湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初7640号原告（案外人）：刘永金，男，1958年10月27日出生，汉族，住湖北省汉川市，委托诉讼代理人：刘为伟（一般授权代理），女，1981年10月16日出生，汉族，系刘永金女儿，住湖北省武汉市蔡甸区，原告（案外人）：程金娥，女，1956年2月18日出生，汉族，住湖北省汉川市，上述两原告的共同委托诉讼代理人：吴参（一般授权代理），湖北百思得律师事务所律师。被告（申请执行人）：付宏发，男，1971年9月27日出生，汉族，湖北省武汉市江岸区室。委托诉讼代理人：夏威（特别授权代理），湖北光年律师事务所律师。被告（被执行人）：肖荣华，男，1969年12月31日出生，汉族，湖北省武汉市汉阳区室。被告（被执行人）：陈林娟，女，1969年8月15日出生，汉族，湖北省武汉市汉阳区室。委托诉讼代理人：肖荣华（特别授权代理），男，1969年12月31日出生，汉族，系陈林娟丈夫，住湖北省武汉市汉阳区琴台大道388号华润置地中央公园一期A-4栋1单元8层6室，公民身份号码：320525196912315635。原告刘永金、程金娥诉被告付宏发、肖荣华、陈林娟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员刘静萍、金静帆参加的合议庭于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告刘永金，原告刘永金的委托诉讼代理人刘为伟，原告刘永金、程金娥的共同委托诉讼代理人吴参，被告付宏发的委托诉讼代理人夏威，被告肖荣华及被告陈林娟的委托诉讼代理人肖荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永金、程金娥向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告刘永金、程金娥购买的位于武汉市蔡甸区新天村恒大绿洲一期10栋1单元8层802室房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判令原告刘永金、程金娥与被告肖荣华、陈林娟签订的《购房协议》合法有效，并确认位于武汉市蔡甸区新天村恒大绿洲一期10栋1单元8层802室房屋归原告刘永金、程金娥所有；3、判令被告肖荣华、陈林娟立即协助和配合原告刘永金、程金娥办理上述房屋产权过户登记；4、本案案件受理费用由被告付宏发、肖荣华、陈林娟承担。事实和理由：2018年8月24日，武汉市江岸区人民法院作出（2018）鄂0102民初7083号民事判决书，判令肖荣华、陈林娟返还付宏发借款本金560,000元。武汉市江岸区人民法院于2018年12月17日立（2018）鄂0102民初3055号案件执行。本案所涉武汉市蔡甸区新天村恒大绿洲一期10栋1单元8层802室房屋，诉讼前武汉市江岸区人民法院于2018年4月26日以（2018）鄂0102财保349号民事裁定查封了该房产。刘永金、程金娥直到2018年6月初拿着公证书去办理过户手续时才知道诉争房屋被查封。刘永金、程金娥提出执行异议，2019年6月4日，武汉市江岸区人民法院作出（2019）鄂0102执异315号执行裁定书，裁定驳回刘永金、程金娥的异议请求。因刘永金女儿女婿已支付全部购房款，且早在2011年1月即已实际占有使用802房产；刘永金享有要求对802室房产变更登记至其名下的物权期待权，该权利优于保全申请人的金钱债权，有充分理由阻却执行。故刘永金、程金娥向执行法院提起执行异议之诉。被告付宏发辩称：1、本案系案外人执行异议之诉，本案的第二项和第三项诉讼请求为确认之诉，根据相关法律规定，已被法院查封的房产不能再进行确权之诉；本案并非是由被执行人提起的确认之诉，故付宏发是否查封其财产与刘永金、程金娥无关。2、关于本案的事实，刘永金、程金娥在执行异议阶段，并未提供有效证据，证明其支付了诉争房屋的全部价款，故其主张已经全部支付购房款没有事实依据；从法律上来说，刘永金、程金娥的情况并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的相关规定，第一，没有证据证明刘永金、程金娥支付了全部的购房款，第二，刘永金、程金娥具有过错，因为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，而刘永金、程金娥在被执行人尚未取得不动产权属的情况下，与其签订买卖合同，这才是本案的诉争房产在查封之前，不能办理过户手续的根本原因，正常的二手房买卖的流程，应当是先贷款付清房款，再以自己的名义办理贷款，而非是以房屋出卖人的名义贷款，不动产以登记为生效要件，本案的异议房产对外公示的就是被执行人，如果刘永金、程金娥所述属实，其8年来一直未过户，还一直缴纳房贷，不符合常理。综上，刘永金、程金娥的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法予以驳回。被告肖荣华、陈林娟辩称：诉争房屋确实是在2011年卖给了刘永金，当时刘永金付了首付款159,131元，现金支付，因为当时现金付款比较常见，不清楚刘永金的现金是怎么来的，具体收的现金是存银行还是直接用掉了没有印象了。2017年12月份诉争房屋银行贷款还清，房产证办到了肖荣华、陈林娟名下，肖荣华、陈林娟购买该房屋的银行贷款是刘永金在偿还。不动产证办到肖荣华、陈林娟名下之后没有及时过户给刘永金的原因是，陈林娟病重无法亲自前往房产局办理过户手续，且户口本在江苏老家，老家只有老人，未能及时将户口本寄至武汉，故一直到2018年5月才委托陈世林办理了肖荣华、陈林娟身份证原件与复印件一致、户口本原件与复印件一致的公证。办理公证时肖荣华、陈林娟不知道诉争房屋已被查封。陈林娟从2016年1月8日突发脑溢血，导致偏瘫，现在中风身体行动不便，但神志清晰。经审理查明：刘永金、程金娥系夫妻关系。刘永金、程金娥育有刘为伟、刘顺华、刘念、刘双四个女儿和刘栋一个儿子。陈世林为刘为伟的丈夫。肖荣华、陈林娟系夫妻关系，双方于1992年1月9日登记结婚。2009年6月30日，陈林娟购买武汉市金碧绿洲房地产开发有限公司（以下简称金碧绿洲公司）开发的房屋，双方签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：陈林娟购买金碧绿洲公司开发的位于武汉市蔡甸区蔡甸街新天村恒大绿洲一期10栋1单元8层802室房屋（以下简称诉争房屋），房屋总价款391,731元，买受人以贷款方式付款。2009年6月30日，肖荣华、陈林娟向金碧绿洲公司支付购房首付款81,731元。2009年7月22日，陈林娟向中国银行股份有限公司武汉汉阳支行（以下简称中国银行汉阳支行）贷款，双方签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：贷款金额为310,000元，贷款期限为10年，贷款用途为购买诉争房屋；利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息，偿还方式为按月等额本息还款；借款人以诉争房屋提供抵押担保，开发商提供阶段性连带责任保证。合同签订后，双方办理了诉争房屋的预告抵押登记手续。2009年7月24日，中国银行汉阳支行向陈林娟指定的金碧绿洲公司账户转款310,000元。2009年7月28日，金碧绿洲公司向陈林娟出具支付了购房尾款310,000元的发票。2009年8月20日开始，陈林娟通过其尾数为4293的借记卡向中国银行汉阳支行按月偿还贷款本金及利息，每月偿还3,161.93元，偿还至2010年9月20日，共计14期，金额共计44,267.02元。2010年10月1日，甲方陈林娟、肖荣华与乙方刘永金、程金娥签订《购房协议》，约定甲方自愿把恒大绿洲房子一套过户给刘永金；等到1月10号交房以后，配合刘永金做好过户手续，过户全部手续费用由乙方承担，跟甲方无关；现收到房款现金159,000元（已收150,000元）；房子合同、发票、银行手续等物件已经全部转交给了刘永金（手续办完，所有权都归刘永金），以后银行付款由刘永金承担，跟甲方无关。协议签订后，肖荣华、陈林娟又收到刘永金支付的9,000元现金，因为与刘永金是朋友关系，所以没有出具收条。协议签订后，肖荣华、陈林娟将《武汉市商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、支付购房款的发票、陈林娟用于向中国银行汉阳支行还款的尾数为4293的借记卡等交付刘永金。自2010年10月20日开始，刘永金的女儿刘为伟、女婿陈世林、女儿刘顺华、刘双代刘永金向陈林娟尾数为4293的借记卡按时存入或转入相应款项，按月偿还陈林娟向中国银行汉阳支行的贷款。诉争房屋交房后，刘永金、程金娥将诉争房屋交由女儿刘为伟、女婿陈世林占有使用。2011年刘为伟、陈世林对诉争房屋进行了装饰装修，并购买了家具家电，入住诉争房屋。刘为伟、陈世林按时缴纳了诉争房屋的物业费。2016年12月22日，肖荣华、陈林娟向刘永金的女儿刘念出具《委托书》，委托刘念办理诉争房屋的提前还贷手续，偿还银行贷款，代领结清证明，代领他项权证及注销抵押的资料；代办抵押注销等手续；代为办理不动产登记手续，办理及领取诉争房屋的不动产权证书；代为办理诉争房产产权出售转让、交易过户、收取售房款、领取交易税单、网上签约、缴税、落宗等相关事宜；办理诉争房屋的办证及不动产过户登记过程中的其他相关事宜；委托期间自2016年12月22日至2018年12月21日。武汉市琴台公证处于2017年1月4日作出（2017）鄂琴台内证字第168号公证书，证明前述委托真实、有效。2017年11月2日，刘念代陈林娟、肖荣华办理了诉争房屋的过户手续，陈林娟、肖荣华取得了诉争房屋的不动产权证，证号为（2017）武汉市蔡甸不动产权第0030876号，房屋建筑面积为107.64平方米。过户税费由刘永金支付。2017年1月13日，诉争房屋不动产登记抵押注销。2017年11月21日，陈世林代刘永金向陈林娟尾数为4293的借记卡一次性存款47,000元，同日陈世林代刘永金还通过ATM机转入3,000元，同日刘双代刘永金通过ATM机现金存款8,800元、4,800元，同日刘为伟代刘永金通过ATM机现金存款2,000元。2017年11月21日，刘念代陈丽娟办理了陈林娟诉争房屋贷款清偿手续，共偿还贷款本息64,305.64元。同日，中国银行股份有限公司武汉汉阳支行向刘念出具陈丽娟《贷款还款（已结清）凭证》。2018年5月中旬，肖荣华儿子将其户口本从江苏寄至武汉。2018年5月29日，肖荣华、陈林娟委托陈世林办理身份证、户口本原件与复印件相符的公证。2018年5月30日，湖北省武汉市琴台公证处作出公证书，说明肖荣华、陈林娟身份证原件与复印件相符，户口本原件与复印件相符。另查明，另案原告付宏发与被告肖荣华、陈林娟民间借贷纠纷一案，诉前原告付宏发向本院申请诉前财产保全，本院于2018年4月26日以（2018）鄂0102财保349号民事裁定查封了诉争房屋，查封期限为2018年4月26日至2021年4月25日，查封顺位为首封。2018年8月24日本院作出（2018）鄂0102民初7083号民事判决书，判令：一、被告肖荣华、陈林娟于本判决生效之日起十日内，共同向原告付宏发返还借款本金560,000元；二、被告肖荣华、陈林娟于本判决生效之日起十日内，共同向原告付宏发支付借款利息（以560,000元为本金，自2015年3月19日计算至全部款项付清之日止，按照年利率24%标准计付）。本案诉讼费13,544元减半收取6,772元，诉前保全费5,000元，合计11,772元由被告肖荣华、陈林娟负担。因义务人肖荣华、陈林娟未履行生效法律文书确定的义务，权利人付宏发向本院申请强制执行，本院于2018年12月17日立（2018）鄂0102执3055号案件执行。本案进入执行程序后，对诉争房屋的查封自动转化为执行中查封。执行过程中，刘永金、程金娥作为案外人对执行标的提出书面异议，本院受理后经审查，于2019年6月4日作出（2019）鄂0102执异315号《执行裁定书》，裁定驳回刘永金、程金娥的异议请求。刘永金、程金娥在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。上述事实，有原告刘永金、程金娥提交的《购房协议》、刘永金、程金娥、刘为伟、陈世林、刘念的身份证、户口本、结婚证、关系证明、事业单位认定登记表、家具缴款单、送货单、有线电视安装费发票及收据、物业费发票及收据、公证书、中国银行ATM机存款凭条、中国银行现金存款回单、贷款还款（已结清）凭证、贷款还款回单、支付宝账单详情、陈林娟尾数为4293的中国银行交易流水明细清单、刘为伟中国农业银行银行卡明细清单、刘为伟邮政储蓄银行银行卡交易明细、刘顺华中国银行客户回单、过户税费发票、不动产权证书、《武汉市商品房买卖合同》、手机短信截屏、委托书、《个人一手住房贷款合同》、银行放款回单、陈林娟还款账户存折明细，被告付宏发提交的（2018）鄂0102民初7083号《民事判决书》、（2019）鄂0102执异315号《执行裁定书》，本院依法对刘顺华、陈世林进行询问制作的询问笔录以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证核实，足以采信。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”诉争房屋系由肖荣华、陈林娟于2009年6月30日从金碧绿洲公司购买，双方签订了《武汉市商品房买卖合同》。2010年10月，肖荣华、陈林娟将诉争房屋出售给刘永金、程金娥，双方签订的《购房协议》系双方真实意思表示，合法有效。双方约定的房屋交易价格为159,000元及310,000元银行贷款扣除已还44,267.02元外的应还贷款尾款。刘永金、程金娥已于2010年10月向肖荣华、陈林娟支付了购房款159,000元，并从2010年10月起至2017年11月清偿了陈林娟的银行贷款，已支付全部合同价款。交房后2011年刘永金、程金娥将诉争房屋交付其女儿刘为伟、女婿陈世林占有使用至今。肖荣华、陈林娟于2017年11月2日取得诉争房屋的不动产权证书，因陈林娟患病不能亲自前往不动产登记中心办理产权变更登记手续，刘永金、程金娥一直在积极与肖荣华、陈林娟沟通，通过公证身份证、户口本原件与复印件一致方式，由肖荣华、陈林娟委托刘念代办产权变更手续，又因肖荣华、陈林娟迟迟不能提供户口本原件，故一直到2018年5月30日才办理了公证。本院于2018年4月26日查封了诉争房屋，查封后，刘永金、程金娥不可能再办理变更手续，属非因其自身原因未办理过户登记。综上，刘永金、程金娥在本院查封之前与肖荣华、陈林娟签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款且合法占有案涉房屋，其未办理过户登记非因其自身原因，故诉争房屋应属刘永金、程金娥所有，刘永金、程金娥就诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故其主张买卖合同有效、确权、停止执行并解除查封的诉讼请求本院依法予以支持。关于刘永金、程金娥要求肖荣华、陈林娟协助办理过户手续的诉讼请求，因诉争房屋尚未解除查封，办理过户手续的条件尚未成就，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告刘永金、程金娥与被告肖荣华、陈林娟于2010年10月1日签订的《购房协议》合法有效；二、原告刘永金、程金娥对位于湖北省武汉市蔡甸区蔡甸街新天村恒大绿洲一期10栋1单元8层802室房屋享有所有权；三、停止对位于湖北省武汉市蔡甸区蔡甸街新天村恒大绿洲一期10栋1单元8层802室房屋的执行并解除对该房屋的查封；四、驳回原告刘永金、程金娥的其他诉讼请求。本案案件受理费13,800元，由原告刘永金、程金娥负担4,600元，被告付宏发负担4,600元，被告肖荣华、陈林娟负担4,600元。因上述款项已由原告刘永金、程金娥预交本院，被告付宏发于本判决生效之日起五日内将4,600元款项支付给原告刘永金、程金娥，被告肖荣华、陈林娟于本判决生效之日起五日内将4,600元款项支付给原告刘永金、程金娥。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  侯立平人民陪审员  刘静萍人民陪审员  金静帆二〇一九年十二月十一日书 记 员  汪 为