北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终9565号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市第三建筑工程有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街北里56号。法定代表人：王栋，董事长。委托诉讼代理人：谭志旭，男，该公司法务专员。委托诉讼代理人：冉启利，男，该公司法务专员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京东居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路58号。法定代表人：苗金环，董事长。委托诉讼代理人：黄德增，男，该公司法务专员。上诉人北京市第三建筑工程有限公司（以下简称第三建工公司）因与被上诉人北京东居物业管理有限公司（以下简称东居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初19933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。第三建工公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东居物业公司的全部诉讼请求，并支持第三建工公司的反诉请求或发回重审。事实与理由：双方当事人之间并不是物业服务合同关系。首先，第三建工公司并没有和东居物业公司签订物业服务合同，与东居物业公司签订物业合同关系的是东北旺农场物业公司;其次第三建工公司并不是业主，并没有享受到东居物业公司的物业服务，第三建工公司仅是作为一般的委托人，委托东北旺农场物业公司进行物业代管。故第三建工公司与东居物业公司之间是转委托的关系，东居物业公司接受被委托人东北旺农场物业公司的要求，进行物业服务。故第三建工公司向东居物业公司发函解除委托关系，应在函件到达时产生效力，双方之间的转委托关系已经解除。东居物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意第三建工公司的上诉请求和理由。东居物业公司向一审法院起诉请求：判令第三建工公司立即支付菊园小区19套住房的物业费27370.67元。第三建工公司向一审法院反诉请求：请求法院依法判令解除双方之间的物业服务合同关系。一审法院认定事实:据北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第21657号民事判决书经审理查明部分载：1997年4月21日，北京市海淀区人民检察院与北京市东北旺农工商联合总公司物业管理公司（以下简称东北旺农场物业公司）签订楼房代管协议书，北京市海淀区人民检察院将海淀区马连洼菊园小区32套楼房委托东北旺农场物业公司代管，房屋面积2252.47平方米，双方约定北京市海淀区人民检察院有按时交纳各项费用的义务，东北旺农场物业公司有房屋管理、正常维修合理收费的业务。后东北旺农场物业公司更名为北京东居物业管理中心，继续负责为上述房屋提供物业服务。1997年8月20日，北京市第三建筑工程公司出具《关于海淀区检察院所购菊园小区32套住房交纳供暖季代管费的说明》，内容为：海淀区检察院在西二旗房地产开发公司购房32套，共计2252.47平方米，入住单位北京市第三建筑工程公司，先期入住28套。经东北旺农场物业管理公司、海淀区检察院、北京市三建公司商洽，对入住前后供暖费、代管费如何交纳问题做以下几点说明：一、市三建公司先期入住28套计1947.11平方米，入住后供暖费、代管费由市三建公司房管部门按时交纳，同时补交95、96年度28套房供暖费；二……后北京市第三建筑工程公司陆续安排员工入住北京市海淀区马连洼菊园小区28套房屋，分别为21号楼…………。后北京东居物业管理中心于2002年11月13日经北京市工商行政管理局核准，名称变更为“北京东居物业管理有限公司”。2003年8月15日，北京市第三建筑工程公司经北京市工商行政管理局核准，名称变更为“北京市第三建筑工程有限公司”。另查，2014年4月11日，第三建工公司物业管理部向东居物业公司发出《解除合同通知函》，不同意继续履行《关于海淀区检察院所购菊园小区32套住房交纳供暖季代管费的说明》中关于支付供暖费和物业费的义务，要求解除双方物业服务关系。东居物业公司于2014年4月22日复函不同意解除合同。该案庭审中，第三建筑公司称部分房屋居住人因离职等原因不再是其公司员工，其继续交纳物业费有违《物业管理条例》等关于业主支付物业服务费用的规定，以情势变更为由主张解除其与东居物业公司的物业服务合同。第三建筑公司认可上述28套房屋实际使用人由其自行安排。该案，第三建筑公司诉请解除双方的物业服务合同，法院判决驳回第三建筑公司的诉讼请求。另查，2011年，法院作出（2011）海民初字第12737号民事判决，判决要求第三建工公司向东居物业公司支付诉争28套房屋相应物业费用，二审维持原判。再查，2015年，法院作出（2015）海民初字第17587号民事判决，判决第三建工公司给付东居物业公司自2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费。本案，东居物业公司主张2015年1月1日至2017年12月31日期间21号楼…………共计十九套房屋的物业费，就物业费标准，提交含管理费等多项目的管理费收费标准。本案，第三建工公司要求解除双方之间的物业服务合同关系，理由为涉案房屋除了四户之外，产权已经变更至个人名下，根据法律规定，应由业主缴纳物业费，就四户的费用，亦不同意交纳。东居物业公司不予认可。一审法院认为，本案中，东居物业公司实际为第三建工公司入住的马连洼菊园小区28套房屋提供了物业服务，第三建工公司亦接受了该服务并出具说明承诺按时交费，该承诺未附期限，双方已形成了事实上的物业服务合同关系。此后第三建工公司起诉要求解除双方物业服务合同关系，但相关诉请已被法院判决驳回。本案，第三建工公司亦反诉要求解除双方物业服务合同关系，依据的事实与法院2014年案件相同，对其反诉诉请，法院不予支持。故双方物业服务合同关系仍然存续，第三建工公司应依据其出具的说明函件继续交纳相应的物业费，但其拖欠自2015年1月1日至2017年12月31日期间物业费，构成违约，故东居物业公司要求第三建工公司给付拖欠的物业费的诉讼请求理由正当，数额正确，法院予以支持。就第三建工公司诉讼时效已过的抗辩，因其属于持续性的拖欠，东居物业公司提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，法院对其抗辩不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、北京市第三建筑工程有限公司于判决生效后十日内给付北京东居物业管理有限公司二Ｏ一五年一月一日至二Ｏ一七年十二月三十一日期间的物业费二万七千三百七十元六角七分；二、驳回北京市第三建筑工程有限公司反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，第三建工公司向本院提交调查取证申请书，申请调取涉案19套房屋的房屋所有权登记及买卖信息。本院经审查认为，第三建工公司的调查取证申请与本案争议的基本事实不具有关联性，故本院对上述调查取证申请不予准许。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第三建工公司上诉要求支持其反诉请求，即要求解除其与东居物业公司之间的物业服务合同关系。该项诉讼请求曾经北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第21657号一审及本院（2014）一中民终字第9826号案件二审审理，驳回了第三建工公司要求解除物业服务合同关系的诉讼请求。第三建工公司于本案中提出反诉要求解除与东居物业公司之间的物业服务合同关系的事实与理由与（2014）海民初字第21657号案件中的事实理由基本一致，因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，第三建工公司于本案中提出反诉请求构成重复起诉，应裁定驳回其反诉，一审法院对反诉请求的处理结果并无明显不当，本院予以维持。本案中，东居物业公司与第三建工公司之间的物业服务合同关系经法院生效裁判认定有效存续，故第三建工公司仍应依据其自愿承诺对涉案房屋欠付的物业费承担交费义务。综上所述，第三建工公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费484元，由北京市第三建筑工程有限公司负担（已交纳277元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 丁少芃二〇一九年十二月五日法官助理 孙雅丹法官助理 粘晓洋书 记 员 杜宏艳