湖南省武冈市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0581民初1245号原告（反诉被告）：肖德香，女，1965年5月12日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。委托诉讼代理人（特别授权）：王征红，湖南云山律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：段婷婷，湖南云山律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙会潜，男，1963年1月23日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。委托诉讼代理人（一般授权）：张晔，湖南湘锋律师事务所律师。原告肖德香与被告龙会潜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，由审判员潘伟明独任审判。2019年5月10日，被告龙会潜提起反诉，本院于2019年5月14日决定受理反诉。2019年10月31日因原审判员潘伟明退休，该案交由审判员邓月云审理。原告肖德香、反诉原告龙会潜均分别向本院申请了鉴定，本院分别予以准许，鉴定意见出来后，本院分别于2019年10月24日、2019年11月8日将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告肖德香及其委托诉讼代理人王征红、段婷婷，被告龙会潜及其委托诉讼代理人张晔均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）肖德香向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除肖德香、龙会潜于2018年8月9日签订的《房屋租赁合同》；2、判令龙会潜退还肖德香租金128000元及押金20000元，并赔偿肖德香对租赁房屋改造、装修损失434107.06元、购买其他设施设备及设计费等损失118900元，共计701007.06元；3、本案的诉讼费由被告承担。原告肖德香主张的事实与理由：2018年8月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告肖德香租赁被告龙会潜在，建筑面积1368平方米，屋前空地面积约128平方米，租赁用途为办学，租赁期限10年，第一年租金128000元，押金20000元。在合同期限内，若单方违约，需赔偿另一方所造成的一切经济损失。原告在支付完第一年租金128000元及押金20000元后，开始将承租房屋按开办幼儿园的办学标准改装、装修，当原告对承租的屋前空地兴建幼儿活动场时，遭到周边民众阻工、投诉，提出该地是公共活动用地，认为被告无权出租、处置，职能部门在接到周边民众投诉后，对原告在承租被告的空地上修建的活动围栏进行了强拆。由于被告出租的空地存在权属争议，导致原告的施工、装修被迫停工，为了办学进度，原告无数次要求被告协调好邻里矛盾，确保原告施工、装修进度。可被告不但不处理好土地权属争议，协调邻里矛盾，反而于2019年4月16日不准原告进场施工，将原告的装修材料予以扣押，且更换了房屋门锁，原告无奈报警处理，未果。原告无法按照计划开学、办学和招生，不能取得预期利益，导致直接损失721007.06元（对租赁房屋进行改造、装修损失434107.06元、购买其他设施设备及设计费等损失118900元、租金128000元、鉴定费20000元、押金20000元），每月融资成本14000元（2%月利率），融资成本损失近16万元。综上所述，本案是租赁合同纠纷，被告的违约、违法行为导致租赁合同无法履行，租赁目的无法实现，应予解除；原告损失巨大，造成两期不能正常招生，装修被迫停工，投入巨资无法收回，逾期利益损失巨大，请求法院酌定判令龙会潜对此损失承担赔偿责任；被告龙会潜反诉称原告破坏其房屋，要求赔偿损失80余万元无事实及法律依据，应予驳回。原告（反诉被告）肖德香围绕自己的诉讼请求和答辩主张，向本院提交了如下证据：（1）《房屋租赁合同》；（2）城管办强拆照片；（3）光盘（1个）、2019年1月25日肖德香、龙会潜通话录音记录（纸质版）；（4）110（巡逻队）处警登记表；（5）毛祖军调查笔录及身份信息；（6）熊传礼调查笔录及身份信息；（7）方昌容调查笔录及身份信息；（8）肖坤武调查笔录及其身份信息；（9）湘天健【2019】造鉴字第32号司法鉴定意见书、发票；（10）幼儿园设计图纸及设计费领据；（11）护墙板送（销）货单、地胶销售协议、空地铜条定金收据、湘隆厨具销售单、销货清单3份；（12）收条；（13）湖南省教育厅《湖南省幼儿园办园标（湘教发（2008）54号文件。被告（反诉原告）龙会潜答辩称：龙会潜与肖德香签订的是房屋租赁合同，不是房屋场地租赁合同，龙会潜向肖德香出租的是房屋，并没有将空地出租给肖德香，没有声称对屋前空地取得了土地使用权；龙会潜并未实施阻止肖德香装修房屋的行为，不存在阻止肖德香施工的违约行为，龙会潜阻止肖德香将装修材料搬离场地是为了维护被告合法权益的自救行为；龙会潜虽然对屋前空地没有取得使用权证，但在不妨害公共利益和他人利益的情况下，该空地一直可以合理使用；龙会潜原来并不认识肖德香，并没有主动招揽肖德香来承租房屋，并没有向肖德香表示自己的房屋适合开办幼儿园，更没有义务保证肖德香申办幼儿园获得有关部门批准，完全不存在龙会潜的行为导致肖德香重大误解的情形。综上所述，请求判决驳回肖德香的诉讼请求。肖德香不再租赁系自身原因，龙会潜无任何过错，肖德香请求解除合同，应承担违约责任，赔偿龙会潜全部损失，龙会潜的损失已经鉴定评估机构确认，赔偿金额应以鉴定意见为准。反诉原告（本诉被告）龙会潜向本院提出如下反诉请求：1、判令肖德香赔偿龙会潜因装修破坏龙会潜房屋损失860048.4元；2、判令肖德香向龙会潜支付房屋重新装修空置2个月时间的房屋租金损失25600元；3、由肖德香承担反诉诉讼费以及鉴定费。反诉原告龙会潜提出的事实与理由:2018年8月9日，龙会潜与肖德香签订房屋租赁合同，约定由肖德香承租龙会潜位于北向房屋1-4层，建筑面积约1200平方米，租赁用途为办学，租赁期限为10年，租金为每年128000元，缴纳方式为签合同时交付第一年租金，押金20000元，以后每年10月1日交付下一个年度的租金，合同到期押金退还给承租方。合同签订后，肖德香向龙会潜交付了第一年租金128000元和押金20000元。龙会潜于2018年9月1日将出租的房屋交付给肖德香。肖德香未经有关部门办理好审批手续，即对所承租的房屋进行装修。龙会潜的房屋原来是按宾馆要求设置。肖德香接手房屋后，将龙会潜的房屋完全按幼儿园的场地要求进行装修，大幅度改变了房屋结构，拆除多面墙体，改变水电线路，并拆除原来的门窗、吊顶、灯光、电视墙等设施。龙会潜多次提醒肖德香，应当经过有关部门批准，获得幼儿园办学许可之后才进行装修。但肖德香自以为是，说她开办幼儿园二十多年，是要先装修成规模后，教育局才会批准的。在肖德香装修过程中，遭到群众投诉，幼儿园办学未能获得教育主管部门批准。肖德香于是停止装修施工。双方就解除租赁合同事宜进行多次协商，未能达成一致协议。肖德香开始陆续将装修器材、工具搬走。2019年4月16日，肖德香继续搬东西离场，龙会潜要求肖德香对龙会潜的房屋所造成的损失进行赔偿，肖德香予以拒绝，龙会潜被迫扣押了肖德香的部分门页，肖德香报了警，警察到场处置时，肖德香声称还要继续搞装修的。警察要求双方自行协商处理。此后，肖德香不再搬走材料，也不与龙会潜协商，而是向法院起诉要求撤销双方所签订的房屋租赁合同，并要求龙会潜赔偿损失。综上所述，由于肖德香开办幼儿园的目的不能实现，肖德香以其行为表示双方所签订的房屋租赁合同不再履行。房屋租赁合同只能解除，而不是撤销。肖德香在履行合同过程中，未经有关部门许可办学，即对龙会潜的房屋进行装修，致使龙会潜的房屋遭到严重破坏，造成重大损失，肖德香应当赔偿龙会潜房屋恢复原状的全部费用。同时，肖德香仅交纳房屋租金到2019年10月1日，龙会潜房屋重新装修恢复原状需要较长时间，会对龙会潜造成房屋租金损失。肖德香应当对龙会潜的房屋因重新装修导致2019年10月1日以后不能正常出租的时间的租金损失承担赔偿责任。被告（反诉原告）龙会潜围绕自己的诉讼请求和答辩主张，向本院提交了如下证据：（1）《房屋租赁合同》、租金、押金收条；（2）城镇住宅用地不动产证、房屋不动产正在合法办理证明、房屋不动产证产权人证明、其他不动产证产权人身份证明、派出所亲属关系证明、其他不动产证产权人证言；（3）邓集斌的证明及身份资料；（4）房屋原修建合同、包工头身份证明、包工头证言、原房屋设计图纸；（5）证人杨某、林某、黄某的身份复印件以及证言；（6）龙会潜自书的房屋毁坏物品清单、照片；（7）武教科发［2016］50号武冈市教育科技局文件《关于加强民办幼儿园审批和管理工作的实施办法》；（8）武冈市国土资源局证明；（9）照片；（10）林某与教育局许艳的通话录音光盘；（11）证人姜某、彭某的证言；（12）湘日鉴字0019102201号《反诉原告龙会潜与反诉被告肖德香房屋租赁合同纠纷一案龙会潜房屋工程造价鉴定意见书》、发票。本院已组织双方当事人进行了质证。对双方提交的证据本院认证如下:肖德香提交的证据（1）-（10）、（12），龙会潜提交的证据（1）、（2）、（7）、（8），认定具有真实性、合法性和关联性；肖德香提交的证据（11），被告龙会潜提供的证据（3）、（4）、（5）、（9）仅供参考；龙会潜提交的证据（6）系龙会潜自书，证据（10）形式来源不合法，且没有其他证据佐证，对该两份证据的真实性不予认定；龙会潜提交的证据（11）中姜某、彭某的证言与武冈市公安局巡特警大队的出警记录相悖，且与龙会潜本人的陈述也不一致，对该份证据的真实性不予认定。龙会潜提交的证据（12）系对龙会潜房屋按酒店标准装修所需费用的评估意见，在裁判说理部分予以说明。本院认定如下事实：2009年龙会潜在武冈市，该栋房屋曾作为龙会潜经营的迎春大酒店的住房使用。龙彥群、龙彥伟系龙会潜的子女，三人为该房产的共同所有权人。龙会潜征得龙彥群、龙彥伟同意后，于2018年8月9日，龙会潜作为出租方（甲方），肖德香作为承租方（乙方），签订了《房屋租赁合同》，将该房屋租赁给肖德香。《房屋租赁合同》部分内容为：“一、租赁的房屋及用途：1、租赁位于北向房屋1-4层，负一层及自住套间和东向房屋不计在内，建筑面积约1368平方米，空地面积约128平方米。2、乙方租赁房屋的用途为办学。二、租赁期限、租金及交付方式：1、租赁期限为拾年，自2018年10月1日至2028年9月30日止。2、租金为人民币壹拾贰万捌仟元。缴纳方式为：按合同约定年度交付，即合同签订生效交付第一年租金，押金贰万元，合同到期押金退还给乙方，以后每年10月1日前交付下一个年度的租金。3、递增：签订合同后前四年不得递增，从第五年开始每年递增6%。……五、双方的权利义务（一）甲方的权利义务1、甲方支持乙方合法正常的经营活动，但不得利用该房屋从事任何违法违规的经营活动，及过大的噪音影响居民居住，否则甲方有权终止合同，乙方并予以赔偿。2、乙方因经营需要办理相关证件，则甲方可以配合乙方进行办理并提供所需的租赁房屋基本资料，但有关费用由乙方承担，但乙方如需甲方配合必须提前三日通知甲方。3、如果房屋因政策性的征收或需拆迁，本合同终止，乙方不得向甲方索赔。（二）乙方的权利义务1、乙方应按期交付租金。2、乙方在不影响房屋结构安全的情况下，对该房屋室内外进行全面装修、装饰，根据乙方需要对本房屋前空地范围内的面积设围栏、铺设塑胶地面等设施一切费用由乙方负责。3、乙方应经营需要设立门前或者其他室外广告，其报批手续有乙方自行处理，费用由乙方自行承担。如违规被追究法律责任，由乙方自行负责。……六、违约责任1、乙方逾期交付租金的，则每逾期一日，须向甲方支付相当于年租金的10%的滞纳金，逾期三十日，甲方有权解除合同并要求乙方支付相当于年租金的20%的违约金。2、乙方如违反房屋的用途或者用违法违规经营的，则甲方有权解除合同，并处相当于年租金的20%作违约金。3、在合同期内，若单方违约，需赔偿另方所造成的一切经济损失。七、其他1、非甲方过错或国家及地方政府政策，不可抗力等导致乙方无法正常经营的，则甲方无需承担任何责任。2、合同解除或终止时，乙方添附到房屋上所有物品无偿归甲方所有，如甲方不接受前述添附物，则乙方必须限期清理完毕。如有损坏负责赔偿。……八、合同争议的解决及生效1、合同履行期间，如发生分歧，双方应友好协商解决，协商不成，可向有管辖权的人民法院起诉。2、本合同自双方签订之日起生效，本合同一式二份，双方各执一份，每份均具同等法律效力。”签订合同的当日，龙会潜收取了肖德香租金128000元（2018年10月1日至2019年9月30日）及租房押金20000元并出具了收据。签订租赁合同之后，龙会潜自行拆除、搬走了房间内的家具、电器、空调、窗帘、桌、椅、板凳等全部可以移动的物品，2018年9月1日交付给肖德香一个四层楼的房屋空架子。肖德香在租赁该房屋后请了杭州易高国际设计有限公司进行了幼儿园室内外装修设计，于2018年12月6日支付设计费36800元。肖德香按该设计图纸购买了各种装修原材料聘请了装修工人对所租赁的龙会潜房屋按幼儿园标准进行装修。屋前的128平方米的空地，肖德香新建了围栏，打算作为幼儿园活动场所。因为周边群众举报，2018年10月30日，武冈市迎春亭办事处城管办强制拆除了肖德香承租的龙会潜屋前空地新建围栏。2019年4月16日上午，肖德香雇佣的工人去租赁的房屋搬门以及抽油烟机等物品时遭到龙会潜的阻拦并将房屋上锁，阻止肖德香及装修工人进入租赁房屋。肖德香打了“110”报警，武冈市公安局巡特警大队的民警出警后告知肖德香，对方违反合同，其可向法院起诉。2019年4月24日，肖德香向本院提起诉讼。2019年4月30日，肖德香申请：1、对为开设幼儿园而租赁武冈市迎春路六巷自建北向房屋改装、装修所导致的1-4层（包括天台）地面、墙面、顶棚、厨房、卫生间等装修材料、人工费用等损失鉴定评估；2、为开设幼儿园而租赁武冈市迎春路六巷自建北向房屋屋前空地平底混凝土以及砌围栏的材料费、人工费用等损失鉴定评估。本院依法委托了湖南天健造价事务所有限公司，湖南天健造价事务所有限公司接受委托后派鉴定人员与法院工作人员、龙会潜、肖德香于2019年6月26、27日对肖德香租赁的武冈市迎春路六巷自建北向房屋和前坪空地进行了现场勘察。经现场勘察:1、肖德香租赁改造范围为武冈市及天台面。主要改造内容包括：拆除原房屋部分墙体及墙面块料装饰，拆除部分原卫生间墙面、地面和吊顶天棚装修，拆除部分门窗，拆除一层大厅整层吊顶，拆除后所有垃圾外运；部分楼层重新砌筑墙体和抹灰，部分墙体和天棚重新进行腻子胶施工，部分天棚石膏板吊顶，部分墙面、地面重新铺贴块料、重新制安部分门窗、屋面改造维修、外墙抹灰重新刷墙漆、水电和弱电改造等内容。具体改造内容及工程量根据双方提供的图纸及现场勘察情况按实际计算。其中：护墙板、地胶板、空地铜条围栏等已交定金货未到，现场勘察时没有，故不计入本次鉴定的装修材料内；未安装完的抽油烟机、厨房不锈钢洗碗槽、不锈钢菜架等购置物品及设计费，现场勘察时虽然存在，属于购置物品，但不属于装修材料，故不计入本次鉴定的损失金额。2、肖德香租赁的武冈市迎春路六巷自建北向房屋的前空坪改造情况。肖德香租赁的武冈市迎春路六巷自建北向房屋前坪主要施工内容包括地面混凝土浇筑，砖砌围墙底座，部分砖砌围墙底座水泥砂浆抹灰和部分贴瓷砖块料装饰，具体改造内容及工程量根据现场勘察情况按实际计算。因双方对地面混凝土平均厚度存在争议，龙会潜提出平均厚度5㎝，肖德香提出平均厚度8㎝，鉴定时地面混凝土平均厚度按6.5㎝估算。根据提供的资料及现场实际计算，由于为私人装修施工，不计算规费和税金。肖德香申报的护墙板款27000元，地胶款26000元，空地钢条围栏款5700元，油烟机10800元，前台柜、厨房用具、消防器材等12600元，设计费36800元，共计118900元，因这些装修材料已交定金但未提货，现场勘察时没有，湖南天健造价事务所有限公司没有计入本次鉴定的装修材料中，购置物品现场勘察时虽然存在，但不属于装修材料，不计入本次鉴定的损失金额。2019年7月16日湖南天健造价事务所有限公司作出湘天健【2019】造鉴字第32号司法鉴定意见书，鉴定意见为根据现有提供的鉴定资料和现场勘察测量情况，肖德香租赁的武冈市迎春路六巷自建北向房屋及前坪空地改造造价鉴定评估金额为434107.06元，其中：肖德香租赁的武冈市迎春路六巷自建北向房屋改装、装修所导致的1-4层（包括天台）地面、墙面、顶棚、厨房、卫生间等装修材料、人工费用等损失鉴定评估金额为421902.42元。2、对肖德香租赁的武冈市迎春路六巷自建北房屋屋前空地平底混凝土以及砌围墙的材料费、人工费等损失评估鉴定金额为12204.64元。2019年7月16日，肖德香支付鉴定费20000元。另查明，2018年10月8日，龙会潜向武冈市国土资源局申请办理该涉案房屋不动产证。2019年4月17日，武冈市国土资源局颁发了不动产权证书，权利人：龙会潜、龙彥伟、龙彥群，共有情况：按份共有，面积为209.64平方米。龙彥伟、龙彥群系龙会潜的子女。该不动产权证未包括龙会潜屋前空地。龙会潜屋前空地系公共用地。肖德香持有武冈市教育科技局颁发的武冈市迎春亭个协幼儿园的民办学校办学许可证，有效期限：2018年9月至2021年9月。湖南省教育厅湘教发【2008】54号《湖南省幼儿园办园标准》第八条幼儿园应有与规模相适应的户外活动场地，面积不少于生均2平方米，绿化面积不少于生均0.5平方米（垂直绿化面积按1/2计算），并创造条件开辟沙地、动物饲养角和种植园地。2019年5月10日，龙会潜向本院申请调查取证：1、调取武冈市教育局下发的关于建设城区标准化幼儿园的文件；2、2018年底武冈市教育局下发给肖德香违规开办幼儿园，勒令其停止施工的书面答复。本院向武冈市教育局发出了协助调查函要求调取上述材料。2019年6月14日，武冈市教育局书面回复称：可以提供我局下发关于建设城区标准化幼儿园的文件盖公章的复制件；2、我局在2018年底没有向肖德香下发违规开办幼儿园，勒令其停止施工的书面答复，故不能提供该份书面材料。根据武冈市教育局提供的武教科发【2016】50号《关于加强民办幼儿园审批和管理工作的实施办法》，其中规定“二、基本原则。……1、统一规划原则。城区规划区域内和各乡镇中心规划区域内只审批标准园，且不准租房办园即必须征地按幼儿园标准新建。……三申报准备。筹设批复前不得购置、租赁、装修园舍，不得开展任何办园行为。……五、变更与终止。幼儿园变更有关内容，按以下程序办理：(一)变更注册地址。申请变更地址由幼儿园的决策机构提出，报中心学校同意后提交相关材料报市教科局审批。其申报程序和条件见申报和审批（申请筹设准备、申请正式设立准备和审批程序）条款。……”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争执焦点之一为合同是否有必要进行解除。本案争执焦点之二为造成这个后果的过错到底在哪一方，责任承担问题。本案争执焦点之三为哪些应当计算成为这次合同纠纷当中所造成的损失。关于焦点一：肖德香租赁龙会潜房屋的目的是用来办幼儿园。根据湖南省教育厅湘教发【2008】54号《湖南省幼儿园办园标准》的规定，幼儿园应有与规模相适应的户外活动场地，面积不少于生均2平方米。因此，在双方签订的《房屋租赁合同》中，明确约定了“租赁位于北向房屋1-4屋，负一层及自住套间和东向房屋不计在内，建筑面积约1368平方米，空地面积约128平方米。租赁房屋的用途是为了办学。”事实上，龙会潜房屋前的空地属于公共用地，导致肖德香在该空地上搭建围栏时，遭到周边民众的阻止，围栏被城管拆除。空地不能作为幼儿活动场所，不符合幼儿园办学标准，合同约定目的不能实现。根据合同法的规定，不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故解除肖德香、龙会潜于2018年8月9日签订的《房屋租赁合同》。关于焦点二：龙会潜作为出租人将屋前空地与房屋一并写入房屋租赁合同出租给肖德香，合同内对屋前空地和房屋的使用情况均进行了约定，要保证对出租物具有约定的用途。屋前空地由于是小区公共用地，导致肖德香承租后，不能按合同约定使用该区域，双方产生矛盾。肖德香按约定支付了租金和押金，龙会潜在肖德香租赁期间，因担心肖德香幼儿园办不下去，自身利益不能得到保障，阻止肖德香装修施工、搬运材料以致矛盾公开化，合同无法继续履行，具有过错。按武教科发【2016】50号《关于加强民办幼儿园审批和管理工作的实施办法》的规定，幼儿园筹设批复前不得购置、租赁、装修园舍，不得开展任何办园行为。肖德香在未取得幼儿园筹设批复前租赁、装修园舍，具有过错。因双方均有过错，宜各自承担50%的责任为宜。关于焦点三：肖德香主张直接损失为对租赁房屋进行改造、装修损失434107.06元和购买其他设施设备和设计费等118900元、租金128000元、鉴定费20000元、押金20000元，共计721007.06元。由于护墙板、地胶板、空地铜条围栏等已交定金货未到，在鉴定机构进行现场勘察时没有，该部分可以退货，故护墙板款27000元，地胶款26000元，空地钢条围栏款5700元，不能计入本次合同纠纷的损失。抽油烟机、厨房不锈钢洗碗槽、不锈钢菜架等购置物品还未安装，未依附在租赁房屋上，油烟机10800元，前台柜、厨房用具、消防器材等12600元，不宜确定为本案的损失。由于房屋设计依附于涉案房屋，肖德香向杭州易高国际设计有限公司支付的设计费36800元应确定为本案的损失。至于2019年4月16日发生纠纷之前的，肖德香在实际使用涉案房屋，应按约支付租金。2019年4月16日双方发生纠纷之后，肖德香已未实际使用租赁房屋，该期间租金龙会潜应予退回。本院认为肖德香直接损失宜确定为对租赁的龙会潜房屋及前坪空地改造造价434107.06元、设计费36800元以及鉴定费用20000元。龙会潜应予退还肖德香交纳的房屋租赁押金以及自2019年4月16日之后的房屋租金。经查，肖德香与龙会潜在合同中约定“乙方在不影响房屋结构安全的情况下，对该房屋室内外进行全面装修、装饰，根据乙方需要对本房屋前空地范围内的面积设围栏、铺设塑胶地面等设施一切费用由乙方负责。”据此可看出，龙会潜是同意肖德香对租赁房屋室内外（包括空地）进行全面装修、装饰的。湘日鉴字0019102201号《反诉原告龙会潜与反诉被告肖德香房屋租赁合同纠纷一案龙会潜房屋工程造价鉴定意见书》是针对龙会潜房屋装修改造成酒店所需造价评估，而不是对房屋装修破坏所造成损失的评估，并且龙会潜的房屋在此纠纷以后的用途尚未确定，故造成的损失尚具有不确定性，龙会潜主张按该鉴定意见计算房屋装修破坏的损失860048.4元以及按与肖德香签订的《房屋租赁合同》标准来确定租金损失25600元，无法律和事实依据，本院不予支持。因此，龙会潜垫付该次鉴定的鉴定费用16000元由龙会潜自负。综上所述，本院认为，承租人经出租人同意装修，合同解除时，剩余租赁期内的装饰装修残值损失宜作为本次合同纠纷的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。故对于肖德香在此次合同纠纷中的损失，由龙会潜承担245454元（434107.06元+20000元+36800元）×50%。自2019年4月16日发生纠纷之后，肖德香未能实际使用该租赁房屋，对2019年4月16日至2019年9月30日期间的租金48000元（128000元÷12月×4.5月），龙会潜应予退还给肖德香。因双方合同解除，龙会潜退还租房押金20000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告肖德香与被告龙会潜于2018年8月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）龙会潜退还原告（反诉被告）肖德香房屋租金48000元和押金20000元，并赔偿肖德香对租赁房屋改造、装修损失245454元，以上共计313454元，此款于判决生效之日起15日内付清；三、驳回原告肖德香的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告龙会潜的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11010元，减半收取5505元，由原告肖德香负担2505元，被告龙会潜负担3000元，反诉受理费12656元，减半收取6328元，由反诉原告龙会潜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  邓月云二〇一九年十二月二十日法官助理黄睿珲代理书记员  尧芬芬代理书记员  李雄丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。