湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂10民终2002号上诉人（原审被告）：平智勇，男，1983年5月5日出生，汉族，住监利县。委托诉讼代理人：黄壮志，湖北保维律师事务所律师。上诉人（原审被告）:夏良斌，男，1971年10月28日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：黄壮志，湖北保维律师事务所律师。上诉人（原审被告）：田涛，男，1987年7月22日出生，汉族，住监利县。委托诉讼代理人：陈志、胡体彪，湖北京百泽律师事务所律师。被上诉人（原审原名告）：武汉银湖物业管理有限公司监利分公司。住所地：监利县红城乡赵夏村银湖城**。负责人：刘卫华，公司经理。委托诉讼代理人：陈红章、沈先军，该公司员工。上诉人平智勇、夏良斌、田涛因与被上诉人武汉银湖物业管理有限公司监利分公司（以下简称银湖公司）物业服务合同纠纷一案，不服监利县人民法院(2019)鄂1023民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平智勇、夏良斌的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、我方与武汉福星惠誉物业有限公司监利分公司的前期物业协议是开发商指定的，该协议没有经过公开招标，属于无效协议；2、武汉福星惠誉物业有限公司监利分公司在自身的协议都是无效的情形下，将物业服务转让给武汉银湖物业管理有限公司监利分公司，该转让没有经过我方同意，不受法律保护。武汉银湖物业管理有限公司监利分公司不具有原告身份；3、我方购买的是商铺，水是自己开户，电视物业加价代收，清洁是环卫清扫，商铺多次被盗，门前摆摊设点无人管理，根本没有物业服务，原审认定武汉银湖物业管理有限公司监利分公司提供了物业服务的事实有误。田涛的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、武汉福星惠誉物业有限公司监利分公司将物业服务转让给武汉银湖物业管理有限公司监利分公司，该转让没有经过我方同意，不受法律保护。武汉银湖物业管理有限公司监利分公司不具有原告身份；3、小区内垃圾不及时清扫，乱搭乱建。车辆乱停乱放，多次被盗，没有尽到物业管理义务，我方享有先履行抗辩权，有权拒付物业费。银湖公司二审辩称：1、被上诉人是武汉银湖公司依法设立的分支机构，具有诉讼主体资格。2、当时2013.6.20日物业公司和房地产公司签订了物业服务合同，房管局即监利县政府备案时当时不具备招投标的条件。3、关于企业变更，在2015年因为公司发展需求，全资投资了武汉银湖公司，后设立了银湖监利分公司并在房管局备案。4、我们确实根据物业服务合同履行了物业相关的管理服务，不能因为少数服务不到位否定我们所有服务的过程，小区绝大多数业主都是认可我们物业服务的。银湖公司一审诉讼请求：1、判令被告平智勇立即支付欠缴物业服务费11108元、违约金1210元，庭审中将缴纳物业费的时间计算到2018年11月9日，物业服务费变更为13330元，违约金变更为3650元；2、判令被告夏良斌立即支付欠缴物业服务费9356元、违约金1365元，庭审中将缴纳物业费的时间计算到2018年9月30日，物业服务费变更为10692元，违约金变更为3650元；3、判令被告田涛立即支付欠缴物业服务费4468元、违约金3635元，庭审中将缴纳物业费的时间计算到2018年12月31日，物业服务费变更为5361元，违约金变更为5475元；4、诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：三被告与监利县银湖房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买监利县银湖城小区房屋或商铺，均于2014年12月29日与武汉福星惠誉物业服务有限公司监利分公司签订《监利银湖城前期物业服务协议》并收房，其中平智勇的协议中约定甲方为武汉福星惠誉物业服务有限公司监利分公司、乙方为平智勇，内容第一条、物业基本情况，商铺101号建设面积184.5㎡；第二条、物业服务事项1、园区道路，室外上下水管道、雨水井、检查井、绿化、路灯、车辆、停车场的维修、养护和管理。2、公共环境的清洁卫生、垃圾清运。3、交通车辆的行驶、停泊。第三条、甲方的权利义务2、根据服务项目、服务内容，按物业服务收费和协议规定的收费标准收取物业服务费。3、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管、保险义务。园区内发生火灾、安全事故时，在采取紧急措施的同时，应及时报告相关部门。第四条、乙方的权利义务1、有权建议甲方修缮公共设施。4、有权对物业服务工作提出建议、意见和批评。5、本协议签订后，乙方从2015年10月1日起缴纳物业服务费用。第五条、物业服务费用1、甲方向乙方收取物业服务费。其标准按建筑面积每月每平方米人民币3元。2、本协议签订后，乙方自行向甲方支付一年物业服务费，以后分期交清物业服务费。3、因乙方责任造成的物业空置，由乙方承担物业服务费。第六条、违约责任1、因乙方原因，不能在规定的期限内交纳物业服务费，甲方有权采取必要的措施，其造成的所有损失由乙方承担，经甲方催告乙方仍然不交纳物业服务费的，甲方有权按每日5元的标准向乙方收取违约金。夏良斌的协议除商铺105号建设面积149.76㎡及签名不同，协议其它内容一致，田涛的协议除2501号建设面积124.72㎡及签名不同，属于住宅外，其它内容一致。三被告分别缴纳物业费至2016年11月9日、2016年10月1日、2016年1月1日。故分别至2018年11月9日、2018年9月30日、2018年12月31日，被告平智勇、夏良斌、田涛分别欠原告物业费为13284元（184.5平方米×3元/平方米×24月）、10782.7元（149.76平方米×3元/平方米×24月）、5387.9元（124.72平方米×1.2元/平方米×36月）。武汉福星惠誉物业服务有限公司于2015年6月变更为武汉惠之美物业服务有限公司，并于同月将监利银湖城小区物业服务之权利与义务全部转移给原告。2014年9月28日，武汉银湖科技发展有限公司将其在武汉银湖物业管理有限公司100%的股权转让给武汉福星惠誉物业服务有限公司，武汉银湖物业管理有限公司成为武汉福星惠誉服务有限公司的全资子公司。2014年12月29日，三被告与武汉福星惠誉物业服务有限公司监利县分公司签订《监利银湖城前期物业服务协议》，2015年7月17日，武汉福星惠誉物业服务有限公司变更为武汉惠之美物业服务有限公司，2015年12月18日，监利银湖房地产有限公司与武汉银湖物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，2016年4月11日，武汉惠之美物业服务有限公司向监利县工商行政管理局递交报告，申请注销武汉福星惠誉物业服务有限公司监利县分公司，将该分公司业务划归武汉银湖物业管理有限公司经营管理，2016年4月28日，该分公司经工商行政部门注销。2016年3月30日，武汉银湖物业管理有限公司监利分公司成立，受隶属公司委托，为公司承揽相关业务，从成立至今，该分公司一直实际向监利银湖城小区提供物业服务。一审法院认为，武汉银湖物业管理有限公司监利分公司为法人分支机构，在监利县工商行政管理局办理了工商注册登记并领取了营业执照，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条所界定的“其他组织”，具有民事诉讼主体资格。关于本案前期物业服务协议的效力问题，武汉福星惠誉物业服务有限公司监利县分公司与三被告签订的服务协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。至于后期变更为原告收取物业服务费，是公司内部的管理行为，本案上述公司系关联公司，该承继行为是有效的，且监利银湖房地产有限公司与武汉银湖物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，武汉银湖物业管理有限公司监利分公司也一直实际向监利银湖城小区提供物业服务，故原告有权向三被告收取物业服务费。关于合同物业服务费每平方米1.2元涂改为3元的问题，各被告在欠缴后期物业服务费前已经按照住房1.2元每平方米、商铺每平方米3元的标准缴纳物业服务费，更改部分也是按上述标准收取费用，故各被告应按上述标准缴纳服务费用。关于被告是否有先履行抗辩权的问题，原告履行了相关物业服务义务，只是在具体操作中存在一些问题，但并不影响原告履行了合同主要义务，故被告不能行使先履行抗辩权。关于原告要求被告承担违约金的问题，因原告履行合同义务存在瑕疵，本院不支持原告的该项主张。三被告接受了原告的物业服务，应该支付相应物业服务费，被告辩称原告服务存在问题，可以通过业主委员会与原告变更或解除合同，但不能不支付物业服务费，因原、被告未约定履行期限，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。因原告仅请求被告夏良斌、田涛分别支付物业服务费变更为10692元、5361元，故本院确认两被告应缴纳费用分别为10692元、5361元。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告平智勇在本判决生效之日起10日内向原告武汉银湖物业管理有限公司监利分公司支付2016年11月9日至2018年11月9日的物业服务费13284元；二、被告夏良斌在本判决生效之日起10日内向原告武汉银湖物业管理有限公司监利分公司支付2016年10月1日至2018年9月30日的物业服务费10692元；三、被告田涛在本判决生效之日起10日内向原告武汉银湖物业管理有限公司监利分公司支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费5361元；四、驳回原告武汉银湖物业管理有限公司监利分公司的其它诉讼请求。上诉人在二审中提交了以下新的证据：收款收据。证明被上诉人物业费收费标准不同，有的业主是按2.1元每月收取。银湖公司的质证意见为：物业管理公司针对极个别业主打的七折，不是合同约定。本院认证意见为：物业公司有权自主决定物业收费标准，该证据与本案没有关联性，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人二审提交的其他业主的收费收据可以证实，银湖公司实际已经进驻小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，上诉人诉称银湖公司不是合同当事人，主体不适格的上诉理由，本院不予支持。银湖公司在履行合同中提供物业服务存在瑕疵，不构成根本违约，可以通过及时整改，减少物业费等方式解决，上诉人拒交物业费的抗辩属于根本违约适用的情形，对该上诉理由本院不予支持。上诉人提交的物业服务存在瑕疵的证据不充分，本院无法确定瑕疵的程度和责任划分，不宜改判。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费249元，由平智勇负担132元、夏良斌负担67元、田涛负担50元。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  陶齐学二〇一九年十二月十八日书记员  程 瀛