陕西省延安市中级人民法院民事判决书                       （2019）陕06民终1947号 上诉人（本诉被告、反诉原告）：王菲，女，汉族，1980年6月1日出生，延安市宝塔区居民，个体工商户，现住延安市宝塔区。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：延安旅游（集团）有限公司清凉山分公司（以下简称清凉山公司）。住所地：延安市宝塔区。负责人：白亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：高峰、苏娅，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。上诉人王菲因与被上诉人延安旅游（集团）有限公司清凉山分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初2723号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，上诉人王菲、被上诉人延安旅游（集团）有限公司清凉山分公司的委托诉讼代理人高峰、苏娅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王菲的上诉请求：1、请求依法撤销宝塔区法院（2019)陕0602民初2723 号民事判决书。2、由被上诉人按每平方米每天25元标准赔偿上诉人18平方米经营损失，赔偿时间从2017年11月1日至2017年12月31 日止，共计22500元。3、由被上诉人支付上诉人违约金2160元。4、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实不清，证据不足，应依法撤销原判决。上诉人与被上诉人于2017年1月1日签定了《房屋租赁合同》被上诉人将延安市宝塔区清凉山景区XX街门面房窑洞租赁给上诉人，合同约定期限为2017年1月1日至2017年12月31日，年租金10800元，合同第14条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20％作为违约金，合同签订后，上诉人按照被上诉人要求按期支付租金，2017年11月1日被上诉人在合同没有到期的情况下私自对上诉人门市停水，停电。导致上诉人无法经营，而被上诉人停水停电的原因是房屋征收局下达的房屋拆迁通知，然而，经证实上诉人的房屋至今都没有拆迁，上诉人的房屋就不在拆迁范围内，因此，被上诉人诉称的因不可抗力而终止合同的说法不能成立，故被上诉人构成合同违约，应当按照合同第14条约定，由被上诉人支付上诉人违约金2160 元，除此之外，正是由于被上诉人的原因导致上诉人2017年11 月、12月无法经营，经营损失按延安征收局赔偿标准，共计24660元。综上，一审判决事实不清，请求依法撤销原判，支持上诉人的请求。延安旅游（集团）有限公司清凉山分公司辩称，一、租赁合同明确约定我公司享有合同解除权，遇政府拆迁，约定解除条件成就，我公司于2017年10月16日解除合同，不存在违约情况。双方签订的租赁合同第十三条约定：“如因国家建设、不可抗力因素。甲方必须终止合同时，一般应提前壹个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。”2016年，延安市房屋征收局下达拆迁通知，为征收需要，2017年10月16日，答辩人向所有租户下达了搬迁通知，解除合同并要求半月内搬离。根据双方合同约定，答辩人享有约定解除权，虽然合同未到期，但合同解除条件成就，答辩人行使解除权完全合理，不存在合同违约行为。另，上诉人租赁一楼商铺上层的二、三、四层已经拆除，不存在上诉人所称的房屋不在拆迁范围内。而且并不是上诉人称的房屋不拆迁，而是上诉人至今拒绝搬离腾空房屋，导致拆迁工作无法进行。二、合同解除后上诉人拒不腾空房屋，我公司作为所有权人采取停水停电的行为合理合法，不存在违约。2017年10月16日，合同解除后，双方已经不存在租赁关系，我公司作为所有权人有权收回房屋，但上诉人一直不交回，不搬离，我公司采取的停水停电行为是出于维护自身合法权益而采取的对抗措施，完全合理，不存在违约。而且双方已不再受合同约束，亦不能用合同约定主张我公司违约。三、上诉人主张的经营损失没有事实依据。1、我公司没有违约行为，未造成上诉人经营损失。2、经营损失与征收赔偿标准没有任何关系，经营损失应当结合商铺日常经营收入、缴纳税款等材料计算核准，而不是征收赔偿标准，二者有所区别。综上所述，我公司不存在违约行为，上诉人要求赔偿经营损失和违约金没有事实依据，应当依法予以驳回。延安旅游（集团）有限公司清凉山分公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告立即腾空并交回租赁原告的房屋；2、请求依法判令被告向原告支付拖欠的房租450元，并支付从2017年10月17日起至实际腾房之日止的房屋占用费（按月租赁900元，暂计至2019年4月30日为16650元，两项暂计17100元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月1日，原告清凉山公司（甲方）与被告王菲（乙方）签订房屋租赁合同，约定被告承租原告坐落于延安市宝塔区清凉山景区XX街门面房窑洞1间，房屋结构为石混，建筑面积15平方米，房屋用途为商用。租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日。年租金为10800元，每半年向甲方缴纳一次。还约定租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前1个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前半个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。关于提前终止合同约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素，甲方必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿。双方约定实际支付租赁费方式为一月一缴，本月支付上个月的租赁费。2017年10月16日，原告通知被告终止合同，要求搬离租赁房屋。2017年11月1日开始，原告对被告租赁的房屋停水停电至今，但被告一直未搬离租赁房屋。2017年10月开始租赁费被告再未支付。一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，原、被告应依约履行义务。双方约定的租赁期限至2017年12月31日到期，虽原告于2017年10月16日通知被告终止合同，但不能证明被告租赁的房屋在拆迁范围内，并不符合原告主张的约定解除合同条件，故双方之间的房屋租赁合同于2017年12月31日解除。合同解除后，被告应向原告返还所租赁房屋，故对原告要求被告腾空并返还房屋的主张本院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠租赁费及房屋占用费的主张，原告作为出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定用途，但原告从2017年11月1日即开始对被告租赁房屋停水停电以致被告无法经营，可见租赁房屋已无法正常使用，故对原告要求被告支付2017年11月1日起至实际腾房之日止房屋占用费的主张本院不予支持，但被告应向原告支付拖欠的2017年10月份租赁费900元。被告反诉要求原告立即恢复承租房屋水电供应的主张，因双方合同已经解除，故对该主张本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿经营损失的主张，因其所主张按每天每平米25元标准赔偿对此并未提供证据证明，本院亦无法查实其经营损失标准，被告亦未提供其他证据证明其实际损失，应承担举证不利之后果，故对该主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告王菲于本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋（坐落于延安市宝塔区清凉山景区XX街门面房窑洞1间）并交付给原告延安旅游（集团）有限公司清凉山分公司；二、被告王菲于本判决生效之日起十日内一次性向原告延安旅游（集团）有限公司清凉山分公司支付拖欠的租赁费900元；三、驳回原告延安旅游（集团）有限公司清凉山分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告王菲的反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费728元，原告已预交，减半收取，反诉案件受理费2169元，被告已预交，实际由原告负担364元，被告负担2169元。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方理应按照合同约定履行各自的义务。被上诉人在上诉人的租赁期限内停水、停电，其行为明显违反合同约定，已构成违约，而上诉人在租赁期限届满后未给被上诉人交付租赁房屋，其行为也构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方均违反合同约定的，应当各自承担相应的责任。既被上诉人应当承担其在租赁期限内停水、停电给上诉人造成的经济损失，而上诉人应当给被上诉人承担其从合同期限届满后至今占用租赁房屋未交还的房屋占用费，现上诉人主张的损失为违约金2160元以及2017年11月1日至2017年12月31日止的经营损失22500元，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此基于上诉人的主张损失大于违约金，那么应当按照实际损失赔偿，而不应当再给其支付违约金。上诉人在租赁期限届满后占用租赁房屋至今未交付，按照合同约定案涉租赁房屋的年租金为10800元，租赁期限届满长达2年之久，其理应给被上诉人支付房屋占用费21600元，因此既使上诉人主张的被上诉人的违约行为给其造成的损失确实为22500元，该损失数额也与其违约给被上诉人造成的损失基本相当，况且上诉人在本案一、二审期间就其主张的经营损失并未提交证据予以证明，因此一审判决未支持上诉人在一审时提出的反诉请求依法有据。综上所述，一审判决处理得当，上诉人的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费385元，由上诉人王菲负担。本判决为终审判决。  审  判  长    刘  彩  虹审  判  员    武      烨审  判  员    刘  小  涛 二○一九年十二月十一日 法 官 助 理   高      颖书  记  员   赵      佳