广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终10544号上诉人（原审原告）：田玉贵，男，1985年12月20日出生，回族，身份证住址宁夏海原县。委托诉讼代理人：杨向东，北京市中恒信律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司），住所地广东省广州市天河区庆亿街。负责人：吴颖桦。委托诉讼代理人：陈远强，该公司职员。委托诉讼代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司），住所地广东省广州市天河区天河直街。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人广东君信律师事务所。负责人：倪烨中委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，广东君信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑辉平，男，1961年4月6日出生，汉族，户籍地址广东省汕头市金平区。被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行），住所地广东省广州市白云区广园中路**。负责人：王玉新，该支行行长。委托诉讼代理人：叶则节，该支行职员。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人田玉贵、东方资产广东分公司因与被上诉人国龙公司、郑辉平、建行白云支行商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人田玉贵的委托诉讼代理人杨向东，上诉人东方资产广东分公司的委托诉讼代理人薛冰，被上诉人国龙公司的委托诉讼代理人丘文杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田玉贵上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为“田玉贵在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的剩余购房款34万元支付给东方资产广东分公司”；2、判决国龙公司、郑辉平、建行白云支行、东方资产广东分公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审过程中，国龙公司未提出要求田玉贵向其支付剩余购房款利息的反诉请求，建行白云支行、东方资产广东分公司也未提出独立的诉讼请求。田玉贵未按约支付余款或办理银行按揭贷款，系由于国龙公司违法犯罪及违约导致，一审法院判决田玉贵支付剩余购房款的利息给东方资产广东分公司超出一审诉讼请求范围。田玉贵与国龙公司系房屋买卖合同关系，东方资产广东分公司与国龙公司系借款关系。一审法院在判决中将不同法律关系主体之间的合同义务相互调换，缺乏事实和法律依据。东方资产广东分公司辩称：我方不同意田玉贵的上诉请求，因为田玉贵的上诉请求与我方的上诉请求矛盾，我方要求田玉贵清偿要求东方资产公司抵押债权的本息清后，才可以协助办证。东方资产广东分公司上诉请求：1、改判一审判决第二项为：在东方资产广东分公司的按揭贷款本息结清的条件下，国龙公司协助田玉贵办理涉案房屋的产权登记手续，东方资产广东分公司予以协助；2、判令田玉贵承担全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案房产是东方资产广东分公司的合法抵押权利的房产，田玉贵取得涉案房产产权登记应当以按揭抵押贷款本息实际全额被清偿为前提。一审判决执行将导致东方资产广东分公司抵押权落空，损害东方资产广东分公司利益。二、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定认定田玉贵对涉案房产的权利优先于东方资产广东分公司的抵押权属于事实认定不清，法律适用错误。该法律文件是关于建设工程价款优先受偿权并非抵押权。东方资产广东分公司是抵押权人，并非工程款债权人。其次，工程借款的优先受偿权不得对抗买受人的条款本意是保护购房自住的消费者，但一审法院未查清田玉贵是否购房自住。另一方面，郑辉平签订《商品房预售合同》后，也通过办理按揭贷款方式支付购房款。三、东方资产广东分公司没发放按揭贷款的过错合法合规没有过错，系因国龙公司一房二卖的行为导致本案产生。且涉案房屋本身具有预售合同登记和抵押登记的情况下，购房人依然购买涉案房屋，该交易本身已具有巨大风险，购房人应承担法律上不利后果。因此，无论田玉贵是否明知涉案房屋已经被销售和被抵押的事实，仍然购买房产，更理应为自己草率行为承担不利的法律后果。一审法院以东方资产广东分公司的合法利益为代价，一味保护田玉贵，其判决有失公允。田玉贵辩称：东方资产广东分公司在上诉状提及的两点上诉请求，其在一审没有作为独立的请求提出，因此二审不应提出相应的请求。东方资产广东分公司上诉状提及其公司按揭贷款本息结清的情况下，国龙公司协助田玉贵办理相应的产权登记手续，对此才可以协助，这一部分与事实不符。国龙公司对田玉贵、东方资产广东分公司的上诉请求共同辩称：一审判决合法合理，要求田玉贵将剩余房款的本金以及按照同期贷款利率计算的利息支付给抵押权人东方资产广东分公司是符合公平原则的，请求法院驳回田玉贵、东方资产广东分公司的上诉请求。郑辉平经本院公告传唤、建行白云支行经本院传票传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼。2016年10月11日，田玉贵向一审法院提起本案诉讼，请求判令：国龙公司限期将广州市越秀区环市中路xxx号国龙大厦xx阁xx房变更登记到田玉贵名下，并将办妥的房产证交付给田玉贵。一审法院认定事实：2006年，田玉贵（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的xx阁x层x号房，用途为住宅。该商品房属现房，按套出售，总金额为54万元。买受人分期付款，其中2006年3月27日前支付20万元，2006年12月1日前支付14万元，2007年12月1日前支付20万元等。2006年3月27日，国龙公司向田玉贵出具收据，载明收到田玉贵交来入伙费7750元、税费11880元及装修费2万元。2006年3月29日，田玉贵与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认田玉贵接收国龙大厦xx阁xx单元大门钥匙。同年12月27日，国龙公司出具收据，载明收到田玉贵交来的楼款20万元。一审另查明：涉案国龙大厦xx阁x层x单元于2001年9月10日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为郑辉平，房屋使用性质为住宅，建筑面积108.03平方米，成交价格821028元，签约时间2001年9月1日。国龙公司（甲方）与中国建设银行广州市分行（乙方，以下简称建行广州市分行）曾于1998年12月1日签订《楼宇按揭合作协议》，约定：甲乙双方就甲方开发建设并依法销售的国龙大厦住宅部分楼宇进行按揭合作；在上述楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人连续发放的按揭贷款，在乙方最高按揭贷款额度内，同意为所有购房人之每一份按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证等。2001年9月21日，郑辉平（借款人、甲方）、中国建设银行广东省分行（以下简称建行省分行，贷款人、乙方）签订《楼宇按揭合同》，约定：甲方以其与发展商签订的商品房预购销合同项下确定的国龙大厦xx阁x层x号的房产抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供人民币贷款49万元等。同年10月8日，经办银行中国建设银行广州东环支行取得广州市国土资源和房屋管理局核发的抵押登记证明书，登记抵押权人为中国建设银行广州东环支行。2001年10月26日，中国建设银行广州东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，原中国建设银行广州东环支行的债权债务由合并后的中国建设银行广州市白云支行承受。其后，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路xxx号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。其“附表1”中列明：xx阁xx，购房人田玉贵，已付房款20万元，登记预购人郑辉平，抵押权人建行东环支行。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。一审再查明：2004年6月28日，建行白云支行（甲方）与中国信达资产管理公司广州办事处（乙方）签订《债权转让协议》，约定：甲方将其对王平波等290户借款人共计290笔借款合同项下截止至2003年12月31日的债权转让给乙方；本协议生效后，乙方即取得债权人的地位，取代甲方行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担甲方本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律性文件项下的全部义务、风险与责任等。该协议所附转让债权清单中第230项列明债务人为郑辉平，借款合同号20010921等。同年11月29日，中国信达资产管理公司广州办事处又与东方资产公司签订《债权转让协议》，将上述债权转让给了东方资产广东分公司。一审中，田玉贵称，其与国龙公司签订《商品房买卖合同》的时间是2006年3月27日，当日以现金方式支付首期房款20万元，收据时间为笔误；未付清房款的原因一方面是因为合同未能办理备案登记，另一方面是国龙公司工作人员在2006年底因违法等原因人去楼空，无法找到，基于以上情况，田玉贵有权中止支付剩余房款，现在田玉贵愿意支付购房余款。国龙公司称，与田玉贵签订《商品房买卖合同》的时间应该是交纳首期款的当天或者更早一些，田玉贵应该是先签订合同和办理入住，再支付房款的，确认田玉贵以现金方式支付了20万元首期房款。一审法院认为：田玉贵与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人负有向买受人转移标的物所有权的义务，故国龙公司应协助田玉贵办理涉案房屋的所有权转移登记手续。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与郑辉平虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但郑辉平未实际占有房屋，也未举证证明其向国龙公司支付首期房款及实际向银行偿还按揭贷款。可见，国龙公司与郑辉平签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与郑辉平签订的商品房预售合同为无效合同，郑辉平无权以该合同对抗田玉贵的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。田玉贵已向国龙公司支付首期房款并且同意支付购房余款，又因国龙公司存在“一房二卖”行为，未及时付清房款的责任不可单方面归责于田玉贵，故本案应参照上述批复的精神处理。此外，考虑到田玉贵在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令田玉贵在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自逾期之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给抵押人。田玉贵在向涉案房屋目前的抵押权受让人即东方资产公司支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、郑辉平及东方资产公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，田玉贵诉讼请求于法有据，予以支持。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日作出如下判决：一、原告田玉贵在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款34万元及该款自2006年12月2日起至实际付清之日止的利息（其中2006年12月2日至2007年12月1日，基数为14万元；2007年12月2日至实际付款之日，基数为34万元；参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给第三人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司；二、被告广州市国龙房地产开发有限公司在原告田玉贵完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助原告田玉贵到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路xxx号国龙大厦xx阁xx房所有权转移登记至原告田玉贵名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；第三人郑辉平、中国建设银行股份有限公司广州白云支行及中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对田玉贵、东方资产广东分公司的上诉请求，认定如下：一、关于田玉贵上诉主张其不应支付购房余款利息的问题。因支付剩余房款是买受人应尽之合同义务，考虑到田玉贵在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除不能出售外，并未影响其使用或出租等权利的行使，未付的剩余房款本身也会产生一定孳息。一审法院基于公平合理原则，以平衡各方权益而判决田玉贵向抵押权人支付剩余房款的同时，支付该款自逾期之日起至实际付清款之日止的利息，并无不妥。田玉贵该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。二、东方资产广东分公司上诉主张在其抵押债权未实现的情况下，其不负有协助办理过户手续的义务。首先，依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与郑辉平虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但郑辉平未实际占有使用房屋，也未举证证明其向国龙公司支付首期款及实际向银行偿还按揭贷款，国龙公司与郑辉平就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，现无充分证据证明田玉贵在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且无证据证明田玉贵未支付全部购房款应归责于田玉贵，因此一审法院认定田玉贵与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助田玉贵办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。其次，因国龙公司利用郑辉平名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明田玉贵在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。田玉贵已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令田玉贵向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司、郑辉平及东方资产广东分公司之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。抵押登记的问题业经另案处理，本案不作调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人田玉贵、东方资产广东分公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2976元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担100元、上诉人田玉贵负担2876元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十二月十二日书记员  彭文悦书记员  区敏儿