四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1622民初3519号 原告：四川祥悦物业服务有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇古邻大道**恒源新城东方银座******，统一社会信用代码915116235904592297。 法定代表人：蒋博，总经理。 委托诉讼代理人：龙小军，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：姜红梅，女，该公司员工。 被告：谢必云，男，1963年4月21日出生，汉族，住四川省武胜县。 被告：雷秀会，女，1964年9月5日出生，汉族，住四川省武胜县。 原告四川祥悦物业服务有限公司（以下简称“祥悦公司”）与被告谢必云、雷秀会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后,依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。本案祥悦公司的委托诉讼代理人龙小军、姜红梅到庭参加了诉讼，被告谢必云、雷秀会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祥悦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付其拖欠2014年10月1日至2019年6月30日期间共57个月的物业服务费合计7809元；2.判令被告从次月第一日起每日按上月应缴物业服务费的3‰支付合同约定金共计2342.7元。事实和理由：原告系武胜县沿口镇瑞鼎嘉城小区物业服务企业，被告系该小区4栋24-5号房屋业主。被告从2014年10月1日至2019年6月30日期间共计57个月拖欠物业服务费7809元（房屋面积110.38平方米，服务费为每平方米1.2元/月），被告未按时缴纳物业服务费已构成违约。依照签订的《瑞鼎嘉城前期物业服务协议临时管理规约》第五条第3.1.2款的约定，物业服务费应按月缴纳；乙方（业主方）在当月15日之前将物业服务费缴清，逾期将向乙方加收应缴纳费用3‰的合同违约金。为了维持小区物业管理服务的正常运行及其他业主的合法权益，特依法提起诉讼。 被告谢必云、雷秀会未作答辩。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照复印件、法人身份证明书、法定代表人身份证复印件、《瑞鼎嘉城前期物业服务协议临时管理规约》、瑞鼎嘉城客户验房收房记录表、物业费催收通知单照片、催收物业费短信记录、照片三张、武物价[2013]47号文件等证据。原告祥悦公司提供的证据，被告谢必云、雷秀会未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。上述证据经本院审查，能够反映案件的事实，与待证的案件事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月24日，原告祥悦公司（甲方）与被告谢必云（乙方）签订《瑞鼎嘉城前期物业服务协议》，该协议第一条约定：甲方同意提供、乙方同意接受甲方对“瑞鼎·嘉城”实施物业服务。……第三条约定：甲方权利、义务和责任甲方一经签约后即被授权进行瑞鼎·嘉城物业辖区的服务、组织和维护工作。主要包括以下事项：1、服务工作…2、公共秩序维护工作…3、工程维修与维护工作…4、环境工作…5、社区交通组织…6、特约服务工作…7、财务工作…8、其他工作……。第四条约定：乙方权利、义务和责任……7.乙方须按期付清相关的各种费用。8.乙方应于每月15日前缴纳物业服务费及其它应缴之费用，而无论该单元是否空置或被占用（由专业职能部门自行收取的除外）。特别指明：物业服务费收取起始是以交房通知文书确定的交房日期为准，乙方应按此交房时间办理交房手续，并开始向甲方支付物业服务费等相关费用。……第五条约定：乙方承担的费用及缴纳方法1.乙方应根据本协议和《瑞鼎·嘉城临时管理规约》及其附件的有关条款向甲方按时交纳物业服务等费用，并承担逾期未付的责任。…2.费用标准的核定2.1住宅物业服务费：依各住宅建筑面积分三类形态按月计收，精典花园洋房：1.1元/㎡·月；电梯花洋房：1.4元/㎡·月；电梯高层：1.2元/㎡·月。…3、缴费办法3.1物业服务费3.1.1瑞鼎·嘉城的物业服务费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后甲方收取的物业服务费差额不作退补。停车（场）库车尾物业服务费以个为单位计收。3.1.2物业服务费应按月缴纳。乙方在当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的合同违约金。……第六条约定：甲方服务期限瑞鼎·嘉城由甲方根据本合同内容进行服务，为期三年（自瑞鼎·嘉城整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算）。期满后本合同自动顺延至本小区业主大会选聘或续聘产生新物业公司，并由业主委员会与新物业服务企业签订服务合同生效时自动终止。……。 被告谢必云是武胜县沿口镇瑞鼎·嘉城小区的业主，住该小区******,该房屋属于电梯房，房屋面积为110.38平方米。被告谢必云未交纳2014年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。原告祥悦公司向被告谢必云催收未果，遂向法院起诉。 本院认为，原告祥悦公司与被告谢必云签订的《瑞鼎嘉城前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。被告谢必云作为该小区的业主之一，该物业服务协议对其具有法律约束力。原告为被告所居住的瑞鼎嘉城小区提供物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”的规定，原告要求被告按照《瑞鼎嘉城前期物业服务协议》约定的物业服务费标准足额向原告交纳物业服务费，理由成立，本院予以支持。原告祥悦公司要求被告谢必云、雷秀会共同支付拖欠物业费7809元，被告雷秀会未与原告祥悦公司签订《瑞鼎嘉城前期物业服务协议》，雷秀会不是合同的相对方，根据合同相对性原则，雷秀会不应当承担合同责任，因此，对原告祥悦公司要求被告雷秀会共同支付物业服务费的请求，本院不予支持。原告祥悦公司主张被告谢必云支付2014年10月1日至2019年6月30日期间共57个月的物业服务费7809元，计算有误，本院认定重新计算确认的物业服务费为7549.99元（110.38平方米*1.2元/平方米/月*57月）。 关于原告主张的违约金问题。段俊滔在原告催交后至今未支付物业服务费，属于合同违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《瑞鼎嘉城前期物业服务协议》第五条3.1.2项约定：“物业服务费应按月缴纳。乙方在当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的合同违约金。”，该项合同条款约定的违约金过高，原告起诉时要求段俊滔支付物业服务费违约金2342.7元，该约定仍然偏高，结合本案所涉及物业纠纷的现状、原告对被告2014年至2017年期间违约未及时主张违约金等情况，参照按照年利率24%的资金占用利息计算的损失，本院酌情认定违约金为1000元，超过部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谢必云向原告四川祥悦物业服务有限公司支付2014年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费7549.99元及违约金1000元，共计8549.99元； 二、驳回原告四川祥悦物业服务有限公司对被告雷秀会的诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行给付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费54元，减半收取27元，由被告谢必云负担（原告四川祥悦物业服务有限公司已垫付，待本判决生效执行时由被告直接给付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  李毅 二〇一九年十二月十一日 书记员  谭攀