重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5324号上诉人（原审被告）：重庆久捷商贸有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**第****、3#、4#商场，统一社会信用代码91500103795890624H。法定代表人：李俊辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余剑光，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雪莹，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆贴心物业管理有限公司，住，住所地重庆市渝中区邹容路**一社会信用代码91500103790735449U。法定代表人：程小玲，该公司经理。委托诉讼代理人：曾莉佳，泰和泰（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆久捷商贸有限公司（以下简称久捷公司）因与被上诉人重庆贴心物业管理有限公司（以下简称贴心公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人久捷公司委托诉讼代理人余剑光、何雪莹；被上诉人贴心公司委托诉讼代理人曾莉佳到庭参加了审理。本案现已审理终结。久捷公司上诉请求：撤销原判，追加重庆鑫隆达房地产开发有限公司为本案第三人参加诉讼并驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审案件受理费及诉讼保全费全部由被上诉人负担。事实和理由：一、要求对被上诉人提供的催款函及催款照片的形成时间进行鉴定，否则被上诉人提供的催款函及照片就不能充分证明其曾向上诉人催缴过物业管理费，不能产生诉讼时效中断的法律效果，其部分诉求不应得到法院的支持；二、房屋是否交付是判断缴纳物业服务费主体的关键所在，原审法院认定上诉人已经入住案涉房屋，显属错误理解入住的概念和立法原意，其判决依法应予撤销或改判。重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为涉案物业的开发单位，并且也是本案的利害关系人，应当作为本案第三人参加诉讼；三、判断房屋是否处于空置状态是决定房屋是否按照50%标准缴纳物业服务费的关键所在，原审法院错误分配举证责任，未能正确认定房屋是否属于空置状态，其判决应予撤销；四、即使上诉人负有缴纳物业服务费的义务，但上诉人主观上并无拖欠费用的恶意。结合案件事实及相关法律规定，上诉人认为被上诉人主张的违约金数额过高，并请求原审法院依法调减违约金，但原审法院并未采纳上诉人的合理主张，片面审查案件事实，错误支持了被上诉人的诉讼请求，应予以纠正；五、物业服务合同约定的写字楼物业服务费收费远远高于重庆市物价局关于写字楼物业服务费的收费标准，违反了《物业管理条例》的规定，本案应当按照政府确定的价格标准，确认案涉物业的物业服务费用；六、被上诉人未全面履行物业服务合同所约定的义务，物业服务费应予调减，原审法院并未核查被上诉人是否履行合同，仅依据《物业服务合同》及被上诉人单方制作的不实证据，直接判令上诉人承担高额的物业服务费和违约金，属于认定事实不清，应当予以纠正改判。贴心公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。理由为：一、被上诉人主张2012年12月19日起至2015年11月26日期间的物业管理费并未超过诉讼时效。上诉人从2006年起公司注册经营地即在案涉房屋所在地，即重庆市渝中区邹容路131号第二层2#、3#、4#商场，被上诉人在其住所地进行催收是有效催收，且上诉人在一审中也并未明确提出诉讼时效的抗辩；二、上诉人作为产权人，其办理公司的营业执照印证了公司已入住使用案涉房屋多年，其应当支付相应的物业服务费。重庆鑫隆达房地产开发有限公司出具的《关于房屋交付情况的说明》不具有合法性、关联性，上诉人作为案涉房屋的产权人掌控案涉房屋，案涉房屋的使用状况更不能通过非产权人的案外人来证明；三、案涉房屋的空置状态应由上诉人和被上诉人双方确认后才有效，上诉人应按合同标准支付物业服务费用；四、上诉人使用案涉房屋多年，明知具有交付物业服务费的义务，从2012年起一直拖欠不付，应当支付违约金。原审将违约金调整为按年利率24%计算符合重庆市高级人民法院《物业服务合同纠纷法律适用问题会议纪要》第十四条之规定；五、案涉房屋用途属于“商服用房”，物业服务费用实行市场调节价，符合《重庆市物业管理条例》和《重庆市物业服务收费管理办法》的相关规定，被上诉人收取的物业服务费合法有效；六、上诉人未举示证据证明被上诉人未全面履行物业服务合同所约定的义务。被上诉人在一审中已经提交了重庆市渝中区人民政府解放碑街道办事处出具的《意见调查表》，已经能证明被上诉人作为案涉房屋的物业服务公司，按照《重庆市物业服务合同》标准提供了物业服务。贴心公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的2012年12月19日至2018年12月10日期间的物业服务费6072139元及违约金4220030元，以上共计10292169元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：坐落于渝中区邹容路******商场#的商服用房的权利人为久捷公司，建筑面积共计3992.71平方米。2012年12月19日，重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会（甲方）与贴心物业（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，约定由乙方向重庆市渝中区邹容路131号物业提供服务；物业费收费标准为：写字楼15元/月·平方米，商业物业21元/月·平方米；业主应于入住之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。已纳入管理服务范围的，开发建设单位或者物业服务资金有开发建设单位全额交纳，业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；本合同期限为10年，自2012年12月19日起至2022年12月18日止；甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金。贴心物业提交了一组张贴催款函的照片，照片显示拍摄时间分别为2014年12月20日，2016年12月20日，拟证明原告在起诉前向被告寄送过催款函。久捷公司对此发表质证意见，认为无法确定是否该照片是经过后期编辑的，存在调整数码相机上时间的可能。庭审中，久捷公司提交营业执照一份，显示被告名称为重庆久捷商贸有限公司，类型为有限责任公司，住所为重庆市渝中区邹容路131号第2层2#、3#、4#商场，成立日期2006年11月23日，营业期限2006年11月23日至2026年12月31日。另，久捷公司提交一份由重庆鑫隆达房地产开发有限公司出具的《关于房屋交付情况的说明》，拟证明被告从案外人重庆鑫隆达房地产开发有限公司处受让涉案房屋，但案外人尚未将涉案房屋交付久捷公司使用。对此，贴心物业认为该份证据真实性无法确认且与本案无关联性，众所周知涉案物业已经实际交付并使用多年。上述合同签订后，被告于2012年12月19日至2018年12月10日期间未按约缴纳物管费。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案的核心焦点一，原告是否在诉讼前进行过书面催收及其部分诉讼请求是否已过诉讼时效。庭审中，被告提出诉讼时效抗辩，经审查，原告提交的一组于涉案物业处张贴催款函的照片，拍摄时间分别为2014年12月20日、2016年12月20日。同时结合本案原告诉请的物业费支付期间，一审法院认定原告的诉讼请求未过诉讼时效，且在诉讼前进行过有效的书面催收。本案的核心焦点二，被告是否已经入住涉案物业。涉案物业服务合同中明确约定，业主应于入住之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。因此，如何定义涉案物业服务合同中的“入住”是确定被告是否应缴纳物业费的关键点。对此，被告提交一份由案外人重庆鑫隆达房地产开发有限公司出具的《关于房屋交付情况的说明》，其中显示该地产公司并未将涉案物业交付被告使用。但根据被告提交一份营业执照显示：被告住所为重庆市渝中区邹容路131号第2层2#、3#、4#商场，成立日期2006年11月23日，营业期限2006年11月23日至2026年12月31日。一审法院认为，对“入住”不应僵化地理解为业主对房屋直接进行物理上的使用，权利人在取得房屋所有权之后成为业主，不论自然人或法人，都可以依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，本案被告系法人，其对房屋的使用方式除与自然人一样可以实际装修入住进行生产经营活动以外，还可以将该房屋作为住所地进行工商登记或作为实际营业地进行使用。本案中，被告将涉案房屋作为住所地到工商管理机关进行登记，而有住所地是成立公司的法律要件之一，被告将该房屋作为住所地进行登记，获得了持有该房屋的法律利益，基于权利义务相对应的原则，被告也应承担持有该房屋的法律义务，故本案中应认定为被告已入住涉案物业。本案中，原告诉请被告支付的物业费期间为2012年12月19日至2018年12月10日，被告将涉案物业登记作为住所地的时间为2006年11月23日，故可以认定被告在原告本次诉讼请求包含的期间已经入住涉案物业。另，被告主张即使交纳物业费也应按物业服务费用50%的比例交纳，经查明，涉案物业服务合同中虽约定，业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳，但被告并未举示证据证明双方均认定水电气表未走动，不满足按物业费50%比例交纳的前提条件，故对被告的该项主张，一审法院不予支持。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被告作为涉案物业所有人，未按《重庆市物业服务合同》的约定支付涉案物业产生的物业服务费，已违反合同约定及上述司法解释的规定，被告应依法承担给付责任。原告请求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律法规的规定，一审法院依法予以主张。关于物业费的金额问题，物业合同约定商业物业21元/月·平方米，被告未缴费期间应为2012年12月19日至2018年12月10日期间，被告房屋面积共计为3992.71平方米。综上，物业服务费核算金额为6011822.7元。关于违约金的问题，涉案物业服务合同约定违约金应按每日万分之三十的标准支付，原告自愿将违约金调整为按每年24%收取违约金，违约金起算时间自被告未交纳物业费次月11日，即2013年1月11日，计算至2018年12月11日。原告请求被告支付违约金4220030元，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：一、被告重庆久捷商贸有限公司于本判决生效后三日内支付原告重庆贴心物业管理有限公司2012年12月19日至2018年12月10日期间的物业服务费6011822.7元，违约金4220030元；二、驳回原告重庆贴心物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费83553元，诉讼保全费5000元，由被告重庆久捷商贸有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，贴心物业提交光盘一张，说明因拍摄催款函照片的相机内存卡容量有限，故将相机内容导入了易于保管的电脑硬盘，内存卡已不复存在，该光盘即是从电脑硬盘拷制而成，拟证明当时拍摄照片的真实性。久捷公司对此不予认可。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，参照中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”之规定，本案中重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会（甲方）与贴心物业（乙方）签订的《重庆市物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律法规规定，合法有效，对合同双方当事人及案涉物业的全体业主均具有法律约束力。久捷公司为案涉物业的权利人，贴心公司起诉要求其支付物业服务费符合法律规定，久捷公司请求追加重庆鑫隆达房地产开发有限公司为本案第三人参加诉讼，缺乏法律依据，本院不予支持。久捷公司营业执照显示其公司类型为有限责任公司，住所地，住所地为重庆市渝中区邹容路**第****4#商场即案涉物业所在地，成立日期为2006年11月23日，营业期限为2006年11月23日至2026年12月31日。据此贴心公司在久捷公司住所地张贴催款函并无不当。贴心公司提交了张贴催款函照片及硬盘，并进行了合理说明，对于催款函的真实性本院予以确认。久捷公司要求对催款函及催款照片的形成时间进行鉴定，本院不予准许。贴心公司提供的催款函照片显示拍摄时间分别为2014年12月20日和2016年12月20日，故贴心公司的诉讼请求未超过诉讼时效。根据《重庆市物业服务合同》相关规定以及案涉物业服务合同约定，业主的空置房应由物业公司和业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的才能认定为空置房。本案中，久捷公司未提供案涉房屋有双方认定水电气表未走动的依据，而且久捷公司至今有效的工商登记注册地仍为案涉房屋，因此久捷公司称案涉房屋系空置房物业服务费应当减半收取的理由，缺乏依据，本院不予支持。《重庆市物业服务收费管理办法》规定了物业服务收费应根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，久捷公司称本案物业服务费过高，未提供相应的有效依据，本院不予支持。贴心公司在本案中提供了重庆市渝中区人民政府解放碑街道办事处盖章确认的《意见调查表》，能够证明贴心公司按照物业合同提供了物业服务，久捷公司称贴心公司未全面履行物业合同所约定的义务，无相关证据佐证，本院不予采信。久捷公司未按合同约定缴纳物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。对于违约金的标准问题，贴心公司在二审中自愿申请调整违约金，要求按照中国人民银行同期银行贷款利率标准计算违约金，本院予以尊重。据此，本院根据二审中出现的新事实对原审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初791号民事判决第二项；二、变更重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初791号民事判决第一项为：重庆久捷商贸有限公司于本判决生效后三十日内支付重庆贴心物业管理有限公司2012年12月19日至2018年12月10日期间的物业服务费6011822.7元，并支付违约金（违约金计算方式：从2013年1月10日起，以当月差欠物业服务费为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至付清之日止）。三、驳回重庆贴心物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费83553元，诉讼保全费5000元，由重庆久捷商贸有限公司负担；二审案件受理费83553元，由上诉人重庆久捷商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  段晓玲审判员  周 舟审判员  夏兴芸二〇一九年十二月六日（院印）书记员  蒋 茜