湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3573号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨晋源，男，1982年9月15日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人（原审原告、反诉被告）：周海燕，女，1980年4月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。两上诉人共同委托诉讼代理人：阳波，湖南琨霖律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄帆，男，1987年9月10日出生，汉族，住湖南省平江县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李芬芳，女，1986年6月24日出生，汉族，住湖南省平江县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：马文杰，湖南湘博律师事务所律师。原审第三人：中原（湖南）房地产代理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段**新芙蓉之都商务大楼**整层。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：冯存芳，系公司法务人员。上诉人杨晋源、周海燕因与被上诉人黄帆、李芬芳、原审第三人中原（湖南）房地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初6612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨晋源、周海燕上诉请求：1、请求依法改判一审判决第一项，判决被上诉人支付违约金68800元；2、请求撤销一审判决第二项、第三项。事实和理由：一审法院认定事实错误，证据不足，应依法予以撤销。1、被上诉人逾期办理房屋抵押造成上诉人损失应当支付违约金的事实清楚。新房产证于2016年12月14日出证后，中介当日通知被上诉人领取房产证办理抵押，但被上诉人一直以各种理由拖延至2017年2月8日领取房产证办理抵押，中介与被上诉人之间的微信截图可以证明。一审认为领取证书7天内办理抵押，被上诉人不存在违约不当。2、被上诉人违约支付首付款是既定事实。根据合同约定，被上诉人应当在2016年11月15日前支付首付款，但实际支付是在2016年12月9日，已经构成违约。根据合同约定的违约责任，逾期5天内按照日息合同总价万分之五支付违约金，超过5日则赔偿合同总价的20%。但一审判决2%月息，合同是双方真实约定，具有法律效力，法院应当按合同约定裁判。3、一审判决上诉人向被上诉人支付2016年11月21日至2016年12月9日延期过户违约金1393元不合理。2016年11月15日上诉人没有收到首付款，可以拒绝过户，不存在违约。4、一审判决上诉人向被上诉人支付2017年3月3日至2017年7月8日逾期交房违约金9378元错误。中介在2017年4月5日通知双方办理交房手续，因为被上诉人存在违约且双方无法达成一致，所以上诉人拒绝交付钥匙，并不是违约，而是上诉人依合同自力救济。一审错误认定在存有争议的情况下被上诉人有权强制收房据此判决上诉人承担违约金。5、一审判决上诉人向被上诉人支付自行开锁等费用1130元不合理。因为双方存在纠纷且没有达成一致才未办理交房手续，所以上诉人无需赔偿，而且上诉人将水卡、电卡、燃气卡都放在房间内，并未带走。黄帆、李芬芳辩称，1、被上诉人一直按照双方签订的房屋买卖合同相关条款约定履行合同义务，最初违约是因为上诉人延期办理涉案房产的抵押注销手续，一审法院所查明的案件事实以及相关中介机构能够佐证。被上诉人认为自身并无违约行为且按照合同约定办理贷款后将贷款支付给上诉人。2、被上诉人支付全部购房款且完成涉案房产过户手续，上诉人一直拒不交付涉案房屋且在中介公司发出律师函后，仍然没有履行合同义务，最终导致答辩人补办水、电、燃气卡，且通过110进入涉案房屋，产生的损失和相关费用应当由上诉人承担。请求二审维持一审判决。杨晋源、周海燕向一审法院起诉请求：1、判令黄帆、李芬芳支付杨晋源、周海燕迟延付款违约金137600元；2、判令黄帆、李芬芳支付因违约导致杨晋源、周海燕的财产损失21900元；3、判令黄帆、李芬芳承担本案的诉讼费。黄帆、李芬芳向一审法院反诉请求：1、判令杨晋源、周海燕向黄帆、李芬芳支付违约金62264元（包括迟延过户违约金17888元和迟延交付房屋违约金44376元）；2、判令杨晋源、周海燕赔偿黄帆、李芬芳损失14314元（包括换锁及办卡费用1130元、房屋空置成本费9460元、交通费用3724元和误工费928元）；3、判令杨晋源、周海燕承担全部反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月29日，在中原公司居间服务的促成下，杨晋源、周海燕作为甲方（卖方），黄帆、李芬芳作为乙方（买方），中原公司作为丙方（居间方），共同签订了《二手房买卖合同》，主要约定：甲乙双方交易的房地产位于长沙市天心区，转让价格为688000元，该转让成交价不含税费；乙方同意在本合同生效之日当日向甲方支付定金4万元，乙方须于2016年11月15日前（含当日）将除定金之外的剩余首期款348000元支付至甲方账户中，乙方须于2016年10月13日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行、公积金管理部门进行贷款调查、审查和审批手续，甲方需配合乙方申请按揭银行提供所需甲方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，乙方贷款金额为30万元；乙方按照合同约定将楼款一次性支付至甲乙双方制定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且甲方已取得房屋所有权证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，甲乙双方须签署《长沙市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2016年11月20日（含当日）；该房屋所有权证由乙方配合领取，乙方负有抵押义务的，乙方须在领取新房屋所有权证后七个工作日内办理抵押登记手续；该物业处于抵押状态，甲方同意于本合同生效之日起15日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，甲乙双方同意将房屋所有权证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，甲方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房屋所有权证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司；甲方应于收到全款当日，但经协商在2017年1月7日将该物业交付予乙方，甲乙双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，甲乙双方应在交楼清单上对上述情况签名确认，交房当天将之前费用（包括水、电、煤气及物业费用）都结清，并配合去物业公司更名；如乙方未按照本合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行超过五日，甲方可解除合同并选择要求乙方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收乙方已支付的定金；如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行超过五日，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还乙方已支付的定金；甲方屋内家具电器都由甲方留给乙方，见交房家电清单，甲方承诺均不带走；合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，黄帆、李芬芳支付了购房定金4万元。2016年10月10日，黄帆、李芬芳向中原公司工作人员提交银行贷款的资料。杨晋源、周海燕亦按约定配合提交了申请贷款所需要的资料。2016年10月19日，黄帆、李芬芳向银行申请了购房贷款。2016年12月8日，杨晋源、周海燕办理了案涉房屋的抵押注销手续。2016年12月9日，办理了案涉房屋的过户手续，黄帆、李芬芳并于当日支付了购房首付款348000元。2017年2月8日，黄帆、李芬芳领取新的房屋产权证书，并于当日与贷款银行签订了《个人购房／购车借款及担保合同》设立了购房抵押。2017年3月2日，黄帆、李芬芳通过贷款银行支付购房尾款30万元。杨晋源、周海燕收到全部购房款后拒绝交付房屋，2017年4月5日，中原公司向杨晋源、周海燕发出催告函，要求其收到本函件后两日内与我司工作人员联系交房事宜，未果。2017年7月8日，黄帆、李芬芳更换门锁（花费1020元）进入案涉房屋，并自行办理了门禁卡（花费75元）、水卡（花费30元）、燃气卡（花费5元）。遂酿成本案诉讼。一审法院认为，杨晋源、周海燕与黄帆、李芬芳签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行，否则应承担相应的违约责任。本案争议的焦点在于：杨晋源、周海燕或黄帆、李芬芳是否存在违约行为。经查，杨晋源、周海燕与黄帆、李芬芳均有违反合同约定的违约行为，依法应当各自承担相应的责任。关于黄帆、李芬芳的违约行为，按照合同约定黄帆、李芬芳应于2016年11月15日前支付购房首款348000元，但其直至2016年12月9日才予支付，构成违约。杨晋源、周海燕主张按照合同约定的以转让成交价（688000元）为基数按日万分之五标准计算违约金，该约定明显过高，因迟延付款主要造成利息损失，该院依法酌情调整为已逾期付款金额为基数按照月利率2%的标准计算违约金，故黄帆、李芬芳应向杨晋源、周海燕支付迟延付款违约金5568元（348000元×2%÷30天×24天），对于超出部分的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。关于杨晋源、周海燕的违约行为，其一，按合同约定的其应在2016年10月14日前注销案涉房屋上的抵押登记，其迟延注销抵押的行为导致迟延办理过户（合同约定过户时间为2016年11月20日前，实际过户时间为2016年12月9日）；其二，杨晋源、周海燕在黄帆、李芬芳支付全部购房款后拒绝按约交付房屋，亦构成违约。黄帆、李芬芳主张按照合同约定的以转让成交价为基数按日万分之五标准计算违约金（即10320元/月），明显过高，该院结合因迟延过户及逾期交房导致的房屋租金等实际损失，酌情调整按照2200元/月的标准计算违约金，故杨晋源、周海燕应向黄帆、李芬芳支付自2016年11月21日起至2016年12月9日止的延期过户违约金1393元（2200元/月÷30天×19天）及自2017年3月3日起至2017年7月8日止的逾期交房违约金9387元（2200元/月÷30天×128天），共计违约金10780元。另，因杨晋源、周海燕未按照合同约定交房并办理水、电、燃气等移交手续，导致黄帆、李芬芳自行开锁并重新办理水卡、电卡、燃气卡等共计花费1130元，杨晋源、周海燕对此损失依法应予以赔偿。关于杨晋源、周海燕主张因黄帆、李芬芳逾期办理房屋抵押造成损失应向其支付违约金的诉求，但黄帆、李芬芳并未逾期办理案涉房屋抵押手续，而是在领取新房产证当日（合同约定期限是在领取新证后七个工作日内）即去办理了抵押手续，贷款银行发放贷款30万元作为尾款亦直接支付至其账户内，并未违约，故其该项诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。关于杨晋源、周海燕诉求赔偿案涉房屋内的财产损失21900元，合同约定屋内家具电器都由其留给黄帆、李芬芳，均不带走，其所列的物品清单中大部分系安装在屋内固定结构里无法搬动，且杨晋源、周海燕逾期交房达4月之久，屋内财产均应安置处分完毕，留在屋内的物品应属黄帆、李芬芳所有，故该诉讼请求，于法无据，该院不予支持。对于黄帆、李芬芳诉求按市场租金每月2200元标准支付房屋空置成本费9460元及交通费用、误工费用，因其已主张了逾期过户和延期交房的违约金，足以弥补其实际损失，故该院对该项诉求，不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及第一百二十条之规定，判决：一、黄帆、李芬芳于判决生效之日起十日内向杨晋源、周海燕支付迟延付款违约金5568元；二、杨晋源、周海燕于判决生效之日起十日内向黄帆、李芬芳支付违约金10780元；三、杨晋源、周海燕于判决生效之日起十日内向黄帆、李芬芳赔偿损失1130元；四、驳回杨晋源、周海燕的其他诉讼请求；五、驳回黄帆、李芬芳的其他诉讼请求。一审案件受理费3490元，由杨晋源、周海燕负担3440元，由黄帆、李芬芳负担50元。一审反诉受理费1740元，减半收取870元，由黄帆、李芬芳负担821元，由杨晋源、周海燕负担49元。二审审理过程中，杨晋源、周海燕提供以下证据：1、《个人购房贷款合同》及个人贷款结清证明。拟证明：上诉人没有延期过户，不应当承担违约责任。2、微信记录。拟证明：被上诉人逾期领取房产证，导致银行延期放款，给上诉人造成直接经济损失，应当承担违约责任。3、编号为0210192的《房屋买卖合同》。拟证明：被上诉人逾期领取房产证，导致银行延期放款，造成上诉人增加购房款损失，应当承担赔偿责任。黄帆、李芬芳质证意见认为：上诉人提交的三份证据并非一审判决后形成，不属新证据。证据1无法证实上诉人延期过户的情形。对证据2的三性均有异议，无法证明微信记录确系本案当事人的聊天记录，无法核实。对证据3的真实性无异议，对其关联性有异议，被上诉人完全按照合同约定履行合同义务，上诉人购买其他房产是否缺少资金与被上诉人无关。该份合同是否实际履行、上诉人是否存在违约、上诉人的合同违约是因本案所致，这其中并无关联。本院经审理认为，上诉人提供的证据1不能达到其证明目的，本院不予采信。上诉人提供的证据2仅能证明中原公司联系被上诉人领取房产证的经过，该部分内容本院予以采信，上诉人的其他证明目的该份证据不能证实，本院不予支持。上诉人提供的证据3与本案待证实是没有关联，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为双方当事人在履行涉案合同中的违约行为认定以及违约责任的承担问题。首先，关于杨晋源、周海燕的违约行为的认定以及违约责任的承担的问题。上诉人认为，本案纷争系被上诉人逾期支付首付款以及逾期办理房屋抵押手续导致，上诉人无违约责任，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任。本院经审理认为，涉案合同系各方当事人的真实意思表示，各方的权利、义务均应当按照合同确定。涉案合同第六条约定，作为卖方，杨晋源、周海燕应当在合同生效之日起15日内（即2016年10月14日前）自行筹措资金还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；涉案合同第四条约定，作为买方，黄帆、李芬芳应当在2016年11月15日前将除定金之外剩余的首付款348000元支付给杨晋源、周海燕；同时，涉案合同第五条约定，黄帆、李芬芳履行前期付款义务且杨晋源、周海燕取得无抵押、无查封的房产证原件的三个工作日内（最晚不得迟于2016年11月20日）双方需签订《长沙市二手房买卖合同》并办理过户登记手续，根据以上合同约定条款以及我国《合同法》第六十七条的规定，本案中杨晋源、周海燕负有的“自行筹措资金还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续”合同义务履行顺序在先，黄帆、李芬芳负有的“支付除定金之外剩余的首付款348000元”合同义务履行顺序在后，而双方共同负有的“签订《长沙市二手房买卖合同》并办理过户登记手续”合同义务的履行前提是买卖双方履行自己前期的合同义务。根据本案案件事实，杨晋源、周海燕实际完成偿清贷款、注销抵押合同义务是在2016年12月8日，因此一审认定杨晋源、周海燕迟延注销抵押的行为构成违约并判令杨晋源、周海燕向黄帆、李芬芳支付自2016年11月21日起至2016年12月9日止的延期过户违约金1393元（2200元/月÷30天×19天）并无不当。根据涉案合同第九条的约定，杨晋源、周海燕应当在收到全款当日（但经协商在2017年1月7日）将涉案房屋交付黄帆、李芬芳，由于其收到全款的时间晚于2017年1月7日，则其最晚应当在收到全款当日即2017年3月2日交付房屋，因此一审认定杨晋源、周海燕在黄帆、李芬芳支付全部购房款后拒绝按约交付房屋构成违约并判令杨晋源、周海燕向黄帆、李芬芳支付自2017年3月3日起至2017年7月8日止的逾期交房违约金9387元（2200元/月÷30天×128天）以及赔偿因拒绝交房导致黄帆、李芬芳自行开锁并重新办理水卡、电卡、燃气卡等共计花费1130元的损失，并无不当。其次，关于黄帆、李芬芳的违约行为的认定以及违约责任的承担的问题。上诉人认为，一审调整违约金的计算标准以及未认定黄帆、李芬芳逾期领取房产证并及时办理房产抵押手续导致房屋交易全款支付时间后延的违约行为存在不当。本院经审理认为，一审审查涉案合同约定的违约金计算标准后在法律规定的范围内对双方当事人应当承担的违约金采取同一计算标准计算，并无不当，故一审认定黄帆、李芬芳未在2016年11月15日前支付购房首款348000元构成违约并判令黄帆、李芬芳向杨晋源、周海燕支付迟延付款违约金5568元（348000元×2%÷30天×24天）并无不当。根据各方当事人在本案一审、二审中提供的证据，可以认定黄帆、李芬芳在涉案交易房产完成过户登记手续后并未及时领取产权证书、办理抵押贷款手续，中间间隔近两个月。虽然在涉案合同中并未对黄帆、李芬芳应当在过户登记手续完成后领取产权证书的时间并无约定且当时临近年底，但涉案合同亦约定了黄帆、李芬芳负有“配合义务”，黄帆、李芬芳拖延近两个月领取产权证书的行为没有完全履行“配合义务”，应当构成违约；而杨晋源、周海燕前期逾期办理注销抵押的违约行为客观上导致整个合同约定的各个流程均往后拖延，该违约行为对黄帆、李芬芳后期领取产权证书的履约行为客观上造成了不利影响，杨晋源、周海燕亦因此承担了违约责任，因此黄帆、李芬芳亦应当承担没有完全履行“配合义务”的违约责任，一审没有予以认定确有不当，本院予以纠正，结合黄帆、李芬芳的违约情形以及客观情况，综合认定由黄帆、李芬芳向杨晋源、周海燕支付迟延领取产权证书违约金6000元（300000元×2%）。综上所述，杨晋源、周海燕的上诉请求部分成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初6612号民事判决第二、三、五项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初6612号民事判决第四项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初6612号民事判决第一项，由黄帆、李芬芳于本判决生效之日起十日内向杨晋源、周海燕支付迟延付款违约金5568元、迟延领取产权证书违约金6000元；四、驳回杨晋源、周海燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3490元，由杨晋源、周海燕负担3390元，由黄帆、李芬芳负担100元；一审反诉受理费870元，由黄帆、李芬芳负担821元，由杨晋源、周海燕负担49元。本案二审案件受理费1818元，由上诉人杨晋源、周海燕负担1512元，由黄帆、李芬芳负担306元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月三日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。