湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初8464号原告：中国建设银行股份有限公司恩施分行。住所地：湖北省恩施市东风大道571号。统一社会信用代码91422800616321021P。代表人：向黔，该分行行长。委托诉讼代理人：赵耀，湖北勇鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴林霖，湖北勇鑫律师事务所律师。被告：郭华，男，生于1987年5月7日，土家族，湖北省恩施市人，户籍地恩施市，现住恩施市，被告：恩施州万福国际商贸城有限公司，住所地：湖北省恩施市火车站站前路南侧万福国际商贸城，统一社会信用代码91422800691751152N。法定代表人：陈晓玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：向诗标，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宏愿，湖北正典律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司恩施分行（以下简称建行恩施分行）与被告郭华、恩施州万福国际商贸城有限公司（以下简称万福公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行恩施分行的委托诉讼代理人吴林霖、被告万福公司的委托诉讼代理人向诗标到庭参加诉讼，被告郭华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行恩施分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告郭华偿还原告住房贷款本金及截至2019年5月23日的利息共计243921.82元，并按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定向原告支付2019年5月24日至所有款项还清之日止的利息；2.判令被告万福公司对被告郭华所应偿还的全部住房贷款本息承担连带清偿责任；3.确认原告有权就被告郭华提供的抵押物恩施市××××前路路南侧万福国际商贸城2幢1单元1203号商品房）拍卖后所得的价款优先受偿；4.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告建行恩施分行将第1项诉讼请求变更为：判令被告郭华偿还原告住房贷款本金及截至2019年8月20日的利息共计238296.17元，并按年利率7.35%向原告支付自2019年8月21日至所有款项还清之日止的利息。事实和理由：2013年11月6日，被告郭华与被告万福公司签订了《商品房买卖合同》，2013年10月31日至2013年11月14日，被告郭华分三次共计支付了购房首付款123508元。2013年11月15日，被告郭华向原告申请个人住房贷款，原告审核后同意发放贷款。之后，被告郭华与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告向被告郭华提供借款本金288000元，借款期限为240个月，借款利率在基准月利率水平上上浮0%，还款方式为等额本息，借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。被告郭华以其所购的位恩施市××××前路路南侧万福国际商贸城2幢1单元1203号房屋提供抵押担保，并办理了预告登记。被告万福公司作为保证人，在该借款合同上盖章确认其保证责任。2014年3月6日，原告按约发放了借款。现被告郭华开始出现逾期还款的情况，原告为维护自身合法权益，特具状诉至人民法院。被告郭华未作答辩。被告万福公司辩称，第一、答辩人的保证应及时终止，因为本案属于阶段性担保，之所以未办理他项权证及不动产权证书，是因为原告不提供必要的手续（预抵押证）导致，所以答辩人的担保责任应该终止；第二、截止到2019年6月原告从答辩人的保证金账户上累计扣划达75350.39元，未从起诉金额扣减；第三、原告与答辩人对担保责任未约定先后顺序，所以应先处理借款人的房屋，不足部分再由答辩人承担保证责任。其他的通过原告举证后发表意见。原告建行恩施分行围绕诉讼请求依法提交了被告的身份证复印件、《商品房买卖合同》《个人住房（商业用房）借款合同》、首付款发票、个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款委托扣款授权书、个人贷款支付凭证、预告登记证、贷款明细及对账单等证据。本院认为，原告建行恩施分行提交的证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。被告郭华、万福公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月15日，被告郭华因购恩施市××××前路路南侧万福国际商贸城2幢1单元1203号商品房向原告建行恩施分行贷款，并签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：郭华的住所湖北省××沙地乡麦淌村××组××号号；借款金额288000元，借款期限240个月，即自2013年11月15日至2033年11月15日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日（每年的1月1日）当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款人郭华的首付款金额为123508元；还款方式为委托扣款方式，还款方法为等额本息还款法；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人以所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人万福公司在该借款合同上盖章予以担保。2014年3月6日，原告建行恩施分行按约发放了贷款288000元，约定贷款执行利率为4.9%，逾期罚息利率浮动比例50%。2013年12月30日，原告建行恩施分行对被告郭华抵押的房产办理了抵押预告登记手续。自2015年1月开始，被告郭华未按借款合同约定按时足额履行还款义务，截至2019年8月20日，被告郭华尚欠原告借款本金237308.34元、利息969.01元、罚息18.82元，合计238296.17元。庭审结束后，被告万福公司书面表示：对原告就案涉借款宣布提前到期无异议，愿意承担因此带来的法律后果。本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。原告建行恩施分行按约履行了出借义务，但被告郭华自2015年1月起未按约归还贷款本息，构成违约，原告宣布贷款提前到期，并主张被告郭华偿还其住房贷款本金237308.34元、利息969.01元、罚息18.82元，并按年利率7.35%向原告支付自2019年8月21日至所有款项还清之日止的利息，符合合同约定，亦未超过法律允许的利率标准，且被告万福公司对原告宣布案涉贷款提前到期及提起诉讼均无异议，本院予以确认并支持。关于优先受偿及担保责任的问题。抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。虽然原告建行恩施分行已就被告郭华提供的抵押房产办理了抵押预告登记，但只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。从本案看，银行显然知晓此种风险，其要求房产公司在抵押标的取得完全产权并办妥正式抵押登记前提供阶段性连带担保责任，故在难以实现物的担保的情况下，房产公司应承担连带担保责任，即被告万福公司在本案中应就被告郭华的住房贷款按约定承担连带担保责任。被告万福公司的抗辩意见，与审理查明的案件事实不符，本院不予采纳。被告郭华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其对原告诉讼主张抗辩的权利，不影响本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭华于本判决生效后五日内向原告中国建设银行股份有限公司恩施分行偿还住房借款本金237308.34元、利息969.01元、罚息18.82元，并以借款本金237308.34元为基数按年利率7.35%支付该款自2019年8月21日起至实际清偿之日止的利息。二、恩施州万福国际商贸城有限公司就被告郭华上述第一项债务本息向原告中国建设银行股份有限公司恩施分行承担连带保证责任。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司恩施分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费4958元，减半收取计2479元，由被告郭华负担。本判决如需公告送达，公告费由需公告送达的当事人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二０一九年十二月十八日书记员 程安慧