河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫17民终4246号 上诉人（原审被告）：驻马店市伟民置业有限公司，住所地驻马店市解放路中段。 法定代表人：陈占胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周天良，男，1958年5月2日出生，汉族，住河南省遂平县。该公司员工。 被上诉人（原审原告）：魏孔明，男，1991年10月20日出生，汉族，住遂平县。 委托诉讼代理人：吕新富，遂平县法律援助中心法律援助律师。 上诉人驻马店市伟民置业有限公司（以下简称伟民置业公司）因与被上诉人魏孔明商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1728民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人伟民置业公司的委托诉讼代理人周天良、被上诉人魏孔明的委托诉讼代理人吕新富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人伟民置业公司上诉请求：1．撤销驻原判，依法改判驳回被诉人的一审诉讼请求；2．本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1．被上诉人自愿放弃双方签订的合同，上诉人与被上诉人在2012年签订的商品房买卖合同为无效合同；2．被上诉人持有的收条没有注明是购房款，也无加盖公司的财务专用章，该收条与上诉人无关。3．被上诉人在上诉人的锦绣皇城有7平米的储藏室上诉人公司不认可。 嘉富诚置业公司辩称，1．双方签订的商品房买卖合同有效；2．双方签订的合同已经实际履行，被上诉人没有放弃双方签订的合同。3．伟民置业公司原法定代表人魏民出具的购房收据是合法有效的。故请求驳回上诉，维持原判。 魏孔明向一审法院起诉请求：1．确认原、被告双方于2012年7月26日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；2．判令被告协助办理房屋不动产登记证；3．判令被告停止侵权。 一审法院认定事实：民置业公司前身为驻马店市伟民建材有限公司，成立于2007年6月29日，原法定代表人为魏民，股东为魏民和周丽。2007年7月4日更名为伟民置业公司，后伟民置业公司开发负责开发“锦绣皇城”住宅小区。2012年1月12日，魏孔明作为乙方与作为甲方的伟民置业公司签订一份《房屋预留协议》，协议约定：甲方为乙方预留1楼东单元6楼东户的房屋，总价为340000元。协议签订当日，魏孔明向伟民置业公司时任法定代表人魏民支付265000元，魏民出具了收条。2012年7月14日，伟民置业公司收取魏孔明定房款20000元，2012年7月26日，伟民置业公司和魏孔明签订《商品房买卖合同》。后来魏孔明又向伟民置业公司交款55000元。2012年7月27日，伟民置业公司出具证明一份，证明根据预留协议约定：同意给魏孔明地下储藏室7平方米。2013年5月8日，伟民置业公司法人由魏民变更为周丽，股东由魏民、周丽变更为周丽、魏小兵。2013年5月30日，周丽、魏小兵与任鸿飞签订《驻马店市伟民置业有限公司“锦绣皇城”项目股权转让协议》，协议约定，周丽、魏小兵同意将其所在公司所持股权以1500万元的价格转让给任鸿飞。周丽、魏小兵同意把1500万元股权转让金留在公司，公司另出具本借款借据给周丽、魏小兵。同日，任鸿飞向周丽、魏小兵出具欠条，欠条载明：今欠周丽、魏小兵股权转让款1500万元整，另外备注：本条与转让合同属同一欠款。同日，周丽与任鸿飞又签订一份补充协议。协议签订后，2013年6月3日，周丽、魏小兵将伟民置业公司股权转让给任鸿飞，将公司交给了任鸿飞。伟民置业公司法人由周丽变更为任鸿飞，股东由周丽、魏小兵变更为任鸿飞、任子灏。后因任鸿飞没有及时支付股权转让金，周丽、魏小兵于2017年向驿城区法院提起诉讼，驿城区法院经审理于2018年3月30日做出（2017）豫1702民初7431号民事判决，该判决书中认定：2015年3月，周丽、魏小兵将之前收取的购房款的802万元冲抵任鸿飞应付股权转让款。一审法院采信的原公司业主交款移交统计表包括魏孔明的购房款34万元。另查明，魏孔明向伟民置业公司申请办理房屋相关手续，因以前向伟民置业公司交款55000元的收据丢失，魏孔明模仿魏民的字体书写了一份55000元的收条，被识破后又由伟民置业公司向其补开了落款为2012年7月27日的收款55000元的收据。同时查明，伟民置业公司于2014年6月18日取得“锦绣皇城”1号楼《商品房预售许可证》。2017年2月17日，伟民置业公司法人由任鸿飞变更为陈占胜，股东由任鸿飞、任子灏变更为卜荣花、董磊。“锦绣皇城”住宅小区目前仍不具备办理房产证的条件。还查明，因任鸿飞不认可魏孔明与伟民置业公司所签订合同的真实性，阻止魏孔明的车辆进入小区，魏孔明于2019年3月26日和小区保安人员发生纠纷，经公安机关进行过处理。 一审法院认为，关于合同效力问题。伟民置业公司开发“锦绣皇城”住宅小区，于2012年1月12日与魏孔明签订预留协议，依据预留协议原告向伟民置业公司时任法定代表人魏民支付购房款265000元，于2012年7月14日向伟民置业公司交定房款20000元，2012年7月26日，伟民置业公司在未取得商品房预售许可证的情况下与魏孔明签订《商品房买卖合同》违反法律规定，但伟民置业公司在起诉前已于2014年6月18日取得了《商品房预售许可证》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同为有效合同。伟民置业公司原股东认可合同的效力，认可收取了原告的购房款34万元，也认可驿城区法院判决冲抵款中包括魏孔明的34万元购房款，魏孔明已履行了合同义务。生效的合同并不因公司法人、股东的变更而无效。关于魏孔明要求伟民置业公司协助办理房屋不动产登记问题。因“锦绣皇城”住宅小区目前不具备办理不动产证的条件，则魏孔明的该项请求不予支持。关于魏孔明要求伟民置业公司停止侵权问题。本案案由为商品房预售合同纠纷，侵权与本案不属于同一法律关系，不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、确认原告魏孔明与被告驻马店市伟民置业有限公司于2012年7月26日签订的《商品房买卖合同》为有效合同。二、驳回原告魏孔明的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告驻马店市伟民置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人伟民置业公司向法庭提交：1．《商品房预售许可证》，证明其公司预售许可证是2014年6月18日才取得，取得前签订的合同无效。2．《商品房买卖合同》及《房屋预留协议》、收条各一份，用以合同及预留协议上的印章都是虚假的，合同上、收条的签字不是魏民所签，其中一个收据金额265000元的是魏民所签但是没有加盖公司印章，属于个人行为，与公司无关，公司对该笔收款不予认可。魏孔明质证意见为：上述证据上诉人在一审庭审中均全部提交并经质证，均不是新证据。根据双方的诉辩意见及证据本身的证明力，上诉人提供的上述证据不足以证明其主张。魏孔明向法庭提交了其接收房屋后交纳水费的票据一张及案涉房屋装修照片九张，用以证明案涉房屋已交付并进行装修的事实。上诉人质证意见为：不能证明向其交纳水电接口费，对该证据不予认可。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，当事人因商品房预售合同发生纠纷，本案二审争议的焦点为：上诉人伟民置业公司与被上诉人魏孔明于2012年7月26日签订的《商品房买卖合同》是否有效。根据查明的事实，首先，2012年1月12日上诉人与被上诉人签订《房屋预留协议》，同日，被上诉人向上诉人的法定代表人魏民交付购房款265000元，2012年7月14日被上诉人向上诉人交付购房款20000元，后被上诉人又交付55000元，以上共计340000元。根据法律规定，魏民作为法定代表人以法人伟民置业公司的名义收取的265000元系其职务行为，应予认定。以上交款均发生在魏民作为法定代表人期间，上述交款凭条为魏孔明持有，该证据与公安机关询问魏民的笔录相印证，且驻马店市驿城区人民法院（2017）豫1702民初7431号民事判决书确认冲抵股权转让款中包括魏孔明交纳的购房款340000元，故能够认定魏孔明已按照合同约定全部向伟民置业公司交付购房款的事实。其次，魏孔明与伟民置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且伟民置业公司在本案起诉前取得了案涉房屋的《商品房预售许可证》，故双方签订的《商品房买卖合同》应为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。伟民置业公司上诉称《商品房买卖合同》上加盖的合同专用章系伪造，但其并未提供证据加以证明，也未在一审中提出申请对印章的真实性进行鉴定，二审虽提出申请，但未提供相应证据予以证实，理由不足，本院不予准许。综上，一审法院判决魏孔明与伟民置业公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同有事实及法律依据，本院予以维持。 综上所述，驻马店市伟民置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人驻马店市伟民置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭留会 审判员  文德群 审判员  杨振松 二〇一九年十二月九日 书记员  邱营峥