山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终9581号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄琦，女，1950年6月11日出生，汉族，居民，住济南市。上诉人（原审被告）：李冬，女，1977年1月20日出生，汉族，居民，住济南市。二上诉人共同委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘荀，男，1983年11月21日出生，汉族，居民，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王莉，女，1986年5月13日出生，汉族，居民，住济南市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李文静，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人黄琦、李冬因与被上诉人刘荀、王莉房屋买卖合同一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初7141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄琦、李冬上诉请求：1.请求撤销济南市历下区人民法院作出的（2018）鲁0102民初7141号民事判决书第二项、第四项，改判驳回刘荀、王莉的诉讼请求，支持黄琦的反诉请求；2.请求一审、二审诉讼费用由刘荀、王莉承担。事实和理由：一、原审对李冬责任认定错误，应予纠正。1.2017年7月4日办理涉案房屋相关事项公证后，李冬放弃了对对涉案房屋的继承权，其对该房屋的交易不负担义务。刘荀、王莉向黄琦、李冬支付公证费后，刘荀、王莉明知李冬不再对涉案房屋享有权利，针对李冬的诉讼请求没有事实和法律依据。2、李冬放弃对涉案房屋的继承权，其对该房屋不再享有任何权益。原审判决李冬承担违约责任不当。3.李冬自知无权提起反诉，因此并未要求黄琦、李冬向其支付房屋差价款153622元，原审判决驳回李冬的反诉请求明显与事实不符。二、原审判决黄琦、李冬向刘荀、王莉支付10000元违约金，没有事实和法律依据。本案纠纷起因系房屋面积的增加，涉案房屋实际面积比合同约定面积多出11.19平方米，这是客观存在的重大变化，而且数据经过济南市住房保障和房产管理局测绘得出，针对该重大变化，黄琦、李冬一直在与刘荀、王莉沟通如何处理，并不存在怠于履行协助过户的义务，没有违约行为，不应该承担违约责任。三、经测绘，涉案房屋实际面积比合同约定面积多出11.19平方米，对此客观变化原审法院未经任何查明和认定。《涉案房屋出让合同》第一条、第二条明确约定了涉案房屋的面积和交易价格，在房屋面积不变的情况下，黄琦、李冬认可房屋交易价款不会变更，但是在多出11.19平方米的情形下，按照交易单价及房屋买卖的交易惯例理应补交房屋差价款。合同约定的房屋总面积为45.89平方米，实际多出的11.19平方米占合同约定面积四分之一，如果刘荀、王莉无偿获得该部分房产，对黄琦显失公平。刘荀、王莉辩称，一、根据双方《房屋出让合同》约定，黄琦将整套房屋出售给刘荀、王莉，并明确约定房屋价款不得变更，黄琦要求刘荀、王莉支付房屋差价款的行为明显违反合同约定，也不符合一般交易习惯。根据《房屋出让合同》约定第一条及第二条约定，黄琦、李冬系将其房屋整套出售给刘荀、王莉，双方明确约定房屋总价款不得变更，并非黄琦、李冬所说在房屋面积不变情况下房屋价款不变。本案中案涉房屋系二手房改房，双方在签订《房屋出让合同》时，对于房屋的现状均了解，确定将房屋整套交易符合双方合同签订时真实意思表示。同时，根据济南市二手房买卖交易习惯，二手房均系成套出售，而非按照房屋单价出售，将案涉房屋的出售认定为整套计价、出售符合二手房交易的一般习惯。在黄琦、李冬将房屋整套出售给刘荀、王莉并约定房屋价款不得变更情况下，黄琦、李冬仅仅依据单方委托所得出的测绘结果要求刘荀、王莉支付房屋差价款明显违反合同约定，违背交易中诚实信用原则。一审判决中未支持其反诉请求符合合同约定及法律规定。二、案涉房屋办理过户条件已于2017年2月成就，但黄琦、李冬现仍未配合刘荀、王莉办理房屋过户登记明显违约，应承担违约责任。根据双方所签订《房屋出让合同》第四条约定，待办理房产证手续时，黄琦、李冬应积极配合刘荀、王莉办理过户手续。2017年2月12日，黄琦、李冬取得房屋不动产权证书，此时，黄琦、李冬配合刘荀、王莉办理房屋过户的条件已成就。此后，刘荀、王莉多次与黄琦、李冬沟通办理过户事宜，黄琦、李冬以多种理由推脱而造成涉案房屋现仍未办理过户登记。一审判决判令黄琦、李冬向刘荀、王莉支付违约金有合同约定支持。根据合同约定，黄琦、李冬应支付的违约金金额为126000元；一审判决仅判令10000元，低于合同约定，减轻了黄琦、李冬的违约责任，对刘荀、王莉不公平。同时，现距办理房产证条件成就已长达2年半多时间，黄琦、李冬不配合办理过户登记的行为造成刘荀、王莉孩子无法办理户口等诸多问题，造成刘荀、王莉家庭生活诸多不便，给刘荀、王莉家庭生活造成极大困扰。因此，黄琦、李冬应承担的违约责任不能免除。希望二审法院依法查明案件事实，驳回其上诉请求，维持原判决。刘荀、王莉向一审法院起诉请求：1.判令黄琦、李冬协助刘荀、王莉将位于济南市历下区山师东路26号3号楼1单元102室的房产过户到刘荀、王琦名下；2.黄琦、李冬向刘荀、王莉赔付违约金126000元；3.返还公证费5270元；4.交付涉案房屋附属储藏室；5.诉讼费用由黄琦、李冬承担。后刘荀、王莉撤回诉讼请求第四项。黄琦向一审法院提出反诉请求：1.刘荀、王莉支付房屋价款153622元；2.诉讼费用由刘荀、王莉承担。一审法院认定事实：2012年10月15日，黄琦、李冬与刘荀、王莉签订《房屋出让合同》，约定将坐落于济南市历下区山师东路26号3号楼1单元102室住宅一套，住房面积45.89平方米（附属小院及院内房屋3间）出售给刘荀、王莉。该房屋总价款为630000元，自签订本合同之日起总价款不得变更。合同第四条约定，因黄琦、李冬所卖房屋至今未办理房产证，待办理房产证手续时，黄琦、李冬应积极配合刘荀、王莉将房产手续办到刘荀、王莉名下。合同第九条约定，如黄琦、李冬违约，应向刘荀、王莉支付房屋总价款20%的违约金。合同第十一条约定，该房屋的产权证由刘荀、王莉保管，如需公证，黄琦、李冬应积极配合，公证费由刘荀、王莉承担。2012年10月15日，刘荀通过中国建设银行向黄琦支付总房款630000元。2017年2月12日，涉案房屋办理房产登记，房产证号为：20170027340，所有权人为黄琦，共有人为李晋波，面积为45.89平方米。2017年7月4日，济南市历下区公证处出具（2017）济历下证民字第851号公证书，证明坐落于济南市历下区山师东路26号3号楼102房产系被继承人李晋波与妻子黄琦的共有财产，被继承人李晋波遗留下的济南市历下区山师东路26号3号楼102房产中属于李晋波的部分由黄琦继承，李冬放弃继承权。公证费5270元由刘荀、王莉支付。后黄琦、李冬委托济南市房产测绘研究院对涉案房屋面积进行重新测绘，得出涉案房屋建筑面积为57.08平方米，与房屋买卖合同及房产证载面积45.89平方米不一致。因刘荀、王莉拒绝支付房屋差价款，黄琦、李冬未配合办理过户手续，双方形成纠纷，诉至法院。一审法院认为，刘荀、王莉与黄琦、李冬之间的《房屋出让合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。双方房屋出让合同约定，该房屋总价款630000元，自签订合同之日起总价款不得变更。待办理房产证手续时，黄琦、李冬应积极配合刘荀、王莉办理房屋过户手续。刘荀、王莉已依约履行了付款义务，黄琦、李冬应在涉案房屋具备办理过户手续条件后配合办理过户手续，故对刘荀、王莉的该项诉讼请求，一审法院予以支持。因黄琦、李冬未配合办理过户，构成违约，应承担违约责任。合同约定如黄琦、李冬违约，应支付房屋总价款20%的违约金，该违约金约定明显高于实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，一审法院予以调整。鉴于黄琦、李冬未配合办理过户系因自行委托房屋测绘显示所售房屋面积增加引起，且刘荀、李冬未举证未办理过户期间实际损失情况，一审法院酌定黄琦、李冬应支付刘荀、王莉违约金10000元。对于刘荀、王莉要求返还公证费5270元的诉讼请求，根据合同约定，公证费应由刘荀、王莉支付，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于黄琦、李冬要求刘荀、王莉支付房屋价款153622元的反诉请求，因房屋出让合同约定自签订合同之日起房屋总价款不得变更，故对其该项反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黄琦、李冬于判决生效之日起十日内协助刘荀、王莉办理坐落于济南市历下区山师东路26号3号楼102房产的过户手续；二、黄琦、李冬于判决生效之日起十日内向刘荀、王莉支付违约金10000元；三、驳回刘荀、王莉超出部分的诉讼请求；四、驳回刘荀、王莉的其他诉讼请求；五、驳回黄琦、李冬要求刘荀、王莉支付房屋差价款153622元的反诉请求。本诉案件受理费10680元，由刘荀、王莉负担2680元，黄琦、李冬负担8000元。反诉案件受理费1686元，由黄琦、李冬负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，2017年7月4日涉案房屋经公证，确认李冬放弃了对涉案房屋的继承权，因此李冬不再对涉案房屋享有权利和义务，刘荀、王莉请求李冬履行合同义务已无事实基础，请求李冬支付违约金没有法律依据。一审判决李冬承担违约责任不当，本院依法予以纠正。对一审判决第一项黄琦、李冬未提出撤销请求，本院予以维持。一审中，李冬未提出反诉，对一审判决驳回李冬反诉请求的判项本院一并纠正。对于合同履约问题，双方在合同中约定待办理房产证手续时，黄琦、李冬应积极配合刘荀、王莉将房产手续办到刘荀、王莉名下。涉案房产在2017年7月4日办理公证后，已经具备了过户条件，黄琦在房屋公证后未能及时办理房产过户手续，形成违约。黄琦主张没有违约的意见不能成立，一审判决黄琦履行合同义务，并支付违约金10000元并无不当。双方在合同中约定了房屋总价款自合同签订之日起不得变更，黄琦主张房屋面积增加应当增加房屋价款的理由不能成立。综上所述，李冬的上诉理由部分成立，本院予以支持。黄琦的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实错误，本院依法纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初7141号民事判决第一、三、四项及诉讼费的负担；二、变更济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初7141号民事判决书第二项为：黄琦于本判决生效之日起十日内向刘荀、王莉支付违约金10000元；三、变更济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初7141号民事判决书第五项为：驳回黄琦要求刘荀、王莉支付房屋差价款153622元的反诉请求。二审案件受理费1736元，由黄琦负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十二月六日书记员  朱 茜