湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11413号上诉人（原审被告）：湖南富瑞房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路二段**新世纪大厦**。法定代表人：侯周华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宇光，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，湖南联合创业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙航，女，1985年11月3日出生，苗族，住长沙市雨花区。上诉人湖南富瑞房地产开发有限公司（以下简称富瑞房地产公司）因与被上诉人龙航商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2019）湘0103民初3563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富瑞房地产公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回龙航的诉讼请求；二、由龙航承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉房屋已经五方验收，符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件；二、上诉人虽然在合同约定的2018年10月31日未能交房，但经过两个月的时间案涉房屋已经满足交房条件，故上诉人逾期的时间为2018年11月1日至2018年12月26日，之后系因被上诉人迟迟不肯收房导致未能交房。龙航辩称：一、五方验收条款违反相关法律法规规定，系无效条款；二、上诉人所称房屋交付日房屋存在外墙渗水、墙壁漏水、顶楼漏水等问题，根本达不到合同约定的交付标准。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。龙航向一审法院起诉请求：一、判令富瑞房地产公司继续履行合同约定的房屋交付义务；二、判令富瑞房地产公司支付龙航逾期交房违约金（从2018年11月1日起算至实际交付之日止，暂计至2019年4月15日为14194.73元）；三、如继续违约，还需按合同约定支付后续违约金；四、本案诉讼费用由富瑞房地产公司承担。一审法院认定事实：2018年6月12日，龙航（买受人）与富瑞房地产公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》第二条约定：买受人购买座落于天心区房屋，建筑面积95.81平方米，总房价855104元；第十条约定：出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第二十三条约定：本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。经双方签字盖章的补充协议与本合同具有同等效力。同时《长沙市商品房买卖合同》附件四即《合同补充协议》第三条约定：商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人以《潇湘晨报》、《长沙晚报》之一作为发布交房通知的媒体，不再另发交房通知，买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，否则，责任由买受人自负；第五条约定：本条所指商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘察方的验收合格文件。此后龙航向富瑞房地产公司支付购房款855104元，并于2018年6月14日交纳房屋契税等。富瑞房地产公司则分别于2018年6月27日、2019年5月28日向龙航出具购房款增值税发票。2018年10月31日，商品房买卖合同约定的交房时间届满，因涉案房屋尚未到达交付条件，龙航等相关业主遂找富瑞房地产公司解决，富瑞房地产公司承诺2018年12月31日前交房。2018年12月19日，建设单位富瑞房地产公司联合监理单位湖南智埔工程咨询有限公司、施工单位湖南省第二工程有限公司、设计单位湖南建设集团有限公司建筑规划设计院、勘察单位核工业长沙工程勘察院对富瑞星座1＃栋、2＃栋以及1＃栋、2＃栋地下室进行了验收。2018年12月26日，富瑞房地产公司在《长沙晚报》上刊登交房公告，载明“我公司开发建设的富瑞苑1栋、2栋商品房已经具备合同约定的交付条件，现定于2018年12月31日至2019年1月7日分栋办理交房手续。敬请各业主按《交房公告》通知时间内前来办理房屋相关交接手续，逾期视为我公司已履行房屋交付义务。具体事项如下：一、交房地点：富瑞苑1栋5号门面。二、交房时间：1栋2018年12月31日至2019年1月3日；2栋2019年1月4日至2019年1月7日。三、收房应缴清款项及携带证件、资料，需交齐购房相关税费；提供业主身份证原件及复印件、购房合同及交款凭证原件等。另需准备预交1年物业管理费及预交水费200元。四、咨询电话0731-846×****”。龙航等相关业主仍认为富瑞房地产公司交付房屋不合格，多次上访，到相关部门投诉。2019年1月4日，长沙市建设工程质量监督站向富瑞房地产公司、湖南省第二工程有限公司、湖南智埔工程咨询有限公司出具长建质监函［2019］1号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，载明“你单位建设、施工、监理的富瑞星座1＃栋、2＃栋及地下室工程未经验收，就交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。现要求你单位立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。否则，我站将按照《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，报建设行政主管部门进行行政处罚。”2019年2月26日，长沙市住房和城乡建设局信访处收到富瑞苑业主提交的《请求解决富瑞苑房屋质量问题和违规交房的联名信》，并于当日组织业主、富瑞房地产公司、长沙市建设工程质量监督站等进行协调，富瑞房地产公司承诺6个月内达到交房标准。一审法院认为：案涉《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系真实、合法、有效的合同，双方应按照合同内容履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，富瑞房地产公司未按合同约定于2018年10月31日前向龙航交付房屋，且未提交富瑞房地产公司符合延期交付条件以及双方另行变更交房时间的相关证据，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。现评析如下：一、关于富瑞房地产公司于2018年12月26日向龙航交房的行为是否存在违约的问题。本案中，富瑞房地产公司在合同约定的交房期间内未能完成交房义务，直至2018年12月19日涉案房屋经建设、监理、施工、设计、勘察验收后，富瑞房地产公司于2018年12月26日再行通知龙航等业主交房。但在2019年1月4日，建设行政主管部门即长沙市建设工程质量监督站向建设单位即富瑞房地产公司、施工单位即湖南省第二工程有限公司、监理单位即湖南智埔工程咨询有限公司出具函件，明确上述建设、施工、监理的富瑞星座1＃栋、2＃栋及地下室工程未经验收就交付使用违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，要求立即停止违法使用，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。对此，一审法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接受建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当有规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，长沙市建设工程质量监督站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明条件。现建设行政主管部门即长沙市建设工程质量监督站针对涉案楼房富瑞星座1＃栋、2＃栋及地下室工程的建设、施工、监理未经验收就交付使用违反相关法律法规作出认定，且长沙市建设工程质量监督站要求涉案楼房的建设、施工、监理单位组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。富瑞房地产公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需长沙市建设工程质量监督站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。富瑞房地产公司已取得的五方验收记录不能否定建设行政主管部门对于五方验收未合格的认定，故一审法院对富瑞房地产公司的上述辩称不予采信。同时，涉案楼房富瑞星座1＃栋、2＃栋及地下室工程系主体工程，长沙市建设工程质量监督站认定其建设、施工、监理未经验收，对房屋的正常使用有较大影响以及存在人身财产安全隐患等问题。综上，应认定案涉房屋未达到交付条件，富瑞房地产公司的行为已构成违约；二、关于富瑞房地产公司是否应继续履行交房义务的问题。一审法院认为富瑞房地产公司有义务向龙航交付既符合合同约定亦不违反法律法规强制性规定的合格房屋，故一审法院对于龙航要求富瑞房地产公司继续履行合同约定的房屋交付义务的诉讼请求予以支持；三、关于违约金的问题。龙航主张富瑞房地产公司从2018年11月1日起，按照龙航所购房屋总房款万分之一每日的标准支付违约金至实际交房之日止。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定及公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情判令富瑞房地产公司给付龙航违约金31211元（855104元×0.1‰／天×365天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、限湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付龙航违约金31211元；二、限湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内向龙航交付经验收合格的房屋（该房屋座落于长沙市天心区；三、驳回龙航的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计77元，由湖南富瑞房地产开发有限公司承担。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：案涉房屋至今未验收合格。一审判决查明的其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为：《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，虽然双方约定了商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘察方的验收，但该约定违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，应属无效，案涉合同约定的交付日及通知交房日案涉房屋均未经建设行政主管部门验收合格，故上诉人关于应当按照合同约定确定案涉房屋是否符合交付条件及其已经将房屋进行交付的上诉理由均不能成立。至一审法院判决时，富瑞房地产公司逾期交房时间未至一年，故一审法院判决富瑞房地产公司支付龙航一年的违约金错误，且该判项遗漏了龙航的部分诉讼请求。对于该错误，鉴于案涉房屋至本案二审判决时仍未验收合格，此时已届满一年，龙航亦没有提起上诉，故本院只予以指出，不予改判。综上，富瑞房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154元，由湖南富瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  文 芳二〇一九年十二月二日书记员  曾知畅