黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9032号上诉人（原审原告）：刘福荣，女，1956年3月20日出生，汉族，黑龙江省鸡西市恒山区中心校退休职工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：于广超，黑龙江长峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国邮政集团公司哈尔滨市平房区分公司，住所地哈尔滨市平房区保国大街**.法定代表人：李恩惠，总经理。委托诉讼代理人：佟咏，北京市未名（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘壮，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人刘福荣因与被上诉人中国邮政集团公司哈尔滨市和兴分公司(以下简称邮政集团和兴分公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初9448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘福荣及其委托诉讼代理人于广超，被上诉人邮政集团和兴分公司的委托诉讼代理人佟咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘福荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘福荣的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。刘福荣在2017年10月1日同邮政集团和兴分公司签订的房屋租赁合同。在合同签订前，邮政集团平房分公司赫长虹副局长为了能私下收取8万元房租,让王岗邮政储蓄银行行长王慧敏私下找到刘福荣,要求刘福荣租赁王岗邮政储蓄银行二楼的房屋,并且保证房子经过消防检查合格，而按照邮政集团规定，王岗邮政储蓄银行对所出租的房屋只有使用权，而没有出租权，储蓄所二楼是不充许对外出租的，合同签订后的第三天之内，贺长虹利用职务之便，又要求刘福荣补签一份合同,并说这份合同与刘福荣没有任何关系，是银行内部所要求的，也没有给刘福荣一份。刘福荣投入67,850元的资金进行装修和购置必要教育教学设施。三个月装修结束后，在准备办理开业手续时,邮政集团和兴分公司以银行安全为由，要求刘福荣自行出资将安全通道安装一个卷帘门，后期又以不符合银行的安全防范为由，强行要求刘福荣将卷帘门拆除,在刘福荣要求修建一部外挂楼梯，也被邮政集团和兴分公司拒绝。邮政集团和兴分公司要求刘福荣必须用砖砌一堵墙,堵住了刘福荣所租赁房屋的唯一消防通道。2018年8月15日，在松北区发生重特大火灾事故后，南岗区消防部门进行消防检查时，以房屋没有消防通道为由，责令停业整顿。刘福荣为了能够继续履行合同，多次找到邮政集团和兴分公司要求修建新的消防通道，邮政集团和兴分公司以房屋结构的原因，无法开通新的消防通道。无奈，刘福荣只好停止招生。在与邮政集团和兴分公司协商继续履行合同的过程中，刘福荣发现所租赁的房屋非邮政集团和兴分公司所有，邮政集团和兴分公司对于所租赁的房屋只有使用权而没有对外出租的权利。邮政集团和兴分公司上级主管部门是中国邮政集团公司，按邮政集团的规定，所有邮政集团所有的房屋，均由中国邮政集团房产经营中心统一对外出租。刘福荣获悉邮政集团和兴分公司出租的房屋是2017年5月14日，邮政集团和兴分公司的上级主管部门中国邮政集团公司哈尔滨市平房分公司租赁案外人孙凯的房屋,孙凯并没有授权邮政集团和兴分公司有权转租房屋。该公司所有出租的房产均由邮政集团和兴分公司上级主管部门邮政集团有权决定对外出租，邮政集团和兴分公司只有使用权。而邮政集团和兴分公司在未经上级上管部门批准和原房主孙凯的同意下进行房产出租的行为,违反了《城市房屋租赁管理办法》第一项、三项的规定，邮政集团和兴分公司无权出租房屋的。其次,邮政集团和兴分公司所出租的房屋因无消防通道,不具备合同所要求承租房屋的使用功能。因违反了《城市房屋租赁管理办法》第六条第八项的规定，即不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定，邮政集团和兴分公司出租房屋的行为违反了法律、法规的禁止性规定，将房屋进行租赁的行为，应认定为无效合同。再次，邮政集团和兴分公司工商营业执照的经营范围中并没有出租房屋的内容，超项经营，邮政集团和兴分公司是无权出租房屋。应认定为无效合同。综上，由于邮政集团和兴分公司在出租房屋时违反了法律、法规的禁止性规定，应认定为无效合同。2.由于邮政集团和兴分公司在签订房屋租赁合同时存在过错，应承担由于合同无效给刘福荣造成的全部经济损失。刘福荣租赁房屋目的和用途是用于开办文化教育机构。需要投入大量资金和长期经营才能收到效益。为此，刘福荣投入将近一年租赁费的费用进行装修，仅一次性投入装修资金67,850元，期望能在长期的经营中获取利益。但于邮政集团和兴分公司违反法律、法规出租房屋，并且将原有的消防通道砌成一堵墙,致使出租的房屋因没有消防通道而被消防部门责令停业整顿，造成刘福荣不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三项的规定，因故意或者重大过失造成对方财产损失的，应认定为无效合同。邮政集团和兴分公司在明知自己没有权利出租房屋的情况下，作为房屋租赁合同的过错一方，应承担合同无效的责任，应返还刘福荣已付的租赁费和赔偿全部经济损失67,850元。邮政集团和兴分公司辩称，案涉租赁合同完已经履行完毕，刘福荣经营至租赁期限届满。邮政集团和兴分公司对外出租已经取得产权人同意，即使未取得产权人同意，但在租赁期限内无任何人对租赁房屋主张任何权益而影响刘福荣的使用。综上，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院维持原判。刘福荣向一审法院起诉请求：1.判令刘福荣与邮政集团和兴分公司签订的房屋租赁合同无效;2.判令邮政集团和兴分公司返还刘福荣房租金80,000元;3.判令邮政集团和兴分公司赔偿刘福荣装修及物品损失费67,850元。一审法院认定事实：2017年10月，出租人中国邮政集团公司哈尔滨市分公司和兴分公司（甲方）与承租人刘福荣（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定:租赁房屋坐落在哈尔滨市南岗区××哈双路××小区××层××、××房屋××楼期限从2017年10月1日至2018年9月30日;租金8万元，每年9月1日前一次性缴纳次年费用;乙方负责1楼后门进门与邮政营业厅的隔离,以后墙上访第一根梁为准，必须使用砖混结构隔离;租赁房屋用途为文化教育;租赁合同期满,租赁的装修、改善增设他物的处理:除办公设备、设施和防护设施及由乙方更换、增设的设备与功能（如电的增容等）等外，其他装修保持完整应无条件交给甲方;乙方利用承租的房产从事涉及人体健康、公共安全、安全生产、环境保护、自然资源开发利用等依照法律、法规规定必须办理许可审批的经营活动，乙方必须严格依照法律、法规规定条件和程序进行许可审批，需要办理营业执照的，必须依法注册登记;甲方依照法律、法规规定及乙方办理开业经营手续所需要的产权证等资料或本合同的约定应当配合的，甲方应积极配合和提供;甲方必须保证其出租行为的合法性，如甲方不能完整履行上述义务，导致合同无效或提前终止，应按合同第十五条第二项的约定，承担违约责任。2017年10月11日，中国邮政集团公司哈尔滨市分公司和兴分公司出具收条，写明:今收到刘福荣房屋合作款捌万元整。期限从2017年10月1日至2018年9月30日，期限一年。庭审中，刘福荣陈述涉案房屋于2018年10月20日交还邮政集团和兴分公司,邮政集团和兴分公司陈述刘福荣放在涉案房屋内的物品于2019年4月全部拿走。另查明，涉案房屋所有权人为案外人孙凯。2015年3月30日，出租人孙凯与承租人黑龙江省邮政公司哈尔滨市分公司签订房屋租赁合同,租赁房屋为涉案房屋在内的坐落于哈尔滨市南哈尔滨市南岗区××哈双路××小区××、××层××、××号;租赁期限为2015年4月1日至2020年3月31日。2017年5月14日，孙凯出具同意书，写明:本人孙凯，是南岗区王岗镇哈双路西北角金莉园小区3栋1-2层11、12号房屋二楼部分的产权人，中国邮政集团公司哈尔滨市分公司于2015年4月1日至2020年3月31日租赁该房,因中国邮政集团公司哈尔滨市分公司经营的需要,向本人提出转租部分承租面积的请求,本人孙凯在此书面同意中国邮政集团公司哈尔滨市分公司可以转租其租赁房屋的部分面积,中国邮政集团公司哈尔滨市分公司不承担违约责任。2019年7月15日，中国邮政集团公司哈尔滨市分公司出具证明,写明:中国邮政集团公司哈尔滨市和兴分公司是中国邮政集团公司哈尔滨市分公司的下属单位，对其管理。涉案房产承租后，交付给中国邮政集团公司哈尔滨市和兴分公司经营使用。因承租场地二楼有闲置部分,经产权人同意后转租。授权中国邮政集团公司哈尔滨市和兴分公司与承租人刘福荣签订《房屋租赁合同》，租期为2017年10月1日至2018年9月30日。再查明，2015年4月9日，黑龙江省邮政公司哈尔滨市分公司名称变更为中国邮政集团公司哈尔滨市分公司。2017年8月11日，中国邮政集团公司哈尔滨市分公司和兴分公司机构改革,将原和兴分公司、和兴投递局合并，设立平房区分公司。上述事实，有房屋租赁合同、房屋租赁费收据、房屋所有权证复印件、工商档案查询单、机构改革方案、产权人孙凯同意转租的证明、准予变更通知书及当事人陈述在卷佐证，一审法院予以确认。刘福荣举示的装修明细系单方制作，对该证据不予确认及采信。一审法院认为，从事民事法律活动过程中应遵循诚实、信用原则,缔约合同的双方通过磋商，充分了解合同内容的基础上签订合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。刘福荣、邮政集团和兴分公司双方签订的房屋租赁合同系真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定,为有效协议。双方均应按照约定的内容履行各自的义务。刘福荣以邮政集团和兴分公司无权处分而要求确认合同无效,根据邮政集团和兴分公司举示的证据，邮政集团和兴分公司将涉案房屋转租已取得房屋产权人的书面同意。另根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一)》第十条的规定“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”双方房屋租赁合同不符合合同无效的法定情形。刘福荣在租赁房屋签订合同前，对房屋结构及性质应全面查看及了解，刘福荣在涉案房屋内开设的幼儿园因消防通道不合格而被整顿,其原因不可归责于邮政集团和兴分公司。故刘福荣要求确认房屋租赁合同无效的诉请无事实及法律依据,不予支持。关于刘福荣诉请返还房屋租金的请求，刘福荣已将涉案房屋交付邮政集团和兴分公司租赁使用，租赁期满后刘福荣将涉案房屋返还邮政集团和兴分公司，双方签订的房屋租赁合同已履行完毕，刘福荣返还租金的请求，无事实及法律依据，不予支持。关于刘福荣主张的装修及物品损失赔偿，未举示证据予以证明，且无事实及法律依据，不予支持。判决：驳回刘福荣的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实相同。本院认为，案涉合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。消防验收不合格并不能导致合同无效的后果，刘福荣以此为由主张案涉合同违反法律法规的禁止性规定而无效于法无据，本院不予支持。关于邮政集团和兴分公司对外转租是否有效的问题。案涉房屋所有权人孙凯出具同意书，同意中国邮政集团公司哈尔滨市分公司转租案涉房屋，邮政集团和兴分公司与刘福荣签订合同经过其上级主管单位邮政集团公司哈尔滨市分公司授权，合同主体适格，享有对外转租的权利。故刘福荣主张邮政集团和兴分公司没有对外出租的权利与事实不符，本院不予支持。基于案涉合同已经实际履行完毕，没有消防通道并未影响其实际经营，且刘福荣自认没有按照合同约定办理经营许可审批及营业执照，构成违约，其损失应当自行承担。综上所述，刘福荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3236元，由刘福荣负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇一九年十二月十九日法官助理孙志军书记员周小倩