天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终5044号上诉人（原审原告）：苏鹏，男，1985年11月4日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：孟蕊，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：常为，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯杰，男，1989年9月22日出生，汉族，中讯广告（天津）有限公司职员，住天津市河东区。委托诉讼代理人：杨宝潮，天津云杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨可，天津云杰律师事务所实习律师。原审第三人：白恒豹，男，1981年4月22日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。上诉人苏鹏因与被上诉人冯杰及原审第三人白恒豹案外人执行异议之诉一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不开庭进行审理。本案现已审理终结。苏鹏上诉请求：1.撤销原判，改判支持其原审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1.一审法院认定上诉人与原审第三人签订的《房屋买卖居间合同》并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（一）中的“合法有效的书面买卖合同”显系错误。上诉人与原审第三人通过居间方签订的《房产买卖居间合同》合法有效，三方均已履行各方的权利义务。2.一审法院认定上诉人和第三人及居间方的陈述，不足以证明上诉人在查封前已经合法并实际占有涉案房屋显系错误。上诉人在向法院交付大部分款项后，在法院已取得了涉案房屋的水卡、电卡及门禁卡，原审第三人以及居间方证人均对以上事实予以确认，法院应当认定上诉人已实际占有涉案房屋。3.一审法院认定上诉人未将剩余款项交予人民法院显系错误。上诉人在辩论意见中强调，上诉人愿意在合理期限内将剩余房款交予人民法院，但截止判决送达日，上诉人没有接到法院的任何通知。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（三）“已支付全部价款，或者已按照合同应当支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，上诉人至今未收到人民法院的任何通知或要求。上诉人愿意随时将剩余款项交付人民法院。4.一审法院认定涉案房屋未能办理权属变更手续不能排除上诉人自身存在一定过错显系错误。涉案房屋未能办理权属变更手续并非是上诉人的过错。上诉人在通过人民法院向原审第三人交付大部分购房款后，积极完成撤销抵押权的手续，但在撤销抵押权登记过程中，涉案房屋被被上诉人查封，上诉人无法办理撤销抵押权登记手续，故无法签署网签协议，无法完成权属变更手续，但上诉人在这个过程中，不具有任何过错。综上所述，《房屋买卖居间合同》的签订时间早于法院查封时间，且支付了大部分的房款，同时已实际占有涉案房屋，可随时按照人民法院要求交付剩余购房款，上诉人的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当判令解除对涉案房屋的查封。冯杰辩称，要求维持原判。白恒豹既未出庭，也未作答辩。苏鹏向一审法院起诉请求：1.判决立即解除对原告购买的位于天津市河北区房屋查封；2.本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实,2018年10月11日，原审法院立案受理申请执行人广州惠金小额贷款有限公司与被执行人白恒豹、龚莹公证债权文书一案，申请执行人要求被执行人给付1350000元本金及相应利息、罚息。经广州惠金小额贷款有限公司申请，2018年10月25日，原审法院作出（2018）津0105执3672号执行裁定书，查封白恒豹所有的坐落于天津市河北区房屋的不动产权属手续，查封期限为三年。2019年1月26日，苏鹏（买方）与白恒豹（卖方）在天津市仁诚房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋买卖居间合同》，约定卖方将其所有的坐落于天津市河北区房屋出售给买方，建筑面积86.97平方米，价款2000000元。买方在签订合同之时支付卖方定金20000元，剩余房款1980000元为一次性付款。同时约定该房屋设定抵押的，卖方确定在2019年2月20日前还清贷款并撤销他项权证。卖方白恒豹、龚莹和买方苏鹏均签字确认。同日，白恒豹（甲方）与苏鹏（乙方）签订《补充协议》，约定苏鹏负责给白恒豹清房屋尾款，包括广州惠金小贷公司1500000元和上海银行的350000元，共计1850000元。待还清尾款后，双方去房管局办理过户手续，期间如出现任何问题，须返还苏鹏垫资的全部金额，白恒豹违约负全部责任。此外双方还约定，白恒豹知晓苏鹏限购，同意过户给指定第三人。白恒豹、龚莹及苏鹏在《补充协议》上签字并捺印确认。2019年1月28日，原告苏鹏代第三人白恒豹、案外人龚莹将款项1490164.69元及执行费16022元交至法院账户，白恒豹出具《收条》认可收到苏鹏给付的房屋款项共计1506187元。后广州惠金小额贷款有限公司向原审法院申请解除对涉案房屋的抵押查封。2019年1月29日，原审法院作出执行裁定书，解除查封被执行人白恒豹所有的坐落于天津市河北区的不动产权属手续。2019年1月30日，原审法院向广州惠金小额贷款有限公司发放保管款1490164.69元。庭审中，原告与第三人确认，扣除原告苏鹏向原审法院交纳案款以及执行费外的售房余款，原告苏鹏并未支付第三人白恒豹，也未交至人民法院。再查，原审法院于2019年1月23日立案受理冯杰与白恒豹、龚莹及白恒亮民间借贷纠纷一案，冯杰于2019年1月25日申请财产保全，原审法院于2019年1月29日作出（2019）津0105民初815号民事裁定书，冻结被申请人白恒豹名下银行存款4050000元或查封、扣押其等值财产，并于2019年1月31日查封白恒豹名下坐落于天津市河北区房屋的不动产权属手续。后原告苏鹏向原审法院提出书面异议，要求解除查封。原审法院经审查，于2019年3月8日作出（2019）津0105执异8号执行裁定书，裁定驳回案外人的异议请求。苏鹏不服该执行裁定，向原审法院提起案外人执行异议之诉，遂成讼。一审法院认为，本案系原告苏鹏不服天津市河北区人民法院作出的驳回其执行异议申请的裁定而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为苏鹏就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，苏鹏应就其享有足以排除强制执行的民事权益负举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，白恒豹与苏鹏签订的《房屋买卖居间合同》虽签订于原审法院查封之前，但该合同并未在房屋部门登记备案，双方并未签订房管部门制式合同并办理网签手续；依据原告自认以及第三人陈述，不足以证明原告在原审法院查封前已经合法并实际占有涉案不动产；庭审中原告自认仅支付涉案房屋部分房款，剩余价款未支付给第三人或未交付人民法院执行。综上，涉案房屋未能办理权属变更手续不能排除原告自身存在一定过错。原告虽代白恒豹清偿债务消灭抵押权，但其提供的现有证据不足以证明其对于涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告主张解除对原告购买的位于天津市河北区房屋查封的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，判决：“驳回原告苏鹏的全部诉讼请求。案件受理费80元，保全费30元，共计110元，均由原告苏鹏自行承担。”二审中，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，上诉人苏鹏与原审第三人白恒豹系房屋买卖关系，经查，上诉人购买的房屋为被人民法院查封的房屋，现双方因涉案房屋再次被人民法院查封形成纠纷，因上诉人与原审第三人签订的涉案房屋买卖居间合同约定，买卖期间，如出现任何问题，白恒豹须返还苏鹏垫资的全部金额，白恒豹违约负全部责任。上述约定应理解为买卖期间如出现履行障碍，上诉人应向卖房人白恒豹索要房款及违约金予以解决。现涉案房屋又被人民法院查封，出现合同约定的履行障碍，故上诉人应依买卖合同约定，向白恒豹索要房款及违约金。鉴于双方合同对上诉人不能取得房屋时如何救济有约定，故原审法院对上诉人的诉请没有支持并无不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人苏鹏负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇一九年十二月三日书记员 张宇尘