云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1374号上诉人（原审被告）：蒙自鸿海房地产开发有限责任公司。住所地：云南省红河州蒙自市学海路瀛洲河畔****。法定代表人：詹海涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文钧，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张鸿，男，汉族，1966年12月9日生，该公司湖泉万象二期项目部经理。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：弥勒市弥阳镇梅花温泉社区大梅花居民小组。住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇梅花温泉社区大梅花居民小组**。负责人：李红。委托诉讼代理人：杨俊，弥勒市法律援助工作管理局律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：弥勒市弥阳镇梅花温泉社区居民委员会。住。住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇梅花温泉社区/div>法定代表人：李红，该社区主任。上诉人蒙自鸿海房地产开发有限责任公司（以下简称鸿海房地产公司）因与被上诉人弥勒市弥阳镇梅花温泉社区大梅花居民小组（以下简称大梅花居民小组），原审第三人弥勒市弥阳镇梅花温泉社区居民委员会（以下简称梅花温泉居委会）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2018）云25民初421号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月29日公开公开审理了本案，上诉人鸿海房地产公司的委托代理人杨文均、张鸿，被上诉人大梅花居民小组的委托诉讼代理人杨俊，原审第三人梅花温泉居委会主任李红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿海房地产公司的上诉请求：1、撤销原审判决，改判依照一审诉讼中双方共同委托司法鉴定机构作出的鉴定价结算本案的土地价款；3、本案的诉讼费由大梅花居民小组承担。事实及理由：在案件存在价格补偿争议的情况下，一审法院将争议的土地价格委托昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，一审法院弃而不用鉴定意见，违法认定125万元/亩系双方已经达成合意，程序违法。鸿海房地产公司不同意按150元/亩补偿，提出125万元/亩补偿不是承诺而是新的要约，新的要约提出后，三年内大梅花居民小组没有作出承诺，新的要约未形成合意，不具有法律约束力。大梅花居民小组答辩称：2017年6月22日鸿海房地产公司的答复意见合法有效。一审诉讼中，鸿海房地产公司申请进行评估，之后，其向一审法院提交不同意评估鉴定的申请，评估意见没有考虑本案的土地性质系合作开发，且附有条件，鉴定以招拍挂出让土地的价格，对本案的土地进行评估，鉴定结论不能作为本案合作开发的依据，本案土地补偿款按125万元/亩有事实依据。请求驳回上诉，维持原判。梅花温泉居委会述称：原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上，维持原判。大梅花居民小组向原审法院提起诉讼请求：1、判令鸿海房地产公司按2017年6月22日《关于村民小组对合作开发事宜面临问题答复意见的意见》履行承诺，一次性支付尚欠土地补偿款30069200元。2、本案诉讼费由鸿海房地产公司承担。原审法院确认的案件事实：2011年9月1日大梅花居民小组与鸿海房地产公司签订《房地产合作开发合同》，约定大梅花居民小组以集体发展预留用地90余亩作为出资与鸿海房地产公司进行房地产合作开发，其中70余亩土地使用权由大梅花居民小组授权并配合鸿海房地产公司办理招拍挂手续，鸿海房地产公司受让该土地后开发经营房地产，20余亩土地作为大梅花居民小组集体经营用地，由鸿海房地产公司投资1亿元建盖三星级酒店一座，产权归大梅花居民小组所有。办理用地手续期间为2年，所需费用由鸿海房地产公司承担，这一期间鸿海房地产公司不承担任何费用。酒店建设期间为5年，自用地手续办理周期二年届满之日起算，酒店建设期间鸿房地产公司按大梅花居民小组实有居民人数每人每月300元给付大梅花居民小组居民生活补助费，直至酒店建成开业之日止。酒店建成后由鸿海房地产公司承包经营20年，承包费按照大梅花居民小组当期实有人口数每人每月350元(前10年)、400元（第11年至第15年)、450元(第16年至第20年)计算给付承包金。合同第四条第四项约定，鸿海房地产公司开发使用的70余亩土地双方确认总地价约为2000万元。合同还对其他内进行了约定。2012年1月7日鸿海房地产公司（乙方）与大梅花居民小组（甲方）签订《房地产合作开发合同补充协议（一）》，双方确认《房地产合作开发合同》第四条第二款约定“双方约定用地手续办理周期为2年，自本合同双方签字之日起算，这一期间大梅花居民小组不承担任何费用”中的办理用地手续的期间为2011年9月1日至2013年8月31日，但鉴于大梅花居民小组欲提前两年向村民发放生活费。一、鸿海房地产公司借款给大梅花居民小组支付村民生活费；二、鸿海房地产公司借给大梅花居民小组的款项以大梅花居民小组提供的2011年、2012年经鸿海房地产公司确认的人口数据为准，按人均每人每月300元核算，年人均3600元，鸿海房地产公司第一次借款给大梅花居民小组的时间为2012年春节前，第一次借款给大梅花居民小组的时间为2013年春节前。鸿海房地产公司依据本协议约定借给大梅花居民小组的款项，大梅花居民小组须于由鸿海房地产公司开发的约70亩土地用地手续即土地使用权证办交鸿海房地产公司之日前足额赔还鸿海房地产公司，如鸿海房地产公司不能按时赔还的，由鸿海房地产公司在应给付大梅花居民小组的1500万元土地使用款额中扣减。2014年5月15日鸿海房地产公司与大梅花居民小组签订《房地产合作开发合同补充协议（二）》约定：一、酒店建设周期及经营期间为25年即（2013年9月1日至2038年8月31日），鸿海房地产公司应给付大梅花居民小村民的生活补助费自2014年春节前给予支付至合同期限届满。二、鸿海房地产公司于2012年春节前、2013年春节前2次按补充协议（一）借给村民的生活费变更为提前支付给大梅花居民小组，不再属于借款，抵扣年限为2014年（2013年9月1日至2015年8月31日）两年度应付款。2015年8月25日鸿海房地产公司呈递《关于房地产开发合同情况变化的报告》给大梅花居民小组，就双方合作开发集体发展预留用地存在的问题作出报告，载明：一、酒店无法办理开发建设手续，若酒店要开发建设，土地使用权须办理在我公司名下，方可办理酒店开发的相关手续，若不能实施导致不能按《房地产合作开发合同》的约定履行，未办理在我公司名下的约50亩土地我公司交还你小组自行处分。二、现办理在我公司名下的50亩土地，你小组提出以现金形式补偿，以每亩150万元补偿，共计补偿7500万元，就你小组提出的补偿金我公司将亏损38836589元)，我公司将无力承担如此巨大的亏损，经我公司商议决定，以每120万元）补偿给你小组，共计补偿6000万元扣除己支付大梅花村民小组24268400元后，我公司以现金支付剩余35731600元土地款。2016年7月25日鸿海房地产公司就合作开发集体发展预留用地存在的问题作出书面报告并呈递《关于房地产开发合同情况变化的报告》给大梅花居民小组，载明：“一、酒店无法办理开发建设手续，若酒店要开发建设，土地使用权须办理在我公司名下，方可办理酒店开发的相关手续，若不能实施导致不能按《房地产合作开发合同》的约定履行，未办理在我公司名下的约50亩土地我公司交还你小组自行处分。二、现办理我公司名下的50亩土地，你小组提出以现金形式补偿，以每亩150万元补偿，共计补偿75000万元，加上此地块挂牌时已收取每亩40余万元土地挂牌的费用，此地块土地已达到每亩190余万元，就你小组提出的补偿金我公司将亏损38836589元，我公司将无力承担如此巨大的亏损。我公司鉴于能使合同顺利执行完毕，诚意解决矛盾冲突，经商议决定，以每亩125万元补偿给你小组，加上块地挂牌时已收取每亩40余万元土地挂牌的费用，此块土地已达到每亩165余万元，共计补偿62500万元扣除已支付大梅花村民小组28012400元后，我公司以现金支付剩余34487600元土地款”。2017年6月22日鸿海房地产公司出具了一份《关于村民小组对合作开发事宜面临问题答复意见的意见》给大梅花村民小组，内容为：“鉴于我公司以《关于我公司与你小组房地产合作开发事宜所面临的问题及意见》书面向你小组进行请示及汇报后，近日经我公司针对你小组研究的答复函复如下：一、我公司已办理手续的50亩土地以每亩125万元价格补偿给你小组，未办理在我公司名下的约50亩土地我公司交还你小组自行处分。二、我公司共计补偿你小组6250万元，已支付你小组32430800元后，我公司还应支付30069200元补偿款。三、剩余30069200元补偿款我公司前四年每年支付你小组600万元，第五年支付6069200元。2011年9月至2017年1月，鸿海房地产公司分多次支付大梅花居民小组定金、土地补偿款及居民生活费3243.08万元。其中2011年9月支付定金500万元，2012年l月支付村民生活补助费350万元，2013年l月支付村民生活补助费350万元，2014年1月支付村民生活补助费362.52万元，2014年5月土地补偿款500万元，2015年2月支付村民生活补助费364.32万元，2016年2月支付村民生活补助费374.4万元，2017年1月支付大梅花村小组生活补助费441.84万元。现“湖泉万象二期”商品房水电已通，绿化及道路硬化扫尾工程至今未完工。又查明，2018年6月28日鸿海房地产公司向弥勒市人民法院起诉请求撤销2017年6月22日《关于村民小组对合作开发事宜面临问题答复意见的意见》，经弥勒市人民法院（2018）云2504民初1889号判决驳回鸿海房地产公司的诉讼请求。鸿海房地产公司不服上诉，2018年12月26日原审法院作出了（2018）云25民终1767号民事判决，维持一审判决。该判决认定鸿海房地产公司主张本案地价过高显失公平，因本案标的并无政府定价或者政府指导价格，虽然鸿海房地产公司承诺的价格与市场价格存在差距，但双方的经济利益是否存在严重失衡不是单纯依价格就可以认定，而应依据各种交易关系的具体情况加以认定。2011年9月1日鸿海房地产公司与大梅花居民小组签订《房地产合作开发合同》及两份《房地产合作开发合同补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，因情况变化，大梅花居民小组提出以每亩150万元补偿，鸿海房地产公司2015年8月25日研究决定并承诺办理在其名下的50.094亩土地以每亩120万元支付土地补偿费，2016年7月25日研究决定并承诺办理在其名下的50.094亩土地以每亩125万元支付大梅花居民小组土地补偿费，2017年6月22日研究决定并承诺办理在其名下的50.094亩土地以每亩125万元支付大梅花居民小组土地补偿费。鸿海房地产公司作为专门从事房地产开发经营的企业，在知悉大梅花居民小组要求每亩150万元补偿的情况下，其仍然自主、自愿选择，分三次作出承诺，由此表明意见是建立在双方平等、自愿、诚信的基础上，是其的真实意思表示。鸿海房地产公司的承诺是三次充分考虑下作出的承诺,承诺到达即生效。不得在事后擅自改变其意思表示，否则即违背了诚实信用及公平的原则，并会导致交易秩序的混乱。鸿海房地产公司提交的市场价格并未考虑其他因素，在市场经济环境下，制约价格的因素还有很多，故难以仅凭承诺的价格与市场价格存在差距就认定双方经济利益严重失衡。双方在缔约、交易时地位，故本案不存在显失公平的情形，不构成法律意义上的显失公平。鸿海房地产公司主张显失公平、其意思表示不真实要求撤销2017年6月22日作出的《关于村民小组对合作开发事宜面临问题答复意见的意见》缺乏事实依据及法律依据，判决驳回鸿海房地产公司的上诉，维持原判。诉讼中，鸿海房地产公司2019年2月27日申请对案涉的50亩土地价值进行司法评估，经昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司评估后2019年5月10出具了评估报告书，结论为：单位面积单价为1433元/平方米（约95万元/亩）。原审法院认为，本案争议的核心问题就是2017年6月22日鸿海房地产公司向大梅花居民小组出具的《关于村民小组对合作开发事宜面临问题答复意见的意见》能否采信的问题。“意见的意见”是对对方意见的回复和承诺，并非要约的意思。该意见书对每亩单价、总价、已付款项、尚欠款项以及还款计划均作出了明确约定，其本意就是按该意见内容履行，实质就是一份还款承诺书。双方曾多次对土地补偿款的问题进行协商。鸿海房地产公司于2015年8月25日、2016年7月25、2017年6月22日三次书面给大梅花居民小组回复土地补偿价，其中2015年8月25日承诺120万元，2016年7月25、2017年6月22日二次均承诺125万元。双方协商过程长达2年多，说明双方对50余亩土地的补偿问题进行了充分的协商，鸿海房地产公司经过慎重考虑后向大梅花居民小组以书面的方式作出的承诺，6月22日的承诺系鸿海房地产公司的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。弥勒市人民法院（2018）云2504民初1889号民事判决以及原审法院的（2018）云25民终1767号民事判决均已生效。二份判决均明确认定“意见书”属于承诺的性质。该意见书属于承诺，对鸿海房地产公司具有约束力。大梅花居民小组收到鸿海房地产公司的意见书后，经过村民代表大会讨论，同意了鸿海房地产公司承诺的单价和总价，报请上级主管部门居民委员会后，居委会主任李红在上面签名，并加盖了居委会的公章，可以证明大梅花居民小组同意鸿海房地产公司承诺的还款方案。现以大梅花居民小组每亩125万元的标准主张土地补偿费与承诺内容相符，合法有据，予以支持。鸿海房地产公司辩称该意见书属于要约，而非承诺的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。鸿海房地产公司6月22日出具的意见书实质就是鸿海房地产公司单方作出的还款承诺书，大梅花居民小组现依据该承诺内容提起本案诉讼，视为大梅花居民小组同意和认可该意见书。按鸿海房地产公司承诺内容第一笔款项应于2017年底支付600万元，鸿海房地产公司至今未支付任何一笔欠款，违反了其承诺的付款义务，大梅花居民小组依据不安抗辩权要求鸿海房地产公司履行全部付款义务并无不当，故对的土地补偿款3006.92万元予以支持。鸿海房地产公司申请鉴定的目的是为了推翻其做出来的承诺，有违诚实信用原则。起先大梅花居民小组同意鉴定，但在鉴定过程中又不同意继续鉴定，表明大梅花居民小组不同意以评估鉴定作为补偿标准，双方并未就评估结论作为补偿标准达成新的合意，鉴定评估结论不足以推翻原承诺，根据禁止反言原则，对鉴定评估报告不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零九条的规定，判决：“蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告弥勒市弥阳镇梅花温泉社区大梅花居民小组土地补偿款3006.92万元。本案的诉讼费192146元，由蒙自鸿海房地产开发有限责任公司承担，鉴定费110000元由弥勒市弥阳镇梅花温泉社区大梅花居民小组、蒙自鸿海房地产开发有限责任公司各承担55000元”。二审中，鸿海房地产公司提交《机构选择情况表》2份，欲证明在一审诉讼过程中，大梅花居民小组同意对涉案的土地价款进行鉴定。大梅花居民小组质证认为，真实性不能确认，鉴定过程中其向原审法院提出申请不同意进行鉴定。梅花温泉居委会同意大梅花居民小组质证意见。大梅花居民小组提交《合作开发协议》1份，欲证明鸿海房地产公司将未开发的50亩土地交回后，其与另外的开发商签订合作协议，约定的土地价格仍然是125万元/亩。鸿海房地产公司质证认为，真实性认可，关联性不认可，现在的土地价与2011年双方合作开发时的土地价不具有可比性，不能证明是鉴定时的价格。梅花温泉居委会同意大梅花居民小组举证意见。对双方当事人提交的证据，本院将结合争议焦点综合予以评判。对一审法院认定的案件事实，本院予以确认。结合诉辩双方的主张，本案二审争议的焦点问题：涉案的土地补偿款应如何确认。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”及第十五条“合作开发房地产的当事人一方具备房地产开发经营资质的的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”的规定。本案中，大梅花居民小组将集体预留用地作为出资，与鸿海房地产公司进行房地产开发，并与鸿海房地产公司签订《房地产合作开发合同》，鸿海房地产公司具有开发房地产的资质，双方签订的合作开发协议不违反法律规定，合法有效。鸿海房地产公司对涉案的50亩土地实际进行了开发，但对50亩土地价格补偿问题，双方存在争议。鸿海房地产公主张应以鉴定意见95万元/亩为依据进行结算。本院认为，首先，双方曾多次对土地补偿款的问题进行协商，鸿海房地产公司于2015年8月25日、2016年7月25日、2017年6月22日三次书面给大梅花居民小组回复土地补偿价，其中2015年8月25日承诺每亩补偿120万元，2016年7月25日、2017年6月22日二次均承诺每亩补偿125万元。6月22日鸿海房地产公司向大梅花居民小组出具《关于村民小组对合作开发事宜面临问题答复意见的意见》载明：“已办理手续的50亩土地以每亩125万元价格补偿，共计应补偿6250万元，已支付32430800元，还应补偿30069200元补偿款”，双方协商过程长达2年的时间，鸿海房地产公司经过充分的考虑以书面的形式出具的承诺每亩补偿125万元，是其真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。大梅花居民小组予以同意。其次，2018年6月28日鸿海房地产公司以2017年6月22日出具《关于村民小组对合作开发事宜面临问题答复意见的意见》，以50亩土地每亩125万元价格补偿过高显失公平，向弥勒市人民法院提出撤销之诉，弥勒市人民法院以（2018）云2504民初1889号判决驳回鸿海房地产公司的诉讼请求。鸿海房地产公司不服提出上诉，原审法院作出了（2018）云25民终1767号民事判决，驳回上诉，维持原判。以上生效判决认定每亩125万元价格补偿不存在土地价格过高显失公平的情况。再次，本案一审诉讼中，原审法院根据鸿海房地产公司申请委托昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉的50亩土地价值进行评估，鉴定意见为：单位面积单价为1433元/平方米（约95万元/亩），从该鉴定意见的内容看，95万元/亩系以招拍挂出让土地的价格为评估依据，并没有考虑本案的土地性质系合作开发，且因履行合同过程中情况发生变化，原约定的建盖三星级酒店，产权归大梅花居民小组权所有，但未建成的客观事实。据此，原审法院对该鉴定意见不予采信，并无不当。此外，二审中鸿海房地产公司提交的《机构选择情况表》，不能证明双方就鉴定意见作为补偿标准达成新的合意。综上，鸿海房地产公司应按2017年6月22日向大梅花居民小组出具《关于村民小组对合作开发事宜面临问题答复意见的意见》载明的50亩土地以每亩125万元价格补偿，共计应补偿6250万元，除已支付32430800元，还应补偿30069200元。综上所述，鸿海房地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192146元，由蒙自鸿海房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 颖审判员 周惠琼审判员 刘亚东二〇一九年十二月二日书记员 许萍萍