吉林省四平市中级人民法院   民事判决书   （2019）吉03民终1642号   上诉人（原审被告）：四平市建龙房地产开发有限公司。   法定代表人：甄铮平，该公司董事长。   委托诉讼代理人：董宏宇。   委托诉讼代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：杜敏峰，男，1971年10月5日生，汉族，住吉林省四平市。   委托诉讼代理人：宋春晖，吉林辅民律师事务所律师。   上诉人四平市建龙房地产开发有限公司（以下简称“建龙公司”）因与被上诉人杜敏峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人建龙公司的委托诉讼代理人董宏宇、王丹波，被上诉人杜敏峰的委托诉讼代理人宋春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   建龙公司上诉请求：1.撤销四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初1250号民事判决第二项、第三项，依法改判；2.一、二审案件受理费等诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决以“原告（被上诉人）在2013年7月就应入住三套住宅楼房，一套用于居住、另两套可以出租”为由，判令上诉人赔偿被上诉人的回迁房屋的租金损失，没有事实根据和法律依据。1.上诉人与被上诉人签订的《产权调换协议书》第八条“违约责任”条款只有“过渡费”的内容，没有关于逾期回迁需要赔偿被拆迁人房屋租金损失的约定。而且，产权调换协议书也没有关于回迁安置房屋系被上诉人用于出租的房屋的约定。2.原审判决以被上诉人回迁安置三套住宅楼房，“一套用于居住，另两套可以出租”为假设条件，以房租损失的名义，以过渡费标准为计算标准，保护上诉人没有按期入住回迁安置房屋的经济损失，实质上是对过渡费支付范围、支付标准的变更，将过渡费补助按“户”支付变为按“房”支付。此项判决没有事实根据和法律依据，违背了协议约定与棚户区改造的政策。二、原审判决按照商品房价格4580元/平方米计算被上诉人未能回迁安置的19.528平方米面积的补偿款，既无依据，也有失公平。1.根据2011年7月双方签订的产权调换协议书，被上诉人应回迁的面积为184.54平方米，按照被上诉人在回迁前选择的三户回迁安置房户型，现在已实际回迁的面积是201.92平方米，大于产权调换协议约定的回迁面积。2.回迁户因回迁房没有按期建设上访时，上诉人2014年6月4日作出《关于棚改14#-1地块回迁户上访问题的答复意见》第3条提出“回迁安置系数，靠户型面积按1800元/平方米结算，原拆迁合法有照（证）房屋（含无照房屋折合后）面积按1：1.2系数回迁安置”。诉争的19.528平方米回迁面积，是按《答复意见》的回迁安置系数计算的面积与被上诉人所选回迁房屋户型总面积的差额。该系数调增面积的结算应《答复意见》提出的1800元/平方米标准结算。原审判决一方面按《答复意见》第3条的回迁安置系数计算回迁安置面积，另一方又不采用《答复意见》第3条确定的结算价格，与本案实际不符，也有违公平原则。3.案涉动迁地块共有1045户被拆迁人，现有近900户已结算完毕，关于回迁安置系数调整后的回迁面积差额，都是按照《答复意见》1800元/平方米的标准结算的。原审判决另定结算标准，违反了“棚户区改造要坚持统一政策”的原则。   杜敏峰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   杜敏峰向一审法院起诉请求：一、依法判决被告给付2018年10月7日至2019年6月7日的过渡费8000元。二、依法判决被告赔偿因逾期交房给原告造成的房屋租金损失150000元。三、依法判决被告给付原告少回迁19.528平方米房屋的差价款82017.6元。以上三项合计请求240017.60元。四、由被告承担诉讼费。   一审法院认定事实：2011年7月7日，原告杜敏峰与被告建龙公司签订0597、0598、0599号三份产权调换协议书。协议约定拆除杜敏峰建筑面积108.4平方米，折面积76.14平方米，杜敏峰要求回迁45平方米左右、65平方米左右、85平方米左右户型各一套。同时协议约定被告按每户每月80元、取暖期每户每月120元给付原告安置补助费，过渡期为24个月。2014年6月4日，被告出具《关于棚改14#-1地块回迁户上访问题的答复意见》（以下简称《答复意见》），《答复意见》内容为过渡期24个月后，过渡费按500元/月计算。2015年4月1日起，过渡费按800元/月计算，按半年结算支付。回迁安置系数，靠户型面积按1800元/平方米结算，原拆迁合法有照（证）房屋（含无照房折合后）面积按1：1.2系数回迁安置。该《答复意见》盖有四平市城市棚户区改造领导小组办公室公章和建龙公司公章。2015年5月25日，建龙公司出具《承诺书》，承诺从2015年4月1日起过渡费上调至800元每月每户至2016年12月31日止。如2016年12月31日未回迁安置，从2016年12月31日起过渡费上调至1000元每月每户。《承诺书》中加盖建龙公司公章，建龙公司副总经理董宏宇和上访群众代表签字。产权调换协议签订后，建龙公司按约定向杜敏峰支付了2013年7月7日至2016年7月7日期间的过渡费，2011年7月7日至2013年7月7日期间、2016年7月7日以后的过渡费及搬家费，被告尚未给付。2017年11月杜敏峰自行选择确认回迁三套户型，面积分别为44.04平方米、67.22平方米、90.66平方米。原告曾于2018年10月22日向一审法院起诉本案被告，提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告支付欠付的安置补助费及搬迁费共计2600元及利息；二、依法判决被告因逾期交房给原告造成损失共计134000元；三、依法判决被告根据答复意见按照1：1.2给付房源面积；四、诉讼费由被告承担。一审法院经审理于2018年12月20日作出（2018）吉0302民初1688号民事判决书，判决如下：一、被告四平市建龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜敏峰过渡安置补助费及搬家费共计17320元；二、驳回原告杜敏峰其他诉讼请求。宣判后，原告不服上诉，经吉林省四平市中级人民法院二审审理于2019年3月29日作出（2019）吉03民终317号民事判决书，认为，上诉人（杜敏峰）与被上诉人（建龙公司）自签订房屋产权调换协议后，因被上诉人未能按约定时间进行回迁，导致了上诉人过渡费用的增加。虽经双方多次对过渡费的标准进行变更，但对于每个标准所对应的过渡期内，被上诉人均未能足额给付过渡费，被上诉人未能完全履行的行为构成违约。由此，给上诉人造成的损失应予赔偿。现上诉人主张其损失按银行同期贷款利息标准予以保护，应予支持。纠正后经计算，被上诉人总欠付上诉人过渡费额为28320元，该欠付数额各部分所对应的银行同期贷款利息总计为2096.89元。关于上诉人主张的被上诉人逾期交付二套房屋应承担的一套房出租损失问题，上诉人在一审请求136600元损失时，庭审中明确其根据“是我另两户房屋正常给付过渡费算出来的”，在二审中，上诉人又主张出租损失，该主张与一审不一致，应属增加独立的诉讼请求。鉴于当事人间就此损失无法达成调解，上诉人应另行解决。关于上诉人主张被上诉人按1：1.2比例给付上诉人房屋问题，一审法院对上诉人尚余19.528平方米未回迁的事实予以认定，因此，在上诉人对该回迁面积未明确放弃，被上诉人又无相近房源的情况下，双方对此应采取其他方式予以解决。现因上诉人主张就此面积给付房屋，一审法院以被上诉人履行不能为由驳回上诉人诉请并无不当，一审法院不予更改。判决如下：一、维持四平市铁西区人民法院（2018）吉0302民初1688号民事判决书第二项，即“二、驳回原告杜敏峰其他诉讼请求。”二、变更四平市铁西区人民法院（2018）吉0302民初1688号民事判决书第一项“被告四平市建龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜敏峰过渡安置补助费及搬家费共计17320元”为：一、被告四平市建龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜敏峰过渡安置补助费及搬家费共计28320元及利息损失2096.89元。   一审法院认为：杜敏峰与建龙公司于2011年7月7日签订的产权调换协议书是双方真实意思表示，《答复意见》和《承诺书》虽系建龙公司单方作出的承诺，但杜敏峰对被告承诺予以认可，故产权调换协议、《答复意见》和《承诺书》共同构成原、被告双方的合同。产权调换协议、《答复意见》和《承诺书》不违反法律规定，依法成立并生效，对原、被告具有法律约束力。双方自签订房屋产权调换协议后，因被告未能按约定时间进行回迁，导致了原告过渡费用的增加。虽经双方多次对过渡费的标准进行变更，但对于每个标准所对应的过渡期内，被告均未能足额给付过渡费，被告未能完全履行的行为构成违约。原告主张被告给付2018年10月7日至2019年6月7日的过渡费8000元，系按照合同的约定行使自己的合法权利，且被告同意结算此款，故一审法院予以支持。按约定原告在2013年7月就应入住三套住宅楼房，一套用于居住，另两套可以出租，被告所支付的过渡费及经法院认定的过渡费，并没有弥补可以出租两套房屋的房租损失，被告应承担违约责任予以赔偿，关于房租损失的标准，一审法院酌定按过渡费标准计算为宜，经核算，2013年7月7日至2015年4月7日期间为10500元（500元/户/月×21个月），2015年4月7日至2017年1月7日期间为16800元（800元/户/月×21个月），2017年1月7日至2019年6月7日期间为29000元（1000元/户/月×29个月），共计56300元，两套房为112600元。建龙公司拆除杜敏峰建筑面积108.4平方米房屋，折面积76.14平方米，共计184.54平方米，如按照《答复意见》1：1.2系数回迁安置，总计应回迁面积为184.54平方米×1.2=221.448平方米。杜敏峰自行选择确认回迁三套户型，面积分别为44.04平方米、67.22平方米、90.66平方米，共计201.92平方米，尚余19.528平方米未回迁安置。因19.528平方米回迁面积未达到棚户区改造实际建筑的最小户型面积，应由被告按价补偿，该地段住宅楼房现已升值，按被告于2019年5月25日回迁结算通知公布超过靠户型成本价之外扩大面积商品价为4580元/平方米计算为89438.24元（4580元/平方米×19.528平方米），原告亦同意参照此标准补偿，鉴于原告诉请补偿82017.6元，一审法院予以支持。遂判决如下：一、被告四平市建龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜敏峰过渡费8000元（2018年10月7日至2019年6月7日）。二、被告四平市建龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜敏峰房租损失112600元。三、被告四平市建龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜敏峰不能回迁安置的19.528平方米面积补偿款82017.6元。四、驳回原告杜敏峰其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实同一审法院认定的事实一致。   本院认为，根据一审法院查明的案件事实，过渡费是对被拆迁人损失的一种补偿，双方当事人签订的《产权调换协议书》中明确约定过渡费系按户补偿，而并非按照回迁安置的房屋数进行补偿。本案上诉人即拆迁人通过2013年、2014年及2015年出具的答复意见和承诺书几次提高了过渡费的补偿标准，已经足以弥补被拆迁人的损失。被拆迁人主张的租金损失，在签订涉案《产权调换协议书》时拆迁人无法预见到，即便是可得利益损失，也应该是直接产生的损失，而该租金损失不是必然发生的损失，属于间接损失，不应予以支持。关于未回迁安置的19.528平方米面积的补偿标准问题，虽然上述未安置面积系根据上诉人2014年出具的答复意见中的回迁安置系数计算得出，同时该答复意见也约定了靠户型面积按1800元/平方米结算，但考虑到房屋增值等因素，且上诉人于2019年5月25日出具的《棚改14#-1地块回迁安置结算通知》中明确公告回迁靠户型成本价为930元/㎡，超过靠户型成本价之外扩大面积商品价为4580元/㎡，故一审判决依据4580元/㎡的标准计算补偿款并无不妥。   综上所述，建龙公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初1250号民事判决第一项，即被告四平市建龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜敏峰过渡费8000元（2018年10月7日至2019年6月7日）；维持第三项，即被告四平市建龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜敏峰不能回迁安置的19.528平方米面积补偿款82017.6元；维持第四项，即驳回原告杜敏峰其他诉讼请求。   二、撤销四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初1250号民事判决第二项，即被告四平市建龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜敏峰房租损失112600元。   一审案件受理费4900元，减半收取2450元，由四平市建龙房地产开发有限公司负担1348元，由杜敏峰负担1102元。二审案件受理费4900元，由四平市建龙房地产开发有限公司负担1470元，由杜敏峰负担3430元。   本判决为终审判决。   审 判 长 任 勇   审 判 员 谭贵林   审 判 员 孙 鹏     二〇一九年十二月十一日   法官助理 孙 蕾   书 记 员 莫 冰