湖北省武汉市东西湖区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂0112执异73号异议人（案外人）袁某某，女，1957年7月22日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区。异议人（案外人）戴某某，男，1992年7月14日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区。委托代理人夏俊，湖北君博律师事务所律师。申请人武汉XX银行股份有限公司XX支行，住所地武汉市青山区罗家路特**。负责人祝某某，行长。被申请人武汉某某物业发展有限公司，住所地武汉市东西湖区径河街道十字东街**（10）。法定代表人张某某，总经理。被申请人武汉某某工程置业有限公司，住所地武汉市东西湖区径河街道十字东街**（10）。诉讼代表人张某2，该公司破产管理人负责人。被申请人张某某，男，1965年2月7日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区。被申请人陈某某，女，1967年1月2日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区。被申请人陈某2，男，1971年4月20日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区。被申请人朱某某，女，1975年9月10日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区。被申请人张某3，男，1960年11月18日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区。本院在审理申请人武汉XX银行股份有限公司XX支行（以下简称武汉XX行XX支行）诉被申请人武汉某某物业发展有限公司（以下简称武汉XX物业公司）、武汉某某工程置业有限公司（以下简称武汉XX置业公司）、张某某、陈某某、陈某2、朱某某、张某3金融借款合同纠纷一案中，异议人（案外人）袁某某、戴某某对本院于2019年5月7日作出的（2018）鄂0112民初XXXX-1号民事裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人（案外人）袁某某、戴某某称，2016年11月1日，异议人与被申请人武汉XX物业公司签订了《武汉市存量房买卖合同》。合同第一条约定：出售的房屋坐落于武汉市江夏区纸坊街齐心村XXXX2、3、4栋1-2层5室，建筑面积225.1平方米，房屋所有权证号为武房权证夏字第**，土地使用证号为夏国用（商2014）字第XXXX号，房屋成交价为38267700元。异议人付清了全部购房款。2019年5月，申请人武汉XX行XX支行申请财产保全，法院作出（2018）鄂0112民初XXXX-1号民事裁定书和（2019）鄂0112执保XXX号协助执行通知书，查封了异议人购买的财产，导致异议人无法办理过户手续。为维护异议人的合法权益，请求撤销武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初XXXX-1号民事裁定书第二条第16项，并解除对该套不动产的查封。本院经审查查明，申请人武汉XX行XX支行与被申请人武汉XX物业公司、武汉XX置业公司、张某某、陈某某、陈某2、朱某某、张某3金融借款合同纠纷一案，于2018年12月5日向本院提起诉讼。2019年4月24日，申请人武汉XX行XX支行向本院提出财产保全申请，请求查封被申请人陈某2名下的2个车位、被申请人武汉某某物业发展有限公司名下的22套房产，并已提供银行保函作为担保。2019年5月7日，本院作出（2018）鄂0112民初XXXX-1号民事裁定书，裁定：一、查封被申请人陈某2名下的如下财产：1、位于武汉市江岸区沿江大道**XXXX地下层**（岸2010XXXX19）的车位；2、位于武汉市江、位于武汉市江岸区沿江大道**XXXX地下层**XXX40）的车位；二、查封被申请人武汉某某物业发展有限公司名下的如下财产：1、位于江夏区纸坊街齐心村XX、位于江夏区纸坊街齐心村******房屋；2、位于江夏区纸坊街齐心村XXXX2、3、4栋1-2、位于江夏区纸坊街齐心村******坊街齐心村XXXX2、3、4栋1-2层20室（夏2014X、位于江夏区纸坊街齐心村******3、4栋1-2层19室（夏2014XXXX54）的房屋；5、位于江夏区纸坊街齐心村******（夏2014XXXX55）的房屋；6、位于江夏区纸坊街齐心、位于江夏区纸坊街齐心村******6）的房屋；7、位于江夏区纸坊街齐心村XXXX2、3、4栋、位于江夏区纸坊街齐心村******夏区纸坊街齐心村XXXX2、3、4栋1-2层15室（夏20、位于江夏区纸坊街齐心村******X2、3、4栋1-2层14室（夏2014XXXX59）的房、位于江夏区纸坊街齐心村******层13室（夏2014XXXX60）的房屋；11、位于江夏区、位于江夏区纸坊街齐心村******XXXX61）的房屋；12、位于江夏区纸坊街齐心村XXXX2、位于江夏区纸坊街齐心村******13、位于江夏区纸坊街齐心村XXXX2、3、4栋1-2层10、位于江夏区纸坊街齐心村******齐心村XXXX2、3、4栋1-2层9室（夏2014XXXX6、位于江夏区纸坊街齐心村******栋1-2层8室（夏2014XXXX65）的房屋；16、位于江、位于江夏区纸坊街齐心村******4XXXX66）的房屋；17、位于江夏区纸坊街齐心村XXXX、位于江夏区纸坊街齐心村******；18、位于江夏区纸坊街齐心村XXXX2、3、4栋1-2层、位于江夏区纸坊街齐心村******坊街齐心村XXXX2、3、4栋1-2层4室（夏2014XX、位于江夏区纸坊街齐心村******、3、4栋1-2层3室（夏2014XXXX70）的房屋；2、位于江夏区纸坊街齐心村******室（夏2014XXXX71）的房屋；22、位于江夏区纸坊街、位于江夏区纸坊街齐心村******X72）的房屋。2019年5月13日，本院向武汉市江夏区不、位于江夏区纸坊街齐心村******号民事裁定书和（2019）鄂0112执保XXX号协助执行通、位于江夏区纸坊街齐心村******style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEX、位于江夏区纸坊街齐心村******t 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-S、位于江夏区纸坊街齐心村******018）鄂0112民初XXXX号民事判决书，判决：一、被告武汉某某物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉XX银行股份有限公司XX支行偿还借款本金1600万元、截止2019年6月25日的罚息3,235,820元，以及自2019年6月26日起按《流动资金借款合同》约定计算至本金清偿之日止的逾期利息、罚息；二、原告武汉XX银行股份有限公司XX支行对被告武汉某某物业发展有限公司所有的位于武汉市江夏区纸坊街齐心村XXXX2、3、4栋1-2层1室等4套房地产[房屋所有权证号：武房房权证夏字第××、214XXXX70-××号、土地使用权证号：夏国用（商2014）第XX00、XX03、XX15、XX23号]拍卖、变卖、折价款在680万元范围内享有优先受偿权；三、原告武汉XX银行股份有限公司XX支行对被告武汉某某工程置业有限公司所有的位于武汉市江汉区江汉三路X号的房地产[房屋所有权证号：武房房权证江字第**、地使用权证号：江国用（2009）第16XXXX号]拍卖、变卖、折价款在703万元范围内享有优先受偿权；四、原告武汉XX银行股份有限公司XX支行对被告武汉某某工程置业有限公司所有的位于武汉市江汉区江汉四路XX号的房地产[房屋所有权证号：武房权房权证江字第**、使用权证号：江国用（商2007）第13XXXX号]拍卖、变卖、折价款在217万元范围内享有优先受偿权；五、被告武汉某某工程置业有限公司对被告武汉某某物业发展有限公司的上述第一项债务在1600万元的范围内承担连带清偿责任；（被告武汉某某工程置业有限公司承担第三、四、五项义务之和以17,693,020元为限）六、被告张某某、陈某某、陈某2、朱某某、张某3对被告武汉某某物业发展有限公司的上述第一项债务，在被告武汉某某物业发展有限公司以其抵押物清偿欠款后未能偿还的范围内承担连带清偿责任；七、驳回原告武汉XX银行股份有限公司XX支行的其他诉讼请求。另查明，异议人（案外人）袁某某、戴某某（乙方、买方）与被申请人武汉XX物业公司（甲方、卖方）于2016年11月1日签订一份《武汉市存量房买卖合同》，买卖合同主要约定：“第一条、甲方所出售的房屋坐落于武汉市江夏区纸坊街齐心村XXXX2、3、4栋1-2层5室为钢混结构，房产建筑面积225.1平方米。中华人民共和国房屋所有权证号为：武房权证房权证夏字第**。民共和国国有土地使用权证号为：夏国用（商2014）字第XXXX号。第二条、乙方对上述房屋已充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，并自愿购买该房屋。经甲乙双方协商一致，上述房屋交易成交价人民币叁佰捌拾贰万陆仟柒百圆整（￥3826700）。第三条、付款方式约定。1、本合同签订当日，乙方支付定金人民币伍万元整给甲方。2、乙方在房产局办理过户前一次付清全部房款付款人民币（￥3776700）……”。合同签订当日，异议人（案外人）袁某某通过自己的中国银行股份有限公司武汉兴新支行账户向被申请人武汉XX物业公司的银行账户共转付购房定金及购房款，共计3826700元，被申请人武汉XX物业公司并于2016年11月1日出具《收据》一张。内容为：“交款单位袁某某、戴某某。收款方式刷卡。人民币叁佰捌拾贰万陆仟柒百圆整￥3826700.00。收款事由XXXX2、3、4栋1-2层5室房款。收款单位盖章武汉某某物业发展有限公司财务专用章”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人（案外人）袁某某、戴某某与被申请人武汉XX物业公司在本院查封之前于2016年11月1日签订《武汉市存量房买卖合同》购买本案所涉房屋，并按合同约定价支付了购房定金、全部购房款3,826,700元。本案涉案房屋虽未办理过户登记，但涉案房屋未办理过户登记的原因，并非是异议人（案外人）袁某某、戴某某的自身原因所致。按照上述司法解释规定，异议人（案外人）袁某某、戴某某系基于实体权利对执行标的提出排除强制执行的权益，异议人（案外人）袁某某、戴某某对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，本案应中止对位于江夏区纸坊街齐心村XXXX2、3、4栋1-2层5室（夏2014XXXX66）的房屋的执行。其请求撤销本院（2018）鄂0112民初XXXX-1号民事裁定书第二条第16项和（2019）鄂0112执保XXX号协助执行通知书的请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止本院（2018）鄂0112民初XXXX-1号民事裁定书第二条第16项和（2019）鄂0112执保XXX号协助执行通知书的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  任树春审 判 员  李义飞人民陪审员  陈启芳二〇一九年十二月十二日书 记 员  曾 菁