汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0703民初1456号 原告：汉中恒德元物业管理有限公司（以下简称恒德元公司）。住所地：汉中市汉台区西大街西苑小区**。 法定代表人：陈雁，该公司经理。 委托诉讼代理人：庹国玉，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：张卜丹，陕西兢业律师事务所律师。 被告：汉中市万丰房地产有限公司（以下简称万丰公司）。住。住所地：汉中市汉台区劳动西路**/div> 法定代表人：韩全成，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：韩军、张忠孝，该公司员工。 被告：汉中金宝实业有限公司（以下简称金宝公司）。住所。住所地：汉中市汉台区兴汉路东段厂对面）。 法定代表人：侯有庆，该公司经理。 委托诉讼代理人：肖坤，男，该公司员工。 第三人：中国人民财产保险股份有限公司南郑支公司（以下简称中国财保南郑支公司）。住所。住所地：汉中市南郑区大河坎镇迎宾路中段div> 法定代表人：刘兴毅，该公司经理。 委托诉讼代理人：余伟、张文杰，陕西南星律师事务所律师。 原告恒德元公司与被告万丰公司、金宝公司及第三人中国财保南郑支公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒德元公司的法定代表人及委托诉讼代理人，被告万丰公司的委托诉讼代理人，被告金宝公司的委托诉讼代理人及第三人中国财保南郑支公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒德元公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告万丰公司支付物业管理费及滞纳金共计66008.4元（物业面积531.47平方米，2009年5月1日至2014年12月31日，单价为每平米1.5元，物业费54209.94元，滞纳金2070元；2015年1月1日至2015年6月12日，单价为每平米3元，物业费9566.46元，滞纳金162元）；2、判令被告金宝公司支付物业管理费及滞纳金共计66606.81元（物业面积531.47平方米，2015年6月13日至2018年10月31日，单价为每平米3元，物业费65370.81元，滞纳金1236元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年9月5日，原告与万丰公司签订了《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理委托协议书》，委托原告对其开发的阳光家园小区提供物业管理服务，并收取相关费用，委托期限至小区业委会成立时止。该合同、协议合法有效且不违反法律强制性规定，并对全部业主具有法律约束力。原告入驻该小区后，按约提供了物业服务，小区业主应当向原告支付相应的物业管理费，但自2009年5月1日起至2018年10月31日，被告共拖欠物业管理费及滞纳金132615.21元，经原告多次催要，至今仍未支付。为维护合法权益，现诉至法院，请法院支持其诉讼请求。 被告万丰公司辩称：原告所述不实。1、我公司在开发建设“阳光家园”商住小区时，汉中市建规局要求将汉中市江南服装有限公司（以下简称江南公司）宗地纳入统一规划建设范围内统一建设，于是我公司与江南公司经过多次商谈于2006年10月10日达成协议并签订了《联合建房合同书》。该江南公司宗地项目定名为“阳光家园”商住小区2号楼，合同中确定了双方房产分配的定界：江南公司分得2号楼一层所有营业用房及二层所有房屋（二层房屋由万丰公司予以包销），剩余房屋归万丰公司所有；2、我公司按协议要求为江南公司售给人保财险南郑支公司的一层102号房和二层201号房代为签定了《商品房买卖合同书》，但江南公司于2010年12月21日送来委托书将售给人保财险南郑支公司的房产户名变更为金宝公司，因万丰公司售出的房产户名变更，原签定的售房合同作废，江南公司未向我公司提供办证资料及税费，之后渺无音讯；3、2019年3月21日，原告曾向我公司送来律师事务所介绍信，我公司将房产情况向原告提供，房产权属非常清楚，与我公司无关；4、原告近10年来从未向我公司主张过任何物业费，也未与业主签定物业服务合同，严重违反了《前期物业管理委托协议》的规定，也未按照委托书的规定收取物业费。综上，万丰公司不是物业所有人或使用人，不应当向原告支付物业费。 被告金宝公司辩称：1、我公司在取得房屋产权后没有与原告签订物业服务协议；2、该房屋我公司一直出租给本案第三人人保财险南郑支公司，双方在租赁合同中约定产生的物业费、水电费等相关费用由承租方承担，如果存在物业费，该费用应由第三人人保财险南郑之公司负担。 第三人人保财险南郑支公司辩称：1、根据《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。若原告不能提交履行招投标或选聘程序的相关证据，则原告与建设方签订的《前期物业管理委托合同》本身是无效的，在此情形下，原告无权主张物业管理费；2、第三人公司所承租的金宝公司房屋位于阳光家园小区北面，该房屋与阳光家园小区内部并不连通，人员及车辆均无法通过阳光家园小区内部通行，并且该房屋与相邻的“迎宾路东组汽修厂”、“天天英语培训学校”、“通途驾校”组成了独立的院落空间，答辩人的日常经营活动均是在此独立空间内进行，与原告所负责提供物业服务的阳光家园小区本质上没有物业共用部位及设施设备，处于相互独立、各自管理的状态；3、第三人公司自2010年开始承租房屋后，其公共部分的安保、门禁、保洁由第三人公司自行购买相关服务，承租期间产生的水电费、垃圾清运费也是由第三人公司直接向相关市政部门缴纳，房屋漏水或下水道堵塞也由第三人公司自行维修，原告未向第三人公司提供任何《物业管理条例》所规定的物业管理活动，原告的主张没有事实依据。综上，原告主张的物业管理服务费没有法律及事实依据，请法院依法驳回原告的诉请。 本院经审理及查明的事实：2006年10月10日，被告万丰公司与汉中市江南服装有限公司签订了联合建房合同，约定汉中市江南服装有限公司以自有的土地与万丰公司联合开发“阳光家园”综合商住楼2栋，2009年5月全部建成使用。涉案的物业系2号楼102铺及2号楼201铺，共计建筑面积531.47平方米，初始登记在被告万丰公司名下，2015年1月23日，涉案的两处物业被登记在被告金宝公司名下。被告万丰公司与原告于2007年9月5日分别签订了《前期物业管理委托协议》及《前期物业管理委托合同》，协议及合同约定原告受万丰公司的委托对“阳光家园”商住物业进行管理服务，双方对原告提供服务的区域、服务内容、物业管理服务质量、收费标准、各自权利义务等作出明确约定。协议及合同签订后原告即入驻“阳光家园”小区开始进行物业服务管理至2018年10月28日。期间，2009年5月4日，万丰公司与原告又签订了补充协议，对此前签订的协议和合同进行了补充修订。现原告就涉案物业的服务管理费用诉至本院，要求被告支付物业管理费用。审理中，被告及第三人以原告未能提供按约提供物业服务，其主张没有法律及事实依据作出抗辩。本院对涉案物业进行了实地勘察。另查明，从2010年12月开始本案第三人因业务经营需要租赁金宝公司该两处商铺使用至今，期间的物业日常管理由第三人自行负担。 上述事实，有原、被告委托诉讼代理人的陈述、原告提交的原告营业执照复印件、法人代表身份证复印件、万丰公司及金宝公司工商登记信息表、房屋所有权初始登记申请表复印件、房屋所有权转移登记申请书复印件、房屋转移变更申请登记书复印件、前期物业管理委托协议复印件、前期物业管理委托合同复印件、工作日志复印件，被告万丰公司提交的联合建房合同，被告金宝公司提交的房权证、房屋租赁合同以及第三人人保财险南郑支公司提交的租房合同、调查笔录、领条、垃圾清运费凭证、水电费缴纳凭证、清污费凭证等证据载卷，应予认定。 本院认为，我国物业管理条例对物业管理作出明确规定：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，原告与万丰公司签订的前期物业服务协议及合同中，明确约定原告提供物业服务管理的范围分为两部分：“阳光家园”居住区及临街商业用房，也约定了原告应当提供的物业服务管理的内容。而本案涉案的物业在原告应当提供物业服务管理的范围之内。首先，从本院实地勘察的情况看，涉案的物业是所处位置临街的商业用房，其虽属于“阳光家园”小区，但实际坐落于小区北边，自有大门和进入口与该小区互不连通，独立存在，与阳光小区其他房屋存在物理位置上的区别；其次，庭审中，从本案第三人向本院提交的证据来看，涉案物业的日常管理包括门卫的聘用、安保、保洁及水电费的交纳等事项均由其自行处理，从原告提交的工作日志中亦无法充分证实原告对涉案物业及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，对涉案物业环境卫生和相关秩序进行了维护，确实行使了物业管理服务行为。综上，原告的主张缺乏法律依据和事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条之规定，判决如下： 驳回原告汉中恒德元物业管理有限公司的诉讼请求。 本案受理费2600元（原告已预交），由原告汉中恒德元物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  李 凡 人民陪审员  秦光兴 人民陪审员  许晓惠 二〇一九年十二月二日 法官 助理  朱 虹 书 记 员  陈雅茹