内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内29民终548号上诉人（原审第三人）:杜金桂，女，1973年6月1日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人:智宇晨，内蒙古北杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范建军，男，1971年6月22日出生，汉族，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人:赵春霞，内蒙古广安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乌仁吉，女，1972年5月12日出生，蒙古族，个体经营者，租住内蒙古自治区。委托诉讼代理人:韩祥润，内蒙古北杰律师事务所律师。上诉人杜金桂因与被上诉人范建军、乌仁吉确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2019）内2921民初2017号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杜金桂的委托诉讼代理人智宇晨、被上诉人范建军及其委托诉讼代理人赵春霞、被上诉人乌仁吉的委托诉讼代理人韩祥润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杜金桂的上诉理由：1、2017年被上诉人乌仁吉向上诉人借款405000元用于店铺经营，在范建军提起的行政撤销一案中，范建军认可该笔借款，当时其夫妻二人关系稳定，借款时双方约定，将涉案房屋作为抵押给上诉人用于担保借款，在借款发生时二被上诉人均有将涉案房屋抵偿给上诉人的意思表示。2、根据阿左旗不动产登记中心档案材料的登记显示，该房屋系乌仁吉单独所有，被上诉人范建军并没有出示证据证明其对该房屋具有所有权，上诉人有理由相信被上诉人乌仁吉有权处分该房屋，且上诉人是以400000元价格取得该房屋，不动产登记中心档案中合同上标明的300000元仅是为了避税，上诉人出具的价格并没有低于市场价，故上诉人属于善意第三人，请求二审法院撤销本案一审民事判决，支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人范建军辩称，涉案房屋系范建军与乌仁吉婚姻关系存续期间购买，属于双方共同财产。乌仁吉未经房屋共有人范建军的同意，擅自将涉案房屋抵顶并在范建军提出离婚后转让给上诉人的行为，属于无效行为。阿左旗法院已受理并审理了乌仁吉多起借款纠纷案件，范建军均不知情，已判决范建军不承担偿还责任。本案借款，范建军亦不知情，借款也未用于家庭共同生活，均是乌仁吉个人借款。一审判决认定本案事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人乌仁吉辩称，涉案的不动产系其个人出资购买，登记在乌仁吉个人名下，应归其单独所有，并有独自处分的权利。向杜金桂借款时，其配偶范建军是知晓的，将涉案房屋作为抵押，用于其借款到期后不能如约偿还的保障。且该借款均用于美肤宝店铺资金周转。乌仁吉与范建军夫妻关系存续期间，店铺经营所用费用均用于家庭生活。2018年乌仁吉与杜金桂协商用涉案房屋顶账，并将房产证交付杜金贵作为抵押，范建军也知道顶账的相关事宜。原审原告范建军向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认被告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：一、原、被告于2003年11月25日依法结为合法夫妻，2004年10月28日双方共同出资购买了内蒙古自治区××住宅楼，户名登记在乌仁吉一人名下。被告以个人名义向第三人丈夫借款，未经原告同意擅自将涉案房屋产权证抵押给第三人。由于被告背着原告存在多笔借款，2018年被债主上门追讨，或给原告打电话追讨，严重影响原告正常生活，被告向原告隐瞒借款真实用途，而且在婚姻关系存续期间，被告骗取原告及其母亲的信任，以买房为由骗取原告母亲的12.5万元，骗取原告多笔贷款、存款。原告认为，被告背着原告产生巨额债务，屡次欺骗原告及家人的行为，严重伤害了原告夫妻感情，2018年11月，原告与被告协商离婚，被告向原告提的离婚条件就是独占案涉房屋，原告不同意，双方协议离婚不成。2019年1月2日，原告向阿左旗人民法院提起离婚诉讼，同时申请法院保全案涉房屋。被告乌仁吉为达到单独占有房屋的目的，于2019年1月2日与第三人串通签订《房屋买卖合同》，擅自将涉案房屋以30万元明显低于市场的价格抵顶给第三人，1月4日，第三人杜金桂携带乌仁吉的身份证冒充乌仁吉，并办理房屋产权过户登记手续。原告认为，被告恰恰在原告向法院提起离婚诉讼的同时，将涉案房屋低价抵顶给第三人，原告有理由认为被告是恶意转移财产。第三人与原、被告系多年的朋友关系，明知涉案房屋系原、被告夫妻共同财产，而未经原告同意与被告低价抵顶房屋，应当认定第三人杜金桂属恶意第三人，根据相关法律规定，该房屋买卖合同应当属无效的买卖合同。二、涉案房屋系原告与被告乌仁吉共同房产，乌仁吉个人处分共同财产的行为，属无效行为。涉案房屋系原告与被告乌仁吉婚后共同财产，处分该房屋应当征得原告及被告乌仁吉双方书面同意，被告擅自处分共同财产的行为，属无效行为，严重侵害原告的合法权益，请求人民法院查明事实，依法确认该《房屋买卖合同》无效，以维护原告的合法权益。原审法院认定事实如下：2003年11月25日，原告范建军与被告乌仁吉在阿拉善左旗巴彦浩特镇登记结婚。2004年10月28日，双方购买位于××旗房屋一套，并登记在被告乌仁吉名下。2018年12月，原、被告双方协商离婚未果。2019年1月2日，本院受理原告诉被告离婚案件。2019年1月2日，被告乌仁吉与第三人杜金桂签订《房屋买卖协议》，双方约定由被告乌仁吉将上述房屋出售给第三人杜金桂，其向阿左旗不动产中心提供的房屋买卖协议中载明房屋面积为105.53平方米，房屋价款为300000元，并约定在办理完房屋产权证手续后第三人一次性支付被告全部购房款。双方于2019年1月4日在阿拉善左旗不动产登记中心办理了房屋所有权转移登记手续。现原告认为被告与第三人恶意串通签订买卖协议，侵害了作为共有人的权利，故诉至法院，要求确认被告与第三人签订协议无效。本案审理过程中，被告及第三人均陈述双方协商的案涉房屋房款为405000元，并以顶账的方式购买。原审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。本案案涉房屋系在原、被告婚后购买，虽然登记在被告乌仁吉名下，但被告乌仁吉未举证证明该房屋系其独自出资购买，故应认定为系夫妻共同财产。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。原、被告对案涉房屋具有共有共有权利，双方对共有屋即案涉房屋共同享受权利和承担义务。处分该共有物必须经双方同意。本案中，双方当事人均认可被告在向第三人处分房屋时，并未告知原告，原告不知情，对此事实予以确认。《中华人民共和国合同法》五十二条第（二）项规定：有下列情形的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益。本案中，被告乌仁吉在和原告感情不和的情况下，未告知原告并经原告同意，擅自处分房屋，其存在故意损害原告利益的故意。对于第三人在受让案涉房屋时是否存在善意的认定，所谓善意取得必须具备以下条件：一、受让人是善意的，不知出让人系无处分权人；二、受让人支付了合理的价款；三、转让的财产应当登记的已经登记，不需登记的已经交付受让人。三项条件必须同时具备。本案中，第三人与原、被告相识多年，其应当知道案涉房屋系其夫妻二人所有，被告乌仁吉一人无处分权，而在转让时其没有征得原告的同意，亦未告知原告。其次，根据案涉房屋的地理位置、面积以及当地市场行情，第三人以300000元购买案涉房屋，明显低于市场价格，双方在协议中明确在办理完毕房屋产权证后交付房款，第三人未提供支付房款的证据，虽双方陈述以顶账的方式支付了房款，但就被告是否欠第三人款项以及所欠款项系房款数额，就此第三人并未提供合法有效的证据予以证明，故第三人无法证明其支付了合理对价。被告及第三人均辩称实际以405000元的价格购买案涉房屋，但根据其二人向阿左旗不动产中心提供的购房协议明确载明购房款300000元，故其辩称意见不能成立。综上，第三人购买案涉房屋中的上述行为不符合善意取得，不具备善意取得的构成要件。综合被告及第三人对案涉房屋的交易过程、协商的房款价格以及款项的支付方式等情形，被告及第三人在买卖案涉房屋过程中存在恶意串通，故双方签订的《房屋买卖合同》无效，对原告的诉讼请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》五十二条第（二）项之规定，判决：确认被告乌仁吉与第三人杜金桂签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费100元，由被告乌仁吉负担。二审审理期间，上诉人杜金桂提交新证据二份，证据1、声明一份，证明被上诉人乌仁吉于2019年1月2日签订的房屋买卖合同并于1月4日办理过户登记手续，房屋价款为405000元，该借款用于经营店铺，借款以及房屋过户范建军知情并通知了他，他本人同意过户。证据2、房屋买卖协议一份，证明乌仁吉与上诉人杜金桂20**年1月2日签订涉案房屋买卖协议，以400000元的价格将涉案房屋出售给上诉人杜金桂。被上诉人范建军质证意见，对两份证据的真实性及证明目均不予认可。一审审理中范建军在不动产登记中心调取了房屋买卖协议内容是30万元。乌仁吉陈述，杜金桂抢走了其身份证，一人办理了涉案房屋过户手续。在一审庭审中乌仁吉明确陈述，将涉案房证抵押给杜金桂，范建军是不知情的，抵顶债务也是不知情的，都是乌仁吉个人所为。乌仁吉与杜金桂的借款以及在范建军起诉乌仁吉离婚时出售房屋，范建军均不知情且借款并未用于家庭生活。被上诉人乌仁吉质证意见，对两份证据均无异议，被上诉人范建军调取的买卖协议金额是30万元，实际房屋价款是40万元，提交的协议30万元是为了避税；一审中乌仁吉陈述范建军不知晓，是受范建军说“房子给外人不如留给自己家人”的影响，并非乌仁吉真实意思表示。被上诉人范建军提交新证据三份，即：（2019）内2921民初731号杨冬梅诉范建军、乌仁吉民间借贷纠纷民事判决书、（2019）内2921民初613号金梅亮诉乌仁吉、范建军民间借贷纠纷民事判决书、（2019）内2921民初474号敖登诉乌仁吉、范建军民间借贷纠纷民事裁定书各一份，证明乌仁吉向多人借款，范建军均不知情，借款都是用于乌仁吉个人消费，两份判决均由乌仁吉个人承担借款。（2019）内2921民初474号民事裁定，撤销了对范建军的起诉。综合证明本案杜金桂与乌仁吉的借款，范建军不知情，也没有用于家庭生活，范建军与乌仁吉婚姻关系存续期间，根本没有使用美肤宝美容店的收益，乌仁吉与杜金桂的借款纯属乌仁吉个人借款与范建军无关，不应当用范建军和乌仁吉的共同财产案涉房屋抵顶其个人债务。上诉人杜金桂质证意见，对三份证据的真实性、合法性不存在异议，但对本案没有参考性，亦与本案没有关联，三起案件法律文书不能简单的证明乌仁吉所有借贷关系。被上诉人乌仁吉质证意见，同上诉人的质证意见一致。本院审查，本案的涉案房屋系范建军与乌仁吉婚后购买，虽然登记在乌仁吉名下，但乌仁吉未举证证明该房屋系其独自出资购买，故认定为系范建军与乌仁吉夫妻共同财产。上诉人提交的声明以及房屋买卖协议两份证据，均是乌仁吉个人以及与上诉人出具并签订，声明及房屋买卖协议显示涉案房屋价款明显不一致，其内容处分了范建军与乌仁吉夫妻共同财产，被上诉人范建军明确表示不知情，事后也未取得范建军的同意和认可，侵犯了房屋共有人的权利，故本院不予采信。对被上诉人范建军提交的三份法律文书的真实性予以认可，但与本案无关联，本院不予采信。二审审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点是上诉人杜金桂与被上诉人乌仁吉签订的《房屋买卖合同》是否有效。根据庭审查明，被上诉人范建军与被上诉人乌仁吉于2003年11月25日登记结婚，2004年10月28日，双方购买了涉案房屋，登记在被上诉人乌仁吉名下。根据婚姻法的相关规定，夫妻在婚姻关系存续期间所购买的房产，应当归夫妻共同所有，双方有平等的处分权。2019年1月2日被上诉人乌仁吉在范建军起诉其离婚当天与上诉人杜金桂签订了《房屋买卖协议》，被上诉人乌仁吉将涉案房屋以300000元出售给杜金桂并办理了房屋产权过户手续，该房屋系范建军与乌仁吉夫妻共同财产，《房屋买卖协议》中也未有被上诉人范建军的签字，被上诉人范建军明确表示不知情，且事后未予以追认。被上诉人乌仁吉私自处分了夫妻共同财产，侵犯了不动产共有人的权利，故被上诉人乌仁吉与上诉人签订的《房屋买卖协议》无效。本案杜金桂与二被上诉人相识多年，其应当知道涉案房屋系被上诉人夫妻二人共同所有，被上诉人乌仁吉个人无处分权，且被上诉人乌仁吉以300000元的价格将涉案房屋以抵账的方式出售给上诉人，根据该房屋的地理位置、面积以及市场行情，明显低于市场价格。上诉人辩称双方实际售价是405000元，不动产登记中心备案的合同上载明的300000元是为了避税。上诉人二审庭审中提交了一份《房屋买卖协议》，其内容显示400000元，其陈述的房屋价格明显不一致，且该协议处分了被上诉人夫妻共同财产。综合上述事实，上诉人出示的证据不能证明其属于善意第三人，购买的涉案房屋系善意取得，故对上诉人杜金桂的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人杜金桂的上诉理由不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杜金桂负担。本判决为终审判决。审判长 恩 克审判员 孙黎静审判员 道日娜二〇一九年十二月十七日书记员 李 蓉