陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕09民终1323号 上诉人（一审被告）：安康奋达服饰有限责任公司。住所地：陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：王佳，执行董事。 委托诉讼代理人：贾兴奋，男，公司总经理。 被上诉人（一审原告）：汉滨区恒口镇雷河社区雷河居民委员会。住所地：汉滨区。 负责人：雷兴峰，主任。 委托诉讼代理人：李元元，陕西宁康律师事务所律师。 上诉人安康奋达服饰有限责任公司（以下简称“奋达公司”）因与被上诉人汉滨区恒口镇雷河社区雷河居民委员会（以下简称“雷河居委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院(2019)陕0902民初1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 奋达公司上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初1823号民事判决，改判驳回雷河居委会的诉讼请求；2.雷河居委会盗窃强占奋达公司生产设备和生产线、产品、辅料、办公室设备用品机械配件等，应移交公安机关处理；3.一、二审诉讼费用全部由雷河居委会负担。事实与理由：1.奋达公司与雷河居委会签订的房屋租赁合同有效，此合同为有偿租赁合同，条件为保证奋达公司有工人100人以上用工。雷河居委会前期谎报报名工人名单160人，事实上只来员工20多人，后期工人为奋达公司自招。保证100人用工并非双方在合同中约定的解除合同的理由。雷河居委会认为奋达公司拖欠水费且拖欠工人工资但未提交证据证实。2.雷河居委会自2018年5月份起陆续强占奋达公司生产线，锁奋达公司厂门，直接导致奋达公司停工和不能出货。 雷河居委会辩称，1.双方在合同中约定要保证雷河居委会100人用工，但奋达公司在租赁房屋后每月只有不到20人的工人务工，可见奋达公司从始至终无法实现保证雷河居委会100人用工的合同目的，若继续免费使用房屋既不符合政府关于社区工厂相关文件精神，也会扩大社区的经济损失。2.奋达公司已于2018年6月开始一直处于停工状态至今，奋达公司在收到雷河居委会向其送达的通知后并未表示异议，可见其对通知内容认可。3.2018年10月20日，雷河居委会向奋达公司发出收回房屋的书面通知，奋达公司收到通知后未提异议也未返还房屋。因此，奋达公司行为构成根本违约，请求驳回上诉，维持原判。 雷河居委会向一审法院起诉请求：1.解除奋达公司与雷河居委会之间的房屋租赁合同关系；2.奋达公司立即向雷河居委会返还房屋；3.本案诉讼费用及其他费用由奋达公司承担。 一审法院认定事实：2015年2月10日，雷河居委会（乙方）与安康市海玺置业有限公司（甲方）签订《委托管理合同》，约定：“一、甲方委托乙方管理的房屋位于汉滨区恒口镇雷河社区，委托管理的房屋面积以政府有关部门绘测登记的面积为准。二、委托管理的期限自2015年3月1日起至2025年3月1日止。三、委托管理期间，乙方可以以自己的名义或者以甲方的名义将房屋对外出租，乙方也可以自己使用该房屋经办企业。……”。2017年10月1日，奋达公司（乙方）与雷河居委会（甲方）签订《门面房出租合同书》，约定：甲方门面于XX镇XX社区，XX号楼，XX单元XX楼，建筑面积500平方米，室内水、电已通，卫生间、墙面仿瓷、消防、地板砖、吊顶、中央空调已安装完好。意欲出租，现经双方协商，达成以下协议，共同遵守执行：一、甲乙双方本着平等、互利、互惠的原则，自愿签订门面房出租合同。二、租期自2017年10月1日至2020年10月1日，房屋租金每年为/元，合同签订之日起前三年房屋免费（水费、电费由乙方自行承担），第四年甲、乙双方从新协商房租租金及有关事项。若甲乙双方任何一方提出提前解除合同，均需征得双方同意，如甲方因特殊原因需提前收回，则按时间退还乙方租金，乙方因特殊原因需提前退房，甲方则按同等条件退还租金。在租赁期间，乙方要保证甲方100人用工。……”。合同尾页甲方处加盖雷河居委会公章、雷兴峰签名，乙方处加盖奋达公司公章、贾兴奋签名。2019年4月15日，雷河居委会向一审法院申请先予执行，请求依法裁定被申请人立即向申请人交付房屋，一审法院经审查作出（2019）陕0902民初1823号民事裁定书，裁定驳回雷河居委会的申请。 另查明，2018年，雷河居委会给奋达公司发通知，载明：“奋达公司：因你公司使用本社区厂房近一年，且未按合同约定安置本社区剩余劳动力在你企业就业的义务，你公司已违约，且你厂处于半停产状态已有半年有余，现根据示范区总体安排将重点社区企业引入我社区生产经营，需使用该厂房，为此根据合同约定，限你企业在接到本通知之日起七天内履行完毕设备搬迁业务，将占用的我社区厂房全部腾空并恢复原状交还于我社区，否则一切后果自负。特此通知。2018年10月20日”。该通知已送达给贾兴奋。2018年10月21日，奋达公司法定代表人王佳报警称：工厂的门锁被人撬了之后换了把新锁，现需民警帮助。安康市公安局恒口分局恒口派出所民警出警处理结果为：合同纠纷。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的门面房出租合同书，虽合同首页载明的甲方、乙方存在瑕疵，但结合其他证据及双方当事人的陈述，能够认定该合同的出租方（甲方）为雷河居委会、承租方（乙方）为奋达公司，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反相关法律规定，双方当事人应当按照合同约定履行自己义务。雷河居委会诉称：“奋达公司用工未达到100人构成根本违约，要求解除合同”。庭审中，奋达公司辩称“实际上奋达公司可以容纳150个工人，系因雷河居委会未向其提供足额的工人，故未达到100人用工，有工资表、考勤卡等能够证实”，但其在法院指定的期间内未提供证据予以证实。并且奋达公司当庭亦认可第一批报名有160人，但签合同只有20人，虽辩称对于工人应当符合何种条件与雷河居委会有约定、有微信聊天记录，但奋达公司在法院指定的期间内未提供证据予以证实。综上，奋达公司应承担举证不能的不利后果，即奋达公司的证据不足以证实其在经营生产期间未能保证雷河社区的100人用工系因雷河居委会导致，而非自身原因造成。兴办社区工厂的目的在于把搬迁群众转化为产业工人，确保移民搬迁群众“搬得出、稳得住、能致富”，有劳动能力的农村贫困劳动力和移民搬迁群众稳定就业，故能够认定奋达公司与雷河居委会约定的“在租赁期间乙方要保证甲方100人用工”系双方签订合同的目的和雷河居委会向奋达公司提供“优惠政策”的原因。现奋达公司在经营生产期间未能保证雷河社区的100人用工，不能实现合同的目的，构成根本违约。对于雷河居委会要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，即解除2017年10月1日双方签订的门面房出租合同书的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，合同的权利义务终止，奋达公司应向雷河居委会返还房屋。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第二项、第九十二条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、解除雷河居委会与奋达公司于2017年10月1日签订的门面房出租合同书。二、奋达公司于判决生效之日起五日内向雷河居委会返还位于XX镇XX社区XX号楼XX单元XX楼、建筑面积500平方米的房屋。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由奋达公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。奋达公司提交照片六张和公司简介及资产清单，拟证明奋达公司在正常经营中，且可以达到150人的用工规模。雷河居委会对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为奋达公司的业务量小，平时仅能达到20人的用工，该证据不能实现证明目的。本院经审查认为该组证据不能达到其证明目的，故不予采信。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为雷河居委会与奋达公司之间的房屋租赁合同是否应予解除。经查，奋达公司与雷河居委会签订《门面房出租合同书》，租赁雷河居委会代为管理的海玺公司的房屋。该合同系奋达公司与雷河居委会的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。从庭审查明情况可知，本案合同的签订是以培育和发展社区工厂为背景，而兴办社区工厂的目的在于把搬迁群众转化为产业工人，确保移民搬迁群众“搬得出、稳得住、能致富”，有劳动能力的农村贫困劳动力和移民搬迁群众稳定就业。结合本案《门面房出租合同书》第二条约定的租期、租金以及“在租赁期间乙方要保证甲方100人用工”的内容，可以认定合同中约定的“在租赁期间乙方要保证甲方100人用工”实际系雷河居委会签订合同的目的和其向奋达公司提供优惠政策免收三年房租的原因，也是奋达公司在租赁房屋的同时应当履行的主要合同义务。从合同文意理解，“在租赁期间乙方要保证甲方100人用工”即为奋达公司应当保证接纳雷河居委会居民100人工作，要实现此约定目标不仅取决于奋达公司的经营规模和招工计划，也取决于雷河居委会居民是否具有去奋达公司工作的意愿，而奋达公司作为该义务履行方理应在签订合同之时将此因素考虑在内。从目前涉案合同履行情况看，奋达公司并未提供证据证明其履行了雷河居委会居民100人用工的合同义务。因此，雷河居委会请求解除合同，应予支持。奋达公司上诉认为合同为有偿租赁合同，条件为保证有100人以上用工，即雷河村委会既履行提供房屋的义务，又履行向奋达公司保证100个工人的义务，这显然与租赁合同为双务合同的性质不符。故对其上诉理由不予支持。奋达公司上诉另提出雷河居委会强占其生产线的问题，因其在一审中并未就此主张权利，故该上诉意见不属于本案二审的审理范围。 综上所述，奋达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人安康奋达服饰有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇一九年十二月二十三日 书记员 马晓敏 1