辽宁省开原市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1282民初3362号原告（申请执行人）：刘丹，男，1980年10月31日出生，满族，户籍所在地辽宁省开原市，住开原市。委托诉讼代理人：王有杰，系辽宁廉明律师事务所律师。被告（案外人）：赵玉敏，女，1971年12月18日出生，汉族，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：谢锐，系辽宁咸达律师事务所律师。被告（被执行人）：辽宁新创集团房地产开发有限公司，住所地铁岭市经济开发区龙凤街。法定代表人：张立松，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪峰，系该公司工程总监。原告刘丹与被告赵玉敏、被告辽宁新创集团房地产开发有限公司（以下简称新创公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告刘丹及其委托诉讼代理人王有杰、被告赵玉敏委托诉讼代理人谢锐、被告新创公司委托诉讼代理人李洪峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘丹向本院提出诉讼请求：1.要求依法撤销辽宁省开原市人民法院（2019）辽1282执异204号执行裁定书；2.依法改判驳回被告赵玉敏的执行异议；3.依法继续执行将已经查封的开原市新城街世界经典三期12幢文化路136号甲2单元602室楼房执行给原告刘丹。事实和理由：开原市人民法院（2019）辽1282执异204号执行裁定违反程序。在审查执行异议时没有举行听证程序，根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”的规定，本案涉及楼房的执行与否，属于案情复杂、争议较大，应当进行听证，才能作出裁定。被告赵玉敏与新创公司系雇佣关系。是被告新创公司员工，二被告之间没有买卖楼房关系。没有证据证明被告新创公司收到“购房款”，被告赵玉敏在农村有住房，不符合法律规定。原告刘丹与被告新创公司之间的房屋抵顶协议有效。被告新创公司用世纪经典三期12幢文化路136号甲2单元602室抵顶刘丹水泥款，刘丹已实际入住该房屋。二被告之间的买卖协议是虚假的，欲转移财产行为，被告赵玉敏不享有排除执行的民事权益。被告赵玉敏辩称，其与被告新创公司不存在雇佣关系，并且其购买本案诉争房屋已经支付对价，办理入户手续，已经网签，取暖费已经支付完毕，除此住房外没有其他住房，因此，其异议请求符合法律规定，应受到法律保护，请法院驳回原告诉讼请求。被告新创公司辩称：不支持原告诉讼请求，支持被告赵玉敏异议请求，被告赵玉敏购买的房子已经开大发票，网签，各种费用已经缴纳。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告举证：1.开原法院执行裁定书（2019）辽1282执异204号，证明原告对此裁定不服，提起诉讼。2.2014.9.26以商品房抵付中固水泥材料款合同，证明2014年9月26日被告新创公司就将诉争楼房抵顶给原告刘丹，并已经实际交付使用，刘丹一直居住至今。3.被告公司会计李春梅统计对账单、送货票据，证明2015年楼款已经用货抵顶交付完毕。被告赵玉敏举证：1.商品房买卖合同，收据，证明双方存在买卖商品房关系。原告质证：该合同签订在2017.2.20，而原告刘丹与被告公司签订抵顶协议是在2014.9.26，并且2015年刘丹已经将抵顶协议中约定的房款480375元的货全部交付给新创公司，房款全部交付完毕。故此2017年2月20日，二被告签订的商品房买卖协议发生在原告刘丹与新创公司之后，其不具备真实性合法性，系二被告恶意串通，并不是真实的商品房买卖，并且没有实际交付房屋价款。赵玉敏系新创集团聘用制工人，现在也在该公司上班，是该公司为了隐藏财产，是虚假协议。2.网签合同，证明被告赵玉敏购买的诉争房屋已经网签登记。原告质证：网签备案时间2019.10.18，该网签不具备法律效力，因为此时该房已经被开原法院依法予以查封，查封期间是不能办理网签备案手续的，所以该备案不具备法律效力，并且该网签备案也发生在开原法院（2019）辽1282执异204号执行裁定书之后，故此真实性合法性均有异议。3.发票5张，证明被告赵玉敏已经缴纳费用入住该房屋。2019年6月13日缴纳：取暖费、物业费、卫生费、水费、垃圾清运费。原告质证：对真实性合法性均有异议，该票据是二被告恶意串通与2019.6.13在原告申请并经法院已经查封之后，被告新创公司为被告赵玉敏开具的，不是真实的，是为了与原告打官司开具的，该房抵顶后，一直由刘丹居住至今，赵玉敏从未向原告刘丹主张过对该房的所有权，并且按被告赵玉敏所述，2017年2月20日购买该房，2017年、2018年的票据为什么没有向法庭出示，原因只有一个，该房早已抵顶给原告，该收据不是真实的，不具有合法性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘丹诉被告新创公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日作出（2018）辽1282民初2379号民事判决，判令被告新创公司给付原告刘丹水泥款480375元及利息，已发生法律效力。在诉讼过程中，原告刘丹向本院提出财产保全的申请，本院于2018年8月15日作出（2018）辽1282民初2379号民事裁定，查封了被告新创公司名下的坐落于开原市，查封期限三年。并于当日送达给开原市不动产登记中心。本院查封的该房屋与被告赵玉敏网签备案合同中的世纪经典三期开原市解放路553号楼小高12号262室为同一房屋。另查明，案外人被告赵玉敏于2019年8月20日向本院提出执行异议，主张对开原市具有所有权，并提交了一份《商品房买卖合同》及一份《收款收据》，证明其购买了该房屋。2019年10月18日签订网签备案合同。此网签合同未经开原市房产管理部门备案登记。并申请本院解除对该房产的查封。本院于2019年9月9日作出（2019）辽1282执异204号执行裁定，认为被告赵玉敏的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的相关规定，支持案外人的异议请求。并中止对开原市（开原市新城街世纪经典三期开原市解放路553号楼小高12号262室）楼房的执行。原告对此裁定不服提起诉讼。另查明，2014年9月26日被告新创公司就将诉争楼房抵顶给原告刘丹，刘丹将该房屋卖与李承峻，此节在双方顶账协议中已载明，该房屋一直由李承俊占有、使用。因被告新创公司不配合，其未能办理相关手续。本院认为，被告新创公司明知已将诉争房屋抵顶给原告刘丹，后又卖与被告赵玉敏，违背诚实信用原则。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发公司名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。诉争房屋是被告新创公司开发建设的，本案庭审中本院责令被告新创公司提交该工程的审批手续（五证），被告新创公司并未提交，本院不能确认被告赵玉敏与其签订的房屋买卖合同真实性、合法性，被告赵玉敏主张其于2017年与被告新创公司签订商品房买卖合同，但当时并未到房地产管理部门办理备案手续，未办理过户登记，亦未办理进户手续，其办理的缴费及网签皆是在本院查封该房屋之后，不能认定其已合法占有该不动产，此情节均不符合上述法律规定，报告赵玉敏不具有排除执行的合法权益，故对被告赵玉敏的异议请求本院不予支持。对原告主张继续执行的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准予执行开原市（开原市新城街世纪经典三期开原市解放路553号楼小高12号262室）。案件受理费8506元，由被告赵玉敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须于递交上诉状次日起7日内交纳上诉费，汇至建行沈阳崇宁支行，收款单位：辽宁省财政厅非税收入财政专户，账号21×××27-2027，逾期按撤回上诉处理。本院（2019）辽1282执异204号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  佟 伟人民陪审员  王琬鹭人民陪审员  郭 丽二〇一九年十二月三日书 记 员  王 琪