湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0591民初1330号原告：覃宗菊，女，汉族，1961年1月19日出生，住宜昌市，被告：宜昌市康龙大厦物业有限公司，住所地宜昌东山开发区深圳路，统一社会信用代码914205007641103063。法定代表人：但一兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张旋，该公司经理。（一般授权）委托诉讼代理人：吴超，湖北民基律师事务所律师。（特别授权代理）委托诉讼代理人：胡宏炜，湖北民基律师事务所律师。（特别授权）原告覃宗菊与被告宜昌市康龙大厦物业有限公司（以下简称“康龙物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理，原告覃宗菊、被告康龙物业公司的委托诉讼代理人吴超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃宗菊庭前提交了书面诉状，后当庭变更诉讼请求如下：1.要求被告支付所欠原告的商铺租金24584元及违约金12292元，共计人民币36876元；2.被告支付起诉的一切费用。事实与理由：原告于2005年5月21日购买了宜昌市康龙实业有限公司出卖的商铺，位于宜昌市城东大道××广场××层，代号D81号的商铺，商铺建筑面积27.76平方米。2015年7月25日原告将商铺授权于康龙大厦物业有限公司经营管理，并签订5年期的经营管理合同（即自2015年5月1日起至2020年4月30日止）。合同约定，原告每月可享受收益额为1118.73元（为税前）。被告于每月15日前向原告支付上一个月收益额。被告逾期向原告支付收益额，每逾期一日，按月固定收益额的千分之零点五承担逾期付款违约责任。若被告逾期6个月未支付全额租金视为违约，被告应按合作期内未履行期间收益额的50%向原告支付违约金。可是被告到2019年4月就一直没有按合同要求按时支付原告租金，到目前为止已拖欠原告25个月的租金。原告多次要求被告支付所欠固定收益及违约金，可是被告每次都以很多托词未支付。现为维护原告的合法权益起诉至贵院。被告康龙物业公司辩称，1.同意按原告所述扣除税金后的租金标准计算欠付租金；2.原告主张的违约金过高，请求人民法院调减至按照人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金；3.康龙家居广场已于2019年10月8日商户陆续撤场，商场处于闭门停业状态，被告认可欠付租金计算至2019年9月30日，因商户已退场双方合作在客观上无法继续，被告已于2019年11月11日向原告寄出了解除合同的通知书和腾退商铺的注意事项，至于被告系守约或违约解除由原、被告双方另行协商处理，不在本案中一并处理。经审理查明，覃宗菊系宜昌市高新区城东大道22号康龙家居广场D81号商铺（产权证号为：宜市房权证宜昌开发区字第**）产权人，2015年7月25日，覃宗菊（甲方）与康龙物业公司（乙方）签订《不动产合作经营合同》，合同约定甲方将其商铺委托乙方经营管理，期限5年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。合同约定合作期间，乙方于每月15号前向甲方支付上一个月的收益额，甲方每月收益为1118.73元，该收益额为税前金额，甲方实际收益额以扣除应缴税额后的金额为准，乙方负责协助税务机关从甲方收益额中代扣代缴，合作期间国家税收法律、政策发生调整的，双方同意按调整后的规定执行。合同第八条违约责任及争议的解决第2项约定：“乙方逾期向甲方支付收益额，每逾期一日，按月固定收益额的0.5‰承担逾期付款违约责任。若乙方逾期6个月未支付全额租金，视为乙方违约，乙方应按合作期内未履行期间收益额50%向甲方承担违约责任”。同时查明，合同签订后，双方依约履行，后因经营困难，康龙公司未及时向覃宗菊支付收益。经双方当庭对账，按房产税12%、印花税1‰标准扣除税费后，康龙物业公司每月按983.36元标准向覃宗菊支付收益，从2017年10月（含当月）开始，后续收益康龙物业公司一直未支付，截止2019年10月（含当月），被告康龙物业公司累计欠付覃宗菊收益额为24584.09元。上述事实，有经双方举证、质证，并经本院审核确认的《不动产合作经营合同》、房权证、银行交易明细、拖欠租金明细表、业主租金明细表等证据在卷宗佐证。本院认为，原告覃宗菊将其商铺交被告康龙物业公司统一经营管理，康龙物业公司按月支付收益，双方签订了《不动产合作经营合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应依约履行。被告康龙物业公司认可欠付原告收益的事实，辩称因商户已于2019年10月8日退场，认为欠付的月收益仅应支付至2019年9月，无事实和法律依据，本院不予认可。关于收益额的标准，合同约定由康龙物业公司对国家规定的税费代征代缴，双方均无异议，本院对覃宗菊的每月收益额按税后标准予以支持。康龙物业公司在合同期内未向覃宗菊支付收益，构成违约，应承担违约责任，合同约定每逾期一日，康龙物业公司按月固定收益额的0.5‰向覃宗菊支付违约金，逾期6个月未支付的，康龙物业公司按未支付收益额的50%支付违约金，对此，康龙物业公司认为标准过高，请求本院依法予以调减。我国违约金的性质体现为以损失弥补原则为主、惩罚性为辅，故当存在约定违约金过高的情形，且一方当事人就此提出抗辩的情况下，人民法院依法应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原告覃宗菊在庭审中并未提交其产生损失的相关证据，本院确认被告康龙物业公司欠付收益使原告覃宗菊产生利息损失。双方合同约定的违约金标准过高，应予调减，综合考虑双方履约情况以及被告违约的过错程度，在双方约定的日0.5‰违约金计算标准上，本院依法对双方合同约定的“逾期6个月未支付的，康龙物业公司按未支付收益额的50%支付违约金”，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍的标准予以调减。关于被告康龙物业公司在本案审理过程中发出解除合同通知是否产生违约责任相关问题，不在原告覃宗菊的诉请范围，本院在本案中不予评议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告宜昌市康龙大厦物业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告覃宗菊支付2017年10月1日至2019年10月31日期间的商铺税后月收益累计24584.09元，并以税后月收益额983.36元为基数，分别按日0.5‰和中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍，向原告计付自逾期次月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；二、驳回原告覃宗菊的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费361元（减半收取，原告已预交299元），由被告宜昌市康龙大厦物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 谷 鹏二〇一九年十二月五日书记员 程伊尔