广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24524号上诉人（原审被告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：陈远亮，男，该公司职员。委托诉讼代理人：李雯，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：胡信，男，汉族，1989年10月9日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：刘桂雄，广东九麟律师事务所律师。上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）因与被上诉人胡信居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初20293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。上诉人中原地产上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判中原地产无需向胡信支付任何费用；2.由胡信承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定中原地产对交易失败有过错，显属错误。1.中原地产全面履行了居间义务。中原地产在促成涉案合同成立过程中，已尽到居间义务，无居间过错。中原地产促成合同成立后，出台了104新政，这是中原地产无法预见也无法避免的，中原地产作为居间方，必然希望交易顺利完成以便于收取居间报酬，不可能对104变通政策秘而不宣，中原地产已将104变通政策向胡信报告，尽到了居间义务，不存在过错。104新政出台是中原地产无法预料和控制的，不能因为中原地产居间成功、已全面履行居间义务后，发生了不受中原地产控制的情况，在法律规定外加重中原地产的居间义务。故不应认定中原地产有居间过错。2.胡信了解104变通政策却不履行义务，是买卖合同的违约方。胡信在另案中自认，清楚深圳市在2016年10月4日出台并实施房地产限购政策（简称“104新政”）。104新政变通政策发布于2016年10月8日，距离104新政发布不过4日，系对104新政的补充和解读，应视为104新政的一部分，被申请人应当知晓且完全有能力知晓。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第74条，“诉讼过程中，当事人承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认”的规定，胡信在另案庭审中已经承认了解104新政，法院应当确认其知晓《会议纪要》，知晓104新政变通政策。退一步说，即使不认定胡信在另案庭审构成自认，因104新政变通政策为公开信息，已经由深圳市规划和国土资源委员会对外公示，且新政及变通政策出台后经各种媒体多方报道，公民可以自行查询与知晓，该信息属于参与房屋交易的公民应当知悉的信息。胡信作为完全民事行为能力人，基于诚信原则和全面适当履行合同的原则，应当穷尽手段履行涉案房屋买卖合同，胡信完全可以前往规土委和不动产登记中心咨询工作人员，但胡信作为合同当事人没有穷尽手段履行合同，不仅未至有关部门咨询，甚至未按照合同约定办理首期款监管和过户手续，明显是由于胡信的违约行为导致交易失败。而胡信签署的解除协议也证明胡信在涉案物业的买卖合同中违约。既然中原地产无过错地履行了居间义务并促成涉案物业的买卖合同成立，而胡信在涉案合同中违约，则不能认定中原地产对导致交易失败存在过错。二、原审判决认定中原地产应承担导致交易失败的主要责任，判令中原地产承担80%的定金损失，甚至支持损失的利息，显属错误。首先，尽管另案判决认定中原地产存在过错，但仍支持中原地产的部分诉请，如法院在另案中认为中原地产存在严重过错，则应驳回中原地产另案全部诉请，但法院仍判决胡信向中原地产支付1万元违约金，故法院认定中原地产的过错程度并未达到需要向胡信赔偿的程度。其次，胡信在本案原审中提交的证据，根本无法证明中原地产具有居间过错，反而能证明胡信在涉案物业的买卖合同中违约，原审法院以该部分证据判决中原地产承担“导致交易失败的主要责任”无依据。再者，原审判决“酌情”界定出中原地产承担定金损失的80%，如此高的责任比例，竟没有明确法律依据而系通过“酌情”得出，且原审判决说理部分根本没有对为何得出此种责任比例进行分析说明，难以使人信服。退一步说，即使认为该等赔偿责任合理，但对赔偿金再计收利息，因中原地产与胡信对利息并无书面约定，且该等赔偿在被生效判决确定之前，对中原地产而言，属于未必存在之债务，对该等债务计收利息，无事实和法律依据，故原审判决支持赔偿金的利息，既无当事人约定，也无法律明文规定，属于重复赔偿，显属错误。综上，原审判决认定中原地产对交易失败有过错，划分责任无法律依据，不当支持利息诉请，认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法支持中原地产全部上诉请求。被上诉人胡信辩称，第一,中原地产在本次居间服务中存在严重过错，已经另案的一审以及二审民事判决书确认，这是不争的事实。第二，中原地产作为深圳市专业房地产经纪公司，也是作为居间方，应全面履行居间义务，并向胡信告知交易机会以及提供服务，但中原地产却在居间服务中严重违背其作为房地产经纪公司的商誉以及信誉，不向胡信告知相关的政策规定，在胡信与案外人解除协议后且中原地产予以见证了上述解除，而且中原地产亦未将托管于中原地产处的定金3万元如约交付于案外人，导致案外人与中原地产因定金3万元诉讼。第三，中原地产将涉案居间房屋另外居间成功，收取了居间服务费，却违背相关的信誉，再次向胡信主张居间费。第四，胡信是在另案的一审中根据中原地产当庭提交的会议纪要才知晓原来胡信仍具有购房资格，且中原地产认为该会议纪要应由胡信负责自行知晓，没有任何法律及事实依据。在中原地产将会议纪要当庭提交时胡信以及主审法官均不知晓该会议纪要，因此该义务应由中原地产向胡信提交或者告知该履行交易机会或者履行居间义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡信向一审法院起诉请求：1.判令中原地产支付129000元；2.判令中原地产支付上述费用的利息，暂计为1000元（以129000元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年12月30日计算至实际支付之日止）；3.本案诉讼费用由中原地产承担。一审认定事实：2016年9月27日，经中原地产居间介绍，胡信与案外人何某就转让位于广东省深圳市龙岗区XX街道XXXX区X号楼X单元XX房产签订《二手房买卖合同》，买卖双方就涉案房产的交易价格、付款方式、过户时间等做出了明确约定。同日，中原地产、胡信与案外人何某签订了《资金托管协议》，约定胡信与案外人何某同意将定金70000元（含交楼押金30000元）交由中原地产托管。案外人何某向中原地产出具了《佣金支付承诺书（卖方）》，约定佣金为30000元。胡信向中原地产出具了《佣金支付承诺书（买方）》，约定佣金为77520元，并约定：如因本人（胡信）过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人（胡信）仍需向中原地产代理（深圳）有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。2016年10月，深圳市出台并实施《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干措施》，措施内容如下：“为贯彻落实国家房地产调控要求，增加住房供应，规范市场秩序，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，现提出措施如下：……四、能提供自购房前五年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房……”胡信称因该限购政策的出台，将非深户籍的购房社保年限资格由三年提高至五年，导致其丧失购房资格。另查，胡信在深首次参保时间为2013年6月，签订上述《二手房买卖合同》时参保尚不满五年。2016年10月8日，深圳市规划国土委作出关于落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》的会议纪要，根据该会议纪要第三条关于限购历史遗留问题：结合既往做法，下列情形按原限购政策办理，但购房时在本市连续缴纳个人所得税或社会保险未满三年的除外：……（二）未网签房地产买卖合同或者网签预售商品房认购书，但2016年10月4日（含10月4日）之前已为购房支付相关费用，且于2016年12月31日（含12月31日）之前提供下列证明材料之一，申请房地产登记或者预售合同备案的：1.买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（ＰＯＳ机购房签购单、购房转账单等）；2.购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。中原地产在庭审中称其经办人员跟胡信说明过其具有购房资格，但可能未向胡信出具该份会议纪要。胡信则称中原地产从未告知并出示会议纪要，亦不知晓其具有购房资格，并提交了《房屋租赁合同书》，证明其因购房政策出台，无法置换房产，在外租房的事实。2016年12月30日，胡信与案外人何某签订《解除及协议书》，该协议书载明现因胡信违约中原地产要求解除上述《二手房买卖合同》及《资金托管协议》，买卖双方经协商达成协议如下：一、自签订本协议之日起，各方终止履行上述合约，如买卖双方已就上述物业签署了《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》，则各方亦同意终止履行此合同；二、买卖双方确认：根据《二手房买卖合同》约定并实际支付的定金为150000元，卖方（案外人何某）实际收取了120000元整，剩余部分定金30000元托管于托管方。后经胡信与案外人何某协商，胡信支付给案外人何某的金额为129000元。一审法院认为：虽然本案居间合同纠纷所依据的事实与另案基本一致，但另案处理的是中原地产对胡信的违约责任请求权，而本案处理的系胡信主张中原地产存在违约行为，请求中原地产支付其损失，两者分属不同的请求权主体，两案的诉讼请求并不相同或存在冲突，故不属于重复起诉的情形。中原地产认为另案已对双方居间合同纠纷作出实体处理，本案应当裁定驳回胡信起诉的意见该院不予采纳。根据另案（2018）粤03民终12061号民事判决书所作出的认定“胡信在解除及协议书》中签字确认，应视为胡信认可其在履行房屋买卖合同中存在违约，自身对丧失定金的后果存在一定过错……深圳房地产限购限贷政策具有阶段性及变化快的特点，新政出台前后签订的合同涉及较为复杂的具体执行细则，不容易为一般的交易主体全面掌握。中原地产作为专业房地产经纪公司，对此应具备更为专业的知识经验，也有义务向买卖主体全面告知并详细解读相关政策规范，此为居间人向委托人报告交易机会、提供媒介服务过程中的应尽义务。中原地产未适当履行上述义务，对买卖双方未完成最终交易同样存在过错。”，可见，双方对导致交易失败均存在过错，其中，中原地产作为居间方，未履行忠诚、审慎的居间合同义务，未尽职尽力维护委托人的利益，应当承担导致交易失败的主要责任，胡信相对承担次要责任。综合本案情况，结合双方的过错程度，该院酌情判令中原地产对由此造成胡信129000元定金损失负80%的赔偿责任，即129000元×80%=103200元，并支付相应利息损失。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、中原地产于判决生效之日起十日内向胡信支付损失103200元及相应利息（以103200元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年12月30日计算至实际支付之日止）；二、驳回胡信的其他诉讼请求。一审案件受理费3900元，由胡信负担804元，中原地产负担3096元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，确认一审查明的事实。本院认为，中原地产曾为胡信与案外人何某的房屋交易提供居间服务，撮合两人于2016年9月27日签订了《二手房买卖合同》，后深圳限购政策发生变化，胡信与何某于2016年12月30日解除了房屋买卖合同，何某没收了胡信的定金129000元。现胡信以中原地产提供的居间服务存在瑕疵为由，要求中原地产赔偿其损失129000元。针对中原地产的上诉事由，本院评判如下：首先，在胡信与案外人何某协商交易期间，深圳房地产限购限贷政策存在阶段性及变化快的特点，新政出台前后所签订的房屋买卖合同涉及较为复杂的执行细则，不容易为一般的交易主体全面掌握，而中原地产作为具备一定经营规模的专业性房地产经纪公司，理应具备更为专业的知识经验及更广的信息渠道，但限购限贷政策作为公开信息，政策出台后经各种媒体多方报道，购房者亦可以获取相应的信息。其次，本案中，虽无证据证明中原地产参与了胡信在与何某协商解除房屋买卖合同的过程，但胡信作为普通的购房者且其部分定金已托管在中原地产处，基于生活经验法则，其在限购政策发生变化后必然有征询中原地产的意见并寻求相关的协助，而中原地产未能证明其已履行向胡信全面告知并详细解读相关政策法规的居间合同义务，故应承担相应的不利后果。第三，胡信作为普通的购房者，涉案房产的买卖是其个人的大额交易，在限购政策出现变化的情况下，其个人应循公开信息渠道进一步了解限购政策的具体执行细则，以充分保障其自身合同权益，而其在本案所提供的证据未能证明其已履行相应的谨慎注意义务，亦应承担相应的不利后果。基于上述分析，双方对涉案定金损失的产生均具有过错，经综合衡量，本院认为双方各承担一半的责任更为适宜，即中原地产应向胡信赔偿损失64500元（129000元×50%）；一审法院对此处理欠缺妥当，本院予以纠正。一审判令中原地产应向胡信支付赔偿金额所对应的利息损失，并无不当，本院予以维持。综上，中原地产的上诉请求部分成立，对于成立部分，本院予以支持，对于不成立部分，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，但处理结果欠缺妥当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初20293号民事判决的第二项；二、变更深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初20293号民事判决的第一项为：中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿胡信损失64500元及相应利息（以64500元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自2016年12月30日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至全部款项清偿之日止）；三、驳回胡信的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金额的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2900元，由胡信与中原地产代理（深圳）有限公司各负担1450元；二审案件受理费2364元，由由胡信与中原地产代理（深圳）有限公司各负担1182元。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 张  永  彬审判员 徐  玉  婵二〇一九年十二月三日书记员 刘晓露（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。