陕西省旬阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0928民初1631号 原告:朱显明，男，1982年3月25日出生，汉族，住旬阳县，公民身份号码：61242XXXX2********。 委托诉讼代理人：孙远明，陕西护正律师事务所律师。 被告：旬阳县鼎咸房地产开发有限公司，统一社会信用代码91610928567121495A，住：旬阳县。 法定代表人：聂升虎，男，1976年XX月XX日出生，汉族，住陕西省礼泉县XX乡XX庄XX村**，公民身份号码：61042XXXX6********。系公司董事长。 委托诉讼代理人：雷黎明，公司法律顾问。 委托诉讼代理人：曹胜玲，公司销售部经理。 原告朱显明与被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱显明、委托诉讼代理人孙远明，被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司委托诉讼代理人雷黎明、曹胜玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱显明向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告商品房买卖合同违约金，以已缴购房款311075元为基数计算，其中2015年12月31日至2017年10月10日违约金为19908元（每日万分之一）；2017年10月11日至2018年1月31日违约金为10265元（每日万分之三）；合计30173元。2018年2月1日至符合交房条件之日违约金按月利率8.46‰计算。2、判令被告按照《商品房买卖合同》11条、8条约定提供商品房验收合格的证明文件、签署房屋交接单、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、判令被告支付本案的诉讼费。事实与理由:2014年7月10日，原告与被告签订编号为YJSC111的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于旬阳县XX镇XX社区编号为地字第2012-172号地块上“御景尚城”商品房，购买房屋编号：第1座1单元24层112404号房，建筑面积125.03平方米，单价每平方米2488元，总金额311075元整，买受人于2015年3月7日支付30%首付款101075元，剩余21万元在银行办理按揭，出卖人应当于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同约定“出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。原告如约交付房款后，被告未按约定交付房屋，且交房日期一推再推，给原告造成巨大经济损失及生活困扰，原告以及其他购房户集体向被告提出维权要求，最终于2017年10月10日被告与购房户代表签订《XX城XX房合同补充协议》，约定：业主经过协商集体同意“2018年1月31日前完成销售合同所含工程内容、2015年12月31日至2017年10月10日违约金为已交款日万分之一、2017年10月11日至2018年1月31日违约金为已交款日万分之三、2018年1月31日不能按期交房，违约金按月利率8.46‰执行至交房日期”。但被告再次违约，原告及其他购房户催促被告交房，被告于2018年10月29日以书面答复：一、2018年11月5日交房；二、违约金计算依据购房合同及补充协议，截止2018年10月31日；三、违约金兑现日为2019年12月31日；四、外围地面设施2019年5月31日前完工。原告认为，被告单方答复不符合合同约定，不具有法律效力。2018年11月5日后，原告开始接收房屋，同时要求被告按照《商品房买卖合同》第8、11条约定出具商品房验收证明文件、签署房屋交接单、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被告至今未提供。故此，被告违约处于持续状态，原告同时要求被告及时支付违约金，被告不予兑付。原告发现，被告转移隐匿资产，资产去向不明，承诺兑现违约金显然是欺骗。原告委托律师发函请求确认兑付违约金，被告不予置理。原告起诉。 被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司辩称：一、答辩人不能按被答辩人的诉讼请求数额承担违约金责任。1、按照合同约定的违约金，是双方在平等自愿的基础上签订的购房合同，是双方真实意思表示，是有效的公平的合同，是答辩人承担违约金的依据。2、2017年10月10日答辩人与被答辩人的代表所签订的《XX城XX房合同的补充协议》是无效协议，不能得到法律的支持。协议约定内容不是双方平等互利、公平自愿，协商一致、诚实信用原则的基础上进行的，被答辩人当时为了达到提高违约金标准的目的，纠集四五十业主将答辩人的法定代表人围困在办公室内，使其失去行动自由，并有城建局局长等领导在场，采用软暴力的压制下，答辩人在被答辩人被逼迫无奈之时，才在这份不平等的协议上签字。该协议不是答辩人真实意思表示，它不能作为认定违约金计算时间和计算标准的依据。3、补充协议为无效的民事行为，不受法律保护。二、答辩人在御景尚城小区建设施工中，遇到了法定的延缓工期的不可抗力情形，工期应予顺延。一是国家调控，贷款资金压缩限制，致答辩人资金出现了严重不足；二是御景尚城属滑坡治理应急抢险工程，由旬阳县土管局设计预算1100万元，因地质状况复杂施工成本增加至2600万元，资金至今不到位，是造成工期拖延的重要原因之一；三是施工过程中，遇到了滑坡二次治理，影响施工工期停工6个月（从2013年8月至2014年2月）；四是施工中因高温和因雨无法施工停工60天；五是部分买受人不按约定交付按揭贷款，影响公司征信，致银行暂停按揭业务；六是部分购房户不按合同约定给答辩人交房款，造成答辩人建房资金紧张，需另行组织资金，需时间和费用，也是导致工期拖延的原因之一；由于上述情形出现，答辩人在按时完成建设工程工作任务，按法律规定应该给予延缓。顺延工期或免除责任，符合公平原则，请法院依法判决。原告围绕诉讼请求提交了证据：1、商品房买卖合同一份，以及原告交付的购房款合同发票，2015年3月9日缴纳107075元；2016年4月18日缴纳21万元；2、2017年10月10日原、被告签订的补充协议，2018年1月11日原、被告签订的业主补充协议，2018年10月29日被告向购房户出具的交房答复。 被告提交证据：1、土地使用证、规划许可证、建设工程、房屋销售和预售等许可证；2、城关派出所处警记录。 以上证据经当庭举证，质证、原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月10日，原告与被告签订编号为YJSC111的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告以出让方式取得并开发建设的位于旬阳县XX镇XX社区编号为地字第2012-172号地块上“御景尚城”商品房，建设工程规划许可证和施工许可证，旬房预售（2014）第10号商品房预售许可证。购买房屋编号：第1幢1单元24层112404号房，建筑面积125.03平方米，单价每平方米2488元，总金额311075元整，买受人于2015年3月7日支付首付款101075元，剩余21万元在银行办理按揭。合同第七、八条对付款和交付房屋约定违约责任，出卖人应当于2015年12月31日前将1.经验收合格的商品房交付买受人使用；同时约定遇不可抗力、停水停电、气候原因顺延。第九条约定“出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。双方当事人对其他事项均作了约定。原告按约于2015年3月7日支付款101075元，余款办理按揭，被告于2015年3月9日向原告出具101075元发票；2016年4月18日出具210000元发票。被告未按约定在2015年12月31日交付房屋，原告以及其他购房户集体向被告催促，旬阳县公安局城关派出所处警情况记录证明“建筑商未按期交房，住户聚集，要求开发商及相关部门做好解释工作，劝离住户。”后购房户代表与被告于2017年10月10日签订《XX城XX房合同补充协议》，约定：一、业主经过协商集体同意2018年1月31日前完成销售合同所含工程内容。二、关于违约赔偿，对等有效。2015年12月31日至2017年10月10日违约金为已缴款日万分之一；2017年10月11日至2018年1月31日违约金为已缴款日万分之三；2018年1月31日不能按期交房，违约金按月利率8.46‰执行至交房日期。2018年1月11日被告与已购房业主代表签订《XX城XX房业主补充协议》，约定用1月26日到款500万元资金，专款用于御景尚城工程（专人见证）；正月20日继续施工；7月30日达到交房装修；若1月26日达不到承诺条件，企业自愿用御景尚城商业部分作为业主购房款及其相应违约金退还的保证；2017年10月10日签订的补充协议继续有效。由于被告再次未按期交房，原告及其他购房户催促被告交房，被告于2018年10月29日以书面答复：一、2018年11月5日交房；二、违约金计算依据购房合同及补充协议，截止日2018年10月31日终止；三、承诺违约金兑现日为2019年12月31日若不能如期兑现违约金，公司承担延期支付违约金的部分按银行同期贷款利息计算至最终兑付之日；四、外围地面设施2019年5月31日前完工。2018年11月5日后被告通知，原告接收房屋。但未出具商品房验收证明文件、签署房屋交接单、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 本院认为，本案争议的焦点为：原、被告之间签订的房屋买卖合同是否有效？被告应否支付相应的违约金并继续履行合同，交付房屋合格的相关文书。被告在取得合法建设工程及预销售许可证件的情况下，开发建设的御景尚城建设工程并销售，与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定期限交付房屋，构成违约，本案中被告违约延迟交房后果严重，且其后与原告方就违约后的合同履行达成了新的补充协议，被告辩驳“遇到了法定的延缓工期的不可抗力情形，工期应予顺延”缺乏证据证明；辩称其与原告签订的XX城XX房合同补充协议是受胁迫所签，处警记载不能证明受胁迫所致，其辩解理由本院不予采纳。且双方签订补充协议重新约定了违约金处理的原则，故新的补充协议应成为处理双方合同事宜的依据。被告要求仅以原合同约定的违约条款处理双方争议不具有合理性，本院不予支持。 被告依法应按照合同、协议的约定承担合同责任，原告要求被告按照合同约定出具商品房验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按约定计付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因涉案房屋已交接，原告主张“签署房屋交接单”不予支持。原告要求被告支付2018年2月1日至交房之日按月利率8.46‰计算违约金，交房日均确认为2018年11月5日，未按通知接收房屋的，不再计算违约金。 违约金的计算数额应以原告缴纳的房屋价款311075元为基数，从2016年1月1日至2017年10月10日，违约金每日万分之一，计款为19908元；2017年10月11日至2018年1月31日违约金每日万分之三，计款为10265元；合计30173元（原告自认,计算数据大于本数据）。2018年2月1日至2018年11月5日计275天，违约金按月利率8.46‰计算，计款24123.87元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、限被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔付原告朱显明违约金54296.86元。 二、限被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内向原告朱显明交付房屋验收合格的文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费554元；减半收取277元，由被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安康市中级人民法院。 审判员  吴忠强 二〇一九年十一月十一日 书记员  梁 娜 1