黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8797号上诉人（原审被告）：杨树梅，女，1962年11月24日出生，汉族，哈尔滨制药总厂退休人员，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：杨树亭，女，1956年5月17日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告）：HarbinInternationalCompanyLimited（哈尔滨国际有限责任公司,以下简称哈国际公司），住所地。负责人：YorkShinLimVoonKee（林诺新），董事。委托诉讼代理人：姜仲波，黑龙江理智律师事务所律师。上诉人杨树梅因与被上诉人哈国际公司房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。杨树梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.双方签订租赁合同后，其上楼的电梯就坏了，楼梯也没有到达杨树梅经营场地的入口。因杨树梅租的是三楼和四楼，致使顾客上不来，没有客流无法经营。2.哈国际公司不向杨树梅提供房证，致使杨树梅无法办理营业执照，不能营业。3.哈国际公司冬天不提供供暖，夏天不提供空调，却收了杨树梅15万元的供暖费，一审法院对此未作说明。哈国际公司辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。上诉理由均不能成立，应予驳回。哈国际公司向一审法院起诉请求：1.判令确认双方租赁关系于2018年10月22日解除；2.判令杨树梅立即交还所占用的“哈尔滨印象城”MA-L3-02商铺；3.判令杨树梅立即支付拖欠租金559,176.88元、管理费127,612.98元、质量保证金20,000元，合计706,789.86元；4.判令杨树梅支付滞纳金100,110.58元、违约金343,394.93元、租赁关系解除后占用费及管理费750,596.35元，合计1,194,101.86元（均暂时计算至2019年1月22日，最终计算至实际支付日）。一审法院认定事实：2018年4月8日，案外人深圳市印力物业服务有限公司哈尔滨分公司代表哈国际公司与杨树梅签订《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议，主要约定：杨树梅承租哈国际公司管理的哈尔滨市哈尔滨印象城项目A座三层及三层夹层编号MA-L3-02商铺，建筑面积1933.53平方米，租期60个月即自2018年4月23日至2023年4月22日，哈国际公司应于2018年4月23日向杨树梅交付商铺，杨树梅自交付日起的3天为首次租金支付期间，租金及物业费的交租期按季度（即每3个月）为一个交租期，杨树梅应在每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向哈国际公司一次性足额支付下个交租期租金及物业费。首次交租期为2018年4月23日至2018年7月22日，下一交租期为2018年7月23日至2018年10月22日，交租期类推。第一、第二租赁年度的固定租金均为48.20元/平方米/月（含税）即279,588.44元/季度（含税）、第三、第四租赁年度的固定租金均为50.61元/平方米/月（含税）即293,567.86元/季度（含税）；第五租赁年度的固定租金为53.14元/平方米/月（含税）即308,243.35元/季度（含税）。杨树梅应于营业期内向哈国际公司支付该商铺的管理费，管理费为11元/平方米/月（含税）即63,806.49元/季度（含税）。杨树梅应于合同签订时，向哈国际公司支付该商铺的保证金，其中租赁保证金为343,394.93元、质量保证金20,000元、装修押金50,000元。同时约定：杨树梅逾期支付租金或任何应付款项超过15天的，哈国际公司有权书面通知杨树梅解除合同，违约方应按合同约定承担违约责任；哈国际公司按合同约定行使合同解除权的，杨树梅已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项不予以退还，此外，杨树梅还应向哈国际公司支付合同解除当月固定租金（含税）和管理费（含税）之和三倍的金额做为违约金。在租赁期内，杨树梅逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项（含税）的0.1%支付滞纳金。杨树梅应于租赁期满或本合同提前终止或解除之日向哈国际公司交还该商铺并办理交接手续，迟延交还杨树梅还应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准向哈国际公司支付占用使用费。同时明确约定杨树梅同意及确认案外人深圳市印力物业服务有限公司哈尔滨分公司为哈国际公司委托的代理人，有权代表哈国际公司签署租赁合同，收取租金及其他费用等并出具收据。合同签订后，哈国际公司于约定的日期即2018年4月23日向杨树梅交付了该商铺，杨树梅于2018年3月15日、3月17日、3月30日共计向哈国际公司交纳了393,394.93元，该款在哈国际公司处以保证金形式挂账，双方开始履行合同。因杨树梅未如约向哈国际公司交纳租金和管理费，2018年5月15日，深圳市印力物业服务有限公司哈尔滨分公司向杨树梅经营的MA-L3-02铺位创艺综合体验俱乐部发出租金及管理费欠费缴纳通知书，通知其已拖欠2018年4月23日至2018年7月22日的租金及管理费共计343,394.93元；2018年8月24日黑龙江理智律师事务所向杨树梅发出欠费追缴律师函，要求杨树梅承担违约责任，洽商清结违约责任等事宜；2018年10月17日，深圳市印力物业服务有限公司哈尔滨分公司向杨树梅送达了《关于解除的通知函件》，通知其《商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年10月22日解除，并要求杨树梅付清所欠全部费用。现杨树梅未将该商铺交还哈国际公司，并尚欠哈国际公司自2018年4月23日至2018年10月22日的租金559,176.88元、管理费127,612.98元。一审法院认为，双方于2018年4月8日签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议不违反相关法律规定，系双方真实意思表示，合法有效。哈国际公司按合同约定将房屋交付给杨树梅，已对合同完成履行。杨树梅自2018年4月23日起未按合同约定支付租金、管理费等费用，其行为已构成违约，达到了合同约定的解除条件，哈国际公司向杨树梅发出履行催告及律师函，给予了一定的履行宽限期，但杨树梅在该履行宽限期满时仍未履行，亦未提出异议，哈国际公司有权解除合同。哈国际公司于2018年10月17日向杨树梅送达了解除合同的通知函，确认合同于2018年10月22日解除，履行了告知义务，合同已经达到法律规定的解除条件。故一审法院确认双方《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议已于2018年10月22日解除，合同解除后，杨树梅应按合同约定将租赁的商铺返还哈国际公司，并向哈国际公司支付其拖欠的租金、管理费。关于杨树梅已交纳的保证金，现哈国际公司认可杨树梅已向其交纳393,394.93元保证金，合同虽约定解除合同后保证金不予退还，因该合同系格式合同，且保证金属押金性质，是履行债务的一种担保，当合同解除后，债务人不履行债务时，出租人应予退还或优先抵扣租金，故杨树梅交纳的393,394.93元保证金一审法院确认从杨树梅拖欠的租金中抵扣，抵扣后杨树梅尚欠哈国际公司租金165,781.95元。关于哈国际公司主张的质量保证金20,000元，因哈国际公司提交的催告及律师函中均未提及该事项，现双方合同已确认解除，故该质量保证金的请求一审法院不予支持。关于哈国际公司主张的滞纳金、违约金、租赁关系解除后的占用费，均是依据杨树梅违约给哈国际公司造成损失的补偿，且滞纳金与违约金二者有重叠，系重复请求，故一审法院对哈国际公司主张的滞纳金不予支持。违约金根据合同约定，杨树梅应向哈国际公司支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额即343,394.93元。租赁关系解除后的占用费按合同约定是按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和的二倍，该约定明显过高，依据公平原则，应以哈国际公司的实际损失为基础，一审法院确认租赁关系解除后每日的占用费仍以合同约定的每日的租赁费及管理费之和为标准计算至杨树梅迁出之日，截至2019年1月22日的占用费为343,394.93元，2019年1月23日起至杨树梅迁出之日依据此标准继续计算。关于哈国际公司主张解除合同后杨树梅支付管理费的请求，合同没有明确约定解除合同后杨树梅应继续向哈国际公司交纳管理费，且双方约定的租赁关系解除后的占用费中包含管理费，故哈国际公司的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、HarbinInternationalCompanyLimited与杨树梅于2018年4月8日签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议于2018年10月22日解除；二、杨树梅于本判决生效之日起十日内将“哈尔滨印象城”MA-L3-02商铺（位于哈尔滨市哈尔滨印象城项目****及**夹层、建筑面积1933.53平方米）交还HarbinInternationalCompanyLimited；三、杨树梅于本判决生效之日起十日内给付HarbinInternationalCompanyLimited拖欠的租金165,781.95元；四、杨树梅于本判决生效之日起十日内给付HarbinInternationalCompanyLimited拖欠的管理费127,612.98元；五、杨树梅于本判决生效之日起十日内给付HarbinInternationalCompanyLimited违约金343,394.93元；六、杨树梅于本判决生效之日起十日内给付HarbinInternationalCompanyLimited租赁关系解除后占用费343,394.93元（截至2019年1月22日），2019年1月23日起至杨树梅迁出之日每日的占用费依据合同约定的每日的租赁费及管理费之和的标准继续计算给付；七、驳回HarbinInternationalCompanyLimited其他诉讼请求。本院二审期间，哈国际公司举示以下证据：2018年4月24日营业执照一份、2018年4月23日哈国际公司委托的物业服务管理公司向杨树梅移交房屋所有权证复印件的确认函。意在证明：哈国际公司在与杨树梅签约后半个月就已经向其交付房屋所有权证复印件，而且杨树梅也顺利办理完成了营业执照，其对应部分的上诉主张没有事实和证据根据。杨树梅质证意见为，对真实性有异议，杨树梅没看到房屋所有权复印件。本院认证意见为，虽然杨树梅称没看到房屋所有权复印件，但该函有杨树梅经营的创艺俱乐部工作人员签收记录，故国际公司举示的证据能够起到证明作用。杨树梅没有提交新的证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，杨树梅与哈国际公司签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方当事人均应依照协议约定全面履行。哈国际公司按协议约定将案涉房屋交付给杨树梅，履行了出租人义务。杨树梅占有使用案涉房屋后，没有依照协议约定，按期交付房屋租金和管理费，其行为已构成违约。按照双方协议约定的条款，按照杨树梅拖欠租金和管理费的数额已达到双方约定的可由哈国际公司行使解除权的条件。哈国际公司在享有合同解除权后，依照法律规定向杨树梅通知解除双方的租房协议，该通知到达杨树梅处双方的租房协议即告解除。杨树梅称该案涉房屋没有房屋产权证书，致使其不能正常经营，但依照哈国际公司举示的证据，案涉房产的产权证书已于2018年4月23日交给杨树梅，杨树梅实际上已在2018年4月24日取得了营业执照，杨树梅称营业执行已被收回，但其没有举示证据证明该主张成立。杨树梅称案涉房产没有楼梯通到其经营场所，导致营业不能正常进行，其也没有提及相应的证据。综上所述，杨树梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13602元，由杨树梅负担。本判决为终审判决。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯二〇一九年十二月十八日法官助理胡渤书记员周小倩