湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2824号上诉人（原审原告）：吴元缸，男委托诉讼代理人：蔡敬，湖南天戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋鹏，湖南天戈律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：衡阳鸿翔房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区立新大道道源路南。法定代表人：罗荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈奇峰，湖南衡州律师事务所律师。上诉人吴元缸因与被上诉人衡阳鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔公司）委托合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。吴元缸上诉请求：撤销原判，依法改判1．鸿翔公司赔偿吴元缸房屋租金损失4840元（从2018年12月31日起暂计至2019年3月16日，实际损失计算至房屋交付之日止）；2．鸿翔公司将吴元缸购买的商铺经营权和管理权交付给吴元缸；3．一、二审诉讼费由鸿翔公司负担。事实和理由：鸿翔公司根据《汇金中央广场商铺委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》）的约定已经逾期使用吴元缸商铺，该合同在未进行续签的前提下已经自动解除，而案涉商铺仍由鸿翔公司继续占有使用，吴元缸有权要求鸿翔公司返还经营权、管理权并支付逾期占有所造成的租金损失，租金损失应按该合同约定的标准计算，一审法院在维持该合同的前提下，却又以其他业主所签续约合同标准来认定吴元缸的租金回报，且未将吴元缸前两年的租金回报计入已付房款，从而增加基数计算返租租房，显然偏袒鸿翔公司。鸿翔公司辩称，一审认定事实正确，应予维持。案涉门面不具备分割性，一审判决维护了多数业主的利益。目前为止，已售商铺103户，有69户商铺在续租状态。吴元缸向一审法院起诉请求：1．判令鸿翔公司赔偿吴元缸房屋租金损失4840元（从2018年12月31日暂计算至2019年3月16日），实际损失计算至实际租赁人总租赁之日止；2．判令鸿翔公司将吴元缸购买的房屋经营权和管理权交付给吴元缸；3．判令鸿翔公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：吴元缸于2015年12月29日与鸿翔公司签订《商品房买卖合同》，吴元缸购买鸿翔公司开发建设的鸿源大厦265号商铺，吴元缸签订合同后一次性付清了房款237235元。同日，吴元缸与鸿翔公司签订了一份《委托经营管理合同》，将购买的265号商铺转交给鸿翔公司管理，委托经营时间从2016年12月31日至2018年12月31日，总租金为47114元，用于抵扣商铺总购房款。2017年11月30日，鸿翔公司与衡阳市高轩汽车销售服务有限公司、衡阳高旭汽车销售服务有限公司就衡茶路2号鸿源大厦二层、三层商铺，三方签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁时间从2018年6月10日起至2024年12月30日止，租金按照二层50元/平方/月，三层20元/平方/月交纳。2019年4月起，鸿翔公司与50户业主续签商铺租赁合同，合同约定：租期为2018年7月1日起至2024年12月31日；2018年7月-12月、2019年、2020年、2021年三年，鸿翔公司按业主已付房款的5%支付返租租金，2022年、2023年、2024年，鸿翔公司按照业主已付房款的6%支付返租租金。另查明，鸿源大厦已出售商铺为98户。一审法院认为，根据双方签订的《委托经营管理合同》中第五条第二项的约定：鸿翔公司有权自主决定托管房屋的租赁价格、期限及所有租赁条件及租赁合同的条款，鸿翔公司不得与承租人串通侵害吴元缸的权益。双方托管房屋委托期从2016年12月31日至2018年12月31日。鸿翔公司于2017年11月30日与衡阳市高轩汽车销售服务有限公司、衡阳市高旭汽车销售服务有限公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定租赁时间从2018年6月10日起至2024年12月30日止。租金按照二层50元/平方/月，三层按20元/平方/月（均含税）的标准计算。鸿翔公司与衡阳市高轩汽车销售服务有限公司、衡阳市高旭汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》是在双方《委托经营管理合同》中约定的委托期间，《房屋租赁合同》中约定的租金价格与市场价格基本一致，鸿翔公司与衡阳市高轩汽车销售服务有限公司、衡阳市高旭汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且合同内容未侵害吴元缸的合法权益，该合同合法有效。鸿源大厦二、三层系开放式的商铺，其被分割成若干不同的商铺出售，由于区域间的通道、楼梯均为共用，商铺之间无永久分割围护结构，与一般独立门面有区别。商铺之间不具有独立使用价值，吴元缸虽然购买了商铺，但其所有的商铺仅为鸿源大厦二层中的极小部分，其所有权必须受到其他商铺业主整体意志的限制。现已有过半数业主与鸿翔公司续签了《鸿源大厦（汇金中央广场）商铺租赁合同》，合同中约定按照已付房款5%的标准计算返还租金，符合市场经济规律，且鸿翔公司将已经支付给业主的2018年7月至12月的租金，再次按照已付房款5%返还给业主，该合同内容明显有利于业主，且合同体现了大多数业主的利益与意志，其使不同区域的业主都能获得收益和实现投资增值的目的。吴元缸作为少数业主要求返还经营权和管理权将产生不利影响，从而损害其他业主的利益，只有统一管理、经营才能体现商铺的最大价值。故对吴元缸要求收回房屋经营权和管理权的诉讼请求，不予支持。鸿翔公司应按照吴元缸已付房款的5%支付返租租金988元/月（237235元×5%÷12），支付时间从2018年7月1日至2021年12月31日止。鸿翔公司按照吴元缸已付房款的6%支付返租租金1186元/月（237235元×6%÷12），支付时间从2022年1月1日至2024年12月31日止。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条规定，判决：一、鸿翔公司从2018年7月1日起至2021年12月31日止支付吴元缸返租租金988元/月，从2022年1月1日起至2024年12月31日支付吴元缸返租租金1186元/月；二、驳回吴元缸的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，减半收取300元，由鸿翔公司负担。本院二审期间，鸿翔公司围绕上诉请求提交了新证据：商铺租赁合同及执行裁定书，拟证明案涉商铺的出售及续租业主已超过全体业主的三分之二以上。本院组织双方当事人进行了质证，吴元缸对执行裁定书真实性无异议，对商铺租赁合同的真实性提出异议。本院认证如下：上述证据与本案待证事实具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。原审认定事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，根据鸿翔公司提供的证据显示，截至2019年11月29日，案涉商铺出售103户，其中，已续签商铺租赁合同为60户，另9户商铺未续签订合同，但其要求收回商铺的执行申请被一审法院裁定予以驳回。吴元缸虽然对续签商铺租赁合同的业主数量提出异议，但是，其在本院限期内没有提交有效证据加以否认，应承担举证不能的法律后果。如前所述，大多数业主事实上已与鸿翔公司续签商铺租赁合同。一审法院认定案涉商铺之间不具有独立使用价值，吴元缸所购商铺必须受到其他商铺业主整体意志的限制，且已有过半数业主与鸿翔公司续签租赁合同，并约定按照已付房款5%的标准计算返还租金，符合市场经济规律，亦体现了大多数业主的利益与意志，判决驳回吴元缸要求返还案涉商铺经营权和管理权的诉讼请求，并且确认鸿翔公司自2018年7月1日起至2021年12月31日止按已付房款5%支付返租租金，2022年1月1日起至2024年12月31日止按已付房款6%支付返租租金，均衡双方利益，符合本案实际，本院予以认同。吴元缸上诉主张应按《委托经营管理合同》计算返租租金以及已付房款应包含前两年的租金回报，缺乏事实和法律依据，也与鸿翔公司和大部分业主达成的合意相违背，不利于鸿源大厦二、三层商铺的整体经营，本院不予支持。综上所述，吴元缸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由吴元缸负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 周 宏审 判 员 张 健二〇一九年十二月九日法官助理 许建中书 记 员 谢倩茜