四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初9329号 原告：四川长虹物业服务有限责任公司，统一社会信用代码91510703667412193D，住所地绵阳市跃进路**。 法定代表人：杨军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜成柱，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹淇曲，四川众城律师事务所律师。 被告：赵杰，男，1972年4月30日出生，汉族，住四川省绵阳市安州区。 原告四川长虹物业服务有限责任公司与被告赵杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川长虹物业服务有限责任公司的特别授权诉讼代理人姜成柱到庭参加了诉讼，被告赵杰经本院传票传唤，逾期无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 四川长虹物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付下欠物业服务费21242.11元、垃圾清运费648元以及违约金6372.63元，合计28262.75元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：案外人深圳市开元国际物业管理有限公司绵阳分公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定电梯住宅的物业服务费收费标准为1.8元/月·平方米（合同期第一、二年按优惠价1.5元/月·平方米），若业主未按时足额缴纳物业服务费应支付从逾期之日起每天按欠缴金额千分之三的违约金。2016年2月5日，深圳市开元国际物业管理有限公司绵阳分公司正式退出小区，由原告进驻小区为业主提供物业服务。深圳市开元国际物业管理有限公司绵阳分公司将截止至2016年2月4日的应收账款债权包括但不限于物业服务费、生活垃圾清运费、违约金及诉讼费等全部相关费用转让给原告，双方签订了《长虹世纪城（一期）前期物业服务单位债权转让协议》，并在小区公告栏及被告门口进行张贴、通知。与此同时，原告与案涉小区业主委员会签订《绵阳市涪城区长虹世纪城（一期）物业服务合同》，约定住宅的物业服务费收费标准为1.5元/月·平方米，若业主未按时足额缴纳物业服务费应支付从逾期之日起每天按欠缴金额千分之三的违约金。同时，根据绵阳市人民政府相关政策规定，由物业服务公司按照每户6元/月的标准代收代缴生活垃圾清运费。被告系案涉小区8栋1单元2502号房屋（建筑面积138.25平方米）登记业主，被告欠交原告2011年6月18日至2019年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运费，经原告多次催收无果，现起诉望支持诉请。 赵杰未作答辩。 本院经审理认定如下事实：2014年10月29日，本院对深圳市开元国际物业管理有限公司绵阳分公司与被告赵杰物业服务合同纠纷作出（2014）涪民初字第3284号民事判决并已发生法律效力，认定：被告系长虹.世纪城8幢25层2号电梯住宅（建筑面积138.25平方米）的业主，2009年12月22日开发商通知被告于2009年12月29日办理入伙。2010年1月4日，被告与开发商完成了入伙手续，并作为乙方与深圳市开元国际物业管理有限公司绵阳分公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定由深圳市开元国际物业管理有限公司绵阳分公司为被告提供物业服务，并从开发商通知入伙之日起，被告开始向深圳市开元国际物业管理有限公司绵阳分公司交纳物业服务费。电梯住宅按建筑面积每平方米1.8元/月（本着微利经营，回报业主的经营宗旨，物业服务公司在合同期第一、二年按下列优惠价执行：电梯住宅按照建筑面积1.5元/月·平方米收取物业服务费）。每次交纳费用时间：按季收取，业主应当分别在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前、10月10日前缴费。深圳市开元国际物业管理有限公司绵阳分公司按6元/月/户代收垃圾清运费。若被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，深圳市开元国际物业管理有限公司绵阳分公司有权要求乙方补齐并从逾期之日起每天按欠缴金额千分之三交纳滞纳金。签订协议当日，被告缴纳了2010年1月1日至2010年3月31日的物业费622.10元、2010年1月1日至2010年12月31日的垃圾清运费72元，后没有继续交纳相关费用。据此，本院判决被告向深圳市开元国际物业管理有限公司绵阳分公司交纳2010年4月1日至2013年12月31日的物业费10327.28元、2011年1月1日至2013年12月31日的垃圾清运费216元。 2016年2月5日，深圳市开元国际物业管理有限公司绵阳分公司作为甲方与原告作为乙方、绵阳市涪城区长虹世纪城东区（一期）业主委员会作为丙方签订《长虹世纪城（一期）前期物业服务单位债权转让协议》，约定甲方将前期物业服务期间的应收账款的债权全部转让给乙方，甲方应收账款期限计算至乙方与丙方签订物业服务合同时止，应收账款债权包括但不限于物业服务费、生活垃圾清运费及由此而产生的滞纳金、物业服务费催收费用和诉讼费用等全部相关费用，丙方作为业主大会执行机构，有义务通过适当方式和途径向欠费业主进行明示。协议签订后，在绵阳市涪城区长虹世纪城（一期）的公告栏进行了张贴。 同日，绵阳市涪城区长虹世纪城东区（一期）业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订《绵阳市涪城区长虹世纪城（一期）物业服务合同》，约定甲方将绵阳市涪城区长虹世纪城（一期）委托乙方实行物业服务管理，期限为三年，自2016年2月4日至2019年2月3日，物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积按季度在季初交纳，住宅为1.5元/月·平方米收取，业主未按时、足额交纳物业服务费，除补交外，从逾期之日起每天按欠缴金额千分之三交纳滞纳金。后因被告未按时交纳，原告经催收未果，现起诉请求判如所请。 另查明：绵阳市涪城区路进路北段78号长虹.世纪城8幢1单元25楼2号房屋于2019年11月21日因司法裁定产权变更登记至康清双名下；2.原告已代缴2014年至2018年生活垃圾清运费。 庭审中，原告当庭自愿将违约金调整为欠缴物业服务费的30%，并陈述物业服务合同到期后，因小区未新成立业主委员会，没有续签合同，但仍由原告继续提供物业服务。 本院认为，被告经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭应诉，亦未提供任何证据，本院视其放弃对原告事实主张、诉讼请求、相关证据的反驳权利，由此产生的不利法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，原告与业主委员会签订的《绵阳市涪城区长虹世纪城（一期）物业服务合同》对被告具有约束力。依照《物业管理条例》第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，原告提供物业服务后，被告应按约定支付物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第八十条规定，深圳市开元国际物业管理有限公司绵阳分公司将案涉小区物业服务费、生活垃圾清运费等债权转让给原告，并经小区业主委员会同意，且进行了张贴公示，对被告具有法律效力。结合本案证据及当事人陈述，原告主张的2011年6月18日至2013年12月31日的物业服务费、生活垃圾清运费已由本院（2014）涪民初字第3284号民事判决处理，本案不再支持。因2019年11月21日被告所有的房屋因司法裁定变更登记至他人所有，自此日起的物业服务费、生活垃圾清运费亦不应由被告承担。结合双方约定，被告每月应向原告支付的物业服务费为207.38元（138.25平方米×1.5元/月·平方米）故被告应向原告支付2014年1月1日至2019年11月20日的物业服务费为14654.85元（207.38元/月×70月+207.38元/月÷30天/月×20天）。原告已代缴2014年至2018年的生活垃圾清运费，被告应当支付给原告，即被告应向原告支付的生活垃圾清运费为360元（6元/月×60个月），原告主张的2019年生活垃圾清运费未提交相应证据证明其已代缴，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，原告自愿将违约金调整为欠缴物业服务费30%的意思表示，不违反法律规定，亦未高于合同约定，本院予以准许，故被告应向原告支付的违约金为4396.46元（14654.85元×30%）。 综上所述，原告的合法诉请，本院应予支持。依照《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告赵杰于本判决生效之日起五日内向原告四川长虹物业服务有限责任公司支付2014年1月1日至2019年11月20日的物业服务费14654.85元、2014年1月1日至2018年12月31日的生活清运费360元及违约金4396.46元，共计19411.31元； 二、驳回原告四川长虹物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费253元，由原告四川长虹物业服务有限责任公司负担79元、被告赵杰负担174元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  杨海泉 二〇一九年十二月二日 书记员  罗 杨