湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终3928号 上诉人（原审被告）：郴州市郴润金城房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市青年大道东岭路书香名园小区****。 法定代表人：侯友礼，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：何文生，湖南展翼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐斌。 委托诉讼代理人：唐国和(唐斌之父)。 上诉人郴州市郴润金城房地产开发有限公司（以下简称郴润金城公司）因与被上诉人唐斌商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郴润金城公司上诉请求：1.撤销一审判决，裁定驳回唐斌的起诉；2.唐斌承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：2010年11月2日，郴润金城公司与唐斌签订《购房（临时）协议书》，约定唐斌购买“书香名园”9栋一单元六层2号房，面积约240平方米，单价3298元，现惠单价2398元，总价575520元。2019年6月14日，郴润金城公司（甲方）、唐斌（乙方）与郴润金城公司原董事长金仁坚（丙方）三方签订了《郴州市商品房买卖合同（预售）补充协议书》，约定前述《购房（临时）协议书》因网签购房合同，郴润金城公司将其收回。现三方协商，将书香名园7栋602号网签至唐斌名下，该房实测面积236.95㎡，按每平方2398元结算，总房款568206元（含税），唐斌已全额付清房款，该套房屋所有发票税由原开发商金仁坚负责交纳。今后产生的责任与经济纠纷全由金仁坚负责。郴润金城公司与唐斌均认可双方不存在债权债务。本案中，因金仁坚未按约定交纳开发票的税款，所以郴润金城公司根据合同法第六十七条规定，行使了先履行抗辩权；而且，根据前述补充协议的约定，因此产生的责任与经济纠纷应由金仁坚负责，郴润金城公司与唐斌不再存在债权债务关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定，前述补充协议系附条件的合同，金仁坚未按合同约定交纳税款即合同条件未成就，郴润金城公司有权行使抗辩权。前述补充协议是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应遵守诚实信用原则，不得反悔，切实履行。综上，一审适用法律错误，请求支持上诉请求。 唐斌辩称：一、一审判决正确，实事求是，与客观事实相符。《购房（临时）协议书》是在开发商施工建设过程中签订的，是临时合同。二、房屋单价2398元是已经定好的，不能变动。至于房屋面积，是以实测面积为准。唐斌与第一任开发商即金仁坚签订的合同，现已转手到第三任开发商，期间已达10年，损害了唐斌的利益。三、补充协议应在签订正规的网签合同之后签订，且签订了网签合同，就必须开具发票。金仁坚签订协议是代表郴润金城公司签的，不是以其个人名义签订的，《购房（临时）协议书》也说明了这一点。郴润金城公司法定代表人的更替，是其内部管理行为，与唐斌无关。郴润金城公司应根据合同约定，为唐斌办理相关不动产证件。综上，请求驳回上诉，维持原判。 唐斌向一审法院起诉请求：1.判决郴润金城公司给唐斌出具不动产发票，为唐斌办理房产预告登记及办理不动产证等所有相关事宜，变更为唐斌开具购房发票、协助办理不动产预告登记及协助办理不动产权证；2.本案诉讼费由郴润金城公司承担。 一审法院认定事实：2010年11月2日，唐斌在郴润金城公司处购买了该小区的7栋1单元602房，双方签订了《购房协议书》，唐斌分别于2010年11月3日、11月23日向郴润金城公司缴纳购房款200000元、255520元、100000元，共计交纳购房款555520元，唐斌已付清全部购房款。2019年6月14日唐斌、郴润金城公司及原开发商金仁坚签订了《郴州市商品房买卖合同（预售）补充协议书》，该协议约定“该套房屋所有发票税由原开发商金仁坚负责交纳……（本补充的合同与郴州市商品房买卖合同（预售）20130027602号内容不一致的地方，以本郴州市商品房买卖合同（预售）补充协议书为准）……”。2019年6月19日，唐斌、郴润金城公司签订了《郴州市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定唐斌购买郴润金城公司开发的“书香名园”第7栋6层602号房，房屋建筑面积220.72平方米，其中套内建筑面积198.85平方米，公共部位及公用房屋分摊面积21.87平方米；且该合同第二十八约定“……补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。 2019年7月12日，郴润金城公司公告：“书香名园”1至8栋的各位业主，请你们带上以下资料到市政务服务中心或南湖路北湖区税务局大厅缴纳房屋契税。1.网签合同；2.公司开具的不动产发票；3.户口本（全家）；4.身份证（夫妻双方）；5.房屋实测报告(由公司提供，到公司售楼部领取，局干部职工到杨晓明同志处领取）；6.郴州市城区外的购房户须出具无房证明。完税后，请将完税证明、网签合同复印件、夫妻双方身份证复印件、不动产发票复印件各2份交公司售楼部（8栋负一层临街门面）或杨晓明同志处，用于办理房产预告登记和不动产权证。资料接收时间为2019年7月20日至2019年8月20日，逾期不候！ 一审法院认为，双方当事人均应按合同的内容，履行各自的权利和义务。经查，郴润金城公司现已对涉案房屋符合办证条件，故郴润金城公司应按期履行交付房屋及相关协助义务。唐斌请求郴润金城公司开具购房发票的诉请，符合法律规定，应予以支持。双方所签《郴州市商品房买卖合同（预售）补充协议书》签订的日期为2019年6月14日，早于2019年6月19日签订的《郴州市商品房买卖合同（预售）》，《郴州市商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定“……补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。故《郴州市商品房买卖合同（预售）》优于《郴州市商品房买卖合同（预售）补充协议书》，且《郴州市商品房买卖合同（预售）补充协议书》中约定“该套房屋所有发票税由原开发商金仁坚负责交纳……”，该约定无法定理由免除郴润金城公司按照《郴州市商品房买卖合同（预售）》约定承担售房后相关开具购房款发票以及协助办证相关责任。同时，郴润金城公司无证据证实唐斌在签订《郴州市商品房买卖合同（预售）》时，曾承诺原开发商金仁坚不交纳该套房屋发票税，则放弃享有购房后开具购房款发票及办证相关权利。为此，唐斌请求郴润金城公司协助办理不动产预告登记及不动产权证的诉请，符合法律规定，应予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、第二十条、第二十二条规定，判决：“一、被告郴州市郴润金城房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告唐斌开具涉案房屋购房发票；二、被告郴州市郴润金城房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告唐斌办理涉案房屋不动产预告登记；三、被告郴州市郴润金城房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告唐斌办理涉案房屋不动产权证。本案受理费80元，减半收取40元，由被告郴州市郴润金城房地产开发有限公司负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。 本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：唐斌与郴润金城公司签订的《郴州市商品房买卖合同（预售）》第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审争议焦点为郴润金城公司是否应为唐斌开具购房发票、协助唐斌办理不动产预告登记及协助办理不动产权证。郴润金城公司与唐斌签订的《郴州市商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。1.《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”第二十条规定：“所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。”本案中，唐斌向郴润金城公司购买涉案房屋，并按合同约定付清了全部房款。根据上述法律规定，郴润金城公司有向唐斌开具购房发票的义务。故一审判决郴润金城公司向唐斌开具购房发票并无不当。2.根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同（预售）》第二十条第（一）项约定，郴润金城公司应协助唐斌办理产权登记。唐斌已支付全部购房款，涉案房屋现已符合办理不动产预告登记和不动产权证的条件，一审判决郴润金城公司协助唐斌办理涉案房屋不动产预告登记、不动产权证，并无不当。郴润金城公司上诉提出因金仁坚未按《郴州市商品房买卖合同（预售）》补充协议书的约定交纳开具购房发票的税款，其有权行使先履行抗辩权，但该补充协议书早于《郴州市商品房买卖合同（预售）》签订，且根据《郴州市商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定，涉案补充协议书不能免除郴润金城公司承担开具购房发票、协助唐斌办理办证的义务，故郴润金城公司主张裁定驳回唐斌起诉的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，郴润金城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人郴州市郴润金城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄肖华 审 判 员 廖 军 审 判 员 雷金梅 二〇一九年十二月六日 法官助理 黄晓宇 书 记 员 陈 峰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。