北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16742号上诉人（原审被告、反诉原告）：孔令臣，男，1980年4月1日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾玉凤，女，1990年10月17日出生。委托诉讼代理人：赵青贺（贾玉凤之夫），1986年12月9日出生。上诉人孔令臣因与被上诉人贾玉凤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初57905号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔令臣上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回贾玉凤的一审诉讼请求、贾玉凤支付孔令臣违约金5700元；撤销一审判决第二项，改判贾玉凤支付孔令臣电费200元、门锁维修费100元、房门损失费800元；一、二审诉讼费用由贾玉凤负担。事实和理由：一、贾玉凤违约在先。双方租赁合同签订后，2018年12月21日贾玉凤的丈夫突然微信通知孔令臣不再继续租住，贾玉凤身体不好需要回家养病，不再支付下一季度房租。该事实依据包括完整的微信聊天记录、贾玉凤的起诉状等证据，贾玉凤故意不支付下季度房租的行为亦可证明。二、孔令臣多次提醒贾玉凤不支付下季度房租的违约后果，亦在换锁前询问贾玉凤是否继续支付房租。为了避免贾玉凤搬走孔令臣的家具家电以及房屋空置损失扩大，孔令臣才将房屋门锁更换，过了一个月零二十三天才把房屋租出去。三、本案不适用合同法第八条、第九十三条、第九十七条，应适用合同法第九十四条第二项，合同约定拖欠房租半个月可以解除合同，贾玉凤明确不履行合同剩余期限，应承担主要责任。四、一审认定贾玉凤破坏房门及门锁，但认定门锁损失金额过低，亦未认定房门损失。贾玉凤辩称：不同意一审判决，亦不同意孔令臣的上诉请求。贾玉凤一审诉讼请求：1.孔令臣退还贾玉凤房屋押金3800元及剩余租金1900元；2.孔令臣赔偿贾玉凤财产损失13000元、因搬家导致的误工费2000元、交通费300元、精神损失费10000元。孔令臣反诉请求：1.贾玉凤支付孔令臣违约金5700元；2.贾玉凤支付孔令臣电费224元；3.贾玉凤支付孔令臣暴力破坏房门及门锁产生的维修费、损失费共计900元；4.贾玉凤交回所偷监控器的内存卡并不得删除内容。一审法院经审理认定事实如下：2018年10月7日，孔令臣（甲方）与贾玉凤（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租期共12个月，甲方从2018年10月8日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年10月7日收回；乙方擅自将房屋转租、分租、转让、转借、与他人调剂交换的，或乙方拖欠租金半个月的，甲方可以终止合同，收回房屋；月租金3800元，交纳方式为押1付3，由乙方在2018年10月7日交纳给甲方，以后应在付款期提前15天支付；押金3800元，合同期满，对房屋没有损坏，结清水电费后，甲方退还乙方押金；乙方未租满租期押金不退，违约金为月租金150%；甲方收取乙方每个月水费、宽带上网费共计100元，电费查表0.5元每度，初始电表数6880；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，贾玉凤依约支付了首期租金及押金。2018年12月22日，贾玉凤的爱人赵青贺向孔令臣发送微信称：“老孔，这边我不想租了，你原来拍的图片能发我一份吗？我转租出去”“……实在是住不了了，我老婆在这边住了这几个月现在身体也不太好，她要回家养病，我也只能转租了……”2018年12月24日，孔令臣将涉案房屋门锁更换。同日，贾玉凤拆锁进入房屋，将个人物品取走。庭审中，贾玉凤另提交如下证据：1.贾玉凤与孔令臣的微信对话记录，证明孔令臣没有提供合适的居住环境，贾玉凤无法居住；孔令臣认可微信对话的真实性，不认可证明目的，称贾玉凤向孔令臣反映的问题都及时解决了，贾玉凤为涉案房屋购置的物品花费的费用孔令臣也都报销了；2.视频截图及购物小票、转账记录，证明孔令臣私自进入贾玉凤房间，并且拿走了贾玉凤的现金和首饰；被告认可该证据的真实性，不认可证明目的，称当晚确实将房间门锁更换了，但并没有拿贾玉凤的物品，该证据只能证明贾玉凤购买首饰的价格。庭审中，孔令臣另提交如下证据：1.微信红包记录，证明孔令臣为贾玉凤报销了其为涉案房屋购置物品花费的费用；贾玉凤认可真实性，但称从价格上看可知物品的质量并不好；2.照片，证明孔令臣对贾玉凤提出的插座问题进行了处理；贾玉凤认可真实性，认可孔令臣确实更换了插头，但称对方并没有一并更换插座；3.照片，证明贾玉凤搬离时的电表抄数、贾玉凤破坏了涉案房屋的门锁；贾玉凤认可确实撬了门锁，但称是因为孔令臣私自更换门锁，另，贾玉凤认可其入住涉案房屋后尚未支付电费；4.贾玉凤与孔令臣的微信对话记录，证明孔令臣于2018年12月21日要求贾玉凤搬离，否则孔令臣就收回房屋；贾玉凤认可该记录的真实性，但称合同约定双方应对争议先行协商，协商不成再起诉，孔令臣并未与贾玉凤进行协商。经询，双方均认可合同约定的下期租金支付时间应为已付租金到期前十五天及以前，即2018年12月23日。另，贾玉凤就其主张的现金及首饰丢失未提交其他证据，孔令臣就其主张的电表抄数、门锁修复费用未提交其他证据。上述事实，有《房屋租赁合同》、微信对话记录、照片及双方当事人一审当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，贾玉凤与孔令臣签订的租赁合同合法有效，双方均应遵照执行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方合同第二条第二款第三项的约定，贾玉凤拖欠租金半个月的，孔令臣可以终止合同，收回房屋。根据现有证据，贾玉凤虽于2018年12月21日表示“不想住了”，要“转租出去”，但下期租金的交纳日为2018年12月23日，且截至2018年12月24日时，双方尚未就租赁合同的解除达成一致意见，贾玉凤已交租金尚未使用完毕且约定的最后交租日尚未届至，合同约定的出租人单方解除权条件并未成就，贾玉凤亦尚未自涉案房屋搬离；此种情形下，孔令臣未经贾玉凤同意即更换涉案房屋门锁，致使贾玉凤无法正常进入涉案房屋，该种做法确有不妥。现孔令臣仅以贾玉凤曾明确表示不再租住为由主张贾玉凤提前退租构成违约，缺乏事实依据，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，贾玉凤租金已交至2019年1月7日，尚未使用的租金及押金，孔令臣应予退还；具体退还数额，根据尚未使用的租期天数进行核算。另，贾玉凤自认其自入住涉案房屋后未曾交纳电费，鉴于双方并未对用电量进行交接，对电费进行酌定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案现有证据，无法证明贾玉凤受有财产损失，对贾玉凤要求孔令臣赔偿财产损失的诉讼请求，不予支持。孔令臣主张其更换及维修门锁花费900元，但并未就此提交证据，鉴于贾玉凤自认其确于孔令臣更换门锁后将门锁撬开，加之孔令臣在租期内擅自更换门锁确有过错，酌定贾玉凤支付孔令臣门锁更换及维修费用100元。贾玉凤主张的误工费、交通费、精神损失费缺乏法律依据，不予支持。孔令臣要求贾玉凤返还内存卡的请求并非合同纠纷审理的范围，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、孔令臣于判决生效之日起七日内退还贾玉凤押金三千八百元、租金一千九百元；二、贾玉凤于判决生效之日起七日内支付孔令臣电费二百元、门锁维修费一百元；三、驳回贾玉凤的其他诉讼请求；四、驳回孔令臣的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费288元，由贾玉凤负担263元（已交纳），由孔令臣负担25元（于判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由孔令臣负担15元，由贾玉凤负担10元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，孔令臣提交微信聊天记录，用以证明贾玉凤主动提出不再租住房屋，且非法占用一个半月用于转租，拒绝继续支付房租，构成违约。贾玉凤提交监控视频截图，用以证明孔令臣私自换锁，多次进入房间，停留较长时间，且试图修改监控，怀疑孔令臣盗取其财物。双方对对方提交的上述证据的真实性予以认可，不认可证明目的。孔令臣主张贾玉凤于2018年12月21日第一次发微信说不想继续租住，此外，贾玉凤是踹门而不是拆门锁。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：贾玉凤与孔令臣签订的租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的上诉争议焦点有二：一、贾玉凤是否存在违约行为；二、孔令臣主张的损失数额如何认定。关于第一个上诉争议焦点。双方于2018年10月7日签订合同，租期12个月，月租金于付款期前15天支付。贾玉凤于下期付款日前日明确表示“不想住了”，要“转租出去”，已交租金尚未使用完毕，故不存在违约行为。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案诉讼中双方当事人同意解除合同，故贾玉凤预付的租金及押金，孔令臣应予退还。关于第二个上诉争议焦点。贾玉凤自认其确于孔令臣更换门锁后将门锁撬开，但孔令臣未经贾玉凤同意即更换涉案房屋门锁，本身存在过错。据此，一审酌定贾玉凤赔偿孔令臣更换及维修门锁费用100元、对孔令臣更换房门的费用不予赔偿，并无明显不当。综上所述，孔令臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费576元，由孔令臣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  孙 妍二〇一九年十二月十一日法官助理  仵 霞法官助理  刘旭萌书 记 员  卢园园-8--1-