河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终3438号上诉人(原审被告)：张金焕，女，1965年8月26日生，汉族，住沁阳市。被上诉人(原审原告)：张祥顺，男，1975年12月26日生，汉族，住山东省梁山县。委托诉讼代理人：刘小楞，河南合祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘中浩，河南合祥律师事务所律师。上诉人张金焕因与被上诉人张祥顺房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院（2019）豫0882民初2517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张金焕上诉请求：1、依法撤销河南省沁阳市人民法院（2019）豫0882民初2517号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，或者撤销原判，发回重审；2、一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，证据不足，适用法律不当。在没有其他有力证据佐证下，仅凭上诉人在被哄骗下出具的收据，并不能真实反映被上诉人主张的高达310000元首付款已经履行的事实存在。被上诉人没有完成相应的举证证明责任。实际上，被上诉人并没有履行合同约定的付款义务，是被上诉人存在违约行为。一审判决在没有查明被上诉人是否真实履行付款义务情况下，就认定是被上诉人支付了首付款，上诉人存在违约，一审明显存在偏袒被上诉人，认定基本事实不清，证据不足，判决上诉人返还310000元购房款显失公平公正，令上诉人难以接受。二、一审判决认定基本事实错误，证据不足。按照双方签订的《房产买卖定金协议》和《房产买卖合同》约定，400000元购房款应当是被上诉人用自己的二手住房向邮政银行抵押贷款后支付给上诉人，并未约定上诉人同意被上诉人用上诉人的涉案房产抵押贷款后再支付购房款，一审仅凭被上诉人的一面之词，就草率认定是上诉人同意被上诉人用上诉人的涉案房产来抵押贷款，明显与合同约定不符，违背了上诉人的真实意愿，判决缺乏依据。实际上，被上诉人并没有用其所有的二手住房向邮政银行办理抵押贷款手续，明显存在违约行为，却以用上诉人涉案房产办理抵押贷款手续的说法来掩盖其实际违约的事实真相。三、一审判决认定上诉人存在根本违约，认定基本事实错误，证据不足。众所周知，根据我国物权法规定，办理了房产过户手续，房屋所有权就发生了转移，在购房人没有付清大额购房款的情况下，出卖人是不可能配合办理房产过户手续的，这是房屋交易的基本常识。特别是，涉案签订的《房产买卖定金协议》和《房产买卖合同》均明确约定，总房款付清后交房，在被上诉人没有按照合同约定付清总房款710000元的情况下，上诉人依法依约都有权不交房。故在被上诉人没有履行付清总房款的合同主要义务下，上诉人没有义务配合办理房产过户手续。被上诉人应当用其所有的二手住房办理抵押贷款手续，上诉人依法没有义务用上诉人的涉案房产来办理抵押贷款手续的义务。被上诉人主张用上诉人涉案房产来办理抵押贷款手续的说法，既违背了上诉人的真实意愿，又违反了法律规定，该说法无效，依法不应支持。故上诉人在涉案事实中不存在违约行为，一审判决让上诉人承担71000元违约金，认定基本事实错误，证据不足。四、上诉人没有违约，实际是被上诉人存在违约行为。一审中，上诉人要求被上诉人继续履行支付购房款的合同主要义务，但被上诉人的诉讼代理人明确表示，是被上诉人不同意履行付款义务，致使双方后续合同义务无法履行。被上诉人的行为已经表明，是被上诉人存在违约行为，并非上诉人违约。正是在被上诉人先违约不履行合同付款主要义务下，上诉人有权行使先履行抗辩权，才无法配合办理房产过户手续。本案中，依法依约都应当由被上诉人承担支付违约金的违约责任，不应由上诉人承担违约责任，一审判决显失公平公正，依法应予撤销。五、一审庭审中，限制和剥夺了上诉人自由表达意见的辩论权利，上诉人当庭反映自己对庭审活动有异议，并申请换人重新审理，在法庭没有答复下，上诉人就拒绝在庭审笔录上签字(详见一审庭审笔录和庭审直播视频)。随后，一审也一直没有对上诉人提出的异议和申请予以答复。故一审判决程序严重违法，依法应予撤销。张祥顺提交书面辩论意见称，一、答辩人已按合同约定支付被答辩人首付款31万元。一审时，被答辩人并不否认收到上述款项，且有被答辩人出具的收据等证据为证。二、结合房屋买卖合同以及证人常某的证人证言，能够证实双方合同约定的以房屋抵押贷款支付被答辩人剩余房款的房屋就是本案所涉买卖的房屋，而不是上诉人所陈述的另外房屋。张祥顺向一审法院起诉请求：一、依法判令解除与被告签订的房屋买卖合同；二、判令被告退还原告支付给被告的房款31万元；三、判令被告支付原告违约金71000元；四、本案诉讼费用、保全费、保险费由被告承担。一审法院认定事实：原告张祥顺经房屋中介常某介绍购买被告张金焕所有的位于沁阳市××、××大道东侧普罗旺世G2号楼28层2801号房产。2019年4月10日，原、被告双方签订了《房产买卖合同》，约定房屋总价款71万元；购房款的支付方式为：“关于购房款的支付——甲（张金焕）、乙（张祥顺）双方同意按照下述方式履行：……（2）分两次支付：乙方于约定乙方于2019年4月10号前将首付款人民币（大写）叁拾壹万元整［含前期支付全部定金人民币（大写）贰万元整］以自行支付的方式支付给甲方；剩余房款人民币（大写）肆拾万元整，乙方在银行或公积金管理中心办理抵押贷款审批通过并放款后支付给甲方（总房款付清后交房）。（3）关于贷款的规定甲、乙双方协商于由乙方去向沁阳市邮政银行申请个人二手住房贷款向银行或公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币肆拾万元整（￥：400000元），乙方应在取得不动产证后7日内到银行或公积金管理中心办理抵押贷款，若乙方申请贷款未经审核通过或审核通过的贷款成数不足，乙方应用现金或甲方同意的其他方式补足”；违约的责任为：“1、甲方（张金焕）若出现下列情况之一的，甲方构成根本违约，且乙方（张祥顺）有权解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本合同第三条约定的义务超过十五日的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10％向乙方支付违约金，每逾期一日，应按日计算向乙方支付房屋总价款千分之一的违约滞纳金，并全额退还乙方前期支付的定金和首付款”。2019年4月10日，被告张金焕给原告出具收据，载明：“兹收到张祥顺购房款（身份证号）交来沁阳市七彩柱南太行大道东侧普罗旺世G2号楼28层2801人民币叁拾壹万￥：310000元交款人：张祥顺收款人：张金焕”。同日，原告张祥顺以所购买的被告张金焕所有的沁阳市××、××大道东侧普罗旺世G2号楼28层2801号房屋向中国邮政储蓄银行沁阳支行申请个人消费贷款肆拾万元，用于支付被告张金焕剩余房款。该贷款申请于2019年6月13日由中国邮政储蓄银行沁阳支行审批通过，因被告张金焕未按照要求协助配合办理相关手续，致使该笔贷款未能实际发放。2019年6月19日，张祥顺向该院申请诉前财产保全，请求查封张金焕位于普罗旺世G2号楼28层2801房屋（沁房权证字第**），本院于2019年6月20日作出（2019）豫0882财保37号民事裁定书，裁定：“查封被申请人张金焕位于沁阳市××、××大道东侧普罗旺世G2号楼28层2801房屋（沁房房权证字第**）期限三年”。原告张祥顺交纳保全费4070元，并支付保险费1065元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，被告张金焕与原告张祥顺为完全民事行为能力人，双方签订的《房产买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，具有法律效力，对双方当事人具有约束力，双方当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。根据合同约定，原告张祥顺支付了被告张金焕首付款310000元后，和张金焕到银行申请个人二手住房贷款400000元，并积极配合银行提供贷款所需各类手续，履行了合同义务。但被告张金焕未按照合同约定配合原告张祥顺办理二手房住房贷款手续，致使400000元贷款无法发放，后续合同义务无法履行，且被告张金焕明确表示不会配合原告到银行办理住房贷款手续，被告张金焕的行为构成违约，应承担违约责任，原告张祥顺有权解除合同，由被告张金焕返还原告310000元购房款，并按照710000元总价款的10％即71000元的标准支付原告违约金。因此，原告要求的解除合同，由被告张金焕返还原告310000元购房款及支付71000元违约金的请求，符合法律规定和合同约定，理由成立，该院予以支持。关于原告张祥顺要求被告张金焕支付其因为保全张金焕房产而向保险公司支付的保险费，因该费用不属于必然诉讼支出，且原告已享受保险服务所带来的便利条件，因此，对原告该项请求，该院不予支持。被告张金焕关于“原被告还有口头协议，说是7天之后全部把房款全部结清，而不是被告说通过审核后才过户，也不是原告说的2019.4.10日之前原告付被告31万元”的辩称，原告不予认可，被告也未提供证据证明，对该辩解意见，该院不予采纳。被告张金焕关于“如果现在原告同意把欠我的40万元给我，我马上就给原告过户。原告的贷款与我没有任何关系”的辩称，与该院查明的事实不符，该院不予支持。原审判决：一、解除原告张祥顺与被告张金焕于2019年4月10日签订的《房产买卖合同》；二、被告张金焕于本判决生效后十日内返还原告张祥顺购房款310000元；三、被告张金焕于本判决生效后十日内支付原告张祥顺违约金71000元；四、驳回原告张祥顺的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3508元，保全费4070元，由被告张金焕负担。本院二审期间，张金焕为证明其主张，向本院提交以下证据：2019年4月中国农业银行出具的交易明细单。证明张金焕并未收到对方的定金和首付款，违约责任在对方。经质证，张祥顺称，对证据的真实性无异议，这是张祥顺委托曹志强向张金焕支付的购房款。本院认定如下：该证据能够证明张金焕收到31万元首付款的事实，一审已经认定，不再确认。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，2019年4月10日，张金焕与张祥顺签订房产买卖合同，该房产买卖合同是双方当事人真实的意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张祥顺已经按照合同约定向张金焕支付了310000元首付款，有张金焕为其出具的收款收据等为证。张金焕辩称没有收到上述款项缺乏证据支持，本院不予采信。关于剩余400000元房款的支付问题，按照合同约定，剩余房款通过办理抵押贷款的方式进行支付，张祥顺在银行的贷款申请审核通过后，双方共同办理房屋所有权转移登记手续；此后，张祥顺应当在取得不动产证后7日内办理抵押贷款。事实上，在银行批准张祥顺的贷款申请后，因张金焕没有按照约定配合办理房屋所有权转移登记手续，导致400000元贷款无法发放，其行为既违反了合同的约定，又不符合民事活动的诚实信用原则，应当承担违约责任，据此，一审判令解除双方签订的合同，责令张金焕返还张祥顺310000元购房款并承担710000元违约金，于法有据，应予维持。综上所述，张金焕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7016元，由张金焕负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一九年十二月十二日书记员 王向静