重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7514号上诉人（原审被告）：刘小莉，女，汉族，1979年9月17日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：伍庆明，重庆市南岸区峡口法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：重庆筑能建筑劳务股份有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇白欣路****3-1，统一社会信用代码91500107577173491K。法定代表人：雷明才，董事长。委托诉讼代理人：王朝斌，重庆君朝律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐国平，重庆君朝律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：杨冰彬，女，汉族，1993年7月21日出生，住重庆市巴**。上诉人刘小莉因与被上诉人重庆筑能建筑劳务股份有限公司（以下简称筑能公司）、杨冰彬申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘小莉的委托诉讼代理人伍庆明，被上诉人筑能公司的委托诉讼代理人王朝斌、唐国平，被上诉人杨冰彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘小莉上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人筑能公司的全部诉讼请求；一审、二审案件受理费由被上诉人筑能公司负担。事实和理由：上诉人在人民法院查封之前就与杨冰彬办理了房屋交接手续，拿到诉争房屋钥匙，合法占有了诉争房屋。上诉人根据杨冰彬出具给杨杰的收款委托书，向杨杰支付了全部购房款，杨冰彬向上诉人出具了收条，上诉人取得了解押后原产权人杨冰彬的产权证，表明上诉人支付了全部购房款，且法律并未规定必须在人民法院查封前付清房款。案涉房屋不能办理过户的原因系杨冰彬自身债务所致，上诉人没有过错，因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十八条的规定，上诉人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。筑能公司答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。上诉人与杨冰彬签订购房合同不属实，即使该合同是真实的，上诉人称其在查封前占有案涉房屋也是不属实的，因案涉房屋系办公用房，不具备居住条件，至今仍为清水状态。上诉人没有提交支付全部房款的证据，不能证明其已支付了全部房款，其支付款项的时间节点也完全不符合购房合同的约定，不排除上诉人与杨冰彬恶意串通，规避执行的可能。综上，请求二审维持原判。杨冰彬答辩称：卖房我是委托中介在做。本人委托杨杰收取购房款用于偿还银行贷款属实。与购房人是在办理涉案房屋的解押手续时才第一次见面，也是在解押后下午去办理过户时才发现案涉房屋有查封。筑能公司向一审法院起诉请求：判决继续执行案涉房屋。一审法院认定事实：因筑能公司与杨勇等人借贷纠纷一案，筑能公司于2017年5月24日向一审法院申请执行，2017年9月21日一审法院在执行中查封了登记在杨冰彬名下的位于重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路217号×号房屋。2017年8月26日，杨冰彬与刘小莉通过房产中介签订房地产买卖及居间合同，约定杨冰彬将名下的位于重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路217号×号房屋转让给刘小莉，价格为26.6万元，签订合同即支付定金1万元，尾款于办理偿还银行按揭贷款时支付，在第二次支付房款同时办理房屋交接手续，2017年9月28日，案外人徐亚东支付给李晓勇25万元（徐亚东称系代刘小莉支付房款），之后，李晓勇将该款支付给杨杰。2017年9月17日，案涉房屋物业管理人即福建省中庚物业管理有限公司重庆分公司一工作人员代刘小莉缴纳了2017年9、10月物管费，之后未再缴纳物管费。2017年9月17日，杨冰彬与刘小莉签署房屋交接确认书，杨冰彬将案涉房屋交付刘小莉。一审另查明，杨冰彬签署委托书委托杨杰代为收款，但委托书的身份证号码与杨冰彬本人不符。且也未签署日期。经一审法院现场核实，案涉房屋功能系写字楼，不通气，且至今未装修，在物管备案的资料仍为杨冰彬。一审法院认为，刘小莉就执行标的即案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下，1、根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需要同时符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付完全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付人民法院执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘小莉虽与杨冰彬于2017年8月26日签订购房合同，但其除定金外，其余款项均系通过案外人在一审法院查封（2017年9月21日查封）后支付给杨冰彬，故不符合法律规定。2、购房合同中明确约定，交房时间为第二次支付房款时交房，第二次支付房款时间为2017年9月28日，但双方于2017年9月17日办理了交房手续，杨冰彬在只收取了1万元定金的情况下，便将房屋交付，明显不符合常理，且在审理中，刘小莉亦未举示证据证明提前交房应当具有的其他合理性。3、案涉房屋不通气，其设计功能为写字楼，经一审法院核实，该房至今未予装修，亦未使用。4、杨冰彬出具给杨杰的委托收款书中身份证号码与杨冰彬本人不符，且未签署日期，并且杨冰彬本人亦未到庭确认，故其真实性不能得到确认。5、杨冰彬虽委托杨杰代为收款，用于偿还银行贷款，但无证据证明已经偿还银行贷款。综上所述，刘小莉对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，筑能公司的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条之规定，判决如下:准许执行杨冰彬名下位于重庆市北碚区蔡家岗镇同熙路217号×号房屋。一审案件诉讼费2645元，由被告刘小莉承担。二审审理中，刘小莉申请证人杨杰出庭作证陈述，杨冰彬委托其处理包括本案案涉房屋在内的四套房屋，其代杨冰彬收取房款并办理房屋解押手续，其在2018年8月28日对包括涉案房屋在内的四套房屋进行了不动产查询，并提供重庆市北碚区不动产登记中心不动产登记资料查询结果证明，查询结果为四套房屋无查封，四个购房人均是将房款打到我的账上，贷款银行直接从其账上扣了90余万元进行了还贷。杨冰彬对杨杰的证词予以认可。刘小莉申请证人李晓勇出庭作证陈述，中介公司于8月28日到产权部门作了产权调查，当时房屋并无限制，刘小莉通过中介全额缴纳了购买杨冰彬房屋的购房款。另案证人杨芳出庭作证陈述，其为中介公司工作人员，辛红萍在签订房地产买卖及居间合约后，于2017年9月27日将25万元房款打在了杨芳个人账户上，随后杨芳将该款项转至了杨杰账户，并与杨杰一起在银行办理了案涉房屋的解押手续，2017年9月28日中国农业银行股份有限公司重庆市分行营业部出具贷款结清及房屋抵押解除证明并将案涉房屋产权证退还，后在办理房屋过户手续时发现案涉房屋被人民法院查封。杨冰彬对杨芳的证言也予以认可。本院对以上证人证言和书证的三性予以认可和采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为刘小莉对执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付完全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付人民法院执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘小莉与杨冰彬在人民法院对涉案房屋查封前即签订了购房合同。刘小莉提交的2017年9月17日案涉房屋物业费缴纳收据及杨冰彬与刘小莉签署的房屋交接确认书，可以证明刘小莉在人民法院对涉案房屋查封前已合法占有了该房屋。根据当事人和证人陈述以及案涉房屋已经解除房屋抵押的事实，能够认定刘小莉已经支付全部房屋价款。刘小莉在购买案涉房屋前，已通过中介在重庆市北碚区不动产登记中心进行过查询，结果为案涉房屋无查封，因此刘小莉购买案涉房屋已尽到了必要的审慎注意义务，案涉房屋未能办理过户登记，刘小莉并无过错。综上，刘小莉依法享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决认定事实错误，上诉人的上诉理由成立，应予支持。本院根据二审中出现的新证据依法进行改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初1847号民事判决；二、驳回重庆筑能建筑劳务股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2645元，由杨冰彬负担；二审案件受理费5290元，由杨冰彬负担（此款已由刘小莉预交，杨冰彬在本判决生效后三日内将其承担的案件受理费直接支付与刘小莉，本院对对此不作清退）。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 段晓玲审 判 员 倪洪杰二〇一九年十二月二日法官助理 陈园媛书 记 员 陈鹏锋