杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9779号 原告：浙江国都物业管理发展有限公司。住所地：杭州市朝晖路****楼**。 法定代表人：熊潮军，总经理。 委托诉讼代理人：蔡子轩、梁月军,浙江卓特律师事务所律师。 被告：杭州市西湖区枫华府第业主委员会。住所。住所地：杭州市西湖区枫华府第小区****div> 负责人：方燕，主任。 委托诉讼代理人：周毅、孙敬俊,浙江京衡律师事务所律师。 原告浙江国都物业管理发展有限公司与被告杭州市西湖区枫华府第业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡子轩、梁月军，被告的负责人方燕及其委托诉讼代理人周毅、孙敬俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告继续履行原、被告于2019年1月31日签订的《枫华府第物业服务委托合同》；诉讼费由被告负担。 事实和理由：2019年1月31日，原、被告签订《枫华府第物业服务委托合同》，约定原告为被告所在小区全体业主提供物业服务，合同期限为2019年1月1日至2021年12月31日。 2019年9月2日，被告致函原告称：原告在更换股东后服务质量严重下降，引起广大业主不满；依照2018年10月《枫华府第管理方案》，根据《物业服务合同》第七章第25条，被告多次发函要求整改，但原告未整改到位。被告以此为由，虚构业主联名要求召开业主大会，并以业主大会名义作出解除《枫华府第物业服务委托合同》的决定。 被告解除合同无事实和法律依据，系非法解除。原告为了给业主提供更优质服务，引进了在全国物业管理行业排名第56名的上海景瑞物业管理有限公司作为控股股东。引进后，业主享受的服务有了大幅度提升，大大改善了业主的生活质量。所谓业主联名的事实并不存在。 被告要求发函整改的依据是《物业服务合同》第七章，但原、被告从未签订《物业服务合同》，双方仅在2019年1月31日签署《枫华府第物业服务委托合同》。原告一直按合同履行义务，并在原有基础上提升服务质量。被告擅自解除《枫华府第物业服务委托合同》没有事实和法律依据，其行为侵犯了原告的合法权益。要求判如所请。 被告辩称：被告的解约行为符合法律规定及合同约定，是执行业主大会的决议。原、被告于2019年1月31日签订《枫华府第物业服务委托合同》，合同第七章对违约责任及合同解除条件进行了约定。 根据物业管理条例、枫华府第小区议事规则，小区召开业主大会，对解聘原告进行投票。最终以赞成人数64.4%、所占建筑面积63.9%双过半通过解聘原告的决议。业主大会作出决议后，被告发布公告公布了上述决议内容。 2019年9月2日，被告执行业主大会决议向原告发出《解约函》，解除《枫华府第物业服务委托合同》，原告于2019年9月4日收到该《解约函》。被告是根据业主大会的有效决议解除与原告的合同关系，被告的解约行为符合法律规定和合同约定。 原告指责被告非法解除合同，并认为引进了在全国物业管理行业排名第56位的上海景瑞管理有限公司作为控股股东后，业主享受的服务有大幅度提高，大大提升业主的生活质量。原告上述陈述与事实不符。原告作为前期物业公司，为枫华府第小区服务十余载，却最终被解聘，完全是自己的服务水平和服务意识不够造成的。 第三方评估监理报告显示，在原告服务期间，整个小区在电梯、消防、绿化、给排水、公共设施及智能化中控等存在诸多问题。消防主机故障点642个，消防电话、消防广播、智慧消防主机完全瘫痪，消防栓无法正常放水，不能保障业主生命财产安全。在给予原告一定整改期后，上述状况没有任何改变。 原、被告间的物业服务合同已经解除，经过业主大会选聘，已和绿城物业服务公司签订物业服务协议。即便原告认为还存在争议，但原告指使卫生、安保人员私占公共区域，私拉电线、乱排生活污水给小区业主带来极大不便和安全隐患。要求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，举证如下： 1、《枫华府第物业服务委托合同》。证明原、被告于2019年1月31日签订为期三年物业服务委托合同。 2、函、复函、邮寄凭证。证明原、被告就解除合同协商沟通，被告执意违法解除。 被告为证明其主张，举证如下： 1、《枫华府第物业服务委托合同》。证明原、被告存在物业服务合同关系，被告依据合同条款解除合同合法合理。 2、枫华府第小区业主大会和业主委员会议事规则。 3、业主委员会会议决定。 4、关于枫华府第小区召开业主大会会议的公告。 5、关于枫华府第业主大会会议决议的公告。 证据2-5，证明被告依法召开业主大会，决议解聘原告；程序符合物权法第七十六条、物业管理条例和小区议事规则，解聘投票双过半，是有效决议。 6、函、联系函。证明原告违背业主大会决议，拒绝退场、拒绝移交物业和材料。 7、评估监理报告。 8、工作联系函。 9、原告的工商登记信息。 证据7-9，证明股权被收购后，原告对小区服务没有进行改善，严重违反物业服务合同，给小区造成重大损坏，经限期整改后仍没有变化。 法庭质证时，被告对原告提供的证据1、2发表如下质证意见：证据1，真实性、合法性没有异议，证明对象有异议；双方签订为期三年的合同，但该合同已解除；消防设施、电梯监控设备属于原告管理事项，但小区消防是瘫痪的，电梯只更换部分，带来极大安全隐患；原告承诺服务标准为甲级，但原告的业主满意度没有在80%以上；合同第25条是被告在通知中引用的条款，被告有权要求限期改正，否则有权解除合同。证据2，真实性没有异议，合法性、关联性有异议，被告发给原告的函明确解除与原告签订的委托合同，合同已解除；复函已收到，但原告提出的建议不符合法律规定。 法庭质证时，原告对被告提供的证据1-9发表如下质证意见：证据1，真实性没有异议，证明对象有异议；被告想通过该证据证明原告存在违约行为，但原告没看到满意度测评，且满意度必须客观公正才能作为法庭认定事实的证据；消防在保修期间由开发商负责，保修期满后由被告使用物业维修基金维修；原告多次提出维修资金到位，但被告不予配合。证据2，真实性没有异议，证明对象有异议；规则第30条规定，业主大会、业委会经费由业主承担，使用由业主大会决定；被告利用两次评估来证明原告服务不符合约定，但评估需要支出费用，没有证据证明业主大会同意评估，不能证明程序合法。证据3-5，合法性有异议，业主委员会于2019年7月19日作出解聘原告的决定，在没有召开业主大会的情况下不能作出这样的决定，程序违法；按建设部制定的业主大会、业主委员会指导规则，需要7日前张贴公告征求业主意见，做好会议记录，会后30日内在小区公告，原告没有看到上述程序；对召开业主大会会议的公告的真实性、合法性有异议；物业管理条例规定召开业主大会必须在15日前通知，被告没有证据证明在召开会议前履行了法定程序；2019年8月21日至8月29日是会议时间，会议没有开完，于8月26日就公布了业主大会会议决议的公告，严重违反法律规定。证据6，合法性有异议，业主大会决议约束的是业主和业主委员会，不约束原告；如果这次驳回原告的诉请，原告最多违反合同约定，不是违反业主大会的决定；从证据内容看，也不能证明原告服务质量违反合同约定。证据7，真实性、合法性、关联性有异议；评估公司是否具有法定资质、组织了哪些专家、专家有无资质均不明确，不能作为认定案件事实的依据；第一次检测脱离合同第三章、杭州市物业服务菜单，按甲级标准评估的；第二次评估内容与第一次不一致，进一步证明，即使原告前期服务存在质量问题也已整改完毕，否则第二次评估就应重复认定，但第二份报告没有认定相关内容；业主委员会是业主大会的执行机构，在没有召开业主大会情形下，进行第三方评估，应认定系业主委员会的决定。证据8，工作联系函是建立在两次评估基础上形成的，评估报告不具有真实性、合法性，联系函也就没有证明力。证据9，没有异议。 经审查，本院对原告提供的证据1、2发表如下认证意见：被告对证据1、2的真实性没有异议，且证据来源合法，与待证事实有关联，予以认定。 经审查，本院对被告提供的证据1-9发表如下认证意见：证据1、2、9，被告对其真实性没有异议，且证据来源合法，与待证事实有关联，予以认定。证据3系被告向全体业主提议解聘原告的公告，并告知全体业主将按法定程序召开业主大会决定上述事项。证据4系被告就业主大会召开时间、投票方式的公告，内容系对是否解聘原告进行投票表决。证据5系业主大会投票表决结果的公告，以多数票通过了解聘原告的决议。上述证据3-5构成证据链能够证明小区专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数过半数的业主同意解聘原告。原告虽有异议，但无反驳证据证明异议的成立，对其异议不予采信，证据3-5予以认定。证据6，其中的函，原告也向法庭作了提交，予以认定；其中的联系函，缺乏关联性，不予认定。证据7、8，原告虽有异议，但无反驳证据证明异议的成立，予以认定。 根据上述本院采信的证据记载的内容，本院就本案事实确认如下： 2019年1月31日，原、被告签订《枫华府第物业服务委托合同》，约定：一、原告为枫华府第小区业主的共用部分提供物业服务（第四条至第十五条），服务质量不得低于《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》中的甲级服务标准，被告有权组织物业服务满意度调查（第十六条、第二十一条第6款）。二、原告向业主或物业使用人收取服务费用，住宅每月每平方米1.8元、商铺每月每平方米2.4元（第十七条第2款）。三、服务期限为2019年1月1日至2021年12月31日（第二十三条第1款）。四、原告违反第十六条约定，未能达到约定的管理目标，被告有权以书面形式要求原告限期整改并达到合同约定；逾期未整改的或整改不符合约定的，被告有权终止合同（第二十五条）。 2019年4月25日，受被告委托，杭州中正物联物业服务评估监理有限公司出具《评估监理报告》，认定小区电梯、消防、绿化、给排水系统、公共部位、公共设施、环境卫生、智能化中控存在诸多问题，建议维修、清理、养护、整改。 2019年5月9日，被告向原告送达《工作联系函》，告知第一季度物业监理检测工作已结束，检测报告已交付原告；小区安全隐患之多、服务质量之差让业主忧心忡忡，依合同第二十五条，被告有权要求原告限期整改，整改期限一个半月。原告于同日表示，相关问题整改及期限将书面回复被告。 2019年7月13日，受被告委托，杭州中正物联物业服务评估监理有限公司出具《评估监理报告》，认定小区电梯、消防、绿化、给排水系统、公共部位、公共设施、智能化中控还是存在问题，建议维修整改。 2019年7月19日，被告向小区业主发布公告，根据部分业主要求提议解聘原告，并告知全体业主将按法定程序召开业主大会决定上述事项。 2019年8月3日，被告向小区业主发布公告，告知将于2019年8月21日至8月29日以书面形式召开业主大会，用投票方式决议是否解聘原告并聘请新的物业服务企业。 2019年8月26日，被告向小区业主发布公告，告知2019年8月18日至8月26日召开了业主大会，就解聘原告等事项进行表决，古荡湾社区对本次会议进行监督；经表决，专有部分占建筑物总面积63.93%的业主且占总人数64.37%的业主同意解聘原告。 2019年9月4日，被告向原告送达解除合同通知，认为原告服务质量严重下降，被告多次要求整改，但原告未整改到位；2019年8月18日至8月26日，小区召开业主大会，决定解除与原告在2019年1月31日签订的《枫华府第物业服务委托合同》。 2019年9月12日，原告向被告送达复函，认为解除合同属重大履职事项，应先召开业委会党组织会议，形成共识后再提交业主大会决定，被告的行为违反前述规定；双方签订的合同具有法律约束力，被告解除合同缺乏事实和法律依据；建议协商解决上述事宜，否则将通过法律途径解决。 本院认为，原告的诉讼请求是要求被告继续履行2019年1月31日双方签订的《枫华府第物业服务委托合同》。从其陈述的事实理由看，其所针对的是被告于2019年9月4日向其送达的解除合同通知，认为所谓业主联名要求召开业主大会纯属虚构，被告擅自解除合同缺少事实和法律依据。因此，原告的诉讼请求本质上是对被告的解除行为有异议，认为被告的解除行为无效，确认合同对双方当事人尚具有拘束力，要求继续合同。被告的主要抗辩意见是，被告解除合同是执行业主大会的决议，其解约行为符合法律规定和合同约定，案涉合同已经解除。因此，本案的争点是案涉合同是否已在2019年9月4日被告的解除通知到达原告时解除。 被告于2019年9月4日向原告作出的解除意思表示是一种单方解除行为。合同当事人可以通过自己单方意思表示，解除其与他人有效的合同关系，从而使自己从现有法律关系的束缚中解脱出来，但前提条件是该合同当事人具有约定或法定解除权。 依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。根据该规定的文义，业主大会有按照物权法第七十六条规定的程序单方作出解聘物业服务企业决定的权利。很明显，司法解释在这里将物业服务合同解释为委托合同。委托合同是以当事人间的相互信任为前提，委托合同的任何一方失去对对方的信任，依合同法第四百一十条，都可以随时解除合同。这是一种法定单方解除权，业主大会可基于该法定解除权，通过多数决形式单方解除与物业公司的物业服务合同。 依物权法第七十条，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区业主基于建筑物共有部分的共有关系形成共同体，业主为该组织的成员。全体成员组成业主大会，采用多数决形式，对建筑物共有部分共同行使权利。 物业服务企业对小区提供的服务限于共有部分，关涉全体业主的共有权利。依物权法第七十六条第一款第（四）项、第二款后句，解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告提供的证据显示，其在2019年8月21日至8月26日召开业主大会，就是否解聘原告等事项进行表决；经表决，专有部分占建筑物总面积63.93%的业主且占总人数64.37%的业主同意解聘原告。被告根据该决议于2019年9月4日通知原告解除合同的行为符合上述司法解释的规定。案涉合同依合同法第九十六条第一款于2019年9月4日解除通知到达时解除。案涉合同自2019年9月4日起对当事人不再具有拘束力，原告要求继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回浙江国都物业管理发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取40元，由浙江国都物业管理发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  朱光明 二〇一九年十二月二十五日 书记员  张 梅