浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0382民初7231号 原告：中国建设银行股份有限公司乐清支行，住所地乐清市乐成街道宁康东路60号，统一社会信用代码91330382712575697J。 负责人：林小兵。 委托诉讼代理人：郑翊,浙江联英（乐清）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洁,浙江联英（乐清）律师事务所律师。 被告：浙江中投置业有限公司，住所地乐清市乐成镇宁康西路337号（乐清市恒和通信有限公司内），统一社会信用代码9133038269388985XM。 法定代表人：张徐益。 委托诉讼代理人：蒋碎存，乐清市正诚法律服务所法律服务工作者。 被告：南存伍，男，1965年3月12日出生，汉族，住乐清市。 被告：王杏春，女，1968年5月14日出生，汉族，住乐清市。 原告中国建设银行股份有限公司乐清支行与被告浙江中投置业有限公司、南存伍、王杏春金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序进行审理，并于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑翊、张洁及被告浙江中投置业有限公司的委托诉讼代理人蒋碎存到庭参加诉讼，被告南存伍、王杏春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司乐清支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告南存伍偿还原告借款本金564776.19元、利息、逾期罚息、复利（算至2019年4月30日为15178.69元，逾期罚息以564776.19元为基数自2019年5月1日起按年利率7.35％计算至债务实际履行完毕之日止，复利以应付未付利息为基数按年利率7.35％自2019年5月1日起计算至债务实际履行完毕之日止）及本案律师代理费2130元；2、如被告南存伍未偿还上述第一项诉讼请求中的债务，则判令依法拍卖或变卖被告南存伍、王杏春提供抵押的坐落于乐清市的房产，所得价款由原告优先受偿；3、判令被告王杏春、浙江中投置业有限公司分别对上述第一项诉讼请求中的债务承担连带偿还责任；4、判令本案诉讼费用和原告实现债权费用由被告承担。诉讼过程中，原告中国建设银行股份有限公司乐清支行变更第一项诉讼请求为：判令被告南存伍偿还原告借款本金490344.74元、利息、逾期罚息、复利（逾期罚息以490344.74元为基数自2019年8月30日起按年利率7.35％计算至债务实际履行完毕之日止，复利以应付未付利息为基数按年利率7.35％自2019年8月30日起计算至债务实际履行完毕之日止）及本案律师代理费2130元。事实和理由：2014年6月10日，原告作为贷款人，被告南存伍作为借款人和抵押人，被告王杏春作为抵押人，被告浙江中投置业有限公司作为保证人，共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告南存伍向原告借款本金880000元；借款期限自2014年5月23日至2024年5月23日；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在每年1月1日调整，基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述幅度同时进行相应调整；还款日为每月的月末日，每月的计息天数按30天计算，首次放款当月利息和最后一期当月利息按实际天数计收；还款方法采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为10014.62元等等。被告浙江中投置业有限公司为上述贷款自愿提供连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。同时，被告南存伍、王杏春以其购买的坐落于乐清市的房产提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；被告南存伍未足额履行合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反合同的其他约定，原告有权行使抵押权利。2014年7月14日办理预购商品房抵押权预售登记（登记证明号：温房预乐字第××号）。此外，被告王杏春向原告出具《共同参与还款人承诺书》，承诺对被告南存伍与原告签订的上述借款合同项下的还本付息义务承担连带责任。在上述合同签订后，原告于2014年7月23日依约向被告南存伍发放贷款，但被告南存伍并未按约履行还款还息义务，故原告依约向被告南存伍宣布贷款立即到期。截止2019年4月30日，被告南存伍尚欠本金564776.19元。为维护自身合法权益，故原告诉至本院。 被告浙江中投置业有限公司答辩称：因涉案房屋已进行预告登记，原告对涉案房屋拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权，原告虽没有取得房屋的他项权证，但仍对抵押房屋拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权，既有无办理房屋抵押登记，均没有损害原告对抵押物拍卖或变卖所得款项的优先受偿权的利益。在此基础上，从房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性，以及合同目的考量，如果房地产开发公司已经完成所涉商品房的全部开发义务，并具备所涉房屋所有权初始登记条件的，应当解除房地产开发公司的阶段性保证担保责任，否则，房地产开发公司在办理所涉房屋所有权初始登记以前，继续承担保证责任；本案《贷款及承诺保证书》时间是2014年6月10日，涉案房屋预告登记时间是2014年7月14日，即预告登记之后，中投公司担保责任已解除。本案原告要求被告浙江中投置业有限公司交付房屋产权证内容违法，即使将房屋权利进行抵押，房屋产权证也应由房屋所有权人持有，向抵押权人交付房屋所有权证的行为明显违法，不应得到支持。综上，本案能够认定原告已经取得涉案房屋的优先受偿权，被告浙江中投置业有限公司的担保责任已经没有存在必要，解除浙江中投置业有限公司担保责任符合合同目的，故请求驳回原告对浙江中投置业有限公司的诉讼请求。 被告南存伍、王杏春未作答辩，也未提供证据。 本院经审理认定，2014年6月10日，原告作为贷款人，被告南存伍作为借款人和抵押人，被告王杏春作为抵押人，被告浙江中投置业有限公司作为保证人，共同签订了编号为330027527-2012-20140497064的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款人借款本金为880000元；借款期限为120个月，自2014年5月23日至2024年5月23日；本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下贷款的利率调整日按每年的1月1日调整的方法确定；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述幅度同时进行相应调整；还款日为每月的月末日，首次放款当月利息和最后一期当月利息按实际天数计收；还款方法采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为10014.62元；本合同项下担保方式为保证抵押；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；本合同项下的抵押财产清单为坐落于天成街道万泽后村的一处房产；上述房产为新购住房且未取得房屋权属证书的，在本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应登记部门办理房屋预告登记手续，并且未经贷款人书面同意，借款人不得申请撤销、变更该项预告登记，抵押人应于房屋预告登记完成后将预告登记文件正本原件及其他权利证书（如有）交贷款人持有，预告登记后抵押人应自能够办理相应的房屋抵押登记手续之日起三个月内到相应部门申请和办理抵押登记手续，并应于抵押登记完成之日将抵押房产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。当日，被告浙江中投置业有限公司、南存伍与原告签订了《贷款及保证承诺书》，约定：原告向被告南存伍发放贷款880000元，用以向被告浙江中投置业有限公司支付房款；浙江中投置业有限公司接受南存伍委托，代办南存伍所购房屋的产权证书，办理登记抵押手续，办妥后直接交达原告；从贷款发放之日起，至原告收到浙江中投置业有限公司为南存伍代办的已办理抵押登记手续的房屋产权证之日止，浙江中投置业有限公司对原告发放给南存伍的贷款，承担连带保证责任。同时，被告王杏春与原告签订《共同参与还款人承诺书》，自愿对原告与被告南存伍签订的编号为330027527-2012-20140497064的《个人住房（商业用房）借款合同》承担以下法律责任：对借款人的还本付息义务承担连带责任；承担连带责任的期限自贷款发放之日起至贷款本息全部清偿之日止。2014年7月14日，涉案房屋（坐落于乐清市取得了预购商品房抵押权预告登记证书（温房预乐清市字第××号）。2014年7月23日，原告向被告南存伍发放贷款880000元。但被告南存伍未按约偿还本息。2019年7月9日，原告起诉要求被告偿还贷款，并为此支付律师费2130元。 另查明：1.借款合同期内利率为年利率4.9%、罚息利率为年利率7.35%，截至2019年8月29日，被告南存伍尚欠原告借款本金490344.74元；2.2019年5月6日，原告向被告南存伍邮寄《催收通知书》宣布贷款立即到期。 以上事实有原告营业执照及其负责人证明书、被告户籍信息、公司登记基本情况、《个人住房（商业用房）借款合同》、《共同参与还款人承诺书》、《贷款及保证承诺书》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、《委托代理协议》、代理费增值税专用发票及原、被告庭审陈述予以证实。 本院认为，《个人住房（商业用房）借款合同》、《共同参与还款人承诺书》系各方当事人的真实意思表示，均合法有效，《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定了借款金额、期限、利率、违约责任、担保责任、宣布借款合同提前到期情形、诉讼费、律师费等事项，各方当事人应全面履行合同约定的义务。原告依约向被告南存伍发放了贷款880000元，但被告南存伍未能依约按时偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任，故原告有权宣布借款合同提前到期并要求被告南存伍偿还尚欠的借款本金及律师费。《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定被告南存伍以坐落于乐清市为上述债务设定抵押并已办理抵押权预告登记手续，因该房产已办理所有权初始登记，符合流通条件，故被告南存伍应以其抵押的房产承担抵押担保责任。原告有权宣告提前到期是在出现根本性违约或债权不安等情形下赋予债权人的权利救济，属于解除权行使，其后果是使合同关于到期日的合同约束力归于消灭。原告既已选择宣告借款提前到期，其要求计收逾期利息的请求缺乏合同依据。且在此情形下，请求支付逾期利息存在双重救济适当性的考量，容易造成宣告提前到期权利的滥用及对不良贷款风险化解的必要容忍度降低。故对于被告剩余未还本金490344.74元，原告宣布提前到期时原合同约定的还款期限未到，不存在借款逾期的情形，故原告要求按逾期利率计收罚息，依据不足，不予支持。被告王杏春承诺为被告南存伍与原告发生的上述债务承担连带保证责任，现被告南存伍构成主合同违约，故原告有权要求被告王杏春承担连带保证责任。若被告南存伍未偿还上述债务，原告要求南存伍、王杏春承担抵押担保责任所得价款由原告优先受偿，于法有据，本院予以支持。关于被告浙江中投置业有限公司的担保责任问题，本院认为，被告浙江中投置业有限公司提供的是阶段性担保，该担保设立目的在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极促成办理产权转移登记条件，以降低银行因抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。而本案所涉抵押房产已完成开发建设且已完成房屋所有权初始登记，开发商不存在怠于履责情形，应当认定阶段性保证的合同目的已经实现。且产权转移登记和正式抵押登记手续未办妥并非房开公司违约行为所致，故由被告浙江中投置业有限公司继续承担阶段性担保责任有失公平合理。同时原告就涉案抵押房产依法变价所得款项享有优先受偿权，不动产抵押权已获得保障，其又要求被告浙江中投置业有限公司承担连带保证责任，显然与阶段性保证的合同本意不符。综上，本院认为被告浙江中投置业有限公司的阶段性保证责任应予以免除，无需再对被告南存伍的上述债务承担连带清偿责任。故原告要求被告浙江中投置业有限公司承担保证责任，依据不足，本院不予支持。被告浙江中投置业有限公司的提出有关其不应承担连带偿还责任的抗辩，本院予以采纳。被告南存伍、王杏春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为对原告所陈述的事实和提供的证据放弃抗辩与质证的权利，本院依法缺席审判。 本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告南存伍于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司乐清支行借款本金490344.74元及利息（以本金490344.74元为基数，自2019年8月30日起按年利率4.9%计算至实际履行完毕之日止）、律师费2130元，款交本院柳市人民法庭转付。 二、若被告南存伍逾期未偿还第一项的债务，则拍卖、变卖被告南存伍、王杏春提供抵押的坐落于乐清市的房产（登记证明号：温房预乐清市字第××号），所得价款由原告中国建设银行股份有限公司乐清支行优先受偿。 三、被告王杏春对上述第一项债务承担连带偿还责任。其承担保证责任后，有权向被告南存伍追偿。 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司乐清支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9621元，减半收取4810.5元，由被告南存伍、王杏春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  卓晓平 二〇一九年十二月八日 书记员  施古月