黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑12民终1461号上诉人（原审被告）：齐忠武，男，1964年1月12日出生，现住安达市。委托诉讼代理人：陶化英（系齐忠武妻子），女，1965年4月1日出生，现住安达市。委托诉讼代理人：孙高升（系齐忠武女婿），男，1989年11月22日出生，现住肇东市。被上诉人（原审原告）：牡丹江鑫程房地产开发有限公司，住所地：牡丹江市。法定代表人：岳成林，职务经理。委托诉讼代理人：王铭彦，男，1969年4月18日出生，现住牡丹江市。被上诉人（原审被告）：安达市昌德镇人民政府，住所地：安达市。法定代表人：陈若福，职务镇长。委托诉讼代理人：叶凤铭，男，1976年3月28日出生，现住安达市。委托诉讼代理人：刘英，黑龙江鼎圆晟律师事务所律师。上诉人齐忠武因与被上诉人牡丹江鑫程房地产开发有限公司（以下简称鑫程房地产公司）、安达市昌德镇人民政府（以下简称昌德镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安达市人民法院（2019)黑1281民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人齐忠武的委托诉讼代理人陶化英、孙高升，被上诉人鑫程房地产公司的委托诉讼代理人王铭彦，被上诉人昌德镇政府的委托诉讼代理人叶凤铭、刘英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人齐忠武上诉请求：1.撤销原判，改判驳回鑫程房地产公司的诉讼请求；2.一二审诉讼费用由鑫程房地产公司负担。事实和理由：1.齐忠武与昌德镇政府签订的拆迁安置协议，鑫程房地产公司不是合同主体，不符合诉讼主体资格。2.齐忠武与昌德镇政府签订的拆迁安置协议中约定，由鑫程房地产公司协助齐忠武按照住宅楼政策办理按揭贷款，鑫程房地产公司至今未协助齐忠武办理按揭贷款，故不同意给付尚欠房款。被上诉人牡丹江鑫程房地产公司辩称，原审法院判决正确，应予以维持。被上诉人昌德镇政府辩称，原审法院判决正确，应予以维持。鑫程房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令齐忠武、昌德镇政府给付房屋回迁面积差价款246,443元；2.诉讼费由齐忠武、昌德镇政府负担。一审法院认定事实：2013年3月1日，鑫程房地产公司与昌德镇政府签订了昌德镇昌德小区二期工程开发建设合同。合同约定，由鑫程房地产公司投资开发建设昌德镇昌德小区二期工程。其中合同第五条第一款第四项约定：如出现不按期缴纳房屋找差价款的个别业主，甲方（昌德镇政府）协助乙方（鑫程房地产公司）催缴。后鑫程房地产公司按照合同约定将该工程建设竣工并备案验收，但在回迁安置过程中，鑫程房地产公司对齐忠武超面积安置。齐忠武原房屋面积75.24平方米，经过安达市牛城房产测绘有限公司测绘，安置房屋的总面积为141.16平方米，增加了65.92平方米。按照约定，齐忠武已向鑫程房地产公司交纳了50,000元房屋差价款，剩余房屋差价款246,443元，齐忠武始终未付。一审法院认为，本案争议焦点问题是：齐忠武、昌德镇政府是否应给付鑫程房地产公司房屋回迁面积差价款246,443元。鑫程房地产公司与昌德镇政府签订的昌德镇昌德小区二期工程开发建设合同是双方真实意思表示，合同合法有效。鑫程房地产公司对齐忠武予以超面积安置，并且昌德镇政府与齐忠武在房屋征收补偿安置协议中约定了超面积安置房屋的价格，因此，齐忠武应支付房屋回迁差价款。此外，开发建设合同中已经对不按期缴纳房屋差价款事宜予以了约定，即昌德镇政府协助鑫程房地产公司催缴。因此，昌德镇政府不应代替获得超面积安置的齐忠武支付或者与齐忠武共同支付房屋差价款。庭审中，齐忠武认可已将部分房屋差价款缴纳给鑫程房地产公司，并明确表示接受该回迁安置房屋，故齐忠武应向鑫程房地产公司交纳剩余房屋差价款。齐忠武以与昌德镇政府在回迁安置协议中约定剩余房屋差价款以按揭贷款方式缴纳，不同意支付房屋差价款的抗辩理由不成立，不予支持。综上所述，鑫程房地产公司要求齐忠武给付房屋回迁面积差价款的诉讼请求合理，应予以支持。但要求昌德镇政府共同给付房屋回迁面积差价款的诉讼请求理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条规定，判决：一、齐忠武给付牡丹江鑫程房地产开发有限公司房屋超面积回迁差价款246,443元，于判决生效后十日内履行；二、驳回牡丹江鑫程房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4,996元，由齐忠武负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审法院确认原审判决认定的事实。另查明，2012年9月3日，齐忠武与昌德镇政府签订的房屋征收补偿安置协议，约定由于置换房屋面积增加，多余款项由房屋产权人给付，首付不能低于50,000元，剩余部分由开发商按照住宅楼政策给予按揭贷款。鑫程房地产公司就尚欠房屋面积差价款246,443元至今未协助齐忠武办理住宅楼政策按揭贷款，并表示无法办理。二审期间，齐忠武表示如住宅楼政策按揭贷款无法办理，亦要求回迁房屋，不同意搬出回迁房屋由鑫程房地产公司就拆迁房屋另行货币补偿。2013年12月26日，齐忠武回迁入户，房屋已实际使用。以上事实有房屋征收补偿安置协议、开发建设合同、询问笔录、一二审庭审笔录在卷证实。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.鑫程房地产公司作为原告诉讼主体是否适格。2.齐忠武是否因鑫程房地产公司未协助办理按揭贷款可拒绝给付尚欠回迁房屋面积差价款。关于鑫程房地产公司作为原告诉讼主体是否适格的问题，本案中，虽由昌德镇政府与回迁户齐忠武签订房屋征收补偿安置协议，但昌德镇政府和鑫程房地产公司签订的开发建设合同约定由昌德镇政府协助收缴房屋回迁面积差价款，昌德镇政府不是给付回迁面积差价款的义务主体。齐忠武作为实际回迁人，负有给付差价款的责任。且齐忠武已将部分房屋差价款50,000元交纳给鑫程房地产公司，并于2013年12月回迁入户，应视为齐忠武认可鑫程房地产公司系主张差价款的权利人。综上，鑫程房地产公司作为原告诉讼主体适格，要求齐忠武给付房屋回迁面积差价款的诉请有理，应予以支持。关于齐忠武是否因鑫程房地产公司未协助办理按揭贷款可拒绝给付尚欠回迁房屋面积差价款的问题，本案中，齐忠武与昌德镇政府签订的协议约定由鑫程房地产公司给齐忠武按照住宅楼政策给予按揭贷款作为付款的延缓条件，属一时性抗辩，而不是永久性抗辩。现齐忠武已经回迁房屋6年之久，且齐忠武在二审中明确表示不同意搬出回迁房屋由鑫程房地产公司就拆迁房屋另行货币补偿。故齐忠武应在合理期限内给付尚欠246,443元回迁房屋面积差价款。本院鉴于齐忠武已回迁房屋6年之久，且因并未办理贷款亦未花销贷款利息，以及鑫程房地产公司至今未按照协议约定协助齐忠武办理住宅楼政策按揭贷款等情况，综合认定，应适当延长齐忠武给付鑫程房地产公司尚欠房屋面积差价款246,443元的期限。综上所述，上诉人齐忠武的上诉请求不能成立，应予以驳回；鉴于本案实际情况，对齐忠武给付尚欠房款时间调整为本判决生效后六个月内。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安达市人民法院(2019)黑1281民初1407号民事判决；二、齐忠武于本判决生效后六个月内给付牡丹江鑫程房地产开发有限公司房屋回迁面积差价款246,443元；三、驳回牡丹江鑫程房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一二审案件受理费9,992元，由齐忠武负担。本判决为终审判决。审判长 朱 丽审判员 朱保东审判员 于成林二〇一九年十二月十三日法官助理陈奇书记员王春宇