陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2019）陕01民终13662号   上诉人（原审被告）：苏情妮，女，1982年1月4日出生，汉族，住西安市新城区。   被上诉人（原审原告）：西安新荣基物业管理有限公司，住所地西安市莲湖区。   法定代表人：沙利平，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵敏，女，1963年3月14日出生，汉族，西安新荣基物业管理有限公司员工，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：刘丹，女，1987年10月29日出生，汉族，西安新荣基物业管理有限公司员工，住陕西省XX城县。   上诉人苏情妮因与被上诉人西安新荣基物业管理有限公司（以下简称新荣基公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   苏情妮上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．本案一、二审诉讼费由新荣基公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，判决结果有失公允，2013年5月7日，苏情妮与新荣基公司签订《前期物业服务合同》，约定新荣基公司提供物业服务，2015年6月，苏情妮房屋外墙裂缝遇下雨漏水，苏情妮与新荣基公司多次沟通，该问题均未得到有效处理，因新荣基公司故意拖延致苏情妮受损，直至2016年三季度，新荣基公司仍未予理睬，苏情妮迫于无奈停止交纳物业费。根据《前期物业服务合同》约定，新荣基公司有义务对外墙进行维修，但再三推脱且认为其未有此义务，苏情妮曾与开发商沟通，开发商称新荣基公司并未就此事与其沟通，新荣基公司并未尽到与开发商沟通、通知、协调的义务，应承担法律责任。二、一审认定采暖费金额错误，根据《物业管理条例》规定，物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合等为由，减少服务内容或者降低服务质量，更不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制服务，新荣基公司自2018年11月15日开始供暖期间，恶意拒绝供暖，后苏情妮多方投诉，经各方协调，苏情妮同意先交纳部分物业费和实际发生的供暖费，新荣基公司以冬季外墙无法处理为由承诺2019年4月开始维修房屋，新荣基公司在开始供暖之前拒收暖气费，在统一供暖后一个多月又要求苏情妮全额交纳供暖费，苏情妮未享受供暖服务，不用承担该笔费用。三、新荣基公司采取一刀切的方式计算公摊电费无法律依据，新荣基公司应退回多收取的费用，根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十一条规定，公共照明、景观设施等其他公共用水、用电，物业服务企业应单独计量，严格按照水、电价格政策据实分摊并定期向业主公布，新荣基公司收费不合理，且计算水费虚高，苏情妮认为水费不实，要求对水表进行更换，按实计量，对多收取的水费退还。四、新荣基公司未按《陕西省物业服务收费管理办法》等规定公示收益并向业主分享返还。五、苏情妮房屋外墙漏水至今未予修复，室内亦未维修，新荣基公司并未主动联系苏情妮协商，仅在苏情妮投诉后被动接受。一审判决苏情妮承担所有物业费及滞纳金，不符合公平、诚实信用原则。    新荣基公司辩称，不同意苏情妮的上诉请求。新荣基公司仅负责服务，房屋维修并非物业公司的工作范围，物业公司于地产公司系不同公司；案涉小区共2361户，93%业主均按时交费能够说明物业服务质量合格；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，苏情妮举证与物业无关；关于暖气费，合同约定不供暖按照30%收费，新荣基公司并未拒绝供暖，当时新荣基公司告知苏情妮需将欠费交齐才能供暖，后经协商即告知苏情妮将欠付水费、垃圾费、电梯费、公摊电费交齐即可供暖，但苏情妮仅愿意交纳部分款项，至12月份，苏情妮仅愿意交纳12月之后的采暖费，按照规定一个采暖季要交4个月的暖气费，苏情妮对此不认可，故未供暖；关于公摊电费，新荣基公司已按要求进行公示；关于收益，新荣基公司也已公示，至于计算是否准确以及是否应当返还收益与本案无关。   新荣基公司向一审法院起诉请求：1．判令苏情妮向新荣基公司支付2016年7月1日至2018年12月31日物业费6404.52元（物业费、电费公摊费、暖气基础费、水费、卫生费）及滞纳金6760.2元；2．本案诉讼费由苏情妮负担。   一审法院认定事实：2013年5月7日，新荣基公司与苏情妮签订前期物业服务合同，约定由新荣基公司为苏情妮购买的西安市未央区XX路XX号XX城XX苑XX号楼XX单元XX室面积87.58平方米房屋提供物业服务，合同约定了物业服务费用、双方权利义务、违约责任等内容，苏情妮自2016年7月1日开始拖欠物业费，新荣基公司多次向苏情妮电话及书面催要物业费用，但苏情妮至今并未交纳。根据物业合同第5条约定，每逾期一日应付千分之三的滞纳金。   一审法院认为，新荣基公司与苏情妮存在物业服务关系，苏情妮从2016年7月1日起至2018年12月31日未缴纳物业费等相关费用，苏情妮久拖不付，实属不该。根据协议约定，苏情妮逾期缴纳应承担支付违约金的责任，但新荣基公司按协议计算的违约金已远远超过新荣基公司的实际损失，按相关法律的规定，违约金应在造成损失的30%以下，酌定适当合理支付。对于苏情妮所主张的房屋出现漏水等质量问题，系另一法律关系，苏情妮可以另行起诉，但并不是苏情妮拒不缴纳物业费的依据。新荣基公司持据起诉，要求苏情妮支付拖欠的物业费，理由正当，应予支持。对于新荣基公司要求苏情妮支付的违约金，由于新荣基公司主张计算的过高，酌定为拖欠物业费用的24%。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告苏情妮向原告西安新荣基物业管理有限公司支付2016年7月1日至2018年12月31日的物业费等相关费用6404.52元。二、本判决生效后十日内，被告苏情妮向原告西安新荣基物业管理有限公司承担滞纳金1537元。三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费129元，由苏情妮负担。西安新荣基物业管理有限公司已预交，由被告于本判决执行时一并直付原告。   经审理查明，一审查明事实属实，予以确认。另查明，一审审理中，新荣基公司明确其主张费用6404.52元系2016年7月1日至2018年12月31日物业费3153元、卫生费180元、水费820.8元、电梯费1182.3元、公摊电费394.2元及暖气费674.22元。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2013年5月7日，苏情妮与新荣基公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。经审查，前述合同中，双方关于物业服务费、电梯费、生活垃圾费、公摊电费等有明确约定，现新荣基公司确已提供物业服务等，故一审判决苏情妮交纳欠付物业费、电梯费、生活垃圾费、公摊电费，并无不当，苏情妮以房屋漏水等问题作为其拒向新荣基公司交纳物业服务相关费用的抗辩理由，不能成立，本案系物业服务合同纠纷，若各方就房屋质量问题确存争议，可另循解决。关于水费，二审审理中新荣基公司已提供其原始抄表记录供核对，苏情妮所称水费不实，依据不足，本院不予采纳。关于暖气费，苏情妮称供暖季开始之前其向新荣基公司交纳暖气费而新荣基公司拒绝收费拒绝供暖，新荣基公司称其并非拒绝供暖而是要求苏情妮交清欠付物业费后再行供暖，进入供暖季12月后虽新荣基公司同意供暖但要求苏情妮交纳供暖季全额暖气费，因苏情妮仅愿交纳实际供暖期间的费用而双方再未能达成一致，该供暖季新荣基公司未向苏情妮供暖，本案新荣基公司主张30%的基础费用，本院认为，根据《西安市物业管理条例》第六十四条第二款规定，物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务，案涉苏情妮一户未能实际供暖的情况根源于新荣基公司以苏情妮欠付物业费等为由在供暖季开始之前拒收苏情妮交纳的暖气费、拒绝供暖，该行为显不符合前述条例规定，故其本案主张30%的供暖基本费用，本案不予支持。至此，苏情妮应向新荣基公司支付欠交的2016年7月1日至2018年12月31日物业费3153元、卫生费180元、水费820.8元、电梯费1182.3元、公摊电费394.2元，共计5730.3元，对于新荣基公司主张的滞纳金，结合本案审查情况，酌情苏情妮支付228.5元。   综上所述，一审判决第二项、第三项应予撤销，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7815号民事判决第二项、第三项；   二、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7815号民事判决第一项为：苏情妮应于本判决生效之日起十日内向西安新荣基物业管理有限公司支付2016年7月1日至2018年12月31日的物业费、公摊电费、电梯费、水费、卫生费共计5730.3元及滞纳金228.5元；   三、驳回西安新荣基物业管理有限公司其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费129元，由西安新荣基物业管理有限公司负担70.6元，苏情妮负担58.4元；二审案件受理费50元，由苏情妮负担37.5元，西安新荣基物业管理有限公司负担12.5元。   本判决为终审判决。     审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷     二○一九年十二月二日     书记员  程    姣