北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16435号上诉人（原审被告）：赵文龙，男，1972年6月7日出生，汉族，居民，住北京市密云区。被上诉人（原审原告）：张亚文，女，1973年2月4日出生，满族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：唐文琴，河北燕祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔洪铭，河北燕祥律师事务所律师。上诉人赵文龙因与被上诉人张亚文房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初9872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵文龙上诉请求：1.撤销原审判决书第二、三项。2.驳回张亚文的诉讼请求。3.一、二审案件受理费由张亚文负担。事实和理由：一、赵文龙是受赵辉委托与张亚文签订的房屋转让合同，该份合同是张亚文接受赵辉的委托手续后才签订的。原审判决认为赵文龙收到张亚文24万元房款属于事实认定错误，事实情况为赵文龙先为张亚文书写了24万元的收条，张亚文拿到收条后，并没有及时给赵文龙打款，之后通过银行给赵文龙仅打款10万元，该10万元赵文龙转账给了黄素国，赵文龙并未占有。剩余的14万元张亚文借故推脱未能给付赵文龙。二、张亚文未能向法院提交银行转款凭证，仅凭一张收条不能证明赵文龙收到房款24万元，且房屋损失款并不存在，因此不应判决由赵文龙承担赔偿责任。张亚文同意一审法院判决，针对赵文龙的上诉，答辩称，赵文龙的行为属于无权处分，合同解除后，赵文龙应当赔偿张亚文的损失。赵文龙从张亚文处收取房款并出具收条，赵文龙无法证明其收取款项的去向，赵文龙应当承担返还款项并赔偿损失的责任。请求维持一审判决。张亚文向一审法院起诉请求：1.判令解除张亚文、赵文龙签订的房屋转让合同。2.要求赵文龙退还购房款84万元。3.要求赵文龙赔偿房屋差价损失196万元。诉讼费由赵文龙负担。一审法院认定事实：2007年6月13日，拆迁人（甲方）北京市双诚房地产开发有限公司（以下简称双诚公司）与被拆迁人（乙方）赵永德签订了拆迁安置协议（回迁），协议编号2—195。协议约定，乙方在拆迁范围内有合法正式住房4间，建筑面积80㎡。乙方在拆迁范围内在册人口6人，应安置人口6人，分别是：户主赵永德，户子赵立祥、之妻王淑香，户主赵辉、之妻李欣、之子赵子霖。乙方按城后街安置办法的规定购买新建楼房X楼X单元X层两居室一套（70㎡），X楼X单元X层两居室一套（70㎡）……。2010年2月1日，赵文龙与张亚文签订了房屋转让合同，转让合同中记载：卖方姓名（甲方）赵文龙代，身份证号码×××与买方姓名（乙方）张亚文，身份证号码×××。一、经协商同意，乙方决定购买位于北京市密云区X号拆迁协议楼房（二户70㎡合并一户，协议编号2—195），建筑面积140㎡，交易价格6000元／㎡，计84万元。二、甲方必须保证对上述房屋享有完整所有权，能完全支配及处理。三、付款方式现金，即2010年2月1日付给甲方购房定金60万元，剩余房款24万元在4月内乙方一次性交齐。四、甲、乙双方签订本合同后，需遵照国家有关房屋买卖政策到相关部门办理公证手续。八、违约责任，如甲方违约，双倍返还定金。如乙方违约，甲方定金不退。十二、补充约定，楼层楼号优先选。合同落款甲方签字：赵文龙代，乙方签字：张亚文，证人签字：朱金明。2010年2月20日，赵文龙为张亚文出具了一张收条，收条记载内容：今收到张亚文购房款24万元整，房款已付清。收款人赵文龙。张亚文因未得到所购买的房屋，而向一审法院提起诉讼。该案在审理过程中，赵文龙称其签订的房屋转让合同是代赵辉签订的，其本人未收到过60万元购房定金。张亚文对此不予认可。赵文龙未能提供赵辉委托其代为出售房屋的委托手续材料。张亚文未能提供赵文龙收到60万元定金的书面手续材料及银行转账手续材料。赵文龙称2010年2月20日的24万元收条是其本人出具的，但其并未持有这24万元。张亚文对此不予认可。赵文龙未能提供其已将24万元转给赵辉的相关证据材料。审理期间，张亚文提供朱金明的证言，证明房屋出售人为赵文龙，张亚文已将购房定金60万元给付于赵文龙，现金支付，购房款已付清。朱金明表示原来曾和原告张亚文合伙倒买过房屋，给付60万元时，赵文龙曾打过一个手续。赵文龙对于朱金明的证明不予认可。后赵文龙提供了与朱金明于2019年7月23日的电话录音材料，录音材料中赵文龙表示60万元定金张亚文打给了赵辉，要求让张亚文把打款凭证打印出来，朱金明开始表示打到了赵文龙账上。后经赵文龙追问，朱金明表示那我问一下，我也不知道了。一审法院与北京市密云区城乡建设委员会有关部门了解，双诚公司因为拆迁后，未及时建设施工回迁的楼房，自2015年底后，该回迁楼房建设等事宜已由其他公司建设，有关回迁等事宜，政府暂指派密云区建委拆迁部门协助办理。拆迁房屋目前尚未安排给各回迁户。一审法院与赵辉的父母及妻子了解，赵辉的父母及妻子表示，赵辉已于2013年7月31日去世，赵永德已于2018年8月2日去世，赵辉未出售过拆迁的房屋，也未收到过房款。家中的其他人员也未出售过拆迁的房屋，也未收到过房款。2016年领取回迁房屋相关补助款时，因找不到拆迁合同已向建委有关部门汇报，目前房屋尚未回迁。审理过程中，有关房屋差价损失事宜，经一审法院释明，张亚文不申请房屋差价损失鉴定。张亚文、赵文龙均表示认可，密云城后街的房屋现房价2万元可出售。张亚文另表示，现其独身，名下无房。一审法院认为，当事人应遵守诚实信用原则，全面履行其义务。该案中，张亚文与赵文龙签订了房屋转让合同。该合同中涉及出卖方的签字处均为“赵文龙代”，赵文龙本人称其系代理赵辉出卖涉案房屋，但其未能提供赵辉委托其出售房屋的相关委托手续。且经该院与赵辉的亲属了解，赵辉及赵永德均已过世，但表示，赵辉及其亲属均未有出售涉案房屋之想法，亦从未委托过赵文龙代为出卖涉案房屋且未收到过房款。因此，赵文龙对合同中约定出卖的房屋并无所有权或者处分权，其与张亚文签订房屋转让合同的行为，应当认定为无权处分。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。张亚文因合同目的无法实现而请求解除其与赵文龙签订的房屋转让合同，符合法律规定，该法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。张亚文主张赵文龙返还购房款84万元，其中定金60万元，房款24万元。因赵文龙于2010年2月20日向张亚文出具了24万元购房款的收条，故对于此24万元，赵文龙应当返还于张亚文。对于定金60万元，张亚文称其已经交付于赵文龙，但赵文龙对于收到过定金60万元的事实予以否认。且张亚文未能提供赵文龙已收到60万元购房定金的书面证据材料及银行转账的相应材料，故此，对于张亚文要求赵文龙返还定金60万元的请求，该法院无法支持。张亚文要求赵文龙向其支付房屋差价损失，该法院认为赵文龙应当就其无权处分之行为向张亚文承担相应的损失赔偿责任。但该法院认为双方之合同无法继续履行已为既定事实，对于合同无法履行的原因，并不能完全归责于赵文龙。张亚文作为买受人，在签订合同之前，有义务对房屋实际情况、房屋所有权人的情况、出卖方委托代理等情况进行严格审查，张亚文并未对上述情况加以严格审查，对于合同无法继续履行本身存有一定的过错。故对于张亚文请求赵文龙赔偿其损失之请求，该法院结合双方过错、案件具体情况对赔偿损失的具体数额予以确定。对于张亚文过高部分的请求，该法院不予支持。当事人对自己的主张应提供相应之证据。对于赵文龙所述其代赵辉签订的房屋转让合同的辩解意见，因其未能提供相应的证据材料，该法院无法采纳。综上，一审法院判决如下：一、解除张亚文与赵文龙于二○一○年二月一日签订的房屋转让合同。二、赵文龙返还张亚文购房款二十四万元（限判决生效之日起十日内付清）。三、赵文龙赔偿张亚文购房损失十四万二千五百六十元（限判决生效之日起十日内付清）。四、驳回张亚文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院已查明的事实无误。本院另查明，赵文龙于2010年2月20日向张亚文出具的24万元收条所涉购房款的给付，张亚文于出具收条的当日向赵文龙直接汇款10万元，证人朱某张亚文向案外人黄素果的帐户汇款10万元，剩余款项张亚文称为现金给付。本院对一审法院认定的证据的证明效力予以确认。上述事实还有二审中双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，赵文龙称其代赵辉签订了《房屋转让合同》，但未能提供相关委托手续，而该份《房屋转让合同》中的标的物，即位于北京市密云区X号拆迁协议楼房的被拆迁人是赵永德，根据赵文龙所述其并未取得赵永德的委托和授权。现赵辉、赵永德均已过世，其亲属表示没有售房的意思表示且未委托过赵文龙售房，故此，一审法院认定赵文龙系无权处分，其签约行为对委托人不发生法律效力正确，赵文龙与张亚文签订的《房屋转让合同》予以解除。本案的争议焦点是，赵文龙应否返还张亚文购房款24万元并赔偿相应的损失。对此，本院认为，赵文龙于2010年2月20日向张亚文出具了收到24万元购房款的收条。对于上述款项的给付，张亚文于出具收条的当日向赵文龙直接汇款10万元，证人朱某张亚文向案外人黄素果的帐户汇款10万元，剩余款项张亚文称为现金给付。张亚文完成上述款项支付后，赵文龙给张亚文出具了收条。赵文龙的行为证明其已认可张亚文上述付款行为系张亚文支付购房款的行为。赵文龙在本案中称其收到10万元款项后又将10万元根据赵辉的指示汇给了案外人黄素果。现赵文龙无法证明案外人黄素果的收款行为系代赵辉收款，在赵文龙无法说明款项最终的流向与赵辉有关时，赵文龙应当负有返还上述款项的义务。同时，赵文龙收到款项的时间是2010年2月20日，一审法院根据双方过错确定赵文龙赔偿张亚文资金占用损失并无不当，本院对此亦予以确认。综上所述，赵文龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7039元，由赵文龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 周 易审 判 员 张 帆二〇一九年十二月十八日法官助理 张荣华书 记 员 刘 慧书 记 员 刘倩倩