北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16413号上诉人(原审被告)：北京欣安家园房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区北皇木厂街**院**楼**1314。法定代表人：陈永胜，总经理。委托诉讼代理人：陈占胜，该公司职员。被上诉人(原审原告)：陈甲魁，男，1984年2月7日出生，汉族，中国建设银行哈尔滨香坊支行职员，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王芳，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：白艳艳，北京市盈科律师事务所实习律师。上诉人北京欣安家园房地产经纪有限公司（以下简称欣安家园公司）因与被上诉人陈甲魁房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初24924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人欣安家园公司之委托代理人陈占胜，被上诉人陈甲魁之委托代理人王芳、白艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欣安家园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈甲魁的诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的房屋出租委托代理合同中约定由陈甲魁承担物业费和取暖费，事实上，陈甲魁也是每年自行交纳供暖费、物业管理费。2.一审法院“另查出租委托合同最后一页空白处手写了两段内容”不符合事实，无论是出租委托代理合同还是补充协议，都是标注了页码的，如果是出租委托代理合同或补充协议的最后一页都应该有连续页码标注。3.一审法院认定的手写补充协议中，有欣安家园公司的章和陈技友的签字，但是没有陈甲魁的签字，因为欣安家园公司作为房地产经纪公司，经常接受业主委托，这份协议是跟他人签订的，与陈甲魁无关，因为依照正常逻辑，既然出租委托代理合同都已经约定了由陈甲魁承担供暖费、物业管理费，没有理由再进行相反约定，而且双方约定的租金是正常价格，欣安家园公司确实存在公章管理和文件管理疏忽。陈甲魁辩称，同意一审判决，不同意欣安家园公司的上诉意见。陈甲魁向一审法院起诉请求：1．判令欣安家园公司给付陈甲魁代其交付的物业管理费、供暖费共计24146.1元；2．本案诉讼费由欣安家园公司承担。一审法院认定事实：2015年5月10日，陈甲魁（甲方）委托其母徐莲华与欣安家园公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《出租委托合同》），约定陈甲魁将其所有的201号房屋授权欣安家园公司以合适的方式进行出租，房屋居室为三室二厅，出租代理期限自2015年5月10日至2018年5月9日止；房屋租金为每月4500元，租金收取方式为月付。《出租委托合同》第七条“其他费用”约定：“出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用1、2、3、4、6、9、10；（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费（13）其他费用x。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。”《出租委托合同》第十四条约定，甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力。此外，《出租委托合同》还对合同的解除、违约责任等事项作了具体约定。另查，《出租委托合同》最后一页空白处手写了两段内容，其中上段内容为：“在承租期限内（公司所有装修正常执行），合同到期双方无任何装修赔偿（2个卫生间、3个卧室装修）。2015年5月7日，陈技友”。下段内容为：“①不承担有限电视费，只承担物业和取暖费。②如在7天之内不付给业主房租，合同自动终止。陈技友”。该页左上角附有欣安家园公司“高级置业主任”陈技友的名片，下段内容处盖有欣安家园公司的合同专用章。《出租委托合同》签订后，陈甲魁将201号房屋交付给欣安家园公司对外出租，欣安家园公司按合同约定的租金标准向陈甲魁交纳房租。2018年5月9日，合同终止，欣安家园公司将房屋交还陈甲魁，双方未对有线电视费、物业管理费及供暖费进行结算。再查，201号房屋的物业费为每年3141元，201号房屋的供暖费为每年4907.7元。合同签订后，陈甲魁向北京瑞都物业管理有限公司交纳了201号房屋2015年1月1日至2018年12月31日的物业费共计12564元，以及2015年至2016年度、2016年至2017年度、2017年至2018年度的供暖费共计14723.1元。在本案审理过程中，法院就《出租委托合同》手写部分“①不承担有限电视费，只承担物业和取暖费。（以下简称第①条）②如在7天之内不付给业主房租，合同自动终止。（以下简称第②条）陈技友”的形成时间、原因及该条款的真实意思对原被告双方进行询问，双方均认可该条款形成于主合同签署时间之后，系原被告双方对主合同的补充约定。陈甲魁主张第①条的主体是欣安家园公司，该条的真实意思是欣安家园公司承担物业费及供暖费，陈甲魁承担有线电视费，理由系《出租委托合同》约定的租金明显低于行业标准，出租方缺乏保障，故双方又以补充协议的方式约定物业费及供暖费由欣安家园公司承担以弥补租金损失，而陈甲魁在《出租委托合同》签订之前已预存有线电视费，故约定欣安家园公司不再承担有线电视费。此外，陈甲魁提交了其与案外人北京安泰伟业房地产信息咨询有限公司于2018年4月13日签订的《北京市房屋出租代理合同》，该合同约定租金标准为9500元，按季付款。欣安家园公司主张第①条的主体是陈甲魁，该条的真实意思是对主合同内容的再次强调，即陈甲魁不承担有线电视费，只承担物业费和供暖费，理由系签署《出租委托合同》时，陈甲魁的母亲徐莲华担心有线电视费由其承担，故又强调了一遍。欣安家园公司对陈甲魁提交的《北京市房屋出租代理合同》的证明目的不予认可，称房屋租金自2016年起持续上涨，但未提交任何证据证明其主张。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。陈甲魁与欣安家园公司签订的《出租委托合同》虽名为租赁委托合同，但该合同明确约定欣安家园公司应按约定的租金标准向陈甲魁支付租金，且在合同实际履行过程中，欣安家园公司按合同约定的租金标准向陈甲魁交纳租金，欣安家园公司实际出租房屋价格高于约定租金标准的，高出部分归欣安家园公司所有，应视为其与陈甲魁之间成立房屋租赁合同关系。陈甲魁以不当得利纠纷为案由主张物业管理费与供暖费，显属不当，法院予以调整。陈甲魁与欣安家园公司签订的《出租委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性、强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应依约履行合同义务。现双方均认可《出租委托合同》手写部分的第①、②条形成于主合同签署之后，系双方对于主合同的补充约定，对此法院不持异议。但陈甲魁与欣安家园公司对第①条的理解各执一词。对此，法院认为，双方当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。具体到本案分析如下：首先，从第②条的文意可知，第②条约定的是承租方的义务，故该条的主体为欣安家园公司，第①条虽未明确主体，但从文字表述习惯及行文逻辑而言，第①条的主体亦应为欣安家园公司。其次，双方均认可第①、②条系主合同的补充约定，系对主合同的变更，在主合同已明确约定陈甲魁承担供暖费、物业管理费，不承担电视收视费的情况下，就实现合同目的而言，补充协议不必再次赘述，故将第①条理解为是对主合同内容的变更更符合常理及一般缔约习惯。最后，手写部分下半段盖有欣安家园公司的合同专用章，合同专用章下有欣安家园公司员工陈技友的签字确认，可看出欣安家园公司对第①②条内容的认可。综上，法院对陈甲魁所述第①条的主体为欣安家园公司，该条款真实意思是欣安家园公司承担物业费及供暖费的主张予以采纳；欣安家园公司关于第①条是对主合同内容强调的辩称有违常理，且缺乏依据，法院不予采信。故关于陈甲魁要求欣安家园公司给付其代交的物业管理费、供暖费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，其主张的数额与法院核定数额一致，法院不持异议。综上，判决如下：北京欣安家园房地产经纪有限公司给付陈甲魁2015年5月10日至2018年5月9日的物业管理费9423元、2015年至2018年度的供暖费14723.1元，以上共计24146.1元，于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本院二审期间查明的事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”本案中，关于合同的效力，各方依约订立，意思表示真实且无违法情形，故当有效，对此不再赘述。关于合同内容的解释，结合上述法律规范的内容，需要考察合同的条款、目的、交易习惯等因素综合确定。欣安家园公司在上诉理由中称协议中的手写部分并非与陈甲魁签订而是因其对公章和文件管理疏忽导致，然对此其并未提供充分证据佐证，本院不予采信。在此基础上，可以分析，关于手写的补充内容而言，其常规目的当在于“变更”或“补充”之前已达成的协议，否则，当事人缺乏就此再次进行意思表示的现实基础，故在《出租委托合同》已经约定陈甲魁承担供暖费、物业管理费的前提下，将手写的内容理解为是对于《出租委托合同》的变更更为符合缔约习惯。而欣安家园公司以再次“强调”为由来解释手写之补充内容的达成，不仅有违常理，亦与补充协议的必要性不符，故对欣安家园公司的上诉理由，本院不予采信。在此基础上，结合《出租委托合同》的内容、手写内容中两个条款的逻辑顺序等因素，本院认为一审对于合同条款之理解所作的陈述以及在此基础上作出的判决结果正确，对此不再赘述。综上所述，北京欣安家园房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404元，由北京欣安家园房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  张 帆二〇一九年十二月十六日法官助理  史智军法官助理  史云梦书 记 员  刘 慧