湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初9723号原告：湖南鲲鹏物业服务有限公司，营业场所长沙高新开发区麓天路28号金瑞麓谷科技产业园A4栋1201号。法定代表人：刘鲲鹏。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住，系公司法务。被告：黄明军，男，1962年1月16日出生，汉族，居民，户籍所在地。原告湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称“鲲鹏物业公司”）诉被告黄明军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟波、被告黄明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲲鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理费3553元，违约金500元，共计4053元；2、由被告承担诉讼费。事实及理由：原告于2013年8月11日与湖南中核置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对湖南中核置业有限公司的小区提供物业管理服务，合同期限自业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。原告遂与宁乡市湘核华府首届业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同期限至2018年12月31日止，合同约定了原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业费，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，原告可依相关法律依据收取违约金。2018年7月31日，原告与湘核华府业主委员会解除物业服务合同，，终止为该小区提供服务。被告系上述物业1-2-704号的业主，该物业的面积为118.43平方米，收费标准为0.5元/平方米/月，被告应按约定向原告缴纳从2013年8月1日起至2018年7月31日止的物业管理服务费3553元，违约金500元，但被告一直拒绝缴纳。综上所述，原告与宁乡市湘核华府首届业主委员会签订的物业管理服务合同系双方的真实意思表示，合法有效，根据法律的规定对被告具有约束力。现因原告实际提供了全面的物业服务，被告亦充分享受了全面的服务，故被告应当支付相应的物业服务费应支付违约金。由于被告长期拖欠物业费已严重损害了原告的合法权益，原告特此提起诉讼。被告黄明军辩称，被告黄明军交纳的2000元房屋装修押金已抵扣2013年至2016年期间的物业费，被告仅自2017年1月1日起至2018年7月31日止的物业费没有交纳，应将所缴纳的房屋装修押金2000元从所欠的物业费中扣除；原告的物业服务不到位，不应该全额收取物业服务费用。本院经审理查明，原告鲲鹏物业公司于2013年8月11日与湖南中核置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对湖南中核置业有限公司建设的湘核华府小区提供物业管理服务，合同期限自业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。原告在签订前述合同后进入该小区提供物业管理服务，2017年9月28日，原告遂湘核华府小区的首届业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告继续为被告所在的小区住户业主提供物业管理服务，服务期限至2018年12月31日止，业主按产权面积向原告支付物业费，电梯住宅按每月每平方米1.4元收取，步梯住宅按每月每平方米0.5元收取，临街商铺按每月每平方米2.8元收取。该合同对双方的其他权利、义务进行了约定。2018年7月31日，原告终止为该小区提供服务并撤出该小区。被告享有该小区1栋704号的产权，面积为118.43平方米，收费标准为0.5元/平方米/月，被告自2013年8月1日起至2018年7月31日止未向原告支付物业服务费共计3553元。2019年11月12日，原告向被告送达了律师函对被告未支付的物业服务费进行了催收，被告在收到律师函后仍拒绝支付物业服务费。另查明，被告主张交纳的2000元房屋装修押金已抵扣2013年至2016年期间的物业服务费，原告不予认可，被告提交任何证据予以证明。同时查明，原告在为被告所在的小区全体业主提供服务时存在物业服务不到位等瑕疵，原告主张被告应支付违约金500元，但未能说明合理的计算方式。本院认为，原告鲲鹏物业公司与湖南中核置业有限公司签订《前期物业服务合同》及与湘核华府业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力，原、被告双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。在原告对被告所欠的物业服务费进行书面催收后，被告无正当理由仍拒不支付的行为违反了合同的约定，根据《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”及《最高人民法院》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对于原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求依法予以支持。对于被告提出交纳的2000元装修押金已经抵扣2013年至2016年期间的物业服务费的答辩主张，因被告未能提交相应的证据予以证明，本院依法不予支持。对于原告要求被告支付违约金500元的诉讼请求，由于原告未能合理说明计算违约金的方式，且原告对涉案小区提供的物业服务确实存在瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金500元的诉讼请求依法不予支持。根据原告提供的物业服务存在瑕疵的事实，对于原告要求被告支付所欠物业服务费3553元的诉讼请求，本院酌情支持3020元（3553元×85%），对于超过部分的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第六十七条、《最高人民法院》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告黄明军于本判决生效之日起三日内支付原告湖南鲲鹏物业服务有限公司物业管理服务费3020元；二、驳回原告湖南鲲鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄明军负担。本判决为终审判决。审判员  戴龙文二〇一九年十二月八日书记员  廖 幸附：适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。