广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22206号上诉人（原审被告）：广东粤联企业管理有限公司。住所地：广州市荔湾区。法定代表人：高国河，总经理。委托诉讼代理人：曾旭山，内蒙古义源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：覃瑞珍，女，1965年1月7日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：钟钦才、钟旭杰，均系广东红棉律师事务所律师。上诉人广东粤联企业管理有限公司（以下简称粤联公司）因与被上诉人覃瑞珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。粤联公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人已向荔湾区法院提起执行异议，在荔湾区法院作出（2019）粤0103执异182号执行裁定书后，上诉人又在法定期限内（2019年8月12日）向广州市中级法院申请复议。因此，上诉人认为（2019）粤0103执4785号执行决定书并未发生法律效力，涉案荔湾区穗盐路5号、7号场地的经营权仍属于上诉人，并不构成根本违约，双方签订的《物业租赁合同》仍然有效，基于该合同的合法权益应受到法律保护。二、荔湾区法院（2017）粤0103民初7163号民事调解书，因损害国家利益和违反法律、行政法规的强制性规定而无效。调解有逃避税收之嫌，损害国家利益。穗盐路5号、7号场地较多建筑物没有产权，有部分属于违章建筑，故上诉人与案外人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社签订的租赁合同因违反法律强制性规定而无效，法院在主持调解时未查明，故调解书也是无效的。覃瑞珍辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。针对上诉人提出的执行异议，荔湾区法院和市中级法院已驳回其申请，故（2019）粤0103执4785号执行决定书及执行行为合法有效，上诉人应承担相应责任。覃瑞珍向原审法院诉讼请求：一、确认自2018年11月22日起双方于2016年7月4日签订的穗盐路5号C栋2-7铺《物业租赁补充协议》解除；二、粤联公司双倍返还履约保证金3000元；三、粤联公司返还已付的2018年12月1日后的租金114109.9元。原审法院认定事实：2016年7月4日，粤联公司与覃瑞珍签订合同编号C2-7《物业租赁补充协议》，约定覃瑞珍租赁广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号C栋2-7铺，租赁期限为2016年7月5日至2021年9月10日，从2016年9月11日起租，总租金为203040元，签约当天付101520元，2017年1月3日前付101520元；需支付1500元作为水电保证金，在合同终止后10个工作日没有拖欠应付未付款项并且付清水费、电费等一切费用时退还；因覃瑞珍违约而提前终止合同的，粤联公司有权没收合同项下之履约保证金；因粤联公司违约而提前终止合同的，粤联公司应双倍返还履约保证金。原审庭审时，粤联公司确认在2016年7月4日收到租金101520元，2018年1月8日收到租金101520元。诉讼双方确认属于覃瑞珍已付的2018年12月1日后的租金为111627元。覃瑞珍认为2016年7月4日的101520元租金已包含履约保证金1500元。覃瑞珍在2016年7月4日支付了水电周转金1500元，但在原审庭审时表示水电周转金不需法院在本案中处理。据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的权属人是广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，建筑面积14405.79平方米。经广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社在2019年6月4日对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物，F栋2层是加建的建筑物；图示的D栋、E栋建筑物实际上属于穗盐路7号。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划公开[2016]404号《依申请公开政府信息告知书》，显示穗盐路7号的建设项目从未报建，也没有取得建设规划许可证。2017年6月23日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协查[2017]254号函给广州市中级人民法院：穗盐路5号有产权登记，无规划报建档案资料，建筑面积14405.79平方米，穗盐路7号无产权登记。覃瑞珍就租赁物已与经济联合社重新签订新的租赁合同，在本案中不需要返还租赁物给粤联公司。2018年11月22日，原审法院在另案中依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社。并告知从即日起，粤联公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与合作经济联合社协商解决。经济联合社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与经济联合社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；经济联合社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由经济联合社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到经济联合社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，经济联合社召集穗盐路5号、7号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。粤联公司到会并签名。原审法院认为：涉案租赁物广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号C栋2-7铺建筑物，已取得房地产权证，涉案的租赁合同应为有效合同。穗盐路5号场已经本院强制执行移交给业主经济联合社，广东粤联企业管理有限公司与覃瑞珍签订的穗盐路5号C栋2-7铺租赁合同事实上已于2018年11月22日解除。覃瑞珍未能举证证明已支付租赁合同项下的履约保证金，现诉请要求广东粤联企业管理有限公司退还该履约保证金，缺乏依据，原审法院不予支持。穗盐路5号场已经原审法院强制执行移交给经济联合社，粤联公司继续收取2018年12月1日以后的租金111627元，缺乏依据，应退还给覃瑞珍。原审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，于2019年8月28日作出判决如下：一、确认粤联公司与覃瑞珍在2016年7月4日签订的穗盐路5号C栋2-7铺《物业租赁补充协议》于2018年11月22日解除。二、在判决发生法律效力之日起十天内，粤联公司退还已收取的2018年12月1日后的租金111627元给覃瑞珍。三、驳回覃瑞珍要求粤联公司双倍返还履约保证金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2642元，由覃瑞珍负担50元，广东粤联企业管理有限公司负担2592元。经审理查明，原审法院查明的事实均有相应证据佐证，本院予以确认。本案二审期间，被上诉人没有提交新的证据。粤联公司提交了穗国土规划公开[2016]404号《依申请公开政府信息告知书》、穗国土规划协查[2017]254号函以及（2017）粤01民再29号民事裁定书，拟证明穗盐路5号、7号场地属于违章建筑，租赁合同及调解书均因违反法律强制性规定而无效。被上诉人对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，并不能证明租赁合同及调解书无效。该证据亦不属于新证据，不应采信。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为涉案租赁合同是否已经解除，粤联公司应否承担责任。对此评析如下：原审判决对于涉案租赁合同的效力认定合法有据，且双方当事人上诉对此并未提出异议，本院予以确认。因粤联公司未履行（2017）粤0103民初7163号民事调解书确定的义务，涉案租赁物已经被广州市荔湾区人民法院以（2019）粤0103执4785号执行决定书强制执行移交给业主广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社。虽然粤联公司认为上述调解书应为无效，但一直没有提出异议，且未就此申请再审，故上述民事调解书仍是生效的法律文书。在原审法院强制执行该民事调解书后，虽然粤联公司提出了执行异议，但其异议已被本院生效裁定驳回。因粤联公司不自动履行生效调解书确定的义务，涉案租赁物被原审法院强制移交给业主葵蓬经济联合社，导致涉案租赁合同无法继续履行，实际上已于2018年11月22日解除，粤联公司应承担违约责任。故原审法院认定租赁合同已经解除、粤联公司应退还已收取的2018年12月1日后的租金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人粤联公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2532元，由上诉人广东粤联企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月十三日书记员  何敏婷