四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1964号 上诉人（原审原告）：姚晓君，女，1974年7月22日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：杨明，四川则昂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安瑞泽房地产开发有限责任公司，住所地四川省广安市广安区滨河路**。 法定代表人：席静，董事长。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师。 上诉人姚晓君因与被上诉人广安瑞泽房地产开发有限责任公司（以下简称瑞泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初5012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚晓君上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判瑞泽公司支付逾期办理诉争商品房所在楼栋权属证明（初始登记）的违约金606,718.6元（从2016年7月1日起算到2018年3月27日止）；3.改判瑞泽公司支付逾期办理诉争商品房不动产权证（转移登记）的违约金712,942元(从2017年6月26日起算到起诉之日2019年7月9日)，并依照合同约定按日万分之二标准从2019年7月10日起继续计付违约金直至上诉人实际取得不动产权证之日止；4.本案一、二审诉讼费用由瑞泽公司承担。事实和理由：1.诉争违约金条款依法成立并生效，瑞泽公司应当按约履行违约金支付义务，一审法院依职权调低违约金，属适用法律错误；2.一审法院将实际损失的举证责任分配给上诉人，适用法律错误；3.一审法院认定违约金过高，但其依职权调整违约金的标准并无法律依据，未考虑到案涉商品房系商业门市等实际情形，与类案酌定违约金的标准亦不统一，适用法律错误；4.一审法院认定瑞泽公司存在逾期办理诉争商品房所在楼栋权属证明的行为，但未判决该违约行为应当承担的违约金，应予纠正。 瑞泽公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 姚晓君向一审法院起诉请求：1.判令瑞泽公司为姚晓君购买的门市办理产权证；2.判令瑞泽公司支付迟延取得楼栋权属证明的违约金524,419元（从2016年7月1日计算至2017年12月31日）；3.判令瑞泽公司支付逾期取得不动产权证的违约金653,610元（截止2019年5月6日），并从2019年5月7日起按每天万分之二支付违约金至房产证办理下来止；4.瑞泽公司承担全部诉讼费。 一审法院认定事实：瑞泽公司经批准开发建设“广安国际商业中心”项目。2013年11月28日，姚晓君（买受人）与瑞泽公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于广安市城南滨河路一段88号“广安国际商业中心”小区516号、517号门市，房屋总价款为4,784,847元；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，合同继续履行，由出卖人支付逾期总房价款每日万分之二的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书，合同继续履行，由出卖人向买受人支付逾期总房价款每日万分之二的违约金等等。合同签订后，姚晓君向瑞泽公司支付了购房款以及大修基金、契税、印花税、登记费等。2015年12月26日瑞泽公司向姚晓君交付了出售的房屋。2018年3月，瑞泽公司完成了姚晓君购买房屋所在楼栋的初始登记，目前姚晓君尚未取得所购房屋的不动产权证。 一审法院认为，姚晓君、瑞泽公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立，系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。至起诉之日止，姚晓君已按照合同约定全面履行了支付购房款等费用的义务，而瑞泽公司仅按约定履行了向姚晓君交付所购商品房的义务，未在合同约定的期限内办理姚晓君购买房屋所在楼栋的初始登记以及向姚晓君交付所购商品房的不动产权证书，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，瑞泽公司应承担违约责任。但确定瑞泽公司承担的违约责任，既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和法律规定予以充分考量。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，可以看出，我国法律对违约金采取以填补损失为主，惩罚为辅的原则，在违约方认为违约金过高请求减少时，法院应以实际损失为基础，兼顾其他相关因素进行衡量裁决。本案中，瑞泽公司抗辩违约金过高并请求法院调整，对此，瑞泽公司未能提供违约金过高的证据，姚晓君亦未能举证证明其因瑞泽公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。为此，综合考虑姚晓君实际损失无证据支持，瑞泽公司已履行商品房交付的主要义务，未交付商品房不动产权证书存在部分不能归责于己的客观原因，姚晓君已占有、使用所购商品房等因素，截止姚晓君起诉之日，酌定瑞泽公司支付姚晓君违约金99,681元，并从2019年7月10日起每天按133.98元计算至办理房产证之日止。 综上所述，姚晓君的请求部分成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、限瑞泽公司于判决生效后六十日内为姚晓君办理不动产权证：二、限瑞泽公司于判决生效后十日内向姚晓君支付逾期取得不动产权证违约金99,681元，并从2019年7月10日起每天按133.98元计算至办理不动产权证之日止；三、驳回姚晓君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,402元，减半收取7,701元，由姚晓君负担7,049元，瑞泽公司负担652元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一审判决对案涉逾期办证违约金予以调整是否正确。本案中瑞泽公司未按照合同约定办理案涉商品房所在楼栋权属证明及交付不动产权属证书，且案涉合同未约定免责条款，对瑞泽公司违约事实以及违约金支付责任，本院予以确认。但案涉商品房已实际交付并由姚晓君占有、使用，亦即《商品房买卖合同》的主要义务已经履行完毕。本案现有证据无法认定姚晓君因逾期办理楼栋权属证明及逾期办理不动产权属证书而产生的实际损失，亦不足以证明瑞泽公司存在恶意违约行为，且无法证实姚晓君是否因该逾期办理楼栋权属证明及逾期办理不动产权属证书行为导致其预期利益受损。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，一审法院结合全案事实及证据，综合考量，将诉争违约金调整为99,681元，并确认从2019年7月10日起每天按133.98元的标准计算至办理诉争商品房不动产权证之日止，并无不当，本院予以维持。 综上所述，姚晓君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,402元，由姚晓君负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋丽 审判员  陈萱 审判员  张波 二〇一九年十二月二日 书记员  田玲