云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云08民终1148号上诉人（原审被告）：王琴，女，生于1970年6月28日，四川省阆中县人，现住云南省普洱市思茅区。上诉人（原审被告）：鲜大文，男，生于1967年7月14日，四川省阆中县人，现住云南省普洱市思茅区。二上诉人共同委托诉讼代理人：马敏慧，云南震南律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：牟宣青，男，生于1968年10月11日，浙江省台州人,现住云南省普洱市思茅区。被上诉人（原审原告）：刘兴兵，男，生于1971年4月27日，四川省沪县人，现住云南省普洱市思茅区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈永丹，云南鼎祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人王琴、鲜大文因与被上诉人牟宣青、刘兴兵租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初1824号判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王琴、鲜大文上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1.一审判决认定《租赁合同》有效属认定事实错误，因为曼连建材市场消防属依法必须验收合格后才能使用、出租，否则租赁合同无效，一审未经审查就认定租赁合同有效。2.认定王琴、鲜大文违约，没有事实依据。因为违约的前提是租赁合同有效，本案中，合同无效。3.首付款与支付尾款是有区别的，支付尾款是指应收(付）总款扣除已付款的余额，付清尾款之日等于付清总款或者己付清全部应付款。因此，首付款与支付尾款是有区别的，比如本案2017年5月19日至2018年5月19日租金，王琴、鲜大文于2019年1月7日支付尾款30000元，王琴、鲜大文支付尾款30000元等于付清2017年5月19日至2018年5月19日全年租金。牟宣青、刘兴兵收到尾款30000元出具的收据也充分证明了这一点。一审判决把2019年1月7日支付尾款30000元错误认定为首付款，从判决认定事实看，似乎是支付了30000元后又支付了80000元。4.从牟宣青、刘兴兵一审所举王琴、鲜大文历年支付租金的收据证明，凡结（交）清租金的收据均清楚注明哪年哪月收到鲜大文交付了多少房租，包括垃圾费，凡已结清垃圾费的数据同样清楚注明。2017年5月19日至2018年5月19日的租金，因2017年11月28日已支付80000元，尚欠30000元尾款，王琴、鲜大文于2019年1月7日支付尾款30000元，牟宣青、刘兴兵出具的收据同样清楚注明：“房租：2017年5月19日至2018年5月19日止30000元。”因此，牟宣青、刘兴兵一审提交的证据不但不能证明其欲证明的内容，相反却证明了牟宣青、刘兴兵的诉求无理。5.一审王琴、鲜大文提交的王琴、鲜大文与普洱大昆曼商贸有限公司2017年6月6日签订的《大昆曼建材家具城租赁合同》证明，2017年6月6日王琴、鲜大文租赁大昆曼建材家具城建材区28幢10-11号193平方米商铺的事实。曼连建材市场与大昆曼建材城相邻，2017年10月28日曼连建材市场封闭修路(实际在之前的一段时间虽然未完全封闭，但交通也不太顺畅)，封闭修路后王琴、鲜大文在曼连市场的店面营业额与之前同期相比差了许多，王琴、鲜大文计划搬到大昆曼的店铺，把曼连市场店面退还牟宣青、刘兴兵，每年至少可减少100000元的房租损失，因牟宣青、刘兴兵挽留并承诺减收租金，王琴、鲜大文才继续留下，没想到封路结束，牟宣青、刘兴兵违背诺言及已形成的事实（即2018年5月19日至2019年5月19日租金20000元己付清的事实），把王琴、鲜大文告上法庭，更没想到的是一审法庭忽视相关事实，错误地支持牟宣青、刘兴兵的诉求。牟宣青、刘兴兵二审未提交书面答辩意见。牟宣青、刘兴兵向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令王琴、鲜大文支付租金86200元及物业管理费、垃圾清运费3540元；2.请求人民法院依法判令王琴、鲜大文支付违约金10620元；上述两项合计100360元；3.本案诉讼费用由王琴、鲜大文承担。一审法院认定事实：牟宣青与胡春花系夫妻。2013年5月20日，牟宣青、刘兴兵与王琴、鲜大文签订《租赁合同》及《承诺书》，约定：王琴、鲜大文向牟宣青、刘兴兵租赁位于普洱市思茅区商铺，建筑面积295平方米，租赁期限为5年即自2013年5月20日起至2017年5月20日止；第一年每月每平方米为23元，第二年租金每月每平方米为26元，第三年至第五年租金每月每平方米30元。租金支付方式为先缴费后使用，在交纳租金的同时还应按年度交纳3540元/年的物业管理及垃圾清运费。如有任何一方违约，违约金按合同金额的10%计算，且单方可终止合同。租赁房屋后，2014年5月20日至2017年5月20日，王琴、鲜大文支付牟宣青、刘兴兵曼连建材市场3幢13-14号商铺租金及垃圾费314310元。2017年11月28日，案外人汤伟与牟宣青妻子胡春花发微信，让其将农行账号告知汤伟，汤伟帮鲜大文从其老公李艳明账户转款80000元（含手续费480元）至胡春花账户，当日李艳明通过自己账户转款到胡春花农行账户79520元（已扣除手续费480元），在随后的微信记录中，汤伟告知胡春花上述80000元系鲜大文用来支付商铺租金。2019年1月7日，王琴、鲜大文支付牟宣青、刘兴兵30000元，牟宣青、刘兴兵出具王琴、鲜大文的收据中载明：房租2017年5月19日至2018年5月19日止，3万元。2017年5月19日至2018年5月19日，王琴、鲜大文实际支付牟宣青、刘兴兵曼连建材市场3幢13-14号商铺租金合计110000元。2019年1月7日，王琴、鲜大文支付牟宣青、刘兴兵2018年5月19日至2019年5月19日曼连建材市场3幢13-14号商铺租金20000元。另查明，该路段于2017年10月28日至2019年2月15日封闭施工。关于房屋租金、物业管理及垃圾清运等费用的承担责任问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。另根据该法第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”再根据该法第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案王琴、鲜大文举证2019年1月7日《收据》编号0033691，上面记载房租2018年5月19日至2019年5月19日止，20000元，结合该路段修路的情况，欲证明2018年5月19日至2019年5月19日租金为20000元，王琴、鲜大文已付清。牟宣青、刘兴兵举证2019年1月7日《收据》编号0033690，上面记载房租2017年5月19日至2018年5月19日止30000元。另外，王琴、鲜大文还交付了80000元租金。证明不能仅以收据记载内容为准，应按合同约定支付租金。一审法院认为，虽然王琴、鲜大文提交的收据记载内容为2018年5月19日至2019年5月19日租金为2万元，但结合以前双方的交易习惯，2017年5月19日至2018年5月19日收据单记载租金为30000元，但王琴、鲜大文仍按合同约定支付租金，实际支付了11000元。牟宣青、刘兴兵主张王琴、鲜大文按合同约定支付租金及物管费、垃圾清运费的诉讼请求，一审法院予以支持。2018年5月20日至2019年5月20日租金为106200元（30元/平方米×295平方米×12个月），王琴、鲜大文支付了20000元，尚欠牟宣青、刘兴兵租金86200元及物业管理费、垃圾清运费3540元，故牟宣青、刘兴兵的该项请求于法有据，一审法院予以支持。关于违约金的问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案王琴、鲜大文未按约定支付租金，显属违约，牟宣青、刘兴兵主张违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。本案合同约定违约方对守约方的损失按合同金额10%赔偿，故王琴、鲜大文应支付牟宣青、刘兴兵违约金10620元（106200元×10%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、王琴、鲜大文于本判决生效之日起10日内支付牟宣青、刘兴兵租金86200元及物业管理费、垃圾清运费3540元，合计89740元；二、王琴、鲜大文于本判决书生效之日起10日内支付牟宣青、刘兴兵违约金10620元；三、驳回牟宣青、刘兴兵的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人，如果未按本判指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2307元，减半收取1153.50元，由牟宣青、刘兴兵负担53.50元，王琴、鲜大文负担1100元。二审中，王琴、鲜大文为了证明其主张，向本院提供证据一组：《收据》3张，欲证明交清房租的收据上结尾有“止”字，没有交清房租的收据结尾没有“止”。故，王琴、鲜大文已经付清房款的事实。牟宣青、刘兴兵质证认为，对该组证据的真实性、合法性予以认可，但是关联性不予认可。不能证明王琴、鲜大文的证明内容。本院认为，该组《收据》是牟宣青、刘兴兵向案外人出具，与本案无关联性。本院不予采信。二审中，经本院审查的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于《租赁合同》的效力。王琴、鲜大文认为，《租赁合同》因所涉房屋的消防没有验收合格，所以合同无效。从双方签订的《租赁合同》上看，双方并未约定牟宣青、刘兴兵须向王琴、鲜大文交付消防验收许可手续，且王琴、鲜大文并未举证证明涉案房屋消防验收不合格，亦未举证证明涉案房屋因消防验收不合格被消防部门作出过相应处罚。故，对王琴、鲜大文认为《租赁合同》无效的上诉意见，本院不予采纳。关于王琴、鲜大文应否向牟宣青、刘兴兵支付租金及相关费用、违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院认为,因王琴、鲜大文未能举证证明双方对原租赁合同中的租赁费用进行过变更，原租赁合同约定的租金,在租赁期届满后继续有效。牟宣青、刘兴兵有权依照原合同约定，向王琴、鲜大文主张租金及相关费用。故，王琴、鲜大文上诉请求其不应承担租金86200元及物业管理费、垃圾清运费3540元的主张，本院不予支持。因王琴、鲜大文未按约定支付租金，一审法院判决由王琴、鲜大文向牟宣青、刘兴兵支付违约金10620元，并无不当，本院予以维持。综上所述，王琴、鲜大文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2307元，由王琴、鲜大文负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇一九年十二月二日书记员 刘奕君