江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初3231号 原告：徐夷，男，汉族，1983年1月8日出生，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：王永明，江苏娄东律师事务所律师。 被告：陈慧晶，女，汉族，1976年5月4日出生，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：王银杰，北京市中咨律师事务所律师。 原告徐夷与被告陈慧晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法由审判员沈坚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐夷及其委托诉讼代理人王永明、被告陈慧晶及其委托诉讼代理人王银杰到庭参加诉讼。后因本案案情较复杂，本院依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告徐夷的委托诉讼代理人王永明、被告陈慧晶及其委托诉讼代理人王银杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐夷向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋租金175782元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月25日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于太仓房屋租赁给原告用于经营酒店住宿，租赁期限为5年，每半年租金421112元。出租房屋建筑面积为1271.33平方米，租赁期限自2019年2月1日至2024年1月31日止，租金支付方式为半年一付。合同签订后，原告依约向被告支付了押金20万元、半年租金421112元及一年期物业费22884元。2018年12月17日，原告向工商登记部门申办了酒店的营业执照。随后，原告开始装修酒店准备尽快开业，并向公安部门申请特种行业许可证，但被告知上述房屋的性质为办公性质，消防通不过，无法办理特种行业许可证。此后，原告多次与被告磋商。被告考虑到原告的合同目的无法实现，双方于2019年4月11日协商解除了房屋租赁合同，双方互不承担违约责任，不过被告提出唯一要求就是暂借原告30万元使用2个月。原告共支付给被告643996元（含押金20万元、租金421112元及物业费22884元），扣除实际租用2月10天的房租163765元，物业费4449元，被告应退还原告475782元。原告同意将其中应退的30万元出借给被告使用2个月，被告还需要退还原告175782元。原告多次要求被告退还多余的租金，被告置若罔闻。原告为维护其合法权益，为此向法院起诉。 被告陈慧晶辩称：原告起诉的事实和理由不成立，事实上原告与我方在2019年4月8日经协商一致确定，我方共向并且仅向原告退还30万元租金等款项，退还时间是两个月后，其余的已收款项则赔偿给被告，我方不再退还给原告。故请法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告提供的证据有：1、租赁合同一份，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系。2、营业执照，证明原告租赁房屋的目的是为了经营酒店住宿。3、特许经营合同，证明原告租赁房屋的目的是为了经营酒店式公寓住宿。4、微信聊天记录，证明被告了解原告租赁房屋的目的是为了经营酒店住宿。5、收条。证明了原告已按约支付了半年房屋租金，及一年的物业费，包括押金。6、银行凭证。证明目的同上。7、借条。证明原、被告双方已于2019年4月11日以书面的方式协商解除房屋租赁合同，同时被告向原告暂借30万元，使用两个月。 被告质证意见：对于原告提供的第一份证据，我方对其真实性、合法性和关联性都无异议，但是该份证据不完整，原告故意漏提供了其中关于违约金违约责任的条款约定内容，完整的房屋租赁合同我方提供。对于原告提供的第二份证据，我方对其真实性、合法性、关联性都无异议，但我方不认可其证明目的。我方认为应以第一份证据房屋租赁合同认定原告向我方承租房屋的目的即用于公寓出租经营。对收条我方对其真实性、关联性和合法性都无异议，但我方需要解释的是收条上面有一组数据，其中280741.333这个是退回原告四个月的租金。下面的19069.95是退回原告四个月的物业费，合起来的是299811.28元，因原告要求凑整，所以在后面第二份借条上写了30万元整。这个数字是4月8日写的。对于原告提供的第四份证据微信聊天记录。我方对其真实性、合法性和关联性无异议，但不认可其证明对象及证明内容。我方向原告出租房屋，当时约定的用途是公寓出租经营。对于原告提供的第五份证据借条我方对其真实性、合法性和关联性都予以认可。但是我方不认可其证明对象和内容。实际上该份借条是应原告的要求于2019年4月11日出具的。出具该份借条的实际情况是，4月11日，原告来到太仓要求被告出具一份借条给他，被告按照原告的口述写了借条，原告说凑整就凑了30万，预计两个月后归还，这也是原告的要求。最后写完后，原告要求被告再补充一句，双方合同解除万达公寓租赁合同。写完后原告还要求我再盖个手印给他，说回家对他老婆有个交代。对于原告提供的第六份证据银行凭证，我方对其真实性无法核实，但我方认可向原告收取了租金421112.12元，押金20万元和物业费22884元。对于原告提供的第七份证据特许经营合同，我方无法核实其真实性，并且不认可其关联性，该证据与本案无关。 被告提供的证据有：1、苏州市人民政府的文件。原告质证称，真实性没有异议，但是与本案无关。2、2019年3月15日的聊天记录。原告称：真实性是确认的，该聊天记录可以证明被告是知道原告租赁案涉房屋目的是为了经营酒店式公寓，消防也是有可能过不了的。3、三组共16份证据，房屋租赁合同证明2018年11月25日原被告签订房屋租赁合同，约定原告向被告承租太仓房屋与公寓出租经营，并约定任何一方解除合同，应当向对方支付相当于三个月租金金额的违约金。补充协议（租金发票），证明2019年2月19日，原被告签订《补充协议（租金发票）》，约定开具租金发票所需的税费由原告承担。借条一份，证明2019年4月11日，经双方协商一致，被告正式确认与原告解除房屋租赁合同，双方之间的房屋租赁合同关系至4月11日终止，经结算，被告确认在两个月后向原告退还30万元租金，其中该份证据当中的借条二字是按照原告的要求写的。借款实际上应该理解为欠款，是指被告已收的款项当中应该退还原告30万元租金等款项。但因被告当时资金紧张，双方约定在两个月后由被告退还给原告，真实的意思表示并非向原告借款。因原告租赁经营问题，原告曾多次向被告提出调减租金的请求，被告不同意。原告曾于3月15日第一次提出要与原告解除合同，但在同日又改变主意，决定继续租赁经营，经营的方式转变为长租和短租相结合。为此被告出于善意曾积极帮助原告联系中介，招揽公寓常住客户，当时曾明确表示以后归还房屋，房屋是不要智能锁，要求原告恢复原锁。原告在3月份再次提出调减租金被被告拒绝后，原告于3月25日正式提出毁约。在3月26日正式告知要与被告解除租赁合同，并要求与被告面谈解约租赁事项，双方于4月8日进行面谈，当时协商解除房屋租赁合同达成一致意见，但是双方当时商定被告共向并且仅向原告退还的租金等款项金额为30万元，退还时间为两个月后，其余已收的款项则赔偿给被告，不再退还给原告。另外还商定双方于4月8日已经协议解除了房屋租赁合同。本案争议的焦点是解除合同后的租金退还等事项。双方的微信记录中，能够印证被告的说法的有：被告提供的聊天记录中，2019年4月18日，当时双方已就换密码锁问题产生争议，原告在微信群中要求被告将未退的钱（30万）在周内退还给他，原话是：首先我不是像你说的那么厉害，我不是什么上海通，只是小老百姓，你侵犯到我的权利了，我才会主张我的权利，大家讲道理。就很容易解决今后的事情，今后再说，先把眼前的事情解决了。你有诚意好好解决的话，就把还没有结算给我的钱（30万）这周结算给我，我们好聚好散。你也不是没有这么点钱，你才是大老板，市场差不是我能控制的。4月10日原、被告进行微信聊天时原告确认已将三个月的违约金赔偿给被告。原话是：你良心过得去吗？我三个月的违约金不是已经赔给你了吗？你还要怎么样？ 原告认可上述聊天记录是真实的。 本院经审理查明:2018年11月25日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于太仓房屋租赁给原告用于经营酒店住宿，租赁期限为5年，每半年租金421112元。出租房屋建筑面积为1271.33平方米，租赁期限自2019年2月1日至2024年1月31日止，租金支付方式为半年一付。在合同标准条款部分，双方约定：任何一方严重违约，守约方有权单方解除合同，并要求违约方按三个月租金的金额支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了押金20万元、半年租金421112元及一年期物业费22884元。2018年12月17日，原告向工商登记部门申办了酒店的营业执照。随后，原告开始装修酒店准备尽快开业，并向公安部门申请特种行业许可证，但被告知上述房屋的性质为办公性质，消防通不过，无法办理特种行业许可证。此后，原告多次与被告磋商。被告考虑到原告的合同目的无法实现，双方于2019年4月11日协商解除了房屋租赁合同。被告向原告出具借条，确认被告借原告30万元，预计两个月后归还，并书面确认双方解除原租赁合同。后原告认为，原告共支付给被告643996元（含押金20万元、租金421112元及物业费22884元），扣除实际租用2月10天的房租163765元，物业费4449元，被告应退还原告475782元。扣除其中应退的30万元出借给被告使用2个月，被告还需要退还原告175782元。原告为此向法院起诉。 被告在本案法庭辩论终结后提出反诉，请求确认原告与被告所签的《房屋租赁合同》已于2019年4月11日双方协议解除等诉讼请求。经本院释明，被告向本院另行起诉，案号为（2019）苏0585民初4722号，该案审理中，经调解，双方达成一致协议，确认陈慧晶与徐夷于2018年11月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月11日解除等条款，双方并自行协商由陈慧晶返还徐夷30万元。 本院认为，原告与被告所签的《房屋租赁合同》在履行中，因原告无法办理特种行业许可证，故向被告提出解除合同，双方经协商已于2019年4月11日该租赁合同，确系事实。但原告认为协商解除合同即不构成违约，无需承担违约责任的说法，没有法律依据。相反，《中华人民共和国合同法》第九十七条明确规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合双方聊天记录中对违约金及结算的过程及原告在收条上自己书写的结算金额，可以得出结论：原告是在认可自己违约的情况下，同意按合同约定支付违约金（以押金充抵），结合实际租赁时间，与被告进行结算，算出被告应退还原告四个月的租金280741.33元、退回原告十个月的物业费19069.95元，共计299811.28元，在此基础上被告根据原告要求凑整书写了30万元的借条。原告认为在协议解除当天双方没有确认违约金即为被告放弃了之前多次协商要求的违约金的说法，明显与常理不符。此外，双方在2019年4月11日之后的聊天记录中原告也表示房租水电都不去算了，其意思表示结合上下文应认定为放弃押金。因双方没有书面明确结算过程，导致本案争议，原告提起本案诉讼，违反诚实信用原则。故对原告要求被告退还原告房屋租金175782元的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告徐夷的全部诉讼请求。 案件受理费3816元，由原告负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  沈 坚 人民陪审员  徐敏宇 人民陪审员  杨佳琪 二〇一九年十二月二日                                                             书记员  沈佳佳