安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9123号上诉人（原审被告）：安徽蓝城置业有限公司，住所地安徽省肥西县上派镇青年南路，统一社会信用代码91340123691085946G。诉讼代表人：安徽鑫和律师事务所，管理人。委托诉讼代理人：刘长伟，安徽鑫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲俐，安徽鑫和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：颜从保，男，1982年7月21日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：杨俊，安徽人杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓铃，安徽人杰律师事务所实习律师。上诉人安徽蓝城置业有限公司因与被上诉人颜从保房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初5119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝城公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回颜从保的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定双方存在房屋买卖合同关系错误，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，案由应为商品房买卖合同纠纷。双方没有书面协议，不符合该司法解释的规定。蓝城公司开发的蓝城丽景湾10幢住宅楼办理了商品房预售许可证，已具备网签条件。二、黄炜不经签约私自售房、私吞款项的行为超出了法定代表人的权限，不属职务行为，黄炜的行为后果不应由蓝城公司承担。颜从保将房屋都支付给黄炜个人，而不是支付给蓝城公司。一审法院委托大华会计事务所安徽分所对蓝城公司进行司法审计，该所出具的大华核字[2019]第110118号专项审计报告对此予以确认。颜从保明知黄炜私下与其交易的行为超出法定代表人权限，存在故意或重大过失，其与蓝城公司之间无商品房买卖合同关系。三、颜从保从物业公司取得房屋钥匙，系私自非法占有使用房屋，不构成蓝城公司的交付。四、颜从保无直接、有效的证据证实以现金方式支付全部90万元购房款，且其以大额现金支付购房款，超过一年才取得收条，与常理不符。2014年6月17日的收条中明确表示收款性质为“暂付款”，不能证明该20万元由颜从保支付，及最终用途为购买案涉房屋，更不能说明双方2014年6月17日达成买卖合意。颜从保辩称，一、蓝城公司股东及法定代表人黄炜和另一股东王世聪对外洽谈售房和收取房款行为应当代表蓝城公司，蓝城公司章程对法定代表人权限没有相关限制，黄炜和王世聪是职务行为，蓝城公司的上诉理由不能成立。二、颜从保与蓝城公司之间的房屋买卖合同成立且合法有效。蓝城公司与颜从保之间虽然未签订规范化的房屋买卖合同，但是两张收条已经将购买房屋房号、总房款进行了具体约定，而且，该房屋不仅属于现房销售，双方对购买房屋的现状均完全清楚，房屋在支付首付款的当天就进行了交付，颜从保对交付的房屋相关面积、质量，已经确认和认可，双方均无异议，颜从保按约定支付了全部购房款90万元。因此，买卖合同应当成立并有效。三、颜从保已经支付了全部房款，且取得了涉案房屋，一审判决认定事实清楚。物业公司交付房屋后，从2014年至2019年长达5年多的时间内，颜从保将房屋装潢、占有、使用至今，蓝城公司从未提出过任何异议，或是主张返还房屋。2014年6月17日的收条内容为“今收到颜从保购买蓝城·丽景湾10#楼1701房，暂付款计人民币计贰拾万元”，内容可以清楚的看出收款用途为房款，第二张收条上更是明确标注收到购房款，并注明此房款已全部交结。案外人颜华从银行提取的现金部分发放了农民工工资、部分交由颜从保支付购房款，符合客观事实和常理。蓝城公司以其单方审计否认本案客观事实，没有依据。蓝城公司向一审法院起诉请求：一、确认颜从保与蓝城公司就位于肥西县上派镇蓝城·丽景湾10#楼1701、1801室房屋买卖合同合法有效；二、判令蓝城公司提供蓝城·丽景湾10#楼1701、1801室办理房屋产权登记所需的相关资料，并判令蓝城公司协助将10#楼1701、1801室产权登记至颜从保名下。一审法院认定事实：蓝城公司系蓝城·丽景湾商住小区的开发建设单位。2014年6月份颜从保与蓝城公司法定代表人黄炜商谈购买蓝城公司开发的蓝城·丽景湾10#楼1701和1801室内复式连体房产，面积约190㎡，约定房屋总价款为90万元。因案涉房屋相关手续问题，当时不能办理网签手续。2014年6月17日，颜从保支付了首期20万元购房款，由黄炜和蓝城公司另一股东王世聪共同署名出具了“今收到颜从保购买蓝城·丽景湾10#楼1701房暂付款，计人民币贰拾万元整”的收条。随后颜从保领取了案涉房屋的钥匙，并经小区物业公司的许可，进行了装修，且正式入住至今。此后颜从保陆续分期向黄炜支付了剩余房款70万元，2015年10月10日，黄炜向颜从保出具了“今收到颜从保10号楼1701室购房款七十万元正，此房款已全部交结”的收条，同时该收条上以“备注：15、5、10、20、20万”的形式显示颜从保每期付款的金额。颜从保付清房款后，因故至今未能签订商品房买卖合同，并办理房产证。一审另查明，蓝城公司由股东黄炜、王恒贵和王世聪三人于2009年投资设立，黄炜持股49%，王恒贵持股34%，王世聪持股17%。黄炜任公司执行董事兼总经理。该公司在经营后期运转不畅、管理混乱，长时间处于经营瘫痪状态。股东王恒贵于2017年向该院提起公司解散诉讼。该院经审理后作出（2017）皖0123民初2014号民事判决书，判决蓝城公司解散。目前蓝城公司处于该院强制清算阶段，清算组为安徽鑫和律师事务所。一审法院认为，本案的争议焦点：一、黄炜和王世聪洽谈售房和收取房款的行为性质。黄炜系蓝城公司法定代表人，王世聪系公司股东，且二人的上述行为与公司经营范围具有关联性，故应认定为职务行为，二人的行为后果依法应由蓝城公司承受。蓝城公司认为黄炜的履职行为业已受到限制，应属无效。但案涉售房和收款行为发生在强制清算的数年之前，不应受到强制清算的影响，故蓝城公司的驳斥理由不予采信。二、颜从保与蓝城公司之间的房屋买卖合同是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，本案中，双方买卖的标的为商品房，依照相关法律法规规定应当采用书面合同形式，但双方因故未有签订书面合同，只是口头约定了交易房屋的特定房号、面积和总价款等，已具备了房屋买卖合同的主要条款，且蓝城公司已交付了房屋，颜从保也已付清了全部房款，故本案双方之间的房屋买卖合同依法成立。同时，房屋买卖合同不属于法定的需要办理批准或登记后才能生效的合同，故该合同从成立时开始生效。据此，对颜从保主张确认合同有效和要求蓝城公司提供售房资料并协助办理产权登记手续的诉讼请求应予支持。另外，黄炜和王世聪出具的收条中虽注明为1701室房屋，但因1701室、1801室房屋为连体复式结构房屋，从交易时的房价、交付的情况以及黄炜的《情况说明》可以认定双方交易的是1701室和1801室整体房屋。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第四十四条和第六十条规定，判决：一、颜从保与安徽蓝城置业有限公司就位于肥西县上派镇的蓝城·丽景湾10#楼1701号和1801室（复式）房屋买卖合同合法有效；二、安徽蓝城置业有限公司于判决生效后三十日内提供案涉房屋办理房屋产权登记所需的相关资料，并协助颜从保办理产权登记相关手续。案件受理费50元和财产保全费5000元，由颜从保和安徽蓝城置业有限公司各负担2525元。二审期间，蓝城公司向本院提交证据：一、民事裁定书，证明蓝城公司被一审法院于2019年11月10日裁定受理破产申请；二、商品房预售许可证、谈话笔录，证明案涉房屋能够办理网签手续，售房为黄炜个人行为，没有告知蓝城公司，没有走正常的售房手续；三、专项审计报告，证明案涉房屋为未销售房。颜从保质证认为，对证据一真实性无异议，关联性有异议。对证据二，商品房预售许可证真实性请法院核实，对谈话笔录真实性部分有异议，证明目的有异议。该谈话笔录中所述颜从保尚有几万元未付，情况不属实；对黄炜所述房款未付清、没签合同，陈述不属实；对黄炜所述两套房产是由黄炜、王世聪私下销售，与事实不符。该笔录中确认了黄炜、王世聪经手销售房屋、收取房款、出具收条的事实。对证据三真实性、合法性、证明目的均有异议。审计报告所依据的相关财务报表和凭证是蓝城公司单方提交，该审计报告对于相关事实包括房屋已经销售的事实没有提及，审计报告显示案涉房产为未销售房，是依据蓝城公司的单方陈述。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。二审另查明，一审法院于2019年11月10日裁定受理蓝城公司清算组对蓝城公司的破产申请，并制定安徽鑫和律师事务所为蓝城公司管理人。本院认为，颜从保于2014年6月与蓝城公司的法定代表人黄炜和股东王世聪磋商，购买案涉房屋。黄炜和王世聪于2014年6月17日出具的收条中，确定了具体的房号；黄炜于2015年10月10日出具的收条中，确认房款已付清。案涉房屋由颜从保装修居住至今。从上述事实可知，双方之间就案涉房屋形成房屋买卖合同关系,颜从保已履行付清购房款的义务，房屋已经交付,合同已实际履行。黄炜作为蓝城公司的法定代表人，其出售房屋并收取房款系履行职务行为，法律后果应由蓝城公司承担。蓝城公司主张未收到房款，房款由黄炜私下收取，故不应承担责任，无法律依据，本院不予支持。蓝城公司主张颜从保明知黄炜超越法定代表人权限而与之交易，存在故意或重大过失，无证据证明，本院不予采纳。案涉房屋现由颜从保居住至今，蓝城公司未有证据证明其有向颜从保主张返还房屋的行为，其主张颜从保非法占有房屋，房屋并未交付，本院不予支持。一审法院判决支持颜从保的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。综上，蓝城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由安徽蓝城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月十二日法官助理王二辉书记员罗晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。