吉林省扶余市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0781民初4274号 原告：魏洪玲，女，1964年9月13日生，汉族，现住扶余市。 委托代理人：徐冰，黑龙江珍珑律师事务所律师。 被告：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司，住所地吉林省。 负责人：姜明阳。 被告：吉林省德卡房地产开发有限公司，住所地吉林省。 法定代表人：姜明阳，系总经理。 委托代理人：李彦伟，吉林省德卡房地产开发有限公司职员。 原告魏洪玲与被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司、吉林省德卡房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理本案。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 魏洪玲向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决撤销或解除被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司与原告签订的《德卡城市广场认购协议书》;2.由二被告返还购房款548705元，以278705元为基数，自2014年6月15日以270000为基数，自2014年9月25日，按年利率6%支付利息;3.案件受理费由二被告承担。事实和理由：被告吉林省德卡房地产开发有限公司（简称德卡公司）与吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（简称扶余分公司)是总分公司关系。2014年6月，德卡公司开发建设德卡城市广场项目，当年7月28日取得该项目的商品房预售许可证，开始对外发放宣传图册进行宣传销售，宣传图册对各楼层的分布、具有的地理优势及商场运营的前景等予以介绍。原告根据宣传图册的楼层平面图，选定1层1024产权商铺。宣传图册上没有标示该产权商铺旁边有防火门,销售人员也没有告知这个区域有封闭的防火门,并且销售人员说协议签订后，被告在三年内是售后包租的，在价款中减除。原告和被告扶余分公司于2014年6月15日签订《德卡城市广场认购协议书》,协议约定:原告购买德卡城市广场1层1024产权商铺，用途为商业，预测建筑面积为32.26平方米。享受优惠政策后销售总价为人民币548705元,这个优惠政策是以原告将所购商铺前三年的经营使用权无偿交给被告为前提的，即扣除售后包租收益后计算出来的。2018年12月31日之后交付业户自营。协议第六条约定:此协议为《商品房买卖合同》的前置协议旨在乙方（原告)提前获得理想位置的产权商铺。同时约定产权证办理日期为商场开业一年后。协议签订当日,原告按照约定向被告德卡公司支付首付款278705元,余款270000元原约定按揭贷款，后没有进行贷款，原告在2014年9月25日支付余款270000元。被告德卡公司出具了收款收据。开业后被告委托第三方经营至2018年12月31日。之后通知原告接收商铺,原告发现被告所交付的商铺与当初宣传图册介绍的情况不符，25号（一部分）至28号商铺之间出现了防火门和防火通道，原告所购24号商铺则处于了角落位置，没有通畅的过道,这直接影响客流和出租价格，而且协议约定的产权证办理日期为商场开业一年后，由于种种原因被告并不能办理产权证。协议所约定的旨在使乙方（原告)提前获得理想位置的产权商铺的目的根本不能实现。原告拒绝接收商铺并要求退款，被告不接受协商，故而形成诉讼。原告认为，被告在宣传和销售商铺时,隐瞒防火门和防火通道的事实,使得包括原告在内的多个购房人以为商铺前的通道是通畅的，所签订协议违背原告真实意思表示。2018年12月31日之后被告准备将商铺交付原告时,原告才知道防火门和防火通道是存在的且不可拆除的,原告知道被欺诈没有超过一年除斥期间的规定，故可行使撤销权。而且，协议约定产权证办理日期为商场开业一年后,然而时至现在，产权证依然不能办理。由于被告是以变相售后包租的手段销售房屋,具体为总款返租,体现在合同中为以原告将所购商铺前三年的经营使用权无偿交给被告,被告实际经营且获利,现如果协议被判决撤销或解除,如果对原告没有任何赔偿，显然不公平。故被告应赔偿原告经济损失。 吉林省德卡房地产开发有限责任公司扶余分公司、吉林省德卡房地产开发有限公司不同意解除合同，认为防火门及消防通道是必备设施，在原始图纸上有所体现，且图纸在档案馆备案。原告在购买时对相关位置应该清楚，宣传册因为版面原因没有设施详情划入图中，被告在图册中明确告知商场业态布局以开业时为准，被告有最终解释权。被告不能办理产权证是因为原告没有主动来公司办理商铺接收手续，没有咨询办理产权的所需的相关手续。综上，被告在销售中没有欺诈行为，产权证能否办理被告不存在过错，故应驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求，当庭提交下列证据：1.原告与被告扶余分公司于2014年6月15日签订《德卡城市广场认购协议书》；2.被告吉林省德卡房地产开发有限公司出具的2014年6月15日和2014年9月25日《工商服务业统一收款收据》两张；3.被告吉林省德卡房地产开发有限公司的宣传图册；4.原告所购商铺照片 被告当庭提交下列证据：1、测绘报告；证明测绘报告与实际位置、面积一致；2、建筑工程竣工备案证，证明2017年4月27日我们把原件提供给房产处；3、关于德卡城市广场办理不动产登记的说明，证明是不动产登记中心的原因办理不了产权证；4、其他商户的房照于2016年8月30日、2019年10月18日办理成功；5、建筑工程消防验收意见书一份，证明我公司在2017年2月27日商场验收合格，可以办理产权证；6、原告所在区域的现场照片2张，证明该区域已有多家商户在经营，不影响原告的经营。 根据当事人的陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下：德卡公司与扶余分公司是总公司和分公司关系。2014年6月，德卡公司要在扶余市开发建设德卡城市广场，2014年7月28日德卡公司取得开发建设德卡城市广场项目的商品房预售许可证，开始对外发放宣传图册进行宣传销售。原告根据宣传图册的楼层平面图，选定1层1024产权商铺。原告和被告扶余分公司于2014年6月15日签订《德卡城市广场认购协议书》,协议约定:原告购买德卡城市广场1层1024产权商铺，用途为商业，预测建筑面积为32.26平方米。享受优惠政策后销售总价为人民币548705元。协议签订当日,原告按照约定向被告德卡公司支付首付款278705元,2014年9月25日支付余款270000元。德卡城市广场建成开业后，被告委托第三方经营至2018年12月31日，之后通知原告接收商铺,被告所交付的商铺25号至28号商铺之间有防火门和防火通道。 上述事实，有原告和被告当庭陈述，并原被告当庭提交的证据予以证明，对上述证据的证明力予以确认。 本院认为，原告看到被告的宣传图册后，选定了位置，并且宣传图册上原告购买的商铺门前是畅通的通道，并无其他障碍物，基于宣传图册，原告与被告扶余分公司在2014年6月15日签订了《德卡城市广场认购协议书》，那么宣传图册是《德卡城市广场认购协议书》的组成部分，是原告与被告购买商铺的合同内容，原告与被告签订的合同是双方真实意思表示，并且不违反法律规定，不损害他人利益，故合法有效。另查明，被告的宣传图册最后一页最下方最小字体已写明“本手册业态和布局最终以商场开业为准，最终解释权归德卡公司所有”，该条款对商铺的客流量有重大影响，故应属于要约邀请，但该条款应写在引人注目的地方，并且应如实告知购房的对方，而被告并未告知原告，故此要约邀请对原告并不产生法律效力。现被告交给原告的商铺门前多了防火门和防火通道,而此防火门在宣传图册中并未标注，被告的行为改变了原合同的内容，并且此防火门和防火通道是不可拆除的，此防火门的设立是改变原图纸设计，属于改变原合同内容，并且被告对改变合同内容没有与原告协商，而被告改变合同内容影响原告商铺的经营，故原告要求解除合同的请求应予以支持。因被告的违约导致原告不能达到其目的，双方没有规定违约金，现原告主张支付违约金按银行利率的请求应予以支持。原告要求二被告承担返还购房款，经查，二被告是总公司与分公司的关系，分公司不具有法人资格，不能独立的对外承担民事责任，分公司是在为总公司代理业务服务，其民事责任由成立分公司的公司承担即应由德卡公司承担返还购房款的义务，故原告要求被告扶余分公司承担责任的请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下： 一、解除吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司与魏洪玲于2014年6月15日签订的《德卡城市广场认购协议书》; 二、限吉林省德卡房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还魏洪玲购房款548705元，以本金278705元为基数，自2014年6月15日起按中国人民银行同期同类货款利率支付利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至给付之日止；以本金270000为基数，自2014年9月25日起按中国人民银行同期同类货款利率支付利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至给付之日止; 三、驳回魏洪玲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5509元，由吉林省德卡房地产开发有限责任公司扶余分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审判员 卢 欣 二〇一九年十二月十日 书记员 孙诗棋