湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2657号上诉人（原审被告）：株洲市大汉房地产开发有限公司，住所地：株洲市芦淞区沿江中路**。法定代表人：邹明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘文蓉，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：陈勇，男，汉族，1956年11月30日出生，住株洲市天元区，系株洲市大汉房地产开发有限公司员工，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司株洲市清水塘支行，住所地：株洲市清石广场。法定代表人：肖莉，行长。委托诉讼代理人：周志民，湖南恒昌律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：周章德，男，汉族，1970年1月8日出生，住株洲市荷塘区。上诉人株洲市大汉房地产开发有限公司（以下简称大汉房产公司）与被上诉人中国银行股份有限公司株洲市清水塘支行（以下简称中行清水塘支行）、被上诉人周章德金融借款纠纷一案，因上诉人大汉房产公司不服株洲市石峰区人民法院(2019)湘0204民初472号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人大汉房产公司的上诉请求：撤销原审法院判决第四项，改判上诉人不承担担保责任。事实和理由：一、上诉人的担保为阶段性担保，现已超过上诉人的担保期限，不应当承担担保责任。本案中上诉人于2016年1月28日即为被上诉人周章德办理了产权总证，至此上诉人阶段性担保义务已完成，其后上诉人不再对该笔贷款承担担保责任；二、如法院认定上诉人需承担担保责任，也应当先处置案涉房屋归还贷款，在案涉房屋无法全额清偿的情况下，方可要求上诉人对剩余债务承担担保责任；三、一审法院认定律师费过高，依法应当核减；四、被上诉人就案涉房屋贷款问题已从上诉人保证金账户扣款项共计294741.79元。被上诉人周章德拖欠案涉房屋面积补差款12895.26元。被上诉人在处置上述房屋抵扣贷款时，应当从中扣除上述费用至上诉人。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉主张，维护上诉人的合法权益。被上诉人中行清水塘支行辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人周章德没有提交答辩意见。被上诉人（原审原告）中行清水塘支行向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的《个人一手住房贷款合同》；二、判令被告周章德偿还贷款本金878830.15元，借款利息及罚息3953.53元，本息合计人民币882783.68元（利息及罚息暂计至2018年9月14日，此后的利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）；三、判令被告周章德承担原告为实现上述债权所支付的按标的总额10%计提的律师代理费人民币88278元；以上两项合971061.68元；四、判令原告对被告周章德向原告提供抵押的位于株洲市芦淞区沿江中路8号大汉希尔顿国际5栋1402号房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；五、判令被告二对上述全部债务承担连带清偿责任；六、判令两被告承担本案的全部诉讼费及其他费用。原审法院认定：2014年8月19日，原告中行清水塘支行（贷款人）与被告周章德（借款人）、被告大汉房产公司（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》，该合同约定：被告周章德向原告中行清水塘支行申请个人住房贷款1000000元，期限20年，利率采取浮动利率的方式，一个浮动周期内，月利率为6.004‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率，按月等额本息还款，共计240期。附件一：《个人一手住房贷款合同通用条款》载明“借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：未按期归还贷款本息。借款人有下列违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失；要求保证人承担保证责任。若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任”。原、被告各方在该合同上签字、盖章。同年9月3日，被告周章德以其名下的位于芦淞区沿江中路8号大汉希尔顿国际1433（5栋1402号）房屋为上述贷款办理了预购商品房抵押预告登记，抵押权人为原告，债权额1000000元。同年9月4日，原告向被告周章德发放贷款1000000元。截止至2018年9月14日，被告周章德尚欠原告借款本金878830.15元，借款利息及罚息3953.53元，共计882783.68元。另查明：被告周章德名下的上述房屋未办理产权登记及抵押登记。原审法院认为，该案系金融借款合同纠纷。原、被告各方系真实意思表示，合同真实、有效，应依法予以保护。被告周章德未按期还本付息，原告诉请解除合同，符合合同的约定，原审法院予以支持；原告已按合同约定向被告周章德发放了1000000元的贷款，被告周章德未按合同约定及时归还借款及支付利息、罚息，应承担相应的违约责任，故对原告请求判令被告周章德偿还贷款本金878830.15元、借款利息及罚息3953.53元，本息合计882783.68元（暂计算至2018年9月14日，以后的利息及罚息应按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）的诉讼请求，原审法院予以支持；对于原告请求判令被告周章德承担原告为实现上述债权所支付的按标的总额10%计提的律师代理费88278元的诉请，因为原、被告签订的合同中对律师费的承担有约定，且原告提交了相应的委托代理合同及发票证明了代理行为的实际发生，不违反法律的规定，原审法院予以支持；被告周章德只是以其名下位于株洲市芦淞区沿江中路8号大汉希尔顿国际5栋1402号房产为案涉的贷款办理了预告抵押登记，但并未办理抵押登记，故抵押权未成立，对于原告请求判令原告对被告周章德位于株洲市芦淞区沿江中路8号大汉希尔顿国际5栋1402号房产在上述借款本息及实现债权的范围内享有优先受偿权的诉请，于法无据，原审法院不予支持；对于原告请求判令被告株洲市大汉房地产开发有限公司对上述全部债务承担连带清偿责任的诉请，因原、被告合同中对此有约定，原审法院支持被告株洲市大汉房地产开发有限公司对上述全部债务承担连带保证责任。对于被告株洲市大汉房地产开发有限公司请求驳回原告对其诉请的意见，与事实、法律不符，原审法院不予支持。被告周章德经依法传唤无正当理由未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担，原审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、解除原告中国银行股份有限公司株洲清水塘支行与被告周章德、被告株洲市大汉房地产开发有限公司于2014年8月19日签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告周章德在本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司株洲清水塘支行贷款本金878830.15元、利息及罚息3953.53元，合计882783.68元（暂计算至2018年9月14日）,并从2018年9月15日起，以未偿还借款本金为基数，按合同约定的利率支付利息及罚息至实际清偿之日止；三、被告周章德于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司株洲清水塘支行支付律师费88278元；四、被告株洲市大汉房地产开发有限公司对上述被告周章德应承担的二、三项债务承担连带保证责任，被告株洲市大汉房地产开发有限公司承担了保证责任后，有权向被告周章德追偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司株洲清水塘支行其他诉讼请求。一审案件受理费13510元，公告费560元，合计14070元，由被告周章德、株洲大汉房地产开发有限公司共同承担。二审期间，双方均未提交新的证据材料。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案的争议焦点为：上诉人大汉房产公司是否需要承担担保责任？现综合分析如下：从查明的案件事实看，2014年8月19日，被上诉人中行清水塘支行（贷款人）与被上诉人周章德（借款人）、上诉人大汉房产公司（保证人）签订的《个人一手住房贷款合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对各方均有约束力。该合同附件一第三条、第四条约定上诉人大汉房产公司承担连带保证责任，并没有约定阶段性担保。该合同也没有约定“应当先处置案涉房屋归还贷款，在案涉房屋无法全额清偿的情况下，方可要求上诉人对剩余债务承担担保责任”。上诉人大汉房产公司认为不需要承担担保责任缺乏事实依据，本院不予支持。《个人一手住房贷款合同》签订的合同中对律师费的承担有约定，且被上诉人提交了相应的委托代理合同及发票证明了代理行为的实际发生，原审予以支持，不违反法律的规定。上诉人提出：被上诉人周章德拖欠案涉房屋面积补差款12895.26元。被上诉人在处置上述房屋抵扣贷款时，应当从中扣除上述费用至上诉人。上诉人这一要求，不属于本案二审的处理范围，当事人可以自行协商。综上，上诉人大汉房产公司的上诉理由和请求均不成立，本院不予支持。一审判决事实清楚，程序合法，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13510元，由上诉人株洲市大汉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁湘清审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇一九年十二月十三日法官助理陈强书记员谭蔚尉