江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)赣10执异20号案外人：江西明正电力工程设备有限公司，住所地抚州市高新区钟岭大道，统一社会信用代码91361003688544187T。法定代表人：孙保辉，该公司总经理。申请执行人：福建省闽南建筑工程有限公司，住所地福建省惠安县净峰镇湖街，组织机构代码15622033-3。法定代表人：邱仅生，该公司董事长。被执行人：江西省富源房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市抚临路**，组织机构代码66200046-4。法定代表人：邱家才，该公司执行董事。在本院执行福建省闽南建筑工程有限公司（以下简称闽南公司）与江西省富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人江西明正电力工程设备有限公司（以下简称明正公司）于2019年11月18日对抚州市临川区赣东大道101号奥林假日商铺15#房产的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人明正公司称，请立即停止坐落在抚州市临川区赣东大道101号奥林假日商铺15#房产的执行，解除上述房产的保全措施，将之归还给异议人。事实和理由：1.异议人与富源公司因电力工程施工关系转化为商品房买卖关系。2008年5月31日，案外人抚州明正变电设备有限公司与富源公司签订了《抚州“奥林假日”供电户表配电工程施工承包合同》，约定富源公司将抚州“奥林假日”项目住宅小区配电工程，以包工包料方式发包给抚州明正变电设备有限公司施工，工程价款为115万元。2010年12月9日，异议人与富源公司、抚州明正变电设备有限公司三方签订《“奥林假日”住宅小区户表用电高低压供电工程施工委托合同》，富源公司同意抚州明正变电设备有限公司将“奥林假日”小区内1#、2#、3#、4#楼、一、二层商业及地下室相关用户的相关电力工程转包给异议人，施工方式为包工包料，总工程价款为人民币260万元。该工程内容及价款，包含富源公司与抚州明正变电设备有限公司2008年5月31日承包合同的内容在内，富源公司支付给抚州明正变电设备有限公司的35万元，异议人同意受让该工程款项。涉案工程完工后，经结算，富源公司共欠异议人工程款本金187万元。2011年10月10日，富源公司与异议人协商，同意将“奥林假日”15#商铺以总价人民币312.1258万元（含24#、25#商铺）出卖给异议人，异议人以富源公司拖欠的工程款187万元抵偿一部分购房款，之后分别于2015年3月11日、12月22日给付709915元、541343元购房款，合计125.1258万元，并于当日与富源公司又签订了两份补充协议，明确了购房合同相关问题。双方债权债务关系明确清楚后，2012年2月30日，工程基本竣工，故富源公司将双方于2012年3月15日签订的商品房买卖合同的抵债房产交付给异议人，并交付了钥匙。异议人商品房买卖合同遗失（已登报声明）。异议人占有和使用上述房产至今。2.异议人对异议房屋已使用控制多年，富源公司从未提出异议。异议人于2012年3月，与富源公司签订商品房买卖合同，于2015年6月11日向南昌市龙腾思宇物业管理有限公司申报装修，从2016年1月开始到现在，一直由异议人交纳物业管理费，并占有使用至今，富源公司从未提出异议。综上所述，涉案房产经协商已由富源公司出卖给异议人，异议人已付清了全部购房款，上述房产应属异议人所有。异议人虽未办理预售登记手续，但不影响异议人对上述房产拥有真实的产权。如果继续执行，将对异议人合法财产造成严重损失。闽南公司称，1.明正公司提交的《抚州“奥林假日”供电户表配电工程施工承包合同》《“奥林假日”住宅小区户表用电高低压供电工程施工委托合同》及《补充协议》，均不能证明其在未查封前与富源公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》。闽南公司对上述协议的真实性不予认可。2.明正公司提交的银行汇款凭证，与明正公司无关，不能证明明正公司支付了全部购房款。3.明正公司提交的物业费收据是205#商铺，国家电网机打发票是24号商铺及2楼5号商铺，与涉案房产(一层店铺15#)无关，不能证明明正公司在查封前之前已合法占有涉案房产。4.即使明正公司主张的以房抵债关系真实存在，该以房抵债也不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对涉案房产的物权期待权，亦即不足以排除强制执行。且该《补充协议》签订于2011年10月10日，至执行法院查封时已过8年之久，在此期间，明正公司一直未主张要求办理涉案房屋的过户登记手续，这说明其怠于行使自身权利，对未办理过户登记手续存有过错。综上，明正公司不是涉案房屋的所有权人，不符合《最高人民法院关于适用人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应予驳回异议请求。富源公司未发表意见。本院查明，在闽南公司与富源公司建设工程施工合同纠纷一案的审理过程中，本院于2012年5月24日作出（2012）抚民一初字第11-1号民事裁定，裁定查封富源公司开发的位于抚州市赣东大道101号的“抚州奥林假日”项目中的商品住宅房1#楼2402、2#楼2702、2704、3#2702、2704、2604，一层店铺14#、15#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#、28#，写字楼2-5#。该裁定书于2012年5月28日送达至抚州市房产交易中心、于2012年5月30日送达至闽南公司、于2012年6月5日送达至富源公司。2014年5月8日作出江西省抚州市中级人民法院（2013）抚民一初字第17号裁定，续行查封1年；2015年4月29日作出江西省抚州市中级人民法院（2013）抚民一初字第17-1号裁定，再次续行查封3年。2018年4月26日作出江西省抚州市中级人民法院（2013）抚民一初字第17-2号裁定，再次续行查封3年，自2018年5月9日起2021年5月8日止。2019年7月29日，抚州市中级人民法院作出（2019）赣执10执53号查封公告，载明本院依据（2013）抚民一初字第17-2号裁定书于2018年5月3日查封了江西省富源房地产开发有限公司开发的位于抚州市赣东大道101号“抚州奥林假日”项目中的商品住宅房1#2402、2#2702、3#2704，一层店铺14#、15#、17#、18#、19#、20#、22#、24#、25#、28#，写字楼2-5#。2019年10月11日，明正公司对抚州市赣东大道101号奥林假日一层店铺24#、25#、写字楼2-5#的执行提出书面异议，本院依法受理立案为江西省抚州市中级人民法院(2019)赣10执异17号执行异议案件。该案中，本院以其异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为由裁定驳回其异议请求。另查明，案外人孙建辉分别于2015年3月11日、12月22日通过银行汇款方式向邱建挺转账给付购房款709915元、541343元。明正公司主张其与富源公司于2012年3月15日签订了以房抵债协议，并占有了涉案房产。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人主张其与富源公司在查封之前就签订了以房抵债合同并占有了房产，但是其提供的证据不足以证实其在查封之前已占有房产，故应自行承担举证不利的后果。此外，异议人提出2012年2月30日工程基本竣工，该日期属于不存在的日期。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回江西明正电力工程设备有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周建平审判员  张 玲审判员  刘志军二〇一九年十二月二日法官助理王文婷书记员兰澜