鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0304民初4001号原告：盛仕德（鞍山）物业服务有限公司，住所地：鞍山市铁**深峪路******。法定代表人：冯军，系该公司总经理。委托代理人：李筱研，系辽宁助君律师事务所律师。委托代理人：李祎舟，系辽宁助君律师事务所律师。被告：朱亚楠，女，汉族，1978年10月31日出生，现住址：鞍山市铁**。委托代理人：朱兆凯，男，汉族，1951年1月19日出生，现住址，系被告父亲。原告盛仕德（鞍山）物业服务有限公司与被告朱亚楠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人李筱研、李祎舟，被告朱亚楠、委托代理人朱兆凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛仕德（鞍山）物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2018年6月1日至2019年5月31日物业服务费合计4630元，滞纳金5070元，共计9700元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了鞍山市铁东区林青街55栋2层5号（盛仕豪庭5#1021）房产，2016年原、被告双方签订了《前期物业服务合同》，合同第五章约定了物业服务相关费用的收费方式、具体标准、每次缴费的具体时间等，被告办理了入住和文件签收手续。被告身为本小区业主，其享受到了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。至今累计欠物业服务费及滞纳金，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。为此特向贵院提起诉讼，请求依法判决，支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。被告朱亚楠辩称：1、根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条及四十五条，原告在案涉房屋不具备交付条件的情况，承接物业是应该自己承担这个法律后果，应当向置业公司主张前期物业服务费用。2、同小区同服务质量不同的价钱，一期和二期物业费标准不同；3、电梯内设置广告，广告收入没有公示，电梯事故频繁出现；4、顶楼进行违建，原告对违建材料的进入不予制止；5、7号楼顶楼养鸽子，原告至今仍未处理，造成7号楼业主家中蚂蚁成群；6、门卫睡觉，监控室保安脱岗；7、公共设施损害严重，原告不予修复；8、园区卫生无人清理；9、原告未履行合同第二条、第三条的义务，未对公共部分进行查验；10、原告要求滞纳金没有法律依据，滞纳金是我国行政机关要求行政相关人员依法缴纳，而原告系民事主体，没有法定职权，无权要求答辩人予以缴纳。综上，原告要求答辩人缴纳物业费用及滞纳金于法无据，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告盛仕德（鞍山）物业服务有限公司为盛仕豪庭小区的物业服务公司，被告朱亚楠系该小区5号楼1021号业主，该房屋的建筑面积为170.43平方米。被告2016年5月22日办理入住，2017年6月5日原告与被告签订《前期物业服务合同》一份。协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米2元/月；电梯维修费45元/月收取；甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2018年6月1日至2019年5月31日未向原告交纳物业服务费。再查，盛仕豪庭二期工程5#楼、6#楼、7#楼、8#楼、、地下车库实体构件抽样检测报告显示“检测合格”上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：《前期物业服务合同》一份、营业执照及法人身份证明一份、业主信息登记表、承诺书一份、发票二张、二期物品领取单一份、智能门禁系统征意书一份、墙面装修提示一份、物业催费通知函一份、物业催费通知单一份、管线工程规划许可证申请书、实体构建抽样检测报告。被告朱亚楠提交的证据有：商品房买卖合同首页一份、《前期物业服务合同》一份、物业费收据三份、照片一组、原告2017年度经营成本一份、投诉书一份、公告一份及视频光盘两张。本院认为：依法成立的合同受法律保护。2017年6月5日原告与被告签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。原告自业主入住起按合同约定为盛仕豪庭小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告朱亚楠对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。虽原、被告签订的《前期物业服务合同》规定物业费标准为住宅每平方米2元/月、电梯费45元/月，但原告以每平方米1.6元/月收取物业服务费、以30元/月收取电梯费，被告以此标准缴纳物业费，应认定双方对《前期物业服务合同》物业费标准内容的变更，物业费标准应以住宅每平方米1.6元/月进行计算、电梯费以30元/月进行计算。被告欠缴时间为2018年6月1日至2019年5月31日，被告应缴纳物业费为1.6元/月/平×170.43平×12个月=3272.26元，电梯费30元/月×12个月=360元，合计3632.26元，故本院对原告要求被告缴纳3632.26元物业服务费的主张予以支持，对原告过高部分主张不予支持。关于原告主张被告支付逾期物业费的滞纳金（按日0.3%计算）一节，本院认为，原、被告双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称原告等相关单位明知各种手续不健全不具备交付条件的情况下，故意侵犯被告的利益，依据辽宁省物业管理条例第44条、45条之规定，不应缴纳物业费一节，该条例第44条规定“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办完相关交付手续为准”。本院认为房屋检测验收应由行政主管部门管理并备案，如被告认为该房屋不具备交付条件可向房屋开发公司另行主张权利或向行政主管部门反映。现被告已于2016年5月22日办理了入住，原告自业主入住之日起即为该小区提供物业服务，被告接受服务的同时，应按合同约定交纳物业费，故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称同小区同服务质量不同的价钱，一期和二期物业费标准不同一节，本院认为原、被告自愿签订的《前期物业服务合同》合法有效，对双方具有约束力。《前期物业服务合同》明确规定物业费标准为住宅每平方米2元/月，电梯费以45元/月，被告签订合同之时应已知晓此标准，虽后期物业费标准以住宅每平方米1.6元/月、电梯费以30元/月认定，是视为双方对原合同内容的变更，但不能否定原合同签订时的法律效力，故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称顶楼有违建、养鸽子侵犯其他业主的利益一节，本院认为原告应具有管理责任，及时向有关业主发出整改告知，如遇阻力应及时向行政主管部门申请依法拆除，被告亦可以侵权责任法律关系为由，另行起诉实际侵权人。本案原告主张的请求依据原、被告双方的物业服务合同法律关系，故本院对被告的该项辩称不予采纳。关于被告辩称卫生、安保、公共设施维修、广告收入没有公示等物业服务不到位一节，本院认为原告已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告朱亚楠于本判决发生法律效力后十日内给付原告盛仕德（鞍山）物业服务有限公司自2018年6月1日至2019年5月31日止的物业服务费3632.26元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，原告已预缴，由被告朱亚楠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  王艺涵二〇一九年十二月四日法官助理刘冬晨书记员刘颂