福建省将乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0428民初1177号 原告：张正春，男，1987年12月4日出生，汉族，住福建省将乐县。 被告：汤超勇，男，1989年6月8日出生，汉族，住福建省将乐县。 第三人：张正春，男，1969年3月22出生，汉族，住福建省将乐县。 第三人：黄桂英，女，1970年11月26日出生，汉族，住福建省将乐县。 原告张正春与被告汤超勇、第三人张正春、第三人黄桂英执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月10日、2019年12月9日两次公开开庭进行了审理，原告张正春与被告汤超勇到庭参加诉讼，第三人张正春、黄桂英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张正春向本院提出诉讼请求：1．确认将乐县人民法院（2018）闽0428执保91号《执行裁定书》、（2019）闽0428执7号《执行裁定书》查封的位于将乐县古镛镇江滨天城7号楼1202室房屋的所有权归张正春所有（118万元）；2．立即停止对位于将乐县古镛镇江滨天城7号楼1202室房屋的强制执行，并解除查封、冻结措施；3．汤超勇承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，张正春放弃第1项诉讼请求。事实和理由：一、张正春与第三人张正春、黄桂英签订的《房地产转让合同》买卖关系成立，合同合法有效。第三人张正春、黄桂英原向江滨天城开发商购买的涉案房产的期房，已经县房管部门登记备案，房主也已办理了银行按揭贷款。2018年7月15日，第三人张正春、黄桂英夫妻将自己所有的涉案房产即位于将乐县古镛镇江滨天城7号楼1202室房屋以价款118万元转让出售给张正春，双方签订了《房地产转让协议》。开发商期房买卖是法律所允许的，而将期房再出售并不违反法律和行政法规的强制性规定，为此，该房屋买卖合同合法有效。二、张正春已按合同约定支付大部房价款85万元（通过银行转账的都是通过中介的银行账户汇款，有房主收款收据和银行转款凭证为凭），剩余房价款33万元按合同约定待能办理房产权证时再由张正春筹款交付银行偿还按揭贷款；房主已将房屋锁匙交付张正春，张正春已实际占有出售房屋，张正春与第三人张正春、黄桂英的房屋买卖合同已实际履行。三、未办理房屋产权过户登记不是张正春的过错。张正春与第三人张正春、黄桂英的房屋买卖是双方真实意思表示，是经过房产中介“将乐县鸿运房产中介所”中介并交付了中介费购买的。但是双方实际履行协议后，在买卖双方准备办理房产过户和银行按揭贷款等事宜期间，即签订买卖合同到法院查封冻结，这期间才十几天时间就被法院查封冻结了，这并不是张正春怠于办理的过错。四、张正春对涉案房产购买十几天即于2018年8月2日被将乐县人民法院查封冻结至今，致使张正春的合法权益受到侵害。张正春曾以案外人向将乐县人民法院提出执行异议，将乐县人民法院于2019年5月23日作出（2019）闽0428执异3号《执行裁定书》，以《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第11条第1款、第16条第2款，第27条规定，裁定驳回案外人的异议申请是错误的。五、将乐县人民法院（2019）闽0428执异3号《执行裁定书》认定涉案房产系银行抵押物，未经抵押权人同意不得转让为由裁定驳回案外异议人的异议申请是错误的。如果不是在短短时间就被法院查封冻结，张正春也正准备以剩余房价款偿还银行贷款，以解除抵押，该产权证早就办出来了，这并不是张正春怠于办理的过错。 综上，张正春认为，结合本案的客观事实，根据有关的法律和司法解释的规定，对于张正春的诉求依法应予支持，解除对涉案房产的查封、冻结，理由如下：1．本案完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况，对张正春提出的解除查封的申请，人民法院依法应予支持。一是张正春在人民法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同。张正春与房产出售人于2018年7月15日签订了《房地产转让协议》，该合同系买卖双方真实意思表示，合同已于签订之日依法成立并生效，张正春依合同约定已支付大部价款；二是张正春在人民法院查封之前已合法占有该房产至今。合同签订后，房产出售人已将出售房屋锁匙交付张正春实际占有；三是张正春已按合同约定支付了大部合同价款85万元；四是非因张正春自身原因未办理产权过户登记。在房产买卖后待过户登记期间（才短短十几天）就被将乐县人民法院查封，因此张正春并无过错。2．将乐县人民法院《执行裁定书》适用部分法律错误。一是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》于2004年10月26日由最高人民法院审判委员会［第1330次会议通过］自2005年1月1日起施行；二是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》于2014年12月29日由最高人民法院审判委员会第1638次会议通过，自2015年5月5日起施行。该规定第三十二条明确规定：本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定；三是因此本案应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》执行。综上，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”等相关法律的规定，张正春享有足以排除强制执行的民事权益，《中华人民共和国物权法》司法解释第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利人状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”张正春的诉求符合上述法律的规定，依法应当判决解除查封措施。为维护张正春的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的有关规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，张正春特提起诉讼，请予支持其的诉讼请求。 汤超勇辩称，一、本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件不成立，张正春提出解除查封的诉讼请求于法无据。理由如下：1．张正春未在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2018年7月15日，张正春与第三人张正春、黄桂英签订的《房地产转让协议》。但该转让协议涉案房产在2014年12月22日已抵押给中国建设银行股份有限公司将乐支行，并办理了抵押登记手续，在人民法院查封时，未办理解押手续且第三人转让该房地产时未经抵押权人中国建设银行股份有限公司将乐支行同意，因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，第三人将该房产转让给张正春的行为无效。即：张正春未在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2．张正春未在人民法院查封之前已合法占有该不动产。根据张正春与第三人张正春、黄桂英于2018年7月15日签订的《房地产转让协议》第二条第3项约定：2018年8月1日前乙方（本案张正春）再付购房款捌万元整甲方（本案第三人）即将房产使用权移交给乙方。也就是说，张正春需要在2018年8月1日前再付购房款捌万元的情况下第三人才会将房产使用权移交。从张正春付款看，张正春未在2018年8月1日前足额支付捌万元且至今也未足额支付，因此，第三人并未将房产使用权移交给张正春并由张正春占有该房产且张正春因其自身违约也无权要求第三人将房产移交。而将乐县人民法院在2018年8月2日查封了作为被执行人张正春、黄桂英名下的该房产，也就是说，张正春未在人民法院查封之前合法占有该不动产。3．张正春并没有支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据张正春与第三人双方签订的《房地产转让协议》约定，该房产的转让价款为人民币118万元；具体付款方式、期限为：（1）2018年7月15日签订合同时预付购房定金5万元；（2）2018年7月22日前再付购房款75万元；（3）2018年8月1日前再付购房款8万元；（4）余款30万元在正式过户后取得银行贷款后支付。按照协议约定张正春在2018年8月1日前应支付款项共计88万元，但实际上至2018年8月2日将乐县人民法院查封时张正春仅支付了85万元。因此，张正春并没有支付全部价款。4．张正春未办理过户登记存在过错。张正春在购买该房产时就已经知悉该房产存在按揭抵押的情况，在进行房产转让时，未经抵押权人同意，也未代为清偿债务以消灭抵押权。签订协议后，在第三人违约的情况下（协议第二条第2项约定张正春于2018年7月22日前支付75万元，第三人即将产权解押）也未积极采取措施怠于行使权利导致该房产仍处于抵押状态。张正春作为一成年人明知在抵押状态下无法办理过户且第三人未将约定款项用于解押将明显增加过户难度。因此，张正春在未办理过户登记存在过错。二、张正春对讼争房产享有的权利不能排除执行。答辩人认为，即使张正春与第三人之间房产转让成立，张正春与第三人之间也是合同之债，张正春也仅享有普通债权，不具有优先受偿的效力，不能排除执行。三、关于张正春要求确认查封的涉案房屋的所有权归张正春所有的问题；根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，张正春向第三人购买的房产并未办理权属变更登记而且该房产仍处抵押状态，无法办理过户，张正春对第三人所享有的是债权，而不是物权。因此，该房屋的所有权并非张正春所有。 第三人张正春、黄桂英未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2018年7月15日张正春经将乐县鸿运房产中介所介绍，与第三人张正春、黄桂英签订一份《房地产转让协议》。该协议约定张正春向第三人张正春、黄桂英购买位于将乐县古镛镇江滨天城7号楼1202室房产；房产成交价格为118万元；签订合同时张正春先向第三人张正春预付购房定金5万元，该定金于最后一次付款时冲抵房款；2018年7月22日张正春先向第三人张正春支付购房款75万元；2018年8月1日前张正春先向第三人张正春支付购房款8万元；剩余购房款30万元在第三人张正春正式过户给张正春取得银行贷款后一次性全部付清。上述合同签订后，张正春根据协议约定向第三人张正春支付购房款，第三人张正春分别于2018年7月15日、7月22日、7月22日、7月28日向张正春出具收到金额数为5万元、22万元、53万元、5万元的收条共计四张，张正春已支付第三人张正春购房款合计85万元。张正春于2019年8月份搬入居住。涉案商品房缴纳水电费用的账户至今为第三张正春、黄桂英名下，2018年7月2日该商品房的电费账户余额68.47元，直至同年10月29日存入一笔款150元。涉案商品房登记在第三人张正春、黄桂英名下，但至今未办理不动产权证，已被第三人张正春、黄桂英于2014年12月22日抵押给中国建设银行股份有限公司将乐支行，并办理了抵押登记。2018年7月26日本院立案受理汤超勇诉第三人张正春、黄桂英民间借贷纠纷一案，并于2018年8月30日作出（2018）闽0428民初1221号民事判决书，判令第三人张正春应偿还汤超勇借款本金40万元、利息8.8万元及保全费2,960元，第三人黄桂英承担连带清偿责任。诉讼过程中，依汤超勇的申请，本院作出（2018）闽0428执保91号执行裁定书，于2018年8月2日查封了第三人张正春、黄桂英名下的位于将乐县古镛镇江滨天城7号楼1202室房产，后又于2019年3月13日依据（2019）闽0428执7号执行裁定书查封了前述房产。张正春于2019年3月26日对本院查封论争房产提出执行异议，本院于2019年5月23日裁定驳回其请求。为此，张正春向本院提起执行异议之诉。 上述事实有张正春提供的居民身份证、《房地产转让协议》、执行裁定书、银行转账凭证、收条、水电费账户缴费记录簿以及汤超勇提供的（2018）闽0428民初1221号民事判决书、诉前财产保全申请书、裁定书等证据予以证明。第三人张正春、黄桂英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。结合张正春与汤超勇在庭审中的事实陈述，上述证据为真实、合法、有效，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张正春作为案涉房屋的买受人，则应当举证证明其对涉案房屋享有的权利同时符合以上要件时，才能够产生阻却法院强制执行的效果。虽然张正春与第三人张正春、黄桂英于2018年7月15日已签订合法有效的书面买卖合同，但从张正春提供的相关证据燃气改管费用收据、燃气缴费单、电梯维保费收款收据和水电费账户缴费记录簿可看出，仅燃气改管费用收据记载交款时间发生在查封之前，但该收据为手工填写单据且未加盖收款单位印章，不足以证明该收据为物业管理单位的行为，本院不予采信。另燃气缴费单、电梯维保费收款收据和水电费账户缴费记录簿的交款时间均发生房屋查封之后，故张正春提供的证据不足以证明其在查封之前已合法占有该不动产的事实主张。其次，根据张正春与第三人张正春、黄桂英双方签订的《房地产转让协议》约定张正春应于2018年8月1日前应支付款项共计88万元，但实际上至2018年8月2日涉案房屋被查封时张正春仅支付了85万元，并没有支付全部价款，之后也未再付余款。另外，买受方张正春购买涉案房屋未办理过户登记，原因在于其购买该房屋之前，该房屋上已经设定有其他人的抵押权登记。张正春明知该房屋已设抵押的情况下，仍购买本案所涉房屋没有履行合理的注意义务，是其自身对权利障碍的忽略，忽略了他人权利障碍，导致所购房屋上因存在上述情形而无法办理过户登记，故未办理过户登记是因为买受人张正春具有过错的原因，能够归责于其自身原因未办理过户登记。参照前述规定所体现出的原则和精神，结合本案中张正春在人民法院查封之前尚未合法占有该不动产、尚未支付完全部价款、其自身原因未办理过户登记等方面事实，本院认为张正春基于对诉争房产享有的民事权益而要求排除执行的主张，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条、第二百四十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回张正春的诉讼请求。 案件受理费100元，由张正春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  李全华 人民陪审员  王志明 人民陪审员  谢连凰 二〇一九年十二月十日 书 记 员  揭泽华 附相关法律条款 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。