天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2300号上诉人（原审被告）：李烨，女，1980年1月22日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：李维和（系李烨之父），住天津市宁河区。被上诉人（原审原告）：王会颖，女，1965年4月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐福森（系王会颖之夫），住天津市滨海新区。原审被告：郭玉标，男，1980年1月20日出生，汉族，住。上诉人李烨因与被上诉人王会颖、原审被告郭玉标房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2019）津0117民初2441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李烨及其委托诉讼代理人李维和、被上诉人王会颖及其委托诉讼代理人徐福森到庭参加诉讼。原审被告郭玉标经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李烨上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回王会颖的全部诉讼请求；2.判令王会颖承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项认定双方的买卖合同无效错误。合同当事人无法办理产权过户登记并不会导致违章建筑买卖合同必然失效。诉争房屋虽然尚未能够办理权属登记，但属于效力待定期间，双方真实意思表示而订立的合同，被一审法院认定为无效合同，与《中华人民共和国物权法》的规定相悖。二、涉案房屋交付后，王会颖有条件完善登记和审批手续，但其持放任态度，是导致目前涉案房屋不能被审批的主要原因，其自身应当负绝大部分责任。三、王会颖接手涉案房屋后，利用该房屋土地违法从事生产、经营化肥的行为，严重影响了人身健康、安全生产及养殖等，应当赔偿损失，应对被污染厂区进行化学污染检测及清除污染直至达标。王会颖辩称，同意原审判决，不同意李烨的上诉请求，认为合同无效。郭玉标未到庭发表意见。王会颖向一审法院起诉请求：1.依法判令李烨、郭玉标共同向王会颖返还厂房购置款及土地承租风险抵押金合计620000元，并以该款为基数，自2018年4月28日起以月息2%计息至此款返还之日止；2.诉讼费用由李烨、郭玉标承担。一审法院认定事实：2010年5月1日，宁河县大北涧沽镇官庄村委会（甲方）将位于亩土地出租给李烨（乙方）。双方订立《租赁合同》约定，为发展经济，经村委会及全体村民同意，愿将无法经营管理的土地对外租赁搞养殖业。租赁期限自2010年5月1日至2060年4月30日，每亩每年租费5000元，每年租金13300元，于当年5月1日前交清。乙方缴纳保证金30000元，于租赁期满后退还。甲方不负责乙方所建房屋的各种证件，在乙方所租赁地块上，如遇国家和当地政府有重大调整，中途拆除和不让乙方建设的损失全部由乙方承担，甲方不负责任何经济损失和任何责任。在租赁期内，乙方的养殖业因经营管理等原因想中途改成其他行业，在国家政策允许的条件下甲方不干涉，但是乙方生产加工时所产生的垃圾和污水对周边生产生活不能造成影响和危害。造成的影响及经济损失由乙方负责赔偿。2013年5月8日，天津市国土资源和房屋管理局宁河县国土资源分局向李烨送达津宁国土处罚字2012（136）号《行政处罚决定书》，该《行政处罚决定书》记载：“你未经土地行政主管部门批准，擅自占用宁河县大北涧沽镇官庄子村集体土地（土地利用总规划为一般耕地、其他农用地）2.1亩建厂房的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六、四十四条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十四、七十六条和第八十三条的规定，决定处罚如下：1、责令李烨退还非法占用的宁河县大北涧沽镇官庄子村集体土地2.1亩；2、限李烨限期15日内自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物、构筑物和其他附属设施，恢复土地原状。”此后李烨未申请复议、未起诉，亦未履行处罚决定。2013年9月11日，天津市国土资源和房屋管理局宁河县国土资源分局申请强制执行。2013年9月17日，天津市宁河县人民法院作出（2013）宁行执审字第138号行政裁定书，对津宁国土处罚字2012（136）号行政处罚决定准予强制执行。2013年11月1日，天津市国土资源和房屋管理局宁河县国土资源分局对李烨申请执行，该执行案件于2014年1月6日裁定，终结津宁国土处罚字2012（136）号行政处罚决定书本次执行程序。2017年10月31日，王会颖（乙方）与李烨（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落于天津市宁河区大北镇官庄村北侧1000米处的房屋出售给乙方。该房屋权属性质私有；所有权人李烨，建筑面积2.66亩。乙方对甲方出售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋。同时约定，甲方保证上述房屋权属无争议，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋权属纠纷或债务、债权等，均由甲方负责处理，并承担相应的法律责任与义务。由此给乙方造成的损失，由甲方赔偿。甲方应告知乙方该房屋的状态，对于出租、纠纷等情况，均由甲方负责处理，并承担相应法律责任与义务，由此造成的损失，由甲方赔偿。上述房屋成交价格为600000元，该房屋配套设施及相关费用由乙方承担。房屋土地承包押金20000元，乙方在2018年5月1日之前与剩余房款一起全部付清。合同订立后，王会颖陆续给付李烨购房款及土地承包押金合计620000元，其中于2017年10月31日给付300000元；于2017年12月10日给付20000元；于2018年2月5日给付50000元；于2018年3月28日给付30000元；于2018年4月28日给付220000元。李烨、郭玉标系夫妻关系，于2002年12月9日登记结婚，于2018年2月6日协议离婚。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案争议焦点为：1、双方订立的《房屋买卖合同》是否有效；2、王会颖向李烨缴纳的600000元购房款及土地承包押金20000元，李烨是否应当返还；3、郭玉标是否与李烨共同承担返还义务；4、李烨、郭玉标是否承担王会颖的利息损失。首先，李烨承租涉案土地后，擅自新建厂房的行为，天津市国土资源和房屋管理局宁河县国土资源分局已于2013年5月8日下达行政处罚决定书，责令李烨15日内自行拆除。李烨新建的厂房违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，属于违法建筑。现李烨未提交承建涉案房屋手续合法的相关证据，李烨出售上述厂房同样违反了行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，双方订立的《房屋买卖合同》应属无效。其次，无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，王会颖应将涉案房屋返还给李烨，李烨亦应将收取王会颖的620000元返还王会颖。现王会颖已将涉案房屋腾空，王会颖要求李烨返还厂房购置款600000元及土地承包抵押金20000元，合计620000元的诉讼请求，理据充分，予以支持。第三，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。李烨、郭玉标系夫妻关系，收取王会颖购房款370000元发生在二人婚姻关系存续期间，同时并无证据证明该款项系李烨个人债务，该款项应为夫妻共同债务，其余250000元为李烨个人债务。故王会颖要求李烨、郭玉标共同返还620000元的诉讼请求，部分予以支持。第四、关于王会颖要求李烨、郭玉标支付利息损失的问题。王会颖在购买该房屋时，应向村委会及土地部门充分了解房屋状况，王会颖自愿购买涉案违建房屋，自身亦存在一定过错，故王会颖要求李烨、郭玉标支付利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：一、被告李烨、郭玉标于判决生效后十日内，共同连带返还原告王会颖购房款及承包押金合计620000元中的370000元，其余250000元由李烨返还王会颖；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5000元，诉讼保全费3820元，合计8820元，由二被告共同承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李烨二审期间提供的照片、视频以及污染物取样的证据，与本案合同效力问题缺乏关联性，本院不予采信。李烨在二审庭审结束后，提交调取证据申请书，申请调取王会颖（徐福森）及颖森发展科技有限公司与官庄村土地合同和每年租金收据的证明。本院经评议认为，该调证申请内容，与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予准许。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为：1、双方订立的《房屋买卖合同》的效力；2、厂房购置款及土地承租抵押金是否应当返还。本院分析如下：争议焦点一：双方签订的《房屋买卖合同》所涉及的厂房，未有合法的准建手续，应为违法建筑，且该违法建筑建设行为已经天津市国土资源和房屋管理局宁河县国土资源分局下达的《行政处罚决定书》认定为非法占用土地行为，并被该行政管理部门责令拆除并返还占用土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”双方订立的《房屋买卖合同》违反了上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，应为无效合同，一审对合同效力认定正确，本院予以维持。双方签订合同时，当事人对房屋具备的违法情形是否明知，不影响合同效力的认定，李烨以此提出的抗辩理由不能成立，本院不予支持。李烨主张交付涉案房屋时，其已经将违法部分拆除，违法行为已经纠正，但根据《行政处罚决定书》内容，李烨因违法行为，负有将新建建筑物、构筑物和其他附属设施拆除并恢复原状、退还土地之义务，李烨的上述抗辩理由与《行政处罚决定书》内容不符，本院不予支持。李烨主张合同约定并非当事人真实意思表示，涉案合同实际转让的是土地使用权而非房屋，因双方合同明确约定转让的系房屋，李烨上述主张无事实依据，本院不予支持。争议焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因本案合同为无效合同，一审判决李烨返还厂房购置款及土地承租抵押金620000元，于法有据，应予维持。关于李烨主张的王会颖接收房屋后从事违法生产造成环境污染的损失问题，一审期间李烨就此并未提出明确的诉讼主张，故对于合同无效后损失问题，如李烨有相关证据，可另行解决。综上所述，李烨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人李烨负担。本判决为终审判决。审判长  吴立群审判员  王 欣审判员  何日升二〇一九年十二月三日法官助理郭小峦书记员王丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。