浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0702民初7868号原告（反诉被告）:徐小洪，男，1972年5月1日出生，汉族，住金华市金东区委托诉讼代理人：范毅，浙江金奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：季露妍，浙江金奥律师事务所律师。被告（反诉原告）：李寿平，男，1968年7月5日出生，汉族，住武义县被告（反诉原告）：李寿生，男，1966年1月30日出生，汉族，住嘉兴市南湖区被告（反诉原告）：吴陈土，男，1960年2月4日出生，汉族，住武义县被告（反诉原告）：雷敏俊，男，1982年1月11日出生，畲族，住武义县，现住金华市八一南街999号天悦商务酒店四被告共同委托诉讼代理人：戚欣然，浙江玄畅律师事务所律师。原告徐小洪与被告李寿平、李寿生、吴陈土、雷敏俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告徐小洪及其委托代理人范毅，被告李寿平及李寿平、李寿生、吴陈土、雷敏俊共同委托诉讼代理人戚欣然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐小洪向本院提出诉讼请求：1.四被告立即支付拖欠原告位于金华市第四、第六层的房屋2018年8月1日至2019年6月底的房屋租赁费275000元，此后房屋租赁费在正式解除租赁关系前仍按2015年9月30日签订的《补充协议》履行；2.四被告立即支付原告位于金华市第五层2018年5月1日至2019年5月底，第七层2017年9月1日至2019年6月底的资源占用费合计437500元，第七层资源占用费按12500元/月/层计算至腾空之日止；3.原告与四被告解除租赁合同；4.四被告腾退金华市第四、第六层的租赁房屋；5.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年9月30日，原告与四被告及周惠龙签订《转让协议》一份，约定原告将位于金华市金华市婺城区满堂红商务酒店的经营权转让给四被告及案外人周惠龙合伙经营，作价250万元，并对各方的权利义务进行了约定。嗣后，原告又于2015年9月30日与金华市婺城区满堂红商务酒店签订《补充协议》一份，该协议当中四被告及案外人周惠龙与原告就案涉房屋转租、出租以及租赁费用等进行了明确约定，同时对违约责任也进行了明确约定。另经查明，金华市婺城区满堂红商务酒店营业执照已注销，但四被告及周惠龙作为其普通合伙人，理应就其产生的债务共同承担清偿责任。另经查明，周惠龙已将其所持有的合伙股份转让给了被告李寿平，就周惠龙在本案当中应承担的法律责任被告李寿平愿意转由其承担。另外，案涉房屋的第四、五、六、七层房屋已被法院司法拍卖，买受人为案外人浙江丽泽酒店管理有限公司，其中第四、五、六、七层房屋已被法院司法拍卖，买受人为案外人浙江丽泽酒店管理有限公司，其中第四、第六层房屋原告方享有至2022年3月1日止的优先租赁权，第七层房屋自2017年9月1日起、第五层房屋自2018年5月1日起原告不再享有优先租赁权，现案涉房屋的第四、第六层被告方至今仍在租用，第五、七层房屋被告方至今仍占用未腾空。浙江丽泽酒店管理有限公司就案涉的第五、七层被四被告占用期间所产生的资源占用费，以书面形式向原被告出具了《承诺书》一份，当中明确注明该部分资源占用费由原告负责收取并统归原告所有。上述《补充协议》签订后，被告方一直未按时足额履行支付租金的义务，且原告曾分别于2016年12月9日、2018年3月27日向金华市婺城区法院提起诉讼，要求被告方支付拖欠的租金，贵院就该两案分别于2017年4月17日、20日、2018年10月18日作出两份生效判决，并判定四被告向原告支付2018年7月31日拖欠的租金，2018年8月1日之后的租金四被告至今拖欠未付。原告认为，根据原被告方签订的《补充协议》之规定，被告方未按时全额向原告支付房租已逾两个月已严重违约，被告方除应立即支付拖欠的租金外，还应按照协议约定承担违约责任。被告李寿平、李寿生、吴陈土、雷敏俊辩称，一、答辩人延迟支付租金是依法行使不安抗辩权的行为。《中华人民共和国合同法》第68条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，答辩人与被答辩人签订的租赁合同期限至2025年8月31日，然而在租赁期间，涉案租赁物先是因为2017-2018年金华高铁站工程改建封路，导致租赁房屋门前无法正常通行，严重影响租赁酒店正常营业。后又因为被答辩人的资产状况严重恶化，涉及多起诉讼，导致涉案房屋被多家法院查封和拍卖。答辩人的租赁物处在被法院随时强制执行的冲突状态中，租赁关系极不稳定，法院判决和裁定也没有支持答辩人的租赁权。第五层已腾空交付，第七层已经在腾空中。此前被答辩人均是通过诉讼要求答辩人支付租金，答辩人也是通过判决确定的义务支付租金，答辩人要求被答辩人保证能继续使用租赁物正常经营酒店，但是被答辩人反而趁机从案外人即本案租赁物的所有权人（浙江丽泽酒店管理有限公司）索取好处，要求答辩人腾退房屋，置双方的租赁合同于不顾。双方对合同的正常履行尚有争议，并且因为案外人（浙江丽泽酒店管理有限公司）主张权利，导致答辩人无法对租赁物正常使用、收益，因被答辩人引起的诉讼、法院查封和执行也严重影响答辩人继续使用租赁物和经营酒店，因此，答辩人可以依法行使不安抗辩权。二、本案系因被答辩人在先的违约行为造成，被答辩人应承担违约责任。《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被答辩人未履行合同义务，保持租赁物的稳定，并且因被答辩人的违约行为，导致答辩人的租赁合同无法继续正常履行，答辩人作为承租人有正当理由迟延支付租金，被答辩人不存在解除合同的法定事由。三、应依法免除第五层2019年1月至6月的租金75000元及此后租金，免除第七层的租金，依法减少剩下第四、第五、第六、第七层诉请金额（650000元）的一半（325000元）。《合同法》第216条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因被答辩人的过错引发的诉讼导致案涉租赁物被法院查封、拍卖，严重影响答辩人酒店正常经营，答辩人多次提起执行异议之诉，以维护自己合法权益。但是，答辩人的租赁权并不能对抗在先的抵押权，因被答辩人违约导致被拍卖的案涉第五层房屋于2018年12月被法院要求强制腾空，第七层也于几个月前被法院要求强制腾空，答辩人不得不进行腾空，因此腾空前后对第五层、第七层停止营业时的租金不应当再进行支付。另外，因为被答辩人的过错给答辩人经营酒店带来了巨大损失，应当承担一半租金。四、答辩人同意解除租赁合同，但是是因为被答辩人的违约导致合同无法继续履行，被答辩人应当赔偿其违约对答辩人造成的损失。五、本案诉讼费用由被答辩人承担。被告李寿平、李寿生、吴陈土、雷敏俊向本院提出反诉请求：一、请求判令被反诉人返还反诉人装修及转让费用损失150万元。二、本案诉讼费用、鉴定费用由被反诉人承担。事实与理由：2015年9月30日，反诉人李寿平、吴陈土、雷敏俊以及案外人周惠龙与被反诉人签订《转让协议》，约定由三反诉人及案外人周惠龙以250万元的价格受让金华市婺城区满堂红商务酒店的经营权，转让范围包括该酒店的经营权及相应附属设施、设备及原酒店员工及所有已支付房租等，酒店经营位置包含一、四、五、六、七层共五个楼层。并且转让协议还进行约定，在甲方（徐小洪）与房东新签订的租赁期内，涉及房屋租赁事宜，由徐小洪出面协调处置，负责乙方的正常租赁，保证乙方的正常使用，否则，造成损失由甲方承担。同日，双方签订《补充协议》，甲方（徐小洪）将酒店第五楼房子出租给乙方，租赁期限从2012年8月30日至2025年8月31日，一楼租赁期限为2017年8月30日止，第四、六、七层租赁期限到2025年8月31日止。五个楼层一并交由乙方使用。后周惠龙于2016年4月8日将其持有的合伙股份转让给反诉人李寿平并于2016年6月6日办理了工商变更登记。（2018）浙0702民初3893号民事判决认定反诉人李寿生也应承担支付租金的义务。然而，在租赁关系存续期间，被反诉人徐小洪违反出租人的适租义务，其拖欠他人债务引发多起诉讼，导致涉案房屋被多家法院执行查封，反诉人酒店因此无法正常经营，随时面临房屋被法院强制执行及强制腾空的风险。徐小洪第五层、第七层房屋的租赁权被法院解除，并且第四至七层房屋分别于2017年9月22日，2018年4月24日，2017年12月9日，2017年3月被浙江丽泽酒店管理有限公司通过司法拍卖取得。其中涉案的第五层楼贵院于2018年11月20日出具腾房公告明确要求反诉人搬离，反诉人被迫腾空交付搬离。反诉人租赁使用涉案房屋的目的已不能实现，被反诉人的违约行为给反诉人造成了重大损失。按照10年的租金250万元，按剩余6年进行折算，要求原告（反诉被告）返还转让款150万元。反诉被告徐小洪辩称，一、2015年9月30日原被告签订的转让协议中约定的转让内容仅包括酒店经营权及酒店内可拆除设施设备，固定装修使用权。固定装修归各产权人所有。各方当事人签订的转让协议和补充协议的时候，以及徐小洪与案外人义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司签订的租赁合同，都是徐小洪与案外人胡接山签订的后同延续而来。装修部分，除可移动部分以外，其他部分被告可自行拆除。故对装修部分，被告方没有损失。二、涉案的房屋租赁当中，除第一层在2017年8月30日到期的。第4、6层租赁到现在为止租赁仍旧受保护，被告仍可使用，未给被告方造成损失。第7层的租赁权签订方式跟第4、6层是一致的，其租赁权是否保护问题，徐小洪向柯城区法院提起异议之诉，因被告方未按期支付租金，导致徐小洪没有资金去向衢州市柯城区法院主张租赁权，导致徐小洪对第7层房屋的租赁权丧失。这个过错责任是因为被告方未支付租金导致的。第5层在金东法院判决中明确，该层产权人归案外人李寿梅所有，李寿梅系李寿平、李寿生的妹妹。当时徐小洪与李寿梅离婚时，被告方均知悉该债务也并非是徐小洪债务引起，而是由李寿梅的债务引起的。双方当事人签订2015年转让协议和补充协议时，明知第5层房产已抵押在银行，并清楚徐小洪存在资不抵债的情形。故徐小洪在租赁过程中，对瑕疵担保不需要承担相应的责任。三、徐小洪与被告方之间在签订《转让协议》、《补充协议》以后，各被告也未对各楼层投入过额外的装修，对装修损失的主张没有依据。而对于涉案房屋，虽然有部分房屋被拍卖掉，但也不会影响反诉原告的经营。对被告方提出的要求支付转让费用的诉讼请求，依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：被告李寿平、李寿生与案外人李寿梅系兄妹关系。原告徐小洪与案外人李寿梅原系夫妻，双方于1995年9月11日登记结婚，后于1999年11月23日协议离婚，2014年2月28日复婚，2016年1月18日登记离婚。2007年2月，原告徐小洪与被告雷敏俊及案外人范玉林、周祝武共同投资经营“满堂红”宾馆，并于同年8月13日登记成立金华市婺城区满堂红商务酒店，工商登记实际经营人为李寿梅。2015年9月10日，案外人李寿梅与被告李寿生、雷敏俊及案外人周惠龙（乙方）签订《转让协议》，约定以2258000元的价格将位于金华市金华市婺城区满堂红商务酒店转让给乙方，并约定了每人的出资额，其中原告欠被告李寿生的借款在转让款中予以抵清。2015年9月22日，金华市婺城区满堂红酒店办理了注销登记，注册成立金华市满堂红商务酒店有限公司。2015年9月30日，原告徐小洪（甲方）与被告李寿平、李寿生、雷敏俊、吴陈土及案外人周惠龙（乙方）签订《转让协议》1份，约定甲方将位于金华市金华市婺城区满堂红商务酒店经营权转让给乙方，转让价为2500000元，并约定乙方每人的股份，其中原告徐小洪欠被告李寿生的借款在转让款中予以等额抵消。同日，原被告签订《补充协议》1份，约定甲方将酒店第5楼房屋出租给乙方，其余4层系甲方从义乌市鼎鑫废旧金属回收有限公司承租，其中一楼租赁期限为2017年8月30日止，第4、6、7租赁期限从2007年9月1日至2025年8月31日止。第4、6、7层租金甲方已支付至2022年3月11日。五个楼层一并交由乙方使用。乙方在2017年8月30日前从本协议签订日起按75万元/年，2017年8月31日起到2022年3月1日止按60万元/年的标准，向甲方徐小洪返还租赁费。一楼租赁期限至2017年8月30日，之后的续租问题由乙方自行协商解决。2018年10月18日本院（2018）浙0702民初3893号民事判决书认定，自2017年5月1日起至2018年7月31日止，被告应支付原告租金共240000元（其中：2017年5月1日至2017年8月31日共4个月，按2.25万元/月计9万元；2017年9月1日至2018年4月30日共8个月，第七层被拍卖无租赁权，按3层计算即1.5万元/月*8个月=12万元；2018年5月1日至2018年7月31日共3个月，第五层被拍卖无租赁权，按2层计算即1万元/月*3个月=3万元），并作出判决，由四被告共同支付原告徐小洪租金24万元。2019年4月2日，浙江丽泽酒店管理有限公司、浙江丽泽投资管理有限公司（以下简称丽泽投资公司）出具的承诺书约定，有关金华市婺城区满堂红商务酒店有限公司应支付给丽泽投资公司所有的位于金华市产的全部资源占用费（房租费）的相关事宜交由徐小洪全权负责处理，相关款项由徐小洪收取，并归徐小洪所有。另查明，案涉的房屋第四层已于2017年9月22日被义乌市人民法院拍卖；案涉的房屋第五层已于2018年4月24日被本院拍卖，原告不再享有该层房屋租赁权，该房屋2019年5月完成腾空交付；案涉的房屋第六层已于2017年12月9日被衢州市常山县人民法院拍卖；案涉的房屋第七层已于2017年3月被衢州市柯城区人民法院拍卖，原告对该房屋享有的租赁权至2017年8月31日止，后该房屋由四被告使用。本院认为，本案涉案房屋第5层业经人民法院拍卖，未设定租赁权保护，故原告徐小洪在原租赁期满后已丧失承租权。而根据执行相关规定，买受人经拍卖取得标的物所有权后，其使用权自人民法院完成房地产腾空交付之日起转移，即涉案房屋买受人浙江丽泽酒店管理有限公司的使用权应自执行法院完成交付之日起取得。本案中，买受人未能提交执行法院已完成交付的相关证明。故本院对原告提出的要求四被告支付涉案房屋第五层2018年5月1日至2019年5月底的资源占用费的主张依法不予支持。涉案房屋第7层由衢州市柯城区人民法院于2017年4月拍卖，在拍卖中衢州市柯城区法院保留了房屋租赁权至2017年8月31日，故原告对该标的物的租赁权至2017年8月31日。使用权在租赁期满后转移至买受人，根据丽泽投资公司的《承诺书》，对原告要求被告按照合同约定租金计算从2017年9月1日至2019年9月底的资源占用费287500元的主张依法予以支持。对于涉案房屋第4、6层因人民法院为带租拍卖，租赁权受保护，故对于原告徐小洪要求被告支付自2018年8月1日至2019年8月底的房屋租赁费325000元的主张依法予以支持。在反诉中，原告对第5、7层房屋因被法院强制执行拍卖，租赁权未受保护，导致反诉原告对原5层房屋变为3层房屋，考虑到反诉原告在2015年8月30日签订《补充协议》时，对涉案房屋第1层的租期至2017年8月30日，且之后的续租问题由被告等自行协商处理。第4、6层仍在租赁期限内。故对反诉原告提出的要求反诉被告按使用年限返还1、4、6层转让费的主张依法不予支持。对于第5、7层法院未保护租赁权，导致反诉原告未能完全实现其转让满堂红酒店的经营目的，故对于反诉原告提出的要求反诉被告返还转让费的主张依法予以支持。转让费应以2015年8月30日至2025年8月30日的期限予以折算较妥。因第5层使用至2019年5月底，第7层使用至2019年9月底，故对于第5、7层的转让费损失按其在整个满堂红酒店共5层转让款250万元中的占比以100万元计算，扣除已使用年限，对第5、7层转让费损失定为607833元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李寿平、李寿生、吴陈土、雷敏俊支付原告徐小洪租金637500元；二、反诉被告徐小洪返还反诉原告李寿平、李寿生、吴陈土、雷敏俊转让费损失607833元；三、以上两项折抵后，由被告（反诉原告）李寿平、李寿生、吴陈土、雷敏俊于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）徐小洪租金等损失29667元；四、驳回原告徐小洪的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李寿平、李寿生、吴陈土、雷敏俊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5525元（减半收取，原告已预交），由原告徐小洪承担582元，由四被告承担4943元。反诉受理费9285元（减半收取，被告已预交），由反诉四原告承担5523元，由反诉被告徐小洪承担3762元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 张标彦二〇一九年十二月十三日代书记员 吴馥慧?转让款损失计算方法总租赁年限为2015年8月30日至2025年8月30日，合计120个月。转让合同约定总转让款250万元，按每层50万元计算，第5、7层转让款总额定为100万元。使用年限：第5层2015年8月30日至2019年5月30日共45个月。使用期间转让费折算187500元。第7层2015年8月30日至2019年9月30日共49个月。使用期间转让费折算204667元。以上两项合计392167元。故剩余转让款折算金额为100万元-392167元=607833元。诉讼费本诉受理费5525元，由原告徐小洪承担582元，由四被告承担4943元。反诉受理费9285元，由反诉四原告承担5523元，由反诉被告徐小洪3762承担元。