河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终2382号上诉人（原审被告）：漯河市融创置业有限公司,住所地：漯河市源汇区柳江西路三里桥村委会**。法定代表人：陈民强，该公司经理。委托诉讼代理人：丁宁，河南强正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘占彪：河南强人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：库荣丽，女，汉族，1973年7月10日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：韩志刚，河南蓝标律师事务所律师。原审第三人：河南泰坤建筑安装工程有限公司，住所地：漯河市经济开发区香山路**。法定代表人：柳继军，该公司总经理。委托诉讼代理人王宏君，该公司员工。上诉人漯河市融创置业有限公司(以下简称融创公司)因与被上诉人库荣丽、原审第三人河南泰坤建筑安装工程有限公司（以下简称泰坤公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2019）豫1102民初2267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人融创公司的委托诉讼代理人丁宁、刘占彪，被上诉人库荣丽的委托诉讼代理人韩志刚，原审第三人泰坤公司的委托诉讼代理人王宏君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融创公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一、被上诉人未履行支付房款的义务，原审法院认定被上诉人投资款转化为购房款证据不足，上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系。二、原审判决将属于被上诉人的举证责任转移给了上诉人，并以此判令上诉人退赔双倍房款适用法律错误。库荣丽答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。没有任何人告知库荣丽所购买的是拆迁安置房，库荣丽不是被拆迁户，签订协议房产的性质系商品房。泰坤公司陈述称：原审认定事实错误，融创公司与库荣丽并不存在事实上的房屋买卖关系，泰坤公司虽然和库荣丽方代表的项国建进行过房屋买卖的协商，但并未实际收取原告购房款项，原审判决结果缺乏事实依据，应予纠正。库荣丽向一审法院起诉请求：1、判令被告融创公司退还原告购房款367770元，并承担已付购房款一倍即367770元的赔偿责任，共计735540元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2015年10月21日，融创置业公司（甲方）和库荣丽（乙方）签订订房协议一份，协议内容为：乙方认筹【融创·未来水岸】一期——梅园2号楼2单元12层221205号房，面积123㎡，单价2990元/㎡，总房款367770元。2015年10月21日，泰坤建筑公司向原告库荣丽出具收据一份，内容为：“今收到库荣丽交来未来水岸2号楼房款人民币叁拾陆万柒仟柒佰柒拾元￥367770元”。融创置业公司（甲方）与泰坤建筑公司（乙方）签订的《三里桥项目融创未来水岸施工补充合同》第一条约定:“经甲乙双方协商，泰坤建筑公司承建的融创一未来水岸1＃楼、2＃楼在施工期间不再支付工程款，融创置业公司以平均价格出售给泰坤公司”。“甲方将2号楼整体出售于乙方。关于出售乙方范围相关约定：“出售楼栋为2号楼（地上），2号楼地下室归甲方所有。出售楼栋面积以房屋管理部门确定面积为准，出售价格为2750元/平方米（平均价）”，第四条约定:“后期乙方（乙方指定业主）办理手续时，甲方提供必要手续”。另查明，原告库荣丽诉融创置业公司买卖合同纠纷一案，漯河市源汇区人民法院审理后作出（2019）豫1102民初3977号民事判决，原告库荣丽不服该判决提起上诉，后漯河市中级人民法院作出（2019）豫11民终313号终审民事判决。上述生效判决书中确认了以下事实：原告库荣丽自2014年累计共向项国建给付金钱367770元，原告库荣丽称项国建每年按照年利率4%向其支付利息，项国建将该笔钱用在房地产投资项目上，由于项国建与泰坤建筑公司有联系，泰坤建筑公司于2015年10月21日向原告库荣丽出具收到367770元的收据，同日原告库荣丽在融创置业公司的订房协议上签字，该订房协议在（2019）豫11民终313号判决书中被认定为“具备商品房买卖合同的主要条款，但由于融创置业公司未取得商品房预售许可证明，故该订房协议无效”。又查明，漯河市百瑞商务服务有限公司向原告库荣丽出具委托投资理财凭证两份，投资金额为101000元。以上事实有订房协议，收据，补充协议，民事判决书，理财凭证，庭审笔录及当事人的陈述等证据予以佐证。一审认为，原告库荣丽和被告融创置业公司签订的订房协议具备商品房预售合同的主要条款，但融创置业公司未取得商品房预售许可证明，因此双方签订的订房协议无效。庭审中，被告融创置业公司申请追加河南泰坤建筑安装工程有限公司作为本案第三人参加诉讼，符合法律规定，法院予以准许。原告库荣丽主张要求被告融创置业公司退还367770元购房款，并承担已付购房款一倍即367770元的赔偿责任，被告融创置业公司及第三人泰坤建筑公司均辩称原告库荣丽并没有实际支付购房款，要求双倍返还购房款没有事实及法律上的依据。结合本案事实，在2015年10月份之前，原告库荣丽向项国建数次交付投资款项，项国建将该笔钱用于房地产投资项目，由于项国建与泰坤建筑公司有联系，为此，2015年10月21日，泰坤建筑公司向原告库荣丽出具了“收据“一份，“收据”上注明“泰坤建筑公司收取原告库荣丽未来水岸2楼购房款367770元”，泰坤公司将原告库荣丽投资项抵作购房款并向原告库荣丽出具收据的行为表明，泰坤建筑公司认可原告库荣丽投资款转化为购房款。依据泰坤建筑公司与被告融创置业公司所签订的《三甲桥项日液创一未来水岸施工补充合同》第一条约定:“泰坤建筑公司承建的融创一未来水岸1＃楼、2＃楼在施工期间不再支付工程款，融创置业公司以平均价格出售给泰坤公可”。第四条约定:“后期乙方(乙方指定业主)办理手续时，甲方(融创置业公司)应提供必要手续。原告库荣丽基于协议约定，泰坤建筑公司有权处分被告融创置业公司项目2号楼的资产，符合客观事实，泰坤建筑公司该收款及处分房产的行为是泰坤公司与融创置业的真实意愿，该约定不违反法律规定，故合法有效，原告库荣丽作为善意第三人的合法权益，应予以保护。被告融创置业公司没有证据证明将未取得取得商品房预售许可证明的事实已经告知了原告库荣丽。关于被告融创置业公司称泰坤建筑公司违约，被告融创置业公司可以向其主张权利，但是不能对抗原告库荣丽主张，且与本案也不属同一法律关系。被告融创置业公司向原告库荣丽隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，依法应当承担双倍赔偿责任，原告库荣丽要求退还购房款以及支付赔偿的诉讼请求于法有据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项之规定，判决：被告漯河市融创置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告购房款人民币367770元，并承担已付购房款一倍即367770元的赔偿责任，共计735540元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照>蒂二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11160元，由被告漯河市融创置业有限公司承担。二审审理期间，上诉人融创公司提交两份证据：一是一份《房屋预售协议书》，用以证明本案融创公司与库荣丽之间并未产生买卖关系，项国建在未支付房款的情况下，应视为未实际履行；二是项国建的证人证言一份，用以证明公司的理财款并未用于泰坤公司未来水岸小区建设，购房行为是库荣丽与泰坤公司、项国建三方协议的，融创公司未参与。库荣丽对该两份证据的意见是：1、不是新证据，不同意质证；2、证人应当出庭接受质证；3、项国建和泰坤公司、融创公司如何运作资金或项目是其内部事务，没有人告知过库荣丽，库荣丽不知情。泰坤公司质证认为：同意上诉人的举证意见外，补充意见：根据协议约定，手续签订后，项国建应该支付给泰坤公司40%的购房款，但是泰坤公司给项国建出具了售房收据以后，项国建一直未能支付40%的首付款，所以泰坤公司通知项国建终止了所售房屋的有关手续办理，并且，项国建也通过电话联系库荣丽的父亲，房屋手续不全，不能实际交付。二审经审理查明的事实与一审查明事实相同。本案二审争议焦点：1、库荣丽的投资款是否转化为购房款；2、库荣丽与融创公司之间是否存在商品房买卖合同关系；3融创公司是否承担双倍赔偿房款责任。本院认为，关于库荣丽的投资款是否转化为购房款的问题。根据已查明事实，库荣丽自2014年累计共向项国建给付金钱367770元，用于理财，项国建将该笔钱用在房地产投资项目上，由于项国建与泰坤建筑公司有联系，泰坤建筑公司于2015年10月21日向库荣丽出具收到367770元的收据，该收据载明：“今收到库荣丽交来未来水岸2号楼房款人民币367770元”。而该“未来水岸”项目是融创公司开发、泰坤置业公司承建的项目，“2号楼”是融创公司交付给泰坤置业公司以房折抵工程款的房屋，泰坤置业公司依据其与融创公司之间的协议，有权处置未来水岸2号楼的房产，因此，泰坤置业公司向库荣丽出具收据，购房指向明确，应当认定库荣丽的投资款已经转化为购房款。关于库荣丽与融创公司之间是否存在商品房买卖合同关系的问题。本院已经生效的（2019）豫11民终313号判决（李刚主审）认定：”2015年10月21日，融创公司与库荣丽签订订房协议，房源认筹部分载明了房号2号楼2单元12层221202号房、面积123平方米、单价2990/平方米、总房款367770元，该订房协议加盖有甲方融创公司销售部印章，有乙方库荣丽签字，具备商品房预售合同的主要条款，但由于融创公司未取得商品房预售许可证明，故该订房协议无效。”上述认定说明，双方存在商品房买卖合同关系，但由于融创公司未取得商品房预售许可证明，导致合同无效。虽然是泰坤置业公司向库荣丽出具的购房款收据，该款因融创公司与泰坤置业公司之间的以房抵工程款协议而不再向融创公司支付，在泰坤置业公司处置2号楼房产的时候，因需要融创公司配合办理相关手续，融创公司在订房协议上加盖印章的事实，说明其对该订房协议明知并进行了合同签订。因此，认定双方存在商品房买卖合同关系并无不当。关于融创公司是否承担双倍赔偿房款责任的问题。原审依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项的规定，认定融创公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致了订房协议无效，判决融创公司承担双倍赔偿责任，适用法律明显不当，订房协议签订时的主要参与方是库荣丽与泰坤置业公司，融创公司在订房协议上加盖公章仅是履行其与泰坤置业公司相关协议的行为，并没有实际参与协议的签订过程，不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。因此，不应双倍赔偿。库荣丽向泰坤置业公司交纳了购房款，因融创公司在订房协议上加盖了公章，虽然该笔购房款并未实际交付融创公司，但依据融创公司欠付泰坤置业公司工程款的事实，视为该笔购房款折抵部分工程款，因此，原审判决融创公司返还给库荣丽购房款并无不当，至于融创公司与泰坤置业公司之间的工程款问题及以房抵债协议的履行可另行处理。鉴于融创公司实际占有资金的事实，应当向库荣丽支付相应的利息损失。综上所述，融创公司的上诉请求部分成立，予以支持，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销源汇区人民法院（2019）豫1102民初2267号民事判决；二、漯河市融创置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还库荣丽购房款人民币367770元，并从库荣丽本案原审起诉之日起至履行完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付相应利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照>第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11155元，由上诉人漯河市融创置业有限公司负担5577.5元，由被上诉人库荣丽负担5577.5元。本判决为终审判决。审判长  曹志刚审判员  林晓光审判员  张素丽二〇一九年十二月十一日书记员  王 磊