黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民终1676号上诉人（一审被告）：孙大宏，男，1959年4月13日出生，汉族，佳木斯市公安局退休干警，住佳木斯市向阳区。被上诉人（一审原告）：佳木斯福瑞物业管理有限公司，住所地佳木斯市向阳区解放路东段。法定代表人：李艳红，该公司经理。委托诉讼代理人：韩振威，黑龙江中东律师事务所律师。上诉人孙大宏因与被上诉人佳木斯福瑞物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2019）黑0803民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙大宏上诉请求：1.要求二审法院对物业的违约行为予以严惩；2.要求被上诉人把违约多收取的物业费退还给业主；3.本案发生的一切费用都由被上诉人承担；4.请求发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审程序违法，法官助理未参加庭审，其名字却体现在判决书上。二、被上诉人不作为以及对业主使用暴力和软暴力行为。三、物业的管理存在服务不到位，管理不周等严重恶劣行为，物业诽谤业主，小区夜间常年没有值班人员，没有保安，高层防火疏散通道常年没有应急灯和疏散指示灯，电梯近两年也经常坠落，地基被老鼠掏洞，保温层都裸露在外，而且在小区内设有明珠医院的垃圾点，严重危害广大人民群众的身心健康，上诉人的水表有问题，但是物业没有解决。四、一审法官限制上诉人举证，一审时上诉人只举证了照片45张，录像14段，一审法院对上诉人举示的证据真实性予以认定，但却在论理部分认为上诉人未能提供充分有效的证据证实物业公司存在违约行为，前后存在矛盾。五、佳木斯市住宅物业服务收费指导价格规定，高层每层都应设垃圾桶，但上诉人所在的小区却没有设置。六、物业公司侵吞了业主的共同财产，包括广告费等，以公共区域秩序维护费为例，十五年累计费用就达3810240元，长期以来物业公司侵吞了业主的巨额财产，但物业提供的服务却没有达到与其收费相适应的水准。七、被上诉人出具的《物业管理服务协议》是2009年签订的，当时约定是每月每平方米0.7元，双方没有签后续合同，因此该份合同不应有效，即使该合同有效，物业也存在违约行为。综上，根据相关规定，业主有权拒交物业费。佳木斯福瑞物业管理有限公司答辩称，被上诉人依据物业管理服务协议，为上诉人居住的银鼎明苑提供服务。上诉人作为小区业主，应当按照约定缴纳物业服务等费用。一审法院查明上诉人所欠2017年及2018年度物业费，事实清楚，请人民法院驳回上诉人的上诉请求。佳木斯福瑞物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即给付拖欠的物业管理费、电梯费、灯费、水费等共计6379.94元及违约金（违约金自2017年1月1日起至实际给付之日止，按应付金额每日千分之三计算）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年9月4日原被告双方签订《银鼎明苑小区物业管理服务协议》一份，合同约定原告提供物业服务，被告交纳物业管理费用，高层房屋按照每平方米每月0.7元标准收取物业费。同时约定了双方的权利义务、物业管理费用收费标准及时间、违约金等内容。被告孙大宏系佳木斯市向阳区德祥街银鼎明苑******房屋所有权人，建筑面积84.14平方米。另查明，佳木斯市物价监督管理局、佳木斯市住房保障局于2013年10月11日共同出具佳价经审字﹝2013﹞018号物业服务收费标准审批单。内容为：原告提供物业服务的银鼎明苑小区从2013年11月1日起，高层物业费调整为1.1元/每月每平方米（建筑面积），电梯费每月60元。一审法院认为，原告依据物业管理服务协议为被告居住的银鼎明苑小区提供物业服务，被告作为小区业主，应按照合同约定交纳物业服务等费用，结合本院审查的事实，被告已拖欠两年物业费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。经调查，被告曾于2016年1月10日分别交纳2015年及2016年两年物业管理费。其中每年物业费1111元、电梯费720元、灯费12元，计1843元。2018年1月1日，原告与佳木斯银鼎明苑业主委员会签订《物业服务协议书》，约定高层按每平方米建筑面积1元收取物业费。本院确认被告2017年应交纳物业服务费为1843元、2018年应交纳物业服务费为1742元。因原告未提供被告拖欠水费的相关证据，故对该项诉请，本院不予支持。关于原告主张按每日所欠物业费的千分之三支付违约金，因该违约金计算方法已超过法律保护的范围，且原告并未提供造成其实际损失的相关证据，结合违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，本院依法予以调整违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。以原告向法院主张权利即立案之日，按本金3585元为基数。对于被告辩称的因原告提供物业服务管理不善的辩解理由，因其未能提供充分有效的证据证实物业公司存在违约行为，故对其辩解理由，本院不予采信。综上所述，对原告主张合理部分的诉讼请求，本院予以支持。判决：一、被告孙大宏于本判决生效之日起10日内给付原告佳木斯福瑞物业管理有限公司2017年度、2018年度物业服务费3585元及违约金（自2019年7月23日至付清之日止，以物业服务费3585元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告佳木斯福瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人向法庭提交证据五组。证据一、一审法官手写A4纸复印件一份。证明问题：物业不作为，一审法官限制上诉人举证。被上诉人认为与本案无关联性，不予质证。本院经审查认为，该组证据与本案无关联性，本院不予认定。证据二、福瑞物业公司通知一份。证明问题：按照物业条例规定，物业应每月收取物业费，而被上诉人违规按年收取费用。被上诉人认为上诉人所要证明的问题没有任何法律依据。本院经审查认为，该组证据仅是被上诉人提前通知业主需缴纳下一年度物业费，并不存在被上诉人违规收取的情况，因此对该组证据本院不予认定。证据三、佳木斯市住宅物业服务收费指导价格表28张。证明问题：按照收费指导价格，被上诉人牟取暴利，但没有提供相应的服务，没有服务到位的地方，应将对应款项退还给上诉人。被上诉人对真实性有异议，被上诉人收费标准是经过佳木斯市物价监督管理局、佳木斯市住房保障局于2013年10月11日共同出具的佳价经审字（2013）018号物业收费审批单审批，被上诉人收费符合法律规定，而且上诉人也按照该规定缴纳物业费至2016年年底，上诉人想要证明的问题与本案没有关联性。本院经审查认为，该组证据证明不了上诉人想要证明的问题，对该份证据不予认定。证据四、视频光盘一张（视频11份）。证明问题：一审判决送达后，物业毁灭证据，上诉人再次拍摄，除了老鼠洞填平、草铲除，其他与一审提交的照片没有任何改变。被上诉人有异议，该视频资料以偏概全，证明不了上诉人想要证明的问题，并且也不是不交物业费的理由。本院经审查认为，该组证据能够证明针对上诉人一审提出的问题，被上诉人对服务进行了部分改进，对该组证据的真实性予以认定。证据五、手机录像数段。证明问题：被上诉人没有提供相应物业服务。被上诉人认为该视频资料以偏概全，证明不了上诉人想要证明的问题，并且也不是不交物业费的理由。本院经审查对该组证据的真实性予以认定。被上诉人提交证据一份。证据一、物业服务协议书一份。证明问题：被上诉人与案涉小区业主委员会签订了物业服务协议。上诉人有异议。本院经审查认为，该组证据能够证明被上诉人与佳木斯市向阳区银鼎明苑业主委员会签订了《物业服务协议书》，合同签订日期为2018年1月1日，合同期限为一年，本院对该份证据予以认定。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2018年1月1日，被上诉人与佳木斯市向阳区银鼎明苑业主委员会签订了《物业服务协议书》，合同签订日期为2018年1月1日，合同期限为一年。本院认为，关于上诉人反映的一审程序问题，《中华人民共和国法院组织法》第四十八条规定：“人民法院的法官助理在法官指导下负责审查案件材料、草拟法律文书等审判辅助事务。”审判工作不仅仅包括参加庭审，还包括审查案件材料、草拟法律文书等众多繁杂的审判事务，法律并未强制规定法官助理参加庭审，但由于其为审判事务也提供了辅助工作，因此在文书中法官助理署名程序合法，一审程序并无不当，上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于上诉人是否应缴纳物业费的问题，2009年9月4日，本案双方当事人签订了《银鼎明苑小区物业管理服务协议》一份，2018年1月1日，被上诉人与佳木斯市向阳区银鼎明苑业主委员会签订了《物业服务协议书》，以上两份协议系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，因此被上诉人与上诉人形成了物业服务合同关系，该合同对双方当事人具有约束力。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”现上诉人未按照合同约定缴纳物业费，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人主张被上诉人公司存在服务不到位、管理不周等重大瑕疵问题，由于上诉人所在的小区已成立了业主委员会，因此应由业主或业主委员会及时与被上诉人沟通，而不能以此为由拒交物业费，形成对其他已经依约交纳物业费的业主不公平的局面。综上所述，孙大宏的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙大宏负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  何 璇审判员  金爱武二〇一九年十二月二十四日书记员  韩文曲