安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1523民初5572号原告：方绪斌,男,1979年9月22日生,汉族,舒城县人，住安徽省舒城厅县。原告:张家连,女,1981年11月5日生,汉族,肥东县人，住安徽省舒城厅县。原告委托诉讼代理人：金平，北京（盈科）合肥律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：夏姣姣，北京（盈科）合肥律师事务所律师。被告:舒城金诚房地产开发有限公司,住所地安徽省六安市舒城县城关镇经济开发区纬二路,统一社会信用代码:9134152333668547XF。法定代表人:赵焕铨,系该公司负责人。委托诉讼代理人：黄学用，安徽继宏律师事务所律师。原告方绪斌和张家连诉被告舒城金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方绪斌和张家连的委托诉讼代理人金平、夏姣姣，被告金诚公司的委托诉讼代理人黄学用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告立即支付原告逾期办理房屋产权证的违约金29895.58元(以房屋总价款536000元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,自2018年10月26日起至2019年9月3日共计312天，暂计算至起诉之日为29895.58元),后期以536000元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2019年9月4日计算至实际办理房屋产权证时止。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月10日,原告方绪斌、张家连与被告舒城金诚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于舒城县城关镇金仕佳缘8幢2004室,房屋总价款为536000元。合同签订后,原告按照合同的约定支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条第(一)款约定:“出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房”，然被告出卖的该房屋一直不符合双方约定的交付条件。另按照《商品房买卖合同》第二十条第(二)款规定:“因出卖人原因,买受人未能在该商品房交付之日起360日取得该商品房所有权证书的,买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金”并约定由被告办理涉案房屋的产权证。但截止起诉,被告仍未办理涉案房屋的产权证。原告认为被告逾期办理房屋产权证的行为属于违约,严重侵害了原告的合法权益,应承担相应的违约责任。因双方违约金约定不明根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为维护自身合法权益,特提起诉讼,望贵院判如所请。原告为证明其主张提供以下证据：1、原告身份证复印件、企业信息查询单。证明目的:证明原告及被告诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同》、中国建设银行明细、收据。证明目的:1.原告购买被告开发的金仕佳缘8幢2004室房屋,房屋总价款为536000元,原告已按约定支付全部房价款;2.被告最迟应于2018年10月26日前办理涉案房屋产权证,逾期办理的,被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之X的违约金至实际完成房屋所有权登记之日止。因双方违约金约定不明,应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告金诚公司辩称：原、被告双方在合同中并没有约定逾期办证的违约金，合同违约金计算方式是X，在日常生活中X为叉，代表为O。关于交付房屋时间后的360日，办证前原、被告双方在交付房屋时，还需要核定房屋面积及价款，所以在办证时间360日起点应该是实际交付房屋之日起算，而不是以合同约定交付房屋起算。故请求驳回原告诉讼请求。被告为证明其主张提供了以下证据：商品房买卖合同，证明原、被告未约定逾期办证违约金。经质证，原告对被告所举证据真实性无异议，但认为双方约定是X，并不是O，X系约定不明，应参照最高院司法解释18号规定执行。被告对原告所举证据真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，本院对原、被告提供证据的真实性、合法性、关联性以确认。经审理本院查明的事实为：2016年8月10日,原告方绪斌、张家连与被告舒城金诚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于舒城县城关镇金仕佳缘8幢2004室,房屋总价款为536000元。2016年8月8日，原告向被告支付首房款136000元，余款400000元向银行申请贷款支付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定：“出卖人（即被告）应当在2017年10月30日前向买受人（即原告）交付该商品房”。合同第二十条第（二）款规定：“因出卖人（即被告）原因，买受人（即原告）未能在该商品房交付之日起360日取得该商品房所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款的万分之X的违约金”，并约定由被告办理涉案房屋的产权证。2017年10月28日，原、被告双方办理了交房手续。但截止起诉，被告仍未办理涉案房屋的产权证。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》合法有效。本案争议的焦点是：合同约定逾期办证按照全部房价款的日万分之X计算违约金，应否视为不支付违约金或者视“X”为零。本案中，对于逾期办证违约金为X，被告辩称为O，不符合现实交易习惯，违背了公平合理、民事权利义务相一致原理，本院不予采信，且根据格式合同条款解释规则，应作有利于提供格式合同相对一方的解释，故应视为本案双方未明确约定违约金具体数额和计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，除有特别约定外”，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应当向原告支付逾期办证的违约金。起算时间为合同约定交房时间之次日起的第360日即2018年10月26日；为明确违约金的具体数额，暂计算至本案庭审辩论终结之日即2019年11月8日；此后至实际完成房屋所有权登记之日止的逾期办证违约金，建议由原、被告另行协商解决或者由原告另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告舒城金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告方绪斌和张家连支付逾期办证违约金（以房款总额536000元为基数自2018年10月26起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至2019年11月8日止）；二、驳回原告方绪斌和张家连其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取774元，由被告舒城金诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  朱更生二〇一九年十二月六日书记员  方 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。