福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0182民初3193号 原告：林发安，男，1960年9月20日出生，汉族，住福州市长乐区。 原告:李朝珍（系林发安之妻），女，1960年12月24日出生，汉族，住址同上。 上述两原告共同委托诉讼代理人：王小燕，福建坤海律师事务所执业律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：杨阳，福建坤海律师事务所实习律师。 被告：林幼妹，男，1955年1月9日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：王丽丽、郑进禄，福建闽汀律师事务所执业律师。 被告：林雅娇（系林幼妹之妻），女，1963年5月8日出生，汉族，住址同上。 原告林发安、李朝珍与被告林幼妹、林雅娇农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林发安与李朝珍及其委托诉讼代理人王小燕，被告林幼妹的委托诉讼代理人王丽丽到庭参加诉讼，被告林雅娇经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林发安、李朝珍向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、判令林幼妹、林雅娇将坐落于福州市长乐区房屋（包括土地证、三层房屋产权证及相关附属设施）过户给林发安、李朝珍，并腾退交付房屋。事实与理由：2018年9月11日，林发安、李朝珍与林幼妹、林雅娇共同签订《房屋买卖协议》，主要约定：林幼妹、林雅娇将共有的坐落于福州市长乐区房屋及附属设施出售给林发安、李朝珍，总价款为83万元。林某作为见证人之一在协议上签字。协议签订后，应林雅娇要求，林发安将83万元分两次转到林某账户。但之后，林幼妹与林雅娇一直拖延，拒不履行交付、过户义务，其行为违背了合同约定，故林发安与李朝珍诉至法院。 林幼妹辩称，1、双方之间签订的《房屋买卖协议》未经委会同意，且林发安与李朝珍在已有一处宅基地，其购买房屋违反“一户一宅”政策，故双方签订的《房屋买卖协议》属无效合同。2、林发安与李朝珍并未支付购房款。 林雅娇未作答辩。诉讼过程中，本院从林幼妹处获知林雅娇因涉嫌违法犯罪羁押于福州市第二看守所，便于2019年11月19日前往看守所依法对林雅娇进行询问并制作询问笔录。林雅娇述称：房屋买卖协议上“林雅娇”的签名确系其本人签字并捺印。因其“做会”欠村里人许多钱，让村里老人院林某、林金宝等人帮忙解决，商量后其提出卖房还钱。原来其要求将购房款汇到家人名下，但村里人都不肯，要求汇给林某，后来其也同意将钱汇给林某，但要求老人院的几个人帮忙解决“会钱”问题，当时协商的办法是由其先还几成，剩下的由其夫妻打工慢慢还。刚开始老人院的几个人还同意帮忙解决，但房子卖之后又不帮忙了。其曾要求将购房款还回来，由其夫妻慢慢还，但他们几个不肯还钱。协议签订后，林发安曾叫人实地测量过房屋。以上协商汇款及测量房屋等事情，其丈夫林幼妹均不知情。现在因为他们几个反悔不帮忙解决“会钱”问题，故其也不同意卖房了。 围绕诉讼请求，林发安与李朝珍共同提交如下证据：1、房屋买卖协议，用以证明双方于2018年9月11日签订协议，约定林幼妹与林雅娇将位于长乐区房屋以总价款83万元出售给林发安与李朝珍；2、林发安名下建设银行账户交易明细，用以证明林发安分别于2018年9月11日、2018年9月21日分两次将购房款83万元汇给案外人林某；3、户口簿，用以证明林发安与李朝珍系长乐区村民；4、地籍调查表、土地登记审批表，用以证明案涉房屋土地使用权登记情况；5、不动产权籍调查表及收款收据，用以证明林发安经林雅娇同意曾通知汇测公司实地测量了案涉房屋并支付了1000元测量费；6、证人林某庭后到庭所作的证言，其述称：其与双方当事人是同村邻居，没有亲戚关系。因林幼妹与林雅娇系“会头”，欠包括林某在内的许多村民会钱，经林雅娇同意，林发安将83万元购房款统一汇到林某账户。协商汇款时，林幼妹并未在场，但签协议时林幼妹在场并当场签字。 林幼妹依法提交地籍调查表、土地登记审批表，用以证明林发安在长乐区已有一处住宅。 林雅娇未提交证据材料。 本院组织到庭当事人对上述证据进行交换和质证。林幼妹对林发安、李朝珍提交的证据1、3、4的真实性没有异议；对证据2银行账户交易明细的真实性无法确定，林发安向案外人转账汇款与本案无关，无法证实系其支付给林幼妹、林雅娇的购房款；对证据5不动产权籍调查表及收款收据的待证事实，林幼妹表示不知情；对证据6证人证言，林幼妹认为签字时其并未在场，其也并非“会头”，其妻子林雅娇借用其名义做会，但其并无经手会钱，对其他证言并无异议。林发安与李朝珍对林幼妹提交的证据没有异议。本院认为，林雅娇未到庭应诉，亦未提出异议并提交证据，视为放弃诉讼权利。对于到庭双方对真实性不持异议的证据，本院予以采纳；证据2银行账户交易明细与证据5不动产权籍调查表及收款收据经与原件核对无异，可以作为认定本案事实的依据；关于证人证言，对于林幼妹不持异议的证言部分，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：林发安与李朝珍系夫妻，林幼妹与林雅娇亦为夫妻，双方当事人均系福州市长乐区村民。因林雅娇在外欠下许多债务，其夫妻二人决定卖房以筹款还债。2018年9月11日，林幼妹、林雅娇（甲方）与林发安、李朝珍（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，主要约定：甲方自愿将其坐落于长乐区的一座三层石混结构房屋及附属设施［集体土地使用证号：闽航集用（2001）字第226801号］出卖给乙方，建筑面积约240㎡，土地使用权面积104.9㎡，四至为东共围墙邻林祥前，西本围墙邻小弄，南本围墙邻通道，北本墙邻通道；该房屋成交价格为83万元，于本协议签订之日，乙方以现金形式一次性付给甲方；甲方保证配合和协助乙方办理房产过户手续，因房产过户产生的税费全部由乙方负责等等。该村村民林庆顺、林某、林依华、林木如及林金宝等五人作为见证人亦在该协议上签字确认。 协议签订后，经林雅娇同意，林发安分两次将购房款83万元汇给案外人林某，分别为协议签订当天（2018年9月11日）汇款10万元，2018年9月21日汇款73万元。期间，林发安委托福州方鼎测绘有限公司对案涉房屋进行测量，并支出测绘工本费1000元。后林幼妹以林发安未向其夫妻支付购房款为由拒绝交付案涉房屋，亦拒绝协助办理案涉房屋过户手续，双方遂起纠纷。故林发安与李朝珍诉至本院。 另核实，林发安在福州市长乐区另有一处住宅。 本院认为，根据“房地一致”原则，农村房屋的买卖势必涉及宅基地使用权的转让。宅基地的分配因具备无偿性和福利性，其使用权专属于农村集体经济组织成员，故法律和政策禁止非本集体经济组织成员取得或变相取得，但并未禁止宅基地使用权在本集体经济组织内部成员之间进行流转。本案中，林幼妹与林雅娇夫妻对案涉房屋享有所有权，有权对自己的私有房屋进行处分。两人将案涉房屋出卖给同属一个集体经济组织的林发安、李朝珍夫妻，并与之签订《房屋买卖协议》，该协议主体适格，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。故林发安、李朝珍请求确认双方之间签订的《房屋买卖协议》合法有效，本院予以支持。林幼妹辩解该协议未经当地村委会同意，且林发安在本村已有一处住宅，其购买房屋违反“一户一宅”政策，属于无效合同。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营或者管理...”，村集体经济组织或者村委会代表村集体行使土地所有权，并不意味村民之间进行房屋买卖需经村委会批准同意后方能生效，且所谓“一户一宅”政策，是指村民在出卖或者出租自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非村民不得买卖本集体经济组织成员的私有房屋。故林幼妹的辩解没有法律依据，本院不予支持。关于林幼妹提出的林发安未向其支付购房款问题，虽然协议约定乙方应于协议签订之日以现金形式一次性向甲方支付购房款83万元，但据证人林某所作证言及林雅娇本人陈述来看，林发安是在林雅娇同意的情况下将购房款汇给案外人林某，用以偿还林雅娇的债务。根据现有查明的事实，林幼妹与林雅娇出卖房屋的本意在于筹款还债，且两人又是夫妻关系，林发安有理由相信林雅娇同意其将购房款直接汇给债权人的意思表示系其夫妻双方共同的意思表示，故林发安将购房款汇给案外人，应认定为已经履行协议约定的付款义务。至于林雅娇提出其同意林发安将购房款汇给案外人的条件是案外人需帮忙解决债务问题，该事实没有证据证明，且即使真实存在，亦属林雅娇与案外人之间的问题，与本案无关，本院不予认定。综上，双方当事人签订的《房屋买卖协议》合法有效，林发安也已履行协议约定的付款义务，现其诉请继续履行合同，请求林幼妹与林雅娇腾退交房并协助办理案涉房屋过户登记手续，有事实与法律依据，本院予以支持。林雅娇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可予缺席审理和判决。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认林发安、李朝珍与林幼妹、林雅娇之间于2018年9月11日签订的《房屋买卖协议》合法有效。 二、林幼妹、林雅娇应于本判决生效后三十日内腾退并向林发安、李朝珍交付坐落于福州市长乐区的房屋及附属设施［集体土地使用证号：闽航集用（2001）字第226801号］。 三、林幼妹、林雅娇应于本判决生效后三十日内协助林发安、李朝珍办理坐落于福州市长乐区的房屋及附属设施［集体土地使用证号：闽航集用（2001）字第226801号］过户登记手续。 案件受理费12100元，由林幼妹与林雅娇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林学章 人民陪审员  潘 星 人民陪审员  陈 榕 二〇一九年十二月三日 书 记 员  陈 玲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。