河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终6018号上诉人（原审原告）：张守成，男，1979年3月26日出生，汉族，住址山东省莒县。委托诉讼代理人：刘文卓，河北红安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王国华，女，1970年8月11日出生，汉族，住河北省涿州市清凉寺区。委托诉讼代理人：王铁民，河北精耘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保定金阳房地产开发有限公司，住所地河北省保定市利民街**门脸，统一社会信用代码：911306001081633386。法定代表人：申宏力，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘建辉，该公司员工。被上诉人（原审被告）：马玉娜，女，1990年1月19日出生，汉族，住址河北省涿州市。被上诉人（原审被告）：罗伟，男，1982年10月13日出生，汉族，住址四川省资中县。上诉人张守成因与被上诉人王国华、保定金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）、马玉娜、罗伟债权人撤销权纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2018）冀0681民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张守成的委托诉讼代理人刘文卓、被上诉人王国华的委托诉讼代理人王铁民、被上诉人金阳公司的委托诉讼代理人刘建辉到庭参加诉讼。被上诉人马玉娜、罗伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张守成上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张守成一审诉求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用、评估费用由王国华、金阳公司、马玉娜、罗伟承担。事实和理由：1.王国华、马玉娜、金阳公司就登记在马玉娜名下的位于涿州市房屋于2016年8月25日签订的《商品房转卖合同》，转让价款仅45万元。2016年下半年涿州房价正处于大幅上涨阶段，上述房产当时的市场价值应在130万元左右，保定市诚翔房地产评估有限公司于2018年12月20日作出的房地产估价报告确定本案涉案房屋2016年8月25日的房产市场价值为65.66万元，张守成认为上述评估价格过低并提出了评估异议申请，虽然张守成的评估异议并没有得到支持，但即使按照上述评估价格，王国华、马玉娜、金阳公司之间转卖房产的价格仅为上述评估市场价格的68.5％，转让价格低于市场价格70％，且房产与其他普通商品不同，其价值较高，就本案涉案房屋而言其转让价格虽然与评估市场价的70％低1.5个百分点，但其转让价格与评估市场价格的差价已达到20.66万元之巨，因此王国华、马玉娜、金阳公司转卖房产行为明显属于以明显不合理的低价转让财产，严重损害了张守成的到期债权的实现。如果法院只考虑百分比不考虑房屋的实际价值这一客观事实，将会在司法实践中产生严重的诉讼利益失衡问题。(2016)冀0681民初297号民事调解书、(2016)冀0681民初2723号民事调解书与本案无关联性，上述两个调解书是否履行与本案无关。两份调解书中均未提及王国华、马玉娜、金阳公司就登记在马玉娜名下的位于涿州市房屋于2016年8月25日签订了《商品房转卖合同》，也就是说法院对这份合同并不知情，涉案房屋不是法院让马玉娜卖的，房屋的交易价格也不是法院决定的，调解书中只是明确了由王国华代罗伟、马玉娜向金阳公司和罗艳偿还相应的款项，调解书并未确认上述《商品房转卖合同》的真实性、合法性。一审法院认定马玉娜以45万元价格出售该房屋，系为支付其主持调解的两个案件的案款并且已履行完毕由此就认定转让价款45万元可以认定为在合理低价范围之内，属于认定事实错误，严重侵害了其他债权人的合法权益。房屋市场价的大致情况属于众所周知的事实，故王国华理应知道马玉娜是以明显不合理的低价转让房屋。最高人民法院曾提出“对于受让人的恶意，则一般仅要求举证其知道“明显的低价”即可，而不宜要求其知道给债权人造成损害，更不应要求第三人是否其有故意损害债权人的意图，或者是否曾与债务人恶意串通等。”在此观点的指导下，司法实务中采取了降低债权人证明责任和恶意推定的办法加以变通解决，只要债权人举证证明受让人于受让时知道债务人是以明显的不合理的低价转让，就推定受让人知道债务人的该转让行为对债权人造成损害。债务人以明显不合理低价转让财产，并对债权人造成损害，第三人明知该低价转让行为仍然接受，基本上就完成了举证责任。2.一审办案程序违法。本案的合议庭成员并没有全部参加庭审，且一审并没有在审判庭开庭，审判人员只是在办公室里征求了代理人的意见，张守成本人虽也按时到庭，只是全程在审判庭等待，没有参加庭审过程，没有发表任何意见，一审法院严重侵害了张守成诉讼权利，程序违法。涿州市法院至今未通知我合议庭组成人员，合议庭组成违法。李红梅在其他判决书中是书记员，我这个案子里怎么又成了人民陪审员，请二审查明李红梅的真实身份。送达程序违法，马玉娜在石家庄女子监狱服刑，不适用公告送达。马玉娜同样也是受害人，在买房过程中，她也是被别人所蒙骗，应当有她参加开庭。综上所述，一审法院认定事实错误、庭审程序违法，为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，请求贵院依法改判。王国华辩称，一审判决结果公平公正，程序合法，请求法院驳回上诉人的上诉请求。理由是：1.关于房屋以明显低价出售的问题，该房屋的鉴定价格为65.66万元，但是从该鉴定报告的第5页第（一），本评估报告基于以下假设前提中的4和5项，本评估报告评估结果是在公开市场前提下求取的市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来影响，第5是本案评估未考虑抵押租赁、查封等权利对评估对象价值的影响。第6页第（三）项第1点本评估结果是评估对象在满足本报告评估假设、限制条件为前提且对应于本报告估价目的、价值时点的价值。该评估报告适用于该房屋产权明晰，无任何法律纠纷（司法查封）的情况下的房产价值。当时本案房产已经由开发商依法司法查封，属于有权属争议的权属房。所以实际该房产的实际交易价格应远远低于市场价格。且王国华除了支付房款外还代马玉娜支付了拖欠开发商的物业费、拖欠装修款共计3万元，只有把这些钱交清，该房屋才能够交付给王国华。故王国华所支付的45万元的购房款符合该房屋的交易价格，并不属于不合理低价。2、王国华对马玉娜与张守成之间的债务并不知情，该合同系由金阳公司和马玉娜、罗伟夫妇三方共同签订的，明显不存在恶意串通损害张守成的行为。3、三方签订的房产转卖合同均在开发商诉马玉娜房屋买卖合同纠纷一案中向涿州市法院提供，该案的案卷中存有商品房买卖合同，现提交证据一份，复印于涿州市法院档案室的开发商诉马玉娜一案的案件材料，证明该房产转卖合同是经法院调解形成的。王国华和金阳地产与马玉娜、罗伟夫妇签订的房屋买卖合同合法有效，并没有侵犯任何人的利益，合同价格在当时房屋处于查封状态，并不是过低。一审程序不违法。金阳公司辩称，我公司就王国华和马玉娜共同签订商品房转卖合同，是王国华和马玉娜协商以后，由我公司做证共同签署的，我们认为合同有效，一审程序不违法。马玉娜、罗伟未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。张守成向一审法院起诉请求：1.依法撤销马玉娜、罗伟将其所有的登记在马玉娜名下的位于涿州市房屋（涿房权证双塔字第新**）转卖给王国华的行为；2.依法确认王国华、马玉娜、金阳公司就登记在马玉娜名下的位于涿州市房屋（涿房房权证双塔字第新**于2016年8月25日签订的《商品房转卖合同》无效（合同转让价格为45万元）；3.诉讼费用由王国华、金阳公司、马玉娜、罗伟承担。一审法院认定事实：2014年2月，罗伟、马玉娜夫妻二人以其做生意需要资金为由向张守成借款309800元，双方约定了利息，罗伟、马玉娜给张守成出具了借条，承诺于2016年6月26日前还清本息。借款到期后，虽经张守成多次催要，罗伟、马玉娜拒不偿还本金及利息，张守成于2016年10月份将罗伟、马玉娜起诉至涿州市人民法院并就登记在马玉娜名下的位于涿州市房屋向法院提出财产保全申请，涿州市人民法院于2016年10月26日依法查封了上述房产。涿州市人民法院于2017年6月9日依法作出了（2016）冀0681民初3972号民事判决书，判决罗伟、马玉娜于本判决生效之日起十五日内偿还张守成借款309800元及利息（利息自2014年2月26日起以309800元为基数按年利率24%计算至还清之日止）。另查明，2013年7月22日，马玉娜、金阳公司签订了商品房买卖合同，马玉娜以按揭贷款的方式购买了金阳公司开发的金阳瑞景小区B幢1单元204室房屋一套，房屋总价款453490元，马玉娜首付房款163490元，余款290000元由其向银行贷款，马玉娜与银行签订了个人住房借款合同，金阳公司为马玉娜借款做了担保。马玉娜自2014年6月起停止向银行还款，2015年12月份金阳公司作为马玉娜的借款担保人一次性将马玉娜所欠银行的借款全部付清。因此，金阳公司起诉至涿州市人民法院，请法院判令解除金阳公司于马玉娜之间的商品房买卖合同并支付违约金；诉讼费用由马玉娜承担。诉讼过程中金阳公司依法对马玉娜的房屋申请法院采取财产保全措施，一审法院于2016年4月21日依法查封了马玉娜的以上房屋。后法院于2016年8月25日作出（2016）冀0681民初297号民事调解书：双方自愿达成如下协议：一、金阳公司、马玉娜双方均同意由第三方王国华（身份证号：）于2016年8月31日前代马玉娜向金阳公司支付房款325000元及诉讼费用4095元（若逾期不能给付，双方则解除商品房买卖合同，由金阳公司支付给马玉娜房款100000元，马玉娜将位于涿州市的住房交还给金阳公司）。二、第三方王国华向金阳公司支付完上述款项后，金阳公司为马玉娜办理房屋所有权证。三、双方无其它纠纷。另查明，2015年10月13日马玉娜、罗伟共同向罗艳借款230000元，为罗艳写下借条一张，承诺于2015年12月20日前还清，但借款到期后未能偿还。因此，罗艳诉至法院，请求法院判令马玉娜、罗伟偿还借款230000元及逾期利息。后一审法院于2016年8月25日作出（2016）冀0681民初2723号民事调解书：双方自愿达成如下协议：一、罗伟、马玉娜欠罗艳款项230000元，由第三方王国华（身份证号：）于2016年8月31日之前代罗伟、马玉娜向罗艳偿还120905元，余款109095元罗伟、马玉娜于2016年12月31日前还清，罗艳放弃罗伟、马玉娜给付利息。二、双方无其它纠纷。另查明，王国华、马玉娜、金阳公司于2016年8月25日签订《商品房转卖合同》，约定马玉娜所购房屋转卖给王国华，房屋转让价款为45万元。王国华向金阳公司支付其为马玉娜垫付的银行贷款本息、违约金共计32.5万元以及诉讼费用4095元。王国华支付马玉娜剩余房款120905元，该剩余房款由王国华为马玉娜代偿给债权人罗艳。以上45万元，王国华均于2016年8月31日履行完毕。另查明，张守成对涉案房屋于2016年8月25日的房产市场价值申请评估，保定市诚翔房地产评估有限公司于2018年12月20日作出房地产估价报告，确定登记在马玉娜名下的位于涿州市房屋于2016年8月25日的房产市场价值为65.66万元。以上事实，有（2016）冀0681民初3972号民事判决书、（2016）冀0681民初297号民事调解书、（2016）冀0681民初2723号民事调解书、《商品房转卖合同》、转账记录、房地产估价报告等在卷为证。一审法院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十的，一般可视为明显不合理的低价。对于明显不合理低价人民法院应参考交易地交易时的物价部门指导价或者交易价、结合其他相关因素综合予以确认。涉案房屋2016年8月25日市场价为65.66万元，王国华在当日购买该房屋时购房款为45万元，转让价格为市场价的68.5%。张守成表示转让价格低于市场价70%，要求撤销该转卖行为，鉴于该转让价款仅比市场价的70%低1.5个百分点，且马玉娜转卖该房屋时正经历金阳公司诉其商品房买卖合同纠纷一案及罗艳诉其民间借贷纠纷一案，马玉娜以45万元价格出售该房屋，系为支付上述两个案件的案款，上述两个案件经涿州市法院主持达成调解，45万元均已履行完毕，转让价款45万元可以认定为在合理低价范围内。且张守成并未提交证据证明王国华知道马玉娜以明显不合理的低价转让财产，对债权人张守成造成损害的情形。综上，张守成要求撤销马玉娜出卖涉案房屋给王国华的行为，并确认《商品房转卖合同》无效，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告的诉讼请求。案件受理费8050元、评估费8600元，由原告负担。”二审中，当事人没有提交新证据。王国华提交了金阳房地产诉马玉娜的诉讼材料证据，经查阅一审卷，王国华所提交的金阳房地产诉马玉娜的诉讼材料在一审已经提交，只是上面复印的涿州市人民法院的骑缝章并不明显，二审中王国华再次提交了该证据的原件，涿州市人民法院骑缝章明显可见。张守成称对涿州市法院的骑缝章没有异议，对被上诉人王国华的证明目的有异议，坚持我方一审质证意见。金阳公司称对涿州市法院的骑缝章无意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。债权人行使撤销权，应同时具备转让价格明显不合理、对债权人造成损害且受让人知道该情形这三个要件。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。该标准采用了“一般”及“可以视为”的用词，该标准并非刚性标准，人民法院可以根据案件情况酌定是否视为不合理低价。本案中所涉公估报告中明确载明“本次估价未考虑查封对估价对象价值的影响，未考虑快速变现等处分方式带来的影响”。而一审法院结合本案案情综合考虑了案涉房屋存在纠纷等相关因素，未认定该转让行为属于以不合理低价转让财产的情形。一审法院的上述认定并未违反相关法律规定。债权人撤销权，应以债务人、受让人主观上有恶意即明知为成立要件。在本案中，张守成未能提供证据证实王国华存在明知的情形，因此不适用《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张守成无法提供证据证实本案存在债权人法定撤销权的情形，应依法承担举证不能的不利后果。《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第九条规定，依第八条规定仍不能确定送达地址的，自然人以其户籍登记的住所或者在经常居住地登记的住址为送达地址。一审法院向马玉娜、罗伟户籍地邮寄送达了相关法律文书，无法送达后依法进行了公告送达，并不违反相关规定，张守成在一审庭审中未对开庭程序提出异议，对张守成关于一审法院程序违法的上诉主张，本院不予支持。一审庭审中，张守成未对合议庭组成人员提出异议，且庭审笔录中有关于合议庭组成人员的记载及张守成的签字及手印，对张守成关于一审法院合议庭组成违法及其未参加庭审的上诉意见，本院依法不予支持。综上所述，张守成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人张守成负担。本判决为终审判决。审判长  李舒淼审判员  王洪月审判员  郭 潇二〇一九年十二月十七日法官助理刘冰雍书记员于惠