湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初560号原告（反诉被告）：李前兴，男，1968年10月9日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：李政，湖北楚明律师事务所律师。被告（反诉原告）：浙江元怡资产管理有限责任公司，住所地：浙江省杭州市江干区万象城2幢501-3。法定代表人：骆云伟，该公司董事长。被告（反诉原告）：荆州市越美房产开发有限公司，住所地：荆州市沙市区白云路122、123、130、131、132栋（白云路1号）。法定代表人：徐志行，该公司总经理。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：朱新柳，湖北三鼎律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：傅孟笔，浙江春森翔律师事务所律师。原告（反诉被告）李前兴与被告（反诉原告）浙江元怡资产管理有限责任公司（下称元怡公司）、荆州市越美房产开发有限公司（下称越美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告（反诉被告）李前兴的委托诉讼代理人李政、两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人朱新柳、傅孟笔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李前兴向本院提出诉讼请求：1、解除《金江宝坻售楼部销售三方协议》；2、元怡公司返还李前兴200万元及起诉之日到清偿时的利息（标准按同期人民银行公布的贷款利率计算）；3、被告（反诉原告）承担本案的诉讼费用。事实与理由：元怡公司称其对越美公司享有相关债权，债权资产涵盖越美公司开发的金江宝邸45套商铺、售楼部，且系45套商铺、售楼部的抵押权人。元怡公司为回笼资金，拟将金江宝邸45套商铺、售楼部出售给李前兴或其指定人员，越美公司予以配合。为此，李前兴与元怡公司、越美公司于2017年12月2日签订了《金江宝邸售楼部销售三方协议》、《金江宝邸商铺销售三方协议》，两份协议当事人相同，元怡公司为甲方抵押权人，李前兴为乙方购买人，越美公司为丙方抵押人。《金江宝邸售楼部销售三方协议》签订后，李前兴依约支付了预付款200万元，后因越美公司拖欠工程款，售楼部被施工方占有而无法准时腾空交楼，以及售楼部被浙江诸暨法院强制拍卖等原因，导致《金江宝邸售楼部销售三方协议》无法履行。元怡公司、越美公司于2018年12月26日登报公告解除协议。李前兴为维护自身合法权益故而起诉。被告（反诉原告）元怡公司、越美公司辩称：《金江宝邸售楼部销售三方协议》合法有效，李前兴违反协议约定，在房屋腾退后拒不支付购房款项，存在违约行为。被告（反诉原告）元怡公司、越美公司向本院提出反诉请求：1、李前兴赔偿元怡公司因其不履行合同造成的房屋买卖市场差价损失463.134万元；2、李前兴赔偿元怡公司因金江宝坻售楼部提前解除租赁合同而赔偿承租人经济损失262403元；3、李前兴赔偿元怡公司因其不按约履行合同造成的资金成本损失361935.6元（按照1159.134万元为基数以中国人民银行同期贷款利率计算自2018年4月8日至2018年12月26日止）；4、本案诉讼费用由李前兴承担。事实与理由：元怡公司、越美公司、李前兴于2017年12月2日签订《金江宝邸售楼部销售三方协议》及《金江宝邸商铺销售三方协议》，约定元怡公司将金江宝邸售楼部及商铺按7000元/平方米的均价统一打包出售给李前兴，由于当时部分商铺存在腾空问题，为避免影响交付，分两个合同同时签订。三方在《金江宝邸售楼部销售三方协议》中约定李前兴在完成首付款义务的情况下，元怡公司、越美公司负责在2018年2月2日前腾空售楼部，如不能按期腾空，李前兴第二次付款时间顺延。因临近春节，售楼部原租户要求延迟腾空交楼，越美公司于2018年3月23日与售楼部承租人签订提前解除租赁合同的补充协议，由越美公司赔偿承租人经济损失262403元。越美公司于当日致函李前兴，通知其售楼部已腾空，李前兴应依约支付第二期房款，并于2018年4月8日再次致函李前兴及其代理人，催促其安排接洽人员完成付款和交接手续，但李前兴并未及时支付第二期房款，置之不理，将常用的联系方式微信拉黑，以实际行为表明不再履行合同，构成单方违约。元怡公司出于尽量减少损失，保全债权的目的，要求执行法院对售楼部公告拍卖，并非是违约行为也不涉及无权处分。元怡公司得悉李前兴另有涉案，且合同一直未能得到履行，基于前述种种，出于谨慎经营的本意，故元怡公司、越美公司于2018年12月26日登报公告解除《金江宝邸售楼部销售三方协议》。在上述合同中约定售楼部交易价为1359.134万元，后售楼部第二次拍卖价格为896万元，且最终买受人因考虑过户税收过高悔拍未成交。由于李前兴的单方违约，导致售楼部一直未出售，元怡公司产生了资金成本损失。该买卖合同签订后，越美公司为腾空交房，提前解除金江宝邸售楼部租赁合同，越美公司作为承租人产生损失。李前兴以实际行为表明不再履行合同，构成单方违约，并最终导致合同解除，根据《合同法》第九十七条之规定，应当由李前兴赔偿元怡公司因其违约给元怡公司造成的全部经济损失。原告（反诉被告）李前兴辩称：1、元怡公司向浙江诸暨法院申请拍卖是对自身财产的处分权，该售楼部最终以800余万元竞价，属于商业风险，拍卖程序公开合法，该商业风险是元怡公司在未解除与李前兴的协议之下申请人民法院进行的一房二卖严重违约行为所导致，其后果应由其自行承担。2、租金请求无事实依据，无证据证明。李前兴并不是违约终止履行合同，而是行使合同法68条不安抗辩权。2018年7月3日，元怡公司向浙江诸暨法院申请对该售楼部进行拍卖，其以事实行为向李前兴表明解除合同，并非是由李前兴行为导致对方当事人诉称的租金和利息产生。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人就真实性不持异议的证据，来源合法，与本案具关联性，本院予以采信作为认定本案事实的依据。对有争议的证据，本院认定如下：关于李前兴的陈述，本院仅对其中能与其它有效证据相印证部分的证明效力予以确认；李前兴申请出庭的证人证言，其陈述的2018年3月21日售楼部尚未腾空的事实与双方当事人提交的微信往来记录吻合，并且与两被告公司在反诉状中的事实陈述吻合，对该事实本院予以确认；李前兴提交的同意解除函，经当庭与原件核对无异，其真实性本院予以认可，来源合法，与本案具关联性，对交邮事实予以采信；两被告公司提交的函件、EMS邮件、邮寄费凭证和报销票据，因举证方陈述该邮件对方未签收，已退回，对该证据的证明效力不予采信；两被告公司提交的租赁合同、收据、补充协议，因无原件核对，真实性无法确认，不予采信；两被告公司申请出庭的证人是案涉交易经纪人，立场中立，其证言予以采信。经审理查明：位于荆州市××××号金江宝邸营业房010101号即金江宝邸售楼部的房屋所有权人为被告越美公司。2016年7月5日，浙江省诸暨人民法院制发（2016）浙0681执9280号之一《执行裁定书》，查明案外人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（下称华融）将执行依据，即（2016）浙0681民初10540号民事判决书确定的对越美公司的债权转让给元怡公司。2017年12月2日，甲方元怡公司、乙方李前兴、丙方越美公司签订了《金江宝邸售楼部销售三方协议》，约定鉴于甲方购得丙方相关债权，债权资产涵盖金江宝邸售楼部，丙方原抵押给华融的金江宝邸售楼部债权同时转让归属甲方，现甲方为回笼资金，将该合同内所涉及的售楼部出售给乙方或乙方指定人员，以此来收回款项，丙方积极配合相关工作；售楼部尚处于抵押状态，需解押后方可进行网签并办证；销售标的建筑面积共计1941.62平方米，每平方米单价7000元，标的总价款为13591340元，最终价款按实际办理产权证的面积多退少补；合同首付款为200万元整；甲乙方签订合同当日，乙方应支付首付款200万元，于2018年2月2日前支付第二期房款800万元，剩余尾款于解押前付清；…合同签订后，在工作时间内丙方确保乙方能随时查看售楼部（如果不能保证乙方查看，则后续付款相应顺延），乙方在完成首付款义务的情况下，甲丙双方负责在2018年2月2日前无条件腾空售楼部，如不能按期腾空售楼部，丙方第二次付款时间顺延；等。后李前兴依约支付了首付款200万元。2018年2月28日，元怡公司法定代表人骆云伟向李前兴发微信“售楼部3月20日搬空。您看如何？”李前兴回复“搬空再说。”2018年3月23日，李前兴向骆云伟发微信“骆总，两天前我们才派人去看过，那时没有搬空。胡才回东莞，另一合伙人刘总去欧洲了。售楼部事需等。”骆云伟回复“对，毛让徐给了套房，上午才搬完。胡月底回。程**不行吗？”李前兴回复“不行。”之后的微信记录显示，2018年3月25日至2018年11月3日骆云伟向李前兴发送讯息被拒收。2018年4月8日，两被告公司制发《关于要求履约的函》，表示售楼部已于2018年3月23日腾空，为尽快完成协议约定，通知李前兴于2018年4月18日前支付第二期房款800万元，等。该函于2018年4月10日短信发送给李前兴。2018年7月3日，元怡公司向浙江省诸暨市人民法院呈交了《法院拍卖申请书》，申请法院执行越美公司名下的位于荆州市××××号金江宝邸营业房010101号即金江宝邸售楼部进行评估拍卖。2018年10月12日，案外人骆云方在诸暨法院司法拍卖平台以最高价896万元竞得标的售楼部，但其逾期未缴纳余款，法院裁定重新拍卖。2018年12月26日，两被告公司在报纸上刊登《协议解除通知》，内容如下：“李前兴先生：2018年4月8日我们给你发出了《关于要求履约的函》，要求你履行2017年12月2日签署的《金江宝邸售楼部销售三方协议》，并通知你于2018年4月18日前支付第二期房款800万元，但时至今日你仍然没有付款。现依法通知你解除我们与你签署的上述协议，并保留向你追偿损失的权利。”2019年3月28日，李前兴向两被告公司邮寄及微信告知，同意解除《金江宝邸售楼部销售三方协议》。另查明：2017年12月2日，甲方元怡公司、乙方李前兴、丙方越美公司在签订《金江宝邸售楼部销售三方协议》的同时还签订了《金江宝邸商铺销售三方协议》，约定：商铺总套数为45套，建筑面积为8040.05平方米，每平方米单价为7000元，标的总价款56280350元；商铺尚处于抵押状态，需解押后方可进行网签并办证；合同签订当日，乙方应支付首付款2900万元给甲方，剩余商铺尾款于2018年2月1日前付清（如因甲丙方前期事项解押、网签、交房等事项不能配合或延迟，则后期尾款支付时间相应顺延）；乙方首付款支付后，乙方要求解押的商铺面积在2900平方米以内时，甲方应配合乙方进行解押，当解押面积超过2900平方米时，乙方需按后续解押面积支付对应价款，直至付清完全合同价款；甲丙方对于乙方所购商铺进行解押后，按乙方要求网签至乙方或乙方指定人员名下，同时丙方应提供销售不动产票据、权属证明书、委托书等一切不动产权证的相关资料；…乙方付款后，甲方不能按合同约定进行解押，甲方应在7日内退回对应乙方已支付的销售标的价款，如不按时退回，甲方应承担违约金1000万元给乙方；等。后李前兴依约支付了首付款2900万元。2018年1月29日，李前兴与元怡公司签订了《金江宝邸商铺销售补充协议》，鉴于2017年12月2日三方当事人签署了《金江宝邸商铺销售三方协议》，现元怡公司已按三方协议约定完成了腾空等事宜，因越美公司未能及时开具相应发票，致使原协议约定的开具发票事项无法与商铺网签同步完成，为促进原三方协议的继续履行，在原三方协议的基础上约定：截至2018年1月29日，将2925.42平方米商铺网签至原告名下，同时越美公司已按照协议开具了商铺金额为20477940元的发票，为此元怡公司向越美公司支付对应商铺税款1477337.1元；李前兴未支付剩余商铺价款为27280350元，李前兴应于本协议签订时先行支付23700109元至指定帐户；调整原预留100万元作为尾款暂不支付的约定，将剩余未网签商铺（面积为5114.63平方米）对应价款35802410元的10%即3580241元作为保证金；等。李前兴于2018年1月30日向元怡公司支付了23700109元。本院认为，三方当事人签订的《金江宝邸售楼部销售三方协议》系各方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。两被告公司于2018年12月26日登报解除《金江宝邸售楼部销售三方协议》后，李前兴于2019年3月28日回应表示同意解除，故本院认定三方当事人签订的《金江宝邸售楼部销售三方协议》于2019年3月28日予以解除。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案诉争的房屋买卖合同解除后，李前兴主张恢复原状，售楼部所有权回归，由元怡公司向李前兴退还200万元首付款，符合上述法律规定，本院予以认可。此外，双方当事人各有赔偿损失的诉讼主张，本院首先对损失的存在予以认定，其次认定双方当事人是否就合同解除存在过错及责任承担。关于损失的存在，其一，李前兴认为存在200万元首付款的资金占用损失，该事实清晰，本院予以认可；其二，两被告公司主张售楼部市场差价损失463.134万元，主张依据为双方当事人约定售楼部的出让价格为13591340元，后拍卖时流拍价格为896万元，差价463.134万元应为损失，对此本院认为，流拍的后果是所有权未发生转移，不存在价格落差的损失，两被告公司认为凭借流拍价格可以参考目前售楼部的价值回落损失，明显此主张系预期损失，非实际产生的损失，故就两被告公司反诉第一项诉讼主张本院不予认可；其三，两被告公司主张因金江宝坻售楼部提前解除租赁合同而赔偿了承租人经济损失262403元，认为该损失应由李前兴承担，对此本院认为，因两被告公司未能提交相应证据的原件，该事实无法确认，故就两被告公司反诉第二项诉讼主张本院不予认可；其四，关于两被告公司主张的李前兴未按约履行合同造成的逾期未付款项的利息损失，若能明确该款的应当支付时间，李前兴逾期给付则存在资金占用损失，是否存在逾期下文作进一步阐述。据此，本院认为解除《金江宝邸售楼部销售三方协议》后的损失仅为资金占用损失。关于过错认定及责任承担，双方当事人均认为合同相对方就合同解除存在全部过错而己方无错，综合双方当事人意见，李前兴认为两被告公司未按期腾空及违约拍卖，致使合同无法履行；两被告公司认为李前兴未按期支付余款，拍卖是出于谨慎经营的考虑，并非违约。本院认为，首先，就合同履行而言，比较逾期付款和申请另行拍卖之间，后者的过错责任明显大于前者，因为前者不会导致合同不能根本履行，不会导致合同目的不能实现，如果买受方存在逾期付款的违约行为，出让方完全可以诉讼等有效救济途径依法维权，如此既坚守了合同，也实现了利益，若市场中均如两被告公司自认为对方违约就自行背弃约定，必然更不利于市场交易中诚信原则的坚守，故两被告公司认为其另行拍卖是出于谨慎经营无过错的主张本院不予支持。其次，双方在《金江宝邸售楼部销售三方协议》中约定了第二笔款项800万元的支付时间为2018年2月2日，两被告公司须于2018年2月2日前无条件腾空售楼部，如不能按期腾空售楼部，第二次付款时间顺延，根据约定的文义理解，李前兴就第二笔款项的付款时间应为售楼部腾空时，本案中，双方当事人就售楼部的腾空各执一词，对此本院分析认定如下：第一，两被告主张售楼部于2018年3月23日腾空，从双方当事人的微信往来记录看，两被告公司一方陈述当日上午已腾空，其同时主张与案外人签订解除售楼部原租赁合同的时间节点也是2018年3月23日，从常理来看租赁合同解除当日并且是上午应该不大可能将1941.62平方米的售楼部腾空；第二，从双方的微信记录来看，原约定的2018年3月20日腾空时间届满后，李前兴一方派人前往查看，实际并未腾空，之后两被告公司一方于2018年3月23日致信李前兴表示已腾空，李前兴的陈述是两天前派人看过并未搬空，现如今没有人手前去查看，需等，之后李前兴确实拒收讯息，据李前兴一方陈述，其拒绝联系的理由是两被告公司未按《金江宝邸商铺销售三方协议》约定将交易商铺进行网签，存在严重违约，故欲行使不安抗辩权，在此之后，双方再未对腾空交接和款项支付进行实质性的磋商，是否腾空不得而知；第三，两被告公司申请出庭作证的经纪人陈述，售楼部腾空时间是“大概2018年年中，具体时间不清楚”，虽然表述不是十足肯定，但其经纪人的身份对事实的陈述更加可信，综合以上分析，可以认定两被告公司关于2018年3月23日已腾空售楼部的主张依据不足，继而本院认定两被告公司以此确定的付款时间依据亦不足，李前兴支付剩余款项的时间无从确定，不存在逾期付款造成的未付款利息损失，故就两被告公司的反诉第三项诉讼主张不予认可。最后，既然双方当事人在《金江宝邸售楼部销售三方协议》中约定允许出让方迟延腾空，也即承认了两被告公司逾期交房的合约性，如此放开合同约定尺度后如何推进合同的进一步履行，则需要双方依据情势变化积极的磋商，李前兴陈述在另一合同中遭遇履行受阻，虽然从目前双方举证来看，两被告公司确实未按约将销售商铺网签到指定人员名下，但李前兴以对此合同的不安抗辩彼合同，超越了相对性原则，模糊了两合同的履行边界，存在过错。综上，基于双方当事人在合同履行陷入僵局时均不考虑依法维权诚信救济，均存在过错，李前兴的过错在于拒绝磋商，两被告公司的过错在于是否腾空真实度缺失以及另行拍卖欲转移所有权有致使合同根本无法履行之嫌，故本院酌定就200万元首付款的资金占用损失由李前兴负担30%，两被告公司负担70%，李前兴现主张由元怡公司向其赔偿损失，本院在以上确定范围内予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李前兴、被告（反诉原告）浙江元怡资产管理有限责任公司、被告（反诉原告）荆州市越美房产开发有限公司于2017年12月2日签订的《金江宝邸售楼部销售三方协议》于2019年3月28日予以解除。二、被告（反诉原告）浙江元怡资产管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）李前兴退还首付款200万元及利息（利息以200万元为基数，自2019年2月11日起至判决给付之日止按中国人民银行同期贷款利率的70%计算）。三、驳回原告（反诉被告）李前兴其它诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）浙江元怡资产管理有限责任公司、被告（反诉原告）荆州市越美房产开发有限公司的诉讼请求。被告（反诉原告）浙江元怡资产管理有限责任公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22800元、反诉受理费24295元，由被告（反诉原告）浙江元怡资产管理有限责任公司、被告（反诉原告）荆州市越美房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。审 判 长  张 华人民陪审员  肖忠莉人民陪审员  严慧玲二〇一九年十二月六日法官助理毛冰超书记员徐雪峰