湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10756号上诉人（原审原告）：金彩华，女，1958年6月12日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：李大伟，湖北黄鹤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘景华，女，1966年1月6日出生，汉族，住武汉市硚口区，上诉人金彩华、刘景华因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金彩华上诉请求：1.维持一审判决第一、二、四项，改判第三项为：刘景华向金彩华支付2019年6月25日之前的租金及利息21836元，并按3600元/月的标准支付2019年6月26日至房屋返还之日的租金及占用费；2.本案一审、二审诉讼费由刘景华承担。事实和理由：双方签订合同时，金彩华告知刘景华门面后面的院子不在合同里，但是院子里的厨房、厕所可以借给刘景华使用，刘景华当时知晓一切情况并愿意承租。院子的厨房、厕所在金彩华不知情的情况下被刘景华进行装修，刘景华明知该装修属于违建仍执意装修，导致多次被城管拆除，金彩华多次劝告刘景华不要继续违建，刘景华仍然继续装修。金彩华的丈夫并没有同意支付第三次搭建的费用。刘景华辩称，希望继续履行合同，装修时对方承诺支付装修费，后因对方没有支付装修费，刘景华才未支付租金，金彩华的上诉请求及理由没有道理，请求驳回。刘景华上诉请求：1.撤销一审判决，驳回金彩华一审的全部诉讼请求；2.由金彩华承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：租赁合同签订前，因金彩华夫妇告诉刘景华房屋的后面可以加盖厨房和卫生间，愿意承担搭建费用，刘景华才在租赁合同上签字。房屋装修过程中，金彩华夫妇同意将卷闸门更换为玻璃门，金彩华的丈夫也表示第三次搭建的费用由其承担，后金彩华拒绝承担第三次搭建的费用5350元，刘景华一直主动要求交纳房屋租金，金彩华均不予理睬。金彩华辩称，刘景华拖欠房租已经构成了根本违约，一审法院判决解除双方租赁合同合理合法，刘景华上诉的事实不符合客观事实，上诉请求于法无据。金彩华向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《门面租赁合同》；2.刘景华立即将武汉市硚口区汉西北路203-9号房屋返还给金彩华，并将房屋恢复至交付时的状态（即将玻璃门恢复成卷闸门）；3.刘景华按每月3600元的标准向金彩华支付从2018年12月26日至实际搬出之日期间的租金以及同期银行贷款利息；4.刘景华向金彩华支付从2018年9月23日到2019年6月28日期间的电费1018元，卫生费和水费600元，并结清2019年6月28日到刘景华腾退之日的卫生费和水费；5.刘景华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：武汉市硚口区汉西花园E栋1单元1层1号房屋（建筑面积88.24平方米）于2006年6月2日登记至金彩华名下。2018年9月9日，金彩华（甲方）与刘景华（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：“甲方自愿将坐落在本市硚口区汉西北路203-9一间门面出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房屋已做充分了解，自愿承租该房屋；该房屋租赁期自2018年9月26日起至2020年9月25日止，租期二年；该房屋每月租金3600元，按3个月一期支付，需在每期到期前二周支付租金；租赁期内，乙方须遵守以下规定：……2.乙方应保持所租房内外所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意后再进行，所需经费由乙方支付；……；租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同：……4.拖欠租金累计一个月的；无论是违约原因还是租赁期满，乙方要搬离，如需拆除房屋改造和新增设施，须将房屋恢复原样，不愿拆除或不得拆除的甲方不予补偿；租赁期前半年，租金按季度付，后一年半及后期合同，按半年支付，且每次付款都在到期前2周，在甲方和乙方和睦共处的基础上，甲方可优先将房屋长期出租给乙方。”当日，刘景华向金彩华支付了第一季度租金。后金彩华将诉争房屋交付给刘景华，刘景华接收房屋后对房屋进行了装修。装修过程中，刘景华将原来的卷闸门更换为玻璃门，将房屋外搭建的卫生间进行改造并在旁边搭建厨房。刘景华在卫生间处搭建的棚子和砌的墙三次被城管部门拆除，第一次搭建的费用系刘景华支付，第二次搭建的费用系金彩华支付，金彩华的丈夫在协商过程中表示第三次搭建的费用由其负担。后金彩华一直未承担第三次搭建的费用5350元，刘景华未再支付后续租金，故金彩华向一审法院提起诉讼。一审庭审中，金彩华主张电费为1018元，卫生费为每月50元，刘景华对上述费用无异议并同意水费据实结算。一审法院认为，金彩华与刘景华签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。证人证言已证实金彩华的丈夫同意承担第三次搭建的费用5350元，金彩华的丈夫作为金彩华的配偶和房屋共有人，有权处理租赁事务，刘景华有理由相信其作出的承诺对金彩华具有约束力，故金彩华应承担第三次搭建的费用5350元。合同约定刘景华拖欠租金累计达一个月的，金彩华有权解除合同，刘景华支付第一季度租金后一直未支付后续租金，合同约定的解除合同条件已经成就，即使金彩华未承担搭建费用5350元，刘景华也仅有权拒绝支付该部分租金，故金彩华有权解除合同。合同解除后，刘景华应当将承租的房屋返还给金彩华并将房屋恢复原状，故对于金彩华要求返还房屋并将房屋的玻璃门恢复成卷闸门的诉讼请求，一审法院予以支持。金彩华要求刘景华按照合同约定租金标准支付房屋返还之前的租金的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。至2019年6月25日，刘景华共计拖欠租金21600元，刘景华未按合同约定支付租金，构成违约，金彩华有权要求其承担利息损失，扣除金彩华应承担的装修费5350元后，刘景华还应支付租金16250元并承担利息损失236元。刘景华对电费金额、卫生费标准无异议，并同意据实结算水费，故对于金彩华要求刘景华支付电费1018元，按卫生费50元/月标准结清2018年9月23日至房屋返还期间的卫生费并据实结算水费的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决：一、解除金彩华与刘景华签订的《门面租赁合同》；二、刘景华于一审判决生效后15日内将其承租的武汉市硚口区汉西花园E栋1单元1层1号房屋（建筑面积88.24平方米）返还给金彩华并将房屋大门恢复为卷闸门；三、刘景华于一审判决生效后15日内向金彩华支付2019年6月25日之前的租金及利息16486元并按3600元/月标准支付2019年6月26日至房屋返还之日的租金及占用费；四、刘景华于一审判决生效后15日内向金彩华支付电费1018元、按卫生费50元/月标准结清2018年9月23日至房屋返还期间的卫生费并据实结算水费；五、驳回金彩华其他诉讼请求。如果未按一审判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取324元，由金彩华和刘景华各负担162元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金彩华向本院提交如下证据：录音资料五份和视频资料一份，拟证明刘景华存在违约行为，一直拒交租金，院子和厨房的搭建金彩华也出了一部分钱，金彩华对刘景华的装修进行了劝阻。刘景华向本院提交如下证据：门面装修清单三份，拟证明第三次搭建的费用是5350元。经质证，刘景华对金彩华提交的证据的真实性有异议，且认为无法达到其证明目的；金彩华对刘景华提交的证据的真实性有异议，认为系单方编制，对其证明目的亦不予认可。本院认为，金彩华提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信；刘景华提交的证据系单方制作，本院不予采信。本院对一审法院查明的除“金彩华的丈夫在协商过程中表示第三次搭建的费用由其负担”以外的事实予以确认。本院认为，金彩华与刘景华签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘景华未按合同约定支付租金，构成违约，金彩华有权依照约定解除合同。刘景华应当将房屋返还给金彩华，将房屋大门恢复为卷闸门，并向金彩华支付拖欠的租金、水电费和卫生费。刘景华提交的证据不足以证明金彩华的丈夫同意承担第三次搭建的费用5350元，一审判决将该费用从刘景华应当支付的租金中扣除不当，本院予以纠正。综上所述，金彩华的上诉请求成立，刘景华的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初3369号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初3369号民事判决第五项；三、变更湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初3369号民事判决第三项为：刘景华于本判决生效后15日内向金彩华支付2019年6月25日之前的租金及利息21836元并按3600元/月标准支付2019年6月26日至房屋返还之日的租金及占用费；四、驳回金彩华的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取324元，由金彩华负担24元，刘景华负担300元。二审案件受理费200元，由刘景华负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月六日书记员 陈旭敏