河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7860号上诉人（原审被告、反诉原告）：南阳市日胜新能源光伏发电有限公司。统一社会信用代码：914113213494336699。法定代表人：王旭，该公司经理。所在地：河南省南召县城关镇青南街58号。委托诉讼代理人：黄飞，河南民川律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张定伟，男，汉族，生于1972年8月15日，住河南省南召县。委托诉讼代理人：许时箐，南召县丹霞法律服务所法律工作者。上诉人南阳市日胜新能源光伏发电有限公司（以下简称“日胜公司”）因与被上诉人张定伟房屋租赁合同纠纷一案,不服河南省南召县人民法院（2019）豫1321民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月12日公开开庭审理，上诉人日胜公司的委托诉讼代理人黄飞，被上诉人张定伟及其委托诉讼代理人许时箐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日胜公司向本院上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回张定伟的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1、一审从2016年5月15日起计算房租错误，应当依法从新计算。本案中双方就租赁期限的起始日期陈述不一，原告在一审中虽然提交了中院（2018）豫13民终2691号民事判决及南召县法院（2017）豫1321民初1673号民事判决，但该二份判决认定事实部分自相矛盾。事实上，上诉人租赁起始日系2016年7月5日，有上诉人法定代表人陈述及欠条印证。2、南召县法院在执行程序中，依法在厂房门口张贴封条，将机器设备查封，在法院解封之前，上诉人不能擅自进入，也不能擅自移动设备。因此一审在厂房入口被封及设备被封后，支持被上诉人租金没有法律及事实依据。3、被上诉人出租的租赁物无法正常使用，上诉人与张定伟签订合同的目的无法实现，依法可以拒付租金；合同双方就该房屋租赁合同纠纷，在本次诉讼前已经历经诉讼三次审理，产生了很大矛盾，被上诉人如认为其权利受到侵害，应当在本次诉讼前的诉讼中及时要求上诉人腾房，但张定伟没有及时主张权利，本次诉讼被上诉人要求的租赁费，纯属被上诉人怠于主张权利所导致，就其人为扩大损失，法院不应予以支持。4、上诉人租赁厂房后，因缺水断电及封门无法生产，给上诉人造成较大损失，一审对上诉人反诉中申请的损失鉴定的申请不予鉴定，程序违法。张定伟答辩称，1、原审判决认定事实基本清楚，虽适用法律有不当，但对于判决结果可以接受。2、上诉人上诉理由不能成立，双方租赁关系成立，上诉人已实际占有使用该房屋，其以房屋未竣工，无水无电为由拒付租金，以租权来源不明为由不支付租赁费，与客观事实不符。本案的事实是被上诉人租赁后占有使用，因此上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉维持原判。张定伟向一审法院诉讼请求：1、判令终止双方之间的租赁合同；2、判令日胜公司腾出租赁的房屋；3、判令日胜公司自2017年11月16日起按每月10277.55元支付租金至房屋腾出交付之日止；4、本案诉讼费由日胜公司承担。日胜公司向一审法院反诉请求：1、确认双方口头租赁合同无效，并依法予以解除；2、判令张定伟赔偿日胜公司不能正常使用租赁厂房而造成的损失15万元。一审法院查明事实：2016年7月5日,张定伟将其承租的南召县天悦同鑫房地产开发有限公司所有的位于南召县产业集聚区标准化11号厂房出租给日胜公司使用，年租金123333元。日胜公司的法定代表人王旭给张定伟出具了一年半（2016年5月15日起至2017年11月15日止）的租金欠条一份,内容为：“今欠张定伟厂房租金：壹拾捌万伍仟元整（185000），到2016年阴历腊月贰拾一次性结清所有款项，到期不还将有法院解决。2016.7.5,欠款人：王旭”。后张定伟向日胜公司催要租金未果，于2017年7月24日将日胜公司诉至法院，2018年1月3日一审做出（2017）豫1321民初1673号判决书，判决：“一、南阳日胜公司自判决生效之日起十日内向原告张定伟支付租赁费18.5万元。利息自2017年7月24日起按中国人民银行同期贷款利率计付至款清之日止。二、驳回原告张定伟的其他诉讼请求”。日胜公司不服，提出上诉，2018年7月19日南阳市中级人民法院作出（2018）豫13民终2691号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，张定伟向一审申请执行，一审依法对日胜公司的机器设备进行了查封，但日胜公司始终未向张定伟履行判决书确定的给付义务，也未将机器设备腾出租赁的厂房，张定伟也未请求日胜公司及时将机器设备腾出厂房；直到2019年3月，张定伟再次将日胜公司诉至法院，请求日胜公司给付自2017年11月16日起至腾出厂房之日止的租金，并腾出厂房，日胜公司以承租的厂房不能正常使用为由，拒付租金，并反诉请求张定伟赔偿损失15万元。一审法院认为，双方之间的租赁关系已经生效判决认定，日胜公司理应按生效判决书确定的义务向张定伟支付租金，在日胜公司违约、前期生效判决书确定的义务未能执行到位的情况下，张定伟应积极采取措施或督促日胜公司腾出房屋，以避免损失的扩大，但张定伟放任不履行合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施，致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿”规定，张定伟对放任损失的扩大，自身有过错，又因合同未到期时，张定伟已经于2017年7月24日提起诉讼，但直到本次诉讼时也未要求日胜公司腾出厂房，因此应对租金损失自行承担50%的责任，日胜公司应自合同期满次日即2017年11月16日起按月租金10278元的50%支付租金直到将厂房腾空交付张定伟之日止。现双方的租赁合同已无法继续履行，双方均同意解除，予以支持。日胜公司反诉请求张定伟赔偿损失15万元，证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百一十九条、第二百二十七条规定,判决：一、解除张定伟与日胜公司于2016年7月5日签订的标准化厂房租赁协议；二、日胜公司于判决生效之起七日内将租赁的标准化厂房腾空并交付给张定伟。三、日胜公司自2017年11月16日起按每月5139元向张定伟支付租金直到将厂房腾空交付之日止。四、驳回日胜公司的反诉请求。案件受理费3178元,由日胜公司负担1589元，张定伟负担1589元；反诉案件受理费1590元，由日胜公司负担。本院二审审理期间，双方均未提供新证据。本院经审理认定事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为:1、一审认定合同有效并判令解除合同是否适当。2、法院查封后产生的租赁费以及是否存在扩大损失，该两项费用是否应当从租赁费中扣除。3、合同起止日期问题。针对本案争议问题，本院作评析如下：一、关于一审认定合同有效、解除合同是否适当问题。张定伟与日胜公司的口头租赁合同意思表示真实，不违反我国法律强制性规定，已经履行，应属有效。该合同在履行过程中，双方虽然发生纠纷并经判决，但未经双方协商解除或法定解除，本案中双方均明确表示不愿继续履行合同，一审因此判决解除合同并无不当。上诉人诉称“该合同因存在留置权，且11号厂房未经验收从而导致该租赁合同无效”，但因其已经入驻该房屋且其负责人王旭已经就租赁费写下欠条，有本院（2018）豫13民终2691号生效判决认定“该租赁房屋所在的工业园区内的房屋现在部分使用”，故上诉人的该上诉理由不能成立。二、关于查封后产生的租赁费及扩大损失费用是否应当扣减问题。上诉人诉称因设备查封其无法擅自入内、擅自移动被查封机器，故不应当支付被查封后的租赁费，扩大损失系张定伟怠于主张权利导致，亦不应得到支持。本院认为，上诉人之所以被查封系因为其未能履行已经生效判决的给付义务而造成，且查封措施并不影响上诉人生产经营，一审已经酌定扣减50%的费用，上诉人对此的上诉理由本院不予采信。关于合同起止日期问题。上诉人诉称的“一审法院从2016年5月15日起算房租错误，应当重新认定”，但该事实是经由南召县（2017）豫1321民初1673号民事判决以及本院（2018）豫13民终2691号民事判决所认定，上述两份判决均已生效，上诉人未对生效判决提起再审，故对上诉人的该上诉理由，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2766元，由上诉人南阳市日胜新能源光伏发电有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年十二月十八日书记员  尚志向