福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽08民终1640号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邓银良，女，1972年11月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：戴永琦，福建天衡联合（龙岩）律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙岩市新罗区粮食复制品厂，住所地龙岩市新罗区工业西路**，统一社会信用代码15786397-1。 法定代表人：陈碧，厂长。 委托诉讼代理人：罗福平，福建吴子胜律师事务所执业律师。 上诉人邓银良因与被上诉人龙岩市新罗区粮食复制品厂（以下简称粮食复制品厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院(2019)闽0802民初6397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人邓银良的委托诉讼代理人戴永琦、被上诉人粮食复制品厂的委托诉讼代理人罗福平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓银良上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审起诉；2.判决被上诉人立即向上诉人返还保证金4200元、返还租金67200元、赔偿损失7000元；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定事实不清，被上诉人不是案涉房屋的所有权人。首先，2013年12月5日，龙岩市人民政府批准同意将新罗区粮食复制品厂39.5亩国有土地纳入政府储备，由新罗土地收储分中心作为业主负责收储。上述土地包括本案涉诉的土地在内，即自2013年12月5日起，被上诉人就不再是案涉土地、房屋的业主。其次，被上诉人已经于2015年7月份与征收主体龙岩市新罗区房屋征收与补偿服务中心、龙岩市方圆房屋征收服务有限公司签订了房屋征收补偿协议，且被上诉人已完成征收腾房，其土地使用权证已被收回注销，被上诉人在一审时根本没法提供土地、房产证原件证明其是案涉土地、房屋的业主。2.一审适用法律错误。由于被上诉人自2013年12月5日起即已经不是案涉房屋土地的业主，其不仅无权起诉。还理应返还其向上诉人收取的保证金4200元、租金67200元（自2013年12月5日起至2016年7月31日止），并应赔偿因其掐水断电导致上诉人遭受的损失7000元。一审法院判决上诉人要支付房屋占用费并腾空房屋完全属适用法律错误。3.本案应回归房屋征收的本质。本案的实质是房屋征收纠纷，新罗区人民政府已经下达了征收决定书。但因其与上诉人双方未达成补偿协议，新罗区政府为绕过烦琐的征收补偿程序，故借用被上诉人名义提起房屋租赁合同之诉，其恶意规避法律，不应得到法院支持。特别恶劣的是，2019年11月1日在新罗区人民法院一审判决尚未生效的情况下，被上诉人不持任何执法依据，不申请法院强制执行，即自行带领几十人野蛮拆除了案涉房产当中的200多平方米房屋。被上诉人公然违法、践踏法律尊严，其眼中根本没有人民、更没有人民法院。4.在刚上诉时政府拆迁办负责人曾打电话给上诉人，让其签字将钱领走，否则走绿色通道20天内完成诉讼，在开庭前两天上诉人还有接到电话，仍然叫上诉人签字领钱，上诉人答应新罗区拆迁指挥部同意搬迁。综上，一审认定事实不清，证据不足，适用法律不正确，请求二审法院查清事实，依法改判。 粮食复制品厂辩称，1.被上诉人是案涉房屋的所有权人，具有主体资格。2013年12月5日龙岩市人民政府批准同意将案涉土地纳入政府储备，由新罗土地收储分中心作为业主负责收储，但收储是一个过程，本案中上诉人仍占用待收储的土地及房屋，并未完成交付，不能认定为已收储完成，收储中心并未接收该土地及房屋，因此，所有权人并未转移，被上诉人是适格的主体，上诉人的主张没有事实依据。2.一审认定事实清楚，法律适用正确。被上诉人于2013年7月31日与上诉人签订《租赁合同》，约定合同期限自2013年8月1日起至2016年7月31日止。双方签订合法有效的合同，主体明确，答辩人的主体资格适格，上诉人也实际承租了该房屋，合同到期后，经答辩人多次催告，上诉人仍未腾空、搬迁并继续使用该锅炉房，故上诉人应向答辩人支付房屋占用费，上诉人主张的租金67200元答辩人不予退还，4200元保证金在房屋占用费里扣除，同时，上诉人不能提供证据证明答辩人有停水停电的行为，也不能证明其遭受了7000元的损失，因此，答辩人不承担该损失。3.上诉人已履行涉案房屋的搬迁义务，在开庭前已经从涉案房屋中搬走了。综上,请求驳回上诉，维持原判。 粮食复制品厂向一审法院起诉请求：1.判令邓银良向粮食复制品厂支付自2016年8月1日起至今的房屋占用费75600元（暂计算至2019年7月31日）；2.判令邓银良立即腾空、搬迁坐落于新罗区的房屋。 邓银良向一审法院提出反诉请求：1.判令粮食复制品厂立即向邓银良返还保证金4200元；2.判令粮食复制品厂向邓银良返还租金67200元；3.判令粮食复制品厂赔偿邓银良损失7000元；4.本案所有诉讼费用由粮食复制品厂承担。 一审法院认定事实：2012年8月31日粮食复制品厂取得了位于龙岩市新罗区不动产的土地使用权证，证号为龙国用（2012）第009933号。2013年7月31日邓银良与粮食复制品厂签订一份《租赁合同》，约定邓银良承租粮食复制品厂坐落于龙岩市新罗区工业西路8号的锅炉房用于经营根雕，租赁期限为叁年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止；邓银良向粮食复制品厂每月支付租金（不含税）为2100元，邓银良向粮食复制品厂支付保证金4200元。2013年12月5日，龙岩市人民政府发文，同意将粮食复制品厂39.5亩国有土地纳入政府储备，由新罗土地收储分中心作为业主负责收储。2015年7月7日，龙岩市新罗区人民政府作出龙新征决（2015）7号《龙岩市新罗区人民政府关于北关小区一期项目房屋征收决定书》，涉案的租赁场地属于北关小区一期项目房屋征收范围，邓银良承租房屋应搬迁。粮食复制品厂在接到告知书后便通知邓银良腾空、搬迁。合同到期后，经粮食复制品厂多次催告，邓银良仍未腾空、搬迁并继续使用该场地。粮食复制品厂诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，粮食复制品厂与邓银良签订的《租赁合同》未违反法律、法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有约束力。在租赁合同期间内，因涉案房屋所在的土地纳入政府储备，在房屋征收范围内，粮食复制品厂多次要求邓银良搬迁，但邓银良仍持续使用涉案房屋，自2016年8月1日起未交付分文租金。因双方未签订新的租赁合同，原租赁合同继续有效，但双方之间的租赁关系为不定期租赁。对不定期房屋租赁，出租人可随时解除。故粮食复制品厂要求邓银良搬迁房屋并按合同约定交付房屋占用费有理，予以支持。邓银良已交付的保证金4200元可在应付占用费中予以扣除。邓银良认为粮食复制品厂自2013年12月5日起不再是涉案土地房屋的业主，无权要求其腾房并支付房屋使用费；没有事实依据，对其抗辩理由不予采纳。邓银良要求粮食复制品厂赔偿损失7000元的反诉请求，没有提供证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、邓银良应于本判决生效之日起五日内支付龙岩市新罗区粮食复制品厂自2016年8月1日起至2019年7月31日的房屋占用费75600元（邓银良支付的保证金4200元可予以抵扣）；二、邓银良应于本判决生效之日起五日内腾空、搬迁坐落于新罗区的房屋；三、驳回邓银良的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1690元，反诉案件受理费1760元，均由邓银良负担。 二审期间，双方未提交新证据。 经审理查明，对一审查明的事实，除邓银良对“粮食复制品厂在接到告知书后便通知邓银良腾空、搬迁。合同到期后，经粮食复制品厂多次催告，邓银良仍未腾空、搬迁并继续使用该场地”有异议外，其余事实双方均无异议，对双方无异议的事实，本院予以认定。对有异议的事实，邓银良认为，粮食复制品厂没有通知邓银良搬迁，也没有催告，在此过程中都是拆迁指挥部的人多次到邓银良处与邓银良协商、洽谈征收的相关事宜，另拆迁指挥部的人和评估公司有入户对相应的房屋面积、结构、房内物品进行评估，也有评估报告，但没有达成协议。经审查本院认为，粮食复制品厂有没有通知邓银良搬迁、有没有催告，并不影响本案的定性，本院不予审查。 另查明，在二审期间，邓银良已将租赁房屋搬迁腾空。 本案的争议焦点：1.粮食复制品厂是否是涉案房屋的所有权人，即主体是否适格；2.一审适用法律是否正确，一审判决是否正确。 本院认为，粮食复制品厂将其所有的座落于龙岩市新罗区的锅炉房租赁给邓银良，并与邓银良于2013年7月31日签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效，双方应按约履行。在租赁合同期间内，虽然涉案房屋的土地被龙岩市人民政府批准同意纳入政府储备，由新罗土地收储分中心作为业主负责收储，但收储是一个过程，只有讼争房屋达成补偿协议，并将其交付才能认定收储完成，因此，讼争房屋在交付前均属粮食复制品厂所有，其具有主体资格。邓银良以“2013年12月5日，龙岩市人民政府批准同意将讼争房屋的土地纳入政府储备，其不再是案涉土地、房屋的业主”、“2017年5月粮食复制品厂与龙岩市方园房屋征收服务有限公司签订了《房屋征收补偿协议》，土地使用权证已被收回注销，其不再是涉案土地、房屋的业主”上诉主张粮食复制品厂不是案涉房屋的所有权人，其无权起诉，与法不符，本院不予支持。邓银良以粮食复制品厂不是案涉房屋土地的业主，其要求粮食复制品厂返还其自2013年12月5日起至2016年7月31日止租金67200元，显属无理，本院不予支持；租赁合同到期后，邓银良还占用讼争房屋，一审按原租赁合同约定的租金及占用时间计算邓银良的占用费（一审已同意保证金4200扣除）正确；邓银良上诉主张应赔偿其被掐水断电损失7000元，未提供证据证明，本院不予支持。综上所述，邓银良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3450元，由邓银良负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈日耀 审判员  詹跃忠 审判员  许培清 二〇一九年十二月三日 法官助理黄达康 书记员邱艺梅