北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10931号上诉人（原审原告）：北京诚益通控制工程科技股份有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路******。法定代表人：梁学贤，董事长。委托诉讼代理人：刘泽君，男，北京诚益通控制工程科技股份有限公司副总经理。委托诉讼代理人：张涛，北京道源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京鼎新至诚投资顾问有限公司，住所，住所地北京市海淀区中关村东路****楼B-1608div>法定代表人：苏青华，执行董事。委托诉讼代理人：喻胜利，北京金虎律师事务所律师。上诉人北京诚益通控制工程科技股份有限公司（以下简称诚益通公司）因与被上诉人北京鼎新至诚投资顾问有限公司（以下简称鼎新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初25435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人诚益通公司之委托诉讼代理人张涛、刘泽君，被上诉人鼎新公司之委托诉讼代理人喻胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚益通公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持诚益通公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定合同解除时间错误，合同应当于2018年12月14日解除。2.鼎新公司未在2018年10月10日之前向诚益通公司支付2018年10月10日至2018年12月14日期间的租金，应当按照合同约定支付违约金。一审法院对于诚益通公司诉求的拖欠房屋租金的违约金未予支持，系适用法律错误。3.鼎新公司同时租用了涉案房屋的物理空间和注册空间，合同终止之后应当将物理空间和注册空间均予以返还。鼎新公司未能迁出涉案房屋上注册企业的地址，必然给诚益通公司造成严重损失，一审判决鼎新公司无需承担任何赔偿责任，于法无据。鼎新公司辩称，同意一审判决，不同意诚益通公司的上诉请求和理由。诚益通公司向一审法院起诉请求：1.判决确认诚益通公司与鼎新公司签署的《北京市房屋租赁合同》及关于《房屋分割说明》的补充协议于2018年12月14日解除；2.判令鼎新公司向诚益通公司支付2018年10月11日-2018年12月14日期间拖欠的房屋租金417681.5元；3.判令鼎新公司向诚益通公司支付2018年10月11日-2018年12月14日期间拖欠房屋租金的违约金835363元；4.判令鼎新公司将分割注册的企业工商注册地址从海淀区丰慧中路7号新材料大厦B座817、818、819、820房间全部迁出；5.判令鼎新公司向诚益通公司赔偿使用海淀区丰慧中路7号新材料大厦B座817、818、819、820房间用于企业地址注册造成的损失，以每天6328.5元的标准给付（计算依据《北京市房屋租赁合同》中约定的租金1平方米3.15元/每天，涉诉房屋面积2009.05平方米），自合同解除之次日至全部注册企业迁出之日止（暂计算至2019年2月28日金额为480966元）；6.判令鼎新公司承担本案担保服务费3468元及诉讼保全费5000元。一审法院认定事实：2016年2月18日，诚益通公司（出租方，甲方）与鼎新公司（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：乙方租用甲方所有的位于北京市海淀区丰慧中路7号新材料创业大厦B座8层的817、818、819、820房间用于办公，面积总计2009.05平方米，租赁期限自2016年2月18日至2021年4月10日，其中免租期自2016年2月18日至2016年4月10日，租金标准为人民币3元／天／平方米，按365天/年计算，租金为每月人民币183325.8元，同时约定租赁期内租金每两年递增一次，递增比例为租金标准的5%，则2018年4月11日起租金标准上调为3.15元/平方米/天，2020年4月11日起租金标准上调为3.3075元/平方米/天，租金支付方式为押一付六，每六个月为一个支付周期，租房押金183325.8元于签署本合同后三个工作日内支付。第六条违约责任约定，乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方应当向甲方支付双倍日租金作为违约金，拖欠租金超过七天，甲方有权解除本合同并收回房屋，押金不予退还；乙方提前解除本合同，应提前30天通知甲方，押金不予退还；甲方提前解除本合同，应提前30天通知乙方，押金双倍返还。当天，双方还签订了关于《房屋分割说明》的补充协议，约定甲方同意乙方对817房间分割为320间、对818房间分割为219间、对819房间分割为225间、对820房间分割为239间，合计分割为1003间分别对外出租。上述协议签订后，诚益通公司将上述房屋交付鼎新公司使用，鼎新公司依约支付了押金183325.8元并按期支付租金。2017年10月10日，鼎新公司向诚益通公司发出《退租告知书》，称因其公司经营不善，自2017年10月11日不能继续租用此房屋。之后，经双方协商，鼎新公司继续租用上述房屋。2018年2月11日，鼎新公司再次向诚益通公司发出《退租函》，称因为所租房屋被喷淋水淋湿、房屋内空调不制冷、房内地砖大量脱落，导致其公司无法正常办公，且多次书面和口头反映都未得到处理结果，故再次申明2017年10月10日已提出退租申请。之后，经双方协商，鼎新公司继续租用上述房屋并交纳了2018年10月10日前的房屋租赁费。2018年10月8日，鼎新公司向诚益通公司再次发函，称其公司因无法支付房租，要求提前退租，特此提出全面解约。当天，诚益通公司收到该函件并回函称，在鼎新公司将承租房屋即新材料大厦B座8层817、818、819、820房间及其分割房间所在地址的所有进行工商注册的公司进行清退完毕之前，诚益通公司不同意提前解除房屋租赁合同。庭审中，鼎新公司主张双方合同已于其租金交纳截止日即2018年10月10日解除。庭审中，鼎新公司提交邮单回执，证明2018年11月26日，鼎新公司将其承租的涉案房屋的钥匙邮寄至诚益通公司，诚益通公司前台于2018年11月27日收到了涉案房屋的钥匙。诚益通公司称鼎新公司退还钥匙没有通知其公司相关负责人，钥匙是其公司前台代收的，其公司于2018年12月20日才拿到涉案房屋钥匙。2018年11月21日，诚益通公司向鼎新公司发出律师函称：诚益通公司与鼎新公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按租赁合同约定严格履行，未经协商一致，任一方不得单方提前解除合同，否则应承担违约责任；考虑到鼎新公司的经营现状，诚益通公司可以同意提前解除合同，不再履行，但鼎新公司需继续履行至诚益通认可的日期，并全额交纳此期间的房屋租金，在约定日期届满后双方租赁合同解除，鼎新公司需承诺在六个月内将817号、818号、819号、820号房间分割对外出租的全部入驻企业完成工商迁址手续或工商注册，吊销手续，在未全部迁出之前，鼎新公司应将收取的全部入驻企业交纳的管理费及房屋租赁费支付给诚益通公司，并自行处理与入驻企业之间有关注册服务事宜；如鼎新公司与诚益通公司在收函七个工作日内未能就上述事宜达成一致并签署协议，则诚益通公司不同意鼎新公司的提前退租要求，鼎新公司应当继续履行租赁合同至期限届满，如鼎新公司拖延支付租金或单方强行退租，则诚益通公司有权采取各项法律措施，包括提请民事诉讼等追究鼎新公司的违约责任和赔偿责任。2018年12月7日，诚益通公司向鼎新公司发出工作联系函称，根据双方合同，鼎新公司支付的新材料创业大厦房屋817、818、819、820室房屋租金已于2018年10月l0日到期，应于2018年10月10日前支付2018年10月10日至2019年4月10日的房屋租金共计1154952.62元。根据合同第六条第4款：“乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方应向甲方支付双倍日租金的违约金”，截至本函发出之日，贵公司已经累计逾期未付款59日，逾期未付款的，逾期违约金已达746763.89元。请贵司于收到本函7个工作日内全额缴纳房屋租金和违约金。如贵司未按时全额缴纳房屋租金和违约金：第一，我司将维护自有产权合法权益，直至房租和违约金足额缴纳之日：第二，根据合同第六条第4款：“拖欠租金超过七天，甲方有权解除本合同并回收房屋，押金不予退还”，我司默认贵司单方面违约，根据合同约定解除与贵公司的《房屋租赁合同》，依法将解约事宜在报刊、网站等媒体进行公示，并向工商部门备案将在我公司新材料创业大厦房屋地址注册企业列为经营异常。由此产生的一切后果和损失由贵司自行承担。此函自发出之日起5个工作日内我司未收到书面异议则默认贵司同意以上事宜。庭审中，诚益通公司主张，因鼎新公司收到该函件后未予回应且未补交房租，故双方合同于该函件发出7日后即2018年12月14日解除。庭审中，鼎新公司提交了集中办公区的说明和变更信息备案的通知，证明中关村科技园区海淀园管理委员会于2016年4月同意鼎新公司将其承租的上述房屋新增为运营场所的申请并于2019年3月14日同意鼎新公司核减集中办公区运营面积，变更备案信息。鼎新公司称其已向海淀工商局办理了备案信息变更手续，不影响诚益通公司新租户的工商注册登记。诚益通公司称，目前因新租户无法在涉案房屋注册工商地址导致涉案房屋一直空置，要求鼎新公司赔偿其房屋租金损失，但诚益通公司就上述主张未提交相应证据予以证明，鼎新公司对此不予认可。另查，本案审理过程中，诚益通公司提出诉讼保全申请，要求法院冻结鼎新公司银行账户存款1734010.5元，交纳了保全费5000元。诚益通公司主张其另支付了担保服务费3468元，并提供票据为证。一审法院认为，本案中，诚益通公司与鼎新公司签订的《北京市房屋租赁合同》及关于《房屋分割说明》的补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自义务。本案中双方均认可合同已解除，鼎新公司主张合同于2018年10月10日解除，诚益通公司主张合同于2018年12月14日解除，可见双方争议焦点是合同解除的具体时间。根据合同约定，鼎新公司提前解除本合同，应提前30天通知诚益通公司，押金不予退还。鼎新公司的租金交至2018年10月10日，其于2018年10月8日向诚益通公司发函称其公司因无法支付房租，要求提前退租，特此提出全面解约，并于2018年11月26日将涉案房屋钥匙交回诚益通公司，诚益通公司于2018年11月27日收到涉案房屋钥匙。根据以上事实，在鼎新公司已提前30天通知解除本合同，且鼎新公司已将承租房屋实际交回诚益通公司的情况下，法院认定双方房屋租赁合同于诚益通公司收到涉案房屋钥匙之日即2018年11月27日解除。诚益通公司主张其公司实际于2018年12月20日才拿到涉案房屋钥匙，法院不予认可。根据合同约定，鼎新公司提前解除合同，押金不予退回，且其应交纳2018年10月11日至2018年11月27日期间的房屋租金，经计算为303768.36元。因鼎新公司已提前通知解除合同，故其未交纳2018年10月10日之后的房屋租金并非故意拖欠，在其交纳押金不予退回的情况下，诚益通公司要求依据房屋租赁合同第六条“乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方应当向甲方支付双倍日租金作为违约金”的约定，要求鼎新公司支付2018年10月11日-2018年12月14日期间拖欠房屋租金的违约金835363元的诉讼请求，法院不予支持。设立公司企业，应当向工商行政机关申请办理工商注册登记，由工商行政机关批准设立，该行为属于行政行为。诚益通公司要求法院判令鼎新公司将企业工商注册地址从海淀区丰慧中路7号新材料大厦B座817、818、819、820号房间全部迁出的诉讼请求，不属于人民法院审理民事诉讼的受案范围，法院依法予以驳回。因双方在租赁合同中就涉案房屋分割注册企业工商地址事宜未进行约定，根据鼎新公司提交的证据，中关村科技园区海淀园管理委员会于2016年4月同意鼎新公司将其承租的上述房屋新增为运营场所的申请并于2019年3月14日同意鼎新公司核减集中办公区运营面积，变更备案信息。在此情况下，诚益通公司就其主张新租户无法在涉案房屋注册工商地址导致涉案房屋一直空置未提交相应证据予以证明，鼎新公司对此不予认可，故诚益通公司要求鼎新公司以每天6328.5元的标准给付自2018年12月15日至全部注册企业迁出之日止的租金损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。就涉案房屋中企业注册地址迁出事宜，双方可另行协商或依据相关规定解决。鼎新公司应在法院部分支持诚益通公司诉讼请求的范围内承担本案诉讼保全费。诚益通公司要求鼎新公司承担其担保服务费的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条规定，判决：一、确认北京诚益通控制工程科技股份有限公司与北京鼎新至诚投资顾问有限公司签订的北京市房屋租赁合同及关于房屋分割说明的补充协议于2018年11月27日解除；二、北京鼎新至诚投资顾问有限公司于本判决生效后七日内支付北京诚益通控制工程科技股份有限公司房屋租赁费303768.36元；三、驳回北京诚益通控制工程科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，诚益通公司提交其分别与北京麦田房产经纪有限公司签订的《房屋出售/出租委托书》和其与北京荣居房地产经纪有限公司签订的《物业出租独家委托协议》、《房屋出售委托协议》等材料，用以证明其委托中介机构办理涉案房屋的出租、出售事宜。鼎新公司认可前述证据的真实性，但不认可关联性和诚益通公司的证明目的。本院认为，前述证据与本案不具有关联性，本院对此不予采信。诚益通公司另提交企查查网站查询的企业工商注册查询信息，用以证明截至2019年11月15日，鼎新公司仍使用涉案房屋进行分割注册，其中正常在业经营的共计397家。鼎新公司不认可该证据的真实性、关联性和证明目的。本院认为，鼎新公司否定该证据的真实性，但并未提交任何反证，本院认为该证据能够证明鼎新公司未在退租之后将其在租赁期间以涉案房屋为地址分割注册的公司地址予以全部迁出。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，诚益通公司与鼎新公司签订的《北京市房屋租赁合同》及关于《房屋分割说明》的补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。鼎新公司作为承租人，在房屋租赁合同约定的租赁期限内发函要求提前退租，该行为属于违约行为。鼎新公司虽不享有单方解除合同的权利，但《北京市房屋租赁合同》约定“乙方提前解除本合同，应提前30天通知甲方，押金不予退还”，鼎新公司于2018年10月8日发函表明提前退租，之后又于2018年11月26日向诚益通公司以邮寄的方式退还房屋钥匙，诚益通公司于2018年11月27日收到该邮件，应当视为鼎新公司已经提前30日通知诚益通公司提前解除合同，此时双方形成合同僵局，并由此产生本案诉讼。考虑到双方在诉讼中均认可合同已解除，仅对于合同的具体解除时间存有争议，一审法院结合前述情况综合认定于2018年11月27日解除合同，于法有据，本院予以确认。对于诚益通公司上诉所称合同应当于2018年12月14日解除的上诉请求及其理由，于法无据，本院不予支持。鼎新公司将租金交至2018年10月10日，法院最终认定《北京市房屋租赁合同》于2018年11月27日解除。合同解除之后，双方对于合同解除之前的租金应当进行结算，鼎新公司还应支付2018年10月11日至2018年11月27日期间的租金303768.36元。一审法院认定应当支付的租金数额正确，本院予以维持，诚益通公司上诉主张超出部分的租金，于法无据，本院不予支持。《北京市房屋租赁合同》第六条违约责任约定：4、乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方应向甲方支付双倍日租金作为违约金，拖欠租金超过七天，甲方有权解除本合同并收回房屋，押金不予退还。根据该条款的上下文文意，应当理解该拖欠租金的违约金系针对合同解除之前拖欠租金的行为，并由此赋予守约方合同解除权。鼎新公司与诚益通公司就合同解除发生争议，故双方未及时清算2018年10月11日至2018年11月27日期间的租金的行为，不符合《北京市房屋租赁合同》第六条第4款约定的应当以双倍日租金标准支付违约金的情形。一审法院未予支持诚益通公司要求的逾期支付租金的违约金，所作处理并无不当。诚益通公司的该项上诉请求和理由，无事实和法律依据，本院对此不予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订《北京市房屋租赁合同》，鼎新公司不仅租用了涉案房屋的实体，还使用涉案房屋办理了其他企业的工商注册，故在《北京市房屋租赁合同》解除之后，鼎新公司不仅应当腾空返还涉案房屋的实体，还应当将其在租赁期间使用涉案房屋办理的其他企业的工商注册予以迁出，方可认定鼎新公司履行完毕了合同解除之后恢复原状的义务。但由于工商注册地址迁出行为并非可以强制执行的行为，故对于诚益通公司要求鼎新公司将分割注册的企业工商注册地址从海淀区丰慧中路7号新材料大厦B座817、818、819、820房间全部迁出的诉讼请求，一审法院未予支持，所作处理并无不当。但鼎新公司现未将其在租赁期间使用涉案房屋办理的其他企业的工商注册予以全部迁出，必然给诚益通公司造成实际损失。《北京市房屋租赁合同》第六条违约责任约定：1、甲、乙双方任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应当赔偿对方的损失。故鼎新公司应当赔偿其在租赁期间使用涉案房屋办理的其他企业的工商注册予以全部迁出之前给诚益通公司造成的损失。但诚益通公司主张以每天6328.5元的标准给付损失，该标准实系既租用房屋实体又办理工商注册时约定的标准，在房屋实体已经返还的情形下，诚益通公司主张的该标准明显过高，本院对于具体标准酌定为500元/天，直至鼎新公司将其在租赁期间使用涉案房屋办理的其他企业的工商注册予以全部迁出。一审法院对该部分损失未予支持，所作处理不当，本院予以改判；对于诚益通公司的过高主张，本院不予支持。对于诚益通公司要求鼎新公司承担担保服务费的诉讼请求，该费用并非必然发生的费用，诚益通公司的主张缺乏法律依据，一审法院未予支持，所作处理并无不当。对于诉讼保全费，属于诉讼费用范畴，鼎新公司应在本院部分支持诚益通公司诉讼请求的范围内承担本案诉讼保全费。综上所述，诚益通公司的部分上诉请求成立，本院对其部分上诉请求予以支持。一审判决适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初25435号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初25435号民事判决第三项；三、北京鼎新至诚投资顾问有限公司于本判决生效后七日内向北京诚益通控制工程科技股份有限公司赔偿损失，以500元/天的标准，自2018年11月28日起支付至北京鼎新至诚投资顾问有限公司将其在租赁期间在海淀区丰慧中路7号新材料大厦B座817、818、819、820房间分割注册的企业工商注册地址全部迁出之日止；四、驳回北京诚益通控制工程科技股份有限公司的其他诉讼请求。诉讼保全费5000元，由北京诚益通控制工程科技股份有限公司负担3575元；由北京鼎新至诚投资顾问有限公司负担1425元（本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费10203元，由北京诚益通控制工程科技股份有限公司负担7295元（已交纳）；由北京鼎新至诚投资顾问有限公司负担2908元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费20406元，由北京诚益通控制工程科技股份有限公司负担14590元（已交纳）；由北京鼎新至诚投资顾问有限公司负担5816元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 范 磊二〇一九年十二月十三日法官助理 刘 瑾法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪