吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2700号 上诉人（原审原告）：丁建华，男，1990年11月12日生，汉族，吉林市高新技术产业开发区人民法院辅警，住吉林市昌邑区。 被上诉人（原审被告）：吉林万利房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区。 法定代表人：于海芹，总经理。 委托诉讼代理人：黄明诚，吉林永赞律师事务所律师。 上诉人丁建华因与被上诉人吉林万利房地产开发有限公司（以下简称万利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初1568号民事判决，向法院提起上诉。法院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁建华、被上诉人万利公司的委托诉讼代理人黄明诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁建华上诉请求：撤销一审判决，改判支持丁建华的诉讼请求。事实和理由：一审判决自相矛盾，适用法律错误。1.一审论理自相矛盾。一审法院认定了万利公司违约，但却以万利公司单方作出的《承诺书》免除了万利公司的违约责任是错误的。《承诺书》系万利公司单方作出的,未经商品房买卖合同双方当事人磋商,没有合意,不能认为双方对产权登记违约责任的变更。一审判决“丁建华可依据万利公司的上述承诺，寻求救济”，这是引导丁建华去主张3个月的物业费减免。但物业费是物业服务合同的对价，合同主体和收费主体均是物业公司，与商品房买卖合同无关。2.一审适用法律错误。关于诉讼时效，由于万利公司未将办理产权登记相关手续提交给不动产登记机构的违约行为一直持续到2017年11月20日，因此诉讼时效的起算时间应为2017年11月20日，丁建华于2019年5月提起诉讼，未超过诉讼时效。一审判决适用的《中华人民共和国合同法》第七十七条，关于当事人协商一致变更合同的条文是错误的，不存在协商一致的情况。3.一审判决适用关于举证责任承担的两个法律规定，丁建华在一审中已经提供了商品房买卖合同、交款凭证等证据，而且一审已将案件所涉事实认定清楚，证据充分。 万利公司辩称，丁建华诉讼请求超过诉讼时效，逾期办证的诉讼时效从约定之日的次日起生效，本案应从2015年9月17日起计算诉讼时效，2017年9月17日届满，丁建华的请求已经超过诉讼时效。丁建华既然已经提交了万利公司的承诺就应当视为对其认可，要求支付违约金没有事实依据和法律依据，综上，丁建华的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回。 丁建华向一审法院起诉请求：判令万利公司支付因违反合同约定逾期办理产权备案登记赔偿丁建华101,483.38元（以已付购房款总额369,675元为本金，银行同期贷款基准利率为每年5%，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准应上浮50%，自2015年9月17日计算至2019年5月15日止，并主张至万利公司在不动产登记机关完成办理产权备案登记时止）。 一审法院认定事实：2014年7月16日，万利公司作为出卖人与丁建华作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定丁建华以369,675元购买万利公司开发的坐落于吉林市昌邑区涉案房屋（以下简称案涉房屋），第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的百分之零赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零向买受人支付违约金。3.无”。该合同还约定了其他事项。丁建华依约支付了购房款369,675元。万利公司于2014年9月16日交付了案涉房屋。神华万利城业主与万利公司就该公司未依约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案发生争议，万利公司于2017年5月12日向神华万利城业主作出承诺：“我公司承诺于2017年10月31日前，将办理房屋产权证的前置手续办理完毕，全部送交吉林市房屋产权管理局进行备案，等待吉林市房屋产权管理局办理并打印房屋产权证书。届时如果未完成相关手续的移交，公司承诺给予业主3个月物业管理费减免”。万利公司于2017年11月20日向吉林市不动产登记中心递交不动产登记申请书。案涉房屋于2017年12月8日首次登记在万利公司名下，于2018年1月30日登记在丁建华名下。丁建华于2019年5月17日向法院递交起诉状，请求万利公司支付逾期办证违约金。 一审法院认为，丁建华与万利公司签订的房屋买卖合同不违反法律行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。丁建华已支付全部房屋价款，万利公司除履行交付房屋的义务外，应按合同约定于商品房交付使用后365日内即2015年9月16日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。万利公司于2017年11月20日才将办理房屋权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。关于违约责任合同载明的“无”为无约定还是不支付违约金。合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的百分之零赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零向买受人支付违约金。3.无”。关于第3种方式“无”如何理解。丁建华主张系双方没有明确约定。万利公司主张为不需要支付任何违约金。第1、2种方式已经约定了无须支付违约金的情形，第3种方式应理解为双方对违约金没有明确约定。神华万利城小区业主与万利公司就该公司未按合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案发生争议，万利公司于2017年5月12日作出的承诺系双方对产权登记违约责任的变更。丁建华还以双方当事人就违约责任未予以约定主张权利，没有事实和法律依据，不予支持。丁建华可依据万利公司的上述承诺，寻求救济。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决：驳回丁建华的诉讼请求。案件受理费1165元，由丁建华负担。 本院二审期间，丁建华向本院提供物业费票据三张，证明：丁建华不认可万利公司的承诺，物业费是正常缴纳的。万利公司对该证据真实性没有异议，但是丁建华在一审提交了承诺书，应当视为认可双方对于逾期办证的违约金的支付金额。本院经审查认为，万利公司对于丁建华提供的证据真实性无异议，本院对该证据予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，丁建华的上诉主张不能成立。丁建华与万利公司签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：3.无。案涉房屋于2014年9月16日交付，2018年1月30日将产权登记在丁建华名下。万利公司未能在合同约定的时间办理不动产权证书，对此，万利公司辩称其公司办理房屋初始登记时，因国家开始实行不动产登记，吉林市政府准备开始实施该项改革工作，房屋登记中心暂停办理商品房房屋初始登记工作。在确定吉林市国土资源局是我市不动产登记机构后，该公司将申报初始登记的材料取回，并按照吉林市不动产中心的程序办理不动产初始登记工作。但是在办理过程中吉林市国土资源局与吉林市规划局对申报材料认识不同，导致申报工作一直无法正常进行下去，后来经过市政府有关部门协调和督促才得以解决。故万利公司逾期办理产权证书并非其公司的责任，是因为不可预测，不可抗拒的因素导致的，其公司不承担违约责任。丁建华的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，丁建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2330元，由丁建华负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  张 蕾 审判员  关 晶 二〇一九年十二月六日 书记员  李正阳