湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2564号上诉人（原审原告）：株洲泉大物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区文化路777号。法定代表人：胡晓东。委托诉讼代理人：刘友明，男，汉族，1962年9月20日出生，住湖南省长沙市芙蓉区，系公司员工。委托诉讼代理人：潘鹏程，女，汉族，1988年9月4日出生，住湖南省冷水江市，系公司员工。上诉人（原审被告）:张炬，女，汉族，1973年10月16日出生，住所地湖南省株洲市荷塘区。被上诉人（原审被告）:程邦清，男，汉族，1971年10月16日出生，住所地株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：张炬，女，汉族，1973年10月16日出生，住所地湖南省株洲市荷塘区，系被上诉人程邦清妻子。上诉人株洲泉大物业管理有限公司（以下简称泉大物业公司）与上诉人张炬、被上诉人程邦清物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院于2019年8月12日作出的（2019）湘0202民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人泉大物业公司委托诉讼代理人刘友明、潘鹏程，上诉人暨被上诉人程邦清的委托诉讼代理人张炬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人泉大物业公司向本院提起上诉请求：1、撤销（2019）湘0202民初1988号民事判决，并依法改判被上诉人全额支付所拖欠的物业服务费6966元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，判令扣减被上诉人40%的物业服务费没有事实与法律依据。上诉人依据与开发商签订的《前期物业服务合同》为被上诉人提供物业服务，被上诉人没有提供证据证实上诉人的服务有诸多不足和瑕疵；二、一审判决滥用自由裁量权，有违公平原则，同时损害了全体业主的利益。被上诉人张炬、程邦清发表答辩意见称：上诉人与被上诉人之间没有物业服务合同关系，请求驳回泉大物业公司的起诉。上诉人张炬向本院提起上诉请求：1、撤销荷塘区人民法院（2019）湘0202民初1988号民事判决，驳回被上诉人泉大物业公司的起诉；2、判令被上诉人赔偿上诉人因盗窃造成的5000元损失；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、泉大物业公司不是本案适格主体，应当驳回起诉；2、被上诉人泉大物业公司提起诉讼，要求上诉人按照1.4元每平方的标准交纳物业费缺乏事实和法律依据；3、对于泉大物业公司因服务不到位给上诉人造成的损失，一审法院没有裁定进行赔偿。经法庭释明，上诉人张炬当庭撤回第2项上诉请求。被上诉人泉大物业公司发表答辩意见称：1、一审法院认定主体资格清楚，泉大物业公司是适格的原告；2、根据相关司法解释，物业公司与开发商签订的前期物业合同对于全体业主有约束力。上诉人2016年以前按照1.4元的标准向泉大物业公司交纳过物业费，是认可泉大物业公司的。被上诉人应当全额交纳物业费；3、根据公司法，股东大会决定成立公司后，在批准注册前，公司可以对外签订合同，事后公司予以盖章确认。上诉人泉大物业公司在一审提出的诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费6966元（129×54＝6966）；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：两被告系夫妻关系。2009年6月14日，被告张炬、程邦清与湖南泉盛置业有限公司签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，被告张炬、程邦清向湖南泉盛置业有限公司购买了位于株洲市荷塘区文化路775号金域半岛2栋707室房屋，建筑面积为92.32㎡，规划用途为成套住宅，房屋性质为商品房。合同附件五中，被告张炬承诺确认已详细阅读深圳公元物业公司制定的“业主临时管理规约”及“前期物业管理服务合同”。合同签订后，深圳公元物业公司并没有对株洲市荷塘区文化路775号金域半岛1、2栋进行物业管理服务。2010年6月15日，原告进入株洲市荷塘区文化路775号金域半岛小区(以下简称金域半岛小区)进行物业管理服务。2010年7月18日，被告张炬办理了金域半岛小区2栋707号房屋的交房手续，并在《收房确认书》上予以签名，该《收房确认书》已载明原告名称、物业管理费自2010年8月1日开始计收等内容。2010年9月10日，株洲市物价局向原告发出了《株洲市物业管理服务收费标准通知单》,确定原告管理的金域半岛小区高层住宅的前期管理服务费为1.40元/月/平方米。截止2014年12月31日，被告按照每月129元的标准向原告缴纳了物业服务费。2015年1月25日，被告程邦清到株洲市公安局荷塘分局月塘派出所报案，称：“其居住的荷塘区金域半岛1期2栋707号被人爬窗入室，盗走现金5000元”。此后，被告以原告物业服务不到位、小区管理混乱为由，自2015年1月1日起拒绝缴纳物业服务费。目前金域半岛小区内没有保安及监控，安全缺乏保障，车辆停放较乱，偷盗情况时有发生。另查明，原告泉大物业公司于2010年7月5日注册成立，住所为株洲市荷塘区文化路777号，经营范围为物业管理服务（凭资质证经营）、停车管理服务、商场经营管理、市政设施清洁与维护、中央空调维修保养、房屋租赁。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告张炬在办理房屋交房手续时签收了《收房确认书》，该《收房确认书》已载明原告名称、物业管理费自2010年8月1日开始计收等内容，虽然被告没有收到变更前期物业服务公司的通知，但是原告泉大物业公司实际履行了对金域半岛小区进行物业管理服务的义务，且被告张炬已按照每月129元的标准向原告缴纳了2014年12月31日前的物业服务费。现原告泉大物业公司提交的《前期物业服务合同》、《株洲市物业管理服务收费标准通知单》、株洲市金域半岛业主委员会出具的《物业服务证明》足以证明原告泉大物业公司对两被告共同所有的金域半岛小区2栋707室房屋进行了物业管理服务，而且是该房屋的唯一物业服务企业，被告张炬签收《收房确认书》和向原告缴纳2014年12月31日前的物业服务费的行为在事实上已接受了原告泉大物业公司的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。被告张炬提出泉大物业公司不是本案适格主体、双方不存在任何合同关系、泉大物业公司违背业主意愿强行入驻的辩称意见，缺乏事实和法律依据，该院不予采信。对于原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，该院予以支持。根据两被告共同所有的金域半岛小区2栋707室房屋性质、规划用途、建筑面积以及《株洲市物业管理服务收费标准通知单》所确定的高层住宅前期管理服务费1.40元／月／平方米，两被告应向原告交纳从2015年1月1日起至2019年6月31日止的物业服务费计算为6966元（建筑面积92.32平方米×1.4元／平方米／月×54个月）。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告泉大物业公司在对金域半岛小区提供物业服务的过程中存在诸多不足和瑕疵，对两被告拒绝交纳物业服务费负有一定责任。综合考虑原告泉大物业公司的实际损失、服务质量、双方过错程度等因素，该院酌定按照40%的比例相应扣减两被告应承担的物业服务费，即两被告应向原告支付的物业服务费为4179.60元（6966元×60%）。因被告不同意调解，该院无法主持调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、被告张炬、程邦清在本判决生效后十日内向原告株洲泉大物业管理有限公司支付物业服务费4179.60元；二、驳回原告株洲泉大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告株洲泉大物业管理有限公司承担10元，被告张炬、程邦清共同承担15元。二审审理过程中，上诉人张炬、被上诉人程邦清未向本院提交新证据。上诉人泉大物业公司向本院提交了以下新证据：证据一、业主赠送锦旗之照片，拟证明上诉人依约安排了足够的安保人员对小区进行了管理服务并且得到了业主的认可；证据二、车辆停放照片，拟证明在上诉人的管理下小区车辆停放有序；证据三、小区监控摄像头，拟证明小区设有监控摄像头并处于运作中；证据四、小区绿化、地面、保安亭、公共设施设备照片，拟证明上诉人在绿化、清洁、安保以及公用设施设备的维修维护等方面提供了系统、完备的服务。经本院组织质证，张炬、程邦清对上诉人泉大物业公司提交的证据发表质证意见如下：对四份证据真实性不认可，照片都是在一审判决后才拍摄的，监控很早之前就是坏的，是一审判决以后才增设的，而且只有少数几个，不是所有的地方都有，只能反映现在的状况。是为了本案才去拍摄的。根据上诉人张炬、被上诉人程邦清的质证意见，本院对上诉人提交的证据认定如下：对四份证据的真实性予以认定，但部分证据如锦旗、监控画面显示形成时间为诉讼过程中，故只能证明拍摄当时的小区状况。本院对一审查明的除“目前金域半岛小区内没有保安”以外的事实和采信的证据予以认定。二审另查明：2010年6月15日，上诉人泉大物业公司作为乙方与甲方湖南泉盛置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由上诉人泉大物业公司对金域半岛一、二、三、四期提供物业服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议焦点为：1、泉大物业公司是否系本案的适格主体；2、一审判决张炬、程邦清向泉大物业公司支付60%的物业管理费是否正确。分析如下：上诉人张炬提出泉大物业公司成立于2010年7月5日，而《前期物业服务合同》签订于2010年6月15日，故该份合同系伪造。经查，《中华人民共和国公司法》未禁止公司发起人以设立中公司名义对外签订合同，上诉人张炬亦无证据证实《前期物业服务合同》上泉大物业公司、湖南泉盛置业有限公司加盖的公章系伪造。根据上诉人泉大物业公司提交的《前期物业服务合同》、《株洲市物业管理服务收费标准通知单》、株洲市金域半岛业主委员会出具的《物业服务证明》、《收房确认书》，可以证明上诉人泉大物业公司向涉案房产所在的金域半岛一期提供了物业管理服务，张炬、程邦清与泉大物业公司之间形成了物业服务合同关系。事实上，张炬、程邦清也按照1.4元/平方米的标准向泉大物业公司缴纳了物业管理费至2014年12月31日。故上诉人张炬上诉提出上诉人泉大物业公司不是本案适格主体的理由不能成立，本院不予支持。在张炬、程邦清未缴纳物业管理费期间，上诉人泉大物业公司配备的保安不足，小区内出现了较为严重的偷盗行为；电缆被盗割一直未修复；车辆有无序停放的情况发生；小区门禁、监控、水井池喷淋系统等设备时有损坏。因上诉人泉大物业公司在提供物业管理服务过程中存在的瑕疵和不足，一审法院酌情认定对张炬、程邦清应支付给泉大物业公司的物业服务费减少40%，具有事实和法律依据，亦系自由裁量权范畴，本院予以确认。上诉人泉大物业公司应不断提高服务质量，为涉案小区业主提供优质的物业管理服务。在上诉人泉大物业公司提供物业服务达到标准的情况下，张炬、程邦清仍应按照原有标准缴纳物业管理费。综上，上诉人泉大物业公司、张炬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人株洲泉大物业管理有限公司承担50元，由上诉人张炬承担50元。本判决为终审判决。审判长 刘 蕾审判员 彭建爱审判员 罗湘武二〇一九年十二月二日书记员 周慕妍