湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终2401号上诉人（原审原告）：胡德玉，男，1959年11月11日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区长益路。委托诉讼代理人：郭艳霞，女，1962年3月30日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区长益路。系胡德玉之妻。上诉人（原审被告）：益阳信实置业有限公司，住所地湖南省益阳市资阳区沿江路领秀资江。法定代表人：孙咏，系公司董事长。委托诉讼代理人：王少华，湖南金剑律师事务所律师。胡德玉与益阳信实置业有限公司（以下简称信实公司）房屋买卖合同纠纷一案，湖南省益阳市资阳区人民法院于2019年10月9作出（2019）湘0902民初1506号民事判决。宣判后，胡德玉与信实公司均不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。胡德玉的委托诉讼代理人郭艳霞、信实公司的委托诉讼代理人王少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡德玉上诉请求：撤销（2019）湘0902民初1506号民事判决，改判由信实公司支付胡德玉违约金18269元。事实与理由：1、胡德玉与信实公司于2013年12月20日签订商品房买卖合同，以公积金贷款形式购买案涉房屋，支付房款573584元，信实公司代收办证费用34464元。依照合同约定，信实公司最迟应在2015年11月10日为胡德玉所购房屋办理产权证，但信实公司直至2017年8月17日才将产权证办妥，超出合同约定期限637天。2、违约金18269元的具体计算方式：以608048元（房款573584元加上预交办证费用34464元）为基数，天数从2014年4月27日起至2017年8月17日止，剔除630天的办证时间，按照每日万分之零点五计算。信实公司上诉请求：撤销（2019）湘0902民初1506号民事判决，改判驳回胡德玉对信实公司的起诉请求。一、胡德玉的起诉已超过诉讼时效。依照合同约定，信实公司应当于2016年3月10日前为胡德玉所购房屋办理不动产权证。故胡德玉应于2016年3月10日就已知晓自己的权利受到侵害。胡德玉至2019年7月10日才向法院起诉，已超过三年诉讼时效。二、导致不动产权证延迟发放的责任在胡德玉，应由胡德玉承担相应责任。根据合同约定，由胡德玉缴纳契税后取得房产登记查询结果，再将查询结果及时交至信实公司。但胡德玉在2016年4月11日才开具房产登记查询结果，故办理产权证的时间应从2016年4月11日开始计算。信实公司在2017年8月17日为胡德玉办理产权证不构成违约。三、胡德玉购买的是住宅，采用银行按揭付款，不动产权证至今抵押在银行，故延期办理产权证未给胡德玉造成实际损失，其赔偿请求不应成立。针对胡德玉的上诉，信实公司答辩意见同上诉意见。针对信实公司的上诉，胡德玉答辩称：一、胡德玉的实际收房时间为2014年4月26日。二、胡德玉只有在信实公司的违约行为终止时即2017年8月17日不动产权证办妥后才能知晓违约天数和金额，故诉讼时效应当从2017年8月17日起算。三、《关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通知》中载明停止办证的日期并不在双方约定的办证日期之内，故延迟办证的日期不能顺延19天。四、在交房的当天，胡德玉补交3016元房款及办理证件费用共34464元，信实公司承诺多退少补。胡德玉向一审法院起诉请求：判令信实公司支付违约金18269元。一审法院认定事实：胡德玉与信实公司于2013年12月20日签订商品房买卖合同。合同约定，胡德玉购买信实公司开发的领秀资江项目中的第3幢2单元2706号房，购房款570548元，胡德玉支付首付220548元，剩余房款35万元采用公积金贷款的方式支付。信实公司应当在2014年5月31日之前交付房屋，交房后90日内完成该房屋的初始登记，初始登记之后360日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180天内办理土地使用权证。如因信实公司的责任，未能在约定期限内办理上述登记，胡德玉不解除合同，信实公司应当自合同规定的期限内的第二天起至实际办妥之日止，按日向胡德玉支付已付房款万分之零点五的违约金。合同签订后，2014年5月31日信实公司向胡德玉交付房屋。2017年8月17日，信实公司为胡德玉办妥房屋不动产权证。2016年5月26日，益阳市人民政府下发《关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通知》，通知如下：因不动产业务系统对接调试等原因，从2016年6月6日至6月24日，停止市政务中心国土窗口土地登记发证工作和房管窗口房屋登记发证工作，从2016年6月25日起，中心城区各类不动产登记业务由市不动产登记中心统一办理。胡德玉于2019年7月10日提起诉讼。一审法院认为，胡德玉与信实公司签订的商品房买卖合同合法有效且已实际履行。根据合同约定，信实公司应于2014年5月31日向胡德玉交付房屋后90天内办理初始登记、360天内办妥房屋所有权证、180天内办妥土地使用权证，另外，《关于益阳市中心城区实施不动产统一登记》的通知中明确通告，停止办证时间为2016年6月6日至6月24日，从2016年6月25日起，市不动产登记中心对中心城区不动产登记开始统一办理，政策变化是迟延办证的原因之一，故计算迟延办证的时间可以顺延19天，信实公司应当在交付房屋后649天内即2016年3月10日前为胡德玉办妥不动产产权登记，但信实公司迟延办证，应承担违约责任。胡德玉应于2016年3月10日就知道自己的权利受到了侵害，诉讼时效从2016年3月10日开始计算，胡德玉未能提供证据证明诉讼时效有中断或中止的情形，直至2019年7月10日才向法院提起诉讼，其主张的部分违约金已超过时效，应不予保护，民法总则于2017年10月1日开始实施，本案的诉讼时效应按三年计算。信实公司支付逾期办证违约金应从2016年7月11日起计算至2017年8月17日为402天，共计11468元（570548元×日万分之零点五×402天）。信实公司辩称办证迟延的原因由胡德玉导致、胡德玉没有损失的观点无事实与法律依据，不予采信。综上，胡德玉的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院》第十八条规定，判决：一、由益阳信实置业有限公司支付胡德玉逾期办证违约金11468元。履行期限：判决生效后7日内付清；二、驳回胡德玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明，信实公司于2014年4月26日向胡德玉交付房屋。一审查明的事实，除与上述事实不一致的外，其余事实与二审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，本案争议的焦点为以下三点：一、胡德玉的起诉是否已超过诉讼时效。信实公司与胡德玉签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。胡德玉支付了购房款，信实公司应按合同约定于2016年1月18日前为胡德玉办妥不动产产权登记，但信实公司于2017年8月17日才为胡德玉办妥房屋不动产权证。虽胡德玉应于2016年1月19日就知道自己的权利受到了侵害，但双方约定按信实公司逾期办证的天数计算违约金，该违约金性质属于继续性违约金，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，信实公司至2017年8月17日才履行办证义务，胡德玉于2019年7月10日向法院起诉未超过诉讼时效。二、信实公司是否应承担逾期办证的违约责任。信实公司认为因胡德玉未按照约定和行政部门规定提交完整的登记所需资料而导致产权证延迟发放，故延迟发放产权证的责任应当由胡德玉承担。但信实公司未就其主张提供证据，故对该主张，本院不予支持。双方在合同中对延期违约责任的承担进行了明确约定，且违约金的计算并未明显过高，故信实公司以延期办理产权证未给胡德玉造成实际损失为由，请求驳回胡德玉主张违约金的诉求，于法无据，本院不予支持。信实公司应按合同约定向胡德玉承担违约责任。三、违约金应如何计算的问题。胡德玉应于2016年1月18日就知道自己的权利受到了侵害，诉讼时效从知道权利受侵害开始起计算，对胡德玉主张诉讼时效应当从2017年8月17日起算的主张不予采纳。胡德玉直至2019年7月10日才向法院提起诉讼，违约金保护范围为起诉之日前三年，故一审认定违约金应从2016年7月11日起计算至2017年8月17日止（402天）正确，二审予以维持；商品房买卖合同约定，信实公司逾期办证，按日向胡德玉支付已付房款万分之零点五的违约金，一审按570548元为基数计算违约金并无不当，二审予以维持。信实公司应支付胡德玉违约金11468元。综上，胡德玉、信实公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费352元，信实公司负担256元，胡德玉负担96元。本判决为终审判决。审 判 长 曾艳红审 判 员 周佑明审 判 员 彭 青二〇一九年十二月十七日法官助理 朱玉姣书 记 员 刘 丽