湖北省荆州市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂10行终81号上诉人（原审被告）松滋市自然资源和规划局，住所地：松滋市新江口镇白云路318号。法定代表人龙时元，局长。负责人陈劼，副局长。委托诉讼代理人谢朝兵，工作人员。委托诉讼代理人宋小川，湖北金捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）荆州江津油站经营有限责任公司，住所地：荆州市荆州区纪南镇松柏村七组。法定代表人李俊华，该公司董事长。委托诉讼代理人江明炎，湖北旻韬律师事务所律师。委托诉讼代理人陈娟，湖北旻韬律师事务所律师。原审第三人庞正兵，男，1965年10月21日出生，汉族，住松滋市。上诉人松滋市自然资源和规划局与被上诉人荆州江津油站经营有限责任公司（以下简称荆州江津油站公司）、原审第三人庞正兵房屋行政登记纠纷一案，不服松滋市人民法院于2019年7月30日作出的（2019）鄂1087行初13号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人松滋市自然资源和规划局的负责人陈劼及委托诉讼代理人谢朝兵、宋小川，被上诉人荆州江津油站公司的委托诉讼代理人江明炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院认定，1998年9月15日，湖北天发石油化工有限公司（以下简称天发石油公司）与原松滋市金属回收公司（以下简称金属回收公司）签订一份《土地使用权租赁合同书》约定，天发石油公司全额出资租赁金属回收公司位于松滋市××镇环城路地块（即现言程路21号）建设加油站（常称天发加油站、松滋环城路加油站），租期25年。双方在该合同租赁期满后的财产处理条款中还约定，“租赁期满，天发石油公司有续签合同继续经营的权利，若天发石油公司不再继续经营，可以自行拆除或作价转让设备、设施如钢制加油棚、加油机、发电机等，剩下的设施如围墙、场地、房屋建筑、水电管线等归金属回收公司无偿所有”。同年11月20日，原松滋市建设委员会颁发的《建设工程规划许可证》载明，建设单位松滋市金属回收公司，项目名称天发加油站，建设规模办公楼四层，值班室一层。2003年2月27日，金属回收公司与第三人庞正兵签订一份《权利和义务转让协议》约定，从2003年3月1日起，金属回收公司将天发石油公司租赁的土地使用权及《土地使用权租赁合同书》所涉权利和义务转让给庞正兵。2003年7月23日，庞正兵办理了该宗土地的松国用（2003）第1248号《国有土地使用证》，载明土地使用权面积2598.46平方米，坐落于松滋市××镇环城路。后更换成新《国有土地使用证》，证号松国用（2009）第1460号，载明土地使用权面积2599.08平方米，坐落松滋市新××镇××号。2003年7月28日，金属回收公司（甲方）与庞正兵（乙方）、天发石油公司（丙方）签订一份《土地使用权租赁合同书权利和义务转让协议》约定，甲方将原租赁合同所涉权利和义务转让给乙方，丙方表示同意；该权利和义务转让后，原甲方和丙方所签租赁合同继续有效，由乙、丙双方延续履行。2008年6月，天发石油公司因其他债务纠纷被荆州市中级人民法院以（2008）鄂荆中执字第43号民事裁定书裁定，查封了其包括松滋环城路加油站在内的20座加油站全部资产。后经评估，松滋环城路加油站除土地以外的房屋、机器设备、电子设备等资产价值合计1445811元。2008年9月20日，荆州江津油站公司在参加天发石油公司上述被查封资产拍卖会时竞买成功，并签订了拍卖成交确认书。2008年10月6日，荆州市中级人民法院以（2008）鄂荆中执字第43-7号民事裁定书裁定，解除了包括松滋环城路加油站在内的20座加油站全部资产的查封，确认包括松滋环城路加油站在内的20座加油站全部资产被荆州江津油站公司竞得，产权归其所有，应持该裁定书办理产权过户手续。因松滋环城路加油站土地使用权租赁合同纠纷，庞正兵于2006年11月曾起诉天发石油公司，经一审判决、二审调解后确认，原租赁合同继续履行，原合同约定的租赁期限25年变更为20年，即至2018年9月14日合同履行期届满。2009年7月27日，庞正兵再次提起土地使用权租赁合同纠纷诉讼，2010年4月23日，庞正兵、天发石油公司、荆州江津油站公司三方在松滋市人民法院达成调解协议确认：解除庞正兵与天发石油公司之间签订的土地使用权租赁合同；庞正兵与荆州江津油站公司按双方于2010年3月9日签订的《土地使用权租赁合同》（编号G5115-10-ZL-003）履行。该合同约定，租期20年，即自2010年1月31日起至2030年1月30日止；年租金25万元，20年合计500万元，于签订本合同后二十个工作日内一次性付清；本合同规定的租赁年限届满，乙方对该土地在同等条件下享有优先承租权。合同解除或终止时，其地上的全部固定资产属甲方所有。设施、设备及管线等由乙方拆走。2012年7月20日，庞正兵申请案涉房屋所有权初始登记，2012年11月6日，原登记机关松滋市房地产管理局颁发了松滋市房权证新江口镇字第××号《房屋所有权证》，载明：房屋所有权人庞正兵，房屋坐落松滋市新××镇××号，建筑面积456.45平方米。2017年9月4日，案涉房屋转移登记至庞正兵、薛云先夫妻二人名下，并将原庞正兵名下的松滋市房权证新江口镇字第××号《房屋所有权证》和松国用（2009）第1460号《国有土地使用证》均注销后换发成《不动产权证书》，证号鄂（2017）松滋市不动产权第0013519号。2017年9月7日，案涉房屋再次转移登记至松滋枫叶石油化工有限公司名下，证号鄂（2017）松滋市不动产权第0013651号。2016年10月10日，庞正兵第三次提起土地使用权租赁合同纠纷诉讼，要求荆州江津油站公司、中国石化销售有限公司湖北荆州松滋石油分公司返还所占用土地的使用权及地上房屋、设施。松滋市人民法院作出（2016）鄂1087民初1638号民事判决认为，因庞正兵与荆州江津油站公司之间的《土地使用权租赁合同》解除有效，遂判决荆州江津油站公司、中国石化销售有限公司湖北荆州松滋石油分公司将松滋环城路加油站土地返还给庞正兵，但认为庞正兵要求二者返还租赁土地上建筑物的诉讼请求，因不属该案审理范围，应由当事人另行主张而未支持。该案上诉后，荆州市中级人民法院作出（2017）鄂10民终586号民事判决，判决维持原判。后因荆州江津油站公司申诉，湖北省高级人民法院于2018年5月25日以（2018）鄂民再84号民事裁定书裁定，撤销（2017）鄂10民终586号民事判决和（2016）鄂1087民初1638号民事判决，并将该案发回本院重审。在重审期间，庞正兵撤回了该案起诉。同时查明，第三人庞正兵申请房屋所有权初始登记时提交的材料有：房屋所有权初始登记申请审批表、房屋登记实地查看记录、庞正兵身份证复印件、建设工程规划许可证、国有土地使用证（松国用（2009）第1460号）、土地使用权租赁合同书、权利和义务转让协议、承诺书、情况说明、关于湖北天发松滋加油站项目的批复、房产测绘面积报告。还查明，2015年10月，原登记机关松滋市房地产管理局的房屋登记职权根据国家不动产登记职责调整而移交给原松滋市国土资源局行使。2019年3月，根据经批准的松滋市机构改革方案，将原松滋市国土资源局等有关部门的职责进行整合，组建了松滋市自然资源和规划局。松滋市人民法院遂于2019年4月19日作出（2019）鄂1087行初13号行政裁定书裁定，准许松滋市自然资源和规划局替代原松滋市国土资源局作为本案被告参加诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。因此本案审查的焦点是，原登记机关松滋市房地产管理局于2012年11月6日办理案涉房屋登记行政行为的合法性，即向第三人庞正兵颁发松滋市房权证新江口镇字第××号《房屋所有权证》的合法性。松滋市自然资源和规划局提交的证据即《房屋所有权初始登记申请审批表》证明，庞正兵当初对案涉房屋申请办理的是初始登记。原建设部颁布的《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”。由此可见，“建设工程符合规划的证明”是初始登记的法定要件之一。之所以这样规定，除建设工程应经行政许可外，意在表明原始取得所有权。就本案而言，原松滋市房地产管理局在办理初始登记时，庞正兵作为申请人虽然也提交了《建设工程规划许可证》，但是该《建设工程规划许可证》载明的建设单位却为“金属回收公司”。由于初始登记申请人与《建设工程规划许可证》载明的建设单位明显不一致，庞正兵因而提交1998年9月15日金属回收公司与天发石油公司签订的《土地使用权租赁合同书》和2003年2月27日金属回收公司与其签订的《权利和义务转让协议》进行补充，意在证明其申请登记的房屋即案涉房屋所有权已约定转让归其所有。但关键是该《土地使用权租赁合同书》明确载明，“租期25年，租赁期满，天发石油公司有续签合同继续经营的权利，若天发石油公司不再继续经营，可以自行拆除或作价转让设备、设施如钢制加油棚、加油机、发电机等，剩下的设施如围墙、场地、房屋建筑、水电管线等归金属回收公司无偿所有”，故即使金属回收公司与庞正兵在《权利和义务转让协议》中约定，“将《土地使用权租赁合同书》中所涉权利和义务转让给乙方（庞正兵）”，可直至初始登记（2012年11月6日）时，因该合同约定的租赁期限尚未届满，而致约定的“房屋建筑归金属回收公司无偿所有”的所有权归属仍处于不确定状态。换言之，庞正兵作为初始登记申请人，其提交“金属回收公司”的《建设工程规划许可证》，此显然不符合初始登记要件；那么，其同时提交《土地使用权租赁合同书》、《权利和义务转让协议》以补充该《建设工程规划许可证》，在此情况下又是否符合初始登记要件呢？从《土地使用权租赁合同书》约定内容可知，案涉房屋系天发石油公司租赁金属回收公司土地出资新建，只有当租赁期满，且天发石油公司不再继续经营时，案涉房屋才能归金属回收公司无偿所有。虽然庞正兵此后通过《权利和义务转让协议》取得了金属回收公司所享有的案涉房屋的期待权，但是毕竟时至初始登记的2012年11月6日，因租期未满而致庞正兵仍只享有该物权期待权，其并不享有申请登记的房屋即案涉房屋的所有权。因此，在庞正兵提交《土地使用权租赁合同书》、《权利和义务转让协议》以补充《建设工程规划许可证》后，因其并不享有申请登记的房屋即案涉房屋的所有权而仍然不符合初始登记要件。《房屋登记办法》第二十二条还规定，“未依法取得规划许可建造的建筑申请登记的，房屋登记机构应当不予登记”。因此，原登记机关松滋市房地产管理局在庞正兵提交的案涉房屋初始登记材料并不符合法定要件的情况下，仍予以初始登记的行政行为违法，据此其所颁发的松滋市房权证新江口镇字第××号《房屋所有权证》依法本应撤销，但由于案涉房屋此后在办理转移登记时，已将松滋市房权证新江口镇字第××号《房屋所有权证》注销，现原告诉请撤销该《房屋所有权证》，因其不复存在而致不具有可撤销内容，故法院只能确认该初始登记行政行为违法。综上，荆州江津油站公司关于确认松滋市自然资源和规划局（原登记机关松滋市房地产管理局）向第三人庞正兵办理松滋市房权证新江口镇字第××号《房屋所有权证》登记行政行为违法的诉讼请求合理合法，予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项、参照《房屋登记办法》第二十二条第（一）项、第三十条的规定，判决如下：确认松滋市自然资源和规划局（原登记机关松滋市房地产管理局）于2012年11月6日向庞正兵办理松滋市房权证新江口镇字第××号《房屋所有权证》登记行政行为违法。案件受理费50元，由松滋市自然资源和规划局负担。上诉人松滋市自然资源和规划局上诉称：一、本案案涉房产的登记行为，是为了解决历史遗留问题，本着尊重历史、面对现实、合情合理、实事求是的原则给予了登记，原审法院认为登记在第三人庞正兵的名下，不符合初始登记要件，判决登记行为违法既不合情，也不合理。二、《建设工程规划许可证》已经核发，说明在该宗地块上修建建筑物是合法的，在房产已经修建完毕并交付使用多年后，庞正兵也不可能为该房产另行再次申领《建设工程规划许可证》，故原审判决以《房屋登记办法》第二十二条的规定，判定登记行为违法也是不恰当的。三、本案系民事合同纠纷引发的行政诉讼，应当中止诉讼，待民事争议处理完毕后再行判决。请求二审法院撤销松滋市人民法院作出的（2019）鄂1087行初13号行政判决；驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人荆州江津油站公司辩称：一、一审法院作出的判决认定事实清楚，适用法律正确。第一，在未办理初始登记的情况下，直接登记在庞正兵名下，用转移登记取代初始登记，颁证机关程序违法。第二，实体方面违法。1.案涉房屋是金属回收公司与天发石油公司共建而非单方建设；2.规划许可证载明的建设单位是金属回收公司而非庞正兵；3.没有竣工证明；4.涉案房屋是通过何种方式转移至庞正兵的没有任何证明；5.涉案房屋所有权在未办理初始登记的情况下，直接登记在第三人庞正兵名下的事实和法律依据没有提供。二、《建设工程规划许可证》虽已经核发，在该宗地上依据建设工程规划许可证的内容修建建筑物是合法的，但不是将该房屋登记在非权利人庞正兵名下的理由。根据《房屋登记办法》第三十条的规定，建设工程符合规划的证明是房屋初始登记的法定要件之一，许可证上记载的建设单位系金属回收公司，上诉人应依据建设工程规划许可证对金属回收公司进行房屋初始登记。庞正兵只以53万元受让了该房屋所占土地使用权，未支付地上建筑物对价，而荆州江津油站公司在案涉加油站房屋司法拍卖过程中，参与竞拍获得。上诉人违法登记行为侵犯了被上诉人的合法权益。三、租赁合同关系不是本案房屋登记行为的基础关系，本案不应中止审理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人庞正兵未出庭且未提交书面的陈述意见。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点是原松滋市房地产管理局向第三人庞正兵颁发房屋所有权证的登记行为是否合法。根据《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。本案中，对比庞正兵申请初始登记时提交的材料，缺乏房屋已竣工验收的证明，其提交的建设工程规划许可证上载明的建设单位是金属回收公司，建设项目名称是天发加油站。原松滋市房地产管理局在审查登记资料时已注意到建设单位是金属回收公司，而不是申请人庞正兵。通过1998年9月15日出租方金属回收公司与承租方天发石油公司签订的《土地使用权租赁合同书》及2003年2月27日金属回收公司与庞正兵签订的《权利和义务转让协议》可以看出，庞正兵取得了涉案土地的使用权，但对涉案土地上的建筑物，庞正兵并未完全取得所有权，即庞正兵取得涉案土地上建筑物所有权的条件并未成就，至少在2012年办理初始登记时庞正兵未取得所有权。本次登记是初始登记，针对的对象是涉案房产，在庞正兵未完全取得所有权的情况下，原房地产登记机关根据上述资料，将涉案房产登记在庞正兵名下，不符合申请办理初始登记的法定条件。关于上诉人认为本案应中止审理的上诉理由。本院认为，本案中租赁合同争议不是解决本案行政争议的基础，租赁合同是否有效、解除，不影响颁证机关在2012年的登记颁证行为，庞正兵不能根据租赁合同在2012年申请颁证时取得涉案建筑物的所有权，将涉案房产于2012年11月6日登记在庞正兵名下，实体条件不具备，对上诉人提出本案应中止审理的意见，不予采纳。鉴于涉案房屋产权证已被注销，一审法院判决确认登记行政行为违法，并无不当。综上，上诉人提出的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人松滋市自然资源和规划局承担。本判决为终审判决。审判长  欧阳庆审判员  孙开炎审判员  王 阳二〇一九年十二月十一日法官助理王文娟书记员王文娟(兼)