福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2974号 上诉人（原审原告，反诉被告）：陈美丽，女，1961年10月22日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：甘建明，福建元光律师事务所律师。 上诉人（原审原告，反诉被告）：陈金山，男，1955年6月2日出生，汉族，住漳州市芗城区。 上诉人（原审原告，反诉被告）：陈金来，男，1972年2月4日出生，汉族，住漳州市芗城区。 上诉人（原审原告，反诉被告）：陈美华，女，1965年7月5日出生，汉族，住漳州市芗城区。 上诉人（原审原告，反诉被告）：陈丽美，女，1966年12月23日出生，汉族，住漳州市芗城区。 上列四名上诉人的共同委托诉讼代理人：陈美丽（系陈金山的胞妹，陈金来、陈美华、陈丽妹的胞姐），住址同上。 上诉人（原审被告，反诉原告）：陈金明，男，1957年10月2日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：余美娟，福建仁胜律师事务所律师。 上诉人陈美丽、陈金山、陈金来、陈美华、陈丽美因与上诉人陈金明共有纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查、询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈美丽、陈金山、陈金来、陈美华、陈丽美上诉请求：撤销原判，改判：1.讼涉房屋2016年至2018年的租金359160元由陈美丽、陈金山、陈金来、陈美华、陈丽美与陈金明平均分配，即陈金明支付给五名上诉人各59860元，共计支付299300元；2.改判驳回陈金明的反诉请求；3.本案鉴定费由陈金明负担。事实和理由：一、一审不应对讼涉房屋的空置率进行认定。首先，讼涉房屋位于晋江市近郊，系经济发达地区，工矿企业众多，一审以该房屋位于农村为由，酌情认定一层店面空置率为20%、二三层住宅空置率为50%缺乏事实依据。其次，讼涉房屋由陈金明掌控管理，其对租金的数额及是否空置负有举证责任。在陈金明不能举证证明该房屋存在空置的情况下，其应承担举证不能的法律责任，讼涉房屋应认定为全部出租。本案租金数额应以评估结果359160元进行认定，即陈金明应支付给五名上诉人各59860元。二、双方签订的《房产分配声明》中并未对讼涉房屋的管理费用作出约定，且本案纠纷系因陈金明拒不与五名上诉人共同管理该房屋而引发，其主张管理、维修费用于法无据，一审支持陈金明的反诉请求不当。三、因陈金明拒绝平分租金而引发诉讼，由此产生的鉴定费应由陈金明承担。 陈金明辩称：讼涉房屋位于农村，近几年由于经济发展问题，租房人员稀少，有时处于无法出租的状态，一审认定的空置率已经偏低。维修与配套费用属于管理房屋必然会产生的费用，一审认定的维修管理费偏低。 陈金明上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回陈美丽、陈金山、陈金来、陈美华、陈丽美的诉讼请求；2.撤销原判第三项，改判陈美丽、陈金山、陈金来、陈美华、陈丽美支付陈金明物业管理费100800元、维修费23021元；3.鉴定费由陈美丽、陈金山、陈金来、陈美华、陈丽美承担。事实和理由：一、一审以双方当事人签订的《房产分配声明》作为分配租金的依据错误。本案《房产分配声明》是双方当事人的父母陈元和、许呢对其名下财产所作的分配声明，其性质属于遗嘱而非双方当事人之间的协议。根据《房产分配声明》，应待陈元和、许呢过世后，双方当事人才能基于继承共有讼涉房屋。二、一审根据评估报告计算讼涉房屋的租金数额错误。福建建友评估公司所做的本案房地产估价报告采用的评估方法错误，导致其结论缺乏真实性和严谨性，且该评估报告不考虑讼涉房屋具备空置率的客观情况，以房屋全部出租作为前提，得出的租金标准远远高于讼涉房屋的实际租金收入。此外，评估报告中的物业管理费数额也远低于人均最低收入的标准。三、一审法院认定一层店面空置率为20%、二三层住宅空置率为50%错误。讼涉房屋位于晋江农村，近年来由于经济形势不佳，周边外来人口锐减，二三层住宅空置率达80%以上，一层店面空置率也达50%以上。四、一审未对我方投入的装修投资款370000元进行认定错误。讼涉房屋由我方投资370000元进行装修建设，陈元和、许呢与陈金来等均同意由我方先行收取租金，待收回上述装修投资款后，再对租金进行分配。一审罔顾我方投入的装修投资款，直接对租金进行分配错误。 陈美丽辩称：一、泉州中级法院的生效判决[（2018）闽05民再30号民事判决书]已经确认了本案《房产分配声明》可作为分配讼涉房屋租金的依据，陈金明主张该分配声明系遗嘱没有事实和法律依据。二、福建建友评估公司经双方当事人同意作为本案鉴定结构，一审采纳其作出的评估报告结论认定讼涉房屋的租金并无不当。陈金明没有对该评估报告申请重新鉴定，其对鉴定结论提出异议没有依据。三、一审法院组织双方当事人及鉴定机构到讼涉房屋现场勘查时，讼涉房屋均处于出租状态，在陈金明不能举证证明房屋空置的情况下，应认定讼涉房屋全部出租。四、陈金明所主张的装修投资款370000元已经在芗城区人民法院另案起诉且被法院驳回，一审未对该款项进行审理并无不当。 陈金山、陈金来、陈美华、陈丽美未提交答辩意见。 陈美丽、陈金山、陈金来、陈美华、陈丽美向一审法院起诉请求：陈金明与陈美丽、陈金山、陈金来、陈美华、陈丽美共同分配讼涉房屋2016年至2018年的租金共计359160元，即陈金明向陈美丽、陈金山、陈金来、陈美华、陈丽美各支付59860元，合计分配租金299300元。陈金明向一审法院反诉请求：陈美丽、陈金山、陈金来、陈美华、陈丽美支付陈金明讼涉房屋3000元/月的管理费，三年合计100800元及维修费23000元。 一审法院认定事实：陈金山、陈金来、陈美丽、陈美华、陈丽美与陈金明为兄弟姐妹关系，其父母为陈元和、许呢。陈元和与许呢在夫妻关系存续期间建设址于晋江市。2013年2月20日，双方当事人及陈元和、许呢订立《房产分配声明》一份，约定：自2013年1月1日起，址在晋江市所产生的租金由陈金山、陈金来、陈美丽、陈丽美、陈美华与陈金明共同监管及平均分配。现涉讼房屋由陈金明进行管理，并收取租金。在一审审理过程中，陈金山等申请对涉讼房屋从2016年起至2018年间租金进行评估，陈金明申请对涉讼房屋从2016年起至2018年间维修费用及管理费用进行评估，一审法院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司于2019年8月28日作出三份房地产估价报告：闽建友估房字第××号房地产估价报告记载：2016年间晋江市罗山街道社店文明东路146号1层经营性用房的市场年租金价值81840元，2-3层住宅用房的市场年租金价值37560元，合计119400元；晋江市罗山街道社店文明东路146号房地产年物业管理费7200元。闽建友估房字第××号房地产估价报告记载：2017年间晋江市罗山街道社店文明东路146号1层经营性用房的市场年租金价值84600元，2-3层住宅用房的市场年租金价值39480元，合计124080元；晋江市罗山街道社店文明东路146号房地产年物业管理费7200元。闽建友估房字第××号房地产估价报告记载：2018年间晋江市罗山街道社店文明东路146号1层经营性用房的市场年租金价值78960元，2-3层住宅用房的市场年租金价值36720元，合计115680元；晋江市罗山街道社店文明东路146号房地产年物业管理费7200元；房屋配套水塔价值评估，即三台立式不锈钢水塔价值3190元。陈金明申请对部分家用必需品的更换费用（即房屋日常修缮）和下水道清理费用评估，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司到评估对象所在地现场，经现场查勘核实，因下水道系隐敝工程，且当事人未能提供下水道建设的相关资料，故福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司无法评估鉴定；部分家用必需品的更换费用（即房屋日常修缮），当事人无法现场具体指认及提供其真实性的确认资料，故无法评估鉴定。陈金山等为此支付鉴定费31200元。一审法院与鉴定机构的工作人员到址于晋江市现场进行查勘，现状为：1层经营性用房系用于经营日常生活用品，目前均有出租；本案涉讼的房屋地处农村，目前外来人口相对较少，2-3层住宅仅出租一半。 一审法院认为，双方当事人签订的《房产分配声明》系本案涉讼房产租金的分配依据，根据该《房产分配声明》，自2013年1月1日起的涉讼房屋租金应由陈金山、陈金来、陈美丽、陈丽美、陈美华与陈金明共同监管及平均分配，现陈金山等要求与陈金明平均分配租金有合同依据。根据福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司作出房地产估价报告：晋江市罗山街道社店文明东路146号1层经营性用房的市场年租金价值2016年为81840元、2017年为84600元、2018年为78960元，三年合计为245400元。本案涉讼地点处于农村，且根据日常的生活经验，房屋的出租过程中均会出现一定的空置期间，鉴于该1层经营性用房系用于经营日常生活用品，故空置率相对较低，酌情认定空置率为20%，因此晋江市罗山街道社店文明东路146号1层经营性用房的2016年至2018年间市场租金应认定为196320元（即245400元×80%）。根据福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司作出房地产估价报告：晋江市罗山街道社店文明东路146号2-3层住宅用房的市场年租金价值2016年为37560元、2017年为39480元、2018年36720元，三年合计为113760元。根据对现场勘查的情况，该2-3层主要系出租给外来人口，但近年来，周边的企业有的搬出，外来人口相对较少，故造成住宅出租率较低，酌情认定空置率为50%，因此晋江市罗山街道社店文明东路146号2-3层住宅用房的2016年至2018年间市场租金应认定为56880元（即113760元×50%）。据此，晋江市罗山街道社店文明东路146号1-3层2016年至2018年租金合计为253200元（即196320元＋56880元）。因此，陈金明自2016年至2018年间已收取的涉讼房产租金253200元由双方当事人平均分配，即陈金明应支付给陈金山、陈金来、陈美丽、陈丽美、陈美华各42200元，共计211000元。陈金山、陈金来、陈美丽、陈丽美、陈美华的该部分诉讼请求，合法有据，应予支持；其余诉讼请求，不予支持。根据《房产分配声明》的约定，本案讼涉房由双方当事人共同监管，故陈金明作为现场管理人的管理费和支出的房屋配套水塔费用，应由双方当事人共同分担。福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司作出房地产估价报告：晋江市罗山街道社店文明东路146号房地产物业管理费2016年为7200元、2017年为7200元、2018年为7200元，合计21600元；房屋配套水塔价值为3190元，上述两项共计24790元。因此，陈金明自2016年至2018年关于涉讼房产物业管理费和房屋配套水塔价值共计24790元，应由双方当事人平均分担，即陈金山、陈金来、陈美丽、陈丽美、陈美华应支付给陈金明20658元。陈金明的该部分反诉请求，应予支持；其余反诉请求，因缺乏证据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十六条的规定，判决：一、陈金明自2016年至2018年间已收取址于晋江市房产租金253200元由陈金山、陈金来、陈美丽、陈美华、陈丽美、陈金明平均分配，即陈金明应于判决发生法律效力之日起十日内支付给陈金山、陈金来、陈美丽、陈美华、陈丽美每人各42200元。二、驳回陈金山、陈金来、陈美丽、陈美华、陈丽美的其他诉讼请求。三、陈金明自2016年至2018年址于晋江市房产物业管理费和房屋配套水塔价值共计24790元由陈金山、陈金来、陈美丽、陈美华、陈丽美、陈金明平均分担，即陈金山、陈金来、陈美丽、陈美华、陈丽美应于判决发生法律效力之日起十日内支付给陈金明20658元。四、驳回陈金明的其他反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费10766元，陈金山、陈金来、陈美丽、陈美华、陈丽美负担6301元，陈金明负担4465元。反诉受理费2776元，陈金山、陈金来、陈美丽、陈美华、陈丽美负担316元，陈金明负担2460元。本案鉴定费31200元，由陈金山、陈金来、陈美丽、陈美华、陈丽美负担26000元，陈金明负担5200元。 二审中，陈美丽提交福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初4757号民事判决一份，欲证明陈金明已就讼涉370000元投资款另案起诉并被驳回。陈金明质证称：对该判决书的真实性无异议，但该判决并非生效判决，我方已就该判决提起上诉。且该判决并未否认370000元投资款存在的事实。陈金明提交《社区电费缴交卡》一份，欲证明讼涉房屋的相关设备及电费都是陈金明负担。陈美丽质证称：对该证据的真实性不予认可，讼涉房屋是由陈元和、许呢经手管理。本院对当事人二审提交的证据认证如下：1.陈美丽提交的（2019）闽0602民初4757号民事判决书的真实性可以确认，能够证明陈金明就讼涉的370000元另案向芗城区人民法院起诉的事实，对该证据予以采纳。2.陈金明所提交的《社区电费缴交卡》上的用电地址不明确，与本案的关联性难以确认，且仅凭电费缴交卡尚无法证明讼涉房屋的相关设备由陈金明出资，该证据不予采纳。 陈美丽对一审法院认定现场勘查时讼涉房屋2-3层住宅仅出租一半有异议，主张勘察时讼涉房屋三层均处于全部出租的状态。陈金明对一审查明认定的《房产分配声明》约定自2013年1月1日起讼涉房屋租金由双方当事人平均分配有异议，主张该分配声明的约定是自2013年1月1日起至两声明人百年后，租金由双方当事人平均分配。本院对当事人无争议的其余事实予以确认。 对于双方当事人对一审认定事实提出的异议，本院分析认定如下：1.虽然一审法院在对讼涉房屋进行勘察时未制作勘察笔录，但根据福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司（以下简称福建建友评估公司）所作三份《房地产估价报告》所附的讼涉房屋现场照片，可以明确体现讼涉房屋处于部分空置的状态，一审对该事实的认定并无不当。陈美丽主张讼涉房屋全部出租，未能提交相应证据，该异议不予采纳。2.经查，讼涉《房产分配声明》约定：讼涉房屋“自2013年1月1日起至两声明人百年后”，产生的租金由六子女共同监管及平均分配。陈金明对事实的主张符合客观实际，但一审认定事实中关于自2013年1月1日起租金平均分配的表述，并未背离该《房产分配声明》的本意，亦未产生歧义，陈金明的主张不构成对一审认定事实的异议，应为对事实的补充。 另查明，福建省漳州市芗城区人民法院于2019年5月10日立案审理陈金明诉陈金山、陈金来、陈美丽、陈美华、陈丽美共有纠纷一案，陈金明的诉讼请求为：陈金山、陈金来、陈美丽、陈美华、陈丽美支付陈金明晋江社店路146号建房投资装修款370000元及利息。芗城区人民法院于2019年11月26日作出（2019）闽0602民初4757号民事判决，判决：驳回陈金明的诉讼请求。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、讼涉《房产分配声明》能否作为分配租金的依据；二、福建建友评估公司所作本案《房地产估价报告》能否作为认定租金数额及管理费的依据；三、一审认定的讼涉房屋空置率是否有误；四、讼涉房屋的租金应否先行抵扣陈金明的装修投资款；五、陈金山、陈金来、陈美丽、陈美华、陈丽美应否向陈金明支付讼涉房屋的管理、设备费用；六、一审对本案鉴定费的负担认定是否有误。 一、关于讼涉《房产分配声明》能否作为分配租金的依据问题。陈金明上诉主张，讼涉《房产分配声明》系陈元和、许呢的遗嘱，讼涉房屋的租金应待二人去世后再开始分配。但根据该《房产分配声明》的内容，明确写明讼涉房屋所产生的租金自2013年1月1日起由六子女（双方当事人）共同监管及平均分配。该内容属于陈元和、许呢与双方当事人对讼涉房屋租金如何处理进行的约定。双方当事人对该《房产分配声明》的真实性均无异议，一审以其作为依据对租金进行分配并无不当。陈金明关于租金应待陈元和、许呢去世后再进行分配的上诉主张与现有证据不符，不予采纳。 二、关于福建建友评估公司所作本案《房地产估价报告》能否作为认定租金数额及管理费的依据问题。陈金明上诉主张，本案《房地产估价报告》所采用的估价方法错误，导致其结论缺乏严谨性，所认定的租金数额远高于讼涉房屋实际取得的租金收入，认定的管理费数额则偏低。由于讼涉房屋实际是由陈金明进行管理、出租，陈金明本应负有证明讼涉房屋2016至2018年间租金及管理费用实际数额的举证责任，但其未能进行相应的举证。在此情况下，双方当事人分别向一审法院申请对讼涉房屋的租金及管理费用进行鉴定，一审法院依法委托鉴定并采纳本案《房地产估价报告》的结论作为认定租金及管理费用的依据并无不当。陈金明对鉴定结论提出异议，但如前所述，讼涉房屋的租金及管理费用的实际数额本就应由陈金明举证证明，陈金明既未能提出相应证据，亦未就本案鉴定结论申请重新鉴定，其对本案《房地产估价报告》结论的异议缺乏事实和法律依据，不予采纳。 三、关于一审认定的讼涉房屋空置率是否有误的问题。本案双方当事人对一审认定的空置率均上诉提出异议：陈金明主张讼涉房屋大部分空置，一审认定的空置率过低；陈美丽等则主张空置率的举证责任在于陈金明，在其未能举证的情况下应认定讼涉房屋全部出租。对于陈金明的主张，与前同理，作为讼涉房屋的实际管理、出租方，陈金明负有证明讼涉房屋实际空置率的举证责任，在其未能进行相应举证的情况下，一审法院根据现场勘查所见，结合讼涉房屋的性质、所处的地段及人口情况，行使自由裁量权对空置率进行认定并无不当。陈金明的该上诉主张与其举证责任相悖，不予采纳。陈美丽等方面。陈金明确实负有证明空置率的举证责任，但民事纠纷的裁判理应力求接近客观真实，一审法院在现场勘查确认讼涉房屋存在空置率的情况下，酌情对空置率进行认定，以平衡双方当事人的权利，并无不当。陈美丽等仅以陈金明未能完成相应举证即要求认定空置率为零，不符合相关法律规定及民法的公平原则，不予采纳。 四、关于讼涉房屋的租金应否先行抵扣陈金明的装修投资款的问题。陈金明上诉主张，根据双方当事人签订的《证明》约定，讼涉房屋的租金应待其收回370000元装修投资款后再进行平均分配。本案中，双方当事人签订了《证明》（落款时间2013年2月17日）与《房产分配声明》（落款时间2013年2月20日）。陈金明主张《证明》与《房产分配声明》是同时签订的，但未能提供证据以证明该主张，具体签订时间应以落款时间为准。本案《房产分配声明》明确约定了讼涉房屋的租金自2013年1月1日起由双方当事人平均分配，陈金明依据签订时间在前的《证明》主张租金应先行抵扣装修投资款，与签订时间在后的《房产分配声明》的内容不符，该主张不予采纳。陈金明已就该370000元装修投资款向芗城区法院另行起诉，该款项可于另案进行处理,本案中对此不再予以审查。 五、关于陈金山、陈金来、陈美丽、陈美华、陈丽美应否向陈金明支付讼涉房屋的管理、设备费用的问题。本案《房产分配声明》明确约定了讼涉房屋由双方当事人平分及共同监管，对此福建省晋江市法院及泉州中级人民法院就讼涉房屋的相关判决亦作出了认定。对双方当事人而言，共同管理讼涉房产既是权利，也是义务。陈金山、陈金来、陈美丽、陈美华、陈丽美主张陈金明分配讼涉房屋租金的同时，理应承担管理维修讼涉房屋的相应费用，其仅以《房产分配声明》未约定管理费用为由，主张不承担相关管理、设备费用，与法律规定及权利义务相一致的原则相悖，不予采纳。 六、关于一审对本案鉴定费的负担认定是否有误的问题。根据《诉讼费用交纳办法》规定，鉴定费属于诉讼费用，其与诉讼费一样，应根据双方当事人的胜、败诉比例进行分担。一审法院根据案件实体胜负关系对鉴定费、诉讼费进行分担，符合法律规定。双方当事人关于鉴定费由对方承担的上诉主张均于法不符，不予采纳。 综上，双方当事人的上诉主张，理由均不能成立，予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13542元，由陈金山、陈金来、陈美丽、陈美华、陈丽美负担5590元，陈金明负担7952元。 本判决为终审判决。 审判长  王文平 审判员  陈育生 审判员  林 健 二〇一九年十二月十八日 法官助理黄兴 书记员吴茵婷 -13-