湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11221号上诉人（原审被告）：农工商房地产集团湖北置业投资有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区芦家墩**。法定代表人：周水祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘国斌，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷虎，男，1973年1月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区。上诉人农工商房地产集团湖北置业投资有限公司（以下简称农工商公司）因与被上诉人雷虎房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初8289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。农工商公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回雷虎的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由雷虎承担。事实与理由：一、对于雷虎的第一项诉讼请求应不予支持。1.农工商公司在2017年8月14日取得涉案房屋《不动产权属证明》后，雷虎也领取了《不动产权属证明》，并不存在雷虎不能办理房地产权属证书的事实，所以雷虎主张不能办证的事实不成立，农工商公司也不应赔偿不能办证的违约金。2.对双方《武汉市商品房买卖合同》第16条的理解应分为“90日内办理完房地产初始登记”和“买受人办理权属证书两个阶段，前一阶段未约定违约责任，第二阶段约定了1%的违约责任，故雷虎主张1%违约金没有合同依据。3.农工商公司无法继续按合同约定在房管局办理房屋所有权登记和土地局办理土地使用权变更的“房地产初始登记”，本案属于最高院合同法司法解释二第26条情势变更，该条款应该变更或认定解除，或者属于合同法的不可抗力，农工商公司都不应承担违约责任。4.本案不动产登记局在2017年8月14日颁发了涉案房产《不动产权属证明》，农工商公司不应向雷虎支付自交房90日后次日起至2017年8月13日的违约金或者赔偿。本案中雷虎一直在交房后积极办理初始登记事宜，在交房90日内向不动产登记中心提交全部资料并开始了不动产权籍调查，因不动产权籍调查范围、办理流程、时间等并不受农工商公司控制，本案中农工商公司在办理《不动产权属证明》过程中，并不存在过错，另外雷虎主张不能办理房地产权属证书，但雷虎从未向房地产行政部门提出过办理房地产权属证明的申请，雷虎无法证明其不能办理房地产权属证明的事实。另外，农工商公司按期交房后，雷虎即办理了装修手续并开始装修，雷虎对房屋的实际占有、使用等权利并未受到影响，雷虎未造成损失，根据合同法的规定，赔偿损失应当以实际损失为基础，即便法院认定农工商公司存在“90日内办理完房地产初始登记”违约应当承担责任，也应当根据合同法第107条“继续履行、采取补救措施”等违约责任更合适，而不是以金钱赔偿或违约金的方式。5.根据合同第10条、第16条的约定，因为交存维修基金是业主自行向房地产主管部门交存，开发商见业主收房时带过去的维修基金交存收据为业主办理交房手续，合同中的“交付使用之日”应该是业主办理收房手续之日，对于业主在2017年5月15日以后交存维修基金或办理收房的，开发商就不存在“商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”逾期的事实。6.根据合同约定，即使计算违约金也应是从办理完收房手续次日后的90日起计算至2017年8月13日。二、对于雷虎诉讼请求2“赔偿因绿地率违约造成的损失”缺乏事实及法律依据，应予驳回其诉讼请求。雷虎辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。雷虎向一审法院起诉请求：1、判令农工商公司赔偿因不能办理房地产权属证书的违约金4,483元；2、判令农工商公司赔偿因绿地率违约造成的损失300元；3、本案诉讼费由农工商公司承担。一审法院认定事实：2016年5月31日，雷虎与农工商公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定雷虎购买农工商公司投资建设的位于本市江岸区后湖塔子湖新春村农房城市花苑小区第5幢2单元33层3号（建筑面积87.04平方米）商品房一套，总金额896,531元；绿地率35%，双方同意对该商品房实际交付，最终以政府批准的规划为准；出卖人应当在2016年12月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，雷虎按约定支付了全部购房款，并于2017年1月办理涉案房屋的收房手续。因有面积差，经核算后雷虎实际支付购房款为897,355元。一审另查明，农工商公司于2017年8月14日取得《不动产权属证明》。2017年9月5日，武汉市园林和林业局做出《关于农房城市花苑小区项目配套绿地有关情况信息公开的说明》，载明：1、该项目规划审批的绿地率为32.2%。2、该小区实际建成的绿地率为29.29%。3、实际建成绿地面积（20499）比规划审核绿地面积（22539.1）少2040.1平方米。武汉市园林绿化建设管理站网上公示的《2016年10月至12月武汉市建设工程项目配套绿地审批事后监督检查情况》载明：农工商公司“补交绿化补偿费1,497,930元整，超出的部分罚款1,327,410元整”。一审法院认为，雷虎与农工商公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，农工商公司应于合同约定商品房交付使用之日（2016年12月30日）起90日内办理完房地产初始登记。农工商公司辩称其未能在商品房交付使用之日起90日内取得《不动产权属证明》系政策变化等客观原因造成，自身不存在过错。但根据双方合同约定，农工商公司应当在2017年3月30日前办理完房地产初始登记，农工商公司未能严格履行合同义务，没有为办理房地产初始登记预留合理时间，直至2017年8月14日才取得《不动产权属证明》，造成雷虎在此期间内不能办理房地产权属证书，农工商公司应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。对于违约金的计算标准，双方合同约定为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失”，庭审中农工商公司对上述违约金约定过高提出抗辩，考虑到农工商公司已完成房地产初始登记，且未对买受人的生活造成实质性的影响，现雷虎主张农工商公司按照合同约定房价款的0.5%支付违约金4,483元的诉请，予以支持。另因涉案小区绿地率没有达到合同约定的要求，农工商公司应承担违约责任，现雷虎要求农工商公司向其赔偿300元的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、农工商房地产集团湖北置业投资有限公司于本判决生效之日起5日内向雷虎支付逾期办证违约金4,483元；二、农工商房地产集团湖北置业投资有限公司于本判决生效之日起5日内向雷虎赔偿损失300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取计25元，由农工商房地产集团湖北置业投资有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，雷虎与农工商公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于农工商公司是否应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。农工商公司主张的对前述合同第十六条的解释，与该样本合同条款的目的、体系相悖，亦有违公平原则，本院对此不予支持。雷虎主张赔偿因不能办理房地产权属证书的违约金，实质上是对农工商公司逾期办理房地产初始登记导致其不能如期办理房地产权属证书而主张逾期办证违约责任。因双方签订合同第十六条系对于出卖人未能在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记所应承担违约责任的约定，而且本案中并无证据显示涉案项目在合同第九条约定的商品房交付使用之日，存在不符合交付条件的情形，故一审认定农工商公司应于合同约定商品房交付使用之日（2016年12月30日）起90日内办理完房地产初始登记并无不当。因导致雷虎无法按期办理房地产权属证书的原因在于农工商公司未能为办理房地产初始登记预留合理时间，故农工商公司应承担逾期办理房地产初始登记的违约责任。一审考虑到农工商公司已完成房地产初始登记，且未对买受人的生活造成实质性的影响，支持雷虎要求农工商公司按照合同约定房价款的0.5%向其支付违约金的主张，即判令农工商公司应向雷虎支付逾期办证违约金4,483元并无不当，本院予以维持。关于农工商公司是否应承担绿地率未达到合同约定的违约责任。因双方签订合同第四条约定“1、绿地率35%，……4、其他：商品房实际交付，最终以政府批准的规划为准”，涉案项目规划审批的绿地率为32.2%，现该小区实际建成的绿地率为29.29%，不符合合同约定，农工商公司应承担违约责任。一审判令农工商公司向雷虎赔偿300元并无不当，本院予以维持。综上所述，农工商公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由农工商房地产集团湖北置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇一九年十二月九日法官助理杜文书记员杜文