贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12609号 原告：贵州滕王阁物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路东园小区****，统一社会信用代码：91520502308805630M。 法定代表人：严圣涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周佳琪（特别授权代理），系该公司员工。 被告：金斌，男，汉族，1989年2月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：尹晓兰，女，汉族，1990年9月6日出生，住贵州省毕节市七星关区，（系金斌妻子）。 原告贵州滕王阁物业管理有限公司（下称：腾王阁物业公司）与被告金斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾王阁物业公司的委托诉讼代理人周佳琪、被告金斌的委托诉讼代理人尹晓兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告腾王阁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费3,607.69元及违约金暂计300.00元（庭审中原告将物业费的计算时间变更为从2018年1月1日至2019年10月30日，物业费变更为3,779.49元，违约金以实际拖欠物业管理费为基数，按每日千分之三计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是毕节万晟置业有限公司开发的“万晟阳光城”选聘的前期物业服务公司，并与该公司签订了《前期物业服务委托合同》和与业主签订《前期物业管理服务协议》，合同约定了物业服务费为无高层住宅、高层住宅、住宅单身公寓房每月每平方米1.50元、高层住宅每月每平方米1.80元等条款。被告购买“万晟阳光城”26栋2单元603号房屋（建筑面积为136.04平方米，为高层住宅）入住后，物业服务费仅交至2017年12月，从2018年1月1日至2019年9月30日尚欠原告物业服务费3,607.69元。原告认为，原告均依照法律法规的规定及物业服务合同的约定，对该小区进行了物业管理提供服务，被告应按合同约定支付物业服务费，可其至今未支付，已损害原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，依法诉至贵院，请求判如所诉。 被告金斌辩称，我没有拒交物业管理费，是因为原告没有履行其义务。2017年7月底，万晟阳光城2期放炮把我家房顶炸开裂，厕所漏了，微信群里说让我们去物业报道，但我们报道后原告一直不解决；刚好楼下在装修准备搬新家，楼下一直催我们，我们找物业，物业推给房开，房开推给物业，一直未处理，没有办法最后我们自己找人修理。厕所问题至今未解决。我们没有说不交费，想和对方协商，对方服务态度不好；2017年10月中旬我坐电梯，电梯出现故障后我按求助按钮没有人接听，电话没有打出去我就发信息给家里，家里收到信息后就给物业打电话，物业的回复是他们已经下班，最后我丈夫亲自下去找了修电梯的人才把我们救出来，被困大概有十多分钟。就因为这些事情我们才没有交物业管理费。 本院经审理认定事实如下：原告是毕节市七星关区万晟阳光城小区的物业管理公司，被告是该小区业主。2014年12月4日，原告（乙方）与毕节万晟置业有限公司（甲方）签订《贵州省毕节市万晟阳光城一期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对万晟阳光城一期进行物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.60元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；高层住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；商业物业：3.50元/月/平方米。合同还约定其他事项。2017年2月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用等事项进行了约定。其中，乙方交纳物业服务费用的时间为：甲方自乙方与发展商在商品房买卖合同约定的商品房交付时间（若发展商逾期交付的以实际交房时间为准）之次日起计收物业管理费，乙方应按年交纳物业管理费，具体是每年1月31日前交纳本年度全年的物业服务费用。甲方按照包干制收取物业服务费用，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.50元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；高层住宅：1.50元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；住宅单身公寓房：1.50元/月/平方米；商业物业：3.50元/月/平方米。被告房屋的建筑面积为114.53平方米，属于高层住宅，其收房时间为2017年2月4日，其已支付了2017年12月30日之前的物业管理费，从2018年1月1日起至开庭之日止的物业管理服务费未支付。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方存在诸如消防设施不规范，杂物及垃圾堆放、停车不规范等问题。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 上述事实有原、被告的陈述，原告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《前期物业服务委托合同》和《前期物业管理服务协议》、收房资料、物业专用收据、物业服务的相关照片等。上述证据已经庭审举证质证，本院予以确认在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳物业服务费，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，其只交纳了2017年12月30日之前的物业服务费，从2018年1月1日至开庭前的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担违约责任，被告欠原告从2018年1月1日至2019年10月30日期间(共22个月)的物业费为3,779.49元（1.50元×114.53×22=3,779.49元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑、该小区的现状，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告承担90%的物业管理费，即3,779.49元×90%=3,401.54元，原告诉讼请求超过部分，本院不予支持；对原告诉请加收违约金，因原告未完全尽到履行合同的义务，双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。因此，对原告主张的违约金，本院不予以支持。被告以万晟阳光城2期放炮致其房顶开裂，厕所漏水等问题进行抗辩，属另一法律关系，被告可依法另行提起诉讼，但以此作为拒付物业管理服务费的抗辩，理由不充分，故对被告的该主张，本院不予支持。 综上，原告要求被告支付物业费3,779.49元的诉讼请求，本院支持3,401.54元，超过部分，本院不予支持；对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告金斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州滕王阁物业管理有限公司交纳2018年1月1日至2019年10月30日期间（共22个月）的物业管理服务费人民币3,401.54元； 二、驳回原告贵州滕王阁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由原告贵州滕王阁物业管理有限公司负担5.00元，被告金斌负担20.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇一九年十二月二日 书记员  李治樱