湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初3853号原告：中冶集团武汉勘察研究院有限公司，住所地武汉市青山区冶金大道**（二十五街坊）。法定代表人：岳文彦，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘爽，湖北忠三律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：杨浩，湖北忠三律师事务所律师（特别授权代理）。被告：蔡璐璐，男，1986年9月9日出生，汉族，无职业，住武汉市青山区（户籍地武汉市江夏区）。原告中冶集团武汉勘察研究院有限公司（以下简称“中冶武勘公司”）与被告蔡璐璐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中冶武勘公司的委托诉讼代理人刘爽、被告蔡璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中冶武勘公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退武汉市青山区冶金大道131号房屋，并恢复至原状交还给原告；2、判令被告向原告支付实际占有使用费（实际以每月租金12,500元计算，自2019年6月1日起计算至被告实际腾退之日止，起诉时暂计算为25,000元整）；3、判令被告赔偿原告逾期收房的损失25,000元；4、被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告放弃要求被告恢复房屋原状的诉讼请求。事实与理由：2016年5月29日，原告与许菊兰签订一份房屋出租协议，约定原告将坐落于武汉市青山区冶金大道131号房屋出租给许菊兰，租赁期限为三年（自2016年6月1日至2019年5月31日）。2017年6月，因许菊兰多次发生违约支付租金行为，原告遂将其诉讼至武汉市青山区人民法院。后经法院调解达成协议，武汉市青山区人民法院作出（2018）鄂0107民初3150号民事调解书，确定自2018年12月1日起，许菊兰将其与原告于2016年5月29日签订的房屋出租协议中的所有权利和义务转让给被告蔡璐璐，租赁期限届满日期为2019年5月31日。现合同约定的租赁期限届满，原、被告亦未达成任何续租协议，经原告催告，被告拒不腾退上述房屋，实际占有使用且未支付使用费，导致原告无法将上述房屋租赁给他人，给原告造成巨大损失。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告蔡璐璐辩称，其愿意腾退，但是无法恢复原状，房屋承租期间进行了改造，要求恢复原状不合理。被告只能承担一部分实际占用费，按一层的标准支付占用费，房屋有五层，被告只是占用了第二层。被告不应该承担逾期收房损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即房产证（复印件）、和解协议，收条、收据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告中冶武勘公司提交的证据即民事调解书，能够证明被告成为承租人、房屋租金的数额及租赁协议到期时间的事实，本院予以采信。被告蔡璐璐提交的证据即租赁协议，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信；告知书（照片），被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，该证据不能证明原告有义务与被告续签租赁协议，对该证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月29日，原告（出租方、甲方）与案外人许菊兰（承租方、乙方）签订《房屋出租协议》。协议约定：甲方将坐落于武汉市青山区冶金大道131号房屋出租给乙方；房屋建筑面积598.9平方米；租赁期限为三年（自2016年6月1日至2019年5月31日）；履约保证金为30,000元，第一年租金为160,000元，第二年和第三年的租金均在上一年的基础上上涨，上涨幅度根据市场行情界定；租金每三个月结算一次，每季度首月1日上交本季度租金，首次支付时间为2016年6月1日前；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金按日收取，每日按应付租金的1%计算；租赁期届满后，乙方应结清包括全部的应付租金、水、电费用及因本租赁协议所产生的一切费用等，交还房产的钥匙后，甲方无息退还履约保证金；租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满3个月前书面通知甲方，如甲方在租期届满后仍要对外出租房屋的，在同等条件下，乙方享有优先承租权；租赁期满合同自然终止；合同期满后，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。许菊兰承租涉案房屋后将房屋转租给被告蔡璐璐。因许菊兰、被告蔡璐璐未足额支付租金，原告于2018年9月21日起诉至本院，要求许菊兰及被告蔡璐璐支付拖欠的租金、滞纳金及违约金，解除《房屋出租协议》，并要求许菊兰及被告蔡璐璐腾退出涉案房屋。该案审理中，原告与被告蔡璐璐及许菊兰于2018年11月27日签订和解协议。当事人自愿达成调解协议，本院于2018年11月29日依法作出（2018）鄂0107民初3150号民事调解书，调解协议内容如下：一、原告与许菊兰确认截止到2018年11月30日的租金为158,000元，由被告蔡璐璐偿还，被告蔡璐璐于2018年12月31日前向原告支付18,000元；于2019年5月31日前向原告支付140,000元；二、如被告蔡璐璐未按期足额履行上述任意一期付款义务，则原告有权就全部未付款项申请执行，另被告蔡璐璐需向原告支付逾期付款违约金（以到期未付欠款总额为基数，按年利率6%的标准，从上述约定的履行期限之日起计算至付清之日止）；三、自2018年12月1日起，许菊兰将其与原告于2016年5月29日签订的《房屋出租协议》中的所有权利和义务转让给被告蔡璐璐，租赁期限届满日期为2019年5月31日；四、自2018年12月1日起原租赁单价调整为每月12,500元，由被告蔡璐璐按月支付，于每月5日前向原告支付当月租金；如被告蔡璐璐未按期支付租金，则被告蔡璐璐需向原告支付逾期付款违约金（以到期未付欠款总额为基数，按年利率6%的标准，从上述约定的履行期限之日起计算至付清之日止）；五、原告放弃其他诉讼请求；六、本案案件受理费11,628元，减半收取5,814元，由被告蔡璐璐负担（被告蔡璐璐于2018年12月31日前支付给原告）。上述《房屋出租协议》约定的租赁期限届满后，原、被告未就诉争房屋达成续约协议。涉案房屋共计5层，被告至今未腾退出涉案房屋，故原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告称其将涉案房屋收回后要进行改造。被告认可房屋押金已经抵扣了房屋租金，原告不用再退还。被告还称其仅占用了第二层，其他楼层都已经交还给原告，但原告对此不予认可，被告并未提交证据予以证明。本院认为，本案仍系房屋租赁合同引起的纠纷。原告将涉案房屋出租给案外人许菊兰，许菊兰又将涉案房屋转租给被告蔡璐璐，且三方在本院达成调解协议，约定自2018年12月1日起许菊兰将其与原告于2016年5月29日签订的《房屋出租协议》中的所有权利和义务转让给被告蔡璐璐，租赁期限届满日期为2019年5月31日。原告与许菊兰于2016年5月29日签订的《房屋出租协议》以及在本院达成的调解协议，均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在2018年12月1日至2019年5月31日期间，被告蔡璐璐受让许菊兰在上述《房屋出租协议》中的合同权利、义务，成为上述《房屋出租协议》中的“承租方、乙方”。被告蔡璐璐应依照上述《房屋出租协议》履行承租人负有的合同义务。租赁期限于2019年5月31日届满，原告在继续对外出租涉案房屋时被告蔡璐璐才享有优先承租权，现原告并未打算继续出租涉案房屋，故原告与被告蔡璐璐未续约的情况下，被告蔡璐璐不应继续占有使用涉案房屋，被告蔡璐璐应从涉案房屋腾退。故对原告要求被告将所占用的位于武汉市青山区冶金大道131号房屋予以腾退的诉讼请求，本院予以支持。被告应于2019年6月1日履行腾房义务，被告未及时履行腾房义务并占用房屋至今，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。故原告要求被告支付从2019年6月1日至实际腾退之日的逾期腾房占有使用费（每月按12,500元计算）的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。被告蔡璐璐辩称其只占用涉案房屋第二层，要求按照一层的标准支付占用费的意见，缺乏证据证明，本院不予支持。原告主张被告赔偿原告逾期收房的损失25,000元，其理由是原告要将房屋收回改造，因被告没有腾退房屋，导致原告无法对房屋进行改造而造成的损失，原告对此并未提交证据予以证明，故原告要求被告支付逾期收房的损失25,000元，本院不予支持。被告蔡璐璐对此的抗辩意见，本院予以支持。综上，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告蔡璐璐于本判决生效之日起10日内将位于武汉市青山区冶金大道131号房屋腾退给原告中冶集团武汉勘察研究院有限公司；二、被告蔡璐璐于本判决生效之日起10日内向原告中冶集团武汉勘察研究院有限公司支付逾期腾房占有使用费（以每月12,500元的标准，从2019年6月1日起计算至实际腾退之日止）；三、驳回原告中冶集团武汉勘察研究院有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费75,150元，由原告中冶集团武汉勘察研究院有限公司负担175元，由被告蔡璐璐负担74,975元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 林 艳人民陪审员 桂 英人民陪审员 王庆钢二〇一九年十二月二日法官助理汤西倩书记员汪诗雨