湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初7402号 原告：长沙美时顿物业管理有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道湘江重建地25栋388-400号。 法定代表人：戴双，经理。 委托诉讼代理人：蒋伟，湖南潇湘律师事务所律师。 被告：沈志能，男，1982年2月14日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，现居住于长沙市望城区。 原告长沙美时顿物业管理有限公司（以下简称“美时顿公司”）诉被告沈志能物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告美时顿公司的委托诉讼代理人蒋伟、被告沈志能到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告美时顿公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2016年6月1日至2019年12月31日的物业服务费8555.93元及计算至实际全部支付之日的逾期违约金，截止起诉日为2838元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月23日，被告与湖南盛腾置业投资有限公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买望城区星城镇学林西岸4栋1单元，被告在收房时与原告签订《学林西岸前期物业管理服务协议》，对双方权利义务进行约定，其中包含物业服务费的交纳和逾期交纳违约责任。被告自2016年6月1日起拖欠物业服务费至今，原告多次催要未果，因而起诉。 被告沈志能辩称，1、被告已经交纳物业费到2016年5月底，2016年6月至今的物业费未交是因为原告提供的物业服务不符合协议约定的内容，主要表现在生活垃圾堆放不合规范、电梯维护、公共区域管理、消防门维护不到位、门禁形同虚设、小区水池缺水、外墙渗水及瓷砖脱落等方面；2、原告并未主动和被告积极协调解决上述问题，也没有完全履行服务协议约定义务，被告没有交纳后续物业费也是不得已，原告应当履行协议义务、维护业主权利。 本院经审理，查明事实如下：2014年8月23日，被告沈志能与开发商湖南盛腾置业投资有限公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买位于长沙市望城区星城镇第4栋1单元、建筑面积132.65平方米的房屋。2014年11月15日，原告美时顿公司将上述房屋正式交付被告使用。同时，双方达成多份书面协议，包括《学林西岸前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》等。物业服务协议约定，物业服务费交纳时间为半年度，每次缴费时间为每半年度第一个月10日前，住宅按照建筑面积每月每平方米1.5元-1.8元收费，标准按市物价局批文调整。长沙市望城区物价局于2014年10月20日批复该小区高层住宅物业服务收费标准确定为1.5元/月/平方米。物业服务协议第十一条还约定，被告不按约定标准及时间交纳费用，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按应缴费用每天万分之五的数值交纳违约金。被告于2014年11月15日收房并装修入住，但自2016年6月1日至今，拒交物业服务费，原告向被告多次发出书面催缴通知，被告仍未交纳，因而起诉。 另查明，原告在涉案小区包括公共秩序维护的协助管理、垃圾清洁管理、消防管理、安全管理等方面存在服务瑕疵。 以上事实，有原告美时顿公司提交的房屋不动产权证、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、物业费催缴通知快递单、快递单及照片等、被告沈志能提交的一组照片等证据及庭审陈述证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告美时顿公司与被告沈志能签订的《学林西岸前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。物业服务费是物业公司提供服务的经济基础，也是物业公司与业主签订物业服务合同的原始动力，业主拒绝交纳物业服务费，将直接导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。业主认为物业公司提供的服务不符合约定的，可以通过成立业主大会另行选择物业服务机构或与物业公司进行其他合理方式的沟通，要求物业公司提高物业服务水平与质量，而并非拒绝交纳物业服务费。因此，原告要求被告支付物业服务费的主张成立，本院予以支持。但是，原告提供的物业服务存在瑕疵，相应的物业服务费收取标准应进行调整，根据本案已查明事实，本院酌定核减10%，确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费。经核算，自2016年6月1日至2019年12月31日（根据合同约定，2019年度应交物业服务费均已到期，不再分析）的物业服务费为7700元（132.65平方米×1.5元/月/平方米×43个月×90%、四舍五入取整）。关于违约金，双方在《学林西岸前期物业管理服务协议》中约定被告违反协议从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，该约定明显高于原告的实际损失。另从庭审中双方陈述的事实看，原告在提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，被告不交纳物业服务费并非全无理由，仍要求被告承担违约金，缺乏事实基础，本院不予支持。原告应当在后续物业服务过程中，提高物业服务质量、加强与业主的沟通协调，促进物业小区的健康有序发展；被告在原告改进物业服务水平后，应当依照双方约定标准按时交纳物业服务费，以促使物业服务企业提供更好、更优质的服务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告沈志能于本判决生效之日起十日内支付原告长沙美时顿物业管理有限公司自2016年6月1日至2019年12月31日的物业服务费7700元； 二、驳回原告长沙美时顿物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费84元，因适用简易程序减半收取计42元，由原告长沙美时顿物业管理有限公司负担14元，被告沈志能负担28元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  殷兵兵 二〇一九年十二月四日 代理书记员  袁子怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业管理费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。