河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5223号上诉人（原审被告）：香河秀兰房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。法定代表人：赵连忠，董事长。委托诉讼代理人：蒙艳秋，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：三河市久居房产经纪有限公司，住所地：三河市燕郊行宫东大街北侧。法定代表人：牛宪强，总经理。委托诉讼代理人：李建波，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：李兆炎，男，1988年11月30日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县新华区。委托诉讼代理人：沈月江，北京市开越律师事务所律师。上诉人香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰房产公司）因与被上诉人李兆炎、三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居经纪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。香河秀兰房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发还重审。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原审判决认定事实错误。第一，本案案由应为商品房预约合同纠纷，并非商品房预售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《认购意向书》《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》均在双方订立《商品房预售合同》之前所签订，属预约合同，不属于商品房预售合同，双方至今未签订《商品房预售合同》。如双方在上述合同履行过程中产生纠纷，违约方应向守约方承担缔约过失责任，原审法院应以商品房预约合同为案由对该案件进行审理并作出判决，原审法院以商品房预售合同纠纷为案由审理并作出判决错误。第二，上诉人仅收到被上诉人李兆炎购房定金及购房款共计660000元，除此之外，上诉人再未向被上诉人李兆炎收取过其他任何费用，原审法院判决上诉人与被上诉人久居经纪公司共同退还500000认定事实错误。500000元款项系中介佣金，该部分款项由被上诉人李兆炎直接向久居经纪公司缴纳，与上诉人无关。原审法院推定上诉人对被上诉人收取500000元款项知情，判决上诉人与久居经纪公司承担共同还款义务，没有任何法律依据和事实依据。第三，被上诉人李兆炎系合同的违约方，其应依法向上诉人承担违约责任。在签订《认购意向书》前，上诉人已向李兆炎告知秀兰左岸小镇项目的基本情况，且意向书中也明确约定秀兰左岸小镇项目相关手续正在办理中。基于上述事实，双方签订了《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》。上诉人与李兆炎签订的三份协议是双方的真实意思表示，未违背法律的强制性规定，亦有香河县蒋辛屯政府盖章，且在政府相关部门已备案，故三份协议书合法有效。上诉人在整个履约过程中不存在任何过错，因2017年最新限购政策导致李兆炎所购买的区域房屋价格下降，李兆炎要求解除合同系为规避自身风险，单方面毁约，恶意诉讼。如房价上涨，被上诉人决不会起诉，真正的过错方为李兆炎，其应向上诉人承担违约责任。二、原审判决适用法律错误。第一，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任，人民法院应予以支持。”预约合同受法律保护，双方必须依法遵守，任何一方违反预约合同同样要承担违约责任。上诉人与李兆炎签订的上述三份合同均属于预约合同，李兆炎违约在先，其应依法向上诉人承担违约责任。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房没买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认双方协议无效，属于适用法律严重错误。另外，按协议约定，李兆炎作为过错方，无权向上诉人主张660000元的资金占用期间的利息，同时上诉人在退还其定金和首付款前，应将李兆炎已获得的利息99000元及其应支付的一年期总利息79200元（违约金）从房款中予以扣除。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。李兆炎答辩称，被上诉人李兆炎买房时签订了认购意向书，然后李兆炎交纳了定金5万元及转账61万元，又通过银行卡转账给久居公司50万元，当时李兆炎并不知道钱是给谁的，共计支付116万元，付款后上诉人并没有取得土地建设许可证及相关手续，迟迟不能交房。2018年4月28日，上诉人与李兆炎签订一份补充协议，只是约定给相应的占款利息，对于交房问题没有作出明确的约定，截至现在上诉人相关手续也没有办齐，造成李兆炎买卖房屋的目的不能实现，因此李兆炎起诉上诉人与久居公司退还交付的购房款定金及相应的利息。买房时李兆炎并不知久居公司是中介公司，因久居公司在上诉人办公区中售房，李兆炎就认为是上诉人的售房人员，而且上诉人没有告知李兆炎其卖的房子是有其他人买过的，所以李兆炎与上诉人签订了意向书，并交付了定金及111万元购房预付款，这完全符合交易习惯。上诉人与久居公司是合作关系，有李兆炎与久居公司的工作人员李建波的谈话录音为证，并且在一审开庭时，上诉人及久居公司也陈述二者为合作关系。一审法院判决上诉人与久居经纪公司共同偿还李兆炎其中50万元是合理合法的。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。久居经纪公司答辩称，希望维持原判。李兆炎向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告秀兰房产公司的商品房预售合同；2、判决被告秀兰房产公司向原告立即返还预交购房款111万元，并按银行同期贷款利率支付利息，双倍返还定金10万元；3、二被告承担连带给付责任。一审法院认定事实：2017年2月24日，原告（乙方认购方）与被告秀兰房产公司（甲方出售方）签订认购意向书，约定由原告购买被告开发建设的秀兰左岸小镇项目房产，房号为34B-204，暂定建筑面积111.29平方米，单价19647.84元，总价2186609元。鉴于该房产的土地手续正在办理中，经甲乙双方平等协商，签订本意向书。一、乙方同意在签订本协议同时，向甲方缴纳定金5万元。二、乙方同意在2017年3月1日前，按照协议规定的付款方式缴付首付款61万元。三、本协议约定的商品房买卖合同单价、户型、建筑面积以政府有关部门批文及商品房合同为准，总价根据面积误差多退少补。四、甲方取得商品房预售许可证后，双方签订商品房买卖合同及按揭相关手续。五、此房交房时间不确定。该意向书签订后，原告依约向被告秀兰房产公司交付了定金5万元，并于2017年2月27日向被告秀兰房产公司交付首付款61万元。同日，原告向被告久居房地产账户转账50万元。另查，被告久居经纪公司与被告秀兰房产公司系合作关系，被告久居经纪公司为被告秀兰房产公司销售商品房。2018年4月28日，被告秀兰房产公司与原告签订《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”的补充协议》，约定甲方按照乙方签订的认购协议书中的已付首付金额，自2017年11月至《商品房预售许可证》颁发前一个月给乙方支付利息，根据上述乙方已付房款，按照年化收益12%进行利息计算，按季每季末进行返还。甲乙双方自本协议签订后，乙方放弃要求退房的权利。如乙方提出退房，需将已获取利息部分全部退还甲方，并支付甲方一年期总利息作为违约金，该部分款项由乙方房款中扣除。原告与被告秀兰房产公司在庭审中认可被告秀兰房产公司共计已向原告支付利息99000元。上述事实，有当事人陈述、原告提交的认购意向书、补充协议、收据、POS机刷卡凭条等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，原告与被告秀兰房产公司于2017年2月24日签订的《认购意向书》，约定由原告购买被告开发建设的秀兰左岸小镇项目房产，房号为34B-204，暂定建筑面积111.29平方米，单价19647.84元，总价2186609元。该意向书签订后，原告依约向被告秀兰房产公司交付了定金50000元及首付款610000元。该《认购意向书》条款具备了双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况、总价及单价、付款时间、方式、交付日期、违约责任，且原告已经按照约定给付被告购房首付款，故该《认购意向书》具备商品房买卖合同要件。《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”的补充协议》系针对《认购意向书》的补充，系商品房买卖合同的从合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而原告所购买的涉案房屋至今未能取得该项目的商品房预售许可证明，故原告与被告秀兰房产公司签订的《认购意向书》应属无效合同，《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”的补充协议》作为从合同亦应无效。合同无效后，被告秀兰房产公司应将收取的原告给付的定金及首付款共计660000元退还原告，并按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，向原告支付资金占用期间的利息。原告应当将获得的利息99000元返还给被告秀兰房产公司。无效的合同自始没有法律约束力，故此一审法院对原告主张被告秀兰房产公司双倍返还定金的诉讼请求不予支持。《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得代理销售不符合销售条件的商品房；受托房地产中介服务机构销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。本案中被告秀兰房产公司与被告久居经纪公司系代理销售关系，被告秀兰房产公司将未取得预售许可证的商品房委托被告久居经纪公司对外销售，被告久居经纪公司在应当知道涉案房屋无预售许可证的情况下接受委托从事代理销售活动，二被告的行为均存在过错。被告在代理销售时收取原告的500000元款项属于不当得利，应当返还给原告，并按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算向原告支付资金占用期间的利息。被告久居经纪公司抗辩称其公司收取的500000元中有400000元系房屋加价款，未提交证据予以证实，不予采信。因被告久居经纪公司系受被告秀兰房产公司的委托进行销售秀兰房产公司开发的项目，被告秀兰房产公司对于被告久居经纪公司在购房首付款以外收取原告其他费用的行为应当是知情的，故此被告秀兰房产公司应与被告久居经纪公司承担共同返款义务。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定作出判决，一、原告李兆炎与被告秀兰房产公司签订的《认购意向书》、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”的补充协议》无效；二、被告秀兰房产公司于本判决生效后立即返还原告李兆炎定金及首付款共计660000元,并以该数额为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，向原告支付自2017年2月27日起至本判决确定的债务履行之日止的资金占用期间的利息；三、原告李兆炎于本判决生效后立即返还被告秀兰房产公司购房首付款利息99000元；四、被告秀兰房产公司与被告三河市久居房产经纪有限公司于本判决生效后立即共同退还原告购房款项500000元，并以该数额为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，向原告支付自2017年2月27日起至本判决确定的债务履行之日止的资金占用期间的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7895元，由被告秀兰房产公司负担5200元，由被告三河市久居房产经纪有限公司负担4400元，由原告李兆炎负担1705元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，属于无效合同。上诉人秀兰房产公司于2017年2月24日与被上诉人李兆炎签订的《认购意向书》，具备双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况、总价及单价、付款时间、方式、交付日期、违约责任等要素，具备商品房买卖合同的要件，本案一审认定为商品房预售合同纠纷，并无不当。双方签订《认购意向书》后，被上诉人李兆炎按照约定支付了上诉人秀兰房产公司购房首付款，《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”的补充协议》系针对《认购意向书》的补充，一审认定为系商品房买卖合同的从合同，并无不妥。因上诉人出售给李兆炎的涉案商品房，至今未取得预售许可证及相关手续，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，一审法院认定双方订立的《认购意向书》及相关补充协议无效，符合法律规定。合同无效后，一审认定秀兰房产公司应将收取李兆炎的定金及首付款予以退还，并按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算支付资金占用期间的利息，李兆炎返还秀兰房产公司获得的利息99000元，符合法律规定，并无不当。秀兰房产公司将未取得预售许可证的商品房委托久居经纪公司对外销售，久居经纪公司应当知道涉案房屋无预售许可证，仍接受委托从事代理销售活动，双方行为均存在过错。且久居经纪公司在秀兰房产公司办公区域内从事房屋出售行为，双方为合作关系，一审判决秀兰房产公司与久居经纪公司共同承担退还李兆炎500000元，并无不当。综上所述，秀兰房产公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15790元，由上诉人秀兰房产公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  盖秀红审判员  韩静威二〇一九年十二月十日法官助理杨学军书记员郝镜颖