甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘04民终1446号上诉人（原审被告）：甘肃省名育房地产开发有限公司，住所地白银市会宁县会师镇会师南路。法定代表人：张海军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马存真，甘肃翰学律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南军，男，1974年10月5日出生，汉族，城镇居民，住会宁县。被上诉人（原审原告）：南宏，男，1977年10月31日出生，汉族，城镇居民，住会宁县。被上诉人（原审原告）：庞玉英，女，1948年3月25日出生，汉族，城镇居民，住会宁县。被上诉人（原审原告）：南爱萍，女，1971年10月1日出生，汉族，城镇居民，住会宁县。四被上诉人共同委托诉讼代理人：张武雄，甘肃兰裕英久律师事务所律师。上诉人甘肃名育房地产开发有限公司因与被上诉人南军、南宏、庞玉英、南爱萍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘肃省会宁县人民法院（2019）甘0422民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人甘肃名育房地产开发有限公司委托诉讼代理人马存真，被上诉人南军、南宏、南爱萍及四被上诉人共同委托诉讼代理人张武雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。甘肃名育房地产开发有限公司上诉请求:1、依法撤销原判，查清事实后依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决违反法定程序。1、被上诉人不具有原告诉讼主体资格。从《房屋拆迁安置协议》第八条第2款来看，案涉拆迁房屋在法律上应当属于家庭共有，共有人为6人（共有人的具体身份信息不明，应当根据户籍登记信息予以确认），但本案提起诉讼的原告只有4人，除已经去世的合同当事人南俊吉外，应该还有1人属于家庭共有成员。本案所涉拆迁房屋为农村宅基地房屋，农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。宅基地审核表中登记的权利人为宅基地使用权人，宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人，但被上诉人在一审中并未提交宅基地使用权证或其他相关确权法律文书，应当认定被上诉人不具有原告主体资格。2、本案应当以分家析产或者法定继承案件的审理结果为依据，在前述纠纷未处理前直接审理本案违反法定程序。二、一审判决认定事实有重大错误。案涉被置换房屋会宁县会师镇南城巷1号在被征用前按照现行法律法规应当属于宅基地，而不是商住综合用地。若如被上诉人所诉请的“应当在被拆迁的原地址置换商铺”，按照菁华商业广场布局，会师镇南城巷1号宅基地现在属于菁华商业广场门前市政道路的一部分。三、一审判决适用法律有重大错误。1、一审法院认为“南俊吉去世后，其相应的权利义务由继承人庞玉英、南爱萍、南军、南宏继续享有。庭审中庞玉英、南爱萍明确表示放弃对案涉商铺的继承和共有……”，从该认定来看，本案确实存在分家析产、继承纠纷，但一审又认为“本案不存在继承纠纷”。2、一审判决违反约定大于法定的民事审判原则。根据《房屋拆迁补偿安置协议》第三条的约定，双方对安置房屋具体位置约定按照合同签订顺序通过摇号方式在该地块开发改造区域内确定具体位置。菁华商业广场改造完成后，上诉人多次组织被拆迁户摇号确定房屋具体位置，但包括被上诉人在内的拆迁户拒不履行合同，均坚持要在原址置换，致使上诉人无法交付房屋。南军、南宏、庞玉英、南爱萍向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告南军、南宏交付会师镇南城巷1号宅基地上建造的一层商铺160平米（现邮政银行租用），并办理过户登记手续；2、被告向原告承担迟延交付违约金160000元；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年，被告名育公司经政府相关部门批准，对会宁县会师镇南城巷旧城区进行开发建设会宁商业步行街菁华商业广场。会宁县会师镇南城巷1号商住综合用地的户主为南俊吉(于2016年1月22日去世)，与原告庞玉英系夫妻关系，原告南军、南宏系南俊吉与庞玉英之子，原告南爱萍系南俊吉与庞玉英之女。2014年10月22日，南俊吉委托原告南军、南宏与被告名育公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定双方按照宅基地面积与商铺面积1：0.95的比例置换补偿，即原告家用220平米的商住综合用地置换被告开发的160平米商铺；原告通过摇号的方式取得置换后的新房，被告按照拆迁补偿合同签订的顺序作为摇号依据（被告设计图纸出样后选房摇号）；工程工期预计为两年，整体拆迁完工后开始计算工期，竣工验收合格后一个月内交付新建的楼房；原告不能提供该土地使用证房产证、权属有争议、未按合同约定期限履行义务的承担违约责任，被告必须保证置换楼房在项目整体拆迁完毕后两年内完工并交付原告使用、交付楼房不符合约定及设计建筑标准、未按合同约定期限履行义务的承担违约责任。后因被告未按合同约定期限交付商铺，原告南军、南宏与被告名育公司于2018年1月30日签订《商铺（商位）返租合同》，约定原告将置换的160平米商铺返租于被告。2018年2月13日，被告向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日商铺返租费115200元。另查明，原会宁县会师镇南城巷1号商住综合用地现为被告名育公司开发建设的会宁商业步行街菁华商业广场的一部分，现由被告出租于中国邮政储蓄银行白银市支行。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、本案是否存在继承纠纷；2、原告要求被告交付原址上建造的一层商铺的请求能否成立；3、原告要求被告支付违约金的请求能否成立。一、关于本案是否存在继承纠纷的问题。经审查，原会宁县会师镇南城巷1号商住综合用地的户主南俊吉(于2016年1月22日去世)，与原告庞玉英系夫妻关系，婚后生育了原告南爱萍、南军、南宏。2014年10月22日，南俊吉委托儿子南军、南宏与被告名育公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，约定将原告家庭所有的220平米商住综合用地置换被告新建的菁华商业广场一层160平米商铺。南俊吉去世后，其相应的权利义务由继承人庞玉英、南爱萍、南军、南宏继承享有。庭审时，原告庞玉英、南爱萍明确表示放弃对涉讼商铺的继承和共有，明确表示所置换的菁华商业广场一层160平米商铺由原告南军、南宏所有。因此，本案不存在继承纠纷，本案原、被告之间的法律关系是基于房屋拆迁补偿合同涉案房屋被拆迁而引发的纠纷，故本案的性质为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。二、关于原告要求被告交付原址上建造的一层商铺的请求能否成立的问题。本案原、被告于2014年10月22日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。房屋拆迁补偿安置协议中约定了原告用220平米的商铺综合用地置换被告开发的160平米商铺。就双方兑换商铺的具体位置合同未有明确约定，原告认为是其原住宅土地之上即现邮政银行所租位置，被告名育公司认为是其开发的整个区域，具体位置以摇号的方式取得。经审查，名育公司与原告合同签订于2014年，双方签订的房屋拆迁补偿安置协议约定名育公司施工设计图纸出样后选房摇号，名育公司必须保证置换楼房在项目整体拆迁完毕后两年内完工并交付原告使用，但名育公司在设计图纸出样投入建设直至工程竣工验收合格并交付使用，从未组织原告及其他拆迁户进行选房摇号，现合同约定交付商铺的时间早已逾期。庭审时，被告未向法庭提交其已组织原告及其他拆迁户进行选房摇号及对方不予配合选房摇号的任何证据，被告对此应承担举证不能的法律后果。按照合同约定，名育公司应当向原告交付符合合同约定和《中华人民共和国建筑法》等法律法规强制性规定的一层商铺。现因被告名育公司已将原告家所有的旧房拆迁利用，并将开发的菁华商业广场完工后已投入运营多年，被告都未能按照合同约定的期限将兑换的新建商铺交付原告，应承担违约责任。综上，原告主张选择原址商铺的理由成立，本院予以支持。被告应向原告交付原址（原会宁县会师镇南城巷1号住宅所占位置）160平米的商铺，即现中国邮政储蓄银行租用位置的160平米商铺，并协助办理产权登记手续。三、关于违约金的问题。原告与被告在合同中约定了逾期交付的违约责任，双方约定拆迁完毕后两年内完工并交付原告使用。但在被告未能按期交付商铺时，双方签订了商铺返租合同，约定原告将置换的160平米商铺返租于被告，年租金为115200元，且原告已收取了2017年1月1日至2017年12月31日的租金，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因双方签订的返租合同未约定租赁期限，故原告可随时主张解除合同，被告名育公司应当按照合同约定继续支付拖欠的返租租金。因原告在本案中对返租租金未有相关请求，故本院不作处理。综上所述，原告要求被告交付原址位置160平米商铺并协助办理产权登记手续的诉讼请求，理由正当，证据确实充分，本院予以支持。被告关于因其他拆迁户的原因致使商铺无法交付的辩解意见，无证据证实，本院不予采纳。因被告未能如约交付商铺，双方签订了商铺返租合同，且原告已收取了2017年的商铺返租租金，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告甘肃省名育房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告南军、南宏交付会宁县会师镇会师南路会宁商业步行街菁华商业广场现由中国邮政储蓄银行白银市支行所租位置中160平米的商铺，并协助办理产权登记手续；二、驳回原告南军、南宏的其它诉讼请求。案件受理费3500元，由被告甘肃省名育房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人提交以下证据：1、安置楼房分配须知、安置楼房抽号分配通知书，拟证明上诉人已经通过张贴的方式发放通知书，但被上诉人未领取通知书，也未实际参与摇号活动。2、房屋所有权证、土地使用权证、南城巷北片区居民住宅平面图、会师镇南城巷平面图，拟证明案涉被拆迁房屋的所有权人即土地使用权人均是南俊吉，南俊吉才是本案当事人；被拆迁房屋按照现在规划属于市政道路的一部分。3、南城巷1号平面图，拟证明上诉人交付但被上诉人未接收的房屋位置。被上诉人质证认为：证据1不属于新证据，是商铺还是住宅不明确，是上诉人单方制作的，被上诉人根本不知道；证据2证明的是一审没有争议的事实，而且证据显示是商业服务用地；证据3客观存在，但不能证明解释出的观点。二审查明的案件基本事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：1、一审判决是否违反法定程序；2、上诉人应否向被上诉人南军、南宏交付案涉商铺并协助办理产权登记。一、一审判决是否违反法定程序。1、上诉人与南俊吉签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。该协议对棚户区开发改造范围、被拆除房屋现状、拆迁补偿置换方式及条件、房屋拆迁及期限、过渡期安置补偿费、安置房屋的交付、违约责任等均进行了明确约定，该协议在其他约定事项约定：“乙方家庭的全部成员共6人一致同意南军、南宏作为乙方代表人，授权他（她）在本协议文本和其他文件上签字及办理相关手续。”该约定系南俊吉对南军、南宏作为家庭成员代表进行签字行为的授权，现南俊吉的继承人均未对南军、南宏的代理行为提出异议，且案涉房屋拆迁置换的标准是原有住房占地面积，与人口数量无关。被上诉人已经提交会师镇广场社区居民委员会便函证明南俊吉已经死亡，其妻子庞玉英、长子南军、次子南宏、女儿南爱萍与南俊吉的身份关系，故上诉人以家庭共有成员身份不明为由认为被上诉人不具有原告主体资格无事实及法律依据，依法不予支持。本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，南俊吉虽已死亡，但其继承人均已参加诉讼，且被上诉人庞玉英、南爱萍在一审中明确表示自愿放弃对案涉商铺的继承，即在本案中不存在继承权及分家析产矛盾纠纷，若被上诉人之间因继承产生纠纷，亦可通过另案诉讼方式解决，故继承纠纷与分家析产纠纷并非本案审理的依据。综上，上诉人以被上诉人家庭成员身份信息不明确及应以分家析产或者继承案件的审理结果为依据，一审判决违反法定程序的理由不能成立，依法不予支持。二、上诉人应否向被上诉人南军、南宏交付案涉商铺并协助办理产权登记。被上诉人提交的国有土地使用权证书载明南俊吉享有使用权的土地用途为综合用地，上诉人提交的房屋所有权证书亦证明南俊吉名下的被拆迁房屋设计用途为“商服”，故对上诉人关于该土地性质为宅基地的主张不予支持。上诉人虽在二审中提交安置楼房分配须知、安置楼房抽号分配通知书以证明通过张贴的方式发放通知书，但其明确陈述没有证据证明组织摇号以确认分配商户的事实，故对上诉人关于被上诉人拒不履行合同义务的主张不予支持。上诉人与南俊吉签订的《补充协议》明确约定“经甲乙双方确认乙方宅基地面积共计202平方米，置换甲方新建一层商铺160平方米。”被上诉人南军签字的《领款单》中领款用途为“商铺返租费”，被拆迁房屋及占地的现状不影响上诉人依据协议约定向被上诉人置换相应的一层商铺。现位于会宁县会师镇会师南路会宁商业步行街菁华商业广场由中国邮政储蓄银行白银市支行所租位置商铺系占用南俊吉原土地及房屋的就近位置，上诉人以被置换的会师镇南城巷1号宅基地属于精华商业广场门前市政道路的一部分为由拒绝履行置换义务，与合同约定相悖，有违诚信原则，依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人甘肃省名育房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陶作科审判员  栾春鹏审判员  魏 茹二〇一九年十二月十日书记员  马小斐