宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁05民终947号 上诉人（原审被告）：雍金生，男，1973年12月20日出生，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 委托诉讼代理人：刘金保，宁夏君元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）贾淑玲，女，1967年12月25日出生，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 被上诉人（原审原告）马盟，男，1991年4月10日出生，住宁夏回族自治区平罗县。 被上诉人（原审原告）马晶，女，1993年6月18日出生，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 被上诉人（原审原告）：马腾云，男，1968年4月16日出生，住内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。 被上诉人（原审原告）马广玲，女，1969年10月10日出生，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 五被上诉人共同委托诉讼代理人：李文、严晓彤，宁夏永东律师事务所律师。 原审被告：马广存，男，1973年8月11日出生，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。 上诉人雍金生因与被上诉人贾淑玲、马盟、马晶、马腾云、马广玲及原审被告马广存确认合同无效纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2019）宁0502民初2639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 雍金生上诉请求：1.撤销原判，改判驳回贾淑玲、马盟、马晶、马腾云、马广玲的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由贾淑玲、马盟、马晶、马腾云、马广玲负担。事实和理由：涉案房屋一直由马广存独自管理并持有宅基地证书，柔远村相关信息调查亦以马广存个人信息为准，故该房屋应认定为马广存个人财产。即便将涉案房屋作为遗产处理，马广存作为共同共有人，亦享有处分管理的权利。贾淑玲等人都有宅基地或在外地生活，亦未对涉案房屋出售提出异议，雍金生依据当地农村习俗及贾淑玲等表现，有合理理由相信马广存取得了涉案房屋的处置权。雍金生收购房屋是因马广存生病需要用钱，二人并不存在恶意串通情形，涉案房屋买卖协议合法有效。贾淑玲等人在涉案房屋拆迁的情况下主张对房屋享有权利，有违诚实守信原则。 贾淑玲、马盟、马晶、马腾云、马广玲辩称，涉案房屋宅基地证书记载的权利人为王某。马广存虽然为王某最小的儿子，但其并无事实和法律依据在王淑霞去世后独占涉案房屋。雍金生在收购房屋时对房屋权属情况清楚，其与马广存恶意串通损害第三方利益，涉案房屋买卖协议应认定为无效合同。 马广存述称，涉案房屋宅基地证书记载的权利人是其母亲王某，王某生前由其服侍，且其是家中最小的儿子，按照农村习俗，王某去世后，该房屋应由其单独所有。马广存已将房屋转让给雍金生，现房屋被征收拆迁，拆迁款应归雍金生所有。 贾淑玲、马盟、马晶、马腾云、马广玲向一审法院起诉请求：1.确认雍金生与马广存于2014年3月2日签订的《房屋买卖协议》无效；2.本案诉讼费用由雍金生、马广存负担。 一审法院认定事实：中卫市沙坡头区柔远镇柔远村三队原村民马某1和王某生育五个子女，长子马某2、次子马腾云、三子马广存、长女马广玲、次女马秀玲。王某于2007年3月去世，马某1于2008年9月去世。马某2与贾淑玲原系夫妻关系，生育马盟、马晶。马某2于2018年9月19日去世。马某1和王某遗留的位于中卫市沙坡头区柔远镇柔远村三队宅基地一处及宅基地之上房屋十一间。该宅基地使用权证自1987年颁发至今登记在王某名下。马某1去世一个月后，马广存从上述房屋中搬出，至2018年9月涉案房屋被拆迁时无人居住。2014年3月2日，马广存与雍金生签订《房屋买卖协议》一份，约定：马广存将涉案房屋出售给雍金生；马广存所出售的房屋系自建房屋，为家庭共同财产，马广存保证该房屋出售时已经全部房屋共有产权人同意；房屋价格为3.5万元；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，雍金生向马广存支付了购房款3.5万元，马广存也向雍金生交付了宅基地使用权证。2017年11月，贾淑玲得知雍金生修建涉案房屋院落围墙的情况后，阻止了雍金生施工。另查明，雍金生与马广存及贾淑玲等人系同村村民，其在该村已分配到了宅基地。一审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其所有权受法律的保护，任何人不得干涉和侵犯。对他人所有的财产进行分配的行为系无权处分行为，无权处分行为需要得到所有权人的追认方能确认其效力。本案中，涉案房屋系马某1和王某生前遗留的财产，至今登记在王某名下。根据继承法规定，继承人依法享有对涉案房屋继承的权利。因此，涉案房屋在分割前应当属于所有继承人共同共有。物权法第九十五条规定“共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权”，在共同共有关系存续期间，共同共有财产的使用、处分应由全体共有人协商一致决定，部分共有人无权擅自处分共有物之所有权。因此，马广存出售涉案房屋的行为系无权处分。根据庭审查明的事实可知，雍金生与马广存及贾淑玲等人系同村村民，且经常来往，关系密切。依照农村现状与生活常识，一般关系密切的村民邻里之间相互对不动产的归属有基本了解，且民法为一般理性人标准，作为一般理性人在进行不动产交易前，应尽到一般注意义务，如了解不动产的所有权、家庭成员等情况。马广存与雍金生在签订《房屋买卖协议》时存在恶意，雍金生与马广存之间的房屋买卖行为明显损害贾淑玲、马盟、马晶、马腾云、马广玲的合法权益。因此，该《房屋买卖协议》因恶意损害第三人合法利益而无效。故贾淑玲、马盟、马晶、马腾云、马广玲要求确认雍金生与马广存于2014年3月2日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。雍金生辩解按照传统生活习俗，涉案房屋系马广存的个人财产，但其并未提交马广存系涉案房屋所有权人的证据。相反，根据审理查明的事实，涉案房屋系马某1与王某的遗产，并非马广存的个人财产。雍金生另辩解贾淑玲、马盟、马晶、马腾云、马广玲起诉时已过法定诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，贾淑玲、马盟、马晶、马腾云、马广玲提起诉讼的时间起点为自知道或者应当知道权利受损害之日起计算，而雍金生、马广存也未提交证据证明贾淑玲、马盟、马晶、马腾云、马广玲知道或应当知道权利受损的具体日期。因此，雍金生上述辩解意见均不能成立，不予采信。判决：雍金生与马广存于2014年3月2日签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费200元，减半收取计100元，由雍金生、马广存负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，依据查明事实，涉案房屋系马某1与王某的遗产，现该房屋宅基地证书记载的权利人仍为王某。在未对遗产进行分割前，贾淑玲、马盟、马晶、马腾云、马广玲、马广存、马秀玲等人为该房屋共同共有人。马广存未经其他共同共有人同意，单方将涉案房屋出售给雍金生，系无权处分。雍金生主张涉案房屋系马广存个人财产，没有事实和法律依据，不予支持。雍金生主张依照当地农村习俗及贾淑玲等人在涉案房屋出售时未提出异议的事实，其有合理理由相信马广存取得了涉案房屋的处置权，但未提交有效证据证实，且雍金生系涉案房屋所在地村民，对该房屋权属情况应当清楚，故对其该项主张亦不予支持。雍金生在该村已分配到了宅基地，其收购涉案院落亦不符合农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。一审认定涉案《房屋买卖协议》无效，符合法律规定。 综上所述，雍金生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人雍金生负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛鹏飞 审判员  施秀琴 审判员  吕广飞 二〇一九年十二月十三日 书记员  张 津 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。