浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0702民初11233号原告：吴慧敏，男，1969年11月18日出生，汉族，户籍地浙江省淳安县。委托诉讼代理人（特别授权）：胡煊、胡蓉芳，浙江泽鉴律师事务所律师。被告：浙江申华置业集团有限公司，住所地浙江省金华市丹溪路**。法定代表人：杨渊，职务不详。原告吴慧敏为与被告浙江申华置业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2019年10月12日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序由审判员李良军独任审判，于同年12月10日公开开庭进行了审理。原告吴慧敏及其委托代理人胡煊、胡蓉芳到庭参加诉讼，被告浙江申华置业集团有限公司法定代表人杨渊经本院依法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告吴慧敏向本院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，立即向原告交付合同约定的申华翡翠城1幢410号商品房；2、被告立即向原告交付申华翡翠城1幢410号商品房《不动产权证》，并办理相应转移登记；3、被告向原告支付逾期交房违约金54826.59元（自2017年9月30日起暂算至2019年8月31口，此后违约金按已付房款的日万分之三计算至实际交房之日止）；4、被告向原告支付逾期交付不动产权证的违约金15873.60元（自2017年12月31日起暂算至2019年8月31日，此后违约金按已付房款的日万分之一计算至实际交付不动产权证之日止）；5、被告承担本案诉讼费及其他相关费用。事实与理由：2016年4月15日，原、被告签订编号为20160401037号《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买金华南侧申华翡翠城1幢410号商品房，商品房建筑面积为47.22平方米，房屋总价款为261079元，付款方式为首付款加银行贷款分期付款，同时明确出卖人向买受人交付房屋的时间为2017年9月30日，出卖人也承诺于2017年12月31日取得土地、房屋权属证书并交付给买受人，如出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等内容。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款并办理银行贷款。2018年5月3日，原告方业主代表与被告签订《补充协议》，约定2018年10月1日后被告仍未交房的，按日万分之三计算逾期交房违约金等内容。为证明上述主张，原告向本院提交证据有：1、《商品房买卖合同》及补充协议各1份，证明原告向被告预购申华翡翠城1幢410号商品房，双方约定具体的权利义务及违约责任内容，以及原告等业主代表与被告就逾期交房违约责任明确；2、购房款发票1张、刷卡凭证4张、收款收据2张、个人购房担保借款合同及借款凭证各1份，证明原告已按约履行全部房款的付款义务；3、预售商品房合同备案证明及权利预告登记证各1份，证明原、被告所签订房屋买卖合同已备案登记，所购房屋已进行权利预告登记。被告浙江申华置业集团有限公司未进行答辩也未提交诉讼证据。在庭审中，原告进行了举证，并对相关证据进行了说明，本院也对相关证据进行了审核，现具体认证如下：原告提交的上述证据，经本院审核，均系与原件核对无异复印件，具有客观真实性，证据的形式和内容也合法有效，与本案具有关联性，足以证明其待证事实，且被告未提出反驳意见和证据，故本院对上述证据的证明力予以确认。根据上述确认证明力的证据和当事人及其委托代理人在庭审中的陈述内容，本院认定以下事实：2016年4月1日，原告吴慧敏为购买被告浙江申华置业集团有限公司开发的位于金华南侧申华翡翠城的商品房，向被告预付购房认筹款5000元。当月15日，原告吴慧敏（买受人）与被告浙江申华置业集团有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于金华商品房，建筑面积47.22平方米，总价款261079元，付款方式为首付款加银行按揭贷款，于合同签订当日支付81079元，余款180000元于2016年4月30日前办理银行按揭贷款手续。出卖人应当在2017年9月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用，如遇到如因市政府行为导致延期等特殊情形，出卖人可以据实予以延期，但最长不得超过六个月，且出卖人在发生特殊情形之日起30日内已告知买受人，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。如因市政府行为导致延期的特殊情况，出卖人不承担逾期交房的违约责任。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人承诺达到使用条件有：1、保证通水、通电、通路；2、住宅有线电视和电话（宽带）管线、燃气管道均预埋到户；3、小区绿化在商品房交付后一个绿化周期内完成。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2017年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方分别按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付的，双方同意按下列方式处理：（1）买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起的60日内退还已付房款，并按日万分之一支付违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按已付款的日万分之一向买受人支付违约金。同时，合同还对其他相关事项作了约定。合同签订当日，原告以刷卡方式支付首付房款81079元。2016年5月27日，双方就上述合同向金华开发区房地产交易管理所办理了预售商品房合同备案（受理编号为201605270242，备案证明载明：购买人吴慧敏；房屋坐落翡翠城三期1幢410）。2016年5月31日，原、被告就上述房产办理了权利预告登记。同年6月17日，原告吴慧敏（借款人、抵押人）与案外人中国农业银行股份有限公司金华婺城支行（贷款人）、被告浙江申华置业集团有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款人向借款人提供贷款180000元用于购买翡翠城三期1幢410室房产，款项直接划入保证人资金监管专户，借期10年，还款方式为等额本金递减还款，担保方式为保证人阶段性保证加抵押等内容。2016年6月28日，贷款人依约将贷款180000元划入指定账户。事后，被告一直未向包括本案原告在内的业主交房。期间，相关业主代表经与被告协商，于2018年5月3日签订了《关于翡翠壹号逾期交房的补充协议》，约定：浙江申华置业集团有限公司承诺在2018年7月31日前交房，如逾期公司承诺2018年7月31日前的违约金按日万分之一点五计算（其中万分之一按购房合同执行，万分之零五以酒店消费卡形式支付），在8月1日到9月30日按日万分之二计；10月1日以后按日万分之三计算；如果2018年7月31日不能按时交付，申华公司先将已产生的违约金赔付给业主，如能按时交付，违约金赔付可放宽至交房后两个月支付。另外，双方对其他相关事宜在协议中作了约定。事后，原告从被告处领取消费卡3968元，但被告仍未向原告交付房屋和不动产权权属证书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，及业主代表与被告签订的《逾期交房补充协议》，均系当事人真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，为合法有效。原告已按约履行交付购房款义务，而被告未按合同及补充协议的约定向原告履行交付涉案房屋，并办理和交付不动产权证等书面资料，已构成违约，依约应承担违约责任。原告提出由被告继续履行合同，并按合同及补充协议约定分别承担相应违约金之请求，并无不当，依法予以支持；但根据上述买房合同和补充协议的约定，关于2019年8月31日前的逾期交房违约金应分三段计，即自2017年10月1日至2018年7月31日期间按日万分之一点五计，自2018年8月1日至2018年9月30日期间按日万分之二计，自2018年10月1日至2019年8月31日期间按日万分之三计，原告已领取的消费卡3968元可直接折抵相应违约金。对原告提出逾期交房之违约金自2017年9月30日起均以日万分之三计算，与上述合同或补充协议之约定不符，且无法律根据，对原告该部分不当违约金之请求，依法不予支持。同时，根据双方签订的购房合同，被告还应承担自2017年12月31日起按日万分之一计付的逾期交付不动产权属证书之违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十五条、第一百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告浙江申华置业集团有限公司在本判决生效后且具备交付条件一个月内，向原告吴慧敏交付位于金华市金东区房屋，并办理和交付上述房产（预售商品房合同备案证明受理编号为20160570242）不动产产权证及合同约定的其他相关资料（原告依此内容提出执行申请时，应提供具备交付和办理条件的依据）；二、被告浙江申华置业集团有限公司于本判决生效后三日内向原告吴慧敏偿付2019年8月31日前尚欠违约金52425.07元（含房产和权属证书之违约金，已扣除消费卡金额），及支付自2019年9月1日起至实际履行之日止的违约金（按已付购房款261079元为基数，交房之违约金以日万分之三计，交付权属证书之违约金以日万分之一计）；三、驳回原告吴慧敏的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6276元，依法减半收取3138元（原告已预交），由原告吴慧敏负担135元，由被告浙江申华置业集团有限公司负担3003元，限于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 李良军二〇一九年十二月十六日代书记员 陈洛伊