河北省承德市双滦区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0803民初1761号原告（反诉被告）：承德市香江商业运营管理有限公司，住所地承德市双滦区双塔山镇君泰财富广场**1-2段****，统一社会信用代码91130803320054868H。法定代表人：江龙青，经理。委托诉讼代理人：李雅君，女，该公司员工。委托诉讼代理人：宫树明，河北意祥律师事务所律师。被告（反诉原告）：张利，男，1980年10月13日出生，汉族，市民，住承德市双桥区。委托诉讼代理人：赵绍伟，河北德律律师事务所律师。原告承德市香江商业运营管理有限公司（以下简称香江运营公司）与被告张利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，张利在诉讼过程中提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）香江运营公司的委托诉讼代理人李雅君、宫树明、被告（反诉原告）张利及其委托诉讼代理人赵绍伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。香江运营公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原被告于2018年9月29日签订的君泰财富广场《租赁合同》；2、判令被告立即腾空承德市双滦区君泰财富广场B区2段B馆4层B040029-B、B040030、B040031号场地；3、依法判令被告立即给付拖欠原告房屋租金2069.93元及违约金4036.81元，合计6106.74元，并向原告支付拖欠房屋租金的滞纳金（滞纳金以2069.93元为基数，按照每日1%计算，计算期限自2018年10月1日起至全部房屋租金给付完毕止）。事实和理由：2018年9月29日，原被告双方签订承德君泰财富广场《租赁合同》。合同第一条约定，乙方（被告）租赁甲方（原告）位于双滦区君泰财富广场**2段B馆**B040029-B、B040030、B040031号场地，计租面积258.77平方米；第四条约定，租赁期限自2018年10月1日至2020年11月30日；第六条约定，租赁场地的租金按计租面积计算，每平方米每月2元，每月合计租金总额517.54元，租期内租金总额13456.04元；租金实行按年支付，每12个月为一个付租期，每个付租期租金为6210.48元，被告应于签订合同当日将第一个付租期的租金6210.48元交付给原告，以后应于每期计费日开始的上一期期末五天之前支付下期租金；第八条约定，如被告未如期向原告结清租金、租赁保证金及以上其他费用任一款项的，原告将按拖欠金额向被告收取每日1%的滞纳金；第二十四条约定，被告有下列违约情形之一，原告有权随时单方面终止或解除合同，被告所交的租赁保证金原告不予退还，同时被告应按本合同项下费用总额的30%向原告支付违约金，并赔偿原告因此遭受的一切损失。2、拖欠任一款项十日以上（含十日）；第三十二条约定，双方发生争议或纠纷，应首先协商解决，若不能协商一致的，任何一方均应向原告所在地人民法院提出诉讼。租赁合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，按照合同约定被告应于2018年9月29日交付2019年10月1日至2019年9月30日的租金6210.48元，但被告只付租金4140.55元，尚欠2069.93元至今未付。依据合同约定，被告拖欠租金，原告有权要求解除双方之间的租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金、违约金及滞纳金。张利辩称，1、被告不同意解除合同，被告无违约行为；2、合同虽约定被告按年支付租金，但在合同履行过程中已经变更交付租金方式，原告认可被告可以分期支付租金；3、原告于2019年6月11日给被告下发通知要求被告退场，理由为欠付租金，但截至2019年6月11日，被告并不拖欠原告租金；4、被告收到原告通知后找到原告交付租金，原告拒不收取，对于违约金、滞纳金被告不承担责任。张利向本院提出反诉请求：判令被反诉人单方解除《租赁合同》无效，并判决反诉人与被反诉人继续履行2018年9月29日签订的《租赁合同》，反诉人继续使用租赁场地至2020年11月30日。事实和理由：反诉人与被反诉人于2018年9月29日签订了一份《租赁合同》，约定被反诉人将承德市双滦区君泰财富广场B区2段B馆4层B040029-B、B040030、B040031号场地租赁给反诉人经营，租赁期限自2018年10月1日至2020年11月30日，租金每平方米每月2元，合同内租金总额13456.04元。合同签订后，被反诉人一直是按季向反诉人收取租金。每次收取租金都是被反诉人提前通知反诉人，然后反诉人再去办理交纳租金手续，被反诉人有时也会在返还给反诉人的销售款中直接扣除租金，不够部分由反诉人补足交纳。2019年6月11日，被反诉人在未提前通知反诉人应交纳下一期租金的情况下，突然告知反诉人要解除双方签订的《租赁合同》。反诉人赶紧去交纳租金，但被反诉人却一直拒绝收取。反诉人在此之前并未收到被反诉人要求交纳下一期租金的通知，因此并不存在违约行为，故被反诉人无权单方解除《租赁合同》。反诉人为了维护合法权益于2019年8月14日向法院递交了起诉状，请求判决被反诉人解除租赁合同无效，但因被反诉人已经就解除租赁合同提起诉讼，故反诉人提起上述反诉请求。香江运营公司对张利的反诉辩称，1、被告陈述租金应按季支付没有依据，应按合同约定按年支付；2、第一年租金应于签订合同当日支付，而且合同中没有约定原告有通知被告交费的义务；3、张利是在接到香江公司解除通知后才交付租金，此时交付租金不能作为继续履行合同的依据；4、张利认为合同应该继续履行没有合同依据，合同未约定欠付租金的情况下继续履行合同。香江运营公司向本院提交以下证据：1、《租赁合同》1份；2、《欠缴租金明细》1份；3、《通知函》、照片、微信截图、合同终止告知1组。张利向本院提交以下证据：1、《合同终止通知》1份、《通知函》1份，均系复印件；2、《租赁合同》1份；3、租金收据2张；4、代收款结算单4张；5、谈话记录1份，附光盘1张；6、微信聊天记录1份，附光盘1张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张利对香江运营公司证据1的真实性无异议；对证据2不认可，认为香江运营公司计算金额有误，且未交的租金系因香江运营公司不收租金；认可证据3中2019年6月11日的通知函、2019年7月26日的合同终止通知已经收到，对该组证据中其他证据不认可。香江运营公司对张利证据1、2、3、4的真实性无异议；对证据5、6不认可，认为前述证据不能证明租金系按季度支付。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于香江运营公司证据2，张利已交租金金额有误，本院将重新核定；对于香江运营公司证据3的真实性本院予以采信。对于张利证据5、6，不足以证明双方对于租金系按季度进行交纳。经审理查明，2015年10月8日，香江运营公司（甲方）与张利（乙方）签订关于承德市双滦区君泰财富广场B区2段B馆4层B040029-B、B040030、B040031号场地的《租赁合同》，计租面积258.77平方米。合同期限自2018年10月1日至2020年11月30日。经营类别为“松下”品牌产品。租赁费每平方米每月2元，每月合计租金总额517.54元，租期内总额13456.04元。租金按年支付，每12个月为一期，每个付租期租金为6210.48元。乙方应于签订合同当日将第一个付租期的租金6210.48元交付给甲方，以后应于每期计费日开始的上一期期末五天之前支付下期租金。第八条约定，如乙方未如期向甲方缴清租金、租赁保证金及以上其他任一款项，甲方将按拖欠金额向乙方收入每日1%的滞纳金……。第二十四条约定，乙方有下列违约情形之一，甲方有权随时单方终止或解除合同，乙方租赁保证金甲方不予退还，同时乙方应按本合同项下费用总额30%向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此造成的一切损失。2、拖欠任一应交款项十日以上（含十日）。合同签订后，张利于2018年11月29日交纳了2018年10月1日至2019年10月30日期间的租金3175.40元，于2019年3月26日交纳了前述期间的租金1358元，共计4533.40元。另查明，2019年6月11日、2019年7月5日，香江运营公司向张利发出通知函，告知其交纳欠付的租金、管理费等，同时通知张利清理场地，办理撤场手续。2019年7月26日，香江运营公司联名承德市百祥物业服务有限公司向张利发出合同终止通知，通知解除双方签订的《租赁合同》、《管理服务合同》。本院认为，关于本诉，香江运营公司与张利签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应当依约履行各自义务。根据合同法的规定，合同的解除包括约定解除和法定解除两种情形。本案中，双方在《租赁合同》第六条约定了租金按年交纳每年6210.48元。根据张利提交的收据，其在租赁第一年仅交纳租金4533.40元，截至本案一审法庭辩论终结前，第一年租金尚有1677.08元仍未交纳。而双方签订的《租赁合同》第二十四条第2项约定，承租方拖欠任一应交款项十日以上（含十日），出租方有权单方解除合同。故张利的行为已经构成违约，香江运营公司有权单方解除双方签订的《租赁合同》。双方合同解除后，张利应当腾空租赁香江运营公司的场地，并向其退还。张利还应将第一年欠付的租金1677.08元给付香江运营公司。因香江运营公司主张的违约金、滞纳金过高，本院结合香江运营公司租金的实际损失调整为欠付租金的利息损失，即以1677.08元为基数自双方签订合同当日，即2018年9月29日至2019年8月19日，利率按中国人民银行同期同档贷款利率计算，2019年8月20日至该款实际给付之日，利率按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算，已能够对香江运营公司的损失进行填补。关于反诉，张利主张香江运营公司应与其继续履行合同，但其确实存在因欠付租金而违反双方合同约定的情况，且其所举证据亦不足以证明双方约定租金系按季度支付。张利在2019年6月11日收到经香江运营公司发出的撤场通知函后再行交纳租金，香江运营公司有理由不予接收。综上，本院对张利的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告承德市香江商业运营管理有限公司与被告张利于2018年9月29日对位于承德市双滦区君泰财富广场B区2段B馆4层B040029-B、B040030、B040031号场地签订的《租赁合同》；二、被告张利于本判决生效之日起三十日内腾空承德市双滦区君泰财富广场B区2段B馆4层B040029-B、B040030、B040031号场地（258.77平方米），并将该场地退还原告承德市香江商业运营管理有限公司；三、被告张利于本判决生效之日起十日内给付拖欠原告承德市香江商业运营管理有限公司的租赁费1677.08元，并赔偿相应利息损失（计算方法：以1677.08元为基数，自2018年9月29日起至2019年8月19日止，利率按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；以1677.08元为基数自2019年8月20日起至该款实际给付之日止，利率按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告承德市香江商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张利的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由张利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长 王 爽人民陪审员 张 婧人民陪审员 王恩普二〇一九年十二月十六日书 记 员 温 鑫