陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2019）陕01民终13964号上诉人（原审原告）：刘磊，男，1983年10月17日出生，维吾尔族，西安铁路客车车辆段职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：刘建业，男，1956年1月29日出生，维吾尔族，西安铁路局退休职工，住西安市碑林区，系刘磊之父。被上诉人（原审被告）：西安飞流商贸有限公司，住所地西安市碑林区房。法定代表人：何韧，该公司总经理。上诉人刘磊因与被上诉人西安飞流商贸有限公司（以下简称飞流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初7225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘磊上诉请求：对一审判决错误进行纠正，改判为支持其全部诉讼请求；一、二审诉讼费由飞流公司负担。事实和理由：西安市中级人民法院（2018）陕01民终12794号民事判决认定，飞流公司自2018年1月初将涉案房屋上锁，虽其陈述仅上锁半个月，但其解锁并未向刘磊告知，行为欠妥当,同时考虑飞流公司上锁至飞流公司对涉案房屋经营权到期期间刘磊并未经营的实际情况，对飞流公司主张的2017年11月20日至2017年12月31日租金19024元(13920/30*11+13920)予以支持,对2018年1月1日至2018年2月28日租金不予支持。从以上认定可以看出，对2018年1月1日之后的违约责任应由飞流公司承担，同时，飞流公司对其装修财产应承担全部法律责任。一审判决推翻上述判决对主要争议事实的认定，错误认定其承担2018年1月1日以后的全部违约责任，系偏袒飞流公司。一审判决认定事实不清，适用法律错误。飞流公司辩称，刘磊与其签订的《房屋租赁合同》真实有效，双方应依约履行。2017年11月20日，刘磊应交纳第二笔租金而未交纳，违约在先。在此之前，其多次打电话联系刘磊，但刘磊既不接电话也不交纳租金，且刘磊自2017年7月将房屋大门上锁直至2018年4月将房屋退还给铁一村，未经营一天，也未交纳租金。为了防止刘磊转移财产，其才在刘磊已经上锁的大门上加锁。后因刘磊恶意违约，致使其拥有经营权的房屋无法继续经营，其无奈于2018年1月15日解除了与铁炉庙第一村民委员会签订的房屋整体租赁协议，并随即撤除了所加门锁，但西安中级人民法院以此为由免除了刘磊两个月租金共计19024元。刘磊的诉讼请求无新证据支持，依法应予驳回。刘磊向一审法院起诉请求：1.飞流公司支付其房屋装修的费用97873元；2.飞流公司退还其房屋租金111360元；3.飞流公司支付《房屋租赁合同》违约金2万元；4.诉讼费、评估费由飞流公司负担。一审法院认定事实：2017年4月25日,甲方飞流公司与乙方刘磊签订《房屋租赁合同》,约定：一、甲方在位于西影路与XX路XX路XX层门面房若干，经过甲乙双方友好协商，乙方租赁甲方北边第13、14间临街门面房，用于经营海鲜、烧烤。门面房的面积为240㎡,租金单价为 58元/平方/月，每月房租为13920元。二、本合同有效期为三年，三年内房租单价不变，三年后续签房屋租赁合同，租赁单价在本合同单价基础上递增5%。三、签订合同时交纳6个月房租，下次2017年11月20日前交纳下6个月房租，以此交纳方式推算，直到合同期满，房租起算日期为2017年5月20日。四、房屋租赁押金为27840元。乙方租赁房屋满三年，若乙方不续租，甲方退还乙方租赁押金，但乙方应提前一月告知甲方。该合同还约定了其他的条款。合同签订后，飞流公司依约将涉案房屋交付给刘磊，刘磊向飞流公司支付租金、押金共计111360元，飞流公司对此表示认可。飞流公司自西安市雁塔区XX村委会获得涉案房屋经营权后分别出租于刘磊等人。西安市雁塔区XX村委会以飞流公司对涉案门面房管理不到位为由，于2018年1月15日与飞流公司解除经营权合同,飞流公司的经营权到2018年2月28日终止。2018年1月15日铁炉庙第一村民委员会的告知书上载明：由于目前西安市场整体经济不景气,再加上飞流公司对门面房商铺管理方面不到位,导致各经营户无心继续经营下去，根据几天来村委会派人对各商铺的摸底调查,村委会研究决定收回飞流公司所承租本村集体门面房,由村委会统一管理经营,如各商铺有意向继续租赁,请五日内到村委会重新签订租房合同,至于租赁条款村委会将给予一定程度上的优惠，同时商户和飞流公司签订的租房合同于2018年2月底废止。2018年4月28日，铁炉庙村委会将包括涉案房屋在内的房屋收回。刘磊经营至2018年4月28日，刘磊未向铁炉庙村委会交纳租金。2018年，飞流公司曾将刘磊起诉至一审法院，要求刘磊支付租金及相应利息，一审作出（2018）陕0113民初4407号民事判决。刘磊不服，提起上诉。西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终12794号民事判决认定：原审判决查明事实清楚,依法予以确认。另查明,飞流公司因刘磊拖欠租金自2018年1月初将涉案房屋上锁,飞流公司称上锁时间半个月,其解锁时因无法联系到刘磊故未向刘磊告知；刘磊称飞流公司于2018年1月初将涉案房屋上锁,但何时解锁以及上锁原因其不知晓。飞流公司称刘磊自2017年6月底停止经营；刘磊称其系自2017年7月底停止经营。该判决认为：本案系租赁合同纠纷,飞流公司作为出租人将其享有经营权的涉案房屋出租给刘磊使用,作为承租人刘磊应当履行依约支付租金的义务。虽刘磊称其已于2017年7月提出停业退租,但根据本案查明事实情况飞流公司并未与刘磊就解除租赁合同关系达成一致,故刘磊自行停止经营并不能作为其不履行支付租金义务的合理抗辩理由。本案二审审理中,飞流公司明确其本案主张租金数额19028元系按照合同约定租金标准计算自刘磊未付租金起始日即2017年11月20日至飞流公司对涉案房屋经营权到期日即2018年2月28日,经审查,飞流公司自2018年1月初将涉案房屋上锁,虽其陈述仅上锁半个月,但其解锁并未向刘磊告知,行为欠妥当,同时考虑飞流公司上锁至飞流公司对涉案房屋经营权到期期间刘磊并未经营的实际情况，飞流公司主张2017年11月20日至2017年12月31日租金19024元(13920/30*11+13920)应予支持,对2018年1月1日至2018年2月28日租金不予支持,又因本案一审查明刘磊已付有押金27840元，且飞流公司主张租金计算方式亦将该押金予以抵扣,故确认前述刘磊应向飞流公司支付租金19024元从刘磊已付押金27840元中予以抵扣,本案刘磊就飞流公司主张租金无需再行支付款项。一审法院认为，刘磊与飞流公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。关于刘磊主张的违约金2万元和房屋装修费97873元，因在《房屋租赁合同》履行过程中，双方未就合同解除达成一致的情况下，刘磊不向飞流公司履行交纳房屋租金的义务，在飞流公司和铁炉庙村委会租赁关系于2018年2月28日终止后，刘磊继续使用涉案房屋至2018年4月28日，并未向铁炉庙村委会交纳房屋租金，故刘磊的上述主张，无事实依据，依法不予支持。关于刘磊要求退还租金111360元的诉讼请求，经查，包含刘磊向飞流公司交纳的2017年5月20日至2017年11月19日期间的租金83520元及房屋租赁押金27840元。根据生效判决载明的事实，从2017年11月20日至2017年12月31日期间，刘磊仍继续使用涉案房屋，产生租金19024元，从刘磊已付押金27840元中予以抵扣，故对刘磊的该项请求，对其中8816元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、被告西安飞流商贸有限公司应于本判决生效后十日内退还原告刘磊押金8816元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费4738元，刘磊已预交，由刘磊负担4556元，西安飞流商贸有限公司负担182元，西安飞流商贸有限公司应在支付上述款项时一并支付刘磊。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，刘磊曾与飞流公司自愿签订《房屋租赁合同》，该合同履行中，在双方未就合同解除协商一致的情况下，刘磊不再向飞流公司交纳自2017年11月20日起的相应租金，而飞流公司与铁炉庙村委会的租赁关系于2018年2月28日终止后，刘磊仍继续使用涉案房屋至2018年4月28日，并未向铁炉庙村委会交纳租金。据此，一审认为刘磊主张的违约金2万元和房屋装修费97873元，无事实依据，依法不予支持，并无不妥。关于刘磊要求退还租金111360元的诉讼请求，经查，刘磊曾向飞流公司交纳2017年5月20日至2017年11月19日期间的房屋租金83520元和房屋租赁押金27840元，根据本院作出的（2018）陕01民终12794号民事判决认定，刘磊自2017年11月20日至2017年12月31日期间仍继续使用涉案房屋并产生租金19024元，应从刘磊已付押金27840元中予以抵扣，故一审对刘磊上述关于退还租金的诉讼请求，仅对其中8816元（27840元-19024元）予以支持，并无不当。综上所述，刘磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4606元，由刘磊负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二0一九年十二月二日 法官助理    高 喜 平          书 记 员   张  小  赛