河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0824民初4164号 原告：徐光磊，男，1983年8月13日出生，蒙古族，河北省滦平县人，住滦平县。 委托诉讼代理人：闫大伟，河北泓鹏律师事务所执业律师。代理权限为特别授权。 被告：滦平县嘉鸿房地产开发有限公司，住所地：滦平县滦平镇红十字会**。统一社会信用代码：9113082409598112X8。 法定代表人：张振，职务：总经理。 委托诉讼代理人：曹岩，河北滦峰律师事务所执业律师。代理权限为特别授权。 原告徐光磊与被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，适用简易程序，依法由审判员司利国独任审判，于2019年11月12日公开开庭进行了审理，原告徐光磊的委托诉讼代理人闫大伟、被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曹岩到庭参加诉讼，原告徐光磊、被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司的法定代表人张振经本院依法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告徐光磊向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付原告逾期交付违约金人民币93707.00元；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年3月28日原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落于滦平县一处。该楼房建筑面积121.28平方米，总价款人民币618528.00元。合同签订前，原告已经向被告交付定金人民币198528.00元，剩余420000.00元房款由原告在中国农业银行滦平支行办理按揭贷款。双方约定，被告应当在2017年10月31日前向原告交付该商品房。逾期30日内交房，由被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；逾期交房超过30日的，由被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。后被告违反合同约定，于2018年8月31日才向原告交付房屋。被告逾期交房构成违约，依法应承担违约责任。特依法提起诉讼，请予依法裁判。 被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司辩称，原、被告于2017年3月28日签订的《商品房买卖合同》并非答辩人真实意思表示。本案事实是，2017年3月28日原告在答辩人不知情的情况下，擅自与案外人郝萌萌（滦平县鸿福养老护理院的法定代表人）达成商品房买卖协议，该协议未经答辩人授权、追认，并非答辩人真实意思表示，故合同签订违反自愿原则。2、因市政配套设施中污水排污管道、供电设施等本应由政府建设完成的配套设施不完备，导致滦平县鸿福养老护理院8号楼整体达不到交房、验收条件，并非答辩人的原因，属于不可抗力，不应由答辩人承担违约责任。3、原告主张的违约金不予认可。根据《商品房买卖合同司法解释》第十六条的规定，合同约定的逾期交房的违约金明显约定过高。《中华人民共和国合同法》司法解释（二）第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可以看出实际损失是确定违约金数额的基础，故原告应举证证实因答辩人违约造成原告产生的直接经济损失，否则应承担举证不能的不利后果。综上，请依法驳回原告诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证及质证。 原告徐光磊提交如下证据： 1、《商品房买卖合同》一份，该合同第十一条明确约定，被告应当在2017年10月31日前交付商品房。第十二条第二项明确约定，逾期超过30日，由出卖人每日按全部房价款万分之五向原告交付违约金。第六条第二项明确了房屋每平米5,100.00元，总价款618,528.00元。 2、房屋交接验收单，证明该房屋实际交付日期为2018年8月31日，逾期交房303天，每天按照房价款乘以万分之五是309.264元，乘以303天算出诉求的93,707.00元。 被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司的质证意见为，对1号证据中被告的公章和法定代表人张振的印章真实性认可，合同约定内容系原告与案外人郝萌萌私自签订，未经我方授权追认，合同内容不予认可。虽然加盖我方公章，但原告并未向我方支付购房款。事实上，该份合同原告没有履行付款的义务。根据合同第十二条第二款的规定，双方约定的逾期交房的违约金比例明显过高，不符合法律规定。对于2号证据真实性不予认可，并未加盖被告方公章。 被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司提交如下证据： 1、被告法定代表人张振于2019年11月10日出具的声明一张，证明原告购买的8号楼2单元304室未经张振签字盖章，系原告与案外人私自签订，并且合同约定逾期交房的违约金责任与我方对外签订的《商品房买卖合同》不一致。 2、被告与案外人孙志琪、赵美杰签订的《商品房买卖合同》一份，证明一：被告与案外人签订的买卖合同与原告提交的买卖合同约定明显不符。根据我方提交的2号证据第八条约定，如遭遇不可抗力或因市政配套设施导致交房延误及其他因政府原因不属于出卖人原因的情况下，出卖人一方不承担逾期交房的违约责任。而原告提交的买卖合同中并无此项约定。证明二：合同约定的逾期交房违约金责任、期限以及违约金比例明显不一致，我方提供的证据中是万分之一，前提条件是逾期交房90日；原告提交的合同中违约金比例万分之五，前提条件逾期交房30日。 原告徐光磊的质证意见为，1号证据声明由被告法定代表人张振出具，是被告自己出具，不能作为证据使用。声明内容只是单方陈述，没有其他证据予以证实。2号证据与本案没有关联性。该合同约定的权利义务不代表本案中约定的权利义务。被告所说的因相应市政配套设施延误等问题是被告与案外人签订合同所约定的，本案买卖合同中没有因市政配套设施等相关约定。 经本院当庭询问双方当事人，双方认可案涉房屋已实际交付原告。被告陈述称，案外人郝萌萌系滦平县鸿福养老护理院的法定代表人，与被告方无关。滦平县鸿福养老护理院欠付赵海琦的工程款，因没钱支付，用本案所涉房屋抵顶滦平县鸿福养老护理院欠付赵海琦的工程款。诉争房屋是被告开发的，抵顶债务问题我们不清楚，原告起诉以后才知道抵顶债务的事实。据被告代理人了解张振是郝萌萌的老叔。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实及证据，本院认定事实如下：2017年3月28日，原告徐光磊与被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售）一份，原告购买被告开发建设的位于滦平县，建筑面积121.28平方米，单价5100.00元，总价款618528.00元。合同签订后，原告向被告交付首付款198528.00元，余款420000.00元由原告向中国农业银行滦平支行申请办理贷款支付。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条约定“逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之伍的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之伍的违约金。” 2018年8月31日，被告向原告实际交付了案涉房屋。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。被告主张该合同系原告擅自与案外人郝萌萌（滦平县鸿福养老护理院法定代表人）达成的商品房买卖协议，未经被告授权、追认，并非被告真实意思表示的主张，未提交确实充分的证据予以证明，对于被告的该项主张，本院不予采信。原、被告在合同中约定交房的时间为2017年10月31日前，但2018年8月31日被告方才实际交付案涉房屋。被告逾期交付房屋违反合同约定，其行为构成违约，依法应承担违约责任。因此，对于原告要求被告支付逾期交付违约金的主张，依法应予支持。但原、被告对于“逾期交房按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”的约定明显过高，超出了相关法律法规规定的范围，该条款应属于无效条款。当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。当事人不能提供或者所提供的证据不足以证明其事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。原告就因被告逾期交房给其造成的实际损失，并未提供证据加以证明。因此，对于原告主张的违约金数额，依法应予调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，本院依法确定原告的实际损失为，以实际全部购房款618,528.00元为基数，自2017年11月1日（合同约定最后交房期限的次日）起至2018年8月31日（实际交房日）止，按照中国人民银行同期存款利率计算的利息。在该实际损失的基础上，由被告另行支付原告利息损失的30%的违约金。即对于原告以全部购房款618,528.00元为基数，自2017年11月1日起至2018年8月31日止，按照中国人民银行同期存款利率的130%计算违约金的主张，本院予以支持。超过部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、由被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司支付原告徐光磊逾期交付违约金（以618,528.00元为基数，自2017年11月1日起至2018年8月31日止，按照中国人民银行同期存款利率的130%计算），此款于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告徐光磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,140.00元，减半收取计1,070.00元，由原告徐光磊负担800.00元，由被告滦平县嘉鸿房地产开发有限公司负担270.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审判员  司利国 二〇一九年十二月六日 书记员  付佳玉 滦平县人民法院民事判决书 附页 一、判决书中引用法律条文内容 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的额损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人同时应在五个工作日内向滦平县人民法院或承德市中级人民法院预交二审上诉费，二审上诉费与一审诉讼费相同。如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限一方为公民的为二年之内，双方均为法人的为一年之内，自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。 四、标的款账户 开户名：滦平县人民法院 开户行：承德银行滦平支行 账号：50×××10 联系电话：0314-85××××3 备注：案号及对方当事人名称 五、上诉费缴纳账户 开户单位：河北省承德市中级人民法院 开户行：建行承德市车站路支行 账号：13×××02 联系电话：0314-21××××5 备注：上诉人名称（上诉费）