山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终4251号上诉人（原审原告）：孙学功，男，1970年4月20日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人（原审被告）：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴北路**。法定代表人：王绥金，经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司职工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。上诉人孙学功因与上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称中汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙学功上诉请求：1.改判中汇公司增加支付违约金28639元；2.一、二审诉讼费用由中汇公司承担。事实和理由：一、一审判决已经认定，2018年4月26日孙学功向相关部门交纳住房专项维修基金8708元。孙学功缴纳住宅专项维修资金后，中汇公司应继续承担逾期办证的违约责任。即2018年4月27日至2019年4月17日中汇公司在房管部门备案之日，共计355天，以总房款806726元为基数，按日万分之一计算，中汇公司应当增加支付违约金28639元。一审判决漏算违约金应予以纠正。二、中汇公司逾期办证应承担违约责任，诉讼费用应由中汇公司承担，一审判决要求孙学功分担诉讼费用，没有法律依据。综上，请求二审法院查明事实，支持孙学功的上诉请求。中汇公司未作答辩。中汇公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1692号民事判决，改判驳回孙学功的诉讼请求或发回重审；2.上诉费由孙学功负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案已过诉讼时效，孙学功的诉求不再受法律保护，一审法院应依法判决驳回孙学功的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，孙学功在该条中的“民事权利”应当是指其“办理不动产权属证书的请求权”，这是孙学功的主权利，只有孙学功行使了该权利才能“知道或者应当知道”该权利是否“受到损害”，诉讼时效应当从孙学功行使该权利之日起计算，而孙学功在一审中未提供任何证据证明其曾经向不动产登记机关或中汇公司主张了该权利。而“逾期办证违约金的追偿权”是基于“办理不动产权属证书的请求权”而产生的从权利，从权利是在主权利未实现的情况下产生的，或者说主权利系从权利的前提和条件。孙学功等大量业主以不取得不动产权属证书而追求高额违约金为目的，集体提起诉讼，一审判决既违背了签订合同的宗旨，又违反了诉讼时效制度的规定，也不符合指导建立完好公序良俗及社会公德的司法精神。二、中汇公司无过错、没有违约，不应承担违约责任。中汇公司与孙学功签订了《商品房买卖合同》，孙学功上房后，枣庄市人民政府办公室颁布的《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》及山东省住房与城乡建设厅于2015年5月9日颁发的《山东省住宅专项维修资金管理办法》开始实施。按照该办法及通知的规定，凡未足额交存首期住宅专项维修资金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案，不予受理产权登记申请。因此，足额交存首期住宅专项维修资金是孙学功应当履行的合同附随义务。中汇公司虽没有通知交纳义务，但中汇公司于2018年1月18日通知后，包括孙学功的小区业主拒不交纳，中汇公司在被大量起诉的情况下，无奈协调代为交纳，方于2019年4月17日办理完不动产登记备案手续。孙学功未提出答辩意见。孙学功向一审法院起诉请求：1.判令中汇公司履行《商品房买卖合同》，将孙学功办理房屋权属登记需要其提供的材料报产权登记机关备案；2.判令中汇公司向孙学功支付全部已付购房款的违约金（以购房款806726元为基数，自2015年12月10日起至实际登记备案之日止，按日万分之一计算）；3.本案诉讼费用由中汇公司承担。一审法院认定事实：2015年8月12日，孙学功、中汇公司签订商品房买卖合同一份，其中约定孙学功购买中汇公司开发的位于枣庄市市中区东湖明珠小区X号楼X单元X室房屋一处，房屋总价款为806726元，中汇公司应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案，如因中汇公司的责任，孙学功不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，孙学功在不解除合同的情况下，有权自其应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，中汇公司按日计算向孙学功支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，2015年8月12日向中汇公司交纳购房款806726元。2015年9月9日孙学功办理了上房手续。又查明，2017年2月26日，枣庄市市中区房产管理局及枣庄市市市中区财政局联合下发市中房字（2017）5号关于印发《市中区住宅专项维修资金管理使用规程》的通知，其中第三项载明业主在办理房屋入住手续前，持购房合同、身份证到物业管理部门办理维修资金交款手续，并在规定期限内将首期维修资金存入住宅专项维修资金专户；中汇公司曾于2018年1月8日、2018年4月7日将上述文件张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。2018年4月26日，孙学功向相关部门交纳住房维修基金8708元。2019年4月17日，中汇公司将本案所争议的房屋权属登记需要的其提供的资料已报产权登记机关备案。一审法院认为，孙学功、中汇公司签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，孙学功、中汇公司均应按合同约定全面履行合同义务，孙学功向中汇公司交清购房款后，中汇公司将房屋交付孙学功居住使用，但中汇公司在商品房交付使用后九十日内，未在规定期限内办讫房屋所有权登记，中汇公司在知道办理房屋所有权登记需要孙学功本人缴纳住宅专项维修基金的情况下，没有及时通知孙学功，直至2018年1月18日才向全体业主通知办理房屋所有权证需要交纳专项住宅维修基金，导致孙学功不具备办理房屋所有权证的条件，因此中汇公司应承担未通知期间的违约责任。中汇公司不再承担通知之后的相应违约责任。孙学功的违约赔偿请求按照民事诉讼时效三年的规定，应从立案之日前三年即2016年4月12日计算至2018年1月18日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效后三十日内，协助原告孙学功办理房屋所有权证登记手续；二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于判决生效后十日内向原告孙学功支付违约金（以总房款806726元为基数，自2016年4月12日至2018年1月18日，按每日按万分之一计算）；三、驳回原告孙学功其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2175元，减半收取1088元，原告孙学功承担538元，被告枣庄中汇住宅开发有限公司承担550元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据中汇公司与孙学功签订的《商品房买卖合同》，中汇公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中汇公司提供的资料报产权登记机关备案。中汇公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知孙学功需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在孙学功知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。孙学功于2018年4月27日交纳了住房维修基金，中汇公司于2019年4月17日将本案所争议的房屋权属登记需要的其提供的资料已报产权登记机关备案，因此自2018年4月27日至2019年4月17日，中汇公司仍应承担违约责任，一审法院认定不当，本院予以纠正。关于孙学功的诉请是否已经超过诉讼时效期间的问题，本院认定如下：根据涉案《商品房买卖合同》的约定，中汇公司应当在涉案房屋实际交付后90日内办理备案，因其未能按照约定履行上述义务，故中汇公司从上述时间开始违约，且在办理备案之前为持续违约状态。一审法院从孙学功起诉三年之前开始计算违约金符合法律规定，本院予以确认，故对中汇公司主张的本案已经超过诉讼时效期间不予支持。综上所述，枣庄中汇住宅开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；孙学功的诉请成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二项规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1692号民事判决第一项即“被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效后三十日内，协助原告孙学功办理房屋所有权证登记手续”；第二项即“被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙学功支付违约金（以总房款806726元为基数，自2016年4月12日至2018年1月18日，按每日按万分之一计算）”；二、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初1692号民事判决第三项即“驳回原告孙学功其他诉讼请求”；三、上诉人枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人孙学功支付违约金（以总房款806726元为基数，自2018年4月27日至2019年4月17日，按每日按万分之一计算）；四、驳回上诉人孙学功的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2175元，减半收取1088元，二审案件受理费2175元，均由枣庄中汇住宅开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇一九年十二月十六日书记员  史安伟