海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民初439号 原告（案外人）：刘赟，女，1998年4月30日出生，汉族，现住海口市。 委托诉讼代理人：乔磊，海南泽田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小平，男，1969年5月6日出生，汉族，住海口市，系刘赟之父。 被告（申请执行人）：河南航天建筑工程有限公司，住所地河南省郑州市金水区红专路**。 法定代表人：武进中，董事长。 委托诉讼代理人：李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。 第三人（被执行人）：海南中安和悦置业有限公司，，住所地海南省老城高新技术产业示范区海南生态软件园孵化楼507 法定代表人：白玉侠，总经理。 委托诉讼代理人：姜彬，该公司职员。 第三人（被执行人）：海南博亚房地产开发有限公司，，住所地海南省澄迈县老城经济开发区西线快速干道西侧 法定代表人：聂仲根，董事长。 委托诉讼代理人：刘耀光，该公司总经理。 原告刘赟诉被告河南航天建筑工程有限公司、第三人海南中安和悦置业有限公司、第三人海南博亚房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，原告因不服本院作出的（2019）琼96执异216号执行裁定向本院提起诉讼，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告刘赟的委托诉讼代理人刘小平、被告河南航天建筑工程有限公司的委托诉讼代理人李清理、第三人海南中安和悦置业有限公司的委托诉讼代理人姜彬、第三人海南博亚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘耀光等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘赟向本院提出诉讼请求：1.请求解除对位于××县米西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）第B1栋1-1303房的查封和停止执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月4日，原告与第三人海南中安和悦置业有限公司（以下简称中安公司）签订《内部认购协议书》，购买中安公司名下的的位××县米处西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）第B1栋1-1303房，约定购房价款为1080222元。同日，原告现金预交定金30000元人民币，中安公司出具购房定金收据。原告于2017年9月6日通过平安银行向中安公司账户转购房尾款1050222元，同日中安公司向原告出具购房收据。2019年2月20日中安公司将房屋移交给原告，由原告占有、使用至今，由于中安公司的原因，至今未能给原告办理不动产过户登记。海南省第一中级人民法院于2018年4月28日作出(2018)琼96财保15号《民事裁定书》，查封位于××县米西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）第B1栋1-1303房。被告与中安公司存在何种纠纷，原告并不知情，也与原告无关。案涉房屋虽未办理不动产登记权属证书，但已经交付原告使用，属于原告所有，原告已合法占有、使用、收益、处分的权利。原告在查封前已经足额缴纳购房款，并实际占有、使用至今，并且该房屋系原告唯一的住房。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面罢卖合同:(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋:(三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据以上述司法解释的规定，特请求撤销海南第一中级人民法院（2018)琼96财保15号《民事裁定书》，停止对该案的执行，解除对位于××县米西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）第B1栋1-1303房的查封。综上所述，请求一审人民法院依法公正裁决，支持原告诉讼请求。 为证明其主张，原告向法院提交了以下证据： 1.内部认购书；2.收据、银行转帐单；3.前期物业管理服务协议；4.收据和剧卡记录；5.管道燃气供用气合同、燃气置换开通登记记录；6.情况说明；7.（2019）琼96执异216号民事裁定书。 被告河南航天建筑工程有限公司辩称，一、中安公司违抗法院的执行裁定将查封房屋交给被答辩人，不能视为完成交付。涉案房屋2018年5月2日即被法院查封，2019年2月中安公司才向被答辩人交付房屋。中安公司在法院已经实际查封涉案房屋的情况下，将在没有办理竣工验收手续、不具备交房法定条件的房屋向被答辩人交付，属对抗法院的执行措施，双方的违法交房行为当然不能作为法院裁判的理由，不能视为已经合法交付了房产。二、被答辩人与中安公司签订的《内部认购协议书》属于预约合同而非正式商品房买卖合同，被答辩人与中安公司签订的是《内部认购协议书》，该协议书的性质属于意向书，是被答辩人与中安公司在签署正式的商品房预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认而非最终确认。合同第3、4、6、7都赋予了中安公司在一定条件下享有解除协议并另行销售房屋的权利，其中第6条约定“若买受人不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为买受人违约，出卖人可单方终止本认购书，另行销售该房屋，买受人无权要求返还定金”，说明被答辩人与中安公司之间签订的并非商品房买卖合同，而只是预约合同。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”此规定确认了《内部认购协议》属于预约合同而非正式买卖合同，并不能成立双方正式的商品房买卖合同关系。案涉房屋早在2016年就已经办理了商品房预售许可证，被答辩人与中安公司完全可以订立正式合法有效的《商品房买卖合同》但却未签订，具有故意和存在过错。被答辩人与中安公司并未在人民法院查封之前签订合法有效的书面商品房买卖合同，不满足《执行异议规定》第二十八条和第二十九条第（一）项的要求。三、被答辩人不能证明在其名下无其他用于居住的房屋。澄迈县不动产登记中心出具的证明仅能证明被答辩人在澄迈县内无其他用于居住的房屋，而不能证明其在全国范围内再无其他用于居住的房屋。《异议和复议规定》第二十九条第（二）项的规定是为了保护个人消费者的居住权而设置的，判断消费者是否有其他用于居住的房屋应不限于其所购房屋所在地。如果被答辩人在澄迈县外有可供居住的房屋，其居住权就可以得到保障，就不能适用该条款。而被答辩人住所地在海秀中路**，其在海口应该已有住房，其买案涉房屋的目的实为投资并非为居住，并不满足《异议和复议规定》第二十九条第（二）项的规定。四、被答辩人不能证明其已经实际入住。被答辩人2019年2月开始缴纳物业费，但缴纳物业费并不代表其实际入住，被告要证明其已经实际入住，应当提供自2019年2月至今的装修、水电、煤气费等发票。五、答辩人享有案涉房屋的优先受偿权。答辩人作为建筑工程的承包人对案涉房屋享有优先受偿权，该权利优于抵押权和其他债权。而被答辩人对案涉房屋的物权期待权，仅仅是享有普通债权，其另有其他住房可以保障其生活，涉案房屋并非其生活所必需。综上所述，贵院作出的（2019）琼96执异216号执行裁定书认定事实清楚，法律适用正确，请法院判决驳回被答辩人诉讼请求。 被告河南航天建筑工程有限公司未向法院提交证据。 第三人海南中安和悦置业有限公司述称，我公司支持原告的解除对涉案房屋的查封执行意见，涉案房屋我公司已在政府相关部门验收备案，只要业主在没有签订商品买卖合同之前，都符合我公司的内部认购协议。 第三人海南中安和悦置业有限公司向法院提交以下证据：1.澄迈县房产预售许可证。 第三人海南博亚房地产开发有限公司述称，从本案的源头就明显涉嫌程序违法和涉嫌强迫交易。现博亚公司正涉及刑事案件中审理中，如果法院继续审理本案，会明显违反先刑后民的原则，又导致该判决封锁实际执行标的，建议法院等待刑事案件结束后再审理本案。2016年3月11日，我公司作为乙方，与甲方老城开发区有限公司、丙方中安公司，三方签订《资产转让协议》，要求本项目在2016年底完成竣工验收并交付丙方，在2017年3月底办理房屋产权证。但老城开发区有限公司根本没有履约，才会造成本案群体诉讼，所以，本案应当将老城开发区有限公司追加为被告，老城开发公司接受我方的委托，中安公司愿意出资收购涉案房屋及博亚公司的所有资产，甲方负连带责任。中安公司收购博亚公司项目之前博亚公司就开始收取购房客户的首付款，但是，中安公司却没有履约给购房人办理网签备案的手续，加上因为楼盘没有整体验收，更不可能办理银行按揭款。另外，《资产转让协议》明显价格极低，涉嫌强迫交易，涉案项目现在估价是40个亿，中安公司以5亿元购买且中安公司是有免税政策。在签订《资产转让协议》时，博亚公司的法定代表人以涉嫌合同诈骗罪正在审理中，该合同的签署是在看守所被迫所签。因航天公司未收到施工款而起诉《资产转让协议》无效的案件已由法院立案，涉及本案的刑事案件正在海南省高级人民法院抗诉的二审当中，为此，本案的审理结果要受这两个案件的审理结果影响，请求法院依法中止本案的审理。 第三人海南博亚房地产开发有限公司未向法院提交证据。 本院组织当事人对证据进行了交换并质证，本院对原告和第三人提交的证据的真实性和本案的关联性均予以认可。 根据当事人提交的证据和陈述，本院认定事实如下： 2017年9月4日，刘赟与中安公司签订《内部认购协议书》，购买中安公司名下的的位××县米处西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）第B1栋1-1303房，约定购房价款为1080222元。同日，中安公司向刘赟出具30000元的购房款定金收据。2017年9月6日，中安公司向刘赟出具1050222元的购房款收据。至此，刘赟已付完涉案房屋全部购房款并已实际入住涉案房屋，并缴纳物业管理费和安装燃气费。 海南省第一中级人民法院2018年4月28日作出（2018）琼96财保15号民事裁定书，于2018年5月2日依法查封被申请保全人中安公司名下位于××县米处西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）第A1栋、A2栋、B1栋及J2栋楼中价值95287036元的未售房产。刘赟以前述房产中B1栋1-1303房系其购买的房产为由，提出书面异议。海南省第一中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）琼96执异216号民事裁定，认为：刘赟虽然与中安公司签订《内部认购协议书》早于法院保全查封涉案房屋，且已就涉案房屋支付全部购房款，并实际入住涉案房屋，但刘赟未能提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，故不属于上述法律规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，案外人刘赟异议理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定：驳回案外人刘赟的异议请求。 还查明，中安公司已取得涉案房屋的房产预售许可证。澄迈县不动产登记中心已为原告出据了证明原告在澄迈县无房证明的情况说明。原告河南航天建筑公司诉被告海南博亚房地产开发有限公司、中安公司，第三人刘建设、老城开发公司建设工程施工合同纠纷一案正在海南省第一中级人民法院审理中。 上述事实有原告提供的证据1-7、第三人海南中安和悦置业有限公司提供的证据1和各方当事人的陈述为证。 本院认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案争议的焦点是：是否应解除对位于××县米西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）第B1栋1-1303房的查封和停止执行。原告与第三人中安公司《内部认购协议书》，购买中安公司名下的的位××县米处西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）第B1栋1-1303房，该认购书具备了商品房买卖合同的条款，并已实际履行，原告已付清全部购房款并已入住，该认购书应属于有效购房合同，应受法律保护。澄迈县不动产登记中心已为原告出据了证明原告在澄迈县无房证明的情况说明，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告对涉案房屋享有的物权期待权完全符合以上规定的条件，同时没有证据显示原告在当地拥有两套住房，其所拥有的物权期待权能够排除被告金钱之债的执行。因涉案房屋的土地使用权已办理在中安公司名下，第三人海南博亚房地产开发有限公司提出中止本案的审理没有法律依据，不予采纳。 综上所述，涉案房屋虽然尚登记在第三人中安公司名下，但涉案房屋已由原告合法购买，其享有足以排除被告金钱之债强制执行的民事权益，故原告主张应解除对涉案房屋的查封和停止执行，其诉讼请求有事实根据和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 不得执行位于××县米西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）第B1栋1-1303房。 案件受理费14522元，由被告河南航天建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 审判长  梁振文 审判员  林 珍 审判员  陈玫伊 二〇一九年十二月九日 书记员  陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。