湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初5291号原告：周在友，男，1964年10月8日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：杨忠凯，湖北威德律师事务所律师，特别授权。被告：周金娥，女，1976年9月23日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告：柳红生，男，1967年1月27日出生，汉族，住武汉市江岸区。上列二被告共同委托诉讼代理人：郭涛、张幸子，北京大成（武汉）律师事务所律师，特别授权。被告：龚秀娥，女，1971年10月2日出生，汉族，住武汉市黄陂区。被告：柳朝晖，男，1972年4月29日出生，汉族，住武汉市黄陂区。原告周在友与被告周金娥、柳红生、龚秀娥、柳朝晖执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周在友的委托诉讼代理人杨忠凯、被告周金娥和柳红生的共同委托诉讼代理人郭涛、张幸子、被告柳朝晖到庭参加了诉讼。被告龚秀娥经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周在友向本院提出诉讼请求：1、撤销黄陂区人民法院（2019）鄂0116执异20号执行裁定书；2、准许对被告龚秀娥位于武汉市江岸区金桥大道18号11栋/单元6层1室的不动产（备案号：岸100129969）予以执行；3、本案诉讼费由四被告共同承担。事实和理由：原告周在友，被告龚秀娥、柳朝晖，被告周金娥、柳红生分别为黄陂区人民法院（2017）鄂0116执2605号执行案件的申请执行人、被执行人、案外人。2019年6月19日，周金娥、柳红生对黄陂区人民法院执行龚秀娥位于武汉市江岸区金桥大道18号11栋/单元6层1室的不动产提出异议，并称：龚秀娥、柳朝晖夫妻于2013年12月7日自愿将武汉市江岸区金桥大道18号11栋/单元6层1室房屋（以下简称案涉房屋）转让给周金娥、柳红生，并承诺配合办理过户手续。后周金娥、柳红生与被告龚秀娥、柳朝晖补签了房屋买卖合同，柳红生通过银行转账、现金等方式，向龚秀娥、柳朝晖支付前期购房款630000元，通过存入现金至龚秀娥的银行还贷账户的方式支付后期购房款。周金娥、柳红生按约定支付前期购房款后，龚秀娥、柳朝晖即将案涉房屋交付给周金娥、柳红生，案涉房屋已由周金娥、柳红生装修入住至今。因与龚秀娥、柳朝晖失去联系，且案涉房屋的贷款尚未完全偿还完毕，亦因龚秀娥、柳朝晖涉及另案，以致案涉房屋无法办理过户手续。因此，案涉房屋系周金娥、柳红生所有，请求裁定对案涉房屋中止执行，并解除查封。黄陂区人民法院在审查周金娥、柳红生的执行异议后，于2019年8月26日作出（2019）鄂0116执异20号民事裁定书，认为，周金娥、柳红生于本案本院查封前与被告龚秀娥、柳朝晖签订了房屋买卖合同，依约支付购房款，并已实际占用案涉房屋，因龚秀娥、柳朝晖的原因使该房屋未能办理过户登记不能归责于周金娥、柳红生。周金娥、柳红生作为一般消费者，符合弱者保护条件，对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。裁定：中止对位于武汉市江岸区金桥大道18号11栋/单元6层1室房屋（合同备案号：岸100129969）的执行。原告周在友认为，1、（2019）鄂0116执异20号民事裁定书中，遗漏了黄陂区人民法院根据武汉宜融投资公司申请，于2013年12月23日向江岸区房产局下达了（2013）鄂黄陂立保字第00039-3号民事裁定书，查封了案涉房产，该查封时间为2013年12月23日至2018年12月22日。查封期满后，武汉宜融投资公司续封了涉案房产，此间，原告于2017年5月25日已查封上述房产。2、《授权书》不应认定为买卖合同，合同是双方的法律行为，而《授权书》是单方法律行为。且该《授权书》没有合同价款、支付时间等基本内容；《房屋买卖合同》系2015年6月由四被告补签，其补签在人民法院查封以后，也不应该认定有效；3、人民法院不应认定周金娥、柳红生依约向龚秀娥、柳朝晖支付了购房款。因为《授权书》没有约定房屋价款，更没有约定具体付款时间，所以不存在按约支付购房款的事实；4、周金娥、柳红生向龚秀娥、柳朝晖支付630000元的事实缺乏证据支持。2013年12月27日，周金娥、柳红生通过银行向龚秀娥、柳朝晖指定的账户转账支付450000元，但当日周金娥、柳红生未出具收条，而是在2015年6月才出具一份打印式收条，此举显然不合常理。另周金娥、柳红生向龚秀娥、柳朝晖支付180000元及代为偿还贷款30600元，均没有任何凭证，不符合交易习惯。5、周金娥、柳红生实际入住案涉房屋是2014年4月，此时间显然是在人民法院2013年12月23日查封该房屋之后。人民法院认定查封前入住，与事实不符。6、案涉房屋未办理过户手续，周金娥、柳红生、龚秀娥、柳朝晖均有明显过错，周金娥、柳红生与龚秀娥、柳朝晖于2015年6月签订《房屋买卖合同》，而交易的房屋早在2013年12月25日被黄陂区人民法院查封。《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定“下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”周金娥、柳红生明知房屋被查封的情况下，仍购买房屋是导致不能过户的根本原因，二人具有明显过错。因此，提起诉讼，要求支持前述诉讼请求。被告周金娥、柳红生共同辩称：1、原告诉称的黄陂区人民法院遗漏武汉宜融投资有限公司的查封一事与本案无关，我方申请执行异议针对的对象为原告对该争议房屋的查封与执行，而非针对武汉宜融投资有限公司。即使武汉宜融投资有限公司对本案有意见，也应由该公司提出；2、黄陂区人民法院（2019）鄂0116执异20号执行裁定书不存在错漏，该裁定书是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出，周金娥、柳红生与龚秀娥、柳朝晖间案涉房屋的买卖交易均符合上述规定，故请求法院驳回原告诉讼请求。被告龚秀娥未到庭亦未作答辩。被告柳朝晖辩称：我当时和龚秀娥卖房的意思表示不是真实的。周金娥、柳红生给付我们630000元并不属实；柳红生和周金娥与我是社会朋友，当时我因高利贷威胁，我于是找到柳红生、周金娥借钱，他们帮我付清了450000元的债务，我想到自己债务太多，想出去躲债。我于2013年离开武汉时，并委托他管理涉案房产，2016年柳红生的朋友陈兰生在深圳找到我了，让我补一个180000元的收条，因为450000元的款项不符合涉案房产的交易行情价格，我当时写了这个收条，但同时我也写了一个说明，表示自己并未收到该款项，因此，收到630000元不是事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月17日，龚秀娥与武汉新地置业发展有限公司签订房屋买卖合同（合同编号：岸100129969），龚秀娥购买位于武汉市江岸区金桥大道18号11栋/单元6层1室房屋（建筑面积150.77平方米），合同总价1095796元。2011年10月9日，龚秀娥与中国银行股份有限公司武汉汉阳支行签订《个人住房公积金组合贷款借款、抵押合同》，向其贷款500000元，期限240个月，用于购买武汉新地置业发展有限公司位于武汉市江岸区金桥大道18号11栋/单元6层1室房屋，并以其购买房屋作为抵押。2011年12月8日，中国银行股份有限公司武汉汉阳支行向龚秀娥发放贷款500000元。自2010年12月6日至2013年5月2日，龚秀娥共计向武汉新地置业发展有限公司支付房款1083440元。2013年12月7日，龚秀娥、柳朝晖向柳红生出具《授权书》，《授权书》载明：“本人龚秀娥愿将新地盛世东方第11栋1单元601号房产转让给柳红生。今后关于房产所有权归柳红生所有，今后关于房产过户及其它手续需要本人（龚秀娥）到场配合办理手续，我龚秀娥急时到场办理。”同日，柳红生通过银行向龚秀娥、柳朝晖指定的案外人胡哲账户转账450000元。其后，龚秀娥、柳朝晖离开武汉，前往深圳。同时将新地盛世东方第11栋/单元601号房屋钥匙及房屋还贷银行卡交由周金娥、柳红生管理。周金娥、柳红生自2014年1月至2014年9月向龚秀娥还贷银行卡中存入共计30600元，偿还案涉房屋贷款。2014年4月，周金娥、柳红生实际入住新地盛世东方第11栋/单元601号房屋，并对房屋先后进行了装修。2016年12月12日，周金娥委托案外人陈兰生到深圳寻找龚秀娥、柳朝晖办理补签落款时间为2015年6的《房屋买卖合同》，同日，龚秀娥、柳红生在该合同上签字。该合同约定：卖方（甲方）龚秀娥、柳朝晖，买方（乙方）柳红生、周金娥；因双方在2013年12月7日发生房屋行为，并且已经实际履行双方权利义务，但当时未签订书面房屋买卖合同，现就双方当时权利义务予以书面确认；甲方房屋坐落于武汉市汉口江岸区金桥大道18号新地盛世东方11栋6层1室，合同编号岸100129969，付款方式为贷款方式付款，房屋尚未取得房屋所有权证、土地所有权证；该房屋为毛坯房，价格分为两部分，其中前期乙方支付甲方63万元，后期房屋贷款由乙方负责偿还；乙方需要在2013年12月10日向甲方指定的第三方账号（指定第三方为胡哲，银行卡为62×××46）付款45万元整，上述乙方付款视如甲方已经收到乙方的房屋买卖款项，另外乙方需要现金支付甲方18万元整，以上两项合计63万元，后期房屋贷款全部由乙方负责偿还；甲方应于本合同签订之日起15日内，将该房屋合同原件、权属证书原件、房屋预付款发票原件、物业费发票原件等与房屋相关的所有材料交付给乙方；本合同签订时，因甲乙双方均不具备一次性付清尾款的能力，由乙方为甲方偿还银行贷款，该款视如乙方支付的购房款，贷款还清后，若房屋能够在武汉市房管部门办理过户手续，甲乙双方应该在15个工作日内办理过户手续。合同还对房屋的所有、使用、收益权利及违约责任等进行了约定。合同签订的同时，龚秀娥、柳朝晖在打印好落款时间为2015年6月的《收条》上签字确认。该《收条》载明：“收到柳红生、周金娥夫妇购买属于龚秀娥、柳朝晖位于武汉市汉口江岸区金桥大道18号新地盛世东方11栋6层1室房屋一套，房屋购房款630000元（其中现金转账45万元、现金18万元，合计63万元）。”随后，案外人陈兰生将上述《房屋买卖合同》、《收条》转交给周金娥指定人员。2017年5月27日，周在友向本院申请诉前财产保全，请求对龚秀娥位于武汉市江岸区金桥大道18号11栋/单元6层1室的不动产予以查封并提供担保。同日，本院作出（2017）鄂0116财保123号民事裁定，查封龚秀娥位于武汉市江岸区金桥大道18号11栋/单元6层1室的不动产，查封期限为三年。2017年6月1日，本院向武汉市江岸区住房保障和房屋管理局送达了（2017）鄂0116财保123号民事裁定书及协助执行通知书，查封了案涉房屋（轮候查封）。2017年6月24日，本院受理周在友诉龚秀娥、柳朝晖民间借贷纠纷一案，并于2017年8月2日作出（2017）鄂0116民初2861号民事判决书，判令龚秀娥、柳朝晖共同返还周在友借款本金800000元及借款利息（以本金800000元为基数，按年利率24%自2012年1月16日起计算至还清借款之日止）。判决生效后，因龚秀娥、柳朝晖未自动履行义务，周在友于2017年9月15日向本院申请执行，本院以（2017）鄂0116执2605号立案执行。2018年1月17日，本院裁定终结（2017）鄂0116民初2861号民事判决书的本次执行程序。2019年5月29日，本院以（2019）鄂0116执恢210号立案恢复执行。2019年6月19日，周金娥、柳红生对登记于龚秀娥、柳朝晖位于武汉市江岸区金桥大道18号11栋/单元6层1室的不动产执行标的提出书面异议。本院于2019年8月26日作出（2019）鄂0116执异20号执行裁定书，中止对位于武汉市江岸区金桥大道18号11栋/单元6层1室房屋（合同备案号：岸100129969）的执行。其后，周在友不服本院（2019）鄂0116执异20号执行裁定书，向本院提出执行异议之诉。另查明：2013年12月23日，武汉宜融投资有限公司向本院提出诉前财产保全的申请，申请查封龚秀娥所有的坐落于武汉市江岸区金桥大道18号盛世东方二期11栋6层1室的房产，本院于同日作出（2014）鄂黄陂立保字第00002号民事裁定，查封龚秀娥所有的坐落于武汉市江岸区金桥大道18号盛世东方二期11栋6层1室的房产（合同备案号：岸××号）。查封期限两年。2013年12月30日，本院受理武汉宜融投资有限公司起诉龚秀娥民间借贷纠纷一案，并于2014年3月25日作出（2014）鄂黄陂民商初字第00108号民事判决，龚秀娥向武汉宜融投资有限公司返还借款500000元及利息（以500000元为本金,按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2013年9月17日起至本判决生效之日止）。2014年5月29日，武汉宜融投资有限公司向本院申请强制执行。2015年12月8日，武汉宜融投资有限公司向本院申请继续查封龚秀娥所有的坐落于武汉市江岸区金桥大道18号盛世东方二期11栋6层1室的房产，本院于2015年12月16日，作出（2014）鄂黄陂法执二字第00192号执行裁定，查封龚秀娥所有的坐落于武汉市江岸区金桥大道18号盛世东方二期11栋6层1室的房产，查封期限三年。2019年3月28日，本院作出（2019）鄂0116民监1号民事裁定，决定再审武汉宜融投资有限公司与龚秀娥民间借贷纠纷案件。2019年6月5日，本院作出（2019）鄂0116民再3号民事裁定，撤销本院（2014）鄂黄陂民商初字第00108号民事判决；驳回武汉宜融投资有限公司的起诉。本院认为，本案争议焦点为：1、周金娥、柳红生与龚秀娥、柳朝晖在2016年12月12日签订的落款时间为2015年6月的《房屋买卖合同》中关于180000元是否支付？根据庭审中周金娥的陈述，房款180000元是分两次支付现金给柳朝晖，支付时间为龚秀娥、柳朝晖出具收条时间上的时间即2015年6月。柳朝晖陈述，此款并未支付，而是为了使《房屋买卖合同》的房款显得合理，而进行的虚构。出具《收条》时也未支付任何款项。庭后，经核实周金娥及案外人陈兰生，《房屋买卖合同》、《收条》出具时间均为2016年12月12日，在2013年12月7日龚秀娥、柳朝晖向周金娥、柳红生出具《承诺书》后，双方均未见面。且本院在庭审时要求周金娥、柳红生在庭审后提交其2015年6月间的取款证据，周金娥庭后向本院提供了2013年11月至2013年12月7日间17次的取款记录，并称180000元系在转账450000元前支付。周金娥的两次陈述前后矛盾，且并无相关依据的事实。故本院对周金娥、柳红生向龚秀娥、柳朝晖支付180000元的事实不予认可。2、周金娥、柳红生与龚秀娥、柳朝晖间签订的书面房屋买卖合同是否合法有效？本案中，案涉房屋实际查封时间为2013年12月23日，虽为另案查封，但不影响案涉房屋被人民法院查封的事实。2013年12月7日，龚秀娥、柳朝晖向周金娥、柳红生出具的《授权书》系单方法律行为，且无合同价款、支付时间等内容，不能视为有效合同；周金娥、柳红生与龚秀娥、柳朝晖在2016年12月12日签订的落款时间为2015年6月的《房屋买卖合同》虽在本案查封前，但在本院另案查封以后，且该查封期间一直在延续，导致本案查封为轮后查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者有其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，“下列房产不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。故此该合同也不应认定为合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋在人民法院查封前，周金娥、柳红生与龚秀娥、柳朝晖间并未签订合法有效的书面买卖合同，且周金娥、柳红生并未依据双方约定支部价款，周金娥、柳红生在明知案涉房屋被查封的情况下，与龚秀娥、柳朝晖签订案涉房屋《房屋买卖合同》，导致案涉房屋不能办理过户登记，周金娥、柳红生有明显过错。故周金娥、柳红生与龚秀娥、柳朝晖在2016年12月12日签订的落款时间为2015年6月的《房屋买卖合同》不能产生对抗申请执行人的效力。故对原告周在友要求继续执行案涉房屋的请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许对被告龚秀娥位于武汉市江岸区金桥大道18号11栋/单元6层1室的房屋（合同备案号：岸100129969）予以执行。本院（2019）鄂0116执异20号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费17400元，由被告周金娥、柳红生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  李勇胜人民陪审员  韩 建人民陪审员  张耀国二〇一九年十二月十八日书 记 员  张 钊