云南省南华县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2324民初1437号原告：罗虹，女，1987年1月9日生，汉族，大学文化，个体户，住楚雄市，（未到庭）原告：柯建军，男，1983年6月28日生，汉族，大学文化，个体户，住楚雄市，（未到庭）委托诉讼代理人：钟宏、许守尧，云南兴彝律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：杨勇，男，1975年12月8日生，汉族，小学文化，个体户，住南华县，（未到庭）委托诉讼代理人：蔡晓燕，云南鼎燊律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告罗虹、柯建军诉被告杨勇租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，于同年12月17日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟宏、许守尧，被告委托诉讼代理人蔡晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗虹、柯建军向本院提出诉讼请求：1、请求南华县人民法院依法判决被告赔偿原告南华停车区A、B区餐厅改造费用300000元；2、判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月16日，原告同被告就南华县龙川镇楚大高速公路菌王巢服务区（以下简称南华停车区）餐厅租赁事宜签订了《承包经营合同》，合同约定：被告将楚大高速路南华菌王巢食购中心上行快餐厅，下行牛菜馆，面积约400平方米租赁给原告经营，经营期限为2013年7月1日至2022年6月30日。同时在《承包经营合同》第八条中明确约定：被告违反合同约定提前收回租赁餐厅的，需赔偿原告投入的一切费用。2016年5月17日，原、被告就南华菌王巢停车区改造事宜与徐增玺签订《南华菌王巢停车区改造工程施工合同》，对南华停车区进行装修改造。改造完成后，2016年9月10日，原告就向被告租赁餐厅部分的改造情况与徐增玺完成结算。经结算，原告承租的南华停车区A区餐厅装修改造费用为285000.1元，B区餐厅装修改造费用为222774元。2018、2019年原告又陆续对向被告承租餐厅的水管、排烟管、污水处理池和餐台进行了装修改造，花费装修改造费用65994。2019年6月27日，租赁期限尚未届满，被告便要求与原告解除《承包经营合同》，返还租赁餐厅。经南华县人民法院裁判，原告于2019年10月12日向被告返还了租赁的餐厅，但双方对于餐厅装修改造的费用协商未果，请求贵院依法裁判。原告委托诉讼代理人主要代理意见：1、根据判决书中的事实认定，可以看出是被告违约在先；2、被告违约原告要求赔偿并且主张赔偿30万元装修款项是作了相应的扣减，同时被告方对改造工程施工是已经认定了的，该合同约定与原告单独提交的结算单中的改造项目是一致的，结算单和合同也证明本案中工程费57万多元的情况，也是原告要求被告赔偿的充分依据。根据民事判决书，依据认定的事实，我方因为在改造完以后也还是在经营，所以就凑了个整数30万元的赔偿数额，也是估算出来的。因此，从现有的证据能证明被告在使用，所以我方恳请法庭支持我方的诉求。被告委托诉讼代理人辩称：1、我方与原告签了合同，这个合同通过诉讼已经解除，但是这并不是说我方违反了合同第八条的约定，而是原告作为承租人从2014年起直到2019年，原告逾期未交承包费用高达上百万元，我方向法院起诉要求解除合同交还房屋及支付承包费，原告逾期的行为已经违反了合同的规定；2、基于原告违约的行为，根据最高院房屋租赁的第十一条的司法解释，承租人违约在先，被告方不作任何的赔偿，包括装修改造的资金我方也不承担，我方也不利用原告投入的相关装修物，原告可自行去拆除，之前原告方与案外人的结算与我方也没有任何关系。合同的解除，最主要的原因是原告逾期不交付租金才导致解除合同，双方都超出了约定的经营范围，但是并没有相互担责，而是相互抵消，生效判决中也没有认定我方要承担相应的违约责任或者以此来抵扣应负的责任；3、原告方提交的证据不能直接证实具体的工程量及单价，原告与徐增玺系亲戚关系，仅凭与利害关系人徐增玺的结算，不能证实改造费用是多少，且无法核实实际产生的费用，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。在诉讼过程中，原告向本院提交了：1、二原告身份证复印件各一份、二原告结婚证复印件各一份，欲证明二原告系本案适格诉讼主体的事实；2、《承包经营合同》复印件一份，欲证明2013年6月16日，原告就向被告租赁南华停车区牛菜馆、快餐厅事宜与被告签订《承包经营合同》，约定租赁期限为2013年7月1日至2022年6月30日；同时，合同第八条明确约定：被告违反合同约定提前收回租赁餐厅的，需赔偿原告投入的一切费用的事实；3、《南华菌王巢停车区改造工程施工合同》一份，欲证明2016年5月17日，原、被告就南华菌王巢停车区改造事宜与徐增玺签订《南华菌王巢停车区改造工程施工合同》，对南华停车区进行装修改造的事实；4、南华停车区A区餐厅改造结算单一份、南华停车区B区餐厅改造结算单一份，欲证明2016年9月10日，原告就向被告租赁餐厅部分的改造情况与徐增玺完成结算。经结算，原告承租的南华停车区A区餐厅装修改造费用为285000.1元，B区餐厅装修改造费用为222774元的事实；5、南华停车区A、B区餐厅改造结算单复印件一份，欲证明2018、2019年原告陆续对向被告承租餐厅的水管、排烟管、污水处理池和餐台进行了装修改造，花费装修改造；6、（2019）云2324民初765号民事判决书一份，欲证明租赁期限尚未届满，被告违约提前与原告解除《承包经营合同》的事实；7、照片复印件三张，欲证明被告使用原告装修改造的餐厅的事实。经质证，被告对证据1予以认可；对证据2《承包经营合同》真实性没有异议，但是对证明目的不认可，因我方没有违反合同；对证据3《改造工程施工合同》没有异议；对证据4、5项三性均不认可，是原告与表哥之后进行的，无法核实，没有客观实际的改造内容和实际产生的费用；对证据6（2019）云2324民初765号民事判决书真实性没有异议，但不认可原告的证明目的，相反能从判决书中认定的事实看出违约不是因我方造成的；对证据7照片三性均不认可，无法核实真伪，不能证明实际情况。被告向本院提交了：1、《承包经营合同》复印件一份，欲证明被告依据合同的第七条才解除合同；2、民事判决书复印件一份，欲证明解除合同是基于原告的违约行为及第八条内容，我方是不应承担任何的赔偿责任。经质证，原告对证据1、2的三性没有异议，但对被告要证明的内容及目的不予认可。合同里面没有任何的租赁期限的说明。本案之所以解除，是在于原告不想继续租赁才解除的。所以，被告方说的逾期才解除，这个说法是不成立的。针对原、被告提交的证据本院评析认为：1、对原、被告无异议的证据予以采纳；2、对南华停车区A、B区餐厅改造结算单和南华停车区A、B区餐厅改造结算单，根据被告方的异议情况，结合本案的其他证据，对南华停车区A、B区餐厅改造项目应当签订相应的改造工程施工合同，而本案对南华停车区A、B区餐厅改造仅有结算单，没有相应的合同条款及权利义务关系约定，不能查证其真实性，故本院不予采纳认定；3、照片，结合现在的实际情形，对原告的证明目的本院不予采纳；4、（2019）云2324民初765号民事判决书已经明确了“被告罗虹逾期未交纳承包费及双方在经营餐饮过程中均存在超出约定经营范围的行为均构成违约，解除合同的条件已成就，原告可以解除合同”。最终判决解除原、被告签订的《承包经营合同》，由被告罗虹支付原告杨勇自2014年7月1日至2019年6月30日所拖欠承包经营费合计573900元及支付自2019年7月1日至归还租赁物之日止的承包经营费。判决中，对双方在经营餐饮过程中均存在超出约定经营范围的违约行为，没有作相应的违约担责认定，解除合同的主因是逾期未交纳承包费。判决中也明确了罗虹反诉请求继续履行《承包经营合同》与本案中原告委托诉讼代理人所述之所以解除，是在于原告不想继续租赁才解除的表述相悖，故对原告代理人的认为本院不予采纳。根据原、被告的陈述和确认的证据，本院确认本案法律事实如下：杨勇与罗虹系朋友关系；杨勇系南华喜洋洋野菌苑的经营者，同时亦系云南菌王巢餐饮有限公司的法定代表人；罗虹系南华县龙川镇小柯家常菜馆和南华县龙川镇罗虹牛菜馆的经营者，同时亦系南华菌王巢土特超市的投资人。2012年6月11日，云南九鼎投资开发有限公司与南华喜洋洋野菌苑签订《楚大高速南华停车区合作经营合同》，合同约定：一、双方共同合作经营停车区内餐厅的餐饮；二、合作经营年限于2012年9月1日至2022年8月31日止，共10年；三、合作经营管理费每年90万元，前两年不递增，两年后的三年按5%递增，后五年按8%递增；合同还对其他权利义务作了约定。双方签订合同后，杨勇在所承包场地内开办“云南菌王巢餐饮有限公司”从事经营活动。2013年6月16日，杨勇与罗虹签订《承包经营合同》，约定：一、原告将位于楚大高速公路南华菌王巢食购中心上行线快餐厅，下行线牛菜馆，面积约400平米的餐厅承包给被告经营。二、承包经营期限自2013年7月1日起至2022年6月30日止，共九年；三、承包经营费第一年28万元，逐年8%递增，即第一年28万元，第二年30.24万元，第三年32.66万元，第四年35.27万元，第五年38.09万元，第六年41.13万元，第七年44.42万元，第八47.97万元，第九年51.8万元。四、承包经营范围及责任：1、原告承包给被告的经营项目：营养快餐、烤肠、烤肉串、蒸包子、红薯、煮（凉）米线、凉粉、卷粉、面条、玉米、花生、卤（炸）洋芋、鸡蛋、鸡爪、鸡翅、炒饭、粥、豆浆、油条小吃，被告不得超过以上规定范围经营（中餐、自助餐火锅、旅游团队餐）项目，否则视为违约；2、原告不得在经营被告经营的项目，如超越经营视为违约；3、原告负责协调停车场地及客车加水设施的完善；4、被告负责使用过程中产生的水、电费及维护费。五、承包餐厅使用规定：1、承包经营期内，原告应保证餐厅建筑主体使用安全；2、承包期内，餐厅设施设备维修费用由被告承担；3、原告保证在被告经营过程中的水电正常供应（特殊情况协商处理）；4、承包经营期满，被告在承包经营期间对承包标的物所投入的改造、装修等，被告均不得拆除，若被告需续签时，在同等条件下享有优先权。《承包经营合同》还对其他权利义务作了约定。双方签订合同后，罗虹在所承包场地内开办“南华菌王巢土特产超市”、“南华县龙川镇小柯家常菜馆”和“南华县龙川镇罗虹牛菜馆”从事经营活动。2016年5月17日，杨勇、柯建军代表南华菌王巢停车区与徐增玺签订《南华菌王巢停车区改造工程施工合同》，对南华停车区进行装修改造。按《承包经营合同》约定除第一年足额支付承包费外，2014年7月1日至2015年6月30日，罗虹仅支付了30万元尚欠2400元未支付，2015年7月1日至2016年6月30日，仅支付了30万元尚欠26600元未支付，2016年7月1日至2017年6月30日仅支付30万元尚欠52700元未支付，2017年7月1日至2018年6月30日，仅支付30万元尚欠80900元未支付，2018年7月1日至2019年6月30日，承包费411300元及之后的承包费未支付，截止2019年6月30日，罗虹共拖欠承包经营费合计573900元。2019年6月27日杨勇向本院起诉并提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《承包经营合同》，被告将承包经营标的物腾空后予以返还原告；2、请求依法判令被告支付拖欠的2014年7月1日至2020年7月1日的租金共计1018100元；3、请求依法判令被告支付违约金513475元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，罗虹提出反诉请求：1、请求人民法院判令原告继续履行2013年6月16日双方签订的《承包经营合同》；2、请求人民法院判令反诉被告停止在南华停车区经营《承包经营合同》约定的已经承包给被告经营的项目；3、本案反诉费用由原告承担。本院于2019年9月11日作出（2019）云2324民初765号民事判决书，判决解除原告杨勇（反诉被告）与被告罗虹（反诉原告）签订的《承包经营合同》；由被告罗虹（反诉原告）于判决生效后十日内归还原告杨勇租赁标的物，并支付原告杨勇自2014年7月1日至2019年6月30日所拖欠承包经营费合计573900元及支付自2019年7月1日至归还租赁物之日止的承包经营费（按年承包费444200元为基数进行计算）；驳回原告（反诉被告）杨勇的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）南华菌王巢土特产超市、罗虹的反诉请求。现原告罗虹、柯建军以租赁期限尚未届满，便解除合同，要求被告杨勇赔偿南华停车区A、B区餐厅改造费用300000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，杨勇与罗虹签订的《承包经营合同》，因罗虹逾期未交纳承包费被判决解除合同、返还标的物及支付所欠租赁费，该判决书已经发生法律效力，导致解除合同的原因清楚，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定：“因承租人违约导致合同解除、承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。且本案原告要求被告赔偿南华停车区A、B区餐厅改造费用300000元，无相关证据证明，故原告的诉讼请求理由不充分，证据不充足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告罗虹、柯建军的诉讼请求。案件受理费5800元，适用简易程序审理减半收取2900元，由原告罗虹、柯建军承担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  刘彦华二〇一九年十二月二十日书记员  罗仕鸿