湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3965号上诉人（原审被告）：李亚平，女，1977年9月20日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。被上诉人（原审原告）：吴治理，男，1968年10月6日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。上诉人李亚平因与被上诉人吴治理房屋买卖合同纠纷一案，不服汨罗市人民法院（2019）湘0681民初1866号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年11月20日依法受理后，依法组成合议庭进行了书面审理，本案现已审理终结。（注：李亚平书面委托郭荣葵、任伟作代理人，但没有郭、任的签名）。李亚平上诉请求：请求岳阳市中级人民法院对湖南省汨罗市人民法院民事判决书[（2019）湘0681民初1866号]予以撤销，予以改判或发回原审人民法院重审。事实与理由：一、原审法院认定，由吴治理(原审原告)购买土地与高家坊镇政府联合搞“私房联建”，以便安置大山移民，这种认定显然是错误的。吴治理购买土地早就于1996年完成，其目的是办麻石加工厂，而大山移民开始于2009年，前后相隔十三年之久，吴治理在购买士地时能预测十三年之后要搞移民安置吗?不能，显然不能!吴治理只是等机会搞商品房开发买卖，而这个机会终于让他等来了。“私房联建”无法办证，是因为吴治理所积累的土地是非法买卖所得，引起原被告纠纷的根本原因是非法买卖的土地以及其上的建筑物根本不可能办理各种合法证件，诸如土地使用证、规划证、建筑许可证、环境评估许可证以及房产证等。《中华人民共和国土地管理法》第一条第三款明确规定:“禁止任何单位和个人非法侵占、买卖和转让土地”吴治理的行为己是触犯了这一条。但汨罗市人民法院对这一事实避而不谈、视若未见。二、购房合同为什么无效?是谁造成的?对于这一事实，原审人民法院忽略不计，不作评价。原被告之间的买卖合同无效，是因为土地来源违法进而其地上的建筑物也违法，所以后续的房屋买卖合同无效。无效的原因是由原审原告一手造成的。但对于这一事实，原审法院只字不提，于是轻而易举的避开了原审原告的合同责任。三、原审原告无法办理产权证“确属事出有因”，这一说法是种模糊事实真相的说法，客观上也为原审原告开脱了合同责任。从表面上看原审原告出售房屋后在积极地与高家坊镇政府、规划办、房产局、国土局各单位联系办证事宜。但事实是原审原告始终没有将自己购得的集体土地申报征收为国有土地，然后再由国土局转让给自己使用，正因为原审原告没有采取中华人民共和国土地管理法规定的这一途径，所以在建筑施工时遭受了国士局的阻止并罚款，且不予办证，无土地使用证便不能办房屋产权登记证。人民法院意将无法办理士地使用证的情况婉转的说成是“确属事出有因”。四、“合同中没有约定不能办理房产证的违约责任，系双方均有过错”，这说法与法律规定明显不符。由于原被告双方签订的是格式条款合同，所以双方对相关事项没有约定或约定不明而产生的争议只能以原审被告的解释为准，而不得作出有利于格式条款合同提供者方的解释。中华人民共和国合同法第41条规定:“合同发生争议，应当作出不利于格式条款提供者一方的解释”。本条中上诉人(原审被告)认为:原审原告(被上诉人、房屋出售人)是格式条款合同的提供者，应当办理房屋产权证，而不是合同是否有约定、也不是什么到产权机关登记备案，合同中不设不办证的违约责任是故意为了免除自己的责任和义务，是对合同法第135条规定的“出售人应当以交产权”法律精神的故意冲击。被上诉人吴治理认为一审处理正确，请求二审予以维持。吴治理向一审提出诉讼请求：1、请求判令原被告“签订的《私房联建房屋买卖合同》无效;2、请求判令被告返还原告房屋财产，如有法律障碍或者实际不能返还房屋时，判令被告向原告支付所欠房款2.7万元，判令被告向原告自2010年12月31日起按逾期应付款的月息1％支付逾期付款损失(合同约定月息1.5％);3、被告承担本案诉讼费用。原审对事实的认定，判决理由及结果：2009年4月6日，高家坊镇党委、政府决定在镇区西街周坊村范国内，采取民间投资与村民联建相结合的方式，集中建设用于安置大山与地质灾害隐患点移民的住宅楼和可容纳200个摊点的农村集贸市场，用于解决该镇大山即地质灾害隐患点移民建房用地紧缺和集镇街道狭窄、经营摊点乱摆乱放、交通拥堵等突出间题，并将该项目交由该镇万岭村大万坪组村民吴治理负责开发建设。高家坊镇党委、政府决定建设移民安置点与集贸市场的建设用地来源于吴治理向所在村组购买的集体土地。吴治理先后与该镇周坊村塘湾组、听元组签订土地购买合同，吴治理共购得土地10亩。治理大厦于2009年4月开始兴建，在动工之前，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向有关部门申请办理用地与建设相关手续，但未获批准。该建筑占地面积1850平方米，建筑总面积9297.4平方米;该建筑楼层6层，其中一至三层为农贸市场，四至六层为住房，共36套。治理大厦于2009年12月竣工，总投资约300万元。因该建筑一直没有得到相关部门许可，一至三楼的集贸市场一直没有装修并投入经营。根据高家坊镇党委、政府要求与合作开发协议约定，将33套住房以650元/平方米的成本价安置给本镇范围内的大山与地质灾害隐患点移民，将北栋5个门面以1200元/平方米的价格出售给集镇居民、回高家坊镇原籍居住的城镇居民和在本镇工作的高家坊籍公职人员。2010年3月1日，李亚平与吴治理的委托代理人吴求礼签订《私房联建房屋买卖合同》，李亚平购得“治理大厦”北栋二单元505号房，合同购房价105000元。合同第八条约定:“出卖人应当在房屋交付使用后三至六个月内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。”在治理大厦建设过程中，泪罗市城乡规划与国土资源主管部门曾上门劝阻制止并分别下达了责令停止违法建设与国土资源违法行为通知书，2009年8月还由国土资源部门牵头组织实施强制停工，但由于当时镇党委、政府同意其继续施工并承诺包办相关批准手续，致使治理大厦在未经批准的情况下建成。在此过程中，高家坊镇镇政府向其收取集镇基础设施配套费等15万元，市国土资源部门收缴罚款4万元，市房地产管理部门收取办证费用4万元，另高坊村村委会收取管理费用2万元。2009年9月起，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向国土资源、城乡规划与房地产主管部门申请补办建房相关手续，相关部门鉴于其违法用地面积与建筑体量较大、情况复杂等原因没有受理，至今房产证仍然没有办理。一审法院认为，根据《中华人民共和民法总则》第一百五十三条规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案中，原告吴治理与被告李亚平签订的《私房联建房屋买卖合同》，因涉案“治理大厦”存在建设审批手续不全的情形，买卖涉案房屋违反国家相关法律强制性规定，故认定合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中原告吴治理虽未为被告李亚平等在内的“治理大厦”购房者办成房产证，根据庭审查明的事实，确属事出有因，为此原告还向相关部门缴纳了一定的费用，与恶意违约不办理房产证不同，且合同第八条约定原告具有将办证材料报产权登记机关备案的义务，双方未就不能办理房产证的违约责任做出过约定。对此，双方均有一定过错。庭审中，原被告双方均认可被告已向原告支付房款7.8万元，尚欠2.7万元房款未付的事实，故原告请求判令被告支付剩余未付2.7万元房款的诉讼请求，予以支持。原告请求判令被告按月利率1％支付自2010年12月31日起计算的逾期付款损失的诉讼请求，不予支持。但应从原告起诉之日，即2019年7月8日起支付按年利率6％计算的逾期付款利息。被告辩称其维修房屋的费用应在房款中扣除，主张房款与维修费用相抵销，但被告提供的证据不能证明导致房屋质量间题的具体原因，不能达到证明原告应当承担维修费用的证明目的，即不能证明双方互负债务，故不能抵销，如房屋确实存在质量问题被告可另行向原告主张索赔。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十ニ条、第五十八条之规定，判决如下:一、吴治理与李亚平于2010年3月1日签订的《私房联建房屋买卖合同》无效二、限李亚平于本判决生效之日起十日内向吴治理支付剩余购房款27000元，并自2019年7月8日起按年利率6％支付逾期付款利息;三、驳回吴治理的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1476元，由被告李亚平负担590元，原告吴治理负担886元。本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案的争执焦点是合同的效力及本纠纷的责任承担。首先必须肯定，本合同是一个无效合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案双方签订的《私房联建房屋买卖合同》，违背法律、行政法规强制性规定，审批手续不全，违法用地，因此应当认定该合同无效。其次，合同无效后的责任承担。本案的主要责任在被上诉人吴治理，但在合同没有约定办证不能的违约责任上，上诉人亦有一定责任。造成办证不能确属事出有因，并非吴治理恶意违约。为此，吴治理受到了相关行政部门的处罚，一审也判令上诉人欠交房款从欠交之日起至吴治理起诉之日不承担利息。第三合同认定无效后的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案上诉人已入住（或取得了房屋的实际物权），期间又遇房产涨价，返还财产已无可能。依据公平原则，所欠房款本金及从吴治理起诉之日起计付年6%的利息，符合法律规定，公平合理。综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，应予维持；上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1746元由上诉人李亚平承担。审判长  何石朝审判员  王欣辉审判员  曹 维二〇一九年十二月二日书记员  方晶晶