新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新42民终1283号 上诉人(原审原告)：周雅倩，女，1976年11月22日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区塔城市。 委托诉讼代理人：马再峰，新疆天赛律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：塔城地区新华书店，住所地新疆维吾尔自治区塔城市光明路。 法定代表人：段宗保，该书店总经理。 委托诉讼代理人：秦海青，新疆同泽律师事务所律师。 上诉人周雅倩因与上诉人塔城地区新华书店房屋租赁合同纠纷一案，不服塔城市人民法院(2018)新4201民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭于2019年11月30日公开开庭进行了审理。上诉人周雅倩的委托诉讼代理人马再峰、上诉人塔城地区新华书店的委托诉讼代理人秦海青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周雅倩上诉请求：撤销一审判决第二项，并改判由新华书店承担全部责任，赔偿上诉人周雅倩全部损失1501585元。事实和理由：一审认定事实清楚，但在责任划分上出现错误。本案中，上诉人周雅倩作为承租人无任何过错。没有办理消防许可证审批是因为本案所涉及的房屋原来就属于商业用房，上诉人周雅倩根本就不可能知道其无法通过消防安全审批，且双方在合同中明确说明由被上诉人新华书店确保租赁房屋消防验收合格、消防固定设施齐全的房屋。同时，只有上诉人在对房屋装修成适合商场开业并将设备、设施准备齐全后，才能申请消防安全行政许可审批，在开业前，周雅倩数次向新华书店索要消防验收资料，但新华书店一拖再拖，直到周雅倩起诉时也未见到进行消防安全行政许可审批必须具备的由被上诉人一方提供的消防验收资料，故责任不在上诉人周雅倩。 新华书店辩称，1.根据合同约定，上诉人作为承租人应当承担装修前后向相关部门进行报备、按消防要求经营的义务。2.上诉人周雅倩经营的欢乐购超市停止使用的原因是“未经消防安全检查擅自投入使用、营业”，其损失应由上诉人自行承担。故上诉人周雅倩的上诉请求不能成立，应予驳回。 新华书店上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回周雅倩要求新华书店返还租金及赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，导致判决错误且显失公平。1.一审对欢乐购超市停业的原因认定错误，其停业原因系“未经消防安全检查擅自投入使用、营业”，而并非“消防固定设施不符合要求，上诉人未进行整改”。塔公消封字(2017)第0044号临时查封决定书及塔公消解封字(2017)第0041号同意解除临时查封决定书可以证实因消防设施原因所导致的新华书店整栋建筑实施临时查封仅5天，即因上诉人新华书店已尽到整改义务而解除，之后对周雅倩进行处罚并责令欢乐购超市停止使用的原因是“未经消防安全检查擅自投入使用、营业”。2.根据双方合同约定，被上诉人周雅倩应当承担装修前后向相关部门进行报备、按消防要求经营的义务。3.一审判决对于双方责任的划分错误且显失公平。4.一审对被上诉人周雅倩的损失数额认定错误。一审认定其为开欢乐购超市所有的花费为1501585元，其中包括购买存包柜、货架、冷藏柜、装修、租金等费用，但截止一审开庭前，除了装修外的其他可移动设备、设施均由被上诉人取走，其取走的部分不应当计入其损失。针对租金部分，周雅倩一共仅向上诉人支付了一年租金，至一审判决作出之日，周雅倩实际占用房屋两年多，尚欠上诉人一年租金未付。一审判决未查明被上诉人购置资产的现状及目前归属，未考虑被上诉人实际占有租赁房屋之情形，完全按照被上诉人的主张计算损失显然缺乏事实依据。 周雅倩辩称，新华书店的上诉是完全错误的。1.办理消防安全许可和消防安全检查，必须要有原房主提供全部消防安全检查的资料和消防设施设备，但是到2018年1月18日，上诉人周雅倩向人民法院起诉，这些资料上诉人新华书店均未提供，而且这一点在我方所提供给一审法院与消防部门的工作人员及新华书店的工作人员的谈话录音中都有明确的记录。我们当时要求办理，但是由于这些资料的缺乏而导致无法办理。2.房屋被查封不能营业的主要责任，完全在新华书店。上诉人新华书店认可的塔城地区消防检查的一个文件，资料中有明确的记录，有13项中，最后两项要求地下一层末端试水装置未设置排水设施的问题，到现在为止都没有进行整改，上诉人新华书店对此也是认可的。而刚才上诉人新华书店所提出他们被查封，五天以后就被解封了，我方认为解封原因并不是自动灭火喷水灭火系统修复，而是由于2017年10月份要召开十九大，当时新华书店负责全地区的有关十九大前期资料和后期资料的发放工作，而强烈要求对其自己经营场所进行解封的。而我们在此诉讼长达1年多的时间里，向塔城市人民法院曾经提出申请调取资料，塔城市人民法院到消防部门就去了不下十趟，但是消防部门拒绝提供相应有关资料。因新华书店对消防设施一直没有进行改进，导致我方当时装修延误，没有办法情况下我方自己花钱要求整改了部分的消防设施，另外对当时地下室供暖设备前期维修也没有进行，因此新华书店一开始就违反了合同约定。另外在合同履行过程中，原来在合同中所约定的专用车位，新华书店根本没有权利提供和使用，也导致我们没有权利使用，而我们花钱设置的专用停车位和专用栏杆被城建部门要求拆除。另外当时双方口头约定的库房办公房等，新华书店都无法提供，综上所述才导致了整个合同无法履行。我们从9月底到第二年的1月份，长达三个多月，我们一直在等新华书店整改，等给我们回复，因为我们投入资金除了这些基础设施以外其他的商品投入前后不下400万，因为商品有保质期，我们也希望尽快能开业，但最终都无法开业，所以才导致了最后这场诉讼，也导致了我方损失。3.上诉人所提出的我方150万损失实际只支出了120万，但是剩下的30余万元，均是我方在采购中所未支付的货款，这些装修以及设施物品，是我方所实际投入的，设施设备已经全部在那里，这个钱是必须要给付的，如果新华书店确认剩下的30多万由新华书店来继续支付，我们可以放弃这30万。请求法庭依法驳回上诉人新华书店所有上诉请求。 周雅倩向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，返还房屋租赁费及押金255000元；2.被告赔偿因违约给原告造成的各种损失1246585元。 一审法院认定事实：2017年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落在塔城图书城负一楼、间数1间、建筑面积1200㎡、房屋质量合格。租赁期限从2017年4月1日至2018年6月30日。租金250000元每年，租金的支付期限与方式为：合同签订之日前以现金或转账形式一次性付清。租赁房屋用途为超市。合同第八条规定，出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：室内装修方案需经相关部门验收批准后书面告知出租人，同意后方可施工，不得破坏房屋主体。第十条规定，押金伍仟元，承租人在租房前交给出租人。第十三条规定了违约责任：承租人应守法经营，做好防火、防水、防盗、安保等措施，因承租人原因造成的损失应全额承担赔偿责任。同日双方签订《补充合同》，约定房屋租赁期限为捌年，即从2017年4月1日至2022年6月30日，装修期3个月（2017年4月1日-6月30日免租）。因出租方财务管理要求租赁合同一年一签，当年签订的房屋租赁合同在法律上当年有效。《补充合同》第二条规定，如发生以下情形，本补充合同自动作废，甲方有权收回出租房屋：（1）乙方应在双方约定交纳租金之日前交清当年租金，不得拖欠甲方租金；（2）乙方经营未按消防、安全维稳要求履行责任给甲方造成无法消除的不良社会影响；（3）承租方因违反相关行政部门的行政规定，被相关行政部门处罚，给出租方造成不良影响的。《补充合同》同时约定，租赁房屋确保为消防验收合格房屋，消防固定设施齐备，除承租方认为损坏外，在租赁期内，固定消防设施的维护由出租方承担。甲方（新华书店）同意乙方（周雅倩）使用正门右侧通道，作为搬运货物通道。甲方同意将书城门前自消防井以南的停车位留给乙方使用，由乙方自行管理，做好门前三包；同时乙方停车场规划应报备给甲方。本补充合同与一年一签的租赁合同具有同等法律效力。合同签订后，被告新华书店将房屋交付给原告周雅倩。2017年9月21日塔城地、市公安消防部门联合检查中，发现被告新华书店存在：自动喷水灭火系统瘫痪；部分防火门闭门器损坏；消防泵房未设置直通室外或直通安全出口；地下**欢乐购超市未办理合法性消防手续；地下**欢乐购超市局部库房未设置消防设施；地下**欢乐购超市机械排烟系统设置不符合要求；地下**欢乐购超市末端试水装置未设置排水设施等问题。2017年9月22日，塔城市公安消防大队作出塔公消封字【2017】第0044号临时查封决定书，给予新华书店整栋建筑实施临时查封，查封方法为关停该栋建筑，并在该建筑每层安全出口处粘贴临时查封封条，在该场所大门上粘贴《临时查封决定书》，查封期限：2017年9月22日20时至2017年10月22日20时。2017年9月27日，经新华书店申请，塔城市公安消防大队检查后，作出同意解除临时查封决定书，解除了对新华书店地下一层及地上一至四层的临时查封。因原告周雅倩经营的欢乐购超市未经消防安全检查擅自投入使用、营业，2017年9月29日，塔城市公安消防大队作出塔公（消）行罚决字【2017】0100号行政处罚决定书，责令周雅倩经营的欢乐购超市停止使用，并处罚款30000元。后因被告新华书店始终未提供消防验收相关材料，原告周雅倩至今未办理消防手续。2017年10月13日塔城市住房和城乡建设局作出塔住建限改字【2017】第H-021号责令限期改正违法行为通知书，责令周雅倩在2017年10月16日12:00时前将门外设置的停车场道闸杆自行拆除。原告周雅倩按照通知书要求自行拆除了道闸杆。因被告新华书店始终未整改消防检查中提出的地下一层欢乐购超市××排烟系统设置不符合要求、末端试水装置未设置排水设施等问题，原告经营的欢乐购超市一直处于停业状态。经原、被告双方多次协商解决未果，原告周雅倩诉讼至法院。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《补充合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按约定全面履行。关于被告新华书店是否违约问题。《补充合同》第3条明确约定，租赁房屋确保为消防验收合格房屋，消防固定设施齐备，除承租方认为损坏外，在租赁期内，固定消防设施的维护由出租方承担。根据该约定，被告新华书店有义务确保租赁房屋消防设施齐备、符合消防验收检查标准。本案原告承租塔城图书城负一楼后，因消防设施严重损坏不再具备防灭火功能等问题而被查封，造成原告经营的欢乐购超市停业。消防检查中的地下一层欢乐购超市××排烟系统设置不符合要求、末端试水装置未设置排水设施等问题属于消防固定设施问题，系原、被告租赁合同约定的出租方责任，被告新华书店应当按照消防部门的要求及时整改。但庭审查明，被告新华书店至今未对该问题进行整改，且被告新华书店未及时提供欢乐购超市办理消防手续的材料，至原告经营的欢乐购超市至今仍不能正常办理消防手续，故本院认为被告新华书店存在违约行为，应承担相应的违约责任。关于原告周雅倩损失数额及由谁承担问题。原告周雅倩承租案涉房屋后，为筹建欢乐购超市共花费1501585元，均提供了相关购销合同、付款网银电子回单、收条等证据证实，能够证明其支出情况，故该院对原告周雅倩的损失数额1501585元依法予以认定。关于责任承担问题，因消防检查中提出的地下一层欢乐购超市××排烟系统设置不符合要求、末端试水装置未设置排水设施等问题，均为原、被告合同明确约定的被告责任，但被告新华书店至今未进行整改，是造成欢乐购超市停业的主要原因。同时，开超市需要进行消防安全行政许可审批是《中华人民共和国消防法》及相关行政法规规定的程序，原告周雅倩未履行该行政许可审批程序即为超市投入大量资金，具有一定责任。故该院认为对原告周雅倩的损失，原告应自行承担20%，即300317元，被告新华书店应承担80%，即1201268元。判决：一、解除原告周雅倩与被告塔城地区新华书店签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》；二、被告塔城地区新华书店于本判决生效之日起十日赔偿原告周雅倩损失1201268元。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。上诉人新华书店提供了塔城市星期五溜冰俱乐部的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，颁发时间是2012年1月10日。证明涉案房屋是当时的承租人自行办理的消防安全检查许可证，结合消防监督检查条例，说明办理公共聚集场所投入使用营业前的消防安全检查合格证,需出租人所提供的资料仅有一个建设工程的竣工验收消防验收许可证，其他的资料都是应当由使用人自己来提供的。周雅倩对该证据的三性均不认可，认为没有章子，没有出处，而且这上面写的建筑层次1到5楼等，而这个地下室是没有的。因该证据系复印件，真实性无法认定，且该合格证亦只能证明2012年的情况，不能证明本案双方当事人签订合同时房屋的情况，故本院对该证据不予认定。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1.合同解除的违约责任及造成损失的过错责任如何认定。2.上诉人周雅倩的财产损失数额如何认定。 上诉人新华书店与上诉人周雅倩签订的《租赁合同》和《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行义务。根据双方合同约定，上诉人新华书店有义务确保租赁房屋消防设施齐备、符合消防验收检查标准。而根据塔城市公安消防大队的检查，新华书店大楼有13项不符合消防要求，其中地下一层欢乐购超市机械排烟系统设置不符合要求、地下**欢乐购超市末端试水装置未设置排水设施，均属于固定消防设施，属于新华书店的义务。即新华书店未按合同约定向周雅倩提供“消防验收合格、消防固定设施齐备”的房屋，违反了合同约定。塔城市公安消防大队责令其整改，但根据一审庭审中新华书店的陈述，其并未按要求对地下一层的问题进行整改。而该违约行为直接导致上诉人周雅倩无法办理欢乐购超市的消防安全检查合格证，故无法营业。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故造成本案合同解除的违约责任在上诉人新华书店，其应承担因违约行为给周雅倩造成的经济损失。 在损失的责任承担上，上诉人新华书店未提供符合合同约定条件的房屋，属于根本违约，因此造成双方合同解除，新华书店作为违约方应对周雅倩的损失承担主要赔偿责任。上诉人周雅倩未进行消防安全审批手续即对房屋进行装饰装修，对损失的产生亦有一定过错，一审判决认定新华书店承担80%的责任，周雅倩承担20%的责任，责任划分适当。故上诉人周雅倩关于一审判决划分责任错误的上诉请求不能成立，本院不予支持。 上诉人新华书店关于超市停业原因系“未经消防安全检查擅自投入使用、营业”，而并非“消防固定设施不符合要求，上诉人未进行整改”的上诉理由，因消防固定设施是消防安全检查的重要基础条件，固定设施不符合要求，亦不可能办理消防安全检查行政许可。上诉人新华书店关于塔公消封字(2017)第0044号临时查封决定书及塔公消解封字(2017)第0041号同意解除临时查封决定书可以证实因消防设施原因所导致的新华书店整栋建筑实施临时查封仅5天，故新华书店已尽到整改义务的上诉理由与其一审陈述的对地下一层未设置消防设施和对排风系统未整改的事实不相符。新华书店关于周雅倩实际占用房屋两年多，尚欠上诉人一年租金未付的上诉理由，因新华书店的违约行为导致周雅倩无法经营的事实存在。根据双方合同约定，装修期三个月免租，即2017年4月1日至2017年6月30日是免收房租的，但在装修期内，因新华书店的原因导致装修停工两周，则装修期应顺延半月至2017年7月15日，至2017年9月22日房屋被查封，周雅倩实际使用房屋69天，应支付此期间的房屋租金47916元(250000元÷12个月÷30天×69天)，周雅倩已交纳租金250000元，新华书店应退还租金202084元。周雅倩交纳的押金5000元，新华书店应予退还。租赁房屋被查封后，合同已无法履行，双方此后产生的损失，应由双方各自承担。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”本案中，上诉人周雅倩承租房屋的用途是经营超市，对房屋装饰装修是经过出租人新华书店同意的，且因实际经营时间短，装饰装修价值尚未发生折损，应以周雅倩装饰装修的实际支出金额作为财产损失数额。对周雅倩提供的财产清单中的存包柜、冷藏柜、超市货架、收银系统、监控设备、防盗设备、更衣柜等设施设备，不属于与房屋形成附合的装饰装修物，是独立存在并可移动的财产，并不因合同解除而灭失或损坏，应由周雅倩取走自行处理，故周雅倩将上述财产亦作为损失主张赔偿，没有事实根据和法律依据。周雅倩主张的附合装饰装修费用及支出的其他合理费用应作为财产损失，分别为：补层板3400元、补横梁900元、消防变更人工材料费1880元、停车场道闸费3200元、牌匾制作费4500元、不锈钢制作11500元、暖气接通工程费7200元、门厅、围栏款42000元、超市筹建、策划费85000元、监控系统安装费3700元、广告费14780元、装修费594742.6元、员工工资30919元，以上合计803721.60元，新华书店应按责任比例予以赔偿。 综上所述，周雅倩的上诉请求不能成立，应予驳回；新华书店的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但对财产损失范围的认定有误，本院予以更正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持塔城市人民法院(2019)新4201民初209号民事判决第一项，即：“解除原告周雅倩与被告塔城地区新华书店签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》”； 二、撤销塔城市人民法院(2019)新4201民初209号民事判决第二项； 三、上诉人塔城地区新华书店于本判决生效之日起十日内向上诉人周雅倩退还租金202084元、押金5000元； 四、上诉人塔城地区新华书店于本判决生效之日起十日内向上诉人周雅倩赔偿损失642977.28元(财产损失803721.60元×80%)。 上述三、四项合计850061.28元。 如未按本判决指定的履行期履行给付金钱义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍执行迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9157.13元、二审案件受理费15611元，合计24768.13元，由上诉人塔城地区新华书店负担17337元，由上诉人周雅倩负担7431.13元。 本判决为终审判决。 审判长 范 淑 桂 审判员 马 桂 兰 审判员 巴  图 二〇一九年十二月六日 书记员 阿丽娜尔