湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10724号上诉人（原审被告）：水大勇，男，汉族，1980年8月22日出生，个体工商户，住湖北省枣阳市。上诉人（原审被告）：李小林，女，汉族，1979年8月1日出生，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：水大勇，系李小林之夫，其他身份情况同上。被上诉人（原审原告）：武汉宏博恒业房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市汉**纱帽街汉南大道**。法定代表人：程贵洲，公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈志高，男，该公司员工。上诉人水大勇、李小林因与被上诉人武汉宏博恒业房地产开发有限公司（以下简称宏博公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2019）鄂0113民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭于2019年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人水大勇，被上诉人宏博公司的委托诉讼代理人陈志高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。水大勇、李小林上诉称：水大勇、李小林按照法律规定和宏博公司于2016年4月26日签订房屋买卖合同，并在房管局进行备案。一审以水大勇、李小林未交纳首付款、未办理贷款为由判决解除合同，实际上，水大勇、李小林交纳了首付款，也到银行办理了贷款手续，但不知何原因贷款迟迟未批复，水大勇、李小林一直没有接到银行的通知。综上，一审法院的判决违背了基本事实，适用法律错误。请求二审法院依法改判撤销一审判决书；本案全部诉讼费用由宏博公司承担。被上诉人宏博公司答辩称：我方当时要求水大勇提供收据，他出示不出来，因为签订房屋买卖合同后，水大勇一直没有交款，我们发送的通知，水大勇也收到了，他也一直交不出来交付房款的收据。我们公司也查了账，没有查到水大勇交房款的记录。对于水大勇的案件，我们要求解除合同。宏博公司向一审法院起诉请求：1、判令解除宏博公司与水大勇、李小林签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120302425）；2、判令水大勇、李小林立即履行办理注销《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120302425）备案的义务；3、本案诉讼费用由水大勇、李小林承担。一审法院查明，2016年4月25日，宏博公司与水大勇、李小林签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120302425），合同第三条约定：买受人所购商品房为本合同第一款规定的项目中的第6幢2单元16层3号房（位于武汉市汉**纱帽街陡埠村的“江湾华庭”项目）；第五条约定：出卖人与买受人约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3722元，总金额338814元。第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。……。合同附件六：合同补充协议第3条约定：买受人须在签订合同之日起7天到出卖人指定的银行办理贷款手续，并按要求提供真实、合法、有效的贷款材料，签订相应的贷款合同。如买受人未在规定期限内办理贷款手续，视为买受人逾期付款按本合同第七条第1款的约定处理。2016年4月27日，宏博公司将上述商品房在武汉市汉南区住房保障和房屋管理局进行了备案，水大勇、李小林未在合同规定期限内办理贷款手续，2018年8月24日，宏博公司通过邮寄的方式向水大勇、李小林发出《解除合同通知书》，顺丰物流信息上显示“签收时间：2017-8-2916:38）水大勇李小林”，水大勇、李小林均不承认收到该《解除合同通知书》。一审法院认为，宏博公司与水大勇、李小林签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同积极履行各自承担的义务。本案中，合同第七条第1款和合同附件六第3条中明确约定：买受人须在签订合同之日起7天到出卖人指定的银行办理贷款手续并签订相应的贷款合同，买受人未在规定期限内办理贷款手续，逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同等。本案在审理过程中，水大勇、李小林并没有提供证据证明其交了首付款，也没有证据证明其办理了银行按揭贷款手续；水大勇、李小林的逻辑是，既然涉案商品房已备案就推定已交付了首付款，否则商品房不可能备案。武汉市住房保障和房屋管理局《关于进一步严格规范商品房合同备案更名、注销工作的通知》第一条“房地产开发企业与购房者进行网上签约后，7日内须持网上打印的《武汉市商品房买卖合同》（电子版）一份；以及经当事人双方签订的《武汉市商品房买卖合同》（书面版）全套，到该项目所辖地的房产管理部门进行合同登记备案，……”。从该规章中看出，商品房买卖颁发了预售许可证具备预售条件即可网签预售或备案，是否交付首付款并不影响商品房备案。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据本案之事实，水大勇、李小林与宏博公司于2016年4月25日签订《商品房买卖合同》后，水大勇、李小林未支付首付款，也未办理银行贷款，从签订合同之日至今已三年多，根据合同约定，宏博公司有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”因此，水大勇、李小林在逾期三年多仍未支付首付款并办理银行按揭贷款手续的情况下，宏博公司要求解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120302425）的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。2017年8月24日，宏博公司通过邮寄的方式向水大勇、李小林发出《解除合同通知书》，水大勇、李小林在诉讼过程中虽不承认收到该《解除合同通知书》，但宏博公司提交了水大勇、李小林于2017年8月29日签收快递的证明，即使按照水大勇、李小林所述未收到《解除合同通知书》，按照上述法律法规，合同自通知到达双方时解除，现宏博公司起诉要求解除合同，其解除合同意思表示已到达了水大勇、李小林，已具备解除合同的法定条件。解除合同后，水大勇、李小林应根据诚实信用原则协助宏博公司履行注销该合同附随义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除武汉宏博恒业房地产开发有限公司与水大勇、李小林于2016年4月25日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120302425）；二、水大勇、李小林于判决生效后十日内协助武汉宏博恒业房地产开发有限公司注销《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：南120302425）。一审案件受理费80元，由水大勇、李小林负担。二审期间，双方均未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，水大勇、李小林与宏博公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案一、二审过程中，水大勇、李小林均未能举证证明其按照合同约定支付了首付款和到银行办理贷款，宏博公司也予以否认，根据相关法律规定，应由水大勇、李小林承担举证不能的法律后果，一审判决处理正确，本院依法予以确认。水大勇、李小林的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，水大勇、李小林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由水大勇、李小林负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇一九年十二月二十日法官助理陈喜兰书记员邬云格