广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤07执异74号 案外人（异议人）：吴美珍，女，汉族，1978年10月2日出生，住广东省恩平市； 申请执行人：广州市融和置业有限公司。住所地：广东省广州市天河区。统一社会信用代码：91440101MA5AXBU9XT。 法定代表人：何玉珍。 委托诉讼代理人：张晓峰，广东国政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志翀，广东国政律师事务所律师。 被执行人：恩平市新龙塑胶制品有限公司（已吊销）。住所地：广东省恩平市恩城新平北路。 法定代表人；陈卫宁，该公司经理。 被执行人：恩平市新龙实业总公司（已吊销）。住所地：广东省恩平市恩城中山西路**。 法定代表人：冯达毛，该公司经理。 申请执行人广州市融和置业有限公司(以下简称“融和公司”)与被执行人恩平市新龙塑胶制品有限公司（以下简称“新龙塑胶公司”）、恩平市新龙实业总公司（以下简称“新龙实业公司”）借款合同纠纷一案，案外人吴美珍对本院拍卖被执行人新龙实业公司接收的润安地产置业有限公司（以下简称“润安公司”）名下坐落于广东省恩平市江南镇水颈的土地使用权及地上建筑物（以下简称“涉案土地及地上建筑物”）的执行行为不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月4日举行执行听证，现已审查终结。 案外人吴美珍称，请求：1.确认吴美珍与冯炳强所签租赁合同合法有效；2.依法保护吴美珍的租赁权益，停止督促搬离行为；3.对吴美珍维修新建厂房的费用514585.13元进行补偿。事实和理由如下，涉案土地及地上建筑物原属广东省恩平市那吉镇人民政府（以下简称“那吉政府”）所有。1996年2月，那吉政府对涉案土地进行建设，将建设工程发包给冯炳强承建，尚欠冯炳强工程款960381.86元一直未支付。冯炳强诉至法院[详见广东省恩平市人民法院（以下简称“恩平法院”）(1998)恩法经初字第149号民事判决书]。该案执行中，那吉政府将涉案土地及地上建筑物给冯炳强使用，冯炳强一直闲置没有使用。2014年7月1日，吴美珍与冯炳强达成租赁协议，冯炳强将涉案土地及地上建筑物租赁给吴美珍使用并签订租赁合同，并同意由吴美珍在空地上新建简易厂房，对原有厂房进行维修。经双方预算核对，确认吴美珍投入厂房维修的资金293000元，吴美珍一直利用该厂房进行电子产品生产经营。2015年7月，吴美珍在涉案土地的空置处新建简易厂房361㎡，投入资金221585.13元，建成后也用于电子产品的生产经营。吴美珍对租赁厂房的维修和新建厂房两项共投入资金514585.13元。综上所述，涉案土地及地上建筑物所有权属那吉政府，部分简易厂房为吴美珍所建，冯炳强取得涉案土地及地上建筑物有依有据、合法合理，有恩平法院的民事判决书为据。因此，冯炳强与吴美珍的租赁合同合法有效。根据法律规定，拍卖不影响租赁合同的效力，不属必须搬离的情形。吴美珍实际投入新建的厂房及对旧厂房维修所产生的费用，依法应予保护，应予照价补偿。 案外人吴美珍为证明其主张向本院提交如下证据：1、恩平法院(1998)恩法经初字第149号民事判决书复印件，以证明那吉政府欠付冯炳强工程款的法律事实；2、租赁合同原件，以证明冯炳强与吴美珍存在对涉案土地及地上建筑物的租赁关系；3、预算书复印件，以证明吴美珍投入新建的厂房及对旧厂房维修所产生的费用。 申请执行人融和公司答辩称，请求法院驳回吴美珍的异议请求。事实和理由如下，一、吴美珍提出执行异议与法院依法处置的涉案土地及地上建筑物没有直接法律关系。涉案土地是登记并由润安公司接收的，与案外人吴美珍、冯炳强都没有直接的法律关系。二、法院已于1998年4月14日对涉案土地及地上建筑物进行查封，未经法院同意是不能租赁和使用的。三、经查，两被执行人与吴美珍、冯炳强是没有使用、租赁的合同，冯炳强与吴美珍的租赁关系是没有法律依据的，吴美珍与冯炳强租赁关系实属非法占有法院已查封的标的物。四、恩平法院(1998)恩法经初字第149号民事判决书是冯炳强与那吉政府的拖欠工程款纠纷。法院所处置的并不是涉案土地及地上建筑物，而是工程款，与涉案土地没有任何关系。 案外人吴美珍为证明其主张向本院提交如下证据：1、涉案土地不动产登记查询结果证明，证明涉案土地登记在润安公司名下；2、吴美珍与案外人梁振刚的租赁合同，证明吴美珍将涉案土地非法出租给梁振刚使用、经营的事实。 被执行人新龙塑胶公司、新龙实业公司未向本院提交答辩意见。 本院查明，原申请执行人中国建设银行恩平市支行（以下简称“建行恩平支行”）与新龙塑胶公司、新龙实业公司借款合同纠纷一案，执行依据是本院于1998年12月10日作出的(1998)江中法经初字第157号民事判决。判决确定新龙塑胶公司应向建行恩平支行偿还借款700万元及利息，新龙实业公司承担赔偿责任，同时，案件受理费61978.7元、财产保全费52488.7元由两被执行人负担。判决生效后，新龙塑胶公司和新龙实业公司均未履行该判决确定的还款义务，建行恩平支行向本院申请执行，本院立案执行，后因暂无财产可供执行而中止执行。 另查明，润安公司与恩平市那吉镇府加油站于1997年3月30日签订《房地产买卖契约》，由润安公司购买涉案土地及地上建筑物，并办理了恩国用（江南）字第XXX号《国有土地使用证》和粤房地证字第××号《房产产权证》。冯炳强与那吉政府的拖欠工程款纠纷一案，恩平法院于1998年5月15日作出(1998)恩法经初字第149号民事判决，判决那吉政府于判决生效后十日内向冯炳强支付工程款960381.86元及利息。判决生效后，恩平法院立案执行并于1998年4月14日作出（1998）恩法经初字第149号之一民事裁定，裁定对坐落于涉案土地上的摩托车展销部予以查封。因上述被查封财产已由润安公司购买，恩平法院于2001年5月10日作出（1998）恩法经初字第180号之二民事裁定，裁定解除对上述被查封财产的查封措施。 又查明，根据广东省恩平市人民政府会议[1997]3号《市政府常务会议纪要》、新龙实业公司《关于润安地产置业公司物业移交及收回资金的执行方案》及润安公司《澳门润安地产置业有限公司物业移交清单》，登记润安公司名下的涉案土地及地上建筑物已由新龙实业公司接收。 再查明，建行恩平支行与中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称“信达广州办事处”）于1999年12月20日签订了《债权转让协议》，建行恩平支行将本案的债权及相关权利转让给信达广州办事处。2007年5月18日，信达广州办事处与深圳市健隆新光电技术有限公司（以下简称“健隆公司”）签订《债权转让合同》，将本案的债权及相关权利转让给健隆公司。2016年1月29日，健隆公司与深圳市中奥工程咨询有限公司（以下简称“中奥公司”）签订《债权转让合同》，将本案的债权及相关权利转让给中奥公司。本院于2018年3月12日作出了（1999）江中法执字第139-17号执行裁定，对上述债权转让的事实予以确认，并变更本案的申请执行人为中奥公司。中奥公司于2018年6月13日与融和公司签订《债权转让协议》，将本案的债权及相关权利转让给融和公司，本院于2018年9月17日作出（1999）江中法执字第139-18号执行裁定，变更融和公司为本案申请执行人。经融和公司的申请，本院于2019年5月10日以（2019）粤07执恢23号案立案恢复执行，并于2019年11月22日作出（2019）粤07执恢22号执行裁定，裁定拍卖新龙实业公司接收的润安公司名下的涉案土地及地上建筑物。 还查明，2014年7月1日，冯炳强与吴美珍签订《租赁合同》，约定由吴美珍租赁涉案土地及地上建筑物，租金为每年55000元，租赁期限暂定为15年，每隔5年租金递增10%。 本院认为，本案争议的焦点为吴美珍是否享有对涉案土地及地上建筑物的租赁权和本院在处置涉案土地及地上建筑物时应否保护其租赁权进而带租拍卖。首先，本案中，吴美珍主张对涉案土地及地上建筑物享有租赁权，其性质为实体权利没有争议。但是，买卖不破租赁，租赁权亦不能排除买卖，即租赁权不能阻止本案的执行拍卖，也不能排除将涉案土地及地上建筑物过户交付至买受人。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条中：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”的规定，涉案土地及地上建筑物均登记在润安公司名下，冯炳强、吴美珍和那吉政府均不是涉案土地及地上建筑物的实际权利人。吴美珍称那吉政府享有对涉案土地及地上建筑物的所有权，并将其转让给冯炳强使用，与本案查明的事实不符，不符合上述法律的规定，本院不予采信。再次，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条中：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，在案并无证据证明润安公司已认可冯炳强出租涉案土地及地上建筑物的行为，故冯炳强与吴美珍签订的租赁合同因冯炳强无处分权且签订合同的行为未被追认而无效。最后，吴美珍提出对其维修、新建厂房所造成的损失应予补偿的主张，不是本案执行异议的审查范围，对其异议主张，本院不予审查。吴美珍主张其民事权利受到损害，应当依法通过民事诉讼程序寻求救济。综上，吴美珍不享有对涉案土地及地上建筑物的租赁权，不能排除本案的执行行为。吴美珍所提出的异议请求，均理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回案外人吴美珍的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇一九年十二月九日 法官助理林锁 书记员黄亮