河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初23516号原告郑州元年房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区郑上路与西四环东北角锦豪商务酒店8625室。法定代表人魏启干，董事长。委托代理人朱旭兵，河南久灵律师事务所律师。委托代理人豆中银，河南久灵律师事务所实习律师。被告吉晓菲，女，1986年6月12日出生，汉族，住河南省濮阳市南乐县。原告郑州元年房地产开发有限公司与被告吉晓菲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州元年房地产开发有限公司委托代理人朱旭兵、豆中银到庭参加诉讼。被告吉晓菲经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月15日，原被告签订《商品房买卖合同》一份(合同编号为16002643473)，原告将位于中原区西站路北、电厂西路东9幢1单元10层1006号房出售给被告，总金额为981555元，并在合同签订当日在郑州市房屋交易和信息登记中心进行了备案。2016年9月12日，被告与招商银行股份有限公司郑州分行签订《个人贷款及担保合同》，就贷款数额、贷款期限、贷款利率、逾期利率等事项进行了约定，原告为被告在《个人购房借款及担保合同》项下的债务提供连带责任保证。后被告未按时还款，导致招商银行股份有限公司郑州分行支行起诉了被告与原告，最终法院判决被告偿还全部银行贷款本金及利息、复利、律师费，原告对上述判决款项承担连带保证责任。2019年5月9日，法院从原告账户中扣划款项868562.98元。综上，被告的行为己经构成根本性违约，故请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号为16002643473)；2、被告协助原告办理《商品房买卖合同》的备案撤销手续、预告登记注销登记手续、预抵押登记的解除手续；3、被告支付原告违约金29446.65元；4、被告赔偿原告律师费损失20000元；5、原告在被告完成诉讼请求第一、二项义务后10日内，将扣除吉晓菲应支付给原告的全部款项(包括原告被法院扣划的按揭款项、被告应支付的违约金、全部诉讼费用及生效判决确定其承担的其他费用)后，将剩余购房款返还给被告。被告未答辩。经审理查明：2016年8月15日，原告作为出卖人，被告作为买受人，签订合同编号为16002643473的《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告位于中原区××北、电厂西××单××号的房屋，房屋建筑面积为87.3平方米，总价款为981555元。付款方式及期限为：约定金额196555元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年8月15日；约定金额785000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年10月15日。该合同附件四第三条约定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费用等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。买受人没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同，除按本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。2016年9月12日，原被告及招商银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定由被告向招商银行股份有限公司郑州分行贷款785000元用于购买本案房屋。后被告未按期向贷款银行偿还按揭贷款，招商银行股份有限公司郑州分行向本院提起诉讼，请求吉晓菲偿还借款本金、利息、复息、罚息、律师费，郑州元年房地产开发有限公司并对此承担连带保证责任。本院经审理于2018年12月16日作出（2018）豫0191民初18694号民事判决书，判令吉晓菲偿还招商银行股份有限公司郑州分行贷款本金766602.58元及利息、复息、罚息，并支付律师费34547元，郑州元年房地产开发有限公司对上述判决内容承担连带保证责任。上述判决生效后，本院于2019年5月9日从郑州元年房地产开发有限公司账户扣划868562.98元。2019年5月，原告向被告发出告知函一份，告知解除双方签订的《商品房买卖合同》，并由被告向其支付代偿款868562.98元及自2019年5月9日至实际偿还之日的补偿金。被告于2019年5月15日在该告知函上签有“同意解除商品房买卖合同”。另查明，原告提交的《委托代理合同》及付款凭证显示其就吉晓菲、封士康两案共计支付律师代理费30000元。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、（2018）豫0191民初18694号民事判决书、告知函、委托代理合同、转款凭证各一份、扣划确认单二份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同对于“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的”相关责任方式作有约定，被告未按期偿还按揭贷款导致贷款银行向本院提起诉讼，并由原告代其向贷款银行承担了保证责任，故被告该行为已构成违约。现原告请求解除该《商品房买卖合同》（合同编号为16002643473），被告在告知函中亦称同意解除该合同，故原告该请求符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。该合同解除后，被告应履行附随义务，配合原告办理该房屋的预告登记撤销手续（房屋预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0025169号），以及抵押权预告登记撤销手续（抵押权预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0145800号）。因被告的违约行为导致双方签订的《商品房买卖合同》解除，其应按合同约定向原告承担违约责任。原告请求被告按累计应付款的3%支付违约金，其该请求符合双方合同约定亦不超出范围，本院予以支持。经计算该违约金数额为29446.65元（981555×3%），应由被告支付给原告。原告请求被告支付律师费20000元，根据原告提交的委托代理合同、转款凭证，并参照《河南省律师协议律师服务收费行业指导意见》，本院对该费用酌定支持12000元。原被告签订的《商品房买卖合同》解除后，就被告已支付的购房款部分，以及原告代其向贷款银行承担的相应费用部分，因被告并未到庭对具体数额予以确认，双方可另行协商处理。被告经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告郑州元年房地产开发有限公司与被告吉晓菲于2016年8月15日签订的《商品房买卖合同》（编号为16002643473）。被告吉晓菲于本判决生效后15日内，协助原告郑州元年房地产开发有限公司注销本判决协议第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记、撤销本判决第一项确认房屋的预告登记（房屋预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0025169号）、撤销本判决第一项确认房屋的抵押权预告登记（抵押权预告登记号为（2017）郑州市不动产证明第0145800号）。三、被告吉晓菲于本判决生效后10日内，支付原告郑州元年房地产开发有限公司违约金29446.65元、律师费12000元。四、驳回原告郑州元年房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取518元，由原告负担100元，由被告负担418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇一九年十二月十八日书记员  宋婕