湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂08民终1159号上诉人（原审原告）：荆门宝丽景房地产有限公司，住所地荆门市沙洋县平湖路**。法定代表人：王杰，该公司经理。委托诉讼代理人：谢奇洲，男，1964年11月20日出生，汉族，湖北省沙洋县人，公司职员，住湖北省沙洋县。被上诉人（原审被告）：陈勇华，男，1980年4月11日出生，汉族，湖北省沙洋县人，个体工商户，住湖北省沙洋县。被上诉人（原审被告）：鲁超慧，女，1982年10月10日出生，汉族，湖北省荆门市人，个体工商户，住湖北省沙洋县。委托诉讼代理人：陈勇华（系鲁超慧之夫），住湖北省沙洋县宝丽景国际城****1901。上诉人荆门宝丽景房地产有限公司（以下简称宝丽景公司）因与被上诉人陈勇华、鲁超慧房屋买卖合同纠纷一案，不服沙洋县人民法院（2019）鄂0822民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月22日、12月17日公开开庭审理了本案。上诉人宝丽景公司的委托诉讼代理人谢奇洲，被上诉人陈勇华，被上诉人鲁超慧的委托诉讼代理人陈勇华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝丽景公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法判决二被上诉人共同向上诉人按合同约定给付购房款1135.96万元并以1135.96万元为基数从2011年1月21日起按合同约定的日万分之八计算向上诉人支付违约金至付清之日止（其中给付为其垫付购房首付款1058.5万元、给付合同调整的购房差额款58.5万元、给付房屋面积增加应付房款18.96万元）；3.依法判决二被上诉人共同按合同约定向上诉人支付供水、供电、供气等设施建设费用114.3444万元并以114.3444万元为基数从2013年1月1日起按沙洋农商银行同期贷款利率计算两上诉人支付损失费至付清之日止；4.依法判决二被上诉人共同按合同约定及商业用房收费标准向上诉人支付物业管理费83.23万元，并以83.23万元为基数从交付之日2011年3月1日起按沙洋农商银行同期贷款利率计算向上诉人支付损失费至付清之日止；5.依法判决二被上诉人共同按合同约定向上诉人腾退违法占用的共用公共烟道、共用的公共风道，共用的公共通道，并恢复原状。6.二被上诉人共同承担诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未依法调取在沙洋县房管局网上备案的65份《商品房买卖合同》，程序违法。二、1.一审判决认定上诉人一审所举第四组沙洋县房管局网上备案的65份《商品房买卖合同》无效，违反证据认定规则，认定事实错误。2.一审判决对上诉人提交的湖北中三信建设工程服务有限公司对供水、供电、供气工程作出的审计报告不予确认，系认定事实错误。3.一审判决对上诉人一审中提交的二被上诉人将物业出租给沙洋鑫宝丽景酒店管理有限公司的租赁合同，酒店对外公开营业的现场现状平面图及照片等不予认定错误。4.一审法院对上诉人一审中提交的诉争宝丽景国际城3A栋房屋的沙洋县房权证沙洋镇字第**房屋所有权证不予采信错误。5.一审判决对上诉人一审中提交的沙洋县房管局提供的业主临时公约、前期物业服务合同，二被上诉人欠交物业费的汇总表等证据不予认定错误。6.一审判决采信没有履行、已作废，是复印件的《宝丽景国际城认购书》错误。7.一审判决认定上诉人与被上诉人在2011年1月1日签订《宝丽景国际城认购协议书》没有事实证据。8.上诉人一审所举证据可以证实，陈勇华2011年1月1日、2011年2月1日支付的25万元、8.5万元、2011年3月22日陈勇华、鲁超慧各支付的7万元与本案无关。三、1.一审判决对上诉人与被上诉人签订三份合同效力的认定前后矛盾。2.一审判决以已作废且为复印件的《宝丽景国际城认购书》作为确定上诉人与被上诉人商品房买卖单价的依据不当。被上诉人陈勇华、鲁超慧辩称，一审庭审对相关事实进行了查实，上诉人的诉请不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。宝丽景公司向一审法院起诉请求：1.判决陈勇华、鲁超慧共同向宝丽景公司按合同约定给付购房款1135.96万元，并以1135.96万元为基数从2011年1月21日起按合同约定的日万分之八计算向宝丽景公司支付违约金至付清之日止（其中给付为其垫付购房首付款1058.5万元、给付合同调整的购房差额款58.5万元、给付房屋面积增加应付房款18.96万元）。2.判决陈勇华、鲁超慧共同按合同约定向宝丽景公司支付供水、供电、供气等设施建设费用114.3444万元，并以114.3444万元为基数从2013年1月1日起按沙洋农商银行同期贷款利率计算向宝丽景公司支付损失费至付清之日止。3.判决陈勇华、鲁超慧共同按合同约定及商业用房收费标准向宝丽景公司支付物业管理费83.23万元，并以83.23万元为基数从交付之日2011年3月1日起按沙洋农商银行同期贷款利率计算向宝丽景公司支付损失费至付清之日止。4.判决陈勇华、鲁超慧共同按合同约定向宝丽景公司腾退违法占用的共用公共烟道、风道、通道，并恢复原状。5.判决陈勇华、鲁超慧共同承担全部诉讼费用。一审法院查明，陈勇华、鲁超慧系夫妻关系。2011年1月1日，陈勇华、田耘与宝丽景公司协商购买其开发建设的宝丽景国际城商品房，签订了《宝丽景?国际城认购书》，载明：出卖人荆门宝丽景房地产有限公司、买受人（购房者）田耘；一、买受人认购出卖人开发建设的位于沙洋县××大道中路，项目名称宝丽景?国际城，楼名3a#，单元1单元，楼层5-17层、房号01号至09号，楼层18-19层、房号01-06号，面积共8483.04㎡，房间129套的商品房。楼层1层、房号113，面积354.65㎡。其中一层131.67㎡，二层222.98㎡的商铺。二、该商品房用途是商铺，建筑面积8837.69㎡，建筑面积以房地产主管部门出具的实测数据为准。三、该商品房以建筑面积计价，1、客房8483.04㎡×1950元/㎡＝16541928.00元；2、商铺354.65㎡×13416.25元/㎡＝4758072.00元；两项合计总房款21300000.00元。3、付款方式：按揭付款。五、……六、在签订本认购书时，买受人应向出卖方支付人民币500000元的认购定金（定金在签订正式《商品房买卖合同》即转为购房款）。……七、本认购书一式两份，双方各执一份，自双方签订之日起生效。同时，陈勇华、田耘就所购房屋楼层、房号（间）面积进行了划分。随后，陈勇华、鲁超慧和田耘、程书怡分别与宝丽景公司签订《沙洋县商品房买卖合同》。陈勇华与宝丽景公司签订一份《沙洋县商品房买卖合同》（合同编号：SY11000078-SY11000113），合同约定：（见第三条）买受人所购商品房的基本情况：第3a幢1单元5、6、7、8层501-509、601-609、701-709、801-809号房；建筑面积共2408.96㎡，其中：套内建筑面积1499.08㎡，公共公用分摊建筑面积909.88㎡；（见第四条）计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为4200.98元/㎡，总金额10120000.00元；（见第五条）面积确认及面积差异处理：以房地产部门实测登记面积为准，依据本合同约定的单价，多退少补，交房前结清；（见第六条）付款方式及期限：买受人在签订本合同之日付款5060000.00元，余款5060000.00元以按揭贷款方式于合同生效之日起30日内付清；（见第二十条）本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；（见第二十一条）合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力；（见第二十二条）本合同连同附件共17页……。合同还就项目建设依据、商品房销售依据、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等进行了约定。鲁超慧与宝丽景公司签订二份《沙洋县商品房买卖合同》（合同编号：SY11000114-SY11000141、SY11000380），合同约定：（见第三条）买受人所购商品房的基本情况：第3a幢1单元9、10、11、19层901-909、1001-1009、1101-1104、1901-1906号房，115号房；建筑面积共1822.37㎡、177.75㎡，其中：套内建筑面积1154.42㎡、138.28㎡，公共公用分摊建筑面积667.95㎡、39.47㎡；（见第四条）计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为4203.32元/㎡、13164.56元/㎡，总金额7660000.00元、2340000.00元；（见第五条）面积确认及面积差异处理：以房地产部门实测登记面积为准，依据本合同约定的单价，多退少补，交房前结清；（见第六条）付款方式及期限：在签订本合同之日付款3830000.00元、1170000.00元，余款3830000.00元、1170000.00元以按揭贷款方式于合同生效之日起30日内付清；（见第二十条）本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；（见第二十一条）合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力；（见第二十二条）本合同连同附件共17页……。合同还就项目建设依据、商品房销售依据、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等进行了约定。上述三份《沙洋县商品房买卖合同》约定购房的总价款为2012万元。《宝丽景国际城认购书》、《沙洋县商品房买卖合同》签订后，陈勇华、鲁超慧于2011年1月1日、2月1日、3月18日、3月22日通过POS机刷卡和银行汇款向宝丽景公司付款合计55.5万元（25万元、8.5万元、8万元、7万元+7万元）；陈勇华、鲁超慧于2011年3月5日通过银行按揭贷款向宝丽景公司付款合计1000万元（500万元、500万元）。2011年1月31日，宝丽景公司通过时任法定代表人谢奇洲账户转账1058.5万元到陈勇华账户后即转入宝丽景公司账户上，作陈勇华、鲁超慧已支付首付购房款。2011年2月15日，陈勇华、鲁超慧与宝丽景公司向沙洋县房地产管理局提出房屋预告登记申请书。2011年2月24日，沙洋县房地产管理局办理了预登记商品房预告登记。2011年4月1日，宝丽景公司将上述房屋交付陈勇华、鲁超慧。2011年2月25日，陈勇华、鲁超慧作为借款人，宝丽景公司作为保证人与中国工商银行股份有限公司沙洋支行签订二份《个人购房借款/担保合同》。合同签订后，该行发放购房借款共1000万元（500万元、500万元）。一审法院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。一、购房价款如何认定。宝丽景公司与陈勇华、鲁超慧签订的三份《沙洋县商品房买卖合同》，已在房产管理部门、工商银行办理了预购商品房预告登记、按揭贷款，并按照合同的价款完成了50%的首付。同时，依据该合同在房产管理部门办理了商品房预售抵押预告登记，已产生公示的效力。从形式上看，双方所签的三份合同应视为双方当时真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属有效合同。但庭审中，陈勇华、鲁超慧辩称所签的三份合同，是宝丽景公司为了获取银行更多按揭贷款，实现零首付购房款目的，恶意串通，虚构高房价和已支付首付购房款与其二人所为。结合宝丽景公司时任法定代表人谢奇洲账户转账1058.5万元到陈勇华、鲁超慧一方账户后即转入宝丽景公司账户上，双方未办理任何借贷手续及沙洋县房地产市场行情，陈勇华、鲁超慧的陈述和所主张购房付款方式为“零首付”更符合常理和实际。宝丽景公司与陈勇华、鲁超慧恶意串通，虚构陈勇华、鲁超慧已支付首付款，提高合同约定价款，从而达到增加银行贷款额度，实现“零首付”目的的事实发生具有高度的盖然性，故对该事实，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”及《中华人民共和国合同法》第五十六条“……合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，宝丽景公司与陈勇华、鲁超慧签订的三份《沙洋县商品房买卖合同》中的房价及总价条款无效，其他部分仍然有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《宝丽景˙国际城认购书》详实载明：出卖人、买受人，商品房的具体位置、面积及楼层、房号、房间套数，商品房单价及总价，付款方式等，且有当事人签字盖章，其内容不违反法律法规强制性规定，具有商品房买卖合同的基本要件。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购书应认定为商品房买卖合同，具有法律效力。商品房买卖合同本应与认购书相对应。该认购书买受人虽无陈勇华、鲁超慧名字及签字，但庭审中陈勇华陈述与田耘一同参与协商购房，并提交相关证据加以证明，且其所购65套商品房亦在认购书中。故陈勇华、鲁超慧主张依据《宝丽景?国际城认购书》约定的客房价1950元/㎡和商铺价13416.25元/㎡、总购房款为10591094.04元支付购房款的意见，一审法院予以支持。二、宝丽景公司诉讼请求是否支持。1、购房款是否付清问题。依据《宝丽景˙国际城认购书》约定的客房价1950元/m2、商铺价13416.25元/m2，及陈勇华、鲁超慧所购客房建筑面积为4231.33㎡、商铺建筑面积为177.75㎡，购房总价款应为10591094.04元，陈勇华、鲁超慧分别于2011年1月1日、2月1日、3月18日、3月22日通过POS机刷卡和银行汇款向宝丽景公司付款合计55.5万元；2011年3月5日通过工商银行按揭贷款向宝丽景公司付款合计1000万元。共支付购房款10591094.04元（其中优惠36094.04元）。由此可见，陈勇华、鲁超慧已向宝丽景公司付清了合同约定的购房款10591094.04元。2、房屋面积是否增加问题。依据陈勇华、鲁超慧签订的《沙洋县商品房买卖合同》第五条约定以房地产部门实测登记面积为准，宝丽景公司未提供房地产部门实测登记面积证据，且案涉房屋未经不动产登记，房屋面积未确定。3、供水供电等设施建设费用问题。附件四：合同补充协议，是商品房买卖格式合同的组成部分。且双方在签订的商品房买卖合同中明确约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四），双方在没有另行签订的情况下，该协议不能成立，即在双方之间不产生法律拘束力。宝丽景公司依补充协议（附件四），并以附件四：合同补充协议在银行贷款和房产管理部门登记时均已出示为由主张该费用，陈勇华、鲁超慧并不认可，且宝丽景公司未提供足以证明其事实的证据。4、物业管理费及共用通道、烟道、风道问题。宝丽景公司的该项诉讼请求，陈勇华、鲁超慧不认可，且宝丽景公司提交的证据不足以证明其主张的事实，缺乏事实和法律依据。综上所述，宝丽景公司的各项诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告荆门宝丽景房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费101812元，由原告荆门宝丽景房地产有限公司负担。二审中，上诉人宝丽景公司提交5组证据19份证据，第一组证据为沙洋县房管局房地产开发管理科2016年出具的证明一份、案外人与宝丽景公司签订的《商品房买卖合同》三份，拟主要证明宝丽景公司与陈勇华、鲁超慧签订的合同约定单价符合市场行情，合同附件四补充协议是合同组成部分，不存在恶意串通、虚构高房价的情形；第二组证据为宝丽景公司自行编制的陈勇华网签合同明细及实测面积明细（36份）、鲁超慧网签合同明细及实测面积明细（29份），沙洋县房管局提供的房屋分层面积对照表、沙洋县房房权证沙洋镇字第**权证，拟主要证明陈勇华、鲁超慧所购房屋实测面积比合同约定面积增加45.16㎡、20.69㎡，依约应当增加支付购房款18.96万元；第三组证据为宝丽景公司编制的陈勇华、鲁超慧应付天然气设施建设费及初装费汇总表及利息表，沙洋县物价局沙价发[2006]1号文件，宝丽景公司支付沙洋金烨天然气有限责任公司管网建设费及初装费凭证，宝丽景公司编制的陈勇华、鲁超慧应付供电设施建设费及初装费汇总表及利息表，宝丽景公司与沙洋青大电力有限责任公司2011年10月18日签订的合同及付款凭证，宝丽景公司编制的陈勇华、鲁超慧应付供水设施建设费及初装费汇总表及利息表，宝丽景公司支付沙洋县自来水公司管网建设费及初装费凭证，拟主要证明陈勇华、鲁超慧应依约向宝丽景公司支付供气建设费及初装费146250元、供电建设费及初装费765955元、供水建设费及初装费201989元；第四组证据为荆门市东宝区公证处（2019）鄂东宝证字第1485号公证书，拟证明陈勇华、鲁超慧违反合同第十八条约定，私自非法侵占了公共消防通道、公共消防烟道、公共强弱电井道、公共空调井道、一楼公共空间及非法侵占宝丽景公司自持物业，威胁公共安全；第五组证据为2019年11月22日湖北友邦建设工程有限公司催收偿还借款通知书两份及2012年8月23日陈勇华借款2000000元的凭证，拟主要证明宝丽景公司、湖北友邦建设工程有限公司借本案诉讼向陈勇华、鲁超慧催收借款的事实。陈勇华、鲁超慧质证认为，对一审中已提交的证据、上诉人单方制作证据的客观性、合法性、关联性均不予认可，对证明目的有异议，对沙洋县物价局文件真实性无异议，对证明目的有异议，对第四组证据公证书不予认可，系宝丽景公司单方委托，宝丽景公司出售房屋给买受人后，出售部分就与公司无关，上诉人主张侵权，主体不适格；第五组证据系案外人对被上诉人的主张，与宝丽景公司无关，与本案无关。陈勇华、鲁超慧二审中向本院提交10组证据，分别为：1.关于本人和田耘共同购买宝丽景国际城房产合作经营酒店和房产价格约定情况的证据及说明；2.沙洋县人民检察院讯问笔录；3.沙洋县人民检察院不起诉决定书及宣布笔录；4.沙洋县公安局经济犯罪侦查大队《田耘职务侵占案移交物品清单》及现金日记账；5.2010年12月28日与江辉设计公司余微微往来邮件和酒店《装饰工程设计合同》；6.与宝丽景公司欧阳威往来邮件（2011年3月3日《回款计算表》、2013年5月20日《计算表》、2015年2月10日《购房合同》）；7.沙洋国税局第一税务分局《增量房存量房销售信息采集查询》；8.宝丽景公司会计马军与陈勇华当面核算的手稿；9.工商银行记载的陈勇华2011年《贷款发放记录》；10.上诉人向一审法院提交的证据目录打印件（第十一组）。拟证明陈勇华、田耘在2010年底买房的过程及房产价格约定情况。宝丽景公司质证认为，该10组证据是否逾期举证及是否属二审中新的证据，由法庭酌定。该10组证据系单方制作，都是复印件，且部分证据与本案无关，不能作为证据采信。本院为核实陈勇华的抗辩理由及所举证据，依职权通知案外人田耘就相关问题接受询问，田耘所做陈述为：陈勇华、田耘原系同一大楼中的不同经营主体，陈勇华在楼上经营酒店，田耘在楼下经营KTV，二人因而相识。后二人各自前往宝丽景公司购房时相遇，遂协商共同投资经营酒店，并约定由田耘占股51%、陈勇华占股49%。2011年1月1日，二人共同与宝丽景公司谢奇洲、欧阳威进行整体打包协商，由田耘、陈勇华共同认购8837.69平方米房屋，确定了认购的商铺和住宅的单价，并就房屋面积和楼层进行了划分，达成一致意见后，田耘在认购书上签字。田耘、陈勇华各自刷卡25万元，共计向宝丽景公司支付50万元定金。除认购书外，田耘、陈勇华与宝丽景公司还就所购房屋签订了两套合同，一套原价（真实价格）合同，一套为宝丽景公司为做零首付活动签订的合同，原价合同与认购书价格一致，被宝丽景公司收回，为做零首付活动签订的合同单价为三、四千元。田耘、陈勇华作为股东，于2012年8月成立了沙洋鑫宝丽景酒店管理有限公司正常经营至今。因二人所购为整栋楼，在购房后自行开通水、电、气，交纳了相关费用，并雇请专人负责公共区域卫生，未签订物业合同，亦认为享有整栋楼的权利，不存在占用公共烟道、通道等情形。宝丽景公司对田耘所做陈述质证认为，田耘与宝丽景公司存在另案纠纷，且案件正在申请再审，与宝丽景公司具有利害关系，田耘的陈述虚假，不能作为证据采信。陈勇华、鲁超慧对田耘所做陈述质证认为，田耘的陈述属实。本院认证意见为，宝丽景公司二审中提交的五组证据中除第四组公证书、第五组外，其他证据均产生于一审起诉前，且第二组陈勇华、鲁超慧购买合同约定面积与沙洋县房管局实测面积对照增加面积汇总表、3A栋房屋所有权证、第三组中三信价字（2017）第S27号工程造价咨询报告书在一审中已提交，不属于二审中新的证据，其中宝丽景公司单方制作的各类表及所附公司与案外主体签订合同并支付款项的凭证等，可以证实宝丽景公司就供天然气、供水、供电支出了146250元、201989元、765955元，但不能达到证明陈勇华、鲁超慧应依约向宝丽景公司支付相关价款的目的，对证明目的不予确认。第四组证据公证书，系公证机关依程序所做，对真实性予以确认，该公证书载明公证机关系依据宝丽景公司申请，对陈勇华、鲁超慧所购买的房屋及相邻公共部分使用现状进行的证据保全公证，并未认定陈勇华、鲁超慧违反合同约定、私自占有公共部分并应予腾退，故对公证书的证明目的不予采信。第五组证据系要证明案外人与陈勇华、鲁超慧存在借款纠纷并进行催收的事实，与本案房屋买卖合同纠纷无关，不予采信。对陈勇华、鲁超慧提交的10组及田耘所做陈述，本院认为该10组证据中，第1组证据系陈勇华的单方陈述，夹杂着部分对其他9组证据的说明，缺乏其他证据佐证，不予采信，第2-4组证据中沙洋县人民检察院讯问笔录、不起诉决定书及宣布笔录、田耘所做陈述等证据与本院已生效的（2019）鄂08民终601号民事判决确定的事实以及本案一审中查明的陈勇华、鲁超慧就案涉房屋支付款项的资金流向、组成及时间点等事实，能够相互印证，形成完整的证据链，故对该几份证据予以采信；第5组证据与本案无关，第6组证据系电子数据打印件，难以确定来源和确保数据未经篡改，第7、8、9组证据无相关人员签字或单位盖章，无法确认真实性，故对第5-9组证据不予采信；第10组证据系宝丽景公司一审提交证据的证据目录，该证据目录上宝丽景公司主张的证明目的缺乏其他证据证明，不能单独作为认定事实的依据，不予采信。一审认定事实属实，本院予以确认。本院查明，陈勇华、田耘原系同一大楼中的不同经营主体，陈勇华在楼上经营酒店，田耘在楼下经营KTV，二人因而相识。后二人各自前往宝丽景公司购房时相遇，遂协商共同投资经营酒店，并约定由田耘占股51%、陈勇华占股49%。2011年1月1日，二人共同与宝丽景公司谢奇洲、欧阳威进行整体打包协商，由田耘、陈勇华共同认购8837.69平方米房屋，确定了认购的商铺和住宅的单价，并就房屋面积和楼层进行了划分，达成一致意见后，田耘在认购书上签字。田耘、陈勇华各自刷卡25万元，共计向宝丽景公司支付50万元定金。除认购书外，田耘、陈勇华与宝丽景公司还就所购房屋签订了两套合同，一套原价（真实价格）合同，一套为宝丽景公司为做零首付活动签订的合同，原价合同与认购书价格一致，被宝丽景公司收回，为做零首付活动签订的合同单价为三、四千元。田耘、陈勇华作为股东，于2012年8月成立了沙洋鑫宝丽景酒店管理有限公司正常经营至今。合同当事人为宝丽景公司与陈勇华、鲁超慧的合同编号为SY11000078-SY11000113、SY11000114-SY11000141、SY11000380的《沙洋县商品房买卖合同》附件四补充协议第二条约定：“本合同第四条约定的价款不包括供水、供电、天然气、有线电视、固定电话、互联网等设施的建设费用和初装费，买受人收房时，出卖人已经为买受人代缴的前述费用由买受人据实支付给出卖人，出卖人未代缴的，由买受人直接向相关单位缴纳。”另查明，沙洋县人民检察院沙检公诉刑不诉﹝2017﹞8号不起诉决定书载明：2010年底，陈勇华和被不起诉人田耘商量共同投资装修沙洋鑫宝丽景酒店管理有限公司。2011年2月，陈勇华和田耘采取各自付款后相互审核确认付款凭据的方式进行投资……2012年8月，陈勇华和田耘决定在工商部门注册成立沙洋鑫宝丽景酒店管理有限公司……陈勇华出资人民币200万元，田耘出资人民币300万元，继而完成验资及公司注册，同时明确田耘为公司法定代表人、执行董事，陈勇华为公司监事。本院认为，本案争议的焦点为：1.陈勇华、鲁超慧应否向宝丽景公司支付购房款1135.96万元及利息？2.陈勇华、鲁超慧应否支付宝丽景公司供水、供电、供气等设施建设费用114.3444万元及利息？3.陈勇华、鲁超慧应否向宝丽景公司支付物业管理费83.23万元及利息？4.陈勇华、鲁超慧应否向宝丽景公司腾退公共烟道、风道、通道并恢复原状？一、关于陈勇华、鲁超慧应否支付宝丽景公司购房款1135.96万元及利息的问题。宝丽景公司上诉主张，该款为应支付合同调整的购房差额款58.5万元、房屋面积增加应付房款18.96万元及宝丽景公司替陈勇华、鲁超慧垫付的购房首付款1058.5万元，共计1135.96万元，应依约按日万分之八标准自2011年1月21日计算至付清之日。1.合同调整的购房差额款58.5万元。宝丽景公司一审中主张该款系因陈勇华、鲁超慧按揭贷款额度仅为每人500万元，因此将合同价从2117万元调整到2012万元，形成了58.5万元的差额，应由陈勇华、鲁超慧补偿。对此，本院认为，标的物价款属买卖合同的核心条款，不论本案中应以何种单价计算合同价款，调整合同价应属由双方协商一致确定的内容，是否应当由陈勇华、鲁超慧补偿宝丽景公司及补偿多少亦应在协商时一并确定。宝丽景公司所举证据不足以证明合同中的价款系双方协商一致调整后的价款或者约定了由陈勇华、鲁超慧补偿差额款，故该项主张缺乏事实依据。2.所交付房屋面积增加应增加的房款18.96万元。宝丽景公司一审中提交了沙洋县房权房权证沙洋镇字第**所有权证书，二审中提交了沙洋县房地产管理局出具的房屋分层面积对照表、房屋分层分户平面图、宝丽景国际城3A楼盘表（商业），以证明公司实际交付给陈勇华的房屋面积增加45.16平方米、实际交付给鲁超慧的房屋面积增加了20.69平方米，陈勇华、鲁超慧依约应增加支付房款18.96万元。本院认为，宝丽景公司要求依照的合同第五条约定为“产权登记面积与合同约定面积发生差异”，双方“以房地产部门实测登记面积为准，依据本合同约定的单价，多退少补，交房前结清”，以及处理面积误差的原则等。上述证据中房屋所有权证书系宝丽景国际城3A栋的房产总证，其他表格或图纸中载明的面积是否系实测面积不明，因陈勇华、鲁超慧所购房屋尚未进行不动产登记，上述表格、图纸载明的面积是否能确定的登记在不动产登记簿上暂不可知，故上述证据不足以证实宝丽景公司交付的房屋是否增加面积及面积为多少，宝丽景公司的该主张尚缺乏依据。3.宝丽景公司垫付购房首付款1058.5万元。宝丽景公司主张，公司为陈勇华、鲁超慧垫付了购房首付款，该款应当由二人依约支付。经查，2011年1月31日，时任宝丽景公司法定代表人谢奇洲转账1058.5万元到陈勇华账户后陈勇华即转入宝丽景公司账户，作为陈勇华、鲁超慧已支付的购房首付款。本院认为，此系宝丽景公司、陈勇华、鲁超慧为做零首付活动所实施，且宝丽景公司未举证证明与陈勇华、鲁超慧达成了垫付购房首付款的约定，或者其垫付购房首付款时要求二人出具欠条或其他形式的凭证。本案中也无证据证明宝丽景公司与陈勇华、鲁超慧还存在其他债权债务关系，故其垫付购房首付款与社会生活实际不符，故其该主张缺乏事实依据。另，本案中，根据田耘与宝丽景公司签订认购书、田耘、陈勇华分别向宝丽景公司支付25万元定金在先及田耘认可签订认购书时与陈勇华共同投资开办酒店的事实，以及其后宝丽景公司、陈勇华、鲁超慧签订案涉房屋买卖合同、购房款的资金组成及流向、宝丽景公司交付案涉房屋并积极协助办理合同备案、按揭贷款、房屋预告登记等手续的事实，足以证实田耘代表合伙体与宝丽景公司签订的认购书约定的价格，是宝丽景公司与陈勇华、鲁超慧买卖房屋的真实价格，故一审判决以认购书确定的价格计算陈勇华、鲁超慧应付的购房款总额，据此认定陈勇华、鲁超慧已付清购房款并无不当。二、陈勇华、鲁超慧应否支付宝丽景公司供水、供电、供气等设施建设费用114.3444万元及利息的问题。宝丽景公司主张，陈勇华、鲁超慧应依据合同附件四补充协议第二条支付该几项费用，并提交了公司与自来水公司、电力公司、燃气公司等签订相应合同及支付价款的证据。经查，补充协议第二条约定为，“本合同第四条约定的价款不包括供水、供电、天然气、有线电视、固定电话、互联网等设施的建设费用和初装费，买受人收房时，出卖人已经为买受人代缴的前述费用由买受人据实支付给出卖人，出卖人未代缴的，由买受人直接向相关单位缴纳”。宝丽景公司所举相关的供水、供电、供气等设施的建设费用或初装费证据，不能证明是陈勇华、鲁超慧所购房屋产生的相关费用，114.3444万元费用系宝丽景公司单方计算。因此，宝丽景公司的该项上诉请求不能成立。一审判决认定宝丽景公司与陈勇华、鲁超慧未签订补充协议与事实不符，本院予以纠正。三、陈勇华、鲁超慧应否向宝丽景公司支付物业管理费83.23万元及利息的问题。本院认为，物业管理费属物业管理服务企业与建设单位或业主、业主委员会在物业管理服务合同中约定的，应由建设单位、业主向物业管理服务企业支付的费用。本案中，宝丽景公司系建设单位，不是物业管理服务企业，无权收取和主张物业管理费，也未举证证明公司向陈勇华、鲁超慧提供了物业管理服务。若陈勇华、鲁超慧在收房后享受了相关物业管理服务企业的服务但欠缴物业管理费，应当由提供物业管理服务的企业来主张，宝丽景公司在本案中主张陈勇华、鲁超慧向其支付物业管理费缺乏合同依据。四、陈勇华、鲁超慧应否向宝丽景公司腾退公共烟道、风道、通道并恢复原状的问题。宝丽景公司主张，陈勇华、鲁超慧擅自改变用途，独占公共烟道、风道、通道，违反双方住宅部分的买卖合同第十八条约定，应当恢复原状并腾退。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第四条规定，对业主，业主专有部分及公共部分进行了明确界定，规定业主依法共有建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分、通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等机构部分以及其他不属于业主专有、不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施等部分。本案中，陈勇华、鲁超慧与宝丽景公司之间存在真实有效的买卖合同关系，陈勇华、鲁超慧已合法占有相应房屋，依法可以认定为业主，并与其他业主共有公共部分。宝丽景公司未举证证明陈勇华、鲁超慧擅自改变了房屋规划用途，或公司属上述共有部分的业主，故宝丽景公司主张恢复原状及腾退共有部分缺乏法律依据。综上所述，上诉人宝丽景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101812元，由荆门宝丽景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  向华波审判员  周丽红审判员  杨红艳二〇一九年十二月二十三日法官助理李园园书记员陈锦书