湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初2959号原告：赵一乐，男，2014年1月1日出生汉族，住湖北省长阳土家族自治县。法定代理人：赵某，男，1987年9月10日出生汉族，系赵一乐父亲，住湖北省长阳土家族自治县。委托诉讼代理人：刘虎，湖北真誉律师事务所律师，特别授权代理。被告：宜昌东方金亚房地产有限公司，统一社会信用代码：91420506352355032U，住所地宜昌市夷陵区发展大道111号（夷陵国际）。法定代表人：孔德恒，宜昌东方金亚房地产有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖璇，女，汉族，1987年7月30日宜昌东方金亚房地产有限公司法务员工，住武汉市洪山区，一般授权代理。原告赵一乐与被告宜昌东方金亚房地产有限公司（以下简称东方金亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告赵一乐的法定代理人赵某、委托诉讼代理人刘虎、被告东方金亚公司的委托诉讼代理人肖璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵一乐向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还原告定金10000元；2、判令被告立即返还已支付的购房款93564元；3、判令被告赔偿原告损失3742.56元（按年利率6%标准计算至2019年9月18日），并按此标准支付到法院判决给付之日。事实与理由：2019年1月9日，原、被告就恒大名都楼盘7幢1单元3012号房屋签订商品房认购书，原告当日支付定金10000元，后原告按照约定于2019年1月14日支付了首付款73564元，2019年3月31日支付了房款20000元。原告缴款后，被告一直未与原告签订商品房买卖合同，原告就此事多次上门要求被告退款，被告一直均以各种理由推诿，并说已付款项一分钱不退。今年的6月份，双方为此在售楼部发生打闹，派出所也未将此事妥善处理。原告现诉至法院，望判如所请。被告东方金亚公司辩称，1、按照双方签订的宜昌恒大名都商品房认购书中条款约定，定金10000元已经转入房款，同时，双方在签订的商品房买卖合同及补充协议中约定了付款方式为分期付款，原告现无权要求被告双倍返还原告定金10000元。2、原告于第二期未按时支付房款，根据商品房买卖合同约定，原告已经违约，原告要求被告退还已支付的购房款93564元以及赔偿损失没有事实与法律依据。3、原告存在逾期支付房款的违约行为，原告应向被告支付违约金。本院经审理认定事实如下：2019年1月9日，原告赵一乐与被告东方金亚公司签订《宜昌恒大名都商品房认购书》，约定原告认购被告开发的宜昌恒大名都房屋一套，并约定于签署认购书当日支付定金10000元，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款。前述认购书乙方签字处由原告赵一乐的父亲作为其法定代理人代为签字。认购书签订当日，原告赵一乐向被告东方金亚公司支付了房屋定金10000元。2019年1月13日，原、被告签订《宜昌市商品房买卖合同》及附件所包含的《合同补充协议》，约定原告赵一乐（买受人）购买被告东方金亚公司（出卖人）开发的宜昌恒大名都7号楼1单元31层013102号房屋一套，房屋总价款1471283元，付款方式为分期付款，房屋交付时间为2019年12月31日前，合同还就其他事项分别进行了约定。合同第二十五条规定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房产管理部门申请登记备案。”。《合同补充协议》第二条约定：买受人采用分期付款方式购房，须在签署认购书后10天内签订合同，同时付清楼款5%以上，即于2019年1月18日前支付首期房款73564元；于2019年4月9日前支付楼款73564元；于2019年7月9日前支付楼款147128元；于2019年10月9日前支付楼款147128元；余款1029899元于2020年1月9日前支付。在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。同时，《合同补充协议》第三条约定：“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。………”。合同签订后，原告赵一乐依照分期付款的约定于2019年1月14日支付首期房款73564元（含此前交纳的房屋定金10000元），后于2019年3月1日支付房款20000元，此后未再继续支付房款。2019年4月22日，被告东方金亚公司以EMS邮政快递方式向原告寄发《还款提示函》，要求其于2019年5月9日前付清第二期房屋余款53564元。2019年8月7日，被告东方金亚公司再次以EMS邮政快递方式向原告寄发《还款提示函》，要求原告赵一乐于2019年8月15日前付清第三期房款147128元。其后，原告赵一乐向被告东方金亚公司提出无理由退房要求，双方未能协商一致，原告赵一乐遂于2019年9月6日诉至本院，请求判如所请。本案审理过程中，原告赵一乐当庭变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2019年1月13日签订的《宜昌市商品房买卖合同》；2、判令被告双倍返还原告定金10000元；3、判令被告立即返还原告已支付的购房款93564元；4、判令被告支付原告违约金46782元。针对原告赵一乐变更后的诉讼请求，被告东方金亚公司当庭表示同意解除双方之间的《宜昌市商品房买卖合同》，但认为原告存在逾期付款的违约行为应依照合同约定支付违约金。对此，原告赵一乐认为恒大地产集团名下的所有楼盘均对外宣传无理由退房，本案应适用无理由退房，被告应无条件退还房款，不得收取原告的违约金；被告未依约办理合同备案登记亦构成违约，同时认为合同约定的买受人逾期付款按已付款的50%向出卖人支付违约金标准过高，当庭请求法院酌情予以调整。同时查明，1、恒大地产集团的楼盘广告宣传资料显示，恒大地产集团名下多处楼盘宣传资料上均载明“无理由退房”字样，案涉恒大名都小区的楼盘广告宣传资料上亦载明“无理由退房”字样。2、2019年1月13日，被告东方金亚公司（甲方）与原告赵一乐（乙方）另行签订《无理由退房协议书》一份，就案涉房屋的无理由退房条件约定为：“如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。”。该协议书尾部落款处甲方由被告东方金亚公司签字盖章，乙方由原告赵一乐的母亲黄小敏代为签字捺印。3、案涉《宜昌市商品房买卖合同》现尚未在房产管理部门办理合同备案登记，案涉房屋亦尚未交付原告使用。上述事实，有原告赵一乐提供的户口簿复印件、出生医学证明、《宜昌恒大名都商品房认购书》、夷陵区不动产登记查询信息、恒大楼盘宣传资料、被告东方金亚公司提供的《宜昌市商品房买卖合同》、购房款发票二份、《还款提示函》、EMS快递单回执、快递信息查询、《无理由退房协议书》以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案《宜昌市商品房买卖合同》及附件所包含的《合同补充协议》由原告赵一乐的父亲作为其法定代理人代为签字，前述合同是原、被告双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方理应按照合同约定及时、全面地履行合同义务。按照合同约定的分期付款方式，原告赵一乐应于2019年4月9日前向被告东方金亚公司支付第二期购房款，但其未能依约足额支付该期购房款，且经被告催收后亦未再继续支付购房款，则原告逾期支付购房款的行为已经构成违约。原告赵一乐现要求解除双方之间的《宜昌市商品房买卖合同》的诉讼请求，因被告东方金亚公司亦当庭表示同意解除合同，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案合同解除后双方应相互返还，本案诉争的房屋现尚未交付给原告，不存在房屋返还问题；被告东方金亚公司收取的购房款应当予以返还。双方在《宜昌恒大名都商品房认购书》中约定原告交纳的房屋定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款，根据庭审查明的事实，原告赵一乐合计支付的房款为93564元。因此，本案不适用定金罚则，不存在定金的双倍返还问题，原告赵一乐要求判令被告东方金亚公司双倍返还定金的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。根据庭审查明的事实及原、被告的诉辩主张，本案原、被告对合同解除均无异议，双方争议的焦点主要为：一、本案是否适用恒大地产集团宣传资料中的无理由退房；二、原、被告在合同履行过程中是否存在违约行为、如何承担违约责任。对此，本院分别评述如下：一、经查，恒大地产集团在其集团名下的多处楼盘广告宣传资料中均印有“无理由退房”字样，但未在宣传资料中明确无理由退房的条件，从前述事实来看，该“无理由退房”宣传应系其售房广告中的一种，其法律性质应为要约邀请。适用无理由退房应是双方还需另行签订《无理由退房协议》，并符合协议约定的无理由退房条件。本案中，原、被告双方于签订《宜昌市商品房买卖合同》当日还另行签订了《无理由退房协议》，根据该协议约定，如原告赵一乐按楼宇认购书及商品房买卖合同约定已履行到期义务，同时在履行商品房买卖合同中不存在任何违约行为，支付总房款30%以上的，则其自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间，则享有无理由退房的权利。而本案中，原告赵一乐在签订《宜昌市商品房买卖合同》后未能按照约定的分期付款期限支付购房款，其合计支付购房款的金额为93564元，未能达到协议约定的总房款30%，即本案不符合双方协议约定的无理由退房适用条件。二、依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面、及时地履行合同义务。原、被告在合同中约定选择分期支付购房款，则原告赵一乐作为房屋买受人，应按照合同约定的期限及时足额支付购房款，其合计支付房款93564元后未再继续支付余下购房款，致使出卖人通过出售房屋获得利益的合同目的已不能实现，其行为已经构成根本违约，则理应按照合同约定承担逾期支付房款的违约责任；依照合同约定，被告东方金亚公司作为房屋出卖人，其应自商品房买卖合同生效之日起30天内向房产管理部门申请办理登记备案，但其自双方签订合同至今未向房产管理部门申请办理登记备案，亦存在一定的违约行为，但该违约行为并不导致合同目的不能实现，且双方在合同中未就逾期办理合同备案登记的违约责任进行约定。综上，双方在合同中就买受人逾期支付分期房款的违约责任约定为：房屋买受人应按已付房款的50%向出卖人支付违约金，原告赵一乐庭审中认为该违约金标准约定过高，请求法院对违约金的标准予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，因本案原、被告双方均未举证证明原告未依约支付购房款所造成的实际损失，本院根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及被告可能获得的预期利益等综合因素，酌定由原告赵一乐作为房屋买受人按照已付房款的40%向出卖人即被告东方金亚公司支付违约金，即37425.60元（93564元×40%）。综上所述，合同解除后，被告东方金亚公司应向原告赵一乐返还购房款93564元，原告赵一乐应向被告东方金亚公司支付违约金37425.60元。两项相抵后，被告东方金亚公司还应向赵一乐返还56138.40元。本案经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告赵一乐与被告宜昌东方金亚房地产有限公司于2019年1月13日签订的《宜昌市商品房买卖合同》及附件所包含的《合同补充协议》。二、被告宜昌东方金亚房地产有限公司于本判决生效后10日内返还原告赵一乐购房款56138.40元。三、驳回原告赵一乐的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1223元，由被告宜昌东方金亚房地产有限公司负担。应由被告负担而已由原告预交的诉讼费用，由被告在履行本判决确定的给付义务时一并转付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  汪青青二〇一九年十二月二十三日书记员  吴小芳