湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初15433号原告：栾某，男，1986年11月7日出生，汉族，住天津市河**。被告：黄某某，女，1972年8月14日出生，苗族，住湖南省麻阳苗族自治县。委托代理人：张某，女，1995年2月21日出生，苗族，住湖南省麻阳苗族自治县，系黄某某之女。委托代理人：龙天迈，湖南良锐律师事务所律师。原告栾某诉被告黄某某房屋租赁合同纠纷一案，本案立案受理后，由审判员徐琼依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，由书记员史莉担任本庭记录。原告栾某，被告黄某某的委托代理人龙天迈均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告栾某向本院提出以下诉讼请求，一、请求判令被告退还押金1400元和剩余租金3500元，共计4900元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭增加以下诉讼请求：请求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。事实与理由：2019年7月17日，原、被告签订房屋租赁合同。租金按季度支付，房租为1400元/月，押金1400元整。在租住被告房屋期间，于10月4日发现家中老鼠啃咬痕迹，每天夜间均有老鼠出没并啃食物品。至10月22日已自行处理解决6只老鼠，原告的安全和健康受到了严重威胁。期间经与被告多次沟通，房主均无作为，仅联系房屋管家后告知该情况自行处理，至此我方已无法正常使用房屋。故根据合同的第九条第三项，我方于10月22日与房主提出解除合同，10月24日搬离房屋，后与被告协商押金以及剩余租金的退还事宜，被告拒不退还押金，只退还两个月租金。现被告未退还任何费用，故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。被告黄某某辩称，一、被告交付的租赁物完全符合双方合同的约定，原告诉称的老鼠问题并非合同解除的条件。二、原、被告就合同的解除事宜达成了一致意见。原告向被告反映老鼠问题后，被告多次向物业协商灭鼠事宜，同时在网上购买了灭鼠器帮助原告解决问题。2019年10月22日，因原告多次请求单方解除合同，原告与被告女儿张某协商后，通过微信确认原告将涉案房屋在月底前清理干净后，由张某退还原告2个月租金2800元。该方案是双方反复协商后达成的一致结果，是双方的真实意思表示。三、原告违反双方约定，拒不清理涉案租赁物，拖延了被告继续出租房屋，给被告造成巨大损失。双方就涉案合同的解除达成一致后，原告仅于2019年10月26日将个人物品搬离，但未对房屋进行清理。经张某老公查验房屋后发现屋内卫生条件极差，故要求原告将房屋打扫干净后再退还剩余租金。但原告并未按约清理房屋，且要求被告支付两个半月的租金，双方就此事并未达成一致意见。2019年11月15日，被告花费400元聘请保洁人员夏玲玲清理房屋。被告认为，原告违反诚实信用原则，拒不履行双方约定的义务，房屋清洁的费用理应由原告承担。同时，原告的行为造成被告的房屋空置半个月，故应按合同约定的租金标准赔偿半个月租金。综上所述，被告已经按约履行了相应义务，本案争议系由原告违反诚信原则所造成的，且其违约行为已经给被告造成了损失，应予以赔偿。故请求法院查清事实，依法判决。经审理查明，2019年7月16日，被告黄某某（甲方）委托其女张某与原告栾某（乙方）、居间人长沙链家立业房地产经纪有限公司签订《长沙市房屋租赁合同》，合同约定被告将其所有的位于长沙市岳麓区，建筑面积48.05平方米的房屋租赁给原告居住，租赁期限1年，自2019年7月17日至2020年7月16日止。甲方应于2019年7月17日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲、乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结算各自应当承担的费用。租金标准及支付方式：人民币1400元／月，按季支付，各期租金支付日期为2019年7月16日，2019年10月10日，2020年1月10日，2020年4月10日。押金1400元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，由乙方承担水电费、电视收视费、上网费、车位费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。合同的解除：经甲、乙双方协商一致，可以解除合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1.迟延交付房屋达十日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。如乙方有本合同约定的情形或单方提前解除合同的，甲方有权没收租赁押金，并退还剩余租金，若没收的租赁押金不足以抵扣甲方损失的，乙方应当赔偿甲方损失。同日,被告交付房屋给原告使用，原告按约支付房租4200元及押金1400元。2019年10月10日，原告通过微信向被告黄某某的女儿张某支付第二季度房租4200元，同时反映涉案房屋内有老鼠出没。2019年10月12日、16日，原告与被告的女儿张某在微信上再次就涉案房屋有老鼠出入的问题进行协商。10月21日，被告之女张某为涉案房屋购买捕鼠器。10月22日，原告向被告之女张某提出解除租赁合同。10月26日原告搬离涉案房屋。在此期间，原、被告双方就退还押金及剩余房租一事进行协商，但未形成一致意见，故形成本诉。以上事实有原、被告的当庭陈述，经庭审质证的原告提交的《房屋租赁合同》、微信聊天及转账记录、照片以及与物业公司的聊天记录；被告提交的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、张某与原告的聊天记录、张某与物业管家的聊天记录予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《长沙市房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告栾某以涉案房屋有老鼠出没影响居住为由，在租赁合同到期之前要求提前解除合同，被告也当庭同意解除合同，故本院对原告要求解除涉案合同的诉讼请求予以支持，因原告系当庭增加解除涉案合同的诉求，故原、被告双方签订的涉案合同于2019年12月5日解除。关于原告要求被告退还押金1400元和剩余租金3500元的诉讼请求。本院认为，原告在该房屋居住的前三个月并未向被告提出过涉案房屋有老鼠出没的情形，且原告提交的现有证据无法充分有效的证明涉案房屋有老鼠出没系被告房屋本身存在问题或者有违反合同约定的情形。故根据涉案合同约定，原告单方解除合同，被告有权没收租赁押金，但应退还剩余租金；另因原告于2019年10月10日缴纳了下一个季度的房租4200元，而原告于2019年10月26日搬离涉案房屋，故被告应当退还自2019年10月27日至2020年1月16日的房租共计3703元（1400元/月×2个月＋1400元/月÷31天×20天），但原告主张退还的租金仅3500元，因系原告对其诉权的处置，故本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告栾某与被告黄某某签订的《长沙市房屋租赁合同》于2019年12月5日解除；二、限被告黄某某于本判决生效之日起十日内退还原告栾某剩余租金3500元；三、驳回原告栾某其他的诉讼请求。如果被告黄某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（按简易程序收费）,由被告黄某某承担（该款已由原告栾某先行垫付，被告黄某某在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇一九年十二月五日法官助理周佳怡书记员史莉附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。