江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9345号上诉人（原审被告）：苏州重行人力资源服务有限公司，住所地江苏省苏州市相城区相城大道**苏州环球港办公楼**（实际楼层**）**。法定代表人：袁国喜，总经理。被上诉人（原审原告）：苏州月星环球港投资有限公司，住所地江苏省，住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖中路**法定代表人：丁佐勇。委托诉讼代理人：沈宇姮，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚州，江苏姑苏律师事务所律师。原审第三人：袁超，男，1985年8月19日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人苏州重行人力资源服务有限公司（以下简称重行公司）因与被上诉人苏州月星环球港投资有限公司（以下简称月星公司）、原审第三人袁超房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2019）苏0507民初2926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州重行人力资源服务有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定的违约金过高。苏州月星环球港投资有限公司辩称，请求驳回上诉、维持原判。袁超述称，一审认定的违约金过高。苏州月星环球港投资有限公司向一审法院起诉请求：1、判令苏州重行人力资源服务有限公司支付拖欠的2018年2月1日至2018年2月12日期间的租金4772.16元、违约金35791.2元，合计40563.36元；2、本案诉讼费用由苏州重行人力资源服务有限公司承担。一审法院认定事实：2017年4月12日，月星公司（出租方、甲方）与第三人袁超（承租方、乙方）签订《苏州星月环球港办公物业租赁合同》一份，约定甲方出租予乙方座落于苏州市相城区苏州环球港办公楼39层(实际楼层为33层)02单元的房屋，建筑面积为198.84平方米，房屋类型为办公楼、结构为框架核心筒结构。房屋租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止，租赁标准为每月每平方米人民币60元，月租金为人民币11930.4元。在上述合同的补充条款中，约定租赁期未届满，甲、乙双方不得无故解除合同，否则，属严重违约，违约金为月租金的三倍金额。守约方得追究因违约方造成其损失获偿之权利。除合同另有约定外，在本合同有效期内，如乙方无法定理由提前解除本合同的，则应向甲方支付相当于合同月租金金额的三倍违约金。合同还对其他事项进行了约定。2017年7月3日，重行公司向月星公司出具物业租赁变更申请书一份、申请书一份，表示因其公司撤销对袁超的委托，申请将上述《苏州星月环球港办公物业租赁合同》的承租方变更为苏州重行人力资源服务有限公司，第三人袁超亦出具承诺书，自愿将其租赁的上述房屋转与苏州重行人力资源服务有限公司。2017年8月7日，月星公司（出租方、甲方）、重行公司（新承租方、丙方）以及第三人（原承租方、乙方）签订《办公物业租赁合同主体变更协议》，约定：一、甲、乙、丙三方经协商一致，即日起乙方同意将其在租赁合同中的权利义务全部转移给丙方，由丙方承受其在租赁合同中的地位，享有权利并负担义务；丙方同意承受乙方在租赁合同中的全部权利义务；甲方对此予以认可。二、乙丙双方之间合同权利义务的转移，仅为合同主体的变更，租赁合同所设定的权利义务并不发生变更。三、乙方同意将其在签订甲、乙租赁合同时交纳的合同保证金全部直接转为甲、丙租赁合同中丙应支付的合同保证金，甲方对此予以确认。在在甲、丙之间的租赁合同终止后，丙方需凭合同保证金原件向甲方申请退还合同保证金，经甲方核对确认后予以退还。由丙方凭合同保证金票据原件到甲方处办理退还手续。一审庭审中，月星公司还提供退租申请书一份，内容为：“苏州星月环球港开发中心：我本人自2017年5月1日租用贵公司写字楼，深受贵公司照顾与支持，目前我个人公司进行战略调整，经过认真研究，决定自2018年2月17日起不再租用贵公司房屋。特此告知，并再次对贵公司在过去几年里对本公司工作的支持表示诚挚的感谢！申请人：袁超2018年2月2日”，在申请人处还加盖了苏州重行人力资源服务有限公司合同专用章字样的公章。一审庭审中，月星公司表示该退租申请书是第三人交到其公司租赁部门，但是并未当面看到第三人书写并加盖公章。第三人袁超明确该退租申请书中所有的字迹均不是其书写，也不是其送至月星公司的，但表示其中加盖的合同专用章应该是重行公司的章。重行公司表示对退租申请书中其公司的合同专用章真实性需要核实，一审法院限期重行公司核实后就该合同专用章的真实性回复本院，逾期不回复则视为认可该合同专用章的真实性，但重行公司至今未回复。以上事实，由《苏州星月环球港办公物业租赁合同》、授权委托书、撤销授权委托书、申请书、物业租赁变更申请书、承诺书、办公物业租赁合同主体变更协议、退租申请书及当事人的陈述为证。月星公司主张因重行公司申请退租，系重行公司违约，故其通过向重行公司寄送律师函的形式解除了双方之间的合同，重行公司于2018年2月12日向其交付了房屋钥匙，但租金仅支付至2018年1月31日，故要求重行公司支付至2018年2月12日的租金以及三个月租金计算的违约金。对此提供律师函一份，但无法提供律师函的邮寄凭证。重行公司表示未收到过该律师函，重行公司认为2018年2月12日其通过第三人向月星公司交付了钥匙，双方口头约定了结租赁事宜，故双方协商一致解除了合同。另重行公司主张若法院认为重行公司需要支付违约金，也要求调低违约金，理由为月星公司在2017年10月即向重行公司提出了解除合同，月星公司实际收回房屋后马上出租给了他人，实际没有损失。另重行公司明确其在月星公司处尚有两个月租金的保证金未退换，若法院判决重行公司需要付款，则要求与该保证金予以抵扣，若判决重行公司无需付款，该保证金也不要求月星公司返还。月星公司认可重行公司尚有保证金23860.8元在月星公司处，对该款、同意在本案中予以抵扣。对于重行公司提出的调低违约金，月星公司认为合同约定并不高，应按照合同约定计算。另月星公司提供重行公司退租后，将重行公司原租赁区域出租给他人的合同，主张后续2018年6月1日才将房屋进行了出租。一审法院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，月星公司与第三人签订了《苏州星月环球港办公物业租赁合同》，后三方又协议将承租人变更为了苏州重行人力资源服务有限公司，上述合同系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现双方一致确认上述合同于2018年2月12日已经解除，重行公司承租的房屋也已经交付给了月星公司。争议的焦点在于重行公司是否需要支付违约金以及截止2018年2月12日尚未支付租金。对此一审法院认为，根据合同约定，在合同有效期内，如乙方（重行公司）无法定理由提前解除本合同的，则应向甲方（月星公司）支付相当于合同月租金金额的三倍违约金。重行公司主张在2017年10月即向其提出解除合同，并且已经搬走，另多支付了三个月的租金，但是对此未提供证据，且承租的房屋自2018年2月12日才交付月星公司，故对重行公司的主张不予采纳。现根据上述合同约定，重行公司应向月星公司支付违约金，关于违约金的金额，重行公司申请调低，对此一审法院认为，当事人主张约定的违约金或滞纳金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，后续月星公司于2018年6月1日才将重行公司退租的房屋进行了出租，故其实际损失为超过三个月租金计算的违约金，且合同对违约金的约定也较为合理，故应根据合同的约定计算违约金35791.2元。此外，重行公司于2018年2月12日交付房屋，故2018年2月1日至2018年2月12日的租金人民币4772.16元应当支付，因重行公司尚有保证金人民币23860.8元在月星公司处，故相互抵扣后重行公司还需支付违约金和租金共计人民币16702.56元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律、法规的规定，判决：苏州重行人力资源服务有限公司于判决生效之日起十日内给付苏州月星环球港投资有限公司违约金和租金合计人民币40563.36元，扣除已付的保证金23860.8元，尚需支付人民币16702.56元。本案案件受理费减半收取为人民币407元，由苏州月星环球港投资有限公司负担239元，由苏州重行人力资源服务有限公司负担168元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，重行公司提前单方退租，构成违约，应当承担违约责任。双方合同约定，一方提前解除合同的，应向对方支付相当于合同月租金金额的三倍违约金，一审法院根据双方合同约定计算的违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。重行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费695元，由苏州重行人力资源服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇一九年十二月十日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。