山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11672号上诉人（原审原告）：高晶，男，1969年8月6日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：刘云志，山东天诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘庚超，男，1966年5月2日出生，汉族，居民，住济南市。被上诉人（原审被告）：刘桂霞，女，1966年5月4日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：申春华，山东国盾律师事务所律师。上诉人高晶因与刘庚超、刘桂霞房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初4532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高晶上诉请求：1、撤销济南市槐荫区人民法院作出的（2019）鲁0104民初4532号民事判决，查明事实后支持高晶的诉讼请求；2、刘庚超、刘桂霞承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审认定高晶在购买槐荫区槐荫中学家属院101号房屋时仅与刘庚超个人签订合同主观上存在重大过失依据不足。在商议房屋购买时，高晶不知道刘庚超、刘桂霞夫妻感情不和，反而是高晶夫妻、证人高斌、刘兴庆和刘庚超、刘桂霞共五人共同商议房屋买卖事宜的，并且两位证人均留执了一份合同。合同上仅有刘庚超的签字是因为高晶知道涉案房屋是刘庚超、刘桂霞的共同财产，高晶要求刘桂霞也签字，但刘庚超说他能代表刘桂霞。因此，高晶在主观上不存在重大过失。二、一审认定高晶与刘庚超恶意串通没有依据。高晶是买房子，并非与刘庚超恶意串通。刘庚超辩称，并不存在共同商议房屋买卖这件事，之前的确是说过隐瞒一万元房款。对卖房存在串通行为。刘桂霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回高晶的上诉请求。高晶向一审法院起诉请求：1.判令位于槐荫区槐荫中学家属院101号房屋归高晶所有；2.判令刘庚超、刘桂霞配合其办理房产过户手续；3.刘庚超、刘桂霞承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：高晶、刘庚超、刘桂霞原均系山东省济南槐荫中学(以下简称槐荫中学)教师，后刘桂霞调至山东省济南第二十六中(以下简称二十六中学)工作。刘庚超与刘桂霞原系夫妻关系，婚后于1999年购买101室房产，该房屋系房改房，于2002年1月10日取得房屋所有权证，房屋所有权人为刘庚超、刘桂霞共同所有。双方于2001年9月26日经一审法院调解离婚，调解书中未对101室房产进行分割。2001年3月18日，刘庚超作为出卖方(甲方)，与作为购买方(乙方)的高晶签订《房屋买卖协议》，约定总房款为24300元，付款方式为签订协议时一次性付清，协议约定待甲方取得房产证后将房产证交于乙方，满一年后办理过户手续。协议落款处写有“证明人:刘兴庆”的字样。刘庚超称其已收到高晶支付的购房款24300元。2001年6月23日中午，刘庚超以找刘桂霞为由，在二十六中学校内情绪失控，损坏学校物品，匡山派出所民警出警后对此事进行了调查处理，并通报校方及教委有关领导。另查明，101室房产自2001年7月起由高晶居住使用。双方有争议的证据和事实有:1.刘庚超向一审法院提交其与高晶签订的另一份《房屋买卖协议》，拟证明其与高晶曾合议签订价款少的合同，未告知其配偶。该协议显示总房款为14300元，协议落款处写有“证明人:刘兴庆、高斌”的字样。其他内容与载明总房款为24300元的《房屋买卖协议》一致，落款时间也是2001年3月18日。高晶对该协议的真实性予以认可，称签订的原因是2001年8月，刘庚超在离婚诉讼过程中，为了欺骗刘桂霞而多获取一部分利益，让其证明房屋买卖的价格是14300元，所以于2001年8月签订了该份协议。刘庚超认可该合同系为欺骗刘桂霞而签订，但称两份合同系同日签订。刘桂霞质证称，从高晶的质证意见来看，完全证实了刘庚超离婚前与高晶恶意串通，转移夫妻共同财产的行为。2.刘庚超向一审法院提交邮件往来记录三份，拟证明其与高晶发生争议后多次进行协商。该邮件显示的时间为2011年1月、2013年3月，其中2011年1月17日刘庚超发给高晶的邮件显示内容为:“想和你说说房子的事。算来你现在住的这套房子到暑假就满十年了。由于你我都知的原因，至今也没过户，我想你完全可以搬到美里新苑去住，这套房子对你也没任何意义了。我说一个意见供你参考，就是当初这套房子你花了多钱，我如数给你，你暑假后把房子腾出来，我不想再拖下去了。听你的意见，越快越好。”高晶回复的内容为:“房子过户不了，我知道你已经尽力了，但是今年宇宇刚上初中，还有近三年才毕业，孩子毕业后我们再谈这个问题。”高晶对邮件的真实性予以认可，但只代表刘庚超个人意见。刘桂霞质证称，通过该邮件的内容“关于该房星的事情由于你我都知道的原因至今没有过户”可以证实当时的买卖行为是虚假的。3.刘桂霞主张刘庚超与高晶恶意串通，房屋交易价格低于房改价格，损害其合法权益。高晶称刘庚超享有合法的所有权，有权处分，刘庚超出卖房屋时明确表示已经过刘桂霞的同意，可以代表刘桂霞，所以高晶就没再找刘桂霞，且高晶并不知道刘庚超和刘桂霞正在离婚诉讼。刘庚超称其在出售101室房产时并未告知刘桂霞，也未告知学校。4.刘桂霞向一审法院提交2001年开庭笔录及调查笔录，拟证明其对买卖101室房产的事宜不知情。刘庚超对证据的真实性和证明目的均无异议。高晶质证称笔录显示的内容系刘桂霞的单方陈述，且其2001年离婚诉讼时，刘桂霞就已经知道房屋买卖的事实，但至今刘桂霞没有提出任何异议主张，其认可了刘庚超出卖房屋的事实，且离婚调解书没有涉及到101室房产，也能够证明刘桂霞知道房屋出卖后就不再对该房屋进行分割。刘桂霞辩称其认为房屋的产权是学校的，只是当时分给其与刘庚超居住，所以一直没有向高晶主张权利，也不知道有高晶这个人。一审法院认为，101室房产系刘庚超与刘桂霞在婚姻关系存续期间购得，该房产应属于夫妻共同财产。刘庚超在未征得刘桂霞同意的情况下出售101室房产，侵犯了刘桂霞的共有权。高晶主张在买卖该房产时刘庚超已经征得刘桂霞的同意，其应当对该主张举证证明，但其未能举证，故一审法院对该意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无权处分的人处分他人财产，经权利人迫认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”高晶在明知刘庚超对101室房产不具有完全的处分权的情况下与刘庚超签订房屋买卖合同，其在主观上具有重大过失，事后也未经刘桂霞的追认，客观上损害了刘桂霞作为房屋共有权人的合法权益。理由为:1.虽然101室房产尚未办理所有权登记手续，但高晶与刘庚超、刘桂霞原来都是槐萌中学教师，高晶对101室房产系刘庚超、刘桂霞共同购买的房改房的事实事先应当是知情的、且高晶自述其向刘庚超询问过刘桂霞对房屋出售的态度，这也表明了高晶对该房属于夫妻二人共同财产是明知的。2.高晶与刘庚超共签订两份《房屋买卖协议》，落款时间均为2001年3月18日，且高晶与刘庚超均认可购房款为14300元的协议是用来欺骗刘桂霞，以达到刘庚超在离婚时多获取利益的目的。由此可见，高晶与刘庚超签订《房屋买卖协议》时刘庚超与刘桂霞夫妻感情不和，高晶当时对此予以知晓，但其在明知的情况下却未征得刘桂霞本人同意，仅与刘庚超个人签订合同，主观上存在重大过失。虽然高晶称购房款为14300元的协议签订时间为2001年8月，但其并未举证证明，一审法院对其该项质证意见不予采纳。3.高晶购买101室房产的价格低于房改价格，故房产交易价格明显低于市场价格，损害了房屋共有权人刘桂霞的利益。4.权利的放弃必须以明示的方式作出才能发生法律效力。默示的意思表示只有在法律有明确规定或当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，而不能在无法律规定或约定的情况下推定当事人对权利的放弃。刘桂霞长期未以所有权人的名义向高晶主张权利，并不代表其放弃了该房屋的所有权，也并不代表其对刘庚超擅自处分夫妻共同财产的追认。综合以上四点，一审法院认为高晶与刘庚超存在恶意串通，损害了刘桂霞的合法权益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定:“行为人与相对人恶意审通。损害他人合法权益的民事法律行为无效”，故高晶与刘庚超买卖101室房产的民事法律行为无效。因《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定，合同相对方恶意串通，损害第三人利益的，合同无效，故高晶与刘庚超签订的两份《房屋买卖协议》均无效。高晶要求判令101室房产归其所有以及将该房产过户至其名下的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。另需说明，因高晶的诉讼请求是基于继续履行《房屋买卖协议》而提出的，故对于协议无效的后果，即高晶与刘庚超对合同无效的过错划分、过错方因合同无效给相对方造成损失的赔偿等问题，不在本案中审理范围内，在本案中不予处理，应由各方另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:驳回高晶的诉讼请求。案件受理费408元，减半收取计204元，由高晶负担。二审中，当事人未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依据上述规定，刘庚超处分涉案房产未经房屋共有权人刘桂霞同意，涉案协议对房产的处分不具有约束力。一审判决不支持高晶的诉讼请求符合上述法律规定。对于本案中高晶与刘庚超是否存在恶意串通行为，与涉案房屋能否过户没有直接关系，本院不予审查。综上，高晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费408元，由高晶负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  李逢春审判员  何菊红二〇一九年十二月十八日书记员  朱 茜