宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）宁01执异142号 案外人：高某，女，1970年6月21日出生，汉族，银川市税务局稽查局干部，住宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区。 申请执行人：长某。住所地：宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：雷某，该公司副总经理、执行董事。 委托诉讼代理人：蔺某、张某，宁夏宁人律师事务所律师。 被执行人：宁夏家园房地产开发有限公司。 法定代表人：纳某1，该公司董事长。 被执行人：纳某2，住宁夏回族自治区银川市。 被执行人：马某，住址同上。 被执行人：纳某1，宁夏家园房地产开发有限公司董事长，住宁夏回族自治区银川市。 被执行人：贺某，住址同上。 被执行人：纳某3，住宁夏回族自治区银川市。 被执行人：吴某，住址同上。 上述被执行人的委托诉讼代理人：纳某4，住宁夏回族自治区银川市。 本院在执行长某（以下简称长城公司）与宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）、纳某2、纳某1、贺某、纳某3、吴某、马某借款合同纠纷一案过程中，案外人高某对本院拟评估、拍卖的位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年5月23日举行了听证会，案外人高某，申请执行人长城公司的委托诉讼代理人蔺某、张某，被执行人家园公司、纳某2、纳某1、贺某、纳某3、吴某、马某的委托诉讼代理人纳某4参加了听证。现已审查终结。 案外人高某称，贵院受理的长城公司申请执行家园公司借款合同纠纷一案，拟对银川市金凤区西岸国际花园2-1-1401室房屋进行评估拍卖。2012年10月15日，案外人就与家园公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，案外人购买了上述涉案房屋并已支付全部房款且实际占有使用。案外人作为上述房屋的购买人，有权排除贵院对该房屋的执行。综上，特向贵院提出执行异议，请求中止对银川市金凤区西岸国际花园2-1-1401室房屋的执行。 申请执行人长城公司称，1.长城公司对案涉房产依法享有合法的抵押权，且优先受偿于其他一般债权。2.根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，案涉房屋的产权证登记在家园公司名下，不动产所有权的取得以登记为生效要件，案外人并没有合法取得涉案房屋的所有权，对于案房涉屋享有的一般债权并不具有排除强制执行的民事权益。综上所述，请求依法驳回案外人的执行异议申请，维护申请执行人的合法权益。 被执行人家园公司称，案外人的陈述属实，请求法院依法支持案外人的异议请求。 本院查明，长某与宁夏家园房地产开发有限公司、纳某2、纳某1、贺某、纳某3、吴某、马某借款合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年6月16日作出（2018）宁银国安证字第1795号执行证书。后长城公司向本院申请强制执行，本院于2018年6月26日立案执行，并向被执行人发出执行通知书，责令被执行人向申请执行人长城公司履行还款义务。 2018年7月13日，本院作出(2018)宁01执353号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳某2、纳某1、贺某、纳某3、吴某、马某的银行存款60122161元及利息(暂未计算)；二、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司未按期履行，则申请执行人有权对被执行人宁夏家园房地产开发有限公司提供西岸国际花园一期项目2#、3#、4#楼商品住房在建工程转现房后剩余抵押房屋面积5789.56平米，二期1号综合楼房产1-8层在建工程转现房后剩余抵押房屋面积4685.32平米，二期1号综合楼（原抵押物9-15层、18层）剩余在建工程转现房后剩余抵押房屋面积3809.62平米，以上共计14284.5平米的抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳某2、纳某1、贺某、纳某3、吴某、马某的银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押其相应价值的财产。2018年8月8日，本院在西岸国际花园小区张贴通知，告知西岸国际花园小区一期、二期住户，本院拟对被执行人家园公司抵押给申请执行人长城公司的房产进行评估、拍卖，凡从家园公司获得上述房产占有、使用权利者，自即日起20日内向本院提交书面执行异议申请书，逾期则视为放弃权利。后案外人高某向本院提出书面异议申请。 另查明，2013年6月3日，长城公司与中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行（以下简称农业银行）签订《委托贷款借款合同》，委托农业银行向家园公司发放委托贷款12000万元，农业银行根据上述合同与家园公司签订《委托贷款抵押合同》，家园公司以其开发建设的西岸国际花园一期国有土地使用权及在建工程和西岸国际花园二期国有土地使用权及在建工程（涉案西岸国际花园2-2-2801室房屋在抵押范围内），为家园公司在《委托贷款借款合同》项下的债务提供抵押担保。农业银行作为长城公司的委托代理人与家园公司办理了抵押登记。上述合同经宁夏回族自治区银川市国安公证处（2018）宁银国安证字第1795号执行证书确认。 还查明，2011年4月15日，被执行人家园公司与九源（北京）国际建筑顾问有限公司（以下简称九源公司）签订《建设工程设计合同》，约定由九源公司为家园公司提供住宅、公寓及商业施工图，合同设计费估算人民币2612486.5元。2012年10月15日，家园公司与九源公司签订《房屋顶帐协议》，约定家园公司以“西岸国际花园”小区2－1－1401室住宅按照总价1011920元价格顶低欠九源公司的图纸设计费用。同日，九源公司向家园公司出具房屋转让说明书一份，载明：九源公司同意将家园公司抵顶给我公司的“西岸国际花园”房屋：2－1－1401室，面积155.68平方米，单价6500元，总价1011920元，转让至高某（身份证号×××）名下。并承担由此产生的一切法律后果。2012年10月15日，案外人高某与家园公司签订《商品房买卖协议》，约定因家园公司欠付九源公司图纸设计费用，经双方协商同意以西岸国际花园2－1－1401室商品房一次性抵顶，并将此房屋办理至高某名下，面积155.68平方米，单价6500元，总价1011920元。合同签订的当日，家园公司向案外人高某出具了1011920元收款收据一张。 再查明，案外人高某夫妻名下在银川市不动产登记部门无住房房屋登记信息。 本院认为，长城公司与家园公司、纳某2、纳某1、贺某、纳某3、吴某、马某借款合同纠纷一案，在执行过程中，案外人高某主张其购买取得被执行人家园公司名下位于银川市××区房屋，已支付全部房款并实际占有使用涉案房屋，请求依法中止对涉案房屋的执行。经审查，案外人高某提供的《建设工程设计合同》、《房屋顶帐协议》、《商品房买卖协议》、缴款收据等证据，可以证实其在涉案房屋抵押登记前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部房款、所购商品房系用于实际居住且案外人作为买受人其名下在银川市再无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的形式要件，其权利能够排除执行。故案外人高某所提异议请求能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  田少珍 审 判 员  乔 强 人民陪审员  梁 坚 二〇一九年六月十八日 书 记 员  张丽媛 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。