广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21333号上诉人（原审被告）：广州市白云区钟落潭镇大纲领村第八经济合作社。住所地：广东省广州市白云区钟落潭镇大纲领村。负责人：冯伟财，社长。委托诉讼代理人：程林权，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：符丽，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邝浩联，男，1954年1月28日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：谭宗成，广东深宏盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢佳敏，广东深宏盾律师事务所律师。原审第三人：肖丽珍，女，1952年5月21日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：谭宗成，广东深宏盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢佳敏，广东深宏盾律师事务所律师。上诉人广州市白云区钟落潭镇大纲领村第八经济合作社（以下简称大纲领村八社）因与被上诉人邝浩联、原审第三人肖丽珍租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人大纲领村八社向本院上诉请求：撤销一审判决，驳回邝浩联的诉讼请求。事实和理由：一、邝浩联承租大纲领村八社案涉地块所签订的《承包协议》于2014年3月20日早已终结。二、邝浩联在协议期满后以种种理由拒绝离场，直至2017年拆迁时也一直占用涉诉土地，且占用期间的租金分毫未交，邝浩联此举属无赖所为。三、邝浩联称因大纲领村八社损害其优先承租权，所以一直占用涉诉土地至2017年且租金一分不交，三年时间内，邝浩联如果通过法律途径主张的话，上述纠纷是可以解决的，所以邝浩联的行为是利用损害其优先承租权这一说法来掩盖其无赖的行为。四、拆迁时涉诉的土地，邝浩联早应在2014年协议期满时就将案涉土地归还大纲领村八社，故涉诉土地的一切补偿应与邝浩联无关。综上，请求二审法院查明事实，依法处理。大纲领村八社在二审补充上诉意见如下：一、一审程序错误。1.肖丽珍撤诉是在2019年7月19日第二次开庭时，也就是在第一次开庭2019年4月16日之后，但一审法院没有下达裁定准许，违反了民事诉讼法的规定。2.2019年8月12日的《询问笔录》肖丽珍没有签名确认，违反了法定程序。二、原判部分关键事实没有认定，且适用法律错误。1.案涉简易厂房所有权属于大纲领村八社。依据2010年8月28日《承包协议》约定：大纲领村八社（甲方）将本社大瓦简易厂房续租给邝浩联（乙方），第四条约定：乙方承包期间所建的墙、窗和水电设施，期满后不能拆除。因此，依据双方合同约定，合同期满，简易厂房所有权归大纲领村八社。2.现有证据无法对邝浩联兴建简易厂房面积作出认定。首先，邝浩联在承包案涉简易厂房前，大纲领村八社已经拥有简易厂房，这不仅有2010年8月28日《承包协议》约定，而且证人也有作证。其次，第三人肖丽珍及案外人冯沛新在案涉土地上各自建设了简易厂房；再者，在案证据证实，对于邝浩联所建简易厂房的面积明确注明以实测为准，但邝浩联并没有提交实测证据，因此，实测面积无法确认。3.原判将简易厂房的建造者与附着物补偿对象混为一谈。《广东省征用农民集体所有土地各项补偿费管理办法》第五条规定：被征地单位收取的青苗补偿费、附着物补偿费和安置补偿费，属于个人所有的，应按标准如数支付给个人，属于集体所有的不得分发给个人。广州市人民政府穗府办规【2017】10号第三十一条规定：除房屋外的一般附着物的补偿对象为所有权人，如无产权证明，则为建设人、使用人，承包经营协议另有约定的除外。4.大纲领村八社与邝浩联租赁合同期满，合同的权利义务终止。政府征收案涉土地时，大纲领村八社与邝浩联不存在合同关系，大纲领村八社与冯浩元存在租赁合同关系。一审判决认为合同到期后，大纲领村八社没有行使合同解除权，原租赁合同继续有效明显与事实不符，同时违反了法律规定。一审判决邝浩联在合同终止后仍然享有合同权利，违反法律规定。5.一审判决认为邝浩联享有优先租赁权没有法律依据。严格地讲，租赁优先权并不是优先权的一种，因为优先权是指法律基于特殊性政策性考虑而赋予某些特种债权或其他权利的一种特殊效力，以保障该项权利能够较之普通债权而优先实现。优先权是债权，租赁权并不是债权，而是具有物权性质的权利。6.原判认定第三人及案外人将租赁合同转让给邝浩联没有事实和法律依据。7.原判适用法律错误。本案作为租赁合同纠纷，邝浩联的诉讼请求没有事实和法律依据。关于案涉租赁物在合同约定的租赁期间是否发生了政府征收行为的问题。本案属于租赁合同纠纷，处理的是建立在租赁合同基础上出租方和承租方的权益归属问题。三、一审认定事实明显错误。邝浩联搭建的建筑物（包括肖丽珍、冯沛新、冯敏康等人搭建部分）属于简易结构（E），具体理由如下：1.邝浩联在诉状中自认搭建的是简易厂房，并且自认位于八社的建筑面积为513平方米。邝浩联在第二次开庭笔录中自认“政府进行整体分开测量的面积是地上建筑物面积513平方，原告本人去钟落潭拆迁办了解情况，拆迁办告诉我的”。2.邝浩联前述自认事实，与《征收补偿作价表》相一致。该表中的第7行第13列所登记的面积也正是513平方米，对应的建筑物建构为简易结构（E），对应的单价是350元/平方米。3.结合《测量清点详查表》第9列第12、13行，简易结构（E）相加的面积也正是513平方米，对应该两行最后一列的备注栏中分别载明“钢架琉璃瓦顶、钢架石棉瓦顶”。4.该备注内容与邝浩联、肖丽珍及其证人李某陈述的建筑物结构一致。（1）邝浩联在第一次开庭笔录中陈述“第三人是连同铺位及地块转租给我，当时是石棉瓦搭建的”；（2）证人李某在第一次开庭笔录中陈述“涉案厂房是原告雇佣我去做的，大概有300多方，是钢架结构。搭棚那些是我介绍别人去建我没有搭建”；（3）邝浩联在第二次开庭笔录中陈述“之前是由第三人搭建了70多方，我搭建了部分铁星瓦房、石棉瓦，搭建的面积大约600平方米左右”。因此，综上所述，无论是从邝浩联的陈述，还是其申请的证人证言，都直接反映其搭建的是“石棉瓦、钢架”的简易结构，同时其主张的建筑面积、所述建筑结构与《征收补偿作价表》、《测量清点详查表》，也可以相互印证，充分证明邝浩联搭建的简易结构。因此，一审认定邝浩联搭建的是砖木结构，与事实严重不符，与本案中的客观证据相矛盾。被上诉人邝浩联、原审第三人肖丽珍共同答辩称，1.关于肖丽珍撤诉的问题，这个案子在一审时开了三次庭。在2019年8月30日还在进行补充调查和质证，当时是法院依职权把整个拆迁测量补偿款的计算明细证据从相关部门调回来之后，把双方当事人通过传票的方式传到法庭进行了调查。也就是说辩论终结应该是在最后一次开庭的最后一次辩论才叫辩论终结。这是关于程序方面的问题。也就是说在这种时候关于签名确认的问题，只是形式上的瑕疵，不构成所谓的程序错误。2.关于附着物，邝浩联一审有申请把冯沛新、冯敏康列为第三人参加诉讼，当时一审法院考虑到整个证件可能跟他们没有实质性关系，并没有同意邝浩联的申请，但是一审法院都有把上述人员传到法庭进行当面确认，而且也形成了询问笔录，询问笔录应该也是附卷的。3.关于简易结构的问题。邝浩联在民事起诉状里面提到的是简易厂房，并不是补偿标准里面简易结构按照350的标准来补偿。实际上这个客观事实，政府拆迁的时候去现场测量过，而且也形成照片。简易厂房是邝浩联出资搭建的，一直也是其在行使管理的一些权限。一审法院按照砖木结构将513平方米计算给邝浩联，在事实上也是符合客观事实的。而且关于合同的问题，大纲领村八社提到一审法院确认所谓的优先承租权，实际上一审法院没有明确的说是确认优先承租权。邝浩联向一审法院起诉请求：1.大纲领村八社支付邝浩联建（构）筑物和地上附着物补偿款1600560元。2.本案诉讼费由邝浩联承担。一审法院经审理查明：邝浩联述称第三人肖丽珍租得位于大瓦塘边（地名）的大纲领村八社土地600平方米及相邻的广州市白云区钟落潭镇大纲领村第六经济合作社土地200平方米进行生产经营。后肖丽珍将土地一并交由邝浩联进行经营，邝浩联经得大纲领村八社同意后拆旧建新。搭建起简易结构厂房，该厂房横跨大纲领村八社及广州市白云区钟落潭镇大纲领村第六经济合作社的土地。2010年8月28日，邝浩联与大纲领村八社续签《承包协议》，协议约定：现经甲方（即大纲领村八社，下同）社委研究决定将本社大瓦简易厂房续租给乙方（即邝浩联，下同）使用，经双方协商如下：一、简易厂房每年完税后租金5160元正租金年底一次付清。承包时间由2010年9月19日至2014年3月20日止。承包期内租金不变。二、双方签订协议后，乙方每年付一次租金伍仟壹佰陆拾元正（5160元）给甲方，先付款后使用。并先收押金1000元。押金在期满经甲方验收后才退给乙方。在承包期内，乙方转让铺位或改变设施，须经甲方同意。三、乙方必须按时交清承包款，如超过期不交款，甲方有权对乙方进行封铺处理。四、乙方承包期间所建的墙、窗和水电设施，期满后不能拆除。五、乙方在承包期间，防火及安全生产工作，税收及其他社会费用和法律责任，由乙方负责，与甲方无关。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，希共同遵守。签订合同后，双方按协议履行至合同约定到期之日2014年3月20日。大纲领村八社述称合同到期后，已将厂房出租给其他人，但邝浩联拒绝退出也未缴纳租金。邝浩联则称合同到期后，未经其本人同意，大纲领村八社将物业转租损害其优先承租权，所以拒绝退出并使用至拆迁时，期间未交租。后因建设需要，涉案地块被国家征收，2017年12月12日，邝浩联向大纲领村八社发《致纲领八社的函》，内容：“本人与贵社签订了一份租地《协议书》，租用了贵社位于大瓦塘边（地名）的集体土地供给600平方米。一直以来本人都依照协议向贵社缴纳租金至协议结束。在使用上述土地期间，我在承租的土地上投资搭建了约600平方米的简易厂房（实际面积以测量为准）。今年承租的土地被国家政府部门征收，本人愿意依照协议约定将土地交回给生产社。有关土地上的建筑物、构筑物补偿事宜，请经济合作社法定代表人凭此函与邝浩联联系。”大纲领村八社于2017年12月30日作出公示“我社位于大瓦塘边（地名）的集体土地约600平方，在出租给邝浩联使用时，邝浩联投资建设了550㎡（以征收测量为准）”的简易厂房。现以公示形式对外公布，如有争议，请在五天内到本社提出争议依据。2018年3月2日，大纲领村八社向邝浩联出具《证明》，内容：“收到邝浩联《致纲领八社的函》，现经我社对外公示后无争议，证实其通过签订《协议书》租用我社位于大瓦塘边（地名）的集体土地约600平方时期，在该土地投资建设了约550平方的简易厂房，以实测为准。特此证明。”后，广州市白云区钟落潭镇人民政府与大纲领村八社、广州市白云区钟落潭镇大纲领经济联合社及广州市白云区钟落潭镇大纲领村村民委员会签订《珠三角城际轨道交通新塘经白云机场至广州北站项目建（构）筑物及地上附着物拆迁补偿协议书》（合同编号：ZLTXBG-DGL-G117-1，测量编号：G117-1），签订上述协议后，广州市白云区钟落潭镇人民政府向大纲领村八社支付相应的补偿款。经一审法院向广州市白云区钟落潭镇人民政府发函调查，钟落潭镇镇政府向法院提供涉案地块的征收补偿资料：《珠三角城际轨道交通新塘经白云机场至广州北站项目征收补偿作价确认表》（合同编号：ZLTXBG-DGL-G117-1，测量编号：G117-1）(以下简称作价确认表)、《珠三角城际轨道交通新塘经白云机场至广州北站项目建（构）筑物及地上附着物拆迁补偿协议书》（合同编号：ZLTXBG-DGL-G117-1，测量编号：G117-1）、《关于拨付珠三角城际轨道新白广项目大纲领村建（构）筑物及地上附着物（G117-1）拆迁补偿款的请示》、《费用报销单》及《广州市农村财务专用收据》。经向双方核实，拆迁补偿范围内涉及邝浩联、大纲领村八社及案外人冯沛新等人所建建（构）筑物。大纲领村八社向法庭提交于1998年9月1日与冯沛新签订的《土地承包合同》及于2012年12月20日与冯敏康签订的《承包协议》，主张邝浩联所主张的建筑面积已将上述两份合同内的建筑计算在内。经向冯敏康及冯沛新家属冯锐华、冯春宇调查，冯锐华提交广州市白云区钟落潭镇安平村第一经济合作社及安平村民委员会的《证明》一份，证实冯沛新已因交通事故于2018年5月23日死亡。冯锐华确认其父亲冯沛新与大纲领村八社承包土地建厂房后约于2013年已经作价转让邝浩联。冯敏康述称其是冯沛新侄子，冯沛新因在2005年外出让其帮忙管理厂房，因冯沛新离开时间较久，大纲领村八社以合同到期为由与其重新签订合同，即签订了大纲领村八社提交的《承包协议》，冯敏康确认该厂房已经转让给邝浩联。大纲领村八社提交的两份协议书涉及的地块实为同一地块。根据作价确认表登记，砖木结构的补偿单价为3120元，邝浩联、大纲领村八社双方确认邝浩联及冯沛新所建建筑为砖木结构，大纲领村八社对邝浩联主张邝浩联及冯沛新所建的建（构）筑物面积为513平方米的事实予以确认。另查明，大纲领村八社方原社长冯某述称大纲领村八社在与邝浩联签订协议前，地块出租给一个叫曾祥仲的人。厂房由曾祥仲所建，出租给邝浩联时有约70平米房简易厂房。第三人确认曾祥仲为其配偶。以上事实，有承包协议、至纲领八社的函、公示、证明、珠三角城际轨道交通新塘经白云机场至广州北站项目征收补偿作价确认表、珠三角城际轨道交通新塘经白云机场至广州北站项目钟落潭镇建（构）筑物及地上附着物拆迁补偿协议书、关于拨付珠三角城际轨道新白广项目大纲领村建（构）筑物及地上附着物（G117-1）拆迁补偿款的请示、费用报销单、广州市农村财务专用收据、协议书、证人证言及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有”。根据《广东省征用农民集体所有土地各项补偿费管理办法》第五条规定：被征地单位收取的青苗补偿费、附着物补偿费和安置补助费，属于个人所有的，应按标准如数支付给个人，属于集体所有的不得分发给个人。被征用土地上的青苗属集体所有，但已由单位或者个人承包经营的，被征地单位收取的青苗补偿费应当按承包经营期限合理补偿给承包经营者。广州市白云区钟落潭人民政府已经向大纲领村八社发放的征地补偿款中建（构）筑物补偿款应当归所有人。邝浩联是否仍是建（构）筑物的所有人是本案认定补偿款归属的关键。首先，需要厘清被征收的建（构）筑物由谁投资建设的问题。邝浩联在2017年12月12日向大纲领村八社发出《致纲领八社的函》中，要求大纲领村八社确认其投资搭建了约600平方米的简易厂房的事实。大纲领村八社对此进行公示并向邝浩联出具了证明。大纲领村八社作为土地所有者及出租人，应当清楚厂房实际投资建设人，且其庭审中明确确认当时知悉邝浩联拆旧建新的情况，且在签订《承包协议》也明确为续租。可见，邝浩联在之前一直在使用该厂房，即使如证人冯某所述出租给邝浩联时只有70平方左右的简易厂房，但大纲领村八社已确认在2010年左右经得其同意，邝浩联已经拆旧建新。因此，不管上一合同的租赁方是曾祥仲还是第三人肖丽珍，均不影响认定现有建筑是由邝浩联所建。邝浩联租得地块后未转让他人，也未发生由他人建设情况，因此，邝浩联主张征收拆除的建（构）筑物为其所有，事实较为清楚，一审法院予以采信。第二，承包协议到期后，邝浩联所建的建（构）筑物所有权是否转移大纲领村八社的问题。承包协议于2014年3月20日到期，大纲领村八社辩称合同到期后，邝浩联拒绝离场继续占用，且到期后未缴纳过租金，到2017年拆迁时已违约，因此补偿应归于大纲领村八社，同时辩称已将物业转租其他人。邝浩联确认合同到期时，大纲领村八社将物业转租损害其优先承租权所以未交出物业并一直使用。综合双方陈述，大纲领村八社转租一事属实，但因邝浩联主张优先承租权未退出，大纲领村八社与他人签订的承租合同并未实际履行，但大纲领村八社也未行使合同解除权，应视邝浩联、大纲领村八社的协议仍继续履行，涉案的建筑物未因合同解除，由大纲领村八社一并收回而发生所有权转移。且在拆迁时，大纲领村八社仍向邝浩联出具证明确认邝浩联投资建设简易厂房的事实。可见，邝浩联仍为其投资建设的厂房所有者。因此，大纲领村八社主张邝浩联未支付租金存在违约，可以通过另案处理要求邝浩联支付拖欠的租金，而不能以此主张补偿款归大纲领村八社所有。因双方均确认邝浩联主张的建筑物为砖木结构及面积为513平方米。因此，大纲领村八社应当将已领取的补偿款中的1600560元（3120元/平方米×513平方米）支付给邝浩联。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条，《广东省征用农民集体所有土地各项补偿费管理办法》第五条之规定，作出判决：自本判决生效之日起五日内，广州市白云区钟落潭镇大纲领村第八经济合作社向邝浩联支付建筑物的补偿款1600560元。本案受理费19205元，由广州市白云区钟落潭镇大纲领村第八经济合作社负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，大纲领村八社在二审提交如下证据：1.《承包协议》、冯浩元缴纳租金的收据，拟证明邝浩联承包协议到期后，大纲领村八社已将案涉简易厂房租赁给冯浩元，邝浩联继续依据已终止四年的承包协议主张权益，没有依据；2.邝浩联、冯沛新和冯敏康缴纳租金的收据，拟证明案涉简易厂房同时出租给邝浩联、冯沛新和冯敏康三人，存在三个不同的租赁合同关系，邝浩联所称的合同转让关系与实际情况不符，邝浩联最后一次交租至2014年3月20日，双方合同关系已终止。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。从上述规定可知，确定地上附着物的补偿款所要考量的因素仅有所有者这一个因素，对于大纲领村八社提出的其他因素本院在实体处理时不予考量，大纲领村八社可另循法律途径解决。邝浩联主张，大纲领村八社应向其支付513平方米的建筑物和地上附着物补偿款1600560元，从大纲领村八社2018年3月2日出具的《证明》看，大纲领村八社对于邝浩联在租用其土地投资建设简易厂房这一事实并无异议。因此，邝浩联主张取得建筑物和地上附着物补偿款理据充分，本院予以支持。至于邝浩联取得补偿款的具体数额的问题，根据作价确认表登记，砖木结构的补偿单价为3120元，双方确认邝浩联所建建筑为砖木结构，大纲领村八社对于建筑面积为513平方米的事实亦予以确认，现大纲领村八社已领取了补偿款，故大纲领村八社应向邝浩联支付补偿款1600560元。一审法院对此处理正确，本院予以确认。大纲领村八社的上诉依据不足，本院不予支持。至于大纲领村八社二审提交的证据，因与确定地上附着物的所有者无关，即与本案实体处理无关，本院均不予采信。综上，上诉人的上诉缺乏依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费19205元，由上诉人广州市白云区钟落潭镇大纲领村第八经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  丁阳开审判员  刘 欢二〇一九年十二月二十日书记员  李苇镟