山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3465号 上诉人（原审原告）：淄博民泰物业管理有限公司。住所地：山东省淄博市张店区联通路**。 法定代表人：伊善玲，总经理。 委托诉讼代理人：臧玲，山东长城长律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：孙潜，男，1977年2月20日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：孙兆锦（孙潜之父），住山东省济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：陆翠兰（孙潜之母），住山东省济南市槐荫区。 上诉人淄博民泰物业管理有限公司因与上诉人孙潜物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人淄博民泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人臧玲，上诉人孙潜的委托诉讼代理人孙兆锦、陆翠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淄博民泰物业管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判孙潜支付物业费、水费、垃圾费、电梯电费、电梯强检费、电梯运行维护费、车位管理费、区内加压泵电费、楼道间公共照明费、物业费违约金等，共计38818.14元（截止到2018年11月），以及自2018年12月1日起至判决之日止的上述各项费用和违约金；改判孙潜支付自判决之日起至上述各项费用还清时止的违约金（按照每日千分之三计算）；2.由孙潜承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定2013年6月至2015年11月，孙潜所有的兴业家园9-1-1701号房屋处于空置状态，并依据2013年《淄博市住宅物业服务收费管理实施办法》判决扣减物业服务费，属于认定事实错误、适用法律错误。1.涉案房屋在2013年6月至2015年11月期间不属于空置房，孙潜在2011年9月22日签订物业物业服务合同后，即对涉案房屋进驻装修，进驻装修后就会产生生活垃圾和装修垃圾，孙潜即开始实际享受关涉自身利益的物业服务，涉案房屋不能视为空置房；2.一审判决物业费、电梯运行维护费、车位管理服务费均属物业公共服务费，应以上述三项费用6177.00元为基数扣减30%错误；3.一审认定涉案房屋在2013年6月至2015年11月期间的物业费、电梯运行维护费、车位管理服务费共计6477.00元错误，该期间上述费用为6268.00元，一审判决以6477.00元为基数扣减30%的费用是错误的判决。2.一审判决被上诉人支付违约金1470.91元及至实际付清之日的违约金（以2016年1月至2018年11月欠费本金8867.66元为基数，按年率24%计算），属于认定事实错误、适用法律错误。 孙潜辩称，1.关于空置房的问题，淄博民泰物业管理有限公司称孙潜2011年9月签了物业服务管理服务合同进行了装修，产生了装修垃圾，故不能视为空置房，一审法院对实际情况进行了调查，事实清楚，除了装修用水外五年都是零用水，按照2013年物业法收费标准70%缴纳是合理的，一审法院认定电梯运行费维护费、车位管理服务费，均属于物业共同服务费是正确的；2.关于2016年3月份入住后的缴费情况，一审答辩中已经作出陈述，至于拒收2016年后的证据，应由2016年的时候收费员来作证因为他对情况最清楚，收费员是由民泰物业公司聘请，应由民泰物业出面联系作证。 孙潜上诉请求：1.对2013-2015年空置房问题的判决无异议；2.撤销一审关于1470.91元违约金的判决；3.依照《山东物业管理条例》2017年1月至2018年6月按70%计算，2018年7月至12月按60%计算，应交物业费3989.90元；4.由淄博民泰物业管理有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.关于减收2017年-2018年物业费的问题，2017年-2018年期间我方都在济南居住，偶尔回去，但都不超过半年，应按2013年《淄博市住宅物业服务收费管理实施办法》，房屋交付后空置一年以上的，物业费可以按70%缴纳，以及2018年《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，交付房屋空置6个月以上的，收取费用最高不得超过60%执行；2.关于2016年以后违约金的问题，我方2016年3月搬入后，实际居住近一年，我方历来主张全额缴纳，没有其他任何要求，2017年至2018年与2013年至2015年一样，都是因房屋空置要求减收物业费，是同一诉求，没有必要分开取证。所谓的违约金都是物业公司有法不依造成的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，擅自提高收费标准的，业主可以拒绝缴纳物业费，不能把维权定成违约，判定缴纳违约金没有法律依据；3.关于诉讼费和上诉费的问题，物业公司不遵守法律法规，不与业主沟通，造成诉讼和上诉，诉讼费和上诉费应由物业公司承担。 淄博民泰物业管理有限公司辩称，1.孙潜主张其房屋在2017-2018年属于空置房的事实与理由不成立，民泰物业管理有限公司提交的物业收费明细表能够证明，2017-2018年期间兴业家园9号楼一单元1701号房屋每月都产生水费等费用，说明案涉房屋一直在居住使用，不存在空置的事实；2.孙潜未按物业管理服务协议约定交纳应缴的费用，已经构成违约，应当按照协议的约定支付违约金。请求依法驳回孙潜的上诉请求，支持淄博民泰物业管理有限公司的上诉请求。 淄博民泰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告物业费、水费、垃圾费、电梯电费、电梯强检费、电梯运行维护费、车位管理费、区内加压泵电费、楼道间公共照明费、物业费违约金等共计38818.14元（截至2018年11月），以及自2018年12月1日起至判决之日止的上述各项费用和违约金；2.依法判令被告支付自判决之日起至第一项中判决确定的各项费用还清时止的违约金（按照每日千分之三计算）；3.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：从原告提交的物业收费明细表来看，2013年6月至2015年12月，被告所有的兴业家园9-1-1701号房屋处于空置状态，期间仅产生物业费、电梯运行维护费、车位管理服务费6477.00元（不包括两年电梯维护费73.34元，每年为36.67元），2016年1月起开始产生水费、垃圾处理费等费用原告提供的欠费情况明细表对被告欠费情况进行了统计，自2013年6月至2018年11月物业费7560.00元、物业费违约金23400.14元（计算至2018年12月31日，其中2013年6月至2015年12月违约金数额为16689.11元）、水费423.00元、楼道间公共照明费300.00元、垃圾费136.00元、电梯电费235.00元、车位管理费2970.00元、电梯强检费183.00元、电梯运行维护费3556.00元、区内加压泵电费55.00元，以上合计38818.14元。 一审法院认为，原、被告双方签订的物业管理服务协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应恪守履行。关于物业服务费是否应当减收的问题。2013年《淄博市住宅物业服务收费管理实施办法》这一指导性文件载明，房屋交付后空置一年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业双方确认后，其空置期间的的物业服务费应当依据实际运行费用适当减收，具体收费标准可在物业服务收费标准的70%以内确定；2013年6月至2015年11月，被告所有的兴业家园9-1-1701号房屋处于空置状态，从被告用水等情况即可明知，上述该指导意见也并未要求业主进行申请，因此，参照上述指导意见并依据公平原则，相应物业服务费应当减收。物业费、电梯运行维护费、车位管理服务费均属物业公共服务费，因此，本案以上述6477.00元为基数扣减30%即1943.1元。被告要求扣减物业服务费的理由成立，不构成违约，原告主张的2013年6月至2015年12月的物业费的违约金，不予支持。2016年1月至2018年11月，被告拖欠原告各项费用本金数额为8867.66元（原告主张的拖欠本金总额15418.00元，减去2016年1月份之前欠费6550.34元），被告应予支付。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，被告辩称原告以被告之前存在欠费为由拒收2016年1月之后的费用但未举证证明，其应承担举证不能的后果，承担该部分费用的违约金。原告按拖欠物业费部分本金和双方约定日千分之三（即年利率109.5%）计算违约金，但仍过分高于造成的损失，被告亦认为过高，应酌情调整，一审法院按年利率24%予以支持，按比例折算后该期间违约金为1470.91元。即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，服务不到位，被告可通过有关部门督促原告限期整改，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠结案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告以拒交物业费等费用对抗物业服务瑕疵的行为于法无据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告孙潜于本判决生效之日起十日内支付原告淄博民泰物业管理有限公司物业费、水费、公共照明费、垃圾费、电梯电费、电梯强检费、电梯运行维护费、车位管理费、区内加压泵电费等共计13474.90元。二、被告孙潜于本判决生效之日起十日内支付原告淄博民泰物业管理有限公司截至2018年12月31日的物业费违约金1470.91元及至实际付清之日的违约金（以2016年1月至2018年11月欠费本金8867.66元为基数，按年率24%计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费770.00元，减半收取即385.00元，由原告负担237.00元，被告负担148.00元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于2013年6月至2015年11月物业服务费的问题。上诉人淄博民泰物业管理有限公司一审中提交的物业收费明细表中，孙潜所有的涉案房屋在2013年6月至2015年11月期间，仅产生物业费、电梯运行维护费、车位管理服务费等费用，一审法院根据孙潜用水等情况，认定涉案房屋在上述期间处于空置状态，并参照相关文件的规定，依据公平原则，判决对上述期间的物业服务费扣减30%，并无不当。此外，一审判决认定物业费、电梯运行维护费、车位管理费等均属于物业公共服务费亦并无不当，淄博民泰物业管理有限公司关于电梯运行维护费及车位管理费不属于物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于2017年至2018年期间物业服务费的问题。孙潜认可其自2016年3月后搬入涉案房屋居住，但主张2017年至2018年期间涉案房屋处于空置状态，并据此主张减收上述期间的物业服务费，但孙潜未能就上述期间涉案房屋系处于空置状态等基本事实举证予以证实，故对其该项上诉请求，本院依法不予支持。 关于2016年1月至2018年11月期间违约金的问题。孙潜未按合同约定及时交付物业服务费等各项费用，其应承担相应的违约金，孙潜虽主张淄博民泰物业管理有限公司擅自提高收费标准并拒收相关费用，但未能举证予以证实，故其关于不应支付违约金的上诉请求，不能成立，本院不予支持。此外，双方签订的物业服务合同中约定对欠交物业费部分，按日千分之三计算违约金，一审判决认定上述违约金计算方法的约定，过分高于造成的损失，并根据孙潜的主张，对违约金进行调整，并无不当。 综上所述，上诉人淄博民泰物业管理有限公司、孙潜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费820.00元，由上诉人淄博民泰物业管理有限公司负担770.00元，上诉人孙潜负担50.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈燕萍 审 判 员  马清华 审 判 员  史华振 二〇一九年十二月十二日 代理书记员  董斯文