海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4606号上诉人(原审原告)：吴多和，男，1962年2月5日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：伍彪，海南天皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄燕霞，海南天皓律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审被告）：海口椰泰实业有限公司，住所地海口市美兰区板桥横路**祥泰家园****，统一社会信用代码914601007212523631。法定代表人：王斌，总经理。委托诉讼代理人：王国辉，该公司员工。上诉人吴多和与被上诉人海口椰泰实业有限公司（以下简称椰泰公司）合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人吴多和上诉请求：1.撤销一审判决第二项内容，改判椰泰公司立即向吴多和交付祥泰家园二期的补充安置房或依法将该第二项判决发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由椰泰公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，程序违法，应予撤销。椰泰公司拒不配合吴多和在祥泰家园二期中挑选《补充协议》中约定的补充安置房屋，椰泰公司主观上存在恶意，依法应视为房屋交付条件已经成就。一审判决认定“吴多和主张椰泰公司交付房屋，但双方仍未按照《补充协议》的约定进行选房，没有明确具体的房号，目前尚未具备交付房屋的条件”与客观事实不符。一方面，吴多和与椰泰公司所签订的《补充协议》中的补充安置房是由于椰泰公司拆除吴多和原有住房后给产权调换安置房，该性质不同于一般的房屋买卖，在签订《补充协议》时，由于椰泰公司未提供房屋的设计图纸及户型，因此无法在协议中明确具体的房号；另一方面，根据《补充协议》约定，补充安置房的选房日期为“楼房设计图纸出来后先预选，并开出楼层凭证”。事实上，“祥泰家园”项目二期已在2016年便已建成并具备交付条件，楼房设计图纸更是在此之前便已设计制作完成。吴多和曾多次与椰泰公司的法定代表人、总经理王斌通过电话、短信沟通，要求其配合选房，但其总是以各种理由拒绝。吴多和无奈通过“海口12345”市民热线向有关部门投诉，并经过海口市住建部门、国资委、信访办等部门多次协调，椰泰公司也未配合吴多和选房。根据《中华人民共和国合法法》第四十五条的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地的阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，椰泰公司在一审中已经确认祥泰家园二期项目工程在2016年10月12日就已经取得了海口市建设工程质量安全监督站的验收报告，但一直未安排吴多和进行选房手续，椰泰公司在完全能够提供房屋设计图纸并安排吴多和选房的情况下，却屡次恶意违约，拒绝与吴多和办理选房手续，其行为严重侵害了吴多和的合法权益，应视为房屋交付条件已成就，应依法判令椰泰公司安排吴多和选房，并立即向吴多和交付祥泰家园二期的补充安置房。房屋选好后，吴多和愿意按照《补充协议》的约定补足差价。二、一审判决程序违法。一审法院认定补充安置房屋的交付条件未成就时，应当告知吴多和可以变更诉讼请求，但一审法院并未向吴多和进行释明。直到2019年6月17日，一审法院才告知吴多和可以撤回起诉后重新起诉，而不是告知吴多和可以变更诉讼请求，并给了吴多和五天的时间考虑，吴多和作为普通的平民，在一审中并未聘请律师作为代理人，对法律的适用以及程序都并不是很清楚，因此在一审法院没有释明吴多和可以变更诉讼请求，而是要求撤回起诉的情况下，吴多和无法理解，情绪激动，因此不愿意撤回起诉，而并非如一审法院所说“放弃了变更诉讼请求的权利”。现一审法院在未向吴多和释明的前提下迳行作出驳回吴多和诉讼请求的判决违反程序规定，严重剥夺了吴多和的实体权利。即使一审法院向吴多和释明过可以变更诉讼请求，吴多和坚持不变更诉讼请求的，一审法院应当作出驳回起诉的判决，而不是作出驳回诉讼请求的判决。驳回起诉，当事人仍可以就原诉讼标的向人民法院起诉；但作出驳回诉讼请求的判决后，由于受“一事不再理”原则的限制，当事人就原诉讼标的向人民法院起诉的，人民法院将不再受理。本案中，一审法院一方面认定补充安置房屋的交付条件不成就，另一方面又驳回了吴多和要求椰泰公司交付房屋的诉讼请求，导致吴多和日后请求人民法院主持公道的大门被堵死--当吴多和再次起诉时，人民法院可能会因原审作出了驳回诉讼请求的实体判决而不予受理吴多和的起诉了。一审法院的判决让守约方吃亏，让违约方得利，对崇尚诚信法治的社会风气造成恶劣影响。恳请二审法院综合考虑吴多和的上诉意见，依法支持吴多和的上诉请求。被上诉人椰泰公司辩称，一、关于置换房产及《补充协议》不可实现的问题。吴多和原居住的C栋的301房的建筑面积为127平方米，’“祥泰家园”的一期楼房建成后，椰泰公司已以一号楼1806号房（101平方米）置换给吴多和，椰泰公司应补偿26平方米（建筑面积）的房产给吴多和。为此，吴多和与椰泰公司于2014年1月12日签订一份《补充协议》，约定以“祥泰家园”的二期房产进行补偿二套房，具体约定见《补充协议》。“祥泰家园”的二期房产是椰泰公司和开发商海南丰鹏实业投资公司共同合作开发，登记在海南丰鹏实业投资公司名下。二期的房产有商品房和经济适用房两部分，因为海南丰鹏实业投资公司以其享有所有权的一期的商品房的房产用以置换职工的房产（包括吴多和），所以二期的全部商品房是用以补偿给海南丰鹏实业投资公司的，余下111套的房产全部是经济适用房，而该经济适用房是用于解决职工住房的。基于上述情况，根据《海口市经济适用住房管理暂行办法》第十五条关于“一个家庭限购一套原则”的规定，吴多和是不符合购买第二套经济适用房条件的，这也是不可抗力的原因。此外，椰泰公司事实也无法在“祥泰家园”二期中提供其他房产，二期的楼盘已处理完毕。因此双方签订的《补充协议》不具备履行条件，也不能实现，法院不予支持吴多和要求交付房产的请求是符合客观事实的，是正确的。二、关于吴多和放弃变更诉讼请求的问题。法院在审理本案过程中，发现双方签订的《补充协议》不具备履行条件，已向吴多和释明原因，也告知吴多和可以变更诉讼请求，已依法尽责。但吴多和自愿放弃变更诉讼请求的权利，吴多和的行为并没有违反法律规定，至于吴多和称其是普通平民而对法律的适用及程序并不是很清楚没有事实根据和法律依据，因为法律的规定是适用每个中国公民的，任何公民都不能以对法律不是很清楚而规避法律，因此法院在吴多和不变更诉讼请求的情况下，不支持吴多和的诉讼请求符合法律规定。三、吴多和主张补偿租金38000元没有事实根据。吴多和以40元/平方米计算租金，没有事实依据，也没有提供相应有效的证据，法院予以支持是错误的，应予纠正。退而言之，如按40元/平方米计算租金，即40元×26平方米×24（月）=24960元，而判决书支持租金38400元是错误的，应予纠正。综上所述，一审法院认定吴多和主张交付房产不具备履行条件，属认定事实清楚，判决正确，但对租金的计算有误，应予纠正。吴多和向一审法院起诉请求：1.判决椰泰公司立即向吴多和交付祥泰家园二期的补充安置房；2.判决椰泰公司向吴多和支付经济补偿及精神损失费100000元；3.本案诉讼费由椰泰公司承担。吴多和在庭审中明确其第2项诉讼请求中主张经济补偿的金额为38400元，计算方式为按照每月租金1600元、共24个月计算，主张精神损失费的数额为61600元。一审法院认定事实：吴多和原是海口市化工工厂的职工。该厂在1995年通过集资筹建了三栋宿舍楼，吴多和分得C栋301房。2014年1月12日，椰泰公司与吴多和签订了一份《补充协议》，约定：C幢301房建筑面积为127m2，业主为吴多和，椰泰公司同意在拆除该房前，给业主吴多和在祥泰家园建设项目第一期已建成的新楼盘的一号楼中，安排房号为1806房（约101平方米）的套房作为安置房；由于1806房的面积小于C幢301房的面积，椰泰公司同意在祥泰家园项目第二期建成的，位于**地基上的所建楼房中，再安排**住房作为补充安置房，其建筑面积应不小于75m2，该套房的楼层、户型及朝向由吴多和自行挑选，楼层不低于十层，选房日期在盖楼房设计图纸出来后先预选，并开出楼层凭证；第一期一号楼1806房以及二期建设楼房中计划给吴多和的补充安置房的房产证，统一由椰泰公司办理；两套安置房的室内装修，按一期建成楼房的样板装修房为标准，装修费用由椰泰公司负责，超出部分由吴多和负责；在置换住房过程中，所产生的面积差额补交款项的标准为：第二套房在75m2内，吴多和按照2000元/m2补交房款,大于75m2，超出部分按3850元/m2的单价计算，超出部分的装修费用按400元/m2计算；椰泰公司第二期工程建设项目，特别是在C幢的地基上新建的楼房自拆A、B、C三幢楼房之日起，应在二年内建成并完成装修，可以直接入住生活，如果两年内不能建成，则属于椰泰公司违约；椰泰公司因不可抗拒因素或国家政策变化等等因素，不能按期进行二期工程建设，如超出双方约定的二期楼房建设一年后，仍未能交房给吴多和，则按照行规，椰泰公司应给吴多和一定的经济补偿（按月计算），其缩小面积部分，按月租金补偿，按二期新建楼房所在位置为标准；等等。上述合同订立后，经椰泰公司确认，涉案祥泰家园二期项目工程于2014年12月14日开工，于2016年10月12日取得海口市建设工程质量安全监督站的验收报告，该项目登记的开发商为海南丰鹏实业投资有限公司，椰泰公司与该司共同合作开发。椰泰公司至今未协助吴多和在祥泰花园二期中挑选《补充协议》中约定的补充安置房屋。一审法院认为：一、关于吴多和、椰泰公司之间订立的《补充协议》是否有效、是否能继续履行的问题。吴多和与椰泰公司于2014年1月12日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同主体适格。《补充协议》中，双方未约定椰泰公司向吴多和补偿安置的两套房屋性质为经济适用房，椰泰公司亦承认祥泰家园二期小区中的房屋性质除了经济适用房外还有商品房，椰泰公司认为双方订立的《补充协议》违反《海口市经济适用住房管理暂行办法》中“一个家庭限购一套原则”的辩解意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。故《补充协议》的约定内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约定履行合同义务。椰泰公司辩解称现该小区已无符合《补充协议》约定的房产，合同目的已不能实现，但亦未提供任何证据予以证明，故该辩解意见亦不予采纳，《补充协议》应当继续履行。二、关于吴多和主张椰泰公司交付房屋的是否有事实和法律依据的问题。吴多和主张椰泰公司交付房屋，但双方仍未按照《补充协议》的约定进行选房，没有明确具体的房号，目前尚未具备交付房屋的条件，该请求不能实际执行。一审法院于2019年6月17日就该问题向吴多和进行了释明，吴多和在一审法院指定的期限内未变更诉讼请求，视为其放弃了变更的权利。故吴多和主张椰泰公司向其交付房屋的诉讼请求，尚不具备履行条件，一审法院不予支持。三、关于吴多和主张椰泰公司支付经济补偿和精神损失是否有事实和法律依据的问题。《补充协议》中约定，椰泰公司应在“C幢的地基上新建的楼房自拆A、B、C三幢楼房之日起，应在二年内建成并完成装修”，否则椰泰公司应承担相应的违约责任。现椰泰公司认可祥泰家园二期工程自2014年12月14日开工，那么椰泰公司最迟应当在2016年12月14日前向吴多和交付房屋，椰泰公司逾期未交付应承担相应的违约责任。《补充协议》未约定违约责任的具体承担方式，现吴多和向本院主张椰泰公司按1600元/月标准支付两年的租金损失共38400元作为经济补偿，该主张的性质实际为赔偿吴多和的实际损失，该请求未超出必要限度，符合法律的规定，予以支持。吴多和主张椰泰公司支付精神损失费为61600元，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、椰泰公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向吴多和支付经济补偿38400元；二、驳回吴多和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（吴多和已预付），由吴多和负担1416.80元，由椰泰公司负担883.20元。二审期间，吴多和向本院提交了以下证据：1.祥泰家园（二期）房屋销售情况，拟证明吴多和通过海口市住宅与房地产信息网查询，得知祥泰家园二期中1号楼三单元1803号房（面积76.85平方米）处于可售状态，符合吴多和与椰泰公司《补充协议》中所约定的房屋；2.短信通知记录，拟证明吴多和通过短信告知椰泰公司法定代表人王斌要求交付祥泰家园二期中1号楼三单元1803号房，履行了通知义务。经质证，椰泰公司对证据1的三性均有异议，认为该房产的登记具体情况并没有房管部门的确认，涉案房产不归椰泰公司所有，而是归海南丰鹏实业投资公司所有，一审法院已调查清楚。椰泰公司对这套房产没有处置权，无法进行交付。对证据2的真实性没有异议，但是该证据的关联性、合法性有异议，二期房产全都是登记在海南丰鹏实业投资公司的名下，椰泰公司没有处置权。二审期间，椰泰公司没有提交新证据。本院认证如下：吴多和提交的证据1祥泰家园（二期）房屋销售情况系网上打印的图表，并未有房管部门确认，且该房产是否在椰泰公司名下，椰泰公司是否有权销售均无法确认，因此对该证据不予采纳。吴多和提交的证据2短信通知记录，椰泰公司虽认可证据的真实性，但仅是吴多和单方发送要求椰泰公司交付1803号房的短信，并未有椰泰公司的回复确认，故对该证据也不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明：2019年6月17日，一审法院向吴多和进行释明，告知吴多和其第一项诉讼请求是要求椰泰公司交付祥泰家园（二期）补偿安置房，但因双方未进行选房，没有明确的房号，该诉请不具备履行条件，无法执行，因此征询吴多和的意见，问其是否要变更诉讼请求。吴多和称：“现在还不能确定是否需要变更诉讼请求。”一审法院遂告知吴多和如果要变更诉讼请求，应在五日内提出，吴多和表示清楚了，但后来又拒绝在该释明笔录上签字，也没有再向一审法院提出要求变更诉讼请求。本院认为，关于椰泰公司是否应向吴多和交付祥泰家园二期安置房的问题。一审法院认定吴多和与椰泰公司签订的《补充协议》合法有效正确，本院予以确认。根据该《补充协议》约定，椰泰公司拆除吴多和127平方米的房子后，除了补偿给吴多和祥泰家园一期的1806房（101平方米）外，还应当在祥泰家园二期给吴多和安排一套面积不小于75平方米的房子，但祥泰家园二期的房产竣工验收后，椰泰公司至今都没有按照协议约定安排吴多和选房，已经构成违约，但双方都没有提出解除该《补充协议》，因此，一审法院认定该《补充协议》应当继续履行并无不当。但因椰泰公司至今未安排吴多和选房，吴多和所主张椰泰公司应当交付的祥泰家园二期房产的房号尚不能确定，因此，一审法院以吴多和所提诉请不明确，无法执行为由，对吴多和的该项诉请不予支持并无不当，本院予以维持。一审判决椰泰公司向吴多和赔偿租金损失部分的经济补偿38400元，双方均未提出上诉，本院对此予以维持。另外，如因椰泰公司的原因导致吴多和最终未能选房，双方的《补充协议》无法继续履行的，吴多和可另行提起诉讼主张解除合同及赔偿损失。综上所述，吴多和的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由上诉人吴多和负担。本判决为终审判决。速录员吴虹瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第一百七十条(javascript:SLC(98761,153))第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。审核：陈桂华撰稿：周玲校对：羊冠东印刷：何宗谦海南省海口市中级人民法院2019年12月4日印制（共印12份） {文书日期}速录员 吴虹瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第一百七十条(javascript:SLC(98761,153))第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。