福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5338号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林佳莹，女，1990年2月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈曾盛，福建均融律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：危敬茂，男，1965年7月4日出生，汉族，住江西瑞金市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨小东，男，1968年10月18日出生，汉族，住江西省瑞金市。 共同委托诉讼代理人：袁平生，江西南芳（瑞金）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：杨祖咪，江西南芳（瑞金）律师事务所律师。 原审被告：林惠珍，女，1962年12月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈曾盛，福建均融律师事务所律师。 上诉人林佳莹因与被上诉人危敬茂、杨小东及原审被告林惠珍房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初19542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林佳莹上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、六项，改判支持林佳莹的一审全部反诉请求，驳回危敬茂的一审全部诉讼请求，并驳回杨小东的起诉或驳回其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、杨小东不具有原告主体资格，一审判决未依法驳回杨小东的起诉是错误的，应予纠正。案涉《房屋租赁合同》是林佳莹与危敬茂签订，杨小东并非案涉《房屋租赁合同》的当事人。同时，危敬茂在后，亦是向工商管理部门申请登记以其为经营者的普通个体户开展经营活动。至于危敬茂、杨小东所提供的落款时间为2014年5月10日的《合伙协议》，林佳莹在本案诉讼发生前并不知晓该协议的存在，更何况危敬茂、杨小东之间存在何种法律关系与本案无关。因此，即使在案涉《房屋租赁合同》的履行过程中存在杨小东参与协商房屋租赁事宜、缴纳房租等情形，杨小东的行为也只能视为是代理危敬茂而为。据此，杨小东并非本案适格原告，应依法驳回杨小东的起诉。二、案涉《房屋租赁合同》合法有效，一审判决认定案涉《房屋租赁合同》部分无效是错误的，应予纠正。（一）案涉《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同所涉黄厝村塔头社122号房屋具有合法产权登记，因此案涉《房屋租赁合同》应为合法有效。（二）讼争房屋虽有部分未办理相关建设手续，但不应对案涉《房屋租赁合同》的效力产生影响。讼争房屋第二层产权面积以外的部分，以及第三、四层虽未办理相关建设手续，但并不会对危敬茂使用讼争房屋及在讼争房屋内开展经营活动产生任何影响,危敬茂还申请办理了个体户营业执照，其亦从未对讼争房屋提出过任何异议，可见事实上并没有受到任何影响，因此案涉《房屋租赁合同》应为合法有效。三、危敬茂长期拖欠租金已构成违约，案涉《房屋租赁合同》因此而被解除，现危敬茂要求林佳莹支付资产转让费（装修、添置物补偿款）没有依据，其诉讼请求依法不应予支持。案涉《房屋租赁合同》第八条第2项约定：“乙方应按照合同规定按期缴交甲方房租，……逾期一个月以上的，甲方有权单方终止本合同。”而危敬茂自2015年8月起便开始拖欠租金，虽经林佳莹多次催讨，但危敬茂均置之不理。危敬茂的行为已构成违约，林佳莹因此行使合同解除权，解除案涉《房屋租赁合同》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”该司法解释第十一条还规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”据此，在案涉《房屋租赁合同》解除后，讼争房屋内未形成附合的装饰装修物应由危敬茂自行拆除，事实上危敬茂已在2017年4月底搬离讼争房屋时，将其添置的包括家具、饮水机、冰箱、热水器等物品都拆走了。而对于已形成附合的装饰装修物，应由危敬茂自行承担损失。现危敬茂要求林佳莹支付资产转让费（装修、添置物补偿款）没有依据，一审判决支持危敬茂的相关诉讼请求是错误的，依法应予纠正。四、假设法院认定案涉《房屋租赁合同》部分无效，则因林佳莹对此没有任何过错，故不应承担任何责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”在签订案涉《房屋租赁合同》前危敬茂已看过现场，林佳莹还为危敬茂提供了厦农房证市滨海字第××号《厦门市农村房屋所有权证》以及厦集土证市滨海字第000120号《厦门市集体土地使用权证》等相关资料，危敬茂也已仔细查看了这些资料。案涉《房屋租赁合同》签订后，危敬茂在讼争房屋内正常开展经营活动，其从未对讼争房屋提出过任何异议，可见讼争房屋虽有部分未办理相关建设手续，但并没有对危敬茂承租使用讼争房屋产生任何影响。因此，即使案涉《房屋租赁合同》存在部分无效的情形，在林佳莹没有任何过错的情况下，其不应承担任何责任。五、假设法院认定案涉《房屋租赁合同》部分无效，且对此林佳莹存在过错，则因装修费用无法确认，故林佳莹不应承担任何责任。危敬茂未提供装修的确切证据，也未证明其搬离后仍有设施设备存留于讼争房屋内，而其提供的收条、收款收据并非正式发票，不能证明装修的事实和装修的费用。同时危敬茂所主张的装修费用亦未经司法鉴定，由此根本不能确定装修费用。鉴于危敬茂举证不能，故其要求林佳莹支付转让费（装修、添置物补偿款）不能成立，其相关诉讼请求应予驳回。六、一审法院认定危敬茂的装修残值为110375.14元没有任何依据，是错误的，依法应予纠正。（一）一审法院凭空认定危敬茂的装修残值为110375.14元，该做法显然超越了权限，违反了法院审判中立原则。危敬茂并未提供装修费发票等材料，也未证明其搬离后仍有设施设备存留于讼争房屋内；同时危敬茂所主张的装修费用亦未经司法鉴定。鉴于危敬茂举证不能，故其主张装修费用不能成立，其相关诉讼请求应予驳回。（二）危敬茂主张的装修标准明显过高，一审法院判决林佳莹以此高标准支付转让费（装修、添置物补偿款）明显是错误的。危敬茂主张其为装修讼争房屋花费了约110万元，而讼争房屋的使用面积为600平方米，由此可知危敬茂对讼争房屋的装修每平方米约花费了1833.33元，该装修标准明显过高，危敬茂无权以此高标准来要求林佳莹支付转让费（装修、添置物补偿款）。七、假设法院认定案涉《房屋租赁合同》部分无效，且对此上诉人林佳莹存在过错，则危敬茂无权要求林佳莹支付未形成附合的装饰装修物转让费（装修、添置物补偿款）。假设法院认定危敬茂所提供的购销合同、销售出库单、出货单是真实的，其中23台奥克斯空调、26台电视机、2台电脑无相应送货地址、付款人信息、付款记录，扣除上述物品后，其他装修、添置物中：1、床品四件套共44件；2、木屐31双；3、床品三件套共36件；4、装饰花15件及花盆花架；5、拖鞋31双；6、垃圾桶56个；7、鱼池摆件；8、马克杯52个；9、灯具29件；10、椅子2把；11、拖把2把；12、画框；13、海绵垫；14、藤椅三件套；15、花洒；16、ＭＰ3一台；17、沙发、茶几；18、饮水机1台；19、灭火器6台；20、圆床及床架各3件、另有家具38件；21、被单；22、浴巾、毛巾、洗发水、被芯、梳子等；23、科龙空调、伊莱克斯空调各1台；24、衣架26套、贝壳台；25、手拿花洒；26、电吹风、电水壶各26个；27、27台格力空调；28、27台热水器等物品均属于未形成附合的装饰装修物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。”据此，上述未形成附合的装饰装修物应由危敬茂自行拆除，其要求林佳莹支付上述装饰装修物的转让费（装修、添置物补偿款）没有依据。八、假设法院认定案涉《房屋租赁合同》部分无效，则因危敬茂对合同的部分无效存在重大过错，同时因其在搬离讼争房屋时未对已形成附合的装饰装修进行证据保全，导致该部分装修价值客观上无法判断，对此危敬茂应承担主要责任。危敬茂作为承租人负有审慎注意的义务，其有义务了解讼争房屋的情况。而事实上，危敬茂也已作了充分的了解，其在签订案涉《房屋租赁合同》前危敬茂已看过现场，林佳莹还为危敬茂提供了厦农房证市滨海字第××号《厦门市农村房屋所有权证》以及厦集土证市滨海字第000120号《厦门市集体土地使用权证》等相关资料，危敬茂也已仔细查看了这些资料。对于讼争房屋存在部分未办理相关建设手续的情况是清楚的、明确的。在此情况下，危敬茂仍主动要求承租讼争房屋，可见其案涉《房屋租赁合同》部分无效存在重大过错。同时，危敬茂在承租送争房屋后长期拖欠租金，构成违约，并导致案涉《房屋租赁合同》被解除。然而，危敬茂在搬离讼争房屋时却未对现场已形成附合的装饰装修进行证据保全，导致该部分装修价值客观上无法判断，对此危敬茂应承担主要责任。由此可见，一审判决林佳莹对讼争房屋装修的现值损失承担全部责任是错误的，应予纠正。九、一审判决林佳莹应向危敬茂返还押金81000元是错误的，应予纠正。根据案涉《房屋租赁合同》第五条第2项约定：“押金：合同签订之日乙方向甲方支付人民币81000元作为押金，至乙方向甲方支付第一个月承租金时该押金当即自动转结为履约金。合同期满在确定乙方没有拖欠任何费用的当日甲方必须如数退还乙方合同履约金。”然而，危敬茂在承租讼争房屋后长期拖欠租金，构成违约，并导致案涉《房屋租赁合同》被解除，故其无权要求林佳莹退还押金。十、林佳莹要求危敬茂支付拖欠的租金、房屋占有使用费合计160700元合法有据，一审判决认定双方当事人就租金标准达成新的合意没有任何依据，应予纠正。杨小东虽曾就讼争房屋租金标准与原审被告林惠珍进行协商，但最终双方并没有达成一致意见，也未再签订任何补充协议。更何况讼争房屋虽然登记在林惠珍名下，但林惠珍已将讼争房屋包括出租事宜等全部委托给林佳莹，讼争房屋的所有权与使用权已发生分离，租金标准是否能降低应取得林佳莹的同意，林惠珍在协商过程中亦表示，其就租赁事宜需要与林佳莹沟通，做林佳莹的工作。而本案并无任何证据证明危敬茂要求降低租金标准已取得林佳莹的同意，对此一审判决认定明显有误，应予纠正。十一、危敬茂长期拖欠租金已构成违约，林佳莹要求其按案涉《房屋租赁合同》的约定支付违约金合法有据，一审判决未支持林佳莹该项诉求是错误的，应予纠正。根据案涉《房屋租赁合同》第八条第2项约定：“乙方应按照合同规定按期缴交甲方房租，若逾期支付房租，每逾期一日，按月租金额的千分之三支付延迟履行违约金。”该约定是双方的真实意思表示，也没有违反法律法规的禁止性规定，应对双方具有约束力。在危敬茂长期拖欠租金构成违约的情况下，林佳莹要求其按上述约定的标准支付违约金合法有据，依法应予支持。综上所述，一审判决认定事实及适用法律均存在错误，且判决不公，应予纠正。 危敬茂、杨小东辩称，一、一审法院认定杨小东具有原告主体资格，系正确的认定。杨小东虽未在涉案房屋租赁合同中签名，但其随同危敬茂始终参与该房屋租赁事务，对此林佳莹及林惠珍也知晓和认可。林佳莹也曾向杨小东收取过房屋租赁押金及租金，并与杨小东协商租赁事宜。基于代理关系及合伙关系，杨小东在本案中具备原告诉讼主体资格。二、一审法院认定案涉房屋租赁合同部分无效，系正确的认定和判决。案涉房屋第三、四层及二楼的小部分存在违法超建情形，故该房屋租赁合同涉及超建的部分，依法应认定为自始无效。根据合同无效的法律规定，林佳莹应当将已收的相应租金、押金返还给危敬茂、杨小东。三、一审法院认定在本案租赁关系的处理问题上，林佳莹存在过错，并应对危敬茂、杨小东支付资产转让费是正确的认定。但危敬茂、杨小东认为，林佳莹、林惠珍在本案租赁关系的处理问题上，尤其是导致租赁关系终止的问题上，应当承担全部责任。租赁合同有效部分，双方均应依法履行相关的义务。无效部分，林佳莹也应当比照有效的租赁关系履行相关的义务。林佳莹依法仅享有要求危敬茂、杨小东及时足额给付租金的诉权，并不享有断水断电的权利，更无侵权资产（设施设备用具及装修投入）的权利。危敬茂、杨小东在自主歇业并锁门（未搬离留存在案涉房屋内的财物）期间，林佳莹未通过司法途径解除租赁关系，利用其作为房东的便利条件，擅自将房门撬开，并出租给他人，系属侵占。林佳莹及林惠珍的侵占行为使得危敬茂、杨小东的资产受到侵害，应依法承担赔偿责任。四、一审法院认定危敬茂、杨小东对涉案房屋进行装修，因林佳莹的过错行为导致危敬茂、杨小东损失，应当进行赔偿属于正确的认定。但对装修投入酌定畸低，与实际情况不符。危敬茂、杨小东接收房屋后，投入资金70万元对涉案房屋进行为期三个月的装修，特别是依照合同约定对承租房27间卫生间水管作改道装修。本案租赁合同的租赁期为十年，但实际承租时间为2014年6月24日至2017年5月份林佳莹、林惠珍侵占危敬茂、杨小东资产时止，期间共计3年。按照使用年限计算，林佳莹、林惠珍应当共同对危敬茂、杨小东的装修投入至少赔偿49万元。五、林佳莹、林惠珍作为房东，从情理上不可能没有涉案房屋的钥匙，但其以“房屋已经出租给他人，没有钥匙”为由，阻碍案件的调查取证而故意不提供房屋钥匙，使得装修投入情况无法进行鉴定评估。根据民事诉讼证据规则，应由林佳莹、林惠珍对涉案房屋的装修投入承担举证责任，在酌定装修投入时应对危敬茂、杨小东给予更多照顾。六、涉案房屋面积约为600平方米，投入70万元，折合每平方米投入1166元，属于合理装修标准。七、一审法院认定危敬茂、杨小东对涉案房屋投入资金购置了电视机、空调等物品，并判令林佳莹对此承担赔偿责任，并无不当，但对危敬茂、杨小东此项投入酌定畸低，与实际情况不符。危敬茂、杨小东在装修完毕后，投入40万元资金购置电视机、空调等并自2014年9月份开始营业至2017年5月份林佳莹、林惠珍侵占危敬茂、杨小东资产时止，期间不足3年。原二审时承办法官及书记员到涉案房屋，在个别房间打开的情况下，对室内情况进行了拍照取证，此时室内的卫浴、热水器等绝大部分与危敬茂、杨小东歇业离开厦门时的情况一样。并且，危敬茂、杨小东也向法庭提交了众多的购货单据，其中网上购物打印单中所载购货时间及图片和房间内的物品新旧程度及数量也相符。林佳莹、林惠珍却罔顾事实，称危敬茂、杨小东已经自行搬走，室内物品清理一空，现留存在室内的均为其自行购买得来，但其对所述情况未提交相应证据予以证明。八、危敬茂、杨小东在自主歇业的情况下，林佳莹、林惠珍侵占资产并将房屋转租他人。危敬茂、杨小东客观上无法做证据保全，且危敬茂、杨小东当时的意想是暂且歇业，并无终止营业、终止合同的想法，因此也没有必要做证据保全。倘若林佳莹、林惠珍尊重司法威严，应当是由其向法院诉讼主张解除合同，要求租金，并同时向法院申请证据保全。证据保全未办理的过错，应由林佳莹、林惠珍承担全部责任。九、一审法院认定押金81000元全额予以返还，事实认定及法律适用均正确，系正确的判决，应予以维持。十、涉案房屋登记权人为林惠珍，林佳莹仅系林惠珍的代理人，根据代理关系的相关法律，本案系房屋租赁合同纠纷，林惠珍应为适格被告，并应判决林惠珍与林佳莹共同对危敬茂、杨小东承担赔偿责任。此外，基于林惠珍与林佳莹系母女关系及委托代理关系，杨小东与林惠珍对于房屋租金标准调整事务已经达成合意，一审法院对此此项认定符合案件事实及法律规定，系正确的认定和判决。十一、在本案中，危敬茂、杨小东基本上按时足额向林佳莹支付了租金，且对于租金调整的事宜与林佳莹、林惠珍达成了合意。综上，林佳莹、林惠珍恶意侵占危敬茂、杨小东资产，严重损害危敬茂、杨小东的合法权益等，依法应承担相应的法律责任。 原审被告林惠珍辩称，同意林佳莹的意见。 危敬茂、杨小东向一审法院起诉请求：1.确认解除危敬茂与林佳莹签订合同中的有效部分（即根据产权证所记载第二层面积为75.79平方米的部分），合同其他部分（第三、四层以及第二层中超出75.79平方米的面积部分）自始无效；2.林佳莹、林惠珍返还危敬茂、杨小东押金8.1万元；3.林佳莹、林惠珍支付危敬茂、杨小东资产转让费45万元；4.林佳莹、林惠珍赔偿危敬茂、杨小东经济损失18万元。 林佳莹向一审法院反诉请求：1.危敬茂向林佳莹支付讼争房屋第二层的租金53567元及违约金（自2017年5月1日起，以53567元为基数，按每日千分之三计算至实际付清之日止）。2.危敬茂向林佳莹支付讼争房屋三、四层至2017年4月底的占用使用费107133元。 一审法院认定事实：林惠珍与林佳莹系母女关系。 厦农房证市滨海字第××号《厦门市农村房屋所有权证》以及厦集土证市滨海字第000120号《厦门市集体土地使用权证》载明，址于厦门市思明区滨海镇黄厝村塔头社122号房屋的所有权人为林惠珍，土地使用面积为76.74平方米，房屋为二层，一层面积为73.99平方米，二层面积为75.79平方米，总建筑面积为149.78平方米。该房屋实际为四层建筑，其中第三、四层未办理相关建设手续，第二层亦存在超建部分。 2014年1月1日，林惠珍将上述房屋包括出租、装修、缴纳水电费等事项委托给林佳莹，期限自2014年1月1日至2025年12月31日。 2014年6月22日，林佳莹向杨小东出具一份收据，载明今收杨小东（身份证尾号：2918）先生5000元作为塔头122号（二、三、四层）出租押金。若2014年6月26日前未与林佳莹签订房屋合同，则5000元归林佳莹所有，杨小东先生不得退回。备注如下：房租为押一付三，每季度8.06万元，装修期至2014年9月10日，转让费5万元（含27台格力空调、27台热水器）。 2014年6月24日，林佳莹（甲方、出租方）与危敬茂（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将厦门市思明区房屋的第二、三、四层出租给乙方，每层建筑面积200平方米，三层共600平方米；甲方同意提供房屋南侧（现甲方车库二楼屋顶，面积约40平方米）；四楼屋顶部分若需加盖建筑物双方须进行协商并另行签订补充协议；该房屋仅作为居家、商务及合法经营之商业性用房；租赁期限10年，从2014年6月25日起至2024年6月24日止；甲方应于2014年6月25日前将租赁物交付给乙方，并承诺2014年9月9日前为乙方无租金装修期；乙方承诺对房屋的第二、三、四层合27间卫生间的水管进行改道装修；因该房屋为甲方原作为民宿经营使用，由于甲方前期对该房的投资（含27台格力空调、27台热水器等），转让费为5万元，乙方应于合同签订之日一次性支付给甲方；合同签订之日乙方向甲方支付8.1万元作为押金，至乙方向甲方支付第一个月租金时该押金当即自动转结为履约金，合同期满在确定乙方没有拖欠任何费用的当日甲方必须如数退还乙方合同履约金；乙方应于每个月的25日前向甲方缴交下个月房屋租金；租金按如下标准计算（每两年递增10%）实收金额如下：2014年6月25日至2016年6月24日止，每月2.7万元；2016年6月25日至2018年6月24日止，每月2.97万元；2018年6月25日至2020年6月24日止，每月3.267万元；2020年6月25日至2022年6月24日止，每月3.6万元；2022年6月25日至2024年6月24日止，每月3.96万元；合同期满，如乙方经营需要继续承租甲方房屋，应提前三个月甲方提出书面申请，租金标准根据当地时价另行商议，同等条件乙方有优先承租权；若租赁合同期限未满（政府征用等不可抗力除外），甲方单方面违约收回房屋造成乙方无法正常经营，甲方应补偿因违约造成乙方的经济损失为80万元；乙方应按照合同规定按期缴交甲方房租，若逾期支付房租，每逾期一日，按月租金额的千分之三支付延迟履行违约金；逾期一个月以上的甲方有权单方终止本合同，并有权追讨乙方所欠全部资金。 2014年6月24日，林佳莹向危敬茂出具一份收据，确认收到危敬茂支付的8万元房租首付款。 2014年6月25日，林佳莹又向危敬茂出具一份收据，确认收到危敬茂支付的7.3万元作为剩余房租押金及转让费。 一审另查明，合同履行中，杨小东曾于2016年10月16日和2017年1月27日以股东、承租人的身份与林惠珍通过电话方式协商降低及延期交付租金事宜。其中2016年10月16日通话内容包括：杨小东告知林惠珍其曾与林佳莹协商降低2016年6月至8月期间的租金即杨小东同意按每月2.7万元支付上述期间的租金；林惠珍表示“我们降的比别人快，别人没降我们都降了嘛”以及杨小东等人“投资不了多少，愿赌服输”等。2017年1月27日通话内容包括：危敬茂告知杨小东若明天六点之前没见到房租，林佳莹会把水电停掉；杨小东承诺尚欠的两个月租金会在初五、六偿还，要求不要明天不要停水停电；林惠珍答复，杨小东一而再地迟延支付租金，若初五、六未偿还租金就会收回房屋，因为房屋已交给林佳莹管理，林惠珍同意和林佳莹沟通一下做林佳莹的工作，若林佳莹不同意（延期支付租金），林惠珍还会给杨小东打电话等内容。 租赁期间的租金均是通过杨小东的银行账户转账支付，缴交情况如下：2015年8月29日，转账2.5万元，杨小东称因为维修卫生间漏水花费2000元，该2000元维修费从租金中抵扣，但林佳莹对此不予确认。自2015年11月15日至2016年4月15日，每月支付租金2.4万元。2016年5月20日至8月6日，每月支付租金2.7万元。2016年8月24日，支付租金2万元。2016年10月20日、11月5日，分别支付租金2.4万元。2016年11月25日、2016年12月31日、2017年2月4日，分别支付租金2万元。从2017年3月份开始，未再支付租金。 2017年3月29日，林佳莹委托律师向危敬茂发函催讨租金，要求危敬茂于2017年4月10日前付清拖欠的租金13.1万元及违约金，逾期将解除租赁合同等。该律师函邮寄至危敬茂户籍所在地，由其家人签收。另一律师函邮寄至讼争房屋，但反馈为“电联要求退回”。2017年4月10日，林佳莹向危敬茂催讨拖欠的租金，并口头表示要对讼争房屋进行断水断电。 一审审理中，危敬茂陈述，2017年4月中旬，讼争房屋被停水停电后，其曾经两次到村委会找林惠珍，要求恢复水、电以便危敬茂重新营业，但林惠珍过了四、五天后一直没有回应，危敬茂才于2017年4月底暂时歇业离开；危敬茂希望通过以暂停营业和拖欠租金的方式等候林惠珍起诉危敬茂后，危敬茂再处理相关事宜，但到2017年5月林惠珍却将房屋门撬开，将讼争房屋另行出租给他人了；2014年6月签合同后，经过三个月装修，从差不多在10月份左右开始经营，至2017年4月，共有27间房屋，其中有一间未装修，其他26间的所有设施，均包含卫生间、空调、旅馆所需设施都是危敬茂、杨小东添置的，撤离时这些设施均未带走，现讼争房屋内的空调等设施都还是危敬茂、杨小东装修留下的。 杨小东陈述，当时公安部门召开会议，通知厦门会晤期间要停止营业，杨小东因此曾找林惠珍商量减免租金问题，但林惠珍始终不接电话；当时周边其他的承租人都有减免房租甚至还有未交房租的。 林佳莹陈述，危敬茂长期拖欠、未足额支付租金，2017年3月开始拒付租金，构成违约，林佳莹才选择在2017年3月29日发两份律师函给危敬茂的家里和旅馆，其中旅馆的邮件被拒收；危敬茂于2017年4月搬离讼争房屋时，包括其添置的家具、饮水机、冰箱、热水器等物品都拆走了，林佳莹于2017年5月才将讼争房屋出租给他人，新租客对房屋重新进行了装修。 危敬茂、杨小东还提供：1.落款日期为2014年5月10日的《合伙协议》，内容为该二人在讼争房屋处合伙经营旅店；2.购销合同、销售出库单、出货单、收条、收款收据等，主张危敬茂、杨小东为讼争房屋装修购置装修材料108419元、支付工程工资206148元、购置设备用品等138554.02元。该证据经本院核对，清单如下：扣除23台奥克斯空调、26台电视、2台电脑无相应送货地址、付款人信息、付款记录，所有凭据合计总价87968.93元。其中：一、淘宝消费记录（自2014年7月7日至2014年9月11日）（1）床品四件套共44件：1118＋240＋72＋1080＋145＋78＝2733元；（2）木屐31双：523.84元；（3）床品三件套共36件：880＋1651＝2531元；（4）装饰花15件及花盆花架：776.6＋46.4＋18.71＋18.8＝860.51元；（5）开关共56件：246.51＋358.8＋32＋47＋××.5＋109.96＋258.48＋86.4＝1169.65元；（6）地板共418件：1050＋3565＋2783＋2783＋370＋442＝10093元；（7）插座共127件：242.3＋169＝411.3元；（8）拖鞋31双：248元；（9）垃圾桶56个：333.2元；（10）贴纸（含窗贴共151件）：125.6＋16.66＋23.7＋17.5＋17.9＋17.1＋158.4＋158.4＋1112＋47.9＝1675.16元；（11）鱼池摆件：468元；（12）马克杯52个：411.8元；（13）门牌××块：240元；（14）灯具（含夜灯、吊灯、台灯共29件）：873.6＋156.8＋104＋68＋399＋78＋154.8＋442.8＋378＋279＋288.14＋136＋78＋53.9＋59＋49＋137＋62＋50.5＋28＋87＋53.8＋287.41＝4××3.75元；（15）椅子2把：400元；（16）拖把2把：29.62元；（17）画框：119元；（18）海绵垫：15元；（19）藤椅三件套：380元；（20）水龙头、洗脸池、浴架、地漏、花洒、下水器各26件：205＋784＋1041＋135.4＋146＋164.5＝2475.9元；（21）踢脚线440份：1050元；（22）上水阀78枚：310.2元；（23）ＭＰ3一台1**元。以上合计：××966.93元。二、清单、发票（1）2014年10月12日沙发、茶几1套1700元；（2）2014年10月10日饮水机1台5**元；（3）2014年10月12日灭火器6台4**元；（4）2014年7月23日圆床及床架各3件、另有家具38件合计21390元；（5）2014年7月16日被单实付520元；（6）电子锁26把实付2340元；（7）2014年8月29日浴巾、毛巾、洗发水、被芯、梳子等合计3602＋4515元；（8）2014年9月5日被芯、浴巾合计4755元；（9）2014年7月16日科龙空调、伊莱克斯空调各1台：23**＋1899元（10）2014年9月1日衣架26套、贝壳台合计1700元；（11）2014年8月16日马桶26个合计6470元；（12）2014年8月3日手拿花洒26套已付3172元；（13）2014年10月15日茶几240元；（14）2014年9月8日电吹风、电水壶各26个合计1380元；以上合计：57002元。 林佳莹、林惠珍对上述证据的三性均有异议。 一审法院组织双方当事人进行现场勘查。林惠珍表示，讼争房屋已出租给他人经营，其无门房钥匙进入；如果危敬茂愿意，林佳莹可以继续履行合同。危敬茂表示，其不愿再履行合同；装修价值可由法院酌定，其不要求进行评估。 一审法院认为，林佳莹于2014年6月22日向杨小东出具收据的时间、备注内容与2014年6月24日林佳莹与危敬茂签订《房屋租赁合同》具有时间上的连贯性、内容上的一致性。林佳莹向杨小东收取的5000元押金在《房屋租赁合同》签订后亦转为房屋租赁费用的一部分，即危敬茂、杨小东共同向林佳莹支付了押金8.1万元、转让费5万元及首期租金2.7万元，合计15.8万元。在《房屋租赁合同》履行过程，亦由杨小东支付租金并与林佳莹、林惠珍协商租赁事宜。危敬茂、杨小东之间的《合伙协议》也可以证明该二人在讼争房屋合伙经营旅馆的事实。上述一系列事实可以证明，危敬茂、杨小东共同向林佳莹承租讼争房屋，林佳莹对该事实亦是知悉与认可的，故杨小东是本案适格的原告。 林惠珍曾与杨小东等就房屋租赁事宜进行过协商，林惠珍在协商过程中也曾表示，其就租赁事宜要和林佳莹沟通、做林佳莹的工作，故林惠珍在讼争合同履行过程中的协商行为仅能认为是代表林佳莹的行为。因此，讼争房屋虽然登记在林惠珍名下，林惠珍已将讼争房屋包括出租的事宜委托给林佳莹，该房屋的所有权与使用权存在分离，本案讼争合同的当事人为林佳莹与危敬茂、杨小东，危敬茂、杨小东也未提交林惠珍应承担讼争合同项下权利义务的其他证据，故危敬茂、杨小东针对林惠珍提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。 根据上述《厦门市农村房屋所有权证》和《厦门市集体土地使用权证》载明内容，可以认定讼争房屋存在违法建设部分，故《房屋租赁合同》虽然系当事人真实意思表示，但超过合法建造部分应认定为无效。鉴于讼争房屋已由林佳莹收回，危敬茂、杨小东亦表示不再履行合同，故讼争合同中涉及的合法建设即二层中的面积为75.79平方米部分的合同关系可以解除，其余包括第二层合法建设以外部分和第三、四层违法建设部分危敬茂、杨小东应当返还林佳莹。考虑到讼争房屋使用的完整性以及双方当事人对各部分的租金并未作区分，为方便纠纷处理，对讼争房屋的租金和使用费的标准参照当事人的约定，不再做区分。鉴于危敬茂、杨小东从2016年8月25日开始即未足额缴交租金，从2017年2月25日开始完全不支付租金。2017年3月29日，林佳莹委托律师向危敬茂发函催讨，并告知危敬茂若于2017年4月10日未付清所欠的租金则解除合同。此后，危敬茂于2017年4月底搬离讼争房屋。因此，可以认定《房屋租赁合同》的有效部分于2017年4月10日解除。 根据《房屋租赁合同》约定，每月25日前支付下月租金，2014年6月25日至2016年6月24日的月租金标准为2.7万元，2016年6月25日至2018年6月24日的租金标准为2.97万元。从双方实际履行的情况分析，杨小东从2015年11月15日至2016年4月15日每月支付租金2.4万元，2016年5月20日至8月6日每月支付租金2.7万元。虽然此期间危敬茂、杨小东未如约足额支付租金，但林佳莹并未提出异议。而且，从上述杨小东与林惠珍的通话内容中可以确认危敬茂、杨小东确实存在未按时足额交付租金的情形以及双方曾就降低租金标准事宜进行过协商。此后，杨小东有规律地缴纳租金的行为可视为双方就租金标准达成新的合意：即2016年6月24日之前按2.4万元/月计付租金，2016年6月25日之后按2.7万元/月计付租金。从2016年8月22日开始，危敬茂、杨小东仅按月支付2万元或2.4万元支付，尚欠2016年8月25日至2017年2月24日期间的租金及占用费3.4万元。从2017年2月25日至2017年4月25日危敬茂、杨小东搬离讼争房屋止，尚欠租金及占用费5.4万元，以上合计8.8万元。危敬茂、杨小东自2015年8月29日至2017年4月期间未足额支付租金及占用费，也未提交证据证明双方已就租金及占用费减免事项达成一致意见，故危敬茂、杨小东的行为已构成违约。综合考量《房屋租赁合同》存在无效情形，合法建设面积仅占全部租赁面积的不到13%，且双方在合同履行过程中亦曾对租金减免等问题进行过协商以及对林佳莹实际损失的弥补程度，对林佳莹提出的租金部分的违约金主张，不予支持。 危敬茂、杨小东于在2017年4月间在双方未就租金减免事宜达成一致的情形下，暂停营业（离开讼争房屋）、拖欠租金并拒收林佳莹发出的律师函，自其自认的2017年4月底离开至2018年2月9日向一审法院提起诉讼历经10个月的时间里既未履行合同义务，也未提出权利主张，而是以期待林佳莹或林惠珍提起诉讼后再行处理双方租赁纠纷事宜。危敬茂、杨小东作为《房屋租赁合同》一方当事人，应当清楚逾期支付租金一个月以上的林佳莹有权单方终止合同的约定，因此，即便存在林佳莹或林惠珍停水停电的事实，危敬茂、杨小东的上述作为或不作为的方式显然缺乏法律上的正当性，对其要求林佳莹赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。双方当事人应当清楚合同对租赁期满或合同解除后对讼争房屋的装修、添置部分如何处置并未进行约定，危敬茂、杨小东在搬离讼争房屋以及林佳莹在收回房屋时均未做证据保全，林佳莹亦自认讼争房屋租赁给他人后重新进行了装修，危敬茂、杨小东亦表示不要求对该部分的价值进行评估，客观上也存在对该部分价值难于判断的问题，双方当事人对此均有过错，应分别承担责任。 从林佳莹于2014年6月22日向杨小东出具的收据以及《房屋租赁合同》载明的相关内容，可以认定讼争房屋原系林佳莹经营民宿，危敬茂、杨小东承租后继续作为民宿经营使用；林佳莹收取的5万元转让费包括含了27台格力空调、27台热水器；危敬茂、杨小东承租后承诺对房屋的第二、三、四层合27间卫生间的水管进行改道装修；合同期满后，在危敬茂、杨小东未拖欠任何费用的情形下，林佳莹退还8.1万元押金。林佳莹虽然对危敬茂、杨小东提供的上述购销合同、销售出库单等证据提出异议，但从危敬茂、杨小东提供的上述购销合同等证据的购买货物的时间、品种、数量分析，在无相反证据的情形下，可以认定为危敬茂、杨小东为讼争房屋经营民宿所购的装修物品和添置。该部分扣除23台奥克斯空调、26台电视、2台电脑无相应送货地址、付款人信息、付款记录的部分，其他物品价值为87968.93元；27台格力空调、27台热水器的价值参照转让费5万元确定。参考合同约定的10年租赁期限以及已履行的部分时间，上述物品按20%折旧后的价值为110375.14元。对于其他可能存在的诸如水管改道装修等部分的费用，危敬茂、杨小东未提供相关证据，该部分的主张不予支持。如上所述，讼争房屋的合法建设面积仅占全部租赁面积的不到13%，存在大部分违法建设情形，因此导致了《房屋租赁合同》存在部分无效的情形，而且该合同的有效部分也存在未到期而解除的情形，故林佳莹收取的8.1万元押金应返还危敬茂、杨小东。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认危敬茂与林佳莹就厦门市思明区滨海镇黄厝村塔头社122号房屋于2014年6月24日签订的《房屋租赁合同》中涉及的有效部分即第二层合法建设的75.79平方米于2017年4月10日解除；其余违法建设部分包括第二层合法建设的75.79平方米以外和第三、四层部分无效；二、林佳莹于判决生效之日起十日内偿还危敬茂、杨小东资产转让费（装修、添置物补偿款）110375.14元、押金8.1万元，合计191375.14元；三、危敬茂于判决生效之日起十日内偿还林佳莹租金及占用费合计8.8万元；四、以上第（二）项与第（三）项相抵，林佳莹于判决生效之日起十日内偿还危敬茂、杨小东103375.14元；五、驳回危敬茂、杨小东的其他诉讼请求；六、驳回林佳莹的其他反诉诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 对一审查明的事实，危敬茂、杨小东提出如下异议：第一，一审判决所写到危敬茂、杨小东自行搬离与实际情况不符，危敬茂、杨小东只是自主歇业。对涉案房屋的装修投入以及电视热水器等设施设备在当时都留存在房屋内。在本案审理时，结合危敬茂、杨小东所提供的购货清单以及其他购货单据，能够与现行房屋内留存的电视热水器等设施设备相对应，因此危敬茂、杨小东没有自行搬离的事实。同时，林佳莹及林惠珍侵占危敬茂、杨小东的装修投入以及设施设备等资产，也是事实。第二，一审法院对于装修投入、电视热水器等设施设备的价值估定与实际情况不符。实际情况是，危敬茂、杨小东对涉案房屋进行装修投入了70万元，购买电视热水器等设施设备支付了40万元，而危敬茂、杨小东在涉案房屋内经营的时间少于或等于三年。因此，一审法院对于装修投入、电视热水器等设备的估价与实际情况相差甚远。第三，林佳莹及林惠珍与危敬茂、杨小东形成了租赁关系，假设危敬茂、杨小东有拖欠或者未足额支付租金的情形，林佳莹及林惠珍依法可以享有诉权，也可以对于房屋内的装修投入、电视热水器等设施设备进行证据保全，但林佳莹及林惠珍采取恶意侵占的方式，侵害了危敬茂、杨小东的装修投入、电视热水器等设施设备，严重侵害了危敬茂、杨小东的合法权益，也客观上使得本案的租赁关系被迫终止。因此在本案租赁关系终止这一事情上，林佳莹及林惠珍需要承担全部责任。各方当事人对一审认定的其他事实未提异议，本院对各方当事人无异议的事实，予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕林佳莹的上诉请求进行审理。 2014年6月22日林佳莹向杨小东出具的收据载明收到杨小东支付讼争房屋的出租押金，并对房租数额、支付方式及装修期等作了约定。2014年6月24日危敬茂与林佳莹就讼争房屋签订房屋租赁合同。危敬茂与杨小东均自认两人属合伙关系，结合杨小东以股东、承租人身份与林惠珍协商房租事宜且林惠珍并未提出异议以及租赁期间杨小东通过其银行账户向林佳莹转账支付租金等事实，可认定危敬茂与林佳莹签订讼争合同系执行合伙事务，讼争房屋的承租方应为危敬茂与杨小东。因此，为解决承租讼争房屋而产生的相关债权债务纠纷，杨小东以原告身份提起诉讼，主体适格。根据查明的事实，讼争合同中的租赁标的除第二层75.79平方米面积外，其余部分均无合法批建手续。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，一审认定讼争合同中缺乏合法批建手续的部分无效，并无不当。讼争合同部分被认定无效，但危敬茂与杨小东应当参照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。林佳莹作为出租方，理应清楚讼争房屋的建造情况，其主张对讼争合同部分被认定无效不存在过错，本院不予采信。危敬茂、杨小东作为承租方，本应谨慎审查讼争房屋的产权等相关情况，其对讼争合同部分被认定无效亦存在过错。因此，危敬茂、杨小东因讼争合同部分被认定无效而产生的损失，应由其与林佳莹按照各自的过错比例承担相应的责任。危敬茂、杨小东主张其对涉案房屋装修投入70万元，购买电视热水器等设施设备投入40万元。但因危敬茂、杨小东提起本案诉讼时距双方发生纠纷已有较长时间且讼争房屋已被另行租赁给他人等实际情况，本案中并未对装修价值等进行司法评估，危敬茂、杨小东在一审中表示可由法院酌定。林佳莹虽主张新租客对讼争房屋进行了重新装修，但并未提供充分证据予以佐证。考虑到讼争合同中约定了无租金装修期，危敬茂、杨小东为经营民宿所需，购置相应的设施设备并予以适当装修，符合一般生活常理。结合危敬茂、杨小东对其主张的装修与设施设备等投入的举证情况并综合考量双方过错程度、相关物品的折旧程度及讼争房屋合法建设面积占全部租赁面积的比例等因素，一审判令林佳莹向危敬茂、杨小东支付装修、添置物补偿款的数额，并无明显不当。危敬茂、杨小东认为一审酌定的装修及设备设施投入畸低，但其并未对所主张的相关投入予以进一步举证，且并未提起上诉，本院对其主张不作审查。林佳莹虽受林惠珍委托管理讼争房屋的出租等事宜，但林惠珍作为委托人及讼争房屋的所有权人，且与林佳莹为母女关系，一审结合林惠珍与杨小东通话过程中关于租金问题的有关表述及杨小东缴纳租金的相关情况等，认定双方就租金标准达成新合意，亦无不当。因讼争合同部分被认定无效、部分已解除，且一审已判令危敬茂、杨小东向林佳莹支付尚欠租金及占用费，故危敬茂、杨小东支付的押金应予返还。 综上所述，林佳莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2367.50元，由林佳莹负担。 本判决为终审判决。 审判长  颜映红 审判员  陈 璟 审判员  章 毅 二〇一九年十二月十一日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。