杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初5494号 原告：杭州市第四建筑工程有限公司。住所地：杭州市下城区孝丰路5号。 法定代表人：沙军。 委托诉讼代理人：谈红丽、曾代涛,浙江杭天信律师事务所律师。 被告：杭州长乐堂中医诊所有限公司。住所地：杭州市刀茅巷35号。 法定代表人：张之一。 委托诉讼代理人：鲁小萍，该公司员工。 原告杭州市第四建筑工程有限公司（以下简称四建公司）与被告杭州长乐堂中医诊所有限公司（以下简称长乐堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告四建公司的委托诉讼代理人谈红丽、被告长乐堂公司委托诉讼代理人鲁小萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四建公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告2017年9月至2018年12月租金184000元，支付逾期付款违约金23000元，共计207000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告承租下城区刀茅巷35号营业用房，租赁期限为五年，从2017年3月1日至2022年2月28日，前三年租金为138000元，第四年、第五年每年递增2%。租金采取先付后用的方式，每季度一交，提前十天交付下一个季度的租金等。任何一方违约，应当按月租金的两倍向对方支付违约金等。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。实时今日，被告仅支付2017年5月至8月的租金46000元、2019年1月至2月租金22178.5元、2019年3月至9月租金80500元，尚余184000元未付。现原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求依法处理。 被告长乐堂公司答辩称：自2017年2月27日原告和被告签订租赁合同后，被告按租房合同履行，先支付后使用，支付了押金和租金。但租赁房屋自2017年5月因房屋渗漏发霉开始维修，原告至2018年12月都未能完全解决发霉问题。对于房屋渗漏发霉的问题，被告及时向原告反映，通过电话、微信以及上门等多次沟通后，原告进行表面维修治标不治根。2017年9月20日被告递交情况反映书面报告，2017年9月29日被告发函要求协商解决均无回音。2018年1月5日被告向下城区人民法院提起诉讼，原告委托司法鉴定，2018年7月经浙江建院建设检测有限公司检测时还存在潮湿、渗漏、报告确认被告无任何责任(检测报告证明)。2018年11月22日开庭，原告律师说已经修复完毕，法官当场让原、被告一起去现场拍照，结果证明现场还摊在那里的事实(照片证明)。因此，原告起诉的2017年9月至2018年12月，被告一直因房屋渗漏、发霉，原告不积极维修等原因而无法正常营业。故根据《合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，因原告未尽维修义务导致被告无法使用房屋的2017年9月至2018年12月期间的租金应予以免除。（2018）浙0103民初400号案件中，因原告当时尚未向被告主张2017年9月至2018年12月期间的租金，故该案对被告当时要求免除该期间的租金不予处理。而对于(2018)浙0103民初400号法院判决原、被告双方各承担50%的责任。被告承担50%责任的理由是，被告没有采取自己维修的义务。其实2018年3月2日被告提出自己维修，产生费用原告承担，但原告没回音(微信证明)。(2018)浙0103民初400号判决后，虽然双方就房屋的渗漏及2017年9月至2018年12月的租金等问题还在处理阶段，但是被告主动支付了2019年至今的租金。被告积极、主动支付纠纷前、后租金的行为，明显可以确认被告不存在故意拖欠租金不付的情形，被告并未构成违约。此外，原告甚至无视法院的判决书，2019年1月18日，判决生效十日内返还被告房屋租金。但是，原告拖至2019年7月1日才履行(清单附材料证明)。法律明确规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，但是原告至今未支付。根据上述的意见可知，被告根本不存在违约的情形，反而是原告未按约提供能够正常使用的房屋，《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，原告的行为已构成违约。根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，原告应就其违约行为赔偿被告的实际损失。根据甲乙方签订的租赁合同第六条第7项约定，任何一方未履行本协议约定的任何一项条款(除已明确赔偿的条款外)均被视为违约，应按照月租金的两倍向对方支付违约金。2017年9月至2018年12月由于原告违约造成被告16个月无法营业，根据合同约定应月租金双倍赔偿11500元x2个月=23000元人民币。同时，在这无法经营的16个月内，被告虽没营业但负责医生的费用仍要支付，月2000元x16个月=32000元，该部分的损失也应由原告赔偿。包括上述赔偿金额的相关赔偿要求，被告在本案诉讼之前已经通过微信、短信等多种方式告知原告，根据租赁合同第六条第8项约定“任何一方在收到对方具体说明违约的情况下书面通知后，如在15日内不予以书面回答，则视为其接受书面通知所述内容，在此情形下，原、被告双方应对此问题进行协商，协商不成的按本协议争议条款解决”。但是原告一直未积极与被告协商相关解决方案，反而向法院提起诉讼，要求被告支付16个月的租金和违约金。原告的行为缺乏契约精神。被告在本案中虽未提起反诉，但是对于上述赔偿要求仍保留另案起诉的权利。综上，原告的诉请无任何事实和法律依据，被告不付租金也是因为原告未按约提供能正常使用的房屋且及时进行维修导致，被告并非故意拖欠租金，更不存在违约的情形。故，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告四建公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、《租赁合同》一份，欲证明被告向原告承租商业用房的事实及相关权利、义务； 2、律师函、EMS面单各一份，欲证明原告向被告催讨租金的事实。 被告长乐堂公司为支持其答辩意见，向本院提交以下证据： 1、微信聊天记录截图二份。欲证明原告收到被告的报告、函后均没回应的事实,被告在2018年3月2日提出自行维修,费用由原告承担,但原告没有回应的事实； 2、微信照片三份，欲证明自2017年5月至2018年10月,原告多次重复维修导致被告无法经营的事实； 3、微信照片一份，欲证明根据2018年11月22日开庭时法官建议,原、被告当场离开法庭一起前往现场,并拍照证明维修仍在拖拉的事实； 4、微信工资单一份，欲证明被告不能正常营业,但医生工资每月照发的事实； 5、工商银行凭证、微信转账记录、电子缴税付款凭证各一份。欲证明员工不能正常工作,但社保仍然按时足额缴付的事实； 6、（2018）浙0103民初400号判决书一份，欲证明2019年1月18日判决生效,但是原告拖到2019年7月1日才履行的事实； 7、回复函、律师函各一份，欲证明被告及时回复原告律师的函,因此、不存在拖欠租金的事实，原告律师发的函。 8、墙面潮湿鉴定报告一份，欲证明检测时2018年7月仍存在潮湿、渗漏现象,被告无责任的事实。 原、被告提交的上述证据。经当庭举证、质证，本院认证如下： 针对原告四建公司提交的证据1-2，被告长乐堂公司无异议，确实受到律师函。 针对被告长乐堂公司提交的证据1、2，原告四建公司对真实性无法确认，但确实被告在2017年5月底时向原告提出过房屋进门处有墙角发霉情况，原告收到通知后也进行了维修，当时5、6月处于梅雨季，就开了口子通气，2017年9月初用瓷砖进行了封闭处理，已经全部维修完毕。对证据3，原告四建公司认为看不出具体的内容，但确认照片是2018年11月21日，是（2018）浙0103民初400号案件最后一次庭审，被告提出要求原告继续维修，法官让原被告去现场看，现场看时，下面已经全部处于正常使用，二楼左侧墙角也进行了粉刷，但有色差，现场有一个油漆桶，被告以此认为尚不能经营无依据。对证据4，原告四建公司对真实性无法确认，2017年12月14日工资单中上面附言是挂诊费，而非工资，且无法看出是被告发放的工资。在（2018）浙0103民初400号案件中，被告也是提交了该员工的工资单，当时是手签的工资单，当时说是现金发放，每月工资3000元，这与被告在本案说每月发放工资2000元矛盾。对证据5，原告四建公司认为2018年8月的凭证是复印件，2018年9月之后的凭证是原件，真实性予以确认，但2018年9月4日原告已经在鉴定后开挖了口子，在2018年9月4日后房屋已经进行维修，可以正常经营，且假设被告租赁的房屋不能正常经营，被告自己也应该减少损失，而非招员工缴纳社保来扩大损失。对证据6，原告四建公司对真实性无异议，判决后原告返还了租金，让被告把2017年9月-2018年12月的租金支付掉，但双方无法达成一致意见，被告不愿意缴纳期间的租金。对证据7，原告四建公司对真实性无异议，但认为被告没有提交相应的律师函交付给原告的依据，对被告所说的向原告回复的事实不能确认。对证据8，原告对真实性无异议，但认为原告主张的是租金，该案房屋有无墙体发霉的情况在（2018）浙0103民初400号案件已经进行了审理，与本案无关。 本院对原告四建公司提交的证据1-2；被告长乐堂公司提交的证据1-3、6-8的真实性均予以确认，对被告长乐堂公司提交的证据4、5无法确认其真实性，且无法证明与本案有关联，故不予确认。 根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 2017年2月27日，原告四建公司与被告长乐堂公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告四建公司将其坐落于杭州市下城区刀茅巷35号营业用房租赁给被告长乐堂公司使用，建筑面积147.62平方米；租赁期5年，即从2017年3月1日至2022年2月28日，原告四建公司给予被告长乐堂公司房屋装修免租期2个月（2017年3月1日至2017年4月30日）；承租期内前三年租金138000元，第四年递增2%即每年140760元，第五年递增2%即每年143575元；租金采用先付后用的方式，自合同签订之日，被告长乐堂公司向原告四建公司缴付当年租金，租金支付从2017年3月1日起计算，以后每季度一交，提前十天交付下一个季度的房屋租金；自合同签订之日，被告向原告缴纳一个月的租金11500元为押金，合同履行完毕不再续租且结清水、电、物业费等费用后，原告四建公司将押金全额不计息返还给被告长乐堂公司；被告长乐堂公司在承租期内，应保持房屋的完好无损，房屋使用前有受损的，由原告四建公司承担维修义务；房屋出租期间产生的物业、水、电和租赁手续费及其他社会合法收取的费用，均由被告长乐堂公司承担；在租赁期内，原告四建公司应保证出租房屋在正常使用范围内的安全，负责房屋基本使用功能的维修，被告长乐堂公司应合理使用其所承租的房屋及其附属设施；任何一方未履行本合同约定的任何一项条款均被视为违约，应按照月租金的两倍向对方支付违约金；任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在15日内对此确认或提出书面异议或补充说明，如果在15日内不予以书面回答，则视为其接受书面通知所述内容，在此情形下，双方应对此问题进行协商，协商不成的，按本协议争议条款解决，违约方应承担因自己违约行为而给守约方造成的经济损失；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或依法向有管辖权的人民法院提起诉讼；等等。2017年5月26日开始，被告长乐堂公司开始向原告四建公司工作人员反映租赁房屋墙面墙角漏水发霉情况，因双方对维修以及维修期间产生的租金及赔偿问题不能达成一致意见，被告长乐堂公司于2018年1月16日向本院提起诉讼，要求原告四建公司赔偿损失及免维修期间的租金。该案经审理认为，案涉租赁房屋墙面潮湿的原因并非被告长乐堂公司造成，亦非不可抗力造成，故相应的维修责任应由原告四建公司承担。案涉租赁房屋于2017年5月底出现渗漏发霉现象，长乐堂公司告知原告四建公司后，原告四建公司亦上门维修，但直至2017年9月才初步修好，在此期间被告长乐堂公司曾多次催促原告四建公司维修而未自行维修。故根据案涉租赁房屋墙面潮湿部位、程度，以及对被告长乐堂公司经营的影响，原告四建公司存在未及时查找潮湿原因以达到维修完好的过错；被告长乐堂公司存在当原告四建公司未能及时维修好时，未采取自行维修或其他措施以防止损失扩大的过错，根据双方过错程度，酌情确定减少此期间50%的租金即22178.5元，由原告四建公司返还被告长乐堂公司。并于2019年1月18日作出（2018）浙0103民初400号判决，判令：一、原告四建公司于判决生效后十日内返还被告长乐堂公司2017年5月至8月房屋租金22178.5元；二、驳回被告长乐堂公司的其他诉讼请求。判决生效后，被告长乐堂公司缴纳了2019年1-9月份的房屋租金，尚有2017年9月至2018年12月房屋租金未支付，现原告四建公司诉讼来院。 本院认为,原告四建公司与被告长乐堂公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守合约，诚实履行。根据《房屋租赁合同》约定，在租赁期内，原告四建公司应保证出租房屋在正常使用范围内的安全，负责房屋基本使用功能的维修。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。在本庭审中，原、被告双方均确认，涉案租赁房屋截止至2018年9月维修后再没有进行维修。故本案根据本院作出的（2018）浙0103民初400号判决所确认的过错程度以及维修时间的长度，本院酌情减少2017年9月至2018年9月期间50%的租金，即期间被告长乐堂公司按50%支付租金为74750元。至于9月份以后的租金，因涉案租赁房屋已修复完毕，故被告长乐堂公司要求免除租金的抗辩，缺乏依据，本院不予采信。该期间涉案房屋租金为34500元。关于原告四建公司要求被告长乐堂公司承担违约金的诉讼请求，因原告四建公司所主张租金的租赁期间，系原、被告尚在对涉案租赁房屋进行维修期间，且维修责任为原告四建公司，故原告四建公司要求被告长乐堂公司承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州长乐堂中医诊所有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告杭州市第四建筑工程有限公司租金109250元； 二、驳回原告杭州市第四建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4405元，因适用简易程序，减半收取2202.5元由原告杭州市第四建筑工程有限公司负担959.5元，由被告杭州长乐堂中医诊所有限公司负担1243元。 原告杭州市第四建筑工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州长乐堂中医诊所有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  罗书生 二〇一九年十二月四日 书记员  钱芬红