广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4728号 上诉人（原审原告）：刘学军，男，1959年3月15日出生，汉族，自由职业，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：翁继，广西起航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谭靖，女，1976年4月5日出生，汉族，记者，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：李飞鸿，广西广正大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谭懿，男，1982年12月25日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区柳州市柳**。 上诉人刘学军因与被上诉人谭靖、谭懿房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2018）桂0203民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 刘学军上诉请求：1、撤销一审判决；2、支持上诉人的一审请求。 事实和理由：一审法院在判决书中确认该《房屋租赁协议》有效是错误的。被上诉人在签订该合同时使用假名；并隐瞒该楼没有经过消防验收、没有消防许可证的事实；此外被上诉人转租渔利，这些事实充分证明被上诉人采用欺诈的手段签订的协议是无效的。一、上诉人和被上诉人在2017年8月16日签订了一份《房屋租赁协议》，被上诉人将位于本市柳大院健身馆三楼、占地面积180平方米的房屋租赁给上诉人，自2017年10月1日至2022年9月30日，共计五年整。租金每月人民币3000元，一年36000元，房屋押金人民币3000元。故上诉人一次性交全年租金36000元，押金3000元，合计人民币叁万玖仟元(39000元）。被上诉人在该合同上署名“谭静”。事实上在公安户籍上其真实名字是“谭靖”。在谭靖与上家签订的《房屋租赁协议书》中，她用的是真名“谭靖”。那么为什么在与上诉人签订《房屋租赁协议》时，用谭静这个假名，可见其有欺诈的故意。二、在上诉人装修好场地准备招生时，听说这栋健身馆没有消防许可证，也就是说：这栋健身馆是没有通过消防部门验收合格的。为此上诉人专门到鱼峰区进行了解，得到的答复是：这栋楼确实是没有经过消防部门验收的，没有消防许可证。这无疑于当头一盆冷水，上诉人招收的舞蹈学员都是十岁以下的小学生，是尚缺乏自理能力的孩子，那么这栋楼没有消防许可证，就存在严重的安全隐患，家长不放心安全问题，就不敢送孩子来学习舞蹈。《柳州市鱼峰区校外培训机构设立审批事项指南》第五条第七项第一点规定“校外培训机构必须有符合建筑、消防、环保、卫生、抗震、防雷、用电等安全要求的固定场所。消防、安保等设施设备应符合国家和自治区有关标准要求”。被上诉人发租这场地之前，隐瞒了该楼没有消防许可证的事实，采用欺诈的方式，使上诉人在不知情的情况下承租了该楼，那么上诉人承租该场地就没有任何实际意义。我国《民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的”。第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被上诉人以欺诈的手段发租了不合法律要求的场地，那么从双方签订合同的时候起，就是无效的。 谭靖辩称，一、关于合同效力问题。1、上诉人与被上诉人2017年8月16日签订的《房屋租赁协议》符合平等协商一致的原则，一审庭审中双方都认可是真实意思表示，并且其内容没违反法律、行政法规强制性规定，该合同属于有效合同。2、虽然在房屋租赁协议中被上诉人使用了曾用名谭静签订合同，但是在一审庭审中都认可该协议是双方的真实意思表示，且从本案实际情况看涉案协议签订后被上诉人依约向上诉人交付了合同标的物，上诉人也实际使用了出租的房屋，并向被上诉人缴纳了相关费用，双方均已经依约履行。二、关于涉案房屋交房验收问题。1、首先双方当事人在签订《房屋租赁协议》时，根据协议中的记载上诉人对涉案房屋已经有了清楚明确的认识，同时上诉人已经知晓经营舞蹈培训行业对消防安全的要求，此外案涉租赁场所并未通过消防验收属于合同履行问题，不影响合同的效力。另外，根据《合同法》第54条的规定，即使存在合同欺诈行为也不影响合同效力问题。2、上诉人称其不知该房屋没有经过消防验收不是事实，在涉案大楼外有公示牌，其中显示竣工日期是1995年9月，而我国《消防法》是1998年4月28日公布实施的，在该楼竣工时要求经过消防验收没有法律依据。3、租赁合同中的房屋用途记载了出租房屋使用仅用于商业或住宅的用途，这也说明不需要办理消防验收的。4、根据我国《消防法》的规定必须进行消防验收的是公众聚集场所和人员密集场所，上诉人办理的舞蹈班明显不是上述规定的场所，退一步说，如果真要经过消防验收，根据公安部第39号令第3条第3款的规定，也是由经营者自己负责。三、我国法律没有规定有消防许可证的说法，上诉人在本案中多次提到消防许可证是错误的，根据《建设工程消防监督管理规定》第106号令第23条规定工程竣工后消防部门出具的是《消防验收合格意见》或是《消防验收不合格意见》。四、本案的实际情况是，上诉人进行了简单的装修之后发布了招生广告，已经有学生报名并进行了营业，营业了几个月之后由于经营不善导致流产，所以找了借口提起本案的诉讼。根据《房屋租赁协议》第10条第2项约定若乙方在甲方没有违反本协议的情况下解除本协议视为乙方违约39000元不予退回，因此本案应该驳回上诉，维持原判。 谭懿未向本院作答辩。 刘学军向一审法院起诉请求：1、确认本案双方之间的《房屋租赁协议》无效，谭靖、谭懿退还刘学军其已收的房屋租金和押金39000元，以及赔偿刘学军房屋装修费26910元和承租后直接经济损失21000元，合计人民币86910元；2、判令谭靖、谭懿承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年8月16日，刘学军与谭靖签订《房屋租赁协议》一份，约定谭靖将柳州市荣军路222号三柳大院健身馆三楼、占地面积180平方米（东门楼梯左边的小屋）的房屋租赁给刘学军使用。第一条第1款约定，房屋租赁期自2017年10月1日至2022年9月30日，共计5年整。第二条第1、3款约定，租金标准及支付方式：每月租金3000元，房屋押金3000元，合计39000元/年（房屋租金不含税，房屋押金不计息）在交付房屋前一次性付清。押金待协议期满或刘学军在结清各种费用后谭靖一次性返还。刘学军将房屋租金及押金转到以下账户：开户行农行荣军路支行，户名谭懿，账号62×××76。第三条第1款约定，房屋维护及维修，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，应由刘学军自行负责进行维修。第五条第1款约定，出租房屋仅用于商业或住宅的用途，且刘学军保证不得在房屋内从事违法、犯罪事宜，否则，视为刘学军违约，谭靖有权解除协议，收回房屋。第十条第1、2款约定，违约金及违约责任：若谭靖在刘学军没有违反本协议的情况下提前解除协议或租给他人，视为谭靖违约，谭靖需向刘学军支付违约金39000元。刘学军违反本协议的第四、五、六条约定以及在谭靖没有违反本协议的情况下提前解除协议，视为刘学军违约，押金39000元不予退回。该合同亦约定了双方其他相关权利义务。2017年8月16日，谭靖将前述合同约定的租赁场地交付刘学军。之后，刘学军对租赁场地进行装修后便开始使用该场所经营舞蹈培训机构。2017年8月18日，刘学军以银行转账方式将人民币39000元转至上述银行账户内。谭靖认可已收到该款项。现刘学军认为，谭靖使用假名“谭静”签订合同及隐瞒上述租赁场所没有办理消防验收合格手续，其行为已构成欺诈，故双方签订的《房屋租赁协议》系无效合同，故向该院起诉，提出前述请求。 另查明，1、柳州市三柳化工厂系柳州市荣军路222号登记的土地使用者，2011年12月28日，柳州市工业控股有限公司委托柳州市福海投资管理有限公司代管该资产。2015年9月1日，柳州市福海投资管理有限公司与朱长委签订《场地续租协议书》一份，约定柳州市福海投资管理有限公司将柳州市荣军路222号原三柳化工生活区后山蔗糖酯厂区内仓库约300㎡，含附属设施出租给朱长委，租赁期限从2015年9月1日至2018年10月31日。2017年1月1日，谭靖与朱长委签订《房屋租协议书》一份，约定朱长委将柳州市荣军路222号健身馆三楼，建筑面积约380平方米（最终以实测面积为准）出租给谭靖；2、庭审中，刘学军与谭靖均认可双方于2017年8月16日签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，谭靖表示不同意解除租赁合同关系；3、在本案审理过程中，经该院释明后，刘学军明确表示不要求撤销租赁合同。 一审法院认为，结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、刘学军与谭靖于2017年8月16日签订的《房屋租赁协议》是否有效？2、谭靖是否应向刘学军返还房屋租金及押金共计39000元，以及是否应向刘学军赔偿装修损失26910元及承租后直接经济损失21000元？3、谭懿是否应与谭靖共同承担本案民事责任？ 针对争议焦点1，关于案涉租赁合同的效力问题。谭靖在出租人同意的情况下，将涉案的租赁房屋转租给刘学军。刘学军与谭靖于2017年8月16日签订的《房屋租赁协议》符合平等自愿、协商一致的原则，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本案中，刘学军主张该《房屋租赁协议》无效的理由为谭靖使用假名“谭静”签订合同及隐瞒租赁场所未经过消防验收合格的事实，构成欺诈行为。该院认为，首先，虽然谭靖在签订协议时签名为“谭静”，但在庭审中刘学军与谭靖均认可该《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，且从本案实际情况看，在案涉《房屋租赁协议》签订后，谭靖依约向刘学军交付了合同标的物，刘学军也实际使用了出租的房屋并向谭靖缴纳相关费用，双方均在依约履行。故对刘学军以谭靖使用假名签订协议，存在欺诈行为为由主张合同无效的意见该院不予采信。其次，刘学军认为谭靖故意隐瞒该租赁场所未经消防验收合格的事实，该行为构成欺诈。该院认为，双方在签订《房屋租赁协议》时，刘学军对所租赁的标的已有了清楚、明确的认知，同时刘学军亦应知晓经营舞蹈培训行业，对消防安全的相关要求，即刘学军在签订协议时对申报消防验收即应尽到相应的注意义务，但刘学军在签订协议时未向谭靖提出，此外，涉案租赁场所尚未通过消防合格验收手续，属于合同履行问题，并不影响合同的效力。另外，根据《合同法》第五十四条规定：因重大误解、显失公平或者一方以欺诈、胁迫的手段致使在违背真实意思表示的情形下订立的合同，为可撤销合同。刘学军认为谭靖存在欺诈行为，也只是涉及合同的可撤销问题，但刘学军并未能提供证据证实谭靖存在故意欺诈的行为，上述《房屋租赁协议》亦不存在《合同法》规定的可撤销情形，且经该院依法释明后，刘学军仍明确表示不要求撤销租赁合同，而坚持其诉讼请求。综上，刘学军主张租赁合同无效的意见缺乏法律依据，该院不予采纳。 针对争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。谭靖认可收到刘学军房屋租金及押金共计39000元，该院对此予以确认。由于涉案的《房屋租赁协议》系有效合同，且尚未解除，刘学军与谭靖均继续享有合同权利并应继续履行合同义务，另依据《房屋租赁协议》第十条第2款约定，在谭靖没有违反本协议的情况下提前解除协议，视为刘学军违约，押金39000元不予退回。由于刘学军未能提供证据证明谭靖存在违约行为，故对于刘学军主张谭靖返还房屋租金及押金共计39000元的请求，该院不予支持。对于刘学军主张谭靖向刘学军赔偿装修损失26910元，依据《房屋租赁协议》第三条第1款的约定，房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，应由刘学军自行负责进行维修，故刘学军主张谭靖赔偿装修损失的请求，该院不予支持。至于刘学军主张谭靖赔偿承租后直接经济损失21000元，缺乏事实和法律依据，该院亦不予支持。 针对争议焦点3，该院认为，谭懿与刘学军之间无直接关系，谭懿并非与刘学军签订《房屋租赁协议》的合同当事人，故刘学军要求谭懿与谭靖共同承担本案民事责任，无事实和法律依据，该院不予支持。刘学军因本案支出的公告费560元，应由刘学军自行承担。 一审法院判决：驳回刘学军的诉讼请求。案件受理费人民币1973元（刘学军已预交），公告费人民币560元（刘学军已垫付），由刘学军负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的《关于印发〈柳州市鱼峰区校外培训机构设立审批事项指南〉的通知》、《谭靖户籍证明》来源真实，本院视其与案件关联性大小作为审理之参考。对于是否应当认定2017年8月16日签订的《房屋租赁协议》系双方其真实意思等观点性意见，本院将综合全案情况，进行评判。双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：本案租赁合同是否有效？刘学军诉请的返还及赔偿主张是否成立？ 《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》已于2013年4月8日被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》废止，且本案双方在签订《房屋租赁协议》时，承租人刘学军舞蹈培训行业经营者对所租赁的标的物作为其经营场所所需消防安全的相关要求理应有了清楚的认知，故对刘学军关于讼争租赁合同涉及的房产没有经过消防验收合格而订立的房屋租赁合同具有无效因素的主张，本院不予采纳。刘学军表示其与出租人谭靖原本相熟，且认可案涉《房屋租赁协议》为谭靖本人与刘学军签订，合同签订后谭靖实际已经向其交付了约定的租赁房屋，故一审对刘学军关于谭靖使用“谭静”作为签名即构成合同欺诈的主张亦不予支持并无不当，本院对此予以维持。 本案经一审法院依法释明，刘学军仍明确表示坚持主张租赁合同无效，并基于无效合同提出相关返还及赔偿诉讼主张。因其关于合同无效的意见缺乏法律依据，本院不予采纳，故一审判决驳回刘学军的全部诉讼请求并无不当，本院对此亦予维持。 综上所述，刘学军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1973元（刘学军已预交），由上诉人刘学军负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇一九年十二月四日 书记员 覃 溪