安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖06民终初192号 原告（反诉被告）：安徽亿方置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区长山路西梅苑路北翰邦国际广场****。 法定代表人：曹冲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马磊，安徽安港律师事务所律师。 被告（反诉原告）：濉溪县自然资源和规划局（濉溪县林业局），住所，住所地安徽省濉溪县岱河路**div> 法定代表人：徐亚军，该局局长。 委托诉讼代理人：盛勇，安徽胜方律师事务所律师。 第三人：濉溪县濉溪镇人民政府，住所地，住所地安徽省濉溪县淮海路iv> 法定代表人：陆松平，该镇镇长。 委托诉讼代理人：黄亮，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱健钊，安徽北方之光律师事务所律师。 第三人：濉溪县房屋征收安置中心，住所地，住所地安徽省濉溪县闸河路建设控股集团大楼**iv> 委托诉讼代理人：赵德宏，安徽亚星律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽亿方置业有限公司（以下简称亿方置业）与被告（反诉原告）濉溪县自然资源和规划局（以下简称县自然资源和规划局）、第三人濉溪县濉溪镇人民政府（以下简称濉溪镇政府）、濉溪县房屋征收安置中心（以下简称县房屋征收安置中心）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，县自然资源和规划局于2019年8月4日提起反诉，本院予以受理并合并审理。县自然资源和规划局于2019年8月8日申请追加濉溪镇政府和县房屋征收安置中心为本案第三人，本院于2019年9月18日通知濉溪镇政府和县房屋征收安置中心作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）亿方置业的法定代表人曹冲及其委托诉讼代理人马磊、被告（反诉原告）县自然资源和规划局的委托诉讼代理人盛勇、第三人濉溪镇政府的委托诉讼代理人朱健钊、第三人县房屋征收安置中心的委托诉讼代理人赵德宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿方置业向本院提出诉讼请求：1.依法判令县自然资源和规划局将坐落于濉溪县相阳南路东沱河路北侧，面积为7353.86平方米土地立即交付给亿方置业，并为亿方置业办理该宗土地使用权出让手续。2.判令县自然资源和规划局支付亿方置业违约金及赔偿损失共计3500万元（自2012年10月2日起算至2019年8月1日，直至合同履行完毕）；3.本案诉讼费用及因本案产生的其他费用均由县自然资源和规划局负担。事实和理由：2014年8月18日，亿方置业与县自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号：濉国土挂（2011）080号，合同约定：本合同项下宗地坐落于濉溪县相阳南路东沱河路北侧，面积为7353.86平方米；土地用途为批发零售用地；出让人县自然资源和规划局同意在2012年10月2日前将出让宗地净地交付给受让人亿方置业；定金为710万元，如出让人未按时提供出让土地延期交付的，每延一日，出让人应当按受让人已支付的用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金，受让人并可要求出让人赔偿延误履行而给出让人造成的损失。该合同签订后，亿方置业已支付土地出让费用1100万元。但因土地规划存在错误、西流河河道蓝线导致宗地退让问题，以及宗地上19间门面房不能拆迁等其他问题，导致县自然资源和规划局迟迟不能向亿方置业交付宗地。后经亿方置业无数次要求申请，县自然资源和规划局于2018年12月25日将合同项下用地规划调整为：用地性质：加油加气站用地；容积率：≤1.0；建筑密度：≤25%；绿地率：≤30%等条件；上述规划的变更直接导致合同项下宗地价值降低。现县自然资源和规划局不能完成宗地的拆迁事宜，致使亿方置业合同目的不能实现，为此，请求依法判决。 县自然资源和规划局辩称，1.双方于2012年7月2日签订的《国有建设用地使用权出让合同》真实、合法、有效，双方均应严格遵守。因政府规划变更，导致土地具体用途和面积发生变化，其同意在规划调整基础上，协商土地出让金及出让土地面积事宜。涉案合同是附条件合同，现在合同约定条件没有成就。该合同约定了在2012年10月2日前交付土地，同时，第六条第二项还明确约定“现状交付，根据该地出让方案约定，待濉溪镇政府和县征收拆迁补偿安置完毕后，净地交付。”其已经完成交付条件。净地交付条件至今没有成就。依照法律规定，亿方置业提出的交付出让土地和办理该土地使用权出让手续的请求不应得到支持。2.亿方置业没有按照合同约定支付土地出让款，应承担违约责任。 濉溪镇政府述称,濉溪镇政府不是涉案合同的签订主体，因合同引起的法律后果与其没有法律上的利害关系，不应作为第三人参与诉讼。 县房屋征收安置中心述称，其不是涉案合同当事人，不享有合同权利也不承担合同义务。涉案房地产征收主体是县级人民政府，县房屋征收安置中心只是征收实施单位，濉溪县人民政府未对涉案地块作出征收决定，因此不存在其对该地块实施征收安置的问题，其在本案中不应当承担责任。 县自然资源和规划局向本院提出反诉请求：1.依法判令亿方置业给付其土地出让金2450万元，利息991041.67元及违约金2900万元（该违约金计算至2019年8月1日，继续产生的违约金算至清偿完毕时止）；2.反诉诉讼费用由亿方置业承担。事实和理由：2012年7月2日，其与亿方置业签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地坐落于濉溪县相阳南路东沱河路北侧，面积为7353.86平方米，用途为批发零售用地。土地出让金3550万元。该合同第十条约定，该土地出让金分两期支付，第一期1775万元，在2012年8月2日支付，第二期在2013年7月2日前支付1775万元。第二期支付时，亿方置业应按支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的地块利率向其支付利息。同时，合同第三十条约定，亿方置业不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向其缴纳违约金。合同签订后，亿方置业在2012年6月15日支付首期土地出让款1100万元，剩余款项经其多次催促至今未付。为此提起反诉，请求依法判决。 亿方置业针对反诉辩称，1.县自然资源和规划局存在严重违反合同约定的违约行为，该合同第六条约定其务必于2012年10月2日将宗地交给亿方置业，但是到今天其一直未将土地交付给亿方置业，且县自然资源和规划局没有完成出让土地上的房屋拆迁，尚有19间门面一直占用宗地，另外其改变了土地的容积率，也没有完成关于西流河土地依法退让问题，本合同系县自然资源和规划局根本违约，根据土地出让合同第一期支付款项时间是2012年8月2日前，亿方置业主动缴纳了1100万元，但是此时县自然资源和规划局却未完成土地的交付。第二期交付的是2013年7月2日，由于县自然资源和规划局上述严重违约的事实，亿方置业享有不安抗辩权，基于此，亿方置业没有任何违约行为，由于近9年不能完成项目宗地的开发，给亿方置业造成了严重损失。2.县自然资源和规划局要求支付其土地出让金1775万元及相应利息于法无据，涉案宗地因为容积率的改变土地的价值相应降低。3.县自然资源和规划局要求亿方置业支付其违约金2900万元缺乏依据，根据合同约定，亿方置业有理由中止支付反诉人土地出让金，应对其承担违约金的数额予以降低或者免除；4.关于县自然资源和规划局提出在规划调整的基础上协商土地出让金和土地面积事宜，亿方置业愿意积极同其及本案第三人协调项目宗地出让问题的解决方法，以减少被反诉人的实际损失，维护各方合法权益。 濉溪镇政府、县房屋征收安置中心述称，县自然资源和规划局的反诉请求与其无关，不发表陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 亿方置业为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据一、《公证书》、《国有建设用地使用权出让合同》，拟证明其与县自然资源和规划局之间存在国有建设用地使用权出让合同关系的事实。 证据二、亿方置业缴费凭证，拟证明其向县自然资源和规划局缴纳土地出让等费用1100万元的事实。 证据三、濉溪县城乡建设委员会濉建字（2011）102号《相阳南路与沱河东路交口东北角地块出让规划条件》、濉溪县城市规划委员会2013年7月23日《会议纪要》、濉溪县城乡规划委员会2018年12月20日《会议纪要》濉溪县城乡规划委员会濉建字（2018）257号《关于变更濉溪县沱河东路北孟山南路东地块规划条件的函》，拟证明县自然资源和规划局土地规划存在严重错误、因西流河河道蓝线导致宗地退让问题也导致土地规划存在严重错误，致使自然资源和规划局不能向其交付土地。 证据四、照片一组，拟证明自然资源和规划局未依据《国有建设用地使用权出让合同》约定，尚有16间门面房没有完成拆迁义务，不能净地向其交付土地，存在严重违约，致使其合同目的不能实现。 县自然资源和规划局对亿方置业提交证据的质证意见为：对于证据一的真实性无异议，公证书的日期是2015年的5月18日，其与本案无关联性，对《国有建设用地使用权出让合同》无异议；对证据二真实性无异议，证明本案原告有违反缴纳出让金的事实；对于证据三的三性无异议；证据四，拆迁不是其法定职责，对于照片情况不清楚，按照合同约定我方已经完成约定，已经现状交付。 濉溪镇政府对亿方置业提交的证据质证意见为：对证据一的真实性无异议，镇政府不是合同当事人不清楚合同签订的情况，合同虽然约定由镇政府和征收办拆迁安置，但是征收安置中心一直未制作征收方案，镇政府无法实施，因此该合同履行结果与镇政府无关，镇政府不应当承担责任。证据二、三真实性无异议，与镇政府无关；证据四，照片由法庭核实，但是未拆迁的责任不在镇政府。 县房屋征收安置中心对亿方置业提交的证据质证意见为：证据一的真实性无异议，但是征收安置中心不是合同当事人，不享有合同权利也不承担合同义务，合同第六条虽然约定了由镇政府和征收办拆迁补偿安置，但是镇政府对该地块并未作出征收决定。对证据二、三无异议。对证据四请求法庭核实真实性，该证据的证明目的是房屋没有拆迁是因为政府没有发布征收决定，责任不能归属于濉溪县房屋安置征收中心。 县自然资源和规划局为支持其诉讼请求，向本院提交2012年5月10日作出的第13期《濉溪县人民政府会议纪要》（简称县《政府会议纪要》），证明其已经履行了合同约定义务，即现状交地，拆迁问题是由镇政府和征收办负责。 亿方置业对上述证据的质证意见为，对该证据三性无异议，但是对证明目的有异议，该证据恰恰说明其有向亿方置业交付土地的义务，交付土地的情况是净地交付，政府文件中对此有明确说明，而不是其所称的现状交付，同时，亿方置业认为濉溪镇政府与县房屋征收安置中心对于土地出让合同不能履行也存在明显过错。 濉溪镇政府的质证意见为，对上述会议纪要的真实性无异议，但其未看到县房屋征收安置中心的征收方案，无法实施安置问题。 县房屋征收安置中心的质证意见为，对会议纪要的真实性无异议，但是房屋征收安置必须按照法定程序进行，该出让方案虽然表明7户私人建筑物的拆迁补偿由濉溪镇政府和其负责解决，这是县政府的会议纪要，县政府作为征收主体在未发布征收决定的前提下其无法实施征收工作。不能因为濉溪县政府要求征收办负责解决，征收办要去违法进行拆迁。 当事人各方对亿方置业提供的四份证据及县自然资源和规划局提供的《政府会议纪要》的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月24日，原濉溪县国土资源局作出涉案土地的《国有建设用地使用权出让方案》（简称《出让方案》），该地编号为濉国土挂（2011）080号，地块位，地块位于濉溪县沱河东路北侧353.86平方米（约11.03亩，以实际发证面积为准），规划用途为商服用地，出让年限40年，容积率＜3.5、建筑密度＜25%、绿地率≥30%。权属来源为濉政秘［2011］73号文件《关于同意收回碱河路南侧、淮海路西侧等两宗国有建设用地使用权的批复》，该宗地出让方式为挂牌出让。《出让方案》规定，宗地内剩余七户私人建筑物、附属物的拆迁补偿由濉溪镇政府和县房屋征收安置中心负责，该宗土地实行现状出让，净地交付。《出让方案》还对挂牌起价、建筑要求、出让条件、出让时间、出让起价及增幅、竞买人范围、竞买人付款方式等作出具体规定。2012年5月10日，濉溪县人民政府县长办公会议，批准了上述《出让方案》。后亿方置业参与竞买，以3550万元的出让价格竞得涉案土地使用权，2012年6月15日，亿方置业向出让人支付1100万元。 2012年7月2日，亿方置业作为受让方与出让人原濉溪县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》[（合同编号：濉国土挂（2011）080号]，合同除按《出让方案》约定了出让土地的位置、面积、规划等内容外，还约定：出让价格为3550万元（定金710万元，该款抵作土地出让价款），由亿方置业分二期向出让人支付，2012年8月2日之前支付1775万元，2013年7月2日之前付1775万元；出让人同意在2012年10月2日前将出让宗地交付给受让人，出让方式为现状出让，根据该地块出让方案约定，待濉溪县濉溪镇和濉溪县征收办拆迁补偿安置完毕后，净地交付；受让人同意宗地建设项目在2012年12月2日之前开工，在2013年12月2日之前竣工。受让人应在按合同约定付清本宗地全部出让价款后，持合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。违约责任约定：受让人不能按时支付国有建设用地出让价款的自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。合同签订至现在，涉案土地内剩余七户私人建筑物、附属物均未拆除，亿方置业除已支付的1100万元款项外，亦未支付剩余出让价款。 另查明，2013年7月23日，濉溪县城市规划委员会决定，对涉案地块建筑线因河道退让距离的要求退让距进就行了了调整。2018年12月25日，濉溪县城乡建设委员会作出濉建字[2018]257号《关于变更濉溪县沱河东路北、孟山南路东地块规划条件函》，对涉案土地的规划进行了变更，变更内容为：1.用地面积：7353.86平方米（11亩）；2.用地性质：加油加气站用地；3.容积率：≤1.0；4.建筑密度：≤25%；5.绿地率：≥30%；6.建筑退让：退让相阳南路：多层（低层）≥15米，高层≥20米；退让西流河河道中心线：≥45米。7.其他要求。 本院认为，县自然资源和规划局（原县国土资源局）作为县级人民政府土地管理部门与亿方置业签订《国有建设用地使用权出让合同》，将涉案国有土地使用权出让给亿方置业，其行为符合法律规定，且合同内容既不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，依法应确认合同有效。 依法成立的合同，对合同双方均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，合同约定：出让人同意在2012年10月2日前将出让宗地交付给受让人，出让方式为现状出让，根据该地块出让方案约定，待濉溪县濉溪镇和濉溪县征收办拆迁补偿安置完毕后，净地交付；受让人同意宗地建设项目在2012年12月2日之前开工。从上述约定可以看出，县自然资源和规划局应在2012年10月2日前，将涉案土地使用权以净地交付的方式移交给亿方置业，即使是完成对涉案土地上建筑物及其附属物拆迁需要一定的时间，但也应在约定的涉案建设项目开工日期（2012年12月2日）前实现净地交付，但直至现在，涉案土地内剩余七户私人建筑物、附属物尚未拆除，且涉案土地出现建筑线因河道退让距离要求进行的退让线调整和规划的变更。县自然资源和规划局未能依照合同约定履行义务，其行为显属违约，亿方置业要求判令其履行交付出让土地并为其办理土地使用权登记的相关手续并承担违约责任的理由成立，本院予以支持。 依照合同约定，亿方置业作为涉案土地的受让方，应向县自然资源和规划局支付土地出让金3550万元，该款分二期支付，2012年8月2日之前支付1775万元，2013年7月2日之前付1775万元。2012年6月15日亿方置业在除连同定金一次性支付了1100万元外，剩余土地出让金未能按合同约定支付。县自然资源和规划局反诉请求其依照合同约定足额支付下欠出让金的理由成立，依法应予支持。县自然资源和规划局主张亿方置应承担未能依照合同约定支付出让款的违约责任，亿方置业辩称其是在合同约定的第一期支付款项时间前就主动缴纳了1100万元，因县自然资源和规划局未完成土地的交付。严重的违法合同约定，其对继续履行剩余款项的义务享有有不安抗辩权，但其所付款项与合同约定第一笔数额1775万元仍有悬殊，其行为亦属违约。 由于亿方置业和县自然资源和规划局在合同履行过程中，分别存在未全部履行和未履行合同约定的义务，双方均应对涉案合同未能实现目的承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。故对双方提出的由对方承担支付违约金部分的本诉及反诉请求，本院均不予支持。虽然《出让方案》规定濉溪镇政府和县房屋征收安置中心负责出让土地的拆迁补偿工作，但因上述两单位并不是涉案合同的相对人，涉案合同对其不具有约束力，县自然资源和规划局应在合同履行过程中，请求其在《出让方案》规定的范围内给予其帮助和支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条规定，判决如下： 一、濉溪县自然资源和规划局（濉溪县林业局）于本判决生效后30日内，将位于濉溪县相阳南路东沱河路北侧，面积为7353.86平方米土地以净地方式交付给安徽亿方置业有限公司，并为安徽亿方置业有限公司办理该宗土地使用权出让手续；逾期不能交付，每延期一日，濉溪县自然资源和规划局（濉溪县林业局）按安徽亿方置业有限公司已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向其给付违约金。 二、安徽亿方置业有限公司于本判决生效15日内向濉溪县自然资源和规划局（濉溪县林业局）支付土地出让金2450万元；逾期支付，自滞纳之日起，安徽亿方置业有限公司每日按迟延支付款项的1‰向濉溪县自然资源和规划局（濉溪县林业局）缴纳违约金； 三、驳回安徽亿方置业有限公司、濉溪县自然资源和规划局（濉溪县林业局）的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费597305.21元，由安徽亿方置业有限公司负担316800元，由濉溪县自然资源和规划局（濉溪县林业局）负担280505.21元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长 刘 静 审判员 化启武 审判员 王冬宁 二〇一九年十一月二十九日 书记员 刘培培 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 2、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。