安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖05民终1372号 上诉人（原审被告）：黄兴木，男，汉族，1974年12月18日出生，住安徽省马鞍山市花山区。 被上诉人（原审原告）：马鞍山市均宜物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区格林花园37-102。 法定代表人：赵画，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁慧纷，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。 上诉人黄兴木与被上诉人马鞍山市均宜物业管理有限公司（以下简称均宜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院(2019)皖0504民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄兴木上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回均宜物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由均宜物业公司承担。事实及理由：1.一审判决认为其提出的房屋验收未通过的意见与本案非同一法律关系，不予处理，明显不当。《颐园世家前期物业服务合同》第七条第二款约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（马鞍山灵江房地产开发有限公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。”其在2013年11月30日进行房屋验收时，发现房屋及附属设施的质量多处不合格，并在《业主入住房屋验收表》中书面提出了相关问题，要求解决并拒绝收房。根据《颐园世家前期物业服务合同》的约定，物业费用应由马鞍山灵江房地产开发有限公司承担。《业主入住房屋验收表》保存在均宜物业公司处，均宜物业公司对此是知情的。2.一审判决认为其主张的露天停车场及公共设施等收益归全体业主共享，均宜物业公司应返还公共部分的收益的意见，与本案非同一法律关系，不予处理，明显不当。均宜物业公司未按合同约定，公布公共部分收益的数额及去向，侵犯了其知情权和收益权，属违约在先。3.一审判决以均宜物业公司申请支付令为由，认为均宜物业公司提起诉讼未超过诉讼时效，是错误的。支付令无法送达仅是均宜物业公司自行陈述，支付令一经撤销，即自始无效，不能引起诉讼时效中断。4.一审判决认为物业服务费具有整体性，对同一债务分期履行的，诉讼时效期间依法从最后一期履行期届满之日起算，是偷换概念，属于适用法律不当。本案不是债务纠纷，其不是债务人，均宜物业公司也不是债权人。其已按时足额履行了合同义务，不存在债务的问题。5.均宜物业公司未按照合同的约定履行义务，服务未达到一级标准。 均宜物业公司辩称，1.黄兴木接收了案涉房屋，一审考虑到黄兴木未使用该房屋，酌定按70%支持物业费，其也表示尊重一审判决。2.公共部分的收益与本案并非同一法律关系，不应在本案中处理。3.一审认定其提起诉讼未超过诉讼时效是符合法律规定的。4.黄兴木认为其服务未达到一级标准，应提交证据予以证明。 均宜物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决黄兴木支付物业服务费3972元；2.支付滞纳金13.48元；3.黄兴木承担案件诉讼费用。后均宜物业公司当庭放弃了第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：均宜物业公司系颐园世家小区物业服务公司。黄兴木系该小区3栋901室业主，其物业形式为高层住宅，服务面积为109.42平方米。2012年4月26日，马鞍山灵江房地产开发有限公司与均宜物业公司签订《颐园世家前期物业服务合同》一份，约定由均宜物业公司为颐园世家小区提供物业服务，合同期限自2012年5月1日起至首届业主委员会成立并与物业公司订立新的物业服务合同时止，服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共同部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为高层住宅每月每平方米1.1元，商业物业每月每平方米1.5元，办公物业每月每平方米1.5元（注：不含电梯、水泵运行电费）。均宜物业公司依据上述合同为该小区提供物业服务至今。黄兴木自2014年10月1日起至2017年6月30日未缴纳物业费，均宜物业公司催收未果，以致成讼。 一审另查明，黄兴木的颐园世家小区3栋901室系空置且未装修，均宜物业公司自愿按照七折收取物业服务费并退还黄兴木已缴纳的垃圾清运费（从物业服务费中抵扣）。 一审法院认为：均宜物业公司与马鞍山灵江房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，应受法律保护。黄兴木系颐园世家小区的业主，享受了均宜物业公司提供的物业服务，理应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任。对均宜物业公司要求黄兴木支付自2014年10月1日至2017年6月30日的物业服务费的诉讼请求，予以支持。黄兴木提出房屋验收未通过、露天停车场及公共设施等收益归全体业主共享并要求返还应享有的收益的意见，因与该案非同一法律关系，故不予处理。黄兴木提出退还电梯费200元的主张，缺乏依据，不予采纳。关于黄兴木提出的其已缴纳全部物业费，均宜物业公司应承担其未缴费的举证责任的抗辩意见，经庭审询问，黄兴木自述其缴纳物业费后均宜物业公司会向其出具收据，故黄兴木应对自己已缴纳物业费的主张承担举证责任，否则承担对自己不利的法律后果，对该抗辩意见不予采纳。关于黄兴木提出部分物业费已超过诉讼时效不应支持的抗辩意见，经查，均宜物业公司曾向一审法院申请支付令，一审法院于2017年4月11日发出支付令，根据黄兴木在庭审中自述，其房屋一直空置且未装修，故均宜物业公司无法向其准确催要物业费，支付令亦无法送达，后均宜物业公司于2017年4月17日向一审法院撤回申请。另案涉的物业服务合同处于连续状态下，分期支付的物业费虽具有一定的独立性，但不足以否认物业服务费这一债务的整体性，而对同一债务分期履行的，诉讼时效期间依法从最后一期履行期限届满之日起计算，故对黄兴木的该抗辩意见不予采纳。鉴于案涉房屋空置且未装修，均宜物业公司自愿按照七折收取黄兴木自2014年10月1日至2017年6月30日的物业服务费即2780.4元（109.42平方米×1.1元∕月∕平方米×33个月×70%），并退还黄兴木已缴纳的垃圾清运费274元（从物业服务费中抵扣），不违反法律规定，予以确认，上述两项费用相折抵，黄兴木还应支付均宜物业公司物业服务费2506.4元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：黄兴木于判决生效之日起十日内一次性支付均宜物业公司物业服务费人民币2506.4元。一审案件受理费25元（已减半收取），由黄兴木负担。 二审中，均宜物业公司提交三份物业返修单，证明黄兴木已经接收了房屋。 黄兴木质证认为，对证据的真实性不持异议，但不能证明其已经接收房屋，恰恰能证明案涉的房屋存在质量问题。 本院认证意见为，三份物业返修单具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 二审另查明：黄兴木认可其在2013年底收到案涉房屋的钥匙。 本院认为，本案中，黄兴木自认在2013年底已收到案涉房屋的钥匙，占有了案涉房屋，其又以未接收案涉房屋为由拒交2014年10月1日以后的物业费，无事实依据，本院不予支持。关于公共部分收益的问题，因公共部分的收益属全体小区业主共同所有，应由业主或业主委员会主张，而本案系物业服务合同纠纷，故一审不予处理，并无不当。关于均宜物业公司提起诉讼是否超过诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条规定：“下列事项之一，人民法院应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力：……（二）申请支付令”，均宜物业公司曾于2017年4月11日向一审法院申请支付令，该行为能够引起诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算。均宜物业公司提起本案诉讼，并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间，故一审法院未支持黄兴木关于诉讼时效的抗辩意见，亦无不当。关于物业费的数额，一审考虑到案涉房屋空置且未装修及均宜物业公司的意见、部分物业服务义务存在瑕疵等情况，已将物业费数额酌情减少，并无不妥。 综上，黄兴木的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由黄兴木负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈广金 审判员  赵丽萍 审判员  刘 乔 二〇一九年十二月三日 法官助理陈婷婷 书记员易莉