湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2996号上诉人（原审原告）：宜都市社会福利院，住所地宜都市陆城五宜大道11号。统一社会信用代码124205814203656200。法定代表人：郑联国，系该福利院院长。委托诉讼代理人：李爱华，湖北启方律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李学新，湖北启方律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：万灵，男，1964年11月10日出生，汉族，湖北省宜都市人，住湖北省宜昌市伍家岗区。上诉人宜都市社会福利院因与被上诉人万灵租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜都市人民法院（2019）鄂0581民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宜都市社会福利院的委托诉讼代理人李爱华，被上诉人万灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜都市社会福利院上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，改判宜都市社会福利院与万灵解除租赁合同。2.判令万灵承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：2011年11月16日，宜都市社会福利院与万灵签订《房屋（场地）租赁合同》一份，合同约定：租赁期间，万灵有下列行为之一的，宜都市社会福利院有权解除合同，收回出租场地，即未经宜都市社会福利院书面同意，拆、改、变动房屋结构以及改变租赁用途的；拖欠宜都市社会福利院房屋（场地）租金累计超过两个月以上。2019年3月20日，因万灵违反“拖欠宜都市社会福利院房屋（场地）租金累计超过两个月以上”的约定，宜都市社会福利院有权解除租赁合同，收回租赁场地。并且宜都市社会福利院向其下达《终止场地租赁合同的通知》后，又于2019年5月15日，再次向万灵发出《律师函》，要求万灵在本月30日前自行拆除改修、增设的构筑物及其他设施，按照原样交还租赁场地。根据《合同法》第九十六条规定，合同自通知万灵时解除。因此，法院应判令解除宜都市社会福利院与万灵场地租赁合同。在该案诉讼过程中，宜都市社会福利院发现万灵在该租赁场地上非法建设房屋供其办公、居住及堆放杂物，形成了永久建筑，已改变了租赁用途，其行为违反了“未经宜都市社会福利院书面同意，拆、改、变动房屋结构以及改变租赁用途”的约定，因此宜都市社会福利院有权解除租赁合同，收回租赁场地。综上所述，请求二审法院支持宜都市社会福利院的上诉请求。万灵辩称：一、2011年11月16日，万灵与宜都市社会福利院签订场地租赁合同，场地用途为货场。合同签订后，万灵为了经营的需要，在租赁场地上增加和维修了临时的办公室和仓库，在增加搭建时已经向宜都市社会福利院的领导汇报了此事，宜都市社会福利院从未提出过异议。临时的办公室和仓库并未办理相关登记手续，属于可以随时拆除的临时建筑，所以万灵并未违反合同约定，不存在改变合同用途的行为。二、万灵也不存在拖欠租金的事实。万灵与宜都市社会福利院签订租赁合同后，都是积极交纳租金，且租金已交纳至2018年11月16日，之后万灵向宜都市社会福利院交纳租金时，宜都市社会福利院却以各种理由拒绝，在该期间内不是万灵不交而是宜都市社会福利院不收，宜都市社会福利院主张逾期交纳租金，但并无任何催交的证据，故宜都市社会福利院以拖欠租金为由要求解除合同无任何事实依据。三、根据原租赁合同中“七、合同的变更、解除与终止”的规定，双方必须签订终止协议书后才能解除合同。四、2018年1月5日宜都市社会福利院给万灵下达了《解除场地租赁合同通知》，并要求万灵在十日内自行拆除，而宜都市社会福利院财务人员于2018年1月8日收取了万灵的场地租金4000元，说明宜都市社会福利院仍然在与万灵履行合同。综上，万灵与宜都市社会福利院之间签订的租赁合同合法有效，该租赁合同尚未到期，万灵不存在任何违约行为，宜都市社会福利院不能解除合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。宜都市社会福利院向一审法院起诉请求：1、判令解除与被告万灵的房屋（场地）租赁合同；2、判令被告万灵立即按原样返还租赁场地，按照4000元/年的标准支付租金及至返还时的房屋（场地）占用费；3、由被告万灵承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年11月16日，原告宜都市社会福利院（甲方）与被告万灵（乙方）签订《宜都市行政事业单位房屋（场地）租赁合同书》一份，约定甲方将二福利院腰店子场地2500平方米租赁给乙方使用，用途为货场，租赁期限自2011年11月16日起至2021年11月16日止，履约保证金为人民币肆仟伍佰元整，年租金为人民币肆仟元整。合同第六条“乙方责任”第（四）项约定“乙方不得随意损坏房屋设施。如装饰装修房屋需改造、改变房屋的结构，须事先征得甲方书面同意，方可施工。乙方提前解除合同或租赁期满，对改修或增扩的设施不得拆除，应保持完好；乙方装潢（装饰）、改修或增扩的设施甲方不予补偿。”合同第七条“合同的变更、解除与终止”第（三）项约定“房屋（场地）租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋（场地）：6、拖欠房屋（场地）租金累计两个月以上的。”万灵在使用租赁场地过程中，对场地进行平整并加盖仓库、办公室等建筑物，未取得加盖建筑物的准建审批手续。万灵将场地租金交至2018年。2019年3月20日，宜都市社会福利院向万灵送达《终止场地租赁合同的通知》，写明因万灵拖欠租金累计两个月以上，按照合同约定决定终止租赁合同，并要求万灵十日内自行拆除未经宜都市社会福利院同意擅自修建的构筑物及其他设施，按照原样交还租赁场地。2019年5月15日，宜都市社会福利院再次向万灵发出《律师函》，要求万灵在5月30日前自行拆除改修、增设的构筑物及其他设施，交还场地。万灵一直未腾退交还租赁场地。一审法院另查明，鄂（2019）宜都市不动产权第0002610号《不动产权证书》载明宜都市社会福利院系位于宜都市陆城街办十里铺村13462.20平方米土地（不动产单元号420581003011GB00004W00000000）的国有建设用地使用权人，案涉租赁合同中的2500平方米场地在该宗土地上。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。宜都市社会福利院与万灵签订的《宜都市行政事业单位房屋（场地）租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同约定租赁期间为2011年11月16日至2021年11月16日止，现合同尚未到期，宜都市社会福利院以万灵未按时交纳租金构成违约为由，要求提前解除合同。万灵辩称自己在租赁期间一直积极按时履行交纳租金的义务，已将租金交至2018年11月16日，之后在主动交纳租金时均被宜都市社会福利院以各种理由拒绝，故万灵并不存在拒交租金的违约行为。一审法院在审理中查明，按照双方以往办理交纳租金的手续流程，万灵交纳租金至非税收入帐户时需要宜都市社会福利院给予协助配合，并非万灵能独立直接完成，宜都市社会福利院未举证证明其已经完成协助配合的义务，现有证据亦无法认定2019年租金未按时到账系万灵故意拖延或拒绝交纳导致，故宜都市社会福利院要求提前解除租赁合同并返还场地的诉讼请求，不予支持。案涉租赁合同继续履行期间，万灵应当按照合同约定的4000元/年的标准向宜都市社会福利院支付租金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告万灵于判决生效之日起十日内支付原告宜都市社会福利院自2018年11月17日至2019年11月16日的场地租金人民币4000元；驳回原告宜都市社会福利院的其他诉讼请求。上述款项汇入一审法院指定的以下银行帐户。开户行：工商银行湖北三峡分行宜都支行；账号：18×××65；收款单位：宜都市人民法院。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取50元，由被告万灵承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉租赁合同是否应予解除。首先，宜都市社会福利院与万灵签订的《宜都市行政事业单位房屋（场地）租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。其次，宜都市社会福利院上诉称，万灵在履行合同过程中因存在合同约定的“拖欠房屋（场地）租金累计两个月以上”，宜都市社会福利院可以解除合同的情形，宜都市社会福利院有权要求解除合同。但本案中，万灵是否拖欠租金，双方各执一词。宜都市社会福利院称万灵拖欠房屋（场地）租金超过两个月，达到了合同约定的解除条件。万灵则称自己在租赁期间一直积极按时履行交纳租金的义务，且租金交至2018年11月16日，之后的租金是宜都市社会福利院以各种理由拒收。本院经审查认为，万灵签订租赁合同后一直按合同约定交纳租金，2018年11月16日后的租金未交纳属实，但宜都市社会福利院不能提交证据证明是由于万灵无故拖欠所致。因此，一审法院对宜都市社会福利院要求提前解除租赁合同的请求不予支持，并无不当。其三，宜都市社会福利院二审中提交租赁场所现状照片，拟证明万灵擅自搭建建筑物，改变了租赁用途，违反合同约定。本院认为，宜都市社会福利院仅凭二审中提交的租赁场所现状照片不能证明万灵擅自搭建并改变租赁用途的事实。且万灵亦否认是其擅自搭建，并称其承租后增加的建筑物属临时建筑，可随时拆除，未改变租赁用途。故宜都市社会福利院没有充足的证据证明万灵存在擅自搭建建筑物以及改变了租赁用途的事实。综上，宜都市社会福利院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人宜都市社会福利院负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一九年十二月六日书记员  张 萍