黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2738号上诉人（原审原告）：孙彦东，男，1979年3月2日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：尹立新，黑龙江庆法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆市恒瑞房地产开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇松江小镇小区售楼处。法定代表人：包凯军，该公司经理。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。上诉人孙彦东因与被上诉人大庆市恒瑞房地产开发有限公司(以下简称恒瑞公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人孙彦东及其委托诉讼代理人尹立新、被上诉人恒瑞公司委托诉讼代理人魏红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙彦东上诉称，请求二审法院撤销原判，依法改判确认双方签订的《认购书》有效，判令恒瑞公司协助孙彦东办理位于松江小区14栋1单元1702室房屋登记在其本人名下，由恒瑞公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足，请求二审法院依法改判。一是一审认定“恒瑞公司向晓庆物业公司法定代表人王某交付上述楼房后，王某为向原告孙彦东借款，以该楼房作为担保”与客观事实不符。本案案外人王某虽与孙彦东有借款关系，但双方之间的借款往来与本案无关，不存在用案涉楼房担保的问题。事实是孙彦东为购买结婚用房，按照其女友的想法，选择有电梯、面积较大的房屋，王某听说后，提出其有合适的房屋出售。孙彦东看房后，同意购买，王某说该房屋是松江开发商抵给晓庆物业的，孙彦东为避免以后办理房照麻烦，提出在恒瑞公司处将房屋更名到孙彦东名下，但孙彦东提出必须将购房款交到售楼处。这种情况下，孙彦东于2016年5月18日提出现金12.1万元，5月29日提出2笔共计41万现金，连同18日至29日期间自己经营的两个商务宾馆收到的现金以及其保险柜原来存放的现金共计73万余元交到恒瑞公司的售楼处，双方签订了《认购书》，并为孙彦东出具了收据，明确标明以现金方式收到的购楼款。如果恒瑞公司是以案涉楼房为王某担保，其绝不会为孙彦东出具买卖手续，更不会出具收取购楼款的收据，孙彦东更不可能交纳案涉楼房的取暖费。在此之后，孙彦东多次找到恒瑞公司，要求办理房照。因案涉楼房最初是抵给王某的，已为王某开具了发票。如果给孙彦东办房照，还要开具发票，交纳税款。因该房屋是王某介绍购买的，恒瑞公司让孙彦东找王某，但因王某也不同意交纳税款，孙彦东被迫起诉恒瑞公司。以上事实孙彦东向一审法院提交了充分的证据予以证明，但一审法院为偏袒恒瑞公司，判孙彦东败诉，明显违反法律规定，应予改判。二是一审认定“恒瑞公司工作人员在《松江更名申请》中注明：“实为借款手续，以后可能还更回来”属于错误认定。根据恒瑞公司的证人王某到庭作证的证言，能够确认《松江更名申请》原件只有一份，在该原件上没有“实为借款手续，以后可能还更回来”的字样，恒瑞公司在一审法院第一次开庭审理时，私自在更名申请的复印件上添加了上述字样，一审法院以恒瑞公司伪造的证据作为定案证据，错误认定事实，应予纠正。三是一审认定“恒瑞公司工作人员在收取购楼款的收据第三联注明：王某抵账，孙彦东抵押，发票已开，为办贷款”，亦与本案事实不符。上述字样是上诉人起诉后，被上诉人私自添加的，并不是原始书写的，一审法院以被上诉人私自添加的内容作为认定本案事实的依据，明显错误，应予纠正。四是上诉人向一审法院提交的银行卡明细及其经营的2处宾馆照片、金柜照片能够证明上诉人支取现金和存放现金，以及有现金收入的事实，应当据此认定上诉人向被上诉人足额交纳了购房款。一审法院认定上诉人没有足额交纳购房款与客观事实不符，判决结果错误，应予纠正。五是本案在一审法院第一次开庭时，因被上诉人提交了有私自添加字样的更名申请，上诉人没有在有被上诉人私自添加字样的更名申请上签过字按过指印，因此，否认在该更名申请上签字按指印符合常理，一审法院以上诉人否认在被上诉人第一次庭审时提交的更名签字为由，判决其败诉，没有依据，应予纠正。六是上诉人在本案第三次庭审时均强调案涉房屋是有简单的装修后，通过王某介绍，由被上诉人出售给上诉人的，一审却认定上诉人对房屋装修不知情，明显错误。七是上诉人提交一审法院的物证钥匙，是被上诉人交给上诉人的，一直由上诉人使用，能够打开案涉房屋的房门，一审法院却将钥匙认定为钥匙照片，同时否认该钥匙是案涉楼房的钥匙，否认是被上诉人交给上诉人的，明显是错误的，请求二审法院予以纠正。综上，被上诉人无任何有效证据证实上诉人与王某之间为借款抵押关系，一审法院仅依据更名申请的复印件、收据联由被上诉人一方自行书写的内容，以及利害关系人王某证言（现房屋网签备案合同买房人名王某），就否定上诉人提交的书证原件，即认购书和房款收据的真实性和效力，明显在认定事实上错误，没有依法依据认定事实，故请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人恒瑞公司辩称，不同意上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙彦东向一审法院起诉请求：1.要求确认原告孙彦东与被告恒瑞公司签订的《认购书》有效；2.判令被告恒瑞公司协助原告孙彦东办理位于松江小区14栋1单元1702室房屋登记在孙彦东名下；3.被告恒瑞公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实，恒瑞公司系肇源县肇源镇松江小区项目工程的开发单位。恒瑞公司将该小区14号楼1单元1702室住宅楼（建筑面积250.57平方米）抵顶其欠肇源县晓庆物业有限公司（简称晓庆物业公司）供热入网费，并与晓庆物业公司签订《供热入网工程合同》，注明:“以实际双方确认的供热面积为准。”恒瑞公司向晓庆物业公司法定代表人王某交付上述楼房后，王某为向孙彦东借款，以该楼房作为担保，于2016年05月26日和孙彦东就上述楼房向恒瑞公司申请更名，恒瑞公司工作人员在《松江更名申请》中注明：“实为借款走手续，以后可能还更回来。”同日，恒瑞公司与孙彦东签订上述楼房的《认购书》，恒瑞公司工作人员在《认购书》第二联财务联表明：“王某后更孙彦东”；恒瑞公司为孙彦东出具金额为731,664元的收据，注明收款方式现金。恒瑞公司工作人员在该收据第三联注明：“王某抵账，孙彦东抵押，发票已开，为办贷款。”但双方当事人并未提供正规发票。晓庆物业公司于2018年3月9日为孙彦东出具松江14号楼1701室2016年—2017年、2017年—2018年13,500元取暖费收据1份。孙彦东的邮政储蓄银行卡交易明细载明：2016年05月18日，卡取现金121,000元、29日卡转取380,000元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，虽然恒瑞公司与晓庆物业公司达成《供热入网工程合同》后，经恒瑞公司、晓庆物业公司法定代表人王某和孙彦东协商，将案涉住宅楼变更为孙彦东名下。但孙彦东提交的银行卡明细支取现金及其经营的2处宾馆相关照片，与恒瑞公司提交的《松江更名申请》《收据》等证据及恒瑞公司工作人员注明的情况不符，相矛盾；第一次庭审时，孙彦东否认《松江更名申请》其本人签名捺印的事实，所以，孙彦东提交的证据不足以证明足额交纳购楼款，且孙彦东否认晓庆物业公司以上述楼房抵押借款的事实，却称其事后听说该楼是恒瑞公司抵顶晓庆物业公司供热入网费。孙彦东对楼房的装修亦不知情，亦没有提供证明其向晓庆物业公司交付借款的证据。上述情形与王某等人当庭证言及有关书证记载内容相互矛盾，而孙彦东称王某欠其10余万元等陈述与王某陈诉的尚有部分借款未算账相吻合，足以认定孙彦东与王某签订《松江更名申请》系为借款抵押签订的。孙彦东提交楼房钥匙照片不能证明该钥匙系争议楼房的钥匙，更不能证明该楼房系恒瑞公司交付的；而晓庆物业公司出具的取暖费收据是孙彦东向晓庆物业公司索取的。综上所述，原告孙彦东不能证明其足额交纳购楼款，亦无证据证明其依据债务转移取得楼房所有权，其诉求事实不清，证据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第九十二条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：驳回原告孙彦东的诉讼请求。案件受理费11,116元，减半收取5558元，由原告孙彦东负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孙彦东向本院提交如下证据：证据一、2019年4月29日摄制录像光盘一份（王朝摄影楼帮助录制）。欲证明，一审判决下发后,因判决书认定的上诉人所持有的房屋钥匙不能证实是涉案房屋的,上诉人便邀请两个朋友共同到了涉案房屋,用手中的单元门钥匙、门禁卡、房屋钥匙分别打开了涉案房屋的单元门、电梯门禁和房屋的进户门，这完全可以证实涉案房屋已经交付给上诉人实际占有，这与上诉人缴纳涉案房屋采暖费的事实相互认证，可以证实上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系，非借贷担保。恒瑞公司质证称：对该证据的真实性有异议，我公司从来没有向上诉人交付过案涉房屋，门钥匙及电梯卡扣，不是我公司交付给上诉人的，其来源不清，另外，看房屋内的情况是经过装修的，虽然没有达到入住的条件，但是装修时是需要用水用电的，上诉人根本就没有水卡、电卡，更不能提供水费、电费明细，所以单凭该组证据不能证明上诉人是案涉房屋的所有权人。本院对该证据的真实性予以确认，对孙彦东欲证明的问题，本院将结合案件其他证据综合认定。证据二、借据两张（提交复印件，出示原件，核对无异，原件退还）。证据来源是上诉人本人保管的，王某出具的借条。欲证明，2017年8月15日案外人王某在上诉人处借款人民币7万元、2018年3月9日王某在上诉人处借款人民币10万元。关于该借款情况一审在询问上诉人后断章取义的使用了王某尚有欠款没有偿还被上诉人,便认定该房屋系抵押行为完全是错误的。一审时上诉人也陈述了借款与涉案房屋无关，但法庭没有记录。恒瑞公司质证称，该证据与本案无关联性，另外借据上标注的时间可能是更换借据所产生的，真实的借贷时间不详。因本案系商品买卖合同纠纷，故本院对该证据不予采信。证据三、肇源县邮政局金融业务代理中心出具的证明一份（提交原件）。欲证明，与一审时提供的银行交易流水互相印证，可以证实上诉人在2016年5月29日当天在邮政储蓄银行支取了现金41万元，在加上此前提取的12万元及自己金柜内留存的现金交付给了被上诉人单位财务部门，财务部门出具了现金收款凭证，一审法院按照被上诉人的说法认定我方没有取现行为，而取现与变更申请、付款凭证均是2016年5月29日，但一审法院却在判决书第三页上数第5行将申请日期自行的变更为2016年5月26日。恒瑞公司质证称，对该证据的真实性无异议，但我公司没有收到所谓的房款。本院对该证据的真实性予以确认，对孙彦东欲证明的问题，本院将结合案件其他证据综合认定。证据四、肇源县邮政局金融业务代理中心出具的证明一份（原件）。该证据系上次庭审时出具的证明进一步完善，该份证明有出具机关的印章和负责人张清波签字。欲证明，证实上诉人在一审提供的银行流水中的卡转取系该单位提取现金的一种表述方式，证实被上诉人单位出具的现金收据与上诉人取现系同一时间。恒瑞公司质证称，对该证据的印章的真实性无异议，上诉人银行流水系邮政储蓄银行流水，与肇源县邮政局金融业务代理中心没有关系。本院对该证据的真实性予以确认，但对孙彦东欲证明的问题，本院将结合案件其他证据综合认定。证据五、肇源县肇源镇美华商务宾馆、肇源县肇源镇锦江商务宾馆出具的2017年1月至12月会计记账明细表一张，出具签字人为吴春艳，现金日记账5-8月份（提交复印件，出示原件核对，核对无异，原件退还）。欲证明，上诉人经营的两个宾馆2017年月平均现金收入为25万元，因在2016年10月份开始，上诉人才聘任会计，因此只能保留该区段的收支情况。这些证据可以与上诉人在一审中提供的宾馆的营业执照等共同证实上诉人有支付被上诉人现金的能力。恒瑞公司质证称，该证据属于上诉人单方制作，证明其平均的营业收入，我方认为，上诉人应当提供发票底联来证明该问题。本院对该证据的真实性予以确认，对孙彦东欲证明的问题，本院将结合案件其他证据综合认定。证据六、不动产登记证书40份、商品房买卖合同（编号为GF-2000-0171）一份（提交复印件，出示原件核对，核对无异，原件退还）。欲证明，登记在上诉人名下单独所有没有办理抵押登记的商服用房约5000平方米，该5000平房屋用于经营宾馆。因房屋是自行所有的，故宾馆的收益利润比租赁房屋要高很多，因此，上诉人有能力支付几十万元的现金。恒瑞公司质证称，对该证据的真实性无异议，我方认为与本案无关，另外，上诉人名下有5000平方米的商服完全可以自行居住，不用另行购买房屋。本院对该证据的真实性予以确认，对孙彦东欲证明的问题，本院将结合案件其他证据综合认定。孙彦东申请证人出庭作证。证人侯某出庭欲证明,房屋是上诉人购买的，上诉人说是2016年给现金购买的。我去过上诉人的房屋几次，当时要装修，后来上诉人的女朋友分手了，房屋就没有装修。证人刘某出庭欲证明，松江的房屋为上诉人购买。恒瑞公司质证称，证人去过现场的可能性是存在的，但是上诉人是否是合法进入房屋需要证据进一步证实。本院对证人证言的真实性予以确认，对孙彦东欲证明的问题，本院将结合案件其他证据综合认定。被上诉人恒瑞公司向本院提交如下证据：证据一、光盘一张。欲证明，案外人王某到案涉小区物业办公室就案涉房屋进单元门使用电梯等情况需要领取的电子卡扣和物业工作人员进行核实，证明上诉人没有在物业领取过进户门和电梯电子卡扣。孙彦东质证称，对该证据的真实性无异议，但对证明问题和证据来源有异议，首先，王某作为本案利害关系人提供证据会给自己和被上诉人带来利益，因为，上诉人将现金交付被上诉人后，被上诉人又将房屋登记到了王某名下。这样被上诉人与王某之间形成一种利益关系，因此，该份证据来源不合法，但上诉人对证据的真实性无异议，这份证据中物业的相关人员证实，所用的开门门禁及电梯的电子钥匙是无法复制的，另外，该人在强调了房屋是他的（上诉人），这反倒证实了物业对上诉人实际占有和所有房屋无异议，从而证实了王某和证人周某将房屋的门禁、电子钥匙交付给上诉人的事实。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、工程抵账协议一份、工程付款审批单一份、松江更名申请一份、更名单一份、收据十份、认购书六份、记账凭证六份、交款通知单六份（以上均为复印件）。欲证明，案外人王某在松江小区进行热网施工，被上诉人将若干户小区的住宅抵顶给王某作为施工费，抵顶后，房屋所有权即转移给王某，王某都是以更名的形式另行出售给他人，案涉房屋上诉人没有在被上诉人处购买。孙彦东质证称：对该证据的真实性、关联性均有异议，该组证据中王某与被上诉人的抵账房屋中不包含本案房屋，所有手续均系复印件，如果王某与被上诉人之间只有这一份抵账协议的话，那么，这组证据便可以证实被上诉人直接向我方出售的房屋。这便与一审中提交的更名申请相互矛盾。因此，上诉人认为结合被上诉人在一审中提供的申请书复印件上添加内容与原件不一致的作假行为相互认证，可以确认被上诉人与王某之间存在串通。7张收据上将原有的收款方式写的是往来，往来二字是后来标注的，收据中标注的都是王某的名字，而为我方出具的收据原件名字为孙彦东。因恒瑞公司未提交原件予以核对且孙彦东对该组证据的真实性有异议，故本院对该组证据不予采信。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，案涉房屋认购书是否有效，应以该认购书是否具有真实的意思表示为前提。关于孙彦东的上诉请求，本院认为，案涉房屋系恒瑞公司抵给案外人王某的抵账房，恒瑞公司虽向孙彦东出具案涉现金收据（第二联），但实际出让人为案外人王某。因王某本人在一审中所作的陈述及证言，否认其与孙彦东之间存在案涉房屋买卖关系，恒瑞公司亦已否认该公司与孙彦东之间存在实际的买卖关系，且孙彦东除提交案涉认购书外，未能提交其与恒瑞公司或与案外人王某之间关于案涉房屋买卖关系有关协议或合同，亦未提交其向恒瑞公司主张变更网签备案合同当事人姓名、更换正式商品房买卖票据等相关证据，并对其欲作为婚房的案涉房屋的基本情况缺少最基本的了解，也未实际居住，综合双方在一、二审中的陈述、证人证言和案涉认购书的实际履行情况，可以认定恒瑞公司与孙彦东签订案涉认购书、向其出具案涉购房款收据（第二联）系为案外人王某向孙彦东借款提供方便更接近客观事实，可见，案涉认购书不具有买卖案涉房屋的真实意思表示。又因孙彦东明知其要购买的案涉房屋系恒瑞公司抵给王某的抵账房，也就是说在王某为实际出让人的情况下，却称其将房款73万余元现金交到恒瑞公司处，不符合交易规则。其在二审中提交的证据一、三、四、五、六等证据，虽然可以证明其本人具有一次性支付73万余元现金的能力，但不能直接证明其将该现金交付到恒瑞公司处，这亦与侯某、刘某两名证人证言的陈述相互印证（证人证言均未陈述孙彦东将房款交付恒瑞公司处），且恒瑞公司否认收到孙彦东的房款，因此，在仅凭孙彦东有支付大额现金的能力，没有其他证据予以佐证的情况下，不足以认定孙彦东已向恒瑞公司给付房款。综上，因案涉认购书不具有买卖案涉房屋的真实意思表示且孙彦东没有履行给付房款的义务，故孙彦东请求确认案涉认购书有效的上诉主张不能成立，其请求恒瑞公司协助其办理案涉房屋登记的上诉主张亦没有事实和法律依据，本院不予支持。关于孙彦东的上诉理由，归纳为以下六个方面，本院评判如下：一、关于一审法院认定案涉房屋系为案外人王某向孙彦东借款提供担保、孙彦东未能交纳购房款的事实是否正确的问题，本院已在前文进行了阐明，此处不再赘述。二、关于恒瑞公司提交的案涉更名申请是否系该公司伪造的问题。本院认为，按照“谁主张、谁举证”的原则，因孙彦东未能提交证据证明该证据系伪造，故本院对孙彦东该项理由不予支持。三、关于恒瑞公司提交的附有自行书写内容的案涉购楼款收据（第三联））是否与本案事实相符、能否作为定案证据的问题。本院认为，正如前文所述，因案涉认购书并非双方当事人真实意思表示，且孙彦东未履行给付房款义务，故恒瑞公司所自行手写的内容更能反映双方之间真实的交易目的。因此，一审法院在考虑双方当事人的陈述以及所提交的其他证据，结合该证据，确认案件事实并无不当，本院予以支持。四、关于一审法院认定孙彦东在案涉更名申请（复印件）上签名捺印的事实是否正确的问题。本院认为，本案一审第一次庭审时，恒瑞公司提交案涉更名申请系复印件，当庭未提交原件予以核对。因此，在孙彦东对该复印件上本人签名的真实性予以否认的情况下，一审法院采信该证据确实有误，本院予以纠正。但因该证据并不影响一审法院对案件整个事实的认定和判决结果的正确，故孙彦东请求纠正一审判决的理由没有事实和法律依据，本院不予支持。五、关于一审法院认为孙彦东对案涉房屋装修不知情是否正确的问题。经查阅一审卷宗第56页，孙彦东对该问题明确陈述“我不清楚”。又因孙彦东未能在二审中提交证据推翻其在一审中的陈述，故一审法院对该事实认定正确，本院予以支持。六、关于一审法院认为案涉钥匙照片非案涉房屋的钥匙且非恒瑞公司交付给孙彦东是否正确的问题。本院认为，一审中，孙彦东仅提交了案涉钥匙及照片，但对来源未作出合理解释，恒瑞公司亦否认该公司向其交付房屋，且案涉房屋实际出让人为案外人王某，由恒瑞公司转付钥匙亦有违常情，故一审法院对该项事实的认定并无不当，本院予以支持。综上，孙彦东的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,117元，由上诉人孙彦东负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  米沧星审判员  王 刚二〇一九年十二月二日法官助理曹利伟书记员桂博文