江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8817号上诉人（原审原告）：詹大秦，男，1987年10月27日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：李云，江苏李云律师事务所律师。委托诉讼代理人：方军，江苏李云律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王永年，男，1964年3月31日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人詹大秦因与被上诉人王永年侵权责任纠纷一案,不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初3886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。詹大秦上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人在原审中的各项诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一审判决事实认定错误，导致错误判决。原审认定上诉人在购买房屋前并未看过房及被上诉人一直居住在诉争房屋内是错误的，原审对于该事实没有查明，属于主观臆断。在庭审中双方均认可被上诉人将自己的房屋过户给王国超后，王国超将门锁换了，他是通过砸门进入诉争房屋的，被上诉人也明知自己的房屋已经过户给王国超，却在长达4年的时间里没有起诉与王国超解除房屋买卖合同。上诉人购买房屋时，是在王国超取得产权证且已经清空房屋后，才办理过户登记和付款的手续的，在上诉人付清购房款，取得产权证和已经接受房屋后，由于自己没有实际居住，被上诉人趁上诉人不在房屋内的时候，通过砸门锁强行进入上诉人所有的房屋。被上诉人与王国超之间的债权债务纠纷及房屋买卖合同纠纷，上诉人不知情。虽然王国超与上诉人是同乡，但是对于其与被上诉人王永年之间关于房屋买卖是否欠款是不知情的。原审以上诉人与王国超之间有频繁的资金往来和同乡就认定上诉人非善意购买人是错误的，正是因为上诉人与王国超相互有过往来，才会相信购买王国超的房屋的安全性，完全不知道房屋的权属存在纠纷和瑕疵。因此原审认定上诉人不能充分证实具有善意，享有的物权存在瑕疵错误的。法律规定诉讼时效为3年，被上诉人在已经知道王国超将诉争房屋卖给上诉人时依然没有通过法律程序解除其与王国超之间的房屋买卖合同，也没有通过法定程序主张王国超归还所欠购房款，而是通过强占房屋的方式侵占上诉人通过对价购买的房屋，该行为侵害了上诉人依法享有对案涉房屋占有和使用的权利。王永年辩称，同一审答辩意见。1.上诉人非本案适格原告，非真实所有权人。其与王国超系虚假交易，无权提出迁出房屋的诉请。被上诉人是涉案房屋原所有权人，在受到王国超诈骗的情况下，王国超取得了涉案房屋的产权。王国超与被上诉人的合同原约定是在购房款付清后将房屋交给王国超，而王国超在还有40多万元购房款未付的情况下，又将该房屋转卖给上诉人。基于合同相对性，即使上诉人是真实所有权人也应该向王国超提出主张。2.王国超与上诉人系虚假交易，目的是钻法律的空子，在王国超未付清房款的情况下将房屋转手给本案有重大利害关系的上诉人，目的就是通过表面合法的形式占有该房屋，该房屋一直是被上诉人居住。上诉人在购房之前并未看过房子,不符合正常的市场交易。3.对于上诉人所有损失均不予认可。同时本案涉及诈骗甚至虚假诉讼，被上诉人已经向南京市公安局鼓楼分局华侨路派出所进行报案，王国超涉嫌诈骗已经被公安机关另案受理。詹大秦向一审法院起诉请求：1.判决王永年立即停止侵占房屋，排除妨碍；2.判决王永年支付房屋使用费69000元（按照每月3000元租金从2016年7月计算至2018年5月）；3.本案诉讼费用王永年承担。一审法院查明事实：2015年7月16日，王永年与案外人王国超签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定王永年将位于南京市建邺区万元出售给案外人王国超,于2015年7月18日前支付首付款20万元，另外40万元通过银行贷款后直接拨付；第五条约定于房款全部结清时正式交付该房屋，王永年应在正式交付房屋前腾空该房屋。一审庭审中王永年陈述王国超并未支付完毕剩余款项，故一直居住至今。另查明，2016年4月20日，詹大秦与案外人王国超签订《南京市存量房买卖合同》，王国超将名下位于南京市建邺区万元出售给詹大秦（庭审中詹大秦陈述真实成交价为60万元），第五条约定款齐时正式交付该房屋；2016年8月17日，詹大秦与兴业银行股份有限公司南京珠江路支行签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》，约定贷款42万元。缴清所有税费后该房产登记至詹大秦名下。一审庭审中，詹大秦陈述其与王国超系初中校友，为同镇隔壁村人，2015年通过同学相识，在与王国超签订合同之前并未看过房，詹大秦提供的账户明细显示双方有频繁资金往来。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定登记后发生效力。本案中，王永年作为原房主一直居住在涉案房屋内，其在将房屋出售给案外人王国超时，王国超并未将款项全部结清，根据合同约定王永年无交付房屋的义务，故王永年对房屋的占有系合法占有，有权居住该房屋。詹大秦从案外人王国超处购买房屋，虽已将产权变更登记至其名下，但该房屋并未实际交付，詹大秦也未能实际入住，根据通常交易惯例，房产作为价值巨大的标的物，詹大秦应尽到较高的调查注意义务，结合詹大秦与案外人王国超的关系及签订合同之前并未看房的事实，不能充分证实詹大秦具有善意，故詹大秦享有的物权存有瑕疵。综上，对詹大秦起诉要求王永年排除妨碍并支付房屋使用费的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十四条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出判决：驳回詹大秦的全部诉讼请求。二审中，詹大秦申请证人朱某,4、汤某,4出庭作证。朱某,4陈述的主要内容为：其与王国超是朋友，是六合老乡，通过王国超也认识詹大秦。朱某,4之前在南京没有房屋，王国超说他建邺区那边有一套房屋，然后给朱某,4钥匙，朱某,4就进去住了。时间大概在2015年底到2016年初，朱某,4住了几天。后来有人敲门、撬锁，还有派出所出警。然后朱某,4打电话给王国超，王国超过来以后，一起去了派出所，后面的事情朱某,4就没有参与了。朱某,4居住期间，看到过一次詹大秦。汤某,4陈述的主要内容为：其与王国超原是夫妻关系，2019年10月11日离婚。其知道王国超在2015年至2016年之间买过建邺迎宾村25号房屋，王国超和汤某,4说的，还给汤某,4看了房产证。王国超没有和汤某,4说过钱有无付清，有无纠纷。王国超和汤某,4说詹大秦想买该房屋，汤某,4说既然詹大秦想买，肯定要卖给詹大秦。詹大秦有无付钱给王国超，汤某,4对如何支付、有无付清均不清楚。詹大秦对证人证言质证认为，朱某,4的证言可以证明王永年并非一直居住在涉案房屋，朱某,4在里面居住至少有3-4天，证明王永年至少有3-4天或更长时间是没有居住在涉案房屋内，并且王永年也没有房屋钥匙。而且朱某,4也能证明此前见到过詹大秦到过涉案房屋，那么也就证明詹大秦在购买该房屋前，是看过该房屋，并非一审中所述，购买房屋之前，从来没有看过房屋。证人汤某,4的证言可以证明王国超即使和汤某,4都没有说过房屋购买的付款情况，那么他和詹大秦当然也应该同样没有陈述过是否付清房款，是怎么购买房屋，一审判决主观臆断詹大秦应该知道该房屋王国超和王永年存在纠纷，没有事实依据。王永年质证认为，对于证人出庭证明的目的不清楚，二位证人都与詹大秦熟悉。关于朱某,4陈述居住我家，我回来发现家里有灯光，所以就报警，警察来了以后，他们就再没有进去过，朱某,4根本没有居住3-4天，不认可上诉人的证明目的。二审中，王永年陈述：房屋表面上是过户给王国超，但私底下是借款，因为王国超说借款有风险，一定要将房屋过户；因为王永年要还小贷公司的20万元，所以就和小贷公司、王国超三方去房产局办理了过户；王永年从王国超处拿了20万元，房子过户3个月后，王国超上门找王永年要钱，不是要房子，王永年拿了20万元，写了40万元的借条。之前，王国超一直拿借条管王永年要钱，根本没有谈房子的事情，到了后来，王国超就说房屋是他的，根本不谈借条的事情了。詹大秦二审中陈述：关于购房款支付，第一次支付了十几万元，后面陆陆续续一直付到60万元，贷款42万元是银行发放给王国超卡里，王国超又将钱还给詹大秦，因为詹大秦是借的亲戚朋友的钱。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，一审中詹大秦举证称：提交银行流水2016年5月5日付款5万元、5月6日付款2万元、5月10日付款30万元、5月20日付款5万元、5月26日付款14.7万元，詹大秦与王国超的房屋成交价为60万元，詹大秦付款给王国超56.7万元，欠款3.3万元。当时王国超要现金，詹大秦就借钱打款给了王国超。房屋做按揭后款项只能打到王国超的卡上，之后贷款下来之后，扣除詹大秦未付的款项和欠的一些款项，王国超打了346500元至詹大秦的卡上。上述事实，有王永年与王国超签订《南京市存量房买卖合同》、詹大秦与、王国超签订《南京市存量房买卖合同》、银行账户明细及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。詹大秦在本案中主张对案涉房屋享有权利，要求排除妨害。首先，对于购房款的支付，詹大秦一审及二审的陈述并不一致，而对于其账户明细显示与案外人王国超之间的频繁资金往来，詹大秦并未作出合理解释，其本案中所称的购房款支付数额、频次也显然不符合房屋买卖合同交易习惯。其次，关于房屋交付，詹大秦并未提供有效证据证明案外人王国超已将案涉房屋向其完成实际交付，而詹大秦一审中的陈述与其二审陈述及其所提供的证人证言明显存在矛盾，本院对证人证言不予采信。本案中，詹大秦越过与其签订合同的案外人王国超，突破合同相对性向王永年主张权利，而其对主张权利的核心事实亦不能完成举证责任，故一审法院对其主张不予支持并无不当，本院予以维持。王永年二审中辩称其与案外人王国超之间并非房屋买卖关系而实为借款关系，该项争议当事人可另行解决。综上所述，詹大秦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1525元，由詹大秦负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月三日书记员  郭旭冬