广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1514号 上诉人（原审原告、反诉被告）：平南县华政物业管理服务有限公司，住所地广西平南县平南镇瑞雁大道边华鹏国际小区内。统一社会信用代码：91450821591309519D。 法定代表人：韦永江，公司总经理。 委托诉讼代理人：吴雨桐，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈逸洋，广西骏扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘小龙，男，1983年9月3日出生，汉族，居民，住广西平南县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁卫琼，女，1988年9月2日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：潘小龙，系袁卫琼丈夫。 上诉人平南县华政物业管理服务有限公司（以下简称华政物业公司）因与被上诉人潘小龙、袁卫琼物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区平南县人民法院（2019）桂0821民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。经阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 华政物业公司上诉请求：维持一审判决第一项的基础上，判令潘小龙、袁卫琼向华政物业支付违约金1434.26元;请求撤销一审判决第二项，改判驳回潘小龙、袁卫谅所有的反诉请求;判令一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人拖欠物业管理费已构成违约，应向上诉人支付违约金。二、上诉人按220元/月/辆收取车辆停放费用是有事实和法律依据。(一）根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法(试行）》第二十条第二款规定：“小区停车收费包括车位租赁费和车辆停放服务费”。根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》第五条中约定地下车库停车收费标准是160元/月•辆车位，是属于车位租赁费，是开发商委托物业公司代收，该费用系归开发商所有而非物业公司。且该费用不包含秩序维护、治安防护等属于物业公司所有的车辆停放服务费，因此，被上诉人在上诉人管理的小区内停车的，还应当缴纳车辆停放服务费。(二）平南县物价局《关于平南县华鹏国际商住小区物业服务收费标准的批复》第3条，批准上诉人在华鹏国际小区内按小车每辆60元/月的标准收取车辆停放服务费的。虽然该批复在2015年8月30日已经到期，但此后上诉人一直按照该文件的标准收取费用，不存在提高收费、乱收费的情形。三、一审法院判决上诉人双倍返还车位场地使用费没有事实和法律依据。《商品房预售合同》的附件十一第三十四条关于双倍返还的条款中约定：“乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还”，根据该约定，乙方（即物业公司）只有在违法合同的第六条、第七条约定擅自提高物业服务费用标准的情况下，才需要承担双倍返还的责任。而《商品房预售合同》第六条明确约定了物业服务费用为业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，即物业服务费用只包含通常所说的物业费，不包括车位使用费、车位停放服务费等，且约定的100元/月每辆车为地下车库的物业服务费，并不是车位场地使用费。四、上诉人不应当向被上诉人双倍返还6个月的电车车位使用费。 潘小龙、袁卫琼辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。 华政物业公司向一审法院起诉请求：1.判决两被告支付2016年11月1日至2019年2月28日的物业服务费、生活垃圾清理费、专项维修费、电梯维修费、电费、公摊费等费用共计4724.85元、违约金1377.26元；2.本案案件受理费由被告负担。 潘小龙、袁卫琼向一审法院反诉请求：1.判令华政物业公司双倍返还收取的公摊费、专项维修费、车位场地使用费共7754.52元并退还水电周转金300元、可视电话费700元；2.判令华政物业公司履行约定管理义务、采取补救措施、消除危险，对已缴纳的各项费用开具发票。 一审法院认定事实：2015年10月17日，潘小龙、袁卫琼与广西华鹏房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，购买了华鹏国际小区二期X幢X号房屋，建筑面积169.77㎡，在《商品房预售合同》附件十一《前期物业服务合同》（其中广西华鹏房地产开发有限公司为甲方、华政物业公司为乙方）对小区的物业管理情况进行了初步约定：由华政物业公司为该小区提供物业服务；第六条约定物业服务费按0.7-1.3元/月/㎡收取，地下车库物业按100元/月/车收取；第九条第二款约定停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人按露天车位60元/月/车、车库车位按100元/月/车的标准向乙方缴纳停车费；第三十四条约定乙方违反合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。 2015年10月30日，潘小龙、袁卫琼（乙方）接收了房屋并与华政物业公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》，就双方的权利义务再次进行了约定，第一条第一款第十项约定：甲方向乙方收取下列费用，对乙方逾期不缴纳有关费用的，按拖欠金额加收每日3‰违约金，对拒不缴纳费用超过三个月的，甲方有权采取相应措施和法律措施催缴：（1）物业服务费；（2）代收代缴水电费、公共部位公摊水电费、生活垃圾费、电梯费、装修垃圾清运费等费用；（3）住宅专项维修资金；对乙方拒不缴纳相关费用（物业服务费、代收代缴水电费、公共部位公摊水电费、生活垃圾费、电梯费、装修垃圾清运费等费用）的，甲方有权采取相应措施和法律措施催缴；第四条第二款对缴费标准和时间进行了约定：住宅按0.8元/㎡/月、公共维修基金按照0.1元/㎡/月、电梯维护费30元/户/月收取、公共水电费按实际产生度数均摊到户收取、二次加压费按实际产生数均摊到户收取，在开发商通知入伙之日起开始计收物业服务费，甲方向乙方预收半年的物业服务费，半年后乙方每三个月预交一次，每次提前7天预交下期费用；第五条第一款约定：停车场所有权属于发展商，委托甲方管理，业主和物业使用人应按规定缴纳相应的车位使用费，其中车库车位小车160元/月/车、电动车25元/月/车,车位使用服务费仅用于停放车辆的场地维护、停车设施的保养、使用的电费及耗材、地面清洁之内容，不含车辆保管责任；第七条约定：（一）受水电部门委托，甲方代收或预收水电费；（二）水电公摊每月按户据实分摊；……（五）水电周转金住宅300元/户，该费用用于每月缴纳水电费时，先用该费用进行交纳，再向住户收取，以避免造成停水、停电或滞纳金等情况发生；（六）停电期间，应业主要求可发电照明，柴油费等有关费用由全体入住业主分摊。此后，潘小龙、袁卫琼开始装修房屋，并于2016年5月5日完成装修验收开始入住该房屋。 华政物业公司在华鹏国际小区内收取的费用项目为：物业服务费（0.80元/㎡/月）、生活垃圾处理费（8元/月）、专项维修费（0.1元/㎡/月）、电梯维护费（30元/月）、代收电费（电费0.5441元/度）、代收水费（2.74元/m³）、公摊费（0.15元/㎡/月），根据车位使用情况收取停车服务费（地下车库车位小车220元/月/车，电动车30元/月/车），每户收取水电周转金300元，可视电话费用700元。根据双方提供的证据和诉争费用内容及金额，对华政物业公司收取的上述费用项目，除了物业服务费外（2016年11月1日至2019年6月30日），潘小龙、袁卫琼已缴纳其他各项费用至2019年6月30日，潘小龙、袁卫琼自2017年11月25日起租有地下车库车位一个，并按220元/月/车的标准缴纳了2017年11月25日至2019年7月25日的车位场地使用费4400元，此外，还于2018年10月24日至2019年4月25日期间租赁有电车位一个，并按30元/月/车缴纳了电动车车位场地使用费180元，还缴纳了水电周转金300元及可视电话费700元。现华政物业公司请求潘小龙、袁卫琼支付物业服务费及违约金；潘小龙、袁卫琼反诉请求双倍返还公摊费、专项维修费、车位场地使用费三项共7754.52元，退还水电周转金300元及可视电话费700元。 另查明，华鹏国际小区于2016年5月成立了业主委员会，业主委员会成立后，多次就小区的管理收费问题与华政物业公司进行协商，也向住建委、消防部门等单位反映了小区存在的收费、消防安全隐患等问题，并曾向有关部门申请派人指导物业公司的重新招投标问题，上述问题未能妥善解决，至今仍时有发生。 一审法院认为，一、华政物业公司作为华鹏国际小区的物业管理服务公司，潘小龙、袁卫琼作为该小区的业主，双方签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，对双方当事人均有约束力。潘小龙、袁卫琼没有按时缴纳2016年11月1日至2019年6月30日共32个月的物业服务费，已构成违约，依法应当承担违约责任，华政物业公司请求支付物业服务费4346.24元（0.8元/㎡/月×169.77㎡×32个月），于法有据，依法予以支持；华政物业公司还请求支付违约金1434.26元，该院认为，潘小龙、袁卫琼未按时缴纳物业服务费，存在违约行为，但华政物业公司在管理中也存在服务不够到位的情形，对业主反映的问题未能及时处理，并存在车辆乱停乱放等情形，还提高了标准收取有关费用，违反了合同的约定，其服务存在瑕疵，也构成违约，引发业主的不满，故对其要求潘小龙、袁卫琼支付违约金的请求不予支持。 二、对潘小龙、袁卫琼反诉请求双倍返还的公摊费、专项维修费、车位使用费问题，该院评判如下：（一）公摊费。华政物业公司在《前期物业服务协议》中与业主约定水电费公摊、二次加压费据实分摊，现潘小龙、袁卫琼未能举证证实该费用超出了标准，其请求双倍返还，没有事实和法律依据，依法不予支持。（二）专项维修费。为保障住宅共用部分、消防设备、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，根据《住宅专项维修资金管理办法》第七条的规定，商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。现华政物业公司按照0.1元/㎡/月的标准收取专项维修资金，未超出《前期物业服务协议》的约定，潘小龙、袁卫琼请求双倍返还，没有事实和法律依据，依法不予支持。（三）车位使用费。《商品房预售合同》附件十一《前期物业服务合同》中对车位使用费的标准（100元/月/车）进行了初步约定，还约定如物业公司超标准收费，业主可就超额部分请求双倍赔偿，该约定是小区开发商和物业服务企业之间的真实意思表示，赋予了业主就超额部分要求双倍赔偿的请求权，该院依法予以认可。此后，原、被告之间签订的《前期物业服务协议》对车位使用费进行了重新约定，标准为车库车位小车160元/月/车、电动车25元/月/车，并对车位使用费的性质做了明确说明，该约定是双方的真实意思表示，法院依法予以确认，现华政物业公司按照车库车位220元/月/车、电动车30元/月/车收取车位场地使用费，违反了双方的约定，依法不予认可，潘小龙、袁卫琼使用的车位，车库车位应按照160元/月/车的标准、电动车应按照25元/月/车的标准缴纳费用，对超出部分，华政物业公司应当双倍返还，则双倍返还金额为60元×20个月×2=2400元（车库车位，2017年11月25日至2019年7月25日，共20个月）及5元×6个月×2=60元（电动车车位，2018年10月24日至2019年4月25日），共2460元。华政物业公司辩称220元/月/车的标准，其中160元是车位租金，60元才是停车服务费，该辩称与约定不符，依法不予支持。 三、对潘小龙、袁卫琼反诉请求退还水电周转金300元、可视电话费700元两个问题。一审法院认为，关于水电周转金，双方在《前期物业服务协议》中明确约定，因华政物业公司受水电部门委托代收水电费，为避免因未及时足额缴纳费用而产生停水、停电的后果，每户缴纳水电周转金300元，是双方的真实意思表示，且华鹏国际小区现未能实现直接由业主向水电部门缴纳水电费的条件，故潘小龙、袁卫琼请求退还，与双方约定不符，依法不予支持；关于可视电话费，潘小龙、袁卫琼在购房时已知道存在可视电话及系统，并已经实际使用可视电话产品，虽在使用过程中存在问题，但可通过其他途径要求华政物业公司加以改进，其要求退还费用，没有事实和法律依据，依法不予支持。 潘小龙、袁卫琼还称华政物业公司没有开具发票，因此其有权拒绝缴纳物业费，华政物业公司虽没有开具发票，但该行为应由税务部门进行处理，潘小龙、袁卫琼可以通过其他方式要求华政物业公司按照规定开具发票，对其辩称依法不予采信。 需要指出的是，业主及业主委员会、物业服务企业之间并非对立关系，而是相辅相成的关系，只有在业主和物业企业的共同努力下，才能够创造和谐稳定的小区环境，形成小区业主和物业服务企业共赢的局面。对物业企业而言，业主未及时缴纳物业服务费等相关费用，造成物业服务企业经营存在困难，是物业服务企业应当提前预见到的市场风险，物业服务企业应当转变认识，认清自己是提供服务者而非管理者的角色，严格按照法律的规定和与业主的约定进行物业服务，就业主及业主委员会提出的问题及时加以改正，杜绝乱收费、多收费问题，对小区的重大公共事务如公摊标准及计算方法等及时向业主公示、释明，不断提高物业服务水平和质量，以提高业主对自身的认可度，方能在市场中生存扩大；对业主而言，如果因为物业服务企业服务过程中出现了瑕疵，小区业主均拒交物业费，必然导致物业服务企业收入减少，物业服务水平、质量下降，如此循环对小区业主并无益处，故业主少交或不交物业费并不是解决物业服务中相关问题的有效方式，且对正常交纳物业费的其他业主也不公平，业主在发现物业服务存在瑕疵时，应当通过正当渠道提出建议，而非简单以拒交物业服务费抗辩。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条、《住宅专项维修资金管理办法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告潘小龙、袁卫琼支付物业服务费4346.24元给原告平南县华政物业管理服务有限公司；二、反诉被告平南县华政物业管理服务有限公司返还车位场地使用费2460元给反诉原告潘小龙、袁卫琼；三、驳回原告平南县华政物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告潘小龙、袁卫琼的其他诉讼请求。案件受理费本诉50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告潘小龙、袁卫琼负担；案件受理费反诉50元，减半收取计25元（反诉原告已预交），由反诉被告平南县华政物业管理服务有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人提供了新证据。上诉人提供广西华鹏房地产开发有限公司与潘小龙于2017年11月25日签订的《停车位使用协议》一份，该协议明确约定小车位为220元/月/车。对于该协议，潘小龙在本院组织质证时承认是其签订，但其是被迫签订。潘小龙在质证后提交书面申诉认为该协议是伪造的，申诉书上有同小区的27户其他业主的签字盖指模。双方提供的其他证据本院将结合案件情况进行认定。二审查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：2017年11月签订的《停车位使用协议》是否有效？一、对《停车位使用协议》，潘小龙在本院组织质证时承认是其所签订，但认为是因为停车位太少，如果不签就没地方停车，故其是被逼签订的。本院认为，在目前车位资源紧缺与小车不断增长的矛盾没有得到解决的情况下，业主自愿以较高的价格取得固定的停车位，不属于被胁迫而属于市场行为。二、潘小龙提出该协议是伪造的，虽然申诉书上有同小区的27户其他业主的签字和盖指模，但这不足以否认《停车位使用协议》的真实性，且其提供的收费收据进一步证明双方一直是按《停车位使用协议》约定的220元每月执行。三、根据《广西壮族自治区物价局关于印发〈广西壮族自治区定价目录〉的通知》（桂价综[2015]96号）规定，从2015年12月开始放开普通住宅小区服务收费，实行市场调节价。住宅小区停车收费包括车位租赁费和车辆停放服务费，平南县物价局于2013年批准该小区的车辆停放服务费是60元，且物业也进行了张贴公示；而按照《贵港市住宅小区电梯使用收费和停车收费标准的通知》（贵价格[2014]56号），对车辆租赁费指导价格为180元。该小区按照220元每月每辆收取小车停车费，没有超过规定，也符合当地的经济发展水平。综上，本院对潘小龙与广西华鹏房地产开发有限公司在2017年11月签订的《停车位使用协议》予以采信，华政物业公司按照该协议约定收取每月每辆小车220元的停车费依法有据。因为华政物业公司不存在超标准收费的事实，潘小龙请求双倍返还小车车位费没有依据。 对电动车收费问题。因为双方没有重新约定，应按照业主与物业2015年签订的《前期物业合同》约定的25元每月每辆交纳，华政物业公司现每月每辆收取30元超出标准，应予返还，但按协议只有按房屋面积收费的物业费才需双倍返还，对潘小龙主张的双倍返还电动车停车费超额部分请求，本院不予支持，即潘小龙、袁卫琼的主张，除返还电动车停车费超额部分外，其他诉讼请求均不予支持。 对于华政物业公司上诉提出的支付违约金1434.26元的请求，本院认可一审法院指出其在物业管理中存在服务不够到位、对业主反映的问题未及时处理等情形，对上诉人该请求不予支持。 综上，上诉人上诉理由部分成立，本院依法部分支持，一审法院判决部分有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持平南县人民法院（2019）桂0821民初1299号民事判决第一项、第三项； 二、撤销平南县人民法院（2019）桂0821民初1299号民事判决第四项； 三、变更平南县人民法院（2019）桂0821民初1299号民事判决第二项为：平南县华政物业管理服务有限公司返还电动车车位使用费30元给潘小龙、袁卫琼。 四、驳回潘小龙、袁卫琼的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向平南县人民法院或者与该法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费本诉25元，由被上诉人潘小龙、袁卫琼负担；反诉案件受理费25元，由潘小龙、袁卫琼负担20元，由平南县华政物业管理服务有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由潘小龙、袁卫琼负担40元，由平南县华政物业管理服务有限公司负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃锦丽 审 判 员 陈燕霞 审 判 员 黄裕和 二〇一九年十二月六日 法官助理 李锦华 书 记 员 覃建伟