安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖03民终2697号上诉人（原审原告）：安徽省国民物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放路与雪华路交叉口雪华信用社楼上**，统一社会信用代码91340300677691332R。法定代表人：朱长青，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪寿敏，安徽美林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：五河县城市建设投资经营有限责任公司，住，住所地安徽省五河县城关镇淮河路**县政府院内），统一社会信用代码91340322786518839K。法定代表人：吴明海，该公司总经理。委托诉讼代理人：马利，该公司副总经理。委托诉讼代理人：朱传银，安徽淮光律师事务所律师。上诉人安徽省国民物业管理有限公司（以下简称国民物业公司）因与上诉人五河县城市建设投资经营有限责任公司（以下简称五河建投公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。国民物业公司上诉请求：1、依法撤销安徽省五河县人民法院(2019)皖0322民初566号民事判决第二、三项,依法改判五河建投公司退还履约保证金251142.55元、五河建投公司支付国民物业公司物业服务费2333932元,支付国民物业公司为五河建投公司垫付的装修物业用房及办公设施费用274280元,共计2859354.55元，或发回重审；2、一、二审诉讼费用由五河建投公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清,证据不足。关于空置房户数及面积问题,国民物业公司在原审审理过程中,提供了空置房统计表,该表依据扣除已办理登记入住手续的房屋制作而成。诉争小区总户数2428户(不含商铺及幼儿园),在国民物业公司处登记入住的户数:1031户,空置户数1397户。该表完整的反映出空置房的户数及面积。原审判决认定多层空置房为130户、高层空置房为1002户,属事实不清,证据不足,从而做出错误判决。二、原审判决适用法律错误。原审判决依据空置房会减少物业服务成本,本着公平原则和市场通行做法,酌定对空置房按合同约定的物业费的70%计算,无任何法律依据。三、原审判决对空置商业用房物业费收费标准酌定0.65元/平方米,在此基础上又按照空置房物业费的70%计算,显失公平,请二审法院予以调整。四、原审判决违背民事诉讼法的基本精神,告知物业用房装修装饰另行提起诉讼,增加了当事人的诉累。综上,原审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误,请二审法院做出公正判决。五河建投公司辩称，一、原审判决五河建投公司应退还国民物业公司履约保证金251142.55元,没有考虑国民物业公司的违约行为。二、原审判决五河建投公司支付国民物业公司空置房物业服务费用1147481.6元,没做真实性、合法性调查,依据不充分。三、原审判决五河建投公司支付国民物业公司空置房物业服务费用1147481.6元,有违物业行业及法规提倡的明码标价、利润合理的原则。五河建投公司上诉请求：依法撤销原判,并作出公正判决。事实与理由：一、原审判决五河建投公司应退还国民物业公司履约保证金251142.55元,没有考虑国民物业公司的违约行为。(一)国民物业公司未经五河建投公司同意,擅自安排137户入住,但却不愿提供该137户住户信息和入住手续,作为物业管理承包方是明显的违规、违约行为,且造成137户被拆迁户至今无法安置,致使五河建投公司承担该137户平均每平方米5元/每月的拆迁过渡费,该项费用理应由国民物业公司承担(或按该137套房市场租赁价承担房屋占用费)。(二)2015年9月,国民物业公司擅自以物业公司名义出租两处540平方米的门面房,出租期限长达3年,造成五河建投公司对该房屋至今无法收回,损失巨大。(三)双方在物业合同第八部分约定“双方合同终止时,乙方应提前10天填报固定资产、办公、设备资料交接清单”、“物业收费财务账目,应于合同终止后10日之内,送交甲方或业主委员会审核,由甲方或业主委员会聘请专业财务公司进行审计”的相关约定。国民物业公司为隐瞒擅自安排大量住户入住事实,至今依然扣留按物业管理条例和合同约定应移交的物业管理资料不愿移交,存在违约、违规行为。二、原审判决五河建投公司支付国民物业公司空置房物业服务费用1147481.6元,没做真实性、合法性调查,依据不充分。(一)对空置房数量未做调查认定,仅凭国民物业公司自制的清单列表即认定为空置房与事实不符;(二)对空置房的起止时间没有认定,在房屋不具备交付条件的情况下,就提前按2年计算物业费,与事实不符,也没有法律依据。法律法规未明确空置房物业费标准,空置房物业费就应按合同约定执行。合同第二十五条已明确约定“物业服务项目费用由乙方按季度向小区住户收取”,国民物业公司在投标期间未提出质疑,合同履行期间也未主张过收费要求,却在合同终止半年后提出收费要求明显不合理。三、原审判决五河建投公司支付国民物业公司空置房物业服务费用1147481.6元,有违物业行业及法规提倡的明码标价、利润合理的原则。国民物业公司在旧县湾安置区前期服务阶段因安置房、小区绿化、公共服务设施等没有竣工移交期间没有管理维护成本,2年期间实际利润丰厚,如法院判决在前期合同签订后、安置房及配套附属设施并未竣工交付前就支付物业费,有失公正。综上,为维护五河建投公司的合法权益,特依法提起上诉,并请求支持。国民物业公司辩称，一、履约保证金应该及时全额归还。履约保证金是为了保证合同一方切实履行合同义务的担保，并非违约金性质，国民物业公司在合同签订时已经足额缴纳，有转账记录为证；另外国民物业公司已经按照合同履行了约定的义务，服务期限届满后终止，有五河建投公司的公告和退出物业登记表为证。约定保证金在合同履行期满1年后退还，该项判决正确。五河建投公司主张的违约责任，其应当提起反诉或另行起诉，法院奉行不告不理，不是本案审理范围。二、空置房的费用承担及如何计算。1、依据《物业管理条例》第41条第2款的规定。2、空置房费用计算，是否空置的举证责任在于五河建投公司，五河建投公司可以提供房屋交付使用的交接单，住宅专项维修资金的缴纳等证据，但五河建投公司未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果。国民物业公司向一审法院起诉请求：判令五河建投公司立即返回国民物业公司的履约保证金251142.55元；支付国民物业公司为五河建投公司垫付的装修物业用房及办公设施费用274280元；支付两年物业服务费2333932元；承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：2014年，五河建投公司将其开发建设的五河县城关镇旧县湾小区的物业管理，通过政府网公开向社会招标，国民物业公司中标。2014年10月20日五河建投公司作为甲方（委托方）与作为乙方（受委托方）的国民物业公司签订了《物业服务合同条款——五河县旧县湾安置房物业服务的第1标段服务合同》，五河建投公司将坐落于五河县城南新区旧县湾非商住房（安置房）物业服务委托给国民物业公司管理。合同约定委托管理期限为一年（即自2014年12月20日6时起至2015年12月19日6时止），同时约定若业主委员会未成立，合同顺延至业主委员会与物业公司签订合同起始日止。该物业占地面积48万平方米，建筑面积约38万平方米，其中住宅房屋建筑面积约37万平方米，非住宅房屋建筑面积1.3万平方米。该合同第二十五条规定：“五河县旧县湾安置房物业服务项目服务费由乙方按季度直接向小区住户收取。收费标准：按国家相关规定收取多层旧县湾小区0.45/㎡/月；小高层0.65/㎡/月”。合同签订后，国民物业公司按合同约定将251142.55元（中标价格的10%）履约保证金于2014年12月17日汇给五河建投公司，并按期进入小区履行物业管理服务。由于五河建投公司没有提供能够开展工作的物业用房及办公设备等，国民物业公司先行垫资进行物业办公室简单装修、购买必要的办公设备等，同时进行正常物业管理工作。物业服务合同一年期限届满后，国民物业公司继续为该小区进行物业服务，到2016年11月11日国民物业公司向五河建投公司及相关部门书面申请要求退出该小区物业服务，经五河建投公司及五河县房地产管理局审签，认为国民物业公司服务期间业绩良好，同意国民物业公司于2016年12月20日退出。国民物业公司物业服务两年期满，双方终止了合同，国民物业公司退出对该小区的物业服务。国民物业公司在对该小区物业服务的两年内，只入住部分业主，仍有大量房屋空置，没有安排入住使用。合同终止后，国民物业公司向五河建投公司催要保证金、办公室装修费和购买办公设备费用及物业服务费，五河建投公司一直未付。本案在原审和重审期间，五河建投公司没有提供其开发建设的该小区楼房栋数和户数及已安置户数和空置户数，法庭向五河建投公司查询该项内容，五河建投公司均以不清楚答复或回复大约数，法庭为查清事实，限期让五河建投公司提供该小区已安置户和空置户数据，逾期后五河建投公司拒绝提供。法庭根据国民物业公司提供的空置房物业费汇总统计表及有关证据，核对出该小区共建有楼房43栋，总套（户）数2284套，其中多层房13栋，484套（包括2间门面），高层房30栋，1800套。国民物业公司统计的多层房入住户为333户（包括2间门面），空置户为151户，151户房屋总面积为12925.43㎡；高层房入住户554户，空置户1246户，1246户房屋总面积为106374.45㎡。五河建投公司提供的《旧县安置区被占用房明细表（一）》统计的在2015年期间由其他原因占用该小区多层房的为23户，其中与国民物业公司统计的入住户有2户（即20﹟2单元302室、3单元101室）重叠，扣除重叠的2户，有21户占用了该小区房屋，该21户房屋总面积为2078.33㎡，多层房屋实际空置户数为130户（151户－21户），空置面积为10847.1㎡（12925.43㎡－2078.33㎡）；占用该小区高层房的为275户，其中与国民物业公司统计的入住户有31户（即18﹟号楼1004、24﹟401、101、28﹟104、1001、29﹟104、33﹟301、36﹟602、603、402、403、303、204、37﹟1001、40﹟903、902、802、703、602、503、404、402、401、303、302、203、44﹟904、45﹟102、49﹟703、704、503室，2单元302室和3单元101室）重叠，扣除重叠的31户，有244户占用了该小区房屋，该244户房屋总面积为21802.79㎡，高层房屋实际空置户为1002户（1246户－244户），空置面积为84571.21㎡（106374.45㎡－21802.79㎡）。双方物业服务合同中明确载明非住宅房屋建筑面积为13000㎡，五河建投公司没有证据证明13000㎡的非住宅房其已安置使用。另查明，蚌埠市长青物业管理有限责任公司于2016年9月29日经工商部门批准，名称变更为安徽省国民物业管理有限责任公司。一审法院认为，国民物业公司通过招标，于2014年10月20日与五河建投公司签订的《物业服务合同条款——五河县旧县湾安置房物业服务的第1标段服务合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方都应按照合同约定全面履行各自的义务和享有各自的权利。国民物业公司按照合同约定交纳了履约保证金，并及时进驻小区开展物业服务，两年物业服务期间业绩良好，五河建投公司应当按合同约定及时退还给国民物业公司保证金251142.55元，国民物业公司要求五河建投公司退回保证金的主张，一审法院依法应予支持。国民物业公司所主张的物业用房装修改造费，五河建投公司对该项费用没有签字确认，且国民物业公司没有足够的证据证明其所提供的该项费用票据具有真实性、合法性，但国民物业公司对物业服务用房实际进行了装修改造，支付了一定的费用，为公平起见，该项费用在本案不予处理。对国民物业公司所主张的物业办公桌椅等办公设备费用，国民物业公司虽提供了有关票据，但该票据不规范，不具有证据效力，另外双方也没有办理移交手续，没有确认具体价值，故对该项费用国民物业公司可在双方实际交接后，另行主张权利。对于空置房物业服务费，双方在合同中虽没有明确约定，但根据物业管理条例规定：尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。因此，空置房的物业服务费应当由五河建投公司交纳给国民物业公司。对空置的住宅房，国民物业公司统计的多层房为151户，高层房为1246户，而五河建投公司提供的证据证明在2015年期间另外有21户入住多层房，244户入住高层房，实际空置房应扣除已入住户，故多层空置户为130户，高层为1002户。多层房空置面积为10847.1㎡，高层房空置面积为84571.21㎡。空置房会减少物业服务的成本，本着公平原则和市场通行做法，酌定对空置房按合同约定的物业费70%计算为宜，故多层房空置户两年的物业费为82004.08元（10847.1㎡×0.45元/㎡﹒月×24月×70%）,高层房空置户两年的物业费为923517.56元（84571.21㎡×0.65元/㎡﹒月×24月×70%）。从双方所签订的合同中可反映出该小区房屋总建筑面积约38万㎡，共分两部分，其中住宅房屋建筑面积约37万㎡，非住宅房屋建筑面积为13000㎡。13000㎡的非住宅房，应包括门面房（商铺）、幼儿园、超市等非住宅部分房屋。该房屋五河建投公司没有证据证明在国民物业公司物业服务期限内五河建投公司已进行安置或启用，应视为空置房。该部分非住宅房屋，双方在合同中没有约定收费标准，国民物业公司主张按1.2元/㎡收取物业服务费，没有证据。考虑到在行业中商业用房物业服务费一般高于住宅用房，故参照双方在物业服务合同中约定的最高价即0.65元/㎡标准计算两年物业服务费为141960元（13000㎡×0.65元/㎡﹒月×24月×70%）。上述空置的多层房、高层房、非住宅房物业服务费总计为1147481.6元。另外，五河建投公司抗辩称国民物业公司拖欠其电费和国民物业公司将商铺租赁给他人，导致五河建投公司无法收回房屋等为题，系另一法律关系，五河建投公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第三十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、五河县城市建设投资经营有限公司于本判决生效之日起10日内，退给安徽省国民物业管理有限责任公司履约保证金251142.55元；二、五河县城市建设投资经营有限公司支付给安徽省国民物业管理有限责任公司空置房物业服务费1147481.6元，于本判决生效之日起10日内付清；三、驳回安徽省国民物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29618元，由安徽省国民物业管理有限责任公司负担12230元，五河县城市建设投资经营有限公司负担17388元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于五河建投公司是否应当向国民物业公司返还履约保证金。国民物业公司与五河建投公司之间签订的物业服务合同合法有效。国民物业公司按照约定向五河建投公司交纳了251142.55元履约保证金。现双方合同履行完毕，并且国民物业公司已与五河建投公司达成一致意见结束物业服务，国民物业公司物业服务期间业绩良好，一审法院判决五河建投公司返还251142.55元履约保证金并无不当。关于空置房物业费。双方当事人虽然在合同中没有约定空置房物业费，但一审法院根据《物业管理条例》第四十一条的规定，认定应由五河建投公司负担正确。五河建投公司上诉称空置房不应支付物业费的上诉理由，与《物业管理条例》不符，该上诉理由不能成立。一审中国民物业公司提交了空置房的统计表，一审法院结合五河建投公司提供的《旧县安置区被占用房明细表（一）》对空置房进行了逐户核对，在此基础上认定了空置房的户数及面积，并无不当。因国民物业公司在物业服务过程中对空置房的物业成本略低于已使用房屋，一审法院酌定的物业费数额符合公平原则，本院予以确认。五河建投公司上诉称国民物业公司擅自安排了其他人员入住但不能提供证据证明。故国民物业公司、五河建投公司上诉称一审判决空置房物业费数额计算不当的上诉理由均不能成立。关于五河建投公司是否应当支付国民物业公司装修物业用房及办公设施费用。国民物业公司与五河建投公司之间签订的物业服务合同并没有对物业用房进行装修及物业办公设施进行约定，一审法院在本案中未予处理，告知当事人另行诉讼，并无不当。国民物业公司上诉称物业用房装修费应一并判决的上诉理由，不予采信。综上所述，国民物业公司、五河建投公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29618元，由上诉人安徽省国民物业管理有限公司、五河县城市建设投资经营有限责任公司各负担14809元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  唐红旭审判员  王朝霞审判员  王国强二〇一九年十二月十九日法官助理沈吉梅书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原审判决、裁定；（二）原审判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原审判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原审判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原审判决，发回原审人民法院重审。