吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2804号 上诉人（原审被告）：吉林市梧仝树房地产经纪有限公司，住所地吉林市船营区。 法定代表人：吕刚，董事长。 委托诉讼代理人：奚明望，该公司签约部经理。 委托诉讼代理人：谢小吉，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：李英佳，女，1981年3月21日生，汉族，铁路吉林机务段会计，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：陈洪亮，吉林松花江律师事务所律师。 原审被告：吕刚，男，1977年5月20日生，汉族，吉林市梧仝树房地产经纪有限公司董事长，住吉林市丰满区。 上诉人吉林市梧仝树房地产经纪有限公司（以下简称梧仝树公司）因与被上诉人李英佳、原审被告吕刚房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 梧仝树公司上诉请求：撤销一审民事判决，驳回李英佳的返还购房款及中介费的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，遗漏了签订合同的相对方吉林市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟房地产）和房屋实际出售人。李英佳于2017年11月16日在梧仝树公司的陪同下与吉林市金晟房地产开发有限公司签订了中京城·铂宫置业协议，此协议是买卖双方在开发商的改底行为，卖方是原购房人李丽，买方是李英佳。在签订合同同时，梧仝树公司将房款237,600.00元给付李丽，梧仝树公司收取服务费2,400.00元，另外还有40,000.00元的该底费，买卖双方是知晓并同意给开发商的。签订合同的相对人不是梧仝树公司，房款给付人不是梧仝树公司。该房屋已经在2017年11月16日签订合同时就已经是李英佳的房屋了，李英佳已经和房地产公司签订了购房合同，作为中介服务的，梧仝树公司已经履行了相应义务，至于该房屋在2019年被法院查封和中介服务没有关系。 李英佳辩称： 一、商谈购买房屋的过程都是李英佳与梧仝树公司之间完成的，梧仝树公司从未向李英佳披露过真正的卖方是谁，梧仝树公司未介绍李英佳与实际卖方见过面，梧仝树公司在介绍涉案房屋时一直称“我们手里有套房”，所以李英佳一直以为涉案房屋是梧仝树公司的。梧仝树公司让李英佳将购房款交付给梧仝树公司，而不是梧仝树公司所称的卖方。 二、梧仝树公司将购房款给了谁？李英佳不清楚，因为梧仝树公司不能如期向李英佳交付房屋及办理房屋产权登记之后，李英佳多次找梧仝树公司沟通，梧仝树公司曾经给李英佳各种理由，所以李英佳无法判断梧仝树公司哪句话是真话，而且梧仝树公司已经同意给李英佳退款，李英佳在一审的时候已经提供了梧仝树公司同意退款的微信截图。 三、在李英佳给付购房款之前，涉案房屋就已经被抵押出去，后又被法院查封，买卖合同的目的根本无法实现，无法办理房屋的登记手续。梧仝树公司作为专业房屋中介机构，明知房屋不能买卖，却故意欺诈、隐瞒事实，导致李英佳受到重大损失，即使真实存在其他的房屋卖方，梧仝树公司也应承担连带责任。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 李英佳向一审法院起诉请求：判决梧仝树公司、吕刚返还李英佳购房款280,000.00元，返还李英佳中介费2,800.00元，支付李英佳占用资金利息2,000.00元（暂定）（按同期人民银行贷款利率从2017年11月16日起至给付之日止）；以上合计284,800.00元。 一审法院认定事实：2017年11月，李英佳通过梧仝树公司介绍，欲购买位于吉林市昌邑区商住楼房屋，建筑面积为52.80平方米，总房价为280,000.00元。2017年11月15日李英佳通过与梧仝树公司员工崔坤的微信转了10,000.00元的购房定金和2,800.00元的中介费，于2017年11月16日通过银行转账向吕刚银行卡内转了剩余270,000.00元购房款。后李英佳发现欲购房屋已在2017年4月13日被他人办理抵押登记，于2019年1月10日被法院查封。李英佳认为，购房交易不可能实现，故起诉至法院。 一审法院认为，梧仝树公司为李英佳提供售房信息，李英佳向梧仝树公司交纳中介费，双方之间形成房屋买卖居间合同关系。根据法律规定，居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益。本案中，涉案房产已在2017年4月13日被他人办理抵押登记，于2019年1月10日被法院查封，梧仝树公司作为专业中介机构，对房屋产权状态等信息负有必要的调查、审查义务，因梧仝树公司未尽到上述义务，致使涉案房产交易未能实现，应当承担返还购房款、中介费及赔偿损失责任。一审法院对李英佳诉请梧仝树公司返还购房款280,000.00元，中介费2,800.00元，支付李英佳占用资金利息，按同期人民银行贷款利率从2017年11月16日起至给付之日止予以支持。对李英佳主张吕刚承担上述责任，因吕刚系梧仝树公司的法定代表人，其在本案中系履行职务行为，个人不应承担返还义务，一审法院对李英佳的该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、吉林市梧仝树房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内返还李英佳购房款280，000.00元、中介费2,800.00元；二、吉林市梧仝树房地产经纪有限公司赔偿李英佳购房款利息损失，以280,000.00元为基数，自2017年11月16日起至给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；三、驳回李英佳的其他诉讼请求。案件受理费2,786.00元由梧仝树公司负担，于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 梧仝树公司提交证据： 证据一：中京城·铂宫置业协议一份（复印件），证明：李英佳已经于2017年11月16日和本案的案外人金晟房地产签订了房屋买卖协议，并且将该房屋底档更名为李英佳。证明梧仝树公司已经完成了中介服务义务。 李英佳质证称：第一，该份证据不是原件，字迹不清晰，无法判断该份证据的真实性。第二，该份证据并不是梧仝树公司主张的与李丽签订的协议，与梧仝树公司上诉请求不符。第三，该份证据没有涉及购买房屋价格的单价、交付日期等符合买卖协议所要求的重要约定款项。该协议的名头也并非是商品房的买卖合同，该协议不符合法律规定的买卖合同的形式及构成要件。第四，该份协议明显是对方通过截图而打印出来的，并不是完整的，因此更不能作为证据使用。第五，仅凭该协议无法证明涉案房屋是否改底以及给谁改底，因为该协议中未涉及到任何关于改底的内容。而且李英佳曾去中京城询问过该工作人员。中京城的工作人员的答复是：“你跟谁买的房子就找谁去，与我们无关”。 证据二：协议的照片，协议上签名为李英佳，该协议中李英佳的身份证号所购买的房屋、位置、面积均为原审中争议的房屋。上诉期间在金晟房地产财务拍的照片，但该份证据能充分证明李英佳在2017年11月16日签订原审争议房屋的事实。 李英佳质证称：该份证据仍然是该协议的部分，其他意见同以上的质证意见。 证据三：梧仝树公司交给实际房屋出售人李丽款项为237,600.00元的本公司电脑记账照片（代理人手机拍摄）。证明李英佳的实际合同对象为案外人李丽。经过和李丽协商，双方于2017年11月16日到金晟房地产签订房屋买卖合同并改底，梧仝树公司履行了相应义务。 李英佳质证：从该份证据中无法看出该份截图为银行转账凭证，也无法看出转账的相对方是谁，而且该份证据与梧仝树公司刚才所举的证据相互矛盾，梧仝树公司所举第一份证据称与李英佳签订合同的是金晟房地产，而举该份证据又称实际卖房方是李丽。梧仝树公司所举证据无法看出李丽与金晟房地产之间是何关系。而且李英佳给梧仝树公司的购房款是28万元，并非是237,600.00元。该数额与梧仝树公司给付的购房款数额不相符，该份证据与本案无关。 证据四：微信截图六张，聊天记录为梧仝树公司员工唐新民和李英佳的爱人的聊天记录，其中第三页为李英佳爱人与唐新民确定下来的房屋地址为原审争议的房屋，并且其爱人给我方发的截图为白色底单，是和金晟房地产签订协议的原件。 李英佳质证称：2019年2月3月期间的聊天内容，可以证明与李英佳购房已经过去近一年半的时间，梧仝树公司仍对不能向李英佳交付房屋等找一些说辞。还可以看出是梧仝树公司称涉案房屋与李丽有关，李英佳的爱人一直在问梧仝树公司，你所谓的李丽有信没信为什么打电话不接。梧仝树公司所交的微信截图中可以看到所谓的合同原件是梧仝树公司员工拍摄的。梧仝树公司所称的员工头像为百家地产，并非是梧仝树地产。李英佳爱人所发的截图明显不是原件，而且该聊天中也说明不知道房屋到底是几号，因为梧仝树公司没有带李英佳去看过。 李英佳没有向法庭提交新证据。 本院经审查认为，梧仝树公司所提交的证据李英佳均提出异议，且上述证据所表述及记载的内容均不完整，多数证据又非原件，无法形成有效证据的要件，梧仝树公司一审无正当理由拒不出庭，二审所提交证据证明力不足，故本院对上述证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，根据李英佳与梧仝树公司双方当事人之间所述事实可以认定，双方当事人之间为居间合同关系。按照居间合同的构成要件，居间人应如实向委托人提供信息，不得提供虚假信息。梧仝树公司作为专业的房屋中介公司，其理应对其提供的房源信息进行必要的审查。本案李英佳按照梧仝树公司口头提供的信息及要求将房款、中介费均汇给梧仝树公司，从2017年11月15日、16日交款至今无法得到梧仝树公司所称的房屋，经李英佳自行调查发现梧仝树公司所提供的房源上存在司法机关查封及他项权利登记，由于梧仝树公司所提供的房源信息存有重大瑕疵，李英佳无法实现合同目的，梧仝树公司理应将所收取李英佳的购房款及中介费予以返还。至于梧仝树公司与案外人金晟房地产等人之间是何种关系，不属于本案审理范畴。 综上所述，梧仝树公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,004.00元，由上诉人吉林市梧仝树房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  关 晶 审判员  张 蕾 二〇一九年十二月二日 书记员  王丽宁