福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终2039号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄辉，男，1961年4月23日出生，汉族，住福建省泰宁县。 委托诉讼代理人：吴庆煊，福建如贤律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：林绅荣，男，1972年11月23日出生，汉族，住福建省沙县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄木英，女，1973年9月5日出生，汉族，住住福建省沙县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：傅金沉、汤咏红，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人黄辉因与上诉人林绅荣、黄木英房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2018）闽0427民初1268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄辉及其委托诉讼代理人吴庆煊，上诉人林绅荣、黄木英的委托诉讼代理人傅金沉、汤咏红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄辉上诉请求：1.撤销（2018）闽0427民初1268号民事判决第二项，依法改判支持黄辉关于资金占用费的诉请，即林绅荣、黄木英以购房款1500000元为基数，自起诉之日起按月利率0.5%计算至实际付款日止的资金占用费112500元（从2018年7月5日暂计至2019年10月4日，共15个月）；2.撤销（2018）闽0427民初1268号民事判决第三项，依法改判支持黄辉关于全额支付购房余款的诉请1500000元；3.诉讼费用由林绅荣、黄木英负担。事实和理由：一、一审判决确定黄辉补偿林绅荣、黄木英经济损失100000元没有事实和法律依据。首先，鉴于客观原因，双方均无确定案涉房产建筑面积的准确数字，故在《房屋买卖协议》约定房屋面积以房产证为准。此外，案涉房产作为交易对象，也必须取得行政许可。作为违法建筑或违建部分，根本无法作为交易对象在市场上流通。因此，案涉房产的交易价格，依法只能是合法建筑部分，而不包括违建部分的价值。其次，案涉合同签订之日，黄辉便将房屋按现状交付给林绅荣、黄木英。2013年6月24日，沙县住建局根据其请求，对房产发放建筑工程规划许可证，载明建筑面积为260平方米，地上层数2.**、地下**。林绅荣、黄木英对此从未向职能部门提出异议，更未向黄辉提出补偿要求。再则，2017年8月22日，黄辉通过微信方式将房产已经可以办理房产证的信息告知林绅荣、黄木英，其也回话认可收到通知，并称正在按程序办理，同时要求黄辉承担违建罚款，也从未提出过违建部分的经济补偿问题。可见，所谓的经济补偿，双方的真实意思表示是指办证过程需拆除违建部分产生的人工费、机械台班费等，但该费用黄辉已经支付。第四，退一步讲，倘若经济损失系指拆除违建部分的损失，具体的损失金额，举证责任也在于林绅荣、黄木英，但其提供的证据无法证实经济损失的具体金额，其应承担举证不能的不利法律后果。此外，（2017）闽0427民初2216号民事判决认定“黄辉履行合同内容，不存在违约”驳回林绅荣、黄木英的诉请，但其并未提起上诉，该行为表明其对黄辉履行合同内容，不存在违约的认可。二、一审判决确认案涉资金占用费的计算基数为1400000元、起算时间为一审判决生效之日错误。首先，如前所述，一审判决确定补偿损失100000元没有依据，根据《房屋买卖协议》，林绅荣、黄木英尚欠购房尾款1500000元，应以1500000元为基数。其次，一审判决确认资金占用费计算时间为一审判决生效之日显然错误。1.2017年8月22日，黄辉通过微信方式将房产已经可以办理房产证的信息告知林绅荣、黄木英，其也回话认可收到通知。2.2017年11月6日，林绅荣、黄木英突然向沙县法院提起诉讼，要求解除《房屋买卖协议》，2018年4月20日，沙县法院驳回其诉讼请求。在此情况下，黄辉再次催促其提交办证材料，2018年6月9日，林绅荣、黄木英却再次明确不予办理产权登记手续，恶意阻止付款条件成就。3.2017年10月，与案涉G158a号房产双拼相邻、性质相同的G158b号房产按政府职能部门及开发商的要求及时提交办证材料，并于2018年5月29日顺利取得不动产权证书。林绅荣、黄木英在此期间，不仅不提交办证材料，相反却不惜浪费司法资源，假借诉讼，拖延办证时间，恶意阻止支付余款的条件成就，最终导致房产的不动产权证书因政府原因出现意外，虽该意外已经解决，但责任应由林绅荣、黄木英自己承担。综上，请求二审法院支持其上诉请求。 林绅荣、黄木英答辩称，一、黄辉应当补偿其经济损失。黄辉拆除了违建部分，未保持现状向林绅荣、黄木英出售房屋，根据合同约定黄辉应对其进行补偿，但补偿数额过低，具体理由见其上诉理由。2.林绅荣、黄木英不应支付资金占用费。沙县不动产登记中心于2018年12月10日出具的《不动产登记不予受理告知书》，可以证明房屋无法办理所有权证的原因，是因为房屋未按规划许可证规定进行建设，未依法处罚执行完毕，并非林绅荣、黄木英拖延，责任不在于林绅荣、黄木英。综上，请求驳回黄辉的上诉请求。 林绅荣、黄木英上诉请求：1.将原审判决第一项确定林绅荣、黄木英应支付给黄辉剩余购房款1400000元变更为574500元；2.撤销原审判决第二、四项；3.改判本案受理费、鉴定费等由黄辉承担。事实和理由：一、原判决确定由黄辉补偿林绅荣、黄木英经济损失正确，但补偿数额过低。1.黄辉未按合同约定向林绅荣、黄木英出售房屋。《房屋买卖协议》第一条约定涉案房屋面积580平方米（含负一、负二、负三层，以房产证为准），黄辉应保持房屋现状出售。该580平方米的数据虽然是双方当事人估算，不一定非常准确，但至少可以作为签订协议时房屋现状的一个参考。现建设主管部门确定涉案房屋面积为271.277平方米，相差308平方米，在客观上存在差距。另外，合同签订后涉案房屋有违章建筑被拆除，也是客观事实，双方当事人对此均无异议。虽然现在无法查明违章建筑面积，但黄辉未保持现状出售房屋是客观事实。2.林绅荣、黄木英要求按涉案房屋2019年1月的市场价值计算应减少的购房款或补偿经济损失，于法有据。《房屋买卖协议》第二条规定，甲方出售的房屋有违建部分需要拆除则由甲方补偿乙方经济损失。但原判决认为违章建筑拆除所造成的经济损失无法明确计算，予以酌情补偿是错误的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，黄辉出售的房屋由于存在违章建筑和因与设计图纸不符等原因一直无法办理产权证，林绅荣、黄木英曾进行多次整改，直到2019年1月才整改完毕可以办证。该房屋始终在黄辉控制和占有之下，并没有交付。涉案房屋在2019年1月才经政府主管部门验收合格，现要求按涉案房屋2019年1月的市场价值计算应减少的购房款或补偿经济损失，符合规定。违建面积无法确定，但是出售现有房屋的面积是确定的，以现有合法的房屋价值确定购房款才公平合理。经鉴定，2019年1月涉案房屋市场价值为113.45万元，原购房款206万元，差价92.55万元就是因违建拆除所造成的经济损失。因此，林绅荣应支付的剩余购房款是57.45万元。二、原审判决林绅荣、黄木英应按月利率0.5%计算支付黄辉资金占用费，缺乏依据。《房屋买卖协议》约定“两证办齐后，乙方需付甲方第二期购房款50万元，同时，乙方必须及时持两证到银行办理贷款手续，甲方保证乙方能顺利办理100万元贷款，乙方应两个月内将剩余购房款经银行审批放款后一次性付清给甲方。”因此，林绅荣、黄木英付款是有条件的，现有房屋价值是113.45万元，按银行贷款的通常做法，最高只能按其价值的70%（79.4万元）限额发放贷款，黄辉无法保证可以贷款100万元，因此，未付清余款是黄辉的原因造成的，林绅荣、黄木英不应承担违约责任。三、原审判决林绅荣、黄木英一次性付清余款，也与合同约定不符。《房屋买卖协议》约定余款分二期支付，及时林绅荣、黄木英还应支付140万元余款，其中90万元也要等银行发放贷款后支付。综上，请求依法改判。 黄辉答辩称，一、一审判决确定补偿经济损失10万元没有事实和法律依据，更不是林绅荣、黄木英上诉状所称的补偿数额过低。黄辉是否按合同约定出售房屋这一事实，已得到（2017）闽0427民初2216号民事生效判决确认。二、林绅荣、黄木英要求按涉案房屋2019年1月市场价值计算，相应减少购房款或补偿经济损失，于法无据。首先，黄辉在出售房屋前，林绅荣、黄木英及其家人曾多次到现场看过房屋现状，了解该房屋全部建设结构，对涉案房屋阳台有违建部分需要拆除是明知的，拆除违建需要费用，所谓的补偿指的就是拆除违建所需的费用。其次，2013年5月23日，林绅荣、黄木英根据协议约定支付第一笔购房款56万元后，申请变更土地使用权人，沙县国土资源局依法也予以行政许可，并确定涉案房屋的土地使用权人为林绅荣、黄木英。在征求其意见后，黄辉也拆除了违建部分。况且，黄辉居住在泰宁县城，而林绅荣、黄木英及其涉案房屋均在沙县县城，林绅荣、黄木英所称黄辉始终控制和占有房屋，与事实不符。再则，2013年6月24日，沙县住建局根据林绅荣、黄木英的请求对该房产发放建设工程规划许可证。载明建筑面积为260平方米，地上层数2.**，地下**。林绅荣、黄木英从未向黄辉提出异议，况且在签订协议时就明确表述房屋面积“以房产证为准”，且该协议文本还是由林绅荣拟定并提供。房产的违建部分不允许交易，不受法律保护，林绅荣、黄木英明知黄辉从他人抵债所得的房产存在违建，存在办证需要被拆除的风险，因此才存在“违建部分需拆除”等字样。第四，涉案房屋不存在质量问题，林绅荣、黄木英引用《买卖合同司法解释》第23条规定，要求按2019年1月市场价值计算相应减少购房价款或补偿经济损失，纯属引用法律错误。但充分暴露了其在履行合同合同中不诚信的思想及行为。三、一审判决确定林绅荣、黄木英按月利率0.5%计算资金占用费，于法有据，但起算时间错误。2017年8月份开始，涉案房屋便可依法办证，对此，林绅荣、黄木英也收到开发商的办证通知，黄辉也告知其该信息，其也声称知道，但其却反反复复，故意找出各种理由拒绝履行合同。相反，与案涉G158a号房产双拼相邻、性质相同的G158b号房产按政府职能部门及开发商的要求及时提交办证材料，并于2018年5月29日顺利取得不动产权证书。林绅荣、黄木英在此期间，不仅不提交办证材料，相反却不惜浪费司法资源，假借诉讼，拖延办证时间，恶意阻止支付余款的条件成就，最终导致房产的不动产权证书因政府原因出现意外，虽该意外已经解决，但责任应由林绅荣、黄木英自己承担。本案资金占用费的起算时间应为黄辉提起本案一审诉讼的2018年7月5日，以维护黄辉的合法权益。 黄辉向一审法院起诉请求：1.林绅荣、黄木英立即向黄辉支付购房余款1500000元，支付自起诉之日起按月利率0.5%计算的资金占用费；2.本案诉讼费用由林绅荣、黄木英承担。 林绅荣、黄木英向一审法院反诉请求：1.判令黄辉出售给林绅荣、黄木英的涉案房地产购房价款从2060000元减价为963501元；2.黄辉承担案件受理费、鉴定费等诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年5月，黄辉与林绅荣签订《房屋买卖协议》，双方约定：1.黄辉将位于沙县国安158幢A单元出售给林绅荣，地块编号G158a，房屋面积580㎡包负一、负二、负三层（以房产证为准），占地面积113.24㎡，双方协议价格为206万元整，黄辉负责收取房屋款206万元并保持房屋现状出售，林绅荣支付房屋款206万元，并承担正常办理房屋过户一切费用。2.第一笔款以税务局出具开有林绅荣名称的税票为准三日内林绅荣给黄辉房屋定金56万元。黄辉即时起不得把房屋出售给任何人。黄辉收取定金后，必须保证林绅荣能办理土地证、房产证。如在办理房产证和土地证手续中发生的违建及罚款金额需黄辉承担，黄辉所出售的房屋有违建部分需拆除则由黄辉补偿林绅荣经济损失。两证办齐后，林绅荣需付黄辉第二期房款50万元，同时，黄辉必须及时持两证到银行办理贷款手续，黄辉保证林绅荣能顺利办理100万元贷款，但林绅荣必须符合银行审核条件。林绅荣应在两个月内将剩余房款经银行审批放款后一次性付给黄辉。3.违约责任：双方不得违约。若黄辉违约，应将林绅荣所支付的房款全额退还，并按林绅荣支付的定金给予双倍偿还。若林绅荣违约，黄辉有权收回房产并不予退还林绅荣所付定金。 协议签订后，林绅荣按约定向黄辉支付了购房款56万元，并于2013年6月24日，以林绅荣、黄木英的名义取得了沙县住建局颁发的建字第350427201300554号《建设工程规划许可证》；于2013年8月8日，以林绅荣、黄木英的名义取得沙县国土资源局颁发的虬国用（2013）第1354005-560号国地土地使用权证。此后，因政策性原因，房产证无法办理。2017年8月，黄辉得知可办理房产证后，即与林绅荣取得联系，要求其及时办理。2017年10月，黄辉按照约定及相关部门要求，组织人员对规划图纸以外的违章建筑部分进行拆除，拆除费用由其承担。2017年10月31日，沙县住房和城乡规划建设局出具了沙住建执法[2017]决字第53号《行政处罚决定书》，载明“被处罚人林绅荣、黄木英，处罚内容为2017年8月10日，你户未按照建设工程规划许可证进行建设，国安假日城G158a号建筑面积增加约24.352㎡。一层门廊分成房间，二层镂空部分浇加建筑面积3米等，处罚：限期改正并处罚7200元”。经确认，该罚款已由黄辉承担，并明确该罚款系对涉案房地产违建部分的处罚。2017年11月6日，林绅荣、黄木英向沙县人民法院提起诉讼，要求解除协议。2018年4月20日，沙县人民法院作出（2017）闽0427民初2216号民事判决，判决驳回林绅荣的诉讼请求。该判决于2018年5月15日生效。2018年7月5日，黄辉向沙县人民法院起诉。案件审理期间，双方向沙县不动产登记中心申请办理涉案房地产的产权。2018年12月10日，沙县不动产登记中心出具了201801号《不动产登记不予受理告知书》，告知林绅荣、黄木英申请的沙县沙阳乐园国安假日度假村假日城G158a号不动产未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，未依法处罚执行完毕，不予受理。2018年12月17日，双方同意案件在涉案房地产权证办理后继续审理，向法院申请庭外和解。2019年1月23日，沙县不动产登记局向林绅荣、黄木英颁发了闽（2019）沙县不动产权第0000554、0000555号《不动产权证书》，载明沙县沙阳乐园国安假日度假村假日城G158a号房地产建筑面积271.27㎡（其中：负一层67.67㎡、一层83.62㎡、二层54.99㎡、三层64.99㎡），土地使用面积113.2㎡，建成年份2013年，使用期限至2045年9月20日止。不动产权证办理的费用已由林绅荣、黄木英承担。 另查明，林绅荣、黄木英已于2014年4月30日在沙县民政局办理了离婚手续。 本案一审审理过程中，林绅荣、黄木英于2018年9月27日向法院提出对涉案房地产交付时的市场价值进行评估。2019年2月26日，林绅荣、黄木英向法院提交书面申请，变更按2019年1月10日的市场价值进行评估。经审查，林绅荣、黄木英的申请系其对自己主张的举证，符合法律规定，予以准许。2019年5月24日，经征求双方意见，由法院依法委托评估机构对涉案房地产不动产权证书上所登记的产权面积在2013年5月及2019年1月的市场价值进行评估。嗣后，法院先后依法委托福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司三明分公司、福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司、三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司对委托的内容进行评估，上述评估公司均明确涉案房产在2013年5月的房地产价值无法评估。2019年8月26日，三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司作出明燕房地产评报字[2019]第059号《房地产估价报告》，评定涉案房地产2019年1月的市场价值为113.45万元，评估费4269元，已由申请人林绅荣、黄木英支付。 一审法院归纳本案争议焦点并分析论证如下：关于涉案房地产的购房款是否应当减少的问题。黄辉主张应当按照协议的约定，由林绅荣、黄木英支付剩余购房款150万元。林绅荣、黄木英认为协议约定面积为580㎡，现房产面积仅有271.27㎡，减少了308.73㎡，与在购买时约定的“房屋应保持现状出售”存在巨大差距，应按协议约定的现状即580㎡来确定房产减少的面积，价格亦应相应减少。另外，根据协议第二条的约定，违建部分需拆除则由黄辉补偿林绅荣经济损失，因此，其要求继续履行合同并减少购房款，并按2019年1月交付时的房产价值确认其应支付的剩余购房款。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方就购买房地产一事达成协议后，林绅荣、黄木英依约支付第一笔购房款，并取得涉案房地产的土地使用权证，系对协议的履行；黄辉依约定承担了在办理产权证时拆除违章建筑的费用及行政罚款，亦是对协议的履行。该协议系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方均应依约履行。因此，林绅荣、黄木英应当依照协议的约定支付黄辉剩余购房款150万元。同时，根据协议的约定，违章建筑拆除费用、行政罚款、及违章建筑被拆除补偿经济损失等由黄辉承担，由此，可确定双方在签订协议时明知办理产权证时，违章建筑可能被拆除这一事实。双方的该约定亦不违反法律的强制性规定，故黄辉应承担违章建筑拆除的经济损失。综上所述，林绅荣、黄木英所提供的证据无法证实违章建筑被拆除所造成的经济损失的具体数额；而协议既未载明房产出售时的单价、违章建筑面积，又未载明补偿经济损失的方法或数额；诉讼中，涉案房产交易时即2013年5月的价值亦无法评估，据此，违章建筑拆除所造成的经济损失无法明确、计算。但是，考虑到涉案房地产确有违建并被拆除这一客观事实，结合沙县房地产市场的行情等情况，酌情确定由黄辉补偿林绅荣、黄木英经济损失10万元，该损失直接在未支付的购房款即150万元中予以扣除。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方均应按约定自觉履行。本案中，双方自愿达成房地产买卖协议，并就房地产办证过程中可能发生的违章建筑拆除费用、罚款、经济损失等内容进行约定，系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，双方均应依合同约定予以履行。因违建拆除所造成的经济损失数额无法确定，但考虑到有违建并被拆除，确有经济损失，本院酌情确定经济损失的数额为10万元。因此，林绅荣、黄木英还应支付黄辉剩余购房款140万元。黄辉主张按月利率0.5%支付资金占用费，不违反法律规定，予以支持。林绅荣、黄木英应自判决生效之日起至还清之日止按月利率0.5%支付黄辉资金占用费。林绅荣、黄木英关于购房价款从206万元减价为963501元的反诉主张，除前述经济损失酌定扣减10万元外，其他部分，没有事实及法律依据，不予支持。评估费4269元，由申请人林绅荣、黄木英负担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十一条、第一百三十三条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款规定，判决：一、林绅荣、黄木英应于判决生效之日起三十日内支付黄辉剩余购房款140万元；二、林绅荣、黄木英应于判决生效之日起至还清之日止以剩余购房款140万元为基数、按月利率0.5%计算支付黄辉资金占用费；三、驳回黄辉的其他诉讼请求；四、驳回林绅荣、黄木英的其他诉讼请求。 案件本诉受理费18300元，由黄辉负担900元，林绅荣、黄木英负担17400元；反诉受理费6717.5元，由黄辉负担500元，林绅荣、黄木英负担6217.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。 黄辉对一审查明的“2018年12月10日，沙县不动产登记中心出具了201801号……未依法处罚执行完毕，不予受理。”有异议，其认为，沙县住建局进行行政处罚的时候，其已经按照处罚要求拆除了违建及缴纳了罚款。并认为一审法院“2019年5月24日，经征求双方意见……进行评估。”表述不准确，其认为，在一审征求意见时其已明确表示不同意评估并认为没有必要，但一审法院仍予委托，其亦予尊重。对一审查明的其他事实无异议。林绅荣、黄木英对一审查明的“于2013年8月8日，以林绅荣、黄木英的名义……此后，因政策性原因，房产证无法办理。”有异议，其认为是因涉案房产不符合规划要求所以无法办理房屋产权证明。双方当事人对一审查明的其他事实无异，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，双方均应按该协议全面履行合同。林绅荣、黄木英主张应按2019年1月房屋评估价值113.45万元支付剩余房款57.45万元，但该协议签订日期为2013年5月，并且结合现有证据，林绅荣、黄木英对涉案房屋存在违建部分是有充分了解的，作为完全民事行为能力人，对违建部分将被拆除亦应明知。现要求按照2019年1月房屋评估价值支付剩余购房款是将自己因未尽到缔约义务而导致的交易风险让对方当事人承担，有违诚信原则。对其该上诉主张，本院不予支持。根据协议约定“如在办理房产证和土地证手续中发生的违建及罚款金额需甲方承担，甲方所出售的房屋有违建部分需拆除则由甲方补偿乙方经济损失”，黄辉已根据约定拆除了违建部分并支付了相应罚款，因涉案房屋确有存在违建并被拆除的事实，而拆除违建部分导致对房产整体价值减损无法确定，一审法院根据协议酌定由黄辉补偿林绅荣、黄木英经济损失10万元，并无明显不当。黄辉主张仍应按照150万元支付剩余购房款，本院亦不予支持。 根据协议约定的付款条件“两证办齐后，乙方需付甲方第二期房款50万元，同时……”因涉案房产系于2019年1月23日才取得不动产权证书，且双方对于支付剩余房款存在争议并于法院诉讼，黄辉主张应于其一审起诉之日起按月利率0.5%支付资金占用费，本院不予支持。 综上所述，黄辉、林绅荣、黄木英的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由黄辉负担9150元，由林绅荣、黄木英负担9150元。 本判决为终审判决。 审判长  彭贵良 审判员  王瑞峰 审判员  张天明 二〇一九年十二月五日 书记员  王 倩 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -16-