重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初14496号原告（暨反诉被告）：李霞，女，1979年4月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王伟军，重庆兴胜律师事务所律师。被告（暨反诉原告）：重庆新原兴企业集团有限公司，住所地重庆市江北区兴隆路26号，统一社会信用代码9150010562190781X3。法定代表人：朱服兵，董事长。委托诉讼代理人：王薇蕾、解伟，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告（暨反诉被告）李霞诉被告（暨反诉原告）重庆新原兴企业集团有限公司（以下简称新原兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（暨反诉被告）李霞及其委托诉讼代理人王伟军，被告（暨反诉原告）新原兴公司的委托诉讼代理人王薇蕾、解伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李霞向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还履约保证金59912元，并以59912元为基数，从2019年1月9日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用损失至付清止。事实和理由：双方及第三人签订《场地使用合同》，约定新原兴公司将位于重庆市江北区北城天街X号附X号场地（原X－X－X号）租给李霞使用，使用期限为自2018年7月9日起至2021年7月8日止，用途为零售服装。同时合同还约定新原兴公司委托第三人代为收取原告交纳的履约保证金59912元。原告自合同签订后就在该场地经营服装，也依照约定向新原兴公司支付了商户管理费、物业服务费、水电费、履约保证金等相关费用。原告后来发现场地系违法建筑，随时有被拆除的可能，不利于经营发展。2019年1月8日，李霞通知新原兴公司，主张双方签订的合同无效，要求新原兴公司返还履约保证金，同时也从租赁场地搬离。但新原兴公司不同意退还履约保证金。为维护自身合法权益，李霞特向法院提起诉讼。新原兴公司答辩并反诉称：新原兴公司未断水断电影响其经营，李霞陈述的不是事实；李霞未向新原兴公司实际交付房屋，新原兴公司收回房屋的时间是2019年4月19日，李霞应支付房屋占有使用费，且实际损失也应由其承担。签订合同时我方就告知了李霞没有取得证件的情况，李霞知道合同的效力。新原兴公司提出反诉，请求：一、判令李霞向新原兴公司支付自2019年1月9日起至2019年4月19日的房屋占有使用费144987元（其中2019年1月9日至2019年1月17日的房屋占有使用费为7189元，2019年1月18日至2019年4月19元的房屋占有使用费为137798元）；二、判令李霞向新原兴公司赔偿律师费损失1万元。李霞辩称，李霞在2019年1月9日起至2019年4月19日期间并未使用商铺，故李霞不应支付使用费；李霞一直在主张退还保证金，但是新原兴公司一直没有予以退还，李霞去搬离房屋内的东西时，新原兴公司的保安人员阻挠，不准许搬离，后经电话沟通后才搬离房屋物品，搬完后李霞就将房屋交还给了新原兴公司。新原兴公司主张李霞使用商铺到2019年4月19日的说法不属实，双方签订的合同应当无效，请求法院依法驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：新原兴公司（甲方）与李霞（乙方）、重庆尚嘉荟商业经营管理有限公司（以下简称尚嘉荟公司、丙方）签订《场地使用合同》，约定甲方将位于重庆市江北区北城天街X号附X号场地（原X－X－X号）提供给乙方使用，面积为56.52平方米，场地用途为零售服装；甲方委托丙方负责场地的租赁管理及相关服务事务，并由丙方获得商户管理费收入；甲方委托丙方代为收取使用费和履约保证金；场地的使用期为3年，自2018年7月9日起至2021年7月8日止；优惠期自2018年7月9日起至2019年1月8日止，共计6个月，优惠期计入使用期限之内；优惠期内乙方需支付商户管理费、物业服务费、水电费等相关费用；甲方于2018年7月9日前向乙方交付该场地。使用费标准按照下列方式执行（日费用＝月费用/30天），第一年使用期自2018年7月9日至2019年7月8日，每月使用费标准为23965元，每月商户管理费标准为5991元；其中优惠期自2018年7月9日起至2019年1月8日止，优惠期内每月使用费为11983元，每月商户管理费为2996元；第二年使用期自2019年7月9日于2020年7月8日，每月使用费标准为23965元，每月商户管理费标准为5991元；第三年使用期自2020年7月9日至2021年7月8日，每月使用费标准为25403元，每月商户管理费标准为6350元。使用费适用先缴后用的原则，乙方应于本合同签订之日向甲方支付首期即自2018年7月9日至同年10月8日止的使用费35949元。从第二期开始，按三个月为一期支付，乙方应提前15日支付。本合同签订之日，乙方应向甲方一次性交付59912元作为履约保证金。使用期届满且乙方履行完本合同约定的所有权利义务后10个工作日内，甲方将未使用的履约保证金无息退还乙方。本合同签订后，乙方擅自退约的，乙方须按照当时月使用费和月商户管理费之和的3倍向甲方支付违约金（优惠期以优惠前的使用费和商户管理费之和的倍数计算违约金)，且乙方缴纳的履约保证金甲方不予以退还，以用于赔偿甲方实际损失和预期可得利益损失，本合同解除。乙方未按照合同约定提前15日支付足额的使用费、商户管理费的，每逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之一支付滞纳金。合同第九条争议解决方式：除甲方同意续用外，乙方应在本合同约定的使用期届满或合同解除、终止、无效或擅自退约后5日内返还场地，逾期返还的，每逾期一日，乙方应按使用期届满或合同解除、终止或擅自退约时日租金及商户管理费之和的1.5倍向甲方支付场地占有使用费（优惠期以优惠前的使用费和商户管理费之和的倍数计算占有使用费)。逾期10日未返还场地的，视为乙方严重违约，其遗留在场地内的物品视为乙方放弃所有权的遗弃物，甲方有权清除场地内所有物品，并可对该场地重新招租，且甲方不向乙方承担任何赔偿责任。因合同一方违反约定或诚实信用原则，导致相对方通过诉讼或仲裁等方式实现权利的，由此产生的实现权利的费用（包括但不限于诉讼费、调查取证费、保全费、律师费、公证费用、差旅费等）由责任方承担。第十条特别提示条款：在签订本合同之前，甲方已经明确告知乙方本合同所涉场地未取得建设规划许可证、未取得临时建筑证照，系处甲方待开发土地，乙方对上述客观事实清楚明白。甲乙丙三方确认：本合同预留地址为甲方、乙方、丙方合法有效的函件、诉讼文书送达地址，按照合同约定的地址寄送的函件、诉讼文书自发出后第3日视为已送达，发件时间以快递单位收件邮戳日期为准。甲方接收函件的地址为重庆市江北区兴隆路26号数码大厦，收件人为综合管理部，联系电话为67755121、67720111；乙方接收函件的地址为渝北区渝鲁大道999号6栋24－3，收件人为李霞，联系电话为17708336114；丙方接收函件的地址为江北区兴隆路10号，收件人为彭云，联系电话为67707207。合同签订后，李霞交纳了履约保证金59912元、2018年7月9日至同年10月8日期间的使用费、商管费共计44937元、2018年7月9日至2019年1月8日期间的物管费5088元等费用，尚嘉荟公司出具了收据。2018年9月17日，李霞通过转账的方式向尚嘉荟公司支付款项44937元。2019年2月14日、同年3月27日，新原兴公司按照合同约定的地址向李霞发送了撤场告知函、撤场告知书。载明因李霞拖欠使用费及商管费，新原兴公司已于2019年1月17日向李霞寄送《合同解除及撤场通知书》，函告合同于2019年1月17日正式解除、终止，不再执行。你方须于2019年1月21日前返还场地，办理退用撤场相关手续。要求李霞交纳使用费、商管费及违约金，并办理退用撤场手续。同年4月23日，新原兴公司向李霞发送告知函，告知新原兴公司于2019年4月19日将其遗留在场地内的物品进行了清理，要求李霞于2019年4月26日前来取走遗留物品。2019年6月6日，李霞委托其朋友熊琼丽领走了椅子等物品。重庆市公安局案（事）接报回执载明：2019年1月26日，有人报称在北城天街X号附X号，有租赁纠纷，民警到达现场经了解，系新原兴公司与熊虎于2018年10月签订了租赁合同，租赁了北城天街X号附X号商铺。因当时经营问题，该片区租赁户与新原兴公司因租赁价格发生矛盾。后新原兴公司将该片区断电，造成商户无法经营，熊虎遂拒绝缴纳租金并要求撤场，现场保安不让其搬并报警。审理中，李霞举示了短信记录、电话录音，拟证实李霞于2019年1月26日就搬离了商铺，没有使用房屋了，新原兴公司也知晓，李霞已将房屋交还给了新原兴公司。新原兴公司认为电话录音的人员是否是公司的员工身份无法核实；短信内容与新原兴公司给其发送的函件内容一致，但上述证据不能达到李霞的证明目的，证明不了李霞交还房屋的时间。本院认为，电话录音的真实性无法核实，不予采信，对短信记录予以采信。审理中，李霞申请了证人熊虎、曾凡兵、熊琼丽出庭作证，证人熊虎证实与李霞系朋友关系，在2019年1月26日李霞委托其及他人去江北区欧街搬东西，李霞说物业公司断电了，导致无法营业，故想把东西搬走。但当时保安不让搬，双方就发生了冲突，于是自己就报了警，后我们协商就把物品搬离了，当时李霞没有去。搬完东西后我们没有管门，我们去的时候就没有钥匙，门是开着的，不清楚是谁开的门。证人曾凡兵证实系李霞的丈夫，2019年1月26日，李霞给其打电话说保安不让其搬房屋内的物品，于是其下班后和熊虎一起涉案房屋搬物品，当时与保安闹的不愉快，还报了警；当时李霞聘请的员工也在，门是开着的，但是李霞不在场。证人熊琼丽证实与李霞系朋友关系，2019年6月李霞委托其去江北区欧街帮忙拿东西，当时工作人员让自己把房屋内的物品全部搬离，搬回去后李霞说很多东西都不是她的。李霞对证人证言均予以认可，认为证人能证实李霞已于2019年1月26日将涉案商铺内的物品搬清，且将房屋交付给了新原兴公司，没有再使用房屋了。新原兴公司不认可证人证言，认为证人与李霞有利害关系，证人证言的证明力不够，且与新原兴公司举示的书证不符，不能证实李霞向交付了房屋。本院认为，对证人熊虎、熊琼丽的证词因与其他书证相印证，本院予以确认；对证人曾凡兵的证词，因证人与李霞具有法律上的利害关系，且无其他证据予以印证，本院不予采信。审理中，新原兴公司举示了视频，拟证实因李霞拒绝归还使用场地，其于2019年4月19日将涉案场地强制收回。李霞对视频不予认可。本院认为视频的真实性无法确定，不予采信。审理中，李霞陈述其在2019年1月26日搬离了涉案房屋，当时搬东西时新原兴公司的保安在场，当时东西搬完了，门没有锁，钥匙没有交。新原兴公司陈述涉案场地上有搭建的房屋，租赁的就是这些房屋，但是搭建房屋的审批正在办理过程中，现在没有。另李霞与新原兴公司均同意债权债务相抵扣。本院认为，李霞与新原兴公司签订的《场地使用合同》从合同约定的内容来看，名为场地使用合同，实则为房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现新原兴公司就出租的商铺未能举示建设工程规划许可证，故李霞与新原兴公司签订的《场地使用合同》无效。法律规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。李霞负有向新原兴公司返还涉案房屋的义务。现有证据显示，李霞于2019年1月26日从涉案房屋内搬走了部分物品，且未向新原兴公司交还涉案房屋的钥匙，还应承担房屋占有使用费。李霞辩称从2019年1月9日未使用房屋及同月26日已交还房屋的辩解意见无事实依据，本院不予采纳。另根据合同第九条争议解决方式约定，李霞应在本合同约定的使用期届满或合同解除、终止、无效或擅自退约后5日内返还场地，逾期返还的，每逾期一日，李霞应按使用期届满或合同解除、终止或擅自退约时日租金及商户管理费之和的1.5倍向新原兴公司支付场地占有使用费。逾期10日未返还场地的，视为其严重违约，其遗留在场地内的物品视为其放弃所有权的遗弃物，新原兴公司有权清除场地内所有物品，并可对该场地重新招租。新原兴公司于2019年1月17日就发函要求李霞返还房屋，且在知道李霞于2019年1月26日搬离了部分物品后，其可以根据合同的约定收回房屋，而新原兴公司却直到2019年4月19日才收回房屋，扩大了损失。本院认为根据公平原则及参照合同法的规定，再给予新原兴公司必要的准备时间，本院就房屋占有使用费酌情主张一个月，故李霞还应按合同约定的争议解决方式向新原兴公司支付一个月的房屋占有使用费44934元。同时，新原兴公司应退还李霞保证金59912元。审理中，李霞与新原兴公司均同意债权债务相抵扣，故在抵扣了房屋占有使用费后，新原兴公司应退还李霞保证金14978元。李霞主张的保证金的利息无依据，本院不予支持。新原兴公司主张的律师费无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第九十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告（暨反诉原告）重庆新原兴企业集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（暨反诉被告）李霞保证金14978元。二、驳回原告（暨反诉被告）李霞的其他诉讼请求。三、驳回被告（暨反诉原告）重庆新原兴企业集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取648.9元，由被告（暨反诉原告）重庆新原兴企业集团有限公司负担；反诉受理费1699.87元，由原告（暨反诉被告）李霞负担493元，被告（暨反诉原告）重庆新原兴企业集团有限公司负担1206.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 静二〇一九年十二月二日法官助理  刘成林书 记 员  卢俊玲