广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20134号上诉人（原审被告）：尹镇城，男，1981年8月23日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：李祖霞，广东椎轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江稳，男，1990年1月20日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：江雪倩，女，1984年12月27日出生，汉族，住广州市增城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：毛日蒸，广东达盛律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：马双勤，广东达盛律师事务所律师。原审第三人：汤锦华，男，1982年7月4日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：毛日蒸，广东达盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：马双勤，广东达盛律师事务所律师。原审第三人：广州市保值房地产代理有限公司。住所地：广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托诉讼代理人：潘泽通，该公司员工。上诉人尹镇城因与被上诉人江稳、江雪倩、原审第三人汤锦华、广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初3366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人尹镇城向本院上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回江稳、江雪倩的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由江稳、江雪倩承担。事实和理由：2018年5月12日，尹镇城与江稳、江雪倩的代理人汤锦华签署了由保值公司拟订的《房地产买卖合同》。尹镇城依约向汤锦华支付了购房定金20万元，向保值公司支付服务费2万元。但江稳、江雪倩没有按约定就涉案合同办理网签手续，也没有就涉案房屋注销抵押登记。2018年5月19日江稳、江雪倩与案外人郑韧哲就涉案物业签订合同编号：穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》。2018年6月15日汤锦华以尹镇城违约支付首付款为由发出《解除合同通知书》。2018年7月11日，江稳、江雪倩与案外人汤雪媒签订了合同编号：穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，同年7月19日该物业过户到汤雪媒名下。因江稳、江雪倩故意不办理网签，没有依约注销抵押登记，尹镇城知道江稳、江雪倩一房二卖后没有支付首付款是自我保护行为，没有实质性违约。江稳、江雪倩主张尹镇城支付首付款违约没有事实依据，不符合合同的约定。根据双方签订的《房地产买卖合同》：“二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币贰拾万元作为定金。2、首期楼款（含定金）人民币壹佰捌拾陆万元整，买方应在同贷书出具后并且卖方原贷款银行通知提前还款当天支付……”。虽然合同中约定尹镇城在5月25日前支付首期款，但与事实不一致。由于合同是格式合同，由保值公司提供，对合同的理解，应当作出有利于尹镇城的解释。经查询，涉案物业在2018年7月18日还是持证抵押状态。在确认涉案房屋过户到案外人名下后，尹镇城多次与汤锦华协商要求适当退还定金无果，遂向一审法院起诉，判令江稳、江雪倩返还定金，支付违约金。2018年10月15日一审法院（2019）粤0118民初5231号判决驳回尹镇城的全部诉讼请求。尹镇城和江稳、江雪倩均没有上诉。2019年4月9日江稳、江雪倩以相同的当事人、事实在同一法院起诉，主张违约金42万和中介费损失9万。2019年7月2日一审法院以（2019）粤0118民初3366号《民事判决书》判决尹镇城支付违约金42万元，赔偿中介费9万元。庭审中江稳、江雪倩确认己收到尹镇城定金20万元，没有返还尹镇城。一审判决书中没有查明江稳、江雪倩实际受到的损失，没有查明江稳、江雪倩的实际损失是否超出了尹镇城支付的定金20万元，其所作出的判决违反了法律规定。汤锦华为在册的房地产经纪人，其与保值公司是关联关系人。汤锦华跨执业机构包办买卖涉案物业违规，也损害了尹镇城的合法权益。综上，尹镇城请求二审法院依法查明事实，维护尹镇城的合法权益。被上诉人江稳、江雪倩答辩称，江稳、江雪倩为了维护合法利益，按合同按法律的规定行使合同解除权，并追究尹镇城的相关责任，这是合法有据。保值公司二审意见与一审陈述意见一致。江稳、江雪倩向一审法院起诉请求：一、判令尹镇城向江稳、江雪倩支付违约金人民币42万元。二、判令尹镇城向江稳、江雪倩赔偿中介费损失人民币9万元。三、判令本案诉讼费由尹镇城承担。一审法院经审理查明：2018年5月12日，尹镇城、尹东葵（买方）与汤锦华（江稳、江雪倩的委托代理人，卖方）、保值公司（居间方）签订编号为NO.1703373《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城区××湖心××号的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……一、物业概况……3、买方知悉该物业业权人江稳，现业权人委托汤锦华作为代理人代为出售该物业，签订本合同。……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币陆佰贰拾万元整，……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。……五、居间服务费……。3.在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，就由违约方直接赔偿守约方……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……6、本合同如在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。……备注：补充1、买方于2018年5月13日前补充定金人民币贰拾万元整。2、买方同意在2018年5月25日支付首期楼款含定金人民币壹佰捌拾陆万元整。3、买卖双方同意以银行同意贷款书进行首付款多退少补。……付款方式……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币贰拾万元作为定金。2、首期楼款（含定金）人民币壹佰捌拾陆万元整，买方应在同贷书出具后并且卖方原贷款银行通知提前还款当天支付……4、买方应在签订本合同后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。……”。2018年5月18日，保值公司向江稳、江雪倩出具《收款收据》，该《收款收据》载明保值公司就涉案房屋提供居间服务通过现金支付的方式向江稳、江雪倩收取中介费9万元。保值公司对该《收款收据》的真实性、合法性和关联性均没有异议。2018年5月24日，汤锦华（委托代理人）与尹镇城（买方）签订《补充协议》，载明“买卖双方签订位于增城区××湖心××街××号之物业，由原合同按揭付款现转为一次性分期付款，协议如下：1、该物业成交价为陆佰贰拾万元整。2、于2018年5月12日签订合同编号为1703373，当天已支付定金人民币贰拾万元整。3、在2018年5月25日前支付首期楼款（含定金）人民币壹佰捌拾陆万元整。4、双方同意2018年5月30日前支付部分楼款人民币贰佰叁拾肆万元整。5、剩余楼款人民币贰佰万元整，双方约定于2018年6月15日前办理过户当天支付完毕……”。2018年10月15日，一审法院作出（2018）粤0118民初5231号《民事判决书》认为：江稳、江雪倩与尹镇城签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。至于《补充协议》的效力问题，上述《补充协议》是尹镇城与汤锦华签订，作为涉案房屋的买卖双方对合同原约定的付款方式予以变更，其权利、义务的主要承受人应为尹镇城、尹东葵与江稳、江雪倩，故其约定的效力当然及于买卖双方。同时，上述协议的签订场所在保值公司办公场所，保值公司对此补充协议的效力亦当庭予以认可，在尹镇城、尹东葵无证据证明其是在受到欺诈或胁迫的情况下签订上述协议，故《补充协议》真实合法有效。根据《房屋交易告知确认书》可知，保值公司已经告知双方涉案房屋的抵押、权属等情况，保值公司已经履行了如实告知义务，在尹镇城、尹东葵无证据证明保值公司存在隐瞒真相的情况下，一审法院对尹镇城、尹东葵提出被告知涉案房屋是不存在抵押借款的主张，不予采纳。根据《补充协议》约定的付款方式的变更，明确表明尹镇城、尹东葵应在2018年5月25日前支付首期购房款，并且上述支付首期款不以江稳、江雪倩申请提前还款为前提。即江稳、江雪倩是否申请提前还款，尹镇城、尹东葵均负有及时支付首期款的义务。同时，保值公司确认江稳、江雪倩已经依约申请提前还款，因此尹镇城、尹东葵提出因江稳、江雪倩没有申请提前还款为由而不支付首期款的理由，显然不能成立。一审法院综合参考江稳、江雪倩提供的微信记录，可知尹镇城、尹东葵无法办理按揭手续，在签订《补充协议》的日期后，是以资金紧张为由无法支付首期款，进一步佐证尹镇城、尹东葵签订《补充协议》的真实性以及在履约过程中存在违约。在尹镇城、尹东葵存在违约的情况下，江稳、江雪倩发出《催告函》催促其履约并无不当。在催告函给予的期限内，尹镇城、尹东葵仍未履行付款义务。江稳、江雪倩发出《解除合同通知书》，行使《房地产买卖合同》约定的解除权，并无不当，一审法院予以支持。在合同解除后，江稳、江雪倩另行处置涉案房屋，并无不当。至于尹镇城、尹东葵认为上述《催告函》、《解除合同通知书》中载明的房屋地址并非双方买卖标的。但上述《催告函》、《解除合同通知书》中明确载明了双方签订《房地产买卖合同》的编号、《补充协议》的名称，以及对付款金额、付款日期均作了明确说明，尹镇城、尹东葵如为善意，理应知晓上述函件所针对的即为本案所诉争的房屋，其亦可向保值公司、江稳、江雪倩、汤锦华回函或采用其他方式沟通。但尹镇城、尹东葵均未采取上述行为。故一审法院对尹镇城、尹东葵的上述主张不予采纳。审理中，尹镇城陈述以下事实：现没有证据推翻（2018）粤0118民初5231号《民事判决书》。保值公司陈述以下事实：确认收到江稳、江雪倩的9万元中介费；增城区石滩镇碧桂园豪湖心苑六街6号，应该是写少了一个“园”，正确的应当是增城区××湖心××街××号，尹镇城是清楚知道房屋地址的所在。一审法院认为，（2018）粤0118民初5231号《民事判决书》已认定尹镇城违约且江稳、江雪倩有权依照《房地产买卖合同》的约定行使解除权，一审法院据此认定江稳、江雪倩为守约方，根据《房地产买卖合同》“逾期超过10个工作日仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。”的约定，涉案房屋总楼价为620万元，尹镇城应支付违约金62万元，江稳、江雪倩主张抵扣已收取尹镇城的20万元定金，现主张违约金42万元，理据充足，一审法院予以支持。关于中介费9万元的问题。根据《房地产买卖合同》“在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，就由违约方直接赔偿守约方”的约定，江稳、江雪倩向尹镇城主张赔偿中介费9万元，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，作出判决：一、尹镇城于本判决生效之日起十日内向江稳、江雪倩支付违约金42万元；二、尹镇城于本判决生效之日起十日内向江稳、江雪倩赔偿中介费9万元。案件受理费4450元，由尹镇城负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。尹镇城在二审提交了如下证据：1.案涉物业微信推广截图，拟证明保值公司推荐案涉物业声称零首付；2.转账截图，拟证明尹镇城按指示支付居间费20000元；3.账户交易明细查询清单，拟证明尹镇城支付居间费真实；4.收据及转账记录，拟证明尹镇城积极履行合同的事实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩称，本案解决的问题是尹镇城是否需要向江稳、江雪倩支付违约金并赔偿中介损失。（2018）粤0118民初5231号民事判决已认定尹镇城在履约过程中存在违约，其应当按照双方约定向江稳、江雪倩支付违约金并赔偿中介费，一审对此处理正确，本院予以确认。尹镇城上诉认为不应当支付违约金及赔偿中介费，但是并未提供证据推翻生效判决作出的认定，故本院对尹镇城的上诉不予支持。尹镇城在二审提交的证据与本案实体处理无关，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8900元，由上诉人尹镇城负担。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  丁阳开审判员  刘 欢二〇一九年十二月三日书记员  李苇镟