四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初5122号 原告：阿说阿各，女，1963年4月14日出生，彝族，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：杜霞（系原告女儿），女，1985年3月21日出生，彝族，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：何玉，系四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：谢文虎，男，1947年12月2日出生，汉族，四川省西昌市人，系四川晋鼎建设工程有限公司退休职工，住四川省西昌市。 被告：陈世惠，女，1954年5月4日出生，汉族，四川省西昌市人，系四川晋鼎建设工程有限公司退休职工，住四川省西昌市。 二被告共同委托诉讼代理人：张家兵，系四川万鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：西昌市美佳美房屋中介所（注册号：513401600166158）。住所地：四川省西昌市长安东路**。 经营者：王英，女，1976年8月5日出生，彝族，四川省西昌市人，居民，住四川省西昌市。 被告：凉山州龙达房地产经纪有限公司（统一社会信用代码：915134006757505121）。。住所地：四川省西昌市长安东路 法定代表人：胡顺惠，系该公司总经理。 原告阿说阿各与被告谢文虎、陈世惠、西昌市美佳美房屋中介所（以下简称：美佳美中介所）、凉山州龙达房地产经纪有限公司（以下简称：龙达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告阿说阿各的委托诉讼代理人杜霞、何玉，被告谢文虎、陈世惠及其共同委托诉讼代理人张家兵，被告美佳美中介所的经营者王英，被告龙达公司的法定代表人胡顺惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阿说阿各向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方之间的存量房屋买卖合同；2.被告谢文虎、陈世惠返还原告620000.00元的购房款；3.被告谢文虎、陈世惠向原告支付违约金200000.00元；4.被告谢文虎、陈世惠支付因违约给原告造成的经济损失 150223.676元；5.被告美佳美中介所、龙达公司对前述三项费用共计970223.676元承担连带清偿责任。事实和理由：原告阿说阿各与被告谢文虎、陈世惠在被告美佳美中介所、龙达公司的居间介绍下同意由原告购买被告谢文虎、陈世惠位于西昌市西昌市政公司电梯十楼的一处房屋（房屋面积为94平方米），并于2012年2月24日在被告美佳美中介所、龙达公司的见证下签订了一份《存量房屋买卖合同》，合同约定：被告谢文虎、陈世惠出卖给原告的房屋的价款为640000.00元，被告谢文虎保证出售的房屋权属真实，且房屋财产的共有人对出售此房无异议，提供合法的相关手续；必须保证自本合同签订之日将此房屋所有权证及国有土地使用证更名于原告名下；被告谢文虎另有一地下车位让与原告使用，被告谢文虎、陈世惠不收取租金，其他费用由原告支付，车位产权是被告谢文虎、陈世惠所有；原告于2014年3月6日前向被告谢文虎、陈世惠支付购房款620000.00元，待办理房屋产权过户日再支付剩余购房尾款20000.00元；若被告谢文虎、陈世惠违约，应向原告赔付200000.00元的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了相应的购房款，但被告谢文虎、陈世惠却迟迟未给原告办理房屋产权过户手续，也并未向原告支付合同约定的附属于所卖房屋的车位使用权，原告基于对被告美佳美中介所、龙达公司的信赖，未积极催告被告谢文虎、陈世惠办理过户手续及交付车位。直至2019年，原告向西昌市房管局及被告谢文虎单位了解所购房屋的具体情况才得知，被告谢文虎、陈世惠向原告出卖的房屋至今未办理产权证即无产权证，并且该房屋已被被告谢文虎所属单位用于抵押贷款，意味着即使该房屋能办理产权证也不能办理过户手续。另外，合同约定的附属于所卖房屋的车位其实是根本不存在的。原告认为四被告的行为已经严重不符合合同签订的目的，也违反了双方约定的合同条款，符合法律规定的合同解除的条件。因四被告的违约行为导致合同解除，由此而造成的相关损失和违约金也应由四被告连带承担。综上，请求法庭支持原告的诉讼请求。 被告谢文虎、陈世惠共同辩称，本案案涉房屋，被告谢文虎、陈世惠拥有合法的房屋来源凭证，并也按照约定将房屋交付给了原告，到单位为原告办理了房屋更名手续。被告谢文虎、陈世惠没有违反合同约定，原告要求解除合同，没有法律和事实依据，请求法庭驳回原告于法无据的诉讼请求。一、原告诉称迟迟未给原告办理房屋产权过户手续不是事实。答辩人是西昌市市政工程建设有限责任公司的职员，1999年答辩人取得位于西昌市全额集资房屋一套，产权面积为135平方米，产权证号为00××93。2018年公司名称变更为四川晋鼎建设工程有限公司。2011年公司为改善职工住房条件，对公司内的全部集资房屋进行了拆除，并与房屋所有人签订了《拆迁补偿协议》，协议约定新建房屋由公司统一办理双证，办证费用由公司承担。按协议约定，公司补偿了答辩人两套房屋。2013年答辩人拿到公司补偿的两套房屋后，将90平方米的房屋交给了美佳美中介所出售。2014年2月，美佳美中介所通知答辩人与原告见面洽谈房屋买卖事宜，在与原告见面后，答辩人将原房屋集资协议、原房屋产权证复印件、拆迁补偿协议、公司土地使用证等与房屋有关的材料都提供给了原告查看，在洽谈中也明确告知了原告，产权证是公司承诺办理，公司什么时候办理答辩人无法确定。原告在查看了答辩人提供的材料后，认为只要交易的房屋是真实的就行，至于产权证什么时候都行，为了避免在产权证办理上发生纠纷，在合同的补充说明中特别约定了房屋办证和交房时间以单位为准，原告不得以任何理由催促答辩人以及中介方办理房产权证。二、原告诉称答辩人未按合同提供车位不是事实。答辩人小区建有两层地下车库，加上地面车位，每户一个车位都足足有余。答辩人将房屋卖给原告后，当时小区内的车位没有人管理，车位也充足，也就谈不上要为原告专门提供车位的事。2016年小区成立业主委员会后，业主委员会对停车进行了管理，为了履行合同约定，答辩人专门从业主委员会处长期租赁了负二楼16号、17号车位，并无偿提供给原告使用。可原告嫌弃地下停车场偏僻不愿意使用，并非原告没有提供。三、原告诉称出售给原告的房屋不能办理产权证完全是在胡说。公司未办理房屋产权证，其原因并不是原告诉称的公司将房屋拿去抵押贷款了，答辩人去房改部门咨询过，未办理房产证是因为房屋产权登记部门未接到办证的政策，现在西昌市所有单位新建住房都未办理产权证。至于原告所称的公司抵押贷款的事情，答辩人不清楚，即便公司有抵押贷款，这也是公司的事，与答辩人无关。答辩人出售给原告房屋时，双方就约定了由答辩人为原告在单位办理更名手续，以后就由公司直接为原告办理产权证，合同签订后答辩人已经按照合同约定，在公司为原告办理更名手续，答辩人与公司签订的《拆迁补偿协议》中约定由公司办理产权证的合同权利已经转让给了原告，并得到了合同债务人公司的同意，如公司不按《拆迁补偿协议》协议约定给原告办理产权证，原告应当找公司，是公司违反约定。四、答辩人已经按照合同约定履行了全部合同义务，所出售的房屋交付了原告，也为原告在公司办理了更名手续，现在即便公司办理产权证，也只能以原告的名义办理产权证，因此不是答辩人在违约，而是原告在实施违约解除合同。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告美佳美中介所辩称，一、原告不是答辩人的委托人。2014年被告谢文虎因所在单位旧房拆迁改造，按照与单位签订的《拆迁补偿协议》约定，被告谢文虎将取得两套新建房屋。谢文虎便委托答辩人销售一套房屋，答辩人接受谢文虎的委托，将谢文虎欲出让的房屋信息发布了出去。信息发布后，原告找到被告龙达公司，由龙达公司将答辩人发布的谢文虎出售房屋的信息提供了给了原告，在原告有意购买该房后，由龙达公司联系答辩人，再由答辩人通知谢文虎，龙达公司通知原告见面洽谈，在原告与谢文虎对房屋买卖一事达成一致意见后，答辩人作为中介方在《存量房买卖合同》上签字，表明已经完成了谢文虎委托销售房屋事项的中介服务。因此，委托答辩人提供中介服务的是谢文虎，答辩人也只收取了谢文虎支付的中介费。故答辩人与原告之间没有任何关系，原告起诉答辩人属于告错了人。二、按照谢文虎提供的《拆迁补偿协议》、缴费收据、缴款明细单、收条等，足以证明谢文虎委托销售的房屋确实是属于谢文虎夫妻共有，房屋来源清楚，房屋真实存在。原告在洽谈前也对房屋进行了多次查看，且在谢文虎与原告洽谈的过程中，对房屋的现状原告也是向谢文虎详细做了询问。谢文虎也如实向原告提供了所有与房屋有关的材料。经原告仔细审查无误后，这才与谢文虎洽谈并签订了《存量房买卖合同》。因此根本不存在在交易中隐瞒真实信息的情况。三、根据合同法的规定，在案涉房屋交易中，答辩人的义务仅是向委托人谢文虎提供订立合同的机会，由于答辩人已经按照委托人谢文虎的要求实现了合同的签订，答辩人就完成了委托的全部事项。至于原告与谢文虎如何按照合同履行，与中介方是没有任何关系的。四、至于原告诉称的房屋已经被谢文虎所在单位办理了抵押贷款的事实，答辩人自始至终都不知情，也不知原告所述事实是否真实。即便有这个事，也只是影响办证的时间，但原告在交易房屋时是明确放弃了办证时间要求的，故不影响双方的交易。综上，请求法庭驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告龙达公司辩称，原告所述不是事实，请求法庭驳回原告对答辩人的诉讼请求。原告从答辩人处了解到谢文虎的房屋后比较中意，之后答辩人通过美佳美中介所联系了谢文虎。原告在购买房屋时查看了房屋的手续，答辩人也对房屋的状态进行了了解。原告并没有对办证时间进行明确的约定，在购房后就直接住进去了。原告也没有按照约定向答辩人支付中介费，原告违约在先。房屋产权证的办理情况是在购房前就明确告知了原告，现在原告因产权证无法办理提起诉讼是不正确的，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 本案在审理过程中，原告阿说阿各为支持自己的诉讼请求提交了以下证据： 1、原告身份证复印件，被告谢文虎、陈世惠身份证复印件，被告美佳美中介所、龙达公司工商登记信息复印件各一份，以证明原、被告的主体资格； 2、《存量房买卖合同》一份，以证明原告与被告谢文虎、陈世惠在被告美佳美中介所、龙达公司的居间介绍下于2012年2月24日签订了《存量房买卖合同》，合同约定谢文虎、陈世惠所出卖给原告的房屋价款为640000.00元，被告谢文虎保证出售的房屋权属真实，且房屋财产的共有人对出售此房无异议，并提供合法的相关手续；保证自本合同签订之日将此房屋所有权证及国有土地使用证更名于原告名下；被告谢文虎另有一地下车位供原告使用，被告谢文虎、陈世惠不收取租金，其他费用由原告支付，车位产权是被告谢文虎、陈世惠所有；原告于2014年3月6日前向被告谢文虎、陈世惠支付购房款620000.00元，待办理房屋产权过户之日再支付剩余购房尾款20000.00元；若被告谢文虎、陈世惠违约，应向原告赔付200000.00元的违约金； 3、《转账凭证》、《收条》各两份，以证明原告按四方签订的《存量房买卖合同》的约定向被告谢文虎、陈世惠履行了支付购房款620000.00元的义务； 4、西昌市美之源装饰工程有限公司工商登记信息复印件、《家庭居室装饰装修施工合同》、《西昌市美之源装饰工程有限公司装饰装修涉及施工方案》、《收据》各一份，以证明因被告原因给原告造成的损失，被告向原告交付案涉房屋后，原告委托有装饰装修资质的第三方对案涉房屋进行了全面装修，装修费用为 150223.676元； 5、西昌市房管局出具的有关案涉房屋的《房屋信息摘要》六份，以证明被告谢文虎所属单位也就是房屋建筑的业主方四川晋鼎建设工程有限公司已将案涉房屋包括在内的位于健康路357号整栋建筑多次用于向凉山州农村信用联社股份有限公司西昌信用社、恒丰银行股份有限公司成都分行等不同机构办理了抵押登记； 6、西昌市房管局出具的《房屋信息摘要》一份，西昌市不动产登记中心出具的《个人及家庭住房情况查询单》一份，以证明谢文虎出卖给原告的案涉房屋未在相关部门登记备案，被告谢文虎根本未有案涉房屋的相关权利证书。 被告谢文虎、陈世惠对原告阿说阿各提交的证据发表如下质证意见： 对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据证明合同中办理产权登记的时间由补充协议变更为原告放弃办证时间，以单位办证为准；对证据3无异议，是收到了620000.00元购房款；对证据4有异议，原告的装修是自行装修的，不知道是否有装修的存在，出售的房屋已经经过了初装修，对于装修费用不予认可；对证据5只有一份涉及案涉房屋，抵押发生于2014年9月30日，原、被告之间的交易行为发生于2014年2月24日，抵押发生于交易之后，在买房后发生的抵押与被告谢文虎、陈世惠无关，法院限制登记的时间为2017年到2020年期间，其余均不是本案案涉房屋，与本案无关；对证据6真实性无异议，该证据恰好证明了被告谢文虎在健康路357号有135个平方米的全产权房屋，因该产权取得了两套房屋，其中一套卖给原告，产权来源是清楚、合法的。 被告美佳美中介所、龙达公司对原告阿说阿各提交的证据的质证意见与被告谢文虎、陈世惠质证意见一致。 被告谢文虎、陈世惠为支持自己的反驳主张共同提交了以下证据： 1、《集资建房协议》、《西昌市房改职工购房申请书》、《西昌市房改公有住房出售分户计算表》、《西昌市房改售房审查面积表》、《个人及家庭房屋信息记录》、《房屋所有权证》各一份，以证明谢文虎于1999年全额出资取得公司集资房一套，房屋面积为135平方米，位于健康路**，房屋产权证号为00××93； 2、《公司变更登记记录》一份，以证明2008年4月，西昌市市政工程建设有限责任公司变更为四川晋鼎建设工程有限公司； 3、四川晋鼎建设工程有限公司健康路357号院《拆迁补偿协议》、《收条》、《缴款明细单》各一份以及《收据》四份，以证明2011年8月22日，谢文虎与公司签订拆迁补偿协议，约定谢文虎将自己所有的集资房交由公司拆迁改造，公司建好新房后补偿谢文虎120平米和90平米的两套房屋，由公司统一办理房屋产权证，合同签订后，谢文虎按约定将集资房及产权证交给公司，并按公司规定缴纳两套房屋的全部差额费用，取得了公司新建补偿的两套房屋； 4、《存量房买卖合同》、《干部职工经济适用住房情况登记表》、《晋鼎小区业主委员会证明》各一份，以证明合同约定被告谢文虎将案涉房屋直接更名到原告名下，案涉房屋的所需缴纳的所有税费由原告承担，房屋办证时间和交房时间以单位为准，原告不得以任何理由催促，证实了在交易房屋时，谢文虎将房屋产权证的取得情况告知了原告，原告在明知房屋产权证办理可能存在延迟的情况下，而自愿放弃办证期限权利，公司因故未办证不属于合同约定的违约行为；谢文虎已经按照合同约定向原告移交了房屋，提供了车位以及为原告在公司办理了房屋更名手续，公司也为原告取得的房屋到有关部门进行了备案，原告事实上已经取得了该房屋全部权利即准物权，被告谢文虎已经履行了合同的全部义务，对原告不存在任何违约行为。 原告阿说阿各对被告谢文虎、陈世惠提交的证据发表如下质证意见： 对证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不能达到其证明目的，本案诉争的法律关系是房屋所有权，而该组证据只能证明被告谢文虎有135平米的房屋，与本案案涉房屋不具关联性，即使与本案房屋有一定关联性，也只能证明案涉房屋的使用权属于被告谢文虎，不能证明房屋的所有权属于被告谢文虎，房屋所有权应当以房屋登记为准；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可；证据3涉及的是135平米房屋的拆迁手续，与本案房屋没有任何关联性，且在该组证据的缴款明细单中，被告谢文虎选房的面积与本案案涉房屋的面积不一致，本案案涉的94平米的房屋是两个中介机构核实载入的；对证据4中《存量房买卖合同》的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，请法庭注意该分合同第二条的约定，说明被告谢文虎对案涉房屋是享有合法手续的，且被告谢文虎有地下车位提供给原告使用，但被告谢文虎、陈世惠实际并未享有车位也未交付给原告使用；对证据4中《干部职工经济适用住房情况登记表》的真实性、合法性无异议，该证据载明的房屋是97平米，而案涉房屋是94平米，该证据不能证明案涉房屋完全属于被告谢文虎、陈世惠；对证据4中《晋鼎小区业主委员会证明》的真实性、合法性、关联性不予认可，根据法律规定，单位出具证明应当由出具证明的单位及出具人出庭作证，但今天委员会没有出庭作证，无法核实该份证据的真实性、合法性。 被告美佳美中介所、龙达公司对被告谢文虎、陈世惠提交的证据均无异议。 被告美佳美中介所、龙达公司未向本庭提交证据。 根据双方当事人的上述举证、质证意见，本院对双方当事人提交的证据材料认证如下： 原告阿说阿各提交的证据1、2、3客观、真实，被告谢文虎、陈世惠、美佳美中介所、龙达公司对其真实性无异议，本院对其真实性及其证明力予以确认；证据4涉及案外人西昌市美之源装饰工程有限公司，该公司未出庭作证，且原告未提交关于案涉房屋装修的正式发票予以佐证，本院对其真实性及其证明力不予确认；证据5、6为西昌市房地产管理局、西昌市不动产登记中心备案的案涉房屋登记信息，该登记信息客观、真实，本院对其真实性及其证明力予以确认。 被告谢文虎、陈世惠提交的证据1以及证据4中的《存量房买卖合同》、《干部职工经济适用住房情况登记表》客观、真实，原告阿说阿各以及被告美佳美中介所、龙达公司对其真实性无异议，本院对其真实性及其证明力予以确认；证据2客观、真实，原告阿说阿各虽对其真实性不予认可，但原告提交的证据《房屋信息摘要》也证实了西昌市市政工程建设有限责任公司变更为四川晋鼎建设工程有限公司的事实，本院对其真实性及其证明力予以确认；证据3客观、真实，与证据1相互印证，证实了案涉房屋的由来，本院对其真实性及其证明力予以确认；证据4中的《晋鼎小区业主委员会证明》，因证人未出庭作证，且无其他证据予以佐证，本院对其真实性及其证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告谢文虎与陈世惠系夫妻关系，二人均为西昌市市政工程建设有限责任公司职工。为参加单位的集资建房，被告谢文虎以家庭为单位于1999年9月10日与西昌市市政工程建设有限责任公司签订了《集资建房协议》，该协议约定：1、该集资房位于西昌市院内，Ｃ幢2单元4楼1号，使用性质为住宅，结构为砖混；2、集资房面积135平米，总价为60000.00元；3、集资款于1999年10月30日前一次性付清；4、该集资房产权属集资者所有。协议签订后，被告谢文虎缴纳了相应的集资款，并于2008年6月6日，取得了房屋所有权证，产权证号为00××93。2008年4月，西昌市市政工程建设有限责任公司更名为四川晋鼎建设工程有限公司。为改善职工住房条件，四川晋鼎建设工程有限公司于2011年8月22日与被告谢文虎签订了《四川晋鼎建设工程有限公司健康路357号院拆迁补偿协议》，协议约定：1、谢文虎在公司健康路357号院内有混合结构集资房一套，建筑面积133平米（以产权证为准），《房屋所有权证》（00××93号）一并交给公司拆除；2、公司参照其他公司的还房比例，结合本公司的实际情况将还房比例定为每平米1:1.3，新旧房面积均以房管部门核定的面积为准，公司不再计算房屋结构差和房屋新旧差，新旧房面积均含公摊面积；3、按拆迁户房屋面积综合考虑，新还房屋面积按每平米1:1.3比例还房，因无大面积的房屋还谢文虎，故谢文虎可选两套小户型，面积为120平米和90平米，拆迁户新增面积不超出20平米范围内的，每平米按3000.00元计算，超出20平米以上的按公司职工新集资单价计算，谢文虎没住够还房面积的，公司按职工新集资单价补给谢文虎；4、拆迁后补偿的住房为框架结构电梯公寓，谢文虎按原拆迁房1:1.3计算，补偿后安置房面积为172.9平米房，新建安置房由单位统一办理双证，办证费由单位承担。协议签订后，被告谢文虎将房屋及房产证交给四川晋鼎建设工程有限公司，并缴纳了拆迁安置房差价。2014年，因被告谢文虎欲出售拆迁安置房中的一套房屋，被告谢文虎遂将售房信息通过被告美佳美中介所发布，原告阿说阿各通过龙达公司了解到被告谢文虎的售房信息后，被告谢文虎（甲方）与原告阿说阿各（乙方）以及美佳美中介所、龙达公司（丙方）于2014年2月24日签订了《存量房买卖合同》，合同约定：1、甲方拥有原西昌市西昌市市政公司电梯十楼房屋一套出售给乙方，房产证号为房产证为准，建筑面积为94平米，土地证号和土地面积以国有土地使用证为准；2、房屋成交价为640000.00元；3、甲方保证出售的房屋权属真实，且房屋财产的共有人对出售此房无异议，提供合法的相关手续，必须保证本合同签订之日将此房房屋所有权证及国有土地使用证更名于乙方名下；4、甲方另有一地下车位提供给乙方使用，甲方不收取租金，其他费用由乙方支付，车位产权是甲方所有，乙方无异议，乙方不得转租或转卖，同时甲方也不得买卖；5、乙方于2014年2月24日支付甲方购房款500000.00元，于2014年3月6日之前支付甲方购房款 120000.00元，于甲方单位通知办理房屋所有权证三日内支付购房尾款20000.00元；6、合同签订当日内，甲乙双方各支付房屋成交价1.5%的中介服务费10000.00元；7、合同履行中，因甲方违约，必须于违约当日退还乙方所交购房款，并赔偿乙方违约金 200000.00元，同时支付丙方佣金20000.00元，反之，乙方违约不索回定金，且支付丙方佣金20000.00元；乙方不按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付滞纳金，滞纳金按房屋交易总额的万分之一支付；若丙方不按照完成甲方两方委托事宜，退还所收取的全部佣金；8、甲方将此房屋直接更名到乙方名下，上述房地产所需缴纳的所有税费及费用由乙方承担；9、补充说明：若甲方不能将此房直接更名到乙方名下，要以过户的方式办理到乙方名下的话，过户所产生的税费按国家规定甲乙双方各自承担费用，此房办证和交房时间以单位为准，乙方不得以任何理由催促甲方及丙方办理此房产权证；乙方在此合同约定的2014年3月6日前未将房款120000.00元支付给甲方，算乙方违约，违约金50000.00元整，同时甲方收回此房，甲方退还乙方所交的购房款，扣除违约金50000.00元整剩余款450000.00元；此房为原西昌市市政公司集资房，现四川晋鼎建设工程有限公司拆迁换房。合同签订当日，原告支付了被告谢文虎、陈世惠购房款500000.00元，后于2014年3月6日支付了购房款120000.00元。交付购房款的两、三个月后，被告谢文虎、陈世惠将案涉房屋交付给原告阿说阿各，一直由原告阿说阿各占有使用至今。在向原告阿说阿各交付房屋后，被告谢文虎为原告阿说阿各对案涉房屋进行了更名，在未办理房屋产权证的情况下将案涉房屋直接更名在原告阿说阿各名下，根据西昌市保障性住房分配协调管理领导小组办公室存档的《干部职工经济适用住房情况登记表》显示，原告阿说阿各在四川晋鼎建设工程有限公司内有一套面积为97平米的经济适用房。另查明，四川晋鼎建设工程有限公司于2014年9月30日将西昌市房产抵押给了凉山州农村信用联社股份有限公司西昌信用社，西昌市人民法院于2017年11月14日对西昌市房产进行了查封，限制登记时间自2017年11月14日至2020年11月13日。 上述事实有本院予以确认的证据和当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，案涉房屋的来源真实、清晰，即拆除被告谢文虎原有的位于西昌市房屋（面积为133平米）后，由其单位原西昌市市政工程建设有限责任公司（后更名为四川晋鼎建设工程有限公司）补偿两套房屋（面积为120平米和90平米）给被告谢文虎，被告谢文虎将其中90余平米的房屋出售给原告阿说阿各。虽然在《四川晋鼎建设工程有限公司健康路357号院拆迁补偿协议》、《存量房买卖合同》以及《干部职工经济适用住房情况登记表》中对于该房屋的面积描述不一致，但因案涉房屋系经济适用房，在未办理房屋产权证的情况下，对房屋面积描述存在不准确性符合客观事实。同时，原告阿说阿各在庭审中认可除向被告谢文虎购买过一套90余平米的房屋外，在四川晋鼎建设工程有限公司健康路357号院内不再拥有其他住房，因此《四川晋鼎建设工程有限公司健康路357号院拆迁补偿协议》、《存量房买卖合同》以及《干部职工经济适用住房情况登记表》中所描述的无论90平米、94平米亦或是97平米的房屋，均是指的同一套房屋，即本案中谢文虎出售给阿说阿各并由阿说阿各占有使用至今的案涉房屋。在案涉房屋并未实际交付于被告谢文虎的情况下，被告谢文虎即将案涉房屋出售给原告阿说阿各，实际为转让的案涉房屋的期待权。通过双方签订的《存量房买卖合同》中甲方义务约定的“在甲方单位交房给甲方当日再由甲方交房给乙方”，亦或是补充说明约定的“此房办证和交房时间以单位为准，乙方不得以任何理由催促甲方及丙方办理此房产权证”来看，在签订《存量房买卖合同》时，原告阿说阿各清楚知晓四川晋鼎建设工程有限公司并未将案涉房屋实际交付于被告谢文虎，且此时案涉房屋并未办理房屋所有权证书。根据《存量房买卖合同》的约定，实际办证时间要待四川晋鼎公司将案涉房屋交付于被告谢文虎后，再由被告谢文虎交付于原告阿说阿各，并由被告谢文虎办理单位集资建房更名手续，在将案涉房屋变更为原告阿说阿各名下后，由集资建房单位四川晋鼎建设工程有限公司直接为原告阿说阿各办理房屋产权证书。因此《存量房买卖合同》中甲方义务第1条约定的“保证出售的房屋权属真实，且房屋财产的共有人对出售此房无异议，提供合法的相关手续。必须保证自本合同签订之日将此房房屋所有权证及国有土地使用证更名于乙方名下”与客观事实不符，也与合同其他有关交房以及办理房屋产权证的条款约定的内容相矛盾，原告阿说阿各也清楚知晓该条款约定的义务不可能实现，故“必须保证自本合同签订之日将此房房屋所有权证及国有土地使用证更名于乙方名下”的约定并非双方的真实意思表示，应为无效条款。根据《存量房买卖合同》的约定，被告谢文虎的主要义务为向原告阿说阿各交付案涉房屋，并保证房屋权属真实，同时要为原告阿说阿各办理房屋更名手续，且此更名手续是指案涉房屋的集资名义，并非是指房屋产权的过户手续。本案中，在签订了《存量房买卖合同》后不久，被告谢文虎即将其集资的案涉房屋实际交付给了原告阿说阿各，并由阿说阿各占有使用至今，同时被告谢文虎也在其单位四川晋鼎建设工程有限公司处办理了更名手续，在取得单位同意后将案涉集资房更名为原告阿说阿各名下，房屋管理部门也已经对原告名下的案涉房屋进行了备案，故被告谢文虎已经完成了合同约定的义务。至于更名后的案涉房屋办理房屋产权证的问题，应系由四川晋鼎建设工程有限公司直接为原告阿说阿各办理，原告阿说阿各“不得以任何理由催促甲方及丙方办理此房产权证”。本案争议焦点并非案涉房屋能办理过户手续而被告谢文虎拒不协助办理，而系原告认为案涉房屋被四川晋鼎建设工程有限公司用于抵押贷款以及被西昌市人民法院查封可能造成将来的办证不能。本院认为，原告与被告谢文虎签订《存量房买卖合同》的时间为2014年2月24日，被告谢文虎将房屋交付于原告的时间为合同签订后的两三个月内，而四川晋鼎建设工程有限公司将案涉房屋用于抵押贷款的时间为2014年9月30日，故抵押贷款发生于案涉房屋买卖并实际交付之后。被告谢文虎向原告出售案涉房屋时，房屋产权明晰、完整，且实际交付于原告，原告也实际占有使用至今，在使用过程中，案外人将案涉房屋用于办理抵押贷款的行为与被告谢文虎无关。西昌市人民法院查封案涉房屋的时间为2017年11月14日，也发生于案涉房屋买卖之后，原告未能提供证据证明该查封后果的产生与被告谢文虎、陈世惠具有关联性，同时限制登记的时间为2017年11月14日至2020年11月13日，该查封状态并不必然导致案涉房屋不能办理房屋产权证。且在案涉房屋集资名义变更之后，不存在被告谢文虎协助办理房屋产权证的过户手续的情形，而系由四川晋鼎建设工程有限公司直接为原告办理，故何时能办理房屋产权证与被告谢文虎不再具有直接的关联性。 关于原告所称的被告谢文虎一直未提供车位给原告使用的问题，本院认为在《存量房买卖合同》中，原告与被告谢文虎虽约定了由被告谢文虎无偿提供一个车位给原告使用，原告不享有车位所有权，但车位的使用问题并非合同订立的主要目的，车位是否已实际提供给原告使用并非合同解除的条件。 综上，被告谢文虎出售给原告的案涉房屋产权明晰、完整，并已实际交付给原告使用至今，且已经为原告办理了集资房名义的更名手续，已经完成了合同约定的主要义务。在原告占有使用案涉房屋的过程中，案涉房屋被案外人用于抵押贷款亦或是被人民法院查封均与原告不具有关联性，原告要求解除与被告谢文虎签订的《存量房买卖合同》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。若因抵押贷款的行为损害了原告的合法权益，原告可向相关侵权人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告阿说阿各的全部诉讼请求。 案件受理费13502.00元，减半收取计6751.00元，由原告阿说阿各负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员  牛丹 二〇一九年十二月九日 书记员  王菲 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。