北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14346号上诉人（原审原告）：北京九品餐饮管理有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路****楼**1302。法定代表人：康海艳，总经理。委托诉讼代理人：牛海亮，北京友森律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京盛亿昌达商贸有限公司，住所，住所地北京市通州区潞苑南大街**门市房2-29div>法定代表人：王春茹，经理。委托诉讼代理人：杨大成，北京济和律师事务所律师。上诉人北京九品餐饮管理有限公司（以下简称九品公司）与上诉人北京盛亿昌达商贸有限公司（以下简称盛亿昌达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初3266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。九品公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第一、三、四项；2.确认双方的合同自2018年11月26日由我方单方提出解除；3.关于第三、四项，改判支持一审我方关于返还租金、保证金以及支付装修和经济损失的相关诉求。事实和理由：一、在盛亿昌达公司未提交能直接证明产权合法的证据、一审法院也未依法调取承租场地产权性质的情况下，一审法院认定承租场地具备合法产权，认定错误；二、九品公司单方提出解除合同没有过错，由于盛亿昌达公司不办理合法产权手续，九品公司的店只能关门停业，无法实现租赁合同的根本目的；三、九品公司于2018年11月26日就已经搬走并将承租场地交付给盛亿昌达公司，一审法院却将九品公司返还交接租赁物的时间确认为2019年4月18日，认定错误。针对九品公司的上诉请求，盛亿昌达公司辩称：不同意九品公司的上诉请求，涉案房屋原系北通建筑总公司办公用楼，因建成年代早在1989年，当时无规划许可证，但有永顺镇政府出具的证明可以证实建筑的合法性，而且九品公司同期入驻的商户均可正常经营并办理了营业执照。当时九品公司提交申请晚了，而办证需要找镇长签字，所以确实延误了一段时间，但我们当时也提出了补救措施，即将其他执照先转移登记到九品公司名下，九品公司当时答应了，但之后又反悔了。盛亿昌达公司上诉请求：撤销一审法院判决第三项，依法改判驳回九品公司要求我方赔偿装修损失的全部诉讼请求。事实和理由：一、导致本案合同解除的根本原因是九品公司经营无方，不能办理营业执照仅为其借口；二、合同明确约定解除合同商户在撤店前三个月需在经营场所明示告知顾客，并须提前三个月书面通知甲方；三、一审法院忽略了双方约定合同终止后的处理，九品公司负有解除合同后恢复原状之义务，因此盛亿昌达公司无需赔偿九品公司任何装修费用，且评估报告显示的是装修时的费用，而非现在的残值。针对盛亿昌达公司上诉请求，九品公司辩称：不同意盛亿昌达公司的上诉请求，认为装修损失应当按照鉴定价值进行赔偿。九品公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令当事人双方的租赁合同已经解除；2、请求判令盛亿昌达公司返还九品公司租金244459.25元，保证金162977元，办证费15000元，以上共计422436.25元；3、请求判令盛亿昌达公司承担违约金162977元；4、请求法院判令盛亿昌达公司赔偿九品公司装修以及其他经济损失或增加违约金62万元；5、本案诉讼费用及鉴定费由盛亿昌达公司承担。一审法院认定事实：2018年8月7日，盛亿昌达公司（出租方、甲方）与九品公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁场地为北京市通州区潞苑南大街1093号2层的房屋（租赁面积为470平方米），乙方在该场地经营餐饮使用，租赁期间遵守有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期限为5年，免租期自2018年8月7日至2018年9月28日，如果开业日期延迟，起租期同时顺延，租赁起始时间自2018年8月7日至2023年9月30日止；租赁期内每2年租金递增7%，乙方按照本合同约定支付租金，固定租金按租赁面积计价：租期内租金标准为人民币5.7元/天/平方米。第一年至第二年的租金为977835元，第三年至第四年的年租金为1046283元，第五年的年租金为1119523元，租期内租金支付方式付6押2、第一期的6个月分2次付，每次付3个月租金，房租到期前一个月以现金或转账方式支付；合同签订时乙方需向甲方缴付合同履行保证金162972元；甲方权利和义务：1、甲方保证出租给乙方的房屋，甲方有权出租。2、甲方应承担作为出租方的义务，甲方有协助乙方处理租赁场地与相邻关系的义务。甲方应按照国家的有关规定，提供乙方在办理证照过程中需要的与该房屋有关的必要的审批、证明材料，并给予积极地协助，并提供办理证照所需的文件。3、甲方有权对乙方的装修活动进行监督，乙方在装修租赁场地时应向甲方提交装修方案。4、甲方应保障给乙方对水、电、暖气的正常供应，费用以市政收费为标准，由乙方直接向相应单位交纳或由甲方代收。甲方负责日常维修及维护。5、甲方有权监督乙方履行本合同约定的各项义务；乙方权利和义务：1、乙方保证对本租赁场地进行合法使用。2、乙方应按照营业执照的经营范围进行经营，且必须遵纪守法依法经营。3、乙方应按本合同约定，按照足额向甲方缴纳租赁费用，如乙方未按时缴纳租赁费用超过十五日的，应按日以应交金额的万分之五承担滞纳金。4、租赁期间，乙方在不改变租赁场地外部主要结果和功能的前提下，可根据实际经营需要，进行内外部装修与改造，但应将装修方案及施工图报甲方备案。5、承租期间，乙方将租赁场地转让、转租、转借给第三人的，应征得甲方的书面同意。6、优先租赁权。乙方应该在租赁期满前三个月，书面通知甲方是否继续租赁该场地，如乙方决定继续租赁，在同等条件下，乙方有优先承租的权利，续租的租赁协议由双方协商后另行签订。7、乙方要守法经营，并保证经营区内没有安全隐患，如在乙方经营范围内发生的安全问题由乙方负责，如造成甲方损失由乙方承担。8、乙方在日常经营期间不得私自为客户办理预付卡活动。如需办理时要书面通知甲方批准，同时在甲方处进行登记备案工作，配合甲方会员卡日常数据的统计更新工作。商户在撤店前3个月需在经营场所明示告知顾客，及时做好退卡退钱工作。预付款会员卡一切法律责任和法律纠纷由乙方负责承担。乙方在退店前全部解决上述工作后，甲方和乙方在册客户电话一一确认无误后才会进行乙方合同履行保证金退还工作；违约责任：1、合同生效后，双方应严格履行，在乙方合法经营的情况下，甲方不得以本合同约定的解除条件之外的任何理由提前解决合同，如出现此等情况或由于甲方单方面原因致使本合同无法履行的，甲方应退还乙方的双倍保证金。乙方在租赁期间单方面解除合约，须提前三个月书面通知甲方，在不损坏房屋主体结构的情况下，甲方方可同意解除合约，履约保证金不予退还。2、甲方在保证乙方正常营运情况下，乙方违反本合同约定迟延交纳房租超过30日的，甲方有权单方解除本合同并不承担任何责任。3、租赁期满，乙方延迟返还房屋的，应当参照本合同约定的实际租金标准的1.5倍向甲方支付房屋租金；合同的解除：有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1、乙方逾期支付租金超过三十日。2、乙方拒付租金或其它应交费用（水费、电费及国家要求的相关税、费），经甲方两次书面催告仍未交纳的。3、未经甲方同意，乙方将租赁物全部转租给第三方。有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1、甲方违反合同约定干涉乙方自主独立经营，致使乙方无法正常经营累计达到15天的。2、甲方影响乙方正常使用租赁房产的。3、其他严重违反合同约定，导致合同无法继续履行的；合同终止后的处理：1、乙方应在合同终止日前，在不影响房屋主体结构的情况下拆除属于乙方的物品，并恢复到原房屋初始状态。2、合同终止后，甲乙双方均有权收回其各自所有的一切经营设备、标识。3、合同期限届满后，若乙方续租，上述履约保证金自动转为甲乙双方重新签订租赁合同的履行保证金。合同期限届满，乙方不再承租的，甲方在乙方结清所有应由乙方承担的费用、乙方如有会员所有会员都已退卡退钱、注销或迁出注册在该房屋的营业执照及相关执照后15日工作日内全额退还保证金给乙方。此外，合同还约定了其他内容。上述合同签订的当日，盛亿昌达公司向九品公司交付了租赁物，九品公司向盛亿昌达公司交纳了合同约定的第一期的头3个月租金244459.25元及合同履行保证金（押金）162972元。后九品公司开始对租赁物进行装修。2018年9月28日，九品公司向盛亿昌达公司支付了营业执照费（执照押金）共计15000元。九品公司、盛亿昌达公司双方均认可九品公司开业日期为2018年11月10日，则九品公司起租期（开始计算租金的日期）为2018年11月10日。后九品公司再未向盛亿昌达公司交纳其他费用。庭审中，九品公司称在开业后因营业执照一直未办理下来，执法部门上门检查不允许其开业经营，故九品公司在开业后不久就停业了，并于2018年11月26日搬走了，之后就不再占有使用租赁物，搬走之前九品公司打电话发信息通知了盛亿昌达公司，并在租赁物上张贴了书面通知。盛亿昌达公司对此不予认可，盛亿昌达公司称没有接到九品公司书面解除合同的通知，合同约定如单方解约要提前三个月通知盛亿昌达公司，但九品公司一直未到盛亿昌达公司处来处理合同解除的事宜，也不与盛亿昌达公司办理租赁物返还交接手续，盛亿昌达公司一直未收回租赁物，租赁物的大门一直锁着，九品公司也未交还钥匙。在审理过程中，法院组织双方到租赁物现场进行了现场勘察，现场勘察的时间为2019年4月18日。在进行现场勘察时，九品公司主张租赁物交接腾退日期为2018年11月26日，盛亿昌达公司主张认为正式交接日期为2019年4月18日。在现场勘察后，法院走访了涉案房屋临近的几家商户，当场询问了办理营业执照的问题，多家商户的工作人员表示营业执照已经办理下来了，现在没有相关部门来检查，是大概两个月左右的时间由盛亿昌达公司负责办理下来了。庭审中，九品公司要求解除合同，盛亿昌达公司同意解除，不再继续履行合同。关于解除合同的理由，九品公司坚持认为系盛亿昌达公司一直无法办理营业执照导致九品公司无法营业，九品公司提交了九品公司负责人康连海与盛亿昌达公司负责人宋振宇的通话录音，九品公司认为在该通话录音中宋振宇明确表示九品公司的营业执照办不了。盛亿昌达公司对此不予认可，盛亿昌达公司主张当时与九品公司沟通是可以先办理食品流通证书，有个营业执照可以转给九品公司，盛亿昌达公司一直在积极想办法为九品公司办理证照，没有表示过办理不了，是九品公司自己不想经营自己不办理了，并表示其他商家的营业执照，盛亿昌达公司都已经办理了，如果九品公司现在想办理盛亿昌达公司可以在约定时间办理下来。对此，盛亿昌达公司提交了与涉案租赁物（潞苑南大街1093号2层）同一层的其他商户承租的房屋，如承租方为龚学彬租赁的经营皇家鸡排的商户办理了公司名称为北京五二五商贸有限公司的营业执照、承租方为赵梦迪租赁的经营餐饮的北京迪凯元商贸有限公司（显示的住所地为北京市通州区潞苑南大街1093号门市房2-86）的营业执照，此外，盛亿昌达公司还提交了一份公司名称为北京锁波达商贸有限公司的工商登记申请书等工商登记资料，这些资料显示该公司在2019年6月还成功办理了营业执照，登记的住所地为北京市通州区潞苑南大街**2-111，与涉案租赁物为同一层的地址。法院询问九品公司如果盛亿昌达公司现在可以为九品公司办理证照是否同意继续履行合同，九品公司明确表示不同意。另查一，关于涉案租赁物的房屋性质，九品公司主张涉案租赁物系违法建筑，没有合法的产权手续。盛亿昌达公司对此不予认可，并提交了由北京市通州区永顺镇人民政府（以下简称永顺镇政府）出具的证明，载明：兹证明通州区潞苑南大街1093号（原二道闸市场）建于1989年，所有权及使用权归北京市通州北通建筑总公司，属于商业用房，不属于违法建筑。在盛亿昌达公司提供的内资公司设立登记申请书等工商登记资料中有永顺镇政府出具的地址确认函，载明：现有北京京九品商贸有限公司拟注册在北京市通州区潞苑南大街1092号2-80，该地址产权人为北京市通州区北通建筑总公司，属于我镇管辖范围，该处房屋不属于违法建设，房屋用途为商业。另查二，在审理过程中，九品公司坚持向法院申请对由其对租赁物进行装修部分的装修工程造价进行鉴定。法院受理九品公司的申请，并依法委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司作本次鉴定。经鉴定，鉴定机构出具北京通州区潞苑南大街九品锅火锅店装修工程造价鉴定意见书，鉴定结果为：鉴定金额500865.64元，其中装饰工程328307.43元、安装工程172558.21元。九品公司主张盛亿昌达公司交付租赁物时房屋状况为毛坯房，九品公司进行了装修，九品公司在撤场时将可以移动的所有物品都拆除搬走了。盛亿昌达公司认可交付租赁物时房屋为毛坯房，装修工程均由九品公司所做的，但九品公司将能拆走的都拆走了。同时，盛亿昌达公司主张在其认可的交接日期2019年4月18日后，因九品公司申请了对租赁物装修工程进行鉴定，盛亿昌达公司一直不敢使用租赁物，一直保留现状直至2019年5月25日鉴定机构进现场进行鉴定，这段期间也一直无法使用租赁物。盛亿昌达公司不认可鉴定机构鉴定的装修金额。另查三，关于盛亿昌达公司主张的九品公司一直实际占有使用租赁物，除去九品公司实际交纳的三个月租金之外还产生了占有使用费，盛亿昌达公司提出九品公司应当支付的占有使用费在本案中一并解决，可以进行折抵，不再另行主张。同时盛亿昌达公司提出关于免租期系针对履行5年的合同给予九品公司的优惠，当时九品公司实际租赁不到半年就退租搬离了，因此免租期也应当给予盛亿昌达公司补偿；九品公司并未按照合同约定提前3个月通知盛亿昌达公司解除合同，因此盛亿昌达公司不同意退还履约保证金。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方可以约定一方违约时应该根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该案中，九品公司与盛亿昌达公司于2018年8月7日自愿签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，系真实有效的合同，且未违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。围绕双方签订的合同，关于该案九品公司、盛亿昌达公司双方争议的焦点问题，法院分析如下：一、关于合同解除的问题。首先，九品公司主张其系行使法定解除权，因盛亿昌达公司不能办理营业执照导致九品公司无法正常营业，故九品公司有权解除合同。盛亿昌达公司主张不存在九品公司所谓的无法办理营业执照的情况，九品公司无权行使法定解除权。对此，法院认为，根据双方合同中关于合同的解除的约定乙方即九品公司方有权解除合同的情形包括：1、甲方违反合同约定干涉乙方自主独立经营，致使乙方无法正常经营累计达到15天；2、甲方影响乙方正常使用租赁物的；3、其他严重违反合同约定，导致合同无法继续履行。由此得知，九品公司提出的盛亿昌达公司未协助办理营业执照并非上述合同约定的行使解除权之情形，而根据合同约定盛亿昌达公司有协助办理和提供办理证照所需的审批、证明材料等义务，根据九品公司提供的录音材料可以证明盛亿昌达公司一直在积极协助九品公司办理证照，并还在想办法通过转让证照等方式来解决，办理证照本身系九品公司自己的义务，系九品公司经营餐饮业必备的条件，九品公司作为经营餐饮的企业对此应当有充分的认识，九品公司以此为由认为盛亿昌达公司根本违约并导致合同解除的理由不能成立，这既非合同中约定的解除权，也不是法定解除权，不能将盛亿昌达公司的协助义务视为盛亿昌达公司根本违约，九品公司向盛亿昌达公司支付办证费用也是委托盛亿昌达公司代为办理，且盛亿昌达公司已经在积极履行协助义务，根据盛亿昌达公司提交的其他与涉案房屋相邻的商户已经成功办理了证照可以得知涉案租赁物并非不能办理，九品公司提出无法办理的理由不能成立。故法院认为九品公司无权行使法定解除权。其次，因九品公司起诉请求解除合同，并在庭审中明确表示即使盛亿昌达公司现在办理营业执照也无意再继续履行合同。盛亿昌达公司认为既然双方已经无法继续履行合同了，则在庭审中明确表示同意解除合同。故双方系通过协商一致解除合同，并非九品公司行使法定解除权解除合同。再次，关于解除合同的时间，法院认为应确定为盛亿昌达公司明确表示同意解除合同的时间，盛亿昌达公司系在法院组织的第一次开庭审理时作出的明确意思表示，则合同解除的时间确定为2019年3月27日。故法院确定九品公司与盛亿昌达公司于2018年8月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月27日起予以解除。二、关于九品公司与盛亿昌达公司是否存在违约问题。根据前述，九品公司坚持认为盛亿昌达公司存在根本违约，因盛亿昌达公司未履行办理营业证照的义务。对此，法院认为，根据双方在合同中的关于甲乙双方权利义务的约定，甲方（盛亿昌达公司）有协助乙方（九品公司）处理租赁场地与相邻关系的义务。甲方应按照国家的有关规定，提供乙方在办理证照过程中需要的与该房屋有关的必要的审批、证明材料，并给予积极地协助，并提供办理证照所需的文件。由此得知，盛亿昌达公司作为出租方有协助办理证照和提供相关材料的义务，但这并非盛亿昌达公司绝对当然的义务，九品公司作为餐饮行业的经营主体对于需有证照后再开门营业应有充分的认识，九品公司有义务办理相关证照，且根据九品公司提交的录音及盛亿昌达公司提交的聊天记录可以得知盛亿昌达公司一直在积极协助履行办理证照的义务，盛亿昌达公司并不存在导致合同无法继续的根本违约行为，反而系九品公司出于某种原因不愿再继续履行合同，并在庭审中明确表示即使能办理证照也不再继续履行合同。故系九品公司单方面提出解除合同，且没有证据显示九品公司提前三个月书面通知了盛亿昌达公司，九品公司提交的在租赁物上张贴的通知，没有证据显示送达给了盛亿昌达公司，无法证实盛亿昌达公司对此知情。故对于九品公司主张盛亿昌达公司支付违约金162977元的诉讼请求，法院不予支持。三、关于合同解除后果的处理问题。合同解除后，尚未到期的租赁期间不再继续履行。对于涉案租赁物及九品公司主张相关费用返还问题，法院认为：首先，关于涉案租赁物返还交接的时间，即九品公司返还租赁物的具体时间。九品公司主张在2018年11月26日撤场后当天向盛亿昌达公司交还了租赁物，盛亿昌达公司对此不予认可，主张九品公司并未向盛亿昌达公司返还租赁物，双方并未办理交接手续。对此，法院认为九品公司未提交证据证明其撤场及返还租赁物的时间，也未提交其与盛亿昌达公司关于租赁物返还的相关交接手续，且九品公司认可未向盛亿昌达公司交还租赁物的钥匙等物品，九品公司作为当时租赁物的合法占有使用方应对此承担举证义务，其无法举证导致的后果应由其自行承担。在本案诉讼过程中，法院于2019年4月18日到现场进行勘察了解到盛亿昌达公司此前并未实际收回租赁物，亦未重新将租赁物对外出租，直至法院现场勘察当日盛亿昌达公司才重新进入租赁物，才实现对租赁物的重新控制。故法院认为九品公司交还腾退租赁物的时间应当确定为2019年4月18日。其次，根据前述，九品公司承租后对租赁物占用使用的时间为从交付之日起即2018年8月7日至2019年4月18日止。双方均认可租赁物起租时间即计算租金的开始时间为2018年11月10日，那么九品公司免租期的时间从2018年8月7日至2018年11月9日。合同解除之前，九品公司向盛亿昌达公司交纳了三个月的租金244459.25元，这三个月可以视为系交纳2018年11月10日至2019年2月9日这段期间的租金，法院确认九品公司实际返还交接租赁物的时间为2019年4月18日。故对于九品公司要求返还已交纳租金244459.25元的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。再次，关于盛亿昌达公司是否应退还履行保证金。因本案解除系九品公司单方面解除合同，而根据双方合同中约定乙方在租赁期间单方面解除合约，须提前三个月书面通知甲方，在不损坏房屋主体结构的情况下，甲方方可同意解除合约，履约保证金不予退还。故法院认为九品公司向盛亿昌达公司交纳的履行保证金的性质为保证合同按期按约履行，九品公司在租赁不到半年的情况下单方面提出解除合同，且并未履行通知义务，故履行保证金不予退还，对于九品公司该项诉讼请求不予支持。关于办证费用，因营业执照并未实际办理，故盛亿昌达公司应退还九品公司办证费用15000元，对于九品公司该项诉讼请求法院予以支持。四、关于九品公司对涉案租赁物进行装修产生的装修损失问题。根据九品公司陈述，九品公司承租租赁物后按照餐饮使用性质来对租赁物进行了装修，得到了盛亿昌达公司的认可，并在合同中有相关的约定，九品公司根据实际经营需要，进行内外部装修与改造。庭审中，盛亿昌达公司亦认可九品公司在承租租赁物时，租赁物为毛坯房，九品公司承租后进行了相应的装修。法院组织现场查勘，也确认了九品公司对租赁物进行装修的事实。在九品公司投入资金装修后，可移动的物品九品公司均已搬走并拆除完毕，对于无法移动的、不可拆卸的装修是附着在租赁物内的。在现场查勘时，因双方对装修产生的费用无法达成一致。九品公司申请对租赁物装修工程进行评估鉴定，法院受理九品公司的申请，启动了评估鉴定程序。根据法院依法委托的评估鉴定机构出具的造价鉴定意见书，经过鉴定确认涉案租赁物装修工程的金额为：装饰工程328307.43元、安装工程172558.21元，鉴定金额为500865.64元。对于九品公司撤场后产生的装修损失，法院认为根据前述分析，系九品公司单方面提出解除合同，其提出的盛亿昌达公司不履行办理经营证照义务构成根本违约的理由不能成立，九品公司对此承担主要责任。但九品公司返还租赁物后，因附着在租赁物上的装修价值使租赁物本身的价值提高，已非毛坯房的价值可比拟，盛亿昌达公司因此获得了相应的收益，盛亿昌达公司对于九品公司的装修损失承担次要责任，以平衡九品公司与盛亿昌达公司双方的利益，符合公平原则。另，因九品公司在其交纳三个月租金之外的时间亦长期占有使用租赁物，除了免租期外还占用了长达两个多月的时间，这段时间九品公司未交纳租金，虽然九品公司提出其在2018年11月26日撤场后未使用租赁物，但其并未向盛亿昌达公司明确表示解除合同和返还租赁物，导致盛亿昌达公司亦无法实现对租赁物的确定收回和重新对外出租获利，造成了盛亿昌达公司的部分租金损失，盛亿昌达公司同意对于九品公司超出三个月外的实际占有使用期间产生的费用在本案中一并解决，不再另行主张，法院认为即使免租期也是九品公司实际占有使用期间，免租期应是盛亿昌达公司对于九品公司长期租赁的一种优惠，但九品公司不到半年时间就单方解除合同，故这部分也造成了盛亿昌达公司的损失。盛亿昌达公司从2018年8月7日向九品公司交付租赁物直至实际收回租赁物的2019年4月18日的长达8个多月的时间仅收取了3个月的租金，对于盛亿昌达公司也是存在损失，但盛亿昌达公司也认可九品公司在2019年2月后没再使用租赁物，但具体搬离的时间不清楚。故法院认为，根据九品公司单方解除合同导致装修损失承担主要责任即70%的责任，盛亿昌达公司承担次要责任即30%的责任，并在盛亿昌达公司承担装修损失即500865.64元的30%计算为150259.69元后，按照公平原则折抵盛亿昌达公司的合理租金损失即盛亿昌达公司提出的九品公司需承担的占有使用费损失，并考虑到九品公司使用租赁物的实际情况，已交纳的租赁费数额及因装修造成较大的损失，从平衡双方利益和公平公正的角度出发，法院依法酌定盛亿昌达公司还需向九品公司赔偿75129.85元的装修损失。对于九品公司超出合理范围之外的损失赔偿请求，法院不予支持。五、关于九品公司提出租赁物的合法性问题。涉案租赁物及其相邻的建筑物已经由永顺镇政府出具的证明，证明系合法建筑。且根据工商行政管理部门出具的登记资料，已明确认可了涉案租赁物所在的建筑物的合法性，并成为合法的工商登记注册地址，颁发了营业执照。涉案租赁物的合法性已经非常明确，这已经由代表一级政府的永顺镇政府和具有工商行政管理职责的政府有关部门进行了证明，政府具有公信力。故法院对于九品公司提出的调查租赁物合法性的申请不予准许，不存在调查的必要性。综上所述，依照《中华人共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认北京九品餐饮管理有限公司与北京盛亿昌达商贸有限公司于2018年8月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月27日起解除；二、北京盛亿昌达商贸有限公司返还北京九品餐饮管理有限公司执照押金（执照费）15000元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京盛亿昌达商贸有限公司赔偿北京九品餐饮管理有限公司装修损失75129.85元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京九品餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费15658元，由北京九品餐饮管理有限公司负担10960元；由北京盛亿昌达商贸有限公司负担4698元，于判决生效之日起七日内交纳。鉴定费10000元，由北京九品餐饮管理有限公司负担7000元；由北京盛亿昌达商贸有限公司负担3000元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，九品公司提交：证据一：康连海（音）与李静（音）微信聊天记录，欲证明盛亿昌达公司曾明确告知其无法办理合法经营手续；证据二：上诉期间现场拍摄的照片，欲证明涉案建筑系新建筑并非八几年遗留下来的老建筑；证据三：案外餐饮公司的食品经营许可证以及安全检查合格证，欲证明餐饮合法经营需办理相应手续，而盛亿昌达公司未向其提供合法手续。对此，盛亿昌达公司表示：证据一，李静（音）系我公司工作人员，但对该证据的合法性、关联性均不予认可，微信聊天时间是在2018年11月6日，当时大部分商户的营业执照均在办理当中，只是尚未取回而已，对方提交的微信截图只是截取的片段，并不完整；证据二，照片应该是涉案场地的现状，建筑物确实是八几年建成的，没有翻建，但有装修过；证据三，这应该是对方从涉案场地其他租户那拍来的，涉案场地的其他租户都已经办理了食品经营许可证及消防安全检查合格证。一审法官到现场的时候，也与九品公司隔壁的住户做了笔录。盛亿昌达公司提交：涉案场地内另外六家公司的营业执照及食品经营许可证（圴加盖相应公司公章）、从业人员健康证明以及相应的北京市餐饮服务单位食品安全信息公示栏照片等，欲证明涉案场地可为租户办理餐饮经营合法手续，租户可合法经营。对此，九品公司表示：未见材料原件，未见消防合格证，且其中有些证件系在2019年9月6日才办理下来，而我方系在2018年11月10日即开始经营并支付租金，中间间隔时间太长。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：结合双方二审的诉辩主张及查明的事实情况，本案二审期间的争议焦点主要在于合同解除的方式、时间以及合同解除的后果。关于合同解除方式及时间的争议，九品公司上诉主张系在2018年11月26日由其单方解除合同，而盛亿昌达公司则认可一审判决认定的合同系于2019年3月27日合意解除。就此，本院认为，九品公司主张的成立需满足两项前提条件：其一，九品公司需具有合同解除权；其二，其需履行合同解除的通知程序。关于合同解除权，九品公司主张因盛亿昌达公司的原因导致其无法办理合法经营手续使得其无法正常经营、不能实现合同目的，故其享有法定解除权，就此，本院认为，根据在案的证据材料，可以确认盛亿昌达公司确已协助涉案建筑内的多家租户办理了营业执照等经营手续且亦积极与九品公司商议办理证照的事宜未见故意阻挠或拖延，九品公司所主张之因盛亿昌达公司之原因导致其无法正常经营依据不足，一审法院认定其并无法定解除权处理正确，本院亦予以确认。九品公司既无合同解除权，自然亦无法单方解除合同，因盛亿昌达公司在一审庭审中表示同意解除合同，故一审法院认定合同在第一次开庭审理日即2019年3月27日由双方合意解除并无不当，本院予以维持，九品公司的相关上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。关于合同解除的后果，九品公司上诉主张其已于2018年11月26日搬离涉案房屋并将房屋交付盛亿昌达公司，且合同解除的原因在于盛亿昌达公司无法协助其办理合法经营手续存在违约，故盛亿昌达公司应退还租金、保证金并赔偿其装修及经济损失。而盛亿昌达公司则上诉主张合同解除之原因在于九品公司，盛亿昌达公司无需赔偿九品公司任何装修费用。对此，本院认为，首先，如前所述，九品公司所主张的因盛亿昌达公司之原因导致其无法办理合法经营手续的事实依据不足，九品公司亦未提供证据证明盛亿昌达公司存在其他违约情形或九品公司自身具备合法的合同解除权，在此情形下，九品公司单方提出要求提前解除合同，存在违约行为，自应承担相应的不利后果，一审法院对其要求盛亿昌达公司退还履约保证金及支付违约金、赔偿经济损失的诉讼请求未予支持，处理正确，本院予以维持。其次，九品公司称已于2018年11月26日搬离并交还租赁房屋，并据此主张要求退还租金，但盛亿昌达公司对此予以否认，在九品公司不享有解除权的情形下，其并未提供充分证据证实双方已就交还房屋达成合意，且其亦曾认可未向盛亿昌达公司交还钥匙履行相关交接手续，故本院对九品公司所主张的搬离日期作为租金计付截止日期实难采纳，一审法院根据现场勘察与了解的实际情况确定房屋交还日期为2019年4月18日并据此驳回九品公司要求返还已交纳的三个月租金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。最后，九品公司与盛亿昌达公司均认可房屋原为毛坯房，九品公司承租后进行了相应的装修，其中有部分装饰装修物已经与房屋形成附合，盛亿昌达公司亦因此而获利应给予适当的补偿，一审法院结合鉴定结论、九品公司的违约程度、房屋交还的时间、房屋的实际占有与使用状况等本案实际情况确定盛亿昌达公司的获利情况，并在折抵盛亿昌达公司损失后最终确定盛亿昌达公司所需给付九品公司的装修损失数额并无明显不当之处，本院予以维持，九品公司与盛亿昌达公司的相关上诉主张均缺乏依据，本院不予采纳。关于九品公司所提要求调取涉案租赁房屋规划及产权手续一节，因当地政府已经出具证明，且当地工商行政管理部门已核准该房屋为经营场所并办理了营业执照，故上述材料与本案处理结果不存在直接关联性，一审对此未予准许并无不当，本院亦无再行调取的必要。综上所述，双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17337元，由北京九品餐饮管理有限公司负担15658元（已交纳），由北京盛亿昌达商贸有限公司负担1679元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 张印龙二〇一九年十二月五日法官助理 杨俊逸法官助理 曾琪惠书 记 员 李月明