陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终13611号上诉人（原审被告）：西安曲江新区(大明宫)阳宸少儿艺术活动中心，住所地西安市新城区商铺。经营者：许镇杰，男，1970年XX月XX日出生，汉族，住西安市XX号楼XX单元XX室。被上诉人（原审原告）：陕西易宣物业管理有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：赵亚平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宝庆，男，1970年3月1日出生，该公司办公室主任，住西安市雁塔区。上诉人西安曲江新区(大明宫)阳宸少儿艺术活动中心（以下简称阳宸艺术中心）因与被上诉人陕西易宣物业管理有限公司（以下简称易宣物业）物业服务纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初5100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。阳宸艺术中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回易宣物业的诉讼请求或发回重审；2.二审诉讼费由易宣物业负担。事实和理由：根据易宣物业提供的证据显示，涉案房屋所有权人系八府物业管理服务有限公司，其非房屋所有权人，也非房屋承租人，根据合同相对性原理，易宣物业要求其承担物业费及滞纳金等没有法律依据。根据民法通则的规定，其为个体工商户，不应直接将其作为诉讼主体。XX小区XX小区，房屋权属问题、租赁合同效力问题及交纳物业管理费的义务主体等事宜直接影响本案的审理及判决，本案中物业费交纳义务主体是出租方，依据物业管理条例，法院应当追加出租方为本案被告。易宣物业与开发商签订的前期物业合同期限已届满，双方并未对物业服务达成新的约定，易宣物业主张的物业费及滞纳金没有事实及法律依据。易宣物业在服务过程中未能尽到维护管理义务，导致承租商铺经营受损，该基本事实一审未查明。易宣物业主张的违约金无法律依据，判决数额如何计算其不清楚，且明显过高，应当予以调整。易宣物业辩称，阳宸艺术中心是涉案房屋的实际使用人、《物业服务协议书》的签约方，依据合同相对性，其有权要求阳宸艺术中心偿还欠付的物业费。依据司法解释的规定，阳宸艺术中心作为个体工商户的字号，应以该字号作为当事人提起诉讼，故该中心为适格当事人。双方签订的物业管理服务协议书对双方均具有约束力，阳宸艺术中心与业主签订的租赁合同与本案物业服务合同纠纷无关，阳宸艺术中心认为追加出租人为被告的理由不能成立。其与开发商签订的《前期物业服务合同》对合同期满自动续期有专门约定，且物业管理服务协议对物业服务费用标准、支付方式、期限及违约责任进行了明确约定，阳宸艺术中心欠付物业费至今，其提供了符合物业服务协议约定的物业管理服务。阳宸艺术中心以房屋漏雨为由拒付物业费的理由不能成立。另，双方在《物业管理服务协议书》中关于违约金的约定，对阳宸艺术中心具有约束力，该中心在一审中并未以违约金过高为由申请调整违约金。易宣物业向一审法院起诉请求：1.判令阳宸艺术中心给付自2017年10月1日至2018年12月31日期间物业费用(物业管理费、垃圾费、水费)33965元、违约金22907.45元，合计56872.45元；2.由阳宸艺术中心负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月16日，陕西颐和房地产开发有限公司与易宣物业签订《前期物业服务合同》约定，易宣物业对西安市新城区XX路XX园XX小区提供前期物业管理服务事宜，易宣物业为西安市新城区XX路XX园XX小区前期物业服务公司,为小区提供前期物业服务,阳宸艺术中心为西安市新城区XX路XX园XX小区XX区XX号楼XX层商铺使用人，自2017年9月开始使用该房屋。易宣物业与阳宸艺术中心签订《商铺物业服务协议》，约定，阳宸艺术中心是15号楼商铺的物业使用人，同时也是易宣物业提供服务的受益人。使用建筑面积750平方米，物业费用根据政府相关部门或市场行情调节价而浮动。物业费、垃圾清运费、生活垃圾处理费，应于每月15日前向易宣物业提前预交。阳宸艺术中心应按合同约定标准和期限履行物业服务费及其他代收费用的交纳义务，逾期缴纳本合同约定的相关费用的，每逾期一天，按照欠款的千分之三加收违约金，由此造成的后果，易宣物业概不负责。物业费的收费标准为每月1275元、垃圾费每月600元、水费每吨8元。阳宸艺术中心自2017年10月起未交纳物业费、垃圾费、水费。2018年5月24日、2018年9月13日、2018年10月28日、2018年12月6日易宣物业以向阳宸艺术中心商铺张贴催费通知的方式，要求阳宸艺术中心及时交费。2018年12月，易宣物业委托律师向阳宸艺术中心发出律师函，要求阳宸艺术中心在2018年12月31日前向易宣物业交纳物业管理费、水费、滞纳金。至2018年12月31日，阳宸艺术中心拖欠物业费19125元、垃圾费9000元、水费5840元。一审法院认为，易宣物业与阳宸艺术中心签订的《商铺物业服务协议》不违反法律强制性规定，合法有效。阳宸艺术中心作为该商铺的使用人，受该《商铺物业服务协议》的约束。易宣物业与阳宸艺术中心均应当按照双方签订的合同履行义务，易宣物业提供物业管理服务，阳宸艺术中心应当依据合同约定支付相应的款项。现易宣物业为阳宸艺术中心提供了物业管理服务，阳宸艺术中心应按约向易宣物业交纳物业费，易宣物业要求阳宸艺术中心支付物业费19125元、垃圾费9000元、水费5840元合计33965元，符合法律规定，依法予以支持。至于易宣物业要求的违约金，双方约定物业费的交付时间应于每月15日前向易宣物业提前预交，逾期缴纳约定的相关费用的，每逾期一天，按照欠款的千分之三加收违约金，该约定没有违反国家强制性规定，阳宸艺术中心拖欠物业服务费，应按该约定支付相应的违约金，易宣物业现要求阳宸艺术中心支付违约金22907.45元，符合法律规定，依法予以支持。另外，根据相关法律规定，阳宸艺术中心如果认为物业服务企业不履行合同约定的或法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但阳宸艺术中心以此为由拒绝支付物业费，没有法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：被告西安曲江新区(大明宫)阳宸少儿艺术活动中心于本判决生效之日起十日内支付原告陕西易宣物业管理有限公司物业费19125元、垃圾费9000元、水费5840元、违约金22907.45元，共计56872.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1221元减半收取610.5元，由西安曲江新区(大明宫)阳宸少儿艺术活动中心负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，易宣物业与阳宸艺术中心签订的《商铺物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。阳宸艺术中心系涉案商铺的使用人，易宣物业按约提供了物业服务，阳宸艺术中心应当按照上述协议约定支付相关物业费等费用。经查，阳宸艺术中心自2017年10起未支付物业费等费用，现易宣物业主张阳宸艺术中心支付自2017年10月1日至2018年12月31日的物业费、垃圾费、水费共计33965元，符合法律规定，依法应予支持。如约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，易宣物业主张按照合同约定即按欠款的日千分之三计算违约金，而阳宸艺术中心上诉认为违约金明显过高。阳宸艺术中心拖欠物业费等费用事实清楚，依法应承担相应的违约责任。但鉴于一审判决确认由阳宸艺术中心支付的违约金数额过高，故结合本案实际情况，本院酌定由阳宸艺术中心支付易宣物业违约金5000元为宜。综上所述，阳宸艺术中心的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、变更西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初5100号民事判决为：本判决生效之日起十日内，西安曲江新区(大明宫)阳宸少儿艺术活动中心支付陕西易宣物业管理有限公司物业费19125元、垃圾费9000元、水费5840元、违约金5000元，共计38965元。二、驳回西安曲江新区(大明宫)阳宸少儿艺术活动中心其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费1221元，由西安曲江新区(大明宫)阳宸少儿艺术活动中心负担921元，由陕西易宣物业管理有限公司负担300元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ一九年十二月十六日 书 记 员  王  达  锐         1