安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0802民初1557号 原告（反诉被告）：安庆市百货大楼有限责任公司，住所地安徽省安庆市人民路**，统一社会信用代码91340800748948176A。 法定代表人：黄兴春，总经理。 委托诉讼代理人：钱玉、朱小飞，安徽引江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安庆新百百货有限责任公司，住，住所地安徽省安庆市人民路**一社会信用代码913408007548671453。 法定代表人：金先林，总经理。 被告（反诉原告）：安庆大金新百百货有限公司，住所地，住所地安徽省安庆市人民路**会信用代码9134080008759834XQ。 法定代表人：金先林，总经理。 两被告委托诉讼代理人：韩传广，安徽安联律师事务所律师。 两被告委托诉讼代理人：方淑亭，该公司员工。 原告安庆市百货大楼有限责任公司（反诉被告）与被告安庆新百百货有限责任公司（反诉原告）、安庆大金新百百货有限公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2018年12月21日作出（2018）皖0802民初2259号民事判决书，原告安庆市百货大楼有限责任公司与被告安庆新百百货有限责任公司（以下简称安庆新百）、安庆大金新百百货有限公司（以下简称大金新百）均提出上诉，安庆市中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）皖08民终814号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。本院于2019年8月7日立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱玉、朱小飞，两被告委托诉讼代理人韩传广、方淑亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告安庆市百货大楼有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即将位于人民路234号百货大楼一至四层15500平方米左右和西北面88年楼第五层1000平方米左右(合计16500平方米左右）的租赁房屋保持设施设备现状交还给原告，并判令两被告搬离租赁房屋；二、判令两被告向原告支付拖欠的房屋租金60万元及自2018年9月5日起至实际付清之日止按照日千分之三向原告支付的迟延履行金；三、判令两被告赔偿原告损失11013698.52元（自2018年10月9日起至2018年12月14日止，每日按照原租金标准三倍计算，即每天按2000万/365天*3倍=16.44万计算）；四、判令两被告向原告支付垫付的房屋水、电费261138元；五、本案诉讼费、保全费等由两被告承担。 事实与理由：2013年10月11日，原告就位于人民路234号百货大楼一至四层15500平方米左右和西北面88年楼第五层1000平方米左右的经营场地出租给被告安庆新百经营，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：年租金为2000万元人民币，租赁期限为2013年10月9日至2018年10月8日止，同时约定被告安庆新百应按期缴纳租金，每延迟一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以日千分之三为标准向原告支付延迟履行违约金，逾期15天不交，视为被告安庆新百违约，原告有权终止合同，并有权以锁门或其他方式收回房屋，并将被告安庆新百合同保证金作为违约金，赔偿原告损失，若原告损失超过被告安庆新百合同保证金金额，原告有权依法向被告安庆新百追偿赔偿。同时在租赁合同第八条第一款明确约定，在租赁合同到期后，被告安庆新百不得损坏全部装修、装潢和搭建的固定投入；若被告安庆新百未履行搬迁，视为被告安庆新百放弃该物品的权益，其价值灭失。原告有权自行办理其商品的撤离或拆除有关的设备，由此产生的费用由被告安庆新百承担，由此造成的损失、遗失和短缺，原告不负任何责任；若被告安庆新百强行阻止撤离逾期不交付场地，则按现租金的三倍金额赔偿原告经济损失。现租赁合同己到期，两被告拖欠租金未支付，且拒不搬离房屋，原告多次催促两被告支付租金及交还房屋，但两被告却置之不理，仍然违法占有该房屋，原告有一千多名员工的日常工资及养老保险费用均来源于此，两被告拒绝现状交还房屋，每延迟一日，都将会给原告造成不可预估的影响（包括但不限于经济损失及社会隐患）现为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告安庆新百、大金新百共同辩称：一、《房屋租赁合同》约定合同期满后，原告如继续招租，同等条件下，两被告享有优先承租权。按照原告主管部门的意见，原告正在组织招租，两被告在同等条件下有权续租；如两被告未能获得新一轮的承租权，两被告或拆除电力、供水、消防、制冷、室外电子屏、电梯设施、设备等离场或与新的承租人协商以上设备折价转让； 二、依据《房屋租赁合同》约定合同期满，两被告投入的装修、装潢、搭建部分归原告所有，然两被告投入的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏、电梯设施、设备等和非固定投入部分归属于两被告，且由两被告拆除搬离。原告收回房屋，应给予两被告过度期以安排职工安置、供应商撤柜分流以及拆除电力、供水、消防、制冷、室外电子屏、电梯设施、设备等离场； 三、两被告已全额支付案涉场地租金，截止2018年10月8日没有拖欠原告租金。合同约定的迟延支付的租金按日千分之三标准支付违约金，约定标准过高，请求予以调整；如原告未能提供证据证明其损失的情况下，请求按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算； 四、原告主张收取自2018年10月9日起至按现状交付租赁物之日止日租金三倍的场地费没有事实及法律依据。原告的损失即为租金损失，原告没有证据证明其损失高于现租金标准； 五、两被告交给原告的100万元保证金应予以冲抵两被告拖欠的案涉租赁物的租金或占用费。原告陈述两被告拖欠租金事实不属实，两被告租赁期内已全额支付租金，没有拖欠租金违约行为，因此，原告应按照合同约定全额退还100万元保证金，该保证金可以依据《房屋租赁合同》约定冲抵赔偿原告的损失，亦为案涉租赁物的占用费损失。 被告安庆新百、大金新百向本院提出反诉请求：一、判令位于安庆市迎江区人民路234号百货大楼内两被告投入的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏、电梯设施、设备以及商品、货架、商品陈列道具、收银设备、办公设备等设备归两被告所有；二、本案的全部诉讼费用由原告承担。 事实与理由：原、被告于2013年10月11日就承租位于人民路234号百货大楼一至四层以及五层场地签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2013年10月9日至2018年10月8日，合同到期前5个月两被告就向原告提出申请续租，自2018年3月以来原告一直就续租事宜与两被告磋商，因此两被告一直做着续租的准备，也就没有安排搬离撤场计划。然原告蓄意在合同到期前10天函告不与两被告续租，恶意扰乱两被告的正常经营，致使两被告短时间内无法安排搬离撤场，给两被告造成了巨大的经济损失。依据《房屋租赁合同》约定：合同期满，两被告投入的装修、装潢、搭建部分归原告所有，然两被告投入的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏、电梯设施、设备等和非固定投入部分归属于两被告，且由两被告拆除搬离。位于百货大楼内**的扶手电梯于2018年11月6日被贵院查封，后贵院又于2018年12月14日将两被告投入的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏、电梯设施、设备等和非固定投入部分全部查封。综上，两被告认为，原告蓄意在合同到期前10天函告不与两被告续租，致使两被告短时间内无法安排搬离撤场，后又申请贵院对两被告所有的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏、电梯设施、设备等和非固定投入部分予以查封。原告以上行为，严重侵害两被告的财产权益，为维护自身合法权益，特依照民事诉讼法的有关规定，提出反诉，请支持两被告的反诉请求。 原告安庆市百货大楼有限责任公司辩称：一、两被告没有证据证明其反诉请求中的投入部分是其单独投入所形成的；二、即便两被告有证据证明是其单独投入所形成的，但根据双方租赁合同第八条的约定，两被告逾期搬离该物品，则视为两被告放弃物的权益，其价值灭失，原告有权自行处理。因此两被告主张该部分物品归其所有，没有事实依据，应予以驳回。 原告为支持其本诉诉讼请求，向法庭递交了以下证据： 一、原告的营业执照（复印件）1份,证明：原告的身份信息； 二、被告安庆新百企业信息查询单（打印件）1份、被告大金新百企业信息查询单（打印件）1份，证明：两被告的身份信息； 三、《房屋租赁合同》（复印件）1份，证明：2013年10月11日，原告与被告安庆新百签订租赁合同，合同约定：原告将位于人民路234号百货大楼一至四层15500平方米左右和西北面88年楼第五层1000平方米左右（合计16500平方米左右）的房屋出租给被告安庆新百，约定年租金为2000万元人民币，租赁期限为2013年10月9日至2018年10月8日止，约定了逾期交房等相关违约责任。另合同第十一条约定：被告安庆新百面临重组，由新变更的公司承担所约定的全部合同权利义务； 四、《关于启用新公司名称的函》（复印件）1份、和解协议（复印件）1份，证明：2014年3月28日，被告安庆新百通知原告由被告大金新百承担合同责任。2015年10月29日，原、被告达成合同协议，协议约定租金的支付方式由季度支付改为月支付。另外证明两被告承租主体已经混同，应当共同承担责任； 五、《回复函》（复印件）（安白大字2018第008号）1份，证明：原告不再同意两被告续租，两被告应当及时交付场地； 六、照片（打印件）5张，证明：截止2018年11月28日下午15点52分，两被告仍在占用原告房屋进行经营。 七、报告、安庆供电公司欠费停电告知函、截止2018年12月4日电费发票和工商银行支付凭证、2018年12月5至2019年1月5日发票金额196859.38元，2018年12月至2019年水费查询单、2018年12月至2019年1月工商银行水费支付凭证。证明：2018年11月4日至2018年12月4日电费194004.74元，由原告垫付；2018年12月5日至2018年12月14日十天电费65619.79元，由原告支付65619.79元（196859.38元/30天*10天=65619.79元）。2018年12月5日至2018年12月14日十天水费2126.76元，由原告垫付2126.76元（6380.28元/30天*10天=2126.76元）。 针对原告递交的本诉证据，两被告质证意见如下： 对证据一与证据二“三性”无异议；对证据三“三性”无异议；对证据四“三性”无异议，但是对证明目的有异议，结合原告的第三组证据，已明确被告大金新百承担了涉案租赁场地的合同义务，也就是说被告大金新百是实际的承租人，应该由其实际承担2013年10月11日签订的房屋租赁合同的权利义务；对证据五真实性无异议，但是对证明目的有异议，两被告提出续租，原告近五个月后再回复不予续租的函，严重违背了双方之前的协商意见；对证据六真实性无异议，两被告确实仍在经营；对证据七电费、水费，被告安庆新百同意代缴，代缴以后向每个专柜收取。由于2018年12月14日，被告安庆新百撤走之后，就没有义务代缴了。对于2018年12月4日之前的电费数额没有异议，对于2018年12月5日至2018年12月14日的电费，请法院根据供电部门的缴费单依法裁决。对2018年12月5日至2018年12月14日的水费，法院查封时水表有一个底度数为092141。 被告安庆新百、大金新百为支持其本诉的抗辩主张，向法庭递交了以下证据： 一、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明，证明：两被告的主体资格； 二、《房屋租赁合同》，证明：被告安庆新百就承租原告位于安庆市人民路234号百货大楼一至四层以及五层场地签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定租赁期限为2013年10月9日至2018年10月8日，第十三条约定，合同期满后，原告如继续招租，同等条件下，被告安庆新百享有优先承租权。按照原告主管部门的意见，原告正在组织招租，因此，两被告在合同到期后有权在同等条件下续租； 三、2018年7月9日至2018年10月8日租金缴纳凭证、50万保证金收据、10万元借据及现金支票存根，证明：两被告已全额支付案涉场地租金，没有拖欠原告租金； 四、100万元保证金收据及转账凭证，证明：被告安庆新百向原告缴纳了100万元保证金，原告应退还保证金或冲抵两被告拖欠原告的案涉场地的占用费用； 五、固定资产投入明细表、银行转账支付凭证，证明：两被告自承租原告场地投入的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏、电梯设施、设备等费用达1862万元，结合证据二证明依据合同约定该部分设施设备属于两被告所有，合同到期后由两被告拆除搬离； 六、《关于请求续租百货大楼物业的报告》、《回复函》，证明：2018年3月9日两被告依据《房屋租赁合同》约定提前向原告发函申请续租，期间原告一直与两被告在磋商续租事宜，但至2018年9月29日（至合同到期仅十天）书面告知不再与两被告续租； 七、安庆新百供应商联名信，证明：被告安庆新百供应商向安庆市人民政府联名书信，向市政府反映原告在过渡期故意向社会公众传递并放大两被告经营风险信息，严重干扰两被告及供应商的经营秩序，造成两被告和供应商巨大的经济损失，并强烈请求政府督促原告尽快招租，以及与两被告就续租及过渡期达成一致，以便稳定市场。 针对两被告递交的本诉证据，原告质证意见如下： 对证据一与证据二的真实性均无异议，但是提醒法庭注意，根据租赁合同约定，涉案租赁房屋的租赁期限截止日期是2018年10月8日，但被告没有按合同履行交房的义务，已构成违约。关于优先权的问题，只有在出租人继续对外出租的情况下，其在同等情况下才享有优先承租权，截止今日，原告没有对外出租，其主张的优先承租权不构成对其应当按照合同约定交还租赁物义务的抗辩；对证据三，对银行进账单的真实性无异议，从两被告提交的银行进账单上可以看出，2018年9月份支付了100万元，且该100万元的支付时间也已违反了当初和解协议的约定。对2张收款收据所反映的60万元，与本案无关，该收据是2003年所形成的，我们看不出是原告对两被告的欠款，因此两被告截止到2018年10月8日仍然欠原告合同期内的租金60万元；对证据四中保证金真实性无异议，两被告要求返还或者冲抵占有使用费的理由不能成立，按照合同约定，100万元保证金在两被告未违约的情况下，三个月后退还，但同时也约定了，如果两被告存在违约，保证金予以没收，按违约处理，因此两被告主张100万元保证金予以退还或冲抵的理由不能成立；对证据五“三性”均有异议，根据合同约定，制冷设施等应当在合同到期后及时撤除，如逾期撤除则价值灭失，原告有权自行处理，因此不存在对其固定资产的投入损失给予补偿；对证据六真实性无异议，但是原告在两被告申请续租的同时，原告就以口头的方式拒绝了其续租的请求，且其在续租申请中是以低于原租赁合同的价格继续承租，原、被告双方一直以来没有就涉案租赁物的续租达成任何口头或书面的协议。2018年9月28日，原告发现两被告没有撤场的迹象，此时我们以书面的形式再次通知两被告不再续租，并要求其撤场交房；对证据七“三性”均有异议，且上面的供货商签名无从查实真实性，合同是出租方与承租方自愿意志的表示，不应当受外界的影响，达不到两被告的证明目的。 被告安庆新百、大金新百为支持其反诉请求，向法庭递交了以下证据： 一、电力、供水、消防、制冷、室外电子屏、电梯设施、设备等和非固定投入部分清单（自制表格），二、（2018）皖0802执保207号民事裁定书、协助执行通知书；三、（2018）皖0802民初2259号民事裁定书、查封、扣押财产清单，四、2004年（10份）、2007年（5份）、2009年（13份）、2014（10份）、2015年（7份）财务记账凭证，五、安庆新百、安庆大金空调、电力、自动扶梯、外墙电子屏等合同17份，六、照片1张，证明：安庆市人民路234号百货大楼一至四层以及五层场地内的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏、电梯设施、设备等和非固定投入部分由两被告投入，应归属于两被告，并于2018年11月6日、2018年12月14日被贵院予以查封。 针对两被告递交的反诉证据，原告质证意见如下： 对证据一自制清单，是其单方制作，我们不予认可；对证据二207号裁定书，裁定书虽有保全项目，但是并不代表该物品归两被告所有；对证据三保全裁定等真实性无异议，该保全是原告为了防止两被告恶意破坏租赁屋内设备等行为，而采取的必要保护性措施，这也不意味着该保全项目的所有权归两被告；对证据四、五，记账凭证，真实性无异议，但不能证明该物品等安装在原告出租的场地内。也不能证明所有权归两被告。两被告提交的记账凭证以及合同书，大部分都是在本次租赁时间（2013年10月8日）之前的，请法庭核实。且从两被告提交的证据来看，这些东西属于固定投入的部分。根据合同第四条，对固定物和非固定部分的解释，以及合同第五条的约定，这些固定投入的部分，在合同到期后，所有权归原告。 原告未向法庭递交反诉证据。 当事人围绕本诉诉讼请求以及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的原告营业执照、被告安庆新百的企业信息查询单、被告大金新百的企业信息查询单、双方均提交的《房屋租赁合同》、双方均提交的安百大字2018第（008）号《回复函》、照片5张、两被告的营业执照各1份、法定代表人身份证明各1份、网上银行付款回单3张、中国工商银行业务回单2张、交通银行进账单、收据、《关于请求续租百货大楼物业的报告》，（2018）皖0802执保207号民事裁定书及协助执行通知书、（2018）皖0802民初2259号民事裁定书及查封扣押清单、电费发票和工商银行支付凭证、水费查询单、工商银行水费支付凭证本院经审查予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、对原告提交的《关于启用新公司名称的函》、《和解协议》，两被告对“三性”无异议，但对证明目的有异议，认为《房屋租赁合同》已明确由被告大金新百承担了合同的权利义务，被告大金新百才是实际承租人。本院认为，因两被告对该组证据的“三性”不持异议，“三性”予以认定，至于两被告的诉讼主体资格问题，本院另行阐述。 2、对两被告共同提交的收据（2003年8月9日）、收款收据（2006年3月14日）、现金支票存根（2006年3月14日），原告对真实性未提出异议，但认为是2003年和2006年形成的，与本案无关，截止到2018年10月8日，两被告仍拖欠原告合同期内的租金60万元。本院认为，因原告对该组证据真实性不持异议，真实性予以认定，但因两被告未提交冲抵后的结算凭证，原告亦不认可冲抵，故与本案没有关联性，本院不作为证据认定。 3、对两被告共同提交的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏、电梯设施、设备等和非固定投入部分清单（自制表格），原告认为，是其单方制作，而不予认可。本院认为，该清单系两被告单方制作，缺乏证据的真实性，本院不作为证据认定；对两被告共同提交的财务记账凭证，原告对真实性无异议，但认为不能证明该物品等安装在原告出租的场地内。本院认为，两被告提交的记账凭证以及合同书，不少都是在本次租赁时间（2013年10月8日）之前的，同时也不能证明凭证以及合同书上的物品均安装在原告出租的场地内，缺乏证据的关联性，本院不作为证据认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明案件事实如下： 2013年10月11日，原告（甲方）与被告安庆新百（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：由甲方将位于安庆市人民路234号百货大楼一至四层15500㎡左右（不含现六福珠宝经营场地）和西北面88年楼第五层1000㎡左右（合计16500㎡左右）经营场地出租给乙方经营；乙方在签订本合同时，向甲方一次性缴纳合同保证金100万元；租赁期限自2013年10月9日起至2018年10月8日止；合同期满，即予终止，乙方如要续约，须于合同期满至少提前三个月向甲方提出书面申请，经与甲方协商一致后，双方另签合同，若未在该期限内提出续约申请或虽已提出申请，但被甲方拒绝者，则依本合同租赁期限之约定自动终止合同；年租金为2000万元人民币，按季交纳，先付后用，首期租金在签订合同时一次缴纳，以后必须在每季度到期前五日将下季度租金交纳给甲方财务部门，由甲方财务部门出具财务票据，否则视为乙方违约，甲方有权终止合同，并追究乙方的违约责任。双方另约定，本合同所述“固定投入”具体分类为：（1）全部装修、装潢和搭建部分；（2）乙方投入的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏及电梯设施、设备部分，本合同所述“非固定投入”指商品、货架、商品陈列道具、收银设备、办公设备投入；乙方固定投入的全部装修、装潢和搭建部分在承租期内乙方享有使用权，合同期满其价值灭失，所有权归属甲方；乙方在租赁期内开展经营活动，承担经营活动中产生的水、电、工商、税务、卫生等相关一切费用；乙方应按期交纳租金，每延迟一天，应以当期延迟交付费用金额为基数，以日千分之三为标准向甲方支付延迟履行违约金，逾期15天不交，视为乙方违约，甲方有权终止合同，并有权以锁门或其他方式收回房屋，并将乙方合同保证金作为违约金，赔偿甲方损失，如甲方损失超过乙方合同保证金金额，甲方有权依法向乙方追索赔偿；合同期满不再续约的：（1）乙方不得损坏全部装修、装潢和搭建的固定投入；（2）必须于合同终止之日起十日内将租赁期内乙方投入的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏及电梯设施、设备和非固定投入部分全部撤离经营场地；（3）若乙方未履行搬迁，视为乙方放弃该物品的权益，其价值灭失，甲方有权自行办理其商品的撤离或拆除有关的设备，由此产生的费用由乙方承担，由此造成的损失、遗失和短缺，甲方不负任何责任；（4）如乙方强行阻止撤离逾期不交付场地，则按现租金的三倍金额赔偿甲方经济损失。合同第十一条特别约定，本合同的条款，对甲乙双方权利义务的法定受让人或继承人均有同等约束力。因乙方下一步面临改制重组，如乙方需要变更公司名称，变更后的新公司将承担本合同所约定的全部权利义务。合同签订前的2013年9月30日，被告安庆新百向原告交纳了保证金100万元。 2014年3月28日，两被告共同向原告出具《关于启用新公司名称的函》，载明：因筹备上市重组需要，经我司研究决定，自2014年4月1日起正式启用“安庆大金新百百货有限公司”名称。根据双方2013年10月11日的《房屋租赁合同》第十一条规定，变更后的新公司“安庆大金新百百货有限公司”将承担本《房屋租赁合同》所约定的全部权利义务。 在合同履行过程中，两被告对所承租的场地进行了装饰装修以及固定和非固定投入，此后原告与两被告之间因租金支付问题发生纠纷。2015年10月29日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《和解协议》，主要约定：乙方同意将所欠甲方2015年4月8日前租金425万元，在本协议签订时支付给甲方。乙方所欠甲方2015年4月9日至2015年10月8日租金285万元，考虑到目前乙方的资金困难，甲方同意乙方在2015年12月底前分期付清；乙方按约履行合同后，甲方同意自2015年10月9日起，租金支付方式由按季支付改为按月支付（首月支付160万元，第二个月支付170万元，第三个月支付170万元），先付后用，上支下月，每月5日前缴清下月租金。 在合同继续履行过程中，被告大金新百一直向原告支付租金至2018年9月8日。2018年9月9日至2018年10月8日期间的租金160万元，被告大金新百于2018年9月7日支付了50万元，2018年9月17日支付了50万元，共计支付了100万元，尚欠60万元未支付。 2018年3月9日，被告大金新百向原告发出《关于请求续租百货大楼物业的报告》，陈述2013年10月11日的合同将于2018年10月到期，希望延续双方多年来的合作关系，续签房屋租赁合同，另外希望原告从安庆商业竞争格局的巨大变化及人民路商圈竞争力大幅削弱的实际情况考虑，对续租期租金水平予以适当降低。2018年9月29日，原告向被告大金新百出具《回复函》，载明：贵公司2018年3月9日《关于请求续租百货大楼物业的报告》收悉。经向主管局汇报，由原告研究决定：2013年10月11日双方签订的《房屋租赁合同》2018年10月8日到期后，不再与贵公司签订续租合同。原告将于2018年10月9日安排原告物业交接小组成员与你公司办理物业交接手续。请贵公司配合为感。如贵公司不能及时交付场地，我公司将依据《合同法》的规定及双方签订的《房屋租赁合同》的约定，依法追究贵司的法律责任。 合同于2018年10月8日到期，合同到期后两被告仍占用原告场地经营。2018年12月13日，本院作出（2018）皖0802民初2259号民事裁定书，裁定：两被告在本裁定送达之日立即将位于安庆市人民路234号百货大楼一至四层15500平方米左右和西北面88年楼第五层1000平方米左右(合计16500平方米左右）的房屋交还给原告。2018年12月14日，本院依据该裁定采取了先于执行措施，将位于安庆市人民路234号百货大楼一至四层15500平方米左右和西北面88年楼第五层1000平方米左右(合计16500平方米左右）的房屋交付给了原告，并查封了该房屋内两被告投入的固定和非固定财产。合同到期后至2018年12月14日（先予执行日）期间，两被告未缴纳场地占用费。另外，两被告拖欠原告2018年11月4日至2018年12月14日期间的电费259624.53元；2018年12月5日至2018年12月14日期间的水费1703.48元，共计261328元。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方诉争的《房屋租赁合同》系原告与被告安庆新百于2013年10月11日签订的，但根据《关于启用新公司名称的函》及原告与被告安庆新百、大金新百三方于2015年10月29日签订的《和解协议》，被告大金新百已实际加入了该合同，并参与了经营活动，其与被告安庆新百应共同承受2013年10月11日签订的《房屋租赁合同》，以及2015年10月29日签订的《和解协议》中约定的权利义务。 2013年10月11日签订的《房屋租赁合同》，以及2015年10月29日签订的《和解协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行各自的权利义务。《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2018年10月8日届满，两被告尚欠60万元租金未支付，且仍使用该租赁房屋，原告作为出租人可随时要求两被告返还租赁房屋、支付拖欠的租金、结清水电费并赔偿原告的损失。两被告辩称，其有优先承租权，在原告未确定“自营”还是继续出租的情况下，其有权继续使用租赁房屋。因原告未决定继续招租、且明确表示不与被告续租，对该辩称意见，本院不予采纳。故对原告要求两被告将位于安庆市迎江区人民路234号百货大楼一至四层15500㎡左右和西北面88年楼第五层1000㎡左右（合计16500㎡左右）的租赁房屋交还的诉讼请求，本院予以支持。原告要求两被告支付拖欠的2018年9月8日至2018年10月8日期间的租金60万元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。两被告辩称，其已用2003年交纳给原告的50万元保证金和2006年原告向其借款的10万元冲抵该60万元租金，因此不欠原告租金。因两被告未提交冲抵结算后的凭证，原告亦不认可，对该辩称意见，本院不予采纳。原告要求两被告自2018年10月9日起至交还租赁房屋之日止，按每日租金额的三倍即16.44万元/天（2000万÷365天×3倍=16.44万）的标准赔偿原告损失的诉求，因标准过高，不予支持。从公平合理的原则出发，两被告应自2018年10月9日起至交还租赁房屋之日止，按原合同约定的租金标准即54794.52元/天赔偿原告的损失。截止2018年12月14日，两被告拖欠原告水费1703.48元、电费259624.53元，共计261328元未付，应当立即予以给付。但原告诉讼请求中只要求水电费261138元，故水电费按261138元计算。 关于违约责任的处理。两被告逾期未交纳2018年9月8日至2018年10月8日期间的60万元租金，按合同约定，每迟延一天，应以当期延迟交付费用金额即60万元为基数，以日千分之三为标准支付迟延履行违约金，对此两被告在庭审中未提出抗辩，本院予以支持。《和解协议》约定：先付后用，上支下月，每月5日前缴清下月租金。故迟延履行违约金应自2018年9月5日起计算。根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案合同中既约定了支付一定数额的违约金即100万元保证金，又约定了迟延履行违约金的计算方法，本院综合本案实际情况，支持后者。两被告已交纳的100万元保证金可以用于抵付赔偿原告的损失。 关于附属设备设施的处理。根据合同约定，附属设备设施分为两类，一是“固定投入”：（1）全部装修、装潢和搭建部分；（2）两被告投入的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏及电梯设施、设备部分；二是“非固定投入”，指的是商品、货架、商品陈列道具、收银设备、办公设备，其中全部装修、装潢和搭建部分在合同期满后所有权归属原告，两被告投入的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏及电梯设施、设备部分和“非固定投入”必须于合同终止之日起十日内全部搬离租赁房屋，若未履行搬迁，视为两被告放弃，价值灭失，原告有权自行处理，由此产生的费用由两被告承担，由此造成的损失，原告不负任何责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，对“固定投入”中的第（1）项双方无争议，所有权归属原告，两被告不得要求原告补偿其装饰装修费用；对“固定投入”中的第（2）项及“非固定投入”，因两被告未在合同终止之日起十日内全部搬离租赁房屋，依据合同约定应视为两被告放弃，价值灭失，原告有权自行处理，故两被告对“固定投入”中的第（2）项以及“非固定投入”无权再主张权利，对两被告要求位于安庆市迎江区人民路234号百货大楼内两被告投入的电力、供水、消防、制冷、室外电子屏、电梯设施、设备以及商品、货架、商品陈列道具、收银设备、办公设备等设备归两被告所有的反诉请求不予支持。 案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告安庆新百百货有限责任公司、安庆大金新百百货有限公司于本判决生效之日起十日内将其承租的位于安庆市迎江区人民路234号百货大楼一至四层15500㎡左右和西北面88年楼第五层1000㎡左右（合计16500㎡左右）的房屋交还原告安庆市百货大楼有限责任公司（已于2018年12月14日先予执行）； 二、被告安庆新百百货有限责任公司、安庆大金新百百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安庆市百货大楼有限责任公司租金60万元及迟延履行违约金（以60万元为基数，自2018年9月5日起至实际付清之日止，按日千分之三的标准计算）； 三、被告安庆新百百货有限责任公司、安庆大金新百百货有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告安庆市百货大楼有限责任公司损失3671232.84元（自2018年10月9日起至2018年12月14日止，按54794.52元/天的标准计算）。被告安庆新百百货有限责任公司于2013年9月30日交纳给原告安庆市百货大楼有限责任公司的合同保证金100万元可在赔偿损失中予以抵扣； 四、被告安庆新百百货有限责任公司、安庆大金新百百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安庆市百货大楼有限责任公司水电费261138元； 五、驳回原告安庆市百货大楼有限责任公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告安庆新百百货有限责任公司、安庆大金新百百货有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费40534元，保全费5000元，合计45534元，原告安庆市百货大楼有限责任公司负担5534元，被告安庆新百百货有限责任公司、安庆大金新百百货有限公司负担40000元；反诉案件受理费80元，由被告安庆新百百货有限责任公司、安庆大金新百百货有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  方 畅 审 判 员  曹 志 人民陪审员  张芳芳 二〇一九年十二月九日 书 记 员  谢静婷 本案判决依据的法律条款如下： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。