江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3591号 上诉人(原审原告):南通市崇川区市政设施管理中心，住所地：南通市崇川区。 法定代表人：马国建，该中心主任。 委托诉讼代理人：徐乐，江苏开炫（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴淋玲，江苏开炫（南通）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):张亮，女，1947年11月18日出生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：丁连冲，江苏洲际英杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜荧荧，江苏洲际英杰律师事务所实习律师。 被上诉人(原审第三人):张志光，男，1960年4月20日出生，汉族，住南通市崇川区。 上诉人南通市崇川区市政设施管理中心(以下简称市政管理中心)因与被上诉人张亮、张志光房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 市政管理中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求。事实和理由：1、陆某,4证言不可信，其受过刑罚，与上诉人有利害关系，时隔20年，陆某,4对签订时间记忆清晰，但记不清细节，有被影响的痕迹。签订的顺序与合同内容明显矛盾。2、一审法院认定租赁期限与本案证据及日常生活经验法则违背。第二份合同约定张亮负责建造厂房，但期限仍然是十年不存在，这是延长租赁期限的约定基础。张亮主张因为被上诉人未能交付仓库及北边方，协商将租赁合同调整为20年，张亮解释苍白。20年租赁期限合同是一审法院根据陆某,4证言认定有效，一审法院推定其知道或应当知道案涉堆场转租的观点错误。张亮与张志光签订协议书，张志光在堆场经营并交纳租金，新建、改建部分建筑，2008年后要求继续承租的事实，均是根据张亮与张志光的陈述认定，该事实无充分证据证实。无人向其披露转租事实，其向张亮收取租金，不认识张志光。 张亮辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与其先后签订三份租赁合同，经办人也向法院陈述租赁期限20年，合同内容应当以最后签订的合同为准，其自2009年后从未在场地上出现过，即退出后再也没有出现过，张志光接受后在案涉场地盖了将近1000平方米的房屋，张志光曾经与上诉人交涉过改名，上诉人答复改名后费用比较高，张志光与上诉人争议过，后来同意按照20年的合同继续履行。 张志光辩称，证人曾负刑事责任与本案作证内容无关，如果上诉人认为陆某,4作伪证可以追究其刑事责任。签订后面的合同或者长的合同，会注明将前面的合同注销。张亮租的是土地，不是租赁的房子，我找过朱其林局长，也请示了纪检，说还是以20年为准，如果公章管理不善可以追究责任。 市政管理中心向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除双方于2001年12月21日签订的《租赁合同》；2.判令张亮将位于南通市崇川区堆场内的租赁房地产（土地4.78亩、仓房500平方米）腾空并恢复原状交还给于其；3.判令张亮按照年租金2万元的标准支付其自2018年1月1日起至实际交还租赁房地产之日止的租金（暂计算至起诉之日为20800元）。诉讼过程中市政管理中心变更诉讼请求为：1.请求法院判令解除双方之间的租赁合同。2.判令张亮及张志光将位于南通市崇川区堆场内的租赁房地产（土地4.78亩、仓房500平方米）腾空并恢复原状交还给其；3.判令张亮按照年租金2万元的标准支付市政管理中心自2018年1月1日起至实际交还租赁房地产之日止的租金（暂计算至起诉之日为20800元）。 一审法院认定事实:南通市崇川区市政设施管理中心原名称为南通市崇川区市政工程养护公司（以下简称市政养护公司），2017年4月更改为现名称。1989年1月，市政养护公司与南通市钟秀乡运河村签订协议后，经南通市地政管理所登记，取得了运河村12组3186.68平方米土地的使用权。2001年12月21日，甲方（出租方）市政养护公司与乙方（承租方）张亮签订了一份《租赁合同》，载明，乙方租赁甲方的房地产建设新厂区。甲方同意将位于堆场内房产（包括仓房500平方米、场区北面旧房）及房屋周边现有堆场租赁给乙方建设厂区使用。年租金为2万元。租金按半年结算，每年一月、七月底一次性付清半年的租金。租赁期限为10年，自2002年1月至2012年1月。乙方租赁前发生的与该房产有关的费用，包括拖欠的水电费及其他费用与乙方无关。甲方同意乙方按规划要求在不改变仓房主要结构的基础上将仓房改为厂房。甲方保证租赁堆场的周边有与乙方用电需求相配套的用电用水设施，厂区内电安装由乙方自行负责，费用自理。乙方按规定向供水电部门缴纳水电费。甲方保证通至乙方厂区道路通畅，甲方现驻职员自合同生效之日起10天内撤出场区……除国家建设用地征用或不可抗力因素外，甲方不得终止合同，否则，甲方负责补偿乙方的实际损失。在终止合同书未签订之前，本合同书仍然有效。租赁期满，本合同即终止。届时乙方须将所租房地产退还给甲方。如乙方需继续租赁，则提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，租金另行协商。同时，乙方享有优先承租权。本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商，补充协议与本协议具有同等法律效力。该租赁合同甲方落款处盖有市政养护公司的印鉴，并有时任市政养护公司法定代表人陆某,4的签字，乙方落款处有张亮签字。其后双方又签订了一份《租赁合同》，载明，甲方同意将位于堆场内地产租赁给乙方使用。乙方负责建造仓房（面积共计500平方米），租赁期10年，租赁期内甲方无条件将仓房及厂区北边旧房交乙方使用。甲方同意乙方将仓房改为厂房，今后如因仓储用房改工业用房而涉及费用由乙方承担。此合同连同原2001年12月21日签定合同为双方约定的唯一有效合同。该合同甲方落款处盖有市政养护公司的印鉴，并有时任市政养护公司法定代表人陆某,4的签字，乙方落款处有张亮签字。落款处时间未填写。上述协议签订后，由张亮作为股东、法定代表人的南通长风工贸有限公司在该地经营，并缴纳租金。2008年10月25日，甲方张亮与乙方张志光就原甲方所租赁市政养护公司位于堆场内建筑、土地转让乙方租赁一事签订了一份《协议书》，载明，自2008年10月26日起，由乙方以25万元一次性买断甲方关于市政养护公司位于堆场内建筑、土地租赁权，租赁权至2022年1月。原甲方与市政养护公司租赁协议中约定的年租金2万元自2009年1月1日起由乙方直接向市政养护公司缴纳或乙方支付给甲方后由甲方代缴。甲方在乙方买断之前的一切债权债务由甲方自行解决，与乙方无任何关系。乙方在租赁期间应确保安全生产，守法经营。如因排放物超标所造成环境污染由乙方自行处理。乙方生产经营过程中发生的安全事故和债务纠纷与甲方无关。甲方应在本协议生效后尽力配合乙方变更原甲方与市政养护公司之间的租赁协议。如不能变更与甲方无关，但甲方需配合乙方履行原甲方与市政养护公司之间的租赁合同，但甲方不承担相关违约责任。此后，由张志光在案涉堆场经营，并缴纳租金，租金缴纳方式后变更为一年一缴，一直缴至2017年12月31日。在此期间张亮新建了部分建筑物（未领取不动产权证），张志光于2008年接手经营后，亦新建、改建了部分建筑物（亦未领取不动产权证）。2018年后张志光虽要求继续缴纳租金，但市政管理中心以租赁期已到为由，不予接受。 诉讼过程中，张亮还提供了以下证据： 1.甲方（出租方）市政养护公司与乙方（承租方）张亮签订的《租赁合同》，其中载明租赁期限为20年，自2002年1月至2022年1月，其余条款内容与前述双方于2001年12月21日签订的《租赁合同》基本一致。该份《租赁合同》落款处只打印年度为“二OO一年”，未填写具体日期。证明双方签订的包括市政管理中心之前提供的两份合同之外，还在最后签订了一份期限为20年的合同，从而说明合同目前尚未到期，仍在履行中。 2.与当时的市政管理中心经办人陆某,4所做的调查笔录，陆某,4在调查笔录当中也已经将三份合同签订的过程以及事情发展的来龙去脉讲的非常清楚，陆某,4最终表示20年的合同才是双方实际履行的合同。 经质证，市政管理中心发表以下质证意见： 1.对于张亮所举证的租赁合同，真实性市政管理中心不予确认，市政管理中心以及上级主管机关没有能够核查到所谓的20年租期的合同，张亮提交的这份租赁合同的第一页也没有市政管理中心方的签章，其真实性并无有效证据予以证明。 2.对调查笔录的真实性市政管理中心不予认可，合法性也不认可，作为证人应当到庭作证，接受双方以及法庭的质询，否则这样的证言不应当被采信。 张志光对于张亮提供的上述证据无异议。 诉讼过程中，张亮还申请证人陆某,4到庭作证。其证言的主要内容为：第一份合同，因为市政养护公司那块地是闲置的地，市政养护公司当时经济比较紧张，所以经过公司讨论就决定租出去。租期第一份合同是10年，是包括整个的场区以及附属用房、库房，但是在合同签订以后，执行过程中库房市政管理中心还有一些市政清理的设备、材料在里面，后面的附属用房有公司的老职工住着也腾不出来。而承租的企业确实需要用这么多面积，市政管理中心就同意在场地中间让他们砌一个四五百平方米的库房，就签了一个补充让他砌这个房子的协议，原来以为可以让老职工搬走的，但是结果工作没有做下来，然后就和张亮商量怎么弄，库房也腾不出来，职工也不肯搬走，这样租给张亮的面积实际上就少掉了接近一亩地，然后只有两个选择，要么降低租金，要么延长租期（保持租金不变），因为那时候这块地空着也是空着，时间也不是问题。然后就签了一份20年的合同，当时也跟崇川区建设局局党组汇报的，后来党组也同意的。这三份合同先形成的是10年租期的这份合同，后来形成了补充让张亮砌房子的这份合同，20年的合同是最后形成的。对于张亮代理人对其所作调查笔录没有异议。 经质证，市政管理中心认为，对证人陈述的关于三份合同签订的顺序，特别是租期20年的合同签订于前两份合同之后这节事实不认可。确实从市政管理中心这方掌握的历史档案来看没有这份20年的合同。一般而言，对于20年之前的事情在人的记忆当中应当是非常模糊，甚至是根本就不记得了。除三份合同顺序以外的内容，证人其实根本没有办法回答，从这个角度而言，市政管理中心认为证人关于20年租期的合同为最后一份合同这样一个陈述根本不可信，而且其关于20年租期的合同与10年租期的合同内容除期限以外其他内容相同，并没有能够做出合理事实陈述。 张亮认为，证人所陈述的内容客观真实，证人对三份合同签订的先后顺序以及为什么要签订三份合同的原因都做了回答，对于某些细节上的内容，因为时间太久回忆不起来也属于正常。从证人的整个证言内容来看，能够证明本案20年的租赁合同是在最后签订的。 张志光认为，证人说的是通情达理，也符合逻辑。证人陈述的是事实。 综合当事人的诉辩意见及提供的证据，本案的争议焦点为：双方最终签订的租赁合同的租赁期限以及相关的租赁合同是否符合解除条件。 对此，市政管理公司认为，双方签订的租赁合同租赁期限仅为10年，现已到期。第二份合同约定的“唯一有效合同”的内容根据日常生活经验来看，均是在确定有效合同之外可能还存在其他合同，从目前举证情况来看，其他合同仅有一份，也就是张亮所举证的20年的合同，即使说当时这个20年的合同是原始签订，市政管理中心认为也是有某些不为人知或者不能告诉别人的一些情形，到底出于什么目的市政管理中心也无从知晓，有一点可以肯定，即使存在这份20年的租赁合同，其签订时间也在第二份补充的特别约定的租赁合同之前或者之时。这份特别约定合同排除了其他合同的真实意思，也就是说这份20年的租赁合同即使存在，也不是双方的真实意思表示，该份租赁合同的效力应当排除。此外，这份租赁合同主要是关于八里庙堆场土地的租赁，附带少部分的房屋，从张亮与张志光签订的协议书来看，其不但买断了所谓的场内的建筑还有土地租赁权，这种所谓的买断，就是一种转租行为，对于这个转租，无论是张亮还是张志光均没有向市政管理中心方进行披露，而是继续以张亮的名义与市政管理中心方就租赁合同是否继续履行进行磋商以及以张亮的名义或者以张亮所涉公司的名义缴纳费用，所以张亮方认为市政管理中心方知道或者应当知道其转租的事实没有依据不能成立。如果市政管理中心知道张亮转租事实的话，市政管理中心起诉的时候肯定会将现有承租人一并起诉。因张亮未经市政管理中心许可转租，市政管理中心也享有解除权。 市政管理中心认为，一般的生活常识是，先签短期的，后签长期的租赁合同，如果把长期的租赁合同要否定的话，那么在短期的租赁合同中应当有特别的明示。对于三份合同签订的过程，证人到庭讲了，为什么把短期的改成长期的，证人已经讲得很清楚。租赁合同当中约定租赁期满本合同即行终止，如需继续租赁要重新签订租赁合同，而根据市政管理中心提交的租赁合同，到期日应当是2012年，然而在长达将近10年的时间里，市政管理中心也从未要求张亮或者张志光重新签订书面合同。所以张亮认为提交的20年的租赁期限的合同才是本案实际履行的合同。目前合同尚未到期，市政管理中心以不定期合同为由解除合同没有依据。此外，张亮与张志光签订的协议是一个产权买断式的协议，并非转租，即便如市政管理中心所说双方之间存在转租关系，从2008年开始，张志光就在场地上实际经营，而且多次与市政管理中心方的负责人进行协调沟通，多次缴纳租金，市政管理中心理应知道本案的合同的实际履行人是张志光，根据相关法律规定，市政管理中心在六个月之内不提出解除合同的时候不得再以转租作为理由进行解除。 张志光认为，实际上市政管理中心早就知道存在这份租赁期为20年的合同，市政管理中心也知道张志光把张亮在这个场地上的财产买下来了，但是市政管理中心说合同不需要换人，只要张志光继续交钱就可以了，到现在市政管理中心开票也一直开的是张亮。市政管理中心当时的领导是说到时候合同到了期，除非国家拆迁，场地仍然给张志光使用，只是租金可能要翻倍。如果市政管理中心要张亮及张志光提前搬走、提前解除合同的话，市政管理中心要进行赔偿。 一审法院认为，本案中市政管理中心提供了两份租赁合同，其中一份为双方于2001年12月21日签订的租赁期限为10年，自2002年至2012年1月的《租赁合同》，第二份《租赁合同》实际上是对第一份《租赁合同》的补充，第二份《租赁合同》虽未载明具体的签订时间，但其中载有“此合同连同原2001年12月21日签定合同为双方约定的唯一有效合同”；张亮提供的一份《租赁合同》载明的租赁期限为20年，自2002年1月至2022年1月，未载明具体的签订时间。从逻辑上分析，如果张亮举证的该份《租赁合同》签订的时间早于市政管理中心举证的第二份《租赁合同》，则应受第二份《租赁合同》的约束，反之则不受市政管理中心举证的第二份《租赁合同》的约束，应视为双方对于租赁合同的租赁期限进行了变更。诉讼过程中，陆某,4作为当时市政管理中心的负责人以及签订《租赁合同》的代表，其明确表示三份合同的签订先后顺序为市政管理中心举证的第一份《租赁合同》、第二份《租赁合同》、张亮举证的《租赁合同》，并且陈述了相关理由，市政管理中心虽对该部分证人证言的真实性不予认可，但未能提供充分证据与理由予以反驳，故一审法院对于市政管理中心的反驳意见不予采纳，案涉租赁合同的期限应采张亮提供的《租赁合同》的约定，即租赁期限为20年，自2002年1月至2022年1月，现租赁期限尚未界满。至于市政管理中心所称转租未经其同意的主张，一审法院认为，按照市政管理中心所认知的事实，案涉租赁合同应于2012年1月即界满，而张志光在经营期间还新建了部分建筑物以及对原建筑物进行了改造，市政管理中心作为出租人自应与张亮或张志光进行过交涉，故一审法院推定其知道或应该知道案涉堆场转租的事实，在此情况下市政管理中心未作出否认的表示，应视为认可了张亮的转租行为。故此，对于市政管理中心要求解除租赁合同的诉讼请求一审法院不予支持。诉讼过程中，因张亮及张志光均明确表示愿意按《租赁合同》的标准继续交纳租金，一审法院予以照准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张亮、张志光于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付市政管理中心2018、2019年度租金合计4万元。二、驳回市政管理中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3806元（已减半），由市政管理中心负担3618元，张亮、张志光共同负担188元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，二审的争议焦点为：张亮提供的合同是否系双方最终确定的合同。 当事人对自己主张所依据的事实应当提供证据证明，否则应当承担举证不能的法律后果。张亮主张其提供的20年租赁期限的合同是双方确定的最终履行的合同，市政管理中心对该合同上所加盖的印章真实性予以认可，虽其在对谈话笔录签字过程中划掉该陈述，根据禁止反言原则，加之未提供证据证明章非其单位的章，本院认定该合同中市政管理中心章的真实性，结合经办人陆某,4的证言，可以认定该合同是双方确定的最终履行的合同，虽然陆某,4曾受刑事处罚，但无证据表明该惩罚与本案相关，其证人证言对签订三份合同的原因、经过阐述合理，市政管理中心以其单位不存在该合同为由否认该合同不成立。 上诉人在二审中对20年租赁期限的合同的形成时间、其提供两份10年租赁期限合同时间间隔、20年租赁期限合同陆某,4签字与其印章时间顺序、两份10年租赁合同与20年租赁合同陆某,4、张亮签字是否是同一时间形成申请鉴定，经审查，除20年租赁期限合同形成时间签订申请外，其余鉴定事项均与本案处理结果无关，本院依法不予准许，关于20年租赁期限合同形成时间的问题，市政管理中心根本上否认该合同的存在，更谈不上对其形成时间的明确陈述，张亮对其形成时间陈述不清，对该合同与10年期限合同间隔时间五六个月亦不能确定，即便确定亦间隔时间较短，依据现有技术难以精确鉴定，况且根据张亮提供的证据已经能够确认20年期限合同是双方最终确定履行的合同，该申请内容亦无需鉴定，综上，对市政管理中心该申请鉴定依法不予准许。 综上所述，市政管理中心上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7612元，由上诉人南通市崇川区市政设施管理中心负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 玮 审判员 杜太光 审判员 刘彩霞 二〇一九年十二月二日 书记员 倪宇骄