山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3131号上诉人（原审中汇公司）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路**。统一社会信用代码：91370402164520467M。法定代表人：王绥金，董事长。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司员工。委托诉讼代理人；任为先，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李书增，男，1971年2月18日出生，汉族，住枣庄市市中区。上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）因与被上诉人李书增商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理审理了本案，上诉人中汇公司及其委托诉讼代理人，被上诉人李书增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1180号民事判决，改判驳回李书增的诉讼请求，或发回重审；2.上诉费用由李书增负担。事实和理由：李书增未足额缴纳专项维修资金导致中汇公司不能办理综合验收备案，中汇公司不应承担逾期办证的违约责任。李书增辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李书增向一审法院起诉请求：1、中汇公司在判决生效之日起三十日内办理房屋权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案并协助李书增办理房屋所有权转移登记；2、中汇公司自2016年3月1日起至中汇公司将办理房屋权属登记本案的材料报产权登记机关备案之日止，以购房款总额493,437元为基数，按照每日万分之一向李书增支付违约金；３、本案诉讼费、保全费由中汇公司承担。一审法院认定事实：枣庄中汇住宅开发有限公司投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2013年12月10日，李书增（买受人）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（出卖人）签订一份编号为YS0024668的《商品房买卖合同》，李书增以493,437元的价格购买出卖人开发的位于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋。该合同第十条关于交付时间和条件：出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，中汇公司于2013年11月26日将涉案房屋交付给李书增。李书增实际支付给中汇公司购房款493,437元。中汇公司已于2019年4月17日将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发公司变更名为枣庄中汇住宅开发有限公司。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、中汇公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。但中汇公司至今未履行该备案义务，并致使李书增至今未能办理房屋权属登记手续。中汇公司的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，中汇公司未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。上述《商品房买卖合同》约定商品房交付时，应当符合取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明的条件。现中汇公司以业主未全部交存个人专项维修资金，房产管理部门不予办理竣工综合验收备案进行抗辩，一审法院不予采信。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2013年11月26日，中汇公司应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此中汇公司的违约行为自其后90日起一直延续至今，而李书增于2019年3月4日诉至本院，且中汇公司已提出时效抗辩，故违约金应从2016年3月4日起开始计算至中汇公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。李书增、中汇公司约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。中汇公司已履行完毕办理上述房屋权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案的义务，一审法院对此不再处理。依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，中汇公司负有协助李书增办理不动产所有权证的义务。综上所述，李书增的部分诉求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告李书增办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠X号楼X单元X室房屋的转移登记；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告李书增违约金56,251.82元（以493,437元为基数，按日万分之一计算自2016年3月4日起至2019年4月17日止）；三、驳回原告李书增的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，中汇公司于2018年1月18日、2018年4月7日将缴纳住宅专项维修资金的通知张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。李书增于2108年5月24日缴纳了住宅专项维修资金。本院认为，依据李书增与中汇公司签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知李书增需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在李书增知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，李书增在知晓上述通知后，于2018年5月24日缴纳了住宅专项维修资金，故中汇公司不应再承担从2018年1月19日起至李书增交纳涉案房屋专项维修基金之日的逾期办证的违约责任，对一审判决此阶段中汇公司应向李书增支付的违约金，在执行中予以扣减。综上，中汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  周永恒审判员  朱海燕二〇一九年十二月十二日书记员  马馥君