河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初26751号原告郑丽娜，女，1983年12月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人李珅申，河南仟问律师事务所律师。委托代理人赵宁月，河南仟问律师事务所实习律师。被告河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心**。法定代表人贾飞，执行董事兼总经理。委托代理人刘梦浩，女，1995年12月3日出生，汉族，住河南省武陟县，系公司员工。原告郑丽娜与被告河南恒龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑丽娜及其委托代理人李珅申、赵宁月，被告恒龙置业有限公司委托代理人刘梦浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告和被告于2017年3月22日签订了《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》，约定：原告向被告购买位于郑东新区××外环路以东、××街以北××房，购房款总金额为5511043元整，被告应当在2018年10月30日前向原告交付符合约定的涉案房屋。2017年3月1日，原告向被告支付了首付款和维修基金。2017年4月1日，原告在银行办理了按揭贷款，完成了向原告支付全部房款5522878元的合同义务。被告应依约向原告交付达到高层豪华装修标准的涉案房屋的交楼标准。但截至2019年6月30日，涉案房屋的装修质量、装修用材、以及涉案房屋所在园区绿化均未达到约定的标准，且被告已逾期交房超过180日。2018年5月18日，原告支付了车位款230000元，2018年6月25日原、被告双方签订了《停车位合同》。由于《停车位合同》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，现《商品房买卖合同》的目的不能实现，故原告有权要求解除《停车位合同》，并要求被告返还停车位价款230000元。被告的违约行为已经给原告造成了重大的经济损失，原告多次与被告协商未果。综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》；被告向原告退还全部房款5511043元、维修基金11835元，合计5522878元及利息（暂计604388元（利息计算标准为：以1672878元为基数，自2017年3月1日起按照按中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至被告实际清偿之日止；以3850000元为基数，自2017年4月1日起，按照按中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至被告实际清偿之日止）；2、解除原告与被告签订的《停车位合同》，被告退还原告停车位价款230000元及利息（从2018年5月19日按照按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部支付之日止）；3、被告向原告支付逾期交房的违约金55228.78元；4、被告承担本案原告律师费等诉讼费用。被告辩称：1、根据情势变更原则，因政府大气污染防治导致逾期交房，被告不应当承担违约责任。2、根据双方合同约定，即使被告逾期交房，原告已实际按照继续履行的约定收取被告支付的违约金，视为其已放弃约定解除权，同意继续履行合同，且被告已符合《商品房买卖合同》及补充协议约定的交房条件，并于2019年7月3日开始交楼，故原告无权再行要求解除合同。3、根据合同法约定优先的原则，可以确定如果双方当事人在合同中约定有违约金条款的，应当优先适用，合同约定不明的可另行补充或按照其他规定履行。本案《商品房买卖合同》已然约定了违约条款，原告主张违约金及利息，无法律依据，且违反了民法“损失填补”的原则。4、原告所诉的其他诉讼请求，并无事实和法律依据。请求法院予以驳回。经审理查明：2017年3月22日，原告与被告签订合同编号为D17003225569《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于郑东新区××外环路以东、××街以北××房，户型为四室二厅；商品房价款总金额5511043元；付款方式及期限：约定金额1661043元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年11月27日，交纳比例为30.14%；约定金额3850000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为69.86%；备注余款385万元需在2016年11月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。当日，原、被告另签订《恒大悦龙花园补充协议（不备案）》一份，约定经双方友好协商，就商品房买卖合同未尽事宜订立补充协议。2017年2月23日，原告（借款人）、被告（保证人）与中信银行股份有限公司郑州分行（贷款人）签订《中信银行个人购房借款合同》，约定：贷款金额3850000元，贷款期限为360个月，即自2017年3月31日起至2047年3月31日止。还款方式为按月等额本息还款法。被告作为保证人自愿为原告因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证。2017年4月29日，被告出具《河南省增值税普通发票》一份，载明收到原告房款5511043元。2017年3月21日，被告出具收据显示，原告交来维修基金11835元。原告实际于2017年3月1日通过银行转账支付被告1672878元。原告与被告于签订《停车位合同》一份，约定：停车位为被告开发的郑州恒大悦龙花园号车库C1-103号停车位，停车位总价款为230000元。2018年6月25日，被告出具收据，收到原告交来车位款230000元。原告实际于2018年5月18日、19日通过银行转账支付被告17万、6万。2019年5月24日，原告出具收条一份，载明：今收到河南恒龙置业有限公司关于郑州恒大悦龙花园8号楼1单元2102号房延期交房违约金51253元（截止2019年1月31日），以本人银行卡到账为准。后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除。2019年6月13日，郑丽娜收到被告通过中国银行郑州商鼎路支行支付的逾期交楼违约金转款51253元。工程竣工验收备案表显示恒大悦龙花园8号楼工程于2019年6月19日竣工验收备案。以上事实由《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园商品房买卖合同补充协议（不备案）》、《停车位合同》、发票、收据、《中信银行个人购房借款合同》、国内支付业务付款回单、银行流水、竣工验收备案表及开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园商品房买卖合同补充协议（不备案）》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过180日的，原告有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年10月30日，涉案房屋于2019年6月19日竣工验收备案，被告逾期交房已超过180日，故原告要求解除《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》符合合同约定，且符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告返还原告购房款、维修基金及利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，商品房买卖合同及补充协议解除后，被告亦应将原告支付的购房款返还原告，并赔偿原告因此产生的损失，故被告应返还原告购房款5511043元、房屋维修基金11835元及利息（以1672878元为基数，自2017年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；以3850000元为基数，自2017年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）；《停车位合同》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《停车位合同》的目的亦无法实现，故对于原告主张解除《停车位合同》的诉讼请求，本院予以支持。停车位合同解除后，被告应当返还原告车位款230000元并支付利息（以230000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月19日起计算至被告实际清偿之日止）。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。”原告已付了全部房款5511043元，按照1%计算，被告应当支付原告违约金为55110.43元。原告已经实际收取被告支付的逾期交房违约金51253元，故被告应当退还原告违约金3857.43元。被告辩称因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，不应当承担违约责任，并无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告同时主张违约金及利息，是否违反了民法“损失填补”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在追究被告违约责任时要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告郑丽娜与被告河南恒龙置业有限公司于2017年3月22日签订的合同编号为D17003225569《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园补充协议》；解除原告郑丽娜与被告河南恒龙置业有限公司签订的《停车位合同》；被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告郑丽娜购房款5511043元、房屋维修基金11835元及利息（以1672878元为基数，自2017年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止；以3850000元为基数，自2017年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）；被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告郑丽娜车位款230000元并支付利息（以230000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月19日起计算至被告实际清偿之日止）；被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑丽娜违约金3857.43元；六、驳回原告郑丽娜的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28344元，由原告郑丽娜负担2295元，被告河南恒龙置业有限公司负担26049元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇一九年十二月十二日书记员  常 鑫