河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终7485号上诉人（原审被告）：沧州沧德装饰装修工程有限公司,住所地：河北省沧州市新华区蔡御街御宇国际雅瑞苑21号综合楼601室。统一社会信用代码：91130902MA08GCLQON。法定代表人：张新，该公司经理。委托诉讼代理人：吴志彪，河北榆轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沧州商盛物业服务有限公司，住所地：沧州市运河区黄河西路北侧阿尔卡迪亚国际大酒店1-102室。统一社会信用代码：911309005954444867。法定代表人：张健，该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓雪，该公司职员。委托诉讼代理人：赵娟，河北宁昌律师事务所律师。上诉人沧州沧德装饰装修工程有限公司因与被上诉人沧州商盛物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初1985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沧州沧德装饰装修工程有限公司上诉请求：撤销沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初1985号民事判决书第二项,驳回被上诉人的起诉。事实和理由：1、原审法院认定事实错误，依法应当驳回被上诉人的起诉。双方的合同在事实上于2018年10月24日已经解除，通过庭审及上诉人提供的证据可以确定，2018年10月24日之前上诉人口头向被上诉人的工作人员提出解除合同，被上诉人也同意解除，只是双方没有签订书面的解除合同，对于该事实双方均予以认可，因此，原审法院认定合同于2019年4月23日解除不符合双方达成的口头协议，被上诉人同意解除合同的时间是2018年10月24日，故不应再支付2018年10月24日之后的租赁费等。2、退一步讲，假设租赁合同没有解除,原审法院判决租赁费过高。根据被上诉人的陈述以及提供的证据可以确定，在上诉人口头提出解除租赁合同后，被上诉人除了口头同意外，还以实际行动默认了双方解除合同即不再提供物业服务、营运推广服务、不再为上诉人进行充电等，上诉人无法进行正常营业。因此，原审法院判决给付营运推广费和物业服务费没有依据。即使上诉人应当给付费用最多也是房屋占用的租金，而不应包括其他费用，且双方对第二年的租金达成过协议即对上诉人第二年的租赁费进行了减免，被上诉人仍然按原合同的价格主张权利，显然与双方达成的协议内容相违背，不应支持。3、原审法院判决扣除保证金和没有扣除两个月的租金没有事实和法律依据。原审中被上诉人的诉求中没有不予返还保证金的主张，法院不应就此进行审理，由于不是上诉人故意不支付租金，而是双方已达成口头解除合同的意向，故在上诉人与被上诉人多次沟通过程中，被上诉人均认可将保证金退还或冲抵房租，因此，上诉人主张如果判决给付租赁费的话，也应当将保证金予以冲抵租赁费。此外，上诉人迟延开业两个月是客观事实，被上诉人也知道迟延开业的原因是因其整体消防不达标造成的，被上诉人同意按上诉人实际开业的时间即2017年12月25日计算租金，现原审法院没有扣除不符合客观事实。4、原审法院程序违法，依法应当发回重审。原审中上诉人提交了书面反诉状，但原审法院没有接受，也没有要求上诉人交纳反诉费，故原审法院程序违法，依法应当将本案发回重审。沧州商盛物业服务有限公司答辩称，一审法院审理程序正当，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、被答辩人是以口头形式提出的反诉申请，且已经超过《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定时限，故一审法院审理程序合法，并无不当之处。另外，被答辩人已于2019年11月自行将遗留在商铺内所有个人物品进行搬离，现已不具备提起诉讼程序的条件。二、一审法院审理过程中，对于被答辩人“租赁合同已于2018年10月24日解除”的抗辩意见，我方并没有予以认可，我方仅是认可被答辩人曾联系答辩人公司员工沟通合同解除事宜，但最终因意见不一致，双方之间并未签订解除合同，办理房屋交还手续（按照双方之间签订的租赁合同第二十三条约定，答辩人需要办理房屋交还手续，首先提出申请，后组织验收，最后在结算费用后签署房屋交还确认书，）被答辩人擅自于2019年4月23日闭店逃场，该房屋现仍处于空置状态，造成答辩人租赁费损失严重。三、答辩人作为案涉房屋的出租房，在承租期限内，严格按照租赁合同约定为被答辩人提供相应的服务（包括物业服务、营运推广等），故一审法院判决被答辩人给付以上服务费用，合情合理。对于被答辩人提到“减免第二年租赁费用”我方不予认可，若真的存在这种情况，答辩人与被答辩人会通过补充协议对此进行明确约定，来保障双方合法权益，但最终结论是否定的。四、根据《租赁合同》第二十一条第四款约定：双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。本案是由于被答辩人迟延履行给付义务而形成，基于双方之前真实意思表示而签订的租赁合同，被答辩人作为完全民事行为能力人就应当承担相应的法律后果，尊重商事合理的严肃性平等性，维护正常交易秩序。沧州商盛物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付租金、物业服务费、营运推广费、滞纳金等494680.66元，申请将滞纳金计算至案件执行完毕之日。2、解除双方2017年签订的沧州荣盛国际购物广场4层C4001（4219-4322）商铺的租赁合同。3、判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月3日，原、被告签订了租赁合同，约定被告承租原告拥有出租管理权的沧州荣盛国际购物广场4层C4001（4219-4322），面积2441.07平方米，租期五年，即自2017年10月24日起至2022年10月23日止，2017年6月24日至2017年10月23日为装修期。租赁费用按计租面积计付，包含物业租金、营运推广费和物业服务费等，2017年10月24日至2019年10月23日的物业租金为每日每平方米0.35元、营运推广费为每日每平方米0.35元、物业管理费为每日每平方米0.5元，上述费用以三个月为一个缴租期，乙方应在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期相关费用。乙方延迟缴纳本合同项下租赁费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额1‰的迟延履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。乙方（被告）应当向甲方（原告）支付178198.11元作为履约保证金；如因乙方原因导致本合同提前终止，则乙方必须在本合同终止前补交清所有欠缴费用，同时在本合同终止后7日内，除乙方的履约保证金不予返还外，乙方必须按第一个租约年的租赁标准另行向甲方缴纳三个月的租赁费用作为违约赔偿金。同时约定了合同双方的其他相应权利义务。合同签订后，被告向原告交纳了178198.11元履约保证金，原、被告双方即按约履行。但自2018年10月24日起，被告未能依照合同约定交付租赁费等款项，仅交纳了50000元租赁费。2019年4月21日，原告向被告送达通知函，告知被告双方合同于2019年4月23日解除等事项。至此，被告尚欠原告物业租金、营运推广费和物业服务费共计484594.32元[其中2018年10月24日至2019年1月23日为217297.17元（267297.17元-50000元），2019年1月24日至2019年4月23日为267297.15元]。一审法院认为，原、被告之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，对此一审法院予以认定，双方均应依约履行。原告将房屋交付被告使用，被告应向原告交纳租赁费，现被告尚欠原告物业租金、营运推广费和物业服务费共计484594.32元，被告应予给付。被告未依约给付租赁费，按照合同约定应承担违约责任，即每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额1‰的迟延履行违约金，现原告诉求被告按照中国人民银行同期贷款利率标准支付违约金，系其对权利的自行处分，对此一审法院予以支持；原告诉求自2018年10月4日起计算，因原告租赁费已给付至2018年10月23日，10月4日尚未进入欠租期间，故自该日计算有违公平原则，故一审法院认定应自2018年10月24日起按中国人民银行同期贷款利率标准以217297.17元为基数向原告支付违约金，自2019年1月24日起按中国人民银行同期贷款利率标准以267297.15元为基数向原告支付违约金，均分别计算至租赁费付清之日止。现原告主张自2019年4月23日解除双方的租赁合同，被告对解除合同无异议，且符合合同约定，故一审法院对此予以支持。因本案系被告未依约交纳租赁费导致解约，故按照合同约定，原告对被告已交纳的履约保证金178198.11元不予返还，因此对被告辩称以此款抵扣所欠租赁费的辩称，一审法院不予支持。被告辩称其在2018年10月24日前口头通知原告解除租赁合同，原告也同意，对此原告予以否认，而被告提交的空白租赁合同终止协议和微信聊天记录不足以证明其主张，故一审法院不予支持。被告辩称双方对第二年的租赁费予以减免达成过补充协议，原告对此予以否认，而被告提交的租赁合同补充协议仅有其单方盖章，原告并未盖章确认，故一审法院对此不予认定。被告辩称因原告建设的房屋消防不达标致开业日期推迟了两个月，根据合同约定和当时的口头约定，应当予以扣除已交纳的租赁费，对此原告不认可，被告亦未提交相应证据证明，故一审法院对被告的该主张不予支持。被告称请求提起反诉，要求原告返还被告的物品等，因其未向一审法院提交书面反诉状并交纳反诉费，故一审法院对此不予受理，被告可另行主张。本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间签订的关于沧州荣盛国际购物广场4层C4001（4219-4322）商铺的租赁合同。二、被告沧州沧德装饰装修工程有限公司给付原告沧州商盛物业服务有限公司物业租金、物业服务费、营运推广费共计484594.32元；并分别自2018年10月24日起以217297.17元为基数、自2019年1月24日起以267297.15元为基数按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金至上述租金等费用付清之日止。（限判决生效后十日内履行完毕）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元，由被告沧州沧德装饰装修工程有限公司负担。本院二审期间，上诉人沧州沧德装饰装修工程有限公司为支持其上诉请求和理由向本院提交证据一:上诉人法定代表人张新与被上诉人法定代表人之间的短信聊天记录，欲证实由于消防原因造成延迟开业两个月，被上诉人的法定代表人张建同意减免两个月的房租在2018年的房租当中予以扣除。证据二：被上诉人收取上诉人的电费三组票据，欲证实在2018年10月24日之前上诉人正常营业的电费数额以及之后上诉人提出撤场不再继续租赁时缴纳的电费凭据，证实前后的差额，同时证实被上诉人没有按合同约定为上诉人及时充电以及提供相应的物业服务和运营服务。我们电费是缴纳给被上诉人，由被上诉人向电费部门缴纳。上诉人提交的证据经被上诉人当庭质证，其质证意见为：证据一，对短信记录真实性认可，但对证明目的不认可。该短信当中呈现的内容包含上诉人向被上诉人申请充电以及请求补助两月房租事宜，说明该事实与一审法院审理过程中被上诉人的观点一致，我方明确认可上诉人方确实向我方申请过房租补助等事宜，但是双方由于观点不一致最终并未达成一致意见。通过该组短信记录也可以直接认证被上诉方始终没有作出同意的意思表示，认可是上诉人的法人代表和我方法人代表的联系方式。证据二，对于上诉人提交的充电对比表以及缴费凭证我方需要庭后与财务部门进行核实，但通过三组凭证可以清晰地看出无论是在上诉人经营前期、中期、以及逃场后期上诉人方均在断断续续地向我方申请充电，我方也均给予办理。至于上诉人方为何中间出现跨越现象，这应该与上诉人方的经营管理有关，因为电费缴纳事宜是由上诉人方向我方负责人提出申请，我方按照其申请依法给予办理，故上诉人方提出的证明目的我方不予认可。其余二审查明事实与一审查明事实一致，予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人沧州沧德装饰装修工程有限公司主张双方的租赁合同事实上已于2018年10月24日解除，对该主张被上诉人不予认可，上诉人提交的证据亦不能证明其主张，故对该主张本院不予支持。上诉人主张假设租赁合同没有解除，原审法院判决租赁费过高，原审法院判决给付营运推广费和物业服务费没有依据，且双方对第二年的租金达成过协议即对上诉人第二年的租赁费进行减免。对该主张，被上诉人不予认可，上诉人亦没有提交有效证据予以证实，故对该主张本院不予支持。上诉人另主张因整体消防不达标导致上诉人迟延开业两个月，被上诉人同意按上诉人实际开业的时间即2017年12月25日计算租金，且上诉人不是故意不支付租金，故一审法院判决扣除保证金和没有扣除两个月的租金没有事实和法律依据。因本案系上诉人未按照租赁合同约定支付租金导致被上诉人解除合同，故按照合同约定，被上诉人对上诉人已经交纳的履约保证金不予返还，且上诉人主张应当扣除两个月的租金没有提交有效证据予以证明，故对上诉人主张一审法院判决扣除保证金和没有扣除两个月的租金没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张一审法院程序违法，对该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，沧州沧德装饰装修工程有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8720元,由上诉人沧州沧德装饰装修工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 娜审判员 赵文甲审判员 郭彦妍二〇一九年十二月二日书记员 潘艾平