渭南市临渭区人民法院民事判决书                       （2019）陕0502民初2603号原告：原志信，男，1960年11月9日出生，汉族，居民，住西安市雁塔区，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：路培伦，陕西国友律师事务所律师。被告：渭南市陶朱房地产开发有限责任公司，住所地渭南市临渭区（雪龙大厦）。法定代表人：杨文龙，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李玉敬，男，1952年1月15日出生，汉族，居民，住陕西省渭南市临渭区，系该公司员工。原告原志信与被告渭南市陶朱房地产开发有限责任公司（以下简称“陶朱公司”）合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原志信及其委托诉讼代理人路培伦，陶朱公司法定代表人杨文龙及其委托诉讼代理人李玉敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告原志信向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告购地款6254080.60元，并按年息24%承担资金占用利息至还款之日。暂自资金占用之日起计算至2019年4月12日，利息合计11767000元，本息合计18021080.60元；2、本案案件受理费由被告承担。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求第1项为：判令被告归还原告购地款6254080.60元及利息（利息均按照年利率12%计算，以45万元为基数，从2007年2月12日计算至实际清偿之日；以30万元为基数，从2007年3月12日计算至实际清偿之日；以50万元为基数，从2007年4月6日计算至实际清偿之日；以30万元为基数，从2007年7月19日计算至实际清偿之日；以20万元为基数，从2007年10月22日计算至实际清偿之日；以100万元为基数，从2012年7月9日计算至实际清偿之日；以200万元为基数，从2012年7月12日计算至实际清偿之日；以120.206万元为基数，从2013年3月4日计算至实际清偿之日；以52020.6元为基数，从2013年9月13日计算至实际清偿之日；以25万元为基数，从2007年2月12日计算至实际清偿之日），暂计至2019年4月12日本息合计12137580.60元。事实与理由：2006年后半年，围绕购买临渭区土产日杂公司位于XX大街XX号的5.2亩土地进行房地产开发事宜,原告与临渭区土产日杂公司进行了长达半年时间的接触和协商，待双方就土地转让价款、付款方式等主要条款达成一致后，因原告以个人名义无法受让土地，亦无法对该宗土地进行房地产开发，经原告考虑并经被告同意，兹决定以被告陶朱公司的名义受让土产日杂公司名下该宗土地，并以陶朱公司的名义进行后续开发。依据上述思路和目的，原告以被告陶朱公司的名义于2007年1月20日和2月10日与临渭区土产日杂公司签订了《协议书》和《补充协议书》，约定该宗土地的转让价款为人民币500万元整，明确了原告与被告陶朱公司之间的借名登记关系。依据陶朱公司和土产日杂公司签订的《协议书》，原告于2007年至2012年期间，分次向土产日杂公司交清了500万元土地转让价款，并于2013年3月8日代土产日杂公司向渭南市收费管理处补交土地出让金1202060元，2013年9月13日原告又以被告名义缴纳了土地转让契税52020.60元。为受让该宗土地原告累计支出人民币6254080.60元，均由原告个人直接支付给土产日杂公司，被告陶朱公司自始至终未支出分文费用。2013年9月在付清前述各项费用后，该宗土地由土产日杂公司名下转让过户至被告陶朱公司名下，但《土地证》一直由原告持有，该5.2亩土地也一直由原告实际占有。被告陶朱公司近年来经营不当，债台高筑，陷入多起债务纠纷之中，原告诉至法院，请求依法判决。被告陶朱公司辩称：1、原告陈述的事实及理由基本属实，被告予以认可。自2013年起被告多次要求原告进行开发建设涉案土地，但原告一直不予进行建设开发，其责任应由原告自行承担，被告也未收取任何管理费用。涉案土地的建设使用权，依照法律规定，应归被告所有。原告无建设使用权，在该土地多年闲置维护中，都是被告进行管理维护，维护费用也是由被告支付。2、购地款应以证据进行确认，高额利息被告不应承担。由于购买涉案的5.2亩土地时间久远，应以充分的证据证明购买该土地实际支付的金额，造成该土地至今未能开发建设的原因、责任应在原告，原告诉请的利息不应支持。原告为支持其主张向法庭提交了以下证据：第一组证据：1、关于对区XX超市有关问题的批复；2、渭南市临渭区经济发展局关于临渭区XX市场项目备案的批复。证明：2006年渭南市临渭区土产日杂公司在涉案土地上建设农副市场综合楼项目获得政府部门批复、备案。第二组证据、1、《协议书》；2、《补充协议书》；3、《陶朱房地产公司独立项目部管理协议》；4、关于成立第四项目部的决定；证明：原告挂靠被告公司，与渭南市临渭区土产日杂公司签订《协议书》及《补充协议书》，合作开发涉案土地上的农副市场综合楼及住宅楼项目。按约定，应向渭南市临渭区土产日杂公司支付合作项目利益500万元。为了项目，设立了第四项目部，独立核算，自负盈亏，独立对外承担一切责任。第三组证据：银行存款业务回单及收据。证明：2007年2月至10月之间，原告以渭南市临渭区陶朱房地产开发有限责任公司第四项目部名义，分5笔向渭南市临渭区土产日杂公司指定的会计李永英的账户存入175万元，李永英经手收取款项，并开具收据。收据上将原志信错写为原自信。 第四组证据：1、借条、收据、上海浦东发展银行业务回单；2、陕西省国有土地有偿使用收入专用收据；3、中华人民共和国契税完税证；4、2007年2月12日支付25万元凭据。证明：1、2012年7月，原告向孙某某借款300万元，向渭南市临渭区土产日杂公司指定的账户支付款项200万元，代渭南市临渭区土产日杂公司向被告支付之前的借款100万元，连同其他零星收入，共支付给渭南市临渭区土产日杂公司结清500万元收益款；2、2013年3月8日，原告代渭南市临渭区土产日杂公司向渭南市收费管理处缴纳土地出让收入1202060元；3、2013年9月13日，原告代渭南市临渭区土产日杂公司向渭南市临渭区地方税务局下吉税务所支付土地使用权转让契税52020.60元。第五组证据：1、土地使用权证；2、证明；3、情况说明；4、临渭区法院查封裁定及被告申请书。证明：1、2013年9月29日，原告以被告公司名义取得涉案渭城国用（2013）第159号土地使用权证；2、渭南市临渭区土产日杂公司证实，其明知原志信挂靠被告公司，向其支付500万元，取得涉案渭城国用（2013）第159号土地使用权证的事实经过。3、被告公司证实原志信挂靠被告公司，以第四项目部名义独立运作、支付款项，取得渭城国用（2013）第159号土地使用权证事实经过；4、证明被告将涉案土地申请法院查封。被告陶朱公司对原告证据的质证意见为：对第一组、第二组、第三组、第五组证据的真实性及证明目的均无异议；对第四组证据收据、上海浦东发展银行业务回单、陕西省国有土地有偿使用收入专用收据、农业银行现金缴款单、中华人民共和国契税完税证的真实性及证明目的均无异议；对借条的真实性无异议，但对借条上利息计算标准有异议；对2007年2月12日中国农业银行银行卡存款业务回单的真实性无异议，原志信给土产公司的经理张长有账户存了15万元，又通过杨文龙给了张长有10万元现金，这25万元用于5.2亩地对住户拆迁补偿，500万元购地款中包含了这25万元。被告陶朱公司未向法庭提交证据。结合法庭调查，对原告证据的真实性予以认定。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月渭南市临渭区经济发展局就临渭区土产日杂公司农副市场项目备案作出批复，同意在东风街与XX路XX市场项目。同年6月29日，渭南市临渭区国有资产管理局根据区政府批复意见，作出临国有发（2006）021号《关于对XX超市有关问题的批复》，同意临渭区供销联社下属区XX街XX栋XX层XX超市XX楼，框架结构，建筑面积约5055平方米，其中1-2层为超市，3-6层为住宅楼。在超市综合楼北侧，沿公司原住宅楼南部另建职工住宅楼一栋，6层砖混结构，建筑面积2808平方米。2007年1月20日，渭南市临渭区土产日杂公司作为甲方与被告陶朱公司作为乙方签订《协议书》，载明：项目名称为渭南市临渭区XX市场XX楼、渭南市临渭区XX楼，地址为渭南市临渭区XX街XX号，资金来源自筹，合作内容主要为：甲方以现有土地作为投资内容以500万元计算，甲方土地是否过户，由乙方考虑，甲方原则同意，费用由乙方承担，前期报建，以甲方名义，项目设计以商用最大化整体布局，以城市规划部门批准的方案实施，项目占地约5亩（以开发项目涉及土地证为准），约定由甲方协调好周边及内部关系，保证建设顺利进行，协助乙方办理建设手续提供有关证件，办理手续费用由乙方承担，负责施工场地的拆除，2007年3月底拆除完毕，在协助办理报建手续时，尽可能为乙方提供方便和一切优惠政策，促使项目保质、保量按期竣工。甲方取得该项目的利益回收，以500万元为准（不包括任何费用指净值），甲方无偿提供现状的水、电，水电费用由乙方承担；乙方组织施工及报建手续，规范设计，规范施工，投入该项目建设所需资金，在甲方的配合下办理有关房屋产权及土地过户事宜，取得该项目利益回收，负责工程的质量及安全施工；约定“农副市场”综合楼住宅楼划归乙方，由乙方操作建设销售，具体面积以图纸设计为准，农副市场综合楼1-2层一间门面房，如甲方需要，以市场价格优先购买，每平方米最高不得超过4000元，该项目利益回收500万元，协议签订后15日内一次性交与甲方，住宅楼，甲方职工干部需要购买时实行优先优惠政策，同等条件下优先考虑解决，价格在市场价基础上优惠3%，XX街XX层商铺若出售时甲方职工需要，在按市场价基础上优惠3%，甲方在此前借乙方的资金，由乙方根据原协议一次性扣回本息（具体数字以双方对账为准），协议签订后，双方要严格执行，若乙方违约承担10%的违约金。2007年2月10日，渭南市临渭区土产日杂公司作为甲方与渭南市陶朱房地产开发公司作为乙方签订《补充协议书》，约定：为了该项目建成后住宅的安全，卫生水电等便于管理，原协议签订的甲乙双方联合开发的临渭区XX楼的通行道路，由甲方院内向北进出北门，出口在河南路，永久通行，不再收取任何费用，原协议第四条第二款的付款办法修改为在合同签订后15日内向甲方支付200万元，余款在不影响甲方织工安置的前提下分次付给。2007年2月9日陶朱公司作为甲方与原志信作为乙方第四独立项目部代表签订《陶朱房地产公司独立项目部管理协议书》，约定将渭南市临渭区XX楼及住宅楼建设项目，由陶朱房地产开发公司的第四项目部建设，第四项目部实行独立核算，自负盈亏，以项目部的全部资产对外承担一切法律责任、经济责任、社会责任及债权债务等民事责任；甲方协助乙方的招标、投标，办理开工前的有关建设手续，银行的个人住房按揭贷款，办理房产证、土地证等有关工作，有关费用由乙方自理，甲方对乙方的工程质量、进度进行定期或不定期检查，甲方协助乙方协调处理好外围关系，创造良好的经营环境，甲方的广告宣传包括该项目建设内容；乙方接受甲方的管理和监督，全面负责该项目的设计、勘探、规划、报建、招标、投标、建设施工、安全和房屋销售等工作，该项目向甲方交纳管理费人民币15万元，乙方严格管理，诚信服务，规范施工，对工程质量、施工安全负全部责任，负责交纳该项目所发生的一切税收和外部费用，组织落实该项目建设所需资金，协议签订后，双方共同恪守，若某方违约，违约方则承担一定的经济损失。2007年3月6日，被告陶朱公司作出渭陶开发（2007）02号《关于成立第四项目部的决定》，内容为：经公司研究决定，成立陶朱公司第四项目部，建设临渭区XX楼项目，该项目部实行独立核算，自负盈亏，独立承担一切民事责任并交纳相关税费，聘任原自信同志为该项目部经理，项目其余人员由项目部聘任，项目部所有人员工资待遇由项目部承担。从2007年2月12日至2012年7月，原告分多次向渭南市临渭区土产日杂公司交清了500万元土地转让价款：2007年2月12日，原告向渭南市临渭区土产日杂公司经理张长有转账存款15万元，原告通过杨文龙给付张长有10万元现金；原告先后于2007年2月12日、2007年3月12日、2007年4月6日、2007年7月19日、2007年10月22日向渭南市临渭区土产日杂公司支付土地转让款45万元、30万元、50万元、30万元、20万元；2012年7月9日，原告借孙某某200万元转入渭南市临渭区土产日杂公司指定账户； 2012年7月12日，原告借孙某某100万元，代渭南市临渭区土产日杂公司向被告支付之前借款100万元。2013年3月8日，原告代渭南市临渭区土产日杂公司向渭南市收费管理处补交土地出让金1202060元。2013年9月13日，原告代渭南市临渭区土产日杂公司向渭南市临渭区地方税务局下吉税务所支付土地使用权转让契税52020.60元。原告累计支出人民币6254080.60元。2013年9月在付清前述各项费用后，该宗土地由渭南市临渭区土产日杂公司名下转让过户至被告陶朱公司名下。另查，陕西稼丰农资集团有限公司破产管理人与陶朱公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月21日、7月17日作出（2017）陕0502财保5号、（2017）陕0502财保5-1号民事裁定，查封、冻结陶朱公司名下位于渭南市临渭区乐天大街与渭清路十字东北角，XX号XX城国用（2015）第003号及渭南市不动产权（2017）第04597号土地使用权。2017年8月8日，被告陶朱公司以该保全超标的为由，向本院提交解除保全申请书，同时提供渭城国用（2013）第159号土地使用权作为担保财产，请求变更保全标的物。本院于同年9月11日作出（2017）陕0502财保5-2号民事裁定书，查封、冻结陶朱公司名下位于临渭区XX大街XX号，渭城国用（2013）第159号的土地使用权；解除陶朱公司名下位于渭南市临渭区乐天大街与渭清路十字东北角陕（2017）渭南市不动产权第04597号土地使用权的查封、冻结。原告原志信在诉前向本院提交申请，申请对被告陶朱公司名下位于渭南市临渭区XX大街XX号3470.86平方米的土地使用权予以保全，担保人安邦财产保险股份有限公司陕西分公司为原志信的诉前保全提供担保，本院于2019年4月19日作出（2019）陕0502财保16号民事裁定书，裁定冻结被申请人渭南市陶朱房地产开发有限责任公司名下位于渭南市临渭区XX大街XX号3470.86平方米的土地使用权的过户手续（土地证号为：渭城国用（2013）第159号），保全金额为1800万元。本院认为，根据《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定：“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。”根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。原告原志信与被告陶朱公司签订的《陶朱房地产公司项目管理协议书》实际上是借用资质进行房地产开发，借用人通过合同约定，规避房地产行业准入限制，掩盖没有资质开发房地产的非法目的，是以合法形式掩盖非法目的的合同，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告原志信向渭南市临渭区土产日杂公司支付了土地转让款，并交纳了土地出让金及契税，涉案土地于2013年9月29日过户至被告名下，被告陶朱公司取得了涉案土地使用权，依法处置了土地。原告原志信与被告陶朱公司对于合同无效均有过错，原告交纳的相关款项被告应予返还，并支付相应的资金占用费，资金占用费的计付标准按照年利率6%计算，以70万元为基数，从2007年2月12日计算至实际清偿之日；以30万元为基数，从2007年3月12日计算至实际清偿之日；以50万元为基数，从2007年4月6日计算至实际清偿之日；以30万元为基数，从2007年7月19日计算至实际清偿之日；以20万元为基数，从2007年10月22日计算至实际清偿之日；以300万元为基数，从2012年7月12日计算至实际清偿之日；以120.206万元为基数，从2013年3月8日计算至实际清偿之日；以52020.6元为基数，从2013年9月13日计算至实际清偿之日。原、被告在庭后就诉讼费达成合意，各半负担，本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告渭南市陶朱房地产开发有限责任公司于本判决生效后15日内返还原告原志信6254080.60元及资金占用费（资金占用费均按照年利率6%计算，以70万元为基数，从2007年2月12日计算至实际清偿之日；以30万元为基数，从2007年3月12日计算至实际清偿之日；以50万元为基数，从2007年4月6日计算至实际清偿之日；以30万元为基数，从2007年7月19日计算至实际清偿之日；以20万元为基数，从2007年10月22日计算至实际清偿之日；以300万元为基数，从2012年7月12日计算至实际清偿之日；以120.206万元为基数，从2013年3月8日计算至实际清偿之日；以52020.6元为基数，从2013年9月13日计算至实际清偿之日）；二、驳回原告原志信的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费预收129926元，应收94625元，由原告原志信负担47312.5元，由被告渭南市陶朱房地产开发有限责任公司负担47312.5元，余款退还原告原志信。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审  判  长     宋芳裕审  判  员     黄雪锋人民陪审员     田长江 二0一九年十二月十五日 书  记  员     王  甜 1