陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕10民终659号 上诉人（原审原告及反诉被告）：惠景强，男，汉族，丹凤县。 委托诉讼代理人：张卫周，陕西正义剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告及反诉原告）：陕西凯华房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区。 法定代表人：郑贤桂，总经理。 委托诉讼代理人：赵刚，男，陕西凯华房地产开发有限公司营销策划部经理。 委托诉讼代理人：崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。 上诉人惠景强因与被上诉人陕西凯华房地产开发有限公司（以下简称：凯华房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院（2019）陕1002民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人惠景强上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金（自2015年8月1日至2018年1月8日按752350元日万分之三计算）；2、要求被上诉人交付上诉人缴费正式发票；3、由被上诉人支付上诉人交房前的租金收益；4、由被上诉人承担一、二审诉讼费。 主要事实与理由：一、被上诉人至今没有提供消防竣工验收文件和环保验收文件，被上诉人通知交房未达到交付使用条件，应该承担交房前的逾期交房的违约责任。二、关于房屋验收合格的标准，应该是在建设主管部门办理备案登记的《竣工验收备案表》。 被上诉人凯华房地产公司答辩称，一、上诉人未按照约定交纳契税及专项维修金构成违约，被上诉人有权拒绝交房，只有在上诉人缴清后，被上诉人才可以交房，所以延期交房是上诉人违约所致，被上诉人无需承担违约责任。二、上诉人称验收合格的标准为建设主管部门备案登记的《竣工验收备案表》，无合同依据和法律依据。首先，双方没有约定交付使用的是主管部门验收备案的商品房。其次，《建设工程质量管理条例》第十六条规定竣工验收由建设单位组织相关五方主体进行，验收合格的标志是五方主体验收合格，而且五方主体验收合格即可交付使用，该条没有规定建设行政部门备案后方可交付使用。消防竣工验收文件和环保验收文件与本案无关。三、上诉人结清房款后，被上诉人向上诉人提供销售发票。四、上诉人要求被上诉人支付交房前的租金收益，超出一审法院审理范围，应予驳回。请驳回上诉，维持原判。 惠景强向一审法院起诉请求：1.请求被告依据合同约定向原告交付房屋。请求被告向原告提供商品房验收合格证明，商品住宅交付使用批准文件，并提供商品房销售发票，法定的测绘机构的面积测绘报告。依法对开发商收费予以认定。2.请求被告支付原告延迟交付房屋违约金。自2015年8月1日至交付完成之时按日万分之三计算（自2015年8月1日暂计算至2018年11月30日，共计1216天，274,457.28元）。3.请求被告承担本案诉讼费用及相关鉴定评估费用。 凯华房地产公司向一审法院反诉请求：1.原告向被告支付面积补差款61,119元，并按照每日万分之三支付从2015年9月24日起直至付清之日逾期付款违约金（截止2019年5月1日为24,056元）；2.由原告支付被告契税、大修基金、转移登记费、测绘费共计31,056元；3.诉讼费用由原告承担。 一审法院认定事实：2015年2月9日，原告（反诉被告）惠景强（买受人）与被告（反诉原告）凯华房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：陕凯XJ2014-0122号）及《商品房买卖合同补充协议》，并在商洛市商州区XX中心办理了商品房预售合同登记备案手续，合同登记号（2015）0387号。双方约定，原告购买被告开发建设的商洛市西街片区旧城改造项目（西街·大都汇）第G-1幢2层G-1-1210-2号商铺，合同的主要内容：该商品房的用途为商业，建筑面积54.90平方米，其中套内建筑面积46.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.98平方米；商品房价款按建筑面积计算，单价每平方米13,704元，总金额752,350元。第五条面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定以产权登记面积为准，据实结算房价款；产权登记面积小于合同约定面积的部分，出卖人按约定的房屋单价结算返还买受人；产权登记面积大于合同约定面积的部分，买受人按约定的房屋单价结算补足房款。第六条付款方式及期限。买受人应当于2015年2月10日前分三期支付房款；首期房款376,350元于2015年1月31日前支付，第二期房款226,000元于2015年1月31日前支付，第三期房款150,000元于2015年2月10日前支付。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依据本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.买受人在交接前仍有到期应付房款或其他相关费用（含契税、公共维修基金、面积补差款等费用）未付清或买受人提出变更的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交付，由此产生的延期交房违约责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自通知交房截止日次日起买受人承担房屋毁损、灭失的风险，除双方当事人约定外，买受人还承担违约责任及相关费用；2.房屋保修期开始计算。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在60日之内更换、修理，并达到合同约定标准。附件三：装饰、设备标准。二、二层分隔商业：4.顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶。附件四：《商品房买卖合同补充协议》第五条，关于对本合同第十一条“交接”的补充约定。2.买受人收房前，按照国家的相关规定缴纳契税、公共维修基金等费用，还应按照合同约定缴清其他款项（包括本合同第五条约定因面积差异而产生的差价和税金），并与出卖人指定的物业服务公司签订物业服务合同。因买受人未能按期交清上述各项费用及履行本合同义务的，出卖人有权拒绝交房，所产生的未能交房的法律责任由买受人承担。第六条关于本合同第十五条“产权登记”的补充约定。1.买受人自愿委托出卖人办理本合同项下房屋的房屋权属转移登记的，在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交以下资料：（1）根据出卖人的要求出具书面委托书；（2）交清全部房款，包括房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续；（3）提供交清该房屋专项维修基金、契税和办理房屋权属证书所需的各种税、费的证明；（4）其它应由买受人填报的与房屋权属转移登记相关的资料和表格。2.以上费用和资料由买受人在收房前提供给出卖人。如买受人未在上述期限内与出卖人办理完成以上各项手续，交齐相关费用和资料，而导致不能及时办理房屋权属登记的后果由买受人承担。过后补办房屋权属证书，由买受人自行或委托其他机构代为办理，费用自理。合同签订前，原告已交纳了部分房款；合同签订后，原告于2015年3月12日付清最后一笔房款150,000元。 2015年7月23日，商洛市房产管理局向被告发出《关于商业用房专项维修资金交存标准的复函》，主要内容为：你公司建设的西街·大都汇商业用房首期交存住宅专项维修资金按100.8元∕m2的标准交纳。2015年8月31日，被告作为建设单位组织设计单位、监理单位、施工总单位、主要分包单位、勘察单位，对原告商铺所在的G-1#楼进行了竣工验收，验收合格后，五方责任主体在工程竣工验收报告上加盖了各自单位的印章。2018年1月8日，被告将其包括案涉G-1#楼在内的西街片区XX城XX段一期工程，在商洛市住建局办理了竣工验收备案手续。 2015年9月15日，商洛市商XX房XX队XX楼出具了测绘结果，原告商铺的套内面积49.20平方米、公摊面积10.16平方米，实测建筑面积59.36平方米。2015年9月18日，被告在商洛日报第一版刊登《交房公告》，内容为：“尊敬的西街•大都汇业主：我司开发的XX街XX街XX街商铺现已具备交房条件，已于2015年8月31日起分批办理交房手续。因交房业主较多，手续办理时间过长，为避免给业主造成不便，请业主在我司《交房通知书》上注明的时间内携带相关资料、证件及XX街XX街交房现场办理交房手续。如需另行预约日期，请提前致电联系”。2015年9月23日，被告通过邮政特快专递向原告发出《交房通知书》，告知原告交房时间、地点、手续资料、商铺面积测绘结果、补交房款金额，及由被告代收的契税、专项维修资金、转移登记费、测绘费等金额。2016年3月10日，被告再次向原告邮寄通知，要求原告在2016年4月1日前，携带《交房通知书》中要求的资料和费用等办理交房手续。2018年7月5日，被告向原告发出产权办理通知书，再次催告原告在收到通知书之日起5日内带齐资料办理相关手续。在通知中要求原告携带商品房买卖合同、身份证明资料外，还要求有房款收据及契税、公共专项维修资金、测绘费、登记费等收据（如未交纳契税、公共专项维修资金及相关测绘、登记费用的，由被告公司代收代缴）。还注明：已开具发票的，需提供房款发票；如未办理收房手续，先办理完收房手续，再进行产权办理。2018年9月4日，被告向原告邮递《催告函》，主要内容：原告认购的商铺，尚有房款61,119元、交房费用31,056元未缴纳，其公司先后曾多次以电话、函件形式告知原告办理收房手续，但至今仍未办理。目前商业街众多商家已进驻营业，客流不断，商家经营状况良好。商业街区即将正式开街，商铺房产证已开始办理。为保障原告的个人利益，其公司再次函告，请原告于2018年9月15日前往售楼中心交清欠款，逾期其公司将该商铺对外出租，租金归其公司所有。原告在接到被告上述通知其交房、办理产权手续后，因竣工验收、顶棚未达合同约定条件等问题，与被告未能协商一致，至今未补交商铺面积差价款，未交纳专项维修基金、契税等费用，亦未办理交房手续。 审理中，一审法院组织原被告双方进行现场勘查，原告所购商铺位于被告开发的XX街XX街XX楼XX层XX号，该商铺于2019年1月13日由他人装修租用至今，屋内吊顶已装修。另据该楼物业公司反映，案涉商铺从商户租用至今未反映过漏水情况（注：本次现场勘查前，当地已连降小到中雨近一周）。另有，被告愿对商铺内顶棚未作轻钢龙骨石膏板吊顶，以每平方米80元，按套内面积计算，给原告优惠房款。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告（反诉被告）惠景强与被告（反诉原告）凯华房地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》时，案涉房屋尚未竣工验收，原被告之间形成商品房预售合同关系，该合同真实、合法、有效，原被告均应按合同约定条款履行义务、行使权利。 关于逾期交房的问题。自2015年9月23日被告通知原告交房后，双方一直为交房、交费、房屋未达到装饰装修约定条件等交涉不断，直至2018年9月5日，被告仍在通知原告办理交房等手续，故被告以原告主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效的答辩意见，不予采纳。原被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2015年7月31日前向原告交付经验收合格的商品房，该第八条同时还约定，原告在交接前仍有到期应付房款或其他相关费用（含契税、公共维修基金、面积补差款等费用）未付清的，被告可据实予以延期。2015年9月23日，被告书面通知原告办理交房手续，并告知原告需要交纳专项维修基金、契税、转移登记费、测绘费等费用。原告以被告交付的商铺不符合合同约定条件等为由，拒绝交纳相关费用，拒绝接收房屋。对此，一审法院认为，在被告2015年9月23日书面通知原告交房之前，原告已按合同履行了支付房款的主要合同义务，而被告未在合同约定期限内向原告交房，应向原告承担约定的交房期限届满后，2015年8月1日至2015年9月23日期间的逾期交房违约责任，即按原被告《商品房买卖合同》第九条的约定支付逾期交房违约金3987.46元（原告已付房款752,350元×1∕10000×53天）。2015年9月23日书面通知原告交房时，被告按双方合同约定明确通知原告补交面积差价、交纳维修基金、契税、转移登记费、测绘费等费用，但原告至今未向被告交纳，亦未向被告提供其已交纳上述费用的证明，故被告有权依照《商品房买卖合同》第八条的约定，自2015年9月23日起予以延期交房，原告在补交面积差价和交清各项费用后，被告应及时向原告交房。 关于顶棚及补交面积差价的问题。在《商品房买卖合同》附件三：装饰、设备标准中约定顶棚为轻钢龙骨石膏板吊顶，否则原告有权依照《商品房买卖合同》第十三条的约定，要求被告在60日之内更换、修理，达到合同约定标准；但案涉商铺目前已由他人装修租用，顶棚已作吊顶，若要达到合同约定标准，需拆除现有吊顶，再行施工，这样不利于矛盾的解决，还会产生新的纠纷。故参照被告的意见，以每平方米80元，按套内面积计算，优惠原告房款的补偿方案符合实际情况。根据商洛市商XX房XX队的测绘结果，案涉商铺的套内面积49.20平方米、公摊面积10.16平方米，建筑面积59.36平方米，顶棚补偿款为3936元（80元∕平方米×49.20平方米），原告本应补交房屋差价61,119元，减去顶棚的补偿优惠款后，原告还应向被告补交面积差价57,183元。 关于原告要求被告提供商品房验收合格证明、测绘机构的面积测绘报告等诉求，因原被告双方在合同中未明确约定具体的形式载体，根据查明事实，原告商铺所在的商业楼已于2015年8月31日通过五方主体的竣工验收，其商铺面积已于2015年9月15日由商洛市商XX房XX队完成测绘，且在本次诉讼过程中，被告也将竣工验收报告和测绘结果在证据中提供，原告仍坚持该项诉求，已无实际意义，不予支持；原告要求的商品房销售发票，在原告交清房屋价款后，由被告提供；原告要求被告提供商品住宅交付使用批准文件，因合同对此并无约定，且原告所购商铺非住宅用户，该项诉求，不予支持；原告要求对被告收费予以认定的诉求，因指向不明，不予支持。 关于专项维修资金、契税、转移登记费、测绘费的交纳问题。原被告签订的《商品房买卖合同》第八条、《商品房买卖合同补充协议》第六条均约定原告在收房前应向被告交清全部房款，提供交清房屋专项维修基金、契税和办理房屋权属证书所需的各种税、费证明，现被告反诉要求原告交纳维修基金5983元、契税24,404元、转移登记费550元、测绘费119元，共计31,056元，符合合同约定与交易习惯，应予支持，原告向被告交纳上述款项后，由被告负责向各职能部门转交。 关于被告主张的逾期付款违约金的问题。因被告向原告通知交房时，商铺的顶棚未达到合同的约定条件，被告虽给出解决方案，但双方未能协商一致，被告未及时按合同约定完成商铺内的吊顶，亦未将竣工验收结果、面积测绘结果及各项税、费收取标准的依据、来源等及时向原告明确告知，原告据此不接收房屋，双方发生纠纷，进一步扩大了损失，该逾期付款违约金，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司向原告（反诉被告）惠景强交付商洛市西街片区旧城改造项目（西街·大都汇）第G-1幢2层G-1-1210-2号商铺；二、被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司向原告（反诉被告）惠景强支付逾期交房违约金3987.46元；三、原告（反诉被告）惠景强向被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司补交房款57,183；四、原告（反诉被告）惠景强向被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司交纳转移登记费550元、测绘费119元、维修基金5983元、契税24,404元，共计31,056元；五、驳回原告（反诉被告）惠景强与被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司的其它诉讼请求。上述一、二、三、四项限原告（反诉被告）惠景强、被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司于判决书生效之日起30日内履行完毕。案件受理费5516元，由原告（反诉被告）惠景强负担5316元，被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司负担200元；反诉费1312元，由原告（反诉被告）惠景强负担1040元，被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司负担272元。 二审审理中，上诉人提供了一份《建设工程消防设计审核意见》，证明案涉商品房的设计经过了公安消防部门的批准，但竣工后没有经过消防验收，没有达到交付使用条件。 被上诉人质证认为，对该证据的真实性无异议，但双方没有约定消防验收这个条件，且案涉房屋经过了消防竣工验收。 本院经综合审查，对上诉人提供的《建设工程消防设计审核意见》的真实性予以采信，但上诉人的证明目的，缺乏证据印证，不予采信。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是当事人真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行。合同约定买受人在房屋交接前仍有到期应付房款或其他相关费用含契税、公共维修基金、面积补差款等费用未付清，出卖人可据实予以延期。上诉人至今未交纳契税、公共维修基金等费用，被上诉人有权延期交房。因此，上诉人主张从合同约定的交房次日至案涉房屋竣工验收备案之日止的逾期交房违约金，不予支持。一审认为在上诉人付清房款后，由被上诉人提供房屋销售发票，该观点并无不当，因此上诉人要求被上诉人交付缴费正式发票的上诉请求，不予支持。上诉人要求被上诉人支付交房前房屋租金收益的请求，属于二审中增加的诉讼请求，被上诉人不同意在二审中一并处理，该请求本院不予审查。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4228元，由上诉人惠景强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王礼武 审 判 员 张 瑞 审 判 员 文改云 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 李從熇 书 记 员 崔 坚 1