北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11148号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京精华联通商贸有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇定泗路**精华联通大厦。法定代表人：王志强，总经理。委托诉讼代理人：石慧杰，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志平，北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国农业银行股份有限公司北京市分行，，住所地北京市东城区朝阳门北大街**负责人：胡新智，行长。委托诉讼代理人：郝瀚，北京市善邦律师事务所律师。上诉人北京精华联通商贸有限公司（以下简称精华联通公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司北京市分行（以下简称农行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初12355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。精华联通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判解除精华联通公司与农行北京分行之间签订的《房屋买卖合同》并且终止履行合同；3.判令农行北京分行腾退房屋。事实与理由：1.一审法院未调取房屋产权证不能办理的关键证据，一审判决书对于2011年北京市规划委员会作出的同意完善规划手续的意见，未结合目前的实际情况进行认真分析、判断、未到相关政府部门实际调查，对于案件基本事实认定不清。2.一审判决适用法律错误，未根据双方签订的《房屋买卖合同》第十六条第2款第（2）项的约定和第五条的约定，充分结合本案事实进行判定，导致判决结果错误。3.因政府政策变更的原因，精华联通公司不能取得售房余款，农行北京分行不能取得房屋所有权，双方均不能实现合同目的，合同应予解除。4.精华联通公司不存在恶意违约情形，如果不解除双方签订的《房屋买卖合同》反而继续履行合同，对精华联通公司显失公平。农行北京分行辩称，同意一审判决，不同意精华联通公司的上诉请求和理由。精华联通公司向一审法院起诉请求：1.解除精华联通公司与农行北京分行之间签订的《房屋买卖合同》；2.判令农行北京分行腾退房屋；3.判令农行北京分行向精华联通公司支付房屋占有使用费492.7万元（参照租金标准自2009年11月14日暂计算至2018年6月14日），并按照每日2925元的标准支付至农行北京分行实际腾退房屋之日止。农行北京分行向一审法院反诉请求：确认精华联通公司解除《房屋买卖合同》及要求限期搬离昌平区北七家工业园10号楼底商房屋的行为无效。一审法院认定事实：2003年6月27日，北京市昌平区国土资源和房屋管理局填发了京昌集用（2003）规变字第xxxx号《集体土地使用证》，载明土地使用者为精华联通公司，土地所有者为北七家镇政府，座落为北七家镇高科技工业园，用途为工业用地，使用权类型为批准拨用，使用权面积为4000.49平方米。2003年7月31日，北京市昌平区北七家镇人民政府（甲方）与精华联通公司（乙方）就上述北七家高科技工业园10号地的建设事宜签订《协议书》。协议约定：乙方在甲方北七家高科技工业园建设的精华联通公司研发销售综合楼工程，由于甲方高科技工业园尚处在创建过程中，有关规划、征用国有土地等手续正在完善，为不影响乙方按时完成国家项目建设，甲方承诺：乙方可在有关建设手续办理完成前，先开工建设，由此产生的一切后果由甲方负责，并承担给乙方造成的全部经济损失；乙方承诺本协议签订后三日内开工建设，争取早日竣工，创造效益回报甲方的全力支持。后精华联通公司开工建设房屋。2006年精华联通公司请示北京市昌平区人民政府，请求紧急落实工业项目手续。2006年6月28日，北京市昌平区人民政府办公室公文批办单载明领导批示：工业局牵头，请发改委、土地、规划、建委先拿解决办法，近期开协调会解决。2006年10月30日，精华联通公司（出卖人）与农行北京分行（买受人）签订《房屋买卖合同》。该合同第一条约定：出卖人经批准已在上述地块上建设4600平方米综合办公楼，现定名为精华联通公司办公楼。昌平区计委立项（昌计经发100号），昌平区规划要点（2003-规昌要字-0102）。第二条约定：买受人购买的房屋为现房。第三条约定：买受人购买的房屋为精华联通公司办公楼一层南侧，面积650平方米，其中套内建筑面积为620.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.38平方米，具体数额以产权证为准。第四条约定：按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米8300元，总价为539.5万元。第五条约定：该房屋的买卖采用分期付款方式，第一期：合同签订后15日内，买受人向出卖人支付房款的80%，计431.6万元；第二期：出卖人应在收到第一期付款后三年内办好房产证。出卖人将办好的房产证交付买受人15日内，买受人应向出卖人支付所余20%款项，计107.9万元。如三年内出卖人尚未办理完产权手续，返还买受人已付的款项并承担买受人房屋装修的一切费用。第七条约定：出卖人应当在合同签订后15日内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格，并符合本合同约定的房屋交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在不可抗力发生之日起20日内告知买受人；2.配合政府的法规政策或因政府部门有关机构的行为而引起延误的；3.非出卖人所能预见、避免和控制的条件。第十条约定：出卖人保证销售的房屋没做抵押、没有对外租赁、没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该房不能办理产权登记，出卖人承担全部责任。第十二条约定：出卖人应在收到第一期付款后三年内办好房产证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，（1）买受人退房，出卖人返还买受人第一期所付全部房款，（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。但如遇第七条第二款特殊原因延期的出卖人不承担责任。第十六条约定：1.合同的任何修改，必须经过双方协商一致，并签署书面协议。2.如发生下列情形之一，本合同可终止：（1）发生不可抗力事件；（2）法律或重大政策性变更，导致合同无法履行；（3）双方一致同意提前终止本合同。本合同终止不影响任何一方向对方要求赔偿损失的权利，有过错的一方应当赔偿另一方由此造成的损失。双方都有过错的，各方依过错程度承担相应的责任。《房屋买卖合同》签订后，农行北京分行依约向精华联通公司支付了第一期购房款431.6万元，精华联通公司亦依约将房屋交付给农行北京分行。2007年7月6日，北京市规划委员会作出《关于研究昌平区部分工业项目规划审批有关问题的会议纪要》，该会议纪要载明：会议听取了昌平分局关于昌平区需补办规划手续的12个重点工业项目情况的汇报，会议议定，原则同意精华联通公司等10个工业建设项目补办规划手续，由执法大队会同昌平分局，将上述10个项目的历史审批情况及当时未予补办手续的原因调查清楚，形成文字报告，上报市政府。2007年9月3日，北京市规划委员会作出行政处罚决定书，以精华联通公司在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，擅自在北七家镇产业基地内开工建设了总面积为5129.01平方米的综合楼和附属用房，构成违法建设为由，决定处以罚款3590307元的行政处罚。2008年2月21日，北京市国土资源局作出行政处罚决定书，以精华联通公司未办理用地审批手续占用北七家镇八仙村土地，建设了综合楼及附属设施用房，违反土地管理法等相关规定为由，决定处以罚款79412元的行政处罚。后精华联通公司缴纳了上述罚款。2011年6月9日，北京市规划委员会作出《关于同意完善规划手续的函》，主要内容为：“你单位在北京市昌平区北七家镇产业基地建设的综合楼、附属用房项目，未经规划行政主管部门批准，擅自开工建设，总建筑面积5129.01平方米，已构成违法建设。依据北京市规划委员会专题会议纪要〔2007〕第8期精神，我委昌平分局已做出行政处罚京（昌）规行决字（2007）第0012号，且你单位已缴纳罚款。因此，同意由我委昌平分局完善规划手续。”2014年5月15日，精华联通公司向农行北京分行送达《关于北七家综合办公楼营业网点情况的函》，建议解除《房屋买卖合同》，由农行北京分行返还所购房屋，将现有营业网点租赁给农行北京分行等。2014年9月11日，农行北京分行复函，表示不同意变卖为租的要求，不同意给付尾款，要求继续履行合同。2015年精华联通公司诉至法院，诉请确认《房屋买卖合同》无效，并要求农行北京分行返还房屋、赔偿房屋使用费等。2017年3月9日，法院作出（2016）京0114民初12949号民事判决书，判决驳回精华联通公司的全部诉讼请求。该判决已于2017年4月11日生效。2016年12月30日，精华联通公司向北京市国土资源局昌平分局提出申请，请求配合办理房屋产权手续。2017年2月20日，北京市国土资源局昌平分局书面答复称：你单位申请书附件所列的六项文件不符合不动产登记要求，所以无法办理不动产权手续。2017年10月25日，精华联通公司通过邮政特快专递方式向农行北京分行发出《关于解除房屋买卖合同的函》，内容为：“贵行与我公司2006年10月30日签订了《房屋买卖合同》，虽经两次诉讼，均未依法得到公正处理。现根据《房屋买卖合同》第七条、第十六条之规定，我公司已穷尽所有法律手续，均无法为贵行办理房产登记手续，导致双方签订的合同无法履行。为此，函告如下：一、我公司与贵行2006年10月30日签订的《房屋买卖合同》终止履行，限贵行接本函件后30日内搬离所涉房产，逾期承担法律责任。二、终止合同产生的善后工作处理，贵行可指定专门人员与我公司对接。”农行北京分行于2017年10月26日签收该函件，但否认该解除合同通知的效力。2017年11月28日，精华联通公司通过邮政特快专递方式向农行北京分行发出《限期搬离所涉房产、搬出物品的通知》，以《房屋买卖合同》已经终止履行为由，要求农行北京分行于接本通知后七日内撤离所涉房产等。现涉案房屋仍由农行北京分行占有使用。本案诉讼过程中，精华联通公司以涉案房屋不能办理房屋所有权证，合同目的无法实现为由，主张解除房屋买卖合同。农行北京分行认为涉案房屋具备办理房屋所有权证的条件，坚持不同意解除合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，精华联通公司与农行北京分行签订的《房屋买卖合同》已经法院生效判决认定为有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，农行北京分行依约向精华联通公司支付了第一期购房款，精华联通公司亦将房屋交付给农行北京分行占有使用多年。现精华联通公司以涉案房屋不能办理房屋所有权证，合同目的不能实现为由，请求判决解除《房屋买卖合同》，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同，本案现有证据不能证明农行北京分行存在违约行为，且对于涉案房屋，相关部门亦同意完善规划手续，故此，精华联通公司主张解除合同，并据此要求农行北京分行腾退房屋、支付房屋占用费，法院不予支持。因在2017年10月25日精华联通公司发送解除合同通知时，其并未取得合同解除权，故其送达的《关于解除房屋买卖合同的函》并不产生合同解除的效力。农行北京分行请求确认精华联通公司要求其限期搬离涉案房屋的行为无效，该诉请并非人民法院受理民事诉讼的主管范围，故法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、北京精华联通商贸有限公司于2017年10月26日向中国农业银行股份有限公司北京市分行送达的《关于解除房屋买卖合同的函》无效；二、驳回北京精华联通商贸有限公司的全部诉讼请求；三、驳回中国农业银行股份有限公司北京市分行的其他反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。精华联通公司与农行北京分行签订的《房屋买卖合同》已经法院生效判决认定为有效，故本案的争议焦点在于精华联通公司是否享有合同约定解除权或者法定解除权，或是否满足合同约定的终止履行条件。对于精华联通公司是否享有合同约定解除权以及是否满足合同约定的终止履行条件一节。《房屋买卖合同》第十六条第2款约定：如发生下列情形之一，本合同可终止：（1）发生不可抗力事件；（2）法律或重大政策性变更，导致合同无法履行；（3）双方一致同意提前终止本合同。精华联通公司主张因重大政策变更导致合同无法履行，但根据一审法院已经查明的事实，相关部门亦同意完善涉案房屋的规划手续，且农行北京分行一直占有使用涉案房屋，并未主张合同无法履行，故精华联通公司以此为由主张其享有约定解除权或主张满足合同约定的终止履行条件而要求终止履行合同，于法无据，一审法院未予支持并无不当。对于精华联通公司是否享有法定解除权一节。合同法第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条款的规定实际上是在违约方存在违约行为导致合同目的不能实现的情形下赋予守约方的法定解除权。现精华联通公司并未主张要求农行北京分行交纳剩余房款107.9万元，且因尚未达到合同约定“出卖人将办好的房产证交付买受人15日内，买受人应向出卖人支付所余20%款项”的支付条件，农行北京分行并不存在违约行为，精华联通公司的合同目的也并非不能实现。因此，精华联通公司不享有合同法第九十四条第（四）款规定的法定解除权。在签订《房屋买卖合同》时，双方对于涉案房屋尚未取得房产证系明知，精华联通公司对于涉案房屋所在地区尚未取得完备的规划手续亦系明知，合同履行所致现状，对于精华联通公司不存在显失公平的情形，本院对其该项上诉理由，不予支持。因精华联通公司不享有合同解除权，其向农行北京分行送达的《关于解除房屋买卖合同的函》不产生合同解除的效力，一审法院对此认定并无不当。《房屋买卖合同》尚不具备应当终止履行的情形，精华联通公司要求判令农行北京分行腾退房屋的诉求，于法无据，一审法院未予支持，所作处理并无不当。综上所述，精华联通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49566元，由北京精华联通商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 范 磊审 判 员 辛 荣二〇一九年十二月六日法官助理 刘 瑾法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪