福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1688号 上诉人（原审被告）：龙岩恒地房地产开发有限公司，住所地：福建省龙岩市永定区高陂镇莲花工业园区**（**），统一社会信用代码：91350822574712218Y。 法定代表人：陈汉福，总经理。 委托诉讼代理人：卢浩兰，龙岩市永定区中心法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈金添，男，1960年3月16日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：罗旭辉、刘金木，福建正廉律师事务所执业律师。 上诉人龙岩恒地房地产开发有限公司（以下简称恒地房地产公司）因与被上诉人陈金添合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2019）闽0803民初1884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒地房地产公司的委托诉讼代理人卢浩兰、被上诉人陈金添的委托诉讼代理人刘金木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒地房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不应该返还陈金添购房预约金10万元。事实与理由：一、一审适用法律错误。陈金添自2011年12月9日向原公司交购房预约金10万元后至起诉之日将近八年从未涉足上诉人讲过购房之事，由此可见，过错在于陈金添，上诉人并无过错。也就是说，由于陈金添自2011年12月09日向原公司交购房预约金10万元后至起诉之日将近八年拒不履行与上诉人签订商品房买卖合同，以致被上诉人所定的8＃楼29＃店面（层高6.3米，面积：89.86ｍ2，单价：22.000元）至今公司不敢出售，由于陈金添的违约行为已造成上诉人至今不敢卖房的实际经济损失达1.976.920元。而一审法院却认为是因不可归责于当事人双方的事由，并援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，这显然是适用法律错误。二、陈金添主张权利的时效早己超过法定诉讼时效。陈金添在2011年12月09日向上诉人交购房预约金10万元后将近八年未履行签订购房合同的情况下，而时2019年8月20日才主张权利，由此可见，从时效原则看也早已超过了诉讼时效。综上所述，上诉人认为，陈金添在2011年12月09日交购房预约金10万元的性质是合同定金，在被上诉人交10万元定金之日起至提起诉讼并没有履行与上诉人签订商品房买卖合同，其行为纯属是违约行为，上诉人依法有权可以不退还定金。 陈金添答辩认为：一、一审法院认定事实适用法律正确。答辩人在预缴10万元预约金后，由于上诉人无法兑现按照优惠价格出售给答辩人店面的承诺，后双方就店面价格多次磋商，但是均未达成一致协议。因此，上诉人称系答辩人的过错导致合同没有订立的说法不是事实，正是因为上诉人没有兑现优惠价格的承诺才会导致双方没有订立后续的合同。二、答辩人主张的权利并未超过诉讼时效。在答辩人支付10万元购买预约金后，由于双方无法就合同单价达成协议导致合同无法订立。期间双方就如何退还10万元预约金及如何支付利息的问题进行协议，导致10万元购房预约金至今无法退回。且，答辩人认为双方的预购合同并未实际成立，答辩人有权随时要求上诉人退还10万元购房预约金。 陈金添一审诉讼请求：1.判令解除陈金添与恒地房地产公司之间的认购合同；2.判令恒地房地产公司立即向陈金添退还购房预约金100,000元，以及支付从2011年12月10日起至款清之日以100,000元为本金按年利率6%计算的利息，暂计算至起诉之日共计46,166.6元；3.本案诉讼费由恒地房地产公司承担。 一审法院认定的事实：恒地房地产公司是位于龙岩市永定区高陂镇的“恒地中央”楼盘开发商。2011年12月9日，陈金添向恒地房地产公司预订“恒地中央”9号楼29号店面，并于当日向恒地房地产公司支付了购房预约金100,000元，由恒地房地产公司向陈金添出具一份预约金100,000元的《收据》。但双方至今未签订购房合同，恒地房地产公司也未退还陈金添预约金。庭审中，陈金添表示未签订购房合同是因为双方对预定的店面价格无法协商一致，之后其有要求恒地房地产公司退还100,000元购房预约金并支付利息，但恒地房地产公司仅同意退回预约金100,000元，不同意支付利息，双方对退款事宜没有谈妥，然后拖到现在。 一审法院认为，陈金添因订购店面向恒地房地产公司支付购房预约金100,000元，有陈金添提供由恒地房地产公司出具的《收据》证明，应予认定。陈金添与恒地房地产公司仅确定了购房标的，未就具体的购房价格等其他事项与恒地房地产公司形成合意而签订认购合同，双方的认购合同并未实际成立，陈金添要求解除的认购合同并不存在，其请求解除本院不予支持。双方因购房价格等事项未谈妥而没有订立购房合同，属于合同签订过程中的正常现象，双方不存在拒绝订立合同的行为，未能签订书面合同，系因不可归责于双方当事人的事由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”故对陈金添要求恒地房地产公司返还购房预约金的请求，予以支持。因陈金添对购房或退回购房预约金与恒地房地产公司发生争议后，现在才起诉要求退回购房预约金，其请求恒地房地产公司支付利息，不予支持。返还陈金添购房预约金是恒地房地产公司应履行的债务，公司股东的变更，不影响公司对外债务的履行，恒地房地产公司主张陈金添的购房预约金债权应当向原股东主张的理由不能成立，不予支持；陈金添向恒地房地产公司支付购房预约金后，随时有权选择购房或在不能形成购房合意后要求退还购房预约金，恒地房地产公司对陈金添请求退还购房预约金提出的诉讼时效抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，作出如下判决：一、龙岩恒地房地产开发有限公司于本判决生效之日后15日内返还陈金添购房预约金100,000元；二、驳回陈金添的其他诉讼请求。案件受理费3,223.30元，减半收取1,611.65元，由陈金添负担461.65元，龙岩恒地房地产开发有限公司负担1150元。 本院二审期间，上诉人提交了以下新证据：证据一，永定县高陂镇大甲垅恒地中央8幢1层29号店面房权证，主张案涉8号楼第29店面被陈金添预定后，至今公司都不敢出卖；证据二，商品房开发企业备案信息表，主张该29号店面的价格是由物价局审批的。陈金添对上述证据的真实性无异议，但认为证据一与本案无关联，证据二的备案价格并非双方买卖协商的价格。上诉人对一审判决认定双方对退款事宜没有谈妥，然后拖到现在有异议，认为不是事实。一审判决认定案涉店面为9幢1层29号系笔误，予以纠正。当事人对一审认定的其他事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.陈金添是否因未订立买卖案涉店面合同存在过错：2.陈金添返还定金的诉请是否超过诉讼时效。 2011年12月9日陈金添向恒地房地产公司交付10万元“预约金”，由恒地房地产公司出具收据，收据对双方目标房产（8幢1层29号店面）进行了确定，但双方未能就包括目标房屋的价格、首期房款数额及支付期限等订立买成合同,综观收据,其主要目的是双方就签订以目标房产为买卖标的的房屋买卖合同(以下简称本约合同)所作的权利义务安排,因此该收据属于预约合同性质,而本案系因收取“预约金”（定金）未能订立商品房买卖合同及要求退还定金而引发,因此本案属商品房预约合同纠纷。一审法院确定本案案由不当，予以纠正。 关于第1个争议焦点。本案中，就签订本约合同的具体时间、目标房款的支付方式和支付期限等事项,双方没有明确约定,现有证据也不能证明双方已协商一致确定,结合本案案情,本院亦无法根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定确定,因此应认定该订购书就签订本约合同的具体时间、目标房款的支付方式和支付期限等事项约定不明。恒地房地产公司亦未能举证证明陈金添对未订立本合同存有过错，据此承担缔约过失责任。 关于第2个争议焦点。双方亦认可该收受定金、出具收据的主要目的、义务是签订本约合同,双方并未对订立本约合同的期限作出约定，在本案中亦均未提供证据证明各自要求对方在合理期限内履行签订本约合同的义务,陈金添有权随时要求返还定金并不再订立本约合同，故恒地房地产公司关于本案已过诉讼时效的上诉理由不能成立。 综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,实体处理恰当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费3223.3元,由龙岩恒地房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈日耀 审判员  许培清 审判员  詹跃忠 二〇一九年十二月十九日 法官助理黄达康 书记员曾梦烟 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……