云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初8137号原告：云南中天物业服务有限公司曲靖分公司（以下简称云南中天物业曲靖分公司）。法定代表人：马丽，总经理。统一社会信用代码：915303026956580431。地址：云南省曲靖市麒麟区麒麟南路。委托代理人：张爽、陈福锐（实习律师），北京大成（昆明）律师事务所律师。(特别授权)被告：李光玖，男，汉族，1981年11月24日生重庆市荣昌区人，高中文化，汽车销售员，住重庆市荣昌区，现住。原告云南中天物业曲靖分公司诉被告李光玖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日受理后，依法适用普通程序于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告云南中天物业曲靖分公司的委托代理人张爽、陈福锐，被告李光玖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。云南中天物业曲靖分公司向本院提起诉讼请求：判令被告李光玖支付截止2019年9月30日的物业服务费5095.00元、垃圾处置费495.00元、二次加压费240.00元、水池清洗消毒费20.00元、违约金1170.00元，合计人民币7020.00元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与云南创森房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，由原告对其开发的曲靖创森财富中心提供物业服务，按照合同约定1.46/㎡﹒月收取物业管理费，受相关部门的委托，原告提供代交代收服务，业主不按约定缴纳物业服务费，按日千分之三收取违约金。被告为该财富中心6幢1单元2303室业主。原告接受委托后立即就曲靖创森财富中心提供物业服务，履行了合同义务，但被告自2016年1月1日未按合同约定缴纳物业服务费、垃圾清运处置费、二次加压费、水池清洗消毒费，截止2019年9月30日，被告尚欠物业服务费5095.00元、发垃圾清运处置费495.00元、二次加压费240.00元、水池清洗消毒费20.00元。为维护小区物业服务的正常运转，原告多次向被告予以催缴，但被告未履行义务，被告的行为已构成违约，应当向原告支付上述费用，并承担违约金1170.00元。李光玖辩称：一、原告所主张的《物业管理委托合同》及双方签订的《前期物业管理服务协议》存在很多问题，且属于伪造的合同，原告应当承担伪造合同的法律责任。（一）委托合同第三十四条约定自签字盖章之日起生效，此合同除加盖公章外无任何人签名，合同无效。（二）原告的前称是昆明佰力物业管理服务有限公司曲靖分公司，名称的变更时间为2014年5月9日。委托合同是2011年12月30日签订的，但合同中的骑缝章可见“中天”二字，足见合同是后来伪造的。同理，《前期物业管理服务协议》也是伪造的。两份合同为无效合同。（三）委托合同不完整，缺少第一页，未提供第一章、第二章，第八页与第九页无法衔接。合同不真实。二、即便双方形成事实物业服务，但由于原告提供的物业服务完全不符合合同之约定，服务质量不高，无权要求被告先缴物业服务费，被告有权行使先履行抗辩权。（一）被告提供了大量的证据证明原告未履行电梯维修服务，根据《物业管理条例》等规定，原告有维修之义务，然而，电梯时常发生故障，电梯漏电、漏水，乘坐人被关置留于电梯中，危急他人生命财产安全。（二）被告提供的服务不符合行业标准，未按前期物业服务协议尽其义务。1.小区住宅外墙开裂严重，未尽维修义务。2.造成多次停水，管理不善。3.道路不畅通、不平整。单元门口时常被快递人员占用、堵塞。路灯损坏长期未维修。4.未按约定清理垃圾，导致垃圾堆积如山。5.绿化区域大面积未绿化，大量黄土裸露在外。6.未保证小区车辆有序停放，乱停乱放。7.安保存在大量问题，未施行24小时巡逻，未尽管理责任导致车辆等财产丢失。小区内存在KTV和酒吧，外来人员多而杂，有人醉酒打架，影响业主休息。8、消防设施损坏未维修，消防隐患存在。消防通道被堵，2017年小区发生火灾，导致消防车辆被堵。9.很多单元门没锁，墙面及电梯墙面被各种小广告贴满。三、《前期物业服务合同》按日千分之一缴纳违约金。两份合同和原告的起诉状就违约金的列举比例不一，分别为千分之一、千分之三、百分之三，不严肃，应予驳回。四、原告诉称的垃圾清运费，没有相关部门的委托，收费没有依据，应予驳回。五、原告违约在先，被告行使的是先履行抗辩权，诉讼费及相关费用，被告没有责任，不承担相关费用。六、原告就2016年9月30日以前物业服务费的请求已过诉讼时效。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.内资企业登记基本情况表，用以证明原告的诉讼主体资格适格。2、创森财富中心物业管理委托合同，用以证明原告受托为曲靖创森财富中心提供物业服务，约定住宅物业服务费按业主的建筑面积计算，每月以1.46元/㎡计收。3、物业服务价格管理备案证、曲靖市发展和改革委员会关于规范曲靖中心城区垃圾处理费标准的批复、物业服务价格收费标准公示记录，用以证明曲靖市发展与改革委员会及住房和城乡建设局已对曲靖创森财富中心的物业服务收费标准进行备案，物业服务费为1.46元/㎡·月、二次加压费为10元/户·月（2018年3月21日备案登记变更为1元/吨）、水池清洗消毒费10元/户·年（2018年3月21日备案）；财富中心小区住户垃圾清运费为曲靖市发展与改革委员会统一收费标准为11元/月·户；原告对物业服务费用收费标准已进行公示。4、前期物业管理服务协议、财富中心交房公告、业主情况登记表、接房流程卡、商品房购销合同登记备案表、收据，用以证明原告受委托为被告提供物业服务，约定物业管理费按业主的建筑面积计算，每月以1.46元/㎡计收，垃圾清运处置费11元/月·户；财富中心小区项目开发商云南创森房地产开发有限公司于2011年12月20日、2012年3月20日、2013年3月20日在媒体发布交房公告；被告为创森财富中心6幢1单元2303室的业主，于2012年2月22日完成验房并领取入户钥匙；被告已按合同预缴纳了自2012年1月31日至2015年12月31日产生的物业服务费、垃圾清运处置费、自来水二次加压费。5、创森财富中心公共区域巡逻记录、保洁巡查、现场清洁记录、创森财富中心物业治安防范标准、创森财富中心物业巡逻岗作业规程、创森财富中心高低压配电室防火安全责任制度、创森财富中心应急预案及创森财富中心应急小组成员联络名单、创森财富中心停车场管理作业制度、创森财富中心小区公共设施保养、维护记录、创森财富中心协助公安机关处理治安事件记录、创森财富中心小区照明、监控设施正常运行照片、创森财富中心小区单元楼门禁照片、原告所获荣誉，用以证明原告已按合同约定提供物业服务，履行了物业管理职责，且得到主管部门及业主肯定。6、费用催缴通知书、责任告知书、物业服务管理催缴记录，用以证明被告自2016年1月1日起拖欠原告物业服务费、垃圾清运费、自来水二次加压费、水池清洗消毒费等，原告有权要求被告支付拖欠的物业服务费、垃圾清运费、处置费、自来水二次加压费、水池清洗消毒费及违约金。经质证，被告李光玖发表了如下质证意见：1.证据1无异议。2.证据2的合法性有质疑，来源有问题，内容不真实，2012年2月22日被告接受创森财富中心交付的财富中心6幢1单元2303号房屋，成为该小区的业主，此时开发商公司是与昆明佰力物业公司曲靖分公司建立的物业委托关系，而原告提供的创森财富中心物业管理委托合同的签订方是云南中天物业公司曲靖分公司，本案原告物业公司的前称为云南佰力物业公司曲靖分公司，该公司于2014年5月9日名称发生了变更，然而，原告提供的创森财富中心物业管理委托合同约定的服务期限自2011年12月30日起，提供服务的企业为云南中天物业服务公司曲靖分公司，且合同骑缝章加盖的是佰力公司的，所以该合同内容不真实。3.证据3没有异议。曲靖市发展和改革委员会关于规范曲靖中心城区垃圾处理费标准的批复、物业服务价格收费标准公示记录三性没有意见。4.证据4中的前期物业管理服务协议中第22页第十六条、十七条有异议，本协议是我接房时即2012年2月22日签订的，签订后原告没有提供给我们业主，直到起诉后，我才见过此份协议，对此份协议内容持疑，原告依据此协议收费的理由不成立。财富中心交房公告没有异议。业主情况登记表没有异议。接房流程卡我没有见过，直到起诉我才见过，接房流程卡的一二三流程是真实的，其他的我不知道。商品房购销合同登记备案表内容真实，但我手中没有。收据真实。证据4中的前期物业服务合同的证明目的不认可，其他证据的证明目的没有意见。5.证据5不能证明其按约定全面履行了合同义务，提供的服务符合标准及合同约定。6.证据6即费用催缴通知书、责任告知书、物业服务管理催缴记录，原告没有向被告予以告知。被告没有收到2019年以前的催缴通知书。被告针对其辩解向本院提交了如下证据：1.关于对云南中天物业服务有限公司曲靖分公司有关违法问题的举报材料，用以证明原告存在乱收费、服务差的问题。2、图片一份（麒麟警方2017年11月6日发布的案情通报），用以证明小区存在安防不到位。3、视频一份（原告不满足业主要求察看监控），用以证明该物业小区的监控设备有问题。4、视频一份（原告找有黑社会性质人员收取停车费），用以证明原告只想收钱不服务。5、录音一份（6月5日11时57分），用以证明原告提供服务的前提是收取物业服务费，只想收钱，不服务。6、图片一份（财富中心物业存在相关问题），用以证明原告提供的服务不达标。经质证，原告发表了如下质证意见：1.证据1三性均不认可，是原告单方面制作的，没有任何证明力，也没有加盖任何印章。2.证据2的真实性认可，关联性、证明目的不认可，该份证明不能证明被告的证明目的。3.证据3、4、5的真实性不予认可，证据3、4不是原始载体，是经过转发，有剪辑，不能客观完整反映真实情况。证据3记载的事实，产生的背景是业主车辆被剐蹭，该业主到物业公司进行漫骂，随后物业工作人员要求道歉，道歉后予以提供视频，该业主拒绝道歉，随后物业公司报警处理，物业公司予以提供了视频，该视频不能证明其证明目的。证据4记载的事实，产生的背景是业主拒绝缴纳停车费，相关收费人员要求其缴纳，双方发生纠纷，由于业主不缴纳停车费在先，不能达到被告的证明目的，相反，从视频内容可以看出业主不予缴纳相关费用态度强硬，处于弱势的是物业的相关人员。证据5记载的事实，产生的背景是被告李光玖在原告多次要求缴纳物业费后，以没有依据予以拒绝缴纳，不能证明其证明目的。相反，证明原告早已就物业费进行了催缴。4.证据6的三性均不认可，其证明目的不认可，且有的图片是截止2019年1月30日拍摄的，从被告提供的证据来看，有的证据显示了时间，证据不能证明路灯损害程度，达不到被告所称的90%路灯损害。通过拍摄时间可以证明被告自起诉后予以拍摄，拍摄的角度也是刻意选择的，并不能完整、客观的反映事实，且原告就已损坏的路灯重新进行了安装，目前小区的路灯完全能够满足业主生活需求。小区各项公共设施属于消耗品，在使用过程中产生损坏是正常的，被告有选择性提交一些照片用于证明其目的，是不能完全反映客观事实的，相反结合原告的证据可以证明原告履行了修缮义务。通过质证，本院认为，双方当事人提交的证据内容真实，形式与来源合法，且与待证事实有关联性，且与双方的陈述形成证据链，本院予以确认为定案的依据，就证据的证明目的，本院结合全案事实综合认定。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告现企业名称是2014年5月9日由云南佰力物业管理有限公司曲靖分公司变更登记的，云南佰力物业管理有限公司曲靖分公司是2012年8月由昆明佰力物业管理有限公司曲靖分公司变更登记的。原告在接受云南创森房地产开发有限公司的委托为其开发的曲靖创森财富中心提供物业服务。2012年2月22日，被告接受房地产开发有限公司交付的6幢1单元2303号房屋成为该中心业主。被告向原告缴纳了2012年1月31日至2015年12月31日期间的物业服务费、自来水二次加压费、垃圾清运及处置费。被告自2016年1月未缴纳物业服务费、自来水二次加压费、垃圾清运及处置费。另查明，该中心至今未成立业主委员会。2018年3月21日曲靖市麒麟区住房和城乡建设局向原告下发了《物业服务价格管理备案证》，物业服务价格1.46元/㎡﹒月，自来水二次加压费1.00元/吨，水池清洗消毒费10.00元/户﹒年。本院认为，本案争议的焦点是：1、原告是否与被告李光玖存在物业服务合同关系；2、原告是否按合同约定予以全面履行合同义务，被告不缴纳物业服务费及相关费用（垃圾清运费、水池清洗消毒费、加压费、违约金）是否有事实及法律依据;3、原告就2016年9月30日以前物业服务费的请求是否已过诉讼时效。一、原告与被告存在物业服务合同关系。（一）从原告名称变更发生时间，推论《创森财富中心物业管理委托合同》是原告与委托方云南创森房地产开发有限公司后来予以补签的。（二）原告提交的《物业服务管理备案证》记载：昆明佰力物业管理有限公司曲靖分公司作为申请企业向曲靖市发展和改革委员会就托管的曲靖市创森财富中心申请物业服务价格予以备案，该委员会同意其自2011年10月1日起收取物业服务费、二次加压费，备案时间为2011年12月14日。（三）被告接受交房的开发企业为云南创森房地产开发有限公司。（四）《创森财富中心物业管理委托合同》约定管理起始时间为2011年12月30日。（五）原告提供的被告四年缴纳费用的收据，证明被告先后向昆明佰力物业管理有限公司曲靖分公司、云南佰力物业管理有限公司曲靖分公司、云南中天物业服务有限公司曲靖分公司缴纳费用，即向原告缴纳了四年的物业服务费及相关费用。（六）被告认可在接受房屋时与昆明佰力物业管理有限公司曲靖分公司签订了《前期物业管理服务协议》。（七）2018年3月21日曲靖市麒麟区住房和城乡建设局向原告下发了《物业服务价格管理备案证》。以上事实充分证明原告自2011年12月30日接受云南创森房地产开发有限公司的委托就曲靖市创森财富中心开始提供物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”规定，原告与云南创森房地产开发有限公司之间设立《创森财富中心物业管理委托合同》成立，此合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，也不损害他人的合法权益，也不属须批准方成立的合同，合同合法有效。被告辩称《创森财富中心物业管理委托合同》系伪造的理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，且被告也实际接受了服务，《创森财富中心物业管理委托合同》对被告具有法律约束力。尽管被告否认原告未将《前期物业管理服务协议》交付于他，但双方均承认签订了《前期物业管理服务协议》，此合同对双方当事人均有法律约束力。协议约定每次缴费时间参照原告方的通知，逾期缴纳自逾期之日按千分之一收取违约金。二、（一）被告提交的证据足以证明原告在提供物业服务过程中，在服务质量方面存在问题，出现以下现象：清理垃圾不及时，不到位；更换损坏的东西不及时；绿化管理不善；收费不耐心，态度存在问题。上述的存在，导致小区业主形成反映材料予以上交，但不属于不履行合同或者履行合同不符合约定，而是服务质量存在瑕疵，需要改善提高，属履行能力需要改善提高。原告提供的证据5证明原告就曲靖市创森财富中心提供了物业服务，2019年制定了各项管理制度，对小区服务存在的服务问题进行了改善，提高了服务质量。（二）《创森财富中心物业管理委托合同》就缴纳时间的约定为第一期可以预收一年，一年后可选择按季度、半年、一年预交一次服务费，而《前期物业服务合同》约定每次缴费时间参照原告方的通知；违约金的收取前期合同约定按日千分之三收取，后约定按日千分之一收取。原告提交的收取被告四年物业服务费收据证明2017年收取2015年度的，2015年收取2014年度的，2013年收取2012年至2013年两年度的，据此说明，原告先提供物业服务后再收取业主的物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项“应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行。”之规定，被告行使先履行抗辩权没有事实依据。（三）被告以原告的服务质量存在问题而不予缴纳物业服务费，是依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项之规定，中止履行，故其抗辩原告没有在诉讼时效期间提起诉讼的主张不成立，本院不予支持。原告就其物业服务质量予以改善，提高了服务能力和水平，被告不缴纳物业服务费及相关费用（垃圾清运费、水池清洗消毒费、加压费、违约金）的事实依据已消失，不再支付相关费用没有事实及法律依据，但原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，原告与被告存在物业服务合同关系，被告在接受服务后，应当依照合同约定向原告缴纳相关物业服务费用。被告中止缴纳服务费的理由成立，但中止事由消失后应当向原告予以缴纳。原告主张违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第六十九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、由被告李光玖于本判决发生法律效力后向原告云南中天物业服务有限公司曲靖分公司支付截止2019年9月30日的物业服务费5095.00元、垃圾处置费495.00元、二次加压费240.00元、水池清洗消毒费20.00元，合计人民币5850.00元。二、驳回原告云南中天物业服务有限公司曲靖分公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由被告李光玖承担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  龚占金人民陪审员  陈 立人民陪审员  徐 辉二〇一九十二月十八日书记员高吉瑞