云南省德钦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云3422民初153号 原告:小阿鲁，男，1966年03月13日生，藏族，云南省德钦县人，住云南省迪庆州德钦县。 委托诉讼代理人：冯晓虎，云南大济律师事务所律师。特别授权代理。 被告：黄勇，男，1977年07月05日生，汉族，北京市丰台区人，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：沙召辉，男，1975年03月13日生，汉族，江苏省丹阳市人，住江苏省丹阳市开发区。与被告黄勇系雇佣关系。一般授权代理。 原告小阿鲁与被告黄勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年09月05日立案，于2019年11月25日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告小阿鲁及其委托诉讼代理人冯晓虎，被告黄勇的委托诉讼代理人沙召辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 小阿鲁向本院提出诉讼请求：1.判令解除小阿鲁与黄勇之间签订的《房屋租赁使用协议》；2.判令黄勇向小阿鲁支付租金125000.00元（2018年4月至2019年7月，共15个月）以及违约金30000.00元；3.判令黄勇承担本案诉讼费用。庭审中，小阿鲁将诉讼请求变更为：1.判令黄勇向小阿鲁支付租金166666.00元（2018年4月至2019年12月，共20个月）以及违约金500000.00元；2、判令解除小阿鲁与黄勇之间签订的《房屋租赁使用协议》；3.判令黄勇承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月8日，小阿鲁与黄勇签订了《房屋租赁使用协议》，黄勇租赁产权归小阿鲁的坐落于德钦县的砖混结构楼房以及土地，合同约定租赁期限从2014年4月15日至2029年4月15日，年租金100000.00元，每年4月30日前交付下一年的租金，黄勇不得拖延，若黄勇拖延支付租金三日内小阿鲁书面或短信方式通知黄勇，黄勇超过七日不回复，小阿鲁有权收回出租的房屋以及土地。同时，合同约定若一方违约，则应向另一方支付500000.00元违约金。合同签订后，黄勇于2018年外出后一直没有过来，2018年4月30日黄勇依约要交付下一年度租金。小阿鲁多次电话通知黄勇缴纳2018年至2019年度的租金，但黄勇一直未接电话，也未回复短信拖延交付拖欠的租金。综上所述，小阿鲁认为其与黄勇之间的房屋租赁合同合法有效，其已向黄勇提供符合合同要求的房屋，黄勇理应依约及时向其支付租金，但黄勇却无故拒不支付租金至今，黄勇的行为严重损害了小阿鲁的合法权益，故小阿鲁为维护自身的合法权益诉至法院。 黄勇答辩称：2019年9月小阿鲁已将诉争承租物转租给他人，要求其将房租支付到2019年12月份的诉请不合理。合同中约定的违约金500000.00元，是因黄勇装修已投入50、60万元，基于保障黄勇的权益，考虑其损失而约定的。小阿鲁诉状中未写明本案存在的其他情况，根据双方签订的房屋租赁协议，黄勇未按协议约定支付租金，小阿鲁应提前三日内以书面或短信的形式通知黄勇，七日内黄勇未回复，小阿鲁有权收回房屋及出租的土地，但黄勇未接到任何通知，现要求其支付166666.00元的租金不合理。加之未交付租金20个月后，才要求承担全部租金，小阿鲁有故意拖延要求黄勇支付租金的嫌疑。加上装修投入与经营损失，黄勇损失也很大。对于小阿鲁已将房屋以每年50000.00元的价格转租给他人的违约行为及装修费方面，我们保持追诉的权利。还有证人吴某在2016年至2017年租赁诉争的承租物是否有租赁合同，需进一步举证，认为与本案无关联。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、通话记录。证明小阿鲁已按约定打电话通知黄勇支付租金并一直催要的事实。黄勇提出小阿鲁不是直接与黄勇联系，而是一直与合伙人王世鹏联系，黄勇一直未收到催要房租通知的异议。本院认为，该通话记录显示未接通的状态，达不到小阿鲁的证明目的，不予采信； 2、证人吴某的证言。证明2016年至2017年黄勇在未经小阿鲁同意的情况下私自将酒店转租给证人吴某的事实。黄勇提出该证人证言与本案无关的异议。本院认为，证人的证言能证实2016年5月份至2018年5月份其从黄勇手中转租诉争承租物，并支付了租金，2019年9月份开始证人向小阿鲁租用餐厅的事实。 被告黄勇未提交任何证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月8日，小阿鲁与黄勇签订了《房屋租赁使用协议》，协议约定小阿鲁将其位于云南省迪庆州德钦县飞来村土地标号为德钦国用（2006）第008号，建筑面积为466.68平方米，土地证号为ＮＯ.××1及房屋所有权登记号为5303545的两栋砖混结构房屋连同全部设施出租给黄勇经营餐馆和客栈。协议载明租赁期限为15年，自2014年4月15日起至2029年4月15日止，租金标准为每年100000.00元。租金支付方式为：2015年至2029年每年支付租金100000.00元，并于每年的4月30日前付清下一年的租金，如有拖延，三日内小阿鲁以书面或者短信形式通知黄勇，7日内其未回复，小阿鲁有权收回所出租的土地及房屋。双方若有违约，则需支付违约金500000.00元。小阿鲁曾给黄勇打电话，但未接通，后与王世鹏微信聊天，催其支付租金。黄勇未依约及时向小阿鲁支付租金，小阿鲁为维护自身的合法权益诉至法院。 另查明，黄勇与王世鹏（音译）系合伙关系，其中黄勇占股51%，王世鹏占股49%。2016年5月份至2018年5月份期间，二人将诉争承租物转租给吴某。后小阿鲁于2019年9月已将餐厅以每年5万元的价格出租给吴某，故黄勇未支付租金的时间应计算为2018年4月至2019年8月，共计16个月。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中小阿鲁与黄勇签订的《房屋租赁使用协议》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律的禁止性规定，协议成立并生效，对双方具有约束力，双方均应按协议的约定全面履行自己的义务。协议签订后，小阿鲁依约向黄勇交付了租赁物，黄勇应按照约定履行支付租金的义务，但其未按协议约定支付租金的行为已构成违约，应当承担支付租金的责任。鉴于小阿鲁已于2019年9月将餐厅出租给吴某的事实，黄勇需支付租金的时间应自2018年4月计算至2019年8月，共计16个月，租金确认为133333.33元。关于小阿鲁要求黄勇支付500000.00元违约金的诉请，本院认为，虽黄勇未依约支付租金违约在先，但小阿鲁在与黄勇合同期内将诉争承租物转租给吴某的行为同样系违约行为，鉴于双方均存有违约行为，且过错相当，故对该项诉讼请求本院不予支持。关于小阿鲁要求解除与黄勇签订的《房屋租赁使用协议》的诉请，由于黄勇自2018年4月起至今未向小阿鲁付清租金已构成违约，加之2019年9月份小阿鲁也已将诉争承租物出租给吴某，证明双方均无继续履行合同的意愿，继续履行合同已无必要，故对该项诉讼请求,本院予以支持。对于小阿鲁提出在未经其同意的情况下，黄勇将诉争承租物转租给吴某，存有违约行为的主张，本院认为，小阿鲁作为业主在黄勇将承租物出租给吴某期间，照收租金且未提出异议的行为，可视为其同意黄勇的转租行为，故对该项主张本院不予支持。关于黄勇提出其为诉争房屋装修投入50多万元的抗辩事由，本院认为，仅有其单方陈述，无其他证据加以佐证，不予支持，待有证据可另行起诉。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定,判决如下: 一、解除原告小阿鲁与被告黄勇于2014年3月8日签订的《房屋租赁使用协议》; 二、被告黄勇于本判决生效后的十日内向原告小阿鲁支付自2018年4月起至2019年8月止的房屋租赁金133333.33元； 三、驳回原告小阿鲁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1700.00元，由被告黄勇负担。 若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。 审判长 余 泽 秀 审判员 此里永宗 审判员 郑 雪 琼 二〇一九年十二月十八日 法官助理日青边宗 书记员祥巴扎西 本案援引法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。