陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初11959号 原告：杨斌。委托代理人：于滋堃，上海市汇业（西安）律师事务所律师。被告：高平。第三人：西安金阁房屋中介有限公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：王宁，该公司负责人。委托代理人:刘勇。系该公司第一分公司职员。原告杨斌与被告高平、第三人西安金阁房屋中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨斌委托代理人于滋堃，被告高平，第三人委托代理人刘勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其经第三人居间服务与被告签订房屋买卖合同，合同约定被告将其女儿所有的房屋代为出售，其向被告支付了定金。被告在取得房屋产权证的情况下拒绝继续出售房屋，构成根本违约，现要求解除原、被告所签订的房屋买卖合同，被告支付违约金310000元，赔偿居间服务费46500元，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，涉案房屋为其女儿所有，就该房屋的出售其并未取得女儿的授权，故原、被告所签订的合同应为无效；其在与原告签订房屋买卖合同后将此事告知女儿，其女儿不同意出售房屋，其告知原告不要向第三人支付居间服务费；其要求第三人必须在2018年圣诞节前将涉案房屋产权证办理下来，其可以陪女儿办理房屋过户手续，但第三人办理产权证的时间拖后到2019年1月，致过户未成，并非其过错；其与原告此后达成谅解，终止了买卖合同，依据双方合同的相关规定，其不应承担违约责任，不同意原告的诉讼请求。第三人述称，在签订涉案买卖合同及居间服务合同之时，被告提供了其女儿的身份证复印件，提供了涉案房屋的商品房买卖合同，其代女儿签署了授权委托书，并代签了相关文书，被告给付了房屋的钥匙；被告表示涉案房屋虽在其女儿名下，实为其出资，其可以自行出售；其向被告说明应由女儿出具相关的委托手续，被告表示其女儿将于2018年圣诞节回西安办理相关手续，其加急办理了涉案房屋的产权证，于2018年12月20日办理成功，并向被告进行了告知；原、被告间的房屋买卖合同有效，被告不同意出售房屋，存在违约，应承担违约责任。经审理查明，2010年10月12日，被告之女高梦爽与陕西地方电力房地产有限责任公司签订商品房买卖合同，双方就上述公司开发的位于西安市长安区韦曲街道雁塔南路南段曲江观山悦住宅小区第9幢1单元4层10402号房屋的购买达成一致。上述房屋建筑面积为129.19平方米，套内面积为102.52平方米，每平米单价为3193元，总房价为412504元。2018年前，被告方接收了本案所涉房屋。2018年11月16日，被告代其女儿与第三人签订了房屋出售委托协议，就涉案房屋的出售被告委托第三人居间服务。该协议对房屋坐落、房屋建筑面积、房屋性质、房屋抵押情况、交易房屋年限（所有权证满5年）、委托时限等内容进行了约定。同日，被告向第三人提供了本人及高梦爽的身份证复印件，提供了涉案房屋的商品房买卖合同复印件。还是在同日，被告与第三人签署了涉案房屋钥匙托管协议，被告将房屋钥匙交付给了第三人。2018年11月27日，被告与第三人的工作人员签署了房屋状况说明书，被告向第三人出具了自行填写的授权委托书，委托人为高梦爽，受托人为被告。在此期间，第三人并未与高梦爽取得联系，也未征询高梦爽对被告代为出售涉案房屋的意见。2018年11月27日，通过第三人的主持，原、被告签订了西安市存量房屋买卖合同，该合同就高梦爽将涉案房屋通过被告出售给原告达成一致。该合同约定，涉案房屋坐落于西安市长安区雁塔南路曲江观山悦9幢1单元402室，房屋所在楼层为4层；该房屋为商品房，未设定抵押，未向外出租；原告与被告方通过第三人居间介绍成交；被告方保证该房屋无产权纠纷，未被限制转让，被告方及原告方承诺配偶及共有人均同意本次交易，认可本合同及相关文件的约定，如一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方承诺按照房屋成交总价款20%赔偿守约方的损失；该房屋成交价格为155万元，付款方式为贷款；原告向被告方支付定金10万元，于2018年11月27日转给被告方；原告于贷款审批完3个工作日向被告方支付房款80万元，以房管局监管支付方式支付；原告以公积金贷款形式贷款65万元，于网签后1个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；原、被告授权第三人于资金审批后7个工作日开始办理网上签约手续，并配合第三人办理相关手续；该房屋契税票出具已满2年，本次交易的税费全部由原告承担；原、被告应于银行放款后7个工作日共同向房屋登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续，办理完毕房屋所有权登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给原告；被告方提供的房屋所有权证书、原购房合同等相关产权证明书文件不真实、不完整、无效，该房屋被查封或限制转让，逾期履行本合同约定义务超过15日的，拒绝将该房屋出售给原告或擅自提高交易价格的，将该房屋出售给第三方的，均构成根本违约，被告方应自违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款20%向原告支付违约金；办理产权证加急费用由原告承担；鉴于被告所陈述的客观情况，在过户手续暂时拖延而办理不下来时，原告表示理解并认可不属于违约行为，也不承担任何违约责任。同时，原、被告对其它内容也进行了约定。至此，原告和第三人均未与高梦爽取得联系，并征询其对涉案房屋出售的意见。在原、被告签订西安市存量房屋买卖合同的同时，原、被告及第三人签订了居间服务合同。该合同约定，第三人协助原、被告查看房屋权属证明文件，促成交易双方签署合法有效的买卖合同，协助办理网上签约手续，协助办理资金监管手续，协助办理房屋评估手续，协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，协助办理权属转移登记手续，协助办理房屋买卖涉及的各类税收报税手续；原告向第三人于本合同签订当日支付居间服务费46500元；如原告需办理购房贷款，应向第三人支付贷款服务费4000元，原告还应向第三人支付权证服务费1000元；原、被告应积极配合第三人的居间活动，提供房屋买卖所需的一切证书、材料，并保证真实有效，导致第三人不能继续履行义务的，第三人不承担责任，第三人有权收取居间服务费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。同时，三方对其它内容亦进行了约定。2018年11月28日，原告向被告转款10万元。2018年12月20日，涉案房屋的不动产权证办理完毕。不久，该产权证转到开发商处，第三人并未持有。2019年1月4日，第三人第一分公司收取了原告的中介服务费46500元，权证费5000元。2019年3月，被告向原告及第三人说明其女儿不同意出售涉案房屋。2019年4月1日，被告将此前原告所转的10万元退回原告。2019年4月1日，原、被告进行过短信沟通，原告表示其他赔偿问题找时间再商议。2019年4月4日，原、被告短信沟通中原告仍提出补偿的问题。由于被告不同意继续履行合同，第三人从开发商处将产权证取回，被告从第三人处拿到了产权证。原告收回了贷款服务费和加急办证费。由于原、被告就合同终止履行的问题未达成一致，原告遂诉至本院要求解除原、被告所签订的西安市存量房屋买卖合同，被告支付违约金310000元，赔偿居间服务费46500元，赔偿贷款服务费4000元，赔偿加急办理产权证费用3500元，本案诉讼费用由被告承担。经本院释明，原告追加第三人参与诉讼。审理中，原告对贷款服务费、加急办证费之请求放弃。经原告申请，本院对被告银行卡进行了冻结，原告交纳保全费用2345元。原告认为，其经第三人居间服务与被告签订了房屋买卖合同，合同约定被告将其女儿所有的房屋代为出售，被告出示了授权委托书，加之第三人介绍被告与高梦爽为父女关系，其认为可以与被告签订合同；其向被告支付了定金10万元，被告在取得房屋产权证的情况下拒绝继续出售房屋，已构成根本违约；依据合同约定，被告拒绝出售房屋应当承担总房价款20%的违约金，即310000元；依据居间合同约定，其为守约方，被告为违约方，被告应承担居间服务费46500元。被告答辩中认为，涉案房屋为其女儿所有，就涉案房屋的出售其并未取得女儿的授权，是在第三人误导下自行书写了授权委托书，故原、被告所签订的合同应为无效；其在与原告签订房屋买卖合同后将此事告知女儿，其女儿不同意出售房屋，其告知原告不要向第三人支付居间服务费；其要求第三人必须在2018年圣诞节前将涉案房屋产权证办理下来，当时其与女儿均在香港，其可以陪女儿回西安办理房屋过户手续，但第三人拿到产权证的时间为2019年1月，其女儿已回欧洲，致过户未成，其并无过错；其与原告此后达成了谅解，终止了买卖合同，依据双方合同的相关规定，在过户手续暂时拖延而办理不下来时，原告表示理解并认可不属于违约行为，也不承担任何违约责任，故其不应承担违约责任，不同意原告的诉讼请求。第三人述称中认为，在签订涉案买卖合同及居间服务合同之时，被告女儿虽未直接授权被告出售涉案房屋，但被告表示涉案房屋实为其出资，其可以自行出售；被告提供了女儿的身份证复印件，提供了涉案房屋的商品房买卖合同，被告给付了房屋的钥匙；被告表示其女儿将于2018年圣诞节前回西安办理过户手续，其加急办理了涉案房屋的产权证，于2018年12月20日办理成功，并向被告进行了告知；原、被告间的房屋买卖合同应为有效，被告不同意出售房屋，存在违约，应承担违约责任。庭审中，促其协商，因原告不同意调解，本案调解未果。以上事实有商品房买卖合同、房屋出售委托协议、授权委托书、房屋状况说明书、钥匙托管协议、西安市存量房屋买卖合同、居间服务合同、转款凭证、身份证复印件、不动产权证、短信记录、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原、被告在第三人的主持下签订了西安市存量房屋买卖合同，该合同内容不违反相关法律强制性的规定，合同内容出自原、被告的自愿，故被告认为其对涉案房屋无处分权，上述合同应为无效之抗辩意见，本院不予采纳。原、被告及第三人所签订的居间服务合同亦出自三方的自愿，合同内容不违反相关法律强制性的规定，现三方对合同真实性无异议，该合同应为有效。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，由于被告对涉案房屋无处分权，且被告方现不同意继续履行房屋买卖合同，更不同意为原告就涉案房屋办理过户登记手续，原告要求解除该房屋买卖合同之请求，于法有据，依法应予支持。由于涉案房屋买卖合同无法继续履行，导致原告无法实现合同目的，并给其造成一定的损害，原告要求被告承担违约责任之请求，亦于法有据，依法应予以支持。结合本案查明的事实及相关法律规定，原告作为完全行为能力人，其在与被告签订房屋买卖合同时，明知涉案房屋非被告所有，但对所有权人即高梦爽是否同意出售房屋并未核实，仅凭被告自行出具的授权委托书、给付了房屋钥匙及第三人的陈述即判定被告具有代售权，对此其未尽到相应的注意义务，在缔约过程中存在一定过失；被告在未取得房屋所有人同意的情况下私自委托第三人居间服务，并与原告签订房屋买卖合同，收取了原告定金，合同签订后未说服房屋所有人追认其出售行为，导致合同无法继续履行，在缔约过程中存在主要过错；第三人作为中介服务机构，应对居间服务中所涉及的相关法律规定有全面的理解和运用，在未核实房屋所有人是否同意委托被告代售涉案房屋的情况下，为追求公司效益，轻信被告陈述，主持原、被告签订房屋买卖合同，并与原、被告签订居间服务合同，其居间服务违反相关规定，在缔约过程中存在一定过错。依据原、被告房屋买卖合同中的约定、缔约过程中各方的责任大小及涉案房屋市场单价的上涨情况，被告向原告承担违约金的数额酌情定为180000元。原告要求被告承担居间服务费之请求，原、被告及第三人在居间服务合同中虽对违约责任存在约定，但该约定是被告完全违约的情况下方承担此费用，因第三人在涉案合同的缔约过程中存在过错，原告可向第三人就居间服务费主张返还，本院对其此节请求不予支持。原告认为涉案合同无法履行完全为被告过错所致之理由，与事实不符，本院不予采纳。被告认为第三人延误了办证时间而导致涉案房屋未能过户之理由，依据不足，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原、被告于2018年11月27日所签订的西安市存量房屋买卖合同予以解除。二、被告高平于本判决生效后十日内支付原告杨斌违约金180000元。三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6775元，保全费2345元，原告已预交，由原告承担4020元，被告承担5100元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长      徐峰章人民陪审员      郭添学人民陪审员      高保民二0一九年十二月十六日书  记  员      耿  华 1