湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）湘02民终2602号上诉人（原审原告）：易新华，女，汉族，湖南省醴陵市人，1973年2月8日生，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：李建军，株洲市法学会法律服务中心法律工作者。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：醴陵市中达商业经营管理有限公司，住所地：醴陵市仙岳山街道碧山村竹园组。法定代表人：陶文标。被上诉人（原审被告）：湖南旺亿房地产开发有限公司，住所地：醴陵市西山办事处碧山村竹园组。法定代表人：陶文钦。上诉人易新华因与被上诉人醴陵市中达商业经营管理有限公司、湖南旺亿房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院作出的（2019）湘0281民初2673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人易新华及其委托诉讼代理人李建军到庭参加诉讼。被上诉人醴陵市中达商业经营管理有限公司、湖南旺亿房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易新华的上诉请求：改判两被上诉人共同承担租金的支付责任；判令两被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：醴陵市中达商业经营管理有限公司（以下简称中达公司）是湖南旺亿房地产开发有限公司（以下简称旺亿公司）以本案中案涉铺面出卖人的身份委托中达公司，作为旺亿公司指定给上诉人唯一的对租赁合同进行统一管理的专业公司，是具有强制性的。即在《醴陵市商品房买卖合同》的《合同补充协议》的第8条中注明：“出卖人所出卖的商铺为家居建材专业市场铺面，出卖人已委托了具有相应资质的专业市场管理公司进行统一管理，买受人如购买商铺必须在签订《商品房买卖合同》后三日内与出卖人选定的市场管理公司签订《统一经营管理合同》，否则视为放弃购买铺面，由出卖人退回买受人已交纳的购房款（不计息）后《商品房买卖合同》自动解除”。由此可以看出，上诉人与中达公司签订的《旺亿国际家居建材城委托经营管理合同》是按照被上诉人旺艺公司的强制性指令所为，上诉人当时是被迫的、不得已的行为，否则就必须解除合同。因此原审认定旺亿公司并非租赁合同关系的当事人，不受《旺亿国际家居建材城委托经营管理合同》的约束，不承担责任，是认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院改判二被上诉人共同承担连带责任向上诉人支付租金欠款和逾期支付违约金等计61551.92元，并承担本案一切诉讼费用。一审原告的诉讼请求：判决被告中达商业经营管理公司、旺亿房地产开发公司连带承担责任向原告支付租金欠款57028元、逾期支付违约金4523.92元共计61551.92元并承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2013年7月29日，原告与被告旺亿房地产开发公司签订《醴陵市商品房买卖合同》（合同编号：714006731210），约定原告购买被告旺亿房地产开发公司开发建设的旺亿国际家居建材城项目中的一幢2层240号房。合同签订后，原告付清房款246548元。同年8月29日，原告（甲方）与被告中达商业经营管理公司（乙方）签订《旺亿国际家居建材城委托经营管理合同》。双方约定，1、甲方同意将已购商铺交由乙方统一经营管理，委托期限为十年，即从2013年9月30日至2023年8月30日止；2、经营所得（指租金收益）（合同第四条第2款）由双方按以下约定方式分配：（1）合同履行前三年（即2013年9月30日至2016年8月30日）委托经营期为市场的培育期，甲方委托乙方统一招商、统一经营、统一管理。甲方自愿放弃前三个年度租金收益，以利于乙方进行招商招租，从第四个合同年度开始由乙方按照本合同约定向甲方支付租金收益，前三个经营年度甲方委托经营的商铺如存在经营收入，经营所得全部归乙方，经营成本亦由乙方承担。（2）后七年（即从2016年9月1日至2023年8月30日）由乙方统一管理，为更好的保障甲方利益，乙方同意在上述时间支付给甲方固定的回报收益，第四、五、六年每年租金为28514元，第七、八每年租金为32078元，第九、十年每年回报为35643元，相关税费按国家规定各自承担。（3）后七年的固定回报，每满一年期最后一个月内一次性支付给甲方，若甲方原因造成乙方未能按时支付，则付款时间顺延；3、第九条违约责任第5款，乙方无故未按约支付甲方可得分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直到乙方支付或甲方解除合同为止。合同签订后第四年，被告中达商业经营管理公司未按合同约定日期支付第四年的租金收入给原告，而是分别于2017年11月14日支付14200元（逾期支付75天）、2018年5月10日支付14314元（逾期支付252天），合计28514元（即第四年的租金收入）。此后，被告中达商业经营管理公司未再按合同约定支付租金给原告。故原告遂向本院起诉，请求判如所请。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案原、被告签订的《旺亿国际家居建材城委托经营管理合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告将案涉商铺交付给被告中达商业经营管理公司经营管理后，被告中达商业经营管理公司向原告支付了部分租金，但在本院判决宣告前未按合同约定支付第五年、第六年的租金收益，故对原告请求被告中达商业经营管理公司支付租金欠款57028元（28514元/年×2年）的诉求，本院予以支持。此外，依据《旺亿国际家居建材城委托经营管理合同》违约责任第九条第5款的约定，原告要求被告中达商业管理公司支付逾期付款违约金的诉求亦合理有据，本院予以支持。至于违约金的计算，从2017年9月1日起，以万分之三/天计算，第四年租金的逾期天数为分别为75天和252天，第五年的逾期天数为365天，合计为4523.92元。被告湖南旺亿房地产开发有限公司并非本案租赁合同关系的当事人，不受涉案《旺亿国际家居建材城委托经营管理合同》的约束，在本案中不承担责任，故对原告要求被告旺亿房地产开发公司连带支付租金及违约金的诉求，本院不予支持。被告醴陵市中达商业经营管理有限公司、湖南旺亿房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，由此产生的不利诉讼后果应由其自身承担，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告醴陵市中达商业经营管理有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向原告易新华支付拖欠租金57028元，并支付逾期付款利息4523.92元。二、驳回原告易新华的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1338元，减半收取669元，由被告易新华负担200元，由醴陵市中达商业经营管理有限公司承担469元。二审中，上诉人提供了五份证据，证据一：旺亿公司的执行方案，拟证明与中达公司的租赁合同实质上是由旺亿公司负责执行；证据二：旺亿公司的人事任命通知，拟证明中达公司的人员均由旺亿公司任命；证据三：旺亿公司的工资发放表，拟证明一套人马两块牌子，实际中达公司的人员也就是旺亿公司的人员，工资均由旺亿发放。证据四：旺亿公司的会议纪要，拟证明对中达公司的工作安排。证据五：旺亿公司的董事长和总经理的致辞，拟证明该两家公司是绑定在一起的，应承担连带责任。经审查，上述证据可证明湖南旺亿房地产开发有限公司虽与醴陵市中达商业经营管理有限公司存在一定的关联，但不能证明旺亿房地产开发公司是租赁合同的相对方。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的关键是被上诉人湖南旺亿房地产开发有限公司是否应当承担连带责任。现分析如下：上诉人易新华与被上诉人醴陵市中达商业经营管理有限公司签订的《旺亿国际家居建材城委托经营管理合同》是双方真实意思表示，合法有效。上诉人易新华对一审判决被上诉人醴陵市中达商业经营管理有限公司支付拖欠的租金及逾期付款利息并无异议。上诉人上诉称被上诉人湖南旺亿房地产开发有限公司是对租赁合同进行统一管理的专业公司，应按《醴陵市商品房买卖合同》的《合同补充协议》的第8条的约定承担支付租金的连带责任。经查，该约定可证明被上诉人湖南旺亿房地产开发有限公司委托被上诉人醴陵市中达商业经营管理有限公司进行统一管理，上诉人在二审中提供的证据亦可证明两被上诉人之间存在委托管理关系，但并不能证明被上诉人湖南旺亿房地产开发有限公司是《旺亿国际家居建材城委托经营管理合同》的出租方，故上诉人请求被上诉人湖南旺亿房地产开发有限公司承担连带责任没有事实和法律依据。综上所述，上诉人易新华的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1338元，由易新华负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 段郴雯审 判 员 王 虹二〇一九年十二月九日法官助理 黄慧娟书 记 员 王菁钰