广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20110号上诉人（原审被告）：曾忠东，男，1969年2月14日出生，汉族，住福建省浦城县。委托诉讼代理人：幸泽胜，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓景文，北京市京师（中山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州柏联装饰设计工程有限公司，住所地广州市花都区杨一村马路北29第**。法定代表人：余兴冬，总经理。委托诉讼代理人：贾喆，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤星，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人曾忠东因与被上诉人广州柏联装饰设计工程有限公司（以下简称柏联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。曾忠东上诉请求：1.撤销（2019）粤0114民初12号判决第一项判决，查清事实后依法改判驳回柏联公司的全部诉讼请求；2.柏联公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决事实认定错误，涉案租赁建筑未依法取得规划许可证、未依法报建，属于违法建筑，未取得建筑消防验收合格意见，柏联公司根本无法向曾忠东交付租赁物业，不存在交付的客观要件和前提。柏联公司根本不可能履行租赁物的交付。租赁建筑的存在就是违法的，其终将是烂尾建筑。一审判决法律适用错误，导致错误判决，应当予以纠正。一、租赁建筑为柏联公司于2015年12月至2016年8月间在未取得规划许可和建设施工许可之情形下的违法建筑，不受法律保护，柏联公司不能也未依法取得涉案建筑物的所有权及占有、使用、收益等权益，不存在交付的客观要件和前提，柏联公司根本不可能履行租赁物的交付。二、交付是一种占有转移的双方法律行为，客观上应有占有转移之行为，主观上应有占有转移之合意。依据《租赁合同》约定柏联公司也未取得交付租赁建筑的消防验收合格意见书，柏联公司从未向曾忠东交付租赁物业，曾忠东也未接收，更未接受涉案租赁物业，没有达成交付之合意。三、整个违法建筑物均由柏联公司控制并占有，每扇门的钥匙均由柏联公司持有，且柏联公司未做任何意思表示之情形下已使用或者违法转租涉案物业一楼，足以印证柏联公司已实际占有并控制租赁场地；曾忠东根本没有使用建筑物，也无法使用建筑物。四、（2019）粤0114民初2717号案2019年9月23日庭审中，法官提出是否同意庭审之后由柏联公司使用物业，曾忠东也明确表示双方当事人不存在物业交接的问题。柏联公司没有向其交付租赁物业，不存在交还和交接的前提。正是因为租赁物业由柏联公司实际占有并控制，曾忠东没有反对过柏联公司使用租赁物业。庭审中柏联公司也确认了其将继续占有使用物业。在本案一审第一次庭审中柏联公司确认了租赁物业全部钥匙均是由其占有，虽然当时庭审笔录没有记录，但有庭审录音录像，曾忠东几乎没有办法进入涉案场地。柏联公司答辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，应当驳回曾忠东的上诉请求。事实与理由：一、涉案租赁物是基于广州市x区x镇x市场，在2015年广州市花都区两级政府对x市场改进升级，通过政府部门公开招投标，对市场进行改造，这就是曾忠东所谓的柏联公司违法加建的真实背景。柏联公司也是按照政府的规划政策与公开招标的要求中标了租赁项目，并根据招标公告的明确规定实施的改造加建。市场本身是当地的遗留问题，手续上会存在瑕疵，才导致目前相关手续不完备的情况，但该问题并不是曾忠东在上诉状中所陈述的柏联公司违法加建违法获益或应当拆迁改造。二、根据《租赁合同》第2.2条规定，装修期自柏联公司交付之日起开始计算，本案中曾忠东从2016年7月开始就进场对涉案物业实施了装修，根据《租赁合同》第2.2条可以充分证明柏联公司客观上向曾忠东交付了租赁场地的事实前提。三、曾忠东不仅对租赁物业实施了装修，还在物业处开展了招商经营，进一步印证了曾忠东接收了租赁物业并占有使用。四、无论在本案一审的庭审笔录或其他诉讼中，曾忠东均表示不愿意交还租赁物业，提出要在装修评估鉴定后才移交。曾忠东不断地投诉要求对租赁物业进行强拆，是基于与柏联公司的经济纠纷，想用极端的手段对租赁物业进行拆除。本案曾忠东占用、控制、不愿意交还涉案物业是事实，其在上诉状中提出的理由均不能成立。柏联公司向一审法院起诉请求：1.曾忠东立即腾空合成市场租赁物业并清场恢复原状归还给柏联公司；2.曾忠东承担本案全部诉讼费用。诉讼中，柏联公司表示其已收回了场地的首层，故变更第一项诉讼请求为：曾忠东立即腾空合成市场租赁物业的二、三层并恢复原状归还给柏联公司。一审法院认定事实：2016年5月10日，案外人余x与黄x签订《租赁意向书》，约定双方就广州市x区x镇x市场x幢、x幢建筑物的租赁事宜达成意向。2016年5月19日，柏联公司作为出租方、甲方，曾忠东作为承租方、乙方签订《租赁合同》，约定：第一条：甲方将位于广州市x区x镇x市场x幢、x幢建筑物的一层（面积约2750平方米）、二层和三层全层，合共租赁面积约19500平方米（具体面积以附件红线图为准）出租给乙方作合法的商业经营使用（可以进行蔬菜、肉类、生鲜、海鲜、冻肉鱼类、服装、鞋、帽各类百货）。建筑物交付标准：毛坯（由于建筑物有部分面积属于原建筑，有部分面积属于新建筑，因此，楼面的承重结构会因不同的地方而不同，楼面、墙身会有高低和不平整）。在签订本合同前，乙方已对甲方出租的物业作了充分的现场了解，同意按现状承租。第二条：租赁期限约二十年（即从甲方交付之日起至2036年5月16日止）。1、由于该建筑物目前还在改造之中，建筑物一次消防（即建筑物消防验收合格意见书）手续未出，因此双方暂时无法确定具体的交付日（即租赁起始日期）。但甲方最迟在2017年1月1日前交付给乙方使用，如果交付时间提前的则以甲方通知交付的时间为准。2、乙方的免租装修期为五个月（装修期为租赁期间的前五个月，自甲方交付使用之日起算）。第三条：1、租金计算：1）月起始租金为每平方米22元，即每月起始租金为42.9万元（如果实际交付使用面积与本合同约定面积不一致的，则实际月租金按双方确定的实际交付使用面积进行调整）；2）租金每三年递增百分之五；3）按合成市场标准支付其他费用（如卫生费等）。2、乙方按照先交款后使用的原则按月（在每月5日之前）缴交租金给甲方。3、乙方应当在收到甲方建筑物交付使用通知的三天内支付前三个月的租金（即免租期的后三个月）给甲方。第四条：2、签订本合同时乙方即付合同保证金200万元给甲方（由于乙方在签订租赁意向书时已付诚意金50万元，现该50万元转为合同保证金，所以实际乙方应在签订本合同时再支付150元给甲方）。若租赁期内乙方无违约行为则甲方在租赁期满后将合同保证金不计利息退回给乙方。第五条租赁物的修缮与使用：3、租赁期间，乙方如果因经营需要对租赁物进行装修或增加设施的，必须先征得甲方书面同意后方可实施，且装修或增加设施不得对物业的结构构成影响，增添的设施或装修所产生的费用由乙方承担，期满后，乙方不得拆除，无偿归甲方所有。4、租赁期满后或因乙方原因导致退租的，依附于建筑物的装修及固定设施（包括但不限于空调系统、电梯等）无偿归甲方所有。第八条租赁物交付及收回的验收：1、交付使用时甲方应保证建筑物本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于三十日内向对方主张。3、乙方应于租赁物期满后，将承租建筑物及附属设施、设备交还甲方。4、乙方交还甲方租赁物应当保持建筑物及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响其正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权单方面进行处置，乙方不得有异议。合同还约定了其他内容。合同签订当日，柏联公司出具收条，确认收到曾忠东交来的合同保证金200万元。柏联公司认为其已于2016年7月将租赁场地交付曾忠东使用，曾忠东认为柏联公司从未将场地交付给其，但经柏联公司口头同意，其于2016年8月进场，对场地的第二、三层的地砖进行了铺设，加建了一部分电缆，并出资做了招牌。曾忠东表示因租赁场地没有产权证，无法办理消防许可证等证照，所以无法使用场地。2018年10月22日，柏联公司向曾忠东寄发函件，要求曾忠东在收到函件之日起五日内向其交还合成市场一层物业腾空办公室，并就合成市场二层、三层占用租赁物业处理问题作出妥善处理方案。曾忠东于2018年11月6日复函表示柏联公司未按合同约定向其交还租赁物，要求柏联公司在收到函件之日起三十日内办理完成消防验收等。之后双方又再次复函。另查，涉案租赁物土地为商服用地，土地使用权人为广州市花都区狮岭镇合成村民委员会，土地使用证号为：花集用（2004）第9xx4号。2015年10月28日，柏联公司与广州市花都区狮岭镇合成经济联合社签订《租赁合同》，承租了涉案租赁物。为查明涉案场地的规划报建情况，一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查，该局于2019年5月7日出具复函（穗规划资源花函【2019】2x号）表示：经查档案系统，未查询到来文所指建筑办理《建设工程规划许可证》的记录。经一审法院现场勘查，租赁场地是一栋三层加楼面的建筑物，楼面是停车场，停车场车道北侧有一个楼梯进入建筑物一、二、三层及楼面，一层楼梯北侧有一间便利店正常经营中。便利店相邻是一间大型相通的场地，场地内堆放了装修材料，有工人在施工，场地相邻北侧是一间招商办公室，与场地相通。办公室带装修、空置。经由楼梯上二、三楼，每层均有一个防火门进入场地。二层是一间大型的水泥墙面场地，场地铺设了地砖，地，地砖下有部分区域布线地部分区域堆放了泥沙、地、地砖等装修材料分区域有钢结构吊顶，天花从北到南架有一座铁皮的电缆桥架，场地内放置了一些木质的桌子、床。三楼也是水泥墙面，地，地面铺设了地砖分区域堆放了装修材料。四楼的一个角落堆放了一些办公家具。建筑物西面外墙有一块“世纪华联”的招牌。曾忠东表示租赁物一、二、三层的钥匙均是由柏联公司控制，其仅持有招商办公室的钥匙，之前其在一楼招商办公室放置了一些办公物品，之后被柏联公司搬到了楼顶，招商办公室也已被换锁。柏联公司认为其未更换过招商办公室的钥匙，曾忠东至今未交还钥匙；二、三层防火门是同一把钥匙，双方均持有一把。诉讼中，柏联公司明确其诉请中要求恢复租赁场地原状即曾忠东清理租赁物二、三层的装修材料及木架、工具等，拆除二、三层已经贴好的部分地砖，并清理现场的电缆、桥架。曾忠东确认场地内的装修材料是其堆放的，但不同意拆除地砖及电缆、桥架，认为装修物尚未评估造价且拆除将产生新的拆除费用，可能涉及拆除评估的问题。诉讼中，双方当事人均认为涉案《租赁合同》是无效合同。另查，曾忠东诉柏联公司、余x、余x房屋租赁合同纠纷（2019）粤0114民初2717号案，曾忠东诉请要求柏联公司返还保证金200万元及占用期间的利息；赔偿损失380万元；余x、余x在柏联公司1001万元出资范围内对第1、2项债务承担连带清偿责任。曾忠东在该案中申请对租赁场地内的装饰装修工程造价进行评估。评估公司已组织各方于2019年7月3、4日查看了现场，截至本案一审法院2019年7月26日作出判决，该案尚未出具评估报告。柏联公司诉曾忠东房屋租赁合同纠纷（2019）粤0114民初5193号案，柏联公司诉请要求曾忠东按照42.9万元/月的标准，支付租赁场地自2016年7月1日起至实际腾空租赁物并清场归还之日止的占有使用费。上述两案均未审结。经本案一审法院多次释明，建议双方当事人尽快办理场地交接手续，曾忠东坚持认为场地一直由柏联公司控制，不存在交还问题，要求（2019）粤0114民初2717号中评估公司出具评估报告后再办理交接手续。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。因涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，柏联公司与曾忠东签订的《租赁合同》应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，曾忠东已实际入场对租赁场地进行了部分装修，且二、三层至今仍堆放了其购买的装修材料，应视为场地已经交付曾忠东使用，其抗辩认为场地从未交付给其与事实不符，一审法院不予采纳。因另案评估中，评估公司已组织双方查看了现场，对装饰装修物的价值进行了固定，柏联公司要求曾忠东腾空交还租赁物的二、三层合法有据，一审法院予以支持。关于柏联公司提出的对场地恢复原状的主张，其主张中的清理装修材料、桌子、床等物品，上述物品属于可移动物品，应当予以腾空；至于主张中的拆除地砖、清理电缆、桥架等，因地砖、电缆、桥架属于已形成附合的装饰装修物，对于租赁场地的价值有增益，且曾忠东在另案中对其价值申请评估，柏联公司在本案中要求拆除不符合物善其用的效用原则，对其该项主张一审法院不予支持。因此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、曾忠东于判决发生法律效力之日起三十日内，将位于广州市x区x镇x市场x、x幢建筑物的第二、三层场地腾空交还给柏联公司；二、驳回柏联公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由曾忠东负担。经审查，一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，曾忠东提交以下证据：证据1.《举报信》4份，证据2.《快递单》10份，证据3.《快递信息查询结果》10份，拟证明已举报涉案租赁物为违法建筑。证据4.《受理告知书》1份，拟证明举报已受理。证据5.《信访不予受理告知书》1份，拟证明合成市场涉嫌违法建设。证据6.照片2张（2019年2月19日现场拍摄），拟证明租赁物业钥匙由柏联公司持有，租赁物业自始至终由柏联公司占有。柏联公司质证意见为：证据1-3真实性予以确认，合法性、关联性不予确认。举报内容均为曾忠东的单方陈述，租赁物业的来源、政府政策背景等柏联公司已提交相关证据，并非曾忠东举报所称的柏联公司与村委合谋违法加建。曾忠东提交的证据属于虚构事实、恶意控告，与本案的争议纠纷没有任何关联，相反进一步印证曾忠东因为自己的经济纠纷问题不愿意让柏联公司收回涉案物业。证据4-5的真实性、合法性无异议，但与本案没有任何关联性。证据6不属于二审新证据，照片未显示涉案租赁物业哪一层的消防门，亦不能清楚地显示开门人员身份及是否在开门这一事实。柏联公司提交证据：证据1.广州市花都区委常委会议纪要，证据2.关于林中坚区长调研新华街和狮岭镇社会管理工作的会议纪要，拟证明对合成市场物业改造升级是响应政府指导规划要求所实施的民生改造工程。证据3.招标公告，拟证明柏联公司系通过招投标程序取得合成市场的租赁权，并根据招标要求对市场进行改造加建升级。证据4.鉴定报告，拟证明曾忠东实际接收物业并进场的客观事实。证据5.本案一审庭审笔录（摘录），拟证明曾忠东明确确认了占用租赁物业的事实，且明确表态在另案评估鉴定完成之前不同意交还租赁物业二、三层。曾忠东质证意见：证据1-3均不是新证据，无证据原件核实，对其真实性、合法性、关联性不予确认。加建的部分没有建设工程规划许可证，是违法的，任何人均不能通过政府纪要或会议的方式将违法加建合法化。证据4没有加盖公章，无法核对其真实性，但确认有鉴定造价的事实。对拟证明内容不予认可，曾忠东有装修行为及招商行为不能就此认定是对涉案物业进行占有使用。证据5断章取义，曾忠东始终认为柏联公司没有向交付租赁物业。另查明，（2019）粤0114民初2717号案审理中，2019年9月3日，经一审法院依法委托的鉴定机构已出具《工程造价鉴定报告》；2019年9月23日第二次庭审中，曾忠东当庭表示涉案场地柏联公司可实际控制及处置场地内的物品。本院认为，本案二审争议焦点是曾忠东是否应腾空涉案建筑物的第二、三层场地交还给柏联公司。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因涉案租赁建筑物的建设未取得建设工程规划许可证，曾忠东与柏联公司签订的《租赁合同》无效，本案中曾忠东应当归还涉案建筑物的租赁场地。其次，涉案租赁建筑物是否为违法建筑物的认定及是否拆除应由相关行政部门主管，但违法建筑的认定并不影响柏联公司对涉案建筑物享有的占有利益。本案中曾忠东已实际入场对涉案租赁场地进行了部分装修和招商经营，且涉案建筑物二、三层场地至今仍堆放了其购买的装修材料，应视为涉案建筑物二、三层场地已经交付曾忠东使用，曾忠东应当将场地腾空交还给柏联公司。曾忠东上诉称涉案场地并未交付的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，曾忠东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曾忠东负担。本判决为终审判决。审判长 穆 健审判员 张 怡审判员 余 盾二〇一九年十二月二日书记员 谢金泽张宏淼