海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2634号上诉人（原审被告）：余长江，男，1976年9月16日出生，汉族，现住海南省海口市。被上诉人（原审原告）：海南名都物业服务有限公司，住所地海南省儋州市那大镇文化北路水岸名都**物业服务中心。法定代表人：石维经，该公司经理。上诉人余长江因与被上诉人海南名都物业服务有限公司（以下简称名都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初1437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余长江上诉请求：撤销一审判决，改判驳回名都物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.余长江购买位于水岸名都一期A5栋2单位601房，因漏水原因一直未办理交房手续，钥匙一直由物业公司管理。在没有正式交房的情况下，要求余长江交付物业费用不合理。2.因名都物业公司物业管理不到位，余长江房门被撬、破坏，导致本人不敢装修入住，其他业主也拒缴管理费，故余长江拒缴管理费理由正当。3.名都物业公司一直未告知或通告其租赁、经营本小区公共区域的收支情况，其要求交纳物业费没有依据。4.余长江购买本房屋系将房屋用于出租，因漏水问题导致房屋未装修，无法进行出租，按照平均的出租市场价每月2500元计，从2014年至今损失300000余元。名都物业公司未作答辩。名都物业公司向一审法院起诉请求：1.判令余长江支付名都物业公司所欠物业管理费及公摊费3297.72元[自2014年11月1日至2016年10月31日止的物业管理费2997.72元（0.75元每平米每月×166.54平方米×24个月），自2014年11月1日至2016年7月1日的公摊费300元（15元/月×20个月）]，并从2016年10月31日起按年利率24%以所欠款项为本金计息至还清本息之日止；2.诉讼费用由余长江承担。一审法院认定事实：2014年10月30日，名都物业公司（甲方）与儋州市水岸名都第一区域业主委员会（乙方）签订《物业管理服务协议》。协议约定甲方对文化路“儋州市水岸名都第一区域”提供物业管理服务。协议第四条关于物业管理服务费用约定“营业性用房1.3元/㎡/月，办公商住两用1.3元/㎡/月，纯生活用房0.75元/㎡/月，每次交纳费用时间为每月15日前”。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。协议第八条关于违约责任约定“四、乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，并从逾期之日起按应缴纳费用总额每天支付1‰违约金”。2014年11月2日，名都物业公司（甲方）与儋州市水岸名都第一区域业主委员会（乙方）签订《补充协议》，约定甲方按每月15元收取每户业主公摊费，铺面每间15元收取，甲方可根据市场趋势作出对应调节。2014年12月29日，名都物业公司与儋州市水岸名都第一区域业主委员会签订《儋州市水岸名都一期物业管理服务补充协议》，约定《物业管理服务协议》有效期15年，即从2014年10月30日至2029年10月30日止。名都物业公司自2014年11月1日至2016年10月31日期间就儋州市水岸名都第一区域进行物业管理服务。余长江系儋州水岸名都一期A5栋2单元601房业主，其房屋建筑面积166.54㎡。上述协议签订后，名都物业公司依约提供物业管理服务，余长江作为业主未依约交纳物业管理费及公摊费。自2014年11月1日至2016年10月31日止，余长江累计欠缴物业管理费2997.72元（166.54㎡×0.75元/㎡/月×24个月）；自2014年11月1日至2016年7月1日，余长江累计拖欠公摊费300元(15元/月×20个月），两项合计3297.72元。名都物业公司曾于2016年10月31日起诉请求余长江支付欠缴的物业管理费，后撤诉。一审法院认为，名都物业公司与儋州市水岸名都第一区域业主委员会签订的《物业管理服务协议》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，余长江作为儋州水岸名都第一区域业主，应受上述协议约束，享有合同权利并承担合同义务。虽然名都物业公司已退场，但余长江在名都物业公司退场前欠缴的物业管理费应予支付。名都物业公司依据协议主张余长江支付欠缴物业管理费和公摊费合计3297.72元，有事实根据及法律依据，予以支持。余长江答辩主张名都物业公司管理不负责，导致余长江房门被撬损坏，未解决余长江房屋漏水问题，导致房屋无法装修出租。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼主张所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，余长江就其主张未提供证据予以证实，不予采信。余长江无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：余长江于判决生效之日起十五日内向海南名都物业服务有限公司支付物业管理费及公摊费合计3297.72元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由余长江负担。二审审理期间，双方未提交新证据。本案二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是余长江是否应向名都物业公司缴纳物业管理费及公摊费。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，名都物业公司与儋州市水岸名都第一区域业主委员会签订的《物业管理服务协议》后于2014年11月1日至2016年10月31日进驻余长江所住的水岸名都小区并提供了物业服务。余长江作为业主在已经接收房屋的情况下，应当受上述协议约束，按照合同约定支付物业服务费。根据查明的事实，余长江拖欠名都物业公司2014年11月1日至2016年10月31日的物业管理费2997.72元及2014年11月1日至2016年7月1日的公摊费300元，共计3297.72元。名都物业公司主张余长江支付欠缴物业管理费和公摊费合计3297.72元有事实根据及法律依据，本院予以支持。余长江上诉称名都物业公司提供物业服务存在质量问题而且管理不到位，但其未能提供证据证明名都物业公司存在违反物业服务合同约定的行为，亦未能提供证据证明名都物业公司的物业服务不到位，故其主张不应支付物业管理费及公摊费的理由不成立，本院予以驳回。综上所述，余长江的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由余长江负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年十二月十七日法官助理 白 黎书 记 员 林 赏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印12份）