辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽12民再29号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：高培文，男，1964年1月24日生，满族，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：张军，辽宁守衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：高培武，男，1964年1月24日生，满族，住辽宁省铁岭市银州区，系再审申请人弟弟。被申请人（一审被告、二审上诉人）：张丽，女，1958年7月13日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：田增，辽宁冠佳律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审上诉人）：铁岭市农垦总公司，住所地：铁岭市银州区红旗街3委****楼。法定代表人：李彦，该公司经理。委托诉讼代理人：闫传国，辽宁传国律师事务所律师。再审申请人高培文与被申请人张丽、铁岭市农垦总公司确认合同效力纠纷一案，辽宁省铁岭市银州区人民法院于2015年11月23日作出（2015）铁银民一初字第00583号民事判决。张丽、铁岭市农垦总公司不服，上诉至本院，本院于2016年4月11日作出（2016）辽12民终179号民事裁定，发回重审。辽宁省铁岭市银州区人民法院于2016年11月3日作出（2016）辽1202民初869号民事判决。张丽、铁岭市农垦总公司不服，上诉至本院，本院于2017年2月23日作出（2017）辽12民终12号民事裁定，撤销一审判决，改判驳回高培文的起诉。高培文不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2017年6月13日作出（2017）辽民申1309号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2017年8月24日公开开庭审理了本案，再审申请人高培文及其委托诉讼代理人张军、高培武，被申请人张丽及其委托诉讼代理人田增，被申请人铁岭市农垦总公司的法定代表人李彦及其委托诉讼代理人闫传国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高培文再审称，请求依法撤销二审判决并改判确认张丽与铁岭市农垦总公司之间的房屋买卖协议无效，立即将案涉两处搭建物交付给高培文。理由是：原二审裁定认定事实错误，适用法律错误。1、再审申请人作为原告，诉求是“要求确认张丽与铁岭市农垦总公司房屋买卖合同无效，并要求张丽将两处橱窗门市交付原告所有”，理由是双方买卖的不动产没有房产证，依法不得买卖，双方的不动产买卖协议因违反法律强制性规定而属无效。对此《城市房地产管理法》第三十八条也有明确规定。2、张丽占用的两处搭建物不但依再审申请人购买的主体综合楼而建，而且还挡住了主体综合楼的消防通道，这种状况始终摆在众人面前，直到现在。再审申请人购买房屋虽已两年之久，却无法进行营业，经营宾馆，这是有目共睹的事实，案涉建筑物严重影响申请人了对涉案楼房的使用。3、案涉两处搭建物没有房产证，依附于再审申请人购买的主体综合楼而存在，是综合楼的从物，是千真万确、无法更改的事实。《物权法》第一百一十五条明确规定，从物应随主物转让。据此，再审申请人既然取得了主体综合楼的所有权，那么作为综合楼从物的两处搭建物理应归再审申请人所有。张丽辩称，张丽与铁岭市农垦总公司签订的《售房协议书》合法有效，请求依法驳回再审申请人的诉讼请求。理由是：1、再审申请人无权提起诉讼。根据《合同法》理论，合同是确定合同双方当事人权利义务关系的协议，具有较强的相对性。只有合同的当事人才能对合同的效力提起诉讼，请求法院来确认。就本案来讲，在签订《售房协议书》时，合同的内容与再审申请人无任何法律关系，也没有侵害再审申请人的合法权益。再审申请人与被申请人张丽、铁岭市农垦总公司之间没有直接的利害关系。张丽购买综合楼与再审申请人购买综合楼相差8年多，当时签订合同时综合楼并未出卖，也没有再审申请人所认为的对其造成侵害。2、《售房协议书》合法有效。案涉搭建物不属于房屋，无需办理房产证。虽然名为《售房协议书》，但实质上双方买卖的并不是房屋，而是主楼外侧搭建物。《城市房地产管理法》第三十八条规定针对的是需要办理登记并领取权属证书的房地产。搭建物不需要登记办理权属证书，不适用该法调整，不存在违反该法问题，也不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，不能认定为无效。案涉搭建物是铁岭市农垦总公司经过铁岭市城市管理部门批准建设的，并非违法建筑。当时是基于城市管理的现状，是经政府有关部门认可的，并一直使用了20多年。铁岭市农垦总公司作为该搭建物的合法所有人，有权对该搭建物进行处分。3、搭建物不是农垦综合楼的从物。主物、从物之分是以物的功能能否独立发挥为标准，从物是配合、辅助主物发挥作用的物。本案中，张丽购买的两处搭建物是独立于原农垦综合楼而存在的，均是作为完整个体独立经营并发挥作用的物，并非是为了辅助主物发挥作用而存在的。而且，该综合楼和搭建物各自独立使用了20多年，不存在搭建物影响综合楼使用的情形。4、再审申请人不能取得搭建物的所有权。再审申请人于2014年11月通过法院拍卖程序取得农垦综合楼的所有权。但依据铁岭市银州区人民法院（2014）铁银执字第00121-4号执行裁定书及铁岭陆丰资产评估事务所（铁丰评报字［2014］第F-009号）评估报告书可知，再审申请人取得的房产是以房产证记载的面积为准的，而案涉搭建物并不在房产证记载的面积之内。而且，如果再审申请人申请购买综合楼时涉及被申请人张丽的搭建物，执行法院就会要求张丽腾房或搬出。事实上，在对综合楼处分时执行法院没有对张丽提出任何要求，这说明再审申请人通过拍卖程序取得的综合楼不包括案涉搭建物，再审申请人不享有案涉搭建物的所有权。铁岭市农垦总公司辩称，同意张丽的答辩意见。再审申请人不具备该案诉讼主体资格，无权主张合同无效。即使售房协议无效，也是权利双方互相返还，至于把两处搭建物返还给再审申请人是没有法律依据的。两处搭建物不是主楼的从物。确定合同无效有诉讼时效，再审申请人是2014年取得主楼的部分所有权，已超过诉讼时效。案涉搭建物不属于主楼的从物，是独立的，本身存在价值。搭建物并未影响再审申请人的宾馆开业。在再审申请人拍卖取得主楼的部分所有权时，已经知晓该楼有两处搭建物，不存在侵害第三人利益的行为。请求驳回高培文诉讼请求或维持原判。高培文向一审法院起诉请求：确认被告张丽与铁岭市农垦总公司房屋买卖合同无效，并要求张丽将该两处橱窗门市交付高培文所有。承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年11月份，高培文以6552570元竞买价格，购买了铁岭市银州区人民法院委托拍卖的铁岭市农垦总公司所有的位于铁岭市银州区，砖混结构，1-7层建筑面积2184.19平方米的楼房，其中，1-2楼为商业服务用房，面积为199.01平方米，3-7层为办公用房，面积为1985.18平方米，现已更名过户在其名下。高培文所购房屋的原产权人铁岭市农垦总公司，于1992年经铁岭市城市管理警察大队批准，在原铁岭市农垦总公司（现高培文所购买的楼房）北主体墙外建造了约10平方米的搭建物，并于2002年经铁岭市城市管理监察支队处罚后，在原铁岭市农垦总公司（现高培文所购买的楼房）西主体墙外建造了约17平方米的搭建物，于2006年6月2日，以157950元的价格将两处搭建物卖给张丽，张丽北侧搭建物经营宝顺烟花爆竹，西侧搭建物经营老北京布鞋至今。一审法院判决：一、被告张丽与第三人铁岭市农垦总公司签订的售房协议书无效。二、第三人铁岭市农垦总公司于本判决生效之日起30日内将被告张丽交付的购房款157950元返还给被告张丽。三、被告张丽于本判决生效之日起30日内，将购买的第三人铁岭市农垦总公司建造的位于铁岭市银州区原告高培文购买楼房北主体墙外宝顺烟花爆竹及西主体墙外老北京布鞋两处搭建物腾出交付第三人铁岭市农垦总公司。四、第三人铁岭市农垦总公司于本判决生效之日起30日内将第三项的两处搭建物交付原告高培文。五、如被告张丽与第三人铁岭市农垦总公司怠于履行上述判决内容，原告高培文可申请执行，要求双方履行判决内容，以保证第三人向原告高培文履行交付搭建物的判决义务。案件受理费300元（原告预交），由被告张丽及第三人铁岭市农垦总公司共同承担。张丽不服一审判决，上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人承担诉讼费用。铁岭市农垦总公司不服一审判决，上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。二审法院认定一审查明的事实属实。二审法院认为：高培文以案涉建筑物没有合法手续、影响其对拍卖所得楼房的使用为由，主张张丽与铁岭市农垦总公司签订的“售房协议书”无效，要求将案涉建筑物交付高培文。上诉人没有提供充分证据证明案涉建筑物影响高培文对其楼房的使用。且对违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。当事人请求确认违法建筑权利的归属及内容，不属于人民法院民事审判收案范围，一审法院受理本案不当，应当驳回其起诉。综上所述，铁岭市农垦总公司、张丽的上诉理由成立。二审法院裁定：一、撤销铁岭市银州区人民法院（2016）辽1202民初869号民事判决；二、驳回高培文的起诉。一审案件受理费300元，退还高培文；上诉人铁岭市农垦总公司预交的二审案件受理费300元予以退还；上诉人张丽预交的二审案件受理费300元予以退还。本院再审审理期间，再审申请人高培文结合原审统一提交证据如下：1、（2014）铁银刑执字第00121-4号执行裁定书，证明农垦总公司的主体综合楼被执行，再审申请人通过法院拍卖合法取得所有权并更名。2、房屋平面图、土地使用证，证明综合楼的面积和结构情况及再审申请人开设宾馆的安全通道及消防水泵接合器的位置只能在两处搭建物设置。3、宝顺烟花爆竹工商登记档案，证明张丽经营的场所依附于主体综合楼，不具有独立产权。4、现场照片两张、铁岭市建筑设计院一楼图纸一张及铁岭市消防局《建设工程消防设计备案凭证》、《建设工程消防验收服务指导意见函》，证明再审申请人购买的楼房被张丽的两处橱窗遮挡，而建筑设计院设计的图纸显示只能在两处橱窗设置安全通道和消防水泵接合器，由于被橱窗遮挡导致再审申请人不能正常营业。5、再审申请人向昌图县人民法院起诉的起诉状、诉讼费收据各一份及铁岭市规划局答辩状一份，证明张丽的两处搭建物并没有经过铁岭市规划局办理手续，是违法建筑。被申请人张丽质证称，证据1，真实性没有异议，关联性有异议，法院拍卖的房屋中不包含涉案的两处搭建物，所以再审申请人没有提起诉讼的资格；证据2，真实性、关联性均无异议，通过拍卖取得的土地不应是划拨土地，有没有消防通道不影响合同效力；证据3，没有异议；证据4，真实性没有异议，与本案没有关联性；证据5，起诉状与本案无关。规划局的答辩中说明了其没有确认建筑物违法的职能，另一行政诉讼与本案没有关联性。被申请人铁岭市农垦总公司质证称，证据1，真实性合法性没有异议，该证据证明再审申请人拍卖的房屋中不包含张丽购买的两处搭建物，只是主楼的一部分，提起诉讼不合法；证据2，平面图真实性无异议，土地使用证同意张丽意见。该证只有150平方米，是多家共同使用，两处搭建物并不在土地使用证范围内；证据3，只能证明经营地点是农垦综合楼，并不能证明房屋所有权和使用权；证据4，照片真实性没有异议，其他两份证据与本案没有关联性，在设计图纸之前张丽已经在此处经营；证据5，起诉状与本案无关，另一行政诉讼与本案没有关联性。被申请人张丽结合原审统一提交证据如下：1、《售房协议书》及收据各一份，证明两处搭建物是2006年在农垦总公司购买并已交全款；2、申请批件及收款收据各一份，证明两处搭建物经过批准也向政府部门交过相关费用；3、证实材料一份，证明被申请人未给原告造成妨害，同时说明被申请人购买的橱窗店面不在再审申请人的房屋面积之内；4、原房屋产权证复印件，证明再审申请人所购买的房屋的面积；5、（2015）002号行政强制执行撤销决定书，证明经过执法局确认，张丽的两处搭建物不属于违章，不予以拆除；6、铁岭市银州区人民法院（2014）铁银执字第00121-4执行裁定书、资产评估报告，证明被申请人购买的橱窗店面不在再审申请人的房屋面积之内。再审申请人高培文质证称，证据1，该协议书无效。协议书中约定转让的是房屋，没有房屋产权证，而且当时属于国有资产，根据相关规定，属于私自交易，不具有法律效力。关于收据，双方买卖需开具房产买卖发票而且不能超过十万元，不符合法律规定；证据2，有异议。这两个部门无权对房屋建设进行审批，另外这两份证据恰恰证明两处橱窗是主体楼的从物，不是独立存在的，罚款收据不能代表该橱窗具有合法性；证据3，有异议，该证据不符合法律规定；证据4，没有异议；证据5，与本案无关。综合执法局无权对房屋的合法性进行确认，该两处橱窗始终依附于主体综合楼存在；证据6，没有异议。被申请人铁岭市农垦总公司质证称，证据1，没有异议。农垦总公司对该楼有处分权；证据2，没有异议。当时就是这么规定的；证据3，情况说明真实有效；证据4，没有异议；证据5，没有异议。橱窗经过政府部门批准而建，是合法存在的；证据6，没有异议。铁岭市农垦总公司原审及再审均无证据提交。对于各方提交的证据，因被申请人张丽提交第三人铁岭市农垦总公司出具的《情况说明》，因铁岭市农垦总公司是本案的当事人，不符合证据要求，本院不予直接采信，按照铁岭市农垦总公司自述认定。其余证据各方当事人对真实性均无异议，均直接采信。本院再审查明的事实与原审一致。另查明，高培文购买铁岭市农垦总公司综合楼后，欲开办“舒轩主题酒店”并进行的装修，并已在“全州碳火烤肉店”南侧新建设了外消防楼梯。铁岭市消防局出具《建设工程消防验收服务指导意见函》“三、存在问题：1、一层缺少第二安全出口；2、未见水泵接合器（未施工完毕）”。“舒轩主题酒店”一层只有一个出口，其余外墙体均被两处橱窗遮挡。再查明，就本案各方争议的“老北京布鞋”搭建物，铁岭市银州区城市管理综合行政执法分局于2018年7月2日作出铁银综改字［2018］第F2102号《责令整改通知书》，要求张丽在2018年7月12日前自行拆除擅自搭建的建筑。张丽不服，向辽宁省昌图县人民法院提起行政诉讼。辽宁省昌图县人民法院于2019年4月23日作出（2018）辽1224行初80号民事判决，驳回张丽的诉讼请求。张丽不服，上诉至本院，本院于2019年9月4日作出（2019）辽12行终102号行政判决，判决：一、撤销辽宁省昌图县人民法院于2019年4月23日作出（2018）辽1224行初80号民事判决；二、撤销铁岭市银州区城市管理综合行政执法局于2018年8月6日作出的铁银综改字［2018］第F2102号行政强制执行决定及铁岭市银州区人民政府于2018年10月16日作出的铁银政行复决字［2018］3号行政复议决定。本院认为，本案第一个焦点问题是高培文是否有权起诉确认张丽与铁岭市农垦总公司房屋买卖合同无效。本案中，高培文作为农垦综合楼的继任所有权人，与现在依然依附农垦综合楼外墙体存在的两处搭建物有直接利害关系。这两处搭建物为农垦综合楼原所有权人铁岭市农垦总公司卖与张丽，高培文在取得农垦综合楼后，向法院起诉请求确认该买卖合同无效的行为并不违反法律规定，应予受理并进行裁判，故原二审判决驳回起诉不当。本案第二个争议焦点是张丽与铁岭市农垦总公司关于两处搭建物的房屋买卖合同是否有效。本案两处搭建物中“宝顺烟花爆竹”搭建物是由1992年2月24日铁岭农垦农工商联合公司向市城管申请“我单位为了解决部分待业职工的生活问题，计划在广裕街银城宾馆一楼北门台阶上栅一个10㎡的橱窗，请批准为盼”。对此市城管一中队意见是“经现场勘察认为该申请在其建筑物主体北侧，对广裕街无大影响”。对此铁岭市城市管理警察大队签署“同意中队意见”并盖章。第二处“老北京布鞋”搭建物，卷内证据体现2002年5月6日铁岭市城市管理监察支队收取以“农垦总公司鞋店”为交款人，收费项目为“占用费”。标准为“0.2元×10㎡×150天”，金额为300元的《辽宁省城市道路占用费专用收据》。对于两处搭建物的性质，均为临时建筑物，在建设时均得到有关部门的批准或收费，说明农垦总公司在出卖两处搭建物是具有处置权的。而张丽向农垦总公司购买两处搭建物并支付对价的行为，不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定张丽与铁岭市农垦总公司关于两处搭建物的房屋买卖合同应为有效，故再审申请人要求确认该房屋买卖合同无效的诉讼请求，无事实和法律支持，应予驳回。本案第三个争议焦点是两处搭建物的所有权归属问题。因两处搭建物均属于临时建筑，应通过行政机关办理相关手续，对此本院不能确认所有权的归属。“老北京布鞋”搭建物现已经由有关行政机关确认为违章建筑物并责令拆除，虽然责令拆除被本院行政判决撤销，但该搭建物已经被确认为违章建筑，本院对其归属也无须进行认定和处理。本案第四个争议焦点是依据高培文所称两处搭建物应为其竞买的农垦综合楼的从物，应归其所有的诉讼请求和理由应否支持。因主物、从物之分是以物的功能是否独立发挥作用为标准，从物是配合、辅助主物发挥作用的物。本案中，张丽购买的该搭建物相对独立于原农垦综合楼，并非为辅助建筑物更好发挥作用而存在。故不能认定该搭建物为农垦综合楼的从物。故不能支持高培文的此项诉讼请求。综上所述，再审申请人高培文的再审请求部分成立，原审适用法律错误，应予改判。部分再审请求不成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2017）辽12民终12号民事裁定及辽宁省铁岭市银州区人民法院（2016）辽1202民初869号民事判决；二、驳回高培文的诉讼请求。本判决为终审判决。审判长  袁振尧审判员  刘 奇审判员  李喜岩二〇一九年十二月六日书记员  于 淼