重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10347号上诉人（原审被告）：黄喜兰，女，1979年3月14日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审原告）：田胜忠，男，1962年5月31日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：胡亮，重庆瑞正律师事务所律师。上诉人黄喜兰因与被上诉人田胜忠房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初13224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月4日进行了询问。上诉人黄喜兰、被上诉人田胜忠的委托诉讼代理人胡亮参加了询问。本案现已审理终结。黄喜兰上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.确认租赁合同有效，并继续履行；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审程序违法。一审中要求追加周勇军为本案被告，改变房屋布局是周勇军所为，与上诉人无关。纠纷发生是被上诉人强行换锁所致；2.事实认定错误。田胜忠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。田胜忠向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告黄喜兰的房屋租赁合同关系，被告立即向原告返还重庆市沙坪坝区凤天路21号升伟朝凤苑3-4-2房屋；2.判决被告立即向原告支付原告垫付的气费669元。3.判决被告从2019年4月1日起按每月3000元的标准向原告支付房屋占用损失至实际返还房屋之日止，暂计至2019年5月31日损失为6000元。一审法院认定事实：田胜忠（甲方）于2016年9月1日与周勇军（乙方）签订了《房屋租赁合同》，将其所有的位于重庆市沙坪坝区房屋（房屋用途为成套住宅）通过重庆到家了网络科技有限公司中介出租给周勇军，合同主要约定：租期从2016年9月1日起至2021年8月31日，该房屋租金每年33000元，该房屋按年支付，支付时间为每年提前15天（以甲方实际收到为准）。未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途或乙方利用该房屋进行违法活动或拖欠房租壹个月以上的，乙方须按壹个月的租金金额向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，甲方可据实追诉乙方责任，且甲方有权终止合同；租赁期内乙方逾期未交电话费、水费、电费、燃气费、物业管理费及电梯费等费用达壹个月时，甲方有权用押金垫付上述费用，且乙方须承担由此造成的相关损失；租赁期满，若乙方未能按时将房屋交还甲方，每逾期壹天，乙方须按月租金的10%向甲方支付违约金。因政府政策等原因导致合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担违约责任，租金按实际使用时间计算。2017年2月14日，周勇军（甲方）与黄喜兰（乙方）签订房屋转租合同，合同主要约定：甲方将座落在升伟朝凤苑3单元4－2，出租给乙方作住宅使用，租期从2016年7月1日至2021年8月31日止，乙方租金按每月2750元交纳。乙方应按时交付租金，如果拖欠租金，需按月租金的20%向甲方支付违约金，需交付保证金2000元。租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构及用途，乙方故意或过失造成租用房屋的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方改变房屋结构，须事先征得甲方同意，出租房屋的水、电、气、电话和清洁、治安等费用由乙方负担。备注：按原房屋租赁合同执行。出租人：周勇军，承租方：黄喜兰，签订合同日期：2017年2月14日。房屋出租后，周勇军告知田胜忠其已经将房屋转租给了黄喜兰。房屋租金前期由周勇军给付，后面由黄喜兰实际给付并租赁使用房屋，周勇军不再向田胜忠给付租金。黄喜兰租赁房屋后，将房屋用于经营家庭旅馆。房屋出租后，未经田胜忠书面同意，房屋结构被承租人改变。田胜忠为黄喜兰垫付天燃气费用669元。一审审理中，田胜忠与黄喜兰当庭确认双方建立了房屋租赁合同关系，认可田胜忠为黄喜兰垫付天燃气费用669元。黄喜兰陈述实际上2017年2月14日以前房屋是周勇军装修好的，就是装修的家庭旅馆，现房屋被隔成了3个卫生间、7间卧室、1个厨房、2个阳台。一审法院认为，田胜忠与黄喜兰订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方在履行合同过程中均严格按照合同的约定全面履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。黄喜兰在履行合同中存在未经田胜忠书面同意，改变房屋用途及结构的行为，已由该院审理中查明的案件事实所证明，该院予以确认。田胜忠举示的证据与其陈述及黄喜兰的相关事实陈述并无根本矛盾冲突，对本案争议事实的证明力较强，直接证明了该院认定的本案事实，法院可据此依法判决。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。黄喜兰未经田胜忠书面同意，改变租赁房屋及用途，并且未给付天燃气费669元，违反合同约定和法律规定，田胜忠有权依法按约请求解除与黄喜兰的租赁合同关系，返还房屋，并给付田胜忠已垫付的天燃气费669元，以及从2019年4月1日起按每月租金2750元的标准向田胜忠给付房屋占用损失至实际返还房屋之日止。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。黄喜兰的抗辩主张，田胜忠予以反对，黄喜兰应当依法承担举证责任，该院认为，黄喜兰是通过他人转让的方式获得本案房屋的承租权利及负担应承担的义务，因此原黄喜兰双方建立了涉案房屋租赁合同关系，黄喜兰作为承租人应当受到原房屋租赁合同及相关合同约定承诺约束，不能因他人的行为对田胜忠提出抗辩，黄喜兰租赁使用的本案房屋被擅自改变了用途及结构，根据合同约定，黄喜兰并未提出田胜忠书面同意改变租赁房屋用途及结构的证据，即黄喜兰未提出充分证据对其主张予以证明，黄喜兰应当承担未完成举证责任的不利后果，该院对其抗辩主张不予支持。综上所述，田胜忠的诉讼请求中合理合法部分，该院予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、原告田胜忠与被告黄喜兰订立的位于重庆市沙坪坝区的房屋租赁合同关系于本判决发生法律效力之日解除；二、被告黄喜兰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告田胜忠返还重庆市沙坪坝区房屋；三、被告黄喜兰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告田胜忠给付原告垫付的天燃气费669元；四、被告黄喜兰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告田胜忠给付房屋占用损失，该损失从2019年4月1日起至被告实际返还房屋之日止，按每月2750元计算；五、驳回原告田胜忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2275元，由被告黄喜兰负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，案涉房屋租赁合同系次承租人黄喜兰与承租人周勇军所签订的合同。从一审法院查明的事实来看，出租人田胜忠知道并且同意周勇军转租案涉房屋，并且田胜忠后来直接收取案涉房屋的租金。因此案涉租赁合同为有效合同，并对本案当事人双方产生拘束力。从一审审理情况来看，田胜忠主张解除合同的理由为黄喜兰擅自改变了房屋布局，迟延交纳租金。田胜忠没有证据证明黄喜兰存在迟延交纳租金的情形。就案涉房屋布局被改变而言，田胜忠现有证据不能证明系黄喜兰所为：理由如下：第一，田胜忠知晓且同意案涉租赁房屋改变用途的事实。田胜忠与周勇军之间的《房屋租赁合同》虽约定案涉房屋用途为住宅，但田胜忠在出租时案涉房屋的状态为清水房。按清水房状态下市场价格，每月租金2750元并不合理。本院有理由相信田胜忠与周勇军之间虽约定案涉房屋的用途为住宅，但田胜忠对案涉租赁房屋用作其他用途是知晓并且同意的。周勇军与黄喜兰之间的转租合同经田胜忠的同意，黄喜兰使用案涉房屋二年多时间里，田胜忠未对此提出异议，视为其对田喜兰将案涉房屋用途是同意的。第二，田胜忠知晓且同意案涉租赁房屋改变布局的事实。作为清水房的承租人，一般情况下，承租人租赁房屋时都会按照其使用目的进行装饰装修，以改善房屋的使用功能，使之更加符合承租人的使用要求。田胜忠作为出租人，应当知晓案涉房屋作为清水房，承租人有装修的需求并有义务配合办理装修入住手续，其对周勇军改变房屋布局应当知晓。现有证据不能证明案涉房屋的现状为黄喜兰所为。黄喜兰在承租时房屋布局已被改变，即黄喜兰承租的是现状标的物，即使房屋布局被改变，责任也不应由黄喜兰承担。第三，案涉租赁房屋布局的改变对房屋结构以及整体使用并没有影响，案涉房屋虽被隔成了3个卫生间、7间卧室、1个厨房、2个阳台，但这种改变属于房屋布局的改变，不会影响房屋主体结构和房屋整体安全。第四，黄喜兰继续承租案涉房屋能够避免财产损失浪费。二审中黄喜兰陈述案涉租赁房屋已未再用于经营家庭旅馆，且其承诺在后续的租赁期内不再用于经营家庭旅馆，只用于其本人和亲戚居住使用。鉴于黄喜兰在租赁案涉房屋时对案涉房屋的添附物支付了相应对价，如合同未到期即解除，其支付的对价无法得到补偿，从节约资源、物尽其用的角度考虑，本院认为如黄喜兰将案涉房屋作为居住来使用，则案涉房屋租赁合同不宜解除。如果黄喜兰在本次纠纷后，不按照合同的约定使用房屋，产生安全隐患和其他问题，则应承担相应的法律责任。综上所述，黄喜兰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初13224号民事判决的第三项；二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初13224号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；三、驳回田胜忠的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2275元，由田胜忠负担；二审案件受理费1725元，由黄喜兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇一九年十二月十七日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉