北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10688号上诉人（原审原告）：马新忠，男，1971年5月13日出生。委托诉讼代理人：郭栋，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨焕芹，女，1963年4月5日出生。被上诉人（原审被告）：杨姗姗，女，1987年7月24日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王春雪，北京大铭律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：宫殿安，北京大铭律师事务所律师。上诉人马新忠因与被上诉人杨焕芹、杨姗姗房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初2904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。马新忠上诉请求：撤销一审法院判决第一项、第三项、第四项，改判支持马新忠的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：1.一审法院未确认《关于某园901房产尽快向马新忠交付房屋的确认函》（以下简称《确认函》）的效力，存在认定事实不清，适用法律错误。《确认函》系杨焕芹真实意思表示，且杨焕芹认可签字的真实性，作为完全民事行为能力人应为其行为负责。《确认函》属于单方出具，具体份数、是否交付属于马新忠的权利，与效力无关。是否交付原件与迟延交房事实并无关联。落款时间是手写还是机打在实践中属正常现象。杨焕芹认可《确认函》的签字系本人所签，签字位置是行为自由。不能仅以杨焕芹事后表示《确认函》系夹带受骗所签，就否认效力。2.一审法院认定涉案房屋已于2017年3月26日交付属于事实认定错误，马新忠至今都无法在涉案房屋居住。根据《确认函》杨焕芹已经确认直到2017年9月19日出具函件之日房屋尚未交付。2017年3月26日并没有拆除栅栏。截止到2019年3月27日，涉案房屋已经九次锁芯被堵，均有出警记录和开锁记录，上述问题系杨焕芹与案外人魏某之间存在纠纷导致。房屋交付与交钥匙并非同一概念。根据双方约定的房屋交付标准，杨焕芹并未完成房屋交付。3.一审法院认为马新忠主张水费、煤气费、物业费等费用，无相应合同依据错误。《房屋买卖协议》明确约定杨焕芹负责结清水费、煤气费、物业费等相关费用，此约定即为合同依据。对于上述费用，马新忠在一审向法院邮寄材料中进行了说明，并从物业公司等部门获取了部分信息，即欠费135882.38元。综上，在签订合同中，杨焕芹、杨姗姗故意隐瞒魏某长期侵权事实，在明知无法交付房屋且给马新忠带来人身风险的情况下签订合同，违背诚实信用原则。签订合同后延迟办理过户手续及房屋交付，应承担违约责任。4.关于违约金的计算基数，并非一审法院认定的790万元，应是马新忠主张的8648650.32元，此金额是以购房款加上相关税费得出的。杨焕芹、杨姗姗辩称，1.马新忠提交的《确认函》系马新忠夹带在其他材料中，欺骗杨焕芹所签，因此杨焕芹对于该《确认函》的内容并不知情，其签字非真实意思表示，不应对其签字内容负责。2.马新忠主张《确认函》是一式四份，但《确认函》中未载明一式四份字样。马新忠表述与《确认函》实际内容不一致，不符合常规。3.马新忠主张已将《确认函》原件交付给杨焕芹，但杨焕芹未收到，且马新忠未能提供证据证明其交付行为。因此杨焕芹对于其因被欺骗签署的《确认函》内容并不知情。4.《确认函》落款处的时间为打印体，而杨焕芹签字却为手写体，并且杨焕芹签字位置位于落款时间位置的较远处，该种书写方式有悖常规。因此，能够印证杨焕芹对其签署的文件内容并不知情。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《确认函》应属无效。杨焕芹对《确认函》中约定条款不应承担责任。5.依据《房屋买卖协议》第7条约定，以及马新忠在一审中自认其于2017年3月26日换了涉案房屋锁芯后持有涉案房屋钥匙，可以确认杨焕芹已经按照约定履行了交付涉案房屋的义务，不存在未交付情形。6.马新忠主张杨焕芹缴纳水费、煤气费、物业费等费用，缺乏证据依据，不应予以支持。综上，请求法院驳回马新忠的全部诉讼请求。马新忠向一审法院起诉请求：1.杨焕芹向马新忠交付北京市海淀区西翠路5号某园甲9号楼9层901号房屋（以下简称901号房屋）；2.杨焕芹向马新忠支付迟延交房违约金人民币2534054.54元整，以购房款8648650.32元为基数，按照日千分之一的标准，自2017年3月21日起算，暂时计算至2018年1月8日；3.杨焕芹向马新忠支付因欠物业费及其他费用的违约金人民币10万元整；4.杨姗姗对诉讼请求第2项、第3项承担连带责任；5.要求杨焕芹、杨姗姗交付水卡、电卡、煤气卡；6.要求杨焕芹、杨姗姗支付901号房屋交付前的水费、电费、煤气费、物业费、取暖费，均计算至2018年3月29日。7.诉讼费由杨焕芹、杨姗姗承担。一审法院认定事实：2017年1月8日，杨焕芹（出售方、甲方）、马新忠（购买方、乙方）以及保证人杨姗姗就901号房屋签订《房屋买卖协议》，主要约定：甲乙双方经协商一致，就出售901号房屋，房屋编号：X京房权证海字第XXXX号，面积：203.05平方米，达成如下协议以资信守：1、房屋简况：甲方承诺该房屋符合满五唯一的条件：房屋出售价格为790万，综合地价款47.4万，契税：7.11万，增值税约21万，共计交易价款866万元……7、房屋交付：甲方（杨焕芹）取得750万元后3个工作日后将该房产门口的栅栏取缔，并将房门换锁后交付乙方（马新忠）。甲方负责结清此前的煤气费、物业费、水电费等。该协议下方显示：保证人杨姗姗，如果甲方履行本合同义务中产生违约责任，保证人承担连带清偿责任，包括但不限于本金、利息、违约金、定金等。2017年2月10日，杨姗姗、杨焕芹（甲方）与马新忠（乙方）签订《协议》，显示：甲乙双方交易的901号房屋如不能过户到乙方名下，甲方承担200万元违约金……甲方放弃申请降低违约金的权利；甲方承诺2017年2月30日前将所欠物业费等费用15万元结清，逾期承担10万元违约金，甲方放弃申请降低违约金的权利。在房产过户后10日内交付，逾期一日承担购房款千分之一的违约金，甲方放弃申请降低违约金的权利。上述协议签订后，马新忠按约定履行了付款义务，杨焕芹、杨姗姗对此亦予以认可。2017年3月10日，马新忠取得901号房屋所有权证书。马新忠主张杨焕芹未向其交付901号房屋，应承担延迟交付房屋的违约金以及拖欠物业费的违约金。为此，马新忠提供了《确认函》一份，并主张该材料上有杨焕芹签字确认。上述确认函显示：“2017年1月8日，双方签订购房合同。2017年2月10日，由于该房屋有抵押，甲方中的杨焕芹需向抵押权人（贷款方）每月承担187500元的利息，且该房产需一次性付款，双方公平合理的签订了协议约定：甲方应在房产过户后＿日内结清物业费，延期的支付10万元违约金；甲方应在房产过户后10日内交付房屋，延期一日，按购房款的千分之一支付违约金，该违约金甲方放弃申请降低的权利。2017年3月10日，乙方领取了房本。但是截至目前甲方未能交付房屋，原因是此前杨焕芹与魏某有纠纷，魏某一直阻挠杨焕芹将该上述房产交付乙方。2017年7、8月份，在向相关部门的反映材料中，甲方再次确认，其已经延期交房，延迟一日，应承担购房款千分之一的违约金，该违约金甲方放弃申请降低的权利。目前乙方了解到：根据甲方自己向公安机关的书面确认：在乙方购买此房产之前，该房屋已经被犯罪嫌疑人数次侵入且在墙上喷字；且房屋暖气片被拆卸导致漏水；该房屋被数次倾倒垃圾、机油等，甲方进行了相关处理；且甲方被犯罪嫌疑人在2016年7月份殴打构成轻微伤。对前述事宜，乙方不知情。现在，双方再次确认：甲方自2017年3月21日起已构成违约，应承担购房款日千分之一的违约金，该违约金甲方放弃申请降低的权利，购房款是指房屋本身的价款790万元及相关税费约80多万元（含土地出让金等）；甲方延迟结清物业费的，应承担10万元违约金。甲方杨焕芹、杨姗姗对前述违约金等承担连带清偿责任。甲方将积极化解与犯罪嫌疑人的仇怨，尽快制止犯罪行为，尽快将房产交付乙方，房产的交付要能保证乙方对该房产正常使用、正常生活；不能正常使用、正常生活视为未交付，甲方仍应承担违约责任，直至能正常使用、正常生活为止；2017年9月19日。”。以上内容均为打印字体，共两页纸，在第一页的下方及第二页打印体日期后均有“杨焕芹代杨姗姗”的签字。对于上述确认函，杨焕芹、杨姗姗主张该材料系马新忠夹在要求其签字的《某园案件资料2017年9月18日》文件中，诱骗杨焕芹签字，不能代表其真实意思表示，地点为某路地铁口外。为此，杨焕芹、杨姗姗提供二人与马新忠的聊天记录及《某园案件资料2017年9月18日》的文档。聊天记录显示：2017年9月2日早上9：37；马新忠“你和他约好时间”“弟，把晚上要签字的东西发我看一下！谢谢”“某园案件资料2017年9月18”“收到”。马新忠对该聊天记录的真实性认可，但证明目的不予认可，并主张杨焕芹的签字视为其对所签内容的认可。马新忠认可当时双方在万寿路地铁口外见面，同时签了一式两份的《某园案件资料2017年9月18日》及一式四份的《确认函》，并将上述材料的原件交给了杨焕芹。杨焕芹对此不予认可，称未收到原件。马新忠亦不能就此举证。诉讼中，马新忠称其在2017年3月26日将901号房屋换了锁芯后持有该房屋钥匙，在安装完监控后门锁眼未再被堵，现901号房屋外已经没有铁栅栏。但马新忠主张现901号房屋外有建筑垃圾堵在门口，没有达到《确认函》中保证其能够在901号房屋内正常生活和使用的要求，故要求杨焕芹支付迟延交付房屋的违约金，以购房款8648650.32元为基数，按每日千分之一自2017年3月21日计算暂至2018年1月8日。杨焕芹主张房屋在2017年3月26日已完成了交付，其不存在违约情形。马新忠与杨焕芹均认可交易901号房屋时的该房屋的市价在1000万元左右，该房屋以790万元低价交易；同时，双方在交易前于2017年1月7日现场看房，当时901号房屋外有铁门。对此，马新忠主张低价交易的原因为杨焕芹欠高利贷且其本人支付房款的方式为全款，并表示除铁门外对其他纠纷不知情。杨焕芹主张通过中介认识马新忠并告知了901号房屋通过法院判决所得，且马新忠在购房前了解房屋的情况，知晓房屋外有铁门。马新忠与杨焕芹均认可901号房屋外曾被旁边902户人安装有铁门，为此报警多次，马新忠主张铁门被警察拆过3次，杨焕芹主张拆过5次。杨焕芹、杨姗姗亦主张901号房屋现状是由于案外人多次侵权，与其无关，并提交了与万寿路派出所人员的聊天记录。对此，马新忠亦认可真实性，但主张基于合同相对性，杨焕芹、杨姗姗负有依合同约定履行交付房屋的义务，对于第三人造成的损失，应当向第三人主张赔偿，不能借此不履行合同义务。马新忠主张杨焕芹、杨姗姗应向其支付未按时结清物业费等费用的违约金10万元，并提供双方于2017年2月10日签订的《协议》。对此杨焕芹、杨姗姗主张其未按时交纳物业费是因为马新忠要求其不要交物业费，以此要求物业对901号房屋进行协调，因此其不存在违约行为，无需承担违约金。为此，杨焕芹、杨姗姗提供了2017年6月28日杨姗姗与微信名称为“某畅”的聊天记录，显示：2017年6月28日，“某畅”：“物业费准备好了吗”，杨焕芹：“这周之内应该差不多，您要交了吗”，“某畅”：“好！我收到后来督促物业协调”。同时，杨焕芹、杨姗姗对马新忠所诉两项违约金均主张数额明显过高，违反法律规定。马新忠主张杨焕芹、杨姗姗交付水卡、电卡、煤气卡，但杨焕芹、杨姗姗表示未办理过上述卡，但同意承担补办费用。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法庭适当减少。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，关于《确认函》，依据马新忠所述该材料有一式四份并将原件交与了杨焕芹，但该材料中未载明有“一式四份”字样，且马新忠亦未能就自己已向杨焕芹交付原件向法庭举证；而该材料落款处的时间为打印体，杨焕芹签字处在时间下方且杨焕芹亦对此表示系夹带受骗所签，故综合上述情形，法院认为该材料形式上与单方出具的确认函相较不合常规，结合马新忠对此事件表述的举证情况，法院对马新忠所述不予采信，对马新忠以此主张杨焕芹认可未交付房屋及支付违约金的主张不予采纳。依据2017年1月8日的《房屋买卖协议》及2017年2月10日所签《协议》，901号房屋的交付包括栅栏取缔及钥匙交付，时间为2017年3月20日前。因马新忠自认其在2017年3月26日换了锁芯后持有房屋钥匙，即在此前完成了栅栏的拆除，故此时该房屋完成了交付，法院对马新忠要求交付房屋的诉讼请求不予支持。因实际交付时间较约定时间迟延6日，因此杨焕芹应按照《协议》约定向马新忠支付迟延交付违约金，以购房款790万元为基数按逾期一日千分之一计算。关于逾期结清物业费的违约金，依据杨焕芹所提供的聊天记录，未显示马新忠要求其不交物业费，故杨焕芹应按照《协议》约定向马新忠支付违约金10万元。因《协议》中就以上两项违约金约定杨焕芹放弃申请降低违约金，故法院对其主张约定数额过高不予采纳。因杨姗姗系此房屋买卖交易的保证人，故需对以上违约金承担连带责任。就马新忠主张交付水卡、电卡、煤气卡的诉讼请求，因合同中未对此进行约定，且杨焕芹否认持有以上卡片，故法院对此主张不予支持。关于杨焕芹同意承担办卡费用，马新忠可就此另行主张。就马新忠主张水费等费用，无相应合同依据，法院不予支持。综上所述，法院对马新忠要求杨焕芹、杨姗姗支付违约金等项的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、杨焕芹于本判决生效后七日内向马新忠支付逾期交房的违约金51891.9元；二、杨焕芹于本判决生效后七日内向马新忠交付逾期结清物业费的违约金10万元；三、杨姗姗对以上两项金额承担连带付款责任；四、驳回马新忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，《确认函》的文本是由马新忠起草，马新忠没有提前将《确认函》的文本发给杨焕芹，马新忠在杨焕芹签字前未就《确认函》的内容向杨焕芹进行明确告知。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中《确认函》的文本系马新忠起草，马新忠未提前将《确认函》的文本发给杨焕芹，杨焕芹是在较为仓促的情况下进行签字，马新忠在杨焕芹签字前，未就《确认函》的内容向杨焕芹进行明确告知，《确认函》的内容明显加大杨焕芹的义务，有失公平。一审法院未认定《确认函》的效力正确，本院予以确认。马新忠和杨焕芹先后于2017年1月8日签订的《房屋买卖协议》、2017年2月10日签订的《协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《房屋买卖协议》中对于901号房屋的交付方式约定为包括门口栅栏的取缔及房门换锁后交付。本案各方当事人均认可在2017年3月26日换了锁芯后马新忠持有901号房屋钥匙，且根据本案已查明的事实及当事人陈述，栅栏也在此前完成过拆除，因此一审法院认定901号房屋已完成交付，并驳回马新忠要求杨焕芹交付房屋的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。马新忠主张杨姗姗、杨焕芹的交付行为不符合双方约定交付标准，导致其至今都无法在涉案房屋居住，以及房屋交付与交钥匙并非同一概念，无相关依据，本院不予采信。杨焕芹、杨姗姗实际将901号房屋交付给马新忠的时间，迟于约定时间6天，而马新忠与杨焕芹于2017年2月10日签订的《协议》中对逾期交房违约金计算方式有约定，即逾期一日按购房款的千分之一计算违约金，因此一审法院以房屋出售价格790万元作为基数并无不当，本院予以确认。马新忠主张以购房款加上相关税费作为基数计算违约金依据不足，本院不予采信。马新忠主张《房屋买卖协议》明确约定杨焕芹负责结清交付房屋前的水费、煤气费、物业费等相关费用。马新忠未提供证据证明存在拖欠水费、煤气费等相关费用的事实，马新忠的此项主张，本院不予支持。因901号房屋所欠物业费用正在另案诉讼中，本院不予处理。因马新忠未提供证据证明杨焕芹持有水卡、电卡、煤气卡，一审法院未支持马新忠要求杨焕芹交付水卡、电卡、煤气卡的诉讼请求正确，本院予以确认。根据已经查明的事实，杨焕芹确实存在欠缴物业费的情形，依据杨焕芹与马新忠签订的《协议》，一审法院确认杨焕芹向马新忠支付10万元逾期结清物业费的违约金，并无不当，本院予以确认。《房屋买卖协议》中杨姗姗作为901号房屋买卖交易保证人，承诺了其对于杨焕芹在履行本次交易中产生的违约责任，承担连带清偿义务，因此一审法院确认杨姗姗对于对逾期交房违约金、逾期结清物业费的违约金承担连带责任并无不当，本院予以确认。马新忠主张杨焕芹、杨姗姗故意隐瞒魏某长期侵权事实，明知无法交付房屋且给马新忠带来人身风险的情况下与其签订合同，违背诚实信用原则。从双方约定的购房价格、房屋交付方式以及履行过程中的情况来看，马新忠对于房屋情况应该是明知的，本院对马新忠的该项主张不予采信。综上所述，马新忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27872元，由马新忠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 辛 荣审 判 员 范 磊二〇一九年十二月六日法官助理 张 超法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸