广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终21523号上诉人（原审原告）：林芳汉，男，汉族，1981年5月24日出生，住海南省屯昌县。委托诉讼代理人：郭义，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健松，广东品峰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴喜华，男，汉族，1963年6月17日出生，住湖北省广水市。上诉人林芳汉因与被上诉人吴喜华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林芳汉上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判吴喜华向林芳汉支付2018年5月房屋占用费15000元；3.本案的诉讼费由吴喜华承担。事实和理由：林芳汉向法院主张的租金是2018年5月至7月10日前的租金。即使按(2018)粤0118民初3740号判决认定的2018年5月26日终止使用，吴喜华也应当支付2018年5月份的租金至5月26日。双方约定的房屋月租金是35000元，吴喜华只支付了5月份租金20000元，5月份租金差额为15000元。如果计算至2018年5月26日，吴喜华也应当支付林芳汉2018年5月的房屋使用费差额9354元。综上所述，一审法院全部驳回林芳汉的诉讼请求没有事实依据。被上诉人吴喜华二审答辩称：不同意林芳汉的上诉请求，同意一审判决。吴喜华于2018年5月16日向林芳汉申请要搬走时，林芳汉把门锁上不让搬走。吴喜华向法院起诉后，林芳汉才同意让吴喜华搬走，实际上2018年5月25日才全部搬完。即使要算租金也要算到2018年5月16日林芳汉锁门那天，林芳汉无权主张之后的租金。林芳汉向一审法院起诉请求判令：一、吴喜华支付林芳汉2018年5月至2018年7月10日的租金61666元；二、吴喜华承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年5月24日，吴喜华向一审法院起诉林芳汉房屋租赁合同纠纷一案，一审法院受理后案号为（2018）粤0118民初3740号。在该案中，吴喜华的诉讼请求为：1.林芳汉向吴喜华返还扣押侵占的财产（包括地磅一台、一个磅房、一台打包机、三台破碎机），林芳汉还应赔偿吴喜华租用上述同等物品的租金（自2018年5月16日起至返还物品之日止，其中地磅一个月4500元、打包机一个月3000元）；2.林芳汉向吴喜华返还押金105000元；3.林芳汉向吴喜华返还所交付的2018年4月1日至5月14日的租金55000元；4.林芳汉赔偿吴喜华装修所租赁的房屋及配备物品的损失50000元；5.林芳汉承担本案诉讼费用。一审法院经审理后，查明如下事实：2018年3月15日，林芳汉（甲方、出租人）与吴喜华（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定以下内容“……一、甲方提供于广州市增城区沙庄街兴发路xx号厂房第一层，面积约2750平方……厂房结构为钢结构厂房，水电齐全，租与乙方兴办企业使用。二、租赁期限：1、从2018年3月15日起至2023年3月14日止，共五年。2、…….从2018年4月1日起开始计租。三、厂房、宿舍租金1.厂房、宿舍租金按每月￥35000元整人民币（此价不含税金）。……保安费300元……2.合同签订正式生效后，乙方即交三个月押金￥105000元人民币整给甲方作为保证金，另同时交付首月租金￥35000元人民币整，合同期满后，经甲方验收后，乙方所租厂房无损坏及结清一切费用，甲方不计利息退回乙方所交保证金。3.租金于每月5号前交清，甲方给予收款收据，若逾期未交，一切费用则按每月2%支付滞纳金，如延期到当月8号仍未交清一切费用，甲方有权采取停水停电措施，所造成的一切经济损失由乙方承担。四、甲方负责全栋厂房的电量，乙方负责电线，线路安装，到电房门口预留十米，水电费由甲方统一代收，每月按乙方分表的用量向乙方收费……甲方提供现有消防设施给乙方使用，超出现有消防设施包装，安装工程及办理消防合格证费用由乙方负责。甲方协助乙方办理营业执照……五、乙方责任：乙方必须按照中华人民共和国安全生产法，乙方负责自己租用单位的分表低压配电和治安、卫生、防火等工作，出原配的消防栓要根据生产需要，配备足够的消防器材，由此产生的一切经济费用由乙方承担。禁止危险物品，指易燃易爆物品、危险化学品、放射性物品等能够危及人生安全和财产安全的物品……如因政府等相关部门被查封、罚款（含环保、工商、消防、安检等）由此产生的费用均由乙方自行承担责任与甲方无关。如因生产需要，在不影响建筑结构的前提下须征得甲方同意后，方可进行改建，合同到期后或中途退约，乙方必须保证水电供应正常，固定装修不能拆除，整体完整的归还甲方。六、违约责任:（一）甲方有下列情形之一的，乙方可要求终止合同，由此造成的损失由甲方承担，乙方有权终止合同，并退还乙方所交保证金。1.租赁物权方出现纠纷并严重影响到乙方的正常经营生产时；2.因甲方的原因导致租赁物主体结构损坏，不能再用于生产；（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回租赁物，不退还保证金，因乙方的违约行为给甲方造成损失的，由乙方承担一切赔偿责任。1、未经甲方同意，擅自将承租的厂房转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；2、乙方拖欠租金达一个月以上，甲方有权出租物业和设备；3、利用厂房、宿舍进行违法活动；4、未经同意擅自拆改厂房结构；5、乙方拖欠工人工资一个月以上，甲方有权处理出租物业和设备……七、合同的变更、终止（1）租赁期内，除本合同另有约定外，任何一方提出终止合同，需提前三个月以书面方式通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同签订前，本合同仍然有效，甲方不退还乙方已经交纳的保证金（押金）……”。2018年3月25日，林芳汉出具两张收款收据给吴喜华收执，确认收到吴喜华支付的三个月的押金105000元和首月租金35000元。2018年5月5日，林芳汉出具一张收款收据给吴喜华收执，确认收取了吴喜华支付的5月份的租金20000元。2018年5月24日，吴喜华通过微信向林芳汉发送通知函，内容为涉案厂房属违法建筑，无法正常使用，林芳汉故意把厂门上锁，扣押吴喜华的个人财产，现要求林芳汉立即返还押金10500元、返还所交付租金55000元、赔偿装修所租赁的房屋及配备物品的损失50000元等。林芳汉确认有接收吴喜华发出的上述通知。为此，一审法院认为：《租赁合同》中第一条约定的租赁房屋只有2750平方米的厂房，但实际上吴喜华向林芳汉承租的房屋既包括2750平方米的厂房还包括190平方米的宿舍，每月租金35000元中也包括了宿舍部分的租金（每月2000元）在内，此外宿舍的房屋有产权证书，厂房没有产权证书也没有规划报建手续。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，《租赁合同》中约定的租赁房屋即2750平方米厂房并未取得建设工程规划许可等报建手续，故该《租赁合同》中厂房部分的租赁约定无效，《租赁合同》中关于宿舍部分的租赁约定有效。《租赁合同》第三条第2项约定吴喜华要向林芳汉支付押金105000元，该押金在合同期满后经出租方验收租赁厂房无损坏及结清一切费用的情况下退还。可见，吴喜华向林芳汉支付的105000元是针对厂房部分租赁所支付的押金。鉴于《租赁合同》中关于厂房部分的租赁约定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，林芳汉就涉案厂房租赁收取的押金105000元返还给吴喜华。据此，吴喜华主张林芳汉返还押金105000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。根据当事人在本案中提供的图片以及当庭陈述内容可知，林芳汉于2018年4月1日将租赁房屋交付给吴喜华使用，吴喜华租赁涉案厂房用于经营回收堆放废纸。但涉案厂房的电箱于2018年5月被石滩镇安全生产委员会张贴封条，吴喜华为此于2018年5月24日通过微信向林芳汉发出通知，要求搬出涉案厂房，而且吴喜华在2018年5月25日已将租赁房屋内的物品搬走，林芳汉当时也在场。由此可见，吴喜华实际使用涉案房屋至2018年5月25日止，自2018年5月26日之后已未占有使用租赁房屋。基于吴喜华实际占有并使用租赁房屋至2018年5月25日，故吴喜华要求林芳汉返还所交租金55000元的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。吴喜华主张《租赁合同》中关于宿舍部分的租赁关系于2018年5月16日吴喜华要求搬走时已解除，但吴喜华并未提供相关证据予以佐证，故一审法院不予采纳。双方当事人在该案一审庭审中均表明，基于厂房部分的租赁无效，同意解除宿舍部分的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，吴喜华与林芳汉签订的《租赁合同》中关于宿舍部分的租赁关系经双方协商一致已解除。吴喜华主张在承租后对租赁房屋进行了铺设电线水管、安装下水道等装修工程，共花费5万多元。对此，吴喜华提供了11张收据予以证明。一审法院认为，吴喜华在本案中提供的证据不足以证明其主张的事实，林芳汉对此也不予认可，且吴喜华也表明已将租赁厂房内的电线拆走。故吴喜华主张林芳汉赔偿损失50000元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。该案一审庭审中，吴喜华表明已于2018年5月25日取回租赁厂房内的财物，故其申请撤回第一项要求林芳汉返还所侵占财产及赔偿租金的诉讼请求，一审法院予以准许。综上，一审法院判决如下：一、林芳汉于本判决发生法律效力之日起十日内向吴喜华返还押金105000元；二、驳回吴喜华的其他诉讼请求。判后，林芳汉不服一审法院一审判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院经审理后作出（2019）粤01民终2469号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案一审庭审中，林芳汉与吴喜华确认如下事实：林芳汉起诉的租金期限即为2018年5月26日至2018年7月10日。一审法院认为：根据（2018）粤0118民初3740号以及（2019）粤01民终2469号民事判决书认定的事实“吴喜华实际使用涉案房屋至2018年5月25日止，自2018年5月26日之后已未占有使用租赁房屋。”，现林芳汉没有证据推翻上述生效法律文书的认定，故林芳汉以吴喜华在2018年5月26日之后仍然继续占有使用租赁物并须支付相应租金、占用费的主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年6月15日作出如下判决：驳回林芳汉的诉讼请求。一审案件受理费671元，由林芳汉负担。二审中，林芳汉、吴喜华均未提交新证据，且均表示对一审查明事实无异议，本院予以确认。经本院询问，双方当事人均确认如下事实：在吴喜华于2018年5月16日搬迁时，林芳汉起草了一份主要内容为“同意吴喜华搬走，互相不追究责任”的解除协议，要求吴喜华签名，该协议中未提及押金的处理问题，吴喜华未在该协议上签名。对此，吴喜华称因林芳汉不同意退押金，故其不同意签上述解除协议，当时林芳汉锁了门，不让其搬东西走，其没有办法只能起诉。林芳汉则称其当时并没有锁门，当时吴喜华并未提出押金返还问题，其也没有说不退押金，吴喜华当时说不解除合同也不肯签解除协议。林芳汉还确认吴喜华在2018年5月16日至2018年5月25日期间没有使用涉案场地进行经营活动，但其物品还放在涉案场地内。本院认为，根据林芳汉的上诉及吴喜华的答辩意见，二审争议焦点在于吴喜华应否支付2018年5月租金余额15000元。对此，虽然根据合同约定的租金标准计算，吴喜华仅支付了2018年5月的部分租金20000元，尚欠15000元未付，但一方面，前案生效判决已认定吴喜华于2018年5月25日已从涉案场地内取回其物品，吴喜华自2018年5月26日之后已未占有使用涉案场地，故一审法院据此认定林芳汉主张2018年5月26日之后的占有使用费缺乏依据，并判令驳回林芳汉相关诉求，并无不当，本院予以维持。另一方面，从二审询问当事人的情况来看，吴喜华表示其于2018年5月16日因涉案场地无法正常使用而开始搬迁，但因林芳汉不同意退还押金且锁门不让其搬离物品等问题而发生纠纷以至成讼；林芳汉虽否认其有锁门行为，但确认吴喜华在2018年5月16日搬迁当天不同意签解除协议，此后吴喜华的物品仍在涉案场地内，以及吴喜华在2018年5月16日至2018年5月25日期间并未使用涉案场地进行经营活动的事实。鉴于双方均未提交充分证据证明各自说法，综合考量前案诉讼查明的事实及处理意见，本院认为，可以确认吴喜华在2018年5月16日至5月25日期间并未使用涉案场地进行经营活动，且双方因押金退还及物品搬离等问题产生争议的事实，即吴喜华在该期间并不能实现其承租涉案场地进行经营活动的目的，故基于公平原则，林芳汉主张吴喜华支付该期间尚欠租金的上诉请求应予驳回。综上所述，林芳汉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人林芳汉负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月四日书记员 张冰玲李逸丹