山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终1880号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙志刚，男，1980年11月25日出生，汉族，现住长治市。上诉人（原审被告、反诉原告）：长治市颐家颐物业管理有限公司,住所地长治市延安路潞安颐丰苑(**)**楼**。法定代表人:田宝文，执行董事。委托诉讼代理人：张琳，山西远璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈姣，山西远璟律师事务所律师。上诉人孙志刚因与长治市颐家颐物业管理有限公司(以下简称长治市颐家颐公司)物业服务合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙志刚，上诉人长治市颐家颐公司的委托诉讼代理人张琳、陈姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙志刚上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判或发回重审。2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:该小区前期物业服务由司马煤业公司出钱、出人、出物进行管理,与长治市颐家颐没有关系。如果长治市颐家颐要管理，应由全体业主三分之二以上参加并选出业主委员会,司马煤业没有通知孙志刚，且该公司与孙志刚存在债务纠纷。因此,长治市颐家颐公司向孙志刚收取费用没有依据，应当予以返还。在长治市物价局下发的文件中明确收取费用要与业主协商,在未与孙志刚协商下按1元收费不合理。因此，孙志刚要求对2017年6月15日以前由司马煤业公司收取物业费并对支出情况进行公开。一审判决程序错误，请二审依法改判或发回重审，以支持孙志刚的上诉请求。长治市颐家颐公司辩称，一审认定事实清楚适用法律正确，应依法维持。长治市颐家颐公司上诉请求：1、撤销一审判决书第二项,改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：长治市颐家颐公司提出的反诉请求不属于重复起诉,一审判决认定错误。重复起诉,是指基于同一个事实和理由而提起的诉讼,其实质是一种对实体权利的处分。在另案生效的(2019)晋0402民初751号民事裁定中,经双方协商调解后，长治市颐家颐公司申请撤诉，但因孙志刚在履行过程中对调解意见予以反悔,致使双方争议事项未能得到有效解决,长治市颐家颐公司实体权利并未得到保证。因此，在争议的问题未进行实体处分、权利未得到保护的情况下提出反诉不属于重复起诉。孙志刚辨称，不同意长治市颐家颐公司的上诉请求内容。孙志刚向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告2017年6月15日至2014年1月1日的不当得利2112元。2、判令被告返还原告由2017年6月15日到2019年12月31日按1元收取的不当得利的费用。3、请求认定锦绣司马小区业主委员会组成没有按照法定程序选举系非法组织，予以解散并重新选举。4、请求解除业主委员会与物业公司的物业合同。5、要求公开2017年6月15日以前由司马煤业管理所有物业管理费用的支出情况向所有业主公开。6、要求颐家颐物业公司公开从2017年6月15日以后所收取物业费的明细及使用情况。7、诉讼费用由被告承担。长治市颐家颐公司向一审法院反诉请求:判令被反诉人孙志刚支付2014年1月至2018年12月拖欠物业费3325.9元、城市生活垃圾处理费300元及违约金2695.5元，合计6321.4元。反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：本案中长治市锦绣司马小区系长治市枫林绿洲房地产开发有限公司开发建设，该小区是司马煤业有限公司职工团购房。长治市枫林绿洲房地产开发有限公司与司马煤业公司协商决定交房前由长治市颐家颐公司负责该小区前期物业服务。2014年11月12日原告作为甲方与乙方柴荣志、丙方长治市颐家颐公司锦绣司马客户服务中心签订了装修管理协议书。2015年6月30日长治市物价局长价房字［2015］107号文件通知长治市颐家颐公司，锦绣司马小区物业服务基准价格为0.90元/月/平米，可上浮10％，下浮不限，具体收费标准由业主与物业服务企业协商约定。房屋按建筑面积计费，按月收取。电梯运行维护费用，依实际发生额，据实分摊，并定期向业主公示。2017年6月14日长治市锦绣司马小区业主委员会黄志英等与长治市颐家颐公司签订了物业托管合同，由长治市颐家颐公司对长治市锦绣司马小区提供物业管理服务，同时合同附件二明确长治市颐家颐公司继续催缴托管前业主欠交的物业费。2019年2月13日长治市颐家颐公司作为原告曾在我院提起诉讼，要求孙志刚交纳2014年1月至2018年12月的物业费，后长治市颐家颐公司以孙志刚已经履行义务为由撤回起诉。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。本案长治市枫林绿洲房地产开发有限公司作为长治市锦绣司马小区开发建设单位，与司马煤业公司协商决定由长治市颐家颐公司负责该小区前期物业服务，2017年6月14日长治市锦绣司马小区业主委员会黄志英等与长治市颐家颐公司签订了物业托管合同，由该公司对长治市锦绣司马小区提供物业管理服务，本案长治市颐家颐公司向原告收取物业服务费等费用并无不当。孙志刚诉请长治市颐家颐公司应返还2014年1月1日至2017年6月15日的不当得利无事实及法律依据，不予支持；孙志刚诉请长治市颐家颐公司返还2017年6月15日至2019年12月31日按1元收取的不当得利费用亦无事实及法律依据，亦不予支持；孙志刚诉请的锦绣司马小区业主委员会成立不合法，要求解散并重新选举不属于民事案件调整范围；孙志刚请求解除业主委员会与物业公司的物业合同，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人由业主共同决定，孙志刚一人不能提起诉讼；孙志刚要求公开2017年6月15日以前由司马煤业管理的物业费用支出情况因其未提供相关证据证明其主张，且与本案被告并非同一主体，不予支持；孙志刚要求公开从2017年6月15日以后所收物业明细、使用情况，根据长治市颐家颐公司提供的锦绣司马业主群微信记录及公示栏照片，能够证明该公司已经将上述情况对业主进行通报。关于长治市颐家颐公司所提反诉请求，因该部分在原审法院（2019）晋0402民初751号案件中以孙志刚已履行义务撤回起诉，故本案长治市颐家颐公司再次提起诉讼，属重复起诉，不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定,判决：驳回原告(反诉被告)孙志刚的诉讼请求；驳回被告(反诉原告)长治市颐家颐物业管理有限司的反诉请求。案件受理费100元,减半收取计50元,由原告(反诉被告)孙志刚负担。反诉费50元,由被告(反诉原告)长治市颐家颐物业管理有限公司负担本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，二审围绕双方上诉人的上诉请求及事实与理由进行了审理。关于长治市颐家颐公司收取孙志刚2014年1月至2017年6月物业费2112元是否构成不当得利问题。长治市颐家颐公司收取物业服务费是基于长治市枫林绿洲房地产开发有限公司作为长治市锦绣司马小区开发建设单位与山西潞安集团司马煤业有限公司协商决定，由长治市颐家颐公司负责该小区前期物业服务。之后，长治市锦绣司马小区业主委员会作为委托方与受托方长治市颐家颐公司签订锦绣司马住宅小区物业托管合同，由长治市锦绣司马小区业主委员会代表甲方授权乙方长治市颐家颐公司继续催缴托管前业主欠交的物业费。长治市颐家颐公司对长治市锦绣司马小区业主亦提供了物业服务，孙志刚在未提供证据证明有其他物业公司向其收取物业费的前提下，长治市颐家颐公司向孙志刚收取的物业费用不构成不当得利。关于物业服务费按1元收取是否合理问题。根据长治市物价局长价房字［2015］107号文件关于核定锦绣司马小区物业服务费价格的通知，锦绣司马小区居民住宅物业服务基准价格为0.90元/月/平方米，可上浮10％，下浮不限。具体收费标准由业主与物业服务企业协商约定，房屋按建筑面积计费，按月收取。虽然长治市颐家颐公司为孙志刚出具的发票收据显示2017年7月1日至2019年2月28日、2019年3月1日至2019年12月31日两支物业服务费收据收取价格为1元/月/平方米，但该价格中包含电梯运行费在内，孙志刚在一审庭审中亦认可未向长治市颐家颐公司另行缴纳电梯运行费，因此，该物业公司依据物价部门通知核定物业服务基准价格综合收取该项费用符合客观事实。关于孙志刚要求公开2017年6月15日以前由司马煤业管理的物业费用问题。根据长治市颐家颐公司向原审法院提供的微信记录及照片，能够证明已向业主公示。关于本案是否属于重复起诉问题。根据原审法院于2019年4月23日作出的（2019）晋0402民初751号民事裁定认定长治市颐家颐公司在此次诉讼过程中，以孙志刚已履行义务无继续诉讼的必要为由提出的撤回起诉申请。据此，原审法院根据案件实际情况，判决驳回长治市颐家颐物业公司的反诉请求并无不妥。综上所述，孙志刚、长治市颐家颐物业管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人孙志刚、长治市颐家颐物业管理有限公司各负担100元。本判决为终审判决。审判长 马艳飞审判员 范进斌审判员 常旭光 二〇一九年十二月十日书记员 田梦丹