江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2559号上诉人（原审被告）：泰和县三赢物业投资有限公司。住所地：泰和县工业园区。统一社会信用代码：913608260697088326。法定代表人：钟路生，该公司总经理。委托诉讼代理人：颜飞，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：刘崇艺，男，1977年11月20日出生，汉族，住泰和县。被上诉人（原审原告）：甘桂华，女，1978年8月19日出生，汉族，住泰和县。上诉人泰和县三赢物业投资有限公司（以下简称三赢公司）因与被上诉人刘崇艺、甘桂华商品房预售合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2019）赣0826民初2685号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人三赢公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判三赢公司不承担违约金；2、一、二审诉讼费由刘崇艺、甘桂华负担。事实和理由：1、一审法院认定三赢公司未按约定的期限向登记机关报备构成违约，应承担违约责任，是错误的。三赢公司未能按约报备的原因不在三赢公司，而是因为刘崇艺、甘桂华未能及时提供房产证明。房产证明是交契税的前提，而取得契税证是办理房产报备的前提。另外，房产证明只能由购房户去办理，除非购房户授权开发商。本案中，从刘崇艺、甘桂华授权三赢公司开具房产证明到不动产证书办理完毕并未超过180日。由此可见，三赢公司并未延期报备。2、退一步讲，即使三赢公司延期报备构成违约，但合同并未约定延期报备的违约责任。3、虽然合同中约定了“由于出卖人原因，导致买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人应承担违约责任”，但购房户并未提供有效证据证实是由于三赢公司的原因造成其未能在规定期限内取得权属证书，且合同也没有约定应当在什么时候取得权属证书，只是笼统地约定“在规定期限内”。一审时，刘崇艺、甘桂华认为该期限是180日，但三赢公司认为约定不明。被上诉人刘崇艺、甘桂华辩称：1、刘崇艺、甘桂华已经在2016年7月31日办理完收房的手续并交纳了一切费用。从房屋平面绘图和房屋宗地图的测绘时间来看，三赢公司并没有在约定的时间履行合同约定。2、三赢公司的第二点上诉意见实际是承认自己违约，但却以违约责任约定不明来推卸责任。对于违约责任承担问题，合同已作了约定。3、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，应该是90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此，即使合同没有约定办证时间，也应该按照国家规定的时间办理。刘崇艺、甘桂华向一审法院起诉请求：1、判令三赢公司按合同约定支付延期交房违约金19252.47元；2、判令三赢公司按合同约定支付延期交房屋产权证违约金1972.59元；3、诉讼费由三赢公司承担。一审法院认定事实：2015年1月6日，刘崇艺、甘桂华与三赢公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为20150100042。合同约定：刘崇艺、甘桂华购买三赢公司位于泰和县工业园泰和大道西侧丹桂博园2幢3单元201室商品房一套，房屋总价款为394518元；出卖人应在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如出卖人逾期超过30日未交房，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自前述约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，刘崇艺、甘桂华按合同约定付清了全部购房款。2016年7月31日，三赢公司将上述商品房交付使用。2018年8月9日，刘崇艺、甘桂华取得上述商品房不动产权证。另查明，三赢公司未在交房后180日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为：本案案由应为商品房预售合同纠纷。刘崇艺、甘桂华与三赢公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。三赢公司未按合同约定期限交付房屋，已经构成违约。根据合同约定，刘崇艺、甘桂华自2016年4月1日起即可向三赢公司主张逾期交房违约金。截止三赢公司实际交房日，刘崇艺、甘桂华最迟应在2019年7月31日前主张权利，但其至2019年9月才提起诉讼主张该权利，刘崇艺、甘桂华亦未提交证据证实期间存在诉讼时效中止、中断等情形，故刘崇艺、甘桂华主张逾期交房违约金，已经超过三年的诉讼时效，即对其该项主张依法不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”。本案中，双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的”，三赢公司应承担违约责任。三赢公司认为，该约定仅规定了三赢公司在房屋交付使用后180日内“将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，并没有规定三赢公司要交付权属证书，也没有规定刘崇艺、甘桂华取得房屋权属证书的期限，故即使其未按约定办理“备案”手续，亦不用承担违约责任。经审查，当事人没有约定取得房屋权属证书期限的，该期限应当按照法律规定确定。案涉商品房系未建成的房屋，根据上述法律规定，刘崇艺、甘桂华在房屋交付使用之日起90日内未取得房屋权属证书的，如系三赢公司的原因造成，三赢公司应承担违约责任。鉴于双方约定了“备案”的期限，本案刘崇艺、甘桂华取得房屋权属证书的期限可顺延至“备案”期限届满后90日，即在2017年4月30日前。“备案”手续系取得房屋权属证书的必经程序，而三赢公司未按合同约定办理“备案”手续，以致刘崇艺、甘桂华在2018年8月9日才取得案涉房屋权属证书，且三赢公司所提交证据不足以证实刘崇艺、甘桂华迟延取得权属证书系自身原因造成，故三赢公司已经构成违约。刘崇艺、甘桂华要求三赢公司按合同约定支付逾期取得房屋权属证书违约金，符合法律规定，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、三赢公司于本判决生效之日起三日内向刘崇艺、甘桂华支付逾期取得房屋权属证书违约金1972.59元。二、驳回刘崇艺、甘桂华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费331元，减半收取计165.5元，由三赢公司负担25元，刘崇艺、甘桂华负担140.5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实相一致，予以确认。本院认为：二审期间，双方当事人争议的主要焦点问题为，三赢公司的行为是否构成违约以及三赢公司应否承担支付违约金的责任。三赢公司上诉提出，其未能在交付后的180日内将办理权属证书所需资料报备原因在于购房户迟延授权开发商三赢公司开具房产证明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……。本案中，三赢公司并未提供证据证明购房户存在迟延授权的行为，也没有提供证据证明其已及时通知购房户应提供具体哪些资料。因此，一审法院认定三赢公司的上述行为构成违约，并无不当。另，案涉合同中虽未明确约定办理（取得）房地产权属证书的具体期限，但案涉合同属于三赢公司提供的格式合同，三赢公司作为该格式合同的提供者至今亦不能明确该期限是多久，而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，预售商品房办理权属登记的期限是90日，该期限明显短于合同约定的资料报备期限。因此，在双方当事人对于案涉合同条款存在争议以及案涉合同条款属于三赢公司制订的格式条款的情况下，本案应认定三赢公司为购房户代办权属登记的期限为交房后的180日内。现三赢公司作为开发商，其逾期办证的行为显然构成违约，依法应按合同约定承担相应的违约责任。故一审法院判令三赢公司按照购房户交纳总房款的0.5%承担支付违约金的责任，于法相符，并无不当。综上所述，上诉人三赢公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人泰和县三赢物业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赖苏平审判员  涂 强审判员  王东平二〇一九年十二月十七日书记员  戴丽蓉