陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民事判决书                   （2019）陕0302民初4139号原告：宝鸡美好文化发展有限公司，住所地：宝鸡市，统一社会信用代码91610301074520666C。法定代表人：党希博，执行董事。委托诉讼代理人：李慧霞，陕西蔡胜军律师事务所律师。被告：谢惠萍，女，住宝鸡市渭滨区。原告宝鸡美好文化发展有限公司（以下简称美好公司）与被告谢惠萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美好公司委托诉讼代理人李慧霞到庭参加了诉讼。被告谢惠萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告美好公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2019年2月6日起至2019年8月31日止的房屋租金170159元；2、被告支付原告管理费24000元（截止2019年8月31日）；3、被告支付原告违约金98754元（截止2019年8月31日）；4、被告支付原告律师代理费10000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月24日，原、被告签订《宝鸡美好文化发展有限公司0917悠生活庭院商业用房租赁合同》，约定：1、被告租赁原告位于本市XX路XX号XX座XX号房屋，租赁面积650平方米；2、租赁期限自2017年4月24日起至2025年8月5日止；3、租金按照室内面积每月每平方米38元，装修期自2017年5月6日至2017年8月5日为免租期，管理费按照每月3000元计算，包含公共区域的保安保洁和垃圾处置、停车、推广宣传等；4、房租以半年为交付周期，于签订之日一次性交付半年房租，之后每半年于应缴租金到期前一个月完成支付。租期内租金按照每两年6%的比例递增。合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋，之后被告用于经营餐饮生意。被告租金交至2019年2月5日，管理费交至2018年12月底。约定的交纳期限届满后，经原告多次催要，被告拒不缴纳相关费用。依据双方约定，原告有权向原告主张按所欠付费用总额日千分之三计算收取延期付款违约金，至全部付清日止。原告认为，被告上述行为已经构成违约，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，诉至人民法院。被告谢惠萍书面辩称，原告所述不属实，被告拖欠费用是理由的，具体为：1、原告未经被告同意，在距离被告经营餐厅正门不足一米的入口处规划停车位，致使就餐客人无法找到餐厅入口，其行为违反原告承诺保证承租人路通的约定，影响被告经营；2、餐厅消防设施未达标，消防报警故障频发，致使餐厅未正常开业经营；3、自被告承租后，卫生间排水管道出现渗漏现象，系被告先后两次花费26000元才修好；4、2019年4月份，原告未经被告同意擅自对案涉房屋加锁，致使餐厅装修设施无法处置，所有证照、资料无法取出；5、原告在合同中有欺诈嫌疑，即将消防通道按照使用面积租赁给被告并收取租金；6、双方合同尚未解除，原告于2019年4月将被告经营的唯一门头拆除后转让给案外人。综上，请求人民法院公正、合情、合理裁判。本院经审理认定事实如下：2014年1月22日，原告与案外人西电陕西陕开电器集团有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于宝鸡市渭滨区创业路7号院2幢、英达路10号楼2号及钢结构厂房房屋，租赁期限自2014年1月1日起至2028年12月31日止，并附有房屋权属证书复印件。2017年4月24日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《0917悠生活庭院商业用房租赁合同》，约定，乙方同意按照本合同的条款从甲方承租位于C座9号，租赁面积为650平方米房屋；租赁期8年3个月，自2017年4月24日起至2025年8月5日止；装修期为3个月，装修起止日期为2017年5月6日至2017年8月5日，计租日期为2017年8月6日；租金按照每平方米38元计算；合同签订之日起一次性交付半年房租，合计金额为148200元，租金按每两年6%比例递增；甲方向乙方收取的管理费包含公共区域的保安保洁和垃圾处置、停车、推广宣传等服务，按照每月3000元标准收取；本合同租金以半年为交纳单位，自本合同签订之日起三个工作日完成租金支付，之后每半年应缴租金到期前一个月完成支付；若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金或其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴费用总额的日千分之三计算收取延期付款违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金或其他费用之日止；乙方应对在承租期间由于其违约行为、过错而对甲方造成的一切损失（包括租金、出租承租场所所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁费、律师费用等）承担责任。双方同时就承租场所交付、保证金、其他费用、承租场所的用途、双方权利义务、装修改建、维修保养、违约行为、合同终止及承租场所归还、法律责任、免责条款等其他事项进行了详细约定。该合同由原告在甲方处加盖公章并有法定代表人签字，被告在乙方处签名捺印。合同签订后，原告于2017年4月24日将房屋交付原告使用，双方签署《商户收铺确认单》。原告认可被告支付案涉房屋租赁费截止日期为2019年2月5日，管理费截止日期为2018年12月31日。2019年9月2日，原告与陕西蔡胜军律师事务所签订《委托代理合同》，约定由该所指派李慧霞律师为原、被告租赁合同纠纷案件一审代理人，原告支出代理费10000元。上述事实，原告向本院提交了《房屋租赁合同》《0917悠生活庭院商业用房租赁合同》《商户收铺确认单》《委托代理合同》及陕西增值税普通发票予以佐证，被告未到庭发表质证意见亦未提交证据。经本院审查，上述证据可以相互印证，结合原告陈述，本院予以确认并在卷为凭。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，对于原、被告于2017年4月24日签订《0917悠生活庭院商业用房租赁合同》的事实，原告证据充分，本院予以认定。该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告将租赁物交付被告使用，被告应当依约支付房屋租金及管理费。对被告欠付房屋租金、管理费的事实，其未到庭接受法庭调查亦未提交证据，应当承担不利的诉讼后果，本院对原告主张的事实予以采信，即被告欠付原告房屋租金的期间为2019年2月6日至2019年8月31日，欠付管理费的期间为2019年1月1日至2019年8月31日。被告未依约支付上述费用构成违约，其应当承担继续履行并支付违约金的责任。对于欠付费用的数额，依据双方关于租金、管理费的约定，2019年2月6日至2019年8月5日期间房屋租金为148200元（6月×650平方米×38元/平方米·月），2019年8月6日至2019年8月31日期间房屋租金递增6%，为21959元（650平方米×38元/平方米·月×106%÷31日×26日），2019年1月1日至2019年8月31日期间管理费为24000元（3000元/月×8月）。原告主张被告支付上述费用截止2019年8月31日按照日千分之三利率计算的逾期付款违约金，经本院审查，其主张违约金计算标准明显过高。结合本案案情，依据公平原则，本院酌情确定违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从被告应付上述款项期限届满之日起分别计算。依据双方关于房屋租金支付期限的约定，被告应当于2019年1月7日前支付2019年2月6日至2019年8月5日期间房屋租金，于2019年7月7日前支付2019年8月6日至2019年8月31日期间房屋租金，故，2019年1月8日至2019年7月7日期间违约金应当以148200元为基数计算，2019年7月8日至2019年8月31日期间以170159元（148200元+21959元）。原、被告约定管理费按月收取，但未约定支付期限，结合本案案情，本院认定原告应于每月月底前支付原告管理费。原告主张被告欠付2019年1月1日至2019年8月31日期间管理费，故对于被告应支付的该部分违约金计算基数为：2019年2月1日至2019年2月28日以3000元为基数计算，2019年3月1日至2019年3月31日以6000元为基数计算，2019年4月1日至2019年4月30日以9000元为基数计算，2019年5月1日至2019年5月31日以12000元为基数计算，2019年6月1日至2019年6月30日以15000元为基数计算，2019年7月1至2019年7月31日以18000元为基数计算，2019年8月1日至2019年8月31日以21000元为基数计算。对于原告主张的被告支付律师代理费10000元。被告未依约支付房屋租金及管理费构成违约，原告主张符合双方约定，其亦提交相应证据予以佐证，本院予以支持。对被告的辩称意见，其未提交相应证据佐证，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告谢惠萍于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡美好文化发展有限公司房屋租金170159元、管理费24000元，共计194159元，并支付截止2019年8月31日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的违约金（违约金计算基数：2019年1月8日至2019年7月7日期间为148200元；2019年7月8日至2019年8月31日期间为170159元；2019年2月1日至2019年2月28日期间为3000元；2019年3月1日至2019年3月31日期间为6000元；2019年4月1日至2019年4月30日期间为9000元；2019年5月1日至2019年5月31日期间为12000元；2019年6月1日至2019年6月30日期间为15000元；2019年7月1至2019年7月31日期间为18000元；2019年8月1日至2019年8月31日期间为21000元）。二、被告谢惠萍于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡美好文化发展有限公司律师代理费10000元。三、驳回原告宝鸡美好文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5840元，减半收取2920元，由被告谢惠萍承担，其余2920元退还原告。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                     审    判    员    姚胜兰                     二〇一九年十一月二十四日                  书    记    员    高  宁 1