湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂0104民申14号再审申请人（原审被告）：武汉古田联合置业有限公司，住所地：武汉市硚口区罗家墩村（广电·江湾新城）******。法定代表人：易明超，公司总经理。委托诉讼代理人：方运国，系公司监事，男，1962年4月24日出生，汉族，公民身份住址：武汉市武昌区。委托诉讼代理人：文锦，湖北华平律师事务所律师。被申请人（原审原告）：张成，男，1993年7月20日出生，汉族，公民身份住址：武汉市洪山区。再审申请人武汉古田联合置业有限公司因与被申请人张成商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2019）鄂0104民初2923号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。武汉古田联合置业有限公司申请再审称，一、一审判决认定基本事实缺乏证据证明。一审判决认定被申请人已在通知的交房时间前往办理房屋交付手续，但当天被申请人未缴纳物业费，申请人未交付房屋是既成事实。被申请人于2019年4月13日预交了三个月物业费后，申请人向被申请人交付了房屋，申请人实际已将缴纳物业费作为交房的前置条件，构成违约，应当承担违约责任。一审判决认定上述事实系主观推测，缺乏证据证明。申请人一直要求向被申请人交付房屋，房屋未交付的原因不是因为申请人将缴纳物业费作为交房的前置条件，而是被申请人因不认可物业费标准、认为房屋入户大厅装修品质偏低等原因，拒绝收房。一审判决未查明申请人是否有拒绝交房的行为以及房屋未交付的原因，主观径行推测未交付房屋系因未缴纳物业费，从而认定申请人将缴纳物业费作为交房的前置条件，构成违约，确系缺乏证据证明。二、有新的证据，足以推翻一审判决。在申请人交房前，被申请人在业主群中煽动并组织其他买受人暂时不收房、解聘前期物业服务企业；在申请人交房过程中，公然组织并联合其他买受人拒绝收房，滋扰再审申请人向其他买受人交付房屋。被申请人组织拒绝收房的事实有业主聊天记录予以证实。且现仍有已收房但未交物业费的业主，证明缴纳物业费并不是交付房屋的前置条件。三、一审判决适用法律确有错误。申请人不是诉争房屋物业费的收取主体，申请人与物业公司系两个不同的法人主体，各自独立承担民事责任，但一审判决混同申请人和物业公司，混淆物业公司收取物业费和申请人交付房屋，认定申请人将缴纳物业费作为交房的前置条件，从而确定申请人承担违约责任，是违背法律规定的。被申请人张成提交意见称，1.一审判决事实清楚，适用法律正确；2.武汉城市留言板上有相关的回复，即因申请人的行为已违反合同令其整改；3.开发商要求先缴纳一年的物业费才能进行收房，验房，上述交房流程违反合同约定并不是被申请人恶意不收房、验房；4.从整个收房、验房的时间上、事实上、流程上来说，被申请人均未恶意不收房、验房。本院原审查明，2018年6月14日，古田公司与张成签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“张成购买古田公司投资建设的位于武汉市硚口区罗家墩村下干校村湾（K1地块）上江湾兰亭3号楼39层1号房屋（合同约定建筑面积116.74平方米），总金额1964793元。”合同第九条约定：“出卖人应当在2019年3月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：买受人购买商品房所在楼宇达到能够使用条件；6、给水：买受人购买商品房所在楼宇达到能够使用条件7、燃气：管道燃气工程安装完成，点火时间按燃气公司规定时间进行；8、排水：买受人购买商品房所在楼宇排水设施达到能够使用条件；9、宽带、有线电视、电话端口进户、买受人自行报装，费用自理。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十二条约定：“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人缴纳有关税费（含物业服务费）作为交接商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在办理房屋交接时应以登报或邮寄信函或电话方式通知买受人办理房屋交接手续，买受人的电话和通讯地址应真实有效，买受人自接到出卖人房屋验收交接通知后，应在通知规定的时间内办理房屋验收交接手续，买受人未在通知规定时间内办理房屋验收不手续的，视同其在规定的时间内办理了房屋验收交接手续，其所购商品房的毁损、灭失等风险责任及物业管理费由买受人承担。……”该合同附件六《合同补充协议》第四条（关于基础设施、公告配套建筑的交付及房屋交付对合同第九条、十一条、十二条的补充）约定：“1、买受人应当按照出卖人交房通知载明的交接时间和交接地点办理房屋交接手续。出卖人向买受人交付房屋钥匙为出卖人向买受人交付了房屋。买受人应自出卖人通知的交房之日起向物业管理公司缴纳物业管理费和相关应缴费用；……3、出卖人出具单体竣工验收备案证、规划验收合格证、消防验收合格证、通水、通气、三网合一和具备装修用电即达到交房条件……。”后张成向古田公司支付了购房款。2019年1月29日，涉案房屋所在楼栋取得竣工验收备案。2019年3月21日，张成收到古田公司向其邮寄的《商品房交付通知书》和《交付须知》，古田公司告知张成于2019年3月29日至2019年3月31日办理江湾兰亭3号楼、5号楼商品房的交付，交接地点为江山樾营销中心，物业服务费统一自2019年4月1日计收；《交付须知》载明了交付房屋的流程及需携带的资料。2019年3月31日，张成前往江山樾营销中心办理收房手续，但双方因是否应当缴纳物业费产生争议而未办理房屋交付手续。2019年4月13日，张成向物业公司即武汉千禧城物业管理有限公司缴纳了三个月（2019年4月1日至2019年6月30日）的物业费1114元后收房。原审认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人不得将买受人缴纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。”合同附件六《合同补充协议》第四条虽然约定了买受人应自出卖人通知的交房之日起向物业管理公司缴纳物业管理费和相关应缴费用，但未约定缴纳物业费是交付房屋的条件。原告已在被告通知的交付时间前往办理房屋交付手续，但当天原告未缴纳物业费，被告未交付房屋是既成事实。被告于2019年4月13日预交三个月物业费后，被告向原告交付了房屋，被告实际已将缴纳物业费作为交房的前置条件，构成违约，应当承担违约责任。故对于原告要求被告按合同第十一条的约定“按最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”即1965970.57元×0.00001×12天=2359.16元的诉讼请求，本院予以支持。至于物业管理费，收取物业管理费的主体并非被告，且《合同补充协议》第四条已经明确约定“买受人应自出卖人通知的交房之日起向物业管理公司缴纳物业管理费和相关应缴费用”，该约定未违反法律法规的的强制性规定，属于有效条款，双方均应遵循，故对于原告要求被告返还物业费的诉讼请求，本院不予支持。遂作出判决如下：一、被告武汉古田联合置业有限公司于本判决生效后7日内向原告张成支付违约金2359.16元；二、驳回原告张成的其他诉讼请求。本院上述关于案件事实的认定及法律适用并无不当。经审查，申请人和被申请人签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示,未违反我国法律、行政法规的禁止性规定,该合同合法有效。该合同第十二条约定：“出卖人不得将买受人缴纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。”合同附件六《合同补充协议》第四条虽然约定了买受人应自出卖人通知的交房之日起向物业管理公司缴纳物业管理费和相关应缴费用，但未约定缴纳物业费是交付房屋的条件。被申请人已在申请人通知的交付时间前往办理房屋交付手续，但当天被申请人未缴纳物业费，申请人未交付房屋是客观存在的事实。被申请人于2019年4月13日预交三个月物业费后，申请人向被申请人交付了房屋，申请人实际已将缴纳物业费作为交房的前置条件，构成违约，应当承担违约责任。申请人提供的物业群的微信聊天记录，并不足以推翻原判决，且本院原审判决认定事实清楚，适用法律正确。该案中申请人的申请事项亦无新的证据,故对其申请再审的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零四条、第二百零五条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下：驳回申请人武汉古田联合置业有限公司的再审申请。审 判 长  朱继承人民陪审员  钟家俭人民陪审员  刘 敏二〇一九年十二月五日书 记 员  刘婧敏