湖北省武汉市江岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0102民初10053号 原告：武汉越秀嘉润房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区塔子湖东路****楼首层。 法定代表人：沈立忠，董事长。 委托诉讼代理人：于瑶，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。 被告：焦志英，女，1977年11月21日出生，汉族，住武汉市东西湖区， 委托诉讼代理人：毛嘉慧，湖北勤楚律师事务所律师。 被告：武汉益游天地教育科技有限公司，，住所地武汉市江岸区星汇君泊**楼**11/12/**商铺 法定代表人：左汉香，总经理。 委托诉讼代理人：张帆，湖北勤楚律师事务所律师。 原告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司（以下简称越秀公司）诉被告焦志英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院根据被告焦志英的申请，依法追加武汉益游天地教育科技有限公司（以下简称益游公司）为本案被告参加诉讼。本案于2019年9月26日公开开庭进行审理，原告越秀公司的委托诉讼代理人于瑶，被告焦志英及其委托诉讼代理人毛嘉慧，被告益游公司的委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。审理期限到期前，双方当事人均同意继续适用简易程序，本案经院长批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。 原告越秀公司向本院提出诉讼请求：1、确认越秀公司与焦志英2017年1月5日签订的《武汉星汇君泊商铺租赁合同》｛编号：武汉越秀（塔J）商租合【2016】第【0002】号｝于2019年6月13日解除；2、判令焦志英支付截止2019年6月13日为止的租金461,860元；3、判令焦志英支付违约金（每期租金对应的违约金分别计算，以当期欠付租金为基数，按年24%的标准，自应付之日起计算至实际付清之日止，现每期均暂计算至2019年7月9日的总额为128,090元，具体计算明细见附表）；4、判令焦志英与益游公司腾退租赁商铺，并支付占用费（按合同附件三约定的同期租金标准的两倍计算，自2019年6月14日计算至实际腾退之日止，现暂计算至2019年7月9日为66,082元）；5、本案诉讼费用由焦志英、益游公司承担。事实与理由：越秀公司与焦志英于2017年1月5日签订了一份《武汉星汇君泊商铺租赁合同》，编号：武汉越秀（塔J）商租合【2016】第【0002】号，合同对租赁物、租期、租金、支付方式、违约责任、合同的解除等进行了约定。合同签订后，越秀公司依约将商铺交付焦志英使用，焦志英支付了首期租金和租赁保证金，但从第二期开始焦志英即拒绝支付。2018年7月27日，越秀公司向焦志英邮寄《催缴租金及违约金通知》，要求焦志英支付欠付的租金及违约金，收到该通知后，焦志英于2018年8月23日支付了第二期中第一个月即2017年5月15日至2017年6月14日的租金，但剩余欠付租金及该通知发出之后的租金焦志英仍拒绝支付。2019年3月8日，焦志英又收到越秀公司邮寄的《催缴租金及违约金通知》，但仍然未在通知载明的期限内支付租金及违约金。2019年6月12日，越秀公司向焦志英邮寄《解除合同通知书》。2019年6月13日，焦志英收到该快递，但知晓其为解除通知后拒绝签收。迄今为止，除上述已支付租金外，剩余租金、违约金、占用费等焦志英均未支付。焦志英在越秀公司通知的期限内仍拒不支付的行为，符合合同约定的解除条件，越秀公司有权解除合同。焦志英拒签解除合同通知书的行为不影响通知的送达，租赁合同应于2019年6月13日解除。合同解除后，焦志英应当腾退商铺，拒不腾退的，应根据合同约定的标准支付占用费。 被告焦志英辩称，越秀公司起诉对象错误，焦志英不是适格诉讼主体，焦志英代表益游公司签订房屋租赁合同系职务行为，其法律后果应当由益游公司承担。焦志英从未收到过越秀公司邮寄的解除合同通知书，因此不产生合同解除的法律效果。当时益游公司未成立，越秀公司的招商部以各种优惠政策，催促焦志英签订合同，于是由焦志英与越秀公司签订合同，后益游公司承担合同的权利与义务，越秀公司没有异议。涉案的商铺由益游公司使用，焦志英不存在腾退。综上所述，越秀公司起诉主体不适格，应当依法驳回越秀公司的起诉。 被告益游公司辩称，案涉的租赁房屋确实由我公司占有使用经营，我公司明确向越秀公司表示了系实际承租人，我公司愿意支付房屋租金，但不同意解除合同及支付资金占用费，希望越秀公司明确谁是真正的被告。越秀公司在履行合同中也存在违约行为，案涉房屋在刚开始招商的时候，越秀公司向益游公司口头承诺很多优惠的条件，包括第一年免除租金，免除物业费，解决停车问题，但这些口头承诺都没有兑现。在案涉房屋交付之后，当时使用条件不成熟，租赁房屋的电容量不能满足我方经营需要，且消防要求也不能满足我公司的经营需要，我公司在经营过程中多次与越秀公司协商要求解决，越秀公司一直久拖不决，我方不是故意拖欠房租，是越秀公司违约在先。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月5日，甲方越秀公司与乙方焦志英签订《武汉星汇君泊商铺租赁合同》，编号：武汉越秀（塔J）商租合【2016】第【0002】号，约定：乙方通信地址位于武汉市江汉区常青一路新唐万科广场三楼1号；乙方承租的商铺位于武汉市江岸区星汇君泊S号楼二层11、12、13号商铺，建筑面积660.82平方米；该商铺仅限用作经营婴幼儿游泳用途；租赁期为2017年1月1日至2025年2月14日，计租期为2017年2月15日至2025年2月14日；本合同的租金优惠期为2017年2月15日至2019年2月14日，租金优惠期内每季度应缴租金是正常租期内每季度租金的五折；2017年2月15日至2018年2月14日首期租金为198,246元，2018年2月15日至2019年2月14日月租金为16,521元，2019年2月15日至2020年2月14日月租金为33,041元；租赁保证金96,669元；从计租日起，乙方须于每季度首月十日前向甲方支付当季度租金，本合同签订之日起5个工作日内一次性支付首期租金及租赁保证金；乙方未能按时支付租金，每逾期一日，须按拖欠金额的千分之八向甲方支付违约金；租赁期内，乙方有下列行为之一的，应在甲方书面通知中规定的合理期限内采取积极措施对下述违约行为进行补救，如乙方未能在上述甲方规定的合理期限内采取积极补救措施，甲方有权单方提前终止本合同、采取一切合理限制措施提前收回该商铺：……（11）乙方拖欠租金、物业管理费以及相关的违约金等其中任何一项超过十五日……；乙方逾期占用该商铺期间，须按本合同月租金标准的两倍向甲方支付场地占用费，占用时间不足一个月的按一个月计；甲乙双方通讯地址已注册在本合同内，双方有关租赁函件应以上述地址为依据，任何一方迁移通讯地址应立即以邮政快递知会对方，否则因此而引至邮递错误责任，概由责任方承担；有关租赁函件可选择当面送达、邮寄送达均视为有效送达。合同签订后，越秀公司于2017年1月22日出具收据和湖北增值税普通发票，确认收到益游公司的履约保证金96,669元和租金49,562元。 2018年7月27日，越秀公司向合同约定的焦志英的通信地址邮寄送达《催缴租金及违约金通知》，要求焦志英于2018年7月31日前向越秀公司缴纳应付但未付的租金总额297,378元和租赁保证金96,669元，以及违约金690,314元。快递查询结果显示该通知于2018年7月28日由他人收。2018年8月23日，越秀公司向益游公司出具湖北增值税普通发票，确认收到益游公司2017年5月15日至2017年6月14日期间的租金16,521元。 2019年3月6日，越秀公司再次向合同约定的焦志英的通信地址邮寄送达《催缴租金及违约金通知》，要求焦志英于2019年3月15日前向越秀公司缴纳应付但未付的租金总额429,543元及违约金1,010,953元。快递查询结果显示该通知于2019年3月8日由他人收。 2019年6月12日，越秀公司向合同约定的焦志英的通信地址邮寄送达《解除合同通知书》，告知焦志英因其未按照合同约定及时履行租金支付义务，越秀公司现行使合同解除权，解除双方签订的租赁合同，解除通知自通知书到达之日起生效。该快递邮单封面“内件品名”处书写了“星汇君泊项目S#商铺（11、12、13）《解除合同通知书》”，快递查询结果显示该通知书于2019年6月13日被拒收。 2019年8月8日，益游公司向越秀公司支付租金16,521元，2019年9月5日，益游公司向越秀公司支付租金16,521元，上述两笔付款越秀公司均未再开具收据或发票。 另查明，益游公司于2017年1月18日成立，焦志英系该公司股东。益游公司成立后，即由该公司在涉案房屋内经营婴幼儿游泳，截止法庭辩论终结时，益游公司仍在涉案房屋内经营。 本院认为，越秀公司与焦志英之间签订的《武汉星汇君泊商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。焦志英辩称其不是适格诉讼主体，其代表益游公司签订房屋租赁合同系职务行为，其法律后果应当由益游公司承担。但涉案合同签订时益游公司尚未成立，焦志英是以个人名义与越秀公司签订合同，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款的规定，越秀公司有权选择焦志英承担民事责任，故焦志英的该项抗辩意见本院不予采纳。合同签订后，焦志英未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，越秀公司有权按照合同约定行使解除权。现越秀公司已向焦志英邮寄送达《解除合同通知书》，虽然该快递于2019年6月13日被拒收，但该通知书越秀公司系按照合同约定的地址邮寄，且标注内部邮件为《解除合同通知书》，根据双方合同关于通信地址的约定，应视为焦志英已于2019年6月13日收到越秀公司解除合同的通知，故涉案《武汉星汇君泊商铺租赁合同》已于2019年6月13日解除。根据双方合同约定，截至2019年6月14日，焦志英应付的租金为528,662元，扣除已支付的租金99,125元，焦志英尚差欠租金共计429,537元。越秀公司主张按照年利率24%计算违约金，但越秀公司的损失主要是租金的利息损失，年利率24%的标准过分高于其实际损失，而且庭审中焦志英已对违约金过高提出抗辩，故本院将违约金调整为双方合同解除之时的一个月租金即33,041元。现涉案商铺由益游公司实际经营使用，合同解除之后，焦志英及益游公司应腾退涉案商铺，并由实际使用者益游公司支付房屋占用费。对于房屋占用费，越秀公司主张按照约定的月租金标准二倍计算，该约定实际上也是对违约方的惩罚，远远超出了越秀公司的实际损失，在本院已要求焦志英支付违约金的情况下，对越秀公司的该项诉请本院予以部分支持，即从2019年6月15日起至实际腾退之日止，按月租金33,041元计付房屋占用费。 依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司与被告焦志英于2017年1月5日签订的，编号为武汉越秀（塔J）商租合【2016】第【0002】号的《武汉星汇君泊商铺租赁合同》已于2019年6月13日解除； 二、被告焦志英于本判决生效之日起10日内向原告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司支付租金429,537元； 三、被告焦志英于本判决生效之日起10日内向原告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司支付违约金33,041元； 四、被告焦志英、武汉益游天地教育科技有限公司于本判决生效之日起10日内腾退位于武汉市江岸区星汇君泊S号楼二层11、12、13号商铺； 五、被告武汉益游天地教育科技有限公司于本判决生效之日起10日内向原告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司支付房屋占用费（从2019年6月15日起至实际腾退之日止，按月租金33,041元计付）； 六、驳回原告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,360元，减半收取计5,180元由被告焦志英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员 赵 星 二〇一九年十二月十九日 书记员 杨敬文