贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7479号上诉人（原审原告）:杨松，男，1979年4月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：李祖林，贵阳市百花湖乡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号，统一社会信用代码915201127897806058。法定代表人：朱诚祥，该公司总经理。上诉人杨松与被上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称：嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市乌当区人民法院于2019年7月15日作出（2019）黔0112民初1326号民事判决。宣判后，杨松不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨松上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。理由是，1.原审将申请商品房所有权初始登记认定为双方义务是错误的。2.原审认为双方未对办理房屋转移登记手续的时间进行约定错误，该认定与《商品房买卖合同》第二十二条不符。3.原审未查明被上诉人办理初始登记的时间。4.被上诉人在《补充协议》中约定在房屋交付使用后600个工作日办理初始登记手续与法律、行政法规的规定不符。5.原审认为诉讼时效应从2016年1月12日起算，至2019年3月20日已经超过三年诉讼时效错误，如果被上诉人不履行办证义务，将导致所有买受人不能办理产权登记手续。被上诉人嘉友公司未到庭答辩。原审原告杨松一审诉讼请求为：一、判令被告履行合同，支付未给原告办理房屋所有权转移登记的违约金269874元；二、本案诉讼费用由被告承担。原审经审理查明，原告杨松与被告嘉友公司于2012年2月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告以517000元将其开发的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B1栋1单元16层1号住宅房销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第二十二条约定：“房屋登记：一、预告登记……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记……”，该合同附件十二《补充协议》第5条约定为：“关于产权登记的补充：5.1、商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。……5.3、双方确认出卖人协助办证的范围仅限于《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用证》。5.4、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。5.5、双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以电话直接通知买受人，买受人认可出卖人电话直接通知当日办理产权登记的信息已关达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间内办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。……”。合同签订后，原告按约支付了房款517000元，被告于2013年1月5日将房屋交付原告入住，被告并收取了原告产权代办费、产权登记费、维修基金及印花税等费用。2016年1月11日，被告取得乌当区龙广路10号绿湾国际B1幢《商品房销售现房证明书》，涉案房屋至今未取得房屋产权证书。审理中，原告以双方关于600个工作日的约定违反了法律规定及合同约定，应视为无效，且该约定仅是对初始登记的约定，不是为原告办理权属登记的约定为由坚持其主张，被告则以《补充协议》具有法律效力，原告计算违约金时间与事实不符，应该从交房后600个工作日开始计算至初始登记日为其抗辩理由。原审认为，本案的争议焦点在于：1、双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中关于产权登记约定的内容和效力；2、原告杨松起诉时是否已经超过法律规定的诉讼时效。对于第一个争议焦点：首先，本案中原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方自愿签订，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。根据《合同法》规定，双方当事人协商一致，可以变更合同。合同变更后的内容约定明确的，以变更后的内容为准。《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本，由于标准文本在内容上的局限性，通常开发商与购房者之间会通过签订补充协议的方式对前面订立的《商品房买卖合同》约定条款进行补充或者变更，应当说补充协议是双方当事人对商品房买卖合同条款的特别约定。因此，本案补充协议第5条是对《商品房买卖合同》第22条的变更，应视为双方当事人经协商一致后，对被告申请该商品房所有权初始登记的期限自商品房交付使用之日起90日内，变更为自商品房交付使用之日起600个工作日，该约定合法有效；其次，从合同内容来看，双方对关于产权登记的约定明确为被告负有申请商品房所有权初始登记的义务，即报备义务。初始登记即所谓“确权”，指由开发商向登记机关申报并经审核后，取得通常所称的“大产权”，没有初始登记，则不能办理个人的《房屋所有权证》，更谈不上申请办理转移登记。因此，对于原告提出初始登记约定不是为其办理权属登记的约定，双方对办理房屋转移登记的时间没有进行约定的主张，不予采纳。对于第二个争议焦点：双方当事人在合同中进行了约定，即出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。原告依约交付购房款后，出卖人即嘉友公司于2013年1月5日将房屋交付原告使用，按照合同约定的期限计算，被告应在2015年5月20日前办理产权登记备案手续。本案中，被告未提交相关证据证明其办理产权登记备案的具体时间，根据贵阳市乌当区住房和城乡建设局于2016年1月11日向被告颁发的《商品房销售现房证明书》，推定该时间为涉案房屋的产权登记备案时间。从约定办理备案登记的次日起即2015年5月21日起被告嘉友公司已构成违约，被告应按合同约定支付相应逾期办证违约金。因本案双方在合同中未明确约定违约金数额，故以双方约定的违约时间累计计算违约金数额，属继续性债权，随着时间的推移，违约金的数额均以固定值增加，逾期办证违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因被告可办理产权登记备案的时间为2016年1月11日，违约金应计算至2016年1月11日，从最后一日逾期办证违约金即被告可办理产权备案登记的次日即2016年6月12日开始计算诉讼时效，原告于2019年3月20日诉讼到法院，已超过民法总则规定的三年诉讼时效，其晚于2019年1月12日提起本案诉讼亦已超过三年的胜诉权保护期限，且提不出法律规定的中止、中断或延长的情形，原告的诉讼请求不受法律保护。经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：驳回原告杨松的诉讼请求。案件受理费2674元，由原告杨松负担。二审查明，《商品房买卖合同》第二十二条未约定办理房屋所有权转移登记手续的时间。第二十九条约定：双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容的，仍以本合同为准。补充协议5.1条约定：商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。如因买受人原因未付清合同约定的全部应付款、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续…并由出卖人自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日向出卖人偿付全部已付房价款万分之二的违约金…。案涉房屋于2012年2月20日办理了贵阳市商品房预售合同备案登记，上诉人杨松于2013年1月5日分别向嘉友公司交纳了产权代办费260元、产权登记费80元、契税7755元、维修基金10340元，三通费3773元。本案事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、绿湾国际B1栋现房销售证明等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，杨松与嘉友公司于2012年2月15日签订《商品房买卖合同》后，依约支付了购房款，并交纳了产权代办费、产权登记费等费用，即委托由嘉友公司为其办理房屋所有权证。虽然双方在《商品房买卖合同》补充协议5.1条中约定为出卖人协助买受人办理商品房权属证书，但从嘉友公司收取杨松产权代办费和产权登记费的事实可以确定，办理商品房权属证书系嘉友公司的合同义务。则嘉友公司作为出卖人，有义务为买受人杨松办理房屋所有权证。虽然双方在补充协议5.4条中约定了嘉友公司在商品房交付使用之日起600个工作日办理房屋所有权初始登记，但嘉友公司至今未向法院提交其已经办理了房屋所有权初始登记或者已经将办理房屋所有权初始登记所需资料提交给政府相关部门或系由于政府相关部门工作原因导致至今没有取得房屋所有权初始登记的证据。众所周知，买受人办理房屋所有权证书的前提是出卖人取得了房屋所有权初始登记，现嘉友公司连房屋所有权初始登记尚未办理，则为杨松办理房屋所有权转移登记手续更为遥遥无期，则嘉友公司的行为严重违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故杨松诉请嘉友公司继续履行合同并承担逾期办证违约金符合法律规定。关于办理商品房所有权初始登记的时间，双方在《商品房买卖合同》第二十二条中约定为“商品房交付使用之日起90日内申请”，在补充协议5.4条约定为“在商品房交付使用之日起600个工作日申请”，两个约定的时间差距巨大，虽然法律允许当事人在合同履行过程中通过补充协议的方式变更之前的约定，但在本案中，《商品房买卖合同》第二十九条也明确约定，补充协议仅对主合同“未约定、约定不明或不适用的内容”通过补充协议的方式重新约定，而办理商品房所有权初始登记的时间在主合同中有明确约定，而且，补充协议中的约定明显不合理的减轻了出卖人的义务，且该补充协议系嘉友公司提供的格式条款，故应当以主合同第二十二条的约定确定办理商品房所有权初始登记的时间，原审认为补充协议第5.4条的约定合法有效错误。关于办理房屋所有权转移登记的问题，初始登记即办理“大产权”，而转移登记，是指出卖人将大产权内的房屋按照每一份《商品房买卖合同》的约定，转移登记给买受人。一审中，杨松主张初始登记非办理房屋所有权转移登记以及双方未就房屋所有权转移登记的时间进行约定是正确的。由于嘉友公司与杨松之间没有约定房屋所有权转移登记的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，嘉友公司应当在2013年4月2日前为杨松办理房屋所有权证。由于嘉友公司逾期办证的行为一直处于持续状态，则杨松要求其继续履行合同、为其办理产权证的请求符合法律规定，且不适用诉讼时效的规定。对于逾期办证违约金的问题，因违约金具有预定性户惩罚性的特点，在《商品房买卖合同》中，当事人可以就不同事项的违约责任约定不同标准的违约金。就本案而言，双方虽然在补充协议5.1条中约定了买受人逾期付款、交费、收房、提供资料等的违约金标准，但对于出卖人逾期办证的违约金标准并没有进行约定，则应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，确定违约金标准。关于就逾期办证违约金的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，本案中，嘉友公司在2013年4月2日开始已经违约，杨松应当知道权利已经被损害，即应当向人民法院提起诉讼主张权利，但其直至2019年3月22日才起诉，且没有提交诉讼时效中止、中断的事由，故本案应当自其起诉之日向前推算三年作为嘉友公司承担违约金的期间，即嘉友公司应当自2016年3月23日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向杨松支付逾期办证违约金，直至嘉友公司为杨松办理完毕房屋所有权证之日止，原审以诉讼时效驳回杨松要求支付违约金的全部诉讼请求适用法律错误。综上所述，本院认为，原判决认定事实不清，适用法律不当，杨松上诉理由成立，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初1326号民事判决；二、贵州嘉友房地产开发有限责任公司在本判决生效后立即为杨松办理贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B1栋1单元16层1号房屋的所有权证书；三、贵州嘉友房地产开发有限责任公司从2016年3月23日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向杨松支付逾期办证违约金直至产权证办理完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2674元，二审案件受理费2674元，均由贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二０一九年十二月三日书记员 唐正艳