湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初305号原告：马鞍山紫元物业服务有限公司武汉分公司，住所地武汉市东西湖区金山大道**，统一社会信用代码：91420112052034341B。负责人：张浩，总经理。委托诉讼代理人：郭亚杰，湖北关山律师事务所律师。委托诉讼代理人：许萌，湖北关山律师事务所律师。被告：朱某某，男。被告：刘某某，女。原告马鞍山紫元物业服务有限公司武汉分公司（以下简称“紫元物业武汉分公司”）与被告朱某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案。被告朱某某在答辩期内向本院提出管辖权异议申请，本院于2019年2月18日作出（2019）鄂0112民初XXX号民事裁定：驳回被告朱某某对管辖权提出的异议。被告朱某某不服上述民事裁定，并提出上诉。武汉市中级人民法院于2019年4月19日作出（2019）鄂01民辖终XXX号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院后依原告紫元物业武汉分公司的申请依法追加刘某某为本案共同被告。本案后依法适用简易程序，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告紫元物业武汉分公司的委托诉讼代理人许萌，被告朱某某到庭参加了诉讼。被告刘某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫元物业武汉分公司提出诉讼请求，判令二被告：1、支付2013年5月1日至2018年5月1日期间的物业服务费12454.20元及违约金2241.76元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：我公司与武汉XXX置业有限公司签订编号为东房物字第××号《前期物业服务合同》，约定2013年4月19日起至业主委员会选聘新的物业公司止，我公司在武汉市东西湖区金山大道178号XXXX小区提供物业管理服务，服务费标准为高层住宅1.5元/月/平方米，别墅1.8元/月/平方米。合同签订后，我公司根据合同积极履行合同义务。二被告系XXXX小区X栋X单元XXX室业主，该房屋面积138.38平方米。自2013年5月1日起，被告朱某某拒绝交纳物业服务费，截止2018年5月1日，欠交物业服务费12454.20元，违约金2241.76元，共计14695.96元。我公司多次催缴均未果。综上，二被告拒绝支付物业服务费的行为，已构成严重违约，给公司造成了较大经济损失。为维护我公司合法权益，依据民事诉讼法的相关规定，我公司特向法院起诉，请求依法判决。被告朱某某辩称，第一，我与原告紫元物业武汉分公司没有任何协议，当时买房的时候与我签订前期物业服务协议的是深圳XX物业公司，我是因深圳XX物业公司才选择XXXX小区的。后来原告紫元物业武汉分公司如何进驻小区的，我们不清楚。我们认为开发商与原告紫元物业武汉分公司签订的协议侵害了我们的权益。第二，原告紫元物业武汉分公司提供服务过程中，未与业主进行沟通。现在我们对原告紫元物业武汉分公司提供的服务很不满意，我们整个小区的品质下滑，小区绿化没有维护好，野草没人清理。没有会所，对其他业主侵占公用绿地的行为也没有制止，保安未进行巡逻，门禁管理不严，没有安全保障。同时，地，地下车库存在漏水严重的问题三，我自己家中外墙漏水原告紫元物业武汉分公司未为我修复，是我自己在内墙进行修理的。公共烟道不排烟，卫生间长期有臭味，楼道随意堆放杂物，各种电线乱牵，还有流浪狗的狗窝等。第四，原告紫元物业武汉分公司未公示公共收益。综上，请求驳回原告紫元物业武汉分公司的诉讼请求。被告刘某某经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。本院经审理认定如下事实：朱某某、刘某某系夫妻，二人系武汉市东西湖区XXXX小区X栋X单元XXX室的业主，该房屋面积138.38平方米。该小区先由深圳市保利物业服务有限公司武汉分公司提供前期物业服务。武汉XXX置业有限公司（该小区开发商）后与紫元物业武汉分公司签订《前期物业服务合同》，约定由紫元物业武汉分公司为XXXX小区提供物业服务，合同期限自2013年4月19日起至业主委员会选聘新的物业公司止。物业服务费的标准为高层住宅1.5元/月/平方米、别墅1.8元/月/平方米。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在到期前15日内（每年交费的具体时间）履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，紫元物业武汉分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每日千分之二加收违约金。紫元物业武汉分公司从2013年5月开始计收业主的物业服务费。朱某某、刘某某自2013年5月开始拖欠物业服务费至今。紫元物业武汉分公司对朱某某、刘某某进行了多次催收，其仍然拒绝交纳物业服务费。紫元物业武汉分公司遂诉至法院，要求如诉称。另，深圳市保利物业服务有限公司武汉分公司提供物业服务期间的物业服务费标准与紫元物业武汉分公司提供物业服务期间的物业服务费标准一致，且两公司之间未就已收取了物业服务费和拖欠的物业服务费进行债权债务的转移。上述事实有武汉XXX置业有限公司与紫元物业武汉分公司签订的《前期物业服务合同》、朱某某、刘某某与深圳市保利物业服务有限公司武汉分公司签订的《前期物业服务合同》、业主（住户）资料卡、承诺书、装修申请表、律师函、催费单等证据予以证明，本院予以确认。审理中，朱某某提供一组照片及网页截图，拟证明紫元物业武汉分公司未提供物业服务，小区环境品质降低，导致小区在同地段小区的房价环比下降幅度最大。紫元物业武汉分公司认为照片不能证明物业公司未履行物业服务义务，对网页截图真实性有异议，不能反映实际情况。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。紫元物业武汉分公司与建设单位签订的物业服务合同内容不违反法律、法规的效力禁止性规定，合法有效，依法对朱某某、刘某某具有约束力。紫元物业武汉分公司依约对小区房屋及配套的设施、设备进行了维护、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行了维护，朱某某、刘某某应依约支付物业服务费。关于朱某某抗辩的房屋漏水问题，现不能确定系开发商建设的房屋质量问题或系相邻业主侵权问题造成。如房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务；在质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，共有部分、公共设施设备可使用小区的住宅专项维修基金进行修缮。朱某某应依据相应的合同或侵权关系及法律规定，向对应责任主体主张权利，以此拒缴物业费的抗辩理由没有法律依据。对朱某某提出紫元物业武汉分公司未尽到责任的其他意见，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供持续地、充分地证据形成完整的证据链加以证明。故本院对朱某某的该部分辩称意见不予支持。紫元物业武汉分公司请求朱某某、刘某某支付2013年5月1日至2018年4月30日期间的物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。经计算，朱某某、刘某某应支付的物业服务费为12454.20元（1.5元/平方米/月×138.38平方米×60个月）。因紫元物业武汉分公司未举证证明因朱某某、刘某某的违约造成的损失及其履行物业服务合同时已完全全面履行合同义务，结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，本院对紫元物业武汉分公司违约金的诉求不予支持。刘某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理，本案依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告朱某某、刘某某于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山紫元物业服务有限公司武汉分公司支付2013年5月1日至2018年4月30日期间的物业服务费12454.20元；二、驳回原告马鞍山紫元物业服务有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元（已减半收取，原告马鞍山紫元物业服务有限公司武汉分公司已预缴），由原告马鞍山紫元物业服务有限公司武汉分公司负担13元，由被告朱某某、刘某某负担71元，并在支付上述款项时一并向原告马鞍山紫元物业服务有限公司武汉分公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  殷璇二〇一九年十二月二日书记员  高敏