山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终10725号上诉人（原审被告）：周金明，男，1983年2月26日出生，汉族，居民，住山东省济南市。上诉人（原审被告）：高娜，女，1986年3月25日出生，汉族，住山东省济南市。两上诉人共同委托诉讼代理人：曾凡亮，山东齐邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜立建，男，1986年4月21日出生，汉族，居民，住山东省济南市。委托诉讼代理人：孙宗，山东海蔚律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙京，山东海蔚律师事务所律师。上诉人周金明、高娜因与被上诉人姜立建房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初4296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周金明、高娜上诉请求：1.请求撤销济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初4296号民事判决书，依法改判或发回重审；2.请求一、二审诉讼费用由姜立建承担。事实和理由：一、原审判决违反法定程序。1.原审判决遗漏了必须共同进行诉讼的当事人，剥夺了周金明、高娜的诉讼权利。2017年7月31日签订的《房屋买卖合同》存在三方当事人，周金明、高娜、姜立建和中介方，本案中的中介方已超出合同约定的权利义务，还行使着周金明、高娜收款的权利、姜立建付款的义务。《房屋买卖合同》第十三条第1条明确约定：本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。根据上述内容中介方是本案必不可少的当事人。2018年8月1日，姜立建向原审法院提交的起诉状明确列明了三名被告（周金明、高娜、济南物华房地产经济有限公司），2018年10月15日姜立建向原审法院提交的变更诉讼请求申请书同样是上述三名被告，而原审法院于2019年8月14日作出的（2018）鲁0105民初4296号民事判决书只载明周金明、高娜两名被告。本案中济南物华房地产经济有限公司作为《房屋买卖合同》的中介方，姜立建将购房款交付给济南物华房地产经济有限公司，以及济南物华房地产经济有限公司担负着《房屋买卖合同》后期履行的相关事项，其与本案有着直接的法律上的利害关系，原审法院开庭审理时济南物华房地产经济有限公司亦参加诉讼。然而，原审法院出具的判决书中未载明济南物华房地产经济有限公司，实属违反法定程序。2.原审判决超出诉讼请求。2018年10月15日姜立建变更后的诉讼请求是“判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》”。而原审人民法院作出的判决是“姜立建与周金明于2017年7月31日签订的《房屋买卖合同》及2018年5月15日签订的《补充协议》于2018年11月9日解除”。该判决剥夺了周金明、高娜向姜立建主张2018年11月9日以前房屋占有使用费的权利。二、原审判决认定事实不清。1.本案系姜立建违约，至今仍未履行完付款义务。《房屋买卖合同》签订后济南物华房地产经济有限公司以需要办理相关事宜为由将周金明、高娜的身份证和与涉案房屋相关证件留下暂为保管。周金明、高娜按照合同约定履行了交付房屋、办理网签等义务，以便协助姜立建办理银行贷款审批事项，至今姜立建未按照合同约定支付首付款285000元。济南物华房地产经济有限公司称姜立建已向其交付购房款并通过转账方式给周金明、高娜首付款284000元，至今尚欠1000元，周金明、高娜多次向姜立建索要首付款欠款1000元，姜立建拒不支付。该1000元欠款的事实姜立建以及济南物华房地产经济有限公司均予以认可，原审法院庭审笔录中也有记载，但是原审法院作出的判决书中未给予认定。2017年9月底周金明、高娜生活中急需身份证便找济南物华房地产经济有限公司索要，济南物华房地产经济有限公司让周金明、高娜向姜立建出具《首付款证明》，出具后才将身份证交给周金明、高娜，2018年5月15日周金明、高娜、姜立建与济南物华房地产经济有限公司签订补充协议，约定姜立建按照《房屋买卖合同》约定向周金明、高娜支付剩余1000元购房款，但姜立建至今未支付。2017年9月23日周金明、高娜按照合同约定将涉案房屋登记在姜立建名下，姜立建因自身原因无法通过银行审批贷款，至今姜立建也没有提交银行出具的通过审批贷款的证明。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，本案系姜立建违约未履行完付款义务，周金明、高娜不存在违约情况。2.姜立建于2018年10月15日提交的变更诉讼请求申请书称其立案后因周金明、高娜名下的涉案房产被轮候查封与事实不符。涉案房产于2017年9月23日已登记在姜立建以及案外人沈桂芝名下，从法律角度讲涉案房产的所有权属于姜立建以及案外人沈桂芝所有，2018年11月10日、2019年8月14日济南市房屋档案馆出具的房屋权属状况信息足以证实涉案房屋所有权人，首次查封是2018年8月17日，无论是首次查封还是轮候查封，查封的均不是周金明、高娜的房产。姜立建辩称，济南物华房地产经济有限公司参加一审后，将代收的购房税款21310元退还给姜立建，姜立建撤回对济南物华房地产经济有限公司的起诉，上述事实在一审庭审卷宗中已有记录。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回周金明、高娜的上诉请求，依法维持原判。姜立建向一审法院起诉请求：1.解除周金明、高娜与姜立建签订的《房屋买卖合同》并判决周金明、高娜向姜立建返还购房款285000元；2.周金明、高娜向姜立建赔偿违约金107451元（依据鉴定结论得出）；3.周金明、高娜赔偿姜立建中介服务佣金、评估费、贷款代理费16000元、诉讼财产保全责任保险保费1710元；4.周金明、高娜支付姜立建律师代理费1万元；5.案件受理费9500元、财产保全费3370元及鉴定费用5000元由周金明、高娜承担。一审法院认定事实：2015年11月10日，周金明与高娜登记结婚。2017年7月31日，姜立建作为购房人（乙方）、周金明作为售房人（甲方）经中介方济南物华房地产经济有限公司（丙方）居间签订《房屋买卖合同》一份，载明：“第一条：房屋基本情况……（2）、房屋坐落在济南市天桥区无影山中路130号重汽彩世界5号楼2-405，房屋所有权人为：周金明、高娜；产权类型：商务公寓，建筑面积：71.95；附属设施包含：沙发，床，热水器、油烟机、橱柜及固定装修。（3）、该房屋的产权取得方式为：个人购买。房屋抵押、租赁情况：有抵押、无租赁。第二条：成交价格甲乙双方经协商，同意本合同项下房产及其附属设施的总成交价为人民币伍拾柒万元整（小写￥570000）。第三条：定金，乙方在买卖合同签订时向甲方支付购房定金，人民币（大写）贰万元整（小写￥20000），甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交给丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。第四条：付款方式，甲乙双方同意使用以下付款方式：按揭付款；贷款种类：商业贷款；（1）于签订本合同当日支付上述购房定金。（2）首付款：于签订《济南市存量房买卖协议》的同时，支付首付款（含定金）人民币贰拾捌万伍仟元整（小写￥285000）。（3）贷款部分：人民币贰拾捌万伍仟元整（小写￥285000），在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，此款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应于办理该房屋产权过户时一次性补足。注：甲乙双方应在本合同签订之日起3日内，提供相关资料，委托并协助丙方办理包括并不限于房产评估、贷款、过户等相关手续，甲乙双方应相互配合协助其税费缴纳，如甲乙任一方因故拖延或未及时提供相关材料，上述第（2）条支付购房首付款的办理时限相应顺延。……第九条：违约责任，1、甲方须保证该房屋权属无争议，并如实陈述该房屋权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系，乙方对甲方上述转让的房产具体情况已做充分了解，并自愿购买甲方上述房产。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况）由甲方负责解决，如导致合同无法履行或乙方无法取得产权证的乙方有权要求解除合同，同时甲方应于十日内退还乙方已支付甲方的全部购房款并赔偿乙方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。2、甲方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。……4、如甲方拒绝履行合同或要求解除合同，甲方需向乙方支付本合同确定的房屋定金的2倍作为违约金。实际损失超过违约金总额的，应据实赔偿。……9、合同签订后，甲乙任一方违约，造成本合同无法继续履行（或解除合同）的，由违约方承担双倍以上中介服务费；第十一条：其他约定事项……如果房屋所有人高娜不同意出售房屋，则由合同签订人周金明承担本合同约定的违约责任。”该合同由姜立建及周金明签名捺印，济南物华房地产经济有限公司加盖印章。签订《房屋买卖合同》当日，姜立建向周金明支付定金2万元。同年9月28日，周金明向姜立建出具《首付款证明》一份，载明：“今收到购房人姜立建房屋坐落于济南市天桥区无影山中路130号重汽彩世界5号楼2单元405室，收到人（卖方）：周金明。”另，姜立建为该房屋交易支付中介佣金11000元。2018年5月15日，姜立建作为乙方，周金明作为甲方，济南物华房地产经济有限公司作为居间方签订《补充协议》一份，载明：“甲乙双方在济南物华房地产经济有限公司介绍磋商下就位于济南市天桥区重汽彩世界5-2-405的房产签署了三方买卖合同，现就有关交房问题做以下补充：1、按照三方买卖合同之约定在乙方支付了贰拾捌万伍仟元整首付款（含定金）当日，甲方应办理该房屋的银行按揭解押手续；2、在上述支付房款事宜履行后，因甲方自身原因导致未能及时办理该房屋的解押手续。现甲方承诺在2018年6月30日之前办理完毕该房屋的解押手续。使该房屋符合办理过户的条件。3、若至2018年6月30日甲方仍未办理该房屋的解押手续，导致该房屋不能办理过户。甲方将承担三方买卖合同所有违约条款的三倍处罚。4、本补充协议作为合同附件，壹式叁份，与房屋买卖协议《合同编号2017073101》具有同等法律效力。”济南物华房地产经济有限公司出具《证明》一份，载明：本公司作为姜立建与周金明、高娜房屋买卖合同的居间方，对济南市天桥区无影山中路130号重汽彩世界5号楼2-405的房屋买卖过程全程参与并证明事实如下：周金明与姜立建于2017年7月31日在我公司签订房屋买卖合同后，姜立建按约提供贷款审批材料并经邮政储蓄银行审批通过，后姜立建按照本公司要求交纳首付款、中介费、税费及贷款手续费等全部费用，等待周金明将原购房贷款解押后办理过户手续，但周金明和高娜在办完网签（合同备案）手续后迟迟不肯对原房屋的贷款进行还款解押手续，我公司曾多次催促周金明尽快偿还贷款履行合同义务，但其至今仍以种种理由推诿，导致无法办理房屋过户手续。以上情况属实！特此证明！另，涉案房屋权属状况信息显示，房屋所有权人为周金明，高娜为共有人。该房屋设置有抵押权，债权人为齐鲁银行股份有限公司济南山大北路支行，抵押金额329000.00，债权履行期限为2009年11月26日起2039年11月26日止。2017年9月22日，涉案房屋网签备案至姜立建及案外人沈桂芝名下。2019年6月6日，经姜立建申请，山东新永基土地房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》一份，载明涉案房屋在2018年8月2日的房地评估总值为￥677451.00元。再查明，姜立建为本案诉讼支出律师代理费1万元、鉴定费5000元。一审法院认为，周金明、高娜与姜立建双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照合同约定履行义务。周金明向姜立建出具的《首付款证明》明确载明其已收到首付款285000元，故对周金明抗辩的其尚有首付款1000元未收到的抗辩意见不予采信。现周金明未按照约定办理解押事宜，导致合同无法继续履行，视为违约。故对姜立建要求解除双方签订的《房屋买卖合同》并返还购房款285000的诉讼请求予以支持，一审法院确认周金明、高娜与姜立建于2017年7月31日签订的《房屋买卖合同》及2018年5月15日签订的《补充协议》于首次开庭之日即2018年11月9日解除。关于姜立建要求周金明、高娜支付律师代理费1万元及诉讼财产保全责任保险保费1710的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。关于姜立建要求周金明支付违约金107451元的诉讼请求，因《房地产估价报告》载明涉案房屋的评估总值为￥677451.00元，107451元系姜立建房屋差价损失，属于姜立建实际损失范畴，故一审法院予以支持。关于姜立建要求周金明支付中介服务费、评估费、贷款代理费共计16000元的诉讼请求，因评估费及贷款代理费在合同中并未明确约定，故对该两项诉讼请求，一审法院不予支持。关于姜立建主张的中介服务费11000元，未超出合同约定范围，一审法院予以支持。因涉案房屋已网签备案至姜立建名下，高娜虽未在2017年7月31日的《房屋买卖合同》及2018年5月15日的《补充协议》上签名或捺印，但其身为共有人，在涉案房屋办理网签备案登记手续时应已知晓且认可该房屋交易，故对姜立建要求高娜承担相应责任的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、姜立建与周金明于2017年7月31日签订的《房屋买卖合同》及2018年5月15日签订的《补充协议》于2018年11月9日解除；二、周金明、高娜于判决生效之日起10日内返还姜立建购房款285000元；三、周金明、高娜于判决生效之日起10日内支付姜立建违约金107451元；四、周金明、高娜于判决生效之日起10日内支付姜立建中介服务费11000元；五、周金明、高娜于判决生效之日起10日内支付姜立建诉讼财产保全责任保险保费1710元；六、周金明、高娜于判决生效之日起10日内支付姜立建律师代理费1万元，鉴定费5000元，合计15000元。案件受理费9500元、财产保全费3370元，合计12870元，由周金明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周金明、高娜提交证据2019年10月20日中国建设银行出具的周金明名下个人活期账户明细一份，周金明名下支付宝交易记录两份，证明姜立建至今未按照合同约定履行支付首付款的义务。姜立建质证认为，对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，该两份证据均属于复印件，没有证据效力，原审庭审中有姜立建已提交的首付款证明补充协议均由周金明、高娜签字确认首付款已全部收到，在姜立建已经缴纳近30万元首付款及相应手续费税费的情况下，从情理上来讲也不会因1000元欠款而造成房屋无法买卖。本院认为，周金明、高娜提交的证据与其出具的收条相冲突，对该证据本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审认定事实一致。本院认为，关于程序问题，一审中，姜立建撤回了对中介济南物华房地产经济有限公司的起诉，属于对自己诉讼权利的处分，因此，一审判决书中没有涉及济南物华房地产经济有限公司不属于遗漏当事人。因双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均是对涉案房屋买卖的约定，如解除，应当一并解除，一审判决一并解除没有超出诉讼请求。双方在《补充协议》中没有对房屋占有使用费进行约定，周金明、高娜主张一审判决剥夺了其主张2018年11月9日以前房屋占有使用费的权利，没有合同依据和法律依据。一审审理程序合法。周金明、高娜向姜立建出具了《首付款证明》，证实姜立建按照合同履行了首付款义务，在双方《补充协议》没有对1000元购房款的约定，周金明、高娜主张姜立建未按照《房屋买卖合同》约定向周金明、高娜支付剩余1000元购房款无事实依据。周金明、高娜在收到首付款后没有对涉案房屋进行解押，并因债务造成涉案房屋被查封，已经构成违约，周金明、高娜主张姜立建违约与事实不符。综上所述，周金明、高娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9500元，由周金明、高娜负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十二月六日书记员  朱 茜