甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3005号上诉人（原审被告）：薛某某，男，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：陈涛，甘肃德邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某某，女，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：张有亮，北京市东卫（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：兰州理工大学，住所地兰州市七里河区。法定代表人：芮执元，该校校长。委托诉讼代理人：贾军，男，汉族，兰州理工大学职员，住兰州市七里河区。上诉人薛某某因与被上诉人王某某、兰州理工大学买卖合同纠纷一案，兰州七里河区人民法院于2018年9月30日作出（2018）甘0103民初2957号民事判决。王某某不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月27日作出（2018）甘01民终3821号民事裁定，发回重审。兰州市七里河区人民法院依法另行组成合议庭审理。作出兰州市七里河区人民法院（2019）甘0103民初1009号民事判决，薛某某向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛某某上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费及律师费用由被上诉人承担。事实及理由：一、程序违法，兰州理工大学作为第三人主体错误。本案中，兰州理工大学作为第三人参加诉讼，既未独立提出诉讼请求，也未承担任何义务，因此，其身份在诉讼中是不确定的。根据庭审情况，其观点应当作为证词范围，但其全称参与了庭审，故而其陈述不能作为证据使用。原审中既未告知兰州理工大学提起独立诉讼请求，也未告知其代理人作为证人不能参加庭审，因此原审程序违法。二、原审法院认定事实不清，适用法律错误。认定买卖合同无效，是对民法所保护的诚实信用、公序良俗等原则的违背。首先，本案应定性为债权债务概括转让合同纠纷，而非原审法院认定的房屋买卖合同纠纷，实质上被上诉人于2010年概括转让给上诉人的是被上诉人从兰州理工大学处拥有的集资住房的权利、义务，而不是实体房屋，此种债权债务概括转让合同是物权变动原因行为引起的债权性质的合同纠纷，而不是物权变动结果行为引起的所有权归属的物权转移合同纠纷。其次，上诉人与被上诉人以民事法律行为为意思表示要素，在平等、自愿、协商一致的基础上达成交易协议，是双方的真实意思表示，且上诉人已如约履行了合同义务，兰州理工大学也接受了上诉人以被上诉人名义交纳的剩余房款，协议已实际履行完毕。再次，原审法院认定上诉人与被上诉人签署的买卖合同损害了社会公众利益及兰州理工大学的利益，但上诉人向兰州理工大学交纳剩余房款时，兰州理工大学并未提出异议，接受了上诉人的房款，且兰州理工大学并未提出利益受损的主张，故原审判决的上述理由不能成立。三、上诉人在不知情的情况下签署房屋买卖合同，属善意取得，即使认定本案买卖合同无效，也应认定本案由过错方被上诉人承担损失。王某某辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法。本案并非债权债务转让纠纷，而是房屋买卖交易。被上诉人不是房屋所有权人，交易的房屋也是没有产权证的房屋，是第三人的房产，不是商品房也不是集资建房。本案的确涉及到房屋所有权人的利益。上诉人不是善意取得，房屋权属状态在合同中有明确表示。请求二审：驳回上诉，维持原判。兰州理工大学辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人与被上诉人在校方不知情的情况下将校方的房屋进行了交易。此种行为侵害了校方的财产权和对房屋的处分权。上诉人称校方没有提出异议，原因是校方并不知情。参加诉讼也是我方向一审法院提出的，且经法院准许校方作为本案第三人参加诉讼，故校方不是以证人身份参加诉讼的。请求二审：驳回上诉，维持原判。王某某一审诉讼请求：1.请求依法判令解除原告和被告签订的《房屋交易协议书》，双方据此合同所取得的财产各自返还；2.诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定本案事实：原告王某某系第三人兰州理工大学职工。2007年，第三人兰州理工大学将其所有的位于兰州理工大学后家属院1#高层1605室（建筑面积142㎡）分配给原告王某某居住，该房屋性质为周转房。2010年，原告王某某因故离开兰州市。2010年7月20日，原告王某某（卖房方、甲方）与被告薛某某（买房方、乙方）签订《房屋交易协议书》，双方约定，甲方将其拥有的兰州理工大学后家属院1#高层1605室房屋及屋内设施以39万价格出售给乙方，乙方已充分了解该房屋基本情况权属现状及甲方工作可能变动情况；甲方出售给乙方的房屋权属在兰州理工大学，日后兰州理工大学办理产权证时，甲方应无条件配合；甲方收到全部购房款后，不得因为产权证的落实与下发、房屋价格上涨等原因反悔，如因甲方个人主观意愿反悔给乙方造成经济损失的，甲方愿意给乙方20万元赔偿；如因甲方工作变动、学校政策等原因造成反悔的，双方互不承担责任，甲方退还乙方购房款39万元，乙方退还甲方原房屋及屋内设施；甲方已向兰州理工大学交纳13万元房款，签订本协议后甲方不再承担任何与该房屋相关的债权债务及费用，尚欠学校房款3.6万元及日后可能交纳的补缴款均由乙方承担。合同签订后，被告薛某某分别于2010年7月20日和2010年7月25日向原告王某某共计支付购房款39万元。原告王某某出具了相应收条。2011年5月10日，被告薛某某以原告王某某的名义向第三人兰州理工大学交纳房屋尾款36，815.46元，涉案房屋即由被告薛某某居住至今。2018年4月，原告王某某申请回到兰州理工大学工作，随后与被告薛某某协商，要求被告薛某某返还房屋，其返还购房款39万元。被告薛某某拒绝后，原告王某某遂诉至法院。第三人兰州理工大学得知房屋买卖事实后，于本案原审上诉至二审期间，向兰州市中级人民法院申请作为第三人参加诉讼。另查明，2012年12月10日，第三人兰州理工大学为包括涉案房屋在内的兰州市七里河区西湖街道兰工坪南街2号办理了房屋所有权证〔兰房权证（七里河区字第284803号〕，房屋总面积为20583.36㎡，房屋所有权人为兰州理工大学，共有情况为单独所有。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”本案涉诉房屋为第三人兰州理工大学单独所有，原告王某某未得到诉争房屋权利人兰州理工大学许可，便私下买卖房屋，事后亦未获得权利人兰州理工大学的追认，在未取得合法处分权的情况下，其与被告薛某某签订的《房屋交易协议书》为无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”因双方当事人充分了解涉诉房屋的基本情况及权属现状，却有意为之，双方均有过错。故根据《房屋交易协议书》取得的财产，原告王某某与被告薛某某应各自返还。原告王某某应当返还已经收取被告薛某某的购房款39万元及被告薛某某代为缴纳的房屋尾款36，815.46元；被告薛某某应当返还原告王某某位于兰州理工大学后家属院1#高层1605室房屋（建筑面积142㎡）及室内设施。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（二）项、第（五）项、第五十八条规定，判决：一、原告王某某与被告薛某某签订的《房屋交易协议书》为无效协议；二、原告王某某返还被告薛某某购房款426，815.46元；被告薛某某返还原告王某某位于兰州理工大学后家属院1#高层1605室房屋（建筑面积142㎡）及室内设施，以上内容于本判决书生效之日起三十日内履行完毕；三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。案件受理费7150元，由原告王某某负担3575元，被告薛某某负担3575元。二审中，各方当事人均未提交新证据，原审判决认定案件事实正确，二审予以确认。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。在本案中，王某某与薛某某签订了《房屋交易协议书》并得到履行，但涉案房屋所有权人为兰州理工大学，王某某在未取得房屋所有权的情况下，将涉案房屋出售于薛某某，双方所签订的《房屋交易协议书》应为无效。基于无效合同取得的财产，应当予以返还，合同当事人因合同无效遭受损失的，有权要求过错方予以赔偿。王某某、薛某某在一审时均未就各自损失提出主张或反诉，故本案对于双方因合同无效遭受损失部分不予审理，双方可另行处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；薛某某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3575元，由薛某某负担。本判决为终审判决。审判长  李志勇审判员张惠东审判员邢定君二○一九年十二月五日法官助理阎艺文书记员曹梦婕