河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18921号上诉人（原审被告）：胡少军，男，1968年4月8日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：朱巧玲，河南锦策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晨光，河南锦策律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李慧芳，女，1985年6月20日出生，满族，住河南省西平县。委托诉讼代理人：张雪强，河南良达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州一站通房地产营销策划有限公司，住所地郑州市**连云路****楼****。法定代表人：方松伟。被上诉人（原审被告）：姬亚丽，女，1975年3月14日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人胡少军与被上诉人李慧芳、郑州一站通房地产营销策划有限公司(以下简称一站通公司)、姬亚丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初6445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。胡少军上诉请求：依法改判、发回重审或者中止审理。事实与理由：李慧芳与上诉人胡少军等人房屋买卖合同纠纷一案，在一审法院审理期间，李慧芳以胡少军涉嫌合同诈骗为由报案，该案件正在进一步侦查中。一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据胡少军涉嫌合同诈骗刑事案件性质，可知李慧芳与胡少军签订的房屋买卖合同是非法合同，该合同对双方当事人不具有法律拘束力，一审判决认定涉案合同合法有效可解除，不具有事实基础和法律依据。因此一审判决要求上诉人返还24万元并支付违约金24万元没有依据。在一审判决之前，李慧芳针对涉案房屋曾经提起案外人执行异议之诉，案件已经终结。即河南省新乡市中级人民法院（2018)豫07民终217号民事判决书，该判决书明确表明涉案房屋买卖合同是无效合同，一审判决亦认可该判决认定的事实。因此，一审判决认为涉案合同合法有效可解除明显与已生效判决前后矛盾。二、一审判决认定违约金24万元明显过高，且证据不足。被上诉人李慧芳没有提交相应证据证明因合同未履行而产生的损失，故违约金24万元没有依据，同时，违约金约定过高，明显超过合理范围。一审法院未释明未调整，明显有误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。李慧芳辩称，一、上诉人认为本案中胡少军涉嫌合同诈骗罪，处于侦查阶段，并没有被法院最终认定有罪，同时刑事立案并不影响本案的审理。本案房屋买卖合同合法有效。河南省新乡市中级人民法院（2018）豫07民终217号民事判决书，并没有表明涉案房屋买卖合同无效。在法院审理执行异议过程当中，一审法院认为合同无效的理由不符合法律规定，李慧芳不予认可。本案判决解除合同符合有关法律规定。二、关于本案违约金24万元是双方的真实意思表示，在房屋买卖合同中有明确约定。新乡市卫滨区人民法院在2018年6月25日司法拍卖过程中，却认定案涉房产评估价值为492894元，充分证明李慧芳的财产损失。综上，被上诉人要求二审法院驳回上诉，维持原判。一站通公司、姬亚丽未到庭发表意见。李慧芳向一审法院起诉请求：1．解除原被告之间的《房屋买卖合同》及《补偿协议》；2．被告胡少军返还原告购房款240000元，并赔偿原告损失240000元；3．被告胡少军双倍返还定金29600元；4．本案诉讼费用由被告承担。本案在诉讼过程中，原告申请追加姬亚丽为被告，要求姬亚丽与胡少军一起承担法律责任，并变更诉讼请求为：1．解除原被告之间的《房屋买卖合同》及《补偿协议》；2．被告胡少军返还原告购房款240000元，并赔偿原告损失240000元；3．被告胡少军双倍返还定金29600元；4．被告一站通公司、姬亚丽对上述全部债务承担连带责任；5．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：载明李慧芳（乙方，买方）与胡少军（甲方，卖方）、一站通公司（丙方，见证方）于2014年2月23日签订《房屋买卖合同》，约定：甲方拥有位于京江花园1号楼1单元6楼3××号房屋，该房产及其配套设施的总价款为26万元。乙方同意自本合同签订时支付现金20000元，其中中介服务费5200元，余额14800元作为该房产的定金，甲乙双方同意该定金在办理完物业交割前暂时由丙方保管。付款方式为一次性付款，乙方在立契当日把甲方的全部房款付清，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，待物业全部、及时、完整交割后，甲方凭买卖双方签字的物业交割确认单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。合同第五条约定：甲乙双方约定在签订之日起九十个工作日内，共同到房地产管理局办理房产立契过户及相关手续。如甲方所售房产已抵押，甲方应向乙方、丙方如实说明，乙方如愿意购买，甲乙双方应明确由甲方解押。合同第十一条违约责任约定：甲方若违反了本合同第五条约定，致使本合同在约定期限内无法正常过户，则视为甲方违约，丙方应在甲方违约之日起三日内催告甲方，甲方在被催告通知的日期内仍拒不履行义务的，乙方有权要求甲方双倍赔偿乙方定金（除非三方达成新的协议）。甲乙双方立契后，如甲乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付物业交割保证金的1％。胡少军由姬亚丽作为代理人在该房屋买卖合同上签字。后被告胡少军（甲方）与原告李慧芳（乙方）、一站通公司（中介方）签订《补充协议》，约定：乙方购买甲方位于京江花园二七区长江东路6号1号楼6层3××号的房产（产权人胡少军，产权证号10××42）乙方应甲方要求于2014年3月26号前将贰拾肆万元转入甲方账户，此部分房款用于甲方解押注销手续，甲方承诺于2014年4月10日之前办理此房产解押注销手续，否则视为违约，甲方双倍返还乙方给付甲方的房款。甲方于2014年3月26号将该房产交付给乙方，无偿使用。此房产成交价位是贰拾陆万元整，剩余贰万元整等到过户或者公证时给付甲方等。李慧芳于2014年2月27日向胡少军转账120000元，于2014年3月26日向胡少军转账120000元。胡少军于2014年3月26日向李慧芳出具收到购房款240000元的收条。一站通公司于2014年2月23日向李慧芳出具收到20000元购房定金的收据。原告认可其向一站通公司交纳的定金20000元已经退还。根据郑州市不动产登记中心查询，涉案二七区长江东路6号1号楼6层3××号房产2010年1月27日至2030年1月26日抵押给郑州银行股份有限公司永安街支行，抵押金额130000元；2014年1月27日至2016年1月26日被新乡市卫滨区人民法院查封；2016年5月13日至2019年5月12日被新乡市卫滨区人民法院查封。另查明，2014年2月20日，新乡市卫滨区人民法院就姚水宝诉胡少军民间借贷纠纷一案作出（2014）卫滨民一初字第114号民事调解书，对姚水宝与胡少军达成的调解协议“被告胡少军于2014年5月20日前一次性支付原告姚水宝借款本金350000元及利息”予以确认。后姚水宝向新乡市卫滨区人民法院申请执行，李慧芳提出执行异议，请求停止执行涉案房屋并解除对涉案房产的查封，经新乡市卫滨区人民法院作出（2017）豫0703民初1375号民事判决，判决驳回李慧芳要求解除和停止对郑州市二七区长江东路6号1号楼6层3××号房产（房产证号：10××**）的查封和执行。后李慧芳不服该判决提起上诉，新乡市中级人民法院作出（2018）豫07民终217号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经（2017）豫0703民初1375号民事判决认定，在姚水宝诉胡少军民间借贷纠纷一案中，姚水宝于2014年1月20日提出财产保全申请，卫滨区人民法院作出（2014）卫滨民一初字第114号民事裁定书，查封胡少军价值400000元财产。2014年1月27日，由郑州市住房保障和房地产管理局协助将胡少军名下位于郑州市京江花园1号楼1单元6楼3××号房产查封，查封期限为2014年1月23日至2016年1月22日。2014年8月15日，姚水宝向该院申请强制执行。2016年5月13日，该院依据（2014）卫滨法执字第278号民事裁定书和协助执行通知书，由郑州市住房保障和房地产管理局协助再次查封案涉房产，查封期限为2016年5月13日至2019年5月12日。2018年8月8日，卫滨区人民法院作出（2016）豫0703执恢19号执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人胡少军名下位于郑州市二七区长江东路6号1号楼6层3××号（所有权证号：10××42）的房产的查封。二、将被执行人胡少军名下位于郑州市二七区长江东路6号1号楼6层3××号（所有权证号：10××42）的房产按最终流拍价作价425500元，抵偿其所欠申请执行人姚水宝债务。自本裁定送达申请执行人姚水宝时起转移。三、申请执行人姚水宝可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。胡少军与姬亚丽原系夫妻关系，2009年9月2日协议离婚，离婚协议约定为：胡少军与姬亚丽现因夫妻感情彻底破裂自愿离婚，经双方商定，对有关事项达成以下协议：一、双方婚生女胡钰晨由男方抚养，一切费用由男方承担。二、离婚后所有财产归女方所有，包括位于郑州市××院××楼××号的房产。三、双方各自名下的其他财产归女方所有。四、双方在婚姻关系存续期间内无其他共同债权债务；个人名下的债权债务离婚后由各自享有和承担。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告李慧芳、被告胡少军、被告一站通公司签订《房屋买卖合同》，对房屋成交价格、付款方式、违约责任等进行了约定，该合同中胡少军一方由被告姬亚丽代签。后原告李慧芳与胡少军、一站通公司签订补充协议，胡少军对原买卖合同予以确定。现涉案房屋已经卫滨区人民法院处理，合同已无法继续履行，故原告要求判令解除原被告之间的《房屋买卖合同》及《补充协议》，被告胡少军返还购房款240000元，合法有据，该院予以支持。胡少军于2014年2月20日与姚水宝在卫滨区人民法院达成调解协议，2014年2月23日委托姬亚丽与原告签订房屋买卖合同，隐瞒了房屋查封的事实，根据补偿协议“甲方承诺于2014年4月10日之前办理此房产解押注销手续，否则视为违约，甲方双倍返还乙方给付甲方的房款”，故原告要求被告胡少军赔偿原告损失240000元，该院予以支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。故原告已要求被告赔偿损失240000元，且原告自认一站通公司已退回定金，其再要求被告双倍返还定金29600元，该院不予支持。一站通公司对涉案房屋的状况未尽到审核义务，应对被告胡少军赔偿的违约金240000元承担补充赔偿责任。原告要求被告姬亚丽承担连带赔偿责任，姬亚丽虽作为胡少军的代理人签订房屋买卖合同，但胡少军后对合同进行确认并签订补充协议，故原告要求被告姬亚丽承担责任依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告李慧芳、被告胡少军、被告郑州一站通房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告胡少军于判决生效之日起十日返还原告李慧芳房款240000元，支付违约金240000元；三、被告郑州一站通房地产营销策划有限公司对上述第二项违约金240000元承担补充赔偿责任；四、驳回原告李慧芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8896元，由被告胡少军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人胡少军提交两组证据，第一组是胡少军的拘留通知书和侦查机关的取保候审决定书。证明目的是本案属于刑事案件，正在侦查机关的侦查当中。第二组证据是新乡市卫滨区人民法院审理姚水保诉胡少军案件的全部的卷宗材料。证明目的是姚水保申请人民法院查封胡少军的涉案房屋，但是该查封并没有明确的通知到胡少军，胡少军对案涉房屋被查封不知情。被上诉人李慧芳针对上诉人胡少军提交的证据进行质证：对两组证据真实性没有异议，对证明目的不予认可。第二组证据当中，新乡市卫滨区人民法院法官按照相关法律规定通知胡少军房屋被查封的事实。被上诉人李慧芳提交两份河南省郑州市二七区人民法院的裁判文书，证明李慧芳向法院起诉主张权利的事实。上诉人胡少军针对被上诉人李慧芳提交的证据进行质证：不属于新证据的，一审卷宗里面有，不再进行质证。二审审理查明的事实除与一审查明的相一致以外，另查明，在一审法院审理本案期间，李慧芳以胡少军涉嫌合同诈骗为由向公安机关报案，该案件正在进一步侦查中。本院认为，李慧芳、胡少军、一站通公司之间签订《房屋买卖合同》，因涉案房屋已经被河南省新乡市卫滨区人民法院依法处理，本案合同无法继续履行，故李慧芳要求判令解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，由胡少军返还购房款240000元，合法有据，原审法院予以支持，并无不当。根据《补充协议》胡少军于2014年4月10日之前办理涉案房屋解押注销手续，否则视为违约，双倍返还李慧芳给付房款的约定，结合涉案房屋价格上涨因素，李慧芳要求胡少军赔偿其损失240000元，原审法院予以支持并无不当。上诉人胡少军以其涉嫌合同诈骗，认为一审判决认定涉案合同合法有效可解除，属于认定事实有误，并与已生效判决前后矛盾，因公安机关刑事立案并不影响本案案件事实的审理，且已生效判决案件系执行异议之诉，因案由不同，法院在认定事实与适用法律的审理重点不一样，不能作为本案定案的依据，故此，胡少军主张一审判决违约金24万元明显过高，不符合合同约定的事实与法律的规定，本院不予支持。综上所述，胡少军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8896元，由上诉人胡少军负担。本判决为终审判决。审判长 丁 亮审判员 扈孝勇审判员 王燕燕二〇一九年十二月二日书记员 陈明真