河北省保定市竞秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0602民初3137号原告：刘晓庆，女，1980年6月2日出生，汉族，住址保定市竞秀区。被告：嘉昌房地产开发有限公司，住所地石家庄市和平东路20号，统一社会信用代码91130000760301359K。法定代表人：蒋必长，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵俊杰、许淑霞，河北明光律师事务所律师。原告刘晓庆与被告嘉昌房地产开发有限公司（以下简称嘉昌地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓庆、被告嘉昌地产公司委托诉讼代理人赵俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓庆向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付办理不动产权违约金19.5万元（以原告缴纳511674元与契税10230元，合计521904元为基数，按年利率4.35%标准计算自2011年7月15日至2019年8月12日间）；2、判令被告承担办案全部诉讼费、保全费、交通费、差旅费。事实和理由：原告与被告签订商品房购销协议，购买被告开发建设的位于竞秀区温馨家园（荣域铂庭）13号楼2单元801号房子，建筑面积121.76平方米，总价511674元整，原告在交房款同时已经将契税、维修基金等费用交给被告。目前因被告拒绝向房产部门提供相应资料致使原告及小区其他业主均无法正常办理产权登记。综上所述，被告未能诚实履行合同，拒不为原告办理房屋产权，致使原告无法上市交易，其行为严重损害了原告合法的财产利益，限制了原告对房屋处理权利。被告嘉昌地产辩称，1、被告不办理房产证属于历史遗留问题，是由于客观原因造成的办证条件不完备。事实是因被告给保定市政府垫付5亿资金，政府无法偿还，现政府已将此列为了政府解疑的范围。现公司举步维艰，并非答辩人不给办证，而是办证的条件不完备，政府行为属于不可抗力，系法律上的免责条款，被告不构成违约；2.被告不构成违约，要求被告承担违约责任没有事实和法律依据。在实际中，并不是被告不配合办理房产证，而是由于政府遗留问题导致的无能力办理房产证，而且被告已经为其办理了初始登记。按照《城市房屋权属管理登记办法》规定申请人应当向房地产开放公司提交申请和身份证明等相关证件予以办理，因此，在原告未提出办证申请且在未交付相关证件下，被告即使条件完备的情况下也办理不了房产证，因此被告并不应该为没有办理房产证承担违约责任；3、即使不考虑被告提出的其不构成违约的意见，认为被告构成违约的情况下，对原告提出的已缴纳的总房款511674元为基数计算违约金不予认可，因为原告只缴纳首付款155459元，剩余的350000元款项系银行按揭贷款，而且是由被告承担连带清偿责任，故原告主张总房款为基数计算违约金于法无据；4、原告提出的以契税为基数计算违约金于法无据；5、原告主张自2011年7月15日的违约金，已超出诉讼时效的规定。本院经审理认定事实如下：2011年7月15日，原告刘晓庆作为买受人与被告嘉昌地产作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号为GF20080010080）。合同约定：出卖人经批准建设商品房，商品房暂定名温馨家园（荣域铂庭），买受人购买第13号楼幢2单元801号房；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4202元，总金额（人民币）伍拾万零伍仟肆佰伍拾玖元整；买受人与2011年7月18日前付清房款155459元（含定金10000元），余款350000元办理按揭贷款并备齐相关按揭材料；出卖人应当在2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承诺在商品房交付使用后一年内协助买受人取得房地产权属证书。另，原告当庭提交了销售不动产统一发票，开票日期为2014年4月23日，付款方名称为刘晓庆，收款方为嘉昌房地产开发有限公司，不动产项目名称为温馨嘉园住宅小区，合计金额511674元。据此，被告认为发票上的数额是总房款，事实原告缴纳的只是首付款155459元，对证明目的不予认可。原告当庭还提交了一张《收据》，内容为：2010年10月31日，今收到刘晓庆13-2-801，交来确权费，人民币（大写）壹万零贰佰叁拾叁元整，收款单位处盖有嘉昌房地产开发有限公司财务专用章，被告对该证据的关联性不予认可。上述《商品房买卖合同》、发票及收据，原告用以证明原告已经按照合同约定将全部款项和确权费交由被告，被告有义务为原告办理产权登记，但是被告迟迟没有办理产权登记，构成违约。庭审中，被告提交竞秀区房地产遗留问题项目台账复印件，证明被告为政府垫付资金属于不可抗力，系法律上的免责条款，被告不构成违约。原告对该证据不予认可，认为该证据与其合同无关。被告还提交了《保定市住房公积金职工个人住房借款合同》，证明原告贷款金额为35万元，贷款期限为2009年8月21日至2034年8月21日，被告为原告的贷款提供担保，且承担连带清偿责任。原告对此证据认可，但是截至八月份原告已经偿还了部分贷款，原告不欠被告钱。被告陈述根据《商品房买卖合同》的约定，原告仅缴纳了首付款，从银行或住房公积金贷了款就开全款发票，待实际还清全部房款后还会再开一个已结清的发票。原告对被告所述不予认可，原告陈述“我交的首付款155459元和从银行贷款35万元，而且十个工作日以后已经将全部款项打到被告的指定账户”。上述事实，有《商品房买卖合同》、发票以及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，合法的商品房买卖合同应该受到法律保护。原告刘晓庆与被告嘉昌地产公司签订《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，原、被告之间成立商品房买卖合同关系，本院予以确认。原、被告均应按照合同约定，享有合同权利，履行合同义务。被告未按照合同约定协助办理该房屋的产权证书，构成违约，应该承担违约责任。原告诉请被告继续履行购房合同，办理房屋产权登记，符合合同约定，本院予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条：“关于产权登记的约定：3、出卖人承诺在商品房交付使用后一年内协助买卖人取得房地产权属证书。”以及第八条：“交付期限：出卖人应当在2011年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品交付买受人使用”的约定，被告为原告办理房地产权属证书约定期限应截止至2012年7月31日。由于原、被告对逾期办理权属证书应承担的违约金约定不明确，应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人另有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定的标准计算。被告未按照合同约定时间办理房屋所有权登记，原告亦未提交及时主张权利的证据，本院依法认定违约金保护范围为原告起诉之日前三年（即2016年8月12日至2019年8月12日），超出诉讼时效部分，本院不予支持。关于原告刘晓庆向被告嘉昌地产公司已付房款数额问题，原告主张已将全部款项打给被告，并提交了销售不动产统一发票，对此被告提出异议，被告主张发票上的数额虽是总房款，事实原告缴纳的只是首付款155459元。本院认为，原告当庭陈述“我交的首付款155459元和从银行贷款35万元”，原告承认向被告交纳首付款155459元，且证据《保定市住房公积金职工个人住房借款合同》中显示原告贷款35万元，被告承担连带责任保证，该35万元尚在归还中，尚未归还完毕，故原告主张以全部购房款包括35万元在内为基数计算违约金，于法无据，不予支持。应以原告实际缴纳的首付款155459元为基数计算违约金为宜。原告诉请的违约金超出本院认定部分，本院不予支持。原告主张被告承担确权费用10230元为基数计算的违约金，该确权费用不在房款范围内，因并不属于法定违约金范围，故原告本项诉讼主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告提交竞秀区房地产遗留问题项目台账复印件，证明被告为政府垫付资金属于不可抗力，该证据不足以证明被告违约是因不可抗力所致，故对被告的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告嘉昌房地产开发有限公司继续履行与原告刘晓庆签订的合同编号为GF20080010080号商品房买卖合同；二、被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘晓庆逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告刘晓庆交纳的购房款155459元为基数，自2016年8月12日起至，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至2019年8月12日）；三、驳回原告刘晓庆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元，减半收取计2100元，由原告刘晓庆负担1474元，被告嘉昌房地产开发有限公司负担626元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一九年十二月十八日书记员  宋琳琳