贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终922号上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区。法定代表人：赵士芬。职务：执行董事。委托诉讼代理人：马垒，贵州贵黄叶律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：熊某，女，1986年10月4日生，汉族，贵州省大方县人，现住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：陈某某，男，1986年8月20日生，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：杨忠勇、关俐，贵州黔邦律师事务所律师，代理权限为特别代理。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石公司）因与被上诉人熊某、陈某某商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2019）黔0403民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。上诉人精石公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定延期交房原因不属不可抗力系事实认定错误。上诉人交房时间延误是因案涉项目于2016年5月进行土石方施工中，发现项目红线内有平坝区污水处理厂市政排污主管道穿越项目2号、4号楼地块导致项目无法正常施工。后与平坝区相关部门协调，平坝区人大办公室于2017年4月5日下发《希尔顿建设项目工作推进协调会议纪要》。2017年12月区委书记到项目现场调研，明确由住建局牵头，区环保局、税务局配合对排污管道进行迁改，直至2018年10月才完成管道迁改，严重影响工程进度。上诉人一直积极主动推进工程进程，但政府部门互相推诿及不作为，导致进度缓慢是上诉人不可预见、不能克服的，也是导致逾期交房的根本原因。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，本案应属不可抗力的情形。二、原审将上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第2.1条款认定为格式条款无效系法律适用错误。二被上诉人为完全民事行为能力人，能够理解《商品房买卖合同》及《补充协议》内容及其签名确认的法律意义和后果。《补充协议》第2.1条款约定并未完全免除出卖人因故意或重大过失而应承担的违约责任及财产损失赔偿责任，故应不属于法定的无效条款，其内容合法有效，对当事人具有法律拘束力。三、因上诉人未如期交房，直至辩论终结前均未达到房屋交付条件，原审认定上诉人从根本上不能按期履行合同义务导致合同不能实现的事实认定错误。上诉人迟延交房虽构成违约，但未导致合同目的不能实现。本案中，被上诉人与案外人贵州世纪万通商业运营管理有限公司（以下简称世纪万通公司）签订了《商铺租赁合同》约定租赁期间为2018年5月31日至2028年9月1日，世纪万通公司已按合同约定抵扣了96100元房款。上诉人虽未按时交付房屋，但被上诉人已享受了租金利益。案涉商铺两个月后就可交付，通过出卖人继续履行交付义务并承担相应违约责任，即《商品房买卖合同》合同目的仍能实现。四、关于被上诉人与世纪万通公司对该案涉房屋进行了返租后，迟延交付是否对被上诉人产生影响的问题。本案中，被上诉人在履行《商品房买卖合同》支付213900元房款时，96100元租金已完成抵扣。案涉商铺租期为2018年5月31日至2028年9月1日，被上诉人能实际占有房屋时间为租赁期满后，在此前，被上诉人不会因被告迟延交房产生损失。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，判决极为不公平不合理。请二审支持上诉人的上诉请求。被上诉人熊某、陈某某二审中未作答辩。原审原告熊某、陈某某向一审法院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告双方于2017年12月9日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款、维修基金等共计223098元；三、判令被告支付违约金6088.66元（违约金自2018年5月30日起以213900元为基数按每日0.01%暂计至2019年3月20日）；四、判令被告支付原告损失费50000元；五、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告于2017年12月9日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于安顺市××××路金石希尔顿2-2-104号商铺出售给原告，总价款213900元，付款方式为按揭，后原、被告双方通过协商将付款方式变更为一次性付款，交房时间为2018年5月30日前。合同约定了逾期交房的责任及争议的解决方式。原告已按照合同的约定履行了付款义务，但被告至今尚未按照合同约定的期限履行交房义务，经多次与被告协商未果。原告在与被告签订《商品房买卖合同》同日将涉案商品房出租给案外人贵州世纪万通商业运营有限公司，现因被告的逾期交房行为给原告造成了巨大的损失，严重损害原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请为谢。原审被告精石公司辩称：原告方不具备合同解除权。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定“若因不可抗力导致出卖人不能按期交房，交房时间顺延”。另外双方签订的《补充协议》第2.1约定：“如因不可抗力、国家政策影响、政府主管部门批准的规划设计所影响的施工行为；政府规定临时性检查和其他限制性行为需要延期行为，出卖人可据实延期并不承担任何违约及赔偿责任”。本案中原告方签订的土地出让合同明确了该块土地是净地出让，之所以延迟交房是因为平坝污水处理厂主管道穿越原告地块，必须进行管道改道及处理因改道涉及的建筑物拆迁事宜，但进展十分缓慢，至2018年8月20日，污水管道迁管工程才全部完工，于2019年1月7日验收合格。以上事实符合不可抗力的情形。即使不符合不可抗力，也符合《补充协议》中因政府行为导致的延期的情形，所以原告诉请解除《商品房买卖合同》无事实及法律上的依据，进而原告要求返还购房款及要求支付违约金均无依据，且原告所计算的违约金过高。另外，案涉商铺所在的2#楼现在已经封顶，该商铺被告两个月后就可以向原告方履行交付义务，原告购买该商铺时，在双方签订买卖合同确立的价款之前，已经先行使用该商铺2018年5月31日至2024年9月1日的商铺租金96100元抵扣了部分购房款，所以，原告不会因被告方迟延交付商铺而遭受损失。一审法院认定事实：2017年6月1日，二原告与被告签订《认购房屋证明单》，由二原告向被告认购金石希顿2-2-104号房产，认购房产建筑面积为19.15平方米，单价每平方米18888元，签订商品房买卖合同时间约定为：半年之内过来签合同，付款方式为按揭。在该《认购房屋证明单》附注中双方手写增加第7条：“在规定的时候内来签合同，享受优惠特价总价310000元。逾期签订合同定金不退，房源不保留”。2017年12月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：金石希尔顿2-2-104）及《补充协议》，并于2018年1月18日办理了商品房预售合同备案登记。合同约定由原告购买被告开发的位于平坝区××××路金石希尔顿的2-2-104号商铺，房屋总价款为213900元，付款方式为付首期房款107900元，余款106000元通过银行按揭支付；合同第十一条约定房屋交付时间为2018年5月30日，第十三条约定了出卖人逾期交付房屋超过30日，买受人有权退房，经买受人书面通知出卖人后，出卖人应当在收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。（需要说明的是，原、被告在签订《认购房屋证明单》时补充约定：在规定的时候内来签合同，享受优惠特价总价310000元，二原告与被告确在此期限内订立了《商品房买卖合同》，但合同约定价款为213900元，此系二原告与贵州世纪万通商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定用96100元的租金抵扣购房价款，故在《商品房买卖合同》中原、被告双方将商铺总价款约定为213900元，系在310000元的基础上扣除了96100元的租金）。合同签订后，二原告于2017年12月9日向被告交纳房款77900元、公共维修基金4278元、配套费4920元，于2018年3月13日向被告交纳房款30000元。在办理按揭贷款过程中，因原告方原因导致申请银行贷款审核无法通过，经双方协商一致，于2018年3月24日签订《房款支付方式变更协议》将剩余房款106000元付款方式调整为一次性付款。协议签订后，原告方依约于2018年3月24日向被告交纳房款106000元。至双方约定的交房时间，被告未如约向原告方交付案涉商铺，原告方认为被告逾期交付房屋构成违约，故起诉至本院，提出如上诉请。同时查明，双方签订《商品房买卖合同》当日，原告与贵州世纪万通商业运营管理有限公司签订《商铺租赁合同》，约定原告从被告处接收案涉商铺后，将该商铺出租给贵州世纪万通商业运营管理有限公司，租期自2018年5月31日至2028年9月1日止，其中2018年5月31日至2018年9月1日为免租期。合同第四条第3项A约定：“至2018年5月31日起至2024年9月1日止6年3个月的租金为总房款的31%即为：96100元，一次性抵扣在希尔顿开发商开发该商铺的房款中”。合同签订后，被告精石公司收到贵州世纪万通商业运营管理有限公司用于抵扣该商铺购房款的租金96100元。另查明：2017年9月18日及2017年9月26日，被告精石公司两次向平坝区人民政府提交关于金石希尔顿排污管道改道的报告，请求平坝区人民政府就更改排污管道业主单位及更改管道费用问题进行明确。平坝城区污水处理厂污水管道迁改工程于2018年5月26日开工，至2018年8月20日全部完工。安顺市平坝区住房和城乡建设局对该工程进行验收后于2019年1月7日出具《工程竣工验收报告》。一审法院认为：本案争议焦点为：一、本案是否符合合同约定解除的条件或法定解除合同的条件；二、被告精石公司关于延期交房的抗辩是否成立；三、原告方诉请被告返还购房款项223098元及支付违约金、损失费是否应予支持。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格按照合同的约定履行合同义务。现原告依约支付购房款，而被告未如期向原告交付涉案房屋，被告从根本上不能按期履行合同义务，导致合同目的不能实现，已然构成违约，依照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“房屋交付时间为2018年5月30日”、第十三条“出卖人逾期交房超过30日，买受人有权退房”的约定，解除合同的条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，二原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。被告抗辩称未按期向原告交房系因平坝污水处理厂管道改迁施工影响被告方案涉商铺所在的2#号楼施工进度，应属于不可抗力，即使不属于不可抗力，也符合双方签订的《补充协议》第2.1约定的情形，由此产生的延期交房被告不承担任何违约及赔偿责任。本院认为，工程勘察、规划设计和基础设施建设均是房地产开发建设的前期重要工作，其目的是为房屋建设施工做好准备工作，提供满足城市规划要求的施工图纸，完成土地开发的基础设施建设，为房屋建筑施工顺利进行提供必要的基础条件。且从被告提交的证据来看，本案中2017年4月5日在希尔顿建设项目工作推进会对市政排污管道改道费进行讨论及2017年9月18日、9月26日被告两次向平坝区人民政府提交《关于金石希尔顿排污管道改道的报告》，相关排污管道改道的前期准备工作均发生在2017年12月9日双方签订《商品房买卖合同》之前，所以对污水管道改道施工被告是可以预见的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款关于“本法所称不要抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情形”的规定，被告辩称不能如期交房属于不可抗力的理由不成立。再看本案中的情形是否可适用双方签订的《补充协议》中第2.1条款，免除被告精石公司的违约及赔偿责任。双方签订的《补充协议》，系被告为重复使用而预先拟定的，在订立合同时未与二原告进行过协商，应认定为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该《补充协议》第2.1条的内容属于免除被告方责任的情形，且被告未提供证据证明就该项条款已对二原告尽到合理的提醒与说明义务，该条款无效。被告不能依据该《补充协议》2.1条款据实延期且不承担违约及赔偿责任。综上，被告关于延期交房的抗辩理由不成立。原告因购买本案商铺支付购房款213900元，双方签订的《商品房买卖合同》解除后，该款被告应向原告退还。被告向原告收取的房屋公共维修基金4278元及配套费4920元是否应予以退还的问题，本院认为，配套费用实质为房屋交付后移交物业管理公司作为公共费用使用，且本案中双方签订的《商品房买卖合同》既已解除，精石房开无交付房屋的可能性，则配套费产生的基础亦以消失，应予退还。公共维修基金虽为精石房开代房屋主管部门收取，但公共维修基金亦因双方购房行为成就并办理备案登记后方可移交行政管理部门，再由行政管理部门待房屋交付后移交业主委员会作为公共资金管理使用，如前所述，案涉合同权利义务已然终止，公共维修基金产生的基础亦已消灭，故应予退还。即使案涉合同已经备案，公共维修基金已交至房屋主管部门，由于公共维修基金系依附于房屋本身而产生的费用，而并非依赖于合同，如不予退还则将造成房开二次出售房屋后重复收取的客观情形。被告精石公司应向二原告退还已交购房款、公共维修基金、配套费共计223098元。案涉房屋逾期交付已超过30日，依照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，合同解除后，出卖人应按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金（该违约责任与逾期付款违约金0.01%的约定对等），即被告应向原告支付违约金为213900元×0.01%=21.39元。原告主张超出部分无事实依据，应予驳回。原告诉请被告支付损失费50000元，本院认为当事人主张损失费，应当举证证明其与被告方曾就损失费进行过事先约定以及具体约定的内容，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中对损失费均无约定，且原告也未提交证据证明因被告行为造成的具体损失，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告未能提供证据支持其主张，应承担举证不能的后果，对其诉请被告支付损失费50000元的主张，无事实依据，本院不予以支持。综上所诉，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告熊某、陈某某与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于2019年12月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：金石希尔顿2-2-104）；二、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告熊某、陈某某退还购房款项223098元；三、与本判决第二项同期，被告贵州安顺精石房地产开发有限公司一次性向原告熊某、陈某某支付逾期交房违约金21.39元；四、驳回原告熊某、陈某某其余诉讼请求。案件受理费5492元，减半收取2746元，由二原告负担746元（已交纳），由被告负担2000元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审中，本案争议焦点为：一、案涉房屋交房时间延误的原因是否属不可抗力；二、《补充协议》第2.1条款是否为格式条款，应否认定为无效；三、案涉房屋部分租金已从购房款中抵扣能否成为阻却解除合同、逾期交房的理由。关于争议焦点一。上诉人主张其未按合同约定时间交房系因平坝区污水处理厂市政排污主管道穿越案涉房屋所属项目2号楼、4号楼地块，需将管道迁移后才能继续进行土石方施工。但工程勘察、规划设计和基础设施建设均是房地产开发建设的前期重要工作，其目的是为房屋建设施工做好准备工作，提供满足城市规划要求的施工图纸，完成土地开发的基础设施建设，为房屋建筑施工顺利进行提供必要的基础条件。此外，2017年4月5日在希尔顿建设项目工作推进会对市政排污管道改道费进行讨论及2017年9月18日、9月26日被上诉人两次向平坝区人民政府提交《关于金石希尔顿排污管道改道的报告》，相关排污管道改道的前期准备工作均发生在2017年12月9日双方签订《商品房买卖合同》之前，故上诉人对污水管道存在改道施工的情况是可以预见的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，上诉人称案涉房屋交房时间延误的原因属不可抗力的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。《补充协议》系上诉人为重复使用而预先拟定并提供的，在订立时未与被上诉人协商。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，《补充协议》第2.1条：“如因不可抗力因素或自然灾害、国家政策影响、政府主管部门批准的规划设计所影响的施工行为；政府规定临时性检查和其他限制行为需要延期行为，出卖人可举示延期并不承担任何违约及赔偿责任；”的约定属免除上诉人责任的情形，应为格式条款。上诉人未提供证据证明其已经依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条的规定，对免除或限制其责任内容的合同条款采取了足以引起对方注意的特别标识，并按照对方的要求对格式条款予以说明。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款不发生法律效力。因此，一审认定《补充协议》第2.1条款为格式条款并且不发生法律效力并无不当。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点三。首先，被上诉人与世纪万通公司签订的《商铺租赁合同》是另一法律关系，与本案无关联性。其次，虽然《商铺租赁合同》约定租期2018年5月31日至2028年9月1日的租金96100元已从本案购房款中抵扣。但是，该租金抵扣房款的事实不能成为免除上诉人不按照《商品房买卖合同》关于房屋交付时间为2018年5月30日约定交付房屋的理由，否则有可能导致因房屋一直未能达到交付条件而致被上诉人物权不能实现的客观情形发生。因此，上诉人以此作为解除合同阻却事由的主张不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费5492元，由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 晖审判员 辜贤莉审判员 黎福伟二〇一九年十二月五日法官助理王爽书记员张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。