甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘04民终1479号上诉人（原审被告）:甘肃九洋房地产开发有限公司（原白银西区房地产开发公司，以下简称九洋公司）。住所地：甘肃省白银市白银区。法定代表人：梁延峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：关玉宏，该公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：何清富，男，1953年3月6日出生，汉族，住甘肃省靖远县。原审被告：杨国财，男，1955年1月17日出生，汉族，住甘肃省靖远县。上诉人甘肃九洋房地产开发有限公司因与被上诉人何清富、原审被告杨国财房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省靖远县人民法院（2019）甘0421民初2627号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人甘肃九洋房地产开发有限公司法定代表人梁延峰、委托诉讼代理人关玉宏、被上诉人何清富、一审被告杨国财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人甘肃九洋房地产开发有限公司上诉请求:请求贵院依法撤销该项判决。事实与理由:一审判决确认被上诉人与一审破告杨国财签订的《房地产买卖协议契约》无效,这足以证实上诉人与被上诉人双方没有合同关系,上诉人不是该《房地产买卖协议契约》的当事人,该合同对上诉人没有法律约束力,上诉人依法不承担该合同有效或无效所产生的法律责任。一审判决适用法律错误。根据被上诉人何清富一审诉称的事实,2015年4月6日，何清富与杨国财个人双方签订了份《房地产买卖协议契约》，约定将西关小区内1号楼对面开发的一间车库出售给何清富,价格为110000。双方签订合同后,何清富向杨国财交了110000元车库款,杨国财给何清富出具收条一张。上诉人认为,上述事实很清楚,签订合同、收取款项、出具收条,都是何清富与杨国财个人之间的事,与上诉人事实上没有任何关系。一审判决也认定何清富与杨国财双方当事人交易的房屋并未取得有关部门审批,涉案房屋因系违法建筑属不可交易物,故原告何清富与被告杨国财签订的《房地产买卖协议契约》无效。显然,一审法院和何清富及杨国财都认为上诉人不是该合同的当事人,那么依据我国合同法规定,上诉人凭什么要对一审被告杨国财个人与被上诉人所签的无效合同承担连带责任?我国合同法第52条关于合同无效的认定和58条关于合同无效法律责任的规定仅适用于当事人签订的合同及签订合同的当事人,一审法院有何依据突破合同的相对性原则,将合同无效的法律责任强加给非合同当事人一方?这不是适用法律错误是什么?二、一审认定一审被告杨国财的行为符合表见代理,被上诉人有理由相信一审被告杨国财签订合同及收取款项的行为代表上诉人,纯系主观臆测,与一审判决的法理相矛盾,没有事实和法律依据。上诉人虽然与杨国财有挂靠开发房地产的事实,但双方仅仅是合同关系，不等于上诉人与杨国财双方有劳动合同关系,也不等于杨国财在没有上诉人授权的情况下,可以等同于上诉人的法定代表人,在法律上可以完全代表上诉人。上诉人与杨国财挂靠开发的房地产项目,仅限于靖远县城乡规划局批复的乌兰镇西关小区房地产项目,挂靠时间仅限于2009年4月2日至2014年9月15日。何清富与杨国财在2015年4月6日签订《房地产买卖协议契约》时,上诉人与杨国财已经依法解除了挂靠协议,上诉人对杨国财挂靠协议解除后的行为不承担任何法律责任。并且何清富与杨国财双方在合同中约定的车库,并不在挂靠开发的批复房地产项目范围之内。该车库是杨国财个人虚构的房产项目,根本没有经过靖远县城乡规划局的审批,他这样做的目的,无非是为了骗取不明真相的客户的钱财,这完全是一起涉嫌合同诈骗的刑事案件,根本就不是起民事纠纷。根据何清富与杨国财一审陈述的事实,杨国财只建了车库的三面墙,车库的顶盖和卷闸门是何清富自己安装的,何清富与杨国财签订的合同中写明了该车库没有正规手续。上诉人认为,何清富与杨国财双方合意买卖违法建筑,过错明显,应该依法由其双方承担车库被拆除所造成的损失。一审法院以“九洋公司与靖远县乌兰镇西关村民委员会签订了《土地转让协议》、《补充协议》,约定乌兰镇西关村委会同意将位于县城四道南巷北口东侧3.29亩土地转让予九洋公司开发建设。2009年5月12日,九洋公司同与杨国财、王国军签订《合作协议》,约定由杨国财、王国军全程联系运作,实行挂靠合作的方式开发建设靖远西关小区住宅楼,即由杨国财、王国军向九洋公司交纳约定的挂靠管理费并提供相应的资产担保后,在白银西区房地产开发公司对财务销售、合同环节的监管下代表白银西区房地产开发公司与靖远县乌兰镇西关村实施联合开发,享有开发收益,承担开发过程中的纳税、债务等民事责任。2011年九洋公司成立靖远西关小区项目工程部,由被告杨国财具体筹集资金进行开发建设。对于原告而言,因该西关小区项目由被告杨国财具体筹集资金进行建设开发,是实际的开发建设者”为由,认定“原告有理由相信被告杨国财有收取购房款的权利,亦有理由相信杨国财的行为代表九洋公司。”那么上诉人在此想问几个核心问题：1.何清富与杨国财在2015年4月6日签订《房地产买卖协议契约》时,何清富看到过《土地转让协议》、《补充协议》、《合作协议》吗?何清富看到过上诉人委托杨国财签订合同及收取房款的授权书吗?双方签订的《房地产买卖协议契约》上有项目部和上诉人的盖章吗?收据是上诉人财务部门出具的吗?杨国财是上诉人单位的职工吗?何清富与杨国财在2015年4月6日签订《房地产买卖协议契约》时,上诉人与杨国财的挂靠协议,事实上没有解除吗?何清富与杨国财双方在合同中约定的车库,难道在挂靠开发的批复房地产项目范围之内吗?一审认定:何清富有理由相信被告杨国财有收取购房款的权利,亦有理由相信杨国财的行为代表九洋公司。请问:相信的理由是什么?难道杨国财的脸上刻着“九洋公司”四个大字?难道九洋公司的法定代表人什么时候变更成了杨国财?本案明明是起合同纠纷,不是行政拆迁纠纷,一审法院却抛开合同法不提,以靖远县城乡规划局《整改通知书》、《限期拆除告知书》、《限期拆除决定书》、《限期拆除催告书》等均是针对九洋公司做出的为由,认为何清富要求上诉人连带退付购房款的请求于法有据。请间:到底有什么根据?合同法第52条、58条有这样的规定吗?一审判决自相矛盾,既然已经认定杨国财的行为是表见代理,为什么不按照表见代理的法律规定来判决,为什么要判决上诉人承担连带支付责任?上诉人的连带支付责任从何而来，何以为据?显然,一审此项判决错误,请求依法撤销。被上诉人何清富辩称，涉案小区的建设等县上认的是上诉人公司，是上诉人公司委托杨国财办理的这些手续，包括收房款，涉案车库不是我和杨国财共建的，杨国财的行为代表的是上诉人公司。一审被告杨国财述称，向何清富借款的事实我都认可，涉案车库的顶子和卷闸门都是被上诉人自己装的，是我和被上诉人共建的，车库和小区里的建筑物是有区别的，车库是违章建筑。车库的建造是我个人行为，与上诉人公司没有关系。何清富向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告立即返还原告交付的购车库款110000元、支付利息35200元（2018年3月21日-2019年2月21日，按月利率2%计算），共计145200元；2.由二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2009年，被告杨国财挂靠白银西区房地产开发有限公司（因企业改制变更为甘肃九洋房地产开发有限公司），与靖远县乌兰镇西关村委会签订《土地转让协议》、《补充协议》，约定由靖远县乌兰镇西关村委会提供能够用于房地产开发的土地（2553.7平方米，合3.29亩），交由被告杨国财全权负责开发。2015年4月6日，被告杨国财与原告签订了《房地产买卖协议契约》。约定将西关小区内1号楼对面开发的一间车库（一号楼北面由东向西第一间，结构为砖混结构，南北长6.6米，东西宽3.5米，建筑面积23.1平方米）出售给原告。原告向被告杨国财交付110000元购车库款，被告杨国财给原告出具收条一张。2018年3月21日，因被告所建出售给原告的这间车库属于违法建筑，被靖远县城乡规划局、靖远县城市管理综合执法局予以拆除。杨国财曾购买我的一辆车，车款是93000元，他只给了我50000元现金，尚欠我43000元，后来我又给了杨国财18000元现金，总共61000元，顶付购车库款。被告杨国财答应补偿我的损失49000元，加上欠我的61000元，一共110000元。写条子的具体时间是2017年或者2018年，合同是2015年签的，所以落款时间就让被告杨国财写成2015年。一审法院认定事实如下：2009年4月20日、5月8日，靖远县乌兰镇西关村民委员会与白银西区房地产开发公司签订了《土地转让协议》、《补充协议》，双方约定乌兰镇西关村委会同意将位于县城四道南巷北口东侧3.29亩土地转让予白银西区房地产开发公司用于开发建设。2009年5月12日，白银西区房地产开发公司与杨国财、王国军签订《合作协议》，约定由杨国财、王国军全程联系运作，实行挂靠合作的方式开发建设靖远西关小区住宅楼，即由杨国财、王国军向白银西区房地产开发公司交纳约定的挂靠管理费，并提供相应的资产担保后，在白银西区房地产开发公司对财务、销售、合同环节的监管下代表白银西区房地产开发公司与靖远县乌兰镇西关村实施联合开发，享有开发收益，承担开发过程中的纳税、债务等民事责任。2011年白银西区房地产开发公司成立白银西区房地产开发公司靖远西关小区项目工程部，由被告杨国财具体筹集资金进行开发建设。2013年12月17日，白银西区房地产开发公司变更为甘肃九洋房地产开发有限公司。2015年4月26日，被告杨国财作为甲方与原告何清富作为乙方签订《房地产买卖契约》，该协议约定：甲方自愿将座落在靖远县城四道南巷西关小区1号楼对面开发的一间车库（一号楼北面由东往西第一间，结构为砖混结构，南北长6.6米，东西宽3.5米，建筑面积为23.10平方米）出售给乙方，甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币110000元。靖远县城乡规划局、靖远县城市管理综合执法局查明，因九洋公司在靖远县四道南巷东侧开发建设的西关小区住宅楼项目，在建设过程中未按建设工程规划许可要求建设，擅自将规划绿地建设成4个停车库，压占消防回车场建成一座平房，共计面积290㎡。该项目违反建设工程规划许可内容，属于违法建筑。当事人的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》及《甘肃省城乡规划条例》等有关规定。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及《甘肃省城乡规划条例》第四十三条规定，靖远县城乡规划局于2017年12月21日向当事人九洋公司下达了《整改通知书》，2018年1月9日依法向当事人送达了《限期拆除告知书》（靖规限拆告字［2017］001号），2018年1月12日依法向当事人送达了《限期拆除决定书》（靖规限拆决字［2017］001号），2018年1月16日又依法向当事人送达了《限期拆除催告书》（靖规限拆催字［2017］001号），要求当事人于2018年1月18日自行拆除违法建筑，但当事人在规定的期限内未履行拆除义务。靖远县城乡规划局、靖远县城市管理综合执法局于2018年3月21日联合发出强制拆除违法建设公告，经报请靖远县人民政府责成相关部门决定于2018年3月27日对当事人九洋公司在四道南巷东侧西关小区住宅楼院内建设的车库和平房进行强制拆除。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的，合同无效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当事人意思表示一致，可以签订合同，但合同不得违反法律法规强制性规定，否则无效。本案中，双方当事人交易的房屋并未取得有关部门审批，涉案房屋因系违法建筑，属不可交易物，故原告何清富与被告杨国财签订的《房地产买卖协议契约》无效。违章建筑买卖合同属效力待定合同，而非一定无效，其效力取决于建筑人是否补办相关手续这一特定事实，依法补办相关手续的，违章建筑从违法转为合法，合同有效，不能补办相关手续，则合同无效。本案涉案房屋，被告杨国财称已报批补办相关手续，而无结果，故合同无效。被告杨国财明知房屋建设未取得相关审批手续，不具备合法产权，而将其出卖给原告何清富，负主要过错，原告因未尽谨慎审核义务，担次要责任。本案争议焦点是合同效力及其后续问题处理。鉴于涉案房屋属违章建筑并已被强拆，故涉案买卖协议属无效。其后续问题应按缔约过失责任的原则予以处理，因涉案违建房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。所涉及的直接经济损失主要就是建筑成本和购房款利息。鉴于被告杨国财违章建房出售，其过错程度明显，但原告何清富亦未尽审慎注意义务，亦存相应过错。但因违章房屋是先建成再出售，并非双方协议合建，故何清富是否购买该房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与原告之审慎注意义务之间并无因果关系，依缔约过失责任理论，该建筑成本损失不属缔约过失责任应予分担赔偿之范围，故杨国财应自行承担建筑成本损失。九洋公司与靖远县乌兰镇西关村民委员会签订了《土地转让协议》、《补充协议》，约定乌兰镇西关村委会同意将位于县城四道南巷北口东侧3.29亩土地转让予九洋公司开发建设。2009年5月12日，九洋公司与杨国财、王国军签订《合作协议》，约定由杨国财、王国军全程联系运作，实行挂靠合作的方式开发建设靖远西关小区住宅楼，即由杨国财、王国军向九洋公司交纳约定的挂靠管理费，并提供相应的资产担保后，在白银西区房地产开发公司对财务、销售、合同环节的监管下代表白银西区房地产开发公司与靖远县乌兰镇西关村实施联合开发，享有开发收益，承担开发过程中的纳税、债务等民事责任。2011年九洋公司成立靖远西关小区项目工程部，由被告杨国财具体筹集资金进行开发建设。对于原告而言，因该西关小区项目由被告杨国财具体筹集资金进行建设开发，是实际的开发建设者，故原告有理由相信被告杨国财有收取购房款的权利，亦有理由相信杨国财的行为代表九洋公司。再者，靖远县城乡规划局《整改通知书》、《限期拆除告知书》、《限期拆除决定书》、《限期拆除催告书》等均是针对九洋公司做出的，故原告要求被告九洋公司连带退付购房款的请求于法有据。被告九洋公司抗辩理由不成立，本院不予采信。关于返还数额问题，双方认可购房款金额69000元，予以认定；对于另外的41000元，原告诉称是被告杨国财答应的利息损失，因《房地产买卖协议契约》无效，且双方均有过错责任，故损失由原告自己承担。综上所述，原告的部分诉讼请求理由成立，本院予以支持；二被告的抗辩意见于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告何清富与被告杨国财签订的《房地产买卖协议契约》无效；二、被告杨国财向原告何清富退付购房款69000元，于本判决生效后三十日内履行完毕；三、甘肃九洋房地产开发有限公司对上述第二项给付义务承担连带支付责任；四、驳回原告何清富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1525元，减半收取762.50元，由被告杨国财负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审认定的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人甘肃九洋房地产开发有限公司应否承担连带支付责任。2009年5月12日，九洋公司与杨国财、王国军签订《合作协议》，约定由杨国财、王国军全程联系运作，实行挂靠合作的方式开发建设靖远西关小区住宅楼，即由杨国财、王国军向九洋公司交纳约定的挂靠管理费，并提供相应的资产担保后，在白银西区房地产开发公司对财务、销售、合同环节的监管下代表白银西区房地产开发公司与靖远县乌兰镇西关村实施联合开发，享有开发收益，承担开发过程中的纳税、债务等民事责任。2011年九洋公司成立靖远西关小区项目工程部，由被告杨国财具体筹集资金进行开发建设。对于被上诉人何清富而言，因该西关小区项目由杨国财具体筹集资金进行建设开发，是实际的开发建设者，故何清富有理由相信杨国财有收取购房款的权利，亦有理由相信杨国财的行为代表九洋公司。再者，靖远县城乡规划局《整改通知书》、《限期拆除告知书》、《限期拆除决定书》、《限期拆除催告书》等均是针对九洋公司做出的，故何清富要求九洋公司连带退付购房款的请求于法有据。上诉人九洋公司上诉称，其与杨国财已经解除了挂靠协议，但未能提供相关证据予以证实，且是否解除挂靠协议无法对抗善意第三人，故对上诉人的该上诉请求不予支持。综上所述，上诉人甘肃九洋房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1525元，由上诉人甘肃九洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 燕审判员 张生国审判员 张霞明二〇一九年十二月六日书记员 陈琴娜