广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17744号上诉人（原审被告）：广州市英力房地产咨询有限公司，住所地：广州市荔湾区周门北路38号707房法定代表人：张剑全，职务：执行董事委托代理人：饶先文，广东卓信律师事务所律师。委托代理人：何强，广东卓信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市城市更新项目建设管理办公室，住所地：广州市越秀区中山路芳草街26号3楼。法定代表人：杨辉，职务：主任委托代理人：乐昕，广东科德律师事务所律师上诉人广州市英力房地产咨询有限公司（下简称英力公司）因不服与被上诉人广州市城市更新项目建设管理办公室（下简称广州市更新办）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初5967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人英力公司上诉请求判令：1、撤销原审判决，将本案发回重审或查清事实后依法改判驳回广州市更新办的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由广州市更新办承担。事实与理由如下：一、原审法院违反不诉不理原则，审理和判决超出广州市更新办的诉讼请求，程序违法。其一，广州市更新办于2019年1月23日向原审法院提起诉讼，请求判决：“1、英力公司向广州市更新办腾空交还广州市越秀区中山四路芳草街18号l0l商铺；2、英力公司向广州市更新办支付因其逾期拒不交还房屋的违约金，自2015年l月1日起计至实际腾空交还房屋之日止，按每月9709元计算”。其中“英力公司支付自2015年1月1日实际腾空交还房屋之日止的违约金”的诉讼请求可以得到支持的前提在于《广州市直管房租赁合同》(下简称《租赁合同》)是否已于2014年12月31日解除，而双方对《租赁合同》是否已经解除存在明显争议，故广州市更新办应当首先提起确认之诉，确认《租赁合同》已于2014年12月31日解除或在庭审中增加相应的诉讼请求。在广州市更新办未增加确认《租赁合同》已解除的诉讼请求的情况下，原审法院径行确认《租赁合同》于2019年2月1日解除违反了不告不理原则和《民事诉讼法》第十三条的规定。其二，广州市更新办请求判决英力公司承担自2015年1月1日至实际交还房屋之日的违约金的前提是广州市更新办认为《租赁合同》已于2014年12月31日解除，而原审法院在审理过程中明确知悉《租赁合同》继续履行，广州市更新办主张的法律关系性质与法院根据事实作出的认定不一致，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，广州市更新办未变更诉讼请求，是其自由处分诉讼权利的行为，故原审法院应当依法驳回其全部诉讼请求。即使认为广州市更新办变更了诉讼请求，法院也必须在广州市更新办的诉讼请求范围内审理和判决，而不应在法院查明中作出确认合同于2019年2月1日解除的实体判决。其三，原审判决认定“广州市更新办在庭审中亦明确其诉请包含了解除《租赁合同》的意思表示”，即请求法院判决解除《租赁合同》，但“请求确认合同解除”和“请求判决解除合同”有着本质区别。即使认定广州市更新办的诉请中包含请求法院解除《租赁合同》的意思表示，原审法院作出支持广州市更新办诉请的判决应当表述为“判决自合同生效之日起解除《租赁合同》”而非“确认《租赁合同》于英力公司收到法院邮寄的起诉状之日解除”；二、原审判决认定广州市更新办与英力公司按原《租赁合同》内容构成不定期租赁合同关系属于认定事实不清，适用法律错误。其一，原《租赁合同》约定的租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，但广州市更新办在2014年10月23日向英力公司出具《关于我所非住宅房屋实行公开招租的通知》(下简称《公开招租通知》)载明，“如原《租赁合同》期满后，房屋未清空交回我所的，占用期间，我所暂按原租金标准收取房屋使用费，若你户经房屋公开招租中标的，自中标之日起。按照中标租金标准向我所支付租金”。因发出《公开招租通知》之日距其预计的实际招租之日时间短暂，恐难以短租予他人，广州市更新办为保障其不间断收取租金收益至公开招租完成，根据《民法总则》第一百四十二条规定的意思表示的解释规则，应当将《公开招租通知》的意思表示理解为“将《租赁合同》的期限变更为自2014年1月1日至实际完成招租之日止”。英力公司通过在2014年12月31日后按照合同约定按时足额向广州市更新办支付至2018年4月30日的租金表示接受对原合同的变更，同时广州市更新办亦向英力公司出具发票。其二，2018年4月20日，广州市更新办向英力公司出具《收回房屋通知书》载明，“如贵司仍有意续租，且愿意配合我办开展公开招租工作，可向我办申请参加公开招租，但自4月1日起至公开招租确定承租户之日止，我办按照市住建委2017年公布的该路段房屋租金参考价14394元/月收取房屋使用费”,该通知应视为广州市更新办就讼争房屋对英力公司发出新的要约，文中已明确载明房屋的租金费用为“14394元”以及租赁期限“为公开招租确定承租户之日止”，英力公司针对广州市更新办的要约于当天以书面《承诺书》的形式作出了承诺。据此，双方的书面合同已经成立并生效，且一直履行至今。据此，以广州市更新办发出书面要约、英力公司作出书面承诺的模式所订立的合同，应受法律保护。而且，双方合同中对租赁物、租金、租赁期限均作出了具体、明确的约定，根本不属于《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定的视为不定期租赁关系的情形，故原审法院适用该两条法律规定明显属于适用法律错误；三、广州市更新办不享有任意解除权，且英力公司全面履行了合同约定的义务，不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的可以解除合同的情形，原审法院认定《租赁合同》于2019年2月1日解除属于事实认定不清，法律适用错误。其一，广州市更新办与英力公司之间的租赁关系并非不定期租赁关系，广州市更新办不享有任意解除权。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自解除合同。在英力公司如期支付每月租金，并积极与广州市更新办进行沟通且不存在任何违约行为，亦不存在合同约定的解除条件的情况下，广州市更新办无权解除租赁关系。其二，广州市更新办的起诉状亦未包含明确解除租赁关系的请求，原审法院以“广州市更新办在庭审中明确其诉请包含了解除《租赁合同》的意思表示”为由，推定双方租赁关系于2019年2月1日解除，明显与事实不符。其三，原审法院查明“广州市更新办并未对《承诺书》表示异议且双方按每月14394元的标准收、交了2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金”，且广州市更新办向英力公司出具了至2019年4月30日的租金发票，故租赁合同仍继续履行。因此，原审法院认定《租赁合同》于2019年2月1日解除，明显与双方实际履行合同的实际情况相矛盾；四、原审法院判决英力公司承担自2019年3月1日起至实际交还之日止的违约金无事实基础与法律依据。原审法院查明“广州市更新办并未对《承诺书》表示异议且双方按每月14394元的标准收、交了2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金”，又认定双方持续履行合同至2019年4月30日，则英力公司对涉案房屋的占有使用是基于不定期租赁关系的合法占有使用，并不属于《租赁合同》约定的逾期交还房屋的情形，更无需支付逾期交还房屋的违约金。被上诉人广州市更新办答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回英力公司的上诉请求。广州市更新办于2019年1月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、英力公司立即向广州市更新办腾空交还广州市越秀区中山四路芳草街18号101商铺；2、英力公司向广州市更新办支付因其逾期拒不交还房屋的违约金，自2015年1月1日起计至实际腾空交还房屋之日止，按每月9709元计算。原审法院经审理查明：位于广州市越秀区中山四路芳草街16-32号首层的权属人为广州市危房改造建设管理所（现已更名为广州市更新办）与广州市安厦房地产开发有限公司共有，房屋所有权性质为国有房产。其中，《广州市房地产权属证明书》附记部分记载18号房屋由广州市更新办占有。广州市危房改造建设管理所（为出租人，甲方）与英力公司（为承租人，乙方）曾签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将广州市越秀区中山四路芳草街18号首层部位的房地产出租给乙方作办公用途，建筑面积271.5832平方米；租赁期限为自2014年1月1日至2014年12月31日止；每月租金9709元，租金按月结算，乙方在每月的第10日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商并重新签订租赁合同；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。合同签订后，广州市更新办将涉案房屋交付英力公司使用至今,英力公司依约向广州市更新办支付了租赁期限内的租金。租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同，英力公司继续按照涉案合同约定的每月9709元的标准向广州市更新办支付租金至2018年4月30日。2014年10月23日，广州市更新办向英力公司发出《关于我所非住宅房屋实行公开招租的通知》，内容为：从2014年6月起，我所已出租的非住宅房屋租赁合同期满届满后将不再续租，房屋按市财政局的通知要求实行公开招租，同时房屋必须清空交回我所。如原租赁合同期满后，房屋未清空交回我所的，占用期间，我所暂按原租金标准收取房屋使用费。若你户经房屋公开招租未能中标的，最迟应在招标结束后次日将房屋清空交回我所；等。2018年4月20日，广州市更新办向英力公司发出《收回房屋通知书》，内容为：现租赁合同期限已届满，根据有关规定广州市更新办不再与英力公司签订上述房屋的租赁合同；请英力公司在2018年5月8日前将房屋清空后交回广州市更新办进行公开招标；如英力公司仍有意续租，且愿意配合广州市更新办开展公开招租工作，可向广州市更新办申请参加公开招租，但自4月1日起至公开招租确定具体承租户之日止，广州市更新办将按市住建委2017年公布的该路段房屋租金参考价每月14394元收取房屋使用费。同日，英力公司向广州市更新办出具《承诺书》，载明：同意配合广州市更新办开展公开招租工作；并在公开招租确定承租方之前，按照《收回房屋通知书》要求的标准每月14394元和时间缴纳房屋使用费。广州市更新办并未对《承诺书》表示异议且双方按每月14394元的标准收、交了2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金。2019年1月23日，广州市更新办向原审法院提起本案诉讼。英力公司于2019年2月1日收到送达的起诉状副本。广州市更新办与英力公司一致确认涉案合同约定的“广州市越秀区中山四路芳草街18号首层部位”与广州市更新办诉请要求交还的广州市越秀区中山四路芳草街18号101商铺是同一房屋。广州市更新办称其诉请包含了解除涉案合同的意思表示。原审法院认为：广州市更新办、英力公司双方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，内容和形式没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。广州市更新办、英力公司双方于合同期满后无续签合同，英力公司继续使用涉案房屋并依约支付租金至2018年4月30日,双方按原合同内容构成不定期租赁合同关系。虽然广州市更新办在2014年10月23日的《关于我所非住宅房屋实行公开招租的通知》及2018年4月20日的《收回房屋通知书》中曾提出租赁期届满后不再续租实行公开招租的意思表示，但同时其又作出了“房屋未清空交回我所的，占用期间，我所暂按原租金标准收取房屋使用费。若你户经房屋公开招租未能中标的，最迟应在招标结束后次日将房屋清空交回我所”“如英力公司仍有意续租……自4月1日起至公开招租确定具体承租户之日止，将按……每月14394元收取房屋使用费”等的意思表示，故对于英力公司认为广州市更新办同意其继续租用至招标结束确定新承租户之日的抗辩意见予以采纳。英力公司收到上述《收回房屋通知书》后作出《承诺书》予以回复，明确表示愿意配合广州市更新办开展公开招租工作并承诺同意按照《收回房屋通知书》要求的标准支付使用费。广州市更新办对此并未表示异议同时按每月14394元的标准收取2018年5月1日至2019年1月期间的租金。可见，双方的不定期租赁关系仍然存续。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。如前所述，鉴于双方的不定期租赁关系一直存续，直至2019年1月23日广州市更新办提起本案诉讼，广州市更新办在庭审中亦明确其诉请包含了解除《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的意思表示。故双方的不定期租赁关系于英力公司收到广州市更新办的起诉状副本之日即2019年2月1日解除。因此，广州市更新办要求英力公司腾空交还涉案房屋，合理合法，予以支持。英力公司应在收到解除通知的合理期限内向广州市更新办腾空交还涉案房屋。此外，涉案合同明确约定英力公司拒不交出涉案房屋的，广州市更新办有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。因此，广州市更新办要求英力公司按每月9709元的标准支付逾期拒不交还房屋违约金，合理合法，应予支持。根据公平、合理的原则，酌定搬迁期限为一个月。故英力公司应自2019年3月1日起至实际腾空交还房屋之日止向广州市更新办支付违约金。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十二条，第二百三十六条之规定，于2019年7月26日判决如下：一、广州市英力房地产咨询有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市城市更新项目建设管理办公室腾空交还广州市越秀区中山四路芳草街18号首层部位房屋。二、广州市英力房地产咨询有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市城市更新项目建设管理办公室一次性支付自2019年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交还房屋违约金（按每月9709元计付）。自本判决发生法律效力之次日起至实际腾空交还上述房屋之日止，广州市英力房地产咨询有限公司应按照上述标准逐月向广州市城市更新项目建设管理办公室支付逾期交还房屋违约金（如在本判决发生法律效力之日前广州市英力房地产咨询有限公司已向广州市城市更新项目建设管理办公室实际腾空交还上述房屋，则逾期交还房屋违约金计算至实际腾空交还上述房屋之日止）。三、驳回广州市城市更新项目建设管理办公室的其他诉讼请求。案件受理费8681元，由广州市城市更新项目建设管理办公室负担7852.90元，广州市英力房地产咨询有限公司负担828.10元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，广州市更新办是否有权主张解除双方租赁关系；其二，英力公司是否应向广州市更新办支付逾期交房违约金。关于广州市更新办是否有权主张解除双方租赁关系的问题。依据已查明的事实，双方在《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定的租期届满之前，广州市更新办曾于2014年10月23日向英力公司发出通知，告知租期届满之后将不再续租。广州市更新办并于租期届满之后的2018年4月20日发出《收回房屋通知书》，重申不再续租，并要求英力公司将涉案房屋腾空交还。虽然广州市更新办在该《收回房屋通知书》中同时表示如英力公司有意续租，且愿意配合广州市更新办开展公开招租工作，则可使用涉案房屋至公开招租确定新的承租户之日止，并按新的标准支付使用费，而英力公司亦于同日作出《承诺书》，表示同意广州市更新办提出的承租条件，但双方并未签署新的租赁合同对双方的各项权利义务作出明确清晰约定，且“公开招租确定新的承租户”并非确定期限，故原审认定双方之间属于不定期租赁关系，并据此认定广州市更新办可随时主张解除该不定期租赁关系符合相关法律规定，本院予以确认。虽然广州市更新办未在本案中明确提出解除租赁关系的诉请，但广州市更新办诉请英力公司腾空交还房屋的事实基础是解除双方不定期租赁关系，故原审法院在审查广州市更新办的诉请是否成立的情况下对该诉请所依据的基础事实进行审查并作相应认定，并未超出英力公司的诉请范畴。据此，英力公司上诉认为原审认定双方租赁关系于2019年2月1日解除，超出英力公司的诉请，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于英力公司是否应向广州市更新办支付逾期交房违约金的问题。如前所述，双方之间在2014年12月31日之后成立不定期租赁关系。广州市更新办作为出租人，以提起本案诉讼的方式主张解除双方租赁关系并要求英力公司腾空交还房屋，符合法律规定，英力公司以其有权继续使用涉案房屋为由拒绝交还已构成违约，故原审判决英力公司自收到广州市更新办起诉状副本后的一个月合理期限后即2019年3月1日起支付逾期交房违约金，符合双方在《广州市直管房（非住宅）租赁合同》中所作相应约定，应予维持。英力公司以其已向广州市更新办支付租金为由，上诉认为其不存在逾期交房的事实，故无需支付逾期交房违约金，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人英力公司的上诉理由与请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8681元，由广州市英力房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十二月二十日书记员  王文杰唐颖琪