黑龙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）黑民申4636号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：刘桂双，男，1977年8月21日出生，汉族，个体业主，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：刘开君，黑龙江润博律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宏樽，黑龙江润博律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：黑龙江中兴春天购物广场有限公司，住所地绥化市北林区中兴东大街。法定代表人：徐慧，该公司经理。委托诉讼代理人：宋丽莉，女，1976年7月26日出生，汉族，黑龙江中兴春天购物广场有限公司工作人员，住绥化市北林区。再审申请人刘桂双因与被申请人黑龙江中兴春天购物广场有限公司（以下简称中兴春天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服绥化市中级人民法院（2019）黑12民终679号民事判决，向本院提出再审申请。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘桂双再审申请请求：1．请求依法撤销（2019）黑12民终679号民事判决书，依法再审予以改判或发回重审。2．诉讼费用由中兴春天公司承担。事实及理由：一、原判认定的基本事实缺乏证据证明。1．二审判决认定“刘桂双与中兴春天公司之间于2016年8月19日签订合作意向书，约定管理费及供暖费合计1.8元/平方米/天，刘桂双应按1.8元/平方米/天向中兴春天支付管理费”，实属认定事实缺乏证据证明。合作意向书不属于合同，它只是对双方合作内容的协商，还没形成最后的要约和承诺，并不是合同双方权利义务内容的最后约定。本案中，虽然中兴春天与刘桂双于2016年8月19日签订合作意向书，但从对有关开业时间和定金数额的约定及实际履行来看，合作意向书约定“甲方的最晚开业时间为春节前”，而商场的实际开业时间是2017年4月27日，双方对此时间均予认可。并且，定金数额条款由原来的5万元修改为7万元。在合同的实际履行中，双方并未将合作意向书约定的内容作为最终履行的依据。2016年10月13日双方签订的餐饮租赁合同已经取代合作意向书。双方权利义务的约定内容应当以餐饮租赁合同的约定为准。二审判决依据仅为双方合同磋商阶段的意向且已被后签合同代替的合作意向书确定租赁管理费，实属认定事实不清，证据不足。2．二审判决认定“刘桂双应按1.8元/平方米／天，自2017年4月27日至2018年11月16日向中兴春天公司缴纳管理费和租金”实属认定事实不清，理由如下：中兴春天公司原承诺开业时间为2017年春节前，但商场直到2017年4月27日才开业。因错过春节餐饮旺季，中兴春天公司虚假承诺的开业期限导致包括刘桂双在内的所有商户经营断断续续。迫于无奈，2018年4月2日刘桂双向中兴春天公司提出书面的撤店申请，对此双方认可且已执行，2018年4月2日之后刘桂双已经退出该商场。二审判决判定刘桂双支付2018年4月2日至2018年11月16日的租金和管理费是没有任何事实依据的。二、原判决明显适用法律错误。1．二审判决认定“中兴春天公司其它主题餐厅均签订了餐饮租赁合同和餐饮经营管理合同，刘桂双与中兴春天公司虽未签订书面餐饮经营管理合同，但双方签订了合作意向书”明显适用法律错误。理由如下：根据合同法第二条、第三条规定，结合本案实际，刘桂双与中兴春天公司没有签订设立民事权利义务关系的餐饮租赁管理合同，双方对租赁管理费从未达成意思表示的一致，无合同则无权利，无合同更无义务，中兴春天公司请求支付租赁管理费是缺乏事实基础及请求权法律依据。2．二审判决认定“中兴春天公司应依据统一标准对其购物广场内的餐厅进行管理，且与其他主题餐厅均签订了餐饮租赁合同及餐饮经营管理合同，虽未与刘桂双签订餐饮经营管理合同，但签订合作意向书”，明显适用法律错误。理由如下：根据合同相对性的原理结合本案实际情况，第一，合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼。本案中，刘桂双与中兴春天公司并没有签订租赁经营管理合同，对商铺的租赁管理费没有任何约定，刘桂双没有义务向中兴春天公司支付租赁管理费。第二，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求或诉讼，而不能向与其没有合同关系的第三人提出合同上的请求或诉讼。案外人刘杰及其他业户与中兴春天公司签订餐饮租赁管理合同，该合同并不适用于刘桂双，不能等同于刘桂双与中兴春天之间存在该合同。其他业户约定的管理费并不能证明刘桂双与中兴春天公司约定了管理费。合同是双方当事人意思自治的行为，合同关系是在特定人之间发生的法律关系。只有合同关系当事人彼此之间才能相互提出请求，而不能类推适用。根据《民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定提起再审申请，请求依法再审，维护法律公正，纠正错误。中兴春天公司辩称，刘桂双不诚信，隐瞒事实并且拒不提供餐饮经营管理合同，二审判决依据证据认定事实准确，适用法律正确，程序合法，请求驳回刘桂双的再审申请。一、刘桂双擅自撤店属于违约行为，其租金和管理费应交纳至合同解除前。刘桂双申请再审提出的“2018年4月2日提出撤店申请且双方认可且已执行”不是事实。刘桂双从未向中兴春天公司提出过撤店申请，按照双方签订的餐饮租赁合同约定租赁期限为五年，如刘桂双提前解除合同应与中兴春天公司协商一致或出现解除合同事由方能解除。况且刘桂双的商铺为商场，其在未经协商一致解除前撤店会损害商场内其他业户的利益。刘桂双单方提出撤店不能成为解除合同的条件。2018年4月2日，刘桂双在未与中兴春天公司协商一致的情形下擅自停业，在此期间中兴春天公司多次与刘桂双沟通，要求其营业，在刘桂双停业期间，其商铺一直未对外出租，始终由中兴春天公司进行安保、卫生等管理。在中兴春天公司与刘桂双的餐饮租赁合同未经法院解除前，中兴春天公司有权利主张至合同解除前的租金及管理费。故二审判决判令合同解除前租金和管理费正确无误。二、中兴春天公司在原审提交的证据能够证明双方之间签订餐饮经营管理合同，并对管理费数额有明确约定。中兴春天公司在原审法院提供四组证据。证据一合作意向书合对租赁的位置、面积、经营的品牌名称、租赁期限及租金标准均有具体约定，与2016年10月13日签订的餐饮租赁合同中对以上内容的约定没有更改，除定金和开业时间有变化外，其它内容基本一致。证据二刘桂双的代理人孙宏樽在一审提供给中兴春天公司的餐饮租赁合同的复印件，其右上角清楚标明“管理费359,830元，租金74,447元、经营保证金70,000元”。证据三商场四楼除刘桂双外业主交租金和管理费的收据，说明均有租金和管理费的约定，从未降低过标准并已经实际交纳。证据四中兴春天公司杜睿出庭证实，收回刘桂双两份合同后将租金和管理费分别更改和填写，后又将修改后的两份合同交还刘桂双。中兴春天公司提交的以上四组证据已经形成证据链条，能够证明中兴春天公司与刘桂双签订了餐饮经营管理合同，并对管理费数额有具体约定。本院认为，综合本案各方当事人举示的证据，依法可以认定刘桂双与中兴春天公司先是于2016年8月19日签订“合作意向书”，后于2016年10月13日签订餐饮租赁合同和餐饮经营管理合同。至2017年5月，基于管理需要等原因，中兴春天公司拟将原所签订的餐饮租赁合同约定的每年434,277元租赁费拆分，变更为餐饮租赁合同约定每年需缴纳租赁费内容，餐饮经营管理合同约定每年需缴纳的管理费等费用内容。而至中兴春天公司提起本案诉讼，不能举示与刘桂双签订过变更后的餐饮经营管理合同。刘桂双抗辩主张只能依据其后变更的年租赁费74,447元作为裁判本案依据，本院认为不能成立。首先，尽管合同名称在一定程度上可以反映合同的性质，但最终确定合同性质，还需依据当事人之间协商订立的合同内容所作的约定。而关于通常合同所应包含的主要内容，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第十二条规定，一般包括当事人的名称或者姓名和住所，标的，数量，质量，价款或者报酬，履行期限、地点和方式，违约责任及解决争议的方法。案涉刘桂双与中兴春天公司于2016年8月19日签订的“合作意向书”，名称虽含有“合作意向”字样，但查看合同内容，其已基本包括了前述法律规定的主要项目，不是原则性、概括性的约定，而是较为明确的双方权利、义务关系的约定。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，自签订时起即已成立并告生效。其次，关于刘桂双申诉主张合作意向书中履行时间、定金金额与实际履行不一致问题，依照合同法第三十六条关于“一方履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，依法可以认定中兴春天公司与刘桂双是以实际履行行为合意变更了合作意向书中关于合同履行时间和定金金额的约定。故而，合作意向书并非没有成立或者无效，其中关于刘桂双应按1.8元/平方米/天向中兴春天支付管理费的约定，对双方具有约束力。第三，从双方现实履行情况看，二审判决依据变更的餐饮租赁合同及初始签订的“合作意向书”确定刘桂双欠付的租赁费、管理费等费用金额，有事实及法律依据。从常理而言，刘桂双与中兴春天公司订立的合作意向书约定管理费及供暖费合计1.8元/平方米/天，按此标准计算与其后的餐饮租赁合同约定的年租金434,277元金额相同。而至2017年5月，双方在没有任何事由的情形下，不可能将原约定的每年四十余万元租金，骤然减至不足8万元。并且，与刘桂双同时承租的其他租户，与中兴春天公司签订合同确定的租金标准既与1.8元/平方米/天的标准相当，亦在2017年4月、5月间并未出现金额骤减的变化。因此，刘桂双再审申请主张仅以2017年5月双方签订合同显示的年租金74,447元作为本案裁判依据，没有事实和法律依据，依法不能支持。至于刘桂双提出2018年4月系经与中兴春天公司协商一致撤出，因并未举示相应的证据，且中兴春天公司坚决予以否认，本院对此不能予以认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘桂双的再审申请。审判长 张 炜审判员 冯 涛审判员 李雪松二〇一九年十二月六日法官助理黄晓航书记员林琪