算安置单》，所以办不了房产证。2.万熹公司没有验收不能办理房产证的原因为，其大部分配电设施没有安装，已安装的配电设备都是2018年6月和7月生产制造的，信号灯不亮、表计指零、很多电柜无电缆，但电力公司接入的总电源已接入了开关柜。还有，万熹公司各消防栓均无水，消防条件没有验收合格、人防工程没有验收等，上诉人收房时不知道上述情况。根据双方《商品房买卖合同》第八条第二款，万熹公司虽然已经交付房屋，但却没有具备合同约定的交付条件，属于违约交房，出卖人应承担逾期交房违约金（即交房违约金）扣除买受人该房屋使用价值（即房屋使用金）的违约交房赔偿金。3.依据《商品房买卖合同》第九条规定：“（违约交房）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金。”计赔天数统计到2018年8月15日，交房违约金=421,729元×2÷10000×1172天=98,853元。房屋使用金相当于租金。万熹房屋的租金价格作下列数理统计计算：按照现行房屋租赁市场行情，万熹房屋每平日租金为0.95元。计赔天数统计到2018年8月15日，房屋使用金=61.41平×0.95元/平/天×1172天=68,640元。违约交房违约金=交房违约金-房屋使用金=98,853元-68,640元=30,213元。4.对原审没有支持本诉请求，反驳如下：原审认定事实不清，万熹公司存在违约交房事实，上诉人在一审已陈述并举出证据，但判决却故意不列当事人提交的证据，为偏判留缺口。交房违约事实是隐蔽的，不易被收房人发现，消防、人防验收是官方责任，非私人业主责任，判决书强调交房时收房人未提异议，把责任加给收房人不尊重事实。原审适用谁主张谁举证的规定，说原告没有举出充分证据，实际已经举出了充分证据，一审适用法律错误。交房违约与办证违约是各自独立条款，不属于重复事项，原审枉法裁判，没有任何法律依据。本案的根源在于违约交房，如正规交易就不应该交房，那样开发商承担的是不扣房租金的一项巨额违约金，但开发商为了减少损失蒙混交房，形成本案事实。既然交房违约就应承担交房违约金，既然交了房办证违约就应该承担办证违约金，如果仅仅赔偿办证违约金，不赔交房违约金，不仅起不到惩戒作用，还对整个社会造成负面影响。所以，判令万熹公司既承担交房违约金又承担办证违约金是必须的。万熹公司辩称，万熹公司不存在违约行为，不应向购房者支付违约金。案涉房屋已经由购房人入住并使用，且购房者要求赔付的金额没有任何法律依据。孙铁石向一审法院起诉请求：1.请求判令万熹公司支付违约金2109元；2.判令万熹公司支付原告违约交房拖期不能办房产证至2××18年8月15日的交房赔偿金30,213元。一审法院认定事实：原、被告于2014年3月23日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于鞍山市铁东区，产籍号为1-29-207-1188，总价款为421,729元。双方于合同第八条约定：“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。但如遭遇不可抗力导致商品无法按期交付使用，且出卖人在发生志气起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，双方应签订补充协议明确新的交付期限”。第十五条中对产权登记事宜进行了约定：“自本合同签订之日起，买受人可以申请办理预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”后双方领签订补充协议，该协议于第十四条对主合同第十五条进行了补充：“因买受人未按本合同约定或未按出卖人通知及时缴纳相关资料和费用以及因政府行为或不可抗力原因，导致房屋所有权证不能办理或延期办理的，出卖人不承担十五条项下违约责任。”合同签订后，原告依照约定向被告支付了购房款。被告于2015年5月31日向原告交付了房屋,原告予以接收。一审法院认为，本案的争议焦点：被告应否向原告支付相应违约金及数额如何计算。《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，原、被告已经在双方签订的《商品房买卖合同》中对于办理房屋权属证明时间进行了约定，即被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案，被告未在约定期限内为原告办理房屋权属证明事实客观存在，被告虽然主张其不应承担上述违约责任，但是并未提供足够证据加以证明。故应承担举证不能的不利法律后果。故被告应按照双方约定的违约金计算方式向原告支付逾期办理房屋权属证明的违约金，即被告应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金2109元。故对于原告该项诉求，具有事实及法律依据，依法予以支持。关于原告主张判令被告支付违约交房拖延不能办理房产证赔偿金一节。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告应对自己所提出的诉求提供充分证据证明，本案中，被告已经向原告交付了本案涉诉房屋，原告若存有异议，则可以依照双方合同约定，于被告向原告交付房屋之时提出异议，并拒绝接收房屋，但是被告在向原告交付房屋时，原告并未向被告提出相应异议，且已经实际使用。另一方面，涉诉房屋的产权证书的办理，依法以房屋交付买受人为前提，原告于本案中，在已经就被告逾期办理产权证明提出了相应诉求的同时，再以被告交付行为违约为由主张赔偿，对于原告该项诉求，不具有事实及法律依据，依法不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条规定，判决：一、鞍山万熹置业有限公司于该判决生效之日起十五日内给付孙铁石逾期交房违约金2109元；二、驳回孙铁石的其他诉讼请求。如果鞍山万熹置业有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费609元，由原告孙铁石负担559元，被告鞍山万熹置业有限公司负担50元（原告已垫付，执行时一并扣除）。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为万熹公司是否应给付孙铁石逾期办理房屋权属证书违约金2109元及孙铁石上诉请求的违约交房赔偿金30,213元是否应得到支持。关于万熹公司是否应给付孙铁石逾期办理房屋权属证书违约金2109元的问题，本院认为，依法订立的合同应当受到法律保护。本案中，万熹公司与孙铁石签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。该《商品房买卖合同》已经明确约定了万熹公司协助办理房屋所有权登记的时间，即商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。在该合同履行过程中，孙铁石依约定履行了合同义务，交付了全部购房款，但自万熹公司将房屋交付给孙铁石至今已经超过了双方约定协助办理所有权证书的期限，万熹公司没有按合同约定的时间履行报送资料进行初始登记备案义务，其行为应属违约。万熹公司主张其与孙铁石在合同补充协议第14条约定，因政府行为导致房屋所有权证延期办理，出卖人不承担违约责任，而涉案工程系因政府承诺的电力配套迟迟未到位，才导致无法办理房产证，万熹公司不存在违约行为，不应承担违约金等责任，本院认为，对于该主张万熹公司并未提供充分的证据予以证明，而万熹公司在二审审理中陈述，其主张的应由政府部门负责的项目规划红线外的电力配套外线工程已于2018年的8、9月份完成，但截至本次庭审止万熹公司仍未能协助涉案购房者办理房屋权属证书，亦未告知涉案购房者可以办理房屋权属证书的具体时间，故万熹公司该节主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判令万熹公司给付孙铁石合同约定的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。关于孙铁石上诉请求的违约交房赔偿金30,213元是否应得到支持的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”据此规定，除非当事人另有约定，否则，对房屋的转移占有，则视为房屋的交付使用。本案中，万熹公司已经按合同约定的时间向孙铁石交付了涉诉房屋，孙铁石若存有异议，则可以依照双方合同约定，于万熹公司向孙铁石交付房屋之时提出异议，并拒绝接收房屋，但是万熹公司在向孙铁石交付房屋时，孙铁石并未向其提出相应异议，且孙铁石一直占有使用涉诉房屋至今，基于居住的主要合同目的能够实现。故对上诉人孙铁石要求万熹公司支付违约交房赔偿金30,213元的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人万熹公司、上诉人孙铁石的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费606元，由上诉人鞍山万熹置业有限公司负担50元，由上诉人任启超负担556元。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 徐云龙审判员 宋 锦二〇一九年十二月二日书记员 姜 珊