宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3260号 上诉人（原审被告）：宁夏汇融房地产开发有限公司。 法定代表人：任某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石某，宁夏兴业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋某。 被上诉人（原审原告）:白某1，住宁夏银川市。 委托诉讼代理人：白某2（系白某1之父），住宁夏银川市。 上诉人宁夏汇融房地产开发有限公司因与被上诉人白某1房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 宁夏汇融房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初875号民事判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院裁判结果与被上诉人的诉讼请求不一致，按照被上诉人的请求，原审法院应当驳回其诉请。被上诉人起诉时，要求上诉人为其办理产权登记证书，在一审时上诉人也坚持其主张，但上诉人并无办理产权证书的职能，被上诉人的主张明显没有事实和法律依据，但原审法院在未向被上诉人示明的情况下直接裁判上诉人协助被上诉人办理产权证书，明显超出被上诉人诉请范围，故一审存在错误。二、原审法院查明事实不清。涉案房产至今未能办理产权登记证书并非上诉人原因导致，而是因为政府变更规划要求加盖立体停车场所致，原审法院未能审理查明此事实，将所有责任归责于上诉人有失公允。根据上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房产的交付时间是2016年10月30日，应当以该时间作为交房时间；另交付房屋应当以双方当事人签署《房屋交接单》时间为准，原审法院并未核实双方签署交接单的时间。被上诉人购买涉案房产是向银行按揭贷款支付的购房款，该房产办理产权证书后，会将房产证交由银行办理抵押登记，并不会交由被上诉人自已处置，也不会给被上诉人带来经济利益，即未能办理产权证书的情况并不会给被上诉人造成损失，且本案并未给被上诉人造成任何损失，故被上诉人主张违约金无事实依据。三、原审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金属于适用法律错误。 白某1答辩称：上诉人的上诉请求不合理，违背法律；原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应驳回上诉，维持原判。 白某1向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告继续履行合同，限其在2019年3月31日内为原告办理房屋产权过户登记手续；2、请求依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权过户手续的违约金从2016年4月20日起至2019年2月12日共计违约1029天，减90天，实际违约939天，根据违约程度，根据国家对《城市房地产管理条例》和相关司法解释及合同法赔偿原告违约金共计75061.81元；3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，被告系银川市西夏区同心北街常春藤小区的开发商。2014年11月12日，原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告开发的位于银川市××区房屋一套，房屋建筑面积116.41平方米，该房屋规划用途为住宅；房屋单价为每平方米3260元，总价款为379496.6元，付款方式为商业贷款，买受人于2014年11月12日前支付首期房价款为169496.6元，余款210000元向银行申请贷款支付。合同约定：出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。该合同条款对涉案房屋办理房屋权属证书的时间及逾期办理房屋权属证书的违约责任均无约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款379496.6元，被告给原告出具了收款收据，并于2016年4月19日向原告交付了涉案房屋。涉案房屋因被告的原因于2019年2月12日前未能办理房屋产权转移登记手续。 一审法院认为，原告白某1与被告汇融房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。双方合同第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，被告汇融房地产公司负有协助原告白某1办理涉案房屋所有权转移登记的义务，现因被告汇融房地产公司的原因，原告白某1在2019年2月12日前仍未取得所购房屋所有权证书，被告汇融房地产公司构成违约，应依约协助原告白某1办理房屋产权登记手续。双方在签订的合同中虽未对办理房屋权属证书的时间及逾期办理房屋权属证书的违约责任进行约定，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故被告应当对逾期办理房屋产权转移登记承担违约责任，并支付违约金。因涉案房屋实际交付时间早于合同约定的交房时间，故原告以实际交付时间2016年4月19日为准，自2016年4月19日往后宽展90日后开始计算违约金，暂计算至原告主张之日2019年2月12日，共计939天，以已付房屋价款380442元为基数，按同期人民银行贷款年利率4.75%主张违约金共计46489.49元，不违反法律规定，法院予以支持。因被告能够协助原告办理房屋产权登记的时间不确定，自2019年2月12日之后的违约金，原告可另行主张。原告主张被告提前强行收取的契税5706.63元、公共维修基金5835元，共计11541.53元应按民间借贷利息年息24%支付其损失共计7126.09元的诉请，法院认为，购房合同中对收取契税、公共维修基金的事项及违约责任并无约定，另外原告亦未提交证据证实上述款项系被告强迫其提前缴纳，故对该诉讼请求，法院不予支持。原告主张按53615.58元为基数加收40%罚息为21446.23元的诉请，法院认为，原告未提交相应证据证实因被告逾期办证违约行为承担的违约责任不足以弥补给其造成的实际损失，故对原告的该诉讼请求，法院不予支持。被告辩称，以合同没有约定办理房屋权属证书的时间，亦未约定支付逾期办理房屋权属证书的违约金，据此不承担任何责任的理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告白某1办理位于银川市××区房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在原告白某1名下；二、被告宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白某1迟延办理房屋权属证书违约金46489.49元（暂计算至2019年2月12日）；三、驳回原告白某1的其他诉讼请求。案件受理费1676元，减半收取838元（实收838元）由原告白某1负担319元，由被告宁夏汇融房地产开发有限公司负担519元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交《提前申领钥匙申请》一份，证明被上诉人白某1于2016年4月19日由于装修原因向上诉人申请提前办理房屋交付手续，并承诺房屋的正式交付时间以《商品房买卖合同》第十条的交付时间为准，如后期由于个人提前装修原因出现的一切责任自负，故上诉人不应当承担2016年4月19日-2016年10月30日之间的违约责任。被上诉人对该申请是被上诉人书写予以认可，但称与违约无关。经审查，上诉人提交的《提前申领钥匙申请》为被上诉人书写，且与本案的争议有关联性，予以采信。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。另二审查明，2016年4月19日，被上诉人白某1向上诉人出具《提前申领钥匙申请》，载明“由于装修原因现需提前入住装修，房屋的正式交付时间以《商品房买卖合同》第十条的交付时间为准……。现本人申请在交付使用证未取得的情况下提前办理入住手续，请贵公司配合办理，如后期由于个人提前装修原因出现的一切责任自负。” 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付逾期办证违约金及其应否承担协助办证的义务。上诉人主张涉案房屋未能办理产权权属证书，系第三人即政府变更了规划所致，上诉人未提交证据予以证实，且该理由不能对抗被上诉人的合同权利。故被上诉人主张由上诉人支付逾期办证违约金请求应予支持，但逾期办证违约责任应以双方的约定或法律规定为准。本案二审中，上诉人提交由被上诉人白某1书写的《提前申领钥匙申请》载明，由于被上诉人白某1因装修申请提前交房，被上诉人白某1在申请中也承诺涉案房屋的交房时间仍以合同约定的交付时间为准，涉案合同约定的房屋交付时间为2016年10月30日前，故认定本案逾期办证违约金的计算时间应自合同约定的交房时间2016年10月30日后的90天为准，逾期办证违约金起算时间为2017年1月28日，被上诉人一审主张逾期办证违约金的截止日期为2019年2月12日，故逾期办证违约金计算时间为2017年1月28日至2019年2月12日共计2年零14天。上诉人、被上诉人未在合同中约定逾期办证违约金的计算标准，故违约金的计算标准应以中国人民银行同期银行贷款年利率4.75%为准，违约金为36844.75元，应由上诉人向被上诉人白某1偿付；涉案房屋交付后，在被上诉人一审起诉前，上诉人不能为被上诉人提供办理涉案房屋产权证的相应手续，被上诉人主张由上诉人继续履行合同，由上诉人为被上诉人提供协助办理房屋产权过户登记的相应手续，也符合合同约定，也是上诉人作为房地产开发商出售商品房的应尽义务。一审判决上诉人协助被上诉人办理涉案房屋所有权转移登记手续处理亦无不当。综上，上诉人宁夏汇融房地产开发有限公司关于违约金起算时间的上诉理由成立，其他上诉理由不成立，其上诉请求合理的部分应予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初875号民事判决第一项、第三项，即“一、被告宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告白某1办理位于银川市××区房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在原告白某1名下；三、驳回原告白某1的其他诉讼请求。” 二、变更宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初875号民事判决第二项，即“宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白某1迟延办理房屋权属证书违约金46489.49元（暂计算至2019年2月12日）”，变更为上诉人宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人白某1迟延办理房屋权属证书违约金36844.75元（计算至2019年2月12日）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1676元，已减半收取838元（实收838元），由上诉人宁夏汇融房地产开发有限公司负担412元，由被上诉人白某1负担416元；二审案件受理费1676元，由上诉人宁夏汇融房地产开发有限公司负担823元，由被上诉人白某1负担853元。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年十一月十一日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。