广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19380号上诉人（原审被告）：林志荣，男，1964年3月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：林家伊，女，1992年8月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。共同委托诉讼代理人：麦荣福，广东盈隆律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：彭世明，广东盈隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广东省广州市海珠区前进路万松园**之**。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。上诉人林志荣、林家伊因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所(下称海珠房管二所)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初18601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。林志荣、林家伊上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回海珠房管二所的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由海珠房管二所承担。事实与理由：林志荣、林家伊认为一审法院未查明案件相关事实，导致作出的判决错误，请求二审法院予以查明并纠正。首先，本案海珠房管二所直管的涉案房屋是从广州广某机化装备有限公司(以下简称：广某公司)处接管取得，在涉案房屋未移交海珠房管二所接管前，广某公司将林志荣原位于颖川x**房收回并置换到涉案房屋。广某公司将涉案房屋作为员工的福利房交付林志荣居住使用，并承诺续租遇到不可抗力因素需要考虑林志荣居住问题，需重新解决林志荣居住问题。由此可见，本案涉案房屋属于国企改革历史遗留问题，一审法院无视相关历史问题而作出判决，是不公平不正确的。其次，一审法院查明林志荣、林家伊于2000年6月迁入涉案房屋，属于涉案房屋的原住户。而海珠房管二所接管涉案房屋的时间是2001年8月27日，该时间明显晚于林志荣、林家伊占用涉案房屋的时间。而一审法院并未查明林志荣、林家伊与海珠房管二所之间共签订多少次合同的事实及之前签订相关合同条款的内容，而仅以2015年9月1日林志荣与海珠房管二所签订的合同认定林志荣、林家伊违约明显是错误的。再次，林志荣、林家伊是涉案房屋的原住户，而涉案房屋是在广某公司改制后，由海珠房管二所接管了广某公司分配给林志荣使用的房屋，故以林志荣与海珠房管二所签订租赁协议的方式来保证林志荣实际使用涉案房屋权利。即使在签订第一份租赁协议时，林志荣同住人配偶名下已××区××大道××路××房房产，该房屋为46.54平方米，但即使按照当年政策规定，林志荣也是不符合相关政策规定签订租赁协议的。正是因为涉案房屋是广某公司分配给林志荣居住的具有福利性质的宿舍房的原因，海珠房管二所与林志荣签订租赁协议。因林志荣配偶名下有房产的问题，在租赁期间内海珠房管二所曾亦通过上涨租金及建议林志荣与配偶离婚等方式来维持双方的租赁关系。2015年9月1日签订的租赁协议期满后，林志荣、林家伊于2017年7月14日通过拨打12345政府服务热线反映涉案房屋续租的问题。海珠房管二所2017年7月25日已经将处理情况回复广州12345政府服务热线。此后海珠房管二所亦通过银行委托扣款的方式扣划林志荣、林家伊租金至2018年6月30日。由此可以证实，海珠房管二所一审称2018年3月20日向林志荣、林家伊发出续租通知时不知林志荣名下有房的事实与其回复政府服务热线的内容是自相矛盾的。在海珠房管二所明知林志荣名下有房产，并以扣划租金的实际行为续租了双方的租赁合同关系，现再以林志荣名下有房的理由要求解除租赁合同没有事实法律依据，属于违背诚信的行为；以此要求没收林志荣、林家伊的定金更是错误的。房屋安全和物业二所辩称：不同意林志荣、林家伊的上诉请求，同意一审法院的意见，请求法院驳回上诉，维持原判。海珠房管二所于2018年12月28日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与林志荣关于广州市海珠区XX房的租赁关系；2.判决林志荣、林家伊在判决生效之日起10日内腾空并交付涉案房屋；3.判决林志荣按照149.50元/月缴纳从2018年7月至交付房屋之日止的房屋占用期租金，暂计至2018年12月，房屋占用期租金：897元；4.林志荣承担本案的全部诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2001年6月，广州市国土局房管局《房屋移交接管书》记载：原有房屋座落南华东路某号，产别经租；移交补偿房屋情况：房屋座落南华东路738、740、742、744、746、748、750、752号，移交接管部位738号201、401，740号202，742号202，744号201，746号202，748号801，750号501、601，752号801，移交接管建筑面积535.3479平方米。移交单位：原征用单位广州广某机化建装备有限公司；市局审查意见：征用补偿，按经租产接管等。《安排住户移交情况表》记载，户主林志荣，使用部位，748号xxx房，2000年6月迁入，是原住户。2001年8月27日，广州市国土资源和房屋管理局分别向海珠区国土房管局发出2001年结字第1xxx号《接管通知书》，内容：下列房地产已批准接管，请通知房管站办理手续。产业来源征用补偿，房屋地址海珠区南华东路740、742、744、746、748、750号，接管部位740号402，742号401，744号202，748号802，750号801、802。接管面积住宅293.4358平方米等。2001年结字第1730号《接管通知书》，内容：下列房地产已批准接管，请通知房管站办理手续。产业来源征用补偿，房屋地址海珠区南华东路738、740、742、744、746、748、750、752号，接管部位738号201、401，740号202，742号202，744号201，746号202，748号801，750号501、601，752号801。接管面积住宅535.3479平方米等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的海机编【2013】xx号《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作等。2015年9月1日，海珠房管二所（出租人、甲方）与林志荣（乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区XX部位的房地产出租给乙方，作住宅用途，使用面积39.55平方米，租赁期限自2015年6月1日至2017年5月31日，月租金149.50元；乙方向甲方交纳保证金（住宅用房租赁保证金，按房改有关政策规定收取），租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与该房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。甲方应在乙方清缴相关费用及将房屋人员户籍迁出之日起1个月内将保证金不计利息退回。因乙方违约而终止或解除合同的，保证金不予退回。乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；乙方同意并确认下列事项：保证如实填报《乙方家属名单》（附件一）。如有虚假，甲方有权解除合同并收回房屋。本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理。等。租赁合同期满后，海珠房管二所和林志荣、林家伊未再续签合同。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室关于印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与海珠房管二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托海珠房管二所协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项等。2018年9月4日，海珠房管二所向林志荣发出《通知》，主要内容：广州市海珠区XX是我单位管辖的公房。经查证，你户有私有房产，已违反直管房相关规定。现通知你在2018年9月10日前将房屋交还我单位，且负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用。否则，我单位按照合同相关约定将通过法律途径予以收回，因此发生任何法律责任及赔偿由您负责。林志荣确认收到上述通知。2018年9月5日，经查询，林志荣名下房产位于广州市天河区某某某房，建筑面积317.5683平方米，广州市天河区某某某号地下三层B3327车位，建筑面积12.3984平方米。一审诉讼中，海珠房管二所确认收取林志荣、林家伊租赁保证金1582元。林志荣、林家伊为证明其主张，提供了以下的证据：1、关于南华东二期宿舍的有关通知，广州广某机化建装备有限公司收取水电费押金收据，拟证明广州广某机化建装备有限公司在1997年对单位职工进行房改分房，林志荣作为单位职工参与单位的房改，并交付相关费用的事实；2、协议书，拟证明2000年4月7日广州广某机化建装备有限公司与林志荣因经济性裁员而解除劳动合同，并在解除劳动合同后均租住涉案房屋的事实；3、证明，拟证明广州广某机化建装备有限公司因收回广州市同福中路颖川新街xxx房而安排涉案房屋居住的事实；4、发票，拟证明2001年12月29日，因国企改制的原因，林志荣居住的涉案房屋由广州市东晓房地产经营有限公司代管，事实上是林志荣仍对原单位分配宿舍权益的延续；5、通知，拟证明2018年3月20日房屋安全和物业二所向林志荣发出续租通知；6、中国农业银行个人名下对账单，拟证明林志荣通过银行划扣方式交付租金，交至2018年6月。经质证，海珠房管二所对证据1-3的真实性、合法性没有异议，对关联性不确认；对证据4-6的真实性、合法性、关联性没有异议，认为2018年3月20日向林志荣发出续租通知，因为当时不清楚林志荣、林家伊名下有房产，但是收齐海珠房管二所的资料后查询到林志荣、林家伊名下有两套房产，故没有续签租赁合同。一审法院认为：根据海珠房管二所提交的证据，可证明涉案房屋是广州广某机化建装备有限公司征用南华东路某号房屋的补偿，已由房管部门批准按经租产接管及委托海珠房管二所管理，故海珠房管二所有权就涉案房屋主张权利。海珠房管二所与林志荣签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。合同履行期限届满后，双方没有续签合同，林志荣、林家伊继续使用涉案房屋，海珠房管二所对此无异议，仍然以原合同标准向林志荣、林家伊收取租金至2018年6月，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期。虽然海珠房管二所于2018年3月20日向林志荣、林家伊发出续签租赁合同的通知，但海珠房管二所经审查，发现林志荣、林家伊名下有房产，拒绝与林志荣、林家伊续签租赁合同，并于2018年9月4日向林志荣、林家伊发出交回房屋通知，林志荣、林家伊至今拒绝履行。根据合同约定，林志荣本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，海珠房管二所有权解除本合同并收回房屋。签订合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给海珠房管二所，逾期不交回的，视为林志荣、林家伊违约。林志荣现已经购置住房，符合搬迁的条件，故海珠房管二所要求解除海珠房管二所和林志荣、林家伊之间的租赁关系、腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。林志荣、林家伊搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏涉案房屋的主体结构。林志荣、林家伊占用涉案房屋，理应支付房屋占用费。林志荣、林家伊缴纳租金至2018年6月，故海珠房管二所要求林志荣、林家伊支付从2018年7月1日起至林志荣、林家伊实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费（按每月149.50元计算）合法有理，一审法院予以支持。按合同约定，因林志荣、林家伊违约而终止或解除合同的，保证金不予退回，故林志荣、林家伊要求海珠房管二所返还租赁保证金，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，一审法院于2019年6月21日作出如下判决：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与林志荣关于广州市海珠区XX房屋的租赁关系；二、林志荣、林家伊在本判决生效之日起10日内腾空广州市海珠区XX房屋并交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所。林志荣、林家伊搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；三、林志荣在本判决生效之日起10日内向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2018年7月1日起至林志荣实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费（按每月149.50元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费50元,由林志荣负担。上述受理费已经由广州市海珠区房屋安全和物业二所预交，广州市海珠区房屋安全和物业二所同意由林志荣在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州市海珠区房屋安全和物业二所。本院二审期间，林志荣、林家伊当庭提交房产证复印件、发票及存折，因与本案审理内容无关，本院当庭告知林志荣、林家伊上述不作为证据采信。海珠房管二所表示无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。林志荣、林家伊上诉主张，涉案房屋是广某公司分配的福利住房，海珠房管二所接管涉案房屋的时间晚于林志荣、林家伊居住的时间，并且林志荣在取得涉案房屋时配偶名下已有住房，但海珠房管二所仍然基于涉案房屋是福利房的原因与林志荣签订租赁协议，并以划扣租金的实际行为续租了双方的租赁合同关系，林志荣、林家伊不应腾空交还涉案房屋。故本案二审应审查的焦点为海珠房管二所是否有权要求林志荣、林家伊腾空交还涉案房屋。林志荣、林家伊承租的涉案房屋为海珠房管二所管理的直管公房，该房屋具有一定社会福利性质。林志荣与海珠房管二所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》中明确约定“本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，海珠房管二所有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给海珠房管二所”。现林志荣及配偶名下有两处房产，可以满足居住的基本需求，故无论从双方合同约定内容还是直管公房的社会性质看，林志荣、林家伊均已不符合承租公房的条件，林志荣、林家伊理应腾空交还涉案房屋给海珠房管二所。林志荣、林家伊上诉称，林志荣在取得涉案房屋时配偶名下已有住房，但海珠房管二所仍然基于涉案房屋是福利房的原因与林志荣签订租赁协议。对此本院认为，直管公房分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，虽然林志荣在取得涉案房屋时林志荣配偶名下已有住房，但也仅为46.54平方米，海珠房管二所基于居住拥挤的考虑与林志荣签订涉案房屋租赁协议亦符合政策规定。但现在查明林志荣名下有一套位于广州市天河区某某某号，建筑面积317.5683平方米的房屋，该房屋已经远远可以满足林志荣、林家伊一家的居住需求。虽然林志荣在二审中称“没有住在我自己买的房屋的原因是由于广州的限购政策，我是代人买的房子，当时因为鼻咽癌，那位老板救了我，所以我就以我的名义帮他买了房，也愿意替他承担相应的风险”，但其没有提供相应证据予以佐证，并且林志荣也应为自己的上述行为承担相应的风险，故对于林志荣、林家伊的上述主张本院不予采信。加之林志荣、海珠房管二所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定租赁期限至2017年5月31日届满，虽海珠房管二所曾于2018年3月向林志荣、林家伊发出续约通知，但双方并未续签租赁合同，林志荣、林家伊继续承租使用涉案房屋，双方仍正常交收租金至2018年6月，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。”之规定，本案海珠房管二所要求解除双方的租赁关系、收回房屋并计付房屋使用费，合法合理，一审法院予以支持并无不妥。林志荣、林家伊上诉主张涉案房屋是广某公司分配的福利住房，海珠房管二所以划扣租金的实际行为续租了双方的租赁合同关系，无事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋租赁保证金应否返还的问题。首先海珠房管二所起诉时并没有提出要求没收涉案房屋租赁保证金的诉请，其次租赁保证金是对租赁合同履行的保证，在林志荣、林家伊与海珠房管二所就涉案房屋的租赁关系尚未清结的情形下，本院对租赁保证金问题不予处理。一审法院虽没有判决海珠房管二所不予退还租赁保证金，但在论述中阐明对林志荣、林家伊要求海珠房管二所返还租赁保证金不予采纳，处理不当，本院予以纠正。综上所述，林志荣、林家伊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林志荣、林家伊负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一九年十二月十六日书记员  陈婷婷郭蔚琳