福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初4467号 原告：三明市闽家物业服务有限公司，住所福建省三明市梅列区龙岗坊11幢B座附层，统一社会信用代码91350400567348577B。 法定代表人：雷贤伟，总经理。 委托诉讼代理人：唐祥平，男，该公司工作人员。 被告：邱大斌，男，1976年10月17日出生，汉族，住福建省永安市，现住福建省永安市。 原告三明市闽家物业服务有限公司（以下简称闽家公司）与被告邱大斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闽家公司的委托诉讼代理人唐祥平到庭参加诉讼。被告邱大斌经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闽家公司向本院提出诉讼请求：1．判令邱大斌支付物业服务费1,658元、公摊费42元及违约金34元，合计1,734元；2．本案诉讼费用由邱大斌承担。诉讼中，闽家公司将诉讼请求第一项变更为：要求邱大斌支付物业服务费1,652元及公摊费42元，合计1,694元，并放弃违约金的诉讼请求。事实与理由：闽家公司于2013年9月1日接管了永安市高尔夫花园小区物业。双方在《前期物业服务合同》中约定：由闽家公司按有关法规规定提供各项物业管理服务，邱大斌按每月每平方米0.8元（高层住宅）交纳物业服务费；如果邱大斌拖欠物业服务费，邱大斌按拖欠总额的日3‰支付违约金。从签订合同至今，闽家公司完全履行了该合同约定的管理服务事项和义务，邱大斌享受了服务。邱大斌的物业位于该小区3幢501室，建筑面积114.7平方米，每月应交物业服务费91.76元。但邱大斌却从2018年1月1日起至2019年6月30日止未交物业费，共欠物业费1,652元、公摊费42元。邱大斌欠费期间，闽家公司曾多次派物业人员上门催收，继之以打电话、张贴《催缴物业费通知书》等催收未果。 邱大斌未作答辩。 闽家公司围绕诉讼请求依法提供如下证据：营业执照复印件、公民身份证复印件、《永安市高尔夫花园前期物业服务合同》、《永安市高尔夫花园前期物业服务合同（附件二）》、《永安市高尔夫花园前期物业服务合同（附件三）》、《永安市高尔夫花园前期物业服务合同（附件四）》、物业费/公共公摊/违约金一览表、违约金计算清单、高尔夫花园小区公共公摊明细表、照片、小区业主（住户）家庭情况登记表及永安市房产登记信息查询结果证明等。邱大斌未提交证据。本院组织当事人进行了质证。邱大斌未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和答辩的权利。本院依法进行审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 永安市高尔夫花园小区系永安闽水缘房地产开发有限公司（以下简称闽水缘公司）开发建设，位于永安市。2013年7月19日，闽水缘公司（甲方）与闽家公司（乙方）签订《永安市高尔夫花园前期物业服务合同》，合同约定：由闽家公司为永安市高尔夫花园小区提供物业服务；物业服务费由业主按其拥有的产权证面积和本合同约定向乙方交纳，标准为高层住宅每平方米每月0.8元；业主同意遵循先交费后服务的原则，为减少业主及乙方麻烦，鼓励全年一缴；上列应交费用乙方（物业使用人）逾期交纳的，从逾期之日起按日3‰交纳滞纳金；共用设施设备运行能耗、维修费用，按实向业主分摊收取：1、公共照明、公共设备设施、保洁、绿化等用水、电费按户均摊；2、各单元楼道照明用电、公用水按各单元户数均摊；委托管理期限自2013年7月1日至2015年6月30日止。该合同还对其他事项作了约定。2013年9月1日，闽家公司承接了该小区物业。 2015年6月4日，闽水缘公司与闽家公司签订了《永安市高尔夫花园前期物业服务合同（附件二）》，约定：双方及业主根据《永安市高尔夫花园前期物业服务合同》的要求，继续履行相应的义务或享有的权利；双方同意《永安市高尔夫花园前期物业服务合同》的有效期延长至2016年6月30日。2016年7月1日，闽水缘公司与闽家公司签订了《永安市高尔夫花园前期物业服务合同（附件三）》，约定：双方及业主根据《永安市高尔夫花园前期物业服务合同》的要求，继续履行相应的义务或享有的权利；双方同意《永安市高尔夫花园前期物业服务合同》的有效期延长至2017年6月30日。2017年7月1日，闽水缘公司与闽家公司签订了《永安市高尔夫花园前期物业服务合同（附件四）》，约定：双方及业主根据《永安市高尔夫花园前期物业服务合同》的要求，继续履行相应的义务或享有的权利；双方同意《永安市高尔夫花园前期物业服务合同》的有效期延长至2019年6月30日。合同到期后，闽水缘公司没有选聘新的物业公司。2013年9月1日至2019年6月30日期间，闽家公司为该小区提供了物业服务。该小区尚未成立业主委员会。 另查明，永安市高尔夫花园3幢501室房屋的业主系邱大斌，用途为住宅，该房屋属于高尔夫花园小区，建筑面积为114.7平方米，每月应交纳物业费91.76元。邱大斌拖欠2018年1月1日起至2019年6月30日期间的物业费1,652元。2019年1月1日至2019年5月31日期间，该房屋的公摊费42元已由闽家公司先行垫付。 本院认为，闽家公司作为物业服务单位与永安市高尔夫花园小区的建设单位闽水缘公司签订的《永安市高尔夫花园前期物业服务合同》、《永安市高尔夫花园前期物业服务合同（附件二）》、《永安市高尔夫花园前期物业服务合同（附件三）》及《永安市高尔夫花园前期物业服务合同（附件四）》，系双方真实意思表示，内容合法有效，上述合同对业主邱大斌具有约束力。闽家公司按合同约定提供了物业服务。邱大斌作为永安市高尔夫花园3幢501室房屋的业主理应向闽家公司支付相应的物业服务费用。闽家公司的诉讼请求，于法有据，予以支持。闽家公司放弃向邱大斌主张违约金34元，是其对自己权利的处分。邱大斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第四十五条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 邱大斌应于本判决生效后三日内支付三明市闽家物业服务有限公司物业服务费1,652元及公摊费42元，合计1,694元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由邱大斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  朱荣增 二〇一九年十二月十六日 书记员  范琦镕 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。