山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11001号上诉人（原审被告）：马立彬，男，1980年3月5日出生，汉族，住吉林省四平市。被上诉人（原审原告）：济南信立高物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：龙海，总经理。委托诉讼代理人：马秀娟，女，1991年8月16日出生，汉族，该公司员工，住山东省桓台县。委托诉讼代理人：张俊亭，山东舜元律师事务所律师。上诉人马立彬因与被上诉人济南信立高物业管理有限公司（以下简称信立高物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初6256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马立彬上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实，审核双方争议的房屋，马立彬合同期满后是否存在占用问题或者将本案发回重审。二、涉诉一、二审费用全部由信立高物业公司承担；三、信立高物业公司退回押金5700元、误工费1000元、精神损失费5000元。事实和理由：一审判决在未确定马立彬合同期满后是否搬离涉案房屋的情况下，违法裁决。一审认定双方签订的合同属于马立彬个人行为，不能代表公司以及实际使用人，有失公道。既然属于马立彬个人行为，根据双方约定的合同，2019年3月10日合同已经到期，且双方均认可租赁期内的房屋租金已结清，马立彬也未要求重新签订续租事宜，根据双方合同的约定已自动终止，马立彬不应该承担后续租金问题及违约问题。马立彬是否搬离涉案房屋以及占用涉案房屋，都未有证据证明，一审以2019年6月7日在济南市公安局历城区分局东风派出所的接警处调取的接警登记表，判定是马立彬在搬离涉案房屋有些武断，是错误认定。接警登记表未体现出是马立彬在搬离涉案房屋所产生的冲突，应再次进行核实。双方均认可合同期内房屋租金已结清，应退还马立彬押金。因开庭造成的误工费用以及精神损失费用应该由信立高物业公司承担。信立高物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。信立高物业公司向一审法院起诉请求：1.判令马立彬立即支付租金17,755.5元及违约金17,755.5元；2.判令马立彬支付物业费582.8元、水费48.8元、电费925.6元；3.判令马立彬承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：王仁宝系济南市历城区华龙路****房屋的所有权人，房产证号为济房权证历城字第128752号，王仁宝委托王英楠代为出租及管理，王英楠将涉案房屋出租给信立高物业公司，租赁期限为2017年2月1日至2022年1月31日，租赁该房屋作为办公使用。信立高物业公司受山东嘉恒商务大厦业主委员会委托为嘉恒商务大厦提供物业管理服务，服务期自2013年3月23日至2019年3月22日及2019年3月23日至2022年3月23日，信立高物业公司提交嘉恒商务大厦物业服务合同2份证实其主张。2017年3月4日，信立高物业公司（出租方、合同甲方）与马立彬（承租方、合同乙方）签订房屋租赁合同1份，该合同约定的相关内容为：甲方出租给乙方的房屋位于济南市历城区华龙路1825号嘉恒商务大厦B座1103室，建筑面积为165.78平方米；租赁期限为2017年3月11日至2019年3月10日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期退还，乙方要求续租，则必须在租赁期满一个月之前通知甲方，经双方协商后需重新签订房屋租赁合同；租金5720元/月，年租金为68,640元，每年3%递增，即第一年租金为68,640元/年，第二年租金为70,700元/年；房屋租金每半年支付一次，乙方应在合同签订日前15日支付下半年租金，如乙方有拖欠租金行为，应向甲方缴纳每天1‰滞纳金；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自更改房屋用途、内部结构设施等，否则甲方有权终止合同，对房屋设施造成损坏，乙方应予赔偿；乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋押金5700元，合同解除或合同期满，甲方在合同解除或到期后将押金无息退还给乙方；乙方承担租赁期间的费用为物业费、水费、电费、网费、车位费及其他应由乙方承担的费用；租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照本合同3个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失；甲方逾期交房或乙方逾期还房，每逾期一月应向对方支付年租金总额三倍的滞纳金。庭审中信立高物业公司认可2019年3月10日前的房屋租金已结清。信立高物业公司主张在协商搬离未果的情况下曾于2019年3月11日在涉案房屋张贴了限期搬离的告知书，该告知书载明的相关内容为：马立彬，您租用的济南市历城区华龙路1825号嘉恒商务大厦B座1103室已于2019年3月10日租赁期满，如续租请续签租赁合同并缴纳租金，如不续租，请于3日内搬离房间并向物业公司结清物业费、水费、电费等所有费用、恢复房屋原貌（租赁交割时室内结构完整、设施设备完好无损、卫生整洁），特此通知，信立高物业公司，2019年3月11日。信立高物业公司主张租赁期限届满，马立彬未续签合同亦未交纳房租。为此，形成诉讼。另查明，信立高物业公司为证实实际搬离时间，申请法院调取证据，一审法院调取的济南市公安局历城区分局东风派出所的接处警登记表载明的相关内容为：接警人为徐广琳，接警时间为2019年6月7日15：46：16，报警方式为电话报警，报警电话为8190****，案发地址为嘉恒大厦B11-1103物业，报警内容为业主搬家之前欠房租未交，双方僵持，要求民警协调，现场人数4-5个人，无冲突。立彬物业公司于2017年3月16日成立，立彬物业公司的法定代表人为范云鹏。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下。关于马立彬主张合同相对方为立彬物业公司的事实，马立彬答辩时称签订合同时公司还未成立，马立彬是立彬物业公司的法定代表人，代表立彬物业公司签订的房屋租赁合同，信立高物业公司提供的发票、收据名头都是立彬物业公司，涉案房屋一直是立彬物业公司在使用，且马立彬于2019年3月已经办理离职了，正式离开是2019年4月10日，合同相对方为立彬物业公司，信立高物业公司应该起诉立彬物业公司。信立高物业公司不认可，主张签订合同时不存在立彬物业公司，合同是与马立彬签订的，马立彬应承担合同责任，根据马立彬的要求开具收据。一审法院认为，合同具有相对性，马立彬在房屋租赁合同的承租方处签字捺印，合同相对方为个人的事实已确认，马立彬主张涉案房屋是为设立立彬物业公司而承租的，在租赁合同中未体现设立中公司的名称，马立彬亦未提交相关证据证实在立彬物业公司成立后对上述房屋租赁合同进行过确认或立彬物业公司实际享有合同权利或者履行合同义务，故对马立彬主张合同相对方为立彬物业公司的事实不予认定。一审法院认为，信立高物业公司与马立彬之间的房屋租赁合同，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，该租赁合同合法有效，一审法院予以确认。双方均认可合同期内的房屋租金已结清，马立彬在租赁期限届满后，未续签合同亦未搬离涉案房屋，不妥，应承担相应的违约责任。实际搬离时间根据一审法院依法调取的接处警登记表可以证实为2019年6月7日，自2019年3月11日至2019年6月7日期间的房屋占有使用费按照原房屋租赁合同的租金标准计付为17,755.5元[（70,700元+70,700元×3%）：365天×89天]，信立高物业公司未提交相关证据证实房屋押金5700元已退还马立彬，上述款项应予以扣减，故对信立高物业公司主张房屋占有使用费12,055.5元（17,755.5元-5700元）的部分，一审法院依法予以支持，超出部分，不予支持。关于信立高物业公司主张的逾期还房违约金，鉴于马立彬逾期还房给信立高物业公司造成的损失主要为租金损失，结合本案的实际情况，一审法院酌定信立高物业公司要求马立彬支付违约金的数额为6000元。关于信立高物业公司主张的物业费582.8元（2019年5月1日至2019年6月7日）、水费48.8元及电费925.6元，未提交相关证据证实上述费用的计费周期、缴费情况等，故对信立高物业公司要求马立彬承担上述费用的诉讼请求，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法-5-若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、马立彬支付济南信立高物业管理有限公司房屋占有使用费12,055.5元；二、马立彬支付济南信立高物业管理有限公司违约金6000元；三、上述一至二项，均限马立彬于判决生效之日起十日内付清；四、驳回济南信立高物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，减半收取计363元，由济南信立高物业管理有限公司负担186元，马立彬负担177元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马立彬提交立彬物业情况说明复印件一份，证明其与立彬物业公司的关系及涉案房屋的实际使用人。信立高物业公司质证称，该证据为复印件无法确认其真实性。即使该证据属实，马立彬所陈述的该观点在一审中已经提到，在此不予质证。本院认为，本案的焦点问题：一是马立彬应否承担涉案房屋的占有使用费及违约金；二是搬离涉案房屋的时间；三是应否支持马立彬的误工费、精神损失费。关于焦点问题一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，当事人对合同的签订均无异议，马立彬主张签订合同时公司还未成立，其是立彬物业公司的法定代表人，代表立彬物业公司签订的房屋租赁合同。但马立彬未提交相关证据证实在立彬物业公司成立后对上述房屋租赁合同进行过确认或立彬物业公司实际享有合同权利或者履行合同义务，一审法院对马立彬主张合同相对方为立彬物业公司的事实不予认定，并无不当。根据合同相对性，马立彬应当承担涉案房屋的占有使用费及违约金。关于焦点问题二，因马立彬并未提交证据证明其已将涉案房屋交付信立高物业公司，一审法院依据依法调取的接处警登记表，认定马立彬搬离涉案房屋的时间为2019年6月7日，并无不当。关于焦点问题三，马立彬主张的误工费、精神损失费，其既无提交证据证明，亦无法律依据，对此，本院不予支持。综上所述，马立彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费726元，由马立彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭维敬审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年十二月三日法官助理 宋文华书 记 员 侯新新