湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5803号上诉人（原审原告）：肖艳，女，1978年7月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人（原审原告）：康二玲，女，1983年9月14日出生，汉族，住湖南省新化县。上诉人（原审原告）：李欢，女，1988年10月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：黄怡，女，1979年10月14日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人（原审原告）：周涛，女，1978年7月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：向东虹，男，1984年12月1日出生，汉族，住湖南省平江县。上诉人（原审原告）：雷华平，女，1979年3月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：吴贺平，男，1970年10月20日出生，汉族，住湖南省新化县。上诉人（原审原告）：黄慧英，女，1979年10月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：刘莺，女，1977年1月17日出生，汉族，住湖南省湘乡市。上诉人（原审原告）：张中华，男，1975年1月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：杨开学，男，1984年8月1日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。上诉人（原审原告）：张艳，女，1978年11月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：欧志勇，男，1979年10月22日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人（原审原告）：邓宇，男，1989年4月20日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人（原审原告）：罗莎，女1982年8月19日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：罗芳芳，女，1987年11月4日出生，汉族，住湖南省隆回县。上诉人（原审原告）：胡天明，男，1974年5月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：杨灿，男，1983年3月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：陈欢，女，1981年8月28日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人（原审原告）：陈建英，女，1981年4月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：杨锡斌，男，1974年12月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上述二十二位上诉人的共同委托诉讼代理人：欧阳旺兴，湖南人和律师事务所律师。上述二十二位上诉人的共同委托诉讼代理人：唐浩斌，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南东润房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段**万境财智中心****。法定代表人：尹长江，执行董事。委托诉讼代理人：苏佩佩，女，1990年12月16日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审被告）：五矿物业服务（湖南）有限公司（曾用名湖南嘉盛物业服务有限公司），住所，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段**万境财智中心****div>法定代表人：刘英健，董事兼总经理。委托诉讼代理人：王玉萌，湖南秉言律师事务所律师。上诉人肖艳、康二玲、李欢、黄怡、周涛、向东虹、雷华平、吴贺平、黄慧英、刘莺、张中华、杨开学、张艳、欧志勇、邓宇、罗莎、罗芳芳、胡天明、杨灿、陈欢、陈建英、杨锡斌（以下简称肖艳等22人）因与被上诉人湖南东润房地产开发有限责任公司（以下简称东润公司）、五矿物业服务（湖南）有限公司（以下简称五矿物业公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初7453号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖艳等22人的上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认东润公司、五矿物业公司就五矿万境水岸二期（和苑）前期物业服务所进行的招标投标中标行为违法、无效；3、判令确认东润公司与五矿物业公司于2013年4月25日签订的《前期物业服务合同》无效；4、判令东润公司依法重新对五矿万境水岸二期（和苑）前期物业服务进行公开招标。事实和理由：一、长沙市住房和城乡建设委员会只对招投标进行备案，不是对招投标全程监督，同时，没有证据证明长沙市物业管理协会在其网站上对本案招标工作进行了七天公示，因此，一审判决认定事实存在部分错误。二、《物业管理条例》第二十四条明确规定，住宅物业的**物业服务应当通过招投标方式选聘，但一审判决却选择引用了不应适用于本案的部分；此外，《中华人民共和国招标投标法》规定，我国境内的招投标活动应当适用该法，但一审判决却明确写明本案招投标不受该法调整，系法律适用错误。三、本案上诉人与被上诉人均一致认为应当招投标，但本案的招投标行为却不合法，招投标的两被上诉人是利害关系人，其招投标行为可能影响招投标的公正性，应当认定为无效，依法重新招标；同时，前期物业服务合同因违反招投标法及事实条例而无效。被上诉人东润公司、五矿物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。肖艳等22人向一审法院提出诉讼请求：1、判令确认东润公司、五矿物业公司就五矿万境水岸二期（和苑）前期物业所进行的招标投标中标行为违法、无效；2、判令东润公司依法重新对五矿万境水岸二期（和苑）前期物业服务进行公开招标。3、判令确认东润公司与五矿物业公司于2013年4月25日签订的《前期物业服务合同》无效。一审法院经审理查明：肖艳等22人均系东润公司开发的位于长沙市交汇处的五矿万境水岸二期（和苑）业主；东润公司与五矿物业公司的均系五矿地产湖南开发有限公司的全资子公司，五矿物业公司注册资金500万元，资质等级为一级。2013年3月，东润公司发布的《五矿万境水岸前期物业管理服务招标文件》载明：项目名称为五矿万境水岸，招标范围为五矿万境水岸前期物业管理服务，招标方式为邀请招标；对投标方的要求为经年检合格的营业执照、注册资金500万元（含）以上、资质达国家一级；招标文件还对物业管理服务的标准、评标等进行了说明。2013年3月12日，东润公司向五矿物业公司及案外人湖南天环物业管理有限公司、湖南省锦鸿物业管理有限公司发出了《投标邀请函》。2013年4月10日，经三名专家评委和两名建设单位评委的综合评审，五矿物业公司以第一名的综合评分成绩中标，并全程接受长沙市住房和城乡建设委员会物业监管处的监督；经长沙市物业管理协会在物业管理协会网站上对此次招标工作进行了为期七天的公示后，五矿物业公司在长沙市和城乡建设委员会处完成了所有中标资料的备案工作。2013年4月18日，东润公司向五矿物业公司发出《中标通知书》，向另外两家公司发出《未中标通知书》。2013年4月25日，东润公司与五矿物业公司正式签订《前期物业管理服务合同》，约定由五矿物业公司为五矿万境水岸二、三期的住宅、商业、公共物业提供物业服务，高层住宅物业服务费为2.2元／月／平方米，商业物业服务费为4.5元／月／平方米，公共物业的服务费为3元／月／平方米。肖艳等22人均分别与东润公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，在合同附件五的《物业临时管理公约》中载明，本项目经东润公司招标选聘五矿物业公司提供前期物业服务，物业服务费标准为高层住宅2.2元/月/平方米（以长沙市物价局最终审批为准）；肖艳等22人收房时另与五矿物业公司签订《五矿万境水岸和苑前期物业服务协议》。另外，涉案小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，涉案小区至今未成立业主委员会，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，由作为涉案小区建设单位的东润公司选聘小区的物业服务企业。同时，该条例的第二十四条第一款规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标的方式选聘物业服务企业，该条关于招投标程序的法律规范是国家提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，该条第二款也规定了经当地房地产行政主管部门同意，亦可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务，所以《物业管理条例》第二十四条不是效力性强制规范，而是管理性强制规范，故涉案招投标不应强制适用《中华人民共和国招标投标法》及相关司法解释的相关规定进行调整；同时，涉案的招标、投标全程接受了行业主管部门的监督，无证据证明东润公司与五矿物业公司之间签订的《前期物业服务合同》存在欺诈、胁迫并损害国家利益的情形，也无证据证明东润公司与五矿物业公司之间存在恶意串通并损害国家、集体或第三人的利益。肖艳等22人提出的涉案《前期物业服务合同》与其相关的理由是该合同约定的物业服务收费标准过高，肖艳等22人完全可以通过其他合法途径解决。因此，肖艳等22人主张涉案招标、投标、中标行为及东润公司与五矿物业公司签订的《前期物业服务合同》无效的诉讼请求，不符合法律规定的情形，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条之规定，判决如下：驳回肖艳等22人的诉讼请求。本案受理费80元，由肖艳等22人负担。二审中，上诉人肖艳等22人提交了如下证据：证据一、五矿物业公司企业信息，证明原湖南嘉盛物业服务有限公司已于2018年11月27日变更为五矿物业公司；证据二、万境水岸各期门岗照片光盘（来源于2019年8月10日万境水岸小区实拍），证明整个万境水岸小区分三期，建筑面积近100万平方米，前期物业服务均为五矿物业公司；同时，两被上诉人明显存在明招暗定，虚假招投标，排除市场公平竞争，严重违反招投标及实施条例的情形。被上诉人东润公司、五矿物业公司的质证意见为：对证据一无异议；证据二的真实性、关联性有异议，不能达到上诉人的证明目的。本院经审核后，对证据一予以采信；证据二能证明万境水岸小区的物业公司情况，但不能证明被上诉人明显存在严重违反招投标及实施条例的情形。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”结合该法条两款的内容看，关于住宅物业的招投标规定应为管理性强制性规定，而非合同法第五十二条所规定的效力性强制性规定，因此，建设单位是否通过招投标方式选聘物业服务企业并非认定前期物业服务合同是否有效的依据；况且，本案中，东润公司选聘五矿物业公司亦经过了招投标程序，且还在长沙市住房和城乡建设委员会物业监管处监督下进行了前期物业招投标备案；此外，肖艳等22人亦无证据证明东润公司与五矿物业公司在招投标及签订《前期物业服务合同》的过程中，存在恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的情形。故一审法院对肖艳等22人主张涉案招标、投标、中标行为及东润公司与五矿物业公司签订的《前期物业服务合同》无效，并要求重新招投标的诉讼请求，不予支持，并无不当。综上所述，肖艳等22人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人肖艳、康二玲、李欢、黄怡、周涛、向东虹、雷华平、吴贺平、黄慧英、刘莺、张中华、杨开学、张艳、欧志勇、邓宇、罗莎、罗芳芳、胡天明、杨灿、陈欢、陈建英、杨锡斌负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇一九年十二月二日书记员 肖佳敏