沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初2654号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳沈北支行，住所地沈阳市沈北新区中央路30号。统一社会信用代码证：912101139433150248。代表人：张亚男,系该支行行长。委托诉讼代理人：刘莹，系辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：单月，系辽宁卓政律师事务所律师。被告：李建昌，男，1977年9月16日出生，住址辽宁省法库县。被告：赵淑云，女，1973年1月25日出生，住辽宁省调兵山市。被告：沈阳法姬娜置业有限公司，住所地法库物流经济区。统一社会信用代码：91210124555302889W。法定代表人：潘高钊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：隋毅，系辽宁安行律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司沈阳沈北支行（以下简称工行沈北支行）与被告李建昌、被告赵淑云、被告沈阳法姬娜置业有限公司（以下简称法姬娜公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人单月，被告法姬娜公司委托诉讼代理人隋毅到庭参加诉讼，被告李建昌、赵淑云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告之间的《个人购房借款/担保合同》提前到期；2.请求判令被告李建昌、赵淑云偿还原告借款本金78,388.73元、利息5393.89元、罚息（违约之日至2018年12月21日按年利率8.253%计算）及2018年12月22日至实际给付日的利息、罚息、复利；3.请求判令原告对位于法库县法库镇金牛街法姬娜剑桥世家8号161房屋享有优先受偿权；4.请求判令被告法姬娜公司于约定范围内承担连带保证责任；5.判令由被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年5月31日，原、被告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告出借给被告李建昌、赵淑云贷款金额12万元，借款期限为120个月，2013年7月9日至2023年7月9日，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利率为6.55%，逾期利率为年8.253%，还款方式为按月等额本息还款法还款，贷款用于购买位于法库县法库镇金牛街法姬娜剑桥世家8号161房屋，被告李建昌、赵淑云以所购房屋抵押担保，并于2013年7月1日办理了抵押权预告登记，被告法姬娜公司为被告李建昌、赵淑云提供连带保证责任担保。现被告李建昌、赵淑云自2014年11月9日逾期偿还贷款本息，截止2018年12月21日被告李建昌、赵淑云积欠本息83,782.62元。被告李建昌、赵淑云未答辩。被告法姬娜公司辩称，根据双方签订的协议约定，被告法姬娜公司承担的是阶段性担保责任，在借款人办妥正式的抵押登记手续后，被告法姬娜公司不再承担担保责任，现借款人李建昌、赵淑云所有的案涉房屋已办理完抵押登记，故被告法姬娜公司根据约定不再承担担保责任。本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年5月31日，签订《个人购房借款/担保合同》一份。约定，原告借给被告李建昌、赵淑云人民币12万元，由被告法姬娜公司提供阶段性连带责任保证，并以被告李建昌、赵淑云所有的，座落于法库县法库镇金牛街法姬娜剑桥世家8号161，面积69.5平方米的楼房作为抵押担保物，并于2013年7月1日办理了抵押权预告登记；保证人保证范围及抵押物的抵押范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款期限120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性发放给开发商被告法姬娜公司，贷款利息自实际放款日起计算；还款方式，借款人按照等额本息还款法按月偿还贷款本息，借款人不享有宽限期；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率标准为约定利率基础上加收40%；违约责任，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，贷款人可宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，若本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，在以上约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件下，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，原告工行沈北支行于同年7月9日向被告李建昌、赵淑云发放贷款12万元，同时被告李建昌、赵淑云为原告出具个人借款凭证一份，该凭证载明：贷款基准利率为年利率6.55%，逾期贷款利率为年利率8.253%。借款期限为自2013年7月9日起至2023年7月9日止。还款方式为等额本息还款法按月还款。被告李建昌、赵淑云于2016年10月9日累计逾期偿还贷款，截止2019年9月21日被告李建昌、赵淑云应偿还贷款本金76,425.83元及利息7557.8元。另查明，被告李建昌、赵淑云就涉诉房屋已办理房屋产权证。上述事实，有个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、预告登记证明、欠款明细等证据，在卷为凭。本院认为，原告工行沈北支行与被告李建昌、赵淑云、被告法姬娜公司之间签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人之间真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。合同对当事人具有法律上的拘束力，当事人应依合同约定履行各自的义务。作为贷款人的原告已将该笔贷款依约发放给借款人被告李建昌、赵淑云。被告李建昌、赵淑云逾期偿还借款本息，已经构成了违约，故对原告依约要求判令原、被告之间签订的《个人购房借款/担保合同》到期的诉讼请求，应予支持。被告李建昌、赵淑云欠原告借款本息属实，应偿还，故对原告要求被告李建昌、赵淑云偿还借款本息的诉讼请求，应予支持。被告李建昌、赵淑云作为抵押人应承担抵押担保责任，故对原告要求行使抵押权的诉讼请求，亦应支持。被告法姬娜公司作为阶段性连带责任保证人，其保证责任于被告李建昌、赵淑云办理房屋产权证并进行抵押登记后免除，现被告李建昌、赵淑云已将抵押担保物办理完毕抵押登记，故被告法姬娜公司的保证责任，应予免除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原、被告于2013年5月31日签订的个人购房借款担保合同于本判决发生法律效力后履行期限即时届满；二、被告李建昌、赵淑云偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳沈北支行本金人民币76,425.83元，利息7557.8元和罚息（自2016年10月9日至2019年9月21日按合同约定利率计算），以及自2019年9月22日起至义务人实际履行义务之日止，依照合同约定计算的利息、罚息、复利，此款义务人应在本判决发生法律效力后20日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、原告中国工商银行股份有限公司沈阳沈北支行对被告李建昌、赵淑云抵押的位于法库县法库镇金牛街法姬娜剑桥世家8号161、面积69.50㎡的房屋享有优先受偿权；四、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费1894元，公告费560元，由被告李建昌、赵淑云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王新平人民陪审员  刘宇亭人民陪审员  齐海萍二〇一九年十二月二十日法官 助理  高 寒书 记 员  韩顺平本案依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第二百零八条借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。