山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3962号上诉人（原审原告）：张贵芝，女，1983年5月26日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：枣庄中安城建开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区青檀北路**。法定代表人：刘媛，总经理。委托诉讼代理人：杨清芳、冯烨，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。上诉人张贵芝因与被上诉人枣庄中安城建开发有限公司（以下简称中安公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张贵芝上诉请求：1.撤销一审法院判决发回重审，或改判中安公司从2016年7月7日至2019年7月7日向张贵芝赔偿无法取得房屋权属证书的损失38994元；2.诉讼费用由中安公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。案涉《商品房销售合同》是中安公司提供的格式合同，合同中第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同……买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人一次性向买受人支付全部已付款千分之一的违约金，这种合同条款显失公平。没有严格按照住建局下发的统一合同进行书写，而是在横线之上自行添加，恶意篡改合同条款，并且没有在合同签订前告知买受人，没有履行提示义务，是中安公司免除其责任的行为，一审法院对此并没有认定清楚。二、一审法院适用法律错误。《合同法》第一百一十四条：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条下列事实，当事人无需举证证明，(一)众所周知的事实；(二)自然规律及定理；(三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实……，因此张贵芝不需要举证证明逾期办证会带来的较大损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案中，逾期办理房产证势必会给张贵芝造成损失，且损失数额难以确定，这点是清楚明确的。而《购房合同》中约定的无论违约多久都按购房款总额一次性千分之一赔偿的约定违反法律规定和公平原则。因此，张贵芝按照违约金计算表得出的违约金索赔，完全合法、合理，也符合违约金“除具有填补守约方损失，促使违约方积极履行合同义务的功能外，还应兼具惩罚功能”的特征。一审法院断章取义《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：由于出卖人的原因……合同没有约定违约金惑者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院法条理解错误且没有兼顾合同双方履行情况，也没有按照合同法第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，直接按照一次性赔付购房总款的千分之一计算涉案违约金没有法律依据。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，为保护张贵芝的合法权益现，依法提起上诉，请求二审法院支持张贵芝的上诉请求。中安公司辩称，一、张贵芝要求中安公司赔偿无法取得房屋权属证书损失，中安公司主体不适格。办证不是中安公司的义务，而是产权登记机关的工作，根据合同及商品房管理条例的规定，中安公司即开发商的义务是将办理产权登记的资料交产权登记机关备案，请求法院驳回张贵芝的上诉请求，维持原判。二、张贵芝要求按照银行同期贷款利率计算违约金，没有法律及事实依据。合同第十九条房屋转移登记中，明确约定出卖人逾期办理产权备案后买受人不解除合同的，出卖人按已付房款的千分之一，一次性向买受人支付违约金，该合同条款的约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，张贵芝一审庭审没有举证证明因逾期办理产权登记备案对其造成了哪些损失，而且自张贵芝交接到房屋后，一直使用和居住房屋至今，房屋的使用价值已经实现，办理产权登记备案只是该商品房买卖的从属合同义务，张贵芝支付的是房款，不是借款，要求按照银行同期贷款利率计算违约金，违反市场等价交换规律，没有法律及事实依据。三、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。张贵芝主张按照《最高人民法院关于审理商晶房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案不属于“损失数额难以确定”的情形，根据张贵芝与中安公司签订的《商品房买卖合同》，违约金已经明确约定，本案不适用该司法解释。四、张贵芝办理产权登记备案欠缺的条件是该道南里项目所有业主没有全部交齐专项维修资金。根据中安公司、张贵芝双方基于真实意思签订的《商品房买卖合同》第二十二条税费约定“买卖双方应按照国家及本市的有关规定，向相应部门交纳因该商品房买卖发生的税、费”。而该道南里项目的购房户并未完全履行交纳税费的义务，根据枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字(2017)2号《关于将住宅专项维修基金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》的要求，业主应先自行办理住宅专项维修资金交存手续后，才可以申请办理房屋产权登记。五、张贵芝要求逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效且没有事实依据。违约金的立法目的在于保障合同的顺利履行，以及对守约方的受损利益进行补偿，自张贵芝交付到房屋后，在转让其购买的房屋或抵押房屋时会有损失产生，其余情况下要求逾期办证违约金需提供证据证明有损失产生，否则其逾期办证违约金不应得到支持。张贵芝向一审法院起诉请求：1.依法判令中安公司将办理房屋权属登记的材料报产权登记机关备案并协助张贵芝办理所有权转移登记；2.依法判令中安公司自2015年1月7日起至实际取得房屋所属权证书之日止，以购房款总额440985元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准计算，向张贵芝支付违约金；3.诉讼费由中安公司承担。一审法院认定事实：2014年5月28日，张贵芝与枣庄中安城建开发有限公司签订编号为YS0032324号的商品房买卖合同，张贵芝从中安公司处购买位于枣庄市市中区君山西路车益巷35号道南里棚户区安置小区X号楼X单元X室房屋一套，合同约定购房款440985元，预测面积为105.68平方米，实测面积为105.56平方米，张贵芝2019年6月27日领取了房屋面积差价款500元，张贵芝实际支付购房款为440485元。张贵芝按照合同约定足额向中安公司支付上述房款。2014年10月9日办理了房屋交接手续。根据《商品房买卖合同》第十九条约定中安公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助买受人办理所有权转移登记，关于房屋转移登记违约责任明确约定按照买受人“交清全部房款的千分之一、一次性支付违约金”。中安公司至今未按合同约定将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，致使张贵芝未取得不动产所有证书。中安公司对逾期办理房屋所有权转移登记备案承认“有违约，但责任不完全在中安公司”。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，张贵芝、中安公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对该合同的成立和生效一审法院予以确认，应属于有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务”，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务，否则，构成违约，应承担违约责任。本案争议焦点问题如下：1.中安公司是否逾期办理房屋所有权转移登记备案，中安公司是否构成违约；2.如果构成违约，违约金的计算方式是什么。争议焦点之一中安公司是否逾期办理房屋所有权转移登记备案，中安公司是否构成违约。依据《商品房买卖合同》第十九条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，中安公司应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，中安公司至今未履行该备案义务，致使张贵芝至今未能取得房屋权属证书，中安公司对逾期办理房屋所有权转移登记备案承认“有违约，但责任不完全在中安公司”。中安公司的行为构成违约，应属于违约行为。争议焦点之二如果构成违约，违约金的计算方式是什么。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》第十九条已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，中安公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，应当承担违约责任。中安公司承认违约，愿意承担违约责任，按照约定承担违约金。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。张贵芝、中安公司在《商品房买卖合同》第十九条关于房屋登记违约责任明确约定“按照买受人交清全部房款的千分之一、一次性支付违约金。”虽然是根据建设和工商主管部门共同制定的合同文本制作的，但双方对违约金条款的约定是可以协商的，从张贵芝与其他购房者选择对逾期办证违约金的支付方式不同可以佐证，该条款的签订系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，张贵芝作为完全民事行为能力人，应知晓签订该条款的法律后果，同时该条款并不存在免除购房者主要权利、减轻自己义务的情形，因此，遵循当事人意思自治的基本原则，一审法院对该条款的效力予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，违约金的调整应以造成的实际损失为基础，张贵芝请求增加违约金并未举证证明其因中安公司的违约行为造成的实际损失，对张贵芝关于“该条款的约定是无效的格式条款，约定的违约金明显过低，应按照同期贷款利率调整违约金”的主张，一审法院不予支持。因此，按张贵芝已交清全部房款440485元的千分之一计算，中安公司应向张贵芝支付逾期办证违约金440.49元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、被告枣庄中安城建开发有限公司于判决生效之日起三十日内将办理房屋权属登记的材料报产权登记机关备案，并协助原告张贵芝办理上述房屋的所有权转移登记；二、被告枣庄中安城建开发有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告张贵芝违约金440.49元；三、驳回原告张贵芝的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1784元，减半收取892元，由被告枣庄中安城建开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中张贵芝、中安公司在《商品房买卖合同》第十九条关于房屋登记违约责任明确约定“按照买受人交清全部房款的千分之一、一次性支付违约金。”该条款的签订系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，张贵芝作为完全民事行为能力人，应知晓签订该条款的法律后果，虽然张贵芝主张该条款约定的违约金过低，但违约金的调整应以实际损失为基础，张贵芝并未举证证明其因中安公司的违约行为造成的实际损失，因此，对张贵芝关于调整逾期办证违约金的主张不予支持。综上所述，张贵芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费775元，由上诉人张贵芝负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇一九年十二月七日书记员  史安伟