甘肃省天水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘05民初33号 原告（反诉被告）：甘肃荣城房地产开发有限公司。 法定代表人：殷某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马某，甘肃纪元律师事务所律师。 被告（反诉原告）：天水鑫新房地产开发有限公司。 法定代表人：赵某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李某，甘肃法茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：费某，上海市嘉华律师事务所律师。 原告（反诉被告）甘肃荣城房地产开发有限公司（以下简称荣城公司）与被告（反诉原告）天水鑫新房地产开发有限公司（以下简称鑫新公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）荣城公司的委托诉讼代理人马某，被告（反诉原告）鑫新公司的委托诉讼代理人李某、费某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的总价为1500万元的不动产转让合同；2.判令鑫新公司赔偿荣城公司损失75万元；3.判令鑫新公司在解除合同后15日内撤出荣城公司项目所在地；4.判令鑫新公司返还荣城公司所有相关项目材料及资质证书；5.本案诉讼费用由鑫新公司负担。庭审中，荣城公司将第一项诉讼请求变更为判令解除双方签订的总价为1500万元的不动产转让合同及补充合同。诉讼过程中，荣城公司又将其诉讼请求变更为：1.判令鑫新公司履行不动产转让合同及补充合同，由鑫新公司向荣城公司支付1500万元转让款；2.判令鑫新公司赔偿荣城公司损失75万元；3.本案诉讼费用由鑫新公司负担。事实与理由：2017年6月12日，时任荣城公司的法定代表人闫某与鑫新公司的法定代表人赵某签订协议书，约定荣城公司开发的清水县“鑫新苑”项目由鑫新公司完成后续开发、销售事宜，荣城公司退出该项目。2017年6月15日，荣城公司在天水市不动产交易中心取得了国有土地使用证。2018年3月25日，闫某与赵某签订协议书，鑫新公司需支付荣城公司土地使用权转让费1500万元。2018年9月5日，双方签订不动产转让合同，合同约定，转让价款为1500万元。根据不动产转让合同第六条鑫新公司应于2018年9月7日之前完成出让价款的支付，但鑫新公司未按约定支付价款，请求判令继续履行合同由鑫新公司支付合同转让价款1500万元并赔偿75万元的损失。 鑫新公司辩称：1.涉案土地转让价款为1500万元，但该价款中包含鑫新公司于2017年6月15日代荣城公司支付的1080万元的土地出让金，故荣城公司应支付转让价款金额应为420万元。上述情况在涉案授权委托书、协议书、不动产转让合同及补充合同中均有明确约定；2.涉案不动产转让合同约定5%的违约金，是针对解除合同后纠纷处理方式，现荣城公司要求继续履行合同，但在合同中并未约定迟延支付的违约金，故荣城公司的75万元损失赔偿的主张不能成立。 鑫新公司在法定期限内提起反诉请求为：1.判令荣城公司继续履行涉案不动产转让合同及补充合同；2.判令荣城公司配合鑫新公司办理涉案土地使用权的变更登记手续。诉讼过程中，因荣城公司变更了诉讼请求，鑫新公司将其第一项反诉诉讼请求予以放弃。事实与理由：2016年，荣城公司竞拍取得位于清水县西关桥头东北侧、面积5955.4平方米土地使用权。在前期土地熟化过程中，荣城公司因资金困难多次向鑫新公司借款，用于支付拆迁等费用。2017年6月12日，荣城公司给鑫新公司出具授权委托书，荣城公司退出涉案土地开发。期间，鑫新公司代荣城公司垫付土地出让金1080万元。2018年3月25日，双方协商在扣除相关债务后，涉案土地使用权以1500万元转款给鑫新公司。2018年9月5日双方签订不动产转让合同，就涉案土地使用权转让标的、权利状况、价款等相关事宜进行了约定。其后，双方在此基础上签署了补充合同。在上述不动产转让合同及补充合同的履行中，因荣城公司拒绝扣减鑫新公司代其支付的土地出让金，双方产生争议。 荣城公司答辩称：双方签订的补充合同第一条明确约定，转让价款1500万元系扣除鑫新公司对转让标的前期投资后计算出荣城公司应得的净值。若按照鑫新公司的主张，转让款中应扣除1080万元的土地出让金，则双方在不动产转让合同及补充合同中约定的转让金就应是420万元，而不是1500万元。综上，鑫新公司的反诉请求应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的以下证据，本院对真实性予以确认，并在卷佐证：（1）双方均提交的：2018年9月5日的不动产转让合同、未记载日期的不动产转让合同补充合同、2017年6月12日的授权委托书、2018年3月25日协议书；（2）荣城公司提交的：清规地字第2017-49号建设用地规划许可证、清规地字第2017-49号建设工程规划许可证、金水苑售楼中心照片一张、2013年11月19日清水县2013年土地熟化投资人资格确认书、2013年11月29日国有建设用地交地确认书、律师函；（3）鑫新公司提交的：甘肃省行政事业性收费票据、甘肃省非税收入专用缴款书、银行转账明细、天水市金土地估价咨询有限公司估价报告。 对双方当事人存有异议的证据认证如下：（1）荣城公司提交的证据：短信记录，因无法确定短信沟通双方当事人的身份，在荣城公司无其他证据佐证的情况下，对该份证据不予采信；投资款总计表系荣城公司单方制作且仅为一个封皮，在鑫新公司不予认可的情况下，对该份证据亦不予采信。（2）鑫新公司提交的证据：建设工程施工许可证及商品房预售许可证，因分别盖有清水县住房和城乡建设局和清水县房地产管理局的印章，故对其真实性予以采信。 经审理查明：2017年，荣城公司以出让方式取得了××镇交通局旧址、面积为5955.4平方米国有建设用地土地使用权。同年6月29日、7月3日，荣城公司分两次缴纳土地出让金1080万元。同年9月19日，荣城公司办理了编号为甘（2017）清水县不动产权第0000723号不动产证书。2018年9月5日，荣城公司（甲方）与鑫新公司（乙方）签订不动产转让合同，合同约定：（1）荣城公司同意将位于甘肃省××镇交通局旧址的不动产使用权转让给鑫新公司；（2）在合同第三条“甲方权利状况”中约定“甲方承担形成转让标的现状所产生的债权债务以及一切法律责任，甲方确认为取得本合同所转让的标的已支付了一切应付款项、费用，不存在债权债务争议”；（3）在合同第六条“转让价款及支付方式”中约定，本合同的转让总价款1500万元整，鑫新公司应在本合同签署后在生效之日起2个工作日内，一次性足额向天水不动产交易市场交纳全部转让交易价款；（4）在合同第七条“变更登记办理”中约定，合同生效后，荣城公司需将涉及转让标的资料备齐，与鑫新公司共同向转让标的所在地不动产登记管理部门申请办理变更登记手续。双方共同办理完毕变更登记手续5个工作日内，天水不动产交易市场向转让方全额无息支付转让交易价款；（5）在合同第十条“违约责任”中约定，因荣城公司的原因，致使合同不能履行的，视为荣城公司违约，鑫新公司有权要求荣城公司排除障碍或者风险，继续履行合同，也可以要求荣城公司退还转让款并按合同总价款5%支付违约金并解除本合同。在本合同生效后，鑫新公司单方面解除合同的，视为根本违约，荣城公司有权要求鑫新公司继续履行合同，并要求其按合同总价的5%承担违约责任。鑫新公司延迟支付转让价款，逾期30个工作日，荣城公司有权解除本合同，鑫新公司应按合同总价款的5%赔偿荣城公司的经济损失。（6）在合同第十四条“补充与附件”中约定，该合同未尽事宜，双方可达成书面补充条款，与合同具有同等法律效力。涉案不动产转让合同签订后，荣城公司与鑫新公司签订补充合同1份，该补充合同约定：（1）在“前言部分”双方明确，2018年6月28日签订不动产转让合同后，因有部分未尽事宜尚未明确，特达成补充协议；（2）在第一条“转让标的权利状况相关”中约定：转让标的在前期办理出让时的土地出让金由鑫新公司缴纳，形成转让标的现状所需的其他款项、费用等已由双方分担。本次转让所列价款系对荣城公司所实施的工作进行充分肯定认可，计算荣城公司投资成本、增值及溢价并由双方协商一致确定。该转让价款的金额系已扣除鑫新公司对转让标的所作前期投资后计算出的荣城公司应得净值。（3）在第二条“履行期限相关”中约定：鑫新公司应当自合同签订之日起将双方约定的转让款1500万元转给国土局土地交易二级市场（天水不动产交易市场）。（3）在第三条“支付方式”中约定：鑫新公司应当将合同约定的应由鑫新公司承担的各种税费，前期已缴纳完毕的以票据原件交给荣城公司，后期所承担缴纳的由鑫新公司缴纳完毕后将票据交给荣城公司。鑫新公司应当将主合同约定的转让价款以货币方式支付至国土资源局土地交易二级市场（天水不动产交易市场）。（4）在第四条“变更登记相关”中约定：在主合同生效且鑫新公司如约支付转款价款及承担有关税费之日起七个工作日内，荣城公司应当备齐转让标的资料，与鑫新公司共同申请办理变更登记手续。（5）在第六条“违约责任补充”中约定：若鑫新公司逾期90个工作日支付转让价款或承担各种税费的，荣城公司可直接向他人转让该转让标的而必须征得鑫新公司同意。鑫新公司已支付的款项应当在扣除违约金及各种费用后无息退还。 另查明，2017年6月12日，时任荣城公司法定代表人闫某向鑫新公司法定代表人赵某出具了一份授权委托书，协议将荣城公司开发的清水县“九洲阳光”房地产开发项目交由鑫新公司完成后续开发、销售事宜，荣城公司退出该项目，并约定该项目前期土地熟化各自垫付拆迁费用，由荣城公司与鑫新公司账户核算后，对荣城公司垫付部分由鑫新公司货币支付。2018年3月25日闫某与赵某签订协议书一份，约定转让价款在扣除闫某三笔250万元贷款及姬某金水苑整套房子的债务外，由赵某净付给闫某1500万元整。所有借款凭证等在双方签订正式合同时一次性收回。 再查明，荣城公司缴纳涉案土地出让金1080万元系鑫新公司代缴。荣城公司就涉案土地使用权取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。鑫新公司系涉案土地上工程的建设单位，取得了建筑工程施工许可证及商品房预售许可证，该土地上的房屋已开始以鑫新公司名义对外出售。 本院认为，荣城公司与鑫新公司就涉案土地使用权转让所签订的不动产转让合同、不动产转让合同补充合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效，双方应按约定履行各自权利义务。在荣城公司向鑫新公司交付涉案土地后，鑫新公司应按照合同约定支付相应价款。在本案所涉协议履行过程中，双方因1500万元土地价款中是否应当扣除1080万元的土地出让金产生争议，荣城公司主张1500万元的土地交易价款为扣除各种费用后其应得净值，鑫新公司主张1500万元的土地交易价款应扣除由其垫付的1080万元土地出让金。对此本院认为，双方争议源于对合同条款产生的不同认识及解释。在此情形下，确定合同条款本意应严格依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于合同解释的规则进行，即当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。具体到本案，一是涉及给付款项数额双方签订了多份协议，在上述协议均是当事人真实意思表示的情况下，后一份协议应视对前一份约定内容的补充、变更。涉案合同中，从协议内容看，补充协议虽未注明时间，但从不动产转让合同晚于授权委托书、协议书，而补充协议晚于不动产转让合同的情况看，补充协议形成时间应在上述协议之后，而补充协议明确约定，1500万元的转让款是系已扣除鑫新公司对转让标的所作前期投资后计算出的荣城公司应得净值。这一事实从闫某与赵某签订于2018年3月25日的协议书第三条（本次转让除以上两项外赵某净付给闫某壹仟伍佰万元整）内容中也可得到印证；二是鑫新公司认为，从不动产转让合同第三条第2款约定看，荣城公司应承担形成转让标的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任，即土地出让金1080万元本应由其承担，在鑫新公司代付的情况下，该1080万元是包含在1500万元土地出让金之中的。对此本院认为，不动产转让合同第三条第2款处于“甲方权利状况”项下，其全文为：“1.甲方确认本合同所载转让标的是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；2.甲方承担形成转让标的现状所产生的债权债务以及一切法律责任，甲方确认为取得本合同所转让的标的已支付了一切应付款项、费用，不存在债权债务争议。”从条款名称及合同整体条款看，该条约定主要针对荣城公司对该土地权利所持的状态和针对合同相对方外的债权债务承担情况，故鑫新公司对合同条款的解释不能成立。退一步讲，即便存在鑫新公司对合同解释的情况，该条款约定已被产生其后的补充协议约定所变更。故鑫新公司主张只支付荣城公司420万元的抗辩主张不能成立。 关于违约责任的承担问题，荣城公司要求鑫新公司赔偿75万元损失，其计算依据为不动产转让合同第十条违约责任“乙方”中的第2款，但该约定是针对合同解除后违约责任计算方法约定，故不适用于本案。但从合同实际履行情况看，鑫新公司确实存在延迟支付土地转让款项的情况，客观上给荣城公司造成了资金占用的损失，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，鑫新公司应承担相应的责任，综合全案情况，损失的计算方法，应当以拖欠数额为基础，按照中国人民银行一年期贷款利息标准计算利息，利息标准为年息4.35%，依照不动产转让合同第六条1款“在本合同生效之日起2个工作日内，乙方一次性足额支付转让交易价款”的约定，从2018年9月8日起，至拖欠转让款支付完毕止，但损失累计金额不超过荣城公司诉请主张的75万元。 关于鑫新公司提出的要求荣城公司配合办理涉案土地使用权变更登记手续的反诉请求，根据补充合同第四条约定：在主合同生效且鑫新公司如约支付转让价款及承担有关税费之日起七个工作日内，荣城公司应当备齐转让标的资料与乙方共同申请办理变更登记手续。根据庭审查明的情况，该转让价款尚未支付，税费尚未承担，办理变更手续的条件尚未成就，故鑫新公司主张办理土地使用权变更登记手续的反诉请求不能成立。在鑫新公司转让价款支付完毕且按照合同约定内容承担相应税费后，双方就此问题可协商处理或另案提起诉讼解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、由天水鑫新房地产开发有限公司于本判决生效起15日内向甘肃荣城房地产开发有限公司支付土地使用权转让款1500万元及损失赔偿金（损失赔偿金的计算方法为：从2018年9月8日起至拖欠转让款支付完毕止，以实际拖欠数额为基础，按年息4.35%计息，赔偿金累计数额不超过75万元）； 二、驳回天水鑫新房地产开发有限公司的反诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费116300元，由天水鑫新房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，由天水鑫新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。 审 判 长  李 兰 审 判 员  朱金平 审 判 员  周 昊 二〇一九年十二月九日 法官助理  刘 浩 书 记 员  苏 卉