丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初655号 原告：陈晓荣，男，1971年3月9日出生，汉族，住浙江省青田县，公民身份号码：332522197103096259？。 委托代理人（特别授权）：赵丽军、蒋超，浙江万申佳律师事务所律师。 被告:陈云，男，1983年10月20日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县, 被告：陈建勇，男，1982年6月21日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 被告：陈文伟，男，1981年10月02日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：叶茂青、黄佳璐，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。 被告：吴波，男，1989年10月09日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 被告：王天星，男，1987年11月15日出生，汉族，住浙江省青田县。 原告陈晓荣为与被告陈云、陈建勇、陈文伟、吴波、王天星房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月25日向本院起诉,本院受理后，依法组成合议庭，分别于2019年6月11日、2019年12月10日公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，原告陈晓荣的委托代理人蒋超、被告陈文伟的委托代理人叶茂青、被告陈云、吴波到庭参加诉讼，被告陈建勇、王天星经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。在第二次庭审中，原告陈晓荣的委托代理人蒋超、被告陈文伟的委托代理人叶茂青、被告陈云到庭参加诉讼，被告吴波、陈建勇、王天星经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈晓荣诉称，2017年5月9日，原告陈晓荣与被告陈云签订《房屋租赁协议书》，约定原告将自有的坐落于丽水市莲都区二层和莲都区丽青路325号一层的店面出租给被告使用，租赁期限自2017年9月15日至2027年9月15日，年租金为45万元。另，协议还约定“支付方式为先付后用原则，每一年度分四期支付，每三个月支付一期，每期支付人民币拾壹万贰仟伍佰元整，每期提前一个月支付；租赁期内，所有的水、电及物业管理等费用一概由乙方（承租方）承担；乙方应依约支付租金，若逾期十日未支付，甲方（原告）有权随时解除本协议。”协议签订后，被告陈云将上述店面用于开设足浴店（商号为：丽水市莲都区凤天水会足浴店），后又将其在该店的份额转让予被告陈文伟、陈建勇、吴波、王天星实际经营。但上述被告支付2018年5月9日至6月14日的租金后，就未再支付任何租金。原告多次向被告协商、催讨均未果。原告认为，2017年5月9日所签的《房屋租赁协议书》系各方真实意思表示，各方应严格履行协议约定的义务。被告陈文伟、陈建勇、吴波、王天星等系上述店面的实际使用人，更应该履行支付店面租金缴纳水电、物业费等义务。现各被告拒不支付租金、缴纳水电、物业费的行为给原告造成了损失，原告有权解除租赁协议，并要求被告支付违约金。故原告向法院提起诉讼，诉请：1、依法判令解除原告与被告陈云在2017年5月9日所签的《房屋租赁协议书》；2、依法判令各被告腾空所承租的丽水市莲都区二层和莲都区丽青路325号一层的店面，并支付房屋租金以及缴纳水电费、物业费（房屋租金按每月37500元支付至2019年8月27日止，暂计至2019年1月9日所欠租金为262500元，水费626.15元，电费11008.95元，物业费11824.2元）；3、依法判令各被告向原告赔偿违约金180000元；4、本案诉讼费用由各被告承担。 被告陈云辩称，其并非本案适格被告，2018年3月24日其已从丽水市莲都区凤天水会足浴店退股，当时未欠原告房租与水电费。现原告所诉房租及水电费均是其退股之后产生的，店面经营亏损等应均与其无关。另，2017年5月9日所签的《房屋租赁协议书》中支付租金起始日等时间写得不对，当时与原告说过此事，原告称会与其余被告再重新签订合同，但之后他们之间有没再签合同就不知道了。之后原告也一直未向其要求支付租金。而对于物业费，因之前小区里有相关设施是其与其他合伙人共同安装的，故物业公司当时同意在物业费里抵扣，其对物业费不予认可。 被告吴波辩称，其作为被告的诉讼主体不适格，案涉《房屋租赁协议书》系原告陈晓荣与被告陈云签订，与其无关。 被告陈文伟辩称，1、其并非本案适格被告。理由如下：根据合同法第八条第一款的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同是当事人之间意思表示一致的协议，合同旨在缔约当事人之间产生法律效力，对非合同当事人不具有强制力，这体现了合同相对性的原则。合同相对性，主要体现在主体的相对性，原告于2017年5月9日与被告陈云签订的《房屋租赁协议书》，属于依法成立的房屋租赁合同，体现的是原告与被告陈云之间的意思表示，答辩人并未作为该房屋租赁协议书的主体，因此该房屋租赁协议书仅对原告陈晓荣和被告陈云具有法律约束力，对答辩人及本案其他被告均不具有法律约束力。原告在诉状的事实和理由部分，原告自认为《房屋租赁协议书》系各方真实意思表示，是缺乏事实根据的。原告认为，被告陈云将其合伙份额转让给其他合伙人，并据此认为其他合伙人也应当对该房屋租赁合同承担相应的责任，被告陈云的合伙份额转让并不代表房屋租赁合同的权利、义务的一并转让。被告陈云刚在答辩中也称自认为原告与其他合伙人重新签订一份新的房屋租赁合同，但实际上，原告并未与其他合伙人签订过其他房屋租赁协议书，在原告陈晓荣与被告陈云所签的2017年5月9日这份《房屋租赁协议书》尚未解除的情况下，原告仅能依据该份房屋租赁协议书主张相应权利。2、原告向其主张的相关款项并非租金性质，而应为房屋占有使用费。3、对于现有损失的扩大，原告自身应承担相应责任，因为根据房屋租赁协议约定，承租方若逾期支付租金，原告有权随时解除协议，若承租人不腾空房屋，原告也有权单方强制腾空房屋。4、被告方之前所交的100000元保证金应予以退还；5、原告所主张的违约金明显过高，应依法予以调整。 被告陈建勇、王天星未作答辩。 经审理本院认定:2017年5月9日，原告陈晓荣与被告陈云签订《房屋租赁协议书》一份，约定甲方（陈晓荣）将其位于丽水市莲都区的店面出租给乙方（陈云）使用，租期至2027年，2017年5月15日至2017年9月15日为乙方免租装修期；乙方付甲方保证金100000元，租期满后水电费、物业费交清后退还；年租金为人民币450000元，租金支付方式为先付后用原则，每一年度租金分四期支付，每三个月支付一期，每期支付人民币112500元，每期须提前一个月支付；租赁期内，所有的水、电及物业管理费等费用一概由乙方承担；在租赁期内，任何一方要求终止合同，需提前三个月通知对方，并偿付对方总租金40%的违约金；乙方应依约支付租金，若逾期十日未支付，甲方有权随时解除本协议，合同还约定了其他内容。后案涉租赁房屋用于开设丽水市莲都区凤天水会足浴店，根据工商登记情况显示，该店经营起始日期为2017年5月23日。2018年3月24日，被告陈文伟、陈建勇、吴波、王天星作为甲方与乙方陈云签订《股份重组协议书》一份，明确甲乙双方系“丽水市莲都区凤天水会足浴店”实际股东，双方约定，陈云将自己所在丽水市莲都区凤天水会足浴店百分之三十四的股份全部退出，由甲方与其他第三方继续经营，甲方以人民币支付的形式退款给乙方，自协议签订日之后，该足浴店产生的债权债务由甲方自行享有和承担，协议还约定了其他内容。该重组协议书落款处甲方由被告陈文伟、吴波、王天星、陈建勇签字捺印，乙方由被告陈云签字捺印。自2018年6月15日起，被告方未向原告支付租金。截至2019年9月19日，被告方尚有部分家具未搬离案涉租赁的丽水市莲都区房屋。另查明，2017年4月1日至2019年9月1日期间案涉租赁房屋物业费共计人民币13800元；2018年7月—2018年12月期间案涉房屋水费共计人民币965.05元；2018年5月—2018年7月期间案涉房屋电费共计人民币10766.89元。上述费用，均已由原告付清，被告方并未支付。对于被告方所交的保证金100000元，原告并未返还。 本院采信并据以认定上述事实的证据有原、被告身份材料、工商变更登记情况表、《房屋租赁协议书》、《股份重组协议书》、《丽水市不动产权属信息查询记录》、物业费收据、水费发票、电费发票、本院依职权拍摄的案涉租赁房屋现场照片及当事人庭审陈述。 本院认为,原告陈晓荣与被告陈云签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效。虽然从租赁协议上看，案涉房屋的承租人为被告陈云，但根据工商登记情况表及各被告签订的《股份重组协议书》来看，该房出租后系用于开设丽水市莲都区凤天水会足浴店，而被告陈云、陈文伟、王天星、吴波、陈建勇起初均为该足浴店的实际股东，且在被告陈云退股后，案涉租赁房屋继续由其余四被告实际使用，故案涉租赁协议应认定为被告陈云代表其与其他被告所组成的合伙体与原告陈晓荣所签订，各被告作为合伙人亦受该合同约束。被告陈文伟、吴波称其并非租赁合同相对人，不需承担相关责任的抗辩主张，无事实与法律依据，本院不予支持。由此，被告陈文伟主张案涉款项系房屋占有使用费而并非租金的抗辩主张，本院亦不予支持。针对被告陈云的抗辩主张，虽其已于2018年3月24日从足浴店退股，但该退股行为系其与足浴店其他合伙人之间的内部约定，并未得到原告认可，在原告与其他人未另行签订房屋租赁协议的情况下，其不能以此对抗原告，故其仍应受案涉《房屋租赁协议书》的约束。综上，五被告均为本案适格被告，其对于未付租金及相关水电费、物业费等均应承担支付义务。现被告方未按时支付租金以及相关费用的行为已构成违约，根据双方合同约定，原告有权随时解除该协议，故原告要求解除案涉《房屋租赁协议书》的诉讼请求，合理合法，本院予以支持；根据本院调查取证的情况看，2019年9月19日，案涉足浴店部分用具尚未搬离位于莲都区的房屋，鉴于原告主张房屋租金计算时间段为2018年6月15日至2019年8月27日，根据双方约定的租金标准，原告主张该期间的租金共计人民币541250元，本院予以认可，另，对于被告方所交的保证金100000元，原告亦同意在被告所欠租金中予以抵扣，故本院对于原告诉请的租金441250元予以支持。而作为案涉租赁房屋实际使用人的被告陈文伟、王天星、吴波、陈建勇负有腾空房屋的义务。对于水电费，根据协议约定，租赁期间的水电费应由承租方承担，故原告诉请要求被告方承担水费626.15元的诉请，合理合法，本院予以支持，对于电费，原告相关诉请已超过实际产生费用10766.89元，应以实际产生费用为准，对该诉请的合理部分，本院予以支持。对于物业费，被告陈云的抗辩主张无事实与法律依据，本院不予支持，但原告主张的物业费13800元产生于2017年4月1日至2019年9月1日期间，对于案涉房屋出租之前产生的物业费，应由原告承担，另，原告自认2019年8月27日之后的物业费亦由其自行承担，故对于原告该诉请的合理部分，本院予以支持；对于违约金部分，原告诉请的180000元明显过高，结合被告方违约情况，以未付租金为基数，参照年利率6%的利息标准，本院将其酌定为26531元，对于原告该诉请的合理部分，本院予以支持。被告王天星、陈建勇经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为对原告的诉请和所举证据放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依法对本案作出判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告陈晓荣与被告陈云签订的《房屋租赁协议书》; 二、被告陈云、陈文伟、吴波、王天星、陈建勇于本判决生效之日起十日内连带支付原告陈晓荣房屋租金费用人民币441250元、物业管理费13118元、水电费11393.04元、违约金26531元； 三、被告陈文伟、吴波、王天星、陈建勇于本判决生效之日起十日内腾空坐落于丽水市莲都区房屋； 四、驳回原告陈晓荣的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10260元，由原告陈晓荣负担1575元，由被告陈云、陈文伟、吴波、王天星、陈建勇负担8685元，公告费150元，由五被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  应利静 人民陪审员  吴丽群 人民陪审员  叶小虹 二〇一九年十二月十二日 代书 记员  李张敏