广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20112号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄桂萍，女，1977年7月2日出生，汉族，广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：柯漫，广东古谷律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：樊孝日，男，1968年11月20日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：何华江，湖南宏法律师事务所律师。上诉人黄桂萍与上诉人樊孝日房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄桂萍上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判樊孝日向黄桂萍支付拖欠的自2017年9月至2018年12月的租金113920元，并支付违约金25632元；2.本案一、二审诉讼费用由樊孝日承担。事实与理由：1.樊孝日违约事实清楚，应受违约条款的约束，承担违约责任。樊孝日在《房屋租赁合同》约定至2018年8月31日的租期内，违反合同约定，自2017年9月出现违约事实，至今仍未足额支付租金，属于根本违约。黄桂萍基于樊孝日的根本违约，要求其承担合同约定违约责任有理有据，不应因合同到期或者合同解除而灭失。根据《合同法》第57条、第98条规定，“解决争议的条款”以及“结算和清理条款”是合同效力消灭后如何处理相关事宜而事先约定具有相对独立效力的条款，它不因合同效力的终止或被否认而失去效力。2.合同约定的租金标准清晰，应当按照合同约定租金标准缴纳租金。《房屋租赁合同》中约定2016年9月1日至2018年8月31日每月的租金标准为7120元，黄桂萍在樊孝日按时缴纳租金的前提下，同意樊孝日降低租金标准，但樊孝日没有按时缴纳，则应当按照原标准缴纳。在合同约定的租期届满后，双方成立不定期租约，樊孝日应当按照原租金标准支付租金。樊孝日辩称：答辩意见与其上诉意见一致。樊孝日上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，改判樊孝日各项损失补偿到位后15天内再行搬迁，并驳回黄桂萍的其他诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由黄桂萍承担。事实与理由：原审认定部分事实错误，适用部分法律错误，导致部分判决错误。原审认定双方解除租赁合同的时间为2018年12月错误，应为2017年8月。2017年8月5日黄桂萍向樊孝日下达了终止合同通知，原广州北站扩建属于国家城市规划建设需要，属于《房屋租赁合同》第十六条规定终止合同的情形，尽管黄桂萍不敢出庭并否认事实，但从拆迁需要的时间和逻辑上可以看出下达解除终止合同通知是事实，樊孝日未提出异议，合同就此解除。况且2017年8月14日，广州市花都区政府发布征收决定，即自此时开始，双方的租赁关系因政府征收行为而解除，即租赁合同从此终止。终止合同后，双方再不存在租赁关系，案涉商铺处分权和使用权、出租权属政府所有，黄桂萍无权再对案涉商铺行使出租权，也无权向樊孝日主张租金。实际上，黄桂萍从2017年9月以前每月按时来收取租金，而2018年9月后1年多，也未来收取租金，证明黄桂萍也认可自己无权再收取租金，一直到2018年12月才又提出所谓租金，导致本案诉讼。按照原审法院的逻辑，政府征收后的房屋，只要故意不签订补偿协议，甚至过了最长的签订协议期限，黄桂萍还可无限制地收取房租费，对承租人不公平。至于在政府发布征收决定后，补偿协议签订前，黄桂萍声称交纳租金给五华村经济发展公司为收取房租理由之一不能成立。租赁合同于2017年8月解除后，黄桂萍本也无义务交纳房租，不能把不当义务转嫁到樊孝日身上，并且黄桂萍丈夫系村委干部，不排除与村委合谋。针对搬迁问题。根据国务院《征收补偿条例》第二十七条规定，樊孝日未得到补偿，不存在搬迁问题。樊孝日从2017年8月开始从房屋承租人变成未得到补偿的证据(包括财产设施)保护和看守人，等待政府对樊孝日各项损失的评估和相关拆迁补偿到位，随时准备搬离，但黄桂萍故意拖延和阻碍樊孝日的评估和相关补偿，樊孝日的各项损失评估报告在2017年10月18日就已出结果，黄桂萍经樊孝日多次追讨，于2018年11月才将没盖公章的评估报告交予樊孝日，况且该评估单明显对装修损失(按面积计算，面积少计算几十平方米)评估错误，樊孝日要求重新评估，但黄桂萍故意不予配合，也未协助将相关补偿款给樊孝日，樊孝日到花都区政府上访要求尽快落实让其早点搬离，政府答复要双方协商解决或法律程序解决。但黄桂萍拖延时间，无法协商，致樊孝日至今只能守着房屋保护证据，无法搬离，无法回家。而原审判决要求樊孝日在15天之内腾房交黄桂萍，明显违背了“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”法规规定。黄桂萍故意不将盖有公章的评估单交与樊孝日，而将打印件交与樊孝日，然后否认其真实性，如果照黄桂萍所言，樊孝日的损失评估结果至今未交与樊孝日，如照原判决交房后，黄桂萍将毁灭樊孝日的损失证据，侵占本属于樊孝日的补偿款，证据完整性和评估准确性无法保证。所以对于搬迁问题特请求二审法院改判樊孝日各项损失补偿到位后15天内再行搬迁。黄桂萍辩称：答辩意见与其上诉意见一致。黄桂萍向一审法院起诉请求：1.解除黄桂萍与樊孝日之间的租赁合同关系，樊孝日将案涉租赁物交还给黄桂萍；2.樊孝日向黄桂萍支付拖欠的2017年9月至2018年12月的租金113920元；3.樊孝日向黄桂萍支付违约金25632元；4.本案一审诉讼费用由樊孝日承担。樊孝日向一审法院反诉请求：1.黄桂萍返还樊孝日定金14361元；2.本案一审受理费全部由黄桂萍承担。原审法院认定事实：2015年3月31日，黄桂萍作为甲方与樊孝日作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都新华街建设路云如街11号南之4-5号首、二层商铺出租给乙方作旅业使用，使用面积首层60平方米，二层320平方米。租赁期限自2015年4月1日起至2018年8月31日止，每月租金6240元，2016年9月1日至2018年8月31日每月租金7120元。乙方逾期5天未交款，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并追究乙方违约责任，因终止本合同造成甲方损失的还应赔偿甲方的损失。五、租赁期内，乙方不得私自拆改或扩建，如确需拆改或扩建、转租、转让，要以书面形式向甲方申请，并得到甲方的同意方能转租、转让，否则作违反合同处理，并不予退回定金。七、在签订合同当天，乙方向甲方交付定金14361元。八、乙方租赁该屋无正当理由30天不按合同规定用途使用，经甲方通知仍不开展或恢复经营和缴交租金的，甲方有权解除合同，并采取必要的措施，由此造成的一切后果由乙方自行负责。十一、非本合同规定者，或法律政策规定，任何一方不得中途擅自变更或解除本合同。十四、一方需要变更合同的条款时，须经甲乙双方共同协商，以书面形式确定。十六、由于政策规定或城市规划建设需要，致使甲方不能出租房屋时，乙方应在接到通知天内交回房屋，并终止合同，其善后工作由双方协商处理，甲乙两方均不承担违约责任。十七、违约责任：一方违反上述规定之一者，按当年租金总额的30%计罚违约金给对方，有定金的还须按定金使用的法律规定没收或双倍返还。如违约金和定金不足弥补对方损失时，还应赔偿损失。上述合同签订后，黄桂萍将租赁物交付樊孝日使用，樊孝日向黄桂萍支付定金14361元，支付租金至2017年8月。黄桂萍认为2017年8月的租金樊孝日仅支付了4500元，尚欠2620元。樊孝日认为双方于2017年6月协商一致变更租金标准，2017年6月的租金是按5000元标准支付，7-8月的租金是按4500元标准支付，但7月的租金收据载明是4800元。对此，樊孝日提供两张租金收据予以证明，其中2017年6月的收据载明所收租金为5000元，2017年7月的收据载明所收租金为4800元。黄桂萍对两张收据的真实性无异议，但认为当时口头协议的内容是若樊孝日按时交租，则按4500元/月标准交纳，若未按时交租，则按照合同约定标准收取。另外，双方均确认樊孝日所交定金为履约保证金。案涉租赁合同期限届满后，黄桂萍与樊孝日未续签合同，黄桂萍认为双方之间的租赁关系转为不定期租赁。樊孝日认为案涉租赁合同已于2017年8月5日解除，对此，樊孝日提交一份《通知》予以证明，《通知》内容为：“因政府部门城市规划建设需要，致使我方不能出租商铺。经上级部门一致决定，所有合约到期的租户我方将不再续约，未到期租户将终止合同。请所有租户在接到通知30天内搬离所有物品、退回店铺。”该《通知》为打印件，落款处未签字或盖章，日期为2017年8月5日。樊孝日认为该《通知》是黄桂萍向其发出的，黄桂萍质证对该份《通知》的真实性、合法性和关联性均不予确认。2017年8月14日，广州市花都区人民政府作出花府[2017]12号《广州市花都区人民政府关于征收广州市花都广州北站周边地块（铁路以东）国有土地上房屋的决定》，内容为因建设广州北站综合交通枢纽配套基础设施的需要决定征收广州北站周边地块（铁路以东）的国有土地上房屋。案涉租赁物属于征收范围内。黄桂萍于2018年12月18日向樊孝日发出《催交租金通知》，内容为“阁下已经欠新华街建设路云如街12号首二层，2017年9月至2018年12月的租金、水电费共113920元，根据《房屋租赁合同》约定，本人有权终止本合同，现郑重通知阁下，自收到本通知之日起3天不付清所欠租金的，合同依约终止，本人并依约追究阁下的违约责任。”因樊孝日未支付款项，黄桂萍诉至原审法院成讼。截至法庭辩论终结前，双方未办理场地交接手续。黄桂萍认为场地仍由樊孝日占有使用，要求樊孝日立即交还；樊孝日认为其于2017年8月5日收到原告发出的《通知》后就没有使用房屋了，房屋已经交还给原告，原告可自行处置场地，但因其财物无法搬走，其仍需要看守财物，不能由原告处置。经原审法院多次释明双方尽快办理场地交接手续，双方仍坚持上述意见。另外，樊孝日提交三张评估明细表以及律师事务所发给承租户的律师函，拟证明评估公司已对商铺内装修、设备等进行评估，但金额需由原告确认；新华街道办应当在2018年8月13日之前对征收房屋的设施设备装修补偿到位。黄桂萍对评估明细表不予认可，认为只是复印件，没有相关单位盖章，无法确认真实；对律师函的真实性、合法性确认，但认为与本案无关。原审诉讼中，经樊孝日申请，原审法院就拆迁补偿事项相关问题向广州市花都区人民政府新华街道办事处发函调查，该单位复函表示：一、关于广州市花都建设路云如街11号首层及二层的物业，以及云如街8号1、2、3、4号商铺是否签订拆迁补偿协议、是否发放补偿款、产权证是否已注销的问题。我单位仍在与上述物业的产权人广州市花都新华街五华村经济发展公司（以下简称五华村经济发展公司），以及该物业的总承租租户黄桂萍进行分别洽谈。前述物业的停产停业损失、搬迁费用的补偿等，黄桂萍已签署补偿协议，但该协议尚待我单位完成政府审批流程后才能正式生效，因此相关拆迁补偿款并未发放，上述物业产权证尚未注销，场地亦未移交我单位。二、关于上述物业移交问题。按照补偿协议中的约定，黄桂萍应当承担场地移交我单位的责任，否则我单位有权不支付剩余款项。由于该物业的实际使用人并不是补偿协议的合同方，故未对其移交房屋的责任进行约定，但黄桂萍由义务督促实际使用人完成清偿，并履行向我单位移交场地的义务。三、关于拆迁补偿协议签订后租金收取问题。在我单位与黄桂萍签订的拆迁补偿协议生效前，上述物业的租金仍由黄桂萍根据其转租合同的约定向物业实际使用人收取，并向物业权属人五华村公司支付。相关拆迁协议中并未就协议签订后租金的收取及交付作出约定，我单位理解在补偿协议签订后，黄桂萍即负有与物业上实际经营户解除租约进行清场及向我单位移交场地的责任。因此，在补偿协议签订之后，不应当还存在收取租金的事宜。原审另查，案涉商铺权属人为广州市花都新华街五华村经济发展公司，房地产权证号为粤房地证字第××号。黄桂萍向五华村经济发展公司承租后，经五华村经济发展公司同意，转租给樊孝日。黄桂萍向五华村经济发展公司支付租金至2018年12月。原审法院认为：樊孝日与黄桂萍签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。樊孝日认为黄桂萍于2017年8月5日向其发出解除合同的《通知》，合同于该日解除，但其提交的证据不足以证明该《通知》是由黄桂萍发出，黄桂萍对此亦不予确认，故对樊孝日的该项抗辩原审法院不予采纳。《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2018年8月31日，租赁期限届满后，因双方均未对合同的继续履行提出异议，亦未办理场地交接手续，双方之间构成不定期租赁关系，任何一方可随时解除合同。黄桂萍于2018年12月18日向樊孝日发出《催交租金通知》，要求“自收到本通知之日起3天不付清所欠租金的，合同依约终止”，应视为黄桂萍依约行使合同解除权，双方之间的租赁合同关系应于该日解除。因合同已经解除，黄桂萍再次要求解除双方的租赁合同关系原审法院不予支持。合同关系已解除，黄桂萍要求樊孝日将案涉租赁物交还给其合法有据，原审法院予以支持。案涉房屋由樊孝日占有使用，黄桂萍要求樊孝日支付2017年9月至2018年12月的租金或占有使用费合理合法。关于租金或占有使用费标准问题，根据樊孝日的举证以及双方的陈述，双方对于租金标准确实进行了变更，另外，综合考虑征收拆迁的事实对于商铺的经营存在一定影响的因素，原审法院采纳樊孝日关于租金变更为4500元/月的主张。经计算，樊孝日应向黄桂萍支付租金或占有使用费4500元/月×16个月=72000元。黄桂萍超额主张的部分原审法院不予支持。樊孝日要求黄桂萍退还其定金14361元，黄桂萍同意退还，故对樊孝日的该项诉请原审法院予以支持。对于黄桂萍主张的违约责任，因案涉合同已于2018年8月31日届满终止，之后双方构成不定期租赁关系，黄桂萍依据该份合同主张违约金依据不足，另综合考虑案涉商铺被依法征收的事实，故对于黄桂萍主张的违约金原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：“一、被告樊孝日于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市花都新华街建设路云如街11号南之4-5号首、二层商铺交还给原告黄桂萍；二、被告樊孝日于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄桂萍支付上述商铺自2017年9月至2018年12月的租金或占有使用费72000元；三、原告黄桂萍于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告樊孝日返还定金14361元；四、驳回原告黄桂萍的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3092元，由原告黄桂萍负担1497元，被告樊孝日负担1595元；反诉案件受理费79.5元，由原告黄桂萍负担。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。黄桂萍二审提交了如下证据：1.广州市花都区人民政府办公室关于执行征地奖励和保障村社被征收土地的集体收益不降低的通知；2.会议纪要；上述两证据拟证明案涉商铺如果没有交还给村委、政府的话，政府是不会承接该出租物的租金。因此黄桂萍还是继续缴纳租金。基于该情况下面合同也没有解除，黄桂萍是有权要求樊孝日缴纳租金。经本院组织质证，樊孝日发表如下意见：对于这两份证据的真实性不予确认，证据一没有原件。上述证据内容与事实不符，导致本案的发生，是由于政府在决定征收之后，不及时将樊孝日的财产损失、评估损失费用支付给樊孝日。二审期间，樊孝日申请本院向广州市花都广州北站东广场征拆指挥部调取樊孝日旅店装修、设施设备等财物的价值评估报告。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对黄桂萍、樊孝日的上诉，本院评析如下：黄桂萍上诉认为《房屋租赁合同》约定的租金标准清晰，应当按照合同约定租金标准缴纳租金。对此本院认为，根据双方的举证与陈述，结合2017年6月后樊孝日交付租金的情况及征收拆迁对商铺经营存在一定影响的事实，原审法院认定租金已经变更为4500元/月，该处理并无不当，本院予以认同。黄桂萍上诉认为樊孝日自2017年9月出现违约事实，应支付违约金25632元。对此本院认为，广州市花都区人民政府于2017年8月14日作出花府[2017]12号《广州市花都区人民政府关于征收广州市花都广州北站周边地块（铁路以东）国有土地上房屋的决定》，而《房屋租赁合同》第十六条约定因政策规定或城市规划建设需要不能出租房屋的情形，因此樊孝日未及时支付2017年9月后的租金并非恶意拖欠，且综合考虑案涉商铺被依法征收的事实，故原审法院不予支持黄桂萍诉请的处理正确，本院予以认同。樊孝日上诉认为原审认定解除租赁合同的时间为2018年12月错误，应为2017年8月。对此本院认为，樊孝日提供的证据不足以证明黄桂萍于2017年8月5日发出解除合同的《通知》，且案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2018年8月31日，租赁期限届满后，双方并未办理场地交接手续，双方之间构成不定期租赁关系并无不当，任何一方均可随时解除合同。黄桂萍于2018年12月18日发出《催交租金通知》，原审法院据此认定解除租赁合同的时间为2018年12月正确，本院对此予以认同。樊孝日申请本院向广州市花都广州北站东广场征拆指挥部调取樊孝日旅店装修、设施设备等财物的价值评估报告。对此本院认为，该申请调取的证据涉及樊孝日补偿的问题，与双方合同履行过程中的租金支付等情况无关，故本院对樊孝日的申请不予准许。综上所述，黄桂萍、樊孝日的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4679元，由上诉人黄桂萍负担1489元，上诉人樊孝日负担3190元。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 丁阳开审判员 茹艳飞二〇一九年十二月三日书记员 曹筱雨林谷曼