湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0683民初5068号原告:湖北帝秀物业服务有限公司。住所地：湖北省枣阳市大南街**。统一社会信用代码：91420683553924027X。法定代表人：莘乐安，该公司经理。委托诉讼代理人:祝英平，男，汉族，1960年5月18日出生，住枣阳市，湖北帝秀物业服务有限公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：习琳，湖北真武律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告:齐恒玉，女，1980年12月11日出生，汉族，住枣阳市。原告湖北帝秀物业服务有限公司（以下简称帝秀物业公司）与被告齐恒玉物业服务合同纠纷一案，本院依法于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告帝秀物业公司的委托诉讼代理人祝英平、习琳，被告齐恒玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝秀物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2017年10月至2019年10月物业管理费4058元，及按照每日千分之二支付逾期付款的违约金直至结清全部物业管理费，截至2019年10月30日应支付违约金为2414元。事实与理由：被告系原告所管理的枣阳市星诚?汇金国际广场的业主，被告在接受物业时按《物业管理条例》的相关规定与原告签订了《前期物业服务协议》，并约定按建筑面积1元/m2收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之间时被告从2017年10月起一直未交物业管理费。经原告工作人多次催促未果。为此，特诉至法院，请求准如所诉。原告提交以下证据：一、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件。二、齐恒玉的购房合同、汇金国际广场交房传递书、星城汇金国际交房通知单及身份证复印件。三、前期物业合同、枣阳星城汇金国际广场临时管理规约、齐恒玉承诺书、前期物业管理服务协议。四、枣阳市物价局、枣阳市住房保障和房屋管理局枣价服字（2019）9号文件。被告齐恒玉辩称：被告在2015年10月30日收到星城汇金国际广场二期住宅入户通知书后，与原告签订了一份《前期物业管理协议》，并按协议标明的每月1元每平米的服务收费标准，缴纳了2015年10月至2016年10月的物业服务费用1664元，另加收公摊费350元，共计2014元。2016年至今，被告并未与原告签订规范的物业服务合同，不是合同的相对人，原告无权向被告主张权利。然原告有服务被告的事实，被告通过网上查阅《湖北省物业服务和管理条例》及2018年12月12日枣阳市人民政府网下达的通知《关于规范枣阳市住宅前期物业服务收费标准及相关问题的解答》了解枣阳市高层住宅电梯房屋物业服务收费分为一级和二级两个级别。原告对被告提供的物业服务内容及标准远远低于二级收费标准的要求，被告自愿承担二级收费标准减半支付物业费用即为0.6元每月每平方米，四年共计4000元物业服务费用。所以原告必须退还被告2016、2017年这二年多的物业费，车位管理费用共计1121元。被告向本院提交了照片以证明帝秀物业公司进行物业管理时存在的问题。经审理查明：被告齐恒玉系原告帝秀物业公司所管理枣阳市星诚?汇金国际广场3幢1单元1204室的业主，其房屋建筑面积为139.76平方米，属高层住宅（带电梯）。2015年10月30日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，协议主要约定：1、齐恒玉为帝秀物业公司管理的枣阳星诚?汇金国际广场3栋1单元1204号房的买受人。2、帝秀物业公司对区域内所有物业实施管理并提供有偿服务。3、双方同意帝秀物业公司按标准向业主收取物业管理服务费用及相关费用，其中：①高层住宅按业权面积每月每平方米1.00元。②代收的生活垃圾处置费每户每月8.00元。③住宅用电以基准价+电损为准，生活用水以基准价+水损为准。④业主从被通知收楼或房屋买卖合同约定的收费日期起，计交物业管理服务费及相关费用，首次预交12个月，以后按季度、年度预交，缴费时间为每个月的1日起至15日止，逾期缴纳的，从逾期之日起需另行向甲方支付欠费总额的千分之五的违约金（逾期超过一个月的，甲方可停止相关服务）。合同另对物业管理服务质量等其他相关事宜作了约定。同日，原告向被告出示了《枣阳星诚?汇金国际广场临时管理规约》，规约主要对物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益及违约责任作了约定。被告齐恒玉阅读后，作出承诺，表示同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约；同意承担违反本临时规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任；同意按时如数缴纳物业服务费及其他相关公摊费用。合同签订后，帝秀物业公司即开始提供物业管理服务，齐恒玉交纳了2015年10月至2017年10月的物业管理服务费。2017年10月30日至2019年10月30日，齐恒玉未再交纳物业管理费、公摊费及垃圾代运费。帝秀物业公司于2019年8月6日向齐恒玉发出律师函,要求齐恒玉在收到律师函之日起7日内按照物业服务合同交纳物业费及逾期支付物业费的违约金。齐恒玉至今未予交纳。另查明，枣阳市物价局枣价服字（2010）9号文件通知：普通住宅小区物业管理服务及停车服务收费实行政府指导价。综合服务费标准按高层住宅（带电梯）1元/㎡，上下浮动幅度为20%。小区内共用部位、共用设施设备用水、用电（如公共照明、二次加压等）及公共责任保险费用未含入物业服务费成本中，其费用的收取由物业管理企业与业主委员会协商、提请业主大会核准，在业主之间分摊。物业管理费中不含生活垃圾处理费。关于公摊费，因枣阳市星诚汇金国际广场的业主委员会至今仍然没有成立。对于公摊费用，帝秀物业公司根据收支情况核算后经公示后分摊。2017年10月30日至2019年10月30日，齐恒玉每年公摊费为280元。综上，被告齐恒玉从2017年10月30日至2019年10月30日欠交的各项费用，本院确定如下：1、物业管理费3354元（139.76㎡×1元/㎡×12个月×2年）、公摊费560元（280元/年×2年）、垃圾代运费144元（72元/年×2年），共计4058元。本院认为：原告帝秀物业公司与齐恒玉签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，故该《前期物业管理服务协议》合法有效。原告帝秀物业公司与被告齐恒玉之间构成物业服务合同关系，作为合同的相对方应按照合同约定，严格履行合同义务。本案中原告自2015年10月30日起一直按约为被告齐恒玉提供物业管理服务，被告接受了原告提供的物业服务，理应及时支付相应的物业管理费。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。业主如果认为物业公司服务存在不到位的情况，可依法另行向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，不能作为不交物业管理费的抗辩理由。被告齐恒玉的辩称理由，本院不予采纳。现原告要求被告齐恒玉支付2017年10月至2019年10月期间的各项物业管理费及逾期缴纳物业管理费的滞纳金理由正当，依法应予支持。关于违约金的计算标准，《前期物业管理服务协议》中约定滞纳金每日为千分之五，原告请求按日千分之二计算，该滞纳金计算标准过高，依法予以调整，结合本案实际情况本院酌定按照年利率6%计算逾期缴纳物业费的违约金。综上所述，本院依照《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》六条、第九条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告齐恒玉向原告帝秀物业公司支付2017年10月30日至2019年10月30日期间的物业管理费3354元、公摊费560元、垃圾代运费144元，共计4058元，并从逾期之日起按照年利率6%计算逾期交纳费用违约金（其中：2017年10月30日至2018年10月30日的费用2029元的逾期缴纳违约金从2018年11月1日起计算；2018年10月30日至2019年10月30日的费用2029元的逾期缴纳违约金从2019年11月1日起计算）。二、驳回原告湖北帝秀物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取87.50元，由被告齐恒玉负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  李顺斌二〇一九年十二月十三日书记员  王咏诗