新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民终1667号 上诉人（原审被告）：苑庆柱，男，汉族，1966年11月23日出生，个体户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人:毛凤英,女,汉族，1978年2月4日出生,个体工商户。 委托诉讼代理人：杨恩广，新疆佳诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：伊犁汇商物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济开发区建材路1号中国西部国际建材城D8号楼3楼。 法定代表人：李志兴，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王黎霞，女,该公司经理。 委托诉讼代理人：叶荔，新疆同济律师事务所律师。 上诉人苑庆柱因与被上诉人伊犁汇商物业服务有限责任公司（下简称汇商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初642号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行审理，上诉人苑庆柱的委托诉讼代理人毛凤英、杨恩广，被上诉人汇商物业公司的委托诉讼代理人王黎霞、叶荔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苑庆柱上诉请求，撤销原判，依法发回重审。事实和理由：1.案涉的C7、C8阳光大棚系其与新疆恒翔房地产开发公司（下简称恒翔公司）联营开发项目，上述工程未办理竣工验收手续，根据《新疆维吾尔自治区物业收费管理办法》第十四条规定，新建普通住宅收取物业费，需要取得建设工程竣工规划许可和建设工程竣工验收合格证，否则物业服务费由建设单位承担，不得向业主收取。故汇商物业公司诉讼主体资格不适格，其无权收取物业费；2.C1商业楼面积为1600平米，一审法院认定C1商业楼面积1650.18平方米错误，且汇商物业公司将C1商业楼强行锁门也未提供物业服务，无权收取物业费；3.一审漏列恒翔公司为当事人，程序错误。 汇商物业公司答辩称，案涉阳光大棚是苑庆柱建设，使用期间享受物业服务，其诉讼主体资格适格，本案涉及的物业服务是商业楼物业服务，并非住宅楼，相关规定不适用本案；2.关于C1楼面积是双方在多起诉讼中确认的面积，如果法院查明有误差，愿意按调整后面积收取物业费，C1楼梯口电梯关闭是应公安机关和行政部门维稳要求关闭，该行为未造成苑庆柱损失；3.大棚系苑庆柱自行建造，本案不存在漏列当事人情形。 汇商物业公司一审诉讼请求：1、苑庆柱支付中国西部建材城南区C7、C8号楼2014年1月1日至2017年10月31日物业费253,810.98元；2、苑庆柱支付中国西部建材城南区C1、C7、C8号楼2017年11月1日至2018年10月31日物业费86,013.72元；3、本案诉讼费用由苑庆柱负担。 一审法院经审理查明，苑庆柱系中国西部建材城南区C1、C7、C8号楼业主（C1号楼的建筑面积为1650.18㎡，C7号楼建筑面积为2376.07㎡、C8号楼建筑面积面积2424.44㎡），用于商业经营。收费标准按照商业物业每月以建筑面积每平方米1.00元计算，恒翔公司与汇商物业公司签订了一份前期物业服务合同，约定由苑庆柱为中国西部建材城南区C1、C7、C8号楼提供物业服务。收费标准按照商业物业每月以建筑面积每平方米1.00元计算。因苑庆柱未按时缴纳物业费，2017年8月17日，汇商物业公司诉至法院要求支付C1、C7、C8号楼的物业费，经（2017）新4002民初5320号民事调解书确认苑庆柱支付C1号楼的物业费；2018年1月2日,双方在法院委托下通过新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司对C1、C7、C8号楼继续了实测,对此报告苑庆柱未提出重新评估的异议。汇商物业公司多次催要物业费，苑庆柱以C1商业区的电梯及安全通道于2018年2月门被锁死影响使用未享受服务为由拖欠至今。 一审法院认为：苑庆柱在生效的法律文书中确认了其与汇商物业公司之间具有物业服务合同关系，且苑庆柱认可拖欠C1号楼的物业费。C1、C7、C8号楼为一个物业管理区域，苑庆柱应该负有同等支付义务。恒翔公司作为建设单位可以委托物业管理人管理前期物业，该前期物业服务合同对业主具有约束力。相应资质证书核准汇商物业公司具备从事物业管理活动的资格，取得该资质证书的申报需要提供物业服务合同，因住建部于2018年3月8日废止了物业服务企业资质管理办法，证书过期并不能否定汇商物业公司系物业服务企业，其主体适格，据联建协议,苑庆柱作为C7、C8号楼顶花卉市场施工人，该工程已经实际使用。实际建设者为汇商物业公司，苑庆柱应当承担物业费。如物业服务未达到约定服务标准的，苑庆柱可以按合同约定要求整改，汇商物业公司继续履行采取补救措施后仍然未达到合同约定的，可按照约定追究违约方违约责任。苑庆柱以C1商业区的电梯及安全通道被锁死采取拒绝缴纳物业费的方式既不合法也有损双方的利益。锁门是基于政策原因，并不能证明汇商物业公司未提供物业服务构成根本违约。且该物业管理区域非普通住宅而是商业楼，不适用苑庆柱引用的行政规范规定。苑庆柱对主张的面积未举证，不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、苑庆柱于本判决生效之日起十日内向伊犁汇商物业服务有限责任公司支付中国西部建材城南区C7、C8号楼2014年1月1日至2017年10月31日物业费253,810.98元；二、苑庆柱于本判决生效之日起十日内向伊犁汇商物业服务有限责任公司支付中国西部建材城南区C1、C7、C8号楼2017年11月1日至2018年10月31日物业费86,013.72元。受理费减半交纳2553.57元，由苑庆柱负担。 二审中，双方当事人均提交新证据。苑庆柱提交证据：证据一、U盘一个及照片，证明电梯门锁死，物业费应当减少。证据二、房屋产权登记信息复印件，证实面积为1600平方米。汇商物业公司质证意见：对证据一关联性不认可，和物业费无关。对证据二不认可，是二楼面积而非三楼面积。 汇商物业公司公司提交新证据：证据一、（2017）新4002民初5320号民事案卷（复印件）共五组证据：1、前期物业服务合同；证实前期恒翔公司委托其对整个物业包括苑庆柱的物业进行管理，物业管理费收费为每平米1元；2、苑庆柱返还投资款的起诉状，证实苑庆柱在2014年1月1日前已经接受了物业服务；3、打印图片5张、收款收据6张，证实其给整个商业区提供物业服务，其中包括为苑庆柱打扫垃圾，运营管理且向苑庆柱收取水电及暖气费；4、接警情况登记表一张，证实苑庆柱与客户打架提供安保服务；5、法庭庭审笔录以及调解笔录，证实其提供服务，并按每平米1元达成协议；证据二、电梯维保合同、垃圾清运费11张、电费票据24张、员工工资表37张、保洁打扫卫生的打印照片，证明按照物业服务合同履行了合同约定物业服务内容。 苑庆柱质证意见：证据一物业管理服务合同与本案无关，起诉状是其和恒翔公司联建的，不能证明提供物业服务；图片证实C1楼是在2014年1月1日-2017年10月31日产生的物业费，当时C1楼处于营业状态，经调解46个月的物业费为44,000元，每平方米0.58元，并非每平米1元；情况登记表不认可。证据二真实性没有异议，电梯已被锁了2年不存在维修电梯的费用，物业费应该减少；垃圾清运费与本案无关；水电费只能在物业上交纳；员工工资表及保洁打扫卫生的打印照片与其没有关系，不是打扫争议场所的卫生。本院认证认为，苑庆柱提交证据一因无关联性不予采信，对证据二双方无异议予以采信。对汇商物业公司提交物业管理服务合同真实性无异议，对其关联性因相关法律规定对业主具有约束力，本院予以采信。起诉状真实性虽无异议，但不能证明提供物业服务不予采信。图片及收据能相互印证提供物业服务并且由苑庆柱支付相关费用，本院予以采信。情况登记表不能证明属于物业服务范围不予采信。法庭庭审笔录以及调解笔录真实性无异议且证实C1商业楼苑庆柱同意支付物业费本院予以采信。证据二真实性无异议，该组证据形成证据锁链证明汇商物业公司履行约定物业服务，本院予以采信。 本院查明，双方当事人二审庭审中均同意C1商业楼面积按1600平方米计算。2014年1月1日，恒翔公司与汇商物业公司签订物业管理委托合同，合同约定，恒翔公司将中国西部国际建材城南区物业委托汇商物业公司实行专业化、一体化的物业管理，委托管理的事项包含房屋建筑本体共用部位含门厅及房屋建筑本体共用设施设备其中含电梯的维修、养护、管理和运行服务。合同4.4条约定，业主或物业使用人拒缴物管服务费的，汇商物业公司应当督促其限期缴纳，逾期仍未交纳的，汇商物业公司可向人民法院起诉。合同签订后汇商物业公司提供物业服务。2017年11月7日，汇商物业公司以苑庆柱拖欠物业费为由诉至伊宁市人民法院，双方当事人在法院的主持下达成调解协议，协议内容为：双方同意对C1商业楼面积按1623平方米，每平方米1元计算自2014年1月1日至2017年10月31日止物业费为74,000元，苑庆柱自愿承担60%，剩余部分由汇商物业公司承担，对C7、C8商业楼双方另行处理。 本院认为，本案争议焦点为：1.汇商物业公司是否有权收取C7、C8商业楼的物业费，其诉讼主体资格是否适格，本案是否漏列恒翔公司为当事人；2.苑庆柱应否承担C7、C8商业楼自2014年至2017年止的物业费；3.汇商物业公司是否存在强行锁门的违约行为，苑庆柱是否有权拒缴物业费。 关于争议焦点一。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中汇商物业公司虽未与苑庆柱签订物业服务合同，但其前期与建设单位恒翔公司签订物业服务委托合同，故依照法律规定，该合同对业主苑庆柱具有法律约束力。该合同4.4条约定，业主或物业使用人拒缴物管服务费的，汇商物业公司应当督促其限期缴纳，逾期仍未交纳的，汇商物业公司可向人民法院起诉。故汇商物业公司诉讼主体适格，其有权主张物业费。关于苑庆柱提出C7、C8商业楼未竣工验收依照《新疆维吾尔自治区物业收费管理办法》第十四条规定不应收费的问题，该办法第十四条规定，新建普通住宅收取物业费，需要取得建设工程竣工规划许可和建设工程竣工验收合格证，否则物业服务费由建设单位承担，不得向业主收取。该办法针对的是新建普通住宅，本案并非住宅，故不适用该规定。根据法律规定，恒翔公司作为建设方与汇商物业公司签订的物业管理合同可约束业主，故其合同权利义务直接约束物业公司与业主，与建设方恒翔公司无关，本案不存在漏列当事人的情形。 关于争议焦点二。根据物业服务委托合同约定汇商物业公司有权向苑庆柱收取物业费，生效的调解书、苑庆柱支付水电费、热力费的票据以及图片等证据形成证据锁链，足以证明汇商物业公司提供物业服务，苑庆柱并未提交反驳证据，对其抗辩不予采纳，苑庆柱拒绝承担C7、C8商业楼自2014年至2017年止的物业费的理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点三。首先，物业服务合同并未约定汇商物业公司锁门构成违约，且汇商物业公司是否锁门与苑庆柱支付物业费之间不存在牵连性和对价关系，苑庆柱以汇商物业公司违约在先为由拒交物业费无事实和法律依据。相反，合同约定汇商物业公司负有对房屋建筑本体共用部位包含门厅及电梯的维修、养护、管理等管理职责，汇商物业公司关闭偏门及偏门电梯也是基于合同赋予其管理职能。结合本地维稳实际情况，公共场所进出通行一律经过安检门是众所周知的事实，故苑庆柱以锁门为由拒交物业费的理由依法不能成立。鉴于二审中双方均同意C1商业楼面积按1600平方米计算，本院对一审认定C1商业楼面积为1650.18㎡调整为1600平方米，加上C7、C8号楼面积5517.63平方米，共计7117.63平方米，苑庆柱应支付C1、C7、C8商业楼自2017年11月1日至2018年10月31日止的物业费85,411.56元。 综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，一审判决认定事实及适用法律正确。鉴于汇商物业公司同意对C1商业楼面积按1600平方米计算，本院对该部分物业费做相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初642号民事判决第一项； 二、变更新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初642号民事判决第二项为苑庆柱于本判决生效之日起十日内向伊犁汇商物业服务有限责任公司支付中国西部建材城南区C1、C7、C8号楼2017年11月1日至2018年10月31日物业费85,411.56元； 三、驳回伊犁汇商物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 一审案件受理费减半交纳2553.57元，二审案件受理费6397.37元，合计8950.94元，由伊犁汇商物业服务有限责任公司负担89.50元，苑庆柱负担8861.44元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 凤 审判员 何学涛 审判员 王国彪 二〇一九年十二月七日 书记员 张晓蝉