宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2019）宁0323民初479号原告：刘某，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张某1，系原告刘某的舅舅，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。代理权限为特别授权代理。被告：张某2，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李某，系宁夏奋进律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告刘某诉被告张某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人张某1，被告张某2及其委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还假骗冒领拆迁盐池县土地局家属院内刘某小库房拆迁款46000元；2.请求依法判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告原住××县西户。后于2012年9月经石某介绍、张某2等在场将该房屋卖给被告张某2。因原告干建筑工程活，工具、挖机零件等没地方放，故院内原买郭长新的小库房没有卖给被告张某2，对此介绍卖房的石某和原告岳父张某3都可以证明。而且卖房协议上也没有写卖小库房的事，房管局卖房过户档案则一清二白。原告将楼卖后小库房原告仍在用，且经常往小库房内放东西，取工具派干活人取拿多年，人所共知，小库房门由原告岳父张某3看管，而且还换了大新锁子。2018年12月岳父张某3发现该库房拆迁，而且小库房内放的两个油缸、挖机头、大工具箱、木箱等都不知去向，便去问门卫和被告才知该库房被拆迁。被告先答应给我库房内的东西，而后又说不知道，无奈就报了警，经刑警队调监控迫使被告说出库内东西的下落，但被告假冒骗领该小库房拆迁款46000元拒不退还。无奈只得起诉。被告当时根本不知道有小库房，而且原告干建筑工程的工具没地方放，怎么能卖库房呢？实际被告见原告干活在外，遇到拆迁，被告见钱眼开，故假冒房主，骗领了原告的拆迁该小库房拆迁款，实属不当得利侵占。现原告诉至法院，请求判如所请。被告张某2辩称，原告所诉事由与客观事实不符。2010年9月，被告购买原告位于盐池县土地局家属楼东单元102号楼房一套，并与原告口头约定与该楼房配套的院内小库房一间一并转让，共计售价为240000元，被告按约定向原告支付了全部购房款。为了少缴纳契税双方签订了一份交易价格为160000元的《房屋买卖合同》并提交不动产登记中心备案。当时小库房内存放着原告的物品，原告称自己暂时没啥用处，也没地方存放，再搬运还要产生费用，因此口头协议小库房内物品随同小库房一并处分给被告，同时向被告移交了小库房钥匙，2010年9月26日，原告配合将该楼房产权过户登记在被告名下。此后被告一直居住生活在该楼房，且小库房一直供被告自己使用以及由被告的弟弟存放煤炭。2018年12月份小库房被拆迁，被告作为产权人获得补偿款共计44000元，原告随即以当初《房屋买卖合同》中没有约定小库房一并处分给被告为由主张其并不享有的权利。被告所购买的楼房最初是原盐池县土地局开发建设的职工房，建盖楼房时为了职工生活方便同时在院内修建小库房，小库房数量与楼房户数相同，楼房有独立的面积和产权，小库房没有独立的产权，也就是小库房的存在是为楼房的住户提供便利依附于楼房而存在，脱离了楼房就没有了使用的意义和经济价值。被告在购买楼房时院内有小库房的事实不可能不知晓，如果不带有小库房被告不可能以240000元的价格购买。被告从2010年居住至今已经长达9年，既然原告辩称没有出售，为何被告能在9年间正常使用小库房，为何原告在拆迁之前即没有报警也没有将被告存放的东西搬出？再者，原告于2004年6月8日从原房主郭长新手中购买该房屋时并没有书面约定小库房是否一并转让，按照原告今天诉讼的逻辑岂不是原告自己在郭长新处并没有受让小库房，因此原告的主张既不符合逻辑也不符合客观事实更不符合现行法律规定。据被告了解由于原告的百般纠缠政府某部门为了平息纷争给其20000元经济补偿，但适得其反，反而使原告有了更多的欲望。现恳请法庭驳回其既无事实根据也无法律依据的无理之诉。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告对本院依原告申请，在盐池县不动产登记中心调取原被告于2010年9月16日签订的《房屋转让合同》一份，用以证明合同中并未书面注明将小库房出售给被告的证明目无异议。被告对书面未约定小库房的出售的证明目的无异议。原告对被告提交的证据二不动产权登记证书原件一份，证明土地局住宅楼一单元102室不动产权归属于被告，证据三证实被告领取房屋拆迁征收款44000元的证据无异议。本对前述原被告的证据院依法予以采信本在卷佐证。本院对原、被告双方有异议的证据认定如下：原告提交的证据一由石某、张某3出具的证明一份及二人出庭所做的证人证言，用于证明当时小库房并未出售给被告张某2；证据二由一同随刘某干活的李某、刘某2、刘谋3出具的证明一份，用于证明小库是原告的，没有出售给被告，而且原告也在使用该小库房。被告对证明、证人证言的三性及证明目的均不予认可。因证人张某3系原告岳父、证人石某系原告妻嫂（张某3儿媳），证明出具人亦是刘某的同事，均同原告有利害关系，故对原告提交的证据不予认定。被告提交的证据一《房屋转让合同》复印件2份（均加盖不动产登记中心审核印章），证明原被告系房屋买卖合同关系，当时合同中并没有明确小库房不随同楼房一并转让，原告与前房主郭长新签订房屋买卖合同时也没有在合同中明确约定小库房一并转让。原告对被告提交的证据一的三性无异议，对其证明目的有异议，因为原告与郭长新签订的房屋转让合同中确实并未注明将房屋出售给刘某，但是郭长新认可将小库房出售给刘某，但是我们不承认我们将附属房屋出售给了张某2。因被告提交的证据一来源合法、真实有效，本院依法予以认定。被告提交的证据四证人文某出庭所做的证言，证实被告购买楼房包含有院内小库房，窦某出庭所做的证言，证实被告在使用小库房。原告对该证人证言的三性及证明目的均有异议，认为证人并没有明确证明小库房的所有权归张某2所有。因证人文某系被告的表妹，与被告有利害关系，本院对该证言不予采信，因证人窦某在土地局家楼从事门卫工作10年，原告居住时证人也在该岗位，故对证人证实被告在居住期间使用案涉小库房的事实予以认定。依原告申请，本院在盐池县公安局刑事侦查大队分别向刘某、杨某、张某3制作的询问笔录，用以查明小库房的归属。被告对刘某在询问笔录中陈述的事实及证明目的有异议。因三份笔录不能直接反映出争议小库房的归属问题，故本院对原告的证明目的不予认定。本院经审理认定事实如下：2004年6月8日，郭某与原告刘某签订了《房地产买卖契约》，合同中约定郭长新以71000元的价格将土地局家属楼东单元102号楼房一套转让给了原告，并办理了产权过户手续。2010年9月16日，原、被告签订了《房屋转让合同》，合同约定原告将该房产以160000元的价格转让给被告，双方办理产权过户手续。被告实际按口头认定价格给原告交付了房屋价款240000元。合同履行后，附属小库房由被告使用，小库房内一直留放有原告的部分物品。2018年10月下旬，因盐池县城镇棚户区改造，案涉小库房拆迁，被告将原告留放的物品让杨光明暂拉放到了杨某家中。2018年11月9日，被告获得拆迁补偿款44000。现原告诉请被告退还房屋拆迁补偿款44000元，并承担本案的诉讼费用。同时查明，因附属小库房无产权证，《房地产买卖契约》、《房屋转让合同》中均无附属小库房及归属的相应内容。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。具体到本案，被告取得的44000元拆迁补偿款是否系侵害原告财产权益而获益，亦即案涉小库房是否系原告所有。本院认为，诉争小库房位于独立的不同空间，并未附合于案涉房屋，并非房屋组成部分，其具有独立的经济价值，作用在于辅助、发挥主房屋效用，故为房屋从物。未做权属登记的小库房，在原、被告未作特别约定情况下，主房屋转让，作为从物的小库房亦应一并转让。案涉《房屋转让合同》合同第五条约定：“…其附属设备及该建筑范围内的土地使用权一并移交给乙方”，根据该条款所使用词句，结合语意习惯分析，根据双方陈述及证人窦某证实被告使用小库房的证言，双方在交易过程中应该已知诉争小库房的存在。诉争小库房未进行不动产登记，根据交易，小库房一般随同主房间转移所有权人，应与郭长新同原告签订的《房地产买卖契约》语意及交付是一致的。如双方特别约定将诉争小库房不随同转让，从常理来看，应在合同中进行特别申明或约定，明确诉争小库房仍归原所有权人所有，原告并不能就此提供证据，对于原告关于双方口头约定将诉争小库房排除在交易范围外的主张，本院不予采信。故案涉已被拆迁的小库房应是在原告转让主房时，一并转让给了被告，44000元拆迁补偿款系被告取得的合法利益。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘某的诉讼请求。案件受理费950元，因适用简易程序审理减半收取475元（原告刘某已交纳），由原告刘某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 高春梅 二〇一九年三月八日书记员 张德志附：本案适用的法律规定《中华人民共和国物权法》第三十九条所有人对自己的不动产或者动产，依法享有、使用、收益和处分的权利。第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。另：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。