辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽14民再88号再审申请人（原审原告、反诉被告、二审上诉人）：杨波，男，1974年1月9日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。再审申请人（原审原告、反诉被告、二审上诉人）：王历，女，1975年3月18日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。再审申请人（原审被告、反诉原告、二审上诉人）：辽宁宏业房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区马仗房宏业小街。法定代表人：王国林，该公司经理。委托诉讼代理人：田丽，女，该公司员工，住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：周红伟，辽宁卓辰律师事务所律师。再审申请人杨波、王历因与再审申请人辽宁宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）辽14民终891号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2018年7月20日作出(2018)辽民申1800号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王历（亦是杨波委托诉讼代理人），再审申请人宏业公司的委托诉讼代理人周红伟、田丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨波、王历申请再审称（也是答辩意见），我方向宏业公司购买诉争三户楼房，已经使用达13年之久，完全由于宏业公司不履行按揭贷款的先期义务，导致我方无法交付购房余款，并且宏业公司多次无理要求我方按照现行高房价结算剩余房款，否则不予办理手续，造成房屋产权手续至今无法办理。一审错误适用民法“情势变更原则”，二审在没有查明未能支付购房余款事实的情况下，维持一审判决系认定事实和适用法律错误。关于203室，虽然一、二审判决确认203室的买卖合同有效，确漏判支持被申请人为申请人办理房屋产权登记相关手续的诉讼请求，使申请人无法依判决办理房屋产权证。综上，杨波、王历依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（三）、（四）、（五）项的规定，申请再审。宏业公司申请再审称（也是答辩意见），杨波。王历所主张的葫芦岛市龙港区62-48号楼3单元203室房屋的买卖合同不具有真实性及合法性，要求我方为其办理203室房屋产权相关事宜无事实及法律依据。其主张以按揭贷款的方式购买龙港区62-48号楼3单元201室、202室房屋与事实不符，所提供的证据均不具有真实性。我公司与杨波、王历未形成合法的房屋买卖合同关系。本案诉争的房屋不属于杨波、王历所有，其应将诉争的全部房屋返还给我公司，并赔偿占用期间的全部损失。宏业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（五）项的规定，申请再审。杨波、王历向一审法院起诉请求：一、确认双方房屋买卖合同有效；二、确认葫芦岛市龙港区62-48号楼3单元201室、202室、203室房屋为杨波、王历所有；三、签订《商品房买卖合同》（办理产权登记的统一格式）；四、开具房屋买卖发票；五、办理房屋买卖合同备案手续；六、由宏业公司配合杨波、王历办理房屋所有权登记；七、按合同约定价格接收房款188262元；八、由宏业公司承担本案的诉讼费用。宏业公司向一审法院反诉请求：杨波、王历将位于葫芦岛市龙港区“宏业都市花园”小学周边A楼3单元2层3-2-1号房屋、3-2-2号房屋及3-2-3号房屋返还给宏业公司，并由杨波、王历向宏业公司支付上述占用期间的占用费1,124,055.00元，并赔偿给宏业公司造成的全部损失，同时由杨波、王历承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：杨波与王历系夫妻关系，2005年10月24日杨波与宏业公司（原葫芦岛市宏业房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，宏业公司将葫芦岛市龙港区62-48号楼3单元203室（都市花园小学周边A楼）出售给杨波，面积78.51平方米，价格每平方米1480元，总房款为116195元，约定房屋符合按揭贷款条件后由宏业公司通知办理按揭贷款，后杨波、王历变更付款方式为付清全部房款，房屋已经交付给杨波、王历用于商业经营至今。2006年5月22日王历与宏业公司签订《商品房认购协议书》，约定宏业公司将其开发建设的葫芦岛市龙港区62-48号楼3单元202室出售给王历，面积77.8平方米，价格每平方米1480元,总房款为115223元，先行交付定金35233元，余款未交，现该房屋杨波、王历占用至今。同年11月17日王历又与宏业公司签订《商品房认购协议书》，将葫芦岛市龙港区62-48号楼3单元201室出售给王历，面积93.42平方米，价格每平方米1480元，总房款为138262元，先交付定金30000元，余款未交，现该房屋杨波、王历占用至今。一审法院判决：一、原告（反诉被告）杨波、王历与被告（反诉原告）辽宁宏业房地产开发有限公司于2005年10月24日签订的葫芦岛市龙港区62-48号楼3单元203室《商品房买卖合同》有效；二、解除原告（反诉被告）杨波、王历与被告（反诉原告）辽宁宏业房地产开发有限公司于2006年5月22日和2006年11月17日签订的62-48号楼3单元202室和62-48号楼3单元201室《商品房认购协议书》；三、原告（反诉被告）杨波、王历于本判决生效后十日内返还占用被告（反诉原告）辽宁宏业房地产开发有限公司开发的葫芦岛市龙港区62-48号楼3单元202室、62-48号楼3单元201室房屋。四、被告（反诉原告）辽宁宏业房地产开发有限公司在原告（反诉被告）杨波、王历返还房产后十日内返还杨波、王历预交购房款65,233.00元;五、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告（反诉被告）杨波、王历预交案件受理费6850元，由原告（反诉被告）杨波、王历承担2283元，被告（反诉原告）辽宁宏业房地产开发有限公司承担4567元。被告（反诉原告）辽宁宏业房地产开发有限公司预交反诉费14916元由被告（反诉原告）辽宁宏业房地产开发有限公司承担。杨波、王历上诉请求：1、撤销原审判决第二、三、四、五项，支持杨波、王历一审诉讼请求，驳回宏业公司的一审诉讼请求。宏业公司上诉请求：撤销一审判决第一、五项，改判支持宏业公司一审的诉讼请求，驳回杨波、王历的诉讼请求。并由杨波、王历承担诉讼费用。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院二审认为:本案争议的焦点问题是杨波与宏业公司签订的《商品房买卖合同》及王历与宏业公司签订的《商品房认购协议书》是否应该解除。关于杨波与宏业公司签订的《商品房买卖合同》，虽然宏业公司称未与杨波签订商品房买卖合同，杨波一方提供的该合同没有杨波本人的签字，但该《商品房买卖合同》上加盖了宏业公司的公章，并且杨波、王历已经履行交付足额房款的义务，楼房已经由杨波、王历占有和使用。故该《商品房买卖合同》应该认定为双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同不存在应该解除的法定情形，故应该继续履行。关于王历与宏业公司签订的《商品房认购协议书》，该认购协议书约定的葫芦岛市龙港区62-48号楼3单元201室，202室，202室总房款为115223元，先行交付定金35233元和201室总房款为138262元，先行交付定金30000元。对于剩余房款未交付的原因问题，杨波、王历称付款方式仍为按揭贷款，由于宏业公司的原因至今不能通过按揭贷款方式付清房款。杨波、王历要求以现金支付房款，但是宏业公司提高房价。而宏业公司称，《商品房认购协议书》不具有真实性，是虚假的，王历是宏业公司职工，通过不合法途径形成，当时在宏业公司售楼的工作人员亦证实从未与王历签订这两份商品房认购协议书，协议书上的字迹均不是宏业公司的工作人员所填写。本院对此认为，上述双方当事人对于自己的主张均未提供充分、有力的证据予以证明，而本案诉争的标的物已由杨波、王历占有、使用多年，但是杨波、王历对于剩余的房款未予交纳，杨波、王历的行为应该认定为合同法规定的迟延履行主要义务，故双方签订的《商品房认购协议书》符合解除的法定情形，应该予以解除。关于《商品房认购协议书》解除后杨波、王历是否应该给付宏业公司占用期间的占用费及赔偿给宏业公司损失问题，因宏业公司对此未提供证据予以证明，故对宏业公司的主张本院不予支持。本案自开庭之日起，经多次与当事人沟通做调解工作，因双方当事人的调解意见存在分歧，未达成调解，故本院作出判决。综上所述，杨波、王历及宏业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定,判决驳回上诉，维持原判。围绕当事人的再审请求，本院再审对有争议的证据和事实认定如下：本案涉案房屋土地的用途，最初定位为商业，土地用途为商业用地。在开发设计时是将争议楼盘作为实验三小配套设施使用的，后由于其他原因宏业公司改为住宅，与购房者签订的合同写的也是住宅，在购房者办理产权手续时，产权处提出公建性质的建筑无法确认为住宅，后来在市政府的协调下，确定“按购房者实际居住情况办理确权手续”。依此决定，除Ａ＃楼28户中的五户以外都办理了住宅性质的产权证。未办理手续的五户业主（包括本案的三户）不同意办理住宅性质的产权证，宏业公司两次向市矛盾调处中心作出情况说明，望将这五户按门市房手续办理。2012年7月18日，市开发办同意将这五户住宅改商网。关于203室商品房，《商品房买卖合同》中写明的房屋用途是居住用房，在付款方式上即约定“按下列第1种方式按期付款（第1种方式是一次性付款）”，又在第2种方式“分期付款”处打√，房屋价款是116195元，而杨波、王历是分两次交纳的且实际交款116668元，多交493元。关于《商品房认购协议书》,王历提供的201室协议签订的时间是2006年11月17日，交认购定金的时间也是11月17日，而王历提供的《物业管理委托合同》、交接验收单入住时间均是2006年5月23日，入住时间早于签订商品房认购协议书时间。关于房屋性质，201室、202室《商品房认购协议书》标明的商品房类别是住宅。关于付款方式，201、202两室的《商品房认购协议书》在付款方式的第二项按揭贷款前面打了“√”，但宏业公司提供同是本楼的巩莺、王海春的《商品房认购协议书》都是一次性付款，没有按揭贷款的情形。201、202两室的《商品房认购协议书》签订后，双方未签订《商品房买卖合同》。本案诉讼前，2016年5月13日，辽宁卓辰律师事务所接受宏业公司委托，向王历、杨波送达了律师函，内容是“你欲购买201、202室，支付了部分房屋预购款，但你未签订过商品房买卖合同，也未支付全部购房款，现要求按每平方米7000元的价格付清全部房款”。2016年6月27日，辽宁天一律师事务所接受王历委托，回函宏业公司，内容为“未接到宏业公司的办理贷款通知，要求按商品房认购协议书执行，由宏业公司为王历出具完整的办理产权证的手续”。其他事实与原审判决认定的事实一致。本院再审认为，一、关于203室《房屋买卖合同》的效力及201室、202室《商品房认购协议书》的效力。（一）203室房屋，双方已签订《房屋买卖合同》，杨波已付清全部购房款，合同有效。（二）201室、202室《商品房认购协议书》的效力。认购协议书中约定了房屋的面积、单价、总价款，而且已经交付履行。所以，该认购协议书不是预购合同，而是买卖合同，认购协议书应为有效。宏业公司反诉称，是王历利用在宏业公司工作的便利，私自形成的主张，因协议书加盖了宏业公司的印章，没有证据证明是王历私自加盖，故该反诉请求不予支持。二、关于认购协议书购房余款的付款方式。201、202室《商品房认购协议书》中第六条为付款方式，在付款方式中有三项，1、一次性付款。2、按揭贷款。3、违约责任的约定。本案的认购协议书中，付款方式“按揭贷款”上面打个勾，由此可以认定，当初的付款方式是按揭贷款支付剩余房款。宏业公司称诉争房屋的几个单元都是一次性付款，没有按揭贷款的辩解，因无法改变认购协议书中的事实，该辩解不予支持。王历现在同意可一次性交齐余款。三、关于违约责任。如之前认定，201、202室的余款付款方式是按揭贷款，王历交完定金后，宏业公司应电话或书面通知王历，王历在接到通知后一周内到宏业公司办理贷款手续。现在宏业公司未举证在协议书签订后通知过王历，只是在2016年5月3日委托辽宁卓辰律师事务所发函，要求王历于2016年5月20日前到宏业公司与其签订商品房买卖合同，并按每平方米7000元的价格付清全部房款。对于该律师函，不能认定是通知王历办理按揭贷款事宜。四、关于《商品房认购协议书》承担的责任问题，协议书签订后，虽然宏业公司未通知王历办理贷款手续，王历一直占有房屋也未积极履行交付全额房款的义务，所以在2016年5月3日，宏业公司要求王历于2016年5月20日前到宏业公司与其签订商品房买卖合同，并按每平方米7000元的价格付清全部房款，双方对未付清购房余款均有过错，故应承担相应的责任。关于203室的《房屋买卖合同》，由于杨波、王历已付清全部购房款，且实际占有房屋多年，合同目的可以实现，原审只判决《商品房买卖合同》有效，未判决宏业公司协助杨波、王历办理相应的房屋产权手续属漏判。虽然201、202、203室标明的商品房类别属于住宅，但相关部门已同意办理商业性质产权，故宏业公司应予以配合。对于办理商业性质产权手续所产生的费用应由杨波和王历承担。综上所述，杨波、王历的再审请求成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2017）辽14民终891号民事判决及龙港区人民法院（2016）辽1403民初1231号民事判决；二、杨波、王历与辽宁宏业房地产开发有限公司于2005年10月24日签订的龙港区62-48号楼3单元203室《商品房买卖合同》、于2006年5月22日和2006年11月17日签订的62-48号楼3单元202室、62-48号楼3单元201室《商品房认购协议书》有效；三、杨波、王历于本判决生效后十日内向辽宁宏业房地产开发有限公司交付202室购房余款80000元，并以80000元为基数，给付从2006年6月8日起至给付之日止的利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；四、杨波、王历于本判决生效后十日内向辽宁宏业房地产开发有限公司交付201室购房余款108262元，并以108262元为基数，给付从2006年12月2日起至给付之日止的利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；五、辽宁宏业房地产开发有限公司在杨波、王历交清购房余款后三十日内，协助杨波、王历办理201室、202室、203室商住性质的产权手续，由此产生的费用由杨波、王历承担；六、驳回辽宁宏业房地产开发有限公司的再审请求。一审案件受理费21766元，二审案件受理费18875元均由辽宁宏业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐铁刚审判员  刘永鸿审判员  侯秀菲二〇一九年十二月十二日书记员  张 影本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。