陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终13604号上诉人（原审被告）：西安市XX公寓，住所地西安市XX街XX路XX段。法定代表人：李云英，该公寓院长。委托诉讼代理人：张赟，男，1975年6月23日出生，汉族该公寓员工，住新疆米泉市。上诉人（原审被告）：西安市新城区长乐日间照料服务中心，住所地西安市西门里。法定代表人：孙元昕，该服务中心院长。被上诉人（原审原告）：西安市革命公园，住所地西安市新城区XX路XX号。法定代表人：杭明，该公园园长。委托诉讼代理人：曹建华，陕西丰东律师事务所律师。委托诉讼代理人：付希航，陕西丰东律师事务所律师实习律师。上诉人西安市XX公寓（以下简称长乐老年公寓）、西安市新城区长乐日间照料服务中心（以下简称长乐服务中心）因与被上诉人西安市革命公园（以下简称革命公园）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。长乐老年公寓、长乐服务中心上诉请求：⒈改判一审判决第二项为长乐老年公寓和长乐服务中心向革命公园支付房屋租金366603元，取暖费18840元，水电2101元及电费7003元；⒉撤销一审判决书第三项；⒊长乐服务中心不承担连带支付责任；⒋诉讼费由革命公园负担。事实和理由：一审对租金截止时间认定有误，对2017年所欠暖气费认定不准确。其两家单位为老年人提供托养和护理服务，为非营利性组织，长期以来主要靠社会捐赠和投资人无偿投入来维持经营，由于政府补贴迟迟不能到位导致其无力交纳租金。革命公园不顾其实际困难，要求其撤出革命公园。且革命公园通过锁闭其所在区域大门的方式，限制其人员出入、并禁止其将设施设备等物品搬出革命公园，更不顾入住老人的生活，于2018年10月26日对上诉人停水停电，造成入住老人不能正常就餐饮水。XX园XX沟通亦不能恢复正常。其只能将老人挪至他处。其对租赁房屋已经不能再继续正常使用，但又无法搬出设施设备等物品，继续计算租金有违社会公平，因此租金应计算至2018年10月25日。革命公园停水停电的行为已经给其造成重大损失，不应再支持违约金。根据一审中革命公园出具的《西安市革命公园关于催缴欠款的函》的描述，其实际未交2017年暖气费18840元，而不是2万元。房屋租赁协议由革命公园与长乐老年公寓双方签订，欠交房屋租赁费应由长乐老年公寓单方承担，长乐服务中心没有共同承担责任的义务。一审中，长乐老年公寓的委托诉讼代理人李涛的委托权限是调解和领取文书的权利，没有权利做出同意共同承担债务的权利，长乐服务中心也未与革命公园签订租赁协议，因此不应承担共同支付租金的义务。革命公园辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。另外，在一审中，长乐老年公寓、长乐服务中心均承认两方是两个牌子一套人马，因此应承担共同支付租金的责任。革命公园向一审法院起诉请求：⒈解除其与长乐老年公寓于2014年9月4日签订的《房屋租赁合同》；⒉长乐老年公寓、长乐服务中心共同偿付其房屋租赁费449000元、暖气费40000元、水费2101元、电费7003元（截止2018年12月31日）、卫生费4800元，合计502904元；⒊长乐老年公寓、长乐服务中心共同支付自2018年1月1日至2019年2月28日迟延付款违约金25776.92元；并以502904元为基数按照银行同期贷款利率为标准支付自2013年3月1日至实际偿付之日期间的违约金。一审法院认定事实：2014年9月4日，革命公园与长乐老年公寓签订《房屋租赁合同》约定，将革命公园办公用房及庭院出租给长乐老年公寓用于经营老年服务事业。标的物：位于革命公园西北角原革命公园管理处（包括**办公室**，建筑面积576平方米车库两间，建筑面积51.2平方米，库房两间，建筑面积28.4平方米，院落面积684.3平方米，以及原治安管理院落）部分建筑物及院落。合同时间：2015年1月1日起租，于2023年12月31日合同终止。合同价款：2015年至2017年，年租金52万元；2018年至2020年，年租金55万元；2021年至2023年，年租金58万元。合同付款：（长乐老年公寓）应全额一次性交纳第一年的租赁使用费用，以后每年按半年度将租赁费用交甲方指定账户。先交款，后使用，逾期未按时交纳，（长乐老年公寓）每天按年租金的万分之五作为违约金补偿甲方。2016年4月7日，长乐老年公寓向革命公园提出申请，请求革命公园将涉案房屋租金给予优惠至每年42万元。2016年4月20日，革命公园确定从2016年长乐老年公寓房屋租金优惠至每年45万元。后长乐老年公寓未向革命公园按约支付租金。2018年3月29日，革命公园向长乐老年公寓发出“催缴欠款”函载明：“2017年至今，贵单位均未按照约定履行合同，欠款47.5万元（其中2017年度25万元，2018年度上半年22.5万元）以及2017年暖气费1.884万元。后长乐服务中心向革命公园回函载明：“……恳请公园再给我们一个月时间,民政局就会将补贴拨付到位,到时候我们支付所有欠款”。后长乐老年公寓、长乐服务中心仍使用涉案房屋，但未向革命公园付清租金等费用，革命公园遂诉至法院。庭审中，长乐服务中心认可其实际使用了涉案房屋，表示愿意与长乐老年公寓共同承担付款责任。庭审中，长乐老年公寓、长乐服务中心称其于2018年11月14日搬离涉案房屋，革命公园对此予以认可。长乐老年公寓、长乐服务中心认可其尚欠革命公园暖气费20000元。革命公园主张的卫生费，长乐老年公寓、长乐服务中心不予认可，革命公园对此未举证。长乐老年公寓、长乐服务中心对革命公园主张的水费2101元及电费7003元无异议。本案审理过程中，革命公园称其主张的租金系2018年度全年的房屋租金。一审法院认为，结合革命公园与长乐老年公寓的租赁合同及长乐服务中心的自认事实，可以认定，革命公园与长乐老年公寓之间房屋租赁关系系当事人真实的意思表示，合法有效，当事人均应履行。本案中，革命公园与长乐老年公寓均同意解除2014年双方签订的《房屋租赁合同》，因此，革命公园与长乐老年公寓就解除租赁合同关系意思表示一致，故革命公园该项请求，予以支持。对于革命公园主张长乐老年公寓、长乐服务中心向其支付2018年度租金449000元一节，因长乐老年公寓、长乐服务中心已于2018年11月14日搬离革命公园处，因此，长乐老年公寓、长乐服务中心应向革命公园承担2018年度11月14日之前的房屋租金392500元。革命公园主张的金额有误，予以纠正。革命公园主张长乐老年公寓、长乐服务中心支付2017年、2018年两年的取暖费40000元一节，因长乐老年公寓、长乐服务中心并未使用涉案房屋2018年年度供暖，故长乐老年公寓、长乐服务中心应向革命公园支付2017年的取暖费20000元，革命公园该项主张部分支持。长乐老年公寓、长乐服务中心对革命公园主张的水费2101元及电费7003元无异议，故革命公园该项主张，予以支持。革命公园主张的卫生费，革命公园依据不足，不予支持。对于革命公园主张的长乐老年公寓、长乐服务中心延付租金的违约金一节，因涉案合同中明确约定了违约责任，现长乐老年公寓、长乐服务中心未按期支付租金，构成违约，革命公园主张按照同期银行贷款利率给付违约金，符合法律规定，予确认。结合双方约定的付款期限，截止2019年3月1日，长乐老年公寓、长乐服务中心应向革命公园承担的违约金为18177.3元。革命公园计算的违约金有误，予以纠正。长乐老年公寓、长乐服务中心辩称革命公园主张的房屋租金有误，未举证，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告西安市革命公园与被告西安市XX公寓签订的《房屋租赁合同》；二、被告西安市XX公寓、西安市新城区长乐日间照料服务中心于本判决生效之日起十日内一次性支付原告西安市革命公园房屋租金392500元、取暖费20000元、水费2101元及电费7003元，以上共计421604元；三、被告西安市XX公寓、西安市新城区长乐日间照料服务中心于本判决生效之日起十日内一次性支付原告西安市革命公园延付租金的违约金18177.3元（违约金计算至2019年3月1日）；此后的违约金，二被告以所欠租金392500元为基数按照同期银行贷款利率付至所欠租金付清之日止；四、驳回原告西安市革命公园其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9067元，由西安市革命公园负担1552元；由西安市XX公寓、西安市新城区长乐日间照料服务中心共同负担7515元。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照约定履行自己的义务。一审中，长乐老年公寓、长乐服务中心称其于2018年11月14日搬离涉案房屋，革命公园对此予以认可。现双方均同意解除涉案合同，故该合同应于2018年11月14日解除。因长乐老年公寓、长乐服务中心已于2018年11月14日搬离革命公园，故对革命公园要求长乐老年公寓、长乐服务中心向其支付2018年度租金449000元的诉讼请求，部分予以支持，即长乐老年公寓、长乐服务中心应向革命公园支付2018年度11月14日之前的房屋租金392500元。革命公园主张长乐老年公寓、长乐服务中心支付2017年、2018年两年的取暖费4万元。因长乐老年公寓、长乐服务中心并未使用涉案房屋2018年度的供暖，故长乐老年公寓、长乐服务中心应向革命公园支付2017年的取暖费2万元。革命公园主张长乐老年公寓、长乐服务中心支付水费2101元及电费7003元，对此，长乐老年公寓、长乐服务中心无异议，依法予以支持。革命公园主张的卫生费，未提交充足证据证明，一审不予支持，并无不妥。因长乐老年公寓、长乐服务中心欠付租金的行为已构成违约，故对革命公园要求长乐老年公寓、长乐服务中心支付违约金的诉讼请求，依法予以支持。革命公园主张按照同期银行贷款利率给付违约金，符合法律规定，应予以确认。因双方合同于2018年11月14日解除，故长乐老年公寓、长乐服务中心应以所欠租金392500元为基数，按照同期银行贷款利率计算，支付自2018年1月1日至2018年11月14日止的违约金。综上所述，长乐老年公寓、长乐服务中心的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：    一、维持西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3399号民事判决第一项、第二项；   二 、撤销西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3399号民事判决第四项；    三、变更西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3399号民事判决第三项为，本判决生效之日起十日内，西安市XX公寓、西安市新城区长乐日间照料服务中心以所欠租金392500元为基数，按照同期银行贷款利率计算，向西安市革命公园支付自2018年1月1日至2018年11月14日止的违约金。    四、驳回西安市革命公园其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9067元，由西安市革命公园负担1600元，由西安市XX公寓、西安市新城区长乐日间照料服务中心负担7467元。二审案件受理费931元，由西安市XX公寓、西安市新城区长乐日间照料服务中心负担800元，由西安市革命公园负担131元。本判决为终审判决。       审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年十一月二十五日 书 记 员  姬  凯  华