江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7310号上诉人（原审被告、反诉原告）：单玲，女，1979年10月19日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：栾云根，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪冰珂，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：施兴强，男，1975年12月4日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：杨俊，江苏刘洪律师事务所律师。上诉人单玲因与被上诉人施兴强房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。单玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求并支持上诉人一审反诉请求，或将本案发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，未查明本案基本事实。1、一审法院认定涉案南京市玄武区不动产（以下简称涉案不动产）成交价款为55万元与事实不符。涉案《购房合同》明确约定涉案不动产成交价款为147万，而一审法院认定涉案不动产成交价为55万元，前后矛盾。上诉人为证明交易价格为147万元，除《购房合同》外，还提供同时期相似房屋成交价格、证人证言。被上诉人一审陈述有诸多不合理之处。如：双方于2013年达成购房合意，但无书面合同；2015年草签的不符合过户要求的购房合同，当时具备签订格式合同的条件，中介应当作出提示；被上诉人主张合意价款为55万元，合同却约定147万元，明显增加被上诉人交易成本和风险；按照被上诉人说法，被上诉人只付了40余万房款，通过要求上诉人签141万收条方式证明已付款141万元，不足以达到被上诉人证明目的；被上诉人在合同签订后请社会上的“光头”用红油漆写还钱而非交房，也是不合理的。实际情况是，上诉人因借款无法归还而签订以房抵债协议，被上诉人为了以40余万借款换得该房屋，要求上诉人写下收条，因上诉人感觉被骗撕毁了不真实的收条。双方之间实际成交价格为147万元。2、一审法院认定涉案不动产交易时间为2013年，与事实严重不符。上诉人称其于2013年向被上诉人借款55万元，但仅实际交付47万元，因其未取得涉案不动产产权证无法办理抵押，被上诉人施兴强要求将涉案不动产质押给他，上诉人遂将涉案不动产交付给被上诉人使用。2015年因还不起借款，被上诉人要求上诉人以房抵债，双方遂签订《购房合同》。实际上，被上诉人除已交付的47万外，并未支付其他购房款，上诉人的丈夫丁磊遂将其所写的已收到141万元收条撕毁。3、《购房合同》签订时，涉案不动产的价值远不止55万元，一审中，上诉人申请对2015年涉案不动产的实际价值进行评估，一审法院未同意，其认定涉案不动产买卖行为发生在2013年无事实依据，认定55万元的房屋价款符合2013年上半年市场价格，缺乏合理依据。4、一审法院认定被上诉人实际交付了49万元购房款，与事实不符。被上诉人仅提交了38万元本票的交易凭证，其主张交付的11万现金，未提供相应的取款凭证等证据加以证明，上诉人称该部分款项系其向被上诉人借款55万元预先扣除利息后交付的借款，共收到47万元，也因此2015年协商以房抵债时商定交易价为147万元。二、一审判决适用法律错误，违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定。1、被上诉人未能证明其支付了11万元现金；2、被上诉人提供的短信未显示对方手机号，真实性无法核实；3、被上诉人提供的其他证据，其证明效力远不及《购房合同》所载明的事实。综上，恳请二审法院依法支持其上诉请求。施兴强辩称：一、一审法院认定事实清楚、适用法律准确。1、单玲于2013年通过房产中介南京双驰房产经纪有限公司（以下简称双驰公司）出售涉案不动产，被上诉人通过房产中介看房并于2013年5月29日与单玲订立房屋买卖合同，约定单玲将涉案不动产以55万元总价款出售给被上诉人，双方约定剩余15万元尾款于涉案不动产办理过户登记手续时支付。被上诉人于2013年6月3日支付中介费，上诉人交付房屋后被上诉人装修入住至今。2014年上诉人要求被上诉人提前支付3万元，2015年6月29日上诉人因资金需要又要求被上诉人提前支付6万元，至此剩余房价尾款6万元未付。鉴于房价飞速上涨，为防止上诉人在经济利益诱惑下单方涨价、毁约，双方在双驰公司见证下重新签订《购房合同》。当时被上诉人认为把价格写高，上诉人就无法单方涨价、违约，故才将房屋成交价写成147万元，特别注明剩余尾款为6万元且在过户当日支付。2、上诉人在一审第一次庭审时辩称，2015年6月29日的《购房合同》才是双方真实意思表示，2013年被上诉人支付的房款是定金；但在第二次庭审时又称，2015年签订的《购房合同》是以物抵债协议，2013年被上诉人借款给上诉人，上诉人于2013年将房屋质押给被上诉人。一是上诉人在一审两次庭审陈述意见不一致，违反“禁止反言”的原则；二是上诉人所谓2013年借款事实仅提供证人证言，而证人也只是听说，既不知道借款人姓名，也未看到借款合同与借条；三是证人陈述，上诉人是通过宣传小卡片联系到借款人的，被上诉人本人从事保安工作，从未从事过放贷业务，证人所述恰恰证明上诉人与被上诉人之间不是借贷关系。故双方之间是房屋买卖合同关系，而无借款事实的存在。3、2013年双方已经达成买卖的合意，2015年6月9日签订的《购房合同》只是对剩余尾款6万元的确认与强化。4、被上诉人仅剩余6万元房款尚未支付，不存在100万元房款未付的问题。被上诉人与上诉人于2015年6月29日在双驰公司姚某,4见证下，签订《购房合同》，从被上诉人一审举证聊天记录可以看出，尾款只剩6万元，是上诉人单方要求加价至30万元。二、一审法院适用法律正确。被上诉人在一审中提供书证、物证、证人证言与当事人陈述等证据形成完整证据链，证据相互印证，符合逻辑和常理。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。施兴强向一审法院起诉请求：判令单玲协助施兴强将位于南京市玄武区不动产的产权变更至施兴强名下。单玲向一审法院反诉请求：判令施兴强支付购房尾款1000000元及资金占用费（以1000000元为基数，自2015年6月29日起至实际支付之日止，按年利率6%计算，暂计算至2019年4月22日为228986.3元）。一审法院认定事实：涉案不动产系征地拆迁安置房，单玲于2013年12月25日取得该不动产的销售不动产统一发票。2015年4月24日，该不动产产权登记于单玲名下。2013年5月31日，施兴强以本票的形式向单玲支付38万元。2013年，单玲将涉案不动产交由施兴强使用至今。2015年6月29日，单玲（甲方）、施兴强（乙方）及双驰公司经办人姚某,4（丙方）签订了《购房合同》一份，约定：乙方购买甲方所有的涉案不动产，成交价为147万元，乙方已支付141万元，剩余尾款6万元于过户当日支付给甲方；此房价为甲方净得价，交易过程所产生的各项税费均由乙方承担；甲乙双方于产权可以过户当日之后一个月内办理产权过户手续。一审法院归纳本案的争议焦点：双方约定涉案不动产的交易价格是55万元还是147万元？施兴强称：双方通过双驰公司的居间服务于2013年5月29日签订了《购房协议》，约定涉案不动产的交易价格为55万元。2013年6月3日，施兴强向双驰公司支付了中介费11000元。因担心单玲随着房价上涨单方违约，故双方于2015年6月29日重新签订《购房合同》，约定价款147万元，并于合同中特别注明已支付141万元，尚余6万元未付。双方于2015年6月29日重新签订合同后，将2013年签订的协议撕掉了，但双驰公司的电脑里留存有2013年《购房协议》的电子版本。施兴强总计向单玲支付了购房款49万元，具体构成为：2013年5月31日以本票的方式支付38万元，以现金方式支付了2万元；2014年以现金方式支付了3万元；2015年6月29日以现金方式支付了6万元。施兴强为证明上述主张，提交了双驰公司工作人员姚某,4与单玲配偶丁磊的短信记录、双驰公司出具收据及《情况说明》各1份，并申请姚某,4出庭作证。短信息记录中有如下内容：“丁磊：你今天过来把141万首条撕掉的事情我没有跟老施说，说了就怕老施会有想法，你的要求从原本6万尾款提高到30万我觉得暂时不要跟老施说，这样突然说了就怕他不来，我跟老施说了你回来了约时间见面，所以尽快给我回电话”（2016年11月18日）、“丁磊：房款已经付清就差尾款6万未付给你，现在您要增加到30万的事情我跟施兴强说了，您这边迟迟不接电话，施兴强比较生气，我真不知道会出什么事情，赶紧回电话”（2016年11月19日）、“麻烦转告对方是否同意其他的我不多说了你发的信息我不明白意思”。收据记载双驰公司于2013年6月3日收到施兴强支付的中介费11000元。《情况说明》主要内容是：单玲丈夫丁磊于2016年11月18日来我公司以借查阅过户材料为由，强行将单玲写给施兴强存放在我公司的141万元房款的收条撕毁，同时要求施兴强将剩余尾款6万元加价至30万元。证人姚某,4出庭作证称：施兴强于2013年购买涉案不动产，双方约定的购房款为55万元；到了2015年房屋产权证办理后，买卖双方重新签订了一份合同，买方担心卖方反悔，就把价格做高到147万元；2016年，卖方写了141万元的收条放在中介公司，后卖方以看材料为由从公司拿到这张收条并撕毁；涉案不动产到2018年就可以过户了，但卖方要求加价30万元，导致双方没有协调好；中介费按成交价的2.4%计算，经过协商后确定为11000元，是由施兴强支付的；至2015年6月29日，施兴强一共支付了49万元购房款，剩余6万元尾款未付；2013年，对于相同地段同样性质的房屋，能过户的情况下销售价格在10000元每平方米左右，需要等几年才能过户的房屋的销售价格不足10000元每平方米。单玲对施兴强提交的证据均不认可，称：双方于2015年6月29日重新签订的《购房合同》才体现双方之间的真实合意，双方之间的权利义务应以此合同的约定为准，双方约定的合同价款147万元也符合市场价。虽然双方在合同中注明施兴强已支付了141万元，但施兴强实际只支付了47万元，尚欠100万元。在第二次庭审过程中，单玲称：单玲因向施兴强借款于2013年将涉案不动产抵押给施兴强，后因无力偿还于2015年6月29日达成以房抵债的协议。单玲为证明其上述主张，提交了如下证据：1.从网络上下载的涉案不动产所在小区其他不动产在2016年的成交价，证明双方约定的147万元的成交价是合理的；2.照片，证明施兴强委托社会闲散人员向单玲父母房屋的墙上喷红油漆，内容是“还钱”，且有辱骂性词语；3.申请证人宇加新出庭作证，证人称：证人与单玲丈夫丁磊系“发小”，两人一起在合肥做门窗生意。2013年，两人想扩大经营规模，丁磊表示到南京借钱，根据墙上的小广告联系上了施兴强，丁磊对证人说其向施兴强借了55万元，半年还清，利息是几万元；2015年，丁磊把售房合同发给证人看，说他以房子抵债，证人问丁磊有没有收到100多万元，丁磊表示没有收到；证人帮丁磊找了安徽省无为县茗胜律师事务所的律师，准备向原告发函，但由于丁磊没有支付律师费，故最终没有发函。施兴强对上述证据均不认可，称：2016年的成交价对2013年的成交价没有参考性；对照片的真实性和关联性均不认可，施兴强从未实施过喷油漆的行为；施强兴与单玲及丁磊从不相识，是通过买卖涉案不动产的事情才认识他们，双方之间从未发生过借款事宜，证人所述不实。单玲另申请对涉案不动产在2015年6月29日的市场价值进行评估，并申请对施兴强提交的手机短信记录是否为其与丁磊之间的通信以及是否经过剪辑进行鉴定，一审法院未予准许。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。施兴强与单玲于2015年6月29日签订的《购房合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对双方争议的价款问题，一审法院认为双方约定的涉案不动产的真实交易价格为55万元，施兴强已支付了49万元，尚欠6万元。理由如下：判定合同当事人的权利义务内容，应探究当事人的真实意思表示。探究当事人的真实意思表示，不能仅仅局限于合同中的部分表述，而是应当依据整个合同，并结合其他可以反映当事人真意的证据综合认定。虽然双方在《购房合同》中约定涉案不动产成交价为147万元，但双方同时约定施兴强只欠尾款6万元未支付，施兴强对此的解释与双驰公司出具的《情况说明》、中介费收据、双驰公司经办人员与单玲配偶丁磊之间的手机短信息、双驰公司经办人员出庭作证内容等证据相印证，且与涉案房屋在2013年上半年末的市场价格基本吻合，一审法院予以采纳。单玲提交的其从网络上下载的涉案不动产所在小区其他不动产在2016年的成交价的证据，即使真实，对本案亦不具有参考价值，因为双方关于涉案不动产交易时间为2013年，而众所周知的事实是，从2013年至2016年，南京市的不动产成交价发生大幅上涨；单玲未证明其提交的照片与本案之间的关联性，其提交的照片既不能证明施兴强对单玲实施了单玲所称的喷油漆的行为，更不能证明单玲是受胁迫而签订了尾款只剩6万元的协议；证人宇加新提出的以房抵债的主张无任何证据相佐证，更不能证明单玲所称的涉案不动产价款为147万元的待证事实。因此，单玲的主张不仅无基本证据支撑，也不符合生活常识，一审法院不予采纳。单玲于2013年12月25日取得该不动产的销售不动产统一发票，故涉案不动产至2018年12月25日已满五年，符合取得拆迁安置房五年后可以上市交易的规定，故单玲应当按照合同约定，协助施兴强办理涉案不动产权利变更的相关手续。施兴强应当根据合同约定支付相关税费，且于办理权利变更登记手续当日支付购房尾款6万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、单玲于判决生效之日起十日内协助施兴强办理坐落于南京市玄武区不动产产权变更登记手续（将不动产权利由权利人单玲变更登记为施兴强，因办理上述权属变更登记手续所产生的税费由施兴强承担，施兴强于办理上述权利变更登记手续当日将购房尾款6万元支付给单玲）；二、驳回单玲的反诉请求。一审本诉案件受理费80元、5000元，共计5080元由单玲负担；反诉案件受理费7930元，由单玲负担。本院二审查明的事实与一审法院查明一致。本院二审中，被上诉人施兴强向本院提交双驰公司网上房源信息表（打印件），证明涉案不动产在双驰公司登记一直为出售状态，并且多个工作人员在进行登记出售该房屋，同时证明被上诉人是通过中介认识上诉人，上诉人与被上诉人之间是真实的买卖关系。被上诉人质证称，首先，该证据系双驰公司内部系统登记，其对该证据真实性不认可；其次，该份证据上载明的相关信息不是上诉人信息，经上诉人回忆，从其预留的电话号码来看，是上诉人母亲另外一套房源，所留的电话也是上诉人的电话。该套房源确由上诉人母亲按58万元委托姚某,4出售，但2013年并未交易成功，直到2015年以100多万元价格成交。该登记表上载明成交价为58万元，但按照被上诉人的说法涉案房产成交价格为55万元，由此可知被上诉人说法自相矛盾；第三，该登记表显示成交时间为2013年6月，但被上诉人主张涉案不动产成交时间为2013年5月份，被上诉人主张最后成交的工作人员是姚某,4，但该登记表显示工作人员是张驰。因此，该套房源登记信息是被上诉人串通中介人员而形成的证据。针对上诉人的质证意见，被上诉人反称：信息显示的房产面积、坐落与涉案房产相互吻合，该信息是由双驰公司总部电脑系统登记，根本无法篡改，且在购房之前被上诉人也不认识上诉人，上诉人当时报价64万元，是因为上诉人取得涉案房产不满五年，所以后来报价58万元，最终双方讨价还价以55万元成交。当时成交时间是2013年5月27日，2013年6月份另一工作人员回访时房屋已经登记出售了，所以该时间并不矛盾，完全符合逻辑。本院分析认定，根据被上诉人提交前述房源信息表登记的内容来看，所载明的房产坐落、面积与涉案房产完全一致，上诉人主张该登记信息与涉案房产无关，本院不予采信。信息显示姚某,4于2013年5月27日“跟进”，张驰于2013年6月13日登录为“已售”，前、后时间与被上诉人主张2013年5月29日签订《购房协议》的时间并不矛盾。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。上诉人单玲主张其与被上诉人施兴强之间存在借款法律关系，但未提交有效证据加以证明，本院不予采信。关于涉案房产交易价格问题。虽然双方在《购房合同》中约定涉案不动产成交价为147万元，但双方同时约定施兴强只欠尾款6万元未支付，施兴强对此的解释与双驰公司出具的《情况说明》、中介费收据、双驰公司经办人员与单玲配偶丁磊之间的手机短信息、双驰公司经办人员出庭作证内容等证据相印证，且与涉案房屋在2013年上半年末的市场价格基本吻合。二审中，施兴强从双驰公司网上电脑信息系统调取单玲委托出售涉案房产信息，亦与施兴强在本案陈述意见相一致，且信息显示该委托出售价格为58万元。因此，单玲主张双方之间成交价格为147万元，与查明事实不符。综上所述，单玲的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8010元，由上诉人单玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 孙 伟审 判 员 张旭东二〇一九年十二月九日法官助理 冯 超书 记 员 汪海燕