杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初5705号 原告（反诉被告）：上海锦和商业经营管理股份有限公司，住所地：上海市徐汇区田林路****楼。 法定代表人：郁敏珺，总经理。 委托诉讼代理人：臧海朋、梁勇恒，浙江楷立律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐飞燕，女，1985年10月26日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：何佩佩、李巧钰，浙江泽大律师事务所律师。 上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称锦和公司）与徐飞燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年3月1日对本反诉一并公开开庭进行审理。锦和公司的委托诉讼代理人臧海朋、梁勇恒，徐飞燕的委托诉讼代理人李巧钰到庭参加诉讼。庭审后当事人庭外和解未果。本案现已审理终结。 锦和公司起诉称：2016年12月19日，锦和公司与徐飞燕签订《房屋租赁合同》，约定锦和公司将庆春路87号3层005室的房屋租赁给徐飞燕用于餐饮经营，租期自2017年3月21日至2022年3月20日，房屋交付日期为2017年1月5日，1月5日至3月20日为装修免租期，前两年的月租金22881.85元、第三年月租金24025.94元，物业管理费每月9528.88元。合同签订后，锦和公司依约交付房屋。徐飞燕自2017年6月25日起开始拖欠2017年7月12日至2017年7月31日当期及之后的租金，自2017年5月25日起开始拖欠2017年6月1日至2017年7月31日当期及之后的物业费。锦和公司因此多次催讨，锦和公司多次送达催收通知书后，徐飞燕仍未履行，锦和公司为此于2017年11月16日向徐飞燕发出《房屋租赁合同解除通知函》，通知徐飞燕自2017年11月20日解除租赁合同，要求其当日腾退房屋并在2017年11月27日前支付拖欠的租金、物业管理费、违约金等。锦和公司诉至法院，诉讼请求为：1、确认双方之间的《房屋租赁合同》已于2017年11月20日解除，并腾空位于庆春路87号3层005室的房屋交还给锦和公司；2、徐飞燕向锦和公司支付租金98736.75元；3、徐飞燕支付租金的滞纳金34832.76元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至实际付清之日）；4、徐飞燕支付水电费144元及水电费滞纳金55.44元；5、徐飞燕支付物业管理费53909.96元；6、徐飞燕支付物业管理费的滞纳金19955.17元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至实际付清之日）；7、徐飞燕补交装修期内免缴的租金56421元；8、徐飞燕支付违约金68645.55元；9、徐飞燕支付房屋占有使用费188641.73元（自2017年11月21日暂计至2018年7月31日，支付至房屋实际腾退之日止）；10、本案诉讼费由徐飞燕承担。 徐飞燕反诉并答辩称：上述《房屋租赁合同》签订后，徐飞燕依约交纳了租金、租赁保证金、能源押金、物业管理费，并积极装修筹备开业。但在越都荟商场在不具备开业条件的情况下于2017年5月2日在商场贴告示通知已于2017年5月1日开业，且锦和公司屡次向徐飞燕催讨租金和物业费，并于2017年11月20日发函通知徐飞燕解除合同。经查询，越都荟商场于2018年9月20日才取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，其行为构成违约，应承担违约责任。徐飞燕提出反诉请求为：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，锦和公司退还租金54038.78元、物业管理费32077.36元、保证金45763.1元、能源押金3911.86元（合计135791.1元），并支付资金占用期间的利息损失16408元（按中国人民银行同期贷款利率6%暂计算至2018年12月31日，2019年1月1日起仍按年利率6%计算）；2、锦和公司赔偿装修损失93000元（其中设计费20000元，厨房定金27900元，餐具定金10000元，桌椅购置费35100元）；3、锦和公司支付违约金68645.55元；4、反诉费用由锦和公司承担。 锦和公司就反诉答辩称：对于解除租赁合同无异议，双方从未对商场开业条件进行约定，我方有权书面要求徐飞燕的商铺与商场同步开业，这是我方的权利而非义务，商场不存在迟迟不开业的情况，徐飞燕因各种因素迟迟不能装修完毕并如期开业，给商场造成不良影响系其违约。涉案房屋不存在不符合合同约定情形，商场多家商铺均在正常营业，对于徐飞燕主张的各项损失没有任何依据，应由其自行承担。请求驳回其反诉请求。 本院经审理认定，2016年12月19日，锦和公司（作为出租方、甲方）与徐飞燕（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定锦和公司将坐落在杭州市上城区庆春路87号越都荟商场3层005室（建筑面积250.76平方米）出租给乙方用作经营餐饮服务，租赁期自2017年3月21日起至2022年3月20日，交付日为2017年1月5日，给予75天的装修期，即自2017年1月5日起至2017年3月20日。2017年3月21日起至2018年3月20日的月租金为22881.85元，2018年3月21日起至2019年3月20日的月租金为22881.85元，房屋租金采用先付后用的方式，乙方须在2017年1月5日前向甲方支付2017年3月21日至2017年5月31日的首期租金54038.78元，其后每2个月为一个付款周期，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金，每逾期支付一日，按逾期支付租金的5‰支付滞纳金。乙方须于租赁合同签约之日向甲方支付房屋租赁保证金45763.70元和能源押金3911.86元，不是预付的租金，但可以抵充乙方欠付甲方的租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金或者其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或者其他第三方损失，抵扣的顺序为（1）违约金、滞纳金、损害赔偿金、物业恢复修缮费用等；（2）水、电、通讯等公用事业费；（3）物业管理费、停车费、制卡制证等费用；（4）租金。除租金与租赁保证金、能源押金外，乙方还应向甲方支付物业管理费、该房屋实际发生的水、电、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用。其中，每月的物业管理费为9528.88元，乙方须在2017年1月5日前向受托的物业管理单位支付装修期及2017年1月5日至2017年5月31日的首期物业管理费32077.36元，以后每2个月为一个付款周期，乙方在该付款周期前一个月的25日之前支付物业管理费，每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。该房屋实际使用的水、电、煤气等能源费用以独立计量装置所得为计算依据，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日或甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用，如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。甲方有权要求乙方自负费用保证该承租房屋的开业日与本项目开业日同步，乙方同意承租房屋与项目同步开业，在该前提下，甲方同意在装修期结束至项目开业日之间乙方可免交租金和物业管理费。如乙方逾期或未足额支付租金及其他应支付费用累计超过15日的，甲方可不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交装修期所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法提前收回该房屋或任何部分，同时乙方应另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方。租赁期间如乙方未能付清应付款项，甲方可以阻止乙方的装修拆除行为或拒绝乙方搬离行为且有权代为保管乙方所欲搬离物品直至甲乙双方签订退组协议、乙方付清所有应付款项、办理完成所有退租手续，保管期间按照每天30元/平方米收取占有使用费。合同期限届满或租赁关系提前终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的或甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同目的等任一事件，乙方有权在任意时间提前终止合同，同时甲方应另按第一年月租金的3倍金额补偿乙方。合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，包括收件人、电话、联系地址等。任何一方在收到另一方所发出的变更上述联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以首页所载为准。对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达。双方确认二次供水电的计费标准为电价1.2元/度，水价4.6元/吨，电力扩容费按超基本配置1500元/KW标准收取等。 2017年1月5日，徐飞燕缴纳了首期租金54038.78元、保证金45763.1元、能源押金3911.86元、物业费32077.36元，锦和公司遂将案涉房屋移交给徐飞燕，并办理了交接手续。 2015年10月28日，越都荟商场建设工程经消防验收合格。2018年9月20日，取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。 庭审中，锦和公司提供了《越都荟商业综合体开发美陈制作合同》、增值税专用发票、《影视传媒楼宇媒体广告发布合同》、发布广告情况清单、PPT报告、广告宣传打印页、《上线单》、业务回单、微信推送页面、《函告》等材料，证明越都荟项目已经开业。广告宣传打印页和微信推送页面有越都荟商场的鑫釜汇、廊棚鱼馆、蜀千签等部分餐饮租户开业酬宾介绍，上海锦能物业管理有限公司杭州分公司给越都荟餐饮租户的函告中亦写明越都荟项目已经于2017年5月1日开，并有餐饮租户的签名。 2017年4月至同年10月期间，锦和公司多次在讼争房屋张贴催讨通知书，向徐飞燕催讨电费、水费、物业费、租金及滞纳金等。催款通知书载明徐飞燕在2017年6月16日至2017年7月15日用电120度，应付电费144元。徐飞燕对此未提出书面异议。2017年11月16日，锦和公司就案涉房屋向徐飞燕发出《解除通知函》，通知其从2017年11月20日起解除该房屋所涉的租赁合同，腾退房屋。本案诉讼期间，经双方当事人确认案涉房屋于2019年3月6日办理完毕退房交接手续。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，各方当事人均应严格履行。根据《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，徐飞燕在交纳首期租金54038.78元和物业管理费32077.36元后，未依约支付此后的租金和物业管理费，且经原告催要仍未能履行，属于违约行为，原告据此有权解除双方之间的租赁合同，并有权要求徐飞燕承担相应违约责任。本院确认案涉房屋租赁合同于2017年11月20日予以解除，同时，基于双方确认徐飞燕已于2019年3月6日腾退案涉房屋，故本案亦无需对原告关于腾退房屋的该项诉请进行判决，相应地，合同解除后的房屋占有使用费计算至2019年3月5日。锦和公司诉请徐飞燕支付欠付的租金98736.75元、物业管理费53909.96元、水电费144元、房屋占有使用费188641.73元（暂计算至2018年7月31日）具有相应依据，本院予以支持。同时，因徐飞燕存在逾期未足额支付租金及其他费用累计超过15日的违约行为，依约应补交装修期内免除的租金等费用56421元。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以在合同中约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，也可以约定一定数额的违约金。本案中，逾期付款的滞纳金和提前解除合同的违约金属于两类不同性质的违约责任承担形式，锦和公司可以一并主张，但对于约定的违约金过高部分可以适时调整，徐飞燕对此亦提出违约金过高请求进行调整的抗辩，本院综合案件实际情况，将逾期付款的滞纳金调整为按照中国人民银行同期贷款利率标准自逾期之日起计算，将提前解除合同的违约金调整为按照一个月的租金标准计算即22881.85元。徐飞燕针对案涉房屋租赁合同项下已经交纳的保证金和能源押金可以按照违约金、滞纳金、物业管理费、租金的顺序进行冲抵。本院对锦和公司合理的诉讼请求部分予以支持。徐飞燕的抗辩理由及反诉请求缺乏相应依据，本院不以采纳和支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认上海锦和商业经营管理股份有限公司与徐飞燕于2016年12月19日签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月20日起解除； 二、徐飞燕于本判决生效之日起十日内向原告上海锦和商业经营管理股份有限公司支付租金98736.75元及逾期付款的滞纳金8701.64元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准继续计算至款项付清之日止）； 三、徐飞燕于本判决生效之日起十日内向上海锦和商业经营管理股份有限公司支付自2017年11月21日起计算至2019年3月5日止的房屋占有使用费352819.32元； 四、徐飞燕于本判决生效之日起十日内向上海锦和商业经营管理股份有限公司支付装修免租期的租金56421元； 五、徐飞燕于本判决生效之日起十日内向上海锦和商业经营管理股份有限公司支付水电费144元及逾期付款的滞纳金7.21元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至2017年7月15日）； 六、徐飞燕于本判决生效之日起十日内向上海锦和商业经营管理股份有限公司支付物业管理费53909.96元及逾期付款的滞纳金4866.21元（按照中国人民银行同期贷款利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准继续计算至款项付清之日止）； 七、徐飞燕于本判决生效之日起十日内向上海锦和商业经营管理股份有限公司支付违约金22881.85元； 八、徐飞燕已交纳的保证金45763.1元、能源押金3911.86元，按违约金、滞纳金、物业管理费、租金的顺序予以抵扣； 九、驳回上海锦和商业经营管理股份有限公司的其他诉讼请求； 十、驳回徐飞燕的全部反诉请求。 如徐飞燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9013元，由上海锦和商业经营管理股份有限公司负担1616元，由徐飞燕负担7397元；财产保全申请费3127元，由上海锦和商业经营管理股份有限公司负担561元，由徐飞燕负担2566元。反诉案件受理费3027元，由徐飞燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  张晓磊 人民陪审员  王意卿 人民陪审员  王明珠 二〇一九年十二月九日 书 记 员  戚文竹 （以下为空白页）