北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10923号上诉人（原审原告）：姜银芳，女，1978年8月25日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京名商物业管理有限公司，住所地北京市海淀区恩济庄**院**楼**。法定代表人：刘忠民，总经理。委托诉讼代理人：张泽，北京护宪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京启明恒业经贸有限责任公司，住所，住所地北京市西城区白米斜街******div>法定代表人：王铁溥，董事长。委托诉讼代理人：韩冰，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：游乐，北京市京都律师事务所律师。上诉人姜银芳因与被上诉人北京名商物业管理有限公司（以下简称名商公司）、被上诉人北京启明恒业经贸有限责任公司（以下简称启明公司）执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初12978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人姜银芳、被上诉人名商公司之委托诉讼代理人张泽、被上诉人启明公司之委托诉讼代理人韩冰、游乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜银芳上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持我的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.我购买了北京市海淀区204房屋20年使用权并一次性付款，名商公司、启明公司及政府都知道我的存在，并对我居住没有任何异议；2.名商公司与启明公司之间的纠纷与我无关；3.启明公司与名商公司租赁关系不正常；4.我与名商公司签订的《北京市廉租住宅租赁合同》真实有效，名商公司与启明公司损害我的权利。名商公司辩称，同意一审法院判决。启明公司辩称，同意一审法院判决。姜银芳向一审法院起诉请求：1.请求法院停止对北京市海淀区211房屋的执行；2.请求法院判令北京名商物业管理有限公司继续履行合同；3.请求法院判令北京启明恒业经贸有限责任公司停止申请执行；4.判令名商物业承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年8月14日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；建筑面积约3500平方米；租赁期限十年，自2007年8月15日起至2017年8月14日止；10年期满后，在国家政策法规允许的情况下，按照当时的市场价格，续签合同，期限为十年；前五年租金为每年120万元，后五年租金为每年135万元，租金按季度支付，乙方于每季度第一个月开始时的7日内支付甲方……。合同签订后，启明公司将涉案房屋交付给名商公司使用。2014年6月25日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“一、乙方承租甲方位于海淀区82号商住楼的租金截止至2014年7月14日止，共计拖欠甲方租金116.85万元。二、乙方承诺拖欠甲方的租金于2014年7月31日前付清。三、乙方如不能按照上述承诺在规定期限内付清所欠租金，将按照所欠租金金额以每日万分之六点六计算支付甲方违约金。但该期限不超过100天，如逾期，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。四、乙方保证自2014年7月15日起按期支付租金，不再拖欠，如有拖欠租金现象，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。五、甲乙双方必须严格执行此补充协议，补充协议与原协议具有同等法律效力。”2016年9月20日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《房屋租赁合同终止协议书》,约定：“……鉴于乙方上述欠租和安全管理问题，甲方提出合同到期后终止合同的意见，经多次与乙方协商，甲乙双方一致同意终止双方2007年8月所签房屋租赁合同，合同到期后不再续约。有关事宜协议如下：……二、乙方负责清退现有租户，并于2017年8月14日前将该处所有房屋交回甲方。三、本协议签订后，乙方负责清退租户并将房屋交回甲方，自完成房屋交接之日起甲方不再收取已交回房屋的租金……。2017年，启明公司起诉名商公司房屋租赁合同纠纷，北京市海淀区人民法院于2018年2月1日作出（2017）京0108民初19853号民事判决书，判决：一、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区82号房屋腾空并交还北京启明恒业经贸有限责任公司；二、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付租金三百三十二万八千三百三十五元九角四分；三、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内以每日二千五百一十元二角八分为标准，向北京启明恒业经贸有限责任公司支付自二Ο一七年八月十五日至北京市海淀区82号房屋实际腾空交还之日止的房屋占有使用费；四、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付违约金五十七万元；五、驳回北京启明恒业经贸有限责任公司的其他诉讼请求。上述判决书经（2018）京01民终4008号判决书维持原判。另查，姜银芳与名商公司于2008年签订了《北京市廉租住宅租赁合同》，约定由姜银芳承租位于海淀区211号房屋，租期自2008年2月18日至2027年8月14日，月租金504元。后姜银芳一次性向名商公司交齐20年租金，共计11.8万元，并一直居住至今。姜银芳提供收据显示2011年5月16日名商公司收到姜银芳房租11.8万元。在（2017）京0108民初19853号民事判决书的执行程序中，姜银芳对海淀区82号房屋提出书面异议，请求中止对该房屋的腾空执行。海淀法院于2018年12月26日作出（2018）京0108执异688号执行裁定书，认为姜银芳主张的实体权利，与生效法律文书确定的内容相悖。故裁定如下：驳回姜银芳提出的案外人异议。诉讼中，姜银芳主张其认为涉案房屋的产权人为名商公司，直到腾房才知道名商公司与启明公司的关系，对启明公司主张系房屋产权人一事表示不清楚。姜银芳主张其与名商公司签订了20年租期的租赁合同，并一次性交纳了租金，且一直居住至今，故有权一直使用涉案房屋。名商公司主张启明公司知晓其与姜银芳签有20年租期的租赁合同，但未能向法庭举证，启明公司亦不予认可。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，姜银芳与名商公司存在房屋租赁合同关系，其作为承租人在承租房屋之初应清楚所租房屋的来源及时限。名商公司不能就启明公司知晓并同意名商公司与姜银芳之间存在20年租期合同进行举证，故法院对名商公司的主张不予采信。综上，现名商公司将涉案房屋进行转租，租期超过与启明公司约定的租期，故在此情形下姜银芳对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的强制执行无相应依据，法院不予支持。综上所述，法院对姜银芳要求停止对海淀区211房屋的执行等全部诉讼请求均不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决:驳回姜银芳的全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，启明公司与名商公司签订《房屋租赁合同》，约定的租赁期限为十年，自2007年8月15日起至2017年8月14日止。而名商公司将诉争房屋转租给姜银芳，租期自2008年2月18日至2027年8月14日，超过名商公司与启明公司约定的租赁期限。现名商公司与启明公司之间租赁合同已经期满，故姜银芳占有使用诉争房屋已无合法依据，其并不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判决驳回姜银芳要求停止执行的诉讼请求是正确的，应予维持。姜银芳上诉主张启明公司对名商公司转租一事知情，但其与名商公司均未提供充分证据证明启明公司明知名商公司将诉争房屋转租给姜银芳及租期为二十年，姜银芳据此主张其有权居住使用诉争房屋并排除强制执行，证据不足，不能成立，本院不予支持。姜银芳另上诉要求名商公司继续履行合同及启明公司停止申请执行，均无法律依据，不能成立，本院亦不予支持。综上所述，姜银芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由姜银芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉审 判 员 刘秋燕审 判 员 朱文君二〇一九年十二月六日法官助理 李 正书 记 员 杨 帆书 记 员 杜 莹