湖南省吉首市人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘3101执异83号案外人：罗应素，女，1970年1月23日出生，苗族,住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：杨黎明，湖南民生律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健，湖南民生律师事务所律师。申请执行人：张雪梅，女，1978年5月20日出生，苗族，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：石夏，湖南新世纪律师事务所律师。被执行人：陈华，男，1985年11月5日出生，苗族，住湖南省吉首市。被执行人：彭曾纯，女，1986年10月26日出生，土家族，住湖南省吉首市。在本院执行张雪梅与陈华、彭曾纯民间借贷纠纷一案中，案外人罗应素于2019年11月14日向本院提出书面异议，要求停止对陈华名下，位于湖南省吉首市××办事处××心路××号（金宏帝景**）7XX室房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭，于同年11月25日进行了听证。案外人罗应素及其委托诉讼代理人杨黎明，申请执行人张雪梅及其委托诉讼代理人石夏，被执行人陈华出庭参加听证。被执行人彭曾纯无正当理由拒不到庭参加听证。现已审查终结。案外人称，2018年9月26日，案外人罗应素与被执行人陈华签订《购房协议》，协议约定：“陈华将其位于湖南省吉首市××办事处××心路××号（金宏帝景Ｂ1栋）7XX室房屋卖给罗应素，购房总价款为38万元。双方签订协议时，罗应素支付首期款18万元，待该房屋取得房产证，罗应素办理购房抵押贷款到账后一次性支付尾款10万元。”协议签订当日，罗应素向陈华支付购房款28万元，陈华出具《房款收据》一张，并于当日将涉案房屋交付给罗应素实际占有，后罗应素请人装修房屋并一直居住至今。后陈华在取得涉案房屋不动产登记证后，隐瞒事实，将涉案抵押给张雪梅并办理了抵押登记手续。同年8月12日，吉首市人民法院向陈华、彭曾纯送达（2019）湘3101执854号执行通知书，该通知书第二项明确张雪梅对涉案房屋享有优先受偿权，该执行通知书严重侵犯了案外人的合法权益。总之，陈华在将涉案房屋抵押给张雪梅之前已经将其出售给罗应素，罗应素支付了大部分购房款，并一直居住在该房屋中。未办理过户登记是陈华造成的，案外人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。请求法院终止对涉案房屋的执行，并确认该房屋属于案外人所有。申请执行人辩称，1.案外人与被执行人陈华之间的房屋交易真实性存疑。案外人支付购房款的证明除了一张《房款收据》外，并无银行转账证明、支付凭证等其他证据加以印证，无法证明其实际支付了购房款。另外，案外人提供的《购房协议》和《房款收据》落款时间均在2018年9月26日，而时勇军为其装修案涉房屋刷墙漆的时间却在2018年8月12日，龚水生安装不锈钢的时间在2018年9月17日，均在案外人与陈华签订协议、支付房款和交付房屋的时间之前。证据体现的事实与案外人自认的事实不符，且在未交易前案外人就对被执行人陈华所有的房屋进行了装修，与生活常理和正常逻辑不符。2.2018年11月9日张雪梅给陈华借款时曾到现场核实房屋状况。当天陈华带着张雪梅及证人向某到达案涉房屋时，陈华自己拿着钥匙开门，并告知张雪梅房屋是出租状态，如果陈华已在2018年9月26将房屋交付给案外人占有居住，之后陈华还拥有案外人家的钥匙，自由出入该房屋，与生活常理不符。另外，案外人也没有提交物业缴费凭证、水电缴费凭证、入住交接单或协议、物业转让后业主物业管理协议等与物业使用、占有相关凭证的证据，其主张的从2019年9月26日起至今实际占有居住在该房屋的事实存疑。3.执行异议审查程序无法对原判决及执行文书明确的实体权利问题进行处理，案外人请求确认涉案房屋的所有权归其所有的主张应当驳回。申请被执行人陈华辩称，2018年其已收取案外人罗应素的购房款28万元。后因跟张雪梅借款，将房屋抵押给张雪梅，当初的打算三个月就还款。但因资金紧张，未能偿还。案外人与申请执行人的陈述都是事实，其愿意想办法将购房款退给罗应素或偿还张雪梅欠款。本院查明，2018年9月26日，罗应素与陈华签订《购房协议》，协议约定罗应素自愿认购陈华位于吉首市××街道办事处××单元××室已装修的电梯房。购房总价款为38万元，包括屋里的家电和家具等物品。付款方式为分期付款,即在签订购房协议时罗应素支付首付款28万元，待罗应素办理购房抵押贷款后一次性付清尾款10万元。双方约定2018年9月30日交房。另查明，涉案房屋于2010年12月8日办理了住房公积金贷款抵押，2018年8月13日进行了不动产登记。同年9月30日陈华注销了在湘西自治州住房公积金的抵押登记，并于当天抵押给第三人蔡全胜。同年11月9人注销上述抵押，又于当天将涉案房屋抵押给本案申请执行人张雪梅。2019年5月21日张雪梅向吉首市人民法院提起诉讼要求陈华、彭曾纯偿还借款32万元及3个月的利息，并要求对涉案房屋享有优先受偿权。同年7月15日，吉首市人民法院作出（2019）湘3101民初1342号民事判决，判令陈华、彭曾纯于上述判决生效之日起十日内偿还张雪梅借款本金31万元及利息2.8万元，同时判令张雪梅可就本案抵押物即陈华所有的，，位于吉首市××街道办事处××单元××室不动产登记证号为：湘（2018）吉首市不动产证明第0XXX4号折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。后因陈华未在判决规定期限内偿还上述借款，申请执行人于同年8月12日申请强制执行。本院于当天立案后向陈华、彭曾纯送达了执行通知书、报告财产令。同年8月26日吉首市人民法院依据（2019）湘3101执854号执行裁定查封了上述房屋。本院认为案外人与被执行人陈华均对《购房协议》的真实性没有异议，本院予以认可。案外人主张其已向陈华支付了购房款28万元，但无银行转账证明、支付凭证等其他证据予以佐证。另外，案外人在执行异议申请中主张2018年9月26日以现金方式向陈华支付购房款28万元，陈华于当天向其出具28万元的收据。在庭审询问时案外人又陈述第一次只向陈华支付了12万元现金，2018年9月25日又由其侄儿罗其超向陈华支付了5万元现金，其余款项均通过罗其超分期支付，陈华分别出具了收据，28万元的收据系陈华在收到最后一笔款项时打的总收据。针对上述主张，罗其超未出庭作证，且陈华对收款的次数和具体金额也语焉不详。就案外人目前提供的证据无法证明其已向陈华支付了部分房款。案外人主张陈华在9月26日将涉案房屋交付其占有，但其提供的时勇军、龚水生证人证言显示罗应素进行装修的时间为2018年8月12日、9月17日。装修时间在收房时间之前，这既不符合正常逻辑，也与日常生活常识相违背，不予采信。另外，案外人主张其在法院查封前已经实际占有涉案房屋，并居住至今。陈华在陪同张雪梅和向某查看涉案房屋前曾以寻找东西为由向案外人借钥匙。但案外人不仅未对借钥匙的事实进行举证证明，也无其他证据显示其一直居住在涉案房屋中。根据“谁主张，谁举证”的原则，案外人应自行承担举证不利的后果。综上所述，案外人目前提供的证据只能证明其与陈华之间签订了《购房协议》，没有证据显示其支付了房款，也无法证明其已经实际占有涉案房屋。另外，涉案不动产在案外人与被执行人签订《购房协议》之前就已经进行了不动产登记，案外人没有前往不动产登记中心查询所购房产的登记信息，没有尽到合理的注意义务。也无证据显示曾经要求过被执行人为其办理过户手续。案外人主张非因自身原因导致未过户理由不成立。总之，案外人的异议申请不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定，不能排除本案的执行，应当驳回。最后，案外人要求确认涉案房屋的所有权归其所有并非本案的审查范围，不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人罗应素的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张清珍人民陪审员  陈果行人民陪审员  杨国平二〇一九年十二月四日代理书记员  张 好附援用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的规定》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。