四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川07民终3160号上诉人（原审被告）：吴帆，女，汉族，生于1970年11月11日，住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：叶勇全，与吴帆是夫妻关系。被上诉人（原审原告）：四川泰和物业服务有限责任公司，住所地：绵阳市游仙区小岛村小岛花园城******。法定代表人：肖建平，执行董事。委托诉讼代理人：邱德哉，四川春雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟福俊，系公司客服主管。上诉人吴帆与被上诉人四川泰和物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院作出的(2019)川0704民初2274号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴帆的委托诉讼代理人叶勇全，被上诉人四川泰和物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人邱德哉、孟福俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴帆提出上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，改判上诉人按物业服务合同收费标准众2012年1月1日起计算，扣除上诉人已经缴纳的物业管理费用后作为实际物业管理服务费用；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：1、一审法院认定事实和适用法律错误。被上诉人无视法律规定，违反法律程序，擅自制作涨价意见表，以非法手段强迫业主签字同意，取得2/3全体业主同意的证据，属无效证据，不就采纳；2、上诉人提交的绵阳市小岛春天花园业主委员会业委字（2011）010号文件决定的证据，一审不予采纳，属适用法律错误。业委会文件明确要求在签订合同前按前期物业收费标准付费；3、一审认定事实错误，以物业公司实际提供了物业服务确定应当收费不当，且计算不正确。综上，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法改判。被上诉人四川泰和物业服务有限责任公司答辩称，1、上诉人提出计算依据是其业委会内部文件，并未发给被上诉人，也不具有法律强制约束力；2、被上诉人与全体业主就调整物业费进行征求意见，得到多数意见，当时业委会并未成立；3、一审计算正确，认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一审原告四川泰和物业服务有限责任公司提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的住宅物业服务费9758.42元（计算至2019年5月31日），违约金2927.53元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年4月13日，被告入住小岛花园城14幢2单元5-6层1号房屋，由原告提供物业管理服务，双方签订了《前期物业管理服务协议》，自2014年8月1日起，被告未能按照协议约定缴纳物业管理服务费，虽经原告多次催收仍不履行。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判如所诉。一审法院认定事实：2004年4月12日，吴帆(乙方)与绵阳汉龙物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定缴纳费用日期为每月5日至15日，公寓类住宅按建筑面积每月每平方米0.6元计，车库管理费按建筑面积每月每平方米0.5元，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2010年4月13日，被告吴帆购买了位于绵阳市游仙区，房屋建筑面积273.91平方米,后办理了入住。2010年7月，原告四川泰和物业服务有限责任公司经过征求业主意见表，经三分之二业主同意，调整物业服务费公寓类住宅为0.9元/月，车库管理费按建筑面积每月每平方米调整为0.6元，并于2010年6月25日进行了公示，定于2010年7月1日起开始执行调整后的物业服务费收费标准。2011年1月，该小区成立业主委员会，双方至今为签订新的物业服务协议。另查明，2007年10月8日，四川绵阳汉龙物业管理有限公司变更企业名称为四川泰和物业服务有限责任公司。庭审中，被告吴帆提交绵阳市游仙区小岛春天花园业主委员会（2011）010号、012号、013号文件，拟证明原告主张的物业费标准不合法。原告质证认为：010号文件是案涉小区业委会的内部汇报文件，并不对外发生任何法律效力；012号文件，对真实性、合法性无异议，但恰好证明了原告的证明目的；013号文件三性均持有异议，不能达到原告的证明目的。庭审中，原告举出应收费用表以及律师函、快递回执单、垃圾清运合同、垃圾清运费发票，证明被告自2014年8月开始至2015年12月，2017年9月至2019年5月期间共计个月未缴纳住宅的物业管理费9367.72元【273.91平方米×0.9元/月/平方米×38个月】，从2018年1月起至2019年5月未缴纳的垃圾清运费102元【17个月×6元/月】，2018年1月至2019年5月的车库管理费288.66元【28.3平方米×0.6元/月/平方米×17个月】，期间未主张时间系租户已经代为缴纳，被告的住房房屋系公寓类住宅，按照合同约定应当收取的物业费用系0.9元／平方米?月，车库管理费按照合同约定应当收取0.6元／平方米?月，原告以邮寄律师函的方法向被告催收物业管理费。原告主张按6元／月?户的标准收取住宅的垃圾清运费。上述事实有当事人身份信息、营业执照及原告提交的《“小岛花园城”前期物业服务合同》、律师函、快递单、商品房买卖合同、入伙通知书、垃圾清运合同、垃圾清运费发票及其当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。一审法院认为，原告四川泰和物业服务有限责任公司与被告吴帆签订的《“小岛花园城”前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应按照合同约定履行各自的权利、义务。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业管理服务，且经过原告催收，被告吴帆应按合同约定支付住宅的物业服务费。本案争议的焦点在于物业服务费收费标准的调整是否符合法律程序？在2010年6月，该小区尚未成立业主委员会，原告通过向全体业主征求意见经2/3业主同意、公示的方式调整了物业服务费标准，该收费标准在政府指导价范围内，符合法律规定的程序，至于备案与否不属于合同效力性规定，故原告调整物业服务费的程序合法，被告应当自2010年7月1日起按照调整后的收费标准0.9元/月/平方米交纳物业服务费，欠缴的物业服务费金额为2014年8月开始至2015年12月，2017年9月至2019年5月期间共计38个月未缴纳住宅的物业管理费9367.72元【273.91平方米×0.9元/月/平方米×38个月】，从2018年1月起至2019年5月未缴纳的垃圾清运费102元【17个月×6元/月】，2018年1月至2019年5月的车库管理费288.66元【28.3平方米×0.6元/月/平方米×17个月】，上述费用共计9758.38元。关于违约金。现被告未按期支付物业服务费已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应承担违约责任。合同双方约定违约金计算标准即“从逾期之日起按每天1‰交纳违约金”，原告主张按拖欠物业服务费及垃圾清运费总额的30%，系原告对自己权利的处分，但违约金的主张与原告的损失相比较高，本院酌情调整为物业服务费的10%较为合理，本院认为该条约定仅限于物业管理费和车库管理费，因此对于垃圾清运费的违约金主张要求，一审法院不予支持，被告应承担的违约金应为965.64元【（9367.72元+288.66元）×10%】，应予支持。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、被告吴帆于本判决生效后十日内向原告四川泰和物业服务有限责任公司支付物业管理费9367.72元、垃圾清运费102元、车库管理费288.66元，共计9758.38元，以及违约金965.64元。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告四川泰和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。本案减半征收案件受理费25元，由被告吴帆承担。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，四川泰和物业服务有限责任公司与吴帆签订的《“小岛花园城”前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应按照合同约定履行各自的权利、义务。在2010年6月，该小区尚未成立业主委员会，四川泰和物业服务有限责任公司通过向全体业主征求意见经2/3业主同意、公示的方式调整了物业服务费标准，该收费标准在政府指导价范围内，符合法律规定的程序，该调整后服务费标准应当及于每一位业主。上诉人提出被上诉人有非法手段强迫业主签字同意，但并无证据予以证实。2011年小区成立业委会后，并未与被上诉人签订新的物业合同，也未向被上诉人发终止物业服务通知。被上诉人作为小区唯一物业公司一直为小区提供物业服务。业委会向小区业主所发内部文件，对物业服务费提出新的指导意见，并未告知物业公司，也不是与物业公司进行新的协议。上诉人提出应执行该内部文件服务费标准，于法无据。而关于双方物业费交纳情况，经一审双方确认，本院予以支持。综上所述，上诉人吴帆所提上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴帆负担。本判决为终审判决。审 判 长 李又平审 判 员 马红科审 判 员 周 坚二〇一九年十二月九日法官助理 胡大利书 记 员 贾蕊帆