河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1023民初3243号原告：高景琦，男，1972年2月20日出生，汉族，工人，河北省廊坊市经济技术开发区人，现住廊坊市。委托诉讼代理人：纪胜涛，河北金派律师事务所律师。被告：刘广信，男，1980年7月27日出生，汉族，河北省永清县人，现住本村。第三人：张彦涛，男，1987年9月17日出生，汉族，河北省永清县人，现住本村。原告高景琦与被告刘广信、第三人张彦涛执行异议之诉一案，本院于2019年6月21日作出（2019）冀1023民初1050号民事判决。高景琦不服该判决，向河北省廊坊市中级人民法院提起上诉。河北省廊坊市中级人民法院于2019年9月16日作出（2019）冀10民终4523号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告高景琦及其委托诉讼代理人纪胜涛到庭参加诉讼，被告刘广信、第三人张彦涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高景琦向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决终止执行位于廊坊市安次区房屋，并解除对该房屋的查封；二、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告高景琦与第三人张彦涛于2016年11月17日签订了《房屋买卖合同》，合同约定第三人张彦涛将位于廊坊市安次区房屋出售给原告，约定总价款1000000元。合同签订当日原告向第三人张彦涛支付房款800000元，并约定剩余200000元在办理房屋过户时支付。在合同履行过程中由于第三人张彦涛违约，该房屋一直无法过户。原告将其起诉至廊坊市安次区人民法院。廊坊市安次区人民法院做出了（2018）冀1002民初2832号民事调解书，确定双方签订的房屋买卖合同继续履行等各项调解内容。综上，原告与第三人张彦涛于2016年11月17日签订了《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，且该交易也得到了安次区人民法院的认可。2018年6月20日，河北省永清县人民法院作出（2018）冀1023财保96号民事裁定书，诉前查封了廊坊市安次区房屋。2018年6月21日，被告刘广信对第三人张彦涛提起诉讼。2019年1月7日，被告刘广信向河北省永清县人民法院申请强制执行。2019年3月13日，原告依法向河北省永清县人民法院提出书面执行异议，要求解除查封。2019年3月28日，河北省永清县人民法院作出（2019）冀1023执异14号执行裁定书，驳回了原告的执行异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为，贵院作出的执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议，缺乏事实与法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，起诉至人民法院，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘广信在法定期间未提交书面答辩，也未提供相关证据。第三人张彦涛在法定期间未提交书面答辩，也未提供相关证据。本院经审理认定事实如下：原告高景琦与第三人张彦涛于2016年11月17日签订了《房屋买卖合同》，合同约定第三人张彦涛将位于廊坊市安次区房屋出售给原告，约定房屋总价款1000000元。合同签订当日原告向第三人张彦涛支付房款800000元，并约定剩余200000元在办理房屋过户时支付。后原告又于2018年1月29日向第三人张彦涛支付了房款50000元。合同同时约定，郭海军、张栋作为保证人为张彦涛提供担保。在合同履行过程中由于第三人张彦涛违约，该房屋一直无法过户。原告将张彦涛、郭海军、张栋及其第三人恒大廊坊房地产开发有限公司起诉至廊坊市安次区人民法院。廊坊市安次区人民法院做出了（2018）冀1002民初2832号民事调解书，调解书确定当事人自愿达成如下协议：“一、原告高景琦与被告张彦涛自愿继续履行《房屋买卖合同》；二、被告张彦涛于2019年3月20日之前将在第三人恒大廊坊房地产开发有限公司购房时应付的公共维修基金、契税等共计18073.54元交付给第三人；并于涉案房屋办理房屋产权证时，按时将己方需提交的资料交于第三方恒大廊坊房地产开发有限公司；三、被告张彦涛于2020年6月30日前偿还涉案房屋除150000元以外的剩余银行贷款，被告张彦涛取得房本15日内协助原告高景琦办理涉案房屋过户手续（过户相关费用由原告负担）。同时原告高景琦给付被告张彦涛剩余房款150000元，该款专项用于被告张彦涛偿还剩余贷款（具体以银行当日数据为准）；四、对以上所有款项，被告郭海军、张栋自愿为被告张彦涛继续承担担保责任；五、上述条款在履行过程中，若被告张彦涛、郭海军、张栋逾期执行，从逾期之日起，三被告自愿另行给付原告高景琦违约金170000元，三被告之间互负连带责任”。2018年6月20日，河北省永清县人民法院作出（2018）冀1023财保96号民事裁定书，诉前查封了涉案的廊坊市安次区房屋。2018年6月21日，被告刘广信对第三人张彦涛提起诉讼。同日，刘广信与张彦涛达成调解协议，永清县人民法院作出（2018）冀1023民初1582号民事调解书，该调解书确认：“被告张彦涛于2018年12月31日前偿还原告刘广信借款180000元”。2019年1月7日，被告刘广信向河北省永清县人民法院申请强制执行。本院同日立案进入执行程序。2019年3月13日，原告依法向河北省永清县人民法院提出书面执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。2019年3月28日，河北省永清县人民法院作出（2019）冀1023执异14号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告于2019年4月11日向本院提起执行异议之诉讼。又查明，原告于2017年6月30日占有、使用涉案房屋至今，涉案房屋至今未办理房屋产权证。2019年7月11日原告将剩余房款150000元，经第三人张彦涛同意，打入涉案房屋张彦涛的银行还款账户。至此原告已向张彦涛付清全部购房款。以上有《房屋买卖合同》、廊坊市安次区人民法院（2018）冀1002民初2832号民事调解书、永清县人民法院（2018）冀1023财保96号民事裁定书和（2018）冀1023民初1582号民事调解书、（2019）冀1023执异14号执行裁定书、原告交纳涉案房屋水、电、气、物业费用票据和相关协议、中国农业银行业务凭证、收条及原告的当庭陈述在卷予以证实。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中原告高景琦与第三人张彦涛于2016年11月17日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。因原告至今未与张彦涛办理房屋所有权转移登记手续，因此原告虽然实际占有和使用涉案房屋，但尚未实际取得涉案房屋的所有权，其依法仅享有债权。在原告以其购买并占有涉案房屋为由诉请排除强制执行的情况下，应判断原告对涉案房屋是否符合法律规定的能够足以排除执行的权益的情形。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理归户登记。也就是说上述规定的四种情形必须同时具备且其权利能够排除执行的，原告的执行异议才能够依法成立。通过原告当庭提供的《房屋买卖合同》、廊坊市安次区人民法院（2018）冀1002民初2832号民事调解书、原告交纳涉案房屋水、电、气、物业费用票据和相关协议、收条等证据可证实，原告符合上述法律规定的第一、二、三、四项，享有足以排除强制执行的民事权益的情形。所以原告要求排除对涉案房屋执行的诉请，符合法律的相关规定，本院予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：停止执行登记在第三人张彦涛名下的位于廊坊市安次区房屋，并解除对该房屋的查封。案件受理费80元，由第三人张彦涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  赵建伟人民陪审员  李凤刚人民陪审员  燕 群二〇一九年十二月十六日书 记 员  韩昆朋