河北省保定市莲池区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0606民初4373号原告（反诉被告）：河北沐野企业管理有限公司，住所地保定市翠园街722号。法定代表人：邵世朝，该公司总经理。委托代理人：白福生，河北金房律师事务所律师。委托代理人：谢康乐，该公司员工。被告（反诉原告）：槐艳伟，男，1977年12月22日出生，汉族，现住保定市莲池区。委托代理人：刘敏，河北虹天律师事务所律师。原告河北沐野企业管理有限公司（以下简称沐野公司）与被告槐艳伟为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河北沐野企业管理有限公司的委托代理人白福生、谢康乐，被告（反诉原告）槐艳伟及其委托代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）河北沐野企业管理有限公司诉称，请求法院判令1、被告向原告支付物业服务费40981.2元、电梯费15445.2元、公共设备能源费2880元。共计59306.4元。2、被告按照合同约定向原告支付违约金。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月份，原告接替保定源盛物业服务有限公司的业务，向电谷源盛广场的业主或非业主使用人提供物业服务，并与开发商源盛城发房地产开发集团有限公司（以下简称“源盛地产”）重新签订《前期物业服务合同》，该合同第十条约定的物业公共服务费：3.98元/m/月，同时约定了其他费用如电梯费，中央空调费，公共设备能源等相关费用；该合同第十二条约定应在物业公共服务费用到期之前一个月缴纳下一周期的物业公共服务费等相关费用；该合同第十三条约定了逾期交付费用时违约金的计算标准。源盛地产将电谷源盛广场C座22层2215-2220户房屋交付被告时签订了《交房手册》，该交房手册中已附带《前期物业服务合同》，被告理应按照《前期物业服务合同》的约定向原告交纳物业服务费、电梯费、公共设备能源费等物业服务相关费用，可是被告仅交纳了2017年3月15日至2018年3月14日的物业服务费用，2018年3月15日至2019年3月14日的物业服务费用、2019年3月15日至2020年3月14日的物业服务费用应分别在2018年3月15日和2019年3月15日前交纳，但被告至今未交。被告（反诉原告）槐艳伟辩称，1、物业收费标准由物业公司单方制定，没有和业主进行协商，物业公司的收费标准没有合法依据。物业公司收取的物业费收支明细从未向业主公示，物业公司未经业主同意擅自占用公共区域发布广告位，租赁公共场地，收益也没有进行公示，这些收入实际都是业主共有的，收入多少完全可视情况补贴在物业费里，以降低高额的、不合理的收费标准。2、物业服务不达标，无权全额收取物业费，可考虑按五折缴纳且不应收取违约金。物业管理人员团队不稳定，已单方换了三家物业；物业服务中间多次断档，无人提供物业服务；电梯没有技术监督局检验标识；公共照明区，照明时好时坏，维修不及时；客货梯不分流，管理混乱；垃圾清理不干净，公共区域卫生严重不到位。走廊、公共道路、电梯间随处都有垃圾；物业管理人员素质低下，态度恶劣，不尊重业主。3、物业费收取时未出示房屋验收合格资料，从交房之日起至交房验收合格期间的物业费由开发商支付，业主不应承担，具体数额应从原告诉请中扣除。反诉原告（被告）槐艳伟反诉称，1、请求判令反诉被告（原告）因向反诉原告（被告）提供的物业服务等各项服务不达标，无权向反诉原告（被告）收取物业费、电梯费、公共设备能源费及违约金；2、反诉被告（原告）降低物业服务费等各项费用收费标准，并对物业服务费及公共设备能源费等费用的收支情况进行公示；3、反诉被告（原告）向反诉原告（被告）公示电梯间广告费及墙体广告费用的收支情况；4、本案的反诉费用由反诉被告（原告）承担。反诉事实和理由：2017年10月，反诉被告（原告）接替保定源盛物业服务有限公司，依据《交房手册》中的《前期物业服务合同》的约定，为反诉原告（被告）等业主提供物业服务。但自反诉被告（原告）为反诉原告（被告）提供物业服务起，其在物业公共部分的维护与管理、环境卫生、绿化管理等方面存在大量“脏、乱、差”的情况，完全无法达到反诉被告（原告）承诺的“五星级服务”标准。基于反诉被告（原告）的上述违约行为，反诉被告（原告）无权向反诉原告（被告）收取物业服务费、电梯费、公共设备能源费及违约金。且因反诉被告（原告）的服务长期存在严重不达标情况，因此反诉被告（原告）应当降低物业服务费、电梯费及公共设备能源费等各项服务费用的收费标准，并依据相关法律法规的规定，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收支项目、收费标准等有关情况向反诉原告（被告）及全体业主进行定期按月公示。同时，电谷源盛广场C座写字楼及建筑物外墙归全体业主共同所有，但反诉被告（原告）却擅自在电梯间及写字楼外墙悬挂广告，并将广告收益据为己有，因此反诉原告（被告）依据相关法律规定，要求反诉被告（原告）向反诉原告（被告）公示电梯间广告费及墙体广告费的收支情况。反诉被告（原告）河北沐野企业管理有限公司辩称，1、反诉被告（原告）提供的物业服务符合相关标准和规定，反诉原告（被告）未提供任何证据证明反诉被告（原告）所提供的服务存在反诉状所述的各种情形，事实上反诉被告（原告）所提供的物业服务已经受到了绝大多数人认可，物业收费率达到98%；2、针对反诉原告（被告）所要求的各项服务的收费标准，河北省服务物业管理办法明确规定，非住宅物业收费实行市场调节价，前期物业服务合同中明确约定了物业费、电梯费等各项收费标准，反诉原告（被告）也进行了签字确认，在第一年的费用交付中，反诉原告（被告）也是按照该标准向反诉被告（原告）支付；3、针对反诉原告（被告）所要求各项费用公示和广告费的公示，首先，反诉原告（被告）主体不适格，应该由业主委员会向反诉被告（原告）提出，其二，相关服务费收支情况标准也已经进行明示，包括广告费和墙体广告费没有，电梯间的广告费反诉被告（原告）上述费用均用在服务于业主身上，请求驳回反诉原告（被告）的反诉请求。原告（反诉被告）河北沐野企业管理有限公司向本院提交如下证据：1、交房手册（6套）。其中包括前期物业合同。证明各项费用收费标准及延期违约缴纳的违约责任；临时管理规约证明被告承诺遵守管理规约的相应责任，也规定了延期缴纳的违约责任，明确表明物业收费是包干制收费；业主手册证明被告（反诉原告）承诺本业主手中的各项约定。综上，原告（反诉被告）向被告（反诉被告）交付房屋时，被告（反诉原告）对交房手册中内容都是知情，且承诺予以遵守；2、入住手续书（6套）。证明业主已办理入住手续；3、装饰装修承诺书（6份）。证明该出租屋业主已实际使用并装修房屋；4、前期物业服务合同终止协议。证明源盛城发集团与保定源盛物业服务有限公司终止物业服务委托关系；5、前期物业服务合同。证明源盛城发集团委托原告（反诉被告）对电谷中央时区进行物业服务和管理；6、第一年度的物业费、电梯费、公共设备能源费收据（6页）。证明业主仅向原告（反诉被告）交付第一年度物业费、电梯费、公共设备能源相关费用；7、物业管理催缴函（14页）。证明原告（反诉被告）多次向被告（反诉原告）发函，催促被告（反诉被告）缴费;8、保定市物业管理协会向原告（反诉被告）颁发的保定市物业管理诚信服务示范企业。证明原告（反诉被告）提供的物业服务达到较高标准，在保定市同类企业中的示范单位。被告（反诉原告）槐艳伟对原告（反诉被告）河北沐野企业管理有限公司提交的证据质证认为：证据1交房手册是房地产开发商单方制定的格式性合同和规章，且在前期物业合同中，签订的主体是开发商物业公司，在合同中第十条制定的物业标准，也是在这两个主体间确认的，合同中并没有本案的被告（反诉原告）业主的确认，因此对其收费标准能够证明是原告（反诉被告）和开发商单方的行为；其物业收费标准未经物业支付方同意，擅自支取，违反法律的公平协商性，其收费标准不合法，另外，临时管理规约也是其单方强制制定，关于业主的签字并非是业主本人签字，对其真实性不认可；证据2入住手续上的签字不是被告（反诉原告）本人的签字，被告不认可，即便是当时收房，也是开发商强制交房；证据3装修承诺书上签字不是被告（反诉原告）签字，不认可真实性；证据4-证据5都是未经业主同意，开发商与物业公司自主签订，业主不知情，前期物业合同中第十条物业费收费标准未与业主协商，单方确定不具有合法性；证据6综合物业费缴纳是开发商强制缴纳，收据中没有显示收费标准，因此被告（反诉原告）不认可原告（反诉被告）收费标准的依据；证据7打印的妥投信息显示并非本人签收，不能证明原告（反诉被告）的证明目的；证据8不认可，只是协会颁发，并非国家行政部门认可，也不能因该证据就能证明原告（反诉被告）物业服务达标。原告（反诉被告）河北沐野企业管理有限公司提交的证据能够证明案件的基本事实，本院予以认定。反诉原告（被告）槐艳伟向本院提交如下证据：1、照片组（48张）。证明原告物业服务不达标，公共区域及设施卫生不达标；2、交房手册（1套）。证明被告购买该商业综合体是5A级商业综合体，无论其地理位置和物业标准都应符合原告的承诺，且原告将承诺覆盖在交房手册的封面足以证明原告收取的物业费标准高额物业费的原因，结合证据一能够证明原告物业服务不达标；3、照片组（32张）。证明电梯间和C座大堂由原告发放广告体，C座大厅发放20个广告，每个电梯间发放3组以上广告，一共六部电梯，证明原告未与业主进行协商，擅自在公共区域内发布广告，其收益应为业主共有，其收支情况应当进行公示；4、联名投诉状。证明原告在物业履行过程中，物业服务严重不达标；5、沐野公司工商信息。证明原告实际是房屋开发商投资的公司，从股权信息中能够看到源盛房地产开发有限公司是原告的百分之百的投资人，也就是说原告和开发商实际是一家公司，他们之间单方约定的收费标准是违反双方平等协商原则的规定，其单方制定的收费不合理不合法。反诉被告（原告）河北沐野企业管理有限公司对反诉原告（被告）提交的证据质证认为：证据1没有拍照时间和地点，该证据不能证明被告的证明目的，与原告没有关系；证据2原告提供的综合体是5A级，收费标准是参照市场定价，并不是被告所说的强制性标准；证据3广告的收费已全部用于小区的业主；证据4不认可，怀疑是被告自己制作；证据5原告与源盛地产是两个独立的法人，不是一家公司，原告物业费收费标准是参照市场标准。反诉原告（被告）槐艳伟提交的证据2、3、5能够证明案件的基本事实，本院予以认定，证据1、4本院不予认定。本院根据当事人陈述和经质证认定的上述证据，认定的本案事实如下：2017年10月份，原告（反诉被告）接替保定市源盛物业服务有限公司（以下简称源盛物业）的业务，向电谷源盛广场的业主或非业主使用人提供物业服务，并与开发商源盛城发房地产开发集团有限公司（以下简称源盛地产）重新签订《前期物业服务合同》。被告（反诉原告）于2017年4月11日从源盛地产接收电谷源盛广场C座22层2215-2220户房屋，并签订了《交房手册》，该《交房手册》包括《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《业主手册》三个部分，其中《前期物业服务合同》盖章双方为源盛地产与源盛物业，《临时管理规约》、《业主手册》中均有被告槐艳伟签字遵守承诺。《前期物业服务合同》中第十条约定，物业服务费每平米每月3.98元，电梯费每平米每月1.5元，公共设备能源费100平米以下20元/月/户，100平米-300平米50元/月/户，300平米以及以上100元/月/户。第十三条约定，逾期交纳物业公共服务费的，从逾期之日起每天按交物业公共服务费的千分之三交纳滞纳金。被告（反诉被告）在接收房屋时向源盛物业交纳了一年物业服务费、电梯费、公共设备能源费，计费期间为2017年3月15日至2018年3月14日，交费金额共计为29652元。被告（反诉原告）接收房屋后开始装修，后入住营业。本院认为，根据《河北省物业服务收费管理办法》第七条规定，“物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。”本案中电谷源盛广场作为非住宅，物业服务费收费应实行市场调节价。被告（反诉原告）在接收房屋时按《交房手册》中约定的标准支付了各项费用，应视为对收费标准的认可。《交房手册》中的《前期物业服务合同》虽无被告（反诉原告）的签字，但是在电谷源盛广场业主委员会成立之前，源盛地产与源盛物业或本诉原告签订《前期物业服务合同》符合《物业管理条例》第二十一条之规定，且该协议并无侵犯业主或非业主使用人合法权益。被告（反诉原告）认为该协议为其单方的利益强行制定的格式化合同且损害业主或非业主使用人的合法权益，本院不予认定。被告（反诉原告）已接收房屋，并实际装修使用，事实上已享受了各项物业服务，应该按照《交房手册》中的各项约定向物业公司交纳物业服务各项费用及延期交纳的违约金。被告（反诉原告）现欠原告（反诉被告）2018年3月25日至2020年3月14日的物业服务费40981.2元，电梯费15445.2元，公共设备能源费2880元，合计59306.4元。因为《前期物业服务合同》中约定的日千分之三违约金过高，超出法律规定，应按中国银行同期贷款利率计算为宜。反诉原告（被告）提出对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，与本诉不是同一法律关系，应另行起诉。其他反诉请求，没有提交充分证据，本院不予支持。依照《河北省物业服务收费管理办法》第七条、《物业管理条例》第七条、第二十一条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）槐艳伟于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）河北沐野企业管理有限公司物业服务费、电梯费、公共设备能源费59306.4元；二、被告（反诉原告）槐艳伟于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）河北沐野企业管理有限公司违约金，自2018年3月15日起至付清59306.4元之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回反诉原告（被告）槐艳伟的反诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1283元，简易程序减半收取641元，由被告（反诉原告）槐艳伟负担；反诉费641元，由反诉原告（被告）槐艳伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  霍霞二〇一九年十二月二日书记员  王清