河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初12285号原告（反诉被告）马慧霞，女,1981年10月5日出生,汉族,住长春市南关区。原告（反诉被告）高国迎，男,1979年12月8日出生,汉族,住长春市二道区。二原告共同委托代理人焦聪利，河南具匠律师事务所律师。二原告共同委托代理人刘文文，河南具匠律师事务所律师。被告（反诉原告）朱倩云,女，1988年7月19日出生,汉族,住郑州市中原区。委托代理人刘国杰，河南博正律师事务所律师。第三人郑州泰成房地产经纪有限公司第九分公司，住所地郑州市金水区郑花路****楼****。委托代理人张诚，男，1983年4月11日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区，系公司员工。原告（反诉被告）马慧霞、高国迎诉被告（反诉原告）朱倩云、第三人郑州泰成房地产经纪有限公司第九分公司（以下简称泰成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告（反诉被告）委托代理人焦聪利、刘文文,被告（反诉原告）朱倩云及其委托代理人刘国杰,第三人泰成公司委托代理人张诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马慧霞、高国迎诉称,2018年9月14日,二原告与被告朱倩云签订房屋买卖合同,约定由原告购买被告朱倩云所有的位于郑州市郑东新区众意西路10号5号楼1单元3层××号房屋。合同签订当日，原告向被告支付了购房定金15万元。2018年9月27日，原告向被告支付首付款99万元。此后，原告多次催促被告办理解押，但被告均以没钱为由拒绝，至今涉案房屋仍未办理解押及房屋过户手续。根据双方签订的房屋买卖合同第五条第二款、第九条第六款的约定，被告未按合同约定的时间办理解押及过户的行为已构成违约，应按照合同约定以双倍定金的标准向原告承担违约责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行双方于2018年9月14日签订的房屋买卖合同；2、被告以双倍定金标准向原告支付违约金30万元；3、诉讼费由被告承担。朱倩云辩称，原告诉请无事实及法律依据，请求法院予以驳回。第三人泰成公司辩称，原告未违反约定，签订合同时原告马慧霞向第三人发过征信报告，证明他们可以贷款，后来因被告原因导致无法解押房屋。朱倩云反诉称，原、被告签订的房屋买卖合同履行过程中，因为高国迎、马慧霞的银行负债率高，银行信誉差，导致其办理银行按揭失败，进而导致了房屋买卖合同无法继续履行的局面，给反诉人造成每月3.85万元的利息实际损失，已经9个多月共计346500元的实际损失。为维护合法权益，特提起反诉，请求依法判令：1、高国迎、马慧霞赔偿朱倩云实际损失346500元；2、反诉费由高国迎、马慧霞承担。高国迎、马慧霞辩称，1、朱倩云称高国迎、马慧霞银行负债高，信用差导致办理银行按揭失败，房屋买卖合同无法继续履行是本末倒置，没有事实及法律依据的；2、朱倩云要求高国迎、马慧霞赔偿损失346500元没有事实及法律依据。第三人泰成公司辩称，朱倩云应按约定履行合同。经审理查明：马慧霞与高国迎2007年1月30日登记结婚。朱倩云、马慧霞、泰成公司三方于2018年9月14日签订房屋买卖合同，约定朱倩云将其位于郑州市郑东新区众意西路10号5号楼1单元3层××号房屋（房产证号：郑房权证字第**）出卖给马慧霞，总价385万元；马慧霞应于合同签订时支付定金、佣金及代办费共计150000元；付款方式为按揭贷款，马慧霞申请的贷款金额以银行实际审批为准；朱倩云、马慧霞双方协商同意在合同签订后10个工作日内，共同到贷款银行办理相关按揭手续，审批通过后20个工作日内，共同到房管局办理房产过户手续；如朱倩云所售的房产已抵押，朱倩云应向马慧霞、泰成公司如实说明，马慧霞如愿意购买，由朱倩云负责解押；如因房产解押或贷款不成，合同解除，双方互不违约。同日，高国迎向朱倩云转账15万元，收据显示收到马慧霞购房定金15万元。2018年9月27日,朱倩云、高国迎、泰成公司三方签订补充协议，约定在办理银行按揭等相关手续时，高国迎将首付款101万元付给朱倩云；若非不可抗原因，造成银行审批和按揭无法办理而影响买卖成交，已签订的房屋买卖合同继续有效；若任何一方违约，违约条款与原合同一致，朱倩云需在3个工作日内将首付款与定金返还给高国迎，如有逾期按日0.1%支付利息。同日，高国迎向朱倩云支付首付款990000元。庭审时各方确认，涉案房屋买受人为马慧霞、高国迎。2019年3月朱倩云通过泰成公司交付房屋给马慧霞、高国迎居住、使用。高国迎信用报告显示贷款逾期笔数4笔，贷记卡逾期账户数2个，贷后管理查询28次，本人查询5次。高国迎交通银行住房信贷业务调查审查表显示，房贷评分模型分析负面原因：信用卡逾期或连续逾期期数过高，历史上征询查询过多；营销岗、支行行长岗2018年10月29日意见同意授予高国迎个人住房贷款269万元；省行审查岗、审批岗2018年11月5日、8日意见借款人收入超限，借款人单位及居住地均非本地，负债较高，建议补充调查，谨慎介入。涉案房屋于2017年9月8日由朱倩云抵押给案外人郭默，抵押金额308万元。朱倩云庭审称通过垫资公司可以解押，但需要马慧霞、高国迎配合拿到银行按揭贷款预审批手续；马慧霞、高国迎代理意见称愿意支付308万元用于清除抵押，主张朱倩云继续履行合同，并协助办理房产过户登记手续。以上事实由结婚证、户口本、房产证、房屋买卖合同及其补充协议、银行转款凭证、收据、不动产登记资料查询结果证明、个人信用报告、交通银行个人住房信贷业务调查审查表及庭审笔录予以证明。本院认为，鉴于马慧霞、高国迎已支付房款114万元并入住了涉案房屋，且同意继续垫付308万元办理解押，朱倩云对继续履行合同亦未提出反对意见，故根据自愿原则及维护民事主体交易的稳定性，本案房屋买卖合同继续履行为宜。此外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。综合考虑本案实际情况以及房产存在抵押的现状，为维护交易安全，保护抵押权人合法权益，构建诚信市场环境，本院酌定马慧霞、高国迎清偿抵押债务，抵押消除后十五日内朱倩云协助将房产变更登记至马慧霞、高国迎名下。针对解押垫付款与剩余271万元购房款冲抵后的多垫付部分，可另行追偿。本案中，房屋买卖合同系双务合同，马慧霞、高国迎主要合同义务系按约及时支付房款；朱倩云主要合同义务系解除抵押、协助办理按揭贷款手续、配合网签过户并交付房屋。高国迎的征信报告及交通银行住房贷款审查表表明其负债较高，应是按揭贷款未顺利通过审批的主要原因，进而导致未及时支付剩余房款，故可以认定马慧霞、高国迎履行合同存在瑕疵。另一方面，合同明确约定朱倩云负责解押，但无证据证明其履行该义务，亦履约瑕疵。朱倩云辩称取得按揭贷款预审批手续后，可以垫资解押，但房屋买卖合同未约定以按揭贷款审批手续为前提条件办理解押，故对朱倩云辩解理由不予采信。对于本诉原告请求的违约金30万元，因协议签订后卖方交付了钥匙，本院已支持继续履行合同办理房产过户，且原告也没有举证证明其存在直接损失；对于朱倩云诉请的利息损失346500元，系与案外债权人之间的交易，与马慧霞、高国迎购房无直接关联；综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、逾期利益及上述案件实际情况，本院对双方该两项诉请，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、朱倩云继续履行与马慧霞于2018年9月14日签订的《房屋买卖合同》，待马慧霞、高国迎清偿抵押债务，抵押清除后十五日内协助马慧霞、高国迎将郑东新区众意西路10号5号楼1单元3层××号房产（郑房权证字第**）变更登记至马慧霞、高国迎名下；二、驳回马慧霞、高国迎的其他诉讼请求；三、驳回朱倩云的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。本诉案件受理费20000元，诉讼财产保全费5000元，由马慧霞、高国迎负担；反诉案件受理费3249元，由朱倩云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇一九年十二月五日书记员  李 薇