江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4014号上诉人（原审原告）:赵本华，女，1974年4月26日生，汉族，户籍地安徽省六安市金安区，现住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：管明中，系赵本华丈夫，男，1977年3月18日生，汉族，现住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：胡梅君，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：明建春，男，1979年5月6日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被上诉人（原审被告）：李春华，女，1976年4月21日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：祝向（受明建春、李春华的共同授权委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金怡（受明建春、李春华的共同授权委托），北京市京师（无锡）律师事务所实习律师。上诉人赵本华因与被上诉人明建春、李春华房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初3181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赵本华上诉请求：请求人民法院撤销一审判决并依法改判被上诉人继续履行合同协助过户，一、二审诉讼费用由被上诉人明建春、李春华承担。事实与理由：1.2017年无锡限购政策出台，通过在一定期限内缩小购房主体资格的范围抑制房价过快上涨，但并不属于法律、行政法规禁止性规定，而《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，李春华对明建春售房作了追认，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，应当继续履行。2.限购令导致合同迟延2年履行，属不可归责于双方当事人的公共政策造成，故限购令结束后合同已经不存在继续履行或者不能实现合同目的的障碍。一审认定其丧失售房资格导致合同无法继续履行，未区分限售期内及限售期结束后的差异，属认定错误。3.其自合同签订至今一直表示愿意继续履行合同，并且具备随时支付合同价款的能力。被上诉人单方面要求提前支付首付款的行为不应对双方产生拘束力。其在涉案房屋不能过户的情形下提出委托第三方保管首付款，符合交易安全的要求。现其愿意一次性支付剩余所有房款，足以表明继续履行合同的意愿及能力。4.《合同法》第六十二条为约定不明时的履约规则，而双方在案涉合同中已经明确约定了首付款支付时间和过户时间，被上诉人据该条文行使催告权无法律依据；现有情况亦不符合《合同法》第九十四条规定的合同当事人行使法定解除权的条件。因此，被上诉人无解除权，其所作催告及主张合同解除的行为均不发生法律效力。5.鉴于限购期内，被上诉人无法按约履行过户义务，且双方在此期间就首付款支付时间和方式达成一致，故原合同约定的房款支付时间和办理过户时间均应顺延至限购政策结束后自行恢复。本案房屋买卖合同于限购政策出台前签订，限购政策结束房价上涨之后，并不存在其他任何不能履行的情形，无论从诚实信用还是公平正义出发，本案合同都应当继续履行。被上诉人明建春、李春华辩称：1.上诉人在签订房屋买卖合同时明知房屋未取得不动产证，故一审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定认定涉案房屋在签订买卖合同时不得转让，符合法律规定。被上诉人取得不动产证的时间在无锡地区限购政策出台之后，而产证取得的时间也在买卖合同约定的过户时间2017年5月30日之前，其亦不存在拖延办理的情形。因此，未能在履行期内履行完毕非其原因所致，履行不能的风险应当由上诉人承担。2.在涉案房屋被限制销售之后，上诉人未履行支付首付款的义务，反而将达成过户条件作为支付首付款的条件，违背交易习惯，属于以实际行为拒绝履行合同义务的意思表示。上诉人仅在合同签订后支付定金2万元，限购政策实施后，其多次要求支付房款并提出将涉案房屋抵押给上诉人以消除交易风险，但上诉人仍拒绝支付房款，可见其并无购买涉案房屋的真实意思。在涉案房屋满足过户条件后上诉人亦未及时支付首付款，而是通过诉讼要求其履行合同，可见已明知因拒绝支付首付款丧失了履行合同的机会。3.双方多次磋商但均未达成变更合意，故仍应按照原合同条款继续履行，因在其催告后上诉人拒不履行，丧失了继续履行合同的机会。关于上诉人回函提出将首付款委托第三方保管属于对买卖合同内容作出的实质变更，已经违背了《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，其也没有义务予以配合。一审判令解除合同，适用法律正确。4.其出售涉案房屋系置换所得，受限购政策影响导致无法过户，现上诉人要求继续履行合同却拒不付款，导致其既无法获取售房款另购房屋，也无法利用涉案房屋另行租房居住，还另需支付涉案房屋的房贷，造成了其巨大损失。如果支持上诉人继续按原合同履行的请求，对其极为不公，亦违背诚信原则。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的请求以维护法律的公平正义。上诉人赵本华一审诉讼请求：判决双方签订的《房屋买卖合同》继续履行并要求明建春、李春华配合过户并承担本案的诉讼费用和律师费用。被上诉人明建春、李春华一审反诉请求：解除双方签订的《房屋买卖合同》并判令赵本华支付明建春、李春华违约金40000元、律师费15000元及本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年3月24日，管明中向众行经纪公司交纳意向金2万元。3月29日，众行经纪公司向明建春交付2万元，明建春出具了收条。同日，明建春、李春华与赵本华签订房屋买卖合同，约定将坐落于锡山区蓝光五彩城6单元603室建筑面积89.7平方米的房屋出售给赵本华，成交价104万元。合同第四条约定，赵本华于同年3月29日支付房屋定金2万元（意向金转来），同年5月30日之前办理好相关过户手续，过户前支付首付款35万元，余款69万元由赵本华向银行贷款后由银行直接打款至明建春提供的银行卡上（如遇特殊情况房产证未取得，则时间往后顺延）。明建春作为售房人在合同上签字，赵本华作为购房人在合同上签字，众行经纪公司作为中介在合同上盖章，并由经办人王某签字。2017年5月22日，无锡市房地产调控领导小组办公室发出关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知（锡房调办[2017]1号）。通知第二条规定，2017年5月20日24时之后取得不动产权证的住房，自取得不动产权证之日起满2年（法人单位3年）方可转让。同年5月25日，明建春、李春华取得蓝光五彩城6单元603室房屋的不动产权证，建筑面积89.68平方米，因尚有银行贷款没有还清，故该房屋上设立有抵押权。2017年5月30日，因明建春、李春华不能办理房屋过户手续，故赵本华也没有支付首付款35万元。2018年7月2日，赵本华委托江苏经权律师事务所律师王岑向明建春、李春华发出律师函，要求继续履行合同，次年5月25日办理过户手续，明建春、李春华不得再次出售房屋。同年9月7日，明建春委托北京市京师（无锡）律师事务所向赵本华发出律师函，要求赵本华于2018年9月15日前支付购房首付款35万元，并向银行办理贷款手续，如逾期未支付，则视为赵本华拒绝履行合同不愿继续购买房屋，并要求赵本华承担由此所产生的违约金、律师费、诉讼费等一切损失。同年9月12日，赵本华向明建春、李春华发出回复函，要求找第三方托管房屋首付款35万元，并签订补充合同。赵本华举证了五彩华庭11单元3202室管后瑞的不动产权证，管后瑞于2017年6月1日取得不动产权证，存量房买卖转移登记。赵本华还举证了与王玉妹的微信聊天记录，王玉妹于6月17日称：“当时我们也跟他沟通了很久也没能得到很好的解决办法，面对无赖我们也无计可施。再有问题的话你直接找王某吧，我已经辞职一年多了，不好意思啊！”明建春申请证人王某到庭作证，王某陈述：明建春与赵本华的房屋买卖合同是王某作为中介一起签订的，明建春的房产证是委托了统一办理的，不知道何时办好；后来国家出台了政策导致交易无法完成；过了一段时间，赵本华向众行经纪公司发了律师函，中介要求赵本华把首付款付过来，但是赵本华没有付；签订合同都知道明建春的房产证还没有办好。上述事实，有房屋买卖合同、收条、锡房调办[2017]1号文件、不动产权证、律师函、微信聊天记录、证人证言、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，赵本华与明建春、李春华签订的房屋买卖合同合法有效。城市房地产管理法第三十八条规定，未依法登记取得权属证书的房地产不得转让。订立合同时双方明知明建春房屋的不动产权证没有办理，就应当承担由此产生的风险。明建春于2017年5月25日取得不动产权证，在买卖合同约定的办理过户手续时间2017年5月30日之前，在订立合同时所预见的取得不动产权证时间范围内，现有证据不能证明明建春故意拖延办理不动产权证。2017年5月20日24时之后取得不动产权证的住房，自取得不动产权证之日起满2年（法人单位3年）方可转让，该限售政策出台后，明建春、李春华丧失了售房资格。双方当事人签订房屋买卖合同时双方主体均符合当时政策要求，限售政策出台在后，按照新的政策规定出卖人属于限售范围，导致合同无法继续履行。由于售房资格是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件，一旦丧失售房资格将导致整个合同无法继续履行。双方当事人对导致合同无法继续履行均无过错，属于可以按照“不可归责于双方当事人的事由”处理，任何一方合同当事人都可以诉请解除合同，出卖人向买受人返还定金和购房款。明建春于2018年9月7日向赵本华发出律师函，赵本华本可以支付首付款，等待过户条件成就，但是赵本华在2018年9月15日前拒不支付首付款，丧失了继续履行合同的机会。由于双方当事人对造成解除合同的后果均没有过错，故互不承担违约责任。综上所述，明建春、李春华请求解除房屋买卖合同理由正当，予以支持。明建春、李春华已收取的定金2万元应当返还给赵本华。对于其他本诉请求和反诉请求，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除赵本华与明建春、李春华于2017年3月29日签订的房屋买卖合同；二、明建春、李春华应于判决发生法律效力后3日内向赵本华返还定金2万元；三、驳回赵本华的本诉请求。四、驳回明建春、李春华的其他反诉请求。一审本诉案件受理费14160元，减半收取计7080元，反诉案件受理费588元，合计诉讼费7668元，由赵本华负担7180元，明建春、李春华负担488元。二审查明事实与一审法院一致，本院予以确认。二审中，上诉人赵本华向本院提交两组证据：证据1.涉诉房屋房产证代办公司无锡市房屋置换中心有限公司（以下简称置换中心公司）出具的《办证情况说明》，证明：被上诉人提交及领取房产证的过程及时间点，表明双方的买卖合同始终合法有效的，并且在限购政策解除后也并不存在履行障碍，可随时过户。证据2.上诉人的丈夫管明中的农业银行交易明细清单，证明：管明中存款余额超过35万元，上诉人具有随时履行的意愿和能力，其复函表明由第三人保管首付款，表明可以支付，仅是防止风险的需要，合理合法。对上述证据，被上诉人明建春、李春华对情况说明真实性予以认可，但恰恰证明其并未怠于履行自己的办证义务；对银行交易明细清单的真实性予以认可，但认为该证据与本案无直接关联，与其是否继续履行合同不存在必然联系。上诉人回函要求第三方监管属于对原合同履行方式主要内容的变更，双方未达成一致，上诉人应按照原合同继续履行付款义务，一审法院认定上诉人拒绝支付首付款而导致合同根本违约，上诉人丧失购房资格具有法律依据。根据上述证据，可以证明如下事实：置换中心公司于2016年9月25日收到五彩华庭6号603室明建春的办证材料，3月11日短信通知明建春开住房证明，同月20日取得开发商交接的房屋初始登记证，4月5日收到明建春提供的住房证明代交相关税收，5月4日该公司取得契税发票，6月6日该公司从无锡市不动产登记中心萧山分中心取得不动产权证书并于6月8日将该证书交付明建春。赵本华丈夫管明中银行账户内至2019年9月23日有存款351502.04元。一、二审中，经法院询问，明建春均明确案涉房屋因涉及纠纷，至今未作处置。上诉人赵本华另表示，其愿意一次性向被上诉人全额支付购房款。上述事实，由相关证据及当事人的陈述在卷佐证。本案争议焦点为：案涉房屋产权无法按期过户的原因是否可以归咎于出卖人，如不可归咎于出卖人，案涉买卖合同在房屋交易管控政策出台后的履行可能及履行条件、方式应当如何解释？本院认为：双方签订的房屋买卖合同合法有效，当事人均应当恪守履行，但在履行过程中发生客观障碍的，应当对该障碍对合同的继续履行进行评估。如果该障碍并非使得合同目的落空，仅是导致履行条件发生变化的，当事人应当遵循诚实信用、对等公平的原则进行磋商。磋商不能导致纠纷的，人民法院应当根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，就针对履行条件发生变化但原合同对此约定不明的问题作出解释，并在此基础上判定双方的权利义务。本案中，双方签订房屋买卖合同系各自真实意思，且在地方限购政策出台之前，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。但是，在合同约定的办理产权过户的最后期限，即2017年5月30日前，无锡市房地产调控领导小组办公室发出了《关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知》，导致出卖资格发生变化，从而使得交易无法在预期的期间内完成。鉴于置换中心公司出具的证明表明在领取房产证的过程中，被上诉人明建春、李春华前后行为较为连贯，并无明显的拖延行为，故对上诉人赵本华主张被上诉人故意拖延办理权属证书，导致无法在新政策颁布之前办理产权过户的事实，一审未予认定，并无不当，双方未能按期办理产权过户手续应当认定为属于政策性变化所致。双方对因不可归咎于当事人的原因无法按时办理产权过户的履行未作出详细约定，也因此发生本案争议。就此，在合同第四条“付款约定”中，双方当事人事先就房屋产权无法及时变更时如何继续履行合同已经以手写方式作了“如遇特殊情况房产证未取得，则时间往后顺延”的专门约定。鉴于因限购政策的内容并非永久取消双方当事人办理房屋产权过户的权利，仅是导致案涉房屋在被上诉人办理房屋产权证2年内无法再行办理产权过户的手续，因此，合同仍有继续履行的可能，而限购政策所设置的交易时间障碍，双方在合同订立之初已经作了专门约定，此种情况下完全符合适用“遇特殊情况房产证未取得”的约定条件，故对于上诉人赵本华支付房款的时间应当作顺延处理。在合同顺延履行过程中，上诉人赵本华在得知被上诉人明建春、李春华已经取得房屋产权证书后要求继续履行并无不当。被上诉人明建春出于节约双方交易成本，要求赵本华于2018年9月15日前支付购房首付款35万元，并向银行办理贷款手续，该主张有合理成分，但鉴于其本质属于变更原有顺延约定的新要约，故上诉人赵本华未予全盘接受作出承诺而是提出向第三方履行亦属其合法权利，该行为不得视为上诉人赵本华拒绝按照原有合同约定的条件继续履行的意思表示，仅能据此确认双方仍应当按照原合同约定的顺延履行条款执行。一审对明建春于2018年9月7日发出律师函的行为性质认定及据此基础上认定其在赵本华拒绝按照要求调整付款的行为而有权解除合同存在错误，本院予以纠正。综上，鉴于本案所涉房屋仍具履行条件，且上诉人赵本华愿意全款履行，双方无后续纠纷的情况下，本院对上诉人赵本华提出继续履行的请求予以支持，诉讼费用由双方予以分担。对于上诉人赵本华提出的律师费用损失，因双方就此并无约定，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百三十八条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初3181号民事判决；二、赵本华应于本判决发生法律效力之日起10日内向明建春、李春华支付首期购房款35万元；三、明建春、李春华在赵本华支付首期房款后10日内协助办理蓝光五彩城6单元603室的不动产权过户手续至赵本华名下（所涉全部税费依约由赵本华负担）；四、不动产权过户手续办理完毕后，赵本华应当于当日向付明建春、李春华支付剩余购房款67万元，明建春、李春华应当于当日腾空房屋并按约办理交钥匙、清户口等事宜；其他水、电、煤、物业管理等交接事宜，由赵本华办理，明建春、李春华应当提供必要协助；五、驳回赵本华的其他诉讼请求；六、驳回明建春、李春华的反诉请求。如果未按照本判决指定的时间履行给付相应金钱义务或者办理产权交付，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14160元减半收取7080元（由赵本华预交），一审案件反诉受理费588元（由明建春、李春华预交），二审案件受理费14160元（由赵本华预交），由赵本华与明建春、李春华各半负担。经本院征得当事人同意，由双方自行交接，赵本华可在支付首期房款时对其多预交的一、二审诉讼费用10326元予以扣除。审判长  潘华明审判员  华敏洁审判员  张朴田二〇一九年十二月十七日书记员  宋勇梁本案援引法律条文《中华人民共和国合同法》第三十条承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。