河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4799号上诉人（原审被告）：方明阳，男，1982年9月26日出生，汉族，河南省新县。委托诉讼代理人：方应菊（方明阳的父亲），男，1956年7月29日出生，汉族，住河南省新县。被上诉人（原审原告）：新县金盛物业管理有限责任公司。住所地：河南省新县艾洼将军南路锦绣花城。统一社会信用代码：91411523798214752K。法定代表人：郑逢文，该公司经理。委托诉讼代理人：潘萌萌，河南省新县红城法律服务所法律工作者。上诉人方明阳因与被上诉人新县金盛物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省新县人民法院（2019）豫1523民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方明阳的委托诉讼代理人方应菊，被上诉人新县金盛物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人潘萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方明阳上诉请求：1.撤销新县人民法院（2019）豫1523民初1500号《民事判决书》的判决，驳回被上诉人全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.新县人民法院判决依据物业合同，只体现了被上诉人要求物业费的权利，没有就被上诉人在履行物业合同过程中的过失和违约行为进行约束，明显有失公正的原则，被上诉人（新县金盛物业公司）在履约期间维修砸坏我家空调外机，造成上诉人财产损失，且拒绝向调查的警方提供小区视频监控，逃避责任的行为已经构成了物业合同的违约，此事至今物业公司没有主动解决，被上诉人应该就上述违约行为承担违约责任，新县人民法院判决书豫15**民初1500号中所述空调外机系新县房管中心人员维修，是因为新县房管中心管理存在过失，物业合同跟房管中心无关，房管中心维修费用是纳税人的钱，跟物业公司违约应该承担的责任没有必然联系。2.被上诉人破坏上诉人车库内部玻璃门一事属于主观故意，事件发生在物业合同履行期，属于主观故意违反物业合同，造成上诉人财产损失，被上诉人应当承担违约责任并赔偿上诉人损失。3.上诉人房屋外墙渗水问题已经向物业公司提出维修一年多，至今被上诉人没有处理，属于没有按照规定履行物业合同。4.被上诉人主张的物业费上涨没有与业主沟通协商，没有召开业主大会征询业主意见，属于单方面上涨，新县人民法院主张的业主委员会代表江从祯非全体业主选举产生，是物业公司指定的关系户，组织程序不合法，且该业主委员会没有履行业主委员会应尽的义务，亦没有被广大业主认可，物业合同变更应该遵循业主规约，重大事项需要与业主大会协商，江从祯私下与物业公司签订的5年合同属于无效合同。新县金盛物业管理有限责任公司辩称，1.锦绣花城小区业主委员会的成立合法有效，且被已经生效的新县人民法院（2019）豫1523民初359号《民事判决书》认定，其主任江从祯与新县金盛物业管理有限责任公司签订的《物业服务合同》对所有业主（包括上诉人）均具有约束力。2.上诉人不交物业费的抗辩理由不能成立。上诉人房屋外空调外机壳被砸坏，是金盛物业公司会同房管中心让责任方施工单位宏大建筑公司出资维修的，不是新县房管中心出资维修的。房屋渗水问题是施工单位的责任，金盛物业公司已经联系了施工单位。金盛物业公司没有维修的义务。拆除车库内玻璃门是上诉人自己承诺的，有上诉人亲笔书写的“承诺书”为证，与金盛物业公司无关。3.上述抗辩理因上诉人一审没有提起反诉，一审法院不予处理符合法律规定。请求二审法院依法驳回其上诉，维持一审原判。新县金盛物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：要求人民法院判决被告支付拖欠的物业管理费（2017年4月24日至2019年12月31日）共计3,320元。一审法院认定事实：被告方明阳于2013年3月17日购买了位于新县将军南路锦绣花城A7-4-102室电梯房屋一套，建筑面积为136.09平方米，2016年4月24日，被告与原告永昌物业管理有限公司（金盛公司前称）签订了锦绣花城物业管理合同，合同期限为一年，即自2016年4月24日至2017年4月23日，合同约定每年物业管理服务费用为600元。2016年11月11日，锦绣花城小区成立业主委员会，江从祯为业主委员会主任，李先志为副主任，并于2016年11月16日在新县房产管理中心备案。2016年11月11日，江从祯作为业主委员会的代表与被告签订物业服务合同，合同期限自2016年11月11日至2021年11月10日，合同约定：步梯住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.9元，电梯住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.0元。此外，合同对管理服务事项、期限、双方的权利义务及维修等相关事项均作了相关约定。被告认可其与原告签订的为期一年的物业管理合同。被告方明阳于2017年4月23日之前的物业管理费已付。2017年11月，被告房屋外空调机壳被维修人员不慎砸坏，后由新县房管部门协调人员对空调进行了维修。现原告起诉要求被告自2017年4月24日到2019年12月31日支付物业管理服务费用3,320元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力，并受法律保护。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会有权代表业主与物业管理单位签订物业管理服务合同，业主委员会的决定对业主具有约束力。本案中，江从祯作为新县锦绣花城小区业主委员会的代表与原告签订物业服务合同，应视为所有业主的真实意思表示，对所有业主及原告均具有约束力。因此，被告应按该合同的约定履行交付物业费用的合同义务。按合同约定的标准，计算2017年4月24日至2018年4月24日的物业费应为1,633.08元（136.09平方米×1元×12个月），2018年4月25日至2018年12月31日的时间超过8个月，按合同约定的标准，计算此期间的物业费应超过8个月的标准1,088.72元（136.09平方米×1元×8个月），按合同约定的标准计算2019年1月1日至2019年12月31日的物业费应为1,633.08元（136.09平方米×1元×12个月）。故原告要求被告支付自2017年7月25日到2019年12月31日期间的物业费共计3,320元，其中2017年4月24日至2018年4月24日的物业费按1,000元计算，2018年4月25日至2018年12月31日的物业费按687元计算，2019年1月1日至2019年12月31日的物业费按1,633.08元计算，本院认为前两个时间段物业费计算未超出合同约定，本院予以支持，但后一个时间段，即2019年物业费收费，因为此间金盛物业公司实际提供物业服务不满1年，截止2019年10月1日，可按10个月计算，此间物业费应为1,360.9元（136.09平方米×1元×10个月），超出部分本院不予支持，今后原告可按实际发生另行主张。综上，原告要求被告支付的物业费应按3,047.9元计算（1,000元+687元+1,360.9元），本院予以支持。被告对业主委员会与原告签订的物业服务合同不认可，认为物业费上涨没有依据，对其不具有约束力，本院认为其说法法律依据不充分，不予支持。被告主张原告未尽到物业合同规定的物业职责，认为对其空调外机被砸坏未作处理，认为对其车库玻璃门被拆除未作处理，认为对其房屋外墙渗水未作处理，故其不同意缴纳物业费，因被告未提起反诉，本案对此不予处理，被告可另案主张权利。本案经本院主持调解，未能达成一致意见。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,判决：一、被告方明阳于本判决生效后十日内支付原告新县金盛物业管理有限责任公司物业费3,047.9元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告方明阳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。方明阳提交业主委员会备案申请单及业主代表推荐表，拟证明成立业主委员会是虚假的，18个人不能代表900多户。新县金盛物业管理有限责任公司质证称，对证据的真实性有异议，不是原件，但不能证明业主委员会的成立是不合法的。本院认为，方明阳提供的证据均为复制件，且新县金盛物业管理有限责任公司不予认可，本院对该证据不予采信。本院认为，本案争议的焦点问题在于方明阳是否应当支付物业管理费3,320元。本案中，方明阳作为新县锦绣花城小区业主，应当按照业主委员会的代表与新县金盛物业管理有限责任公司签订的《物业服务合同》交纳物业管理费，故方明阳应当支付物业管理费3,320元。综上所述，方明阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人方明阳负担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 姚 涛审判员 马 勇二〇一九年十二月一日书记员 汪玉娇