湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0722民初1326号原告：李伟政，男，1970年1月27日出生，回族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：周建新，湖南周建新律师事务所律师。被告：湖南正弘房地产开发有限公司，住所地湖南省汉寿县龙阳镇新街社区龙阳中路今都王府****。法定代表人：邹正南。被告：邹正南，男，1968年10月25日出生，汉族，住湖南省汉寿县。二被告共同委托诉讼代理人：吴文化，湖南辰龙律师事务所律师。李伟政与被告湖南正弘房地产开发有限公司（以下简称正弘公司）、邹正南合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后因案情较为复杂，裁定转为普通程序并公开开庭进行了审理。李伟政的委托诉讼代理人周建新，正弘公司的法定代表人邹正南及二被告的共同委托诉讼代理人吴文化到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟政向本院提出诉讼请求：判令正弘公司向李伟政支付损失补偿款17450000元、截止2019年5月5日的利息9052833元，并按月利率2%的标准向李伟政支付自2017年5月1日起至补偿款清偿之日止的利息；正弘公司以认购款7900000元为基数，按月利率2%的标准向李伟政支付自2017年2月1日起至补偿款清偿之日止的利息474133元；邹正南对正弘公司的债务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年6月20日，李伟政与正弘公司签订《汉寿县国际商贸中心商品房认购协议书》，并由邹正南为正弘公司提供履约担保。该协议对开发项目整体状况、认购商品住宅房概况、认购价格及支付方式和期限、交房标准、认购商品房的处置方式、履约担保、违约责任等相关事项均做出了明确约定。协议签订后，李伟政按约定支付30000000元认购款。2017年1月23日，李伟政与正弘公司、邹正南签订《关于国际商贸中心商品房认购协议书的结算协议》，但结算协议签订后，正弘公司、邹正南未按约全面履行义务，构成严重违约，且经三方多次协商未果。正弘公司、邹正南共同辩称：李伟政向正弘公司认购20000平方米的商品房后，考虑到汉寿房地产销售效益不佳，在正弘公司开盘销售该楼盘前便向正弘公司提出退还认购款的要求，正弘公司为迎合李伟政的要求，便陆续退还其认购款；补偿的损失应是正弘公司实际占用李伟政房屋认购款期间的利息损失，无论按照何种方式计算都不可能达到双方在结算协议中确定的20000000元和三套商品房的标准，对过分高于法律规定的部分金额应当认定为无效；结算协议中退还的认购款7900000元的利率已经超过法律规定，加之补偿的20000000元也具有利息性质，再以补偿款为基数计算利息违反了法律规定，因此，李伟政与正弘公司、邹正南于2017年1月23日签订的《关于汉寿国际贸易中心商品住宅房认购的结算协议》中第二条第二小项、第三条应当依法认定无效；正弘公司为减小李伟政的投资风险，陆续退还了认购款项，因此，正弘公司只需将李伟政支付的购房款退还即可，并按照不超过年利率6%的标准支付正弘公司占用李伟政房屋认购款期间的利息更为公平；正弘公司、邹正南在与李伟政签订结算协议后，已经向李伟政支付了3350000元现金及一套商品房作为补偿，应足以弥补李伟政的利息损失；李伟政与正弘公司实际属于民间借贷关系，双方签订《关于国际商贸中心商品房认购协议书的结算协议》仅是为了确保李伟政能按时收回借款，并收取利息；李伟政并非本案适格主体，真正的权利人应为汉寿中亿佰联投资管理有限公司。综上所述，正弘公司无需再承担任何责任，邹正南亦无需承担保证责任。李伟政、正弘公司、邹正南围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对对方所提交证据的真实性均无异议，但不认可对方的证明目的，本院对双方提交证据的真实性均予以采信。经审理查明：2014年6月20日，李伟政与正弘公司签订商品住宅房认购协议书，协议约定：李伟政认购正弘公司开发的汉寿国际贸易中心商品住宅房20000平方米，认购的商品住宅房位于第3号栋，面积不足部分在第4号栋补足；正弘公司给予李伟政优惠价，按2300元／㎡计算，认购总价款为46000000元；李伟政于2014年7月9日给付定金5000000元，2014年7月30日给付认购价款5000000元，2014年8月31日给付认购价款20000000元，余款在李伟政委托正弘公司销售商品房款中扣除，或双方正式签订买卖合同时一次性付清；在正弘公司取得商品房预售许可证后三个月内，李伟政可选择与正弘公司签订正式的《商品房买卖合同》，也可委托正弘公司代为销售，销售保底价为住宅房按3300元/㎡计算(销售保底价是指除开一切开支后的价款)；超过销售保底价3300元/㎡的部分，采取正弘公司、李伟政按6:4的比例分成的方式分享溢价金额；在正弘公司取得商品房预售许可证后，为确保李伟政拟销售的住宅房资金的“回笼”，正弘公司、李伟政同意按本开发项目月销售总额4:6的比例结算销售价款，李伟政资金“回笼”达到30000000元，则不再适用此比例，本开发项目销售款优先满足还应付给正弘公司的16000000元价款，再全额满足李伟政应得销售款；若在六月内，李伟政享有处置权的20000平方米住宅房拟销售而未销售完毕，且李伟政要求未销售完毕的部分由正弘公司按优惠认购价2300元/㎡予以回购的，正弘公司必须立即回购，同时结清价款；双方协商一致解除该协议，或因不可抗力致使该协议不能继续履行的，正弘公司应在约定事由出现后三日内退还实际收取的李伟政款项，并自实际收款之日起按人民银行公布的同期同类贷款利率四倍的标准支付利息；邹正南为正弘公司提供履担保，担保的期限自该协议生效至协议义务全部履行完毕止。2014年7月9日至2014年8月31日，李伟政共支付认购款30000000元。2015年3月至2017年1月，正弘公司累计向李伟政退还认购款22100000元。2017年1月23日，李伟政与正弘公司签订《关于商品住宅房认购协议书的结算协议》，约定李伟政认购的汉寿县国际商贸中心（现今都王府）商品房中的三号栋20000平方米商品房，由正弘公司全部回购归正弘公司所有并予以销售，李伟政不再享有前述商品房的认购权、购买权。双方经结算后确认如下事实:1、截至该协议签订之日前已退还给李伟政认购款22100000元，尚应退还给李伟政认购款7900000元；2、正弘公司另补偿给李伟政各项损失20000000元及今都王府小区三套商品房；3、该协议签定后，双方于2014年6月20日签订的《汉寿国际商贸中心商品房认购协议书》自动解除。前述正弘公司尚应退还给李伟政的认购款7900000元由正弘公司自2017年2月1日起按月利率2.2％的标准支付利息至清偿之日止;前述另补偿给李伟政的20000000元由正弘公司自2017年5月1日起按月利率2.2％的标准支付利息至清偿之日止；正弘公司以汉寿县龙阳镇今都王府小区第二栋地上第三层301商铺房(建筑面积为5274.89平方米)作为未付的认购款7900000元的担保，对于担保的财产由双方于结算协议签订之日起三个工作日内签订正式《商品房买卖合同》，并在汉寿县房地产管理局办理备案登记手续，认购款清偿后，双方的《商品房买卖合同》解除，并共同办理预告备案登记注销手续，李伟政不支付购房款，也不承担办理前述商品房的备案登记、解除备案登记所需缴纳的费用；邹正南对正弘公司的前述全部债务提供连带责任保证担保，并不因正弘公司已提供抵押财产而减轻其保证责任，抵押、保证期限自该协议签订之日起三年；正弘公司补偿给李伟政的商品房为今都王府小区的602、1806、1703房；若正弘公司不按约定履行付款义务，李伟政有权立即主张实现全部债权。2017年1月25日，李伟政与正弘公司就商铺301号签订商品房买卖合同，单价为3800元/㎡，总价款为20044582元。自2017年2月至7月，正弘公司累计向李伟政支付7900000元。自2017年11月至2018年10月，正弘公司共向李伟政支付3350000元。另查明：正弘公司先后于2015年4月、5月取得今都王府小区1、2栋商品房销售许可。本院认为，根据李伟政与正弘公司签订的《汉寿国际商贸中心商品住宅房认购协议书》来看，李伟政前期支付30000000元，正弘公司在李伟政不承担任何税费的情况下代为销售李伟政认购的商品房的保底价格为3300元/㎡，保证李伟政获利20000000元，即使合同经双方协商解除或因不可抗力无法继续履行，正弘公司除了退还相应款项，还需自实际收款之日按人民银行公布的同期同类贷款利率四倍的标准向李伟政支付利息，可见李伟政获取的是除投资款外特定的利润，完全不需要承担因供需关系变化或市场房价波动的影响，不承担任何市场风险，以上收益模式不符合投资的性质；并且作为商品房认购协议却没有确切的商品房数量，只有笼统的面积，属于没有明确的买卖标的物，不符合商品房买卖的特征，从合同实质性内容来看李伟政与正弘公司应属民间借贷法律关系，双方的权利和义务应按民间借贷的相关规定处理。因结算协议约定的补偿金额明显已经超过了法律规定的借款利率上限，对超过部分不予保护。截止2017年7月8日，正弘公司共向李伟政支付30000000元，正弘公司认为以上款项为清偿认购款本金，李伟政未提出异议，本院予以认可。根据李伟政与正弘公司签订的结算协议，20000000元的补偿款及以20000000元补偿款为基数，按月利率2.2%的标准所计利息及三套商品房的价值所折合的以30000000元为本金的月利率已高于3%，对正弘公司已经支付的3350000元应按3%进行核算，为便于核算利息，本院以李伟政2014年8月31日支付的20000000元为基数，按月利息3%的标准计算出3350000元的计息天数为168天，即5月18天，故根据正弘公司逐步偿还的本金金额及占用资金时间计算出正弘公司尚应支付2014年7月9日至2015年3月19日的利息为2010000元[（5000000元×2%×8月+5000000元×2%÷30天×10天）+（5000000元×2%×7月+5000000元×2%÷30天×19天）+（20000000元×2%+20000000×2%÷30天）]，2015年3月20日至2015年7月13日的利息为1883333.33元（25000000元×2%×3月+25000000元×2%÷30天×23天），2015年7月14日至2015年8月6日的利息为356000元（22250000元×2%÷30天×24天），2015年8月7日至2015年8月17日的利息为158033.33元（21550000元×2%÷30天×11），2015年8月18日至2015年8月27日的利息应为139000元（20850000元×2%÷30天×10），2015年8月28日至2015年8月28日的利息为13586.67元（20380000元×2%÷30天），2015年8月29日至2018年8月29日的利息为13086.67元（19630000元×2%÷30天），2015年8月30日至2015年9月11日的利息为167093.33元（19280000元×2%÷30天×13天），2015年9月12日至2015年9月30日的利息为231546.67元（18280000元×2%÷30天×19天），2015年10月1日至2015年10月1日的利息11853.33元（17780000元×2%÷30天），2015年10月2日至2015年10月2日的利息为10520元（15780000元×2%÷30天），2015年10月3日至2015年10月10日的利息为81493.33元（15280000元×2%÷30天×8天），2015年10月11日至2015年12月10日的利息为531200元（13280000元×2%×2月），2015年12月11日至2016年6月7日的利息为1555240元（13180000元×2%×5月+13180000元×2%÷30天×27天），2016年6月8日至2016年9月23日的利息为873600元（12480000元×2%×3月+12480000元×2%÷30天×15天），2016年9月24日至2016年10月8日的利息为115800元（11580000元×2%÷30天×15天），2016年10月9日至2016年10月28日的利息为153710.67元（11528300元×2%÷30×20天），2016年10月29日至2016年11月8日利息为80666.67元（11000000元×2%÷30×11天），2016年11月9日至2016年11月15日的利息为46666.67（10000000元×2%÷30天×7天），2016年11月16日至2016年11月23日的利息为50133.33元（9400000元×2%÷30天×8天），2016年11月24日至2017年1月5日的利息为291200元（8400000元×2%+8400000元×2%÷30天×22天），2017年1月6日至2017年2月16日的利息为215933.33元（7900000元×2%+7900000元×2%÷30天×11天），2017年2月17日至2017年2月21日的利息为19666.67元（5900000元×2%÷30天×5天），2017年2月22日至2019年3月1日的利息为26133.33元（4900000元×2%÷30天×8天），2017年3月2日至2017年3月20日的利息为55733.33元（4400000元×2%÷30天×19天），2017年3月21日至2017年5月8日的利息为92800元（2900000元×2%+2900000元×2%÷30天×18天），2017年5月9日至2017年6月26日的利息为59533.33元（1900000元×2%+1900000元×2%÷30天×17天），2017年6月27日至2017年7月8日的利息为7200元（900000元×2%÷30天×12天）。以上共计9250763.99元。正弘公司、邹正南认为双方签订的商品房认购协议及结算协议的部分条款无效，应仅按年利率6%的标准计算支付占用资金期间费用，该主张缺乏法律依据，不予采纳；正弘公司、邹正南认为汉寿中亿佰联投资管理有限公司是本案适格原告，而非李伟政，因正弘公司、邹正南未提交证据证实，本院不予认定。邹正南对正弘公司的债务承担连带保证责任，故对李伟政要求邹正南承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。本案审理过程中，本院以对本案认定的法律关系性质与李伟政主张的性质与不一致为由，对李伟政进行了释明，李伟政经本院释明后未变更诉讼请求，但本院考虑李伟政的诉讼请求并非要求履行买卖合同，而是要求对方向其支付相应补偿款，故而直接按本院认定的法律关系裁判既能节约司法资源，也更符合本案实际情况。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条第一项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、湖南正弘房地产开发有限公司支付李伟政利息9250763.99元，限本判决生效后十日内付清；二、邹正南对上述债务承担连带清偿责任，邹正南承担责任后有权向湖南正弘房地产开发有限公司追偿；三、驳回李伟政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费176685元，由湖南正弘房地产开发有限公司、邹正南共同负担76555元，李伟政负担100130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  陈静波审 判 员  郭橙程人民陪审员  刘少荣二〇一九年十二月十日法官助理李正芳书记员符佳冕附本判决书所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。