辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8202号上诉人（原审被告）：大连宏城地产有限公司，住所地大连市金州区先进街道七里村丘号**。法定代表人：郑绵昆，该公司经理。委托诉讼代理人：杨玉玲，辽宁海之韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庄永松，男，1949年1月10日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审原告）：巨莲琴，女，1955年5月29日生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：林斌晶，浙江光正大律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邵文娟，浙江光正大律师事务所实习律师。上诉人大连宏城地产有限公司（以下简称“宏城公司”）因与被上诉人庄永松、巨莲琴房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回庄永松、巨莲琴的一审诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定案涉八份合同性质为商品房买卖合同系认定事实错误。2011年12月9日宏城公司与庄永松、巨莲琴签订的八份《商品房买卖合同》不能孤立看待，其签订不能脱离宏城公司2012年5月18日出具的《购房款收取确认书》及案外人杨小敏出具的《证言》。1.如果八份合同签订时债务履行期尚未届满，则各方当事人签订《商品房买卖合同》的目的是为了担保债权的实现，这种名为房屋买卖实为民间借贷的合同关系，系各方当事人通谋的虚伪意思表示，属于变相的“流质条款”，八份合同因违反我国《物权法》的规定应认定为无效。2.如果八份合同签订时债务履行期已届满，则各方当事人签订《商品房买卖合同》的目的是以物抵债。根据以物抵债协议的形成时间和履行程度，以物抵债协议有不同的法律后果。以物抵债是实践合同，在尚未办理房屋物权转移手续前，宏城公司作为债务人可以反悔而不履行八份《商品房买卖合同》。实际上，案涉八套房屋的物权至今尚未转移到宏城公司名下，所以宏城公司可以选择不履行《商品房买卖合同》，继续履行原债务。3.一审判决未查明八份《商品房买卖合同》签订时债务履行期限是否届满，也未根据以物抵债协议的形成时间和履行程度确定合同能否履行，直接认定八份《商品房买卖合同》的性质是商品房买卖合同，并判令宏城公司履行该合同系认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定八份《商品房买卖合同》有效，适用合同履行的有关法律规定作出判决系适用法律错误。庄永松、巨莲琴辩称:不同意宏城公司的上诉请求，同意一审判决。1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宏城公司的上诉请求。宏城公司认为签订八份《商品房买卖合同》的目的是以物抵债，但没有提供证据予以证明，其上诉状中多次强调八份《商品房买卖合同》签订时债务履行期是否届满的问题，但该问题的探讨应该建立在宏城公司与庄永松、巨莲琴之间确实存在以物抵债的问题，而事实上现有证据中并不能得出各方当事人之间存在以物抵债的意思表示。相反，购房款收取确认书明确写明了庄永松、巨莲琴与朱建国一起向宏城公司购买了商品房，确认书与《商品房买卖合同》、购房款收据、销售不动产统一发票相结合能够完整体现宏城公司与庄永松、巨莲琴之间的商品房买卖意思表示及相关法律关系，且宏城公司认为双方存在以物抵债的意思表示，与庄永松、巨莲琴支付购房尾款的行为是相悖的，即使存在抵的意思表示，也是一审法院认定的以债权冲抵购房款，正是因为债权数额不足以抵偿全部购房款，因此庄永松、巨莲琴才支付165,128元补足购房款，因此，宏城公司的推论与事实不符。2.退一步讲，即使各方当事人之间存在以商品房抵债的意思表示，本案案情也符合最高人民法院公布的指导案例72号，即宏城公司与庄永松、巨莲琴之间存在借款合同关系，为履行借款合同，双方签订了相应的《商品房买卖合同》，双方系真实的商品房买卖合同，是在上诉人未偿还借款本息的情况下经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，同时对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务做出了约定，明释交易活动中当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化除法律禁止外均应予以准许，本案双方经协商一致，中止借款合同关系，建立了商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是上诉人难以清偿债务时通过将上诉人所有的商品房出售给被上诉人与朱建国的方式，实现双方权利义务平衡的交易安排，根据72号指导案例的观点，该交易安排并未违反法律行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第186条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，综上所述，宏城公司的上诉请求无事实和法律依据，请求查明事实的基础上，驳回其上诉请求，维护庄永松、巨莲琴的权利。庄永松、巨莲琴向一审法院起诉请求：1.依法确认二原告与被告于2011年12月9日签订的八份《商品房买卖合同》合法有效；2.依法判令被告支付二原告违约金（自2012年9月1日交房期限次日）至实际交房之日止，每日按已付购房款3,337,096元的万分之二计算）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月9日，原、被告双方签订了八份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于金州新区先进街道凤祥路91号第*号（建筑面积95.65平方米，总金额535,640元）、金州新区先进街道凤祥路91号第*号（建筑面积51.23平方米，总金额289,688元）、金州新区先进街道凤祥路91号第*号（建筑面积50.57平方米，总金额283,192元）、金州新区先进街道凤祥路91号第*号（建筑面积51.73平方米，总金额289,688元）、金州新区先进街道凤祥路91号第*号（建筑面积83.73平方米，总金额468,888元）、金州新区先进街道凤祥路95号第*号（建筑面积87.5平方米，总金额490,000元）、金州新区先进街道凤祥路95号第*号（建筑面积87.5平方米，总金额490,000元）、金州新区先进街道凤祥路95号第*号（建筑面积87.5平方米，总金额490,000元）商品房八套（总房款合计3,337,096元）。合同第八条均约定：“出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。2012年5月18日，被告大连宏城地产有限公司出具《购房款收取确认书》，该确认书写明：“购房人朱建国、庄永松、巨莲琴向本公司购买位于大连市金州区宏城嘉苑房屋共计12套（详见购房清单）。现本公司确认，购房人朱建国、庄永松、巨莲琴已于2011年12月9日向本公司支付了上述房屋的全部购房款共计人民币7,165,128元，其中165,128元由朱建国通过银行转账方式向本公司支付，其余700万元由购房人指定的付款人杨小敏，身份证号码：3303021960××××××××向本公司支付。本公司确认已经收取杨小敏代朱建国、庄永松、巨莲琴支付的购房款700万元，本公司于收款同日向朱建国、庄永松、巨莲琴开具了收款收据，确认收到上述全部购房款共计人民币7,165,128元。”原告提供的八张“专用收款收据”显示，被告大连宏城地产有限公司按案涉八份《商品房买卖合同》向原告出具了相应的购房款收据，收款日期为：2011年12月9日。2012年12月14日被告大连宏城地产有限公司按照双方签订的八份《商品房买卖合同》中约定的房款金额，向原告庄永松、巨莲琴出具了八张销售不动产统一发票。被告至今未向原告交付案涉房屋。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告就房屋买卖达成合意，并约定以欠款抵顶购房款，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，应为有效合同。被告应按合同约定的期限向原告交付房屋，被告未按期交房，应承担违约责任，按合同约定以已付房款的万分之二/日向原告支付违约金。对被告提出的双方签订的买卖合同不是真实意思表示，是为债务提供担保的辩解，经查认为，原被告双方均认可，原告通过债权转让的方式取得了对被告的债权，双方约定以原告对被告的债权抵消原告应向被告支付的购房款，符合法律规定，而被告在双方签订《商品房买卖合同》后，向原告出具了《购房款收取确认书》，并又先后向原告出具了收款收据及购房发票，原、被告双方的行为符合商品房抵债的交易习惯，未显示出双方有“让与担保”的意思表示。同时，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果，被告以担保关系作为案涉买卖合同非真实意思表示、不应承担违约责任的反驳主张，即应当对担保法律关系的存在承担举证责任，但是，被告在本案中对此并未提供任何证据加以证明，故被告的辩解，无事实及法律依据，不予采纳。一审法院作出如下判决：一、原告庄永松、巨莲琴与被告大连宏城地产有限公司关于金州新区先进街道凤祥路91号*号、金州新区先进街道凤祥路91号第*号、金州新区先进街道凤祥路91号第*号、金州新区先进街道凤祥路91号第*号、金州新区先进街道凤祥路91号第*号、金州新区先进街道凤祥路95号第*号、金州新区先进街道凤祥路95号第*号、金州新区先进街道凤祥路95号第*号的八份《商品房买卖合同》有效。二、被告大连宏城地产有限公司于判决生效后十日内支付原告庄永松、巨莲琴逾期交房违约金（自2012年9月1日起至实际交房之日止，每日按已付购房款3,337,096元的万分之二计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9932元（原告已预交），由被告大连宏城地产有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院已查明的案件事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有两个：一是庄永松、巨莲琴与宏城公司签订的八份《商品房买卖合同》是否合法有效；二是宏城公司应否向庄永松、巨莲琴支付逾期交房违约金。针对第一个焦点问题，本院认为，本案争议的八份《商品房买卖合同》签订前，双方当事人均认可案外人杨小敏欠庄永松、巨莲琴债务，宏城公司的郑建海的配偶陈梅兰欠杨小敏债务，在此背景下，宏城公司与庄永松、巨莲琴签订了案涉八份《商品房买卖合同》，并出具《购房款收取确认书》，认可收到杨小敏代庄永松、巨莲琴支付的案涉房屋购房款。庄永松、巨莲琴承认其并未实际向宏城公司支付购房款，而是以其对杨小敏的债权抵付了该购房款。故本案实质系在陈梅兰、杨小敏均未偿还相应借款本息的情况下，各方重新达成的以房抵债协议，目的是通过将宏城公司所有的案涉八套商品房出售给庄永松、巨莲琴的方式，抵销庄永松、巨莲琴对杨小敏，杨小敏对陈梅兰的债权，从而实现各方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，宏城公司主张案涉八份《商品房买卖合同》无效，无充分的事实及法律依据，对于宏城公司的该项上诉请求，本院不予支持。针对第二个焦点问题，即宏城公司应否向庄永松、巨莲琴支付逾期交房违约金，本院认为，宏城公司与庄永松、巨莲琴虽签订了《商品房买卖合同》，但如前所述，该《商品房买卖合同》签订的目的是宏城公司协助庄永松、巨莲琴办理案涉八套房屋的过户手续，以抵销各方之间的债权债务关系，宏城公司与庄永松、巨莲琴之间实质是以房抵债的法律关系，并非真实的商品房买卖合同关系，故庄永松、巨莲琴诉请依据其与宏城公司签订的《商品房买卖合同》主张逾期交付房屋的违约责任，依据不足，本院不予支持。一审判决支持庄永松、巨莲琴的该项诉请欠妥，本院依法予以纠正。综上所述，宏城公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初988号民事判决第一项；二、撤销大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初988号民事判决第二项；三、驳回庄永松、巨莲琴的其他诉讼请求。一审案件受理费9932元(庄永松、巨莲琴已预交)，由大连宏城地产有限公司负担4966元，庄永松、巨莲琴负担4966元；二审案件受理费19,864元（大连宏城地产有限公司已预交），由大连宏城地产有限公司负担9932元，庄永松、巨莲琴负担9932元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 张萍萍审判员 张 钱二〇一九年十二月十六日书记员 杜玉洁