湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民终11719号 上诉人（原审被告）：林忠理，男，1967年3月11日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 被上诉人（原审原告）：浏阳市同力房地产开发有限公司，住所地浏阳市人民路恒远****楼**。 法定代表人：罗霖，该公司总经理。 诉讼代表人：湖南人和律师事务所，系该公司管理人。 委托诉讼代理人：欧阳旺兴，男，系管理人员工。 委托诉讼代理人：周甫林，男，系管理人员工。 原审被告：陈三忠，男，1968年10月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 上诉人林忠理因与被上诉人浏阳市同力房地产开发有限公司（以下简称同力公司）、原审被告陈三忠土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初814号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 林忠理上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回同力公司的诉讼请求；2、本案一切诉讼费用由同力公司承担。事实与理由：一、同力公司向人民法院提供了伪造的《租用土地使用权转租协议书》复印件，骗称此协议书是与林忠理签订的，并以该协议书复印件为证据起诉林忠理，林忠理从未与同力公司签订过《租用土地使用权转租协议书》，该协议书上的签名并非林忠理签写，协议书内容林忠理完全不知情，案涉土地的一直为林忠理承租使用，从未转租给任何人；二、重审质证过程中，林忠理要求同力公司提交的《租用土地使用权转租协议书》及两份收据的原件，但同力公司拒绝提供；三、同力公司提交的收据主张的土地转租款系林忠理与罗博士有其他经济往来，并非土地转租款；四、在重审过程中，一审法官并未调查《租用土地使用权转租协议书》的来源及真实性，明显偏袒同力公司。 同力公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律准确。请求二审法院驳回林忠理的上诉。 陈三忠述称，其同意林忠理的上诉意见。 同力公司向一审法院起诉请求：1、确认同力公司与林忠理、陈三忠签订的《租用土地使用权转租协议书》无效；2、判令林忠理、陈三忠返还同力公司已支付的800万元土地转租款；3、本案诉讼费用由林忠理、陈三忠承担。 一审法院认定事实：2011年3月1日，浏阳市集里街道办事处百宜居委会丰木居民小组（以下简称丰木组，甲方）与该集体经济组织以外的陈三忠、林忠理（乙方）签订《土地流转协议》，约定：一、甲方让租的土地位于，让租土地范围北至市供销社茶厂围墙，西至市供销社彩印包装厂围墙，南至泰尔制药公司围墙，东至礼花城房地产公司征地边界，即丰木组在该地域内所有未征用土地，具体范围以甲乙双方签字认可的测量图为准。二、甲方让租给乙方的土地共计120万元，让租年限为70年，乙方继承人有权继承。三、乙方获得土地承包经营权后，有权依法经营、建设、流转给第三方等一切行为，任何组织和个人不得借口侵占干涉，且不得变动此协议……该合同还对其他事项进行了约定，合同尾部丰木组加盖公章，陈三忠、林忠理签字确认，村民代表签字同意。2011年4月11日，丰木组向林忠理出具收据一份，载明：“收到林忠理同志交来土地转租金计壹佰贰拾万元整（1200000元）”，后丰木组将土地租金分配到户。事后，浏阳市集里街道百宜社区居民委员会在《土地流转协议》上加盖公章予以确认。2013年，同力公司为了进行房地产开发，于同年5月20日，作为承租方（乙方）与林忠理、陈三忠作为转租方（甲方）签订《租用土地使用权转租协议书》，协议的首部中写明：甲方陈三忠、林忠理两股东与百宜社区丰木组签订《租用土地使用权协议》，现甲方有新的产业发展，愿意将购买丰木组土地向外转租，乙方根据公司的事业发展需要，愿意受让该宗土地。协议约定：第一条：转让土地使用权基本情况，一、土地座落与四至范围：土地座落在百宜社区丰木组，四至范围是东至礼花城房地产开发公司征地边界；南邻泰尔制药厂围墙；西至原市供销社彩印包装厂围墙；北至市供销社茶厂围墙，整个地块为丰木组在该地域内所有未征土地范围，具体面积以丰木组提供的界址图所圈定的红线范围内面积为准。二、租用土地转租范围：甲方与百宜社区丰木组签订租用土地协议书内容和红线图圈定的界址范围面积，包括村民房屋占地面积在内，全部转租给乙方。第二条：土地转租价格，甲方转租土地面积为丰木组社员所有的自留土地，即土地界地图所圈定红线范围内面积，甲方转租给乙方的土地价格款共计贰仟贰佰捌拾万元整（￥：2280万元），转租中所产生的税费均由乙方负责交纳。甲方与丰木组签订租用土地期限以甲方与丰木组签订协议为准。第三条：付款方式，甲方转让给乙方的土地总价款为贰仟贰佰捌拾万元整，甲、乙双方签订本协议后在6月4日之前，乙方向甲方支付转租土地款第一次付款捌佰万元，减去已付订金贰佰万元，第一次再付陆佰万元，余款壹仟肆佰捌拾万元在双方签订本协议之日起三个月内全部付清。第四条：甲、乙双方应承担的义务，一、甲方应承担的义务：……2、甲方转租上述范围内的土地包括村民房屋宅基地在内，如遇村民要求补偿土地价款或要求其他权利，概由甲方自行负责处理，与乙方无关。但村民房屋拆迁补偿和青苗补偿由乙方另行与之签订房屋拆迁协议进行补偿……4、甲方转租给乙方范围内土地，转租时必须取得丰木组及村民同意，在乙方与村民另行签订的征地协议中户主要签字，并附身份证复印件，村民小组签字盖章并附法人证明书。如果村民不肯甲方转租和村民小组不肯签字盖章，甲方要予以负责协调解决，否则，本宗土地不能转租，本协议视为无效，甲方无条件退回乙方已付所有款项……二、乙方应承担的义务，1、乙方承接该土地转租后，应及时组织力量进行房屋拆迁事项，必须先征屋，后用地。甲方转让本宗土地上范围所有房屋由甲方为主进行房屋拆迁及青苗补偿工作，房屋征收和青苗补偿价格由甲方按国家有关政策商谈拟定补偿价，先征得乙方同意后与拆迁户签订拆迁协议书，费用由乙方按拆迁协议支付，甲方必须全力以赴为乙方做好征收拆迁工作。如拆迁价格未协调一致导致拆迁工作不能顺利进行，均由甲乙双方共同研究实施拆迁，直到完成全部拆迁工作，但不影响此协议正常履行……第五条：违约责任，1、甲方租用丰木组土地使用权转租给乙方，其土地使用权属乙方管理使用，从乙方足额付清全部款后之日起，今后对此土地不再享有租用土地使用权和处置权，无权干涉和提出不正当理由。如甲方不能履行本协议的第四条第一款和本条条款，视为甲方违约，甲方按前期支付款项赔偿给乙方。2、如乙方未按此协议约定在3个月内将余额付清，此协议自动终止，前期支付的款项变为违约赔偿金，甲方及时收回转租的土地。第六条：附则……二、本协议经双方确认无误后签章生效，本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，均具有同等法律效力。合同尾部陈三忠、林忠理在甲方处签字，同力公司在乙方处加盖公章、该公司实际控制人罗博士签字确认。2013年3月10日，罗博士经手向林忠理在湖南浏阳农村商业银行开立的尾数为6573账户转账200万元；2013年6月4日，同力公司又向林忠理上述账户转账600万元。共计800万元，并由林忠理出具收条两份，分别载明：“今收到罗博士丰木组土地转租定金贰佰万元整（￥2000000元）林忠理，2013.3.10”；“今收到同力公司丰木组土地转租金陆佰万整，按合同内容土地转租金税后净利共计贰仟贰佰捌拾万元整，余款壹仟肆佰捌拾万元按双方转租合同约定支付。林忠理，2013.6.4”。协议签订后，涉诉土地未实际交付使用。另认定：1、2015年8月27日，湖南省浏阳市人民法院依法裁定受理同力公司申请破产清算一案，并指定湖南人和律师事务所担任该公司破产管理人。管理人在接管同力公司的财产后，认为林忠理、陈三忠在转租时未取得丰木组及村民同意，亦未按约协调解决，无法实现同力公司的缔约目的，林忠理、陈三忠应退回同力公司已支付的土地转租金，遂以同力公司的名义向一审法院提起诉讼。2、上述《土地流转协议》、《租用土地使用权转租协议书》中约定的土地四至范围包括耕地、养殖水面和12户宅基地，面积约17亩。3、诉讼中，林忠理提出要求同力公司提交《租用土地使用权转租协议书》原件。同力公司称因同力公司的实际控制人罗博士及法定代表人罗霖被捕，导致公司管理混乱，合同原件遗失，且林忠理在原一审时并未因同力公司提交的是协议书的复印件而否认该协议的真实性，其在上诉时称本案是违约之诉而非合同无效之诉；同力公司与林忠理、陈三忠在签订上述转租协议后，同力公司已向林忠理交付合同价款800万元。4、诉讼中，林忠理称收到同力公司800万元属实，但不是该公司支付的土地转租款，而是其他的业务往来。同力公司对此不予认可，林忠理亦未向一审法院提交相关证据证实此系其与同力公司的其他业务往来。 一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、《租用土地使用权转租协议书》是否客观存在。二、《租用土地使用权转租协议书》效力的认定。现对争议焦点分析并认定如下：焦点一：《租用土地使用权转租协议书》是否客观存在。本案中，同力公司提交的系《租用土地使用权转租协议书》的复印件。经查，2015年8月27日，因同力公司进入破产清算程序，湖南人和律师事务所作为管理人对同力公司的账簿、文书等资料进行接管，但由于管理人并未参与企业原经营管理活动，故未能获得《租用土地使用权转租协议书》的原件。但在本案的原审及二审中，林忠理并未对该协议的内容予以否定，亦未提交其持有的另一份协议书原件来否定此份复印件的效力，同时，通过对本案其他证据和案件具体情况的综合审查，一审法院认为该份协议书的复印件可以作为认定案件事实的依据，《租用土地使用权转租协议书》是客观存在的。诉讼中，林忠理抗辩称收到同力公司800万元属实，但不是该公司支付的土地转租款，而是其他的业务往来。但同力公司对此不予认可，林忠理亦未提交相关证据证实此系其和同力公司的其他业务往来，故对其该点抗辩意见，依法不予采纳。焦点二：关于《租用土地使用权转租协议书》的审查认定。第一，关于流转期限是否合法。本案涉地范围包括耕地、农村宅基地。根据现行法律规定，耕地承包期限为30年，该期限具有强行性，而流转的期限亦不得超过承包期的剩余期限，任何人不得通过合同加以改变；对于农村宅基地，农村村民只享有宅基地使用权，因宅基地使用权是供农民建造房屋及其附属设施之用，原则上宅基地使用权不得单独出租，但坐落宅基地上的房屋可以出租，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，林忠理、陈三忠与丰木组签订的《土地流转协议》约定土地租赁期限为70年，同力公司与林忠理、陈三忠签订的《租用土地使用权转租协议书》约定租赁期限以《土地流转协议》为准，均违反了相关法律规定。第二，出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。本案中，同力公司系房地产开发企业，签订《租用土地使用权转租协议书》的交易目的是进行房地产开发，而非进行农业生产经营，根据我国土地管理法等相关法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且涉诉集体土地并未经依法批准为建设用地，故根据同力公司拟缔约的真实效果意思，系以签订转租协议为名，取得集体土地使用权进行房地产开发，属于以合法形式掩盖非法目的的情形，合同应认定为无效。第三，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案中，从《租用土地使用权转租协议书》约定的金额来看，交易金额为2280万元（约17亩），明显有悖于土地租赁的一般交易价格，反而与交易时，交易地出让国有建设用地使用权的挂牌价格相当；从付款方式来看，协议书约定同力公司采取一次买断的方式取得涉诉土地的长久使用权，符合买卖合同关系的基本要件，不能认定为承包合同或者租赁合同关系。在同力公司以买断方式取得土地长久使用权的同时，村民集体亦因此长久丧失对集体所有的土地的收益权利；从约定的双方义务来看，同力公司与林忠理、陈三忠既不具有将涉案集体土地转为建设用地的权力，也不是土地征收的主体，但协议中双方的义务承担主要是对村民房屋拆迁的实施、房屋征收及青苗补偿等进行约定，与土地租赁合同的内容存在明显区别；从协议的客体来看，该协议转让标的物是土地使用权，而并非是土地承包经营权的流转；从协议约定的土地范围来看，双方协议约定土地界至中的农村宅基地亦转让给同力公司，可见该协议涉及到地上物和附属物的权属权益问题，因我国在物权变动过程中以房地一体为基本原则，且地上物和附属物附着在土地上，事实上也不可能脱离土地单独转让，故地上物和附属物的权属转移已关联到土地权属的转让问题，亦为法律所禁止。由此可见，双方签订的《租用土地使用权转租协议书》名为土地使用权转租，实为土地买卖，而该买卖行为因违反法律法规的效力性强制性规定而无效。综上所述，同力公司与林忠理、陈三忠签订的《租用土地使用权转租协议书》应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故同力公司要求林忠理、陈三忠返还基于该协议取得的土地价款800万元，于法有据，予以支持。审理中，陈三忠经合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认同力公司与林忠理、陈三忠于2013年5月20日签订的《租用土地使用权转租协议书》无效；二、林忠理、陈三忠于判决生效之日起十日内共同返还同力公司800万元。本案受理费117800元，财产保全申请费5000元，共计122800元，由林忠理、陈三忠共同负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。各方二审争议的焦点问题是：一审判决林忠理、陈三忠返还同力公司800万元是否正确。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，林忠理虽否认案涉《租用土地使用权转租协议书》的真实性，但其在湖南省浏阳市人民法院（2015）浏民初字第04638号案件答辩时认可案涉转租协议书，并提出同力公司违约以及案涉转租协议书已解除等主张，且其特别授权代理人在2016年3月15日的庭审以及提交的代理词中亦再次确认该主张，本院将该案发回重审后，林忠理主张案涉转租协议书系伪造，其就案涉转租协议书的两次陈述存在明显不一致，但林忠理并未就其为何陈述不一致作出合理解释，且同力公司分两次向林忠理转账的800万元与案涉转租协议书付款方式的约定能够相互印证，而林忠理主张该800万元系其与同力公司的其他业务往来，但并未提交充分有效证据予以证明，同时，陈三忠虽否认其在案涉转租协议书上签字，但其在本案两次一审程序中，均未到庭参与诉讼，亦未向本院提出上诉，应视为其放弃自身的诉讼权利，一审法院据此判决林忠理、陈三忠返还同力公司800万元并无不当，依法予以维持。 综上所述，上诉人林忠理的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费67800元，由上诉人林忠理负担。 本判决为终审判决。 审判长  何豪杰 审判员  李龙玺 审判员  刘国清 二〇一九年十二月六日 书记员  叶慧灵