河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终3379号上诉人(原审被告)：焦作欧凯龙实业发展有限公司，住所地：焦作市塔南路与人民路交叉口路西侧。法定代表人：徐明华，执行董事兼总经理。上诉人(原审被告)：河南欧凯龙家居集团有限公司，住所地：郑州市金水区金水路**。法定代表人：徐明华，执行董事兼总经理。二上诉人委托诉讼代理人：陈玲玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：李璐，北京盈科（天津）律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：孟祥，曾用名孟韩宇，男，1990年12月15日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：韩蔚蓉，女，1959年6月10日出生，汉族，住焦作市山阳区。系孟祥母亲。原审被告：郑州万和家具有限公司，住，住所地：郑州市郑东新区商都路****楼****/div>法定代表人：赵阳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈玲玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，北京盈科（天津）律师事务所实习律师。上诉人焦作欧凯龙实业发展有限公司、河南欧凯龙家居集团有限公司因与被上诉人孟祥及原审被告郑州万和家具有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初2899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焦作欧凯龙实业发展有限公司、河南欧凯龙家居集团有限公司上诉请求：1、依法撤销焦作市山阳区人民法院(2019)豫0811民初2899号民事判决，并改判驳回孟祥的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人孟祥承担。事实和理由：一、一审判决认定《山阳商城商业用房租赁协议》第六条为违约金条款属认定事实错误，该协议第七条是违约金条款，第六条为附条件承担恢复原状费用的条款，不属于违约金条款。二、被上诉人孟祥既无要求恢复涉案房产原状的真实意思表示，也没有采取任何恢复原状的措施，一审法院以没有恢复涉案房产原状构成违约判决焦作欧凯龙公司向其支付20万元没有事实基础。l、被上诉人孟祥认可焦作欧凯龙实业发展有限公司交付房产的现状，其从未要求恢复原状也未自行恢复原状，根本没有20万元恢复原状的费用产生。2、我国物权法第7条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，在恢复涉案房产原状时会涉及第三方(“ARROW箭牌卫浴”)的正常经营和相邻房产的租赁，恢复原状不仅影响到被上诉人自身房产的使用价值，也会影响到相邻房产的使用价值，被上诉人的请求明显不具有合理性且侵犯他人权益。3、如果被上诉人孟祥的确存在真实的要求将涉案房产恢复原状的真实意思表示，其完全可以自行恢复原状后要求支付恢复原状的费用20万元，而不是一边接收房屋现状一边要求支付恢复房屋原状的费用。三、河南欧凯龙家居集团公司系焦作欧凯龙实业发展有限公司的股东，其应履行股东出资义务的期限是2021年1月1日前，法院在股东认缴期限未到期的情况下判决其承担补充赔偿责任没有法律依据。四、孟祥与他人签订的房屋租赁合同，租期为2019年4月1日至2022年3月31日，而孟祥与焦作欧凯龙实业发展有限公司之间的租赁合同期限届满时间是2019年6月30日，孟祥应当退还多收取焦作欧凯龙实业发展有限公司三个月的租金6423元。五、在孟祥与焦作欧凯龙实业发展有限公司之间的租赁届满前，孟祥已经将涉案房产出租给经营者，箭牌卫浴，并且已经收取了租金，孟祥并没有将涉案房产恢复原状的意思表示和实际行为，并没有产生任何的恢复原状的费用，并且应孟祥将涉案房产出租给箭牌卫浴是孟祥自己不愿意恢复原状。因焦作欧凯龙实业发展有限公司没有将涉案房产恢复原状是由于孟祥的原因造成的，焦作欧凯龙实业发展有限公司不存在违约行为。综上，孟祥在没有恢复涉案房产的真实意思，没有采取任何恢复原状的行为，多收取上诉人焦作欧凯龙实业发展有限公司三个月房租，将房产租赁给第三方的情况下，要求支付20万元恢复原状的费用没有任何事实基础。综上，一审判决认定事实有误，适用法律错误，应当依法予以改判。孟祥辩称，一、二上诉人对2010年10月12日双方签订的《山阳商业城商品用房租赁协议》及其内容的真实性没有异议，予以认可，就应该根据我国合同法的立法精神，全面而完整地去承担违约责任。纵然《租赁协议》的第六条是“附条件”的承担“恢复原状费用”的条款，那么，在焦作欧凯龙实业发展有限公司决定退出焦作市场经营之际至《租赁协议》期满之前，焦作欧凯龙实业发展有限公司并没有按照约定将答辩人的房屋恢复至原状。故此，二上诉人承担“恢复原状费用”的“条件”也已成就。二、河南欧凯龙家居集团有限公司在2009年7月与焦作市山阳商业城管理委员会达成《场地托管租赁协议》之后开始投资，并以焦作欧凯龙实业发展有限公司的名义在焦作市山阳商业城进行商业经营。因为答辩人的商业用房位于焦作市山阳商业城内，又属于独立经营的房屋，焦作欧凯龙实业发展有限公司为了方便其统一经营就与答辩人进行协商租赁，在没有与答辩人协商一致的情况下，焦作欧凯龙实业发展有限公司就将答辩人的房屋拆除，答辩人无奈将焦作欧凯龙实业发展有限公司起诉到焦作市山阳区人民法院，在焦作市山阳区人民法院通知焦作欧凯龙实业发展有限公司应诉后，焦作欧凯龙实业发展有限公司才于2010年10月12日与答辩人签订了本案中的《山阳商业城商品用房租赁协议》。被答辩人在一审法庭上所提供的答辩人的“房屋现状的照片和视频光盘”的证据，的确是被答辩人擅自毁坏后的答辩人商业用房的场地位置照片，而不是答辩人所购买的能够独立经营的商业用房的原貌照片。答辩人所拥有的焦作市山阳商业城商品用房的原貌，即是双方签订的《山阳商业城商品用房租赁协议》中第六条中所描述的“南北面是墙，东西面是门，东门尺寸为3.3X2.2米的铝合金推拉门，屋内净面积为8.4米X4.8米。顶面及墙面使用轻钢龙骨石膏板饰面，地面使用，地面使用普通地板砖”封闭的、能够独立经营的房屋，而不是被答辩人所提供的照片所示的、四周开放的场地。被答辩人拆毁了答辩人的房屋，理应按照双方的协议在被答辩人不再经营之前将答辩人的房屋恢复到原来的形状。现在，焦作欧凯龙实业发展有限公司的违约行为已经形成，就应该按照双方的约定承担违约责任。三、河南欧凯龙家居集团有限公司不仅仅是焦作欧凯龙实业发展有限公司的股东，而且是焦作欧凯龙实业发展有限公司的实际控制人。根据被答辩人提供的与焦作市山阳商业城管理委员会的《场地托管租赁协议》和“《场地托管租赁协议》终止协议”这两份证据均证明：焦作欧凯龙实业发展有限公司是由河南欧凯龙家居集团有限公司投资成立的，也是由河南欧凯龙家居集团有限公司决定终止经营的。现在，被答辩人焦作欧凯龙实业发展有限公司已经终止并退出了在焦作市场的经营，河南欧凯龙家居集团有限公司作为股东、实际控制人和利益受益者，理应承担连带赔偿责任。四、双方签订合同时约定是按照年收取租金，是对方自愿放弃其租赁使用权，所以，答辩人不应当退还3个月的租金。答辩人与赵风祯签订的合同与本案无关。双方进行的是商业租赁，二上诉人对于合同的终止期限是明确的，双方约定的恢复房屋原状的约定也是明确的，二上诉人理应按照合同的约定在其终止经营前将房屋恢复原状，对方没有在约定的时间内将恢复原状，就应当承担赔偿违约的责任，或者是承担给付房屋重置费的责任，现在二上诉人追究答辩人不要求恢复房屋原状的提议是因为二上诉人已错过了商业时机，如果现在上诉人履行恢复原状，不单影响答辩人房屋租赁的收益，且影响和答辩人合作的赵风祯等多方的利益收益。综上，一审法院对本案的审理事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。郑州万和家具有限公司述称，同意二上诉人意见。孟祥向一审法院起诉请求：1、依法判令被告焦作欧凯龙实业发展有限公司支付合同违约金200000元；2、依法判令被告河南欧凯龙家居集团有限公司、郑州万和家具有限公司与被告焦作欧凯龙实业发展有限公司共同承担上述合同违约金的赔偿责任；3、本案诉讼费由三被告共同承担。一审法院认定事实：原告于2006年11月2日购买位于焦作市山阳区山阳国际商城一楼31-6号商业用房（建筑面积47.58平方米）。2010年8月12日，原告孟祥作为出租方（甲方），被告焦作欧凯龙实业发展有限公司（乙方）作为承租方，双方签订《山阳商城商业用房租赁协议》，承租年限从2010年8月1日至2019年6月30日止。合同第六条约定：“如到期乙方不再承租甲方房屋，应在到期时确保甲方的房屋使用面积（南、北面是墙，东、西面是门，东门尺寸为3.3米×2.2米的铝合金推拉门，屋内净面积为8.4米×4.8米。顶面及墙面使用轻钢龙骨石膏板饰面，地面使用，地面使用普通地板砖一楼大厦的公摊部位的原状。否则乙方将承租甲方及一楼大厦公摊部位恢复的一切责任及费用（贰拾万元）。”被告焦作欧凯龙实业发展有限公司于2019年4月退出焦作市场经营未按合同约定将承租房屋恢复原状，也未将一楼大厦的公摊部位恢复原状。被告焦作欧凯龙实业发展有限公司于2008年10月17日成立，被告河南欧凯龙家居集团有限公司、郑州万和家具有限公司系焦作欧凯龙实业发展有限公司股东。一审法院认为，原告孟祥与被告焦作欧凯龙实业发展有限公司所签订的《山阳商城商业用房租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对于双方当事人具有法律约束力。当事人应当全面履行合同约定的权利义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该合同第六条约定：“如到期乙方不再承租甲方房屋，应在到期时确保甲方的房屋使用面积（南、北面是墙，东、西面是门，东门尺寸为3．3米×2．2米的铝合金推拉门，屋内净面积为8．4米×4．8米。顶面及墙面使用轻钢龙骨石膏板饰面，地面使用，地面使用普通地板砖一楼大厦的公摊部位的原状。否则乙方将承租甲方及一楼大厦公摊部位恢复的一切责任及费用（贰拾万元）。”根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告焦作欧凯龙实业发展有限公司在退出焦作市场并不再承租原告的商业房屋时，应当恢复房屋及一楼大厦公摊部位原状并正式移交给原告孟祥。被告至今未将房屋及一楼大厦公摊部位恢复原状，且未移交原告，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告所主张的违约金200000元是根据合同约定的违约金条款所提出，该院予以支持。被告河南欧凯龙家居集团有限公司、郑州万和家具有限公司系焦作欧凯龙实业发展有限公司的投资股东。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定，对于焦作欧凯龙所应当承担的200000元违约金债务，郑州万和家具有限公司已完成出资义务，不应承担补充赔偿责任，河南欧凯龙家居集团有限公司在其未出资本息范围内对焦作欧凯龙实业发展有限公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。原审判决：一、被告焦作欧凯龙实业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告孟祥支付合同违约金共计200000元；二、被告河南欧凯龙家居集团有限公司在其未出资本息范围内，对被告焦作欧凯龙实业发展有限公司本判决第一项200000元违约金债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；三、驳回原告孟祥的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2150元，由被告焦作欧凯龙实业发展有限公司、河南欧凯龙家居集团有限公司负担。本院二审期间，焦作欧凯龙实业发展有限公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《房屋租赁合同》；2、韩蔚蓉(孟祥的委托代理人)出具的收条；3、焦作市香椿树下商贸有限公司的营业执照。证明：1、在焦作欧凯龙公司租赁到期前，孟祥已将涉案房产出租给第三人赵风祯，租期三年(2019年4月1日起至2022年3月31日止)，并且收取了赵风祯2019年4月1日至2019年6月30日的租金。因焦作欧凯龙实业发展有限公司与孟祥租赁合同到期时孟祥已将房产按现状出租给他人，没有任何要求恢复房屋原状的意思和行为，上诉人焦作欧凯龙实业发展有限公司不存在应当恢复原状而不恢复原状的违约行为，孟祥无权要求焦作欧凯龙实业发展有限公司支付20万元恢复原状的费用的事实基础，也没有要求支付20万元违约金的事实基础。2、孟祥应当退还多收取焦作欧凯龙实业发展有限公司三个月的租金。经质证，被上诉人孟祥称，对证据一、二的真实性无异议。关于证据三，被上诉人不清楚赵玉萍与赵风祯的关系。郑州万和家具有限公司称，同意二上诉人意见。本院分析认证如下：上述证据证实孟祥又将涉案房屋出租以及收取相应租赁费的事实经过，但是不影响本案的租赁合同关系，对上述证据不再确认。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，孟祥和焦作欧凯龙实业发展有限公司于2010年8月12日签订的《山阳商城商业用房租赁协议》明确约定，焦作欧凯龙实业发展有限公司应在合同到期时，确保孟祥的房屋使用面积（南、北面是墙，东、西面是门，东门尺寸为3.3米×2.2米的铝合金推拉门，屋内净面积为8.4米×4.8米。顶面及墙面使用轻钢龙骨石膏板饰面，地面使用，地面使用普通地板砖一楼大厦的公摊部位的原状。否则焦作欧凯龙实业发展有限公司将承担孟祥及一楼大厦公摊部位恢复的一切责任及费用（贰拾万元）。也就是说，协议对于涉案房屋租赁前的情况，租赁期限到期后，焦作欧凯龙实业发展有限公司应当承担的合同义务及责任均有明确约定。事实上，焦作欧凯龙实业发展有限公司不再承租房屋时，并没有按照合同约定恢复房屋及一楼大厦公摊部位原状，应当承担相应的违约责任，据此，一审按照合同约定判决焦作欧凯龙实业发展有限公司向孟祥支付200000元违约金正确，应予维持。关于焦作欧凯龙实业发展有限公司以孟祥也未采取措施恢复原状为由，要求免除责任的上诉理由，由于焦作欧凯龙实业发展有限公司的违约行为已经实际发生，至于孟祥是否恢复房屋原状以及房屋是否再次出租，并不影响其责任承担，故本院对该项上诉理由不予采纳。河南欧凯龙家居集团有限公司作为焦作欧凯龙实业发展有限公司的股东，一审判令其在未出资本息范围内对焦作欧凯龙实业发展有限公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，符合法律规定。河南欧凯龙家居集团有限公司以股东认缴期限未到期为由，免除责任承担的上诉理由，缺乏证据支持，不能成立。最后，焦作欧凯龙实业发展有限公司提出孟祥应当退还多收取三个月租金的主张，由于其未在一审提出反诉，双方可以另行解决。综上所述，焦作欧凯龙实业发展有限公司、河南欧凯龙家居集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由焦作欧凯龙实业发展有限公司、河南欧凯龙家居集团有限公司各负担2150元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一九年十二月九日书记员 王向静