湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3718号上诉人（原审原告）：曹兵，男，1990年9月22日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：肖检检，北京市鑫诺（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凡，北京市鑫诺（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李建伟，男，1972年3月14日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。上诉人曹兵因与被上诉人李建伟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初5544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人曹兵上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人房屋装修损失182000元；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人存在书面租赁合同，不应认定为不定期租赁。2018年4月10日，上诉人通过长沙银行e钱庄向被上诉人之子李豪转账5万元，上诉人在网上转账受理凭证上注明“门面租金费用2018年4月10日至2019年4月10日”，故不应认定为不定期租赁。二、本案租赁合同终止的原因系被上诉人未按期偿还银行欠款而被强制执行所致，被上诉人作为违约方应当赔偿上诉人的装修损失。三、涉案房屋进入执行阶段并有法院发出腾房公告，上诉人的权益实际受到侵害，当然有权要求被上诉人赔偿损失。四、法院拍卖房屋的评估价值包含了上诉人的装修费及附属设施。上诉人作为一般竞买人购买了涉案房屋，与本案租赁合同没有关系。被上诉人李建伟未向本院提交答辩意见。曹兵向一审法院起诉，请求判令：1、李建伟返还曹兵房屋租金50000元；2、李建伟赔偿曹兵房屋装修损失182000元；3、本案诉讼费用由李建伟承担。一审法院认定的事实：李建伟系位于长沙市雨花区房屋登记所有权人。2017年8月，曹兵、李建伟口头约定，曹兵承租李建伟位于长沙市雨花区房屋。曹兵向李建伟支付了2017年8月至2018年4月10日的房租。其后，2018年4月10日，曹兵通过长沙银行股份有限公司ｅ钱庄向李建伟之子李豪转账50000元，李建伟在ｅ钱庄网上转账受理凭证上注明：门面租金费用2018年4月10日至2019年4月10日。另查明，长沙市芙蓉区人民法院作出（2016）湘0102民初2964号民事裁定书，对本案涉诉房屋进行了查封，查封时间为2016年7月12日至2019年7月11日。2018年3月27日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2017）湘0102执3641号公告，责令李建伟及包括本案涉诉房屋实际占有人自该公告张贴之日起即日内日腾空房屋，到期不履行，该院将依法强制执行。其后，长沙市芙蓉区人民法院在阿里拍卖平台上将本案涉诉房屋进行司法拍卖。2018年9月27日，曹兵以优先购买权人身份以1180000元的出价对本案涉诉房屋网络竞价成功。根据曹兵提供的照片和视频显示，涉案房屋仍由曹兵在使用。在庭审中，曹兵还提供装饰装修材料货物清单、收据等，拟证明曹兵装修房屋花费了182000元。曹兵还提供长沙市芙蓉区人民法院就本案涉诉房屋委托评估公司所作资产评估报告，该报告显示长沙市雨花区房屋评估值为1393100元。一审法院认为，根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。曹兵向李建伟承租涉案房屋已超过六个月，但双方之间并未签订书面的租赁合同，故双方之间形成不定期租赁关系。现涉案房屋已经于2018年9月27日由曹兵在网络拍卖中竞价成功，双方的不定期租赁关系已经实际终止，曹兵要求李建伟退还剩余房屋租金的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。因曹兵已经支付李建伟2018年4月10日至2019年4月10日，结合曹兵实际占有使用涉案房屋的时间，一审法院认定，李建伟应当返还曹兵2018年9月28日至2019年4月10日的房屋租金26712.33元（50000元/365天×195天）。对于曹兵主张的房屋装修损失问题。因曹兵与李建伟之间未签订书面合同，亦未对是否同意进行装饰装修以及租赁期满后装饰装修物的处理进行约定，曹兵对涉案房屋进行装修时应对可能产生的损失及风险有合理预期；同时，查封作为一种诉讼保全措施，是为了保障债权人的利益而限制债务人对被查封财产的处分权能，但并不限制债务人对被查封财产价值无重大影响的继续使用。虽然涉案房屋查封在前、出租在后，但出租被查封的房产，并不为法律所禁止，且双方之间为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，亦不影响查封目的的实现。现涉案房屋在拍卖过程中已由曹兵网络竞价成功，在曹兵缴纳相应款项后，房屋所有权将变更为曹兵所有，房屋的装饰装修物亦可由曹兵继续使用，故曹兵要求李建伟赔偿房屋装修损失问题的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李建伟于本判决生效之日起七日内返还曹兵房屋租金26712.33元；二、驳回曹兵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4781元，依法减半收取2390.5元，财产保全费1680元，合计4070.5元；由曹兵负担3600.5元，李建伟负担470元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审补充查明：深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2018年6月25日出具的鹏信资估报字［2018］第074号资产评估报告显示，长沙市雨花区房屋为简单装修、有部分家电、家电为租客所有；该房屋价值为1393100元、房屋中的冻库价值为13830元、房屋中的热水器价值为350元。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为李建伟是否应赔偿曹兵房屋装修损失及其数额。首先，根据曹兵提交的装修材料、工资收据，以及用于确定拍卖价格的资产评估报告，可以认定曹兵对涉案房屋确有装修投入；而且在拍卖涉案房屋时包含了装修及部分家电的价值，实际受益人为李建伟，故对曹兵要求李建伟赔偿其装修损失的主张，本院予以支持。其次，关于李建伟应赔偿曹兵的房屋装修损失数额。一方面，曹兵仅提交了收据证明其装修支出，未提供相关转账凭证予以佐证；另一方面，涉诉房屋已于2016年7月12日被法院查封，而曹兵未与李建伟签订书面租赁合同约定装修事宜，对其损失的产生存在一定过错；加之曹兵已实际使用了装饰装修，存在一定折旧，其竞价成功的价格也低于评估价格，故本院综合本案租金标准、房屋面积、曹兵实际租赁时间等因素，酌情判令李建伟赔偿曹兵房屋装修损失3万元，对曹兵超出部分的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人曹兵的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初5544号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初5544号民事判决第二项；三、李建伟于本判决生效之日起七日内赔偿曹兵房屋装修损失30000元；四、驳回曹兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2390.5元，财产保全费1680元，合计4070.5元，由曹兵负担3070.5元，李建伟负担1000元；二审案件受理费4781元，由曹兵负担3581元，李建伟负担1200元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十二月二日书记员 肖佳敏