江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民终2913号上诉人（原审被告）：黄建庭，男，汉族，1951年1月11日出生，住江西省南昌市东湖区。上诉人（原审被告）：郭凤兰，女，汉族，1955年1月3日出生，住址同上。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：万小平，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄方根，男，汉族，1958年4月1日出生，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：彭庆涛、朱雪华，江西坤豫律师事务所律师。上诉人黄建庭、郭凤兰因与被上诉人黄方根房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄建庭上诉请求：1.撤销南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初1065号民事判决；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人从未与被上诉人达成口头或书面形式的由被上诉人出资购买上诉人名下涉案房屋的协议。上诉人将涉案房屋于2003年春节后借给被上诉人居住，是基于兄弟亲情而不是房屋买卖，后来被上诉人主张要向上诉人购买涉案房屋纯属被上诉人单方面想法，并多次向姊妹们诉说，以致让其他姊妹误以为双方存在房屋买卖关系。上诉人一直没有出卖房屋的意向。若双方是房屋买卖关系，被上诉人当早已主张涉案房屋过户，即使上诉人不予过户，也当寻求司法救济，不会在上诉人通过诉讼要求其返还房屋后再来主张自身的权利。2.被上诉人在一审期间所申请出庭作证的证人，均不能证实在上诉人与被上诉人之间存在涉案房屋买卖关系。所有证人均证实，他们知道的所谓的房屋买卖关系是听被上诉人或者证人黄某1说的，均为传来证据。所有证人均证实从未听上诉人说过要把涉案房屋出售给被上诉人。证人证言证实了本案中涉案房屋的买卖不过是以讹传讹，且证人均证实其向法庭提交的书面证言均为被上诉人的代理人或者被上诉人子女书写好让他们签名，证人所做的证言受被上诉人影响，缺乏真实性，明显不能相互印证，该部分证言均不应作为本案证据予以采信。3.被上诉人支付给上诉人的5万元为借款，而非购房款。被上诉人虽主张该款为购房款，但无法说清当时款项交付的情形，甚至连款项的交付地点是在上诉人处都被说成是在被上诉人家里。被上诉人说的5万元借款是在被上诉人原租住的刘冬辉家中支付的也不是事实。款项的来源及金额构成也与被上诉人申请出庭作证的证人黄某2、黄某3的证词自相矛盾。4.被上诉人提供的房产证复印件，上诉人从未给过被上诉人，被上诉人是通过非正常渠道获取。5.被上诉人查询不动产信息证明的目的与实际不符，上诉人将自己名下不动产做社会活动，不属于无权处分和明显违约。6.一审法院以被上诉人没有能力及可能借支如此数额给上诉人不符合常理，事实是被上诉人拿出了5万元作为借款借给了上诉人。7.作为房屋买卖的重要认定依据，房屋的买卖合同、付款凭证、房屋产权证，被上诉人都不能提供。8.一审法院认为被上诉人入住涉案房屋后上诉人长达十六年未提出异议不属实，在2006年上诉人即已要求被上诉人搬出涉案房屋，双方就此发生争议，被上诉人申请的证人均证实自2006年起就开始参与调解上诉人与被上诉人之间的房产争议。黄方根辩称：1.被上诉人支付给上诉人的5万元是房屋购房款，并非借款。20190406录音中被上诉人亲自承认“你给我的钱，还不够我的房租”，表明该5万元并非借款。证人罗某、黄某1、杨某、黄某4等证人证言能前后印证，充分证明该5万元是购房款。被上诉人在2002年下半年已经要购买房屋，委托证人黄某1看房，而且被上诉人家庭经济不好，该5万元还是两女儿在日本打工赚回的外汇兑换的，在2002年下半年，5万元基本上可以购买一套房屋。被上诉人不可能自己无房可住、无钱可用且自己还迫切要购房的情况下，还出借巨额款项给上诉人。上诉人主张该5万元系借款，无任何证据证明。2.上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系。被上诉人在2002年下半年有购房需求，且已经委托证人黄某1看房。证人杨某、黄某4、黄某1、罗某的证言充分证明上诉人与被上诉人房屋买卖的事实、房款的来源及支付、房屋未过户原因等事项。证人不仅从被上诉人处了解到房屋买卖事实，也从上诉人处了解到双方买卖的事实。上诉人与被上诉人在房屋买卖时未签订书面合同，收款亦没有要求被上诉人出具收条，完全是出于被上诉人在家庭中的地位和信任，但不能因为未签订书面房屋买卖合同就否认房屋交易的存在。3.上诉人主张其将房屋出借给被上诉人居住，没有任何证据证明。房屋不动产权证只是推定登记的主体为权利主体，但是有相反证据的除外。被上诉人提供的证据已经表明被上诉人是购买了上诉人的房屋，是房屋的实际出资者，被上诉人享有房屋实际收益，权利主体是被上诉人，上诉人本应负有办理房屋过户登记的义务，但其违反合同，拒不办理过户手续。上诉人所所称出借房屋，无任何证据能够证明。黄方根向一审法院起诉请求：1、判令原被告约定的口头房屋买卖合同有效，原被告继续履行房屋买卖合同，原告支付两被告20000元，被告协助原告办理房屋过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：黄方根与黄建庭系兄弟关系，本案所涉南昌市青云谱区解放西路*号*栋*单元*室于2019年1月不动产权登记在黄建庭、郭凤兰名下。2002年下半年，黄方根与黄建庭达成一致，由黄方根购买黄建庭名下涉案房屋，房屋总价款70000元。之后，黄方根在同年11月向黄建庭支付人民币50000元。自2003年1月开始，黄方根一直在该房屋内居住。在此期间双方就该房屋过户及房屋价款问题经双方亲属多次调解未果。2019年4月4日，黄建庭、郭凤兰以返还占有物纠纷为由将黄方根诉至法院，要求判如所请，法院于2019年5月23日作出判决，以黄建庭、郭凤兰证据不足，驳回其诉请。另，经法院组织双方抽签决定就南昌市青云谱区解放西路*号*栋*单元*室市场价值委托江西省中唐房地产评估顾问有限公司进行评估，该公司于2019年7月29日出具评估报告书认定为，该套房屋市场价值为61.63万元，发生评估鉴定费用3082元，此款由黄方根垫付。一审法院认为，根据本案双方争议及查明的事实，本案焦点问题在于：1、原被告双方是否就南昌市青云谱区解放西路*号*栋*单元*室订立了房屋买卖合同；2、如双方订立了房屋买卖合同，则现在双方应如何继续履行该合同。就焦点问题1，本案双方就房屋买卖虽然没有订立书面合同，但黄方根提交的黄某4、黄某1、杨某、罗某的证人证言证明的内容能互相印证，较完整的反映出双方存在房屋买卖的事实，以上证人与双方均系亲属关系，部分证人显属本次房屋交易部分环节的参与者，系直接证据，具有较强的证明力。另外，从本案的证据证明内容来看，可以证明黄方根在入住本案所涉房屋之前已经支付50000元给黄建庭，且黄建庭、郭凤兰在庭审中并未就该50000元款项系基于双方其他法律关系支付该笔款项的事实进行举证，结合事后黄方根入住该房屋长达十六年被告并未提出异议的事实，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”的规定，可以认定双方已就南昌市青云谱区解放西路*号*栋*单元*室的买卖事宜达成一致，系该规定中规定的其他形式订立的合同，且该合同中约定的房屋价款基本与当时的房屋市场价格相近。故双方依法成立房屋买卖合同关系。另外，黄建庭、郭凤兰主张黄方根支付的款项为借款的抗辩意见，根据当时黄方根与其他兄弟姐妹的家庭经济条件及当时的物价，黄方根没有能力及可能借支如此数额给黄建庭，不符合常理，故法院不予采纳。关于焦点问题2，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，黄建庭已经交付房屋但未办理房屋过户手续的情形下，属未完全履行合同义务，黄方根诉求黄建庭继续履行双方房屋买卖合同，要求其协助办理房屋过户手续符合法律规定，法院予以支持。黄方根要求按交易时的价格支付20000元购房款给黄建庭显然与案涉房屋目前市场价值不符，鉴于黄方根亦未按双方约定全面履行付款义务，故依照《中华人民共和国合同法》第六十三条“逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行”的规定，综合本案房屋买卖已经支付价款与房屋目前价值的比例继续履行较为公平合理，即黄方根尚需支付被告购房款为176085.7元{616300×[（70000-50000）÷70000]}。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十三条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原被告约定的口头房屋买卖合同有效；二、原告黄方根在本判决书生效之日起十日内支付被告黄建庭、郭凤兰购房款176085.7元，被告黄建庭、郭凤兰协助原告黄方根办理房屋过户手续；三、驳回原告黄方根其他诉讼请求。案件受理费9848元、评估费3082元（原告已预交）共计12930元，由原告黄方根负担3000元，被告黄建庭、郭凤兰负担9930元。二审中双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：双方当事人之间是否存在房屋买卖关系？如果存在，涉案房屋应如何处理。本院认为，关于是否存在房屋买卖关系，从一审出庭作证的证人证言看，证人杨某（双方当事人姐夫）曾亲自参与了双方2006年涉案房屋纠纷的协调，黄建庭在协调过程中告知杨某“房子不是他现在活不下去也不会拿回来，如果儿子生意做得好，怎么会把房子拿回来呢”，且调解过程中黄建庭二弟黄细庭在杨某家中多次反问黄建庭“你要是把房子卖给了别人，你还能再要回来吗？”，证人黄某4（双方当事人姐姐，杨某妻子）亦对上述经过进行了确认，证人黄某1（双方当事人妹妹）证实黄建庭要把自己的房子卖给黄方根，其就房价事宜到黄建庭家商量过，黄建庭不肯便宜，并表示黄建庭说过“过户要3000块钱，还要过什么户，浪费钱，难道你两个侄子以后还会把房子再要回来吗？”，在2019年清明节扫墓回家的路上黄建庭亦曾说过其以前是将房子卖给了黄方根，证人罗某、黄某5、黄某2、黄某3的证言则证明了黄方根购买涉案房屋支付给黄建庭5万元的资金来源。虽然部分证人证言系他人代书，但证人均在其上签名并当庭确认与其真实意思相符，各证人证言之间相互印证，能够形成较为完整的证据链，足以证明双方当事人之间存在房屋买卖关系。黄建庭辩称双方之间不存在房屋买卖关系，房子系借给黄方根居住，黄方根给其的5万元系借款，但均未向本院提交相应证据，本院对该意见不予支持。关于涉案房屋如何处理的问题，因双方之间存在房屋买卖关系，且黄方根已经支付了大部分价款，虽然房屋未办理过户手续，但黄方根已在涉案房屋居住达16年，为维护交易关系的稳定性，结合黄方根的诉请，黄建庭、郭凤兰应继续履行房屋买卖合同，协助黄方根办理房屋过户手续。因黄方根仍欠2万元购房款未支付，一审法院根据鉴定机构评估的涉案房屋目前市场价，结合当年未付房款与当年总购房款的比例确定黄方根尚需支付给黄建庭、郭凤兰的剩余房款并无不当。综上所述，黄建庭、郭凤兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9848元，由黄建庭、郭凤兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪西菲审 判 员 王革生审 判 员 俞志翀二〇一九年十二月三日法官助理 喻文勇书 记 员 任千千