江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8877号上诉人（原审被告）：丁忠林，男，1983年9月24日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：朱焕连，女，1973年12月26日出生，汉族，现住江苏省南京市鼓楼区。上诉人丁忠林因与被上诉人朱焕连房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初9093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁忠林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人陈述其19800元的房租是通过为上诉人代投资“SMI中国”理财项目，应由被上诉人举证。被上诉人一审中未能提交上述证据，不能证明已向上诉人支付19800元款项的事实。关于2019年7月18日上诉人出具的欠条，是上诉人认为被上诉人已支付19800元租金的前提下应退还被上诉人的款项。事实上，被上诉人未支付19800元房租，上诉人自然不存在欠付被上诉人的款项的事实。二、原审判决法律适用错误。根据举证规则，证明实际支付19800元租金的义务应由被上诉人朱焕连来证明，其证明不了就应承担未实际支付该款项的法律后果。请求依法支持上诉人的上诉请求。朱焕连辩称：上诉人陈述并非事实，合同约定是先付后用，被上诉人第一次支付的是3月到6月的房租，第二次支付的是6月到12月的房租，所有的房租都已经付清，一审中也有证人出庭证明相关事实。朱焕连向一审法院起诉请求：1.判令丁忠林退还押金5000元、租金3740元、违约金5000元、网络费266.4元，合计14006.4元；2.本案诉讼费由丁忠林承担。一审法院认定事实：2018年3月19日，丁忠林（出租方、甲方）与朱焕连（承租方、乙方）签订《租房合同》，约定甲方将玉桥公寓709室出租给乙方作办公使用，租赁期1年，自2018年3月19日至2019年3月18日；租金4000元/月，缴纳方式为半年支付，押金5000元，由于乙方资金紧张第一次先支付一个季度租金，扣除定金2000元，计15000元由乙方在2018年3月29日前交纳给甲方，先付后用，以后半年19800元，应在付款期2018年8月18日前支付，甲方收到后半年租金后退回第一次的租金差价（4000-3300）×3=2100元；甲方收乙方押金5000元，乙方退房时，结清水、电、物业费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金5000元，如有未结清的物业和水费则从押金中扣除；甲方未按合同第一条（房屋概况）、第二条（租赁期限）的约定向乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿5000元等。2018年11月14日，因丁忠林出售玉桥公寓709室，朱焕连搬离该房。根据朱焕连与丁忠林的微信聊天记录，朱焕连自2018年11月22日起向丁忠林催款，丁忠林回复“我现在真没有，有也不会差你那点了”，“我现在过得也不容易，真没钱”，“你去年让我投资的SMI说亏了你负责的什么时候补给我，我真的很困难，也几万块呢”等。2019年7月18日，本案审理期间，丁忠林与朱焕连自行见面商谈款项结算一事，后丁忠林向朱焕连出具欠条一张，载明：今欠朱焕连7430元，本人承诺在7月30日前还完3430元，剩余4000元在8月30日前结清，之前的租房纠纷合同都终止。对于该欠条中记载的款项结算，丁忠林与朱焕连均认可系按照月租金3300元/天计算朱焕连自搬出之日至合同到期日2019年3月18日期间的房租，加上押金5000元，扣减物业费1260元，余额为7430元。该欠条出具后，丁忠林拒绝按照欠条付款，理由为其当晚回家查询银行账户记录后发现朱焕连并未支付2018年9月19日至2019年3月18日期间的房租19800元，故欠条出具的前提事实不存在。朱焕连则称欠条是丁忠林自行计算后出具的，自己本来并不同意扣减物业费等费用，但丁忠林出具欠条时表示将尽快给付现金并要求自己撤诉，故同意在丁忠林付款后再撤诉，但丁忠林事后又反悔，现自己也不再同意按照欠条结算款项。对于租房合同中约定的，甲方收到后半年租金后退回第一次的租金差价（4000-3300）×3=2100元，朱焕连表示已收到丁忠林退还的该2100元，丁忠林则称因从未收到过朱焕连的后半年房租，因此也未退过该笔2100元租金差价。关于2018年9月19日至2019年3月18日期间的房租19800元支付情况，朱焕连称与丁忠林达成口头协议，由朱焕连将该笔款项代丁忠林投资了“SMI中国”理财项目，故该笔房租19800元已经支付。丁忠林认可曾委托朱焕连投资“SMI中国”理财项目，并曾向朱焕连支付过700元、10000元作为投资款，期间，朱焕连向其支付过7000元的投资收益，但并未委托朱焕连将房租19800元代其支付投资款。一审中，丁忠林称其与朱焕连之间的资金往来大部分是通过微信转账，自己也曾通过中国银行向朱焕连支付过投资款，其常用的三个银行账户分别为中国银行、招商银行、中信银行，都在手机上安装了手机银行软件。本案的争议焦点：1.朱焕连与丁忠林有无约定朱焕连将应支付给丁忠林的房租19800元代其投资“SMI中国”理财项目，朱焕连有无支付租赁期间下半年的房租19800元；2.2019年7月18日丁忠林出具的欠条效力问题。一审法院认为：房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，案涉租房合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，各方均应按合同的约定履行各自的义务。本案中，因丁忠林之故，朱焕连在租赁期限到期前搬出诉争房屋，双方应按照合同约定或协商的方式处理合同解除的相应后果。丁忠林认可朱焕连尚有押金5000元以及剩余租期内的宽带费266元未退还，但辩称朱焕连未支付下半年房租19800元，故退还费用的前提事实不存在。但是，丁忠林的该辩称与其数个行为之间存在不合常理及矛盾之处。其一，丁忠林在朱焕连搬出诉争房屋后的多次催款中，均认可应该向朱焕连退款，未付原因系自己经济状况不佳；其二，丁忠林在本案审理过程中，主动找到朱焕连要求结算欠款具体数额，并自行计算、出具了欠条；其三，丁忠林辩称欠条结算当时未能查询收款记录并轻信了朱焕连关于已支付下半年房租19800元的说法，但其手机上安装有常用银行账户的手机银行，随时可以查询交易记录；其四，根据租房合同约定，在朱焕连缴纳下半年19800元房租后，丁忠林应退还第一次房租差价2100元，丁忠林辩称因朱焕连从未支付过该19800元，故也未向其退还过2100元，但在其计算、出具欠条时，未将该2100元纳入计算；再者，丁忠林在朱焕连催款时，提到通过朱焕连投资“SMI中国”亏了几万块，但其在一审庭审中陈述仅向朱焕连支付过10700元的投资款，并收回7000元的投资收益，如此计算其损失仅为几千元。综合以上分析，朱焕连关于与丁忠林协商一致，其下半年房租19800元已通过代丁忠林投资“SMI中国”理财项目的方式缴纳，存在合理性，与双方在纠纷发生前后的态度、行为也更为吻合。一审法院据此认定以下事实：朱焕连和丁忠林约定朱焕连将其应付的下半年房租19800元代丁忠林支付投资款，朱焕连已经支付了该笔房租。关于2019年7月18日欠条的效力问题。如前所述，该欠条为丁忠林自行计算、出具，丁忠林应按照其欠条承诺的方式向朱焕连支付欠款。朱焕连既认可当时自己同意在丁忠林支付欠条所载金额后撤诉，则该欠条就应视为双方结算一致的意思表示。朱焕连以自己未在该欠条上签名，以及丁忠林未按约付款为由否认该欠条的结算效力，缺乏事实依据，不符合法律规定，一审法院不予采信。朱焕连关于退还房租、押金、宽带费，以及以丁忠林提前解除房屋租赁合同为由提出的违约金诉讼请求，因均已包含在欠条结算范围内，故相关诉请均不再单独处理。根据欠条约定，第一期付款期间已过，第二期付款时间未到，为及时定纷止争，一审法院依法酌定判令丁忠林于判决生效之日起五日内向朱焕连支付7430元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十条之规定，一审法院判决：丁忠林于判决生效之日起五日内向朱焕连支付7430元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，因适用简易程序减半收取75元，由丁忠林负担。二审中，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，因丁忠林出售涉案房屋，朱焕连在租赁期限尚未到期时搬离该房，双方应按照合同约定或协商的方式处理合同解除的相应后果。朱焕连提交由丁忠林出具的2019年7月18日的欠条，证明双方当事人已经就租赁合同的解除进行了结算，该欠条为丁忠林自行计算，丁忠林应按照其欠条承诺的方式向朱焕连支付载明的款项。关于朱焕连是否已支付后半年19800元问题。根据双方租赁合同的约定：先付后用，以后半年19800元，应在付款期2018年8月18日前支付。丁忠林于2018年11出售涉案房屋，未提供证据证明其此前要求朱焕连支付租金，反而是朱焕连此后向丁忠林催款，最终丁忠林于2019年7月18日向朱焕连出具欠条，欠付朱焕连7430元。因此，综合以上事实，可以确信朱焕连已支付下半年的房租19800元的事实的存在具有高度可能性，应当予以认定。因此，一审法院对相关事实的认定，并无不当。丁忠林上诉主张朱焕连未支付下半年房租，本院不予采信。综上所述，丁忠林的上诉请求不能成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丁忠林负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一九年十二月十七日书记员  汪海燕