广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4695号原告（反诉被告）：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼，统一社会信用代码：91440000707684880R。法定代表人：黄宇航。委托代理人：吴米琪、曾景熙，均系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾海标，男，1967年11月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：韩燕，系广州金鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景物业公司”）与被告（反诉原告）曾海标物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月15日受理后，依法由审判员王硕适用简易程序独任审理。被告曾海标于2019年10月23日向本院提出反诉申请，经审核，本院依法受理了被告的反诉。本案于2019年10月25日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）康景物业公司的委托代理人曾景熙及被告（反诉原告）曾海标的委托代理人韩燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康景物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的管理费21634.60元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1％的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日为1681.00元），共计23315.60元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年1月1日，被告因购买位于从××区太平镇××花园格林纳达××街××号，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业管理费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1％的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2015年1月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2019年5月止共拖欠原告物业管理费21634.60元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定。2019年10月24日，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，申请放弃主张花园管理费，将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付拖欠的管理费17235.6及违约金13376.5元（违约金以每月应交费用为本金，按每日0.1%的标准计算，计至实际付清之日止，暂计至起诉之日）。庭审中原告撤回向被告主张花园管理费的诉讼请求，并明确物业管理费自2015年1月起计算至2019年5月，违约金以每两个月物业费为本金，从每两个月的次月首日起，按照每日千分之一的标准计算至实际付清之日止。被告曾海标辩称：1、原告一直未按物业协议约定提供24小时闭路监控、巡逻等保安服务，小区治安环境松懈，导致短时间内包括被告在内的多户业主接连被盗，且原告一直未赔偿被告被盗的财产损失，也没有改善物业服务质量，因此被告拒绝继续支付物业管理费；2、至起诉时，被告经了解得知原告一直收取的花园物业管理费系违法乱收费。原告自2007年即明知花园物业管理费属于违规收费，曾被从化市物价局责令改正，但至今仍在收取该项费用，原告的行为存在明显的欺诈故意，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定，原告应当向被告赔偿三倍金额即20916元。曾海标于2019年10月23日向本院提交反诉状，提出反诉请求：1、请求康景物业公司赔偿因未按约提供保安服务给曾海标造成的损失约30000元；2、请求康景物业公司退还自2007年12月至2014年12月支付的花园管理费共计6972元；3、请求康景物业公司增加赔偿所收取花园物业管理费三倍金额的损失计20916元；4、本案反诉费用由原告（康景物业公司）承担。事实与理由：曾海标系广州市从化区太平镇东方夏湾拿花园格林纳达五街三号的业主，康景物业公司系该小区的物业服务提供单位，曾海标自2017年12月与康景物业公司签订《前期物业管理服务协议》（下称物业协议）一直按约交纳各项费用。至2014年1月30日，曾海标家中被盗，经济损失约30000元。正因为康景物业公司未按照物业协议的约定提供24小时闭路监控、巡逻等保安服务，小区治安环境松懈，犯罪分子猖狂，短时间内包括曾海标在内的多户业主接连被盗，而且由于康景物业公司未安装监控导致案件一直未侦破。鉴于盗窃案件频发，小区内业主曾多次联名与康景物业公司协商，要求其改善物业管理措施，提高物业服务水平，但康景物业公司并未改良监控系统、增加保安人员巡逻，反而在住户成倍增加的情况下削减保安人员，小区业主的家庭财产和人身安全无法得到有效保障。鉴于康景物业公司未赔偿曾海标的被盗损失，且一直未按物业协议的约定提供保安服务，曾海标拒绝继续支付物业管理费。此外至本案被诉，经向同小区业主了解，才知道康景物业公司一直收取的花园物业管理费系违规乱收费，康景物业公司应当清退曾海标已经交纳的金额6972元。且有证据证明康景物业公司自2007年即明知花园物业管理费属违规收费，曾被从化市物价局责令改正，但其多年以来至今仍在向包括曾海标在内的广大业主收取该项费用，存在明显的欺诈故意，应按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定向被告（曾海标）增加赔偿三倍金额即20916元。康景物业公司辩称：1、我方不同意曾海标的全部诉讼请求；曾海标没有证据证明其第一项诉请中的财产损失的损失事实、财产种类、物价等，该财产损失与康景物业公司的管理没有直接因果关系；2、我方已经撤回花园管理费的主张，曾海标的第二项、第三项反诉请求已经超出本诉审理范围，不应当在本案审理；3、反诉费用不应当由康景物业公司承担，康景物业公司没有实施侵权行为。经审理查明：2006年8月1日，广州市从化珠江房地产开发有限公司将东方夏湾拿花园（物业名称）委托给广东康景物业公司服务有限公司实行物业管理，双方签订了《东方夏湾拿花园前期物业服务合同》。合同第十七条约定前期物业服务期限自2006年8月1日起至本小区业主委员会成立之日止。2008年1月1日，原告康景物业公司（甲方）与被告曾海标（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定:“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；本物业名称为从化夏湾拿；乙方所购房屋销售（预售）合同编号为261534；乙方所购房屋坐落位置为从化区太平镇××花园格林纳达街××号，类型为商品房，建筑面积169.71平方米，花园面积165.76平方米。第二条物业管理服务内容：四、保安：1、内容：（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）24小时全天候安全监控与巡逻；2、责任：（1）无发生重大安全责任事故和治安、刑事责任案件；（2）闭路监控、消防监控、辖区内治安巡视、门岗值勤、责任到人；（3）保安、消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善。第三条物业管理服务质量：七、保安：1、小区内公共秩序良好，无聚众闹事，打架斗殴等不良现象；2、无重大火灾、治安刑事责任案件，监控系统正常运行。第四条物业管理服务费用：一、乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；二、住宅按建筑面积（最终按房产证建筑面积核算）每月每平方米1.9元，花园按占地面积每月每平方米0.5元；三、交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次。第十一条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。第十八条：本协议自签字之日起生效”。同日，曾海标签署了《收楼表清单》、《承诺书》、《缴费协议书》、《紧急联络表》等收楼资料，确认签收上述房屋。根据《商品房产权证明书》记载，涉案房屋坐落：从化市太平镇东方夏湾拿花园J区五街3号，建筑面积171.17平方米。庭审中，双方均确认被告已交纳2018年1月起至2014年12月期间的全部物业管理费和花园管理费。康景物业公司公司分别于2016年9月25日、2017年4月10日、2018年10月15日向曾海标发出法律函，催缴相关物业管理费。另查，2014年1月30日，原告亲属曾青松向从化区公安局神岗派出所报案称，位于从化市太平镇××小区××街××号被盗窃，2014年2月2日，从化区公安局出具《立案决定书》，对该盗窃案立案侦查。庭后本院调取了曾青松及其妻子冯文倩在神岗派出所的询问笔录，事主自述被盗一条水晶项链（价格不详）、现金1000元、三星手机（价值1200元）以及一本外币收藏册（价值折合3000元）。再查，东方夏湾拿花园小区内分为多个名称不同、相对封闭的内部区域，根据庭后本院的现场查看及平面图，该小区共分为哈瓦那区域、格林纳达区域、里约区域、安达卢西亚区域、圣地亚哥区域、圣多明各区域等，各区域相对独立，且均设有独立的门禁。庭审中，被告所在格林纳达区域多个业主均表示2014年至2016年期间，该区域多次发生盗窃事件。庭后，本院向就花园管理费收费问题向从化区发展和改革局发函，从化区发展和改革局复函称：根据《广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字【2016】4号）的相关规定：“一、新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米/月；七、住宅物业交付使用之后，前期物业服务收费按商品房买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行”。因此，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米/月不包括别墅，别墅花园管理费可不执行政府指导价，由商品房买卖双方合同约定。本院认为：康景物业公司与曾海标签订《前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，故康景物业公司与曾海标之间物业管理服务关系成立，双方均应依约全面履行自己的义务。曾海标抗辩因康景物业公司保安服务出现严重瑕疵，导致其房屋被盗且一直未纠正其违约行为，属于未按协议约定提供相应的保安服务，故拒绝履行支付物业管理费的义务。本院认为，物业管理服务是针对全体业主提供的服务，该管理是一个动态长期的过程，康景物业公司虽然在日常管理中确实存在瑕疵，但其仍依约对曾海标房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现。根据本案原曾海标提交的证据以及本院庭后的现场勘验，康景物业公司在履行其义务时存在一定瑕疵，但不构成重大违约。曾海标认为康景物业公司提供的物业服务违反法律规定或者合同约定，可请求康景物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并可另行通过成立业主委员会、推选业主代表等方式为小区全体业主主张权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，不应以个人拒绝缴费行为影响整个小区物业管理的正常运作。否则，将破坏整个小区物业服务的稳定和秩序，影响其他大多数业主在小区的正常居住，损害其他大多数业主的利益，故本院对曾海标抗辩不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主应依约足额缴纳物业管理费，但曾海标自2015年1月起至今未交纳物业管理费，康景物业公司现主张曾海标交纳2015年1月至2019年5月期间的物业管理费于法有据，本院予以支持。涉案房屋建筑面积171.17平方米，每月物业管理费1.9元/平方米，故2015年1月至2019年5月期间的物业管理费为17236.8元（171.17平方米×1.9元×53个月）。综上，曾海标应向康景物业公司交纳2015年1月至2019年5月期间的物业管理费为17236.8元。关于违约金。由于康景物业公司在提供物业管理服务中特别是安保问题确实存在一定的瑕疵，该情况是曾海标未及时支付物业费的主要原因，事出有因，故对康景物业公司要求曾海标支付逾期缴纳物业费违约金的主张，本院不予支持。应当指出的是，康景物业公司作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。关于曾海标主张康景物业公司赔偿损失30000元的问题。庭审中，曾海标主张康景物业公司因未按约提保安服务导致其家中被盗，造成的损失应由康景物业公司赔偿。本院认为，首先，对涉案房屋实施盗窃并造成曾海标家中财产损失的直接侵权人并非康景物业公司，其遭受的损失与康景物业公司没有直接因果关系，不应由康景物业公司承担因侵权造成的赔偿责任；其次，曾海标主张其遭受损失30000元，但并未提供证据证实其具体损失，本院调取的公安询问笔录中，事主所称的财产损失仅为其自述，相关部门并未对丢失财物价值进行核实确认，故本院对曾海标主张由康景公司赔偿30000元的诉讼请求不予支持。但根据相关证据及本院庭后走访查看，在2014年至2016年期间，涉案小区格林纳达区域确实存在安保瑕疵，导致该期间盗窃事故发生较多，对于曾海标遭受的损失，康景物业公司应负一定的管理责任，根据《前期物业服务协议》第十一条“甲方（康景物业公司）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（曾海标）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”的约定，结合康景物业公司收取的物业费，本院酌情认定康景物业公司以三个月的物业费为标准向曾海标承担相应的责任，即康景物业公司向曾海标赔偿975.7元（171.17平方米×1.9元×3个月）。关于曾海标主张康景物业公司退还自2007年12月至2014年12月支付的花园管理费。本院认为，康景物业公司与曾海标在《前期物业服务协议》中明确约定收取花园管理费0.5元/平方米，该约定为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定应为有效，双方应按照协议约定履行各自义务，且花园作为曾海标的私人使用区域，康景物业公司已依约对花园提供了与涉案房屋相同的物业服务，曾海标现主张返还于法无据，本院不予支持。关于曾海标主张康景物业公司赔偿收取花园物业管理费三倍的损失的问题。首先，康景物业公司依据《前期物业服务协议》收取花园管理费的约定真实有效，并未违反法律、行政法规的强制性规定；其次，原被告是因《前期物业服务协议》而产生的合同关系，并非因产品责任产生的消费者与经营者的关系，曾海标在本案中不应依据《中华人民共和国消费者权益保护法》要求康景物业公司赔偿花园管理费三倍的损失，故本院对曾海标的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曾海标自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司支付自2015年1月1日到2019年5月30日的物业管理费17236.8元；二、原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向被告（反诉原告）曾海标支付975.7元；三、驳回原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）曾海标的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191元，由被告负担115元，由原告广东康景物业服务有限公司负担76元。反诉费623.6元，由原告广东康景物业服务有限公司负担25元，由被告曾海标负担598.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇一九年十二月六日法官助理吴景峰书记员龙艳