安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖01民终9633号上诉人（原审被告）：安徽省恒泰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省长丰县双凤经济开发区。法定代表人：程宏，董事长。委托诉讼代理人：丁亚男，女，公司员工。被上诉人（原审原告）：合肥金誉达企业管理咨询有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路新都会环球广场6-1102室。法定代表人：樊国美，总经理。委托诉讼代理人：刘恩泉，安徽世邦律师事务所律师。上诉人安徽省恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）因与被上诉人合肥金誉达企业管理咨询有限公司（金誉达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初3038号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。恒泰公司上诉请求：撤销一审判决第二项，一、二审诉讼费由金誉达公司承担。事实和理由：1.《购房协议》与《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定是对同一事项的重新约定，即产权登记办理迟延应承担的违约责任。一审判决将同一行为的违约责任重复认定和计算违约金，显失公允。2.本公司即使存在办证迟延也应按照《商品房买卖合同》的规定承担违约责任。《购房协议》签订主体是四方，主要是租赁关系终止以及申小功与合肥采蝶轩企业管理服务有限公司放弃优先购买权，签订的目的是后续买卖行为不存在障碍，使用的是生活习惯用语。《商品房买卖合同》签订并备案，对产权登记进行了规范约定，签订的补充协议也明确约定“如不能在本协议约定期限内办理合肥市区房产证，双方同意按照《商品房买卖合同》第15条约定方式处理”，金誉达公司也同意金誉达公司辩称，恒泰公司怠于履行协助案涉房屋产权过户登记及办理、交付房屋权属证书的义务，应承担不同的违约责任。本公司作为房屋买受人，在支付了购房款280万元及2016年7月11日，支付了契税、印花税、房屋维修基金等办证相关费用后，已全部完成了合同义务。恒泰公司至迟应在2016年11月21日前完成过户登记及交付房屋权属证书，在本案一审2019年7月21日开庭时仍未完成协助过户登记和办证交付，逾期近三年之久，严重影响了本公司作为房屋买受人本应享有的对房屋所有、占有、使用、收益、处分等一系列权利，遭受了极大的经济损失。恒泰公司的上诉理由没有事实与法律的依据，罔顾《购房协议》成立、生效并已部分履行的事实，一厢情愿地认为《商品房买卖合同》第十五条具有变更甚至取代、消灭《购房协议》的效力，上诉理由混淆了“登记”与“办证并交付”的概念。本公司在原审诉请中将每日2.8万元赔偿主动向最高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条靠拢，仅按每日364.3元主张，应予支持。长达近三年的时间内，本公司无法“对房屋行使占有、使用、收益和处分”，案涉房产作为在2014年价值就达280万之巨的财产，丧权三年如果仅赔偿2.8万元，显失公平。《补充协议》第四条“甲方如不能在本协议期限内办理合肥市区房产证，双方同意按照《商品房买卖合同》第十五条约定方式处理”，其实说的还是“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”事情，并不因此免除“过户逾期”的违约责任。本案中恒泰公司交付房屋权属证书也是义务之一，在实践中，甚至出现过开发商已经配合完成房屋过户、办证，但迟迟不将房屋权属证书交付买受人，从而导致群体性事件发生的情形。本案在多种违约情形并存的情况下分别主张违约责任，在原审中提交的两个案例里都有先例。本案确属虽有违约金约定，但违约金不足以赔偿守约人损失的情形，当属“损失数额难以确定的”情形。故原审判决应予支持，应依法驳回恒泰公司的全部上诉请求。金誉达公司向一审法院起诉请求：1.恒泰公司立即按约交付涉案房产不动产权属证书；2.恒泰公司支付金誉达公司违约金：⑴按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%自2015年1月20日起计算的逾期办证违约金，暂计算至2019年4月18日为564424.62元；⑵支付已付房款20%的惩罚性违约金560000元；⑶支付已付房款1%迟延办证的违约金28000元，合计1152424.62元；3.本案诉讼费用由恒泰公司承担。一审法院认定事实：双方当事人就阿奎利亚1号楼102、103门面房于2014年12月10日签订的《购房协议》、2016年3月21日签订的《商品房买卖合同》均不持异议。《购房协议》约定，金誉达公司以280万元购置案涉两套门面房，2014年12月10日付款150万元，余款130万元于2014年12月19日前付清。申小功、合肥采蝶轩企业管理服务有限公司作为协议丙方、丁方放弃承租人优先购买权。协议第5条约定，“甲方同意收到乙方全额款项后壹个月内将房屋产权过户给乙方（即要办理完毕该房产的房产证过户等全部手续）。否则，每延期一天甲方同意按合同总额的1%承担违约金，延期30天以上，乙方有权解除合同，同时甲方愿意按合同总价20%赔偿给乙方解除合同惩罚性赔偿金”。协议签订后，金誉达公司如约分两批支付了购房款280万元。此后，恒泰公司于2015年7月13日向金誉达公司开具了销售发票。《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报登记机关备案。”如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金（第15.2条）；且买受人的房产证由出卖人统一代为办理，由买受人配合，买受人应于房屋交付前办理房产证所需的证件、资料、相关费用交付给出卖人（第15.3条）。同日，案涉《商品房买卖合同》经房产部门备案登记，102室备案号为1603012235，103室备案号为1603012255。2016年7月11日，金誉达公司向恒泰公司缴纳了包含契税、公共维修基金等办证费用，其中102室为84966元，103室为85244元。金誉达公司于2016年1月31日签订前期物业服务协议，案涉房屋应不迟于2016年1月31日交付使用。2018年12月11日，金誉达公司委托安徽金亚太律师事务所向恒泰公司催办房产证并主张违约责任。截至法庭辩论终结前，案涉两套房产的权属证书并未办理至金誉达公司名下。一审法院认为，金誉达公司与恒泰公司就阿奎利亚1号楼102、103门面房签订的《购房协议》、《商品房买卖合同》及《补充协议》，均是双方真实意思表示，双方均应依约履行各自的合同义务。办理房屋产权登记为买卖双方当事人、产权登记机关三方行为的结合，单方行为不能产生办理产权登记的法律效果，故《购房协议》第5条关于过户的约定、《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定，实际约定了恒泰公司在办理权属登记过程中，基于出卖人的地位应予承担的协助义务以及基于双方委托关系在约定的期限内按时向委托人交付成果的房产证交付义务。关于办证期限：《购房协议》第5条约定过户的期限为1个月即在2015年1月19日前；《商品房买卖合同》第15条约定的期限为60日内，即应于2016年5月21日前取得房产证；《补充协议》第3条约定的期限顺延180日，则应于2016年11月21日前履行完《商品房买卖合同》第15条约定义务。恒泰公司于2015年7月13日向金誉达公司开具了销售发票已然迟延，金誉达公司于2016年7月11日向恒泰公司缴纳了包含契税、公共维修基金等办证费用，履行了相应的随附配合义务。此后至2016年11月21日，恒泰公司理应在约定期限履行代办义务。而案涉两套房屋的产证至今仍未办理，恒泰公司履行协助义务和房产证交付义务迟延已构成违约，应予承担违约责任。关于违约责任。一、金誉达公司根据《购房协议》第5条约定主张按已付房款20%支付所谓惩罚性违约金，因该条约定的20%违约金是解约违约金，适用的前提是解除合同（退房）。现金誉达公司明确放弃解除权的行使，在继续履行合同前提下该项违约金并无适用的余地。对金誉达公司的该项请求，不予支持。二、金誉达公司主张的第⑴项迟延履行违约金和第⑶项约定违约金是否可以并存。恒泰公司主张《购房协议》第5条和《商品房买卖合同》第15条均系基于同一内容而约定了违约金条款，对违约责任的约定应按最新最近的意思表示确定，就迟延办证的违约责任应按《补充协议》的约定处理即适用《商品房买卖合同》第15条的约定。该院认为，《购房协议》第5条“每延期一天甲方同意按合同总额的1%承担违约金”的违约金计算方式指向的违约事实是迟延履行过户义务，《商品房买卖合同》第15条约定出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，指向的是买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书。一个是针对迟延履行办证的协助义务，另一个是针对不履行交付产证的交付义务；两者属不同的违约形态，因此恒泰公司抗辩两者均系基于同一内容所约定的不同违约金条款而应适用后一约定的意见，不予采纳。三、迟延履行违约金的起算和计算标准。自2016年11月21日，恒泰公司逾期协助办理产权登记手续构成违约，迟延履行违约金的起算点可据此计算。《购房协议》约定日1%的计算标准过高，金誉达公司主动按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条确定的法定标准并下浮至贷款基准利率4.75%计算，可予支持。一审庭审中，恒泰公司主张金誉达公司至今仍不履行配合义务，但未举证证实办理权属变更登记所需金誉达公司履行的配合义务内容和已履行了相关的告知义务，该事实主张仅凭单方陈述，依据不足。案件审理过程中，恒泰公司已协助办理了案涉两房产证并交付金誉达公司，金誉达公司第一项诉请要求恒泰公司交付不动产权属证书已履行完毕，该项诉请不予赘判。当事人的其他诉辩主张，无事实和法律依据。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决：一、安徽省恒泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起10日内赔偿合肥金誉达企业管理咨询有限公司逾期交付房产证的违约金28000元；二、安徽省恒泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起10日内赔偿合肥金誉达企业管理咨询有限公司迟延履行办证期间的利息，具体计算方式：以2800000元为基数，自2016年11月21日起按年利率4.75%计算至房产证交付之日止；三、驳回合肥金誉达企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费38419元减半收取19209.5元，由合肥金誉达企业管理咨询有限公司负担10000元，安徽省恒泰房地产开发有限责任公司负担9209.5元。本案二审期间，当事人没有提交新的证据。金誉达公司在二审中陈述：本案房屋于2016年1月31日交付，同日签署物业服务协议；产权登记在一审庭审后、二审上诉前办理，产权证登记记录的落款时间是2019年7月31日，办好证以后就交付金誉达公司。恒泰公司陈述：案涉房屋交付时间是2014年12月10日。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，金誉达公司、恒泰公司签订的《购房协议》、《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，对双方均具有法律拘束力，双方应按约履行。金誉达公司支付全部房款后，恒泰公司未在约定期限内办理产权登记，应当承担相应的违约责任。根据金誉达公司的陈述和本案现查明的事实反映，恒泰公司不迟于2016年1月31日交付了案涉房屋，2019年7月产权登记办理完毕后即将产权证书交付恒泰公司，故本案中恒泰公司仅存在逾期办理产权登记的违约事实。双方签订《购房协议》后，签订了正式的《商品房买卖合同》并备案登记，该合同第十五条系“关于产权登记的约定”应当视为系对《购房协议》关于产权过户的重新约定，且双方签订的补充协议亦重新确认逾期办证的责任按照《商品房买卖合同》第十五条约定处理，故恒泰公司应按约支付逾期办证违约金28000元。金誉达公司已经实际占有使用案涉房屋，其未能明确证明逾期办证造成的损失，一审法院就同一违约事实重复计算违约金不当，本院予以纠正。综上所述，恒泰公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初3038号民事判决第一项：安徽省恒泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起10日内赔偿合肥金誉达企业管理咨询有限公司逾期交付房产证的违约金28000元；二、撤销安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初3038号民事判决第二项、第三项；三、驳回合肥金誉达企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取19209.5元，由合肥金誉达企业管理咨询有限公司负担10000元，由恒泰房地产开发有限责任公司负担9209.5元；二审案件受理费7017元，由合肥金誉达企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月五日法官助理贾柏轩书记员俞文静附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审