湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1610号上诉人（原审被告）：喻小平，男，汉族，1965年1月30日出生，住赤壁市经济开发区。上诉人（原审被告）：魏青山，男，汉族，1965年9月16日出生，住赤壁市。被上诉人（原审原告）：吴纯洁，男，汉族，1957年6月15日出生，住赤壁市。被上诉人（原审原告）：邹元珍，女，汉族，1959年11月15日出生，住址同上。上诉人喻小平、魏青山因与被上诉人吴纯洁、邹元珍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院(2017)鄂1281民初1883号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了开庭审理，现已审理终结。喻小平、魏青山上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。事实和理由：1.一审法院酌定按重置价850元/平没有法律依据，重置价应按80-290元/平；2.一审法院认定合同无效，上诉人不应支付租金；3.本案纠纷系赤壁市商业局的原因导致的，应当由赤壁市商业局赔偿被上诉人损失。吴纯洁、邹元珍辩称:1.80-290元/平重置价系2017年标准；2.根据合同相对性，被上诉人与赤壁市商业局没有法律关系；3.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。吴纯洁、邹元珍向一审法院提出诉讼请求：1、按现房价补偿还建房面积120㎡的差价250000元；2、支付八年租房费19200元（按每月200元计算）；3、本案诉讼费由喻小平、魏青山承担。一审法院认定事实：吴纯洁、邹元珍（合同甲方，二人系夫妻关系）与喻小平、魏青山（合同乙方）于2008年6月3日签订了协议书共二份，双方约定甲方将其所有的在地处赤壁市商业公司原酒厂院内的面积16.12㎡的砖木结构平房一处交由乙方拆除，用于房地产开发。其中，双方在协议书（二）中约定：一，还建面积及超面积补款标准为，乙方按甲方现有实际面积（包墙、包走廊、不含滴水、不包括临时性搭建的棚子）每一个平方还建一个平方，楼层不变，超过部分甲方按每平方米800元的价格与乙方结算；甲方申请的住房面积为120㎡（以乙方图纸为准），楼层为二楼，；如甲方日后调整楼层，甲方必须按每平方米100元-200元的标准向乙方补齐楼层差价；拆迁费用和租房费用补偿办法：乙方一次性付给甲方搬迁费100元，租房费每月100元，暂按一年计算，合计1300元。在签订该合同的同天，双方当事人又在协议书（一）中约定，乙方按甲方现有实际面积每一个平方还建一个平方，楼层为一楼或二楼，超过部分甲方按每平方米500元的价格与乙方结算；甲方必须严守秘密，不得以任何形式将本协议有关条款泄露给其他人，否则终止按原协议执行（如甲方达到此要求，原合同每平方米800元的差价按500元补齐）。该二份合同签订后，魏青山、喻小平即拆除了案涉房屋，但由于不能通过行政许可审批手续等多种原因，魏青山、喻小平不能在拆迁房屋地基处开发建设，由此造成无法交房。此间，魏青山、喻小平向吴纯洁、邹元珍支付了搬迁费100元，并支付了二年的租金共计2400元。现因魏青山、喻小平无法如约交付房屋，吴纯洁、邹元珍诉至法院。一审法院认为，魏青山、喻小平作为个人，无城市房屋拆迁、开发资质，无权与吴纯洁、邹元珍签订拆迁补偿协议，故双方当事人所签协议书因违反国家强制性法律规定而无效。魏青山、喻小平以其所从事的职业专长，明知自己行为违法，仍与吴纯洁、邹元珍签订案涉合同，对导致合同无效应当承担主要责任。吴纯洁、邹元珍知道或应当知道魏青山、喻小平无相应资质，但仍与其签约，对合同无效的后果亦应承担一定责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此，因案涉房屋已被拆除，故魏青山、喻小平应承担拆除房屋致吴纯洁、邹元珍造成的经济损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”对案涉房屋被拆除造成的具体经济损失，吴纯洁、邹元珍在举证期内未提交充分证据，本应按举证不能处理。但考虑到拆除房屋亦为客观事实，如完全依上述举证规则处理本案，虽属依法结案，但双方当事人之间的纠纷仍不能得以化解。为衡平双方当事人合法权益，一审法院以案涉房屋重置市场价为参考，酌定按重置价850元/㎡计算，即案涉房屋被拆除致吴纯洁、邹元珍经济损失为13702元（16.12㎡×850元）。因案涉房屋被拆除，还导致吴纯洁、邹元珍只能在外租房居住，其租金可比照案涉协议书约定，并结合租金上涨的市场因素，一审法院酌定租金为150元/月。如上所述，因吴纯洁、邹元珍对导致合同无效亦有一定过错，故对导致其租金损失亦应承担一定责任，一审法院酌定魏青山、喻小平租金支付至2019年6月2日止，即魏青山、喻小平应赔偿原告租金损失16200元（150元/月×108个月）。综上，魏青山、喻小平共计应支付吴纯洁、邹元珍房屋被拆除和租金损失共计29902元。吴纯洁、邹元珍其他诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《城市房屋拆迁管理条例》第八条、《中华人民共和国合同法》、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、吴纯洁、邹元珍与喻小平、魏青山于2008年6月3日所签二份协议书无效。二、喻小平、魏青山赔偿吴纯洁、邹元珍被拆房屋损失计13702元，租金损失计16200元，合计29902元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回吴纯洁、邹元珍其他诉讼请求。案件受理费550元，由吴纯洁、邹元珍负担50元，喻小平、魏青山负担500元。二审中，上诉人喻小平、魏青山以电子数据方式向本院提交原赤壁市商业贸易中心（赤壁市商业局）与石晓飞、徐昌真、宋艳明、魏巨爱、尹水凤签订的协议书，本院经审查认为上述证据上诉人应有能力在一审举证期限内提交，但其怠于提交，现在二审阶段提交，本院认为该证据不属二审新证据的范畴，且该证据指向的合同相对方均与本案无关联性，对上诉人提交的该项证据本院不予认定。被上诉人吴纯洁、邹元珍未提交证据。二审经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院继续予以确认。本院认为，一、根据合同相对性原则，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同主张权利义务，而不能向案外人主张。本案中，合同双方当事人系吴纯洁、邹元珍与喻小平、魏青山，上诉人请求案外人赤壁市商业局承担责任应另行起诉；二、上诉人喻小平、魏青山无相应房屋拆迁、开发资质，被上诉人吴纯洁、邹元珍明知该情况仍与其签订案涉合同，双方都存在相应过错，应当各自承担相应责任。本案中，因双方当事人存在过错而致被上诉人造成的经济损失，一审法院从化解矛盾、均衡双方当事人合法权益角度出发，以案涉房屋重置市场价为参考，酌定重置价和租金损失适当，本院予以确认。综上所述，上诉人喻小平、魏青山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由喻小平、魏青山负担。本判决为终审判决。审判长  何炳南审判员  徐 庆审判员  郭 华二〇一九年十二月二十二日书记员  黄彪元附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；