文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3336号上诉人（原审原告）：郭赟彦，男，汉族，1986年9月23日出生，扬中市人，住扬中市。委托诉讼代理人：王文浪，江苏汉申律师事务所律师。被上诉人(原审被告)长江证券股份有限公司扬中扬子中路证券营业部，统一社会信用代码913211823388996820，住所地扬中市三茅街道扬子中路**。负责人：王红梅，总经理。上诉人郭赟彦因与被上诉人长江证券股份有限公司扬中扬子中路证券营业部(以下简称证券营业部)房屋租赁合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2019）苏1182民初2169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭赟彦的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人认为根据《合同法》的规定，审查合同是否解除时，需审查发出解除通知的一方是否享有合同的解除权，而不能机械的适用法律，径行以解除通知到达即确认合同解除。本案证券营业部的解除通知不必然具有致使合同解除的效力，双方合同应当履行，即使合同实际无法继续履行，也应当确认赔偿郭赟彦的损失。证券营业部没有举证证明因为市政施工对其事实上造成了影响，所谓无法正常经营没有事实依据，其解除事由不符合合同约定。庭审中，证券营业部又辩称道路施工属于不可抗力，要求解除合同是法定解除，但是根据《民法通则》的相关规定以及一般学界的理解，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而市政施工不能视作不可抗力，因此，证券营业部以市政施工系不可抗力，并主张解除合同的理由不能成立。二、从实际履行的角度认定合同已经解除，那么，由于证券营业部不具有解除权而擅自解除合同行为，构成违约，那么在合同解除后，应当赔偿守约方的逾期损失，双方合同第十条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，一方中途擅自退组的，乙方应按照提前退租天数的总租金的5%向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，一方还应负责赔偿差额部分，目前，由于被上诉人提前解除合同，致使上诉人产生损失，损失的具体金额为剩余一年的房屋租金，因此，即使认定合同解除，证券营业部也应当赔偿上诉人的相关损失。证券营业部答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其要求解除合同系符合合同第九条约定情形，即“中国证券监督管理委员会或其派出机构批准该房屋所在地证券营业部…迁址或其他致使乙方无法实现本合同主要目的的情况”。证券营业部于2019年4月3日向郭赟彦送达书面解除租赁合同的通知，已履行告知义务，不存在违约行为。市政建设封路施工属于不可抗力，符合解除合同的法定条件。证券营业部为郭赟彦寻找新的承租人保险公司，但被郭赟彦拒绝。对于解除合同的扩大化损失，应由郭赟彦自行承担。证券营业部不存在过错，不应承担违约责任，不应向郭赟彦支付租金。即使证券营业部违约，依据合同违约责任按退租天数总租金的5％向郭赟彦（甲方）支付违约金。郭赟彦向一审法院起诉请求：1.判令证券营业部继续履行合同并支付租金145000元；2.本案诉讼费由证券营业部承担。事实和理由：2017年7月1日，郭赟彦与证券营业部签订房屋租赁合同，约定：将坐落于扬中市三茅街道前进南路58-3号的第1-2-3层进行出租，租期共3年，每年5月1日前郭赟彦交付当年合法发票后的10日内证券营业部支付当年租金。履行合同中，证券营业部2019年4月书面致函通知郭赟彦要求提前解除房屋租赁合同，郭赟彦回复不同意提前解除租赁合同，证券营业部仍坚持提前解除的行为损害了其合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实如下：2019年6月13日，扬中市市场监督管理局核准长江证券股份有限公司扬中前进南路证券营业部名称变更长江证券股份有限公司扬中扬子中路证券营业部（即本案证券营业部），营业场所由扬中市三茅街道前进南路58-3号变更为扬中市三茅街道扬子中路139号。当日，证券营业部领取营业执照，营业场所为扬中市三茅街道扬子中路**，类型为股份有限公司分公司，经营范围为证券经纪；证券投资咨询等。2017年6月郭赟彦作为出租方（即甲方）、证券营业部作为承租方（即乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于扬中市租给乙方使用，面积约118.34平方米；租赁用途为经营使用；甲方于2017年7月1日前向乙方交付房屋，房屋租赁期间自2017年7月1日起至2020年6月30日止，共计3年；含税租金共计429000元，第一年141000元，第二年143000元，第三年145000元；甲方于每年5月1日前向乙方交付当年合法的发票，乙方应于收到发票后10个工作日内向甲方支付当年租金，甲方未交付发票的，乙方有权拒付租金并无需承担违约责任；如合同提前终止，双方按实际使用天数结算房屋租金，甲方返还乙方未租用期间的租金。其中合同第九条“解除本合同的条件”约定：甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一，本合同终止，互不承担责任：该房屋因社会公共利益被依法征用的；该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的、中国证券监督管理委员会或其派出机构批准该房屋所在地证券营业部关闭、转让、吊销经营证券业务许可证、迁址或其它致使无法实现本合同主要目的的情况。合同第十条“违约责任”第（5）项约定：租赁期间非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的总租金的5％向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。2019年3月6日，证券营业部工作人员在微信中告知郭赟彦因封路需要搬迁经营地址，解除租赁合同。2019年4月3日，证券营业部向郭赟彦作出关于提前解除房屋租赁合同的通知，载明：证券营业部已依约支付租金至2019年6月30日。因市政施工计划对前进南路进行封闭施工至少6个月，导致证券营业部无法正常经营，根据合同“甲方交付的房屋不能实现租赁的目的”等条款的约定，证券营业部不得不提前解除租赁合同。现再次提前3个月正式通知，证券营业部将于2019年6月30日正式搬离，双方房屋租赁关系就此解除，希望郭赟彦提前规划另租他人并到时配合办理房屋交接手续。若不配合，由此造成的损失将由郭赟彦自行承担，证券营业部不承担任何法律责任。郭赟彦收到该通知后于2019年4月8日书面函告证券营业部，表示不同意提前解除租赁合同。2019年5月9日郭赟彦作出关于提供开票资料，交付租金的书面函，要求证券营业部提供开票资料并支付租金。2019年5月21日郭赟彦开具房租增值税普通发票并寄送证券营业部，证券营业部拒绝接收。证券营业部已付清2019年6月30日前的租金。另查明，2019年2月15日，扬中市发改经信委作出扬中市新农村建设投资发展有限公司申请前进路雨污水干管及道路工程（扬子中路-建设桥）项目可研报告批复，项目位于扬中市交叉口处至建设桥污水泵站。该项目已取得国土、规划等部门相关审批材料，现予公示。2019年4月4日，扬中市水务集团有限公司发部公告：根据城区水环境治理安排，定于4月10日对前进南路以金苇路为界，分两段同步进行封闭施工，金苇路正常通行，工期六个月。施工期间，两侧商铺正常营业，人行道板禁止机动车驶入，禁止机动车和非机动车停放，请该道路上和两侧小区内的所有车辆提前驶出该区域。一审法院认为，郭赟彦、证券营业部签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，依法应予确认。根据法律规定，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同约定，租赁期内,出现中国证券监督管理委员会或其派出机构批准该房屋所在地证券营业部关闭、转让、吊销经营证券业务许可证、迁址或其它致使无法实现本合同主要目的等情形，合同终止，互不承担责任。证券营业部承租郭赟彦房屋的用途为经营，因房屋所在路段封闭施工影响了证券营业部的经营，证券营业部已由中国证券监督管理委员会或其派出机构批准迁址，故证券营业部要求提前解除合同符合合同的约定。另外，证券营业部认为承租房所在路段因道路工程封闭施工，属于因不可抗力致使不能实现合同目的，其有权解除合同抗辩，符合法律规定，依法应予采信。且证券营业部已书面通知郭赟彦要求提前解除合同，租赁合同自通知到达郭赟彦时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。同时，租赁合同约定提前终止合同，双方按实际使用天数结算房屋租金，证券营业部于2019年6月30日搬离承租房，而此前的租金证券营业部已付清，故郭赟彦要求证券营业部支付145000元租金无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除郭赟彦、证券营业部于2017年6月签订的房屋租赁合同；二、驳回郭赟彦要求长江证券股份有限公司扬中扬子中路证券营业部继续履行合同并支付租金145000元诉讼请求。案件受理费1600元，由郭赟彦负担。在二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，郭赟彦与证券营业部签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，对合同双方当事人具有法律约束力。而本案证券营业部承租郭赟彦的房屋是作为经营场所为客户提供证券服务，该经营场所房屋所在路段因市政建设被封闭六个月进行施工，客观上会对证券营业部的正常经营活动产生一定程度的影响，致使证券营业部租赁房屋的合同目的不能实现。根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，“合同目的无法实现，当事人可以解除合同”。证券营业部在2019年3月6日微信告知郭赟彦因封路要搬迁经营，解除租赁合同。同年4月3日，证券营业部通知郭赟彦提前解除房屋租赁合同，证券营业部是在合理期限发通知后搬迁。现证券营业部申请迁址已由中国证券监督管理委员会或其派出机构批准，故一审判决解除租赁合同、驳回郭赟彦继续履行合同支付租金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定。据此，郭赟彦的上诉请求理由，本院不予支持。综上，郭赟彦要求继续履行合同支付租金的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由上诉人郭赟彦负担。本判决为终审判决。审 判 长 张玉宽审 判 员 宋 涛审 判 员 田 原二〇一九年十二月十四日法官助理 奚松伟书 记 员 何婧静