北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13102号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京画中画印刷有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇芦城工业区创新路**。法定代表人：甘书梅，总经理。委托诉讼代理人：陈穆商，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢小传，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：永辉彩食鲜发展有限公司（更名前：永辉投资有限公司），住，住所地陕西省渭南市富平县淡村镇都村村/div>法定代表人：吴光旺，董事长。被上诉人（原审被告）：北京彩食鲜食品有限公司，住，住所地北京市大兴区黄村镇创新路**/div>法定代表人：罗庆元，董事长。被上诉人（原审被告）：永辉超市股份有限公司，住所地，住所地福建省福州市西二环中路**iv>法定代表人：张轩松，董事长。上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：李超颖，北京大成律师事务所律师。上诉人北京画中画印刷有限公司（以下简称画中画公司）因与被上诉人永辉彩食鲜发展有限公司（以下简称永辉公司）、被上诉人北京彩食鲜食品有限公司（以下简称彩食鲜公司）、被上诉人永辉超市股份有限公司（以下简称永辉超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初8401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人画中画公司法定代表人甘书梅及委托诉讼代理人陈穆商、卢小传，被上诉人永辉公司、彩食鲜公司、永辉超市之共同委托诉讼代理人李超颖到庭应诉。本案现已审理终结。画中画公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持我方的全部诉讼请求，本案诉讼费由永辉公司承担。事实和理由：一、双方租赁合同合法有效，永辉公司严重违反合同约定，改变房屋主体结构，擅自改扩建，经多次抗议交涉均拒不改正，造成出租人房产证不能办理等重大不利后果，合同无法继续履行，我方解除合同事实清楚、证据确凿、依据充分。涉案房屋乃依大兴区政府未批先建政策所建，租赁时正按最新政策报批办理产权证，为避免永辉公司擅自装修造成违法不利后果，我方特别要求装修前须事先报备，并明确了相应的违约责任。房屋交接后，对方开始对场地大规模装修改造，并未事先告知，且严重改变房屋主体结构，我方当即提出异议。2016年9月13日，双方达成《补充协议》，明确装修不符合约定部分限其改正，但数月仍未改变。我方认为，永辉公司擅自装修，违法改造，既未事先通知，也未按原规划设计进行施工，导致装修后厂区及房屋已大大违背原规划和批复要求，房产证无法办理，合同无法继续履行，构成根本违约，且多次限其改正而不改，根据双方合同第8.2条和8.3条约定，我方有权解除合同。2016年12月永辉公司为办执照给我方出具的《公函》，承诺于彩食鲜公司注册完成10日内与我公司签订三方协议，否则视为永辉公司违约，我公司有权收回租赁场地，但永辉公司至今未兑现承诺，我公司据此也有权解除合同。同时，依据最高法院《关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《合同法》第二百一十九条的规定，我公司也有权行使解除权。二、一审法院遗漏我方解除合同的重要事实依据，对法定解除权依据未作认定，错误认定行使约定解除权理由不足，不仅未查明永辉公司根本违约的事实及其给我方造成的重大不利后果，而且严重违背事实弱化其违法改造行为，作出重大不公判决。（一）对我方依据《公函》解除合同的事实未予查明。（二）遗漏法定解除的事由未予审理。永辉公司擅自改扩建行为违法，我公司可依据《关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《合同法》第二百一十九条的规定解除合同，一审对此只字未提。（三）对我方是否有权依合同约定行使解除权的认定存在诸多重大错误。1.断章取义，片面解读《补充协议》相关条款，歪曲当事人真实意思表示。《补充协议》中“原合同其他条款不变”这一句未被一审法院引述，该句意思应为《补充协议》未约定的按原合同执行。“因装修问题出现的行政处罚或其他法律责任全部由乙方承担”，乃是就行政违法及其责任问题进行约定，并没有不再追究永辉公司违约责任的半点意思表示。“装修不符合合同约定的部分乙方应及时整改”，已经明确表达了我方对违约装修行为不能容忍的态度，并提出异议要求整改。2.合同约定有装修条款，并不等于事先知晓其违法装修改造行为，更不等于事后认可，但一审不顾事实，将三者强行划等号。3.严重违背事实，错误断定对方装修行为对房屋结构的实际影响，刻意弱化其违法违约行为造成的重大不利后果。（四）忽略根本违约行为造成的客观后果，回避合同无法继续履行的事实，迎合永辉公司要求，强令我方承担重大不利后果。因永辉公司肆意改扩建，租赁场地已严重不符合原规划设计及绿化批复，我公司不仅遭受直接损失，而且不能按照原规划设计批复办理房屋所有权证，致长期无法获得不动产抵押贷款，公司经营出现困难，甚至面临政府拆除无证房屋、收回土地等极端严重后果。三、合同解除后，永辉公司应当恢复原状，支付违约金、双倍罚金，赔偿闲置等其他损失，彩食鲜公司与永辉超市应承担连带赔偿责任。永辉公司、彩食鲜公司、永辉超市辩称，同意一审判决，不同意画中画公司的上诉请求。关于违约情况，双方在租赁合同中1.3条、4.5条对于装修改造有明确约定。合同约定我方可以进行装修和改建，我方在实际履行合同中也完全是按照合同使用目的对租赁房屋进行装修改建，没有脱离合同的约定，我方也聘请了有资质的设计单位和施工单位进行了设计和施工。关于装修改造，北京市高院有明确规定，对租赁场地装修改建是符合合同约定及法律规定的，不存在违约违法的行为。现在双方合同是正常履行的，永辉公司近日又交了三个月的租金，画中画公司虽然一直主张无法办理产权证，但其实是它没有去申请办理，永辉公司多次承诺如果是因为永辉公司原因导致画中画公司无法办理产权证，永辉公司可以按照相关政府部门的要求进行整改来配合，合同履行目前是没有任何障碍的。永辉公司唯一错的是在装修改造之前没有向画中画公司进行书面报备流程，双方在《补充协议》中作出了明确的约定，并没有将提前解除租赁合同作为永辉公司未书面报备的后果，画中画公司无权现在要求提前解除租赁合同。《补充协议》没有约定恢复原状，没有约定的原因是合同目的无法实现，如果确实因为办理产权证的要求，我方可以配合整改。《补充协议》背景是因为装修改造时间较长，当时画中画公司给了六个月时间让我方进行装修改造，后续画中画公司在《补充协议》约定了装修改造后果又发函解除合同，是因为当时双方曾协商购买，但未就价格达成一致，故画中画公司才多次给我方发函要求解除。如果现在合同被解除，永辉公司对租赁场地高达1亿多元就损失了。如果我方无法继续使用场地，画中画公司自行使用或者再出租给他人，别人也无法使用，将是极大的浪费。最高人民法院九民会议纪要也有相关规定，如果本案判定解除合同将是对社会资源的极大浪费。画中画公司向一审法院起诉请求：1.请求法院确认画中画公司与永辉公司签订的《物业租赁合同》已经于2018年1月8日解除；2.请求判令永辉公司和彩食鲜公司立即腾退租赁房屋；3.请求判令永辉公司立即将房屋场地恢复原状；4.请求判令永辉公司支付违约金2275184.16元；5.请求判令永辉公司支付自2018年1月28日起至最终实际搬离、恢复原状并返还租赁物之日止期间的双倍租金的罚金（2018年3月3日起在原租金标准基础上递增5%，暂算至2018年4月10日，扣除己交租金后为97240.75元）；6.请求判令永辉公司交付房屋腾退后闲置期间的损失4777886.74元：7.请求判令永辉公司支付其他损失（包括律师费20万及公证费21000元）共计221000元；8.请求判令彩食鲜公司、永辉超市对永辉公司的债务承担连带责任；9.请求判令永辉公司承担本案全部诉讼费用。永辉公司向一审法院反诉请求：1.请求判令画中画公司向永辉公司开具2017年12月2日至2019年3月3日的租金9351037.75元的发票；2.请求判令画中画公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：画中画公司（出租方、甲方）与永辉公司（承租方、乙方）于2015年11月5日签订《物业租赁合同》，约定：1.1位置及需求：位于北京市大兴区黄村镇芦城工业区创新路**,由甲方将厂区的全部房屋出租于乙方。1.2物业总面积为13797.5平方米，宿舍总面积为6306.9平方米,租赁总面积为20104.4平方米。1.3用途：甲方保证租赁场院内土地为工业用地，房屋（含物业和宿舍楼）可作工业用途，配套设施设备(含水电气）亦为工业使用性质，可供乙方作为生鲜食品的前处理（包括但不限于清洗、分割、包装、分拣、存储及物流配送中转等)用途。未经甲方许可，乙方不得擅自改变租赁物业的上述用途。1.4本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。在租赁期间，乙方按照上述用途使用物业，乙方不违法使用甲方物业或乙方不超合同范围使用甲方物业的，甲方不与干预。2.1租赁期限为十年,自免租期届满之日起开始计算租期,合同期限到期，双方无异议的，自行顺延五年。2.2免租期叁个月，甲方同意自双方按本合同约定交付租赁物业之日起叁个月为免租期；免租期内乙方无需支付租赁费用（但需承担该期间使用的水、电及垃圾清运费等费用）。3.2物业租金：物业总面积为13797.5平方米,第1年租金1.35元/平方米/天：宿舍楼总面积为6306.9平方米，第1年租金1.00元/平方米/天，共20104.4平方米：3.3租金缴纳方法：首期半年缴纳,后期按季支付，先付后用，甲方应于收到乙方租赁费用后【15】日内向乙方提供税务部门的正式租赁发票，乙方在前一租赁期满前【15】个工作日内将下一期租赁费用支付给甲方（遇节假日顺延）。第一期租金，乙方应于合同签订生效之日起十五个工作日内全额汇入甲方指定账户。3.5上述物业租金按每两年递增5%收取(即：自免租期届满之日起每24个月后开始按照递增后的单价计算及收取租金)。3.7如因甲方未能及时提供税务部门的发票，乙方有权延付下期租赁费用且不承担任何责任，直至甲方提供正式发票时止。4.3乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应将方案事先书面报备甲方，并报请有关部门批准后，方可实施。装修或者增设设施、设备的费用由乙方承担。4.5基于乙方需要将物业改建为生鲜食品配送中心，为保障甲方物业的安全及整体利益,乙方须进行改建的图纸、设计方案等必须经国家认可的设计院进行设计方可施工，同时必须聘请具有施工资质的工程建设方及监理方进行施工和监督。政府部门如有审批程序，乙方应自行办理以获得通过。8.2一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，或任一方单方违约解除合同的，违约方应向守约方支付违约时三个月租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失，同时守约方有权选择解除本合同。8.3合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救,从第八个工作日起视为逾期），违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失。如超过60日违约方的违约行为还未改正或补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿经济损失。违约金计算标准为：能确定逾期违约金额的,每逾期一日，按逾期的违约金额千分之一计算；不能确定逾期违约金额的，每逾期一日,按月租金的千分之一计算。8.4本合同所称“损失”包括但不限于固定资产、装修费用、经营费用、律师费、仲裁费、公证费、保全费、执行费、评估费等。10.2本合同期届满，甲乙双方未达成续租协议或乙方原因而终止合同，乙方应于合同终止之日起二十日内迁离租赁物（在该期间内乙方无须支付租赁费用给甲方），并将租赁物返还甲方，此种情形，乙方只能拆除生产设备，保持乙方装修之风格，不得损坏墙体设施。10.3乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付双倍租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物场地内的物品搬离租赁物，并有权作任何处理。2016年8月23日，永辉公司的人员刘方超、刘冬与画中画公司的人员甘书梅、李慧丽等达成《会议纪要》，该《会议纪要》记载：“关于永辉改变画中画进行房屋结构，进行改建、扩建事宜。永辉在进行画中画房屋房改扩建前未和画中画进行协商，画中画要求尽快与永辉公司法人或决策人洽谈以上综合事宜。”2016年9月13日，画中画公司与永辉公司签订《补充协议》，对税费、免租期及租金缴纳办法作了调整，同时合同第三条约定：“原合同其他条款不变。装修不符合合同约定的部分乙方应及时整改，如果因装修出现行政处罚或其它违法责任全部由乙方承担。”2018年1月4日，画中画公司向永辉公司发出《北京画中画印刷有限公司关于解除及的通知》，通知解除与永辉公司签署的《物业租赁合同》及《补充协议》。该通知通过EMS特快专递向永辉公司发送。2018年1月23日，永辉公司向画中画公司发出《关于解除及查明，坐，坐落于北京市大兴区黄村镇芦城工业区地号为110115005003GB00144的土地登记在画中画公司名下用权面积为39995.88平方米。画中画公司向永辉公司出租的涉案房屋于2006年取得了建设用地规划许可证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：画中画公司提交工作联系回复函、会议纪要、补充协议、告知通知书等证据，拟证明其对永辉公司违约装修的行为多次提出异议并要求改正，但对方一直拒不改正。永辉公司、彩食鲜公司、永辉超市对证据的真实性认可，对证明目的不认可。关于租金交纳情况，永辉公司于庭审中称租金交付至2019年3月2日；画中画公司认可收到相关费用，但认为永辉公司交纳租金至2019年1月8日，此后交的不是租金，而是占有使用费及罚金，因双方已经解除合同。永辉公司提交《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018版）》，拟证明该目录放宽了对食品制造业的限制，永辉公司原本认为租赁合同目的无法实现，但因为上述新规，本案合同中关于生鲜食品的前处理的合同目的可以实现，涉案合同可以继续履行。画中画公司对证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为合同已于2018年1月8日解除，而该目录发布于2018年9月，与合同解除无关，且证明合同目的可以实现也不是画中画公司解除合同的依据。关于租赁房屋的装修改造情况，画中画公司称永辉公司进行了多处穿墙开口；拆毁楼层间的楼板结构，把一楼二楼楼板的一半进行了拆除，大概有几十平米；封闭了消防通道并封顶，扩建了厂房，增加了1000多平米，把原消防通道封闭后将原有四栋厂房变成两栋，把厂区7000多平米的绿化变成了水泥道路。永辉公司陈述：为满足《物业租赁合同》第4.5条约定的“乙方需要建物业改建为生鲜食品配送中心”的需求，永辉投资公司主要改建的内容为：1.新增辅助设备机房：热水站（114平方米）、空压机房和冷冻机房（263平方米）、垃圾房（64平方米）；2.原厂房1与厂房2,厂房2与厂房3采用连廊形式钢结构进行连接，连接面枳为890平方米；3.办公区、宿舍镂、保安室、非机动车停放处改造符合永辉投资公司办公及人员基本需求；4.租货场地路面污水、雨水、消防系统重新改造；5.增加户外消防楼梯9处，卸货平台3处；6.码头区门改造为滑升门17扇，厂房隔间为厚库板分割，厂房（内部隔间）共增加自由门35扇，平开门11扇，防火门25扇，观察窗167扇；7.厂房外立面翻新刷灰色和蓝色外墙漆，地面采用M，地面采用MF400聚氰酯地坪通、给排水、机电，蒸汽动力、锅炉房等改造。”永辉公司称，如确因永辉公司的改造导致画中画公司无法办理房屋所有权证的，永辉公司同意拆除连廊及设备机房，配合画中画公司办理房屋所有权证。审理过程中，法院组织双方当事人到涉案场地，对画中画公司出租的场地及永辉公司加建、改建部分进行了勘验并制作笔录，由双方当事人在笔录上签字确认。根据法院现场勘验情况及双方当事人陈述，涉案场地现由彩食鲜公司占有使用。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行合同义务。本案中，画中画公司要求解除合同的理由是永辉公司未经同意在涉案场地上有改扩建的行为，故本案的争议焦点在于永辉公司是否违约，在永辉公司违约的前提下，才涉及画中画公司是否有解除权的问题。尽管双方于2015年11月5日签订的《物业租赁合同》中第4.3条约定“乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应将方案事先书面报备甲方，并报请有关部门批准后，方可实施”；第8.2条约定“一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，或任一方单方违约解除合同的，违约方应向守约方支付违约时三个月租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失，同时守约方有权选择解除本合同”，但双方于2016年9月13日签订的《补充协议》中明确约定：“装修不符合合同约定的部分乙方应及时整改，如果因装修出现行政处罚或其它违法责任全部由乙方承担。”该条款为双方就永辉公司的改扩建事宜重新达成合意。根据该项约定，永辉公司装修不符合约定的部分应及时整改，因装修问题出现的行政处罚或其他违法责任由永辉公司承担即可，未约定永辉公司未整改时画中画公司有权解除合同。此外，根据双方签订的《物业租赁合同》第4.5条“基于乙方需要将物业改建为生鲜食品配送中心，为保障甲方物业的安全及整体利益,乙方须进行改建的图纸、设计方案等必须经国家认可的设计院进行设计方可施工，同时必须聘请具有施工资质的工程建设方及监理方进行施工和监督。政府部门如有审批程序，乙方应自行办理以获得通过”的约定来看，画中画公司在签订合同时已知晓永辉公司需要将涉案场地改建为生鲜食品配送中心；且根据现场勘验情况，永辉公司在场地上的改扩建行为未影响场地及房屋的整体结构。综上，画中画公司要求解除合同的诉求依据不足，法院不予支持。基于此，画中画公司的全部诉讼请求应予驳回。关于永辉公司的反诉请求,永辉公司要求画中画公司向永辉公司开具2017年12月2日至2019年3月3日租金9351037.75元的发票，该项请求不属于法院民事诉讼受案范围，法院不予支持。据此，一审法院于2019年7月判决：一、驳回北京画中画印刷有限公司的全部诉讼请求；二、驳回永辉彩食鲜发展有限公司的全部反诉请求。本院审理中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院审理中，画中画公司称永辉公司对涉案房屋及场地的改扩建行为导致其无法办理产权证。对此永辉公司当庭表示可以无条件整改，以配合画中画公司办理产权证。本院认为，画中画公司与永辉公司2015年11月5日签订的《物业租赁合同》以及2016年9月13日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对各方当事人具有约束力。本案的争议焦点是永辉公司在履行《租赁合同》及《补充协议》过程中是否存在违约行为，如存在违约行为是否符合合同约定的解除条件。双方在《租赁合同》中约定“乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应将方案事先书面报备甲方，并报请有关部门批准后，方可实施”；“一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，或任一方单方违约解除合同的，违约方应向守约方支付违约时三个月租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失，同时守约方有权选择解除本合同”。在此后双方签订的《补充协议》中约定“装修不符合合同约定的部分乙方应及时整改，如果因装修出现行政处罚或其它违法责任全部由乙方承担”。根据上述约定，虽然双方在合同中约定永辉公司需进行装修或者增设附属设施和设备时应将方案事先书面报备画中画公司并报请有关部门批准后方可实施，但是在此后的《补充协议》中约定装修不符合合同约定的部分永辉公司应及时整改。因此永辉公司虽然未将装修改造方案事先书面报备画中画公司并报请有关部门批准，但是永辉公司及时进行整改即可。因此画中画公司以装修未经事先书面报备并报请有关部门批准为由主张解除合同依据不足。关于永辉公司未按照《补充协议》约定进行整改是否构成违约及画中画公司是否享有单方解除权问题，根据已查明的事实，画中画公司向永辉公司发送的函件中仅仅要求恢复原状，但并未明确整改内容。此外画中画公司亦未能提供证据证实其因永辉公司擅自改扩建行为受到相关主管机关行政处罚或者要求恢复原状。因此画中画公司所提解除合同的诉请本院暂不予支持。需要特别指出的是，永辉公司在承租场地上实施的改扩建行为中确有部分改变了原房屋结构并与经审批的建设规划许可证房屋结构不相符。此种改扩建行为必将影响画中画公司办理房屋产权登记。在本院审理中永辉公司明确表示，可以无条件配合画中画公司办理房屋产权登记所需的整改。有鉴于此，永辉公司应当按照画中画公司提出的具体整改期限和要求进行整改，如永辉公司未能在画中画公司指定期限完成整改，画中画公司可再行根据双方租赁合同约定主张权利。综上所述，画中画公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64999元，由北京画中画印刷有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇一九年十二月九日法官助理  冯海鑫书 记 员  房依彤