江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8564号上诉人（原审被告）：南京悦居置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道天生桥大道。法定代表人：居冠平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪伦，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿睿，北京市隆安（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京犇阳文化娱乐有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道致远路康利商业广场****。法定代表人：季阳,该公司总经理。委托诉讼代理人：章熙林，江苏恒山律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，江苏恒山律师事务所律师。上诉人南京悦居置业有限公司（以下简称悦居置业公司）与被上诉人南京犇阳文化娱乐有限公司（以下简称犇阳文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2018）苏0117民初813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。悦居置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决上诉人双倍返还定金40万元，系适用法律错误。一、被上诉人给付20万元系《房屋租赁合同》的订约定金，上诉人因客观原因不能交房，并非故意拒绝订立《房屋租赁合同》，不符合双倍返还定金罚则的适用条件。涉案工程至今未经竣工验收备案，不具备交付使用的法定及约定条件，并非主观上故意拒绝不与被上诉人签订《房屋租赁合同》，故不符合“订约定金”双倍返还的适用条件。二、被上诉人按约定解除合同，上诉人理应承担“相应的违约责任”，而非双倍返还定金的责任。即便上诉人不能按期交付房屋构成违约，被上诉人解除合同，因双方没有约定适用定金罚则，而是另约定“甲方承担相应的违约责任”，故也不能适用定金罚则。三、根据《租赁意向合作书》第四条约定的违约责任条款，一审的判决上诉人双倍返还定金亦不能成立。双方在《租赁意向合作书》第四条中约定，若因甲乙任何一方原因致使未能签署《房屋租赁合同》的（包括甲方将租赁物业交付第三方使用的情形），应支付2倍的定金作为违约金返还给甲乙双方。此条约定进一步明确被上诉人给付的20万元订约定金，其目的在于保证双方顺利订立《房屋租赁合同》，因任何一方的原因（包括另行出租、单方解除合同等故意违约)造成未能签署《房屋租赁协议》，一方应当支付另一方40万元违约金。而本案被上诉人系依据《租赁意向合作书》第三条第2款的约定，主张双倍返还定金，并未主张40万元违约金，故被上诉人主张双倍返还定金并无合同依据，一审认定其主张有事实依据不当。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判由上诉人返还20万元并承担银行同期贷款利率。犇阳文化公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人自认涉案房屋至今未经竣工验收，而租赁意向协议书中约定交房时间为2018年的4月1日，该约定到期后上诉人无法交付房屋，上诉人也拒绝与我方签订房屋租赁合同，构成违约，同时根据合同约定，故本案定金，无论是订约定金，还是履约定金，上诉人均应支付两倍定金，故上诉人的上诉理由均不成立。综上请求驳回上诉，维持原判。犇阳文化公司向一审法院起诉请求：要求悦居置业公司双倍返还定金40万元。一审法院认定事实：2016年8月12日，悦居置业公司作为甲方（出租方）与犇阳文化公司作为乙方（承租方）签订一份《租赁意向合作书南京溧水悦居秘密花园项目》，约定双方在平等、自愿的基础上，为乙方租赁甲方位于江苏省南京溧水悦居秘密花园项目以设立银乐迪量贩KTV和聚红盛（品牌餐饮）经营，并最终签订正式租赁合同（以下简称：房屋租赁合同）达成合作意向如下：第一条租赁物业约定为：租赁物业指甲方向乙方出租的场所及附属设施，其位于本项目一期商业3层位置（具体位置详见本意向书附件《租赁物业范围示意图》），甲方在满足乙方的KTV设计要求基础上，提供租赁面积（即计租面积）约3500平方米（以产证面积为准）的租赁物业以及2号楼沿街位置商铺（计租面积）约51.66平方米（以产证面积为准），租赁面积指附件《租赁物业范围示意图》中阴影部分的场地面积。租赁物业用于经营乙方量贩KTV配套服务项目和聚红盛（品牌餐饮）。第二条租赁保证金、租金支付方式以及租赁期限约定为：1.甲乙双方约定租赁保证金为人民币20万。双方签署意向合作协议书当日，乙方需向甲方支付人民币20万元整作为《房屋租赁合同》的订约定金（以下简称“定金”）；2.本租赁物业KTV的租赁期为10年，餐饮的租赁期为8年。每12个月为一个租赁年度，租赁期限从商场开业之日起起算。3.甲乙双方约定3层位置租金（含物业管理费）为0.85元/㎡/天，约合计租金为1085875元/年（最终以产证面积乘以租金为准）。1层沿街商铺位置租金（含物业管理费）为2.5元/㎡/天，约合计租金为47139.8元/年（最终以产证面积乘以租金为准），自第三个租赁年度起每三年递增5%。4.租金支付方式：先付费后使用，乙方按季度支付租金。乙方应在以后每个交租期届满提前30日交纳下期的租金。如乙方应付的租金为非完整自然月的，则按乙方实际使用天数按比例支付。日租金=当年度年租金额/365天。第三条免租期及商铺交付约定为：1.乙方享有15个月的免租期，以商场实际开业日期起计算免租期（除酒店以及公寓部分，其他商业开业率达到60%为准）；2.甲方交付日期暂定2018年4月1日，甲方应提前30日书面通知乙方正式交付时间。因工程原因甲方有权提前或延长交付时间，一般不超过3个月为准。若交付时间超过半年及以上，乙方有权与甲方商议单方面解除合同，并且要求甲方承担相应的违约责任。第四条违约责任约定为：1.双方签订《房屋租赁合同》前，本意向书作为独立的法律文件约束甲、乙双方不得任意解除和变更。双方签订正式《房屋租赁合同》后，本意向书自动终止，甲、乙双方将严格按照《房屋租赁合同》的规定执行。2.自签订本意向书之日起至甲、乙双方签订《房屋租赁合同》期间，甲方不得和任何第三方签订与本意向书有关的任何相似租赁意向书和谅解备忘录等形式的法律文件，且不得单方面解除意向书。若因甲、乙任何一方原因致使未能签署《房屋租赁合同》的（包括甲方将租赁物业交付第三方使用的情形），应支付2倍的定金作为违约金返还甲、乙双方。2016年8月19日，犇阳文化公司向悦居置业公司支付20万元，悦居置业公司开具收据，收款事由为嗨秀KTV、聚红盛餐饮意向合作定金。2019年1月15日，犇阳文化公司向悦居置业公司发出解除合同通知书。悦居置业公司于2019年1月18日签收该通知书。一审法院认为,双方签订的《租赁意向协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。犇阳文化公司签订《租赁意向协议书》的目的是为了在房屋具备交付条件后与悦居置业公司签订《房屋租赁合同》并进而使用租赁物，双方在协议中约定交付时间暂定为2018年4月1日，若交付时间超过半年及以上，犇阳文化公司有权单方面解除合同，悦居置业公司在与犇阳文化公司签订《租赁意向协议书》并收取意向合作定金后，并未按照协议约定时间交付房屋，且因房屋尚不具备交付条件至今无法向犇阳文化公司交付房屋，系因悦居置业公司的原因导致双方未能签署《房屋租赁合同》进而实现合同目的，故而犇阳文化公司解除与悦居置业公司签订的《租赁意向协议书》，符合双方合同约定，双方之间的《租赁意向协议书》已于通知到达悦居置业公司之日即2019年1月18日解除。犇阳文化公司现要求悦居置业公司双倍返还定金计40万元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十五条、第二百一十二条的规定，判决如下:南京悦居置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向南京犇阳文化娱乐有限公司支付40万元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元，由南京悦居置业有限公司负担。二审中，上诉人悦居置业公司提交房屋建设工程竣工备案表，证明涉案房产在2019年9月26日才取得竣工备案，才符合交付条件，进一步说明并不是上诉人拒绝与被上诉人签订房屋租赁合同，而是事出有因。被上诉人犇阳文化公司质证认为，对于备案表真实性没有异议，但不同意上诉人的观点，该竣工验收备案表并不是法律上规定的竣工报告，进一步证实了上诉人没有按照协议约定交付租赁物，并不意味着上诉人已符合房屋交付条件。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，上诉人悦居置业公司与被上诉人犇阳文化公司签订的《租赁意向协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自的义务。双方在合同中约定，若因甲、乙任何一方原因致使未能签署《房屋租赁合同》的（包括甲方将租赁物业交付第三方使用的情形），应支付2倍的定金作为违约金返还甲、乙双方。现因涉案房屋尚不具备交付条件，上诉人至今无法向被上诉人交付房屋，致使双方未能进一步签订《房屋租赁合同》进而实现合同目的，已构成根本违约，被上诉人有权请求解除合同并要求上诉人承担相应的违约责任。故一审依据合同约定，判令上诉人承担双倍返还定金40万元的违约责任，有事实与法律依据，本院予以维持。上诉人主张，被上诉人按约定解除合同，上诉人应承担返还对方20万元及利息的违约责任，而非双倍返还定金，与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，悦居置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人南京悦居置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一九年十二月十日书记员  戴 苗