湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初7810号原告：中国银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市北正中路**。负责人：徐征，行长。委托诉讼代理人：李静虎，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷卓，湖南淡远律师事务所律师。被告：刘祥辉，男，1972年7月10日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：王国华，女，1973年7月9日出生，汉族，住湖南省浏阳市，现服刑于湖南省女子监狱。被告：浏阳市鑫隆房地产开发有限公司，，住所地湖南省浏阳市大瑶镇瑶发街**法定代表人：张昌根。委托诉讼代理人：张龙替，男，1965年7月22日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告中国银行股份有限公司浏阳支行（以下简称中国银行浏阳支行）与被告刘祥辉、王国华、浏阳市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行浏阳支行的委托诉讼代理人李静虎，被告刘祥辉、王国华，被告鑫隆房产公司的委托诉讼代理人张龙替到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告刘祥辉签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2.判令被告刘祥辉立即偿还原告未到期贷款本金84446.26元，逾期本金28405.93元，逾期利息5301.25元，罚息1443.76元，本息共计119597.2元（其中利息和罚息暂计算至2019年8月7日止，此后的利息和罚息按合同约定的计算方式计算至清偿之日止）；3.判令被告刘祥辉承担原告为实现上述债权所支付的按欠款总额5%计提的律师费人民币5979元；4.判令原告对被告刘祥辉、王国华提供抵押的位于浏阳市鑫隆大厦1栋806号的房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5.判令被告王国华在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担共同偿还责任；6.判令被告鑫隆房产公司在上述借款本息及实现债权的费用范围内承担连带清偿责任；7.判令以上被告承担本案全部诉讼费用及其他费用。被告刘祥辉辩称，向原告借款属实，因目前经济困难无能力偿还，同意通过处理房产的方式来偿还所欠原告的借款。被告王国华辩称，向原告借款属实，系因购房向原告借款，在购房时已经支付了首付款，在借款后亦实际偿还了部分款项，因目前在湖南省女子监狱服刑，无偿还借款的能力，同意将涉案房产转让给家人或由被告鑫隆房产公司变卖，以偿还所欠原告的借款。被告鑫隆房产公司辩称，为被告刘祥辉、王国华向原告中国银行浏阳支行借款提供担保属实，目前房产只要缴纳契税和物业维修基金即可办理房地产权属证书；被告刘祥辉、王国华逾期还款后，原告中国银行浏阳支行扣除了被告鑫隆房产公司质押给房产局的保证金代被告刘祥辉、王国华偿还借款，现被告刘祥辉、王国华不仅尚欠原告中国银行浏阳支行的借款本息，还欠了其公司代偿款，希望与原告中国银行浏阳支行及被告刘祥辉、王国华协商处理。本院经审理认定事实如下：被告刘祥辉因购买位于浏阳市的房产缺少资金向原告中国银行浏阳支行申请贷款240000元。2012年3月18日，被告刘祥辉作为借款人，原告中国银行浏阳支行作为贷款人，被告鑫隆房产公司作为保证人，签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。合同约定：1.贷款金额为240000元，贷款期限120个月，自贷款人实际放款日起算；2.本合同项下贷款利率为浮动利率，每12个月为一个浮动周期。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.6667‰，每满一个浮动周期后重新确定利率；3.按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日；4.贷款发放方式为受托支付，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：浏阳市鑫隆房地产开发有限公司；账号为：60×××42；5.还款方式为按月等额本息还款法，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，每月还款额为2761.92元；6.若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率（即本合同约定的贷款利率水平上加收50%-100%）按日计收利息，直至清偿本息为止；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息＝（本金＋应付未付利息）×实际天数×日罚息利率；7.借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。本合同项下贷款在本担保之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本担保项下的任何权利及其行使；8.保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；9.借款人未按期归还贷款本息即构成或视为本合同项下违约，出现上述违约事件时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任。该合同还对其他事项进行了约定。被告刘祥辉在该合同签署页借款人处签名捺印，被告鑫隆房产公司在保证人处加盖公章。被告刘祥辉、王国华在该合同的借款人声明一页签名。合同附件二抵押物清单中载明抵押物为位于浏阳市的房产，被告刘祥辉在抵押物清单的抵押人处签名，被告王国华在抵押物共有人（签字）处签名捺印，并确认其为抵押物的共有人，同意以该抵押物为《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。原告中国银行浏阳支行作为债权人，被告鑫隆房产公司作为保证人，另签订了《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》。约定：本合同之主合同为债权人与借款人被告刘祥辉之间签署的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；主合同项下的债务构成本合同之主债务，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、公证费用、执行费用、律师费用、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；保证方式为阶段性连带责任保证，具体内容同《个人一手住房贷款合同》中的约定；如果借款人未按约定及时清偿主合同项下债务，债权人有权要求保证人履行保证责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩债权人；保证期间为主债务的履行期届满之日起两年。合同还对其他事项进行了约定。同日，被告刘祥辉、王国华共同向原告中国银行浏阳支行出具《贷款声明》一份，内容为：“……借款人刘祥辉与王国华为夫妻关系，与贵行签订的借款合同项下的所购房产为双方共同所有……自愿严格遵守与贵行签订的有效法律文件的约定，对贵行贷款承担不可推卸的还贷责任；一旦借款人不能按期还款，借款人及财产共有人自愿承担相关法律责任。此证明是不可撤销的，直到还清贵行全部贷款本息、罚息及实现贵行债权所需要的一切费用等时为止。”上述合同签订后，原告中国银行浏阳支行于2012年6月21日向被告刘祥辉发放贷款240000元，并依约汇付至被告刘祥辉指定的被告鑫隆房产公司的银行账户。借款借据上载明借款期限为10年，期数为120期，月利率为5.6667‰。借款后，被告刘祥辉按约足额偿还贷款本息至2014年10月10日，后由被告鑫隆房产公司代为偿还至2018年6月10日，之后未再向原告中国银行浏阳支行偿还贷款本息。截至2019年8月7日，被告刘祥辉共逾13期，尚欠原告中国银行浏阳支行贷款本金112852.19元及利息5301.25元、罚息1443.76元。另查明：1.被告刘祥辉与被告王国华于2011年5月9日登记结婚；2.被告鑫隆房产公司开发的位于浏阳市的房屋建设好后，被告鑫隆房产公司于2013年10月25日取得了该房屋产权证，证号为浏房权证字第**；3.被告刘祥辉向被告鑫隆房产公司购买的位于浏阳市的房屋于2012年5月22日办理了预购商品房抵押权预告登记，权证号为浏房预字第××号，因被告刘祥辉未及时缴纳契税和物业维修基金，至今尚未办理房地产权属证书以及抵押登记手续；4.原告中国银行浏阳支行作为甲方与湖南淡远律师事务所作为乙方于2019年8月8日签订《委托代理合同》，约定甲方因与被告刘祥辉、王国华、鑫隆房产公司之间的金融借款合同纠纷一案，委托乙方作为其代理人，代理权限为一般代理，乙方指派殷卓、李静虎律师为上述法律事务中甲方的委托代理人，甲方按涉案标的的5%向乙方支付代理费，该费用包括乙方所作的全部律师代理费以及代理事务而开支的一切费用。原告中国银行浏阳支行已经按照合同约定支付了本案的律师代理费5979元。本院认为：原告中国银行浏阳支行与被告刘祥辉签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。应被告刘祥辉的申请，原告中国银行浏阳支行依约向其发放贷款240000元，被告刘祥辉理应依约按月还款。截至2019年8月，被告刘祥辉已逾13期未归还贷款本息，违反了合同的约定，在被告刘祥辉出现违约情形时，原告中国银行浏阳支行有权根据与被告刘祥辉签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定宣布全部贷款立即到期，要求立即全部清偿并解除合同。故原告中国银行浏阳支行要求解除与被告刘祥辉签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》并要求被告刘祥辉提前偿还剩余贷款本金112852.19元及利息、罚息符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，因被告刘祥辉的违约行为导致原告中国银行浏阳支行为了实现债权而支出的律师费应当由被告刘祥辉负担，但本案系普通的金融借款合同纠纷案件，而非案情复杂或影响重大的案件，故本院酌定律师费为4000元，超出部分的律师费由原告中国银行浏阳支行负担。被告刘祥辉、王国华系夫妻关系，被告王国华虽未在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》尾部借款人处签名，但其在该合同的借款人声明一页签名以及在《抵押物清单》的抵押物共有人（签字）处签名捺印，且其与被告刘祥辉共同向原告中国银行浏阳支行出具了《贷款声明》，应当认定被告王国华对诉争贷款知情并存在合意，且该贷款亦用于家庭共同生活，故诉争债务属夫妻共同债务，被告王国华对本案债务负有共同偿还的责任。关于原告中国银行浏阳支行是否有权就被告刘祥辉提供的抵押房产在其享有的债权范围内享有优先受偿权的问题。被告刘祥辉与原告中国银行浏阳支行就被告刘祥辉提供抵押的房产办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记虽未使原告中国银行浏阳支行获得现实的抵押权，但仍使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人；现该抵押房产亦已经完成了初始登记，在被告鑫隆房产公司与被告刘祥辉的相互配合下即能完成物权登记，也使得抵押权的实现成为了可能，且原告中国银行浏阳支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，故原告中国银行浏阳支行请求对被告刘祥辉所有的位于浏阳市的房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，亦符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于被告鑫隆房产公司的保证责任。因被告刘祥辉、王国华提供抵押担保的位于浏阳市的房产尚未办理房地产权属证书以及抵押登记手续，故根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》和《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》的约定，被告鑫隆房产公司作为本案中借款的阶段性保证人应当在被告刘祥辉、王国华取得房地产权属证书并办妥以原告中国银行浏阳支行为抵押权人的抵押登记手续之前对被告刘祥辉、王国华向原告中国银行浏阳支行所负的债务承担连带保证责任。本案中，原告中国银行浏阳支行享有的债权存在混合担保，但《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》中对混合担保情形下如何实现担保物权有约定，并赋予了债权人有优先选择任何一种担保权实现自身债权的权利。故原告中国银行浏阳支行要求被告鑫隆房产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告鑫隆房产公司在承担保证责任后，有权向被告刘祥辉、王国华追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司浏阳支行与刘祥辉签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、刘祥辉、王国华于本判决生效之日起七日内共同偿还中国银行股份有限公司浏阳支行贷款本金112852.19元及利息、罚息（暂计算至2019年8月7日的利息为5301.25元、罚息为1443.76元，此后的利息、罚息按合同约定的利率标准及结息方式计算至实际履行之日止）；三、刘祥辉、王国华于本判决生效之日起七日内共同支付中国银行股份有限公司浏阳支行为诉讼而支出的律师费4000元；四、中国银行股份有限公司浏阳支行在上述债权及本案受理费的范围内对刘祥辉、王国华提供抵押的位于浏阳市的房产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；五、浏阳市鑫隆房地产开发有限公司对上述判决确定的刘祥辉、王国华之付款义务及其应负担的本案受理费在刘祥辉、王国华取得抵押房产的房地产权属证书并办妥抵押登记手续之前承担连带清偿责任。浏阳市鑫隆房地产开发有限公司承担保证责任后有权向刘祥辉、王国华追偿；六、驳回中国银行股份有限公司浏阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2812元，由中国银行股份有限公司浏阳支行负担50元，刘祥辉、王国华共同负担2762元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吴银辉人民陪审员  兰芳婷人民陪审员  史婷江二〇一九年十二月三日法官助理谢君影书记员谢君影(兼)附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。3.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。