湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2794号上诉人（原审原告）：唐伦，男，汉族，1980年7月4日出生，住湖南省株洲市芦淞区。上诉人（原审原告）：邱慧，女，汉族，1982年4月18日出生，住湖南省株洲市芦淞区。以上两上诉人委托诉讼代理人：于永亮，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限：特别授权。以上两上诉人委托诉讼代理人：刘苗，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）：株洲金业房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区泰山路572号。法定代表人：孙翀。委托诉讼代理人:邓志雄，男，汉族，1982年10月1日出生，住湖南省桂阳县。系被上诉人公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：汪文浩，湖南人和人律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人唐伦、邱慧因与被上诉人株洲金业房地产开发有限公司(以下称金业公司)商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初3089号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢芳明上诉请求：依法改判被上诉人金业公司向上诉人支付逾期办证违约金28215.56元（从2018年5月25日起至2019年3月25日，以总房款556886元为基数，按照年利率6%计算，具体金额以被上诉人办理不动产权证完毕上诉人领取之日作为截止日期）；本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定违约金起算点与事实和合同约定不符，基本事实不清；一审判决对违约损失的计算不符合依法裁决的法律规定，属于适用法律错误。金业公司答辩意见：请求驳回上诉，维持原判。唐伦、邱慧向一审法院诉讼请求：1、被告金业公司继续履行合同约定为原告办理株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城4栋902室不动产权证的义务；2、被告向原告支付逾期办证违约损失28215.56元（从2018年5月25日起以总房款556886元为基数按照年利率6%暂计算至2019年3月25日，要求计算至被告办理不动产权证完毕原告领取之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定：2014年12月5日，原告唐伦、邱慧（乙方）与被告金业公司（甲方）订立一份《株洲市商品房预销售合同》约定：乙方向甲方购买株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城4栋902室；总房价款556886元；甲方定于2016年9月30日前将该房屋交付给乙方，未按约定期限将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算；在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后×日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。本条款提及的《房屋交接书》在房屋交付时变更为《入伙通知书》，以乙方签署《入伙通知书》为房屋交付标志。房屋所有权初始登记和总证办理在房屋交付后的360天内办理，分户证在总证出来后的180天内办理；房屋竣工验收合格，乙方接收房屋后，360天内完成初始权登记和总证办理，总证出来后的180天内办理房屋所有权证，分户证办理后的180天内办理《国有土地使用权证》……合同订立后，原告向被告共计支付购房款556886元。被告向原告发出《入伙通知》通知其于2016年11月30日收房。2017年3月31日，原告签署收房相关资料予以收房。2017年6月，株洲市规划监察支队调查发现神农养生城小区存在未严格按照规划审批总平面图实施道路景观绿化规划、多处屋顶地面存在违法改扩搭建的问题，向被告发函要求整改。2019年3月，株洲市自然资源和规划局通过《红网》就业主反映的“神农养生城何时能给业主办理不动产权证”的问题回复称：建设方擅自变更实施项目1-4期小区道路、水系景观等配套工程建设，同时部分业主擅自实施改扩建产生新的违法违章建筑，待整改到位建设方提交验收申请后，可由住建局合并验收办公室统一组织联合验收。基于上述原因，被告至今未能为原告办理好案涉房屋的不动产权证。故原告诉至该院，请求判如所请。另查明：根据《株洲市不动产统一登记工作实施方案》，株洲市于2016年起推行不动产统一登记工作，设立不动产统一登记机构，按照新的证书样式实施统一登记发证，停止原有各类不动产登记证书的发放。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议的焦点为原告要求被告继续履行合同约定的办证义务有无事实及法律依据？被告是否应承担逾期办证违约责任？如需承担，违约损失计算标准、期间如何确定？具体分析如下：关于争议焦点一。原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，双方的房屋买卖合同关系依法成立并有效，受法律保护。双方均应严格按照合同约定行使权利和履行义务。按照合同约定，被告有义务为原告办理权属证书。按照《株洲市不动产统一登记工作实施方案》，房屋所有权证和国有土地使用权证已两证合一由不动产权证替代，故该院对原告所提要求被告继续履行合同约定的办理不动产权证义务的诉讼请求予以支持。关于争议焦点二。原告已按合同约定交纳了房款，被告应当根据合同约定履行办理权属证书的义务。本案合同约定：房屋竣工验收合格，乙方接收房屋后，360天内完成初始权登记和总证办理，总证出来后的180天内办理房屋所有权证，分户证办理后的180天内办理国有土地使用权证。按《株洲市不动产统一登记工作实施方案》，房屋所有权证和土地使用权证已两证合一由不动产权证替代。综上，原告在收房720天内可以取得等同于不动产权证的两证，故应认定现不动产权证办证期限为收房后720天内。原告于2017年3月31日接收房屋，被告应当在2019年3月21日前为原告办理不动产权证，现被告履行办证义务的期间已届满，仍未为原告办理不动产权证，属于违约行为，应承担逾期办证的违约责任。虽被告以“延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，属于情势变更”、“业主违章搭建导致无法取得规划验收合格进而不能按期办证”为由辩称被告不应当承担逾期办证的违约责任。然株洲市于2016年起推行不动产统一登记工作，被告并没有提交任何证据证明其曾向不动产登记中心递交了办证申请，也未提供充分证据证明逾期办证系本案原告自身原因所致，故该院对其抗辩意见不予支持。关于争议焦点三。被告应当在2019年3月21日前为原告办理不动产权证，至今仍未办理，故被告应从逾期办证次日即2019年3月22日起向原告支付逾期办证的违约损失。原告以“被告向原告发出的入伙通知书中载明的收房日期即2016年11月30日当天即视为房屋完成了交付，该交付行为应视为《房屋交接书》的签署”为由辩称被告自2018年5月25日起已构成逾期办证，不符合双方合同的约定，故该院对其抗辩意见不予支持。关于违约损失的计算标准，双方在合同中未约定违约损失的计算方式，也未举证证明损失程度，考虑双方约定逾期交房违约金的计算标准为日万分之一，而逾期办证并不妨碍原告行使房屋最重要的占有使用权利，相对逾期交房来说，逾期办证对原告权益影响较小，故该院酌情确定逾期办证违约损失标准按已付购房款的日万分之零点二计算。综上，该院支持被告自2019年3月22日起以已付购房款556886元为基数按日万分之零点二的标准计算违约损失至被告提交符合条件的办证申请材料后不动产登记机构受理之日止。暂计算至2019年9月30日为556886元×0.002%×193日（2019年3月22日至2019年9月30日）=2149元。对于原告主张过高的部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告株洲金业房地产开发有限公司继续履行《株洲市商品房（预）销售合同》约定的为原告唐伦、邱慧办理株洲市天元区珠江北路99号奥园神农养生城4栋902室不动产权证的义务；二、被告株洲金业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐伦、邱慧支付逾期办证违约损失2149元（暂计算至2019年9月30日，之后部分以556886元为基数按日万分之零点二的标准计算至被告株洲金业房地产开发有限公司提交符合条件的办证申请材料后不动产登记机构受理之日止）；三、驳回原告唐伦、邱慧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费506元，减半收取253元，由原告唐伦、邱慧共同负担234元，被告株洲金业房地产开发有限公司负担19元。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。对一审认定的事实和采信的证据予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点是被上诉人承担违约责任的起算时间如何确定？被上诉人承担违约金的计算是否合法？现分析如下：上诉人唐伦、邱慧与被上诉人金业公司签订的《株洲市商品房预销售合同》系双方真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案上诉人于2017年3月31日签署相关资料并办理收房手续，故涉案房屋交付使用时间为2017年3月31日。依双方合同对不动产权证办证期限的约定，被上诉人应当在2019年3月21日前为上诉人办理不动产权证。一审法院依照房屋实际交付时间确认被上诉人违约起始时间，判令被上诉人支付逾期办证违约损失，符合双方合同约定和法律规定。上诉人提出应以被上诉人发出的《入伙通知书》确认的时间作为收房时间与合同约定和法律规定不符，对该项上诉请求本院不予支持。关于违约损失的计算，因双方合同对逾期办证的违约损失没有约定，一审法院以逾期办证对上诉人权益影响较小为由，酌情确定逾期办证违约损失标准按已付购房款的日万分之零点二计算并无不当，也未违反法律规定，上诉人在一、二审中均没有提交按照年利率6%计算违约损失的依据，本院对该项上诉请求不予支持。综上，上诉人唐伦、邱慧的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452元，由上诉人唐伦、邱慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 段郴雯审 判 员 王 虹二〇一九年十二月十六日法官助理 姜胜强书 记 员 王 琪