北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16491号上诉人（原审原告）:杜龙，男，1990年4月12日出生。委托诉讼代理人：程世卿，北京市元甲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜振松，男，1968年3月28日出生。委托诉讼代理人：万某，北京雷石律师事务所律师。原审第三人：啜雪凤，女，1987年11月27日出生。上诉人杜龙因与被上诉人杜振松、原审第三人啜雪凤房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初27054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜龙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持杜龙一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由杜振松承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。首先，出售北京市×301室房屋（以下简称涉案房屋）非杜龙真实意思表示。2016年2月杜龙因发生交通事故需向案外人赔偿，因手中无钱，经啜雪凤哥哥啜某撺掇，杜龙于2016年2月17日向案外人闫某借款30万元并约定借款期限半年。2016年3月1日闫某和啜某就逼迫杜龙还钱，并在当天找来杜振松，强迫杜龙将唯一住房以远低于市场价格的120万元出售给杜振松。杜龙于签订合同当日收到杜振松支付的30万元并立即转给闫某家属，之后再未收到购房价款。其次，涉案房屋系为因征收集体土地而搬迁的农民提供的定向安置住房。涉案房屋至今未取得房本，还处于五年限制交易期。在此期间，涉案房屋已被划为学区，房价上涨，远远高于双方合同约定的120万房屋价款。二、一审法院适用法律错误。根据发文字号为京建发[2014]13号的《北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》可知，“三定三限”定向房产权性质为安置住房，安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易。杜龙至今尚未取得房屋产权证，该房屋违反地方性法规，导致所签署的买卖合同无效，一审法院不能不结合涉案房屋性质仅以《中华人民共和国合同法》为依据就认定《房屋买卖合同书》有效。杜振松辩称，同意一审判决，不同意杜龙的上诉请求。一、出售房屋是当事人的真实意思，一审法院对合同签订的过程进行了详细的询问。杜振松之委托诉讼代理人万某系涉案合同起草人，其清楚地告知了杜龙要想清楚再卖房，杜龙表示涉案房屋用不到，需要用钱。二、涉案房屋应该是回迁房，此类房屋并没有禁止买卖。只要买卖是双方当事人的真实意思表示，就应当是有效的。杜龙应明确到底是主张合同解除还是确认合同无效，解除合同是建立在合同有效的基础上的。在一审起诉书中，杜龙承认合同是有效的，只是不想卖了。更何况，涉案房屋并不违反法律法规的强制性规定，不宜认定为合同无效。啜雪凤述称，同意一审判决，不同意杜龙的上诉请求。啜雪凤是出售涉案房屋的当事人，所以啜雪凤清楚出售涉案房屋时的缘由，涉案房屋是杜龙、啜雪凤自愿卖的。现在啜雪凤和杜龙已经离婚了，杜龙已经领了两笔30万了，啜雪凤没有钱可退，啜雪凤想继续履行卖房的承诺。杜龙起诉请求：1.判决解除杜龙、杜振松签订的《房屋买卖合同书》；2.判决杜振松支付杜龙违约金（以剩余房款90万的万分之二为基数，自2016年5月1日起计算至付款之日）；3.诉讼费由杜振松负担。一审法院认定事实：2016年3月1日，卖方杜龙、啜雪凤（甲方）与买方杜振松（乙方）签订《房屋买卖合同书》，双方约定甲方将坐落于北京市×301室，建筑面积108.39平方米的安置回迁房出售给乙方。房屋价款120万元。双方约定如下付款方式：（1）自协议签订之日，乙方支付30万元款项给甲方，甲方同时将房屋钥匙、房屋产权证明、房屋买卖合同及身份证复印件等交付给乙方。（2）本协议签订之日起60日内，乙方再支付30万元。（3）2017年3月支付30万元。（4）房屋过户到乙方名下后十日，乙方将剩余款项一次性支付给甲方。杜龙、杜振松、啜雪凤均认可2016年3月1日签订合同当天，杜振松向杜龙北京农商银行×9157卡号支付30万元，杜龙当天向杜振松交付涉案房屋。杜振松分别于2016年5月10日、2016年6月3日向杜龙中国农村商业银行股份有限公司顺义支行营业部×9930卡号分别共计支付30万元。关于此笔付款经过，杜振松称，双方签订《房屋买卖合同书》后，依约杜振松应支付第二笔款项，但是杜振松联系不上杜龙，且了解到杜龙与啜雪凤存在矛盾，因此不敢贸然付款。后经与啜雪凤沟通，由啜雪凤提供杜龙中国农村商业银行股份有限公司顺义支行营业部×9930卡号，向该卡共计支付30万元。啜雪凤认可此付款经过，表示双方签订《房屋买卖合同书》后，没多久就联系不上杜龙，考虑到啜雪凤与杜龙是夫妻关系，因此与杜振松协商，向杜振松提供杜龙中国农村商业银行股份有限公司顺义支行营业部×9930卡号，让杜振松向该卡号支付款项，收到此笔30万元后，啜雪凤向杜振松出具了收款声明。杜龙表示，因签订《房屋买卖合同》收到第一笔款项后，就不想卖房了，因此没有联系过杜振松，也没有回复过杜振松的信息。关于第三笔款项给付经过，杜振松称因联系不上杜龙，杜振松于2017年3月15日向杜龙发送信息，表示要付款，杜龙未回复。2017年3月27日、2017年4月4日杜振松通过邮政储蓄银行按照杜龙身份证地址向杜龙分别汇款1万、45000元，该款项被退回。2018年11月15日，杜振松向杜龙×9930卡号转账30万元，该款项被退回。2018年12月8日，杜振松向杜龙×9157卡号转账30万元，杜龙认可收到此30万元。杜龙与啜雪凤原系夫妻关系，二人2012年5月12日登记结婚，2016年3月起分居，啜雪凤起诉杜龙离婚纠纷一案，经法院审理并作出（2018）京0113民初8020号民事判决书，认定涉案房屋属于杜龙与啜雪凤夫妻共同财产并判决准予啜雪凤与杜龙离婚。杜龙上诉后，2019年7月8日北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终9240号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。杜龙、杜振松签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，杜龙与啜雪凤已依约向杜振松交付房屋，且收取了杜振松的转让款，故该合同有效，对双方当事人有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。双方签订《房屋买卖合同书》后，杜振松依约支付第一笔款项，后杜振松无法联系杜龙，至第二笔、第三笔款项应付款时，杜振松采取多种途径联系杜龙未果，杜振松亦采取多种方式试图履行合同，现杜龙与啜雪凤已收到合同款项90万元。现杜振松与啜雪凤均不同意解除合同，该案亦不存在杜龙所述杜振松以自己的行为明确表明不履行给付义务之情形，且杜龙亦自认其在收到第一笔款项后就不想卖房了，因此没有联系过杜振松，也没有回复过杜振松的信息，故法院对杜龙主张的解除杜龙、杜振松签订的《房屋买卖合同书》及要求杜振松支付违约金的诉讼请求不予支持。综上判决：驳回杜龙的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、合同的效力问题；二、涉案合同是否达到解除的条件。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，杜龙以双方买卖涉案房屋违反了京建发[2014]13号的《北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》中关于禁止出售的规定系违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款为由，认为涉案合同应属无效。本院认为，根据查明的事实可知，涉案房屋属于定向安置房屋，对涉案房屋进行买卖的行为不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦无涉社会公共利益，双方签订的合同有效。关于争议焦点二。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。杜龙诉讼主张双方签订的房屋合同价款120万元远低于市场价格，且杜振松在合同履行过程中，未按照合同约定于规定期限内支付第二、三笔款项，故其有权解除合同。对此，杜振松辩称涉案房屋当时市场价格不足120万元，其在应支付第二、三笔款项时均采取多种途径联系杜龙，亦曾采取汇款等方式试图履行合同，系杜龙不配合才未能按期付款。根据查明的事实可知，杜振松于合同签订当日向杜龙支付了第一笔款项，因双方未在合同中约定付款账号，在应支付第二笔款项时，杜振松多次尝试与杜龙联系以确定付款账号，亦采取多种方式试图履行合同，均因未能联系到杜龙而未果。结合杜龙于一审自认其在收到第一笔房款后就不想卖了的情节及杜振松已向杜龙、啜雪凤支付房款90万元的情节，本院认为杜振松不存在不履行主要债务或因迟延履行债务导致合同目的不能实现的情形，涉案合同未达到解除的条件。杜龙上诉主张被胁迫卖房且涉案房屋市场价格远高于120万，但并未提交任何证据予以证明，应承担相应举证不能的不利后果。杜龙的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，杜龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由杜龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 毅审 判 员  李春香审 判 员  贾 旭二〇一九年十二月十二日法官助理  李晓晴法官助理  贾云航书 记 员  陈 玥