云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初3290号 原告：邹铠鸿，女，1968年12月7日出生，汉族，居民，住个旧市。 被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市。 法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟柱生，系该公司员工。代理权限：特别授权。 原告邹铠鸿与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹铠鸿、被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人钟柱生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹铠鸿向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《委托投资经营合同》合法有效；2.判令被告向原告支付自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金21167元；3.判令被告向原告按每天10.5835元的标准支付自2019年4月1日起至2019年9月16日的违约金1788.61元，及自2019年9月17日至实际支付完毕之日止的违约金；4.《委托投资经营合同》继续履行至2028年3月31日止；5.案件受理费由被告承担。事实和理由:2015年3月20日，原被告双方签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买吉成骊都1-xxx号酒店式公寓，2015年7月31日，双方又签订了12年的《委托投资经营合同》和《补充协议》，合同为不可撤销合同，并对租金标准及违约责任等进行了约定，委托经营期限自2016年4月1日起开始履行。被告支付了前三年的租金，自2019年4月1日起未支付第四年租金21167元。2019年2月起，被告未按《委托投资经营合同》和《补充协议》的约定履行，还要求与原告重新签订合同，严重损害了原告的合法权益。 被告云南吉成投资有限责任公司辩称，我公司欠原告2019年4月1日至2020年3月31日的租金是事实，对原告主张的租金无异议。但我公司因市场及自身问题，经营亏损，公司现无力继续支付原告租金，请求法院解除双方签订的委托投资经营合同及补充协议。大量的诉讼，给公司及法院都带来了巨大的工作量。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.《商品房购销合同》1份，欲证实2015年3月20日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，原告向被告购买吉成骊都1幢9层923号房屋，房屋价款为264590元； 2.《委托投资经营合同》、《委托投资经营合同之补充协议书》、《委托投资经营合同补充协议书》各1份，欲证实2015年7月31日，原、被告双方签订《委托投资经营合同》等合同，合同对委托期限、租金标准及违约责任等均进行了约定； 3.租金补贴协议、协议书、收条、收据、发票各一份，欲证实原告已经交清房屋相关的税费。 经质证，被告对原告提交的证据均无异议。 被告未向本院提交证据材料。 本院经对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告均无异议，该证据能够证实原告向被告购买房屋后将房屋委托被告投资经营管理，双方对相关权利义务进行约定的事实，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2015年3月20日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买“吉成﹒骊都”商品房中第1幢第9层xxx号房，房屋建筑面积为44.11平方米，房屋总价为264590元，原告支付了全部购房款。2015年7月31日，双方签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋的投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即2016年1月1日至2027年12月31日（如因交房时间提前或者顺延，委托期限相应提前或顺延）；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金第一年至第三年按原告购买委托房产总金额的6%，即租金为15875元／年；第四年至第六年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为21167元／年；第七年至第九年按原告购买委托房产总金额的10%，即租金为26459元／年；第十年至第十二年按原告购买委托房产总金额的12%，即租金为31751／年；第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。双方同时签订《委托投资经营合同之补充协议书》，约定原告可免费入住被告开发的吉成﹒骊都1栋内的骊都国际大酒店（暂定名）内的标准间。自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告每年可免费入住7天。双方还对租金补贴、发票、税费、物业管理费、接房验房等内容进行了约定。被告按约支付了原告自第一年至第三年的租金，原告于2018年6月2日向被告出具收条，收到了被告支付的2018年4月1日至2019年3月31日的委托经营年收益15875元。因被告未按约支付原告2019年度的费用，原告遂向本院起诉要求解决。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的比例计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的租金是双方订约时均可预见的，现被告未按合同约定的期限支付原告自2019年4月1日起至2020年3月31日止的租金，已构成违约，故被告应按合同约定支付原告房屋租金21167元。 违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告制作提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。原告主张由被告支付自2019年4月1日起至付清之日止的违约金，被告无正当理由逾期支付原告租金，还应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付违约金，故被告最迟应于2019年4月10日前支付，被告因迟延支付租金而应支付原告自2019年4月11日起的违约金。至2019年9月16日，被告应支付的违约金为1672.19元（21167元×0.0005×158天），原告主张违约金1788.61元，对超出部分不予支持；被告还应继续支付自2019年9月17日起至实际付清租金之日止的违约金。 被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年。其次，案涉房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、原告邹铠鸿与被告云南吉成投资有限责任公司于2015年7月31日签订的《委托投资经营合同》有效并继续履行。 二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告邹铠鸿自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金21167元及截至2019年9月16日的违约金1672.19元，合计22839.19元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年9月17日起至上述租金付清之日止的违约金。 三、驳回原告邹铠鸿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费374元，减半收取计187元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  董惠敏 二〇一九年十二月十日 书记员  普和芬