江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初5838号 原告：彭伟，女，汉族，1980年8月27日生，住山东省苍山县。 委托诉讼代理人：张永霞，江苏镇洋律师事务所律师。 被告：高宜国，男，汉族，1978年10月16日生，户籍地安徽省安庆市枞阳县，现暂住江苏省太仓市。 被告：吴小四，女，汉族，1982年9月3日生，户籍地安徽省安庆市枞阳县，现暂住江苏省太仓市。 原告彭伟与被告高宜国、吴小四房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭伟及其委托诉讼代理人张永霞到庭参加诉讼，被告高宜国、吴小四经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭伟向本院提出诉讼请求：1.确认双方2019年2月11日签订的房屋买卖合同解除；2.判令被告返还原告购房款40万元；3.判令被告支付原告违约金15万元；4.判令被告支付原告律师费2万元。事实和理由：原、被告双方于2019年2月11日签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告购买被告位于太仓市的房屋，总价300万元，并约定签订合同当日支付购房定金10万元，其余款项通过商贷的形式，分两期支付。合同签订当日，原告即支付了购房定金10万元给被告。之后，被告以资金紧张、归还房屋贷款为由分别于2019年2月25日、4月25日、5月25日、7月12日让原告先行支付购房款10万元。根据合同约定，被告应于2019年3月25日还清涉案房屋贷款并注销他项权证、于5月25日办理过户手续，但被告却以种种理由进行拖延，直至5月25日仍以身份证丢失为由拒绝办理房产过户手续，同时承诺让原告先行对房屋进行装修和居住。2019年9月23日，原告对房屋进行装修时，昆山法院通知让原告腾退，并向原告出示了民事判决书、房屋权属登记信息查询结果和拍卖公告等材料。原告这才知道该房屋已被法院查封，现已进入了执行拍卖程序。被告故意隐瞒房屋被查封的事实，与原告签订合同，收取原告购房款项并让原告对房屋进行装修，现却不能履行合同义务，将房屋过户给原告，给原告造成了巨大的损失。为维护原告合法权益，特起诉至法院，恳请依法公断。 被告高宜国、吴小四未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2016年12月13日，被告高宜国、吴小四取得了坐落于太仓市房屋的所有权，不动产证号为苏（2016）太仓市不动产权第0014487号。 2017年12月19日，被告高宜国、吴小四与案外人昆山市中裕农村小额贷款股份有限公司（以下简称中裕小贷公司）签订《最高额（抵押担保）个人借款合同》，以城厢镇金谷府邸13幢1104室、城厢镇万鸿银座1幢商铺06室的不动产对上述合同项下的高宜国的借款本金及其他费用等提供最高额抵押担保，并于同年12月19日办理了抵押登记。同年12月21日，中裕小贷公司向高宜国提供借款400万元。后因高宜国未能按约归还借款本息，中裕小贷公司提起诉讼。2018年11月28日，昆山市人民法院作出（2018）苏0583民初13632号民事判决书，中裕小贷公司在高宜国、吴小四未能履行判决确定的付款义务时有权就城厢镇金谷府邸13幢1104室、城厢镇万鸿银座1幢商铺06室不动产拍卖、变卖所得价款优先受偿。 2019年2月11日，原告彭伟（乙方）与被告高宜国、吴小四（甲方）经中介方太仓力达房地产经纪有限公司（丙方）中介签订《房屋买卖合同》一份。合同第一条就房屋基本情况约定，甲方将坐落于太仓市的房屋（建筑面积275.46㎡、占地面积142.10㎡）出售给乙方。合同第二条就房屋内部设施、设备约定，此房为硬装进行中，交房以见到为准。合同第三条约定房屋总成交价为300万元，并约定付款方式如下：乙方于2019年2月1日支付10万元定金，乙方承诺以纯商业贷款（230万元）方式支付购房余款；如房屋内仍有贷款没有还清，甲方于2019年3月25日前负责还清房屋的银行贷款及注销他项权证；甲、乙双方于2019年4月25日前配合丙方到银行预审批乙方贷款；贷款送预审7个工作日内或2019年5月5日前办理房产过户手续，同时乙方支付60万元。合同第六条就违约责任约定，如甲方违约，则自违约之日起7日内向乙方双方返还定金，或向乙方支付上述房屋成交价的20%作为违约金。合同第八条约定，本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决；协商不成的，甲乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉，包括但不限于诉讼费、律师费、误工费、申请财产保全费、执行费等由违约方承担。合同第十一条就抵押状况约定，有抵押且抵押金额约170万元，由甲方负责自行还清银行贷款；双方还在该条款中补充约定，甲方同意定金10万元后给予乙方一把钥匙让乙方设计装修，定金10万元银行卡支付5万元、微信转账3万元、余2万元于2019年2月2日支付。 上述合同签订后，原告陆续支付了定金10万元。后原告又应被告要求于2019年2月25日向吴小四支付10万元、于同年4月25日向高宜国支付5万元、于同年5月25日向高宜国支付10万元。同年5月25日，高宜国向原告出具收条一份，载明“今收太仓市金谷府邸13幢104室房款¥100000.00元（即大写壹拾万元整）。经协商，双方约好2019.5月底过户。今共收到人民币¥350000.00元。若不能顺利过户，日均赔偿购房方日1000元”等内容。期间，高宜国作为甲方，原告作为乙方，双方签署《买卖房屋交接单》，交接单备注明确“因甲方个人原因，导致无法正常进行房产转移手续，现甲方提前将房屋交由乙方，乙方可对房屋进行装修和居住（装修中任何事宜皆与甲方无关）”。原告收房后对金谷府邸13幢1104室房屋进行了装修。同年7月12日，原告又向高宜国支付5万元。 因两被告未履行（2018）苏0583民初13632号民事判决确定的付款义务，中裕小贷公司向昆山市人民法院申请执行。该院根据中裕小贷公司的申请，拟对两人名下的金谷府邸13幢1104室房屋及室内装修的不动产进行评估、拍卖。 原告知晓上述情况后与江苏镇洋律师事务所签订《委托代理协议》，该所接受原告委托，指派张永霞律师为其与高宜国、吴小四房屋买卖合同纠纷案的一审代理人，双方约定律师费为4万元。该所于2019年9月23日开具了2万元律师费的增值税普通发票。后原告向本院提起本案诉讼，被告于2019年11月11日签收起诉状副本等应诉材料。审理中，原告明确就其对金谷府邸13幢1104室房屋的装修部分已另行向昆山市人民法院提出主张。 另查明：金谷府邸13幢1104室不动产因相关案件在2019年2月1日前后被包括本院在内的多家法院查封及轮候查封。 上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、收条、银行转账凭证、微信聊天记录、买卖房屋交接单、民事判决书、评估拍卖公告、房屋登记信息查询结果、委托代理合同、增值税普通发票、订购（订货）合同及收据等，本院制作的开庭笔录等在卷佐证。 本院认为：原告彭伟与被告高宜国、吴小四签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效,双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后,原告向被告支付定金10万元，并应被告要求提前支付房款30万元，已经完成了合同项下约定的付款义务。但被告未能按照合同约定及时涤除抵押权，又因与他人的债务纠纷导致房屋被法院查封，至今无法过户，故被告违约事实清楚。被告的违约行为致使合同目的无法实现，原告有权解除合同并要求被告返还已付购房款并承担违约责任。 当事人一方依照法律规定或合同约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因原告未能举证证明起诉之前已将解除通知送达给被告，本院确认原告行使合同解除权的时间为其向本院提起本案诉讼之日（即2019年9月24日），而解除通知的到达时间为被告签收起诉状副本之日（即2019年11月11日），故本案《房屋买卖合同》解除时间为2019年11月11日。 合同解除后，原告已经支付的房款（含定金）40万元应予返还。关于违约金，双方在合同中约定违约金的计算标准为总成交价的20%，涉案房屋总价为300万元，原告主张违约金15万元在合同约定的范围之内，本院依法予以支持。关于律师费，鉴于双方在合同中约定由违约方承担，原告也据此提交了代理合同及相关付款凭证，相应代理诉讼的行为也客观发生，现原告按发票金额主张律师费2万元符合双方的约定，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告彭伟与被告高宜国、吴小四于2019年2月1日签订的关于太仓市的房屋的《房屋买卖合同》于2019年11月11日解除。 二、被告高宜国、吴小四返还原告彭伟购房款（含定金）40万元。 三、被告高宜国、吴小四支付原告彭伟违约金15万元。 四、被告高宜国、吴小四支付原告彭伟律师费2万元。 上述二、三、四项均于本判决生效之日起7日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30800元，减半收取15400元，财产保全费5000元，合计20400元，由被告高宜国、吴小四负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员  王颖瑛 二〇一九年十二月十二日  书记员  钱凤蝶