福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民初365号 原告：滕秀珍，女，汉族，1958年7月15日出生，住所地福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：蓝金成，福建元光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨惠贞，福建元光律师事务所律师。 被告：福建漳州农村商业银行股份有限公司（以下简称漳州农商银行），住所地福建省漳州市芗城区水仙大街**信合大厦**，统一社会信用代码：91350600k18570963c。 法定代表人：王惠山，董事长 委托诉讼代理人：崔传浩，福建远大联盟（漳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江东，福建远大联盟（漳州）律师事务所律师。 被告：李金海，男，汉族，1964年1月7日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告滕秀珍与被告漳州农商银行、李金海案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告滕秀珍的委托诉讼代理人蓝金成、杨惠贞，被告漳州农商银行的委托诉讼代理人崔传浩到庭参加诉讼。被告李金海经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滕秀珍向本院提出诉讼请求：1、请求确认滕秀珍与李金海之间的房屋买卖合同合法有效；2、请求确认漳州市芗城区华港花园13幢403室房屋所有权属于滕秀珍；3、请求撤销对漳州市芗城区华港花园13幢403室房屋的查封措施，并停止对该房屋的执行；4、本案受理费由被告承担。事实和理由：1999年11月15日，李金海将其向漳州华港经济开发有限公司购买的漳州市芗城区华港花园13幢403室房屋转让给滕秀珍，由滕秀珍直接替被告李金海向按揭银行支付，直至银行按揭贷款履行完毕。房屋转让协议达成后，李金海将转让的房屋交付给滕秀珍使用，与该商品房有关的《商品房购销合同》、发票、产权登记证明书等材料也全部移交给滕秀珍收执。滕秀珍于2000年上半年装修后即入住使用至今。截止至2007年10月29日，滕秀珍已替李金海还清全部银行按揭贷款本息，并解除银行抵押手续。2013年，华港花园13幢具备办理土地、产权证条件，滕秀珍持相关材料及公证委托书向办证中心申请办理产权证时，被告知华港花园13幢403室住宅是和二个车库为同一宗商品房买卖，不能分开办理。滕秀珍多方联系车库购买者协助共同办理产权手续，但因对方拒不配合，导致该房屋至今未能办理产权证。该房屋尚未办理过户手续是由于不可归责于滕秀珍的原因所造成的，滕秀珍对此没有过错。因此，应认定涉案的房屋属于滕秀珍所有，漳州市中级人民法院对该房屋的查封有误，请求法院依法判决如滕秀珍所请。 漳州农商银行辩称：一、答辩人查封涉案房产符合法律规定，依法可对该房产申请评估拍卖，并就所得价款用于清偿债务。答辩人所享有债权已由生效的（2015）闽民终字第665号民事判决书确定，同时答辩人亦对债务人李金海名下的房屋申请查封。上述过程符合法律规定，答辩人债权应予以保护。二、本案滕秀珍执行异议所提交证据不足以排除执行，请求依法驳回其诉讼请求。根据《执行异议规定》28条的规定，排除异议需满足该规定全部4个条件，本案滕秀珍现提交的证据无法达到上述要求，其主张不应予以支持。 李金海未到庭参加诉讼,也未提交书面答辩意见。 滕秀珍围绕诉讼请求提交以下证据：1、执行裁定书。证明滕秀珍就漳州市中级人民法院查封漳州市芗城区华港花园13幢403室房屋的行为，向漳州市中级人民法院提起执行异议，漳州市中级人民法院以（2019）闽06执异7号执行裁定书裁定驳回滕秀珍的异议请求。2、房屋买卖合同。证明1999年11月15日，李金海将其向漳州华港经济开发有限公司购买的漳州市芗城区华港花园13幢403室房屋转让给滕秀珍，双方约定该房屋交易总价为人民币18万元，由滕秀珍直接替李金海向银行支付按揭，直至银行按揭贷款履行完毕。3、《商品房购销合同》、发票、产权证明书。证明房屋交易达成后，李金海将房产有关资料交给滕秀珍。4、银行凭证、收据。证明滕秀珍按约定替李金海缴交银行按揭款，至2007年10月29日，已全部还清按揭款本息，并解除银行抵押手续。5、公证书。证明2010年3月19日，滕秀珍与李金海夫妻办理房屋出售、出租、办证等手续的公证委托。6、户籍证明、有限电视开户及缴纳记录、物业管理费、水电费收款收据。证明滕秀珍于2000年初就实际占有使用房屋至今。 漳州农商银行质证意见如下：证据1、执行裁定书无异议。证据2、房屋买卖合同，真实性无法确定，因漳州农商行不是签订该协议的当事人，故无法确定该协议是否真实。证据3-1、《商品房购销合同》、发票、产权证明真实性没有异议。根据购销合同结合案件事实，涉争议房产仍然属于李金海名下的合法财产，对其查封符合法律规定，漳州农商银行对该房屋拍卖后所得价款享有受偿权。证据3-2、交房确认书，真实性无法确定。同时因不动产转移以“登记”为变更条件，不以“交付”为要件，故该确认书也不能起到“合法占有”的证明目的。证据4、银行凭证、收据（一）银行凭证：真实性没有异议。该存单反映的是李金海偿还贷款的事实，落款处签名亦是李金海，该证据也无法反映出按揭款是由滕秀珍代付，滕秀珍提交的部分证据也与买卖合同金额不相符。（二）收据：真实性有异议。但该证据缺少滕秀珍支付相关款项的转账记录，仅凭收据不能证明滕秀珍代付的情况。证据5、公证书，真实性没有异议。但漳州农商行认为该证据是一份“委托书”，本案滕秀珍可以办理出售出租等事宜，但是其权利来源是李金海的授权，而不是基于对房屋的所有权，该证据也没有涉及对房屋所有权的改变。证据6、（一）户籍证明：无异议。（二）有限电视开户及缴纳记录：没有异议。（三）物业证明：真实性没有异议。该证据无法定代表人或制作人签字，不符合证据的形式构成要件，故对其合法性有异议。（四）物业管理费、水电费收款收据：真实性没有异议，对其关联性有异议。费用缴纳情况，仅仅注明了缴纳相关费用的房间号码，并不能起到是由滕秀珍合法占有的证明目的。综合质证意见：滕秀珍仍未提交能够证明未办理过户非自身原因方面的证据，不符合排除执行的规定。 漳州农商行及李金海均未提供证据。 对各方当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人有异议的证据和事实，本院分析认定如下：滕秀珍提交的房屋买卖合同、银行还贷资料、李金海收据等证据真实有效，能够证明滕秀珍向李金海购买房屋并替李金海全部还清按揭款本息的事实。滕秀珍提交的物业管理费、水电费收款收据等证据真实有效，能够证明滕秀珍自2000年初就实际占有使用房屋至今。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1999年李金海与漳州华港经济开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定由李金海向对方购买建筑面积106.88平方米的商品房一套（漳州市芗城区华港花园13幢403室）及建筑面积43.47平方米的车库（二个）。1999年11月15日，李金海将该房屋转让给滕秀珍，双方签订《房屋买卖合同》，约定该房屋交易总价为人民币18万元，由滕秀珍直接替李金海向按揭银行支付，直至银行按揭贷款履行完毕。房屋转让协议达成后，李金海于1999年12月11日将房屋交付给滕秀珍使用，与该商品房有关的《商品房购销合同》、发票、产权登记证明书等材料也全部移交给滕秀珍收执。滕秀珍于2000年上半年装修后即入住使用至今。截止至2007年10月29日，滕秀珍已替李金海还清全部银行按揭贷款本息，并解除银行抵押手续。李金海于2007年11月5日向滕秀珍出具收据，载明收到滕秀珍缴交的房屋银行按揭贷款18万元。由于开发商的原因，华港花园13幢商品房自交房后一直无法办理产权手续。为了方便今后该房屋办理土地、产权证及产权过户等手续，2010年3月19日，滕秀珍与李金海夫妻到厦门市公证处办理了该房屋出售、出租、办证等手续的公证委托。2013年，华港花园13幢具备办理土地、产权证条件。2016年7月6日，本院在执行漳州农商银行与李金海等人保证合同纠纷一案中，以（2016）闽06闽执46号执行裁定书查封该房屋，滕秀珍对此向本院提出执行异议，2019年7月23日，本院作出（2019）闽06执异07号执行裁定书驳回滕秀珍的异议请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”1999年11月15日，李金海将讼争房屋漳州市芗城区华港花园13幢403室转让给滕秀珍，双方签订《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。李金海于1999年12月11日将房屋交付给滕秀珍使用，滕秀珍于2000年上半年装修讼争房屋后即占有使用至今，且至2007年10月29日，滕秀珍已替李金海还清全部银行按揭贷款本息，并解除银行抵押手续，履行了支付全部购房款的义务。至于本案讼争房屋未办理过户手续是否是滕秀珍自身原因引起，本案讼争房屋虽于2013年具备办理土地、产权证条件，但因该房屋和二个车库原为同一宗商品房买卖，李金海将同一宗商品房买卖的二个不同标的分别转让给不同的受让人，导致滕秀珍持相关材料及公证委托书向办证中心申请办理产权证时，被告知不能分开单独办理。在车库受让人不同意配合滕秀珍办证的情况下，讼争房屋的权属证书至今未能办理，因此，讼争房屋尚未办理过户手续是由于不可归责于滕秀珍的原因所造成的，滕秀珍对此没有过错。以上事实发生在本院查封讼争房屋之前，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定。因此，滕秀珍对本案讼争房屋的权利，符合法律所规定的买受人权利能够排除执行的条件，本案讼争房屋不得执行。漳州农商银行辩称滕秀珍就执行异议所提交的证据不足以排除执行，请求驳回其诉讼请求，不能成立。本案讼争房屋的转让合同合法有效，且滕秀珍已向出让人李金海付清全部购房款并实际占有使用至今，滕秀珍据此请求确认该房屋所有权归其所有，具有事实和法律依据，可以成立，应予支持。 综上所述，滕秀珍的诉讼请求成立，应予支持。李金海经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条规定，判决如下： 一、确认滕秀珍与李金海签订的福建省漳州市芗城区华港花园13幢403室《房屋买卖合同》合法有效； 二、确认福建省漳州市芗城区华港花园13幢403室房屋所有权归滕秀珍所有； 三、不得执行福建省漳州市芗城区华港花园13幢403室的房产。 本案案件受理费9800元，由福建漳州农村商业银行股份有限公司及李金海各承担4900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇一九年十二月六日 书记员  邹晓倩 。