广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19250号上诉人（原审原告）：广州市旭日国际旅游有限公司。住所地：广州市越秀区小北路鹏源发展大厦185、187、189号813、814、815房。法定代表人：张俊英，总经理。委托诉讼代理人：刘冠中，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓茗，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：台山市机关服务中心。住所地：台山市人民政府大院内。法定代表人：岑明琨。委托诉讼代理人：林淑芬，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚达钊，广东伯方律师事务所实习律师。广州市旭日国际旅游有限公司（以下简称旭日公司）与台山市机关服务中心租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初28194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旭日公司上诉请求：一、撤销(2018)粤0104民初28194号《民事判决书》第三项判项，改判台山市机关服务中心立即向旭日公司支付室内装修、设施设备、办公家具的赔偿款151390元。二、台山市机关服务中心承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月25日，台山市机关服务中心向旭日公司发出通知，称决定解除合同，要求旭日公司在收到通知之日起7天内关停营业活动；通知送达后，双方合同即时解除。同时，台山市机关服务中心承诺对旭日公司的损失进行赔偿。为落实赔偿事宜，就旭日公司的损失作价，应台山市机关服务中心要求，双方共同委托广州新泽信资产评估有限公司对案涉租赁场地室内装修、设施设备、办公家具等的价值进行评估。为此，双方与广州新泽信资产评估有限公司共同签署《资产评估业务约定书》，载明：“本次资产评估结果作为甲方（即台山市机关服务中心）因解除租赁合同给乙方（即旭日公司）造成财产损失作价的参考”；同时，相关的评估费用亦由台山市机关服务中心支付。根据广州新泽信资产评估有限公司作出的《资产评估报告》，案涉租赁场地室内装修、设施设备、办公家具等的评估值为151390元。由上述事实可见，双方已就台山市机关服务中心向旭日公司赔偿案涉租赁场地室内装修、设施设备、办公家具等的损失达成一致，并就共同委托的第三方评估公司评估损失作价作为赔偿依据达成一致。因此，一审判决无视该等事实，致使事实认定错误，依法应予改判。针对旭日公司的上诉请求，台山市机关服务中心答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持第三项判决，驳回旭日公司的上诉请求。理由如下：一、本案所涉的已形成附合的装饰装修物并非旭日公司进行装修，旭日公司使用台山市机关服务中心所有的装饰装修物事实上是获得了额外利益，旭日公司无权要求台山市机关服务中心对已形成附合的装饰装修物进行赔偿。首先，旭日公司未举证证明其对已形成附合的装饰装修物进行装修，且涉案场地原租赁人为广东熊猫国际旅游有限公司而非旭日公司。结合旭日公司提交的评估报告第8页被评估的主要资产情况“构筑物主要是广东省旭日国际旅游有限公司的装饰装修等，装修投入使用年限较久远，比较陈旧”，以及《评估明细表》中关于形成附合的装饰装修的成新率均在20%-30%之间（见评估明细表12/28/53/71/84/92）可知，本案所涉的形成附合的装饰装修物均发生在本合同成立之前，并非旭日公司进行装修装饰的（旭日公司在2017年3月1日开始承租涉案租赁场地，评估基准日为2018年3月1日）。台山市机关服务中心在交付涉案租赁场地给旭日公司时已经包含了现有已形成附合的装修。旭日公司在一审庭审也予以明确，形成附合的装饰装修物并非其进行装修的。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“《房屋租赁解释》”）未形成附合的装饰装修物，应由承租人拆除。根据《房屋租赁解释》规定，未形成附合的装饰装修物，应由承租人拆除。办公家具、设备等未形成附合的装饰装修物在租赁合同解除后，应由旭日公司拆除，旭日公司并未因租赁合同的解除产生损失。三、《资产评估报告》评估的事项为涉案租赁场地室内装修、设施设备、办公家具的市场价值，而非旭日公司主张的损失值，故该报告不能作为认定台山市机关服务中心法律责任的依据。一方面，旭日公司、台山市机关服务中心与广州新泽信资产评估有限公司共同签署的《资产评估业务约定书》中载明“本次资产评估结果作为甲方（台山市机关服务中心）因解除租赁合同给乙方（旭日公司）造成财产损失作价的参考”，由此可知，《资产评估报告》只是作为因租赁合同解除给旭日公司造成装修损失的参考，而非直接以《资产评估报告》的结果直接作为赔偿的数额。结合上述内容，根据该评估报告可知，已形成附合的装饰装修物并非旭日公司进行装修的，旭日公司并未产生实际损失，因此，旭日公司主张依据《资产评估报告》，要求台山市机关服务中心向旭日公司支付室内装修、设施设备、办公家具的赔偿款没有事实依据。另一方面，旭日公司出具的《资产评估报告》采用的评估类型为市场价值类型，根据《资产评估价值类型指导意见》，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。而旭日公司主张的损失赔偿属于非市场价值类型，具体表现为现行使用价值，即属于企业组成部分的特定资产的价值，强调的是该资产对于特定的使用者而言所具有的特定用途的价值，与资产的最佳使用状态或资产在市场上可以实现的价值无关。因此，该份评估报告并非对双方合同解除后的法律责任作出认定，不能作为认定台山市机关服务中心责任的依据。综上所述，旭日公司无法举证证明其存在涉案租赁场地室内装修、设施设备、办公家具产生实际损失这一前提条件，其要求台山市机关服务中心赔偿室内装修、设施设备、办公家具损失没有事实依据。另一方面旭日公司出具的《资产评估报告》评估类型为市场价值，与其主张的损失值不相符合，不能作为赔偿依据。因此旭日公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求依法驳回旭日公司的上诉请求。台山市机关服务中心上诉请求：一、请求撤销一审判决第二项，改判台山市机关服务中心无需向旭日公司支付主营业务收入损失；二、本案一审、二审诉讼费用由旭日公司承担。事实与理由：一、旭日公司无法举证证明其存在主营业务经营损失或者主营业务经营损失与本案租赁合同的解除有直接或间接的关系，应承担举证不能的不利后果。首先，旭日公司要求台山市机关服务中心赔偿2018年2月5日至4月8日主营业务收入损失，但旭日公司提供的证据不足以证明其存在主营业务收入存在减少的情况。台山市机关服务中心提供的泽信会计出具《广州市旭日国际旅游有限公司2017年度收支其他专项审计报告》的结论显示，旭日公司在2017年的主营业务收入为11838225.25元，在未扣减旭日公司应付涉案租赁场地2017年3月1日至12月31日期间的租金80000元的情况下，旭日公司在2017年底的净利润为-27772.66元。该专项审计报告，无法证明旭日公司在2018年2月至4月8日期间存在主要营业收入减少，旭日公司依据专项审计报告要求台山市机关服务中心赔偿上述期间的主营业务收入损失没有事实依据。其次，即使旭日公司证明2018年2月5日至4月8日存在主营业务收入减少的情况，旭日公司也未证明涉案租赁合同的解除是上述期间主营业务收入减少唯一原因，亦不能排除市场因素、经营方式等对主营收入的影响。再次，根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》，双方约定涉案租赁物的用途为办公室而非对外营业的商铺，旭日公司是使用办公终端而非依靠人流量带来收益，旭日公司至一审庭审之日仍在涉案场地办公，涉案租赁合同的解除并未对其经营产生实质影响。综上所述，主营业务收入减少是计算主营业务收入损失的前提条件，旭日公司无法举证证明其存在主营业务收入减少这一前提条件，另一方面，即使旭日公司主营业务收入减少，旭日公司也无法举证证明涉案租赁合同的解除是导致主营业务收入减少的唯一原因，其要求台山市机关服务中心赔偿主营业务收入损失没有事实依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……”的规定，旭日公司无法提供证据证明其存在主营业务收入损失，应当承担举证不理的后果，对旭日公司要求台山市机关服务中心赔偿主营业务收入损失的诉讼请求应当予驳回。二、在旭日公司无法证明其存在主营业务收入损失的情况下，一审法院应当驳回旭日公司该诉讼请求。即使一审法院认为涉案租赁合同的解除可能给旭日公司的主营业务收入带来一定的影响，一审法院酌情以旭日公司可能获得的主营业务收入的10％核算的主营业务收入损失的数额也远高于行业的利润水平，明显不合理。首先，根据旭日公司提供的专项审计报告，显示其2017年的净利润为-107772.66元，主营业务收入为11838225.25元，利润率为-0.91％。其次，根据广州市统计局公布的数据，2018年统计年鉴显示(因2019年统计年鉴未公布，故参考2018年度)，旅行社2017年度的营业收入为2829129万元，营业利润为-2734万元，利润总额4261万元(含营业外收支净额)。旅行社行业的利润率为-0.096％，即使以包含营业外收支净额的利润总额计算利润率也仅为：0.15％。旭日公司所在地区广州市旅行社行业的营业利润情况，旅行社行业的年度利润均为负数，即在正常情况下广州市旅行社的经营基本处于亏损状况。旭日公司要求台山市机关服务中心赔偿的主营业务收入的损失，实际上即为旭日公司的营业净利润的损失。结合旭日公司2017年度的营业情况以及广州市2017年度旅行社行业利润情况，一审法院酌情以旭日公司提供的2017年度专项审计报告记载的2017年度主营业务收入的平均值计算，该期间旭日公司的可能获得的主营业务收入应为2173044.09元[(11838225.25/365)×67]的10％计算作为旭日公司的主营业务收入损失，明显远高于旭日公司以往的盈利情况以及整个旅行社行业的正常水平。一审法院判决台山市机关服务中心赔偿旭日公司两个月的主营业务收入损失217304.4l元，即旭日公司基于此可获得217304.41元的净利润。而在2017整年度正常营业的情况下旭日公司月平均亏损8981.055元，参考行业利润率推算的情况，旭日公司在正常营业下可能仍处于亏损的状况。即使，参考行业以包含营业外收支净额的利润总额计算利润率0.15％计算2173044.09元的营业利润也仅为3259.6元。综上所述一审法院在旭日公司无法举证证明其存在主营业务收入损失的情况下应当驳回旭日公司该诉讼请求。即使一审法院认为涉案租赁合同的解除可能给旭日公司的主营业务收入带来一定的影响，在旭日公司无法举证证明其损失的情况酌情予以认定时候，在核算旭日公司可能获得的主营业务收入损失也应当结合旭日公司以往的经营情况以及其所在行业利润水平，作出一个合理的裁量，本案一审法院直接以旭日公司可能获得的主营业务收入的10％计算其损失(利润)，明显不合理。综上，在旭日公司无法举证证明旭日公司存在主营业务收入损失的情况下，应当驳回旭日公司要求台山市机关服务中心赔偿主营业务收入损失的诉讼请求。台山市机关服务中心请求依法撤销一审判决第二项，改判台山市机关服务中心无需向旭日公司支付主营业务收入损失。针对台山市机关服务中心上诉请求，旭日公司答辩称：不同意台山市机关服务中心将经营场所与商铺混为一谈，其解除合同导致旭日公司无法正常使用经营场所，必然会产生经营损失；台山市机关服务中心将主营业收入与利润混为一谈，旭日公司无法正常使用经营场所，导致主营业收入损失，依法应予赔偿。不同意台山市机关服务中心上诉请求。旭日公司于2018年7月25日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令台山市机关服务中心立即向旭日公司退还租赁押金11300元；2.判决台山市机关服务中心立即向旭日公司支付赔偿款697306.95元（租金差额190656.95元；主营业务收入损失245440元；室内装修、设施设备、办公家具损失151390元；装修费83000元；临时购置办公家具26820元）。一审法院经审理查明：根据原广州市国土资源和房屋管理局于2002年4月5日核发的粤房地证字第××号《房地产权证》记载，坐落在本市××区××楼的房屋，建筑面积共4024.95平方米，房屋用途为居住和非居住用房，土地使用权性质为国有土地使用权，权属人为台山市人民政府。附记另载明土地未办有偿使用手续；2楼作办公和餐厅用途，3-5楼作住宅用途，6-12楼作办公用途。2017年2月28日，旭日公司（承租人、乙方）与台山市机关服务中心（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在XX区XX楼的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积128平方米；租赁期限为2017年3月1日至2020年2月29日，月租金额8000元，租金按季结算，由乙方在每季的第75日前按转账或现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳11300元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理；租赁期内，乙方不得擅自改变房屋的结构和用途，不得安装超负荷的任何设备，不得转租、转让或变相出租，除征得甲方书面同意，否则视乙方违约，甲方有权解除合同；因大厦需要进行重建、拆迁、转让、抵押、抵债、消防安全等行为而需要乙方搬迁的，甲方有权单方面解除本合同，并无需承担违约责任，租金按实际使用时间收取，剩余部分退回乙方，甲方有义务提前三十日以上，以书面形式通知乙方，搬迁费用由乙方承担。等等。2018年1月25日，台山市机关服务中心向旭日公司发出《通知》，称：为响应中央军委要求，支持国家和军队建设，根据有关法律法规和政策规定及台山市人民政府与南部空军保障部共同商议的结果，我中心决定解除与你签订的租赁合同，请你自收到本通知之日起7天内关停营业活动，并将可移动物品搬离XX大厦等。同年2月4日，台山市机关服务中心向旭日公司作出《承诺书》，写明：请各承租户于2018年2月5日前停止一切经营活动，并将可移动物品搬离广州台山大厦。对各租户造成的经济损失，我中心承诺会根据你方提出的补偿诉求通过司法调解或根据你方提供的经济损失证据通过法院判决的方式向你方作出经济补偿等。此后，旭日公司、台山市机关服务中心与广东泽信会计师事务所有限公司（以下简称泽信会计）签订《审计业务约定书》，约定由旭日公司、台山市机关服务中心双方共同委托泽信会计对旭日公司2015年1月至2017年12月的资产、收入、成本费用、利润进行审计并出具专项报告等。旭日公司、台山市机关服务中心再与广州新泽信资产评估有限公司（以下简称泽信评估）签订《资产评估业务约定书》，约定由旭日公司、台山市机关服务中心共同委托泽信评估对XX区XX楼旭日公司已投入的XX房室内装修、设施设备、办公家具等的价值进行评估，本次资产评估结果作为台山市机关服务中心因解除原租赁合同给旭日公司造成财产损失作价的参考等。2018年6月10日，泽信会计作出《广州市旭日国际旅游有限公司2017年度收支其他专项审计报告》，其中写明2017年利润情况：根据旭日旅游公司提供的利润表统计，2017年度主营业务年收入11838225.25元，主营业务成本11779360.17元，主营业务税金及附加139.61元，主营业务利润58725.47元，管理费用85439.02元，财务费用1059.22元，营业利润-27772.77元，营业外收入0.11元，净利润-27772.66元。经审计，旭日旅游公司2017年度净利润应调减80000元，调减后净利润为-107772.66元。根据旭日旅游公司提供的2017年凭证及账簿，旭日旅游公司账面净利润为-27772.66元，未包含2017年3月1日至2017年12月31日期间XX区XX楼XX房号的租金费用80000元，应调减净利润80000元。等等。次日，泽信评估出具《资产评估报告》，写明：评估对象为广州市旭日国际旅游有限公司已投入的XX房室内装修、设施设备、办公家具等的价值；评估基准日为2018年3月1日；本次评估是为台山市机关服务中心拟解除与广州市旭日国际旅游有限公司签订的原租赁合同之经济行为所涉及的广州市旭日国际旅游有限公司已投入的XX房室内装修、设施设备、办公家具提供价值参考，根据资产自身的不同特性，分别采用相应的评估方法进行估算，其中实物资产以及设施、设备类资产、装修装饰均为结合成新率得出的市场价值；评估结论为在2018年3月1日评估值为151390元。等等。另查明：2018年4月8日，旭日公司（承租方、乙方）与案外人广州越伟房产发展有限公司（出租方、甲方）以及中粮地产集团深圳物业管理有限公司广州分公司（物业管理方、丙方）签订《租赁合同》，约定：甲方用于出租的建筑物位于XX区XX号XX大厦X楼XX室，总出租建筑面积为265.15平方米，作为办公用途使用；本合同租赁期限自2018年4月8日起至2020年4月7日止，甲方同意给乙方17天装修期，装修期自2018年4月8日起至2018年4月25日止；租金以出租建筑面积按月计收，其中2018年4月8日至2018年5月7日的月租金为6893.90元，2018年5月8日至2019年4月7日的月租金为15909元，2019年4月8日至2020年4月7日的月租金为16704.45元等。此外，旭日公司为证明其对新承租的XX大厦的办公场地进行装修支付了装修费用以及采购办公家具等，向一审法院提交了如下证据：1.《广州精装修清单》以及中国农业银行《账户交易明细回单》，其中显示工程名称为XX大厦刘总办公室装修改造，不含税总造价为86579.33元，旭日公司向蔡某支付了XX大厦813房装修预付款40000元以及装修款43000元。2.某家具有限公司于2018年4月28日出具的《收款收据》两份，注明收取旭日公司支付的办公家具一批定金及余款分别为13000元及13820元。对此，台山市机关服务中心质证认为《广州精装修清单》既没有旭日公司也无装修公司签名或盖章，且其中的装修项目名称与本案无关，装修面积也与旭日公司主张的新租赁场地的面积不符。对《账户交易明细回单》的真实性无异议，但与本案无关；对《收款收据》既无法证实旭日公司与案外人是否真实发生交易，且其中载明的办公用品一批具体是什么不清楚，也无法证明该批办公用品的使用目的。台山市机关服务中心为证明旭日公司仍在涉案场地内使用房屋并产生水电费用，向一审法院提请了证人余某到庭作证。证人余某称其系台山市机关服务中心员工，并签订有劳动合同，但经法庭询问未提交劳动合同到庭。庭审中，证人称：旭日公司至今仍在使用XX房，旭日公司的办公用品及设备未搬离；其每天巡楼、每月抄电表1次，但巡楼过程中并未发现旭日公司每天都在使用房屋；对于旭日公司与广州市某旅行社公司分别承租的场地其也无法分辨清楚，故只能认为全部是旭日公司在使用；对于电表读数的抄表记录中仅有1月至8月20日的总数，这是由于从部队要求搬离后就没有抄过表，只是在9月9日抄过一次表。经旭日公司、台山市机关服务中心双方交叉询问后，证人又改称其在8月20日、9月9日两次抄表，6楼现有XX五个房间被使用。对此，旭日公司质证认为1.证人分不清6楼每个房间究竟是哪一方在承租或实际使用。2.证人一开始在法院询问旭日公司使用的是哪间房屋时仅有陈述XXX，后台山市机关服务中心询问时又增加了XXX；而关于电表读数，其在第一次陈述时说只抄过一次即9月9日，却又在旭日公司提出质疑时称原来8月20日又有一次，其对于证明内容前后反复、矛盾的说法，恳请法庭不予采纳。3.证人已经说明了对于物品是在其批准下才能进出的，故旭日公司是无法将涉案房屋内的物品搬离，或后续为了正常办公而继续使用的。4.恳请法庭予以考察证人是否与台山市机关服务中心存在劳动关系，请出示相关劳动合同或社保证明，否则对于证人的身份及证人是否可以作证，表示存疑，也提醒法庭，即使证人与台山市机关服务中心真的存在劳动关系，也是与本案有利害关系的一方，证言不能予以采纳。台山市机关服务中心质证认为：1.证人作为工作人员，再结合旭日公司提供的证据以及证人的陈述，涉案租赁场地的6楼证人认为一直租给张大姐以及杨毅隆，因此证人认为6楼实际一直为张大姐以及杨毅隆在控制，他无法区别哪个在实际使用。2.证人也没有管理合同的职责，因此他也不可能清楚具体的使用情况，更加符合其巡楼工作人员的身份。6楼XXX一直有人在使用，2018年1月至8月20日的电费读数已经抄完，其他事情不属于证人管某的范围。台山市机关服务中心提供其制作的《六楼旅游公司（口岸、旭日）2017、18年电表读数》，旭日公司对其三性均不予确认。庭审中，旭日公司称其于2018年1月底已迁出涉案的租赁场地，仅与广东省某旅行社有限公司共用XXX室以处理后续问题，其他房屋均由台山市机关服务中心在门口张贴封条并提供2018年9月10日拍摄的现场《照片》；因台山市机关服务中心及军方均称设施、设备不用搬离，直接纳入评估范围作出赔偿即可，故相关物品均未搬离现场。对此，台山市机关服务中心称其在1月25日正式通知旭日公司解除合同，但XX大厦在2017年12月31日已对一楼进行围蔽；由于双方解除合同比较紧急，故当时提供两个办公室给旭日公司使用，但旭日公司至今仍未搬出也未支付过使用费，至于办公室具体是由旭日公司还是XX公司使用不清楚；台山市机关服务中心确实在2018年2月份在涉案租赁房屋门口张贴封条，评估时打开门后又再补贴回去。一审法院认为：旭日公司、台山市机关服务中心签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同的约定，合同履行期间如“遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理”，如“因大厦需要进行重建、拆迁、转让、抵押、抵债、消防安全等行为而需要乙方搬迁的，甲方有权单方面解除本合同，并无需承担违约责任，租金按实际使用时间收取，剩余部分退回乙方，甲方有义务提前三十日以上，以书面形式通知乙方，搬迁费用由乙方承担。”即在合同履行期间，如因法定的不可抗力原因或双方约定的重建、拆迁等原因，台山市机关服务中心有权单方解除合同。本案因台山市机关服务中心在合同履行期限届满前的2018年1月25日向旭日公司发出《通知》要求即时解除双方的租赁合同并在2月5日前停止经营、迁出租赁场地引致纠纷。对此，从台山市机关服务中心发出的通知内容来看，台山市机关服务中心要求单方解除合同非属前述双方约定的可得解除合同的事项内容。虽然台山市机关服务中心辩称其解除合同系因部队清查军队房地产项目属不可抗力，但从旭日公司提交的《房地产权证》记载内容来看，涉案房屋所有权属台山市人民政府所有，土地使用权性质为国有土地使用权，非属军队房地产项目。台山市机关服务中心也未提供其他证据证明涉案租赁房屋属军队房地产项目。因此，一审法院对于台山市机关服务中心的该项抗辩意见，不予采信。台山市机关服务中心在合同履行期限届满前提前解除合同，显已构成违约，应承担相应的违约责任。根据前述租赁合同的约定，台山市机关服务中心应在合同解除之日将保证金11300元退还予旭日公司。至于台山市机关服务中心辩称退回的保证金应在结清水、电费用以及支付场地占用费及实际清场后退还。对此，一审法院认为，台山市机关服务中心既未在本案诉讼过程中对水、电费以及场地占用费提出反诉，又未能提供充分的证据证明旭日公司在其限定的清退时间内仍占用涉案场地并拒不支付实际水、电费用。因此，台山市机关服务中心的该项抗辩意见，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。旭日公司诉请要求台山市机关服务中心退回保证金11300元，理据充分，一审法院予以支持。至于旭日公司诉请要求台山市机关服务中心赔偿的租金差额损失的问题，根据前述租赁合同内容，旭日公司承租的涉案场地面积为128平方米，月租金额为8000元，即涉案租赁场地每月每平方米的租金为62.5元。而旭日公司因台山市机关服务中心提前解除双方租赁合同后另行承租的XX大厦房屋的租金按逐年递增的标准计付后，在最后一租金计付周期的月平均租金仅为63元/平方米/月。即旭日公司另行承租的XX大厦房屋的租金标准与涉案租赁场地的租值相当，旭日公司并未产生额外的损失。至于旭日公司实际支付的租金额高于原合同项下租金系由于旭日公司在XX大厦承租的房屋面积增大所致。此属旭日公司为其经营目的所作安排引致，不应将此负担转嫁台山市机关服务中心承担。因此，对于旭日公司的该项诉请内容，缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于旭日公司诉请要求台山市机关服务中心承担的主营业务损失的问题，旭日公司在2018年2月至4月8日期间因经营场地被收回影响其正常营收，主要营业收入减少存在客观上可能性，但旭日公司实际遭受的主营业务收入的减少金额仍需依据证据予以计算。首先，根据泽信会计出具的《广州市旭日国际旅游有限公司2017年度收支其他专项审计报告》显示，旭日公司在2017年的主营业务收入为11838225.25元，在未扣减旭日公司应付涉案租赁场地2017年3月1日至12月31日期间的租金80000元的情况下，旭日公司在2017年底的净利润为-27772.66元。那么，即使按前述审计报告记载的2017年度的主营业务收入的平均值计算，该期间旭日公司的可能获得的主营业务收入应为（11838225.25/365）×67=2173044.09元。而从旭日公司提交的证据显示其在2018年5月的营业收入已达2478191.08元。即使不考虑旭日公司的实际经营是否可获得净利润的情况下，基于市场经营存在的风险及不确定性，旭日公司主张的主营业务收入损失245440元均无法获得充分的证据证明。因此，对于旭日公司的该项主张，一审法院酌情予以调整为按2173044.09元的10%予以核算，即台山市机关服务中心应予补偿旭日公司的主营业务收入损失为217304.41元。至于旭日公司诉请要求台山市机关服务中心承担的室内装修、设施设备、办公家具损失的问题。首先，涉案场地内的室内装修并非旭日公司实施。虽然旭日公司于庭审中称涉案场地内的装修其在承接房屋时已经支付足够的转让费，但旭日公司并未提供充分的证据证明。其次，虽然台山市机关服务中心提前解除双方的租赁合同，但旭日公司在合同解除后可将其所有的、未形成附合的装饰、装修以及可移动的办公家具、设备等物品搬离涉案场地。结合本案查明的事实，由于合同解除的时间仓促，旭日公司亦确认台山市机关服务中心在合同解除后提供了一间房屋供其临时使用，而且涉案房屋大门的封条也是在2月份始张贴上去。因而，旭日公司可以将前述可移动的设施、设备以及家具等迁移出涉案的场地。再次，旭日公司、台山市机关服务中心双方共同委托泽信评估出具的《资产评估报告》仅是对评估时点涉案场地内装饰装修及相关设备、物品的市场价值所作评估，并非对双方合同解除后的法律责任做出认定。不能以该评估报告系由旭日公司、台山市机关服务中心双方共同委托以及评估报告记载之内容作为认定台山市机关服务中心责任之依据。因此，旭日公司的该项诉请，一审法院不予支持。至于旭日公司诉请要求台山市机关服务中心赔偿其新租赁场地的装修费及购置办公家具的费用问题。首先，旭日公司承租前述XX大厦场地系用于继续经营之用，其在承租场地后进行装修及采买办公用品属于商业行为，理应由其自行负担相应费用。其次，从旭日公司提交的证据来看，旭日公司提供的证据并不足以证明其支付的83000元装修费用系用作新租赁场地装修支出费用，而其提交的采买办公家具的收据亦无法证实其实际采买家具的数量及金额。因此，对于旭日公司的该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，于2019年6月28日作出一审判决：一、台山市机关服务中心应于本判决生效之日起十日内一次性向广州市旭日国际旅游有限公司返还租赁保证金11300元。二、台山市机关服务中心应于本判决生效之日起十日内一次性向广州市旭日国际旅游有限公司支付主营业务收入损失217304.41元。三、驳回广州市旭日国际旅游有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10886.10元，由广州市旭日国际旅游有限公司负担7374.10元，由台山市机关服务中心负担3512元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，一审诉讼中，旭日公司提供其司编制的损益表，显示2018年5月本年累计营业收入2478191.08元，营业成本2459025.27元，经营利润18751.97元，营业利润－68022.12元，净利润－48022.12元。二审庭询中，旭日公司表示，涉案房屋即是其司办公场所，也是其司经营场所；台山市机关服务中心表示，旭日公司使用涉案房屋用于办公，主要用于办理票务代订，但不清楚旭日公司的经营场所在哪里。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：台山市机关服务中心应否向旭日公司赔偿室内装修、设施设备、办公家具的损失151390元；台山市机关服务中心是否应向旭日公司支付主营业务损失。本案诉讼中，旭日公司并未提供证据证明涉案场地内的装饰装修为旭日公司完成。台山市机关服务中心分别于2018年1月25日、2月4日发出的《通知》、《承诺书》中均有要求旭日公司将可移动物品搬离的内容。台山市机关服务中心、旭日公司以及泽信评估签订的《资产评估业务约定书》仅载明，本次资产评估结果作为台山市机关服务中心因解除原租赁合同给旭日公司造成财产损失作价的参考，并无关于台山市机关服务中心承诺将评估范围内的室内装修、设施设备、办公家具纳入对旭日公司予以赔偿的内容。旭日公司关于台山市机关服务中心已承诺对设施设备、办公家具作出赔偿的主张，依据不足，本院不予采信。旭日公司、台山市机关服务中心均确认争议的设施设备、办公家具仍在涉案场地，故旭日公司可将上述可移动的设施设备、办公家具自行搬离涉案场地。虽然将自有物品搬离涉案场地需先取得台山市机关服务中心的同意，但旭日公司并无证据证明台山市机关服务中心拒绝或者阻扰旭日公司搬离自有物品。旭日公司本案诉请求台山市机关服务中心赔偿装饰装修、设施设备、办公家具费用，一审法院予以驳回，所作处理并无不当，本院予以维持。案件事实表明，就涉案场地租赁，台山市机关服务中心于2018年1月25日发出《通知》，决定解除与旭日公司签订的租赁合同，2月4日作出《承诺书》，其后旭日公司停止经营活动，旭日公司再于2018年4月8日另行租赁房屋开展经营业务，台山市机关服务中心已承诺对租赁合同解除损失作出经济补偿。旭日公司经营旅游的主营业务因涉案房屋租赁合同解除受到影响，是客观存在的事实。台山市机关服务中心称旭日公司承租涉案场地并非对外营业的商铺，但对旭日公司的经营场所却不能明确。台山市机关服务中心表示旭日公司仍在涉案场地办公，租赁合同解除未对经营产生实质影响，事实依据并不充分。虽然泽信会计作出《广州市旭日国际旅游有限公司2017年度收支其他专项审计报告》，显示旭日公司2017年度净利润-27772.66元，但不能以此作为否认旭日公司因租赁合同解除主营业务受到影响的正当依据。旅行社主营业务某一时段暂停，因相关经营成本也未发生，即使年度利润不发生变化，经营损失也是客观存在的。相对于主营业务利润、营业利润、净利润指标，判断主营业务收入减少损失更符合涉案租赁合同解除所生损失状况。需要指出的是，一审判决依旭日公司2017年度相应时段主营业务收入数额酌情按10%核算旭日公司因租赁合同解除所生损失，并未直接将该主营业务收入作为损失处理依据，并无明显不妥。台山市机关服务中心上诉依2017年度旅行社行业年度利润亏损，主张无需对旭日公司承担损失补偿，理由并不充分。综上所述，旭日公司、台山市机关服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7887.37元，由广州市旭日国际旅游有限公司负担3327.80元，台山市机关服务中心负担4559.57元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十二月十七日书记员  熊盈颖吴敏玲