山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁11民终2306号 上诉人(一审原告)：曹贺翔，男，1994年3月2日出生，汉族，居民，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：房祥慧，山东舜铭律师事务所律师。 被上诉人(一审被告)：日照市东港众信房产中介服务中心，住所地日照市东港区海曲东路**日广沿街楼，统一社会信用代码92371102MA3JDAR18Q。 经营者：贺培森,男，1981年3月21日出生，汉族，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：单子洋，五莲德信法律服务所法律服务工作者。 上诉人曹贺翔因与被上诉人日照市东港众信房产中介服务中心居间合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初5318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 曹贺翔上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费用由日照市东港众信房产中介服务中心承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.2017年11月3日曹贺翔、日照市东港众信房产中介服务中心及案外人王兴翠三方签订《房屋买卖合同》时就已经明确告知案外人王兴翠及日照市东港众信房产中介服务中心案涉房屋的车位系人防工程车位，车位号为D95，包含在总房价内，归乙方所有；同时，日照市东港众信房产中介服务中心工作人员李某出庭作证时也陈述曹贺翔在签订《房屋买卖合同》时告知了具体的车位号，不存在案外人丈夫徐某陈述自始至终曹贺翔未告知案涉房屋车位号；2.《房屋买卖合同》明确注明“此房附带使用权车位一个，包含在总房价内，归乙方所有”，车位附带使用权归购买人徐某、王兴翠，其在签订《房屋买卖合同》后随时对车位进行使用、收益、处分；另外，《房屋买卖合同》没有载明曹贺翔具有向房屋购买人徐某、王兴翠交付车位的购房票据手续等义务，曹贺翔对车位进行了交付，不存在曹贺翔不协助买受人徐某、王兴翠办理车位使用权交付转移的行为。3.对车位的交接问题，徐某在一审庭审中陈述是其单方向物业要求变更在其名下，物业即为其办理，也就是说，对案涉车位的交付不需要曹贺翔任何手续即可办理至徐某名下，不存在曹贺翔违约的说法。4.《房屋买卖合同》第五条第1款约定“甲乙双方待房屋产权过户及甲方收到乙方购房全款后，该房的一切权利转移到乙方名下，归乙方所有”，日照市东港众信房产中介服务中心暂管交房保证金10000元是购房款的一部分，只有曹贺翔收到包含该10000元在内的全部款项805000元，该房的一切权利转移到买受人徐某、王兴翠名下；再结合《房屋买卖合同》第七条第2款，日照市东港众信房产中介服务中心在曹贺翔与买受人徐某、王兴翠办理完毕房屋交接后，日照市东港众信房产中介服务中心就有义务将其暂管的交房保证金退还给曹贺翔，日照市东港众信房产中介服务中心不交付的行为构成了违约。5.案系居间合同纠纷，不是买卖合同纠纷。日照市东港众信房产中介服务中心不能只收取中介费，不履行义务，日照市东港众信房产中介服务中心有义务将该10000元交付给曹贺翔。日照市东港众信房产中介服务中心与买受人串通将归属于曹贺翔的10000元购房款退还给买受人，严重侵犯了曹贺翔的合法权益。6.本案争议的10000元在《房屋买卖合同》中明确载明是交房保证金，曹贺翔履行了交房的义务，保证金性质转为购房款，属于曹贺翔所有。二、一审判决认定事实证据不足。1.一审对《承诺书》的认定，证据不足，程序存在严重错误。首先，曹贺翔在一审中对《承诺书》是否是孙小梅书写有异议，曹贺翔从未授权孙小梅书写《承诺书》。孙小梅作为《承诺书》的书写者应出庭接受质证及问询，否则《承诺书》不具有证据效力。其次，曹贺翔授予孙小梅的《委托书》是2017年11月3日经过公证处进行公证，授权书载明孙小梅的授权范围系对案涉房屋办理过户有关手续，不包含签署《承诺书》。最后，即使存在《承诺书》，也应当由买受人徐某、王兴翠持有，而不是由日照市东港众信房产中介服务中心作为证据予以使用。2.曹贺翔对李某作为证人出庭作证有异议，李某系日照市东港众信房产中介服务中心工作人员，有法律上的利害关系，其证言不能作为证据使用；李某当庭陈述其只是参与了《房屋买卖合同》签署，后来的事情均由日照市东港众信房产中介服务中心其他工作人员进行交接，与李某没有关系；李某提交的其与曹贺翔母亲交流的材料，曹贺翔系1994年出生，已经成年，不存在其母亲表见代理的情形，李某与其母亲的沟通不能代表曹贺翔本人的意志；李某提交的材料不能证实曹贺翔授权孙小梅签署《承诺书》。 日照市东港众信房产中介服务中心答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，曹贺翔上诉请求无任何事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 曹贺翔向一审法院提出诉讼请求：判令日照市东港众信房产中介服务中心偿还曹贺翔房款10000元及利息。事实与理由：2017年11月3日，曹贺翔通过日照市东港众信房产中介服务中心将所有的位于日照市人王兴翠，并签署了三方《房屋买卖合同》，约定由第三人在合同签订的同时支付曹贺翔购房定金10000元，暂由日照市东港众信房产中介服务中心保管，在曹贺翔与第三人房屋交接完成后，日照市东港众信房产中介服务中心应将其保管的10000元购房定金款交付给曹贺翔。但日照市东港众信房产中介服务中心拒绝支付给曹贺翔。该10000元购房定金款系购房款的一部分，第三人将合同约定的购房总款扣除已交付10000元定金之外的795000元已全部交付曹贺翔，日照市东港众信房产中介服务中心应该将其保管的10000元交付给曹贺翔。《房屋买卖合同》是日照市东港众信房产中介服务中心制作的格式合同文本，合同只对买方和卖方权利义务进行了约定，对中介方只约定了收费的权利，没有对应的义务，显然是权利义务不对等。 日照市东港众信房产中介服务中心一审辩称，曹贺翔的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回曹贺翔的诉讼请求。 曹贺翔提交如下证据：证据一《房屋买卖合同》原件一份，证明涉案房屋的买卖情况以及根据该《房屋买卖合同》第七条第二款约定，日照市东港众信房产中介服务中心在双方房屋交接完成后，曹贺翔凭日照市东港众信房产中介服务中心开具的《交房保证金》收据，到日照市东港众信房产中介服务中心领取交房保证金，现房屋已经交付完成并办理过户登记，日照市东港众信房产中介服务中心拒不返还保证金属于违约；证据二《收据》一份，证明2017年10月16日，曹贺翔向日照市东港众信房产中介服务中心交付1万元交房保证金，日照市东港众信房产中介服务中心向曹贺翔出具《收据》；证据三《不动产登记申请书》一份，证明曹贺翔委托代理人配合买方办理完毕不动产登记的事实，该证据加盖有日照市不动产登记中心查询专用章；证据四《公证书》（庭后提交）一份，证明曹贺翔为办理案涉房屋买卖事宜，委托案外人孙小梅代为办理相关事项，公证书载明了相应的授权范围，未包含书写承诺书的事项，孙小梅书写的《承诺书》未经曹贺翔授权，事先未询问曹贺翔的意见，事后曹贺翔也不追认该行为，属于加大了曹贺翔的义务，曹贺翔不予认可孙小梅出具的《承诺书》。 日照市东港众信房产中介服务中心质证认为：对证据一《房屋买卖合同》真实性无异议，但该合同的第七条第二款约定曹贺翔支取保证金10000元的前提是曹贺翔与买方办理完房屋交接，而事实上，日照市东港众信房产中介服务中心至今未收到双方已办理房屋交接完成的任何信息，且曹贺翔也未到日照市东港众信房产中介服务中心办理支取手续，合同同时约定曹贺翔出卖的房屋附带车位一个；证据二真实性无异议，需要说明的是，曹贺翔的房屋交易包含有使用权的车位一个（系人防工程，无产权），但该车位未按曹贺翔承诺和合同约定办理交接手续，曹贺翔在办理涉案房屋交易时，其委托代理人孙小梅已向买方出具承诺，将此10000元保证金作为违约金赔偿给买方，该款项已经向买方交付；证据三真实性无异议，但只能证明曹贺翔与买方已办理完房屋的产权过户手续，不能证明双方已办理完房屋及车位的交接；同时该申请书也证实曹贺翔在办理房屋交易时的委托代理人为孙小梅；对证据四《公证书》真实性无异议，其中的委托书明确载明孙小梅的代理权范围为“办理涉案房屋转移登记的一切有关事宜，并代为签署一切相关文件”，还载明了“代理人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件我均予承认”。孙小梅出具的《承诺书》系办理案涉房屋交易的相关流程，故其出具的《承诺书》符合委托手续约定的代理权限，合法有效。 日照市东港众信房产中介服务中心提交证据：证据一《声明》一份，系由涉案房屋的买方徐某（王兴翠之夫）出具，并由日照市东港众信房产中介服务中心分店工作人员李某签字见证，证明曹贺翔在履行合同过程中存在严重违约，10000元交房保证金已作为违约金赔偿给买方，并且买方已自日照市东港众信房产中介服务中心处支取了该保证金；证据二《承诺书》一份，系由曹贺翔办理房屋交易手续的代理人孙小梅于2017年11月16日出具，证明案涉房屋车位如未按约办理交接手续，房屋尾款10000元保证金赔付给买方。 曹贺翔质证认为：对证据一不予认可，该声明系买方徐某单方向日照市东港众信房产中介服务中心出具，系个人单方陈述，不符合事实，本案涉及的是居间合同纠纷，该证据与本案无关；买房人如存在车位纠纷，买房人会单独以房屋买卖合同纠纷为由起诉曹贺翔，徐某单独向日照市东港众信房产中介服务中心发出的声明，是其与日照市东港众信房产中介服务中心之间的纠纷解决机制，日照市东港众信房产中介服务中心作为中介公司应当严格按照合同法以及签订的协议第七条第二款约定，履行中介公司的居间义务；对证据二真实性有异议，不能证明系孙小梅的手写材料，孙小梅应当作为证人出庭接受曹贺翔、日照市东港众信房产中介服务中心询问、法庭询问，才能对证人证言进行认定，且曹贺翔从未授权孙小梅书写该材料，也未让其自愿承认该违约情形，该材料不能作为证据使用；况且该份材料原件按理应该在买受人处，不应作为日照市东港众信房产中介服务中心的证据使用，能够证实日照市东港众信房产中介服务中心与证人之间存在串通关系。 日照市东港众信房产中介服务中心申请证人徐某到庭陈述：其为案涉《房屋买卖合同》中王兴翠（买方）之夫，曹贺翔及其母翟志华均系东北人。签订《房屋买卖协议》当天，曹贺翔与其母翟志华均在场，当天翟志华认为房屋出售价值过低，要求增加5000元，买方同意后，在《房屋买卖合同》的后方备注做了约定。协议达成后，曹贺翔与其母离开日照，委托了孙小梅为代理人，全权代理房屋买卖事宜。在孙小梅代理曹贺翔办理房屋买卖过程中，曹贺翔多次发生违约：1.曹贺翔作为卖方，未按时将房屋附带车位及时移交买方，同时亦未告知买方车位号，系买方后期自行到物业查询到车位号为D95；该车位为人防工程，不能买卖，但可以转让使用权，该使用权的转让在《房屋买卖协议》中有约定；为此，买方又找曹贺翔及其代理人协商，曹贺翔当时否认将该车位使用权进行转让，说是中介逼迫其书写的；另，买方还查明曹贺翔在将涉案房屋出售后，仍将该车位继续出租与他人，明显构成违约；2.曹贺翔在房屋产权办理完成后，未与该小区物业结清相关物业费，再次构成违约，买方再次与其协商，并协调中介方与曹贺翔沟通，曹贺翔不接电话回避问题；基于曹贺翔的上述行为，买方联系到曹贺翔代理人孙小梅及中介要求处理问题，孙小梅作为曹贺翔代理人，当着中介及买方的面，打电话询问曹贺翔之母翟志华意见，翟志华告知孙小梅可出具承诺，载明若未按期交付车位使用权（及凭证），则买方有权支取剩余的房款10000元；3.因卖方未按《承诺书》载明的时间移交案涉车位的使用权及凭证，买方于2018年5月17日向中介支取了案涉10000元保证金。案涉车位至今未办理完成交接，物业费亦由买方结清，现案涉房屋及车位均已转卖予他人；日照市东港众信房产中介服务中心提交的《承诺书》系其交予日照市东港众信房产中介服务中心的，孙小梅出具《承诺书》的时间是在买方交首付款之前，尚未办理完成过户。 日照市东港众信房产中介服务中心申请证人李某到庭陈述：其系日照市东港众信房产中介服务中心的员工，曹贺翔委托其对案涉房屋进行出售，案涉房屋通过网络发布售卖信息后，买方与其取得联系，并由其介绍、联系买卖房屋事宜。曹贺翔与买方约定了附带车位房屋买卖的相关事宜，并签订了《房屋买卖合同》，约定由卖方提供车位买卖的相关手续。在后续交接过程中，日照市东港众信房产中介服务中心多次与曹贺翔进行沟通，曹贺翔仍不配合车位使用权及手续的转移。因曹贺翔尚有10000元购房款在日照市东港众信房产中介服务中心，中介方联系曹贺翔卖房时的委托人孙小梅，由其与曹贺翔沟通，如果再不将车位的相关手续邮寄与买方，则该10000元当作违约金赔偿给买方，孙小梅为此出具《承诺书》一份。后因曹贺翔仍未将案涉车位手续交接给买方，买方支取了10000元的保证金。李某同时提交了与曹贺翔母亲的《通话记录》《微信聊天记录》《短信记录》。 证人李某提交的部分《微信聊天记录》（显示最后交流时间2018年1月3日）载明：李某催促曹贺翔母亲翟志华尽快将案涉车位使用权的购买手续邮寄过来，不能一而再的不配合，让其工作很被动；翟志华否认将车位出卖，拒绝给买方邮寄车位的相关手续，认为系买方与中介蒙骗把车位写在合同上，要求买方加价，她才给邮寄车位使用权的购买手续。 证人李某提交的《通话录音》（2018年5月17日）内容显示，李某向翟志华催寄案涉车位的手续，翟志华回答“车位没卖给他”，随即挂断通话。李某随后给翟志华短信留言：……你在我公司还留有一万块钱的交房保证金，咱们合同明确标注了附带车位，现在麻烦您把车位的收据协议一周之内给邮寄过来，我把交房保证金余款打给您。无回复。 曹贺翔对上述证人证言均不予以认可，认为徐某的证言能够证实曹贺翔将案涉房屋及车位进行了交接，买方也实际使用，曹贺翔不存在违约行为；证人李某的证言不能采信，其与日照市东港众信房产中介服务中心存在利害关系；从两证人的证言看，日照市东港众信房产中介服务中心在办理所有的房屋买卖合同时，均未向双方当事人索要书面的交接手续，故曹贺翔已履行了房屋及车位的交接义务。李某提交的证据不予认可，曹贺翔已成年，未授权其母亲对案涉房屋进行任何操作，翟志华与日照市东港众信房产中介服务中心工作人员的通话记录与聊天记录与本案无关；从证明内容看，微信聊天记录中的第16、17条中载明的内容可以看出翟志华并未同意对方扣10000元违约金，也就不存在授权孙小梅书写《承诺书》的行为。双方之所以存在争议，是因为买方并未按照合同约定将全款先行支付给曹贺翔，曹贺翔认为案涉10000元是购买房屋全款，没收到全款是买方存在违约，应当将10000元交付给曹贺翔。故，曹贺翔未委托翟志华与日照市东港众信房产中介服务中心工作人员李某对案涉房屋进行处置，该证据法庭应不予采信。 日照市东港众信房产中介服务中心对上述证人证言的意见：通过两证人证言可以充分证实，曹贺翔至今未按合同约定完成车位的交付义务，根据合同及曹贺翔代理人孙小梅的承诺，交房保证金已经作为违约金赔偿给买方。证人证言真实可信，请法庭予以采信。日照市东港众信房产中介服务中心对证人李某提交的证据无异议。 经审查，一审法院对曹贺翔、日照市东港众信房产中介服务中心双方均认可的证据予以确认，对曹贺翔、日照市东港众信房产中介服务中心有异议的证据，一审法院将结合关联证据予以综合确认。上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 2017年11月3日，曹贺翔（甲方、卖方）、王兴翠（乙方、买方）及日照市东港众信房产中介服务中心（中介）签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、甲方出售之房屋位于：日照市天诚华尔兹005幢03单元102室并附带?车位?储藏室?车库?阁楼，此房标准层建筑面积约为88.23平方米，具体面积以房管部门确权为准。不动产证号：鲁（2016）日照市不动权第0007692号。二、1.……甲方出售该房屋的总售价共计人民币（大写）捌拾万零伍仟元整，本合同签订的同时，乙方支付甲方购房定金款人民币大写壹万元整。甲乙双方同意暂由见证方保管。2.2017年11月3日前乙方支付购买房屋首付款叁拾万零伍仟元整，……乙方欠甲方房屋余款：（大写）伍拾万元整由乙方申请办理银行二手房按揭方式支付给甲方。四、1.甲方收到乙方购房全款后于三日之内将该房交付乙方使用，甲方并结清该房交方房前水电物业费等所欠开发商相关费用。六、中介方提供的中介服务为有偿服务，本合同签订后乙方同意支付给中介方￥20000元整中介服务费。七、……乙方在交付首付房款时，由中介方暂管交房保证金￥10000元，在甲乙双方房屋交接完成后，甲方凭中介方开具的交房保证金收据到中介方领取。店长电话：李某：133××××1378。同时在合同的备注处注明：①此房附带使用权车位一个，包含在总房价内，归乙方所有；②自甲乙双方提供银行贷款材料齐全之日起，四十五日内甲方收到银行贷款尾款，如在此时间收不到尾款，则由中介方垫付，如不能垫付，则由中介方赔付壹万元整，每超出一个月赔付壹万。甲方：曹贺翔，乙方：王兴翠。中介方在落款处签章。案涉房屋的车位系人防工程车位，车位号为D95。 合同签订后，买方依照合同约定向曹贺翔支付了795000元，剩余房款10000元（交房保证金）按合同约定暂由中介方保管，准备在办理完成房屋过户后由曹贺翔持《收据》到中介处支取。期间，在办理付款、贷款、过户及交接的过程中，因购买方提出车位使用权购买凭证的交付异议，曹贺翔的代理人孙小梅为购房人出具《承诺书》，承诺在指定时间内向购房人交付上述车位使用权购买票据（手续）。故案涉房屋双方于2017年11月16日办理了不动产登记申请，随后将房屋产权变更至购买方徐某、王兴翠名下。但此后曹贺翔始终未向房屋购买人交付案涉车位使用权的购买票据手续等，亦未向房屋购买人告知车位号等相关信息。购买方及日照市东港众信房产中介服务中心均认为曹贺翔构成违约，经多次催要未果后，购买人于2018年5月17日将案涉10000元自日照市东港众信房产中介服务中心处支取。曹贺翔以日照市东港众信房产中介服务中心作为中介方拒不按合同约定向其交付保管的购房款10000元为由，诉至法院，要求依法处理。 同时查明，曹贺翔与购买方签订购房合同后即回东北，委托案外人孙小梅为代理人，为其办理出售房屋等相关事宜。2017年11月3日，曹贺翔经山东省日照市德信公证处公证，授权孙小梅办理案涉案房屋出售事宜，载明委托事项如下：1、办理出售上述房产过程中订立网签合同（包括网上挂牌、网上签约）、协助买方办理二手房银行贷款签字（包括商业贷款及公积金贷款），代为签署一切相关文件；2、办理出售上述房产过程中不动产所有权转移登记的一切有关事宜，代为缴纳房产交易过程中所产生的各种税费，代为签署一切相关文件；3、代理我到房地产管理部门及不动产登记中心查询与该房产有关的档案资料（包括契税发票，购房发票、维修基金），打印及复印与该房产有关的相关信息资料，协助买方办理房产过户后维修基金变更登记的有关事宜；4、到房管部门及不动产登记中心开具首套房证明。代理人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件我均予承认。代理人有转委托权。委托期限：自公证之日起一年。委托人：曹贺翔二〇一七年十一月三日。 合同履行过程中，因牵涉贷款、过户及房屋交接等问题，为防止卖方不给购买方提交案涉车位使用权购买票据，经交涉，曹贺翔的代理人孙小梅出具《承诺书》一份，载明：“我承诺，今晚提供车位交费收据照片，并于办理房产抵押前把原件邮寄给买方（没有收到收据可先不办理抵押）如未能按承诺执行，卖方愿把房屋尾款10000元赔付给买方，并承担相应法律责任！天城华尔兹5-3-102。承诺人：曹贺翔孙小梅代见证人：孙裕。2017.11.18。” 一审法院认为，曹贺翔与案外人王兴翠在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效。本案争议焦点：一、曹贺翔方是否构成违约；二、曹贺翔之母翟志华的行为及孙小梅出具的《承诺书》，效力应如何认定；三、案涉10000元的性质应如何认定及是否应当返还给曹贺翔。根据当事人陈述、举证，一审法院做如下分析： 焦点一、曹贺翔是否构成违约问题。1.曹贺翔是否同意转让案涉车位使用权。曹贺翔与案涉房屋买受人王兴翠签订的《房屋买卖合同》第一条中明确在附带?车位中画“√”，同时在合同的备注处约定：①此房附带使用权车位一个，包含在总房价内，归乙方所有。由此可见，曹贺翔与房屋买受人签订的是包含车位在内的总价款为805000元的《房屋买卖合同》，曹贺翔对出卖案涉车位使用权与买受人做了明确约定。2.曹贺翔有无协助买受人办理车位使用权转移的义务。案涉车位为人防工程，虽不能进行所有权的买卖，但可对使用权进行转让，作为合同相对人，曹贺翔应当积极履行合同义务，协助买受人办理车位使用权的移转手续，该使用权的转移手续包含交付指定车位及购买手续。曹贺翔作为完全民事行为能力的成年人，合同备注的条款均系手写备注，说明在签订《房屋买卖合同》时，曹贺翔已尽到了交易上合理的审查注意义务，明确且同意以全部房款为805000元的价款，出售包含车位使用权在内的房屋，其后不予协助买受人办理车位使用权交付转移的行为，已构成违约。 焦点二、曹贺翔之母翟志华的行为及孙小梅出具的《承诺书》，效力应如何认定问题。 1.曹贺翔与房屋买受人在办理完毕房屋产权过户登记手续后，曹贺翔之母翟志华向日照市东港众信房产中介服务中心索要房屋尾款10000元，因车位使用权尚未发生交接，日照市东港众信房产中介服务中心作为中介方，为协助房屋买受人办理车位交接手续，多次通过微信、电话及短信沟通的方式，告知其应邮寄车位转让手续的相关材料，但曹贺翔之母均予以拒绝，且曹贺翔之母以“卖价低”、“车位不卖”等等理由，明确表示拒绝将案涉车位交付给买受人，明显属于失信。曹贺翔、日照市东港众信房产中介服务中心出现纠纷后，一直由曹贺翔之母翟志华向日照市东港众信房产中介服务中心索要剩余10000元尾款，亦一直由曹贺翔之母翟志华与日照市东港众信房产中介服务中心工作人员进行沟通，曹贺翔在明知应协助房屋买受人办理案涉车位使用权交接的情况下，未及时将案涉车位使用权的相关手续移转买受人，并放任其母以“没卖车位”为理由为其索要房屋尾款，该行为已经构成违约；涉案房屋买卖的过程中，一直系曹贺翔母亲翟志华与日照市东港众信房产中介服务中心方的工作人员进行交流，足以说明其母亲的意思表示即为曹贺翔的意思表示，亦或构成表见代理，故由此产生的违约后果，应由曹贺翔承担。 2.曹贺翔的委托人孙小梅出具《承诺书》效力应如何认定。曹贺翔委托孙小梅办理房屋出售事宜，孙小梅有权就曹贺翔委托权限范围内行使代理人的权利。曹贺翔给代理人孙小梅出具的《委托书》中载明了“代为签署一切相关文件”“代理人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件我均予承认”等内容，充分说明曹贺翔给予孙小梅办理房屋买卖事宜过程中的相应权限。就案涉房屋车位手续交付问题，代理人孙小梅出具的《承诺书》载明：“……于办理房产抵押担保前把原件邮寄给买方……如未按承诺执行，卖方愿把房屋尾款10000元赔付给买方，并承担相应的法律责任”；本案曹贺翔与房屋买受人尚未完成车位使用权移转交付手续，代理人孙小梅的代理目的尚未完成，其代理权尚未消灭，曹贺翔虽否认委托孙小梅出具该《承诺书》，但根据曹贺翔与房屋买受人签订《房屋买卖合同》约定的内容，以及结合曹贺翔多次向日照市东港众信房产中介服务中心催要剩余房款10000元的事实，再结合曹贺翔委托孙小梅代理其办理关于案涉房屋买卖的其它事宜，足以使房屋买受人及中介方相信，曹贺翔为支取剩余房款10000元而委托代理人出具该《承诺书》的行为属实。故，该《承诺书》合法有效，一审法院予以确认。 三、案涉10000元的性质应如何认定，是否应当返还给曹贺翔。曹贺翔与买受人约定将房屋尾款10000元暂由日照市东港众信房产中介服务中心中介方进行保管，在双方房屋交接完成后，由曹贺翔凭中介开具的交房保证金收据到中介方领取。案涉《房屋买卖合同》中的房屋买卖及车位使用权的转移为一个整体，曹贺翔拒不协助买受人移转案涉车位使用权，应视为未完成房屋的完全交接。结合孙小梅出具的《承诺书》载明的内容，可见该10000元的性质已由“交房保证金”转化为“履约保证金”或“违约金”，曹贺翔违约后，买受人向日照市东港众信房产中介服务中心支取保证金的行为，符合双方合同及承诺约定。 综上，曹贺翔与房屋买受人签订的《房屋买卖合同》，约定了房屋的产权变更登记以及车位使用权的移转，系一个整体合同，应从合同的整体解释合同。曹贺翔在房屋买卖合同过程中，因未协助房屋买受人办理案涉车位使用权的移转，构成违约。孙小梅出具的《承诺书》亦对违约行为做出了约定。故，对曹贺翔要求日照市东港众信房产中介服务中心偿还曹贺翔房款10000元及利息的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回曹贺翔要求日照市东港众信房产中介服务中心偿还房款10000元及利息的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由曹贺翔负担。 二审双方当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案当事人争议的焦点是：曹贺翔请求日照市东港众信房产中介服务中心偿还其房款10000元及利息应否予以支持。根据曹贺翔、王兴翠及日照市东港众信房产中介服务中心签订《房屋买卖合同》中“乙方支付甲方购房定金款人民币大写壹万元整。甲乙双方同意暂由见证方保管”“由中介方暂管交房保证金￥10000元，在甲乙双方房屋交接完成后，甲方凭中介方开具的交房保证金收据到中介方领取”的约定，本案当事人争议的款项10000元，既是房屋买卖合同买方交付的购房定金，也是房屋买卖合同卖方履行合同的交房保证金。房屋买卖合同的当事人均同意上述款项交由中介方持有，则中介方负有监督合同当事人按约履行合同之义务。房屋买受人已经按约将购房定金交付，则房屋出卖人应当按约向买受人交付房屋。房屋的交付，应该是完全交付，无任何瑕疵的交付，交付房屋以及包括车位使用权等房屋所属辅助设施，而根据查明的案件事实，本案房屋买卖合同的当事人一直对房屋附属车位使用权的交付存在争议，直至日照市东港众信房产中介服务中心将案涉争议款项退给房屋买受人前，作为房屋出卖人的曹贺翔不能证明将车位使用权交付给买受人。而日照市东港众信房产中介服务中心一审申请其工作人员及房屋买受人出庭作证证人证言证明了曹贺翔违约的事实，曹贺翔一方委托房屋买卖的代理人孙小梅出具的承诺书也印证了曹贺翔在房屋买卖合同履行过程中违约的事实。日照市东港众信房产中介服务中心按照合同约定和曹贺翔违约的事实将争议的上述交房保证金退回房屋买受人，并无不当。一审认定曹贺翔违约，并不予支持其诉讼请求正确。曹贺翔关于一审认定事实错误、程序违法的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决事实清楚，处分正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由曹贺翔负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐玉国 审判员  韩文卓 审判员  李晓艳 二〇一九年十二月九日 书记员  徐文娟