宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3452号 上诉人（原审被告）：宁夏地德人和房地产开发有限公司。 法定代表人：李某1。 委托诉讼代理人：雍某，宁夏仁衡律师事务所。 委托诉讼代理人：王某1，宁夏诚托律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐某,住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：王某2,住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：李某2，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司因与被上诉人徐某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初2547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 宁夏地德人和房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销银川市兴庆区人民法院(2019)宁0104民初2547号民事判决；二、依法对本案进行改判，即驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，未审清案件事实，划分责任确有错误。本案中上诉人于变更合同约定窗户材质前已经在报纸上公告通知各业主，变更原因为“为满足国家规定65％建筑节能标准”及“采光需要”，同时提出“如有异议或相关疑问，请于公告发出15日内以书面形式通知我公司”，上诉人尽到合理告知义务，同时保留对方异议权利。企业公告是企业向社会公开地告知其重要事项的一种文书，上诉人作为企业，同时作为房地产开发商有权对公司做出的重大事项向社会公开发布，本案涉案房产并不仅仅有被上诉人等个别业主，涉案小区的基本设施条件同时影响着后续的不特定多数人，为保障广大群众的知情权，上诉人尽可能的向更广泛群体告知变更内容，对此一审法院仅仅局限于少数人的认定实属不妥。且一审判项执行困难，不利于本案双方矛盾的解决。一审法院判决要求上诉人将涉案房屋窗户更换为“断桥隔热铝合金中空(6十12A+6)LOW-E玻璃”明显不妥。更换窗户需要专业的技术能力，以及相关部门的批准认可，法院执行人员在执行过程中既没有专业拆换技术，也需取得相关部门批准，执行难度大，给本案双方都带来不便。 被上诉人徐某辩称:一审法院认定事实清楚，没有任何依据。被上诉人与上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，上诉人、被上诉人均应按照合同约定履行各自义务。上诉人未与被上诉人协商，擅自变更合同履行内容，将合同约定的“断桥隔热铝合金中空（6+12+6）LOW-E玻璃”变更为中空塑料窗（6+12+6）LOW-E，存在违约行为，上诉人应按照《银川市商品房买卖合同》的约定，将涉案房屋窗户更换为“断桥隔热铝合金中空（6+12+6）LOW-E玻璃”。上诉人关于其已经通过报纸公告的方式告知被上诉人上述变更的事实，上诉人并未提交相关证据证实被上诉人在接收房屋时已经明知上述合同内容的变更，被上诉人完全不知晓也不同意上述变更，不能视为双方对合同内容变更协商一致。一审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求维持原判。 徐某向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告将原告购买的房屋窗户更换为材质为断桥隔热铝合金中空（6＋12A＋6）LOW-E玻璃窗；解决供热管道噪音问题；将阳台修建为全封闭式阳台；向原告支付违约金5000元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月19日，徐某、宁夏地德人和房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定：徐某购买宁夏地德人和房地产开发有限公司开发的银川市××区房屋；该商品房建筑面积84.38平方米，房款为515000元；宁夏地德人和房地产开发有限公司应于2014年12月30日前将上述房屋交付给徐某；宁夏地德人和房地产开发有限公司交付使用的商品房的设施设备、装饰标准应符合双方约定（附件四）的标准，达不到约定标准的，宁夏地德人和房地产开发有限公司根据装饰、设备标准的约定完善到位；宁夏地德人和房地产开发有限公司承诺本住宅项目的节能性、节能措施严格按照《居住建筑节能设计标准》执行，建筑节能达到65%的标准；该合同附件四：装饰、设备标准的约定第5条“门窗：毛坯：防火防盗门入户门，无内门；断桥隔热铝合金中空（6+12A+6）LOW-E玻璃”、第八条“阳台：全封闭阳台，中空白玻璃窗，外设空调机专用位置”。2014年6月20日，宁夏地德人和房地产开发有限公司在新消息报刊登公告：“尊敬的康桥公寓业主：为达到国家规定65%建筑节能标准，满足采光需求，我公司按照银川市节能办要求，在增加成本的基础上将原断桥铝合金玻璃调整为中空塑钢窗（6+12+6LOW-E）。本项目已购房客户如有异议或相关疑问，请于公告发出15日内以书面形式通知我公司，逾期视为对此项目调整无异议，特此公告”。2015年，徐某接收房屋，涉案房屋赠送的外阳台未完全封闭。后徐某以宁夏地德人和房地产开发有限公司交付的房屋违反合同约定为由诉至一审法院。诉讼中，徐某就其主张的噪音问题放弃司法鉴定申请。 一审法院认为，徐某与宁夏地德人和房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，徐某、宁夏地德人和房地产开发有限公司均应按照合同约定履行各自义务。宁夏地德人和房地产开发有限公司未与徐某协商一致，擅自变更合同履行内容，将合同约定的“断桥隔热铝合金中空（6+12A+6）LOW-E玻璃”变更为中空塑钢窗（6+12+6）LOW-E，存在违约行为，宁夏地德人和房地产开发有限公司应当按照《银川市商品房买卖合同》的约定，将涉案房屋窗户更换为“断桥隔热铝合金中空（6+12A+6）LOW-E玻璃”。宁夏地德人和房地产开发有限公司关于其已经通过报纸公告的方式告知徐某上述变更的事实，徐某在15日内未提出书面异议，故应当认为徐某对该调整无异议的辩解，因双方《银川市商品房买卖合同》中并未约定合同内容变更以报纸公告方式通知徐某，宁夏地德人和房地产开发有限公司也未提交证据证实徐某在接收房屋时已经明知上述合同内容的变更，徐某现也不同意上述变更，不能视为双方对合同内容变更协商一致，故对宁夏地德人和房地产开发有限公司的上述辩解理由法院不予采信。关于徐某要求宁夏地德人和房地产开发有限公司封闭阳台的诉讼请求，关于徐某要求宁夏地德人和房地产开发有限公司封闭阳台的诉讼请求，诉争的阳台系涉案房屋不可分割的一部分。宁夏地德人和房地产开发有限公司在合同中承诺“全封闭阳台，中空白玻璃窗”，但并未明确诉争阳台不在此限，交付房屋时也应达到合同约定的交付条件，故法院对徐某要求宁夏地德人和房地产开发有限公司封闭阳台的诉讼请求予以支持。关于宁夏地德人和房地产开发有限公司该部分是按照结构底板水平投影面积计算1/2面积，要求徐某补交房款的辩解。因双方就房屋面积、价格已有明确约定且已交易完毕，封闭阳台并非对合同进行根本性变更，并不必然导致合同主债务即购房款的增加，故法院对其辩解理由不予采信。宁夏地德人和房地产开发有限公司还辩称，依据合同附件第九条“因配套公共建筑需要，个别户型结构与标准层户型结构有差异，买受人理解并对此无异议”，视为徐某对此无异议。因该条款主要针对房屋户型即主体结构的变更进行的说明，封闭阳台并非户型或主体结构的变更。且该款为格式条款，宁夏地德人和房地产开发有限公司并未对该款进行必要的提示、说明，无法证明徐某同意变更合同约定的条件。故法院对宁夏地德人和房地产开发有限公司的该辩解理由亦不予采信。关于徐某要求对供暖管道存在噪音进行维修的诉讼请求，因徐某未提交相关证据证明供热管道存在噪音超标的情形，就噪音形成的原因徐某亦表明不申请法院委托相关部门进行司法鉴定。按照“谁主张，谁举证”的原则，因徐某的现有证据无法证明噪音的形成系被告的行为所致。故法院对徐某要求对供暖管道存在噪音进行维修的诉讼请求亦不予支持。关于徐某要求宁夏地德人和房地产开发有限公司支付违约金5000元的诉讼请求，现一审法院已判令宁夏地德人和房地产开发有限公司对窗户予以更换，就其主张违约金的诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告宁夏地德人和房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内按照其与原告徐某签订的《银川市商品房买卖合同》约定将银川市兴庆区清和南街815号康桥水郡1号楼1109室房屋窗户更换为“断桥隔热铝合金中空（6+12A+6）LOW-E玻璃”，并将该房屋阳台全封闭；二、驳回原告徐某的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告宁夏地德人和房地产开发有限公司负担。 本案二审期间，上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司提交了一份“宁夏居住建筑节能设计备案登记表”。欲证明：根据宁建（科)发【2013】1号《关于自2013年起部分地区执行居住建筑65%节能标准的通知》要求，上诉人将《商品房买卖合同》中约定的断桥隔热铝合金玻璃变更为塑钢窗框（6+12A+6）中空玻璃，是经过设计单位北京东×××，并报审图机构银川市规划建筑设计研究院有限公司审查中心审查，由银川市建筑工程节能设计审查机构备案，根据双方签订的《商品房买卖合同》附加条款补充协议第四条：“出卖人经规划部门或设计单位同意后可以进行规划变更、设计变更，经规划部门批准的该小区规划设计方案的变更，未改变该商品房结构形式、户型、朝向、供热和采暖方式、公共配套设施建设数量、位置等方面的，即视为未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能，出卖人可以不通知买受人，买受人对此无异议”的约定，上诉人对窗户变更并未影响房屋的使用功能，且被上诉人放弃该部分追偿的权利，不应将窗户再更换为断桥铝和金窗户。被上诉人质证认为，对该份证据的关联性有异议，该份证据证据落款时时间是2015年的，而我们的房子是2015年前就交付的，此外，上诉人提交的该份证据属于上诉人的公司内部文件，与我们所购买的房屋无关，因此该份证据与本案无关。 对上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司二审提交的一份证据，本院认为，上诉人提交的证据“宁夏居住建筑节能设计备案登记表”落款时间为2013年4月7日，在本案一审起诉前已经存在，不属于新证据，因此对该证据本院不予采信。 本院认为，双方签订的《银川市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人上诉称，在变更合同约定窗户材质前已经在报纸上公告通知各业主，被上诉人在15日内未提出书面异议，故应当认为被上诉人对该调整无异议，一审判决认定事实不清，划分责任确有错误的上诉理由。因窗户材质在合同附件中专门进行了约定，属于合同约定的重要内容，变更合同内容，必须协商一致。上诉人以报纸公告的方式通知被上诉人变更合同内容，不符合双方合同约定。上诉人也未提交证据证实被上诉人在接收房屋时已经明知上述合同内容的变更，被上诉人也不同意上述变更，因此上诉人单方变更合同内容构成违约，应当更换符合合同约定材质的窗户。故上诉人的上诉理由不能成立本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宁夏地德人和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  雍东华 审判员  刘泽民 审判员  邵 敏 二〇一九年十一月十八日 书记员  杜金芬 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。