广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21304号上诉人(原审被告)：余亮清，男，1983年3月19日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市博阳县。委托诉讼代理人：费瑶，广东领前律师事务所律师。委托诉讼代理人：祖冬梅，广东领前律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谭方，男，1976年8月10日出生，汉族，身份证住址河南省光山县。委托诉讼代理人：刘静，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈通，广东君厚律师事务所律师。上诉人余亮清因与被上诉人谭方合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。余亮清上诉请求：1.撤销一审判决，驳回谭方的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由谭方承担。事实和理由：一、一审法院曲解了当事人双方协议的真实内容。《转让协议》中约定的是余亮清将沁园酒店（门头是逸米酒店）的一切设施和相关证件转让给谭方。《转让协议》不仅包括沁园酒店的经营管理权，更重要的是包括酒店的装修、空调、酒店用品等设施设备的财产所有权。二、余亮清与谭方的《转让协议》已全面履行完毕。余亮清与谭方签订《转让协议》后，余亮清根据协议的约定，于2016年9月30日将酒店的一切设施及财产权、管理权、经营权、场地租赁等等都移交给了谭方，谭方也支付了全部转让价款。不管是形式上，还是从实质上，双方都已对《转让协议》全面履行完结，并不存在任何没有履行的条款。在（2018）粤0104民初2516号案中谭方被驳回全部诉请是因为谭方举证不能而承担的责任。一审判决将（2018）粤0104民初2516号案中因举证不能而导致不能确认转租事实的判决结果直接引用且主观臆断为客观存在的事实，明显错误。三、谭方选择什么样的方式接收《转让协议》标的，是谭方对自己的民事权利的处分和选择，并应承担相应责任。相反余亮清没有任何责任，也不存在任何过错。谭方在签订《转让协议》后，选择只在其中的两份广州市誉海物业管理有限公司（以下简称誉海公司）与余亮清签订《广州市房地产租赁合同》上补签名，而没有在全部《广州市房地产租赁合同》补签谭方的名字，这是谭方对自己民事权利的处分，应由谭方承担过错责任，而不应将这一责任转嫁给余亮清。四、谭方的任何损失都是由于国家政策原因导致，并不是因余亮清履行《转让协议》导致，更不是余亮清的任何行为导致。谭方在经营过一年多后，遇到军队政策收回土地是不可抗力的原因，导致租赁期限无法继续，这一原因是余亮清与谭方都无法预见的，不能视为余亮清没有将场地租赁权交给谭方。由此造成的损失，应由谭方及有关相对方承担，而余亮清退出一年多，没有事实和理由承担任何责任。五、余亮清转让给谭方的《租赁合同》中对租赁期限约定明确，谭方对租赁期限等约定有义务尽职调查，而不应该由余亮清去提醒甚至承担任何责任。根据2014年3月1日誉海公司与余亮清签订《广州市房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》）第三条：“……如无其他不可抗力因素等特殊情况，租期为十年”。但此《租赁合同》在履行合同中遇到了不可抗力因素，因此不能确定租赁期限固定为十年。再根据《租赁合同》第五条：“依照部队相关规定，凡军队房地产出租，必须遵循五年一定价的基本原则……”。双方签订《转让协议》后，余亮清就将《租赁合同》一并交给了谭方，谭方明知涉案房屋是军队的房屋，就应该知晓相关规定，即便不知道也可向相关机关了解。不能将十年的租赁期限全部强加在余亮清的身上，由余亮清承担责任。六、一审法院适用法律错误。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则来判决本案是错误的。七、关于谭方的损失问题。造成租赁合同无法继续履行的根本原因是由于军队政策的变化，是不可抗力。谭方事实上已经接收了涉案的酒店管理，其完全可以向责任机关或个人去追偿。谭方在业主通知撤场后，没有将有用的资产回收或管理，扩大了自己的损失。此外，谭方确认从2016年4月至2017年12月26日经营利润有2368980.86元，也就是说谭方已经快收回成本。谭方答辩称：一、谭方与余亮清签订《转让协议》的根本目的是为了取得涉案物业的租赁权和涉案酒店经营管理权。二、余亮清的履约行为存在瑕疵，导致《转让协议》的合同目的无法实现，余亮清应当承担违约责任。三、谭方对于《转让协议》的签订以及《转让协议》的主要内容均存在重大误解。四、要求余亮清承担相关责任是谭方目前唯一的救济手段。因本案纠纷，谭方于2019年1月22日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销谭方与余亮清在2016年9月30日签订的《转让协议》；2.余亮清向谭方返还转让款240万元。一审法院向谭方释明，如本案合同不存在可撤销事由的，是余亮清存在违约，谭方是否变更诉讼请求。谭方称诉请变更为要求余亮清退还转让款240万元。一审法院认定事实：2016年9月30日，谭方（乙方）与余亮清（甲方）签订《转让协议》，约定：经甲乙双方协商，甲方愿将广州市越秀区永福路X号沁园酒店（门头是逸米酒店）的一切设施和相关证件转让给乙方。1.转让价格为240万元；2.转让期限自2016年9月30日起所有营业收入归乙方；3.该酒店的证件年审，甲方无条件配合，相关费用由甲方承担，甲方不额外收取任何费用；4.乙方一次性付给甲方235万元，租赁合同上加上乙方名字后，乙方付清余款5万元；5.债权债务在2016年9月30日之前归甲方，9月30日之后归乙方；6.沁园酒店加盟逸米的3万元押金归乙方；7.转让费包括有两个月押金归乙方所有等。2016年10月1日，谭方（丙方）、余亮清（乙方）与广东驿米酒店管理有限公司（甲方）签订《逸米酒店加盟店——沁园宾馆投资人变更协议》，约定：1.广州市越秀区沁园宾馆是由乙方投资经营的酒店，拥有酒店所有资产及相关权利；2.乙方于2015年12月29日和甲方签署了《酒店管理服务合同》，加盟甲方，并委托甲方对沁园宾馆进行经营管理；3.乙方拟将沁园宾馆全部转让给丙方，丙方同意接受；对于甲乙双方所签订的《酒店管理服务合同》，丙方知晓并愿意继续履行，乙方在该合同中的所有权利义务均由丙方承接，承接日期为2016年10月1日，甲、丙双方同意按原《酒店管理服务合同》的内容另行签订一份新的合同等。2017年12月15日，誉海公司出具《终止合同决定》，载明：逸米酒店：根据军方【2016】58号关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知精神和省军区要求，经警备区研究决定，所承租的广州市越秀区永福路自编5号属部队营区周边出租物业。自2017年12月31日起终止租赁合同，军方终止合同属国家重大政策变化造成的不可抗力，出租物业终止收回前，租赁项目水、电费需按正常交纳，广州警备区将于2017年12月31日中午12时停止供水、供电并收回所承租的物业等。2018年1月11日，谭方向一审法院起诉誉海公司、余霞、余亮清租赁合同纠纷一案，要求解除谭方与誉海公司签订的《广州市房屋租赁合同》，誉海公司承担单方终止合同而产生的全部违约责任和赔偿责任等。一审法院于2018年9月29日作出（2018）粤0104民初2516号民事判决书，查明：2014年3月1日，誉海公司（甲方）与余亮清（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其承租自广州市越秀区永福路自编五号的房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1735平方米，考虑到乙方投资成本大，回收周期长，甲方承诺，如无其他不可抗力因素等特殊情况，租期为十年。首年租金68800元/月，第二年开始每年递增3%，租金及水电费按月结算，由乙方在每月5日前用现金或支票付款方式交付当月租金及上月水电费给甲方。乙方在签订合同时向甲方交纳下列费用：保证金137600元及首月租金68800元；乙方如无违约，在租赁期满或双方协议解除合同，乙方交还房屋后的三个工作日内，甲方将该保证金无息退回乙方。租赁期间乙方转租该房屋时，须提前一个月书面通知甲方并在征得甲方同意后方可办理变更手续，甲方收取合同更名费10000元，在不改变合同条件及租赁物使用功能前提下，甲方不得无故拒绝乙方转让请求。在租赁期内，如遇产权方军事原因需要将甲方承租楼宇整栋收回则乙方装修成本按年限折旧补偿。租赁期内遇其他不可抗力自然灾害，导致合同无法履行时，甲乙双方应该按有关法律法规及时协商处理。甲方承诺按本合同第八条第4款之规定全额退回押金，乙方有权拆除固定装修。本合同一式四份，甲方双方各持两份，具有同等法律效力，本合同自双方签字盖章之日起生效等。谭方向一审法院提供的以上合同原件（一份）抬头及落款的“乙方”处除“余亮清”的签名及指模外还有谭方的签名及按捺指模，谭方陈述该合同是其于2016年9月30日在余亮清等人在场的情况下在合同上补签其名字的，当时谭方仅签署了两份合同原件，其中一份是由余亮清提供，一份是由余霞提供，余霞声称其手上只有一份合同原件；现谭方持有的该合同原件是余亮清提供的合同原件；谭方补签该合同后，原承租人余亮清退出，涉讼场地由谭方实际承租经营等；认定：谭方提供的证据不足以证明其在誉海公司与余亮清签订的《广州市房地产租赁合同》上补签名字的行为得到了誉海公司的认可，更不足以证明誉海公司知悉谭方与余亮清签订了《转让协议》并同意谭方承继余亮清在《广州市房地产租赁合同》中的权利义务。根据合同的相对性原则，上述租赁合同的相对方仅为誉海公司及余亮清，故谭方主张解除租赁合同、誉海公司依据租赁合同的约定承担违约责任及赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据等；判决：驳回谭方的诉讼请求。谭方不服该判决提起上诉，但在收到法院催缴案件受理费通知后，在指定的期限内不予缴纳，本院在2018年10月19日作出（2018）粤01民终19766号民事裁定书，裁定：本案按谭方自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。一审庭审中，谭方与余亮清均确认，谭方已经向余亮清付清转让款240万元，谭方经营酒店至2017年12月31日止。谭方陈述，余霞向谭方退还了押金，但没有向谭方补偿酒店装修损失，谭方也未能取回场地内的设施设备。余亮清陈述场地内的装修及设施设备是余亮清之前安排及购买的，余亮清没有获得过任何补偿。一审法院认为：谭方与余亮清签订的《转让协议》写明余亮清以240万元的价格将沁园酒店的一切设施和相关证件转让给谭方；结合谭方、余亮清与广东驿米酒店管理有限公司三方签订的《投资人变更协议》关于余亮清将沁园宾馆全部转让给谭方的约定，可以认定，余亮清是将沁园酒店经营管理权以240万元的价格转让给谭方。酒店经营管理权与酒店场地租赁权密切相关，场地租赁权是酒店经营管理权存在的前提和基础，如租赁合同终止，酒店经营管理权将一并终止，不再附着于涉案场地之上。基于此，余亮清将沁园酒店经营管理权转让给谭方，必须将场地租赁权一并转让给谭方，《转让协议》写明租赁合同上加上谭方名字，该条款设立目的应理解为由谭方承继余亮清所签租赁合同中承租人的权利义务，继续与出租人履行租赁合同直至合同终止。故《转让协议》是谭方与余亮清双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议转让的标的是沁园酒店的经营管理权，合同内容清晰、明确，不存在可撤销的事由，谭方以存在重大误解为由要求撤销该协议缺乏依据。经一审法院释明如上述协议不存在可撤销事由的，谭方是否变更诉讼请求，谭方明确要求余亮清退还转让款240万元，为避免诉累，一审法院对谭方的该项诉讼请求进行处理。根据已生效的民事判决认定，虽然谭方在余亮清与出租人誉海公司签订的四份《广州市房屋租赁合同》其中一份上加签名，但因该行为没有得到出租人誉海公司的认可，谭方没有承继余亮清在《广州市房屋租赁合同》中的权利义务，余亮清没有按照《转让协议》约定履行的义务，已构成违约。谭方支付的转让款240万元是取得酒店经营管理权的对价，按照余亮清与出租人誉海公司所签《广州市房屋租赁合同》约定，如顺利履行协议，谭方本可以从2016年10月1日起经营酒店至租赁期限届满即2024年7月1日止，但因出租人誉海公司提前终止租赁合同，谭方只是经营酒店至2017年12月31日止，无法向出租人主张权利，仅收回押金137600元，故基于公平原则，转让款在扣除押金137600元后，按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例80%计算得出1809920元，由余亮清向谭方予以退还。余亮清如认为因租赁合同遭受损失的，可以依据租赁合同向出租人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条规定，一审法院于2019年6月19日作出判决如下：一、余亮清在本判决发生法律效力之日起10日内，向谭方退还转让款1809920元；二、驳回谭方的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26000元，由谭方负担4911元，余亮清负担21089元。本院二审期间，双方当事人没有新证据提交。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对余亮清的上诉请求进行审理。根据查明事实和各方当事人诉辨意见，本院评析如下：谭方与余亮清于2016年9月30日签订的《转让协议》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定《转让协议》合法有效正确，本院予以确认。该《转让协议》约定余亮清向谭方转让广州市越秀区永福路自编5号2-5楼沁园酒店的一切设施和相关证件，根据协议的整体内容，双方转让的对象应当包括涉案场地租赁权、酒店内的设施设备所有权及酒店经营管理权。但由于酒店内的设施设备所有权及酒店经营管理权均附着于涉案场地，脱离涉案场地没有独立价值或价值极小，因此，场地租赁权的转让是整个转让协议的核心。根据协议约定可知，余亮清有义务协助谭方在余亮清与誉海公司签订的租赁合同上加名，协助谭方成为誉海公司承认的实际承租人，从而完成余亮清将其与誉海公司之间租赁合同关系中承租人的权利义务概括转让。而根据已经发生法律效力的（2018）粤0104民初2516号民事判决书认定，誉海公司的合同相对方为余亮清，并据此驳回了谭方在该案作为实际承租人提出的诉讼请求。因此，余亮清并未完全按照《转让协议》约定履行义务，导致谭方无法向誉海公司主张涉案场地租赁无法继续履行的责任，余亮清应当承担相应的责任。余亮清上诉主张《转让协议》已全面履行，理据不足，本院不予采信。一审法院对此认定正确，本院予以维持。根据前述生效判决认定，因部队收回涉案场地，誉海公司终止履行与余亮清的租赁合同，谭方自2016年10月1日起接收经营酒店至2017年12月31日止，无法继续在涉案场地进行经营和收益，其签订转让合同的目的无法再实现。一审法院综合考量本案案情，基于公平原则，在扣除押金137600元之后，按照谭方受让的剩余租赁期限占全部租赁期限的比例80%计算得出1809920元，由余亮清退还给谭方，处理并无不妥，本院予以维持。至于余亮清主张设施设备及装修等全部转让给谭方，谭方也已实际占有，相关损失应由谭方自行负担的问题，因涉案场地被收回并非谭方的过错，而相关设施设备及装修已附着于该酒店，谭方无法向誉海公司主张相关补偿，余亮清负有相应的责任，因此余亮清的该上诉主张不能成立，本院不予支持。余亮清可依照其与誉海公司之间的合同约定向相关责任主体主张相应的权利。综上所述，余亮清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21089.00元,由上诉人余亮清负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇一九年十二月二日法官助理张永亮书记员黄晶晶