陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕04民终2417号 上诉人（原审被告）：任普，男，1982年4月24日出生，汉族，住咸阳市秦都区，公民身份号码：61040XXXX2********。 上诉人（原审被告）：唐军，男，1972年1月20日出生，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码：51292XXXX2********。 委托诉讼代理人：田小军，陕西方强律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李立志，男，1980年1月30日出生，汉族，住咸阳市秦都区，公民身份号码：61010XXXX0********。 被上诉人（原审原告）：刘娟，女，1979年4月15日出生，汉族，住咸阳市秦都区，公民身份号码：61011XXXX9********。 委托诉讼代理人：吴小秦，男，1969年1月12日出生，汉族，咸阳市公证处工作人员，住咸阳市渭城区，公民身份号码：61040XXXX9********。 上诉人任普、唐军因与被上诉人李立志、刘娟确认合同无效纠纷一案,不服陕西省咸阳市秦都区人民法院（2019）陕0402民初2958号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人任普上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判并驳回被上诉人诉请。事实和理由：本案不适用合同法关于欺诈的规定，不存在恶意串通，其与唐军的买卖合同有效。 上诉人唐军上诉请求：撤销原判，发回重审。事实与理由：原审判决诉讼关系错误程序不合法，被上诉人李立志、刘娟无诉权，应驳回起诉；《二手房买卖合同》是一审法官调取，一审法院立案不符合规定；在房屋过户前，任普并未对其说过房屋曾售卖他人，一审推断其存在恶意错误，其在不得已情况下善意取得房屋的物权，并无过错。 被上诉人李立志、刘娟辩称，一审判处正确，应驳回上诉，维持原判。 李立志、刘娟向一审法院起诉请求：请求确认任普、唐军签订的房屋买卖合同无效。 一审法院认定事实：2017年8月22日，李立志、刘娟与任普、唐某乙（任普妻子）订立《房屋买卖合同》，合同约定任普、唐某乙将位于咸阳市秦都区XX大道XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房屋（以下称案涉房屋）出卖给李立志、刘娟，总价款52万元。合同签订后二原告依约支付任普房屋价款49万元，因该房屋尚未办理产权登记，双方的过户当时无法办理，故剩余3万元二原告尚未支付被告任普。签订合同时任普、唐某乙已将涉案房屋交付与二原告居住使用。唐军曾因借款纠纷将任普、唐某乙起诉至本院要求还款，本院2018年10月25日作出（2018）陕0402民初4898号民事判决书，判令任普、唐某乙偿还唐军借款本金35万元及利息并承担该案诉讼费用。该案判决书生效后唐军向我院申请强制执行，在执行阶段，唐军的代理律师与任普、唐某乙2019年4月8日达成和解协议：1.该判决书的载明现双方协商为60万元，双方对此均无异议。唐军放弃诉讼费、利息等其他部分的内容；2.任普愿用自己名下涉案房产抵债于甲方，并在签订和解协议后10个工作日内履行过户办理手续；3.任普名下案涉房屋经双方协商为议价90万元，唐军在办理过户手续完成的第二日将房款30万支付给任普、唐某乙……。该和解协议签订后，唐军代理律师当日撤回了该案的强制执行申请。2019年4月24日，任普与唐军在咸阳市不动产登记中心签订《房屋买卖合同》，合同约定该房屋成交价为80万元，唐军负担办理过户的税费，并于当日办结涉案房屋的过户手续，涉案房屋现在产权人为唐军。唐军自执行案件和解至过户完毕均未问及该房屋的现状，亦未实际查看该房屋现状，特别在过户后任普称该房屋之前已售他人，唐军亦未持异议。2019年5月20日，唐军向任普转账30万元，注明“付渭滨苑15号楼2单元2902房房尾款”。 一审法院认为，本案被告任普与其妻子唐某甲在2017年8月即将涉案房屋出售给二原告，并实际交付了该房屋，二原告居住使用至今，因该房屋出售时尚未办理产权登记，故交易双方时未办理过户登记。后被告任普在明知此房已售他人的情况下又将该房屋过户至被告唐军名下，显属恶意，严重侵害二原告的合法权益。本案的核心焦点为被告唐军是不是与被告任普恶意串通，属不属被告唐军代理人所称唐军为善意第三人？首先，从任普与唐军的过户缘由看。唐军称其借款案件向法院申请强制执行被告任普及其妻子唐某乙，任普夫妻无其他财产可供执行，其只能接受以房抵债的现状。但唐军在双方达成和解协议当天即向法院申请撤回了对任普、唐某乙的强制执行申请，因涉案房产过户系任普、唐军在该执行案件撤回后自行完成，并非法院强制过户，唐军在该房屋未过户前即撤回对任普的执行有违常理。其次，从任普与唐军过户的手续看。双方办理过户手续，并非签订“正常”的买卖合同，而是仅在不动产登记中心签订了一份“简易”的买卖合同，合同条款寥寥数语极为简单，并不似正常的房产交易，而仅为变更产权人而过户，该房产交易亦未经资金监管，双方于2019年4月24日一日内即办理完毕该房屋签约、缴税、完成登记过户等诸多手续，与日常生活中的情形相比较，亦有违一般的交易习惯。再次，从任普与唐军过户交易中该房屋的价格来看。双方议定成交价为80万元，即单价为7000元/平方米左右。虽未经司法评估，但结合该小区该时段的实际交易情况，房屋均价均在9000元/平方米甚至更高，双方议定价格远低于市场实际交易价格。且唐军在过户后并未支付于任普和解协议中的30万元差价款，而是在本案承办法官向被告送达开庭传票、查封裁定后转账支付。最后，从唐军对该房屋买卖过户的反应及关切程度看。根据唐军与任普、唐某乙的民间借贷案生效判决，唐军对任普、唐某乙享有六十余万元债权，在法院强制执行期间，任普提出以房还债，依一般社会大众的行为习惯，定要实地查看或询问该房屋的现状，如有无债权债务纠纷，有无出租是否闲置等。但唐军只字未提，仅在与被执行人达成和解协议后即由代理律师撤销了该执行案件。在任普、唐军办理完过户手续后，任普告知唐军该房屋在之前已出售他人并由他人实际居住的情况后，唐军亦无反应，未要求看房。唐军对该房屋现状的关切程度远低于一般社会大众。综上所述，任普在明知涉案房屋已出售并实际交付给二原告的情况下，将该房屋再次交易过户给被告唐军，具有主观恶意。唐军虽表示其并不知晓该房屋已出售并已实际交付的事实，但仔细分析其与任普、唐某乙之间诉讼关系及买卖交易之过程，在执行案件撤销时机、房屋价格、差价款支付时间、相关过户交易手续办理、唐军在得知该房屋已售他人情况前后的反应等方面，存有诸多疑点与不合常理之处，现有证据不足以证明唐军系善意第三人。结合日常生活经验，推定任普与唐军之间属恶意串通，严重损害二原告合法权益，故二被告于2019年4月24日签订的关于秦都区XX大道XX小区XX号XX楼XX单元XX层XX号房屋买卖合同无效，二原告之诉讼请求，本院予以支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：被告任普与被告唐军2019年4月24日签订的关于秦都区XX大道XX小区XX号XX楼XX单元XX层XX号房屋买卖合同无效。案件受理费100元，减半收取50元、保全费3020元，由被告任普、唐军承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人唐军的委托诉讼代理人田小军提交证据1、《物流状态及时跟踪单》打印件二份，欲证明一审法院认定二上诉人收到开庭传票、查封裁定后转账支付房款错误；证据2、咸阳市国土资源局2018年9月11日新闻动态网页信息（市不动产登记开启便民利民“加速度”）打印件一份，欲证明一审认定二上诉人签订简易合同、一日内办理完登记过户手续，与日常情形比较，有违交易习惯错误。被上诉人李立志、刘娟对证据1的质证意见为，对该证据的真实性由法院查明作出判定，对证明目的不认可；对证据2真实性没有异议，对证明目的不认可。上诉人任普及被上诉人李立志、刘娟没有提交新证据。对于上诉人唐军所提交的证据，经核查证据1真实，故对该证据的真实性及证明目的予以认定；对于证据2，因被上诉人李立志、刘娟对该证据的真实性没有异议，故对该证据的真实性予以认定，一审法院对2019年4月24日一日内办理完毕该房屋登记过户手续并不持异议，该证据内容上不能证明其证明目的，故对该证据的证明目的不予认定。 经审理查明，2019年4月24日，任普与唐军在咸阳市不动产登记中心签订《房屋买卖合同》，合同约定该房屋成交价为80万元，唐军负担办理过户的税费，并于当日办结涉案房屋的过户手续，涉案房屋现在产权人为唐军。唐军自执行案件和解至过户完毕均未查看该房屋现状。任普称其在过户后告诉唐军该房屋之前已售他人。一审查明其它事实符合案件实际，且双方没有异议，本院对一审查明的其它事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人李立志、刘娟是否有诉权，一审诉讼程序是否合法；2、上诉人唐军与任普是否存在恶意串通。关于上诉人唐军提出原审判决诉讼关系错误程序不合法，被上诉人李立志、刘娟无诉权，应驳回起诉的上诉理由，经查，被上诉人李立志、刘娟根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项关于恶意串通损害第三人利益，合同无效的规定提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉的有关法律规定，故该上诉理由不能成立，不予支持；关于提出《二手房买卖合同》是一审法官调取，一审法院立案不符合规定的上诉理由，经查，根据一审法院证据收据载明，被上诉人李立志、刘娟于起诉当日即向一审法院递交了基本证据并于立案当日提交了调取涉案房产的所有权转移登记档案资料申请，一审法院立案及调取相关证据符合相关法律规定，故该上诉理由不能成立，不予支持。关于上诉人唐军提出在房屋过户前，任普并未对其说过房屋曾售卖他人，一审推断其存在恶意错误，其在不得已情况下善意取得房屋的物权，并无过错及上诉人任普提出本案不适用合同法关于欺诈的规定，不存在恶意串通，其与唐军的买卖合同有效的上诉理由，经查，上诉人任普于2017年8月22日将涉案房屋售予被上诉人李立志、刘娟，后被上诉人李立志、刘娟一直居住使用，该房屋出售时尚未办理产权登记，故未办理过户登记；在涉案房屋具备过户条件后，被上诉人李立志于2018年8月起一直催促上诉人任普办理过户登记，但上诉人任普却将该涉案房屋于2019年4月24日过户予上诉人唐军，故上诉人任普存在明显恶意；一审认定唐军在涉案房屋未办理过户登记前即撤回对任普的执行有违常理、签订“简易”买卖合同办理过户手续有违交易习惯及任普、唐军议定的成交价格明显低于同期市场价格的理由并无不当。上诉人唐军与上诉人任普所达成的和解协议约定2019年4月8日先办理过户手续，次日支付剩余房款30万，上诉人唐军实际支付该款项日期与一审法院向任普邮寄送达诉状等应诉材料的日期系同日，经核实也系一审法院通过手机短信通知唐军应诉之后；当任普提出以房抵债时，唐军未向任普询问房屋现状及进行实地查看，亦不符合常理。综上，一审法院根据上诉人唐军、任普就涉案房屋的交易过户过程、撤销执行案件时机、议定的房屋价格、剩余款的支付时间、唐军对房屋的关注程度，结合日常生活经验，分析认定上诉人任普、唐军恶意串通损害被上诉人李立志、刘娟合法权益并无不当，故该上诉理由不能成立，不予支持。 综上，上诉人任普、唐军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人任普负担100元，由上诉人唐军负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  刘煜阳 审判员  王 亮 审判员  李为纲 二〇一九年十二月九日 书记员  段 希 附相关法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；