江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6281号上诉人（原审原告）：庄春荣，男，1974年7月28日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王子珍，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：倪茜，女，1958年12月29日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：袁永强，江苏兴天浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张元勋，江苏兴天浦律师事务所律师。上诉人庄春荣因与被上诉人倪茜房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2018)苏0111民初8033号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庄春荣上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判被上诉人向上诉人返还2012年3月19日至2017年3月1日期间超额支付的租金1012785.7元、押金10万元，并从2018年9月份19日起按银行同期贷款利率支付该资金占用损失，直至所有款项全部还清；2.判令被上诉人承担违约金10万元；3.判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用及财产保全费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。2016年6月15日、6月28日上诉人出具504000元及25万多的两张借条及承诺书，是被上诉人2014年10月份借款给上诉人30万元，以及上诉人所欠房租的利复利与利滚利。上诉人如认为被上诉人尚欠房租未付，绝不可能大额借钱给上诉人。自始至终，上诉人仅是于2014年10月向被上诉人借款30万。上诉人和其前妻李敏关系长年不和，存在分别支付房租情形，当时双方未曾仔细计算。上诉人胡乱签字固然有错，但法律讲究事实和证据，不能草率。当初上诉人是用店铺收银现金支付10万元押金，被上诉人当场打了押金条，绝非被上诉人代理人所称从借条款项中扣除，之后没有另行支付。二、一审在审判程序上存在错误。现有证据不足以证明被上诉人具有转租涉案房屋的权限，如其不能提供相应证据，则转租合同应为无效。民间借贷关系与本案属于不同的法律关系，本案法律关系复杂，一审法官在未查清案件事实、仅凭上诉人写有两张借条和承诺书的情况下，就径自认定该大额借款成立并据此判决，存在不当。据此，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判。倪茜辩称，上诉人的上诉请求、事实理由无事实与法律依据。1、上诉人在一审中从未提及其向被上诉人借款，相反是被上诉人通过上诉人提供的银行流水结合手头保存不完整的借款记录，才确定曾经有一笔借款是通过银行转帐30万元，而其他借款都是现金方式出借。上诉人见无法抵赖才不得不认可。上诉人借款基本上都是现金出借，其因存在大量债务纠纷，具有丰富诉讼经验，上诉人还款、支付租金等，都是以银行转帐方式，从未以现金方式支付。被上诉人提供借条、承诺书都是其自行书写，其称该两张借条系之前所借30万元利息，无任何事实依据。被上诉人因为不熟悉法律规定及诉讼经验，后来才知道上诉人有多起诉讼案件，虽被法院强制执行，但均未执行到位；同时被上诉人业务较多，目前还没有时间向被上诉人追讨欠款。上诉人虽然与李敏离婚，但仍然共同居住，其离婚存在逃避债务之嫌。在上诉人所涉及的大部分债务诉讼纠纷中，李敏均作为被告被判令承担还款责任。上诉人租赁房屋也是以李敏的名义领取营业执照，并与李敏共同实际经营。上诉人称其未计算过房租，不合常理；如其不欠钱，也不可能出具借条、作出承诺。2、上诉人签订租赁合同前对租赁房屋的状态知情且认可，即被上诉人将涉案房屋从商贸局承租，又转租给上诉人，双方签订租赁合同是真实意思表示，并且实际履行。而且在上诉人租赁房屋经营期间，除了被上诉人外，并无他人向上诉人主张过涉案房屋权利，因此双方签订租赁合同合法有效，应受到法律保护。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查清事实，依法驳回上诉人的上诉请求。庄春荣向一审法院起诉请求：1.判令确认双方的租赁合同于2017年3月2日解除，倪茜向庄春荣返还2012年3月19日至2017年3月1日期间超额支付的租金1312786元、押金10万元，并自2018年9月19日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.判令由倪茜承担违约金10万元；3.判令由倪茜承担诉讼保全担保费用1500元；4.判令由倪茜承担诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2012年4月1日，倪茜以自己投资经营的南京浦口区缤纷年代娱乐中心名义（合同称“甲方”）与庄春荣（合同称“乙方”）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于南京市浦口区缤纷年代娱乐中心一楼一间门面房及二楼部分房屋出租给乙方使用；租赁期间为2012年4月15日至2015年4月15日；租金为43万元/年，先付租金后使用房屋，提前一个月缴纳第二年房租；乙方向甲方缴纳押金10万元；乙方在租赁期间产生的水、电费由乙方缴纳……该份租赁合同签订后，倪茜又在当月28日与庄春荣签订了《补充协议》，约定：第一年房租2012年4月28日支付10万元、5月3日支付5万元、5月10日支付5万元、8月10日付清余下22万元；押金10万元于2012年10月4日付清；其余几期租金按照合同约定提前一个月一次性付清；电费按照电表结算，水费按照200元/月计算；甲方将空调作价25000元出售给乙方，乙方2012年5月15日付清；甲、乙双方如有违约，需支付违约金10万元。上述协议签订后，庄春荣向倪茜交付了押金10万元，倪茜出具了收条。2014年12月18日，南京浦口区缤纷年代娱乐中心更名为南京浦口区情未了歌舞娱乐中心。2015年4月1日，倪茜又以南京浦口区情未了歌舞娱乐中心（合同称“甲方”）名义，再次与庄春荣（合同称“乙方”）就上述房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2015年4月1日至2018年4月1日，租金为43万元/年。在倪茜所持的上述合同文本中，庄春荣于2016年4月15日，手写将租赁期限截止时间改为2020年，租金改为45万元/年，且第三年起每年增加0.5万元。此后，在使用租赁房屋过程中，双方因故产生纠纷，庄春荣于2017年3月2日搬离案涉租赁房屋。并且双方数次因租金等纠纷报警处理，但未能协商达成最终一致。2016年6月15日，庄春荣向倪茜出具借条一份，言明：今借到倪茜伍拾万零肆仟元正（504000）。该份借条下方注有“加34850，加5651，计54451元”字样。2016年6月28日，庄春荣再次向倪茜出具借条一份，言明：今借到倪茜贰拾伍万元正（250000）。该份借条下方注有“加借15000，计26500元”字样。2017年1月11日，庄春荣向倪茜出具承诺书一份，承诺：本人庄春荣保证在2017年2月底还40万元，然后于2017年4月1日前付清条款；如未付清，倪茜可收回房屋；用熙龙山院房屋抵押。另查，庄春荣及其前妻李敏在2012年3月至2016年12月期间，通过银行转账的方式多次向倪茜汇款，每次汇款金额在数百元至数万元之间不等，且汇款金额有整有零，累计共有三百余万元。再查，倪茜曾于2017年向一审法院起诉庄春荣及其前妻李敏，要求二人归还债务，形成了一审法院（2017）苏0111民初6139号案件。在该案审理过程中，倪茜以案由变更为由撤回了起诉。以上事实，有双方在法庭上的陈述；庄春荣提供的银行流水、租赁合同、补充协议、收条、接处警记录、工商登记材料等证据；倪茜提供的租赁合同、借条、承诺书、水电费收据等证据；以及一审法院（2017）苏0111民初6139号案件部分卷宗材料予以证实。一审法院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，庄春荣与倪茜经营的南京浦口区情未了歌舞娱乐中心签订的案涉租赁合同合法成立，且依法有效，庄春荣主张在履行租赁合同过程中，超额向倪茜支付租金，其应当举证证明其实际支付的租金已经超过按照合同约定标准计算的应付租金数额，如庄春荣不能证明该事实存在，或双方提供的证据使得该待证事实真伪不明的，则应当由庄春荣承担举证不能的不利后果。因双方在一审法院（2017）苏0111民初6139号案件庭审中一致认可庄春荣于2017年3月2日搬离租赁房屋，倪茜也于该日将房屋换锁，双方用行动表明不再履行租赁合同，因此庄春荣要求确认租赁合同于2017年3月2日解除，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于租金支付问题，从庄春荣提供的转账记录可以看出，庄春荣及其前妻向倪茜转账数额已经远超过案涉房屋应付租金标准。但从倪茜提供的借条并结合双方陈述可以看出，双方之间不仅存在租赁合同关系，而且还存在借贷关系。同时，庄春荣的多笔汇款金额较为零散，而合同中约定的租金为数额较大整数，且汇款时间也与案涉租赁合同约定的付款时间无法对应，故庄春荣主张汇款性质均为支付租金，并据此计算要求倪茜返还超额支付部分租金，依据不足，一审法院不予支持。至于押金10万元，倪茜在向庄春荣出具借条及承诺书后，并未实际足额付款，倪茜主张该押金用于抵扣所欠款项，一审法院予以支持，庄春荣主张返还押金，一审法院不予支持。至于庄春荣主张违约金，因现有证据不足以证明庄春荣搬离租赁房屋系倪茜违约所致，故庄春荣的违约金主张，依据不足，一审法院也不予支持。对于庄春荣主张的诉讼保全担保费用，该费用系诉讼中非必要发生费用，应由庄春荣自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、确认庄春荣与倪茜之间关于南京市浦口区11-10号的房屋租赁合同于2017年3月2日解除；二、驳回庄春荣的其他诉讼请求。对于一审查明的事实，上诉人庄春荣异议之处为：一审未查明2016年6月15日、6月28日庄春荣出具的借条并非贷款，而是欠付租金的本金、利息；后面加上的费用均为倪茜以月息6%、8%计算的欠付租金利息；庄春荣仅向倪茜借了30万元。被上诉人倪茜对一审查明的事实不持异议。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。倪茜向本院提交以下证据：1、庄春荣及李敏2017年至今已审结的案件列表，证明二人在法院有大量的债务纠纷案件，庄春荣具有丰富的诉讼经验；2、接处警工作登记表、出警证明，证明在双方纠纷过程中均是倪茜在报警，原因是上诉人拖欠租金和欠款不还。3、2019年9月18日出具的《情况说明》一份，以证明珠江商场同意其转租。庄春荣对证据1－2的真实性无异议，但认为与本案无关联性；庄春荣房屋已经被司法拍卖，以所得款项执行还款；本院对上述证据的真实性依法认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。庄春荣对证据3的真实性不予认可，认为印章并非珠江商场加盖；倪茜陈述，珠江商场几次变更托管单位，管理疏松，曾在几张白纸上盖章方便倪茜企业年检，本次情况说明就是拿着珠江商场盖章的空白纸张打印而成。为调查该《情况说明》及转租情况，本院工作人员赴南京市浦口区商务局进行调查并形成《调查笔录》，双方当事人对该笔录的真实性均无异议。该局企管科工作人员陈述：珠江商场目前处于吊销状态，不对外经营，其资产主要用于出租，由商务局统一进行管理；经查《情况说明》上珠江商场的印章并无用印流程，商务局对此事不知情。综合各方当事人意见及调查情况，本院对证据3《情况说明》的真实性不予认可。二审中，庄春荣陈述：庄春荣及李敏于2012年3月至2016年12月期间通过银行转帐的方式多次向倪茜汇款，根据银行流水记载共计3444869元，截止至庄春荣实际使用到2017年3月2日为止，其按约应付的租金为2132083元。电费庄春荣已以现金形式支付，有些有收据，有些没有收据。倪茜陈述：庄春荣及李敏汇款金额经计算为3418169元；依房屋租赁合同约定，庄春荣应付租金219万元、水电费约25万元、空调租赁费25000元，共计为2465000元，两者差额即为庄春荣借款，但倪茜只能提供最早30万元的转帐凭证。一开始庄春荣租房子，双方不认识也不熟悉，因为履行租赁合同才熟悉。第一次借款是倪茜手写条子，向庄春荣出借30万元，也和银行转帐吻合；之后庄春荣陆陆续续向倪茜借款，倪茜均是以现金方式支付，也没有要求庄春荣出具借条。后庄春荣出具两份借条共计754000元，即为双方对于借款和租金的总结算，承诺书中的40万元包含在上述两份借条之内。借条25万元是之前倪茜以现金借款，结算为25万元；540000元是庄春荣所欠的房屋租金及水电费。另查明，江浦县珠江商场（甲方）与南京市浦口区缤纷年代歌舞娱乐中心（乙方）于2009年12月30日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2010年1月1日至2015年12月30日，合同约定乙方在合法经营的情况下，甲方不干涉乙方的自主管理权。江浦县珠江商场（甲方）与南京市浦口区情未了歌舞娱乐中心（乙方）于2016年1月1日签订《房屋租赁合同》，其中约定的租赁期限为2016年1月1日起至2020年12月31日止，并约定甲方不干涉乙方自主管理权；该合同还约定，乙方在租赁期限内，如未经甲方同意擅自将房屋转租、转让或转借他人使用的，甲方有权提前终止合同，收回房屋。倪茜称其租赁珠江商场房屋已有30年之久，涉案房屋系门面房，珠江商场也知道倪茜转租，多年来从未找过倪茜。浦口区商务局工作人员陈述其不知道倪茜将房屋转租，该局依合同办事，不会同意转租。以上事实，有本院《询问笔录》、《房屋租赁合同》、《调查笔录》等在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，倪茜提交的两份《房屋租赁合同》均不能证明原出租人明确同意南京浦口区情未了歌舞娱乐中心进行转租，倪茜也未能提供原出租人同意转租的其他证据，故其于2015年4月1日与庄春荣签订的《房屋租赁合同》应属无效。一审法院判决租赁合同于2017年3月2日解除，存在不当，本院予以纠正。租赁合同虽为无效，但庄春荣仍应给付其使用房屋期间的租金。关于庄春荣要求返还租金1012785.7元、押金10万元的诉讼请求，根据双方陈述、借条等可以证明双方之间除存在租赁合同关系之外，还存在借贷关系。庄春荣称其仅向倪茜借款30万元，其余向倪茜支付的均为租金及欠付租金的利息，但对此未能提供证据证明；庄春荣还称其与前妻李敏未仔细对账计算租金，但二人于租赁期间断续向倪茜零散汇款，支付时间与租金均无法对应，其超出部分较多，显与常理不符。在此情况下，一审认定庄春荣主张汇款均为租金、要求返还超额支付部分依据不足，并驳回其相应诉请，并无不当。因庄春荣在出具借条、承诺书之后并未实际足额支付款项，故一审支持倪茜以押金抵扣所欠款项的抗辩，亦无不当。因涉案合同为无效合同，且庄春荣未能证明其搬离租赁房屋系倪茜违约所致，故对于庄春荣上诉主张之违约金，本院亦不予支持。综上，庄春荣的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销南京市浦口区人民法院(2018)苏0111民初8033号民事判决；二、驳回庄春荣全部诉讼请求。一审案件受理费17515元、财产保全费5000元，合计22515元，由庄春荣负担。二审案件受理费17515元，由庄春荣负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月十七日书记员  郭旭冬