河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5648号上诉人（原审原告）：张家兵，男，汉族，1973年11月25日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：麻伟波，河南乐观律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜亚梅，河南乐观律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：魏冬萍，女，汉族，1973年10月14日出生，户籍所在地河南省洛阳市吉利区，现住河南省洛阳市洛龙区。被上诉人（原审被告）：李素婷，女，汉族，1966年9月5日出生，住河南省偃师市。被上诉人（原审被告）：洛阳欣苑房地产经纪有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区永泰街唐城御府**楼**门面房。法定代表人：李巧霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亮，男，该公司工作人员。上诉人张家兵因与被上诉人魏冬萍、李素婷、洛阳欣苑房地产经纪有限公司（以下简称欣苑房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5881号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张家兵及其委托诉讼代理人麻伟波、姜亚梅，被上诉人魏冬萍、李素婷、欣苑房地产公司的委托诉讼代理人张亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张家兵上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费由魏冬萍、李素婷、欣苑房地产公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实有误。一是仅凭张家兵与魏冬萍系夫妻关系，认定魏冬萍作为卖方签署《房屋买卖居间合同》是夫妻双方共同真实意思表示，系魏冬萍代表夫妻双方所签订，认定魏冬萍有代理权。案涉房屋系张家兵与魏冬萍共同共有，房屋买卖不属于普通日常生活需要，已超出夫妻间的日常家事代理权范畴，所以魏冬萍对夫妻共同财产做重要处理决定，应征得张家兵的同意。而张家兵常年在国外工作，对魏冬萍擅自出售共有房屋一事并不知情，既未向魏冬萍出具授权委托书，也未在《房屋买卖居间合同》上签字，更未通过其他书面形式对该笔交易予以追认，始终不予认可案涉房屋买卖行为。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案中，魏冬萍是案涉房屋的共有人，在婚姻关系存续期间擅自处分共有房产的行为应为无效。二是一审法院认定李素婷为善意相对人是错误的。根据不动产的登记公示制度，案涉房屋产权证书上共有情况一栏记载为：房屋共同共有，权利状况一栏记载着共有权利人的姓名。买受人李素婷对案涉房屋的权利状况系共同共有是明知的，其清楚地知道出卖人魏冬萍在未取得共有人的授权委托下单方是无权处分案涉房屋的。作为专业房屋中介机构的欣苑房地产公司对案涉房屋的权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。在明知张家兵对案涉房屋拥有共有权，在未有证据证明得到了张家兵同意的前提下，欣苑房地产公司仍然促使三方签署房屋买卖居间合同，其行为违背诚实信用原则。《房屋买卖居间合同》第五条第一款明确约定：“买卖双方当事人因故不能到场办理时，可由代理人出具当事人委托材料代为签订本协议及办理过户或贷款等相关手续”。李素婷、欣苑房地产公司在卖房人魏冬萍明显无代理权和处分权的情况下仍然签订房屋买卖合同，一审法院认定其为善意相对人不能成立。2.一审判决适用法律不当，严重损害了张家兵的合法权益。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无权处分合同为效力待定，若权利人追认或者无权处分人事后取得处分权的，因无权处分而订立的合同有效；若未经权利人追认且无处分权人事后也未取得处分权的，该合同无效。该条所称“无权处分”是指没有财产处分权而处分他人财产的行为，包括财产共有人之一未经其他共有人同意而处分共有财产的行为。本案中，因案涉房屋系张家兵、魏冬萍共同共有，作为共有产权人之一的魏冬萍事前既未征得张家兵的同意也未获得其授权，签订房屋买卖合同时张家兵也不在现场，且事后张家兵也未对房屋买卖合同作出追认，所以该房屋买卖居间合同无效。魏冬萍辩称，魏冬萍没有在58同城上发布售房信息，两次请中介吃饭系欣苑房地产公司单方意见，且与本案无关。案涉房屋卖方为魏冬萍、张家兵，并非魏冬萍一人。在买卖合同上签字，纯属魏冬萍个人行为。李素婷辩称，1.一审判决认定事实准确。2017年3月20日签订《房屋买卖居间合同》是张家兵的真实意思表示。当时魏冬萍持张家兵的身份证，说是受张家兵委托签订的合同。李素婷作为善意第三方将房款转账付给魏冬萍，交易后魏冬萍、张家兵已于2018年办理了房产证。张家兵在一审庭审中自认签订合同两周后知情，但一直没有提出异议，应视为对魏冬萍的代理行为的追认，至少是一种表见代理行为。现张家兵不守信用诉诸法院，违背事实和法律。2.一审判决适用法律正确。房屋买卖合同合法有效，一审法院依据相关法律规定作出了判决。请求二审法院驳回上诉，维持原判。欣苑房地产公司辩称，张家兵以不知情为由请求认定合同无效实属恶意欺骗。在一审庭审中，张家兵己认可在签订合同两周后知情，却未提出异议，而且在回国后两次请欣苑房地产公司业务员吃饭提出想让李素婷增加首付款，视为对魏冬萍的代理行为的追认。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条撤销权消灭的相关法律规定，张家兵要求认定合同无效违背事实和法律。请求驳回上诉，维持原判。张家兵向一审法院起诉请求：1.依法判令魏冬萍与李素婷及欣苑房地产公司三方所签订的《房屋买卖居间合同》无效;2.本案诉讼费用由魏冬萍、李素婷、欣苑房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年3月20日，由欣苑房地产公司作为中介，卖方魏冬萍与买方李素婷就位于洛阳新区××以西××街以东××单元××室达成协议，签署了房屋买卖居间合同。约定：卖方将上述房屋出售给买方，价值102万元，当日李素婷交付定金1万元和首付款26万元，其余房款75万元由买方办理按揭贷款；第六条约定：甲方（卖方）在签订本合同时已经过该房屋共有人张家兵的同意，若因未征得共有人同意导致合同无效或解除，由甲方（卖方）承担违约责任；第九条约定：等甲方房产证办下来后，开始办理面签、贷款和过户手续，丙方积极配合办理。该合同甲方签字由魏冬萍签署，同时在甲方代签了“张家兵”。张家兵和魏冬萍二人系夫妻关系，签订合同时张家兵在国外。乙方由李素婷签署，丙方由欣苑房地产公司签署盖章。欣苑房地产公司经办人员对合同条款含义向买卖双方进行了解释和说明。2017年3月20日，李素婷向魏冬萍支付定金和首付款后，魏冬萍将该房屋的商品房预售合同、发票以及钥匙、门禁卡全部交于李素婷，李素婷遂占有房屋至今。不久魏冬萍将出售房屋之事告知了张家兵。2018年7月12日，张家兵和魏冬萍为上述房屋办理了不动产权利证书，显示二人为共同所有权人。李素婷和欣苑房地产公司遂与张家兵和魏冬萍协商办理面签、按揭贷款等事宜，李素婷委托律师向张家兵和魏冬萍发出律师函，催促对方继续履行合同。但由于买卖双方就有关事宜无法达成一致意见，张家兵遂提起诉讼。诉讼中经一审法院调解，因双方意见分歧较大，无法达成调解协议。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，本案所涉房屋—建业龙城5幢2单元1503室为张家兵和魏冬萍购买，在2017年3月20日魏冬萍、李素婷及欣苑房地产公司签订房屋买卖居间合同时该房屋虽未办理权属证书，但属于夫妻共同财产。该合同系魏冬萍代表夫妻双方所签订。根据婚姻法规定，夫妻双方对共同财产有平等的处理权。相关司法解释规定，在夫妻双方中的一方对共同财产做处理决定时，相对人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，合同第六条对魏冬萍予以书面提醒，欣苑房地产公司对须征得共有人同意的事项予以口头告知，故李素婷属于善意相对人，张家兵事后提出异议，与上述法律和司法解释规定不符。2017年3月20日，魏冬萍、李素婷及欣苑房地产公司签订房屋买卖居间合同时，案涉房屋虽未办理权属证书，但各方约定待证书办理后继续履行合同其他事宜，构成法律规定的附期限生效合同，因此不违反法律法规的强制性规定，没有损害各方面的利益，是当事人的真实意思表示，该合同合法有效。对张家兵的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十六条、第四十九条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第十七条的规定，判决：驳回张家兵的诉讼请求。案件受理费13980元，减半收取6990元，由张家兵承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：张家兵上诉主张《房屋买卖居间合同》无效的理由共有两点，一是主张案涉房屋在买卖时未取得权属证书，合同应认定无效。经查，魏冬萍、李素婷、欣苑房地产公司在签订房屋买卖居间合同时，各方对案涉房屋未办理权属证书的事实均系明知，且明确约定房产证办理后继续履行合同其他事宜，该约定并不违反法律的强制性规定，张家兵以此为由主张合同无效不予支持。二是魏冬萍作为共有人无权处分案涉房屋致合同无效。案涉房屋共有人为张家兵和魏冬萍，魏冬萍在签订《房屋买卖居间合同》代张家兵签名，未经张家兵授权，超越了代理权，但经审理查明，张家兵与魏冬萍系夫妻关系，魏冬萍在签订《房屋买卖居间合同》，李素婷支付定金和首付款后即将案涉房屋的商品房预售合同、发票以及钥匙、门禁卡交给李素婷。且张家兵在魏冬萍于2017年3月出售案涉房屋后两周左右得知魏冬萍出售案涉房屋的情况下，直至2018年7月办理案涉房屋不动产权利证书时，均未就案涉房屋买卖事宜提出异议，以上事实足以使李素婷相信魏冬萍有代理权，出售案涉房屋系张家兵、魏冬萍双方共同意思表示。且张家兵未提交证据证明李素婷在签订房屋买卖合同时主观上有故意或过失，张家兵以其不知道该房屋买卖事宜主张合同无效，不能对抗李素婷合理的信赖。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。民法所倡导的“诚实守信”理念以及所追求的正义价值，有利于保护善意买受人的合法权益，有利于提高经济效益，维护和促进诚信市场秩序的构建。张家兵以魏冬萍作为共有人无权处分案涉房屋致合同无效的意见于法无据，本院不予采信。综上，张家兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13980元，由上诉人张家兵负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年十二月十日书记员  常翠玲