浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2477号 上诉人（原审被告）：浙江纳德机电股份有限公司。住所地：仙居县白塔镇白塔工业集聚区。 法定代表人：王建兴，经理。 委托诉讼代理人：张卫娟，浙江利群律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐海军，男，1972年2月26日出生，汉族，住仙居县。 原审被告：王建兴，男，1972年10月2日出生，汉族，住仙居县。 上诉人浙江纳德机电股份有限公司（以下简称纳德公司）因与被上诉人徐海军及原审被告王建兴租赁合同纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院（2019）浙1024民初2777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 纳德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉或驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。徐海军与纳德公司不存在租赁关系，这是仙居县人民法院（2019）浙1024执异105号执行裁定书认定的事实。在该执行异议纠纷案中，徐海军因仙居县人民法院于2019年4月24日作出拍卖被执行人纳德公司所有的位于仙居县白塔工业集聚区的房地产以及在上述房地产内的所有机器设备，以承租人的身份向仙居县人民法院提出执行异议，认为实施强制拍卖将严重损害其合法权益，请求延迟拍卖。为证明其是承租人，徐海军向法院提交了租房协议书、付款凭证、中国建设银行银行卡客户交易明细清单。在该执行异议纠纷案中，徐海军是以承租人的身份提出异议的，自始至终并没有提到其是转租人，更没有向法院提交转租协议书，故截止2019年4月24日被上诉人提起本案诉讼前，涉案房屋的承租方系仙居县康瑞印刷包装有限公司（以下简称康瑞公司），康瑞公司并没有将承租的办公楼转租给被上诉人。被上诉人既未向法院提交证据证明其是合法转租人，对（2019）浙1024执异105号执行裁定中认定的徐海军与纳德公司不存在租赁关系这一事实没有提出异议或对此事实认定不服提起诉讼，足以证明徐海军认可执行裁定书中认定的徐海军不是合法承租人这一事实。况且徐海军或康瑞公司在本案诉讼前也没有向上诉人告知过涉案房屋已转租徐海军的事实，更没有向上诉人出示过转租协议。因此，上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系。尽管被上诉人在本案一审诉讼期间向法院提交了《租房合同转让协议书》，但该份转租协议书从事实上及情理上分析均表明系被上诉人为本案诉讼在2019年7月后与康瑞公司补签的协议，且将时间倒签在2018年7月1日，因此该份《租房合同转让协议书》对上诉人没有约束力。一审法院仅凭被上诉人提交的《租房合同转让协议书》认定徐海军系转租人与事实不符，也与已发生法律效力的（2019）浙1024执异105号执行裁定书认定的事实相矛盾，是错误的。二、一审法院基于错误的事实认定，作出了错误的判决。上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，被上诉人徐海军以承租方的身份要求上诉人返还房租，显然主体不适格，法院依法应当驳回被上诉人的起诉。一审法院错误认定上诉人与被上诉人之间存在租赁关系而判决支持被上诉人的诉讼请求显然是错误的。三、退一步，假设徐海军系真实合法的转租人，那么导致《租房协议书》无法履行的责任在于被上诉人徐海军，而非上诉人。被上诉人要求上诉人返还其剩余租金的请求依法也不能成立。买卖不破租赁这是众所周知的。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《解释》第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。因此涉案的租赁物即便被法院拍卖也不影响承租人继续使用租赁物的权利，上诉人出租的厂房被依法拍卖并不必然导致本案租赁合同无法履行。被上诉人以上诉人出租的厂房被法院强制拍卖致其无法再继续使用厂房的理由毫无事实和法律依据，其要求上诉人退还剩余期限的租金请求依法不能成立。一审法院不顾买卖不破租赁这一法律明文规定，简单粗暴地以出租厂房被拍卖为由作出支持被上诉人诉请的判决是错误的。 徐海军辩称，一审判决认定事实清楚。2018年4月1日，上诉人将位于仙居县工业集聚区发展路22号办公楼底楼共577平方的厂房出租给康瑞公司，租期为两年。双方约定租金为每年86550元，每年4月1日前付清。2018年7月，康瑞公司将租赁房屋租给被上诉人，权利与义务均由被上诉人承担。在房屋租赁期内，所有的房租及水电费用均是被上诉人及妻子缴纳的，上诉人对此也并没有表示异议，相当于默认了转租的事实，故一审判决认定的事实正确。被上诉人从2018年4月1日起开始租赁该厂房，于2019年7月19日将厂房搬空并将厂房的钥匙交给门卫，截止2019年7月19日，共计承租时间为1年3个月多19天，产生的房租按年租金计算应为112755元。从2018年4月1日起至2019年7月19日，被上诉人共用电3889度，用水42.8吨，按照当时的约定电费1元/度、水费2.5元/吨，共计水费107元、电费为3889元。经结算，已付租金18万元减去应付租金112755元，减去水电费3996元，应返还租金63249元。导致租房协议书不能履行的责任在上诉人一方。上诉人认为即使厂房被法院强制拍卖，被上诉人也可以继续承租该厂房，这是上诉人对法律的错误理解。根据《物权法》第一百九十条的规定，“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，上诉人对厂房先设立了经登记的抵押权，后隐瞒已经抵押的事实出租给被上诉人，后上诉人应无法偿还债务，厂房及设备被法院依法拍卖，导致被上诉人无法继续使用该厂房，故导致合同无法履行的责任在上诉人。综上，请求驳回上诉，维持原判。 王建兴未作陈述。 徐海军向一审法院起诉请求：1、判令两被告归还原告徐海军租金63249元；2、判令两被告支付原告徐海军清空房屋所需费用10000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：2018年4月1日，被告纳德公司将本公司位于仙居县工业集聚区发展路22号办公楼底楼共577平方的厂房，出租给仙居县康瑞印刷包装有限公司。双方签订的《租房协议书》约定，租金每年86550元，先付后用，房租须在每年4月1日前付清，租赁时间为2年，自2018年4月1日至2020年3月30日止等内容。2018年3月29日，原告徐海军的妻子陈燕飞通过建行转账方式分三笔支付被告纳德公司法人代表王建兴100000元。2018年7月1日，仙居县康瑞印刷包装有限公司将租赁房屋转租给原告徐海军，双方签订的《租房合同转让协议》约定，原《租房协议书》的权利与义务均由原告徐海军承担。2019年3月27日，原告徐海军通过网银转账方式分两笔支付被告纳德公司法人代表王建兴80000元。2019年4月24日，该院因执行申请执行人仙居县仙成橡塑厂与被执行人纳德公司、王建兴合同纠纷一案需要，根据已经生效的（2018）浙1024民初6181号民事判决书，作出拍卖被告纳德公司位于仙居县工业集聚区的房地产及机器设备裁定。原告徐海军以将要被拍卖的厂房系其承租，租期未满，提出执行异议，要求延迟执行。但在该诉中，原告徐海军并未向该院提供《租房合同转让协议》证据。该院以原告徐海军与被告纳德公司不存在租赁关系，不是本案利害关系人为由，驳回其执行异议。2019年7月19日，原告徐海军搬迁出上述厂房。仙居县康瑞印刷包装有限公司及原告徐海军实际占有使用上述厂房一年零三个月又十九天，原告徐海军及其妻共支付房屋租金180000元，经计算实际承租期间房屋租金为112396元，扣除未付水电费3996元，被告纳德公司应退还房屋租金63608元。 一审法院认为，本案的主要争议焦点是，原告徐海军与被告王建兴的主体是否适格；原告徐海军的诉讼主张是否应予支持。首先，《租房协议书》的相对人为仙居县康瑞印刷包装有限公司与被告纳德公司，承租人支付的2018年度、2019年度租金是由原告及其妻子转账交付，对此双方均不持异议，该院予以确认。2018年7月1日，仙居县康瑞印刷包装有限公司将承租人的权利和义务转让给原告徐海军，双方签订了书面《租房合同转让协议》，该协议内容不违反法律禁止性规定，且原《租房协议书》也未约定不可转租限制条款，因此，该转租协议应当认定有效，徐海军作为本案原告主体适格。第二，被告王建兴系被告纳德公司的法人代表，其在协议上签名属于履行职务行为，双方在协议上也未约定王建兴应承担连带责任内容，根据合同相对性原则，王建兴不是本案适格被告。第三，原告徐海军主张清空厂房支出10000元，因未提供证据证明，不予支持。第四，因被告未履行生效判决义务，其出租的厂房被依法拍卖，致使合同无法履行，双方合同的权利义务终止，原告徐海军主张退还房屋租金63249元，少于应退还的租金数额，予以支持。一审法院判决：一、被告浙江纳德机电股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐海军房屋租金63249元；二、驳回原告徐海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1722元，减半收取861元，由原告徐海军负担61元，被告浙江纳德机电股份有限公司负担800元。 本院二审期间，徐海军依法提交了以下证据：股权转让协议书，用以证明被上诉人诉讼主体适格。纳德公司质证认为，对股权转让协议书三性均有异议，无法确定郭巧建的签名是否本人所签，内容是否其真实意思表示，不能光从这张纸就能确定。从公司法相关规定来看，股权转让对外有效力的应当经过工商登记才发生法律效力，如果股权转让协议书是真实的，也仅仅是内部转让，并不对外产生法律效力。康瑞公司已经注销，法人资格从某种意义来说已经消除一大半，并不具有普通公司同等的相应权利，股东的相应权利也受到限制，一个公司已经消灭的情况下，股东主要承担的义务就是清算义务，而不具有转让股权的权利，因此该协议的内容也是不合法的。该协议书不存在关联性，该股权转让协议书虽然被上诉人说签订于公司注销之后，本案原告提起诉讼的时间是在2019年7月，也就是说在提起本案诉讼之前股权转让协议已经存在，如果拥有该股份转让协议书才提起本案诉讼，应当在一审就提出来，而不应该在二审提出，在二审提出不能对抗在提起诉讼当时就具有相应合法权利。况且该股权转让协议书在此时出具也是伪造的，如果该协议书确实存在，相应权利到底是转让给被上诉人了才有租赁权，还是原先就有租赁权，作为被上诉人应该很明确的，根据什么缘由产生本案诉权。股权转让协议书与租赁转让协议书明显是伪造的，基于原先客观事实存在，在执行异议的案子里应当一并提出。王建兴未予质证。本院认证认为，该证据能证明其待证事实，故本院予以采信。 二审中，纳德公司没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，康瑞公司企业性质是个人独资有限责任公司，股东是郭巧键，该公司于2019年4月19日在仙居县市场监督管理局登记注销。康瑞公司注销后，股东郭巧键将康瑞公司的权利义务一并转让给徐海军。 本院认为，康瑞公司与纳德公司签订的租房协议书是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。在该租赁合同履行期间，因纳德公司出租的案涉房地产被法院依法查封、拍卖，导致合同无法继续履行，纳德公司应退还未实际履行租期部分相应租金。康瑞公司于2018年7月1日将租赁房屋转租给被上诉人徐海军，徐海军也向上诉人纳德公司实际支付了租金，康瑞公司的独资股东郭巧键在康瑞公司注销后将该公司的权利义务一并转让给徐海军，故徐海军向纳德公司主张退还未实际履行租期部分相应租金合理合法，本院予以支持。综上所述，浙江纳德机电股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1722元，由上诉人浙江纳德机电股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 许战平 审 判 员 陈 杰 审 判 员 何敏军 二〇一九年十二月二日 代书记员 李 萍