贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8315号上诉人（原审原告）：赵江，男，布依族，1977年8月28日出生，住贵州省三都水族自治县。委托诉讼代理人：王庆宝，贵州契证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张建华，男，汉族，1995年5月15日出生，户籍地在贵州省开阳县。委托诉讼代理人：詹兴荣，系张建华之母。上诉人赵江因与被上诉人张建华租赁合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初6807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人赵江上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，改判判令被上诉人双倍返还上诉人定金共计10万元；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决没有真正理解双方签订《商铺租赁定金协议》的目的。导致判决不公平。根据上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁定金协议》，被上诉人负有于2018年5月30日前将房屋租赁给上诉人的义务。一审判决书认定只是签订租赁合同，这种理解方式是机械的，是不符合生活经验的，是违背合同目的的解释的。从协议的整体上分析，该协议明确了租赁物、租期、租金，已经具备租赁合同的主要条款，上诉人与被上诉人订立该合同的目的就是为了在本合同协议约定的时间内获得租赁物的使用权，而不是只是签订一个租赁合同，在将来某个不特定的时间内才获得租赁物的使用权。对此，一审判决认定属于双方约定不明是错误的，上诉人认为可以根据合同法第六十一条的规定“按照合同的有关条款和交易习惯”来解释；二、一审法院举证责任分配失当，导致判决不公。对于上诉人而言，由于被上诉人没有得到房屋，故无法与上诉人订立合同，上诉人证明的内容是客观事实上的“无”，这种证无的举证方式，在逻辑上是无法实现的。所以，民事证据规则规定了主张自己已经履行了合同义务的一方要负有举证证明自己已经履行合同的责任，否则将承担不利后果。被上诉人张建华二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。赵江向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告双倍返还原告定金共计10万元；二、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年3月28日，原告张建华与被告赵江签订《商铺租赁定金协议》一份，约定“……一、甲方商铺地址甲方将所拥有的将要出租给乙方的商铺位于花果园××区××号。二、租赁期限与递增方式双方商定租赁期限为六年，从第三年开始按每年10%方式递增。三、定金1、乙方在签订本协议时支付甲方定金5万元，甲方收到定金后应书面签收。……2、本协议签订后至租期开始前，如甲方违约，则双倍返还上述定金与乙方；如乙方违约，则定金由甲方没收。四、房屋租金，数额双方商定租金为每月29800元，支付方式为季度支付（交三个月押一个月）。五、其他甲乙双方商定在2018年5月30日前签订房屋租赁合同，到时甲方应带好房屋产权权利人的有效证件、商铺买卖合同或房地产权证，乙方应带好本人有效证件，甲乙双方任何一方不如期签约可视为违约。”该《商铺租赁定金协议》签订后，原告依约向被告支付了5万元定金，但此后原、被告未签订房屋租赁合同，2019年4月，原告诉至一审法院，诉请如前。审理中，被告向一审法院提交了就本案涉案房屋与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）签订的《商品房买卖合同》（载明宏益房开向被告交房时间为2019年3月29日前）及《贵阳市商品房预售合同备案登记表》（载明宏益房开向被告交房时间为2019年3月29日），被告于庭审中认可宏益房开于2019年3月通知可以交房。原、被告于庭审中对被告是否已明确告知原告宏益房开向被告交房的时间为2019年3月29日存在争议；原告表示在签订上述《商铺租赁定金协议》时被告未告知原告宏益房开于2019年3月29日向被告交房；被告则表示在签订上述《商铺租赁定金协议》时已明确告知原告宏益房开交房时间为2019年3月29日，当时原告也愿意在2018年5月30日前与被告签订租赁合同。被告陈述2018年3月原告找到被告，要求租赁涉案门面，双方约定了租金和定金，也约定在2018年6月前签订正式租赁合同，在签订定金协议时宏益房开尚未向被告交房，被告将此事告知原告，原告说不要紧房屋得了再签订合同就行，2018年5月原告打电话给被告母亲詹兴荣，询问房屋是否收房，詹兴荣说没有并询问原告是否要过来签订合同，原告表示待房屋交房后再签订合同，此后被告与原告多次联系，2019年3月宏益房开通知交房后，被告通知原告签订合同，原告表示不愿再签订合同，故不是被告不愿签订租赁合同。原告陈述2018年5月原告打电话问被告房屋何时能交，被告说还没有交房，原告就提出退还定金，被告不同意退还，原告问被告是否能签订合同，被告说房屋交不了现在签订不了合同，在2018年5月30日后原告又与被告沟通了两三次，因为一直不能交房，原告要求被告退还定金，被告不同意，2019年3月被告找到原告说可以交房，但原告告知被告时间已过，不愿再租赁。被告申请证人郑某、陈某出庭作证，该两名证人表示二人均为被告母亲詹兴荣经营的贵阳南明远豪机电商行员工，两名证人陈述基本为大约在2018年5月、6月，在贵阳南明远豪机电商行办公室听到詹兴荣打电话，喊对方来签订合同，因詹兴荣开的是免提，知道对方是男的，对方问詹兴荣门面到了没有，詹兴荣说还没有到手，对方说等门面到手后再签订合同。原告对该两名证人证言的真实性均不予认可，认为两名证人系被告母亲詹兴荣的下属，与被告有利害关系。以上事实，有原、被告陈述、《商铺租赁定金协议》、转账记录等证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”之规定，本案中，原、被告双方于2018年3月28日签订的《商铺租赁定金协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效，在该协议中双方以原告向被告支付定金5万元作为签订房屋租赁合同的担保，被告也已依约向原告支付了该5万元定金，但此后双方未能签订房屋租赁合同。现原、被告在本案中均主张因对方违约导致未能签订房屋租赁合同，对此，一审法院认为，原、被告于上述《商铺租赁定金协议》中约定在2018年5月30日前签订房屋租赁合同，双方陈述在2018年5月30日前均向对方提出签约，是对方拒绝签约，但双方在本案中所提交的证据对各自主张的对方存在拒绝签约行为均不足以证实，故一审法院对原、被告各自主张的对方拒绝签约均不予采信。被告虽申请两名证人出庭作证，但该两名证人均系被告母亲詹兴荣员工，与被告存在利害关系，在无其他证据对证人证言予以佐证的情况下，不能证实其证言的真实性，故一审法院对两名证人证言均不予采信。就本案查明情况，原、被告在签订上述《商铺租赁定金协议》时，仅约定了签订房屋租赁合同的时间而未约定租赁房屋交房时间，对承租人而言及时取得并使用租赁房屋是签订租赁合同的主要目的，但至2019年3月被告才接到宏益房开交房通知，此时距原、被告签订上述《商铺租赁定金协议》已近一年，使原告欲通过签订租赁合同取得租赁房屋以实现租赁合同的目的未能实现，造成此结果是因双方在《商铺租赁定金协议》中对交房时间约定不明所致，双方对此均有过错，不应苛责于因任何一方存在违约而致租赁合同未能签订，故在双方约定不明且所举证证据不足以证实对方存在违约责任的情况下，双方在本案中亦未提交证据证实各自因未签订房屋租赁合同存在损失，现双方未能签订房屋租赁合同，根据公平原则，被告应退还原告定金5万元，对原告要求双倍返还定金及被告要求驳回原告诉请的主张一审法院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张建华于本判决书生效之日起五日内向原告赵江返还定金人民币5万元。二、驳回原告赵江的其余诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告赵江承担575元，由被告张建华承担575元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据。对当事人二审争议的事实与一审认定事实一致。本院认为，双方签订《商铺租赁定金协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应恪守。双方协议中所约定的定金从性质上讲，是立约定金，根据《担保法司法解释》的精神，当事人约定立约定金的目的不是保证合同的履行，而是约束双方当事人去订立合同。根据双方提供的证据，双方未能最终签订租赁协议的原因系案涉房屋未交房。被上诉人张建华在协商订立合同的过程中并没有恶意拒签合同的行为，故本案不应适用定金罚则。张建华应返还赵江预付的5万元定金。无法证明但考虑到双方未能签订租赁合同的事实及从公平原则出发，并且参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“………因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，张建华应返还赵江预付的5万元定金。综上所述，上诉人赵江的上诉请求不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2300元，由上诉人赵江负担。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月八日法官助理王李文书记员彭至涛