海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5357号上诉人（原审原告）：邹瑞，男，1987年12月23日出生，汉族，住海口市秀英区长滨西四街**海南省，公民身份号码×××。被上诉人（原审被告）：海南阳光美基投资开发有限公司，现营业地址海口市滨海大道和海港路交叉口港航大厦9楼，统一社会信用代码91460000671072435X。法定代表人：戴杰，董事长。委托诉讼代理人：代新飞，公司法务。上诉人邹瑞因与被上诉人海南阳光美基投资开发有限公司（以下简称阳光美基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初7761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邹瑞上诉请求：1.撤销一审判决第一项内容，改判阳光美基公司向邹瑞支付2016年12月31日至2019年5月5日期间逾期交房违约金581181元（违约金计算方式：1346886元×0.0002×30天+1346886元×0.0005×851天）；2.本案一审、二审诉讼费用由阳光美基公司承担。事实和理由：一、邹瑞与阳光美基公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。合同签订后，邹瑞依约履行了支付购房款的义务，依据合同约定，阳光美基公司应当在2016年12月31日前将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付给邹瑞，但直到2019年5月5日，阳光美基公司才将具备法律规定条件的房屋交付邹瑞使用，阳光美基公司逾期交房造成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、一审法院认定赔付违约金的时间点不当，无事实与法律依据。海口市住建局查询资料表明“海域阳光二期5栋、6栋楼项目建设单位于2019年3月19日办理竣工验收备案手续，并取得验收备案表”，阳光美基公司并于2019年5月5日通知邹瑞收房，因此计算时间应该从2016年12月31日计算至2019年5月5日。三、一审法院认定赔付违约金的比例不当，无事实与法律依据。合同第八条、第十一条已经明确约定了交房时间及违约后的具体赔偿办法，根据《合同法》要求，应该按照合同执行，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。本合同约定违约金万分之五，折合成年利率为18.25%，未超24%，应按照合同赔付违约金。被上诉人阳光美基公司辩称，维持一审判决，驳回上诉，二审的诉讼费用由邹瑞承担。邹瑞向一审法院起诉请求：1.判令阳光美基公司支付逾期交房产生的违约金暂计450532元（以已付购房款1346886元为基数，按每日万分之五计收，从2016年12月31日暂计算至2018年10月31日，实际计算至阳光美基公司取得建筑工程竣工验收备案证明和进行初始登记之日为止）；2.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由阳光美基公司承担。一审法院认定事实：阳光美基公司系位于海口市××区的海域阳光二期的开发商。2016年5月21日，邹瑞与阳光美基公司签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定内容为：邹瑞购买阳光美基公司所开发的位于海口市××区房，建筑面积129.22平方米，套内建筑面积104.28平方米，购房单价为10423.2元，购房金额为1346886元。阳光美基公司应于2017年10月11日前取得建筑工程竣工验收备案文件，并将符合合同约定的商品房交付邹瑞使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，阳光美基公司可据实予以延期：1、因不可抗力且阳光美基公司在事实发生之日起30日内告知邹瑞的；2、一周内，非因出卖人原因停水、停电、暴雨造成停工累计超过8小时；3、设计变更的原因；4、因政府部分的有关法规，政策变化或政府原因造成的。逾期交房在30日之内的，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金。合同签订后，邹瑞依约向阳光美基公司支付了全部购房款。2017年12月5日，涉案工程获得由海口市建设工程质量安全监督站出具工程竣工验收备案文件，监督结论及意见为：同意涉案工程申请备案。邹瑞于2018年6月8日办理了收房手续。现邹瑞以阳光美基公司违约诉至一审法院，遂成讼。另查明：对邹瑞的租金损失情况，经委托海南联合振华土地房地产估价咨询有限公司对该案中海域阳光二期涉案房屋6号楼2101号房屋的市场租金进行评估，其市场租金单价为29元/㎡·月。一审法院认为，邹瑞与阳光美基公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。本案存在以下二个争议焦点：一、关于阳光美基公司逾期交房是否应承担相应的违约责任问题。对于交房条件，双方约定，阳光美基公司应于2016年12月31日前将符合“取得建筑工程竣工验收备案文件”的房屋交付邹瑞使用，而海口市建设工程质量安全监督站于2017年12月5日向阳光美基公司出具了《工程竣工验收备案文件》，确认涉案的“海域阳光二期5#、6#楼”施工质量合格并给予验收，同意申请备案。故应确认讼争的房屋自2017年12月5日起具备交房条件，但阳光美基公司没有通知邹瑞收房，直到2018年6月8日，阳光美基公司才将涉案房屋交付给邹瑞使用，故认定阳光美基公司存在逾期交房的违约行为，阳光美基公司应承担相应的违约责任；第二、关于合同约定的逾期交房违约金的计算标准是否过高、应否予以调整。邹瑞与阳光美基公司签订的《商品房买卖合同》对违约责任约定：逾期交房在30日之内的，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按邹瑞已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定。但考虑到阳光美基公司逾期交房确实有一定特殊事由存在，可适当减轻阳光美基公司违约责任的承担，故酌定阳光美基公司按已付购房款日万分之三向邹瑞支付违约金。据此，阳光美基公司应支付2016年12月31日起至2018年6月8日止的违约金为211730元（1346886元×0.0003×524天=211730元）。邹瑞主张超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阳光美基公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邹瑞支付逾期交房违约金211730元；二、驳回邹瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8058元，由邹瑞负担3787元，由阳光美基公司负担4271元。本院二审查明：邹瑞与阳光美基公司签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3.该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件。邹瑞二审确认，2018年6月8日阳光美基公司向其发了收房通知书，但其认为此时房屋还未达到合同约定的交房条件，因此未收房。2019年5月5日阳光美基公司再次通知邹瑞收房，2019年7月邹瑞与阳光美基公司办理了收房手续。另外，对邹瑞的租金损失情况，经委托海南联合振华土地房地产估价咨询有限公司对该案中海域阳光二期涉案房屋6号楼2101号房屋的市场租金进行评估，其市场租金单价为30元/㎡·月，一审法院写为29元/㎡·月有误，本院予以纠正。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审法院认定邹瑞与阳光美基公司签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。首先，关于阳光美基公司应承担的逾期交房违约责任的计算起止期限问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，阳光美基公司应于2016年12月31日前将取得建筑工程竣工验收备案文件的商品房交付给邹瑞使用。根据查明的事实，阳光美基公司于2017年12月5日取得了海口市建设工程质量安全监督站出具的涉案工程的《工程竣工验收备案文件》，于2018年6月8日通知邹瑞收房，邹瑞以涉案房屋未通过环保、消防等各项专项验收，不具备交付条件为由不予收房。因双方在合同中约定选择的交房条件是房屋取得建筑工程竣工验收备案文件，而非房屋通过各种专项验收，并取得验收备案证明文件，故2018年6月8日邹瑞拒绝收房的理由并不符合合同约定，本院认定2018年6月8日涉案房屋已经具备合同约定的交付条件，因此，虽然邹瑞在2019年7月才与阳光美基公司办理收房手续，但2018年6月8日止2019年7月期间不予收房的责任应由邹瑞自行承担，该期间阳光美基公司无需承担逾期交房的违约责任。故一审法院认定阳光美基公司仅应当向邹瑞支付2016年12月31日至2018年6月8日止的违约金并无不当，本院予以确认。其次，对于违约金的计算标准问题。本案双方合同约定，每逾期一天，出卖人应按已付购房款的万分之五支付违约金。阳光美基公司在一审中提出违约金过高的抗辩，申请法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”规定，本案是否调整违约金标准应考虑约定的违约金是否过分高于所造成的损失。结合本案的情况看，本案阳光美基公司逾期交房的时间仅有一年半的时间，一审法院委托海南联合振华房地产估价咨询有限公司对涉案房产的市场租金进行评估，评估结果为该市场租金每个月单价为每平米30元，即涉案房产每个月的租金为30元/平方米×129.22平方米=3876.6元，按双方合同约定的每日万分五的违约金标准计算，阳光美基公司每月应当支付的违约金为：1346886元×0.0005×30天=20203.29元，在邹瑞未能提供证据证明其除了租金损失，还有其他损失的情况下，一审法院认定双方约定的违约金标准过高，并按照每日万分之三的标准进行调整并无不当，故一审法院认定阳光美基公司需要支付的2016年12月31日至2018年6月8日止违约金为211730元正确，本院予以确认。综上所述，邹瑞的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6841.76元，由上诉人邹瑞负担，邹瑞已预缴二审案件受理费9611.81元，应退回邹瑞2770.05元。本判决为终审判决。审判长 陈桂华审判员 周 玲审判员 陈杰林 二Ｏ一九年十二月六日书记员 陆 云速录员 吴虹瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。