陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕06民终2138号 上诉人（原审被告）：延安国胜房地产开发有限公司，住所地：陕西省延安市宝塔区国胜花园7#501室。法定代表人：郑国胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：屈继宏，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：冯小浪，男，1970年3月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：蔡炎益，延安市宝塔区凤凰法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：延安东方房地产开发有限公司，住所地：陕西省延安市宝塔区尹家沟村一组向阳东区2-302。法定代表人：郭延生，该公司总经理。上诉人延安国胜房地产开发有限公司因与被上诉人冯小浪、延安东方房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初5039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人延安国胜房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销陕西省延安市宝塔区人民法院(2019)陕0602民初5039号民事判决，依法驳回被上诉人冯小浪的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人冯小浪承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。涉案的安置补偿补充协议书违反国家法律规定属于无效合同，也早已因违反国家强制性规定被政府通知废止。被上诉人当时也没有对政府的废止通知提出复议或行政诉讼。（一）2013年4月26日延安市人民政府下发的延政发【2013】44号《延安市人民政府关于印发的通知》中明确了临时安置补偿费：“按被征收房屋的合法建筑面积对被征收人每月每平方米支付15元的临时安置补助费，过渡期限按36个月计算，如不能对被征收人规定过渡期限回迁安置的，由建设单位按原标准继续支付临时安置补助费，直至安置房建成验收”。本纠纷应当按市政府下发的文件执行安置补助费。（二）双方签订的《延安市煤炭局七里铺住宅楼整体改造协议》和《延安市煤炭局家属楼改造拆迁及过度安置补偿补充协议书》于2013年5月17日被延安市人民政府延安市城区改造指挥部南城区指挥部延市城改南发【2013】26号《延安市城区改造指挥部南城区指挥部关于延安东方房地产开发有限公司延安市煤炭工业局与石亮等三十六户住户房屋征收补偿安置协议有关问题的通知》予以废止。被上诉人当时也没有对政府的废止通知提出复议或行政诉讼。（三）被上诉人在2011年4月6日与延安市煤炭工业局签订《延安市煤炭局七里铺住宅楼整体改造协议》，与上诉人无涉，上诉人与该协议无法律上的权利义务关系。《延安市煤炭局家属楼改造拆迁及过度安置补偿补充协议书》签订时间为2011年4月2日，补充协议尽然早签约于所谓的主合同即2011年4月6日与延安市煤炭工业局签订的主合同《延安市煤炭局七里铺住宅楼整体改造协议》。显然，两份合同在事实与法律上均属于无效合同。（四）根据国有土地上房屋征收与补偿条例第四条第一、二款和第五条第一款的规定，由于延安市房屋征收局并没有依法授权委托延安市煤炭工业局和延安市东方房地产开发有限公司实施房屋的征收工作，且延安煤炭工业局和延安市东方房地产开发有限公司也不能成为该项目房屋征收的主体。同时，三方签订的征收安置协议不符合延安市人民政府的房屋征收补偿的规定，故延安市人民政府对此不予认可，予以废止。（五）上述协议与补充协议被确认无效废止后，延安市城改办才于2014年12月25日与延安国胜房地产公司签订了符合国家法律、法规和政策规定的《延安市煤炭片区改造安置房项目委托代建合同》，且该合同已履行完毕。该合同第三条规定，“本项目应当于2016年4月底之前完成竣工验收工作，交付被征收人”。合同第五条第二项规定，“项目必须按约定期限完成竣工验收并交付使用，否则，逾期交房产生的过渡费、停产停业损失费按相关规定由乙方（国胜公司）承担。”2016年4月底之前的过渡费不应当由国胜房地产公司或者东方房地产公司承担，4月底后应当承担。被上诉人从上诉人处领取3年的过渡费用43200元应当予以返还。二、一审判决法律适用错误。延安煤炭工业局和延安市东方房地产开发有限公司不能成为涉案项目房屋征收的主体。既然有政府文件规定就应当按政府文件执行，而不能支持政府之外的公司与个人之间违反政府文件的协议。延安煤炭工业局和延安市东方房地产开发有限公司不能成为涉案项目房屋征收的主体，订立合同主体不合格。东方房地产公司显然是超越权限其实是无权限与各住户签订安置协议的。超越权限订立的合同，且相对人知道或应当知道其超越权限的，该合同无效。即使后期上诉人成为政府就涉案项目的代建人，但代理人不合格且相对人有过失而成立的合同，该合同无效。各住户应当知悉延安市人民政府的文件通知的，所以各住户也应当对自己的过失负责。涉案协议属于无效合同，无效合同自始无效。无效合同违反了法律的规定，国家不予承认和保护。一旦确认无效，将具有溯及力，使合同从订立之日起就不具有法律约束力，以后也不能转化为有效合同。三、一审程序不当，存在应当追加当事人而未追加的情形。应当追加建设单位为本案当事人。一审被上诉人未申请追加建设单位为当事人，一审法院也未依职权追加建设单位为当事人，属于严重的错误。2013年4月26日延安市人民政府下发的延政发【2013】44号《延安市人民政府关于印发的通知》中明确了临时安置补偿费：“按被征收房屋的合法建筑面积对被征收人每月每平方米支付15元的临时安置补助费，过渡期限按36个月计算，如不能对被征收人规定过渡期限回迁安置的，由建设单位按原标准继续支付临时安置补助费，直至安置房建成验收”。本纠纷应当按市政府下发的文件执行安置补助费。过渡期限按36个月计算，36个月之后则应当由建设单位按原标准继续支付临时安置补助费，显然建设单位是必要的被告，而一审法院未追加。建设单位作为实际施工人还是利害关系人，均应作为当事人参加诉讼，一审遗漏案件当事人，属于程序违法。被上诉人冯小浪答辩称，第一、一审法院认定事实清楚。1、上诉人国胜房地产公司法定代表人郑国胜以东方房地产公司名义与被上诉人和被上诉人延安市煤炭工业局签订了《延安市煤炭局七里铺住宅楼整体改造协议》和《延安市煤炭工业局家属楼改造拆迁及过度安置补充协议书》。延安市煤炭工业局对此又专门印发了《延安市煤炭工业局旧住宅楼改造拆迁安置的通知》,通知规定：住户房屋搬迁从2011年4月1开始,安置费从2011年4月1日起计算,大小套每户过渡费为1200元。《延安市煤炭工业局家属楼改造拆迁及过度安置补充协议书》中约定：安置补助费从2011年4月起至2013年4月止,先付两年费用28800元,原告实际已经领取2400元,此次再领取26400元,两年后过渡费仍按照原协议规定执行。被上诉人签订协议后于2011年4月搬迁腾空楼房，交于被上诉人拆迁开发，被上诉人的室内装潢费、拆迁补助费、过度补助费等等一切费用实际给付人是被上诉人。上诉人严重违约超级逾期的于2017年5月5日方才给被上诉人交付房屋。2、上诉人作为房地产开发商将被上诉人的房屋征收拆迁，因其自身原因办理相关手续与被上诉人没有法律关系。第二、一审法院适用法律正确。1、被上诉人与上诉人签订的《延安市煤炭局七里铺住宅楼整体改造协议》和《延安市煤炭工业局家属楼改造拆迁及过度安置补充协议书》，是各方当事人真实意思的表示，其协议内容约定明确、且协议内容没有违反法律上的强制性规定，故该协议合法有效。2、协议签订后被上诉人按合同约定已完全履行腾空交房给上诉人义务，上诉人却违反协议约定未按期交房、未按协议约定向被上诉人全额支付逾期应给付给被上诉人的安置房。并且，以不给交房为要挟违反协议约定收取被上诉人天然气安装费、及房款，均已构成违约，应按照协议承担违约责任，并退还被上诉人的天然气安装费及房款。并且，根据《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》第26条的规定，及按签订的协议约定给付被上诉人逾期交房安置补助费。3、被上诉人与上诉人签订的协议，依据《合同法》第六十条规定，双方本应全面履行合同。被上诉人已完全履行了协议约定，而上诉人违反约定不按协议约定完全履行协议约定，故依据法律规定应承担相应的违约责任。第三、一审法院审理程序正确。本案中的各方当事人均是适格的诉讼主体，上诉人是协议签订协议的一方当事人，对被上诉人房屋进行拆迁开发，被上诉人的各项费用实际支付人均是上诉人，上诉人是负有履行合同义务的人。被上诉人延安东方房地产开发有限公司未提出答辩意见。被上诉人冯小浪向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告临时过渡安置费45600元；2、判令被告返还原告天然气工料费2356.5元；3、判令被告返还原告购房款52172元；4、判令被告支付原告自2013年4月至9月期间6个月临时过渡安置费的双倍违约金7200元；5、判令被告支付原告自2013年10月至2017年5月5日3年8个月临时过渡安置费的三倍违约金105600元；6、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：原告冯小浪系延安市煤炭工业局职工，为该单位家属楼55号2单元102室（面积为59.89平方米）所有权人。2010年5月10日，延安市人民政府专项问题会议原则同意延安市煤碳局对单位七里铺旧住宅楼进行改造。2011年3月11日，延安市发改委延发改工[2011]117号文件批复延安市煤碳工业局可新建办公和住宅。2011年4月1日，被告国胜房地产公司法定代表人郑国胜以东方房地产公司名义与原告和延安市煤炭工业局签订了《延安市煤炭局七里铺住宅楼整体改造协议》，该协议约定按就近就地返还，拆迁人按照被拆迁房屋的合法建筑面积按实际测量为准（大套建筑面积为84.26㎡，小套建筑面积为59.89㎡）在规划建设用地范围新建高层住宅楼内对被拆迁人实行拆1还1.2的比例，不找差价的办法给予安置，同时享受政策优惠。超出部分20平方米按基准价（1980元/㎡）计算，再超出面积按经济适用房价格2800元/㎡计算。安置补助费每户每月按1200元由东方房地产公司补偿，工期从破土动工之日起30个月，遇不可抗因素工期可顺延，东方房地产公司在约定的时间内未能按期完工,逾期6个月内按原临时安置补助费标准2倍增加临时安置补助费,逾期6个月以上按原临时安置补助费标准3倍增加临时安置补助费。协议同时约定现住户的各类管网线按拆迁评估后的费用补助,在新楼入住时各类管网费(除去原管网补偿费)超出的部分由东方房地产公司承担。2011年4月1日，延安市煤炭工业局印发《延安市煤炭工业局旧住宅楼改造拆迁安置的通知》，通知规定住户房屋搬迁从2011年4月1开始，安置费从2011年4月1日起计算，大小套每户过渡费为1200元/月。2011年4月2日，原告与延安煤碳工业局、东方房地产公司又签订了《延安市煤炭工业局家属楼改造拆迁及过度安置补充协议书》，该协议约定安置补助费从2011年4月起至2013年4月止，先付两年费用28800元，原告已领取2400元，此次再领取26400元，两年后过渡费仍按照原协议规定执行。原告等住户室内装修费、拆迁补助费、过渡安置费等费用实际给付人为国胜房地产公司。2013年3月4日，延安市煤炭工业局申请延安市房屋征收管理局对其七里铺旧楼改造建设工程房屋进行征收。作为旧城改造项目，2013年4月26日，延安市人民政府作出延政发[2013]44号《关于延安市煤炭工业局片区改造建设工程房屋征收补偿安置实施方案》的通知。因延安市房屋征收管理局没有委托延安市煤碳工业局和东方房地产公司对房屋进行征收，根据我国《国有土地房屋征收与补偿条例》有关规定，2013年5月17日，延安市城区改造指挥部南城区指挥部作出延市城改南发[2013]26号《关于延安东方房地产开发有限公司延安市煤炭工业局与石亮等三十六户住户房屋征收补偿安置协议有关问题》的通知，文件中延安市城区改造指挥部南城区指挥部明确指出不认可被告与原告和其它住户签订的房屋征收补偿安置补偿及补充协议，由此造成的损失、社会矛盾及相关问题，由延安市煤炭工业局、延安东方房地产开发有限公司全权负责处理，房屋征收及安置补偿工作由延安市房屋征收局实施。2014年12月25日，延安市城区改造指挥部办公室与延安国胜房地产公司签订了《延安煤炭片区改造安置项目委托代建合同》，合同约定由国胜房地产公司对延安市煤炭片区改造安置房项目进行开发建设。原告于2011年4月搬迁，于2017年5月5日入住新房。被告拆除原告住房和柴碳房面积共计70.39㎡，被告国胜房地产公司给付了原告3年的临时过渡安置补助费43200元。2017年5月5日，被告国胜房地产公司收取原告天然气工料费2356.50元、契税4276.38元、购房款250000元，将新建房屋交付原告使用。另查明，在诉讼过程中，被告国胜房地产公司向本院提交承诺书一份：冯小浪诉我公司和延安东方房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。针对此案，我公司郑重承诺如下：原告与延安东方房地产开发有限公司之间的相关法律权利义务我公司自愿予以承担。承诺人：延安国胜房地产开发有限公司，二〇一九年九月十六日。一审法院认为：被告辩称原、被告签订的《延安市煤炭局七里铺住宅楼整体改造协议》、《延安市煤炭工业局家属楼改造拆迁及过度安置补充协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。经审查，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条的规定是管理性规定，该规定是为了实现管理的需要而设置，并未针对行为内容本身。故原、被告签订的《延安市煤炭局七里铺住宅楼整体改造协议》、《延安市煤炭工业局家属楼改造拆迁及过度安置补充协议书》系双方真实意思的表示，该协议合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本案中，在原、被告签订《延安市煤炭局七里铺住宅楼整体改造协议》、《延安市煤炭工业局家属楼改造拆迁及过度安置补充协议书》后，原告已按约定全面履行了自己的义务，被告却未按协议约定向原告全额支付逾期应付给原告的安置补偿费，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据原、被告间签订的《延安市煤炭局七里铺住宅楼整体改造协议》约定，被告国胜房地产公司应当返还原告天燃气安装费2356.50元。双方协议又约定了安置补助费每月按1200元由东方房地产公司补偿，工期从破土动工之日起30个月，遇不可抗因素工期可顺延，如东方房地产公司在约定的时间内未能按期完工,逾期6个月内按原临时安置补助费标准2倍增加临时安置补助费,逾期6个月以上按原临时安置补助费标准3倍增加临时安置补助费。现原告请求被告给付逾期交工安置补助费，根据《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》第26条规定：因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起按不低于原标准的二倍支付临时安置补助费；逾期超过六个月的，从第七个月起，每月按不低于原标准的三倍支付临时安置补助费。原告于2011年4月搬迁，于2017年5月5日入住新房。按协议约定有效工期为30个月（从2011年4月至2013年9月），在有效工期内应当按照1200元/月标准支付临时过渡费36000元。逾期6个月内（从2013年10月至2014年3月），应当按照原临时安置补助费标准2倍即2400元/月支付临时过渡费 14400元。逾期6个月以上（从2014年4月至2017年5月的37个月）按原临时安置补助费标准3倍即3600元/月支付临时安置补助费133200元。被告国胜房地产公司合计应向原告支付临时安置补助费共计183600元，扣除已支付43200元，被告国胜房地产公司还需向原告支付临时安置补助费140400元。根据改造协议约定：按就近就地返还，拆迁人按照被拆迁房屋的合法建筑面积按实际测量为准（大套建筑面积为84.26㎡，小套建筑面积为59.89㎡）在规划建设用地范围新建高层住宅楼内对被拆迁人实行拆1还1.2的比例，不找差价的办法给予安置，同时享受政策优惠。超出部分20平方米按基准价（1980元/㎡）计算，再超出面积按经济适用房价格2800元/㎡计算。本案中，被告拆迁返还原告房屋面积为82.37㎡，原告实际购买158.88平方米，超出76.51平方米。按照该协议，超出部分20平方米按基准价（1980元/㎡）计算，价格为39600元（1980元/㎡×20㎡）。再超出面积按经济适用房价格2800元/㎡计算，价格为158228元[2800元/㎡×（76.51㎡-20㎡）],合计应交纳197828元，原告实际向被告国胜房地产公司交纳购房款250000元，多交纳52172元，多交房款被告国胜房地产公司应当予以返还。被告国胜房地产公司借用东方房地产公司资质签订协议，东方房地产公司对原告等住户房屋进行拆除，原告等住户安置补偿费、搬迁费等费用实际支付人为国胜房地产公司，故原告的损失应由国胜房地产公司承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告延安国胜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告冯小浪支付临时安置补助费140400元；二、被告延安国胜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯小浪天然气工料费2356.50元；三、被告延安国胜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯小浪购房款52172元；四、驳回原告冯小浪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4494元，原告冯小浪已预交，减半收取，实际由被告延安国胜房地产开发有限公司负担2247元，该款于案件款兑付时一并支付给原告冯小浪。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审判决认定的基本事实属实。上述事实，有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证，经二审审查，具有证明效力。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《延安市煤炭局七里铺住宅楼整体改造协议》、《延安市煤炭工业局家属楼改造拆迁及过度安置补充协议书》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。上诉人延安国胜房地产开发有限公司主张上述协议属于无效合同、已因违反国家强制性规定被政府通知废止，没有法律及事实依据，故该主张本院不予支持。上诉人延安国胜房地产开发有限公司还提出，原审未追加建设单位为本案当事人程序不当，而本案所涉《延安市煤炭局七里铺住宅楼整体改造协议》、《延安市煤炭工业局家属楼改造拆迁及过度安置补充协议书》的合同各方当事人，均已作为本案当事人参与了诉讼，故上诉人延安国胜房地产开发有限公司的该主张亦不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人延安国胜房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4200元，由上诉人延安国胜房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。   审  判  长    程  晓  元审  判  员    贺      洁审  判  员    贾  玉  玉 二〇一九年十一月二十七日 法官助理   刘    媛书 记 员  周  俞  呈    1