北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终9439号上诉人（原审原告）：郭晖，女，1961年8月26日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王进（郭晖之夫），住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：王艳，女，1972年5月7日出生，住北京市顺义区。上诉人郭晖因与被上诉人王艳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初35089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭晖上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持郭晖一审诉讼请求。事实与理由：第一，一审法院认定事实错误。一审法院认定开始租赁房屋的日期是2017年3月12日，实际上应当是2017年3月12日签订合同，合同约定租赁期应该是从2017年3月16日开始计算。第二，一审法官审理本案时，庭审时间短，法官出现的时间特别短,都是书记员审理。一审卷宗中把“被告”书写成“原告”。第三，一审时，王艳说其提供的光盘中有10段录音，但实际上其只提供了9段，且书面材料记录不完整，我方认为第10段录音非常关键，王艳系故意隐瞒。一审法院采信有缺失的证据与事实不相符。第四，双方之间的房屋租赁合同系不生效，我于2017年3月16日即主张不再租赁涉案房屋，由于王艳自身原因导致其2017年4月11日才处理涉案房屋。王艳扣除的钱包括2017年3月16日至2017年4月11日的租金和押金。王艳辩称，同意一审法院判决，不同意郭晖的上诉请求和理由。郭晖向一审法院起诉请求：1.王艳返还我房屋租金9800元及利息（按照年利率24%计算，自2017年3月12日开始计算至实际付清之日）；2.本案诉讼费由王艳承担。一审法院认定事实:2017年3月12日，王艳与郭晖签订了房屋租赁合同，约定王艳将位于北京市海淀区××园××里×号楼×层×××号房屋（以下简称诉争房屋）出租给郭晖，租金每月5300元，押金5300元。同日，郭晖向王艳支付了六个月租金、押金及水电燃气费共计37295元，王艳向郭晖交付了房屋钥匙、门禁卡及电表箱钥匙。双方均未向法院提交书面租赁合同。关于合同租赁期限，郭晖主张为2017年3月16日至2018年3月15日，王艳主张为2017年3月12日至2018年3月11日。2017年3月16日，郭晖向王艳提出不再租赁诉争房屋，后王艳将诉争房屋挂到房屋中介平台寻找租户。2017年4月11日，王艳向郭晖退还27495元，郭晖向王艳返还了房屋钥匙、门禁卡及电表箱钥匙。郭晖主张双方签订房屋租赁合同时，王艳对诉争房屋不享有所有权，故该合同应属无效。王艳对此不予认可，主张其有权出租诉争房屋，就此提交了诉争房屋的不动产权证书、其前夫陈钰于2017年3月10日出具的房屋出租授权材料及其与陈钰于2017年8月12日签订的离婚协议书。不动产权证书显示登记日期为2017年4月18日，权利人为王艳；离婚协议书显示双方约定诉争房屋归王艳所有。郭晖对王艳所提供上述证据不予认可。对于合同履行情况及产生纠纷的过程，双方存在争议。郭晖主张：1.因诉争房屋潮湿、有发霉的味道、房屋内零乱且其中一间卧室长期封锁无法使用，不符合居住条件，租赁合同目的无法实现，王艳属于根本违约，故其于2017年3月16日提出不再承租该房屋，合同于2017年3月16日其电话通知王艳时解除，王艳应全额返还其支付的37295元；2.其为帮助王艳减少损失，也帮助王艳寻找租户，但双方均未找到租户，其多次要求与王艳交接房屋，但王艳一直声称自己很忙、路远，直至2017年4月11日才来到诉争房屋进行交接；3.2017年4月11日交接房屋时，双方因解除合同、租金及押金问题产生争议，最终没有达成一致，其向王艳退还了钥匙、门禁卡、电表箱钥匙，王艳向其退还了27495元，但其不清楚系什么款项。郭晖就其主张提交了其丈夫王进与王艳的通话记录。王艳主张：1.诉争房屋符合居住条件，该房屋的两个卧室中有一间用来存放家具，房屋租金也是按照一居室收取的，郭晖在签订租赁合同之前已经看过诉争房屋，并未就居住条件提出异议；2.2017年3月16日郭晖电话告知因其母亲生病，其不再承租诉争房屋，且为避免支付违约金，提出自行寻找租户，但并未提出解除合同和退房，王艳也帮忙将诉争房屋挂在了中介平台上，但双方一直未找到租户，郭晖称那就退房，双方约定2017年4月11日交接；3.2017年4月11日王艳提出因郭晖提前退租，属于违约，要求扣除26天租金和相当于一个月租金的违约金共9800元后退还其余款项，经过协商郭晖最终同意该方案，双方达成了一致，于当日解除了合同，纠纷已经解决。王艳就其主张提交了诉争房屋的照片、其与郭晖之夫王进的微信聊天记录及2017年4月11日双方谈话录音光盘。录音显示了郭晖之夫王进、王艳及王艳的朋友王某就解除合同、退款事宜进行协商的情况，最后一段录音显示郭晖之夫王进向王艳交还了房屋钥匙、门禁卡、电表箱钥匙，其中有王进称：“行行行，那你这样，你收了我三万一千八，你愿意写就写，不写就不写了，你就退我多少钱就完了，然后把钥匙这都给你，让这个房子马上发挥效用，别挡在这儿。”王某称：“行，这儿这儿，这儿不都写了吗？”王进称：“这您的钥匙，这我什么都没动。”郭晖主张王艳提交的录音并不完整，双方达成的一致意见是到法院解决此事，但郭晖未向法院提交其他反证。关于违约责任，王艳主张租赁合同约定如果承租人要提前退租，需要提前一个月通知出租人并负责寻找新的租户，否则不退还押金。郭晖对此不予认可。另查，郭晖表示其在双方签订合同之前看过诉争房屋，但因上一个租户还在承租期间，看不出房屋有什么问题；合同也是在诉争房屋签订的，但当时上一个租户还未搬离。王艳对此不予认可，主张郭晖看过诉争房屋。自2017年4月11日后至今，郭晖表示曾向王艳主张过权利，但并未与王艳联系过，双方就此事未再协商过。一审法院认为，郭晖与王艳虽均未向法院提交书面租赁合同，但双方均确认于2017年3月12日就诉争房屋签订房屋租赁合同，故可以认定双方就诉争房屋曾存在租赁合同关系。郭晖主张在签订合同时王艳不享有诉争房屋所有权，该合同应属无效。虽在签订合同时王艳并非产权证上的登记所有权人，但根据王艳提交的离婚协议书、不动产权证书及授权材料，该合同不属于《合同法》中规定的无效合同的情形，对郭晖的该主张法院不予支持。郭晖主张因诉争房屋潮湿、有发霉的味道、房屋内零乱且其中一间卧室长期封锁未使用，不符合居住条件，导致租赁合同目的无法实现，王艳属于根本违约，其有权解除合同。但郭晖对此未提交相应证据证明，且其确认签订合同前曾看过诉争房屋，合同签订地点也为诉争房屋，郭晖均未提出异议，应视为对房屋状况予以认可，且王艳对郭晖的该主张亦不予认可，故法院对郭晖的该主张不予采信，王艳不存在根本违约行为，郭晖无权单方解除合同，对郭晖所持合同于2017年3月16日解除的主张，法院不予支持。郭晖于2017年4月11日将诉争房屋交还王艳，王艳向郭晖退还了部分租金，虽郭晖主张当日双方仅交接了房屋，并未对租金和押金等问题达成一致，约定此后再行解决，但对此并未提交相应证据证明，且王艳对此不予认可，此后双方亦未再就此事进行协商。故法院对郭晖的该主张不予采信，双方当日完成了房屋交接和款项退还，可以确认双方于2017年4月11日对合同的解除及解除的法律后果达成一致，现郭晖要求王艳退还租金9800元及支付相应利息的主张，缺乏依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条及第九十四条之规定，判决：驳回郭晖的全部诉讼请求。本院二审期间，郭晖提交了王艳与王进于2017年3月12日签订的《房屋租赁合同》,其中第2.1条租赁期限:一年,即2017年3月15日至2018年3月14日；第6.2条违约责任原为：在租赁期内，乙方要求终止合同，甲方按每月元人民币收取租金；租赁保证金不予退还，剩余预收的租金退还乙方。其中在“甲方按每月元人民币收取租金”下方，有手写体文字“乙方负责找新的承租人，不给甲方造成损失。”在“甲方按每月元人民币收取租金”和“租赁保证金不予退还”之间手写添加“否则”两字。《房屋租赁合同》最终版本的第6.2条，将“甲方按每月元人民币收取租金；乙方负责找新的承租人，不给甲方造成损失。否则租赁保证金不予退还，剩余预收的租金退还乙方。”的内容全部删除，只剩：“在租赁期内，乙方要求终止合同，”字样。郭晖提交上述《房屋租赁合同》,用以证明1.租期是从3月15日开始；2.3月12日签订合同时，违约责任项下第6.2条是空白的，4月11日时，王艳先补充了手写体内容，郭晖不认可后，王艳又划掉了手写体和打印体。王艳发表质证意见称，认可租期是从3月15日开始，但不认可手写体和打印体是4月11日划掉的，我是在3月签合同时,划掉了“甲方按每月元人民币收取租金”,在此下方添加“乙方负责找新的承租人，不给甲方造成损失。否则”字样,与之后的打印体“租赁保证金不予退还，剩余预收的租金退还乙方”衔接。我认为对方后来把我添加文字一直到“剩余预收的租金退还乙方”都删除了。本院认证意见为，双方当事人均认可租期从2017年3月15日开始，本院不持异议；违约责任的约定，本院将在下文论述中一并评价。另查，2017年3月12日王艳与郭晖之夫王进签订涉案房屋租赁合同，合同第2.1条约定，合同租赁期限为一年，即2017年3月15日至2018年3月14日，租金每月5300元，租赁保证金5300元。除此之外，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。再查，一审审理期间,王艳提交了2017年4月11日其收回房屋时,与郭晖之夫王进的谈话录音及文字整理材料，郭晖对录音、文字材料的真实性无异议。本院摘录部分录音内容如下：录音3中，王进：你收我违约金我不同意；王艳：咱租房子的时候就是签了合同的对吧……王艳：你，合同，你跟我说的，乙方负责寻找新的承租人，不给甲方造成损失，否则，租赁保证金不予退还。是不是？王进：我不跟你说这个东西；王艳：你不跟我说什么，咱是签了合同的，我跟你说咱今天……王进：你同意吗,我说的不给违约金你今天就把事儿给办了，我租到哪天给你；王艳：我为什么要同意你不付违约金，你这违约金是应该付的。录音4中：王进：就在你的合同上面写吧；王艳：您的合同呢？王进：我的合同找不着了；王艳：您的合同找不着了？找不着这怎么写啊？王进：就跟你那上面写了不就行了呗。反正你的字有，我的字也有……王艳：那这个是我的，您就在这上面写吧，写完了再去复印，然后我再给您写……王艳：您不是这么写吧，您要是这么写我就没法儿给您签了……那您就不能写在这个上面，您写在这个上面，因为这个东西；王进：这也没有纸；王艳：那咱就去买点儿纸去。本院认为，当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。郭晖主张签订房屋租赁合同时未约定承租人的违约责任，2017年4月11日，王艳在郭晖持有的合同第6.2条承租人违约责任条款处添加手写内容，后又划掉了手写内容和部分打印内容,并为此提交其持有的《房屋租赁合同》为证。但郭晖的上述主张与双方2017年4月11日房屋交接过程中录音所体现出的事实情况明显不符，本院不予采信。结合郭晖提交的《房屋租赁合同》和双方2017年4月11日房屋交接过程中的录音内容，可以认定双方在签订《房屋租赁合同》时即约定了承租人的违约责任，承租人提前退租，需要提前一个月通知出租人并负责寻找新的租户，否则租赁保证金不予退还。郭晖主张双方租赁期限为2017年3月15日至2018年3月14日，并提交其持有的《房屋租赁合同》为证,王艳表示认可，本院予以确认。根据本案查明事实，王艳与郭晖之夫王进签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故法院确认其合法有效，该合同对郭晖和王艳均具有约束力，双方均应遵守履行。合同履行期间，郭晖明确表示不再承租涉诉房屋，其又未找到新的承租人，行为已经构成违约。郭晖应当根据合同第6.2条的约定，承担相应的违约责任，王艳可扣除郭晖预交的租赁保证金，不予退还。郭晖于2017年4月11日将诉争房屋交还王艳，王艳亦接收了房屋，故双方租赁合同于2017年4月11日解除。2017年3月15日至2017年4月11日合同履行期间的房屋租金，应当由郭晖承担。合同解除后，王艳应将预收的2017年4月11日之后的房屋租金返还给郭晖。由于郭晖共向王艳支付了37295元，王艳已向郭晖退还了27495元，故现在郭晖再要求王艳返还剩余9800元，缺乏事实依据，本院不予支持。经审查一审卷宗，一审法院审理过程中不存在严重违反法定程序之情形。综上，郭晖的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭晖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 云审 判 员  李 妮审 判 员  李春华二〇一九年十二月四日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕