宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初3658号原告（反诉被告）：姬某，宁夏中卫市人，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市。被告（反诉原告）：刘某1，宁夏中卫市人，个体户，现住宁夏回族自治区中卫市。被告（反诉原告）：刘某2，宁夏中卫市人，个体户，现住宁夏回族自治区中卫市。共同委托代理人：马某，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告姬某与被告刘某1、刘某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，审理中，因被告对原告提起反诉请求，本院审查予以受理，依法适用简易程序于2019年11月14日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）姬某，被告（反诉原告）的委托代理人马某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）姬某（以下简称原告）向本院提起诉讼请求：1.依法判令二被告返还原告交纳的租赁押金30000元；2.判令二被告返还原告租赁期间添置的物品和吸污车清污费4000元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年5月1日，原告与二被告签订《租赁合同》，约定：原告租赁二被告位于明珠路口的安泰酒楼，租赁期限为5年，自2016年5月1日至2021年4月30日，租金为每年66万元，房屋租赁押金为30000元，双方并对其他事项进行了约定。期间，被告要求原告对地下井进行吸污，但吸污车来之后，发现不用吸污，被告不同意，原告为此花去吸污车清污费4000元。2019年1月19日，双方签订房屋租赁的《补充协议》，约定租金调整为每年42万元。2019年4月4日，原被告经口头协商，双方同意提前解除安泰酒楼租赁合同。同日，被告将酒楼又重新租赁给案外人刘某3，在三方对酒楼硬件及原告尚存但未使用的原料、酒水等进行清点确认后，原告将酒楼交付给被告及案外人刘某3，后刘某3将酒楼随即更名为聚福德酒楼开展经营。原告要求被告返还租赁押金30000元，被告拒绝返还。被告（反诉被告）刘某1、刘某2（以下简称被告）辩称：一、原告要求返还押金与合同约定不符，且因原告履行合同期间具有种种违约情形，其现无权要求返还押金。双方签订《租赁合同》约定被告将鼓楼东街十字路口安泰酒楼餐饮火锅店出租给原告，租期五年，租金及支付方式，原告交纳3万元押金用于保证对租赁财产的合理使用，如原告未足额支付租金超过十日的，押金全额扣留不予折抵违约金或租金；合同中还对其它相关内容及权利义务进行了约定。合同签订后，原告支付3万元押金，被告将酒楼及内部设施设备进行了移交。前两年租期内，原告就存在拖欠租金，第三年租期开始后，原告一直不支付租金，经被告多次催要原告分期支付了第三年租金共计41万元，剩余25万元未支付。为此，被告于2018年11月16日以快递律师函的方式、2018年11月20日以公证送达的方式，分别向原告送达了《律师函》、《通知函》，通知原告解除《租赁合同》并要求支付租金、违约金及前两年吃饭签单的差额费用。原告收到《通知函》后，经与被告多方协商确定继续履行本合同，于2019年1月19日签订《补充协议》对2019年4月30日至2020年4月30日期间的租金进行了调整，但原告仍然未将第三年租金付清。2019年4月3日，经双方确认提前解除《租赁合同》。但截止现在，原告一直未将租期内的租金付清，且未按合同约定以现金方式支付前两年租金的吃饭签单差额；同时，租赁期间原告损坏、丢失诸多物品及设备，造成近十万余元损失至今未予赔偿、维修。根据《租赁合同》第四条至第七条的约定，押金全额扣留不予返还且不予折抵违约金或租金。二、原告无权要求被告承担物品添置和清污费4000元。双方的《租赁合同》第三条约定“乙方（原告）使用期间新添置的财产，租赁期限届满或本合同解除时，无条件交付给甲方（被告）所有，且不另行计价”；第六条第1款约定“本合同无论何种原因终止，乙方（原告）新添置进来的所有移动和不可移动的装饰、餐具等设备设施，无偿归甲方（被告）所有，甲方不承担收购或处置该设施的义务”；第六条第2款约定“乙方（原告）承诺，租赁期间发生的一切费用问题，比如水费、电费……、污染费、化粪池清理费等一切费用，由乙方全部承担，甲方不负责任何以上责任”；第六条第8款约定“原有财产和乙方（原告）新添置进来的一切所有财产设施设备归甲方（被告）所有，甲方不予任何补偿，乙方不得损坏、转移、变卖上述财产，否则应就此损失向甲方承担赔偿责任”。根据上述约定，双方合同终止后，原告无权要求被告承担物品添置费和清污费。同时，双方协商合同终止期间，原告未经被告同意，擅自在夜间多次将酒楼内部分物品偷运出去，对其转移行为及丢失、损坏的物品，被告将保留要求其赔偿的权利。三、原告起诉的刘某2并非本案适格被告。原告租赁的酒楼归被告刘某1所有，双方《租赁合同》中明确记载刘某2系刘某1的代理人，原告对二人身份也明知，刘某2代理行为所产生的法律后果由刘某1承担，与刘某2无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。因双方合同签订后，被告如约交付了所有的租赁财产，但原告每年租金都不按时支付。根据合同约定，第三年租金应于2018年3月31日前足额支付。被告多次催要租金未果后，于2018年11月20日发出《通知函》通知解除合同，并要求原告支付第三年度欠付租金25万元和前两年吃饭签单差额82000元。原告收到通知后，多次找人居间协商，被告同意暂不解除合同并下调第四年度租金。为此，双方于2019年1月19日签订《补充协议》，对第四年度租金重新进行了约定。因原告仍然一直不能支付第三年租金，双方确定于2019年4月3日解除《租赁合同》，但原告却违反合同约定，在返还交接以前，将酒楼诸多物品包括调料车、绞肉机、砂锅、椅子、货架、菜刀、电磁炉、烤箱、碾面机等偷运出去，并且对租赁期间损坏的物品也一直不予维修。现被告提起反诉请求：1.依法判令原告向被告支付各项经济损失共计41.7万元，包括租金25万元、吃饭签单差额82000元、违约金85000元（2%/月×25万×17个月，暂时自2018年4月1日计算至2019年10月31日），之后的违约金按2%/月的标准继续支付直至欠付租金付清；2.本案全部诉讼费用由原告承担。原告对被告的反诉答辩称：被告反诉的事实不属实，双方于2019年签订补充协议时把之前的租赁房费等一切费用已交接清。双方以口头协议最后设定为租赁费50万元，其中有5万元的餐费，原告已经支付41万元。2018年12月4日，被告以强行要锁门要求原告按照66万元支付租金，原告被逼无奈后同意向被告交回房屋，到最后双方签订了补充协议。原告仅将酒楼的烤箱、碾面机运出去，是因为原告将留下30斤的驴肉和刘某2置换的，其他的物品原告没有动用。请依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的原被告分别提交的证据《补充协议》各1份、原告提交的证据2收据1张（2017年8月16日）和被告提交证据1《租赁合同》及证据2中《律师函》、EMS快递单、证据4中安泰酒楼财产盘点清单1套（2019年）各1份的证明效力予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实，本院依法认证如下：原告提交的证据3收据1张（2018年12月3日）系相关单位出具的书证，能够证明原告对被告的租赁房屋按照租赁合同承担支付了吸污费数额的事实，有关联性，且被告对其真实性、合法性无异议，具有证明效力。被告提交的证据2中《承诺书》1份系原告向被告出具的书证，能够证明被告与原告对租赁的酒楼在合同解除之前因欠付租赁费承诺限期自愿搬出的事实，与本案有关联性，具有证明效力；《公证书》1份系相关单位出具的公证文书，能够证明二被告于2018年11月20日经公证机构向原告发出通知就原告租赁被告的酒楼欠付的租金、违约金、吃饭签单差额进行催缴、并限期解除租赁合同、收回酒楼的事实，有关联性，具有证明效力；证据4中安泰酒楼财产盘点清单（2016年）1套系被告与原告相关人员签字的书证，虽然原告辩称当时盘点时原告在银川，但原告认可是被告清点后原告、刘雍芳、白荣华在上面签字，其来源合法，能够证明被告与原告对租赁物进行了核实、交接的事实，有关联性，具有证明效力；交接汇总单2份（原件)系书证，能够证明原告与被告就租赁的酒楼解除租赁后租赁物品数量交接汇总的事实，与安泰酒楼财产盘点清单（2019年4月）、安泰酒楼财产盘点清单（2016年4月）相互印证并有关联性，具有证明效力。综上，原告主张对签订补充协议之前原告所欠被告的租赁等费用双方已结清，原告不再支付所欠租赁费和2019年4月原告向被告交付了租赁物酒楼物品，被告应退还原告押金的事实，本院结合原被告陈述及其提交的证据证明内容依法不予认定。对被告辩称原告租赁被告的酒楼无权要求被告返还押金、清污费的事实，本院结合原被告陈述及被告提交的证据《租赁合同》的证明内容依法予以认定；但对被告辩称被告刘某2不是合同适格主体的事实，经核虽然《租赁合同》中被告刘某2作为出租人被告刘某1代理人签字，但本院结合原被告陈述及双方提交的证据《补充协议》的证明内容来看，被告刘某2又作为酒楼的共同出租人签字，对此辩解的事实依法不予认定。经审理查明：2016年4月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》约定：一、租赁范围，甲方将中卫鼓楼东街十字路口安泰酒楼餐饮火锅店出租给乙方；二、租期及费用，1.租赁期限5年，自2016年4月3日至2021年4月30日止；2.租金及支付方式为一年支付一次，第一年、第二年租金每年60万元、第三年至第五年租金每年66万元；3.租金支付时间为上一年度租期届满前一个月，第一年以现金55万元、剩余5万元以甲方吃饭签单方式折算，签单一年结算一次，结算后不足5万元的差额乙方以现金支付；三、乙方使用期间新添置的财产，租赁期限届满或本合同解除时，无条件交付给甲方所有，且不另行计价；四、合同签订当日，乙方向甲方支付3万元押金，用于保证对租赁财产的合理使用；盘点移交财产，形成移交清单；……六、特别约定，1.本合同无论何种原因终止，乙方新添置进来的所有移动和不可移动的装饰、餐具等设备设施，无偿归甲方所有，甲方不承担收购或处置该设施的义务；2.租赁期间发生的一切费用问题，比如水费、电费……、污染费、化粪池清理费等一切费用，由乙方全部承担；……；8.乙方承诺该租赁场所的所有财产包括动产和不动产之内的原有财产和乙方新添置进来的一切所有财产设施设备归甲方所有，甲方不予任何补偿，乙方不得损坏、转移、变卖上述财产，否则应就此损失向甲方承偿责任；9.2016年4月30日，乙方及刘雍芳、白荣华三人与甲方签订了《租赁合同》且乙方为其三人代表，现其三人内部协商与甲方解除了原《租赁合同》，因此本合同签订时双方同意不再重新进行内部财产清点。七、违约责任、租赁期间造成租赁物丢失或者毁损，按照市场价进行赔偿；乙方未足额支付租金逾期超过十日的，甲方有权按当年租金总额为基数，自逾期之日开始按2%/月向乙方要求承担违约金直至违约金支付完毕且押金全额扣留不予折抵违约金或租金；双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，被告如约交付了所有的租赁财产，原告向被告支付了押金30000元，被告于2017年8月16日给原告出具收据1张。期间，被告要求原告对地下井进行吸污，原告于2018年12月3日支出吸污车清污费4000元。2019年1月19日，双方签订房屋租赁的《补充协议》约定第四年度租金调整为每年42万元。2019年4月4日，原被告经口头协商，双方同意提前解除安泰酒楼租赁合同。同日，被告将酒楼又重新租赁给案外人刘某3，在三方对酒楼硬件及原告尚存但未使用的原料、酒水等进行清点确认后，原告将酒楼交付给被告及刘某3，刘某3后将酒楼更名为聚福德酒楼开展经营。原告认为合同解除后被告应返还租赁押金30000元，并退付原告支出的清污费4000元，被告拒绝返还，双方协商未果。为此，原告诉至本院。另查明，根据合同约定，第三年租金原告应于2018年3月31日前足额支付，但不按时支付。被告多次催要租金无果后，被告于2018年11月16日以律师函快递的方式、2018年11月20日以公证送达的方式，分别向原告送达了《律师函》和《通知函》，通知解除《租赁合同》并要求支付所欠租金25万元、违约金8.5万元及前两年吃饭签单的差额费用8.2万元；原告收到通知函后向被告出具《承诺书》确认其已违约，并承诺于2018年12月9日、2018年12月14日的酒席接待完以后、将水电卡、卫生、线路交代清楚退出安泰酒楼。被告于2018年11月20日发出《通知函》通知解除合同，并要求支付第三年度欠付租金25万元和前两年吃饭签单差额8.2万元。原告收到通知后，找人居间协商，被告同意暂不解除合同并下调第四年度租金。2019年1月19日，原被告签订《补充协议》，就原租赁合同签订的租金数额及支付方式重新进行了约定，将第四年度租金2019年4月30日至2020年4月30日期间的租金调整为每年420000元，约定原告分期于2019年4月15日之前支付20万元，下剩17万元分10期付清，自2019年6月30日开始按照每月17000元于每月30日前支付，剩余租金5万元作为被告在安泰酒楼用餐费用支付，以上费用每笔每期原告必须按时、足额付清，如任何一笔、任何一期逾期，则按原租赁合同约定标准履行，被告有权要求继续支付租金及逾期利息，双方的其余权利义务按照原合同约定继续履行等事项。后因原告一直不能支付第三年租金，双方确定于2019年4月3日解除《租赁合同》，原告返还了租赁的酒楼并做了交接清理。但被告认为原告在返还交接前，将酒楼个别物品包括调料车、绞肉机、砂锅、椅子、货架、菜刀、电磁炉、烤箱、碾面机等运出去，并且对租赁期间的损坏物品也不予维修。审理中被告因此提起反诉请求。本院认为：依法成立的合同，应受到法律保护。出租人原告姬某与承租人被告刘某1、刘某2于2016年4月30日签订《租赁合同》及于2019年1月19日签订《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定自觉履行其义务。后双方在履行《补充协议》时原告未能按约向被告支付第四年度租金，双方自愿解除《租赁合同》并且原告向被告交接返还了租赁物的事实，本院依法予以确认。本案争议的焦点为：（一）被告是否应向原告返还押金、清污费；（二）原告是否应向被告支付租金、吃饭签单差额及违约金。关于焦点（一），被告按照合同约定向原告提供了租赁的房屋酒楼，被告租赁期间按约支付了押金30000元、清污费4000予以确认。依据合同约定原告应当按约支付租赁费，因被告未能及时支付租赁费、经双方协商解除《租赁合同》的事实本院亦予以确认，合同解除后，原告向被告返还了租赁物，交回酒楼，但因原告向被告交回的租赁物品，从双方记载的交接清单手续中看出存在原告没有向被告全部交付，并没有对租赁期间的损坏物品也不予维修，原告负有一定责任，被告依据合同约定可以扣留该押金抵顶赔偿损失，对原告支付的清污费，因双方合同约定的属于原告承担的费用，不存在被告向原告返还情形，综上原告主张被告向原告承担返还支付押金、清污费的民事责任，因不符合合同约定，所举证据不足，依法承担举证不利后果，被告不承担民事责任。对原告要求被告返还原告交纳的租赁押金30000元和返还原告租赁期间添置的物品和吸污车清污费4000元的诉讼请求，其缺乏相应的事实依据且并不符合法律规定，本院不予支持。对被告辩称请求驳回原告诉讼请求的的意见，经核其理由成立，本院予以采纳；但对被告辩称被告刘某2不是合同适格主体的意见，经核双方《租赁合同》中虽然被告刘某2作为出租人刘某1的代理人签字，但结合原被告陈述及双方提交的证据《补充协议》的证明内容来看，被告刘某2后来又是作为酒楼的共同出租人签字，对被告的该辩解意见本院依法不予采纳。关于焦点（二），依据《合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方虽然合同解除后，原告向被告返还了租赁物，交回酒楼，但因原告在租赁时尚欠被告第三年度租金25万元和前两年吃饭签单差额8.2万元未付，后双方就第四年度租金及支付方式在签订补充协议时并没有免除支付责任，则按照合同约定由原告向被告继续履行，因此原告向被告应承担相应的民事责任。对被告反诉要求原告向被告支付各项经济损失共计41.7万元，包括租金25万元、吃饭签单差额82000元、违约金85000元（2%/月×25万×17个月，暂时自2018年4月1日计算至2019年10月31日），之后的违约金按2%/月的标准继续支付直至欠付租金付清的诉讼请求，经核：原告尚欠未付被告的第三年度租金250000元、吃饭签单差额82000元予以确认，对违约金，因原告逾期未付租金，约定按照合同约定违约金2%/月标准承担自2018年4月1日至2019年10月31日期间违约金合计85000元，对该部分的请求，其符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持；对其余部分请求，因其依据不足，本院不予支持。关于原告反驳辩称双方签订《补充协议》已经免除原告欠付的租金，双方解除租赁合同后原告不再支付，被告的反诉没有相关的事实依据，请驳回被告反诉请求的意见，经核：原被告双方解除租赁合同，原告交回被告出租的酒楼，和双方签订《补充协议》中均没有免除原告欠付的第三年度租金及吃饭签单差额和违约责任，原告应向被告承担相应的民事责任，故原告主张驳回被告反诉请求的该意见其依据不足，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）姬某于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）刘某1、刘某2支付欠付的租金250000元、吃饭签单差额82000元；二、原告（反诉被告）姬某于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）刘某1、刘某2支付违约金85000元；三、驳回原告（反诉被告）姬某的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘某1、刘某2的其他反诉请求。如果双方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取计325元，由原告（反诉被告）姬某负担；反诉诉讼费3777.50元，由原告（反诉被告）姬某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜 二〇一九年十二月四日书记员 曾获钰本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。