湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂08民终1103号上诉人（原审原告）：代郑，女，1981年12月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邢娜，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振忠，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李晓红，女，1974年1月17日出生，汉族，住荆门市东宝区。委托诉讼代理人：潘亚平，湖北新天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟家清，男，1958年2月16日出生，汉族，住荆门市象山大道**市。委托诉讼代理人：洪小勤，湖北法之星律师事务所律师。上诉人代郑因与被上诉人李晓红、钟家清执行异议之诉一案，不服荆门市东宝区人民法院(2019)鄂0802民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月30日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月7日公开开庭审理了本案。上诉人代郑及其委托诉讼代理人邢娜、杨振忠，被上诉人李晓红及其委托诉讼代理人潘亚平，被上诉人钟家清及其委托诉讼代理人洪小勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代郑向本院上诉请求：1.撤销一审判决，改判恢复执行；2.一、二审诉讼费用由李晓红、钟家清承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，故意回避庭审中各方当事人的意见。1.李晓红在长达14年中未向法院起诉钟家清过户，且在2017年查封涉案房屋后未向法院提出复议申请，不符合常理。李晓红、钟家清可能存在以虚假诉讼的形式，抗拒人民法院依法执行，并损害代郑的合法权益。2.李晓红出具的钟家清借条及收据，可以证明两人资金来往密切，不能证明存在买卖房屋的事实。3.李晓红、钟家清的辩称均矛盾，漏洞百出。二、一审庭审程序的质证环节存在程序违法。详见一审判决书。三、本案适用法律错误。1.李晓红、钟家清签订的所谓房屋买卖合同，内容约定相互矛盾，意思表示不真实，房屋仍登记在钟家清名下，表明李晓红、钟家清默认解除合同，变更为以租抵债的事实。2.李晓红实际占有该房屋的证据不足。3.涉案房屋已于2017年被查封，李晓红提交2018年、2019年的租赁合同及银行流水，明显系为执行异议之诉构造的诉讼材料，抗拒执行。4.综合李晓红、钟家清根本不存在买卖关系的情况，其二人纯属恶意串通，虚假诉讼，帮助钟家清逃避债务。李晓红辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。钟家清辩称，一审法院对本案审理程序违法，遗漏共同诉讼当事人李晖，李晓红与钟家清对涉案房屋签订的买卖合同无效，李晓红不能取得涉案房屋的所有权。案涉房屋是钟家清与李晖的夫妻共同财产，钟家清无权单独处分，李晓红受让房屋不是善意，且转让价款过低。请求发回重审。代郑向一审法院起诉请求：准许执行钟家清名下的位于荆门市××××房产。一审法院认定事实，钟家清原系荆门市电职大学金虾路商店的法定代表人，从1988年8月至1989年4月先后5次从中国农业银行荆门市支行向阳办事处（后更名为中国农业银行荆门市向阳支行，以下简称农行向阳支行）贷款85万元，并用其所有的位于荆门市东宝区××（原××虾路××）房产签订了抵押贷款协议。1989年9月8日，荆门市中级人民法院作出荆法（1989）民调字第004号民事调解书，内容为：荆门市电职大学金虾路商店偿还中国农业银行荆门市支行向阳办事处本息558216.63元，定于1989年9月25日前偿还33万元，余款于1989年10月10日前付清。在诉讼中荆门市中级人民法院因诉讼保全查封了钟家清的房产。后因钟家清未履行上述调解书确定的还款义务，1990年8月，中国农业银行荆门市支行向阳办事处将钟家清的抵押房产过户至农业银行向阳支行名下，并用于出租。从2003年起钟家清为要回上述房产，多次提起行政诉讼。2006年，钟家清与农行向阳支行协商归还贷款，银行将房产还给钟家清。2006年9月9日，农行向阳支行向各承租户发出通知，内容为：因该房屋原属钟家清贷款抵押给银行，现经双方协商，钟家清还清贷款，银行将房产归还给钟家清，我行已于7月19日通知各租户带好原在银行办理的租房押金收据，速到农行向阳支行办公室办理相关手续。从2006年7月1日起，由钟家清收租赁费及水电费，原租赁合同履行至2006年12月31日。2003年1月10日，钟家清作为甲方与李晓红作为乙方签订了《房屋买卖合同》，约定，一、甲方将金虾路六号房屋（现抵押在银行）赎房手续理顺办好后，卖给乙方（其上卖房资金由乙方对银行直接支付）。二、甲方负责办理赎房后的房屋二证过户给乙方（费用由乙方承担）。三、在房屋赎回之前的开支费用由甲方承担。四、乙方保证赎房资金及甲方资金约60万元到位。若无钱办事，后果由乙方承担。五、如房屋买卖不成，甲方借款如数退还给乙方。2003年9月29日，双方再次签订《房屋买卖合同协议》，再次明确甲方将金虾路六号房屋赎回后卖给乙方，且第二条明确双方协商订价为柒拾万元整，包含甲方将房产证过户给乙方，第三条付款方式为：乙方预付给甲方拾万元整，下余部分分为付银行的款为由乙方直接支付银行，其余部分付甲方的按情况随时支付，如果法院判决超出50万元的金额由甲方负责一切责任。2006年5月，钟家清将房屋办理了房产证，所有权证号为：00023699。2006年7月办理了土地证，办理土地证的出让金系李晓红缴纳。房产证、土地证一直由李晓红保管。2006年8月21日，李晓红代钟家清通过中介荆门市鼎诚房屋置换有限公司向农行向阳支行转缴80万元。2006年12月，钟家清将上述房产从农行向阳支行收回后交给李晓红，并协助李晓红与原承租人达成补偿协议，由李晓红对原承租人予以补偿。后李晓红占有使用至今，并将部分门面出租。2007年2月3日，钟家清与李晓红签订《房屋过户协议》，约定甲方负责在2007年3月中旬开始给乙方办理房产证及土地证的赠予手续，相关一切费用由甲方承担，乙方只需负责支付契税，如果不是以赠予方式办理，契税款由甲、乙双方各付一半，土地过户费用由乙方承担，乙方最后支付甲方的62000元在乙方取得房产证、土地证双证的当天支付给甲方。2004年11月26日，钟家清向李晓红出具借条一张，认可借到现金133450元，2005年12月12日，钟家清向李晓红出具借条一张，认可借到现金1200元，2006年8月9日，2007年2月3日、2011年6月23日，钟家清向李晓红分别出具收条一张，认可收到金额分别为8万元、1万元、5万元。2015年，钟家清向代郑借款，2017年7月10日代郑向一审法院起诉要求钟家清偿还借款，并申请诉讼保全，一审法院于2017年7月11日作出（2017）鄂0802民初1543号民事裁定书，裁定查封钟家清位于金虾路的房屋，所有权证号为：00023699。2017年12月28日，一审法院作出（2017）鄂0802民初1543号民事判决书，判决钟家清偿还代郑借款本金127万元及利息。钟家清上诉后，2018年6月6日，荆门市中级人民法院作出（2018）鄂08民终255号民事判决书，判决钟家清偿还代郑借款本金110万元及利息。代郑申请执行后，2018年11月16日，一审法院作出（2018）鄂0802执905号执行裁定书，裁定拍卖钟家清位于金虾路的房屋。2019年4月8日，李晓红向一审法院提交执行异议申请书，对（2017）鄂0802民初1543号民事裁定书和（2018）鄂0802执905号执行裁定书提起执行异议，要求解除查封和撤销拍卖钟家清位于金虾路的房屋。2019年4月24日，一审法院在询问李晓红、钟家清时，钟家清认可李晓红支付了大约120万元购房款，其中80万元直接代付银行，未办理过户的原因为钟家清要求李晓红再支付60万元未果。2019年5月9日，一审法院作出（2019）鄂0802执异20号执行裁定书，裁定中止对钟家清所有的位于金虾路149号房屋的执行。代郑为此向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案争议焦点为案外人李晓红对涉案房产的民事权益是否足以排除以钟家清为被执行人案件的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李晓红与钟家清在一审法院查封涉案房屋之前的2003年先后签订过二份房屋买卖合同，李晓红先后支付了案涉房屋的价款1074650元，并代钟家清支付了办理相关房产土地证的费用，且钟家清已于2006年年底将涉案房产交给李晓红居住使用至今，钟家清与李晓红之间已经形成案涉房屋的买卖合同关系，且该房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。虽然李晓红未能对案涉房屋及时办理变更登记手续，但考虑到李晓红买受案涉房屋已经交付了二份房屋买卖合同中约定的全部案涉房款，且办理房屋变更登记需要买卖双方的配合才能完成，钟家清亦认可其要求李晓红再加60万元购房款才同意协助办理房屋过户手续，故李晓红主观上并无过错。至于钟家清与李晓红之间的房屋买卖合同，房屋价款应否再增加的问题不属于本案的审理范围。因此，基于上述证据与事实，李晓红对案涉房屋已构成合法占有，其权益应当得到法律保护，符合上述排除执行的法律规定。代郑诉请认为钟家清与李晓红之间不存在房屋买卖合同法律关系，要求对案涉房屋许可强制执行，该主张并无事实与法律依据，一审法院不予支持。故，李晓红对涉案房屋的民事权益应受到法律的保护，可以排除以钟家清为被执行人案件的强制执行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项规定，判决：驳回原告代郑的诉讼请求。案件受理费100元，由原告代郑负担。钟家清在二审中提交2份证据：李晓红起诉钟家清房屋买卖合同纠纷案起诉状、荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初1917号民事裁定书。证明：应先审理李晓红与钟家清民事权益后，再审执行异议之诉。代郑质证意见为，对该2份证据的真实性无异议，但对起诉状中的内容不认可，对其先要审理民事权益再审执行异议之诉的证明目的也不认可。李晓红质证意见为，对该2份证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议。执行异议之诉主要适用最高法关于办理执行异议复议的规定，而李晓红诉钟家清房屋买卖合同纠纷案件适用合同法及司法解释，裁定书依法作出且已生效，该裁定的理由是案涉房屋已被查封。本院认证意见为，代郑及李晓红对起诉状及裁定书的真实性无异议，该起诉状及裁定书均是人民法院另案审理过程中的文书，本院对其真实性予以确认。代郑提交1份证据：2019年10月8日下午13时53分代郑与钟家清的手机通话录音。证明：钟家清与李晓红不存在真实的买卖关系，其二人是借贷关系，钟家清在一审所作的虚假陈述是为了与李晓红联合起来保护案涉房屋，对抗代郑的执行。钟家清质证意见为，钟家清是与代郑10月8日通过电话，其说的是李晓红没有给其履行，其和李晓红是借贷关系；该录音的声音是钟家清，但录音可以做删改，对代郑有利的保留了，对代郑不利的代郑会删掉，且该录音没有经过钟家清的同意；因通话录音是存有疑点的音频资料，该录音不能单独作为认定事实的证据。李晓红质证意见为，该录音的真实性由钟家清确认，李晓红不清楚；对代郑所主张的证明目的有异议：1.钟家清是代郑、李晓红的债务人，属于债务人的辩解；2.依据禁反言的原则，钟家清在录音中的陈述不能违背其执行笔录和本案一审的陈述；3.录音的内容存在表述不完整的情形；4.即使通话录音内容属实，也不能否定李晓红一审提交的诸多书证；5.通话录音恰好能够证明钟家清没有与李晓红串通，反而要与代郑配合“打赢”官司，因为录音中代郑引导钟家清说“几百万的房子卖给李晓红不划算”，借款之后再放款涉嫌非法吸收公众存款的犯罪。该录音更能充分说明钟家清至今不愿过户的原因。本院认证意见为，因钟家清及李晓红对手机通话录音的真实性不予认可，本院对该录音的真实性不予认可。本院对一审认定事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，钟家清与李晓红于2003年1月、9月分别签订一份《房屋买卖合同》和一份《房屋买卖合同协议》，约定钟家清将抵押给银行的房屋赎回后以70万元出售给李晓红，李晓红代钟家清支付了办理相关房产土地证的费用，并代钟家清向银行支付80万元后，钟家清于2006年年底将从银行收回的案涉房屋交给李晓红占有使用至今，钟家清自2004年至2011年向李晓红先后借款274650元。一审法院2017年7月11日作出（2017）鄂0802民初1543号民事裁定，查封涉案房屋。钟家清在一审法院审理过程中认可其要求李晓红再加60万元购房款才同意协助办理房屋过户手续。上述事实表明，买受人李晓红在一审法院2017年查封案涉房屋之前已与钟家清签订合法有效的书面房屋买卖合同，已合法占有案涉房屋，并支付全部价款，后因钟家清不断加价等原因导致未办理变更登记手续，非因买受人李晓红自身原因造成。故根据上述规定，买受人李晓红对登记在被执行人钟家清名下的案涉房屋提出异议，符合规定的情形，可以排除以钟家清名下的案涉房屋为被执行标的的强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。一审法院经审查认为李晓红就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，驳回代郑提起的执行异议之诉，符合上述规定。另外，经本院审查，一审判决不存在程序违法及法律适用错误的问题。综上所述，上诉人代郑的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由代郑负担。本判决为终审判决。审判长  杨红艳审判员  罗艳红审判员  董菁菁二〇一九年十二月五日书记员  陈锦书