吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2845号 上诉人（原审被告）：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。 法定代表人：廖桂林，总经理。 委托诉讼代理人：张立柱，该公司职工。 委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶永清，男，1952年12月7日生，汉族，吉林省农村信用社吉林市联社退休职工，住吉林市高新**。 上诉人吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）因与被上诉人叶永清房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初3047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 亚琦公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判亚琦公司返还叶永清定金总计10万。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。一审判决认定“因亚琦公司的原因，双方未订立《商品房买卖合同》”，并据此判决亚琦公司双倍返还定金，属于认定事实有误。首先，上述两套商品房已取得预售许可证，是具备销售条件的。其次，认购协议明确约定，签订《商品房买卖合同》的前提条件是叶永清如期交清购房款，对于房屋具体交付日期并未进行约定。最后，叶永清与赵俊莲于2018年离婚，家庭关系发生巨变应当是叶永清拒绝缴纳剩余房款的重要原因。二、一审判决适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定作出判决属片面适用法律法规。首先，叶永清在交纳定金之日至今已达3年之久，期间没有向亚琦公司进行主张，也没有证据证明诉讼时效中止、中断的情形，故本案应当认定已超过诉讼时效，叶永清要求返还定金理由不成立，法院应当不予支持。其次，即便不考虑诉讼时效问题，本案未能签订《商品房买卖合同》并不能归责于亚琦公司，因为本案是叶永清违反认购协议约定在先，恶意拖欠购房款导致无法按认购协议签订合同，且认购协议并未约定具体的合同签订时间、商品房交付时间等，本案最终诉至法院，即便法院不认为叶永清存在单方违约行为，也应当认定双方对签订商品房买卖合同的时间、商品房交付时间等主要条款不能协商一致，在合同并未进行明确约定且双方无法协商一致的情况下，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。综上所述，一审判决在认定事实和适用法律上均有错误，故亚琦公司依法提出上诉，请贵院依法查明事实，正确适用法律，以维护亚琦公司合法权益。 叶永清辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。亚琦公司的上诉状中提出对于房屋具体交付日期并未进行约定是错误的，协议约定叶永清付清全部房款之日起15日之内到甲方售楼部，按照甲方的规定办理相关购房手续。甲方要在15日内向乙方办理房屋交付手续。叶永清没有如期交清购房款是由于亚琦公司的原因造成的，叶永清已经按照认购协议的约定分别于2017年6月29日和2018年6月26日向亚琦公司各交了20万元房款，共40万元。2018年初，亚琦公司在吉林项目全部停工、放假，不顾一千余户业主合同到期交房，逾期违约到外地进行新的项目开发。2018年9月10日，合同到期没有收到房屋的业主集体到亚琦公司项目地要求亚琦公司明确交房和培育市场时间，亚琦公司只与业主签订了按年6%的一年的房租合同，没有答复消防和培育市场时间。直至2019年9月20日仍没有向业主答复交房时间。叶永清与亚琦公司负责人张立柱通电话，问叶永清购买的xxx和xxx两套门市房，到期交款后怎么办？张立柱说公司规定，6月30日叶永清交完尾款后，延期两年也就是2021年交房。对以上事实，亚琦公司已经用行为表明不能履行主要义务，叶永清面临着严重的交易风险。在这种情况下，2019年5月31日，叶永清将22万房款筹集完，到亚琦公司项目地找到负责人张立柱，要求亚琦公司找具备担保能力的担保单位，否则不能交剩余房款，张立柱说找不到担保单位，也不能找。2019年6月1日，叶永清向亚琦公司出具了告知书，要求亚琦公司提供具有担保能力的担保单位，否则不能交剩余房款。2019年6月5日，叶永清向亚琦公司发出了解除xxx和xxx两套门市房合同的告知书。亚琦公司在上诉状中提出叶永清与赵俊莲于2018年离婚，家庭关系发生巨变，是叶永清拒绝缴纳剩余房款的重要原因不属实。叶永清于2019年5月30日晚已将22万元房款筹措完毕，存入民生银行三亚支行和邮政储蓄银行厦门街支行，有据可查。2019年6月30日叶永清交款到期，亚琦公司要在十五天之内向叶永清办理完交房手续，否则追究亚琦公司的违约责任，也就是说交房的最后截止日是7月15日，可交房遥遥无期。三、计算诉讼时效也应当是自当事人知道或者应当知道权利受到侵害之日起计算。亚琦公司主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。可本案分明是亚琦公司单方违约，拒绝叶永清要求其找具有担保能力的担保单位的情况下，叶永清按照法律规定与亚琦公司解除合同，根本没有机会与亚琦公司签订商品房买卖合同，更谈不上就签订商品房买卖合同即交房时间，主要条款不能协商一致。况且认购协议书第六条对商品房买卖合同的签订时间和房屋交付时间说得很明确。根据以上事实，一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，判决亚琦公司双倍返还是定金正确的。 叶永清向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的亚琦国际物流商贸城《购铺分期付款认购协议书》；2.判令亚琦公司返还叶永清购房款（A16-xxx、A16-xxx）627,368元；3.判令亚琦公司双倍返还叶永清定金（A16-xxx定金10万元，A16-xxx定金10万元）共计20万元；4.判令亚琦公司如迟延支付房款和定金，即按日利率万分之四计算，双倍赔偿叶永清至结清日的利息损失。 一审法院认定事实：2016年5月8日，亚琦公司（甲方）与叶永清（乙方）签订《亚琦国际物流商贸城“购铺分期付款”认购协议书》（下称《认购协议书》），约定，乙方购买甲方开发的位于吉林市雾凇西路与秀水街交会处吉林国际物流商贸城A16-xxx号商铺，面积52.26平方米，每平方米单价为6,888.63元，优惠后总价为36万元；付款方式为分期付款，签订本认购协议时，向甲方支付认购定金5万元，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，认购定金转为房价款，乙方付完定金后，剩余房款分三次在2019年6月30日之前付清。2017年6月30之前付10万元，2018年6月30日之前付10万元，2019年6月30日之前付11万元；乙方中途无论任何原因终止分期付款或不还款，甲方有权没收乙方的认购定金，及所交所有付款自动转为支付给甲方的违约金，甲方有权收回房屋另售他人并追究乙方的其他违约责任。乙方不按时还款的，按每日万分之四计付违约金给甲方，直至连本期付款与违约金一并交清；乙方按时如期付清全部房款，乙方需在付清之日起15日之内到甲方的售楼部，按照甲方的规定办理相关购房手续，甲方要在15日内向乙方办理房屋交付手续，否则追究甲方的违约责任。到期没按时签订合同，由乙方自行承担法律责任和经济损失。双方同意按照本协议所约定的房价签订《商品房买卖合同》，房屋面积最终以产权登记面积为准，实行多退少补。在签订本协议时，甲方已向乙方提供《商品房买卖合同》样本（含附件）；本认购协议仅限于确定商品房的买卖关系及相关约定，具体事宜双方应在《商品房买卖合同》中约定。甲方亚琦公司盖章、乙方叶永清签字按手印。同日，叶永清与吉林巨擎物业服务有限公司（下称巨擎公司，该公司系亚琦公司独资设立的子公司）签订《物业管理委托合同》，约定，叶永清将购得的吉林国际物流商贸城x区xx栋xx号，建筑面积52.26平方米商业用房交给巨擎公司委托管理，管理期限自2016年5月8日至2019年6月30日；巨擎公司按《商品房买卖合同》总金额的24%，即113,684元，支付给叶永清作为委托管理补贴，支付的款项已在《商品房买卖合同》总金额里抵扣，本委托为不可撤销委托。甲方叶永清签名按手印，乙方巨擎公司盖章。《物业管理委托合同》中还约定了其他权利和义务。赵俊莲购买A16-3070号商铺，与叶永清购买的x区xx栋xx号商铺面积及价款约定一致，同样签订上述合同。叶永清于2016年5月8日交付亚琦公司定金4.5万元，于2016年5月11日交付定金5,000元，于2017年6月29日交付房款10万元，于2018年6月26日交付房款10万元；赵俊莲于2016年5月8日交付定金4.5万元，于2016年5月2日交付定金5,000元，于2017年6月29日交付房款10万元，于2018年6月26日交付房款10万元。2019年6月1日，叶永清向亚琦公司出具告知书，要求亚琦公司提供能够担保亚琦公司交房、具备担保能力的担保单位，否则不能交付剩余房款。2019年6月5日，叶永清向亚琦公司发出解除合同告知书，告知亚琦公司其本人决定解除与亚琦公司签订的xx-xx和xx-xx门市房的《认购协议书》。 另查，2018年9月9日，叶永清（甲方）与赵俊莲（乙方）签署《离婚财产分割协议》，约定：甲乙双方分别于2016年5月8日在亚琦国际物流商贸城购买xx-xx门市房52.26平方米和A16-3070门市房52.26平方米，价款各36万元，合计72万元；xx-xx门市房76.75平方米，价款218,715元。双方商定xx-xx和xx-xx门市房归甲方所有（未付款部分归甲方支付）。xx-xx归乙方所有（款已付清），甲方尚欠乙方15万元。甲方叶永清签字按手印、乙方赵俊莲签字按手印。2018年9月21日，叶永清与赵俊莲登记离婚。至本案诉讼之时，亚琦公司未向叶永清交付涉案房屋。 一审法院认为，叶永清依其与赵俊莲签订的《离婚财产分割协议》取得xx-xx商铺的所有权及处分权，故，叶永清主张xx-xx商铺权利的主体适格。亚琦公司主张xx-xx商铺系赵俊莲个人名义认购，非本案审理范围的抗辩主张不予采纳。叶永清、赵俊莲与亚琦公司签订的《认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于叶永清要求确认亚琦公司构成违约，并解除其及赵俊莲与亚琦公司签订的亚琦国际物流商贸城《认购协议书》的诉讼请求。亚琦公司所建设的房屋现仍未经竣工验收，至今不能交付使用，截至一审庭审辩论之前，亚琦公司仍无法确定房屋竣工的具体期限，双方当事人已经不具备履行合同的条件，亚琦公司之行为，已构成根本违约，致使叶永清、赵俊莲接受并使用房屋的合同目的不能实现，叶永清、赵俊莲可行使法定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，叶永清、赵俊莲与亚琦公司签订的《认购协议书》应予解除，叶永清该诉讼请求本院予以支持。关于亚琦公司提出叶永清、赵俊莲未按《认购协议书》约定的时间付清房款，构成违约的抗辩主张。叶永清、赵俊莲虽系依照《认购协议书》约定负有先履行义务的一方，但在亚琦公司不能为对待给付的现实危险时，叶永清在书面通知要求亚琦公司提供担保未果的情况下中止自己的履行行为，是为了保护交易的安全，符合法律规定，其行为不构成违约，亚琦公司此抗辩主张不予采纳。二、关于叶永清要求亚琦公司返还购房款627,368元（xx-xx、xx-xx购房款共计40万元及两个商铺的管理补贴共计227,368元）的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，叶永清、赵俊莲实际共交付购房款40万元（不含定金），《认购协议书》解除后，亚琦公司对叶永清、赵俊莲所交购房款40万元应予返还。叶永清将两个商铺的管理补贴共计227,368元计入所交购房款要求返还，无事实根据及法律依据，不予支持。三、关于叶永清要求亚琦公司双倍返还定金共计20万元（xx-xx定金10万元，xx-xx定金10万元）的诉讼请求。根据双方签订的《认购协议书》第四条约定，叶永清、赵俊莲分别向亚琦公司支付认购定金5万元作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，认购定金转为房价款。因亚琦公司的原因，双方未订立《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，亚琦公司应双倍返还叶永清、赵俊莲定金，叶永清该诉讼请求予以支持。四、关于叶永清主张亚琦公司如迟延支付其房款和定金，即按日利率万分之四计算，双倍赔偿至结清日的利息损失的诉讼请求。叶永清诉请的迟延履行利息计算标准无事实根据及法律依据，不予支持；要求双倍赔偿可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定予以执行。综上，一审法院对叶永清的诉讼请求合理部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除叶永清、赵俊莲分别与亚琦公司于2016年5月8日签订的《亚琦国际物流商贸城“购铺分期付款”认购协议书》；二、亚琦公司于本判决生效之日起七日内返还叶永清购商铺款40万元；三、亚琦公司于本判决生效之日起七日内返还叶永清定金共计20万元（xx-xx定金10万元，xx-xx定金10万元）；四、驳回叶永清的其他诉讼请求。案件受理费6,037元，由叶永清负担1,137元，由亚琦公司负担4,900元，亚琦公司负担部分于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。 本院二审期间，叶永清向本院提交如下证据： 证据一：物业管理委托合同领取明细（复印件）。证明：亚琦公司至今未向所有业户交房，一直违约。证据二：物业管理委托合同（复印件）。证明：其中的一个业主与亚琦公司签订的返租协议，证明亚琦公司还未向业主交房。证据三：现场谈话录音光盘一张。证明：2019年5月31日，叶永清找亚琦公司要求提供担保单位，若不能找有担保能力的担保单位，就不交剩余房款。2019年7月8日和2019年4月29日业主的代表和船营区信访局局长的录音，证明亚琦公司未向业主交房，业主去船营区政府要求亚琦公司交房。 亚琦公司质证认为与本案无关，本案二审争议的是关于定金是否双倍赔偿的问题。叶永清提供的几份证据都是其他购房者的相关材料，与叶永清无关。 本院经审查对上述证据评述如下：亚琦公司至今无法交付案涉两处房屋以及叶永清要求亚琦公司提供能够担保亚琦公司交房、具备担保能力的担保单位，否则不能交付剩余房款的事实，一审法院已经认定，且亚琦公司无异议，故叶永清对此无须举证，故本院对叶永清提交的证据一、证据二、证据三不予评述。 本院经审理对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，亚琦公司的上诉主张依法不能成立。关于亚琦公司提出叶永清、赵俊莲未按合同约定支付房款，违约在先的上诉主张。本案中，双方在认购协议书中对房款支付、签订商品房买卖合同及交付房屋的时间均进行了约定，叶永清、赵俊莲已经按协议约定交付了前两期的购房款，在亚琦公司存在无法按时交付房屋的现实情况下，叶永清为积极履行合同，要求亚琦公司提供担保后，再向亚琦公司支付最后一期房款，符合法律规定。在亚琦公司无法交付房屋且拒绝提供担保的情况下，叶永清通知亚琦公司解除认购协议书，并不构成违约。 关于叶永清是否有权要求亚琦公司双倍返还定金的问题。双方在认购协议书中约定了定金条款，作为双方订立商品房买卖合同的担保。现在由于亚琦公司的违约行为导致合同解除，进而未签订商品房买卖合同。纵观本案认购协议书的履行情况，叶永清一直积极履行协议，已经按协议约定的时间支付了前两期购房款。而亚琦公司在截至二审辩论结束之前，仍无法确定商品房竣工的具体期限，进而导致商品房买卖合同订立条件未成就，故亚琦公司对商品房买卖合同未订立存在过错。一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，支持叶永清双倍返还定金的请求，符合事实及法律规定。本院对亚琦公司提出叶永清无权要求双倍返还定金的上诉主张，不予支持。 关于叶永清起诉是否超过诉讼时效的问题。本案中，合同约定的履行期间内，叶永清于2019年6月5日，以书面形式通知亚琦公司解除合同，且于2019年7月5日向一审法院提起本案诉讼，并未超出诉讼时效，亚琦公司主张叶永清交纳定金之日起计算诉讼时效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，亚琦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,300元，由吉林亚琦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  关 晶 审判员  张 蕾 二〇一九年十二月十日 书记员  聂 力