广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25375号上诉人（原审被告）：罗剑平，男，汉族，1981年7月25日出生，住所地：广东省兴宁市，委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈利兰，女，汉族，1970年5月18日出生，住所地：四川省洪雅县余坪镇鱼湖街**，委托诉讼代理人：齐岩冰，广东华商律师事务所律师。原审被告：深圳福达恒业企业管理有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路**爵士大厦****，统一社会信用代码91440300065476536P。法定代表人：林波涛，总经理。委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。上诉人罗剑平与被上诉人陈利兰及深圳福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初6019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审理终结。陈利兰在一审起诉请求：1、解除陈利兰与罗剑平、福达恒业公司就涉案商铺签订的《商铺认购书》及过户备案的《深圳市二手房买卖合同》；2、罗剑平、福达恒业公司向陈利兰返还购买涉案商铺已支付的房款749992元；3、罗剑平、福达恒业公司向陈利兰支付已付房款的利息（自起诉之日起按银行同期基准利率计算）；4、罗剑平、福达恒业公司返还陈利兰已付的定金10万元。一审法院判决：一、确认陈利兰与罗剑平之间就涉案房产签订的《商铺认购书》《商铺买卖合同》于2019年3月14日解除；二、罗剑平于判决生效之日起七日内向陈利兰返还已支付的房款749992元；三、罗剑平于判决生效之日起七日内向陈利兰支付已付房款的利息（计息标准为银行同期基准利率，自2019年3月15日起算至付清款项之日止）；四、罗剑平于判决生效之日起七日内向陈利兰返还定金10万元；五、福达恒业公司对罗剑平的前述给付义务承担一般保证责任，即在对罗剑平的财产依法强制执行后仍不能清偿时承担保证清偿责任；六、驳回陈利兰的其他诉讼请求。罗剑平上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回陈利兰的所有诉讼请求；2、陈利兰承担本案一、二审的所有诉讼费用。陈利兰答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。福达恒业公司与罗剑平意见保持一致。经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、本案是否构成重复诉讼；2、陈利兰解除合同的事由是否成立；3、陈利兰请求解除合同是否超过除斥期间；4、一审适用定金罚则并支持购房款利息是否妥当。关于本案是否构成重复诉讼。在（2015）深罗法民三初字第1935号案中，陈利兰反诉请求陈利兰与罗剑平、福达恒业公司签订的《商铺买卖合同》于2015年1月15日解除，罗剑平、福达恒业公司赔偿因欺诈销售商铺造成的经济损失20万元。该案一审判决罗剑平、福达恒业公司与陈利兰应继续履行《商铺买卖合同》，陈利兰向罗剑平支付购房余款及逾期付款违约金，并驳回陈利兰的反诉请求。二审判决[（2018）粤03民终20591号]撤销一审判决，改判陈利兰与罗剑平签订的《商铺买卖合同》于2015年1月15日解除，驳回陈利兰其他反诉请求，驳回罗剑平、福达恒业公司全部诉讼请求。陈利兰在本案中请求解除陈利兰与罗剑平、福达恒业公司就涉案商铺签订的《商铺认购书》及过户备案的《深圳市二手房买卖合同》，罗剑平、福达恒业公司向陈利兰返还购买涉案商铺已支付的房款及利息并返还已付定金。因前案已判决陈利兰与罗剑平签订的《商铺买卖合同》于2015年1月15日解除，故陈利兰在本案中请求解除《商铺认购书》及过户备案的《深圳市二手房买卖合同》并未否定前诉裁判结果，且其请求返还购房款及利息并返还已付定金，并未在前案中实体处理过，故本案与前案并不构成重复诉讼。关于陈利兰解除合同的事由是否成立的问题。首先，（2016）粤03行终484号行政判决书及粤工商直处字（2017）第01307号行政处罚决定书已认定罗剑平的销售代理人福达恒业公司自2014年2月27日起对涉案商铺所在商场进行广告宣传的事实，一审据此认定福达恒业公司存在相关广告宣传行为并无不当。根据行政判决书及行政处罚决定书，上述宣传内容包括“千人进驻招商大获成功”、“过千商户迫不及待抢闸进驻”、“全场满租”、“宝购品牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI,DIOR、D&G)”等内容。因广告宣传的对象具有公众性，涉案合同签订于广告宣传发布之后，陈利兰主张其基于广告宣传的内容而签订了涉案合同，本院予以采纳。其次，上述广告宣传内容具体明确，因广告宣传关于涉案商铺所在商场的经营状况所作的说明和允诺关系到涉案商场的商业定位，对商铺购买人决定是否签约购买及商铺价格的确定具有重大影响，一审据此参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，将上述广告宣传内容视为合同内容，并无不当，本院予以确认。再次，上述广告宣传内容为商场已经招商成功，相关知名品牌已经进驻涉案商场。但直至一审庭审之日，广告宣传行为所承诺的经营状态并未得以实现。因此，罗剑平未能实现前述广告宣传中的说明和允诺，应认定其构成违约。鉴于商场的经营状况对于商铺的价值、收益具有较大影响，而当事人购买商铺的目的在于经营收益，陈利兰主张其合同目的无法实现，本院予以采纳。本案因罗剑平违约导致陈利兰的合同目的无法实现，陈利兰据此请求解除合同，符合合同法第九十四条第四项的规定。因（2018）粤03民终20591号案已判决陈利兰与罗剑平签订的《商铺买卖合同》于2015年1月15日解除，故关于该《商铺买卖合同》的解除无需在本案中重复处理，且陈利兰在诉讼请求中也未再请求解除《商铺买卖合同》，一审确认《商铺买卖合同》于2019年3月14日解除不当，本院予以纠正。关于解除权行使期限的问题，本案中罗剑平一直未能实现其广告宣传中的说明和允诺，应认定其违约行为存在持续性，导致陈利兰的合同目的一直无法实现，故陈利兰起诉请求解除合同，并未超过法律规定的解除权行使期限，罗剑平关于解除权已消灭的主张，依据不足，本院不予支持。关于定金及购房款利息问题，本案因罗剑平违约导致陈利兰的合同目的无法实现，一审在判令解除合同的基础上，判令罗剑平向陈利兰返还购房款并赔偿利息损失，并无不当，本院予以维持。同时，定金作为合同债务履行的担保，其作用应贯穿合同履行的全部阶段，即便涉案定金抵作价款后，仍可适用定金罚则，且法律并未禁止定金罚则与赔偿损失的并用，故一审判令罗剑平向陈利兰支付已付房款及利息并返还定金，并未违反法律规定，本院予以维持。综上，罗剑平的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决关于解除合同的判项处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初6019号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初6019号民事判决第六项；三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初6019号民事判决第一项为：确认陈利兰与罗剑平之间就涉案房产签订的《商铺认购书》于2019年3月14日解除；四、驳回陈利兰其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12300元，由罗剑平、福达恒业公司负担；二审案件受理费12300元，由罗剑平负担。本判决为终审判决。审判长 彭 琛审判员 庄齐明审判员 周 洁二〇一九年十二月四日书记员 王 婷