天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初8464号原告：李计明，男，1962年7月10日出生，汉族，华北油田第一中学教师，住河北省任丘市。委托诉讼代理人：王秀莲（系李计明之妻），1963年4月4日出生，汉族，华北油田第三中学教师，住河北省任丘市。被告：天津渤海湾房地产开发有限公司，注册住所地天津市宝坻区节能环保工业区，现办公地址天津市宝坻区海滨街道宝中道东汇广场301室。法定代表人：林书育，该公司执行董事。委托诉讼代理人：庞学敏，该公司行政人力部经理。原告李计明与被告天津渤海湾房地产开发有限公司（以下简称渤海湾开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李计明及委托诉讼代理人王秀莲、被告渤海湾开发公司的委托诉讼代理人庞学敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李计明向本院提出诉讼请求：1.解除李计明与渤海湾开发公司于2016年9月24日签订的《认购协议》；2.渤海湾开发公司将其收取李计明的201442.97元购房款及其自2016年9月27日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息返还给李计明；3.渤海湾开发公司赔偿李计明201442.97元。事实和理由：2016年9月24日，李计明与渤海湾开发公司签订《认购协议》，约定原告认购渤海湾开发公司开发建设的天津市宝坻区商品房，总房款200146元。同日，渤海湾开发公司收取李计明定金20000元。2019年9月27日，李计明通过渤海湾开发公司ＰＯＳ机刷卡支付购房款181442.97元，已交纳的定金转为购房款。在李计明已经付清全部购房款情况下，渤海湾开发公司迟迟未将《认购协议》约定的房屋交付李计明。经李计明了解，渤海湾开发公司已将《认购协议》约定的房屋抵押给第三人，但渤海湾开发公司故意对李计明隐瞒已经抵押的事实。现渤海湾开发公司又将该房屋出售给他人。李计明多次找购渤海湾开发公司交涉，渤海湾开发公司承认违约，同意返还已收到的201442.97元购房款，不同意赔偿其他损失。因购渤海湾开发公司的违约行为导致李计明签订合同的目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，提起诉讼。渤海湾开发公司辩称，李计明诉状中所述与事实不符。我公司与李计明签订的《认购协议》已经载明总房款是200146元，后李计明交纳了房屋定金20000元，房款80146元，其余100000元贷款支付；后李计明交纳了契税等11296.97元，这笔钱是我公司代房管局收取的，而不是李计明所陈述的已经交清房款我公司没有交房。李计明在诉状中所述所购买的房屋抵押给了第三人的事实不存在，而是在2016年初我公司与江苏南通二建集团有限公司（以下简称南通二建公司）的案件中被查封。我公司没有刻意对李计明隐瞒查封的事实，因为这个项目的销售并不是我公司直接销售，是委托给了华纳（北京）房地产经纪有限公司（以下简称华纳经纪公司）独家代理销售。在销售前我公司也到宝坻区房管局进行过咨询，房管局答复让我公司把查封的情况上墙公示，房屋允许销售。我公司已在售楼处上墙公示，而且也向华纳经纪公司进行了说明，我公司不存在隐瞒查封的事实。李计明所述涉诉房屋已出售给他人与事实不符，涉诉房屋一直没有出售。我公司找李计明商量给他调换另外一套房屋，面积和房款不变，而且是阳面，但是李计明不同意。现同意解除《认购协议》，同意返还收取的定金20000元，房款80146元和代收的契税等11296.97元，不同意其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年7月18日，渤海湾开发公司与华纳经纪公司签订《房地产销售代理合同》，渤海湾开发公司就其开发兴建的宝坻区东汇广场商业项目，指定华纳经纪公司为天津地区的独家销售代理，销售面积约13000㎡，代理期限3个月，自2016年7月20日至2016年10月19日，如需顺延期限双方另行协商。在本合同有效代理期内，渤海湾开发公司不得在任何地区指定其他代理商。项目采用一般代理形式合作，渤海湾开发公司将项目所述房源分别以平均单价公寓4584元/㎡、沿街商铺8500元/㎡为基价由华纳经纪公司进行市场推广销售。华纳经纪公司代理佣金为所售房屋实际成交价格公寓不超过5084元/㎡、沿街商铺不超过9000元/㎡的全部溢价部分，超出上述成交价格部分的由渤海湾开发公司与华纳经纪公司五五分成，渤海湾开发公司不再另行给付销售代理佣金。该《房地产销售代理合同》签订后，华纳经纪公司开始进行市场推广销售。该销售代理合同期限届满后，渤海湾开发公司与华纳经纪公司未签订顺延合同。2016年9月24日，李计明与渤海湾开发公司签订《认购协议》，约定李计明认购渤海湾开发公司开发建设的宝坻区商品房，建筑面积43.51㎡（以政府测绘部门最终批件为准），该房屋按套销售，总房款200146元；签订本协议的同时交付定金20000元，2016年10月1日前一次性付清首付款100146元，其余房款100000元以贷款方式支付。协议签订当日，李计明交纳定金20000元，由渤海湾开发公司出具收款收据。2016年9月27日，李计明分两次向迦南美地房地产经纪有限公司转账支付90000元和91442.97元。同日，渤海湾开发公司分别为李计明出具收到交来购房款80146元收据和收到交来契税、维修基金、登记费、转让费等11295.97元收据。对上述三笔款，李计明仅提交了定金收据，渤海湾开发公司提交三张收据。李计明交纳上述款项后，未能与渤海湾开发公司签订正式的商品房买卖合同，致后续手续未能如期办理。经核查，涉诉房屋没有设定抵押，因渤海湾开发公司与南通二建公司之间的建设工程施工合同纠纷，致包括涉诉房屋在内的东汇广场323套房地产被天津市第一中级人民法院依法查封。2016年7月6日，渤海湾开发公司与南通二建公司签订了《执行和解协议》，允许渤海湾开发公司继续销售包括被查封房产在内的该项目房屋，每销售满50套且全部销售款进入天津市第一中级人民法院账户后，可对该部分已销售房产的查封予以解除。此后，天津市第一中级人民法院分别于2017年4月4日和2017年6月30日发布拍卖公告，对查封的323套房产进行整体拍卖。经两次拍卖流拍，南通二建公司愿意接受其中272套房产作价抵偿债务。天津市第一中级人民法院于2017年10月24日作出（2017）津01执恢33号之一号和执恢33号之二号执行裁定，将上述272套房产作价69003231.96元抵偿南通二建公司债款，上述房产所有权益自裁定送达南通二建公司时转移。南通二建公司于2018年8月7日办理了权属登记手续，现涉诉房屋权利人为南通二建公司。对双方存在争议的90000元是购房款还是经纪公司收取的电商费，李计明除在庭审中提交的向迦南美地房地产经纪有限公司转账记录外，虽表示转账支付上述款项后给出具了收据，但当庭没有提交全部款项均是渤海湾开发公司收取并出具的收据，也没有提交是华纳经纪公司或迦南美地房地产经纪有限公司收取并出具的收据。因李计明没有提交能够证明该款性质的收据，表示庭审后补充提交，但一直未能提交。本院认为，李计明与渤海湾开发公司签订房屋《认购协议》时，涉诉房屋是现房，具备销售条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。李计明与渤海湾开发公司签订的《认购协议》约定了定金、首付款金额的支付及余款的付款方式，并代为收取了契税、维修基金、登记费及转让费等费用，因涉诉房屋附载查封，渤海湾开发公司收取首付款后未能与李计明签订商品房买卖合同。除暂时不能签订商品房买卖合同外，双方没有其他争议，该认购协议具备了商品房买卖合同的性质，应认定为商品房买卖合同。《认购协议》约定销售的房屋虽附载有查封，但不影响合同的效力，仅是合同标的物所有权及其他物权暂时不能转移，故应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。现李计明与渤海湾开发公司同意解除《认购协议》，因合同的解除不损害国家、集体和合同外第三方利益，本院准予。合同解除后，返还财产、赔偿损失及承担责任主体等成为焦点问题，本院对裁判理由分述如下：一、关于李计明要求返还购房款及支付利息问题《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：㈡商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：㈡故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。现李计明要求渤海湾开发公司返还已交纳购房款及契税、维修基金、登记费及转让费等，渤海湾开发公司对没有异议的款项同意返还，本院予以确认。李计明要求对其支付的购房款100146元支付利息，符合上述法律及司法解释的规定，本院予以支持。李计明另行支付的契税、维修基金、登记费及转让费等11296.97元，是签订正式商品房买卖合同后需向有关部门交纳的费用，与购房款性质不同，渤海湾开发公司仅是代收。如渤海湾开发公司已将上述款项交付有关部门，其应履行的是协助退款义务，不涉及利息问题。现渤海湾开发公司未将上述款项交付有关部门，仍保存在其公司账户，故其应承担返还义务，并应计付利息。双方签订《认购协议》时，涉诉房屋未设定抵押，处于被查封拍卖状态，虽如此但也附条件允许销售。后包括涉诉房屋在内的272套房屋因拍卖流拍，被天津市第一中级人民法院裁定抵偿南通二建公司的债款，并不是渤海湾开发公司将涉诉房屋另行出售他人。因此，李计明要求赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。综上，渤海湾开发公司应返还李计明已付购房款及相关税费，并应从李计明付款之日起向李计明支付利息。李计明请求从2016年9月27日起算利息，予以支持。二、关于存在争议的90000元价款的返还问题李计明仅提交了向迦南美地房地产经纪有限公司的转账记录，没有提交能够证明转账款全部由渤海湾开发公司收取的证据，而且双方签订的认购协议约定的付款方式是首付款之外的100000元房款贷款支付。渤海湾开发公司提交的收据金额与需贷款金额合计与总房款相符，李计明称向迦南美地房地产经纪有限公司转账支付180000余元后给出具了收据，当庭未能提交，庭审后也没有补充提交，导致不能对该款属于购房款性质还是电商费性质作出准确判断，而且华纳经纪公司与迦南美地房地产经纪有限公司不是本案当事人。在李计明没有申请追加、没有要求迦南美地房地产经纪有限公司承担责任，且不能证明该款项性质的情况下，也不宜依职权通知华纳经纪公司或迦南美地房地产经纪有限公司参加诉讼。根据本案现有证据不能确认该款即购房款，并且由渤海湾开发公司收取。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。因此，在本案中对该90000元不予审理。若李计明在法定期间内能够获取相应证据，可根据证据确定该款性质向相应责任主体另行主张权利。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除李计明与天津渤海湾房地产开发有限公司于2016年9月24日签订的《认购协议》；二、天津渤海湾房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还李计明已付购房款100146元及代收的李计明交纳的契税、维修基金、登记费及转让费11296.97元，合计111442.97元，并以该款为基数，自2016年9月27日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；三、驳回李计明的其他诉讼请求。（上述款可直接给付李计明或者汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7744元，减半收取计3872元（李计明已预交），由李计明负担1572元，天津渤海湾房地产开发有限公司负担2300元（于本判决生效后10日内给付李计明或向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨旭东二〇一九年十二月二十四日书记员  杜建玥附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。