山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1191民初1455号原告：山东唯诺市政工程有限公司，登记注册地日照市经济开发区大连路588号天成酒店17楼，现住所地日照市东港区威海路69号社会组织创业园。统一社会信用代码91371100MA3DGX984J。法定代表人：姜磊，该公司经理。委托诉讼代理人：郭志强，山东名律律师事务所律师。被告：日照弘成酒店管理有限公司，住所地日照市大连路南侧。统一社会信用代码91371100334373675K。法定代表人：王良安，该公司经理。被告：日照百通汇成酒店管理有限公司，住所地日照市大连路586号。统一社会信用代码91371102MA3CDDY810。法定代表人：吕东旭，该公司经理。被告：王良安，男，1979年12月1日出生，汉族，户籍登记住址莒南县，现住日照市东港区。原告山东唯诺市政工程有限公司（以下简称唯诺公司）与被告日照弘成酒店管理有限公司（以下简称弘成公司）、日照百通汇成酒店管理有限公司（以下简称百通汇成公司）、王良安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唯诺公司的委托诉讼代理人郭志强到庭参加诉讼，被告弘成公司、百通汇成公司、王良安经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唯诺公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋定金5000元、剩余租金（5个月）的房屋租金5000元，合计10000元；2.判令被告承担原告因本案诉讼支出的律师费3000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因经营需要，于2018年3月1日，与弘成公司签订房屋租赁合同，租赁期限至2019年3月31日，年租金13000元，租房定金5000元，2018年3月31日，原告向百通汇成公司支付租金12000元。合同履行至2018年10月，所租房屋及所坐落的酒店因其他法律纠纷被迫关门停用。2019年1月14日，日照市中级人民法院查封了该房屋，双方租赁合同无法继续履行。被告应当退还房屋定金5000元及剩余租期的租金5000元。百通汇成公司系自然人独资企业，王良安系股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，王良安应当与百通汇成公司承担连带责任。弘成公司、百通汇成公司、王良安均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。唯诺公司向本院提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》一份；2.收款收据两份；3.照片三张；4.《山东名律律师事务所民、行诉讼（仲裁）委托代理合同》一份；5.律师费发票；6.中国建设银行网上银行电子回执一份；7.百通汇成公司企业信息、股东（发起人）信息、王良安身份证复印件、法定代表人信息各一份；8.日照市增泰装饰有限公司收款凭证一份。弘成公司、百通汇成公司、王良安经本院依法传唤无故未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见和书面证明材料，视为对其自身诉讼权利的放弃，不影响本院对事实和证据的认定。经本院审查，唯诺公司提交的证据1-7符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认并在卷佐证；证据8与本案无关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月1日，弘成公司（出租人）与唯诺公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定弘成公司将坐落于日照市开发区大连路588号天成酒店主层17楼、建筑面积40平方米的房屋出租给唯诺公司，租赁期限自2018年3月1日至2019年3月31日，租金13000元，用途办公，定金5000元，承租人在15天前交给出租人。合同的解除条件约定，有下列情形之一，承租人有权解除本合同：……2.出租人违反本合同约定，使承租人无法继续使用出租房屋，出租人应无条件退还承租人房屋租金及押金5000元（双方产生纠纷无法调解的，出租人应承担承租人法院诉讼费及律师费）。弘成公司在出租人栏处加盖公章，并由法定代表人王良安签名，唯诺公司在承租人栏处加盖公章，并由法定代表人姜磊签名。因弘成公司与百通汇成公司之间存在债权债务关系，唯诺公司根据弘成公司要求于2018年3月31日向百通汇成公司交纳房租12000元，并由百通汇成公司出具收款收据，款项内容注明“收房租（一间）房租12000（2018.4.1-2019.3.31）”。同时查明，涉案房屋位于日照天成酒店17楼，该酒店由弘成公司从山东天成进出口有限公司（以下简称天成公司）处承包经营，后因天成公司与日照经济技术开发区易通小额贷款有限公司（开发区易通公司）产生纠纷，日照市中级人民法院在办理开发区易通公司与天成公司执行案件中，根据开发区易通公司提交的以物抵债申请，作出（2015）日执字第185-2号执行裁定，将天成公司名下登记所有的天成酒店交付开发区易通公司抵偿债务，开发区易通公司取得涉案房产的物权。根据上述依据，日照市中级人民法院于2019年1月14日查封了本案所涉房屋并张贴封条，致使唯诺公司不能使用该房屋。另查明，因本案诉讼，唯诺公司与山东名律律师事务所签订委托代理合同，支付律师代理费3000元。本院认为，唯诺公司与弘成公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内同不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。该合同对原被告双方当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定的内容完全履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”首先，本案《房屋租赁合同》履行过程中，因审判机关依法查封涉案房屋致使唯诺公司无法使用，唯诺公司可以主张解除合同并要求退还租金。合同双方对合同解除权未约定行使期限，弘成公司亦未对唯诺公司进行催告，唯诺公司主张合同解除权未超出合理期限。根据唯诺公司提交的证据，其自2019年1月14日日照市中级人民法院查封涉案房屋后不能使用涉案房屋，根据其与弘成公司签订的租赁合同关于租金的约定，弘成公司应当退还唯诺公司租金2567元。唯诺公司主张自2018年11月份即不能使用涉案房屋，但未提交证据证实，本院不予支持。其次，唯诺公司主张返还定金5000元，但提交的证据不能证实其向弘成公司交纳了定金，对其该项主张，本院不予支持。再次，本案双方在合同中约定了律师费的负担，该约定不违反法律的强制性规定，本院予以认定。根据查明的事实，唯诺公司已经实际支付律师代理费3000元，山东名律律师事务所实际指派律师参加了诉讼，且数额并未超出《山东省律师服务收费管理办法》等规定，对唯诺公司要求弘成公司支付该费用的请求，本院予以支持。最后，尽管本案租金由百通汇成公司收取，但其收取该费用的依据系基于与弘成公司的债权债务关系，并非基于与唯诺公司的合同关系，根据合同相对性原则，百通汇成公司没有义务向唯诺公司退还租金，王良安亦无义务退还租金，对唯诺公司要求百通汇成公司与王良安承担上述合同义务的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告日照弘成酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告山东唯诺市政工程有限公司租金2567元。二、被告日照弘成酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东唯诺市政工程有限公司律师费3000元。三、驳回原告山东唯诺市政工程有限公司对被告日照百通汇成酒店管理有限公司、王良安的诉讼请求。四、驳回原告山东唯诺市政工程有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费125元，减半收取62.5元，由原告山东唯诺市政工程有限公司负担12.5元，被告日照弘成酒店管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  刘春明二〇一九年十二月三日法官助理刘明明书记员叶文文