广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23676号上诉人（原审被告）：广州市番禺区沙湾房地产开发公司，住所地：广州市番禺区沙湾镇沙湾大道**。法定代表人：梁文纪，该公司经理。委托诉讼代理人：吴展奇、梁泳婷，均系广东明和理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈绮云，女，1990年12月7日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：熊飞、孙晓莹，均系广东道高律师事务所律师。上诉人广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司）因与被上诉人陈绮云房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沙湾地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈绮云一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由陈绮云承担。事实与理由如下：一、一审查明事实不清，没有考虑陈绮云补齐房款的时间，只是从陈绮云收楼的时间开始计算办妥房产证的时间是错误的。涉案《商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）附件七的《本合同补充协议》（以下简称补充协议）第十三条明确约定需同时满足交齐房价款以及办理收楼手续，并且以两者的最后时间作为办理产权证的起算点。因涉案合同所约定的面积只是报建的面积，房管部门在房屋建成后会进行测量，合同约定面积与实际面积存在一定差异，故合同金额可能多退少补，涉案补充协议第十条也明确约定了房屋面积差异的处理。并且合同约定面积与实际测量面积不一致的，如不按测量面积补交房差款及开具发票是无法办理产权证的。我方认为补充协议第十三条约定的“交齐房价款”应包含补房差款在内，而陈绮云于2017年5月15日补齐房差款项，该时间晚于收楼时间，故应从2017年5月16日起计算办理产权证的时间，而不是从收楼时间开始计算。二、一审法院查明陈绮云收楼的时间2015年7月1日的时间是错误的。陈绮云于2015年7月13日前往查验房屋，并对房屋存在的问题提出整改意见，并在验房意见表中对提出的整改意见进行确认，陈绮云做法完全符合涉案合同约定，即验收之时提出意见并不是实际收楼，在我司修复相关问题并经确认合格陈绮云才于2015年7月14日实际收楼。故办证起始时间应为实际收楼后730天起算。三、退一步而言，由于涉案房屋是属于我司开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定土地出让金（正常程序没有此要求）以及审核没有期限，均是我司无法预计的。我司在2016年年初即要求对该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记，并要求在完成重新核定出让金后才能进行初始登记，从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向我司出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，不能纳入办证期间，一审法院对此完全不作考虑错误。⒈我司在收到补缴土地出让金通知的次日即2017年7月27日就补交了出让金，且在2017年9月已取得涉诉房产的初始登记。即使法院认为我司没有按照约定的时间办理产权证，但政府部门重新核定出让金的时间为480多天，该重新核定出让金的程序是我司无法控制、无法预见的，故因政府部门程序延误的该480多天时间不能纳入办理产权证的时间，也不能归责于我司。扣除政府部门该核定时间480多天，根本不存在陈绮云诉称的逾期办证的情形，也完全符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。……”所以无论是否出现逾期办证，该责任均不属于我司。在政府部门要求重新核定出让金之时，涉诉房产仍未出现逾期办证的情形，并且扣除政府该480多天的审核时间至出证之日也没有出现逾期办证的情形，一审法院将政府延误原因归于我司是错误的，也不公平。⒉根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条规定，我司在签订涉案合同附件七的补充协议时无法预见政府会再次要求重新核定出让金，且时间严重过长，故我司办证期限应在原来约定的730天基础上再加上审核出让金的480多天，这样对双方当事人更为公平合理。四、一审法院判决违约金计算至国土地部门实际核发之日不正确，该核发之日应为受理回执注明出证之日而非登记部门实际核发房产证之日，因国规局原因导致延误出证的责任不能归责于我司。即使本案需计算违约金，其计算截止时间应为回执注明的出证时间2017年11月14日而非实际出证的2017年11月15日。五、一审判决的违约金标准没有事实和法律依据。涉案合同附件七补充协议第十三条约定已经变更了原涉案合同第二十二条的约定，故原涉案合同第二十二条有关计算违约金的条款已失去约束力。上述合同约定变更后，双方当事人对于逾期办证违约金的约定是不明确的，且陈绮云也已实际接收房屋，是否依约办妥房产证对其并无实质影响，即使存在损失，陈绮云主张的违约金的标准也严重过高，按照司法实践及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应将违约金标准降低为按银行同期同类贷款利率计算。综上，一审法院查明事实不清，判决依据不充分，适用法律错误，导致判决结果不正确，请求二审法院依法改判。被上诉人陈绮云答辩称：一、涉案合同附件七补充协议第十三条约定的办理不动产权证书期限的起算有两个条件，其中之一是交齐房款，沙湾地产公司对此理解为包括支付面积差价款，曲解了合同文义，亦不符合房地产交易习惯。补充协议与涉案合同是同一天签订的，补充协议中并没有写明房价款包括面积补差款，按文义，该房价款是指涉案合同约定的房价总金额，不包括因面积误差需退回的补差款，因此计算办证期限关于交齐房价款的时间是涉案合同约定的房价总金额中交齐尾款的时间。二、沙湾地产公司认为时间收楼时间为返修后的签收时间，不符合实际也不符合合同约定。结合沙湾地产公司一审提供的证据4《金沙诚筑收楼验房意见表》可以证实我方第一次验收即2015年7月1日时已经领取门卡钥匙并办理了收楼手续，我方收楼后发现问题，房屋进行了整改，不代表整改期间我方尚未收楼，收楼当天交付涉案房屋钥匙的行为应视为办理收楼的标志。三、沙湾地产公司称因政府原因延误期间不能纳入办证时间的说法，没有事实和法律依据。1.根据沙湾地产公司一审提供相关证据，可以证实最晚在2016年3月份，番禺区房地产交易中心就向沙湾地产公司发出了补缴土地出让金的通知。沙湾地产公司以土地出让金缴款通知单的发文时间等为由，辩称番禺区房地产交易中心是2017年7月才向其发出补缴土地出让金的通知，与事实不符。同时，沙湾地产公司提供的证据不能证明其具备不承担违约责任的情形，不具备《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点及《合同法司法解释二》第二十六条规定所适用的条件。2.补缴土地出让金是开发商与番禺区房地产开发中心之间的行政法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于合同相对性原则的规定，如果是因为政府职能部门的原因导致沙湾地产公司无法如期办证，我方没有理由为政府职能部门的过错行为背书，沙湾地产公司在向我方承担了违约责任后可以向政府职能部门追偿；3.沙湾地产公司援引《合同法司法解释二》第二十六条，辩称其在合同订立时无法预见政府会重新核定出让金，主张办证时间要以730天加上审核出让金的时间，没有事实及合同依据。本案纠纷不涉及变更或解除合同，不适用上述规定。四、沙湾地产公司关于迟延办证违约金截止日期应为受理回执注明出证之日而非实际核发房产证之日的辩解不符合合同约定，也无法律依据。1.依据合同第二十一条第2款及补充协议第十三条的约定，沙湾地产公司在我方交齐房价款且办理收楼手续后730天内，负有为我方办妥房产证的义务，沙湾地产公司主张将违约金计至受理回执注明的出证之日不符合合同约定；2.沙湾地产公司屡次将违约责任归责于政府部门的辩解不符合合同相对性原则。如果是因为政府职能部门的原因导致沙湾地产公司无法如期办证，我方没有理由为政府职能部门的过错行为背书，沙湾地产公司在向我方承担了违约责任后可以向政府职能部门追偿。五、沙湾地产公司辩称合同约定的每日0.05％的违约标准过高，同时认为补充协议第十三条是对合同第二十一条、第二十二条的变更，变更后没有关于迟延办证违约金的约定，因此是约定不明，应当按照银行同期同类贷款利率计算违约金，上述辩解自相矛盾，与合同约定不符，也没有法律依据。补充协议中并没有关于迟延办证违约金计付标准的约定，那么涉案合同中对应条款的约定应当依然有效。每日0.05%的违约金标准是商品房买卖合同中迟延交楼、办证的常态标准，体现违约金的补偿性及适当的惩罚性，本案并不存在需要按我国《合同法》第一百一十四条及《合同法司法解释二》第十九条规定调整违约金的情形。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，沙湾地产公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈绮云向一审法院起诉请求判令：1.判决沙湾地产公司支付逾期办理房地产权证违约金74459.5元（违约金以房款总价1087000元为本金，每日按房款总价0.05%的标准计算，自2017年7月2日计算至2017年11月15日止）；2.由沙湾地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月27日，沙湾地产公司作为甲方（卖方）与陈绮云共同作为乙方（买方），签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区沙湾镇龙岐路283号4座1002房（以下简称涉讼房屋），合同约定建筑面积共92.2455平方米，套内建筑面积77.4375平方米，共有分摊面积约14.808平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米14037.13元，总金额1087000元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的30.08%，即327000元，剩余房款760000元于2014年12月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十三条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。陈绮云向沙湾地产公司支付涉讼房屋购房款的情况如下：2014年8月18日支付预售定金20000元；2014年10月18日支付首期款307000元；2015年2月9日支付尾期款760000元。2015年7月1日，陈绮云在加盖有沙湾地产公司公章的涉讼房屋的《质量保证书》及《使用说明书》上签名，并在验收日期为2015年7月1日的《金沙诚筑收楼验房意见表》中有业主声明内容“本人声明，上述物业单位经本人业主验收，符合合同约定的交付标准，同意收楼”的“业主确认签名”处签名。该意见表的“特别提示”载明：《房地产买卖合同》约定，卖方拟交付的房屋坐落位置、户型、测绘面积、附属设施设备与本合同预定相符，且卖方完成竣工验收，符合交付条件，卖方应按前款规定办理入伙手续，若房屋存在质量问题，买方应一次性书面提出，且有权要求卖方在《质量保证书》规定的保修期内承担报修责任，但无权拒绝办理入伙手续，卖方不因此承担延期交楼的违约责任。2017年5月15日，因涉讼房屋存在面积差异，陈绮云与沙湾地产公司签订了《购房面积误差补充协议》。同日，沙湾地产公司向陈绮云退回涉讼房屋的面积差价款10043元，并收回前述尾期款发票，重新开具金额为749957元的尾期款发票。2017年9月24日，广州市番禺区不动产登记中心向沙湾地产公司出具《广州市房地产初始登记告知书》，告知其位于番禺区××龙××号（单）、283号16梯～23梯、283号4座、5座房屋的初始登记已核准登记，涉讼房屋在所列房屋清单之中。2017年11月2日，广州市番禺区不动产登记中心出具了一份《受理回执》，受理涉讼房屋的增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记。2017年11月15日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的不动产权证书，载明涉讼房屋权利人为陈绮云。一审诉讼过程中，双方的争议焦点在于：一、收楼时间。沙湾地产公司认为，陈绮云虽于2015年7月1日前来验房，但由于其发现涉讼房屋存在质量问题，不同意收楼并要求进行修复，该做法完全符合合同中关于有权暂不收楼的约定，实际收楼时间应为确认返修的时间即2015年7月13日。陈绮云则认为，验房表中特别提示，涉讼房屋已完成竣工验收，符合交付条件，买方应按合同约定办理入伙手续，若房屋存在质量问题则以书面提出意见，但无权拒绝办理入伙手续，故陈绮云对质量瑕疵提出意见不代表拒绝收楼，且返修的责任在于沙湾地产公司，故其认为收楼日期为2015年7月1日。二、沙湾地产公司是否构成迟延办证。沙湾地产公司认为，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，应在交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，涉讼房屋的房价款包括两部分：合同约定的房价款1087000元及面积差价款10043元。陈绮云于2017年5月15日才收取沙湾地产公司向其退回的面积差价款，因此，办证期限应从2017年5月16日起计730天。且涉讼房屋迟延办证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日沙湾地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，沙湾地产公司于次日缴款完毕，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间应当予以扣减。根据合同约定，如按揭银行或者政府相关单位不予以办证协助等非沙湾地产公司原因造成办证延迟的，办证时间相应顺延，因此，扣减政府的审核时间后，沙湾地产公司不存在逾期办证的情形。对此，沙湾地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》《告知函》《土地出让金缴款通知单》《广州市非税收缴款通知书》、《广州市番禺区国土资源和规划局关于金沙湾花园四区4座、5座初始登记的复函》予以证明。陈绮云对沙湾地产公司以上抗辩事由不予确认，认为《补充协议》约定的交齐房价款的时间应以合同约定的缴交1087000元房价款时间为准；未及时补缴土地出让金导致逾期办证的原因在于沙湾地产公司，且重新核算土地出让金并非不可抗力，沙湾地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任。一审法院认为：陈绮云与沙湾地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。本案的争议焦点为沙湾地产公司应否承担违约责任以及违约金的计算方式：第一，沙湾地产公司对于因政府审批延误导致迟延办证的抗辩，未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，而其作为房地产开发企业，亦应对国土部门审批期间有相应的预期。因此，其仍应按合同约定于陈绮云交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。第二，合同中明确约定涉讼房屋总金额为1087000元，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，故在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》时，面积差价款并非必然发生且具体金额尚不明确，有可能出现退或补的情况，故一审法院认定合同约定中的“房价款”并不包含面积差价款，而仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。第三，虽陈绮云于2015年7月1日前往办理收楼手续时对涉讼房屋提出了返修意见，但鉴于涉讼房屋当时已符合《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》所约定的交付标准，其提出的返修意见的项目仅为房屋装修项目，并不涉及房屋交付标准，且陈绮云亦于当日在《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等文件中签名确认，故陈绮云的收楼时间应为2015年7月1日。涉讼房屋的办证期限应从收楼之日次日即2015年7月2日起算730日，即沙湾地产公司应于2017年6月30日前为陈绮云办妥房产证，逾期办证期间应从2017年7月1日起计至国土部门核发产权证当天即2017年11月15日，现陈绮云主张违约金从2017年7月2日起算，属其对民事权利的自由处分，予以准许。综上，沙湾地产公司逾期办理房地产权证的行为已构成违约，应向陈绮云支付违约金，该违约金应以1087000元为本金，按0.05%/天的标准（即每日543.5元），计算137天，为74459.5元（543.5元×137天=74459.5元）据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年4月10日作出判决如下：沙湾地产公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向陈绮云支付迟延办理不动产权证书的违约金74459.5元。一审案件受理费831元，由沙湾地产公司负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有证据提交。本院认为，一审法院对于双方当事人就涉案房屋所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的效力认定准确，论理清晰，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认并不再赘述。针对沙湾地产公司的上诉，二审争议焦点为沙湾地产公司是否存在迟延办证的违约行为，应否承担迟延办证违约责任，以及迟延办证违约金的计付期间、标准等问题，对此，具体分析如下：首先，虽然上述涉案合同第二十一条、第二十二条明确约定了沙湾地产公司应承担的办证义务及违约责任，但补充协议第十三条第2款将上述合同条款约定的办证时间变更为“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证”。沙湾地产公司以上述补充协议第十三条第2款中的“房价款”包含面积补差款，而沙湾地产公司于2017年5月15日向陈绮云退还面积补差款，该时间晚于陈绮云收楼时间为由，上诉主张应从2017年5月16日起计算办证期间，但双方当事人签约时明确约定了涉案房屋的总房价款金额，且面积差价款并非必然发生，签约当时亦无法明确面积差价款的具体金额，故补充协议第十三条第2款中的“房价款”仅指合同中已明确约定的涉案房屋总金额，并不包含面积补差款，沙湾地产公司对此的上诉主张缺乏充分理据，本院不予采纳。一审法院根据双方举证，认定陈绮云已于2015年2月9日付清合同约定的房价款1087000元，于2015年7月1日接收了涉案房屋，并认定沙湾地产公司应从2015年7月2日起计730天内办妥涉案房屋的房地产权证，并无不当。而涉案房屋于2017年11月15日才登记至陈绮云名下，明显超出了合同约定的办证期限，故沙湾地产公司存在迟延办证的违约行为。其次，对于沙湾地产公司上诉主张的土地出让金问题，一审法院对此已作详尽分析及认定。沙湾地产公司的该项上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，沙湾地产公司应依约承担迟延办证的违约责任。最后，对于本案所涉迟延办证违约金的计算标准、计付期间问题。根据涉案合同及补充协议的约定，对于沙湾地产公司的迟延办证违约行为，沙湾地产公司应从办证期限届满之次日起，每日按合同约定的总房价款的0.05%的标准计付违约金。结合陈绮云的诉讼请求，一审法院判令沙湾地产公司应按每日0.05%的标准计付从2017年7月2日起的迟延办证违约金，合法有据。沙湾地产公司认为上述违约金的标准过高，要求调整为按照银行同期同类贷款利率计算的上诉意见，没有充分理据，亦不符合合同约定，本院不予采纳。关于沙湾地产公司上诉主张违约金计算应截止至国土部门受理回执注明出证之日问题，一审认定该违约金计算至涉案房屋产权登记至陈绮云名下之日并无不当，本院予以维持。沙湾地产公司该上诉意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。沙湾地产公司的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1662元，由上诉人广州市番禺区沙湾房地产开发公司承担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一九年十二月五日书记员  曾美玲