宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初6456号原告：岳某，宁夏回族自治区银川市人，个体户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：黄某、罗某，宁夏方和圆律师事务所律师。被告：杨某，宁夏回族自治区平罗县人，个体户，住宁夏回族自治区银川市。原告岳某与被告杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告请求判令：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，并依法判令被告向原告返还银川市贺兰县X房屋；2.依法判令被告向原告支付买卖房屋违约金11340元；依法判令被告向原告支付逾期腾房违约金57350元(暂自2019年4月l5日计算至2019年9月17日)，逾期腾房违约金主张至实际腾房之日；依法判令被告向原告支付房屋占有使用费8233.33(暂自2019年I月7日计算至2019年9月17日，房屋占有使用费按市场同类房屋租用价格每月1000元计算)，房屋占有使用费主张至房屋实际交付之日；以上小计：76923.33元；3.请求依法判令被告向原告支付法律服务费5000元；4.本案诉讼费用由被告承担。被告答辩要点：1.其要起诉中介公司，涉案房屋不是原告的，是案外人汤某的。当时中介公司告诉被告杨某涉案房屋是中介的，中介与其签订的合同，约定以银行贷款方式付清房款，被告杨某交付定金1万元后，因为其个人征信有问题过不去，银行没有审批，中介公司让其等下一个银行，其现在只能以银行贷款方式付清房款；2.其现在要买涉案房屋，必须要买，其可以承担1万元的过户费。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2018年12月19日，原告与案外人汤某、郭某签订《房地产买卖契约》，约定购买坐落在××县房屋一套，约定房屋总价款为247500元。当日，原告付清购房款，案外人汤某、郭某出具收条一张。2018年12月23日，原告向案外人尹某出具授权委托书，委托其出售涉案房屋，包括签订买卖合同、代收房款等事宜。2019年1月7日，案外人尹某（甲方）与被告（乙方）、案外人宁某房产中介部（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方通过宁某房产居间介绍，甲方同意将坐落在××县的房屋一套出售给乙方，房屋转让价款为37.8万元，乙方同意于2019年1月7日交付1万元作为购买上述房产的购房定金，首付款为该房屋成交总价的30%，在订立合同后3日（2019年3月10日）内付清首付款余款。贷款类型为按揭贷款，如因乙方原因所导致贷款未能办理，一切损失均由乙方全部承担。同时约定乙方逾期未付款，甲方有权单方解除合同。甲方可以从乙方已付定金中扣除此合同房屋成交总价款3%的违约金，余款返还给甲方。当日，被告交付定金1万元，案外人尹某出具收条一张，同时载明“若反悔定金概不退还，定金暂由宁某房产中介部代为保管”，现该定金仍由该中介部保管。合同履行过程中，案外人尹某将涉案房屋交付被告，被告购买家具、家电后居住至今。后因被告银行征信有问题，贷款未审核通过，原告与被告签订《协议书》，约定“被告于2019年4月22日前一次性现金支付，双方成交价为37万元，原告配合被告于2019年4月15日前支付10万，剩余27万元于2019年4月22日前付清，被告如2019年4月15日前未能支付房款，自愿搬家，未搬家承担总房款37万元的3%每月支付违约金”。经原告催要，被告房款至今未付，故，原告诉至法院，望判如所请。另查明，涉案房屋于2019年9月4日登记至原告名下,原告对案外人尹某出售房屋的行为予以认可。二、双方当事人有争议的事实涉案合同是否应当解除并支付违约金。原告认为，被告未支付房款，属于违约，要求解除合同并支付违约金；被告认为，其没有办法一次性支付房款，只能通过银行贷款方式支付房款，要求继续履行合同，购买该房屋；本院认为，涉案合同是否应当解除并支付违约金是本案的争议焦点。判决的理由与结果本院认为，涉案《房屋买卖合同》虽系尹某与被告签订，但原告作为房屋登记所有权人，对此出售行为予以认可，该合同依法成立、有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，被告交付定金后，原告交付房屋，但因被告征信问题未能按照合同约定支付购房款，其庭审亦表示除贷款方式外无其他支付的可能性，其行为属于违约，根据合同约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除涉案《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。对于房屋买卖合同解除后，原告交付的房屋及损失赔偿问题，根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋买卖合同解除后，被告应当按协议书约定及法律规定将已交付的涉案房屋返还给原告，并支付合理的违约金。本案中，针对被告的违约行为，原告要求被告支付违约金11340元的诉讼请求，本院根据合同约定“乙方逾期未付款，甲方有权单方解除合同，可以从被告已付定金中扣除此合同房屋成交总价款3%的违约金”，支持违约金11340元（37.8万元×3%＝11340元），结合庭审，原告已付定金1万元，被告需再支付1340元。对于原告要求被告支付逾期腾房违约金及房屋占有使用费的诉讼请求，因被告的违约行为本院已经按照合同约定支持了违约金，对被告作出了惩罚，且原告庭审并未提交证据证明其实际损失及金额，上述违约金已对原告损失作出了补偿，故对原告该项请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付法律服务费5000元的诉讼请求，因法律服务费并非原告主张权利所必然产生的费用，因此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除2019年1月7日就贺兰县丰庆路南侧望都·太阳城F区15号楼2单元501室房屋签订的《房屋买卖合同》，被告杨某于本判决生效之日起三十日内向原告岳某返还位于××县房屋一套；二、被告杨某支付原告岳某违约金1340元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告岳某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费924元，（已减半收取），由原告岳某负担909元，被告杨某负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 高秀荣 二〇一九年十一月六日法官助理 柯玉平书 记 员 蔡嘉彬附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。