江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初4176号原告：新余锦湾房地产开发有限公司，住新余春龙大道西侧1984号。法定代表人：罗峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：简玲，江西弘道律师事务所律师。被告：王金贵，男，汉族，1981年11月11日生，住江西省德兴市。被告：周莉莎，女，汉族，1995年10月24日生，住新余市渝水区。原告新余锦湾房地产开发有限公司（下称原告）诉被告王金贵（下称第一被告）、周莉莎（下称第二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人简玲、第二被告到庭参加诉讼，第一被告经本院公告送达开庭传票、未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告支付违约金12352.15元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：两被告在原告处购买位于城东渝东大道2916号富临花园7栋2602号住宅一套，双方为此签订《商品房买卖合同》，两被告选择的付款方式为商业贷款，应当于2017年6月8日前首付75043元，余款17.2万元向贷款机构申请贷款支付。合同签订后，原告即协助被告在中国建设银行股份有限公司新余市分行（下称银行）办理好所有相关银行按揭手续并签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告作为担保人为两被告贷款进行担保。现因两被告未能按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定履行按时还款义务，导致银行直接划扣原告保证金账户款项。截至2019年2月28日，银行已从原告账户划扣168979.56元。原告多次找被告要求其归还代付的按揭款，但被告对此不予理睬。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条约定，“买受人按揭获准后，因买受人未能正常履行与银行签订的按揭贷款合同，导致银行要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同，买受人应支付该商品房总价款5%的违约金，并承担由出卖人履行保证责任向银行支付的全部费用”。第一被告未答辩。第二被告辩称，第二被告不知道第一被告没有交房款，当时第二被告在怀孕，后来才知道第一被告有多久没有交钱。当时第二被告都是住在娘家，第二被告没有钱交，第二被告吃穿住都是在第二被告的娘家，第二被告不知道这个事情。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据，第二被告进行了质证，第一被告未质证：一、商品房买卖合同、个人住房借款合同。拟证明：1、两被告2017年6月8日向原告购买富临花园7栋1层2602室住房，住房总价为247043元，两被告通过商业贷款方式支付购房款，两被告于2017年6月8日支付首付款75043元，余款17.2万元向银行按揭贷款，原告为其提供担保。2、商品房买卖合同附件十一补充协议第三条第2款约定，买受人按揭获准后，因买受人未能正常履行与银行签订的按揭贷款合同，导致银行要求出卖人承担连带担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应支付该商品房总价款5%的违约金，并承担由出卖人履行保证责任向银行支付的全部费用。第二被告质证认为，商品房买卖合同是和第一被告一起去签的，买了房子，不记得什么时候签订的商品房买卖合同。二、履行担保义务通知书（第一联）、中国建设银行个人贷款结清证明、个人贷款还款凭证。拟证明：两被告截至2019年2月27日逾期贷款本金2268.39元，利息3256.7元，导致银行通知原告履行担保义务，于2019年2月27日扣划原告保证金账户168979.56元，第二被告只付了1万多元的按揭款。第二被告质证称，第二被告都不知道。因第一被告不到庭，本院视第一被告为放弃质证。本院经审查认为，原告所举证据符合客观真实性、合法性、关联性的要求，予以确认。两被告未举证。本院根据上述证据及庭审调查，查明以下事实：两被告为夫妻关系，与原告签订了《商品房买卖合同》，主要约定，两被告向原告购买位于城东渝东大道2916号富临花园7栋2602住宅一套，该住宅价款为247043元；两被告在2017年6月8日前支付首期房款75043元，余款17.2万元向贷款机构申请借款支付；原告在2017年10月31日前向两被告交付住房，合同还对其他事项进行了约定，原告在合同上盖公章及私章、两被告在合同上签名并按指印，双方均没有书写签订时间。两被告于2019年6月8日支付首期房价款75043元。原告还与两被告签订《补充协议》，其中约定，买受人按揭款获准后，因买受人未能正常履行与银行签订的按揭贷款合同，导致银行要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同，买受人应支付该商品房总价款5%的违约金。原告在协议上盖公章及私章、两被告在协议上签名并按指印，双方均没有书写签订时间。2017年6月27日，两被告与银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，其中约定，两被告向银行借款17.2万元，用于购买原告开发的新余市渝东大道富临花园7-2602房产；借款期限为240个月，即从2017年6月27日起至2037年6月27日止；每月归还本息为1125.64元；担保方式为保证与抵押，两被告用所买住房抵押给银行，保证期限为期限届满之日后两年止；两被告在借款人处签名并按指印、银行在贷款人处盖公章和签名、原告在保证人处盖公章和私章、两被告还在抵押人处签名和按指印。当天，银行将贷款17.2万元发放给第一被告，又从第一被告的银行账户将该款转给了原告。至此，两被告已将房款全部付清给了原告。两被告还对住房进行了部分装修。两被告向银行借款后，开始能够按合同约定的时间向银行每月归还贷款本息，但后来逐渐违约，银行于2019年2月28日向原告发出《履行担保义务通知书》，主要内容是，截至2019年2月27日两被告逾期还款贷款本金2268.39元、利息3256.7元，要求原告履行连带保证责任。银行于通知的当天从原告在银行的保证金账户扣划168979.56元，以结清两被告逾期的贷款本息。但两被告至今没有偿还原告代付的按揭款。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，符合法律规定，原告向两被告履行完交房义务，两被告向原告履行完了全部付款义务，在《补充协议》第三条第2款中有因买受人未能正常履行与银行签订的按揭贷款合同，导致银行要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同的约定，该约定主要针对买受人违反保证合同所应承担的责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿的规定，法律对保证人履行保证责任后的救济有专门的途径即追偿，该约定却要求解除保证合同的主合同，与担保法的规定相冲突，而且本案的两被告对主合同的义务已经履行完毕，原告也将住房交付给了两被告，采取解除合同的方式不利于交易的稳定，因此，原告要求判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持，原告可以通过其他法律途径解决。原告在为两被告代偿银行的按揭款后，两被告应当及时偿还给原告，但两被告至今没有偿还，属于违反保证合同的违约行为，应承担违约责任，在《补充协议》第三条第2款中约定因买受人未能正常履行与银行签订的按揭贷款合同，导致银行要求出卖人承担连带保证责任的，买受人应支付该商品房总价款5%的违约金，该约定中的违约金的计算方法虽然超过原告承担的保证责任的金额，但仍在法律规定的范围内，因房屋总价款为247043元，按5%计算后的违约金为12352.15元，因此原告要求两被告支付违约金12352.15元的诉讼请求，本院予以支持。诉讼费用不属于诉讼请求范围，不做评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王金贵、周莉莎于本判决生效之日起十日内支付原告新余锦湾房地产开发有限公司违约金12352.15元；二、驳回原告新余锦湾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5192元，由原告新余锦湾房地产开发有限公司负担5084元，被告王金贵、周莉莎负担108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  彭桃基人民陪审员  林 丹人民陪审员  凌 玉二〇一九年十二月十日书 记 员  罗小倩