宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终4223号上诉人(原审被告)：贺丽娜，女，个体经营者，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。委托诉讼代理人：赵娅斐，宁夏诚托律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：蔡逸兰，男，汉族，个体经营者，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：周兆华，宁夏宁人律师事务所律师。上诉人贺丽娜因与被上诉人蔡逸兰房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问并听取双方当事人信其委托诉讼代理人意见，对案件事实及证据进行核对，决定对本案不开庭进行了审理。上诉人贺丽娜的委托诉讼代理人赵娅斐，被上诉人蔡逸兰的委托诉讼代理人周兆华在本院指定时间到庭发表意见。本案现已审理终结。贺丽娜上诉请求：1.请求依法撤销兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10509号民事判决，发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人方承担。事实与理由：一、一审判决已经认定双方之间2019年度的房屋租赁合同无效，而蔡逸兰并非案涉房屋的所有权人，无权主张及行使所有的权利，更无权要求返还房屋。故一审判决遗漏主体，应当撤销原判，发回重审。二、蔡逸兰与蔡逸兰于2013年5月18日、2014年5月12日签订的房屋租赁合同也应当无效，后续虽然没有签订书面合同，但租赁合同的事实存在。依据合同法规定，合同无效，应当自始无效，蔡逸兰应当自始无权出租涉案房屋。另蔡逸兰也没有证据证明其对该房屋系合法拥有。三、2013年9月3日，贺丽娜与段金霞签订《店铺转让合同》，2014年12月29日与鲍书兰签订《店铺转让合同》，故段金霞、鲍书兰也是本案当事人，应当参加本案诉讼。综上，请求二审法院依法公正判决。蔡逸兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蔡逸兰向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的银川市兴庆区居安巷前楼四单元101室东、西两间房屋的租赁合同；2.被告立即腾退银川市兴庆区居安巷前楼四单元101室东、西两间房屋，将其返还原告。一审法院认定事实：一审法院经审理认定事实如下：宁夏回族自治区财政厅（以下简称财政厅）将位于银川市兴庆区居安巷3号财政厅住宅楼和利群东街45号楼一单元的财政厅住宅楼共44套，建筑面积2872.83平方米出租给银川市忆合房屋服务有限公司（以下简称忆合公司）作为住宅使用。双方于2017年10月31日签订的最后一份《房屋租赁合同》约定，租期自2018年1月1日至2018年12月31日，年租金32万元。忆合公司和蔡逸兰于2018年1月12日签订的最后一份《房屋委托代管协议》约定将忆合公司承租的上述44套房屋交给蔡逸兰管理，允许其出租，每年交纳承包费32万元。2013年5月18日，蔡逸兰与贺丽娜签订《房屋租赁合同》，约定贺丽娜承租位于兴庆区居安巷3号院南楼四单元101西室房屋（临街自西向东第三间门店），建筑面积35平方米，租期一年，年租金3.6万元；如遇拆迁等原因，出租方需要提前终止合同，应提前一个月通知承租方，……承租方应在限定期限内搬出；合同期满时，承租方要求继续租用，应在合同到期前三十日向出租方申请，经出租方同意后重新签订租赁合同，一次性交清下年度房租，否则出租方有权收回房屋。双方签订的书面租赁合同于2014年6月18日期满后双方未再续签合同。2018年4月15日，贺丽娜交纳其从他人处转租的居安巷南楼四单元101东室房屋（临街自西向东第四间门店）的租金3.8万元。蔡逸兰称其同意贺丽娜受让东室房屋，3.8万元是贺丽娜交纳的2018年6月18日至2019年6月18日期间的租金。2017年7月20日，银川市住房和城乡建设局下发银住建发［2017］473号文件，向三区人民政府通报三区老旧小区危房排查鉴定结果，其中居安巷3号院南、北楼属D级危房。2018年4月19日，新华街街道办事处函告财政厅“居安巷3号院南、北两栋楼建成于1980年，北楼三层3个单元有18户居民，南楼四层4个单元有35户居民。其中南楼有17套，北楼18套属于自治区财政厅直管公房，……存在安全隐患……经街道2016年8月上报相关单位检测已鉴定为危楼，请贵局本着以人为本的原则，防止出现人员和财产发生损失，请尽快协调解决。”蔡逸兰称财政厅因此于2018年10月15日书面通知忆合公司于同年12月31日前一周做好房屋交接手续，其据此要求贺丽娜返还房屋未果，故诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，蔡逸兰与贺丽娜就居安巷3号院南楼四单元101西室房屋（临街自西向东第三间门店）签订的《房屋租赁合同》于2014年6月18日履行期限届满后，双方未再签订书面租赁合同。经蔡逸兰同意，贺丽娜从他人处转租居安巷3号院南楼四单元101东室房屋（临街自西向东第四间门店）后未与蔡逸兰签订书面租赁合同。双方均认可贺丽娜在本案审理期间仍继续承租使用居安巷3号院南楼四单元101室东、西两间房屋，双方之间形成不定期租赁合同关系。财政厅和忆合公司，忆合公司和蔡逸兰签订的合同履行期限均至2018年12月31日届满，财政厅出具的《回复》证实蔡逸兰关于财政厅以涉案房屋被评定为D级危房为由书面表示2019年不再出租涉案房屋的陈述，据此可知蔡逸兰与贺丽娜达成的2019年1月起的口头租赁协议无效，贺丽娜应返还涉案房屋。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决：被告贺丽娜于本判决生效之日起十日内将位于银川市兴庆区居安巷3号院南楼四单元101东、西室两间房屋（自西向东第三、四间门店）腾空后返还给原告蔡逸兰。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由被告贺丽娜负担。二审期间，双方均未提交新证据。二审查明事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，蔡逸兰受忆合公司委托，将忆合公司从财政厅处承租的涉案房屋对外出租。一审期间，蔡逸兰与贺丽娜均认可涉案两间房屋现由贺丽娜使用，双方之间存在租赁合同关系，蔡逸兰与贺丽娜系涉案房屋租赁合同的当事人双方。现因案涉房屋被鉴定为危房，已不具备使用条件，财政厅终止与忆合公司、蔡逸兰所签合同，蔡逸兰据此要求贺丽娜返还涉案房屋符合本案事实及法律规定。贺丽娜关于蔡逸兰并非案涉房屋的所有权人，无权主张返还房屋以及一审遗漏主体的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。贺丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第一项、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人贺丽娜负担。本判决为终审判决。审判长  程改焕审判员  李玉霞审判员  杜 欣二〇一九年十二月五日书记员  王 瑞附本案适用相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。