北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14855号上诉人（原审被告）:北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街1号。法定代表人：吕明超，总经理。委托诉讼代理人：张永，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：常杨杨，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审原告）：北京鑫义满城餐饮服务有限公司，住所地北京市丰台区果园7号楼三层3020。法定代表人：赵东辉，经理。上诉人北京金泰嘉业房地产开发有限公司因与被上诉人北京鑫义满城餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京金泰嘉业房地产开发有限公司（下称金泰嘉业公司）之委托诉讼代理人常杨杨、被上诉人北京鑫义满城餐饮服务有限公司（下称鑫义满城公司）之法定代表人赵东辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金泰嘉业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回鑫义满城公司的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由鑫义满城公司承担。事实和理由：一、一审法院认定我公司在合同履行期间存在过错，属认定事实错误。一审法院认为：“根据本案查明的事实，在合同履行期内，金泰嘉业公司未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了鑫义满城公司合同目的的正常实现，对此负有一定责任”。该段表述与事实不符，没有事实及法律依据。系将正常经营风险归咎于我公司的显失公平行为。(一）我公司已按照合同约定履行了全部合同义务，不存在任何过错。我公司在开业前积极进行商场的招商、改造工作，并严格按照租赁合同约定交付了案涉房屋，商场各项设备设施方面亦没有影响鑫义满城公司经营使用的情形；合同履行过程中，我公司也继续积极对商场各项运营情况持续优化、进行市场推广等工作。我公司在合理范围内均完全履行了合同义务，不存在任何过错或怠于履行合同义务的情形。(二）首先，在鑫义满城公司未提供任何关于商场非顺畅运营状态的有效证据、法院也未组织现场勘查，对所谓“顺畅运营”的标准也未明确说明的情况下，一审法院就武断的认定商场当时属于非顺畅运营状态及非顺畅运营的时间，显属主观臆断。其次，从商场开业至合同解除已一年有余，即使商场开业初期存在人流量不理想的情况，但商场在开业后很快便处于正常运营状态，多数商户均正常经营。一审法院将案涉合同履行期如此长的区间均认为是非顺畅运营状态明显不符合常理且与事实不符，也难以让我公司及公众信服。（三）一审判决认为双方合同起租日变更为2017年8月1日明显属主观臆断，无事实及法律依据。1.众所周知，民事法律关系的变更需要双方意思表示一直方才有效，我公司在一审庭审中明确否认了租赁合同起租期已变更的说法，鑫义满城公司提交的聊天记录即使真是存在，也仅能证明双方对合同变更进行了协商，且鑫义满城公司在一审庭审中也明确表达其并没有签署变更协议，即双方并没有协商一致对租赁期限进行变更。2.鑫义满城公司一审中提交的加盟合同显示加盟有效期自2017年8月8日，与其开始营业日期相近，结合商场已开业具备营业条件但鑫义满城公司却拒绝营业的行为，可以认为鑫义满城公司自2018年8月1日开始营业系因其品牌加盟授权问题。二、一审法院对违约责任认定不清，判决我公司赔偿鑫义满城公司损失无事实及法律依据。（一）在违约责任认定上，即使按照一审法院认为合同起租日变更为2017年8月1日，此时违约责任亦应当以2017年8月1日之后的合同履行情况来认定。首先，此时商场已完全处于正常运营状态，其次一审判决明确记载了鑫义满城公司的表述“我方也不想继续履行合同了，不想耗着，想赶紧撤，故我方于2017年12月1日停业”，该段表述意思表示清晰明确，即鑫义满城公司因自身经营不善而停止履行合同。可见鑫义满城公司才是本案的根本违约方，我公司不存在任何违约情形。（二）一审判决我公司赔偿鑫义满城公司损失应当是基于我公司存在违约责任。如上所述，在一审法院认定的起租日后甚至整个合同履行期内，我公司均不存在违约行为，而是鑫义满城公司因经营不善欲解除合同。但在一审鑫义满城公司未提供证据证明、一审法院也未明确认定我公司存在违约行为的情况下，却判决我公司赔偿鑫义满城公司损失明显前后矛盾。综上，我公司认为一审法院认定事实错误，过度行使自由裁量权干预正常市场经营，将正常商业经营风险不合理的归咎于我公司，损害了我公司的合法权益。鑫义满城公司辩称，同意一审判决。不同意金泰嘉业公司的上诉请求。我公司在一审中提交的证据足以证明我公司是在2017年8月1日开业的。鑫义满城公司向一审法院起诉请求：1.判令金泰嘉业公司退还我2个月的租金123918元；2.判令金泰嘉业公司退还我公司租赁保证金190000元；3.判令金泰嘉业公司赔偿我公司各项损失565340元（装修费用310000元、加盟费及加盟保证金106800元，消防改造工程款37020元、空调改造装修款51000元、装修设计款33720元、特许经营费26800元）。一审法院认定事实：2015年6月1日，北京天雅恒逸国际服装市场有限责任公司（后更名为北京欣雅汇国际服装市场有限责任公司、下称天雅公司、出租人、甲方）赵东辉（承租人、乙方）签订《租赁合同》约定：一、承租房屋：乙方承租甲方开发建设的位于北京市丰台区永外果园7号的北京天雅国际购物中心项目F3铺位号3020部分商业用房（下称承租房屋），总面积约为291平方米。三、租赁期限：本合同项下租赁期限为5年，自2015年6月20日起至2020年6月19日止（包括装修免租期）。4.1自第8.1款所述进场日起30日为装修免租期。在此装修免租期内，无论乙方是否实际营业，均无需支付租金，但是应当按照物业服务相关规定缴付相关物业服务等费用，以及能源消耗费用等本租赁合同项下乙方应交纳的其他费用，租赁期限内其他相应权利义务约定亦同样适用。除非本合同中有特别明确的约定，否则，该装修免租期不因任何原因而延长。4.2双方认可，装修免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给予乙方的优惠。若因乙方原因致使本合同提前解除，则甲方有权扣除乙方全部履约保证金。4.3本合同所述“计租日”为：装修免租期届满后的次日。计租日为本合同项下租金的起算日（装修免租期内涉及的其他相关费用以第4.l条的约定为准）。5.l承租房屋按下列方式计算租金（“租金”不包括物业管理费等其他任何费用）。租金=租金标准×计租面积。第1年：7元/日/平方米，日租金2037元；第2-3年7.56元/日/平方米，日租金2199.96元；第4-5年：8.165元/日/平方米，日租金2376.02元。5．2租金按半年期（六个月为一计租期）支付：乙方应于每期计租期的最后一个月的20日前交纳下半年租金。乙方应在本合同签订之日起7日内向甲方支付第一期租金：371753元。甲方应于乙方交纳每期租金的七日内，向乙方出具正式税务发票（或收据）。6.l乙方应在承租房屋内开设餐饮商业项目（下称商业项目），商铺号为3020。未经甲方书面同意，乙方不得将承租房屋转租：乙方不得将承租房屋用于商业项目之外的用途，也不得用于乙方拥有的过锅瘾品牌以外的其他项目或品牌。7.1履约保证金的数额相当于首年计租标准三个月的租金。乙方应于本合同签订之日起7日内向甲方支付履约保证金190000元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。甲方向乙方开具相应款项收据。7.5履约保证金的没收租赁期间，非本合同规定的免责情况，乙方违约或中途擅自退租的，甲方及／或物业服务公司可按照第16.3款规定没收乙方全部履约保证金。7.6除本合同另有约定外，乙方应于租赁期届满或本合同解除之日起7日内腾退并向甲方交付该承租房屋。待双方就租赁该房屋而产生的一切权利和义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址等全部工商手续）清理完毕后10个工作日内，且为乙方撤场之日起3个月后，甲方向乙方退还剩余（如有）履约保证金（不计利息）。8.1双方约定，2015年6月20日为乙方进场日。10.1双方确认，本合同项下之开业日暂定为2015年7月20日（含试营业）。11.l承租房屋内的物业服务工作由乙方自行负责；承租房屋公共部分的物业服务由甲方指定的物业公司负责。公共部分（指无法分割的部分，包括给排水系统、中水系统、排污系统、供电系统、空调系统（冷暖）、电梯系统、消防中控等）物业管理费收取标准：第1年：无；第2-5年：日固定物业服务费291元。1l.2乙方应于每个计租期中最后一个月的20日前向甲方指定的物业公司支付下壹季度物业管理费。物业公司应于收到该全额款项后3个工作日内向乙方出具合法有效的发票或收据。12.2自甲方依约向乙方交付承租房屋之日起，能源使用费及电话费等通讯费用由乙方根据政府价格主管部门批准或确认的标准和能源计量器具记载的数据向甲方或物业公司据实缴纳。19.4乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同。19.4.l乙方直至约定进场日起计的第15日仍未进场的；19.4.2乙方延迟交纳本合同项下租金或其他费用超过15日或累计超过30日；19.4.3乙方接收承租房屋后，因任何原因单方解除本合同的。19.5除另有约定外：因乙方违约而导致甲方解除本合同的，甲方有权扣除全部履约保证金并提前收回承租房屋。甲方解除合同的，乙方除了应向甲方支付应付而未付的全部费用，并承担由此给甲方造成的全部损失，还应按照违约情形发生当年六个月的租金标准向甲方支付违约金。但是，甲方亦可在保留追究乙方上述违约责任的权利下，选择继续履行本合同。19.6如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务。合同签订后，赵东辉于2015年6月1日向天雅公司缴纳租金（2015年6月20日起半年）371753元，履约保证金190000元。甲方新雅汇公司、乙方赵东辉、丙方金泰嘉业公司签订《三方转让协议》，约定：鉴于：l．甲乙双方已于2015年6月l日签订了《天雅国际购物中心项目租赁合同》（下称租赁合同），约定乙方承租甲方位于北京市丰台区永外果园7号楼的“北京天雅国际购物中心”F3层3020号商铺（下称该房屋），面积为291平方米，用于经营过锅瘾品牌的餐饮业态用途，商铺名称为过锅瘾，租期期限为2015年6月20日至2020年6月19日。2．甲方将租赁合同项下的所有权利义务转让给丙方，丙方愿意承受甲方在租赁合同项下的所有权利义务。3．乙方同意甲方将租赁合同项下所有权利义务转让给丙方。经甲、乙、丙三方友好协商，现就租赁合同项下甲方所有权利义务的转让事宜签署本协议，以兹甲、乙、丙三方共同遵守，具体内容如下：一、甲、乙、丙三方同意，2016年4月15日为权利义务转让日（下称转让日），自转让日起，甲方在租赁合同项下的权利义务全部转让给丙方，由丙方取代甲方成为租赁合同的出租方。二、丙方同意承受甲方在《租赁合同》项下的全部权利义务。三、甲、乙、丙三方确认：对于依据《租赁合同》收取的第一年度前七个月的该房屋租金共计人民币371753元，上述已收取的租金由丙方开具合法等额的发票。乙方须同时将甲方开具的租金收据原件返还丙方。四、甲、乙、丙三方同意，于本协议转让日将乙方根据《租赁合同》已经支付的履约保证金人民币190000元自动转至丙方，甲方无需向乙方退回该款项，租赁合同终止时，丙方将按照《租赁合同》和本协议的约定办理。乙方应在本协议签订之日将甲方已出具的各项保证金收据原件返还给甲方，并由丙方另行向乙方开据相关保证金收据。五、本协议作为租赁合同的一部分，是租赁合同不可分割的部分及有效补充，与租赁合同具有同等的法律效力，本协议与租赁合同约定有冲突的，以本协议为准，本协议未约定的，以租赁合同为准。六、本协议自甲、乙、丙三方法定代表人或授权代表签字并加盖公章或合同章之日起生效。本协议一式叁份，甲方执壹份，乙方执壹份，丙方执壹份，每份具有同等的法律效力。之后，甲方金泰嘉业公司、乙方赵东辉、丙方鑫义满城公司签订《三方转让协议》，约定2016年12月15日为权利义务转让日，将赵东辉关于上述《租赁合同》、《三方转让协议》项下的所有权利义务转让给鑫义满城公司，赵东辉对转让日之前，《租赁合同》履行中可能存在的乙方债务以及乙方可能承担的任何后果或责任仍由乙方承担，丙方对此承担连带保证责任。包括但不限于乙方未交纳的租金、物业管理费、宣传推广费、水费、电费等各项费用、以及违约赔偿和实现债权的费用将由乙方在本协议签订后在五个工作日内一次性付清，丙方对前述费用的支付承担连带保证责任。乙方承诺对丙方履行租赁合同项下的义务向甲方承担连带保证责任担保，如丙方逾期交纳租金、物业管理费、空调费、水电费等各项费用或丙方有其他违约、侵权等行为而对甲方负有债务时，乙方承诺于收到甲方通知后十日内承担保证责任，向甲方支付应付款项。乙方承担保证责任的期限为两年，自丙方对甲方所负债务产生之日起计算，担保的范围包括债务本金、违约金、损害赔偿金、利息以及甲方为实现债权而支出的费用等。2017年11月13日，金泰嘉业公司向鑫义满城公司邮寄《违约纠正通知书》，载明：贵司目前拖欠我司租金、费用总额己达人民币303066.8元，贵司逾期支付的行为己构成严重违约。请贵司在收到本函后立即纠正违约行为，于2017年11月28日17：00前将上述款项向我司支付，并在日后严格按照租赁合同约定执行。如贵司未在指定日期内支付，我司将按照《租赁合同》捍卫我司权益。每逾付一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金；逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权提前3日内通知乙方而采取适当手段（包括但不限于有权停止有关水、电、煤气等相关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用），因此造成的一切后果由乙方自行承担。2017年12月22日，金泰嘉业公司向鑫义满城公司邮寄《解除通知书》，内容为：贵司承租了我司位于北京市丰台区果园7号楼（现名“合生广场”）L3层3020号、租用面积为291平方米的场地，用于经营“过锅瘾”品牌“餐饮”业态之用途，租赁期限为五年，自2015年6月20日起至2020年6月19日止。《租赁合同》对装修期、租金、费用收取标准、双方权利义务及违约责任进行了详细约定。《租赁合同》签订后，我公司如约将场地交付使用，并完全履行了我公司的合同义务。但贵方在租赁期间内，逾期向甲方支付租金、物业管理费、水费、电费等，且费用逾期支付远超3个月，鉴于此，我公司现通知贵方如下：一、我公司依据《租赁合同》第十九条的约定，于2017年12月31日提前解除与贵方签署的《租赁合同》。二、请贵司于2017年12月30日17:00前交齐拖欠租金并结清所有费用。三、请贵司在2017年12月30日17:00前，按照《租赁合同》第二十一条约定将屋内其拥有所有权的可移动的资产和商品撤出，并应保证承租房屋及甲方设施设备保持现状良好能够继续对外出租。如贵司未按照通知的时限交还的，视为贵司放弃场地内相关物品的所有权及一切权利，我公司将根据《租赁合同》的约定自行对场地进行清理，并可对承租房屋进行查封和转租。四、我公司保留依据《租赁合同》约定及相关法律规定追究贵司全部违约责任的权利。2018年1月1日，金泰嘉业公司向鑫义满城公司邮寄《限时清理物品函》，要求鑫义满城公司于2018年1月8日前将房屋内所有物品清理、腾空后将房屋交还给金泰嘉业公司。邮单回执显示收件人拒收。庭审中，鑫义满城公司为证明其系2017年8月1日开业，未能如期开业系天雅公司、未达到金泰嘉业公司招商人员承诺开业率80%等原因导致，以及其和金泰嘉业公司工作人员协商的起租日为2017年8月1日等情况，提交了和金泰嘉业公司招商人员马晓丽、郭俣等人聊天记录。鑫义满城公司主张：我方认可租赁合同解除日期为2017年12月31日，但不是我方违约。从2017年8月1日才开业计算租金，已经交了六个月的房租，没有欠付房租。金泰嘉业公司发违约纠正通知书，要断水断电。因金泰嘉业公司老要租金，营业状况也不太好，合生广场总换领导、招商团队，和我协商的换了不下十个人，也解决不了问题，我方也不想继续履行合同了，不想耗着，想赶紧撤，故我方于2017年12月1日停业。本案审理中，经法庭明示鑫义满城公司是否就装修等损失申请造价评估鉴定，并限期鑫义满城公司就此提出鉴定申请，后鑫义满城公司未就此提出鉴定申请。另鑫义满城公司就其主张的损失出示室内装修合同（无付款凭证）、消防施工合同（收据金额37020元）、空调改造装修合同（收据金额51000元）、装修设计合同（无付款凭证）。鑫义满城公司提交赵东辉与潍坊过锅瘾餐饮管理有限公司签订的合同书，合同约定：特许人为甲方潍坊太极上膳餐饮管理有限公司，由潍坊过锅瘾餐饮管理有限公司代表甲方与赵东辉签订合同，约定赵东辉投资设立“过锅瘾三汁焖锅”餐饮加盟店，合同有效期自2017年8月8日至2018年8月8日，加盟店位于合生广场3楼3020。鑫义满城公司提交潍坊太极上膳餐饮管理有限公司出具的加盟费86800元收据和保证金2万元的收据以及合同书佐证其损失。另金泰嘉业公司在法院起诉鑫义满城公司、赵东辉房屋租赁合同一案（同一租赁标的），要求确认金泰嘉业公司与鑫义满城公司的租赁合同于2017年12月31日解除，并要求鑫义满城公司、赵东辉支付2016年1月20日至2017年12月31日的租金995767.08元，2016年12月24日至2017年12月31日的物业管理费108543元，2017年9月2日至2017年12月1日的水电费18677.84元，支付拖欠费用的滞纳金、违约金。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。鑫义满城公司与金泰嘉业公司签订的《租赁合同》、《三方转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，双方均同意解除合同，并以2017年12月31日作为合同解除日期，法院对此予以确认。法院通过鑫义满城公司提交的金泰嘉业公司招商人员同鑫义满城公司之间短信、微信聊天记录，金泰嘉业公司提交的2017年11月13日盖有金泰嘉业公司印章的《违约纠正通知书》上的催款数额，可以认定鑫义满城公司的起租日经双方协商一致，变更为2017年8月1日，自2017年8月1日收取租金。根据天雅公司、金泰嘉业公司、赵东辉三方签订的《三方转让协议》的约定，赵东辉支付的371753元租金，由金泰嘉业公司开具合法等额的发票，可以认定关于该租金的相关权利义务转让给金泰嘉业公司。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，鑫义满城公司本着销售经营的目的与金泰嘉业公司签订《租赁合同》，金泰嘉业公司除应保障鑫义满城公司正常使用涉案商铺以外，还负有保障鑫义满城公司合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给鑫义满城公司带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由金泰嘉业公司和包括鑫义满城公司在内的全体商户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，金泰嘉业公司未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了鑫义满城公司合同目的的正常实现，对此负有一定责任。金泰嘉业公司虽存在商城管理的失当行为，但亦完成了交付商铺供鑫义满城公司使用的主要合同义务，故鑫义满城公司亦应支付一定租金及物业管理费。具体数额法院考虑双方合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等情况予以酌定。另，金泰嘉业公司起诉鑫义满城公司、赵东辉房屋租赁合同一案中，法院根据案情已经将鑫义满城公司应支付金泰嘉业公司的租金、物业管理费、水电费与鑫义满城公司已经支付的租金、履约保证金予以折抵。综合上述情况，折抵后金泰嘉业公司还应返还鑫义满城公司租金51274元，履约保证金19万元。对于鑫义满城公司主张的装修损失（含装修设计费），经法院明示后鑫义满城公司鑫义满城公司不申请装修造价鉴定，现鑫义满城公司提交的证据不足以证实其具体损失，故对鑫义满城公司要求金泰嘉业公司赔偿装修损失，证据不足，法院难以支持。对于鑫义满城公司主张的加盟费损失，根据鑫义满城公司提交的特许经营合同书，86800元的加盟费收据，考虑特许经营合同的期限、鑫义满城公司开业经营期限、合同解除的原因、双方过错程度、鑫义满城公司实际损失及举证程度等因素，法院予以酌定。鑫义满城公司主张的加盟保证金（合同约定到期可以退还）、特许经营费26800元损失（无付款凭证），证据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2019年10月31日判决：一、北京金泰嘉业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还北京鑫义满城餐饮服务有限公司租金51274元；二、北京金泰嘉业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还北京鑫义满城餐饮服务有限公司保证金190000元；三、北京金泰嘉业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿北京鑫义满城餐饮服务有限公司损失11573元；四、驳回北京鑫义满城餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，金泰嘉业公司与鑫义满城公司签订的《租赁合同》、《三方转让协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。审理中，双方均同意合同于2017年12月31日解除，本院对此不持异议。关于起租日问题，通过鑫义满城公司提交的金泰嘉业公司招商人员同鑫义满城公司之间短信、微信聊天记录，金泰嘉业公司提交的2017年11月13日盖有金泰嘉业公司印章的《违约纠正通知书》上的催款数额，故一审法院认定鑫义满城公司的起租日经双方协商一致，变更为2017年8月1日，自2017年8月1日收取租金，并无不当。关于双方是否存在违约行为的问题，本案中，鑫义满城公司本着销售经营的目的与金泰嘉业公司签订《租赁合同》，金泰嘉业公司除应保障鑫义满城公司正常使用涉案商铺以外，还应保障鑫义满城公司合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给鑫义满城公司带来的正常商业氛围，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由金泰嘉业公司和包括鑫义满城公司在内的全体商户共同努力。根据本案查明的事实，合同履行期内，金泰嘉业公司在维持商城的顺畅运营上有瑕疵，一定程度上影响了鑫义满城公司正常实现合同目的；鑫义满城公司未按合同约定及时给付租金及其他费用，其行为亦属不当。故鑫义满城公司应当支付一定租金及物业管理费，对于具体数额，一审法院根据本案合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等实际因素，酌情确定租金、商场管理费的比例，并无不妥，本院予以维持。另，因金泰嘉业公司另案起诉鑫义满城公司应支付金泰嘉业公司的租金、物业管理费、水电费与鑫义满城公司已经支付的租金、履约保证金予以折抵，综合上述情况，一审法院认定金泰嘉业公司应返还鑫义满城公司租金51274元、履约保证金190000元，并无不妥。关于鑫义满城公司主张的加盟费损失问题，因在一审审理中，鑫义满城公司提交了其特许经营合同书、加盟费收据等证据，考虑到特许经营合同的期限、鑫义满城公司实际开业期限、合同解除原因、双方违约过错责任等因素，一审法院对该部分损失数额予以酌定，亦无不当。综上所述，金泰嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12592元，由北京金泰嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 王军华二〇一九年十二月六日法官助理 耿 玉书 记 员 赵鸿飞