河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0811民初5935号原告：河南省广昊物业服务有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区文苑路**金冠嘉华小区。法定代表人：王雅兰，总经理委托诉讼代理人：白宝萍，女，公司员工。委托诉讼代理人：陈靖靖，女，公司员工。被告：史云霞，女，1963年7月7日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：牛建明，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹阳，河南达成律师事务所律师。原告河南省广昊物业服务有限公司诉被告史云霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用小额程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南省广昊物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即缴付拖欠的2016年8月25日至2019年9月30日物业服务费7520.46元、违约金2156.04元,共计9676.5元，并自2019年10月1日起按照银行同期贷款利率支付利息，直到实际缴付完毕之日止；2.判令被告按月202元及时缴纳2019年9月30日之后的物业服务费，逾期承担违约金，并按照银行同期贷款利率支付利息，直到实际缴付完毕之日止；3.本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由:被告系嘉隆国际小区4号楼西单元9层东户房屋(建筑面积为183.64平方米）的业主,2016年8月25日起，原告承接了嘉隆国际小区的物业管理，合同约定物业服务费按照建筑面积1.1元/月/㎡的标准交纳,按月交纳,逾期按每天万分之五交纳违约金。大多数业主都能按时缴纳物业管理费用，但被告享受原告的物业管理和服务，却不缴纳物业服务费，经原告多次规劝和催缴无效。现为维护原告合法权益诉至法院，望判如所请。被告史云霞辩称，1.被告与原告不存在物业服务合同关系，被告在购买房屋时，根据嘉隆房地产（河南）有限公司要求，与河南万基物业有限公司签订前期物业管理服务协议，并预交物业费。被告不清楚物业公司已经变更为原告，原告与被告也没有签订物业服务合同；2.嘉隆房地产（河南）有限公司无权更换物业公司，其变更物业公司的行为对被告不产生效力。根据物业管理条款第二十四条之规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。嘉隆房地产公司在选取原告作为其物业服务企业时未进行招投标，未经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准协议选聘，更未经业主同意，嘉隆公司更换物业公司，与原告签订物业服务合同的过程违法法律规定，该合同的内容及效力不及于被告；3.被告已经足额缴纳了物业费，不存在欠付物业费的事实。被告于2013年、2014年预交了14313元，物业费从2015年9月1日起算，按照每平方米1.56元的物业费，每月286.48元的标准，被告预交的物业费可以使用至2019年10月，若按照原告主张的每平方米1.1元，每月202元的标准，被告预交的物业费可以使用的时间更长。原告索要的物业费是2016年8月25日至2019年9月30日，可见被告并不欠付物业费；4.即便原告物业地位合法，其在与前物业河南万基物业有限公司在办理交接手续时应当将财务手续进行交接并结算，由新的物业公司继承业主已经缴纳的物业费。交接物业费属于新旧物业的法定义务，《物业管理条例》第三十八条：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”由此可知,物业服务企业具有法定的交接义务。交接内容之一便是财务交接，预收的物业费当然属于财务交接的范畴。从交接主体的角度，物业服务企业相比于业主个人具有较为强势的地位，物业服务公司对于财务的收支结余也更为熟悉，由新旧物业公司交接物业费更为便捷高效。因此，新旧物业公司交接物业费属于《物业管理条例》规定的法定义务，原告在明知被告已足额预交物业费的情况下，不应再向被告主张物业费及违约金。本院经审理查明：2013年8月28日，被告与河南万基物业有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由河南万基物业有限公司负责物业管理，被告所购房屋位于焦作市××路嘉隆国际中心4号楼西9C号房屋，建筑面积183.64平方米。同日，被告与河南万基物业有限公司嘉隆服务中心签订房屋交接书，对涉案房屋进行交接。2016年8月24日，原告河南省广昊物业服务有限公司（乙方）与嘉隆房地产（河南）有限公司（甲方）签订《嘉隆中心前期物业服务合同》，选聘乙方对嘉隆中心提供前期物业管理服务事宜。合同约定，物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.3元/月/平方米。业主应于2016年8月25日起交纳物业服务费用。甲方、业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同期限自2016年8月25日起至2019年8月24日止。2016年8月25日，原告河南省广昊物业服务有限公司与嘉隆房地产（河南）有限公司联合发布《关于河南省广昊物业服务有限公司承接嘉隆中心前期物业管理的通告》，载明经甲方嘉隆房地产（河南）有限公司与乙方河南省广昊物业服务有限公司协商，双方于2016年8月24日签订《嘉隆中心前期物业服务合同》。河南省广昊物业服务有限公司于2016年8月25日0时正式进驻嘉隆中心为业主提供前期物业管理服务。2016年8月25日，河南万基物业有限公司与嘉隆房地产（河南）有限公司联合发布《关于河南万基物业有限公司退出嘉隆中心前期物业管理的通告》，载明河南万基物业公司于2016年8月25日0时退出嘉隆中心的前期物业管理，河南万基物业有限公司服务期间所产生的一切债权债务及遗留问题均由河南万基物业有限公司负责。对于预交2016年8月25日之后的物业费、停车费，及其他遗留问题业主及住户，请在2016年9月25日前携有关凭证到4号楼一层万基物业办公室办理手续。另查明，被告史云霞自2016年8月25日起未向原告交纳物业费。以上事实，有原告提交的嘉隆中心前期物业服务合同、关于河南万基物业有限公司退出嘉隆中心前期物业管理的通告、关于河南省广昊物业有限公司承接嘉隆中心前期物业管理的通告、史云霞身份证复印件、业主家庭情况登记表、房屋交接书、催费照片、欠费计算明细、收据、被告提交的前期物业管理服务协议、照片及当事人陈述予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与嘉隆房地产（河南）有限公司签订的《嘉隆中心前期物业服务合同》,合法有效,该合同对业主具有约束力。原告为该小区提供了物业服务,被告应当按照前期物业服务合同的约定履行相关义务。关于物业费金额问题，本案中，原告提交的物业服务合同期限自2016年8月25日起至2019年8月24日止，故本案被告拖欠物业费的时间应当计算至2019年8月24日止，计为7278元。被告辩称已足额交纳物业费，但其提供的收据系案外人河南万基物业有限公司出具，与本案原告无关，对其辩称意见，本院不予采信。被告就预交的物业费可另案进行主张。原告要求被告支付2019年8月24日之后物业费的依据不同，其可就与被告形成事实上的物业合同关系另案进行主张。原告要求被告支付违约金，但在本案中，被告确向前物业公司预交有物业费且原告也未能举证证明业主明确知晓物业公司的变更，故对其要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告按照同期银行贷款利率支付利息的诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告史云霞于本判决生效之日起十日内支付原告河南省广昊物业服务有限公司物业管理费用7278元；二、驳回原告河南省广昊物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由被告史云霞负担。本判决为终审判决。审判员  孙东东二〇一九年十二月十三日书记员  徐贝贝