江西省宜春市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）赣09行终186号上诉人（原审原告）：夏勇，男，1990年5月31日生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托代理人：陈瑜，宜春市赣西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宜春市不动产登记中心，住所地：江西省宜春市府北路与明月北路交叉口科技之窗二楼。负责人：陈柒龙，系该中心主任。第三人：中国农业银行股份有限公司宜春袁州支行，住所地：江西省宜春市袁州区东风路80号，统一社会信用代码：913609007057216687。法定代表人：徐禄梅，该行行长。上诉人夏勇因与被上诉人宜春市不动产登记中心及第三人中国农业银行股份有限公司宜春袁州支行（以下简称袁州农行）行政登记一案，不服上高县人民法院作出的(2019)赣0923行初29号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，2012年，张x和夏xx要求孙xx帮助偿还银行60万元贷款，将产权人为夏勇的房屋原件拿出来。双方达成一致后，称夏勇本人无法到场，要办理一个公证委托，故在宜春市袁州区公证处办理《公证书》，公证内容为：“夏勇个人有住房一栋，坐落在宜春市明月x路xxx号，建筑面积为xxx平方米(详见产权证宜房字第××号)。因我在外地读书，不便去银行、房管局办理上述住房抵押货款手续，特委托孙xx为我的代理人，并以我的名义办理如下事项：一、代理我办理上述房产向银行申请贷款及签订相关贷款合同;二、代理我向房产局办理抵押登记手续、领取抵押他项权证及房产证的解押手续和领取房产证等相关一切手续;三、代我办理银行放款、抵押解冻及与之相关的其他手续;四、受托人在授权范围内签署的有关上述委托事项的文件、我均予以承认;五、本委托书无转委权；六、本委托书自2012年5月4日起至2018年5月3日止。”，在委托人处有夏勇的签字和捺印。2013年9月22日，第三人农业银行和孙xx、夏勇等人签订了《中国农业银行股份有限公司最高额抵押合同》，为第三人农业银行和宜春市xxxxxx有限公司所签订的一系列业务合同所形成的债权提供抵押担保，担保债权最高额为800万元，孙xx代夏勇在该合同中签字和捺印。2013年9月27日，宜春市房地产管理局办理了房屋他项权利人为农业银行的房屋他项权证（他项权证号：宜房他证宜春字第××号，受理编号2013xxxxxx）。2014年10月20日，宜春市xxxxxx有限公司与第三人农业银行签订《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，第三人农业银行给xxxx公司借款400万元并履行，10月23日，双方签订《中国农业银行股份有限公司商业汇票银行承兑合同》，原告给xxxx公司借款800万元并开出银行承兑汇票。而后在宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初3830号案件审理过程中，夏勇坚称其公证书上的字和捺印不是本人的，故向法院申请字迹和笔迹鉴定，该院依法委托江西神州司法鉴定中心对2012年5月4日江西省宜春市袁州公证处出具的(2012)袁证字第193号公证书中的《委托书》原件中落款委托人处的“夏勇”署名字迹及同部位押名指印是否为夏勇本人书写及捺印形成进行鉴定，鉴定意见为:“2012年5月4日江西省宜春市袁州公证处出具的(2012)袁证字第193号公证书中的《委托书》原件中落款委托人处的“夏勇”署名字迹不是夏勇本人书写形成，无法确定其同部位押名指印是否为夏勇本人印形成”。故该院依法驳回了农业银行对夏勇的起诉，该案已生效。之后，原告不服宜春市房地产管理局于2013年9月27日将房屋所有权人为原告夏勇的宜房字第××号房屋抵押登记给第三人农业银行的行为，遂于2018年11月21日诉至本院，因政府职能转变，宜春市房地产管理局的房屋转让、抵押、房屋交易及档案管理职责划出至宜春市不动产登记局，经该院向原告释明，原告于2019年2月18日向该院提出撤诉申请，该院予以准许，而后原告于2019年3月4日以不动产局为被告再次向该院起诉。原审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告起诉是否超过了起诉期限；2、第三人获得抵押权是否属于善意取得；3、被告所办理的房屋他项权证是否程序合法。针对争议焦点1，该院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条：“行政机关做出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内。……”之规定，本案中，因原告夏勇未委托孙xx办理抵押登记，因此，宜春市房地产管理局作出抵押登记的行政行为应视为未告知夏勇起诉期限，而第三人农业银行与夏勇在宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初3830号抵押合同纠纷一案，亦认定公证处出具的（2012）袁证字第193号公证书中夏勇的签字并非系夏勇本人签字，故裁定驳回了农业银行的起诉，该案于2018年12月28日生效，而因民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，因此，原告夏勇于2018年11月21起诉并未超过起诉期限。针对争议焦点2，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定，“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述规定，他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。本案中，虽2018年12月28日生效的宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初3830号民事裁定书认定公证处出具的（2012）袁证字第193号公证书中夏勇的签字并非系夏勇本人签字而裁定驳回了农业银行的起诉，但本案第三人农业银行和孙xx签订抵押贷款合同时，进行了相应的审查，第三人在抵押登记的审查是基于对公证的委托书的信赖基础上作出的，第三人农业银行签订抵押合同不存在重大过失，而且第三人农业银行已经向贷款人发放了相应的贷款，根据贷款合同完成了支付抵押权对价的义务，因此，第三人农业银行应当认定为善意第三人，其所取得的抵押权属于善意取得，应受法律保护。针对争议焦点3，本院认为，《房屋登记办法》第十一条规定：“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。……申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”，第四十二条规定：“以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。”，第四十三条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料”，因此，本案所涉房产抵押登记的申请人对其提交的申请材料的真实性、合法性、有效性负责，而其提交的材料亦符合上述法律规定，因宜春市房地产管理局对申请人提交的材料进行的是形式审查，宜春市房地产管理局已经尽到了合理的审慎义务，其登记行为符合《房屋登记办法》的要求。但是，在本案所涉房屋抵押登记之后，宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初3830号民事裁定书已查明孙xx提供的公证书中委托人“夏勇”的签字并非夏勇本人所签，孙xx向宜春市房地产管理局申请抵押登记时的行为，符合隐瞒真实情况、提供虚假材料从而获得房屋抵押登记的情形。根据《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”，因此，在此情况下，房屋登记机构可以依据《房屋登记办法》第八十一条的规定，进行审查，决定是否需要行使自行撤销权，撤销对案涉房屋的抵押登记行为，而如果存在善意取得的情形，则构成对撤销房屋登记的阻却事由。又根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法但判决撤销将给公共利益造成重大损失，或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”。因本案中案涉房屋抵押权已经被第三人农业银行善意取得，构成对撤销房屋登记的阻却事由，故抵押登记应受到法律保护，不可撤销。而本案所涉的房屋抵押登记行为因申请人提交的必要材料中的申请的委托书不真实合法，故该房屋抵押登记所涉房屋他项权证应确认为违法，但应保留房屋他项权证的效力，亦应驳回原告对房屋他项权证的诉讼请求。因政府职能转变，宜春市房地产管理局的房屋转让、抵押、房屋交易及档案管理职责划出至宜春市不动产登记局，因此宜春市不动产登记局是本案的适格被告。原告夏勇的相关损失可以依照物权法的相关规定向无权处分人请求赔偿损失。综上，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条之规定，判决如下：一、确认被告宜春市不动产登记局于2013年9月27日颁发的《房屋他项权证》（他项权证号：宜房他证宜春字第××号，受理编号2013xxxxxx）违法；二、驳回原告夏勇的其他诉讼请求。上诉人夏勇上诉称：一、一审法院认为第三人获得抵押权属于善意取得，应受法律保护，该认定明显错误。银行贷款要通过严格审批，何况本案所贷款是大额贷款，审批更要谨慎，第三人审查不严，明显有重大过失。银行贷款都要进行风险评估，在风险评估和审批时明显是代理人所签，而委托人（即上诉人）还是学生，本人未到场，风险评估应当发现此处存在瑕疵，上诉人当时就在宜春学院读书，第三人不去核实，存在重大过失，第三人不属于善意取得。二、一审法院认为宜春市不动产登记局对申请人的材料进行了形式审查，尽到了合理的审慎义务，其登记行为符合《房屋登记办法》的要求，该认定也明显错误。宜春市不动产登记局未尽到合理的审慎义务，房产抵押人未到场，未审查委托代理的真伪情况，同时提供的身份证复印件也是临时身份证，最容易发现的问题，被上诉人却未发现，没有尽到审慎义务。《房屋登记办法》第十八条规定被上诉人应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示……及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。被上诉人的审慎何在，既没有询问上诉人，也没有上诉人的签字，不符合上述规定。三、一审程序违法，本案所涉的诉讼，法院的几份判决书都没有判定第三人属于善意取得，本案是行政诉讼，一审法院认为第三人属于善意取得明显错误，既超出了审理范围，也与其他判决相矛盾。综上，请求依法撤销上高县人民法院（2019）赣0923行初29号行政判决书，支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人宜春市不动产登记中心二审期间未提交答辩意见第三人中国农业银行股份有限公司宜春袁州支行二审期间未提交陈述意见。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，在本案审理期间，因政府机构改革，宜春市不动产登记局变更为宜春市不动产登记中心。本院认为，《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第五十一条规定：“申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料。”被上诉人根据经过公证的委托书受理了代理人孙xx的抵押权设立登记申请，并根据代理人提交的房屋所有权证书、最高额抵押合同、抵押人及代理人身份证明等材料，于2013年9月27日办理了房屋他项权证（他项权证号：宜房他证宜春字第××号，受理编号2013xxxxxx）。虽然抵押人夏勇的身份证为临时身份证，但办理抵押登记的时间在该临时身份证的有效期内，基于对公证书的合理信赖，被上诉人对申请人提供的登记材料已经尽到了审慎审查义务。苛求被上诉人对公证委托书的真假进行审查，既没有现实可能性，也超出了被上诉人职责范围内应尽的审查义务，被上诉人在作出本案所诉房屋他项权证登记行为时，证据确凿，程序合法，该登记行为符合《房屋登记办法》的要求。虽然被上诉人当时的登记行为不存在过错和责任，但本案的公证委托书在事后被法院生效的民事裁定确认属于虚假材料，根据《房屋登记办法》第八十一条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”的规定，被上诉人应当调查确认是否需要撤销本案的房屋抵押登记，但房屋权利为他人善意取得的除外。本案中，第三人袁州农行基于对公证委托的合理信赖，与孙xx签订了抵押担保合同，按借款合同约定向债务人发放了贷款，并办理了抵押登记，第三人的抵押权符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，构成对被上诉人撤销本案房屋抵押登记的法定阻却事由。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”之规定，应当确认本案所涉抵押登记行为违法，但不撤销该登记行为，故上诉人夏勇要求撤销被上诉人为第三人办理的房屋他项权证的诉讼请求于法不符，本院不予支持，上诉人夏勇可以通过其他合法途径维护其合法权益。综上，原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。本判决为终审判决。二审案件受理费50元，由上诉人夏勇负担。审判长  吴建平审判员  胡劲松审判员  黄 礼二〇一九年十二月五日法官助理黄小娟书记员巢玥