广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初3288号 原告：玉林市柳和岛房地产开发有限公司，住所地玉林市金港路**滨江公馆**楼储物间**商铺第**，统一社会代码：G1045090200063760W。 法定代表人：杨文斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董育红，广西胜涛律师事务所律师。 被告：杨君武，男，1969年3月18日出生，汉族，住广西玉林市。 被告：李广荣，男，1963年10月18日出生，汉族，住广西玉林市。 被告：黄平，女，1972年10月28日出生，汉族，住广西玉林市。 原告玉林市柳和岛房地产开发有限公司（下称柳和岛公司）被告杨君武、李广荣、黄平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董育红，被告杨君武到庭参加诉讼，被告李广荣、黄平经本院依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳和岛公司向本院提出诉讼请求：1、请求对执行标的物即本案涉案房屋玉林市X号滨江公馆4#楼商铺3号房产停止执行，并解除对该涉案房屋的查封。2、请求将上述执行标的物确权给原告玉林市柳和岛房地产开发有限公司。事实与理由：一、（2016)桂0902执946号执行裁定书引用了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，被执行人购买的办理商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋可以进行预查封。请注意这里指的是“预查封”，而执行法院是查封而且拍卖，这明显不当。《民诉法》解释四百八十六条规定，法院非法查扣、冻结不得处分。本案法院只是预查封，不是查封，法院不能处分，不能拍卖。综上所述，执行法院作出的(2016)桂0902执946号执行裁定书应当予以撤销。二、执行法院裁定查封拍卖的玉林市X号滨江公馆4#楼商铺3号商铺权属至今仍属原告所有。1、被告（被执行人）李广荣、黄平购买原告的玉林市X号滨江公馆4#楼商铺3号，只交了部分购房款，4#楼商铺3号的产权还是原告所有。原告与被告李广荣、黄平签定了一份《商品房买卖合同》，合同的编号为GF20000171号，由被告李广荣、黄平购买原告的玉林市X号滨江公馆4#楼商铺3号。商铺的总价为1388352元，首付款698352元，余款690000元由被告李广荣、黄平向建行玉林分行贷款付清，被告李广荣、黄平与上述银行签定了《中国建设银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》一份，原告在贷款合同作为担保人。被告李广荣、黄平交完首付和办理完毕按揭贷款手续后，按合同履行。但被告李广荣、黄平没有按约定还款，截至2018年1月16日止，玉林市X号滨江公馆4#楼商铺3号尚欠合计569770元。因被告李广荣、黄平不履行贷款合同，建行玉林分行诉至玉林市玉州区人民法院，经审理作出(2018)桂0902民初390号民事判决书，原告对被告李广荣、黄平的债务承担连带清偿责任。可见被告只交部分购房款，玉林市X号滨江公馆4#楼商铺3号的产权没有转移给被告李广荣、黄平，仍属原告所有。2、原告与被告李广荣、黄平签定的是商品房预售合同，商品房的权属仍属原告所有。原告与李广荣、黄平签定的《玉林市商品房买卖合同》第二条约定，买受人（李广荣、黄平）购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为玉房预售证第2010-25号。从玉林市X号滨江公馆4#楼商铺3号的现状看，该商铺属于建设中的房产，是没有达到现房条件，也即项目还没有取得竣工验收备案文件。至于到房产局的登记备案，是行政的强制要求，预售商品房一定要登记备案，预售的玉林市X号滨江公馆4#楼商铺3号没有达到登记过户给被告李广荣、黄平的条件，也没有办理过户手续。在没有取得竣工验收备案条件和没有办理过户手续的情况下，玉林市X号滨江公馆4#楼商铺3号的产权属原告所有。《中华人民共和国物权法》第二十条也作出了明确的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。房屋预告登记后的房屋产权归谁，明确规定主要内容如下：（一）预告登记后房屋产权归开发商。虽然已经进行了房屋预告登记，但是因为没有进行最后的过户，所以此时房屋的产权仍然属于开发商。3、玉林市玉州区人民法院对建行玉林分行起诉被告李广荣、黄平金融借款合同纠纷一案，作出的生效判决【（2018)桂0902民初390号】明确认定，涉案房屋还属于原告所有，不能作为被告李广荣、黄平的财产出押，所以不能办理抵押登记，建行玉林分行没有抵押优先权。由上述的生效法律判决书可见，执行法院查封、拍卖的玉林市X号滨江公馆4#楼商铺3号的产权没有转移给被告李广荣、黄平，仍属原告所有。三、原告与被告李广荣、黄平房屋买卖合同纠纷一案，经玉州区法院(2018)桂0902民初3835号民事判决，判决解除原告与被告签订的《玉林市商品房买卖合同》，由此可见，原告已不存在交房给被告的可能，涉案的房屋怎能不是原告的呢。综上所述，执行法院查封拍卖的玉林市X号滨江公馆4#楼商铺3号为原告所有，按照《民诉法》第二百二十七条的规定，请支持原告的诉讼请求，对玉林市X号滨江公馆4#楼商铺3号解除查封、拍卖后，还给原告。 被告杨君武辩称，1、针对案外人所提出商铺产权问题，该商铺由李广荣向柳和岛公司购买。双方签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房买卖合同登记备案手续和商品房预告登记，预告登记证明号为：玉房预玉林市字第2013004217号。该商铺合同总价为1388352元，首付款698352元，已付清给柳和岛公司。余款690000元，已由李广荣、黄平向建行玉林分行贷款付清给柳和岛公司，柳和岛公司已交付该商铺给李广荣使用，李广荣将该商铺出租已很长时间，由此可见，该商铺已完成了商品房买卖交易。并且根据《物权法》第二章第一节第九条规定。不动产物权经依法登记，发生效力。凡是实行了登记就是对物权进行最有效的界定。依据登记记载来确认不动产的所有权人即登记是谁的，谁就是该房屋所有权人。所以该商铺产权为李广荣所有。事实清楚，证据充分，没有任何异议。2、李广荣与建行玉林分行货款合同已发生，并且在履行合同过程中，到2017年9月7日止，李广荣已付建行玉林分行贷款本金12022.81元，利息合计124396.32元，后来由于李广荣发生经济问题，未能继续履行合同属民事纠纷，案外人自愿作为贷款合同担保人，承担合同责任属民事纠纷，与房屋产权没有多大关系。3、根据《最高人民法院国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记手续或商品房预告登记的房屋可以进行预查封。李广荣购买该商铺，通过首付款和银行贷款的方式全额支付给了柳和岛公司所有购房款并且已交付给李广荣使用出租，李广荣已取得该商铺所有权且在管理部门迸行备案登记，法院对该商铺依法查封、拍卖并无不当。4、柳和岛公司将该商铺卖给李广荣，且李广荣已付清所有合同款，已完成商品交易，现柳和岛公司向法院提出将该商铺交还给他，属于强盗行为，与抢劫行为无异，于理于法不通。所以要求玉州区人民法院驳回原告诉讼请求，维护债权人利益。 被告李广荣、黄平未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有：1-3、营业执照、法人身份证机构信用代码证，证明原告的诉讼主体适格；4、商品房买卖合同，证明原告与被告签订的房屋买卖合同真实、合法、有效；5、玉州区人民法院（2018）桂0902民初390号民事判决书，证明被告李广荣、黄平尚未取得房屋所有权，由此导致银行不能据此享有优先受偿权；6、玉州区人民法院（2018）桂0902民初3835号民事判决书，证明双方的买卖合同已解除，产生解除合同的法律后果，根据《合同法》第94条、97条以及商品房买卖合同第93条的规定，在被告李广荣违约还款之条件成立时，行使的单方合同解除权，该单方解除权即使不向法院请求解除，原告在条件成就时就已经合法拥有，2、同时证明李广荣没有偿还完毕按揭贷款，原告被扣除保证金代其偿还后，原告对李广荣享有追偿权；同时证明被告李广荣并没有取得涉案房屋所有权，法院应该停止对该标的物的执行；7、玉州区人民法院（2016）桂0902执946号执行裁定书，证明裁定书论述错误，不能直接认定被执行人李广荣、黄平的房屋所有权，同时证明因超出查封期限而应予解封，保留对于本案涉案房屋的执行程序的申请调查权；8、玉州区人民法院（2019）桂0902执异7号执行裁定书，证明关于人民法院对本案涉案房屋的预查封是错误的，是对原告权利的严重侵犯，预查封行为不等于正式查封，在被查封房屋尚未办理权属证书的情况下，预查封的人民法院不能对涉案房屋进行相关的处分；9、《中华人民共和国房屋所有权证》，证明本案涉案房屋所有权人为原告。根据物权法规定，房屋所有权是房屋所有人独占性支配其所有房屋的权利，具有排他性；被告李广荣办理按揭贷款，按照贷款程序需放在建行，待李广荣偿还所有贷款后，才可以把房屋所有权证转移到其个人名下，此时李广荣需办理权属登记；10、银行流水单，证明2019年11月26日银行扣划原告的保证金，直到今天原告还在为原告偿还按揭贷款，李广荣未取得房屋所有权。 被告杨君武提交证据有：1、《房屋登记簿》、2、执行裁定书，证明涉案房屋为李广荣所有。 本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告对原告的证据1-5无异议，对证据6有异议，对李广荣在付清首付款的情况下，原告单方面解除合同有异议，该判决没有对李广荣的购房款的偿还问题作论述；对证据9的证明内容有异议，原告提供的房屋所有权证不是该商铺的产权证，不能证明有该产权证涉案商铺就是原告所有。本院对原告无异议的证据予以确认，对原告的证据6，本院认为，该（2018）桂0902民初3835号民事判决为生效判决，该判决解除了原告与被告李广荣之间签订的《玉林市商品房买卖合同》；对证据9，本院认为，该证据为房屋所有权证，能够证明涉案房屋的所有权属原告所有。 原告对被告杨君武提供的证据1、2的证明内容提出异议，房屋登记簿登记的是预告登记，不是物权法中所规定的物权登记，被告李广荣没有偿还按揭贷款，不能办理权属登记，该房屋所有权仍然为原告所有。本院认为，该房屋登记簿进行的是预告登记，并非产权登记，登记簿中附记也明确产权人为柳和岛公司。因此该证据不明证明被告杨君武的主张。 根据原、被告提交的证据及庭审的陈述，本院确认事实如下：2013年5月9日，原告与被告李广荣签订《玉林市商品房买卖合同》，合同约定，被告李广荣购买原告开发建设的位于玉林市X号滨江公司4＃楼3号商铺，总价款1388352元，其中首付款698352元，余下的690000元通过申请银行按揭贷款支付。2016年6月24日，被告李广荣、黄平与建行玉林分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行玉林分行借款690000元。原告柳和岛公司于2009年10月10日与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定柳和岛公司为包括本案涉案在内的相关银行债权承担连带保证责任。2018年1月16日，由于被告李广荣未按合同约定偿还借款，建行玉林分行向本院提起诉讼，要求李广荣、黄平偿还贷款本金、利息、罚息等并要求柳和岛公司承担连带清偿责任。本院于2018年4月15日作出（2018）桂0902民初390号民事判决，判决解除建行玉林分行与被告李广荣、黄平签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，归还借款本金及支付借款利息给建行玉林分行，柳和岛公司对该债务承担连带清偿责任。该判决已生效。 2018年10月23日，柳和岛公司向本院提起诉讼，要求解除与被告李广荣签订的《玉林市商品房买卖合同》，并要求被告李广荣支付代偿款及违约金。本院于2019年3月18日作出（2018）桂0902民初3835号民事判决，判决解除柳和岛公司与被告李广荣签订的《玉林市商品房买卖合同》，被告李广荣偿还柳和岛公司代偿款及支付违约金给原告柳和岛公司。该判决已生效。 被告杨君武与被告李广荣、黄平因民间借贷纠纷于2015年12月21日向本院提起诉讼，本院于2016年5月11日作出（2015）玉区法民初字第2506号民事判决，判决李广荣、黄平归还杨君武借款本金1190000元及支付利息。判决生效后，李广荣、黄平不履行判决义务，杨君武向本院申请强制执行。本院于2016年10月30日作出（2016）桂09022执946号执行裁定书，查封属被执行人李广荣、黄平所有的位于玉林市X号滨江公司4＃楼3号商铺。原告柳和岛公司对查封提出书面异议，本院于2019年6月19日作出（2019）桂0902执异7号执行裁定书，裁定驳回柳和岛公司的异议请求。原告柳和岛公司不服裁定，于2019年7月23日向本院提起案外人执行异议之诉。 本案争议焦点：1、原告柳和岛公司对本案讼争房屋是否享有排除强制执行的民事权利？2、原告要求停止对本案讼争房屋的执行并解除查封、确认房屋所有权归原告所有，应否支持？ 本院认为，第一，原告柳和岛公司与被告李广荣签订《玉林市商品房买卖合同》，由原告柳和岛公司将位于玉林市X号滨江公司4＃楼3号商铺出卖给李广荣，李广荣支付首付款后，余款以银行按揭贷款的方式已支付完毕，进行了合同备案登记，并占有使用了涉案房屋。但合同备案、实际占有使用并非物权转移，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案涉案房屋的所有权人登记为原告柳和岛公司，而不是李广荣，李广荣取得的是物权期待权，而非所有权。第二，李广荣与原告柳和岛公司签订《玉林市商品房买卖合同》后，未按合同约定履行其义务，拖欠银行的按揭贷款，已构成违约，原告柳和岛公司按照合同约定，行使合同解除权，于2018年10月23日向本院提起诉讼，要求解除与被告李广荣签订的《玉林市商品房买卖合同》，本院作出（2018）桂0902民初3835号民事判决，判决解除柳和岛公司与被告李广荣签订的《玉林市商品房买卖合同》，被告李广荣偿还柳和岛公司代偿款及支付违约金给原告柳和岛公司。该判决已生效。综上，原告柳和岛公司是本案涉案房屋的所有权人，其与李广荣签订的《玉林市商品房买卖合同》已依法解除，李广荣对涉案房屋没有所有权，原告柳和岛公司对涉案房屋具有排除强制执行的民事权益，能够阻却被告杨君武的执行申请，原告柳和岛公司请求对位于玉林市X号滨江公司4＃楼3号商铺停止执行并解除查封，并确认所有权归原告所有，有事实和法律依据，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下： 一、不得执行位于玉林市X号滨江公司4＃楼3号商铺（房屋编号252061号）； 二、对位于玉林市X号滨江公司4＃楼3号商铺（房屋编号252061号）解除查封； 确认原告玉林市柳和岛房地产开发有限公司对位于玉林市X号滨江公司4＃楼3号商铺（房屋编号252061号）享有所有权。 本案受理费17295元，由被告杨君武、李广荣、黄平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  梁代坚 人民陪审员  黄君丽 人民陪审员  李翠云 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  梁 铭 甘雨田