浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初13286号 原告：诸暨美景房产中介有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道东三路北侧**，统一社会信用代码：91330681MA288NB8XY。 法定代表人：傅莲华。 委托诉讼代理人：周雪永，诸暨市恒大法律服务所法律工作者。 被告：周姣青，女，1965年1月12日出生，汉族，住诸暨市。 被告：周伟松，男，1963年10月30日出生，汉族，住诸暨市。 两被告委托诉讼代理人：周钓锋，浙江道策律师事务所律师。 被告：郑武，男，1979年11月30日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：余榕超，上海启晟律师事务所律师。 原告诸暨美景房产中介有限公司（以下简称美景房产）与被告周姣青、周伟松、郑武居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美景房产的法定代表人傅莲华及其委托诉讼代理人周雪永，被告周姣青、周伟松及其委托诉讼代理人周钓锋，被告郑武的委托诉讼代理人余榕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美景房产向本院提出诉讼请求：一、判令被告周姣青、周伟松支付原告服务佣金5.6万元；二、判令被告郑武支付原告违约金12万元；三、判令被告周姣青、周伟松支付原告律师代理费5000元。事实和理由：2019年1月10日，原告与被告周姣青、周伟松签订独家销售委托书一份,约定被告周姣青、周伟松将位于诸暨市XX花园XX幢XX室的房产独家委托原告出售，委托期限自2019年1月10日止2019年4月10日止，中介服务佣金数额为房屋买卖合同标的金额的1%，被告周姣青、周伟松无论通过任何途径直接或间接与经原告介绍的客户成交，均须向原告支付中介服务佣金。2019年3月10日，原告带被告郑武去案涉房产处看房，双方于同日签订了客户看房确认单，约定被告郑武如与房东在签订本确认书后一年内无论以何种形式及任何价格私下成交，被告郑武都应按照实际成交价的3%向原告支付违约金。2019年4月18日，被告周姣青、周伟松与被告郑武，跳过原告私下达成了对案涉房屋的买卖，并于2019年5月7日完成了过户手续。综上，三被告之行为违反了诚实信用原则，原告为保护自己的合法权益，特予以起诉。 被告周姣青、周伟松答辩称，1.原告与两被告签订独家销售委托书属实，但被告出售房屋是在合同约定的委托期限之外。2.原告对两被告诉请的依据是委托书第四条约定，被告方认为该条款属于格式条款，其加重了被告的责任，原告应当尽到提醒义务，但从委托书的内容看，该条款并不能引起双方注意。退一步说，即使依据该条款，也必须是经原告介绍的客户成交才需要承担责任，本案中两被告与被告郑武从未通过原告介绍认识或提供联系方式，原告也没有证据证明其曾介绍被告郑武与两被告进行洽谈或交易。综上，原告的诉请与事实不符，亦缺乏法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告郑武答辩称，1.被告与原告之间不存在居间合同关系，也不存在其他权利义务关系，双方之间既不认识，也没有任何联系。被告是通过何小红去御江湾看房，看房确认单在被告签字时也只存在何小红百兴房产字样，其余处均为空白。2.看房确认单中第三条约定被告如与原告介绍的房东进行成交，构成相关违约责任，但原告之证据均未能证明其介绍被告周姣青、周伟松与被告郑武认识。3.看房确认单中所列房屋非案涉房产，其地址、住宅面积、车位面积等均与案涉房屋不一致。综上，在原告与被告之间未有法律权利义务关系的前提下，请求驳回原告对被告的诉讼请求。 原告美景房产向本院提供了以下证据： 1.独家销售委托书一份，证明被告周姣青、周伟松将案涉房产独家委托原告销售并约定了相关违约责任的事实； 2.客户看房确认单一份，证明原告带被告郑武查看案涉房产并签订了看房确认单的事实； 3.二手房买卖合同一份，证明三被告跳过原告中介私下交易的事实； 4.不动产登记查询证明一份，证明案涉房产已过户至被告郑武名下的事实； 5.傅莲华与被告周姣青的微信聊天记录一份，证明原告与被告周姣青对案涉房屋买卖事宜进行洽谈的事实； 6.何小红与被告郑武的微信聊天记录一份，证明何小红代表原告方一直与被告郑武洽谈沟通房屋买卖事宜； 7.看房视频两份，证明原告带被告郑武看房的事实； 8.委托代理合同、代理费发票各一份，证明原告支出律师代理费5000元的事实。 被告周姣青、周伟松、郑武未向本院提供证据。 上述证据经庭审出示并质证，均已收录在卷，本院分析认证如下：证据1，被告周姣青、周伟松无异议，本院予以确认。证据2，被告对其签名无异议，且原告已就修改部分作出合理说明，本院予以确认。证据3、证据4，三被告均无异议，本院予以确认。证据5，被告周姣青、周伟松对真实性无异议，本院予以确认。证据6，被告郑武对真实性无异议，本院予以确认。证据7，被告自认确曾与何小红看过案涉房屋，本院予以确认。证据8，三被告对真实性均无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月10日，原告美景房产（乙方）与被告周姣青、周伟松（甲方）签订了独家销售委托书一份，约定甲方独家委托乙方出售位于诸暨市XX花园XX幢XX室的房产；委托期限自2019年1月10日至2019年4月10日止；出售总价为人民币560万元，交易过程中产生的税费由买受方支付，乙方中介费由乙方自行承担；甲乙双方确定中介服务佣金数额为甲方所签订房屋买卖合同标的金额的1%；本协议委托期及期满后3个月内，甲方无论通过何种途径直接或间接与乙方介绍过的客户成交，均须向乙方支付本中介服务佣金；因甲方原因，导致乙方涉及诉讼，因此产生的损失由甲方负责赔偿，包括但不限于律师费、第三方要求赔偿的费用及其他损失。2019年3月10日，被告郑武（丙方）通过何小红（原告美景房产自认系其合作伙伴）介绍，到案涉房产处看房，并同原告签订了客户看房确认单一份，约定丙方（包括代理人及各关联方）如与乙方所曾介绍的房东（业主、交易对象）在签订本确认书后的一年内无论以何种方式及任何价格私下成交（签订正式买卖或租赁合同）或经乙方居间介绍、咨询后，通过其他中介方签订买卖（或）租赁合同的，丙方应按照实际成交价的3%向乙方支付违约金。嗣后，虽经原告与何小红联系斡旋，三被告因价格原因未能签署房屋买卖合同。2019年4月18日，经诸暨市启洋房产置换有限公司中介，被告周姣青、周伟松与被告郑武及其配偶朱旭曼签订了浙江省二手房买卖合同一份，被告周姣青、周伟松最终以540万元（税费由被告郑武方承担）的价格将案涉房产转让给被告郑武方，并于2019年5月7日办理了过户登记手续。原告美景房产得知情况后，遂成讼。 另查明，原告因本次诉讼支出律师代理费5000元。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立是委托人支付报酬的前提，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。原告美景房产与被告周姣青、周伟松、郑武签订的《独家销售委托书》、《客户看房确认单》均属于居间合同性质，原告第一、二项诉请的依据是居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为了防止买卖双方利用中介公司提供的信息服务却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该条款应当认定有效。根据条款的约定，衡量买卖双方是否“跳单”违约的关键，在于买卖双方是否利用了该中介公司提供的信息、机会等条件，否则双方有权选择报价更低、服务更好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，而不构成“跳单”违约。本案中，1.原告自认其自始未将买卖双方信息告诉过对方，亦未组织双方面谈；三被告自述系经启洋房产介绍才相识，此前并不认识对方；故本院难以推定三被告系通过原告提供服务的机会获取对方信息；2.根据原告与被告周姣青的聊天记录及双方庭审陈述，本院可以推定早在独家委托期限内，案涉房源信息即属于较为公开的信息，被告郑武完全有可能通过其他中介公司了解同一房源信息，并经由该中介与被告周姣青、周伟松商谈买卖事宜；3.案涉房屋买卖合同签订的时间系在独家委托期限以外，虽该时间与独家委托届满时限较为接近，但也不能就此推定买卖双方存在“跳单”；退一步说，倘若双方确有“跳单”之意思联络，双方亦无必要再次通过其他中介公司达成买卖合同；4.原告未能提供其他证据证明三被告存在“跳单”的事实；综上，本院认为，被告周姣青、周伟松、郑武并没有利用原告美景房产的信息、机会，故不构成“跳单”违约，对原告的第一、二项诉请，本院不予支持。因被告周姣青、周伟松不存在违约行为，故其不应承担相应的违约责任，本院对原告的第三项诉请亦不予支持。本院认为，中介行业系服务行业，在竞争日益激烈的大环境下，中介机构应当以更优质的服务、更实惠的价格来吸引、挽留消费者，而不是通过单纯的合同条款限制消费者正当的选择权，排除其选择更好机构的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条规定,判决如下: 驳回原告诸暨美景房产中介有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费3920元，减半收取计1960元，由原告诸暨美景房产中介有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预交上诉案件受理费3920元，逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员  陈浩 二〇一九年十二月十四日 书记员  唐杰