黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终2487号上诉人（原审原告、反诉被告）：齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区锦绣花园**楼******。法定代表人：马强，该公司总经理。委托诉讼代理人：麻丽双，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：任红，女，1971年6月24日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。上诉人齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司（以下简称恒大永兴房地产公司）因与被上诉人任红房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初294号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。恒大永兴房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决第三、四项；2.依法改判被上诉人向上诉人支付违约金101，470.40元；3.判令驳回被上诉人任红一审的反诉请求；4.判令由被上诉人承担本案的所有费用。事实和理由：1.关于违约金。一审法院未按照上诉人主张的合同总价款的10%计算系错误的。首先，在双方签订的《商品房买卖合同》中约定了买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回商品房，买受人所交的全部款项不予退还，也就是说被上诉人所交的首付款304,704.00元都作为违约金不予退还。但上诉人考虑到该违约金过高，主动降低，只要求相当于合同总价款10%的违约金101,470.40元，上诉人自动减少违约金的行为符合合同约定，亦不违背法律的规定。其次，因被上诉人不能按借款合同约定按期还款，导致银行直接从上诉人保证金账户扣转相应金额，扣转被上诉人的欠款金额后，上诉人必须马上充实保证金账户的保证金。从2017年4月起被上诉人开始拖欠银行贷款，致使银行于2017年9月10日通知上诉人，上诉人于2018年6月19日结清了被上诉人的全部贷款本息余额。再次，因被上诉人的违约给上诉人造成了很多程序上的事务，如催款、办理承担保证责任后的资金填充、与银行对账、办理注销商品房预告抵押等也造成上诉人的大量人力成本支出损失。基于以上情况，上诉人诉请要求相当于合同总价款10%的违约金合情合理合法，应该得到法律的支持；2.一审判决第三项判决上诉人返还被上诉人购房款304,704.00元及银行贷款本金59,807.47元不符合合同及法律规定，应予撤销。综上，一审法院对部分案件事实认定不清，适用法律错误，依法应予纠正。任红经本院合法传唤，未到庭应诉。恒大永兴房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令原被告双方解除《商品房买卖合同》，被告向原告支付违约金101,470.00元；2.判令被告配合原告办理注销商品房预告抵押、商品房预抵押登记及商品房买卖合同备案；3.判令被告迁出所购房屋并将房屋恢复原状；4.判令由被告承担本案的所有费用。任红向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人给付反诉人交纳的房屋首付款304,704.00元；2.反诉费由恒大永兴房地产公司承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2014年8月5日签订了《商品房买卖合同》，约定被告任红购买原告开发建设的恒大翡翠华庭3号楼1单元1301号房屋，合同总价款1,014,704.00元，双方约定由被告向原告支付首期购房款304,704.00元，剩余710,000.00元由被告向银行按揭贷款支付。2014年8月15日，被告与交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，原告恒大永兴房地产公司承担上述按揭贷款的连带保证责任。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件四第（一）条5款约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人即被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人即原告承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……。上述两份合同签订后，被告任红如约履行了缴纳首期购房款304,704.00元的义务，余款710,000.00元从交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行贷款转给了原告，至此，被告按合同支付了全部购房款。被告与交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行约定贷款期限为240期，被告以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，原告恒大永兴房地产公司为任红的全部借款提供连带保证担保。嗣后，任红逐月向交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行归还贷款本息。但自2018年2月起，被告任红未按照贷款合同约定偿还银行贷款，逾期还款累计超过六期。2018年2月12日、2018年6月19日，原告作为担保人在银行要求下按合同履行担保义务，结清了涉按房屋全部剩余贷款的本息共计687,935.76元。涉诉房产已在相应产权部门办理了商品房预告抵押、商品房预抵押登记及商品房买卖合同备案。另查明，任红自2014年10月至2018年2月共偿还银行贷款40期，其中偿还借款本金59,807.47元、利息108,611.43元，合计168,418.90元。原审法院经审理认为，原告恒大永兴房地产公司与被告任红签订的《商品房买卖合同》及被告任红与交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，均是合同双方的真实意思表示，合同各方应按合同予以履行。被告任红作为商品房买受人，应按约定期限向交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行偿还贷款，其逾期不偿还贷款，应属违约行为，原告恒大永兴房地产公司依合同承担了担保人义务，代原告偿还了全部贷款，现要求行使合同解除权，符合双方合同约定，且被告对此没有异议，故原告提出的：解除与被告签订《商品房买卖合同》；被告配合原告办理注销商品房预告抵押、商品房预抵押登记及商品房买卖合同备案；被告迁出所购房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。但对于原告要求被告按房屋总价款10%向原告支付违约金101,470.40元的诉讼请求，因合同解除后，原告恒大永兴房地产公司将取得涉诉房产的所有权，而被告在购房时支付了首付款和银行贷款利息，根据公平原则，结合原告的实际损失，本院不予支持原告的该项诉求。对于被告（反诉原告）任红反诉要求原告（反诉被告）恒大永兴房地产公司应返还其已付购房的首付款及偿还贷款本金的反诉请求，因合同解除后涉案房屋的所有权归属原告，原告可另行出售，故本院予以支持，但对于反诉原告任红要求返回所付贷款利息的反诉请求，因导致与原告的房屋买卖合同及与银行的贷款合同不能履行的责任在被告（反诉原告）任红，故应自行承担，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司与被告（反诉原告）任红于2014年8月5日签订的关于坐落于齐齐哈尔市××区恒大翡翠华庭3号楼1单元1301号房屋的《商品房买卖合同》；被告任红配合原告办理注销商品房预告抵押、商品房预抵押登记及商品房买卖合同备案；二、被告（反诉原告）任红从坐落于齐齐哈尔市××区恒大翡翠华庭3号楼1单元1301号房屋中迁出并将房屋恢复原状；三、原告（反诉被告）齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）任红购房款304,704.00元及银行贷款本金59,807.47元；四、驳回原告（反诉被告）齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司其它诉讼请求;五、驳回被告（反诉原告）任红其它反诉请求。本院经二审审理，对一审法院查明的案件事实予以确认。另查明，2018年2月12日，恒大永兴房地产公司替任红偿还银行贷款罚息金额：630.80元、利息金额26,510.36元、复利金额881.66元，2018年6月19日，恒大永兴房地产公司替任红提前偿还贷款支付利息22.90元，以上合计：28,045.72元。本院认为，任红在履行与恒大永兴房地产公司商品房买卖合同期间，未按合同约定向银行履行偿还贷款义务，其行为已构成违约，恒大永兴房地产公司据此要求解除与任红签订的商品房买卖合同符合法律规定。因任红存在违约行为，故恒大永兴房地产公司要求任红给付违约金的主张应予支持。关于违约金数额问题，本案中，恒大永兴房地产公司的实际损失应为在2018年2月12日、2018年6月19日向银行偿还的利息、罚息、复利共计28,045.72元，本院认为，依据恒大永兴房地产公司的实际经济损失计算违约金数额较为合理，故对于恒大永兴房地产公司上诉主张应以任红购买的房屋总价款10%的标准计算违约金的请求本院不予采纳。关于恒大永兴房地产公司主张不应返还任红购房款304,704.00元及银行贷款本金59,807.47元的问题，由于双方之间签订的商品房买卖合同解除后，房屋所有权归恒大永兴房地产公司所有，故一审判决恒大永兴房地产公司返还任红购房首付款及银行贷款本金并无不当。综上所述，齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司的上诉主张部分有理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初294号民事判决第一、二、三、四、五项；二、任红于本判决生效之日起十日内给付齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司违约金28,045.72元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,330.00元，由任红负担1，165.00元，由齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担1，165.00元。一审反诉费3,525.00元，由齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担3，525.00元。二审案件受理费2，330.00元，由齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担1，686.00元，由任红负担644.00元。本判决为终审判决。审判长 于 丹审判员 刘 颖审判员 李宏艳二〇一九年十二月五日书记员 王 迪