贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8416号上诉人（原审原告）：李慧玲，女，1980年10月23日出生，土家族，住所地贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：李燕子，女，1990年12月23日出生，土家族，住所地贵州省德江县。委托诉讼代理人：何启华，北京盈科（贵阳）律师事务所。委托诉讼代理人：周姗姗，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路****商业****，统一社会信用代码91520100569241394H。法定代表人：张丹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住重庆市渝**，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：廷欢，女，1983年3月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系该公司工作人员。上诉人李慧玲、李燕子因与被上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，因不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初1842号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李慧玲上诉请求：1、撤销一审法院作出的（2019）黔0115民初1842号民事判决书并依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，法律适用错误，应当依法改判。《商品房买卖合同》16条对规划变更有明确约定，系针对被上诉人上报整体规划而言不能变更，而一审法院认定该条仅涉及部分变更规划。而且补充协议是被上诉人提供的格式条款，被上诉人不可以通过补充协议改变主合同，该条款为格式条款应为无效。上诉人向一审法院起诉之后，又变更诉讼请求系有权变更。上诉人并未书面通知被上诉人规划的调整，且一审法院根据《商品房买卖合同》12条约定认为上诉人不能行使解除权错误。上诉人购房在前，规划更改在后，根据相关法律规定，符合法定解除的条件。二审期间，上诉人增加上诉请求事实，认为本案被上诉人存在逾期办证的行为，上诉人请求解除合同。贵阳中渝置地房地产开发有限公司辩称，上诉人所购地块属于D地块，该地块未变更规划；被上诉人对规划的变更已经进行了公示，上诉人于本案诉讼才提出解除合同已过期限；上诉人已收房，上诉人主张其房屋价值存在贬损，没有法律依据；上诉人基于逾期办证主张解除合同，不属于本案的审理范围。李慧玲向一审法院起诉请求：1、请求依法将《商品房买卖合同》（合同编号ZYWXC-D2-1-2）的总价款变更为1,240,475元；2、判令被告向原告支付《商品房买卖合同》（合同编号ZYWXC-D2-1-2）总价款变更前后的差额193,491元，并按中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付利息直至付清该款时止；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判决解除原告与被告于2015年9月19日签订的商品房买卖合同（合同编号ZYWXC-D2-1-2）；2、判决被告退还购房款1,433,966元，并以房屋总价款1,433,966元为基数，自2015年9月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息直至退还购房款为止；3、判决被告退还原告大额维修基金和预告费共计14,889.66元（其中维修基金14,339.66元，预告费550元）；4、判决被告配合原告注销备案登记（登记号Y15085573）；5、判决被告赔偿原告装修损失80,000元；6、本案诉讼费用由被告承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织了庭审质证。对双方无异议的主体身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、预售合同备案登记表、商品房预售许可证、预告登记证、付款收据、宣传资料、规划图、申报材料及回复材料、中渝万熙城D地块商铺近期销售合同备案资料、中渝万熙城规划总平图、中渝万熙城D地块规划许可证、中渝万熙城竣工规划认可证、房屋钥匙签收确认书、案涉房屋现状照片、恒大中央广场（中渝万熙城）规划调整及单体审批网络公示截图、恒大中央广场规划总平面规划调整方案及现场公示照片、建设工程规划许可证（E地块）、建筑工程施工许可证（E地块）、商品房预售许可证（E地块）等证据，一审法院予以确认。根据当事人陈述及依法确认的证据，一审法院认定事实如下：中渝·万熙城（现更名为恒大中央广场）项目系被告开发，该项目原总体规划平面图中，D、E地块相邻，规划用途均为商业（其中仅D-4为住宅），D、E地块另单独报规报建，在被告销售活动中，其对外宣传资料中显示E地块中渝春天购物中心，相邻有贵州印象风情街。2015年9月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买中渝·万熙城D地块第D2栋1层2号商业用房，建筑面积44.33平方米，套内建筑面积42.14平方米，按套内面积计算单价每平米34,028.62元，总价1,433,966元，合同与本案有关的主要约定内容有：一、第十二条本项目相关设施、设备的交付时间与使用条件（三）商业配套设施1、幼儿园，2、学校，3、会所，4、购物中心，5、以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意由出卖人予以完善。二、第十六条规划变更的约定。1、出卖人应当按照规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；2、双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准；3、如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。三、第二十六条销售广告及宣传资料。商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。四、第二十九条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。五、附件十二补充协议（被告为甲方，二原告为乙方）第五条关于合同第十六、十七的补充约定。1、依据合同第十六条约定确需变更规划条件且影响到乙方的，乙方应在甲方书面通知后7日内作出是否同意的书面答复。乙方逾期未书面答复或答复不明确的，视为乙方同意前述规划变更。乙方书面答复不同意变更的，甲方有权视为其主张退房，则甲方自乙方通知送达之日起30日内退还乙方已付房款，并按照银行同期活期存款利率支付利息，除此之外，乙方不得向甲方主张其他任何费用或款项。六、附件十二补充协议第九条通知和送达。1、甲乙双方间的联络方式以合同中所载明的电话、、地址和电子邮箱或报纸公告为准2、合同所指的书面通知是指特快专递、挂号信函、当地报纸公告或法律上有效的其他方式之任意一种且只履行一次书面通知义务，若乙方在贵阳市内，通知寄出后第三天视为送达，若乙方在中国境内其他地区或境外的，通知寄出后第五天视为送达；若乙方为两人或多人，则其中任何一人接收或发出的通知对全体乙方均具有约束力。七、附件十二补充协议第十条特别条款。1、双方均同意以合同和补充协议所约定的条款作为界定双方权利、义务的最终法律依据，其他资料与合同及补充协议不同之处，均以合同及补充协议内容为准。双方同意，相关口头讲解、口头意向和信息、广告、宣传资料、楼书、沙盘模型、展示品、样板房等所表达或提供的信息仅为甲方宣传目的而提供或设立，不是买卖合同的组成部分或附件之一，不作为该房屋交易的要约或承诺，对乙方购买该房屋未产生实质性影响，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，仅作为购房参考。八、附件十二补充协议第十二条其他。2、本补充协议经甲乙双方就条款进行协商后成立，不属于格式条款合同，在双方签订本补充协议时甲方已就相关全部内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务。上述合同进行了预售备案，预售合同登记号为Y15085573。上述合同及补充协议签订后，原告通过自付首期款及按揭贷款共向被告支付了购房款1,433,966元及维修基金14,339.66元，另支付了预告费550元。2018年1月12日，原告收取了上述合同中约定的商业用房。2018年8月6日，原告李慧玲与李远芳签订一份《房屋装修合同》，约定原告将案涉商铺交由李远芳装修，合同价款80,385元。此后原告将该商铺投入经营使用。2018年5月，购买中渝·万熙城D地块商铺的部分业主发现被告并未按照宣传资料中载明的将E地块建设为中渝春天购物中心，而是修建为商住楼，遂向贵阳市城乡规划局举报，贵阳市城乡规划局经现场踏勘核实，确认中渝·万熙城E地块商住楼并未办理相关规划手续，属违法建设，于2018年5月9日下达停工通知书并于2018年5月18日向贵阳市城市综合执法局致函要求查处。后观山湖区控制和拆除违法建筑指挥部向区综合执法大队发出通知要求调查处理，区综合执法大队金源中队于2018年5月28日回复称已向项目方下达《行政执法调查通知书》及《行政执法限期整改通知书》，责令项目方立即停止建设行为并限期完善相关手续。2018年12月7日，贵阳市自然资源和规划局（城乡规划局）网站上发布《贵阳市城乡规划局关于观山湖区恒大中央广场建设项目规划总平面图优化调整及单体审查批前公示》，载明案涉项目的总图及单体方案变更。2019年1月17日，案涉项目取得总平面图规划调整方案，被告将之在项目内进行了张贴公告，根据调整后的总平面图方案，D地块仍为商业，E地块变更为商住楼。2019年1月30日，案涉项目E地块取得规划调整后的建设工程规划许可证，2019年3月4日取得建筑工程施工许可证，2019年4月12日取得商品房屋预售许可证。2019年3月20日，原告以诉称事实与理由向一审法院提起诉讼，并在诉讼过程中于2019年5月28日进行了诉讼请求的变更。另查明，据原告提供的2019年5月至贵阳市房地产交易管理中心查询记录显示，案涉项目D地块商铺的预售合同备案单价在22,000元至29,000元每平米之间。一审法院认为，本案争议的焦点在于原告是否享有合同解除权，对此焦点，一审法院意见如下：一、原告是否享有约定合同解除权。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，被告不得擅自变更小区内规划，涉及原告所购商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，被告应当及时书面通知原告，原告享有合同解除权；另根据《商品房买卖合同》补充协议第六条的约定，被告确需变更规划条件且影响到原告的，原告应在被告书面通知后7日内作出是否同意的书面答复，原告逾期未书面答复或答复不明确的，视为同意规划变更。本案中，案涉项目D地块、E地块系分别报规报建，原告所购D地块房屋并未调整规划，在2018年5月业主发现被告未按原规划的购物中心建设E地块时，向政府规划行政主管部门进行了举报，被告随后完善了规划变更审批手续，政府规划主管部门于2018年12月在其网站上公示了相关规划调整方案，被告亦于2019年1月在案涉项目内进行了规划调整方案公示，而原告在2019年3月20日向一审法院提起诉讼要求变更合同条款，在2019年5月28日将诉请变更为解除合同，其行使合同解除权不符合合同约定，且根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，购物中心属商业配套设施，被告未按约定完成商业配套设施的，应承担完善义务，原告据此解除合同也不符合约定。二、原告是否享有法定合同解除权。原告主张其购买案涉房屋后，因被告调整规划，将原E地块的购物中心变更为商住楼，导致其房屋价值降低，其有权依法解除合同。但影响商品房市场价的因素多种，有人口因素、经济因素、区位因素、政府政策因素等等，具有一定的风险性，现阶段D地块房屋销售价格较低完全系E地块的购物中心调整为商住楼所致缺乏证据支撑，现就《商品房买卖合同》约定的主要义务双方均已履行，原告以房屋价值降低为由主张解除合同缺乏法律依据。基于上述理由，对原告要求解除合同的诉请，一审法院不予支持，对以合同解除为前提的其他诉请，一审法院亦不予支持。被告主张其宣传资料中载明的“中渝春天购物中心”等根据补充协议约定不构成合同内容，但首先，该宣传资料的内容具体明确，根据《商品房买卖合同》第二十六条、第二十九条的约定，应视为合同内容，补充协议中的相应条款无效；其次，《商品房买卖合同》第十二条中也明确约定了购物中心系原告所购房屋的商业配套设施，被告的辩解一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，经一审法院审判委员会讨论，判决如下：驳回原告李慧玲、李燕子的诉讼请求。案件受理费17,840元，由原告李慧玲、李燕子负担。二审期间，上诉人提交照片五张，拟证明上诉人将退房通知张贴在案涉门面外面，已经通知了被上诉人解除合同。被上诉人认为其没有收到通知书，且通知书涉及的内容是指由于办证逾期主张解除权，与本案涉及的规划变更是两个不同的事实，认为与本案无关。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人基于规划变更提出的解除合同的问题，虽然《商品房买卖合同》十六条对小区由于规划变更上诉人享有相应合同解除权作了约定，但《商品房买卖合同》补充协议第五条亦约定被上诉人如果变更规划，上诉人应在被上诉人书面告知后7日内作出是否同意的书面答复，上诉人逾期未书面答复或答复不明确的，视为同意变更规划。该条款系对《商品房买卖合同》十六条的变更。该条款并非为免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应为有效。且，《商品房买卖合同》十二条亦约定购物中心属商业配套设施，被上诉人未按约定完成商业配套设施的，应承担完善义务。本案中，上诉人所属项D地块并未作规划调整，而部分业主于2018年5月发现被上诉人未按原规划的购物中心建设E地块时，向相关主管部门举报，被上诉人随即完善了E地块的规划变更审批手续。政府相关部门于2018年12月在网站上公示了相应规划调整方案，被上诉人也于2019年1月在案涉项目内进行了规划变更方案公示，而上诉人逾期未答复，视为同意变更规划。上诉人诉至法院后于2019年5月28日请求解除合同，不符合上述《商品房买卖合同》补充协议第五条及《商品房买卖合同》十二条的约定。另外，上诉人居住在D地块，其主张由于E地块的购物中心调整为商住楼导致其居住的D地块房屋销售价格偏低，对此并无充分证据证明。且被上诉人已将房屋交付给上诉人，被上诉人就《商品房买卖合同》约定的主要义务已履行，上诉人以房屋价值降低为由要求解除合同于法无据。另外，关于上诉人在二审中提出被上诉人存在逾期办证的情形，要求解除合同的主张，系在二审中提出新的法律事实，在一审中尚未提出，不属于二审的审理范围。综上，上诉人要求解除合同于约不符，于法无据，其上诉请求不成立。综上所述，上诉人李慧玲、李燕子的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17840元，由李慧玲、李燕子负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  邓禹雨二〇一九年十二月二日书记员  蒲美君