海南省高级人民法院   行政裁定书   （2019）琼行申140号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）何少琳，女，汉族，1970年3月30日出生，住海南省三亚市。   委托诉讼代理人姚传泽，海南追根律师事务所律师。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）三亚市自然资源和规划局。住所地海南省三亚市吉阳区河东路**。   法定代表人高富宅，该局局长。   委托诉讼代理人杜家奋，该局副主任科员。   一审第三人杨世光，男，汉族，1981年9月2日出生，住海南省三亚市。   一审第三人王小玉，女，汉族，1983年7月23日出生，住海南省万宁市。   再审申请人何少琳因其诉被申请人三亚市自然资源和规划局(原三亚市国土资源局，以下简称三亚市自规局)及一审第三人杨世光、王小玉房屋登记管理纠纷一案，因不服三亚市中级人民法院（2019）琼02行终42号行政判决，向本院申请再审，本院立案后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。   本案被诉行政行为：2017年1月20日，三亚市自规局经审查，同意将何少琳三土房（2005）字第1119号《土地房屋权证》（以下简称1119号《土地房屋权证》）项下的天涯区迎宾路三亚市××宿舍楼601房（以下简称涉案房屋）的所有权转移登记到王小玉名下，并向王小玉核发了琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号《不动产权证书》（以下简称0001974号《不动产权证书》）。同时，三亚市自规局注销了何少琳的1119号《土地房屋权证》。   何少琳申请再审称，1.二审判决认定事实的主要证据不足。二审法院认定《委托合同》与授权委托书具有相同的法律效力缺乏主要证据。委托合同与授权委托书是两个不同的法律概念，委托合同是双方合意签订的书面文件；授权委托书是单方出具给另一方，对外办理具体委托事项时，需要向第三方出具的授权文件。无论如何，这两份书面文件都不可能具有相同的法律效力。2.二审判决适用法律、法规错误。根据《不动产登记暂行条例》第十六规定：申请人是代理人的，代理人应提交授权委托书。《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定：代理申请不动产登记的，应当提供授权委托书。上述规定都是需要提供授权委托书，不是委托合同。行政单位执法，要严格依法办事。三亚市自规局以委托合同代替授权委托书办理不动产登记手续是违法行为。二审法院不顾法律规定认定委托合同与授权委托具有相同的法律效力是错误的。退一步讲，即使委托合同与授权委托具有相同的法律效力，但委托合同在形式上不是授权委托书，杨世光提供的办理不动产登记的文件存在瑕疵，瑕疵材料是不能办理不动产登记手续的。综上，何少琳根据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第（三）项、（四）项规定申请再审。   三亚市自规局答辩称，一、三亚市自规局对1119号《土地房屋权证》的注销，事实清楚，依据充分。2015年12月15日，何少琳与杨世光签订《抵押借款合同》，该合同约定杨世光借给何少琳70万元，此后何少琳与杨世光在三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记。2015年12月16日，何少琳与杨世光签订《委托合同》并经三亚市公证处公证。根据《委托合同》约定，杨世光有权对涉案房屋进行转让、过户、转移登记等相关事宜。事后，由于何少琳没有按约定向杨世光偿还借款，杨世光在2016年12月19日根据《委托合同》的约定，与案外人王小玉签订《三亚市存量房屋买卖合同》将涉案房屋转让给王小玉。2017年1月20日，三亚市自规局根据当事人的申请、何少琳与杨世光签订的《抵押借款合同》、杨世光与王小玉签订的《三亚市存量房屋买卖合同》以及《委托合同》的约定，将涉案房屋变更登记到王小玉名下，办理新的不动产权证书，并依据规定将1119号《土地房屋权证》予以注销，事实清楚，依据充分。二、《委托合同》具备授权委托书的实质内容，三亚市自规局据此为当事人办理相关登记手续，并无不当。何少琳委托杨世光代其办理涉案房屋的注销抵押、转让、过户、转移登记等相关事宜的意思表示明确，委托权限和期限清楚，其签字捺印并经过公证的《委托合同》已具备《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条所规定的授权委托书的实质内容要求。杨世光将公证后《委托合同》等同于授权委托书使用，向三亚市自规局申请办理房屋转移登记手续，三亚市自规局据此作出变更登记，为王小玉颁发新的不动产权证的行政行为，并无不当。综上所述，二审法院事实认定清楚，判决依法有据，请依法驳回何少琳的再审申请。   杨世光、王小玉未提交书面陈述意见。   本院认为，根据何少琳申请再审的理由本案主要审查杨世光向三亚市自规局申请办理涉案房屋的不动产登记时提供的《委托合同》是否与《不动产登记暂行条例》第十六条规定的授权委托书具有同等法律效力。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定“委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”委托合同是双方行为的产物，其权利义务的效力及于双方当事人；而授权委托书是委托人授权行为的外在表现形式，是向第三人表明代理人拥有代理权的书面载体，主要包括委托人和受托人的基本信息、委托事项、委托权限等内容。经查，2015年12月16日何少琳与杨世光签订的《委托合同》载明了委托人与代理人的基本情况，并明确约定：……2.办理第1款完毕之后，代为将上述房屋出售，确定房屋交易价格，与买受方签订《房屋买卖合同》，签署相关文件以及收取售房所得款项。……5.代为到有关部门（包括但不限于土地、房屋、税务、交易所、评估等相关管理部门）办理上述土地房屋产权过户、转移登记到买受人名下的一切相关手续并缴纳相关税费、领取完税凭证等。……12.办理与上述房地产转让、过户、转移登记相关的全部事宜。……16.委托期限自2015年12月16日至2017年12月16日止。该《委托合同》已经明确约定何少琳就涉案房屋授权委托杨世光办理注销抵押、评估、出售和过户登记等相关事宜，并就委托权限、期限等作出了十六项约定，海南省三亚市公证处对何少琳与杨世光之间的委托行为进行了公证。虽然《委托合同》和授权委托书在外在表现形式上有所区别，但《委托合同》的内容是何少琳对杨世光关于办理涉案房屋的注销抵押、评估、出售和过户登记等相关事宜的委托行为，与授权委托书的实质内容是一致的。《委托合同》签订的内容是何少琳与杨世光的真实意思表示，具有《不动产登记暂行条例》第十六条第（二）项、《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第二款规定的授权委托书内容。且根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第三款规定，自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外，一、二审判决认定三亚市自规局根据杨世光提交的《委托合同》等相关材料为其办理涉案房屋的不动产登记并注销何少琳持有的1119号《土地房屋权证》的行为证据确凿，适用法律正确，符合法定程序，并无不当。   综上，何少琳的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第（三）项、第（四）项规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：   驳回何少琳的再审申请。   审判长 贺 莺   审判员 唐 进   审判员 罗金洁     二○一九年十二月二日   书记员 邢晓萌   附相关法律条文：   《中华人民共和国行政诉讼法》   第九十一条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）不予立案或者驳回起诉确有错误的；   （二）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据不足、未经质证或者系伪造的；   （四）原判决、裁定适用法律、法规确有错误的；   （五）违反法律规定的诉讼程序，可能影响公正审判的；   （六）原判决、裁定遗漏诉讼请求的；   （七）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （八）审判人员在审理该案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为的。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》   第一百一十六条当事人主张的再审事由成立，且符合行政诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合行政诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。