宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2019）宁0303民初2229号   原告：夏某，住宁夏回族自治区吴忠市。   委托诉讼代理人：郭某，宁夏言成律师事务所律师。（一般授权代理）   被告：刘某，住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：张某21（系刘某妻子）住宁夏回族自治区银川市。（特别授权代理）   原告夏某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏某及其委托诉讼代理人郭某、被告刘某及其委托诉讼代理人张某21均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告夏某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决原告承租被告房屋期间，原告建设房屋征收补偿款40000元归原告所有；2.请求人民法院依法判决被告向原告返还租赁押金500元；3.要求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年11月19日，被告将自己拥有位于××区营业房出租给原告居住使用，租赁期限为两年，租金为20000元，原告向被告交付押金500元，双方签订房屋租赁合同一份。因原告从事装饰装修工作，经被告同意，原告在承租房屋后院长期空闲地方扩建彩钢房一套，用于自己承揽装修工程时用加工厂房。2018年5月份，红寺堡区政府对原告承租后院实施拆迁，对已建房屋等财产依法核算补偿，原告扩建房屋也在其中。政府在逐户登记每户征收土地面积及其建房损失拆迁补偿时，被告登记在自己名下，要求政府将其后院土地使用面积补偿款即房屋补偿款打入自己账户，据为己有，原告多次与被告协商无果。综上，原告认为自己建设涉案房屋经被告同意，其建房材料均属自己筹备花费，所有权应归自己所有，且在租赁期限未届满时，政府征收拆迁补偿，就是对拆迁户财产、搬迁费、安置费等造成损失补偿，而且涉案房屋被告并未出资建设，无权受益其补偿，原告损失极大，但被告拒绝向原告支付其补偿款。   被告刘某辩称，原、被告之间的房屋租赁合同只是针对前面的营业房使用权的约定，并不包括后院的使用权，后院不在租赁范围内，签订合同时也未收取原告的使用费用，后院临时闲置，原告是临时使用。原告在无偿使用期间未经被告同意私自搭建彩钢顶，被告得知后要求原告拆除，被告要自行建设，原告以拆除后不好再建等理由不肯拆除，并且在合同到期后为了非法获得拆迁补偿款，一直强行使用到合同期满三个月后即2019年2月22日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、双方之间的房屋租赁合同第十二条，1.合同期满三个月后彩钢顶所有权已经归被告，但原告仍将已经归被告所有的彩钢顶私自拆除，已经侵害了被告的合法财产所有权。按照红寺堡区房屋拆迁补偿安置方案，房屋不低于2.8米的为主房，补偿标准按400元每平方米补偿，被告的后院房高3.3米，应按400每平方米进行补偿，但由于原告私自将后院彩钢顶拆除，在签订房屋补偿协议时，只按200元每平方米进行了补偿，因原告的行为对被告造成16000元的损失，原告应予以赔偿；2.根据房屋租赁合同第十四条，房屋租赁合同于2018年11月19日到期，于2019年2月22日被告强行收房时原告才将屋内物品搬走，电卡交还被告，房屋门钥匙至今未交还给被告。原告非法占用房屋共计95天，共计产生房屋占用费179550元，应予以赔偿；3.关于房屋500元保证金，2016年9月11日在双方平等自愿的前提下，原告与被告签订房屋租赁合同，按照合同第四条约定，在合同期满三个月后原告才将房屋交还，被告收房时发现房屋前玻璃门玻璃破碎，铝合金把手及门活页轴损坏，在被告的要求下原告将玻璃门玻璃重新更换，但对门把手及门锁未修复，损坏价值1000元。一楼大厅通往后面厨房之间的入户门原告在装修时将其拆除，并且在交房时仍未恢复原状，价值1000元，原告在使用后院期间私自拆除被告的围墙，在交房时未修复，价值2000元。厨房自来水水管损坏，无法将水关死，存在漏水情况，被告找人维修花费50元，原告在租赁期间安装暖气将房屋好几处墙壁开洞，交房时未修复，按照原告对被告房屋的损失共计5050元，但由于当时押金只押了500元，原告对其造成的损失差额费用拒不补偿，被告讨要无果只能先行扣除500元押金，至今原告仍欠被告4450元的房屋损坏款未支付。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对于原告提交的房屋租赁合同一份、收条一张予以确认；原告提交的订货单与证人张某23、胡某出庭证言，结合本案庭审，可以证明原告购买钢材搭建彩钢顶的事实，予以确认；原告提交的《红寺堡区城市棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》、《红寺堡区养殖小区临街营业房后院征收补偿清单》、《红寺堡养殖小区临街营业房后院征收拆迁项目被征收房屋测绘认定登记表》、《红寺堡区城市棚户区改造项目房屋征收安置协议书》，对其真实性予以认定，该证据中的被征收人均写明为被告刘某及其妻子张某21，原告只是租赁被告的房屋，无法证明其中的补偿款、搬迁费、搬迁奖励费归原告所有，故对该证据的证明目的不予确认；被告提交的《红寺堡区城市棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》、房屋所有权证、《红寺堡区2018年临街商业房后院房屋征收拆迁补偿安置方案的通知》，A1路郭三银商住楼结算清单，数据九张，收条一张，证明一份，移交协议书、补偿清单一张、安置补偿系统一张，上述证据相互结合，能够证明位于××镇的房屋后院于2019年6月30日被红寺堡镇人民政府征收，后院1.512分地，杂房面积80.38平方米，被征收人为被告刘某及其妻子刘芳花，对上述证据均予以确认并在卷佐证；被告提交的房屋租赁合同一份，可以证实被告将位于××区房屋面积92.45平方米出租给原告的事实，予以确认；原告提交的图纸一张，因系复印件，无原件核对，不予确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年11月19日，原告夏某与被告刘某签订房屋租赁合同一份，双方约定将被告位于××区房屋（建筑面积92.45平方米）出租给原告使用，租期两年，自2016年11月20日至2018年11月20日，租金20000元，押金500元，原告向被告交付了租金及押金共20500元。2016年底，原告在租赁的房屋后院搭建了彩钢顶，被告得知后要求原告将彩钢顶予以拆除，被告未予拆除。   2018年10月25日，吴忠市红寺堡区人民政府发布《红寺堡区2018年临街商业房后院房屋征收拆迁补偿安置方案》，决定对包括被告出租给原告的房屋后院在内的临街商业房后院进行征收，方案第五条“房屋征收补偿方式、内容、标准和计算方法”第（四）项地上建筑物补偿标准为，主房补偿400元/㎡、附房补偿300元/㎡，杂房补偿200元/㎡。主房、附房及杂房的界定标准：房屋前墙高度不低于2.8m（含2.8m）的为主房（含钢架结构彩钢房和砖墙彩钢房）；房屋前墙高度在2.2m（含2.2m）-2.8m的为附房；圈棚、板房及前墙高度低于2.2m的库房、车棚等均为杂房；已完成砌筑但没有搭顶的按照前墙高度减去0.2米界定后按照同类型房屋标准的80%予以补偿。   2018年11月份，房屋租期届满后，原告向被告交付了房屋，因被告认为原告对房屋有损坏，未向原告退还500元押金，原告亦未拆除搭建在房屋后院的彩钢顶。2019年2月22日，原告将搭建在被告房屋后院的彩钢顶及卷帘门等全部予以拆除并将残值拉回。   2019年6月30日，被告及其妻子张某21与红寺堡镇人民政府签订《红寺堡区诚实棚户区改造项目房屋征收补偿协议书》一份，约定红寺堡镇人民政府以货币补偿的方式将被告位于红寺堡镇养殖小区内的东靠张进叶、西靠王某、南靠营业房、北靠道路的后院进行征收，其中后院1.512分地，杂房面积80.38㎡，土地补偿价款148176元，房屋及附着物（即杂房）补偿价款16076元，其他补偿10401.9元（包括拆迁费401.9元，搬迁奖励费10000元）。   本院认为，第一，关于原告要求房屋征收补偿款16076元、搬迁费104.9元及搬迁奖励10000元归原告所有的诉讼请求。原告未经被告同意在租赁的房屋后院搭建彩钢顶，其花费应当由原告自行负担。并且，原告于2019年2月22日已将搭建的彩钢顶予以拆除并拉回残值，而被告房屋的后院被征收时间为2019年6月30日，被征收内容并不包括原告搭建的彩钢顶，而搬迁费与搬迁奖励是根据被征收房屋面积和签订征收补偿协议的时间计算而得，这与原告的租赁行为和搭建彩钢顶的行为并无关联，原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，对于原告的该项诉讼请求本院不予支持；第二，原告要求被告退还500元押金的诉讼请求。房屋租赁合同中约定“合同到期后乙方（原告）对房屋现状如无损毁，墙壁干净整洁，该押金全额退还给乙方（原告），如有损毁，按实际损毁程度或按照损毁物品价值原价予以扣除，……”被告辩解原告对其房屋有损毁，但并未提交证据予以证明，因此被告应当承担举证不能的不利后果，故对于原告要求被告退还500元押金的诉讼请求，予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条   规定，判决如下：   一、被告刘某于本判决生效后十日内一次性退还原告夏某房屋押金500元；   二、驳回原告夏某其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费461元，减半收取计231元,原告夏某负担206元，被告刘某负担25元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审判员 田 芳     二〇一九年九月十八日   书记员 张丽娟   附本案所适用的法律条文：   《中华人民共和合同法》   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。