四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初5786号 原告：杜建，男，1974年11月12日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告：夏秀蓉，女，1975年4月20日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告：四川省泊斯雅商业管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区红牌楼北街**。 法定代表人：谢艳平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾秉铎，四川宏坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨佳旭，四川宏坤律师事务所（实习）律师。 原告杜建、夏秀蓉诉被告四川省泊斯雅商业管理有限公司（简称“泊斯雅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员万静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜建、夏秀蓉，被告泊斯雅公司的委托诉讼代理人曾秉铎、杨佳旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜建、夏秀蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告收益金69911元；2.判令被告立即支付原告违约金，违约金为应支付收益金的同期银行贷款利率的两倍；3.本案诉讼费用，由被告泊斯雅公司负担。审理中，原告增加诉讼请求，要求立即解除与被告泊斯雅公司签订的租赁协议。 事实和理由：原告购买巴中市巴州区商铺，后将其委托被告经营，并签订《委托经营管理协议》，根据协议被告应向原告每年支付固定收益金。2019年被告向原告支付部分收益金后，就未再支付收益金，经原告催收未果，故诉至法院。 被告泊斯雅公司辩称，1.原告与被告签订蓝湾国际商铺委托经营管理协议，委托被告对其商铺进行管理属实。被告是受委托代替业主即（购房者）将商业用房整体出租然后分别返还租金给业主，这种售后包租的商业模式违反了《商品房销售管理办法》和建设部的相关规定，原被告签订的经营管理协议除结算性条款、解决争议条款外，其余均为无效，故原告主张的违约金不应得到支持。2.被告每年返还的租金明显过高，不符合商业惯例，一般应当在3%—4%左右，请求人民法院依法予以调整，且应当以原告已交房款为基数计算收益金。3.若人民法院认为原、被告签订的管理协议有效，被告同意解除协议，立即将房屋交付原告，由原告自行管理、经营和收益。 经审理查明：原告杜建、夏秀蓉共同购买四川省巴中市东兴房地产开发有限公司开发的巴中市巴州区房屋（建筑面积34.97平方米），约定房屋总价款694357元。 之后，原告杜建（甲方）与被告泊斯雅公司（乙方）签订了《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》约定，委托被告泊斯雅公司对原告杜建、夏秀蓉购买的蓝湾国际项目商铺商品房，建筑面积为34.97平方米，进行经营管理。委托经营方式：乙方根据经营管理的需要，统一业态规划和功能分区，统一招租招商，统一市场经营和管理，统一市场推广和促销，委托经营管理期限内，甲方对乙方可能使用商铺的形式以及乙方许可使用商铺的使用人不持任何异议。乙方可对商铺的经营项目、经营范围与品种进行调整，甲方不持任何异议。委托经营期限：1.该商铺的委托经营期限为五年，自2015年1月1日起计算。2.未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营期限。3.委托经营管理期间，甲方每年按照《商品房买卖合同》房屋总价款金额：746620元（大写：柒拾肆万陆仟陆佰贰拾元整）的固定比例：（第一年为7%，第二年为7.5%，第三年为8%，第四年为8.5%，第五年为9%）享有固定收益金。固定收益金每年转账支付一次，在年度开始时转入。违约责任第三项约定：在委托经营管理期限内，甲方不得单方面解除或终止本协议，不得收回商铺，不得对乙方使用商铺的形式、乙方许可使用商铺的使用人提出异议，不得对收益水平及收益金支付时间和方式提出异议，不得终止乙方与第三人签订的有关使用商铺的合同，否则，甲方应承担由此而产生的一切经济、法律责任……。其他约定：第一条为了保障全体业主的共同利益，甲方同意乙方对蓝湾国际商业进行统一经营和管理，并同意接受乙方对甲方商铺的经营和物业管理。甲方购买的商铺必须符合乙方的业态规划，甲方不得擅自改变经营业态。为该商铺和相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生不一致时，服从整体利益，进行整体经营……。违约责任第五项：乙方不按照本协议约定支付固定收益金的，应按照同期银行贷款基准利率的两倍向甲方支付违约金。后被告支付了前四年收益金及第五年的部分收益金，因下余2019年收益金未支付问题，双方协商未果酿成纠纷，原告诉至本院。 审理中，原告向本院提交的购房款发票金额及累计第一年返租金额共计741327元。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份信息，《商品房买卖合同》，《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》、收据、庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，二原告将其共同购买的位于巴中市巴州区房屋委托被告泊斯雅公司进行经营管理，双方签订的《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定诚实信用的履行自己的义务。本案中，原告将房屋交付给被告，委托被告经营管理，被告应当按照《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》约定支付委托经营管理期间的收益金，现被告未按约定支付下欠收益金，原告主张被告立即支付下欠收益金为741327元×9%﹣8664元（2019年已付收益金）﹢8183元（2018年欠租金）＝66238元，本院予以支持。 关于原告主张解除与被告签订的《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》问题。虽双方在协议中并未约定符合合同解除的情形，但被告未按约定支付租金，致使原告合同目的不能实现，符合法定解除条件，且被告在答辩意见中也明确其原意解除合同，本应解除双方签订的合同。但鉴于本案的商铺租赁不同于普通独立门市租赁情形，系被告将包括原告在内的商铺统一整体出租给了第三方，若原告收回商铺，必然影响其他业主的利益，也不利于原告自身的经营管理。同时，在签订《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》时，原告知晓并同意该种经营管理模式，在经营管理协议中也明确约定了为了全体业主的共同利益以及该商铺和相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生不一致时，服从整体利益，进行整体经营。本案中，若解除原、被告之间的租赁协议，必然会损害其他业主的共同利益。基于本案的特殊情况，对原告主张要求解除与被告签订的《蓝湾国际商铺委托经营管理协议》的请求，本院不予以支持。 关于被告泊斯雅公司是否应当支付违约金的问题。因被告未按约定支付商铺收益金，故原告主张违约金的诉请本院予以支持，但双方合同中所约定的应按照同期银行贷款基准利率的两倍向原告支付违约金的标准过高。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张2019年1月1日起算的违约金酌情调整为2019年8月19日前的违约金按中国人民银行发布的人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月19日后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、由被告四川省泊斯雅商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜建、夏秀蓉支付下欠商铺收益金66238元； 二、由被告四川省泊斯雅商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜建、夏秀蓉支付违约金，违约金计算方式为：以下欠商铺收益金66238元为基数，按中国人民银行发布的人民币同期同类贷款基准利率自2019年1月1日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率自2019年8月20日起算至收益金实际履行完毕之日止； 三、驳回原告杜建、夏秀蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取770元，由被告四川省泊斯雅商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 万 静 二〇一九年十二月二十日 书记员 刘利群