北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终12233号上诉人（原审原告）：陈慧新，女，1968年10月17日出生。委托诉讼代理人：翟浩杰，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈权（陈慧新之夫），1967年10月27日出生。上诉人（原审被告）：王昊，男，1981年12月7日出生。委托诉讼代理人：杜海燕，北京市光明律师事务所律师。上诉人陈慧新与上诉人王昊因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初45987号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈慧新上诉请求：请求撤销一审判决，改判王昊向其支付违约金350万元；诉讼费由王昊承担。事实和理由：一审判决在双方对违约金存在明确约定的情况下，对陈慧新主张的违约金酌定部分予以支持，属于适用法律错误。双方明确约定过户时间最晚于2016年12月31日前办理完毕，违约方按合同价款20%赔付。因王昊自身购房资质存在问题未依约完成过户，存在违约行为，且因王昊自身原因，导致其未如期支付剩余房款1015万元，涉案房屋的实际过户时间为2018年11月30日，王昊的违约致陈慧新在2019年7月才取得剩余购房款，给陈慧新造成了严重的经济损失，一审法院将违约金调整为90万元，属于适用法律错误。王昊针对陈慧新的上诉请求辩称，不同意陈慧新的上诉请求。王昊并不存在违约，王昊的购房资质随时都可以有，实际上2017年3月批贷函就下来了，是陈慧新拒绝导致其未在该时间收到钱。王昊上诉请求：撤销一审判决第一项,即王昊无需向陈慧新支付违约金90万元。事实和理由：对于本案房屋买卖合同的违约情况，(2017)京0102民初14070号判决书已有结论，逾期过户的违约全部是陈慧新的责任。一审判决罔顾贷款政策调整的情势变更以及陈慧新配合办理完贷款面签手续，银行批贷下发后，反而拒绝继续履行合同，从而导致王昊起诉要求办理过户手续胜诉的事实，而判定王昊应支付逾期过户违约金显然错误；无论是情势变更的法定事由还是陈慧新于2017年1月15日配合办理银行贷款面签的行为都证明双方达成了将过户日期后延的合意，银行批贷后，是陈慧新拒绝接收房款不配合过户，故王昊在房屋过户问题上不存在任何违约，是陈慧新违约。一审法院适用法律错误，不应将合同约定的2016年12月31日前办理完毕过户作为违约时间结点，第一，由于国家政策调控的情势变更导致贷款办理受阻；第二，陈慧新于2017年1月15日配合办理银行贷款面签的行为也证明双方达成了变更过户日期的合意。由于陈慧新拒绝履行合同，导致王昊通过诉讼解决过户和交付房屋的问题，最终在2018年11月30日过户，2019年4月8日才交付房屋，一审反而判决由王昊承担违约责任，显然错误，亦显失公平。陈慧新针对王昊的上诉请求辩称，不同意王昊的上诉请求。(2017)京0102民初14070号判决书并未认定涉案房屋未能在2016年12月31日过户的原因在于陈慧新，王昊主张逾期过户全部系陈慧新的责任，与事实不符。北京市出台的相关购房及贷款政策在本案中并不构成所谓的情势变更。涉案房屋未能在2016年12月31日前办理过户手续的原因在于王昊，王昊存在违约行为，应当依约承担违约责任。陈慧新于2017年1月15日配合办理贷款面签手续，并不能视为双方对过户日期后延达成合意，更不构成对王昊应承担违约责任的豁免。陈慧新向一审法院起诉请求：1.请求依法判令王昊向陈慧新支付违约金350万元;2.请求法院判令王昊向陈慧新支付购房款余款912万元;3.本案诉讼费用由王昊承担。一审法院认定事实：2016年8月5日，经北京存房房地产经纪有限公司（简称经纪公司）提供居间服务，陈慧新（出卖人）与王昊（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈慧新将位于北京市西城区×××602号房屋（即涉案房屋）出售给王昊，房屋成交价格1486万元，房屋家具家电装饰装修及配套设施设备等作价为264万元，由王昊一并另行支付给陈慧新。合同第六条第（一）款第3项约定，出卖人应在收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后1个工作日内交付给买受人。第八条第（一）款约定，买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。第八条第（三）款约定，因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同，……，2、出卖人选择继续履行合同的，买卖双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，买受人应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五每日向出卖人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向出卖人支付。第九条第（二）款约定，逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理，（1和2不作累加），……，2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；……；第（四）款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方需继续履行，违约方须按照该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。2016年8月5日，陈慧新与王昊签订《北京市存量房屋买卖合同》的附件二，即《商业贷款付款方式补充协议》，第一条房屋成交价格，该房屋按套计价，成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计1750万元，此价格为出卖人净得价，不含税；第二条付款方式，1、定金，买受人以自行交接方式支付定金175万元，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付情况详见《买卖定金协议书》，2、物业交接保证金，出卖人同意将购房款2万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；……；4、商业按揭贷款，（1）买卖双方应于网签后办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为1040万元整；（2）买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关材料，贷款所需费用由买受人承担；（3）贷款由银行直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续；（4）若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合，买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或贷款数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时，买受人应以现金形式补齐贷款部分房款；（5）房屋所有权证办理完毕后10个工作日内，买受人应配合办理房屋抵押登记手续，若有土地使用权证，则应于房屋抵押登记手续办理完毕后10个工作日内办理土地使用权抵押登记；5、剩余购房款（剩余购房款=成交总价-定金-拟贷款数额-物业交接保证金-户籍迁出保证金）,（1）买受人于过户前3日内支付出卖人购房款446万元，支付方式为资金监管；（2）买受人于过户前3日内支付出卖人购房款87万元，支付方式为搜房托管；……。2016年8月5日，陈慧新（甲方）与王昊（乙方）就涉案房屋买卖事宜签订《补充协议》，内容为：1、甲方承诺该房屋产权已满五年，且为家庭在京唯一住房，如果不是甲方将承担20%个人所得税；……；3、房屋成交总价1750万，甲乙协商一致定金共计175万，乙方于2016年8月5日支付50万，乙方承诺在2016年9月6日前向甲方支付125万；4、甲乙双方约定过户时间最晚于2016年12月31日前办理完毕，交房时间最晚2016年11月30日前，甲方需将房屋交付乙方使用，并配合装修手续；5、违约责任，甲乙双方承诺上述条款都可以认真配合履行，甲方违反约定按合同价的20%向乙方赔付，乙方违反约定按合同价的20%向甲方赔付，违约方承担中介费。同日，陈权作为陈慧新的配偶签署了《配偶同意出售声明》，同意陈慧新出售涉案房屋。2016年8月5日，陈慧新、王昊与经纪公司签订《居间服务合同》，约定鉴于陈慧新与王昊委托经纪公司就买卖涉案房屋提供居间服务，由买受人向居间方支付居间服务费262500元；合同第五条违约责任，3、买卖双方任何一方违反本合同第四条或《北京市存量房屋买卖合同》的约定，导致居间方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用，如已交付的，居间方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用，如未交付的，居间方有权利通过包括但不限于法律途径催促义务方居间服务费。此后，王昊向陈慧新支付了购房定金175万元。2016年11月15日，王昊与林某办理了离婚登记手续，约定登记在林某名下的两处房产，均归林某所有。2016年11月16日，王昊购房资格核验通过。因涉案房屋系陈慧新用于军官证购买，2016年11月18日，办理涉案房屋核验时发现不能使用身份证交易，便重新使用身份证办理房屋登记，2016年11月23日办理完毕。2016年12月15日，陈慧新与王昊就涉案房屋进行了网签。2016年12月16日，王昊通过林某的账户向陈慧新的爱人陈权汇购房首付款560万元。2017年1月15日，陈慧新与王昊办理贷款手续。此后，陈慧新认为贷款时间过长，要求解除合同。2017年3月9日，中国邮政储蓄银行北京市分行批准了王昊的贷款申请，贷款金额912万元。2017年3月18日，林某向陈慧新发送短信：嫂子您好，我是王昊爱人小林，实在抱歉打扰您了，我们上午刚和陈哥聊完，今天您没来，但我们还是先跟您诚挚道个歉，房子的事情确实拖的时间太长了，我们真心觉得对不住您和陈哥，从九月份开始多次政策调整，也不巧都让我们赶上了，政策多次变动也严重超出了我们预期，是我们过于乐观没有判断准确，筹款贷款的难度不断加大逼得我们不得不四处托人找关系解决，导致购买进度一再延后，您和陈哥一直以来的鼎力支持我们心里非常清楚，真的特别感激，正因为如此我们对拖延了这么久实在非常羞愧，今天陈哥说考虑房子不想卖了，我们特别着急，毕竟买您的房子就是为了孩子能上学，我们也能住在市区里方便上班和照顾孩子老人，今年我们孩子五岁半了，马上就该上小学，为了买咱们这套学区房我们把家里所有房子都抵押了，加上房贷我们有两千多万债务，每月月供需要十几万，为买房我们各处托关系支出中间费用，中间也换了多家贷款公司和银行，成本也近百万了，老人和我们天天都睡不着，是真的非常着急，不夸张地说，真的是押上了全部身家孤注一掷，现在我们的批贷函终于下来了，今天也让陈哥看到了电子版，买房这件事现在只差最后一步，……，两边父母也是一直在催问购房进展，对我们没能按时履约非常担忧，我们现在无论是经济还是心理上压力都巨大，……。2017年3月19日，王昊短信联系陈权：陈哥，不知您考虑的怎么样了，我还是十分诚意的想买您的房子，由于时间延长给您带来的麻烦，再次诚恳的给您道歉，但因调控政策出台，我们实在措手不及，是我们没有预料到的，事实上我们比谁都着急推进此事，……。陈权回复：非常抱歉王昊兄弟，我已经决定解除合同了，其实这在春节前就已经决定的事，之前也多次跟赵某讲过，让她赶紧告诉你办理手续，相信你也早就知道我的想法，原本昨天见面就是为了办理解除合同手续的，只是不忍面对兄弟一家，但是细想前后，事情拖至今日，从未有人尊重我的想法，告知事情进展情况，跟我商量事情如何处理，导致如此结果尽快非你主观意愿，但也绝非因我所致，我只能深表理解同情，但很遗憾不能如你所愿，也请你换位思考，理解理解我的想法，烦请尽快办理解除合同手续，以免拖延损失更大。王昊：陈哥，抱歉刚带孩子去医院了，之前跟您联系不够，是有我很大责任，但我一刻都没有停止努力，一直尽全力和不惜成本推进，几乎每星期我都跟赵某他们联系，商量2-3次推进的办法和进展，因为之前感觉您更愿意通过中介联系，所以我也很少敢冒昧跟您直接联系，……，无论如何，只要您给一个能成交的办法，我一定在所不惜的完成，因为现在所有的重要手续都已完成了，就差最后一点点了，恳请您再支持一下吧；另外您说春节前就已经确定解约的决定了？陈权：是的。王昊：我想这其中可能有些误会，我现在高速路上，一会给您回电话。2017年4月17日，陈权发短信给王昊：王昊，赵某已来电，我还是决定解除合同，请尽快办理手续。王昊回复：不好意思，才看到，您哪天说可以加价出售，请问意向中的价格是多少。陈权对此未予回复。2017年4月21日，王昊发短信给陈慧新：陈姐，之前陈哥向我提出的想增加到2160多万的总价我们确实负担不起，所以昨天通过电话之后，也知道在无法用常规沟通的方式，请您二位履行合同了，……，因我走投无路，才只能发出律师函，正式告知您和陈哥，……。陈慧新回复：我们从来没有跟你提过要加价卖房子，合同的时效早已过了很久，因小赵从中说和，我们又给你一次机会帮你协调贷款的事，说是春节前办理完毕，这也是我们所能接受最晚时限，是你们的原因一拖再拖，我们一再催促，也没有回音，没有沟通，我们决定不再出售这套房子了，也希望能尽快办理解约事宜，我们也好把你之前所付款项退还。2017年5月3日，陈慧新发短信给王昊：王昊，你的律师函我已经收到，现针对你的律师函所述问题，以书面形式给你回函，但你身份证地址不能接收，请尽快告诉你的邮寄地址。王昊回复：不好意思，才看到，北京市海淀区……。2017年4月20日，王昊委托北京市京都律师事务所向陈慧新发送律师函，要求陈慧新协助办理涉案房屋的过户手续。2017年5月4日，陈慧新委托北京市炜衡律师事务所向王昊发送了律师函，以王昊逾期付款为由，坚持主张解除双方合同。2017年11月，王昊将陈慧新起诉至一审法院，要求继续履行合同，并支付违约金。陈慧新反诉要求解除合同，并支付违约金。一审法院经审理后认为，交付房屋的时间由收到全部购房款后1个工作日变更为2016年11月30日，系双方对于交付房屋期限的变更，而非关于支付购房款时间的变更，陈慧新以王昊逾期付款为由向王昊送达解除合同，不发生解除合同的效力，陈慧新主张双方合同已解除，缺乏依据，法院不予支持；王昊要求陈慧新办理涉案房屋过户登记手续及交付房屋的请求，理由正当，法院予以支持。2018年6月26日，一审法院作出（2017）京0102民初14070号民事判决，判令：陈慧新协助王昊办理涉案房屋的产权过户手续；王昊支付陈慧新剩余购房款101万元（已提存，不包括贷款及物业交割保证金）；陈慧新将涉案房屋交付给王昊，王昊并于当日将房屋交接保证金2万元给付给陈慧新（已提存）；驳回王昊的其他诉讼请求；驳回陈慧新的反诉请求。判决后，各方均未上诉。后经王昊申请执行，2018年11月30日涉案房屋登记至王昊名下。陈慧新在本案的诉讼中申请了对涉案房屋的保全查封，一审法院于2018年12月3日对涉案房屋采取了保全查封，贷款912万元现未放款。王昊表示其于2018年12月4日领取了房产证，当天就联系邮储银行着手办理涉案房屋抵押事宜，以便邮储银行发放贷款，但发现涉案房屋已被查封，所以无法办理抵押，导致银行没有发放贷款，此系陈慧新原因造成的。诉讼中，陈慧新申请解除对涉案房屋的查封，王昊向贷款银行办理了抵押登记手续，剩余房款912万元已由贷款银行给付给陈慧新。陈慧新申请撤回了要求王昊给付剩余购房款912万元的诉讼请求。陈慧新主张，因王昊原因导致双方未在2016年12月31日前办理产权过户手续，因此，王昊应当按照2016年8月5日双方签订的补充协议的约定，按照总房款的20%支付违约金。王昊对此不予认可，王昊表示，当时未达到过户的条件，是因为没有办理贷款手续，没有办理贷款是受当时的政策条件影响，2016年10月份第一次没有达到预期的贷款数额，当月因此经过陈慧新同意，变更了贷款银行，因此在2017年1月15日第二次办理了新的贷款手续，虽然也未达到预期数额，但双方也相互配合完成合同，2017年3月9日获得批贷函。陈慧新不认可王昊所述，陈慧新认为因为王昊的购房资质存在问题，2016年11月15日王昊才办理协议离婚手续，此后才获得了购房资质，也正是因为王昊的购房资质问题导致贷款无法及时获批，从而无法办理过户手续。王昊认为，其虽在2016年11月15日通过购房资格的核验，且在12月31日之前无论何种原因导致贷款迟延，由于2017年1月陈慧新仍实际配合王昊办理了贷款，故应视为双方变更了过户的时间节点。陈慧新对此不予认可，陈慧新表示，配合王昊办理贷款手续，但是不代表豁免王昊的违约责任。一审法院认为，陈慧新、王昊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件二、补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。关于陈慧新主张逾期过户的违约金。首先，双方在《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中对产权过户及逾期违约责任均进行了约定，因《补充协议》形成在后，故应当以《补充协议》的约定为依据，即最晚过户时间为2016年12月31日，否则，违约方按合同价的20%向守约方赔偿。其次，从签订合同到产权过户，涉及购房人资格审核、房源核验、网签、支付首付款、办理贷款等多个环节，本案双方虽仅约定了过户的最晚期限，未明确购房人资格审核、网签、贷款具体时间，但依据房屋交易流程的规定，只有王昊通过了资格审核、陈慧新的房屋通过了核验，双方才可以网签，而双方约定网签后办理贷款。再者，双方于2016年8月5日签订合同，但王昊直至2016年11月15日才获得了购房资格，即具备了通过购房人资质审核条件，且双方网签后王昊未能及时获批银行贷款，导致双方未能在2016年12月31日前办理过户，陈慧新虽在2017年1月协助王昊办理了贷款，但此举并不能视为双方协商变更了过户期限，因为合同未解除的情况下，陈慧新负有继续协助办理贷款的义务。最后，王昊及林某向陈慧新一方发送的信息中，王昊及林某也自认因其自身原因导致合同履行拖延。综上，法院认为，合同履行过程中，虽也存在因陈慧新登记信息问题延迟了数天，但主要还是因为王昊一方原因导致双方未在约定的期限内过户，王昊应属违约。现陈慧新要求王昊支付逾期过户的违约金，于法有据，法院予以支持。诉讼中，王昊主张违约金标准过高，法院综合王昊的过错程度、陈慧新的损失及合同履行情况等因素，对于陈慧新主张的违约金，酌定予以支持。陈慧新虽在此前的诉讼中主张过违约金，但其系依据合同解除条款主张的违约金，与本案主张的违约金并非同一理由，因此，王昊抗辩陈慧新的违约金属于一事不再理，缺乏依据，法院不予采纳。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，王昊支付陈慧新违约金90万元；二、驳回陈慧新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，陈慧新与王昊就涉案房屋所签房屋买卖合同及补充协议均系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自的义务。本案中，双方所签补充协议明确约定过户的最晚时间为2016年12月31日。根据查明的事实，双方于2016年8月5日签订购房合同，而王昊直至2016年11月16日才通过了购房资格核验。依据房屋买卖交易的一般流程系购房人通过购房资格核验后才能进行网签、办理贷款及过户等后续环节，综合本案中王昊通过购房资格核验的时间及王昊直至2017年3月才获得银行批贷，考虑到王昊在房屋买卖交易过程中向陈慧新发送的信息的内容等，本院认为一审法院认定王昊存在违约，并酌情确定违约金金额为90万元并无不当，本院予以维持。王昊上诉主张(2017)京0102民初14070号判决书已经认定逾期过户的违约全部是陈慧新的责任，但该判决书并未对此作出明确认定，故对其该项主张本院不予采信。王昊上诉主张陈慧新于2017年1月15日配合办理银行贷款面签的行为证明双方达成了将过户日期后延的合意，但陈慧新在2017年1月协助王昊办理贷款的行为并不当然代表双方协商变更了过户日期，王昊以此为由主张其不应该给付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王昊所持情势变更的理由依据不足，本院亦不予支持。陈慧新上诉主张一审法院对违约金予以酌定属于适用法律错误，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈慧新、王昊的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40400元，由陈慧新负担27600元（已交纳），由王昊负担12800元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 刘丽杰审判员 陈雨菡二〇一九年十二月十一日书记员 杨 竹