山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终2202号 上诉人（原审原告）：王建，男。 上诉人（原审原告）：刘腾飞，女。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈翔，山东卓爵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东万达地产有限公司。 法定代表人：高兴军，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：桑强，男，该公司职工。 上诉人王建、刘腾飞因与被上诉人山东万达地产有限公司（以下简称万达地产）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省东营经济技术开发区人民法院（2019）鲁0591民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王建、刘腾飞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由万达地产承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。王建、刘腾飞与万达地产已经明确约定了违约金计算方式，应根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定确定违约金，而不应以潍坊鸿瑞价格评估有限公司作出的《价格评估结论书》确认违约金标准，一审判决依照该鉴定结论明显损害了王建、刘腾飞的权益；二、一审判决认定违约金数额显失公平，不能达到惩罚与补偿兼顾。本案中，万达地产自愿承担逾期交房每日万分之四的违约金，并且要求王建、刘腾飞也承担逾期交款每日万分之四的违约金。在万达地产在对自己承担日万分之四违约金有异议时，法院应当作出对王建、刘腾飞有利的解释，一审判决完全采纳万达地产的观点错误。 万达地产答辩称，王建、刘腾飞上诉请求不能成立。理由一、一审庭审中，王建、刘腾飞没有向一审法院提交证明其因逾期交房导致的实际损失的相关证据，而万达地产则提交了与涉案房屋同地段、同类型房屋的网络租金价格信息的初步证据，用于证明王建、刘腾飞因此导致所谓损失的衡量标准；二、王建、刘腾飞在其上诉状中引用了《最高院人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，对该司法解释法条适用断章取义，该司法解释第十六条明确规定，当事人以约定的违约金过高请求减少的，当事人有权请求法院予以调减；三、一审中，万达地产依据相应法律规定向法院申请对涉案房屋同地段、同类型房屋租金价格进行司法鉴定，并且相应的鉴定机构出具了鉴定意见，王建、刘腾飞并未在法定期限内对鉴定意见提出书面异议。 王建、刘腾飞向一审法院起诉请求：1.依法判决万达地产向王建、刘腾飞支付自2019年1月1日起至2019年4月24日的逾期交房违约金60438.59元，以及自2019年4月25日至实际交付房屋之日止的违约金（以1337137元为基数，按照每日万分之四计算）；2.诉讼费、保全费由万达地产承担。 一审法院认定事实：2017年9月25日，万达地产与王建、刘腾飞签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，双方约定王建、刘腾飞购买万达地产开发建设的东营市东营区淮河路128号18幢1单元7-8层702房屋，万达地产应当在2018年12月31日向王建、刘腾飞交付该商品房。逾期交付责任：逾期30日内，按日支付房屋总价款万分之三的违约金；逾期超过30日后，按日支付房屋总价款万分之四的违约金。房屋总价款王建、刘腾飞已付清。涉案房屋于2019年4月27日交付。涉案房屋实测面积为207.22㎡。 另查明，涉案工程于2019年3月11日办理了《竣工验收备案表》，东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司于2019年4月22日出具《山东万达地产有限公司测绘成果报告》。 根据万达地产申请，一审法院委托潍坊鸿瑞价格评估有限公司对包含涉案房产在内的万达赫府小区整体房屋2019年1月1日至2019年4月30期间的租金进行评估，该单位出具《价格评估结论书》，载明：以万达赫府小区整体房屋作为对象的房屋租金价格为0.36元/㎡?天至0.55元/㎡?天。诉讼过程中，万达地产同意按0.55元/㎡?天计算涉案房屋逾期交房造成的损失，且放弃关于因恶劣天气、市政施工封闭道路、政府指令等导致停工停产，交房时间应当顺延的抗辩意见。同意王建、刘腾飞主张的逾期交房期限。 一审法院认为，王建、刘腾飞与万达地产签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。王建、刘腾飞依约支付了全部房款，万达地产应于2019年12月31日交付房屋，涉案房屋实际于2019年4月27日交付，已构成违约，故万达地产应当承担违约责任向王建、刘腾飞支付逾期交房违约金。逾期交房期间117天，双方均无异议，予以确认。王建、刘腾飞要求万达地产依约按日计算向其支付全部房价款万分之四的逾期期间的违约金，万达地产抗辩合同约定的违约金过高，请求参照涉案房屋同面积、同地段的房屋租金予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的‘过分高于造成的损失’。”万达地产认为合同约定的违约金过高，有权请求人民法院适当减少，人民法院应当按照上述法律规定以及双方的举证情况进行审查。王建、刘腾飞因万达地产逾期交付房屋造成的损失应当是其未实际占有、使用涉案房屋的损失，在王建、刘腾飞未能举证证明其实际损失的情况下，万达地产主张以涉案房屋同面积、同地段的房屋租金作为逾期交房造成损失的依据，理由正当，予以采信。综合考虑价格评估结论书的评估意见、万达地产的违约事实、过错程度以及预期利益等因素，酌定万达地产因逾期交付房屋支付王建、刘腾飞的违约金为17335元（0.55×117×207.22×130%）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、万达地产于判决生效之日起十日内支付王建、刘腾飞违约金17335元；二、驳回王建、刘腾飞的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1311元，减半收取计655.5元，由王建、刘腾飞负担467.5元，由万达地产负担188元；保全费920元，由万达地产负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点为，一审判决参照涉案同类房屋的租金价格进行调低违约金是否正确。 本院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，万达地产逾期交房，违约事实清楚，其应承担相应的违约责任。但违约金的确定，应结合具体案件情况、特别是购房人实际造成损失情况予以综合衡量。本案中，一审判决参照涉案同类房屋的租金价格进行调低违约金是妥当的。理由：一，我国合同法理论中，违约金性质具有以补偿为主、兼具惩罚为辅的双重性质。该制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。违约金在我国合同法中也主要体现为一种民事责任形式，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定，尤其是对数额过高的违约金条款。因此，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则。二，针对违约金调整问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条均有明确规定。因此，万达地产认为涉案商品房买卖合同约定的违约金过高，其有权请求人民法院适当减少。三，关于违约金调整的幅度，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡平。一审中，王建、刘腾飞并未举证证明其实际损失情况，万达地产主张以涉案房屋同面积、同地段的房屋租金作为逾期交房造成损失的依据，具有合理性，也兼顾了公平与诚信原则。因此，一审判决在综合考量本案违约事实等因素，参照涉案同类房屋的租金价格进行调低相应的违约金并无不当。 综上，王建、刘腾飞的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1311元，由王建、刘腾飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇一九年十二月二日 法官助理张丽颖 书记员倪玉佳