安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖05民终1574号 上诉人（原审被告）：王文香，女，1983年2月22日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。 上诉人（原审被告）：郑勇，男，1980年10月27日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。 上诉人（原审第三人）：王文红，女，1975年3月25日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。 上述三上诉人共同的委托诉讼代理人：吴一泓，安徽双唯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江世平，男，1966年11月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：袁贤广，安徽铭心律师事务所律师。 上诉人王文香、郑勇、王文红因与被上诉人江世平债权人撤销权纠纷一案,不服安徽省含山县人民法院（2019）皖0522民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王文香、郑勇、王文红上诉请求：撤销原判，改判驳回江世平的诉讼请求。事实及理由如下：1.不动产登记部门与税收管理部门是办理房屋交易的行政管理和税收部门，这两个部门确认的房产价格是真实市场价格反映。一审认为这个价格不合理，显然违背客观事实。2.确定明显不合理低价，参考依据是当地指导价或市场交易价格。案涉房屋交易价格是经过不动产登记机关与税务机关核准的价格，依法属于当地政府机关确认的交易价格，符合政府部门认可指导价和市场交易价格。按照一审法院思路认定交易价格过低，将导致不动产登记机关与税务机关“被渎职”。法院若对该价格有异议，也应当提请行政机关予以纠正，而不能单方面确认价格过低，否则形成司法权非法干预行政权。3.一审法院以委托评估机构估价来认定交易价格过低，违背法律规定。一是法院以自行委托的评估报告推翻行政主管部门和税务主管部门履行法定职责所依据的评估报告，没有法律依据；二是法院委托评估的是案涉房产市场价值，而不是合同法司法解释规定的市场交易价格；三是法院委托的评估报告依据的是整个马鞍山市的房地产行情，包括所有的区县，这将导致案涉房产价值被高估；四是判断明显不合理的低价的依据是交易当地的物价部门指导价或市场交易价格，一审法院没有调取同期含山房产交易价格，而是委托评估机构作出评估，方法错误。4.一审法院肆意扩大了交易范围。王文香在出售房屋时将家具家电设施设备均已取走，这些设施不在交易范围内。 江世平辩称，案涉房屋在2014年王文香购入时价格为毛坯房53.8万元，在房价普涨了四年后的2018年，双方交易价格是精装修房屋才54万元，这个价格明显过低。税务部门规定的是征税最低价格，而不是确认这属于市场价格。王文香、郑勇在对外高额欠债的情况下，将自有房屋以这么低的不合理价格转让给自己的近亲属，而且没有支付对价的凭据，明显有逃避债务的嫌疑。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 江世平向一审起诉请求：1.判令撤销王文香、郑勇与第三人王文红于2018年1月22日签订的含山县《马鞍山市存量房买卖合同》，并承担律师代理费2万元；2.案件诉讼费用由王文香、郑勇承担。 一审法院认定事实:2016年5月1日，王文香、郑勇夫妇向江世平借款100万元，约定2017年10月30日还清；2017年1月23日，王文香、郑勇夫妇再次向江世平借款180万元，注明年底付清。2018年2月23日，王文香、郑勇夫妇向江世平出具两份承诺书，第一份承诺书承诺原2016年5月1日借款100万元，2018年内全部还清；第二份承诺书承诺2017年1月23日借款180万元，2018年期间分三次付清100万元，余下80万元于2019年底全部还清。由于王文香、郑勇夫妇未能按承诺期限向江世平归还借款，2018年5月，江世平向马鞍山市花山区人民法院提起诉讼，要求王文香、郑勇夫妇归还借款本金280万元及相应利息，并要求对王文香、郑勇的财产进行保全。 2014年2月12日，王文香、郑勇夫妇以538300元购买了位于含山县房屋一套，购买后进行了装修，并安装了采暖系统设备。2018年1月22日，王文香、郑勇夫妇与王文红签订一份《马鞍山市存量房买卖合同》，将其两人所有的前述房屋以54万元的价格卖给王文香的姐姐王文红。该价格是以马鞍山市瑞宏房地产评估有限公司所作的《房地产转让估价报告》为依据确定的，现房屋产权已过户至王文红名下。江世平认为案涉房屋，郑勇、王文香夫妇以538300元购买，且进行了装潢、添置了设备，属于精装修，目前价值约120万元。购买人王文红系王文香的亲姐姐，王文香、郑勇与王文红恶意串通，签订虚假合同，意图以明显不合理的低价转让财产，其行为损害了江世平的合法财产权益，故向法院提起诉讼，并为此于2018年7月17日与安徽铭心律师事务所签订了《委托代理合同》，约定代理费20000元，实际已支付12600元。 在诉讼过程中，江世平申请对案涉房屋价值及装潢费用进行鉴定。经一审法院委托，安徽民生房地产评估有限公司于2018年12月21日作出《评估报告书》，以2018年1月22日为估价时点，不含房地产装潢价值、动产等其他财产权益，涉案房屋建筑物产权价值、合理分摊的土地使用权价值为783100元。为此江世平支付了鉴定费5600元。庭审中查明涉案房屋安装暖气费用16000元，郑勇当庭认可家庭装修支付费用有十三、四万元，所有费用加在一起不到十五万元。 另查明：2018年5月，江世平起诉郑勇、王文香民间借贷纠纷一案，经本院二审审理，双方达成调解协议，2019年6月21日，本院作出的（2019）皖05民终102号民事调解书第一条确认：郑勇、王文香于2019年6月20日前向江世平支付10万元，于2019年12月31日前支付130万元，于2020年12月31日前支付140万元，共计借款本金280万元。 一审法院认为，王文香、郑勇夫妇向江世平借款280万元，已得到生效裁判文书确认，江世平作为债权人，提起本案诉讼，于法有据；王文香、郑勇借款后，多次向江世平承诺还款期限，但均没有兑现承诺，民事调解书中确认的还款期限，应视为江世平同意王文香、郑勇再次展期还款，但并不妨碍江世平作为债权人提起本案诉讼。 2014年2月12日，王文香、郑勇夫妇以538300元购买了涉案房屋，购买后进行了装修，并安装了采暖系统设备。2018年1月22日，王文香、郑勇夫妇与王文红签订《马鞍山市存量房买卖合同》，将装修后的房屋以54万元的价格卖给王文香的姐姐王文红。2014年至2018年，含山县城地区房价一直处于上升态势，尤其是2016年至2017年，该价格虽是以马鞍山市瑞宏房地产评估有限公司所作的《房地产转让估价报告》为依据确定的，但价位不具有合理性。在诉讼中，经法院委托，安徽民生房地产评估有限公司作出的《评估报告书》，以2018年1月22日为估价时点，不含房地产装潢价值、动产等其他财产权益，涉案房屋建筑物产权价值、合理分摊的土地使用权价值为78.31万元，比较客观公正，应当予以采信。包括郑勇当庭认可的家庭装修所有费用在内，涉案房屋价值应当超出90万元，王文香、郑勇夫妇以54万元的价格卖给王文红，可视为明显不合理的低价转让。王文红作为本地人和王文香的姐姐，应当知道王文香、郑勇夫妇转让房产的真实意图，且王文香、郑勇、王文红一直没有提供支付购房款的有效证据。综上，王文香、郑勇夫妇转让房产的行为，对作为债权人的江世平明显造成损害，江世平诉请成立，应予以支持。王文香、郑勇、王文红的抗辩意见，不予采纳。据此，判决：一、撤销王文香、郑勇与王文红于2018年1月22日签订的含山县《马鞍山市存量房买卖合同》。二、王文香、郑勇于本判决生效后十日内，一次性偿付江世平为提起本案诉讼所实际支出的律师代理费12600元。案件受理费380元，财产保全费5000元，共计5380元，由王文香、郑勇负担；鉴定费5600元，由江世平负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点为：王文香、郑勇向王文红出售房屋的行为，是否损害了其债权人的利益，应否予以撤销。王文香、郑勇上诉的主要观点是，其转让房屋的行为已经不动产登记部门确认，税务机关也收取了相关税费，即应视为政府机关确认此价格为市场指导价格，并非不合理价格。但房屋买卖不属于法律规定的依法应当执行政府定价或者政府指导价的交易，不动产登记机关或税务机关在房地产交易过程中也无权对房屋进行定价。王文香提交的2018年1月22日马鞍山市瑞宏房地产评估有限公司出具的瑞宏房估（2018）自第T003号房地产转让估价报告，并非行政机关委托评估而系王文香自行委托，该估价报告认为案涉房产在当时正常市场价格为54万元，这一价格甚至低于税务机关认定的应税最低价格，显然与当时的市场价格不符。一审法院在双方对房屋价值产生争议的情况下，委托有资质的评估机构就案涉房屋在交易时的市场价值重新评估，符合法律规定。经一审法院委托，安徽民生房地产评估有限公司出具皖民生[2018]房评662号房地产估价报告，该报告亦是以2018年1月22日为价值时点，就案涉房屋的市场价值进行评估，在该估价报告中虽有对马鞍山整体市场背景分析，但并非以马鞍山市的平均房价来认定案涉房产价值，故一审法院根据该评估报告综合考量房屋已经装潢的事实，认定王文香、郑勇系以不合理的低价转让房屋，侵害了债权人江世平的权益，并无不当。综上所述，王文香、郑勇、王文红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费380元，由王文香、郑勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 婕 审判员 汪振兴 审判员 刘 畅 二〇一九年十二月十三日 书记员 纪 震 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。