甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初5421号 原告（反诉被告）：龚某，男，1988年11月21日出生，汉族，甘肃省张掖市人。 委托诉讼代理人：张某1，系甘肃峰和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张掖市XX房地产开发有限责任公司，住所地：张掖市甘州区，统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：叶某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张某2，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：张某3，系甘肃XX律师事务所律师。 原告龚某与被告张掖市XX房地产开发有限责任公司（以下简称“XX房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告XX房地产公司于2019年9月2日依法提起反诉。经审查，本院对其反诉请求予以受理，并决定与本诉合并审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龚某及其委托诉讼代理人张某1，被告（反诉原告）XX房地产公司的委托诉讼代理人张某2、张某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚某向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行向原告交付位于甘州区的房屋的义务（价值398370元）；2.要求被告承担逾期交房的违约金及赔偿金98550元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月18日，被告以零首付、可以办理银行按揭贷款等为承诺，将位于甘州区建筑面积为113.82㎡的住宅房一套出售给原告。原、被告双方约定：该住宅房销售价格为3500元/㎡，房屋总价款为398370元。协议达成后，原、被告于2016年5月18日签订商品房买卖合同（预售）。为达到银行按揭贷款之目的，被告在合同上将房屋单价书写为3660元/㎡，被告向银行出具了收到原告126581元首付款的收据，并让原告出具了金额为126581元的欠条一张。剩余房款290000元原告办理了银行按揭贷款支付，之后原告按约向银行偿还贷款。原告提起诉讼的主要事由为：1.合同约定的交付房屋时间为2016年9月30日前，但被告以种种理由推拖至今未交付；2.后来在原告要求被告交付房屋的时候，被告要求原告承担合同签订之日起至房屋实际交付之日的物业管理费、暖气费，原告不同意交纳交房之前的物业费、采暖费等费用；3.被告在没有任何证明文件的情况下称房屋的实际测算面积为117.64㎡，并将超出部分的价格单方确定为3700元/㎡，要求原告承担超出预定面积部分的购房款14134元，原告认为被告的要求超出合同的约定；4.针对被告为原告垫付的首付房款，原告虽出具了欠条，但双方约定房屋总价款为398370元、减去银行贷款290000元及原告支付的定金10000元，原告实际欠被告的首付房款为98370元。综上所述，因被告公司内部管理混乱，被告工作人员不按正常财务程序办理房款交纳手续，导致原告无所适从，且被告违背双方约定的零首付购房等承诺，被告的行为存在违约和销售欺诈行为。为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请依法审理。 被告XX房地产公司在庭审中辩称并反诉称：原告所诉双方签订房屋买卖合同的事实属实，但原告陈述双方约定房屋价格为3660元/㎡不属实，购房款应当以合同约定价格计算。本案所涉房屋已经具备交付条件，但经我公司通知，原告不来我公司办理房屋交接手续，我公司并未违约，故我公司不承担违约金。反而是原告存在违约行为。根据房屋买卖合同的交易习惯，应该由买受人首先交清房款、向物业公司办理完与物业有关的相关手续才能交付房屋，但原告仅支付了定金10000元、以按揭贷款的方式交纳了房款290000元，剩余房款至今未付清。针对原告的违约行为，我公司提出如下反诉请求：1.请求判令反诉被告向反诉原告支付房款129757.20元；2.请求判令反诉被告支付违约金47413.28元（截止2019年9月2日）、并支付自2019年9月3日至债务清偿之日的违约金（按照每日万分之三的标准支付），以上合计177170.48元；3.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年5月18日，反诉原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，约定：反诉原告购买××区房屋一套，房屋预测面积为113.82㎡，价格为3660元/㎡，共计价款为416581元。反诉被告于2016年5月16日前支付首付款126581元，下剩290000元以按揭贷款支付。若反诉被告交纳房款逾期90日以上的，应当按照每日万分之三支付违约金。合同签订后，反诉被告因经济困难未能交纳首付款，仅支付定金10000元，后以银行按揭贷款方式支付了290000元。本案所涉房屋交工后，由张掖市房兴房产测绘队对出售给原告的这套房屋的面积进行实测，实测面积为117.42㎡。现因反诉被告至今未能交纳剩余房款，其行为行为侵犯了反诉原告的合法权益，故依法提起反诉。诉讼过程中，反诉原告将第二项诉讼请求变更为：要求反诉被告支付违约金46868.30元，并承担违约金至房款付清之日。 反诉被告龚某辩称：反诉原告的反诉请求不能成立，理由如下：1.根据原、被告双方的约定，房屋总价款实际为398370元，扣除原告支付的定金10000元和贷款支付的290000元，反诉被告实际欠反诉原告房款98370元，而不是反诉原告陈述的129757.20元；2.反诉被告向反诉原告出具金额为126581元的欠条属实，但反诉被告书写欠条的原因是当时反诉原告承诺以零首付的方式购房，待反诉被告有支付能力的情况下再支付欠款，在欠条中并未约定还款时间，不存在反诉被告违约的情形，故反诉被告不应承担违约金；3.反诉原告的原售房经办人李刚曾向反诉被告承诺只收取98370元的售房款；4.2016年5月18日，基于双方合同约定的相关条款，在办理按揭贷款手续时，已经由反诉原告向反诉被告出具了金额为126581元的收款收据，且有银行的收讫章为凭，故买卖合同中约定的反诉被告交付房款的义务已履行。因反诉原告代为反诉被告履行付款义务，后续产生的欠款法律关系与本案并非同一法律关系。综上，反诉原告的反诉请求不能成立，请求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2016年5月18日，原告（反诉被告）龚某作为买受人、被告（反诉原告）华通房地产公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定的主要内容有：出卖人建设的商品房项目名称为“XX大厦城市综合体一期工程1号商住楼”，其中该商住楼中的××元预售给原告，房屋预测建筑面积113.82平方米，出卖人与买受人按照建筑面积计算房价款，单价为每平方米3660元，房屋总价款为416581元；买受人采取商业贷款方式付款，于2016年5月16日前支付首期房价款126581元，余款290000元向银行申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内的，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。如果出卖人不解除合同，则买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第十一条约定的主要内容为：出卖人应当自2016年9月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条（商品房交付条件：该商品房交付应当符合下列第2、3项所列条件：……2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房验收合格）第十条（商品房相关设施设备具备交付条件）约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第九条约定的交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照合同第十二条处理。合同第十二条第一款第2项规定：自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第十三条约定：该商品房交付时，出卖人应向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房面积实测数据，实测面积与预测面积发生差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%的，以多退少补为准，产权归买受人所有。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订前，原告（反诉被告）龚某于2016年5月8日向被告（反诉原告）XX房地产公司交纳定金10000元。合同签订的当日，被告（反诉原告）XX房地产公司向原告出具了金额为126581元的收据一张。剩余购房款290000元，原告根据合同约定于2016年6月15日在中国建设银行股份有限公司张掖分行办理了按揭贷款手续向被告支付。2016年7月4日，原告（反诉被告）龚某向被告（反诉原告）XX房地产公司出具欠条一张，内容为：“今欠到XX房地产公司1#楼2单元4层2-403房屋首付款116581元”。但该欠款原告至今未向被告支付。房屋竣工后，经被告（反诉原告）XX房地产公司委托，张掖市房兴房产测绘队于2017年9月26日对世贸大厦城市综合体一期工程1号楼作出房屋面积测绘报告（张房测字[2017125]号）一份，经测量，原告（反诉被告）龚某购买的住宅楼面积为117.42平方米。但本案所涉房屋所属项目“XX大厦城市综合体一期工程1号商住楼”至今未取得工程竣工验收合格手续。 现龚某以XX房地产公司至今未交付本案所涉房屋为由诉至本院，XX房地产公司亦以龚某未支付购房首付款为由提起反诉。 上述事实，由原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同（预售）》一份、收据一张、个人贷款支付凭证一张，被告XX房地产公司提交的《商品房买卖合同（预售）》一份、收据一张、欠条一张、房屋面积测绘报告一份、被告工作人员记录的通话记录两份、清欠房款客户名单一份、主体结构工程验收记录一份、特种设备使用登记证一份在卷予以证实。 本院认为,依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 庭审中，原告（反诉被告）陈述本案所涉商品房单价为3500元/㎡、房屋总价为398370元，且双方协议零首付购房，对此，被告（反诉原告）不予认可，主张房价应按照双方在合同的约定的价格计算购房款。本院认为，当事人对于自己的诉讼主张或抗辩理由有责任提供证据，不能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。原告购房单价为多少、是否零首付购房等约定，对于买卖合同的双方当事人来说均是合同的重要条款，双方之间就达成的协议应当以书面合同的形式来体现，现原告（反诉被告）提交的证据不足以证明原告陈述的存在零首付购房及购房单价为3500元/㎡的事实，故原告对其主张应承担举证不能的法律后果。本院依法确认本案所涉商品房单价为3660元/㎡。现本案所涉房屋经具有测绘资质的单位测绘面积为117.42㎡，原告（反诉被告）虽对此提出异议，但其未提交相关证据加以反驳，故涉案房屋的价款应按照实测面积117.42㎡计算，据此，涉案房屋总价款应为429757.20元（117.42㎡×3660元/㎡）。 关于原告要求被告交付本案所涉房屋的诉讼请求，本院认为，被告华通房地产公司作为出卖方，其主要义务是按照合同约定的时间向原告龚某交付符合合同约定条件的房屋。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告华通房地产公司应在2016年9月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告。被告XX房地产公司虽主张该商品房于2016年9月30日已具备交付条件，但按照合同约定，该商品房交付时应当同时具备已取得房屋测绘报告及工程验收合格等条件。被告华通房地产公司在庭审中提交其工作人员记录的通话记录、清欠房款客户名单欲证明其已经向原告履行了通知交房的义务，但原告对被告陈述的事实不予认可。本院认为，被告提交的上述证据系被告单方书写，且上述证据不足以证明其主张。被告提交的主体结构工程验收记录和特种设备使用登记证也不能证明涉案房屋已经取得工程竣工验收合格手续。被告的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。被告XX房地产公司以原告龚某未交付取暖费、物业费的抗辩理由，不能阻却被告XX房地产公司向原告龚某履行交付符合合同约定条件房屋的合同义务，故被告XX房地产公司应在房屋竣工验收合格后向原告龚某履行交付房屋义务。同时，按照合同约定，被告XX房地产公司未按照约定时间将该商品房交付原告龚某，应按照合同约定的违约责任。双方合同约定，被告如不按约定时间交付房屋，则承担自约定的交付期限（2016年9月30日）起至实际交付之日止按日计算支付全部房价款万分之一的违约金，该约定未违反法律规定，据此，被告XX房地产公司应承担自2016年10月1日至原告龚某在庭审中主张的时间（2019年9月30日共计1095天）的违约金47058.41元（429757.20元×1?×1095天）。 关于反诉原告XX房地产公司要求反诉被告龚某支付购房款129757.20元及承担违约金46868.30元且付至房款付清之日止的反诉请求。本案中，根据庭审中被告XX房地产公司的陈述，为配合办理银行贷款，被告先就原告应付的首付款出具了收据，在办理银行贷款后，由反诉被告就下剩首付款向反诉原告出具了欠条，据此，本院可以认定，原、被告双方就首付款的付款期限进行了变更。因双方在欠条中未约定付款期限，被告XX房地产公司主张先履行抗辩权的依据不足。反诉被告龚某就其所欠首付款向反诉原告出具了欠条，反诉被告应及时向反诉原告履行付款义务。因在该欠条中双方未约定付款时间及违约责任，故反诉被告不应向反诉原告支付违约金，但反诉被告龚某未及时付款给反诉原告XX房地产公司造成了一定的损失。本院依照法律规定，将被告的损失认定为资金占用期间利息的损失，故本院酌定由反诉被告龚某以116581元为基数、按照年利率6%，自欠条出具之日（2016年7月4日）起向反诉原告承担资金占用期间利息。根据合同对等原则，本院认定反诉被告支付利息的时间为2019年9月30日。利息损失计算为22651.85元（116581元×6%÷365天×1182天）。 另外，按照原、被告签订的合同约定及法律规定，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。根据被告提交的证据证实，涉案房屋的实测面积比预测面积超出3.6㎡，面积误差比绝对值超出3%，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款为12497.44元（113.82㎡×3%×3660元/㎡），面积误差比超过3%部分的房价款为678.56元[（3.6㎡-113.82㎡×3%)×3660元/㎡]。故反诉被告龚某应向反诉原告XX房地产公司除支付所欠首付款116581元外，还应向被告、补交房款12497.44元，合计129078.44元，超出部分678.56元应由被告（反诉原告）XX房地产公司负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张掖市XX房地产开发有限责任公司在诉争房屋工程项目“XX大厦城市综合体一期工程1号商住楼”竣工验收合格后立即向原告龚某履行交付该商住楼××元房屋义务； 二、被告张掖市XX房地产开发有限责任公司向原告龚某支付违约金47058.41元，限于本判决生效后三十日内付清； 三、反诉被告龚某向反诉原告张掖市XX房地产开发有限责任公司偿付购房款129078.44元、承担资金占用期间利息22651.85元，合计1511730.29元，限于本判决生效后三十日内付清； 四、驳回原告龚某的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告张掖市XX房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8754元，减半收取4377元，由原告龚某负担438元、被告张掖市XX房地产开发有限责任公司负担3939元。 反诉案件受理费3843元,减半收取1921.50元，由反诉原告张掖市XX房地产开发有限责任公司负担288.50元、反诉被告龚某负担1633元。 如不服本判决，可在判决书送达之日后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员 黄华 二〇一九年十二月十一日 法官助理 王婧 书 记 员 段愚