江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏04执复70号复议申请人（被执行人）：江苏万和国际商贸有限公司,住所地江苏省常州市金坛区。法定代表人：江玉红，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴玉根，男，该公司总经理。申请执行人：戚明如，男，1970年4月10日生，汉族，户籍地安徽省霍邱县。申请执行人：陈孝敏，女，1970年2月19日生，汉族，户籍地安徽省霍邱县。被执行人：江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司，住所地江苏省常州市金坛区。法定代表人：钟家发，该公司经理。复议申请人江苏万和国际商贸有限公司（以下简称万和商贸公司）不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413执异33号执行裁定，向本院申请复议。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行审查并于2019年11月22日举行了公开听证，万和商贸公司的委托诉讼代理人戴玉根参加了听证，戚明如、陈孝敏、江苏万和奥特莱斯旅游发展有限公司（以下简称万和旅游公司）经依法通知、无正当理由未参加听证。现已审查终结。经审理查明，2018年2月9日，常州市金坛区人民法院（以下简称金坛法院）对戚明如、陈孝敏诉万和旅游公司、万和商贸公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2017）苏0482民初5461号民事判决：一、万和旅游公司于该判决生效之日起15日内支付戚明如、陈孝敏房屋租金人民币65322元、违约金6916元（截止2017年8月31日）及自2017年9月1日起至实际给付之日止按日万分之二标准计算的违约金；二、万和商贸公司对上述义务承担连带清偿责任；三、驳回戚明如、陈孝敏的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1606元，由万和旅游公司、万和商贸公司于该判决生效后直接向法院缴纳。根据戚明如、陈孝敏的申请，金坛法院于2018年10月9日立案强制执行，案号为（2018）苏0482执3152号。在该案执行过程中，金坛法院对万和商贸公司名下的坐落于江苏省常州市金坛区万和奥特莱斯B6-01-3、B6-02-2、B6-01、B6-02、B6-04、B6-19的房地产（以下简称案涉房地产）价值委托江苏鑫鼎土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称鑫鼎评估公司）进行评估。嗣后，鑫鼎评估公司经评估后作出案涉房地产的估价报告。2019年6月25日，金坛法院作出评估通知书，该通知书载明案涉房地产的评估价值等情况并告知如对评估报告有异议，可自评估报告送达之日起5日内向该院书面提出，逾期未提出的，该院依法公开拍卖。2019年6月27日，金坛法院向万和商贸公司等送达了上述评估报告及通知书。万和商贸公司不服上述执行行为，向金坛法院提出执行异议。一审法院查明，坐落于江苏省常州市金坛区万和奥特莱斯**，**，**，**，**，B6-19、19-2号的房地产登记在万和商贸公司名下，其房屋用途为非住宅。万和商贸公司名下的万和国际商城B6幢（即万和奥特莱斯B6幢）的房屋，合计建筑面积2513.20平方米，共三层，用途为非住宅。该院在执行戚明如、陈孝敏申请执行万和旅游公司、万和商贸公司房屋租赁合同纠纷一案过程中，根据戚明如的申请，依法对案涉房地产的价值进行委托评估。2019年4月16日，该院向万和商贸公司邮寄送达（2019）苏0482法鉴委字第0083号选择评估机构通知书。2019年4月29日，万和商贸公司的委托诉讼代理人包鑫、戚明如的委托诉讼代理人张平参加该院组织的选择确定评估机构的活动，该院告知当事人权利和义务，经随机选择评估机构的结果为，鑫鼎评估公司作为首选，江苏天诏工程项目管理房地产评估有限公司作为备选。同日，该院作出（2019）苏0482法鉴委字第0083号司法鉴定委托书，委托鑫鼎评估公司对案涉房地产价值进行鉴定。2019年5月25日，鑫鼎评估公司对案涉房地产分别作出苏鑫鼎（坛）评报字（2019）第0028号、第0032号、第0034号、第0035号、第0036号、第0037号、第0038号、第0039号房产估价报告。评估人鑫鼎评估公司持有营业执照、房地产估价机构备案证书，其营业执照登记的经营范围为房地产估价、土地评估、资产评估及咨询服务等，评估人员陈夕忠、陈建新持有有效资质证书。还查明，万和奥特莱斯B6-13、13-3号房屋成交发生在2010年1月，其中第一层建筑面积为40.74平方米、第三层建筑面积为85平方米，均为商业用地，销售金额为310037.12元。万和奥特莱斯D12-12、12-3号，D3-108、108-3号房屋，其中第一层商业用地、第三层为住宅用地。评估人鑫鼎评估公司称：关于万和商贸公司提出的评估异议，我公司召集相关房地产估价师会商分析。一、对万和商贸公司B6-01-3、B6-02-2的房产价格偏低的回复：此次评估的万和商贸公司B6-01-3、B6-02-2是根据法院提供的常州市金坛区不动产登记簿查询记录载明的各项参数和详细信息评估的，采用的是最近同区域的成交案例及近期的非住宅收益案例，依据规范测算进行评估，是合理的。万和商贸公司提供的案例是住宅成交案例，由于涉及房屋的性质不一样，评估的方法、案例不一样，没有可比性。从万和商贸公司提供的案例成交时间比较久远，不适合作为本次评估的案例。二、对万和商贸公司B6-01-3、B6-02-2、B6-01、B6-02、B6-04、B6-19的房产重置单价偏低的回复：此次重置价的评估是根据金坛区工程造价信息结合评估对象的实际状况，经过各项系数的修正评估的，方法正确，系数适当。综述，估价人员遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价规范、规定依照估价程序，经过实地查勘及市场调查，公司经过三级审核提交报告，价值合理、客观公正、程序规范，对估价结果无需进行调整。一审法院认为,不应当对案涉房地产价值重新评估。理由如下：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，万和商贸公司B6-13、13-3号房屋成交发生在2010年1月，随该处商业经营状况的变化，已过去多年，没有可比性。万和商贸公司D12-12、12-3号，D3-108、108-3号房屋其中第一层商业用地、第三层为住宅用地，与案涉房地产均为商业用地也没有可比性。评估人鑫鼎评估公司及其评估人员均具备相应的评估资质。评估人接受委托后，其评估人员能够根据委托事项依法进行评估，未发现存在评估程序严重违法的情形，其评估结论无法定事由不得推翻。对鑫鼎评估公司的答辩，予以采信。万和商贸公司未向该院提交评估程序严重违法的证据，该院也未发现评估程序严重违法的情况，故对万和商贸公司要求重新评估的请求，不予支持。上述案涉房地产的评估价值并不是最终的交易价格，最终的成交价格仍需经由市场检验。综上所述，万和商贸公司的异议理由不成立，应当依法驳回。据此于2019年7月19日作出（2019）苏0413执异33号执行裁定：驳回江苏万和国际商贸有限公司的异议请求。如不服该裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向江苏省常州市中级人民法院申请复议。万和商贸公司不服上述裁定，向本院申请复议，请求：撤销一审执行裁定书，对案涉房地产重新评估。事实与理由：鑫鼎评估公司进行评估并作出评估报告中关于案涉房地产的评估价格明显低于市场价格和房屋实际价值，甚至远低于实际建筑造价,严重损害了万和商贸公司的合法权益。戚明如、陈孝敏向本院提交书面意见称，鑫鼎评估公司就评估的房屋价格是经过多方面修正、实地市场调查又经过三级审核后客观公正地做出的，该房地产在无人问津的位置,评估价格已经高出目前市场价格。万和旅游公司未发表意见。本院对金坛法院查明的事实予以确认。本院认为，第一，金坛法院通过公开摇号确定评估公司，选择的鑫鼎评估公司具有企业法人营业执照和资产评估资格证书，评估人员具有合格的评估资质，出具的评估报告程序合法。鑫鼎评估公司根据本案估价房地产的特点和实际状况，按照估价程序，选取比较法和收益法对估价对象进行市场价值评估，选取成本法对评估对象重置成本价值进行评估，符合行业规范要求，方法适当。第二，万和商贸公司认为B6-01-3、B6-02-2房产评估市场价值偏低，但其提供的作为比较的其他房产，房产性质与B6-01-3、B6-02-2房产不同，成交时间也相距较远，其成交价格不具有可参照性。万和商贸公司认为B6-01-3、B6-02-2、B6-01、B6-02、B6-04、B6-19房产的重置成本价偏低，也无充分证据证明。第三，案涉房产的估价结果只是人民法院公开拍卖中参照的保留价，其实际价值最终由市场决定。综上，万和商贸公司的复议申请无事实和法律依据，不予支持。执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回江苏万和国际商贸有限公司的复议申请，维持常州市金坛区人民法院（2019）苏0413执异33号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 朱正生审 判 员 王 臻审 判 员 钱 锦法官助理 陶金沙二〇一九年十二月六日书 记 员 张玉娘