陕  西  省  西  安  市  长  安  区  人  民  法  院 民 事 判 决 书 （2019）陕0116民初1559号 原告董珊，女，汉族，1992年6月3日生，住陕西省西咸新区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人董天印，男，汉族，1954年8月1日生，住址同上，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系原告董珊父亲。委托代理人白霄，陕西大秦律师事务所律师。被告西安华岳实业有限公司，住所地西安市长安区。法定代表人汪冬明，该公司总经理。委托代理人魏广玉，陕西泽诚律师事务所律师。委托代理人李建来，陕西泽诚律师事务所律师。被告西安荣朗置业有限公司，住所地西安曲江新区。法定代表人施鹰，该公司经理。委托代理人薛佳林，上海市建纬（西安）律师事务所律师。委托代理人杨得草，上海市建纬（西安）律师事务所律师。 原告董珊与被告西安华岳实业有限公司（以下简称华岳公司）、被告西安荣朗置业有限公司（以下简称荣朗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董珊及其委托代理人董天印、白霄，被告华岳公司委托代理人魏广玉、李建来，被告荣朗公司委托代理人薛佳林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董珊诉称，2017年1月，她购买了二被告合作开发的位于西安市长安区XX街XX路XX公寓XX号楼XX房，房间号为1-10904，面积89.89平方米，单价每平方米4050元，总价364055元。双方约定，她应付前期房款224055元，剩余140000元申请贷款，房屋交付期限为2017年10月30日前。此后她四次给付二被告房屋价款224055元。逾期后二被告未能如期交房，楼盘施工也已停止。从2018年5月至同年9月，经原告与其他业主多次反映，在政府主管部门的督促与协调下，被告答应楼盘工程复工，并尽早向原告以及其他业主交房。同时，被告再次承诺加紧时间给原告办理按揭贷款手续并与原告签订正式购房合同。为了解决被告资金短缺问题，原告四处借钱，凑够了14万元，向被告交齐了本应通过按揭贷款方式支付的购房尾款。但被告时至今日，交房时间一推再推，业主权益严重受损，故现原告诉至法院：一、请求依法确认原告与二被告之间的房屋买卖行为有效；二、请求判令二被告共同向原告赔偿因逾期交房给原告造成的损失按照每月1500元标准计算；三、诉讼费由被告承担。被告华岳公司辩称，原告与华岳公司之间并无任何合同关系，不存在房屋买卖关系的事实，双方之间并未有任何认购协议，本案的事实是原告于2016年11月30日交付定金1万元，华岳公司向其出具了收款收据，但原告于2017年2月17日已经退房。虽然原告提交2017年4份收款收据中均加盖有华岳公司的财务专用章，但经核实该四份收款收据并非华岳公司所出具，并且在2017年2月17日，销售公司向华岳公司确认了董珊已退房时，竟然出现1月25日和2月13日的两份收款收据，明显逻辑不符；原告虽诉称其在华岳公司售楼部购买的涉案房产，该房产的五证均办理在华岳公司名下，应依法认定华岳公司是涉案的报建销售合法主体，但原告2017年4月份收款收据中所涉款项均是向被告荣朗公司所缴纳；因华岳公司是唯一合法主体，故房屋买卖合同未生效；且其公司已经请求法院对于荣朗公司加盖华岳公司印章的真实性提出鉴定申请以及对荣朗公司给原告加盖商品房买卖合同印章的时间提出鉴定申请，故不同意原告的全部诉讼请求，要求予以驳回。被告荣朗公司辩称，同意依法确认原告与二被告之间的房屋买卖行为有效，请求驳回原告的第二项诉讼请求。就原告购买的该涉案楼房，由华岳公司办理手续，荣朗公司负责销售，房屋总价款36万元，签约的过程是原告与房屋中介公司办理前期手续，但是没有签订正式的商品房网签备案合同；原告交付的房款36万元是分期交付属实，对于原告的购房行为，是预售证取得合法的项目，原告的购买行为有效，依法可以得到支持。但因华岳公司与荣朗公司在合作开发过程中产生分歧，从而导致未能签订备案合同，也导致现在原告所持合同并没有华岳公司的签章，该合同的效力未生效，本案中开发主体是华岳公司，基于合同相对性，合同中约定的内容对荣朗公司不产生效力，原告购买房屋的行为是客观事实存在的。经审理查明，2013年3月12日，被告华岳公司作为甲方与被告荣朗公司作为乙方签订《房地产合作开发合同》一份，双方合作开发被告华岳公司已取得使用权的位于西安市长安区XX街XX村的长安国用（2002）字第30号土地及长安国用（2000）字第156号土地约22.01亩，建盖锦岭老年公寓并对外公开销售。合同第二条约定：2.1、甲方提供开发用地，乙方承担全部土地用途性质变更、报建、开发、建设、销售、宣传、人员等各类资金、费用。股权转让前在对外建设施工合同中应明确甲、乙方上述责任；2.2、项目报建、开发、建设、销售全过程均以甲方的名义进行，并由乙方负责合作项目的日常经营管理等。2016年9月15日，被告华岳公司与西安诺古房地产营销策划有限公司签订《房地产销售代理合同》一份，约定由西安诺古房地产营销策划有限公司代理销售涉案公寓。至2017年1月20日，被告华岳公司先后取得了涉案房产（锦岭老年公寓）的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、陕西省投资项目备案确认书、西安市长安区商品房预售许可证。2017年1月25日至2017年9月23日，原告董珊在锦岭公寓售楼部向销售人员四次共缴纳购房款224055元，被告荣朗公司工作人员给原告董珊出具载有“今收到董珊锦嶺公寓房号1-10904房款”的收款收据四份，该四份收据上加盖有内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章 6101990043647”的印章。后因涉案房产建设长期停工，经政府有关部门协调后，2018年9月6日原告董珊又向被告华岳公司缴纳了购买涉案房屋的剩余房款140000元，被告华岳公司给原告董珊出具载有“今收到董珊锦岭公寓1-11904号房房款”的收款收据一份，该份收据上加盖有内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章 6101990043647”的印章。2018年9月被告荣朗公司给付原告董珊《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：出卖人西安华岳实业有限公司，买受人董珊；买受人购买的商品房为第1幢1单元9层10904号房；该商品房建筑面积共89.89平方米，其中套内建筑面积74.18平方米，公共部位与公用房屋分摊面积15.71平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4050元，总金额叁拾陆万肆仟零伍拾伍元整；出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付商品房价款万分之一的违约金。该合同载明的签署时间为2017年7月3日，买受人签名为原告董珊，出卖人签名处加盖有被告荣朗公司印章。2018年11月8日被告荣朗公司向原告董珊出具一份内容为：“董珊，房号1-10904，总房款364055元，华岳收款140000元，荣朗收款224055元”的凭证。现原告以被告不按时履行义务为由诉至法院，要求依法确认原告与二被告之间的房屋买卖行为有效；要求判令二被告按照每月1500元的计算标准共同赔偿因逾期交房给原告造成的损失。庭审中，原告坚持认为她已经向二被告交付了全部房款，故她与二被告之间的房屋买卖行为有效，且因二被告逾期交付房屋对她造成实际损失，故应当赔偿她的经济损失；被告荣朗公司坚持其辩称意见，同意原告要求依法确认房屋买卖行为有效的请求，但不同意赔偿原告所诉逾期交房的经济损失；被告华岳公司辩称，他公司与原告之间并无任何合同关系，不存在房屋买卖关系的事实。故要求依法驳回原告的全部诉讼请求，并申请由本院委托对涉案的荣朗公司出具的四份收据上加盖的财务印章的真实性以及原告董珊提交的房屋买卖合同上被告荣朗公司的印章的盖印时间进行鉴定，同时以被告荣朗公司伪造印章涉嫌刑事犯罪、其公司与被告荣朗公司的纠纷正在仲裁为由，申请对本案中止审理。原告董珊、被告荣朗公司均不同意被告华岳公司上述鉴定申请，双方各持己见，案件未能调解。以上事实，有庭审笔录、谈话笔录、商品房买卖合同、土地使用权证书、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等在卷佐证，足以认定。本院认为，被告华岳公司与被告荣朗公司签订《房地产合作开发合同》，合作开发被告华岳公司取得使用权的土地，建设涉案房产项目并对外销售。依据合同约定，被告荣朗公司负责项目的建设并以被告华岳公司名义对外进行销售，据此约定，被告荣朗公司在涉案房产的销售过程中所做的销售行为，对外代表的是被告华岳公司，应由被告华岳公司对销售行为的相对方也就是购买人承担责任。在实际销售中，被告荣朗公司收取原告董珊购房款以及被告华岳公司收取原告董珊购房款的行为，均能说明原告董珊与被告华岳公司之间已经就涉案的锦岭公寓房产项目中的1-10904号房的买卖达成买卖合同，该买卖合同是双方自愿达成的，是双方真实意思的反映，不违反有关法律规定，所以该房屋买卖行为有效。虽然被告华岳公司在原告董珊提交的商品房买卖合同上没有盖章，但被告荣朗公司在该合同上盖章，对合同内容予以确认，被告荣朗公司的确认行为能够说明原告董珊与被告荣朗公司对买卖合同的内容达成一致，该合同中约定的原告董珊购买的房号、单价、总房款以及交房时间是双方的一致意思表示，对此本院予以认定。因为在涉案房屋的销售中，被告荣朗公司代表的是被告华岳公司，所以该约定对被告华岳公司具有约束力。按照合同中双方的约定，被告华岳公司应该在2017年10月30日前交付房屋，至今没有交付，已经构成违约，因被告华岳公司的迟延交付，事实上给原告董珊造成一定的经济损失，对此被告华岳公司应该予以赔偿，原告董珊要求赔偿经济损失的请求应该予以支持。因为该合同第九条约定，迟延交付买受人要求继续履行合同的，自交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，该项约定的违约金本身即具有因迟延交房给买受人造成经济损失的赔偿性质，所以对原告董珊的赔偿金额的计算，应该依据此项约定确定为：自2017年10月31日至2018年9月5日止共310天，以224055元为基数，按照日万分之一计算为6945.7元；自2018年9月6日起至实际交付房屋之日止，以364055元为基数，按照日万分之一计算确定。被告华岳公司虽然没有和原告董珊签订购房合同，但是其公司收受原告董珊140000元购房款，给原告董珊出具收据且在收据中载明所购房号的行为足以说明其公司对于原告董珊购买涉案房屋知晓且认可，其确认与原告董珊之间就涉案房屋已经达成的买卖合同。故对于被告华岳公司的辩称意见不予采信。虽被告华岳公司提出对原告董珊提交的四份收款收据上的财务专用章的真实性及房屋买卖合同被告荣朗公司加盖印章的时间提出鉴定，但无论董珊提交的四份收款收据上被告华岳公司财务专用章是否真实以及被告荣朗公司何时在原告董珊所持的购房合同上加盖自己公司印章，均系二被告之间内部合作事项，二被告是否诚实履行双方之间的合作合同，都对外不得对抗善意第三人即本案原告董珊对自己权利的主张，故对于被告华岳公司提出鉴定的申请以及中止本案审理的请求，依法不予准许，被告华岳公司申请的鉴定事项本案不予涉及。因被告荣朗公司按照其与被告华岳公司合作合同的约定，在和原告董珊就涉案房屋的销售过程中，代表的是被告华岳公司，所以被告荣朗公司对原告董珊的诉请不承担责任。综上，为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条及相关法律规定，判决如下：一、依法确认原告董珊与被告西安华岳实业有限公司 之间的房屋买卖行为有效；二、被告西安华岳实业有限公司向原告董珊赔偿逾期交房的经济损失： 2018年9月5日之前的经济损失为6945.7元；2018年9月6日之后的经济损失以364055元为基数、按照日万分之一的标准、自2018年9月6日起计算至实际交付房屋之日止；2019年11月27日之前的经济损失由被告华岳公司在本判决生效后十日内赔付给原告董珊，2019年11月28日之后的经济损失由被告华岳公司每半年给原告董珊赔付一次；三、驳回原告董珊其余诉讼请求。案件受理费337元，原告董珊已预交，由被告西安华岳实业有限公司承担，并于本判决生效后立即给付原告董珊。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长   薛建涛 审  判  员   高  晶人民陪审员   姚可选                             二〇一九年十一月二十七日                        书  记  员   王  琼