江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4127号上诉人（原审被告）：施怡，男，1977年12月2日出生，汉族，个体工商户，住东台市。委托诉讼代理人：刘发斌，江苏择善律师事务所律师。委托诉讼代理人：严瑾，江苏择善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨露露，女，1990年1月8日出生，汉族，助教，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陶国鸿，江苏正都律师事务所律师。上诉人施怡因与被上诉人杨露露房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院(2019)苏0981民初3705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。施怡上诉请求：1、撤销一审法院判决，改判解除案涉《房屋租赁合同》，并据实结算租金及押金或发回重审；2、一、二审诉讼费用由杨露露负担。事实和理由：1、一审遗漏当事人。涉案的《房屋租赁合同》是施怡与杨露露的父亲杨军签订，房屋的租金也是施怡直接支付给杨军。而且涉案房屋的产权登记时间是2012年，是杨露露的家庭共有财产，合同落款的“甲方”处签名的也是杨露露、杨军，故一审法院应当通知杨军参与诉讼。2、一审送达程序违法。施怡一审判决送达前没有收到一审送达的应诉通知书、举证通知书、传票、民事诉状及其他材料。一审审理过程中未对邮政快递回单上载明的签收人“陈英”的身份关系调查，更谈不上对陈英与施怡是否同住进行审查。事实上，一审判决送达后，施怡才从其母亲陈英处找到相关材料，而施怡与母亲陈英并不同住。而且杨露露的父亲杨军明知施怡的手机号码却没有告知法庭，故意让施怡不能及时应诉并出庭。3、涉案《房屋租赁合同》约定的第二年租金是在2018年6月30日前支付，到期时施怡因生意不好，向杨军提出无力支付租金，在2019年3、4月杨军向施怡催要租金时，施怡明确提出双方终止合同，杨军也明确表示同意终止租赁合同，并要求施怡可以代为寻找合适的承租人。杨军未能向一审法院陈述该事实，造成一审判决认定事实错误，并错误判决施怡给付2年租金。杨露露辩称：1、案涉房屋系杨露露个人所有，有登记证书可以证实，杨露露父亲在租赁合同上签字，是代理人的身份签字的。一审送达程序合法，且在开庭前联系施怡在合同上预留的电话号码，施怡并未接听。一审法院将开庭的相关文书邮寄到施怡的户籍地，并有其同住的母亲签收，符合法律规定。2、在一审开庭结束法庭辩论之前，施怡与杨露露之间一直未达成终止合同的意思表示，在判决之后施怡通过微信发出要求杨露露父亲接受出租房屋的通知，但是杨露露父亲并没有表示同意，而是要求其结清租金及其他协商解决，施怡没有合同依据以及法律依据擅自要求解除合同。杨露露向一审法院起诉请求：1.判令施怡支付租金114000元及滞纳金（从2018年7月1日起至2019年6月30日按每日29.7元计算、从2019年7月1日至实际支付之日止按每日75.24元计算）；2.施怡承担本案的诉讼费用。审理中，杨露露将第一项诉讼请求变更为：判令施怡支付租金114000元及逾期付款违约金（以45000元为基数，从2018年10月1日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算；以69000元为基数，从2019年10月1日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算）。一审法院认定的事实：2017年9月18日，杨露露与施怡签订《房屋租赁合同》，约定杨露露将位于东台市，滨河路西侧，东台滨河新天地商业街3号楼303室商业房出租给施怡使用。租赁期五年（2017年10月1日至2022年11月30日止）。总租金343000元，即第一年(2017年10月1日至2018年9月30日止)租金59000元，第二年(2018年10月1日至2019年9月30日止)租金65000元，第三年(2019年10月1日至2020年9月30日止)租金69000元，第四年(2020年10月1日至2021年9月30日止)租金73000元,第五年(2021年10月1日至2022年11月30日止)租金77000元。租金采取先付后用原则，签订合同后三日内付清第一年租金，之后必须在每年的6月30日前支付下一年的全部房屋租金。施怡在支付第一年租金时应向杨露露支付租房押金35000元。施怡如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的3倍支付滞纳金。合同签订后，杨露露将案涉房屋交付施怡使用，施怡按照合同约定将第一年租金59000元、租房押金35000元和第二年的部分租金20000元给付杨露露。截止杨露露起诉之日，施怡拖欠2018年10月1日至2019年9月30日的租金45000元和2019年10月1日至2020年9月30日的租金69000元，合计114000元。一审另查明，位于金海东路29号滨河新天地商业街3幢303室的房屋所有权人和土地使用权人均为杨露露。一审法院认为，杨露露与施怡签订《房屋租赁合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨露露已将案涉房屋交付施怡使用，施怡应按照约定支付第二年的租金65000元和第三年的租金69000元，但其仅支付第二年的部分租金20000元，故杨露露起诉要求施怡支付自2018年10月1日起至2020年9月30日止的租金114000元，符合双方约定，予以支持。关于违约金，杨露露主张违约金按年利率24%的标准计算，没有事实依据，考虑到施怡不履行合同义务确实给杨露露造成经济损失，违约金数额可按中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准计算。施怡经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担由此产生的可能对其不利的法律后果。综上所述，杨露露的合理诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、施怡应于判决发生法律效力之日起15日内向杨露露支付自2018年10月1日起至2020年9月30日止的租金114000元及违约金（以45000元为基数，从2018年10月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以69000元为基数，从2019年10月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、驳回杨露露的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取计1400元，财产保全费1170元，合计2570元，由施怡负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。二审另查明，一审法院向施怡寄发传票的地址是东台市东台镇长青居委会六组236号，收件人是施怡母亲陈英。施怡二审中陈述，陈英在其承租经营的店铺帮忙，有时在有时不在。二审中，施怡陈述，2019年8月3日、14日我通知杨露露交房和钥匙给他，但是杨露露没有接受。8月22日，一审法院组织到双方当事人到现场去，杨露露看过但不接受钥匙。杨露露陈述，当时到现场看了现况，但是双方没有谈到交钥匙的事情。本院于2019年11月22日到现场察看了案涉房屋，承租人施怡已腾空了房屋，并于2019年11月29日将案涉房屋钥匙移交给了被上诉人杨露露。本院认为，杨露露与施怡签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。案涉房屋租赁合同虽然是施怡与杨露露的父亲杨军签订，但案涉房屋所有权人和土地使用权人均为杨露露，且杨露露明确授权委托其父杨军全权办理案涉房屋出租事宜，故杨露露是本案的适格原告，杨军并非本案租赁合同当事人，无须加入本案诉讼。对于一审送达程序问题，一审法院向施怡邮寄传票的送达地址是施怡的正常居住地址，并留有施怡的手机号码，该地址与施怡上诉状中书写的地址相同，该传票也已由其母亲陈英收取，且陈英也正常在施怡承租人店铺帮忙，故施怡上诉认为一审判决送达前没有收到一审送达的应诉通知书、举证通知书、传票、民事诉状及其他材料的理由不能成立。施怡上诉认为，房屋租赁合同约定的第二年租金是在2018年6月30日前支付，但因生意不好，故其向杨军提出无力支付租金，在2019年3、4月杨军向施怡催要租金时，施怡明确提出双方终止合同，杨军也明确表示同意终止租赁合同，并要求施怡可以代为寻找合适的承租人，故其不应再向杨露露支付租金。对此，本院认为，施怡虽因自身原因主动要求终止房屋租赁合同的履行，但施怡解除双方租赁合同既没有合同依据，也不符合法定解除的条件，且被上诉人杨露露并不认可，双方也未进行租赁房屋的移交，故施怡主张其在此期间已解除双方房屋租赁合同的理由不能成立。但考虑到承租人施怡明确不愿意继续履行租赁合同，且继续履行合同的费用过高，其事实上也已将租赁房屋腾空，租赁合同目的已无法实现，本院根据本案具体实际情况，组织了双方对涉案房屋进行了交接，故本院认定2019年11月29日移交案涉房屋钥匙的时间作为双方租赁合同解除的时间，该解除合同时间之前的房屋租金56500万元（2018年10月1日至2019年9月30日租金45000元，2019年10月1日至2019年11月29日租金11500元）施怡应向杨露露交纳，施怡已交纳的租房押金35000元在房屋租赁合同解除后，双方结算租金时应从应付租金中予以扣减，故施怡还应向杨露露支付租金21500元。另，因承租人违约行为导致合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月。本案房屋租赁合同的解除是因承租人施怡主动不履行的原因，故施怡在违约解除双方租赁合同后，仍应向出租人杨露露赔偿租金损失34500元。综上，因二审中出现新的事实，致原审未能认定双方合同在履行过程中已经解除，一审法院判决应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省东台市人民法院(2019)苏0981民初3705号民事判决；二、施怡于本判决生效后十日内向杨露露支付房屋租金21500元，并赔偿租金损失34500元。三、驳回杨露露的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2800元，减半收取1400元，由施怡负担；二审案件受理费2800元，由施怡负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月九日书记员 陈 娟