广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终15552号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社，住所地广东省广州市黄埔区南岗街沙步社区居委会综合大楼。法定代表人：岑影丝，该公司理事长。委托诉讼代理人：汪天可，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何怡，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：苏志超,男,1971年4月28日出生,汉族,住广东省广州市开发区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州同庆商贸有限公司,住所地广东省广州市黄埔区沙步一横路****。法定代表人：秦丽欢，该公司董事长。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈新胜，广东为峰律师事务所律师。上诉人广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社（以下简称“沙步联合社”）因与被上诉人苏志超、广州同庆商贸有限公司（以下简称“同庆公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。上诉人沙步联合社的上诉请求为：1.维持一审判决第二项、第三项，撤销一审判决第一项，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.撤销一审判决第四项，改判确认被上诉人与上诉人的《协议书》《租赁合同》已于2017年12月20日解除，两被上诉人立即将位于黄埔东路××路段南侧沙步大路与鹿步路之间37168平方米的地块及上盖全部物业腾空交还上诉人，两被上诉人向上诉人支付37168平方米地块自2010年2月1日起至实际交还地块及物业之日的租金，暂计至2018年3月31日为16851042元，利息按年利率6%暂计至2018年3月31日为4750098.38元；3.本案的全部诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决已查明《租赁合同》签订在后，但又认定《租赁合同》仅是对《协议书》的补充约定，并未变更《协议书》的内容，该认定与事实不符。事实上，签订在后的《租赁合同》已变更了《协议书》中关于租金交付的相关约定（免租期满即交租）及违约责任条款。因被上诉人未交租已超过8个月，解除合同条件已成就。原审法院判决上诉人于2017年12月20日单方解除《协议书》、《租赁合同》的行为无效，实属认定事实错误；二、上诉人已经交付绝大部分土地，失去了土地权益且向实际土地所有人交付巨大租金；而被上诉人获得巨大利益，放任土地空置不建设，造成上诉人更大利益损失，导致上诉人集体资产长期流失。由此，双方协议应当依法解除，且被上诉人应当交付租金。判决严重违反公平原则，依法应予撤销。三、在《协议书》、《租赁合同》已解除的情况下，被上诉人理应根据法律规定及合同约定，将涉案地块及物业腾空交还上诉人，并按《协议书》及《租赁合同》的约定，按照已交付土地面积向上诉人支付自2010年2月1日起至实际交还标的地块的租金及利息。四、原审判决认定租赁合同中关于自编C栋建筑物在2014年12月6日之后应为无效、E栋建筑物未经规划验收自始无效，但却并未按照《合同法》关于合同无效处理的相关规定判决返还该两栋建筑物，实属适用法律错误。五、上诉人与被上诉人原签订的《协议书》、《租赁合同》约定涉案地块建成综合批发市场，且规划部门明确为临时商业建筑。而根据黄埔区政府2019年3月15日对沙步旧村改造实施方案的批复，涉案地块的规划已经改变，原可建面积为18990平方米的临时商业用地性质改变为可建面积为15万平方米的村民复建住宅永久用地，因此上诉人与被上诉人双方签订的原租赁合同目的已经不能实现，依法应予解除。原审法院遗漏查明该重要事实并据此作出错误判决，请求二审法院在查明事实基础上予以改判。被上诉人辩称，上诉人的反诉，我方在一审时已明确是不成立的，本诉是要求法院确认上诉人解除合同的行为无效，而反诉诉请第一项是要求法院确认其解除合同的行为是有效的，这不构成反诉，是针对本诉的反对答辩意见。本诉成立与否，或者说一审法院支持或驳回原告的本诉就实际上解决了上诉人的反诉第一项请求。本诉与反诉第一项是非此即彼的关系，是一审法院必须解决的关系，故该请求应是答辩意见。故本案反诉第一项是不成立的。而反诉的其他请求是基于其反诉第一项请求成立的前提下的，故该第一项不成立，后面的几项也是不成立的。之所以我方不上诉，是基于诉讼是解决问题的手段，而非目的。故既然一审法院已确认了双方合同的合法性、有效性，故我方有了协商的基础，但我方不上诉并不代表我方认可上诉人的反诉请求。被上诉人苏志超、同庆公司辩称，上诉人的上诉请求无理由，请求法院依法驳回。上诉人的反诉，我方在一审时已明确是不成立的，我方要求一审法院不要接纳上诉人的反诉诉请，将两案合并审理，但是一审法院仍然接受了上诉人的反诉请求。之所以称反诉不成立，本诉是要求法院确认上诉人解除合同的行为无效，而反诉诉请第一项是要求法院确认其解除合同的行为是有效的，这不构成反诉，是针对本诉的反对答辩意见。本诉成立与否，或者说一审法院支持或驳回原告的本诉就实际上解决了上诉人的反诉第一项请求。本诉与反诉第一项是非此即彼的关系，是一审法院必须解决的关系，故该请求应是答辩意见。故本案反诉第一项是不成立的。而反诉的其他请求是基于其反诉第一项请求成立的前提下的，故该第一项不成立，后面的几项也是不成立的。之所以我方不上诉，是基于诉讼是解决问题的手段，而非目的。故既然一审法院已确认了双方合同的合法性、有效性，故我方有了协商的基础，但我方不上诉并不代表我方认可上诉人的反诉请求。故上诉人的上诉请求我方要求二审法院予以驳回。苏志超、同庆公司向一审法院起诉请求:确认沙步联合社单方面解除合同行为无效。庭审中，苏志超、同庆公司明确合同是指其与沙步联合社于2009年3月31日签订的《协议书》《租赁合同》及无签署日期的《房屋租赁协议书》。沙步联合社向一审法院提出反诉请求：1.确认苏志超、同庆公司与沙步联合社签订的《协议书》《租赁合同》《房屋租赁协议书》已于2017年12月20日解除；2.苏志超、同庆公司立即将位于黄埔东路××路段南侧沙步大路与鹿步路之间37168平方米的地块（以下简称标的地块）及在标的地块上的全部物业腾空交还给沙步联合社；3.苏志超、同庆公司立即向沙步联合社支付以下费用：（1）标的地块租金及利息：按计租面积37168平方米，自2010年2月1日起计至苏志超、同庆公司实际交还标的地块及物业之日止。暂计至2018年3月31日的租金共计16851042元，利息按年利率6%暂计至2018年3月31日为4750098.38元；（2）属于沙步联合社13%物业的费用及利息：按计租面积2468.73平方米及每平方米每月30元的标准，自2013年10月26日起计至苏志超、同庆公司实际交还该等物业之日止。暂计至2018年3月31日的费用共计3942561.81元,利息按年利率6%暂计至2018年3月31日为682575.2元；（3）尚欠的保证金100万元及利息（按年利率6%计算）计至实际清偿日止。保证金及利息暂计至2018年3月31日为1839500元；4.本案诉讼费由苏志超、同庆公司承担。一审法院经审理查明：2007年6月13日，广州市人民政府向沙步联合社颁发06集有第有11000007号土地所有权证，载明地号为1200800880018、总面积为101.0543公顷的土地为沙步联合社所有，其中农用地8.7224公顷、建设用地86.3256公顷、未利用地6.0063公顷。2008年4月30日，沙步联合社（甲方）与苏志超（乙方）签订《沙步无纺布综合批发市场项目投资合作意向书》，约定双方就沙步无纺布综合批发市场项目达成合作意向，甲方将建设范围内的土地交由乙方承租，租期为25年，免租期为一年，第一年租金按3.75元/月/平方米计算，第三年起，每年递增5%。乙方负责项目的全部硬件设施建设投入（包括土建、装饰、市政、环境建设等），负责项目的招商引资、对外宣传、项目日常运营管理，按期向甲方交纳租金。该意向书第三条第4款约定乙方签订意向书后一周内向甲方交纳壹佰万元诚意金，签订正式租赁合同后三天内再向甲方交纳肆佰万元保证金。正式签订合同后可用于逐月抵消租金，直至完全抵消。若乙方单方违约，则诚意金不再退回。第四条约定双方同意按分成建筑面积方式分享项目收益，其中甲方占13%建筑面积比例，也可以甲方收取固定收益方式分享项目收益。第六条约定本意向书是双方合作的基础，甲乙双方的具体合作内容以双方的正式合同为准。该合作意向书还约定了双方其他责任。2009年3月31日，沙步联合社（甲方）与苏志超（乙方）签订《协议书》，约定双方同意就广州市黄埔东路××路段南侧沙步大路与鹿步路之间，占地面积约5万平方米的地块（以下简称标的地块）的开发建设、经营进行合作，地块，地块的四至及其具体的占地面积详见本合同的附件一期限为25年，自2009年1月1日起算，其中免租期为一年，自2009年2月1日起至2010年1月31日止。第1.2条约定，标的房屋指按照规划行政主管部门批准的建筑指标，由乙方于标的地块负责出资及安排兴建的建筑物、构筑物及附属设施全部，包括但不限于房屋、公共道路、通道和具有标识性的建筑物、构筑物等。第2.1条约定，乙方同意向甲方支付500万元的保证金，该保证金应于本协议签署后的15个工作日内支付完毕。扣减根据意向书约定已向甲方支付的100万元，乙方只需另行支付400万元。第4.1条约定，甲方负责标的房屋和标的设施的工程报建，并应于2009年6月30日前取得有关行政主管部门应核发的建设许可文件，该许可文件包括但不限于指由广州市城市规划局黄埔分局出具的《关于沙步“大卖场”地块环境整治规划设计条件的复函》，以确保标的房屋和标的设施建设的合法性。乙方对标的房屋的工程报建负有协助义务。第4.2条约定，如因甲方原因在2009年6月30日前未能取得有关行政主管部门核发的建设许可文件，致使乙方无法合法施工建设的，免租期限和租赁期限相应的顺延。第4.4条约定，本协议双方确定和同意，在现有条件下，标的地块和标的房屋的建设以临时建筑办理工程报建。双方也同意，在乙方要求时，甲方应将标的房屋申报为永久建筑，具体由双方另行协商确定。第6.1条约定，乙方根据规划设计图纸、建筑标准（最终以政府主管部门的批准为准）、施工图，负责于标的地块兴建房屋。第6.3条约定，甲乙双方同意，标的房屋的建设期为3年，自以下条件全部成就之日起计算：取得标的房屋建设所需的《关于沙步“大卖场”地块环境整治规划设计条件的复函》，甲方已将标的地块按本协议约定条件整体交付给乙方。第6.6条约定，乙方将标的房屋进行分期建设和分期投入经营使用的，在未出现工期延误的事由时，建设期满后，乙方如未能按本协议9.1条的约定将甲方享有的权益交付甲方的，乙方应按应交付而未交付的建筑面积每平方米每月30元的标准向甲方支付费用，直至应交付的建筑面积交付完毕之日止。第8.1条约定，甲方分两期将标的地块整体交付乙方使用，第一期甲方应于2009年6月30日前整体交付完毕（第一期应交付的标的地块指按附件一所示的用地范围，但附件二所示的S3-1的地块约6325平方米以外的用地除外），第二期应在2010年12月31日前整体交付完毕（该期应交付的标的地块即附件二所示的S3-1的地块）。第8.2条约定，如甲方未能按上述8.1条约定的期限整体交付的，交付的完成时间为自标的地块全部交付完毕之日起计算。第8.6条约定，甲方逾期交付第一期的标的地块的，乙方的免租期在约定的基础上按逾期交付的时间相应的增加和顺延。甲方逾期交付第二期的标的地块的，乙方的免租期在约定的基础上按逾期交付的时间相应的增加和顺延，且乙方有权迟延支付第一期应付甲方的租金，直至甲方将第二期的应交付的标的地块整体交付完毕之日止。第9.1条约定，甲乙双方一致同意，按分配标的房屋建筑面积的方式进行权益分配，即按规划建设行政主管部门批准的标的地块可建设的建筑面积计算，按甲方享有13%，乙方享有剩余的87%进行分配。第9.3条约定，甲方除按本协议第9.1条约定享有的权益外，其他所有的权益均归属乙方，该权益包括但不限于：乙方出租标的房屋、标的设施产生的收益；乙方提供物业管理服务产生的收益；乙方对标的房屋、标的设施的改造产生的收益；乙方其他经营产生的收益。第10条约定，甲方保证乙方享有标的地块和标的房屋25年的使用权。为确保乙方合法占有、使用乙方享有部分标的地块和标的房屋，双方同意另行签署《租赁合同》。第11.1条约定，甲方保证在本协议签署前和签署后，非经乙方的书面同意，没有和将来也不对标的地块向乙方以外的第三人进行出租、出售、抵押、赠与等处分措施，否则，因此造成乙方损失的，甲方应向乙方负全额损害赔偿责任。本协议签署后，如甲方部分或者全部出售标的地块或标的房屋的，甲方应提前90天书面通知乙方，同等条件下，乙方享有优先购买权。第11.2条约定，甲方负有按约定完成标的房屋工程报建的义务，以确保乙方工程施工的合法。第11.3条约定，在现有条件下，标的地块是以临时建筑进行工程报建，在此情况下，在有关政府主管部门批准的使用期限届满前，甲方负有办妥续期的手续，以确保乙方经营使用标的房屋、标的设施的合法性。如因甲方原因未能办妥标的地块和标的房屋的续期的，导致乙方无法按本协议和租赁合同的约定合法使用标的地块和标的房屋的，在办妥标的地块和标的房屋续期手续前，按以下方式处理：11.3.1乙方有权继续占有、使用标的地块和标的房屋；11.3.2免除乙方在此期间缴交租金的义务；11.3.3租赁合同约定的租赁期限自动地相应顺延……第12.6条约定，乙方应按本协议和双方另行签订的《租赁合同》的有关约定向甲方支付租金，租金自2009年2月1日起算，但2009年2月1日至2010年1月31日为免租期，免租期间，除本协议或双方另有约定外，乙方无需向甲方支付任何费用。第12.7条约定，自双方约定的乙方对标的地块和标的房屋享有25年的占有使用权届满后，标的房屋的所有权即无偿归属甲方所有。第14.1条约定，甲方负责办妥标的地块和标的房屋的续期使用手续，并自行承担相关的费用。如确因非甲方原因的客观原因导致标的地块和标的房屋未能获得续期使用的，并且被有关政府主管部门强令拆迁搬离的，双方同意互不承担责任。第18.4条约定，甲方同意，在本合同签署后，乙方有权将本协议的权利义务让渡与乙方指定的公司法人（项目公司）。自乙方通知甲方将本协议的权利义务让渡与乙方指定的公司法人（项目公司）之日起，乙方即退出本合同关系，无需承担本协议的任何义务，本协议的权利义务即由乙方指定的公司法人（项目）承受。该协议附件一为《总平面与绿地系统规划图》，附件二为《黄埔沙步社区“大卖场”面积测量图》，附件二显示的地块由S1、S2、S3、S4组成，S1+S2+S3+S4为50998.5125平方米（未包括S3-2），S3-1地块的面积为6325.2981平方米。双方当事人确认标的地块四至为附件二所示，除了S3-2的地块外，其余都是标的地块的范围。为查明标的地块的权属与性质，一审法院分别于2018年9月27日、11月28日向广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局发出《调查函》，上述单位函复如下：一、2012年全市开展农村集体土地所有权总登记，该局按规定收回并注销了原核发的2006集有11000007号《集体土地所有证》，该地块部分已办理集体土地所有权确权登记，权利人分别为广州市黄埔区南岗街沙步小塘股份经济合作社农民集体、广州市黄埔区南岗街沙步西联股份经济合作社农民集体、广州市黄埔区南岗街沙步沙五股份经济合作社农民集体、广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社农民集体，另有部分区域查无土地登记情况；二、经核查，拟用地范围内，控规控制为村庄建设用地（一类工业用地）、村庄建设用地（一类物流仓储用地）、村庄建设用地（二类居住用地）、二类居住用地、城市道路用地、公园绿化防护用地。广州市黄埔区南岗街沙步沙五股份经济合作社于2019年1月22日出具《情况说明》，主要内容为：其于2009年12月22日与同庆公司签订了《租赁合同》，由该社将位于广州市黄埔区南岗街沙步一横路18号的沙步工业区厂房及商铺各一栋租赁给同庆公司使用，租赁场地范围包括厂房及商铺共计4052平方米，以及上述厂房、商铺周边的空地（已砌墙围蔽），该社将上述场地交付给同庆公司承租使用至今，上述建筑物及空地的权属均为该社所有，围墙围蔽范围以外的区域不属于该社。该协议附件五为广州市黄埔区南岗沙步西联股份经济合作社、广州市黄埔区南岗沙步何巷股份经济合作社、广州市黄埔区南岗沙步小塘股份经济合作社、广州市黄埔区南岗沙步沙西股份经济合作社（甲方、出租方）与沙步联合社（乙方、承租方）签订的《土地使用权租赁合同》，约定甲乙共五方组成集约经营方，将位于黄埔区南岗街沙步居委会沙步工业村范围内的土地建设成为沙步大卖场项目，租赁期为28年，自2008年1月1日起至2035年12月31日，乙方须于每月15日前向甲方交付当月租金。沙步联合社提交《沙步经联社历年支付给经济社关于大卖场地租明细表》及广州市黄埔区南岗沙步小塘股份经济合作社出具的多份收据，拟证明其根据上述《土地使用权租赁合同》垫付了标的地块的租金。同日，苏志超（乙方、承租方）与沙步联合社（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定双方根据《协议书》的约定达成如下约定：乙方享有协议书所称的标的房屋的建筑面积87%的权益，甲方将该部分房屋（以下简称租赁房屋）和附属设施以及标的房屋的占地范围的土地（以下简称租赁标的物）出租给乙方使用。根据协议书约定，租赁房屋的范围和建筑面积是指除甲方按协议书约定享有的13%部分外的范围，均属于本合同所称的租赁房屋的范围。租赁期限为20年，具体为2009年1月1日起至2028年12月31日止。租赁房屋和租赁标的物的租金按协议书所称的标的地块的占地面积计算，并自本合同约定的免租期届满之日起算。计算租金的占地面积以乙方实际用地范围为限，具体按以下方式确定：扣减甲方按协议书享有的建筑面积的基底面积；扣减标的地块已有的道路面积，具体由双方另行实测确定；扣减规划道路的面积，具体由双方另行确定；甲乙双方应在本租赁合同签署之日起6个月内确定计算租金的具体面积。免租期满后，起计租金为每平方米每月3.75元，自第四年起，按上一年度的租金标准，每年递增5%，具体为2010年2月1日至2011年1月31日每月每平方米租金为1.875元，2011年2月1日至2011年12月31日每月每平方米租金为3.75元，2012年1月1日至2012年12月31日每月每平方米租金为3.9375元，2013年1月1日至2013年12月31日每月每平方米租金为4.134375元，2014年1月1日至2014年12月31日每月每平方米租金为4.34109375元，2015年1月1日至2015年12月31日每月每平方米租金为4.558148438元，2016年1月1日至2016年12月31日每月每平方米租金为4.786055859元，2017年1月1日至2017年12月31日每月每平方米租金为5.025358652元，2018年1月1日至2018年12月31日每月每平方米租金为5.276626585元，2019年1月1日至2019年12月31日每月每平方米租金为5.540457914元。乙方应于每月25日前，将当月的租金支付至甲方指定的银行账户。第6.1条约定，甲方有权依本合同约定，向乙方收取租金。第7.1条约定，乙方应依本合同约定，依时向甲方支付租金。第8.1条约定，如因乙方单方面原因延迟支付本合同约定的费用超过8个月的，甲方有权单方书面通知乙方解除本合同。第8.4条约定，租赁期限内因政府征用、拆迁的，按协议书的有关约定执行。上述协议及合同签订后，沙步联合社（甲方，出租方）与苏志超（乙方，承租方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将《租赁合同》项下租赁房屋和租赁标的物出租给乙方，租赁期限为5年，自《租赁合同》租赁期限届满之日起计算，租金按《租赁合同》约定的标准顺延计算，起计租金以《租赁合同》最后一年的标准递增5%计算。2009年7月15日，苏志超向沙步联合社发出《关于让渡权利义务的通知》，内容为：“根据与贵社于2009年3月31日签订的《协议书》第18.4条的约定，现特通知贵社，现我将协议的全部权利义务让渡给广州同庆商贸有限公司，我退出协议关系，协议约定的全部权利义务概由广州同庆商贸有限公司承受”。2009年7月15日，同庆公司向沙步联合社发出《关于接受权利义务让渡的通知》称就苏志超将《协议书》全部权利义务让渡予以接受，此后协议约定的全部权利义务概由其承受。2009年12月31日，广州市城市规划局黄埔区分局向沙步联合社作出穗黄规字[2009]138号《关于环境整治方案的意见函》，主要内容为：沙步联合社拟对沙步一横路以南、××前路两旁地块通过环境整治途径建设“沙步大卖场”项目的来函及有关资料收悉。经审查，函复如下：一、经报请区政府审批，同意你单位按所报方案进行环境整治，但不得改变原有建筑的产权性质，不得扩大原有建筑的用地范围，不得出现违法填土行为。二、拟整治项目为7栋2层临时商业建筑（其中1栋含停车功能），总建筑面积为26766平方米，具体退缩及间距情况详见总平面图。十四、可按规定进行测量放线，并在确认建筑间距符合要求后向我局申请办理验线手续，申领《关于同意环境整治方案的函》。验线前须提供《测量放线册》《公证书》等相关资料、整治项目完成后应申请办理验收手续，验收合格后方可投入使用。十五、拟整治项目为临时建设，该建筑自验收之日起使用两年，期满后须无条件自行拆除或到我局办理延期使用手续，否则按违法建设处理。使用期间，如因国家或地方城市规划、建设管理需要，我局有权做出提前拆除的决定，并不给予任何安置和补偿。你单位应就此出具自愿进行整治并承担由此引起的全部责任和临时建设在城市规划建设管理需要时无条件自行拆除的保证函。同时，你单位应保证严格按我局审批的图纸及复文要求进行整治，并且不得擅自改变其使用功能，否则你单位将接受违法建设处理并承担由此所产生的一切后果。请你单位就本条内容办理公证手续，在验线前将《公证书》送我局存档。2010年1月12日，沙步联合社根据《关于环境整治方案的意见函》第十五条的要求向广州市城市规划局黄埔区分局出具《保证书》，并于当日至广东省广州市萝岗公证处就该保证书上的签名盖章办理公证。2010年4月6日，广州市规划局黄埔分局作出穗黄规字[2010]7号《关于同意环境整治方案的函》，同意沙步联合社按照2010放40057号《放线测量记录册》所核定的位置在沙步一横路以南、××前路两旁地块内进行环境整治，整治内容为3栋2层临时商业建筑（自编A、B、C栋），总建筑面积10265.6平方米。2010年9月13日，广州市规划局黄埔分局作出穗黄规字[2010]27号《关于同意环境整治方案的函》，同意沙步联合社按照2010放40466号和40620号两份《放线测量记录册》所核定的位置在沙步一横路以南、××前路两旁地块内进行环境整治，整治内容为4栋2层临时商业建筑（自编D、E、F、G栋），总建筑面积16500.4平方米。2013年2月28日，广州市规划局黄埔分局作出穗黄规字[2013]1号《关于环境整治工程规划验收问题的复函》，同意沙步联合社建设的1幢2层临时商业建筑（自编C栋）通过规划验收，总建筑面积为2312平方米。上述工程为临时建筑，同意临时使用两年（自2012年12月7日起至2014年12月6日止），不得申请办理产权确认手续，逾期须无条件自行拆除该临时商业建筑或到该局申请办理延期使用手续，否则按违法建设处理。广州开发区国土资源和规划局、广州市黄埔区国土资源和规划局在复函中还回复，自编C栋、E栋的建筑物除办理了上述手续外，未办理其他规划手续，另该局只于2018年4月出具了《有关出具沙步大卖场有关规划意见的复函》（穗开国规函[2018]1585号）。沙步联合社提交穗黄规字[2009]138号《关于环境整治方案的意见函》的附图，拟证明广州市规划局黄埔分局同意其在涉案土地上建设7栋建筑物的建筑面积。该附图显示自编C栋规划面积为2117.2平方米，自编E栋规划面积为2400.1平方米。沙步联合社称建成后只有自编C栋通过规划验收，总的建筑面积为2312平方米，自编E栋未验收，所以不知道实际的建筑面积。苏志超与同庆公司对沙步联合社提交的附图没有意见，称自编E栋建成后的实际建筑面积大于规划建筑面积，但没有实际验收，所以不清楚实际的建筑面积。2015年11月17日，沙步联合社收到同庆公司发出的《关于有关租金事宜的函》，主要内容为：由于沙步村已纳入整体的旧村改造范围，在双方签署《协议书》后不久，即接到沙步联合社上级单位要求停止对标的地块大范围改造建设，故同庆公司为了配合沙步村的整体旧村改造，没有进一步对地块进行大范围的改造建设。依协议约定，沙步联合社未完全按约定将地块交付使用，截至2015年11月17日第二期约定的地块仍未交付使用。2016年11月3日，沙步联合社向同庆公司发出《关于催收“大卖场”地块2016年租金的函》，称自2010年2月1日开始计租起，同庆公司已有6年零9个月的时间没有交租，经协商，广州大广投资有限公司已承诺负担2015年12月以前的租金，向同庆公司催收2016年1至10月的租金2115922.5元（211592.25×10）。同庆公司于2016年12月1日复函称，沙步联合社未交付第二期地块，同庆公司依约定无支付租金的义务，且为支持沙步联合社开展城中村改造同庆公司才未继续进行投资建设。2017年3月20日，沙步联合社向同庆公司发出《关于催收“大卖场”项目地块租金的函》，向同庆公司催收2010年2月至2017年2月的租金合计1607.317425万元。同庆公司收到该函后在该函上回复“本公司对以上数据存在异议，请核对”。2017年12月6日，沙步联合社再次向同庆公司发出《关于催收“大卖场”项目地块租金的函》，向同庆公司催收2010年2月至2017年5月的租金合计1624.4739万元。同庆公司收到该函后在该函上回复“我司对以上内容及数据存在异议”。2017年12月19日，沙步联合社委托广东金领律师事务所律师向苏志超、同庆公司发出《律师函（解除合同及收回土地）》，内容为：苏志超、同庆公司经多次催告拒不向沙步联合社支付标的地块租金，未交付属于沙步联合社的13%物业，亦未支付属于沙步联合社13%物业的费用，已严重违反合同约定，沙步联合社有权依法行使解除权，故通知如下：1.沙步联合社即日起解除与苏志超、同庆公司签订的《沙步无纺布综合批发市场项目投资合作意向书》《协议书》《租赁合同》《房屋租赁协议书》；2.苏志超、同庆公司在收到该函之日起三十日内将标的地块（37168平方米）及在标的地块上的全部物业腾空交还给沙步联合社；3.苏志超、同庆公司按约向沙步联合社支付标的地块自2010年2月1日起至标的地块及物业实际交还之日止的租金及利息、自2013年10月26日起至标的地块及物业实际交还之日止属于沙步联合社13%物业的费用及利息。苏志超、同庆公司于2017年12月20日收到该律师函后，于2018年1月18日向沙步联合社发出《广州市南岗街沙步股份经济联社解除合同及收回土地通知的回函》，不同意沙步联合社律师函中的主张。关于涉案土地的交付情况。2010年10月27日，沙步联合社（甲方）与同庆公司（乙方）签订《确认书》，就标的地块计算租金的面积达成约定：甲乙双方一致确认，标的地块计算租金的面积合计按43864平方米计算，其中，甲方已交付乙方使用的计算租金的面积为37168平方米。未交付乙方使用的计算租金面积为6696平方米。2012年2月21日，同庆公司向沙步联合社发出《情况报告》，主要内容为：双方所签署的合同约定由沙步联合社负责于2010年12月31日前将全部标的地块（面积合计为43864平方米）交付同庆公司进行开发建设，但沙步联合社均未如期将该项目的全部用地交付同庆公司建筑使用，至2012年2月21日，沙步联合社仍有标的6349平方米和1809平方米的建筑用地保留旧有的建筑物未如期拆迁完毕并且交付同庆公司使用，已引致同庆公司建筑工程施工未能如期进行，导致部分已建设施工完成的建筑物未能统一进行工程竣工及消防验收等事宜。2012年3月20日，同庆公司向沙步联合社发函，称沙步联合社第一期仍有1809平方米的地块未交付同庆公司，第二期则完全没有交付，根据广州市规划局黄埔分局穗黄规字[2010]7号、穗黄规字[2010]27号文的要求，已导致同庆公司建筑工程施工无法按期进行，导致部分已建设施工完成的建筑物也未能合法办理工程竣工及消防验收等手续，临时建设的有效期限也即将届满，将导致同庆公司无法合法进行建设，要求沙步联合社收到该函后三天内商讨具体的解决方案。2013年6月7日，同庆公司向沙步联合社发出《关于大卖场项目建筑用地移交回复函》，称就沙步联合社租赁给同庆公司开发大卖场项目中位于沙步一横路的余下建筑用地（即沙步小塘经济社1172平方米）及原有西联经济合作社属地（建筑物大排档占地面积为347平方米），两者合计为1519平方米的待建用地，同庆公司于2012年7月26日收到沙步联合社《关于大卖场项目建筑用地移交的函》后，经多番协调接管均受到原有大排档租户及不明身份人士的阻拦和干预，期间同庆公司与沙步联合社多次沟通协调交接事宜，均未能妥善解决，故该地块至今均未实质履行交付同庆公司使用及管理。庭审中，苏志超、同庆公司称第一期地块有1519平方米未交付，其中大排档的房子占地面积347平方米，大排档周边是1172平方米，第二期地块没有交付，并提交了时间为2010年10月20日的《大卖场项目用地面积交付使用统计表》及平面附图予以证明。沙步联合社确认上述统计表和附图的真实性，但称其未交付使用的土地面积为6696平方米，包括西联社的347平方米及沙四社的6349平方米，但之后其又向苏志超、同庆公司移交了西联社的347平方米用地，苏志超、同庆公司接收该347平方米土地后，随即将该部分用地连同此前已交付的小塘社1172平方米用地砌墙围蔽至今，苏志超、同庆公司已实际控制管理上述土地，即沙步联合社已移交完毕第一期用地，未移交地块仅第二期土地，面积为6349平方米，沙步联合社并提交了西联社347平方米及小塘社1172平方米的现状图予以证明。关于保证金的支付情况。沙步联合社提交时间为2008年5月4日、2010年11月24日、2010年12月2日、2010年12月22日的《广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社收据》，拟证明苏志超、同庆公司延迟支付400万元保证金，且另有100万元保证金至今未付。其中2008年5月4日的收据载明收到诚意金1000000元，另三份收据均载明“今收到苏志超（广州同庆商贸有限公司）大卖场地块保证金1000000元”。沙步联合社提交落款日期为2012年8月28日的《关于履行的函》，拟证明其向苏志超催缴拖欠的100万元保证金。苏志超、同庆公司对该函不予确认，称合同约定的保证金是500万元，已支付400万元，剩余100万元未支付是因为当时约定的是地块交齐后再支付余下的100万元，但地块没有交齐，所以没支付。沙步联合社提交了2011年至2018年期间的穗规函[2011]8070号《关于组织公示的函》、[2011]3号《广州市“三旧”改造工作领导小组会议纪要》、穗规策委会[2011]6号《会议纪要》、[2012]9号《广州市“三旧”改造工作办公室办公会议纪要》、穗土委纪[2013]2号《广州市土地管理委员会会议纪要》、穗埔开更新办会纪[2017]5号《会议纪要》《广州市黄埔区城市更新局2018年部门预算》[2018]59号《会议纪要》，拟证明根据广州市黄埔区的城市更新规划方案，包括标的地块在内的沙步项目已纳入三旧改造范围，涉案的《协议书》《租赁合同》等已无法继续履行。2018年4月9日，沙步联合社向广州开发区、广州市黄埔区国土资源和规划局提交《关于沙步大卖场临建项目续期开发的请示函》，请示标的地块上余下5栋未能开发建设的建筑物的续期开发建设事宜。广州开发区、广州市黄埔区国土资源和规划局于2018年4月27日作出穗开国规函[2018]1585号《关于出具沙步大卖场有关规划意见的复函》，函复如下：根据《广州市城乡规划程序规定》第四十八条的规定，沙步联合社请示续期开发建设的5栋建筑项目属于商业设施，不符合申请临时建设工程规划许可的条件。另标的地块已纳入城中村改造范围，目前区城市更新部门正在牵头推进旧村改造工作，建议沙步联合社可在旧村改造工作中统筹考虑商业等有关设施的规划建设问题。沙步联合社还提交了《大卖场补偿款明细表》及多份与案外人签订的《房屋拆迁补偿合同》《拆迁补偿协议》，拟证明：沙步联合社依据《协议书》的约定将涉案土地上的建筑物拆除，据此向被拆迁人支付了约473万多元的拆迁补偿款。经一审法院释明，双方当事人均表示清楚涉案合同无效或部分有效、部分无效及解除后的法律后果，不变更诉讼请求及答辩意见。沙步联合社明确其诉讼请求第三项第2小点的13%的物业费用是根据涉案土地上7栋建筑物被批准建设的规划面积扣除未交付的G栋的可建面积来计算，已建成的2栋中自编C栋有实际面积，自编E栋未验收没有实际建筑面积，剩余5栋尚没有建设，根据已经验收的自编C栋实际面积大于规划面积，所以其主张按照规划面积来计算，因为规划面积是必然小于实际建成的建筑面积的。苏志超、同庆公司不认同沙步联合社的计算方式，其认为应该是全部地块交付给其且所有的建筑物建成交付使用后，按整体的建筑面积计算13%的物业费用，不存在建一栋分配一栋的费用，如果法院认定其应支付自编E栋13%的费用，由法院依法认定该栋建筑物的面积，因为现在只有规划面积，没有实际面积。沙步联合社还明确其诉讼请求第三项第3小点的保证金的利息自2009年4月23日起计至实际清偿之日止。以上事实有《沙步无纺布综合批发市场项目投资合作意向书》《协议书》《租赁合同》《房屋租赁协议书》《关于接受权利义务让渡的通知》《确认书》《情况报告》《关于环境整治方案的意见函》《关于同意环境整治方案的函》《关于环境整治工程规划验收问题的复函》、函、《关于大卖场项目建筑用地移交回复函》《关于履行的函》《关于有关租金事宜的函》、穗规函[2011]8070号《关于组织公示的函》、[2011]3号《广州市“三旧”改造工作领导小组会议纪要》、穗规策委会[2011]6号《会议纪要》、[2012]9号《广州市“三旧”改造工作办公室办公会议纪要》、穗土委纪[2013]2号《广州市土地管理委员会会议纪要》、穗埔开更新办会纪[2017]5号《会议纪要》《广州市黄埔区城市更新局2018年部门预算》《关于沙步大卖场临建项目续期开发的请示函》《关于出具沙步大卖场有关规划意见的复函》《广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社收据》《关于催收“大卖场”项目地块租金的函》《律师函（解除合同及收回土地）》《广州市南岗街沙步股份经济联社解除合同及收回土地通知的回函》、现状图、《调查函》、复函及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为，沙步联合社与苏志超签订《协议书》，约定由沙步联合社提供涉案土地给苏志超使用，苏志超向沙步联合社支付租金，该约定符合《中华人民共和国合同法》有关租赁合同的法律特征。虽苏志超在承租期间可以以沙步联合社的名义兴建建筑物并分配13%的建筑物建筑面积予沙步联合社，但这是对部分地上建筑物如何处理的约定，沙步联合社仅对分配所得的建筑物享有经营使用的权利，并不与苏志超共同经营共担风险。至于《沙步无纺布综合批发市场项目投资合作意向书》，其签订目的是作为双方当事人订立《协议书》的担保，性质为预约合同。因此，沙步联合社与苏志超之间为租赁合同关系，本案应为租赁合同纠纷。《协议书》第18.4条约定，沙步联合社同意，在本合同签署后，苏志超有权将本协议的权利义务让渡与苏志超指定的公司法人（项目公司），自苏志超通知沙步联合社将本协议的权利义务让渡与苏志超指定的公司法人（项目公司）之日起，苏志超即退出本合同关系，无需承担本协议的任何义务，本协议的权利义务即由苏志超指定的公司法人（项目公司）承受。苏志超于2009年7月15日向沙步联合社发出《关于让渡权利义务的通知》，将《协议书》的全部权利义务让渡给同庆公司，同庆公司于当天接受该让渡，故《协议书》的履行主体于2009年7月15日由苏志超变更为同庆公司。关于《沙步无纺布综合批发市场项目投资合作意向书》《协议书》《租赁合同》及《房屋租赁协议书》的效力问题。首先，沙步联合社是涉案土地的使用权人，其有权出租该土地。《沙步无纺布综合批发市场项目投资合作意向书》《协议书》《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年，因此，《沙步无纺布综合批发市场项目投资合作意向书》《协议书》租赁期限在二十年内的部分有效，超出部分无效。其次，广州市城市规划局黄埔分局作出《关于环境整治方案的意见函》，同意沙步联合社在涉案土地上建设7栋2层总建筑面积为26766平方米的临时商业建筑，结合双方当事人的陈述，上述7栋2层建筑仅建设了自编C、E两栋。按照《协议书》《租赁合同》的约定，《协议书》《租赁合同》项下的租赁房屋即为该两栋建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”根据广州市城市规划局黄埔分局出具的《关于环境整治工程规划验收问题的复函》，该两栋建筑仅自编C栋建筑物经规划验收并被批准临时使用截至2014年12月6日止，自编E栋建筑物未经规划验收，故苏志超与沙步联合社签订的《协议书》《租赁合同》中关于自编E栋建筑物的约定内容无效，就自编C栋建筑物的租赁合同关系在2014年12月6日之后应为无效，其他关于涉案土地的约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依照该约定诚信履行合同义务。最后，关于《房屋租赁协议书》的效力问题。《租赁合同》约定的租期为20年，该租期尚未届满，沙步联合社与苏志超即就《租赁合同》项下租赁房屋续订租赁期限为5年的《房屋租赁协议书》，故涉案房屋的租赁期限实际上已超过二十年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年”的规定，超出部分应认定无效，即该《房屋租赁协议书》应认定无效。关于苏志超、同庆公司主张沙步联合社于2017年12月20日单方解除《协议书》《租赁合同》《房屋租赁协议书》的行为无效的问题。沙步联合社于2017年12月19日发出《律师函（解除合同及收回土地）》，苏志超、同庆公司于次日收到该律师函，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，沙步联合社该行使合同解除权的行为，必须具备合同法第九十三条第二款规定的条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。沙步联合社在《律师函（解除合同及收回土地）》中主张苏志超、同庆公司拒不向沙步联合社支付涉案土地的租金，未交付属于沙步联合社的13%的物业，亦未支付属于沙步联合社13%物业的费用，已严重违反合同约定，故要求解除《协议书》《租赁合同》《房屋租赁协议书》。一审法院认为，《协议书》第8.1条约定，沙步联合社分两期将标的地块整体交付同庆公司使用，第一期沙步联合社应于2009年6月30日前整体交付完毕，第二期应在2010年12月31日前整体交付完毕。该《协议书》第8.6条约定，沙步联合社逾期交付第一期的标的地块的，同庆公司的免租期在约定的基础上按逾期交付的时间相应的增加和顺延。沙步联合社逾期交付第二期的标的地块的，同庆公司的免租期在约定的基础上按逾期交付的时间相应的增加和顺延，且有权迟延支付第一期应付沙步联合社的租金，直至沙步联合社将第二期的应交付的标的地块整体交付完毕之日止。根据沙步联合社与同庆公司于2010年10月27日签订的《确认书》，沙步联合社已交付同庆公司使用的土地面积为37168平方米，尚未交付同庆公司使用的土地面积为6696平方米。沙步联合社虽称之后其又向苏志超、同庆公司移交了西联社的347平方米用地，但未提交充分证据予以证明，一审法院不予采信。故同庆公司有权延迟支付租金，其未支付已交付使用土地租金的行为未违反《协议书》的约定。虽《租赁合同》签订时间在后，约定如因苏志超单方面原因延迟支付本合同约定的费用超过8个月的，沙步联合社有权单方书面通知苏志超解除本合同，但该合同系在《协议书》的基础上根据《协议书》的约定就涉案土地及涉案土地上盖房屋建筑面积为87%的部分的租赁事宜签订的具体租赁合同，《协议书》第12.6条约定，苏志超应按本协议和双方另行签订的《租赁合同》的有关约定向沙步联合社支付租金，故《租赁合同》系双方对《协议书》的补充约定，并未变更《协议书》的内容，两份合同的内容相互承接，苏志超与沙步联合社均应遵守。如上所述，《租赁合同》系对《协议书》的补充约定，《协议书》的履行主体于2009年7月15日由苏志超变更为同庆公司，同庆公司及沙步联合社在《租赁合同》履行过程中亦均以各自名义向对方发函，故《租赁合同》的履行主体亦已由苏志超变更为同庆公司。综上，同庆公司未支付租金的行为不构成违约。至于同庆公司未交付属于沙步联合社的13%的物业及未支付属于沙步联合社13%物业的费用，《协议书》第6.3条和第6.6条约定，标的房屋的建设期为3年，自取得标的房屋建设所需的《关于沙步“大卖场”地块环境整治规划设计条件的复函》及沙步联合社将标的地块整体交付给同庆公司之日起计算。同庆公司将标的房屋进行分期建设和分期投入经营使用的，在未出现工期延误的事由时，建设期满后，同庆公司如未能将沙步联合社享有的13%的房屋交付沙步联合社，同庆公司应按应交付而未交付的建筑面积每平方米每月30元的标准向沙步联合社支付费用，直至应交付的建筑面积交付完毕之日止。根据广州市规划局黄埔分局于2010年4月6日、2010年9月13日作出的《关于同意环境整治方案的函》，涉案土地上被批准建设自编A、B、C栋临时商业建筑与自编D、E、F、G栋临时商业建筑，同庆公司实际仅建成自编C、E两栋建筑并投入经营使用，应视为《协议书》第6.6条约定的分期建设和分期投入经营使用，故该两栋建筑物建设期满后同庆公司应将其中建筑面积为13%的部分交付给沙步联合社，逾期未交付应按每平方米每月30元的标准支付费用。现同庆公司既未交付上述房屋，也未支付任何费用，构成违约，但《协议书》并未约定沙步联合社因此享有合同解除权，沙步联合社此前也未催告同庆公司交付该部分房屋及支付逾期交房的费用，故沙步联合社于2017年12月19日发出《律师函（解除合同及收回土地）》时并不具备合同法第九十三条第二款规定的条件。综上，应认定沙步联合社单方解除《协议书》《租赁合同》《房屋租赁协议书》的行为无效，故一审法院对苏志超、同庆公司的该主张予以支持，对沙步联合社请求确认《协议书》《租赁合同》《房屋租赁协议书》已于2017年12月20日解除不予支持。关于沙步联合社要求苏志超、同庆公司将涉案土地及涉案土地上的全部物业腾空交还的问题。《协议书》《租赁合同》部分无效，该无效部分的约定自始对双方当事人不产生约束力，双方当事人应当依法各自返还因该无效部分的合同所取得的利益。由于涉案土地上盖的自编C栋建筑物经规划验收并被批准临时使用期限已届满，自编E栋建筑物未经规划验收，该建筑物应先由行政主管部门对建筑物的合法性进行确认和处理，处理后才能确定其财产权益关系，故一审法院在本案中不予处理。至于涉案土地，如前所述，涉案《协议书》《租赁合同》关于涉案土地的约定仍然有效，且并未解除，故对沙步联合社要求交还的诉讼请求，一审法院不予支持。关于涉案土地的租金及利息。如前所述，沙步联合社尚有6696平方米土地未交付同庆公司使用，依据《协议书》的约定同庆公司抗辩延迟支付涉案土地的租金有理，故一审法院对沙步联合社要求支付涉案土地租金及利息的请求不予支持。关于建筑面积13%的物业的费用及利息。如前所述，同庆公司已分期建设完成自编C、E两栋建筑并投入经营使用，该两栋建筑物建设期满后同庆公司应将其中建筑面积为13%的部分交付给沙步联合社，逾期未交付应按每平方米每月30元的标准支付费用。同庆公司与沙步联合社签订的《确认书》载明沙步联合社已于2010年10月27日将自编C、E两栋建筑所占土地交付同庆公司，自该日起至2013年10月26日止该两栋建筑建设期届满，故同庆公司应自建设期满次日即2013年10月27日起向沙步联合社支付未交付的自编C、E栋建筑物13%的建筑面积的费用至建筑物13%的部分交付之日止。鉴于截止至本案法庭辩论终结时同庆公司仍然尚未交付自编C、E栋建筑物13%的部分，何时交付仍属于待定状态，故一审法院在本案中暂支持自2013年10月27日起至本案起诉之日止（2018年3月19日）的费用。上述期限以后产生的未交付费用，沙步联合社可依法另行解决。根据广州市规划局黄埔分局于2013年2月28日作出的《关于环境整治工程规划验收问题的复函》，自编C栋建筑面积为2312平方米，故同庆公司应支付自编C栋建筑面积13%的费用为475854.35元（2312平方米×13%×52个月×30元/平方米/月+2312平方米×13%×24天×30元/平方米/月÷31天）。就自编E栋的费用，同庆公司确认自编E栋实际建筑面积大于规划面积，故沙步联合社主张按规划面积2400.1平方米计算13%的费用合理，一审法院予以支持，故同庆公司应支付自编E栋建筑面积13%的费用为493987.03元（2400.1平方米×13%×52个月×30元/平方米/月+2400.1平方米×13%×24天×30元/平方米/月÷31天）。综上，同庆公司应向沙步联合社支付2013年10月27日至2018年3月19日期间自编C栋、E栋建筑面积13%的费用合计969841.38元（475854.35元+493987.03元）。至于上述费用的利息，因合同未有约定，沙步联合社诉请支付上述费用的利息缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于保证金及保证金利息的支付问题。《协议书》第2.1条约定，同庆公司应于协议签署后的15个工作日内支付完毕5000000元保证金，故同庆公司应向沙步联合社支付剩余的1000000元保证金，同庆公司抗辩双方约定的是地块交齐后再支付余下的1000000元，但没有提交证据予以证明，一审法院不予采信。至于保证金的利息，同庆公司逾期未支付保证金的行为构成违约，沙步联合社向其主张利息合理，同庆公司应自《协议书》签署满15个工作日的次日即2009年4月23日起向沙步联合社支付利息。但沙步联合社主张按照年利率6%的标准计算利息缺乏依据，一审法院酌定为以拖欠的保证金1000000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2009年4月23日起计至实际付清之日止。鉴于沙步联合社主张的标准为年利率6%，为不超出沙步联合社的诉请，若中国人民银行同期同类贷款利率标准高于年利率6%的，则应当按照年利率6%的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十六条第一款、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社于2017年12月20日单方解除《协议书》《租赁合同》《房屋租赁协议书》的行为无效；二、广州同庆商贸有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社支付位于广州市黄埔区黄埔东路××路段南侧沙步大路与鹿步路之间地块上自编C栋、E栋建筑面积13%的部分2013年10月27日至2018年3月19日期间费用969841.38元；三、广州同庆商贸有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社支付保证金1000000元及利息（利息以保证金1000000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2009年4月23日起计至实际付清之日止，计息标准以不超出年利率6%为限）；四、驳回广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费53800元，由广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社负担。反诉案件受理费106064元，由苏志超、广州同庆商贸有限公司负担8746.9元，广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社负担97317.1元。负担缴费义务的当事人于该判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。另查明，《沙步无纺布综合批发市场项目投资合作意向书》第三条第4款约定,签订意向书后苏志超向沙步联合社交纳壹佰万元诚意金，签订正式租赁合同后三天内再向沙步联合社交纳肆佰万元保证金。正式签订租赁合同后可用于逐月抵销租金，直至完全抵消租金，直至完全抵消。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本院针对上诉人华建公司的上诉理由，一一分析如下：关于涉案案由的确定问题。根据沙步联合社和苏志超签署的涉案《协议书》约定的内容，沙步联社首先是将涉案土地出租给苏志超，由苏志超在涉案土地上在报建后兴建临时建筑物，同时将临时建筑物也进行出租且双方还另行签署了《租赁合同》约定了房屋租赁的相关事宜。由此可见，沙步联社不仅仅是收取土地租金，同时还享有建筑物建筑面积13%的项目收益，因此涉案合同并非单纯的土地租赁合同，而是包括房屋租赁和土地租赁一体化的合同。因此，一审在本院认为部分论述称本案应为租赁合同纠纷并无不当，但其在案由部分定为土地租赁合同纠纷不当，本院对此予以纠正。关于双方签署的涉案合同的效力问题，一审法院认定涉案《沙步无纺布综合批发市场项目投资合作意向书》《协议书》中约定的租赁期在二十年内的部分有效，超出部分无效；《协议书》《租赁合同》中关于自编E栋建筑的内容因E栋建筑物未经规划验收而无效，就自编C栋建筑物的租赁合同关系因该栋建筑物经规划验收批准临时使用截至2014年12月6日止而认定在2014年12月6日之后应为无效；《房屋租赁协议》因违反了“租赁期不得超过二十年”的规定而无效。该认定充分、有理，本院对此予以维持。关于苏志超、同庆公司与沙步联社签订的《沙步无纺布综合批发市场项目投资合作意向书》《协议书》《租赁合同》的有效部分是否应解除的问题。一、《协议书》第8.1、8.2、8.6条约定了交付土地和交付租金的相关事项，双方明确约定交付租金的前提条件是交付全部土地，否则苏志超及其权利义务继受者同庆公司有权迟延支付租金，同时《协议书》第12.6条规定双方另行签订《租赁合同》约定租金支付事宜。而《租赁合同》第3.4条约定“乙方应于每月25前，将当月的租金支付至甲方指定的银行账户”以及第8.1条“如因乙方单方面原因迟延支付本合同约定的费用超过8个月的，甲方有权单方书面通知乙方解除本合同。”一审法院认为《租赁合同》是《协议书》的补充约定，并未变更《协议书》的内容，故在沙步联合社未能依约交付全部土地的情形下，同庆公司依照8.6条规定有权迟延支付租金，其不符合双方约定解除的情形。而沙步联合社上诉称该《租赁合同》第3.4条已变更租金的交付的相关约定，即在免租期满后就应当在每月25日前向沙步联合社支付当月的租金。本院认为该《租赁合同》确属于双方对《协议书》的补充，虽该租赁合同约定每月25日前交付租金，但该约定应是对沙步联合社交付全部土地，苏志超、同庆公司能支付租金的正常情况下对租金支付时间的明确约定，该约定并不与《协议书》相矛盾和冲突，仅是对租金支付时间的具体约定，并未实际改变租金支付条件即沙步联合社仍有先履行交付土地的义务的约定。因此，对于沙步联合社该上诉理由，本院不予采纳。二、双方约定的租赁对价不仅包括建筑面积87%的土地和房屋的租金，还包括建筑面积13%的项目收益，现13%的项目收益同庆公司既没有实际交付应交付的建筑面积也没有按照双方约定的每平米每月30元的标准支付款项。但鉴于双方并未明确约定交付权益对价具体时间，沙步联合社虽在合同履行过程中催告同庆公司履行交付建筑面积87%的土地和房屋的租金的义务，但从未催告要求同庆公司履行支付该13%部分的权益。因此，即便同庆公司存在延迟履行该13%部分权益支付的义务，但因沙步联合社未进行催告履行且该迟延履行本可以通过补正就能实现合同目的故并不存在必然导致合同目不能实现的情形，故该违约行为亦不符合合同法所规定的法定解除的情形。三、虽沙步联合社虽发出的单方解除并不发生解除合同的法律效力，但本院认为涉案合同应解除，理由如下：1.涉案地块纳入政府三旧改造范围且属于必须解决的安置村民的复建地块，因此涉案土地的用途发生了实质性的改变；2.同庆公司于2015年11月17日的《关于有关租金的事宜》，可知同庆公司在此时已经知道沙步村已纳入整体的旧村改造范围，且其为了配合改造，没有进一步对地块进行大范围的改造建设；3.根据广州市开发区、黄埔区国土资源和规划局2018年4月27日的复函意见，涉案地块的建筑项目属于商业设施，不符合临时申请建设工程规划许可的条件；4.同庆公司直至目前仍还欠保证金一百万未交纳且沙步联合社在已交付37000多平方米土地，而仅有6000多平方米土地未交付，实际交付面积高达85%。由此可见，涉案地块因纳入三旧改造，沙步联社社无法再交付剩余土地，而同庆公司因无法继续申领报建手续且已申领的手续因期限届满而导致房屋租赁无效。因此若继续履行合同，沙步联合社势必会因交付不了土地而无法依约取得租金，而同庆公司继续占有房屋却因协议已经被认定部分无效而不应受法律保护，从而使得涉案合同的履行因出现利益失衡而进入僵局，因此因涉案协议客观上和法律上均无法再继续履行，故应当予以解除。综上所述，沙步联合社虽于2017年12月19日向苏志超、同庆公司发出《解除合同及收回土地》的律师函，但因其解除合同的理由并不成立，故不能达到解除合同的法律效力。苏志超、同庆公司诉请要求确认沙步联合社单方面解除合同行为无效依据充分，一审法院支持该诉请并无不当，本院予以维持。沙步联合社虽反诉请求确认该解除行为有效的依据不足，但鉴于涉案合同确实因陷入合同僵局而导致无法继续履行应解除，为减少诉累，本院判决解除苏志超、同庆公司与沙步联合社签订的《沙步无纺布综合批发市场项目投资合作意向书》《协议书》《租赁合同》。关于合同解除后的法律责任问题。因苏志超的权利义务于2009年7月25日已转让给同庆公司，且沙步联合社亦同意，故苏志超不再具有合同义务，其不应与同庆公司共同承担责任。本院对于沙步联合社请求苏志超、同庆公司共同承担责任的诉请不予支持，涉案合同解除后的法律后果应由同庆公司负担。至于在合同解除后沙步联合社所应承担的法律后果，因同庆公司并未在本案一并主张，其可另寻法律途径解决。关于同庆公司应返还涉案土地和房屋的问题。因苏志超、同庆公司基于《沙步无纺布综合批发市场项目投资合作意向书》《协议书》《租赁合同》所取得的涉案房屋和土地已解除，故苏志超和同庆公司丧失了继续合法占有的权利基础，故本院对沙步联合社要求同庆公司将位于黄埔东路××路段南侧沙步大路与鹿步路之间37168平方米的地块及该地块上的全部物业腾空并交还的诉讼请求予以支持。关于同庆公司是否应支付租金及利息的问题。因双方于2010年10月27日签订的《确认书》确认已交付的土地面积为37168平方米。虽同庆公司于2012年2月发函提出了沙步联合社未交付面积为6394平方米，另1809平米因未拆而未实际交付的异议，但该异议明显与其在《确认书》中所确认的事实相悖。沙步联合社提出其在《确认书》后又交付了347平方米的主张却未能提供相应的证据予以证实，故本院对双方的主张均不予采纳，最终认定交付面积为37168平方米，该交付部分的土地的租金应按照双方在《租赁合同》中所附的《租金表》的标准计算。至于同庆公司是否应支付租金的利息问题。鉴于同庆公司并不存在迟延支付租金的违约行为，故沙步联合社请求支付利息依据不足，本院不予采纳。同时，鉴于苏志超已支付了400万元的保证金，根据双方在《沙步无纺布综合批发市场项目投资合作意向书》约定，该保证金可抵扣租金，虽同庆公司未进行该方面的抗辩意见，但减少诉累，根据公平原则，本院判决同庆公司支付租金的同时应扣减该400万元的保证金。关于同庆公司是否应支付100万元保证金及利息的问题。因双方所签署的协议已解除且该解决并未因同庆公司的原因造成，故沙步联合社请求同庆公司继续支付该100万元保证金无合同依据，本院不予采纳，一审判决同庆公司应支付该100万元依据不足，本院予以改判。但鉴于同庆公司并未如约支付该100万元保证金构成违约，故沙步联合社请求同庆公司支付逾期给付的利息合理，对于利息的支付标准及起算时间一审论述恰当有理，本院予以维持。关于同庆公司是否应支付建筑面积13%部分的费用问题。因同庆公司一直未支付建筑面积13%部分的费用构成违约，一审判决其支付有事实和法律依据，其论述详细、充分，且双方对此均未提出上诉，本院对此予以维持。综上所述，沙步联合社的上诉部分有理，本院对此予以支持。一审认定事实部分不清，处理不当，本院对此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初1542号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初1542号民事判决第三项、第四项；三、解除苏志超与广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社签订的《沙步无纺布综合批发市场项目投资合作意向书》《协议书》《租赁合同》；四、广州同庆商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于黄埔东路沙步路段南侧沙步大路与鹿步路之间37168平方米的地块及该地块上的全部物业腾空并交还给广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社；五、广州同庆商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社支付租金（计租面积为37168平方米，2010年2月1日至2011年1月31日每月每平方米租金为1.875元，2011年2月1日至2011年12月31日每月每平方米租金为3.75元，2012年1月1日至2012年12月31日每月每平方米租金为3.9375元，2013年1月1日至2013年12月31日每月每平方米租金为4.134375元，2014年1月1日至2014年12月31日每月每平方米租金为4.34109375元，2015年1月1日至2015年12月31日每月每平方米租金为4.558148438元，2016年1月1日至2016年12月31日每月每平方米租金为4.786055859元，2017年1月1日至2017年12月31日每月每平方米租金为5.025358652元，2018年1月1日至2018年12月31日每月每平方米租金为5.276626585元，2019年1月1日至2019年12月31日每月每平方米租金为5.540457914元，2020年1月1日至2020年12月31日每月每平方米租金为5.81748081元（详见双方《租赁合同所附租金表》的标准），并在计算租金时扣除广州同庆商贸有限公司已支付的保证金4000000元）；六、广州同庆商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社支付保证金1000000元的利息（利息以保证金1000000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2009年4月23日起计至实际付清之日止，计息标准以不超出年利率6%为限）；七、驳回广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费53800元，由广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社负担。一审反诉案件受理费106064元，由广州同庆商贸有限公司负担63638元，广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社负担42426元。二审案件受理费149806元，由广州同庆商贸有限公司负担104864元，广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社负担44942元本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇一九年十二月三日书记员 何美婷林丽敏