湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10751号上诉人（原审被告）：湖北三江航天物业有限公司，住所地湖北省孝感市文化东路。法定代表人：蔡君，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨公强，湖北熠耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马桂平，女，1969年2月12日出生，汉族，住武汉市东西湖区。上诉人湖北三江航天物业有限公司（以下简称三江物业公司）因与被上诉人马桂平租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三江物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回马桂平在一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由马桂平承担。事实与理由：一、涉案车位租赁合同的双方系三江物业公司和陈涤新，马桂平不是该合同的当事人。陈涤新与马桂平之间的民事调解书中关于涉案车位的处置约定，系对车位租赁合同权利义务的概括转让，未经三江物业公司的同意，对三江物业公司不产生法律效力。二、一审判决将物业服务合同和租赁合同进行割裂处理是错误的，并导致错误的判决结果。马桂平所支付的车辆租赁费，仅仅只是租赁费用而已，并不包括租赁费用之外的其他费用。三、一审法院停止使用车辆道闸系统的判决结果是错误的。三江物业公司作为物业服务合同和车位租赁合同的当事人，维护车辆进出秩序、保证车辆安全、保障停车位的权利人的停车权益，是三江物业公司合同义务的组成部分。车辆道闸系统的设立和运行，是履行上述义务的辅助手段和措施，无可非议。除非业主委员会和所有业主不需要三江物业公司履行上述义务，并明确表示不要三江物业公司承担不履行上述义务的责任。马桂平辩称，生效的民事调解书已经确定涉案房屋归马桂平所有，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，三江物业公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。马桂平向一审法院起诉请求：1.判令三江物业公司停止使用车库道闸系统，无条件允许马桂平的小轿车进出“航天银湖湾”地下人防工程，停放到租赁车位上；2.判令三江物业公司支付马桂平违约金9999元；3.本案的诉讼费用由三江物业公司承担。一审法院认定事实：2014年7月22日，陈涤新（承租人）与三江物业公司（出租人）签订租赁合同一份，约定出租人同意将坐落于武汉市金银湖马池路以南、睿升学校以东“航天银湖湾”地下室车位（车位号为3-357）出租给承租人使用。租赁期限为20年，从2014年7月22日至2030年12月29日止，出租人收到租金后方可将车位交付承租人使用。租赁期内的总租金为5万元，承租人应于本合同生效后三日内一次性向出租人支付全部租金。出租人不能如期交付车位给承租人使用的，应每日按租金总额的千分之五向承租人支付违约金；逾期交付超过1个月的，承租人可终止合同，出租人还须向承租人支付违约金6000元。同日，陈涤新向三江物业公司支付租金5万元。一审法院另查明，马桂平与陈涤新原系夫妻关系，双方于2017年1月17日经法院调解离婚，调解书中载明位于武汉市东西湖区马池路三江航天银湖湾17栋1单元6层2室的房屋及银湖湾地下室车位3-357归马桂平所有。该民事调解书于2017年1月18日已生效。一审法院还查明，三江物业公司于2018年2月1日未经该小区业主委员会同意，自行安装了车库道闸系统，要求业主缴纳停车服务费后方可进入地下车库。武汉市三江航天银湖湾小区第二届业主委员会两次向三江物业公司发函，表示三江物业公司收取停车服务费未经业主委员会同意，没有依据，要求三江物业公司停止收取停车服务费，将已收取的停车服务费退还，并停止使用车库道闸系统，确保有地下车位的业主能无障碍地将车辆停放到自己的车位上。一审法院认为，陈涤新与三江物业公司签订的《航天银湖湾项目地下停车场车位租赁合同》系当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效。当事人均应严格依约履行各自义务。陈涤新依约向三江物业公司履行了支付租金5万元的义务，依法享有使用租赁物（银湖湾地下室车位3-357）的权利。后陈涤新与马桂平在离婚诉讼中，双方确定银湖湾地下室车位3-357的使用权归马桂平所有。至此，三江物业公司负有向马桂平交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。三江物业公司虽已向马桂平交付了租赁物，但其自行加装车库道闸系统，导致马桂平无法使用其车位。三江物业公司的行为，显属违约，应承担违约责任。至于三江物业公司辩称其收取停车服务费系依据物业服务合同的意见，因本案所涉为租赁合同，与物业服务合同不属同一法律关系，如三江物业公司认为马桂平未支付物业费可另案主张其权利，但不得自行设置车库道闸系统，致使马桂平无法使用租赁物。故对马桂平要求三江物业公司停止使用车库道闸系统，使其可自由将车辆停放至租赁的车位上的诉讼请求，一审法院予以支持。但马桂平主张的违约金9999元过高，一审法院依法调整为三江物业公司支付马桂平违约金3000元，超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北三江航天物业有限公司于一审判决生效后三日内停止使用车库道闸系统；二、湖北三江航天物业有限公司于一审判决生效后三日内支付马桂平违约金3000元；三、驳回马桂平的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取），由湖北三江航天物业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，三江物业公司与武汉市航天银湖湾小区业主大会于2014年9月25日签订《航天银湖湾物业服务合同》，该合同约定合同期限为两年，自2014年10月1日起至2016年9月30日止。二审还查明，马桂平与陈涤新的离婚调解书约定，车牌号为鄂Ａ×××**的沃尔沃牌小轿车一辆归马桂平所有。本院认为，陈涤新与三江物业公司签订的《航天银湖湾项目地下停车场车位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应全面履行合同义务。陈涤新依约履行支付租金的义务，享有使用涉案车位的权利。因陈涤新与马桂平在离婚调解书中约定涉案车位的使用权归马桂平所有，故马桂平享有使用涉案车位的权利。三江物业公司自行安装车库道闸系统，且未将马桂平使用的车辆的车牌号录入该系统，导致马桂平无法使用租赁车位，构成违约。三江物业公司上诉认为不应将物业服务合同和租赁合同进行割裂处理。因三江物业公司主张马桂平向其支付车辆停泊服务费是基于物业服务合同，该主张与本案并非同一法律关系，三江物业公司可另案主张权利。三江物业公司上诉认为一审判决其停止使用车辆道闸系统是错误的。因涉案小区的车库道闸系统是否停止使用涉及到全体小区业主的权益，马桂平作为原告诉请三江物业公司停止使用车库道闸系统的主体资格并不适格，故一审判决三江物业公司支付马桂平违约金3000元并无不当，但判决三江物业公司停止使用车库道闸系统不当，本院予以纠正，三江物业公司应将马桂平使用的车辆的车牌号鄂Ａ×××**录入车库道闸系统。综上所述，三江物业公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初783号民事判决第二项；二、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初783号民事判决第一项、第三项；三、湖北三江航天物业有限公司于本判决生效之日起三日内将鄂Ａ×××**录入车库道闸系统；四、驳回马桂平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由马桂平负担12.5元，湖北三江航天物业有限公司负担12.5元。二审案件受理费50元，由马桂平负担25元，湖北三江航天物业有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月六日书记员 赖瑞文