广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终14294号上诉人（原审原告）：陈宇航，男，汉族，1969年9月26日出生，住所地：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：洪泽栋，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈清，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市家乐实业发展公司，住所地：广东省深圳市福田区燕南路**，统一社会信用代码：914403001921761733。法定代表人：冯仕亮。委托诉讼代理人：李熙军，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴路发，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市华乐实业股份有限公司，，住所地：广东省深圳市福田区中航北路华乐楼**统一社会信用代码：914403001921751387。法定代表人：夏重英。委托诉讼代理人：张志森，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁森，广东晟典律师事务所律师。上诉人陈宇航因与被上诉人深圳市家乐实业发展公司（以下简称家乐公司）及原审第三人深圳市华乐实业股份有限公司（以下简称华乐公司）占有物损害赔偿纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初3272号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈宇航上诉请求：1.撤销一审判决；2.家乐公司向陈宇航支付2014年1月1日至2015年12月30日期间的租金损失3000936元；3.家乐公司向陈宇航支付装修损失2441600元；4.家乐公司向陈宇航支付物品损失50000元；5.家乐公司向陈宇航支付自建房110平米损失100万元；6.家乐公司承担一审、二审诉讼费用。上诉事实和理由：一、陈宇航因家乐公司强拆侵权行为而遭受巨额损失，一审法院对涉案转租合同的租赁期限延期及实际履行情况的基本事实查明错误，依法应当予以纠正。1.陈宇航与次承租人系在协商一致情形下延长租赁期限至2015年底。次承租人在合同约定的原租期届满之后仍继续占有使用租赁房屋，并按照合同约定的租金标准向陈宇航支付租金。2.租赁期限延期约定事实真实存在且已履行至2014年6月份，但因家乐公司的违法强拆行为导致租赁房屋所在凯高楼无法正常使用，次承租人纷纷要求退租并退回押金，导致陈宇航无法通过正常的转租行为获取可预期租金收入，遭受巨大经济损失。二、本案合同真实存在并已实际履行，因家乐公司违反承诺、强拆了涉案物业，导致陈宇航无法提交证据证明装修状况，举证不能责任不应归责于陈宇航。1.案外人黄俊新已按照合同约定及陈宇航要求提供装修服务，陈宇航已向黄俊新支付了相应工程款。2.本案中，家乐公司在向陈宇航及华乐公司承诺“不拆除、不毁坏”涉案物业之后又违反承诺、强制拆除涉案物业，导致陈宇航无法及时保留涉案物业被拆除时的真实装修状况影像资料等证据，也无法对涉案物业装修残值进行评估。三、陈宇航提交的证据充分证明自建房真实存在，并因家乐公司违法强拆行为导致自建房灭失并产生损失，一审法院不予支持陈宇航该项诉讼请求明显存在事实认定错误导致法律适用错误的情形，依法应当予以纠正。1.陈宇航在一审提交的委托案外人向文国修建自建房的合同与华乐公司于2006年5月11日向其开具的租金发票证据，发票已明确载明华乐公司就自建房占用地块向陈宇航收取租金，该两份证据可充分证明自建房的真实存在及由陈宇航出资修建的事实。2.家乐公司在强制拆除涉案物业时一并拆除自建房，同样导致陈宇航无法及时委托评估机构对涉案自建房价值进行评估。四、因家乐公司毫无预警施行强拆行为，导致陈宇航无法及时搬离存放在涉案物业的物品，因此物品毁损并造成损失的事实既定且客观，一审法院不予支持陈宇航该项诉讼请求明显存在事实认定错误导致法律适用错误的情形，依法应当予以纠正。被上诉人家乐公司辩称，一、陈宇航申请的租金损失属于预期收益和可得利益的损失，没有法律依据。家乐公司不属于租赁关系的合同缔约方，没有预期收益的预见能力。陈宇航虽然没有租金收入，但也无需再向本案华乐公司支付租金，亦无需发生维护租赁关系的各项管理费用、行政费用。预期收益主张过程中陈宇航有义务自行减轻损失，因本案华乐公司未履行向陈宇航提供租赁物业的义务，陈宇航应自动停止租赁关系，停止向华乐公司支付租金，因此陈宇航就租赁关系就没有实际损失发生。即使在侵权责任中超出法律的规定适用可得利益的赔偿原则，也应受限于恶意的侵权行为，家乐公司并非拆除行为的实施人，且家乐公司与华乐公司签署了生效的拆迁安置协议，虽然华乐公司因内部人员变动，对原协议提出修改要求，但不能否认原协议的成立与生效，家乐公司合法将工程承包给第三方进行拆除，不存在侵权行为，更不存在故意损毁合法财产的恶意。关于陈宇航装修损失的诉讼请求，装修合同显示为2006年2月20日签订，而陈宇航与华乐公司的租赁合同于2011年9月26日才签订，该装修合同系伪造，且与本案的租赁关系没有关联性。对陈宇航诉讼请求“物品损失5万元”。陈宇航并非其所称的该部分财产的所有权人，也不是占有人，对相关物品的损失没有提出主张的权利，派出所报案的人员为戴宗正，与陈宇航无关。原审第三人华乐公司述称，陈宇航诉家乐公司违法拆除涉案物业导致陈宇航的损失以及次承租人的损失，请法庭依法审查认定。陈宇航向一审法院起诉请求：1.家乐公司向陈宇航支付租金损失共计3000936元（2014年1月1日至2015年12月30日期间的租金损失，共24个月，125039元×24个月=3000936元）；2.家乐公司向陈宇航支付装修损失2441600元(其它楼层装修费共计1441600元，二楼宾馆装修费100万元)；3.家乐公司向陈宇航支付物品损失共计5万元（物品包括大量单车机电动车各种零件、电冰箱、热水器等电器）；4.家乐公司支付陈宇航自建房110平方米损失100万元；5.家乐公司承担本案诉讼费等一切费用。一审法院认定事实：2011年9月26日，陈宇航与华乐公司签订《房屋租赁合同》，约定：华乐公司将位于深圳市××燕南路综合加工厂（二十七号）1-5层、共计1680.15平方米的房屋出租给陈宇航使用；租赁房屋权利人为华乐公司；月租金30600元，租期自2011年10月1日起至2013年12月30日止，租赁用途为工业厂房。同日，深圳市福田区房屋租赁管理局出具《房屋租赁凭证》（福LD052087），载明：租赁房屋为福田区燕南路综合加工厂（二十七号）1-5层，出租人为华乐公司，承租人为陈宇航，租赁用途为厂房，租赁期限自2011年10月1日起至2013年12月30日。2012年10月16日，陈宇航与华乐公司签订《租赁合同延期协议书》，约定：双方同意将登记备案号为福LD052087的房屋租赁合同租赁期延期至2015年12月30日；自2014年1月1日起，陈宇航每月向华乐公司缴纳租金33100元；租赁期内，如果华乐公司或政府对该物业进行拆迁、整体改造或变卖，需中途收回房产时，陈宇航必须无条件将所租房产退回华乐公司，但华乐公司需提前两个月通知陈宇航并补偿4000元作为搬迁费用，其它不作任何赔偿；其它条款按登记备案号为福LD052087的原合同内容不变。该协议书于2012年11月8日办理了租赁合同备案登记。关于陈宇航对涉案物业的使用情况，陈宇航主张其从华乐公司处承租涉案物业之后，将物业用于转租收益，并就转租情况提交了多份房屋租赁合同和物业租赁费用收款收据加以证明。陈宇航提交的转租合同中，除有一份签订时间为2014年5月10日、载明租赁期限为2014年5月10日至2015年12月30日的合同之外，其它合同所载明的租赁期间均最迟在2014年3月2日之前届满，同时这些合同均另外以与合同上其它手写内容不同的字体手写加注了租赁期限延至2015年年底的内容，该加注内容未经双方再行确认；陈宇航提交的收款收据所载明的时间均在2013年期间。另查，陈宇航向华乐公司承租的涉案物业又名凯高楼，系由华乐公司改制前的深圳市五金家具工业公司经有权部门核准许可后合法建设的建筑物，归属华乐公司所有，但未办理房地产证。凯高楼位于上步工业区燕南路，所处地块的原宗地号为Ｂ213-××号。1999年1月8日，家乐公司（甲方）与华乐公司（乙方）及案外人深圳市工艺服装工业公司（丙方）签订《“家乐展销中心及住宅楼”开发、拆迁改造协议书》（以下简称三方改造协议），载明：甲乙丙三方原均为宝安县二轻局系统属下企业，共按份拥有燕南路以西宗地号为Ｂ-××3的历史用地；1998年7月份，三方已同意将燕南路四号（时为十三号）工业厂房与燕南路十一号的历史用地进行统一规划整体开发，并统一向市国土局提交了申请，现已由该局划出了用地红线（方案号为98补025号），据此，三方就该地块联合开发、拆迁改造达成本协议。该协议约定：三方一致同意在红线内兴建集展销、办公、住宅为一体的楼群，并同意由甲方牵头完成统一规划、报建等前期工作，乙方、丙方协同配合；由于乙、丙方的土地系旧楼拆迁，为此，甲方原则上同意按拆一赔一的办法在新建楼群面积内赔偿乙方、丙方的实际面积，乙方、丙方分得部分商住面积比例计算按国土局批文为准进行分配；该地块需经拆迁、平整、勘探、设计、筹建等几个阶段，建设期较长，在该期间，乙方、丙方由于拆迁造成的损失经协商届时按有关规定由甲方负责补偿；该工程的规划、拆迁、勘探、设计、筹建等均由甲方负责，并由甲方筹资兴建，乙方、丙方参与工程实施阶段的质量监督及管理，该工程项目竣工时，须由甲方分别代为乙方、丙方办理所分得物业的房产证等有关手续，费用由乙方、丙方支付；本协议自三方法定代表人签字盖章并经市国土规划局批准之日起生效。2007年9月11日，深圳市国土资源和房产管理局出具《关于家乐公司家乐项目用地改造有关问题的函》，其中提到：“1999年，原规划国土局批准家乐公司家乐项目用地自行改造，并要求将振中路南、北的三块用地统一改造，且与变电站用地的收回问题捆绑解决……二期改造用地分两块，一块为振中路南侧的剩余1656平方米用地，另一块为振中路北侧的6018平方米用地，含未办理房地产证的用地，需要家乐公司与工艺服装公司和华乐公司签订拆迁改造协议，同时，要求两地块需与7900平方米用地统一规划；根据家乐公司提供的资料，B2x03宗地上的业主及工艺服装公司和华乐公司均已同意由家乐公司进行统一改造”；并提出处理意见，处理意见包括：“鉴于家乐公司自1999年获批准改造以来，一直在申请办理相关用地手续，且配合政府完成了公共需要用地的收回工作，未能及时办理用地手续是受收地补偿及规划调整等因素的影响，拟同意该改造用地项目按协议出让方式办理用地手续，，地价按公告基准地价全额计收建筑物不再作补偿。”2012年开始，家乐公司开始依据上述三方改造协议实施B2xx3宗地上的建筑物拆除工作。在此过程中，家乐公司与华乐公司发生争议。2014年6月3日，家乐公司依照三方改造协议拆除了工艺服装楼，因工艺服装楼与凯高楼紧邻，为安全起见，在相关政府部门协调下，家乐公司出具《承诺函》，承诺：“1.自2014年6月3日起，我司补偿凯高楼不能对外出租的租金，具体租金补偿金额以华乐公司与现有租户的租赁合同或租户收据为准；2.我司承诺不拆除、不毁坏凯高楼；3.本承诺期初定为六个月，若我司将损毁的凯高楼修缮到能安全入住的标准后移交给华乐公司，自移交之日起，我司无需再继续支付任何租金补偿给华乐公司；4.本承诺自我司盖章之日起生效；5.本承诺函的意见仅为目前应政府需要解决凯高楼安全之用途，若日后各方对项目前期立项后协议履行问题有争议，本承诺函的意见不作为任何一方证据使用。”就上述情况，家乐公司的“家乐北区改造项目部”在于2015年1月23日向深圳市公安局华强北派出所出具的《关于要求撤除家乐花园北区改造项目内警戒线的函》中提及：“2014年6月3日家乐花园北区项目部在拆除项目内工艺服装楼过程中轻微毁损了与工艺服装楼相邻的凯高楼，因该楼宇年久失修，不宜住人，为安全期间，当时在华强北街道办及华强派出所等政府部门的要求及见证下，华乐公司与家乐公司达成口头协议，双方约定，华乐公司同意当日将凯高楼移交家乐公司及由家乐公司负责修缮，并清退现场所有人员及财物，如不及时清退所产生的任何人员伤亡及财产损失均与家乐公司无关，家乐公司为解决凯高楼的安全问题，承诺将凯高楼修缮到能安全入住后交华乐公司，承诺期初定为6个月。”一审庭审时，各方确认，凯高楼于2014年12月20日被全部拆除。陈宇航陈述，涉案物业内的人员在2014年6月份已全部搬离，但物品仍存留于物业内，因家乐公司承诺会对物业进行修缮，故陈宇航未与其租户解除合同；家乐公司陈述，在凯高楼被全部拆除前，人员和物品已全部清空。2015年7月6日，家乐公司取得深房地字第**房地产证，载明：权利人为家乐公司，土地宗地号为Ｂ213-××4，宗地面积8997.92平方米，土地位置为福田区燕南路西振中路北，建筑物及其附着物为空白；“他项权利摘要及附记”一栏中记载：“本宗地权属来源为协议（改造），由原Ｂ213-××4和B2xx3两宗地合并而来……本地块为改造用地，，地块内的拆迁补偿安置本宗地自合同签订之日起一年内动工开发建设，竣工时间为2017年10月26日前。”一审法院认为，陈宇航基于其与华乐公司之间的租赁合同关系而占有涉案物业，而涉案物业在家乐公司承诺“不拆除、不毁坏”之后又被拆除，陈宇航作为占有人据此有权要求家乐公司承担损害赔偿责任，本案应为占有物损害赔偿纠纷。家乐公司主张其系在履行其与华乐公司的改造协议过程中拆除涉案物业，属行使合法权利的行为，且实际拆除行为人系家乐公司委托的案外人，但：首先，家乐公司与华乐公司之间的合同履行问题属另一法律关系，在履行过程中所发生的侵害占有行为，不影响占有人行使相关权利；其次，家乐公司已对外承诺对涉案物业“不拆除、不毁坏”并进行修缮，但在没有证据显示之后有经过华乐公司同意的情况下又对涉案物业进行了拆除，该行为构成对涉案物业的侵害并因此导致了陈宇航作为占有人的损害；再次，具体实施拆除行为系案外人受家乐公司委托而进行，因拆除行为所产生的相关后果应由家乐公司承担，故，作为占有人的陈宇航有权要求家乐公司就其拆除涉案物业的行为承担相应损害赔偿责任。陈宇航有权要求家乐公司承担损害赔偿责任，但同时陈宇航应就其因家乐公司拆除物业的行为所遭受的损失承担相应举证责任。对陈宇航所主张的各项损失，一审法院作如下分析：1.关于租金损失。陈宇航主张的租金损失为2014年1月1日至2015年12月30日期间的转租收益损失，陈宇航就此提交了转租合同以及租金收款收据加以证明，但：首先，根据陈宇航提交的转租合同显示，除有一份签订时间为2014年5月10日、载明租赁期限为2014年5月10日至2015年12月30日的合同之外，其它合同所载明的租赁期间均最迟在2014年3月2日之前已经届满，虽然这些合同上手写加注了租赁期限延至2015年年底的内容，但该手写字体均与合同上其它手写内容的字体不同，且该内容属合同变更条款，却未经双方再行确认，不排除陈宇航单方加注的可能，在没有合同相对方确认的情况下该变更条款不发生效力，陈宇航也没有提交证据证明其与次承租人实际履行合同至合同约定的原租期届满之后，故一审法院对该变更条款内容不予确认，据此，上述合同的租期均最迟在2014年3月2日之前已经届满，而家乐公司承诺修缮物业和之后拆除物业的行为系发生在上述租期届满之后，因此，陈宇航请求上述合同项下的租金损失缺乏依据。其次，从陈宇航提交的转租收款收据来看，这些收款收据所载明的时间均在2013年期间内，时间在家乐公司承诺修缮物业和之后拆除物业的行为之前，此不足以证明次承租人的实际交租事实，而家乐公司作为陈宇航与案外人的租赁合同关系之外的第三方，对此亦无举证的客观条件，即使在合同约定的租期内次承租人存在未交租的情形，亦无证据证明未交租原因在于家乐公司导致的房屋问题，故，这些收款收据同样不足以证明家乐公司行为导致的陈宇航租金损失。再次，对于签订时间为2014年5月10日、载明租赁期限为2014年5月10日至2015年12月30日的合同，虽然家乐公司承诺修缮物业和之后拆除物业的行为发生在该合同的履行期间，但没有任何其它证据可以佐证该合同的实际履行情况，故陈宇航仅凭据一份合同而请求该合同项下的租金损失依据不足。因此，陈宇航要求家乐公司赔偿转租的租金收益损失3000936元，依据不足，一审法院不予支持。2.关于装修损失。陈宇航为证明其主张的装修损失2441600元，仅提交了一份陈宇航与案外人黄俊新于2006年2月20日签订的《合同书》，约定由黄俊新对深圳市燕南路27号物业进行装修施工，合同造价168万元，工期为120个工作日，对此，一审法院认为，首先，陈宇航没有举证证明该份合同的具体履行情况，包括施工内容、施工事实、工程款的具体支付情况等；其次，陈宇航没有举证证明实际装修状况，该合同签订时间为2006年2月，而涉案侵权事实发生在2014年12月，时隔超过8年半，装修存在折旧情况，且陈宇航在一审庭审时陈述其之后又进行了重新装修，故此份合同即使真实并实际履行，也无法反映物业被拆除时的真实装修状况。因此，仅凭该份合同，不足以认定陈宇航所主张的装修损失，对陈宇航该项诉请，一审法院不予支持。3.关于物品损失。陈宇航为证明其主张的物品损失5万元，仅提交了两份机器设备款收款收据的复印件以及自行制作的物品损失清单，其中，收款收据复印件在无其它证据佐证的情况下不能单独作为证明事实的有效证据使用，而物品清单系陈宇航单方制作，亦不能客观证明物品状况，故，陈宇航对于在物业被拆除时其存留于物业内的物品损失未能举证证明，对陈宇航的该项诉请，一审法院不予支持。4.关于自建房损失。陈宇航为证明其主张的自建房损失100万元，仅提交了一份陈宇航与案外人向文国于2001年1月10日签订的《建设工程施工合同书》，对此，一审法院认为，首先，陈宇航没有举证证明该份合同的具体履行情况，包括施工内容、施工事实、工程款实际支付情况等；其次，陈宇航没有举证证明该自建房建成后的实际状况以及使用情况，华乐公司作为涉案物业的实际所有人，经一审法庭询问后也没有明确表示确认自建房的存在和实际使用情况；再次，即使自建房实际存在，一方面没有证据显示该自建房系经过了合法报建和竣工验收手续的合法建筑，另一方面也没有证据证明该自建房在被拆除时的实际价值。因此，仅凭陈宇航提交的一份施工合同，不足以认定陈宇航所主张的自建房损失，对陈宇航该项诉请，一审法院不予支持。综上，陈宇航未能完成其基本举证义务，应承担举证不能的法律后果，对陈宇航诉请的相关损失，一审法院不予支持。若因家乐公司拆除涉案物业的行为而造成陈宇航在本案主张之外的其它损失，陈宇航可另循途径解决。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回陈宇航的诉讼请求。一审案件受理费57247元（已由陈宇航预交），由陈宇航负担。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依涉案各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、陈宇航关于涉案房产凯高楼的租金损失、装修损失问题；二、陈宇航的自建房损失问题；三、陈宇航的物品损失问题。本院逐一分析如下：关于焦点一。依本案查明事实，陈宇航因其与华乐公司的租赁合同占有使用涉案房产凯高楼。而家乐公司系因其与华乐公司、深圳市工艺服装工业公司签订的《“家乐展销中心及住宅楼”开发、拆迁改造协议书》，对B213-0003宗地上包括凯高楼在内的华乐公司、深圳市工艺服装工业公司旧楼进行拆迁。此过程中，家乐公司与华乐公司产生争议，家乐公司因此于2014年6月3日向华乐公司出具涉案承诺函，承诺不拆除不毁坏凯高楼、承诺期初定为六个月，其后家乐公司于2014年12月20日将凯高楼全部拆除。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。但本案中，从前述查明事实可见，家乐公司拆除凯高楼，系履行其与华乐公司、深圳市工艺服装工业公司之间《“家乐展销中心及住宅楼”开发、拆迁改造协议书》的行为，并非针对占有人陈宇航实施侵占、妨害凯高楼的行为，其行为并非意在侵害陈宇航关于凯高楼的占有利益。故本案中，陈宇航诉请占有损害赔偿，主张家乐公司应赔偿其关于凯高楼的租金损失和装修损失，理据不足，本院不予支持。另一方面，陈宇航于本案中诉请凯高楼的租金损失及装修损失，前者为陈宇航无法在租期内继续使用凯高楼收取转租租金的损失，后者为陈宇航无法在租期内继续使用其对凯高楼装修投入的损失。本院认为，该两部分损失即便真实存在，亦均属陈宇航与华乐公司租赁合同履行事宜；该两部分损失虽因家乐公司与华乐公司拆迁争议导致租赁物灭失所致，但依合同相对性原理，关于陈宇航与华乐公司租赁合同无法继续履行导致的损失，系属其双方租赁合同纠纷，陈宇航可依租赁合同另循法律途径解决。陈宇航于本案中诉请家乐公司赔偿其关于凯高楼的租金损失和装修损失，于法无据，本院不予支持。综上，一审认定家乐公司应向陈宇航承担损害赔偿责任，处理有误，本院予以纠正。但一审最终驳回陈宇航关于凯高楼租金损失、装修损失的诉请，处理结果正确，本院予以维持。关于焦点二。本案中，陈宇航称其于凯高楼所在地块上的自建房被家乐公司拆除，据此主张家乐公司应向其赔偿自建房损失100万元。本院认为，陈宇航未能举证证明该自建房具合法报建手续、系其合法建造物，亦未提供充分证据证明该自建房施工建设、实际使用的情况。故陈宇航上诉主张家乐公司赔偿其自建房损失100万元，依据不足，本院不予支持。一审处理正确，应予维持。关于焦点三。陈宇航称家乐公司拆除凯高楼过程中损毁其及凯高楼租户的自有物品，据此主张家乐公司应向其赔偿物品损失5万元。本院认为，陈宇航未能提供有效证据证明凯高楼拆除时楼内物品的存留情况及物品价值，故陈宇航应就此承担举证不能的不利后果，本院对其前述主张难予支持。一审处理正确，应予维持。综上，陈宇航的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决虽认定部分事实有误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57247元（陈宇航已预交），由陈宇航负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇一九年十二月十一日书记员 陈晓莹（兼）