重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8895号上诉人（原审被告）：王娟，女，1983年12月29日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：邹士超，重庆志和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司，住所地重庆市江北区鱼嘴镇永和路39号，统一社会信用代码9150000055900490XR。法定代表人：高家育，董事长。委托诉讼代理人：高德刚，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小敏，重庆静昇律师事务所律师。上诉人王娟因与被上诉人重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司（以下简称鱼复投资公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初20639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人王娟及其委托诉讼代理人邹士超、被上诉人鱼复投资公司的委托诉讼代理人高德刚、赵小敏到庭参加了审理。本案现已审理终结。王娟上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项内容并依法改判，对违约责任进行调整；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审以王娟收到起诉状副本时间作为双方合同解除的时间，没有任何事实依据和法律依据，严重超出了鱼复投资公司的诉请。鱼复投资公司的诉讼请求为判决解除合同，而非请求判决确认起诉状副本送达王娟时合同解除；2、一审判决王娟承担的滞纳金和违约金数额，已经严重超出了实际损失范围，请求调整；3、一审认定房屋租金支付至2019年2月14日，并判决王娟自2019年2月15日支付房屋占有使用费，认定错误，超出了诉请。同时，约定的房屋占有使用费标准过高。鱼复投资公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。上诉人收到起诉状副本后即视为被上诉人解除合同的意思表示已经送达上诉人，一审法院以起诉状副本送达时间为合同解除时间，并无不当。双方对违约金的约定符合法律规定及合同约定。房屋占有使用费并非违约责任的承担方式。鱼复投资公司向一审法院起诉请求：1、解除鱼复投资公司、王娟于2016年9月26日签订的《商业配套房屋（商铺）租赁合同》；2、王娟向鱼复投资公司支付2017年10月20日起至2017年12月19日止，以及2018年1月20日起至2018年11月19日止欠付的租金131583.82元（2018年11月19日之后的欠付租金按照签订的《商业配套房屋（商铺）租赁合同》第三条之约定的租金标准计算至法院判决合同解除发生法律效力之日）；3、王娟向鱼复投资公司支付因欠付租金而产生的滞纳金21669.43元（以应付而未付的租金为基数，自租金应付而未付之日起每日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至欠付租金全部付清之日止，暂计至2018年11月19日）；4、王娟向鱼复投资公司支付因违约导致合同解除的违约金65434.63元；5、王娟向鱼复投资公司支付自法院判决合同解除发生法律效力之日起至王娟将房屋返还给鱼复投资公司之日止的房屋占有使用费（从法院判决合同解除发生法律效力之日起计算，每日按照1092元的标准计算至王娟将房屋返还给鱼复投资公司之日止）；6、王娟立即将位于重庆市江北区（和韵家园安置房项目2712、2713号，即江北区鱼嘴镇和韵路48号附11号商业4跃2、和韵路48号附10号商业5跃2）的商铺（房屋）返还给鱼复投资公司。一审法院认定事实：2016年9月26日，鱼复投资公司（出租方、甲方）与王娟（承租方、乙方）签订《商业配套房屋（商铺）租赁合同》，主要约定以下内容：甲方将位于和韵家园安置房项目2712、2713商铺及其设施出租给乙方，该商铺建筑面积311.22平方米，租金、物业管理费等费用按建筑面积计收；房屋租赁期五年，从2016年10月1日起至2021年9月30日止（实际租赁期以甲方发出的接房通知单中标注的计租起始时间为准，租赁到期日相应顺延）；合同租金递增率为从第三年起每一年按8%递增，甲方第一年年度租金优惠50%，即第一年租金单价为35元/平方米/月（建面）、总租金65356.2元，第二年租金单价为35元/平方米/月（建面）、总租金130712.4元，第三年租金单价为37.8元/平方米/月（建面）、总租金141169.39元，第四年租金单价为40.82元/平方米/月（建面）、总租金152448元，第五年租金单价为44.9元/平方米/月（建面）、总租金164660.28元；乙方按“先交租金后使用”的方式按每半年一次支付租金，签订本合同十五日内乙方交纳2017年4月1日至2017年9月30日期间房屋租金65356.2元，乙方需在下一个自然租赁半年前30日向甲方足额支付下一半年租金，乙方先支付租金，待甲方收到租金后向乙方开具房屋租赁费普通发票，乙方不得以任何理由拖延或拒绝交纳租金；乙方应一次性向甲方缴纳履约保证金32679元；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋租赁合同，收回该房屋，乙方必须按照合同总租金的10%向甲方支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，且甲方不予赔偿乙方任何装修费用，对乙方投入的装饰装修，乙方交还房屋时，乙方只能搬走可移动部分，固定部分不得拆除，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应：（一）未经甲方书面同意，改变本合同规定的租赁用途、经营业态或将房屋转租、转借他人使用的；……；（四）逾期未交纳按约定应由乙方交纳的各项费用，累计十五日以上的（含十五日）；……；在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金及其他各项费用的，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金及其他各项费用总金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴清所欠费用之日为止；逾期15日未缴付所欠费用的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁物，乙方应向甲方支付违约金32679元并赔偿因此给甲方造成的所有损失；如协议到期且双方不再续签或本合同提前终止、解除的，乙方应如期搬离并交还租赁物，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付房屋占用费1092元。2016年10月19日，鱼复投资公司向王娟发出《接房通知书》，告知王娟所承租的鱼嘴和韵家园项目2712、2713号商铺已于2016年10月19日达到房屋交付条件，租赁房屋建筑测绘面积为311.22平方米，租赁起始时间从租赁合同约定的2016年10月20日当日开始计算，王娟在“承租人签字确认”处签字及捺印。王娟于2016年9月27日向鱼复投资公司给付了第一年的租金65356.2元，于2016年9月28日给付了保证金32679元，于2018年5月支付了10892.7元。鱼复投资公司认为10892.7元为2017年12月20日至2018年1月19日的租金。另查明，鱼复投资公司系江北区和韵路48号附10至附13号房屋所有权人，鱼复投资公司与王娟签订的《商业配套房屋（商铺）租赁合同》中涉及的和韵家园安置房项目2712、2713商铺即和韵路48号附11号商业4跃2、和韵路48号附10号商业5跃2的商服用房，两套房屋的建筑面积共计311.22平方米。本案诉讼前，鱼复投资公司未向王娟发出解除该合同的通知。王娟于2019年2月14日收到一审法院送达的民事起诉状。一审法院认为，鱼复投资公司、王娟于2016年9月26日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。关于鱼复投资公司要求解除与王娟签订的《租赁合同》的诉讼请求。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据《租赁合同》的相关约定和《接房通知书》等证据，能够证明鱼复投资公司于2016年10月20日将租赁房屋交付王娟使用，王娟应在下一个自然租赁半年前30日足额支付下一半年租金；如王娟逾期未交纳按约定应由其交纳的各项费用累计十五日以上的，鱼复投资公司有权单方解除合同。王娟应于2017年9月20日支付2017年10月20日至2018年4月19日的租金65356.2元，而王娟仅于2018年5月支付了租金10892.7元。王娟逾期且未足额支付租金，现鱼复投资公司要求解除合同具有事实及法律依据，一审法院予以支持。鱼复投资公司在本案诉讼前未向王娟发出解除合同的通知，故本案的解除时间应为王娟收到本案民事起诉状时间即2019年2月14日。关于鱼复投资公司要求王娟返还租赁房屋的诉讼请求。根据《租赁合同》约定，因王娟违约，鱼复投资公司要求解除合同，有权收回该房屋。鱼复投资公司现要求解除与王娟签订的《租赁合同》，并收回租赁房屋符合法律和合同约定，予以支持。鱼复投资公司要求王娟支付房屋租金的诉讼请求。王娟于2016年10月20日接房使用，但未按合同约定交纳租金，鱼复投资公司要求王娟支付租金符合合同约定及法律规定。关于尚欠租金金额，根据《租赁合同》约定的租赁期的约定以及《接房通知书》，合同实际租期为2016年10月20日至2021年10月19日止，王娟应按约定交纳从2016年10月20日起的租金。王娟于2016年9月27日向鱼复投资公司给付了第一年的租金65356.2元，于2018年5月支付了10892.7元；在王娟未特别说明前，前述款项应抵扣从2016年10月20日开始的租金，故截止该合同解除之日，王娟尚欠租金165307.63元（130712.4元-10892.7元+11764.12元/月×3月＋11764.12元/月÷30天×26天）。关于鱼复投资公司主张欠付租金的滞纳金。根据《租赁合同》的约定，王娟须在下一个自然租赁半年前三十日向鱼复投资公司足额支付下一半年租金，在租赁期内如王娟未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，鱼复投资公司有权每天向王娟按其拖欠租金的2%收取滞纳金，直至王娟缴清所欠费用之日为止。现鱼复投资公司自愿调整滞纳金标准为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，符合法律规定，一审法院予以支持。本案王娟应于2017年9月20日支付第二个租赁年上半年即2017年10月20日至2018年4月19日的租金，但王娟仅于2018年5月支付了10892.7元，后续一直未付租金。另由于鱼复投资公司要求解除《租赁合同》，故滞纳金应为从每期应付租金之日起至欠付租金全部付清之日止，计算方式为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，以每期应付而未付的租金为基数，具体为：2017年10月20日至2018年4月19日期间的租金54463.5元从2017年9月20日开始计算，2018年4月20日至2018年10月19日期间的租金65356.2元从2018年3月21日开始计算，2018年10月20日至2019年2月14日期间的租金45487.93元从2018年9月20日开始计算。关于鱼复投资公司主张的合同解除违约金。由于王娟未按合同约定支付房屋租金，鱼复投资公司要求解除合同，根据《租赁合同》的约定，王娟应按合同总租金的10%向鱼复投资公司支付违约金，鱼复投资公司的主张65434.63元符合合同约定，予以支持。关于鱼复投资公司要求王娟支付房屋占有使用费的诉讼请求。在本判决生效后，如王娟未返还租赁物，构成了无权占有，应向鱼复投资公司支付房屋占用使用费。现鱼复投资公司要求王娟自本判决生效之日起至王娟将租赁房屋返还至鱼复投资公司之日止按每日1092元的标准支付房屋占用使用费符合合同约定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司与被告王娟于2016年9月26日签订的《商业配套房屋（商铺）租赁合同》于2019年2月14日解除；二、被告王娟于本判决生效之日十日内向原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司返还位于重庆市江北区（即和韵家园安置房项目2712、2713商铺）的房屋；三、被告王娟于本判决生效之日起十日内向原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司支付租金165307.63元；四、被告王娟于本判决生效之日起十日内向原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司支付滞纳金〔按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，以每期应付而未付的租金为基数，自各期租金应付之日起至被告王娟付清租金之日止（其中：2017年10月20日至2018年4月19日期间的租金54463.5元从2017年9月20日开始计算，2018年4月20日至2018年10月19日期间的租金65356.2元从2018年3月21日开始计算，2018年10月20日至2019年2月14日期间的租金45487.93元从2018年9月20日开始计算）〕；五、被告王娟于本判决生效之日起十日内向原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司支付违约金65434.63元；六、被告王娟于本判决生效之日起十日内向原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司支付房屋占用使用费（从2019年2月15日起至被告王娟将租赁房屋返还给原告重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司之日止，按每日1092元标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取10343.46元，由被告王娟负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的上诉理由和答辩意见，结合庭审情况，归纳本案的争议焦点为：一、案涉合同解除时间的认定问题；二、一审判决确认的违约金和滞纳金是否过高；三、房屋占有使用费的认定。关于焦点一，王娟认为合同解除时间点应为判决生效之日。依据《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，鱼复投资公司因王娟存在违约行为而享有合同解除权，其解除合同的意思表示记载于其提交的民事诉状，故王娟收到人民法院送达起诉状副本之日应为合同解除之日。一审判决认定正确，本院予以确认。关于焦点二，王娟上诉认为一审认定的违约金和滞纳金数额过高，超出了实际损失，应予以调整。本院认为，案涉租赁合同同时约定了违约金和滞纳金，是否主张应当判断约定的违约金和滞纳金是否指向同一违约行为。若滞纳金和违约金系针对不同的违约行为，则可以并行适用违约金等条款。若均指向同一违约行为，因违约金、滞纳金均具有惩罚性质，故通常由守约方择一主张，不能并行适用。本案中，鱼复投资公司主张的滞纳金和违约金均系针对王娟迟延支付租金的违约行为，滞纳金其实质仍然系违约金，故鱼复投资公司不能同时主张违约金和滞纳金。一审同时认定并主张违约金和滞纳金不当，本院予以纠正。同时，若当事人对违约金过高主张调整的，人民法院可以根据当事人的请求，并结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，予以适当调整违约金。本案中，鱼复投资公司并未举示证据证明其实际损失，其主张按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算违约金，标准过高，本院予以调整。具体标准为：王娟承担的违约金应为每期应付租金之日至欠付租金全部付清之日，以欠付租金为基数，计算方式为2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于焦点三，王娟认为房屋占有使用费标准过高，认定错误。本院认为，租赁合同解除后，王娟仍占有房屋应当支付房屋占有使用费，但鱼复投资公司要求按照合同约定的每日1092元标准计算房屋占有使用费明显过高，其带有惩罚性质，在已主张违约金的情况下，依照公平原则及诚实信用原则，本院酌情参照日租金标准对房屋占有使用费予以调整，具体计算方式为：2019年10月1日之前的计算标准为：392.14元/天【141169.39元/年（2019年10月1日之前租金标准）÷360天】，从2019年2月15日起计算至2019年9月30日止；2019年10月1日至2020年9月30日期间的计算标准为：423.47元/天【152448元/年（2019年10月1日至2020年9月30日期间租金标准）÷360天】，从2019年10月1日起计算至王娟返还房屋时止。综上所述，王娟的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初20639号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初20639号民事判决第四项、第五项；三、王娟于本判决生效之日起十日内向重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司支付违约金【计算方式：2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以每期应付而未付的租金为基数，自各期租金应付之日起至王娟付清租金之日止（其中：2017年10月20日至2018年4月19日期间的租金54463.5元从2017年9月20日开始计算，2018年4月20日至2018年10月19日期间的租金65356.2元从2018年3月21日开始计算，2018年10月20日至2019年2月14日期间的租金45487.93元从2018年9月20日开始计算）】；四、变更重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初20639号民事判决第六项为：王娟于本判决生效之日起十日内向重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司支付房屋占用使用费【2019年10月1日之前的计算标准为：392.14元/天，从2019年2月15日计算至2019年10月1日；2019年10月1日至2020年9月30日期间的计算标准为：423.47元/天，从2019年10月1日计算至王娟将租赁房屋返还给重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司之日止】。五、驳回重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10343.46元，由王娟负担6895.64元，重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司负担3447.82元；二审案件受理费10343.46元，由王娟负担6895.64元，重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司负担3447.82元。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇一九年十二月十二日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微