北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11334号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：合创空间（北京）物业管理有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：徐攀攀，总经理。委托诉讼代理人：邢中阁，北京润朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚丹，北京吉浙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）北京十八米网络科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：吉文，总经理。委托诉讼代理人：王静怡，男，该公司职员。上诉人合创空间（北京）物业管理有限公司（简称合创空间）与被上诉人北京十八米网络科技有限公司（简称十八米公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初1682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月1日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合创空间（北京）物业管理有限公司上诉请求：请求本院撤销一审判决第一、三、六项，改判双方签订的《商业写字楼租赁合同》于2018年11月30日解除；改判被上诉人向上诉人支付违约金17400元；改判被上诉人支付上诉人工商注册地址迁出或者注销之日止的租金（以5800元为基数，自2018年12月1日起至被上诉人工商注册地址迁出或者注销之日止，依照月租金标准上浮30%计算）；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、涉案合同的解除时间应当是2018年11月30日，被上诉人延迟支付租金已超10日，上诉人于2018年11月29日发出《解除合同通知书》，被上诉人次日签收且未提出异议。2、上诉人不存在违约，被上诉人与杨征之间恶意串通，应承担违约责任。杨征更换房屋密码不等于其实际收回了房屋，杨征另案证明被上诉人直至2019年6月30日前一直在使用该房屋，被上诉人的工商注册地址也一直在该房屋；实际情况是被上诉人意图减少房租而与杨征直接签订租赁合同，杨征曾提出将杨征与被上诉人之间制造“业主锁门收房”的微信聊天记录给上诉人，但因故未给上诉人，一审法院对该证据也未予以调取；3、一审法院适用法律错误，被上诉人应当向其支付租金和违约金。十八米公司辩称：同意一审判决，请求本院予以维持。北京十八米网络科技有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年6月20日签署的有关承租北京市石景山区城通街某号院某号楼1502室房屋的租赁合同；2、被告支付违约金17400元；3、被告退还原告保证金11600元；4、被告给原告补开3个月租房的发票；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年6月20日签署了承租北京市石景山区城通街某号院某号楼1502室的租赁合同。原告依约缴纳了6个月房租及保证金。原告承租后即将公司注册地址迁到此地。2018年11月19日九时许，该房的房东突然来到公司，要求原告搬离此处。房东更换大门密码锁，致使原告无法在此办公至今。由于合同约定2018年11月20日原告要交纳下一次的房租，但原告自2018年11月19日就无法使用该房屋办公，故原告依据《合同法》相关规定行使不安抗辩权而拒绝缴纳下一次房租。综上，由于被告与房东之间的矛盾使得原告无法正常使用承租的房屋，给原告经营带来巨大影响。原告要求解除合同赔偿损失并支付违约金。由于双方协商未果，故诉至法院。合创空间公司答辩称：1、被告同意与原告签订的租赁合同于2018年11月30日解除。2、被告不存在违约行为，目前房屋状态被告不清楚，主观上被告已与业主多次沟通并以书面形式要求继续履行合同，客观上被告与业主的合同在有效期内，业主的个人行为导致的后果不应该由被告承担违约责任。3、合同解除后应做相应退房结算，扣除相应费用如有剩余可以退还。4、被告不同意在合同解除后原告继续使用该房屋地址作为注册地址，原告应立即迁出。5、被告同意按照原告实际支付房租的情况按照国家规定的税点出具发票，我们认为应该按税点10%开具发票。另外，原告和业主恶意串通，业主收回了房屋，被告无违约。合创空间公司提出反诉请求：1、请求判令确认申请人与被申请人之间签订的《商业写字楼租赁合同》于2018年11月30日解除；2、请求法院判令被申请人支付申请人工商注册地址迁出或者注销之日止的违约金（以5800元为基数，自2018年12月1日起至被申请人工商注册地址迁出或者注销之日止，依照月租金标准上浮30%计算）；3、请求判令被申请人支付申请人违约金17400元；4、本诉及反诉费用均由被申请人承担。事实和理由：2018年6月20日，双方签订租赁合同，反诉原告将案涉房屋出租给反诉被告，因反诉被告未按照合同约定于2018年11月20日支付第二次房屋租金34800元，反诉原告于2018年11月29日向反诉被告发出《解除合同通知书》，解除双方签订的租赁合同，反诉被告已于2018年11月30日签收。另外案涉房屋业主与反诉被告恶意串通，在2018年11月19日，由业主自行收回案涉房屋并修改了房屋密码，事后再将修改后的密码告知反诉被告，由反诉被告继续使用。十八米公司针对反诉答辩称：同意解除合同，但解除时间由法庭认定；合同未解除不同意迁出注册地址；不同意支付房租，我们没有实际占有，且由于反诉人违约在先。一审法院经审理认定事实如下：2018年6月20日，合创空间公司（出租方、甲方）与十八米公司（承租方、乙方）签订《商业写字楼租赁合同》，约定十八米公司承租位于北京市石景山区京西商务中心（西区）商业金融项目用地-某号楼某层1502室（以下简称案涉房屋），租赁用途办公，租赁期限1年，自2018年6月25日至2019年6月24日，租金每月5800元，保证金11600元，租金交付方式为押二付六。该合同另就其他费用、房屋交接、违约责任等事项进行了约定，其中该合同第六条约定：租赁期内与该房屋有关的房屋租赁发票等费用由乙方承担，该合同第7条第5项约定：乙方将租赁房屋办理了工商注册登记地址时，租赁期结束前乙方应将注册地址变更为其他物业地址，注册地址未及时变更的，自租赁期结束之日起至实际办理完成变更登记期间，乙方应按本合同约定租金标准上浮30%支付租金，该合同第11条第1项约定：除本合同另有约定以外，具有下列情形之一的，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金，第6项约定：因一方违约，另一方依本合同约定解除合同的。案涉租赁合同签订后，十八米公司向合创空间公司支付了保证金11600元、房屋租金34800元，并将公司注册地址迁入案涉租赁房屋。2018年9月3日，十八米公司向合创空间公司法定代表人徐攀攀转账支付1740元，同日合创空间公司向十八米公司开具总额17400元房租发票（北京增值税普通发票），该发票显示税率5%。2018年11月19日，案涉房屋业主杨征将案涉房屋收回并修改案涉房屋锁密码。在案涉房屋被案外人杨征收回前，合创空间公司曾与十八米公司沟通过案涉房屋调换事宜，但未达成一致意见。2018年11月29日，合创空间公司向十八米公司发出解除合同通知书要求解除案涉租赁合同，十八米公司自认于当日收到该通知书。一审诉讼中，合创空间公司另主张十八米公司与案外人杨征恶意串通，制造合创空间公司违约，并提供录音及民事判决书佐证，对此，十八米公司否认与案外人杨征恶意串通，并陈述自2018年11月19日之后其未在案涉房屋中经营。一审另查，在本案诉讼期间，合创空间公司因案涉房屋租赁事宜起诉案外人杨征至一审法院，一审法院经审理后作出（2019）京0107民初3456号判决书，判决：合创空间公司与杨征于2017年8月15日签订的案涉房屋租赁合同于2018年11月19日解除；杨征于判决生效之日起10日内向合创空间公司返还2018年12月19日至2019年2月15日期间租金（按每月4800元标准计算）；杨征于判决生效后10日内向合创空间公司支付违约金14400元。杨征不服该判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理后作出（2019）京01民终9154号判决书，驳回上诉，维持原判。一审再查，截止本案一审法庭辩论终结之日，十八米公司工商注册地址仍为案涉租赁房屋。一审又查：（2019）京01民终9154号判决书中记载：二审中，杨征向本院提交以下证据：…，以上证据均用于证明2019年6月30日前十八米公司一直使用案涉房屋，且至今仍未将工商注册地址迁出，合创空间公司对上述证据的真实性及关联性均不认可。上述事实，有《商业写字楼租赁合同》、发票、收据、民事判决书以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为：案涉《商业写字楼租赁合同》是本案双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合创空间公司作为案涉房屋出租方，负有保证十八米公司在案涉房屋租赁期限内正常使用案涉房屋的相应义务。因案涉房屋在租赁期限内被案外人杨征收回并更改密码，致使十八米公司不能对租赁物使用、收益，造成十八米公司签订案涉租赁合同的目的不能实现，作为案涉租赁合同的相对方，合创空间公司已属违约，十八米公司有权解除案涉租赁合同。十八米公司的起诉状中含有要求与合创空间公司解除案涉租赁合同的意思，且该起诉状已送达合创空间公司，故本院确认案涉租赁合同于十八米公司起诉状送达合创空间之日即2019年1月31日解除。案涉租赁合同解除后，合创空间公司持有十八米公司11600元保证金已无依据，合创空间公司应予返还，故对十八米公司要求合创空间公司返还11600元保证金的诉讼请求，一审法院予以支持。因合创空间公司违约导致案涉租赁合同解除，合创空间公司应承担相应违约责任，合创空间公司在本案诉讼中明确表示不要求对违约金进行调整，结合案涉租赁合同约定，一审法院对十八米公司要求合创空间公司支付17400元违约金的诉讼请求亦予以支持。同时对合创空间公司要求十八米公司支付违约金17400元的反诉请求，不予支持。十八米公司要求合创空间公司补开3个月房租发票，合创空间公司同意补开，一审法院对此不持异议，因合创空间公司已为十八米公司开具的3个月房租发票税率为5%（北京增值税普通发票），合创空间公司为十八米公司补开3个月房租发票的税率亦应为5%（北京增值税普通发票），同时补开3个月房租发票费用由十八米公司承担。合创空间公司与案外人杨征就案涉房屋签订的租赁合同已解除，合创空间公司后续对案涉房屋不再享有相应权利，如前所述，十八米公司与合创空间公司就案涉房屋签订的租赁合同亦已解除，前述两解除时间均早于十八米公司与合创空间公司就案涉房屋签订的租赁合同中约定的租赁届满期。在此情形下，合创空间公司要求十八米公司承担租期届满后十八米公司未将其注册地址迁出案涉租赁房屋的相应违约责任已无依据，且合创空间公司亦未因此受到相应损失，故对合创空间公司该项主张，一审法院不予支持。合创空间公司主张十八米公司与案外人杨征恶意串通，但其提供的相应证据并不足以证实其主张，一审法院对该主张不予采信。一审判决：一、确认北京十八米网络科技有限公司与合创空间（北京）物业管理有限公司于2018年6月20日签订的《商业写字楼租赁合同》于2019年1月31日解除；二、合创空间（北京）物业管理有限公司于本判决生效后7日内退还北京十八米网络科技有限公司保证金11600元；三、合创空间（北京）物业管理有限公司于本判决生效后7日内给付北京十八米网络科技有限公司违约金17400元；四、合创空间（北京）物业管理有限公司于本判决生效后7日内向北京十八米网络科技有限公司补开三个月房租发票（北京增值税普通发票，税率5%），该补开发票费用由北京十八米网络科技有限公司承担；五、驳回北京十八米网络科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回合创空间（北京）物业管理有限公司的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以认定。本院经审查认为，合创空间公司作为涉案房屋出租方，负有保证十八米公司在涉案房屋租赁期限内正常使用案涉房屋的相应义务。在涉案租赁合同约定的房租交纳时间（2018年11月20日）的前一日，涉案房屋的房东杨征更换大门密码锁，要求十八米公司搬离，致使十八米公司无法办公。故合创空间公司无权以十八米公司延迟支付租金超十日为由解除合同，故合创空间公司于2018年11月29日向十八米公司发出的《解除合同通知书》，尽管十八米公司已签收，但并不发生合同解除的法律效果。一审法院以十八米公司的起诉状中含有要求与合创空间公司解除涉案租赁合同的意思，且该起诉状已送达合创空间公司为由，认定涉案租赁合同于十八米公司起诉状送达合创空间之日即2019年1月31日解除，并无不当，本院予以确认。合创空间公司提交的证据不足以证明十八米公司仍在租住、使用涉案房屋，不足以证明十八米公司与杨征存在恶意串通，合创空间公司申请法院调取相关证据不属于法院依职权调取证据的范畴，一审法院未予调取，并无不妥。对合创空间公司所提的上诉理由，本院不予采纳。综上，合创空间公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费964元，由合创空间（北京）物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张寒松审 判 员 张 静审 判 员 梁 睿二〇一九年十二月十日法官助理 慕林芳书 记 员 李 倩