广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终12453号上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区。负责人：蓝晓寒，职务总经理。委托诉讼代理人：严创丰、赵晓文，均为广东耀辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄斌，男，1965年10月12日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李杰、李星叶，均为广东五羊律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广东省广州市越秀区。负责人：谢宇，职务行长。原审第三人：黄繁伟，男，1976年11月20日出生，汉族，身份证住址广东省梅县。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）因与被上诉人黄斌、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）及原审第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）、黄繁伟商品房销售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原审第三人农行淘金支行、黄繁伟经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。上诉人信达公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.本案诉讼费由黄斌承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，黄斌对涉案房屋不享有产权。1、合同效力并不当然等同物权效力。国龙公司与黄斌签订的《商品房买卖合同》所涉及的房屋，是早已依法备案登记在黄繁伟名下，且抵押备案登记在农行淘金支行名下，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，故预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗黄斌的效力。2、黄斌有重大过错，应承担不利后果。黄斌与国龙公司签订购房合同时是应当知道涉案房屋已有预售登记及抵押登记，但黄斌仍以明显低于当时市场价的价格签订合同，并交付购房款，主观上存在重大过错，黄斌应该承担由此造成的不利后果。二、一审法院关于抵押权问题适用法律错误。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的释法目的是为了解决处分建设工程项目之后价款的分配顺序问题，并不能以此否认或者限制合法的抵押权。其次，该司法解释的适用前提是处分了建设工程项目之后，涉案房产即不存在建设工程纠纷，亦不存在涉案房产处分问题，故一审法院适用法律错误。三、无论《商品房预售合同》是否有效，信达公司都依法享有对涉案房屋的抵押权。1、首先，黄繁伟与农行淘金支行签订《购房担保贷款合同》时已经办理了预售房地产交易登记，农行淘金支行有理由相信黄繁伟为房产的合法所有人，其次，农行淘金支行履行了贷款义务，且办理了抵押登记。据此，整个过程和手续是一个合法，善意的商业贷款行为，其效力应受法律保护。2、若一审法院认定国龙公司与黄繁伟签订的《商品房预售合同》无效，则黄繁伟为无权处分人。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，农行淘金支行善意取得涉案房屋的抵押权，现信达公司继受了农行淘金支行在本案中的权利，故信达公司依法享有对涉案房屋的抵押权。四、一审法院违反法定程序，未经审判监督程序作出与生效法律文书相冲突的判决。原广州市东山区人民法院作出的（2004）东法民二初字第752号《民事调解书》载明“黄繁伟若不履行上述调解主文第一、二、三项中的任何一项时，农行淘金支行有权向法院申请强制执行，包括解除上述《购房担保贷款合同》，要求黄繁伟清偿合同项下的全部未付的借款本金（包括到期及未到期的本金）、利息、罚息。农行淘金支行有权从拍卖、变卖黄繁伟名下的广州市越秀区X房的房产所得价款中优先受偿。”并已进入执行程序。现一审判决第四项要求黄斌协助过户，事实上阻碍了原生效民事调解书的执行。被上诉人黄斌辩称：不同意信达公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，黄斌在支付完首期房款及剩余房款后对涉案房屋享有全部所有权益。黄斌作为买受人对房屋占有使用多年，享有的权益高于信达公司基于经营所享有的抵押权。（2004）东法民二初字第752号《民事调解书》中并没有认定信达公司享有抵押权，（2009）越法刑初字第769号刑事判决书已对本案的相关事实作了认定，之后房管部门也根据该判决作出注销涉案房屋的预售登记和抵押登记。原审被告国龙公司述称：同意一审判决，请求驳回信达公司的上诉请求。黄斌向一审法院起诉请求：1.确认黄斌、国龙公司于2005年3月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方继续履行；2.国龙公司协助黄斌办理广州市越秀区X号房屋产权登记手续；3.确认黄繁伟与国龙公司签订的商品房预售合同无效，并注销在房管部门的预售登记。一审法院认定事实：2005年3月20日，黄斌（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（XX）XXX3号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为XXXX号。买受人所购买的商品房为上述项目中的X号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共108.341平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为649000元。买受人分期付款，其中2005年3月20日前支付199000元，余款45万元申请银行按揭等。2005年3月21日及同年5月4日，国龙公司向黄斌出具收据两张，分别载明收到黄斌交来首期楼款5万元及楼款149000元。2005年3月22日，黄斌与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认黄斌接收国龙大厦X单元。一审另查明：涉案国龙大厦X房于2001年3月15日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为黄繁伟，房屋使用性质为住宅，建筑面积108.03平方米，成交价格885844元，签约时间2001年3月7日。2001年3月23日，黄繁伟（借款人）、农行淘金支行（贷款人）及国龙公司（保证人）签订《购房担保贷款合同》，约定：借款人因购买涉案国龙大厦X单元，同意把其与保证人签订的《购房合约》项下的房产及其权益抵押予贷款人，贷款人向借款人提供贷款62万元等。同日，农行淘金支行取得该房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》。2004年，农行淘金支行以黄繁伟未按期偿还贷款为由起诉至原广州市东山区人民法院。2004年7月13日，原广州市东山区人民法院作出（2004）东法民二初字第752号民事调解书，载明当事人自愿达成如下协议：一、农行淘金支行与黄繁伟、国龙公司于2001年3月23日签订的《购房担保贷款合同》，及农行淘金支行与国龙公司签订的《购房担保贷款回购保证协议书》继续履行；二、黄繁伟在2004年7月13日向农行淘金支行支付律师费2000元；三、黄繁伟应于2004年8月30日前向农行淘金支行支付该案受理费11231元；四、黄繁伟如不履行上述协议时，农行淘金支行有权向法院申请强制执行，包括解除上述合同，要求黄繁伟清偿合同项下的全部未付的借款本金（包括到期和未到期的本金）、利息、罚息；农行淘金支行有权从拍卖、变卖黄繁伟名下的广州市越秀区X号X地段国龙大厦X房的房产所得价款中优先受偿；五、国龙公司对处分上述房屋不足以清偿黄繁伟在上述合同确定的债务的部分承担连带保证责任；国龙公司在承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向黄繁伟追偿。2007年11月，一审法院作出（2007）越法执字第3022-1号民事裁定书，载明在广州市公安局已对国龙公司涉嫌合同诈骗案件立案侦查的情况下，不宜单独径行处理涉案房产，暂不具备执行条件，故裁定原广州市东山区人民法院（2004）东法民二初字第752号民事调解书中止执行等。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市X号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。其中“附表1”列明：X，购房人黄斌，已付房款199000元，登记预购人黄繁伟，抵押权人农行淘金支行。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。一审再查明：2016年6月22日，农行淘金支行（甲方）与信达公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议》，约定：甲方将其对债务人黄繁伟的1笔债权转让给乙方；2016年3月20日，共计本金人民币541153.92元，利息397328.75元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。之后，双方于2017年3月21日在《羊城晚报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。2016年9月26日，黄斌妻子黄齐英向国龙公司管理人账户转入涉案X房购房余款45万元。2017年8月30日，广州市不动产登记中心向黄繁伟作出（2017）查询0XX2号《依申请信息公开答复书》，答复其国龙大厦X房，预售合同号XXXX，预售人国龙公司，预购人黄繁伟；暂无该房屋的有效查封信息；原市国土房管局曾根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书认定的事实于2010年8月27日公告注销上述房产的已备案预售合同和抵押备案登记，但根据广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初2953号行政判决书，现合同备案和抵押备案效力已恢复。本案一审审理过程中，关于黄繁伟有无向国龙公司支付过购房款，有无偿还过银行贷款的问题，黄繁伟称其未支付过首期款，银行贷款没有偿还。一审法院认为：黄斌与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助黄斌办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、黄繁伟的陈述，国龙公司与黄繁伟虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但黄繁伟既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与黄繁伟签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与黄繁伟签订的商品房预售合同为无效合同，黄繁伟无权以该合同对抗黄斌的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，黄斌直至国龙公司被受理破产清算后才付清剩余购房款。考虑到其在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令黄斌参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的房款利息，并将该款直接支付给抵押权人。黄斌在向涉案房屋目前的抵押权受让人即信达公司支付上述购房款的利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、黄繁伟及信达公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，黄斌诉讼请求于法有据，予以支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，判决：一、确认黄斌与国龙公司于2005年3月20日签订的《商品房买卖合同》有效。二、确认国龙公司与黄繁伟签订的穗房预合字××号《商品房预售合同》无效；国龙公司与黄繁伟在本判决发生法律效力之日起十日内共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记。三、黄斌在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的购房款利息（以45万元为基数，自2005年3月22日起至2016年9月26日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给信达公司。四、国龙公司在黄斌完成上述第三项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助黄斌到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区X房所有权转移登记至黄斌名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；黄繁伟、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行及信达公司对此须予以协助。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10290元，由国龙公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对信达公司的上诉请求，认定如下：首先，依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、黄繁伟的陈述，国龙公司与黄繁伟虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但黄繁伟既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，国龙公司与黄繁伟就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，现无充分证据证明黄斌在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且无证据证明黄斌未支付全部购房款应归责于黄斌，因此一审法院认定国龙公司与黄繁伟签订的商品房预售合同为无效合同，以及认定黄斌与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助黄斌办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。其次，因国龙公司利用黄繁伟名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明黄斌在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。黄斌已向国龙公司支付全部购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令黄斌向抵押权人支付购房款利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司、黄繁伟、农行淘金支行及信达资产公司之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。综上所述，信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月十二日书记员 王 敏沙宇航