江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7447号上诉人（原审原告）：何莎，女，1985年10月2日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：何菲（系何莎姐姐），住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京市嗨淘城商业管理有限公司，住南京市秦淮区洪武路**。法定代表人：黎校林，该公司总经理。委托诉讼代理人:周哲，江苏驰宏律师事务所律师。上诉人何莎因与被上诉人南京市嗨淘城商业管理有限公司（以下简称嗨淘城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初11223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何莎上诉请求：1.改判被上诉人承担主要违约责任，赔偿上诉人装修及其他损失8万元；2.由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、双方于2018年8月16日签订《美食广场房屋租赁合约》，上诉人承租美食广场内商铺B1-18经营鸭品记小吃。合同中有约定被上诉人有向上诉人提供涉案商铺办理证件需要的文件义务，但被上诉人未履行该义务。一审判决中认定被上诉人已为涉案商铺办理营业执照，即使被上诉人办理好营业执照，被上诉人未向上诉人提供。一审庭审时，上诉人第一次看到被上诉人出示的营业执照，被上诉人显然是为应对诉讼而办理的营业执照，并非是为履行合同而为该商铺办理的营业执照。上诉人承租涉案商铺是为经营餐饮，没有营业执照无法经营。二、关于一审对解除合同双方承担责任比例的问题。1.上诉人与被上诉人互负债务，上诉人未交水电费系依法行使抵销权。上诉人系合法主张权利，被上诉人封门行为损害上诉人利益，被上诉人行使该行为时明知会给上诉人带来损失。2.一审判决认为封门行为和被上诉人已将商铺交给案外人导致合同解除，应由被上诉人承担主要责任。上诉人在被上诉人不提供办理营业执照的文件，断水断电加封门的情况下，多次联系被上诉人，但被上诉人仍不履行合同义务。3.上诉人积极履行合同义务，被上诉人未向上诉人提供办理营业证件的重要证明文件，致使上诉人无法正常使用商铺。且2018年11月中旬涉案美食广场的小吃店铺全部停业，被上诉人停止经营该美食广场，致使合同目的无法实现。三、关于装修费用和加盟费用的赔偿。加盟费用和装修经过被上诉人同意，并且部分设施按被上诉人要求增加施工，加盟商家要求统一装修风格，只提供给上诉人一个清单，上诉人注明装修款并转账至“鸭品记”商标持有人，退一步即使认为上诉人承担责任，亦是承担次要责任。综上，二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。嗨淘城公司未提交答辩意见。何莎向一审法院起诉请求：1.嗨淘城公司向何莎支付4850元（砌墙费用2500元以及商品损失费用2350元）；2.解除租赁合同；3.嗨淘城公司返还何莎86963元（未使用105天租金41580元、物业费2268元、押金36135元、物业费押金1980元、装修押金5000元）以及赔偿何莎损失129262.8元（加盟费30000元、装修65690元、78天租金30888元、78天物业费1684.8元、消防改道1000元）；4.嗨淘城公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月16日，何莎（乙方）与嗨淘城公司（甲方）签订《美食广场房屋租赁合约》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方用于经营鸭品记；甲方在签约本合约时，提供包括营业执照副本、出租房屋平面图、装修手册、安全施工责任书等复印件或电子版本资料；乙方在签订本协议时应当向甲方提供相关的证件，包括：营业执照副本、企业代码证、品牌授权经销证明等自身经营项目所需的一切国家和行业必要的手续和资料；乙方清楚的知悉并认可出租房屋的现状，乙方经营前述业务，一切与经营相关的手续办理及营业期间的所有相关事宜（消防、工商、税务、卫生、公安、环保、及其他有关部门等）均由乙方自行解决，如因乙方未能解决由此造成的一起后果及损失由乙方自行承担，与甲方无关；租赁面积33平方米，所承租商铺位置及平面图详见合约附件一；租赁期限1年，自2018年8月16日至2019年8月15日；双方确认，2018年8月16日作为乙方交付装修进场日，以此日作为实际交付日期；乙方享受装修免租期15日，自2018年8月16日至2018年8月31日，该装修免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但应承担自装修期而产生的物业管理费（装修免租期管理费为每月每平方米20元）及实耗水、电等费用；房屋租金为每天每平方米12元，先付后用，年租金第一期租金为144540元，房租以一年为收缴周期，自2018年8月16日起每半年（自然日历日）为一期；本合约签订之日起5日内，乙方需向甲方支付履约保证金36135元，如乙方未如期支付租赁保证金，甲方有权另行招租，本合约期满双方不再续约，租期届满后三个月内，无息退还给乙方，履约过程中，只要乙方有违反本合约相应条款的，该保证金不再退还；美食广场物业自行收取物业管理费、公摊水电费等相关费用，租期期内的物业管理费为每月每平方米20元，物业管理费总计为每年7920元，物业管理费按半年支付（预付），即3960元，乙方入驻时需要同时缴纳三个月物业管理费押金即1980元；在租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和管理费，如乙方未向甲方或物业公司支付租金、物业管理费、水、电等公用事业费或其他应付款项中任一款项的，每延长一日，乙方应支付而未付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金，同时甲方或物业管理公司有权依照双方约定，停止各种专项服务，如断水、断电、封门等；甲方保证确实拥有本美食广场的合法经营权和租赁权，并确保该美食广场所涉及物业拥有合法使用权及土地使用权，并提供相应有效的法律证明文件；本合同签订后，甲方将提供乙方办理各类证照相关文件，并可配合乙方在必要时履行某些办证手续，因办证而产生的费用由乙方按照国家有关规定各自承担；无论因何种原因导致本合约终止，乙方均应在本合约终止之日起20日内自付费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至甲方交付时的状态或甲方认可的状态，同时将通向该租赁物及美食广场通行部分的钥匙（如有）交还给甲方公司。后何莎向嗨淘城公司交付涉案商铺平面图，平面图显示在涉案商铺与隔壁商铺之间存有实线分割。2018年8月15日，嗨淘城公司工作人员通过微信发送何莎，内容为：“你先付2万定金，明天早上就安排工人去现场隔墙”。2018年8月16日，嗨淘城公司向何莎出具收据5张，载明嗨淘城公司收到何莎房屋租赁保证金36135元、2018年8月16日至2019年2月15日期间物业管理费3960元、物业保证金1980元、装修保证金5000元、2018年8月16日至2019年2月25期间租金72270元。2018年8月18日，何莎通过微信告知嗨淘城公司工作人员隔墙还没有隔，问询何时能隔好，嗨淘城公司工作人员回复前面已要求何莎准备准备材料和图纸，安排工人下周来。2018年8月19日，何莎将图纸发给被告工作人员，要求申请装修许可证，并告知明天会有工人过去。嗨淘城公司回复款未付，墙还没有做。何莎回复：装修方案已差不多，晚上嗨淘城公司能隔墙就先隔起来。嗨淘城公司工作人员回复周一吧。2018年8月20日，嗨淘城公司工作人员卡号发给何莎，同时告知何莎延长6天的免租期，何莎明天可以进场装修。2018年8月21日，嗨淘城公司向何莎交付涉案商铺，当天何莎发现嗨淘城公司没有隔墙，自行找他人隔墙。2018年9月，何莎开始经营商铺。2018年10月2日，嗨淘城公司对涉案商铺实施停电措施，何莎报警，何莎认为在嗨淘城公司未支付代垫隔墙费用2500元的情况下何莎有权拒付电费，嗨淘城公司认为隔墙费用应由何莎自行承担。2018年10月10日，何莎向嗨淘城公司发出催告函要求嗨淘城公司提供合法产权证明以及通过消防、环保、卫生审批文件。2018年10月22日，嗨淘城公司办理何莎涉案商铺营业执照，该执照原件由嗨淘城公司持有。涉案商铺附近商铺也已领取营业执照。何莎陈述其并不知晓嗨淘城公司已领取营业执照，嗨淘城公司陈述由于何莎说无法办理营业执照，嗨淘城公司帮助其已办理营业执照。2018年11月7日，嗨淘城公司实施封门行为，何莎报警。关于封门以后房屋如何处理，嗨淘城公司陈述涉案商铺一直未动，只要何莎交付水电费，随时给何莎使用;2019年2月15日租期届满以后，嗨淘城公司在3月份将原承租商铺交还给香港城统一改造，何莎家还有可能没有交还。同日，嗨淘城公司向何莎发出《水电费催缴通知书》，要求何莎支付2018年8月28日至2018年9月25日期间水电费905元以及2018年9月26日至2018年10月25期间水电费765元，并告知何莎收到通知之日起三个工作日内与嗨淘城公司协商，嗨淘城公司将行使合同约定的权利对涉案商铺采取断水、断电、封门等措施。2018年10月24日，何莎起诉嗨淘城公司至一审法院，要求嗨淘城公司向何莎支付4850元、继续履行合同义务（向何莎提供合法使用权、土地使用权）以及支付违约金等。2018年12月6日第一次开庭时，何莎当庭要求变更诉讼请求。一审另查明，涉案商铺属于人防地下室，涉案商铺所在人防工程已取得《南京市建筑消防设施合格证》。南京市人民防空办公室将涉案商铺所在地下人防工事交由南京香港城购物中心有限责任公司使用。南京香港城购物中心有限责任公司将涉案商铺等区域出租给嗨淘城公司使用。在庭审过程中，何莎提供收据、送货单，证明代垫隔墙费用2500元以及停电导致货物损失2350元。经质证，嗨淘城公司认为收据不能证明和本案具有关联性，且隔墙费用应由何莎自行承担。另何莎提供录音证明涉案商铺无法办理营业执照，经质证，嗨淘城公司对该录音的真实性不予认可，且涉案商铺嗨淘城公司已经为何莎办理营业执照，其他商铺也办理了营业执照。何莎提供《装修管理服务协议》、加盟协议、清单、支付宝交易记录证明嗨淘城公司违约导致何莎损失加盟费30000元、装修65690元。经质证，嗨淘城公司认为，装修系何莎自己投资，与嗨淘城公司无关，加盟合同没有加盟商的盖章，装修款项应支付给装潢公司而不应为加盟商。一审法院认为，何莎、嗨淘城公司签订的《美食广场房屋租赁合约》系双方真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于嗨淘城公司提出隔墙并非嗨淘城公司交付义务的抗辩意见，在签订合同前，何莎已通过微信要求嗨淘城公司隔墙，嗨淘城公司工作人员在微信中亦表示安排工人隔墙，在何莎支付定金后，何莎亦要求嗨淘城公司隔墙，同时嗨淘城公司亦给予何莎装修延长免租期6天，结合嗨淘城公司向何莎提供的平面图上亦有实线划分，故隔墙工作本应由嗨淘城公司来承担，故对于嗨淘城公司的该抗辩意见，一审法院不予采信。另何莎已提供收据证明隔墙费用，该费用亦符合实际市场行情，嗨淘城公司未提供证据予以反驳，故对于何莎要求嗨淘城公司支付隔墙费用2500元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于何莎要求嗨淘城公司支付货物损失费用2350元的诉讼请求，虽然合同中约定何莎未缴纳水电费，嗨淘城公司作为出租人有权实施停电行为，但本案中嗨淘城公司对隔墙费用拒不支付，且水电费用明显小于隔墙费用，在此情况下何莎作为出租人应与承租人积极协商处理，而非采用断电方式，故对于何莎要求嗨淘城公司支付货物损失2350元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于何莎要求解除合同的诉讼请求，何莎主张嗨淘城公司未支付隔墙费用以及未提供合法产权证明文件导致其无法办理营业执照的行为构成根本违约，结合本案来看，双方签订租赁合同目的系嗨淘城公司作为出租人可以收取租金，何莎作为承租人可以使用房屋，隔墙费用的负担并非合同的主要义务，隔墙费用负担与水电费支付本身亦不存在先后履行的顺序，另嗨淘城公司已为涉案商铺办理营业执照，何莎亦未提供证据证明在经营过程中因无营业执照导致不能经营的情况，故对于何莎主张嗨淘城公司未履行合同主要债务违约导致合同解除的诉讼请求，一审法院不予支持。另如上所述，嗨淘城公司作为出租人，在何莎并不欠租的情况下，双方因隔墙费用引发水电费交纳纠纷，双方应积极协商，嗨淘城公司封门的行为在客观上已导致何莎不能实现租赁合同的目的，且嗨淘城公司已将房屋交还给案外人，双方的租赁合同已实际解除，双方对于合同解除均存在过错，合同中已明确约定未交水电费，嗨淘城公司有权实施断水断电以及封门等行为，何莎应知晓未交水电费的严重后果，虽然嗨淘城公司应承担隔墙费用，在嗨淘城公司不履行该义务的情况下，何莎可以选择在后期租金中抵扣或其他方式，何莎对于损失的进一步扩大存有责任，故何莎对于合同解除承担百分之七十的责任，嗨淘城公司对于合同解除承担百分之三十的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的租赁合同已实际解除，虽然合同约定履约过程中，只要何莎有违反本合约相应条款的，该保证金不再退还，结合到本案中，嗨淘城公司对于合同无法履行亦存在过错，故租赁保证金36135元应退还为宜，何莎目前认可的水电费为900元，嗨淘城公司提供的证据不能证明水电费的数额，故36135元应扣除该900元。关于嗨淘城公司抗辩物业费押金、装修押金不应由嗨淘城公司返还的抗辩意见，物业费押金、装修押金系交纳给嗨淘城公司，并非交纳给物业公司，故对于嗨淘城公司的该抗辩意见，一审法院不予采信，嗨淘城公司应向何莎返还物业费押金1980元、装修押金5000元。关于何莎要求嗨淘城公司返还2018年11月7日以后租金、物业管理费的诉讼请求，2018年11月7日以后何莎无法使用涉案商铺，结合双方对于合同解除承担的过错比例，嗨淘城公司应返还该期间的租金12474元、物业费680元。关于何莎要求嗨淘城公司赔偿损失129262.8元（加盟费30000元、装修65690元、78天租金30888元、78天物业费1684.8元、消防改道1000元）的诉讼请求，嗨淘城公司在实施封门前，何莎使用涉案商铺，故对于何莎要求退还78天租金、物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。加盟费系何莎为履行合同而支付的费用，鉴于双方的租赁合同约定的租期系一年，何莎已经营一段时间，结合双方的过错，一审法院酌定嗨淘城公司赔偿何莎加盟费5000元为宜。何莎仅提供装修清单，支付宝转账不足以证明系装潢款项，且何莎未提供证据证明哪些属于不可移动的装修损失，故对于何莎要求嗨淘城公司赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院不予支持。何莎未提供证据证明其支付消防改造费用，故对于何莎要求嗨淘城公司赔偿消防改造费用的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除何莎与南京市嗨淘城商业管理有限公司关于南京市洪武路135号负一楼B1-18号签订的《美食广场房屋租赁合约》。二、南京市嗨淘城商业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向何莎支付隔墙费用2500元以及食物损失2350元。三、南京市嗨淘城商业管理有限公司于判决生效之日十五日内向何莎返还租赁保证金35235元、物业费押金1980元、装修押金5000元、租金12474元、物业费680元。四、南京市嗨淘城商业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向赔偿何莎加盟费5000元。五、驳回何莎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费421元，由何莎负担211元，南京市嗨淘城商业管理有限公司负担210元。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合同成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案租赁合同成立后，被上诉人按约向上诉人交付了涉案商铺，上诉人向被上诉人交纳了相应的租金，并实际占有使用涉案商铺。双方当事人在合同履行期间，发生纠纷，2018年11月7日，被上诉人实施了封门行为，后上诉人也未再占有、使用涉案商铺，且2019年3月份，被上诉人亦将涉案商铺亦交还案外人。据上，涉案租赁合同目的已不能实现，一审法院认定涉案合同解除，并无不当。根据双方当事人在合同履行期间的行为，本案分析认定，因隔墙费用应由被上诉人承担，而其不愿意承担该费用，亦是造成上诉人未及时交纳水电费的主要原因，导致合同不能实际履行的主要原因及过错亦不在上诉人，故本院根据本案的相关事实综合认定，被上诉人对合同解除应当承担主要过错责任。据上，因上诉人将涉案商铺租金、物业费交至2019年2月15日，故本院认定被上诉人应当按70%的过错比例退还上诉人已交纳的租金和物业费，各计29106元、1587.6元。本案中，上诉人承租涉案商铺后，加盟案外人进行经营，其亦提交了加盟案外人的合同及支付的加盟费30000元的转帐凭证。根据本案上述分析以及上诉人实际使用涉案商铺的时间等，本院酌定被上诉人赔偿上诉人加盟费10000元。本案中，上诉人提交了其向案外人转帐装修费用的凭证，亦提交了自行制作的装修报价单，虽不能明确证明其不可移动的装修损失，但根据常理，上诉人承租商铺后客观上进行了装修，本案双方未按合同履行完毕，上诉人必然会存在一定的装修损失，故本院根据本案的实际情况酌定被上诉人赔偿上诉人装修损失5000元。综上，何莎的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初11223号民事判决第一、二项；二、变更南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初11223号民事判决第三项为：南京市嗨淘城商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向何莎返还租赁保证金35235元、物业费押金1980元、装修押金5000元、租金29106元、物业费1587.6元；三、南京市嗨淘城商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿何莎加盟费10000元、装修损失5000元；四、驳回何莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4616元，由何莎负担2679元，南京市嗨淘城商业管理有限公司负担1937元。二审案件受理费4616元，由何莎负担2679元，南京市嗨淘城商业管理有限公司负担1937元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年十二月十三日书记员  陈晓君