安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖07民终989号上诉人(原审原告）：义安区五松镇洪宁信息咨询服务部东门街部，住所地安徽省铜陵市五松镇人民大道。经营者：洪宁。委托诉讼代理人：裴姑宝,该服务部员工。委托诉讼代理人：王艮凤，该服务部员工。被上诉人(原审被告）：李芳，女，1979年12月15日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。上诉人义安区五松镇洪宁信息咨询服务部东门街部（以下简称洪宁服务部）因与被上诉人李芳居间合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2019)皖0705民初3968号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洪宁服务部上诉请求：撤销一审判决，改判支持洪宁服务部一审全部的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，洪宁服务部依据《售房协议》约定已完成居间服务义务，李芳应支付居间服务费，协议没有约定中介费必须在完成过户手续后支付。2.一审法院认定洪宁服务部未对房屋产权进行审查系事实认识错误。洪宁服务部带李芳去王庆伦办公室签售房协议时，王庆伦给李芳看了此房抵工程款协议，也告知李芳此房系铜陵润丰置业有限公司(以下简称润丰公司)抵工程款给铜陵市海强建设工程有限公司(以下简称海强公司)，该工程实际施工人系王庆伦，海强公司又将该房抵给王庆伦。李芳明知房屋不能立即办理房产证，因此才约定其中50万元房款免息给王庆伦使用到2018年6月30日，此后每月按照2%计息，直接从尾款中扣除；如果当时能办理房产证，王庆伦不可能同意其中50万元每月支付利息给李芳。3.一审判决书认定李芳以355万元与润丰公司签订《商品房买卖合同》系事实认定错误，实际是李芳以450万元价格从王庆伦处购买。3.洪宁服务部已经将房屋实际情况告知了李芳，也积极联系双方沟通了解施工进度，但是李芳不让洪宁服务部参与办理房屋过户，洪宁服务部在居间过程中无重大瑕疵。李芳二审答辩称，洪宁服务部作为中介机构，理应保障购买方的权益，但从2018年6月底至12月，多次电话催促其办理房产备案和产权证，但一直没有办好，也没有去找润丰公司和海强公司，李芳只好自己想办法把证件办下来。因为不能及时办理房产证，导致银行不能放贷款，李芳只能从小贷公司借用500万元用于经营，造成利息损失。李芳购买的天景御园9A-101价格比从开发商处直接购买贵了近100万元。洪宁服务部工作人员不专业、不敬业、不合格，协议随意填写，名称不全。洪宁服务部一审诉讼请求：1.判令李芳支付洪宁服务部中介费3万元及逾期付款利息；2.判令李芳支付洪宁服务部为追讨中介费所支付的交通费、误工费等共计2000元。一审法院查明事实：2018年6月11日，王庆伦（甲方）与李芳（乙方）在洪宁服务部处签订《售房协议》一份。该协议约定，由王庆伦出售铜陵市御园9栋A座别墅给李芳，成交价为450万元，中介费为3万元；双方委托洪宁服务部协助办理产权过户手续；该协议备注“乙方确保在甲方能够将此房在润丰置业变更到乙方名下备案当日首付300万元，包括定金；尾款150万元在此房办理好不动产登记证拿到受理单后即日付清，如不付清合同终止；其中首付款300万元中有50万元由乙方无偿借给甲方用至2018年6月30日止，此后，每月按2%计息，直接从尾款中扣除。”同日，李芳与海强公司签订《协议》，约定由海强公司将铜陵市御园9栋A座别墅以450万元的价格变更到李芳名下，其他内容同于上述《售房协议》。2018年6月12日，李芳向海强公司转款295万元。此后，该房屋一直未办理不动产备案登记。2019年1月9日，李芳与润丰公司签订《商品房买卖合同》，约定李芳出资355万元购买该公司所有的天景御园9栋101室。李芳为购房备案需要向润丰公司支付了355万元购房款。润丰公司已按《商品房买卖合同》的约定，将该房屋不动产权登记至李芳名下。2019年7月26日，润丰公司出具证明，证明案涉房产从李芳交首付款到不动产证办理，整个过程中，没有任何中介公司与其对接，办理该户相关手续。另查明，洪宁服务部系个体工商户，原名铜陵县城关洪宁信息咨询服务部菜市场分部，于2019年3月15日更名为现用名。一审法院认为，洪宁服务部作为专门从事房产信息咨询服务机构，在从事居间活动时，理应尽到审查义务。洪宁服务部并未对王庆伦是否是案涉房产的权利人进行审查，只听凭其口述就让李芳与其签订《售房协议》，洪宁服务部本身的居间行为存在重大瑕疵。且该协议中也约定了洪宁服务部应协助办理产权过户手续，但案涉房产不动产登记手续的办理系完全由李芳与开发商所完成。故洪宁服务部的诉求没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条规定，判决：驳回洪宁服务部的诉讼请求。案件受理费600元，减半收取300元，由洪宁服务部负担。二审中，洪宁服务部提交了润丰公司与海强公司签订的以房抵工程款协议，李芳提交了崔北虎与余国进的聊天记录。本院对一审查明的事实予以认定。本案二审争议的焦点，李芳应否向洪宁服务部支付中介服务费。本院认为，王庆伦、李芳与洪宁服务部签订的《售房协议》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应当按照约定行使权利、履行义务。从《售房协议》备注部分，以及李芳与海强公司签订《协议》可以看出，李芳清楚案涉房屋的产权情况，洪宁服务部对此无故意隐瞒情形，现李芳与王庆伦之间的房屋买卖合同已经履行完毕，李芳应当按照约定向洪宁服务部支付中介费。房屋中介机构的居间义务不仅包括促进合同的订立，还包括协助双方办理过户手续、交房手续等。涉案房屋买卖存在以房付抵工程款的特殊情形，需要洪宁服务部居中协调，办理房产过户手续，但该部分工作主要由李芳自行完成，故洪宁服务部未能完全履行其应尽的合同义务。综合考虑洪宁服务部在案涉居间服务中的工作量，本院酌情认定李芳应付中介费1万元。洪宁服务部要求李芳支付交通费、误工费损失2000元，事实依据不足，不予支持。没有证据证明系因洪宁服务部故意拖延办理房产过户手续，故李芳辩称因房产过户手续拖延造成其个人损失的意见，本院不予采信。李芳购买房产价格高低为其自行选择的结果，与洪宁服务部无关。综上，洪宁服务部的上诉理由部分成立，对其上诉请求予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院(2019)皖0705民初3968号民事判决；二、被上诉人李芳于本判决生效后十日内支付上诉人义安区五松镇洪宁信息咨询服务部东门街部中介费10000元；三、驳回上诉人义安区五松镇洪宁信息咨询服务部东门街部其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取300元，由义安区五松镇洪宁信息咨询服务部东门街部负担200元、李芳负担100元；二审案件受理费600元，由义安区五松镇洪宁信息咨询服务部东门街部负担400元、李芳负担200元。本判决为终审判决。审判长 赵 萍审判员 钱韦玮审判员 陈锦松二〇一九年十二月十九日法官助理廖继贵书记员杨子瑶附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；