辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9756号上诉人（原审被告）：芦金江，男，1963年11月5日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：李丹，大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吕新颖，男，1960年4月28日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：高玲，女，1960年11月13日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人芦金江因与被上诉人吕新颖、高玲房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2017）辽0214民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芦金江上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、双方签订的合同书名为租赁实为转让。因为被上诉人与大连市普兰店区大刘家村民委员会签订的土地承包合同约定期限30年，头3年无需缴纳任何税费，从2004年1月1日至2013年12月31日土地使用费为每年每亩100元，从2014年1月1日至2029年12月31日土地使用费为每年每亩300元，被上诉人需向村委会缴纳土地使用费共计106,200元。而被上诉人同上诉人签订的合同书中约定的租金为每年24,800元，5年共计124,000元。被上诉人30年的承包费才106,200元，双方差距如此之大，实际原因是双方之间签订的虽名为租赁合同，但实际是土地的转让合同。二、2010年12月13日双方签订租赁合同，当时双方口头约定土地、房屋及宅基地共作价40万元出售给上诉人，当时被上诉人承诺房屋有房照，宅基地有土地使用证，故双方采用先租后买的方式，合同书中对此有约定。先交纳124,800元是因为高玲要补交养老保险，而实际上双方约定的是先交10万元预付款，余下30万元待所有手续办理完毕后付清。后来据上诉人了解，房屋及宅基地并没有权属凭证，导致双方转让事项搁浅。三、退一步讲，即使双方是租赁合同，2011年4月在合同履行过程中，发生了情势变更，上诉人租用土地中的9亩被政府征用作为退耕还林地，每年的补偿标准4440元，连续5年由被上诉人领走。因上诉人多次找被上诉人要求返还被租用土地对应的租金未果，合同到期后，被上诉人也没有要求上诉人腾退土地，应认定双方按原合同的约定继续履行合同，应返还租金62,400元及土地补偿金抵作合同继续履行的租金。四、上诉人租用被上诉人土地用于鸵鸟的养殖，如被上诉人解除合同，会导致上诉人不可估量的经济损失。吕新颖、高玲辩称：不同意芦金江的上诉请求。吕新颖、高玲向一审法院起诉请求：1.被告立即返还租用的土地、房屋；2.被告给付租期届满后继续占有使用案涉土地、房屋的使用费。一审法院认定事实：原、被告于2010年12月13日签订《合同书》，将原告从大连市普兰店区大刘家街道大刘家社区承包的18亩土地及地上房屋一套出租给被告使用，租赁期限五年，年租金为24,800元。合同签订后，二原告将案涉土地、房屋交付给被告，被告也将租期内的租金124,800元交付给二原告。现租赁期已满，被告未将租赁的土地及房屋返还原告。另查，案涉土地中的7.4亩自2011年被政府征用退耕还林，近三年补偿款标准为每年4440元，截止2019年2月25日，共计发放了5年退耕还林补偿款，该款项已由原告从大连市普兰店区大刘家街道大刘家社区领走。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原、被告在平等、自愿基础上签订的《合同书》，是双方的真实意思表示，内容和形式均没有违反法律、法规的禁止性规定，故认定双方签订的租赁合同合法有效。既然租赁合同合法有效，原、被告就应当依照合同约定履行各自义务，租赁合同约定租赁期限为五年，作为承租人的被告就应当在租赁期间届满后，将租赁的土地和房屋返还给原告，到期未能返还，构成违约，应承担违约责任。因此，对原告要求被告返还租用的土地和房屋及要求被告给付租赁期限届满后继续占有土地、房屋的使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告应返还的土地亩数，因案涉土地已被政府征用7.4亩退耕还林，故只能将剩余土地返还，即18亩-7.4亩=10.6亩。关于租赁期限届满后被告继续占有使用案涉土地、房屋的赔偿标准，一审法院认为，在租赁期限届满后，被告应赔偿其无权继续占有使用案涉土地、房屋期间二原告的租金损失，因原、被告没有就继续租赁案涉土地、房屋的租金另行做出约定，租金损失的标准仍然适用原先签订的《合同书》，即年租金为24,800元，由于案涉土地被政府占用了7.4亩用以退耕还林，并且二原告每年可领取退耕还林补偿款4440元，故一审法院认定租赁期限届满后被告应按照每年20,360元的标准赔偿其无权继续占有使用案涉土地、房屋期间二原告的租金损失。关于被告辩称原、被告实际上签订的是买卖合同，即购买案涉土地、房屋的意见，由于原告不认可，且未能提供证据证明，不予支持。关于原告已领取的原、被告签订《合同书》确定的租赁期限内的退耕还林补偿款，由于被告未在本案中主张返还或抵顶，故不予调处，被告可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告芦金江于判决生效之日起十日内将其租赁的案涉土地10.6亩、房屋返还给原告吕新颖、高玲。二、被告芦金江自2015年12月13日起至案涉土地10.6亩、房屋返还之日止，按照每年20,360元的标准赔偿原告吕新颖、高玲租金损失；三、驳回原告吕新颖、高玲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告芦金江负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。吕新颖、高玲在本院二审期间同意芦金江按照9亩支付占有使用费，同意芦金江返还退耕还林外的其他土地。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。上诉人芦金江称双方之间签订的合同名为租赁，实为转让，但未提供证据予以证明，合同明确表述“租期五年”、“租金”等内容，且双方均非案涉土地所在集体经济组织成员，案涉土地亦非农村建设用地，故芦金江关于双方系转让关系的上诉意见，本院不予采信。双方租赁合同五年期满后未续签合同，现双方对续租一节未能达成一致意见，应视为不定期租赁，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除合同，出租人请求解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。故吕新颖、高玲诉请芦金江返还案涉土地及房屋，原审予以支持，并无不当。吕新颖、高玲在本院二审期间同意芦金江按照9亩支付占有使用费，同意芦金江返还退耕还林外的其他土地，故本院二审对芦金江应返还土地面积相应调整为退耕还林外的其他土地。关于吕新颖、高玲诉请租期届满后的占有使用费一节，因吕新颖、高玲在本院二审期间同意芦金江按照9亩支付占有使用费，故对于2015年12月13日以后的占有使用费应按照9亩的标准支付即12,400元(24,800元÷2=12,400元)。关于芦金江上诉主张因面积减半，将吕新颖、高玲应返还租金62,400元及土地补偿金抵作合同继续履行的租金，其不应再另行支付占用费一节，因案涉合同签订后发生部分土地被退耕还林的事实，芦金江可以及时请求变更合同，但其在本案未向原审法院提出此请求，也未提出反诉。吕新颖、高玲称其将领取的前两年补偿款已转交给芦金江，但芦金江对此予以否认。本院认为，本案系吕新颖、高玲诉芦金江支付租期届满后的占有使用费，芦金江关于原合同履行期间内的租金与土地补偿金返还的上诉意见，可依法另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销大连市普兰店区人民法院（2017）辽0214民初3551号民事判决第三项；二、变更大连市普兰店区人民法院（2017）辽0214民初3551号民事判决第一项为：芦金江于本判决生效之日起十日内将其租赁的案涉土地（退耕还林外的其他土地）、房屋返还给吕新颖、高玲；三、变更大连市普兰店区人民法院（2017）辽0214民初3551号民事判决第二项为：芦金江自2015年12月13日起至案涉土地（退耕还林外的其他土地）、房屋返还之日止，按照每年12,400元的标准向吕新颖、高玲支付占有使用费。四、驳回吕新颖、高玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（原告已预交，已减半收取），由芦金江负担。二审案件受理费100元（上诉人已预交），由芦金江负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 吕 瑛审判员 张萍萍二〇一九年十二月二十三日书记员 王 亮附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。