湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂01执复259号复议申请人(申请执行人)：招商银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市江汉区建设大道**。负责人：文行赤，行长。被执行人（异议人）：魏剑锋，男，1956年9月25日出生，汉族。被执行人：王斌，女，1967年11月10日出生，汉族。被执行人：武汉宗振物资供应有限公司，住，住所地武汉市新洲区邾城街齐安大道/div>法定代表人：王火生，总经理。利害关系人（异议人）：刘杏珍，女，1968年11月9日出生，汉族。利害关系人（异议人）：徐晖，女，1966年9月18日出生，汉族。利害关系人：王金莲，女，1957年2月4日出生，汉族。复议申请人招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称招行武汉分行）不服武汉市江汉区人民法院（以下简称江汉区法院）（2019）鄂0103执异116号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。江汉区法院在恢复执行申请执行人招行武汉分行与被执行人魏剑锋、王斌、武汉宗振物资供应有限公司（以下简称宗振公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人魏剑锋、刘杏珍、徐晖对拍卖魏剑锋名下位于武汉市新洲区邾城街齐安大道XXX号房屋拍卖的行为提出书面执行异议。魏剑锋异议称，江汉区法院在执行招行武汉分行与魏剑锋、王斌、宗振公司金融借款合同纠纷一案中，拍卖了魏剑锋位于武汉市新洲区邾城街齐安大道XXX号房屋（以下简称涉案房屋），在拍卖的依据《补充意见函》中评估公司将尚未办证的房屋认定为违法建筑，但仅有城市管理执法部门、规划部门才有权认定违法建筑，评估公司不能也无权对尚未办证的房屋作出可能面临自行拆除或强行拆除的认定，也无权对尚未办证的房屋作出价值为零的认定，故涉案房屋拍卖行为违法，应依法予以撤销。刘杏珍、徐晖异议称，2012年7月26日，魏剑锋与刘杏珍、徐晖签订《房屋租赁合同》后，将涉案房屋出租给刘杏珍、徐晖，刘杏珍、徐晖已付清租金，并将房屋1-X层转租给吴慧平经营，4层自行办公使用。2018年8月23日，刘杏珍、徐晖得知江汉区法院拍卖房屋时，向案件承办人反映了相关情况和诉求，并递交了有关资料，但承办人一直未予理睬，并将房屋予以拍卖。刘杏珍、徐晖认为，江汉区法院在拍卖涉案房屋时，已明知刘杏珍、徐晖为房屋合法承租人，刘杏珍、徐晖也提出了相应诉求，但江汉区法院未通知刘杏珍、徐晖参与竞买，该拍卖程序严重违法，并侵害了刘杏珍、徐晖的合法权益，故请求撤销对房屋的拍卖行为。江汉区法院查明，招行武汉分行与魏剑锋、王斌、宗振公司金融借款合同纠纷一案，该院作出（2014）鄂江汉民二初字第00405号民事判决，判决：一、魏剑锋、王斌、宗振公司共同偿还招行武汉分行借款本金3400000元；二、魏剑锋、王斌、宗振公司向招行武汉分行支付利息及逾期罚息156082.24元（计算至2014年2月27日）。2014年2月27日以后的利、罚息，以本金3400000为基数按合同约定计算至清偿之日止；三、魏剑锋、王斌、宗振公司如不履行上述判决第一、二项义务，则招行武汉分行对魏剑锋名下位于武汉市新洲区邾城街齐安大道房屋（房屋所有权证号：新20051XX**）实现抵押权所得价款享有优先受偿权。另判决案件受理费34369元、财产保全费5000元，合计39369元，由魏剑锋、王斌、宗振公司负担。2015年6月1日，招行武汉分行向该院申请强制执行，该院于同日受理。2015年12月3日，该院依法对（2014）鄂江汉民二初字第00405号民事判决终结本次执行程序。2017年12月12日，该院委托武汉光谷联合产权交易所江城分所对魏剑锋名下位于武汉市新洲区邾城街齐安大道X幢1-X层房屋进行市场价值评估。2008年1月25日，北京东华天业房地产评估有限公司湖北分公司作出《房地产司法鉴定估价报告》，确定房屋的市场价值评估为517.74万元。2018年5月17日，该院恢复对（2014）鄂江汉民二初字第00405号民事判决的执行。2018年5月22日，该院在京东网司法拍卖网上公告对上述房屋进行第一次拍卖，因无人竞买流拍。2018年6月23日，该院在京东网司法拍卖网上公告对上述房屋进行第二次拍卖，因无人竞买流拍。2018年8月1日，该院以拍卖标的物顶层有违章搭建部分，评估报告未对此做出认定，需重新评估后重新挂拍为由，取消拍卖。2018年8月22日，北京东华天业房地产评估有限公司湖北分公司向该院出具《补充意见函》，该《补充意见函》载明：“2017年12月19日，我公司接受江汉区人民法院的委托，对坐落于武汉市新洲区邾城街齐安大道X幢1-X层房地产进行了评估，提交了评估报告。2018年8月17日，我公司应贵院要求对其顶楼及X楼的违建进行现场勘查，情况如下：（1）顶楼违建房屋为X间，分别为X间杂物间，X间卧室及X间卫生间。杂物间与卧室外墙贴瓷砖，木包门入户，塑钢窗，室内铺地砖。卫生间内、外墙贴瓷砖，室内铺地砖。（2）X楼违建房屋为X间。为红砖堆砌，木窗，室内为水泥地面，墙面局部抹水泥。依据《武汉市控制和查处违法建设办法》第二条：“违法建设，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的建筑物、构成物或者其他设施。”第二十一条：“城市管理执法部门对发现的未取得建设工程规划许可证建设的建筑物、构筑物或者其他设施，应当责令当事人立即停止违法行为，同时下达限期拆除决定书，责令当事人在规定期限内自行拆除。当事人在法定期限内既不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，城市管理执法部门可以依法强制拆除。”以上房屋并未办理产权手续，均为违建，所以未纳入委托评估范围，根据《武汉市控制和查处违法建设办法》中的要求，房屋可能面临自行拆除或者强行拆除的情况，建议贵院不考虑以上房屋价值，即房屋价值为零。”2018年8月30日，该院在淘宝网司法拍卖网上公告对坐落于武汉市新洲区邾城街齐安大道X幢1-X层房屋进行第一次拍卖，公告中注明：房屋X楼有违建房屋X间，顶楼有违建房屋X间，违建房屋后期可能面临自行拆除或者强行拆除的情况，评估公司认定以上违建房屋的房屋价值为零。2018年10月11日，王金莲以4141920元的价格竞买该房屋。同月30日，该院制作（2018）鄂0103执恢465号执行裁定，裁定上述房屋所有权及相关权利归王金莲所有。2018年12月24日，该院向王金莲送达（2018）鄂0103执恢465号执行裁定书。2018年10月11日，魏剑锋对该院拍卖行为提出书面执行异议。江汉区法院另查明，2012年7月26日，魏剑锋与刘杏珍、徐晖签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方（魏剑锋）将坐落于武汉市新洲区邾城街齐安大道XXX号，建筑面积1219.94平方米，总层数X层房屋出租给乙方（刘杏珍、徐晖）使用；租赁期限二十年，自2012年7月26日起至2032年7月25日止；租金总额168万元，合同签订当日，乙方向甲方支付8万元，2013年6月25日前，乙方向甲方支付100万元，2013年7月25日前，乙方支付甲方60万元。合同签订后，魏剑锋已将租赁房屋交付刘杏珍、徐晖，刘杏珍、徐晖依约付清了房屋租金。2015年9月3日，刘杏珍与吴慧平签订《房屋租赁合同》，将租赁房屋中X至X层房屋出租给吴慧平经营使用，租赁期限5年。涉案房屋4层部分一直由刘杏珍、徐晖自行使用。2018年8月，刘杏珍、徐晖知晓涉案房屋拍卖事宜后，向该院递交了相关资料，该院未通知其参与第三次拍卖。2018年11月30日，刘杏珍、徐晖向该院提出执行异议，请求撤销该院的房屋拍卖行为以及强制腾退公告。2019年5月10日，刘杏珍、徐晖分别向该院提交申请书，其中载明：“现撤回执行异议申请，执行异议的申请请求与被执行人魏剑锋提出的执行异议申请一致。”被执行人魏剑锋、利害关系人刘杏珍、徐晖提出异议后，江汉区法院对魏剑锋提出异议进行审查，并于2019年5月8日作出（2019）鄂0103执异13号执行裁定书，裁定撤销该院（2018）鄂0103执恢465号案2018年10月11日在淘宝网司法拍卖网对魏剑锋名下坐落于武汉市新洲区邾城街齐安大道X幢1-X层房屋（房产证号：武房权证新字第**）的拍卖。招行武汉分行不服，向本院申请复议。经审查，本院作出（2019）鄂01执复130号执行裁定，撤销江汉区法院（2019）鄂0103执异13号执行裁定，发回该院重新进行审查。江汉区法院重新审查认为，该院作出的（2014）鄂江汉民二初字第00405号民事判决生效后，魏剑锋等人应当履行判决确定的义务。因魏剑锋未自动履行债务，该院对其所有的坐落于武汉市新洲区邾城街齐安大道X栋1-X层房屋（房产证号：武房权证新字第：武房权证新字第**卖的标的物系房屋产权证所记载的建筑物部分，拍卖采纳的评估价、起拍价也是以产权证记载的合法建筑部分为依据确定的，评估公司出具的《补充意见函》中涉及的X层X间房屋及顶楼X间房屋，不属于产权证载明的范围，也不是拍卖的标的物，其合法性以及价值如何认定，不应影响涉案房屋拍卖行为的合法性，故魏剑锋提出要求撤销拍卖行为的异议，理由不能成立，该院不予支持。刘杏珍、徐晖与魏剑锋签订《房屋租赁合同》后，已全面履行租金交付义务，并已占用租赁房屋，双方之间的租赁合同关系合法有效。在房屋第三次拍卖前，刘杏珍、徐晖已向该院提交证据资料证明其合法承租人的身份，应认定其为拍卖房屋的优先购买权人。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条“实施网络司法拍卖的，人民法院应当通知优先购买权人。”以及第三十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：……（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或竞买人利益的情形。”的规定，该院在拍卖涉案房屋时，未向刘杏珍、徐晖通知相关拍卖事项，导致其未以房屋优先购买权人身份参与拍卖，拍卖行为侵害了刘杏珍、徐晖的合法权益，故刘杏珍、徐晖对涉案房屋拍卖行为提出的异议成立，该院应予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、第三十一条第六项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款、第二款的规定，于2019年9月27日作出（2019）鄂0103执异116号执行裁定书，裁定：一、驳回异议人（被执行人）魏剑锋对房屋拍卖行为提出的异议；二、异议人（利害关系人）刘杏珍、徐晖提出的异议成立，撤销该院（2018）鄂0103执恢465号案2018年10月11日在淘宝网司法拍卖网对被执行人魏剑锋名下坐落于武汉市新洲区邾城街齐安大道X幢1-X层房屋（房产证号：武房权证新字第20051XXX：武房权证新字第**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>招行武汉分行不服，向本院复议称，2012年，复议申请人与被执行人魏剑锋签订贷款合同，被执行人魏剑锋以涉案房屋提供抵押担保。2014年江汉区法院作出（2014）鄂江汉民二初字第00405号民事判决，复议申请人对涉案房屋享有优先受偿权。复议申请人申请执行后，多次前往抵押物现场勘查，均是牙科医生肖俊晖在经营，未见其他人。2017年恢复执行，江汉区法院依法启动司法评估、张贴拍卖公告。后2018年10月11日抵押物拍卖成交。2018年11月5日，江汉区法院张贴腾退公告。2019年春节后，复议申请人获悉有案外人刘杏珍、徐晖提出执行异议。2019年5月13日复议申请人收到针对魏剑锋提出执行异议的裁定，裁定撤销拍卖，后复议申请人提出复议。2019年8月，武汉市中级人民法院裁定发回重审，江汉区法院重审作出（2019）鄂0103执异116号执行裁定。复议申请人认为江汉区法院异议裁定超范围审查。2018年11月30日，刘杏珍、徐晖向江汉区法院提出异议，要求撤销房屋拍卖及强制腾退公告。2019年5月10日，刘杏珍、徐晖分别向江汉区法院撤回异议申请，其异议与魏剑锋异议内容一致。而被执行人魏剑锋的异议系因涉案房屋顶层认定为违法建筑而提起。但原审裁定却按刘杏珍、徐晖2018年11月30日的申请内容审查并作出裁定。江汉区法院异议裁定对于《房屋租赁合同》相关情况查明事实有误。《房屋租赁合同》真实性无法确认。原审裁定法院查明的内容与事实不符，被执行人魏剑锋向复议申请人办理贷款时涉案房屋承租人是牙医刘永刚。本案刘杏珍、徐晖称其于2012年7月26日租赁涉案房屋后，将1-X楼转租给牙科医生刘永刚，但未提供相关凭证，原审法院亦未审查该重要内容。涉案房屋X层是否由刘杏珍、徐晖自用办公无法确认。原审法院适用法律错误，应当适用《民事诉讼法》第227条的规定。刘杏珍、徐晖对涉案房屋主张租赁权，本质是阻却房产的交付，应属案外人针对执行标的提出的异议，应按案外人对执行标的提出异议；原审法院对于租赁权的认定是以执代审的行为，程序违法。其房屋租赁合同是否合法有效应当通过诉讼程序解决。综上，原审法院未查明事实，适用法律错误，程序违法，为维护复议申请人的合法权益，请求依法撤销或变更江汉区法院作出的（2019）鄂0103执异116号执行裁定。本院查明，江汉区法院查明的事实基本属实。本案复议审查期间补充查明，2011年6月29日，魏剑锋与刘永刚签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（魏剑锋）将其位于武汉市新洲区齐安大道房屋（其中X楼为X间、X、X各为X间）出租给刘永刚，房屋租赁期自2011年7月1日至2014年7月1日，每年租金11万元等。2012年7月26日，魏剑锋与刘杏珍、徐晖签订《房屋租赁合同》，其中该合同第六条约定：甲方如出售以上房屋，须在三个月前通知乙方，乙方有优先购买权。如乙方放弃购买，则乙方有权要求甲方退还全额租金168万元。以上房屋一至三层原由甲方与刘永刚签订的《租赁合同》，甲方与刘永刚协商好已终止等等。魏剑锋与刘永刚协商解除租赁合同后，刘杏珍于2012年8月17日与刘永刚签订《房屋租赁合同》，刘杏珍将其承租魏剑锋涉案房屋又出租给刘永刚，约定房屋租赁期5年，从2012年9月1日开始。2012年10月11日，招行武汉分行在与魏剑锋签订涉案房屋的《贷款抵押合同》前，对涉案房屋是否存在租赁进行调查核实。承租人刘永刚认可其于2011年9月1日承租魏剑锋名下的涉案房屋。在异议审查程序中，江汉区法院对涉案房屋的租赁情况予以核实，查明涉案房屋现由刘杏珍、徐晖转租给吴慧平和肖俊晖占有、使用。江汉区法院在执行（2018）鄂0103执恢465号执行一案的过程中，被执行人魏剑锋对评估报告补充意见函提出异议申请，并请求撤销涉案房屋的网络司法拍卖；利害关系人徐晖、刘杏珍不仅对评估报告补充意见函提出异议申请，还异议主张对涉案房屋享有承租人优先购买权，并请求撤销涉案房屋的网络司法拍卖。2019年5月5日、5月10日，利害关系人徐晖、刘杏珍分别向江汉区法院递交了申请书，书面撤回对评估报告补充意见函提出的异议申请。本院认为，本案争议焦点是：未通知房屋承租人是否属于撤销司法拍卖的事由。对此，本院评述如下：关于未通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖事由的问题。一般认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同，侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该条规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有收到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，人民法院亦不应予以支持。本案中，即使刘杏珍、徐晖确实享有涉案房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知，损害其优先购买权为由，主张撤销网络司法拍卖。因此，江汉区法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第（六）项的规定，裁定撤销对涉案房屋的拍卖，其适用法律和处理结果错误，本院依法予以纠正。刘杏珍、徐晖提出的异议请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三第一款第（二）项、第二款的规定，裁定如下：一、维持武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103执异116号执行裁定第（一）项；二、撤销武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103执异116号执行裁定第（二）项；三、驳回刘杏珍、徐晖的异议请求。本裁定为终审裁定。审判长  张鹰战审判员  李淑红审判员  徐 文二〇一九年十二月三日书记员  谭 晓