湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初12078号原告：长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司，住所地长沙市芙蓉区浏阳河大道**红橡华园****。法定代表人：许建红，董事长。委托代理人：何令，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托代理人：秦亚夫，湖南金瑞律师事务所律师。被告：罗业成，男，汉族，1987年10月20日出生，住湖南省桃江县石牛江镇车冲村罗家老屋村民组原告长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司（以下简称芙蓉城投公司）因与被告罗业成发生房屋租赁合同纠纷，于2019年7月25日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芙蓉城投公司的委托代理人秦亚夫到庭参加诉讼。被告罗业成经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芙蓉城投公司诉称：2018年12月26日，原告与被告签署了《房屋租赁合同》，约定原告将位于长沙市芙蓉区房屋出租给被告，被告租赁该房屋仅经营空调销售之用途，商标号为格力空调专卖；租赁期限为3年，自房屋交付日起计算；房屋租金为第一年年租金为23091元，第二年年租金为25190元，第三年年租金为26450元；房屋租金支付方式为按季度支付，于合同签订之日起7日内支付首个季度的房屋租金，之后于每季度开始前十日内支付该季度的房屋租金。原告于2018年10月10日向被告交付了房屋，但被告却多次出现逾期支付房屋租金的行为。鉴于被告此种严重违约行为，原告于2019年4月25日委托律师向被告发送了催缴房屋租金的《律师函》。催缴无果后，于2019年5月27日委托律师向被告发送了解除房屋租赁合同的《律师函》，明确要求立即解除房屋租赁合同，并要求被告返还房屋，支付拖欠的房屋租金等。但被告至今未返还房屋、支付拖欠的租金。综上所述，原告认为被告无故怠于履行支付房屋租金等行为，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告返还房屋，并办理工商登记、税务登记注册地址的变更或注销手续；2、被告向原告支付从2018年10月10日起至2019年5月28日止的逾期房屋租金8777元，以及该笔租金的逾期付款违约金2282元，两项合计11059元（该逾期付款违约金暂从2019年5月29日计算至2019年7月20日，此后逾期付款违约金按房屋租赁合同约定计算至实际支付租金之日止）；3、被告向原告支付解除房屋租赁合同的违约金11545.5元；4、被告向原告支付房屋占用费10006元（房屋占用费从2019年5月29日起开始起算，暂计算至2019年7月20日，此后占用费按房屋租赁合同约定的计算方式计算至实际返还房屋之日止）；5、被告向原告支付律师代理费1万元；6、被告承担本案的全部诉讼费用。被告罗业成经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未进行答辩及提交证据。经审理查明：2018年10月10日，原告芙蓉城投公司将位于长沙市芙蓉区驿竹园项目南门独立商业楼Ａ-132房屋出租给被告罗业成。被告罗业成于当日接收该房屋。2018年11月15日，就上述房屋的租赁事宜，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），双方签订了一份《房屋租赁合同》。合同第3条租赁期限约定为3年，自房屋交付日起计算；合同第4条租金、支付方式和期限约定，房屋租金为第一年年租金为23091元，第二年年租金为25190元，第三年年租金26450元；房屋租金支付方式为根据“先付后用”的原则，按季度支付，于合同签订之日起7日内支付首个季度的房屋租金共计5773元，之后于每季度开始前10日内支付该季度房屋租金；合同第10条合同解除与终止约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，本合同自书面通知到达乙方时即解除：乙方逾期支付房屋租金或其他相关费用连续或累计超过30日的；第12条违约责任约定，乙方未依约支付房屋租金或其他相关费用的，每逾期一日，应按逾期金额的千分之五向甲方支付逾期付款违约金，直至乙方付清租金及其他相关费用之日止；乙方违约，致使甲方解除合同的，乙方应按合同解除或终止时月租金的六倍向甲方支付违约金；双方确认，本合同解除或终止后，乙方未按期返还房屋的，每逾期一日，应按本合同解除或终止时月租金标准的百分之十向甲方支付房屋占用期间的占用费用；若因乙方拖欠甲方租赁费用或因乙方其他原因导致甲方要求解除合同并提起诉讼的，甲方为实现债权或主张其他权利而支付的律师代理费由乙方承担。上述合同签订后，被告于2018年11月16日支付租金5773元。由于此后被告未按照合同约定支付租金，原告于2019年4月25日向被告发送了催缴房屋租金的律师函。催缴无果后，原告又于2019年5月27日向被告发送律师函，以被告无故不履行支付房屋租金义务，构成根本违约为由，要求立即解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告返还房屋、支付拖欠的租金等。被告于2019年5月28日收到该份律师函。因被告一直未向原告支付拖欠租金及返还房屋，原告认为自己的合法权益收到侵害，于2019年7月25日向本院起诉，要求被告返还房屋、支付租金及违约金等。上述事实有以下证据证实：1、房屋交付确认书；2、《房屋租赁合同》；3、《律师函》及快递单；4、交纳租金明细表；5、庭审笔录及当事人陈述。上述证据经庭审质证，本院予以认定。本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国法律法规的强制性规定，合同合法有效。被告罗业成未按合同约定足额支付租金且逾期超过30日，依据双方合同约定，原告有权解除合同。原告于2019年5月27日向被告发送了要求解除合同的律师函，被告于2019年5月28日收到该份律师函，故双方的合同已经于2019年5月28日解除。因此，对于原告要求被告返还房屋以及支付拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持。截止到2019年5月27日被告应付租金14550元，已经支付5773元，故还应支付租金8777元。此外，原告还要求被告按照合同约定标准支付房屋占有使用费、解除合同违约金以及逾期付款违约金。本院认为，双方合同已于2019年5月28日解除，被告应该向原告返还房屋，但被告一直占有涉案房屋，损害了原告的合法权益，应该向原告支付自2019年5月29日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。虽然合同约定每逾期一日，按照月租金标准的百分之十计算占有使用费。但原告在此期间的主要损失系租金损失，故本院酌定按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。关于解除合同违约金，虽然依据合同约定，原告有权按照月租金的六倍主张违约金。但是违约金的功能是补偿性为主，惩罚性为辅。补偿当事人的实际损失为原则，本案中原告没有提供相关的证据证明其实际损失。因此，结合合同履行、被告过错程度、原告实际损失、违约金功能等综合因素考虑，本院酌定解除合同违约金按照合同解除时月租金的三倍计算，即5773元（23091元/年÷12个月×3=5773元）。关于逾期付款违约金，原告在主张解除合同违约金的同时又主张逾期付款违约金，多项违约金叠加实属过高，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应向原告支付违约金5773元及自2019年5月29日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（2019年5月29日至2019年10月10日期间按照1924元/月计算，自2019年10月11日起按照2099元/月计算）。原告还要求被告承担为实现此债权而支付的律师费，由于原被告双方的合同中约定在被告违约时由被告承担该项费用，且原告主张的金额也未超过湖南省律师服务收费办法的有关规定，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。另对于原告要求被告办理工商登记、税务登记注册地址变更或注销手续的诉讼请求，因不属于民事诉讼法律调整范围，本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗业成自本判决生效之日起三日内向原告长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司返还位于长沙市芙蓉区驿竹园项目南门独立商业楼Ａ-132房屋；二、被告罗业成自本判决生效之日起三日内向原告长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司支付房屋租金8777元；三、被告罗业成自本判决生效之日起三日内向原告长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司支付违约金5773元；四、被告罗业成自本判决生效之日起三日内向原告长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司支付房屋占有使用费（房屋占有使用费从2019年5月29日起计算至实际返还房屋之日止，2019年5月29日至2019年10月10日期间按照1924元/月计算，自2019年10月11日起按照2099元/月计算）；五、被告罗业成自本判决生效之日起三日内向原告长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司支付律师费1万元；六、驳回原告长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司对被告罗业成的其他诉讼请求。如被告未按上述判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费865元，公告费560元，由被告罗业成负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭 今人民陪审员  廖玉均人民陪审员  王娟梅二〇一九年十二月三日法官助理李飘书记员吴婷莎附：判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。