广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6710号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，营业场所广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：王秀华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜伟华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：周娴，女，1983年12月24日出生，汉族，住广州市天河区，原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下称越秀物业南沙分公司）诉被告周娴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人王秀华、杜伟华，被告周娴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理服务费15486.11元（按2.1元/平方米·月的标准计算，从2014年5月4日计至2019年3月31日止）；2.被告向原告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金（违约金的计算方法：以2014年5月4日至2014年6月30日所欠物业服务费507.86元为本金，按每日万分之四的标准，从2014年5月11日起计算至被告实际缴清之日止；欠缴2014年7月1日至2018年12月31日的物业服务费，分别以每季度欠缴物业服务费788.07元为本金，按每日万分之四的标准，从每季度首月的11日起计算至被告实际清偿之日止；以2019年1月1日至2019年3月31日的物业服务费793元为本金，按每日万分之四的标准，从2019年1月11日起计算至被告实际缴清之日止。违约金以欠缴的物业服务费为限）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为南沙区滨海花园滨海珺城一期XX房（登记地址广州市南沙区环市大道西海润一街XX房，以下统称涉案房屋）的业主。原告与被告签订物业管理服务合同，由原告为被告提供物业管理服务。双方约定物业管理服务费以一个季度为缴纳周期，被告应在每季度首月10日前缴纳，每逾期一日，应按欠缴总额的1‰交纳滞纳金。因被告拖欠物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍未支付拖欠的费用，根据原告与被告签订的物业管理服务合同，被告应当支付拖欠的物业管理服务费和相应的违约金。被告周娴答辩称：不同意原告的全部诉请。1.物业管理费缴纳的起算时间应当为交楼时间，但是被告目前尚未收楼，故不同意以合同约定的交付时间为物业服务费的起始缴纳时间。2.2014年6月14日下午被告预备去收楼，但是由于房屋质量有较大瑕疵，比如渗水、厨房的门没有安装等原因没有收楼。当时与物业公司的工作人员有现场交流确认。被告也有聘请相应资质的验房公司进行现场的检测，该房屋不具备交付条件，因此被告未于当天收房，并请物业公司工作人员在房屋整改完毕后通知被告前来收楼，但之后被告没有收到任何的书面通知。期间（2015年7月、8月左右，具体时间不记得）有收到过物业公司其他人员致电被告为何尚未收楼，被告在电话中询问被告收楼当日提出的问题是否已经整改完毕，其表示不清楚，所以被告让原告检查清楚后再通知被告前去收楼，但原告之后一直就再也没有人联系被告。经审理查明：2013年3月8日，广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称城建南沙房地产公司）（卖方、甲方）与周娴（受方、乙方）签订《商品房预售合同》，约定由乙方购买涉案房屋，建筑面积为125.09平方米。第五条物业服务，甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州城建开发物业有限公司（下称城建物业公司）物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效为止。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.1元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2014年5月4日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介结构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续，乙方同意甲方履行上述义务后，不再作任何补偿。《商品房预售合同》附件七补充协议约定，二、甲乙双方同意买卖合同第十二、十三、十五条修改和补充条款为，2.除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房款、税、费、物业专项维修资金和逾期付款所产生违约金等义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方。3.由于供水、供气、供电、邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，在该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件后，该部分配套设施视作达到使用条件，甲方不需承担任何责任。三、甲乙双方同意买卖合同第十三条修改和补充条款为1.该商品房法律责任转移的时间，若已同时满足如下条件，则不管乙方是否已于买卖合同第十三条约定的房屋交付日期前满足本补充协议第二条第1款约定的现实交付的前提条件或办妥收楼手续，乙方均应当自买卖合同第十三条约定的房屋交付日期或该商品房符合约定的交房条件之日（以在后的时间为准）起开始承担该商品房的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、商品房灭失毁损的风险承担：（1）一次性付款或分期付款方式，乙方按买卖合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款，且甲方收到银行的到账通知；（2）按揭付款方式，甲方收齐该商品房之全部房款，且收到银行发出的到账通知；（3）该商品房已经符合约定的交房条件。此外，《商品房预售合同》还就其他条款进行了约定。越秀物业南沙分公司提交快递单和《温馨提示》，主张城建南沙房地产公司已向周娴邮寄收楼通知书，其中《温馨提示》载明通知周娴于2014年6月30日前办理收楼手续，并主张城建南沙房地产公司曾在2014年6月初电话通知周娴于2014年6月30日前办理收楼手续。周娴否认收到上述通知书，但确认城建南沙房地产公司曾电话通知其于2014年6月30日前办理收楼手续。周娴于2014年6月14日验收涉案房屋，但认为涉案房屋存在质量问题，至今没有办理收楼手续。为了证明涉案房屋存在质量问题，周娴提交了《验房承诺书》、《房屋现场记录表》和多张涉案房屋照片。其中《房屋现场记录表》记载2014年6月14日，入户门：1.小门门扇多处小破损，2.门吸生锈。入户花园：1.墙面有孔洞未填封，2.天花有疑似渗水痕迹。客厅入户门：1.门扇表明刮花，2.门框有刮痕，3.锁扣边缘突出，4.密封条未打好。客厅：1.墙面上方多处裂纹，2.射灯边缘漏光，边缝修补粗糙，3.地砖表面有裂纹。客厅阳台：1.推拉门门锁难以锁上，2.天花有多处裂纹色差，3.地漏盖不规范。卫生间（公位）：1.洗手台柜门安装不对称，2.天花四周边缘未填封，3.门扇表面刮痕。客卧：1.门框有刮痕，2.木地板四周边缝未填实冒灰，3.窗台大理石多处裂纹，4.窗户难以推开，5.栏杆松动，6.窗外玻璃胶未清。主卧：1.门框有刮痕，2.墙面裂纹过长色差扇灰不平整，3.木地板四周边缝未填封，以及生活阳台、厨房、卫生间（客位）、小儿房的查验情况。越秀物业南沙分公司对《房屋现场记录表》的真实性予以确认，关联性不予确认。2014年10月15日，涉案房屋登记至周娴名下，登记建筑面积为125.8669平方米。2014年2月28日，城建南沙房地产公司（甲方）与城建物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：“甲方选聘乙方对南沙滨海珺城四期滨海珺城提供前期物业管理服务。物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，住宅物业管理服务费为2.1元/月·平方米。业主应当自房屋买卖合同中约定的收楼之日或者收楼时间期满之日起交纳物业管理服务费。房屋已经具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。合同期限自2014年5月4日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日止”。对于“季度为缴纳周期，并于每月10日前缴纳”，越秀物业南沙分公司陈述实际收费是以季度为周期，每季度首月10日前缴纳当期费用，周娴认为可以理解为当季度首月或者下季度的首月或者更晚的时间。2014年3月10日，城建南沙房地产公司取得涉案房屋所在楼盘的竣工验收备案表。2013年11月27日，城建南沙房地产公司与广州供电局有限公司签署涉案房屋所在楼盘《高压电用电合同》。2013年12月9日，涉案房屋所在楼盘具备通气条件。2014年3月31日，涉案房屋所在楼盘具备通邮条件。2014年6月11日，城建南沙房地产公司与广州南沙粤海水务有限公司签署涉案房屋所在楼盘《供用水合同》。城建物业公司于2017年6月22日将公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司）。越秀物业南沙分公司向本院提交了由越秀物业公司于2018年11月12日出具的《声明书》，载明：“我司是广州市南沙区滨海花园、滨海水晶湾、滨海半岛、滨海珺城、滨海悦城、滨海隽城、滨海御城等小区（以下统称“物业小区”）的物业管理单位，我司原名为广州城建开发物业有限公司、现更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下统称“南沙分公司”）系我公司的分公司，自2016年9月5日起实际负责上述物业小区的物业管理。现我司声明上述物业小区自2008年1月1日起至2019年12月31日的物业服务管理费及相应违约金的债权均由南沙分公司享有，由南沙分公司行使债权人的权利。”涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会。本院认为：周娴虽然未与越秀物业南沙分公司签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，城建南沙房地产公司与城建物业公司签订的《前期物业服务合同》亦适用于周娴，对其具有约束力。城建物业公司依法更名为越秀物业公司，根据越秀物业公司出具的《声明书》，涉案小区实际由越秀物业南沙分公司负责管理，在越秀物业公司确认相关债权归越秀物业南沙分公司享有的情况下，越秀物业南沙分公司作为越秀物业公司的分支机构，有权依据上述《前期物业服务合同》向周娴主张相应的债权。关于周娴应缴交物业服务费的起算时间。本案当事人确认开发商通知周娴于2014年6月30日前办理收楼手续，周娴接到通知后于2014年6月14日验收涉案房屋，此时涉案房屋已经具备法定交付条件，周娴应及时办理收楼手续。依据《前期物业服务合同》的约定，房屋已经具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。故周娴应自2014年7月1日起交纳涉案房屋物业费。越秀物业南沙分公司主张开发商于2014年5月4日前向周娴邮寄收楼通知书，但未提供该收楼通知书，周娴亦不予确认，且越秀物业南沙分公司未提供证据证明涉案房屋其时已具备通水条件，故越秀物业南沙分公司主张周娴从2014年5月4日起支付物业服务费的依据不足，本院不予支持，周娴以其未收楼为由拒绝交纳物业服务费，没有依据，本院亦不予支持。至于周娴主张的涉案房屋质量问题，与本案物业服务合同属不同法律关系，可另循法律途径解决。《商品房预售合同》约定涉案房屋建筑面积为125.09平方米，该房屋于2014年10月15日登记的建筑面积为125.8669平方米。现越秀物业南沙分公司以《商品房预售合同》约定的建筑面积125.09平方米计收2019年1月1日前的物业服务费，以登记的建筑面积计收2019年1月1日起的物业服务费，是越秀物业南沙分公司对其自身权利的处分，应予准许。即自2014年7月1日起至2018年12月31日止，每月物业服务费为262.69元（125.09平方米×2.1元/平方米），每季度物业服务费为788.07元；自2019年1月1日起至2019年3月31日止，每月物业服务费为264.32元（125.8669平方米×2.1元/平方米），该季度物业服务费为792.96元。据此，周娴应向越秀物业南沙分公司缴纳2014年7月1日至2019年3月31日的物业服务费14978.22元（262.69元/月×54个月+264.32元/月×3个月）。关于物业服务费违约金的问题。周娴未按时缴交物业服务费，已构成违约，越秀物业南沙分公司主张按《前期物业服务合同》中约定按照每日万分之四的标准计收违约金，并无不当，本院予以认可。关于违约金的起算日期，虽然《前期物业服务合同》第八条约定了交纳物业服务费的时间，但由于该约定的交费时间存在歧义，故本院综合合同文意，并在平衡双方利益的基础上，认定违约金的起算时间为从应交纳物业服务费之季度的次季度首月11日起算为宜。基于上述理由，违约金具体的计算方法如下，2014年7月1日起至2018年12月31止，各以每季度欠缴的物业服务费788.07元为本金，以欠缴2019年1月1日起至2019年3月31止的物业服务费792.96元为本金，均按每日万分之四的标准，分别从应交纳物业服务费之季度的次季度首月11日起计算至实际付清之日止。每季度物业服务费的违约金总额以当季度欠付的物业服务费为限）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告周娴应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付自2014年7月1日至2019年3月31日的物业服务费14978.22元及违约金（违约金的计算方法：2014年7月1日起至2018年12月31止，各以每季度欠缴的物业服务费788.07元为本金，以欠缴2019年1月1日起至2019年3月31止的物业服务费792.96元为本金，均按每日万分之四的标准，分别从应交纳物业服务费之季度的次季度首月11日起计算至被告周娴实际付清之日止。每季度物业服务费的违约金总额以当季度欠付的物业服务费为限）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费184元，由原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担6元，被告周娴负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年十二月五日书记员  谢芝华