浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初20116号 原告：朱程毅，男，1976年7月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：王思思，女，1989年1月10日出生，汉族，经商，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：周斌，浙江一片红律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼家利，浙江一片红律师事务所实习律师。 被告：义乌市御景园置业有限公司，住所地浙江省义乌市稠城街道工人西路**义乌市香港大酒店有限公司**。 法定代表人：吴文化，董事长。 委托诉讼代理人：丁吕鹏，浙江宁邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈大为，浙江宁邦律师事务所律师（于2019年10月10日解除委托）。 委托诉讼代理人：乙笑牛，浙江金道律师事务所律师（于2019年10月10日委托）。 原告朱程毅、王思思为与被告义乌市御景园置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2018年11月2日向本院提起诉讼，本院于2018年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月25日进行了公开审理，原告的委托诉讼代理人周斌、楼家利，被告的委托诉讼代理人丁吕鹏到庭参加了诉讼。因案件疑难复杂，本院于2019年5月7日裁定将本案转为普通程序并于2019年10月17日进行了第二次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人周斌，被告的委托诉讼代理人丁吕鹏、乙笑牛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告起诉称：2015年8月19日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，被告将位于义乌市出卖给原告。合同约定：涉案商品房价款3050000元；出卖人应当于2016年6月30日前将符合条件的商品房交付给买受人使用，若未按合同规定期限交付的，逾期不超过120日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人承诺于2017年6月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付买受人，若约定日期起180日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的且买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告已全额付清购房款3050000元，被告未按合同约定将房屋交付给原告，而是拖至2016年9月29日才交付。现被告逾期交房91天（从2016年7月1日起计算至2016年9月29日止）且被告至今未向原告交付权属证书或登记证明，已构成违约，应承担相应的违约责任。为此要求判令：一、被告义乌市御景园置业有限公司向原告支付逾期交房违约金27755元（按日支付已交付房价款万分之一从2016年7月1日起计算至2016年9月29日止）。二、被告义乌市御景园置业有限公司向原告支付逾期交付权属证书违约金（按日支付已交付房价款万分之一从2017年6月30日至实际交付权属证书或登记证明之日止）。 被告义乌市御景园置业有限公司答辩称：一、交房时间是正确的，被告已经于2016年9月29日交付了房屋，延迟交付确实存在，但是并非被告违约造成，系由市政工程影响到被告公司项目建设造成的，根据合同的约定，不视为出卖人违约。二、关于权属证书，被告只能是协助办理，单方不具备办理条件，更无法向原告交付权属证书。原告从未要求被告协助办理，也不存在多次催促的情形，权属证书转移登记应当由原告自行办理，被告没有违约，请求驳回原告的全部诉请。 原告为证明其所主张的事实，向本院提交了下列证据： 一、浙江省商品房买卖合同1份，证明原告向被告购买位于义乌市产及有关违约事项约定的事实。 二、发票1张，证明原告已向被告付清全部购房款3050000元的事实。 三、商品房交接书1份，证明被告于2016年9月29日向原告交付涉案房产的事实。 被告对上述证据发表如下质证意见： 一、对证据一的真实性无异议，但是合同的第9条第四项约定了因非由出卖人负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成，或未投入使用的，导致项目延迟交付的，不视为出卖人违约。同时合同的第17条约定了由买受人自行办证。根据城市房地产开发经营者管理条例第33条的规定，房地产开发企业履行的只是协助义务并提供必要的证明文件。原告从未要求被告协助办理也不存在多次催促的情形，所以被告没有违约。 二、对证据二及证据三的三性均无异议。 被告为证明其所主张的事实，向本院提交了下列证据： 一、关于《宾王御景园地名命名的申请报告》、关于命名上塘路等地名的通知（义民【2013】165号）各1份，证明宾王御景园项目被正式命名为海景花园。 二、关于尽快完成宾王路建设报告、关于《关于尽快完成宾王路建设报告》的回复以及由浙江致远工程管理有限公司出具的证明各1份，证明义乌市北苑街道海景花园5幢延期交付是由于宾王路市政建设未完成所造成，截至2016年6月8日宾王路市政建设工程仍在施工中。 三、市政竣工报告、道路压实度试验报告及管道压实度试验汇总表各1份，证明宾王路交叉口改造工程于2016年11月24日竣工。 四、消防验收意见书1份，证明宾王路路通后，御景园工程5幢于2016年9月20日取得消防验收合格，具备交付条件后通知业主开始交房。 五、义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部情况说明1份1页，证明金义东市域轨道交通项目影响到“海景花园”项目的正常施工，导致被告无法正常竣工及办理相关证件，被告没有违约的事实。 六、义乌市北苑街道办事处《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》1份3页，证明金义东市域轨道交通项目影响到“海景花园”项目施工，导致被告无法正常竣工及办理相关证件，被告没有违约的事实。 七、《浙江省商品房买卖合同》第27页“附件八补充协议”证明原、被告双方共同签订的“附件八补充协议”第九条第2项约定：“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前，取得该条约定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。”原告对该条款是明确认可的。 八、义乌市建设工程竣工验收备案确认书1份2页。 九、义乌市建设工程竣工验收报告1份8页。 证据八、九共同证明经义乌市住房和城乡建设局确认，案涉御景园楼盘项目（包含1-5号楼）于2019年4月3日整体竣工验收合格。 十、《海景花园实测绘汇总表》及《不动产测量报告》（编号：2019-721161号、2019-721163号）1份7页。 十一、义乌市国土资源局《关于在土地登记过程中发现的违反出让合同约定有关问题的处理意见》拍照打印件1份2页。 十二、《国有建设用地使用权出让合同》1份12页。 十三、《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》编号：（2019）24号复印件1份6页。 证据七至证据十三证明以下事实：（1）2019年4月3日项目竣工验收备案后，被告向义乌市不动产登记中心申请办理不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具了《不动产测量报告》。 （2）因义乌市国土资源局（现义乌市自然资源和规划局）内部文件规定，该局下属的不动产登记中心需对申请人是否存在违反土地出让合同的情形进行核实，并在逐级报批且经上级确认不存在违约的条件下，方才为申请人办理不动产权属登记。 （3）结合被告此前提交的证据“义乌市北苑街道办事处《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》”“义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部《情况说明》”所反映的事实，案涉楼盘项目因“村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因”未能按《土地出让合同》约定期限完工，北苑街道办事处建议义乌市自然资源和规划局不追究被告违约责任。 （4）对于上述关于被告是否违反《土地出让合同》的问题，义乌市自然资源和规划局已将责任认定方案逐级上报至义乌市委、市政府，经义乌市抓项目促发展工作领导小组会议决策同意后，被告才有可能登记办证。该领导小组于2019年9月28日下发会议纪要，同意案涉楼盘地块延期竣工违约责任认定方案（也即北苑街道办事处报义乌市自然资源和规划局的处理建议）。 上述事实共同证明：因政府的诸多原因，在上述《会议纪要》最终下达前，案涉项目楼盘（包括原告所购房产）始终不具备办理不动产权证的条件。根据双方签订“附件八补充协议”第九条第2项，对于上述情形导致的延期交房和未按期交付合同约定证书的，被告不应承担违约责任。 原告对上述证据发表如下质证意见： 一、对证据一的三性均无异议。 二、对证据二的真实性无异议，但关联性和证明目的有异议，这个仅仅是被告方单方面的说法，并没有相关部门进行出具文件，因此无法证实由于市政工程原因导致的逾期交房。 三、对证据三的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，该证据仅能证明宾王路改造竣工的时间，与本案无关。 四、对证据四的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，该证据可以直接说明被告已经延期交房的事实。且被告于2016年9月通知业主交房，而宾王路工程于2016年11月竣工，说明了宾王路工程并不会对交房产生影响。 五、对证据五形式上的真实性有异议，没有相关部门具体经办人的签字，内容上的真实性也有异议，对御景园这个项目是没有任何影响的，金义东市域轨道交通是2014国家立项，2017年8月21日才正式开工，而2016年9月29日，被告已将房子交付给原告，所以说和本案是没有任何关联性的。 六、对证据六的真实性有异议，到目前为止，原告只看到过复印件，真实性无法考察。对证据的关联性有异议，该情况说明即便内容是真实的，与本案也没有任何的关联，此份说明是出具给自然资源和规划局的，针对的是该项实际建设周期是否符合土地出让合同的约定，建设周期是否存在违约的问题，这和本案没有任何的关联性。该证据的合法性有异议，义乌市北苑街道办事处如果出具此证明文件给法院的话，明显是不合法的，是行政干预司法的问题。 七、对证据七的真实性没有异议，但对证明对象有异议，原告方至今没有收到任何有关由于市政原因造成的文件，延期办证完全是被告方自身原因造成的，如刚才所说的税款问题、违章建筑问题和部队的经济纠纷问题。 八、对证据八、九的真实性没有异议，但是竣工验收备案确认书、竣工验收报告显示是2019年4月3日整体竣工验收合格，实际上原告方已经在2016年的9月29日已经交付了涉案房子，可以侧面看出逾期办证是被告自身原因造成的，是因为办证手续不齐全，出让金未交导致的情况。 九、对证据十、十一、十二、十三的真实性因为都是复印件，均有异议，该些证据和本案没有任何关系，这些文件针对的是证据十一国有建设用地使用权出让合同第16条关于御景园项目应该在2011年8月26日之前开工到2014年8月26日之前竣工，否则延期1日应向出让人交付相当于总价款千分之一的违约金的问题，而并不是所谓的原告主张的延期办证而违约的问题，是被告方混淆概念。 针对原告的质证意见，被告补充质证称： 一、从证据二里可以看出北苑街道海景花园项目的延期交付确系由宾王路市政建设未完工所造成的，从义乌市城市管理委员会的回复中就可以看出，宾王路市政工程由于涉及北苑街道土地征用的问题以及宾王路范围内的市政管道未完工，导致御景园项目整体的道路无法与市政道路接通，御景园项目的整体消防管道也无法与市政的管网接通。那么在这种情况下，御景园项目是无法取得消防验收的。 二、原告方对第四组证据的质证意见中认为讼争房屋的交付时间是2016年9月29日，而消防验收通过时间为2016年9月20日，市政工程的竣工时间为2016年11月24日，消防验收的时间和房屋交付的时间早于市政工程的竣工时间，从而认为消防验收以及房屋的延期交付和市政工程没有关联，这种思维方式是不正确的。房屋的交付以通过消防验收为前提，消防验收以市政工程的完工为前提，由于原告方混淆了完工和竣工的概念，从而得出了错误的结论。从上述的三个时间点完全可以看出，被告方积极履行开发商的义务，在市政工程完工以后立即组织了大量的人力、物力、财力加班加点工作，使整体项目通过了消防验收以后立即组织向广大的业主陆续交房。 三、被告提供的北苑街道情况说明以及土地出让合同相关条款，不单是关于土地出让合同违约的问题，情况说明中明确列明了在涉案项目房产建设工程中，被告为了配合市政重大工程建设而多次停工的情况，该种情况是由政府原因导致的，是被告作为企业主体无法控制的因素，结合合同相应约定，被告不应当承担相应的违约责任，既有事实依据又有合同依据。 四、关于原告提出的至今无法确认被告已经向有关部门提交办证手续的问题，被告也提供了证据六，该份证据只有在被告向不动产登记部门提供了全部的不动产登记所需材料，该不动产登记部门才会向被告出具。足以证明，在工程一竣工后，被告立即申请办证。 本院对原、被告提交的上述证据做如下认定： 一、对原告提交的证据的真实性均予以认定，该些证据可以证明以下事实：（1）原、被告于2015年8月19日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，被告将位于义乌市出卖给原告，双方对房屋价款、交付时间、被告交付原告用于办理房屋权属登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）、房屋权属证书时间等权利义务以及违约责任等做出了约定；（2）原告已按约支付了购房款；（3）被告于2016年9月30日向原告交付了合同约定的商品房。 二、对被告提交的证据的真实性均予以确认，该些证据可以证明以下事实：（1）被告开发的御景园商品房项目正式名称为海景花园，该项目5幢因宾王路市政工程施工原因无法及时进行管网连接，于2016年9月20日才通过消防验收，此后被告公司通知业主开始交房；（2）义乌市北苑街道办事处曾向义乌市自然资源和规划局出具《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》，认为海景花园项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因未能按《土地出让合同》约定期限完工，建议义乌市自然资源和规划局不追究被告违约责任；（3）被告于2019年4月3日向义乌市不动产登记中心申请办理海景花园项目不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具了《不动产测量报告》；（4）原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第27页“附件八补充协议”第九条第2项约定：“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前，取得该条约定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。”但被告提交的由浙江致远工程管理有限公司出具的证明、义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部出具的情况说明以及义乌市北苑街道办事处向义乌市自然资源和规划局出具的《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》均系证人证言，其中浙江致远工程管理有限公司系案涉工程监理单位，与被告存有利害关系，而《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》系由北苑街道为被告是否应就案涉项目逾期竣工一事承担违约责任向自然资源和规划局提交的情况说明，该情况说明与义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部出具的情况说明在轨道交通建设影响案涉项目施工的时间的陈述上并不一致，被告也未就证明和两份情况说明中陈述的有关影响案涉商品房项目建设进度及取得权属证书的事实提交佐证依据，故本院对该三份证据的证明力均不予确认。 综上，本院认定本案事实如下： 2015年8月19日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议一份，合同约定被告将位于义乌市出卖给原告，商品房价款3050000元，签约时已支付壹佰壹拾贰万元，其余房款通过按揭方式支付；被告应当在2016年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用，但非因由被告负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备合同约定的正常使用基本条件的，不视为被告违约，被告可据实予以延期；若未按合同规定期限交付商品房，逾期不超过120日的，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；被告承诺于2017年6月30日前，取得土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证并交付原告，由原告自行办理该商品房转移登记，若约定日期起180日以后被告仍不能交付权属证书或登记证明的且原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议约定，若因政府原因，导致出卖人无法在《浙江省商品房买卖合同》第十七条约定的期限（2017年6月30日）前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告已按照约定方式全额付清购房款3050000元。 2016年2月24日，被告向义乌市住宅和城乡建设局报告，称案涉商品房项目已开始进行小区市政配套建设施工阶段，交房在即，但宾王路市政建设尚未完善，小区市政建设无法正常投入使用，要求协调市政建设单位加快建设步伐，并告知完成时间。义乌市城市管理委员会于2016年3月24日回复被告，称03省道义乌段改造工程建设指挥部与被告公司人员现场对接后，确认案涉商品房项目有两处雨污水管需接入市政管网，但宾王路管道因土地征用原因尚无法施工，而被告公司临时排水为露天排放，导致03省道主线施工单位无法进行回填工程的正常施工和检测，从而不能移交工作面给市政配套施工单位进行雨污水管道施工，更无法向被告公司提供市政雨污水管道接入条件。义乌市城市管理委员会在回复中表示将主动与03省道义乌段改造工程建设指挥部、北苑街道等单位加强沟通联系，争取宾王路改造工程早日完成。 根据市政工程竣工报告及管道压实度试验汇总表记载，03省道与宾王路交叉口改造工程于2015年8月18日开工，于2016年11月24日竣工，该工程中铺设的管道截至2016年10月31日全部进行了压实度试验且检测结果为合格。2016年9月20日，案涉商品房项目通过消防验收，被告于2016年9月29日将合同约定的商品房交付给原告。 2019年4月3日，被告向义乌市不动产登记中心申请办理海景花园项目不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具《不动产测量报告》。 2019年8月7日，义乌市北苑街道办事处向义乌市自然资源和规划局出具情况说明，称案涉商品房项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因共影响验收工期60个月，项目实际建设周期为31.5个月，符合土地出让合同关于宗地建设项目建设周期为36个月的约定，建议不予追究被告延期竣工的违约责任。 被告至今未向原告交付用于案涉房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）、房屋权属证书。 本院认为： 原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效，双方均应依约履行。原告在签订上述协议后，已依约支付了购房款，被告亦应当依照协议约定期限向原告交付房屋以及办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书。根据协议约定，被告应当于2016年6月30日前向原告交付房屋，但现有证据表明被告所建商品房项目因03省道与宾王路交叉口改造工程中的市政工程施工原因导致延期至2016年9月20日通过消防验收后方进行交付，该延期符合协议中“非因由被告负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备合同约定的正常使用基本条件的，不视为被告违约，被告可据实予以延期”的约定，故被告于2016年9月29日向原告交付房屋并不构成违约，原告要求被告承担相应违约责任的诉请于法无据，本院不予支持。 被告将协议约定房屋交付原告后，至今未向原告交付办理房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证，距协议约定交付日期即2017年6月30日前早已超过180日；被告虽然以《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》和《义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部情况说明》等作为证据，欲证明其未按约向原告交付办理房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋权属证书系因政府原因所致，该情况不属违约，但被告提交的上述两份情况说明均属于证人证言，而情况说明中所提及的有关影响被告取得土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证的事实均无证据证实，故本院对被告的相应辩解不予采信，被告应当自2017年7月1日起按已交付房价款万分之一/日标准向原告支付违约金至实际交付办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书之日止；原告要求被告从2017年6月30日起按已交付房价款万分之一/日支付违约金至实际交付权属证书或登记证明之日止，其主张中关于违约金的起算时间部分与协议约定不符，本院予以调整，其余予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告义乌市御景园置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告朱程毅、王思思违约金（以3050000元为计算基数，自2017年7月1日起按万分之一/天计付至实际交付办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书之日止）； 二、驳回原告朱程毅、王思思的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3796元，由原告朱程毅、王思思负担602元，被告义乌市御景园置业有限公司负担3194元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吴敬清 人民陪审员  何 超 人民陪审员  王宏大 二〇一九年十二月十六日 代书 记员  傅鑫来