湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3460号上诉人（原审第三人）：林清清，男，1981年5月5日出生，汉族，住临湘市。委托诉讼代理人：吴斌，湖南湘杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈关新，男，1950年3月2日出生，汉族，住临湘市。原审被告：临湘市鹏程房地产开发有限公司，住所地临湘市长安福桥路8号。法定代表人：胡华中，总经理。诉讼代表人：临湘市鹏程房地产开发有限公司破产管理人。负责人：谭泽华，湖南湘北律师事务所律师。上诉人林清清因与被上诉人陈关新及原审被告临湘市鹏程房地产开发有限公司（以下简称鹏程公司）物权确认纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2019）湘0682民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人林清清及其委托诉讼代理人吴斌，被上诉人陈关新，原审被告321鹏程公司的法定代表人胡华中及其诉讼代表人的负责人谭泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林清清上诉请求：1、撤销原判决第一项，改判驳回陈关新的第一项诉讼请求；2、由陈关新承担案件诉讼费用。事实与理由：一、根据物权法的相关规定，不动产权属证书是物权所有人享有不动产的唯一证明。陈关新并未提供涉案商铺登记在其名下的不动产权属证明，即使陈关新与鹏程公司签订的还建协议有效，所产生的也仅仅是债权请求权，不能引起物权权属的转移变更。鹏程公司破产管理人出具的《还建确认表》仅仅是单方对债权人的债权确认，并非确权法律文书。另外，还建补充协议上备注了具体房号，但涉案项目当时尚未竣工，不可能明确具体房号，一审法院也未审查备注人及备注时间，可见该补充协议完全脱离客观实际情况。二、一审判决认定林清清与鹏程公司签订的《商品房买卖合同》为抵押担保行为没有充分的依据。收条、付款申请单、《申请解除非法买卖合同的申请》、《关于用陈关新的还建商铺102号向第三人林清清抵押借款的情况说明》均出自鹏程公司或其工作人员之手，是其主观判断而没有林清清的相关签字，因此不具有证据的客观性。且临湘市房产局曾对鹏程公司接管并收缴封存了印章，而在此收章监管阶段，鹏程公司单方出具《申请解除非法买卖合同的申请》、《关于用陈关新的还建商铺102号向第三人林清清抵押借款的情况说明》并加盖印章，林清清完全有理由相信系鹏程公司伪造的资料，一审判决对此未做任何审查与说明。一审法院对鹏程公司财务人员柳平进行的《调查笔录》形成地点非法院办公地点，讯问人员也仅有一名员额法官，且事后作为鹏程公司列举的证据，有法院刻意制作材料之嫌。同时从《调查笔录》内容看，柳平陈述借款100万元有借款合同，但鹏程公司一直未能提供相关借款合同。因此，从客观证据而言，无法证实林清清与鹏程公司签订的《商品房买卖合同》系基于民间借贷行为而产生的抵押担保。三、林清清与鹏程公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，林清清已通过合法程序进行了网签、备案、付款，价格标准也是在签订合同时双方认可的，因此鹏程公司交付涉案房屋的对象应为林清清。陈关新辩称，一、一审判决认定事实清楚。1、鹏程公司已在一审中提交充足证据，虽然遗失借款合同，但仍足以证明林清清与鹏程公司之间为民间借贷关系，林清清签订《商品房买卖合同》只是为了保证债权实现的手段，属于阴阳合同关系，双方的基础法律关系仍是民间借贷关系。2、仅根据林清清认可的鹏程公司向其直接转账的银行凭证，就可证明鹏程公司在取得其出借款项后，按月息6分向林清清每月偿还6万元利息，林清清称系其他经济往来，应进行相应举证。3、《商品房买卖合同》中约定售卖价格为6000元/平方米，明显低于当时商铺售价49500元/平方米的市场价，显然不合常理且显失公平。4、实际情况及相关证据表明，陈关新在签订的《关于改建陈关新房屋的合作协议》第二条，明确约定改建后的房屋一至二层195平方米商铺在原址还建给陈关新，并提供了原址卫星定位图。之后再以补充协议的形式确定与原址还建定位一致的还建商铺为102号、201号，合乎常理。二、一审判决适用法律正确。还建协议约定，未经陈关新同意，鹏程公司用还建房作任何借贷、抵押、出售他人，均为无效，且林清清与鹏程公司签订的《商品房买卖合同》以合法形式掩盖非法目的，完全违背善意第三人的定义，依法不能善意取得该房屋的所有权。另外，该房屋并未办理产权登记，林清清也未取得该房屋的所有权，不享有对外公示的排他效力。在此情况下，陈关新基于拆除房屋获得的还建改建的在先基本生存权应予以优先保护。因此。请求二审法院驳回林清清的全部诉讼请求。鹏程公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈关新与鹏程公司签订了拆迁还建协议，依法取得房屋所有权。其协议合法有效，具有优先于其他买卖合同的权利。鹏程公司与林清清之间的协议名为买卖，实为借贷，应按借贷关系处理。陈关新向一审法院起诉请求：1.判决确认位于财富广场第102号商铺（长15.8m、宽6.5m、套内面积102㎡）归陈关新所有；2.判决位于财富广场负一层车位20㎡归陈关新所有；3.由鹏程公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2013年9月4日，陈关新、鹏程公司签订了《关于改建陈关新房屋的合作协议》，协议主要为陈关新将坐落在福桥路12号临街面一栋六层楼房交鹏程公司改建，改建期为两年。1-2层还建，归还面积为195㎡，产权和使用权归陈关新所有；3-6层房屋及以上新增面积归鹏程公司所有，鹏程公司按市场价补偿陈关新。陈关新拥有地下层停车位一个，建成后固定位置20㎡。当天，陈关新、鹏程公司又签订了一份《关于改建陈关新房屋的合作协议之补充协议》，补充如下：一、双方确定的3-6层房屋面积为370㎡，参照现行情，鹏程公司按每平方米3000元计算，补偿陈关新1110000元。如陈关新需要住房，待鹏程公司建成后，陈关新仍以每平方米3000元收回一套房。二、装修费补偿：1-2层鹏程公司还建装修后交陈关新不另作补偿，3-6层鹏程公司补偿陈关新装修费350000元。三、鉴于改建后原属陈关新所有的土地实为双方共同占有，鹏程公司应补偿占用陈关新土地使用费400000元。以上各项补偿共计1860000元，双方签字后，鹏程公司一次性付给陈关新，付清款项后，陈关新交出房产国土证，鹏程公司改建手续完备，施工队进场，陈关新交房拆迁。2015年10月23日，陈关新、鹏程公司再次签订了一份《关于改建陈关新门面房屋的补充协议》，确定还建房为一楼102号、二楼201号。2016年12月8日，鹏程公司因资金周转困难，便向林清清借款1000000元，口头约定月息6%。林清清要求鹏程公司提供门面作抵押。当时，临湘市财富广场一楼商铺的均价为35000元/㎡。鹏程公司在陈关新不知情的情况下，将102号商铺用作抵押，双方为简化手续，以签订《房屋买卖合同》的方式为借款设立了担保。《房屋买卖合同》显示：第8幢1层102号商铺的单价为6000元/㎡，建筑面积共180.59㎡（套内建筑面积102㎡、公摊面积77.89㎡），总房款为1083540元。林清清将1000000元汇入鹏程公司的账户后，鹏程公司向林清清出具了收据，将1083540元汇入了公司的预（销）售资金监管专用账户。2017年1月11日，鹏程公司通过网上银行，分两次转给林清清60000元。2017年2月13日，鹏程公司的出纳柳平通过案外人刘艳青转交了60000元现金给林清清。2017年3月8日，鹏程公司向其原法定代表人胡辉红转账100000元，次日，胡辉红将该100000元转给柳平，由柳平取出现金后，再次通过刘艳青转交给林清清60000元。鹏程公司于2017年6月28日向临湘市房地产管理局申请解除多份非法买卖合同，其与林清清签订的102号商铺的《房屋买卖合同》亦包含在内。另查明，2018年11月28日，鹏程公司因资不抵债向法院申请破产，法院依法裁定受理。鹏程公司管理人在《还建户确认表》中，确定还建给陈关新的房号为102、201，并在《购房户、还建户权利冲突表》中选择将102号商铺确认还建给陈关新，解除林清清合同，返还购房款作共益债务。一审法院认为：当事人一方主张双方法律关系为房屋买卖合同关系，而另一方主张为借贷关系时，应根据合同签订时双方当事人的真实意思来判断法律关系的性质。综合林清清以明显低于市场的价格与鹏程公司签订102号商铺的《房屋买卖合同》，以及鹏程公司在《房屋买卖合同》签订后，每月按时支付林清清相同数额款项等事实分析，可以确定鹏程公司和林清清之间名为房屋买卖，实为借款担保关系。《关于改建陈关新房屋的合作协议》、《关于改建陈关新房屋的合作协议之补充协议》和《关于改建陈关新门面房屋的补充协议》的主要内容是陈关新将自有的房屋交给鹏程公司改建，改建后的部分房屋的所有权归陈关新所有，陈关新不承担房屋改建的风险，故陈关新、鹏程公司之间是拆迁还建关系，而非房地产合作开发关系。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同受法律保护。临湘市财富广场第102号商铺应按陈关新、鹏程公司之间的改建协议，确认归陈关新所有。陈关新还主张临湘市财富广场负一层的20㎡车位归其所有，但至法庭辩论结束前，双方仍未确定车位的具体位置。因陈关新的本项诉讼请求没有明确、具体的标的物，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条之规定，判决：一、确认位于湖南省临湘市㎡）归陈关新所有；二、驳回陈关新的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取计250元，由陈关新负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈关新提供的银行取款凭证及账户明细，因最终支付对象不明确，证人未出庭作证，林清清对此亦不予认可，与本案关联性无以确认，本院不予采信。鹏程公司提供的第三人债权申报表及《商品房买卖合同》，具有真实性、合法性，能证明同楼盘商铺的市场销售价格区间，与本案具有关联性，本院予以采信。本院对原判决查明的事实予以确认。本院认为：本案诉争的法律关系为涉案房产的所有权归属问题而非债权的确认问题，因此本案案由宜定为物权确认纠纷，一审确定案由为破产债权确认纠纷不当，本院予以纠正。本案焦点系林清清与鹏程公司签订的《商品房买卖合同》是否名为买卖实为借款担保的性质，一审判决认定涉案房产的所有权归于陈关新是否有误。一审法院依鹏程公司的申请，向相关案外人调查取证形成的《调查笔录》，系由法院两名工作人员前往被调查人工作场所进行，未违反相关法定程序，鹏程公司将该《调查笔录》作为证据提供并无不妥。当事人一方将此作为证据在法庭出示陈关新、鹏程公司提供的关于抵押借款的情况说明、2017年6月28日《申请解除非法买卖合同的申请》、付款申请书、转账记录、汇款凭据、收条、第三人债权申报表及《商品房买卖合同》等证据及一审法院对案外人的相关《调查笔录》，相互印证，形成证据链，能证明林清清与鹏程公司签订的《商品房买卖合同》，其真实意思表示并非以房屋买卖为目的，而系以签订买卖合同作为双方之间借款的担保。林清清称上述证据存在刻意伪造之嫌，但并未能提供相反证据予以推翻，亦未就涉案《商品房买卖合同》签订后鹏程公司向林清清支付的款项非利息而系其他性质款项的上诉理由进行举证证明。故林清清称涉案《商品房买卖合同》非借款担保，其与鹏程公司之间存在真实的买卖合同关系的上诉理由不能成立。陈关新作为被拆迁人，与作为拆迁人的鹏程公司按照所有权调换形式订立拆迁还建协议，明确约定鹏程公司以位置、用途特定的房屋对陈关新予以补偿安置，合法有效，现陈关新请求取得还建房产的所有权，一审判决据此依法予以支持，并无不当。林清清称涉案拆迁还建协议存在非法之处，因未提供相应证据予以证实，该上诉理由不能成立。综上所述，林清清的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由林清清负担。本判决为终审判决。审判长  胡伏军审判员  徐 艳审判员  黄 昭二〇一九年十二月十二日书记员  胡 悦