江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4137号上诉人（原审被告）：陶守塘，男，1979年11月14日生，汉族，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：王涌，江苏信直诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市亚都置业公司，住所地江苏省盐城市亭湖区开放大道北路9号（盐城市农科院内）。法定代表人：王建林，该公司董事长。委托诉讼代理人：郁力，江苏善合律师事务所律师。上诉人陶守塘因与被上诉人盐城市亚都置业公司（以下简称亚都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶守塘上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由亚都公司承担。事实与理由：1、亚都公司系盐城市农科院的院属产业，在亚都公司与陶守塘签订租赁合同时都是由农科院的负责人出面的，并承诺合同到期后由陶守塘继续租赁使用，在此情况下陶守塘才投入进行了装潢，并领取了营业执照。2、当时农科院的负责人也是同意陶守塘经营汽车喷漆业务的，为此陶守塘才购买了喷漆房，后因小区居民认为喷漆业务气味太大而向环保部门投诉，亚都公司要求陶守塘拆除喷漆房，是亚都公司违约在先，因喷漆房拆除给陶守塘造成重大的经营损失，陶守塘才未能及时交纳房租。3、租赁合同第五条约定“经营、装潢不得影响农科花苑小区业主利益”，该条款属于亚都公司提供的合同格式条款，应属无效，一审法院依此认定陶守塘违约是错误的。亚都公司辩称，1、陶守塘提出其租用的房屋进行汽车美容店经营，并购买了喷漆房进行喷漆，后来亚都公司要求拆除的事实不成立，双方只是就案涉房屋签订了租赁协议，至于房屋的用途、经营项目，应由承租人向相关行政部门报请审批，陶守塘在经营中开办了汽车喷漆业务，事先未经环保部门环评，也未经审批，小区相邻业主向环保部门投诉，陶守塘停止经营是因环保部门的通知，所谓的经营损失是其自身原因造成的。2、房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于有效合同，一审认定合同有效，判决陶守塘支付租金，具有事实及法律依据。请求二审依法予以维持。亚都公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，陶守塘让出房屋；2、陶守塘支付租金155000元；3、陶守塘支付从解除合同之日至实际交房之日止的占用费；4、陶守塘承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实：盐城市亭湖区的产权系亚都公司所有。2016年9月，亚都公司（甲方）与陶守塘（乙方）签订了房屋租赁合同约定，甲方将位于盐城市亭湖区房屋（建筑面积201.4平方米）出租给乙方使用，租赁期从2016年9月15日至2019年9月14日。年租金为15万元，乙方须在2016年9月15日前一次性付清全年房租。剩余2年房租半年一交，租金在房屋租期到期前一月交清，否则租赁合同自动解除。水电费由乙方承担，按使用量每月结算。租赁期间房屋装潢不得破坏房屋结构，不得转租，不得从事违法经营活动，经营、装潢不得影响农科花苑小区业主利益，如果乙方违反上述任一条，甲方可以以任何形式立即中止乙方对涉案房屋的使用，并收回房产，乙方无条件交还该房产所有权，并不得向甲方索要包含装修费在内的一切费用。合同签订后，陶守塘于同年9月8日向亚都公司汇款15万元，作为第一年的租金。此后，陶守塘接受房屋，进行装修并领取了营业执照，名称为盐城维悦汽车服务有限公司。其营业范围为：汽车维修、汽车租赁、二手车经纪、汽车配件、汽车装饰用品、食品批发、零售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。陶守塘正常经营。2017年9月30日，陶守塘向亚都公司支付租金2万元，同年10月17日，支付租金5万元。2018年2月左右，农科花苑小区业主向社区和亚都公司反映，陶守塘经营的汽车美容店中喷漆房在工作时，气味太大，影响正常生活。社区和亚都公司要求陶守塘整改，但陶守塘整改后，小区居民生活仍然受影响。此后，小区居民向盐城市亭湖区环境保护局、盐城市环境保护局及江苏省环境保护厅不停投诉。2018年6月下旬，盐城市亭湖区环境保护局依法要求陶守塘拆除喷漆房。陶守塘遂将喷漆房拆除，不再使用。此后，陶守塘未能支付第二年度下半年的租金。2018年8月，陶守塘应支付第三年度租金，陶守塘仍未支付。2018年11月1日，亚都公司向陶守塘发出房租催缴通知，要求其在接到通知之日七日内交纳租金155000元。逾期，将按照合同约定，解除租赁合同并追究违约责任，陶守塘收到通知，未予交纳。同年11月19日，亚都公司再次向陶守塘发出房租再次催缴通知，重申上述内容。陶守塘收到通知后，找农科院领导，要求降低租金未果，也未能支付剩余租金。一审法院认为，亚都公司与陶守塘之间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。亚都公司将房屋出租给陶守塘使用，陶守塘应当按约支付租金。陶守塘未能按约履行支付租金义务，在亚都公司多次催缴之下仍未支付，已构成违约，因此，亚都公司要求与陶守塘解除合同，支付尚欠租金的诉讼请求，符合法律规定。合同解除后，陶守塘未能按时让出房屋，继续占有原承租房屋使用，应当按照原合同约定标准支付至让出房屋之日的房屋使用费。亚都公司于2018年11月两次向陶守塘发出催款通知并明确如逾期，则解除合同。第二次通知陶守塘于2018年11月19日收到，陶守塘未能按通知要求在七日内付款，故双方的租赁合同应在2018年11月26日解除，陶守塘应当支付截止2018年11月26日租金122083元（8万元+42083元），从2018年11月27日起至交付房屋之日止，陶守塘应当参照年租金15万元标准支付房屋使用费。关于陶守塘辩称亚都公司要求其拆除喷漆房、影响其经营、应当降低租金的理由，不能成立，不予采信。首先，陶守塘的经营范围中，没有明确标注包括喷漆房的业务范围（油漆方面需要专门申请审批）；其次，陶守塘的喷漆房因不符合环保要求，是环保部门责令其拆除，与亚都公司无涉，即使有损失，与亚都公司也无关系，应由其自行承担。再次，合同中明确约定乙方“经营、装潢不得影响农科花苑小区业主利益”。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认亚都公司、陶守塘于2016年9月签订的房屋租赁合同于2018年11月26日解除，陶守塘于判决生效之日起十日内让出所租赁的位于盐城市亭湖区房屋。二、陶守塘应于判决生效之日起十日内支付亚都公司尚欠租金122083元及从2018年11月27日至实际让房之日止的房屋占有使用费（按每年15万元标准计算）。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，有陶守塘负担。二审中当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。亚都公司与陶守塘签订房屋租赁合同，将房屋出租给陶守塘使用，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。房屋租赁合同中约定陶守塘“经营、装潢不得影响农科花苑小区业主利益”，案涉房屋位于居民小区内，陶守塘经营喷漆房业务未经审批，因气味太大经小区居民投诉被相关部门通知整改，后其予以拆除，陶守塘上诉所称的损失与亚都公司无关。陶守塘承租房屋后，未能按约支付租金，经亚都公司催要后仍未能支付，亚都公司已通过通知的方式与陶守塘解除案涉合同，陶守塘仍继续占有使用原承租房屋，一审法院判决陶守塘支付欠付的租金以及按原合同约定的标准计算的房屋占有使用费，依法有据。综上，陶守塘的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由上诉人陶守塘负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月十日书记员 成以琴