河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终6089号 上诉人（原审被告）：李秀花，女，1975年1月20日生，汉族，住邯郸市丛台区。 被上诉人（原审原告）：邯郸市宁都物业服务有限公司，住所地：邯郸市复兴区联纺路与建设大街交叉口西南角。 法定代表人：赵行芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘瑞锦，该公司法务。 上诉人李秀花因与被上诉人邯郸市宁都物业服务有限公司（以下简称宁都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院(2019)冀0403民初1926号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李秀花上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，根据《物业管理条例》规定，业主逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。本案中，被上诉人并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期交纳物业费。被上诉人起诉的物业费从2010年5月29日至2019年5月28日，实际2010年5月至2016年5月期间的物业费已过诉讼时效，上诉人完全可以不再履行该义务。且上诉人自住进该房屋之日就发现墙体有裂痕，遇到下雨墙体就渗雨严重，上诉人在此期间就不断向被上诉人反映情况，被上诉人都予以承诺修缮，已经修缮6次以上，但最终都没有完全修复。上诉人要求彻底修缮，被上诉人拒绝履行此项义务，才以此胁迫上诉人缴纳物业费用。二、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。上诉人自入住之日就发现墙体有裂痕，遇到下雨墙体就渗雨严重，但从未尽到完全修复义务。小区内垃圾不及时清理、草坪也未整理修剪，到处都有小广告，未及时清理和监督。小区未安装消防设备。三、被上诉人未将小区内张贴广告营利所得的费用向业主公示，并应将该费用退还业主。四、被上诉人要求上诉人花费2018元安装热力表，应退还该费用。2010年12月4日被上诉人未告知上诉人理由，在上诉人家中安装热力表并收取费用2018元，但该热力表不知有何用处，本市也无相关的政策要求安装热力表。该费用应予退还。请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。 宁都物业公司辩称，双方签订的物业管理服务协议明确约定上诉人交费时间，这是上诉人作为业主应当知道且履行的义务，且我公司已通过在上诉人门上张贴律师函的方式对上诉人催要过物业费，被上诉人在催要无果的情况下才向法院提起诉讼。对于诉讼时效问题，上诉人在一审未提起诉讼时效抗辩，二审法院对于一审中当事人未提到的诉讼时效问题也不应予以支持。对于上诉人上诉状中提到的其他请求，已超过了被上诉人原本的诉讼请求，与本案不是同一法律关系，无直接的关联性，对此我公司不予认可不再答辩，上诉人可另行主张权利。 宁都物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付物业费10539元、违约金3700元，合计14239元；2、判令被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：一、李秀花为邯郸市丛台区曙光街水景南岸2号楼1单元502室业主，房屋建筑面积90.3平方米。2009年5月29日宁都物业公司与李秀花签订《水景南岸物业管理服务协议》，约定甲方（宁都物业公司）对水景南岸住宅小区物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，乙方（李秀花）按0.594元/平方米/月交纳物业费其中包括清洁卫生费0.154元/平方米/月、绿化养护费0.143元/平方米/月、秩序维护费0.154元/平方米/月、公共设施维护费0.121元/平方米/月、公众责任保险0.022元/平方米/月，另外电梯使用费0.35元/平方米/月，公共照明费100元/户/年，垃圾清运费4元/户/月。乙方交费时间为每一年交纳一次；二、李秀花交纳了2009年5月29日至2010年5月28日物业费、电梯费、公用照明费、垃圾清运费，自2010年5月29日之后未交纳过上述费用,截止到2019年5月28日尚欠物业费、电梯费等共计10538.27元{（0.594+0.35）×90.3×12×9}+100×9+4×12×9=10538.27}；三、宁都物业公司自2010年至2018年每年在水景南岸社区公布栏发布物业费、水费、暖气费缴费通知，另外2017年10月11日宁都物业公司委托湖南天润人合律师事务所在李秀花家门张贴律师函催交物业费。 一审法院认为，一、宁都物业公司与李秀花签订的《水景南岸物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效,对宁都物业公司、李秀花均具有约束力,双方均应按照约定履行各自义务。宁都物业公司与李秀花签订个人物业管理服务合同后，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。宁都物业公司应按照合同的约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务。李秀花作为业主应当按时向宁都物业公司交纳物业管理费，以便宁都物业公司对小区进行管理。李秀花作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向宁都物业公司交纳物业服务费；二、李秀花当庭辩称房屋漏水宁都物业公司应赔偿其修缮房屋费用,因房屋漏水属于房屋质量问题,与本案非同一法律关系，其可通过其他合法途径另行解决；三、李秀花辩称“物业代收的费用中的一项热力公司2010年12月4日的安装热力表的费用是2018元”，其与本案不是同一法律关系，本案不予处理；四、因李秀花未交纳物业管理服务费，系属对宁都物业公司的服务存在异议，并非恶意欠交，故对宁都物业公司要求李秀花给付违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《物业管理条例》第四十二条的规定，判决：一、李秀花于本判决生效之日起十日内向邯郸市宁都物业服务有限公司支付自2010年5月29日至2019年5月28日的物业费等共计10538.27元；二、驳回邯郸市宁都物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费155因适用简易程序减半收取计78元由李秀花承担。 本院二审期间，李秀花提交照片九份，证明其室内墙面有问题。宁都物业公司质证意见为，墙面的问题属于房屋的质量问题，与本案不是同一法律关系，与本案没有关联性，而本案双方是物业服务合同纠纷。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，宁都物业公司与李秀花签订的《水景南岸物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效,双方均应按照约定履行各自义务。李秀花没有提交证据证明宁都物业公司有违反双方签订的《水景南岸物业管理服务协议》的情形，因此，宁都物业公司提供物业服务后，李秀花应根据合同约定交纳相应的物业费。 关于诉讼时效问题，李秀花一审未提出时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。”二审李秀花提出时效抗辩，本院不予支持。且宁都物业公司一审已提交了催交物业费的律师函，本案不超诉讼时效。 关于李秀花上诉称房屋漏水宁都物业公司应承担赔偿责任、退还安装热力表费用、小区张贴广告营利所得的问题,与本案非同一法律关系，本案不予处理。 综上所述，上诉人李秀花上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费155元，由李秀花承担。 本判决为终审判决。 审判长  温永国 审判员  段子勇 审判员  刘 勇 二〇一九年十二月二日 书记员  武东美