湖北省武汉市东西湖区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂0112执异69号异议人（被执行人）湖北XXX公司，住所地湖北省云梦县城关XX路3号。法定代表人李某某，总经理。申请执行人陈某某，男，1962年3月28日出生，汉族，武汉市人，户籍所在地武汉市江岸区，现住武汉市东西湖区。被执行人武汉XXX公司，住所地武汉市东西湖区吴兴南村14栋1-6-2号（6）。法定代表人何某某，总经理。被执行人刘某，男，1971年10月22日出生，汉族，武汉市人，原住武汉市硚口区古田四路51-18号1号，现住武汉市东西湖区。被执行人王某某，男，1974年10月7日出生，汉族，湖北省云梦县人，住武汉市江岸区。本院在执行申请执行人陈某某与被执行人武汉XXX公司（以下简称武汉XXX公司）、刘某、王某某、湖北XXX公司（以下简称湖北XXX公司）民间借贷纠纷一案中，异议人（被执行人）湖北XXX公司对湖北正量行房地产估价咨询有限公司于2019年9月5日作出的土地估价报告编号：湖正土估字［2019］第ZAXXXX号《土地估价报告》（征求意见稿）不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人（被执行人）湖北XXX公司称，请求事项：依法认定该评估报告无效，并不再对异议人上述土地采取不必要的评估和拍卖措施。事实与理由：一、评估机构选定程序违法。1、异议人未收到法院关于要求评估、拍卖云梦县XX镇XX路3号云XXX二期剩余待开发房屋分摊土地使用权面积的法律文书。2、异议人未收到法院关于评估上述土地的司法评估摇号通知。3、异议人未委托任何人签收上述法律文书和通知，对上述法律文书和通知内容亦不知情。4、异议人有明确的和有效地注册经营地址，法院应当依法送达法律文书。二、评估程序违法。异议人被告知上述土地的评估机构是在2018年选定的，该评估机构应在2018年法院委托或指定的期限内完成评估报告，否则程序违法，法院应另行委托和组织各方当事人选定评估机构。三、申请执行人陈某某申请对该案恢复执行，法院已裁定拍卖异议人名下位于云梦县XX镇××云XXX××住宅及商铺××套总面积为62236.35㎡房屋，又裁定拍卖XXX1、3、4号楼共计10套商铺，该部分财产价值已远超异议人债权数额，法院不应再对异议人名下上述土地再行评估和拍卖。四、评估报告采用的估值方法不合理，造成被评估对象价值严重贬值。1、评估公司未采取“市场比较法”，而是采取了“市场比较法”和“剩余法”两种方式，没有依据实际情况。2、评估公司不应将上述67.79亩土地以“商品房开发用地”和“还建房用地”性质分割开来，分别采取不同估价方法进行估价后，平均取值估价。即使有上述还建用地，也应将还建用地和商业开发用地分开评估，分开表述结果。3、本案待开发土地基本为“商品房开发用地”，均应采取市场比较法进行评估。五、该评估报告估值依据的资料基础不充分，评估结果让人难以信服。该评估报告采用了“市场比较法”作为估值方法之一，但是报告全文没有任何关于周边市场价格信息的依据，脱离现实，导致评估价值严重低于实际价值。综上，湖北正量行房地产估价咨询有限公司出具的湖正土估字［2019］第ZAXXXX号《土地估价报告》（征求意见稿），存在评估机构选定、评估程序违法、评估报告作出的依据不合理、不充分，估价人员凭空捏造数据、严重失职情形，已严重违反客观性、公正性原则，损害了异议人的合法权益。本院经审查查明，申请执行人陈某某与被执行人武汉XXX公司、刘某、王某某、湖北XXX公司民间借贷纠纷一案，于2015年10月25日向本院提起诉讼。2015年11月2日，申请执行人陈某某向本院提出财产保全申请，请求“冻结被申请人银行存款2700万元或查封其他等值财产”。2015年11月2日当日，本院作出（2015）鄂东西湖民初字第XXXXX-1号民事裁定书，裁定：“冻结被告武汉XXX公司、刘某、王某某、湖北XXX公司的银行账户存款27,000,000元，或查封、扣押其他等值财产”。2015年12月31日本院作出（2015）鄂东西湖民初字第XXXXX号民事调解书，申请执行人陈某某与被执行人武汉XXX公司、刘某、王某某、湖北XXX公司自愿达成如下协议：“一、被告武汉XXX公司、刘某、王某某、湖北XXX公司共同偿还原告陈某某借款人民币22,000,000元，并承担利息3,080,000元（自2015年7月1日起按月息2%计算至2016年1月31日止），于2016年1月31日付清；二、如四被告逾期还款，则按月息2%自2016年2月1日起支付至全部借款本息清偿之日止；三、原告陈某某自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费75,900元，保全费5,000元，共计80,900元，由被告武汉XXX公司、刘某、王某某、湖北XXX公司共同承担。”调解书生效后，被执行人武汉XXX公司、刘某、王某某、湖北XXX公司逾期未依法履行付款义务。2016年6月14日，申请执行人陈某某向本院申请强制执行。2016年6月20日，本院作出（2016）鄂0112执XXX号执行通知书，要求被执行人武汉XXX公司、刘某、王某某、湖北XXX公司履行生效调解书所确定的义务。案件执行中，因异议人（被执行人）湖北XXX公司提出更换标的物，申请执行人陈某某亦同意变更保全标的物，并向本院提出变更查封财产。2016年6月29日，本院作出（2015）鄂东西湖民初字第XXXXX-4号民事裁定书，裁定：“一、解除对被告湖北XXX公司所开发的云XXXXXX1-4号楼（详见明细表）69套商品房的查封；二、查封被告湖北XXX公司所开发的云XXXXXX6号楼一、二单元（详见明细表）78套商品房”。2016年7月4日，本院向湖北省云梦县房屋交易与产权管理中心送达了（2015）鄂东西湖民初字第XXXXX-4号民事裁定书和（2015）鄂东西湖执保字第XXXXX号协助执行通知书，该中心并办理了协助查封手续。2016年12月12日，本院作出（2016）鄂0112执XXX号执行决定书，决定：“将被执行人武汉XXX公司、刘某、王某某、湖北XXX公司纳入最高人民法院失信被执行人名单库”。同日，本院作出（2016）鄂0112执XXX号执行裁定书，裁定：“终结本院（2015）鄂东西湖民初字第XXXXX号民事调解书的本次执行程序。”2017年7月18日，申请执行人陈某某向本院申请恢复强制执行。2017年7月19日，本院作出（2017）鄂0112执恢XX号执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人湖北XXX公司所开发的位于湖北省××县城××镇××路云XXX××、××、××楼××房产（详见明细表）。二、查封期限为三年”。同日，本院向云梦县房屋交易与产权管理中心送达（2017）鄂0112执恢XX号执行裁定书和（2017）鄂0112执恢XX号协助执行通知书、查封明细表。该中心并办理了协助查封手续。2017年9月4日，本院作出（2017）鄂0112执恢XX号之一执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人湖北XXX公司所开发的位于湖北省××县城××镇××路云XXX××楼××房产（详见明细表）。二、查封期限为三年”。2017年9月7日，本院向云梦县房屋交易与产权管理中心送达（2017）鄂0112执恢XX号之一执行裁定书和（2017）鄂0112执恢XX号之一协助执行通知书、查封明细表。该中心并办理了协助查封手续。2017年10月10日，申请执行人陈某某申请将被执行人湖北XXX公司所开发的位于湖北省××县城××镇凤××“云XXX”楼盘××、××、××楼××套房屋予以查封。2017年10月24日，本院作出（2017）鄂0112执恢XX号之二执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人湖北XXX公司所开发的位于湖北省××县城××镇××路云XXX××、××、××楼××房产（详见明细表）。二、查封期限为三年”。同日，本院作出（2017）鄂0112执恢XX号之三执行裁定书，裁定：“解除对被执行人湖北XXX公司所开发的位于湖北省云梦县XX镇XX路云XXXXXX1、2、3、4号楼31套房产的查封（详见明细表）”。2017年10月25日，本院向云梦县房屋交易与产权管理中心送达（2017）鄂0112执恢XX号之二、之三执行裁定书和（2017）鄂0112执恢XX号之二、之三协助执行通知书、查封及解除明细表。该中心并办理了协助解除、查封手续。2017年10月30日，本院作出（2017）鄂0112执恢XX号之四执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人湖北XXX公司享有的位于湖北省云梦县XX镇XX路3号国有土地使用权［国有土地使用权证号：云国用（2014）第XXXXX号；地号：2014XXXXX；使用权面积：11556.0平方米、52644.0平方米］。二、查封期限为三年”。2017年11月2日，本院向云梦县国土资源局送达（2017）鄂0112执恢XX号之四执行裁定书和（2017）鄂0112执恢XX号之四协助执行通知书。该局并办理了协助查封手续。2017年11月6日，申请执行人陈某某向本院申请查封被执行人湖北XXX公司开发的“云XXX”楼盘XXX及XXX86套房屋。同日，申请执行人陈某某并向本院申请对被执行人湖北XXX公司所有的“云XXX”二期开发土地予以拍卖。2017年11月7日，本院作出（2017）鄂0112执恢XX号之五执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人湖北XXX公司所开发的位于湖北省云梦县XX镇XX路云XXXXXX4、5、6号楼11套房产（详见明细表）。二、查封期限为三年”。同日，本院向云梦县房屋交易与产权管理中心送达（2017）鄂0112执恢XX号之五执行裁定书和（2017）鄂0112执恢XX号之五协助执行通知书、查封明细表，该中心并办理了协助查封手续。2017年11月13日，申请执行人陈某某再次向本院申请对本院查封的被执行人湖北XXX公司开发的“云XXX”房产进行拍卖。2017年11月27日，本院作出（2017）鄂0112执恢XX号之六执行裁定书，裁定：“一、冻结被执行人王某某在湖北XXX公司持有的25%股权。二、冻结期限为三年”。2017年12月14日，本院向云梦县工商行政管理局送达（2017）鄂0112执恢XX号之六执行裁定书、（2017）鄂0112执恢XX号执行信息需求书和（2017）鄂0112执恢XX号协助公示通知书，该局并办理了协助查封冻结手续。2018年4月16日，本院作出（2017）鄂0112执恢XX号《责令被执行人履行法律文书确定的义务通知书》，责令被执行人武汉XXX公司、刘某、王某某、湖北XXX公司履行生效法律文书确定的义务。2018年5月1日，本院作出（2017）鄂0112执恢XX号之七执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人湖北XXX公司所有的位于湖北省云梦县XX镇XX路3号国有土地使用权［国有土地使用权证号：云国用（2014）第XXXXX号；地号：2014XXXXX；使用权面积：11556.0平方米、52644.0平方米］”。2018年5月1日，本院向被执行人湖北XXX公司送达（2017）鄂0112执恢XX号之七执行裁定书。2018年5月30日，本院委托对“被执行人湖北XXX公司所有的位于湖北省云梦县XX镇XX路3号国有土地使用权［国有土地使用权证号：云国用（2014）第XXXXX号；地号：2014XXXXX；使用权面积：11556.0平方米、52644.0平方米］地上房屋进行价值评估”。同日，本院发出（2017）鄂0112执恢XX号《司法评估摇号通知》，“决定于2018年6月20日上午9：30在武汉光谷联合产权交易所江城分所进行摇号选择评估机构”。2018年6月12日，本院向被执行人湖北XXX公司邮寄送达了《司法评估摇号通知》。2018年6月12日，武汉光谷联合产权交易所江城分所经摇号确认“湖北正量行房地产估价咨询有限公司”中介机构进行司法评估。2018年7月26日，本院函告武汉光谷联合产权交易所江城产权交易有限公司，“因该案被执行人还缺少部分评估资料，需暂缓评估”。2018年8月27日，本院作出（2017）鄂0112执恢XX号之一《责令履行义务通知书》，责令被执行人武汉XXX公司、刘某、王某某、湖北XXX公司自本通知书送达之日起五日内履行生效法律文书确定的义务。逾期，上述被执行人未予履行生效法律文书确定的义务。2018年10月18日，湖北正量行房地产估价咨询有限公司函告本院因重新启动评估，请求补充评估资料。2018年10月24日，申请执行人陈某某向本院提出申请函，请求向云梦县XX镇政府调取“关于二期土地的资料”。2018年11月19日，本院向湖北省云梦县房屋交易与产权管理中心送达（2015）鄂东西湖民初字第XXXXX-1号民事裁定书和（2017）鄂0112执恢XX号协助执行通知书，“继续查封被执行人湖北XXX公司所有的位于湖北省云梦县XX镇XX路云XXXXXX1号楼商铺101室1082.99平方米、201室1385.23平方米、301室1385.23平方米；XXX3号楼商铺101室1042.69平方米、102室商铺165.93平方米、201室1477.43平方米、301室1477.43平方米；XXX4号楼商铺101室1082.20平方米、201室1406.45平方米、301室商铺1406.45平方米”，该中心并办理了协助查封手续。2019年1月14日，本院作出（2017）鄂0112执恢XX号执行决定书，决定将被执行人武汉XXX公司、刘某、王某某、湖北XXX公司纳入失信被执行人名单。2019年3月7日，本院作出（2017）鄂0112执恢XX号之八执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人湖北XXX公司所开发的位于湖北省云梦县XX镇XX路云XXXXXX1号楼101、201、301室，3号楼商铺101、102、201、301室，4号楼商铺101、201、301室房产”。2019年4月3日，本院向被执行人湖北XXX公司邮寄送达了（2017）鄂0112执恢XX号之八执行裁定书。2019年4月10日，申请执行人陈某某与被执行人王某某、湖北XXX公司经协商确认委托网络司法拍卖平台（阿里巴巴司法平台）评估询价。但阿里拍卖网络询价平台对上述拟拍卖标的提供的参考价为：单位面积价值为3063.5元/平米。2019年4月28日，湖北XXX公司对阿里拍卖网络询价平台提供的参考价提出异议，申请委托司法鉴定机构对本案拟拍卖商铺进行评估。2019年5月8日，本院委托对“被执行人湖北XXX公司所开发的位于湖北省云梦县XX镇XX路云XXXXXX1号楼101、201、301室，3号楼商铺101、102、201、301室，4号楼商铺101、201、301室，共计10套商铺”重新评估。同日，本院发出（2017）鄂0112执恢XX号之一《司法评估摇号通知》，“决定于2019年5月15日上午9：30在武汉光谷联合产权交易所江城分所进行摇号选择评估机构”。武汉光谷联合产权交易所江城分所经摇号确认“武汉汉信房地资产评估咨询有限公司”进行司法评估。2019年8月12日，本院向武汉光谷联合产权交易所江城产权交易有限公司发出（2017）鄂0112执恢XX号之一《函》，主要内容为：“经2018年6月20日摇号确认湖北正量行房地产估价咨询有限公司为评估机构，后因缺少部分评估资料，本院于2018年7月26日申请暂缓评估。现补充部分资料，申请恢复对被执行人湖北XXX公司所有的位于湖北省云梦县XX镇XX路3号国有土地使用权［国有土地使用权证号：云国用（2014）第XXXXX号；地号：2014XXXXX；使用权面积：11556.0平方米、52644.0平方米］的评估”。2019年8月29日，本院作出（2017）鄂0112执恢XX号之九执行裁定书，裁定：“一、续查封被执行人湖北XXX公司所开发的位于湖北省云梦县XX镇XX路云XXXXXX1号楼2套、2号楼60套、3号楼4套、4号楼123套、6号楼78套房产（详见清单）；二、续查封期限为三年”。2019年8月30日，本院分别向云梦县房屋交易与产权管理中心和云梦县不动产登记中心送达了（2017）鄂0112执恢XX号之九执行裁定书和（2017）鄂0112执恢XX号之九协助执行通知书、查封明细表，云梦县房屋交易与产权管理中心和云梦县不动产登记中心分别办理了查封手续。2019年9月5日，湖北正量行房地产估价咨询有限公司作出土地估价报告编号：湖正土估字［2019］第ZAXXXX号《土地估价报告》（征求意见稿）。估价结果为：“武汉市东西湖区人民法院委托评估的一宗国有出让商业、住宅用地，土地使用权面积为45195.85平方米，在估价期日2019年8月30日，估价设定条件下的国有出让土地使用权市场价值如下：土地使用权面积：45195.85㎡（约合67.79亩）；规划建筑面积：117509.2㎡；土地使用总价：RMB9488.21万元；折合土地单位面积地价：RMB2099元/㎡（约合单价140万元/亩）；折合楼面地价RMB807元/㎡；大写：人民币玖仟肆佰捌拾捌万贰仟壹佰元整”。2019年9月20日，武汉汉信房地资产评估咨询有限公司作出估价报告编号：鄂汉信估字［2019］第YP068号《房地产估价报告》（征求意见稿）。估价报告主要内容为：“估价对象：本次估价对象为云XXXXXX1、3、4号楼1-3层在建工程，纳入评估范围内建筑面积合计为11912.03平方米，估价对象包含评估范围内的国有出让土地使用权价值和与房屋有关的、已经施工的基础工程、土建工程、安装工程及室外附属工程的价值，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产和权益。估价结果：受估价委托人委托，我公司对位于云梦县XX镇XX路南云XXXXXX合计11912.03平方米在建工程进行了评估。估价人员在实地查勘的基础上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司长期积累掌握的房地产估价市场资料及数据，结合估价委托人提供的资料和本次估价目的，根据以上分析测算，确定估价对象在2019年8月30日满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为：房地产总价：RMB6175.07万元；大写金额：人民币陆仟壹佰柒拾伍万零柒佰元整”。异议人（被执行人）湖北XXX公司对鄂汉信估字［2019］第YP068号《房地产估价报告》（征求意见稿）和湖正土估字［2019］第ZAXXXX号《土地估价报告》（征求意见稿）不服，分别向本院提出异议。异议人（被执行人）湖北XXX公司对鄂汉信估字［2019］第YP068号《房地产估价报告》（征求意见稿）不服，于2019年10月10日向武汉汉信房地资产评估咨询有限公司提出异议书。2019年10月22日，武汉汉信房地资产评估咨询有限向本院作出关于“异议书”回复。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出”。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正”。按照上述司法解释规定，当事人或者其他利害关系人对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果有异议的，可以在收到评估报告后以书面形式向人民法院提出，人民法院对当事人提出的异议应当提交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定：“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请”。本案中，湖北正量行房地产估价咨询有限公司于2019年9月5日作出的土地估价报告编号：湖正土估字［2019］第ZAXXXX号《土地估价报告》为征求意见稿，异议人（被执行人）湖北XXX公司对湖正土估字［2019］第ZAXXXX号《土地估价报告》（征求意见稿）不服提出异议，应当由本院执行部门在三日内提交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者异议人（被执行人）湖北XXX公司对作出的说明仍有异议的，本院执行部门应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。故，异议人（被执行人）湖北XXX公司异议申请不符合立案受理的条件，应予裁定驳回。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下：驳回异议人（被执行人）湖北XXX公司的异议申请。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。审 判 长  任树春审 判 员  李义飞人民陪审员  陈启芳二〇一九年十二月五日书 记 员  曾 菁