新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)新01民终3558号上诉人（原审原告）：乌鲁木齐百花村酒店有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。法定代表人：张立强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨芯钰，乌鲁木齐市天山区幸福法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：新疆百花村房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。法定代表人：孙志红，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚臻，新疆联恒律师事务所律师。上诉人乌鲁木齐百花村酒店有限公司（以下简称百花村酒店公司）因与被上诉人新疆百花村房地产开发有限责任公司（百花村房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院(2019)新0102民初4270号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百花村酒店公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一、二、三、四、五、六项；2.依法判令百花村房产公司赔偿我公司租金损失2,320,000元；3.依法判令百花村房产公司承担我公司装修资金占用费损失500,000元；4.依法判令百花村房产公司赔偿我公司装修残值1,500,000元；5.依法判令百花村房产公司赔偿我公司物业费及空调暖气损失439,332.82元；6.依法判令百花村房产公司赔偿我公司工资损失513,000元；7.依法判令百花村房产公司向我公司支付违约金45,600元。事实及理由：1.2001年1月15日，双方签订房屋租赁合同时百花村房产公司提供的是2001年9月10日取得的商品房预售许可证，载明的房屋性质是商住，我公司到乌鲁木齐市房地产管理局进行查询，确认了其真实性。我公司依据该房屋预售许可证签订租赁合同，符合物权公示信赖原则。在2010年1月15日签订租赁合同时，涉案房屋的权属证书还未办理完成，我公司没有获知涉案房屋变更性质的途径，也不可能预见涉案房屋变更性质；2.百花村房产公司提交的消费对账资料均是复印件、自制证据，无相关证据予以佐证，不能证明我公司在2014年10月10日之前可以正常经营。百花村房产公司在我公司的消费不是娱乐场所针对不特定人群提供的正常对外经营性消费服务，一审法院以此认定我公司持续经营是错误的。我公司提交的收据大部分是宾馆客房消费，仅有小部分是KTV消费，一审法院仅凭这些收据就认定我公司正常经营四年，证据不足；3.百花村房产公司违背诚实信用原则，任由我公司的损失扩大，违约在先应当承担损害赔偿责任。百花村房产公司2011年办理房屋产权证书，将房屋性质由商住变更为住宅，其明知房屋性质的变更会使我公司无法正常办理《娱乐经营许可证》，无法实现合同目的。百花村房产公司不履行告知义务，明显违约；4.《百花村国际信息大厦写字间租赁合同书》中的6.1条属于无效条款，该条约定“一旦双方签订租赁合同后，乙方不得再对所出租房屋提出任何异议”。就是说租赁合同在2010签订后，房屋性质由商住变更为住宅，我公司不得提出任何异议，属于霸王条款，应当认定为无效条款。请求二审法院查清以上事实，支持我方的上诉请求。百花村房产公司辩称，不同意百花村酒店公司的上诉请求。一审法院认定事实正确，生效判决确认了百花村酒店公司欠付我公司房屋租金及违约金，本案中，百花村酒店公司用同样的理由诉讼，属于重复起诉。百花村酒店公司认为我公司交付的房屋在性质上属于住宅致使其无法经营，与事实相悖。我公司的消费记录证实并未影响百花村酒店的正常经营，导致百花村酒店公司不能办理营业执照的原因有很多。我方和百花村酒店公司的纠纷不限于第32层，还有百花村酒店公司自己购买的楼层。请求依法驳回其请求，维持原判。百花村酒店公司向一审法院起诉请求：1.判令百花村房产公司赔偿租金损失232万元；2.判令百花村房产公司赔偿KTV装修资金占用费损失，暂定50万元；3.赔偿剩余承租年限装修残值，自2010年1月15日至2014年10月10日，暂定150万元；4.判令百花村房产公司赔偿物业费及空调暖气费等损失439,332.82元；5.判令百花村房产公司赔偿KTV保安人员工资损失513,000元；6.判令百花村房产公司按约定支付违约金45,600元。一审法院认定事实：2010年1月15日，百花村房产公司（甲方）、百花村酒店公司（乙方）签订《百花村国际信息大厦写字间租赁合同书》，约定：“甲方同意将位于乌鲁木齐市，面积1249.88平方米房屋出租给乙方作为ＫＴＶ场所之用，租赁起租期自2010年1月15日至2020年1月14日止，租金为480000元／年；甲方有义务保证房屋租赁手续的合法性，如甲方违约致使乙方无法实现合同目的，则应支付年度租金2%给乙方作为违约金并以此赔偿乙方的损失；租赁期内，乙方必须遵守有关法律、法规，并及时办理工商税务等合法经营手续，如果乙方非法经营，造成乙方经济损失，由乙方全额承担，并承担全部法律责任；甲方交付给乙方使用的房屋应经乙方事先考查确认，一旦双方签订租赁合同后，乙方不得再对所租房屋提出任何异议；合同期满或退租时，乙方应保证房屋完好归还甲方，包含乙方对该房屋的装修和固定附着物，在任何情况下，乙方退房时甲方对乙方的装修部分不予补偿”。合同签订当日，百花村房产公司将房屋交付给百花村酒店公司。2011年4月18日，百花村酒店公司取得涉案房屋《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，载明使用性质为公共娱乐场所，场所使用情况为地上第三十二层及夹层为百花村量贩ＫＴＶ。2011年9月13日，百花村酒店公司向乌鲁木齐市文化局开具证明，载明：“兹有我乌鲁木齐市百花村酒店有限公司投资的皇冠娱乐会所位于中山路百花村国际信息大厦32层，各项证照已办理齐全，现由于百花村主楼楼体在初建时是以住宅楼性质建设，而实际主楼是集写字楼、酒店及卖场为一体的综合性写字楼，现申请办理文化经营许可证”。因百花村酒店公司一直未能办理《娱乐经营许可证》，百花村房产公司又于2012年6月25日向乌鲁木齐市文化局出具证明，载明：“位于中山路141号（商品房预售许可证）中所提到的项目名称为科技数码大厦（非住宅楼）与百花村国际信息大厦位于中山路141号属于一栋开发的楼体”。2014年10月10日，百花村酒店公司取得《娱乐经营许可证》，经营范围歌舞娱乐场所。自2011年1月百花村房产公司在百花村酒店公司经营的ＫＴＶ开始消费，款项挂账。2018年6月21日，因百花村酒店公司拖欠租金，百花村房产公司将百花村酒店公司诉至一审法院，要求解除合同，百花村酒店公司退还房屋，支付百花村房产公司租金139600及违约金163000元。2018年11月29日，一审法院作出（2018）新0102民初4948号民事判决书，判决解除租赁合同，百花村酒店公司搬离并返还涉案房屋，百花村酒店公司支付租金119569.5元、违约金50000元。该判决已生效。庭审中，百花村酒店公司提交2001年9月10日《商品房预售许可证》载明项目名称为科技数码大厦（商住楼），2009年4月14日《建筑工程消防验收意见书》载明“……十八至三十三层为商务写字间……”。一审法院认为，百花村房产公司与百花村酒店公司之间签订的《百花村国际信息大厦写字间租赁合同书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效合同，双方应严格依约履行。百花村酒店公司以百花村房产公司违反合同约定未交付合法使用的房屋为由主张违约损失，一审法院认为，一、合同约定百花村房产公司交付给百花村酒店公司使用的房屋应经事先考查确认，一旦双方签订租赁合同后，百花村酒店公司不得再对所租房屋提出任何异议。百花村酒店公司在签订合同前未对房屋进行详尽了解，仅参考百花村房产公司提供的、形成时间是2001年的预售许可证即认为对房屋已尽到详尽了解，百花村酒店公司对涉案房屋的性质未尽到审慎义务，故其在合同签订后已无权对房屋提出异议；二、百花村酒店公司自接受房屋后至2014年10月10日取得《娱乐经营许可证》期间，持续经营KTV，有百花村房产公司提交的消费对账资料在卷佐证，可以证实房屋性质是否变更并未影响百花村酒店公司实现合同目的，（2018）新0102民初4948号民事判决书认定租赁合同解除原因系因百花村酒店公司拖欠租金，亦非因房屋性质导致百花村酒店公司不能继续经营KTV；三、百花村酒店公司自2011年4月开始租赁使用涉案房屋，在办理《娱乐经营许可证》期间，已明知房屋性质对于经营KTV存在障碍，但其未以此为由要求解除合同赔偿损失，至双方合同经判决解除后再另案主张损失，该部分损失属于其自行扩大损失，综上，百花村房产公司不存在违反合同约定的行为，百花村酒店公司主张各项损失及违约金没有事实依据，一审法院不予支持。判决：一、驳回乌鲁木齐百花村酒店有限公司要求新疆百花村房地产开发有限责任公司赔偿租金损失2,320,000元的诉讼请求；二、驳回乌鲁木齐百花村酒店有限公司要求新疆百花村房地产开发有限责任公司装修资金占用费损失500,000元的诉讼请求；三、驳回乌鲁木齐百花村酒店有限公司要求新疆百花村房地产开发有限责任公司赔偿剩余年限装修残值1,500,000元的诉讼请求；四、驳回乌鲁木齐百花村酒店有限公司要求新疆百花村房地产开发有限责任公司赔偿物业费及空调暖气费损失439,332.82元的诉讼请求；五、驳回乌鲁木齐百花村酒店有限公司要求新疆百花村房地产开发有限责任公司赔偿工资损失513,000元的诉讼请求；六、驳回乌鲁木齐百花村酒店有限公司要求新疆百花村房地产开发有限责任公司支付违约金45,600元的诉讼请求。本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了新证据。本院组织双方当事人进行了举证、质证。百花村酒店公司出示下列证据：新疆公安厅消防局建筑工程消防意见书。用于证明涉案租赁房屋商住改为住宅是我们不能够履行原因的根本所在，导致我公司不能正常经营。百花村房产公司质证认为：对该证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为该意见书可以证明涉案房屋交付使用时验收合格，具备使用条件。本院认为，双方当事人对该证据的真实性、合法性不持异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，因该证据无法证实涉案房屋无法正常使用，本院对该证据的关联性不予确认，对该证据的证明力不予采信。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，百花村酒店公司与百花村房产公司之间因涉案房屋租赁期间的各项损失是否应当赔偿等问题产生争议。本案的争议焦点为：百花村酒店公司主张百花村房产公司赔偿合同履行期间的各项损失是否符合法律规定和合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案租赁合同已被判决解除，通过生效裁判文书确认的事实证实，涉案租赁合同的解除原因系百花村酒店公司拖欠租金导致。百花村酒店公司在本案中主张百花村房产公司向其赔偿各项损失，其认为百花村房产公司交付的租赁标的物在2010年至2014年期间不符合适租标准，导致无法正常经营使用，根据庭审调查及当事人陈述证实，双方签订的合同内容中对于涉案租赁房屋的状况、涉案租赁房屋的装修费用负担、合同解除后的损失负担问题等问题进行了约定，即双方在签订租赁合同时，对于租赁标的物的状况均明知，对于合同解除后的装修损失承担问题约定明确。百花村酒店公司在庭审中陈述其各项损失数额均系估算，并未提交相应证据予以证实上述损失实际产生的依据和标准，亦未提供百花村房产公司应当承担上述损失的法律依据和合同约定。同时，在涉案租赁合同履行过程中，百花村酒店公司存在拖欠租金的违约行为，在合同签订至合同解除期间，百花村酒店公司从未向百花村房产公司提出涉案租赁房屋不符合适租标准、存在影响其正常经营的主张，在本案审理期间，百花村酒店公司提交的证据不足以证实涉案房屋存在影响其正常使用的情形，现百花村酒店公司主张百花村房产公司在合同履行过程中存在违约行为，应向其赔偿各项损失的理由均不能成立，本院不予采信。综上所述，百花村酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49,025.53元，百花村酒店公司已预交，由其负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 冯 宁审判员 高 茜二〇一九年十一月二十九日书记员 赵紫薇