江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6957号上诉人（原审被告）：杨子军，男，1956年5月4日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。上诉人（原审被告）：彭桂侠，女，1961年12月30日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苏，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李体将，男，1959年9月5日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：于利华，女，1961年8月10日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张来贵，江苏创嘉律师事务所律师。上诉人杨子军、彭桂侠因与被上诉人李体将、于利华合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初1270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨子军、彭桂侠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案诉争房屋位于上诉人的宅基地，被上诉人是城镇户口，并非本村村民或集体组织成员，双方签订的协议书不具有法律效力。即使被上诉人能够获得拆迁补偿款，也只是其建设的128平方米房屋补偿部分，土地补偿和其他房屋补偿应归上诉人所有。二、一审判决违反了法律规定。被上诉人李体将、于利华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案诉争的是拆迁补偿款，不是上诉人提到的房产的使用权和所有权，相关的事实和理由一审已经列明，不再重复。李体将、于利华向一审法院提出诉讼请求：1、判令杨子军、彭桂侠支付房屋征收补偿款1011625元；2、诉讼费用由杨子军、彭桂侠承担。一审法院认定事实如下：李体将与于利华于1981年9月8日登记结婚；杨子军与彭桂侠于1981年12月29日登记结婚。杨子军为徐州市鼓楼区殷庄村村民，位于徐州市的宅基地为集体经济组织分配给杨子军的宅基地。杨子军于1983年在该宅基地自建北平房三间，于1984年自建北平房三间。2004年7月，杨子军取得位于徐州市产的所有权登记（所有权证号为6012），建筑面积为96.69平方米。2005年3月27日，杨子军、彭桂侠（甲方）与李体将、于利华（乙方）签订《协议书》一份，约定：一、甲方提供私人住宅一处，地址殷庄村4巷**（房证号**），该房由于年久失修，无法居住，现乙方自愿出6万-7万建房，建好后甲乙双方平分该房及有效证件；二、甲方应无条件帮乙方拿房证；三、来自家庭、家族纠纷，乙方不负任何责任，如有损失由甲方负责。协议还约定：1、如该房被征用，所得款项甲乙双方平分；2、各种装修自理。协议签订后，双方按照约定对上述房屋进行了翻建。房屋建成后，李体将、于利华占有使用西半部房屋，杨子军、彭桂侠占有使用东半部房屋。2017年10月17日，徐州市鼓楼区住房和建设局（甲方）与杨子军（乙方）签订《房屋征收补偿协议》（征收编号1-126），约定甲方征收位于鼓楼区房屋，建筑面积229.32平方米，用地面积163.80平方米；甲方提供符合国家质量安全标准的产权调换房屋与乙方被征收房屋调换产权，乙方选择的产权调换房屋如下：棕榈湾住宅小区21幢2单元404室99.35平方米、新彭花园住宅小区18幢1单元2102室80.60平方米、新彭花园住宅小区18幢1单元403室80.60平方米；乙方被征收房屋补偿总额1011625元，其中房屋价值917280元、附属物67859元、搬迁过渡奖励等费用26486元；乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋款相互结算差价：甲方提供的产权调换房屋总价款为1129824元，补偿总款1011625元，差价款118199元由乙方支付甲方于上房之日内结清。协议签订后被征收房屋已拆迁完毕。杨子军于2018年4月12日向徐州市新盛建设发展投资有限公司支付差价款60000元。杨子军陈述，对于调换房屋已与开发公司签订了认购协议，由于李体将、于利华投诉尚未签订商品房买卖合同。2017年10月17日，徐州市鼓楼区住房和建设局（甲方）与杨梅（乙方）签订《房屋征收补偿协议》（征收编号1-125），约定甲方征收位于鼓楼区房屋，建筑面积233.66平方米，用地面积166.90平方米；甲方提供符合国家质量安全标准的产权调换房屋与乙方被征收房屋调换产权，乙方选择的产权调换房屋如下：棕榈湾住宅小区22幢2单元2903室88.76平方米、新彭花园住宅小区18幢1单元2602室80.60平方米、滨河花园住宅小区49幢4单元501室93.63平方米（049-4-501地下室19.68平方米）；乙方被征收房屋补偿总额1025261元，其中房屋价值934640元、附属物73388元、搬迁过渡奖励等费用17233元；乙方同意以被征收房屋补偿款与甲方产权调换房屋款相互结算差价：甲方提供的产权调换房屋总价款为1158875元，补偿总款1025261元，差价款133614元由乙方支付甲方于上房之日内结清。协议签订后被征收房屋已拆迁完毕。杨子军陈述，杨梅为杨子军女儿，对于调换房屋已与开发公司签订了商品房买卖合同。双方均认可协议中“（房证号6212号）”与所有权登记中的“产（所有权证号为6012）”为同一处房产。双方对“沈场路四巷28号宅基地对应拆迁编号1-125与1-126两处被征收房屋，李体将、于利华占有使用西部的1-126号，杨子军、彭桂侠占有使用东部的1-125号”的事实均不持异议。李体将、于利华在徐州市鼓楼区住房和建设局调取的《东沈场村旧城区改造项目房屋最终调查结果登记表》显示：征收编号1-125的被征收人为杨子军，宅基地面积为166.90平方米，合法住宅面积233.66平方米；征收编号1-126的被征收人为李体将，宅基地面积为163.80平方米，合法住宅面积229.32平方米。2018年5月9日，位于产（所有权证号为6012，建筑面积为96.69平方米）被注销登记。一审法院另查明，沈场路4巷23#房产为案外人杨海洋于1983年自建，杨海洋于2004年7月取得所有权登记（所有权证号6007）。一审法院认为：根据李体将、于利华陈述、杨子军、彭桂侠答辩，双方对其之间的协议的真实性及李体将、于利华出资建房的事实均无异议。对于李体将、于利华的诉讼请求是否能够成立，应当从以下两个方面考察：1、双方之间的协议是否有效，李体将、于利华是否能够依据该协议的约定取得拆迁补偿款；2、李体将、于利华取得拆迁补偿款的数额应当如何计算。首先，关于双方之间协议的效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，但违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。双方对双方之间协议的真实性均无异议，合同内容是双方的真实意思表示，双方之间的合同成立。但宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县人民政府批准。国家禁止城镇居民占有农民集体土地建住宅。宅基地使用权人即使对原宅基地上的房屋进行重建，也应当履行相应的审批手续，获得许可。但涉案宅基地房屋的所有权登记中载明的建设时间为1983年和1984年，建筑面积为96.69平方米，双方均未提供证据证明取得了相应的重建审批手续。故双方之间关于涉案宅基地上房屋重建的约定以及所建房屋所有权的约定，即协议第一条及第二条的约定，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效约定。但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。双方关于“如该房被征用，所得款项甲乙双方平分”的约定，不涉及国家对宅基地及其房屋管理的内容，仅对宅基地及其房屋被征收后取得的款项分配之约定，其标的并非宅基地及其房屋，而是权利人合法取得的有处分权的款项。该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效约定。故双方关于“如该房被征用，所得款项甲乙双方平分”的约定，不违反法律规定，合同当事人应当遵守。其次，关于“该房”的范围及“所得款项”的数额。双方签订的协议中，仅涉及一处宅基地、建一处房屋，第一条中的“该房”与第1条中的“该房”应为同一概念。故关于“该房”的约定应为涉案宅基地上的所有房屋。双方于2005年签订协议时，并不存在征收编号，不能仅以征收编号认定协议中“该房”的范围。征收编号1-126《房屋征收补偿协议》约定的被征收房屋位于鼓楼区，双方均认可为涉案宅基地上房屋。尽管征收编号1-125的《房屋征收补偿协议》约定的被征收房屋位于鼓楼区，但李体将、于利华提供的不动产登记中的鼓楼区的所有权人另有他人，该他人并非该协议的合同当事人杨梅。结合杨子军、彭桂侠在庭审中也自认1-125、1-126的房屋均为鼓楼区房屋的陈述，征收编号1-125的被征收房屋也为涉案宅基地上的房屋。故涉案的“该房”包含征收编号1-125、1-126两部分被征收房屋；“所得款项”为上述被征收房屋征收款项总和，为2036886元（1025261元+1011625元）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。故杨子军、彭桂侠应当按照协议的约定，将鼓楼区宅基地上房屋的征收补偿款的50%，即1018443元，支付李体将、于利华。因杨子军、彭桂侠为涉案宅基地的权利人，即使在房屋征收过程中，杨子军、彭桂侠将其宅基地及房屋的征收利益让渡与第三人，杨子军、彭桂侠也应当按照协议约定向李体将、于利华履行合同义务。李体将、于利华主张的征收补偿款1011625元，未超出协议约定的范围，法院予以支持。遂判决：杨子军、彭桂侠于判决生效后十日内支付李体将、于利华房屋征收补偿款1011625元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2005年3月27日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方之间关于涉案宅基地上房屋重建的约定以及所建房屋所有权的约定，违反了法律、法规的强制性规定，故《协议书》第一条及第二条虽系无效约定。然而《协议书》中“如该房被征用，所得款项甲乙双方平分”的约定并不违反法律、法规的强制性规定，应为有效约定，双方当事人应当遵守。被上诉人根据涉案《协议书》的有效条款要求分得拆迁补偿款有事实根据，一审判决并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人杨子军、彭桂侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13905元，由上诉人杨子军、彭桂侠负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇一九年十二月二日书记员 宗 正