河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终6409号 上诉人（原审原告）:史亮，男，1983年2月10日生，汉族，现住河北省涉县。 被上诉人（原审被告）:赵晨，男，1988年6月15日生，汉族，现住河北省涉县。 委托诉讼代理人：崔嵬，河北卓耀律师事务所律师。 原审第三人：王利青，女，1986年3月26日生，汉族，现住山西省武乡县。 委托诉讼代理人：祁李兵，河北崇州律师事务所律师。 上诉人史亮因与被上诉人赵晨及原审第三人王利青执行异议之诉纠纷一案，不服河北省涉县人民法院（2019）冀0426民初1924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人史亮、被上诉人赵晨及其委托诉讼代理人崔嵬、原审第三人王利青委托诉讼代理人祁李兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史亮上诉请求：1、撤销河北省涉县人民法院（2019）冀0426民初1924号民事判决书；2、改判准予继续执行邯郸市涉县枫美蓝堡湾44幢1单元12层1203号房产。事实和理由：1、被上诉人与第三人签订的《房屋买卖（置换）合同》系于2018年10月24日（涉案房屋被裁定查封之日）之后补签，合同及房款交付存在疑点。第三人购置涉案房产，而且在涉县和山西同时又开设了两家美容院，存在资金周转的困难，赵某向第三人所转的66800元钱款，不能排除是第三人与其之间的民间借贷行为，与购房无关。赵某不是中介人员，作为中间证人身份，在合同中签字并承担付款的责任不符合常理。合同第四条约定交付现金25万元不符合常理，不能仅凭收据来认定。且江文明转账给赵晨的378000元，与书面证词所述的40万元不符。2、涉案房屋被法院查封之前，赵晨并未实际占有涉案房屋。上诉人向原审法院提交的证据“涉县供电公司更名截图”，可以证明案涉房屋缴纳电费客户户名更名时间为2018年10月29日。被上诉人提交的三张电费收取凭证是在法院查封之后到涉县供电公司打印的，开票日期均为2018年11月29日。被上诉人提交的物业公司收款收据两张，出具时间均为2018年8月28日，但票据编号差别较大，上诉人认为系倒签。关于涉案房屋贷款的偿还问题，合同中约定自合同成立后，由被上诉人偿还，但从一审中银行工作人员提交的“情况说明”来看，最早的还款时间是2019年5月17日，与合同约定不符。3、被诉人应当为涉案房屋未过户承担过错责任。因涉案房屋所在小区的所有业主均未取得房产证，且合同第八条也对此进行了说明，被上诉人在购买该房屋之前就已知晓无法过户事宜，但其仍然愿意购买涉案房屋，故被上诉人应当承担涉案房屋无法过户的风险。 赵晨答辩称，1、同一审答辩质证意见。2、赵某在案涉合同中不存在任何付款义务，其向第三人所转款项均是由被上诉人支付。3、上诉人与第三人之间系金钱债务，且其上诉状中也提到第三人在涉县和山西开设有两家美容院，其完全可就这两处资产要求执行。4、上诉人的上诉理由均为推测，没有任何证据证明。 王利青答辩称，1、同一审答辩意见。2、2018年8月21日涉案房产已经卖给被上诉人赵晨，并且已经交付，现在由被上诉人实际占有。3、除了银行贷款外，第三人收取被上诉人房款316800元，剩余贷款由被上诉人赵晨偿还。 史亮向一审法院起诉请求：准予继续执行邯郸市涉县枫美蓝堡湾44幢1单元12层1203号房产。事实和理由：原告与第三人王利青因民间借贷纠纷一案，于2018年10月24日向贵院提出诉前财产保全申请，贵院作出（2018）冀0426财保48号民事裁定书，裁定“查封王利青位于涉县枫美蓝堡湾44幢1单元12层1203号房产。”2018年11月1日，原告与第三人王利青民间借贷纠纷一案立案后依法适用简易程序，公开开庭审理，并于2018年11月20日作出一审判决，判决“被告王利青于判决生效后30日内偿还原告史亮借款380000元。该判决已生效。因第三人王利青在判决生效后未能履行给付义务，原告于2019年1月24日向贵院提出执行申请。被告对此提出书面异议。2019年5月21日，贵院作出（2019）冀0426执异13号执行裁定书，裁定“中止对涉县枫美蓝堡湾44幢1单元12层1203号房产的执行”。原告认为，法院裁定中止对涉案房屋的执行，缺乏事实与法律依据。主要理由如下：一、本案认定事实不清：1、被告举证的房屋买卖（置换）合同系复印件，且有诸多不合理处，不足以证明合同的合法有效性，合同价款明显低于市场价，有恶意串通损害原告的利益之嫌；2、被告提交证据不足以证明涉案房屋被查封前已合法占有该房屋；3、被告提交证据不足以证明其已支付了购房的全部价款。二、适用法律错误，且不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上所述，本案不符合《异议复议规定》第二十八条规定情形，不足以排除强制执行的民事权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 一审法院认定事实：2018年10月24日，原告向法院提出诉前保全申请，法院依法作出（2018）冀0426财保48号民事裁定书，裁定查封了第三人王利青位于涉县枫美蓝堡湾44幢1单元12层1203号房产。后原告提起民事诉讼，法院作出（2018）冀0426民初2722号民事判决书，判决第三人王利青于该判决生效后30日内偿还原告史亮借款380000元。判决生效后，王利青未履行，原告向法院申请执行。在执行过程中，被告赵晨以上述房屋其与王利青在法院查封之前签订了房屋买卖合同，已支付全部价款并实际占有，且对未办理过户没有过错为由向法院提出书面异议。法院作出（2019）冀0426执异13号执行裁定书，裁定中止对涉县枫美蓝堡湾44幢1单元12层1203号房产的执行。经查，2018年8月8日，被告通过中证人赵某银行转账给第三人定金66800元，2018年8月21日，被告赵晨与第三人王利青签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定王利青将坐落在涉县枫美蓝堡湾44栋1单元1203号的房屋出售给被告，合同第八条约定：因政策原因该房暂不能过户，待日后过户，无论房上涨或下跌双方均不得反悔，待日后过户之日，甲方积极配合乙方办理过户手续，甲方未偿还中国银行的房屋贷款，同时转为乙方承担。当日赵晨向王利青交付现金250000元房款，王利青将房屋钥匙交于赵晨。签订合同后被告便入住该房屋，从2018年8月28日开始交纳水电费和物业费，按约定偿还银行贷款。因该房产未办理房屋所有权证也未还清银行贷款，未办理过户手续。 一审法院认为，被告赵晨与第三人王利青签订的《房屋买卖（置换）合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。被告已按约定交清了房款，且提供的物业费和水电费的票据凭证及支付宝账单证明其在查封之前已合法占有该不动产，未办理房屋过户登记手续，是因所涉房产未办理房屋所有权证且尚有银行贷款未还清，但并非买受人自身原因造成。上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故法院作出的执行裁定书适用法律正确。综上，被告赵晨对涉诉房产享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求继续执行邯郸市涉县枫美蓝堡湾44幢1单元12层1203号房产的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告史亮的诉讼请求。一审案件受理费80元，由原告史亮负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。 二审中，上诉人史亮申请本院调取涉县枫美蓝堡湾二期业主缴纳2018年8月至2018年11月的物业费、公共电费和水费的收据存根，本院经向涉县和顺物业服务有限公司调查核实相关票据存根，与赵晨向一审法院提交的2018年8月28日物业费1173元收款收据和水电费总计338.78元的收款收据一致。 本院查明的事实与一审一致，故对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：赵晨对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，赵晨与王利青于2018年8月21日签订了《房屋买卖（置换）合同》，在法院诉前保全查封案涉房产之前；另根据赵晨提交的交纳物业费和公共水电费的票据能够证实，其在法院查封之前即已实际占有使用了诉争房屋；又根据赵晨提交的房屋买卖合同、银行转款凭证、取款凭证和江文明书面证明材料，可以证明其已向王利青足额交纳房款316800元；因案涉房产未办理产权初始登记和还有银行贷款没有还清，故尚不具备办理过户登记手续的条件，并非买受人自身的原因。综上，赵晨对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，史亮要求继续执行该房产的请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人史亮负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 雪 审判员 陈志明 审判员 张增民 二〇一九年十二月五日 书记员 常新蕊