浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初3870号 原告：许国君，男，1966年11月19日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：许国飞，男，1970年7月26日出生，汉族，住浙江省淳安县，系许国君弟弟。 被告：袁建江，男，1973年5月24日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：葛翔、周桢珍（实习律师），浙江峰翔律师事务所律师。 被告：杭州联庄实业投资有限公司，住所浙江省杭州市滨江区创业路298号，统一社会信用代码：9133010873922503X0。 法定代表人：王闯。 被告：王闯，男，1966年10月9日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 原告许国君与被告袁建江、杭州联庄实业投资有限公司（以下简称联庄公司）、王闯案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月10日公开开庭进行审理，原告许国君的委托诉讼代理人许国飞，被告袁建江的委托诉讼代理人葛翔、周桢珍，被告联庄公司及王闯到庭参加诉讼。2019年9月29日，本院再次公开开庭进行审理，原告许国君，被告袁建江的委托诉讼代理人葛翔、周桢珍，被告联庄公司及王闯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许国君向本院提出诉讼请求：1.确认原告依法享有承租权和优先购买权，要求对杭州市滨江区1401室房屋带租拍卖；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2012年9月5日，原告与联庄公司签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于杭州市滨江区14楼房屋8间，合同期自2012年9月5日起至2028年9月4日止，租金每年40万元。因联庄公司尚欠原告借款168万元，双方当日已签订《租金抵扣协议》，该租金以联庄公司欠付原告的借款利息抵扣。合同成立后，联庄公司按合同约定移交租赁房屋给原告实际使用。2016年，袁建江与联庄公司由于委托合同纠纷经贵院判决，联庄公司应归还袁建江债务。由于涉案房产的产权所有人系联庄公司，因此贵院对该房产采取查封拍卖的执行措施，通知原告腾退，原告依法提起执行异议申请，要求按照租赁合同保留继续承租权，贵院驳回了原告的申请。原告认为评定租赁合同的真实性，首先应由租赁合同的签订人作出陈述；其次合同的真假应从签订主体真实性、合同履行的真实性予以评判；第三，租金抵扣借款债务仅仅是租金交纳方式的不同。本案中联庄公司确认了租赁合同的真实性，且原告自2012年起至今实际占有使用，并办理了《房屋租赁许可证》及营业执照、缴纳水电管理费，且债务抵销在合同法中也是明文允许的，未侵犯国家、集体、第三人利益。另外，原告和案外人徐奔系杭州文创建筑工程有限公司（以下简称文创公司）仅有的两个股东，与王闯无涉，而1411号房屋系联庄公司管理差错，已确认剔除，并在租金抵扣中有所核减。综上，三被告之间的债权债务的发生及诉讼、执行均发生在原告租赁之后，不应损害原告即有的合法租赁权，故原告享有承租权，所涉房屋应带租拍卖。 被告袁建江辩称，一、原告要求享受案涉房屋的承租权缺乏事实依据。原告与联庄公司签订的房屋租赁合同，本质上是依据其双方之间的原债权债务关系发生的一种新的履行方式，该种以租抵债的履行方式是基于双方之间达成新的合意，且必须要有旧债务真实存在。本案中，原告所主张其与联庄公司所谓的债权债务关系，系基于12年2月22日和8月21日两笔款项往来而产生，但双方的借款合同却显示签订于2012年9月5日，是事后补签的行为，至于是补签到什么时候不得而知，这样的借贷关系是不正常的。首先，原告在2012年2月份出借60万元，尚没有得到清偿的情况下，再次出借100万元，本来就不合常理，况且原告在陈述时说当时双方之间发生的多笔借款，借款时间为3年，但这些在相关的借款合同上均未能体现，所以袁建江认为相关借款合同的真实性存疑，不排除是双方之间恶意通谋逃避执行的可能性。其次，在本案中，原告所主张的1411号房屋在此前的案件中已有第三方陆利建主张了权利，可见同一个房屋上有两方来主张权利的情况，肯定存在虚假。再者，原告与王闯之间存在密切关联关系。原告系文创公司的自然人股东，文创公司又是杭州盈达实业投资有限公司（以下简称盈达公司）的法人股东，而盈达公司的法定代表人为王闯的父亲王关德，且王闯和联庄公司在2014年向袁建江出具一份承诺书，明确案涉房屋不存在任何租赁、出售手续，显然与原告主张互相冲突。二、退一步讲，即便暂不考虑原告与联庄公司之间的债权债务是否真实有效，其所形成的以租抵债关系，也非单纯的常规的租赁合同关系。原告诉讼的事实和理由中，一直主张法院驳回其在执行异议缺乏法律依据，但根据《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》的第二条就明确规定：经审理发现，当事人自认或其他证据证明租赁合同为虚假或者名为租赁，实为借贷担保房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。关于本案所涉及到原告所主张的以租抵债已有明确的法律规定，其不属于真实的租赁关系，不受买卖不破租赁原则约束，其承租权依法不得对抗后续设立的抵押权等他项物权。综上，原告所主张的相关诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告联庄公司、王闯共同辩称，认可原告的诉讼请求及理由，主要说明如下：第一，借款的真实性。从2010年7月12号案涉房屋取得规划验收合格证后，产权证办理时间是在2015年1月28号，因2011年宏观调控需要，银行贷款的都是以民间借款这种形式来归还，包括原告在内，实际上在那个期间联庄公司借进来的钱大概有3亿多，付出的利息也有2、3亿，当时大家都相信两三个月能办好房产证，所以借款是一个很正常的行为，实际借的时间有长有短，短的是半年，长的是一年的，也有三年的，手续是有的，互相借钱的都是熟悉的人，所以相对简单。为了借款和房子租赁对应，联庄公司与原告重新再签了一次协议，这样就覆盖了前面的借款协议，但是这个钱确实是那个时候打的，联庄公司收了钱，即使事后补签也是正常的经营行为。至于在书面协议上是168万，而打款凭证只有160万，因为有8万是现金，当时是借来周转用的，经济上双方没有其他往来，因此借款行为是真实的，提供的借款协议是最终的。第二，1411室的问题。1411室的问题确实存在，并出现了矛盾，但是这个事情已经澄清。因为原来陆利建、王英、魏志相这三家是施工单位的分包商，是联庄公司销售口子办销售合同卖给他们的，陆利建这套有前后的时间差，签租赁合同时不知道这套销售卖掉了，以为剩下的是8套，所以说8套租给原告，后来是在执行异议的时候发现与销售碰头了，陆利建签合同的时间确实比原告早一点点，就把这套从所租的房屋中剔除，包括租金也相应核减了，因此原告目前主张的是7套房屋，而不是8套，这只是还原曾经的面目，不能说是混淆，鱼目混珠。第三，法律依据。按照国家法律，借款跟租赁这本身是两个经营行为，因为中间有一定的关联性，比如说是付款方式或者说是还债方式上，作为一个经营角度来讲，只要双方不违反国家的强制性规定，如果没有明文规定的，那为什么不可以做。正因为是还不出钱，没有现金，所以说是抵债才是正常的，袁建江认为抵债就虚假的观点太武断，而且没有法律依据。综上，原告现在主张的实际上是一个承租权以及优先购买权，买卖不破租赁，不是说房子不能拍卖，而是带租拍卖，应当保护原告的承租权。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了举证和质证。对原告提供的公司登记情况、执行异议申请书、（2016）执行裁定书、异议报告及举报信，三被告对真实性无异议，本院予以确认。对原告提供的房屋租赁合同、房屋交接书、租金抵扣协议、借款合同、转账凭证、收据、房屋租赁备案证、杭州四海物业管理有限公司（以下简称四海公司）提供的物业收费详表，被告袁建江均不认可，被告联庄公司、王闯均无异议。本院认为，双方对转账凭证、房屋租赁备案证的形式真实性无异议，本院对双方之间存在借款关系、2014年3月20进行了过租赁备案的事实予以确认。关于借款合同，对168万元的来源，联庄公司认为8万是现金交付，与合同说明不符；关于1411-1506室，计算在整个租金内，原告及联庄公司认为只到提出执行异议才知道，不符合常理。目前1402、1404室房屋确实由原告在使用，其余房屋无实际占有使用证据，综合分析上述证据，虽然原告举证不充分，也存在不合理之处，但目前被告袁建江的证据不足以认定原告证据的虚假，本院确认双方以房屋租赁方式为借款提供担保的真实目的。对被告袁建江提供的（2015）杭滨商初字第1274号民事判决书、承诺函、文创公司和盈达公司的工商登记信息，原告与被告联庄公司、王闯对真实性无异议，本院认为其内容与本案相关联，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：许国君与王闯系原同事及朋友关系，许国君与联庄公司之间有多笔款项往来，其中二笔：2012年2月22日，许国君转账给联庄公司600000元，2012年8月21日，许国君转账给联庄公司1000000元。2012年9月5日，联庄公司（甲方）与许国君（乙方）签订《借款合同》一份，载明：甲方曾于2012年2月22日向乙方借款60万元，截止本合同签订日利息8万元；于2012年8月21日向乙方借款100万元。因暂时无法归还，乙方同意续借。经双方协商一致达成如下借款条款：一、甲方向乙方借款人民币168万元；二、借款期限自2012年9月5日起至2027年9月4日止。三、利息计算方法：按月2%计算，甲方以应收租金抵扣，具体另行约定。四、如果甲方未按上述约定归还借款和利息，甲方承担违约责任。五、甲方以房屋租赁给乙方的方式提供担保。 同日，也即2012年9月5日，许国君与联庄公司分别签订了《房屋租赁合同》、《知本大厦房屋交接书》、《租金抵扣协议》。《房屋租赁合同》约定：一、联庄公司将其所有的位于杭州市滨江区的房屋，房号为A1幢1402-1505、1404-1507，1406-1511、1408-1513、1410-1515、1411-1506、1413-1508、1415-1510，面积为843.58平方米，租赁给许国君作为办公、经营使用。二、租期十五年，从2012年9月5日起至2027年9月4日止，租金每年40万元，以联庄公司应付给许国君的借款利息抵扣。三、出租房屋所在知本大厦已通过验收取得竣工验收备案表并交付使用，但尚未办妥房产证、土地证；因在建工程无法分开抵押，目前知本大厦整体以在建工程抵押方式抵押给杭州银行钱江支行。出租房屋被诉讼查封、拍卖、变卖等等，均不影响租赁权。四、租赁期间，许国君有权将房屋转租、转让、转借给他人或调换使用，许国君可以对房屋进行装修。在租赁期限内，如果联庄公司出卖房屋，须在3个月前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权等。《知本大厦房屋交接书》约定交付期限为2012年9月5日交付，自双方签字盖章后即视为交付。《租金抵扣协议》约定：一、双方共同确认，联庄公司欠许国君借款本金168万元，应付利息40.32万元/年。二、双方共同确认租赁房屋的年租金为40.03万元。三、双方确认以上述租金折抵借款利息，本协议有效期与《借款合同》、《房屋租赁合同》一致。联庄公司、王闯、许国君在庭审中均确认双方之间只有民间借贷关系，且有多笔借贷，就上述这二笔钱进行了以租抵偿利息。 2013年，许国君对其中1402-1505、1404-1507进行装修，并于2014年3月20日对1402室做了《房屋租赁备案证》，有效期至2015年3月19日，承租人为杭州聚涛建筑装饰工程有限公司，法定代表人许国飞，即许国君弟弟，许国君原为该公司股东之一，2014年4月29日，公司地址变更到知本大厦1402室。许国君在实际使用的只是1402、1404室。许国君提交了联庄公司开具的四份租金收据，分别为2012年9月5日、2013年9月5日、2014年9月5日、2015年9月7日，金额均为40万元。 2015年8月17日，本院立案受理了袁建江诉联庄公司、王闯、第三人杭州银行股份有限公司钱江支行委托合同纠纷一案，并于2015年12月30日作出（2015）杭滨商初字第1274号民事判决（以下简称生效判决）：一、联庄公司支付袁建江委托贷款本金60000000元，并支付利息、违约金及逾期利息损失；二、联庄公司就上述第一项承担抵押保证责任，袁建江就联庄公司抵押于杭州银行股份有限公司钱江支行名下的位于杭州市滨江区产以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、王闯就联庄公司在上述四套房屋清偿后尚未予以清偿的部分承担连带保证责任。四、驳回袁建江的其他诉讼请求。该判决事实部分认定：2014年11月25日，因联庄公司未能及时清偿到期委托贷款本息，联庄公司、王闯共同向袁建江出具《承诺函》一份。该承诺函的内容：在知本大厦产权证办理后，联庄公司将知本大厦A1幢14、15、16、17、18、19屋，A2幢6层抵押给贵方，为6000万元委贷提供抵押担保。以上各房屋在办妥存量房抵押手续前，无任何租赁、出售手续，否则各承诺人自愿承担刑事、民事责任。该判决于2016年1月21日发生法律效力。 袁建江于2016年2月16日向本院申请强制执行，案号为（2016）浙0108执279号。2016年3月25日，本院作出（2016）浙0108执279号之一执行裁定，拍卖联庄公司位于杭州市滨江区房屋，即A1幢1401室，并于2016年3月30日作出（2016）浙0108执279号之二决定书，决定不带租评估、拍卖上述房屋，许国君须在接到本决定书15日内搬离。2016年4月15日，本院立案受理了许国君的异议申请，并于2016年5月20日作出（2016）浙0108执异17号执行裁定：驳回许国君的执行异议申请。后因故未送达，为此许国君于2019年3月向本院信访投诉，本院于2019年5月20日进行了送达，许国君收到裁定后不服，于2019年5月27日向本院提交了异议之诉的起诉材料。 另查明：知本大厦1幢1401室于2015年1月28日办理了所有权登记，所有权人为联庄公司，他项权人杭州银行股份有限公司钱江支行，抵押期限2008年1月1日期2020年12月31日，登记日期2015年1月28日，该登记产权下有房屋13间，为跃层式结构，其中本案所涉8间内部编号为：1402-1505、1404-1507、1406-1511、1408-1513、1410-1515、1411-1506、1413-1508、1415-1510。其中1411-1506室，已由陆利建依据与联庄公司签订的1411室房屋的预订合同，于2016年8月2日向本院提起执行异议之诉，后未交诉讼费，本院于2016年9月28日作出（2016）浙0108民初3669号民事裁定，按撤诉处理。 联庄公司成立于2002年，2007年开始王闯作为联庄公司股东，2011年王闯为联庄公司法定代表人，现联庄公司股东为王闯、贾燕燕（系王闯前妻）。 文创公司成立于2008年7月29日，注册资本500万，原股东盈达公司（300万）、徐奔（100万）、许国君（100万），2012年9月5日变更为许国君（150万）、徐奔（350万）。 盈达公司成立日期为2005年9月29日，2009年登记的股东为贾燕燕（600万）、王关德（600万，系王闯父亲）、王闯（4800万），2014年变更股东为贾燕燕（600万）、王关德（5400万），2018年变更股东为文创公司、王关德。 四海公司成立于2008年，2017年法定代表人变更为贾燕燕，股东为贾燕燕、盈达公司。 本院认为，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，本院依据生效判决确定的优先受偿权对案涉房屋进行拍卖并无不当。原告认为其享有租赁权，要求带租拍卖，理由有二，一是租赁的真实性，二是租赁发生在抵押之前。结合本案的相关证据及庭审陈述，首先对于租赁关系的真实性，从形式上确实签订了书面的租赁合同，部分实际占有，租金以利息抵偿，看似形成了证据链，但实际上原告与联庄公司、王闯、盈达公司、文创公司存在关联，目前原告所提交的汇款凭证未注明用途，主张借贷的直接依据缺乏，而借款合同、租赁合同、租金抵扣协议等证据的形成时间、租金抵偿约定及实际履行均存在不合理因素，其客观真实性存疑，而借款合同中明确签订租赁合同的真实目的系为借款提供担保，以房屋使用权抵偿债务，因此即使是真实的，也是以租抵债。其次，关于抵押，原告与联庄公司签订的《房屋租赁合同》中明确知本大厦整体已经以在建工程的形式抵押给杭州银行股份有限公司钱江支行，原告在签订租赁合同时是知晓的，而2015年转为房屋抵押，是不间断的，具有连续性。再者，在生效判决中认定联庄公司、王闯出具有承诺书，承诺案涉房屋在办妥存量房抵押手续前，无任何租赁、出售手续。综上，原告与联庄公司之间不存在真实的租赁关系，不享有相应的民事权益。现原告要求确认其享有承租权和优先购买权，对杭州市滨江区1401室房屋带租拍卖的诉请，依据不足，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下： 驳回原告许国君的全部诉讼请求。 案件受理费36400元，由原告许国君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  潘 文 人民陪审员  郑国强 人民陪审员  沈善城 二〇一九年十二月九日 书 记 员  陆泽钥