宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初5568号原告：宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司。法定代表人：汤某。委托诉讼代理人：王某，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：殷某，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：张某1，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：张某2，现住宁夏回族自治区贺兰县，系被告张某1妻子。原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司与被告张某1物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司的委托诉讼代理人王某、殷某、被告张某1的委托诉讼代理人张某2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告拖欠的物业费1085元、电梯费300元、违约金138元，合计1523元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月7日原告与宁夏长城集团房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为贺兰县长城惠兰园D区提供物业服务，其物业费收费标准为每平方米每月0.8元，被告于2016年1月入住××区，房屋面积133.68㎡，原告从小区建设交房起一直为本小区提供物业服务，并积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2018年8月26日起至2019年6月30日拖欠物业费1085元、电梯费300元、违约金138元，原告多次以电话、上门、书面等形式催促被告交纳物业费，被告仍拒绝交纳物业费。被告的行为违反《物业管理条例》第七条第（5）项之规定：按时交纳物业费是业主的义务。故特向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法裁判。被告张某1辩称，原告起诉状中书写有误，被告性别、年龄都不正确，涉案房屋是2017年7月5日签订合同，原告诉状中在事实理由部分所写的是2017年7月就入住，门牌号应为，而诉状中填写的是。原告所述2018年8月26日起至2019年6月30期间物业费用没有交属实，理由：1.小区垃圾处理方式不对，清理人员将垃圾直接倒在小区单元门口，臭气熏天；2.单元楼门锁门禁卡不匹配，单元门缓冲杆未修理，门锁损坏未修理；3.电梯不按时维修，引发安全隐患；4.楼道电费物业公司并未按实际充电；5.楼道照明灯损坏无人维修；6.地下停车库未对业主开放；7.小区路灯安装太低，起不到照明作用；8.上下学期间外来车辆及人员随意进出小区；9.小区草坪灌溉喷头有故障，起不到绿化作用；10.小区凉亭内瓷砖脱落，存在安全隐患；11.小区保安将我们放在楼道的财物清理了并未通知我们业主；12.业主去调取监控，物业公司不予配合后发现楼道内电梯监控损坏并没有维修；13.二次供水物业公司是否按照要求进行消毒；14.小区内没有健身器材；15.小区空地改成停车车进行收费的利润如何进行分配；16.小区内消防设施不符合安全标准；17.房屋质量问题，房屋墙面裂缝，进行了维修后墙面又出现裂缝，壁纸裂开，已经进行了多次维修；18.物业服务并未达到实际标准，所以业主拒交费用；19.对外车辆小区进入本小区后收费，收取费用后并未告知业主。本院经审理认定事实如下：被告张某1系房屋业主，房屋建筑面积为133.68㎡。2017年3月1日，原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司与长城惠兰园D区的开发商宁夏长城集团房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2017年3月1日至2019年2月28日。2019年3月1日，原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司与涉案小区的开发商宁夏长城集团房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2019年3月1日至2021年2月28日。合同约定的物业服务内容为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中规定的内容，包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、保洁服务；8、文化服务。合同约定高层住宅物业服务费为0.8元/月/㎡，电梯费为600元/年，业主或物业使用人应于每季度开始之日履行交费义务，未能按时足额交纳物业费的，应按每项欠费10%的标准支付违约金。被告张某1未交纳2018年8月26日至2019年6月30日期间的物业费及2019年1月1日至2019年6月30日电梯费。原告于2019年8月25日通过张贴物业费催缴通知书形式向被告催交物业费。原告提供物业服务期间，小区垃圾清理不及时,单元楼道内墙面瓷砖脱落未及时维修，单元门禁损坏未及时维修，不及时浇灌绿化，消防设施设备养护管理不到位，门卫对进出人员管理混乱。现原告诉至法院，请求判如所请。以上事实，有原告提交的前期物业服务合同、物业费催缴通知书照片及被告提交的照片予以证实，本院予以采信。本院认为，原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司具备物业管理的合法资质，其与被告所属小区的开发商宁夏长城集团房地产开发有限公司签订了“前期物业服务合同”，其行使物业管理的行为合法，且原告实际履行了为被告所居住的小区提供物业管理服务的义务，被告亦享受了原告提供的物业管理服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告在提供了相应的物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取相应的物业费，被告在享受了原告提供的物业管理和服务后，有义务向原告交纳物业费。关于本案物业费的计算数额，前期物业服务合同约定收费标准为0.8元/月/㎡，被告欠缴2018年8月26日至2019年6月30日期间的物业费，应支付原告物业费1085元（133.68㎡×0.8元/月/㎡×10个月零4天＝1085元）。被告欠缴2019年1月1日至2019年6月30日期间的电梯费，应支付电梯费300元（600元/年÷12个月×6个月＝300元）。被告辩称，小区垃圾清理不及时,单元楼道内墙面瓷砖脱落未及时维修，单元门禁损坏未及时维修，不及时浇灌绿化，消防设施设备养护管理不到位，门卫对进出人员管理混乱。上述内容属于物业合同约定的服务范围，被告提交的照片能够证实被告主张的事实属实，可以认定原告向被告提供的物业服务有瑕疵，但根据原告提供的维修记录单及照片等证据可以证实在物业服务过程中原告积极履行其物业服务，结合物业服务的整个服务过程及整体服务效果分析，应当酌情扣减被告10%的物业费，对原告要求被告支付物业费1085元的诉讼请求，本院在977元的范围内予以支持（1085-1085×10%＝977元）。对于原告要求被告支付电梯费300元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，涉案合同中虽作出明确约定，但是原告未尽到物业管理责任存在违约行为，被告亦未按合同的约定支付物业服务费，双方均构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”依照该规定，对原告主张支付违约金的诉请本院不予支持。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。在该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：被告张某1向原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司支付2018年8月26日至2019年6月30日期间的物业服务费977及电梯费300元，合计1277元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 祁 玮 二〇一九年十月三十日书记员 李昊轩附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。