湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初11629号原告湖南佳兆业房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区跳马镇石燕湖大道**水岸新都****。法定代表人王翔。委托代理人李金，湖南华章律师事务所律师。委托代理人戴某某，女，汉族，1989年5月5日出生，住长沙市雨花区，系该公司员工。被告李某某，男，汉族，1975年3月1日出生，住长沙市芙蓉区。被告陈某某，男，汉族，1986年11月5日出生，住湖南省汨罗市。被告陈某，女，汉族，1985年1月24日出生，住湖南省长沙县。被告余某某，男，汉族，1979年12月25日出生，住长沙市开福区。原告湖南佳兆业房地产开发有限公司（以下简称佳兆业公司）与被告李某某、陈某某、陈某、余某某案外人执行异议之诉纠纷一案，于2019年7月18日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，并于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告佳兆业公司委托代理人戴某某到庭参加诉讼，被告李某某、陈某某、陈某、余某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告佳兆业公司诉称，法院拍卖的佳兆业水岸新都122栋104房，原为房屋购买人陈某某向佳兆业公司购买，付款方式为首付484185元，银行贷款1120000元。因陈某某严重违反佳兆业公司与其签订的商品房买卖合同，2018年3月7日，佳兆业公司向按揭银行回购了该房屋，结清了剩余全部银行贷款本息及法院执行费等费用本金合计1209110.8元，并自结清之日起分别产生每日万分之五的违约金。由于佳兆业公司已回购该房屋，陈某某基于该房屋项下的预期财产性权益不可能实现，其房屋预告登记证明（长房预跳马乡字第××号）已丧失效力。目前涉案房屋登记在佳兆业公司名下（房屋所有权证为：长房权证跳字第**），系佳兆业公司享有所有权的财产。法院的拍卖行为，程序上未通知佳兆业公司申报权利，实体上损害了佳兆业公司作为房屋所有权人的合法权益。2018年7月12日，佳兆业公司获悉涉案房屋被法院拍卖后，当即向长沙市芙蓉区人民法院执行局该执行案件承办法官提交佳兆业公司执行异议申请书，但执行法官以执行终结为由不接收佳兆业公司的书面申请材料。2018年7月30日，佳兆业公司向长沙市不动产登记中心书面提出异议不同意涉案房屋过户。2018年8月3日，长沙市不动产登记中心，为避免行政诉讼风险，向长沙市芙蓉区人民法院送达《审查建议函》，长沙市芙蓉区人民法院于2018年8月9日书面回复长沙市不动登记中心，要求不动产登记中心必须过户，否则将对其进行处。2018年9月3日，长沙市不动产登记中心将涉案房屋过户至万红名下，并于2018年9月5日为其颁发了不动产权登记证书。2018年10月29日，长沙市雨花区法院判决确认涉案房屋买卖合同于2018年3月6日解除。2019年2月26日，长沙市中级人民法院、长沙市芙蓉区人民法院执行局与佳兆业公司召开了听证会，佳兆业公司重申了法院的错误执行行为。2019年3月26日，长沙市中级人民法院通知佳兆业公司重新提交执行异议申请材料，由长沙市芙蓉区人民法院受理。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、第三十一条的规定，涉案房产是佳兆业公司依法开发建设，出卖给陈某某后，依照规定给陈某某办理了预告登记，是为了保障其将来实现物权而设立，进行预告登记并不当然享有物权。长沙市芙蓉区人民法院作出的（2019）湘0102执异63号执行裁定书，未区分合同债权和不动产物权，把商品房预告登记简单等同于不动产物权的产权登记，严重违反《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、第三十一条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第15条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条的规定。陈某某于2014年9月17日签署了《办理入伙确认书》，涉案房产于当日交付使用。佳兆业公司和陈某某签订的《商品房买卖合同》第十八条第三款规定:出卖人应在商品房交付使用后720日内办妥买受人的房屋所有权证。也即2016年9月8日之前办妥可。但因2016年6月29日，陈某某开始断供，拖欠购房贷款，中国银行起诉至长沙市开福区人民法院，佳兆业公司需承担连带清偿责任，不得以行使不安抗辩权未给其办理房屋权属证书。这属于佳兆业公司和陈某某之间的合同债权关系，不应与物权关系混为一体。（2019）湘0102执异63号执行裁定书，未区分合同债权和不动产物权，严重违反《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、第三十一条规定。原告佳兆业公司当庭变更和增加诉讼请求为：1、请求确认2018年7月12日芙蓉法院不受理原告湖南佳兆业房地产开发有限公司中止对佳兆业水岸新都122栋104房执行措施的书面申请的行为违法，且依法应当中止执行;2、请求撤销（2017）湘0102执2036号之一、之二执行裁定书；3、请求注销佳兆业水岸新都122栋104房登记在万红名下的相关登记包括但不限于网签、房屋权证证明等；4、确认佳兆业水岸新都122栋104房属于原告湖南佳兆业房地产开发有限公司所有。被告李某某、陈某某、陈某、余某某在答辩及举证期限内，既未进行答辩，也未提交证据，经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院视其放弃答辩及举证、质证的权利。经审理查明，余某某与李某某、陈某、陈某某发生民间借贷纠纷，余某某于2015年12月14日向本院提起诉讼。依据余某某申请，本院于2015年5月21日以（2015）芙民初字第7341-1号民事裁定书查封了陈某某所有的（不动产登记证明号：Ｃ412015154）位于长沙县水岸新都**104房屋（以下简称涉案房屋），查封期限为三年，自2015年12月21日至2018年12月20日止。后本院于2016年6月10日作出（2015）芙民初字第7341号民事判决书，判决：一、李某某、陈某向余某某偿还借款本金1405000元及资金占用期间的利息（以未偿还借款本金1405000元为基数，按年利率6%的标准，从2015年12月14日起计算至全部借款清偿完毕之日止）；二、陈某某对李某某、陈某的上述债务向余某某承担连带清偿责任。陈某某在承担保证责任后，有权向李某某、陈某追偿。该判决书生效后，因李某某、陈某未履行判决书确定的义务，余某某向本院申请强制执行，本院作出（2017）湘0102执2036号执行裁定书，裁定划拨、提取李某某、陈某、陈某某的存款、收入1439731元（未计算利息和迟延履行期间的利息）;或者查封、扣押、冻结价值相当的财产。本院于2017年12月28日作出（2017）湘0102执2036号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖陈某某所有的（不动产登记证明号:Ｃ412015154）位）位于长沙县水岸新都**104房屋018年6月7日，万红在拍卖中以最高价竞得涉案房屋。本院于2018年7月6日作出（2017）湘0102执2036号之二执行裁定书，确认涉案房屋所有权及相关权利归万红所有，2018年9月3日，长沙市不动产登记中心根据本院的执行裁定书与协助执行通知书将涉案房屋产权转移登记至万红名下，新权证于2018年9月5日颁发（权证号:20××**），并新产生长沙农村商业银行股份有限公司天心支行的他项权登记。后佳兆业公司向本院提出执行异议。2019年6月18日,本院作出（2019）湘0102执异63号执行裁定书,驳回佳兆业公司的执行异议,佳兆业公司不服向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2012年2月28日，佳兆业公司(出卖人)与陈某某(买受人)签订《长沙县商品房买卖合同》(编号为20110136104)其中约定:买受人购买出卖人开发的水岸新都项目122栋104号房屋，建筑面积242.58平方米，总房价1604185元;买受人应于签约当日支付首付款(含定金)484185元，剩余房款1120000元以按揭贷款方式支付。合同第十八条约定，自本合同生效之日起60日内，买卖双方应向长沙县房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后540日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。合同签订后，陈某某支付了首付款，并于2012年9月20日办理了涉案房屋预告登记，证号为“长房预跳马乡字第××号”，以涉案房屋为抵押，陈某某与中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行（简称中国银行松桂园支行）签订《个人手住房贷款合同》，以按揭方式贷款1120000元，约定贷款期限为240月、采取按月等额本息还款法、还款日为每月10日，佳兆业公司为该合同上提供阶段性连带责任保证担保。随后，中国银行松桂园支行发放了上述贷款，涉案房屋因此办理了预告抵押登记手续。佳兆业公司于2013年10月23日为涉案房屋办理了产权初始登记，权证号为“长房房权证跳字第**”佳兆业公司于2014年9月17日将涉案房屋交付给陈某某。后因陈某某未如期偿还按揭贷款，中国银行松桂园支行向长沙市开福区人民法院起诉，该院于2016年8月1日作出（2016）湘0105民初3037号民事判决，解除了上述贷款合同，并判决陈某某偿还借款本金1009980.55元并支付利息、罚息、实现债权费用等，佳兆业公司与另一保证人陈某对此承担连带清偿责任，否则中国银行松桂园支行有权行使涉案房屋抵押权。中国银行松桂园支行在申请执行过程中出具《还款证明》，确认佳兆业公司于2018年3月8日前向其支付了借款本息及实现债权费用等共计1195967.58元，后佳兆业公司又于2018年7月17日支付了该案执行申请费13143元。2018年7月23日，长沙市雨花区人民法院立案受理佳兆业公司与陈某某商品房销售合同纠纷一案，该院于2018年10月29日作出（2018）湘0111民初6288号民事判决书，判决确认佳兆业公司与陈某某签订的《长沙县商品房买卖合同》于2018年3月6日解除，驳回佳兆业公司关于注销预告登记和支付违约金的诉讼请求。以上事实，有《长沙县商品房买卖合同》、(2019)湘0102执异63号执行裁定书、（2017）湘0102执2036号之一执行裁定书、(2017)湘0102执2036号之二执行裁定书、(2019)湘0102执异63号执行裁定书、房屋产权证、预告登记证及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点在于:佳兆业公司对涉案房屋是否享有足以阻止强制执行的民事权益。涉案房屋虽初始登记在开发商佳兆业公司名下,但因其已出售该房产并预登记在购房人陈某某名下且已交付于购房人,故佳兆业公司对涉案房屋已不享有《中华人民共和国物权法》第三十九条所规定的占有、使用、收益及处分等权利;并且,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条之规定,购房人作为购买商品房消费者,其对涉案房屋的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、担保物权及开发商的其他债权,据此亦可知房屋权属初始登记在开发商佳兆业公司名下并不能对抗购房人陈某某对房屋享有的财产权利;再者,根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第(三)项关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定,涉案房屋亦可作为被执行人陈某某的责任财产进行预查封。故佳兆业公司请求确认涉案房屋归其所有,实质上系要求确认其对涉案房屋仍享有具对世及排他效力的完整的不动产所有权,依法不能得到支持。其据此请求排除涉案房屋的强制执行,不能成立。佳兆业公司于2013年10月23日取得案涉房屋的初始登记后，即具备了为陈某某办理不动产登记的条件，如佳兆业公司按时为陈某某办理了不动产登记手续，即依约履行了合同义务，也是依约完成其阶段性保证责任，避免之后承担保证责任的风险。但其直至2016年陈某某逾期还贷时，仍未为陈某某办理不动产登记，故其应自行承担迟延办理分户登记的风险责任。被执行人陈某某购买涉案房屋系通过担保贷款方式购买(即由佳兆业公司作为担保人提供阶段性担保),因陈某某逾期偿还银行贷款致佳兆业公司为履行担保责任而代付款项,根据《长沙县商品房买卖合同》相关约定,佳兆业公司依约享有解除案涉《长沙县商品房买卖合同》权利。但佳兆业公司系在涉案房屋已被预查封情况下才主张行使合同解除权,实质上已影响到《长沙县商品房买卖合同》之外的第三人权益的实现;而佳兆业公司的合同解除权及要求购房人陈某某返还房产请求权并不属于物权,并不优先于已进入强制执行阶段的申请执行人余某某对被执行人陈某某所享有的债权;且在涉案房屋被购房人的其他债权人申请法院预查封之前,佳兆业公司并未行使合同解除权并由生效判决所确认,其亦不能据此对抗在先的法院之预查封。故佳兆业公司以此为由请求排除对涉案房屋的强制执行,亦不能成立。综上,佳兆业公司所主张的因房屋买卖合同被解除并不能排除对涉案房屋的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告湖南佳兆业房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币80元，原告湖南佳兆业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李革文人民陪审员  周 玲人民陪审员  胡定苗二〇一九年十二月十八日法官助理廖燕书记员黄彬附本判决引用法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三十条金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。