云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0103民初407号原告：云南天晖投资有限公司,住所地：云南省昆明市北京路花苑****。法定代表人：李毅。委托诉讼代理人：汤宇、卢春岭，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明鑫源汽车装饰服务有限公司。住所。住所地：云南省昆明市盘龙区白云路**北京路花苑小区地下车场div>法定代表人：刘鑫。委托诉讼代理人：李涛、周娅，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告云南天晖投资有限公司与被告昆明鑫源汽车装饰服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告云南天晖投资有限公司的委托诉讼代理人汤宇、被告昆明鑫源汽车装饰服务有限公司的法定代表人刘鑫、被告昆明鑫源汽车装饰服务有限公司的委托诉讼代理人周娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南天晖投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告昆明鑫源汽车装饰服务有限公司立即将昆明市盘龙区北京路花苑地下停车场、场内设施及全部车位腾还给原告（2018年年租金363000元）；2、请求人民法院判令被告昆明鑫源汽车装饰服务有限公司向原告支付截止2018年12月31日所欠租金人民币182125元及自2019年1月1日起至实际腾还之日止的占用费（租金）；3、请求人民法院判令被告昆明鑫源汽车装饰服务有限公司向原告支付截止2018年12月31日的违约金人民币3794310元及自2019年1月1日起以所欠租金为基数按照人民银行同期贷款利率的4倍计算的违约金；4、请求人民法院判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月10日原告与被告签订《租赁协议》，约定原告将坐落在昆明市盘龙区北京路花苑地下停车场、场内设施、137个车位的经营权包括26个私家车位的管理权整体租给被告，租赁期限为六年（自2013年1月1日至2018年12月31日止），双方还对租金、违约责任等作出约定。合同签订后，原告依约将租赁标的交给被告使用。后被告于2018年起就未按《租赁协议》向原告支付租金，经原告多次催促，被告均拒不履行支付租金的义务。现租赁期限已经届满，被告不仅不支付租金，还一直占用租赁标的拒不腾还，给原告造成巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益，诉至本院,主张前述诉请。昆明鑫源汽车装饰服务有限公司辩称：2012年12月原被告双方签订租赁协议，将137个车位（含26个私家车位及为原告预留的20个车位）出租给被告经营，按363000元的租金来计算每个车位每年的费用就近4000元。2017年的租金被告已经缴纳完毕，在2017年至2018年期间，被告垫资进行停车、洗车服务，两年间天晖公司停车、洗车费用明细是经过原告公司工作人员李聪认可的。2018年的租金本应是在2017年12月15日前交纳，自2017年开始就租金问题被告与原告公司进行协商。2017年时原告公司方的负责人让被告交清2017年的租金，然后停车、洗车的费用在2018年的租金里面予以抵扣。故2018年被告未按合同约定交纳租金。原告已在租赁合同到期前强行收回租赁场地。对停车场的改造费用的承担问题，被告不单是对洗车场进行改造，还有对排水设施及电路设施、消防设施的改造，这些本应是原告的义务，所以费用应当由原告承担。被告未搬走设施是因为原告强行收回了停车系统，并将洗车场部分用彩钢瓦围挡起来导致被告无法搬走。被告已经向原告提出过书面申请，原告也同意被告将部分设备暂存在停车场内。被告修缮地下停车场的费用是基于对基础设施的改造，费用也应当由原告承担。被告不认可原告主张的违约金，被告没有违约行为，不应承担违约金。原告主张按未付租金每天3%的标准支付违约金,被告认为标准过高，实际原告并没有损失。如果法院认定本案有违约，对违约金的标准被告认为只能按同期银行存款利率计算。综上,请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求，并由原告开具自2013年1月1日至2018年12月31日期间租金的云南省增值税专用发票。原告向法庭提交如下证据:证据一：租赁协议；证据二：函、光碟（两张）;证据三：2017年9月11日被告出具的《情况说明》一份。被告向法庭提交如下证据:证据一：1、云南天晖投资有限公司2017、2018年度办理停车年卡明细；2、发票；3、2017、2018年天晖贵宾车临停费用；4、天晖公司2017年VIP专用停车票。证据二：1、天晖公司洗车挂账清单；2、天晖公司洗车登记详情。证据三：1、收据；2、收款收据；3、销货清单。经审理,本院确认案件事实如下:2012年12月10日原告、被告签订《租赁协议》,约定:1、原告将坐落在昆明市盘龙区北京路花苑地下停车场场内设施及137个车位的经营权包括26个私家车位的管理权整体租给被告。被告需预留20个固定车位给原告无偿使用，原告有权自由支配该20个车位，被告不得将该20个车位转租他人或用于它用，车位位置以双方约定为准。如原告在20个车位基础上需要增加车位的，被告应对新增车位租金上给予优惠。剩余91个车位被告用于经营汽车清洗、装饰、美容及停车、广告使用，另26个私家车位只能收取卫生、水、电费用。2、租赁期限为六年，租期从2013年1月1日起至2018年12月31日止。租金标准：起始年租金为三十万元，自本协议生效之日计算，从第三年起每两年递增10%,2017、2018年年租金均为叁拾陆万叁仟元。租金交纳：前两年每半年支付一次租金。两年后每年支付一次，地下停车，地下停车场使用原则为先交费后使用原则括押金）在本协议生效后15天内交纳第一次租金及押金，以后的租金必须在上期租金对应日到期前15天内交纳。3、押金交纳：被告向原告一次性交纳五万元押金，不计利息，租赁期限满后，在被告水电费用结清的情况下,原告一次性全额返还给被告。4、违约:被告逾期未交付租金，除应如数补交租金外，须向原告支付违约金，违约金每天按应交租金的3%计算，直至原告收到款项为止。5、其他:装饰装修本着“来装去留”的原则处理，租赁期满后，原告不需要对被告的装饰装修进行任何赔偿;被告必须遵守地下停车场的相关管理规定，正常维护地面、排水等，确保地下停车场方便、安全的使用，如遇堵塞、地面、灯、地面需及时修复，保持良性运转。案涉《租赁协议》在履行中,原告、被告认可2017年之前的房租已结清。对于2018年的房租,原告认可收到14.4万元,尚欠租金182125元,认为被告违约。被告认为已支付14.4万元,尚欠租金用原告应向被告支付的停车、洗车费用扣减,被告没有拖欠租金,也就没有违约。2019年1月4日原告向被告出具《函》载明:原告通知被告在1月5日前结清所欠租金及违约金,将租赁物也移交原告,逾期对被告可搬未搬的所有物品,被告将依《租赁协议》自行处理。被告称没有收到该函件,并称停车场于2019年1月1日已经由原告强制收回。原告称停车场没有收回。被告出示视频等相关证据后,原告无确凿证据予以否认,故本院认定停车场于2019年1月1日已经由原告收回。关于洗车场,双方认可原告于2019年2月28日对洗车场进行围挡至今,被告未能搬离。2019年10月25日原告、被告双方确认:2018年年租金36.3万元,扣减被告已支付租金14.4万元、2018年贵宾临停费11874元、2018年卡停车费用81406.25元、洗车费29001元,剩余欠租金96718.75元。被告要求扣减2017年度停车年卡费用,原告认为已结清,不同意抵扣租金。对此,本院向被告释明,因其未提起反诉,就此可另行诉讼主张。关于押金5万元,被告认为已交纳,为此提供2012年12月27日向原告支付145260.21元(15万元＋5万元－54739.79元)的银行流水单据,认为此金额含半年租金15万元、5万元押金,扣减被告已收的包年包月停车费54739.79元,对此原告不予认可被告交付了5万元押金,该银行流水单仅能证明被告第一年交付租金情况。本院依现有证据,不能确凿认定原告已交纳押金5万元。以上事实,有原告、被告提交的证据在卷佐证,有原告、被告的当庭陈述及本院2019年10月22日、25日的询问笔录、2019年11月26日的质证笔录等予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案原告与被告签订的《租赁协议》真实合法有效,该合同于2018年12月31日终止,本院予以确认。本案《租赁协议》有效成立,并发生法律效力，对双方当事人具有法律约束力。在合同履行过程中,被告使用占有租赁房屋,依据合同约定就应向原告支付租金,原告主张租金金额经双方确认后尚欠96718.75元,故原告主张的该项请求,本院以被告向原告支付租金96718.75元予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案原告在双方合同终止后擅自将停车场进行围挡,造成被告至今不能腾空洗车场,由此造成损失进一步扩大,原告应承担一定的责任。关于原告主张的第一项诉讼请求,本院根据以上评述,停车场在2019年1月1日已经由原告收回,关于停车场内洗车场内的财物,因被告未能在合同终止后及时搬离,造成原告对停车场进行围挡,使损失进一步扩大化,原告、被告先后均存在过错,本院认为原告应通知被告后及时拆除围挡,被告在围挡拆除之后及时将洗车场内的财物自行搬离。关于原告主张的第三项诉讼请求,被告认为违约金计算标准过高，认为只能按同期银行存款利率计算,从本院查明的案件事实及上述评述,被告没有按期按约支付租金构成违约,原告没有及时支付或扣减2018年贵宾临停费11874元、2018年卡费用81406.25元、洗车费29001元亦构成违约,依公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告的该项请求,本院酌情予以支持,即被告向原告支付违约金19344元(欠付租金96718.75元×20%)。案件受理费,依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十八条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、原告云南天晖投资有限公司于本判决生效之日起五日内拆除洗车场的围挡,在拆除洗车场围挡的同时,被告昆明鑫源汽车装饰服务有限公司腾空洗车场；二、被告昆明鑫源汽车装饰服务有限公司于本判决生效之日起三日内向原告云南天晖投资有限公司支付租金人民币96718.75元;三、被告昆明鑫源汽车装饰服务有限公司于本判决生效之日起三日内向原告云南天晖投资有限公司支付违约金19344元；四、驳回原告云南天晖投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8966.00元，由原告云南天晖投资有限公司承担人民币6345元,被告昆明鑫源汽车装饰服务有限公司承担人民币2621元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  宋庆云人民陪审员  詹艳丽二〇一九年十二月二日书 记 员  刘艳艳