广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19255号上诉人（原审被告）：夏青春，男，1969年4月5日出生，汉族，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：夏月梦，男，汉族，2001年3月27日出生，住湖南省衡南县，系夏青春的儿子。被上诉人（原审原告）：广州市国英贸易有限公司，住所地广东省广州市白云区鹤龙街鹤边村鹤南中路80号三楼。法定代表人：谭晓楠，该公司经理。委托诉讼代理人：熊红，国信信扬律师事务所律师。原审被告：高红生，男，1967年12月22日出生，汉族，住湖南省常宁市。原审被告：广东九洲建设集团有限公司广州分公司，住所地广东省广州市海珠区敦和路116号404自编405。法定代表人：黄建华，该分公司经理。委托诉讼代理人：龙日生，该公司员工。上诉人夏青春因与被上诉人广州市国英贸易有限公司（以下简称国英公司）及原审被告高红生、广东九洲建设集团有限公司广州分公司（以下简称九洲公司）物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。夏青春上诉请求：撤销一审判决，改判夏青春无需承担占用费。事实和理由：夏青春于2015年9月1日与出租人广州速众广告有限公司（以下简称速众公司）签订《广州市房屋租赁合同》时，并不清楚本案商铺存在抵押、查封情况，夏青春属善意承租人。速众公司拖欠夏青春61万多元的工程款，导致夏青春拖欠工人工资，工人因此而到同德街道办事处维权，街道办事处也曾派人出面协调，并要求夏青春结清工程款和工人工资再搬走。因此，夏青春是因政府的要求而占用涉案商铺的。本案商铺为烂尾楼，只能当仓库使用，一审判决按63元/平方米的标准向国英公司支付占用费，标准明显过高，这个价格是不可能租得出去的，最多只能按当地仓库标准或商铺所在地同类的商铺标准（15元/平方米）。夏青春实际占用期间，只是存放一些不值钱的建筑物料（当时用于装修商铺），这些物料的价值都没有一审判决判定的占用费高，国英公司对此非常清楚。国英公司于2018年7月3日取得所有权，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房屋自登记之日起所有权转移，夏青春作为商铺承租人和实际占用人应当享有优先续约权。国英公司二审答辩称，夏青春的上诉请求、事实和理由不成立，夏青春没有合法理由占有和使用涉案商铺，依法应当予以腾退，同时，在占用期间应该支付占用费，请求二审法院驳回夏青春的上诉请求。高红生二审述称，同意夏青春的意见。九洲公司二审述称，和一审答辩意见一致，夏青春、高红生占用案涉商铺是其个人行为，与九洲公司没有任何关系。现有证据无法证明九洲公司与夏青春、高红生之间存在委托追讨工程款或侵占商铺维权这一事实，国英公司就此应当承担举证不能的法律责任。国英公司主张的租金损失标准没有任何事实和法律依据，也非由有资质第三方出具的数据，不应予以采纳。国英公司向一审法院起诉请求：1．夏青春、高红生、九洲公司立即腾退广州市白云区西槎路同景苑同景*街自编号A6、A7号商铺；2．夏青春、高红生、九洲公司承担自2018年3月23日起至腾退之日止的商铺占用费，按每月17600元计算（A6、A7商铺建筑面积209平方米，每月每平方米租金为84.50元）；3．夏青春、高红生、九洲公司负担本案的诉讼费用一审法院认定事实：广州市白云区**路同景*街41-109、113-119、125-139、145-151、157-173、177、179号首层（以下简称涉案房产）规划用途为市场、粮食、副食、水果、理发店，于2012年7月3日登记于速众公司名下。2014年8月26日，速众公司、广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（以下简称广州农商行）申请持房产证办理抵押登记，用于作为广州市宝麟贸易有限公司向广州农商行的担保。因广州市宝麟贸易有限公司未按时偿还广州农商行的借款，广州农商行于2015年4月1日以速众公司、广州市宝麟贸易有限公司、陈树阳等为被告诉至广州市黄埔区人民法院，该院于2015年3月17日以（2015）穗黄法立保字第13号协助执行通知书及民事裁定书查封了涉案房产，查封期限为2015年3月17日到2017年3月16日，此后该院于2017年3月10日办理了续封手续。2015年10月14日，广州市黄埔区人民法院做出（2015）穗黄法民二初字第231号《民事判决书》，判决广州市宝麟贸易有限公司偿还广州农商行借款本息38787637.35元及利息，速众公司对广州市宝麟贸易有限公司的欠款及利息承担连带清偿责任，广州农商行对涉案房产享有优先受偿权等。2018年3月22日，广州市黄埔区人民法院做出（2017）粤0112执恢103号之四执行裁定书，裁定：“被执行人广州速众广告有限公司名下位于广州市白云区西槎路同景西街41-109、113-119、125-139、145-151、157-173、177、179号首层房产作价31760000元抵偿本案被执行人依（2015）穗黄法民二初字第231号民事判决书应偿还广州市国英贸易有限公司的欠款；被执行人广州速众广告有限公司名下位于广州市白云区西槎路同景西街41-109、113-119、125-139、145-151、157-173、177、179号首层的房产归本案债权转让之后的申请执行人广州市国英贸易有限公司所有，该房产的所有权自本裁定送达广州市国英贸易有限公司时转移；二、广州市国英贸易有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关过户登记手续。”国英公司未能提供证据证实广州市黄埔区人民法院将（2017）粤0112执恢103号之四执行裁定书送达给其的时间。2018年4月18日，广州市黄埔区人民法院以（2017）粤0112执恢103号协助执行通知书和执行裁定书解封了涉案房产，注销该业原房产证，强制涂销该业登记的权利人广州农商行的抵押权，将该业的权利随附义务及风险，全部转移至国英公司名下并协助国英公司办理所有权过户手续。涉案房产于2018年7月3日登记至国英公司名下。案涉商铺现由于夏青春实际控制，高红生根据夏青春的指示在案涉商铺内存放了建筑材料和工具。一审法院另查明，夏青春提交一份签署时间为2015年9月1日的《广州市房屋租赁合同》复印件，该合同的出租人为速众公司，承租人为夏青春，内容为速众公司同意将白云区西槎路同景西街179号之1房地产（以下简称案涉商铺）出租给夏青春作商业、办公用途，建筑面积首层约定300平方米，实用建筑面积约210平方米。租赁期限为2015年9月1日至2035年1月27日，其中2015年9月1日至2025年9月27日月租金为27000元，2025年9月28日至2035年1月27日月租金为35000元。夏青春另提交白云区同德街道办事处于2015年10月27日出具的《临时经营场所使用证明》，该证明主要内容为夏青春使用的广州市白云区西槎路同景西街179号之一速众公司房屋可临时作为经营场所使用，本证明期限自2015年10月27日至2018年9月27日。夏青春提交的准予变更登记（备案）通知书、准予设立（开业）登记通知书显示，夏青春于2015年11月6日在涉案商铺登记成立了广州市青春房产租赁有限责任公司。本案审理过程中，夏青春陈述，其与速众公司签署《广州市房屋租赁合同》后，仅向速众公司支付了5000元现金作为押金。国英公司对上述《广州市房屋租赁合同》的真实性不予确认。为证明速众公司拖欠其工程款，夏青春向一审法院提交了速众公司与九洲公司签署的《施工合同》、工程预算表、施工进度计算表、工程量确认表等作为证据。为证明案涉商铺的租金标准，国英公司向一审法院提交了其与案外人就涉案房产A8档商铺签署的合同，该份合同约定建筑面积约26平方米，2018年11月1日至2019年4月30日的月租金为2200元，2019年5月1日至2020年4月30日的月租金为2310元，2020年5月1日至2022年4月30日的月租金为2547元。涉案房产位于广州市白云区同德街西槎路同景苑，根据规划用途，涉案房产属于商业用房，广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》中，同德街西槎路2（南至：增埗河，北至：德康路）房屋租金参考价为63元/平方米/月。一审法院认为：国英公司通过作价抵偿欠款的方式取得涉案房产所有权。《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。广州市黄埔区人民法院做出的（2017）粤0112执恢103号之四执行裁定书注明，广州市白云区西槎路同景西街41-109、113-119、125-139、145-151、157-173、177、179号首层房产的所有权自该裁定送达国英公司之日起转移给国英公司。国英公司现未能举证证明上述执行裁定书送达给其的时间，但根据不动产登记查册表的记载，广州市黄埔区人民法院于2018年4月18日将上述执行裁定书送达给不动产登记机构，用于办理涉案房产转移至国英公司名下的所有权过户手续，说明（2017）粤0112执恢103号之四执行裁定书在2018年4月18日前已经送达给国英公司，故国英公司至迟于2018年4月18日已取得涉案房产的所有权。国英公司作为涉案房产的所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉商铺属于涉案房产的一部分，夏青春现在占用案涉商铺，根据夏青春的陈述，其占用的理由有两个，其中第一个理由是速众公司拖欠其工程款，第二个理由是其与速众公司之间存在租赁合同关系。上述两个理由是否构成夏青春合法占用案涉商铺的理由，一审法院分析如下：对于第一个理由，首先速众公司是否拖欠夏青春工程款并非本案的审查范围。即使夏青春主张的速众公司拖欠其工程款的事实成立，夏青春也仅能向速众公司主张工程款债权，并不能就此取得合法占用案涉商铺的权利，因此夏青春以速众公司拖欠其工程款为由继续占用案涉商铺依据不足。对于第二个理由，由于速众公司于2014年8月26日与广州农商行办理了涉案房产的抵押登记，而且广州市黄埔区人民法院于2015年3月17日已经查封了涉案房产，因此即使夏青春提交的《广州市房屋租赁合同》属实，但由于该份租赁合同签署时间为2015年9月1日，该签署时间在涉案房产办理抵押登记之后，且在人民法院查封涉案房产之后，由于成立在后的租赁关系无法对抗成立在先的抵押权，也无法对抗人民法院在先的查封，因此作为承租人的夏青春也无权以双方存在租赁合同为由继续占用案涉商铺。故夏青春以其与速众公司存在租赁合同为由占用案涉商铺的理由不能成立。据此，国英公司作为案涉案商铺的所有权人，有权要求夏青春将案涉商铺返还给国英公司。高红生受夏青春的指示在案涉商铺内存放了建筑材料和工具，则高红生应当协助夏青春清空案涉商铺内的建筑材料和工具并向国英公司交还案涉商铺。对于国英公司主张的商铺占用费。国英公司取得涉案房产所有权后，夏青春继续占用案涉商铺客观上对国英公司行使其对案涉商铺的权利造成了影响，理应支付相应占有使用的对价。现国英公司要求夏青春支付自2018年3月23日起至腾退之日的商铺占用费，因国英公司未举证证明（2017）粤0112执恢103号之四执行裁定书送达给其的时间，根据现有证据仅能证实国英公司至迟于2018年4月18日已取得涉案房产的所有权，故一审法院仅支持自2018年4月18日起至夏青春和高红生腾退的案涉商铺之日止的占用费。对于案涉商铺的面积，国英公司主张案涉商铺面积为209平方米，由于夏青春提交的《广州市房屋租赁合同》中约定案涉商铺实用建筑面积约210平方米，故一审法院对国英公司主张按照209平方米计算商铺占用费予以支持。对于商铺占用费的标准，国英公司虽然提交了涉案房产A8档口的房屋租赁合同拟证明案涉商铺的租金标准，但仅凭一份租赁合同难以确定案涉商铺的普遍市场租金标准，一审法院对国英公司要求按照A8档口的租金标准计算案涉商铺占用费不予支持，并酌情参照广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》中白云区同德街西槎路2（南至：增埗河，北至：德康路）商业用房租金参考价63元/平方米/月的标准计算，即按照13167元/月的标准计算案涉商铺占用费，国英公司主张的超出部分一审法院不予支持。由于高红生仅是根据夏青春的指示在案涉商铺内存放了建筑材料和工具，该行为的后果应当由夏青春承担，因此国英公司要求高红生支付商铺占用费的诉讼请求一审法院不予支持。夏青春确认占有案涉商铺属于其个人行为，国英公司未能举证证实夏青春系受九洲公司委托并代表九洲公司占用案涉商铺，故国英公司要求九洲公司承担商铺占用费一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第一百九十条之规定，于2019年6月21日作出如下判决：一、在本判决生效之日起十五日内，高红生协助夏青春腾退广州市白云区西槎路同景苑同景西街179号之1房地产（即广州市白云区西槎路同景苑同景西街自编A6、A7号商铺），并交还给广州市国英贸易有限公司；二、夏青春向广州市国英贸易有限公司支付商铺占用费【按照每月13167元的标准，从2018年4月18日计算至夏青春实际腾退广州市白云区西槎路同景苑同景西街179号之1房地产（即广州市白云区西槎路同景苑同景西街自编A6、A7号商铺）之日为止；本判决生效前的商铺占有使用费于本判决生效之日起十五日内支付；本判决生效之日起的商铺占有使用费于每月最后一日支付】；三、驳回广州市国英贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5260元，由广州市国英贸易有限公司负担1070元，夏青春负担4250元。本院二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，夏青春、高红生、国英公司于2019年12月2日办理了涉案商铺的交接手续，夏青春、高红生将涉案商铺交还给国英公司。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：夏青春应否向国英公司支付自2018年4月18日起至腾退之日止的占有使用费以及占有使用费的标准问题。夏青春主张其有权占用案涉商铺的依据为其与速众公司之间就案涉商铺签订有租赁合同以及其对速众公司享有工程款债权。对此，本院评析如下：首先，夏青春提供的《广州市房屋租赁合同》为复印件，夏青春并无提供充分的证据证明该份租赁合同真实、有效并已实际履行；其次，该份合同载明的签署时间在案涉商铺办理抵押登记以及人民法院司法查封之后，并不能对抗人民法院在先的查封；再者，速众公司是否拖欠夏青春工程款并非本案审查范围，亦不构成夏青春占用案涉商铺的合法理由。据上，夏青春占用案涉商铺缺乏合法依据，对国英公司行使所有权权利造成影响，一审法院认定夏青春应向国英公司支付相应占有使用的对价，并无不当，本院予以认同。关于国英公司至迟于2018年4月18日已取得案涉商铺的所有权的问题，一审法院已作详细论述，本院予以认同，不再赘述。一审法院判令夏青春支付自2018年4月18日起至腾退之日止的占有使用费并无不当，夏青春认为其无需向国英公司支付占用使用费依据不足，本院不予支持。关于占用使用费标准问题。夏青春所占用房产的规划用途为商业用途，夏青春如何使用案涉商铺系其自身的行为，并不能改变案涉商铺的性质，一审法院认定案涉商铺的占有使用费标准参照广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》中白云区同德街西槎路2（南至：增埗河，北至：德康路）商业用房租金参考价63元/平方米/月计算，符合公平合理原则，本院予以认可。夏青春要求按照15元/平方米/月计算占有使用费，依据不足，本院不予支持。夏青春、高红生于2019年12月2日将涉案商铺交还给国英公司，故夏青春应支付的占有使用费应截止计算至该日止，因夏青春、高红生、国英公司就案涉商铺办理交接系各方当事人自行履行一审判决的行为，对于夏青春应支付占有使用费的期间双方当事人可在本案执行期间相应调整，本案对一审判决第二项不作改动。综上所述，夏青春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4250元，由夏青春负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月十八日书记员  贾妍胡秀红