广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初1556号原告（反诉被告）：曾进如，女，汉族，1970年12月15日出生，身份证住址四川省青神县。原告（反诉被告）：吴群芳，女，汉族，1973年10月19日出生，身份证住址四川省青神县。上列原告委托诉讼代理人：尹杰珍，广东鹏星律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店，住所地广东省深圳市龙华区大浪街道龙胜社区新区大道东侧潜龙曼海宁花园（南区）5/6/7栋205-213、215-218，统一社会信用代码91440300MA5DRE3M2M。负责人：张俊。被告：范书棋，男，汉族，1991年11月16日出生，身份证住址湖北省崇阳县。被告：深圳市卓悦时尚健身管理有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道办兴华路富源花园酒店一层至十一层（四层），统一社会信用代码914403003120673781。法定代表人：范书棋。上列被告共同委托诉讼代理人：刘剑锋，广东华商律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：黄蔚斌，广东华商律师事务所律师。原告曾进如、吴群芳诉被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店（以下简称“卓悦时尚龙华分店”）、范书棋、深圳市卓悦时尚健身管理有限公司（以下简称“卓悦时尚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，被告卓悦时尚龙华分店依法提起反诉。本院适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告曾进如及委托诉讼代理人尹杰珍，三被告共同委托代理人刘剑锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判决确认原告曾进如、吴群芳与被告卓悦时尚龙华分店、范书棋签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年4月17日解除；2.判决被告卓悦时尚龙华分店、范书棋返还原告合同保证金、入场费、房屋租金、热水器使用费合计人民币321950元；3.判令被告卓悦时尚龙华分店、范书棋赔偿原告经济损失331368.86元；4.判令被告卓悦时尚公司对被告卓悦时尚龙华分店、范书棋的返还和赔偿款项653318.86元承担连带责任。原告起诉的事实与理由：被告卓悦时尚龙华分店系被告卓悦时尚公司的分公司，被告卓悦时尚龙华分店在龙华区××浪街道从事物业转租业务。2017年11月28日，原告与被告卓悦时尚龙华分店、范书棋签订《深圳市房屋租赁合同书》约定被告卓悦时尚龙华分店向原告转租位于深圳市××浪街道××龙××花园（××）5/6/7栋205-213/215-218房产作为开办中医理疗馆所用，转租面积451平方米，建筑总层数2层，租金70元/平方米，合同期限自2018年1月1日起至2022年10月30日止。合同签订后，原告向被告卓悦时尚龙华分店、范书棋缴纳了保证金94710元、入场费150000元、2018年1、2、3月租金63240元，热水器费用14000元。然而，合同签订后被告卓悦时尚龙华分店、范书棋迟迟不能交房，直至2018年1月1日才交付房产。装修过程中，原告对涉案房产面积提出质疑，被告范书棋称过道装修后可以使用，还有其自己开办的健身房公摊面积100多平方米要分摊给原告，并称先装修再处理面积问题。后经物业管理处确认，被告范书棋所称过道根本无法使用，消防通道亦不能进行装修。因此，被告提供的房产面积只有316.2平方米，无法满足原告承租房产的规划，不能达到租赁目的。其后，原告要求二被告依照实际面积计算租金，均被拒绝。2018年3月9日，被告范书棋张贴公告，称原告拖欠租金及滞纳金，并称在10日停水、停电，导致原告无法继续施工。2018年3月20日、4月8日，原告委托广东君言律师事务所向被告卓悦时尚龙华分店、范书棋发律师函，被告卓悦时尚龙华分店于2018年4月12日、17日分两次发函通知解除合同，并从2018年3月10日停水、停电并锁上大门，造成原告已完工90%的装修工程无法使用。原告认为，被告卓悦时尚龙华分店、范书棋故意隐瞒面积不足问题，单方要求解除合同并停水、停电，违背诚实信用原则，造成原告巨额经济损失，应当予以赔偿。请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。三被告共同答辩称：1.本案不存在租赁面积与约定面积不一致的情形。涉案205-208房及分摊的210卫生间面积合计451平方米。原告承租区域的卫生间已经拆除，需要与205-216租户共同使用210卫生间，加上该卫生间的面积为450.97平方米，符合约定。原告承租涉案房产前曾多次前往现场查看，对租赁物的状况应当有所了解，双方已经就租赁事宜充分沟通后签订的协议，不存在原告所述面积不符的事实。2.原告拖欠租金存在违约，被告有权行使解除权。3.原告的损失系其自身违约行为造成的，应当由其自行承担。4.被告范书棋不是涉案合同的相对人，原告无权要求被告范书棋承担责任。请求驳回原告的诉讼请求。被告卓悦时尚龙华分店向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告支付2018年1月租金及物业管理费3382元、2018年2月租金及物业管理费16850元、2018年3月租金及物业管理费10110元、2018年4月租金及物业管理费19168元；2.判令反诉被告支付违约金49510元（其中，以3382元为基数自2018年1月6日起；以16850元为基数自2018年2月6日起；以10110元为基数自2018年3月6日起；以19168元为基数自2018年4月6日起，按每日5%计算，暂计至2018年7月23日，最终违约金额以欠付租金总额为限）；3.判令不予退还反诉被告租赁保证金94710元。被告卓悦时尚龙华分店反诉的事实与理由：2017年11月28日，反诉原告与反诉被告签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，由反诉原告将涉案房产出租予反诉被告。当天，反诉被告缴纳了租赁保证金94710元，并由反诉原告出具收款收据。2018年1月至3月，反诉被告出现拖欠租金、物业管理费的行为。2018年3月9日，反诉原告向反诉被告发出通知，要求缴纳拖欠的租金、物业管理费及违约金，后因反诉被告迟迟未缴纳费用，反诉原告于2018年4月17日发出解除合同通知书，并已送达反诉被告。反诉原告的诉求符合法律规定，请求支持全部反诉请求。针对被告卓悦时尚龙华分店的反诉，原告答辩称：1.被告卓悦时尚龙华分店提供的房产面积实际只有316.2平方米，违反合同约定。2.被告卓悦时尚龙华分店以整栋房产的公共使用面积作为出租面积分摊给原告明显不合理，合同也没有约定要原告承担整个楼宇的使用面积，且事实上原告租用的面积中已经有卫生间及其他使用设施。3.被告卓悦时尚龙华分店明显违约，导致矛盾的发生，存在过错，应由其承担赔偿责任。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市××浪街道龙××社区新区大道东侧××龙××花园（××）5/6/7栋205-213、215-218房，系市场商品房，用途为商业，不动产登记权利人为深圳市潜龙实业集团有限公司。其中，205房登记建筑面积72.42平方米、206房登记建筑面积138.8平方米、207房登记建筑面积104.98平方米、208房登记建筑面积105.89平方米、210房登记建筑面积68.22平方米，二、2017年11月28日，原告（乙方）与被告卓悦时尚龙华分店（甲方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将涉案房产部分转租给乙方使用，转租房屋面积451平方米，建筑物总层数2层；单位租金按房屋面积每平方米70元计算，月租金31570元；乙方应于2017年12月1日交付首期租金31570元，每月5日前支付租金；租赁期限自2018年1月1日起至2022年10月30日止；甲方应于2018年1月1日前将租赁房屋交付乙方使用，交付租赁房屋时，甲方可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即94710元；如合同期未满，乙方单方解除合同，甲方可不予返还保证金。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定，且落款甲方处加盖了被告卓悦时尚龙华分店公章、法定代表人处加盖了被告范书棋个人印章，乙方处则由二原告签字予以确认。2017年1月25日，被告卓悦时尚龙华分店向原告出具《收款收据》，确认收取原告热水器费用14000元。2017年11月28日，被告卓悦时尚龙华分店向原告出具两份《收款收据》确认收取原告支付的保证金94710元及入场费150000元。2018年1月25日，原告向被告卓悦时尚龙华分店支付1月份租金22550元。2018年2月5日，原告向被告卓悦时尚龙华分店支付2月份租金16975元。2018年3月5日，原告向被告卓悦时尚龙华分店支付3月份租金23715元。三、原告主张，其实际承租的房产为205至207房，208房为被告经营的健身房，210卫生间属于公摊面积，不应包括在租赁范围内，被告未能按照约定交付房产，构成违约。被告卓悦时尚龙华分店则辩称，原告实际承租的房产为205至208房以及210卫生间，房产面积合计451平方米，被告已经将房产交付予原告，不存在违约事实。庭审中，被告卓悦时尚龙华分店确认涉案201至216房产系共用210房作为卫生间，该卫生间属于公用卫生间。关于租金支付情况，原告确认其在2018年3月5日支付最后一期租金后再未向被告卓悦时尚龙华分店支付任何租金，并于2018年3月25日前后搬离了涉案房产。四、本案审理过程中，原告申请就其在涉案房产投入的装修费用及房屋面积申请鉴定。本院委托深圳科宇工程顾问有限公司实施该委托事项，原告向深圳科宇工程顾问有限公司支付了鉴定费4万元。2019年4月19日，深圳科宇工程顾问有限公司出具《评估文件》，鉴定结论：其一，评估建筑面积为205房72.42平方米、206房138.8平方米、207房104.98平方米、208房105.89平方米、210房68.22平方米；其二，（1）按照设计方案图可评估部分装饰工程价值为208817.82元；（2）按设计方案图不能确定的装饰工程价值为52128.24元；（3）不在评估范围的装饰工程设计费8600元、广告设计费3000元。原告认为，鉴定结论关于装修工程价值的三项结论均为原告实际投入的价值，均应当予以确认。被告认为，（1）该报告关于门窗工程、地板、天花、储物柜金额认定过高；（2）消防烟感系统、消防水系统原来就存在，原告未开始改装，且调试费过高；（3）被告并非鉴定依据的方案设计图的当事人，对该鉴定依据，被告不予认可。五、庭审中，原告申请证人王某、李某出庭作证。根据王某证言，其系原告装修工程的施工人，装修的房号为205、206、207房；208房为健身房，装修时该健身房仍在营运。根据李某的证言，其对原告装修工程消防系统实施了装修，在装修过程中，房屋的格局亦进行了变更，但双方未就消防工程进行验收。裁判结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告卓悦时尚龙华分店之间的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点在于被告卓悦时尚龙华分店是否履行了租赁房产交付义务。原告主张，涉案合同约定的租赁面积为451平方米，被告卓悦时尚龙华分店仅向其交付205、206、207房，面积仅为316.2平方米，构成违约；被告卓悦时尚龙华分店则辩称，被告向原告交付的房产为205、206、207、208、210房，面积合计451平方米，符合合同约定。对此，本院认为，根据庭审查明的事实，210房系涉案房产所在楼层的公用卫生间，该房产并非由原告单独使用，被告卓悦时尚龙华分店将公用卫生间作为租赁物并计收原告租金，明显与原告订立涉案合同的目的不符，亦有违公平，被告卓悦时尚龙华分店对此未能作出合理解释，同时，根据证人证言可知，在原告装修过程中，208房产仍在经营健身房，被告卓悦时尚龙华分店未举证证明该208房产已经交付原告占有、使用，其应承担举证不能之法律后果。此外，在被告卓悦时尚龙华分店完全履行交付房产义务前，其即以原告未足额缴纳租金为由通知解除涉案合同，被告卓悦时尚龙华分店的行为已明示其不再继续履行合同，亦属违约。综合前述意见，本院对原告关于被告卓悦时尚龙华分店违约之主张予以认可。原告关于承租涉案房产的合同目的并未实现，且涉案合同仅在履行之初即被卓悦时尚龙华分店单方解除，被告卓悦时尚龙华分店并无继续占有原告保证金、入场费、热水器费用及租金的合法理由，原告诉请确认涉案《房屋租赁合同》于2018年4月17日解除并要求被告卓悦时尚龙华分店返还前述费用321950元具有事实及法律依据，本院予以支持。被告卓悦时尚龙华分店的违约行为造成原告装修投入之损失，应予赔偿。深圳科宇工程顾问有限公司出具《评估文件》中关于按照设计方案图评估部分装饰工程价值208817.82元以及按设计方案图不能确定的装饰工程价值52128.24元，均系该公司经过现场勘查并结合实际情况所得出的鉴定结论，理据充分，本院予以确认。装饰工程设计费8600元、广告设计费3000元并非装修工程所应支出的必要费用，本院不予支持。故，被告卓悦时尚龙华分店应向原告赔偿损失260946.06元。被告卓悦时尚龙华分店关于其所主张的部分费用过高的意见未提供证据予以证明，其陈述不能对抗《评估文件》，对被告卓悦时尚龙华分店的异议，本院不予采纳。被告卓悦时尚龙华分店系被告卓悦时尚公司的分公司，原告诉请被告卓悦时尚公司对被告卓悦时尚龙华分店上述义务承担连带责任于法有据，本院予以支持。被告范书棋并非涉案合同的出租方，原告诉请被告范书棋承担共同还款责任依据不足，本院不予支持。被告卓悦时尚龙华分店违约之事实已由本院确认，其反诉请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告曾进如、吴群芳与被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店之间的《房屋租赁合同》于2018年4月17日解除。二、被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店应于本判决生效之日起十日内向原告曾进如、吴群芳返还保证金、入场费、热水器费用及租金人民币321950元。三、被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店应于本判决生效之日起十日内向原告曾进如、吴群芳赔偿损失人民币260946.06元。四、被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司对上述债务承担连带责任。五、驳回原告曾进如、吴群芳的其他诉讼请求。六、驳回被告深圳市卓悦时尚健身管理有限公司龙华分店的反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币5178元，由原告负担人民币1178元，由被告卓悦时尚龙华分店、卓悦时尚公司负担人民币4000元；反诉受理费人民币2087元，由被告卓悦时尚龙华分店负担。保全费人民币3798元，由原告负担人民币798元，被告卓悦时尚龙华分店、卓悦时尚公司负担人民币3000元。鉴定费人民币40000元，由原告负担人民币12000元，被告卓悦时尚龙华分店、卓悦时尚公司负担人民币28000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年十二月十七日书记员  谢玉霞书记员  刘佳欣