新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民事判决书   （2019）新22民终611号   上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司哈密分公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市光明路**院。   负责人：陈立军，经理。   委托诉讼代理人：李勇辉，男，该公司员工。   委托诉讼代理人：周军，新疆昆莫律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司，，住所地新疆维吾尔自治区昌吉州昌吉市南公园西路**   法定代表人：刘登志，总经理。   委托诉讼代理人：周军，新疆昆莫律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：哈密昌泰物业管理有限责任公司，住，住所地新疆维吾尔自治区哈密市向阳**办公室/div>   法定代表人：姜文桓，总经理。   委托诉讼代理人：杜卫川，新疆恒生律师事务所律师。   上诉人新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司哈密分公司（以下简称卓越地产哈密公司）、新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司（以下简称卓越地产公司）与被上诉人哈密昌泰物业管理有限责任公司（以下简称昌泰物业）合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2017）新2201民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司哈密分公司的委托诉讼代理人李勇辉、周军，新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人周军，被上诉人哈密昌泰物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人杜卫川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   卓越地产哈密公司、卓越地产公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、二、四项，将本案发回重审或查清事实后依法改判被上诉人支付上诉人款154162元。事实和理由：一审法院认定部分事实不清。1、一审法院认定上诉人向被上诉人支付物业管理费数额错误。依据双方合同约定，上诉人只承担物业成本费用，涉案房屋1-6层是商业用房，在被上诉人管理期间一直处于关闭状态，未投入使用，不会产生物业成本费用。2、一审法院驳回上诉人要求被上诉人支付承包费2万元错误，依据双方合同约定，被上诉人每年应向上诉人支付承包费2万元。被上诉人只支付首年费用，2014、2015年度的承包费用没有支付。3、一审法院驳回上诉人要求支付未缴纳管理费的违约金、利息错误，双方对违约金及利息有合同约定。4、上诉人要求被上诉人返还垫付的设备维修费应当得到支持。双方在合同中约定，电梯设备维保费用应当由被上诉人承担，实际上均由上诉人承担，对该部分费用被上诉人应当返还。被上诉人在物业管理期间，因管理不到位，造成公共区域玻璃破碎，应该及时修复但未修复，费用也是上诉人支出的，对该部分的费用也应由被上诉人返还。被上诉人在管理期间，对上诉人提供的发电机使用不当，没有及时加机油和防冻液，造成发电机拉缸，对此被上诉人没有修复，对于上诉人垫付的修复费用应当由被上诉人返还。5、一审法院没有支持上诉人要求被上诉人移送公共资源储备备用金错误。该公共资源储备金不能视为被上诉人利润，双方在合同中约定，合同终止时，被上诉人应当移交本物业的公共财产，但被上诉人未移交。   昌泰物业辩称，关于每年20000元的承包费，我们交纳了首年的，后面两年的承包费没有支付是因为卓越地产哈密公司没有交付其应该承担的物业费，而且承包费本身也是不公平的。关于垫付的设备维修费，按照规定发电机的维保费应该由厂家维修，我们初次使用发电机的时候就发现了问题，当时也向卓越地产哈密公司反映过，但是他们置之不理。我公司在离开服务场所时，大楼的业主委员会已经成立，并且向我们下达了解除合同通知书，我公司即便是移交物品也应该向业主委员会移交。请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人上诉请求。   昌泰物业向一审法院起诉请求：要求被告支付物业管理费182539.51元。事实和理由：2013年1月6日，双方签订《物业服务合同》，合同约定由卓越地产哈密公司将其位于粮食局小区的卓越花都高层物业服务承包给昌泰物业经营管理。双方在2013年11月20日签订的《物业服务管理合同》中明确了卓越地产哈密公司有义务缴纳空置物业的物业管理费，但合同履行完毕后，卓越地产哈密公司仍然欠昌泰物业空置房屋管理费182539.51元。现昌泰物业为维护自身合法权益依法诉至法院，请求法院依法裁决。   反诉原告卓越地产哈密公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令昌泰物业履行关于对卓越花部小区物业资料以及物业公共资产设备的交接义务。二、判令昌泰物业将提前收取卓越花部小区物业业主的关于公共资源维修备用金合计92000元移交给卓越地产哈密公司。三、判令昌泰物业偿付卓越地产哈密公司合同约定的承包年费2万元。四、判令昌泰物业立即支利卓越地产哈密公司逾期支付年费的违约金60000元。以及双方约定的延迟支付的银行利息30000元。五、判令昌泰物业偿还我方垫付的在昌泰物业承包期间的设备维修费用70170元。事实与理由：一、卓越地产哈密公司与昌泰物业双方于2013年11月20日签订了《物业服务管理合同》，双方在合同中约定了昌泰物业向卓越地产哈密公司每年支付2万元承包年费，拖延超过15日，乙方承担违约金6万元，并支付迟延交费期间的每日千分之八的债务利息，原告至今没有支付，80000元×848天延迟交费×千分之八每日=542720元。在此，我们仅提起3万元的主张。但是昌泰物业却违反约定，至今以种种理由拖延拒付。另根据我公司与昌泰物业签订的物业服务管理合同第五条第7项，合同终止时，昌泰物业应移交本物业的公共财产，公共收入累计形成的资产并对物业的管理财务进行财务审计，如收取的电梯使用费，每户600元／户（实际收900/户元，支付人工费300元/每户）×120户=72000元，商业约80000元，按惯例用于高层装修期结束更换钢丝绳与井道除尘、养护，防护栏每户1OO元×l20户=12000元，机动车及电动车停车费不详（用于道路和公共停车场维护）等，此费用应转交下届物业公司，不应该成为昌泰物业利润。二、我公司垫付费用。1、据我公司与昌泰物业签订的物业服务管理合同第二条第二项电梯的维修、养护、管理和运营服务由昌泰物业负责，实际维护费用由我方承担，4500元/台×7台×1年=31500元。2、昌泰物业管理期间公共区域玻璃破碎，我公司垫付17500元。3、昌泰物业管理期间不当使用发电机，没有及时加机油和防冻液，造成发电机拉缸，我公司垫付21170元。以上三项，由我公司垫付材料费合计70170元，均发生在昌泰物业承包合同履行期间，应由昌泰物业承担，故应当偿付给卓越地产哈密公司。综上所述，为维护卓越地产哈密公司的合法权益，请依法判决。   一审法院认定事实：2013年11月20日昌泰物业作为委托方与卓越地产哈密公司作为受委托方签订一份《物业服务管理合同》。2013年1月6日，昌泰物业作为乙方与卓越地产哈密公司作为甲方签订一份《合同》，该合同约定：“经甲乙双方协商，甲方将位于粮食局小区的卓越花都高层承包给乙方哈密昌泰物业管理有限责任公司经营管理，乙方接手该小区独立经营，自负盈亏服务合同期限5年，从2013年至2018年，服务范围对高层的水、电、暖、照明、消防安全、卫生、设备及维护保养，做到让住户放心、满意，每平方米物业收费为1.2元，办公场所每平方米收费1.5元，底商门面房每平方米收取2元，此协议收费参照哈密市高层收费及物价、房产部门的指导价。本协议一式二份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效，合同中未尽事宜双方协商解决。”2013年11月21日，昌泰物业给卓越地产哈密公司支付管理服务费用20000元。哈密市卓越花都业主委员会根据业主的意见和建议于2016年2月23日，召集业委会委员和业主代表召开会议做出解聘决议。于2016年2月24日做出对卓越花都小区高层（昌泰）物业服务办公室的解聘通知书。2016年3月1日，昌泰物业的姜风海与卓越地产哈密公司的李勇辉就资料和设备进行移交后签订《移交清单》一份。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，昌泰物业与卓越地产哈密公司于2013年11月20日签订的《物业服务管理合同》及2013年1月6日签订的《合同》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，二份合同合法有效，当事人应严格按照协议的约定履行各自的义务。关于本诉原告昌泰物业的本诉部分，昌泰物业要求卓越地产公司、卓越地产哈密公司支付物业管理费182539.51元的诉讼请求。双方在合同中约定：“因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，接管一年内免费管理，超过一年以后按每平方米建筑面积每月元。物业服务费用的调整按照政府规定的标准执行。”卓越地产哈密公司对昌泰物业涉案需交物业管理费的房屋房号和面积无异议，但是对入住时间和计费标准有异议，认为每平方米物业收费应按0.88元计算。庭审中，一审法院让卓越地产公司、卓越地产哈密公司庭后提交涉案房屋卖出时间及销售记录，在限定时间内没有提交。故对昌泰物业计算的时间予以认可。昌泰物业主张物业管理费计费标准分别为1层至6层的物业收费每平方米按1.5元计算；7层以上的物业收费每平方米按1.2元计算。卓越地产哈密公司认为物业收费每平方米按按0.88元计算。因双方在合同中约定：物业服务费用的调整按照政府规定的标准执行。参照《哈市发改价格〔2009〕27号文件》一审法院酌情本案物业服务收费按每平方米按按0.88元计算。故昌泰物业要求卓越地产哈密公司支付物业管理费182539.51元的诉讼请求，一审法院予以部分支持，支持112691.45元。由于卓越地产哈密公司不具有法人资格，故卓越地产公司应对其分公司的债务不能清偿部分承担清偿责任。关于反诉原告卓越地产哈密公司的反诉部分，卓越地产哈密公司要求昌泰物业履行关于对卓越花部小区物业资料以及物业公共资产设备的交接义务，有双方签订的移交清单。该清单于2016年3月1日形成。接收人是本案卓越地产公司、卓越地产哈密公司的委托诉讼代理人李勇辉。证明昌泰物业履行了交接义务，故该项主张一审法院不予支持。关于卓越地产哈密公司主张昌泰物业偿付卓越地产哈密公司合同约定的承包年费2万元的诉讼请求。2013年11月21日，昌泰物业给卓越地产哈密公司支付管理服务费用20000元，卓越地产哈密公司给昌泰物业出具并加盖其公章的收据一份，故该项主张一审法院不予支持。对于卓越地产哈密公司主张的昌泰物业将提前收取卓越花部小区物业业主的关于公共资源维修备用金合计92000元移交给卓越地产哈密公司、昌泰物业立即支付卓越地产哈密公司逾期支付年费的违约金60000元、以及双方约定的延迟支付的银行利息30000元、昌泰物业偿还卓越地产哈密公司垫付的在昌泰物业承包期间的设备维修费用70170元等主张卓越地产哈密公司提供的证据都无法证明，故应承担举证不能的法律后果，故对于卓越地产哈密公司上述的诉讼请求，一审法院不予支持。遂判决：一、被告（反诉原告）新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司哈密分公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付所欠原告（反诉被告）哈密昌泰物业管理有限责任公司物业管理费112691.45元；二、被告新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司对被告（反诉原告）新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司哈密分公司的上述债务中不能清偿部分承担清偿责任；三、驳回原告（反诉被告）哈密昌泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司哈密分公司的其他反诉请求。案件受理费3951元，由原告（反诉被告）哈密昌泰物业管理有限责任公司承担1398元，由被告（反诉原告）疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司哈密分公司承担2553元。反诉费用2691元，由被告（反诉原告）新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司哈密分公司承担。   二审中，卓越地产公司及卓越地产哈密公司提交两份证据：1、电梯维修保养合同复印件一份，用于证明电梯的维修和保养事由昌泰物业承担的。2、2011年7月18日卓越地产公司与原哈密市发改委签订的房产置换补偿协议一份，证明底商部分的所有人是哈密市发改委，昌泰公司要求我公司支付空置房屋物业费，主体不合适。经昌泰公司质证，认为电梯维修保养合同的真实性无法确认，希望出示原件。该合同的履行期限是2016年2月1日-2017年1月31日，根据一审查明的事实，昌泰公司在2016年2月24日已经被解聘。昌泰物业没有签订过这样的合同，物业服务合同中并不涉及电梯的维保费用。针对房产置换补偿协议昌泰公司对真实性不认可，而且卓越地产公司也没有将该情况告知过昌泰物业。经过组织当事人双方对证据进行举证质证，昌泰物业对卓越地产公司及卓越地产哈密公司提交的两份证据真实性均不予认可。本院结合双方举证质证意见认为上诉人提交的证据均系复印件，不能证明所要主张的事实，故本院对该两份证据不予采信。   经本院二审审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，本案双方争议的焦点是：1、昌泰物业主张空置房屋的物业费是否应予支持；2、卓越地产哈密公司的反诉请求是否适当。关于空置房屋物业费问题，昌泰物业与卓越地产哈密公司于2013年11月20日签订的《物业服务管理合同》及2013年1月6日签订的《合同》系双方真实的意思表示，双方应按约履行各自的义务，合同中对空置房屋物业费问题已做明确约定，故卓越地产哈密公司应该按合同约定支付空置房屋物业费，一审对空置房屋物业费处理适当。关于卓越地产哈密公司的反诉请求，对于昌泰物业是否应予支付20000元承包费问题，基于双方签订的《物业服务管理合同》约定，双方对承包费的缴纳金额、时间及方式进行了约定，昌泰公司仅支付首年承包费，对于卓越地产哈密公司主张的剩余年度20000元承包费，昌泰公司应当支付。因卓越地产哈密公司存在未按合同约定按时向昌泰物业交纳物业费的行为，亦存在违约行为，故其主张违约金及利息的上诉请求本院不予支持。对于卓越地产哈密公司及卓越地产公司主张的设备维修费等上诉请求，因均无充分证据证明，应当承担举证不能后果，对该项上诉请求本院不予支持。   综上所述，卓越地产哈密公司及卓越地产公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2017）新2201民初782号民事判决。   二、被上诉人哈密昌泰物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司哈密分公司承包费20000元。   一审案件受理费3951元，由被上诉人哈密昌泰物业管理有限责任公司承担1398元，由上诉人新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司哈密分公司承担2553元。反诉费用2691元，由上诉人新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司哈密分公司承担2493元，被上诉人哈密昌泰物业管理有限责任公司承担198元。二审案件受理费3383元，由上诉人新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司哈密分公司承担3315元，被上诉人哈密昌泰物业管理有限责任公司承担248元。   本判决为终审判决。   审判长 黑红飚   审判员 王 刚   审判员 张晓丽   二〇一九年十二月十二日   书记员 蔡永峰