河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0105执异924号案外人：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路**，统一社会信用代码：91410182077832817Q。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：杜阳，女，系该公司员工。申请执行人：陈明久，男，1949年8月8日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被执行人：梁胜，男，1969年3月15日出生，汉族，住郑州市金水区。被执行人：李小琴，女，1960年11月25日出生，汉族，住郑州市金水区。在本院执行陈明久与梁胜、李小琴民间借贷纠纷一案中，案外人郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林置业）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人恒林置业称，案外人系荥阳市贾峪镇鹿村郑州恒大山水城的开发商，近日获悉，贵院拟对位于荥阳市××郭岗村郑州恒大山水城四区156号楼1单元5-6层501房产［登记证明号：豫（2018）荥阳市不动产证明第0001613号，以下简称涉案房产］进行公开拍卖，案外人对贵院采取的该执行措施有异议，具体事实理由如下:一、案外人因建造这一事实行为对涉案房产享有所有权。本案中，案外人依法取得了座落于郑州市贾峪镇××村编号××2-14-129地块的国有土地使用权，取得了编号为荥国用（2014）第0055号的国有土地使用权证书，进行了相应的房屋开发建设，并取得了涉案房产所在楼栋的预售许可证。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”；《物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，根据以上规定可以得出，案外人因建造这一事实行为对涉案房产享有所有权，因此人民法院无权因申请执行人与被执行人之间的债务纠纷，对案外人享有所有权的财产采取执行措施。二、涉案房产为预售房屋，贵院在执行中对涉案房产采取的查封措施为预查封措施，预查封房产的人民法院依法不应进行处分，涉案房产产权人为案外人，因此法院不得将涉案房产作为梁胜的财产进行执行。《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的转让自登记时发生效力。涉案房产尚未办理房屋所有权转移登记，从法律上讲，梁胜目前并非涉案房产的所有权人。案外人作为房产建造人，依据《物权法》第三十条之规定，因建造这一事实行为取得涉案房产的所有权。对买受人尚未取得所有权的房产，人民法院采取保全措施的法律依据是2004年《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，其规定对被执行人购买的已办理了房屋所有权初始登记或预售合同备案或商品房预告登记的房产，可以进行“预查封”。但应注意到，“预查封”并不等同于正式“查封”。该司法解释第十六条规定，“土地、房屋所有权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封才自动转为正式查封。”2004年该司法解释出台的同时，作为该司法解释的主要起草者，时任最高人民法院执行工作办公室副主任葛行军、法官范向阳在中国法院网刊发《最高人民法院解读房地产执行若干问题司法解释——法发[2004]5号文件解读》一文，该文第二部分第（三）项“关于预查封”一节，明确指出预查封和查封有区别，其中第一个区别就是人民法院不能对预查封的房地产进行处理。因此从设立预查封制度的司法解释看，即不允许法院对预查封的预售房产进行处分，而仅能限制该不动产物权的变动。同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百八十六条规定，对非经“查封”的被执行房产不得进行处分。而对哪些财产能采取正式查封措施，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条亦有规定，就不动产而言，仅能对已登记在被执行人名下的不动产采取正式查封。故，从现行司法解释的明文规定看，人民法院亦只能对已采取了正式查封措施的房产进行处分，对尚处于预查封状态的房产，不得处分。因涉案房产尚未将所有权登记在被执行人梁胜名下，房产尚处于预查封状态，贵院无权进行拍卖、处分。三、涉案房产的预告登记无法转为正式登记，贵院的预查封无法转为正式查封，贵院无权继续执行涉案房产。梁胜签署了《商品房买卖合同》之后，因其银行按揭贷款严重逾期，导致《商品房买卖合同》约定的解除条件已成就。为保护案外人合法权益，案外人已起诉至荥阳市人民法院，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。据此，涉案房产的预告登记将无法转为正式登记，贵院预查封也无转为正式查封的可能，贵院再对涉案房产采取拍卖执行措施，已丧失事实及法律依据。综上，贵院对涉案房产的执行，无事实与法律依据，将会严重损害案外人合法权益，故请求：停止对涉案房产的拍卖，终止对涉案房产的执行。本案审查中，案外人恒林置业向本院提交证据如下：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证各一份；商品房买卖合同（编号XY160023922211）及郑州恒大山水城《商品房买卖合同》补充协议各一份；个人房产抵押贷款合同、交通银行河南省分行出具的划扣保证金情况说明以及债务提前到期通知书各一份；荥阳市人民法院（2019）豫0182民初9829号案件受理通知书、恒林置业诉梁胜房屋买卖合同起诉书各一份。本院查明，申请人陈明久于2018年2月5日向本院申请财产保全，请求冻结被申请人梁胜、李小琴银行存款114.8万元或查封其相应价值的其他财产。当日本院作出（2018）豫0105财保280号民事裁定书，裁定：冻结被申请人梁胜、李小琴银行存款114.8万元或者查封其相应价值的其他财产。2018年2月9日，本院向荥阳市不动产登记中心送达民事裁定书及协助执行通知书，将被申请人梁胜名下涉案房产予以查封，查封期限三年，自2018年2月9日至2021年2月8日止。原告陈明久诉被告梁胜、李小琴民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月1日作出（2018）豫0105民初18828号民事判决书：一、被告梁胜、李小琴于本判决生效之日起十日内偿还原告陈明久借款本金60万元及利息（以本金80万元为基数，自2016年9月13日至2017年1月23日止，按月息1.5%计算；以本金60万元为基数，自2017年1月24日起至实际清偿之日，按月息2%计算）；二、驳回原告陈明久的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15132元、保全费5000元，由原告负担50元、被告梁胜、李小琴共同负担20082元。该判决书已于2018年11月21日发生法律效力。案件进入执行程序后，案号为（2018）豫0105执14040号。2019年1月15日，本院作出（2018）豫0105执14040号执行裁定书，裁定：责令被执行人梁胜、李小琴于本裁定生效后3日内履行生效文书确定的义务，逾期本院将对被执行人梁胜名下所有的位于荥阳市××郭岗村郑州恒大山水城四区156号楼1单元5-6层501的房产［登记证明号：豫（2018）荥阳市不动产证明第0001613］及室内物品予以评估、拍卖。另查明，2016年9月7日，恒林置业作为出卖人，梁胜作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，主要约定内容如下：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的荥阳市××郭岗村郑州恒大山水城四区156幢1单元5-6层501号房，建筑面积210.12平方米，单价为人民币每平方米11584.9元，总金额2434219元；约定金额494219元的付款方式为现金，约定付款时间2016年9月7日，约定金额194万元的付款方式为商业贷款，余款194万元需在2016年9月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。后恒林置业作为出卖人，梁胜作为买受人签订郑州恒大山水城《商品房买卖合同》补充协议一份。本院认为，依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封；第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。本案中，案外人恒林置业与被执行人梁胜于2016年9月7日签订关于涉案房产的商品房买卖合同并进行备案，因被执行人梁胜未按执行通知书的要求履行生效法律文书确定的义务，为保护债权人诉讼利益实现，本院对其名下已办理合同备案的房产进行查封的执行行为符合法律规定。案外人恒林置业主张其系涉案房产的所有权人，关于案外人恒林置业是否对涉案房产享有所有权的确认，依法不属于执行异议审查的范围，当事人应通过其他法定诉讼程序予以确认。综上，案外人恒林置业所主张权利不足以排除本院的强制执行，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人郑州恒林置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  刘 铮审判员  姚 丽二〇一九年十二月五日书记员  李清阳