江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3744号上诉人（原审原告）：尹某，女，汉族，1985年5月12日生，住江苏省东海县。被上诉人（原审被告）：连云港飞龙置业有限责任公司，住所地江苏省东海县牛山街道中华路御湖豪庭售楼处。法定代表人：张文正，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。上诉人尹某因与被上诉人连云港飞龙置业有限公司（以下简称飞龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初3757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日受理后依法组成合议庭，于2019年9月23日公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人尹某上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审认定涉案房屋在2018年1月22日符合交付条件与事实不符。1.被上诉人提供的《建筑工程竣工验收备案表》记载的申请备案时间为2019年1月2日，与竣工验收时间相差近一年。2.东海县住房和城乡建设局做出信访复字（2018）21号信访事项处理意见书中载明“天一居楼盘因未通过消防验收，导致无法进行竣工备案和申请综合验收，被上诉人不具备交房条件”。3.单位工程竣工验收证明书没有城建部门盖章，不具有合法性。第二，一审法院适用法律错误。1.东海县房管局《关于取消商品房符合交付条件证明的函》不能成为被上诉人不履行约定义务的理由。（1）该函属于地方性管理规定，生效时间为2018年12月3日，对本案合同不具有约束力。（2）即便函有约束力，也不影响合同当事人作出其他不违反法律规定的约定。2.一审认定未通过消防验收应通过其他途径解决，违反法律强制性规定。即使当事人没有约定通过消防验收作为交房条件，被上诉人都必须保证商品房在实际交付之前通过消防验收，一审法院观点是置社会公共安全于不顾。被上诉人飞龙公司答辩称，第一，关于商品房何时具备交付条件的问题。1.双方《商品房买卖合同》附件第十二条已经将交房条件变更为商品房经单位工程竣工验收合格，而涉案房屋在2017年7月20日就已经通过了单位工程竣工验收，符合双方约定的交房条件。国务院发布的国发（2004）16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已经取消了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目。东海县房管局的函符合上述决定的规定。第二，关于法律适用问题。1.涉案房屋已经在2018年1月22日通过了综合竣工验收，于2019年1月2日取得了备案证，没有通过消防验收的说法不成立。2.根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定和中央全面深化改革委员会2019年3月19日召开的第七次会议审议通过的《关于深化消防执法改革的意见》，取消了一般建设工程消防验收和备案，商品房所属工程不属于必须进行消防验收的建设工程。尹某向一审法院起诉请求：1.判令飞龙公司向尹某支付逾期交房违约金20522.34元（起诉日之后的违约金按照房屋总价519553元的每日万分之一计算直至涉案房屋符合交付条件之日止)；2.本案所涉诉讼费用由飞龙公司承担。一审法院经审理查明：2016年9月30日，尹某与飞龙公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由尹某向飞龙公司购买位于东海县房屋，建筑面积共117.22平方米，单价4307元/平方米，税后总价款人民币519553元。合同第八条约定，飞龙公司应当于2017年12月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的上述房屋交付尹某。合同第九条约定，如飞龙公司未按照本合同规定的期限将该商品房交付尹某使用，则应当向尹某支付违约金，违约金按尹某支付已交房价款的万分之一计算，自本合同第八条规定的最后交付期限起算至实际交付之日止。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，飞龙公司应当书面通知尹某办理交接手续，双方进行验收交接时，飞龙公司应当出示第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，飞龙公司还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，飞龙公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，尹某有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由飞龙公司承担。合同第十四条约定，飞龙公司承诺交付时水通、电通，如在规定日期内未达到使用条件，双方同意的处理方式为飞龙公司继续完善，使其达到使用条件。合同附件四第十二条第1款约定，双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付尹某使用，如房屋存在质量问题，尹某在保修期内有权要求飞龙公司维修，但不得因此拒绝办理房屋交付手续。合同签订后，尹某向飞龙公司付款519553元,飞龙公司于2018年9月2日开具购房款增值税发票，税价合计519553元。本案所涉工程于2013年10月5日开工，于2017年7月20日竣工，2018年1月22日经有关各方验收合格。2019年1月2日，案涉房屋所处的天一居1#楼取得了东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证。2018年1月2日，飞龙公司将案涉房屋交付尹某，后双方就交付的房屋是否符合政策规定及约定的条件产生纠纷，尹某等业主遂向有关部门信访。2018年10月8日，江苏省东海县住房和城乡建设局作出的信访复字（2018）21号信访事项处理意见书载明，飞龙公司不具备交房条件，目前案涉楼盘已经完成主体工程建设，并组织进行了竣工验收，但由于尚未通过消防验收，导致该楼盘无法进行竣工备案和申请综合验收。因只有通过综合验收才具备交房条件，办理不动产权证，鉴于该楼盘已完成竣工验收，故违规交房不在我局处理职权范围。一审法院另查明，飞龙公司称已按照约定于2017年12月25日在售楼处发布了交房通告，但未举证证明交房通知已通知到了尹某。一审法院还查明，2018年12月3日，东海县房产管理局向东海县不动产登记中心发出了《关于取消商品房符合交付使用条件证明的函》，明确在商品房不动产权属首次登记时不必再查收商品房符合交付使用条件的证明文件。一审法院认为，尹某、飞龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照合同约定履行。合同签订后，尹某按照约定交付了购房款，飞龙公司没有按照约定在2017年12月30日前将房产交付尹某，飞龙公司应当承担逾期交房的民事责任。关于逾期交房的截止时间问题，尹某于2018年1月2日实际接收房产,但飞龙公司的房产于2018年1月22日才竣工验收合格，故飞龙公司在竣工验收合格前交付房产违反法律规定，交付时间起算点应当以竣工验收合格后时间为准，即本案中，虽然实际于2018年1月2日交付房产，但有效交付时间应当认定在2018年1月22日以后。本案诉讼中，尹某以飞龙公司没有取得交付批准文件及消防设施未经验收合格，并请求自2017年12月31起计算至符合交房条件之日止的违约金。一审法院认为，关于飞龙公司没有取得交付批准文件的问题，按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。飞龙公司工程于2018年1月22日经有关各方验收合格，此时，涉案房屋已符合法定形式的交付要件，故允许交付使用，且东海县房管局已依照国家相关规定于2018年12月3日下发了《关于取消商品房符合交付条件证明的函》，故至本案诉讼时该条件已取消，也不能再作为本案认定违约的依据。关于消防问题，消防验收不合格，而工程被验收合格，应由该工程相关方依照法律规定承担相关法律责任。且尹某在接收房屋后，如消防设施未经验收合格或存在其他无法投入使用等情形，损害尹某相关权益的，尹某可以依照合同请求飞龙公司继续完善设施，给尹某造成损失的，尹某也可以请求飞龙公司损害赔偿，还可在收房后一年内请求解除买卖合同等补救措施。关于飞龙公司称已按照约定于2017年12月25日在售楼处发布了交房通告，因未举证证明交房通知已通知到了尹某，飞龙公司应当承担举证不能的法律责任。综上，本案飞龙公司逾期交房的期间应界定为2017年12月31日至2018年1月22日，飞龙公司应向尹某支付2017年12月31日起至2018年1月22日止的违约金，按照已交付房价款万分之一计算，为1143元（519553元×0.0001×22天）。对于2018年1月22日后的逾期交房违约金，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、飞龙公司于一审判决生效之日起十日内向尹某支付逾期交房违约金1143元；二、驳回尹某的其他诉讼请求。一审案件受理费314元，减半收取157元，由尹某负担105元，由飞龙公司负担50元（飞龙公司应负担部分待支付上述款项时一并付给尹某）。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：涉案房屋的交付时间应当如何认定。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，被上诉人于2018年1月2日将涉案房屋交予上诉人，且上诉人同意并实际接收，应当视为涉案房屋已实际交付，应当以上诉人实际收房之日作为交付之日，上诉人再次主张收房之后逾期交房违约金的，不应当予以支持。本案中，一审法院认定2018年1月22日涉案房屋符合交付条件没有法律依据，也与当事人之间的约定不符，本院依法予以纠正。综上，上诉人尹某的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初3757号民事判决第二项；二、变更江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初3757号民事判决第一项为：连云港飞龙置业有限责任公司于本判决生效后十日内向尹某支付逾期交房违约金155.87元。三、驳回尹某的其他诉讼请求。一审案件314元（尹某已预交），由尹某负担260元，连云港飞龙置业有限责任公司负担54元；二审案件受理费元314元（尹某已预交），由上诉人尹某负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇一九年十二月三日法官助理 韩增丽书 记 员 邵 泽法律条文附录《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×