江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1121民初4198号原告：徐叙红，男，1973年11月5日出生，畲族，初中文化，务工，住江西省上饶县。被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道**，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈武，男，1969年10月20日生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系该公司法务部兼办公室主任。原告徐叙红与被告江西丰跃商业投资管理有限公司（以下至判决主文前简称丰跃公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐叙红，被告丰跃公司的委托诉讼代理人陈武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐叙红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年1月1日至3月31日的租金7,860元及按日利率0.03%自2019年4月1日起计算至2019年10月8日止的违约金443.3元；2、判令被告支付2019年4月1日至6月30日的租金7,860元及按日利率0.03%自2019年7月1日起计算至2019年10月8日止的违约金231元；3、判令被告支付2019年7月1日至9月30日的租金7,860元及按日利率0.03%自2019年10月1日起计算至2019年10月8日止的违约金18.8元；4、按商业用房委托经营合同3.4条(在第9年年底前)通知被告回购，且原告选择3.3条在2020年8月30日前签订回购协议。5、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2010年2月12日，原、被告签订了《商业用房委托经营合同》，约定原告将位于上饶县旭日大道888号的丰跃香港名城内一层133号商铺，委托给被告经营，委托期限为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止，被告从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报。被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清。被告无正当理由逾期支付租金，则每日应按逾期支付金额的0.03%支付违约金。但在合同履行过程中，被告以资金短缺为由未能按时支付租金，原告遂诉至法院。原告围绕诉讼请求，向本院提供以下证据：1、商品房买卖合同、房产证，旨在证明商铺的所有权系原告所有；2、《商业用房委托投资经营合同》及相关广告图片，旨在证明原、被告存在委托经营关系，双方对权利义务作了约定；3、《回购通知函》、上饶县人民法院2019年8月10日的协调会笔录复印件，旨在证明原告已明确选择、告知被告要求回购商铺并于2020年8月30日前签订回购协议的事实。被告丰跃公司辩称：1、原告诉请的2019年第一、第二、第三季度的租金未付事实，但认为被告已于2018年5月8日向原告寄送《致业主函》，告知签订《商品用房委托经营合同补充协议》，而原告不同意；2018年6月22日被告向原告发送《解除合同通知函》提出解除合同，合同已经解除，不应再支付租金；2、根据合同约定被告无正当理由逾期支付租金才需承担违约金，同时合同约定是从委托经营的收益中支付租金，实际由于经济下行导致店铺无收益，逾期支付租金具备正当理由，故不应当承担违约金；3、合同约定合同期满前3个月选择告知是否回购、签订回购事宜，现时间未到，也未收到原告的《回购通知函》，被告对原告的5项诉讼请求不予认可。被告为证明其辩解，向本院提供以下证据：《致业主函》及邮寄回单和《解除合同通知函》及邮寄回单，旨在证明原告拒绝签订补充协议及被告已解除合同事实。本院经审理认定事实如下：2010年2月12日，原告徐叙红与被告丰跃公司签订了《商业用房委托经营合同》，约定原告将其具有产权的位于上饶县旭日大道888号的丰跃香港名城内一层133号商铺的全部经营管理权委托给被告，由被告合法经营，被告从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报。委托期限为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止。合同中还约定，2017年10月1日起至2019年9月30日的租金标准为每季度7,860.08元，被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清。被告无正当理由逾期支付租金，则每日应按逾期支付金额的0.03%支付违约金。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。租赁期满后，原告在第九年底前（阳历）必须在下述四个方案中选择其中的④项：①、不继续委托的，原告应提前三个月书面通知被告，被告应在期满后30日内将商铺退回给原告…；②、如原告继续委托被告经营管理，双方在本合同期满前三十日内另行签订为期十年的委托合同…；③、由被告关联公司（丰跃房地产）回购商铺，商铺的回购价为：购房合同总价×1.31579倍，双方依此在本合同期满前三十日内签订回购协议，逾期不签回购协议的，可申请执法机关强制执行；④、以上三项若未选择，在第九年底前（阳历）必须选择其中的一项。原告在合同中选择了④项，现又依据④项选择③项，要求回购并签订回购协议。合同另对双方的权利义务、违约责任、合同的解除等内容进行了约定。截至2019年10月8日，被告拖欠原告2019年1月1日至3月31日、4月1日至6月30日、7月1日至9月30日的租金及相应违约金未付，故原告提起诉讼。2018年5月8日，被告向原告邮寄《致业主函》，内容为：“上饶丰跃名城是政府招商重点扶持项目，由于近年整体经济下行以及电商的冲击，实体商业普遍经营困难，上饶丰跃名城经营也举步维艰，一直处于半停业的严重亏损状态，即使如此，我公司仍积极设法筹措资金补贴支付业主的返租租金，但这种情况难以长期维持。为使上饶丰跃名城重新焕发活力。…，决定把上饶项目整体加盟上海喜盈门集团。…由于原委托经营合同所剩期限不足三年，与加盟要求的十年相差甚远，无法正常招商运营。…我公司以业主利益为出发点，拟定了《商品用房委托经营合同补充协议》。经过多次协商，已有大部分业主签订了该补充协议，但尚有包括贵方在内的部分业主不同意签订。…我公司希望贵方…，在收函后在10日内尽快与我公司协商并签订补充协议，否则，原《商品用房委托经营合同》将因剩余经营期限不符合加盟需求而无法继续履行。…”。2018年6月27日，被告向原告邮寄《解除合同通知函》，内容为：“我公司于2018年5月8日向贵方寄送了《致业主函》，告知在收到函后10日内尽快与我公司协商并签订补充协议，但贵方只是一味强调自己的眼前利益，至今未来协商和签订补充协议。…我公司已无力继续设法筹措资金以补贴支付贵方的返租租金，从而不得不提前解除与贵方签订的《商品用房委托经营合同》，并自送达贵方后生效。我公司将不再支付函告生效后的贵方的返租租金，只根据合同约定和法院判决承担提前解除合同的责任。…”，原告表示未收到上述邮件，被告亦未提供相关证据证明上述邮件已经由原告签收。2019年9月26日，原告以邮寄方式向被告发送《回购通知函》，要求按《商业用房委托经营合同》第三条第三款约定，由被告回购商铺，回购价格及回购办法按合同约定执行。该邮件记载因拒收退回，被告当庭表示合同约定提前三个月通知，现在时间未到不可能接收该函件。以上事实，有原、被告陈述及提供的证据证实，并在卷佐证，依法予以确认。本院认为，原、被告签订的《商业用房委托经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定2019年第一至第三季度每季度的租金为7,860.08元，当季最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清，但被告至今未支付，因此，原告要求被告支付2019年1月1日至3月31日的商铺租金7,860元、4月1日至6月30日的商铺租金7,860元、7月1日至9月30日的商铺租金7,860元的诉讼请求，本院予以支持。合同中明确约定逾期支付租金每日按逾期支付金额的0.03%支付违约金，因此，原告主张要求被告支付逾期违约金的请求，符合原、被告的约定，亦不存在过分高于所造成损失的情形，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告根据《商业用房委托经营合同》现主张选择要求回购，并要求签订回购协议，《商业用房委托经营合同》既约定在第九年底前（阳历）必须选择其中一项，即原告应在2019年12月31日前选择确定是否回购。现原告选择要求被告回购商铺并认为已履行告知义务，属于双方履行合同过程中的待证事实。原告可以选择邮寄、公证等方式通知被告，如有相关权利人主张原告的相关违约责任争议时再予审查认定，不应在本案诉讼当中进行处理。因此原告诉请本院确认其已告知被告回购商铺行为的效力，本案中不予审理。同时《商业用房委托经营合同》又约定签订回购协议的时间为合同期满前三十日内，即2020年9月30日前的三十日内签订，现原、被告约定签订回购协议的期限未到，故原告主张要求被告签订商铺回购协议的诉讼请求，依法不予支持。原、被告之间签订的《商业用房委托经营合同》并非纯粹的委托合同性质，该合同的履行是以原告与被告关联公司之间签订的《商品房买卖合同》为前提的，原告购买本案所涉商铺，其很大程度上就是看中售后返租带来的租金回报，该《商业用房委托经营合同》名称中虽有“委托”二字，但从内容上看，其并非有名合同中的委托合同，而且根据该合同第三条第二款规定，在委托有效期内，本合同为不可撤销合同，亦限制了双方当事人行使合同的单方解除权，故本院对被告提出单方解除《商业用房委托经营合同》的辩称意见不予采纳。被告经营的商铺空置使其没有收益，产生亏损，系其经营不善导致的商业风险，根据合同中明确约定的“委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。”，这种商业风险由被告自己承担，不应转嫁由原告来承担，故被告辩称合同已解除不应再支付违约金的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐叙红2019年1月1日至3月31日的商铺租金7,860元及违约金443.3元，计8,303.3元；二、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐叙红2019年4月1日至6月30日的商铺租金7,860元及违约金231元，计8,091元；三、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐叙红2019年7月1日至9月30日的商铺租金7,860元及违约金18.8元，计7,878.8元；（上述一、二、三项合计24,273.1元）四、驳回原告徐叙红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，减半收取204元，由被告江西丰跃商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  潘春瑛二〇一九年十二月二日书记员  余梦莹交纳执行款及上诉的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（户名：上饶市广信区人民法院，开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。法律附页：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。