陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书 (2019)陕06民终1592号 上诉人（原审原告、反诉被告）雷王芯，男，汉族，1993年6月12日出生，延安市人，现住延安市宝塔区，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：雷红昌，男，汉族，1962年8月5日出生，陕西省富县人，现住延安市宝塔区，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：栾亚萍、郭延平，陕西嘉岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）任彦宁，男，汉族，1982年9月10日出生，陕西省清涧县人，现住延安市宝塔区，公民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：周玉娥、刘江妍，陕西德齐律师事务所律师。原审第三人：强艳飞，女，汉族，1982年8月12日出生，陕西省子长县人，现住延安市宝塔区火车站，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。上诉人雷王芯因占有物返还纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初1987号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人雷王芯的委托诉讼代理人雷红昌、栾亚萍、郭延平、被上诉人任彦宁及其委托诉讼代理人周玉娥、刘江妍、原审第三人强艳飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人雷王芯的上诉请求：1、依法撤销宝塔区人民法院（2019）陕0602民初1987号民事判决书第一项、第二项，并依法改判被上诉人任彦宁滕退其非法占有上诉人位于延安市宝塔区XX小区XX号楼XX单元XX层XX室房屋，且支付从2019年1月28日至实际占有期间的租赁费。事实与理由:一、一审法院事实认定错误。合同的履行情况是本案应当考虑的重要情形，未完全履行的合同不能优先于已经完全履行的上诉人与第三人的合同得到保护。白某某、强艳飞、任彦宁三方约定，任彦宁将房款交给强艳飞还上诉人雷王芯的帐，但是任彦宁却违约将房款交给白某某，致使强艳飞无法偿还雷王芯的帐。第三人出售房屋是得到了任彦宁的同意，第三人强艳飞显然是善意的，是在任彦宁同意的情形下才出售的。上诉人已经尽到了合理的注意义务。一审法院认定上诉人与第三人签订房屋买卖合同时强林生应承担的还款数额不足18万元，而上诉人及第三人均认可顶账数额为25万元，明显与常理不符是错误的。二、一审不采信合法有效证据是产生错误裁判的直接原因。在无任何证据佐证的情况下，就凭心理推测认定上诉人与第三人强艳飞的房屋买卖合同无效。三、适用法律错误。本案系占有物返还纠纷，不适用合同法第五十二条规定，应当优先适用物权法第九条之规定最高人民法院第八次民事商事审判工作会议纪要第十五条，一房数卖时在没有恶意串通的情况下，优先保护已经办理房屋所有权变更登记的持证人。被上诉人任彦宁答辩称：一、上诉人关于一审法院认定事实错误的理由不能成立。（一）上诉人关于答辩人未完全履行房屋买卖合同的理由不能成立。答辩人与第三人强艳飞、案外人白某某签订房屋买卖合同后，双方均已实际履行了该合同。强艳飞及白某某将房屋钥匙、天然气卡、水卡、电卡等物品，以及办理房屋过户手续的购房原始合同、契税缴纳票据等交付答辩人；答辩人分期支付完毕43万元购房款（其中抵债13万元）。在一审庭审中，经法庭询问，第三人强艳飞明确表示答辩人已付清购房款。因此，上诉人称答辩人未完全履行与第三人的房屋买卖合同，不符合客观事实。（二）上诉人关于第三人将诉争房屋再次出卖时主观上不存在恶意，该理由不能成立。第三人在明知涉案房屋已出卖给答辩人且已实际交付答辩人居住的情况下，隐瞒真实情况，出具虚假承诺书，骗取不动产登记后将房屋过户给上诉人，其主观存在恶意事实清楚。第三人一审中提交的两份通话录音，在录音中一再使用诱导性的语言，想让答辩人作出同意卖房的意思表示，但答辩人并未听懂第三人的真实意思，也并未就同意卖房的有关事项委托给第三人，故该份证据为无稽之谈，上诉人主张第三人再次出卖房屋为善意的理由不能成立。（三）上诉人称其在房屋买卖过程中尽到了合理的注意义务，该理由不能成立。房屋作为一种特殊商品，买方在交易时往往对交易房屋结构、质量、居住情况等会给予极大关注。上诉人称其“多次到白某某家中要账，知道涉案房屋系白某某居住”。事实上，在上诉人购买诉争房屋时，答辩人已在该房屋内居住长达八个多月，上诉人从未来索要过借款。再者，上诉人明知第三人与白某某已经离婚，在不了解二人如何分割处分涉案房屋的情形下，仍未提前查看房屋的占有使用情况，显然未尽到应尽的注意义务。（四）上诉人称其与第三人以房抵债数额25万元合情合理，该理由不能成立。一审庭审时，第三人称其父亲强林生欠上诉人25万元，故40万元购房款中有25万元属于以房抵债。但依据上诉人一审时举证提供的延安市宝塔区人民法院(2018)陕0602民初4309号《民事判决书》，第三人父亲强林生仅对借款本金142000元及该笔借款按月利率2%，从2018年2月22日起至实际付款之日的利息承担连带还款责任。按照此标准计算，至上诉人与第三人签订房屋买卖合同时，第三人父亲强林生应当承担的还款数额不足18万元，而并非上诉人主张的25万元。再者，上诉人称第三人欠其2万元也包含在以房抵债数额中，该理由不能成立。上诉人及第三人一审时均主张以房抵债的25万元，就是依据上诉人提供的延安市宝塔区人民法院(2018)陕0602民初4309号《民事判决书》计算的，二人均未提过第三人欠款2万元的事实，也未举证证明该欠款事实，故上诉人该上诉理由不能成立。二、上诉人关于一审裁判文书对证据未进行论证导致错误裁判的理由不能成立。依据《最高人民法院民事诉讼文书样式：制作规范与法律依据（人民法院卷）》第343、344页，适用简易程序审理的案件，在裁判文书中可以不列举证据。本案一审适用简易程序审理，在庭审中经过了完整的举证质证环节，原审判决按照时间的先后顺序对审理查明的案件事实予以认定，在裁判依据的理由部分，围绕案件的争议焦点，逐一进行分析论证。故原审判决程序正当合法，裁判文书制作规范，上诉人该上诉理由不能成立。三、上诉人关于一审适用法律错误的理由不能成立。上诉人称本案系占有物返还纠纷，不适用《合同法》第52条之规定，也不存在《合同法》第52条所列情形。该理由不能成立。本案涉及本诉与反诉两个诉讼，答辩人一审中对上诉人提起确认合同无效之诉，一审法院经审理查明上诉人并非善意第三人，故依据《合同法》第52条之规定，判决确认上诉人与第三人之间的房屋买卖合同无效。本案中，上诉人与第三人显然存在恶意串通的情形，上诉人该上诉理由不能成立。综上所述，原审法院认定事实清楚，程序正当合法，适用法律正确，上诉人的各项上诉理由均不能成立。恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，以维护答辩人的合法权益。原审第三人述称：房屋现在应该归上诉人所有，与任彦宁的房屋买卖合同，我要求白某某还上诉人的钱才同意卖房。我要求任彦宁在支付尾款时，必须给我告知，但是其并给我告知，我没有能力还钱，所以只能二次将房子卖了。雷王芯向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告腾退其非法占有原告位于延安市宝塔区XX小区XX号楼XX单元XX层XX室房屋，并支付从2019年1月28日至实际占有期间的租赁费（至起诉之日已产生租赁费8000元）；2、本案诉讼费由被告承担。任彦宁向一审法院反诉请求：1、请求依法确认反诉被告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效；2、反诉被告承担本诉及反诉的全部诉讼费用。一审法院审理查明：2016年4月5日，第三人强艳飞与陕西宏业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定强艳飞购买位于延安市宝塔区XX镇XX路XX号XX花园XX小区XX幢XX单元XX室，建筑面积119.44㎡，单价1984.5元/㎡，总价款237028元。2016年10月27日，第三人强艳飞与白某某签订离婚协议，协议双方自愿离婚，孩子男方某某，女方不承担抚养费。婚姻存续期间共同财产位于延安市XX小区XX号楼XX单元XX室的一套房屋、一辆长安轿车归男方所有，位于延安市XX街XX店门市归女方所有。共同债权债务分配：门市债务由女方承担，其他一切债务由男方承担，与女方无关。2018年4月27日，白某某及第三人强艳飞与被告任彦宁签订房屋买卖合同，约定任彦宁从白某某及强艳飞处购买位于延安市宝塔区XX沟XX花园XX号楼XX单元XX室，售价43万元，付款时间约定为合同签订之日起一次性付清所有房款43万元。房屋交付约定为合同签订当日，白某某、强艳飞将房屋钥匙、天然气卡、水卡、电卡、有线电视卡等相关物品交付给任彦宁，房屋交付之前的一切费用由出卖方承担，房屋交付之后实际产生的暖气费、电费、天然气费、物业费等相关费用均由任彦宁承担。出卖方在合同签订时将上述房屋手续交付任彦宁（包括原购房合同、其他已交费用的票据及出卖方的离婚协议复印件等）。2018年5月，白某某即将涉案房屋及该房屋原始购房合同、发票等原件交付给被告任彦宁。2018年7月17日，原告雷王芯将白某某及强林生以民间借贷纠纷为由诉至宝塔区人民法院，要求白某某偿还借款本金142000元及利息（从2018年2月22日起至实际还款之日止按月息2分计算利息），要求白某某偿还借款本金50000元及利息（从2018年4月7日起至实际还款之日止按月息1.5分计算利息），要求强林生对上述债务142000元及利息承担连带保证责任，2018年10月9日，宝塔区人民法院作出（2018）陕0602民初4309号民事判决书，判决白某某偿还雷王芯借款本金142000元、50000元及利息（其中142000元利息按月利率2%,从 2018年 2月22日起付至实际还款之日止），强林生对142000元本金及利息承担连带偿还责任。2018年11月30日，第三人强艳飞向市不动产中心出具承诺书，内容为因其不慎将购房发票、契税发票、维修基金、购房合同丢失，现前来办理该房屋产权手续，因该房屋产生的任何经济、法律纠纷，均由其本人负责。2018年12月6日，延安市不动产登记局向第三人强艳飞颁发陕（2018）延安市不动产权第0004005号不动产权证书。2019年1月16日，原告与第三人强艳飞签订房屋买卖合同，约定第三人将涉案房屋出售给原告，房屋价款40万元，约定在合同签订之日支付5万元，在房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕之日起3日内，原告一次性支付剩余房款35万元。关于交付期限约定，双方应于本合同签订生效且原告支付定金之日起3日内到房地产主管部门办理过户手续，第三人应于房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕且原告全额支付房款次日正式交付该房屋，第三人保证正式交付给原告的房屋为空房。2019年1月22日，第三人申请不动产权属转移登记给原告。2019年1月28日，延安市不动产登记局向原告雷王芯颁发陕（2019）延安市不动产权第0000412号不动产权证书，涉案房屋登记在原告名下。2019年2月22日，第三人向原告出具收到购房款40万元（顶账25万元，现金15万元）的收条。一审法院认为，本案涉及两份房屋买卖合同效力的判定问题。原、被告争议的焦点问题是1、原告与第三人之间的房屋买卖合同的法律效力；2、被告与第三人及白某某之间的房屋买卖合同的法律效力。被告与第三人及白某某之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，在交接房屋、购房票据及合同原件、签订协议时，房屋虽尚在第三人名下，但第三人与白某某协议离婚在前，涉案房屋分割归白某某所有，而被告购买涉案房屋在后，且第三人对被告购房及交付事实并无异议，故被告与第三人及白某某之间签订的房屋买卖合同有效。关于原告与第三人之间的房屋买卖合同，第三人在明知涉案房屋已出售给被告并交付使用，在此情况下第三人再将争议房屋出售给原告显然不是善意。原告是否善意买受人，房屋作为一种特殊商品，买方在交易时往往对交易房屋结构、质量、居住情况等会给予极大关注。而原告方陈述其之前曾向白某某索要借款时到房屋去过，知道房屋情况，当时也知道房屋是白某某居住的，第三人拥有房屋手续，而且其在买房时明知第三人与白某某已经离婚，在不知道两人离婚时对涉案房屋如何分割处分情形下，仍未提前查看房屋的占有使用情况显然未尽到应尽的注意义务。再从原告与第三人之间房屋买卖合同的履行情况看，原告陈述第三人强艳飞系原告债务人，因无法偿还原告债务便协商以涉案房屋抵债，并举证提供其起诉白某某及强林生的民事判决书及第三人出具的收取原告购房款40万元（顶账25万元，现金15万元）的收条，据第三人陈述强林生系第三人父亲，因白某某找不到，原告要求强林生偿还，根据原告雷王芯起诉白某某、强林生的民事判决书中判决强林生只对借款本金142000元及该款按月利率2%,从2018年2月22日起付至实际还款之日止计算的利息承担连带还款责任，依此计算至原告与第三人签订房屋买卖合同时强林生应承担的还款数额不足18万元，而原告及第三人均认可顶账数额为25万元，明显与常理不符。综合以上情况，原告并非本案争议房屋的善意买受人，其与第三人签订的房屋买卖合同系无效合同，故对被告的反诉主张本院予以支持。至于原告关于应驳回被告反诉的抗辩，因被告系原告所提起的本诉的被告即享有提起反诉的权利，且被告所提起的反诉与本诉系基于相同事实即均基于本案的房屋买卖，故原告的该项抗辩，于法无据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、确认原告雷王芯与第三人强艳飞于2019年1月16日 签订的房屋买卖合同无效；二、驳回原告雷王芯的诉讼请求。本诉案件受理费7420元，原告已预交，减半收取，反诉案件受理费50元，被告已预交，实际由原告雷王芯负担3760元。二审期间，被上诉人任彦宁为证明其主张成立，向本院提交1、收条一份。2、视频资料一份。证明被上诉人任彦宁已将购房款全部付清。上诉人雷王芯对两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。在一审中作为被告，任彦宁应该提供该证据，但是一审中未提供，且也不是民诉法规定的新证据。对视频的真实性、合法性、关联性均有异议，与一审第三人提供的录音内容相矛盾，第三人也没有履行以房还债的承诺。原审第三人强艳飞称收条是白某某写的，视频中的人也是白某某，房款现在肯定支付完了，我给上诉人卖房的时候，我不知道任彦宁是否已经将房款付清。因原审第三人强艳飞认可收条为白某某所写，视频中为白某某本人，故对真实性本院予以认定并采信。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，合法有效的合同应当履行并受法律保护。本案中，2018年4月27日，案外人白某某及原审第三人强艳飞与被上诉人任彦宁签订房屋买卖合同，将位于延安市宝塔区XX沟XX花园XX号楼XX单元XX室的房屋出售给被上诉人任彦宁，房屋售价43万元，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，现被上诉人任彦宁已经支付了房款，并实际入住，其占有房屋有合法的依据。现上诉人以其为产权人身份要求被上诉人返还房屋，故应当就上诉人是否为善意买受人进行审查。经审查，上诉人在购买房屋时已经知道原审第三人强艳飞与案外人白某某离婚，其未进一步确认房屋所有权的分割归属，也未实地到房屋内确认房屋的现状，作为大宗特殊商品交易的买受人，其未尽到应尽的注意义务。且根据上诉人与原审第三人陈述，房款共计40万元，其中25万元为顶账，但截止签订房屋买卖合同时，双方的债务共计约18万元，顶账数额与债务数额明显不符，不符合常理，也无法认定其支付了合理的对价，故原审认定上诉人与原审第三人签订的房屋买卖合同无效并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人雷王芯负担。本判决为终审判决。  审   判   长   武    烨审   判   员   刘 小 涛审   判   员   樊    宁 二O一九年十二月十三日 书    记   员   李   惠    1