湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0222民初4114号原告：石冬玉，女，1964年1月1日出生，汉族，住阳新县。原告：张陶胜，男，1974年9月19日出生，汉族，住阳新县。被告:尹合强，男，1968年4月25日出生，汉族，住阳新县。被告：张金优，男，1963年6月1日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：邹良军，湖北文光律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：石志明，男，1968年9月2日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：石剑，男，1973年7月17日出生，汉族，住阳新县。系石志明之弟。代理权限：特别授权。原告石冬玉、张陶胜与被告尹合强、张金优租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告张金优于2019年11月28日向本院申请追加石志明为本案共同被告。本院经审查后，依法书面通知石志明为本案共同被告参与诉讼。原告石冬玉、张陶胜、被告张金优及委托诉讼代理人邹良军、被告石志明委托诉讼代理人石剑到庭参加诉讼。被告尹合强经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告石冬玉、张陶胜向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告双方2018年8月签订的《协议书》；二、请求被告返还预付租金人民币300,000元；三、请求被告支付违约金500,000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月，二原告与被告尹合强、张金优签订了一份《协议书》，约定：二被告拟将其所有的位于阳新县城区粮食收储公司原办公桉后面的厨房及厨房前面的空院建设成品房后出租给二原告，约定租金为前两年年租金310,000元，在本协议签订后开工建设时支付300,000元，余款待工程完工时支付320,000元，并约定在合同期限内如一方违约，赔付对方500,000元等条款。合同签订后，二原告于2018年10月11日通过石冬玉的银行帐户汇款给被告尹合强银行帐户300,000元，作为履约的预付租金。但时至今日，二被告未履行协议约定的义务，房屋至今未建成。二原告多次要求被告按协议履行建房和交付义务未果。故特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告尹合强未作答辩。被告张金优辩称，一、二原告要求返还租金必顺解除合同，且二原告当庭增加诉讼请求要求新的答辩时间；二、二原告要求解除合同按照法律规定必须书面通知被告，被告就合同效力向法院提起诉讼；三、按照双方签订的协议书约定，合同期限不明确，被告无违约情形，不存在违约金。即使支付违约金，二原告诉求的违约金数额过高，请求法院依法予以降低；四、原、被告双方签订的协议书系无效合同，不存在支付违约金，只存在返还预付租金。被告石志明辩称，本人与本案没有任何关联，不存在承担任何责任。一、2016年度，本人确实与本案的被告尹合强、张金优约定准备合伙在阳新县城区粮食收储公司原办公桉后面的厨房及厨房前面的空院改建成超市，并约定每人出资100,000元。但后来由于各种原因改建超市的可能性不大，因此，本人于2017年提出退伙，二被告均表示同意，并在2018年被告尹合强将本人入伙的100,000元通过其妻子苗丽娟的银行帐户退还给了本人；二、本人与二原告不相识，没有参与二原告与被告尹合强、张金优签订协议书的相关事宜，更没有在此协议书中签名。因此，本人作为被告没有任何法律依据。故请求法院依法驳回二原告对本人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月21日，被告尹合强、张金优、石志明三人签订了一份《合伙承租阳新县城区粮食收储公司房屋的协议》，约定尹合强、张金优、石志明三人合伙承租阳新县兴国镇五马坊正街24号房屋的第三层至第六层（面积约1000平方），及该楼房后面的原粮食局使用的厨房（面积约300平方）及厨房前面的空院（面积约200平方），租赁期限为五年，自2017年9月1日至2022年8月31日止。由张金优为三人合伙的代理人，全权与阳新县城区粮食收储公司签订房屋租赁合同,三人风险共担、利益共享。在三人承租了阳新县城区粮食收储公司房屋后。被告石志明于2018年初经合伙人尹合强、张金优同意退出了三人的合伙。2018年8月，被告尹合强、张金优与原告石冬玉、张陶胜签订了一份《协议书》，约定：“尹合强、张金优准备将阳新县城区粮食收储公司原办公大楼后面的原粮食使用的厨房及厨房前面的空院改造成成品房卖场，出租给石冬玉、张陶胜使用，租期五年，自2019年2月至2024年3月，年租金为310,000元，租金分阶段支付，该改造工程开工建设支付300,000元，工程完工付320,000元。如一方在合同期内违约需赔付对方500,000元”。该《协议书》签订后，原告石冬玉即通过银行帐户向被告尹合强指定的银行帐户转帐300,000元。嗣后，由于协议中约定的卖场建筑工程属违法建筑，被阳新县城市管理执法局勒令停建施工，致使被告尹合强、张金优无法按协议书的约定向原告石冬玉、张陶胜交付约定的卖场。原告石冬玉、张陶胜多次找被告尹合强、张金优要求退还预交的租金并承担损失无果，遂于2019年8月26日起诉来院，提出上述诉请。本院认为，原告石冬玉、张陶胜与被告尹合强、张金优签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。双方当事人应按协议的约定履行各自的义务。在此协议履行过程中，作为出租方被告尹合强、张金优因未办理相关建筑许可证件致使合同标的成品房卖场工程被相关部门勒令停建施工至今，导致该协议的合同目的不能实现。被告尹合强、张金优由于自己一方责任导致明显违约，作为承租人原告石冬玉、张陶胜可以依法解除合同。我国合同法规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。同时规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争方法的条款效力”，另规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。故对二原告要求与被告解除合同、被告返还预交租金300,000元及被告承担违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。对原、被告双方在协议中约定的违约金500,000元，因法律规定合同双方约定的违约金不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故此约定的违约金500,000元明显过高。本院根据实际情况认定该违约损失按年利率24%的标准支付资金占用期间的利息较为适宜，因此酌定违约金为90,000元。被告尹合强经本院合法传唤无正当理由未到庭参与诉讼，不影响本院审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告石冬玉、张陶胜与被告尹合强、张金优2018年8月签订的《协议书》；被告尹合强、张金优在本判决生效之日起十五日内返还原告石冬玉、张陶胜的预交租金人民币300,000元，并承担违约金90,000元；三、驳回原告石冬玉、张陶胜的其他诉讼请求。案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由被告尹合强、张金优负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费5,800元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17——154101040005118，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。当事人签收一审裁判文书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知书，不再另行送达。审判员 刘 华二〇一九年十二月十四日书记员 姜键韬