陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民终15061号上诉人（原审被告）：张小临，女，1971年7月12日出生，汉族，临潼自来水公司退休职工，住西安市临潼区。被上诉人（原审原告）：西安市临潼区勤政物业服务有限公司，住所地：西安市临潼区。法定代表人：李文华，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲小艳，女，1971年7月4日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人张小临因与被上诉人西安市临潼区勤政物业服务有限公司（以下简称：勤政物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2019）陕0115民初3890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张小临上诉请求：撤销原审判决，依法改判，认定物业费至少应减少收取40%。事实与理由：勤政物业公司服务质量严重不达标，如，消防栓从未受到管理养护，小区火灾未得到及时扑救，公共照明问题，小区水电成本计算混乱，车位乱收费，小区监控瘫痪，垃圾堆积如山，墙皮脱落，小广告问题，违规安装车位锁，绿化被破坏。对待业主态度恶劣，导致矛盾激化。擅自扩大收费项目，物业费擅自涨价，未经业主公示。勤政物业公司辩称，该小区是开发商和厂方共同开发，没有五证，房屋质量存在一定问题，硬件设施不全，单位破产无人管理，厂方委托勤政物业公司进行服务管理，已将服务项目及收费标准挂牌至今。勤政物业公司一直在尽力履行职责，大部分业主也缴纳了物业费，请求维持原判。勤政物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张小临立即向勤政物业公司支付拖欠的物业费、卫生费合计1200元（2017.1-2019.6）；2.诉讼费由张小临承担。一审法院认定事实：张小临系西安市临潼区XX路XX小区XX号楼XX单元XX楼XX户（建筑面积85.726平方米）业主，物业服务费用由其缴纳；勤政物业公司于2015年7月入驻该小区，并与建设单位西安市临潼印刷厂签订了前期物业服务合同。合同第六条约定物业费按0.4元∕月·平方米（按建筑面积）收取；合同第二十六条约定，本合同期限为5年，自2015年7月15日至2020年7月15日起至2020年7月15日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。截止目前该小区并未成立业主委员会，由勤政物业公司向业主提供物业服务，在此期间张小临向勤政物业公司按时缴纳物业费及卫生费至2016年12月31日，其中物业管理费缴纳情况为：2015年第3、4季度180元，2016年7-9月102元。2017年1月之后再未缴纳。张小临主张勤政物业公司入住小区后起初的物业费是每月30元，之后勤政物业公司将物业费涨至每月34元并未向业主公示。勤政物业公司承认涨价的事实，但主张已向业主公示。另查明，张小临拒缴物业服务费后，勤政物业公司通过律师函及公司催缴函的书面形式向张小临催要。庭审中，张小临提供的照片用以证明勤政物业公司服务不到位：卫生状况差，消防设施形同虚设、废弃无法使用、占用消防通道存在安全隐患，不及时维护花木、绿地，占用绿地作为车位、收取车位费、路灯爆灯不及XX小区XX路灯、楼梯墙皮脱落等，勤政物业公司对其真实性予以认可。但辩称墙皮脱落属实，垃圾也是日产日销、路灯爆灯并无业主反映、车位也是前任物业所为原计划收费但实际并未收取。审理中，因勤政物业公司拒绝调解，致调解未果。一审法院认为，依法成立的合同对当事人均有约束力，当事人应当全面履行合同义务。本案争议的焦点是：1、涉案物业合同对张小临是否具有约束力。物业服务合同系公共服务合同业主虽然不是物业服务合同的形式当事人，但却是该服务合同项下权利和义务的享受着和承担者。勤政物业公司入住小区后履行了合同义务，张小临也享受了其提供的服务并缴纳了部分服务费，构成了实质上的当事人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体适用法律若干问题的解释》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同的当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。故张小临辩称其与本案没有关系的理由依法不予支持，其应当按照合同约定履行缴纳物业管理费的义务。2、关于收费标准。张小临主张勤政物业公司未经公示擅自提高物业费收费标准，并未提供相关证据，且张小临在2016年底之前均以新标准向勤政物业公司缴纳费用，此前对收费标准并无异议，应视为对该收费标准的认可。3、张小临拒绝缴纳物业服务费理由是否正当。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体适用法律若干问题的解释》第六条之规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或在催告的合理期限内仍未缴纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。关于正当理由的认定一般情况下只有物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同在重大瑕疵，业主方可拒绝缴纳物业服务费。从张小临提供的相关照片可见，本案勤政物业公司在物业服务过程中确实存在服务瑕疵：卫生状况差、公共设施维修、养护不及时等违约情形，但这些行为均属一般违约行为，且张小临没有证据证明勤政物业公司长期存在此行为。若张小临认为勤政物业公司提供的物业服务违法或严重违约，造成其损失的可以另行起诉；或者认为勤政物业公司提供的服务无法使业主满意可以通过其他途径令其整改至合同终止，或提议选聘新的物业服务企业；其以拒缴物业服务费对抗服务瑕疵无法律依据，依法不予认可。而勤政物业公司作为服务企业应当加强管理，对服务瑕疵，虚心听取业主意见和建议，积极整改，避免发生矛盾和纠纷。鉴于勤政物业公司在提供物业服务过程确实存在瑕疵，故对其请求的物业服务费及卫生费按10%的比例予以酌减。综上，为了促使物业服务企业与业主严格履行合同义务，为全体业主营造整洁、安全、舒适的居住环境，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：限被告张小临在本判决生效后五日内向原告西安市临潼区勤政物业服务有限公司缴纳2017年1月至2019年6月的物业费及卫生费，合计1080元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张小临负担45元，原告西安市临潼区勤政物业服务有限公司负担5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，勤政物业公司于2015年7月入驻该小区，并与涉案小区建设单位西安市临潼印刷厂签订了《前期物业服务合同》，该合同意思表示真实，内容不违反强制性法律法规，应为有效，其合同效力及于小区全体业主。现勤政物业公司已为小区提供了相应物业管理服务，张小临作为小区业主亦应支付相应费用。上述《前期物业服务合同》第六条明确约定，住宅物业费按0.4元∕月·平方米（按建筑面积）收取，且张小临亦曾以该标准向勤政物业公司缴纳物业费，故张小临对物业费收费标准的异议不能成立；一审法院鉴于勤政物业公司在提供服务过程中存在一定瑕疵，为促使物业服务企业严格履行合同义务，为全体业主营造整洁、安全、舒适的居住环境，酌情对勤政物业公司诉请的物业费及卫生费按照90%的标准计收，并无不当，张小临上诉称物业费及卫生费应至少扣减40%一节，本院不予采纳。综上所述，张小临的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张小临负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审 判 员  师      婷审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ一九年十二月六日 书 记 员  杨 雪  薇 1