江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3745号 上诉人（原审原告）：薛玉龙，男，1952年3月1日出生，汉族，住上海市。 被上诉人（原审被告）：周建平，男，1961年5月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。 上诉人薛玉龙因与被上诉人周建平房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2019）苏0681民初3732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 薛玉龙上诉请求：1、改判支持上诉人的诉讼请求，由被上诉人归还上诉人被强行扣除的半年物业费14021元及重复收取的物业费8362.2元，总计22382.2元；2、请求判令被上诉人赔偿由于欺诈和隐瞒向上诉人转租的另一处W001店铺用途，而给上诉人造成的损失108933.21元。事实和理由：1、上诉人转租被上诉人店铺实际经营了半年，由于是转租得不到恒大商管部门的认可，很难经营，于当年11月份正式交还被上诉人。被上诉人以不退一分钱的押金为威胁，上诉人在强势霸道的胁迫下才被迫签下了多扣半年物业费的不公平约定。且上诉人在半年的经营期间已经交了几个月的物业费，有收据为证，被上诉人重复收取物业费8362.2元，也可见其仗势横行霸道。2、上诉人在借租被上诉人位于Y45、Y46店铺旁的另一个W001店铺时，被上诉人有意隐瞒了商铺的合法商业用途为只可经营百货，不能经营餐饮，该商铺已被恒大商管以非法转租、超许可经营于2019年5月收回。上诉人为在该店铺经营，按餐饮格局进行了装修、设备、接入天燃气管道等投入，加上高暴利的房租，使上诉人损失惨重，总计108933.21元，应由被上诉人赔偿该损失。 被上诉人周建平辩称：恒大之所以收回店铺是因为上诉人无理取闹，上诉人经营半年后不做了，当时也写了承诺书，而且是在饭店写的，不存在黑恶势力的说法，上诉人说我是黑恶势力对其进行威胁，需要提供证据。一审法院判决正确，上诉人在上诉状中所陈述的事实和理由不成立，对上诉人上诉请求所列的赔偿损失清单，被上诉人也不认同，请求驳回上诉人的上诉。另外，在本案一审时，周建平由于事务繁忙，错过了向法院递交3000元（实际用去费用3425元）维修费发票的时机，导致了一审判决周建平归还薛玉龙3000元维修费的结果。上诉人为避免讼累而未就此提起上诉，现上诉人既已提起上诉，请求二审法院对该3000元维修费是否需要退还一并进行审理。 薛玉龙向一审法院起诉请求：要求周建平返还房租押金3000元，物业管理费13824，合计16824元。 一审法院认定事实：2016年5月3日，启东宝丰置业有限公司（以下简称宝丰公司）作为甲方与周丽玉作为乙方签订一份房屋租赁合同，合同约定甲方将坐落于启东市恒大海上威尼斯楼盘羽毛球中心南侧商业美食街商铺Y45、Y46号房地产出租给乙方使用，甲方将该房屋出租给乙方做“商业”用途，主要经营餐饮，租赁期限8年，自2016年7月1日起至2024年6月30日止。乙方擅自改变本合同约定的该房屋使用用途或转租的，甲方有权解除合同。经甲方书面同意转租的，乙方须对第三方履行合同义务承担连带责任。双方还对其他事项进行了约定。周丽玉系周建平的妹妹，因宝丰公司签订合同需要，由其代周建平签订《房屋租赁合同》 2018年4月28日，周建平作为甲方与薛玉龙作为乙方签订《恒大海上威尼斯商铺承包合同》一份，合同约定甲方同意将位于东市商铺承包给乙方经营。甲方将商铺承包给乙方作餐饮用途，乙方自行确认该商铺配套设施满足其经营需要，并自行办理经营所需相关证照，自觉接受食品、卫生、环保、消防等政府部门的验收、检查。甲方不参与经营，乙方在承包期内所投入的资金、人员管理、员工工资、工伤、保险及福利和经营中所发生的一切成本费用等经营事宜均由乙方负责，自负盈亏，与甲方无关。乙方在承包期内所发生的各种债权债务纠纷、法律责任等也和甲方无关，由乙方负责。承包期限：2018年5月15日起至2021年5月14日止，承包费用：2018年5月15日至2019年5月14日，每月50000元；2019年5月15日至2020年5月14日，每月51500元；2020年5月15日至2021年5月14日，每月53045元。承包保证金5万元。美食街Y45、Y46号商铺和W1号商铺承包人都是乙方为一个整体。乙方应支付该商铺的物业管理费，物业管理为4元/月/平方米，每月物业管理费2337元。乙方承担水、电、煤气、网络、通讯等日常费用。合同还对其他事项进行了约定。合同签订过后，薛玉龙向周建平支付了2018年5月-2018年11月的租金30万元及5万元保证金，周建平将恒大海上威尼斯美食街Y45、Y46号商铺交付薛玉龙使用。2018年12月，因薛玉龙经营亏损严重，经双方协商解除合同，并对相关费用进行结算。结算过程中，周建平在薛玉龙交付的保证金中扣除了2018年5月至2019年4月一年的物业管理费26173.1元及电脑系统维修费、下水道费用、维修费等3000元后将剩余款项返还了薛玉龙。电脑系统维修费、下水道费用、维修费等3000元后标注多退少补。薛玉龙认为其仅实际使用半年商铺，不应扣除一年物业费，故要求返还半年物业费及3000元。 2018年4月23日，薛玉龙向周建平出具一份承诺书，内容为：本人薛玉龙于2018年8月30日之前，支付恒大海上威尼斯美食街Y45、Y46号商铺2018年5月15日至2019年5月14日物业管理费28044元。2018年7月2日，薛玉龙还出具一份经营海鲜楼食府承诺书，承诺“根据执照许可经营……”等。2018年4月26日，启东市行政审批局颁发经营场所为启东市恒大海上威尼斯楼盘羽毛球中心南侧商业美食商铺Y46号的营业执照，经营者范菊芬，名称：启东市天域酒楼。范菊芬声明该营业执照系代周建平领取。周建平庭审中亦提交了营业执照原件。 一审法院认为，薛玉龙与周建平于2018年12月对双方合同所涉费用进行了结算，双方于庭审中亦确认合同于结算时解除。故合同所涉费用承担应当以2018内年12月双方确认的凭据为准。该凭据上明确约定退还金额中扣除物业费26173.1元，是双方在衡量合同履行期间所承担成本后的确认，薛玉龙如对该费用存在异议，应当在结算时提出并予以扣减，现薛玉龙在确认结算后又提出异议，不符合诚实信用原则。故对薛玉龙要求退还物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于维修费3000元，因双方在结算时明确多退少补，而庭审中周建平未能提供证据证明其维修发生的费用，故对该3000元，周建平应当予以归还。据此,依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、周建平应于一审判决发生法律效力之日起十日内归还薛玉龙3000元。二、驳回薛玉龙的其他诉讼请求。案件受理费减半收取110元（薛玉龙已预交），由薛玉龙负担85元，周建平负担25元。 上诉人薛玉龙为支持其主张在二审中提交了两份证据：一、启东宝丰置业有限公司向周建平发出的《解除合同通知书》，用以证明店铺不符合经营餐饮的用途，已被恒大收回。二、金碧物业有限公司启东分公司的收取物业费的单据7份、以及物业工作人员与薛玉龙的微信催收、转账记录，用以证明其已向物业缴纳物业费8362.2元。被上诉人周建平质证后认为：证据一与上诉人、被上诉人双方之间的合同没有关系，因为解除合同通知书的时间是2019年6月，而在此之前双方合同已经结束。且该解除合同通知书复印件出处不明，对其真实性也有异议。对于证据二，双方承包合同期限是3年，在上诉人写了承诺书的情况下双方提前解约，薛玉龙承诺交一年物业费，其向物业公司交物业费的时间在出具承诺书之前。 被上诉人在二审中提交了一份证据：恒大海上威尼斯商业美食街Y45、Y46号商铺内部修补费用2500元及打印机维修费用925元，总计3425元，用以证明案涉商铺交还后，被上诉人于2018年12月份对店铺进行了维修，双方解除承包经营时约定的电脑系统维修费、下水道费用、修补费等3000元多退少补的费用已实际发生，不应予以退还。上诉人质证后认为，对该证据真实性不予认可，维修项目不存在于双方解除合同协议约定的内容中。 本院经审查，上诉人提交的证据一《解除合同通知书》是解除启东恒大海上威尼斯商业美食街W001号商铺的租赁合同，与本案无涉，对其关联性不予认定；上诉人提交的证据二金碧物业有限公司启东分公司收费收据7份，其中有1份是关于启东恒大海上威尼斯商业美食街W001号商铺的物业费单据，金额411元，该单据与本案无关，对其关联性不予认定。另外6份单据均是关于恒大海上威尼斯美食街Y45、Y46号商铺的物业费收据，有相关微信记录佐证，且发生在薛玉龙实际经营该商铺期间，被上诉人也未否认其真实性，本院予以认可；被上诉人提交的维修费用单据虽然与双方解除承包经营时约定的3000元维修费用项目相符，但是没有提交相关材料予以印证维修费用真实发生，上诉人对其真实性也有异议，本院对该证据不予认可。原审查明的基本事实属实，本院予以确认。 本案的争议焦点为：1、双方签订的解除合同协议及费用结算内容是否构成胁迫或显失公平，双方结算费用时扣除的半年物业费以及上诉人在承包经营期间向物业公司交纳的物业费是否应由被上诉人向上诉人退还？2、双方约定的3000元多退少补的维修费用是否应予退还？3、上诉人在二审中提出新的诉讼请求，请求判令被上诉人赔偿由于欺诈和隐瞒向上诉人转租的另一处W001店铺用途，而给上诉人造成的损失108933.21元，是否予以支持？ 本院认为，关于争议焦点一，双方在2018年11月19日解除承包合同时签订了解除协议，并于2018年12月3日对相关费用进行结算，在结算内容下方薛玉龙书写了承诺书，该结算内容由双方签字确认，对双方具有法律约束力。上诉人主张被上诉人以不退还押金相威胁，上诉人才被迫签下了多扣半年物业费的不公平约定，但并未提供相关证据以证实。在薛玉龙经营困难的情况下，其要求提前解除双方商铺承包合同，被上诉人同意提前解除合同应属善意，双方对结算内容的确认应是双方的真实意思表示，在被上诉人并未另行要求上诉人按照合同约定承担相应违约责任或者赔偿损失的情况下，双方协议从押金中扣除一年的物业费不足以认定为显失公平，上诉人关于签订协议时受胁迫或协议内容显示公平的主张缺乏证据支持，本院不予采信。上诉人主张其在承包经营期间向物业公司交纳的物业费应由被上诉人向其退还，该主张与双方约定相悖，有违诚信，本院亦不予支持。 关于争议焦点二：被上诉人主张双方结算时约定了多退少补的维修费用，商铺交还后其对房屋和相关设备进行了维修，支出费用超出了约定的3000元维修费用，被上诉人无需向上诉人返还。对此，本院认为，被上诉人仅提交了费用单据而非正式发票，且缺乏与此关联的证据来印证维修费用的实际发生，上诉人对此也不予认可，被上诉人对此亦未提起上诉，本院对该主张不予支持。 关于争议焦点三：上诉人请求二审法院判令被上诉人赔偿由于欺诈和隐瞒向上诉人转租的另一处W001店铺用途，而给上诉人造成的损失108933.21元，该主张为二审中增加的独立诉讼请求，本院不予理涉，上诉人可另行主张。 综上所述，薛玉龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费220元，由上诉人薛玉龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  沈 杨 审 判 员  符东杰 审 判 员  陆炜炜 二〇一九年十二月三日 法官助理  张 德 书 记 员  姚玮琦