海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5016号上诉人（原审原告）：毛妚发。上诉人（原审原告）：毛劲林。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：李传鑫。被上诉人（原审被告）：王仲颖。上诉人毛妚发、毛劲林与被上诉人王仲颖房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初9306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。毛妚发、毛劲林上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令解除毛妚发、毛劲林与王仲颖于2016年4月20日签订的《租房合同》；3.判令王仲颖将位于海口市××区建筑面积约380平米和属于该栋房子的院子约150平米的租赁房屋返还给毛妚发、毛劲林；4.判令王仲颖恢复租赁房屋的墙体原状；5.本案的二审诉讼费由王仲颖承担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清。（一）一审判决错误地将毛妚发、毛劲林保留对王仲颖违约行为主张违约的权利认定为默认接受王仲颖的违约行为。在毛妚发、毛劲林与王仲颖房屋租赁合同存续期间，王仲颖存在对墙体进行彩绘的行为，毛妚发、毛劲林也多次提出反对，但考虑到双方合作多年，便在明确反对并予以制止的情况下保留了向王仲颖主张违约责任的权利。但是，为了防止王仲颖在明知毛妚发、毛劲林反对其在房屋外墙进行彩绘的情况下，在2016年4月双方续签合同时，毛妚发、毛劲林再次明确要求王仲颖不得擅自改变房屋的墙体、结构和增加楼层。这表明，不论在该合同签订前王仲颖是否存在违约行为，但在该合同项下，毛妚发、毛劲林不允许王仲颖对房屋的墙体进行改变（包括对外墙擅自彩绘），一旦发现王仲颖存在改变的行为，毛妚发、毛劲林享有立即无条件终止合同的权利。（二）一审判决错误理解《租房合同》第五条，错误将“墙体”的功能和作用理解为“墙体”的内涵和外延。“墙体”主要包括承重墙与非承重墙，其主要起围护、分隔空间的作用。这是基于对“墙体”的功能和作用方面对其进行定义。然而，从墙体的种类和结构组成方面分析，按照建筑学相关理论，“墙体”包括单一材料的墙体，也包括复合材料的墙体，复合材料的墙体需要综合考虑围护、承重、节能、美观等因素进行定义，而其中的“美观”则需要通过墙体的墙面颜色外观予以体现。因此，墙体不仅包含砖、钢筋和水泥等材料组成的硬质结构，也包括由瓷砖等材料组成的外部墙面，并且通过内部的硬质结构和外部的墙面部分共同体现墙体的功能和作用。本案中，涉案房屋的墙体即为复合材料的墙体，其组成既包括内部结构，也包括外部墙面。因此，毛妚发、毛劲林与王仲颖在2016年4月20日达成的《租房合同》中第五条约定中所述“墙体”当然包括外部墙面。王仲颖在未经毛妚发、毛劲林允许的前提下，擅自改变房屋的墙体的行为属于违反《租房合同》的行为，毛妚发、毛劲林当然地享有终止解除合同的权利，毛妚发、毛劲林已于2019年2月23日告知王仲颖若其不予恢复原状则十日后合同终止时发生效力，即自2019年3月5日起，双方之间的租房合同已经解除。（三）一审判决错误适用“一般认知”，并以此错误裁判。在一些幼儿园中，为了活跃校园氛围，引起周边学生及家长的关注，幼儿园会将园内的建筑予以彩绘，但这并不是必然的情况，并不能以此认定所有的幼儿园均需进行墙绘。本案中，涉案房屋存在特殊性，即房屋的外墙壁系由瓷砖装饰组成，不仅在美观上还是在功能上都比墙漆实用得多，并且在造价方面也明显高出很多。涉案的几栋楼房为毛妚发、毛劲林的私人财产，因此比较看重房屋的保养和修缮。尤其是在外墙表面，毛妚发、毛劲林更加喜爱朴实无华且排布整齐的瓷砖装饰，对花花绿绿的外墙面深感不适。因此，在王仲颖违反约定对涉案楼房进行外墙彩绘时，毛妚发当即表示反对，并通过在自家院内张贴启示的方式向王仲颖表明反对态度，且通过拨打12345市政热线寻求帮助解决。但王仲颖不但不听取毛妚发、毛劲林的反对意见，甚至在司法所介入调解过程中，明确表示拒不恢复原状，态度恶劣。所以，“一般认知”并不能一概而论，王仲颖应当依据双方合同约定，履行合同义务，不得改变房屋的墙体，包括不得进行墙绘。（四）根据《租房合同》第六条之约定，乙方如有损坏到房子安全的行为，甲方有权收回楼房。基于该合同，王仲颖仅享有房屋的使用权，而所有权和处分权均由毛妚发、毛劲林享有。王仲颖未经毛妚发、毛劲林许可擅自在外墙墙砖上彩绘变更墙体颜色，此行为属于恶意添附行为，对楼房的墙体墙砖造成了严重损坏。王仲颖的行为不仅是一种违约行为，更是一种侵权行为。根据物权法的规定，毛妚发、毛劲林基于房屋所有权有权要求王仲颖排除妨害。因此，根据《租房合同》第六条及相关法律规定，王仲颖的行为已经对房屋造成了损害，甲方有权收回楼房。二、一审判决适用法律不当。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法(https://www.itslaw.com/search/lawsAndRegulations/lawAndRegulationsearchMode=lawsAndRegulations&lawAndRegulationId=9ec6644d-60c4-4d74-a64c-06c673895914&lawRegulationArticleId=2382863“”_blank)第二百一十九条(https://www.itslaw.com/search/lawsAndRegulations/lawAndRegulationsearchMode=lawsAndRegulations&lawAndRegulationId=9ec6644d-60c4-4d74-a64c-06c673895914&lawRegulationArticleId=1000021950“”_blank)的规定处理；另根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，王仲颖违反约定，在未经毛妚发、毛劲林同意许可的情况下，擅自将涉案房屋的墙体进行彩绘，对原本墙体的瓷砖造成了破坏。2019年2月23日，毛妚发、毛劲林要求王仲颖恢复原状，但王仲颖迟迟不予处理，因此，《租房合同》中约定的解除条款条件成就，毛妚发、毛劲林享有解除合同的权利。（二）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，王仲颖在未经毛妚发、毛劲林同意许可的情况下，擅自对外墙面进行大面积墙绘，此举已然构成违反合同的情形，王仲颖应当为其行为承担责任。综上所述，王仲颖的行为违反了合同约定，毛妚发、毛劲林享有解除合同的权利，请求依法撤销一审法院的错误判决，判令解除双方之间的租赁合同，并要求王仲颖恢复房屋原状及返还涉案房屋。王仲颖辩称，一、王仲颖在涉案合同续签前已为租用房屋作墙绘，毛妚发、毛劲林接受王仲颖为幼儿园墙绘的事实并同意续签合同。2002年以来，王仲颖为开办海垦幼儿园，与毛妚发、毛劲林签订多份《租房合同》，涉案《租房合同》签订于2016年4月20日，约定租赁期限为五年，从2016年8月1日起至2021年7月31日止。所有《租房合同》均约定毛妚发、毛劲林将位于××路房，包括该栋房子的院子租给王仲颖办幼儿园使用，王仲颖不得擅自改变房屋的墙体、结构和增加楼层，毛妚发、毛劲林一旦发现，可立即无条件终止合同，并由此产生的一切费用和后果由王仲颖负责、承担。自2002年以来，毛妚发、毛劲林明知并接受王仲颖为开办幼儿园的需要对涉案房屋作墙绘的事实，在履约过程中未曾对王仲颖的墙绘行为提出过异议，进而双方前后共续签了四次《租房合同》。这表明：毛妚发、毛劲林接受王仲颖墙绘的行为并认可该行为不属于合同约定的违约行为，才会出现合同到期后续租，前后租赁共计长达二十年。自2002年至今，王仲颖已多次对幼儿园进行内外装修，其中包括多次的外墙喷绘、画画，如果按照毛妚发、毛劲林所诉：外墙喷绘、画画是违约行为，王仲颖已经不知违反合同多少次了，也不知无条件终止合同多少回了，显然合同中的“改变墙体”并不包含不许在外墙上画画、喷绘。二、对房屋外墙面进行装饰不属于改变房屋墙体，根据一般认知系合乎常理的，未违反《租房合同》第五条之约定，且墙绘是幼儿园教育的一项重要内容。根据建筑学相关理论，墙体是建筑物的重要组成部分，指水泥、钢筋等单一材料或者复合材料组成的硬质结构，其作用是承重或围护、分割空间。结合墙体的内涵、功能及作用来看，王仲颖与毛妚发、毛劲林于2016年4月20日达成的《租房合同》第五条约定中所述的“墙体”的外延应是指房屋的内部硬质结构，而不应做扩大解释延伸到外部墙面。王仲颖对于外部墙面的装饰是属于墙身的装饰，并不能改变和影响墙体的功能和作用，不属于改变墙体，不违反合同约定。毛妚发、毛劲林诉称墙体的内部结构、外部墙面等等均属于混淆。另外，墙绘是幼儿园教育的一项重要内容，结合王仲颖租赁房屋目的，对幼儿园内外墙面进行美化、彩绘以实现美化校园环境，活跃校园氛围，此举合乎常理，符合教育规律，符合公众的一般认知。三、毛妚发、毛劲林寻找理由起诉企图提前收回房屋，达到涨租目的。王仲颖租用毛妚发、毛劲林的房屋，且按照教育部门的要求在外墙喷绘、画画近二十年。毛妚发、毛劲林以前不但没有意见，而且赞不绝口，认为房子变漂亮整洁干净了，现在为什么态度突然改变，起诉要求解除合同呢，原来一切都是“房租租金”在作怪。2016年4月20日租房合同签订后，有人找到毛妚发，想出更高的价格把王仲颖挤走。于是毛妚发、毛劲林动了坏心思，于2016年12月28日给其大儿子毛劲松写了一份《明确家里财产分配书》，毛劲松手持该《分配书》到幼儿园大吵大闹，理由是毛妚发、毛劲林霸占了他的房子，威胁王仲颖赶快搬走，否则把幼儿园的东西丢到外面马路上，还恶人先告状报警称王仲颖霸占了他的房子，不仅如此，毛劲松还多次到海口市龙华区教育局大吵大闹，命令龙华教育局取消王仲颖的办学许可证，遭到了龙华区教育局有关负责同志的严词拒绝，毛劲松还不死心，继续拨打12345投诉热线投诉教育局及我园，均以失败收场。毛劲松又使毒招，把幼儿园B栋楼的大门锁上了，幼儿园师生不能出入，教学秩序和人身安全受到严重威胁，为了维护师生的安全，维护正常的教育秩序，幼儿园只能报警处理，在警方的威慑之下，毛妚发无奈之下只能把锁解开了，幼儿园得以恢复了正常的教学秩序。2019年1月，王仲颖对幼儿园进行墙绘翻新，当喷到一半后，毛妚发突然跳出来阻止，不给画了。毛妚发派毛劲松找到王仲颖说：“老王，你出的租金太低了，别家幼儿园出租均一万多元，我爸说你出租金太低了，你付一万三千元月租金就给你画，他就不闹你了。”王仲颖当时听了，惊愕不已。房租一下子涨得太高，王仲颖没有马上答应。毛妚发见王仲颖不就范，接着毛妚发采取在幼儿园门口贴告示，在大门口大吵大闹，严重干扰了幼儿园正常的办学教学秩序，接着把王仲颖告到海口市龙华区法院。毛妚发一家在一审中欺骗法庭，说王仲颖在白色的瓷砖上画画，影响了房子的美观，经一审法院派员到现场调查，毛妚发家的谎言被揭穿（是在蓝色的墙上喷绘）。毛妚发家的理由是：王仲颖喷绘影响到房子的安全。但是很快毛妚发家又用行动打了自己的脸。毛妚发家把D栋楼租给别人办幼儿园。不但D栋楼房在毛妚发的指挥下画上了“花花绿绿”的颜色，而且还打掉了好几面墙，其中一楼就被打穿了三面墙。事实表明王仲颖对涉案房屋的外墙进行墙绘系为了美化校园环境，并不存在恶意添附，反而是给外墙瓷砖增加了一层保护膜，防止瓷砖老化，不会对墙体墙砖造成损坏。因此，王仲颖的行为不构成违约，更谈不上侵权。四、一审判决适用法律正确。王仲颖与毛妚发、毛劲林签订的《租房合同》合法有效，系双方当事人真实意思表示。王仲颖租赁涉案房屋的目的系开办幼儿园，对外墙进行彩绘合乎常理，且十余年来系得到毛妚发、毛劲林的认可和接受才多次续签合同，因此，对涉案房屋进行墙绘不属于解除合同之条件。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。毛妚发、毛劲林向一审法院起诉请求：1.判令解除毛妚发、毛劲林与王仲颖于2016年4月20日签订的《租房合同》；2.判令王仲颖将位于海口市××区建筑面积约380平米和属于该栋房子的院子约150平米的租赁房屋返回给毛妚发、毛劲林；3.判令王仲颖恢复租赁房屋的墙体状态;4.判令本案诉讼费用由王仲颖承担。一审法院认定，毛劲林系毛妚发次子。2016年4月20日，毛妚发、毛劲林与王仲颖签订《租房合同》，约定毛妚发、毛劲林将海垦路滨濂村四里138号（现门牌号改为滨濂南社区四里20号）大门西边的一栋三层楼，包括该栋房子的院子租给王仲颖办幼儿园使用；租期从2016年8月1日至2021年7月31日止；王仲颖不得擅自改变房屋的墙体、结构和增加楼层，毛妚发、毛劲林一旦发现，可立即无条件终止合同，并由此产生的一切费用和后果由王仲颖负责、承担。租赁房屋原始墙面为白色瓷砖，合同期内，王仲颖在涉案房屋上作了墙绘。此前，毛妚发、毛劲林、王仲颖曾就涉案房屋签订过租房合同，亦约定王仲颖不得擅自改变房屋的墙体、结构和增加楼层，但王仲颖也曾为涉案房屋作墙绘，该事实得到了毛妚发、毛劲林在庭审中的确认。王仲颖在租赁期间利用涉案房屋开办海口市海垦幼儿园，该幼儿园2015年3月被海口市龙华区教育局评定为“海口市二级幼儿园”。2019年2月23日，毛妚发、毛劲林因不满王仲颖擅自为租赁房屋墙绘，在王仲颖经营的幼儿园门口贴告示，要求王仲颖清洗墙绘，否则终止合同。王仲颖至今仍未恢复，遂成诉。一审法院认为，本案的争议焦点为王仲颖的墙绘行为是否使合同达到约定解除的条件。首先，毛妚发、毛劲林、王仲颖多次签订房屋租赁合同，均约定王仲颖不得擅自改变房屋的墙体、结构和增加楼层，毛妚发、毛劲林庭审中不否认在现履行的合同签订之前即上一份合同期内王仲颖就已经为涉案房屋作墙绘的事实，则表示墙绘在现履行的合同签订之前则已是既成的事实，毛妚发、毛劲林接受王仲颖为幼儿园墙绘的事实并与王仲颖续签了合同，故王仲颖为幼儿园翻新墙绘不构成双方约定解除合同的事由。其次，墙体的作用是承重或围护、分隔空间，属于建筑构造的范畴，而墙绘属于外墙面装饰，墙绘并不改变墙体，毛妚发、毛劲林、王仲颖合同关于墙体是否能做墙绘约定不明确，且双方签订合同时就明确了租赁房屋系作为开办幼儿园使用，根据一般认知，幼儿园均有墙绘，故毛妚发、毛劲林亦应对合同约定不明确承担相应责任。综上所述，毛妚发、毛劲林、王仲颖签订的《租房合同》合法有效，应予保护。王仲颖未违约，双方约定的解除合同的条件未成就，故毛妚发、毛劲林关于解除合同、返还房屋并恢复原状的诉讼请求没有合同依据和法律依据，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回毛妚发、毛劲林的全部诉讼请求。案件受理费25元，由毛妚发、毛劲林负担。二审审理期间，王仲颖提交照片（2张），拟证明毛妚发、毛劲林有两栋房子，王仲颖租一栋房子，另外一栋也是租给别人，也是画上花花绿绿的。毛妚发、毛劲林认为该证据与本案纠纷无关，王仲颖提交的证据已超过了举证的期限。鉴于毛妚发、毛劲林对王仲颖提交的照片的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以采信。另查明，王仲颖约2002年开始承租涉案房屋办理幼儿园至今。对于涉案房屋的建造时间，毛妚发、毛劲林表示大约1992年盖的房子，村里和规划局登记的是毛劲林的名字，但毛妚发、毛劲林未提交相关手续。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据毛妚发、毛劲林、王仲颖的约定，王仲颖不得擅自改变房屋的墙体、结构和增加楼层。本案中，王仲颖租赁涉案房屋用于办理幼儿园，毛妚发、毛劲林是明知的，而一般情况下，办理幼儿园需对墙壁做喷绘，毛妚发、毛劲林应当清楚。王仲颖基于办学需要自2002年开始便有对涉案房屋作墙绘的事实，毛妚发、毛劲林未提出异议。本案中，虽王仲颖有为幼儿园翻新墙绘的行为，但该行为不符合合同约定的“擅自改变房屋的墙体、结构和增加楼层”的范畴。综合双方签订的合同中并未对墙绘作出禁止性约定，毛妚发、毛劲林据此请求解除合同、返还房屋并恢复原状的诉讼请求没有合同依据和法律依据。综上，毛妚发、毛劲林上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由毛妚发、毛劲林负担。本判决为终审判决。审判长 廖端明审判员 范 晨审判员 杜 蕾 二〇一九年十二月四日书记员 陈淑良速录员 吴虹瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。