海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2577号上诉人（原审原告）：章海雪，女，1980年11月17日出生，汉族，现住海南省。委托诉讼代理人：陈传松，海南海地律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南星鑫国际影视文化传媒投资有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区盼盼路777号爵士湘5栋106号。法定代表人：张克炎，该公司总经理。委托诉讼代理人：周正凡，海南天赐律师事务所律师。上诉人章海雪因与上诉人湖南星鑫国际影视文化传媒投资有限公司（以下简称星鑫国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省洋浦经济开发区人民法院（2019）琼9701民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章海雪上诉请求：1.维持海南省洋浦经济开发区人民法院（2019）琼9701民初219号民事判决书第一、三项判决；2.撤销海南省洋浦经济开发区人民法院（2019）琼9701民初219号民事判决书第二项判决，并改判星鑫国际公司向章海雪支付违约金1202400元（违约金以1200000元为基数，自2018年5月1日起至租金付清为止每日按千分之三计算，暂计至2019年3月31日违约金为1202400元）；3.本案一、二审案件受理费由星鑫国际公司承担。事实和理由：一、一审判决星鑫国际公司向章海雪支付2018年5月1日至2019年4月30日租金120万元及交纳30万元押金正确。二、一审法院以欠付的租金为计算基数按中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基数利率计算违约金，属于适用法律错误。根据《房屋租赁合同》第五条第1款约定星鑫国际公司若逾期交付租赁场所的租金，每逾期一日，由章海雪按该租赁场所年租金金额的千分之三向星鑫国际公司收取违约金。双方签订合同时意思表示真实，应照合同约定履行。三、一审法院以银行利息作为违约金的标准适用法律错误。违约金过高法律规定是超过损失的百分之三十，而损失并不是单指银行利息，银行利息只是章海雪损失的一部分，即便按利息算，因为根据中国人民银行一年期贷款利息是百分之四点三五，银行利率是在年利率标准上浮百分之三十。如果按照银行的利息算违约金，应当是年利率上浮百分之三十，在年利率上浮百分之三十的基数上加上百分之三十才能算作违约金过高，因为银行每一年的利率是有浮动的。星鑫国际公司辩称，1.章海雪将《三方协议》发给星鑫国际公司，星鑫国际公司在上面盖章签名，《三方协议》已经生效；2.一审判决达不到法律效果与社会效果统一，如果一审判决生效，作为星鑫国际公司只能将承租房屋收回，将会给现在的承租人造成巨大经济损失。除此之外，其他答辩意见与上诉意见一致。星鑫国际公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销海南省洋浦经济开发区人民法院（2019）琼9701民初219号民事判决书；2.改判驳回章海雪的诉讼请求或发回重审；3.一审、二审的诉讼费用由章海雪负担。事实和理由：一、一审法院遗漏与本案有直接利害关系的案外人。星鑫国际公司在一审中要求将海南创祥霖商业管理有限公司追加为当事人，并提交相关证据证明章海雪、星鑫国际公司、海南华创祥霖商业管理有限公司三方达成转租协议，约定将承租权转给海南华创祥霖商业管理有限公司直接向章海雪履行原租赁合同义务。二、《三方协议》这份证据对查明本案事实至关重要，直接关系本案租金应由谁给付章海雪。一审法院并未依职权调取相关证据，认定《三方协议》未生效，直接判决星鑫国际公司承担全部租金、押金及违约金不合理。三、星鑫国际公司在与章海雪签订租赁合同之后，除了支付120万元租金，还投入50万元用于租赁房屋的建设及装修。后由于达成《三方协议》，星鑫国际公司从未实际使用和经营，一审法院并未将这一事实考虑进去，对星鑫国际公司不公平。四、星鑫国际公司在一审中提交了证明目前涉案房屋的实际使用人是洋浦甲壳虫娱乐会所，法院应当依法追加实际使用人为当事人，但一审法院不同意追加，损害星鑫国际公司的合法诉权。五、星鑫国际公司于2019年6月25日向章海雪支付了30万元，即使二审法院认定星鑫国际公司需向章海雪支付租金，也应扣除该笔30万元款项。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，驳回章海雪的诉讼请求或发回重审。章海雪辩称，一审法院认定星鑫国际公司承担租金及支付押金认定事实清楚，适用法律正确。1.2016年10月16日章海雪及星鑫国际公司签订房屋租赁合同，合同约定星鑫国际公司承租本案房屋，每年5月1日应当交付一年期的租金120万元，名单是从2018年5月1日至2019年4月30日的租金，星鑫国际公司并未交付。根据合同的相对性原则，星鑫国际公司签订合同的相对人，其承租应当支付租金，一审判决星鑫国际公司支付租金及押金是符合事实及合同约定，并且符合法律规定；2.星鑫国际公司承租商厦后，2017年3月10日又将商厦出租给案外人吕某，之后吕某将该房屋出租给其他案外人，在本案诉讼中，星鑫国际公司也起诉案外人吕某要求吕某支付租金，该案在洋浦法院正在审理中，章海雪、星鑫国际公司、海南华创祥霖公司三方未达成协议将涉案租金物由海南华创祥霖公司使用，也未约定租金由海南华创祥霖公司承担，根据《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，星鑫国际公司主张租金由海南华创祥霖公司承担，但事实上其又将涉案租赁物出租给海南华创祥霖公司并收取租金，故星鑫国际公司主张海南华创祥霖公司承担租金不符合事实，也没有法律依据；3.自从2018年5月1日起，星鑫国际公司未依约交付租金，章海雪的父亲多次向星鑫国际公司主张租金，即便是在本案一审、二审阶段，双方也多次协商支付租金的事宜，但星鑫国际公司以各种理由敷衍了事，并不向星鑫国际公司所说其不知晓拖欠租金的事实。4.从双方签订房屋租赁合同起，星鑫国际公司只支付120万元的租金。综上，星鑫国际公司是合同相对人，一审判决星鑫国际公司承担租金和押金认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回星鑫国际公司的上诉请求。章海雪向一审法院起诉请求：1.判令星鑫国际公司向章海雪支付租金1200000元（自2018年5月1日算至2019年4月30日）；2.判令星鑫国际公司向章海雪支付违约金1202400元（违约金以1200000元为基数，自2018年5月1日按日千分之三计算起至租金付清为止，暂计至2019年3月31日违约金为1202400元）；3.判令星鑫国际公司向章海雪支付押金300000元；4.该案案件受理费由星鑫国际公司承担。一审法院认定事实：2016年10月16日章海雪与星鑫国际公司签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条、租赁场所概述：1.章海雪将坐落于海南省××区东段北侧兴立商厦出租给星鑫国际公司。第二条、租赁场所租赁期限：1.租赁期限自2016年10月11日至2035年4月30日止，其中自2016年10月11日至2017年4月30日为免租期，作为星鑫国际公司装修免租时段；2017年5月1日至2035年4月30日止为计租期，是星鑫国际公司向章海雪正式交缴租金时段。第三条、租赁场所租金约定：3.自2017年5月1日起至2020年4月30日止，此3年内每年年租金计人民币壹佰贰拾万元整。第四条、押金与租金支付方式：1.星鑫国际公司于本合同生效之日向章海雪交纳押金计人民币叁拾万元整……3.双方约定自第二年（即2018年）起，租金按年度交缴章海雪，于每年5月1日一次性交付清结。第五条、其他事项约定：星鑫国际公司若逾期交付租赁场所的租金，每逾期一日，由章海雪按该租赁场所年租金金额的千分之三向星鑫国际公司收取违约金”。合同签订后，章海雪依约将兴立商厦交付星鑫国际公司使用，星鑫国际公司将2017年5月1日至2018年4月30日的租金通过转账向章海雪支付。之后星鑫国际公司未依约向章海雪支付2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金。一审法院认为，一、关于章海雪与星鑫国际公司签订的《房屋租赁合同》的效力及星鑫国际公司是否是适格民事责任主体的问题。章海雪与星鑫国际公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，章海雪与星鑫国际公司之间已形成合法有效的房屋租赁法律关系。故章海雪主张星鑫国际公司作为承担支付租金的责任主体适当，予以支持。星鑫国际公司亦辩称与章海雪、海南华创祥霖公司签订《三方协议》，应由海南华创祥霖公司及其他实际承租人支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，《三方协议》上仅有星鑫国际公司的盖章及法定代表人张克炎的签字，并无章海雪的签字及海南华创祥霖公司的盖章，该《三方协议》并未成立。故对星鑫国际公司的该项辩解意见，不予采信。2关于章海雪主张星鑫国际公司支付租金1200000元及押金300000元是否合法有据，星鑫国际公司提出违约金过高请求调整，能否予以支持的问题。一审法院认为，依法成立的合同对双方均具有拘束力。该案中,章海雪将涉案房屋交付星鑫国际公司租赁使用,星鑫国际公司应按照约定向章海雪支付租金。章海雪提供房产证及消防验收意见书证明将房屋出租给星鑫国际公司时房屋具有合法的产权证并已通过消防验收，且合同约定由星鑫国际公司承担经营活动所发生的消防风险，故星鑫国际公司以章海雪消防验收不合格为由拒付2018年12月前的租金的抗辩理由不能成立。因此，章海雪依法有权要求星鑫国际公司继续履行合同并给付租金。章海雪主张星鑫国际公司支付2018年5月1日至2019年4月30日合同期限内的租金1200000元及押金300000元，符合双方的约定，予以支持。关于违约金，章海雪主张按合同约定年租金金额的千分之三计算违约金，星鑫国际公司抗辩称双方约定的违约金过高，应参照中国人民银行同期贷款利率计算实际损失，以此主张违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定,一审法院认为，双方约定的违约金过高,结合星鑫国际公司延期支付租金给章海雪造成的损失以及星鑫国际公司的过错情况等因素考虑,应当依法对约定违约金的计算标准予以调整,根据公平原则并结合章海雪的损失情况,确定逾期付款违约金从逾期付款之日即自2018年5月1日起至债务付清之日止,以欠付的租金为计算基数按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基数利率计算，对章海雪主张的超出部分,不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、湖南星鑫国际影视文化传媒投资有限公司于判决生效之日起十日内支付章海雪2018年5月1日至2019年4月30日房屋租金1200000元；二、湖南星鑫国际影视文化传媒投资有限公司于判决生效之日起十日内支付章海雪自2018年5月1日起至租金付清之日止,以欠付的租金为基数按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基数利率计算的违约金；三、湖南星鑫国际影视文化传媒投资有限公司于判决生效之日起十日内向章海雪支付押金300000元。如果湖南星鑫国际影视文化传媒投资有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务和利息。案件受理费28,419元，由湖南星鑫国际影视文化传媒投资有限公司负担。二审审理期间，章海雪提交《失信信息清单》，拟证明海南华创祥霖公司已被列入失信名单，没有履行能力，星鑫国际公司主张海南华创祥霖公司支付租金实际是推卸责任。星鑫国际公司提交如下证据：1.吴小添出具的《关于洋浦远洋路1号立新大厦签订三方协议的事实证明》，拟证明章海雪与星鑫国际公司已通过《三方协议》解除双方原来签订的租赁合同；2.《视频资料》，拟证明海南华创祥霖公司证实三方已签订了《三方协议》，解除章海雪与星鑫国际公司签订的租赁合同；3.《电子回单》，拟证明三方签订《三方协议》后，星鑫国际公司已向章海雪支付30万元租金同时解除双方签订的租赁合同。星鑫国际公司对章海雪提交的《失信信息清单》的真实性无异议，但认为与本案无关，对其关联性、证明力不认可；章海雪对星鑫国际公司提交的证据1.2的真实性、证明力均有异议，对《电子回单》的真实性无异议，认为该笔款项是一审开庭后星鑫国际公司2019年6月25日才支付的30万元，该笔款项支付到章海雪账户，应当认定为押金。经举证质证，本院认为章海雪提交的《失信信息清单》与本案无关，对其关联性、证明力均不确认；对星鑫国际公司提交的证据1.2的三性不予确认，对证据3的真实性、关联性予以确认，因章海雪二审承认已收到该30万元押金，故本院认为该30万元可认定为星鑫国际公司支付的押金，但该回单不能证明支付30万元后解除双方签订的租赁合同的事实，故对证据3的证明力不予确认。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，星鑫国际公司于2019年6月25日通过银行转账向章海雪支付30万元。章海雪二审认可收到该押金30万元。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、星鑫国际公司是否应向章海雪支付房屋租金、押金及逾期支付租金的违约金标准如何确定；二、一审未追加吕某、海南华创祥霖公司、甲壳虫娱乐会所参加诉讼是否违反法定程序。关于第一个争议焦点。1.关于应否支付拖欠的租金及违约金问题。章海雪与星鑫国际公司2016年10月16日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。章海雪依约将涉案房屋交付星鑫国际公司使用，但星鑫国际公司仅支付了2017年5月1日至2018年4月30日的租金，尚欠2018年5月1日至2019年4月30日的租金120万元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，章海雪多次向星鑫国际公司催要拖欠的租金，但星鑫国际公司拒绝支付。章海雪根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定要求支付拖欠的租金120万元及违约金于法有据，本院予以支持。星鑫国际公司认为章海雪、星鑫国际公司及海南华创祥霖公司2018年3月18日已签订《三方协议》，明确将星鑫国际公司在原租赁合同中的债权债务转让给海南华创祥霖公司，应当由海南华创祥霖公司向章海雪支付涉案租金。根据查明的事实，2018年3月18日的《协议书》仅有星鑫国际公司一方签字盖章，章海雪及海南华创祥霖公司均未签字确认，故该份协议未成立生效，且星鑫国际公司将涉案房屋转租给案外人不影响原承租人与出租人之间租赁合同的效力及履行。故星鑫国际公司该项上诉理由不成立，本院予以驳回。2关于违约金的标准如何确定问题。本案中，星鑫国际公司认为合同约定按年租金的千分之三计算违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案章海雪因星鑫国际公司未依约支付租金造成的损失即租金的利息损失，合同约定按年租金总额的千分之三计算违约金过高，一审法院结合本案实际情况按一年期一般流动资金贷款基准利率计算违约金并无不当。章海雪主张按年租金总额的千分之三计算违约金的理由不成立，本院予以驳回。3关于押金问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定星鑫国际公司应于合同生效之日向章海雪交纳押金30万元，合同期满后没有违约的情况下全额退还。一审法院根据查明星鑫国际公司未按合同约定支付押金的事实判令星鑫国际公司向章海雪支付押金30万元。因星鑫国际公司二审提交新证据证明其在一审庭审后通过银行转账向章海雪支付30万元，章海雪亦认可收到该押金30万元。据此，一审判决第三项即“判令星鑫国际公司向章海雪支付押金30万元”已履行完毕，无需再判令星鑫国际公司承担该款项给付义务。关于第二个争议焦点。《房屋租赁合同》的双方当事人为章海雪与星鑫国际公司，本案系因星鑫国际公司拖欠章海雪房屋租金产生的租赁合同纠纷。吕某、海南华创祥霖公司、甲壳虫娱乐会所均系星鑫国际公司转租涉案房屋的合同相对方，与本案并不存在直接的利害关系，不是本案必须参加诉讼当事人，一审法院未追加上述案外人参加诉讼并不违反法定程序。综上所述，章海雪、星鑫国际公司的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因一审庭审后出现新的事实导致二审对押金部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持海南省洋浦经济开发区人民法院（2019）琼9701民初219号民事判决书第一项、第二项；二、撤销海南省洋浦经济开发区人民法院（2019）琼9701民初219号民事判决书第三项；三、驳回章海雪的其他诉讼请求。二审案件受理费33921元，由章海雪负担15621元，湖南星鑫国际影视文化传媒投资有限公司负担18300元。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年十二月十六日法官助理 白 黎书 记 员 林 赏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印14份）