河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初19276号原告王静静，女，1986年8月28日出生，汉族，住河南省灵宝市。委托代理人张广军，河南良仁律师事务所律师。委托代理人张鹏杰，河南良仁律师事务所实习律师。被告谢国平，男，1973年1月27日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托代理人冯蕾蕾，河南修谨律师事务所律师。委托代理人王飞龙，河南修谨律师事务所实习律师。原告王静静与被告谢国平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王静静及其委托代理人张广军、张鹏杰、被告谢国平委托代理人冯蕾蕾、王飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年12月3日，原被告就位于郑州市××新区××和城××区××室房屋的买卖事宜达成一致意见，原告向被告支付房屋定金50000元。2017年12月4日，原被告签署了涉案房屋买卖合同，被告妻子作为见证人也在该合同上签字，该房屋的转让价一次性打包为833000元，付款方式为存入被告指定的中国工商银行账户。原告按合同约定足额支付了房屋转让款，被告收款后将房屋钥匙交付给原告，原告已实际占有涉案房屋。因该房屋暂时没有取得产权证，被告承诺可以办理，并保证予以配合。原告拿到房屋钥匙后，开始对房屋进行装修。2019年该房屋大致装修完成，原告准备搬家时却发现房门被人换了锁，里边也有人居住，原告随即拨打110报警。民警与原房东(即被告谢国平)取得了联系，被告称其未与原告签订房屋买卖合同，民警告知原告通过诉讼途径解决。原告通过物业公司与被告取得联系，被告却对物业公司称原告签订的合同是假的。原被告签订的《房屋买卖合同》对于房屋的转让价格、付款方式、产权变更等做有明确约定，系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，双方均应遵守。现被告的行为已明确表示其不再履行合同，并导致原告的合同目的不能实现。故请求判令：1、解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告退还原告已交房款833000元、支付违约金166600元、赔偿装修损失450000元，以上共计1449600元。被告辩称：原告主体不适格，被告与原告不存在房屋买卖合同关系，被告系将本案房屋出卖给案外人焦国军。2017年11月底焦国军付给原告现金10万元左右，2017年12月3日焦国军转至原告账户70万元，2017年12月4日焦国军通过郭沛煜（其朋友郭笑凡的妹妹）转至原告账户5万元，焦国军系借用原告账户转账，但该购房款的实际支付人为焦国军。被告已将该房屋交付给了实际购买人，并不存在违约行为，无需承担违约责任。原告并非涉案房屋的实际购买人，无权向被告主张任何责任，该房屋的装修系焦国军个人决定的事情，也与被告无关。根据被告向焦国军的了解，房屋装修款系其通过郭笑凡、于海苹、张海龙给的原告，装修款的实际支付人为焦国军，焦国军与原告系男女朋友关系，原告持有相关装修材料并不代表其系该房屋的实际所有人。该房屋系焦国军用夫妻共同财产所购买，并登记在其儿子焦少亭名下，与原告无任何关系。综上，被告已将涉案房屋交付给了购买人焦国军，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应依法予以驳回。经审理查明：2017年12月4日，原告作为乙方（买方），被告作为卖方（甲方），签订《房屋买卖合同》一份，约定：出卖方房屋坐落于郑州市××区长椿路北段××城××区××楼××室，建筑面积约126平方米。出卖方保证该房屋属于甲方私有财产，没有任何产权纠纷。该房屋一次性打包转让价格为833000元，付款方式为房屋买卖合同签订之日，乙方应向甲方一次性支付833000元，存入甲方账户。自签订房屋买卖合同三日内，甲方负责腾空房屋移交给乙方。乙方在小区物业变更业主登记时需甲方配合的，甲方应无条件配合，并提供相关的材料。甲方交付该房屋后，无论是否过户，乙方已实际成为房屋所有权人，基于该房屋的所有收益和权益均由乙方享有，与甲方无任何关系。由于房屋产权证还未开始办理，暂时未取得产权证，待可以办理产权证时，甲方积极协助乙方完成产权证书办理工作。本合同设立见证人一名，负责见证双方买卖合同的签订，是双方真实意思的表达，真实有效。甲乙双方应按照合同约定履行义务，否则违约方应向另一方承担总房款20%的违约金，并赔偿给另一方所造成的全部损失。原被告分别在该合同上签字并捺压指印，张新宽、贾卫花并在见证人处签字并捺压指印。原告提交的中国建设银行客户交易明细清单显示其于2017年12月4日向被告转款783000元，庭审中原告称其于12月3日另向被告支付有定金50000元。2017年12月10日，原告作为委托方（甲方），张艳蕊作为承接方（乙方），签订《装饰装修工程合同》一份，约定：工程地址为谦祥万和城C区安置房2号楼西单元18楼东户，面积为126平方米，委托方式为包工半包料，工程总造价为95000元。原告申请出庭的证人张艳蕊作证称：“我通过一个客户介绍认识的原告，装修的房屋位于谦祥万和城D区（安置区）2号楼东户1801，到2018年年初工程做了90%，剩余工作在农历年底做完。沟通装修方案、付款、监督工程都是原告本人，装修款是原告支付的，有现金、微信、银行转账。原告找我装修时有两个人，另一个应该是焦什么军，具体的不清楚，他没有向我支付过费用，我们之间没有联系方式”。2017年12月17日，原告作为需方（甲方）、“金牛地暖李彦涛”作为供方（乙方）、武汉金牛经济发展有限公司作为鉴证方（丙方），签订《金牛地暖安装（家装施工合同）》一份，约定：热水管路铺设为金牛牌红宝石地暖专用管，工程地点为谦祥万和城D区2-1-1801，工程总价款为11085元。原告提交的《高端整屋定制购销货合同单》显示商品名称为烤漆门、衣柜，共计66500元；原告提交的《涵美世家家具连锁订货合同单》显示商品名称为餐桌9490元、餐椅15160元（4把）、床23160元、床头柜7800元（2个）、小椅子1560元；原告提交的《欧凯龙销货单》显示商品名称为菲罗海盗床（挂梯）、床垫、电脑桌，共计12000元；原告提交的《金牌卫浴销售订单》显示商品名称为浴室柜、智能马桶、花洒等，共计16000元；原告提交的《华帝标准零售单》显示商品名称为烟机、灶、热水器，共计11000元；原告提交的《步阳产品订货单》显示商品名称为家庆单门，金额为4000元；原告提交的《郑州依诺陶瓷销售单》显示商品名称为地砖、墙砖，共计34625元；原告提交的《红星美凯龙定/销货单》显示商品名称为单人位沙发、三人位沙发、双人位沙发，共计46325元；原告提交的《郑州建材升龙金泰成梅红灯饰商行销货清单》显示灯具金额为4800元；原告提交的《郑州海翔电器设备有限公司收据》显示商品名称为格力中央空调，金额为8200元；原告提交的《郑州市郑东新区女皇软床商行发票》显示商品名称为软体家具，金额为9999元；原告另提交有《销货清单》四份，显示地柜、洗衣机柜、水盆、龙头、拉篮、推拉门及卫生间门、开关件共计为17104元。2017年12月6日，河南裕凡物业服务有限公司向原告出具收据一份，确认收到原告装修保证金1000元。2019年5月31日，河南裕凡物业服务有限公司向原告出具情况说明一份，载明：“2号楼1801室，2015年12月22日到物业办理交房手续，业主谢国平，在2017年12月份带领王静静到物业更改信息，为了物业工作联系方便，添加住户信息为王静静，其在2017年12月6日办理装修手续。在2019年3月业主谢国平带领焦少亭到物业服务中心再次更改住户信息”。庭审中原告称涉案房屋现由焦国军的儿子焦少亭使用，被告称其与原告不存在合同关系，其将房屋交付给焦国军后，随后的情况与其无关。庭审中被告认可其收到有购房款833000元，但称系由焦国军支付。现原告请求解除合同，并由被告返还购房款、装修费用、支付违约金，双方协商未果，遂引发本案纠纷。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同复印件、建设银行客户交易明细清单、装饰装修工程合同、金牛地暖安装合同、电表充值卡、燃气充值卡、装修保证金收据、与物业人员录音材料、物业公司出具的情况说明、与焦国军录音材料、张艳蕊证人证言、高端整屋定制购销货合同单、涵美世家家具连锁订货合同单、欧凯龙销货单、金牌卫浴销售订单、华帝标准零售单、步阳产品订货单、郑州依诺陶瓷销售单、红星美凯龙定销货单、郑州建材升龙金泰成梅红灯饰商行销货清单、软体家具发票各一份、收据二份、销货清单四份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有微信交易明细、出生医学证明各一份，欲证明其与焦国军长期存在经济往来，双方有工程上的合作，并生育有一非婚生子。因上述证据与本案不具有关联性，故对上述证据本院不予采纳。被告提交有其与焦少亭于2017年12月4日签订的房屋买卖合同及收条各一份，欲证明其系与焦国军的儿子签订的房屋买卖合同。因原告提交有双方签订的合同复印件、物业公司出具的情况说明、装修押金收据、相关装修材料，据此可以确认其系该房屋买卖合同的相对方，且被告亦称其与焦少亭的合同系事后补签，故对上述证据本院不予采纳。被告提交有焦国军银行流水记录一组、于海苹银行流水记录一份、阎卫敏银行流水记录三份、原告出具的收条一份，欲证明涉案房屋的购房款及装修费用系由焦国军支付。因上述证据并不能证明原被告之间不存在合同关系，故对上述证据本院不予采纳。被告提交有地暖装修情况说明一份，因该情况说明出具人并未出庭作证，故对该证据本院不予采纳。被告提交有微信转账记录、郭笑凡、于海苹、张海龙证人证言各一份，欲证明证人所述的交付现金及转账时间与焦国军购买房屋、进行装修的时间相吻合，并最终由其实际偿还款项。因上述证据并不能证明该房屋系由焦国军所购，故对上述证据本院不予采纳。本院认为：原被告签订的《房屋买卖合同》对于所购房屋的坐落位置、价款、交付、业主变更登记、违约责任等均作有约定，原被告均在该合同上签字确认，并由相关人员在见证人处签名，原告提交的银行流水记录显示其向被告账户转款支付有购房款，其提交的相关装修材料亦显示其对该房屋实际进行有装修。原告提交的该合同虽系复印件，但根据其进行有付款及装修的事实，以及物业公司出具的情况说明中所载明的“2号楼1801室，2015年12月22日到物业办理交房手续，业主谢国平，在2017年12月份带领王静静到物业更改信息，为了物业工作联系方便，添加住户信息为王静静，其在2017年12月6日办理装修手续”，可以确认原被告之间存在房屋买卖合同关系。被告辩称其系将该房屋出卖给焦国军，但其提交的证据并不能证明其该主张，故对其该辩称本院不予采纳。原告请求解除双方签订的《房屋买卖合同》。原被告签订该合同后，原告已依约支付了购房款，被告作为出卖方，应保证原告能够对该房屋享有占用使用等相关权益。涉案房屋目前由他人占有使用，原告已丧失了对该房屋所应享有的权益，庭审中被告亦否认其与原告存在合同关系，故被告并未依约履行自身合同义务，其该行为已构成违约，并致使原告订立该合同的目的已不能实现，故原告请求解除双方签订的房屋买卖合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告请求被告退还购房款833000元，并赔偿装修损失450000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告认可收到有购房款833000元，但称该房款系由焦国军所支付。因原被告系该房屋买卖合同关系的合同相对方，原告亦通过其账户向被告支付有购房款，至于被告所述的原告资金来源，并不影响双方合同关系的认定，故在原被告所签合同已解除且原告丧失对该房屋占有的情况下，被告应将其基于该合同所收取的购房款833000元退还给原告。根据原告提交的相关装修资料凭证，可以确认其对涉案房屋实际进行有装修及家具添置，上述装修及家具已构成了该房屋的组成部分，属于原告因该合同解除所造成的损失，故就原告该部分装修费用，应由被告赔偿给原告。原告提交的《涵美世家家具连锁订货合同单》显示餐桌、餐椅、床、床头柜、小椅子价款共计为57170元，原告主张其基于该涵美世家订货合同购买家具花费55000元并不超出范围。根据原告提交的各项装修费用证据，本院对原告的装修费用共计为391638元予以确认，就上述装修费用损失应由被告作为合同违约方赔偿给原告。对于原告请求装修费用损失数额过高部分本院不予支持。原告请求被告支付违约金166600元。原被告签订的合同约定为“甲乙双方应按照合同约定履行义务，否则违约方应向另一方承担总房款20%的违约金”，该违约金数额约定过高。根据本案合同的实际履行情况，以及原告庭审所述的“在12月3日支付有50000元定金”，本院酌定被告应支付原告违约金50000元，该数额可弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的惩罚，对于原告请求违约金数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告王静静与被告谢国平于2017年12月4日签订的《房屋买卖合同》。被告谢国平于本判决生效后10日内，退还原告王静静购房款833000元、赔偿装修费用损失391638元、支付违约金50000元，以上共计1274638元。三、驳回原告王静静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8923元，由原告负担787元，由被告负担8136元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 汪 涛审判员 王 青审判员 申晓娟二〇一九年十二月四日书记员 刘艳艳