贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8957号上诉人（原审被告）：普安县房地产开发有限责任公司。住所地普安县盘水街道普天大道文笔新苑**楼。统一社会信用代码：91522323709546588U。法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨亚勇，钟飞，贵州富迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周祖勋，男，1974年02月28日出生，汉族，住四川省岳池县。被上诉人（原审原告）：滕明琴，女，1973年12月24日出生，汉族，住贵阳市白云区。上诉人普安县房地产开发有限责任公司（以下简称普安房开公司）因与被上诉人周祖勋、滕明琴商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普安房开公司上诉请求：一、撤销原判第一项、第二项，依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人在《提前接房申请》中已经明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约（金）事宜终止”，而在本合同中，相关违约（金）事宜就包括逾期交房、逾期办证的违约金事宜，该声明表明被上诉人在实际收房后已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，被上诉人已经免除了上诉人的责任，这是被上诉人的真实意思表示，对其具有约束力。一审判决判令被上诉人支付逾期交房违约金系认定事实错误。二、双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项明确约定“…约定日期起180个工作日以后…买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付…按日向买受人支付以交付房价款万分之一的违约金。”本条款约定的违约金计算方式应作系统解释，即与逾期办证一致，应按工作日计算，而非自然日，一审判决以自然日计算逾期办证违约金系认定事实错误。被上诉人周祖勋、滕明琴答辩认为，上诉人的上诉理由不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。周祖勋、滕明琴向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告逾期交房违约金人民币51544元（以购房款人民币356709元为基数，按照每日万分之一计算违约金，从2015年5月30日暂计算至起诉之日止，共计1445天，违约金计算至达到国家规定的交房条件实际交房日止）；2.判令被告以356709元为基数，按照每日万分之一的标准向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金从2016年6月30日起暂计至2019年6月1日为1045天，违约金为37276元，违约金计算至交付办理商品房转移登记的有关文书时止;3.判令被告向原告支付未完成顶棚抹灰和刮腻子的费用3062元；4.判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月29日，原告周祖勋、滕明琴与被告普安公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为:原告周祖勋、滕明琴购买被告普安公司开发的位于贵阳市××××号“云康新城”棚户区城中村改造第2幢2单元5层3号房屋，房号为2-5-3；总价款356709元;出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房；逾期超过90个工作日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人;约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。2017年2月20日，原告周祖勋、滕明琴向被告普安公司出具《提前接房申请》，内容为，本人于2013年10月29日购买了贵司开发建设的“云康新城”（白金壹号）B2栋5层3号房屋，签署了合同编号为BJ201的商品房买卖合同，并按合同交齐了购房款，现因本项目分期开发，本栋未经综合验收，现因本人急需用房，自愿按照现有条件接收该房，特向贵公司申请提交房装修入住手续。本人承诺，我已知悉所购房屋工程的进度及交付条件，自愿按照现有条件接房，且在竣工验收交房前（装修及入住过程中）所有的安全责任事故（含装修施工人员）由我（申请人）自行承担，并配合贵公司完善物业的后续事宜，因为提前装修，自实际接房之日涉及的相关违约事宜，从我（申请人）接收到钥匙之日起终止，本人（申请人）无任何异议，按照前期物业管理企业的有关规定履行相关义务，不乱拆不私自改变外立面，不擅自改变原结构等。2019年5月16日，被告普安公司在《贵州都市报》上刊登《交房通知》，内容为：您所购买的白云区“云康新城”项目B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7栋已具备交房条件，房屋于2019年5月13日开始办理相关交房手续，请各位业主持购房合同、购房人身份证件、房款收据等资料于2019年6月13日前来我公司办理相关交房手续。若你于2019年6月13日前未到我公司办理交房手续，因此造成的逾期交房责任由履行收房责任的一方自行承担。一审判决认为：原告周祖勋、滕明琴与被告普安公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行合同义务。以上合同签订后，原告周祖勋、滕明琴方已支付购房价款，履行自己的合同义务。被告普安公司未按合同约定交付房屋和办理产权转移登记，已构成违约，故应依照合同约定承担违约责任。关于逾期交房违约金。根据合同约定，被告普安公司应当在2015年5月30日前向原告周祖勋、滕明琴交付案涉房屋，但被告普安公司实际是在2017年2月20日将案涉房屋交付原告周祖勋、滕明琴的。因此，逾期交房的期间应为2015年6月1日2017年2月19日，共629天。逾期交房违约金以已付购房款356709元为基数按每日万分之一计算，金额为22437元（356709元×0.0001×629天）。关于原告周祖勋、滕明琴主张逾期交房违约金计算至达到交房条件时的问题。根据被告普安公司所举证据，原告周祖勋、滕明琴因急需用房于2017年2月20日向被告普安公司申请提前收房，被告普安公司已根据原告周祖勋、滕明琴的申请在该时间将案涉房屋实际交付原告周祖勋、滕明琴，故在该时间之后原告周祖勋、滕明琴再主张逾期交房违约金，于法无据，不予支持。关于逾期交付办理商品房转移登记文书违约金。根据合同约定，被告普安公司承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告周祖勋、滕明琴。但被告普安公司至今未将上述办证资料交付原告周祖勋、滕明琴，故被告普安公司应按照合同约定承担违约金。违约金以已付购房款356709元为基数按每日万分之一自2016年7月1日计算至起诉之日的2019年5月13日为37311.76元（356709元×0.0001×1046天）。2019年5月14日以后的违约金按该约定计算至交付办理商品房转移登记文书之时。关于原告周祖勋、滕明琴主张的案涉房屋顶棚抹灰和刮腻子的3062元费用问题。原告周祖勋、滕明琴已于2017年7月20日申请收房，其有收房时应当对房屋进行及时检验，但其在收房时对房屋质量没有提出异议，时至今日才提出以上质量问题，故原告周祖勋、滕明琴该项请求没有事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告周祖勋、腾明琴逾期交房违约金22437元；二、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告周祖勋、腾明琴逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金37311.76元，2019年5月14日之后的违约金按合同约定支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、驳回原告周祖勋、腾明琴的其他诉讼请求。案件受理费2098元，减半收取1049元，由原告周祖勋、腾明琴负担249元，被告普安县房地产开发有限责任公司负担800元。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，上诉人普安房开公司与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于上诉人普安房开公司提出《提前接房申请》中已经明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约（金）事宜终止”，而在本合同中，相关违约（金）事宜就包括逾期交房、逾期办证的违约金事宜，该声明表明被上诉人在实际收房后已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，故一审判决认定在《提前接房申请》中不包括逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金系认定事实错误之上诉理由，经查，被上诉人《提前接房申请》系针对上诉人不符合交房条件而其急需使用房屋出具的，该违约金涉及的是交房相关事宜，并未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，故上诉人该上诉理由不能成立。关于上诉人普安房开公司提出逾期办证违约金应按工作日计算，而非自然日之上诉理由，经查，双方在合同中对按照工作日计算的期限均是进行了明确的约定的，而此处就是约定按日计算，并非按工作日计算，故上诉人认为应按工作日计算之上诉理由不符合双方合同约定，该上诉理由本院不予采纳。综上所述，上诉人之上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2098元，由上诉人贵阳普安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十二月九日书记员  陈晓琦