河北省承德县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0821民初3956号原告：王玉龙，男，1964年1月28日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：王新宇，河北永可律师事务所律师。被告：承德智鸿房地产开发有限公司，住所地河北省承德市承德县下板城。法定代表人：舒明星，职务：董事长。委托诉讼代理人：李瑞峰，河北泉盛律师事务所律师。原告王玉龙与被告承德智鸿房地产开发有限公司（以下简称：智鸿房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告王玉龙经传票传唤无正当理由拒不到庭，原告委托诉讼代理人王新宇、被告智鸿房地产公司委托诉讼代理人李瑞峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉龙向本院提出诉讼请求：1.要求被告按约定继续履行合同交付房屋；2.要求被告开具购房发票；3.要求被告给付赔偿金5000.00元、承担违约金77496.80元（暂计算730天，要求判决至违约情形消除之日止）；4.被告承担本案一切费用。事实和理由：原告与被告于2017年5月11日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的滦河湾6幢1单元4层0402号楼房一套。合同约定被告于2017年10月30日交房，合同第九条约定交房条件为1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。据原告向相关部门调查了解直到现在被告未符合以上交房条件，原告至今未能收房，被告的行为给原告造成了重大经济损失。原告已支付房款，但被告一直未给原告开具购房发票，为此原告多次找被告协商此事，被告一直置之不理。原、被告双方在合同中明确约定了商品房的交房条件与交付手续及违约责任，被告未按约定将房屋交付给原告，被告未能在约定期限内使用基础设施达到交付条件，应当按约承担逾期交付的违约责任。综上所述，被告未在约定日期内取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，未能提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，被告房屋至今未验收合格使原告无法合法入住，被告的行为造成了业主们的诸多不便和重大经济损失，严重违反了双方在合同中约定。希望法院依法查明事实，作出公正裁决，维护原告的合法权益。原告王玉龙为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同，拟证明双方存在房屋买卖事实以及双方存在权利义务关系；证据2、滦河湾认购书一份，拟证明双方存在房屋买卖事实以及双方存在权利义务关系；证据3、承德市商品房预（销）售合同网上备案证明，拟证明双方买卖合同已经备案的事实；证据4、首付款收据一份；证据5、20000.00元定金收据一份；证据6、50000.00元团购费收据一份；证据7、银行POS签购单一份、建设银行首付款267743.00元银行回单一份；证据8、公证费缴款书一份；证据9、个人购房借款／担保合同一份；证据4至证据9均证明原告已经按照合同约定履行了相关义务，尤其是付款义务已经完全履行。证据10、借记卡账户历史明细清单，拟证明原告已经付完房屋全款，并在银行进行按揭贷款；证据11、承德县滦阳城市供水服务有限公司证明一份，拟证明原告所买的房供水时间为2018年4月29日；证据12、河北省建设工程竣工验收备案表，拟证明被告房屋没有验收合格，验收合格是需要原告提交的证据12这样的文件，说明一下该证据是被告五号楼的一个验收备案及证明，希望法庭参考核实证据的证明力。被告智鸿房地产公司辩称：原、被告之间存在房屋买卖关系，被告所出售的房屋经竣工验收合格，原告的诉讼请求应依法驳回。对于原告提供证据1到证据10，真实性认可，合法性不予认可。原告是北京居民在承德县不能提供纳税一年的证明以及缴纳社会保险的证明，不符合购房条件的购买人，依据承德市和承德县人民政府的文件以及中央限制购房炒房的相关规定，本案原、被告之间的购房合同应属无效并应当解除，要求赔偿赔偿金和违约金失去基础，所以真实性认可，合法性不予认可。证据11不认可，相关民事规定只有出示的公章没有相关经手人签字，不符合证据要件。证据12真实性、证明目的均不予认可，本案早已不存在承德县建设局，作为本案原告不应该有原件，来源不合法。被告为证明其主张向法院提交以下反驳证据：1.河北省建设工程竣工验收报告一份，拟证明该工程已经竣工验收合格，保修书符合要求，并且建设单位、勘察单位、监理单位、施工单位均签字盖章，验收合格，有各单位负责人签字及单位盖章。原告对被告提交的证据质证意见：证明目的不认可，这份证据是被告内部的一个验收报告与合同约定的要求提供建设工程竣工验收备案证明文件内容是不一样的，合同约定要求提供的建设工程竣工程备案表，应当是政府相关部门出具的河北省建设工程竣工验收备案表、证明书，被告只提供这份报告没有竣工备案表及证明书，不能算是竣工验收合格。本院经审理认定事实如下：2017年3月26日，原告王玉龙与被告智鸿房地产公司签订《滦河湾认购书》，认购被告开发的位于承德县（以下简称案涉房屋），原告于当日给付被告定金20000.00元，首付款267743.00元。2017年3月28日，原告以贷款担保方式向中国工商银行股份有限公司承德县支行贷款420000.00元。2017年5月11日，原、被告对案涉房屋签订《商品房买卖合同(预售)》，合同约定：原告购买被告开发的位于承德县，该房屋建筑面积为138.05平方米，总价款为707743.00元,买受人于2017年3月28日给付被告首付款267743.00元，余款420000.00元向中国工商银行承德县支行办理了贷款。《合同》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第种方式处理（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”2017年5月27日，原、被告于2017年5月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》完成网上备案。现原、被告就逾期交房违约金等问题产生争议，原告诉至本院，1.要求被告按约定继续履行合同交付房屋；2.要求被告开具购房发票；3.要求被告给付赔偿金5000.00元、承担违约金77496.80元（暂计算730天，要求判决至违约情形消除之日止）；4.被告承担本案一切费用。另查明，被告至今未将房屋交付原告。本院认为，原告与被告于2017年5月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人具有约束力。根据合同约定，被告应在2017年10月30日前，将具备验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但至今被告仍未交付案涉房屋，已构成逾期交房违约，应当依约承担违约责任。被告辩称未交付是因为原告不能提交在承德县缴纳社会保险或纳税一年以上的证明，不具备购房条件但不能提供相应证据，亦未提供证据证明通知被告领取钥匙，且政府限购政策在被告购房之后，故对被告的抗辩理由本院不予采信。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起，即从2017年11月1日起计算违约金，计算至起诉日2019年10月17日共716天。原告要求按合同约定总房款日万分之1.5计算违约金，被告辩称过高要求调整，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”原告未举证证明其实际损失数额，结合当地同地段房屋租赁价格，本院对于违约金予以调整，以总房款日万分之1标准计算为宜。根据法律规定，经营者开具发票是经营者应承担的一项法定义务，原告已交付全部购房款，被告理应开具购房发票，本院对原告要求被告开具购房发票的诉讼请求予以支持。截至开庭，被告未能举证证明案涉房屋取得交房条件，故原告要求被告交房的诉请，本院不予支持。原告要求被告给付赔偿金5000.00元，因原告未向本院提交相关的证据，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，且原告请求的违约金具有补偿为主，惩罚为辅功能，故原告的此项诉讼请求，本院不再另行支持。综上所述，被告逾期交房已构成违约，应依法承担违约责任。为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定之规定，判决如下：一、被告承德智鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告王玉龙逾期交房违约金50674.40元（707743.00元x0.01%/天x716天）；二、被告承德智鸿房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告王玉龙开具购房发票；三、驳回原告王玉龙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1862.42元，减半收取931.21元，由原告王玉龙负担397.78元，由被告承德智鸿房地产开发有限公司负担533.43元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员 姜 尚二〇一九年十二月五日书记员 刘冬梅附页：一、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、告知事项当事人对本判决不服，应在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状8份，并交纳上诉费1862.42元，上诉于河北省承德市中级人民法院，逾期未上诉本判决将发生法律效力。判决生效后，当事人应按判决确定的时间、数额全面履行义务，权利人可自判决生效之日起二年内申请强制执行。