辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8899号上诉人（原审原告）：王建华，男，1971年8月9日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：吴云，北京美辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟森林，大连市甘井子区辛寨子法律服务所法律工作者。上诉人（原审第三人）：大连佳晟置地有限公司，住所地大连市中山区中南路**。统一社会信用代码91210200051125567E。法定代表人：王秀武，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玉琼，辽宁君顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明，辽宁君顾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柳利军，男，1970年3月6日出生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：韩雨虹，男，1970年6月18日生，住哈尔滨市南岗区。上诉人王建华、上诉人大连佳晟置地有限公司（简称佳晟公司）与被上诉人柳利军、韩雨虹房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初11134号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建华上诉请求：根据不动产升值率（不动产升值率=不动产现价格÷不动产成本），改判佳晟公司、柳利军、韩雨虹赔偿王建华房屋差价损失248.79平方米×（33,000-22,000）=2,736,690元。事实和理由：一审判决认为王建华主张要求被上诉人赔偿房屋差价损失2,736,690元依据不足，仅按中国人民银行同期贷款利率判决支持504万元资金占用期间的利息是错误的。被上诉人占用王建华大量资金，既不交房又不还款，给上诉人生产和生活造成重大损失。关于房屋差价损失，最高人民法院民一庭早有不动产升值率公式可供计算上诉人损失，应当参照该公式判决。对于被上诉人恶意串通违约的行为应当受到法律的惩罚。被上诉人恶意违约行为直接导致王建华丧失了投资住房获得财产升值的机会。佳晟公司述称，不同意王建华的上诉请求，佳晟公司与王建华不存在房屋买卖合同法律关系，双方也未签订商品房买卖合同，王建华与柳利军之间的债权债务关系与佳晟公司无关。佳晟公司上诉请求：撤销一审判决第二项，判令驳回王建华对佳晟公司的全部诉讼请求；被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实错误，佳晟公司对案涉商品房买卖合同的签订不存在缔约过失，不应向王建华承担补充赔偿责任。1.案涉商品房买卖合同系佳晟公司与柳利军签订的，目的是为了柳利军在工程结算后能够顺利取得工程款所提供的保障，并非实际以房抵顶工程款。签订合同时，佳晟公司不知道王建华的存在。（2018）辽02民终5960号生效判决认定商品房买卖合同未生效，佳晟公司不存在缔约过失责任。2.王建华在原审时提供的证据不能证明其与柳利军之间就案涉房屋存在买卖关系。在（2018）辽02民终5960号案件中，柳利军明确表示案涉合同所涉款项佳晟公司未拿案涉房屋与其进行工程款的实际抵顶，其与王建华的债务与佳晟公司无关。3.佳晟公司已经完全履行（2018）辽民终113号生效民事判决所确定的给付工程款的义务。佳晟公司不欠柳利军任何款项，如果按照原审判决履行，那么佳晟公司势必要承担两笔工程款，这是没有任何依据的。4.王建华与柳利军之间没有购买房屋的事实。二人违背了房屋买卖的交易习惯；王建华从未到佳晟公司处考察并签订买卖合同；房款的支付方式与数额不符合买卖房屋事实；王建华与柳利军之间存在多笔大额民间借贷。5.原审判令佳晟公司承担补充赔偿责任没有法律依据。王建华辩称，不同意佳晟公司的上诉请求。一、佳晟公司应承担责任的事实依据：1.王建华一审已经向法院提供了商品房买卖合同，佳晟公司加盖印章，买受人是王建华，由柳利军代为签订。2.佳晟公司为王建华开具专用收款收据，佳晟公司盖有财务章。3.柳利军代理王建华签订购房合同的行为始终得到王建华的认可。王建华对代签合同从来没有撤销过委托，该合同是合法有效的。4.王建华不仅签订合同，也已经实际履行了付款义务。5.在购房问题上王建华没有任何过错，佳晟公司从合同签订到履行均违反诚实信用原则。王建华此前曾向法院起诉要求确认商品房买卖合同有效，因二审改判，所以房屋至今没有交付。王建华是真心想要购买房屋，所以委托柳利军签订了合同，实际支付了购房款。佳晟公司为了帮助柳利军逃债故意签订虚假合同，王建华对此不知情。佳晟公司与柳利军恶意串通，故意损害王建华的利益，应承担相应的法律责任。二、佳晟公司应承担责任的法律依据：《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百一十三条。佳晟公司在与王建华签订商品房买卖合同后，至今未向王建华交付房屋，没有履行合同义务，其与柳利军结算时又未将王建华所交购房款从其给付柳利军的工程款中扣除，存在明显过错，应承担责任。三、佳晟公司是签订合同的一方当事人，合同签订时就故意与柳利军串通，企图以签订合同帮柳利军逃债，合同签订后又故意违约，给王建华造成重大损失，佳晟公司应当承担违约赔偿责任。韩雨虹、柳利军未到庭，未提交书面答辩意见。王建华向一审法院起诉请求：1.二被告向原告返还购房款504万元；2.二被告赔偿原告房屋差价损失2,736,690元；3.诉讼费、保全费、保全担保费、执行费由二被告承担；4.第三人对上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2014年3月28日，第三人佳晟公司作为发包人(甲方)，二被告作为承包方(乙方)签订《建设工程施工合同》补充协议，约定：甲方将“中南路中山工业总厂地块搬迁改造项目”建设委托为乙方施工，工程承包范围为该搬迁改造项目的1#、2#、3#楼工程施工以及详规红线内的各种外网配套工程施工。该补充协议第十一条结算条款中约定，乙方同意甲方以22,000元平方米(建筑面积)的单价，用1#楼的地上一层公建(2套)和地上二至五层的住宅(8套)，抵顶甲方应支付给乙方在本合同范围内的工程款(1#楼地上部分的建筑面积暂时按详规面积2350平米计算，则总房款暂定为51,700,000元)，双方本着多退少补的方式进行最终结算。甲方抵顶1#楼的全部建筑面积，以权威测绘部门最终的测绘报告面积为准。2015年11月3日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人开发建设的坐落于大连市中山区建筑面积共248.79平方米的房屋。该房屋的单价为每平方米22,000元，总金额为5,473,380元，被告柳利军作为原告的委托代理人在该合同上签字。原告认可该合同上原告的署名并非其本人签署，而是被告柳利军代为签署。同日，被告向原告出具金额为5,473,380元的收款收据，在收款事由中注明“抵顶柳利军工程款”。2015年7月29日原告通过其招商银行账户向案外人田红梅转款110万元，田红梅于当日向案外人冯记影转款110万元，冯记影于当日收取70万元，并于当日向被告转款180万元。原告称上述70万元系其提取现金后转入冯记影卡中，上述180万元系其向被告柳利军支付的房款；2016年1月13日，原告通过其招商银行账户转入案外人李雪茹200万元，当日，李雪茹转给案外人李金增200万元，李金增于当日转给被告柳利军200万元；2016年1月14日，原告通过其招商银行账户转给被告柳利军20万元；2016年2月2日，原告转给田红梅110万元，当日，田红梅转给柳利军104万元。原告主张上述款项共计504万元系其向被告柳利军交付的购房款。2018年10月20日，被告柳利军出具《情况说明》一份，载明：我与王建华于2015年7月初经协商将大连市中山区中南路247号中南裕泰小区第1座1单元2层1号建筑面积248.79平米的商品房出售给王建华，双方约定该房产为504万元整，王建华于2015年7月29日以转账形式付给柳利军招商银行卡中180万元整，于2015年11月3日柳利军在大连佳晟置地有限公司为王建华开出商品房买卖合同及收据，并双方约定2016年春节前将全部房款付清，王建华于2016年1月13日转给柳利军招商银行卡中200万元，2016年1月14日付给柳利军20万元，转入招商银行卡中，2016年2月2日转给柳利军104万元，共计504万，以上所述，句句属实，以银行流水为证。注：此房与之前欠款无关，因之前欠款有担保单位。2018年11月14日，被告柳利军为原告出具收条一份，载明：本人于2015年7月29日至2016年2月2日分四笔收到王建华购买大连市中山区中南路265号(情况说明中的为中南路247号)中南裕泰小区第1座1单元2层1号建筑面积248.79平方米房屋购房款504万元整。柳利军、韩雨虹作为共同原告，以佳晟公司为被告，向大连市中级人民法院提起建设工程施工合同纠纷诉讼，主张佳晟公司向其支付工程款5500万元等。大连市中级人民法院于2017年12月26日作出(2016)辽02民初399号民事判决，该判决又经辽宁省高级人民法院（2018）辽民终113号民事判决部分改判，判令佳晟公司支付柳利军、韩雨虹工程款本金26,392,790元及相应利息。因第三人佳晟公司未为原告办理房屋过户手续并交房，原告以佳晟公司为被告，以柳利军为第三人，提起确认合同有效纠纷，请求确认其与佳晟公司2015年11月3日签订的《商品房买卖合同》合法有效。大连市中山区人民法院作出(2018)辽0202民初290号民事判决，佳晟公司不服，提起上诉，大连市中级人民法院作出(2018)辽02民终5960民事判决，该判决认为：“佳晟公司与王建华就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》，实为柳利军与佳晟公司存在工程款债权债务、王建华与柳利军存在其他债权债务，三方为解决各自债权债务关系而协商达成的以案涉房屋抵顶债务的合意，进而实现以房抵债的目的。从该合同签订的真实目的看，买卖合同双方并非是要通过支付实际价款来履行商品房买卖合同，而是通过给付房屋来抵销佳晟公司对柳利军的工程款债务，案涉合同是作为由债权债务关系履行方式派生的以房抵债协议，而从本案现有证据及当事人陈述可知，佳晟公司以案涉房屋抵顶柳利军工程款并未实际履行，故该合同应认定未生效。现王建华要求确认其与佳晟公司签订的《商品房买卖合同》有效，不予支持。”一审法院认为：二被告与第三人佳晟公司签订《建设工程施工合同》补充协议，约定佳晟公司以22,000元/平方米（建筑面积）的单价，用房屋抵顶其应支付给二被告的工程款。原告又与佳晟公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋价款为5,473,380元，佳晟公司未实际收取原告房款，其为原告出具的收据中标注“抵顶柳利军工程款”，原告将504万元直接支付给被告柳利军。柳利军认可收到上述房款，认可其代原告办理佳晟公司的商品房买卖合同及收据。据此，生效的（2018）辽02民终5960号民事判决中对原告、被告及第三人的法律关系表述为：“三方为解决各自债权债务关系而协商达成的以案涉房屋抵顶债务的合意，进而实现以房抵债的目的”，并认为佳晟公司以案涉房屋抵顶柳利军工程款并未实际履行，故该合同应认定未生效。一审法院认为，原、被告及第三人是为了抵销各自债权债务而签订了《商品房买卖合同》，也就是说《商品房买卖合同》的生效是以佳晟公司用房屋抵顶其欠柳利军工程款为条件，现佳晟公司与二被告进行实际结算的时候并未将该房屋价款从总工程款中予以抵扣，即《商品房买卖合同》生效的条件未成就，原告无法依合同取得案涉房屋，其向柳利军支付的504万元房款未能取得相应对价，柳利军理应将该笔款项向原告予以返还。原告该节主张有事实及法律依据，一审法院予以采纳。关于原告主张被告韩雨虹共同返还该款项一节。原告主张韩雨虹和柳利军共同向其返还上述款项，依据的是生效的省高院判决判令佳晟公司向柳利军、韩雨虹二人支付工程款这一事实。但韩雨虹作为共同承包人对工程款享有权利并不等同于其对原告给付的504万元享有权利。首先，原告未能举证证明其支付给柳利军的504万元被柳利军用在了工程上面，进而使韩雨虹享受到了504万元资金投入带来的工程获益；其次，现有证据仅能证明504万元通过直接或间接转账方式转入柳利军的账户，而无法证明柳利军将该款项给过韩雨虹。因此，原告仅以韩雨虹共同收取工程款为由主张其与柳利军共同返还504万元，依据不足，一审法院不予支持。关于原告主张二被告向其返还房屋差价2,736,690元一节，根据柳利军出具的收条、情况说明等，可以认定其与原告形成了关于原告向其购买抵债房的约定，但佳晟公司以案涉房屋抵顶柳利军工程款未实际履行，被告柳利军违反了与原告的约定，原告未能取得案涉房屋，应承担相应的违约责任。对于被告应支付的损失数额，原告应承担举证责任，但原告仅以房屋价格表中同地域、同类型房屋现价来主张其实际损失，依据不足。原告至2016年2月2日止将全部504万元向被告柳利军支付完毕，此后资金占用期间的利息为可以确认的原告损失，即被告柳利军还应支付原告以504万元为本金对应的利息，自2016年2月2日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告主张第三人承担连带责任一节。第三人主张：“合同签订时，被告柳利军声称其有很多外欠款，为了逃避债务，要求以其朋友王建华的名义签订合同，因此就形成了案涉《商品房买卖合同》”，原告据此认为第三人与被告恶意串通，侵害原告利益。但第三人作为房屋开发企业，将其开发的房屋抵顶给工程承包方或其指定的人作为工程款符合建设工程施工领域的行业惯例，无法据此认定第三人签署商品房买卖合同过程中与被告存在恶意串通。但第三人与二被告进行工程结算的时候，第三人明知案涉商品房买卖合同的存在，合同中买房人为王建华，亦知晓合同价款用于抵顶工程款，却未将合同价款从总工程款中进行扣除。原告向被告柳利军给付504万元房款的行为，也是一定程度上基于对佳晟公司出具了《商品房买卖合同》及收据的信赖。现因佳晟公司未与被告将该案涉房屋价款予以抵顶，导致了原告虽取得《商品房买卖合同》，又支付了房屋对价，但合同却因未生效而无法履行，造成了原告信赖利益的损失，佳晟公司存在缔约过失，应在被告柳利军履行不能的范围内承担补充赔偿责任。被告柳利军未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃法律赋予的抗辩权利，由此产生的不利后果，由其自行承担。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，被告柳利军返还原告王建华人民币504万元及利息(以504万元为本金，自2016年2月2日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。二、第三人大连佳晟置地有限公司对上述债务中被告柳利军履行不能的部分承担补充赔偿责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王建华其他诉讼请求。案件受理费人民币66,240元，公告费1010元，保全费5000元，合计72,100元(原告已预付)，由原告负担23,184元，由被告柳利军负担48,916元，被告负担部分同上述款项一并给付原告。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人王建华和上诉人佳晟公司的上诉请求均基于2015年11月3日《商品房买卖合同》。在王建华另案起诉佳晟公司、柳利军确认合同有效纠纷案中，已经发生法律效力的本院（2018）辽02民终5960号民事判决认定，“一审期间，柳利军到庭陈述案涉《商品房买卖合同》是王建华、佳晟公司与其签订的，但该合同所涉款项佳晟公司并未拿案涉房屋与其进行工程款的实际抵顶，其与王建华之间的债务与佳晟公司无关。……从该合同签订的真实目的看，买卖合同双方并非是要通过支付实际价款来履行商品房买卖合同，而是通过给付房屋来抵销佳晟公司对柳利军的工程款债务，案涉合同是作为由债权债务关系履行方式派生的以房抵债协议，而从本案现有证据及当事人陈述可知，佳晟公司以案涉房屋抵顶柳利军工程款并未实际履行，故该合同应认定未生效。”鉴于案涉商品房买卖合同系由三方债权债务关系履行方式派生的以房抵债协议，且未生效，故王建华关于支付房屋差价损失的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予采信。原审判决认定其损失为对应本金的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率计算，并无不当。同理，关于合同的责任应向合同真实的相对方主张，因王建华与佳晟公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，故王建华关于佳晟公司承担连带责任或补充赔偿责任的法律依据不足，本院不予支持。此外，在柳利军、韩雨虹诉佳晟公司建设工程施工合同纠纷案件中，柳利军、韩雨虹诉请的工程款总额中并未将案涉商品房买卖合同所涉及的抵顶款项予以扣减，辽宁省高级人民法院（2018）辽民终113号民事判决亦进行了相应判决。王建华再在本案请求佳晟公司就同一工程欠款向王建华承担款项返还和损失赔偿责任，对于佳晟公司而言构成重复履行，佳晟公司主张其不应重复履行及不应承担相应责任的上诉意见成立。综上所述，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初11134号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初11134号民事判决第二项、第三项；三、驳回王建华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费72,100元，由王建华负担23,184元，柳利军负担48,916元；王建华预交二审案件受理费28,694元，由王建华负担，大连佳晟置地有限公司预交案件受理费47,080元，由王建华负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 吕 瑛审判员 张萍萍二〇一九年十二月十九日书记员 王 亮