安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖07民终990号上诉人（原审原告、反诉被告）：童朝宏，男，汉族，1971年10月6日出生，住安徽省无为县。委托诉讼代理人：龚秀凤，安徽景旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：铜陵银宏置业有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园****网点，统一社会信用代码91340764051494805D。法定代表人：张宏武，该公司总经理。委托诉讼代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。原审第三人：童朝燕，男，汉族，1975年12月2日出生，个体工商户，住安徽省铜陵市铜官区。原审第三人：铜陵国安新型建材有限公司，，住所地安徽省铜陵市郊区大桥工业园统一社会信用代码91340700591440509F。法定代表人：刘六五，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱飞，安徽华律律师事务所律师。委托诉讼代理人：章同强，安徽华律律师事务所实习律师。上诉人童朝宏与被上诉人铜陵银宏置业有限公司（以下简称银宏公司）、原审第三人童朝燕、铜陵国安新型建材有限公司（以下简称国安公司）债权转让纠纷一案，不服安徽省铜陵市义安区人民法院（2019）皖0706民初1066号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。童朝宏上诉请求：撤销（2019）皖0706民初1066号民事判决，改判支持童朝宏的一审诉讼请求；驳回银宏公司的一审反诉请求；一、二审诉讼费及反诉费由银宏公司承担。事实和理由：一、一审程序违法。1、银宏公司向童朝宏索要超面积房款差价的证据未经双方质证。一审银宏公司故意隐瞒真相，为查明事实，童朝宏庭后提交了银宏公司多次向其催要超面积房款差价的事实，但一审未予质证，错误认定了“银宏公司并未要求童朝宏补交房款，案涉商业网点完全符合三方协议”的事实。2、一审未对超面积45.05㎡的事实和证据进行查明质证。银宏公司在一审庭审中称，超出的面积，全部是公摊面积，而且只在童朝宏抵债二套（404号、405号）存在超面积的公摊，对此古怪的超面积公摊，一审未提；二、一审认为银宏公司将《商品房买卖合同》中的商住房土地使用年限40写为70年是笔误，该认定缺乏事实和法律依据。1、童朝宏与银宏公司签订的商品房买卖合同中约定的土地使用年限为70年，不仅有期限的注明，而且还有起始时间的注明（2014年3月18日－2084年3月28日），银宏公司称笔误的可能性不存在。实际上，童朝宏正是看中70年的土地使用权，才同意购买三方协议抵债的网点房。2、银宏公司并无其他证据证明，其与童朝宏签订的商品房买卖合同中约定的土地使用年限为70年是笔误。银宏公司可以提交网点备案合同，就足以证明约定的土地使用权年限是70年，也充分证明并非笔误。一审法院以商住用房土地使用年限为40年，缺乏事实和法律依据；三、一审以银宏公司提供的义安学府商业网点404号、405号面积虽与三方协议存有误差，以约定的面积大45.05㎡，但银宏公司并未要求童朝宏补交房款为由，否定《商品房买卖合同》中有关面积误差比超过3%时，买受人有权退房的约定，缺乏事实与法律依据。1、商品房面积误差比超过3%时，买房人有权选择退房的约定，是不需要任何前提条件的。2、银宏公司索要商品房面积误差比超过3%的面积的房款行为，完全违反三方协议。四、一审认为童朝宏为办证需要与银宏公司签订《商品房买卖合同》，是履行银宏公司、国安公司与童朝燕三方协议约定，并非成立商品房买卖关系，本案名为商品房买卖关系，实为债权债务关系，该认定缺乏事实与法律依据。1、童朝宏作为案涉商品房的接受人，签订商品房买卖合同后，与银宏公司之间形成的是商品房买卖合同关系。在商品房买卖合同签订前，银宏公司与原审第三人国安公司、童朝燕之间，确实存在货物买卖合同关系，三方经协商，将三方各自的货物买卖合同，进行了债权债务转移，最后转变为银宏公司与童朝宏的商品房买卖合同关系，将三方的货款转化为童朝宏应付购房款，此后三方的债权债务就已全部履行完毕。各方之间仅存银宏公司与童朝宏之间的商品房买卖合同关系。3、《三方抵债协议》与《商品房买卖合同》之间是承接、转化的关系，不存在主从关系，更不存在商品房买卖合同无效情形。银宏公司二审书面答辩：1、一审法院程序合法。对于案涉房屋是否存在银宏公司向童朝宏索要超面积房屋差价款问题，在一审开庭时，童朝宏没有提交任何证据证明银宏公司索要超面积差价款，而银宏公司在庭审中已经明确表述，不向童朝宏追索超面积房屋差价款，并且还向一审提交了不向童朝宏追索超面积房屋差价款的书面意见，故不论在本案起诉之前，银宏公司是否向童朝宏发出索要差价款的通知，均不影响银宏公司不向童朝宏主张超面积差价款事实的确定，故不论在庭审后，童朝宏是否提交了此方面的证据，一审法院审理程序不存在违法；2、《商品房买卖合同》中关于土地使用年限属于笔误。对于土地使用年限，按照土地使用性质的不同，即住宅70年、商业40年，是土地使用年限的规范性规定，在土地出让时就确定，银宏公司作为房地产开发企业不可能、也无权进行改变，并且在《三方协议》中也只是约定了抵付混凝土款的房屋，也没有明确土地使用年限，银宏公司在填写《商品房买卖合同》时不需要故意加大土地使用年限，并且对于该笔误，银宏公司也在发现后及时告知了童朝宏，故不存在虚假和故意夸大房屋使用年限的情形；3、童朝宏无权按照《商品房买卖合同》的约定适用解除权。本案童朝宏与银宏公司签订的《商品房买卖合同》是履行《三份协议》的手续，该协议约定：银宏公司与国安公司约定用404、405号网点房抵付混凝土款，国安公司与童朝燕约定用404、405抵童朝燕材料款，童朝燕提供网点接收人为童朝宏，由银宏公司给童朝宏办理有关网点手续,故童朝宏与银宏公司签订《商品房买卖合同》仅为办理手续，不是真实的商品房买卖，如果是真实的商品房买卖，那么按照《商品房买卖合同》的约定，童朝宏应支付给银宏公司购房款400余万元，但实际并非如此。参照《广州市中级人民法院发布的《关于商品房预售合同纠纷统一处理做法》六，以商品房抵消或清偿工程款或其他债务，而不是以工程款或其他债权抵消或清偿购房款的，应否适用《司法解释》处理？答：在以商品房抵消或清偿工程款或其他债务的情形下，双方签订的《商品房买卖合同》只是履行清偿债务的方式，并非在当事人之间成立商品房买卖关系，不符合司法解释第一条的规定，故一方依据《商品房买卖合同》起诉，主张适用《司法解释》处理的，不予支持，但双方均同意按商品房买卖关系处理且不损害第三人利益的除外，也明确了不适用《司法解释》。对于童朝宏所提出的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》十四，当事人签订房屋买卖合同,实为以房款抵偿其他债务,一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的,不予支持。因债务人未履行房屋买卖合同,债权人请求解除合同,按照原约定清偿债务的,应予支持。该条意见与银宏公司前述的意见并不矛盾，银宏公司并非主张《商品房买卖合同》无效，只是认为《商品房买卖合同》是履行清偿债务的方式，故童朝宏不能以面积超过±3%为由解除合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。童朝燕、国安公司二审均未提交书面陈述意见。童朝宏向一审法院起诉请求：1、解除童朝宏与银宏公司于2017年5月22日签订的合同编号为20170719号和20170720号二份商品房买卖合同，并退还童朝宏购房款4029531元及利息（按银行存款活期利息计算，从2017年5月22日起至付清时止）；2、一审诉讼费用由银宏公司承担。银宏公司向一审法院提出反诉请求：1.确认童朝宏2019年3月26日解除商品房买卖合同通知函无效；2.童朝宏承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月12日，银宏公司与国安公司签订《商品混凝土供需合同》，约定国安公司向银宏公司出售商砼，其中40%的商砼款抵商业房款。2017年5月12日，银宏公司、国安公司、童朝燕签订协议，协议约定：银宏公司将铜陵市义安学府商业网点404号、405号（总面积583.99㎡,总价款4029531元）抵给国安公司商砼款，国安公司将上述网点房抵给童朝燕（国安公司欠童朝燕材料款），童朝燕提供网点房接收人童朝宏。协议生效后，因办理房产证需要，银宏公司于2017年5月22日与童朝宏签订两份《商品房买卖合同》，约定将铜陵市义安学府商业网点404号、405号出售给童朝宏，房屋面积差比绝对值超过3%，买受人有权退房。《商品房买卖合同》将商住房土地使用年限误写为70年（实为40年）。2018年12月5日银宏公司通知童朝宏办理交房手续时发现以上两套房产的面积均有误差，其中404号房产面积为448.41㎡,面积误差比为6.08%;405号房产面积为180.63㎡，面积误差比为11.98%。一审法院认为，银宏公司、国安公司与童朝燕签订的协议，系三方真实意思表示，合法有效。协议约定银宏公司将铜陵市义安学府商业网点404号、405号（总面积583.99㎡,总价款4029531元）以商砼款抵付给国安公司，国安公司再将上述网点房以材料款抵付给童朝燕，童朝燕提供网点房接收人童朝宏。童朝宏为办理房产证需要与银宏公司签订《商品房买卖合同》，是履行银宏公司、国安公司与童朝燕三方协议的约定，并非童朝宏与银宏公司之间成立商品房买卖关系，本案名为商品房买卖关系，实为债权债务关系。同时银宏公司提供的义安学府商业网点404号、405号面积虽与三方协议存有误差，但两套商业网点面积比三方协议中约定的面积大45.05㎡，且银宏公司并未要求童朝宏补交因案涉商业网点面积增大而产生的房款，现案涉商业网点完全符合三方协议的约定。另银宏公司与国安公司签订的《商品混凝土供需合同》约定40%的商砼款用商品房抵付，若银宏公司退还童朝宏购房款4029531元，与以上《商品混凝土供需合同》约定亦不相符。童朝宏与银宏公司签订的两份《商品房买卖合同》是因履行三方协议之需，不应当解除。童朝宏于2019年3月26日向银宏公司送达的解除《商品房买卖合同》的通知函应属无效。童朝宏的诉讼请求，与法相悖，本院不予支持。银宏公司的反诉诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、驳回童朝宏的全部诉讼请求。二、确认童朝宏于2019年3月26日向铜陵银宏置业有限公司送达的解除《商品房买卖合同》的通知函无效。案件本诉、反诉受理费78072元，减半收取39036元，保全费5000元，合计44036元，由童朝宏负担。二审中双方均未提交新证据，本院认证意见同于一审。本院对一审查明的事实予以认定。本案二审争议焦点：童朝宏要求解除《商品房买卖合同》，并退还4029531元及利息的主张是否成立。本院认为,童朝宏与银宏公司签订的《商品房买卖合同》是基于银宏公司、国安公司与童朝燕签订的三方协议，该协议系三方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。协议约定由银宏公司将铜陵市义安学府404号、405号商业网点以抵付欠国安公司的商砼款，国安公司再将上述网点房抵付欠童朝燕的材料款，由童朝燕提供网点房接收人童朝宏。银宏公司与童朝宏签订的《商品房买卖合同》只是履行三方协议约定的清偿债务形式，抵消三方的债权债务，童朝宏并非三方协议的当事人，并且也未实际支付购房款，故银宏公司与童朝宏签订的《商品房买卖合同》应当与正常的商品房买卖关系相区分。关于《商品房买卖合同》中土地使用年限，由相关土地使用规范性文件规定，并非银宏公司可随意变更，因此，银宏公司及时告知了童朝宏在填写《商品房买卖合同》时对土地使用年限存在笔误的事实是可信的，并且三方协议中只针对房屋抵债进行了约定，并不涉及土地使用权。至于《商品房买卖合同》超面积差额的问题，银宏公司并未要求童朝宏补交因案涉商业网点面积增大而产生的房款，现案涉商业网点完全符合三方协议的约定，故一审判决并无不当。综上，童朝宏的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条和第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39036元，由上诉人童朝宏负担。本判决为终审判决。审判长 赵 萍审判员 钱韦玮审判员 陈锦松二〇一九年十二月二十四日法官助理吴先霞书记员阮娟附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；