湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘13民终2182号 上诉人（原审原告）：娄底市凯泉物业服务有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区湘阳街加州阳光小区****。 法定代表人：李东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张志红，湖南泰涟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：湖南娄底农村商业银行股份有限公司，住，住所地湖南省娄底市娄星区甘桂南路**/div> 法定代表人：张彦平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：童应龙，湖南星奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方继红，湖南星奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邱雨晴，女，1991年4月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，现住湖南省娄底市娄星区。 上诉人娄底市凯泉物业服务有限公司（以下简称凯泉物业公司）、湖南娄底农村商业银行股份有限公司（以下简称娄底农商行）因与被上诉人邱雨晴物业服务合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 凯泉物业公司的上诉请求：一、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初4070号民事判决；二、改判娄底农商行向凯泉物业公司支付拖欠的物业费117792.72元，并由娄底农商行按千分之八每日自欠费之日起支付拖欠期间的滞纳金；三、判令由娄底农商行承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：1、一审法院在已查明凯泉物业公司为汇富中心幸福摩坊小区提供物业管理服务至2019年7月30日的情况下，却漏算了一个月的物业服务费3900.72元，致使判决的总金额明显错误。2、凯泉物业公司承接幸福摩坊小区（该小区总建筑面积为两万多平方米）物业服务业务时具备原《物业服务企业资质管理办法》规定的三级资质（可以承接20万平方米以下的小区物业服务项目），且《前期物业管理服务合同》中约定的物业服务质量与企业的资质等级是两码事，物业服务质量等级是与物业服务费的收费标准挂钩的、与企业的资质等级无关。此外，住房和城乡建设部已于2018年2月废止了《物业服务企业资质管理办法》，这也就是说任何物业服务企业都可以不受限制承接任何类型的物业服务业务，原来规定的三级资质物业服务企业只能承接20万平方米以下的物业服务项目的规定已被废止。一审法院以凯泉物业公司的资质等级不符为由核减了10%的物业服务费，这明显与客观事实不符，同时也有悖法律法规的规定，一审判决结果对凯泉物业公司来说是明显不公平的。3、凯泉物业公司要求娄底农商行支付滞纳金的诉讼请求应当予以支持。关于滞纳金的支付在《前期物业管理服务合同》中有明确的约定，一审法院以“原告提交的证据不足”为由不予支持的做法明显不符合法律的规定，且娄星区人民法院已经就同一类案件作出过（2019）湘1302民初1226号、1494号等民事判决，均判决支持了“．．．．．．按月利率2%支付滞纳金至物业费支付完毕之日止”。如果业主拖欠物业费达数年之久而不用承担滞纳金，那样的判决很显然会在社会上确立一个很坏的示范作用，这与建立一个“诚实守信”的社会体系是背道而驰的，同时也可以预见拖欠物业费的案件会越来越多。综上，请求支持凯泉物业公司的上诉请求。 娄底农商行针对凯泉物业公司的上诉答辩称：1、凯泉物业公司的上诉理由不能成立，娄底农商行上诉认为物业费不承担支付责任，不存在漏算和少算问题。2、凯泉物业公司的物业服务存在重大瑕疵，其资质不符合二级标准，娄底农商行已经在一审提供了证据予以佐证。3、对于滞纳金，根据相关法律规定，凯泉物业公司应当有书面催交，且没有出现违约，但凯泉物业公司并未经过书面的催交，且物业服务存在重大瑕疵，故二审法院应当驳回凯泉物业公司的全部上诉请求。 娄底农商行的上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回凯泉物业公司对娄底农商行的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由凯泉物业公司、邱雨晴承担。事实和理由：1、一审判决在“查明的事实”中认定娄底农商行是2018年1月20日取得案涉商铺的所有权，却同时又在“拖欠物业费明细表”中认定娄底农商行物业费交止日的时间是2017年1月1日，明显前后矛盾且极其错误。2、一审判决在“判决的理由与结果”中认定娄底农商行作为业主，接受了凯泉物业公司提供的物业管理服务，应当（支付）相应的物业管理费。根据一审判决查明和认定的事实，娄底农商行是2018年1月20日取得案涉商铺的所有权，因此，一审判决娄底农商行从2017年1月1日起开始支付物业费明显是错误的。3、娄底农商行在一审过程中提供了充分的证据，证明凯泉物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，且凯泉物业公司的资质等级是三级，《前期物业管理服务合同》约定物业服务应当按二级标准执行，据此，娄底农商行可以依法不承担物业费；一审判决虽然对凯泉物业公司因资质等级不符合物业合同的约定，对物业费稍微进行了核减，但核减的比例显失公平公正，且并没有考虑凯泉物业公司在实际提供物业服务过程中的重大瑕疵，据此，请求二审法院依法纠正。4、娄底农商行在一审过程中依法申请追加案涉2栋201的承租人邱雨晴作为被告，根据法律规定，承租人应当与业主对物业服务企业承担连带责任，娄底农商行向一审法院提供了邱雨晴与原业主湖南娄底凯泉房地产开发有限公司（以下简称凯泉房地产公司）的《商业门面租赁合同》，足以证实原业主系凯泉房地产公司，据此，对于娄底农商行未取得案涉商铺所有权之前的物业费应当依法由原业主凯泉房地产公司与承租人邱雨晴承担，一审判决娄底农商行承担既无事实依据，更无法律依据。综上所述，一审判决认定错误，适用法律错误，判决结果错误，恳请二审人民法院撤销原判并改判，依法支持娄底农商行的全部上诉请求。 凯泉物业公司针对娄底农商行的上诉答辩称：1、娄底农商行以房屋实际使用人是邱雨晴，要求追加其为被告，是没有法律依据的。2、娄底农商行作为房屋的所有权人，应当对拖欠物业费承担相应的偿还责任。3、物价局的收费许可证、物业管理的资质证书、营业执照等可以证明凯泉物业公司具备合法资质，其价格是经物价局许可的，不存在收费过高的问题。且凯泉小区只有两万平方米，不受面积的限制。综上，娄底农商行的上诉没有事实依据和法律依据，请求二审法院驳回娄底农商行的全部上诉请求。 凯泉物业公司向一审法院起诉请求判令：被告向原告支付拖欠的物业费117792.72元及滞纳金（自欠费之日起按每日8‰计算）；2、被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：2012年10月8日，原告与凯泉房地产公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定：凯泉房地产公司委托原告对汇富中心幸福摩坊商业综合小区进行物业管理服务；委托期限自2012年10月11日至本小区业主委员会成立止；商业物业费为每月每平方米2.4元；物业管理服务质量按照湖南省物价局相关物业管理服务二级标准执行。原告起诉至一审法院要求被告娄底农商行支付其名下的2栋201、2栋11、2栋12、2栋13、2栋02、1栋09、1栋10、1栋11、1栋12A物业费。其中2栋11、2栋12的物业费已支付完毕。被告欠缴原告的物业管理费总计106333.1元（空置房按90%收取物业费，其他门面按100%收取）（详见下表一、表二）。2018年1月20日，被告娄底农商行取得了该小区部分商铺的所有权，并办理了不动产登记手续。另查明，原告资质登记为三级。原告为该小区提供物业管理服务至2019年7月30日。 表一已出租门面拖欠物业管理费明细表                            门面号                       面积（㎡）                       物业费             交止日                       从交止日             计算物业费                       欠费时长                       截止日期                               2栋201                       1134.71                       2017.1.1                       81699                       30                       2019.7.30                               1栋10                       60.22                       2017.1.1                       2602                       18                       2019.7.30                               1栋11                       60.22                       2017.1.1                       2602                       18                       2019.7.30                               合计                       86903                                                            表二空置门面拖欠物业管理费明细表                            门面号                       面积（㎡）                       物业费             交止日                       从交止日             计算物业费                       欠费时长                       截止日期                               2栋13                       35.15                       2017.1.1                       2277                       30                       2019.7.30                               2栋02                       144.26                       2017.1.1                       9348.3                       30                       2019.7.30                               1栋09                       60.22                       2017.1.1                       3902.4                       30                       2019.7.30                               1栋12A                       60.22                       2017.1.1                       3902.4                       30                       2019.7.30                               合计                       19430.1                                                            一审法院认为，原告作为汇富中心幸福摩坊小区的物业服务公司，根据前期物业管理服务协议为该小区提供物业管理服务，被告娄底农商行作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当支付相应的物业管理费。原告按照每月每平方米2.4元收取物业费的标准未违反法律的强制性规定，故原告要求被告支付拖欠的物业管理费的请求，依法予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告提交的证据不足，不予支持。该小区2栋11、2栋12的物业费已支付完毕，故原告诉请的物业费中应当将上述门面的物业费予以核减。被告娄底农商行认为小区2-201实际由承租人邱雨晴承租使用，应该由承租人承担物业费。一审法院认为，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。被告娄底农商行取得该小区部分商业门面的所有权后随即成了小区的业主，故被告娄底农商行以承租人实际使用为抗辩的理由，不予支持。被告娄底农商行依法承担相应的物业费后，可另行向承租人主张权利。被告娄底农商行提出原告的资质等级不符合《前期物业管理服务合同》中约定物业服务质量。一审法院认为，原告在自身资质等级不符合合同约定的前提下依然进行了物业服务，且未提交证据证明其服务标准，故一审法院酌情核减一定的物业管理费，依法认定所欠物业管理费95699.79元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告湖南娄底农村商业银行股份有限公司应于判决生效之日起十日内向原告娄底市凯泉物业服务有限公司支付物业管理费人民币95699.79元；二、驳回原告娄底市凯泉物业服务有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1289元（已减半收取），由被告湖南娄底农村商业银行股份有限公司负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审经审理查明，确认一审查明的主要案件事实，但对一审判决中拖欠物业管理费明细表中的计算错误予以更正为：娄底农商行欠缴凯泉物业公司的物业管理费总计109993.06元（空置房按90%收取物业费，其他门面按100%收取）（详见下表一、表二） 表一已出租门面拖欠物业管理费明细表                            门面号                       面积（㎡）                       物业费             交止日                       从交止日             计算物业费                       欠费时长                       截止日期                               2栋201                       1134.71                       2017.1.1                       84422.3                       31                       2019.7.30                               1栋10                       60.22                       2017.1.1                       2746.5                       19（2017年8月1日至2018年8月1日已交）                       2019.7.30                               1栋11                       60.22                       2017.1.1                       2746.5                       19（2017年8月1日至2018年8月1日已交）                       2019.7.30                               合计                       89915.3                                                            表二空置门面拖欠物业管理费明细表                            门面号                       面积（㎡）                       物业费             交止日                       从交止日             计算物业费                       欠费时长                       截止日期                               2栋13                       35.15                       2017.1.1                       2352.9                       31                       2019.7.30                               2栋02                       144.26                       2017.1.1                       9659.9                       31                       2019.7.30                               1栋09                       60.22                       2017.1.1                       4032.48                       31                       2019.7.30                               1栋12A                       60.22                       2017.1.1                       4032.48                       31                       2019.7.30                               合计                       20077.76                                                            本院认为，凯泉物业公司作为汇富中心幸福摩坊小区的物业服务公司，根据前期物业管理服务协议为该小区提供物业管理服务，娄底农商行作为业主，接受了凯泉物业公司提供的物业管理服务，娄底农商行应当支付相应的物业管理费，凯泉物业公司在自身资质等级不符合合同约定的前提下依然进行了物业服务，且未提交证据证明其服务标准，故一审酌情核减一定的物业管理费并无不当。但是从2017年1月1日至2019年7月30日止，娄底农商行尚欠凯泉物业公司物业管理费总计109993.06元，一审计算为106333.1元存在计算错误，二审予以更正，在核减物业服务费10%后，娄底农商行应支付凯泉物业公司物业服务费98993.75元。凯泉物业公司要求娄底农商行支付违约金依据不足，本院不予支持。娄底农商行要求按照2018年1月20日开始计算物业服务费依据不足，本院不予支持。娄底农商行要求由实际承租人邱雨晴承担物业服务费，因娄底农商行承担物业服务费后可向承租人主张权利，故本院不予支持。 综上所述，凯泉物业公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。娄底农商行的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百五十三条规定，判决如下： 一、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初4070号民事判决； 二、湖南娄底农村商业银行股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向娄底市凯泉物业服务有限公司支付物业管理费人民币98993.75元； 三、驳回娄底市凯泉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1289元（已减半收取），二审案件受理费2544元，合计3833元，由湖南娄底农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾爱东 审判员  陈友红 审判员  刘 威 二〇一九年十二月九日 法官助理俞永清 书记员张婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。