北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初28308号原告：张春艳，女，1973年10月4日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘琳，北京市双利律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立伟，北京市双利律师事务所律师。被告：牛智明，男，1966年5月1日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：李宏宇，男，1967年10月26日出生，汉族，住北京市大兴区。原告张春艳与被告牛智明、李宏宇农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春艳的委托代理人刘琳和孙立伟、被告牛智明、被告李宏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决原告与被告牛智明之间的《农村房屋买卖转让合同》有效；2、请求法院判决两被告向原告交付位于北京市大兴区北臧村镇大臧村臧安街3号（以下简称3号院）房屋；3、案件受理费由二被告负担。事实和理由：2009年2月9日，李宏宇向牛智明口头借款50万元，同日，李宏宇自牛智明北京农村商业银行卡取走50万元。因未能及时还款，2010年9月13日，李宏宇向王秀俊出具借条写明借款20万元，2010年9月15日，李宏宇向牛智明出具借条写明借款30万元，共计借款50万元，王秀俊与牛智明系夫妻关系。2019年4月30日，李宏宇向牛智明书面承诺，如十天不还款50万元，李宏宇大臧村平房宅基地266平方米归牛智明所有。2019年5月24日，李宏宇与牛智明签订《农村房屋买卖转让合同》，将3号院房屋转让给牛智明，双方支付房屋价款的方式系李宏宇向牛智明偿还的借款50万元及利息252556元，房屋价款合计752556元。2019年9月1日，牛智明与原告签订《农村房屋买卖转让合同》，将3号院房屋转让给原告张春艳，双方约定，房屋及宅基地作价800000元，张春艳于2019年9月1日向牛智明交付转让款，牛智明于2019年9月5日前交付转让标的。合同签订当日，原告向牛智明账号转账800000元，房屋未交付。合同签订后，张春艳要求牛智明交付房屋，被两被告拒绝。张春艳户籍所在地系**院，具有受让该村宅基地的资格。张春艳与李宏宇原系夫妻关系，后离婚。故张春艳在得知房屋为牛智明所得并有意出售后，向牛智明购买了该房屋，现李宏宇拒绝交付房屋，故为维护自身合法权益，诉至法院。综上，恳请法院在查清案件事实的基础上依法裁判，支持原告的诉讼请求。牛智明辩称，同意原告的诉讼请求，原告的事实清楚、证据清楚，请求法院依法支持原告的诉讼请求。我与李宏宇之间存在真实的借贷关系，借款金额为50万元，我于2009年2月9日通过银行转账的方式已将钱给付李宏宇；李宏宇的确将3号院抵押给我，我到银行算清我们之间的利息后，用本金加利息作为房屋的价格，签订的《农村房屋买卖转让合同》，并在合同上约定了李宏宇保证拥有对该房屋的全部所有权，该房屋及宅基地使用权无任何权利瑕疵，如因为权利瑕疵或因李宏宇的原因导致我不能购得该房屋，李宏宇应当支付违约金并赔偿我的全部经济损失；现李宏宇如反悔以房抵债，不但要承担上述合同中约定的违约责任，并且还应向我偿还借款本金及利息。李宏宇辩称，不同意原告的诉讼请求，也不同意牛智明所述的观点。张春艳与我没有合同关系，本案属于主体不适格，我没有和张春艳签署房屋买卖合同，因此与我没有产生任何的权利义务关系，交房义务更是无稽之谈；张春艳与牛智明签署的《农村房屋买卖转让合同》并不合法，我确实与牛智明签署过一份该合同，但是由于牛智明不是大臧村集体经济组织成员，故该合同无效。无效合同所涉及的标的物，牛智明无权处分，基于无效合同基础之上的标的物，本身就没有交付牛智明，牛智明没有所有权，连占有都不是，更无权转让给张春艳；我与牛智明签订的合同，是在我欠牛智明借款的前提下，牛智明威逼利诱情况下签的字，不属于我的真实意思表示，且没有办理抵押登记，价格与贷款数额相符，与房屋实际价值严重背离，不合常理，而且标的指向不明确，具体门牌号都没有记载，涉案院落的房屋大部分都是由我弟弟李靖宇所建造，应归我弟弟李靖宇所有，我无权处分我弟弟的房屋，因此我与牛智明之间所谓的《农村房屋买卖转让合同》本身就不合法，对于借贷问题，应另案解决；张春艳是我的前妻，之前就与牛智明相识，由于张春艳的户口在本村，有购买本村房屋的资格，其二人意图通过合谋侵害我的合法权利。综上，请求法院查清事实，驳回原告张春艳的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张春艳与李宏宇原系夫妻，李宏宇与牛智明系多年朋友关系。2009年2月9日，李宏宇向牛智明借款50万元，牛智明通过银行存取款的方式将该借款支付给李宏宇，双方为口头协议，并未签订书面合同。2010年9月13日，就上述借款，李宏宇向王秀俊（牛智明妻子）补写借条一张：今借王秀俊现金贰拾万元整，计200000元。2010年9月15日，李宏宇向牛智明补写借条一张：今借牛智明现金叁拾万元整，计300000元。此后，上述借款一直未偿还。2019年4月30日，李宏宇手写一份材料：十天不还款50万，李宏宇大臧村平房宅基地266平米归牛智明所有。在该时间内，李宏宇仍未还款。2019年5月24日，李宏宇作为甲方（转让方）与作为乙方（受让方）的牛智明签署《农村房屋买卖转让合同》，载明：“一、标的物，该宗房屋宅基地位于北京市大兴区北臧村镇大臧村住宅用地266.7平方米。二、房款及支付，该宗房屋及宅基地共计作价大写柒拾伍万贰仟伍佰伍拾陆元，小写752556元，乙方于2009年2月9日前支付转让款大写伍拾万元，小写500000元，余款大写贰拾伍万贰仟伍佰伍拾陆元，小写252556元于2019年2月10日付清。三、标的的交付，甲方在2019年6月5日之前交付转让标的。四、权利义务，……”，落款处由李宏宇、牛智明分别签字确认。2019年9月1日，甲方（转让方）牛智明、乙方（受让方）张春艳签署《农村房屋买卖转让合同》，载明：“一、标的物，该宗房屋宅基地位于北京市大兴区北臧村镇大臧村住宅用地266.7平方米。二、房款及支付，该宗房屋及宅基地共计作价大写捌拾万元，小写800000元，乙方于2019年9月1日前交付转让款。三、标的的交付，甲方在2019年9月5日之前交付转让标的。四、权利义务，……”，落款处由牛智明、张春艳分别签字确认。当日，张春艳通过银行转账的方式向牛智明转账80万元购房款。庭审中，双方均确认上述转让合同中涉及的房屋为3号院内北侧一排东数5间房屋。3号院集体土地建设用地使用证载明的土地使用者为李宏宇，该证书现由牛智明持有。张春艳现为3号院农业户籍在册人口。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张春艳请求确认其与牛智明所签订的《农村房屋买卖转让合同》有效，该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，作为合同相对方的牛智明亦明确予以认可，本院对此不持异议。本案的争议焦点为张春艳要求李宏宇和牛智明交付3号院房屋的请求能否得到支持。就李宏宇而言，其与牛智明之间签订了《农村房屋买卖转让合同》，但当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据我国土地管理法的规定，农村宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的农民身份相联系，禁止非法转让。在房地一体的情况下，农村房屋的买卖将导致宅基地使用权的非法转让，亦将损害农村集体经济组织的权益，鉴于本案中牛智明的身份，李宏宇与牛智明之间签订的上述合同应属无效。在此情况下，牛智明并无要求李宏宇交付房屋的权利，故而张春艳亦无要求非合同相对方的李宏宇交付涉案房屋的权利，对张春艳要求李宏宇交付房屋的请求，本院不予支持；就牛智明而言，3号院房屋现由实际的权利人李宏宇占有，牛智明与李宏宇之间的买卖协议亦归于无效，牛智明客观上不具备交付3号院房屋的可能，张春艳要求牛智明交付涉案房屋，亦缺乏事实根据，本院不予支持，张春艳与牛智明就上述合同之间的权利义务关系可依法另行解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第三十二条之规定，判决如下：一、张春艳与牛智明于二〇一九年九月一日签订的《农村房屋买卖转让合同》有效；二、驳回张春艳的其他诉讼请求。案件受理费5900元，由张春艳负担4900元（已交纳），由牛智明负担1000元（已由张春艳预交，牛智明于本判决生效之日起七日内支付给张春艳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙 鹏二〇一九年十二月六日法官助理  樊振国书 记 员  杨 纯