安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0705民初5264号 原告：高飞龙，男，1973年9月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王接，福建八闽律师事务所律师。 被告：冯友胜，男，1973年12月26日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 原告高飞龙与被告冯友胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告高飞龙的委托诉讼代理人王接、被告冯友胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高飞龙向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方的《商铺租赁合同》已经解除；2.依法判决冯友胜立即向高飞龙支付租金人民币8.5万元、保证金2万元以及高飞龙代缴的电费994517元、物业费5000元，共计人民币119945.17元；3.依法判决冯友胜已付的4万元保证金归高飞龙所有；4.依法判决冯友胜立即搬离承租屋，并将承租屋完好无损地返还给高飞龙；5.本案的诉讼费用由冯友胜承担。事实和理由：2018年7月21日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》。合同约定，高飞龙将其所有的坐落于安徽省铜陵市铜官山区商铺出租给冯友胜经营使用，租期5年，自2018年8月1日起至2023年8月1日止；第一年优惠后的租金为人民币6万元，第二年为15万元，第三年开始以15万元为基数每年递增10%，本着先交租后使用的原则，冯友胜应于每月1日前将当月租金转账至高飞龙指定账号；租赁保证金为6万元，合同签订时交3万元,2019年8月1日前再交3万元，若冯友胜违约致高飞龙解除本合同，该保证金抵做违约金，高飞龙不予返还。高飞龙立即将出租屋交付给冯友胜使用，但冯友胜至今只交保证金4万元，仍差2万元保证金，拖欠租金更是长达11个月之久，共计欠租8.5万元。更为过分的是，因冯友胜无法缴交电费和物业费，为了让其能继续经营，高飞龙帮其代缴了电费9945.17元和物业费5000元，但冯友胜至今仍以经营状况不好为由，不支付保证金和租金，也不返还高飞龙代缴的电费和物业费。冯友胜的行为已构成根本违约，高飞龙多次催要无果，以致成讼。 冯友胜庭审时辩称，高飞龙诉称均是事实，欠租也是事实。房租冯友胜会一个月内缴纳给高飞龙，不同意解除合同。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2018年7月1日，高飞龙与冯友胜签订《商铺租赁合同》，约定：高飞龙将其所有的坐落于安徽省铜陵市铜官山区商铺出租给冯友胜经营使用，房屋建筑面积334.31㎡；租赁期限：自2018年8月1日至2023年8月1日止，租赁期满，如需续租，同等条件下，冯友胜享有优先租赁权；租金：第一年优惠后的租金为人民币6万元，第二年为15万元，第三年开始以15万元为基数每年递增10%，冯友胜应于每月1日前将当月租金转账至高飞龙指定账号；冯友胜逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%向高飞龙给付滞纳金，逾期超过5日，高飞龙可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，高飞龙有权解除本合同，没收冯友胜租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）；冯友胜违约解除本合同，或冯友胜违约高飞龙解除本合同，冯友胜租赁保证金抵做违约金，高飞龙不予返还，冯友胜装修等无偿归高飞龙所有。合同还对其他条款进行了约定。合同签订后，高飞龙依约交付了房屋，但冯友胜仅支付了4万元保证金，从2018年8月1日至2019年9月的房租8.5万元一直未付。 另查明，2019年5月，高飞龙为冯友胜垫付电费9945.17元及物业费5000元。 上述事实，有高飞龙提交的《商铺租赁合同》复印件、冯友胜身份证复印件、《房地产权证》、律师函及其投递情况等证据证明，上述证据经庭审举证、审核，并结合当事人陈述予以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。冯友胜与高飞龙就承租房屋签订《租赁合同书》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律规定，应属有效。高飞龙、冯友胜应当按照合同约定全面履行各自权利义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。约定的违约金低于或高于造成的损失的，当事人何以请求人民法院或仲裁机构予以增加或适当减少。合同签订后，高飞龙已按约履行交房义务，冯友胜应当按约缴纳租金、物业费及电费，因冯友胜未及时缴纳上述费用，后经高飞龙多次催收后仍未按时缴纳，高飞龙有权按照双方《商铺租赁合同》第9-1条约定解除双方合同。对于解除合同的后果，系冯友胜逾期不支付租金所致，根据《商铺租赁合同》9-3条，冯友胜无权就其装修投入或其残留的或不能拆走的附属物、装饰、附加物等要求高飞龙支付任何补偿，故高飞龙有权要求冯友胜腾退房屋，将房屋以保持固有装修、设施设备完好状态交还高飞龙。对于高飞龙主张的各项费用：租金8.5万元、物业费5000元、电费9945.17元，合计欠付99945.17元，冯友胜对此不持异议，本院予以支持。对于冯友胜缴纳的房屋租赁保证金40000元，虽然合同约定高飞龙以冯友胜逾期不支付租金和电费为由按9-1、9-3条约定解除时，有权将租赁保证金作为违约金，但是高飞龙诉请要求将出租房屋按保持固有装修予以返还，客观上享受了冯友胜的装饰装修物获得利益，因该装修价值较高，再将保证金作为违约金则过分高于高飞龙的损失，因此本院酌定高飞龙应将该租赁保证金返还给冯友胜，对高飞龙要求将40000元保证金判归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下 一、原告高飞龙与被告冯友胜签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告冯友胜于本判决生效之日起二十日内腾退位于安徽省铜陵市铜官山区商铺房屋，将房屋以固有装修、设施设备完好状态交还原告高飞龙； 三、被告冯友胜于本判决生效之日起三日内支付原告高飞龙租金、物业管理费和电费合计99945.17元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告高飞龙的其他诉讼请求。 案件受理费3499元，减半收取1749.5元，原告高飞龙负担650元，被告冯友胜负担1099.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 张 能 二〇一九年十二月三日 书记员 张雅婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第三十九条——所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条——当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条——当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条——当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。