北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15809号上诉人（原审被告）：欧石岳，女，1972年10月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）:北京市恒安物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甜水园北里**。法定代表人:马胜奇，总经理。委托诉讼代理人：关新萍，女，北京市恒安物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：杜颖，女，北京市恒安物业管理有限公司员工。上诉人欧石岳与被上诉人北京市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧石岳上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一审法院未依据充分的事实、未依据现行法律法规的规定作出合法的判决。合同中的营业税已经早在十多年前就被废止了。物业在十多年时间里一直停留在同一个水平线上，多年前提出的众多问题都没有改善，欧石岳家的多个阳台出现严重雨水渗漏却无人修缮，任由雨天漏水，给欧石岳的生活造成众多不便，给家庭财产造成重大损失，法院判决只字不提，完全偏袒物业公司，对不合理的物业公司不提出改进要求，完全没有站在业主的角度维护业主的合法诉求。恒安公司辩称：同意一审判决，不同意欧石岳的上诉请求。恒安公司向一审法院起诉请求：1、判令欧石岳支付2011年1月1日至2018年12月31日期间的物业费24653.36元；2、判令欧石岳支付逾期支付物业费的违约金5218.35元；3、判令欧石岳支付利息5218.35元。一审法院认定事实：欧石岳作为甲方与恒安公司作为乙方签订《物业管理合同》，约定，甲方将自有房产xx号楼一套单元住宅156.78平方米，具体房号2106，委托乙方进行管理和维修服务。在委托期限内，向乙方支付以下费用：1、日常服务费包括：（1）保洁费，（2）保安费，（3）各项费用代收代缴服务费，但未约定具体金额。2、（1）公共部分小修费286.91元，（2）电梯运行维修费782.33元，（3）水泵运行维修费126.99元，（4）管理费548.73元，（5）垃圾外运费30元，（6）化粪池清掏费47.03元，（7）楼区设施维护费156.78元，（8）绿化养护费86.23元，（9）中水运行维护费79.96元，（10）智能系统运行维护费752.54元，（11）电梯检验费25.08元，（12）营业税159.09元。每年3081.67元。甲方于每年4月1日至10月30日前向乙方支付物业管理费，甲方逾期交费，乙方有权依中国人民银行关于逾期付款违约金的规定向欧石岳索取违约赔偿。合同自签订之日起生效，合同期限处为空白。庭审中，双方均认可欧石岳为2106号房屋的业主，该房屋建筑面积156.78平方米。恒安公司表示欧石岳未交纳2011年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，欧石岳对于欠费期间认可，但是表示不交费的原因系物业公司的服务存在众多问题导致，包括小区未做到封闭式管理，可以随意进出；小区绿化养护、保安、保洁等不到位；楼道内灯损坏未及时进行修理；该小区物业收支账目没有公示，收取的广告费、停车费等项目没有公示等，并提供照片等证据证明。恒安公司对此不予认可，表示小区的保安、保洁、绿化等均有专人进行维护，物业费收支在公示栏进行公示；对于小区会定期巡视，发现坏了的公共区域照明灯会尽快维修。另，欧石岳对于恒安公司的收费项目亦提出异议，表示双方合同并未明确说明收费标准和服务标准，对于收费明细项目中的中水运行维护费、管理费、智能系统运行维护费、营业税等项目，均不应当收取。恒安公司表示本案中主张的物业费均系双方签订的《物业管理合同》中明确约定的收费项目。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。欧石岳与恒安公司签订的《物业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现恒安公司按照合同约定提供了物业服务，欧石岳所拥有的房屋在上述物业服务区域内，接受了物业服务，应当按照合同约定交纳相应的费用。关于欧石岳主张的小区物业服务存在问题，不应当收取全部物业费的抗辩意见，欧石岳提供的证据不足以证明恒安公司的物业服务瑕疵已经达到减免物业服务费的程度，故对于欧石岳的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于欧石岳主张的收费项目中的中水运行维护费、管理费、智能系统运行维护费、营业税等项目均不应当收取的抗辩意见，因双方合同对此有明确的约定，且恒安公司的收费金额并未发生过变更，故对于欧石岳的该项抗辩意见，一审法院亦不予采纳。关于恒安公司主张的违约金，因双方约定按年交费，欧石岳未依约在每年4月1日至10月30日前支付物业费，应当按照合同约定支付违约金，但是欧石岳主张上述违约金数额过高，要求一审法院予以调整，一审法院结合恒安公司的实际损失、当事人的过错程度，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额。关于恒安公司主张的利息，没有合同约定，且法院也部分支持了恒安公司要求支付违约金的诉讼请求，对其损失进行了弥补，故对其该项诉讼请求，不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、欧石岳于判决生效之日起七日内给付北京市恒安物业管理有限公司2011年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费24653.36元；二、欧石岳于判决生效之日起七日内给付北京市恒安物业管理有限公司违约金1600元；三、驳回北京市恒安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，欧石岳提交照片2张，证明家里阳台漏水，恒安公司至今没有进行维修。恒安公司发表质证意见，恒安公司告知过欧石岳下雨的时候与其联系，以便恒安公司查看现场，进行维修，但是欧石岳在下雨的时候并没有联系维修。本院经审查认为，欧石岳提交的照片不符合二审新证据的法定形式，亦不能达到认定恒安公司物业服务存在严重瑕疵足以抵扣物业费的证据标准，故本院对上述证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。欧石岳与恒安公司签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。恒安公司对欧石岳居住的房屋提供了物业服务，欧石岳作为享受服务的一方，应负有向恒安公司交纳物业管理费的义务。欧石岳虽上诉提出恒安公司物业服务有瑕疵，存在对欧石岳阳台漏水不予修缮等不作为行为，但本院经审查认为欧石岳提交的现有证据并不足证明物业服务瑕疵已经达到减免物业服务费的程度，故本院对欧石岳该项上诉主张不予采信。关于欧石岳上诉提出的《物业管理合同》中的营业税早在十多年前就被废止了的主张，本院经审查认为，因双方合同中对营业税的负担有明确的合同约定，且欧石岳亦未能提交充分证据证明双方签订的物业合同对于相关费用收取的条款存在法定的无效情形，故本院对欧石岳该项上诉主张亦不予采信。恒安公司依据双方合同约定要求欧石岳履行支付物业管理费的义务，于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院对此予以维持。综上，欧石岳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元，由欧石岳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 刘 茵审 判 员 高 贵二〇一九年十二月三日法官助理 徐 仙书 记 员 张晓华书 记 员 屈赛男