广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初11558号原告（反诉被告）：刘旭红，女，侗族，1969年7月23日出生，身份证住址贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：张玉新，广东鹏浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖红平，女，土家族，1977年2月28日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张德朋，广东鹏鼎律师事务所律师。原告刘旭红与被告肖红平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘旭红委托诉讼代理人张玉新，被告肖红平及委托诉讼代理人张德朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘旭红向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即清退房屋，向原告交还租赁房屋；2.判决被告按每月36000元的租金标准向原告支付自2018年11月1日起至实际交还租赁房屋期间的占有使用费，暂计算至2019年6月30日为288000元；3.判决被告按原合同最后一年的租金标准向原告支付逾期交还租赁房屋的违约金36000元；4.本案诉讼费用由被告承担。上述第2、3项金额合计324000元。原告（反诉被告）刘旭红起诉的事实和理由：2008年10月10日，原、被告双方签订《厂房租赁合同书》。合同约定：原告将位于观兰大道××、××号的房屋租赁予被告使用，租赁期限为五年（从2008年10月10日起至2013年10月9日止），租金第一年为每月17500元，从第3年开始，每2年租金在上年的不含税价格基础上递增5%-10%，合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，被告应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还给原告，逾期不迁离或不返还的，应向原告加倍支付租金，但原告有权书面通知被告其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。2013年10月10日，合同期限届满后，被告有意继续承租，原告同意续租，双方经协商一致签订《门面租赁合同》。合同约定：原告将原租赁房屋作店铺继续出租给被告使用，租赁期限为5年，自2013年10月9日起至2018年10月8日止。合同第四条约定：“1.第一年租金为30000元/月，第二年为31500元/月，第三年为33000元/月，第四年为34500元/月，第五年为36000元/月；2.租赁保证金为35000元；3.被告应于每月5日或该日以前以人民币现金或转账的方式向原告支付当月租金。”合同第五条第3款约定：“租赁期满，原告有权收回房屋，被告添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归被告所有，未能移动、拆除的设备设施归原告所有，被告应在租赁期届满后7日内搬离。”合同第八条约定：“租期届满，原告有权收回全部出租房屋，被告应如期交还……”合同第九条约定：“1.除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的15曰内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按当月租金向原告支付该房屋占用使用费；2.被告按本合同约定返还该房屋时，应经原告验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。”此外，合同第十二条第2款还约定：“租赁期满，被告应如期交还该房屋，如被告未经原告同意逾期交还，原告有权要求被告按当年租金的1倍支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。”2018年10月8日，《门面租赁合同》约定的租赁期限届满，合同到期终止。因该房屋所处地段已××××深圳市城市更新项目范围，原告要将全部出租房屋收回，不再与被告续签。按合同约定，被告需在2018年10月15日前清退搬离该租赁房屋，并于同年11月1日前向原告返还该房屋，经原告验收认可后办理退租手续。原告将该情况告知被告，并要求其尽快安排搬离。但被告并未按照合同约定以及原告的要求，如期向原告交还租赁房屋，反而以各种不合理的借口为由，一直无理无权占有使用房屋，拒绝搬离、交还租赁房屋，至今已逾期8个月之久。期间，原告不断与被告谈判交涉，但始终无果。现该涉案房屋地段所属城市更新项目已经开始拆迁，被告拒不交付的行为已给多方造成影响与经济损失，无奈之下，原告唯有采取诉讼的方式维护自身合法权益。根据我国《合同法》及相关司法解释的规定，以及双方所签《门面租赁合同》的约定，租赁期限届满，被告应向原告交还租赁房屋，在未经原告同意的情况下，被告在租赁期届满后一直无权占有使用租赁房屋，至今拒不按照合同约定和原告的要求及时清退、交还租赁房屋，其行为已构成严重违约，给多方造成影响及经济损失。被告（反诉原告）肖红平答辩称：1.答辩人与被答辩人之间的涉案房屋实质由被答辩人所有的部分加上答辩人违建部分组成，答辩人自承租占用以来一直用作经营，并根据经营需要，多次进行了装修。2.被答辩人占用房屋是一个民事自助行为，目的是为了获得应得的补偿款，答辩人对部分补偿款请求有事实和法律依据。被告（反诉原告）肖红平向本院提出如下诉讼请求：1.判令被反诉人向反诉人支付因房屋装修而获得拆迁补偿款项500000（预估）元；2.判令被反诉人承担诉讼费用。被告（反诉原告）肖红平反诉的事实和理由：反诉人与肖红明系姐妹关系，二人于2004年起承租被反诉人位于深圳市观澜××、××号房屋，用作经营名为“姐妹湘菜馆”的饭店。后反诉人又对原有房屋及周边进行了部分扩建（违建），该扩建部分实质为反诉人所有。反诉人为了满足饭店经营需要将原房屋进行重新装修，因装修时需将承重墙拆除，需对原房屋进行加固处理，反诉人与肖红明遂于2004年3月委托深圳市固特建筑加固技术有限公司对原房屋进行加固，至2004年4月8日加固工程完成。反诉人与被反诉人曾多次签订租赁合同。2008年登记历史遗留违法建筑期间，经反诉人要求，双方共同以被反诉人名义进行申请，因此加建部分登记在被反诉人名下。2017年涉案房屋被政府纳入龙华区旧村改造项目范围，改造单位为深圳市鸿荣源房地产开发有限公司，测绘期间反诉人与被反诉人协商，被反诉人承诺加建部分待被反诉人收取补偿款后支付反诉人，要求反诉人配合测量，故反诉人未提异议。鸿荣源公司已将拆迁款支付给被反诉人，但反诉人不认之前协商结果。被反诉人得知，鸿荣源公司的拆迁补偿款中包括了房屋加建部分、整体房屋装修的补偿，其中装修部分补偿款超过50万元。现反诉人特向法院提起反诉，暂时先主张装修补偿费用，加建部分补偿待反诉人取证后另行处理。原告（反诉被告）刘旭红答辩称：根据原告的材料，被告2008年10月10日开始入驻原告场地，并非被告说的2004年开始。被告主张所谓装修补偿款问题，原告认为没有法律依据，双方签订的门面租赁合同第5条第3款“租赁期满乙方未续租的，能拆除的物品未拆除的归甲方所有”，不存在补偿问题。所谓装修补偿，仅发生在租赁期内如甲方提前要求解除合同可能要给予相应的补偿。但两次签订合同，直至2018年10月8日，之后因列入城市更新项目被告不再续租，政府要求统一拆迁，双方无法继续签订门面租赁合同。即便合同未到期，双方约定如因政府要求拆迁而双方不再签订租赁，原告不承担责任。经审理查明如下事实：2008年10月10日，原告刘旭红与以被告肖红平作为授权代表的姐妹湘菜馆第二分店签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于观兰大道××、××号的房屋租赁予姐妹湘菜馆第二分店使用，租赁期限为五年、从2008年10月10日起至2013年10月9日止，对租赁物进行装修、改建须事先向原告提交设计方案并经原告同意同时向政府有关部门申报同意，如可能对租赁物主结构造成影响的则应经原告及原设计单位书面同意后方能进行。2013年10月10日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定原告将原坐落于深圳市××大道××号出租给被告用于经营，未事先征得原告书面同意被告不得擅自改变门面原有结构和用途；租赁期限为5年、自2013年10月9日起至2018年10月8日止，第五年租金为36000元；租赁期满，被告未续租的，原告有权收回房屋，被告添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归被告所有，未能移动、拆除的设备设施归原告所有，被告应在租赁期届满后7日内搬离；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的15日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按当月租金向原告支付该房屋占用使用费；租赁期满，被告应如期交还该房屋，如被告未经原告同意逾期交还，原告有权要求被告按当年租金的1倍支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。被告向原告支付租金至2018年8月，原告实际按照每月35000元收取的2018年7月和2018年8月的租金。原告当庭自认给被告2个月的搬迁期，即到2018年10月。2018年10月8日，《门面租赁合同》租赁期限届满后，因该房屋所处地段已××××深圳市城市更新项目范围，双方未续签合同，但被告仍然占用该房屋。另查明，原告出租给被告的涉案房屋于2009年11月进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，但未办理不动产权登记，亦未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《厂房租赁合同书》、《门面租赁合同》、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、网上银行电子回单、庭审笔录等在卷为证，本院予以认定。本院认为，涉案房产未办理不动产权登记，且未取得建设工程规划许可证，原告刘旭红与被告肖红平签订的相关租赁合同无效。合同无效，被告应向原告返还房屋，原告相应诉请，于法有据，本院予以支持。合同无效，但被告实际占有使用了房屋，应支付相应的占有使用费。被告实际是以每月35000元的标准向原告支付最后2个月的租金、原告亦未提出异议，故本院认定被告应以每月35000元的标准向原告支付2018年11月1日以后的占有使用费。原告关于违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。被告反诉原告要求支付因房屋装修而获得的拆迁补偿款500000元，但被告未提供有效证据予以证明，既未提供有效证据证明被告进行了装修、亦未提供证据证明原告获得了该拆迁补偿款或者原告有向被告支付该拆迁补偿款的义务，故对于被告的相关反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）肖红平于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘旭红返还深圳市观兰大道326号房屋；二、被告（反诉原告）肖红平于本判决生效之日起十日内按每月35000元的标准向原告（反诉被告）刘旭红支付房屋占有使用费，自2018年11月1日起计算至返还房屋之日止；三、驳回原告（反诉被告）刘旭红的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）肖红平的全部诉讼请求。如果被告（反诉原告）肖红平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3080元、反诉费4400元共计7480元，由原告（反诉被告）刘旭红负担419元，由被告（反诉原告）负担7061元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 黄  森  平二〇一九年十二月十三日书记员 邹满辉（兼）书记员 陈  宝  玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。