黑龙江省肇源县人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑0622执异201号异议人（申请执行人）：黑龙江肇源农村商业银行股份有限公司义顺支行，住所地：黑龙江省肇源县。负责人：娄文超，该支行行长。委托代理人：杨志，系黑龙江杨志律师事务所律师。被执行人：张玉明，男，1973年3月1日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。被执行人：程云侠，女，1972年12月21日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。评估人：哈尔滨市天乙房地产评估有限责任公司，住所地：黑龙江省哈尔滨市道里区。法定代表人：陈志华，该公司总经理。委托代理人：浦祥，男，1987年4月15日出生，汉族，该公司评估师，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。在本院执行申请执行人黑龙江肇源农村商业银行股份有限公司义顺支行（以下简称农商行）与被执行人于本权、刘智秋、张玉明、程云侠借款合同纠纷一案中，将被执行人张玉明、程云侠共同共有的坐落于肇源县肇源镇东方红街04-22-1353房权证号为肇源镇字第×号的房屋进行价格评估。异议人对哈尔滨市天乙房地产评估有限责任公司（以下简称天乙评估公司）作出的评估结果不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并召开听证会，异议人农商行的委托代理人杨志、被执行人张玉明、评估人天乙评估公司法定代表人陈志华及其委托代理人浦祥到庭参加听证。现已审查终结。异议人农商行称，请求人民法院依法在质询听证审查后，委托具有相应资质的评估机构重新对涉案房产进行评估作价。事实与理由：一、评估报告严重违法，不科学规范公证，不能客观反映该案房地产的市场价格，具体事由如下：1．程序严重违法，评估机构并未尽到勤勉的调查义务，没有按照评估确认的方法和原则调查收集与涉案房屋价值评估相关的必要的基础材料。估价的目的是为了确认涉案房屋的价值，市场价值是评估对象经营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方的公平交易方式在价值对点自愿进行交易的金额。本次估价的原则中的替代原则也明确定义为“要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等案件下的价值或价格偏差在合理范围内”。评估人没有对评估之前之后期间县城房地产价值得走势和趋向作出判断和论述而是突兀截断地硬发发生地给出了房屋的价格，让人感觉是从天上掉下的一般，缺乏上述评估的前提基础条件，估价就成了无源之水、无本之木，没有任何事实和证据支撑。异议人通过走访调查就能轻易获得以下有关涉案估价的基础信息，这就进一步说明了评估机构程序是违法的，并没有按照《资产评估法》和《房地产估价规范》的有关规定履行自己的法定义务，所出具的报告不可能客观公正真实有效。2．涉案房产的现状和具体情况。王学琦牙科诊所业主明确表示在其承租期间，该房屋所有权人张玉明就多次与其协商该涉案房屋出卖给他，2017年时要价900000元，2018年时要价700000元，但其向张玉明说如果500000元自己就买该房屋，双方在500000至700000元之间未能达成买卖合意。这就充分地说明该房屋的市场价值在所有人处也只有700000元的最高价值，况且整个房地产市场价格低迷，交易量明显下降的情况一直没有改善，而且持续走低，作为专业的房地产评估机构不能不知道。同一栋楼与涉案房屋只有一个门洞相隔的两侧小卖店的房屋面积为114㎡1-2层，而且楼上（二层）楼下（一层）面积均等的房屋，现在也证挂牌出售，要价只有420000元，按每平方米均价计算为3684元。这与评估报告中涉案房屋的价值7254元相差了近一倍，况且涉案房屋的基本情况评估报告中也没有明确予以阐明。经查一层面积仅为62㎡，二层为124㎡，这样在市场交易时平均价格更应低于3684元，这一点的评估显然是违反了评估报告所确定的评估原则，不可能客观、公正、合法，尤其是与替代原则更是格格不入。并不是评估价格不能与类似的房产在同等条件下的价格存在偏差，但应在合理范围内，相差一倍多，不能算是合理范围。关于这一点法院可以到现场去查证核实，也可以给小卖店房屋的广告电话×打电话核实异议人所陈述的是否真实。如评估机构去涉案房屋附近的商用房屋进行询价，就会了解在肇源县肇源镇这样的地段没有这么贵。3．估价方法采用的是比较法，在这个评估报告中根本就没有看到评估机构到底选取了哪些可比实例房屋交易价格来进行比较，没有参照物哪来的比较，没有比较又何谈采取了比较法获取涉案房屋的价格。4．评估报告中的异议人（委托代理人）徐福成本人并没有到实地参加查勘，评估报告中“致估价委托人函”中特别提示（五）中关于申请执行人代理人进行实地勘查的表述是虚假的，与客观事实不符。综上，特提出申请，依法委托具有相应资质评估机构重新对涉案房产进行公正、合理的评估作价。被执行人张玉明辩称，鉴定机构作出的房地产评估报告合理、合情、合法，符合现状，请求法庭维护当事人权益。被执行人程云侠缺席，未答辩。鉴定机构天乙评估公司辩称，关于评估价格问题，本次估价对象坐落于肇源县肇源镇东方红街04-22-1353，建筑面积187.85㎡，规划用途为商业及服务业，估价对象权利人为张玉明、程云侠，价值时点为2019年10月10日，本次评估结果为单价：7254元/㎡，总价：1362700元。天乙评估公司通过勤勉尽责调查，对影响商业房地产价格的因素进行综合分析，依据相关法律、法规及规范测算得出的市场价值，符合价值时点肇源县商服房产的市场交易状况，评估价格客观公正真实有效。关于“可比实例”未在报告中列明问题，依据《中华人民共和国资产评估法》《房地产股价规范》（GB/T50291-2015）的规定，“可比实例”的具体信息不要求在房地产评估结果报告中载明。关于“申请执行人代理人”没有进行实地勘查问题，评估报告中“评估报告使用特别提示：（五）2019年10月10日案件承办人、案件申请执行人代理人、两名注册房地产估价师进行实地查勘，案件被执行人未到场。”表述的案件申请执行人代理人是李健，本处表述与客观事实相符。综上，天乙评估公司针对本案房产作出的估价结论，符合相关估价规范要求，并不存在异议人提出的问题。异议人农商行围绕其异议请求在听证会中出示房屋买卖合同1份、增值税普通发票1份，欲证明案涉房屋与其同一栋楼仅有一个门洞相隔的，坐落于肇源县肇源镇东方红04-022-487号房屋，建筑面积为117.79㎡，用途为商业及服务业，房屋交易价格530000元，交易时间2019年8月7日，仅是一层商服。城镇一楼商服的价格远远高于二层的价格，根据该总价和建筑面积平均每平方米价格是4000元左右，远远低于评估机构对坐落位置相同，建筑时间相同，竣工时间相同，用途相同的楼房的价格。为了进一步佐证该房屋买卖合同的真实性以及履行情况，提供了合同买受人徐洋已经实际交付购房款的普通增值税发票。被执行人张玉明质证称，对该组证据有异议，之所以形成低价格房屋交易，是为了躲避交纳更高额的交易税，这份证据证明不了房屋的实际价格。被执行人程云侠缺席，未质证。鉴定机构质证称，真实性无异议，对证明的问题有异议，因为该房屋买卖合同当中所形成的价款未必是真正实际成交的价格，在实际操作过程中，往往买受人和出卖人之间另行达成协议，也就是说，真实的价格会比合同当中标注的价格高；天乙评估公司在对本案涉案房产评估的时候，使用的是市场比较法，市场比较法所选取的比较案例必须是具有普遍性和可比性的比较案例，以确保通过这些可比案例而得出的需要评估的房产的评估价格真实、公平、公正；本案房产的评估采用可比实例3例来进行评估，而不能如异议人提出的用单独的个例来否认评估报告的公正性、公平性以及合法性。鉴定机构天乙评估公司针对异议人的异议请求提交证据如下：1．阿里拍卖司法拍卖竞买公告7份、58同城房产肇源商铺转让公告、走访照片2组及上述证据情况说明1份，内容包括天乙评估公司在肇源县房地产交易管理处询问价格5例，欲证明评估报告所评估出的价格是符合市场价格标准的。异议人农商行质证称，对于鉴定人提供的尽职调查的内页资料真实性没有异议，对所证明的问题有异议，对于本案的关联性也有异议。司法拍卖评估的中心任务是让专业权威的部门拿出客观公正与市场价值最为接近的价格信息，无论评估机构采用何种的专业技能手段和方法，也不能脱离实际和鉴定评估的宗旨，所出具的价格应该与评估时的市场价格最为接近，如果本案的鉴定机构能够秉持该鉴定原则，应当向涉案房屋的承租人了解房屋在当地当时的市场价格，与评估房屋仅有一个门洞之隔的小卖店，自2017年开始就始终对外出售房屋，在鉴定人出具现场查勘涉案鉴定标的时也明显能够清晰地看到该房屋写有出卖的标牌，而且该标牌也明确书写了出卖人的联系方式，如果鉴定人能秉持公心，客观如实的作出鉴定结论，就应当就近调取相关的房产信息，以确定位置相同、地段相同、结构相同、使用年限相同、使用用途相同的房屋来确定被鉴定房屋的真实的市场价格，而鉴定人不应当选取与鉴定标的毫无关联且无可比性的房屋来作为参照和调查的案例。鉴定机构所挑取得几份案例，均优于涉案房屋，上述房屋的成新程度也优于涉案房屋，而且上述房屋出售信息是在人民法院司法拍卖网直接打印的，并不能证实和体现本案的鉴定人员到现场对涉案房屋进行拍照、询问，以及由房屋所有人提供相应的证照手续，以确认该房屋的面积、坐落、建筑时间，制作现场的相关视频资料来加以佐证，同时还应当制作房屋所有人和使用人的笔录，由被询问人签字予以确认，来证实笔录的真实，因此不能用本案鉴定机构鉴定完毕之后用电脑打印资料来作为鉴定材料。上述几个案例，委托拍卖的时间与本案鉴定机构现场评估的时间间隔一年之多，而且房地产随着时间的推移价格在逐渐跌落，特别是县城，而且即便按照一年之前的网上的价格，但是均以流拍告终，这就更不能作为房屋的市场价值来使用，如果所提供的司法拍卖的案例也应当以实际成交的价格来确定市场价格，这是市场主导下的自由交易，价格更加真实。评估人又提交了2019年12月12日至2019年12月13日在网上所公布的司法拍卖的案例，评估人现场尽职调查的时间是2019年10月10日，可见，评估人向法庭提供的材料在当时是不存在的，也作为内页材料提交给法庭，充分证实了鉴定人没有尽到尽职的调查义务，而是闭门造车，该鉴定结果具有随意性、不公正、不客观、不真实。先前的基础调查材料程序不合法，调取的内容与本案无关联，因此，不可能作出贴近市场价值的科学的鉴定结果，请求依法更换鉴定机构，进行重新评估。被执行人张玉明质证称，无异议。被申请程云侠缺席，未质证。2．出示房地产估价报告书技术报告，其中第22页至26页对可比实例基本情况及修正情况以及比较因素条件说明、指数、修正系数进行可比实例修正调整，进而得到评估价格。异议人农商行质证称，选取的3个案例与本案涉案标的不具有可比性，而且也没有房产的相关信息能够确认可比的案例与涉案房屋之间是同期、同类、同地段的房屋。房管部门和税务部门已经对肇源县城区的所有房屋进行了地段和类别进行了分类，涉案选取的房屋与可比案例之间不具有可比性，不符合可比条件，缺少比较的前提。被执行人张玉明质证称，无异议。被执行人程云侠缺席，未质证。本院查明，本案执行依据为肇源县人民法院于2018年12月19日作出（2018）黑0622民初2538号民事判决，判决内容为：“一、被告于本权、刘智秋于本判决生效后立即给付原告黑龙江肇源农村商业银行股份有限公司义顺支行借款本金400000元及利息75483.33元（以后利息以借款本金400000元为基数，自2018年7月1日起按罚息约定月利率13.125‰计算至实际给付之日止）；二、被告于本权、刘智秋如未在上述履行期限内自动履行给付义务，原告黑龙江肇源农村商业银行股份有限公司义顺支行有权以被告张玉明、程云侠共有的坐落于肇源县肇源镇东方红街04-22-1353房屋所有权证肇源房权证肇源镇字第×号建筑面积为187.85㎡商服折价或者以拍卖、变卖该财产的所得价款优先受偿。”因被执行人于本权、刘智秋、张玉明、程云侠未履行生效法律文书确定的义务，农商行向本院申请强制执行。案件进入执行后，本院依法委托天乙评估公司对被执行人张玉明、程云侠共同共有的坐落于肇源县肇源镇东方红街04-22-1353房权证号为肇源镇字第×号房屋进行市场价值评估鉴定。天乙评估公司于2019年10月12日出具《房地产估价报告书》，报告评估鉴定结论确定估价对象价值时点的市场价格为单价7254.00元/㎡，总价1362700元。在“经营性房地产实地查勘记录表”中“申请人（或代理人）”处有原告单位工作人员徐福成签字，附有现场勘查照片1页。在《房地产估价报告书技术报告》第22页记载，天乙评估公司估价测算过程中，通过房地产评估师的现场勘查了解，针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似商业及服务业进行了市场调查和比较分析，从近期成交的商业及服务业案例中选取三个可比实例，分别为：可比实例A，房屋坐落于肇源县房产局四号楼（博物馆），交易时间为2019年10月，房屋楼层为1层，交易价格885000元，建筑面积为71.60㎡，单价为12360元/㎡；可比实例B，房屋坐落于松江明珠，交易时间为2019年10月，房屋楼层为1层，交易价格2376200元，建筑面积为214㎡，单价为11100元/㎡；可比实例C，房屋坐落于金瑞花园，交易时间为2019年6月，房屋楼层为1-2层，交易价格698400元，建筑面积115.82㎡，单价为6030元/㎡。该报告对可比实例基本情况及修正情况以及比较因素条件说明、指数、修正系数进行可比实例修正调整。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，“当事人或者其他利害关系人由证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。本案中，天乙评估公司是具有评估资质的合法评估机构，在接受本院委托对被执行人所有的案涉房屋进行价格评估。因在执行异议案件中，人民法院只需对评估报告进行形式审查，故本案审查的内容为天乙评估公司在鉴定过程中是否存在评估程序严重违法的情形。经召开听证会，天乙评估公司针对异议人提出的异议事项提交相应的证据证实其尽责调查、现场查勘及可比案例的选取，且异议人委托代理人徐福成在“经营性房地产实地查勘记录表”中“申请人（或代理人）”处签字，视为对现场查勘过程的认可。在本院认为，天乙评估公司在鉴定过程中不存在程序违法情形，故异议人农商行的异议请求，本院不予支持。关于异议人对评估报告的参照标准、计算方法、评估结果等存有异议，可依照相应法律规定另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：驳回异议人黑龙江肇源农村商业银行股份有限公司义顺支行的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向大庆市中级人民法院申请复议。审 判 长  陈姗姗人民陪审员  徐国丽人民陪审员  杨淑娟二〇一九年十二月十九日书 记 员  李东元