河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初31172号原告王耀辉，男，1987年4月9日出生，汉族，住河南省中牟县。委托代理人王震，河南法萃律师事务所律师。委托代理人丁远，河南法萃律师事务所实习律师。被告解国立，男，1976年11月15日出生，汉族，住郑州市中原区。第三人郑州链友房地产营销策划有限公司高新区分公司，住所地郑州高新技术产业开发区枫杨街******附**。原告王耀辉诉被告解国立、第三人郑州链友房地产营销策划有限公司高新区分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王震、丁远，被告解国立到庭参加诉讼。第三人郑州链友房地产营销策划有限公司高新区分公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2018年2月7日，原、被告与第三人签订合同编号：6061192号《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告位于郑州市××新区山桃路××号恒大翡翠华庭9号楼1单元7层26号房屋一套，购房款为165万元整，中介服务费20000元由原告支付。合同签订后原告按照合同约定在2018年2月10日前向被告交付房屋首付款30万元，在2018年4月30日之前再次向被告交付房屋首付款40万元，并自2018年3月份至今负担被告按揭贷款月供92055元。现涉案房屋因被告与案外第三人之间的民间借贷纠纷而被法院依法查封，无法完成过户登记手续，被告的行为已经构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现。依据双方合同约定，被告依法应当承担相应的违约责任。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告与第三人之间签订的编号为6061192号《房屋买卖居间合同》；2、被告返还原告已付房屋首付款、代替被告支付的按揭贷款月供及中介服务费损失共计812055元，并承担相应的违约责任（违约金暂计30万元）；3、被告承担本案的诉讼费、保全费、保函费。被告辩称，合同明确约定，在房产证发放后可以办理过户手续，但现在房产证尚未发放。第三人未答辩。经审理查明：2018年2月7日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三人（丙方）签订房屋买卖居间合同及补充协议约定，甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的，坐落于郑州市××新区山桃路××号恒大翡翠华庭小区**楼********两厅的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解，并通过丙方居间已实地看房，对房屋现状无异议，愿意按协议价格购买。甲乙双方商定该房屋成交价格为（含固定装修和附属设施）：1650000元。经甲乙双方协商一致，本次房屋交易过户费用及按揭费用由乙方承担；产权交易过户手续及按揭手续由丙方指定宜居交易服务中心办理：该房屋交易时产生的营业税或增值税、个人所得税、土地增值税由乙方承担。如果房屋需办理产权手续，相关费用经协商，由乙方支付2000元给丙方。本合同订立后，视为丙方参与房屋居间交易，并提供相应的居间服务，丙方可向甲乙双方收取房屋买卖中介佣金，其中：乙方应支付佣金2万元整，如甲乙双方同时或某一方违约造成房屋不能交易过户时，违约方的居间佣金不予退还。补充协议约定：本居间买卖合同签订完后乙方于2018年2月10日前支付给甲方首付款部分人民币30万元，甲方在乙方支付完前部分首付款后将合同所标的房产交付给乙方使用且同意乙方对房屋实行装修改造入住。于2018年4月30日前乙方再支付给甲方后部分首付款40万元，共计70万元人民币。甲方将有关房产的资料（商品房买卖合同，契税发票，购房发票，维修基金票、首付款收据等资料）交予乙方保管；余下房款由乙方以银行按揭贷款的方式支付给甲方。由甲方负责出资办理解押等相关手续。居间买卖合同签订后在不动产证未下来期间如因甲方的原因不能过户给乙方或者甲方不再卖给乙方本买卖合同所标的地标房产，视为甲方违约，甲方三倍赔偿乙方所支付的首付款（即210万元），及乙方对此房产进行装修花费的所有费用及月供产生的费用。合同签订当日，原告向第三人支付中介佣金19800元。2018年4月27日，被告出具收条载明：今收到王耀辉购房款70万元，剩余房款过户后付清。支付宝截图显示，原告自2018年3月12日至2019年9月13日为被告偿还按揭贷款19个月，每期4845元，共计92055元。原告与被告聊天记录中称“我得知你与第三人之间的财产纠纷，我从你这里购买的房屋已经被人民法院依法查封，我担心房屋日后完成不了过户，我的合同目的实现不了，所以，为了维护我的权益，从这个月（2019年10月）开始，我将不再替你负担该房屋的月供，也希望你能及时解决与他人之间的债务纠纷，让法院依法解除对房屋的查封，否则我将解除与你之间的房屋买卖合同，通过诉讼程序来维护我的合法权益”。2019年10月22日，不动产登记资料查询结果证明显示：坐落：高新技术产业开发区山桃路11号9号楼1单元7层26号，查封信息：2019年7月11日由郑州市管城回族区人民法院预查封，预查封文号：（2019）豫0104民初9938号之一。2019年10月12日由郑州高新技术产业开发区人民法院预查封，预查封文号：（2019）豫0191财保1974号。2019年11月19日，河南省郑州市中原区人民法院作出的（2019）豫0102财保2539号民事裁定书显示：冻结被申请人解国立名下的银行存款1279726元或查封、扣押其他相应价值的财产。以上案件事实由房屋买卖居间合同、补充协议、银行转账凭证、收条、收据、支付宝转账凭证、郑州市不动产登记资料查询结果证明、微信聊天截图及庭审笔录予以证明。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，2018年2月7日，原告与被告及第三人签订房屋买卖居间合同及补充协议，购买被告位于高新技术产业开发区山桃路11号9号楼1单元7层26号的房屋。原告因该合同花费房屋首付款、中介费用、按揭贷款共计811855元。根据《合同法》第九十四条第四款，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，涉案房屋已经被多个法院轮候查封，被告履行房屋过户的能力明显降低，有不能对待给付的现实危险，无法在规定时间内完成房屋过户义务。原告于2019年10月通知被告查封情况，被告未提供相应的担保亦未恢复自己的履行能力，未提供相应的证据证明其可在约定的期限内履行合同义务。综上，对于原告诉请的解除合同，本院予以支持。原告因本次合同花费的811855元，被告应予退还。对于违约金，原告诉请的违约金过高，结合案件实际情况及原告因本次房屋买卖合同造成的实际损失，本院酌定违约金为15万元。第三人郑州链友房地产营销策划有限公司高新区分公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王耀辉与被告解国立、第三人郑州链友房地产营销策划有限公司高新区分公司于2018年2月7日签订的6061192号房屋买卖居间合同及补充协议；二、被告解国立于本判决生效后十日内返还原告王耀辉房屋首付款、按揭贷款、中介服务费共计811855元；三、被告解国立于本判决生效后十日内支付原告王耀辉违约金15万元；四、驳回原告王耀辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7404元，保全费5000元，保全担保费2200元，由被告解国立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇一九年十二月五日书记员  杜敏敏