甘肃省华池县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1023民初925号 原告：庆阳浩瑞物业服务有限责任公司。住所地：庆城县。 法定代表人：张祖华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张红波，甘肃君科律师事务所律师。 被告：庆阳泛华房地产有限责任公司。住所地：庆阳市华池县。 法定代表人：马庆生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方瑞，甘肃衡伦律师事务所律师。 原告庆阳浩瑞物业服务有限责任公司（以下简称“浩瑞物业公司”）与被告庆阳泛华房地产有限责任公司（以下简称“泛华房地产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浩瑞物业公司的委托诉讼代理人张红波、被告泛华房地产公司的委托诉讼代理人方瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浩瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付空置房物业费466516元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月1日，原告与被告签订《物业管理服务合同》，根据合同约定，原告为被告开发的华池县泛华家园小区提供物业服务，服务期限三年，自2016年1月1日起至2019年1月1日止。双方还约定住宅物业费收费标准为1.2元/㎡、商业物业费收费标准为1.65元/㎡。合同签订后，原告入住泛华小区，为该小区提供物业服务。由于原告提供的是前期物业服务，当时小区正在售楼和交房，因此每位业主办完购房手续后到物业办公室办理交房手续，并和原告签订交房收费表。根据物业服务条例，对于交房之后的物业费由各业主承担，交房之前的空置房物业费由被告自己承担，但是被告一直没有交纳空置房物业费。2017年开始，原告与被告之间多次出现矛盾，2017年1月16日，被告将原告诉至华池县人民法院要求解除物业管理服务合同，并索要采暖费及电梯费用，原告答辩时提出被告应当交纳空置房物业费，随后法院在判处解除合同的同时根据被告自认情况判处被告向原告支付空置房物业费69234.47元。原告不服，以程序违法为由上诉至庆阳市中级人民法院，要求撤销一审判决第三项(即被告给付原告空置房物业费69234.47元)。但是二审遗漏该项上诉请求，维持一审判决第三项。原告不服，向甘肃省高级人民法院申请再审，省高院指令市中院再审该案。市中院重新组成合议庭开庭审理后认为:“对于一审判处的空置房物业费，因不属于泛华房地产公司的一审诉讼请求，浩瑞物业公司在一审中也未提起反诉，故一审判决超出原告的诉讼请求对空置房物业费进行判处不当，应予纠正。”故再审撤销一审判决第三项。现经原告调查取证并详细核算后，被告应付的空置房物业费为466516元。综上，根据《物业服务收费管理办法》规定，被告应向原告全额交纳空置房物业费，为此原告向人民法院提起诉讼，请判如所请。 被告泛华房地产公司辩称，1、他公司不承担向原告缴纳空置房物业费的义务，因为当时与原告协商一致，免收空置房物业费，原告才入驻泛华家园为该小区提供物业服务。2、原告统计的空置房面积存在错误，所诉数额过高，缴纳空置房物业费，应当以空置房的面积及实际空置的时间计算，2017年12月26日，双方已经解除了物业服务合同，根据泛华家园的统计，依据收费标准计算空置房物业费为114997.93元。3、因浩瑞物业对空置房所负管理义务较少，泛华公司承担百分之五十的空置物业费，虽然庆阳市物业管理条例载明建设单位未售出、业主未使用的空置房物业费交费标准应为百分之七十，但因空置房几乎无需浩瑞物业管理，垃圾清理量小、电梯耗损少，且原告提供的服务不佳，未尽到管理义务，故他公司只认可114997.93元的50%，即57498.965元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交的证据有： 1、营业执照复印件、法人代表身份证明复印件、内资公司变更通知书复印件各一份，以证明原告基本情况、且为本案适格当事人； 2、物业管理服务合同复印件一份，以证明原告与被告于2016年1月1日签订物业管理服务合同，双方建立合同关系，该合同于2018年1月15被法院判决解除； 3、证明原件、情况说明原件、地下室设备占用面积清单原件各1份，以证明被告现有5903.16平方米的商铺和1834.28平方米的商品房尚未销售，小区地下建筑面积4000平方米，设备占用面积676.63平方米，实际使用面积3323.37平方米，因此被告应就上述物业向原告交纳全额空置房物业费； 4、49户已售房空置物业费计算清单、证明（移交协议）复印件各一份，以证明被告已售49套房屋在交房之前的空置物业费为20561元；86份物业管理协议及交房通知（或收费表）已交给新物业公司，随后不久新物业公司搬离，上述资料又转交给被告，该86套房屋在交房之前的空置房物业费为68640元； 5、民事判决书复印件3份、民事裁定书复印件1份，以证明原告对本案享有诉权。 经质证，被告对证据1、2、5无异议；对证据3中的证明载明的内容有异议，统计的面积有出入。对证据4的49份交房复印件真实性无异议，对证明目的有异议，对86套房屋的移交协议的关联性有异议。经本院审查认为，华池县房地产管理局出具的证明，确定泛华家园共有29套商铺已办理商品房预售许可，住宅**未备案，但不能证明上述房屋空置，故对其证明目的不予采纳。49户已售房空置费用计算清单系被告出具，原告认可，本院予以确认。移交协议与本案没有关联性，对其证明目的，本院不予采纳。 被告提交的证据有： 1、原被告双方签订的协议一份，以证明双方解除物业服务合同关系； 2、泛华家园2016－2017销售清单及明细、商铺销售清单及明细各一份，以证明泛华家园销售情况及应付浩瑞物业空置物业费、还有8套住宅没有售出，物业费共计114997.93元。 经质证，原告对证据1无异议；对证据2真实性有异议，认为销售明细里住宅为45套已经售出，被告当时做物业的时候提供的是49套已经售出，已售商铺里载明的门面面积和原告在房管局调取的数据不一样。本院审查认为，销售清单记载了泛华家园2016－2017住宅及商铺销售情况，仍有8套住宅没有售出的基本事实。 根据本院认定的有效证据，可以证实如下事实： 2016年1月1日，原告庆阳泛华房地产有限责任公司与被告庆城县华祥物业管理服务有限责任公司（现更名为庆阳浩瑞物业服务有限责任公司）在自愿、平等、协商一致的基础上，签订物业管理服务合同，合同期限三年，自2016年1月1日12时起至2019年1月1日12时止。合同约定，，住宅物业费收费标准为12元/㎡、商业物业费收费标准为1.65元/㎡。合同签订后，原告入住泛华小区，为该小区提供物业服务。由于原告提供的是前期物业服务，当时小区正在售楼和交房，因此每位业主办完购房手续后到物业办公室办理交房手续，并和原告签订交房收费表。根据物业服务条例，对于交房之后的物业费由各业主承担，交房之前的空置房物业费由被告自己承担。2017年开始，原告与被告之间出现矛盾，2017年11月20日，被告将原告诉至华池县人民法院要求解除物业管理服务合同，并索要采暖费及电梯等费用。华池县人民法院作出（2017）甘1023民初1333号民事判决书，解除了原、被告签订的物业管理服务合同，同时根据被告自认情况判处被告向原告支付空置房物业费69234.47元。原告以程序违法为由上诉至庆阳市中级人民法院，要求撤销一审判决第三项，二审判处维持一审判决第三项。原告向甘肃省高级人民法院申请再审，省高院指令市中院再审该案，市中院再审撤销一审判决第三项。现原告要求被告给付空置房物业费466516元。 本院认为，原、被告之间签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，浩瑞物业公司具备相应的资质，该合同未违反相关的法律法规强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依照合同的约定全面履行合同义务。2018年1月15日，双方已经解除了物业服务合同，但对空置房的物业费未能协商解决。依据被告出具的原告提交的2016年已售49套房屋在交房之前空置房物业费明细,可以确定2016年已售49套房屋在交房之前的空置物业费为20561元，结合泛华家园2017年销售明细及空置物业费明细，可以确定2017年泛华家园售出18套商品房，而被告自认的空置物业费明细中只有12套住宅空置物业费，少了6套（高明莲、窦博超、毛建光、张继元、吴媛媛、高杰）空置房物业费，依据双方约定的收费标准计算物业费共计13915元，从被告自认的空置房物业费明细中减去2016年2月到4月已包含在2016年空置房物业费明细中的1872.96元，被告应当给付原告住宅房空置物业费共计99060.66元。原告主张未销售商铺物业费193657元，但提交的华池县房地产管理局出具的证明不能客观真实地反映商铺空置物业费情况，被告自认未销售商铺物业费为48540.31元，本院予以确认。 关于地下室空置物业费的请求，按照惯例，物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算，未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费，故原告这一主张，本院不予支持。《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《庆阳市物业管理条例》第六十条规定“已竣工但尚未出售或者未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的百分之七十，但不得因此而增加其他业主的负担。”故被告应当给付原告空置房物业费147600.97元的70%，计103320.68元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条第二款、《庆阳市物业管理条例》第六十条之规定，判决如下： 被告庆阳泛华房地产有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告庆阳浩瑞物业服务有限责任公司空置房物业费103320.68元。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费8297元，由原告庆阳浩瑞物业服务有限责任公司负担2500元，被告庆阳泛华房地产有限责任公司负担5797元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于庆阳市中级人民法院。 审 判 长  张海燕 人民陪审员  王兴有 人民陪审员  阎广科 二〇一九年十二月二日 书 记 员  安馨瑭