山东省沂水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1323民初3970号原告：王红丽，女，汉族，居民，住沂水县。委托诉讼代理人：周艳，山东成全律师事务所，律师。被告：闫正，男，汉族，居民，住沂水县。法定代理人闫永亮，男，汉族，居民，住沂水县（系闫正父亲）。委托诉讼代理人：马春艳，山东华正义律师事务所，律师。原告王红丽与被告闫正房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王红丽委托诉讼代理人周艳，被告闫正委托诉讼代理人马春艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王红丽向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法调解或判决被告继续履行《房屋买卖合同》，向原告交付位于沂水县水岸华庭小区13号楼2单元702室楼房一套；2.调解或判决被告协助原告办理房屋过户手续；3.调解或判决被告按合同约定向原告支付违约金；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2017年6月21日从临沂颐高电子商务产业园有限公司，首付130917元购买位于沂水县水岸华庭住宅小区13号楼2单元702室的楼房一套。被告于2018年11月13日，与原告签订房屋买卖合同，将该楼房以300000元的价格转让给原告，并约定了违约金。原告将房款交付给被告后，被告将所有与该房屋有关的手续材料交付给了原告，原告随后履行偿还该楼房贷款的义务至今。但是，在楼房交付时，被告伪造证明材料，领到了该楼房的钥匙并拒绝交付给原告。原告认为自己和被告之间的买卖合同合法有效，自己也履行了全部的付款义务，被告的行为构成严重违约。为此，特诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告闫正辩称，被告闫正患有精神分裂症达5年之久，多次到医院住院治疗，系××人。闫永亮作为被告父亲，被告多次住院病历记录“联系人”、“家属签字处”等均为闫永亮，在其明知被告患有严重精神分裂症情况下，作为房屋买卖合同见证方，因其与本案存在利害关系，不能作为见证人。被告父亲闫永亮与母亲王兆兰经沂水县人民法院调解，于2019年1月11日调解离婚，“闫正跟随闫永亮生活，后期医疗费用由闫永亮与王兆兰均担”，但此后闫永亮对闫正不管不问，多次带他人威吓闫正，并让其交付涉案房屋，已严重侵害被告名下财产，也使得被告病情更加严重，出现自杀行为，闫永亮不适宜担任闫正的法定代理人参与本案诉讼。依据《中华人民共和国民法通则》第十八条【监护人的职责权利与民事责任】规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的权益外，不得处理被监护人的财产。”“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当理赔损失。”被告恳请法庭追加闫正母亲王兆兰作为法定代理人参加诉讼。原告系被告婶子，其明知被告患有多年精神分裂症，且在被告收到法院起诉状之前从未与原告谈过买房事宜，2018年11月13日更未见过原告，系闫永亮威胁逼迫闫正在空白买卖合同上签了名字，当天闫正病情加重，欲跳楼轻生，闫正母亲王兆兰打110报警求助，后被110出警民警送至沂水县人民医院精神科。被告闫正从未收到过原告支付的30万元购房款，且涉案房屋系闫正母亲王兆兰、父亲闫永亮为闫正购买，欲作为闫正结婚用房，房贷基本由闫永亮偿还，贷款一直未还清。综上所述，本案买卖关系根本不存在，请法庭依法查清事实，依法驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告王红丽为证明自己的诉讼主张，提交证据如下：1.协议书及收款收据两张，证明被告闫正于2017年6月21日从临沂颐高电子商务产业园有限公司购买了位于沂水县水岸华庭小区13号楼2单元702室的房屋一套（含地上车库），楼房总房款为629070元，被告支付了首付款130917元。2.买卖合同一份，证明（1）原、被告于2018年11月13日签订房屋买卖合同，被告将涉案房屋以30万元的价格出售给原告，并约定合同签订后，与涉案房屋相关的一切权利一并转让给原告；（2）因合同签订时不具备房屋过户条件，合同约定原告继续使用被告的户名偿还涉案房屋剩余的银行贷款；（3）合同约定，自合同签订后，任何不得擅自变更或解除，如有违约应向对方支付10万元违约金。3.在沂水农商行的银行账户活期查询明细、原告在中国农业银行的银行卡交易明细清单、被告父亲闫永亮农业银行卡明细清单各一份，证明原告于2018年11月15日现金支取110000元交付被告父亲闫永亮，同时当天向闫永亮转账12万元用于支付房款。4.收到条一张，证明被告父亲闫永亮代被告收到原告支付的购买沂水县水岸华庭小区13号楼2单元702室房屋的房款30万元。5.买卖合同及结婚证复印件各一份，证明原告与闫永强系夫妻关系，原告于2019年4月26日将自家位于沂水县裕丰小区10号楼4单元401室的房屋出卖，卖得房款25.2万元。6.原告丈夫闫永强工商银行借记卡明细清单、被告沂水农商行的银行账户余额明细查询各一份，证明原告方于2019年5月10日从工商银行支取现金13万元，通过被告沂水农商行的账户偿还房贷13万元，用于涉案房屋银行贷款的提前还本。7.支付宝账单手机截图打印件十张，证明原告在与被告签订房屋买卖合同后，自2018年11月份起至今每月向被告账户转账2700元-2000元不等，用以偿还涉案房屋的房贷，现已偿还10个月。8.保全费发票及保全保险费电子发票各一份，证明原告为本案支出保全费3020元及保全保险费1500元。9.物业管理有限公司出具的证明及工资表各一份，证明被告于2019年2月11日至2019年5月16日在本公司正常上班，后因个人原因自动离职，公司正常发放工资，不存在被告24小时常年护理的情形。被告闫正对原告王红丽提供的证据质证如下：对证据1真实性无异议，通过该证据可以看出是被告闫正购买的水岸华庭涉案房屋，该房屋所有权归闫正所有。对证据2真实性、合法性、关联性有异议。被告从没有卖房子的意思，更从未与原告见面并商量过卖房事宜。2018年11月13日，被告父亲闫永亮威逼被告在空白房屋买卖合同上签下名字，在闫永亮的威逼下被告精神分裂症加剧，欲跳楼自杀，被告母亲王兆兰拨打110求助，110出警民警将被告送往沂水县人民医院精神科治疗。被告父亲闫永亮明知被告患有严重精神分裂症多年，其作为监护人无权处分被监护人名下财产，其作为见证方不具备中立性质，原告王红丽系被告亲婶子，对于闫正的病情也系明知，被告有理由怀疑原告与被告父亲闫永亮恶意串通损害被告的财产权益，且该买卖合同对于具体的房屋号都未约定，不能明确是哪一处房屋，被告也从未收到过任何购房款项。对证据3真实性、合法性、关联性均有异议。被告从未收到过原告支付的任何款项，原告与闫永亮之间是亲属关系，双方之间存在银行交易完全正常，不能认定为涉案房屋的购房款，且既然是原、被告之间签订的购房合同，原告应将购房款交付被告，而非被告父亲闫永亮。对证据4真实性、合法性、关联性均有异议。被告父亲闫永亮作为房屋买卖合同的见证方在其明知被告患有严重精神分裂症的情况下，无权处分被告闫正名下的房屋，其是否收到过购房款真实性无法查证，与本案无关联性。对证据5房屋交易时间是2019年，是原告自由处分其名下财产，与本案无关联性。对证据6真实性、合法性、关联性均有异议。被告患病期间，购房款一直由被告父亲闫永亮代其偿还，闫永亮也多次跟被告提起本案庭审之前所有购房款一直由闫永亮偿还，不排除原告与闫永亮恶意串通，侵占被告房产的事实存在。对证据7同证据6质证意见。对证据8诉讼保全申请费真实性无异议。但是被告从没有要卖房子的意愿，更没有收到原告的购房款，其保全被告房屋产生的费用应由自己承担；对于保险费发票，因未提交保险费发票原件，真实性无法确定，即使真实发生，该费用应由原告自行承担。对证据9真实性与被告核实后再予以质证，但是对证明目的有异议，被告在本案庭审前精神分裂症病情加剧，再次住院治疗，医院明确告知住院期间24小时家人不间断护理，且被告闫正自杀倾向明显。被告闫正为证明自己的主张，提供证据如下：1.沂水县黄山铺镇卫生院住院病历两份、诊断书两份以及××人证一份，证明被告闫正患有严重精神分裂症已达五年之久，在2018年6与25日至2018年8月10日住院治疗50天，2019年1月14日至2019年1月30日住院治疗17天，其住院病历对于被告病情记录较为明确，被告属于精神类××人，属于无民事行为能力，被告父亲闫永亮作为监护人依据民法通则法律规定，仅能维护照顾被监护人的合法财产，无权处分被监护人名下的财产。2.沂水县人民法院民事调解书一份，证明被告父母于2019年1月11日经沂水县人民法院调解离婚。调解内容第五项：闫正跟随闫永亮生活，后期医疗费用由被告父母均担。原告王红丽对被告闫正提供的证据，质证如下：对证据1真实性无异议，但对证明目的有异议。从被告提供的病历可以看出，被告所患××并不严重，自发病以来无情形高涨及情绪低落交替发作，无自杀自伤行为，出院时均意识清，定向佳，思维逻辑可，未引出妄想性体验，××在正常服药的情况下生活完全自理。同时第二次住院2019年1月14日至2019年1月30日的出院时间也与原告提供的证据九相互吻合，被告在出院后尚能正常工作，在非住院期间被告具有完全民事行为能力，不存在原告所说的被告为无民事行为能力人的说法，被告在签订合同时系自愿同意，精神正常，合同应依法成立。对证据2真实性无异议，被告父母离婚前共同照顾被告，所以在签订房屋买卖合同时被告由被告父亲陪同也完全合乎常理，被告父亲在离婚后也一直照顾被告的生活，并未违法处理被告的个人财产。根据原、被告各方提供的证据，原、被告的诉、辩事实和理由及在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2017年6月21日，临沂颐高电子商务产业园有限公司作为甲方（××），闫正作为乙方（××），签订了《认购协议书》，约定：位于沂水县水岸华庭小区**楼****（楼房面积126.50M2，地上**车库35.05M2），总价款629070元，乙方予以认购。2017年6月23日，闫正交纳首付款130917元。2018年11月13日，闫正作为甲方（××），王红丽作为乙方（××），签订了《房屋买卖合同》，主要内容为：闫正将涉案房屋以300000元的价格出售给王红丽，于2018年12月31日前一次性支付。因涉案房屋暂不具备过户条件，待过户条件成熟时，甲方协助乙方办理房屋产权手续，费用由乙方负担。所有与房屋有关的资料交由乙方。同时规定，任何一方不得擅自变更或解除合同，如有违约，应向对方支付100000元违约金。闫正、王红丽签字捺印，闫正父亲闫永亮作为见证人亦签字捺印。2018年11月13日，闫正父亲闫永亮给原告出具收到条一份，内容为：“收到条闫永亮待闫正收到王红丽买房款（叁拾万元整）楼房水岸华庭13号楼2单元702号收款人：闫永亮2018.11.13”。另查明，原告王红丽与被告闫正签订《房屋买卖合同》后，涉案房屋的按揭贷款由原告王红丽以闫正的名义支付。同时查明，鲁洲物业管理有限公司于2019年8月16日出具证明，证明闫正自2019年2月11日-2019年5月16日在该公司从事保安工作，后因个人原因自动离职。再查明，被告闫正因患精神分裂症于2019年1月14日-1月30日在沂水县黄山铺镇卫生院就诊，出院诊断为：意识清，定向佳，思维逻辑可，未引出妄想性体验；并于2019年7月31日经中国××人联合会颁发了《××人证》。同时查明，2019年1月11日，被告闫正父亲闫永亮与母亲王兆兰经沂水县人民法院调解离婚，并作出了（2018）鲁1323民初3621号民事调解书，其中第五项为：婚生子女闫正跟随原告闫永亮生活，后期治疗费用由闫永亮、王兆兰均担。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换和庭审的情况，在征求双方当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：原告的诉讼请求是否符合法律的规定或者当事人的约定？关于本案争议的焦点：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。2018年11月13日，原告王红丽与被告闫正签订了《房屋买卖合同》，原告以合同约定支付给被告房款，并继续使用闫正的户名支付银行贷款，原、被告双方依据合同的约定同时履行了自己的义务，且被告闫正亦将有关购房票据交付给了原告，因此，原告王红丽与被告闫正签订的《房屋买卖合同》合法有效。故对原告王红丽要求被告闫正继续履行《房屋买卖合同》，向原告交付位于沂水县水岸华庭小区13号楼2单元702室楼房一套，符合法律的规定和当事人的约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告王红丽要求被告闫正将位于沂水县水岸华庭小区13号楼2单元702室楼房一套楼房协助原告过户到王红丽名下，符合法律的规定和当事人的约定，被告闫正应履行协助原告王红丽办理该房产的过户手续的义务。故对原告王红丽的该诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定了违约金的计算等办法。虽然原、被告在合同中约定了违约金，但原告王红丽未提供证据证明因被告违约而给自己造成的损失。故对原告王红丽要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告闫正辩称自己系××患者的主张。虽然被告闫正在住院治疗期间诊断为精神分裂症，且领取了××人证，但未提供证据证明自己系无民事行为能力人或限制民事行为能力人；同时，其父闫永亮与其一同生活，故对被告闫正要求其母为监护人的辩称主张，本院不予认定；闫正父亲闫永亮为闫正的法定代理人（监护人）。同时，闫永亮亦证实，闫正系××人，没有生活自理障碍，××等级。综上所述，原告王红丽要求继续履行与被告闫正签订的《房屋买卖合同》，符合法律的规定和合同的约定，依法予以支持；被告闫正亦负有协助原告王红丽办理房屋过户手续的义务。被告闫正的辩称请求不符合法律的规定，本院不予支持。经调解未成，故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条及有关民事法律政策之规定，判决如下：一、原告王红丽与被告闫正继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，被告闫正向原告王红丽交付位于沂水县水岸华庭小区13号楼2单元702室楼房一套。二、被告闫正协助原告王红丽办理涉案房屋的过户手续，于本判决生效后三十日内履行完毕。三、驳回原告王红丽的其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费3020元，原告王红丽负担1120元，被告闫正负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  朱先胜审 判 员  解晓田人民陪审员  李安明二〇一九年十二月四日书 记 员  高安美