四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1423民初1688号 原告洪雅恒成物业管理有限公司，住所地洪雅县洪川镇小南街**，组织机构代码：91511423337851214K。 法定代表人杨庚容，董事长。 委托诉讼代理人付全珍（公司职工），男，出生于1968年8月16日，汉族，住洪雅县。 被告胡永霞，女，出生于1981年6月20日，汉族，住洪雅县。 委托诉讼代理人冯明（胡永霞丈夫），男，出生于1979年8月28日，蒙古族，住吉林省前额尔罗斯蒙古。 原告洪雅县恒成物业管理有限公司（以下简称恒成物业）与被告胡永霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒成物业的法定代表人杨庚容及其委托诉讼代理人付全珍，被告胡永霞及其委托诉讼代理人冯明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付2018年8月15日至2019年8月14日物业管理费1514元；2.请求判令被告按照每日1%支付逾期付款违约金5071元。 事实和理由：被告系原告所管理的山水四季城小区业主，被告在接收物业时，按《物业管理条例》的相关规定与恒成物业管理有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积1.2元/㎡收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务同时被告从2018年8月15日起一直未交物业费。经原告多次催收未果，诉至人民法院请求依法判决。 被告胡永霞辩称，我确实该交物业费，但不应当全额交物业费。理由如下：1.物业公司并未多次对我催收物管费；2.2018年7月物业公司未经小区业主及业委会同意私自砍伐了小区25棵树，业委会在小区张贴公示，要求原告整改对基础设施维护，原告未按要求整改维护；3.业委会张贴了公告，告知业主缓交物业费；4.今年7月一天晚上暴雨过后，洪水灌进小区地下车库，因为原告未及时通知大家，导致小区多辆车被淹受损；5.小区业委会已经向原告发出撤离公告，但物业公司至今都未撤离。6.其他很多地方原告都未尽到管理义务，其服务的质量也得不到小区业主认可。7.原告没有到相关机构备案，不具备物业公司主体资格。综上，如果要交物业费，只交50%，或者只交到业委会向物业公司发出撤离公告之日。 本院经审理查明事实如下：2015年9月25日，四川洪雅福兴置业有限公司将“山水四季城”小区前期物业移交给原告管理。原告入驻该小区后安排了人员进行卫生清扫、草坪绿化、小区巡逻、水电维修、管道疏通、电梯维护等日常工作。2017年4月6日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》。约定“物业管理费按建筑面积收取，收费标准为：高层住宅按每平方米1.2元收取，多层住宅按每平方米0.65元收取……，物业管理服务质量按成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）三级服务标准执行”；此外还约定了双方的权利和义务，物业服务内容、等条款。2018年7月，部分小区业主反映小区部分树木存在安全隐患，原告砍伐了小区绿化树木27株，经洪雅县森林公安局调查后对原告作出不予处罚决定。因物业公司砍树及部分业主房屋进水问题，小区业主委员会于2018年9月26日，在小区张贴公告告知小区业主暂缓交纳物业费。2019年3月6日，小区业委会向原告发出撤离函，限其在2019年4月1日前撤离小区，但原告至今未撤离小区。2019年7月因天气原因，小区部分建筑地下车库进水，经小区保安及部分业主通知后，部分车辆移出，但仍然有部分车辆移出不及时被淹。被告认为原告提供的服务多处达不到业主的满意，遂从2018年8月15日起未向原告履行交纳物业费的义务。 另查明，被告住房建筑面积为105.16平方米，属于高层住宅。山水四季城共有业主小区业主623余户，其中有110户未交纳物业费。 本院认为，物业服务合同为持续性的实践合同，接受服务的业主对物业服务企业提供的服务支付对价，才符合民事活动应当遵循的公平和等价有偿原则。本案中原告为被告居住的小区提供物业管理服务，被告作为业主，享受了物业公司提供的物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系。物业公司应按照合同约定履行其物业服务义务，小区业主有义务按期交纳物业管理服务费。本案的争议焦点为：1.被告是否应当减交物业费？2.交纳物业费的日期是否应当截止业委会限期撤离之日。 关于被告是否应当减交物业费的问题。 本案中，物业合同约定原告按照成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）三级服务标准为小区提供物业服务。享受物业服务的业主理应按该标准向物业公司交纳物业费。在庭审过程中，原告提供了财务公示、小区水质质检报告、电梯维保合同、电梯年审检测报告、森林公安处理意见、工人工资报表、防洪应急预案、交接班登记、业主咨询记录等证据证明其按照规定的标准向小区提供物业服务。被告提供了反映小区树木被砍、地上有垃圾堆积、单元楼内的消防通道内停放了电瓶车、道路上有车辆乱停、基础设施有损坏、景观池未清理以及地下车库的水淹没了车辆等50张照片证明原告提供的物业服务不到位。本院认为，原告提供物业服务具有持续性，被告要证明原告物业服务未达到标准，应当提供证据证明原告提供的服务持续性不到位，被告提供的照片，不能反映出原告提供物业服务存在持续服务不到位的情形。故被告主张应当减少物业费的请求，本院不予支持。 关于交纳物业费的日期是否应当截止业委会限期撤离之日的问题。 被告认为物业费交纳日期应当截止业委会限期撤离之日，原告认为至今都还在为被告提供物业服务，不应当交纳至限期撤离之日。本院认为是否应当交纳至限期撤离之日，取决于双方的物业服务合同是否解除。合同的解除，分为约定解除和法定解除两种情形。本案中双方并未就合同解除事宜达成一致意见，明显不符合约定解除情形。业主通过业主大会共同决定可以解除物业合同，但本案中庭审查明该小区623户业主中，有500余户按期交纳了物业费，由此可推断，原告提供的物业服务得到大多数业主的认可。由此，原、被告之间的物业服务合同即未约定解除，也不符合法定解除条件。双方合同在未解除的条件下，被告主张交纳物业费至业委会限期撤离之日不符合法律规定，本院不予支持。 应当指出，创造良好、和谐的生活环境是物业服务公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的突现，一方面需要物业服务公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业服务公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业服务管理费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约和促进。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，正由于物业服务的这一特性，致使物业服务公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生，如果业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费服务下降，更大范围欠费服务进一步恶化的恶性循环。如此下去，真正受到损害的就是业主的利益。当然，物业服务公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，尽量取得业主的理解。缺少业主的理解与支持，物业服务公司的服务工作很难有效开展下去。一般情况下，只要物业服务公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业服务管理费。当然，业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见，既是对物业服务公司今后工作的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业服务公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。山水四季城小区业主委员会在物业服务合同尚未解除的情况下，以物业公司服务不到位为由，公开张贴公告号召整体业主暂缓交纳物业费的行为必将侵害具有公共服务性质的物业服务公司的利益，助长业主以物业服务瑕疵拒交物业费之势，最终可能会侵害全体业主的整体利益。 综上，原告作为物业服务企业，向被告所在的小区提供了物业服务，被告享受了服务，应当向原告支付物业服务费。但原告主张由被告支付违约金5071元的请求过高，应当酌情予以扣减。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国》民事诉讼法司法解释第二百七十一条、第二百七十四条第（八）项规定，判决如下： 一、由被告胡永霞在本判决送达之日起五日内支付原告洪雅恒成物业管理有限公司物业费1514元，违约金200元，共计1714元。 二、驳回原告洪雅恒成物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由被告胡永霞负担。 本判决为终审判决。 审判员  王雪梅 二〇一九年十二月二日 书记员  胡 婷