甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘05民终831号上诉人（原审被告）：抚州宇通房地产开发有限公司，现住所地甘肃省清水县轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭售房部。法定代表人：魏某，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，甘肃鉴远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，甘肃鉴远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某，住甘肃省清水县。上诉人抚州宇通房地产开发有限公司（以下简称抚州宇通公司）因与被上诉人张某商品房预售合同纠纷一案，不服甘肃省天水市清水县人民法院（2019）甘0521民初911号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚州宇通公司的委托诉讼代理人李某，被上诉人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚州宇通公司上诉请求：1.撤销甘肃省清水县人民法院（2019）甘0521民初911号民事判决第二项,依法改判驳回张某一审时关于请求支付违约金的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由张某承担。事实和理由：1.合同第六条中的付款方式及期限的约定与第七条违约责任的约定并不矛盾，买受人的付款方式及期限应当遵守合同中第六条的约定，第七条买受人逾期付款的违约责任第二款前半部分只是重申了违约责任的情形，该条文应解释为：如买受人未在办理房屋交付手续时付清全部购房款及各项费用，则属于逾期支付，视为买受人违约付款，买受人应按照本条第一款的规定承担违约责任。因此一审法院认定事实错误，是张某违约付款在先；2.本案中张某付清全部房款是在合同约定的交房时间之后，张某违约在先，宇通房地产公司据此可以延期交付房屋。张某辩称，抚州宇通公司与张某签订的商品房预售合同约定的交房日期为2017年6月30日，也约定了出卖人逾期交房的违约责任，抚州宇通公司逾期交房行为属实，应当按照合同约定支付违约金。2019年6月4日，宇通房地产公司向张某交付了房屋，并约定房屋尾款19684.5元在项目竣工验收时交付,故张某不存在违约情形。张某向一审法院起诉请求：1.判令宇通房地产公司继续履行与张某于2015年11月27日签订的《商品房买卖合同》；2.判令宇通房地产公司向张某支付逾期违约金147500.7元（以已交房款333712元的日万分之五为标准，自2017年1月1日起计算至2019年6月4日止）；3.本案诉讼费由宇通房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年11月27日，张某与宇通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定，张某购买宇通房地产公司预售的的位××县住房一套，建筑面积为98.15平方米，每平方米4215.10元，总房款为413712元。合同约定宇通房地产公司应在2016年12月31日前，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付张某使用。逾期交房违约责任为：买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》签订后，张某分别于2015年10月28日、2016年2月3日、2016年2月28日向宇通房地产公司交付了房款共计333712元。2019年6月4日，张某与宇通房地产公司签订了《交房协议》，张某向宇通房地产公司交付了房款8万元，宇通房地产公司向张某交付了房屋，双方约定张某应在宇通房地产公司项目竣工验收时交付剩余房款19684.5元（实际面积比预售面积多出来部分的房款）。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，张某与宇通房地产公司签订的《商品房买卖合同》依法成立且生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。现张某主张宇通房地产公司逾期交房应承担违约责任，宇通房地产公司以张某未交清下欠房款违约在先为由拒绝支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第六条关于付款方式约定为：“分期付至333712元，余款在2016年6月付清所有款项并付清商品房买卖合同补充协议中的相关税费”；第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定为：“买受人在办理房屋交付手续时，应付清全部购房款和应付清商品房买卖合同补充协议中规定的各项费用”。同一合同不同条款对下剩房款的支付时间约定不同，该合同系制式合同，由宇通房地产公司出具，其对合同条款约定应承担不利解释，故《商品房买卖合同》中买受人付清房款的时间应认定为宇通房地产公司办理房屋交付手续前。2019年6月4日，宇通房地产公司向张某交付了房屋，并约定房屋尾款19684.5元在项目竣工验收时交付。故对宇通房地产公司主张张某未交清下欠房款违约在先的意见不予采纳。《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2016年12月31日，宇通房地产公司实际于2019年6月4日向张某交付了房屋，已构成违约，应承担违约责任。张某要求合同继续履行，宇通房地产公司按照合同约定按日向其支付已付房价款万分之五的违约金，但宇通房地产公司认为合同约定的违约金过高并要求予以调整。对张某要求合同继续履行的诉讼请求予以支持，但关于违约金，本院认为合同法上的违约金是以填补受害人损失的补偿性功能为主，以惩罚性为辅。本案中张某未提交证据证明其实际损失，其主要损失以一年计算，按照已交付购房款被占用期间的利息计算为15851.32元（张某已交付房款333712元×中国人民银行中长期贷款利率4.75%）；按照宇通房地产公司抗辩主张的租金标准计算为7137.47元（6.06元/㎡/月×12个月×98.15平方米）；按双方合同约定，宇通房地产公司每年应当支付的违约金为60902.44元（333712元×5?×365天），约为其实际损失的384%或853%，明显超过了张某合理实际损失的130%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”故对宇通房地产公司认为合同约定的违约金过高并要求予以调整的意见予以采纳。但宇通房地产公司延迟交房超过合同约定时间达两年多时间，给张某造成的损失除了租金以外还包括物价上升导致装修成本的增加、张某为交涉延迟交房事宜所耗费的人财物等，故违约金按照同地段的房屋租金标准计算不足以弥补张某的损失。综上，以宇通房地产公司延期交房给张某造成的实际损失为基础，结合双方合同约定的违约责任承担方式以及合同履行的实际情况等综合因素，根据合同契约原则和诚实信用原则，兼顾平衡交易主体意思自治的形式自由和实质公平，参考中国人民银行逾期计收贷款利率的计算方法，酌情确定宇通房地产公司自2017年1月1日起至2019年6月4日止，按日以已付房价款的万分之二点五为计算标准向张某支付逾期交房违约金73750.352元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张某与抚州宇通房地产开发有限公司于2015年11月27日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、抚州宇通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张某支付逾期交房违约金73750.352元。案件受理费2680元，由抚州宇通房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，涉案房屋至今未进行竣工验收。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案的焦点是：张某未支付剩余购房款19684.5元的行为是否构成违约；抚州宇通公司是否应给张某支付延迟交房的违约金。关于张某未支付剩余购房款的行为是否构成违约的问题，张某与抚州宇通公司在2015年11月27日签订的商品房买卖合同第六条中约定“余款在2016年6月付清所有款项并付清商品房买卖合同补充协议中的相关税费”，合同的第七条约定“买受人在办理房屋交付手续时，应付清全部购房款和付清商品房买卖合同补充协议中规定的各项费用。”本院认为，《商品房买卖合同》对买受人交清房款的时间有不同的表述，抚州宇通公司如主张按合同第六条2016年6月份张某付清剩余购房款，就应及时主张权利，其虽称催要过剩余购房款，但未举出证据证明曾催要过，且2019年6月4日张某向宇通公司付了原合同尾款8万元，宇通公司给张某交付了房屋，并约定剩余19684.5元在竣工验收时给付，故双方已事实上按照合同第七条的约定在履行，竣工验收交付房屋时给付全部房价款也符合商品房买卖合同的履行方式，抚州宇通公司抗辩张某违约在先，公司不应承担逾期交房的违约金的理由不能成立。双方约定的交房时间为2016年12月31日，抚州宇通公司至今仍不具备交房条件，一审法院综合迟延交房给张某造成的损失，酌情确定抚州宇通公司自2017年1月1日起至2019年6月4日止，按日以已付房价款的万分之二点五计算迟延交房违约金并无不当。综上所述，抚州宇通公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判；二审案件受理费2680元，由抚州宇通房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 丁建文审 判 员 石 岚审 判 员 张碧霞二〇一九年十二月十六日法官助理 周碧彤书 记 员 胡 阳