湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11504号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶萍，女，1964年1月19日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：秦前坤，湖北尚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉超，湖北尚卓律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：包德清，男，1962年12月20日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：秦前坤，湖北尚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉超，湖北尚卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程壮，男，1987年8月25日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：胡钦勇，湖北法辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏明伟，湖北法辉律师事务所律师。原审第三人：武汉家兴源房地产经纪有限公司，住所地：武汉市硚口区长丰街长丰村团结佳兴园****。法定代表人：关风柱，该公司经理。上诉人叶萍、包德清因与被上诉人程壮，原审第三人武汉家兴源房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2017）鄂0192民初3255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。叶萍、包德清上诉请求：一、撤销原判第一、二、四项，改判叶萍、包德清不支付程壮分文，并支持叶萍、包德清的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由程壮承担。事实与理由：一、一审认定事实不准确，不完整。程壮未向银行提供贷款所需材料。评估机构未能入户的原因是因为房屋已经转让给他人。叶萍、包德清出售房屋是在解除查封之后4个月。一审认定同面积房屋售价900万元没有事实依据。二、一审判决理由不成立。合同约定的付款期限不明，叶萍、包德清有权要求程壮随时履行合同。一审法院认定的损失没有任何依据。三、一审判决明显不当。叶萍、包德清双倍返还定金、酌定30万元的损失没有依据。程壮辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、在涉案合同签订后，我方一直积极履行合同约定的义务，但是叶萍、包德清却在合同签订后因房屋价格上涨一百多万元，在一个月内多次通过短信、电话表示不再继续履行合同，并不配合我方申请贷款，且经纪公司在一审也证实叶萍、包德清在六月初就表示不再继续履行合同，导致双方的合同无法继续履行。据此可以认定是叶萍、包德清违约在先，其不享有单方的合同解除权，叶萍、包德清应向我方双倍返还定金及赔偿损失。二、在一审审理过程中，叶萍、包德清明知我方将对造成的损失进行鉴定，却一直阻止评估人员进入评估，致使被退案处理，造成的损失难以计算，叶萍、包德清对此应该承担不利的法律后果。因叶萍、包德清违约致使我方在购买同一小区同一面积的房屋时，多支付了130万元，叶萍、包德清应在该损失范围内承担损失赔偿责任。一审法院参照该损失金额，酌情考虑我方的损失,合理合法。经纪公司未到庭进行答辩。程壮向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除程壮与叶萍、包德清及经纪公司于2017年5月10日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、判令叶萍、包德清双倍返还购房定金200000元；3.判令叶萍、包德清赔偿损失670000元。叶萍、包德清向一审法院提起反诉请求：判令程壮赔偿经济损失90598.33元（其中：中介费损失5000元、房款7700000元从合同解除之日至反诉之日的利息损失85598.33元）。一审法院审理查明，叶萍与包德清系夫妻关系。位于武汉东湖新技术开发区珞喻东路**恒大华府******房屋（以下简称201号房屋）登记于叶萍名下。程壮在与叶萍、包德清达成购房意向后，与经纪公司联系签订合同的相关事宜。2017年5月10日，程壮（乙方）、包德清（甲方）、经纪公司（丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定甲方将201号房屋（建筑面积330.53平方米）出售给乙方，房屋交易价格为7700000元。合同还约定下列事项：（一）付款方式：1.乙方于2017年5月11日向甲方支付购房定金100000元；2.甲、乙准备好贷款资料，丙方协助甲、乙双方到银行签订乙方的贷款合同，乙方的贷款金额为4600000元；3.如甲方有贷款未结清的，待乙方银行贷款通过后，乙方将2660000元打入甲方还款账户帮甲方提前还清银行贷款；4.乙方于房屋过户当天向甲方支付房款300000元、向丙方支付物业交割金40000元。物业交割完毕后，丙方将物业交割金40000元支付给甲方；（二）房屋产权过户：1.甲、乙双方在签订本合同后60天内完整地提供银行或房地产管理部门所需的各项资料；2.甲、乙双方确认，自贷款审批通过之日起30工作日内，向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续；（三）违约责任：1.甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10％向乙方支付违约金；2.乙方逾期不交付房款给甲方，甲方解除合同的，按全部房款的10％向甲方支付违约金；（四）附加条款：1.过户当天不预留物业交割金；2.交房时间为2017年12月31日前。上述合同签订后，程壮于2017年5月11日向叶萍转账支付定金100000元，叶萍出具定金收据。2017年6月5日，叶萍、包德清均短信告知程壮不再出售房屋。2017年6月12日。包德清、叶萍委托律师向程壮发出《解除〈存量房居间（买卖）合同〉的函》，内容为：合同约定了购房款通过分期付款的方式支付，没有约定按揭贷款的办理期限，从合同签订后至今天已有一个多月，而你至今仅仅支付了定金100000元后，再未支付其余任何款项。根据我国《合同法》第六十一条、六十二条之规定，特正式通知你，请你在收到此函之日起七日内办理完毕按揭贷款的所有手续，逾期则该合同自动解除。上述函件通过邮政快递向程壮送达，于2017年6月17日显示被取件。一审庭审中，程壮称未收到上述函件。2017年10月11日，叶萍、包德清将案涉201房屋另行出售并办理不动产转移登记手续。一审另查明，包德清支付居间服务费5000元后，于2017年5月16日签订购房合同，拟购买案外人杨希的房屋。此后，双方于2017年5月24日解除购房合同。在本案一审审理过程中，程壮申请对案涉201号房屋在2017年10月20日的房屋价值进行评估。一审法院委托湖北众联房地产估价有限公司进行评估。2018年5月3日，湖北众联房地产估价有限公司以叶萍、包德清不配合，未能入户查勘为由，作退案处理。此后，程壮提供与案涉201号房屋同小区、同面积房屋（恒大华府21栋4层02号）的买卖合同（2017年11月4日签订，房屋交易价格9000000元）复印件，要求按该合同载明的交易价格9000000元确定案涉房屋在2017年10月20日的价值。一审法院认为，程壮与包德清、经纪公司签订的《存量房居间（买卖）合同》中房屋买卖条款是程壮与包德清的真实意思表示，内容合法有效。叶萍与包德清系夫妻关系，并收取程壮的定金，故上述房屋买卖条款的出售方应为叶萍、包德清，买受方为程壮。合同约定“甲、乙双方在签订本合同后60天内完整地提供银行或房地产管理部门所需的各项资料”、“交房时间为2017年12月31日前”。根据上述约定，程壮应于合同签订之日起60日内提供银行所需的各项资料，双方应在2017年12月31日前完成房屋交割手续。因此，叶萍、包德清提出合同未约定程壮办理银行贷款期限的主张，与合同约定的上述内容不符，不予确认。叶萍、包德清未经程壮同意，于2017年6月12日单方要求程壮提前办理完毕按揭贷款的所有手续，违反了合同上述约定。因此，叶萍、包德清在本案中不享有合同解除权。因叶萍、包德清违约，程壮向一审法院请求解除合同后，一审法院于2017年8月4日向叶萍、包德清送达，故本案《存量房居间（买卖）合同》于2017年8月4日解除，一审法院不再判决解除合同。叶萍、包德清应对案涉合同解除承担违约责任。对叶萍、包德清要求程壮赔偿损失的反诉请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。程壮已按合同约定向叶萍、包德清交付定金100000元，对其要求叶萍、包德清双倍返还定金（共计200000元）的诉讼请求，予以支持。关于损失问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，程壮有权要求叶萍、包德清赔偿超过定金部分的损失。本案中，程壮要求对案涉房屋的价值评估以确定房屋差价，由于叶萍、包德清出售案涉房屋后不配合鉴定机构，致使鉴定机构未能入户查勘而退案，故一审法院参照案涉同小区、同面积的房屋价值确定房屋差价为1300000元（9000000元-7700000元）。考虑程壮只支付100000元定金（其余款项7600000元尚未支付），叶萍、包德清于2017年6月表示不愿继续出售房屋后，程壮负有减损义务等因素，一审法院酌定程壮因叶萍、包德清违约而产生的房屋差价损失为400000元。叶萍、包德清应赔偿程壮超过定金部分的损失300000元（400000元-100000元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、叶萍、包德清于判决生效之日起十日内向程壮双倍返还定金共计200000元；二、叶萍、包德清于判决生效之日起十日内赔偿程壮损失300000元；三、驳回程壮其他诉讼请求；四、驳回叶萍、包德清反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12554元、保全费4870元，共计17424元，由程壮负担2424元，叶萍、包德清负担15000元（此款程壮已垫付，叶萍、包德清于判决生效之日起十日内支付给程壮）；反诉案件受理费1033元，由叶萍、包德清负担。双方当事人在二审均未向本院提交新证据。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为，一、叶萍、包德清在本案中是否违约；二、一审法院对程壮损失的认定是否正确。关于焦点一，程壮与包德清、经纪公司签订的《存量房居间（买卖）合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依合同履行义务。叶萍、包德清在签订合同后，即要求重新签订合同变更相关内容，在程壮表示不同意后，叶萍、包德清即表示不出售房屋并要求程壮提前办理完毕贷款手续，违反了合同的约定。叶萍、包德清的行为构成违约。关于焦点二，程壮为证明自己损失，向法院申请对房屋差价进行评估，一审法院依法委托后，因叶萍、包德清不配合致评估被退案，应由叶萍、包德清承担举证不能的责任。一审法院参照案涉同小区、同面积的房屋价值酌定程壮损失为40万元符合法律规定。综上所述，叶萍、包德清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16033元，由叶萍、包德清负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  李 文审判员  叶 欣二〇一九年十二月十日书记员  余文婷