黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民再405号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人）：董富华，女，1966年7月29日出生，汉族，黑龙江嘉华律师事务所律师，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：李玉明，黑龙江淞泽律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙门支行，住所地齐齐哈尔市龙沙区新城尚品**楼******。负责人：陈军，该支行行长。委托诉讼代理人：成亮，黑龙江李易桐律师事务所律师。一审被告：齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司，住所地齐，住所地齐齐哈尔市建华区抚顺小区**楼v>法定代表人：迟宝贵，该公司董事长。一审第三人：李胜，男，1963年4月25日出生，汉族，个体业主，住齐齐哈尔市龙沙区。申诉人董富华因与被申诉人中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙门支行（以下简称农行龙门支行）、一审被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联开发公司）、一审第三人李胜确认合同无效纠纷一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02民终753号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2019]23000000181号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）黑民抗163号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员曹楠楠、刘冰出庭。申诉人董富华及其委托诉讼代理人李玉明，被申诉人农行龙门支行委托诉讼代理人成亮到庭参加诉讼。一审被告华联开发公司、一审第三人李胜经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02民终753号民事判决适用法律确有错误。理由如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，李胜已经自认其没有购买建华区福顺小区32号楼6号商服，该房屋一直由董富华及原购买人占有使用，李胜从未对该房屋主张过权利。因此，华联开发公司与李胜签订的商品房买卖合同真实目的不是进行房屋买卖，而是利用订立房屋买卖合同的合法形式，规避国家正常的金融监管秩序，获取银行的低息贷款，是以合法的形式掩盖非法的目的，并且该行为损害了国家利益，根据上述法律规定，作为主合同的商品房买卖合同应属无效合同。《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。”根据该规定，李胜与农业银行龙门支行之间的抵押合同也是无效的。故判决认定“无论李胜与华联开发公司之间的房屋买卖合同、李胜与农业银行龙门支行之间的抵押合同上的‘李胜’之名是否为李胜本人所签，或者是华联开发公司工作人员代签，均不影响该抵押合同的效力”，属适用法律确有错误。董富华称，同意检察机关的抗诉意见。农行龙门支行辩称：1.二审判决正确，依法应予维持。2.农行龙门支行与李胜无恶意串通行为，农行龙门支行与李胜签订的借款抵押合同依法成立，应当得到保护。3.检察机关错误适用法律，借款抵押合同的效力与房屋买卖合同效力无关，无论房屋买卖合同是否有效，均不影响借款抵押合同的效力，检察机关抗诉理由不成立。董富华向一审法院起诉请求：1.判令农行龙门支行与李胜之间关于福顺小区32号楼1-2层6号房屋的抵押合同无效；2.判令注销福顺小区32号楼1-2层6号房屋的抵押登记。一审法院认定事实：2007年，华联开发公司将建华区福顺小区32号楼1-2层6号商服卖与案外人于波。2015年3月12日，董富华从于波处取得该房屋，并与华联开发公司变更了商品房买卖合同。因该房屋始终未能办理房屋产权证，2015年董富华就办理房屋所有权证一事向齐齐哈尔市建华区人民法院提起诉讼，齐齐哈尔市建华区人民法院作出（2015）建民初字第443号民事判决书，确认董富华与华联开发公司的房屋买卖合同有效，并判令华联开发公司在条件具备时协助董富华办理该房屋的产权手续。另查明，诉争房屋于2002年5月28日以李胜之名与农行龙门支行签订房地产抵押合同，后又于2005年5月27日签订了商业用房抵押借款合同。商业用房抵押借款合同约定，李胜用福顺小区32号楼1-2层及半地下两处房产作为抵押，从农行龙门支行贷款550,000元，该合同由华联开发公司作为保证人签字。一审法院判决：一、李胜与农行龙门支行之间关于建华区福顺小区32号楼1-2层6号商服的抵押合同无效。二、驳回董富华的其他诉讼请求。案件受理费100元，由华联开发公司负担。农行龙门支行不服，上诉请求：依法撤销原判，改判驳回董富华起诉，一、二审诉讼费由董富华承担。二审法院查明，农行龙门支行提供一份支票进账单，证明2002年5月31日发放给李胜的贷款于当天转给了华联开发公司。除此，二审法院确认一审法院认定的事实。二审法院认为，本案涉及的主要问题是：李胜、华联开发公司与农行龙门支行办理的房屋抵押合同是否有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十三条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条规定：“办理抵押物登记的部门如下：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。”本案中，即使董富华主张争议房屋于2001年由华联开发公司卖给案外人鲁某，又由鲁某卖给于波，董富华2015年从于波手中购得此房。但此房的几次买卖均没有依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定办理房屋的变更登记，房屋的所有权仍应是属于华联开发公司。华联开发公司对于自己享有所有权的房屋，依法可以办理抵押，且办理房屋抵押时，依法办理了抵押登记。根据上述规定，农行龙门支行与李胜签订的房地产抵押合同（建华区福顺小区32号楼6号1-2层，建筑面积160.46平方米）自登记之日起生效。另外，华联开发公司与李胜签订的商品房买卖合同的真实目的显然不是进行房屋买卖，是利用订立房屋买卖合同的合法形式，规避国家正常的金融监管秩序，获取银行的低息商业住房贷款。农行龙门支行在与李胜签订抵押合同时，并不清楚李胜和华联开发公司房屋买卖的真实目的。且华联开发公司向农行龙门支行提供了李胜的身份信息、工资收入证明、交纳购房首付款收据、房屋买卖合同等资料，农行龙门支行已尽到了发放贷款合理的审查注意义务。农行龙门支行在对争议房屋设立抵押权发放贷款时出于善意，且抵押贷款已经通过李胜的账户直接转至华联开发公司账户，贷款也为华联开发公司所用，华联开发公司偿还了部分贷款，抵押行为是有效的。故无论李胜与华联开发公司之间的房屋买卖合同、李胜与农行龙门支行之间的抵押合同上的“李胜”之名是否为李胜本人所签，或者是华联开发公司工作人员代签，均不影响该抵押合同的效力。该院判决：一、撤销齐齐齐哈尔市建华区人民法院（2016）黑0203民初611号民事判决；二、驳回董富华的诉讼请求。一、二审案件受理费200元，由董富华承担。本院再审查明的事实与一审、二审法院认定的事实一致。本院再审认为，案涉抵押合同系先后于2002年5月及2005年5月以李胜名义与农行龙门支行签订，董富华虽非抵押合同当事人，但与案涉抵押合同无效具有直接利害关系，有权以确认合同无效为由提起本案诉讼。审查本案所涉及的各方当事人订立的有关合同，主要存在着华联开发公司与李胜签订的商品房买卖合同、李胜与农行龙门支行签订的商品房抵押贷款合同。而商品房抵押贷款合同，实则包括商品房贷款合同和抵押合同两个合同。在上述合同中，商品房买卖合同中虽对买受人以贷款形式支付部分购房款作出约定，但贷款能否取得，仍需依赖贷款银行审查及与借款人之间磋商；合同中以贷款支付购房款的约定，不能影响商品房贷款合同的效力。而订立商品房贷款合同，贷款银行虽会对商品房买卖合同进行审查，并根据房屋估价比例确定贷款金额，贷款用途亦限制于购买房屋，但商品房贷款合同相对于商品房买卖合同系独立存在，不具有依附、从属关系。案涉抵押合同为农行龙门支行为担保商品房贷款合同履行，与借款人签订的担保性质的合同，其与商品房贷款合同相互之间为从、主合同关系；但与商品房买卖合同没有效力上的关联，各自独立，不属于从、主合同关系。在商品房买卖合同不能履行或予以解除的情形下，当事人有权以“合同目的不能实现”等为由，依法解除商品房贷款合同。而商品房买卖合同是否无效，并不影响商品房贷款合同及其附随的抵押合同的效力。检察机关抗诉提出的案涉商品房买卖合同为主合同，案涉抵押合同为商品房买卖合同的从合同；主合同无效，李胜与农行龙门支行之间的抵押合同也应归于无效的理由，混淆了相关合同的性质及关系，没有相应的法律依据。关于案涉商品房贷款合同的效力，李胜、华联开发公司虽均承认系形式上以李胜名义签订，实际款项由华联开发公司取得并使用，但没有证据显示农行龙门支行对此明知或者应知。案涉商品房贷款合同在法律性质上属于华联开发公司及李胜以欺诈的手段与农行龙门支行订立的合同。依照合同法规定，受欺诈的农行龙门支行有权请求撤销。在农行龙门支行不行使撤销权的情形下，合同效力依法则为有效。其附随的抵押合同不存在其它合同无效情形，自亦应为有效。故董富华起诉请求确认案涉抵押合同无效，亦没有相应的事实和法律依据。综上所述，董富华的申诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持齐齐哈尔中院（2017）黑02民终753号民事判决。本判决为终审判决。审判长  单一琦审判员  罗林成审判员  娄威巍二〇一九年十二月六日书记员  何莉萍