中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民再34号上诉人（原审被告）：李香莲，女，1951年3月9日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李平，男，1957年12月12日出生，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：北京乡村高尔夫别墅物业管理有限公司，住所地北京市顺义区马坡地区政府东侧。法定代表人：王晓岩，董事长。委托诉讼代理人：李岩，北京朗空律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫丽群，北京朗空律师事务所律师。李香莲与北京乡村高尔夫别墅物业管理有限公司（以下简称高尔夫物业公司）租赁合同纠纷一案，北京市顺义区人民法院（以下简称原审法院）于2009年12月20日作出（2009）顺民初字第11612号民事判决。北京市第二中级人民法院于2010年7月20日作出（2010）二中民终字第5734号民事判决维持原判。北京市高级人民法院于2012年12月20日作出（2012）高民申字第04033号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审本案。北京市第二中级人民法院于2013年12月20日作出（2013）二中民再终字第15798号民事裁定，撤销（2010）二中民终字第5734号民事判决及（2009）顺民初字第11612号民事判决，将本案发回原审法院重审。原审法院于2016年12月15日作出（2014）顺民再初字第02788号民事判决。本院于2017年7月5日作出（2017）京03民再48号民事裁定，撤销（2014）顺民再初字第02788号民事判决，将本案发回原审法院重审。原审法院于2018年12月25日作出（2017）京0113民再12号民事判决，李香莲不服向本院提起上诉，本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人李香莲及其委托诉讼代理人李平、高尔夫物业公司之委托诉讼代理人李岩、闫丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李香莲上诉请求：1、请求依法撤销北京市顺义区人民法院（2017）京0113民再12号民事判决书，支持上诉人的上诉请求。2、请求被上诉人履行2005年4月6日签订的《房屋租赁合同》为上诉人办理北京乡村高尔夫房屋某号的产权登记手续。返还超出房价部分的购房款和利息赔偿损失或解除合同返还全部购房款和利息赔偿损失。3、依《房屋租赁合同》将上诉人一审未被认定的已付款2957095.86元依法认定为购房款。4、请求驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。5、请求判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用等。事实与理由：一、原审法院认定“2004年10月签署的《北京乡村高尔夫房屋物业管理公司租赁购买协议书》为约定双方权利义务且实际履行的协议”既与本案证据严重不符，也与实际履行情况相悖。属于基本事实认定严重错误，依法应予以纠正。1、根据落款为6月21日的《协议书》第四条和第五条及该协议落款日期，恰恰证明2004年协议在2006年7月30日前并未实际履行。根据6月21日协议第四条“乙方在2006年7月30日之前不与甲方履行于2004年签订的原租赁房屋的合同…”和第五条“如果乙方在2006年7月30日之前能与甲方履行于2004年签订的原租赁房屋的合同”约定的内容证明，截止至2006年7月30日前双方仍就2004年协议是否履行处于商讨之中，并约定依不同支付数额决定是否履行2004年协议。显然2004年协议至2006年并未实际履行。但一审法院却视该条款而不见，带有明显倾向性的主观认定2004年协议已经履行，该认定明显违背了6月21日协议内容和履行条件，也违背了以事实为依据的基本原则。2、根据2008年10月5日被上诉人制作的《北京某某服务公司和李香莲欠款情况》的第一条和6月21日协议第四条确认：截止到2008年10月5日2008年欠款情况出具时被上诉人已明确表明不履行2004年协议。2008年欠款情况第一条“按2006年6月21日签订协议数额，乙方已付清甲方欠款1136809.51元”。据此可以证明截止到2008年10月5日2008欠款情况出具时，被上诉人确认不履行2004年协议。因此被上诉人主动在购房款中扣除了1136809.51元（不履行2004年协议），而非456409.51元（履行2004年协议）。二、一审法院疏漏了2008年欠款情况第二条第3项中某号楼房租自2006年6月至2008年10月每月租金12420元和月物业费单独计算的客观事实。造成本案认定事实明显错误。1、一审法院仅凭2004年10月至2006年5月时间仅有1年8个月的月租金是16560元就推定从2004年10月至2009年10月的全部时间月租金均为16560元，从而认为履行了6月21日协议就是履行了2004年协议，毫无事实根据的认定双方之间履行的是2004年协议。明显以偏概全有失公正。2008年欠款情况第二条关于月租金、物业费等的事实可以证明双方实际履行的是于2005年4月6日签订的《房屋租货合同》即每月租金16560元其中含物业费等，而不是按照2004年协议约定的每月租金16560元不含物业费履行的。根据2008年欠款情况第一条第三项，被上诉人实际计算上诉人2006年6月至2008年10月期间某号房屋每月租金12420元，其余为物业费等，这完全符合2005年租赁合同关于租金标准的约定。2、根据6月21日协议第四条和第五条约定可以看出截止到2006年7月30日，2004年协议是否能履行尚未明确。但到2008年欠款情况出具时，被上诉人已经确认不履行2004年协议，因此在计算2006年6月以后的租金数额时，是按照2005年租赁合同的约定来计算租金的，即租金包含净租金、维修费、暖气、收视、物业管理费合计16560元，其中净租金12420元，其他为物业费杂项。2005年租赁合同包含就是不收物业费等、不能单独计算物业费等。三、一审法院关于2005年租赁合同约定的起租日期、租金标准、物业费、租金支付条款等均未实际履行，而6月21日协议中的起租日期、租金标准、物业费、租金支付条款与2004年协议一致的认定，明显是以偏概全、断章取义的错误认定。其认定也和2008年欠款情况关于租金实际计算结果相矛盾。1、从2004年协议、6月21日协议约定的标的物、租售起始期限、月租标准及支付内容来看。第一、2004年协议始终未履行，其30栋房屋及对应的土地使用权至今未交付上诉人，上诉人亦未按照2004年协议约定支付被上诉人30栋房屋租金。而6月21日协议与2005年租赁合同约定一致，仅针对某号1栋房屋。某号房屋也系双方实际交付使用房屋。第二、某号房屋实际使用时间与6月21日协议约定的一致为2002年6月。而2004年协议约定的房屋交付时间是2004年10月1日与6月21日协议约定的2002年5月28日实际交付时间相差甚远。第三、6月21日协议有2段租金标准分别为第一段2002年5月28日至2004年9月底，时间为2年4个月标准为1500美金折算为12420元/月。第二段2004年10月1日至2006年5月31日，时间为1年8个月标准为2000美金折算为16560元/月。而2004年协议与2005年租赁合同均为人民币16560元/月。6月21日协议第二段折算后租金价格与2004年协议、2005年租赁合同相同，但币种不同。但在2006年6月1日至2008年10月5日2004年协议的履行期内，租金标准又变为人民币12420元/月，物业费等单独计算。被上诉人主张的大物业费加租金数额与2005年租赁合同包括物业费等交费数额基本相同，但与2004年协议不同。仅从物业费一项并未得出6月21日协议与2004年协议相同与2005年租赁合同不同的结论，反而得出6月21日协议与2005年租赁合同更为相同的结论。第四、某号房租金支付条款：2005年租赁合同约定按年支付，年租金198720元，其中2004年7月8日支付20万，2016年10月25日支付125万元。2004年协议按季支付，因未按约定交付房屋所以也未支付租金。6月21日协议为一次性支付。第五、2005年租赁合同签订时间在2004年协议后，不一致的地方应以“后者修订前者为原则”。第六、因2004年协议未实际履行，之后双方针对2002年使用的某号房屋于2005年4月签订了2005年租赁合同。其后双方在6月21日协议及6月22日协议虽提及2004年协议，但双方仍就2004年协议是否履行处于磋商中，而在2008年欠款情况中被上诉人明确确定于2006年6月1日不履行2004年协议。从2004年协议和6月21日协议约定的合同标的物、租售起止期限来看，两者约定差异悬殊，存在难以排除的合理怀疑。首先，2004年协议是30栋房屋的整体租售协议。6月21日协议是仅对某号一栋房屋的协议。其次，2004年协议约定的交房日期是2004年10月1日。6月21日协议起租日期是2002年5月28日。再次，2004年协议约定房屋的租售期限为2007年10月30日。倘若6月21日协议是按照2004年协议约定的租售期限截止至2007年10月，那么将6月21日协议和2008年欠款情况联系起来可以得出，上诉人从入住开始至2004年协议签署日，已拖欠347760元租金和41702.39元物业费，在明知上诉人已租不起房屋的情况下，被上诉人非但没有诉诸法律解除所谓的无固定期租赁关系，反又与上诉人签订了将30栋房屋再租给上诉人的2004年协议。2006年6月21日又在明知上诉人欠款已达百万以上时，仍未按2004年协议约定解除协议，而是坚持要求继续履行2004年协议。甚至在2007年10月30日2004年协议到期后，在上诉人欠款从2006年6月起长期未还的情况下，又再次于2008年10月5日制作2008年欠款情况主动将某号房屋继续租给上诉人，其中疑问和6月21日协议履行真伪有目共睹，绝不是用6月21日协议是否履行了2004年协议能够排除的。显然6月21日协议履行了2004年协议的认定极为不合常理。四、一审法院在处理某号房屋纠纷时，选择适用的合同依据错误，适用法律错误。2004年协议针对的是30栋房屋整体租售协议，2005年租赁合同针对的是某号房屋一栋租售。一审法院以整体租赁30栋房屋的租赁合同为依据解除租赁某号房屋租赁关系，显然解除依据错误，适用法律错误。1、从2004年协议、2005年租赁合同的标的物、租售起始期限以及实际履行情况来讲，被上诉人现诉求解除某号房屋的租赁关系，理应适用2005年租赁合同。从合同标的物和租售起始期限来看，2004年协议是针对30套房屋整体租售。2005年租赁合同仅针对某号一栋房屋，标的物不同。2004年协议租售期限从2004年10月计算，2005年租赁合同从2002年6月计算。2005年租赁合同约定起租期更符合房屋的实际使用情况。就2004年协议约定的30栋房屋而言，在未对2004年协议进行变更前，是依协议约定不可分割的整体。由于2004年协议签订后一直未整体交付，因此针对2004年协议之前唯一使用的某号房屋，双方于2005年签署了2005年租赁合同。30栋中的某1、某2号房屋也在2005年6月变更为委托上诉人进行餐厅经营，某1、某2号房屋由租售关系变成委托经营关系。除某号及某1、某2号房屋以外，其他27套房屋被上诉人自行改变用途，将租售关系变为自身对外开发经营。虽然实际使用的只有某号房屋，但是某号房屋是依据2005年租赁合同约定的交付期限，2002年实际交付的，也就是某号房屋根本不是按照2004年协议约定的交付时间交付的。2004年协议和2005年租赁合同是彼此不同的两个合同。因2004年协议根本未履行，且被上诉人对2004年协议未履行也是明确承认的，正如被上诉人在法庭调查时陈述的那样“因为我们认为没有履行”现被上诉人诉求解除的是某号房屋租赁关系，针对该诉求于法只有对其产生约束力的2005年租赁合同，理应以标的物仅为某号房屋和实际履行的2005年租赁合同为依据进行解除。因此依合同约定以及双方实际履行情况，上诉人诉求解除某号房屋的租赁关系，应当依照2005年租赁合同作为双方争议解决的依据。2、2004年协议为30栋房屋整体租售的框架协议。从2004年协议和2005年租赁合同约定内容、签订先后顺序和相互联系来看，针对被上诉人的一审诉求，也应当依据2005年租赁合同约定进行解决。根据2004年协议内容，只是对30栋房屋租售的意向进行框架性的约定，该协议实际属于框架性协议、计划书、意向书的性质。因为2004年协议条款内容本身缺少每个房屋具体面积、单个房屋总房款、协议总房款等核心条款，其不符合一般合同的法定构成要件，因此该2004年协议未实际履行也根本无法实际履行。2004年协议需要待各个购买人最终确定后，另行签订合同分别对每个房屋面积、价款等要件进行约定。而2005年租赁合同正是对上诉人购买某号房屋而另行签订的具体履行合同。正是在2004年协议不能实际履行情况下，针对被上诉人已从2002年实际使用某号房屋的事实而再次进行的书面确认。正是按照2004年协议第15条“另行签署合同书”的约定而专门针对某号房屋订立的合同。其中2005年租赁合同房屋价款和每期缴纳数额也同2004年协议约定的“每平方米售价6500元”“每幢每月租金16560元”完全一致。五、6月21日协议是上诉人在胁迫下签署的。而且6月21日协议中的内容明显与实际履行不符。在6月21日协议第二条计算中上诉人支付的某号房屋款项，被上诉人承认缺少了三笔款项，且协议计算的上诉人租金、物业费、餐费、查房费、娱乐费等亦为自相矛盾的不实计算。尤其是被上诉人主张上诉人欠交从2002年5月28日至2004年5月租金，上诉人出具的发票证明被上诉人已收取了2003年2月至3月的租金。被上诉人主张上诉人欠交从2004年1月至2004年12月物业费，上诉人出具的发票证明被上诉人已收取了2004年4月至12月的物业费。其中错误可见一斑。至于为什么被上诉人从租期中间收取费用？之前费用是否收过？为什么没有计入付款？等诸多疑点被上诉人无法合理解释，同时也构成了上诉人被欺诈胁迫的证据。因此6月21日协议不应作为认定本案事实的证据。六、上诉人提交的证据证明2008年欠款情况上诉人的签字只代表收到，该欠款情况对上诉人不具有法律效力，为被上诉人单方制作的欠款明细。一审法院却认为“2008年欠款情况应当系对双方有约束力的有效协议”基本事实认定错误。七、针对某号房屋双方实际履行的是2005年租赁合同。一审法院关于应计入上诉人某号房屋购房款、是否到达购买某号房屋条件的相关认定，选择适用合同依据错误，应按照2005年租赁合同约定计算购房款。未认定的餐厅分成费用及少记漏记餐费也应计入某号房屋购房款。八、6月21日协议及2008年欠款情况已确认2004年协议不再履行，一审法院却以2004年协议中上诉人未在2007年10月30日付清某号房屋的全部房款为由裁判解除某号房屋的租赁关系，选择依据错误、适用法律错误。九、一审判决依据同一事实同一法律，同案不同判于法于理不容，严重影响法律公平、正义和公信力。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误采信了6月21日协议及2008年欠款情况也违背了双方履行的客观事实。现恳请二审法院，在查明事实基础上驳回被上诉人的全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益。高尔夫物业公司辩称，本案再审一审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。2005年租赁合同未实际履行，该认定符合双方之间的实际情况，故2005年租赁合同不能作为对方要求办理某号别墅产权的依据。对方依据该合同要求返还购房款等以及其他反诉请求不成立。部分上诉请求在原审审理范围之外，不应支持。原审法院认定的李香莲已支付的款项数额准确无误，认定双方当事人之间属于租赁关系，符合实际情况。关于诉讼费用不同意上诉人的意见。高尔夫物业公司向原审法院起诉请求：1.解除双方就北京乡村高尔夫某号别墅的租赁关系；2.李香莲支付北京乡村高尔夫某号别墅的租金509220元；3.李香莲支付北京乡村高尔夫某1号和某2号别墅的租金计131784.57元；4.李香莲就延期支付北京乡村高尔夫某号别墅租金，支付违约金46674.36元；5.李香莲就延期支付北京乡村高尔夫某1号和某2号别墅租金，支付违约金23984.79元；6.李香莲支付北京乡村高尔夫某号别墅物业相关费用计147640.90元；7.李香莲支付北京乡村高尔夫某号别墅2009年11月至2011年6月租金331200元和2009年10月至2011年6月物业费76854.57元。一审法院认定事实：2002年李香莲开始使用北京乡村高尔夫某号别墅（以下简称涉诉房屋）并对别墅进行了装修。2004年10月，高尔夫物业公司（甲方）与李香莲（乙方）签订《北京乡村高尔夫别墅物业管理公司别墅租赁购买协议》（以下简称2004年协议），该协议约定，高尔夫物业公司为出租方既出售方，李香莲为承租方既购买方，李香莲以租代买的形式，分期购买高尔夫物业公司的30幢别墅；租赁期限为：十一幢别墅（含某号、某1号、某2号别墅）的租期为2004年10月1日至2007年10月30日，十九幢别墅的租期为2005年10月1日至2008年10月30日；租金既购房款的支付时间为：第一批别墅自2004年10月1日起开始分期支付租金既购房款，至2007年10月30日付清全部房款，第二批别墅自2005年10月1日起开始支付租金既购房款，至2008年10月30日付清全部房款。别墅的租赁价格为每月租金16560元，此租金不含水费、电费、电话费、收视费、煤气费、纯净水费及物业管理费，租金应在每个季度首月10日前支付；物业管理费按每月每平米6.21元计算；约定的购房价格为每平米6500元人民币，房屋面积以实测为准，租赁期间支付的租金总额计入购房款；某1号、某2号楼用途仅限于餐厅；如李香莲在约定的期限内支付的租金总额低于总房款，则应在2007年10月30日付清第一批别墅剩余的全部购房款，在2008年10月30日付清第二批别墅剩余的全部购房款。乙方如未按照本协议约定期限支付租金，逾期90日内，应向甲方支付滞纳金，滞纳金计收比例为应付款项的万分之三/天；乙方支付租金逾期超过90日，甲方有权解除合同，收回别墅，除物业费和收视费外，乙方已付租金及装修费用及其他费用不予退还；乙方如出现连续二期或者累计四个付款期未按时支付租金，甲方有权解除合同，收回别墅，除物业费和收视费外，乙方已付租金、装修费用及其他费用不予退还；如乙方违反本协议未在规定期限内补足购房款，甲方有权解除合同，收回别墅，除物业管理费和收视费外，乙方已付租金、装修费用及其他费用不予退还。协议书还约定本协议书在公司成立之后另行签署合同书，协议书分中、韩文本，如两种文本表述不一致，以中文文本为准，双方各执一份中文文本和韩文文本。协议书落款处没有签订日期。高尔夫物业公司主张，其公司与李香莲于2002年5月至2004年协议签订前为租赁关系，未签订书面租赁合同。2004年协议签订后，才与李香莲成立租售关系，李香莲2004年以前交纳的租金不能计入其购房款。李香莲则称，双方于2002年就签订了购房合同，李香莲签字后，高尔夫物业公司将合同拿走盖章，此后未将合同交予李香莲。2005年4月6日，出租方和出售方北京乡村高尔夫别墅管理处与租赁购买方北京某实业有限责任公司（公司成立前暂由李香莲代理）签订《房屋租赁合同》（以下简称2005年租赁合同），合同约定出租方同意将涉诉房屋租售给承租方，供其成立公司注册办公使用。涉诉房屋租售期限为2002年6月28日起至2022年6月27日止；房屋面积为381.19平方米；租金总额为2477735元，年租金为198720元；租金包含房屋设施维修、暖气、收视、物业管理费；租金按年缴纳，缴纳时间为当年1月31日；承租方在缴清租金总额后，拥有房屋产权；承租方租赁期内已付清购房款（租金总额），出租方须于三十日内为承租方办理房屋产权手续，本租赁合同自动终止。承租方逾期缴纳租金，除须如数补交外，还须按年缴纳所欠租金的0.2%滞纳金，出租方违约应按已缴纳的租金额双倍赔偿承租方并承担承租方注册资金和相关费用。合同落款处出租方为北京乡村高尔夫别墅管理处并加盖高尔夫物业公司公章，承租方为北京某贸易有限责任公司，代表处盖有李香莲印章。高尔夫物业公司主张2005年租赁合同仅仅是为了协助李香莲办理工商登记手续，其内容与2004年协议书不一致的地方，应当以2004年协议书为准，且2005年租赁合同是一份无效的合同，在该合同的开头处，一方主体为北京某实业有限责任公司，结尾处为北京某贸易有限责任公司，该两公司都不是经工商登记注册有效存在的公司，因此合同缺乏有效主体，自始不成立。李香莲则认为2005年租赁合同均有双方的签章，双方又系某号别墅的合同主体及履行主体，且2005年租赁合同内容既符合双方的真实意思，又符合双方的履行实际，因此2005年租赁合同属于合法有效的合同。李香莲称，2005年租赁合同签订完后，李香莲交给代理公司去注册公司使用，之后代理公司并未将合同返还。本案原审之后，李香莲去工商局办理注册地址变更，发现了该合同的复印件后，从代理公司处获取了原件。原审法院至北京市工商局顺义工商分局调取李香莲注册北京某文化服务有限公司的工商登记档案，该档案中未收录2005年租赁合同，但是存档一份“北京某文化服务有限公司”的企业住所证明。该证明载明，2005年2月25日高尔夫物业公司同意将位于北京市顺义区北京乡村高尔夫别墅某号房屋提供给北京某文化服务有限公司使用，该证明上加盖高尔夫物业公司公章。北京某文化服务有限公司2006年2月15日注册成立，法定代表人为金某。2009年该公司变更法定代表人为李香莲、名称变更为北京某新能源科技有限公司，目前注册地址仍为涉诉房屋。2005年6月9日，高尔夫物业公司与李香莲签订《北京乡村高尔夫别墅餐厅委托经营协议》（以下简称2005年餐厅协议），协议约定，高尔夫物业公司将别墅餐厅委托给李香莲经营；李香莲出资对别墅餐厅重新进行装修、装饰并购置餐厅经营所需的设备和服装；别墅餐厅的人员录用、工资待遇、经营支出、经营管理由李香莲负责；对高尔夫物业公司介绍的团体客人应按原餐厅大包分成模式，进行分成；高尔夫物业公司不对别墅餐厅经营收取任何费用；餐厅中方客人签单费用由高尔夫物业公司代收，按月结算，计入李香莲购房费用；协议自2005年7月1日生效，有效期三年。高尔夫物业公司（甲方）与李香莲（乙方）签订落款时间为2005年6月21日的《协议书》（以下简称6月21日协议）一份，约定李香莲同意认可她个人以及由她本人带来的其他客人在北京乡村高尔夫别墅区内所形成的相关消费金额，由于这些消费所产生费用长期没有支付给高尔夫物业公司，所以这些费用形成对高尔夫物业公司的欠款，截止到2006年6月20日的欠款明细如下：李香莲租用某号楼的租金（2002年5月28日至2004年9月28日按照1500美金/月计算，2004年10月至2006年5月按照2000美金/月计算，共计678960元）；某号楼2004年1月至2006年5月物业费共计144513.53元；李香莲所欠餐费95570元；李香莲所欠娱乐费3647.5元；李香莲所欠查房费3350元；李香莲自2005年8月至2006年5月经营餐厅、供暖费、水电费及杂费59188.48元；李香莲工作人员在食堂用餐伙食费20400元；李香莲带来的客人住房消费349200元；上述款项共计1354829.51元，李香莲已经给付218020元，为此李香莲还欠付1136809.51元。协议另约定李香莲在2006年7月30日之前不与高尔夫物业公司履行于2004年10月签订的原租赁别墅的合同，则李香莲应在2006年7月30日前将欠款一次性偿还高尔夫物业公司，同时双方立即签订经营餐厅合作协议，原则上李香莲按每月每栋楼16560元人民币的租金向高尔夫物业公司支付费用，水电供暖及其他费用也需按月按实际用量支付；如果李香莲在2006年7月30日之前能与高尔夫物业公司履行于2004年10月签订的原租赁别墅的合同，则李香莲应在2006年8月15日前将欠款一次性偿还高尔夫物业公司，双方原签订的合作租赁别墅的合同同时改成高尔夫物业公司与北京某文化服务有限公司签订；李香莲同意北京某文化服务有限公司在本协议中偿还高尔夫物业公司欠款承担无条件连带担保责任。李香莲在该份协议中签字。高尔夫物业公司称，该份协议的签订时间为2006年6月21日，2005年系笔误。该份协议中的物业费是包含了每平米6.21元的物业管理费在内的大物业费，不是单纯的物业管理费。李香莲则主张，该份协议是2005年6月21日签订的，该份协议中的内容与某号别墅无关，且该份协议是高尔夫物业公司禁锢李香莲之后，李香莲被迫签订的。2006年6月22日，高尔夫物业公司（甲方）与李香莲（乙方）签订《协议书》（以下简称6月22日协议）一份，约定自2006年6月22日起，李香莲所带来的韩国客人和其他客人在北京乡村高尔夫别墅住房费用，按每天每栋楼720元人民币计算，其他查房费和娱乐费另行计算。李香莲授权张某某是能在高尔夫物业公司收费票据确认费用并签字的唯一人员。如果李香莲在2006年7月30日之前能与高尔夫物业公司履行于2004年10月签订的原租赁别墅的合同，高尔夫物业公司将李香莲所带来的韩国客人及其他相关客人在北京乡村高尔夫别墅住房的房费取消并废除。2008年10月5日，高尔夫物业公司（甲方）与北京某文化服务公司、李香莲（乙方）签订中文、韩文双语版《北京某文化服务公司和李香莲欠款情况》（以下简称2008年欠款情况），第一条载明乙方于2006年9月6日给付甲方现金20000元，2006年10月25日付给甲方支票1250000元，2006年11月27日付支票30000元，12月8日付现金20000元，共计1320000元，按照2006年6月21日签订协议数额，乙方已付清甲方欠款1136809.51元，乙方在甲方的余款为183190.49元；第二条为乙方在2006年6月后新形成的欠款，包括某号别墅物业、供暖、水电及电话费11****.91元；乙方度假客人房费及娱乐费124564元；某号别墅房租360180元（2006年6月至2008年10月，每月12420元）；某1号、某2号别墅的水电费、杂费、供暖费50620.94元；乙方经营餐厅所用甲方商品7208.63元；某1号、某2号别墅的租金642528元；甲方代收餐厅餐费568573元。经过结算，到2008年10月底，乙方最终欠款544617.99元。其中乙方在甲方余款183190.49元，在2006年6月后新形成的某号别墅物业、供暖、水电及电话费11****.91元、乙方度假客人房费及娱乐费124564元、某号别墅房租360180元中予以扣除。2009年10月26日，即原审法院受理本案原一审案件的当日，高尔夫物业公司以合同纠纷为由将李香莲诉至原审法院，要求李香莲支付2006年6月22日至2007年1月7日李香莲带来的客人在高尔夫物业公司的消费124564元。原审法院于2009年12月20日作出（2009）顺民初字第11611号民事判决，李香莲于该判决生效后七日内给付高尔夫物业公司房费63500元。高尔夫物业公司及李香莲均不服，提出上诉。2010年6月17日，北京市第二中级人民法院作出（2010）二中民终字第6025号民事判决驳回上诉，维持原判。高尔夫物业公司主张，某号别墅的租金标准分为三个阶段，从2002年5月至2004年9月，每月1500美金；从2004年10月至2006年5月，每月2000美元；从2006年6月之后又变为每月1500美元。李香莲主张，2008年欠款情况由高尔夫物业公司单方制作，且当时高尔夫物业公司工作人员表示，李香莲在上面签字仅表示收到这份文件，因此才同意在该份欠款情况中签字，签字并非代表其同意该协议中的内容。李香莲经营餐厅期间，韩国客人就餐费用均由李香莲收取，中方的散客和团体客人就餐费用由高尔夫物业公司收取。对2008年欠款情况中高尔夫物业公司代收餐费568573元没有异议，但是其于2005年7月至2007年3月底经营餐厅期间，高尔夫物业公司存在少计漏计代收餐费情况，少计漏计共计140907.76元。其中，2005年7月至2005年8月18日的餐费，高尔夫物业公司少计了，2005年8月19日至2007年3月底期间，团体客人单点的菜品，高尔夫物业公司存在少计漏计。高尔夫物业公司前台的记录本除记录工作流水外还具有结算功能，客人消费明细会在记录本中体现，因此申请原审法院调取高尔夫物业公司2005年8月至2007年2月期间的五本前台记录。高尔夫物业公司则称，其公司的前台工作记录系每天工作流水的记录，并不具备结算的功能，且时间久远，前台记录本无法提供。代收餐费应当以其公司出具的正式财务结算单为准（以下简称横版对账单），横版对账单分为三联，其公司保存的为绿色一联。在出具2008年欠款情况前，其公司与李香莲就代收餐费进行对账，568573元代收餐费就是双方对账结果。由于经历诉讼次数多、时间长，对账单也不完整。李香莲则称，中方客人就餐后，李香莲将餐单交予高尔夫物业公司前台入账，然后由高尔夫物业公司出具正式的结算单。在李香莲收到2008年欠款情况后，李香莲才与高尔夫物业公司进行对账，李香莲持餐单，高尔夫物业公司持横版对账单，双方记录不一致的地方，应以高尔夫物业公司的前台记录为准。李香莲仅复印了高尔夫物业公司两本前台记录本。高尔夫物业公司对李香莲提交的前台记录本复印件的真实性不予认可。李香莲主张，2005餐厅协议中约定，高尔夫物业公司介绍的团体客人除了代收餐费要计入购房款之外，应当按原大包分成模式给付分成费用。餐厅接待团体客人仅收取成本价，因此团体客人的消费收入要在接待部门中进行均分才能获取利润。高尔夫物业公司应当给付的分成费用为460678元。代收餐费、少计漏计餐费以及分成费用均应计入李香莲购买某号别墅的购房款中。高尔夫物业公司则认为，李香莲于2005年8月19日至2007年3月24日期间经营餐厅，原大包分成指的是接待团体客人统一由高尔夫物业公司按人均固定标准收取费用，再将餐饮、娱乐、客房等部门的费用分配给各个部门，不存在李香莲陈述的平均分配的大包分成模式，亦不存在少计漏计餐费，餐费不应计入李香莲购房款。李香莲另主张其使用某号别墅后对房屋进行二次维修的费用、栽培花木的费用以及交给高尔夫物业公司时任总经理赵某的4万余元现金亦应计入购房款，并提交了相应的票据。高尔夫物业公司对李香莲的上述主张不予认可，称某号别墅为带装修的房屋，李香莲无需对房屋进行装修，李香莲亦未提出房屋存在需要维修的问题。赵某虽均在高尔夫物业公司和东方太阳城公司任职，但两个公司是独立法人，李香莲交纳的现金为其在东方太阳城俱乐部的消费费用。本案原审一审期间，法院于2009年11月4日将起诉状副本等材料对李香莲进行留置送达。李香莲就其在08年欠款情况中的签字事宜提交了翻译金某1的书面证言。金某1在其书面证言中称，2008年11月5日，李会长签字前给其打电话，其和别墅员工通电话进行确认，员工说让李会长签字是表示她已经签收文件，并不表示她同意文件内容，李会长听了以后才签字。但是金某并未出庭作证。本案原审二审期间，金某作为李香莲的翻译参与了二审庭审。2011年6月21日，通过原审法院执行李香莲腾退了涉诉房屋。本案再审期间，高尔夫物业公司将涉诉房屋卖与张某。张某于2016年9月2日取得了京（2016）顺义区不动产权第35047号不动产权证书。重审期间，李香莲提出反诉请求：一、高尔夫物业公司履行协议并为李香莲办理北京乡村高尔夫某号别墅产权过户手续；二、高尔夫物业公司返还李香莲多支付的款项516877.55元；三、高尔夫物业公司承担所有诉讼费用。原审法院向李香莲释明本案原审未形成反诉，就其反诉应当另行解决，李香莲坚持其反诉请求。一审法院认为，第一，关于高尔夫物业公司与李香莲之间的权利义务应当如何确定。关于2004年协议，双方均认可其真实性，只是关于是否实际履行双方存在不同的主张。故法院对2004年协议的真实性和效力予以认可，关于其在高尔夫物业公司及李香莲之间的履行情况，法院将结合其他证据予以分析评判。关于2005年租赁合同，高尔夫别墅物业公司主张合同主体不存在，因此无效。关于2005年租赁合同的主体，合同中载明的两个公司确未成立，由李香莲个人进行签章，而事实上李香莲自2002年即开始使用某号别墅，高尔夫物业公司自始对李香莲以个人名义给付租售款未提出异议，且北京某文化服务有限公司注册成立以后高尔夫物业公司仍向李香莲个人主张租售款，显然，高尔夫物业公司已认可李香莲为合同相对方。高尔夫物业公司主张，2005年租赁合同仅是为李香莲注册公司所签，对此其并未提供证据证实，法院不予采信。现李香莲亦主张其个人为2005年租赁合同主体，法院不持异议。2005年租赁合同亦未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。关于其在高尔夫物业公司及李香莲之间的履行情况，法院将结合其他证据予以分析评判。关于6月21日协议，其内容计算的是截止到2006年6月20日前李香莲欠款的项目及数额。李香莲主张该份协议签订于2005年6月21日，该主张与协议内容及常理不符，法院不予采信，此处的2005年应属笔误。李香莲认可该协议中签名的真实性，但主张该份协议系其被迫签订，但是李香莲未能就其受胁迫提供证据证明，法院亦不予采信，故6月21日协议亦应属有效协议。2008年欠款情况虽然是高尔夫物业公司制作的李香莲欠款明细，但是该明细为中韩对照文本，李香莲应当理解该欠款情况中的内容以及签字的法律后果。李香莲虽然认为其签字仅代表签收且提交了金某的书面证言，但是金某并未出庭接受质询，且原审二审作为李香莲的翻译参加了本案的庭审过程，其证人证言，法院难以采信。李香莲并未提交证据证明其签字仅代表签收，其在欠款情况上签字的行为，应理解为其对欠款情况的一种认可，2008年欠款情况应当系对双方均有约束力的有效协议。法院注意到，关于某号别墅的租金标准，2004年协议约定为每月16560元，不包含物业费、杂费。2005年租赁合同约定为每年198720元，月租金为16560元，包含物业费、杂费，起租日为2002年6月28日。6月21日协议，明确了租金在不同的时间段采用不同的标准，即2002年5月28日至2004年9月28日为每月1500美金（按照双方约定的美元兑人民币1：8.28的汇率计算为12420元/月），2004年10月至2006年5月为2000美金（按照双方约定的美元兑人民币1：8.28的汇率计算为16560元/月），李香莲需要交纳物业费。该物业费比每平方米6.21元的物业管理费高且每年的物业费数额不等，高尔夫物业公司主张6月21日协议中的物业费是包含了物业管理费在内的大物业费，法院予以采信。李香莲虽然主张依据2005年租赁合同无需缴纳物业费管理费等费用，但是李香莲在2005年以前已经向高尔夫物业公司单独交纳过物业费，且在签订完6月21日协议后，其亦按照6月21日协议内容进行履行。关于租赁期限，2005年租赁合同约定为2002年6月28日至2022年6月27日止（首尾两天包含在内），租金按年缴纳。但是6月21日协议明确了李香莲使用某号别墅从2002年5月28日开始，亦为按月计算李香莲欠付租金。且在6月21日协议中双方约定了李香莲在2006年7月30日能否履行2004年协议的不同法律后果。从上述分析来看，2005年租赁合同中约定的起租日期、租金标准、物业费、租金支付条款均未实际履行，而6月21日协议中的起租日期、租金标准、物业费、租金支付条款与2004年协议一致，故法院认为，双方事实上并未按照2005年租赁合同进行履行，2004年协议为约定双方权利义务且实际履行的协议。第二，关于什么费用应当计入李香莲的租房暨购房费用以及李香莲是否已经达到了购买某号别墅的条件。关于某号别墅的总的租金额暨购买价格。2004年协议约定为，月租金16560元每平方米，租金不含水费、电费、电话费、收视费、煤气费、纯净水费及物业管理费，购买别墅的价格为每平方米6500元，以实测面积为准（实测面积为381.19平方米），租金总额计入李香莲购房款。经计算，李香莲取得房屋产权的条件为交纳购房款2477735元。关于物业费是否计入某号别墅租金总额。2004年协议与6月21日协议均约定李香莲在交纳某号别墅租金之外需要单独交纳物业管理费、收视费、取暖费等费用，且未约定物业管理费、杂费应计入租金总额，故李香莲有关租金包含物业管理费，物业管理费应当计入李香莲购房款的主张，法院难以采信。另李香莲在再审期间主张其房屋装修费用、自行对某号别墅进行第二次维修的维修费用、花木费用等费用均应计算入某号别墅的租金，因没有合同及法律依据，法院不予支持。关于李香莲所带来的韩国客人及其他相关客人的房费、娱乐费等费用是否计入某号别墅租金总额。双方关于李香莲带来客人消费金额的约定体现在6月22日协议的第4条，而该条约定的是李香莲如果能在2006年7月30日前履行2004年协议，客人住房费取消并废除，并未约定已经交纳的住房费计入李香莲的租金。2004年协议是30套别墅的租赁购买协议，李香莲并未提交证据证明其于2006年7月30日前履行了2004年协议。故李香莲有关韩国客人住房费用计入其购买某号别墅租金的主张，没有事实依据和法律依据，法院不予支持。另外，李香莲提交的其交给东方太阳城俱乐部卢红梅的4.4万元人民币和300美元，因李香莲无法证明该笔款项与某号别墅的关系，故其有关该笔款项系某号别墅房款的主张，法院难以采信。关于高尔夫物业公司代收餐费是否计入某号别墅租金总额。双方在2005年餐厅协议中约定，中方客人签单费用由高尔夫物业公司代收，按月结算，计入李香莲购房费用。高尔夫物业公司不认可该笔费用应当计入某号别墅购房费用，且该条并未明确应当计入的是30套别墅还是某号别墅的购房费用。但是依据双方的履行情况，至签订2005年餐厅协议时，高尔夫物业公司交付给李香莲的仅某号别墅，李香莲经营某1、某2号别墅作为餐厅，双方是本着互惠互利共同发展的原则，而非约定李香莲购买某1、某2号别墅，故此条约定具有明显的指向性，即高尔夫物业公司代收的餐费应当计入李香莲购买某号别墅的租金总额中。关于餐厅经营的分成费用是否计入某号别墅的租金总额。此争议又包含着餐厅经营是否存在分成以及如何分成。李香莲主张接待高尔夫物业公司介绍的团体客人就餐仅收取成本，故高尔夫物业公司除应将代收的团体客人餐费计入李香莲购房款外，还应当将团体客人的总消费在接待各部门均分，计入李香莲的购房费用。首先，李香莲对其主张的均分的分成模式未能提供证据证明。其次，李香莲提交的抬头为“某物业绿荫阁账单”的餐单中，显示就餐人数众多的餐单以每桌固定价格或每位固定餐标就餐，餐单列明了菜品种类和总体价格，未显示其接待团体客人的就餐费用明显低于市场价格，而且餐单中列明的酒水饮料价格以及单点菜品的价格亦与其接待散客的价格一致，有的餐单中显示加收服务费。第三，李香莲主张团体客人的分成应当计入李香莲购房费用，但是2005年餐厅协议仅约定了双方按原大包分成模式进行分成，但是未约定分成计入李香莲购房款。第四，李香莲认可高尔夫物业公司统计的代收餐费568573元的部分，但认为存在少计漏计情况。而李香莲认为其经营餐厅期间团体客人的分成费用为460678元，在李香莲主张其无需向高尔夫物业公司交纳租金、物业费、水电费等费用的情况下，2005年餐厅协议中的互惠互利、共同发展原则与李香莲一方获利的主张明显不符。综上分析，李香莲主张的分成费用以及分成费用计入购房款，法院难以采信。关于高尔夫物业公司是否存在少计、漏计餐费的情形。李香莲主张的少计、漏计餐费包含两个部分，一部分为2005年7月至2005年8月18日期间的餐费未计入代收餐费，一部分为高尔夫物业公司在2005年8月19日至2007年3月底期间对客人的餐费存在少计、漏计。李香莲主张以高尔夫物业公司前台记录本为准计算少计漏计餐费。虽然高尔夫物业公司对李香莲提交的前台记录本复印件的真实性不予认可，但是记录本的内容与高尔夫物业公司提交的横版对账单对比，其记录内容与横版对账单吻合，法院对李香莲提交的前台记录本复印件的真实性予以认可。但是法院亦注意到，前台记录本由不同的工作人员对每天的业务进行记录，虽然包含了一定的结算功能，但是记录并非由专门财务人员记录、并非每天都记载消费情况、存在已记录的消费在之后被作废的情况，故李香莲以前台记录为最终结算依据的主张，法院难以采信。2008年欠款协议中包含了李香莲经营期间高尔夫物业公司代收的餐费，且系李香莲不再经营餐厅后的代收餐费的统计，李香莲主张双方在2008年欠款协议之后才进行对账，法院难以采信。高尔夫物业公司代收餐费数额应以该协议约定为准。如上所述，租金、高尔夫物业公司代收餐费应当计入某号别墅的购房款。2004年10月以前，李香莲支付了三笔费用，其中38880.55元和37988.69元两笔款项，高尔夫物业公司为李香莲开具了住宿发票、物业费，故该笔款项不应属于李香莲的购房款。李香莲于2004年7月8日交纳的20万元，高尔夫物业公司向其出具了房租款收据，但该笔费用系2004年协议签订前交纳，不应计入李香莲购房款。双方签订了6月21日协议，李香莲依据该协议给付了132万元，其中与某号别墅有关的房租款为331200元，该笔款项应计入李香莲的购房款。其余如物业费、餐费、娱乐费、住房消费等费用，属于李香莲与高尔夫物业公司之间的其他法律关系，不应计入李香莲购房款中。李香莲多支付的183190.49元，高尔夫物业公司在2008年欠款情况中将其抵扣了李香莲所欠某号别墅物业费、房租以及李香莲客人在高尔夫物业公司的消费欠款中，其后高尔夫物业公司又通过另案诉讼向李香莲主张李香莲客人在高尔夫物业公司的消费，被生效判决认定为63500元。因李香莲客人在高尔夫物业公司的消费费用已经通过另案解决，故李香莲多支付的183190.49元应计算为李香莲所欠某号别墅2006年6月至2008年10月的大物业费及房租。双方对2008年欠款协议中高尔夫代收餐费568573元没有异议，法院予以确认，该笔费用应计入李香莲购房费用。2008年10月5日之后至2009年11月4日，李香莲又通过转账支付了10万元和45759元，另支付现金8417.69元，高尔夫物业公司认可上述款项均系李香莲支付的某号别墅2009年9月之前的物业费，而李香莲并未能提供证据证明上述费用系某号别墅租金，故上述款项应计入李香莲交纳的某号别墅物业费。综上统计，截止到2009年11月4日，李香莲已支付某号别墅2006年6月至2009年9月物业费154176.69元。而2006年6月至2009年9月，李香莲应交纳的物业费金额为152143.19元，故李香莲不拖欠某号别墅物业费。基于李香莲不拖欠某号别墅物业费，李香莲按照6月21日协议多支付的183190.49元应计入李香莲已支付的某号别墅租金，故至2009年10月31日李香莲共支付某号别墅租金1082963.49元。而李香莲按照6月21日协议和2008年欠款情况说明自2004年10至2009年10月，应交纳的租金额为840420元，故李香莲亦不存在拖欠租金的情况。关于高尔夫物业公司能否解除与李香莲之间有关某号别墅的租赁关系。高尔夫物业公司以李香莲拖欠租金、物业费为由主张解除合同，但是经法院核算，李香莲并不存在拖欠租金、物业费的情形，高尔夫物业公司主张的拖欠租金的违约金法院不予支持，高尔夫物业公司亦不能依据李香莲拖欠租金为由解除合同。但依据2004年协议约定，李香莲应在2007年10月30日前付清某号别墅的全部房款，否则高尔夫物业公司有权解除合同。至2008年10月，李香莲支付的租金尚不足以支付全部房款，故高尔夫物业公司主张解除与李香莲的租赁合同关系，法院予以支持。在2007年10月30日之后，李香莲继续使用某号别墅，应当视为不定期租赁关系。在此种情形下，高尔夫物业公司作为出租方有权利随时解除合同。高尔夫物业公司原审一审起诉状于2009年11月4日由法院对李香莲进行留置送达，故双方的租赁合同关系于2009年11月4日解除。高尔夫物业公司主张的某1号、某2号别墅的租金以及违约金，因为高尔夫物业公司与李香莲签订完2004年协议后并未交付该两处别墅，直至双方签订了2005年餐厅协议后，高尔夫物业公司将某1、某2号别墅委托李香莲进行经营，双方之间有关某1、某2号别墅争议，与本案并非同一法律关系，高尔夫物业公司应另行主张，法院在本案中不予处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十二条之规定：再审裁定撤销原判决、裁定发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，符合下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）原审未合法传唤缺席判决，影响当事人行使诉讼权利的；（二）追加新的诉讼当事人的；（三）诉讼标的物灭失或者发生变化致使原诉讼请求无法实现的；（四）当事人申请变更、增加的诉讼请求或者提出的反诉，无法通过另诉解决的。高尔夫物业公司关于李香莲应交纳2009年11月至2011年6月期间某号别墅的租金331200元和2009年10月至2011年6月期间物业费76854.57元的诉讼请求以及李香莲的反诉请求，因超出原审审理范围，法院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百三十二条之规定，判决1、北京乡村高尔夫别墅物业管理有限公司与李香莲关于北京乡村高尔夫某号别墅的租赁关系于2009年11月4日解除；2、驳回北京乡村高尔夫别墅物业管理有限公司其他诉讼请求。本院审理期间，李香莲对一审查明的部分事实提出异议：认为2004年协议的认定中没有注明交房时间，对物业费、收视费返还情况没有说明，明显带有片面性。对2005年租赁合同表述中遗漏了申请公司注册时顺义工商局批准证明，该份书证用以证明2005年租赁合同的真实性。6月21日协议中乙方李香莲注明的英文名字，这个名字的书写与其英文名字不一致，意味着该协议的主体错误，关于书写中文姓名、韩文姓名及护照号等与身份信息紧密的事实，原审查明部分都没有记录，且该协议缺少第三部分，并且遗漏本协议签字的时间。2008年欠款情况的表述中未如实记录某号别墅与某1号、某2号别墅发生费用的区别，也是区分买卖与租赁的重要证据。2006年6月至2008年10月期间，某号别墅每月租金为12420元，该事实一审法院未写明。（2009）顺民初字第11611号案件在没有认定原合同是否生效的基础上作出裁判结果，违反法律规定。李香莲经营餐厅期间，高尔夫物业公司也同时使用餐厅部分房屋，一审表述遗漏该事实。餐厅前台原始餐单具有结算功能，一审就此认定错误。关于餐厅按大包分成模式给付分成费用，必须要提供前台记录，高尔夫物业公司不提供相关材料，根据法律规定，请法院就此依法裁判。关于某号别墅的装修问题，原审审查错误，可以参照2008年欠款情况中的列表回答这个问题。高尔夫物业公司将某号别墅出售给第三人，该行为违法，一审记录了该事实，但未对此进行判决，并驳回了我方的反诉请求。综上，对一审查明的上述事实及认定有异议。高尔夫物业公司对一审查明的事实无异议。关于一审认定李香莲已交及应交的各项费用的具体数额，李香莲认为一审确认的其给付高尔夫物业公司的132万元均系某号别墅的购房款，除双方确认的高尔夫物业公司代收餐厅收入568573元之外，高尔夫物业公司漏记收入48017元，少计90807.76元，另应给付分成款460678元。某号别墅的物业费至2009年10月30日共支付数额应为220164.21元。李香莲对实际支付租金的数额在庭审中未确定，亦未在此后向法庭提供确切数额。其表示不同意一审计算应交纳租金的计算方式，要求按照2005年租赁合同计算。庭审中，李香莲提供国家企业信用信息公示系统高尔夫物业公司股东查询单及国家企业信用信息公示系统东方太阳城股东查询单，证明东方太阳城俱乐部有限公司与被上诉人是关联企业，现金收条是赵某交给李香莲的，收条中钱款应计入购房款。高尔夫物业公司对证据的真实性不予认可，认为与本案无关。李香莲提供了2009年8月5日及同年10月12日由高尔夫物业公司制作的两份李香莲欠款情况，证明至2009年11月李香莲已经付清涉案别墅物业费。高尔夫物业公司认为上述材料不是新取得的证据，不属于二审新证据，真实性无法确认。2009年8月5日欠款情况内容与2008年欠款情况有部分内容重叠，一致的内容包括餐厅欠费、代收费用、乙方度假客人房费及娱乐费。由于截止时间不同，故欠款租金数额不同，上述证据不能证明已付清物业费。根据李香莲的申请，高尔夫物业公司提供北京乡村高尔夫别墅渡假消费单，李香莲认为，从凭证时间看数量不完整，从高尔夫物业公司提供的凭证明细表看，缺少5张，凭证本身出现88项错误，其中一本少计221854元，另一本少计129900元。高尔夫物业公司有选择的提供证据，一审法院认定代收数额仅是以对方提供的证据为依据。另有前台日记账本，可以相互对应。双方对以前的账目核算未达成一致，故2008年欠款情况的签字仅是代表收到该文件。经审查，本院确认原审法院对2004年协议、2005年租赁合同的审查与描述正确，李香莲对上述部分提出的异议属于对裁判文书书写方式不了解所致。对于6月21日协议，该协议首部与结尾的打印、盖章、签名一致且真实有效，故李香莲关于该协议主体错误的意见，本院不采信。关于该份证据签订的时间，首先原审并未遗漏该事实，其次根据协议内容并综合2008年欠款情况内容认定，6月21日协议中打印为2005年系笔误，实际协议时间应为2006年的判断正确。本院注意到，正是在该部分事实证据如此充分的情况下，李香莲在二审期间仍然坚持6月21日协议签署时间为2005年，由此印证了李香莲在庭审中有不如实陈述事实的故意。对于6月21日协议，李香莲庭后提交该协议复印件，“2005”打印字样处的“5”，有手写改动“6”的痕迹，李香莲称该份证据材料系高尔夫物业公司在原一审提交后又提交了没有手写改动的2005年6月21日的协议，说明高尔夫物业公司就6月21日协议提交了两份证据，高尔夫物业公司称由于诉讼时间久远，委托代理人变更，对该份材料的真实性无法核实。关于2008年欠款情况中，某号别墅与其他房屋产生各项费用的区别所代表的意思，属于李香莲个人意见。该份证据中关于2006年6月以后某号别墅房租每月变更为12420元的事实，原审法院已经在认定李香莲至2009年10月应交纳租金数额中予以体现，故李香莲对此节提出的意见错误。原审法院已经生效的（2009）顺民初字第11611号案件，正确与否与本案无关，本院对此不予评述。关于李香莲在经营餐厅期间，高尔夫物业公司也同时使用餐厅部分房屋的事实，与本案计算双方应付、欠付相关费用无关，原审法院对此未予记述不应属于遗漏。关于餐厅前台原始餐单具有结算功能、在大包分成模式下高尔夫物业公司少计、漏计餐费，原审对此审查不准确的意见，以及某号别墅的装修、出售等提出的异议属于李香莲个人理解，不影响法院依据双方举证的认定。李香莲对原审法院查明部分所提出的意见依据不足，本院不予采信。二审期间李香莲提供的国家企业信用信息公示系统高尔夫物业公司股东查询单及国家企业信用信息公示系统东方太阳城股东查询单，欲证明案外人赵某收到的现金应计入某号别墅的购房款的证明目的实属牵强，该证据与本案无关，本院不予采信。其提供的2009年8月5日及同年10月12日由高尔夫物业公司制作的两份李香莲欠款情况，证明至2009年11月已经付清涉案别墅物业费，该事实已经原审法院确认。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，第一，高尔夫物业公司与李香莲之间的数份协议、合同等书面证据应当如何确定，应依据哪些证据确定双方间权利义务关系。关于2004年协议，双方均认可该份证据的真实性，仅是对是否实际履行在再审阶段存在不同意见。故原审法院对2004年协议的真实性和效力的确认正确。关于2005年租赁合同，高尔夫物业公司主张合同主体不存在，应确认无效。该份租赁合同首尾处载明的两个公司至今未注册成立，合同承租方处由李香莲个人签章，且合同第一条载明租售给北京某实业有限责任公司，供其成立公司注册办公使用。本院依此认定该书面形式的合同首尾部分内容存在瑕疵。关于签订该合同的真实目的以及是否实际履行，本院将综合全案证据参照高尔夫物业公司对该份证据的质证意见予以认定。李香莲自2002年即开始实际使用某号别墅，高尔夫物业公司自始对李香莲以个人名义给付租售款未提出异议。故原审法院确认李香莲个人为2005年租赁合同主体，且该合同有效正确。关于6月21日协议，根据2008年欠款情况以及李香莲再审阶段提供的2009年8月5日、2009年10月12日欠款情况中的内容，均可相互印证6月21日协议为2006年制作并签署。故原审法院根据该份证据内容以及高尔夫物业公司的陈述判断，协议结尾部分2005系笔误并认定该协议有效正确。李香莲在上述充分证据清晰证明此节事实的前提下，仍然在庭审中坚称6月21日协议为2005年签署。通过对该份证据质证意见所暴露出的问题，本院因此有理由怀疑李香莲对本案有不真实答辩的行为，结合历次庭审中李香莲就该事实的陈述，本院认定上述不真实陈述事实的行为系主观故意，故对于其部分未能提供全面详实的直接证据，仅是通过提供证据间接佐证或利用证据间逻辑关系总结推理提出的质证以及答辩意见，包括对全案书面证据中签名提出异议等意见，本院均不予采信。2008年欠款情况中各项明细为中韩对照文本，李香莲对签字的抗辩意见，没有提供相应证据，本院对此不予采信。原审法院认为2008年欠款情况为有效协议，对双方均有约束力正确。关于涉案某号别墅租售行为的履行依据。首先，本案自2009年开始诉讼至李香莲申请再审之前，李香莲从未向法院提及2005年租赁合同。作为在此后历次庭审中始终强调的履行依据，在原一审只字未提，不符合举证质证的诉讼规律。仅就该事实以及2005年租赁合同第一条内容和该合同的诸多瑕疵，本院即已对该份合同签署的实际目的产生怀疑。其次，综合双方履行租售关系的实际情况，原审法院依据租金标准以及分期给付时间，物业管理费的支付等履行情况，结合6月21日协议约定的内容，确认双方系依照2004年协议约定实际履行了对某号别墅的有关权利义务，分析层次清晰、充分，本院不再赘述。再次，在2005年租赁合同签订之后，李香莲未提供证据证明履行该份合同期间每一年的1月31日前向高尔夫物业公司缴纳租金。双方在此后签订的多份书面材料中均未提及到2005年租赁合同，尤其在6月21日协议中，双方约定了是否履行2004年协议的不同法律后果，但没有关于不履行2004年协议即应履行其他租售合同的内容，仅约定了不履行2004年协议应承担的责任，而且6月21日协议中又出现了甲方（高尔夫物业公司）与北京某文化服务有限公司签订租赁别墅合同的内容，与在此前签订的2005年租赁合同中两个法人名称不一致。综合相关证据以及双方实际履行合同的具体行为，本院不采信李香莲在没有直接证据的前提下，关于履行2005年租赁合同的陈述，比较一份内容存在瑕疵，又无其他旁证的书面合同，本院审查认定双方关于某号别墅行使相应权利义务的依据为2004年协议。第二，李香莲支付的房屋租金暨购房费是否符合2004年协议约定的给付义务。依据2004年协议约定，某号别墅购房款为2477735元。李香莲所付物业管理费、收视费、取暖费等费用不计入租金总额，即不计入李香莲的购房款中。自行对某号别墅进行第二次维修的维修费用、装修费、花木费用等费用依据上述协议均不计入某号别墅的租金。李香莲所带来的韩国客人及其他相关客人的房费、娱乐费等费用亦不计入某号别墅租金总额。关于交给东方太阳城俱乐部的款项，李香莲在再审中补充提供的国家企业信用信息查询的书面材料与本案无关，结合就此节已经提交的证据，不能证明李香莲交给东方太阳城俱乐部的款项应属于某号别墅购房款。原审法院严格区分租金与其他费用的性质，从而准确计算李香莲已付购房款数额，本院对此予以确认。原审法院关于高尔夫物业公司代收餐费应当计入某号别墅租金总额的认定正确。李香莲关于分成费用以及分成费用计入购房款的意见，原审法院阐述理由充分，认定事实正确，本院不再赘述。高尔夫物业公司是否存在少计、漏计餐费的情形。李香莲主张的少计、漏计餐费包含两个部分，根据高尔夫物业公司提供的北京乡村高尔夫别墅渡假消费单，李香莲认为仅就依据该单据少计餐费为351754元。关于餐厅单据的结账功能，原审法院已经予以评价。由于目前双方均未提交餐厅完整账目，仅就庭审中提供的部分证据的计算无法还原餐厅原始账目。至于举证责任，高尔夫物业公司要求李香莲给付各项欠款，所依据证据为2008年欠款情况，该证据中包括餐厅代收餐费内容。在无法提交全部餐厅账目的情况下，该证据系双方就餐厅结算的证明。高尔夫物业公司就此完成了基本的举证责任。李香莲在不认可2008年欠款情况的前提下，陈述双方此后仍就餐厅代收费用数额进行洽商、核算。然而李香莲在本院庭审中提交的，由高尔夫物业公司于2009年8月5日及同年10月12日制作的两份欠款情况证据中，甲方餐厅收入一款中记载的代收时间及数额与2008年欠款情况内容一致。李香莲自己提交的证据与其陈述相悖。在没有其他直接证据的前提下，原审法院以2008年欠款情况中约定为标准，计算高尔夫物业公司代收餐费数额，本院不持异议。原审法院根据双方提供的证据在明确履行2004年协议的前提下，以该协议及此后其他书面证据内容计算，确认李香莲不拖欠某号别墅物业费，亦不存在拖欠租金的事实正确。从6月21日协议开始，李香莲未能如期支付全部购房款至2004年协议期满，故原审法院依此解除双方租赁关系并确定解除时间，且将其后确认为不定期租赁关系，理由充分，本院应予支持。李香莲对6月21日协议以及此后其他书面合同形式或真实性不认可，却又在诉讼中援引这些证据欲证明对其有利的事实，陈述内容前后矛盾。李香莲在庭审中陈述的部分内容包括已付某号别墅房租即购房款的数额也多次变化，更与其再审程序中反诉提出确认的数额不一致。对于李香莲的上诉意见，本院不予采信。高尔夫物业公司主张的某1号、某2号别墅的租金以及违约金，2009年11月至2011年6月期间某号别墅的租金和2009年10月至2011年6月期间物业费的诉讼请求，原审处理后高尔夫物业公司未提起上诉，视为其认可原审法院处理结果，对此本院不再评述。根据相关法律法规的规定，李香莲的反诉请求，因超出原审审理范围，在本案中不予处理。综上，李香莲上诉请求第二、三项内容超出原审抗辩范围，本院不予审查，其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6197元，由北京乡村高尔夫别墅物业管理有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费6197元，由李香莲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 明审判员 韩 静审判员 孙颖颖二〇一九年十二月十三日书记员 刘 佳