沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2019)辽0102执异764号案外人：张兴义，男，1972年2月23日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。申请执行人：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南京北街163甲1。负责人：赵曾政，系该分行行长。委托代理人：赵丽媛，系金诚同达律师事务律师。委托代理人：曲亮，系金诚同达律师事务律师。被执行人：刘春勇，男，1972年10月31日出生，汉族，住沈阳市东陵区。被执行人：钟洪艳，女，1977年3月14日出生，汉族，住沈阳市东陵区。本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行与被执行人刘春勇、钟洪艳金融借款合同纠纷一案中，案外人张兴义于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人张兴义向本院提出执行异议，异议事项：请求法院解除对位于沈阳市××（现××）××街世纪家园××房产的查封，解除对位于沈阳市××（现××区）××号13门车库的查封。事实理由：平安银行股份有限公司沈阳分行与被执行人刘春勇、钟洪艳金融借款执行一案，已对沈阳市东陵区天坛二街46号332和50-1号13门车库进行了查封并限期腾空。该房产和车库系我和刘春勇、钟洪艳于2015年10月21日签订房屋和车库买卖协议，并通过交通银行沈阳南塔支行支付了全部款项给刘春勇，房产也交付给我，我一直在占有使用着房产和车库。我给付的全款里包括还银行的剩余房贷。但在2017年7月20日因刘春勇还不起房贷，因房贷不能停，所以从2017年7月20日起至今由我来继续偿还。因我交付了全款99万元购房款，又偿还垫付了房贷，没有多余的资金，造成我手头紧张，所以暂时没有办法办理更名过户手续，而且在查封前的水费、电费、煤气费等一直由我交付。该房产是属于我的，法院查封是错误的，应当依法解除。根据最高院办理执行异议和复议案件若干问题的规定28条，我方完全符合该条款规定，故请求法院依法审查支付我的请求。申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行答辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；在执行异议申请书中，异议人表示查封前的水费、电费、煤气费都由其缴纳，但证据中只出示了一张2019年8月5日的缴纳凭证。且在法院进行强制执行时，在该屋内显著位置发现一份刘春勇的保险合同，将如此重要的合同放在已经早已卖与他人的房屋内显然不合常理，我方认为房屋的实际使用人还是刘春阳而不是张兴义。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，在张兴义与刘春勇、钟洪艳签订的房屋买卖合同日期为2015年10月21日，异议中，张兴义提到截止到2017年7月20日因刘春勇还不起房贷导致无法过户的情形，而在签订买卖合同到出现异议人提到的无法过户的原因产生居然经过了638天，将近2年的时间未去过户，自身未尽到合理注意义务存在过错。如此明显的不符合以上法律规定之处，异议人并不能据此提出执行异议。请求法院驳回异议人的异议人申请。本院查明，原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告刘春勇、钟洪艳金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月31日作出（2016）辽0102民初10195号民事判决书，判决“一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告刘春勇于2014年10月13日签订的《个人信用额度贷款合同》；二、被告刘春勇于本判决发生法律效力后10日内偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行借款本金1,000,000元、利息17,374.53元（截至2016年8月26日）；并自2016年8月27日起，按照《个人信用额度贷款合同》约定搞得计算办法给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至实际清还完毕全部贷款金额之日止；三、被告刘春勇于本判决发生法律效力后10日内给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行律师费3,000元；四、被告钟洪艳对被告刘春勇在《个人信用额度贷款合同》项下所欠原告平安银行股份有限公司沈阳分行的所有债务承担连带责任”。判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2017年5月16日，平安银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行，执行案号：（2017）辽0102执2259号。诉讼中，依平安银行股份有限公司沈阳分行申请，本院作出（2016）辽0102民初10195号民事裁定书，于2016年9月28日查封了被告钟洪艳名下的位于沈阳市××××3-3-2（建筑面积158.03平方米）的房产，以及位于沈阳市××××号13门，（建筑面积19.48平方米）的房产（车库）。本院于2019年7月30日作出（2017）辽0102执2259号协助执行通知书，继续查封上述二处房产。现本院发出腾房公告。经查，2015年10月21日，异议人张兴义作为买方（乙方）与卖方刘春勇、钟洪艳（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：位于沈阳市××××3-3-2，面积158.03平方米的房产，另有车库位于沈阳市××××号13门，（建筑面积19.48平方米），一起转让给乙方，房产和车库总转让价格玖拾玖万元；从签订协议之日起，该房屋的所有权归乙方所有，该房屋的一切权力属于乙方，与甲方无关；该房屋能够办理更名过户时，甲方无条件予以配合乙方办理更名过户，将房屋产权更改至乙方名下；乙方一次性将购房款全部付给甲方，甲方负责将剩余房屋贷款还清；因有房屋贷款未还清，在还清贷款时该房屋才能办理更名过户，在未更名到乙方名下之前，甲方不得再将该房屋转让他人，等等。协议签订当日，张兴义向对方支付990,000元。2019年8月5日张兴义交付涉案房屋水费10元。异议审查过程中，案外人张兴义为主张案涉房产归其所有，向本院提交如下主要证据材料：1、房屋买卖协议、房证、契证；2、转账凭证、收条；3、钟洪艳银行账户、还房贷流水；4、缴费凭证。本院认为，虽然位于沈阳市××××3-3-2（建筑面积158.03平方米）的房产，以及位于沈阳市××××号13门，（建筑面积19.48平方米）的房产（车库）均登记在钟洪艳名下的，但是在法院查封该房产之前，案外人张兴义已经与刘春勇、钟洪艳签订了《房屋买卖协议》，该协议合法有效，并且张兴义于协议当天全额支付购房款99万元，并占有涉案房屋。按照房屋买卖协议，应由卖方负责还清贷款，卖方在得到张兴义的房款后没有偿还房贷，致使涉案房产至今未能更名过户，这并非张兴义的原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人张兴义对本院执行该房产提出的异议及理由成立，符合排除强制执行的情形，本院应予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：案外人张兴义异议理由成立，解除位于沈阳市东陵区天坛二街46号3-3-2（建筑面积158.03平方米）的房产，以及位于沈阳市东陵区天坛二街50-1号13门（建筑面积19.48平方米）的房产（车库）的查封。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 王 岩审判员 赵 博审判员 祁美楠二〇一九年十二月八日书记员 王 娜