江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0724民初2739号原告：连云港天一置业有限公司，统一社会信用代码913207246696145068，住所地灌南春天小区售楼处。法定代表人：戴娟妹，总经理。委托诉讼代理人：张树立，江苏冠誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张万松，灌南县田楼法律服务所法律工作者。被告：灌南金帝物业服务有限公司，统一社会信用代码913207246829789296，住所地灌南春天小区物业办公室。法定代表人：薛红，总经理。委托诉讼代理人：杨威，灌南县东方法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王井亮，灌南县东方法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：姜涛，男，1984年6月2日生，公司员工，住灌南县。原告连云港天一置业有限公司与被告灌南金帝物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张树立、张万松，被告的委托诉讼代理人杨威、王井亮、姜涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连云港天一置业有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令解除原被告签订的《灌南春天前期物业管理服务协议》及《补充协议》，诉讼费由被告承担。事实和理由：原告投资开发灌南春天小区，曾与被告签订《灌南春天前期物业管理服务协议》及《补充协议》，就物业管理服务具体项目及标准要求做了详细约定。近年来，被告一直不能切实履行义务，管理不力致部分业主违规装修、相关设备不能正常运行、公共设施受损、绿化维护、卫生清扫不正常，欠发职工工资等问题。原告曾多次要求被告整改，被告置之不理，给原告声誉及经营造成巨大损失，致原告不能实现合同目的。现灌南春天小区已经按照省物业管理条例的相关规定，由新安镇人民政府牵头成立物业管理委员会，依照原被告签订的合同，约定了解除合同的条件已成就。特具状法院，请求支持原告的诉讼请求。被告灌南金帝物业服务有限公司辩称，原告要求解除前期物业管理服务协议及补充协议，没有事实和法律依据。被告是通过招投标程序与原告建立前期物业管理服务协议，对开发商建设的尚未通过竣工验收的小区，进行前期委托，以保证小区业主委员会成立之前所有业主的合法权益，因此原告无权单方解除前期物业合同。被告在履行合同过程中，不存在原告所称的情形。小区中的部分绿化是原告承包给施工单位做的，承包方绿化养护期为两年，且原告也没有将该绿化交给被告养护；原告没有按合同约定交付被告补贴款10万元、擅自免除很多业主的物业费，导致被告资金紧张。根据合同法的规定，享有解除权的一方，应当在解除条件成就时向对方发出解除通知，原告没有向被告发出过解除通知，因此原告提出解除合同，不符合法律规定。该小区现有业主近600户，与被告签订了物业管理服务协议，原告不能代表其他业主进行诉讼。小区成立的物业管理委员会不符合法律规定的程序，按小区入住的业主户数和交付的一半以上面积，符合成立业主大会条件。故原告的请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求或者驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2011年9月23日，原告委托连云港汇鑫物业招投标代理公司，对其开发的灌南县华林·灌南春天前期物业管理实施招投标活动。2011年11月8日，连云港汇鑫物业招投标代理公司向被告发出中标通知书。2011年10月26日，原被告签订《华林·灌南春天前期物业管理委托合同》，对委托管理事项、双方的权利和义务、前期物业管理服务标准、前期物业管理服务费及相关费用、违约责任等事项进行了约定，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止，合同自签订之日起生效。另约定，原告七日内向被告一次性支付前期物业补贴费10万元。2017年12月25日，原被告签订了《灌南春天前期物业管理服务补充协议》，对物业管理服务内容、收费项目及标准、业主装修时的管理、治安管理、环境卫生管理和其他事项作了约定。对合同终止约定为：乙方（被告）的管理服务达不到本协议约定的服务内容和质量标准的，甲方（原告）有权要求乙方限期改正，逾期未改正或两次整改仍然不到位的，由乙方承担赔偿责任，甲方有权单方终止合同；本协议终止时，乙方应将物业管理相关资料、办公用品等属于全体业主所有的财物及时完整地交给业主委员会。本协议委托管理期限：成立业主委员会时止。合同履行过程中，原告未能按约定及时支付前期物业补贴费和未出售房屋管理费、未支付其免除170户业主物业管理费；被告有拖欠职工工资行为、电梯出现故障造成人身伤害事故发生。双方即产生隔阂，致小区的物业管理工作不能密切配合。2019年5月26日，原告拟制“限期整改通知书”，通过县房管局转交给被告，认为被告未能按合同约定履行义务，管理不到位，致小区脏、乱、差，公共设施受损等问题，要求被告在五日内对所列问题进行整改。同年6月6日，原告向本院提起诉讼。2019年12月5日，新安镇人民政府发布“关于灌南春天小区成立物业管理委员会公告”第3号，于2019年12月5日成立灌南春天小区物业管理委员会，公布了物业管理委员会组成人员及办公地址。审理中，经主持原被告双方多次调解，未能达成一致意见。上述事实有原被告陈述，前期物业管理委托合同、补充协议、物业费免减申请书、整改通知书、业主微信群聊天载图、电梯维保催款函、公告、相片等证据，经质证，在卷佐证，并相互印证。本院认为，按照房地产开发与物业管理相分离的原则，原被告签订了《华林·灌南春天前期物业管理委托合同》以及补充协议，其行为是双方真实的意思表示，符合法律规定，应受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方在履行合同过程中，均有违反合同约定的行为，遂发生矛盾。矛盾发生后本应相互沟通、互谅互让、求同存异、均衡利益，共同营造温馨和谐的小区环境，为广大业主提供优质服务，切实维护业主和物业服务企业的合法权益。但双方不能正视各自的过错，未能在平等协商的基础上解决矛盾，以致引起诉讼。审理期间小区虽成立了物业管理委员会，但未能代行业主大会和业主委员会职责，选聘新的物业管理企业。根据原被告签订的前期物业委托合同的约定，委托管理期限，自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。该约定符合《物业管理条例》的规定，而小区的物业管理委员会没有履行业主大会和业主委员会职责，未选聘新的物业管理企业，解除合同的条件未成就。在补充协议中双方约定：原告可以单方终止合同、委托管理期限至成立业主委员会时止。该约定不符合物业管理条例规定的精神，在业主或物业管理委员会，没有选聘新的物业管理企业并与其签订生效的物业服务合同，而终止前期物业管理合同，将导致小区的物业管理处于瘫痪状态，损害广大业主的权益。违背了选聘前期物业管理企业，对小区进行管理、为业主提供服务的初衷。原告委托代理公司，采取招投标的方式选聘被告企业，目的就是为小区的业主提供服务。若被告的管理服务不到位，对业主的人身、财产造成损害的，应由被告承担法律责任。故原告要求与被告终止《灌南春天前期物业管理服务协议》及《补充协议》的诉讼请求，不符合法律规定，依法不予支持。综上所述，本院为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《物业管理条例》第十条、第十一条第（四）项、第二十六条的规定，判决如下：驳回原告连云港天一置业有限公司要求与被告灌南金帝物业服务有限公司，解除《灌南春天前期物业管理服务协议》及《补充协议》的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费100元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。审 判 长  郭如勤人民陪审员  杨 春人民陪审员  杨冬梅二〇一九年十二月十六日书 记 员  郑智文法律条文附录《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《物业管理条例》第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。