河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终13152号上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司（原中国长城资产管理公司石家庄办事处），住所地石家庄红军大街27号，统一社会信用代码：91130105721633940H。负责人：廖亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈国江、左敬敬，河北得正律师事务所律师被上诉人（原审被告）：邯郸市鸿基房地产开发有限公司，住所地邯郸市人民东路266号鸿基大厦。法定代表人：王金刚，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：野庚雪，男，1970年11月24日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：张聚超，河北瀛铎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王丽平，女，1964年2月25日出生，汉族，住邯郸市丛台区。被上诉人（原审被告）：王金刚，男，1969年3月25日出生，汉族，住邯郸市丛台区。被上诉人（原审被告）：兴欢庆，女，1969年4月17日出生，汉族，住邯郸市丛台区。上诉人中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司（以下简称长城资产）因与被上诉人邯郸市鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基地产）、野庚雪、王金刚、王丽平、兴欢庆执行异议之诉一案，不服河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司的委托代理人陈国江、左敬敬、被上诉人野庚雪及委托代理人张聚超到庭参加诉讼。被上诉人邯郸市鸿基房地产开发有限公司、王金刚、王丽平、兴欢庆经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司上诉请求：1、依法撤销河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初1450号民事判决，改判准许对邯郸市丛台区鸿基大厦A座1501室房产的执行。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，认定事实错误，进而导致作出错误判决。一、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出判决，属法律适用错误。1、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第29条，而非28条。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”是针对执行行为作出的规定，上诉人提出的是对执行标的的执行异议之诉，对于执行行为非本案审查的范围。另外，该条规定也未区分被执行人为房地产公司与非房地产公司两种情形，本条规定的适用基础不存在。二、一审认定《鸿基地产商品房认购协议书》合法有效以及被上诉人野庚雪已支付全部房款的事实，属认定事实错误。1、被上诉人野庚雪未与鸿基地产签订合法有效的书面买卖合同。2、野庚雪未提供有效的1043211元付款凭证，不能证实其已按《商品房认购协议书》的约定支付了全部或大部分房款。三、本案争议的房产为商业，不具有排除强制执行的另一重要条件。综上，一审法院适用法律错误，认定事实错误，请求二审法院依法支持上诉人的请求。野庚雪答辩称，1、我方与鸿基地产签订的合同属于有效合同。2、销售不动产统一发票区别于增值税专用发票，能够证明我方已经支付房款对价。3、付款时间早于签订合同时间问题，根据商品房认购协议书第三条第2款的约定，交付的房款不需要另行变更付款方式，上诉人的无关联性意见不成立。4、一审认定事实清楚、适用法律正确、驳回上诉维持原判。被上诉人邯郸市鸿基房地产开发有限公司、王金刚、王丽平、兴欢庆经本院传票传唤，未到庭未答辩。中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司向一审法院起诉请求：1.准许对邯郸市丛台区鸿基大厦A座1501室房产的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年6月11日，被告野庚雪与被告鸿基地产签订了《鸿基地产商品房认购协议书》，合同约定：野庚雪认购邯郸市鸿基花苑鸿基大厦1501号房屋，总价款约1043211元，交房时间预计为2012年5月31日前。被告野庚雪向鸿基地产支付定金10000元，提交的转账记录显示2011年5月29日通过银行转账分三笔支付533211元，2012年8月10日通过银行转账和信用卡共支付400000元，2012年9月20日通过信用卡支付90000元，被告野庚雪称剩余款项是支付的现金，总计支付1043211元。被告鸿基地产分别于2012年7月18日和2012年9月20日开具销售不动产统一发票，发票载明：“付款方名称野庚雪，收款方名称邯郸市鸿基房地产开发有限公司，不动产项目名称鸿基花苑·鸿基大厦，不动产项目编号3040317102002，不动产楼牌号鸿基大厦-1-1501，款项性质预售房屋”，两张发票载明的金额分别为543211元和500000元。被告野庚雪于2013年8月12日向被告鸿基地产交纳维修基金20864元，2013年8月17日向河北卓远浩翔物业交纳物业费4776.48元，装修垃圾清运费398.04元，2015年12月10日向君泰物业交纳物业费4776.5元，垃圾清运费318.4元，被告野庚雪提交了上述费用收据。2013年8月17日被告野庚雪办理入住手续，被告野庚雪提供的入住手续书中载明：“尊敬的野庚雪业主，您购买的鸿基花苑/鸿基大厦1501号房屋，现已具备交房条件，请您按照如下程序办理交接手续。”该手续要求开发公司售楼部、开发公司财务部、物业公司财务部、物业公司客服中心、物业公司工程部签章，时间是2013年8月17日，物业公司工程部一栏中载明：房屋经验收质量合格，自即日起正式接收此房屋，业主签章野庚雪。现争议的房产尚未办理不动产登记。2015年1月4日，石家庄市平安公证处作出长城资产与鸿基地产强制执行公证债权（2015）冀石平证执字第001号《执行证书》。2015年7月18日，我院作出（2015）新执字第118-B号执行裁定书，裁定查封含涉案房屋在内的被告鸿基地产开发的鸿基大厦、鸿基公寓等若干房产，后被告野庚雪提出执行异议，本院经审理于2019年3月25日作出（2019）冀0184执异15号执行裁定书，裁定中止对邯郸市丛台区鸿基大厦A座1501室房产的执行。上述事实有新乐市人民法院（2019）冀0184执异15号执行裁定书、《鸿基地产商品房认购协议书》、2.入住手续书、3.装修施工许可证、4.物业费和维修基金收据、5.销售不动产统一发票、6.临时管理规约、7.装饰装修管理协议书、8.前期物业服务协议书、庭审笔录等为证。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产登记只是物权变动的成立要件，而不是买卖合同的生效要件，买卖合同的效力与物权变动的效力二者是相区分的。未办理过户登记手续只是不发生房屋所有权转移，并不影响协议的效力，故被告鸿基地产与野庚雪订立的《鸿基地产商品房认购协议书》不违反法律强制性规定，应确认为有效合同。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中被告野庚雪已在人民法院查封之前与鸿基地产签订了合法有效的书面买卖合同，提供的银行转账记录和销售不动产统一发票相互印证，证实其足额缴纳了合同约定的总价款，鸿基地产已于2013年8月28日将争议房产交付被告野庚雪，被告野庚雪已实际占有该房产，争议房产未办理不动产登记非因被告野庚雪自身原因造成。被告野庚雪提出的执行异议符合上述法律规定的情形，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告请求判令对涉诉房屋准许执行的主张无事实及法律依据，本院不予支持。判决：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司负担。本院二审期间，当事人均没有提交新证据，二审审理查明认定事实与原审审理查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人主张对涉案房产准许执行有无事实及法律依据。从现有证据可以证实，被上诉人在人民法院查封之前与鸿基地产签订了合法有效的买卖合同，并足额缴纳了合同约定的房款，被上诉人作为买受人已经履行了合同约定的全部义务。且涉案房产已完成了交付，被上诉人实际占有该房产。故此，被上诉人对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人请求继续执行涉案房产，但未提交证据证实被上诉人在购买房产中存在任何过错，故其主张继续执行涉案房产无事实及法律依据，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80.0元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  郝东霞审判员  岳桂恒审判员  李 莉二〇一九年十二月十二日书记员  董 冉