淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初8878号原告：张文蔚，男，1957年10月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：赵全顺，江苏司北律师事务所律师。被告：程如兵，男，1965年8月8日出生，汉族，住淮安市涟水县。第三人：淮安中顺房地产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区香格里拉国际花园****楼及**楼商业**。法定代表人：钱凯，职务不详。委托诉讼代理人：刘睿，男，该公司员工。原告张文蔚与被告程如兵，第三人淮安中顺房地产经纪有限公司（下称中顺房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法于2019年10月16日适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文蔚委托诉讼代理人赵全顺、被告程如兵、第三人中顺房产委托诉讼代理人刘睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文蔚向本院提出诉讼请求：被告支付原告违约金5万元、律师费7000元，合计5.7万元。事实和理由：2019年6月26日，原告通过第三人介绍与被告签订了《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，合同约定原告向被告出售淮安市黄河人家小区18号楼601室，总价款140万元，合同签订当日被告应支付定金5万元，被告应于2019年7月25日支付除定金之外的首付款65万元，剩余款项以贷款方式支付。合同签订后，被告既未支付定金，也不支付首付款，原告及第三人多次催促其付款，被告均不予理睬。为维护原告的合法利益，遂诉至法院请求判如所请。被告程如兵辩称，1、被告与原告签订合同后当时就表示不买了，所以第三人就把双方的合同原件都收回了。被告手里不再持有合同，在作出不再购买的意思表示后合同即已解除，原告可以直接处理房屋，被告并没有影响原告将房屋另售他人，故原告向被告主张违约金无事实和法律依据；2、原告主张的律师费，如被告应当承担，被告愿意承担。第三人中顺房产陈述称，第三人工作人员刘睿于2019年6月26日带被告看房，与原告协商好确定了案涉房屋总价款为140万元。当晚六点左右，三方签订了案涉合同，但被告签订合同后提出还要让其侄女看房后再决定，所以定金没有支付。刘睿带被告及其亲属当晚再次看房后，被告称第二天再做决定是否购买案涉房屋，所以刘睿收回了原、被告手中的合同。次日早上，刘睿电话联系被告，被告称房子不买了。刘睿要求其本人前来将合同解除，被告称人在外地不能前来。刘睿随即通知原告上述情况。本院经审理认定事实如下：2019年6月26日，原、被告在第三人中顺房产的居间介绍下签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，该合同载明：原告张文蔚（卖方）将其拥有的淮安市清江浦区黄河人家小区18号楼601室出售给被告程如兵（买家），房屋建筑面积143.52平方米，总价款140万元，签订合同时买方向卖方支付定金5万元，买方须于2017年7月25日前支付除定金之外的剩余购房款65万元，余款买方通过向银行申请按揭贷款方式支付，任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后，自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任，任何一方不履行本合同约定，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金，守约方有权要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用。上述合同签订后，被告程如兵提出在支付定金前叫其亲属再次看房以确定是否买房。再次看房后，被告程如兵提出需要考虑，是否买房次日答复，第三人中顺房产员工张睿遂收取原、被告手中的合同。2019年6月27日上午，张睿电话联系被告程如兵，程如兵回复称不再买房，人已在外地，张睿遂将上述情况告知原告张文蔚。此后，原告张文蔚几次要求被告程如兵本人前来办理合同解除手续，被告程如兵均以人在外地为由拒绝，被告张文蔚遂于2019年8月12日向被告程如兵邮寄通知书称:根据双方合同约定，买方应于签订合同当日支付定金5万元，于2019年7月25日支付首付款65万元，但至今买方未支付任何款项，期间卖方和中介方多次催促买方履行合同，买方迟迟拖延并答复不再履约。鉴于买方严重违约，卖方书面通知其合同解除并承担违约责任。另查，为提起本案诉讼，原告张文蔚于2019年8月27日向江苏司北律师事务所支付律师代理费7000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》是当事人的真实意思表示，该合同不违反法律法规的规定，依法成立并生效，各方当事人应当恪守。合同签订当日，被告程如兵称需要重新考虑是否继续履行合同，第三人中顺房产工作人员随即收取买卖双方的合同原件，原告张文蔚未作反对表示。次日，被告程如兵做出不再继续履行合同的意思表示，原告张文蔚做出希望其本人前来办理合同解除手续的意思表示，至此双方对于案涉合同不再继续履行达成意思表示一致，合同已经解除。合同的解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。本案中，原告张文蔚对解除合同不表异议，但并未放弃追究被告程如兵的违约责任。被告程如兵在签订合同之前，应对房屋的状况、价款与自身情况进行审慎考量。同时，在作出不再继续履行合同的决定时，应当与对方当事人积极进行沟通。现其未按约定继续履行，应当承担违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定“过分高于造成的损失”。本案中，合同约定的违约金数额为28万元，远高于原告张文蔚实际受到的损失，本院依法予以调整。原告张文蔚在合同签订次日，通过第三人中顺房产已确知被告程如兵已不再继续履行合同，亦未依约支付定金，依法即享有合同解除权。在被告程如兵已及时明确表态并不持有合同的情况下，原告张文蔚主张合同一直未解除并长时间影响其另行出售房屋，无事实和法律依据，本院不予采信。由于原告张文蔚为了与被告程如兵签订买卖合同客观上付出了一定的交通、通信成本，并为主张权利实际支付了律师费用7000元，故本院以产生的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌情认定被告程如兵向原告张文蔚支付违约金1万元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条第（二）项，第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告程如兵于本判决发生法律效力十五日内支付原告张文蔚违约金1万元；二、驳回原告张文蔚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费613元（已减半收取），由原告张文蔚负担505元，由被告程如兵负担108元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  赵夜二〇一九年十二月九日书记员  梁霄附相关法律法规：《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。