江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8409号上诉人（原审被告、反诉原告)：姜书根，男，1967年8月16日生，汉族，住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：孙萍，系姜书根之妻，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审原告、反诉被告):万承沐，男，1995年1月18日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：万荣，系万承沐的父亲，汉族，住南京市下关区。原审第三人：南京中原房地产中介有限公司，住所地在南京市秦淮区中山东路****。法定代表人：陆成，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭小红，女，系该公司员工。上诉人姜书根因与被上诉人万承沐以及原审第三人南京中原房地产中介有限公司（以下简称中介公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初9432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜书根上诉请求：姜书根上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回万承沐的一审诉讼请求，并支持姜书根一审反诉请求；2.万承沐承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决姜书根支付29000元没有依据；2.案涉房屋内的煤气表自2018年4月30号万承沐搬家之后就没有动过一个数字，锅炉和煤气灶等严重损坏不能使用，一审法院以房屋已经出租为由不予审理，没有依据。3.一审中万承沐只提交电费发票2494元,但一审判决多认定了一笔2714元。4.万承沐搬家时，案涉房屋的钥匙、橱柜、车库等多处损坏，有110报警记录。5.根据合同约定，承租方逾期30天未交房租，上诉人有权收回房子。合同还约定，未经上诉人同意，万承沐不得在承租房屋内进行改装及添置固定设备，现因万承沐的改装导致车库打不开，客厅的水晶灯不能正常通电，一审判决认为双方协商解除合同，没有依据。6.因锅炉和煤气灶的严重损坏导致上诉人后面的租客没有办法冬天正常使用该房屋，提前协商解除租赁合同，相应的租赁损失应由万承沐承担。7.合同约定的租赁期限为两年，万承沐只缴纳了6个月房租，使用了五个月，且半夜吵闹声太大，遭到邻居和物业的多次投诉。综上，请求二审法院支持姜书根的上诉请求。万承沐辩称，姜书根的上诉理由不能成立。1.关于租金问题，万承沐在中介付了1万元的定金，后来又支付了4500元给孙萍。2.万承沐交过两次电费，分别是2494元和2714元，有支付给省电力公司的转账记录为证。3.车库门钥匙应按交接单处理，交接单上说有几把钥匙其就可以交付几把。2018年4月23日搬走的时候，中介公司也在场，万承沐要求填写一份房屋交接单，但孙萍不愿意填交接单，其还为此报警，到派出所后孙萍也拒绝调解。因为事情没有解决，其当时不让孙萍走，后来是派出所民警将双方隔开然后让孙萍走了。4.对水晶灯损坏、锅炉损坏的事实，不予认可。这些物品已经长达十多年了，房东有维修的义务。综上，请求二审法院驳回姜书根的上诉请求。中介公司述称，承租人搬走时报警通知了中介公司，其工作人员才去的现场，具体事实由法院认定。万承沐向一审法院起诉请求：1.判令解除万承沐、姜书根双方于2017年11月16日签订的《租赁合同》；2.姜书根返还2018年5月份的租金及押金各14500元并支付违约金14500元;3.姜书根赔偿房屋设计费7000元、装修费10499元、施工费8700元，合计26199元；4.姜书根承担锅炉维修费7770元；5.姜书根给付其所垫付的姜书根在租赁房屋交付前拖欠的电费2494元；6.本案诉讼费由姜书根承担。姜书根向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》，姜书根支付违约金14500元；2.姜书根支付物业费3105元、水费515元、电费4449元、燃气费3843元，合计11912元；3.赔偿各项损失15400元（其中锅炉维修费5400元，空调及其他设施损失10000元）；4.本案诉讼费由姜书根承担。一审法院认定事实：2017年11月16日，万承沐（乙方）与姜书根（甲方）经中介公司（丙方）居间，三方签订《租赁合同》1份，合同约定甲方将其坐落于南京市江宁区秣陵街道将军大道50号瑞景文华36幢102室的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限2017年11月24日起至2019年11月24日止，租期24个月；甲方应于2017年11月17日前将房屋腾空交给乙方使用；月租金14500元，支付方式：按3个月为一期支付，第一期租金于2017年11月17日前付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期前30天，先付后用；如乙方逾期超过30日仍未支付租金的，则甲方有权单方终止本合同，自行收回房屋，并根据乙方实际居住天数计算租金；乙方同意于签订合同时支付甲方押金10000元，乙方在收到押金后应予以书面签收；甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋完好地向甲方交割完毕，并付清所有乙方应付费用后当日将押金全额无息退还乙方；租赁期间内的水、电、煤气、电话费及有线电视接收费由乙方承担，并按单如期缴纳，物业管理费由乙方承担按单如期缴纳；甲方的义务：1.甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使用，并确保水电煤气等正常使用，以及房屋内外结构、家具、电器等处于良好使用状态；2.甲方提供的房屋、设施如因质量原因、自然损耗而受到损坏时，甲方负责在7日内予以修缮，如在乙方通知后7日内仍未修缮，乙方可自行修缮，产生的一切费用由甲方承担；3.在租赁期内甲方不得擅自收回房屋；乙方的义务：1.乙方在入住时应按合同附件检查甲方所配备的设备家具数量，以及设备家具是否完好。如发现问题应及时向甲方提出，由甲方负责修复和配置；2.未经甲方同意，乙方不得在承租的房屋内进行改装及添置固定设备；3.乙方按合同的规定，按时支付租金、押金及其他各项费用；4.乙方对承租的房屋及设施有爱护、保管的责任。如因乙方的过失或过错致使房屋及设施受到损坏，乙方应负赔偿责任；5.乙方应按本合同的约定合法使用承租的房屋，不得擅自变更使用性质，如因此发生损害，乙方承担全部责任。合同的终止及解除的规定：租赁期届满，乙方应将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方同意的谅解之下，均视为放弃，甲方可自行处置。违约责任：本合同任何一方如未按合同条款履行，导致中途终止本合同，视为违约，甲乙双方约定违约金为14500元，若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金。合同签订当日，乙方按约支付了押金10000元；签订合同的次日，乙方从其支付宝帐户支付给孙萍10000元，以微信转账方式支付给孙萍三笔10000元及一笔8000元，以上合计58000元。此外万承沐还通过微信转账给孙萍2472元，其陈述用于支付物业费。2017年11月17日，甲方在中介公司员工的组织下按约定期限交付了房屋，签署了交接单，但因锅炉的检查需要较长时间开机测试，未能对锅炉是否能够正常使用进行检查验收。万承沐在接收房屋后从事“轰趴”经营，并以租赁房屋为住所地注册了个体工商户“南京市江宁区力天文化传播工作室”，对租赁房屋进行了简单的改装。因锅炉热水器在使用过程中出现故障，万承沐经过与孙萍商量由其代为进行维修，基于2017年11月25日委托南京海飞电器有限公司进行了维修，故障现象为“不点火”，支付了维修费3300元。后其使用了该锅炉热水器，产生燃气度数991度（交接时683度，搬离时1674度），产生燃气费3468元。使用房屋期间，万承沐垫付原房屋拖欠的电费2494元。2018年1月24日，万承沐与孙萍协商先交一个月的租金，孙萍同意，万承沐交付了14500元（2月24日-3月23日）；同年2月24日，万承沐再次支付了一个月的租金14500元（3月24日-4月23日），孙萍再次接收；同年3月26日支付了一个月的租金14500元（4月24日-5月23日），孙萍接收。因锅炉热水器需继续维修及已维修产生的费用处理未能妥善解决，2018年4月初，万承沐向中介公司提出解除合同的意向；孙萍亦有意不再租赁，亦向中介公司提出解除合同的意向。双方分别与中介公司就解除合同的善后事宜进行了磋商，因具体损失未能谈妥，未能达成书面解除合同的协议。经孙萍微信催促，万承沐于2018年4月24日搬离了租赁房屋，因其搬离时遭到物业公司的阻拦，其报警后才得以搬离。双方未办理交接手续。庭审中姜书根主张万承沐在使用租赁房屋期间（5个月）应交物业费为3967元。万承沐认可该物业费金额，但主张其已支付的2472元为物业费，应当扣除。因此万承沐欠付物业费为1495元；双方共同确认万承沐所欠水费515元；燃气费3468元；电费1156元（共产生电费6364元，扣除万承沐已垫付的2494元及其向姜书根在电力公司账号所付2714元）。姜书根主张锅炉热水器维修费5400元、空调及其他损失10000元，但没有提供证据。另，一审法院在审理期间于2019年1月18日至租赁房屋进行现场勘验，发现该房屋已由孙萍另行出租给他人使用，且正在使用中。一审法院认为，姜书根与万承沐及中介公司签订的租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行。承租人万承沐按约支付了租金及押金，并按照出租人已知的方式使用租赁房屋，该履行行为不构成违约；合同约定：甲方提供的房屋、设施如因质量原因、自然损耗而受到损坏时，甲方负责在7日内予以修缮，如在乙方通知后7日内仍未修缮，乙方可自行修缮，产生的一切费用由甲方承担。该条约定亦符合合同法第二百二十条、第二百二十一条之规定。承租人明知该约定，且已经按照该约定对锅炉热水器自行进行了维修，其以出租人未报销该维修费为由要求解除合同，因其租赁期限尚未届满，应当依照法律规定在下期租金中自行扣减或延长租赁期限，出租人的该行为尚不构成根本违约，不能产生合同解除的法律后果，承租人以此为由主张解除合同，没有约定及法定事由。但双方因合同的履行产生分歧后，分别向中介公司提出解除合同的意思表示，虽未对解除合同善后事宜达成一致意见，但对解除合同已形成合意，可视为合意解除。经出租人通知，承租人于2018年4月24日搬离，合同应当从其搬离之日为实际解除。故此，万承沐主张姜书根返还押金及未实际使用租赁房屋的租金计29000元，具有事实依据，一审法院予以支持；其主张的违约金14500元，没有事实依据，一审法院不予支持；其主张的装修费（含设计费）应由其自行负担，其要求姜书根赔偿，没有事实及法律依据，一审法院不予支持；其主张的维修费3300元，具有事实及法律依据，一审法院予以支持，超出该部分的主张，没有事实依据，一审法院不予支持；其主张的垫付的电费2494元，姜书根认可并同意在其应付的电费中扣减，一审法院予以准许；姜书根主张的万承沐承担违约金14500元，没有事实及法律依据，一审法院不予支持；其主张的物业费、水费、电费、燃气费均已在庭审中进行了确认，分别为物业费1495元、水费515元、燃气费3468元、电费1156元，合计6634元；其主张的其他损失15400元（其中锅炉维修费5400元，空调及其他设施损失10000元），因其在承租人万承沐搬离后已自行将案涉房屋另租他人使用，不能证明其损失是由原承租人造成，且其并未提供由原承租人损坏的证据及维修证据，该项诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、姜书根应返还万承沐押金及租金29000元，给付万承沐维修费3300元，合计32300元；二、万承沐应给付姜书根物业费、水电费、燃气费计6634元；三、上述两项折抵后，姜书根应给付万承沐25666元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回万承沐的其他诉讼请求；五、驳回姜书根的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费1000元，一审反诉案件受理费422元，由万承沐负担442元，由姜书根负担980元。二审中，当事人未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、万承沐与孙萍的微信聊天记录载明以下内容：1.2018年1月24日万承沐提出能否先交一个月房租，孙萍表示同意；2.2018年3月26日，万承沐提出锅炉和油烟机是坏的，并转账了一个月租金14500元；孙萍表示万承沐要付物业费，其不想一个月一付房租，认为有风险；万承沐表示其都是提前一个月付的房租；双方还协商了维修和代养宠物的相关费用；3.2018年4月1日，孙萍表示：合同中第一没有允许万承沐留宿那么多人，第二保持环境整洁，第三物业费你承担，第四押一付三，其有权收回房屋。万承沐表示异议后，孙萍表示：尽快搬走吧，你把我房子弄的乱七八糟的让我赔偿你。二、经核对账目，双方当事人对一审法院认定的押金、水电费、煤气费无异议，本院予以确认。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人姜书根与被上诉人万承沐、原审第三人中介公司签订的《租赁合同》合法有效，对当事人均有法律约束力。双方在合同履行过程中，上诉人姜书根的妻子孙萍于2018年4月1日在微信中向万承沐提出解除合同，但根据双方的微信聊天记录，上诉人对被上诉人承租房屋的用途是明知的，其在微信中提出的留宿人多、环境不整洁、物业管理费和租金押一付三等问题，其中租金支付方式的改变双方之前曾有协商，孙萍2018年3月26日在收到一个月租金后虽然提出租金一月一付有风险，但只是提出自己的担心，其明确提出租金“押一付三”是在2018年4月1日要求解除合同前，此时万承沐并不欠租金，不构成合同解除事由，孙萍提出的其他异议，亦非合同约定解除条件，故上诉人以此为由解除合同不能发生合同解除的效力。之后万承沐自行搬离案涉房屋，双方在交接时虽然发生纠纷，但孙萍更换了门锁密码，相当于实际接收了房屋。双方虽然均指称对方违约，但从双方陈述的事实来看，双方主张的解除合同的理由均不符合合同约定或法律规定，故一审法院认定双方自实际搬离之日协商一致解除合同，并无不当。姜书根要求万承沐支付违约金，本院不予采纳。对姜书根主张的锅炉、燃气灶、水晶灯等损失，因上诉人收回房屋后曾另行出租，且承租房屋内设施设备的维修义务本在出租人，上诉人并无充分的证据证明相关设施设备系万承沐人为损坏，故其主张相关设施设备的维修费用，本院不予采纳。综上所述，姜书根的的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1845元，由上诉人姜书根负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年十二月三日书记员  汪海燕