河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初26559号原告:谭红勤，女，1966年6月3日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托代理人:谭智文，河南陆达律师事务所律师。委托代理人:许爱军，河南陆达律师事务所律师。被告:河南恒龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心**。法定代表人:贾飞，总经理。委托代理人：刘梦浩，系单位员工。委托代理人：杜阳，系单位员工。第三人：中信银行股份有限公司郑州分行，住郑州市郑东新区商务内环路**，统一社会信用代码：914100007067738065。法定代表人：方萍，行长。委托代理人：魏子君，系单位员工。原告谭红勤诉被告河南恒龙置业有限公司（以下简称“恒龙置业”）、第三人中信银行股份有限公司郑州分行（以下简称“中信银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭智文到庭参加诉讼，被告委托代理人刘梦浩、杜阳到庭参加诉讼，第三人委托代理人魏子君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭红勤向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的编号为D1800395412《商品房买卖合同》、《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》，被告退还原告已付购房款3581427元及利息（利息以1081427元为基数，按年利率6%从2017年9月25日计算至被告全部支付之日止，以2500000为基数，按年利率6.125%从2018年10月8日计算至被告实际支付之日止）；2、请求判令解除原被告双方签订的《室内装修合同》，被告退还原告装修款876928元及利息（利息以219232元为基数，按年利率6%从2017年9月25日计算至被告实际支付之日止、利息以219232元为基数，按年利率6%从2017年12月17日计算至被告实际支付之日止、利息以219232元为基数，按年利率6%从2018年3月17日计算至被告实际支付之日止、利息以219232元为基数，按年利率6%从2018年5月7日计算至被告实际支付之日止）；3、请求判令解除原被告双方签订的编号为0000567号的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，被告退还原告车位款230000元及利息（利息以230000元为基数，按年利率6%从2018年1月14日计算至被告全部支付之日止）；4、请求判令被告退还原告维修基金9193元及利息（利息以9193元为基数，按年利率6%从2018年3月26日计算至被告全部支付之日止）；5、请求判令被告退还原告办理房屋贷款手续所花费的按揭办理费、公正费、抵押费、印花税共计1530元；6、请求判令被告支付原告违约金44583.55元;7、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：原告谭红勤与被告河南恒龙置业有限公司于2017年7月17日达成房屋认购协议，由原告谭红勤购买被告恒龙置业开发的郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北10幢1单元10层1003号房产，同日原告谭红勤向被告恒龙置业支付定金5万元，2017年9月25日又向被告恒龙置业支付购房首付款1259852元，后原告谭红勤又与2017年9月25日、2017年12月17日、2018年3月17日、2018年5月7日分别将剩余657696元购房款转入被告恒龙置业账户。由于被告恒龙置业为规避政府限价政策，在2018年3月26日向原告出具的收据中将原告的购房款分为首付款1081427元、装修款876928元两部分。2018年9月25日，原被告双方正式签订《商品房买卖合同》，该合同第八条明确约定被告恒龙置业应当在2018年10月31日前向买受人交付房屋，出卖人逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，且出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。但截止到原告谭红勤于2019年6月27日向被告恒龙置业发出解除购房合同的律师函时，被告恒龙置业已逾期交房240日，被告恒龙置业收到律师函后也从未联系过原告谭红勤女士协商退房事宜。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告恒龙置业答辩称，原告主张其已付4455154元购房款（含装修款），但从其提供的首付款收据金额为1081427元，贷款金额为2500000元，装修款收据金额显示为657696元，三项合计总金额与原告所述不一致，建议以原告提供证据金额为准作为双方解除商品房买卖合同后被告承担违约金的基础。一、根据情势变更原则，因政府大气污染防治导致逾期交房，被告不应当承担违约责任；二、根据双方合同约定，即使被告逾期交房，原告已实际按照继续履行的约定收取被告支付的违约金，视为其已放弃约定解除权，同意继续履行合同，且被告已符合《商品房买卖合同》及补充协议约定的交房条件，并于2019年7月3日开始交楼，故原告无权再行要求解除合同；三、根据合同法约定优先的原则，可以确定如果双方当事人在合同中约定有违约金条款的，应当优先适用，合同约定不明的可另行补充或按照其他规定履行。本案《商品房买卖合同》已然约定了违约条款，原告主张违约金及利息，无法律依据，且违反了民法“损失填补”的原则；四、原告要求对于按揭贷款部分一并处分，影响了贷款银行的利益；五、原告所诉的其他诉讼请求，并无事实和法律依据。综上，被告认为，被告在实际履约过程中，并未存在恶意违约行为，对于逾期交房，被告已对原告进行补偿，对于原告不合理的各项请求，答辩人请求法院予以驳回第三人中信银行股份有限公司郑州分行答辩称：若商品房买卖合同解除了，应由被告恒龙置业清偿我行依约向原告发放的贷款本息，具体数额已清偿当日中信银行系统内为准。本院根据当事人的陈述、举证、质证，及庭审情况，查明事实如下：2017年9月17日原告谭红勤通过银行转账向被告恒龙置业支付50000元，2017年9月25日原告谭红勤通过银行转账向被告恒龙置业支付1259852元，2018年3月16日原告委托其女儿杨雨晴向被告支付装修款219232元。2018年3月26日，被告恒龙置业分别向原告出具1081427元的首付款（含定）收据、657696元的装修款收据、9193元的维修基金收据各一张。2018年5月7日，原告委托其女儿杨雨晴向被告支付装修款216031元。2018年7月20日，原告谭红勤向案外人河南辰信房地产营销策划有限公司支付按揭办理费1000元、公证费200元、抵押费80元、印花税250元，并收到其出具的收据一张。2018年1月18日，原告委托其女儿杨雨晴与被告签订《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》（编号：0000567），协议约定杨雨晴使用郑州恒大悦龙花园楼盘B区B1-132号车位，车位总价款230000元，并通过杨雨晴向被告支付车位款余款210000元，同日，被告向杨雨晴出具收据一份，收据载明收到杨雨晴（B1-132）车位款（含定）230000元。2018年9月25日，原告与被告签订编号为D180××××****《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于郑东新区××外环路以东、××街以北××单元××商品房××套，房屋总价款3581427元，其中1081427元以现金方式支付，约定付款时间为2017年9月21日，剩余2500000元付款方式为商业贷款，约定付款时间为2017年09月24日，并备注余款250万元需在2017年9月24日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；被告应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。2018年9月30日，原告（甲方、借款人）、被告（丙方、阶段性保证人）与中信银行股份有限公司郑州分行（乙方、贷款人）签订编号为811112195015号《中信银行个人购房借款合同》一份，载明：借款金额为人民币贰佰伍拾万元整。借款期限为204个月，即自2018年9月30日至2035年9月30日止。贷款用途为购买位于郑东新区××外环路以东、××街以北××楼××单元××号商品房。贷款支付对象为河南恒龙置业有限公司，开户行中信银行郑州分行经三路支行，账号81×××19。贷款利率为6.125%。担保方式为抵押加阶段性保证。还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月1日。中信银行股份有限公司郑州分行在乙方处加盖公章确认，原告谭红勤在甲方处签字捺印确认，被告在丙方处加盖公章确认。2018年10月8日，被告收到第三人中信银行股份有限公司郑州分行放款2500000元。根据原告提供的中信银行业务凭证显示，原告的购房贷款已还至2019年9月1日，共计支付214288.19元。2019年4月24日，被告恒龙置业通过银行转账向原告支付涉案房屋逾期交房违约金41017元（截止2019年1月31日）。2019年6月20日，涉案房屋恒大悦龙花园10号楼取得工程竣工验收备案表。2019年6月24日，原告谭红勤委托河南陆达律师事务所向被告恒龙置业发出律师函一份，律师函载明因被告恒龙置业逾期交房已逾180日，合同约定的解除条款已经生效，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。2019年6月30日，被告恒龙置业通过EMS向原告发出收楼通知书。2019年8月13日，被告恒龙置业向郑州市物业维修基金管理中心缴存涉案房屋维修基金9193元，并收到郑州市房屋专项维修资金交存凭证一张。本院受理该案后，经多次调解未果。以上有原告提交的商品房买卖合同、收据、转账凭证、中信银行个人购房借款合同、中信银行业务凭证、证明、停车位使用协议、被告提交的商品房买卖合同、收条、银行流水、竣工验收备案表、交楼通知邮寄单、郑州市房屋专项维修资金缴存凭证、当事人陈述及庭审笔录予以证明。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面、适当的履行自己的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当承担根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，根据涉案合同约定，“逾期交房超过180日的，原告有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年10月31日，截至2019年6月20日涉案房屋取得竣工验收备案表被告逾期交房已超过180日，故原告要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，且符合法律规定，本院予以支持。《中信银行个人购房借款合同》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《借款合同》的目的亦无法实现，借款合同相应解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故商品房买卖合同被解除后，被告应当将收受的购房款的首付1081427元及利息返还原告，根据银行提供的银行交易明细显示，首付款1081427元实际支付于2017年9月25日，故利息应分别以1081427元为基数自2017年9月25日起至被告恒龙置业实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告已付购房贷款部分，截止2019年9月1日共计还款214288.19元，由被告返还原告，剩余贷款部分（具体金额以清偿当日中信银行系统内为准）由被告向第三人中信银行股份有限公司郑州分行清偿，对此本院予以认定。关于原告请求解除《恒大悦龙花园补充协议》、《室内装修合同》，但并未提供合同，故原告该项诉讼请求证据不足，本院不予支持，当事人可待明确证据后另行通过合法途径解决。关于原告请求解除停车位协议，《停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《停车位使用协议》的目的亦无法实现，杨雨晴自认该协议系原告委托其签订，车位款系原告谭红勤实际支付，并同意解除停车位协议后，车位款退还至原告谭红勤名下，本院对此予以确认。为避免增加诉累，杨雨晴无权再另行主张该车位款，本院在此予以释明。故对于原告主张解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的诉讼请求，本院予以支持。停车位协议解除后，被告应当返还原告车位款230000元并支付利息（以230000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年1月18日起计算至被告实际清偿之日止）。关于原告请求被告返还原告维修基金9193元，现因为被告的违约行为导致合同被解除，被告应返还原告维修基金9193元及利息（以9193元为本金，自2018年3月26日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。对于原告请求违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。”原告已付房款3581427元，按照1%计算，被告应当支付原告违约金为35814.27元，鉴于被告已支付原告违约金41017元，故对于该诉请本院不予支持。关于原告要求被告赔偿原告按揭办理费1000元、公证费200元、抵押费80元、印花税250元，共计1530元及利息的诉讼请求，因该费用并非向恒龙置业支付，原告要求恒龙置业赔偿，依据不足，本院不予支持。被告辩称由于近年来大气污染治理，政府采取封土令等措施，导致被告被迫停工。被告提交的证据显示自2017年11月起政府即开始采取大气污染防治攻坚措施，本案商品房买卖合同签订于2018年9月25日，签订合同时被告应当充分考虑此方面的因素，且其提供的关于进一步加严红色预警应急减排措施的紧急通知的发布时间在合同约定交房日期之后，故对被告答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告谭红勤与被告河南恒龙置业有限公司签订的编号为D1800439****的《商品房买卖合同》；二、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内向原告谭红勤返还首付款1081427元及利息（以1081427元为基数自2017年9月25日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止）；三、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内向原告谭红勤返还购房贷款214288.19元及利息（以214288.19元为基数自2019年9月6日原告正式立案主张权利之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止）；四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内清偿第三人中信银行股份有限公司郑州分行购房贷款本息（具体金额以清偿当日中信银行系统内为准）；五、解除被告河南恒龙置业有限公司与杨雨晴签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》（编号：0000567）；六、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告谭红勤车位款230000元；七、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告谭红勤维修基金9193元及利息（9193元为基数从2018年3月26日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿完毕之日止）；八、驳回原告谭红勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23672元，由原告谭红勤负担5860元，由被告河南恒龙置业有限公司负担17812元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一九年十二月二日书记员  许一鸣