江西省南昌高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣0191执异30号案外人：佛山市顺德区志登贸易有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区容桂红旗居委会容桂大道中**之**第**，统一社会信用代码：91440606MA4W5LUD56。法定代表人：郑超。委托诉讼代理人：陈波霞，广东冠景律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭海峰，广东冠景律师事务所律师。申请执行人：江西银行股份有限公司南昌滨江支行（原名南昌银行股份有限公司科技支行），住所，住所地：南昌市紫金城商业区********机构代码：158377748。被执行人：南昌国苑采摘园艺实业有限公司，住所地：江西省南，住所地：江西省南昌市南昌县蒋巷镇洲头村8851106X。法定代表人：卢海龙，职务：总经理。被执行人：江西国旺实业有限公司，住所地：江西省南，住所地：江西省南昌市南昌县蒋巷镇46062961。法定代表人：卢国平，职务：总经理。被执行人：南昌市东湖区光正小额贷款股份有限公司，住所地：江西省南，住所地：江西省南昌市东湖区阳明路**360100210200199。法定代表人：李光慈，职务：总经理。被执行人：卢海龙，男，汉族，1958年11月13日出生，住江西省南昌市南昌县。被执行人：卢国平，男，汉族，1966年2月19日出生，住江西南昌市南昌县。被执行人：李光慈，男，汉族，1949年11月10日出生，住江西省南昌市青云谱区。在本院执行申请执行人江西银行股份有限公司南昌滨江支行与被执行人南昌国苑采摘园艺实业有限公司、江西国旺实业有限公司、南昌市东湖区光正小额贷款股份有限公司、卢海龙、卢国平、李光慈金融借款纠纷一案中，案外人佛山市顺德区志登贸易有限公司（以下称志登贸易公司）于2019年11月22日对执行标的：南昌东凯光电科技有限公司（以下称东凯光电公司）名下坐落于南昌经济开发区青岚大道的土地使用权及地上建筑物提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人志登贸易公司称，其与东凯光电公司于2018年1月15日签订了《房地产转让合同》，约定东凯光电公司以人民币7000万元的价格将案涉地块及地上建筑物转让给异议人，异议人已按合同约定支付了人民币2255.65万元的转让价款。因案涉地块过户条件尚不具备，一直未办理过户登记手续，案涉地块仍登记在东凯光电公司名下，合同约定的剩余价款支付条件尚未成就，本院对案涉地块的拍卖严重损害其作为受让方的权益。请求终止拍卖东凯光电公司名下坐落于南昌经济开发区青岚大道土地使用权及地上建筑物。案外人提供了《房地产转让合同》复印件及转账凭证复印件等证据材料。申请执行人江西银行股份有限公司南昌滨江支行称，志登贸易公司提出执行异议是故意拖延时间，恶意阻止拍卖，申请执行人作为合法金融机构，书面向本院提交请求对上述标的物继续拍卖，以自有资产提供保证担保，如继续执行错误，给对方造成损失，自愿予以赔偿。本院查明，东凯光电公司通过出让方式持有坐落于南昌经济开发区青岚大道的一宗国有土地使用权，面积79333平方米，证号为洪土国用登经2009第4号，登记用途为工业用地，地上有附属建筑物。南昌银行股，地上有附属建筑物（后更名江西银行股份有限公司南昌滨江支行）与南昌国苑采摘园艺实业有限公司、江西国旺实业有限公司、南昌市东湖区光正小额贷款股份有限公司、卢海龙、卢国平、李光慈金融借款纠纷一案在审理过程中，南昌市西湖区人民法院于2013年10月16日作出（2013）西桃民初字第869号-1民事裁定书，保全查封了李光慈在绩溪县瀛洲镇龙川村的土地、房产。后因东凯光电公司以其名下上述国有土地使用权提供担保，请求解除对李光慈在绩溪县瀛洲镇龙川村的土地、房产的查封。2013年12月20日，南昌市西湖区人民法院作出（2013）西桃民初字第869号-2民事裁定书，查封担保人东凯光电公司上述国有土地使用权，解除对李光慈在绩溪县瀛洲镇龙川村的土地、房产的查封。2015年8月4日，就上述金融借款纠纷一案，江西省南昌市中级人民法院作出（2014）洪民二初字第764号民事判决：南昌国苑采摘园艺实业有限公司偿还江西银行股份有限公司南昌滨江支行支付人民币9999071.93元及利息（按《流动资金借款合同》约定计算，自2014年9月30日起至还清欠款之日止的利息）；江西国旺实业有限公司、南昌市东湖区光正小额贷款股份有限公司、卢海龙、卢国平、李光慈对上述债务承担相应的连带清偿责任。判决生效后，江西省南昌市中级人民法院立案执行，分别于2015年12月25日和2018年12月20日续查封了担保人东凯光电公司的上述国有土地使用权。2017年10月27日，江西省南昌市中级人民法院作出（2017）赣01执指62号执行裁定书，将本案指定新建县人民法院执行。2017年12月27日，江西省南昌市中级人民法院作出（2017）赣01执交字第98号执行裁定书，将此案交叉到本院执行。本院于2018年6月4日立案执行，于2018年11月16日续查封了担保人东凯光电公司的上述国有土地使用权，于2019年8月7日恢复执行。案外人提供的《房地产转让合同》复印件及转账凭证复印件等材料反映的主要内容：合同签订日2018年1月15日；转让范围为东凯光电公司坐落于南昌经济开发区青岚大道的土地使用权（79333平方米）及地上建筑物；转让价款7000万元；签订合同10天内支付定金200万元、一年内支付2100万元、东凯光电公司办理完毕房产证6个月内支付4900万元；东凯光电公司指定收款账户为广东雄风电器有限公司的两个公司账户及胡智恒的一个个人账户；自2018年1月23日至2018年10月9日，广东雄风电器有限公司收款74笔，金额2138.85万元；自2018年2月8日至2018年11月16日，胡智恒收款7笔，金额116.8万元；转款金额少至2000元、多至480万元不等；转账凭证上标注的用途为网银活期互转及往来款，无支付土地款或定金字样。本院在审查过程中多次通知案外人的律师，与案外人的法定代表人或办理转款汇款的经办人一起来本院进一步核实有关情况，但上述人员均未按要求来院。另查明，2019年9月10日，东凯光电公司就上述国有土地使用权向本院提出过排除执行的异议，该异议被本院裁定驳回。东凯光电公司申请复议，南昌市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）赣01执复75号执行裁定：驳回复议申请，维持高新区法院的驳回异议裁定。本院认为，本案的争议焦点为：异议人志登贸易公司对执行标的是否享有实体权利及该权利能否排除执行。本案中，作为执行标的的东凯光电公司名下的上述国有土地使用权于2013年10月起至今一直因本案的诉讼及执行处于司法查封状态，本院系首封法院。对此，东凯光电公司是明知的。东凯光电公司与异议人志登贸易公司签订《房地产转让合同》的时间是在本院查封期间，即使异议人志登贸易公司对此是善意及不知情的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人志登贸易公司显然不符合法定条件，其对执行标的不享有实体权利，不能排除执行，其异议请求本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十六条：案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封、扣押、冻结的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。申请执行人作为合法金融机构，书面向本院表示以自有资产提供保证，该担保充分、有效，对于其继续执行的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回案外人佛山市顺德区志登贸易有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  邓鹏羽人民陪审员  谢大龙人民陪审员  周晓金二〇一九年十二月五日法官助理刘文辉书记员万雪红