广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23668号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市萝岗区。法定代表人：胡耀智，系该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡杜生，广东众大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖笃好，女，汉族，1964年9月28日出生，住广州市天河区，委托诉讼代理人：孙发林、李静，分别系广东润科律师事务所律师、实习人员。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）因与被上诉人赖笃好房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初2396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。澳美公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审法院查明事实错误以致适用法律错误。案涉楼盘因发生“情势变更”所致不可抗力导致无法办理房产证。案涉房屋系因政府行政规划调整，将原属于增城市的澳洲山庄划入萝岗区，由此导致案涉房屋一开始具备交楼及办证的条件因行政区划变更而申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋楼验收合格转变为综合验收合格。且，现案涉房屋已无法办理房产证，案涉合同在法律和事实上已经履行不能，案涉房产项目规划重建也并不能证明案涉合同能够继续履行，因推倒重建后的房屋已不是原来的房屋，新的标的物导致的新合同，与案涉合同无关，案涉合同依然不能履行。上述事实有﹝2013﹞491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》为证，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，当事人诉请因“情势变更”而导致的不可抗力，应允许变更合同内容或者解除合同。（二）原审法院错误认定“协调”义务为“办妥”义务，并错误认定“无法办证的原因在于澳美公司”。双方《房地产买卖契约》2-4约定的是“该房产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续”，即上诉人对办理房地产登记手续承担的仅是协助义务，与办妥产权登记证书是两个不同的概念，双方不可能也没有资格规定房产登记机关在什么时候办妥产权登记证书，原审法院错误认定“协调”义务为“办妥”义务，属于适用法律错误，应予纠正。（三）被上诉人关于逾期办证损失的诉讼请求已经超过诉讼时效，原审法院以其他业主与上诉人的纠纷，错误适用“集团诉讼”的概念中断本案诉讼时效，系适用法律错误，依法应由二审法院纠正。原审法院引入集团诉讼的概念，认为其他业主类似的诉讼行为所引起的诉讼时效中断的效力及于本案，显然违背了诉讼时效制度的设立的目的。其一，诉讼时效是保护义务人的制度，目的是为了督促权利人及时行使权力。被上诉人作为权利人，在其他业主主张权利的时候应当视为明知自己权利受损，但是其并未及时向法院提起诉讼，也即放弃了其应有的权利。其二，即使原审认为本案确有符合集团诉讼的要件，也不足以作为本案诉讼时效中断的对抗理由。涉案项目其他业主提起的诉讼判决结果是法律给予他们保护，但是这种保护是一种实体权利上的保护，也即被上诉人如果当时也就涉案事项提起诉讼，法院应当给予其相同的保护，这才是集团诉讼体现的价值。其三，法律保护每一个的合法权益，不论是上诉人还是被上诉人。如果说集团诉讼的结果给予了被上诉人获得同等的权利，那么诉讼时效也给予了上诉人诉讼时效抗辩的权利。本案中是被上诉人在时隔十多年之后就同一事项提起诉讼属于没有及时行使权利，上诉人理应获得抗辩权。原审法院以集团诉讼的法律后果，来对抗原则性的诉讼时效规定，显然是法律适用错误。赖笃好答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。赖笃好向原审法院诉讼请求：1.澳美公司立即向赖笃好支付自1998年9月23日起至2002年1月26日止（1222天）的迟延交楼违约金，违约金以已付购房款总额212683元为基数，按每日万分之五的标准，自1998年9月23日起至2002年1月26日为129949元；2.澳美公司立即向赖笃好支付自2002年4月27日起至办证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额212683元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，计至2019年3月18日为212683元；3.本案诉讼费由澳美公司承担。原审法院认定事实：1996年9月22日，赖笃好（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》（以下简称预售契约），约定赖笃好向澳美公司预购聚龙居A33座第2层202号房，建筑面积为65.32平方米，用途为住宅；合同总价款为212683元，付款方式为二十年免息分期付款。首期房款（含订金）38000元于1996年9月22日支付，剩余房款每期为一个月，每期应缴款为728元。第四条房屋交付状况4-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；4-3约定，乙方应在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书之日十天内领取房地产的钥匙手续。甲方向乙方移交钥匙的当天即视为甲方实际将房地产交付乙方之日。如乙方在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书后三十天内，仍未办理领取该房地产的钥匙手续，则视为甲方已实际把该房地产交付乙方使用；4-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；4-5，甲方应于1998年9月22日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1)不可抗力的自然灾害;2)不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第八条合同终止与违约责任8-2约定，除本契约第四条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。2002年1月26日，澳美公司与赖笃好签订补充协议，澳美公司同意赠送赖笃好水电建设费10000元，赖笃好同意放弃澳美公司延迟交楼的所有责任。1996年9月22日至2002年1月2日，赖笃好共向澳美公司支付购房款83864元，澳美公司共向赖笃好出具金额不等的收据5张。赖笃好于2010年1月17日支付购房款69888元，赖笃好提交的2018年11月28日的统一收据证明其已支付2010年1月至2016年9月的供楼款58968元。澳美公司确认赖笃好于2016年9月已经付清了全部购房款212683元，但具体付款楼款的时间不记得。2002年1月26日赖笃好收楼。另查明，案涉房屋没有办理大确权。截止至庭审之日，案涉房屋尚未办理房产证至赖笃好名下。审理过程中，赖笃好撤回第一项关于要求澳美公司承担迟延交楼违约金的诉讼请求。审理过程中，原审法院调取了同一楼盘其他购买人起诉澳美公司的（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》以及该案上诉后广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终9892号《民事判决书》，二审查明的事实与一审查明的事实相同，判决维持原判。二审判决于2019年6月27日发生法律效力。（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》查明如下事实：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有赖笃好提交的房地产预售契约、收款收据、收楼回执、广州市澳美物业管理有限公司统一收据、《广州市不动产登记查册表》、澳美公司提交的广州市城乡建设委员会穗建开【2013】491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》、遗留事项处理程序表、补充协议、原审法院调取的（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》、（2019）粤01民终9892号《民事判决书》以及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为，澳美公司与赖笃好签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于案涉房屋逾期办证违约金的问题。1.澳美公司应承担逾期办证违约责任，双方在预售契约第四条房屋交付状况4-4中明确约定，案涉房屋在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调办理产权过户手续和房地产登记手续。澳美公司于2002年1月26日将房屋交付给赖笃好，按照预售契约约定，澳美公司应于2002年4月26日前协助赖笃好办理房地产权证，但至庭审日，案涉房屋权属证书仍未办理至赖笃好名下，而无法办证的原因在于澳美公司。澳美公司逾期未协助赖笃好办理房地产权证，系违约，应当承担违约责任。2.逾期办证违约金的标准，双方对于逾期办证违约金没有约定，赖笃好主张按照年利率6%标准计算，在法律规定的合理范围内，原审法院予以采纳。3.逾期办证违约金分段计算，因赖笃好在合同约定的办理产权登记证之日即2002年4月26日止，未按照约定缴纳完毕全部购房款，故澳美公司的逾期办证违约金按照其实际缴纳的购房款计算；因双方当事人均未提交证据或者证据不足以证明赖笃好交清全部购房款的时间以及每笔购房款的缴纳时间，根据每期购房款应在每月10日前缴纳以及付款方式为二十年免息分期付款的约定，对于赖笃好2010年1月至9月缴纳的购房款58968元，原审法院认定其缴纳时间为2016年9月10日。4.逾期办证违约金的金额，2002年4月27日至2010年1月16日逾期办证违约金按照已付购房款83864元计算为38876元（83864元×6%/年×7年+83864元×6%/年÷365天/年×265天），2010年1月17日至2016年9月9日逾期办证违约金按照已付购房款153752元（83864元+69888元）计算为61341元（153752元×6%/年×6年+153752元×6%/年÷365天/年×237天），2016年9月10日至实际办理产权登记证之日止的逾期办证违约金以已付购房款212683元为本金按照6%/年的标准计算；根据合同法对于违约金作为一种补偿性手段的相关规定，逾期办证违约金的总金额应以已付购房款总金额212683元为限。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就赖笃好主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，原审法院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，于2019年8月14日作出判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赖笃好支付逾期办证违约金，其中，2002年4月27日至2010年1月16日的逾期办证违约金为38876元，2010年1月17日至2016年9月9日的逾期办证违约金为61341元，2016年9月10日至实际办理产权登记证之日止的逾期办证违约金以212683元为本金按照6%/年的标准计算，违约金的总金额应以已付购房款总额212683元为限；二、驳回原告赖笃好的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4490元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。经审理查明，原审查明的事实均有相应证据佐证，本院予以确认。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点为：（一）本案诉讼请求是否超过诉讼时效；（二）逾期办证违约责任应否由澳美公司承担。对此评析如下：关于诉讼时效问题，上诉人虽上诉称被上诉人的诉请部分已超过诉讼时效，但另案生效判决已查明，因上诉人长期未能解决案涉项目的交房及办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访等方式主张权利，故一审法院在援引生效判决已确认的事实并结合上诉人履行本案义务情况的基础上，对上诉人有关诉讼时效的抗辩意见予以驳回，并不违反相关法律规定，亦符合公平合理原则，本院予以维持。澳美公司上诉认为本案诉讼时效已经超过的意见，依据不充分，本院不予采纳。关于逾期办证的违约责任问题，经原审查明确认，双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，应切实履行。虽然涉案楼盘经政府部门协调，双方当事人同意，将该楼盘拆除重建，但其性质仅是对于“烂尾楼”的盘活达成了解决方案，并非确认对原合同不可履行或解除，而事实上是对原合同履行方式的变更，并不当然免除双方在原合同履行过程中的过错责任。在原合同约定中，交付涉案房产并办好产权登记手续是上诉人的主要合同义务。对于无法按合同交付，上诉人并无充分证据证实存在不可抗力因素，也无充分证据证实对合同义务无法依约履行存在其他免责因素。因此，在被上诉人不存在违约过错的情况下，对于原约定义务无法切实履行，上诉人理应承担违约责任。被上诉人依据合同约定要求上诉人承担逾期办证违约责任，依法有据，原审处理并无不当，本院予以维持。综上所述，澳美公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4490元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月十一日法官助理林秋萍书记员何敏婷