北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10910号上诉人（原审原告）：刘喆，女，1977年3月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李伟招（刘喆之夫），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵奎干，北京市景运律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭庆安，男，1961年10月1日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：朱燊，内蒙古吉拓律师事务所律师。上诉人刘喆、上诉人郭庆安因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初19153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人刘喆之委托诉讼代理人李伟招、赵奎干，上诉人郭庆安之委托诉讼代理人朱燊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘喆上诉请求：撤销原判第一、二项，改判支持我的一审诉讼请求。后刘喆于2019年11月27日申请撤回上诉。郭庆安上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或者改判我不承担违约金。事实和理由：1、我主观上并无恶意，第三人行使诉权我无权制止；2、合同约定交付房屋九十日内办理房屋所有权登记，应当按照房屋实际交付时间计算办理过户时间，不能依据假设结果进行判决；3、双方买卖的北京市海淀区501号房屋（以下简称501号房屋）已经升值，刘喆已获取房屋升值的利益，房屋的交易价格仅为178万元，对我不公平，刘喆没有损失只有巨大获利，应当判决我不支付违约金,一审判决违约金50万元于法无据；4、刘喆的起诉已过诉讼时效。刘喆对郭庆安的上诉辩称，不同意郭庆安的上诉请求。1、郭庆安抗辩双方房屋买卖合同无效不成立，我一直在主张权利，直到2016年北京市第一中级人民法院的裁定书确认（2015）海民初字第14466号判决生效，我才能根据法院生效判决确认的合法有效的买卖合同追究郭庆安的违约责任，我的起诉没有超过诉讼时效；2、郭庆安进行了一系列虚假诉讼，恶意浪费司法资源，过户是法院强制执行的，501号房屋也一直没有交付，属于恶意违约；3、延迟交房违约金系根据违约行为持续发生的状况累加计算的，违约金债权不应当按照违约时间分别计算诉讼时效；4、501号房屋价格上涨属于自然升值，并非因违约行为造成的收益，郭庆安未交付房屋期间一直将501号房屋出租收益，而我由于其违约行为遭受租金损失、出租房屋收益损失，还浪费了大量的时间成本和精力。刘喆向一审法院起诉请求：1、郭庆安依据《北京市存量房屋买卖合同》第十条第二款约定，以20万元为基数按每日万分之五支付2012年8月22日至2016年10月28日的违约金152800元；2、郭庆安依据《北京市存量房屋买卖合同》第十条第二款约定，以178万元为基数按每日万分之五支付2016年10月28日至实际完成房屋权属转移之日止的违约金80.99万元；3、郭庆安赔偿我租房实际损失34.47万元。一审法院认定事实：郭庆安为501号房屋登记的所有权人，房产证登记时间为2011年7月18日，房产证号为X京房权证海字第XXXX号。2012年5月25日，刘喆与郭庆安经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同双方主要约定有：刘喆购买郭庆安501号房屋；该房屋成交价格为人民币178万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币20万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当在领取全部房款当天（约定时间或约定条件）将房屋交付买受人，该房屋交付时，应当履行出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在房屋交付之日起九十日（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。在上述买卖合同签订后，双方未订立关于约定房屋附属设施设备、装饰装修价格的附件一、关于房屋权属情况的说明及房屋的抵押和租赁情况具体约定的附件三、约定关于具体付款方式及期限的附件五以及买卖双方具体承担税费的附件七。上述合同签订后的当日，双方在我爱我家公司的见证下，签订了《房屋买卖定金协议》；当日双方还与我爱我家公司共同签订了《居间服务合同》，按该合同约定刘喆向我爱我家公司支付居间代理费人民币35600元。合同签订当日，刘喆按约定将定金20万元交付给了郭庆安。此后，居间人我爱我家公司按程序办理双方房屋买卖的网签手续。期间，郭庆安与刘喆因房屋买卖的总价款在合同约定的成交价格178万元的基础上是否应当增加的问题发生纠纷，刘喆称双方约定的房屋成交价格178万元中已包括了装饰装修折价，郭庆安则称双方在合同中约定的房屋成交价格178万元中并不包括装修折价，之后提出要求刘喆给付装修折价款，一直协商达不成一致意见。后郭庆安以刘喆签订阴阳合同为由，注销了其作为监管账户的银行账号致网签无法完成，双方因此撤销了网签手续。此后刘喆要求郭庆安按合同约定的时间办理房屋转移登记手续遭郭庆安拒绝。房屋未办理交付手续,刘喆亦未将剩余房款支付给郭庆安。2013年，刘喆将郭庆安诉至法院，要求继续履行房屋买卖合同，办理过户手续。2013年10月21日，郭庆安与杨某1办理了501号房屋的抵押登记，杨某1取得了房屋他项权证书。刘喆为此诉至法院，要求确认郭庆安与杨某1的《借款抵押合同》及抵押行为无效。法院（2014）海民初字第3750号民事判决书判决:一、被告郭庆安、杨某1、徐某1于二Ｏ一一年六月二十七日签订的借款抵押合同无效；二、被告郭庆安、杨某1就北京市海淀区五零一号房屋办理的抵押行为无效。2014年，郭庆安之妻吴某1起诉郭庆安、刘喆确认房屋买卖合同无效纠纷。法院（2014）海民初字第06643号民事判决书驳回了吴某1的全部诉讼请求。吴某1提出上诉，（2014）一中民终字第4159号民事裁定书裁定:撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第06643号民事判决，发回北京市海淀区人民法院重审。后该案按吴某1自动撤诉处理。2014年郭某1作为原告起诉被告北京建机资产经营有限公司(以下简称建机公司)、郭庆安，要求确认合同无效，2014年5月20日法院作出的（2014）海民初字第10539号民事判决书判决:北京建机资产经营有限公司与郭庆安于二Ｏ一Ｏ年十二月二十三日签订的关于海淀区501公有住房买卖契约无效。2014年7月30日，郭某1不服北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）作出的房屋登记行为，向法院提起行政诉讼。经审理法院认定：因《公有住房买卖契约》是市住建委作出501号房屋所有权转移登记行为的主要事实依据，故在《公有住房买卖契约》被确认无效的情况下，市住建委作出的房屋所有权转移登记行为已无存在的事实依据，应当予以撤销。并判决：撤销被告北京市住房和城乡建设委员会于二○一一年七月十八日作出的将位于北京市海淀区五○一的房屋所有权人登记为第三人郭庆安的房屋登记行为。2015年，刘喆提起诉讼，申请撤销法院（2014）海民初字第10539号判决。经法院判决，撤销法院于2014年5月20日作出的（2014）海民初字第10539号民事判决书中“北京建机资产经营有限公司与郭庆安于二Ｏ一Ｏ年十二月二十三日签订的关于海淀区501公有住房买卖契约无效”的主文内容。郭某1不服上诉后，北京市第一中级人民法院出具（2015）一中民终字第9721号民事判决书:驳回上诉，维持原判。2015年，刘喆起诉郭庆安，请求法院判令郭庆安继续履行房屋买卖合同，限期协助办理501号房屋权属过户手续并交付房屋。诉讼中，经刘喆申请，法院已对郭庆安名下501号房屋予以查封，刘喆已将剩余购房款158万元于2016年10月28日前交至法院。法院经审理于2016年10月28日作出（2015）海民初字第14466号民事判决书，判决：本判决生效后七日内，郭庆安配合刘喆办理501号房屋权属过户手续，相关税费由刘喆负担，刘喆将剩余房款158万元支付给郭庆安；房屋过户后七日内，郭庆安将房屋交付给刘喆。郭庆安对该判决不服，提起上诉，案件审理过程中，上诉人郭庆安经传票传唤无正当理由拒不出庭，北京市第一中级人民法院于2017年8月7日出具（2017）京01民终2907号民事裁定书，裁定：本案按上诉人郭庆安撤回上诉处理。2018年，原告吴某1起诉被告刘喆、第三人郭庆安案外人执行异议之诉一案，吴某1请求人民法院对501号房屋停止执行并解除对该房屋的查封并对501号房屋进行析产分割确认吴某1的份额。法院经审理于2018年10月12日作出（2018）京0108民初32019号民事裁定书，裁定驳回吴某1的起诉。吴某1不服该裁定，提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理于2019年3月25日作出（2019）京01民终2524号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。庭审中，刘喆主张其购买501号房屋系用于自住，因郭庆安未及时交付房屋并办理过户，导致其无法及时入住该房屋，为了孩子就近上学，其于2014年10月在501号房屋同一地段承租了一套房屋自住至今，前两年的月租金为5300元，第三年的月租金为6000元，第四年的月租金为6500元，第五年的月租金为7500元，从2014年10月至2019年7月共花费房屋租金344700元，为此刘喆提交了房屋租赁合同、租金汇款回单、银行账户流水等证据予以证明。庭审中，郭庆安提交链家APP截图一份，证明目前501号房屋总价约700万元。另查，2019年6月25日，501号房屋的产权经法院强制执行过户至刘喆名下。房屋过户后，郭庆安未将房屋交付给刘喆，刘喆就房屋交付申请强制执行，本案审理过程中该案件仍在执行中。一审法院认为，本案中，刘喆与郭庆安签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效。根据已生效判决查明，郭庆安出卖房屋后，无正当理由不履行合同，并先后实施将房屋恶意抵押、任由抵押人要求行使抵押权、其妻起诉要求确认买卖合同无效、确认建机公司出售协议无效以及其妻起诉要求停止执行等诉讼行为，均为阻却合同的继续履行，应承担相应的法律责任。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故刘喆在要求郭庆安继续履行合同，办理房屋产权过户及交付房屋得到法院支持后，仍有权依据合同约定要求郭庆安承担支付违约金的违约责任。郭庆安主张刘喆要求支付违约金超过诉讼时效，缺乏事实依据，法院对该项抗辩意见不予采信。根据双方签订合同约定：“当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在房屋交付之日起九十日（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。”本案中，双方于2012年5月25日签订房屋买卖合同，如果合同顺利履行，应于2012年8月22日前完成房屋产权过户，但因郭庆安的故意违约行为及数次为阻却合同继续履行而进行的诉讼行为，该房屋直到2019年6月25日才最终过户至刘喆名下，给刘喆造成了损失。根据上述合同约定，郭庆安应以20万元为基数按每日万分之五标准支付2012年8月22日至2016年10月28日的违约金152800元，并以178万元为基数按每日万分之五标准支付2016年10月28日至实际完成产权过户之日即2019年6月25日止的违约金80.99万元，以上合计违约金962700元。刘喆主张因郭庆安违约未按时交付房屋，其为租房从2014年10月至2019年7月共花费房屋租金344700元并提交了相关证据予以证明，法院对刘喆该损失主张予以采信。因违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因对方违约而受损失的当事人以补偿，违约金具有补偿为主、惩罚为辅的性质。本案中，郭庆安主张刘喆主张的违约金数额过高，要求法院予以酌减，法院参考刘喆因郭庆安违约造成的损失数额，同时考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以调整。在已支持违约金请求的情况下，对于刘喆要求赔偿租金损失的诉讼请求，法院不予支持。郭庆安主张目前501号房屋市值为700万元，刘喆因房屋市值上涨而获得巨大利益，不应再主张违约金。法院认为因郭庆安的恶意违约行为及为阻却合同正常履行而提起的多次诉讼导致刘喆无故增加购房成本及各项损失的事实是清楚而明确的，郭庆安的上述行为严重增加了交易成本，提高了交易风险，破坏了诚实信用的基本原则，浪费了司法资源，性质恶劣，不应因501号房屋市值升高而免除郭庆安因恶意违约而必须承担的违约责任，郭庆安的上述抗辩理由于法无据，法院不予采信。综上所述，判决：一、郭庆安于本判决生效后七日内向刘喆支付违约金人民币五十万元；二、驳回刘喆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院补充事实如下：涉案房屋一直由郭庆安对外出租，执行过程中，在法院的协助下，涉案房屋的承租人与刘喆签订了为期一年的租赁合同，根据合同，承租人应将涉案房屋的租金交付刘喆。本院认为，第二审人民法院判决宣告前，上诉人申请撤回上诉的，是否准许，由第二审人民法院裁定。本案审理期间，上诉人刘喆于2019年11月27日申请撤回上诉，不违反法律规定，本院予以准许。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，刘喆与郭庆安签订的合同约定郭庆安应当在领取全部房款当天将501号房屋交付给刘喆，并在合同签订之日起九十日内办理房屋权属转移登记手续。但在双方合同履行期间，郭庆安注销了其作为监管账户的银行账号致网签无法完成，双方因此撤销了网签手续，此后，郭庆安将房屋恶意抵押并导致抵押权人主张抵押权，任由其妻吴某1起诉要求确认买卖合同无效、其侄子郭某1起诉要求确认建机公司出售协议无效，法院生效判决其与刘喆的房屋买卖合同继续履行后，又任由其妻起诉要求停止执行，上述一系列事实表明郭庆安系以自己的行为不履行合同义务，刘喆有权依照双方合同约定要求郭庆安支付迟延交房及迟延办理房屋过户的违约金。郭庆安上诉主张其主观上并无恶意，但其在已与刘喆签订房屋买卖合同将501号房屋卖予刘喆的情况下，仍将501号房屋抵押给他人，存在主观恶意；后吴某1起诉要求确认买卖合同无效、郭某1起诉要求确认建机公司出售协议无效、吴某1又起诉要求停止执行等，考虑到吴某1和郭某1均与郭庆安存在亲属关系，上述诉讼均在客观上阻却了郭庆安与刘喆房屋买卖合同的履行，且最终均未得到法院支持，故难言上述诉讼的产生与郭庆安无关。郭庆安上诉主张应按照房屋实际交付时间计算办理产权证的时间，但郭庆安已经以其实际行为表明不履行合同义务，刘喆有权在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因此，一审法院认定郭庆安恶意违约并判决其支付违约金是正确的，郭庆安上诉不同意支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院考虑到郭庆安的恶意违约行为严重增加了交易成本，提高了交易风险，破坏了诚实信用的基本原则，浪费了司法资源，性质恶劣，以刘喆的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，酌情确定郭庆安支付违约金50万元，符合公平原则和诚实信用原则，应予维持。郭庆安上诉主张501号房屋已经升值，刘喆并无损失，并据此不同意支付违约金。但因郭庆安拒不履行合同，刘喆通过多次诉讼维权及申请法院强制执行才得以完成双方的房屋买卖，交易成本大幅增加，又因郭庆安未按期交房，导致刘喆另行租房居住遭受房租损失，上述损失均是真实明确的，且违约金的性质不仅在于弥补损失，亦在于惩罚违约行为，故郭庆安以501号房屋价格上涨为由不同意支付违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。权利人提起诉讼，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，刘喆自2013年至2019年一直通过诉讼及申请法院强制执行的方式主张权利，其于2018年11月26日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。郭庆安上诉主张刘喆的起诉已过诉讼时效，与事实不符，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25029元，由刘喆负担8343元（已交纳），由郭庆安负担16686元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇一九年十二月十日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍