河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终3657号上诉人（原审被告）：郭远兵，男，1971年10月15日出生，汉族，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：张俊，河南振蓼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴良梅，女，1972年6月30日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：程川军（吴良梅的丈夫），男，1975年11月26日出生，汉族，住河南省固始县。上诉人郭远兵因与被上诉人吴良梅房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初4738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭远兵的委托诉讼代理人张俊，被上诉人吴良梅及其委托诉讼代理人程川军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭远兵上诉请求：1．依法撤销（2019）豫1525民初4738号民事判决书；2．依法驳回被上诉人的诉讼请求；3．一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院认定事实不清。上诉人在第三年租赁期开始前，已经明确不再租赁被上诉人房屋，上诉人没有交纳第三年的房租的行为，可以视为其不愿再继续租赁被上诉人房屋。并且被上诉人同意上诉人不再租赁其房屋，让上诉人尽快搬离房屋，并且被上诉人打出房屋租赁的条幅，是对解除租赁合同的一种认可，后期因为房屋租赁不出去，被上诉人强迫上诉人继续履行合同。2019年6月22日，上诉人搬走，6月23日上诉人将钥匙还给被上诉人，被上诉人不同意接收房屋，并且要求上诉人支付42,000元租金和7,000元房租损失费，同时上诉人已经交纳的5,000元押金也不退还。上诉人认可合同第二年到期后因其实际使用产生的租金，不予认可自己因没有使用而产生的额外租金。至于被上诉人收取的5,000元押金也应一并退还上诉人。吴良梅向一审法院起诉请求：1．要求被告支付房租42,000元，两个月房租损失7,000元，共49,000元；2．被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年5月10日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《门面出租合同书》一份。合同约定，甲方和乙方经协商就位于古城小区××××大道叁间门面房出租事宜达成如下协议：1、租期为叁年，期限为2017年5月10日至2020年5月10日，本期第一年租金为38,000元，押金为5,000元，该期租金和押金一次性付清，下期可优先续租，如续期需在本期合同到期前60天向甲方提出申请，并交付续期租金，第二年租金40,000元，第三年租金42,000元；2、经双方验看该房结构完整，设施齐全完好，乙方在使用中如有损坏须以时价赔偿或维修，即卷闸门每副1,300元，锁50元，窗户每个500元；3、乙方入住人员的人身及财产安全由乙方负责，乙方不得在该房内从事赌博，吸毒，组织卖淫等违法经营活动，如若出现乙方必须承担一切经济和刑事责任，乙方交一份身份证复印件给甲方备案，以备公安等部门检查；4、租期内所产生的水、电、物业管理等一切税费由乙方负担，离租时需结算清楚，甲方交给乙方，卷闸门钥匙3副，防盗门钥匙0副，乙方退租时须全部交还甲方（含另配制的钥匙），否则，以后出现安全问题乙方承担一切责任；5、在合同期内乙方不得终止合同，不得私自转租他人，不得将已装修（含乙方投资）地板、天花、墙体等毁坏，如有损坏退租时乙方赔偿或从押金中扣除，转租无效，甲方可提前收回房屋且不退还剩余租金；6、本协议一式两份，经双方签字后与租金收据一并生效至合同期满，如续租，以新交租金为标志此合同一并生效。另：水卡交给乙方，如丢失，赔偿3,000元开户费。该合同签订后，被告即租赁原告的位于固始县王××大道与××交叉口门朝北三间两层的房屋，一层经营铝材生意，二层居住，并且已经交纳第一年租金38,000元，第二年租金40,000元，押金5,000元。被告郭远兵经营一段时间，后期由被告郭远兵的儿子郭运宝具体经营。由于被告拖欠了第三年的房租42,000元未交，原告便向其催要，2019年6月15日被告告诉原告不租赁该房屋了，6月19日原告挂出门面出租的横幅，6月22日被告搬走，6月23日被告交钥匙时，原告认为被告损坏了租赁房屋，双方因房屋交接发生矛盾，致使原告未收回房屋，被告未交付所租赁房屋。一审法院认为，该案是被告要求解除租赁合同，原、被告双方在协商解除租赁合同的过程中产生矛盾，为此原告起诉至法院，要求被告交付第三年的租金42,000元并赔偿原告两个月房租损失7,000元。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，被告要求解除合同，原告同意清算账务后解除合同，因双方清算中产生争议，致使双方的账务未清算，原、被告双方未最终将租赁合同协商解除，故被告不履行租赁合同没有事实及法律依据，也不符合双方合同的约定，故被告应当继续履行合同，故本院对于原告要求被告支付租金的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告赔偿两个月房租损失7,000元的诉讼请求。因原、被告双方对此没有合同的约定，原告也没有证据证明损失的具体存在，故本院对于原告的该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告郭远兵应继续履行2017年5月10日与原告吴良梅签订的《门面出租合同书》；二、被告郭远兵于本判决书生效后十日内支付原告吴良梅2019年5月10日至2020年5月10日的房屋租金42,000元；三、驳回原告吴良梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,025元，减半收取512.5元，由原告吴良梅负担87.5元，被告郭远兵负担425元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭远兵提交了照片一张，拟证明合同到期前被上诉人挂条幅出租该门面房。吴良梅质证称，照片是我对面的房屋挂的条幅，不是针对郭的房屋，我在附近没有门面，照片上的电话是吴良梅丈夫的电话。郭远兵提交了微信截图一张，拟证明双方同意解除合同。吴良梅梅质证称，我说必须结清第三年房租和所有费用后同意解除合同。郭远兵提交了2019年8月2日郭远兵把争议房屋钥匙交给吴良梅的视频一份，拟证明上诉人将房屋钥匙交给被上诉人，被上诉人愿意接受房屋。吴良梅质证称，不是8月2号，是8月10号，10号郭远兵来了之后把钥匙和水卡交给吴良梅，吴没有接受，他把钥匙和水卡放在了屋子里面，郭远兵从我们找他要房子至今一直没有出现。本院认为，本案争议的焦点问题在于一审判决认定的事实是否有证据支持。本案中，当事人双方于2017年5月10日签订《门面出租合同》，约定租期叁年，2019年6月15日，郭远兵告知不再租赁该房屋，吴良梅发送微信，该微信载明“小郭，既然你确定不租了，请你明天腾出房子，有人用房子，需要装修整修，明天晚上交钥匙，关停水电，咱俩清算账务，特通知。”，证明吴良梅已同意解除双方的《门面出租合同》，该事实亦与郭远兵提交的照片内容相一致；吴良梅辩称的“我说必须结清第三年房租和所有费用后同意解除合同。”与该微信、照片载明的内容不相符，本院不予支持；二审中，郭远兵提交视频，拟证明2019年8月已交还房屋钥匙和水卡，吴良梅亦认可8月交还钥匙和水卡，应视为2019年8月郭远兵已交还租赁房屋，依据《门面出租合同》的约定，第三年房屋租金42,000元，即每月3,500元，故郭远兵还应支付2019年5月至8月交还房屋时的租金10,500元，因郭远兵已向吴良梅支付了押金5,000元，本院确定以此押金5,000元来扣减房屋租金，吴良梅不再返还该押金，故郭远兵还应向吴良梅支付房屋租金5,500元；一审判决认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，郭远兵的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初4738号民事判决第三项，即：三、驳回原告吴良梅的其他诉讼请求；二、撤销河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初4738号民事判决第一项、第二项；三、郭远兵于本判决生效后十日内支付吴良梅房屋租金5,500元。二审案件受理费1,025元，由上诉人郭远兵负担257元，由被上诉人吴良梅负担768元。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 姚 涛审判员 马 勇二〇一九年十二月一日书记员 汪玉娇