湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初5343号原告易珊，男，1985年6月25日出生，汉族，湖北省宜城市人，住湖北省宜城市。原告方瑶瑶，女，1988年10月25日出生，汉族，安徽省宿州市人，住安徽省宿州市。原告易珊、原告方瑶瑶共同委托诉讼代理人周麟，湖北真武律师事务所律师，特别授权。原告易珊、原告方瑶瑶共同委托诉讼代理人王建杰，湖北真武律师事务所律师，特别授权。被告孙勇，男，1973年6月24日出生，汉族，湖北省咸宁市人，住武汉市江汉区。被告李琼芳，女，1972年1月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。第三人武汉市仁创家房产有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山特**盘龙·新天地A1.2.********。法定代表人程攀攀，经理。原告易珊、原告方瑶瑶诉被告孙勇、被告李琼芳、第三人武汉市仁创家房产有限公司（以下简称仁创家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月9日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员王国辉担任审判长，人民陪审员龚小红、人民陪审员黄照林参加的合议庭，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告易珊和原告方瑶瑶共同的委托诉讼代理人王建杰、被告孙勇、被告李琼芳、第三人仁创家公司的法定代表人程攀攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易珊、方瑶瑶起诉请求：1、依法解除原被告之间的房屋买卖合同关系；2、判令被告支付原告违约金280000元（1120000元×25%=280000元）；3、判令被告及时将位于武汉市黄陂区×室房屋返还原告，并自原告起诉之日起按每月2000元标准支付房屋占用费，直至房屋返还之日。被告孙勇、李琼芳辩称：原告的说法不成立，签订协议时房屋无权属证书，不能交易买卖，只有等开发商通知后才能办理过户手续，签订合同后我们就支付了两笔共计159125元，6天后我们又支付了60000元。后开发商通知原告可以办理权属证书，原告在2019年3月11日打电话通知我们，当天我们又支付了7000元维修基金。2019年3月27日我们接到通知可以办理产权证，我们给第三人转账10000元，由第三人代办不动产权证。我们一直都在配合原告、第三人办理房屋过户手续。不动产权证办理后，就要办理银行贷款，我们和原告一起到工行盘龙城支行办理按揭贷款手续，2019年5月28日银行审批通过贷款。双方协议过程中，原告未提前告知我们，强行更换门锁，派出所有出警记录。原告要求我们再付500000元，但银行贷款是直接打入原告账户，我们希望有第三方监管。我们已经支付了大约220000元，余下尾款我们准备和原告一起去银行结清，原告不愿意，要求给500000元，我们也答应，按照过户流程，我们愿意过户当天给原告200000元，原告不答应。多余的200000元需要第三方监管我们才有保障。我们已经支付的220000元原告已经用完，但房屋过去的银行贷款30多万元原告未结清，原告要求我们先支付500000元。我们没有保障。签订的合同对我们很不利。我们不构成违约，不同意解除合同，不应支付违约金，也不同意返还房屋并支付房屋占用费。第三人仁创家公司述称：1、原告强行开锁，我们知情，也通知过被告，而且告知过原告在合同期内不能强行开锁，是犯法的，原告回复说责任他承担。2、关于银行贷款，原告是因为贷款批复过多，首付降低了，而一直推诿我们中介办事的过程，所以不管是原告要求的500000元首付，还是被告要求的资金监管，原告都不予以采纳，导致第三人不好开展工作。这期间所有的付款，无论是办证、银行贷款批复，都是我们通知原被告双方的。经审理查明：2018年6月29日，原告易珊、方瑶瑶﹙甲方﹚与被告孙勇、李琼芳﹙乙方﹚、第三人仁创家公司﹙丙方﹚签订《存量房居间﹙买卖﹚合同》，合同约定：甲方将坐落于武汉市黄陂区×室，建筑面积93.53㎡的住宅房屋以价款1120000元出卖给乙方。乙方在签订合同时向甲方支付定金129125元。若该房屋目前因贷款存在抵押，该贷款由乙方偿还。该房屋暂时不能办证，乙方自愿帮助甲方偿还该房屋原贷款月供直至2019年3月可办证正常交易时,期间乙方还月供产生的利息不计入房款。房屋价款1120000元为甲方净得（解释权归丙方）。甲、乙双方约定2019年3月（能正常办证时）乙方按正常按揭购房，首付为500000元、贷款为620000元。甲、乙任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定、拒绝履行合同或中途解除合同，均属违约，违约方须向守约方支付成交价25%的违约金，实际损失如超过违约金金额则据实赔偿。合同签订的当天，易珊、方瑶瑶将×室房屋交付孙勇、李琼芳。之后孙勇、李琼芳对房屋进行了装修。之后，易珊﹙甲方﹚与李琼芳﹙乙方﹚签订了未署明日期的《补充协议》一份，内容为：“就乙方购买甲方名下武汉市×室房屋事宜，达成以下协议：1、过户费用也包含卖方名下新证费用。卖方净得价为壹佰壹拾贰万元整。2、因房屋2018年－2019年过户前可能存在于物业管理费用、水电费等以实际物业使用为准。如期间买方使用则由买方承担相关费用，并此房在卖方收到全款前乙方不得转卖给第三方。并买方确保自己有购房资格。3、甲、乙双方就此协议之后不得在有任何增加条款。就此协议之后达成共识，反之视为违约”。易珊、方瑶瑶﹙甲方﹚与孙勇、李琼芳﹙乙方﹚、仁创家公司﹙见证方﹚还签订有一份未署明日期的《补充协议》，内容为：“就乙方购买甲方名下武汉市×室房屋事宜，达成以下协议：1、因甲方2018年6月17号到2018年7月17号与其他中介机构签署了独家代卖协议，但目前因此房屋不能办证正常交易，甲、乙双方协商其他中介机构如能在此独家协议期间能把甲方名下房产证办理出来﹙丙方见证为准﹚并有买家购买，则甲方需通知乙方购买价个及其条款。保留乙方优先购买权。但不做争议。2、乙方如在此独家协议期间甲方能办理产权证后﹙丙方见证为准﹚乙方须在3日内并在独家代卖协议时间内作出回应，不得耽误甲方出售此房。3、如期间丙方见到甲方名下不动产证正常解除合同协议后则甲方退还期间乙方所帮助甲方所还月供并退还所交订金。甲、乙双方不付任何法律责任和平解除合同”。2018年6月29日，李琼芳给付易珊159125元，易珊向李琼芳出具了“收据”两张，内容分别为：收到李琼芳购×室房款129125元；收到李琼芳2018年7月至2019年3月恒大名都75栋3单元303室月供款30000元。2018年7月5日，李琼芳给付易珊60000元，易珊向李琼芳出具“收据”一张，内容为：收到李琼芳购×室部分首付款60000元。2019年3月11日，孙勇支付了恒大名都75栋3单元303室维修基金7000元。2019年3月27日，孙勇向仁创家公司支付了办理×室不动产权证应承担的费用10000元。2019年5月17日，易珊和方瑶瑶、孙勇和李琼芳、仁创家公司三方到工商银行盘龙城支行提交了孙勇、李琼芳贷款820000元的申请。2019年5月28日，工商银行盘龙城支行短信通知仁创家公司，孙勇、李琼芳贷款820000元的申请审批通过。贷款申请审批通过后，易珊、方瑶瑶要求孙勇、李琼芳的首付500000元必须在贷款到账之前交付，经协商，孙勇、李琼芳同意在贷款到账之前足额支付首付500000元，但因首付款足额支付后，易珊、方瑶瑶作为贷款820000元的收款方，其在应收购房款1120000元外将多收款200000元，仁创家公司遂提出贷款资金交由第三方监管，孙勇、李琼芳接受，易珊、方瑶瑶拒绝。2019年6月15日，出差回×室住所的孙勇发现门锁被换。由于一直未能与易珊、方瑶瑶协商一致，孙勇、李琼芳贷款820000元的手续至今没办理，首付款500000元的不足部分至今也没有向易珊、方瑶瑶给付。本院认为：本案原告易珊、方瑶瑶与被告孙勇、李琼芳在第三人仁创家公司居间主持下签订的《存量房居间﹙买卖﹚合同》，是双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，依法成立。本案房屋买卖双方约定房屋价款1120000元，首付500000元、贷款620000元。因原告易珊、方瑶瑶出卖的房屋尚有贷款没有偿还清结，故约定了由买方被告孙勇、李琼芳帮助偿还买卖房屋的原欠贷款，原、被告及第三人因此才共同申请了按揭房贷820000元。现由于原告易珊、方瑶瑶要求被告孙勇、李琼芳在贷款到账之前足额交付首付款500000元，由此按揭房贷820000元到账后原告易珊、方瑶瑶将实际收款1320000元，被告孙勇、李琼芳接受居间人仁创家公司提出的由第三方监管资金的建议，原告易珊、方瑶瑶则拒绝，本院认为原告易珊、方瑶瑶对第三方监管资金的拒绝，足以让被告孙勇、李琼芳在联想到买卖房屋被换锁问题后对原告易珊、方瑶瑶的信誉产生不安，因此，在原告易珊、方瑶瑶提供适当担保前，被告孙勇、李琼芳中止履行债务符合法律规定，不属于违约行为。原告易珊、方瑶瑶的诉讼请求，本院依法不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十八条第一款第（三）项、第六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告易珊、原告方瑶瑶的诉讼请求。案件受理费14880元，由原告易珊、原告方瑶瑶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王国辉人民陪审员  龚小红人民陪审员  黄照林二〇一九年十二月十日书 记 员  刘璧瑗