江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终3834号上诉人（原审原告）：上海义仁装饰展示工程有限公司，住所地上海市嘉定区沪宜公路1188号36幢2层C区2289室。法定代表人：余同正，该公司总经理。委托诉讼代理人：宗峰，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖雪，上海申浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陆小香，女，1980年6月8日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：高宇翾，江苏路修律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚新跃，男，1970年4月4日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：高宇翾，江苏路修律师事务所律师。上诉人上海义仁装饰展示工程有限公司(以下简称义仁公司)因与被上诉人陆小香、姚新跃租赁合同纠纷一案，不服江苏省宜兴市人民法院(2019)苏0282民初4300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。义仁公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持义仁公司的全部一审诉讼请求。事实与理由:一、一审对案涉租赁房屋满足交付条件及义仁公司拒不接收的事实认定错误。1.案涉房屋在出租给义仁公司前就存在另一份未到期的租赁协议，该租客所占面积为600多平方米，所占位置处于义仁公司规划的一楼生产车间核心位置,占据一楼面积3/8，同时出租人自己也占用部分面积进行存放及生产活动,占一楼面积的3/8，这样被占用面积共达6/8。若不能完全腾空交付，义仁公司无法利用该标的物进行正常的生产加工经营活动，其租赁目就无法实现，且该租赁协议的租客直到一审期间仍未搬离；2.根据双方租赁协议的约定，该租赁厂房“必须保证在2019年1月10日前交付”，但经义仁公司再三催促及现场沟通，姚新跃、陆小香仍未履行实际交付义务；3.姚新跃、陆小香一直辩称，只要义仁公司搬过来原承租户就会搬走，这违反常识也违反法律规定，租赁房屋的正常顺序是前租户搬离后租户才能进入，义仁公司有权利在原租客未搬离、租赁物被占有的情况下，拒绝搬进不符合交付条件的租赁厂房；4.一审认定的“承租人应当给予出租人二个月的宽限期”，没有相关法律进行明文规定，双方也未在协议中进行约定，因此本案不存在两个月宽限期的问题；5.姚新跃、陆小香一直未进行实质的交付，没有履行其应负的合同义务，导致义仁公司的租赁目的无法实现，姚新跃、陆小香的行为已构成根本违约，义仁公司有权依法解除合同。义仁公司也已于2019年1月22日发送律师函，通知姚新跃、陆小香解除案涉租赁协议，故该租赁协议已于2019年1月22日失效。二、一审法院以合同未解除为由，驳回了义仁公司请求返还租金以及双倍保证金的诉讼请求，无事实和法律依据。1.义仁公司已经履行了支付租金的义务，因租赁协议已依法解除，义仁公司有权要求陆小香、姚新跃返还已支付的租金。2.本案中的保证金有定金的性质，义仁公司基于双方租赁协议给付陆小香、姚新跃保证金2万元，陆小香、姚新跃应双倍返还4万元。三、一审法院认定义仁公司的损失金额与实际损失金额差距过大，与事实不符。一审仅按照租赁协议的价格对2019年1月10日至2019年2月21日期间的租金损失和2019年1月11日的交通费进行了计算，不足以弥补义仁公司的合理损失，陆小香、姚新跃应承担因租赁协议造成的一切损失75692.81元及律师费27000元。四、一审认定姚新跃仅为陆小香的代理人，其在本案中不承担责任，无事实和法律依据。陆小香与姚新跃为夫妻关系，在婚姻存续期间内，夫妻对共同财产享有共同的处置权，且标的物的租赁所得收益也属于两人的共同财产。该租赁协议虽姚新跃代陆小香签字，但并未出具相关的代理委托手续。陆小香、姚新跃辩称：义仁公司要求解除租赁协议无任何约定及法律依据，一审判决认定事实充实，适用法律正确，认定损失金额正当，故请求二审驳回义仁公司的上诉请求，维持原判。义仁公司向一审法院起诉请求：判令1.解除义仁公司与姚新跃、陆小香之间签订的《厂房租赁协议》；2.姚新跃、陆小香返还义仁公司厂房租金450000元；3.姚新跃、陆小香双倍返还保证金40000元；4.姚新跃、陆小香支付因违约行为造成的损失75692.81元；5.姚新跃、陆小香支付义仁公司律师费27000元；6.姚新跃、陆小香支付租金及保证金合计470000元的相应利息（按银行同期贷款利息计算，至此款还清之日止）；7.案件诉讼费用由姚新跃、陆小香负担。一审法院认定事实：2018年10月25日，姚新跃代陆小香与义仁公司签订《厂房租赁协议》一份，约定将陆小香名下位于宜兴市的部分厂房出租给义仁公司，租赁期限为10年，自2019年1月15日至2029年1月14日止，该租赁物建筑面积约5000平方米，第一年租金支付方式为于2018年10月25日前支付200000元，余款300000元于2018年10月30日前付清，保证金20000元于本合同书签订之日起3日内向甲方一次性付清；协议另约定，在签订合同之日起，甲方（陆小香）保证在2019年1月10日前交付租赁物，甲、乙（义仁公司）双方签署房屋交接确认书；在合同的第八条第四项双方约定，未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方，且履行完以下手续：1、向甲方交回完整租赁物；2、交清承租期内的租金、补偿金及其他因本合同产生的费用；3、应于本合同提前终止前一日或之前向甲方无条件支付因厂房租赁合同解除后导致租赁物闲置期间（三个月）的租金损失（参照解除合同当年度租金），若乙方已交足当年度租金或全部租期租金，则乙方放弃向甲方主张剩余实际未租期间的租金权利。协议签订后，经实测该租赁物的建筑面积为4500平方米，租金为450000元每年，义仁公司分别于2018年10月25日向陆小香支付220000元，于2018年11月6日支付250000元。另查明，双方协议确定的租赁物位于江苏雨辰环保科技有限公司厂区内其中一幢厂房的一楼和三楼，陆小香系该公司法定代表人。2018年10月31日，陆小香以江苏雨辰环保科技有限公司的名义向宜兴市徐舍镇人民政府申请对该租赁物的三楼进行屋面重新翻修及原厂区规划办公楼基础上搭建临时办公房，经宜兴市徐舍镇人民政府及土地、规划等部门批准后便对该三楼进行了加高翻建，对原安装至二楼的货梯加宽后安装至三楼，并对原租户进行了清场，至2019年1月10日，仍有宜兴达沃半导体有限公司（以下简称达沃公司）未搬离，同月12日，陆小香与宜兴达沃半导体有限公司签订补充协议一份，约定宜兴达沃半导体有限公司承租的600平方米厂房于同月15日前搬离，陆小香承担宜兴达沃半导体有限公司损失15万元，在搬离时一次性付清。同月16日，江苏雨辰环保科技有限公司向宜兴市徐舍镇人民政府申请在原厂区规划办公楼基础上搭建临时车间及厂区北侧和西侧修建500平方米停车棚，并得到相关主管部门的批准。2019年1月22日，义仁公司委托上海申浩律师事务所律师向陆小香发函，认为陆小香未在约定的时间交付租赁物，至发函时厂房一楼的核心位置仍有租客未搬离（约768平方米），导致义仁公司租赁目的无法实现，已构成根本违约，他公司有权解除合同，并要求陆小香退还已付租金并赔偿损失等。同年2月18日，陆小香委托江苏义权律师事务所向义仁公司回函称：双方签订的租赁协议中约定的租赁物已于2019年1月10日前已具备交付条件，陆小香也多次告知义仁公司租赁物可以使用，但义仁公司一直寻找各种理由不入场使用，陆小香不存在违约行为，义仁公司没有解除合同及要求承担违约责任的权利。义仁公司于2月21日收到该回函。2019年1月11日，义仁公司到租赁厂区和出租方进行交接，因宜兴达沃半导体有限公司仍未搬离，未能交接成功。在此前后，双方就此多次进行电话或微信交流。义仁公司为本次诉讼支付律师费27000元。上述事实，由《厂房租赁协议》、法律服务合同、律师费发票、律师函、律师函回函、会审意见表、补充协议、现场照片、装潢单据、电话、微信记录及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2019年1月22日，义仁公司向陆小香发函，认为陆小香未在约定的时间交付租赁物，至发函时厂房一楼的核心位置仍有租客未搬离，导致义仁公司租赁目的无法实现，已构成根本违约，他公司有权解除合同。合同的解除需有约定或法定，双方在合同中对义仁公司单方解除合同的条件作了约定，义仁公司需提前三个月通知陆小香并履行完约定的手续。并且对于经营用房，当出租人未在约定的时间交付房屋时，通常承租人应当给予出租人二个月的宽限期。义仁公司在陆小香超过约定时间十多天后，仅有少部分房屋未腾空的情况下，即向陆小香发函要求解除合同，该要求既不符合双方约定，又不符合租赁经营用房应给予的宽限期。故对义仁公司要求解除双方之间签订的《厂房租赁协议》的诉请，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。因合同未解除，关于义仁公司主张的要求返还租金450000元、双倍返还保证金40000元及470000元相应利息损失的请求无法律依据；关于义仁公司主张的律师费27000元，因双方在合同中并未约定且法律也未有强制性规定，故对义仁公司的上述诉讼请求，一审法院均不予支持。关于义仁公司主张的租金损失。出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人。本案中，陆小香未按照约定时间在2019年1月10日将租赁物交付给义仁公司，陆小香应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赔偿损失的范围应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。义仁公司于2019年2月21日收到陆小香的回函，该回函应视为陆小香要求义仁公司交接租赁物的通知，在2019年1月10日到此期间的租金损失应由陆小香承担，租金标准应按照双方签订的租赁协议中确定的标准计算为450000元/365天*41天=50548元；差旅费等损失，因现有证据证明，在陆小香违约后，义仁公司仅于2019年1月11日至租赁物所在地，该损失酌情确定为1500元。对义仁公司主张的其余损失，一审法院不予支持。姚新跃仅为本案签订租赁协议一方陆小香的委托代理人，其在本案中不需承担责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、陆小香于判决发生法律效力之日起十日内，支付义仁公司损失52048元；二、驳回义仁公司的其他诉讼请求；三、驳回义仁公司对姚新跃的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5350元，由陆小香负担469元，由义仁公司负担4881元。义仁公司预交诉讼费中剩余的469元可在判决书生效之日起十日内向一审法院申请退回，陆小香应负担的部分在判决生效之日起十日内向一审法院交纳。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明：1.姚新跃、陆小香于2007年4月11日结婚登记；“宜房权证徐舍字第××号”产权证书显示，宜兴市房屋系陆小香单独所有,房屋登记时间为2014年5月20日；2.案涉租赁协议抬头处甲方（出租方）签字为：陆小香，住所地为宜兴市徐舍工业集中区徐丰路58号；案涉租赁协议落款处甲方签字为“姚新跃代陆小香签”；3.案涉协议签订后，义仁公司于2018年10月25日、2018年11月6日支付的450000元年租金以及20000元保证金皆汇入陆小香个人账户；4.2019年1月22日，义仁公司委托上海申浩律师事务所发出违约解除律师函的收函人明确为“致：陆小香”；2019年2月18日，陆小香委托江苏义权律师事务所针对以上违约解除律师函发出回函。以上事实由宜兴市档案史志馆出具的婚姻登记审查处理表、补发婚姻登记证审查处理表、房屋产权证书、银行转账记录、律师函、回函等在卷佐证。二审又查明：1.2018年10月25日，双方签订案涉协议，约定“甲方（出租方）必须保证在2019年1月10日前交付租赁物，甲乙双方签署房屋交接确认书”；2.2018年10月25日、2018年11月6日，义仁公司分两次向陆小香个人账户汇款220000元和250000元；3.上海驭锐事业发展有限公司（甲方，为义仁公司上海原出租房）与义仁公司（乙方）签订租赁延期协议，约定，原双方签订的租赁合同于2019年1月9日到期，因乙方无法到期按时交还厂房……经双方协商决定，甲方再续租19天，租赁期限自2019年1月10日至2019年1月29日，共19天计租金52024元；4.2018年11月5日，陆小香（甲方）与宜兴达沃半导体有限公司（乙方）签订补充协议，针对双方原来于2014年1月1日签订的600平米厂房租赁协议，因甲方将该租赁厂房另作他用，双方友好协商达成一致意见：“一、乙方于2019年1月15日之前办理租赁厂房，并将租赁屋内相关设施交还给甲方；二、由甲方承担乙方因此造成的经济损失人民币150000元，在乙方搬离时一次性付清。若款未到位，乙方原承租权不变。”该协议签订后。陆小香并未在合同约定的时间内给付该150000元经济补偿金，故达沃公司亦未按此补充协议约定搬离原租赁区域；5.2019年1月22日，义仁公司委托上海申浩律师事务所向陆小香发出律师函，声明所租赁厂房一层核心位置（约768平米）仍有租客未搬离，该处厂房被占用将导致义仁公司无法生产经营，义仁公司租赁合同目的取法实现，陆小香未按约交付租赁厂房的行为已构成根本违约，义仁公司有权解除合同，要求陆小香退还已经给付的租金及保证金等，并赔偿义仁公司相关损失；6.2019年2月18日，陆小香委托江苏义权律师事务所针对以上违约解除律师函发出回函，声称陆小香已经严格按照合同约定履行了交付租赁物的义务，不存在任何违约行为，义仁公司没有解除合同的权利，也不存在要求陆小香承担任何违约责任的权利；7.义仁公司与第三方签订厂房租赁协议，约定自2019年3月1日至2020年2月1日租赁第三方厂房，第三方必须于2019年1月25日前交付租赁物，义仁公司于2019年1月29日向第三方转账支付部分房屋租金；8.宜兴市人民法院于2019年4月16日立案受理义仁公司诉陆小香、姚新跃租赁合同纠纷一案，一审判决后，义仁公司不服向本院提起上诉。二审中，姚新跃、陆小香于2019年10月14日陈述，一楼前租户达沃公司至今仍未搬离案涉厂房。2019年11月16日，本院至案涉厂房现场查看，前承租方达沃公司已经搬离案涉厂房一楼，其原租用面积占一楼总面积3/8左右。以上事实由案涉协议、银行汇款凭证、租赁延期协议、律师函、回函、厂房租赁协议、法院调查笔录、当事人陈述等在卷予以佐证。二审中，义仁公司明确表示愿意放弃双倍返还保证金、赔偿损失75692.81元、赔偿律师费27000元、赔偿450000元租金及20000元保证金的相应利息几项诉讼请求。本案争议焦点为：1.案涉租赁协议的相对方是谁。2.案涉协议是否符合解除条件即案涉房屋是否已经符合交付条件。3.如有权解除，义仁公司的损失如何计算。关于争议焦点一，本院认为，案涉租赁协议的相对方应为陆小香。理由：1.根据案涉协议约定，所租赁标的物为宜兴市房屋的部分厂房，根据“宜房权证徐舍字第××号”产权证书显示，该房屋产权系陆小香单独所有；2.案涉协议抬头处“甲方（出租方）明确标注为“陆小香”，虽陆小香的丈夫姚新跃在协议落款处甲方位置签名，但该签名明确表示为“代陆小香签”该代签名行为并不足以改变陆小香的出租方主体；3.案涉协议签订后，义仁公司按约支付的450000元年租金和20000元保证金皆汇入陆小香个人银行账户；4.2019年1月22日，义仁公司所发律师函的致函对象明确为陆小香；2019年2月18日，针对义仁公司发出的律师函，陆小香委托律师发出回函。致函对象以及回函主体皆为陆小香。从以上一系列事实可以看出，无论是签订合同之时还是签约后履约过程中，义仁公司都明确合同的相对方为陆小香个人。二审虽查明案涉租赁房屋办理产权证时，陆小香、姚新跃已为夫妻关系，但在本案出租厂房的经营行为中，并未有证据表明是两人共同出租、共同经营的意思表示，故义仁公司关于姚新跃应承担本案责任的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，案涉协议符合解除条件即案涉房屋并不符合合同约定的交付条件。理由：1.根据双方书面协议约定以及双方口头一致协商确定：本案租赁标的物为宜兴市部分厂房一楼和三楼的整体；承租方必须于2018年10月30日前向出租房交付保证金2万元以及第一年租金50万元（后双方一致同意变更为45万元）；出租方必须保证在2019年1月10日前向承租人交付该租赁物，双方签署房屋交接确认书。协议签订后，义仁公司分别于2018年10月25日以及2018年11月6日向陆小香支付了以上47万元款项，但至合同约定的2019年1月10日，租赁物一楼尚有前承租人达沃公司因陆小香承诺的15万元提前解约经济损失补偿款未支付而拒绝搬离，且其承租面积占据一楼出租总面积的3/8左右；2.承租方义仁公司基于承租案涉房屋用于家具的生产、展示、仓储等实际使用目的明确函告陆小香，所租赁厂房一层核心位置仍有租客未搬离（即原承租人达沃公司租赁的600平米），该处厂房被占用将导致义仁公司无法生产经营，义仁公司租赁合同目的无法实现，故义仁公司认为案涉房屋现状并不符合合同约定的交付条件以及实际使用目的；3.虽陆小香声称只要义仁公司搬入，达沃公司可以立即搬离，且达沃公司只有个别办公室未搬离不影响整体交付，但达沃公司占据的是一楼一个600平米左右的整体空间，该空间为隔开的独立空间，需通过单独开设的门才能进入，其未能腾空交付的必定是合同约定的600平米左右整体空间，该部分未腾空不能视为出租人已具备整体交付的条件，原租户搬离后新租户进入是正常的流程程序，新租户搬入原租户再搬离有悖常理，也不具备可操作性。鉴于姚新跃、陆小香于2019年10月14日庭审中自认达沃公司至今仍未搬离案涉厂房一楼的实际情况，在义仁公司于2019年1月22日向陆小香发函明确解除合同的情况下，陆小香于2019年2月18日向义仁公司回函称案涉租赁物已于2019年1月10日前具备交付条件，与事实不符。因陆小香构成根本违约，故案涉协议已于义仁公司发出解除函之日即2019年1月22日解除。一审法院以案涉租赁物已具备交付条件、陆小香并未构成根本违约为由判决驳回义仁公司要求解除合同的诉讼请求，实属不当，应予纠正。关于争议焦点三：陆小香应当返还义仁公司已经支付的450000元年租金以及20000元保证金。二审中，因义仁公司明确表示愿意放弃部分诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。案涉协议因陆小香违约而解除，义仁公司已经支付给陆小香的450000元年租金以及20000元保证金应当予以返还，本院对义仁公司此项诉讼请求予以支持。综上所述，义仁公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宜兴市人民法院(2019)苏0282民初4300号民事判决；二、陆小香与义仁公司于2018年10月25日签订的租赁协议于2019年1月22日予以解除；三、陆小香于本判决发生法律效力之日起十日内向义仁公司返还租金450000元、保证金20000元；四、驳回义仁公司对陆小香的其他诉讼请求；五、驳回义仁公司对姚新跃的诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5350元，由陆小香负担。二审案件受理费10700元，由陆小香负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  华敏洁审 判 员  张朴田二〇一九年十二月二日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳