云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初3296号 原告：李寿琼，女，1967年12月6日出生，汉族，农民，住弥勒市。 被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市。 法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟柱生，系该公司员工。代理权限：特别授权。 原告李寿琼与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李寿琼、被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人钟柱生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李寿琼向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2015年8月8日签定的813房和2015年9月9日签定的814号房的《委托投资经营合同》合法有效；2.判令被告向原告支付自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金22403元及违约金1523元（22403元×0.0005×136天）；3.请求判令被告履行支付甲乙双方签定的《委托投资经营合同》中的约定6%、8%、10%、12%每三年递增到期的每年的7个工作日一次性付清全额房租；4.判令被告履行《委托投资经营合同》之约定每年每套房7天的免费入住券；5.案件受理费由被告承担。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：1.确认原、被告于2015年10月17日签订的1113号房的《委托投资经营合同》合法有效；放弃第三项诉讼请求。事实和理由:2015年10月17日，原告向被告购买了吉成骊都1113号酒店式公寓，同日双方又签订《委托投资经营合同》，委托经营期限自2016年4月1日起开始履行。2019年4月1日之后，原告多次要求被告认真履行《委托投资经营合同》，但被告均以无力支付房租为由拒绝，严重损害了原告的合法权益。 被告云南吉成投资有限责任公司辩称，我公司欠原告2019年4月1日至2020年3月31日的租金是事实，对原告主张的租金无异议。但我公司经营亏损，公司现无力继续支付原告租金，请求法院解除双方签订的委托投资经营合同及补充协议。大量的诉讼，给公司及法院都带来了巨大的工作量。第三项、第四项诉讼请求超越法院审理范围，应驳回。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.《商品房购销合同》1份，欲证实2015年10月16日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，原告向被告购买吉成骊都1幢11层1113号房屋，房屋价款为280038元； 2.《委托投资经营合同》、《委托投资经营合同之补充协议书》各1份，欲证实2015年10月17日，原、被告双方签订《委托投资经营合同》，合同对委托期限、租金标准及违约责任等均进行了约定。 经质证，被告对原告提交的证据均无异议。 被告未向本院提交证据材料。 本院经对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告均无异议，该证据能够证实原告向被告购买房屋后将房屋委托被告投资经营管理，双方对相关权利义务进行约定的事实，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2015年10月16日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买“吉成﹒骊都”商品房中第1幢第11层1113号房，房屋建筑面积为43.84平方米，房屋总价为280038元。2015年10月17日，双方签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即2016年4月1日至2028年4月30日（如因交房时间提前或者顺延，委托期限相应提前或顺延）；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金第一年至第三年按原告购买委托房产总金额的6%，即租金为16802元／年；第四年至第六年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为22403元／年；第七年至第九年按原告购买委托房产总金额的10%，即租金为28004元／年；第十年至第十二年按原告购买委托房产总金额的12%，即租金为33605／年；第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。双方同时签订《委托投资经营合同之补充协议书》，约定原告可免费入住被告开发的吉成﹒骊都1栋内的骊都国际大酒店（暂定名）内的标准间。自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告每年可免费入住7天。被告按约支付了原告自第一年至第三年的租金，未按约支付原告2019年度的租金，原告遂向本院起诉要求解决。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的比例计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的租金是双方订约时均可预见的，现被告未按合同约定的期限支付原告自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金，已构成违约，故被告应按合同约定支付原告房屋租金22403元。 违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告制作提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。原告主张由被告支付自2019年4月1日起至2019年9月16日止的违约金，因被告无正当理由逾期支付原告租金，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付违约金，故被告最迟应于2019年4月10日前支付，被告因迟延支付租金而应支付原告自2019年4月11日起的违约金。至2019年9月16日，被告应支付的违约金为1769.83元（22403元×0.0005×158天），原告仅主张违约金1523元，系其对自身权益的处分，本院予以遵照。 被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年。其次，案涉房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、原告李寿琼与被告云南吉成投资有限责任公司于2015年10月17日签订的《委托投资经营合同》合法有效。 二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告李寿琼自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金22403元及违约金1523元，合计23926元。 三、原告李寿琼享有2019年度在骊都国际大酒店免费入住7天的权益。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费398元，减半收取计199元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  董惠敏 二〇一九年十二月十日 书记员  普和芬