湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0304民初4963号原告：湘潭东佳物业管理有限公司，住所地湘潭市岳塘区芙蓉路芙蓉小区综合楼附楼**。法定代表人：潘杏林，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱兵，湖南君子莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雯，湖南君子莲律师事务所实习律师。被告：王理卓，男，1975年9月26日出生，汉族，住湘潭市雨湖区，现住湘潭市岳塘区。被告：张文娟，女，1983年11月1日出生，汉族，住湘潭市岳塘区，现住湘潭市岳塘区。系被告王理卓之妻。原告湘潭东佳物业管理有限公司（以下简称东佳物业公司）与被告张文娟、王理卓物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东佳物业公司委托诉讼代理人朱兵、王雯、被告王理卓到庭参加诉讼,被告张文娟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理服务费5294元；2、判令被告支付违约金（滞纳金）1000元；3、判令被告承担本案诉讼费。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区书院路与双拥路交汇处。二、被告系房屋所有权人，房屋位于，房产产权面积为110.31㎡。三、原告于2017年3月1日起至今为上述小区提供物业服务；原告向被告收取物业费的依据为：《湘潭湘江学府解除协议》、《前期物业管理服务合同》（2017年3月1日签订）。四、收费标准：（一）湘潭东之阳房地产开发有限公司与原告湘潭东佳物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，物业服务收费方式为选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准为：商业物业2.0元·㎡/月；电梯住宅1.50元·㎡/月；写字楼2.0元·㎡/月；车位、停车库30元/月·个。五、物业服务期限：合同签订之日起至业主大会成立后并重新选定下一任物业管理公司，签订新的物业服务合同时止。六、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2017年4月1日至2019年12月31日。七、被告拖欠原告2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业费5460.35元（1.5元·㎡/月×110.31㎡×33月）至今尚未缴纳。八、原告主张违约金（滞纳金）依据为：《前期物业管理服务合同》第三十一条“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按每日0.3%的标准向乙方支付违约金”。九、被告不交纳物业费辩解事由及对应的证据名称：（一）湘江学府小区前期物业服务企业系株洲湘银物业管理有限责任公司，被告按时交纳了物业服务费。后来变更为原告，未向业主进行公示，程序是否合法不得而知（证据：无）；（二）被告家客厅及过道因隔壁烟道漏油烟，开发商、前期物业株洲湘银物业管理有限责任公司及原告均未解决该问题（证据：照片）；（三）小区围墙被拆除后，小区内经常发生偷盗事件，电梯频发关人故障（证据：照片）；（四）小区内无保安，原告破绿改阳台、卫生环境差（证据：照片）本院认为：本案系物业服务合同纠纷。湘潭东之阳房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院对原告提交的前期物业管理服务合同予以认可。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，该合同对全体业主具有约束力。原告向被告提供了物业服务，被告应履行交纳相应物业服务费用的义务。被告自2017年4月起至2019年12月期间尚欠住宅物业服务费5460.35元、，原告诉讼请求5294元，系自行处分自己的权利，对该诉请，本院予以支持。原告诉请滞纳金，因被告欠交物业费非故意拖欠，对该部分诉请，本院不予支持。被告王理卓辩称原告物业服务不到位。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，原告是否完全履行物业服务合同，不能免除被告交纳物业管理费之义务，被告可以要求原告承担相应的违约责任。被告称因隔壁烟道漏油烟，导致其家中有油烟味，前期物业公司株洲湘银物业管理有限责任公司、开发商及原告均未有效解决该问题。本院认为，从被告向本院提交的证据来看，不能证明原告对被告的要求不闻不问，且该问题前期物业公司株洲湘银物业管理有限责任公司及开发商均未能解决好，亦不能苛求原告，且更换油烟主管道系改建、重建附属设施，属于共有和共同管理权利的重大事项，需由应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。故对其该辩解意见，本院不予采信。被告辩称小区围墙被拆后，小区内经常发生偷盗现象，电梯关人事故频发，因被告未向本院提交证据证实，对其该辩解意见，本院不予采信。被告认为原告破绿改阳台，违规改建，对其造成了影响。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条“业主大会或业主委员会，对……违章搭建……等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”之规定，被告认为原告有破绿改阳台，违规改建，损害其合法权益的行为，可以依法提起诉讼或者向相关机构投诉。故对其该辩解意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（第六项）、第二款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张文娟、王理卓于本判决生效之日起五日内一次性支付湘潭东佳物业管理有限公司物业管理服务费5294元；二、驳回湘潭东佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张文娟、王理卓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审 判 员  蒋 英二〇一九年十二月十九日法官助理肖黎代理书记员  唐璐瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。