重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝01民终9817号 上诉人（原审原告、执行案外人）：杨欣，男，1973年12月28日出生，汉族，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：邓三忠，重庆莱曼律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：邓平，女，1974年10月27日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：张正杰，重庆康实律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：王朝东，男，1955年8月17日出生，汉族，住重庆市渝**。 原审第三人（被执行人）：胡洪碧，女，1955年11月30日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：王朝东，男，1955年8月17日出生，汉族，住重庆市渝**。 原审第三人（被执行人）：王江荣，男，1981年10月16日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：王朝东，男，1955年8月17日出生，汉族，住重庆市渝**。 原审第三人（被执行人）：周茜茜，女，1981年9月4日出生，汉族，住重庆市两江新区。 委托诉讼代理人：王朝东，男，1955年8月17日出生，汉族，住重庆市渝**。 上诉人杨欣因与被上诉人邓平、原审第三人王朝东、胡洪碧、王江荣、周茜茜案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初7498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。于2019年11月19日进行了询问。上诉人杨欣及其委托诉讼代理人邓三忠、被上诉人邓平的委托诉讼代理人张正杰、原审第三人王朝东本人并受原审第三人胡洪碧、王江荣、周茜茜的共同委托到庭参加了审理。本案现已审理终结。 杨欣上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费由邓平承担。事实和理由：1、杨欣于2007年即购买了案涉房屋，购房合同上载明该房屋为职工集资建房，并非经济适用房。2、案涉房屋办理产权证的时间为2017年1月11日，但王江荣从南江地质队取得产权证的时间为2017年3月30日，王江荣将产权证交予杨欣的时间为2017年5月上旬。但该房屋在2017年4月24日即被法院查封，也即杨欣在收到王江荣交予的产权证时已经不能办理产权过户手续。3、案涉房屋不存在因政策限制导致取得产权后五年内不能上市交易的情形。 邓平辩称，杨欣与王江荣签订的关于集资建房权属资格转让的协议并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的书面买卖合同。南江地质队虽收到了购房款，但交款人系王江荣，而非杨欣，也即杨欣并未支付购房款。集资建房协议明确了案涉房屋办理产权证后一定时间内不能上市交易，其后办理的产权证也明确载明5年内不能上市交易，杨欣对此清楚，故该房屋不能办理过户登记系其自身原因造成。 王朝东、胡洪碧、王江荣、周茜茜述称，案涉房屋系单位内部的职工集资建房，王江荣拿到建房指标后转让给了杨欣，杨欣将购房款通过王江荣的账户转给了南江地质队。交房款的时候，南江地质队申明该房在10年后才能拿到产权证。王江荣拿到产权证后不久，该房即被法院查封。故该房未办理过户登记并非杨欣自身原因。 杨欣向一审法院起诉请求：1、法院不得执行位于重庆市渝北区房屋；2、确认前述房屋归杨欣所有；3、案件受理费由邓平承担。 一审法院认定事实：2017年3月8日，一审法院受理邓平与王朝东、胡洪碧、王江荣、周茜茜民间借贷纠纷一案。2017年4月21日，经邓平申请，该院作出（2017）渝0112执保402号之一《执行裁定书》，查封第三人王江荣名下位于重庆市渝北区的房屋。2017年4月24日，该院将执行裁定书及协助执行通知书送达至相关房管部门。2017年11月6日，该院作出（2017）渝0112民初5582号《民事判决书》，判令王朝东、胡洪碧、王江荣、周茜茜归还邓平借款400万元及利息。王朝东、胡洪碧、王江荣、周茜茜不服一审判决，提起上诉。2018年3月30日，本院作出（2018）渝01民终695号《民事判决书》，撤销一审法院作出的（2017）渝0112民初5582号《民事判决书》，判令王朝东、王江荣归还邓平借款400万元及其利息。后，第三人王朝东、王江荣未自动履行债务，邓平向一审法院申请执行。执行过程中，杨欣提出书面执行异议。2019年3月11日，一审法院作出（2019）渝0112执异75号《执行裁定书》，驳回了杨欣的异议。2019年3月21日，杨欣对裁定不服，提起案外人执行异议之诉。另查明，2007年1月23日，以南江地质队为甲方，王江荣以及杨欣为乙方签订《重庆市职工集资建房协议书》主要约定：一、集资房屋状况：工程名称：南江水文地质工程地质队集资合作建房工程；工程坐落：渝北区龙溪街道红锦大道554号3＃楼；住房户型：二室二厅，建筑面积82.70㎡（公摊面积10.80㎡）。二、集资额度及缴款办法：（一）住房面积控制标准内的面积40.00平方米，集资额度确定为1520.00元／平方米；超过42.70平方米，按市场价确定为2110.91元／平方米；乙方应向甲方缴纳集资建房款共计150935.86元，集资建房款于2007年1月23日由乙方向甲方一次性缴纳。（二）住房公共维修基金建立情况：根据集资额10%建立公共维修基金，金额为15093.59元。……四、房地产权利归属：（一）房屋建成后，甲方将竣工验收合格的房屋交付给乙方，乙方拥有该住房的完全产权和相应的土地使用权。……（三）甲方将房屋移交后，由甲方统一办理房屋所有权证和土地使用权证，办好后即由甲方收执。办证费用按规定由甲、已双方分别承担。……六、其他约定：（一）所分房屋五年内不得出售或出租；（二）分房者必须保证在队服务五年以上；（三）房产证由队集中保管五年（办证手续完备之日起）。同日，以王江荣为甲方，杨欣为乙方签订《关于参与集资建房权属资格转让协议》主要约定，王江荣自愿将其在南江地质队地上25楼Ｅ2号集资建房的权属资格转让给乙方，乙方支付甲方20000元作为权属转让补偿费。甲方应协助乙方办理《房屋产权证》《国土使用权证》归属到乙方名下，否则乙方将追究甲方的法律责任并要求赔偿。该集资建房所有款项现由乙方以甲方名义通过银行转账方式交付到建设银行（账号：50×××90）。南江地质队开出票据暂由甲方名义开出，并由乙方妥善保管。乙方作为购房人将签署正式购房合同。签订上述两份协议当天，杨欣向王江荣支付转让费20000元，王江荣向其出具了收条。同时，杨欣向账号50×××90的账户转款166029.45元，收款单位为南江地质队，款项来源为房款及维修金。南江地质队出具了缴纳案涉房屋的房款及维修金的收据，交款单位注明为王江荣。2016年7月7日，案涉房屋所在小区完成城镇房屋初始登记，登记权利人为南江地质队【证书号为渝（2016）渝北区不动产权第000492714号】。2017年1月11日，案涉房屋取得单独产权，登记权利人为王江荣【证书号渝（2017）渝北区不动产权第000022379号】，产权证附记注明：该房系经济适用房，五年内不得上市交易。再查明，2011年，杨欣接房后，以自己名义开通了水、电、燃气以及有线电视，并一直在缴纳案涉房屋的物业费。一审法院认为，案外人即杨欣对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨欣、王江荣与南江地质队签订的《重庆市职工集资建房协议书》以及杨欣与王江荣签订的《关于参与集资建房权属资格转让协议》是当事人之间真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。杨欣接收案涉房屋后，以自身名义开通了水、电、气及有线电视，并一直在缴纳物业费，杨欣已合法占有该房屋。在合同签订当天，杨欣按照合同约定支付转让补偿费、房款及维修金共计186029.45元，已支付完全部房屋价款。杨欣的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条前三款的规定。但案涉房屋系经济适用房，在取得产权后五年内不得上市交易，杨欣明知房屋性质仍然购买，系对政策限制的忽略，案涉房屋不能办理过户系杨欣自身原因造成，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第四款的规定。判决：驳回原告杨欣的诉讼请求。案件受理费15620元，由原告杨欣负担。 二审中，杨欣提交：1、重庆市国土房管局办公室关于主城区经济适用住房交易补缴土地收益等价款政策执行有关事项的通知，拟证明案涉房屋不受5年能不能上市交易的限制。2、南江地质队三号楼房产证领取即缴费记录，拟证明王江荣在2017年3月30日才领取到产权证。邓平质证认为，证据1与本案无关，即使能够达到证明目的，则杨欣更应及时办理产权证；证据2并无王江荣领取的房产证的房号，即使系案涉房屋，则杨欣更应该及时办理过户，而其并未过户，故相应责任应由其自行承担。王朝东、胡洪碧、王江荣、周茜茜对上述证据不予质证。 二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，杨欣是否对案涉房屋享有排除执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，不动产物权的所有权应以登记为准，涉案房屋现登记在王江荣名下，故杨欣请求确认涉案房屋为其所有的请求应予驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定系排除执行的例外情形，因属例外情形，故上诉人负有更为严苛的举证责任。本案中，一审法院认定杨欣具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的前三种情形，本院赞同，不再赘述。杨欣、王江荣虽在2007年1月23日与南江地质队签订了《重庆市职工集资建房协议书》，但由于杨欣并非南江地质队职工，即使案涉房屋具备了办证条件，也不可能将产权证直接登记至杨欣名下，杨欣对此应当清楚。同时，该协议书明确约定“所分房屋五年内不得出售或出租，分房者必须保证在队服务五年以上，房产证由队集中保管五年”，上述条件显示，在相当长的一段时间内杨欣不能将涉案房屋过户登记至自己名下，而购买的房屋长期登记在他人名下有可能出现各种不确定的风险，杨欣接受上述条件购买涉案房屋，即应承担在此过程中出现的风险责任。之后，涉案房屋于2017年1月11日登记在王江荣名下，产权证附记注明该房屋系经济适用房，五年内不得上市交易，在此期间因房屋登记在他人名下引发的风险同样应当由杨欣自己承担。据此，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一款第四项规定驳回杨欣的诉讼请求并无不当。 综上所述，杨欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15620元，由杨欣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 硕 审 判 员  郑 泽 审 判 员  闫信良 二〇一九年十二月二日 法官助理  江满意 书 记 员  程 容