重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初9783号原告:金科物业服务集团有限公司,住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。法定代表人：夏绍飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：王方伊，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建晶，上海段和段（重庆）律师事务所律师。被告：刘艺民，男，1982年11月16日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：缪李兰，女，1984年2月21日出生，汉族，住重庆市綦江区。系夫妻关系。原告金科物业服务集团有限公司（以下简称金科物业公司）与被告刘艺民物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理。依法由审判员蔡文昌独任审判，适用小额程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告金科物业服务集团有限公司之委托诉讼代理人王方伊、刘建晶，被告刘艺民及其委托诉讼代理人缪李兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付从2017年6月1日至2019年9月30日物业服务费9645.6元，2017年9月至2017年12月水电公摊费48.63元；2、判决被告向原告支付从2017年6月1日至2019年9月30日违约金2798.72元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系XXXX业主，按照2015年3月12日重庆市元方房地产开发有限公司与金科物业公司签订的《前期物业服务合同》为该小区提供物业服务，合同时间自2016年3月15日至2019年3月14日止，物业服务收费标准：洋房物管费2.8元/平方米•月。后因一些原因，地产每平方米补贴0.3元/平方米•月，按2.5元/平方米•月收取（优惠时间2018年1月至2019年12月）。被告系XXXXX-X-X-X号房的业主，2017年6月1日至2019年9月30日共欠物业服务费9694.23元（面积136.97平方米），2017年9月至2017年12月水电公摊费48.63元，业主应在每月25日前缴纳当月物业服务费，逾期不交的业主按合同约定应按每日千分之三的标准缴纳违约金，实际按年利率24%计算，从2017年6月计算至2019年9月为2798.72元。原告多次以电话、书面通知进行催收，被告均不予理睬，拖欠至今，其行为已严重侵害了原告的合法权益。现起诉至法院。被告刘艺民辩称：被告并非拒绝交纳物业费，因《前期物业服务合同》约定的收费标准不合理，合同显失公平，小区配套基础设施不完善，金科物业公司提供的服务水平与收费标准不相适应，业主多次对收费标准提出异议，要求按照法院判决的2元/平方米•月交纳物业服务费，但物业公司拒收。物业公司主要存在问题：在建小区施工噪音大、扬尘大；前期小区外墙未修好，用塑料遮盖，味道大；车库门口垃圾乱堆乱放，无人清理；公共区域楼道无人清洁；座椅、玻璃屋顶、步梯、墙面受损，无人修缮；清洁进度表存在倒签或漏签等乱象；照明设备故障后，长时间未维修；安保失责，多次发生入室盗窃案件；车库漏水，影响使用；消防设施不合格，未能通过验收；绿化敷衍，草坪生长较差；公共收益未及时、全面公开；无应急电源，停电时电梯不能用，无法照明；出入口长时间无人值守。请求降低物业费收费标准，不同意支付违约金。经审理查明：2016年3月12日，重庆市元方房地产开发有限公司作为甲方，金科物业公司作为乙方，就“元方·御景江湾B4、B5栋及商业裙楼”区域的前期物业服务签订了《前期物业服务合同》。该合同对物业服务区域概况、委托服务事项、双方权利义务、物业服务要求和标准、物业服务用房、物业服务费用、物业服务合同期限及解除、违约责任等进行了约定。其中委托事项约定“甲方委托乙方提供的物业服务主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。3、共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。4、公共绿地、花木、建筑等地日常养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的日常维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕等。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理……”其中物业服务要求和标准约定“（一）、基本要求：2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验、验收手续齐全。3、管理人员、专用操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录……10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率88%以上。（二）、房屋管理：1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全……3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护……5、小区主入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。（三）、共用设施设备维修养护：1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护……5、载人电梯24小时正常运行……9、路灯、楼道灯完好率不低于95%……（四）、协助维护公共秩序：1、小区出入口24小时站岗执勤……（五）、保洁服务：1、每幢房屋设置专门的垃圾堆放处，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次……（六）、绿化养护管理：1、有专业人员实施绿化养护管理。2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果……”其中物业服务费用中约定“物业服务费收费标准：根据本物业服务区域的实际情况和物业服务收费指导价格确定的原则，约定物业服务费用按月收取，其标准如下：（1）、高层：1.7元/平方米•月；（2）、花园洋房：2.8元/平方米•月；（3）、商业门面：4.5元/平方米•月。（不含公共能耗费用、电梯运行费）。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳当月费用的义务。”其中物业服务合同期限及解除中约定“2016年3月15日至2019年3月14日。”其中违约责任中约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额千分之三的标准计算向乙方支付违约金。”合同签订后，原告按照合同的约定向XXXX小区提供的物业服务。因XXXX小区属于在建小区，开发商重庆市元方房地产开发有限公司从2018年1月1日起向业主补贴物业服务0.3元/平方米•月，实际按2.5元/平方米•月向业主收取（优惠时间2018年1月至2019年12月）。被告刘艺民系重庆市綦江区文龙街道滨河大道XXXX小区X栋X-X-X号花园洋房的业主（建筑面积136.97平方米）。从2017年6月1日起未向原告交纳物业服务费，截止2019年9月30日，被告刘艺民尚欠原告金科物业服务集团有限公司的物业服务费9645.6元，2017年9月至2017年12月期间的水电公摊费48.63元，合计9694.23元。审理中，被告举示的照片证明，XXXX小区架空层墙体在2019年3月正在建设施工，外墙景观是绿色的塑料遮盖物，目前整改基本完毕；车库出入口堆积建筑垃圾，未及时清理；花园洋房的观光电梯玻璃被大风损坏后长期没有维修，今年6月才修复，导致楼道内墙面、步梯受损坏，观光电梯旁楼梯间长期落灰，清洁没有及时做；保洁岗位工作进度表存在倒签、漏签等现象；观光电梯吊灯部分损坏，未及时维修；草坪生长情况不佳等问题。2019年6月3日本院就XXXX小区的物业服务合同纠纷三案（2019）渝0110民初2784号、（2019）渝0110民初2788号、（2019）渝0110民初2789号作出了判决，审理认为该小区的观光电梯玻璃被大风损坏后没有维修，存在安全隐患，公共区域的垃圾没有及时清理，小区绿化、人行通道正在修建中，公用设施、设备未交付业主使用，小区违法建筑较多，电梯没有备用电源，针对金科物业公司提供物业服务的瑕疵情况调减20%物业服务费。该判决于2019年6月18日生效，判决生效后，被告曾要求按照上述判决的标准支付物业服务费，但金科物业公司要求被告按照合同的约定支付物业服务费，双方未达成一致的意见。判决后，金科物业公司对于业主提出的部分问题进行了改善，协调开发商对观光电梯玻璃进行了修复、对架空层墙体进行升级改造，金科物业公司对座椅进行了修复。以上事实有《前期物业服务合同》、《今日我值班记录》、《报事台账登记本》、《配电房设备运行记录》、《电梯巡查记录》、《集水坑与排水泵巡测记录表》、《夜间值班路灯巡测情况表》、《消防泵房设备运行记录表》、《协管值班记录表》、《消防控制室值班记录表》、《夜间报岗记录表》、《保洁岗位工作进度监督表》、《消杀效果表》、《水泵房巡查记录表》、照片、催收邮寄凭证、光盘等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，金科物业公司与建设单位签订的《前期物业管理合同》对全体业主具有法律效力。在合同履行期间，金科物业公司已按照合同的约定向元方御景江湾小区提供了物业服务，而被告刘艺民系重庆市綦江区文龙街道滨河大道御景江湾小区5栋3-7-2号房屋的业主，接受了原告提供的物业服务，应按照合同约定支付相关费用。合同期限届满后，在建设单位未重新选聘新物业、签订新合同，小区也未成立业主委员会的情况下，金科物业公司继续按照原合同为该小区提供了物业服务，业主也应当按照原合同交纳相应的物业费，因此，对于金科物业公司请求被告刘艺民支付2017年6月1日至2019年9月30日期间的物业服务费、水电公摊费，本院予以支持。对于物业服务费收费的标准问题，在本院2019年6月3日作出判决前，由于金科物业公司在履行物业服务合同期间存在服务不到位、有瑕疵的问题，根据权利义务对等原则，本院认为应当参考原判决适当调减物业服务费的收费标准，按照实际收费标准2.5元/平方米•月调减20%，从2017年6月1日起至2019年6月30日按照2元/平方米•月标准计算，应交物业服务费6848.5元（136.97平方米×25月×2元/平方米•月）。在判决作出后，金科物业公司对其提供的物业服务进行了改善，但小区仍存在部分楼道清洁不及时，保洁进度表倒签、漏签，照明设备故障未及时维修，草坪生长情况不好，车库漏水，电梯没有备用电源等问题，且该小区仍处于在建中，配套设施、设备未完全交付。原告要求按照合同约定的收费标准收取物业服务费，本院不予支持。本院根据金科物业公司提供物业服务的瑕疵情况以及其改善情况，酌情考虑2019年7月1日之后的物业服务费按照实际收费标准2.5元/平方米•月调减15%，即按照2.125元/平方米•月标准计算为宜，应交物业服务费873.2元（136.97平方米×3月×2.125元/平方米•月）。对于金科物业公司要求被告按年利率24%标准支付违约金的请求，本院认为被告并非拒绝支付金科物业公司物业服务费，只是对金科物业公司提供的物业服务以及收费标准有异议，曾主动向金科物业公司交纳，但双方因收费标准争议问题未达成一致，且金科物业公司提供的物业服务经本院审理查明确实存在一定问题，需要整改，因此，对于违约金的请求，本院不予支持。在今后的物业服务中，金科物业公司应当严格按照合同约定履行物业服务义务，认真听取业主的意见，积极与业主沟通,针对性地对物业服务进行整改，用良好的服务态度拉近与业主之间的距离；小区业主对物业企业的工作性质给予一定理解，及时向物业企业反映小区出现的问题，给予物业公司一定时间进行处理，按时交纳物业服务费，只有双方共同努力，才能营造一个和谐、美丽、文明的小区。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘艺民在本判决生效后十日内向原告金科物业服务集团有限公司支付2017年6月1日至2019年9月30日期间的物业服务费7721.7元；二、被告刘艺民在本判决生效后十日内向原告金科物业服务集团有限公司支付水电公摊费48.63元；三、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取56元，由原告金科物业服务集团有限公司负担11元，由被告刘艺民负担45元（原告已交纳，被告在履行前述判决义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 蔡文昌二〇一九年十二月二日法官助理 黄 亚书 记 员 向 燕