山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10802号上诉人（原审被告）：杨丽苹，女，l963年5月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：韩美英，山东润泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王卫，男，l970年6月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张静，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨霄蒙，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。上诉人杨丽苹因与被上诉人王卫房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2019)鲁0103民初5981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。杨丽苹上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项。2.一、二审诉讼费用由王卫承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、一审法院认定杨丽苹2018年11月存在违约行为属认定事实错误。杨丽苹和王卫在签订《房地产租赁合同》之前口头约定王卫不需要为杨丽苹开具租赁费发票，即使双方在合同中约定开具发票产生的税金由杨丽苹承担，王卫作为纳税义务人，只有其实际支付了税款的情形下，才可以要求杨丽苹承担，根据王卫提交的证据可知，王卫开具发票的时间为2019年2月2日，在其未实际缴纳税款并未知晓应纳税额时便要求承租方缴纳24万元税费的行为违反了双方合同的约定，在税费金额不明确，且无实际产生的情况下，杨丽苹不缴纳税费的行为不构成违约，一审法院认定事实错误。二、一审法院认定杨丽苹承担所有税费系认定事实错误。杨丽苹只需要承担开具租金发票之税金即增值税，根据交易习惯，购买商品或者接受服务通常有含税价和未税价，含税价即要求开具增值税发票，未税价格只是不包含增值税税额的价格，并不包括经营者应当承担的企业所得税等其他税款，所以本案中杨丽苹和王卫签订的合同第七条的约定，亦属于该交易习惯的应有之意，不应当作扩大解释，故王卫缴纳的除增值税之外的其他应当由房屋所有者缴纳的税款，不应当由杨丽苹承担。一审适用法律错误。王卫不具有合同解除权。杨丽苹同王卫签订合同明确约定只有迟延30日支付租金才构成严重违约，王卫才具有合同解除权。如前所述，杨丽苹不支付未实际产生的税费的行为并不够成违约，即使该行为属于违约行为，因其系附随义务，不属于合同主要义务，亦不属于严重违约的情形，王卫在其不具有合同解除权的情形下，多次通过中介向杨丽苹发出《解除租赁协议》，并多次组织人员对杨丽苹的经营进行阻挠，其先期违约行为导致杨丽苹逾期支付租金14天，但杨丽苹逾期支付租金并未达到合同约定的王卫可以解除合同的情形。杨丽苹同王卫签订了为期10年的租赁合同，用于酒店经营，斥资80多万进行装修，投资成本巨大，合同签订后王卫便以各种理由要求解除合同，其不诚信行为严重影响了交易安全，亦违反了公平原则，故一审法院适用法律错误，该租赁合同不应当被解除。双方约定违约金过高，杨丽苹迟延支付租金的行为非恶意，且未给王卫造成实际损失，故根据法律规定，请求二审法院给予调整。综上，请求二审法院撤销原判或依法改判。王卫辩称，1.房地产租赁合同明确约定税费由杨丽苹承担，租金为税后，杨丽苹迟延支付税费以及迟延支付租金构成违约，截止到目前杨丽苹累积欠付王卫款项217224.04元，近乎半年的房租，杨丽苹不诚信、不遵守合同约定的行为给王卫造成严重的经济损失，继续履行只会加重损失，鉴于杨丽苹经多次催告仍拒绝支付税款和迟延支付房租构成严重违约，根据法律规定解除并无不当。2.税费属于房租的一部分，租金包括含税价和不含税价，欠付税费等同于欠付房租，根据合同约定拖欠30日王卫有权解除合同。3.杨丽苹在上诉状中主张花费80多万进行装修，但是在一审庭审中主张花费50多万。在2019年10月16日王卫就新产生的税费起诉杨丽苹的案件中，杨丽苹主张装修花费100多万，到底装修花费了多少钱杨丽苹陈述不清，也从未提供证据予以证实，即便有证据，由于是杨丽苹违约导致的合同解除，该损失理应由杨丽苹承担。据王卫陈述，当时是精装交付的房屋根本不需要装修，杨丽苹只是购置了部分家具和电器可以随时拆走，如果进行装修的话杨丽苹应当向相关的部门进行备案，但是据了解，相关部门答复意见是没有收到杨丽苹的备案申请，也就是说杨丽苹并未进行装修。针对违约金过高的问题，合同约定的是惩罚性违约金，杨丽苹在一审庭审中对此表示认可，未要求予以调低，因此不得在二审中再次主张调低。王卫向一审法院起诉请求：1.杨丽苹支付王卫各项税费共计106460元，并赔偿王卫违约金99201元及利息损失（以205661元为基数，自2019年2月3日起至实际支付之日止，以年利率6%计算）。2.判令本案的诉讼费用由杨丽苹承担。一审法院认定事实：2017年12月12日，王卫（甲方，出租方）与杨丽苹（乙方，承租方）签订《房地产租赁合同》一份，合同主要约定以下内容：第一条：甲方出租给乙方的房屋位于济南市市中区纬二路31号，建筑面积1131.78平方米，权属证件号中字第198957号，产权人王卫。第二条：该房屋租赁期共10年，自2018年1月10日至2028年1月9日止，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月前书面通知甲方，经双方协商后，重新签订租赁合同。第三条：该房屋租金为500000.00元/年，房屋租金支付方式为每6个月一付，每次租金于提前一个月支付。先付后租，租金以银行转账方式支付，户名王卫，账号62148653********，银行招商银行舜耕支行，该房屋租金自2020年1月10日开始递增百分之三，以后每二年递增一次。第六条第（五）项：乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，向甲方支付日租金金额的三倍作为违约金，如乙方拖欠租金达30日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同，乙方应该（法院注：应为“就”字）本合同的一月租金额向甲方支付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。第七条：税费的承担前述房屋在租赁期内，出租方开立租金发票所需缴纳之税金由乙方负担，该合同房租金额为税后。该合同的尾部由王卫、杨丽苹及中介方吕爱英、万广辉签名确认。杨丽苹按上述合同约定向王卫支付了房屋租金50万元。2018年12月24日，杨丽苹向王卫支付了2019年上半年的房屋租金25万元。2019年1月29日，国家税务总局济南市市中区税务局给王卫开具《税务事项通知书》一份，事由：你位于市中区纬二路31号的房屋出租，未缴纳相关税费。通知内容：请你在收到本文书之日起5日内到国家税务总局济南市市中区税务局第一税务所，申报缴纳房屋出租相关税款。2019年2月2日国家税务总局济南市市中区税务局第一税务所（办税服务厅）出具完税证明一份，纳税人王卫缴纳税款106460元。其中，房产税3万元，个人所得税74960元，城镇土地使用税1250元，印花税250元。同日，国家税务总局济南市市中区税务局出具山东增值税普通发票一份，载明：杨丽苹房屋租赁费50万元，税率处载明：***王卫代开。齐鲁银行股份有限公司济南光明支付出具的历史交易流水载明：王卫于2019年2月2日支出106460元。王卫要求杨丽苹向其支付违约金99201元，称违约金分为两部分，一是杨丽苹迟延支付第三次房屋租金14天，按照日租金的三倍计算即3*50万/365*14=57534元；二是根据合同第六条第九款的约定，解除合同杨丽苹需要向王卫支付一个月的租金作为违约金，年租金为50万，一个月的租金应为41667元，两项合计99201元。杨丽苹对王卫的上述主张不予认可，称其之所以晚交租金14天，是因为王卫的原因造成双方的不信任而发生争执所造成的，其不应承担违约责任；另外，租金是租金，税费是税费，税费由谁承担双方发生争议，杨丽苹并无出现违约情形，不同意解除合同，且不同意承担违约责任。杨丽苹为证实其意见，提交房屋中介吕爱英与其的微信截图，其中，2018年11月13下午10:27的内容如下：“吕：嫂子：你转告租房客，抓紧时间拿出意见来，打算干，抓紧备款交钱，打算不干，抓紧找税务局，千万别到人家找上门来，咱可真抓瞎，一旦开了单子，进了电脑系统，谁也办不了了！早打算，早准备，早想办法！拖延时间是绝对耽误自己的事！切切！这个是王卫发给我的你看看吧。”2018年11月17上午10:48的内容如下：“吕：二姐并嫂子：我今晚上特别找相关人员了解了，今年年前安全生产大检查肯定是过不了，……合同写的明明白白，我话也说在前面了，如果干就得连税款一起交，加上房租得40万左右，如果不干了，早碰头想办法解决！拖不是办法！合同中二位是中间人，多给杨经理说说利害关系！这是王卫发的。”2018年12月29日下午5:29的内容如下：“解除租赁协议.docx,杨你看看这是王卫的解除合同。好的姐”2019年1月2下午12:47的内容如下：“吕：把你给他转账的账号转过来给王卫，王卫说到时候给把租金转给你”2019年1月2下午5:50的内容如下：“吕：解除租赁协议.docx，这是王卫修改的解除合同你看看吧，有不明白的给万姐打电话就行”。另查明，本市市中区纬二路31号幢3，房屋所有权人：王卫，房屋产权证号为：济房权证中字第198957号。一审法院认为，王卫、杨丽苹所签《房地产租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应当作为认定本案事实和处理本案争议的依据。本案中，关于王卫、杨丽苹争议的税款由谁负担的问题，王卫、杨丽苹之间签订的租赁合同第七条约定承租人支付给出租人的房租金额为税后房租，虽双方在合同中对杨丽苹承担的税费具体项目没有约定，但约定杨丽苹支付给王卫的房屋租金为税后租金确实很明确，故对杨丽苹的辩称意见（即合同没有详细约定由其承担故不同意承担）一审法院不予采信，故房屋出租所应缴纳的各项税款应由杨丽苹负担。国家税务总局济南市市中区税务局出具的增殖税发票、完税证明及王卫交款的银行流水能够证实，王卫于2019年2月2日为涉案房屋缴纳税款106460元，故王卫所缴纳的税款106460元，应由杨丽苹的主张，事实清楚，依法有据，一审法院予以支持。关于杨丽苹于2018年12月24日向王卫支付房屋租金的是否构成违约的问题，一审法院认为，房屋租赁合同在履行过程中，双方均应按照约定全面履行自己的义务。王卫、杨丽苹签订的租赁合同第三条明确约定，房屋租金每6个月一付，每次租金提前一个月支付，先付后租。根据双方的租赁合同，杨丽苹应于2018年12月10日向杨丽苹支付租金，杨丽苹于2018年12月24日才向王卫支付租金的行为，构成违约，应承担合同违约责任。根据合同第五条约定，杨丽苹迟延支付第三次房屋租金14天，按照日租金的三倍计算应为57534元（500000÷365*14天*3=57534元），王卫要求杨丽苹向其支付迟延支付租金违约金的主张，事实清楚，依法有据，一审法院予以支持。根据租赁合同约定，涉案房屋出租的税费106460元应由杨丽苹负担，因其拒不缴纳，导致王卫垫付，王卫代杨丽苹缴纳税款106460元，必然造成王卫的经济损失，故对王卫要求杨丽苹支付利息损失，以106460元为基数，自2019年2月3日起至实际支付之日止，按年利率6%计算，依法有据，一审法院予以支持。关于王卫要求解除双方的房屋租赁合同的问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行。根据王卫提交的证据及杨丽苹方提交的微信截图所载明的内容能够证实，双方仅在履行租赁合同的第一年，王卫于2018年11月至少两次通过房屋中介人员提醒、敦促杨丽苹去缴纳税款，而杨丽苹一直拒不缴纳，导致王卫于2019年2月2日代缴、垫付的税金高达106460元，杨丽苹一直拒不缴纳、支付税金及其迟延支付租金的行为，数次违反合同约定，属严重违约，故对王卫要求解除房屋租赁合同的主张，符合上述法律规定，依法有据，一审法院予以支持。关于王卫要求杨丽苹向其支付一个月的违约金的主张，根据合同第五条之约定，系杨丽苹拖欠租金达30日时方才适用之规定，故对王卫的该项主张，无事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、王卫与杨丽苹于2017年12月12日签订的《房地产租赁合同》解除。二、杨丽苹自判决生效之日起十日内支付王卫代付的税费106460元。三、杨丽苹自判决生效之日起十日内支付王卫经济损失（以106460元为基数，按年利率的6%计算，自2019年2月3日起至实际付清之日止）。四、杨丽苹自判决生效之日起十日内支付王卫迟延支付租金违约金57534元。五、驳回王卫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4380元减半收取2190元，由王卫负担500元，杨丽苹负担1690元。二审中，杨丽苹向法庭提交了九份证据。证据一，济南吉风装饰设计有限公司与济南春尚好酒店签订的装修合同，拟证实杨丽苹装修酒店支出55万元。证据二，济南市市中区樱桃酒店与济南兆欧电子有限公司签订的机房建设合同，拟证实杨丽苹装修机房花费129606元。证据三，广州米舱科技有限公司与济南王小姐签订的太空舱销售合同，拟证实杨丽苹为购买酒店设备花费146840元。证据四，济南吉风装饰设计有限公司出具的收据四份，拟证实杨丽苹依约向装饰公司已支付装修费35万元。证据五，济南兆欧电子有限公司出具的收据一份，拟证实杨丽苹支付机房装修款5万元。证据六，广州米舱科技有限公司出具的收据一份，拟证实杨丽苹支付酒店设备款146840元。证据七，济南市公安局市中区分局大观园派出所出具的关于证明杨丽苹报警的函，拟证实王卫去杨丽苹处闹事，杨丽苹曾报警。证据八，2018年12月24日和2019年1月2日的微信聊天记录截图两页，拟证实王卫在未知税款数额并实际缴纳税款时要求杨丽苹支付税款24万元，并向杨丽苹发出解除租赁协议存在预期违约行为。证据九，转账凭证以及短信截屏、微信聊天记录，拟证实杨丽苹向王卫账户转入本案及另案合计一年半的税金159690.04元，但王卫不予接收，又退回到杨丽苹账户内。王卫质证称，对证据一真实性、关联性有异议，装修合同的甲方是济南春尚好酒店，而杨丽苹在一审法院（2019）鲁0103民初10223号案件当中陈述自己是樱桃精品酒店的经营者，而不是济南春尚好酒店。合同载明的工程地址与房地产租赁合同当中约定的租赁地址也不一致，杨丽苹也未提交装修费的支付流水证实实际支出了装修费。对证据二真实性有异议，杨丽苹应当提供装修款项的支付流水证实实际支出了装修费。对证据三真实性及关联性有异议，该销售合同的签订方并非杨丽苹，所购产品是否实际用于杨丽苹经营的酒店需要杨丽苹进一步举证证明。对证据四真实性有异议，证据四当中的第二份收据看不清时间和金额，第三份收据看不清公章，该四份收据无法证明是对涉案房产进行装修实际支出的费用，另外大额的款项支出应当有银行流水进行佐证。对证据五真实性有异议，杨丽苹应当提供银行流水予以佐证。对证据六真实性和关联性都有异议，收据显示太空舱货款是否实际用于杨丽苹经营的酒店需要杨丽苹进一步举证证明，该款项实际支付应当提供银行流水予以佐证。对证据七真实性没有异议，但是对于报警函中载明的事情经过代理人不清楚，报警函仅是杨丽苹单方陈述，并不是客观事实。对证据八真实性有异议，无法确定是否是王卫本人的聊天内容，即便是真实的，王卫仅是通知杨丽苹需要交纳税费，具体金额是以税务局的完税证明为准，王卫有争议的并不是税费的缴纳金额，而是税费的承担主体问题，但是合同已经明确约定税费是由杨丽苹来承担，杨丽苹以此为由拖欠缴纳税费并拖延支付房租14天构成严重违约。在王卫多次通知杨丽苹尽快缴纳税费后，杨丽苹既不缴纳也不出具最终意见，因此王卫才通知杨丽苹法律后果。对证据九银行转账以及短信记录真实性有异议，微信聊天记录真实性没有异议，截止到目前王卫从未收到杨丽苹的上述款项，违约已成既定事实。王卫向法庭提交了五份证据。证据一，一审法院（2019）鲁0103民初10223号民事判决书，拟证实王卫起诉杨丽苹要求支付新产生的税费53230.04元以及利息，并得到一审法院支持。证据二，王卫与杨丽苹短信记录截屏7张，时间分别是2018年10月27日、10月31日、11月16日，2019年1月9日，2月11日，8月9日，8月10日。证据三，2019年2月10日王卫与杨丽苹微信聊天记录截屏。证据四、济南市公安消防支队市中区大队作出的行政处罚决定书。证据五、杨丽苹经营的宾馆存在私拉电线现场照片14张。证据二至证据五共同证实王卫催缴税款以及杨丽苹因私拉电线受到行政处罚的情况。杨丽苹质证称，对证据一的真实性没有异议，但是该份判决不是生效判决，与本案无关。对证据二至证据五的真实性无异议，对关联性有异议，短信和微信截屏均无显示王卫在2019年1月29日税务局下发缴税通知之前告知过杨丽苹税款的具体金额。行政处罚决定书里面所涉事项杨丽苹均已整改完成，不存在安全隐患。电线照片显示的位置并非宾馆所在范围，为公共区域，而且是网线和通讯线路，不存在安全问题。本院认为，关于王卫是否有权解除合同。本案中，王卫、杨丽苹所签《房地产租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。该合同第七条约定，出租方开立租金发票所需缴纳之税金由杨丽苹负担，该合同房租金额为税后。根据该项约定，杨丽苹应及时向王卫支付由此而产生的税费。但杨丽苹在得知需缴纳大量税费后，企图通过更改合同以逃避税费，王卫予以拒绝。王卫于2019年2月2日向税务机关缴纳相关税款后，向杨丽苹出示了相关的税费发票，但杨丽苹仍然拒绝支付。本院认为，双方的租赁合同明确约定，房租金额为税后，王卫垫付税款后，杨丽苹理应及时支付相关税费，但一直拒不支付，其长期拖欠税费的行为已经构成严重违约。故，一审法院认定王卫有权解除合同并无不当。关于拖欠支付租金的违约金问题。本案中，杨丽苹主张双方约定的违约金数额过高，超过了王卫的实际损失，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算。本院认为，双方关于违约金的约定应以不超过实际损失为限，本院酌定以年利率24%计算违约金，违约金数额应为4602.7元（500000元/365天*24%*14天）。关于税费负担及经济损失。根据双方的合同约定，王卫开立租金发票所需缴纳之税金由杨丽苹负担，因杨丽苹拒不缴纳，故一审法院认定杨丽苹应向王卫支付税费及因此而产生的利息损失并无不当。因杨丽苹在一审中未提起反诉，其主张的装修损失应另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院(2019)鲁0103民初5981号民事判决第一项至第三项；二、撤销济南市市中区人民法院(2019)鲁0103民初5981号民事判决第四项、第五项以及案件受理费负担部分；三、杨丽苹自本判决生效之日起十日内支付王卫迟延支付租金违约金4602.7元；四、驳回王卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4380元减半收取2190元，由王卫负担1200元，杨丽苹负担990元。二审案件受理费4380元，由王卫负担1100元，杨丽苹负担3280元。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年十二月九日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨