海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2405号上诉人（原审被告、反诉原告）：张晓平，男，1980年3月7日出生，汉族，现住黑龙江省鸡西市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：儋州信恒旅游开发有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇滨海新区第**团B-6-3、B-6-5地块恒大金碧天下综合楼****。法定代表人：党为章，该公司董事长。委托诉讼代理人：张颖茹，该公司职员。委托诉讼代理人：陈雨晴，该公司职员。上诉人张晓平因与被上诉人儋州信恒旅游开发有限公司（以下简称信恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初2811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晓平上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初2811号民事判决第一、二、四项；2.确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，信恒公司的解除合同函无效；3.判令信恒公司赔偿张晓平2064888元；4.信恒公司支付张晓平因本案诉讼所支出的交通费住宿费等费用；5.一、二审案件受理费由信恒公司负担。事实和理由：一、国家环境保护督察办公室已经对海花岛违法违规建设进行查处，中央新闻已进行报道，儋州市海洋主管部门也对海花岛违法用海行为进行查处。信恒公司隐瞒上述违法事实，将涉案房屋出售给张晓平，其行为属于欺诈，构成恶意违约，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的合同无效。一审法院没有调取相关材料，认定涉案合同有效属于认定事实错误。二、一审法院虽然根据中央第四环境保护督察组的督察意见认定海花岛存在化整为零、违规审批的问题，但认为实施该行为的主体不是信恒公司，属于认定事实错误。三、既然海花岛整个项目属于违规审批建设，那么涉案房屋所取得的预售许可证也是不合法的。张晓平购买涉案房屋主要是给老人养老居住的，现因整个海花岛被国家相关部门查处，老人天天担惊受怕。张晓平也承受巨大的精神压力。一审法院认定张晓平的利益未实际受到损失是错误的。四、一审审理程序违法。由于张晓平无法调取国家行政机关对海花岛违法违规处理的相关文书和处罚决定书，张晓平向一审法院申请调取证据，但一审法院未予以调取。信恒公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.信恒公司销售案涉房屋时已经取得了法律规定的五证包括预售许可证，双方签订的合同系双方真实意思表示，该份合同合法有效，双方均按合同履行。2.按合同约定，张晓平逾期付款超过180天，信恒公司有权要求解除合同，并要求张晓平承担已交房款百分之五十的违约金，按合同约定18年8月16日到期，张晓平应付的137659元房款至今未付。因此，信恒公司向法院起诉要求解除合同并要求张晓平承担违约金符合合同及法律规定。3.信恒公司未收到任何该房屋属于违法违建需要被拆除的政府文件。因此，不存在张晓平所述涉案房屋属于违规项目，信恒公司不存在欺诈的情况。信恒公司向一审法院起诉请求：1.判令解除信恒公司、张晓平双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令张晓平向信恒公司支付违约金103244元；3.判令张晓平承担该案全部诉讼费用。张晓平反诉请求：1.确认张晓平与信恒公司于2017年8月16日签订《商品房买卖合同》无效，信恒公司解除函无效；2.信恒公司退还张晓平已交房款211488元；3.判令信恒公司赔偿张晓平2064888元；4.信恒公司支付张晓平因该案诉讼所支出的交通费住宿费等费用；5.该案的诉讼费用由信恒公司负担。一审法院认定事实：信恒公司与张晓平于2017年8月16日签订《儋州市商品房买卖合同》，约定张晓平向信恒公司购买中国海南海花岛2号岛308幢××层房，房屋总价688296元，付款方式为分期付款。按照合同约定，张晓平应于2017年8月18日前向信恒公司支付103244元房款、于2018年2月16日前向信恒公司支付103244元房款、于2018年8月16日向信恒公司支付137659元房款、于2019年2月16日前向信恒公司支付137659元房款、于2019年8月16日前向信恒公司支付余款206490元房款。合同附件七《本合同补充协议（酒店式公寓）》第三条第一款第（2）项约定：买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖家到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。双方签订合同后，张晓平于2017年8月16日向信恒公司支付103244元房款、于2018年9月1日向信恒公司支付103244元、于2019年1月23日向信恒公司支付500元、于2019年1月31日向信恒公司支付2000元、于2019年2月3日向信恒公司支付2500元，以上共计211488元。按照合同约定，截止至2019年9月1日，张晓平应向信恒公司支付购房款344147元，实际支付211488元，尚有132659元未付，至信恒公司向一审法院起诉之日（2019年4月28日）逾期已超过180日。信恒公司于2019年1月11日出具《律师函》向张晓平催收逾期应付房款及相应的违约金。2017年8月10日至9月10日，中央第四环境保护督察组对海南省开展环境保护督察，并形成督察意见，并于2017年12月23日向海南省委、省政府进行反馈。在通报的督察意见中，提及到“儋州市政府及海洋部门化整为零违规审批海花岛填海项目，项目施工造成大面积珊瑚礁和白蝶贝受损”情况。一审法院认为，信恒公司与张晓平签订的《儋州市商品房买卖合同》系在平等自愿的基础上签订的，为双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。该案从审理情况及双方当事人的诉辩主张看，该案争议焦点为：信恒公司在订立《儋州市商品房买卖合同》过程中是否存在欺诈行为。依据最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，所为欺诈，一方当事人需存在“故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况”的情形。结合该案查明情况，根据中央第四环境保护督察组的督察意见，儋州市政府及海洋部门在海花岛填海项目中存在化整为零、违规审批的问题，但实施该行为的主体不是合同的相对方信恒公司，且中央第四环境保护督察组系于2017年12月23日将上述情况向海南省委、省政府反馈并向社会公布，而信恒公司与张晓平签订涉案合同的时间为2017年8月16日，在案证据无法证明信恒公司对儋州市政府及海洋部门存在化整为零，违规审批的行为知情，可见信恒公司与张晓平签订购房合同时不存在“故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒事实情况”的情形。且信恒公司在订立涉案合同时已依法取得商品房预售许可证，已具备预售商品房的法定条件，故信恒公司在订立合同时不存在欺诈行为。此外，张晓平所述的违法违规项目被非法取缔，被强行拆除等风险现并未实际发生，张晓平的利益并未受到实际损失，信恒公司亦表示涉案房屋可以正常交付。综上，张晓平主张信恒公司向其销售房屋时构成欺诈并诉请确认合同无效及要求信恒公司赔偿损失的诉请，证据不足，理由不充分，不予支持。张晓平诉请信恒公司支付因该案诉讼所支出的交通费住宿费等费用，张晓平未能提供相关票据证明，该项诉请亦无法律依据，不予支持。根据法律规定，合同解除权有法定及约定之情形。该案中，按照《儋州市商品房买卖合同》约定，截止至2019年9月1日，张晓平应向信恒公司支付购房款344147元，实际支付211488元，尚有132659元未付，逾至信恒公司向一审法院起诉之日（2019年4月28日）已超过180日，已构成违约。依照《儋州市商品房买卖合同》合同附件七《本合同补充协议（酒店式公寓）》第三条第一款第（2）项“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金”的约定，信恒公司行使合同解除权的条件已成就，故信恒公司诉请解除与张晓平所签订的《儋州市商品房买卖合同》及张晓平承担违约金，有事实根据和法律依据，予以支持。根据合同约定，张晓平应向信恒公司支付违约金105744元（211488元×50%），现信恒公司主张103244元，予以照准。信恒公司与张晓平签订的《儋州市商品房买卖合同》被解除后，信恒公司理应将张晓平支付的购房款211488元返还给张晓平，对张晓平该项诉请，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除信恒公司与张晓平于2017年8月16日签订的《儋州市商品房买卖合同》；二、张晓平在判决生效后十日内向信恒公司支付违约金103244元；三、信恒公司在判决生效后十日内向张晓平返还购房款211488元；四、驳回张晓平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(183386,0))》第二百五十三条(javascript:SLC(183386,253))之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11715元，由张晓平负担；反诉案件受理费12561元，由信恒公司负担1167元，由张晓平负担11394元。二审审理期间，张晓平提交一张《光盘》，拟证明涉案项目存在违规审批等问题，属于违法项目，信恒公司隐瞒客观事实，存在欺诈行为。张晓平对该份证据的真实性、关联性及证明力均不认可，认为《光盘》反映的内容不完全客观真实，而且中央督察组对海花岛整体项目的报道与本案买卖合同无关联，不能证明涉案房屋违法销售。经当庭播放《光盘》并对报道内容予以核实，本院对张晓平提交的《光盘》的真实性予以确认，但该报道涉及的是海花岛整个填海工程项目的监督报道，不能证明涉案房屋违法销售及信恒公司存在欺诈的事实，故对该份证据的证明力不予确认。另外，张晓平二审提交《调取证据申请书》，申请本院调取国家环境保护督察部门及儋州市海洋主管部门对海花岛违法用海行为查处的相关决定、儋州市综合执法局对信恒公司违法建设、非法占地的处罚决定及信恒公司是否具备五证等材料。本院认为，信恒公司已提交涉案房屋的《商品房预售许可证》《建设工程施工许可证》《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》,无需再调取。对其要求调取的海花岛违法用海行为查处情况及违法用地情况的申请，因该调取的材料是海花岛整体项目规划存在的问题及中央对整个项目协调处置的问题，与本案待证事实无关，本院不予准许。本案二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点有：一、双方2017年8月16日签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、信恒公司要求解除合同并要求张晓平支付违约金是否有依据；三、张晓平要求信恒公司赔偿损失2064888元是否应予支持。关于第一个争议焦点。信恒公司与张晓平2017年8月16日签订的《儋州市商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，而且在签订合同前信恒公司已取得涉案商品房预售许可证，该合同有效。张晓平认为信恒公司隐瞒海花岛整体项目违法审批规划的事实，签订合同过程中存在欺诈行为，并以此为由主张涉案合同无效。本院认为，中央第四环境保护督察组的督察意见提到儋州市政府及海洋部门在海花岛填海项目中存在化整为零、违规审批的问题属于行政行为范畴，该督察整改意见不涉及涉案商品房买卖合同的效力问题，不影响本案合同效力。且中央第四环境保护督察组在2017年12月23日将上述情况反馈并向社会公布，而信恒公司与张晓平签订涉案合同的时间为2017年8月16日，不存在故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒事实情况的情形。据此，涉案合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，张晓平主张该合同无效的理由不成立，本院予以驳回。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方签订的《儋州市商品房买卖合同》约定房屋总价款688296元，分五期支付完房款，并约定如买受人逾期付款超过180日，出卖人有权单方解除合同并要求买受人按已付房款的50%向出卖人支付违约金。根据查明的事实，截至2019年2月3日，张晓平仅支付房款211488元，至信恒公司起诉之日，张晓平未按合同约定的期限支付房款已超过180日。据此，信恒公司主张解除合同并要求张晓平支付违约金于法有据，本院予以支持。关于第三个争议焦点。信恒公司在履行合同过程中不存在欺诈行为，张晓平要求信恒公司按《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定向其赔偿总价款三倍的损失2064888元没有事实根据，本院不予支持。综上所述，张晓平的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23319元，由张晓平负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年十二月五日法官助理 白 黎书 记 员 林 赏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印14份）