宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初3934号原告：强某，陕西省榆林市人，个体户，现住宁夏回族自治区石嘴山市。被告：宁夏亘元房地产开发有限公司。法定代表人：马某1，宁夏回族自治区石嘴山市人，大学文化，该公司董事长，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：郑某，宁夏天盛律师事务所律师。原告强某与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告强某、被告亘元公司的委托诉讼代理人郑某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告强某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办理土地证违约金78732元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的的位××县商品房一套。合同约定原告于合同签订后向被告支付房款，被告交付的商品房应当符合下列条件：1、该商品房己经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房己取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，合同对该商品房基础设施设备、公共服务及其他配套设施的交付条件等均作了明确约定。被告应当于2011年12月31日向原告交付房屋，同时合同第17条约定被告应当在上述房屋交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报市房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因出卖人的责任，造成买受人不能办理权属证书的，原告有权要求被告继续履行合同，并要求被告自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后原告已按照合同约定按时足额支付了房款，但被告一直未能为原告办理土地证向有关政府部门提供完整的手续与资料，导致原告一直无法办理土地证，而原告为此事曾多次找过被告，要求被告为原告办理土地证等证件尽快向有关政府部门补充完整的必要的手续与材料，均被被告告知不能办理土地证的原因是贺兰县政府建设用地批超了，没有用地指标，造成土地证不能正常办理，让原告再等等。直到2016年10月份，宁夏回族自治区实行不动产证，原告由于没有土地证，无法办理不动产证，再次找到被告，被告依然把全部责任推至有关政府部门。迫于无奈，原告所在的太阳城B区业主于2017年向人民法院提起诉讼，要求被告尽快履行合同约定的义务。被告迫于压力在向政府部门交纳一定数额的土地出让金后，方通知原告于2017年7月可以办理不动产证。被告存在故意拖延为原告办理土地证的行为，且行为明显违反了合同约定，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》等相关法律规定，请求人民法院在查清事实的基础上依法支持原告的全部诉讼请求。被告亘元公司辩称，原告要求被告支付违约金的诉请已经经过诉讼时效期间；原告要求被告承担逾期办证违约金与事实不符，法律无据，原告未在合同约定的期限内取得相关权属证书是因为政府相关职能部门的工作衔接相关政策的调整不够顺畅，另外是因为原告自身的原因导致不能办理产权证书与被告无关；原告主张的违约金计算标准金额不准确，以及要求的数额过高。本院经审理认定事实如下：2010年12月3日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，原告以483460元的价格购买被告开发的的位××县房屋，原告应于2010年12月3日支付房款193460元，并在此合同备案之日起15日内以银行按揭贷款方式付清余款29万元，被告应于2011年11月30日前交付房屋，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：……2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。2011年3月15日，原告（同时作为借款人、抵押人）、被告（作为保证人）与案外人中国农业银行股份有限公司贺兰县支行（同时作为贷款人、抵押权人）、案外人马某2（作为担保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告为购买涉案房屋向案外人中国农业银行股份有限公司贺兰县支行借款29万元，借款期限自2011年3月17日起至2026年3月16日止，全部借款直接划入被告公司账户。2012年6月2日，原、被告双方签订了《合同补充协议》，载明该房屋实测面积143.75㎡，合同单价3382.02元/㎡，经重新核算，原告实际支付房款486165元。被告向原告交付了涉案房屋后，该房屋的权属证书包括房屋产权证和国有土地使用权证一直未办理，不动产权证书至今也未办理。现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，涉案房屋在2017年7月之前仅可以办理房屋产权证；原告明确其主张的违约金自约定的交房日期90日后计算至2017年6月30日。以上事实，依据原、被告的当庭陈述以及原告提交的证据一组、银川市商品房买卖合同及补充协议原件一份（提交原件核实，留存复印件）、宁夏回族自治区销售不动产专用发票原件一张、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同原件一份（提交原件核实，留存复印件）予以证实，本院予以采信并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告应当在约定的期限内具备办理涉案房屋产权证书的条件，包括房屋产权证和国有土地使用权证。结合庭审查明的事实，在合同约定期限内因被告原因涉案房屋不具备办理国有土地使用权证书的条件，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。关于诉讼时效，根据合同约定，逾期办理产权证书违约金以日为单位计算，属继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据法律有关诉讼时效的规定，《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日前诉讼时效为两年，在此之前已超过诉讼时效的请求权不因《中华人民共和国民法总则》施行而重新得到法律的保护。被告抗辩原告诉请已过诉讼时效，且原告也未向本院提交证据证明存在诉讼时效发生中止或中断的事由，故对原告主张的2016年6月28日之前的违约金，本院不予支持。鉴于原告自认被告通知其可以办理不动产证的时间为2017年7月，并明确以2017年6月30日为违约金计算截止日期，故本院认定被告应支付违约金的期间为2016年6月28日起至2017年6月30日止，共368天。关于被告提出的原告主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失，故被告主张违约金过高的意见，本院予以采纳并酌定按日万分之零点三计算违约金。综上，对原告主张的违约金，本院予以支持5367元（486165元×0.00003×368天），超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告宁夏亘元房地产开发有限公司支付原告强某违约金5367元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费884元（已减半收取），由原告强某负担824元，由被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘月风 二〇一九年八月二十二日法官助理 薄 迎书 记 员 李 娜附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。