河北省黄骅市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0983民初5163号原告：沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司。住所地：河北省沧州渤海新区北海宜城尚苑2号楼1单元103室。统一社会信用代码：911309923200884782。法定代表人：于文涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金英，女，1958年9月15日出生，汉族，大专文化，该公司经理，住河北省沧州渤海新区。被告：刘志洲，男，1988年6月25日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司（以下简称图瑞物业公司）与被告刘志洲物业服务合同纠纷一案，本院2019年8月1日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告图瑞物业公司的委托诉讼代理人王金英到庭参加诉讼，被告刘志洲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告图瑞物业公司诉称：自2014年9月起，原告受聘于海天雅居业主委员会，对海天雅居小区实施物业服务。被告系原告服务的10号楼2单元1501室的业主，拖欠原告2017年9月9日至2018年9月9日的物业费1497元、滞纳金546元。经原告多次催要，被告一直未能支付物业服务费。被告拖欠物业服务费导致原告正常经营困难，严重损害原告及其他业主的权益。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等法律规定，请求依法判令：一、被告给付原告物业费1497元、滞纳金546元；二、本案诉讼费由被告承担。被告刘志洲缺席无答辩。经审理查明：2014年8月16日，沧州渤海新区海天雅居小区业主委员会（以下简海天雅居业委会）成立，案外人王玉新当选为海天雅居业委会主任。同年9月，案外人沧州民爱物业服务有限公司与海天雅居业委会签订物业服务合同，从事海天雅居小区的物业管理。2014年12月16日，图瑞物业公司依法设立，经图瑞物业公司与沧州民爱物业服务有限公司协商，并经海天雅居业委会同意，由图瑞物业公司接管海天雅居物业服务工作。2015年9月22日，海天雅居业委会与图瑞物业公司分别作为“甲方”、“乙方”补签了《沧州市住宅物业服务合同》，原告提供的合同主要内容为：“说明……5、本合同文本中（）中选定内容，空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。（）中选择的内容，以划∨方式选定，对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。6、双方当事人应当签订一式五份的本合同原件，并在签订合同时认真核对，以确定各份合同内容一致，其中一份交物业管理行政主管部门备案。……第二章服务内容与质量第三条在物业管理区域内，乙方（物业）提供的物业管理服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定服务员的各项制度。2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用照明、保安监控系统、避雷装置、通风系统、弱电系统等。4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、水系、护栏及围墙等。5、公共绿地、景观的养护。6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等。7、协助维护秩序，对车辆停放进行管理。8、协助做好安全防范工作。发生安全事故，应及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。9、消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。10、电梯的运行和日常维护。11、负责编制房屋、附属建筑物、设备设施、绿化的年度维修养护方案并公示。12、按照法律、法规、规章、《管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务。业主或者物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的《装饰装修管理服务协议》，明确双方权利义务，收取垃圾清运费。13、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用、规划等方面法律法规规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。14、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。15、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。……第四条综合管理服务、共用部位及设备维护服务、环境卫生服务、公共秩序维护服务质量标准均为三级标准。……第三章服务期限和费用第六条物业服务期限为三年，自2014年9月7日至2017年8月7日。服务期限届满三个月前，甲乙双方未通知对方不再延续本合同，本合同服务期限自动顺延。第七条物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：〔住宅〕：0.7元/平方米/月；〔别墅〕：0.7元/平方米/月；〔商业物业〕：1.0元/平方米/月。第八条物业服务费按季度交纳，具体时间为季度中。对于售后没有装修且无人居住的空置房，经乙方确认后按收费标准的80%缴纳物业费。……第九条电梯运行维护费按照每户每年600元向受益业主、使用人收取。……第十条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用……2、物业区域内公用绿地的养护费用，保修期满前由开发建设单位承担，保修期满后由乙方承担；保修期满后的改造更新费用，由全体业主承担。……第五章物业的经营与管理第十四条公共服务项目收费物业区域内，供水、供电、工期、供热、通讯、有线电视等市政公共事业服务单位应向最终用户收取使用费用。第六章合同的解除和终止第十七条期满终止或延续本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。本合同期满，甲方尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳。如乙方决定终止延续，应提前3个月通知甲方，告知全体业主，并向物业管理行政主管部门和所在地街道办事处书面报告。……第十九条终止后处理本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；乙方应协助甲方做好物业服务的交接和善后工作。第七章违约责任第二十条甲方违约责任业主不及时交纳物业服务费，按每日4‰支付违约金。第二十一条乙方违约责任乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金；给业主或者物业使用人造成损失的，当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任。……”海天雅居业委会保存的其与原告订立的《沧州市住宅物业服务合同》中第八条的内容为：物业服务费按季度交纳，具体时间为季度中。对于售后没有装修且无人居住的空置房，经乙方确认后按收费标准的60%缴纳物业费；第二十条的内容中无“4‰”字样。两份《沧州市住宅物业服务合同》的开始及最后“甲方”、“乙方”处均分别加盖有“沧州渤海新区海天雅居小区业主委员会”、“沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司”的印章，并有“王玉新”、“王金英”的签名。《沧州市住宅物业服务合同》签订后，原告按照合同约定进行电梯维护、小区内安保服务、车辆管理登记、日常巡查管理、公共照明巡查、消防巡查和卫生清运服务，并制定了《海天雅居小区火灾应急预案》、《汛期应急预案》、《电梯困人应急预案》，但因海天雅居业委会未向原告交接消防设施，至今消防设施无法管理维护。在履行物业服务合同过程中，原告存在个别路灯照明未修复、小区个别角落存在杂物、垃圾、水管破裂等现象。2017年5月26日，原告海天雅居小区物业经理王金英在《给海天雅居的业主的一封信》中表示：海天雅居小区物业管理合同将于2017年9月到期，如果图瑞物业公司没有投标或没有中标，图瑞物业公司将退回蓝牙卡押金。《沧州市住宅物业服务合同》约定的服务期限届满后，海天雅居业委会未与原告再重新订立物业服务合同，也未通知原告不再延续《沧州市住宅物业服务合同》，原告继续为海天雅居小区提供物业服务至2018年9月9日。另查明，在物业服务合同实际履行过程中，以每年的9月9日至次年的9月9日为一个物业服务年度，每半年收缴一次物业费。被告系海天雅居小区10号楼2单元1501室（面积106.75平方米）的业主，未交纳2017年9月9日至2018年9月9日物业费1497元（含电梯运行费）。2018年8月22日，原告曾在被告居住楼房的门上张贴了《催缴物业费通知》，并于8月31日向被告编辑发送了交纳物业费手机短信，通知被告交纳2017年9月9日至2018年9月9日的物业费1497元。又查，2012年11月28日，沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局联合下发《关于修订普通住宅小区物业服务等级标准调整等级基准价的通知》（沧价经费字〔2012〕27号），该通知规定二级物业服务收费标准为0.70元/月.平方米，三级物业服务收费标准为0.45元/月.平方米；电梯运行费应当由业主或物业使用人支付，主要包括设备维护保养费用、相关检测检验费用、直接物质消耗费用、电费及物业服务企业的服务费用。电梯运行费实行最高限价管理。单栋(单元)楼房最高12层及以下的每月每平方米最高不得超过0.35元，13层至22层的每月每平方米最高不得超过0.30元，23层以上的每月每平方米不得超过0.27元。2014年9月1日施行的《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定：“物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”。为贯彻执行《河北省物业服务收费管理实施办法》，沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局于2014年8月28日下发了《沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局关于转发河北省物价局、河北省住房和城乡建设厅〈关于印发〈河北省物业服务收费管理实施办法〉的通知〉的通知》，该通知第3条规定：“业主大会成立之后的普通住宅小区，物业服务等级标准及等级基准价、电梯运行费实行市场调节，其他管理规定仍按沧价经费字〔2012〕27号和28号文件执行”。再查，在本院受理的图瑞物业公司关联案件中，为查明案件事实，本院依法到沧州渤海新区城市规划建设局和沧州渤海新区港城街道办事处中兴社区居民委员会（以下简称中兴社区居委会）调查取证。沧州渤海新区城市规划建设局工作人员证实海天雅居小区业委会成立于2014年8月16日，当时图瑞物业公司与海天雅居小区业委会订立的《沧州市住宅物业服务合同》未备案，但图瑞公司在物业企业资质申请时提交过一份物业合同。经本院调取后核实，该合同内容与原告提交的合同内容一致。本院到中兴社区居委会调取的物业服务合同内容亦与原告提交的合同内容一致，但该居委会工作人员证实在其处存放的合同系复印件（原件已于2018年6月28日被时任海天雅居小区业委会主任周璇取回）。上述事实有《沧州市住宅物业服务合同》、《报修记录》、《电梯责任保险保险单》、《电梯配件维修换件记录》、《电梯卡登记单》、防汛工作记录表、物业运行日志、《领蓝牙卡记录单》、《考勤表》、《检验检测报告》、《海天雅居小区关于车辆管理的实施办法》、《海天雅居小区车辆登记表》、《日常巡查记录表》、短信记录、《催缴物业费通知》、海天雅居小区业委会出具的《证明》、民事判决书及当事人陈述等在案佐证。本院认为：首先，关于原告与海天雅居业委会订立的《沧州市住宅物业服务合同》效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。由此可见，原告于2015年9月22日和海天雅居业委会在平等自愿基础上补签的《沧州市住宅物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对海天雅居小区全体业主具有约束力。案件审理过程中，原告提供的与海天雅居业委会保存的合同原件内容并不完全一致，由于原告与海天雅居业委会在合同订立后未备案登记，加之原告在订立合同时对合同内容未认真核对，从而导致原告与海天雅居业委会分别持有的合同内容不完全一致的情形出现。因此，两份合同中内容不一致的地方应以海天雅居业委会保存的合同为准。其次，关于物业费收取的时间及收费的标准问题。原告与沧州民爱物业服务有限公司签订的物业变更协议经海天雅居业委会同意，应视为合同权利义务的概括转移。《沧州市住宅物业服务合同》约定的服务期限自2014年9月7日至2017年8月7日，服务期限届满后，海天雅居业委会未与原告再重新订立物业服务合同，也未通知原告不再延续《沧州市住宅物业服务合同》，根据双方的合同约定，原告可继续为海天雅居小区提供物业服务，而原告最后的物业服务期限至2018年9月9日，所以，原告有权收取自2014年9月9日起至2018年9月9日止的相关物业费。海天雅居业委会与原告系在海天雅居业主大会成立之后才订立的《沧州市住宅物业服务合同》，原告主张合同收费实行的是市场调节价而非政府指导价，这也符合《河北省物业服务收费管理实施办法》及沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局制定的相关文件规定，本院对此予以确认。综上，物业服务合同订立后，原告按照合同约定较为全面地履行了合同义务，被告经原告书面催交后未依约交纳2017年9月9日至2018年9月9日的物业费1497元（0.7元/月.平方米×106.75平方米×12月+600元/年×1年），其行为违约，依法应当承担相应的违约责任。鉴于原告在履行合同过程中存在轻微瑕疵，本院对物业费予以酌减5%，即被告再给付原告物业费1422元（1497元×95%）。由于双方就违约金计算比例未作约定，被告应当按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的1.3倍支付逾期付款违约金。被告刘志洲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自动放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十九条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘志洲于本判决生效之日起三日内支付原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司物业费1422元，并按照年利率6.175%的标准分别支付711元自2018年3月10日、2018年9月10日起至实际付清之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告刘志洲承担。（限本判决生效之日起三日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  刘秀杰人民陪审员  张长未人民陪审员  庞作瑞二〇一九年十二月三日书 记 员  陈寅峰