广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2675号上诉人（一审被告）：珠海市众大利二手车交易市场有限公司，住所地珠海市斗门区。法定代表人：冯振高，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：金长青，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉茵，广东非凡律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市龙裕咨询管理有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：杨洋，执行董事。委托诉讼代理人：莫杨志，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇，广东华杨律师事务所律师。上诉人珠海市众大利二手车交易市场有限公司（以下简称众大利二手车公司）因与被上诉人珠海市龙裕咨询管理有限公司（以下简称龙裕咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初3450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。众大利二手车公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回龙裕咨询公司的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由龙裕咨询公司承担。事实与理由：一、一审程序违法。龙裕咨询公司在2018年11月12日起诉时，诉讼请求第一项是“确认《租赁合同》关系已于2018年10月9日解除。”诉讼请求第三项是“判令众大利二手车公司向龙裕咨询公司支付自2018年9月22日起至实际移交占用房屋之日止的房屋占用费（暂计至2018年11月20日为34000元）”。龙裕咨询公司在2018年12月17日补充事实及理由中称“如果人民法院采信众大利二手车公司提供工商登记机关备案的合同，不予采信众大利二手车公司提交的租赁合同，龙裕咨询公司将变更诉讼请求，申请撤销诉讼请求第一项”。众大利二手车公司当庭指出“龙裕咨询公司的诉讼请求不明确”。在后面的庭审中，龙裕咨询公司既未明确诉讼请求，也没有变更诉讼请求。一审判决第一项确认解除租赁合同的时间为2018年11月17日，涉案双方当事人之间从未签过租赁合同，该判项与龙裕咨询公司请求确认的合同解除时间不一致,一审判决第三项和第四项的内容也是明显超出了龙裕咨询公司诉讼请求，故一审法院违反了不告不理原则，诉讼程序违法。二、一审法院认定事实错误。1、一审判决对众大利二手车公司提交的证据“申请书及送达情况截屏”、“公告”、“异议书”、“提交证据材料清单”不予采信，证据所反应的事实：佛山市禅城区人民法院确认了众大利二手车公司的优先购买权，众大利二手车公司于2018年8月16日向执行法院邮寄关于优先购买权人身份参与竞买的申请书，法院收到申请后，并未将众大利二手车公司的优先购买权录入淘宝后台系统，亦未向众大利二手车公司发放“优先竞买代号、参拍密码”，导致众大利二手车公司不能行使优先购买权。众大利二手车公司于2018年10月10日就拍卖事项向佛山市禅城区人民法院提出了异议，要求依法撤销2018年9月7日的“珠海市斗门区××白藤××路××号”网络司法拍卖，重新安排网络司法拍卖。佛山市禅城区人民法院已接收材料，但还没有处理结果。众大利二手车公司亦将提出异议的情况告知了龙裕咨询公司：“为维护我司合法权益，同时为不影响与贵司的进一步合作，在法院作出相关最终结论前，我司可以按照租赁合同约定的每月17000元，自2018年9月21日起按月向贵司支付租金。如经法院确认我司可以行使优先购买权或确认我司已支付租金，届时请贵司全额返还我司已支付的租金。”众大利二手车公司在自己权利受到侵害的情况下，积极主张权利，并没有拒绝交付租金，而是积极地善意履行合约。一审法院却将提存租金的履约行为理解为违约行为，明显属于认定事实错误。2、龙裕咨询公司没有就有关租金事宜与众大利二手车公司协商过，也没有催告众大利二手车公司在合理期限内交纳租金。3、一审法院对众大利二手车公司提交的证据“关于提供首款银行账户收取租金的短信记录截屏”、“关于提供银行账户收取租金函及邮寄情况”及所反映的事实不予认可，这一事实表明，龙裕咨询公司没有履行租赁合同的意愿。众大利二手车公司提供的证据“关于停止侵害、赔偿损失函”及邮寄凭证、现场损害情况图等均可证明：龙裕咨询公司在收到法院裁定后，无视经法院确认的租赁合同，意图通过堵门、挖断路、开挖掘机进经营场地破坏等打砸手段逼迫众大利二手车公司搬离。众大利二手车公司报警后，派出所、街道办等工作人员制止了龙裕咨询公司的打砸行为。而一审法院却无视这些证据，属于认定事实错误。一审判决书中“一审法院认定事实”的表述中没有事实可以认定众大利二手车公司有违约行为，也没有认定龙裕咨询公司有催告众大利二手车公司交纳租金的事实。三、一审法院适用法律错误。一审法院适用《合同法》第九十四条第三项和第九十六条的规定处理本案属适用法律错误，在本案中，龙裕咨询公司作为乙方于2008年10月20日与珠海市众大利物资车业有限公司签订了租赁合同，约定租期20年，自2008年10月20日起至2028年10月19日止，每月租金为17000元，20年的租金合计4080000元。租金支付方式为2014年12月30日前将20年的租金全部支付完，具体每笔支付金额及时间可根据乙方经营情况由乙方确定。佛山市禅城区人民法院确认《租赁合同》合法有效，但对支付20年租金的事实不确认。龙裕咨询公司通过竞拍方式取得了标的物的所有权。根据《合同法》第二百二十九条的规定，龙裕咨询公司继受取得租赁合同出租方（甲方）的权利和义务，对租赁合同约定位置、面积、合同期限等合同内容不能改变，但对合同约定的租金支付方式尚存在争议：（1）如果众大利二手车公司已经在2014年12月30日前支付了全部租金，则龙裕咨询公司无权再要求支付租金；（2）如果众大利二手车公司没有证据证明在2014年12月30日前支付了全部的租金，龙裕咨询公司作为权利继受人，能否按合同约定要求众大利二手车公司支付全部的租金，是否存在诉讼时效？这就说明龙裕咨询公司关于要求众大利二手车公司一次性支付2018年9月22日至2028年10月19日租金没有合同依据，有关支付方式、支付时间等履行方式需要双方进一步协商并达成一致。2、龙裕咨询公司起诉的第一项诉讼请求属于确认之诉，法院应审查的是龙裕咨询公司于2018年10月9日通知解除合同是否有合同或法律依据。一审法院如果认为2018年10月9日通知解除合同没有事实依据，就应当驳回龙裕咨询公司的诉讼请求。一审判项“确认龙裕咨询公司与众大利二手车公司订立的租赁合同于2018年11月17日解除”没有龙裕咨询公司提出诉讼请求为基础，当然也没有事实依据。3、依据龙裕咨询公司起诉的逻辑：在2018年10月4日向众大利二手车公司发出缴付租金通知，缴付期限4天，不缴就于2018年10月9日解除租赁合同。10月4日众大利二手车公司员工按照国家规定放假，众大利二手车公司一审时也强调了这一点，众大利二手车公司根本就没有收到该份缴付租金的通知。假设收到该通知，国庆期间银行也放假，龙裕咨询公司也未提供银行账号，众大利二手车公司不可能在四天内用现金缴付200多万元的租金，所以一审法院适用《合同法》第九十四条第（三）项的规定处理本案没有事实基础。一审法院没有组织双方协商，在没有证据证明众大利二手车公司存在违约行为、龙裕咨询公司有催告和给与合理履行期限的情况下，直接适用《合同法》第九十四条裁判案件明显适用法律错误。龙裕咨询公司辩称：一、一审诉讼程序合法。1、一审判决确认解除租赁合同未超出一审诉讼请求范围。龙裕咨询公司的第一项诉讼请求为确认龙裕咨询公司与众大利二手车公司关于珠海市斗门区××白藤××路××号第一层D区的《租赁合同》关系已于2018年10月9日解除，一审判决第一判项为确认龙裕咨询公司与众大利二手车公司之间关于涉案物业的租赁合同于2018年11月17日解除，该判决支持了龙裕咨询公司关于确认解除租赁合同关系的诉讼请求，只是基于一审认定的事实将合同关系解除时间确认为2018年11月17日。由此可见，该判决根本不存在众大利二手车公司所称违反“不告不理”原则的情形。2、关于龙裕咨询公司在一审期间的补充事实理由。一审开庭前，龙裕咨询公司向工商管理机关调查收集到众大利二手车公司与案涉物业原业主签订的《经营场地协议》，龙裕咨询公司认为该证据能够证实众大利二手车公司在工商管理机关备案的场地使用合同与其提交法院的租赁合同完全不同并且是相互矛盾的，可认定众大利二手车公司提交法院的租赁合同是虚假合同，企图对抗人民法院的强制执行，损害房地产抵押权利人及买受人的合法权利。鉴此，龙裕咨询公司要求一审法院首先对此进行审查认定，如一审法院采信工商管理机关备案合同，不予采信众大利二手车公司提交的租赁合同，则龙裕咨询公司将依法变更诉讼请求。一审期间法院未就此给予答复，龙裕咨询公司也从未变更诉讼请求。从一审判决书可知，一审法院未接纳龙裕咨询公司补充事实理由中关于应依法采信备案合同的主张，而是采信了众大利二手车公司提交法院的租赁合同，并认定在龙裕咨询公司通过竞拍方式合法取得案涉物业所有权后，由龙裕咨询公司继受原业主的出租人地位，在双方之间基于该租赁合同形成租赁合同关系。一审法院未采信龙裕咨询公司的补充事实理由，依法无需对此进行释明，事实上龙裕咨询公司从未变更诉讼请求，龙裕咨询公司的诉讼请求自始至终都是明确的，众大利二手车公司认为一审诉讼请求不明确与事实不符。一审法院上述做法并不违反法定程序。在此，龙裕咨询公司仍坚持应当依法采信工商管理机关备案合同，而不应采信众大利二手车公司提交的租赁合同，从众大利二手车公司提交的租赁合同内容、合同主体之间的关联性、众大利二手车公司主张的合同履行过程，结合工商管理机关备案合同内容以及执行异议相关过程，可明显看出众大利二手车公司提交的租赁合同是为了配合原业主（被执行人）干扰人民法院的强制执行、对抗抵押权人合法权利的实现，由关联企业串通、炮制出来的虚假合同。龙裕咨询公司因对一审判决处理结果无异议，为节约诉讼成本、避免讼累，才未就应当依法采信哪一份合同问题提出上诉。二、如采信众大利二手车公司提交的租赁合同，依据本案证据及庭审查明的事实，一审判决结果是正确的。根据众大利二手车公司提交的2018年9月26日《房屋租赁协议书》，众大利二手车公司应于2014年12月30日前将20年租金4080000元全部支付完毕。在执行异议案件中，佛山市禅城区人民法院已经审查认定众大利二手车公司未支付租金。据此，在龙裕咨询公司依法取得案涉物业所有权后，众大利二手车公司应立即向龙裕咨询公司一次性支付自2018年9月21日起2028年10月19日期间共200多万元租金。龙裕咨询公司于2018年9月20日取得案涉物业所有权后，多次告知众大利二手车公司案涉物业所有权已变更的事实，多次通知众大利二手车公司按照其主张的租赁合同履行支付租金义务，一次性支付应付未付的200多万元租金，但众大利二手车公司于2018年9月29日复函称已于2014年12月30日前将20年租金408万元全部支付给了原业主，并以此为由拒绝向龙裕咨询公司支付租金。经龙裕咨询公司一再催告，众大利二手车公司也仅是在龙裕咨询公司通知解除合同后才以提存方式按月支付少部分租金，并一直拒不搬迁腾退租赁房屋。特别提请人民法院注意，直到今天，众大利二手车公司仍未按其自己主张的租赁合同付清应付未付的200多万元租金，其上诉状中称曾通知龙裕咨询公司表明按原租赁合同支付租金意愿但龙裕咨询公司拒收，这完全是罔顾事实、玩弄文字游戏。基于上述事实，一审判决确认解除双方的租赁合同关系，适用法律及处理结果是正确的。在此需要指出的是，一审判决作出的龙裕咨询公司发出解除合同通知未送达众大利二手车公司的事实认定是错误的，但考虑到一审判决确认案涉租赁合同于2018年11月17日解除，没有造成龙裕咨询公司明显经济损失，为节约诉讼成本、避免讼累，龙裕咨询公司未就此提出上诉。三、本案所涉事实的真相。众大利二手车公司与案涉物业原业主为关联企业，这一点从两个企业字号相同以及众大利二手车公司初始设立时原业主是其的事实即可明确知道。因原业主及其关联企业拖欠金融债务，债权人依法起诉并申请强制拍卖众大利二手车公司的抵押财产（即案涉物业），龙裕咨询公司是通过依法竞拍取得案涉物业所有权的。众大利二手车公司与原业主为关联企业，众大利二手车公司使用案涉物业时双方之间并没有签订租赁合同，而是于2008年9月8日签订一份《经营场地协议》并提交工商机关备案，该备案合同约定众大利二手车公司无偿使用该场地10年，至2018年9月7日止。综合上述事实可知，众大利二手车公司提交法院的期限为20年的租赁合同是虚假的，是为了对抗人民法院的强制执行，阻挠债权人顺利实现抵押权，是关联企业之间恶意串通设置的执行障碍。执行法院在审查执行异议时未发现工商管理机关备案合同，才依据众大利二手车公司注册地址长期在该场地，认定众大利二手车公司与原业主有租赁合同关系，而事实上其注册登记地址的取得是基于众大利二手车公司提交工商管理机关备案的《经营场地协议》，而非其提交法院的租赁期限为20年的租赁合同。佛山市禅城区人民法院裁定书中并未认定众大利二手车公司提交的租赁合同合法有效，只是查明存在这份租赁合同。再看众大利二手车公司提交的所谓租金支付凭证，很多所谓租金的支付实际上都没有银行支付凭证，众大利二手车公司主张的付款时间、金额及支付方式等也完全不符合租赁合同关系的常规做法和交易习惯，据此甚至可以认为众大利二手车公司和原业主是将关联企业之间的往来款与所谓租金牵强挂钩、简单拼凑，伪造租赁合同的签订及履行过程，以达到上述非法目的，毫无诚信可言。龙裕咨询公司向一审法院起诉请求：1、确认龙裕咨询公司与众大利二手车公司关于珠海市斗门区××白藤××路××号第一层D区的《租赁合同》关系已于2018年10月9日解除；2、判令众大利二手车公司立即腾退珠海市斗门区××白藤××路××号第一层D区1000平方米面积物业并移交给龙裕咨询公司；3、判令众大利二手车公司向龙裕咨询公司支付自2018年9月22日起至实际移交占用房屋之日止的房屋占用费（暂计至2018年11月20日为34000元，详见诉讼请求计算清单）；4、判令众大利二手车公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年10月20日，众大利二手车公司作为乙方与作为甲方的珠海市众大利物资车业有限公司签订租赁合同，合同约定，甲方将珠海市斗门区××白藤××路××号出租给乙方使用，房屋位于广东省珠海市××区××白藤××路××楼××区，建筑面积1000平方米，租期为20年，自2008年10月20日起至2028年10月19日止，每月租金为17000元，20年租金总额为4080000元；租金支付方式为乙方应于2014年12月30日前将20年租金即4080000元全部支付完给甲方，具体每笔支付金额及时间可根据乙方经营情况由乙方确定；房屋租赁期间，乙方逾期未支付完毕20年租金的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。2018年1月19日，广东省佛山市禅城区人民法院作出（2016）粤0604执异16号执行裁定书，裁定：对位于珠海市斗门区井岸镇白藤六路7001号（汽车展销中心楼）一楼D区（面积1000平方米）房地产带租拍卖，异议人众大利二手车公司对上述拍卖物享有优先购买权。2018年8月7日，广东省佛山市禅城区人民法院发出竞买公告，公告称：对广东省珠海市斗门区井岸镇白藤六路7001号（汽车展销中心楼）带租拍卖，买受人拍卖成交后应继受原业主与承租方所签订的《房屋租赁协议书》；承租人珠海市众大利二手车交易市场有限公司对上述拍卖物的一楼D区（面积1000平方米）有租约事实予以确认，但对承租人已全部支付租金的事实不予确认。2018年9月20日，广东省佛山市禅城区人民法院作出（2016）粤0604执2098号之三执行裁定书，裁定将斗门区××白藤××路××号（汽车展销中心楼）的所有权及相应的其他权利归买受人龙裕咨询公司（财产权自裁定送达龙裕咨询公司时起转移）。2018年9月21日，龙裕咨询公司收到广东省佛山市禅城区人民法院送达的（2016）粤0604执2098号之三执行裁定书。2018年9月22日，龙裕咨询公司发出《关于“汽车展销中心楼”物业权属变更的通告函》，函称：根据广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604执2098号执行裁定书和协助执行通知书，位于斗门区××白藤××路××号（汽车展销中心楼）物业已经依法拍卖成交，自2018年9月21日起，该物业所有权及相应的其他权利均归买受人龙裕咨询公司，原业主珠海市众大利物资车业有限公司不再对该物业拥有任何权利，现龙裕咨询公司已安排工作人员于2018年9月22日起接管“汽车展销中心楼”，并在大楼现场设立办公室开展相关具体工作。2018年9月26日，众大利二手车公司向龙裕咨询公司发出复函，称我司对珠海市斗门区井岸镇白藤六路7001号（汽车展销中心楼）一楼D区1000平方米有合法的租赁权，请贵司在接管场地时，依法保护我司租赁权。2018年9月27日，龙裕咨询公司向众大利二手车公司发出《关于“汽车展销中心楼一楼D区”房屋租赁事宜的通知函》，函称：斗门区××白藤××路××号（汽车展销中心楼）物业已依法拍卖成交，自2018年9月21日起，该物业所有权及相应的其他权利均归买受人龙裕咨询公司所有，法院对该房产有租约事实予以确认，但不予确认贵公司已全部支付租金，请贵公司向我公司支付全部未付租金，通知贵司于五天内提供承租上述房产的相关资料，包括但不限于营业执照、房屋租赁合同原件、已付租金及水电费等相关费用的银行支付凭证及发票原件。众大利二手车公司分别于2018年9月28日和2018年9月30日签收该通知函。2018年9月30日，众大利二手车公司向龙裕咨询公司发出复函，函称：佛山市禅城区人民法院在拍卖程序中，未保障我司依法享有的优先购买权，我司已经向佛山市禅城区人民法院提出异议，在拍卖异议未经法院处理前，贵司对珠海市斗门区××白藤××路××号房地产权利尚未确定，贵司对2018年9月21日前的租金没有法律上的权利，贵司无权主张，租赁合同已提交，有关租金的支付凭证见附件（2009年5月至2014年12月30日单据共84份，金额合计4049800元）。2018年10月18日，众大利二手车公司向珠海市横琴公证处申请保全证据公证，2018年10月22日，珠海市横琴公证处出具公证书，确认众大利二手车公司的委托代理人金长青于2018年10月18日在中国邮政集团公司广东省珠海市吉大营业厅以特快专递方式向珠海市龙裕咨询管理有限公司（地址：珠海市香洲区梅华西路****商铺，收件人：何松）寄送《关于提供银行账号收取租金函》。该函称：我司可以按照租赁合同约定的每月17000元自2018年9月21日起按月向你司支付租金，并要求你司提供收款银行账号，以便我司以银行转账方式支付租金，如经法院确认我司可以行使优先购买权或确认我司已支付租金，届时请你司全额返还我司已支付的租金，你司收函后，至今未向我司提供银行账号，现我司再次通知，请你司在收到本函日起三日内向我司提供收取租金的银行账号，逾期不提供，我司将依法向珠海市横琴公证处提存每月租金。特快专递改退批条显示，收件人拒收邮件。2018年11月7日，珠海市横琴公证处出具提存公证书，确认众大利二手车公司于2018年11月6日将其承租的珠海市斗门区××白藤××路××号一楼D区的2018年10月份的租金17000元通过银行转账的方式提交到该处；2018年12月5日，珠海市横琴公证处出具提存公证书，确认众大利二手车公司于2018年12月4日将其承租的珠海市斗门区××白藤××路××号一楼D区的2018年11月份的租金17000元通过银行转账的方式提交到该处；2019年1月4日，珠海市横琴公证处出具提存公证书，确认众大利二手车公司于2019年1月3日将其承租的珠海市斗门区××白藤××路××号一楼D区的2018年12月份的租金17000元通过银行转账的方式提交到该处；2019年1月29日，珠海市横琴公证处出具提存公证书，确认众大利二手车公司于2019年1月28日将其承租的珠海市斗门区××白藤××路××号一楼D区的2019年1月份的租金17000元通过银行转账的方式提交到该处；2019年2月28日，珠海市横琴公证处出具提存公证书，确认众大利二手车公司于2019年2月27日将其承租的珠海市斗门区××白藤××路××号一楼D区的2019年2月份的租金17000元通过银行转账的方式提交到该处；2019年3月27日，珠海市横琴公证处出具提存公证书，确认众大利二手车公司于2019年3月25日将其承租的珠海市斗门区××白藤××路××号一楼D区的2019年3月份的租金17000元通过银行转账的方式提交到该处；2019年4月30日，珠海市横琴公证处出具提存公证书，确认众大利二手车公司于2019年4月29日将其承租的珠海市斗门区××白藤××路××号一楼D区的2019年4月份的租金17000元通过银行转账的方式提交到该处。案涉珠海市斗门区××白藤××路××号汽车展销中心楼已办理不动产权登记，权利人为原告，证号为粤（2018）珠海市不动产权第0086142号，宗地面积为15352.97平方米，房屋建筑面积为12112.89平方米，房屋总层数为4层。众大利二手车公司一审庭审中确认，至法庭辩论终结之日止，案涉珠海市斗门区××白藤××路××号第一层D区1000平方米房屋由其占有使用。2018年12月18日，龙裕咨询公司向一审法院提出评估申请，要求对广东省珠海市斗门区××白藤××路××号第一层D区1000平方米占用费标准进行评估。一审法院经公开摇珠选定广东思远土地房地产评估咨询有限公司作为案涉场地占用费标准评估单位。2019年6月12日，广东思远土地房地产评估咨询有限公司出具粤思远评字第2019A0098号估价报告书，估价结果如下：经测算，确定在价值时点即2019年4月17日时，珠海市斗门区××白藤××路××号汽车展销中心楼（第一层D区案涉面积1000平方米）房地产单位面积月租金为32元∕平方米，自2018年9月22日至2019年5月21日止租金为256000元。2019年6月26日，龙裕咨询公司预交评估费7600元。2018年11月17日，众大利二手车公司收到本案应诉通知书、起诉状副本等诉讼资料。2018年11月20日，龙裕咨询公司向一审法院申请财产保全，2018年11月21日，一审法院作出（2018）粤0403民初3450号民事裁定，裁定冻结众大利二手车公司在广发银行股份有限公司珠海斗门支行（账号为11×××25）的存款34000元。一审法院认为，根据佛山市禅城区人民法院作出的生效裁定以及发出的竞买公告的认定，众大利二手车公司与珠海市众大利物资车业有限公司存在租赁合同关系，该租赁合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。龙裕咨询公司在众大利二手车公司与珠海市众大利物资车业有限公司签订的租赁合同约定的租赁期限内竞买案涉珠海市斗门区××白藤××路××号汽车展销中心楼，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，众大利二手车公司与珠海市众大利物资车业有限公司签订的租赁合同继续有效，龙裕咨询公司承接租赁合同中约定的珠海市众大利物资车业有限公司享有的权利和承担的义务，双方均受租赁合同的约束，应继续按照租赁合同的约定行使权利和履行义务。合同约定众大利二手车公司于2014年12月30日前将20年租金支付完毕，但是根据佛山市禅城区人民法院作出的生效裁定以及发出的竞买公告的认定，众大利二手车公司在履行××珠海市众大利物资车业有限公司签订的租赁合同期间，没有按照合同约定交纳全部租金，本案中众大利二手车公司也没有提交其已经交纳20年租金的证据，众大利二手车公司抗辩其已经交纳20年租金没有依据，一审法院不予采纳。龙裕咨询公司通过竞买取得案涉房产所有权后，向众大利二手车公司发出通知函，要求众大利二手车公司支付案涉租赁合同全部未付租金，而众大利二手车公司仅按月通过提存公证的方式向公证部门交纳部分租金，违反了合同的约定，逾期未一次性支付合同剩余期限内的租金，经催告后仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，作为解除权人的龙裕咨询公司可以行使解除权解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，作为解除权人的龙裕咨询公司发出解除合同通知并到达对方时合同解除。龙裕咨询公司主张其于2018年10月9日向众大利二手车公司送达了解除租赁合同的通知函，但是龙裕咨询公司并未提交其已经向众大利二手车公司送达解除租赁合同的通知函的证据，众大利二手车公司也不认可收到该通知函，故龙裕咨询公司主张案涉合同在该日解除没有依据，一审法院不予支持。龙裕咨询公司提起本案诉讼后，在起诉状中明确要求确认解除案涉租赁合同，故合同应于起诉状送达至众大利二手车公司时解除，众大利二手车公司于2018年11月17日签收本案起诉状，故一审法院确认案涉租赁合同于2018年11月17日解除。关于龙裕咨询公司要求众大利二手车公司腾退并返还珠海市斗门区××白藤××路××号汽车展销中心楼第一层D区1000平方米物业的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，众大利二手车公司继续占有使用案涉租赁物没有依据，龙裕咨询公司可以要求众大利二手车公司恢复原状，故龙裕咨询公司要求众大利二手车公司腾退并返还珠海市斗门区××白藤××路××号汽车展销中心楼第一层D区1000平方米房屋依法有据，一审法院予以支持。关于龙裕咨询公司要求众大利二手车公司支付自2018年9月22日起至实际腾退之日止的占用费问题。一审法院确认案涉租赁合同于2018年11月17日解除，则2018年9月22日至2018年11月17日处于合同期限内，众大利二手车公司应按照合同约定履行支付租金义务，故龙裕咨询公司要求按照评估结果确定的计算标准计算此期间的租金没有依据。经一审法院核算，众大利二手车公司应支付2018年9月22日至2018年11月17日期间的租金为31733元【（17000元∕30×9天）+17000元+（17000元∕30×17天）】。合同解除后，众大利二手车公司继续占有使用案涉租赁物，没有及时向龙裕咨询公司腾退并返还案涉租赁物，给龙裕咨询公司造成了损失，该损失为占有使用费，众大利二手车公司应予以赔偿。经评估机构评估，案涉租赁物在价值时点即2019年4月17日月租金为32元∕平方米，龙裕咨询公司主张按照评估结果确定的标准计算占有使用费，该标准与龙裕咨询公司因众大利二手车公司占有、使用案涉房屋所造成的损失相当，一审法院予以照准，即众大利二手车公司应按照每月32000元的计算标准向龙裕咨询公司赔偿占有使用费，但是计算占有使用费的期间应以一审法院认定为准。合同已经于2018年11月17日解除，故计算占有使用费的期间应从2018年11月18日起至众大利二手车公司实际腾退并返还案涉租赁物之日止。关于众大利二手车公司抗辩在其优先购买权未处理前龙裕咨询公司不能合法取得案涉租赁物所有权的问题。虽然佛山市禅城区人民法院确认众大利二手车公司对案涉租赁物享有优先购买权，但是否行使优先购买权系众大利二手车公司自身权利，佛山市禅城区人民法院的生效裁定已经确认龙裕咨询公司对案涉租赁物享有所有权，案涉珠海市斗门区××白藤××路××号汽车展销中心楼也已经办理不动产权权属登记，龙裕咨询公司已经成为案涉珠海市斗门区××白藤××路××号汽车展销中心楼权利人，故众大利二手车公司该抗辩没有依据，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认龙裕咨询公司与众大利二手车公司就租赁珠海市斗门区××白藤××路××号汽车展销中心楼第一层D区1000平方米房屋订立的租赁合同于2018年11月17日解除；二、众大利二手车公司于判决生效之日起十五天内向龙裕咨询公司腾退并返还珠海市斗门区××白藤××路××号汽车展销中心楼第一层D区1000平方米房屋；三、众大利二手车公司于判决生效之日起十五天内向龙裕咨询公司支付2018年9月22日至2018年11月17日期间租金31733元；四、众大利二手车公司于判决生效之日起十五天内按照每月32000元的标准向龙裕咨询公司赔偿从2018年11月18日起至实际腾退并返还珠海市斗门区××白藤××路××号汽车展销中心楼第一层D区1000平方米房屋之日止的占有使用费；五、驳回龙裕咨询公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费650元，保全申请费360元，评估费7600元，合计8610元，由龙裕咨询公司负担1722元，众大利二手车公司负担6888元。众大利二手车公司二审提交2019年5月至2019年8月租金提存公证书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院另查明，龙裕咨询公司向一审法院提交落款时间为2018年10月4日的《关于“汽车展销中心楼一楼D区”房屋租赁事宜的通知函（三）》，该函系向众大利二手车公司出具，主要内容为：关于汽车展销中心楼一楼D区租赁事宜，众大利二手车公司的复函及相关附件资料已收到。……根据广东省佛山市禅城区人民法院的拍卖公告及相关裁定书，不予确认众大利二手车公司已支付全部租金。依据法院裁定书及众大利二手车公司与原出租方签订的租赁合同，众大利二手车公司需一次性向龙裕咨询公司支付2018年9月22日起至2018年10月19日期间的全部租金。龙裕咨询公司此前已致函众大利二手车公司，明确要求众大利二手车公司支付全部未付租金，但众大利二手车公司至今未付。现再次发出通知，敦请众大利二手车公司于2018年10月8日之前付清上述全部租金，否则龙裕咨询公司将解除租赁合同关系，收回全部租赁房屋。龙裕咨询公司主张通过在众大利二手车公司大门张贴的方式送达该函，众大利二手车公司不予认可。龙裕咨询公司又向一审法院提交落款时间为2018年10月9日的《关于“汽车展销中心楼一楼D区”房屋租赁事宜的通知函（四）》，该函亦系向众大利二手车公司出具，主要内容为：关于汽车展销中心楼一楼D区租赁事宜，龙裕咨询公司已多次致函众大利二手车公司，要求众大利二手车公司尊重龙裕咨询公司的合法权利，在合理期限内向龙裕咨询公司支付全部应付租金，但众大利二手车公司一再拒付，至今未履行支付义务。依照《中华人民共和国合同法》等相关法规，龙裕咨询公司现决定解除与众大利二手车公司的租赁合同关系，收回汽车展销中心楼一楼D区租赁房屋及附属设施等。龙裕咨询公司亦主张通过在众大利二手车公司大门张贴的方式送达该函，众大利二手车公司不予认可。珠海市工商行政管理局备案的《经营场地协议》显示，2008年9月8日，珠海市众大利物资车业有限公司与众大利二手车公司签订该份协议，约定珠海市众大利物资车业有限公司与案外人叶红任、王祥友共同出资成立众大利二手车公司，珠海市众大利物资车业有限公司将位于珠海市斗门区××白藤××路××号5000平方米室内展场无偿提供给众大利二手车公司用作二手车经营场地。租期从2008年9月8日至2018年9月7日止等。该协议尾部众大利二手车公司处未加盖公司公章，由叶红任代表签名。众大利二手车公司称该份协议系在筹建公司、办理工商登记时签订，待众大利二手车公司成立后于2008年10月20日签订了《租赁合同》重新进行约定。经审查，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于《经营场地协议》与《租赁合同》。龙裕咨询公司主张因工商部门备案的《经营场地协议》与《租赁合同》约定不一致，故《租赁合同》为虚假合同。本院认为，《经营场地协议》签订时间为2008年9月8日，早于《租赁合同》的签订时间2008年10月20日，结合《经营场地协议》中“珠海市众大利物资车业有限公司与案外人叶红任、王祥友共同出资成立众大利二手车公司，珠海市众大利物资车业有限公司将位于珠海市斗门区××白藤××路××号5000平方米室内展场无偿提供给众大利二手车公司用作二手车经营场地”的描述，本院认为，众大利二手车公司抗辩称《经营场地协议》的签订系为筹建公司、办理工商登记之需，具有一定的合理性，本案应以签订在后的《租赁合同》确定出租人与承租人之间的权利义务关系。二、关于合同解除。龙裕咨询公司在众大利二手车公司与珠海市众大利物资车业有限公司签订的《租赁合同》约定的租赁期限内竞拍取得涉案场地的所有权，则龙裕咨询公司承接《租赁合同》中约定的珠海市众大利物资车业有限公司享有的权利和承担的义务，双方均应继续按照《租赁合同》的约定行使权利和履行义务。《租赁合同》约定众大利二手车公司于2014年12月30日前将20年租金支付完毕，但是根据佛山市禅城区人民法院作出的生效裁定可知，众大利二手车公司并未按照合同约定交纳全部租金，众大利二手车公司主张其已支付全部租金，本院不予采信。龙裕咨询公司通过竞买取得案涉房产所有权后，最早于2018年9月28日通过送达《关于“汽车展销中心楼一楼D区”房屋租赁事宜的通知函》向众大利二手车公司发出通知，要求众大利二手车公司支付案涉租赁合同全部未付租金，而众大利二手车公司仅按月通过提存公证的方式向公证部门交纳部分租金，显然违反合同约定，依照《租赁合同》“逾期未支付完毕20年租金，出租方有权解除合同、收回出租房屋”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，龙裕咨询公司有权主张解除租赁合同。三、关于合同解除的时间。龙裕咨询公司主张其于2018年10月9日向众大利二手车公司送达了解除租赁合同的通知函，故《租赁合同》应于2018年10月9日解除。因众大利二手车公司不认可收到该份解除合同的通知，又龙裕咨询公司在起诉状中明确提出了解除合同的诉讼请求，一审法院根据众大利二手车公司签收本案起诉状的时间即2018年11月17日确认《租赁合同》于此时解除正确，程序合法。因《租赁合同》解除，一审法院判决众大利二手车公司腾退场地、支付租金及占有使用费正确，本院予以维持。综上所述，众大利二手车公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费650元，由珠海市众大利二手车交易市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年十二月六日书记员  王 莉