渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2019）陕0502民初3454号    原告：金堆城钼业集团有限公司，住所地渭南市。    法定代表人：程方方，该公司董事长。     委托诉讼代理人：陈伟，男，1980年1月9日出生，汉族，住陕西省华县金堆镇河西生活区，该公司职工。委托诉讼代理人：钞艳艳，陕西泰普律师事务所律师。    被告：渭南市中天亚美酒店有限公司，住所地渭南市。    法定代表人：丁新，该公司执行董事。    被告：渭南高新区中天亚美商贸有限公司，住所地渭南市内。    法定代表人：王振刚，该公司执行董事。    二被告委托诉讼代理人：张立祥，陕西新仓律师事务所律师。原告金堆城钼业集团有限公司（以下简称金钼集团）与被告渭南市中天亚美酒店有限公司（以下简称亚美酒店）、渭南高新区中天亚美商贸有限公司（以下简称商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金钼集团法定代表人程方方未到庭，其委托诉讼代理人陈伟、钞艳艳到庭参加了诉讼，被告亚美酒店法定代表人丁新及其委托诉讼代理人张立祥到庭参加了诉讼，被告商贸公司法定代表人王振刚未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金钼集团起诉请求：1.依法解除合同，请求二被告向原告返还租赁房屋；2.判令二被告向原告支付拖欠的租金3905982元；3.判令二被告向原告支付免租装修期房屋占用费100万元；4.判令二被告支付合同违约金309000元；5.判令二被告支付拖欠租金的滞纳金，截止2019年5月25日共计418332元。判令被告从2019年5月25日起至返还房屋之日，每日向原告支付滞纳金699元；6.判令二被告自2016年3月起至2019年5月25日支付利息共计279051元，从2019年5月25日至返还房屋之日每日支付利息损失508元；7.判令二被告支付原告三个月重新招租期间的费用30万元；8.判令租赁房屋上的装修装饰及改建扩建、购置的附属设施等全部无偿归原告所有；9.判令二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年5月31日，原告金钼集团与西安亚美石油工程技术服务有限公司（以下简称“亚美石油”）签订《XX酒店租赁合同》，约定XX酒店，用于酒店及其配套经营。租赁期限二十年。2012年6月1日，原告交付了房屋。2014年4月3日，原告与亚美石油、被告商贸公司三方签订补充协议，约定亚美石油、商贸公司对《XX酒店租赁合同》及补充协议约定的事项和违约责任承担连带责任。2015年5月28日，被告商贸公司与亚美酒店，向原告出具了变更证明，将商贸公司变更为亚美酒店，亚美酒店应对以上债务承担连带责任。截止起诉之日，三被告累计拖欠原告租金3905982元，针对被告的违约行为，原告分别于2017年12月4日和2018年11月14日向被告发函要求结清租金，被告均未履行合同构成违约，故原告诉至法院。原告金钼集团为支持其主张提供了以下证据：第一组：1.营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件各一份，证明原告工商登记的信息，原告在本案中主体适格。第二组：1.XX酒店租赁合同一份，证明原、被告于2012年5月31日签订租赁合同，形成租赁关系。2.金城酒店租赁合同的补充协议一份，证明原、被告于2014年4月3日签订补充协议变更承租主体的事实。3.更名证明一份，被告商贸公司出具证明于2015年5月28日更名为被告亚美酒店。第三组：1.关于拖欠租金的函一份，证明截止2018年年底被告欠租金340余万元。2.企业询证函一份，证明原告委托大华会计师事务所审计，被告所欠租金3442794元。3.亚美酒店出具分期偿还租金情况说明一份，证明2019年4月8日被告亚美酒店出具情况说明一份，自认拖欠租金340余万元。被告商贸公司辩称，原告第一项诉请不能成立，双方目前不符合解除合同的实质条件。原告第二项诉请租金金额有问题，与之前双方的对账不一致。对原告第三项诉请不能成立，不符合支付条件，对原告第四、五、六诉请无依据，系重复主张，主张的违约金过高。原告主张第七项诉请没有支付的前提基础，不存在招租的问题，对原告第八项诉请商贸公司对酒店没有任何的投资，故原告要求没有法律依据。被告亚美酒店辩称，其与商贸公司之间的转租合同而成为次承租人，与原告之间不存在房屋租赁关系，根据合同相对性，原告起诉解除合同没有法律依据，同时酒店也不具有本案的主体资格。酒店与原告无合同关系，当然无支付房租的义务，亦无支付其余费用的依据。被告商贸公司与亚美酒店为支持其主张提供了以下证据：    1.原告与亚美石油签订的租赁合同、补充协议，原告与商贸公司、亚美酒店签订的转租合同、商贸公司与酒店签订的细则，签单、挂账协议书各一份，证明亚美酒店与商贸公司之间是转租关系，亚美酒店与原告之间不存在租赁合同，签单、挂账协议书确认商贸公司欠原告3339063元的租金，与原告诉请租金不符。2.房租支付凭证及明细66张，证明亚美酒店代商贸公司支付租金1908937元。经审理查明，2012年5月31日，原告金钼集团（甲方）与西安亚美石油工程技术服务有限公司（乙方,以下简称亚美石油公司）签订《XX酒店租赁合同》一份，约定甲方出租位于渭南市XX区XX酒店，房屋建筑面积14600平方米，包括综合楼主楼层和东西裙楼，另外包括西裙楼南侧约1330平方米的停车场和约5475平方米的配套用地。租赁用途为酒店及酒店配套经营使用。装修期限从2012年6月1日至2013年3月31日止。租赁期限20年，从2013年4月1日至2033年3月31日止。租金支付方式和金额为：从2013年4月1日至2018年3月31日止，年租金按照120万元计算；2018年4月1日至2023年3月31日止，租金在120万元的基础上每年增加3%。每租赁年度租金按照半年预付，每年3月20日前支付当年度前半年租金，每年9月20日前支付后半年租金。乙方于合同签订之日起7日内，向甲方支付第一年租金30%（36万元）作为履约合同和装修保证金，该保证金可冲抵第一年租金。第七条第1项约定，合同解除，乙方应在合同解除之日起45日内将该房屋交付甲方。超过45日该房屋内的遗留物品视为乙方遗弃物，甲方可自由处置。合同第八条第10项约定，乙方须按时全额缴纳租金，逾期缴纳，每逾期一日乙方按照租金的百分之三向甲方支付滞纳金，超过30日仍未交纳房屋租金的，甲方可书面通知乙方解除合同。双方结清滞纳金和相关费用，并支付当年度三个月房屋租金的违约金。第十条约定，如乙方违约导致合同不能正常履行，甲方有权收回房屋，乙方在该房屋上的装修、装饰以及改建、扩建、购置的附属设施设备等全部无偿归甲方所有，乙方预付的租金不予退还。2014年4月3日，原告金钼集团（甲方）与西安亚美石油工程技术服务有限公司（乙方）、被告商贸公司（丙方）签订《关于金城酒店租赁合同的补充协议》，约定丙方承继《XX酒店租赁合同》中乙方所有权利义务，由丙方履行合同内容。乙丙方对《XX酒店租赁合同》及本补充协议约定的事项和违约责任承担连带责任。2015年5月28日，被告商贸公司、亚美酒店给原告金钼集团下属渭南金波工业分公司出具《变更证明》一份，载明：“兹有我渭南市中天亚美商贸有限公司，为了经营发展业务的需要现变更为渭南市中天亚美酒店有限公司。特此证明，望贵公司协助办理相关业务”。此后，原告金钼集团与被告亚美酒店直接结算租金。2018年11月14日，原告金钼集团向被告商贸公司送达一份函，主要内容为被告商贸公司和亚美石油公司截止2018年10月底欠租金累计340余万元，请于2018年12月底前付清，否则将随时终止合同。2019年4月8日，被告亚美酒店向原告金钼集团出具一份《关于分期偿还金堆城钼业集团有限公司债务的情况说明》，主要陈述了拖欠租金的理由和还款计划，承诺所欠租金340余万元在二至三年内还清。2018年12月13日，原告金钼集团与被告亚美酒店签订《签单挂账协议书》，约定原告金钼集团在被告亚美酒店按照协议价消费产生费用，经授权签字后用以抵扣拖欠租金340余万元。2018年12月23日，亚美石油公司注销。审理中，本院依法驳回了原告金钼集团对亚美石油公司的起诉。    此外， 2014年4月二被告签订《租赁合同》一份，被告商贸公司租赁给被告亚美酒店3500平方米，用于经营酒店配套经营使用。月租金31860元，租期十年。审理中，本院组织双方当事人对账，现确认截止2019年10月31日，被告欠原告金钼集团租金3305644元。以上事实，有原、被告陈述、租赁合同、补充协议、变更证明、挂账协议、庭审笔录在卷作证，足以证明。本院认为，原告金钼集团与亚美石油公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效的合同。2014年4月3日亚美石油公司、被告商贸公司与原告金钼集团签订补充协议,二者愿对租赁合同承担连带责任，其性质构成债务的加入，被告商贸公司亦成为租赁合同的履行主体。2015年5月28日，被告商贸公司和亚美酒店给原告金钼集团出具一份《变更证明》，其内容不够明确、规范，但从后来亚美酒店出具《关于分期偿还金堆城钼业集团有限公司债务的情况说明》及双方签订《签单挂账协议》、结算租金等事实，足以说明实际履行合同的双方当事人变更为原告金钼集团和被告亚美酒店，该《变更证明》出具后被告商贸公司退出合同关系，其将权利义务概括转让给被告亚美酒店。2018年12月23日亚美石油公司注销，丧失民事权利能力。至此，承租人权利义务完全由被告亚美酒店一人承担。我国合同法第九十三条规定，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。第二百二十七条规定，承租人迟延支付租金的，出租人可以要求在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案双方当事人在租赁合同中约定，超过三十日仍未交纳房屋租金的，承租人可通知出租人解除合同。被告亚美酒店逾期支付租金显然超过三十日。且原告金钼集团于2018年11月14日向被告发函催交租金，否则随时解除合同。被告亚美酒店迟延支付租金致使原告的合同目的无法实现，无论以法定还是约定的理由，原告金钼集团均已具备解除合同的权利，但考虑到被告亚美酒店企业困难、职工安置及客户利益等实际情况，本院酌情给予被告亚美酒店六个月合理期限用以清偿所欠租金，如其能按期足额履行，则租赁合同不予解除，否则予以解除。如果合同解除，被告亚美酒店按约定在解除之日起45日内将房屋交付原告金钼集团。被告亚美酒店显属违约，其应支付截止2019年10月31日的租金3305644元，并按约定支付当年三个月的房屋租金318270元（120万元×1.03×1.03÷12个月×3个月）的违约金。被告辩称违约金过高，但参照月租金、另行出租的期限及其逾期利息等因素，违约金并未高于实际损失，故不予调整。鉴于违约金足以弥补损失，故对原告主张滞纳金、利息等费用，不予支持。双方约定在装修期内免除租金，故原告主张的免租装修内的房屋占用费100万元，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告渭南市中天亚美酒店有限公司于本判决生效后六个月内支付原告金堆城钼业集团有限公司租金3305644元及违约金318270元。二、如果被告渭南市中天亚美酒店有限公司未按以上期限足额履行，则原告金堆城钼业集团有限公司与被告渭南市中天亚美酒店有限公司之间的房屋租赁合同于本判决生效后六个月期满之日予以解除。三、被告渭南市中天亚美酒店有限公司于合同解除之日起四十五日内搬离渭南市XX区XX酒店，包括综合楼主楼层和东西裙楼，还包括西裙楼南侧停车场及其配套用地。四、驳回原告金堆城钼业集团有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费55290元，由原告金堆城钼业集团有限公司承担16587元，被告渭南市中天亚美酒店有限公司承担38703元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。  审  判  长      李建国审  判  员      刘  焘人民陪审员      吴  杰 二0一九年十一月二十一日 书  记  员     李  青