陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕06民终2314号 上诉人（原审被告）：王盼，男，1993年8月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘炜，陕西铮正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西宗盛房地产开发有限责任公司，住所地:延川县中湾盛世花园1号楼1单元301室。法定代表人：温福红，该公司总经理。委托诉讼代理人：李彩霞，陕西嘉岭律师事务所律师。上诉人王盼因与被上诉人陕西宗盛房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服陕西省延川县人民法院（2019）陕0622民初915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王盼及其委托诉讼代理人刘炜,被上诉人陕西宗盛房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人李彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王盼上诉请求：1、依法改判被上诉人全面履行涉案商铺租赁合同；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定基本事实不清。涉案盛世花园商业步行街7号、8号商铺系盛世花园小区内商铺，盛世花园6号大门是小区内商业街与小区外街道的最近通道。上诉人与被上诉人2017年7月15日签订《盛世花园商业步行街定铺协议》（以下简称《定铺协议》）前，6号大门就一直处于关闭状态。为了便利经营，上诉人在与被上诉人签订《定铺协议》时，特意在该《定铺协议》最后由被上诉人手书一条“此商户等到正常开业时，6#大门营业时间正常开门。”上诉人正是基于被上诉人的该项保证，与被上诉人2017年7月28日签订了涉案《商铺租赁合同》，并按该合同约定交纳了第一年的租金25675元。2017年8月20日开始，上诉人花费78903元装修了涉案商铺。2017年9月27日，上诉人开始经营家电销售及维修业务时，要求被上诉人按约定在营业时间正常开放6号大门，但被上诉人仅开放一周后又将6号大门关闭。之后，上诉人多次要求被上诉人按约定正常开放6号大门，均遭拒绝，严重妨碍了上诉人的家电销售和维修业务。2018年7月28日，到交第二年房租时，上诉人以被上诉人不全面履行合同义务为由，要求被上诉人按约定在上诉人营业时间内正常开放6号大门后即刻交纳第二年房租，但被上诉人执意不履行自己的义务。此后，上诉人多次要求被上诉人按约定正常开放6号大门后即刻交纳第二年房租，但被上诉人均以种种理由拒绝，至今6号大门仍处在关闭状态。由此可见，在本案中，不是上诉人恶意拒缴房租，而是被上诉人先期不履行合同的主要义务，严重妨碍了上诉人经营活动，导致上诉人不得不行使法律赋予的“先履行抗辩权”，以维护上诉人的合法权益。原审人民法院虽提及“…约定被告正常开业时，6号大门在营业时间正常开门”，但其无任何证据认定“…第二年房租缴纳期限到后，被告拒绝向原告缴纳，原告催要未果。”这种无任何事实依据的认定不符合如前所述的客观事实，不是上诉人到期拒付第二年租金，而是上诉人不计其数地追着被上诉人要求双方同时全面履行合同义务，均遭到被上诉人以种种理由拒绝。另需强调的是《定铺协议》是2017年7月15日签订的，不是2017年1月15日。二、原判决适用法律错误。本案是合同纠纷，在诉争双方对涉案合同的“三性”均无异议的情况下，争议焦点应为：1、原审原告的诉求是否符合约定和法定解除要件？符合，解除合同；不符合，继续全面履行合同。2、原审被告是否具有合法抗辩权？具有，驳回起诉，继续全面履行合同；不具有，解除合同。这两个争议焦点相辅相成，应结合考量。其中争议焦点一的考量依据为涉案《商铺租赁合同》第七条和《中华人民共和国合同法》第九十四条；争议焦点二的考量依据结合本案应为《中华人民共和国合同法》第六十七条。但原审人民法院无视《中华人民共和国合同法》明确规定的合法抗辩权，割裂法律关系，置上诉人因被上诉人先期违约造成的营业损失和装修损失于不顾，片面保护被上诉人一方的合法权益，错误适用《中华人民共和国合同法》第六条“依合同履行义务原则”、第六十条“全面履行原则”。而本案被上诉人恰恰是因为不依合同全面履行自己的义务导致上诉人行使抗辩权，请二审法院明察，依法撤销一审判决，依法驳回被上诉人原审时的诉讼请求。被上诉人陕西宗盛房地产开发有限责任公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法做出的判决公正、公平且合理，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。一、上诉人王盼所述的六号门在小区住宅区交房时就已经正常开门，进出小区的业主或访客只需要在门房处办理登记手续均可自由出入小区，并不存在上诉人所述关闭状态。因此，答辩人已经按照合同约定履行了所有义务，被上诉人也应当按时履行支付房租的义务。二、上诉人与答辩人签订的定铺协议、商铺租赁合同系双方的真实意思表示，合同真实合法有效，双方均应当按照协议约定履行合同义务，且合同应当受到法律的保护。故原审法院依据《合同法》第八条之规定判决上诉人全面履行合同义务并无不妥。三、上诉人提供的定铺协议中，所约定的6号大门开放字迹与协议其它正文内容用墨不同。被上诉人陕西宗盛房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告2017年7月28日签定的《商铺租赁合同》，责令被告立即返还该商铺；2、依法判令被告立即支付租金21395.9元（租金暂计至2019年5月28日，实际应当判决至合同解除之日止）；3、请求依法判令被告承担违约金7702.52元；4、请求依法判令被告承担房屋使用费（按月租金标准从合同解除之日起计算至实际腾房之日）；5、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2017年1月15日，原告陕西宗盛房地产开发有限公司与被告王盼签订了盛世花园商业步行街定铺协议，原告陕西宗盛房地产开发有限公司将位于延川县盛世花园步行街的商铺租赁给被告，被告向原告缴纳定金10000元，约定被告正常开业时，6号大门在营业时间正常开门。2017年7月28日，双方正式签订商铺租赁合同，约定原告将位于延川县盛世花园步行街6号楼1层的7号和8号商铺（总面积112.61平方米）租赁给被告经营空调，租赁期限从2017年7月28日起至2020年11月5日止，租期39个月，租金按照每月每平方米19元计算。协议达成后被告向原告缴纳了第一年的房租25675元，第二年房租缴纳期限到后，被告拒绝向原告缴纳，原告催要未果。一审法院认为：原告陕西宗盛房地产开发有限公司与被告王盼签订的租赁合同系双方真实意思的表示，合同未违反法律法规的强制性规定，依法应予保护。合同生效后，双方应当按照约定履行各自的义务，原告将房屋交付被告使用后，被告应当按照约定期限支付租赁费，逾期则应当承担相应的民事责任，故原告要求解除合同、返还商铺、支付租金的诉讼请求本院予以支持。被告辩解，双方签订的定铺协议约定6号大门应当正常开放，但原告未开放，故其拒绝缴纳租赁费，因该辩解理由无原告未开放大门的证据予以支持，故本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告陕西宗盛房地产开发有限公司与被告王盼签订的商铺租赁合同。二、限被告王盼在判决生效后15日内返还租赁原告陕西宗盛房地产开发有限公司位于延川县盛世花园步行街6号楼1层的7号和8号商铺。三、由被告王盼按照每月19元/平方米从2018年7月28日起支付原告陕西宗盛房地产开发有限公司租赁费至交付房屋之日止。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取500元，由被告王盼负担。二审中，上诉人王盼提交两组证据。第一组证据：现场照片、证人证言，证明被上诉人陕西宗盛房地产开发有限公司未按约定在上诉人营业时间正常开放涉案盛世花园6号大门，其先期未履行义务，迫使上诉人行使先履行抗辩权。被上诉人陕西宗盛房地产开发有限责任公司对该组证据真实性、关联性、证明目的均有异议。因该组证据中现场照片不能达到其证明目的，且证人证言证人无正当理由未出庭作证，本院依法不予采信。第二组证据：装饰装修管理协议、消防安全责任书、装修材料清单、营业执照，证明被上诉人未在上诉人营业时间内正常开放涉案盛世花园6号大门，严重妨碍上诉人正常营业。被上诉人陕西宗盛房地产开发有限责任公司对该组证据的真实性无异议，认为其证明的内容与证明目的无关联性且不属于二审新证据。因该组证据与本案不具有关联性且不能达到其证明目的，本院依法不予采信。上诉人王盼申请证人樊延忠出庭作证，上诉人王盼对该证言认可，被上诉人陕西宗盛房地产开发有限责任公司对该证言真实性无异议，对证明目的和关联性有异议。本院对该证人证言的真实性依法采信。经审理查明，原审判决认定的基本事实属实。上述事实，有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一、二审开庭质证、认证，具有证明效力。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人王盼与被上诉人陕西宗盛房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自义务。上诉人王盼认为一审法院认定事实不清，是被上诉人陕西宗盛房地产开发有限公司未按约定正常开放6号大门，不履行合同的主要义务，严重妨碍其经营，但上诉人王盼提交的证据不足以证明其主张。根据《商铺租赁合同》约定，上诉人王盼未按约定足额支付租金，被上诉人陕西宗盛房地产开发有限公司有权单方解除合同，故一审判决解除合同并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。上诉人王盼认为一审法院适用法律错误的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人王盼的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人王盼负担。本判决为终审判决。  审  判  长    程  晓  元审  判  员    贺      洁审  判  员    贾  玉  玉 二〇一九年十二月四日 法官助理   刘    媛书 记 员  周  俞  呈    1