内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内07民终1336号上诉人（原审被告）：陈莹，女，1982年3月20日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：巴特尔，内蒙古壮丽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司陈巴尔虎旗分公司，住所地内蒙古自治区陈巴尔虎旗。负责人：耿毅峰，该公司经理。委托诉讼代理人：李英威，内蒙古铁源律师事务所律师。上诉人陈莹因与被上诉人呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司陈巴尔虎旗分公司（以下简称泰丰房地产）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区陈巴尔虎旗人民法院（2019）内0725民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈莹的委托诉讼代理人巴特尔，被上诉人泰丰房地产的委托诉讼代理人李英威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈莹上诉请求：1.撤销（2019）内0725民初526号民事判决。2.驳回泰丰房地产的原审诉讼请求。3.由泰丰房地产依法承担诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据运用有误。1.一审法院仅以整体消防验收为依据确定3号楼消防验收合格，而无视3号楼仅仅验收3层未验收4层的事实。2.对2013-0170-2号施工图设计文件审查合格书中对3号楼仅仅审查批准2层的证据及其证据效力以及法律规定的该建筑属于违章建筑的事实不予认定，属于对事实认定错误。3.对涉案房屋存在诸多质量问题不予审查不予鉴定导致质量问题事实不清。4.对双方证据的采信存在双重标准，不公平不公正。二、一审法院适用法律错误。根据最高院关于民事诉讼案由规定，商品房销售合同纠纷属于房屋买卖合同纠纷，商品房买卖合同属于买卖合同，因此本案适用《中华人民共和国合同法》及买卖合同的法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务之规定，泰丰房地产没有按照约定全面履行其义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求之规定，陈莹有权拒绝泰丰房地产在没有按照约定全面履行其债务的情况下对要求陈莹履行义务。一审法院对陈莹的房屋质量不合格和手续不全导致无法正常使用的抗辩理由，认为与本案不是同一法律关系，如对质量和验收手续存在争议可另案主张权利为由，不予进行工程质量鉴定、不予审理手续不全和违章建筑方面的问题，不符合《合同法》和买卖合同的基本规定，合同标的物的合法与质量直接涉及到价款及价款给付问题，属于适用法律错误。综上所述，请求二审法院根据事实和法律，给予公平公正判决。泰丰房地产辩称，陈莹上诉内容与事实不符。一、陈莹购买的涉案房屋并不是违章建筑。2018年，陈莹购买了泰丰房地产开发的陈巴尔虎旗某某小区3号楼301、105、106、107、108、109共计六套房屋。该房屋是经过环保局、供电局、消防中队，气象局、住建局、北里监理公司、市政、自来水、劳动监察大队、污水公司、质检站、热力公司、国土资源局、规划部门、房产办等15个部门签字验收合格的，并且在泰丰房地产的协助下，陈莹已经办理了不动产权证书，如果说该房屋是违章建筑，或者说其中任何一个部门没有验收合格，房管部门是不会为其办理不动产权证书的。二、泰丰房地产按约定履行了全部义务，是陈莹违约。2018年陈莹购买涉案房屋后，泰丰房地产将房屋交付给陈莹，并按协议要求为陈莹办理了301号房屋的不动产证书，但陈莹并没有按合同约定的期限给付全部购房款，泰丰房地产完全依约将房屋收回并要求陈莹双倍赔偿损失。但陈莹多次找到泰丰房地产，称资金紧张，要求延长付款期限，并保证办理完其他五套房屋的不动产证书后，80个标准工作日内支付全部购房款。泰丰房地产再一次相信了陈莹，并与陈莹签订了补充协议。但该协议约定的付款期限届满后，陈莹仍以资金紧张为由没有将购房款付清。此外，陈莹购买的是现房，是其到涉案房屋现场看完觉得没有问题后才购买的。在泰丰房地产向陈莹催要购房款的过程中，陈莹始终以资金紧张为由一拖再拖，从未提及房屋存在质量问题。而且陈莹正在对房屋进行装修，如果房屋出现质量问题陈莹可以要求泰丰房地产进行修缮，但陈莹未向泰丰房地产提出过，直至一审庭审，泰丰房地产才第一次听陈莹说房屋质量问题。即使房屋存在质量问题，也不能成为陈莹不给付购房款的抗辩理由，陈莹没有提出反诉，应当另行起诉，如果确有质量问题，泰丰房地产不会推卸维修责任。综上所述，泰丰房地产认为一审判决是正确的，请人民法院依据事实和法律，驳回上诉，维持原判。泰丰房地产向一审法院起诉请求：1.要求陈莹给付购房款794万元，并自2018年9月1日至实际给付之日按年利率4.35%给付逾期付款利息，其中自2018年9月1日起至2019年6月1日，按年利率4.35%计算的逾期利息为261920.75元；2.要求陈莹承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陈巴尔虎旗某某公馆是泰丰房地产开发建设。泰丰房地产将其建设的位于陈巴尔虎旗某某公馆的六套总建筑面积2911.08㎡的商品房以每平方米3195元，总价款930万元的价格出售给了陈莹，具体有3号楼105室，建筑面积168.7㎡，每平方米3195元，价款为538996.5元；3号楼106室，建筑面积168.7㎡，每平方米3195元，价款为538996.5元；3号楼107室，建筑面积179.25㎡，每平方米3195元，价款为572703.75元；3号楼108室，建筑面积179.25㎡，每平方米3195元，价款为572703.75元；3号楼109室，建筑面积403.47㎡，每平方米3195元，价款为1289086.65元；3号楼301室，建筑面积1811.71㎡，每平方米3195元，价款为5788413.45元；泰丰房地产与陈莹于2018年4月3日签订了关于购买某某小区3#-301号等商业房的补充协议，该协议约定了陈莹购买的商品房的楼号、位置、总面积，一次性购买该六套商品房才享受每平方米3195元的优惠价格及六套商品房的总价款，并约定乙方（陈莹）因资金周转困难，甲方（泰丰房地产）同意先为乙方办理3号楼301号商业房的不动产权证，乙方用此房产办理抵押贷款，贷款资金全部用于偿还3号楼301号商业房的房款。乙方应于产权证办结后60日内结清3号楼301号商业房房款5788414元。2018年8月29日，泰丰房地产与陈莹签订了关于购买某某小区3#-301等商业房的补充协议（二），约定了给付购房款的时间是2018年9月5日前给付30万元，2018年9月20日前给付50万元或者70万元，六套商品房中的3号楼105、106、107、108、109五套房产的契税印花税、大修基金由乙方（陈莹）承担，房屋增值税及附加税由甲方（泰丰房地产）承担，并保证乙方按时取得房产证。在乙方正式取得所购房屋的全部房产证后，80个标准工作日内向甲方支付全部购房款，如乙方未按约定时间支付全部购房款，应按照当时银行贷款利率向甲方支付剩余房款及利息。泰丰房地产与陈莹就涉案六套商品房于2018年9月3日签订了六份商品房买卖合同（网签合同）。2018年3月末，泰丰房地产将房屋钥匙交付给了陈莹。陈莹于2018年4月3日、2018年4月26日分别向泰丰房地产转账交付购房定金6万元、5万元，并分别于2018年9月3日、2018年9月17日、2018年9月20日向泰丰房地产支付了30万元、30万元、20万元购房款。庭审过程中，双方一致认可，陈莹已向泰丰房地产支付了136万元购房款，双方对未给付剩余购房款数额为794万元无异议。现案涉六套商品房的不动产权登记到陈莹名下，其中3号楼105、106、107、108、109房产于2018年9月5日登记过户到陈莹名下，3号楼301号房产于2018年5月15日登记过户到陈莹名下。一审法院认为，陈莹是否存在违约行为，应否向泰丰房地产履行给付购房款义务；泰丰房地产出售给陈莹的301号房屋的消防设施是否符合使用状态；泰丰房地产出售给陈莹的房屋是否存在质量问题是本案的争议焦点。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰丰房地产与陈莹签订的六份商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，泰丰房地产作为出卖人已按约定将出售的商品房交付给陈莹并配合陈莹将案涉六套房产的不动产权过户到了陈莹名下。泰丰房地产与陈莹在2018年8月29日签订的“关于购买某某小区3#-301等商品房的补充协议（二）”的第五条约定“在乙方正式取得所购房屋的全部房产证后，80个标准工作日内向甲方支付全部购房款”，陈莹取得房屋不动产权的时间分别为301号门市是2018年5月15日，105、106、107、108、109号是2018年9月5日，即陈莹在2018年9月5日已全部取得案涉房屋的不动产权证，按照上述约定，陈莹应在约定的期限内向泰丰房地产履行给付全部购房款的义务，自2018年9月5日至2019年1月3日是80个工作日，陈莹应在2019年1月3日前向泰丰房地产履行给付剩余购房款的义务，但陈莹未在上述期间内向泰丰房地产履行给付购房款义务，已对泰丰房地产构成违约，陈莹应承担继续履行给付剩余购房款794万元的义务，故对泰丰房地产要求陈莹给付剩余购房款794万元的诉讼请求予以维护。泰丰房地产与陈莹在补充协议（二）中约定了给付逾期付款利息的利率，即“当下银行贷款利率”，经询问双方均认可约定的利息是签订合同时的利息，双方对逾期付款利息的约定是双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，陈莹未按约定期限给付全部购房款的事实存在，故泰丰房地产要求陈莹给付逾期付款利息的诉讼请求，依法成立，予以维护，但泰丰房地产主张的逾期付款利息的起始时间是2018年9月1日，不符合双方在补充协议（二）中约定的起算时间，根据2018年8月29日的补充协议（二）的约定，2019年1月3日前属于双方约定的陈莹给付购房款履行期，约定的履行期限届满前不构成违约，故确定陈莹逾期付款利息起算时间应自2019年1月4日起计算给付至判决确定给付之日，利率按签订补充协议（二）时的中国人民银行短期贷款基准利率年4.35%计算予以维护，其中自2019年1月4日至2019年6月3日共计5个月期间购房款794万元的利息为143912.5元（794万元×4.35%÷12个月×5个月）。陈莹抗辩称涉案房屋存在质量问题，301号房屋的四楼没有消防验收，并提出房屋质量司法鉴定申请，一审法院认为，泰丰房地产所举证据能够证实某某公馆已整体验收合格，泰丰房地产已将涉案房屋交付给陈莹使用，且配合陈莹将房屋产权过户到了陈莹名下，泰丰房地产已履行了合同义务，本案属于商品房销售合同纠纷，陈莹在本案中未提出反诉请求，陈莹的上述抗辩理由与本案不是同一法律关系，陈莹如对泰丰房地产售出的商品房的质量和验收手续存在争议，可另案主张权利，陈莹的以上抗辩理由与双方协议约定不符，不能成为不给付剩余购房款的正当理由，对陈莹的抗辩理由不予支持，对陈莹提出的房屋质量鉴定申请不予准许。判决：一、陈莹自本判决发生法律效力后十日内向泰丰房地产给付购房款794万元；二、陈莹自本判决发生法律效力后十日内向泰丰房地产给付逾期付款利息143912.5元，并给付794万元的自2019年6月4日起至判决确定给付之日按年利率4.35%计算的逾期付款利息；三、驳回泰丰房地产的其他诉讼请求。保全费5000元，由陈莹负担。案件受理费69213.44元，由泰丰房地产负担995.84元，陈莹负担68217.6元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。泰丰房地产作为出卖人，将已竣工的房屋进行销售并转移房屋所有权与作为买受人的陈莹，由陈莹支付价款，双方就涉案六套商品房签订了六份商品房买卖合同，合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。经双方确认，陈莹已向泰丰房地产支付了136万元购房款，对未给付剩余购房款数额为794万元无异议，案涉六套商品房的不动产权登记到陈莹名下，事实清楚，证据充分，本院予以认定。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的诉讼焦点问题是：上诉人陈莹以涉案房屋消防手续不全、属于违章建筑无法正常使用以及房屋质量不合格为由，拒付剩余购房款的主张能否成立。双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利义务的依据，当事人是否及时、适当履行了义务，其判断标准应是合同相关条款的内容。双方当事人并未在合同中约定涉案房屋的特定用途，对于房屋的交付，合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付”。经查，涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、质量监督单位验收后，于2015年1月14日予以工程竣工验收备案。据此，涉案商品房已符合双方约定的交房条件。经查一审卷宗，公安消防部门已经出具了《建设工程竣工公安消防验收备案表》并盖章确认；《建设工程竣工验收报告》内附《验收组人员签署的建设工程竣工验收意见》中，环保、消防、规划等十五家单位验收组人员均签字同意竣工验收。上诉人陈莹主张涉案房屋消防手续不全无法正常使用，未提供消防部门证明材料等相应的证据予以证实，本院无证据认定该事实成立。陈莹认为涉案房屋属于违章建筑无事实根据，本院不予确认。在商品房销售合同纠纷中，如果出卖人向买受人交付的商品房存在地基及主体结构工程质量问题，买受人可以请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施。商品房经竣工验收备案，交付时存在前款以外其他质量问题足以严重影响买受人正常居住使用的，买受人亦可以请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施。陈莹在本案中未提出上述有关反诉请求，其关于因房屋存在质量问题，所以不能给付房屋剩余购房款的理由与本案不是同一法律关系，陈莹如对泰丰房地产售出的商品房的质量和验收手续存在争议，可另案主张权利，其上诉理由不能成为不给付剩余购房款的正当理由。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人陈莹的上诉主张依法不能成立。本案经调解双方未能达成一致意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68387.60元，由上诉人陈莹负担。本判决为终审判决。审判长 彭 程审判员 马 然审判员 王宝珍二〇一九年十二月二日书记员 范晨阳附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…”