浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初2463号 原告：绍兴市房地产管理中心。住所地：绍兴市渔化桥河沿**。 法定代表人：金永祥，主任。 委托诉讼代理人：王佳丽，浙江近远律师事务所律师。 被告：钱程，男，1984年7月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。 委托诉讼代理人：金小娟，浙江广缘律师事务所律师。 原告绍兴市房地产管理中心（原绍兴市房地产管理处）诉被告钱程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用简易程序审理，后组成合议庭适用普通程序审理，于2019年4月3日、9月3日、12月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王佳丽，被告委托诉讼代理人金小娟到庭参加庭审。本案庭外和解3个月，现已审理终结。 原告绍兴市房地产管理中心向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2016年9月9日订立一份《房屋租赁合同》；二、判令被告立即腾空位于后观巷9-4的房屋（建筑面积为1071.02平方米）；三、判令被告立即向原告支付自2018年11月1日起至2019年2月28日止的租金134083.33元（暂计算至2019年2月28日，之后的占有使用费按合同约定的租金的2倍计算至实际腾空之日止），并支付违约金40225元（已调整为租金的30%），上述暂合计174308.33元；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：判令被告立即支付2018年7月至2019年10月份的水费7471.5元，电费35322.76元。事实与理由：原、被告于2016年9月9日订立《房屋租赁合同》1份，约定由原告将国家所有，原告管理的位于后观巷9-4房屋（建筑面积为1071.02平方米）出租给被告作商业用房使用；租赁期限3年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止；租金为321800元/年，房租一年一付，先付后用；若被告逾期缴纳房租，每延期1天，应支付款项10%的违约金（诉请中已调整为拖欠款项的30%）。合同明确了双方的权利义务。合同签订后，原告按约交付房屋。然被告未按约交纳自2017年4月1日起的房租，其中2017年4月1日至2018年10月31日的租金已起诉并调解，被告未履行完毕。根据合同第八条第5点，原告有权解除合同。综上所述，原、被告之间的房屋租赁关系清楚，然被告未按约支付租金，显属违约，已给原告造成了一定的经济损失。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》一百一十九条之规定，特提起诉讼，请依法裁决。 被告钱程辩称：1、原、被告确实存在房屋租赁的事实，被告钱程也确实没有按时支付房租，但是不按时支付房租的原因有两点，一是因为房屋五楼漏水导致被告不能正常使用五楼，而且被告多次要求原告负责人修缮房屋，但原告直至今日也未修理；二是租赁的房屋未通过消防安全抽查，被绍兴市越城区消防大队查封，原因是因为房屋本身没有消防楼梯，使房屋不能对外出租，更不要说是经营使用，而消防楼梯是属于建筑物本身的消防安全，应由房屋所有人负责，而并不属于经营者的消防义务。综上，代理人认为这并不是被告单方面的违约，而是原告违约在先，故原告并不能单方解除合同。2、因原告违约在先，若原告能在租金中优先扣除因原告违约造成被告的装修损失及经营成本损失，包括房租损失，那被告在此基础上同意与原告协商解除租赁合同。3、因原告违约在先，原告要求的双倍租金的使用费及违约金被告不予承担。 原告绍兴市房地产管理中心及被告钱程围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交了房屋租赁合同1份、水电缴费单2份、电费发票、水费发票1组，被告提交了照片11份、录音材料2份、照片打印件1份，本院出示案涉房屋现场勘察笔录1份、案涉房屋现场照片1组、向绍兴市公安消防支队越城区大队调取关于绍兴市越城区1-5楼消防安全存在隐患的函1份、临时查封决定书1份、消防监督检查记录1份，本院对上述证据的真实性予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。 综合上述确认的证据及原、被告双方的庭审陈述，以下事实可以认定：原告绍兴市房地产管理中心（甲方）与被告钱程（乙方）于2016年9月9日签订《房屋租赁合同》1份，约定乙方承租甲方管理的位于绍兴市商业用房，建筑面积约为1071.02平方米。甲方保证拥有该房屋的合法所有权和出租权，乙方对所租的房屋及相关配套和设施已作了充分了解。租赁用途为商业用房（不得经营餐饮及娱乐类项目）。租赁期限为3年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止。租金为每年321800元，租金支付方式为一年一付，先付后用。第一年租金于合同签订之前支付，第二年租金在上一年度租期届满前30日支付，此后年度以此类推。合同同时约定，甲方须承担出租房屋的正常维修。甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得以任何理由阻挠施工。乙方承租期间，发生的水电费、物业费等相关费用等按国家相关部门的规定由乙方自行承担，按时向相关部门缴纳。合同因租期届满或被解除等原因终止时，乙方应在本合同终止之日起10天内腾退并返还该房屋。乙方在返还该房屋时，应按房屋原状返还。若乙方逾期交还房屋的，履约保证金不予退还，并每延期1天，乙方应按本合同约定的同期租金2倍的标准向甲方支付返还期限届满日起至实际腾退日止的房屋占有使用费。逾期超过10天的，甲方有权采取停水、停电等措施限制乙方对承租房屋的使用直至采取必要措施强制收回该承租房屋，由此产生的所有相关费用和责任均由乙方承担。若乙方逾期缴纳租金、水电费、物业管理费和其他相关费、逾期补足履约保证金的，除须补缴应缴款项外，每延期1天，应向甲方支付欠缴款项10%的违约金，并若延期缴纳相关费用30天以上的，甲方有权随时停止供电、供水。有下列情形之一的，甲方有权选择解除本合同，合同自甲方通知到达乙方时即行解除。合同因此解除的，甲方所收租金及履约保证金不予退还，乙方应承担当年租金20%的违约金，并甲方有权要求乙方赔偿其遭受的全部损失：（1）乙方逾期支付租金超过30天的；（2）逾期30天，乙方仍未支付水电费、物业管理费、其他相关费用或补足履约保证金的。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。 上述合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告向原告支付2016年11月1日至2017年10月31日的租金，此后租金未付。原告遂于2018年7月19日向本院起诉，要求被告支付2017年11月1日至2018年10月30的租金及违约金。经本院调解，双方达成一致调解协议如下：一、被告钱程应支付给原告绍兴市房地产管理中心房屋租金321800元，具体支付方式：于2018年7月30日前支付21800元，自2018年8月起至2018年9月止每月10日前各支付40000元，自2018年10月起至2018年12月止每月10日前各支付50000元，于2019年1月10日前支付40000元，于2019年2月10日前支付30000元，如被告钱程未按约履行上述任一期款项，则被告另加付违约金50000元，原告有权对未履行部分及违约金一并提前申请强制执行；二、原告自愿放弃其他诉讼请求。本院据此出具(2018)浙0602民初7386号民事调解书。此后，因被告未按上述调解书约定支付款项，原告遂申请强制执行。 另查明，2018年1月31日，绍兴市公安消防支队越城区大队对被告在案涉房屋开设的绍兴市越城区大木桶足浴店出具《临时查封决定书》1份，载明：我大队于2018年1月29日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：该单位只有一个安全出口，属于疏散通道、安全出口数量不足，已不具备安全疏散条件，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第四项的规定。以上事实有《消防监督检查记录》、《责令限期改正通知书》和现场照片4张等证据证明，根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：绍兴市越城区大木桶足浴店整体，面积200平方米。查封期限2018年1月31日10时至2018年2月28日17时。2018年2月5日，绍兴市公安消防支队越城区大队向原告发送《关于绍兴市越城区一至五楼存在消防安全隐患的函》1份，载明：近期，我大队接到群众信访举报：位于越城区家），该店没有消防通道，希望部门核实处理。经现场核查，绍兴市越城区一至五楼只有一部疏散楼梯，不符合消防安全疏散要求。其中，该处一至三楼为绍兴市越城区卫群美容美发店，四楼为绍兴市越城区大木桶足浴店，均属于人员密集场所，存在消防安全隐患。据了解，绍兴市越城区一至五楼产权属于贵单位，望贵单位及时消除消防安全隐患，增设疏散楼梯，整改情况及时函告我大队。同时，经本院现场勘察，案涉位于绍兴市越城区房屋存在严重漏水。 诉讼中，被告于2019年12月10日向被告腾退案涉房屋，双方确认租赁合同于当日解除。案涉房屋至2019年10月底共产生水费7471.5元，电费35322.76元，原告代为缴纳。 本院认为，原告绍兴市房地产管理中心与被告钱程之间签订的《房屋租赁合同》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。原、被告双方应按约履行合同义务。关于原告要求解除上述租赁合同的诉讼请求，根据双方合同约定案涉租赁合同租期至2019年10月31日，但合同到期后被告仍占有案涉房屋，诉讼中，被告于2019年12月10日向原告腾退案涉房屋，原、被告均同意以2019年12月10日作为双方合同解除之日，故本院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年12月10日解除。关于原告要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求，因诉讼中被告已向原告腾退上述房屋，故本院不再支持。关于原告主张的租金及占有使用费，根据合同约定的租金标准，本院确定案涉房屋2018年11月1日至2019年12月10日的租金共计356184.1元。同时，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据被告提供的证据及本院现场勘察情况，本院认为案涉房屋存在较为严重漏水情况，根据双方合同约定，原告须承担出租房屋的正常维修，原告未能及时进行维修，事实上影响了被告对该房屋的正常使用。本院考虑案涉房屋的实际状况，酌情减免租金142473.64元，剩余租金213710.46元，本院予以支持。关于被告主张案涉房屋未通过消防安全抽查，被绍兴市越城区消防大队查封的抗辩，根据本院向消防部门调取的证据，虽然该房屋存在安全疏散通道、安全出口数量不足的问题，但消防部门对被告经营的足浴店查封时间为2018年1月31日至2018年2月28日，而原、被告于2018年7月就案涉房屋2017年11月1日至2018年10月31日的租金支付达成调解协议，由此可知被告就上述问题并未向原告主张扣减租金。2018年11月之后消防部门未就案涉房屋消防问题对被告采取强制措施，且从原告提供的水电费清单可知，被告在2018年2月之后仍在使用案涉房屋，从现有证据不能看出案涉房屋存在消防安全隐患对被告2018年2月之后使用该房屋造成何种影响，故对被告上述抗辩，本院不予采纳。关于原告主张的违约金，如前所述，因案涉房屋存在严重漏水，被告未能正常使用案涉房屋，故被告迟延支付租金的行为不宜认定被告存在故意违约，对原告该项诉讼请求，本院不再支持。关于原告主张的水电费，根据合同约定，被告应当承担其占有使用房屋期间的水电费用，该费用原告已代为缴纳，故对原告要求被告支付拖欠水电费的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下： 一、被告钱程应于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴市房地产管理中心支付房屋租金213710.46元，并支付水电费42794.26元，合计256504.72元； 二、驳回原告绍兴市房地产管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费4557元，由原告绍兴市房地产管理中心负担1792元，由被告钱程负担2765元，应由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  赵 钦 人民陪审员  万春霞 人民陪审员  程 静 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  黄美娟 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。