吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉04民终732号上诉人（原审被告）：辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司，住所地吉林省辽源市龙山区福镇街。法定代表人：刘东旭，该公司经理。委托诉讼代理人：柳月利，辽源市法律援助中心律师，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司辽源分行，住所地吉林省辽源市龙山区人民大街**。负责人：李升学，该行行长。委托诉讼代理人：毕精华，吉林达信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱江，男，住吉林省辽源市龙山区。上诉人辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司（以下简称旭阳房地产）因与被上诉人中国银行股份有限公司辽源分行（以下简称中国银行）、朱江借款合同纠纷一案，不服辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旭阳房地产上诉请求：1.撤销一审判决第一项中旭阳房地产对朱江的借款本金218,158.56元及利息、罚息承担连带偿还责任的部分错误判决，并依法改判；2.一、二审案件受理费由中国银行和朱江承担。事实和理由：一、本案系房屋按揭贷款合同纠纷案件，旭阳房地产作为开发商按照合同约定承担的只是阶段性连带保证责任，保证期间至借款人办妥合同项下所购房屋抵押登记手续，并且贷款人收到他项权利证之日止。可见双方签订的是附解除条件的保证合同，一旦条件成就，保证人将不再承担保证责任。由于借款发生时双方已经就按揭贷款所购买的房屋在房屋产权管理部门办理了预售、预押登记。且在诉讼前的2018年12月28日就完成了房屋的初始登记，具备了办理正式他项权利证的条件。是借款人朱江迟迟不去办理，才导致贷款人未能及时取得正式的他项权利证，此种情况应当按照《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定进行处理，视为约定条件已经成就，免除保证人的担保责任。二、即便因为贷款人未能取得正式的他项权利证，而需要保证人继续承担保证责任。由于借款发生时不仅有旭阳房地产提供的阶段性保证，还有借款人朱江自行提供的房屋担保。按照《担保法》第二十八条和《物权法》第一百七十六条的规定：同一债权既有保证又有物的担保，保证人也只是对物的担保范围以外的债权承担保证责任。绝非对全部债务承担连带偿还责任。中国银行未进行答辩。朱江未进行答辩。中国银行向一审法院起诉请求：1.宣布朱江本合同项下未偿还借款全部到期，判令朱江立即连带偿还借款本息225,215.28元(利息、罚息、复利计算到2019年3月5日，具体数额以实际还清日原告银行系统生成数额计算)；2.旭阳房地产对上述未偿还款项本息承担连带给付责任；3.请求确认中国银行就朱江抵押的坐落于辽源市龙山区福镇街御景豪庭小区6号楼1单元702室的房屋享有优先受偿权。4.诉讼费用等实现债权费用由朱江和旭阳房地产承担。一审法院认定事实：中国银行与朱江、旭阳房地产三方于2014年4月23日签订“个人一手住房贷款合同”，合同约定：朱江向中国银行进行一手房贷款23万元，贷款期限30年，采取等额本息还款方式还款，月供还款额为1,562.00元，贷款利率为按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%、逾期罚息利率为利率的水平上加收50%，以其购买的旭阳房地产开发的位于辽源市福镇街御景豪庭6栋1单元702室房屋作抵押担保，旭阳房地产为朱江借款承担连带担保责任，保证期限从合同签订之日起至朱江办妥贷款所购房屋抵押登记手续中国银行取得该房屋他项权利证之日止。另查明，该抵押房屋至今尚未办理该房屋他项权利证。2014年4月28日中国银行与朱江在房产部门办理了房屋预购抵押预告登记。合同签订后中国银行依约向朱江发放了贷款23万元，朱江偿还贷款至2018年4月，自2018年5月起未偿还借款本息至今，尚欠中国银行借款本金218,158.56元及剩余利息。一审法院认为，中国银行、朱江之间签订的《个人一手住房贷款合同》系双方平等自愿达成，合同合法有效，对双方具有约束力。中国银行所举证据能够证明双方借款事实存在，被告朱江应依约定按时偿还原告借款本息。朱江自2018年5月起再未按期履行还款义务，违反了合同约定，故中国银行要求朱江偿还借款本金、利息、罚息的请求应予支持。旭阳房地产在借款合同中为朱江向中国银行借款提供连带担保，保证期间从合同签订之日起至朱江办妥贷款所购房屋抵押登记手续，中国银行取得该房屋他项权利证之日止。2014年4月28日中国银行与朱江办理的房屋预购抵押预告登记，因旭阳房地产在借款合同签订后未办理涉案房屋初始登记，直至2018年12月28日办理该房屋初始登记，2019年2月26日通知业主办理房屋产权证，至此时房屋具备了办理他项权利登记的条件，由于旭阳房地产及朱江的原因使中国银行未能取得涉案房屋的他项权利，合同约定的担保解除条件尚未成就，旭阳房地产的保证责任不能免除，故对朱江所欠中国银行的借款仍应承担连带担保责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条之规定，判决：一、朱江于判决生效后五日内偿还中国银行股份有限公司辽源分行借款本金218,158.56元及利息、罚息(具体数额以实际还清日中国银行股份有限公司辽源分行系统生成数额计算);辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司对上述借款承担连带偿还责任。二、中国银行股份有限公司辽源分行对辽源市福镇街御景豪庭6栋1单元702室房屋享有优先受偿权。案件受理费4,678.00元、保全费1,646.00元，由朱江、辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司连带承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院确认一审法院审理查明的案件事实。本院认为，根据涉案的《个人一手住房贷款合同》约定，旭阳房地产解除保证责任应当同时具备以下两个条件，条件成就，责任解除：第一、朱江取得涉案房屋的权利证明；第二、中国银行取得抵押物的他项权利证。根据本案查明的事实，涉案房屋抵押是在朱江支付购房首付款后，以所购买的房屋作为抵押向中国银行按揭贷款以支付购房款的行为，属于预购商品房贷款抵押。现涉案债务尚未履行完毕，朱江未取得涉案房屋产权，故合同约定保证责任解除的条件尚未成就，旭阳房地产仍应承担连带保证责任。由于本案债务同时存在朱江以所购房屋提供的抵押和旭阳房地产提供的连带责任保证两种担保方式，而各方当事人签订的《个人房产抵押贷款合同》并未明确人保和物保的实现顺序，故中国银行应当先就物的担保实现债权。综上，旭阳房地产关于不承担连带责任的主张，不符合法律规定，本院不予支持；其关于对物的担保范围以外的债权承担保证责任的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初703号民事判决第二项判决内容；二、撤销辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初703号民事判决第一项判决内容；三、朱江于本判决生效后五日内偿还中国银行股份有限公司辽源分行借款本金218,158.56元及利息、罚息(具体数额以实际还清日原告银行系统生成数额计算);四、辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司对中国银行就朱江房产的折价、变价款优先受偿后仍不能清偿的本案余下债务承担连带责任。辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司承担责任后，有权向朱江追偿；五、驳回中国银行股份有限公司辽源分行其他诉讼请求；六、驳回辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司其他上诉请求。一审案件受理费4,678.00元、保全费1,646.00元，合计6,324.00元，由朱江、辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4,573.00元，由朱江负担。本判决为终审判决。审判长 吴俊审判员王诣渊审判员肖翠芳二〇一九年十二月四日书记员 曹            阳