天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初11297号原告：苏玉林，男，1974年3月1日出生，汉族，天津市网盛文化有限公司经理，住天津市河东区。委托诉讼代理人：杨宁宇，北京汇融（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓曼，北京汇融（天津）律师事务所律师。被告：武学琴，女，1962年9月3日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。原告苏玉林与被告武学琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。苏玉林及其委托诉讼代理人杨宁宇，武学琴到庭参加诉讼，。本案现已审理终结。苏玉林向本院提出诉讼请求：1.武学琴给付苏玉林2013年7月1日至2017年3月30日期间的房屋租金1043750元；2.武学琴给付苏玉林2017年3月31日起至房屋实际腾空之日止的房屋占有使用费（按照年租金345000元计算）；以上合计1043750元。3.本案诉讼费由武学琴承担。庭审期间苏玉林撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2012年4月1日钱云楼与苏玉林苏玉林签订了书面房屋租赁合同,约定钱云楼将其所有的坐落于天津市河东区九经路8号楼2-3楼以及1楼另一间门脸房作为门庭租给苏玉林使用,租赁期限为2012年4月1日起至2017年3月30日止共计5年。第一,第二年租金为每年60万,第三年以后每年租金65万。2012年7月1日,苏玉林将其承租的上述房屋中的3楼及1楼前台转租给武学琴武学琴用于办公及经营,双方签订了书面的房屋租赁合同,约定租赁期限为2012年7月1日起至2017年3月30日止,租金约定为:第一年2012年7月1日至2013年6月30日年租金32万元,第二年2013年7月1日至2014年6月30日年租金32万元,第三年2014年7月1日至2015年6月30日年租金为34.5万元,第四年2015年7月1日至2016年6月30日年租金为34.5万元,第五年2016年7月1日至2017年3月30日租金为258750元。在苏玉林与武学琴的合同履行期间内,武学琴向苏玉林支付了2012年7月1日至2013年6月30日第一年的租金32万元,2013年7月1日至2014年6月30日武学琴只支付了22.5万元。武学琴拖欠租金的行为违反了合同约定,现为了维护苏玉林的合法权益故诉至贵院,望判如所请。武学琴辩称，不认可苏玉林诉请，苏玉林2013年-2014年减免房租75000元，苏玉林承认过我已经给了32万和22.5万元租金和2万元押金。根据（2018）津0102民初4692号判决书认定的，武学琴已经支付两年房屋租金92.5万元，根据该判决对证据的认定，苏玉林不是产权人，苏玉林支付给产权人的租金按80%计算，所以我支付给苏玉林的租金应按照80%标准计算。苏玉林存在违约，应当在4692号判决之外，再承担20%的违约金。苏玉林应当主张2013年7月1日至2016年9月18日期间的房屋租金，房租应计算为883750元，2016年9月18日苏玉林已经搬离。综上计算的租金数额如下：10437500元*80%-半年租金减免160000元=675000元，武学琴已经给付租金925000元+该租金20%的违约金185000元=1110000元，该两项核减，苏玉林还应给付武学琴1110000元-883700元=226300元苏玉林提交如下证据：1.原始房屋租赁合同复印件1份，证明与武学琴之间的合同有效；2.苏玉林与武学琴之间的房屋租赁合同复印件1份，证明合同签订情况；3.（2017）津0102民初6168号民事判决书，证明原始出租人与苏玉林以及苏玉林与武学琴之间的合同均合法有效；4.（2018）津0102民初4692号及（2019）津02民终4646号民事判决各1份、（2019）津民申1719号民事裁定书1份，证明武学琴的各项损失均已得到确认。武学琴经质证认为：上述生效判决书已经认定减免7.5万租金的事实，（2018）津0102民初4692号判令苏玉林赔偿武学琴40万元。本院经审理查明事实如下：本院于2018年5月4日受理武学琴起诉苏玉林房屋租赁合同纠纷一案，该案中，武学琴提出以下诉讼请求：“1.判令被告苏玉林因其违约承担原告经营不能的经营损失（360万元）；2.判令被告苏玉林和钱云楼赔偿原告（五年15个月每年冬三月）经营不能的经营损失150万元；3.判令被告苏玉林和钱云楼赔偿因各一次水灾造成原告装修、装饰、电器、线路、床上用品经济损失40万元，并承担连带责任（原告总投资200余万元，按折损20%计费）；4.责令被告苏玉林和钱云楼承担留守管理人员55个月人工费（2500元／月×3人）42.25万元；5.诉讼受理费由二被告承担。原告起诉时还曾诉请：确认原告与被告苏玉林于2012年7月1日至2017年3月3日签订的房屋租赁合同有效，后在本案审理中，放弃该项诉讼请求。”该案本院经审理认定如下事实：“坐落于本市河东区房屋为钱云楼所有。2012年4月1日，钱云楼与苏玉林订立房屋租赁合同，约定钱云楼将位于天津市河东区间门脸房作为门庭租给苏玉林使用，上述房屋租赁期限自2012年4月1日起至2017年3月30日止。房屋年租金为，第一年2012年4月1日至2013年3月30日，年租金60万元，第二年2013年4月1日至2014年3月30日，年租金为60万元，第三年2014年4月1日至2015年3月30日，年租金为65万元。第四年2015年4月1日至2016年3月30日，年租金为65万元。第五年2016年4月1日至2017年3月30日，年租金为65万元。2012年7月1日，苏玉林（甲方）和武学琴（乙方）签订房屋租赁合同，约定苏玉林将位于天津市河东区前台（以下简称涉诉房屋）租给武学琴使用，用途为办公及经营，房屋建筑面积700平方米，房屋设施：门窗、自来水、电、电梯设施等。合同并约定：房屋由乙方进行二次装修，乙方在使用期间必须保证该房屋所有设施不受损坏，乙方需另装修时必须经甲方同意装修方案，保证房屋结构及相关设施。租赁期限共5年自2012年7月1日至2017年3月30日止，上述房屋年租金为第一年2012年7月1日至2013年6月30日，年租金为32万元；第二年2013年7月1日至2014年6月30日，年租金为32万元；第三年2014年7月1日至2015年6月30日，年租金为34.5万元；第四年2015年7月1日至2016年6月30日，年租金为34.5万元；第五年2016年7月1日至2017年3月30日，年租金为258750元。乙方承担租赁期内的电话费、水费、电费、物业费、暖气费、卫生费等实际使用费用；租赁期间乙方应对房屋的物业给予妥善的维护及修缮并独立承担其所产生的费用；租赁期内，乙方因使用需要对房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意，甲方有权对装修或改动情况进行监督，合同期满时乙方不得移走自行装修的结构性固定性设施，甲方也无须对以上设施进行补偿；乙方在经营中，保证经营中的一切安全，如防盗、防火、安全用电、用水及安全管理等，如有上述情况发生，与甲方无任何关系，乙方负全部责任并自行处理，如有房屋受损，由乙方承担全部责任，并负责恢复原样。合同并约定了其他相关事宜。上述租赁房屋的二楼苏玉林用于经营网吧，三楼由武学琴自行装修后经营星鹏悦快捷酒店。2012年冬，武学琴承租的涉诉房屋，曾因楼上的暖气管破裂和消防设施损坏而发生跑水，造成部分房间、墙面、地面、以及相关设施被水淹。武学琴承租时涉诉房屋并没有暖气，后武学琴自行安装了暖气设施。武学琴曾向苏玉林支付了部分房租，尚欠部分租金未付。对于已付租金数额，武学琴提出已经支付了两年多共计92.5万元租金，对此被告苏玉林不予认可。钱云楼曾因房屋租赁合同纠纷起诉被告苏玉林、被告天津市网盛文化公司、第三人武学琴至本院，该案审理中，武学琴曾提出因房屋漏水暖气跑水消防设施不合格等原因影响其使用与经营，但对漏雨、跑水的原因，当事人各执一词。本院作出（2017）津0102号民初6168号民事判决，判决认定：鉴于涉诉房屋存在漏水等问题，虽然钱云楼主张依据合同约定应当由苏玉林维修，但从原告减免苏玉林2013至2014年间房租75000元的实际做法及从公平原则分析，租赁期间内的未付租金由苏玉林按照80%给付为宜。合同期限届满后，武学琴失去了继续租赁所占房屋的合同依据及法律依据，且钱云楼也已经明确主张终止合同履行，要求腾退房屋，但武学琴仍继续占有，侵害了钱云楼的合法权利，故钱云楼要求武学琴与苏玉林连带给付占有使用费的主张，符合法律规定，予以支持。占有使用费的标准参照钱云楼与苏玉林签订的租赁合同及苏玉林同武学琴签订的转租合同的标准综合考虑，依据苏玉林同武学琴签订的转租合同标准的80%计算。判决：“一、本判决生效之日起十日内，被告苏玉林给付原告钱云楼2014年4月1日至2017年3月30日期间的租金1487333.33元的80%计1189866.66元（三年租金1950000元，减去被告已给付的300000元及刨除被告2016年9月18日搬走之后原告放弃的费用162666.67元之后80%计算）；二、本判决生效之日起十日内，被告苏玉林、第三人武学琴连带给付原告钱云楼2017年3月31日至本判决生效之日期间的房屋占有使用费（按照年租金345000元的80%计算）；三、本判决生效之日起三十日内，被告苏玉林将坐落于天津市河东区大王庄九经路8号二楼房屋腾空后返还原告钱云楼，被告天津市网盛文化有限公司予以协助；四、本判决生效之日起三十日内，被告苏玉林将坐落天津市河东区九经路8号三楼房屋腾空后返还原告钱云楼，第三人武学琴予以协助；五、本判决生效之日起三十日内，被告苏玉林将坐落天津市河东区九经路8号一楼左侧第一间房屋腾空后返还原告钱云楼，被告天津市网盛文化有限公司及第三人武学琴予以协助；六、驳回原告钱云楼其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23541元，由原告钱云楼承担9580元。由被告苏玉林承担10430元，由第三人武学琴承担3531元。’后武学琴不服该判决，提起上诉，天津市第二中级人民法院作出（2018）津02民申36号民事裁定书，裁定：驳回武学琴的再审申请。武学琴现尚未搬离涉诉房屋。”2019年3月19日，本院作出(2018)津0102民初4692号民事判决，判令：“一、被告苏玉林于本判决生效之日起十日内赔偿原告武学琴损失共计40万元；二、驳回原告武学琴其他诉讼请求。”武学琴、苏玉林均提起上诉，天津市第二中级人民法院于2019年8月7日作出（2019）津02民终4646号民事判决，驳回上诉，维持原判。庭审期间经询，苏玉林与武学琴对于上述生效判决审理查明的事实部分均表示无异议。武学琴主张其签订合同时缴纳了押金20000元，苏玉林主张向武学琴退还了10000元，武学琴对此确认。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，生效裁判文书确认的事实，当事人未提交反证，则法院应予认定。本案中苏玉林与武学琴对于(2018)津0102民初4692号及（2019）津02民终4646号民事判决确认的事实均表示无异议，则本院亦予确认。苏玉林与武学琴之间的租赁合同关系成立，并合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案双方有两个争议焦点，其一为2012年7月1日至2017年3月30日期间武学琴已经缴纳的房屋租金数额，苏玉林主张武学琴缴纳了54.5万元，武学琴主张其缴纳了92.5万；其二为苏玉林是否应当在本案所诉租金中计算原出租人钱云楼对苏玉林租金的减免，并抵扣武学琴租房期间所受损失。对于争议焦点一，本院分析认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，武学琴作为承租方，应当对于自身缴纳房屋租金情况承担举证责任。武学琴认为（2018）津0102民初4692号及（2019）津02民终4646号民事判决确认了其缴纳房屋租金925000元的事实，但上述两份判决中对该事实认定为：“对于已付租金数额，武学琴提出已经支付了两年多共计92.5万元租金，对此武学琴苏玉林不予认可。”此系确认双方对于已付租金数额存在争议，并未确认武学琴支付了租金925000元。武学琴未能提交其他证据证明其支付租金情况，则对其主张支付了苏玉林租金925000元，本院不予采信。对于苏玉林主张武学琴已付租金545000元，本院予以确认。根据生效判决认定，双方合同期间租金标准为：“第一年2012年7月1日至2013年6月30日，年租金为32万元；第二年2013年7月1日至2014年6月30日，年租金为32万元；第三年2014年7月1日至2015年6月30日，年租金为34.5万元；第四年2015年7月1日至2016年6月30日，年租金为34.5万元；第五年2016年7月1日至2017年3月30日，年租金为258750元。”据此计算，2012年7月1日至2017年3月30日期间租金总额为1588750元（320000+320000+345000+345000+258750）。苏玉林主张武学琴合同期内欠付的租金数额为1043750元（1588750-545000），符合双方合同约定，本院予以确认。对于争议焦点二，(2018)津0102民初4692号及（2019）津02民终4646号民事判决，对于房屋租赁期间租赁房屋因暖气及消防设施跑水给武学琴造成的损失，已判令苏玉林承担赔偿责任。根据生效判决认定，上述损失既包括对于武学琴使用租赁房屋经营酒店的可得利益损失，也包括其装修、装饰及电梯等相关设施用品损失。庭审期间经询，武学琴确认其本案所主张的应抵扣损失项目与其在(2018)津0102民初4692号及（2019）津02民终4646号两案中所主张的一致。其上述损失项目既已经获得生效判决支持，其再于本案中据此要求抵扣租金，属于重复计算，本院不予支持。对于武学琴主张苏玉林租金应计入原出租人钱云楼减免苏玉林的租金7.5万元并按照80%标准计算一节，（2017）津0102号民初6168号民事判决认定：“鉴于涉诉房屋存在漏水等问题，虽然钱云楼主张依据合同约定应当由苏玉林维修，但从苏玉林减免苏玉林2013至2014年间房租75000元的实际做法及从公平原则分析，租赁期间内的未付租金由苏玉林按照80%给付为宜。”根据上述判决，原出租人钱云楼对于苏玉林的租金减免及判决确认的租金给付比例，系基于租赁房屋漏水等造成的损失，按照合同相对性，由钱云楼向苏玉林承担的赔偿责任。该情况与武学琴(2018)津0102民初4692号及（2019）津02民终4646号案件中主张的损失赔偿，性质一致。武学琴主张的损失赔偿既已通过生效判决予以确认，则其再要求苏玉林降低租金标准，属于重复要求，对此本院不予支持。对于武学琴主张苏玉林已于2016年9月18日从涉诉房屋搬走，原出租人减免其后租金一节，首先根据合同相对性，原出租人是否减免武学琴租金不影响武学琴向苏玉林承担租赁合同义务。其此（2017）津0102号民初6168号民事判决认定事实：“除第三人武学琴承租的房屋之外，武学琴苏玉林及武学琴天津市网盛文化有限公司已经从涉诉房屋撤出,但原、武学琴没有办理房屋移交手续，苏玉林表示武学琴已于2016年9月18日搬出，之后房屋产生的租金及使用费予以放弃。”2016年9月18日搬出的仅为苏玉林使用部分，武学琴未搬离诉争房屋。上述判决判令苏玉林支付钱云楼租金为：“判决生效之日起十日内，武学琴苏玉林给付苏玉林钱云楼2014年4月1日至2017年3月30日期间的租金1487333.33元的80%计1189866.66元（三年租金1950000元，减去武学琴已给付的300000元及刨除武学琴2016年9月18日搬走之后苏玉林放弃的费用162666.67元之后80%计算）”根据上述判决确认的租金数额，结合苏玉林与钱云楼合同约定的租金标准计算，能够得出钱云楼减免的是并非全部租赁房屋2016年9月18日后租金，而应是苏玉林使用部分2016年9月18日之后的租金。因此对于武学琴使用的部分，苏玉林仍承担向钱云楼支付房屋租金义务，则武学琴应当按照与苏玉林的房屋租赁合同约定，向苏玉林支付该部分房屋的租金。综合上述分析，武学琴尚欠付苏玉林合同期间内（2012年7月1日至2017年3月30日）房屋租金1043750元。武学琴曾支付苏玉林租房押金20000元，该款双方确认尚有10000元未退还。双方合同既已终止，则该10000元苏玉林应退还武学琴。本案中与武学琴欠付苏玉林的租金核抵，武学琴还应给付苏玉林剩余欠付租金1033750元（1043750-10000）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、武学琴于本判决生效之日起十日内给付苏玉林租金1033750元（2012年7月1日至2017年3月30日期间，减去武学琴已支付的545000元及押金10000元，剩余的部分）；二、驳回苏玉林其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14194元，减半收取计7097元，由苏玉林负担68元，由武学琴负担14126元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张楠二〇一九年十二月二十日书记员  陈硕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。