湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3208号上诉人（原审原告）：陈芳，女，1977年9月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：姚栋，湖北峡光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北欢乐购商业管理有限公司，住所地宜昌市西陵一路**。法定代表人：代庆华，该公司董事长。委托诉讼代理人：何富刚，该公司员工。被上诉人（原审被告）：宜昌均瑶国际广场有限公司（以下简称均瑶公司），，住所地宜昌市西陵一路**法定代表人：尤永石，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘强、王燕，湖北三峡律师事务所律师。上诉人陈芳因与被上诉人湖北欢乐购商业管理有限公司（以下简称欢乐购公司）、宜昌均瑶国际广场有限公司（以下简称均瑶公司）排除妨害一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初1624号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈芳上诉请求：一、依法撤销宜昌市西陵区人民法院（2019)鄂0502民初1624号民事判决书；二、判决欢乐购公司、均瑶公司立即将宜昌西陵××号商铺（面积19.71平方米）腾退给陈芳；三、判决欢乐购公司、均瑶公司连带支付房屋占用费，按每月3744.9元（19.71X190)，自2017年5月起计算至腾退之日止(计算至2019年3月为23个月，86132.70元）；四、判决欢乐购公司、均瑶公司连带赔偿合理维权支出，包括差旅费、律师费共20000元；五、诉讼费由欢乐购公司、均瑶公司承担。事实与理由概括为：一审法院认定事实及适用法律错误。一、一审法院认定陈芳的商铺位于宜昌商业中心地段，但判决月租金标准为44.17元每平方米，明显过低。均瑶公司与欢乐购公司签署的租赁合同的租金是否真实存疑。均瑶公司与欢乐购公司应当提供租金转账凭证、租金发票予以证明。均瑶公司提供的收益率为1.93%-2.26%的计算方式有明显错误。均瑞公司尚有利用停车场收取停车费的收入。租金逐年递增是商业惯例，一审未考虑租金递增的因素。二、一审法院认为由其收回案涉商铺，则欢乐购公司统一经营的局面必将被打破，也必将损害绝大多数业主的合法权益，违反法律规定。根据《物权法》第七十一条规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。且事实上返还商铺后，均瑶公司与欢乐购公司仍然可以同陈芳协商租赁事宜，以维持整体经营。双方之间属于平等主体之间的民事行为，不应当由政府来决策。欢乐购公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。均瑶公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈芳向一审法院提出诉讼请求：1、欢乐购公司、均瑶公司立即将宜昌西陵××号商铺（面积19.71平方米）腾退给陈芳；2、欢乐购公司、均瑶公司连带向陈芳支付房屋占用费，按每月3744.9元（19.71×190），自2017年5月起计算至腾退之日止，计算至2019年3月为23个月，86132.70元；3、欢乐购公司、均瑶公司连带赔偿合理维权支出，包括差旅费、律师费共20000元；4、诉讼费由欢乐购公司、均瑶公司承担。一审法院认定事实：2006年9月27日，陈芳与均瑶公司签订《商铺买卖合同》，购买位于宜昌西陵××号商铺，建筑面积19.72平方米，该商铺没有独立的实体墙予以隔离，也没有独立的强、弱电和给排水系统。同日，陈芳与新世界公司签订《宜昌均瑶国际广场商铺委托租赁合同》，约定陈芳将其购买的商铺委托给新世界公司出租至2011年11月30日止。陈芳于2008年1月24日取得所购房屋的《房屋所有权证》。陈芳与新世界公司的委托租赁期满后，商场整体空置至2017年。根据宜昌市人民政府[2012]88号专题会议纪要《关于宜昌均瑶国际广场产权式商铺回购有关问题的会议纪要》，均瑶公司开始回购宜昌均瑶广场产权式商铺。截止2019年6月18日，已回购商铺面积达12531.63平方米，加上均瑶公司未销售部分，均瑶公司所有的商铺面积总和为17739.32平方米，比例为98.31%。2017年6月29日，均瑶公司与欢乐购公司签订《均瑶商场物业租赁合同》，将位于湖北省××西陵区××号宜昌均瑶国际广场裙楼（不含剧场）负一层至四层建筑物（商场部分）裙楼、外围停车场、广告牌及附属设施使用权租给欢乐购公司经营，租赁总面积为19512平方米，租赁期间为2017年7月15口至2027年12月14日止，其中装修免租期为2017年7月15日至2017年12月14日。均瑶公司于2017年7月6日给陈芳邮寄通知1份，于2019年3月11日短信通知陈芳，要求回购陈芳的房屋，陈芳均未同意。一审法院另认定，陈芳购买的商铺总价款为462487元。欢乐购公司、均瑶公司审理中同意租赁陈芳的商铺经营，陈芳、欢乐购公司、均瑶公司均不同意亦未申请对租金标准进行评估鉴定。关于租金标准，双方认可标准不一，陈芳提出应根据欢乐购公司与经营户“水之恋”服装店的租金标准，按190元/平方米计算，未提供证据。均瑶公司提出根据均瑶公司与欢乐购公司《均瑶商场物业租赁合同》约定的租金标准，2017年12月15日至2018年12月14日期间的租金为34.17元/平方米，2018年12月15日至2021年12月14日期间的租金为38.44元/平方米，2021年12月15日至2024年12月14日的租金为40.36元/平方米，2024年12月15日至2027年12月14日的租金为42.37元/平方米。根据《均瑶商场物业租赁合同》约定的年租金标准与租赁范围内商铺的总价款的比例得出的收益率计算出第1年的收益率为1.93%，第2-4年的收益率为2.16%，第5-7年的收益率为2.26%；即第1年的租金为37.72元/平方米，第2-4年的租金为42.21元/平方米，第5-7年的租金为44.17元/平方米。一审法院认为，陈芳向均瑶公司购买的产权式商铺，在均瑶广场所在楼层范围内，不是独立的封闭空间，非一般独立性商铺，没有独立的强、弱电和给排水系统，该商铺是均瑶广场整体商铺的极小一部分。该商铺虽然在图纸上有标注，但在现场很难将其与相邻商铺进行区分，其空间的个体独立性很难界定，不具备独立使用价格，对此状况陈芳在购买时亦明知。截止本案审理时，均瑶公司已取得占商场98.31%的商铺面积。后欢乐购公司作为均瑶广场的承租人，按租赁合同约定使用的面积为19512平方米。因此，陈芳虽作为宜昌西陵××号商铺（面积19.71平方米）的所有权人，其行使物权独立与均瑶物业整体功能的发挥相关联，必然会受到限制。陈芳主张将其购买的商铺腾退，由其收回案涉商铺，则欢乐购公司统一经营的局面必将被打破，也必将损害绝大多数业主的合法权益，造成社会财富的极大浪费。维持案涉商铺现状，整体经营，才有利于全体业主的权益及物业整体功能的发挥，故对主张腾退商铺的请求不予支持。鉴于均瑶公司已于2017年6月29日与欢乐购公司签订《均瑶商场物业租赁合同》，将包含陈芳所有的商铺面积在内的物业出租给欢乐购公司使用，且均瑶公司、欢乐购公司亦同意承租陈芳的商铺，故应向陈芳支付商铺占用费。陈芳的商铺位于商业中心地段，应综合考虑其租金标准。结合均瑶公司提供的租赁合同，一审酌情支持自2017年6月29日起至均瑶公司、欢乐购公司占用商铺期满，按44.17元/平方米/月的标准，向陈芳支付房屋占用费。陈芳主张的差旅费、律师费20000元，无合同依据，不予支持。综上，一审法院遂根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：一、湖北欢乐购商业管理有限公司自2017年6月29日起至其占用宜昌西陵××号商铺（面积19.71平方米）期满止，按照44.17元/平方米/月的标准，向陈芳支付房屋占用费。二、宜昌均瑶国际广场有限公司对前述第一项给付义务承担连带责任。三、驳回陈芳的其他诉讼请求。于判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1211元，由湖北省欢乐购商业管理有限公司、宜昌均瑶国际广场有限公司连带负担。当事人在二审中提交的证据，本院已经组织双方进行了证据交换与质证。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据已查明的事实，均瑶公司所有的商铺面积总和为17739.32平方米，比例为98.31%。虽然陈芳对面积为19.71平方米的案涉商铺享有所有权，但该商铺不具有独立的实体隔离墙，也不具有独立的强、弱电和给排水系统，即该商铺是均瑶广场整体商铺的一部分，其使用价值与均瑶广场其余商铺整体功能的发挥密不可分。陈芳在签订《商铺买卖合同》和《宜昌均瑶国际广场商铺委托租赁合同》时理应知晓并理解该商铺的特性及所有权行使限制。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条的相关规定，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。现均瑶广场由欢乐购公司实行整体经营，陈芳提出腾退案涉商铺的主张有损于目前的经营模式，不利于维护绝大多数业主的合法权益，故本院对其腾退请求不予支持。同时，均瑶公司与欢乐购公司签订的《均瑶商场物业租赁合同》系有效协议，陈芳对此有异议但不能提供否定协议真实性的证据，故该协议可以作为认定本案占用费标准的依据。陈芳主张按照190元/平方米标准计算占用费，但其举证不具有优势，不能达到其证明目的。现双方对占用费标准不能达成一致意见，且均不申请评估鉴定。故一审参照《均瑶商场物业租赁合同》并结合商铺地理位置、均瑶广场经营状况、当地经济发展水平等因素酌情认定本案商铺占用费并无不当。另外，陈芳要求欢乐购公司、均瑶公司承担律师费和差旅费，无充分事实依据，本院不予支持。综上所述，陈芳的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2422元，由陈芳负担。本判决为终审判决。审判长 张 灿审判员 闫玲玲审判员 胡建华二〇一九年十二月二日书记员 朱晓冬