福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终6991号 上诉人（原审被告）：林瑞瑜，女，1970年5月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：赵非，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新新，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州融侨物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区西江滨大道**融侨锦江花园****、6#、7#、8#、9#、10#楼连接体地下0.1层04商业用房。 法定代表人:林宏修，董事长。 委托诉讼代理人：郑淑琼，福建明安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴文婷，福建明安律师事务所律师。 上诉人林瑞瑜因与被上诉人福州融侨物业管理有限公司（以下简称融侨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林瑞瑜委托诉讼代理人赵非律师和被上诉人福州融侨物业管理有限公司委托诉讼代理人郑淑琼律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林瑞瑜上诉请求：1.撤销一审民事判决，并改判驳回融侨物业公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由融侨物业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，融侨物业公司调整物业费的程序违法，物业费应按《前期物业服务合同》约定的每月每平米3元的标准收取。二、林瑞瑜并未拖欠融侨物业公司物业费。三、融侨物业公司在管理方面存在较大的瑕疵，应当根据其管理瑕疵相应减少林瑞瑜每月的物业费 融侨物业公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、融侨物业公司对物业服务费的提价符合事实和法律规定，林瑞瑜应按照提价后的标准向融侨物业公司交纳物业服务费。二、融侨物业公司按照合同约定提供了相应的物业管理服务，林瑞瑜也实际接受了物业服务，林瑞瑜本应按照合同约定支付物业服务费。 融侨物业公司向一审法院提出诉讼请求:1.判令林瑞瑜立即向融侨物业公司支付福州市仓山区闽江大道169号水乡温泉别墅I期13＃楼物业服务费76058元(从2013年1月至2013年2月；2014年11月算至实际还清之日，暂计至2017年9月)；2.判令林瑞瑜向融侨物业公司支付逾期支付物业服务费的违约金13683元(按银行同期贷款年利率6%计算逾期支付物业服务费的违约金，拖欠的3457元物业服务费从2013年1月算至实际还清之日,暂计至2017年9月为985元，拖欠的72601元物业服务费从2014年11月算至实际还清之日,暂计至2017年9月为12698元)；3.判令林瑞瑜向融侨物业公司支付水电公摊费7607元(从2015年1月算至实际还清之日,暂计至2017年9月)；4.判令林瑞瑜承担本案全部诉讼费用。当庭变更诉讼请求为：1.判令林瑞瑜立即向融侨物业公司支付福州市仓山区闽江大道169号水乡温泉别墅I期13＃楼物业服务费48050.46元(2013年1月311.3元、2013年2月311.3元、2014年11月622.3元、2014年12月2241.2元、2016年4月算至实际还清之日,暂计至2017年12月为44564.36元)；2.判令林瑞瑜向融侨物业公司支付逾期支付物业服务费的违约金5474.37元(按银行同期贷款年利率6%计算逾期支付物业服务费的违约金，拖欠的311.3元物业服务费从2013年1月算至实际还清之日,暂计至2017年12月为94.69元；拖欠的311.3元物业服务费从2013年2月算至实际还清之日,暂计至2017年12月为93.08元；拖欠的622.3元物业服务费从2014年11月算至实际还清之日,暂计至2017年12月为119.9元；拖欠的2241.2元物业服务费从2014年12月算至实际还清之日,暂计至2017年12月为420.6元；拖欠的44564.36元物业服务费从2016年4月算至实际还清之日，暂计至2017年12月为4746.1元)；3.判令林瑞瑜向融侨物业公司支付水电公摊费5006.7元(从2016年4月算至实际还清之日,暂计至2017年12月)；4.判令林瑞瑜承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：林瑞瑜系福州市仓山区闽江大道169号水乡温泉别墅I期13＃楼业主，房型为独栋别墅，房屋实际建筑面积为382.5平方米。2003年7月10日，林瑞瑜与融侨物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定融侨物业公司为林瑞瑜的房屋提供物业管理服务，该合同约定房屋建筑面积为384.13平方米。另融侨物业公司与融侨（福建）房地产有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》,合同第七条约定，独栋别墅每月物业服务费按3元/㎡收取。2012年6月12日，融侨物业公司依程序经小区双过半业主同意（121户业主，占小区业主总户数54.02%，建筑面积39255.95平方米，占小区总建筑面积54.22%），调整了物业收费标准，自2012年7月1日起独栋别墅的物业服务费标准调整为第一年按每月4.5元/㎡收取，第二年按每月5元/㎡收取，第三年按每月5.4元/㎡收取。2012年7月1日,融侨（福建）房地产有限公司与福州融侨物业管理有限公司签订《水乡温泉别墅补充协议》，其中约定原合同的独栋别墅物业服务费标准更改为：2012年7月1日至2013年6月30日独栋别墅4.5元/月/㎡;2013年7月1日至2014年6月30日独栋别墅5元/月/㎡;2014年7月1日起独栋别墅5.4元/月/㎡。融侨物业公司按约为林瑞瑜提供物业管理服务，但林瑞瑜从2013年1月起即开始拖欠物业服务费，只按原合同约定的房屋面积和原物业服务费标准交纳物业服务费，对调整后调高部分的物业服务费经融侨物业公司催交未予交纳。 一审法院认为，融侨物业公司与林瑞瑜间的物业服务关系合法有效，融侨物业公司按约为林瑞瑜提供物业管理服务，林瑞瑜应履行交纳物业服务费的义务，融侨物业公司主张林瑞瑜应交纳拖欠的物业服务费，合法有据，一审法院予以支持。林瑞瑜辩称融侨物业公司调高物业服务费标准的程序违法，鉴于融侨物业公司已在物业管理区域内的醒目位置就调整物业服务费标准事项进行公示，并经双过半业主同意，故对林瑞瑜该辩称，一审法院不予采纳。因此，林瑞瑜应向融侨物业公司支付从2013年1月至2017年12月期间拖欠的调高部分的物业服务费。按林瑞瑜房屋实际建筑面积382.5平方米计算，2013年1月至2013年6月，林瑞瑜应交物业服务费为10327.5元（382.5㎡×4.5元/月/㎡×6个月）；2013年7月至2014年6月，林瑞瑜应交物业服务费为22950元（382.5㎡×5元/月/㎡×12个月）；2014年7月至2017年12月，林瑞瑜应交物业服务费为86751元（382.5㎡×5.4元/月/㎡×42个月），2013年1月至2017年12月合计应交物业服务费120028.5元。林瑞瑜已交纳该期间的物业服务费69143.4元（384.13㎡×3元/月/㎡×60个月）。因此，林瑞瑜本应再向融侨物业公司交纳该期间的物业服务费50885.1元，现融侨物业公司只要求林瑞瑜支付48050.46元，一审法院予以准许。融侨物业公司要求林瑞瑜按年利率6%支付逾期支付物业服务费的违约金5474.37元，无合同依据，一审法院不予支持。融侨物业公司要求林瑞瑜支付从2016年4月起至2017年12月期间拖欠的水电公摊费5006.7元，并主张水电公摊费是按房屋建筑面积0.6元/㎡收取，鉴于融侨物业公司主张的水电公摊费收费标准无合同依据，且融侨物业管理有限公司未能提供证据证明该项收费经过公示或经林瑞瑜确认，故对融侨物业公司的该项诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第七条、第四十二条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、林瑞瑜于本判决生效之日起十日内支付福州融侨物业管理有限公司物业服务费48050.46元；二、驳回福州融侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1263元，由福州融侨物业管理有限公司负担226元，由林瑞瑜负担1037元。 二审期间，林瑞瑜申请证人蒋某出庭作证，本院组织双方当事人对证人证言进行了质证。根据本案现有证据，除“2012年6月12日，原告依程序经小区双过半业主同意（121户业主，占小区业主总户数54.02%，建筑面积39255.95平方米，占小区总建筑面积54.22%），调整了物业收费标准。”外，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，融侨物业公司在一审提交的9份《业主满意度征询意见表》中，落款“蒋某”的《业主满意度征询意见表》，签名非蒋某本人所签，蒋某亦未委托他人签字，其不同意物业费上调，该份《业主满意度征询意见表》系伪造的。 本院认为，双方争议的焦点是融侨物业公司调高物业服务费标准的程序是否合法，是否经双过半业主同意。根据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”及第十二条第三款：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，要调整物业管理费需要业主双过半同意。本案中，融侨物业公司在一审中仅提交9份《业主满意度征询意见表》，该9位业主占业主总人数未过半，该9位业主专有部分占建筑物总面积亦未过半，且仅有的9份《业主满意度征询意见表》中，已经有证据证明其中一份是伪造业主签名，故而融侨公司提交的证据不足以证明讼争小区物业费提价已经经过合法程序，其主张业主双过半同意物业费调价真实性存疑。一审法院支持融侨物业公司关于林瑞瑜补交物业费提价部分的主张有误，本院予以纠正。 综上所述，林瑞瑜的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初57号民事判决； 二、驳回福州融侨物业管理有限公司的一审诉讼请求。 一审案件受理费人民币1263元，由福州融侨物业管理有限公司负担。；二审案件受理费人民币1263元，由福州融侨物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 汪 霞 审判员 唐宇恒 审判员 庄彩虹 二〇一九年十二月二日 书记员 蒋莉莉