安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9050号上诉人（原审原告）：合肥安景物业服务有限责任公司，住所地合肥市蜀山区望江西路**港汇广场**商业**B-2059，统一社会信用代码91340100672648141H。法定代表人：葛宜山，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘俊生，安徽百协律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肥西县桃花镇繁华新园社区居民委员会，住，住所地肥西县桃花镇祝融路与长谷路交口繁华新园社区居委会一社会信用代码55340123MEA3941928。法定代表人：孙朋成，该委员会主任。委托诉讼代理人：文晓恒，安徽皖国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴华玲，安徽皖国泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肥西县桃花镇繁华新园社区组织联合会，住，住所地肥西县城西湖路与祝融路交口繁华新园内一社会信用代码：51340123348685063Q。法定代表人：孙静，该联合会主任。委托诉讼代理人：张秀云，该联合会工作人员。上诉人合肥安景物业服务有限责任公司（以下简称安景物业公司）与被上诉人肥西县桃花镇繁华新园社区居民委员会（以下简称繁华新园社居委）、肥西县桃花镇繁华新园社区组织联合会（以下简称繁华新园社区组织联合会）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初2696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安景物业公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判为两被上诉人共同返还上诉人保证金15万元以及利息13475元（利息按照同期银行贷款利息计算，自2017年7月1日暂计算至2019年4月30日，以后利息继续计算至全部付清时止）共计163475元，或发回重审。2、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定两被上诉人之间没有合同关系，不具有合同法的权利义务错误。一审查明被上诉人暂代行小区业委会的职责，并且被上诉人当庭承认目前仍然在履行涉案小区业主委员会职责，两被上诉人收取的126315.79元也是上诉人交给业主委员会的保证金。从调取的转账记录上看，业委会将账户的余款全部转给繁华新园社区组织联合会。两被上诉人承受业主委员会合同权利义务，依法应当承担共同的还款责任。对于转账不足的部分，两被上诉人是适格的合同主体，依法承担合同责任。合同法第八十六条规定，债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。基于业委会的解散，该物业合同必然产生全部权利和义务的转让，上诉人与被上诉人的交接行为，是对被上诉人合同主体资格的认定。一审判决依照没有获利来判断并非承接关系没有任何法律依据。即使两被上诉人否认自己是暂代职责，不具备合同义务，但其与上诉人办理交接指令上诉人延续物业服务合同行为是事实上的管理行为，涉及到延续期间的物业费收取，上诉人也完全有理由相信被上诉人是有权的代理行为，构成表见代理。繁华新园社居委答辩称：一、答辩人不是案涉物业服务合同关系主体，被答辩人基于物业合同关系要求答辩人返还保证金，无法律依据。二、答辩人从未收到被答辩人诉称的保证金，答辩人不具有返还义务，被答辩人要求答辩人返还，无事实依据。三、答辩人与被答辩人之间不存在任何法律关系。首先，答辩人依法代行东冠繁华逸城小区业主委员会职责。住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。2017年6月29日，肥西县桃花镇人民政府致函肥西县房产局，称由于前期小区业委会换届搁置，根据有关规定由答辩人代行小区业委会职责，并请求肥西县房产局派员给予现场指导。2017年6月30日，东冠繁华逸城小区第一届业委会解散，2017年7月1日，因《物业服务合同》到期被答辩人从东冠繁华逸城小区撤场。至此，答辩人是依法在镇政府的指导下，在新一届业委会没有产生前依法代行业委会职责。其次，答辩人与被答辩人之间不存在任何法律关系，不适用被答辩人所引用的合同法规定。四、东冠繁华逸城小区已于2019年11月20日经完成了新一届业主委员会的选举工作，是否返还物业服务保证金，应依法由业主委员会主持召开业主大会表决决定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求驳回被答辩人的上诉请求，维持原审判决。繁华新园社区组织联合会同意繁华新园社居委的答辩意见。安景物业公司向一审法院起诉请求：一、判令繁华新园社居委、繁华新园社区组织联合会返还安景物业公司保证金15万元以及利息13475元（按照同期银行贷款利率计算，自2017年7月1日暂计算至2019年4月30日，以后利息至全部付清时止），共计163475元；二、本案诉讼费用由繁华新园社居委、繁华新园社区组织联合会承担。一审法院认定事实：2014年6月23日，安景物业公司与繁华逸城业委会签订一份小区物业服务合同，约定：由安景物业公司对东冠繁华逸城小区提供物业服务，期限为两年，自2014年7月1日起至2016年7月1日止，安景物业公司在服务期间按照合同履行自己的职责并按照双方约定缴纳25万元合同履约保证金至业主委员会指定账户，待合同期满后返还；安景物业公司自进场之日起，十五日内完成商业街流动摊点清理整顿工作，业主委员会、房地产开发商、商户配合支持，如果安景物业公司未能完成，业主委员会有权扣除保证金25万元。2014年7月3日，安景物业公司向东冠繁华逸城业委会账户转款250000元，用途标注为履约保证金。2014年9月6日，繁华逸城业委会退回安景物业公司200000元；2014年12月23日，安景物业公司又向繁华逸城业委会账户转款100000元，用途标注为履约保证金。2017年6月26日，繁华新园社居委向安景物业公司发通知称：汇总广大业主意见，不同意安景物业公司服务期满后在续签服务合同，公开招标重新选聘新物业服务企业。2017年6月29日，肥西县桃花镇人民政府致函肥西县房产局称：由于前期小区业委会换届搁置，根据有关规定由繁华新园社居委代行小区业委会职责，请房产局派员就交接和过度给予持现场业务指导和支持帮助。2017年6月30日，繁华逸城第一届业主委员解散，并将其账户存款126315.79元转入繁华新园社区组织联合会账户。2017年7月1日0时，安景物业公司与繁华新园社居委就小区的保安、保洁工作平安交接。2017年7月5日，双方又就其他39项设备、实物作出交接。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。安景物业公司与繁华逸城第一届业主委员签订的物业服务合同，是双方真实意思表示，不违反相关法律的规定，合法有效。繁华新园社居委、繁华新园社区组织联合会与安景物业公司之间没有合同关系，不是物业服务合同的相对人，不具有合同法上的权利义务关系。繁华新园社居委在小区业委会解散时，依照相关法律规定，暂时代行辖区小区业委会职责、协助小区业主成立新的业主委员会、代为选聘物业服务企业为小区全体业主提供物业服务，系履行管理职责的行为，其自身没有从中获利，并非承接之前物业服务合同项下的权利义务，对安景物业公司主张繁华新园社居委与繁华逸城业委会是合同转让关系的意见，不予采纳。安景物业公司依据物业服务合同，径行要求繁华新园社居委、繁华新园社区组织联合会返还保证金及承担利息的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决：驳回安景物业公司的诉讼请求。案件受理费减半后收取1785元，由安景物业公司负担。二审中，繁华新园社居委向法庭提交了下列证据：《关于业主大会换届筹备组产生办法的公示》、公示图片、《关于选举业主委员会相关事项的公示》、《关于东冠繁华逸城2019年度业主大会会议表决结果的公示》、《东冠繁华逸城2019年度业主大会会议表决汇总报告表》，证明案涉小区已于2019年11月20日成立了新的业主委员会，繁华新园社居委已无权代行业委员会职责。安景物业公司质证认为：三性均有异议，截止2019年11月20日没有证据证明成立新的业委会。繁华新园社区组织联合会对繁华新园社居委提交的证据三性无异议。本院经审查认为，繁华新园社居委提交的上述证据的证明目的系成立新的业主委员会，与安景物业公司起诉其返还保证金无关联性，不予采纳。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，安景物业公司主张繁华新园社居委、繁华新园社区组织联合会应返还保证金及其利息，理由系因东冠繁华逸城业委会解散，繁华新园社居委、繁华新园社区组织联合会承接该业委会与安景物业公司之间签订的合同权利义务，故繁华新园社居委、繁华新园社区组织联合会应当返还安景物业公司交纳给该业委会的保证金。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十四条、第八十八条规定，合同当事人可以在对方同意后，转让合同的权利义务。本案中，繁华新园社居委根据肥西县桃花镇人民政府的指派，在东冠繁华逸城业委会换届搁置期间，代行小区业委会职责。繁华新园社居委据此行使的事务系因东冠繁华逸城业委会暂时缺失而为，具有临时性和代理性；而合同权利义务的转让是在原合同主体仍然存在的情况下，经各方协商一致，第三人接受合同权利义务，转让后合同一方退出合同关系。因此，繁华新园社居委临时性的代管行为不能等同于合同权利义务的转让，合同法的上述规定不能适用于本案，安景物业公司据此主张繁华新园社居委承担案涉物业合同中的权利义务于法无据。综上，繁华新园社居委、繁华新园社区组织联合会并非案涉合同的相对方，安景物业公司依据合同约定要求其退还保证金无事实依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3570元，由上诉人合肥安景物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆文波审判员  张 健审判员  陈 烜二〇一九年十二月三日书记员  沈晨晨附本案适用的法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。