广西壮族自治区扶绥县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂1421执异27号 案外人：农邦华，男，1971年6月18日出生，壮族，农民，住所地广西扶绥县。 委托代理人：方红，广西进安律师事务所执业律师。 案外人：李海琴，女，1975年10月14日出生，汉族，农民，住所地广西扶绥县。 申请执行人：广西扶绥农村商业银行股份有限公司东门支行，所在地广西扶绥县东门镇兴东大道**。统一社会信用代码91451421718833634P。 负责人：韦海标，该支行行长。 被执行人：许志学，男，1971年12月5日出生，壮族，住所，住所地广西扶绥县div> 被执行人：梁新建，女，1970年11月19日出生，壮族，住所，住所地广西扶绥县div> 在本院执行申请执行人广西扶绥农村商业银行股份有限公司东门支行（以下简称农商行东门支行）与被执行人许志学、梁新建金融借款合同纠纷一案中，案外人农邦华、李海琴对扶绥县人民法院（2019）桂1421执678号案裁定拍卖被执行人许志学名下位于广西扶绥县东门镇东门供销社肥料仓（10）的土地的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人农邦华、李海琴称，扶绥县人民法院于2019年6月25日做出的（2019）桂1421民初532号民事调解书已经发生法律效力，扶绥县人民法院在执行本案过程中，本人对扶绥县人民法院裁定“查封拍卖被执行人许志学名下位于广西××东门镇东门供销社肥料仓（10）土地的执行行为。”不服。理由为：一、不管有没有设立抵押权，申请执行人都无法实现被执行人的土地实现债权变现，因为依法无据。1．申请执行人声称具有办理房屋抵押权应为虚假陈述，房产部门颁发的房屋所有权证，在他项权证上没有任何登记。据法院的执行公告，（2019）桂1421民初582号民事调解书只字不敢提抵押问题，因为前几年，广西扶绥农村商业银行股份有限公司东门支行就有几名工作人员找异议人调查情况，并口头对案外人讲明，被执行人贷款用该房屋抵押贷款，案外人当即提出异议，因为2015年在与被执行人购买楼房前，曾亲自到该东门支行查询是否有抵押，其工作人员明确表态，没有办理抵押，如果有房产所会有登记备案。房产证上也会有备注。案外人看到被执行人的房屋产权证上没有任何办理抵押权的登记就放心购买。2015年12月25日，被执行人与案外人订立房屋转让协议书，将房屋转让给案外人。协议订立后，被行人即把该房屋有关所有权证移交给案外人，以示房产移交，不久即将房屋腾空移交案外人，案外人于2016年底装修入住至今。2．即使订立借款抵押条款，也早就疏于主张过期。在另一层面，被执行人事实上建房已经有十几年的时间，案外人不知道被执行人与申请执行人何时发生金融借贷关系，但从公告内陈述的“东门镇东门供销社肥料仓（10）土地”，借款关系应该是发生在建房前，或办理房产证前。案外人完全不相信申请执行人仅仅凭被执行人有一块当时不怎么升值的宅基地（土地）放一笔长达5-6年的贷款给被执行人。该笔借款早已经超过借款约定还款期限，所以，即使双方约定土地（宅基地）借款抵押，没有办理抵押登记，按照法律规定，抵押权行使也是有诉讼时效的，申请执行人拖到2019年才主张债权，其抵押权早就因疏于主张权利早就丧失。3．即使有抵押合同条款，不办理登记无权对抗善意第三人。2015年12月，被执行人许志学、梁新建公开将其房屋转让给案外人，地随房走（宅基地使用权随房屋所有权转移），不动产抵押，法律要求必须办理登记，否则无权对抗善意第三人。只能说被执行人再次把申请执行人欺骗了。二、事实上，案外人和申请执行人都是受害者，案外人支持申请执行人深入调查被执行人的其他财产（其实际有承包林木，在扶绥有套房）实现债权。打击老赖，建设诚信社会。三、依据前述法律规定向法院提出执行异议，请求法院依法审查法律关系，停止对案涉房屋采取执行处分措施，恳请法院予以准许。 案外人农邦华、李海琴为支持其异议请求向本院提交以下证据：1．房屋转让协议书，证明房屋转让协议内容、时间；2．房产证，证明原房屋主人已经依据协议交给案外人；3．（2016）桂1421民初1919号民事判决书，证明债务冲抵部分房款；4．银行流水单，证明支付部分房款；5．证人证言、身份证，证明支付房款银行卡说明，为案外人行为；6．证人证言，证明案外人2016年已经入住；7．图片，证明案外人房屋中陈设。 本院查明，广西扶绥农村商业银行股份有限公司东门支行诉许志学、梁新建金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月25日作出（2019）桂1421民初532号民事调解书，该民事调解书主要内容为“一、许志学、梁新建尚欠广西扶绥农村商业银行股份有限公司东门支行贷款本金270000元，贷款利息53259.99元，本息共计323259.99元定于2019年8月24日前偿还广西扶绥农村商业银行股份有限公司东门支行；二、许志学以其名下东门镇东门供销社肥料仓（10）地块（国有土地使用证：扶国用（2003）第（02）378号）对许志学、梁新建上述债务承担偿还责任，许志学、梁新建以其共有的位于扶绥县东门镇××房产（产屋所有权证：扶房权证扶绥县字第××号）对许志学、梁新建上述债务承担偿还责任，广西扶绥农村商业银行股份有限公司东门支行对上述地块和房产的折价或拍卖价享有优先受偿权”，该民事调解书生效后，被执行人不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人广西农村商业银行股份有限公司东门支行向本院申请执行，本院于2019年9月16日立案并执行，案号为（2019）桂1421执678号。2019年10月21日，本院作出（2019）桂1421执678号裁定书，裁定：一、查封被执行人许志学、梁新建所有的座落于广西××东××镇科园路四巷16号不动产（产权证号：扶房权证扶绥县字第××号），期限为3年；二、查封被执行人许志学所有的座落于广西××东××镇东门供销社肥料仓（10）土块（扶国用（2003）第（02）378号），期限为3年。2019年11月1日，本院作出（2019）桂1421执678号之一执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人许志学、梁新建名下位于广西××东门镇科园路四巷16号不动产（产权证号：扶房权证扶绥县字第××号，土地证号：扶国用（2003）第（02）3**）。”。农邦华、李海琴不服提出执行异议，认为其对涉案执行裁定查封、拍卖的房产已依买卖取得了所有权。 本院认为，本案的案外人是主张对涉案房产享有所有权以排除强制执行，故本案的执行异议应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。本案执行依据（2019）桂1421民初532号民事调解书中的第二项已确认申请执行人对被执行人位于广西××东门镇科园路四巷16号不动产（产权证号：扶房权证扶绥县字第××号），（土土地证号：扶国用（2003）第（02）3**折价或拍卖价享有优先受偿权，而案外人主张依买卖已对被执行人位于广西××东门镇科园路四巷16号不动产享有所有权，案外人的异议包含有认为原判决、裁定错误，因此，案外人应依照审判监督程序办理。本案案外人异议包含主张对涉案房产享有所有权以排除强制执行，判断涉案不动产是否享有足以排除强制执行的权益，应审查案外人买受涉案房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提供2015年12月25日《房屋转协议书》，以证明其依转让取得了被执行人的涉案房产，但被执行人在本院于2019年6月25日主持调解申请执行人与被执行人的（2019）桂1421民初532号金融借款合同纠纷案时，被执行人尚承诺以该涉案房产优先受偿欠申请执行人的债务，因此，本案现有证据无法确认2015年12月25日《房屋转协议书》效力。同时，案外人现有证据也无法证明其已按房屋转协议支付价款的事实。故案外人关于因以购买取得涉案房屋所有权以排除强制执行的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对农邦华、李海琴的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人农邦华、李海琴的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  潘扬标 人民陪审员  覃 凯 人民陪审员  程兆贲 二〇一九年十二月二日 书 记 员  何慧清 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。