辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8296号上诉人（原审原告、反诉被告）：王琳琳，女，1983年6月16日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：赵伟，辽宁海星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：大连鑫融置业有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金石路**。统一社会信用代码91210213696021036J。法定代表人：史志勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。上诉人王琳琳因与被上诉人大连鑫融置业有限公司（以下简称“鑫融公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2018）辽0291民初2966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王琳琳上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持王琳琳的一审诉讼请求；诉讼费由鑫融公司承担。事实和理由：一、鑫融公司违反《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，构成逾期交房,一审不予认定属认定事实错误。1.案涉《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年9月30日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。案涉《合同补充协议》第八项约定,买受人同意按照出卖人发出的《入住通知》规定的交付时间、、地点及流程自行至出卖人售楼处或者其指定的地点领取房屋钥匙，办理房屋交接手续。综上,本案合同约定的交房方式就是出卖人向买受人发出书面的《入住通知》，按照入住通知规定的交房时间、、地点及流程买受人到售楼处或出卖人指定的地点办理房屋交接手续。直到今日，王琳琳从未收到鑫融公司发出的书面《入住通知》,因此鑫融公司违反合同约定构成逾期交房。二、一审判决认定“物业费的交付与房屋交付之间的关系是本案争议的焦点”错误,本案焦点应是鑫融公司是否向王琳琳发出过书面《入住通知》以及王琳琳是否收到《入住通知》。1.房屋交付与物业费的支付是两个不同的法律关系,王琳琳是否交付物业费与鑫融公司是否应交付房屋没有法律上的因果关系。2.鑫融公司按合同及补充协议约定履行交房手续发出《入住通知》,并提供有关文件是其合同义务，王琳琳是否拖欠前期物业费，鑫融公司是否交付钥匙是双方之间能否完成交付手续的问题。一审判决混淆了二者的区别。3.一审判决的依据是《合同补充协议》第八项“原告未按入住通知的要求支付物业费及其他相关费用等情况导致被告无法与原告完成全部交接房屋手续的,均不影响被告向原告交付房屋义务的完成，不构成合同约定的逾期交房。”这一条款的适用前提是出卖人发出了《入住通知》，并且《入住通知》中约定了支付物业费及其他相关费用的规定，本案中鑫融公司没有向王琳琳发出过《入住通知》,因此不存在王琳琳不按《入住通知》的要求交付物业费等情况的事实,本案不应适用该条款的约定。4.王琳琳一审诉求是要求鑫融公司支付逾期交房的违约金。鑫融公司应当提供证据证明其没有违约，其按照合同及补充协议的约定向王琳琳发出过书面入住通知并提供合同约定的有关文件，所以本案争议焦点是鑫融公司是否构成违约，是否向王琳琳发出过书面入住通知。三、王琳琳不存在主观恶意拖延拒收案涉房屋的事实。案涉房屋为别墅住宅，每个单元都是独立结构，小区内其他房屋是否达到了交付条件，即鑫融公司是否向其他业主发出入住通知书，不代表案涉房屋达到交付条件。鑫融公司从未以任何形式告知过王琳琳案涉房屋达到入住条件，更没有按照合同约定发出入住通知书。鑫融公司辩称，不同意王琳琳的上诉请求，同意维持一审判决。一、交房通知书的性质仅为告知购房者可交房的信息，并非是房屋交付及缴纳物业费的法定前提条件。只要购房者通过任何途径获知房屋已可以交付的信息，鑫融公司是否发出书面交房通知书仅构成程序性瑕疵，不会实质影响交房及相应房屋交付流程及手续的办理。只要事实上购房者已知案涉小区交房事宜，是否发出交房通知，不能成为购房者拒绝收房、拒绝缴纳物业费的理由。二、案涉房屋迟延交付的原因系王琳琳未按合同约定在房屋交付前缴纳物业费等费用，王琳琳在其起诉状及提交的录音证据中均表示拒绝在交钥匙前缴纳物业费，物业公司委托发送的律师函及历次庭审中王琳琳均确认其一直没有缴纳物业费等费用。根据合同约定，鑫融公司有权拒绝交付钥匙，并不存在违约行为，王琳琳无权要求鑫融公司承担逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》合同补充协议第八条第2款、第3款约定，王琳琳在房屋交付前应按约缴纳物业费、垃圾清运费、采暖费等费用。该约定并不以鑫融公司提交书面交付通知为前提，交付通知的目的仅是通知购房者知悉房屋交付情况，在购房者通过其他方式已知悉案涉房屋具备交付条件时，不应再以交付通知的发送作为交房或缴纳物业费的前提。王琳琳提交的录音证据可以证实，物业公司多次告知王琳琳应按合同约定流程办理房屋交付手续，即钥匙交付前应缴纳约定的物业费，但王琳琳明确拒绝缴纳物业费、要求先交钥匙。庭审中，王琳琳自认一直没缴纳前述费用，物业公司通过发送律师函向其催告该费用，王琳琳仍拒绝支付。根据合同约定，王琳琳依约缴纳物业费属于先履行义务，在王琳琳拒绝履行情况下，鑫融公司有权不履行顺序在后的交付房屋钥匙，不存在违约行为。三、房屋交付系双务行为，王琳琳作为购房者有义务按合同约定履行相应收房、缴纳相关费用的义务。王琳琳早已通过各种渠道知悉案涉房屋已具备交付条件，书面房屋交付通知书不再是必要的交付前提条件，王琳琳是主观恶意拒绝缴纳物业费、拖延收钥匙。1.鑫融公司于2012年11月30日按王琳琳告知地址通过EMS向其邮寄了交房通知书，该邮件未被退回而是被签收，王琳琳应知悉鑫融公司向其邮寄了交房通知书。2.王琳琳在本案历次庭审、起诉状、上诉状中多次称其要求鑫融公司交付房屋。从常理讲，鑫融公司作为房屋出卖人应愿意积极向购房者交付房屋，案涉房屋在可以交付的情况下均通知购房者收房，鑫融公司不可能不通知王琳琳收房。3.2012年11月6日结算发票的开具、2013年9月26日案涉房屋所在项目取得初始产权登记并在大连金普新区不动产登记中心公示、以及王琳琳于2014年4月28日取得产权证、物业公司于2014年12月24日向王琳琳送达催交物业费律师函等事实，以及王琳琳自述多次联系物业工作人员要求交房及在2013年2月28日前多次与售楼人员电话联系交房事宜，均可证明王琳琳早已知悉案涉小区已交房的事实。房屋交付是双务义务，王琳琳有义务在案涉房屋到达约定的交付日期及时核实案涉房屋是否具备交付条件，而不是仅仅以等书面通知为由怠于并拒绝收房，应在钥匙交付前按约先缴纳物业费等费用。四、王琳琳的诉请超过诉讼时效，已丧失实体胜诉权。案涉《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付期限为2012年9月30日，根据当时法律规定的两年诉讼时效，王琳琳于2015年12月提起诉讼向鑫融公司主张逾期交房违约金，超过诉讼时效。王琳琳向一审法院起诉请求：被告鑫融公司向原告王琳琳支付逾期交房违约金643617元（2012年10月1日暂计算至2015年12月18日共1174天）。鑫融公司向一审法院反诉请求：反诉被告王琳琳按房屋价款总额日万分之三的标准向反诉原告鑫融公司支付自2012年11月7日起至实际办理房屋交接手续日止的违约金（暂计至反诉之日约为683090元)。一审法院认定事实：2012年6月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告坐落于大连金州新区葡萄山庄80-8号1-2层的房屋（下称案涉房屋），房屋总价款1827420元，首付款557420元于2012年6月9日付清，余款127万元应当以商品房抵押贷款或公积金贷款或组合贷款的方式于本合同签订后三十日内(即2012年7月6日前)支付；原告如逾期付款，被告有权解除合同，继续履行合同的，原告自合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，被告有权推迟房屋交付期限；被告应于2012年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。原、被告于同日签订《合同补充协议》，约定：第三条，原告不能以政策变化或调整为由迟延支付房款，无论何种原因，如果原告没有按照合同约定及时、足额付清任何一期房款，逾期三十日的，被告有权解除合同无须另行通知，即可将房屋另售，原告须向被告支付总房款的20%为违约金，原告损失自行承担；第六条，如被告逾期交房超过90天后，原告未在第91日起七日内提出书面解除合同要求的，视为原告同意延期至房屋交付时为止，不再要求解除合同，原告在接收房屋时未以书面形式提出逾期交付的异议及索赔请求的，视为原告直接放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利；第八条，原告同意按照被告发出的入住通知规定的交付时间、、地点及流程自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，办理房屋交接手续。钥匙交接后即视为房屋交付使用；原告未在规定时间内办理交接手续、或拒绝签订“房屋交接单”或类似文件、或因被告对原告提出的质量瑕疵予以保修，或原告未按入住通知书的要求支付物业费及其他相关费用等情况导致被告无法与原告完成全部交接房屋手续的，均不影响被告向原告交付房屋义务的完成，亦不构成合同约定的逾期交房，并视入住通知规定的交接期间最后一日为被告向原告交房的时间，且从该日之次日起原告应按日向被告支付房屋价款总额日万分之三的违约金，直至实际办理房屋交接手续当日止；在房屋交付前，原告须付清房款外，还须向被告或被告选聘的前期物业公司支付物业费、装修垃圾费、水电储蓄费、第一个采暖期的取暖费和政府规定的其他费用，原告在实际接收房屋前，应将上述费用、违约金、赔偿金等费用全部交清，否则被告有权拒绝发放钥匙；第十五条，在业主委员会与新物业服务企业签订服务合同签订生效之前，原告同意由被告或被告选聘的物业企业实施统一的物业管理，原告对此无异议；第十九条，原告确认的通信地址为大连市沙河口区西南路51号1-1。另查，前述合同及补充协议签订后，原告按约支付案涉房屋的首付款557420元，剩余房款127万元于2012年11月6日付清。2012年9月30日，案涉房屋所在小区通过验收，同年10月起，有其他业主陆续与被告交接房屋，并签写房屋交接单。2014年4月28日，案涉房屋办理了产权登记，原告取得产权证书。2014年12月，原告收到被告代理人发出的律师函，要求原告交纳物业费及违约金计41351.63元。原告提交2015年11月12日的录音资料，对话发生于原告及其母亲，赵律师、置业顾问罗丹、物业管家、物业前台、中房集团叶洪涛工程师，其中记载：原告母亲陈述，我是不是要先验收房屋，物业前台陈述，管家带你去验房；原告母亲陈述，我如果拿到钥匙，我自己去住，我确实享受了服务，那行，我给你钱，我没拿到钥匙，你叫我拿这个钱，我肯定不拿，你们还得给我钱；原告陈述，我之前也来过好几次要钥匙，但就是不给；物业管家及工程师问原告，2012年11月6日，他们给你打电话让你过来取还是发的快递？原告陈述，打电话；原告陈述，手中有录音，物业经理说了，确实没给原告寄。2018年3月26日，原告接收了案涉房屋。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，双方均应依约履行合同义务。原告认为案涉房屋所在小区物业公司要求其交付自案涉房屋约定的交付日即2012年10月1日起的物业费、水电费等费用不合理而拒交，被告认为案涉房屋没有交付的原因在于原告未按照补充协议的约定交纳相关费用，在这些费用未交清前，无权要求交付房屋。因此，物业费的交付与房屋交付之间的关系是本案争议的焦点。原、被告在补充协议中约定：原告未按入住通知书的要求支付物业费及其他相关费用等情况导致被告无法与原告完成全部交接房屋手续的，均不影响被告向原告交付房屋义务的完成，亦不构成合同约定的逾期交房。根据原告提交的录音证据可证明，原告对于交接房屋前应交纳相关费用再接收房屋的规定是明知的，只是其认为不合理收费而不交纳。原告此行为违反补充协议约定，在其未提出撤销补充协议的情况下，原告不交纳相关前期费用即要求被告交付房屋并要求被告支付逾期交付违约金，无事实与法律依据，不予支持。关于被告提出的原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的答辩意见，根据原告提交的录音证据，原告在未取得房屋的过程中，一直与被告及物业公司进行沟通，其主张了自己的权利，故诉讼时效并未超过，被告该答辩意见，不予采纳。被告要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求，因原告交纳剩余房款的时间为2012年11月6日，在该时间节点被告尚未向原告交付房屋，故原告的行为不构成违约，被告关于逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、驳回原告王琳琳（反诉被告）的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）大连鑫融置业有限公司的反诉请求。案件受理费10236元，由原告（反诉被告）王琳琳负担；反诉费5316元，由被告（反诉原告）大连鑫融置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的“2018年3月26日，原告接收了案涉房屋”有误，应更正为：2018年3月6日，王琳琳接收案涉房屋。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明：2012年6月7日，王琳琳与鑫融公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年9月30日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2012年6月2日，王琳琳签署的《临时管理规约》（远洋假日养生庄园）第五章“物业服务费及相关费用”第3条约定，物业服务费计费起日：房屋交付日期为计算起始日，如房屋应当交付而业主无正当理由拒绝接受房屋的，则自房屋应当交付日为计费起始日。本院认为，王琳琳与鑫融公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，双方均应依约履行。案涉《商品房买卖合同》约定，鑫融公司应于2012年9月30日前将建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的商品房交付王琳琳使用。并且约定，王琳琳首付款于2012年6月9日付清，余款应以商品房抵押贷款或公积金贷款或组合贷款的方式于本合同签订后三十日内即2012年7月6日前支付；王琳琳逾期付款，鑫融公司有权推迟房屋交付期限。本案中，王琳琳剩余房款于2012年11月6日付清。依据上述合同约定，鑫融公司有权推迟交付房屋至房款付清之次日即2012年11月7日。案涉房屋于2018年3月6日交付，鑫融公司逾期交房确属事实。至于鑫融公司应否承担逾期交房违约责任一节，如上分析，鑫融公司至迟应于2012年11月7日向王琳琳交付案涉房屋，故王琳琳主张的2012年10月1日至2012年11月7日期间的逾期交房违约金，本院不予支持。关于鑫融公司自2012年11月8日之后应否承担逾期交房违约金一节，鑫融公司主张王琳琳早已通过各种渠道知悉案涉房屋具备交付条件，因其拒绝按合同约定在房屋交付前缴纳物业费，从而导致房屋逾期交付，鑫融公司不应承担逾期交房违约责任，且主张王琳琳的诉讼请求超过诉讼时效。王琳琳则主张因鑫融公司未按合同约定向其发送书面《入住通知》导致逾期交房，鑫融公司应承担逾期交房违约责任。本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定，商品房达到交付使用条件后，鑫融公司应当书面通知王琳琳办理交付手续。鑫融公司虽主张其于2012年11月30日通过EMS向王琳琳邮寄了交房通知书且邮件已被签收，但王琳琳对此并不认可，且鑫融公司提供的2012年11月30日的EMS快递单载明的邮寄地址“辽宁省大连市中山区勤俭街112号1-8-1”并非双方在《合同补充协议》中约定的王琳琳的通信地址，鑫融公司无据证实该地址是王琳琳提供的变更后的通信地址，亦无证据证实王琳琳签收该份快递单，故鑫融公司主张其于2012年11月30日向王琳琳发出了书面交房通知书，依据不足，本院不予采纳。从鑫融公司提交的证据来看，确无证据证实其向王琳琳发送了书面的交房通知书。但书面交房通知的功能是出卖人告知购房人房屋具备交付条件可以办理交付，购房人如通过其他途径知晓或者应当知晓房屋可以交付，虽不能免除出卖人应履行的书面通知义务，但基于诚实信用原则，购房人亦应在其知晓或者应当知晓房屋可以交付的情况下，积极与出卖人沟通办理房屋交付事宜，而不应一味以出卖人未书面通知其交房而怠于收房。具体到本案，王琳琳自认多次与管理房屋的物业公司沟通房屋交付事宜，其虽否认沟通过程中已知晓房屋可以交付，但王琳琳已于2014年4月28日办理产权登记。根据商品房交易常识及日常生活经验，王琳琳至迟在其办理房屋产权登记之日已经知晓房屋具备交付条件，可以办理交房。考虑到鑫融公司确无证据证实其已依约向王琳琳发出书面交房通知，在案涉房屋办理产权登记前亦无有力证据证实王琳琳已经知晓房屋符合交付条件，故自2012年11月8日至2014年4月28日期间，应由鑫融公司承担逾期交房违约责任。至于2014年4月28日之后至2015年12月18日期间的逾期交房责任，如上分析，王琳琳至迟应于2014年4月28日知晓房屋具备交付条件，其应积极沟通办理房屋交付事宜，若再以鑫融公司未向其发送书面交房通知为由被动等待交房，应系其自身原因导致的逾期交房，由此产生的逾期交房责任应由王琳琳自行承担。况且，从王琳琳自己提交的2015年11月12日其与物业公司人员的对话录音显示，物业公司要求王琳琳交付案涉房屋的物业费等费用后才可以向其交房，因王琳琳不同意按照物业公司的要求交付物业费故而导致房屋未能交付。对此，王琳琳主张房屋交付与物业费支付是不同的法律关系，其是否交付物业费与鑫融公司应否交付房屋没有法律上的因果关系。本院认为，王琳琳与鑫融公司签订的《合同补充协议》第八条约定，在房屋交付前，王琳琳须付清房款外，还须向鑫融公司或鑫融公司选聘的前期物业公司支付物业费、装修垃圾费、水电储蓄费、第一个采暖期的取暖费和政府规定的其他费用，王琳琳在实际接收房屋前，应将上述费用、违约金、赔偿金等费用全部交清，否则鑫融公司有权拒绝发放钥匙。根据该项约定，王琳琳向鑫融公司或鑫融公司选聘的物业公司支付物业费等费用，是鑫融公司向其交付房屋的前提条件。因王琳琳未依约交付物业费等费用导致的房屋迟延交付，鑫融公司不应承担此期间的逾期交房违约责任。据此分析，王琳琳要求鑫融公司承担2014年4月28日至2015年12月18日期间的逾期交房违约金，依据不足，本院不予采纳。关于鑫融公司主张王琳琳的诉讼请求超过诉讼时效一节，本院认为，如前分析，鑫融公司应于2012年11月7日前向王琳琳交付房屋，王琳琳应自2012年11月8日始即知晓其权利受到侵害，就可以开始主张逾期交房违约金。本案中，王琳琳于2016年1月5日提起本案诉讼，根据当时《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，自王琳琳提起本案诉讼之日起往前推二年，超过二年的超过诉讼时效，在二年内的则未过诉讼时效。依此类推，王琳琳主张的2014年1月5日之前的逾期交房违约金超过诉讼时效，自2014年1月5至2014年4月28日的逾期交房违约金尚在诉讼时效期限内。根据案涉《商品房买卖合同》约定，“鑫融公司逾期交房超过90日后，王琳琳要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，鑫融公司按日向王琳琳支付已交付房款万分之三的违约金”，鑫融公司应向王琳琳支付2014年1月5日至2014年4月28日的逾期交房违约金合计62498元（1827420元×0.0003×114天=62498元）。至于王琳琳提出其诉讼请求没有超过诉讼时效一节，本院认为，王琳琳庭审中认可本案诉讼时效从合同约定的交付房屋之次日起算，现有证据不能证实王琳琳在本案诉讼之前向鑫融公司主张过逾期交房违约金，不应认定存在诉讼时效中断情形。至于王琳琳所称的其一直在向鑫融公司主张交付房屋，这与逾期交房违约金属不同诉求范畴，不应作本案诉讼时效中断的事由予以认定。据此，王琳琳该项观点，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持大连经济技术开发区人民法院（2018）辽0291民初2966号民事判决第二项；二、撤销大连经济技术开发区人民法院（2018）辽0291民初2966号民事判决第一项；三、大连鑫融置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王琳琳支付逾期交房违约金62498元；四、驳回王琳琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10306元，由王琳琳负担9306元，大连鑫融置业有限公司负担1000元；一审反诉案件受理费5316元，由大连鑫融置业有限公司负担。二审案件受理费10236元，由王琳琳负担9243元，大连鑫融置业有限公司负担993元。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇一九年十二月二十日书记员  董 芳