北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16790号上诉人（原审被告）：宿秋菊，女，1982年9月30日出生，汉族，住北京市怀柔区。被上诉人（原审原告）：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼（京汉大厦）**。法定代表人：段亚娟，总经理。委托诉讼代理人：王然，女，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。上诉人宿秋菊因与被上诉人乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初6363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宿秋菊上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回乐生活公司的诉讼请求；2.一二审诉讼费由乐生活公司承担。事实和理由：一、宿秋菊与北京安宝房地产开发有限公司于2012年12月11日签订《北京市前期物业服务合同》，本合同第九条约定了物业服务费的缴纳起始时间。现宿秋菊提交的证据表明，龙山御景小区首次业主大会筹备组成立的时间为2017年3月28日，那么一句本合同第九条“筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的”之约定，应于2017年6月28日起开始计收物业服务费。因业主在收房时预付了一年的物业费，故业主应自2018年6月28日起缴纳物业费。二、根据合同相对性原则，北京安宝房地产开发有限公司变更合同未经业主知情且同意，属于私自更改，乐生活公司在本案中主体不适合。乐生活公司辩称，同意一审判决，不同意宿秋菊的上诉请求及事实与理由。乐生活公司向一审法院起诉请求：1.判令宿秋菊支付乐生活公司自2017年3月1日至2018年2月28日拖欠的物业服务费共计2477.68元；2.判令宿秋菊支付乐生活公司违约金（自2018年3月1日至2019年2月28日按照年应交物业服务费每日千分之一的标准计算，违约金904.35元）；3.本案全部诉讼费用由宿秋菊承担。一审法院认定事实：2016年6月30日，北京安宝房地产开发有限公司（甲方）与乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，甲方委托乙方为龙山御景小区提供物业管理服务，服务费用为2.53元每月每平方米。对于物业的交接工作，双方约定乙方已于2015年6月30日承接本物业时，甲方已配合乙方完成对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并完成交接。乙方在接管本物业时对双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题现已全部验收合格，进入日常物业服务程序并承担相应的管理责任。对于合同期限双方约定自2016年7月1日至2017年6月30日，期限暂定一年。合同期届满前2个月，经双方协调同意后可另行续签合同。如在合同期内业主委员会成立时，则由业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同，同时合同自行终止。双方还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护及违约责任等做了约定。2017年8月25日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日。其他约定事项与2016年签订的合同一致。当日，双方签订补充协议一份，补充协议中对于龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜载明：“在怀柔区街道办事处及社区居委会的指导及组织下，龙山嘉园（御景）小区于2015年11月18日成立龙山嘉园（御景）小区业主大会筹备组，筹备组于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员。根据《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》的规定，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件。甲方据此于2016年3月11日起向龙山嘉园（御景）小区全体业主发布《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知，通知于2016年3月3日起向业主计收龙山嘉园（御景）小区物业服务费。同时，通知于2016年3月14日向龙山嘉园（御景）全体业主正式就物业共用部分进行查验交接。乙方作为筹备组成员之一，见证了上述经过，根据关于《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》及甲方2016年3月11日《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知内容的相关规定，基于业主收房时预付的一年期物业服务费将于2016年3月3日起付，期间由甲方依据合同约定转付乙方。乙方同意于2017年3月4日起自行向龙山嘉园（御景）全体业主收取物业服务费，甲方不再承担该项费用的转付的支付责任。”合同签订后，乐生活公司为宿秋菊所在的龙山御景小区提供了物业服务。一审另查，2018年8月6日，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司名称变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”乐生活公司与龙山御景小区的建设单位北京安宝房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，受托作为该小区的物业服务单位，在其位小区提供了物业服务后，宿秋菊应当按照前期物业服务合同缴纳物业费。故对于宿秋菊辩称与乐生活公司没有合同关系，不同意交纳物业费的意见本院不予采纳。关于物业服务费的交纳起始时间，龙山御景小区业主大会筹备组成立满三个月未召开业主大会，已经符合可以收取前期物业服务费的条件之一。据此北京安宝房地产开发有限公司向涉诉小区全体业主发布通知，通知于2016年3月3日起开始计收物业服务费。因业主在收房时预付了一年的物业费，北京安宝房地产开发有限公司与乐生活公司签订的补充协议约定了乐生活公司自2017年3月4日起向龙山御景小区全体业主收取物业服务费，故宿秋菊应自2017年3月4日起交纳物业费。关于乐生活公司要求宿秋菊支付违约金的诉讼请求，因原宿秋菊就物业服务问题存在争议，并非恶意拖欠物业费，故对乐生活公司的此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、宿秋菊于本判决生效后七日内给付乐生活公司2017年3月4日至2018年2月28日期间的物业服务费2457.03元；二、驳回乐生活公司的其他诉讼请求。如果宿秋菊未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，宿秋菊向本院提交8份新的证据：证据1，宿秋菊与北京安宝房地产开发有限公司于2012年12月11日签订的《北京市前期物业服务合同》，用以证明物业服务费的缴纳起始时间；证据2，北京市怀柔区龙山街道龙祥社区居民委员会在龙山御景小区公告栏张贴的《龙山御景小区首次业主大会会议筹备组成员名单》，用以证明物业服务费的缴纳起始时间和龙山御景小区首次成立业主大会筹备组的证明；证据3，北京市怀柔区龙山街道龙祥社区居民委员会在龙山御景小区公告栏张贴的《关于指定侯建军作为北京市怀柔区龙祥社区龙山御景小区首次业主大会会议筹备组组长的通知》，用以证明龙山御景小区首次成立业主大会筹备组；证据4，北京市怀柔区龙山街道龙祥社区居民委员会在龙山御景小区公告栏张贴的《龙山御景小区成立业委会筹备组成员条件说明及公开募集筹备组业主代表的公告》，用以证明龙山御景小区首次成立业主大会筹备组；证据5，龙山御景小区首次业主大会会议筹备组组长侯建军在龙山御景小区公告栏张贴的《关于龙山御景小区首次业主大会会议筹备组业主报名参选业主代表情况》，用以证明龙山御景小区首次成立业主大会筹备组；证据6，龙山御景小区业主联名向北京市怀柔区龙山街道办事处提交的申请《龙山御景小区业主委员会成立申请书》，用以证明龙山御景小区首次成立业主大会筹备组；证据7，车辆占用龙山御景小区东门消防通道照片，用以证明物业不作为，一旦发生险情消防车无法第一时间进入小区；证据8，小区东门无人值守照片，用以证明物业不作为，一旦发生险情消防车无法第一时间进入小区。乐生活公司对前述证据的真实性认可、关联性不认可、证明目的不认可。乐生活公司在二审中未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，乐生活公司与怀柔区龙山御景小区的建设单位北京安宝房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》且对案涉小区进行了物业服务，宿秋菊作为案涉小区业主享受了物业服务，宿秋菊应当交纳物业服务费。关于物业服务费的交纳起始时间，龙山御景小区业主大会筹备组成立满三个月未召开业主大会，据此北京安宝房地产开发有限公司向案涉小区全体业主发布通知，通知于2016年3月3日起开始计收物业服务费。因宿秋菊在收房时预付了一年的物业费，故一审认定宿秋菊自2017年3月4日交纳物业服务费并无不当。关于宿秋菊主张物业服务不达标的问题，物业服务是一个持续动态的过程，某个时间的物业服务轻微瑕疵不必然代表物业服务不达标，一审对宿秋菊的该项抗辩不予采信并无不当，本院予以维持。综上所述，宿秋菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宿秋菊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇一九年十二月十六日法官助理  郭妍子书 记 员  朱芮萱书 记 员  赵婷婷