贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7537号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：熊敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：金千，女，1987年8月14日出生，汉族，住贵州省赫章县，系该公司员工。委托诉讼代理人：向家礼，男，1989年9月27日出生，汉族，住贵州省毕节市，系该公司员工。上诉人（原审被告）：贵阳新生活物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：罗浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦文武，男，1988年5月5日出生，布依族，住贵州省贵阳市云岩区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：邓大文，男，1965年2月28日出生，汉族，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：胡光琴，女，1965年7月7日出生，汉族，住所地贵州省大方县。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）、贵阳新生活物业服务有限公司（以下简称新生活物业）因与被上诉人邓大文、胡光琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新生活物业的委托诉讼代理人韦文武，上诉人新世界公司的委托诉讼代理人金千，被上诉人邓大文、胡光琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、案涉房屋确实在质保期内，但新世界公司在接到邓大文、胡光琴反映后即通知新生活物业履行了维修义务，且已修复完毕并可正常使用，房屋渗水不能排除系承租人装修所致；2、邓大文和胡光琴诉称因案涉房屋漏水于2016年12月1日与承租人解除租赁合同，直至2018年1月12日才维修好房屋的渗水问题，如其所述属实，则其未采取有效措施避免损失扩大，对损失扩大部分其应承担责任。一审判决以被上诉人与承租人约定的月租金作为损失的计算依据不具有客观真实性，房屋仅后墙面渗水，并非完全不能使用。新生活物业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、新生活物业与邓大文、胡光琴之间系物业服务合同关系，不应承担房屋质量责任，新生活物业接到被上诉人反映的问题后已依约履行维修服务义务。房屋渗水不能排除系承租人装修所致；2、邓大文和胡光琴诉称因案涉房屋漏水于2016年12月1日与承租人解除租赁合同，直至2018年1月12日才维修好房屋的渗水问题，如其所述属实，则其未采取有效措施避免损失扩大，对损失扩大部分其应承担责任。一审判决以被上诉人与承租人约定的月租金作为损失的计算依据不具有客观真实性，房屋仅后墙面渗水，并非完全不能使用。邓大文、胡光琴针对上诉人新世界公司和新生活物业的上诉主张共同答辩称：1、房屋漏水处在屋顶角落，该漏水处无明显外力撞击痕迹，故房屋漏水系房屋质量瑕疵导致，应排除案外人装修所致；2、关于新生活物业主张的其已履行了维修义务，且已可正常使用的主张，被上诉人认为应以一审判决认定的完成修复时间和相关事实为准；3、关于新世界公司和新生活物业提出的被上诉人有义务积极采取有效措施避免损失扩大的主张，被上诉人认为依据相关法律规定及合同约定，新世界公司和新生活物业应承担维修责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回新世界公司和新生活物业的上诉，维持原判。邓大文、胡光琴向一审法院起诉请求：1、判令二被告赔偿因房屋漏水给原告造成租金损失112,000元及房屋装修赔偿3万元，总计142,000元；2、判令新世界公司对原告的房屋承担质量保修责任，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；3、诉讼费用及相关费用由二被告承担。一审法院认定事实：原告邓大文与胡光琴系夫妻，二人于1984年按当地农村习俗结婚，1994年8月30日补办了结婚登记手续。2016年10月14日，原告邓大文作为买受人与被告新世界公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字32-16-3257），约定由邓大文以1,082,804元的价格购买新世界公司开发的位于贵州省贵阳市××区××2Ａ,2C-G6栋1层9号商铺。合同附件七中对保修范围、期限和责任进行详细约定，具体为：该商品房的保修期自房屋交付买受人使用之日起计算。屋面防水按国家标准保修期限为5年，在保修期内，因设计、施工或所用防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏的，无偿进行保修。上述合同签订后，原告按约定交清了全部购房款。2016年11月4日，二原告与被告新世界公司办理了收楼手续，并按规定交纳了物管费等其他费用共计13,430.78元。2016年11月6日，原告邓大文与被告新生活物业公司签订了《金阳新世界前期物业服务协议》，由新生活物业对二原告的上述房产提供物业管理服务。服务的内容包括对房屋建筑公用部位的维护和管理，包括屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼厅间、走廊通道。在原告收楼当天，原告邓大文与案外人黄培书就原告购买的案涉商铺签订《房屋租赁合同》，约定邓大文将该商铺出租给黄培书使用，月租金为8,000元。庭审中原告陈述，在黄培书使用商铺期间，因发现下雨时卫生间后墙部位屋顶位置漏水严重，不能正常使用，双方遂经协商于2016年12月1日解除了《房屋租赁合同》，同时对于黄培书已完成的装修，双方协议由邓大文补偿黄培书3万元，此款已由邓大文支付。2017年8月7日，新生活物业公司接到业主反映案涉商铺后墙渗水；2017年12月15日，业主再次反映该情况。庭审中，被告新生活物业公司表示对于案涉商铺所涉及漏水问题已经进行了修复。庭后，经一审法院询问，二原告表示确已修复，修复的具体时间不记得，但是否还会出现漏水情况因未遇下雨尚不清楚。随即一审法院要求二被告提供房屋修复情况和业主之间交接情况的资料，被告代理人向一审法院提交了电脑截屏一份，指出回访时间2017年10月3日就是修复时间。2018年1月13日，原告邓大文将案涉房屋出租给案外人刘燕使用，庭审中原告称其与刘燕的租赁合同亦因房屋漏水问题未能履行，刘燕退租。庭审后，经一审法院询问，二原告代理人称房屋已另行出租给他人使用。一审法院认为，原告邓大文、胡光琴与被告新世界公司之间系商品房预售合同关系，与被告新生活物业之间系物业服务合同关系，按照二原告分别与二被告之间签订的合同，被告新世界公司对房屋漏水具有为期5年的保修责任，而被告新生活物业对公用部分具有维修责任，那么二被告对案涉商铺漏水部分均负有维修责任，二被告之间的约定不具有对外效力，二原告可要求任一被告或要求二被告均承担责任。从庭审查明事实可知，原告邓大文与承租人黄培书签订租赁合同的时间是2016年11月4日，同年12月1日，二原告就补偿黄培书装修款3万元，结合原告提供的照片所反映的商铺楼顶和内部漏水情况，一审法院认定双方解除合同的原因在于房屋渗水无法使用。至于被告提出其在2017年8月7日才第一次接到原告反映案涉商铺渗水，原告在庭审中表示其发现问题就一直反映，是被告隐瞒之前保修记录，对此，一审法院认为，原告虽未提交证据证明其第一次保修时间，但综合本案证据，案涉商铺渗水在原告出租给黄培书后不久即发现，也就是说房屋渗水情况客观存在，按常理而言，有渗水的商铺使用自然诸多不便，甚至于难以使用，承租人退租自然给原告造成了损失，原告不可能在知道漏水情况后不及时向负有维修义务的被告反映情况。关于原告诉请的损失的金额，应从其与案外人黄培书解除租赁合同之日（2016年12月1日）起算。被告提交电脑截屏以证实修复时间为2017年10月3日，该电脑截屏为单方制作，且载明2017年10月3日为回访时间，无法与修复时间相对应，被告未提交其他证据予以佐证，视为举证不能。原告在2018年1月13日将商铺再次出租给案外人刘燕，按常理而言，若未修复好原告也无法重新出租，则结合上述情形，一审法院认定被告在2018年1月12日完成修复。从2016年12月1日至2018年1月12日约略按13个月计算，原告在此期间的损失参照月租金8,000元标准计算为8,000元/月×13月=104,000元。因商铺渗水，原告补偿给黄培书的装修款3万元为原告的实际损失，被告一并应予赔偿。以上共计134,000元，此项诉请一审法院按此金额予以支持。因原、被告均已确认案涉商铺漏水情况已修复，故原告要求被告承担质量保修责任的请求不再予以支持。被告履行完保修责任后，原告要求保修期限另行计算，对此法律并无明确规定，双方也未就此达成一致意见。一审法院认为，按照利益衡平原则，尚不能要求房开商隐性延长保修责任，对于该诉请一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵阳新世界房地产有限公司与贵阳新生活物业服务有限公司于本判决生效之日起三日内，共同赔偿原告邓大文、胡光琴损失134,000元；二、驳回原告邓大文、胡光琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,570元（原告预交1,570元），由原告邓大文、胡光琴承担94元，被告贵阳新世界房地产有限公司负担1,476元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：新世界公司与新生活物业是否应当向邓大文、胡光琴承担损害赔偿责任，以及一审判决认定的赔偿金额是否妥当。本案中，邓大文、胡光琴与新世界公司之间系商品房预售合同关系，依据双方签订的《商品房买卖合同》附件七中对保修范围、期限和责任的约定，屋面防水按国家标准保修期限为5年，根据邓大文、胡光琴提交的现场照片，漏水问题发生在屋顶角落，属于合同约定的屋面防水问题，新世界公司称其已安排新生活物业公司进行维修，应视为其已认可漏水问题属于其保修责任范围，现其主张不能排除系装修导致，亦未提交证据予以证明，故本院不予采信。邓大文、胡光琴与新生活物业之间系物业服务合同关系，按照其与新生活物业签订的《金阳新世界前期物业服务协议》，新生活物业服务的内容包括都房屋建筑公用部位的维护和管理，具体包括屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼厅间、走廊通道，因漏水问题发生在案涉房屋屋顶角落，根据当事人一审提交的屋顶外部照片，屋顶应属公用部分，故新生活物业具有维护的义务，新生活物业提交的证据不足以证明其尽到了维护责任，一审判决其与新世界公司共同承担责任并无不当。邓大文、胡光琴虽未提交证据证明其第一次报修的具体时间，但综合本案证据，案涉商铺渗水在邓大文、胡光琴出租给黄培书后不久即发现，且邓大文、胡光琴在承租人退租后及时对承租人装修损失进行了赔付，一审依据常理推断邓大文、胡光琴在渗水问题发生第一时间曾向二上诉人反映过情况并无不当，邓大文、胡光琴亦无合理理由需要放任漏水问题持续存在，二上诉人主张邓大文、胡光琴放任损失扩大无事实依据，本院不予采信。依据住建部门发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价，商业类房屋租金最低的六级地段为10-125元/平方米/月，案涉房屋建筑面积为74.82平方米，邓大文、胡光琴与承租人黄培书之间的租赁合同约定的每月8,000元租金并不过高，一审判决据此认定租金损失并无不当。案涉商铺出租给案外人黄培书后即因渗水问题被退租，故对二上诉人认为屋顶渗水并非完全不能使用的上诉主张，本院不予支持。综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,280元，由贵阳新世界房地产有限公司与贵阳新生活物业服务有限公司分别负担3,140元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月十三日书记员 岳立莲