大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初4248号原告：大连天有地产开发有限公司。住所地：大连旅顺经济开发区滨港路**。法定代表人：刘天有，该公司董事长。诉讼代表人：大连天有地产开发有限公司管理人大连永通会计师事务所有限公司。。住所地：辽宁省瓦房店市共济办事处大宽街二段**法定代表人：孙美英，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘帅，北京观韬中茂（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佳文，北京观韬中茂（大连）律师事务所实习律师。被告：孔祥琴，女，1967年8月7日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：王震宇，辽宁德中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传强，辽宁德中律师事务所实习律师。原告大连天有地产开发有限公司与被告孔祥琴商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人大连天有地产开发有限公司管理人大连永通会计师事务所有限公司委托诉讼代理人刘帅、被告孔祥琴委托诉讼代理人王震宇、张传强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连天有地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告所有的位于旅顺口区房屋；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年原、被告签订《商品房买卖合同》，原告将其所开发的位于旅顺口区编号为旅顺口国有（2018）字第0416251号的地块使用权（现定名为万禹豪广场，销售名称为左岸尊邸）上的旅顺口区商品房以330810元的价格出售给被告并交付，被告按照原告要求将购房款交付案外人刘祥久，用于原告偿还刘祥久的欠款，案涉房屋至今未办理过户。2014年7月8日，大连市旅顺口区人民法院作出（2014）旅民破字第1号民事裁定书，裁定受理原告破产申请，并指定大连永通会计师事务所有限公司作为破产管理人。管理人认为，案涉房屋属于原告所有的财产，被告应予返还，理由如下：一、根据大连市旅顺口区房屋登记部门出具的资料显示案涉房屋在2010年4月7日办理了抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司大连旅顺支行。根据物权法第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。原告未经抵押权人同意，将抵押房屋出售，房屋买卖合同无效。二、案涉房屋属于原告的财产，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第三条的规定，债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产。根据房屋登记部门出具的资料显示，案涉房屋仍然登记在原告名下。根据《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，案涉房屋所有权仍然归原告所有。综上，原告请求法院依据《物权法》第十六条，第三十四条、第三十六条规定，判令被告立即停止占有案涉房屋，恢复房屋原状，返还房屋。孔祥琴辩称，不同意原告诉讼请求，原、被告双方的合同是合法有效的，且被告也全额支付了购房款并办理了房屋交付手续，已经交付入住。当时房屋是由案外人刘祥久帮我联系购买的，房款是根据原告的要求直接支付给了刘祥久，据我们了解刘祥久曾借款给原告，原告以卖房款偿还刘祥久的部分借款，刘祥久对这个事实是承认的，现在原告已经被裁定受理破产，在刘祥久申报的债权里也已经将相应的房款债权金额予以扣除。根据最高人民法院（2014）执他字第23、24号答复的意见，基于保护弱势地位房屋买受人的精神，应当继续履行合同，为被告办理房屋产权。同样的裁判精神在辽宁省年关于审理房地产开发企业破产案件有关问题的若干意见第10、13、16、18项都有体现。认为在破产清算的过程中应保护购房者基于房屋买卖合同享有的优先权利，包括交付房屋，办理产权登记及房屋买卖合同不能履行情况下优先返还购房款的权利。贵院在（2018）辽0212民初2116号案件中也依据上述精神作出了判决，驳回了原告的诉讼请求，认定商品房买卖合同有效，应继续履行，保护了购房人的权利，因此应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原、被告签订《商品房买卖合同》，未标注签订日期，约定被告以330810元购买原告开发的位于旅顺口区房屋，付款方式为一次性付清，出卖人应当在2015年1月31日前交付房屋，此份证据双方均无异议；2.被告持有原告于2013年6月29日出具的专用收款收据，主张已全额支付购房款，并主张该日期前已签订《商品房买卖合同》，此日期亦是房屋交付日期，并称收房后已装修入住。原告以案涉房屋已被被告占有为由表示不清楚案涉房屋现状，认可被告已全额支付购房款，支付方式为被告按照原告要求将购房款交付案外人刘祥久，用于原告偿还刘祥久的欠款。被告对此无异议，称刘祥久向原告提交的《变更债权金额申报书》已写明刘祥久在向原告申报债权时，已将相关购房款从其债权中予以扣除，所涉及的房屋共计23套，总价款为8527603元；3.大连市旅顺口区人民法院于2014年3月8日作出（2014）旅民破字第1号民事裁定书，受理刘祥久对大连天有地产开发有限公司的破产清算申请。原告认为旅顺口区不动产中心调取的案涉房屋抵押登记查询表显示案涉房屋已被抵押，抵押权人是中国银行大连旅顺支行，抵押起始日期是2010年4月7日，其认为抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，由于案涉房屋仍登记在原告名下，故原告诉至法院，请求判令被告返还原告所有的位于旅顺口区房屋。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且被告已实际履行了支付购房款的义务，原告亦已向被告交付了案涉房屋。此时，原告再要求被告腾退房屋不利于维护社会的和谐稳定，亦有违诚实信用原则。虽然双方在签订《商品房买卖合同》时房屋存在抵押权，但不能因此必然认定商品房买卖合同无效，尤其无证据佐证双方存在恶意串通损害第三人利益的情形，且作为房地产开发企业的原告已进入破产清算程序，购房人的权利应得到优先的保护，双方签订的商品房买卖合同应继续履行，故原告要求返还案涉房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告提出的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告大连天有地产开发有限公司诉讼请求。案件受理费减半收取后为50元，由原告大连天有地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  郑珺二〇一九年十二月十三日书记员  林乐附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。