辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8919号上诉人（原审原告）：张岚，女，1968年4月28日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。上诉人（原审原告）：张展维，男，1965年5月19日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。上诉人（原审原告）：张朔，男，1995年6月13日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。三上诉人共同委托诉讼代理人：鞠慧、高正科，均系辽宁同人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞恒置业有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区黄浦路********。统一社会信用代码91210231550628548H。法定代表人：王旭东，该公司董事长。委托诉讼代理人：李猛、姜万成，均系辽宁智库律师事务所律师。上诉人张岚、张展维、张朔因与被上诉人瑞恒置业有限公司（以下简称“瑞恒置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张岚、张展维、张朔上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院关于案涉房屋的交房标准认定错误原审法院仅依据原合同的第八条即将案涉房屋的交付标准认定为经建设单位组织建设工程验收合格并由设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告，事实上依据合同的附件三显示，案涉房屋系精装修，相较于原合同第八条，合同的附件三应当被认为对身屋交付标准的特别约定，应当优先适用。故案涉房屋的交付标准应当为精装修。二、关于案涉房屋何时满足交房条件原审认定错误。原审法院认定案涉房屋于2016年3月30日前即满足交付条件没有事实依据，首先被上诉人提交的竣工备案表显示时间为2016年12月22日，该证据表明直至2016年12月22日，该房屋才满足毛坯房的交房条件，更遑论精装修；其次，被上诉人提交的通知函明确写明：2018年7月15日房屋整改、维修完成，满足交付条件，此说明，被上诉人自认：截止2018年7月15日，案涉房屋因不满足交付条件而一直处于整改维修过程中。所以原审法院认定案涉房屋于2018年3月30日前即满足交付条件，没有依据，且与事实不符。三、原审法院关于案涉房屋目前能否满足居住条件认定错误。在原审阶段，上诉人已经提交视频证据，证明在约定的交房日期后，房屋内部仍然处于装修施工状态；且被上诉人提交的照片证据也足以显示，截至本案一审时，案涉房屋的地板、卫柜等基础设施因被水浸泡而出现了严重的变色、开裂仍未解决。地板、卫柜等设。地板屋装修的基础部分，是业主向房屋内摆放家具和生活用品的前提，地板卫柜等问题，地板卫柜等问题不解决现其居住使用功能。补充的事实和理由：关于交房标准：1、合同第8条规定的是房子需要同时满足五方验收和符合本合同约定，换言之，五方验收只是房子交付条件之一，满足合同约定的其他条件也是房屋的交付条件。案涉合同的附件三明确写明精装修交房标准，故可知房子精装修完成并完成五方验收才达到交房条件；2、单以五方验收合格作为房屋符合交付条件的约定，因违反了法律的强制行规定，而无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第27条、《中华人民共和国建筑法》第61条规定，建设工程只有竣工验收合格才能交付使用，本案中，被上诉人提交的竣备表中明确写明该房屋的竣工验收时间为2016年12月19日，换言之，直到2016年12月19日案涉房屋才达到清水房状态下的法定交付条件。且依据最高院的生效文书，最高院认为我国实行建设工程质量监督管理制度只有质监站出具的竣工备案表才能认定房屋验收合格，开发商自行组织的验收并不具备公示公信力，不能证明房屋验收合格。瑞恒置业有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、案涉房屋已在案涉合同约定的交房日期即2016年3月30日前具备合同第八条所约定的交付标准，上诉人以案涉房屋不具备交房标准为由拒绝收房并据此主张逾期交房违约金，无任何事实与法律依据。1、双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定“出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织建筑工程验收合格并由设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告”，而设计、监理、施工、建设单位四家单位在案涉房屋交付前的2014年12月11日已取得验收报告，即案涉房屋在约定的交房日期前即已具备交付条件。2、大连高新技术产业园区建设工程质量监督站已于2016年12月22日亦出具竣工验收备案表，确认案涉房屋所在的A2号楼验收备案文件已收讫，予以备案。由此可知，案涉房屋在案涉合同约定的交房日期即2016年3月30日前具备合同第八条所约定的交付标准，上诉人称直到2018年7月15日维修完毕才具备交房条件，缺乏基本的事实依据。二、案涉房屋所存在问题属于装修材料正常使用过程发生伸缩变化造成的，并非质量瑕疵，上诉人称案涉房屋无法实现居住使用功能，缺乏基本的事实依据。对于上诉人在一审所提出“小南卧地板”、“卫生间卫柜”、“墙面纸”等问题，经被上诉人现场查看，发现“小南卧地板”部分地板部分接口处有缝隙、“卫生间卫柜”挡板一处存在缝隙、“墙面纸”部分接口处存在缝隙，此部分问题实际上属于装修材料正常使用过程发生伸缩变化造成的，并非质量瑕疵，亦根本不影响上诉人的正常居住使用，上诉人称案涉房屋无法实现居住使用功能，以此为由拒绝收房，没有任何事实及法律依据。三、根据案涉合同约定，上诉人应自行至被上诉人售楼处领取房屋钥匙，但其在案涉房屋约定的交房期限届满后，虽经被上诉人多次催促，至今仍以案涉房屋存在质量问题拒绝收房，逾期收房的责任应由其自身承担。案涉合同补充协议第六条明确约定“买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人指定的地点[售楼处]领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则，该房屋尚未实际交付，但有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自《合同》约定的交房日（或出卖人通知交房日）承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋的保修期”，从以上约定可知，上诉人应于2016年3月30日前自行至被上诉人售楼处办理房屋交付手续。实际上，虽经被上诉人多次催促，后其却多次以案涉房屋存在质量问题拒绝收房，被上诉人曾组织对其提出的瑕疵问题至少进行过三次维修。但上诉人至今未收房，逾期收房的责任应由其自身承担。综上所述，案涉房屋在合同约定的交房日期前已具备合同第八条所约定的交付标准，上诉人以案涉房屋存在质量瑕疵问题为由认为不具备居住条件要求被上诉人支付逾期交房违约金，缺乏基本的事实依据，恳请贵院依法维护被上诉人的合法权益。张岚、张展维、张朔向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金561,482.9元(按合同约定计算从2016年3月31日起至2019年3月10日)；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月2日三原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的坐落于高新园区善水南园11号1单元26层2号房屋（建筑面积279.31平方米），总价款为5,223,087元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.经建设单位组织建设工程验收合格并由设计、监理、施工建设单位出具竣工验收报告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因气候原因，被迫临时性停工；3.因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延期；4.因政府配套设施接通延误或市政府指令导致的延期；5.施工中发生重大技术变更；6.其他非出卖人原因造成的延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之1(该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。”另外，补充协议第六条关于交接的补充约定：1、买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人指定的地点售楼处领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，除非有合法理由，否则，虽该房屋尚未实际交付，但有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自《合同》约定的交房日（或出卖人通知交房日）承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋的保修期。第十一条约定：关于“严重影响正常居住使用的房屋质量问题”的特别约定，双方确认“严重影响正常居住使用的房屋质量问题”仅指（1)主体结构质量问题经维修后仍然严重影响正常居住使用的房屋质量问题；（2)房屋本身存在的至保修期满仍未能解决以至于造成买受人无法正常居住使用的质量问题。上述合同签订后，三原告2015年11月3日交纳首期房款人民币1,573,097元，2016年4月28日，三原告向被告交纳房款人民币3,650,000元，上述款项合计5,223,097元。被告提交《竣工验收备案表》，2016年12月22日案涉房屋所在工程竣工验收备案文件已经收讫，在大连高新技术产业园区建设工程竣工验收备案部门备案。2017年3月1日，被告向三原告发出《交付通知书》，通知原告张岚于2017年3月1日办理房屋入住手续。截止庭审辩论终结时，原告仍未收房。原告张岚于2017年3月3日签收邮寄通知2018年8月23日被告向三原告发出《交房通知函》，被告于2018年7月15日全部整改完案涉房屋的维修问题，满足交付条件，三被告务必于2018年8月23日前到物业服务中心办理房屋交付手续。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。首先，关于房屋的交付是否符合合同约定，案涉《商品房买卖合同》除合同条款外，还附有相关的附件，如上阐述，案涉房屋已经建设单位组织建筑工程验收合格，符合合同条款的约定。且《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定，关于“严重影响正常居住使用的房屋质量问题”的特别约定，双方确认“严重影响正常居住使用的房屋质量问题”仅指(1)主体结构质量问题经维修后仍然严重影响正常居住使用的房屋质量问题；(2)房屋本身存在的至保修期满仍未能解决以至于造成买受人无法正常居住使用的质量问题。原告现未提供充分证据证明案涉房屋存在主体结构问题或其他严重影响正常居住使用的质量问题，故应认定案涉房屋符合合同约定的交付条件。其次，关于是否符合法律、行政法规的强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，三原告与被告签订的《商品房买卖合同》是由住建部、国家工商总局制发的《商品房买卖合同示范文本》(GF-2000-0171)。其中关于房屋交付条件的约定，符合法律及行政法规的强制性规定，不存在免除出卖人责任，加重购房人审核义务的问题，合法有效。综上分析，案涉房屋的交付符合合同约定及法律、行政法规的强制性规定，即“具备交付使用条件”。因此，应当认定案涉房屋在约定的交付时间已经符合合同约定的交付条件。既然案涉房屋在约定的交付时间已经具备交付条件，原告即应按照合同约定至交付地点接收房屋，根据《商品房买卖合同》补充协议第六条关于交接的补充约定：1、买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人指定的地点售楼处领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的除非有合法理由，否则，虽该房屋尚未实际交付，但有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自《合同》约定的交房日（或出卖人通知交房日）承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋的保修期。三原告以案涉房屋存在装修质量问题拒绝办理入住手续，但并未提交相关证据予以证明案涉房屋的装修问题严重影响居住使用，故被告作为出卖人不应承担房屋逾期交付的责任。故一审法院对原告主张逾期交房违约金的请求，因缺少事实及法律依据，不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告张岚、张展维、张朔的全部诉讼请求。案件受理费9415元(原告已预交)，由原告张岚、张展维、张朔负担。二审中，三上诉人提交中国银行贷款放款回单，拟证明尾款3,650,000元交付时间是2015年12月1日。被上诉人认可该证据，并认可三上诉人于2015年12月1日已经支付完毕案涉房款。本院对该证据予以采信。一审判决查明事实中总房款应更正为5,223,097元，“上述合同签订后，三原告2015年11月3日交纳首期房款人民币1,573,097元，2016年4月28日，三原告向被告交纳房款人民币3,650,000元，上述款项合计5,223,097元”应更正为“上述合同签订后，三原告于2015年12月1日支付完毕案涉全部房款5,223,097元。被告于2015年11月3日向三原告开具首期房款1,573,097元发票，于2016年4月28日向三原告开具尾期房款3,650,000元发票”。另查，案涉房屋所在楼宇建设、监理、施工、设计单位于2014年12月11日作出竣工验收报告。又查，《商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.在交付房屋后90日内达到附件三的交付标准。否则，出卖人赔偿装饰、设备的差价。上述二审查明事实有《商品房买卖合同》、调取自大连市城建档案馆的工程竣工验收报告、单位工程质量竣工验收记录及历次庭审笔录、询问笔录在卷为凭，应予确认。本院认为，本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案争议焦点为被上诉人是否应给付三上诉人逾期交房违约金。案涉《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2016年3月30日前，交房条件为“经建设单位组织建设工程验收合格并由设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告”。被上诉人提交的调取自大连市城建档案馆的工程竣工验收报告、单位工程质量竣工验收记录等工程材料显示，案涉房屋所在楼宇于双方约定的交房日期前既已经过设计、监理、施工、建设单位出具竣工验收报告，据此可以认定案涉房屋在双方约定交付时间已符合约定的交付条件。《补充协议》第六条约定：“买受人同意按《合同》规定的交付时间自行至出卖人指定的地点[售楼处]领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的除非有合法理由，否则，虽该房屋尚未实际交付，但有关该房屋的毁损、灭失等全部风险均由买受人承担，买受人并应自《合同》约定的交房日（或出卖人通知交房日）承担因该房屋产生的物业费、采暖费等全部费用并开始起算该房屋的保修期”。依据上述双方约定，三上诉人应自行于约定交房日期至售楼处领取钥匙。而本案中，案涉房屋在约定交房日期前已经达到约定的验收交房条件，三上诉人未领取钥匙应自行承担相应后果。一审未予支持三上诉人要求被上诉人给付逾期交房违约金并无不当，应予维持。关于三上诉人主张合同附件三约定的精装交房标准应作为房屋交付标准，约定交房时间不符合附件三约定的精装交房标准，被上诉人应给付逾期交房违约金一节，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.在交付房屋后90日内达到附件三的交付标准。否则，出卖人赔偿装饰、设备的差价。”由此可见，双方对交付房屋未达到附件三精装标准已进行了约定，即“出卖人赔偿装饰、设备的差价”。故三上诉人以不满足装修标准为由主张逾期交房违约金，不应得到支持。关于三上诉人主张《通知函》中被上诉人已经自认2018年7月15日才满足交房条件一节，经查，2018年8月23日被上诉人向三上诉人出具《通知函》，载明“您提出该房屋需维修的各项问题，我公司已安排于2018年7月15日全部整改完毕，现已满足交付条件……请您务必于2018年8月23日前与我公司联系到未名山一期物业服务中心办理该房屋交付手续”，该《通知函》出具的背景是三上诉人对案涉房屋装修提出整改要求，被上诉人整改完毕后通知三上诉人收房，从《通知函》的内容上看并不能认定被上诉人自认2018年7月15日之前案涉房屋不具备合同约定的竣工验收的交房条件。案涉房屋是否符合双方约定的交付条件还是应从双方的合同约定及本案现有证据进行判断，而不能通过对《通知函》中的表述进行扩大解释为依据进行判断。上诉人此点主张不能成立。关于三上诉人主张单以设计、监理、施工、建设主体验收合格作为房屋交付条件的约定因违反法律的强制性规定而无效，竣工验收时间应以质监站出具的竣工验收备案表载明的时间即2016年12月19日为准一节，本院认为，涉及商品房交付主要有以下相关规定：（1）国务院于2000年1月30日发布实施的《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件……建设工程经验收合格，方可交付使用”。第四十九条第一款规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。（2）住房和城乡建设部于2010年8月1日发布、9月1日实施的《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》（住房和城乡建设部令第5号）第三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程（以下简称工程）质量监督管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程质量监督管理工作。工程质量监督管理的具体工作可以由县级以上地方人民政府建设主管部门委托所属的工程质量监督机构（以下简称监督机构）实施。”（3）住房和城乡建设部于2013年12月2日发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”；第九条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”（4）《中华人民共和国建筑法》第五十二条第一款规定：“建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。”第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”（5）国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四条规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。”以上法律、法规、部门规章表明，现行法律法规对建设工程竣工验收实行的是建设工程质量监督管理制度，以建设、施工、监理、设计等主体的验收意见作为竣工验收合格与否的标准。竣工验收是法定的房屋交付使用必要条件，建设工程经竣工验收合格后，具备交付使用的条件。建设行政主管部门委托所属的工程质量监督机构具体履行备案职能。本案中三上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……5.经建设单位组织建设工程验收合格并由设计、监理、施工建设单位出具竣工验收报告”，该约定系当事人真实意思表示，符合上述法律法规的规定，合法有效。三上诉人此点上诉主张不能成立。综上所述，张岚、张展维、张朔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9415元（三上诉人已预付），由三上诉人张岚、张展维、张朔负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 孙利颖审判员 季 烨二〇一九年十二月六日书记员 宋 敏