湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初6003号原告：陈启友，男，生于1981年2月15日，汉族，湖北省洪湖市人，登记住址为湖北省洪湖市峰口镇卫沟村一组38号，现住恩施市，委托诉讼代理人：鲁诚，湖北联信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈启华，男，生于1974年2月18日，汉族，湖北省洪湖市人，登记住址同陈启友，现住恩施市恩施市，系陈启友胞兄，被告：恩施市华硒文化旅游有限责任公司，住所地:恩施市马鞍山路41号，统一社会信用代码91422801050007382K。法定代表人：陈莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：万珏，湖北领汇律师事务所律师。原告陈启友诉被告恩施市华硒文化旅游有限责任公司（以下简称华硒文旅公司）合同纠纷一案，本院受理后于2018年11月16日作出（2018）鄂2801民初1068号民事判决，宣判后，被告不服，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院（下称州中院）提出上诉，州中院于2019年7月5日作出（2019）鄂28民终333号民事裁定书，裁定撤销上述判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陈启友的委托诉讼代理人鲁诚、陈启华，被告华硒文旅公司的委托诉讼代理人万珏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈启友向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告《解除“女儿城”项目招商合作协议的通知》无效；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年5月10日，原、被告协商签订《“女儿城”项目招商合作协议》，约定原告选择被告开发建设附件中的三层、建筑面积为561.6平方米户型的房屋作为餐饮经营场所，原告有权在开盘或房屋建成交付后选择购买和租赁两种方式使用房屋。协议签订时，原告要求购买该房屋，被告同意并与原告签订了该协议，原告按约定向被告支付了购买订金共计人民币70万元整，被告按约定将4栋201、202号房屋交与原告装修经营餐饮至今。此后，原告书面催促被告要求购买该栋201、202号房屋，并要求签订《商品房买卖合同》，办理不动产过户登记手续，但被告以各种理由拒绝，并于2017年11月5日向原告发出解除合同通知。为维护自身合法权益，原告现依法起诉。被告华硒文旅公司辩称，由于历史原因，项目规划问题没有解决，且案涉房产宗地登记在另一公司名下，不具备销售条件，致使合同履行不能。我公司向原告发出的解除协议的通知有效，协议已经解除。此外，被告表示，对原告诉称的事实没有异议。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：“女儿城”项目招商合作协议、女儿城资源性商户合作协议附件、图纸、收据。拟以此证明下列事项：1.双方于2013年5月10日签订了《女儿城项目招商合作协议》，原告购买了被告开发建设的4栋201、202号房用以餐饮经营；2.原告按约定交付了购房保证金70万元；3.原告购买的房屋双方确定了面积、层高、价格、用途、配套设施等。第二组证据：水电费明细表1份。拟以此证明原告自2015年1月占有使用案涉房屋经营至今。第三组证据：函件两份、邮政快递及发票复印件1份。拟以此证明原告一直占有使用女儿城4栋201、202号房，已致函被告要求按合同办理过户手续。第四组证据：解除《“女儿城”项目招商合作协议》的通知、关于解除《“女儿城”项目招商合作协议》的通知复函及邮政快递、发票复印件各1份。拟以此证明被告违法解除合同，原告不同意并要求按约定签订商品房买卖合同并办理过户手续。第五组证据：女儿城一期工程竣工验收平面图。拟以此证明案涉工程包括原告购买的4栋201、202号房已于2015年2月通过规划验收。第六组证据：“地字第2013-0017”号建设用地规划许可证及审批单、用地红线图、说明、承诺书各复印件各1份。拟以证明被告拥有案涉商品房国有土地使用权，并申请办理了该宗地的建设用地规划许可。第七组证据：企业信息查询件。拟以此证明恩施市华硒文化旅游有限责任公司为恩施市华硒生态农牧业有限公司全资设立的独资子公司。重审过程中原告当庭提交被告对外销售的宣传资料供本院参考。被告为支持其抗辩理由向本院提交了以下证据：第一组证据：解除《“女儿城”项目招商合作协议》的通知1份。拟以此证明由于客观原因致使合同目的不能实现，通知原告解除协议。第二组证据：“鄂（2017）恩施市不动产权0004648”号不动产权证书复印件1份。拟以此证明案涉争议标的物位于案外人土地上，合同目的不能实现，只能解除。第三组证据：2015年5月7日恩施州城乡规划管理局出具的“核字2015-0007”号《建设工程竣工验收规划条件核实证明》、2011年1月28日“[2011]10”号恩施市政府《关于华硒农产品批发交易市场建设的专题会议纪要》各1份。证明案涉房屋所在的国有土地必须用于农产品批发交易市场建设，不得用于交易，原被告签订合同的目的无法实现。本院组织各方对上述证据材料进行了质证，对各方当事人无异议的证据予以确认，对有争议的证据本院将结合各方历次庭审陈述及其他证据，依照证据规则对其证明效力与目的进行综合分析认定。根据质证认证情况，本院确认以下事实：被告华硒文旅公司系恩施市华硒生态农牧业有限责任公司（以下简称华硒生态公司）于2012年7月9日登记注册的全资子公司，其持股比例100%。该公司经营范围主要有国内旅游业务、房地产开发等。2012年下半年，华硒文旅公司就华硒“女儿城”文化旅游商业地产项目对外招商，并面向社会公开寻找80位（100栋）资源性黄金客户投资。2013年4月26日，该公司获得涉案建设用地126615.80平方米，并取得恩施州城乡规划管理局颁发的第2013-0017号《建设用地规划许可证》，此后，该建设项目正式启动。2013年5月10日，原告作为80位资源性黄金客户之一与作为甲方的被告签订了《“女儿城”项目招商合作协议》，其中《女儿城资源性商户合作协议附件》、房屋图纸均为协议附件，该协议明确：“甲方开发建设女儿城第一期项目是经州、市人民政府批准和重点扶持的开发建设项目（项目概况及配套设施建设详见附件）。甲方决定对女儿城项目资源性客户提前招商，乙方有意参与合作”，协议中与争议有关的内容如下：一、乙方选择甲方开发建设附件中的三层、建筑面积为561.6平方米户型的房屋作为餐饮经营场所。二、乙方选择上述房屋作为经营场所，在开盘或房屋建成交付后，可选择购买和租赁两种方式使用房屋。乙方以示诚意，自愿在签订本协议时向甲方交纳保证金人民币＿万元。1、若乙方购买甲方开发建设的房屋，乙方所交保证金在开盘时可抵购房价款。2、若乙方租赁甲方房屋，在甲乙双方签订租赁合同时，可抵作房屋租金（租金按房屋交付时的市场价格计价）。三、若乙方购买甲方房屋，经双方协商约定，乙方作为资源型商户，在甲方房屋开盘时享受附件中自用型商户的购房价格【注：投资型商户：将所购房屋交甲方统一返租，租期五年，前三年无收益（购房价格已享受投资型客户价，且同时享受年16%回购的约定），第四年甲方按购房价7%支付回报，第五年按8%支付回报。自用型商户：房屋交付后，至少第一层门面必须用于甲方确定经营范围内的经营】。四、若乙方购买甲方房屋，在甲方房屋开盘时必须与甲方签订《商品房买卖合同》。五、甲方承诺，经营性客户在经营中享受附件中营销方案的各种优惠。六、双方约定乙方作为本次招商的黄金客户，乙方所购房屋在三年内可退给甲方，甲方按乙方交房款总额的年16%回报进行回购（签订购房合同之日计算，不计复息）。本协议经双方签字盖章并交纳保证金后生效。本协议附件作为合同的组成部分。此外，《女儿城资源性商户合作协议附件》表明，其自用经营商户每套楼层为三层、开间为长12米×3.9米×2间，面积280.80平方米，单价6800元，总价190.9440万元。房屋图纸表明，双方所签合作协议确定的房屋位于被告开发的女儿城第一期的四栋A2-201、202号，该房每套均为三层，一层高3.78米、二层高3.48米、三层高3.28米。协议签订时案涉建设项目已峻工封顶。原告于协议签订前后分两次向被告支付招商保证金共计700000元，此后，被告将涉案房屋交与原告，原告对房屋进行装饰装修后经营“洪湖一绝”餐馆至今。2017年8月29日，被告委托湖北领汇律师事务所向原告发《函》一份，全文如下：“陈启友先生：湖北领汇律师事务所接受恩施市华硒文化旅游有限责任公司的委托，就你们使用餐饮区4栋201、202号房产事项，致函并通知如下：自你使用上述房产之日起，未缴纳使用费。目前，仅缴纳了部分物业费。欠缴费用总额截止今日总额为412540元。恩施市华硒文化旅游有限责任公司请你必须在2017年9月10日前缴清全部费用，否则，公司将停止物业及其他配套服务，由此引发的一切后果将由你方自行承担。若2017年9月10日前你未能缴清前述全部费用，恩施市华硒文化旅游有限责任公司请你于2017年9月25日前自行搬离。逾期不搬离，恩施市华硒文化旅游有限责任公司将采取一切可能的措施维护自身权益”。原告收到前述函件后，于2017年9月1日用邮寄方式给被告回《函》一份，内容为“恩施市华硒文化旅游有限责任公司：贵公司委托湖北领汇律师事务所于2017年8月29日发函收悉，现复函如下：贵我双方于2013年5月10日签订《“女儿城”项目招商合作协议》，我方已按协议约定购买并实际占有使用该栋201、202号房屋，且支付了保证金。故贵方要求我方支付使用费并搬离该房屋不合法。我方基于双方签订的协议函告贵方：请贵方按贵我双方的约定签订《商品买卖合同》，依法为我方办理不动产过户登记手续”。2017年11月4日，被告向原告发出《解除〈“女儿城”项目招商合作协议〉的通知》一份，内容为“陈启友先生：你与我公司2013年5月10日签订《“女儿城”项目招商合作协议》，使用餐饮区4栋201/202号房产用于经营洪湖一绝餐馆。由于该房屋无法出售，你方强烈要求购买该房屋，你方也委托鲁诚律师进行查询，你方要求无法实现；我司2017年8月31日通知你前来签订租赁合同，以便于你方继续经营，但你方至今不来签订租赁合同，导致《“女儿城”项目招商合作协议》的目的无法实现，也无法继续履行。因此，我司正式通知：自即日起解除与你签订的《“女儿城”项目招商合作协议》，请自收到本通知之日起30日内自行搬离。逾期不搬离，所有后果你方自行承担”。原告收到前述解除函后，于2017年11月12日以邮寄方式给被告复函，内容为“恩施市华硒文化旅游有限责任公司：贵公司解除《“女儿城”项目招商合作协议》的通知于2017年11月5日送达给我后，经慎重考虑，现回复如下：一、贵公司解除《“女儿城”项目招商合作协议》，我不同意，并将提起确认解除协议无效的诉讼。二、我再次书面确认要求贵公司依法履行双方签订的《女儿城项目招商合作协议》，签订商品房买卖合同，并办理涉及的商品房过户手续。我已经多次要将购房余款一次性支付给贵公司，但贵公司拒收，其责任应由贵公司承担”。此后双方协商无果，致原告具状诉至本院，请求判准前述请求。另查明，案涉项目原以被告名义报建并取得了相应规划许可，2015年4月，因土地使用权人与报建单位不一致，州城乡规划管理局撤销了其规划许可，现案涉项目土地登记在原告母公司恩施市华硒生态农牧业有限公司名下，该公司曾在有关媒体和户外就案涉建设项目公开发布出售宣传广告。本院认为，被告经营范围中明确包含房地产开发建设项目，报建前已取得规划许可，项目建成后案涉房屋已实际交付原告使用，原告也依约交纳了可以抵作房款的保证金，因此，原告有权根据协议约定选择以买受方式履行合同，双方协议合法有效；无论案涉房产土地权属登记在子公司还是母公司名下，均不影响合同效力，案涉房产不属禁止交易标的物，不存在合同履行不能情形；被告发出解约通知后原告已在法定期限内提出异议，并通过诉讼的方式请求对解约通知效力予以确认，因此，原告发出的解约通知并不当然发生合同解除的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告恩施市华硒文化旅游有限责任公司于2017年11月5日向原告陈启友所送达的《解除（“女儿城”项目招商合作协议）的通知》无效。案件受理费200元，由被告恩施市华硒文化旅游有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄    亚人民陪审员 贺  全  银人民陪审员 黄  汉  卿二〇一九年十二月二十日书 记 员 谭庆芳（代）