福建省武夷山市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0782执异38号 案外人：沈雨龙，男，1960年9月23日出生，汉族，住武夷山市度假区。 委托诉讼代理人：叶云婷，福建弘袍律师事务所律师。 申请执行人：福建武夷山农村商业银行股份有限公司，住所地武夷山市环岛西路**，统一社会信用代码91350700MA2XR1RJ8W。 法定代表人：郑子才，董事长。 委托诉讼代理人：俞慧，女，1989年5月8日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：陈泽山，福建本末律师事务所律师。 被执行人：徐浩兴，男，1973年8月8日出生，汉族，住厦门市思明区。 被执行人：陈玲（系徐浩兴妻子），女，1974年10月5日出生，汉族，住厦门市思明区。 在本院执行申请执行人福建武夷山农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与被执行人徐浩兴、陈玲金融借款合同纠纷一案中，案外人沈雨龙提出书面异议，本院于2019年12月23日立案受理。本院受理后，依法另行组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人沈雨龙称，2003年沈雨龙和徐浩兴、陈玲签订《合同书》，约定乙方（沈雨龙）以垫资对顶款的形式装修甲方（徐浩兴、陈玲）的中国旅游商贸春秋大厦，甲方将该商住楼的住宅房屋三楼作为装修款，每平方680元对顶一套给乙方，面积约150平方米，多还少补。2005年2月4日双方结算装修款为71050元，对顶的就是现在武夷山市度假区天游峰路27-A6号4#3层房屋。2006年10月21日，沈雨龙和陈玲再签订《购房合同》，购买中国旅游商贸城春秋商住楼游诗仁店隔壁第二间店面，作为乙方3楼住房通道不得封闭，该店面出让金额9万元。购房后，3楼的房屋在2003年年底就已入住，一楼的店面是作为3楼房屋的通道使用，3楼的房屋和一楼的店面在2009年8月开始出租了。现因农商行申请执行徐浩兴、陈玲，导致沈雨龙购买的上述房屋被法院查封，侵犯了沈雨龙的合法权益。故请求法院解除对武夷山市度假区天游峰路27-A6号4#3层房屋及27-A07号1层店面的查封，并停止评估、拍卖。 申请执行人农商行称，1.案涉房产自初次登记至今，其物权均在徐浩兴、陈玲名下，徐浩兴、陈玲以案涉房产向农商行抵押贷款，并办理了抵押登记，农商行对该房产享有合法的抵押物权；2.无论沈雨龙是否与徐浩兴、陈玲签订房屋买卖合同，也无论是否交付了购房款，但一个不争的事实是，沈雨龙并未就案涉房产办理不动产登记，不发生物权效力；3.需要说明的是，若沈雨龙的买卖合同成立，则徐浩兴涉嫌骗取贷款罪，法院应当将其犯罪线索移送公安机关立案侦查。综上，应驳回案外人沈雨龙的异议，法院并应继续执行。 被执行人徐浩兴、陈玲未提交书面答辩材料。 本院查明，2003年徐浩兴、陈玲为甲方与沈雨龙、何爱花（沈雨龙妻子）为乙方签订《合同书》，约定：乙方以垫资对顶款的形式装修甲方的中国旅游商贸春秋大厦，甲方将该商住楼的住宅房屋三楼（即武夷山市度假区天游峰路27-A6号4#3层房屋）作为装修款，每平方价为680元（甲方协助办理，过户费由乙方负责）对顶一套给乙方，面积约150平方米，多还少补等。2005年2月4日，沈雨龙与陈玲结算装修款为71050元，并约定“甲乙双方经协商，甲方以房产证面积为准，按680元/平方，以上为乙方装修款，不足款项由乙方补足给甲方”。2005年11月18日，陈玲收到沈雨龙支付的购房款10000元。2006年10月21日，陈玲为甲方与沈雨龙为乙方再签订《购房合同》，约定：甲方将中国旅游商贸城春秋商住楼游诗仁店隔壁第二间店面（即武夷山市度假区天游峰路27-A07号1层店面），转让给乙方作为三楼住房通道，甲方不得将该通道封闭，店面出让金额9万元等。沈雨龙购房后，于2003年年底入住三楼房屋，一楼店面作为三楼房屋的通道使用，一并于2009年8月出租他人使用。 2013年7月25日，徐浩兴、陈玲与农商行签订《最高额抵押借款合同》，约定徐浩兴因茶叶经营需要，在最高贷款余款500万元内向农商行借款，徐浩兴、陈玲将坐落于武夷山市度假区天游峰路××号××、××号××、××号××房产为借款作抵押担保等。当日，双方对上述房产办理了抵押登记，农商行作为抵押权人取得武夷山字第201303232号房他证。2014年7月17日、2015年11月11日、2015年12月4日，农商行分3笔共向徐浩兴发放贷款500万元。 另查明，天游峰路27-Ａ6号1-4层房产，自2015年1月15日起先后被厦门市思明区人民法院、福州市鼓楼区人民法院及本院查封；27-Ａ07号1层房产，自2014年2月28日起先后被本院及厦门市思明区人民法院查封；27-Ａ10号1层房产，自2014年2月28日起先后被本院及厦门市思明区人民法院、福州市鼓楼区人民法院查封。2017年3月7日，农商行起诉徐浩兴、陈玲金融借款纠纷一案。2017年9月19日，本院作出（2017）闽0782民初544号民事判决书，判决徐浩兴、陈玲应清偿农商行借款本金500万元及利息，农商行对抵押的上述房产享有优先受偿权等。该民事判决书生效后，农商行于2018年4月18日向本院申请执行，本院于2018年6月5日作出（2018）闽0782执460号执行裁定书，查封了坐落于天游峰路××号××、××号××、××号××房产。 再查明，沈雨龙在异议审查期间表示，对其尚不能提供支付凭证的款项110950元（150×680－71050－10000＋90000＝110950）按还未支付徐浩兴购房尾款处理，并同意汇入法院账户，按照法院的要求交付执行。2019年12月1日、12月4日，沈雨龙通过网银自缴方式，分别汇入本院执行账户60950元、50000元，合计110950元。 本院认为，农商行申请执行徐浩兴、陈玲金融借款合同纠纷一案，系金钱债权的执行。在执行过程中，买受人沈雨龙对登记在被执行人徐浩兴、陈玲名下的天游峰路27-A6号4#3层房屋及27-A07号1层店面提出书面异议。经审查，沈雨龙、何爱花与徐浩兴、陈玲签订《合同书》的时间为2003年，沈雨龙与陈玲再签订《购房合同》的时间为2006年10月21日，且购房后即于当年入住使用，上述时间均早于房产办理抵押登记的时间2013年7月25日，亦早于人民法院最早查封的时间2014年2月28日，沈雨龙也已将剩余价款110950元缴入本院执行账户以交付执行，亦非其自身原因未办理过户登记。 综上，沈雨龙提出的异议成立，其权利能够排除执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对坐落于武夷山市度假区天游峰路27-A6号4#3层房屋及27-A07号1层店面的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 徐 欢 审判员 余宝兴 审判员 姜 欢 二〇一九年十二月二十四日 书记员 周军军 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。