湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民终2747号 上诉人（原审原告反诉被告）：湖南立德商业地产顾问有限公司。 法定代表人：夏菱。 委托诉讼代理人：唐建军，该公司监事。 委托诉讼代理人：陈旭，湖南人海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告反诉原告）：邵东县金旺房地产开发有限公司。 法定代表人：刘如刚。 委托诉讼代理人：方爱华。 委托诉讼代理人：李邵路，湖南白泉律师事务所律师。 湖南立德商业地产顾问有限公司（以下简称立德地产顾问公司）与邵东县金旺房地产开发有限公司（以下简称金旺房地产公司）合同纠纷一案，邵东县人民法院于2018年9月7日立案，经审理后于2018年12月20日作出（2018）湘0521民初3665号民事判决，立德地产顾问公司不服，提起上诉。本院经审理后，于2019年5月21日作出（2019）湘05民终522号民事裁定，撤销（2018）湘0521民初3665号民事判决，将案件发回重审。邵东县人民法院于2019年7月4日重新立案后，经审理，作出（2019）湘0521民初2716号民事判决，立德地产顾问公司仍不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 立德地产顾问公司上诉请求：撤销湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初2716号民事判决，改判金旺房地产公司支付立德地产顾问公司月服务费229万元，支付立德地产顾问公司招商奖励30万元。事实与理由：一、原判认定，“立德地产顾问公司在金旺房地产公司未按约支付服务费的情况下仍未停止提供服务，双方来往函也未涉及服务费是否应当支付，如何支付等内容应认定月服务费系预支性质”，系认定事实错误。1、《招商代理合同》第三条第1款招商代理服务月费用，“根据甲、乙双方约定进场条件达成后乙方正式进场，甲方每月向乙方预付月服务费人民币9万元。当招商代理费超过9万元，甲方不需要向乙方预付月服务费；如当月招商代理费结算总额未达到9万元，甲方按月服务费9万元为基准给予乙方预付”。该条款最后一词“预付”是指金旺房地产公司支付立德地产顾问公司的月服务费是在立德地产顾问公司还没有完成月度招商代理服务工作的时间状态下所采取提前支付行为，而非月服务费预支性质。2、从2016年2月28日金旺房地产公司发给立德地产顾问公司的函来看，金旺房地产公司完全认可立德地产顾问公司的月服务费是9万元，具体结算也是按照月服务费与招商代理费挂钩，并且金旺房地产公司明确表示，以后的月服务费按照该标准支付。3、双方合作期间，金旺房地产公司向立德地产顾问公司付款的具体数额来看，除招商奖励外，金旺房地产公司向立德地产顾问公司的付款都是以9万元为付款基数进行付款，因此金旺房地产公司实际操作也是以每月9万元的标准向立德地产顾问公司支付报酬。4、从金旺房地产公司与立德地产顾问公司的往来函及金旺房地产公司的联系人刘喜玛的聊天记录来看，至2018年6月30日，立德地产顾问公司一直在向金旺房地产公司催要费用。5、《招商代理合同》第三条3.3.1“双方约定月费支付时间为：乙方进场10天内支付本月度月费”，也予以印证。《招商代理合同》第三条3.2.2款结算标准C项明确约定“由于甲方原因导致招商的周期超出约定的12个月驻场时间，延迟部分甲方每月补偿乙方9万元月费，不冲抵乙方的招商代理费”，该条款确定，当立德地产顾问公司在金旺房地产公司服务超过12个月时，金旺房地产公司还要立德地产顾问公司服务，金旺房地产公司无条件向立德地产顾问公司支付9万元月费。立德地产顾问公司在金旺房地产公司服务超过12个月后，金旺房地产公司还在不停的催促立德地产顾问公司招商，双方合作一直持续至2018年6月30日。6、《招商代理合同》第四条第4.16、4.1.19、4.1.22、4.1.23款明确约定招商过程中发生的所有费用由甲方承担，月服务费是立德地产顾问公司的每月固定报酬。基于以上6点，《招商代理合同》约定的月服务费无任何歧义，是金旺房地产公司在立德地产顾问公司无任何招商成果的情况下都必须优先保障支付立德地产顾问公司开展招商代理工作的每月固定基本费用，是立德地产顾问公司对金旺房地产公司服务的每月固定报酬。招商代理费用是在立德地产顾问公司完成部分或者全部招商工作后，按合同约定标准核算应得招商代理费用额度减去金旺房地产公司支付的月服务费后的费用，之所以冲抵月服务费，是立德地产顾问公司为减轻金旺房地产公司的招商成本所采取的合同优惠商务条款，如招商成功，经结算，每月招商代理费超出月服务费9万元的部分为立德地产顾问公司的招商奖励。“预付”是指金旺房地产公司支付立德地产顾问公司的月服务费，是在立德地产顾问公司没有完成月度招商代理服务工作的时间状态下所采取提前支付行为，而非月服务费“预支”性质。二、原判认为，“从双方约定发生纠纷后解决方式中明确规定的立德地产顾问公司可以停止一切服务等来分析，立德地产顾问公司在金旺房地产公司未按约支付月服务费的情况下仍未停止提供服务，双方往来公函也未涉及该服务费用是否应该支付，如何支付等内容，应认定月服务费系预支性质”，认定部分事实错误。《招商代理合同》第七条合同终止与违约责任第7.2款约定“若甲方逾期支付招商服务费，超过7天后甲方应按当期应付款总额月息1%向乙方支付滞纳金，否则乙方有权停止提供一切服务，直至甲方全部支付服务费为止。由于甲方违约导致乙方无法完成相关服务的，则乙方仍有权向甲方追索本合同中应得的收益”。根据该条款，金旺房地产公司违约，立德地产顾问公司终止合同只是可选项。因双方刚开始合作不久，都给予对方最大的善意，因此虽然金旺房地产公司没有如期支付月服务费，立德地产顾问公司也曾催讨，金旺房地产公司一再发函、电话联系等各种方式请求，保证尽快开业的情况下，并且在招商代理合作过程中陆续支付部分费用，立德地产顾问公司才同意继续服务。三、原判认为，“立德地产顾问公司要求金旺房地产公司支付引进某影城的奖励30万元，因该影城仅与金旺房地产公司签订租赁意向书，未签订实际租赁合同，该奖励的支付应以实际合同签订为准”，属于认定事实错误。《招商代理合同》第二条第2.2款约定，“无论合同有效期是否延长或终止，只要甲方最终与乙方洽谈、介绍的客户签署了任何关于该项目权利义务的文件包括但不限于客户出具租赁意向书、签订备忘录、签署投资合作协议或合同等相关文件并交纳合同定金，均视为乙方完成招商代理任务，甲方必须按照本合同第三条支付招商代理费”。在立德地产顾问公司的协调下，金旺房地产公司与某影城签订了《某影城租赁意向书》，某影城向金旺房地产公司支付了定金。因金旺房地产公司不能按期交房，一再延长开业时间，导致与某影城的合同一再延期，某影城被迫解除合同。依据合同条款，立德地产顾问公司已经完成招商代理任务，根据《招商代理合同》第七条7.2的约定，金旺房地产公司应向立德地产顾问公司支付所有招商代理费用。 金旺房地产公司答辩称，双方约定的招商代理费不是固定的月服务费，立德地产顾问公司没有提供合同约定的五项服务内容的任何一项。且合同约定的是预付月服务费，代理费结算的前提条件是必须完成任务，立德地产顾问公司没有引进一家商家，某影城没有进场，只是签订了意向合同，不应该支付立德地产顾问公司服务费。因某影城要求我们退款，立德地产顾问公司应当退还20万元。 立德地产顾问公司向一审法院起诉请求：立德地产顾问公司、金旺房地产公司于2015年9月9日签订了《邵东“某购物公园”商业项目招商代理合同》。合同约定，由立德地产顾问公司为金旺房地产公司开发的某购物公园提供独家招商代理服务，立德地产顾问公司在项目正式开业前12个月进场，由金旺房地产公司依约向立德地产顾问公司支付服务费用，服务费用的具体结算方式为：在立德地产顾问公司正式进场提供服务后，金旺房地产公司每月向立德地产顾问公司预付月服务费9万元，当立德地产顾问公司结算的当月招商代理费超过9万元时，金旺房地产公司无需再向立德地产顾问公司支付月服务费，当立德地产顾问公司结算的当月招商代理费未达到9万元时，金旺房地产公司按月服务费9万元为基准给予立德地产顾问公司预付，因金旺房地产公司原因导致驻场招商周期超过12个月时，延期部分金旺房地产公司需每月补偿立德地产顾问公司9万元月费，且不冲抵立德地产顾问公司的招商代理费。合同还对双方的其他权利义务进行约定。上述合同签订后，立德地产顾问公司于2016年1月1日正式进驻项目现场，并为金旺房地产公司提供超过12个月的驻场服务。立德地产顾问公司仅要求金旺房地产公司按12个月结算月服务费，但金旺房地产公司却以多种理由拒绝支付，至今尚欠67万元未付。立德地产顾问公司在提供驻场服务之前的2015年12月3日，即为金旺房地产公司的项目引进了“某影院”，且签订条件优厚，故金旺房地产公司承诺在正常的招商代理费之外，额外奖励立德地产顾问公司50万元，并支付了20万元，剩余30万元拒不支付。故请求法院判令金旺房地产公司向立德地产顾问公司支付月服务费67万元，并支付逾期付款利息13.4万元（利息以67万元为基数，按照月息1%的标准自2017年1月1日开始暂计至2018年8月31日，后续利息按照上述标准自2018年9月1日计算至金旺房地产公司实际清偿之日止）；金旺房地产公司向立德地产顾问公司支付提前招商奖金30万元；金旺房地产公司承担本案诉讼费。2019年7月15日立德地产顾问公司变更诉讼求：1、判决金旺房地产公司向立德地产顾问公司支付月服务费229万元（自2016年1月1日至2018年6月30日共计270万元，实际支付41万元）；2、金旺房地产公司向立德地产顾问公司支付招商奖励30万元（金旺房地产公司应当支付50万元，实际支付20万元），金旺房地产公司承担诉讼费。 金旺房地产公司反诉请求：驳回立德地产顾问公司的诉讼请求，并判令立德地产顾问公司将领取的预支款20.8万元及某影城招商奖励金20万元返还给金旺房地产公司。金旺房地产公司支付服务费和招商代理费是以立德地产顾问公司招到商为前提，实际上立德地产顾问公司只招商到一个钟表店，合同中约定的义务绝大部分均未履行；立德地产顾问公司诉称的奖金是以签订租赁合同为前提，目前立德地产顾问公司招商到的某影城只是签订意向合同，不存在支付奖金的情况。 一审法院认定事实：立德地产顾问公司与金旺房地产公司于2015年9月9日签订了《邵东“某购物公园”商业项目招商代理合同》，合同约定：由立德地产顾问公司为金旺房地产公司开发的某购物公园提供独家招商代理服务，合同第一条第四款约定服务的内容有：1、项目招商团队定期培训；2、项目客户关系管理系统的建立；3、项目产品价格定位与策略；4、建立招商案场的管理制度体系模块；5、现场营销中心、临时接待点等案场招商管理，人员管理、商铺招商全程服务，招商道具的维护，招商资料的整理与保管归档。合同第三条第一款约定：在立德地产顾问公司正式进场后，金旺房地产公司每月预付月服务费9万元，当月招商代理费超过9万元，甲方不需向乙方支付月服务费，如招商服务费未达到9万元，金旺房地产公司按月服务费9万元为基准给予立德地产顾问公司预付。第二款约定：招商代理费的结算以甲方与租户签订的《商铺租赁合同》并交纳约定租赁定金为准。立德地产顾问公司收取招商代理费以商铺免租期结束后首年第一个月实际月租金的2.5倍计算，或者按照本商铺所在楼层的平均月租金的2.5倍计算等。立德地产顾问公司于2016年1月1日进场，促成了金旺房地产公司与名匠表业签订了《商铺租赁合同》，月租金9600元。并促成某影城与金旺房地产公司签订了《租赁意向书》，经双方结算金旺房地产公司支付了20万元的奖励给立德地产顾问公司，双方约定电影院的招商佣金以实际租赁面积为准，多退少补，后双方一直未签订《商铺租赁合同》。立德地产顾问公司未能提供其他证据证明其从事了合同第一条第四款约定的服务内容。立德地产顾问公司在金旺房地产公司处领取了预支费20.8万元。庭审中，立德地产顾问公司表示其在金旺房地产公司未及时支付月服务费的情况下仍未停止提供服务，双方均表示未按合同履行各自全部的义务。 一审法院认为，本案系合同纠纷。立德地产顾问公司、金旺房地产公司所签订的招商代理合同第三条约定的月服务费和招商代理费，其中月服务费支付双方理解存在歧义，立德地产顾问公司认为系金旺房地产公司每月应当支付的费用，金旺房地产公司认为系预支性质。结合本案实际情况，从双方约定发生纠纷后的解决方式中明确规定的立德地产顾问公司可以停止一切服务等来分析。立德地产顾问公司在金旺房地产公司未按月支付月服务费的情况下仍未停止提供服务，立德地产顾问公司、金旺房地产公司来往公函也未涉及该服务费是否应当支付，如何支付等内容应认定月服务费系预支性质。因此立德地产顾问公司要求金旺房地产公司支付月服务费229万元的诉讼请求，证据不足，不予支持。立德地产顾问公司要求金旺房地产公司支付引进某影城的奖励30万元，因该影城仅与金旺房地产公司签订《租赁意向书》，未签订实际的租赁合同，该奖励的支付应以实际合同签订为准，对该诉讼请求，亦不予支持。金旺房地产公司反诉要求立德地产顾问公司返还预支款20.8万元及某影城的奖励20万的诉讼请求，理由不足，不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、驳回立德地产顾问公司要求金旺房地产公司支付月服务费229万元及芒果电影院招商奖励金30万元的诉讼请求；二、驳回金旺房地产公司要求立德地产顾问公司返还预支款20.8万元及芒果电影院招商奖励金20万元的反诉请求。案件受理费27520元，财产保全费2896元，由立德地产顾问公司承担。反诉费7420元，由金旺房地产公司承担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，金旺房地产公司作为甲方、立德地产顾问公司作为乙方于2015年9月9日签订的《邵东“某购物公园”商业项目招商代理合同》约定：“……第二条委托期限2.2无论合同有效期是否延长或者终止，只要甲方最终与乙方洽谈、介绍的客户签署了任何关于该项目权利义务的文件包括但不限于客户出具租赁意向书、签订备忘录、签署投资合作协议或合同等相关文件并缴纳合同定金，均视为乙方完成招商代理任务，甲方必须按照本合同第三条支付招商代理费。月定金总额如小于甲方支付乙方的月招商代理费，差额部分从后期定金租金收益中支付。……第三条收费标准与结算方式3.1招商代理服务月费用：根据甲、乙双方约定进场条件达成后乙方正式进场，甲方每月向乙方预付月服务费人民币9万元。当月招商代理费超过9万元，甲方不需向乙方预付月服务费；如当月招商代理费结算总额未达到9万元，甲方按月服务费9万元为基准给予乙方预付。3.2招商代理费用标准：3.2.1甲、乙双方约定本项目乙方收取甲方招商代理费的结算条件为：招商代理费的结算以甲方与租户签订的《商铺租赁合同》并交纳约定租赁定金（或合同约定的首次付款）为准，如双方采取其他租赁模式与商户达成租赁关系，而不需要签订《商铺租赁合同》，则招租代理费的结算以签订相应的协议书并交纳约定租赁定金或协议书约定的首次付款为准。3.2.2结算标准：乙方代理服务费的收取视具体商家引进后的合作方式而定。A、与甲方（或甲方指定的商业经营管理公司）签定《商铺租赁合同》的商家，乙方收取该商铺免租期结束后的首年第一个月实际月租金（不包括任何租户应缴交的税费、管理费、空调收费等，免租期及甲方给予租户的任何优惠条件，均不计算在内）的2.5倍作为招商代理费；B、与甲方（或甲方指定的商业经营管理公司）签定《商铺联营合作协议》的商家（以“分成”或“保底分成”方式签约的商铺），招商代理费则按本商铺所在楼层的平均月租金价格的2．5倍计提。C、由于甲方原因导致招商的周期超出约定的12个月驻场时间，延期部分甲方每月补偿乙方9万元月费，不冲抵乙方的招商代理费。3.2．3放弃认租单位或个人之定金结算：若客户在交清定金后放弃本项目（即挞定），以确认该单位再次招商为准，甲方同意将所收定金的50%作为挞定服务费支付给乙方，甲方不需支付乙方招商代理费。如所交定金退还给客户，则甲方不需支付给乙方挞定服务费，如果甲方已支付了乙方招商代理费，乙方需退还甲方。3.3月费及招商代理费的支付方式及时间3.3.1双方约定月费支付时间为：乙方进场10天内支付本月度月费。3.3.2双方约定，甲方每收到一笔合同定金或租金，甲方在3个工作日内将此合同相应的招商代理费支付给乙方。3.3.3若甲方超过10个自然日未按本合同约定时间支付相应招商代理费，则乙方有权停止相关工作并撤场，但甲方仍应向乙方支付按本合同约定的相应招商代理费用；3.3.4甲方应向乙方支付的所有招商代理费用为税后费用（乙方不提供发票）。甲方结算的招商代理费，由甲方汇往乙方的指定账户……”。立德地产顾问公司除促成金旺房地产公司与名匠表业签订《商铺租赁合同》、与某影城签订《租赁意向书》外，未完成其他招商代理业务，金旺房地产公司共收到31万元定金。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的一致，对一审法院认定其他的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点为：1、《邵东“某购物公园”商业项目招商代理合同》第三条第3.1款约定的金旺房地产公司每月预付立德地产顾问公司的9万元是不是立德地产顾问公司应得的固定收入；2、金旺房地产公司应否支付立德地产顾问公司招商奖励30万元。 关于焦点1，立德地产顾问公司主张9万元每月是其应得的固定收入，即不管其是否完成招商任务，金旺房地产公司都应当支付其9万元每月。立德地产顾问公司、金旺房地产公司在签订的招商代理合同第三条收费标准与结算方式中的3.1款约定了招商代理服务月费用。该条款约定了月服务费的组成包括两项内容，一项是预付的9万元，一项是招商代理费，当月招商代理费等于或超出9万元时，双方不会产生争议，金旺房地产公司如实支付当月的招商代理费即可；当月招商代理费少于9万元时，金旺房地产公司应当按月服务费9万元为基准给予立德地产顾问公司“预付”。分析该3.1条款，立德地产顾问公司、金旺房地产公司在订立招商代理合同之初，对招商代理工作前景预期较好，具体约定了月招商代理费超出9万元预付金额的情形，但双方没有约定月招商代理费不足9万元时，补足金额如何处理的问题。从字面意义来理解，3.1条约定的9万元月服务费均加上了“预付”，金旺房地产公司承担的是“预付”义务。结合双方合同订立的目的来看，立德地产顾问公司同金旺房地产公司特别约定了月招商代理费超出9万元的情形，立德地产顾问公司想要赚取的应是招商代理费而非9万元每月的月服务费，金旺房地产公司更是希望立德地产顾问公司为其多招商，非每月支付立德地产顾问公司9万元而获取无任何招商业绩的服务，因此金旺房地产公司承担的也只应是预付义务。再结合合同履行现状来看，立德地产顾问公司仅为金旺房地产公司招商两家，金旺房地产公司总共获得31万元的定金收入，如按立德地产顾问公司的主张，金旺房地产公司需支付其229万元的固定月服务费，这与其为金旺房地产公司提供服务所取得的成果明显不相匹配。因此，本案中，应当认定金旺房地产公司承担的是每月9万元的预付义务，而非支付义务，立德地产顾问公司提出金旺房地产公司应支付其每月9万元固定收入的主张不能成立。 关于焦点2，立德地产顾问公司没有证据证实除招商代理费外，金旺房地产公司还需支付其30万元招商奖励。立德地产顾问公司主张金旺房地产公司支付其30万元的招商奖励，所依据的是招商代理合同第二条的2.2条款，其主张的实质上是招商代理费，而非招商奖励。该条款虽然约定了只要金旺房地产公司与某影城签署了租赁意向书、签订备忘录、签署投资合作协议或合同等相关文件并交纳合同定金，就视为立德地产顾问公司完成招商代理任务，但同时也约定了，金旺房地产公司必须按照合同第三条支付招商代理费。而招商合同第三条约定了具体结算招商代理费的条件与标准，现某影城并未与金旺房地产公司签订正式的租赁合同，立德地产顾问公司所主张的结算招商代理费的条件未成就，对其该诉请亦不应支持。 立德地产顾问公司、金旺房地产公司在签订合同之初，对招商代理工作前景预期过高，仅考虑到月招商代理费超出9万元的情形，对月招商代理费低于9万元特别是连续无招商代理业绩的情形预估不足，对每月9万元预付款如何处理约定并不明确，一审法院结合立德地产顾问公司、金旺房地产公司在履约过程中均存在未完全履行的情形，维持合同已履行的现状，判决驳回立德地产顾问公司的诉讼请求并驳回金旺房地产公司的反诉请求，处理适当。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。立德地产顾问公司的上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费27520元，由上诉人立德地产顾问公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 鹏 审 判 员  申 杰 审 判 员  王文俊 二〇一九年十二月十日 代理书记员  龙良璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……。