湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘01民终11190号上诉人（原审被告）：张闻捷。委托诉讼代理人：董文珊，系张闻捷之妻。上诉人（原审被告）：董文珊。被上诉人（原审原告）：董文华。原审第三人：中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行。法定代表人：周秋文，行长。委托诉讼代理人：李璇，系该支行员工。上诉人董文珊、张闻捷与被上诉人董文华、原审第三人中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初7945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人董文珊、张闻捷上诉请求：1.撤销一审判决书，依法认定《承诺书》关于天心区新开铺派出所新天社区下新市街18号丽江翠园25栋108房、107房互换的协议无效；2.一、二审诉讼费由董文华承担。事实与理由：一、一审法院对案件的事实认定存在错误。1.位于天心区新开铺派出所新天社区下新市街18号丽江翠园25栋108房属于董文珊、张闻捷的夫妻共同财产，且在2010年3月11日就办理了房屋产权登记。2004年4月28日，董文珊以138064元价格以按揭贷款方式购买前述房屋。2006年9月27日，董文珊、张闻捷办理了结婚登记，婚后夫妻共同还贷，2010年3月11日，董文珊、张闻捷根据经济适用房的相关政策规定，将该房屋的产权变更登记为二人共有，两人各占50％份额。2004年4月28日同时，被上诉人董文华以银行按揭方式购买了107号经济适用房屋，在2014年签订承诺书时，被上诉人董文华应当认识到涉案108房属于董文珊、张闻捷的夫妻共同财产。一审法院认定董文华、董文珊在2014年签订《承诺书》时，董文华有理由相信董文珊对108号房屋具有完全处分权的事实属于认定错误。2.2014年11月《承诺书》签订后，董文华明确表示不履行该份协议，在该案一审庭审中，董文华便提出因协议对自己不公而不同意履行该协议，该事实有一审庭审笔录记录。董文华在协议签订后与董文珊发生纠纷并多次起诉董文珊，与承诺书约定的第4条约定严重不符，该承诺书已失去当时签订时的本意，双方当时均认为该承诺书已经履行不能，正因为如此上诉人在2018年已将名下所有的108房产由经济适用房变更为商品房并补交了土地价款和土地交易税等费用，并于2018年12月向建设银行办理了银行抵押贷款。一审法院未就该事实进行分析认定。二、一审法院适用法律明显错误。1.一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”适用于本案纠纷中，属于适用法律不当，丽江翠园108号房屋的产权归属于上诉人夫妻共同所有，房屋共同所有人董文珊单方与董文华签订房屋互换协议是为解决家庭内部矛盾而签订的，不具有买卖交易的性质，不属于房屋买卖关系，一审法院适用该法律进行判决属于明显适用法律错误。2.承诺书第4条“其他所有矛盾一笔勾销”，是对董文华、董文珊双方共同的约束，该条款约定事项既是承诺书签订并存在的前提，也是必须履行的条约事项。承诺书是为解决双方一系列的家庭矛盾，在他人多次参与协调后，为解决这些矛盾而签订，第4条是一条附条件的条款。一审法院否认适用合同法第五十四条第一款明显属于适用法律错误。三、一审法院判决错误。一审法院根据《物权法》第九条、第十四条规定认定现丽江翠园25栋108房屋仍登记在上诉人董文珊、张闻捷名下，尚未变更登记至被上诉人董文华名下，被上诉人董文华要求确认对丽江翠园25栋108房屋享有所有权，没有法律依据不予支持。但却在一审判决中限上诉人自位于长沙天心区房屋的抵押手续注销后一个月内向被上诉人董文华交付该房屋，并协助办理该房屋的产权过户登记手续。既然108房产权是董文珊和张闻捷所有，一审法院对被上诉人主张108房屋享有房屋所有权不予支持，为什么却要上诉人交付房屋。综上，上诉人认为，一审法院在本案认定事实和适用法律错误均存在明显错误，请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判。被上诉人董文华辩称：1.上诉人董文珊、张闻捷所述事实不全，涉案108房屋的购房资金是双方合伙经营网吧时的经营款，后上诉人先入住107房，父母住108房，2007年8月至2008年5月期间，被上诉人住108房。双方因诸多家庭矛盾发生纠纷，多个纠纷进入诉讼程序。2.网吧系双方合伙经营，董文华也有投资，并非被上诉人所述无投资，一审提交了证据。3.上诉人张闻捷在被上诉人2006年9月27日领结婚证当日，逼迫父亲做了一万元假账，此后还有三笔，这也是此后发生父母房产、存款、借款等纠纷的原因。3.被上诉人董文华只有在信息对称后再履行，待条件成熟后，再通过法庭来处理。4.其他一切矛盾一笔勾销的约定指的是董文华与董文珊的矛盾，不牵扯到父母、董文彦。5.丽江翠园贷款是在2018年12月18日，发生在董文华向法院提起诉讼后。6.董文华对董文珊赠与张闻捷房产50%的行为不知情，董文珊未将此事告知作为购房共同出资人的董文华。董文华向一审法院提出诉讼请求：1.判令位于长沙市天心区住房归董文华所有；2.判令位于长沙市天心区东头第一个车库董文华有一半的产权；3.判令董文珊、张闻捷配合董文华办理相关产权过户手续及交易手续；4.本案诉讼费用由董文珊、张闻捷承担。一审法院查明，董文华系董文珊的同胞弟弟。2004年4月28日，董文珊与长沙盛德里置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由董文珊购买长沙盛德里置业发展有限公司开发建设的位于长沙市新开铺下新市丽江翠园25栋108号房屋（面积为97.8平方米），价格为138064元。同日，董文华也与长沙盛德里置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由董文华购买长沙盛德里置业发展有限公司开发建设的位于长沙市新开铺下新市丽江翠园25栋107号房屋（面积为94平方米），价格为131612元。同日，董文华、董文珊与长沙盛德里置业发展有限公司签订了《丽江翠园杂屋、库房使用合同》，约定由董文华、董文珊购买26栋架空层20号库房，面积为21.69平方米，价格为33619元。合同签订后，董文华、董文珊向长沙盛德里置业发展有限公司支付了33919元，长沙盛德里置业发展有限公司开具了收款收据，确认该款系购买26栋20号车库款项。2006年9月27日，董文珊、张闻捷办理了结婚登记手续。2007年8月30日,董文华与案外人易美娟办理结婚登记手续。2009年12月11日，董文珊、张闻捷与长沙盛德里置业发展有限公司签订《补充协议》，约定因董文珊向长沙盛德里置业发展有限公司购买了丽江翠园经济适用房小区25栋108号房屋，当时董文珊系未婚，故以董文珊个人名义签订《商品房买卖合同》，但董文珊现已经结婚，根据最新文件要求，经济适用房产权人在办理产权分户证时系已婚的，必须与配偶共同拥有该套房屋，故董文珊、张闻捷同意该套房屋为夫妻共同所有，双方各占50%的份额，并由长沙盛德里置业发展有限公司报送房地局产权处办理分户产权证。但是，丽江翠园25栋107号房屋仍登记在董文华名下（产权证号为：70××69）。2014年11月23日，董文华、董文珊以及其母亲乐秀清、董文彦四人签订《承诺书》，约定：1、丽江翠园25栋107号、108号两套房屋，108号房屋归董文华所有，107号房屋归董文珊所有，办证由双方负责；2、26栋东头第一个车库归双方所有，从中分开由董文华任选一边；3、母亲百年后，由董文珊在母亲留有余额的前提下，负责凑满200000元给董文华；4、其他所有矛盾就此一笔勾销，此协议一式两份，双方同意，董文彦对此协议无异议。《承诺书》签订后，董文珊并未将丽江翠园25栋108号房屋交付给董文华，也未办理过户手续。董文华遂诉至一审法院。另查明，2018年10月18日，董文珊、张闻捷就该丽江翠园25栋108号房屋申请办理了经济适用房上市交易的审批手续，董文珊、张闻捷补交了相应的土地价款和土地交易契税等费用。2018年10月24日，长沙市不动产登记中心为董文珊、张闻捷办理了丽江翠园25栋108号房屋的产权登记手续（面积为：96.38平方米，不动产权证号分别为：20180338827、20180338828），董文珊、张闻捷各占该房屋50%的产权份额。2018年12月20日，长沙博郡文化传播有限公司、董文珊与中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行签订《小微企业抵押快贷借款合同》，约定长沙博郡文化传播有限公司、董文珊共同向中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行申请贷款额度510000元，在额度有效期内，长沙博郡文化传播有限公司、董文珊对借款额度可以循环使用，借款额度有效期自2018年12月13日至2019年12月13日。张闻捷以董文珊的配偶的身份也在该借款合同中签名，承诺与董文珊承担连带偿付责任。同日，董文珊、张闻捷与中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行签订《小微企业快贷最高额抵押合同》，约定张闻捷、董文珊自愿以其所有的位于长沙市天心区房屋为长沙博郡文化传播有限公司、董文珊自2018年12月13日至2021年12月13日期间向中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行连续办理的多笔“小微快贷”提供抵押担保，担保最高限额为766120元。2018年12月25日，董文珊、张闻捷与中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行就丽江翠园25栋108号房屋办理了抵押登记手续【湘（2018）长沙市不动产证明第0426858号】。中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行陈述，截至2019年3月19日，长沙博郡文化传播有限公司、董文珊尚欠银行贷款本金507815元。还查明，2002年5月至2007年，董文华、董文珊共同经营“飞梭网络会所”。2007年7月，董文珊退出该网络会所的经营。2012年7月，董文华也未再经营该网络会所。还查明，2015年至2018年，董文华、乐秀清两次向董文珊、张闻捷、董文彦提起法定继承纠纷，乐秀清还向董文珊、张闻捷提起侵权责任纠纷一案，长沙市岳麓区人民法院、长沙市中级人民法院均依法作出了相应判决。上述事实，有董文华、董文珊、中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行提交的《承诺书》、不动产登记情况表、长沙市中级人民法院（2016）湘01民终4076号民事判决书、长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初5350号民事判决书、长沙市中级人民法院（2018）湘01民终1518号民事判决书、长沙市中级人民法院（2016）湘01民终7989号民事判决书、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《长沙市经济适用住房上市交易工作联系单》、《小微企业抵押快贷借款合同》、《小微企业快贷最高额抵押合同》、当事人陈述等证据予以证实，经一审法院庭审核实，足以认定。一审法院认为，董文华与董文珊以及乐秀清、董文彦签订的《承诺书》，实际系董文华与董文珊对其各自财产以及乐秀清对其财产进行处分的协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，合同相对方应当按约履行合同义务，即董文华应当将其名下的位于长沙市新开铺下新市丽江翠园25栋107号房屋（面积为94平方米）交付并过户至董文珊名下，董文珊也应当将其名下的长沙市新开铺下新市丽江翠园25栋108号房屋（面积为97.8平方米）交付并过户至董文华名下，但董文华、董文珊均未按约履行，现董文华要求继续履行该协议，符合法律规定。但是，因董文珊、张闻捷于2018年12月25日将其名下共有的长沙市新开铺下新市丽江翠园25栋108号房屋（面积为97.8平方米）为董文珊、长沙博郡文化传播有限公司向中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行的贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，故董文珊、张闻捷应当于涉案房屋的抵押登记手续注销后协助董文华办理丽江翠园25栋108号房屋的产权过户登记手续，且鉴于董文珊未向一审法院提起反诉，其可另行起诉向董文华主张位于长沙市新开铺下新市丽江翠园25栋107号房屋以及丽江翠园25栋108号房屋的增资部分的权利。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”以及第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，现丽江翠园25栋108号房屋仍登记在董文珊、张闻捷名下，尚未变更登记至董文华名下，董文华要求确认对丽江翠园25栋108号房屋享有所有权，没有法律依据，一审法院不予支持。另外，因董文华、董文珊与长沙盛德里置业发展有限公司签订了《丽江翠园杂屋、库房使用合同》，由董文华、董文珊共同购买26栋架空层20号库房的使用权，且董文华、董文珊共同支付了价款33619元，故董文华对位于长沙市新开铺下新市丽江翠园26栋架空层20号库房享有50%的使用权。对于董文珊辩称，《承诺书》中约定的房屋互换需以双方不再发生矛盾冲突为前提，但董文华自协议签订后，多次与董文珊产生矛盾纠纷，并提起诉讼，董文华与董文珊之间的矛盾一直存在，故《承诺书》中的房屋互换的前提条件不能实现，一审法院认为，公民具有处分个人合法财产的权利，《承诺书》系董文华、董文珊处分其房屋的真实意思表示，也不违反法律、行政法规强制性规定，协议合法、有效。虽然《承诺书》约定：“其他所有矛盾就此一笔勾销”，后董文华与乐秀清对董文珊、张闻捷以及董文彦提起继承纠纷，但该约定并未明确注明如董文华今后对董文珊提起诉讼，则双方互换丽江翠园25栋107号、108号房屋的约定无效或予以解除，故《承诺书》的该项约定并非董文华、董文珊进行房屋处分的前提条件，而乐秀清、董文彦、董文珊之间的侵权责任纠纷，也与董文华无关，因此，《承诺书》中关于“其他所有矛盾就此一笔勾销”的约定，明显不符合《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，一审法院对董文珊的该项辩称，不予采信。对于董文珊、张闻捷辩称，丽江翠园25栋108号房屋属于董文珊与张闻捷的夫妻共同财产，张闻捷未在《承诺书》上签字，也不认可该《承诺书》，故该《承诺书》应属于无效协议，一审法院认为，张闻捷虽未在《承诺书》中签名，但因丽江翠园25栋107号房屋、108号房屋系董文华、董文珊于2004年4月28日购买，产权也分别登记在董文华、董文珊名下，故董文华、董文珊签订该《承诺书》时，董文华有理由相信董文珊对丽江翠园25栋108号房屋具有完全的处分权，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故一审法院对于董文珊、张闻捷的该项辩称，不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、本判决生效后，限董文珊、张闻捷自位于长沙市天心区房屋的抵押手续注销后一个月内向董文华交付该房屋，并协助办理该房屋的产权过户登记手续；二、确认董文华对位于长沙市天心区新开铺下新市街51号丽江翠园26栋架空层20号库房享有50%的使用权；三、驳回董文华的其他诉讼请求。本案受理费4300元，由董文珊、张闻捷负担（此款董文华已向一审法院预交，董文珊、张闻捷应在判决生效后十日内直接向董文华支付）。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案各方当事人争议的焦点为：1.上诉人董文珊、被上诉人董文华等人签订《承诺书》的法律效力问题；2.《承诺书》第4条的解释问题；3.长沙市新开铺下新市丽江翠园25栋108号房屋所有权确认问题。一、关于第一个争议焦点。2004年4月28日，董文珊自长沙盛德里置业发展有限公司处购得长沙市新开铺下新市丽江翠园25栋108号房屋；2006年9月27日，上诉人董文珊与上诉人张闻捷办理结婚登记；2009年12月11日，上诉人张闻捷经上诉人董文珊赠予50%的份额后成为前述房屋的共有人。从前述事实发生的时间顺序，并结合不动产变动以登记为生效要件的法律规定，可以认定，丽江翠园25栋108号房屋系上诉人董文珊婚前购买，直至2009年12月11日上诉人张闻捷方成为该房屋的共有人，上诉人张闻捷在2014年11月23日即《承诺书》签订时并未成为丽江翠园25栋108号房屋的共有人，此前该房屋系董文珊单独所有，董文珊签订《承诺书》时对涉案房屋有完全的处分权，一审对该事实的认定正确，本院予以维持。因此，《承诺书》系协议签订各方真实意思表示，其内容不违反法律规定的强制性规定，该《承诺书》合法有效，本院予以确认。上诉人董文珊、张闻捷应当依照《承诺书》的约定，将长沙市新开铺下新市丽江翠园25栋108号房屋所有权变更给被上诉人董文华，既包括将该房屋交付给被上诉人董文华，还包括将该房屋的产权过户至被上诉人董文华名下，同时不得损害抵押权人中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行的利益，故一审判决被上诉人董文珊、张闻捷在将位于长沙市天心区房屋的抵押手续注销后一个月内向董文华交付该房屋，并协助办理该房屋的产权过户登记手续的判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。上诉人董文珊、张闻捷关于长沙市新开铺下新市丽江翠园25栋107号房屋及108号房屋增值部分的权利，其可另行主张。二、关于第二个焦点。从协议的行文来看，《承诺书》第4条的“其他所有矛盾就此一笔勾销”与《承诺书》第1条的对换房屋、第2条的车库共有的约定是并行关系，第4条与其他条款之间各自独立地表达了协议签订方就不同事项达成了一致意见。从协议的内容来看，《承诺书》第4条并没有决定第1、2条发生或消灭的作用，无法从《承诺书》中体现只有在“其他所有矛盾就此一笔勾销”的条件成就后，《承诺书》第1条的对换房屋、第2条的车库共有的约定才能发生法律效力。因此，《承诺书》第4条并非上诉人董文珊与被上诉人对换和共有不动产的充分条件，第4条的约定不是附条件合同条款，该条不符合《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款关于附条件合同的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”故对上诉人董文珊、张闻捷认为《承诺书》第4条中的“其他所有矛盾就此一笔勾销”是附条件条款的主张，本院不予支持。三、关于第三个争议焦点。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”《承诺书》第一条约定丽江翠园25栋108号房屋归董文华所有，因此，虽该房产登记在上诉人董文珊名下，但被上诉人董文华才是丽江翠园25栋108号房屋的真是权利人，依据前述司法解释的规定，被上诉人董文华可请求确认其享有该房屋的物权。一审法院在判决驳回被上诉人董文华的该项诉求后，被上诉人对此未提起上诉，视为其对一审判决的认可。四、丽江翠园26栋架空层20号车库并未获得产权，上诉人董文珊和被上诉人董文华共同出资购买的仅系该车库的使用权，董文华要求取得该车库50%所有权的诉求不合理。上诉人董文珊与被上诉人董文华在《承诺书》第2条约定，被上诉人董文华可从双方共有的丽江翠园26栋架空层20号车库“从中分开”、并“任选一边”，依据该约定，被上诉人董文华对该车库享有50%的使用权，再者上诉人董文珊对上诉人董文华的要求确认对该车库享有50%的事实在一审答辩中表示认可，故一审法院判决董文华对该车库享有50%使用权的判决，本院予以维持。综上所述，上诉人董文珊、张闻捷的上诉主张不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4300元，由董文珊、张闻捷负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月二日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。