广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4263号 上诉人（原审被告、反诉原告）：文岗明，男，1974年8月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林斯金，男，1980年5月18日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：韦景旅，广西华尚律师事务所律师。 原审第三人：柳州市泊如商贸有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市潭中西路**金都汇综合楼********。 法定代表人：朱少云，该公司董事长。 原审第三人：柳州市飞博资产管理有限公司，住所，住所地广西壮族自治区柳州市飞鹅路****div> 法定代表人：魏友秀，该公司董事长。 上诉人文岗明因与被上诉人林斯金、原审第三人柳州市泊如商贸有限公司、柳州市飞博资产管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2018）桂0204民初4026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 文岗明上诉请求：一、撤销一审判决第三项和第四项；二、本案诉讼费用由林斯金承担。事实和理由：在林斯金提供的评估报告中存在有网吧原来装修内容，如地板安装及人工，吊顶安装等等，评估公司存在夸大资产评估价值，依据法律法规，对有纠纷标的物进行评估时，必须双方到场，但林斯金不但自行评估，不告知对方，还在文岗明要求重新评估时将标的物拆除。 林斯金辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。 柳州市泊如商贸有限公司、柳州市飞博资产管理有限公司未陈述意见。 林斯金向一审法院起诉请求：一、判决解除林斯金与文岗明于2017年8月2日签订的《租赁合同》；二、判决文岗明双倍返还林斯金租房押金24000元；三、判决文岗明支付因违约给林斯金造成的房屋装饰装修价值、办公用品搬迁费损失共计77350元；四、判决文岗明支付评估费5000元；五、本案诉讼费由文岗明承担。 文岗明向一审法院反诉请求：一、林斯金支付2018年9月至11月的租金18000元及水电费1611元；二、林斯金搬离租赁场地并恢复原状；三、不予退还押金12000元并确认租赁合同于2018年11月30日解除。 一审法院认定事实：2013年11月18日，文岗明与柳州市景泰房地产开发有限责任公司签订《租赁合同》，合同约定景泰公司将柳州市飞鹅路129号景泰大厦4层15、16号商铺出租给文岗明，建筑面积共1194.76平方米。租期自2014年6月1日起至2022年10月31日止。 2017年8月2日，文岗明将位于上述景泰大厦4层15、16号商铺内的部分场地转租给林斯金，并与林斯金签订《租赁合同》，合同约定文岗明将其承租的位于飞鹅路129号景泰大厦4层网吧内靠后侧面积220平方米的场地租赁给林斯金使用；租期为2017年8月3日至2022年10月30日；租金随文岗明缴纳给房东的租金为准，现租金定为6000元；合同签订之日起林斯金向文岗明缴纳12000元押金；每月起租期起7日内林斯金向文岗明缴纳租金，逾期30天视为林斯金违约，合同作废，文岗明不退还押金。同日，文岗明向林斯金出具《收条》一份，载明收到林斯金押金12000元。 2016年12月14日，柳州市景泰房地产开发有限责任公司名称变更为柳州市泊如商贸有限公司。柳州市泊如商贸有限公司称其委托柳州市飞博资产管理有限公司代为管理本案诉争场地的日常租赁事宜。 经由林斯金自行委托广西华元润丰资产评估有限公司对本案诉争场地做的房屋装饰装修价值及林斯金搬迁办公用具费用进行评估，广西华元润丰资产评估有限公司于2018年11月16日作出华元润丰评报字（2018）第H0035号资产评估报告，其中固定资产房屋装饰装修评估项目为：网吧隔墙、吊顶、走廊隔墙、走道隔墙、房间隔墙、房间门、拉闸门、电线、筒灯、排气扇、地板瓷砖、地板瓷砖工费、刮吊顶及腻子；搬迁设备为：圆餐桌及椅子、红木沙发及茶几、麻将桌、椅子、柜式空调、壁挂式空调、冰箱、窗帘、电视。评估结论为林斯金个人房屋装饰装修价值、办公用品搬迁费用在评估基准日2018年11月7日的市场价值为77350元（其中装饰装修价值74816元，搬迁费2534元）。林斯金自行委托鉴定产生鉴定费5000元。文岗明对该评估意见提出异议，并于案件审理过程中2019年2月15日向一审法院提出另行评估的申请。2019年4月2日，柳州市中级人民法院司法技术管理科向一审法院出具退卷函，称由于鉴定标的物已灭失，致使鉴定工作无法开展。 另认定，2019年2月20日，在一审法院主持下，文岗明与柳州市泊如商贸有限公司自愿达成双方2013年11月18日签订的《租赁合同》于2018年8月1日解除的调解协议。同日，一审法院制作（2019）桂0204民初229号民事调解书并送达至双方。 一审法院认为，林斯金与文岗明签订《租赁合同》，约定文岗明将其承租的位于飞鹅路129号景泰大厦4层网吧内靠后侧面积220平方米的场地转租给林斯金使用并收取租金等相应的费用。林斯金与文岗明形成了房屋转租合同民事法律关系，文岗明为转租人，林斯金为次承租人。 1、本诉部分。 一审法院（2019）桂0204民初229号民事调解书已于2019年2月20日送达至本案文岗明和柳州市泊如商贸有限公司，即该调解书中载明的调解协议已经生效，文岗明与柳州市泊如商贸有限公司签订的租赁合同已经于2018年8月1日解除，文岗明自2018年8月1日起即不再享有本案诉争场地飞鹅路129号景泰大厦4层网吧内靠后侧面积220平方米的场地的租赁权，使得2018年8月1日后次承租人林斯金与文岗明之间的转租关系丧失法律基础、转租合同无法实际履行，林斯金要求解除双方签订的《租赁合同》合法有据，一审法院予以支持。 林斯金与文岗明签订的房屋租赁合同已解除，租赁合同关系终止，文岗明应当向林斯金返还押金12000元。对于林斯金要求文岗明双倍返还押金共计24000元的请求，其称依据为合同法第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，但双方合同中未就文岗明违约情形进行约定，林斯金也未提交证据证实因文岗明违约造成其12000元的损失，此外也无法推断出该12000元押金为定金性质，故对于林斯金要求文岗明双倍返还押金的诉讼请求一审法院不予支持。 对于林斯金要求文岗明支付因违约给林斯金造成的房屋装饰装修价值、办公用品搬迁费损失共计77350元的请求。本案中，林斯金与文岗明双方合同解除的原因在于文岗明作为承租人与本案诉争场地的出租人柳州市泊如商贸有限公司解除租赁关系，导致其与林斯金的租赁合同解除，系违约行为，文岗明应承担因此造成的损失。林斯金承租诉争场地后对场地进行了装修，虽然文岗明辩称不同意其进行装修，但文岗明于庭审中承认知道林斯金将租赁场地用于办公，且本案诉争场地位于文岗明所经营的网吧一侧，文岗明不可能对林斯金装修一事不知情，但文岗明却对装修没有提出反对，应视为其同意林斯金对租赁场地进行装修。现林斯金请求其赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。对于办公用品的搬迁费，因文岗明违约导致合同解除，林斯金需另行租赁场地产生的搬迁费，文岗明应予赔偿。对于具体的损失金额，林斯金提供了广西华元润丰资产评估有限公司作出的华元润丰评报字（2018）第H0035号资产评估报告主张装饰装修价值损失74816元，办公用品搬迁费损失2534元，共计77350元。文岗明虽对该评估报告不予认可，并向一审法院申请另行司法评估，但因鉴定标的物已灭失，无法进行再次鉴定。经审查，未发现华元润丰评报字（2018）第H0035号资产评估报告评估有程序不合法情形，且评估项目及评估价值较为合理，结合文岗明未能提交足以反驳该评估报告的相反证据，又无新的鉴定意见予以推翻该评估报告，一审法院对该评估报告予以认可。但另一方面，该评估报告作出时以及林斯金拆除部分房屋装饰装修、搬迁办公用品时，林斯金未通知文岗明到现场，存在一定的过错；另外对于搬迁费，即使合同未因违约解除，而是合同期限届满，林斯金搬迁办公用品亦需花费一定的费用，故一审法院参照该评估报告评估的内容及结论，酌定文岗明赔偿林斯金房屋装饰装修价值、办公用品搬迁费损失共计50000元。本案鉴定费5000元系为确定林斯金损失所支出的必要、合理的费用，应由文岗明按比例承担3232元。 2、反诉部分。 因文岗明与所有权人柳州市泊如商贸有限公司在2018年8月1日已解除租赁合同，文岗明于该日起即丧失本案诉争场地的租赁权，故无权要求林斯金支付2018年8月1日之后的租金，对于文岗明要求林斯金向其支付2018年9月至11月的水电费的诉讼请求，现无证据文岗明已代林斯金支付水电费，故对该诉讼请求一审法院亦不予支持。同时，由于文岗明已无本案诉争场地的租赁权，亦无权要求林斯金搬离租赁场地。文岗明还反诉称林斯金逾期33天未支付2018年8月的租金构成违约，不应退还其押金。因文岗明无权收取2018年8月的租金，故文岗明上述诉请亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。 对于文岗明要求确认双方租赁合同于2018年11月30日解除的诉讼请求，因文岗明于2018年8月1日与本案诉诉争场地的所有权人解除租赁关系，转租的期限不能超过承租人剩余的租赁期限，故文岗明与林斯金的《租赁合同》有效期限应截止至2018年8月1日，其主张合同于2018年11月30日解除理据不足，一审法院不予采纳。对于文岗明的诉讼请求，一审法院均不予支持。 一审法院判决：一、确认林斯金与文岗明于2017年8月2日签订的《房屋租赁合同书》解除；二、文岗明返还林斯金押金12000元；三、文岗明支付给林斯金房屋装饰装修价值、办公用品搬迁费损失共计50000元；四、文岗明支付给林斯金鉴定费3232元；五、驳回林斯金的其他诉讼请求；六、驳回文岗明的全部反诉请求。一审本诉案件受理费6855元（林斯金已预交），由林斯金负担2651元，文岗明负担4204元并径付林斯金；一审反诉案件受理费145元（文岗明已预交），由文岗明负担。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 另查明，文岗明承租柳州市飞鹅路129号景泰大厦四层15、16号房屋用于经营网吧，文岗明于2018年8月1日关闭网吧。房屋管理人柳州市飞博资产管理有限公司于2018年9月18日张贴《通告》，通告声明四楼商户拖欠租金达两个月，已经无法继续经营并已经撤出经营场地，通知解除四楼的租赁合同，另行对外招商。柳州市飞博资产管理有限公司于2018年9月18日锁闭四层的房屋。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。据此，合同当事人应当以诚实信用为原则，严格履行合同义务。本案中，文岗明于2018年8月1日停止经营后已经撤出了租赁的房屋，出租方也收回了租赁房屋。文岗明作为转租人应当提前告知林斯金合同履行情况，并妥善处理转租合同。在林斯金不能继续使用转租的房屋时，文岗明应当主动退回押金并与林斯金协商赔偿装修损失。然而，在柳州市飞博资产管理有限公司收回房屋后，文岗明拒绝退还林斯金交纳的押金，也没有协商赔偿林斯金的装修损失，文岗明有悖诚实信用。在柳州市飞博资产管理有限公司已经收回租赁房屋并另外招商的情况下，如果林斯金不及时对装修损失进行评估就会导致无法证明损失的后果。因此，林斯金于2018年11月15日对装修损失进行评估，是保全证据以维护自身合法利益的积极措施。虽然文岗明上诉称评估超出了林斯金装修的范围，但是文岗明没有提出证据证明其主张的事实，本院不予支持。 综上所述，文岗明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1131元（文岗明已预交），由上诉人文岗明负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇一九年十二月六日 书记员 杨茜如