广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20406号上诉人（原审被告）：广州市东圃实业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区东圃大马路**。法定代表人：潘杰广，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕玉光，广东滳雄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庄惠松，男，1973年12月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：靳荣举，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：林礽怡，广州金鹏律师事务所律师。上诉人广州市东圃实业发展有限公司（以下简称“东圃公司”）因与被上诉人庄惠松商品房预售合同纠纷一案，上诉人不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初20690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。上诉人东圃公司的上诉请求：1、撤销原审判决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实不清。原判决称：“千鹤公司已收齐了涉案房产的房价款，其作为出让方理应协助买受人办理涉案房产的产权过户和房地产登记手续。现千鹤公司已被清算并核准注销，依法上述义务应有同意其清算、注销的东圃公司履行。”在购房者与开发商买卖商品房关系中，开发商作为房地产开发企业应当协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，提供必要的证明文件，而非替购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案中，由千鹤公司与案外人吴瑞晋签订的《房地产预售契约》内容可知，吴瑞晋于1997年4月26日向千鹤公司购买涉案房产，1998年7月11日千鹤公司将所涉房产交付给吴瑞晋使用。后2000年8月10日，吴瑞晋将所涉房屋转让给被上诉人，并于2000年9月20日，由被上诉人取得了广州市房地产交昴所出具的《广州市预售房地产转让登记记录》一份，载明转让人为“吴瑞晋”，受让人为被上诉人，该份证据在一审时是被上诉人提交的且持有原件，但该份文件同时载明，该份文件的持有人应当是千鹤公司。从该份证据可证明，被上诉人并没有将该房屋转让的情况告知千鹤公司。千鹤公司在经营期间，根本就不知该房屋已转让给第三人的事实。此外，该小区的大部分业主都办理房产证，千鹤公司已经取得了大确权，具备办证条件，在此情况下，被上诉人长期不履行自己的权利与义务。对于被上诉人自己怠于行使自身权利义务，导致未能办理房产证。自2000年至2014年期间，长达十几年的时间内，被上诉人不仅怠于行使自身权利，且在未尽到合理注意义务后将责任归咎于已经注销的公司，从而要求上诉人来承担以上责任，这是不合理的。由此可见，原判决认定的事实不清。对于被上诉人自己怠于行使权利，故造成未能及时办理房产证的责任应当由被上诉人自己承担。二、千鹤公司已经通过合理合法清算程序依法办理注销，债权人因自身原因未在法定期限内申报债权的，视为放弃权利，由此产生的后果均由债权人自己承担。一审法院已经查明，千鹤公司于2014年8月28日在《民营经济报》AD版登出“广州干鹤房地产开发有限公司股东决定，停止公司经营活动，于2014年8月27日成立清算组，开始清理债权债务；请债权人自本公告见报之日起45日内，向本公司申报债权，逾期不申报，视为放弃权利；清算结束后，本公司将向该公司登记主管机关申请注销登记”。后经过合理合法公告，千鹤公司清算完成，上诉人于2015年11月20日决定：1、公司清算完成，同意公司注销；2、同意公司清算小组于2015年11月20日出具的清算报告。2015年11月25日，工商行政主管部门出具《企业核准注销登记通知书》，核准同意千鹤公司注销登记。本案中，千鹤公司在公告期间，清算组未收到被上诉人关于协助办理房屋产权过户任何书面通知或主张。被上诉人逾期不行使自己的权利，未及时向清算组申报债权，视为放弃权利。现如今，千鹤公司已经合法注销，所有的债权债务已经清算完成。三、千鹤公司事实上不能完成协助义务。千鹤公司应当所做的行为，东圃公司事实上是不能完成的。千鹤公司作为房地产开发企业，必须取得开发的资质，而东圃公司并非房地产开发企业，不具备开发的资质。对于千鹤公司的行为，东圃公司不具备相应的主体资质，且千鹤公司的相应资料，东圃公司也没有，事实上也履行不了千鹤公司相应的协助义务。四、一审判决适用法律不当。对于千鹤公司依法清算，注销后的义务承担问题，一审法院援引《中华人民共和国公司法》第一百八十三条的规定。但是，该条并没有规定公司清算、注销后应由同意其清算、注销的公司履行这样的规定。虽然，东圃公司是同意千鹤公司依法清算的，但清算后，千鹤公司的债务就不应当由股东承担，不然就违背了有限责任公司承担有限责任的相关规定。综上所述，干鹤公司在注销前已积极履行相应义务，被上诉人自己怠于行使权利造成未能及时办理房产证。以上责任应当由被上诉人自己承担，一审法院却判决上诉人承担不应承担的责任，损害了上诉人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。庄惠松向一审法院起诉请求:1、东圃公司协助庄惠松办理广州市天河区东圃大马路五号雅怡居B2幢304房产权转移登记；2、本案受理费由东圃公司负担。一审法院经审理查明：1997年6月22日，千鹤公司（甲方、卖方）与案外人“吴瑞晋”（乙方、买方）签订《房地产预售契约》，约定：乙方向甲方预购天河区东圃大马路五号雅怡居B2幢第3层04房，朝向东南；该房地产的建筑面积92.16平方米；成交价格为340792元；甲方应于1998年6月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等内容。合同签订后，于1997年7月16日在房管部门办理了预售契约监证手续。1997年7月22日，“吴瑞晋”（乙方）与千鹤公司（甲方）签订《补充协议》，约定将原签订的《房地产预售契约》中B2-304房的付款方式改为一次性付款，则其成交价应改为333407元；原来所签《房地产预售契约》的成交价不改，现应补足95%的总楼价。上述契约及补充协议签订后，“吴瑞晋”依约支付了房款给千鹤公司；千鹤公司分别于1997年7月22日开具收取“吴瑞晋”房款316737元、于1998年9月1日开具收取“吴瑞晋”房款16671元的房地产收入发票给“吴晋瑞”。1998年9月1日，千鹤公司将涉讼房屋交付给“吴瑞晋”使用。2000年8月10日，“吴瑞晋”（卖方）与庄惠松（买方）及案外人广州市安信房地产顾问有限公司（以下简称安信公司，代理方）签订《委托办理房屋买卖转让手续合同》，载明买卖双方共同委托代理方办理涉讼房屋之房屋买卖手续；买卖双方议定房屋成交价为310000元正；在签订合同时，买方应支付该房屋成交价的24%给卖方，其中成交价的20%为定金，4%为卖方预收的解除合同监证费等内容。2000年9月7日，庄惠松支付了代收合同公证费300元、印花税8元、代收房管局费用600元等款项给安信公司。同日，庄惠松与中国建设银行广东省分行签订《个人住房商业性抵押借款合同》及《个人住房公积金抵押借款合同》，以涉讼房屋作为担保向该行公积金贷款130000元、商业贷款30000元。2000年9月20日，庄惠松支付了购买涉讼房屋的契税4650元，并取得了相应的契税完税证。同日，广州市房地产交易所出具《广州市预售房地产转让登记记录》一份，载明转让人为“吴瑞晋”，受让人为庄惠松，转让的预售房产为涉讼房屋，转让金额为310000元。2000年9月27日，中国建设银行广东省分行分两笔将130000元、30000元合计160000元从庄惠松的银行账户转账支付至“吴瑞晋”名下。2010年4月26日，中国建设银行广东省分行出具《贷款还清证明（涂销证明）》给庄惠松，同意涂销涉讼房屋的抵押。另查明：2014年8月28日，《民营经济报》AD版登出“广州千鹤房地产开发有限公司股东决定，停止公司经营活动，与2014年8月27日成立清算组，开始清理债权债务；请债权人自本公告见报之日起45日内，向本公司清算组申报债权，逾期不申报，视为放弃权利；清算结束后，本公司将现该公司登记主管机关申请注销登记”。东圃公司作为千鹤公司的股东，于2015年11月20日决定：1、公司清算已完成，同意公司注销；2、同意公司清算小组于2015年11月20日出具的清算报告。2015年11月25日，工商行政主管部门出具《企业核准注销登记通知书》，核准同意千鹤公司注销登记。根据房管部门于2018年10月12日出具的《依申请信息公开答复书》内容显示，涉讼房屋预售人为千鹤公司，预购人为“吴瑞晋”，于2000年9月20日办理合同转让至庄惠松名下，无合同抵押、在建工程抵押登记，无退房或注销登记情况。本案审理过程中，一审法院工作人员会同双方当事人于2019年5月15日到涉讼房屋现场进行勘查，发现涉讼房屋现由庄惠松出租给他人使用；一审法院并于当天在涉讼房屋小区进出口、楼宇进出口及涉讼房屋大门门口张贴申报权利公告，通知对涉讼房屋享有相关权益的公民、法人或者其他组织，应自公告张贴之日起五日内，向一审法院申报权利。上述公告张贴之后并未有人向一审法院申报权利。为查明“吴瑞晋”的身份情况，根据“吴瑞晋”办理预售合同备案登记时预留于房管部门的第一代身份证复印件（姓名为“吴瑞晋”，住址为广东省××××号，编号为441523721222679，于1997年6月30日签发，有效期为10年），向陆河县公安局查询“吴瑞晋”的身份情况。2019年1月10日，陆河县公安局河南派出所发出具《关于吴瑞晋户口相关情况的复函》给我院，称：函件里面第一代15位数字身份证号码441523721222679经系统升级后查询对应的第二代18位数身份证号码为；经查，身份证号户口信息是：孔永徐（男，身份证号码，地址：广东省陆河县河田镇高砂村委会高砂村**），系我所辖区原始居民，1996年至今没有发现该户口项目变更记录，与贵单位提供的吴瑞晋一代身份证复印件上的信息不符；经户口系统查询，我所辖区查无叫吴瑞晋的人。一审法院认为：“吴瑞晋”与千鹤公司签订《房地产预售契约》购买涉讼房屋，“吴瑞晋”将其在上述契约中的权利义务通过转让的方式转让给了庄惠松，并已在房管部门办理了房地产转让登记，上述契约中作为乙方/买方的权利义务已依法转让给庄惠松享有并承受。千鹤公司已收齐了涉讼房屋的房价款，其作为出让方理应协助买受人办理涉讼房屋的产权过户和房地产登记手续。现千鹤公司已被清算并核准注销，依法上述义务应由同意其清算、注销的东圃公司履行。故现庄惠松要求东圃公司协助办理涉讼房屋的产权过户和房地产登记手续合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第一百八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：广州市东圃实业发展有限公司于该判决发生法律效力之日起10日内协助原告庄惠松到广州市房管部门办理广州市天河区东圃镇大马路雅怡居B2幢304房的产权过户和房地产登记手续，将该房的产权过户登记至庄惠松名下。本案一审案件受理费6300元，由广州市东圃实业发展有限公司负担。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本院认为，二审的争议焦点是东圃公司是否应当承担协助庄惠松办理过户手续的义务。首先，千鹤公司与案外人吴瑞晋签订的《房地产预售契约》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。而根据广州市房地产交易所出具的《广州市预售房地产转让登记记录》，可知在涉案房屋处于预售状态时，案外人吴瑞晋将其与千鹤公司签约时的权利义务依法已转让给庄惠松享有并承受。在庄惠松付清了涉案房屋的房价款及向政府部门支付了相应契税后，千鹤公司作为出卖人应当履行协助其办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续的义务。根据房管部门于2018年10月12日出具的《依申请信息公开答复书》内容可知，涉讼房屋于2000年9月20日办理合同转让至庄惠松名下，无合同抵押、在建工程抵押登记，无退房或注销登记情况。根据已查明事实，涉讼房屋现已交付庄惠松使用，亦无案外人申报权利。综上，本院认为庄惠松就涉案房屋办理过户手续不存在法律上和事实上的障碍。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条第一款规定“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告”，千鹤公司虽然于2014年8月28日在《民营经济报》AD版刊登清算公告，但并不能就此免除其向已知债权人庄惠松发出书面通知的义务，东圃公司亦未提交证据证明千鹤公司清算时曾向庄惠松发出书面通知。千鹤公司清算中未协助庄惠松办理涉案房屋产权过户，东圃公司作为千鹤公司唯一股东并同意千鹤公司清算、注销，一审法院判决东圃公司承担协助履行过户义务并无不当，本院予以维持。综上所述，广州市东圃实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6300元，由上诉人广州市东圃实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇一九年十二月三日书记员 何美婷吴嘉茵