河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终5078号上诉人（原审被告）:河南浩华置业集团有限公司。法定代表人张林，该公司董事长。委托代理人王建群，该公司工作人员。委托代理人刘俊辉，该公司副总经理。被上诉人（原审原告）:张文堂，男，汉族，生于1936年7月6日，住潢川县。委托代理人宋成彬，河南新章律师事务所律师。上诉人河南浩华置业集团有限公司因与被上诉人张文堂房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初3175号民事判决，提出上诉，本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人河南浩华置业集团有限公司的委托代理人王建群、刘俊辉，被上诉人张文堂的委托代理人宋成彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人河南浩华置业集团有限公司上诉请求：1、请求二审法院在查明事实的基础上依法撤销原判，支持上诉人一审答辩意见，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实不清，证据不足，适用法律不当。上诉人与被上诉人于2014年7月21日达成拆迁安置产权调换协议，协议约定办证责任“应由业主缴纳房屋维修基金由乙方承担，其办证税费由甲方承担，在乙方确保及时提供有效办证所需手续的前提下，甲方承诺半年内办好房产证书”。违约责任：“甲乙双方必须遵守本协议约定条款，双方均不得再反悔，否则视为违约，如有违约，违约方须向对方一次性支付违约金20万元，并承担因违反本协议而产生的一切法律责任。”在双方达成签订协议之日，上诉人在2013年4月已具备对被上诉人提供办证的全部条件，不存在上诉人不能给被上诉人提供办证要求的任何障碍和理由，只需要被上诉人提供个人资料和缴清维修基金共同到登记机关办理手续就行，上诉人早在2013年6月20日由潢川文化广场建设工程指挥部和上诉人共同向县房产交易所发的办证公函为证。上诉人、被上诉人约定办理证件期间内与被上诉人同期产权置换拆迁户均在合同约定期内按照房产交易所的程序要求，由返迁户本人提供的材料和手续共同到交易所办理证书完毕无任何纠纷。被上诉人在协议签订后首先违约，具体行为：1、不按协议要求提供相关本人必须提供相关本人必须提供的备案资料，即本应在2014年7月22日（即签订本协议的次日）就可完成的销售不动产统一发票办理开票工作推迟到2014年9月1日；2、不履行协议约定的缴纳房屋专项维修基金，直接导致置换房屋无法备案，办证工作无法进行；3、上诉人在此因无法办证的困难情况下多次要求督促下被上诉人按协议和办证要求去履行责任和义务，并同时在2014年8月19日以通知的形式向办证返迁户进行公告通知，通知进一步的释明了责任和义务的承担方式和要求必须应提交的所办证资料，被上诉人置之不理，不配合；4、在上诉人多次要求督促下被上诉人才在2015年11月17日缴纳住房基金，与协议约定的半年期已超期，过去了8个月的期限，此行为直接造成上诉人无法实现半年内办好证书的承诺，据此被上诉人对双方达成的协议构成了根本违约；5、维修基金缴纳后被上诉人又不提供必需的个人信息资料，同时将需办证的资料拿在自己手中，不管上诉人如何做工作，被上诉人均不配合，一手直接造成上诉人客观上无法给被上诉人办证的情形；6、上诉人在被上诉人如此不履行自己单方面的义务设障碍的情况下，在2014年10月份力所能及的给其办理了房屋备案登记，对被上诉人拿出自己手中的资料和本人相关证明和上诉人一起到登记机关就可办证拿证。按房屋交易办证的规定程序要求上诉人为被上诉人办证的义务职责已履行完毕。本案违约的原因是由被上诉人的原因造成，但一审又在认定被上诉人没有及时提供办证所需资料事实情况下，判决上诉人承担办证违约的主要责任即60%的责任，赔偿被上诉人120000元，属颠倒黑白。被上诉人的违约和过错行为造成的后果由上诉人去承担，更不能因上诉人没有去追究被上诉人的违约责任而强加上诉人的责任。上诉人与被上诉人的违约责任在条款中约定的清楚明确“甲乙双方必须遵守本协议约定条款，双方均不能在反悔，否则视为违约。”二、被上诉人的诉求依法应超出诉讼时效。综上一审判决事实不清，证据不足，适用法律不当。被上诉人张文堂答辩：原审判决事实清楚，证据充分。二审应予驳回上诉，维持原判。原告张文堂向一审法院提出诉讼请求：（1）判令被告伪造的原告签名的《商品房买卖合同》无效。为此，被告向原告赔礼道歉并办理房产证。（2）判令被告向原告支付违约金20万元。（3）由被告承担本案的全部诉讼费用。原审查明，原告张文堂原住潢川县××大街××号，后因房屋拆迁于2014年7月21日与被告河南浩华置业集团有限公司签署《拆迁安置产权调换协议书》，约定原告张文堂取得返迁安置住房两套、车位一个，其中住宅分别位于浩华丹桂园6#楼1904#（建筑面积122.47m2）及6#楼1908#（建筑面积147017m2），车位位于丹桂××地下室××号。协议还约定在原告提供有效办证手续的前提下，被告承诺6个月内办好房产证书，办证费用由被告承担。2015年11月17日原告缴纳了住房专项维修基金（原告认为此时原告已经履行了自己的所有义务，被告理应以此为起点为原告办证）。到原告起诉时，被告仍未给原告办好房产证书。另查，被告在为原告办证时向房管部门提供的两份《商品房买卖合同》上的原告签名和指印均不是原告所为。2019年7月16日，原告提起诉讼上述事实有当事人陈述、户籍证明、书证等在案佐证。原审认为，原、被告双方签订《拆迁安置产权调换协议书》是合同双方当事人在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，是当事人的真实意思表示，没有违反我国现行法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，被告已经按时将房屋交付给原告使用，至今原告尚未取得房屋产权登记手续，其原因既有被告没有及时为原告办理房屋产权手续的情况存在，也有原告自身没有及时提供有效办证所需手续（如原告缴纳了住房专项维修基金就用了一年多的时间）的情况存在，但被告违约的责任更大，应承担60%的违约责任。依据双方约定的违约责任，被告应向原告赔偿120000元（即200000元约定违约金×60%）。被告提出原告所诉超出诉讼时效，经查按原告2015年11月17日缴纳了住房专项维修基金开始具备有效办证条件，往后推半年，也应从2016年5月17日开始计算诉讼时效，故原告诉讼没有超出时效。原告请求宣告被告伪造的原告签名的《商品房买卖合同》无效，因该合同系被告为了给原告办证并按房管部门要求所为，主观上没有恶意，客观上没有给原告造成损害，但行为上不妥，该合同应认定为无效，被告可提请原告自己到场填写合同，按要求履行办证手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第一百零七条之规定，原审判决如下：一、原被告签订的《拆迁安置产权调换协议书》有效，被告继续履行为原告办证义务。二、限被告河南浩华置业集团有限公司于本判决书生效后十五日内向原告张文堂支付违约金120000元三、被告代原告签订的《商品房买卖合同》无效。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告负担650元，被告负担1500元。二审中当事人没有提交新证据。二审对原审查明的案件事实予以确认。二审查明，原审卷宗第64页河南浩华置业集团有限公司负责办证的员工江某出具的给张文堂办理房产证的“办证经过”、第67页为公司员工王某出具的为张文堂办证经过。两份办证经过均证明张文堂“不予配合、长期拖延”。另查明，到目前为止，双方没有签订由双方签字的办理房产证所必需的《商品房买卖合同》正式文本，仅有一个为办证由“河南浩华置业集团有限公司代张文堂签字的《商品房买卖合同》”。一审卷宗69页上诉人河南浩华置业集团有限公司与潢川县文化广场建设工程指挥部针对丹桂园未办理房产证的返迁户联合下发的通知，通知内容是，“部分返迁户反映消极，对自身的合法权益重视不足。请您务必按双方合同约定配合办理相关手续以履行义务责任。如因您的原因导致办证拖延可能产生的一切损失，均由您自行承担全部责任，县文化广场建设指挥部和河南浩华置业集团有限公司概不承担任何责任。”并附办证所需资料，联系电话方式。本院认为，产权交易部门对房屋产权证书的办理有严格的规定和程序，多数情况下需要交易双方共同协助进行，没有双方积极协助，任何一方单独不可能完成。对于被拆迁人而言，需要其携带身份证、户口本、图章、《拆迁协议》原件，交纳手续费、契税、印花税进行办理；如不能亲自办理，需要出具委托书委托代理人代为办理。在办理过程中，有时需要买卖双方必须亲自到场，万一不能亲自到场，代为办理的人也要出具有效的委托书。如果不能出具有效的委托书，任何代办人员都会遭到交易部门的拒绝，即使是当事人的亲属也不例外；交易部门还会提供一份正式的《商品房买卖合同》要双方签字确认，对房屋面积、位置等内容进行确定。本案争议的焦点是张文堂的房产证未能及时办理的责任归属问题，一审判令上诉人河南浩华置业集团有限公司承担60%的责任并承担12万元违约责任是否恰当。从一审卷宗69页上诉人河南浩华置业集团有限公司与潢川县文化广场建设工程指挥部针对丹桂园未办理房产证的返迁户联合下发的通知内容和一审卷宗64页、67页证人江某、王某的证言证明内容，以及双方之间仅有的一个为办证由“河南浩华置业集团有限公司代张文堂签字的《商品房买卖合同》”可以看出，未能及时办理房屋产权证书主要责任应是张文堂一方。张文堂应当积极配合，按交易办证机关的要求履行自己的义务，如在《商品房买卖合同》上自己签名、不能到现场时应当出具委托书、提供身份证、户口本、图章等义务，从张文堂提供的证据看，不能证明其履行了以上义务。综上，原审判决上诉人承担办证违约的主要责任并赔偿被上诉人张文堂120000元违约金显属不当，二审应当予以纠正。双方签订的《拆迁安置产权调换协议书》是有效协议，张文堂一审并没有请求确认其为有效，原审法院判决确认其为有效协议属超诉讼请求判决不当，二审予以纠正。双方之间的《商品房买卖合同》客观上主要权利义务都已经履行，如房屋交付义务、房款支付等义务，双方之间仅因办证问题发生纠纷。因此双方之间的商品房买卖合同是有效的，仅是上诉人代张文堂在《商品房买卖合同》上的签字为无效签名。综上所述，原审处理不当，二审予以纠正。上诉人应当继续履行为被上诉人办理房产证的义务，但被上诉人也应当积极予以配合。上诉人代张文堂在《商品房买卖合同》上的签字属于无效签名，应当由张文堂自己在合同文本上签名。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初3175号民事判决。二、上诉人河南浩华置业集团有限公司代被上诉人张文堂在《商品房买卖合同》上的签字为无效签名。三、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由张文堂承担1150元，河南浩华置业集团有限公司承担1000元。二审案件受理费4200元，由上诉人河南浩华置业集团有限公司承担2000元，被上诉人张文堂承担2200元。本判决为终审判决。审判长  郑鹏飞审判员  李 虎审判员  左立新二〇一九年十二月九日法官助理彭亚丽书记员杨晨