山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1083民初4346号 原告：姜亭，男，1967年12月13日出生，汉族，住山东省乳山市。 委托诉讼代理人：王夕宝，乳山义方法律服务所工作人员。 被告：周培祝，男，1956年4月8日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。 委托诉讼代理人：王山基，山东星河泰律师事务所律师。 原告姜亭与被告周培祝农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜亭及其委托诉讼代理人王夕宝、被告周培祝及其委托诉讼代理人王山基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜亭向本院提出诉讼请求：××、依法确认姜亭、周培祝签订的周培祝名下位于乳山市城区房产（房屋所有权证号：乳房字第204××18）买卖合同无效。2、判令周培祝返还购房款××4000元，赔偿损失40万元（损失的计算方式为周培祝与村委签订房屋拆迁置换协议时，村委给付拆迁补偿款约5万元，按现在的市场价5000元每平方米乘75每平方米计375000元，现只要求赔偿40万元）。 事实和理由：2002年9月5日，经人介绍姜亭购买周培祝名下农房三间，价格为××4000元，并签有买卖契约。现涉案房屋因棚户区改造置换楼房，周培祝为图利益，不协助姜亭办理房产过户手续，故诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。周培祝辩称，××、涉案房屋买卖契约无效。周培祝从来没有委托他人签订过房屋买卖契约，事后也从未追认过契约的效力。2、基于合同无效，同意返还姜亭购房款××4000元。3、姜亭明知房屋登记在周培祝名下，周培祝的母亲无权出卖该房产，故导致合同无效的原因在姜亭。周培祝不同意赔偿其损失。4、基于涉案合同无效，姜亭无权占有使用房屋××4年，故反诉要求其赔偿房租损失××4万元。 经审理查明，周恩熙、宋连云系周培祝的父母，二人分别于××995年和20××3年去世。周培祝于××983年结婚，在山东省烟台市工作生活。周家留有老祖居一座，位于乳山市城区，即案涉房屋。××999年房屋登记于周培祝名下（房屋所有权证号：乳房权证字第××号），国有土地使用证仍登记在周恩熙名下（乳国用2002字第××2270××33号），土地使用类型为划拨。20××8年××2月5日，周培祝与乳山市城区村民委员会签订《黄埠崖村棚改房屋拆迁补偿协议》，现该房屋已拆除。 针对诉争房屋，姜亭曾于20××9年7月××日向本院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同有效，案号（20××9）鲁××083民初3039号，被告为周培祝、刘焕祝，第三人刘政堂。庭审后，姜亭申请撤诉。于20××9年9月9日提起本案诉讼，要求确认合同无效，赔偿损失。 经查，2002年9月5日签订《买卖房契约》一份，载明：“买卖房契约兹有黄埠崖村周培祝将祖上留下的正房三间、倒厅三间、厢房二间，自愿卖于姜亭永远使用，永不后悔。计币××4000元，当时付清。恐（空）口无凭，立契为证。卖房人：刘焕祝（代笔）买房人：姜亭中见（间）人：刘焕祝证明人：刘政堂”。经调取（20××9）鲁××083民初3039号卷宗，查明如下事实：刘焕祝系周培祝的姐夫，刘政堂系周培祝的姨夫。庭审中刘焕祝陈述：“2002年9月4日晚上，我岳母告诉我她把房子卖给姜亭了，明天让我和她一起办理手续。2002年9月5日，到了刘政堂家。刘政堂起草写了买卖契约，签字的时候我岳母不会写字，我给代笔签的我的名字，后来又在中间人的位置上签名。”刘政堂之委托诉讼代理人刘福东陈述：“记得写过买卖契约，当时周培祝的母亲将房产证和土地证给姜亭了，姜亭给了××4000元。”周培祝答辩称：“当时不知道母亲将房屋卖了。20××0年的下半年，母亲因病住院花费较多的医疗费，母亲告诉说她还有××4000元的存款，经追问款项的来源，才知道母亲将房屋卖了。”本次庭审中，周培祝称，自己不清楚也不同意母亲将房屋卖给姜亭，曾向姜亭索要过，姜亭自愿将房产证及土地证交还周培祝也说明他同意退还房屋，但周培祝承认没有退还姜亭购房款。对此，姜亭称，周培祝同意将房屋卖给自己。因乳山市城区村民委员进行棚户区改造，签订拆迁补偿协议需要房产证及土地证，周培祝从姜亭处骗取了房产证及土地证，签订了拆迁补偿协议，并非是姜亭同意将所购买的房屋退还。 姜亭提交其名下山东农村商业银行银行卡号62×××07的银行流水帐目，证实姜亭取得并占有和使用涉案房产，交纳物业管理费及水电费的事实。 周培祝对姜亭提交的《买卖房契约》及银行流水帐目的真实性均无异议。 本院依职权到乳山市城区村民委员会调取《黄埠崖村棚改房屋拆迁补偿协议》及《黄埠崖村棚户区改造实地测量明细》及《房产幢平面图》各一份，补偿协议抬头处注明甲方为“乳山市城区村民委员会”，乙方为“周培祝身份证号码：门牌号码：××区××89”。协议甲方落款处加盖了乳山市城区村民委员会公章，乙方落款处由周培祝签名按手印。《黄埠崖村棚户区改造实地测量明细》及《房产幢平面图》由周培祝签名确认对测量数据核对无误。 《黄埠崖村棚改房屋拆迁补偿协议》第一条房屋征收范围与房址××、乙方被甲方征收的旧房，必须在乳山市原址。乙方须向甲方提供需征收补偿拆除的房屋证明（旧房房产证和土地证），经甲方认可方可实施。第二条补偿内容××、甲方付给乙方新建安置楼房以乙方正房面积×××××.5为计算方法。2、厢房、耳房、倒厅以每平方米400元计算；单独照壁、院内厕所、单独院墙（依附其他建筑物不重复计算）按墙面每平方米××50元计算；单独门楼每座800元计算；大理石院每平方米70元计算；水泥院每平方米40元计算；花砖、水泥板铺院子以每平方米20元计算；院内机井每眼400元计算。以上内容甲方以现金偿付方式兑给乙方，付款期限为甲方交房之日，一次性付清（其中包括甲乙双方楼款差价）。5、乙方旧房被甲方按以上补偿条款征收后，如果乙方不要甲方安置的新建楼房，甲方按乙方旧房正房面积×××××.5×2800元/每平方米，加上乙方其它建筑物折款合计数付款给乙方。第三条安置内容2、乙方自主选择楼房面积为85平方米。五、优惠条件2、安置房装修由乙方自理，装修费甲方以每户20000.00元补贴给乙方（甲方交钥匙后付清）。3、甲乙双方签订合同后，甲方应提前一个月通知乙方并进行拆迁，拆迁后××0日内给付乙方租房费3000元（500元/月），搬迁费600元，租房费根据工程建设进度每半年发放一次。4、乙方按照甲方规定的时间内拆迁完毕，甲方给予5000元奖励，以及楼房安置面积奖励，奖励标准为测量的正房面积×5%（正房面积以第二款第4条丈量标准为准），此奖励条件只限于自通知拆迁之日起一个月内。5、乙方回迁时甲方发放600元回迁费。六、违约责任3、甲方必须保证乙方自旧房拆迁之日起，24个月搬进新建安置楼（不可抗拒的自然灾害因素除外）。 《黄埠崖村棚户区改造实地测量明细》载明：正房测量尺寸及面积：长××0.04，宽4.56，面积45.78㎡。院内建筑物及其它设施补偿：（平房长××2.67×宽3.37+长6.67×4.40）×400元/平方米=28820元；花砖地面53.××7㎡×20元/㎡=××063.4元；院墙26.57㎡×××50元/㎡=3985.5元；机井××个×400元/个=400元；门楼××个×800元/个=800元。以上合计35068.9元。 综上，涉案房屋拆迁补偿款为45.78平方米×××.55%×2800元/每平方米=××98685.2元；院内建筑物及其它设施补偿35068.9元；房租补偿24个月×500元=××2000元；搬迁费600元；装修费20000元；在规定的时间内拆迁完毕，奖励5000元;回迁费600元，共计27××954.××0元。已发放给周培祝6600元（20××9年6月××日至2020年5月3××日的房租补偿6000元，搬迁费600元）。装修费20000元、奖励5000元、回迁费600元及20××9年6月××日至回迁时的房租补偿费没有给付，对此，经调查乳山市城区村民委员会，其称因安置房面积超过拆迁房面积，故房屋回迁时用上述款项抵顶村民需要补交的房屋差价款。 经庭审质证，原、被告双方对《黄埠崖村棚改房屋拆迁补偿协议》、《黄埠崖村棚户区改造实地测量明细》、《房产幢平面图》的真实性均无异议，但姜亭认为案涉房产的价值应以实际交付使用时的市场价格为准，不应以拆迁补偿协议约定的价格为定案依据，否则将于案涉房产正式交付使用后另行提起诉讼,索要市场价与拆迁补偿价格之间的差额。周培祝则辩称《买卖房契约》中载明的正房是三间面积是34.335平方米，而《黄埠崖村棚改房屋拆迁补偿协议》中则是按四间正房测量的面积是45.78平方米，原因是在实际测量过程中将案涉房屋与西邻之间共同使用的过道按正房确认给周培祝，且村委奖励的5%是因为周培祝在规定的时间内拆迁完毕，而不是实际的补偿款。但双方均认可案涉房屋与已拆迁的房屋系同一个房产证、同一门牌号。 本案经调解无效。 上述事实有原、被告陈述、《买卖房契约》及银行流水帐目、《黄埠崖村棚改房屋拆迁补偿协议》、《黄埠崖村棚户区改造实地测量明细》、《房产幢平面图》、（20××9）鲁××083民初3039号卷宗材料等在案为证。 本院认为，本案争议的焦点问题，一是能否认定被告周培祝确将涉案房屋出卖给原告姜亭；二是若能认定被告周培祝确将涉案房屋出卖给原告姜亭，则原告姜亭主张的赔偿款如何计算。 关于焦点问题一，被告周培祝的母亲宋连云通过周培祝的姨夫刘政堂介绍，于2002年9月5日与周培祝的姐夫刘焕祝一起到刘政堂家与原告姜亭签订了《买卖房契约》，姜亭当场支付房屋对价款××4000元，宋连云将房产证和土地证给付姜亭，对此事实原、被告双方均无异议，故本院予以认定。涉案房屋是祖传房屋，由周恩熙、宋连云居住。虽于××999年将房产证过户到周培祝名下，但土地使用证仍在周恩熙名下，周培祝一直在烟台工作生活。通过上述情况，可以推定姜亭系善意取得涉案房屋。 关于焦点问题二，因涉案房屋系农村私有房屋，买受人姜亭非乳山市城区村民，故买卖关系虽成立，但买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产予以返还，有过错方应当赔偿对方因此所受到的损失。 因涉案房屋在周培祝与乳山市城区村委会签订《黄埠崖村棚改房屋拆迁补偿协议》、《黄埠崖村棚户区改造实地测量明细》后已拆除，按拆迁补偿协议确定的不置换楼房而要资金补偿的原则，案涉房屋因拆迁可得实际利益和可期待利益为27××954.××0元。从原告姜亭购买涉案房屋之日即2002年9月5日至原告姜亭起诉之日即20××9年9月9日，购买年限长达××7年，从支持诚信和鼓励公平正义的角度考虑，给予原告姜亭一定的补偿，既可以使其得到心理上的安慰，也符合被告周培祝的心理预期，综合考虑各方面利益关系，在原、被告双方不能协商一致的情况下，应当以房屋购买时的价格与拆迁补偿的标准之差的85%确定补偿数额为宜。综上，原告姜亭要求确认买卖房屋合同无效，并要求被告周培祝返还购房款××4000元并赔偿损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但其要求赔偿损失的数额明显过高，应以（27××954.××0元-××4000元）×85%+××4000元=23326××元为准。 庭审过程中被告周培祝虽然提出要求原告姜亭给付房租××4万元的反诉请求，但是没有在规定的时间内交纳反诉费，故对其反诉请求本院不予审理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项，第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、原告姜亭与被告周培祝之间的房屋买卖合同无效; 二、被告周培祝返还原告姜亭购房款14000元； 三、被告周培祝给付原告姜亭赔偿款219261元； 四、驳回原告姜亭其他的诉讼请求。 上述条款第二、第三项合计233261元，限被告周培祝于本判决生效之日起十日内给付原告姜亭。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3755元，由原告姜亭负担1356元，由被告周培祝负担2399元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  辛莉 二〇一九年十二月三日 书记员  姜杰