河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初17918号原告：郑州大通置业有限公司，住所地郑州市**一马路**。法定代表人：洪国栋，执行董事。委托诉讼代理人：衡新义，男，汉族，1985年8月23日出生，住河南省南阳市宛城区，该公司员工。委托诉讼代理人：党陶灵，男，汉族，1991年9月8日出生，住甘肃省成县，该公司员工。被告：吴步春，男，汉族，1965年6月6日出生，住浙江省乐清市。被告：徐青叶，女，汉族，1969年6月1日出生，住浙江省乐清市。被告：吴杰，男，汉族，1990年4月11日出生，住浙江省乐清市。被告：吴帅，男，汉族，1992年9月3日出生，住浙江省乐清市。原告郑州大通置业有限公司诉被告吴步春、徐青叶、吴帅、吴杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州大通置业有限公司的委托诉讼代理人衡新义、被告吴步春到庭参加了诉讼。被告徐青叶、吴帅、吴杰经本院依法传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告郑州大通置业有限公司提出诉讼请求：1．依法解除原告与被告吴步春于2005年12月2日所签订的合同编号为07096400号的《商品房买卖合同》，并判令被告吴步春将对应房号为020103、对应商铺号为2202的商品房返还给原告；2.解除原告与被告吴步春于2017年1月17日签订的《租赁合同》，并判令被告吴步春返还所预收的租金300,000元及以该款为基数、按月利率0.6%为标准的、自2017年1月19日起至实际返还之日至的利息（截止到2019年5月31日暂计为51,154.84元）；3.判令被告吴步春向原告交付涉案商品房屋自2019年5月18日起至2022年3月16日的预收性租金296,925元；4.判令被告徐青叶、吴帅、吴杰对吴步春的上述全部债务承担连带责任；5.本案诉讼费全部由四被告承担。事实和理由：原告与被告吴步春于2007年2月11日签订了合同编号为07096400号的《商品房买卖合同》，该合同约定，由原告以474，000元的价格，将涉案商品房出售给被告；在该《商品房买卖合同》期间，为减轻被告吴步春对涉案商品房的管理支出，同时也为统一商场的经营形象，原告与被告吴步春协商后，约定由原告回租涉案商铺，为此双方于2017年1月17日签订了《租赁合同》，该合同约定，由原告承租涉案商铺，租赁期限为4年，自2019年3月17日起至2023年3月16日止；被告徐青叶、吴杰、吴帅对《租赁合同》项下的全部债务承担连带保证责任。为此原告向吴步春预付了租赁期内的租金30万元。但被告吴步春却于2018年6月份将上述房产出租给第三方、实际交付给第三方使用，并为此收去了第三方2019年3月16日至2022年3月16日的租金315,000元。根据《租赁合同》第五条违约责任之约定：凡因吴步春的原因导致以上三套房产部分或全部无法被原告使用的，原告有权立即解除《租赁合同》并有权要求吴步春退还原告未冲抵的预付租金及利息，吴步春逾期退还的，每逾期一日应当按照逾期金额的千分之五向原告支付违约金。另外原告还有权解除原告与吴步春签订的合同编号为：07096400号的《商品房买卖合同》，收回房产，原告以应当退还吴步春的购房款（双方认可每间房屋以80万元的价格进行结算）与吴步春应当退还原告的预付租金及利息和吴步春应支付的违约金进行冲抵，不足或多余部分，双方再进行现金结算。为此，原告认为，被告吴步春的行为，不仅是严重的违约，而且也严重影响了原告对商场经营的统一管理，为此，原告决定解除与吴步春所签订的《商品房买卖合同》及《租赁合同》；根据上述约定，原告愿在《商品房买卖合同》解除的情况下，向吴步春支付商铺购置款80万元，但被告吴步春也应将涉案商品房交还原告，同时退还所预收的原告租金30万元及该款自收取之日起至返还之日止的利息、将从第三方处收取的自《商品房买卖合同》解除之日起的租金支付给原告。为此特提起诉讼。被告吴步春辩称：原告诉请没有事实根据。1.我不同意解除签订的三份《商品房买卖合同》，因为该合同已在房管局备案，涉案商铺是我的，我不同意返还给原告。2.我没有和原告签订关于涉案商铺签订房屋租赁合同，因为我房产证没办下来，资金断裂，我向原告老总借钱100万，原告担心我还不了钱，就和我签订房屋租赁合同，以租金抵扣借款。故这100万元当时是借款，不是原告预交的租赁费。被告徐青叶、吴杰、吴帅未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：1.2007年2月11日原告作为出卖人，被告吴步春作为买受人签订编号为07096400号《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告吴步春购买原告位于二七区××××南、敦睦路西天隆商贸城2层020103号房；建筑面积为12.48平方米；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2.2017年1月17日被告吴步春作为出租方（乙方）、原告作为承租方（甲方）、徐青叶、吴杰、吴帅作为担保方（丙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方同意将其购买的位于郑州市二七区大同路南敦睦路西天隆商贸城2层的如下房产全部租赁给乙方：房号为020103号、建筑面积12.48平方米、合同编号07096400；房号为020131号、建筑面积12.48平方米、合同编号05015463；房号为020132号、建筑面积12.87平方米、合同编号05015466；租赁期限为4年，其中020130号房屋（对应商铺号2301）、020132号房屋（对应商铺号2303）的租赁期限自2019年3月7日起至2023年3月6日止；其中020103号房屋（对应商铺号2202）的租赁期限自2019年3月17日起至2023年3月16日止。如因甲方原因导致部分租赁房产无法被乙方使用的（包括乙方使用或者乙方允许的第三方使用），则以能实际使用的租赁房产为准，以本合同约定的租金标准为准，在本合同约定租期的基础上相应的顺延租期，直至乙方预付的100万元租金及产生的利息冲抵完毕。租金及支付：租赁期限内房屋租金标准经甲乙双方一致同意以乙方实际对外转租甲方房屋收取的租金标准为准；本合同签署后7日内乙方一次性预付甲方租金100万元整，自乙方付款之日起按月利率0.6%计息，连本带息在乙方对外转租甲方房屋并实际取得租金时进行冲抵（冲抵时应预先扣除乙方应当承担的税费），先用利息冲抵，利息冲抵完毕后用预付的租金冲抵，未冲抵完的部分继续按照月利率0.6%计息，直至冲抵完毕。违约责任：因甲方原因导致租赁房屋部分或者全部无法被乙方使用的（包括乙方使用或乙方允许的第三方使用），或出现其他非乙方原因导致乙方的合同目的不能实现的，乙方均有权立即解除本合同并有权要求退还乙方未冲抵的预付租金及利息，甲方逾期退还的，每逾期一日应当按照逾期金额的千分之五向乙方支付违约金；另外乙方还有权解除甲方购买租赁房产的商品房买卖合同并收回租赁房产，以应当退还甲方的购房款（甲乙丙三方认可每间房屋以80万元的价格进行结算）与甲方应当退还乙方的预付租金及利息和甲方应支付的违约金等进行冲抵，不足或多余部分，双方再进行现金结算。连带保证：丙方自愿对甲方在本合同项下的全部债务承担连带保证担保责任，丙方中的每个人均对全部债务承担连带保证责任。2019年1月19日原告向被告吴步春支付100万元。3.被告吴步春于2018年6月16日将涉案房屋出租给案外人，租期为自2019年3月16日至2022年3月16日，涉案房屋现在由案外人在使用。4.2019年5月16日，原告向被告吴步春发送《解除合同通知函》一份，内容为：双方于2017年1月17日签订了《租赁合同》，《租赁合同》约定由我方承租你方从我方购买的房号分别为：020131号、020132号、020103号的3套房产，三套房产的租期均为4年，其中020131号与020132号房屋的租赁期限自2019年3月7日起至2023年3月6日止，020103号房屋的租赁期限自2019年3月17日起至2023年3月16日止，但你方却于2018年分别将上述三套房产出租给他人并实际交付给他人使用。同时双方于2017年1月17日签订了《商品房租赁与管理服务合同》，约定我方将位于郑州市名门天隆城二层的东区218、219号商铺出租给你方，租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。两间商铺每年租金共计10万元，两间商铺每年的经营管理费6万元，你方应当在2018年12月31日前向我方支付2016年1月1日至2017年12月31日的租金及经营管理费用共计32万元，但你方至今未向我方支付。根据双方签订的《租赁合同》及《商品房租赁与管理服务合同》的约定，我方现在通知你方在收到该《解除合同通知函》之日起解除我方与你方签订的合同编号为：05015463、05015466、07096400号的《商品房买卖合同》及《租赁合同》与《商品房租赁与管理服务合同》。5.截止开庭当天涉案房屋尚未办理房产证。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，本案中，原告与被告吴步春于2017年1月17日签订的涉案租赁合同，不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。原告提供的证据及原被告的当庭陈述能够证明被告吴步春未按照合同约定将房号为020103的房屋交付原告使用，已经构成违约。原告要求解除涉案租赁合同，因其已经于2019年5月16日向被告吴步春发送了《解除合同通知函》，原告提供的证据显示2019年5月17日送达，应视为涉案租赁合同已经于2019年5月17日已经解除，不宜再以判决的方式解除。原告向被告交付的租金总额为100万元，原告主张房号为020103房屋的租金为30万元，要求被告吴步春返还30万元及利息（以30万元为基数，自2017年1月19日起至实际返还之日至，按照月利率0.6%计算），不违反上述约定，本院予以支持。关于被告吴步春辩称涉案的100万元系借款，不是预付租金，其未向法庭提交证据证明，本院不予采信。按照涉案租赁合同的约定，被告徐青叶、吴帅、吴杰应当对上述支付租金承担连带责任，三被告承担责任后可向被告吴步春追偿，被告徐青叶、吴帅、吴杰未到庭，应当视为放弃答辩、举证、质证的权利。关于原告主张解除2005年12月2日签订的合同编号为07096400号《商品房买卖合同》、返还020103号房屋，原告的上述主张与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。关于原告的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、判决如下：一、被告吴步春于判决生效之日起十日内返还原告郑州大通置业有限公司房屋租金300,000元及利息（以300,000元为基数，自2017年1月19日起至实际返还之日至，按照月利率0.6%计算）；二、被告徐青叶、吴帅、吴杰对上述债务承担连带责任；三、驳回原告郑州大通置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,140.5元，由原告郑州大通置业有限公司负担2,355.18元、由被告吴步春、徐青叶、吴帅、吴杰负担2,785.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉状副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张玉雪二〇一九年十二月十一日法官助理谢美荣书记员周月月