湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2834号上诉人（原审被告）：易平，男，1975年10月16日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：张爱金，湖南御辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荣，湖南御辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：株洲武华置业有限责任公司，住所地：湖南省株洲市天元区群丰镇政府政务服务中心**。法定代表人：陈刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马滨，湖南中兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨青，湖南中兴律师事务所律师。上诉人易平因与被上诉人株洲武华置业有限责任公司（以下简称武华置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。易平上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回武华置业公司的诉讼请求或发回重审。二、武华置业公司负担一、二审诉讼费。事实和理由：一、武华置业公司明知易平承租房屋用于经营餐饮服务，出租的商住综合楼未配套设立专用烟道。导致易平承租房屋经营的“重庆老火锅馆”被责令停业。经向武华置业公司反馈后，无法解决专用烟道事宜。二、因武华置业公司的过错，导致易平无法实现合同目的，易平无须支付租金。三、一审判决以易平未支付租金构成违约为由，解除租赁合同，系认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院纠正。武华置业公司辩称：一、双方签订的《租赁合同》合法有效。易平未按约定足额支付租金，已构成严重违约。按照《租赁合同》的约定，武华置业公司有权解除合同。二、武华置业公司按现状出租商铺，易平在承租前已经实地查看并了解商铺现状。《租赁合同》约定，易平因装修或经营须具备的消防、环保、卫生、安全等由易平自行办理相关手续，并承担相关费用和责任。故易平经营餐饮未设立专用烟道，与其公司无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。武华置业公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2017年10月28日签订的武广国际学苑1-2栋1F：-108；2F:106、107、108商铺《租赁合同》；二、被告易平向原告支付自2018年8月13日至2018年11月12日的商铺租金54838元，并以54838元为基数按千分之五每日的标准自2018年7月30日起向原告支付逾期交租违约金直至实际付清之日止；三、被告易平自2018年11月13日起按《租赁合同》约定的标准向原告支付商铺租金直至租赁合同解除之日，并按《租赁合同》的约定向原告支付违约金；四、被告易平自《租赁合同》解除之日起七日内将株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑1-2栋1F：-108；2F:106、107、108商铺腾空按现状返还给原告，逾期按2889元/天的标准向原告支付占用费至实际腾房之日；五、被告易平支付原告因主张权利产生的律师费3000元；六、本案诉讼费用由被告易平承担。一审法院认定事实：原告武华置业公司系武广国际学苑二期的建设单位，且系株洲市天元区：-108；2Ｆ:106、107、108号商铺的所有权人。2017年10月28日，原告武华置业公司（甲方即出租方）与被告易平（乙方即承租方）签订了《租赁合同》，该《租赁合同》主要约定：1.租赁房屋位于株洲市天元区：-108；2Ｆ:106号、107号、108号商铺；租赁面积为377.03平方米；2.乙方将租赁房屋统一以重庆老火锅品牌、快餐业态经营；3.交房屋日以甲方《房屋交付通知书》确定的交付日期为准。甲方不迟于2017年10月28日前向乙方交付全部租赁房屋及场地。租赁期限为120个月，自2017年10月28日至2027年10月27日；4.房屋租金计算标准：2017年10月28日至2018年10月27日，月租金18279元，优惠说明：免租6个月；2018年10月28日至2019年10月27日，月租金18279元，优惠说明：免租3个月；2019年10月28日至2020年10月27日，月租金19376元，免租3个月；……5.本合同签订之日起5日内，乙方需支付54838元作为履约保证金，由甲方无息保存；6.若本合同租赁期限内乙方存在违约情形的，则履约保证金不予退还，甲方另享有向乙方主张应缴租金、相关费用及违约金之权利，因甲方主张相关权利而产生之费用由乙方承担（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）；7.租金采用按季度缴纳的支付方式，首次租金缴纳时间为：乙方须于2017年10月31日之前交纳第一期的租金，第一期租金为54838元；以后乙方每期应提前15天向甲方支付下一期租金；8.租赁期间，若乙方逾期支付租金，则乙方构成违约，乙方须承担逾期交租违约金及违约责任，根据本合同第十条第10.3款、第十二条第12.1款约定适用；返还约定：本合同期限内合同解除或合同期满双方不再续租的，乙方应在合同解除或约定期限届满之日起7日内将租赁房屋清场腾空（搬离乙方自有设施设备、清运遗留垃圾及物品），但甲方同意保留的部分除外，逾期视为乙方抛弃租赁房屋内物品；9.乙方须取得合法经营所必须的营业执照、许可证及相关部门的报批手续，确保证照在租赁期间的连续有效性，并将相关证照、手续的复印件作为本合同的附件，报甲方存档；乙方租赁范围内因装修或经营须具备的消防、环保、卫生、安全等由乙方自行办理相关手续，并承担相关费用及责任；10.除已有约定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，并不予退还已支付的费用（包括但不限于租金、履约保证金、预付款等）：累计延迟支付租金20日以上的（含不足额支付的情形）；……11、乙方逾期（包括不足额支付租金的情形）支付租金20日以内（含20日），每逾期一日按应付季度租金的千分之五支付逾期交租违约金，达到20日以上的甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还，若甲方未书面通知乙方解除本合同的，则乙方仍应以每逾期一日按应付季度租金的千分之五支付逾期交租违约金，直至乙方正常交付租金时止。若乙方未按约返还房屋或造成甲方无法如期收回租赁房屋的，乙方应按2889元／天向甲方支付逾期占用费。此外，双方还对合同其他内容进行了约定。上述合同签订后，被告易平向原告缴纳了履约保证金54838元。2017年11月13日，原告将案涉商铺交付给被告易平，被告易平在《确认交付表》上签字确认。2018年1月15日，因商铺房屋设计和倒板原因，造成厨房伸缩缝漏水，被告易平向原告递交了一份免租一个月的申请，原告经审批同意了被告该申请，原告在庭审中对该事实也予以了确认。故2017年11月13日至2018年5月12日期间为免租期，此后，被告易平仅支付了2018年5月13日至2018年8月12日期间的租金。2018年8月13日至2018年9月12日期间为免租期，自2018年9月13日起至2018年11月12日期间，被告易平欠付原告支付租金36558元。2018年11月13日至2019年2月12日期间为免租期，自2019年2月13日起至2019年10月12日，被告易平欠付原告租金146232元。综上，截至2019年10月12日，被告易平尚欠原告租金共计182790元（36558元＋146232元）。经原告向被告易平多次催讨，被告易平仍未支付，遂酿成本案纠纷。另查明：一、2018年2月，株洲市环境保护局天元分局对被告易平经营的“重庆老火锅馆”进行执法检查。因为被告经营的商铺的硬件设施不达标，没有内置烟道，责令立即停业整顿，待油烟净化设施，全部整改完成后报天元区栗雨街道办事处和天元区环保局验收合格后方可营业。二、《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款规定：“违反本法规定，在居民住宅楼、未配套设立专门烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万以上十万以下的罚款。”被告易平经营的“重庆老火锅馆”停业整顿后，被易平将停业整顿及油烟管道事宜反馈给原告，要求原告解决油烟管道问题。再查明：原告为维护自身的合法权益，特就本案的诉讼事宜委托予湖南中兴律师事务所，双方为此签订《委托代理合同》一份，双方约定本案律师代理费为3000元并由湖南中兴律师事务所出具了相应金额的律师代理费发票。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。现分析如下：原告与被告易平签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。被告易平自案涉商铺交付之日起应按上述《租赁合同》的约定向原告支付租金，但被告易平自2018年8月13日开始未按合同约定及时向原告支付租金，经原告向被告易平催收后，仍未支付所欠租金。根据《租赁合同》第10.3的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，被告易平已累计延迟支付租金20日以上，原告享有合同解除权，有权主张解除《租赁合同》。故此，对原告要求解除与被告易平于2017年10月28日就武广国际学苑1-2栋1F：-108；2F:106、107、108商铺签订的《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。被告易平自2018年8月13日开始未按合同约定及时向原告支付租金，截至2019年10月12日，被告易平尚欠原告租金共计182790元，系民事违约行为，应当承担相应的民事责任。故此，被告易平应当向原告支付租金182790元。关于原告要求被告易平按《租赁合同》的约定按每日千分之五的标准支付违约金的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，本案中，被告易平未按约定支付租金致使原告遭受的实际损失主要为资金占用损失，故结合原告的实际损失及公平原则，酌情认定为10083元（即36558元×9%×409天/365天+54837元×9%×256天/365天+54837元×9%×167天/365天+36558元×9%×75天/365天）（暂计算至2019年10月12日，之后的违约金以欠付租金182790元为基数按年利率9%的标准计算至欠付租金实际清偿之日止）。上述租赁合同解除后，被告易平应将房屋清场腾空并向原告返还株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑1-2栋1F：-108；2F:106、107、108商铺，逾期应按《租赁合同》的约定即2889元/天的标准向原告支付逾期占用费。因被告易平的违约行为，致使原告为维护其合法权益委托湖南中兴律师事务所代理诉讼事宜而支出律师费3000元，双方对此在《租赁合同》中已明确约定由被告易平承担，故对原告要求被告易平支付律师费3000元的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二之规定，作出判决：一、解除原告株洲武华置业有限责任公司与被告易平于2017年10月28日就株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑1-2栋1F：-108；2F:106、107、108号商铺签订的《租赁合同》；二、限被告易平于本判决生效后十日内向原告株洲武华置业有限责任公司支付租金182,790元（计算至2019年10月12日）；三、限被告易平于本判决生效后十日内向原告株洲武华置业有限责任公司支付违约金10,083元（暂计算至2019年10月12日，之后的违约金以欠付租金182,790元为基数按年利率9%的标准计算至欠付租金实际清偿之日止）；四、限被告易平于本判决生效后二十日内腾空并向原告株洲武华置业有限责任公司返还株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑1-2栋1F：-108；2F:106、107、108商铺，逾期按2889元/天的标准向原告株洲武华置业有限责任公司支付逾期占用费；五、限被告易平于本判决生效后十日内向原告株洲武华置业有限责任公司支付律师费3000元；六、驳回原告株洲武华置业有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4495元，减半收取2247.5元，由原告株洲武华置业有限责任公司负担180.5元，被告易平负担2067元。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点为：一、本案违约责任应当如何划分；二、武华置业公司的损失如何承担。现逐一分析如下：一、违约责任的划分。《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款规定：“……违反本法规定，在居民住宅楼、未配套设立专门烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万以上十万以下的罚款……”本案中，双方当事人均明知易平租赁商铺经营餐饮业，且商铺并无配套专用烟道，双方仍然自愿签订《出租合同》。双方当事人的主观过错虽不至于影响《出租合同》的效力，但在环保部门加强执法的背景下，因双方对设立专用烟道的整改难度缺乏认识，直接影响合同的继续履行。在专用烟道设立无法进行整改的情况下，双方均未及时通知对方解除合同，造成损失的不断扩大。易平作为“重庆老火锅馆”的经营者和承租人，应对合同履行不能承担主要责任。武华置业公司作为商铺业主和出租人，负有协助易平完成整改的附随义务，在其不能与其他相关业主协调设立专用烟道的情况下，应对不能履行合同承担次要责任。根据上述违约的实际，本院酌定由易平承担70%的责任，武华置业公司承担30%的责任。二、武华置业公司的损失认定及承担。1.租金损失的承担。按照合同约定，承租人逾期支付租金，出租人即可解除合同。武华置业公司并未及时通知解除合同，其租金损失应当计算至一审判决时截止。之后的房屋占用费作为扩大的损失，不宜继续计算。截止2019年10月12日，易平所欠租金182790元，根据双方违约责任比例，由武华置业公司自负54837元，易平承担127953元，扣减履约保证金54838元，易平应付武华置业公司73115元。2.租金逾期付款违约金及律师费。因双方均违反合同，武华置业公司请求支付租金逾期付款违约金、律师费，本院不予支持。综上所述，易平的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2277号民事判决第一项；二、撤销湖南株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2277号民事判决第二、三、五、六项；三、易平于本判决生效后十日内向株洲武华置业有限责任公司支付租金损失73115元；四、变更湖南株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2277号民事判决第四项为：限易平于本判决生效后二十日内腾空并向株洲武华置业有限责任公司返还株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑1-2栋1F：-108、2F:106、107、108商铺；五、驳回株洲武华置业有限责任公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2247.50元（株洲武华置业有限责任公司预交），由株洲武华置业有限责任公司负担；二审案件受理费4217元（易平预交），由易平负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇一九年十二月二十四日法官助理 齐志龙书 记 员 盘 嘉