江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4819号上诉人（原审被告）：杨青成，男，1975年9月28日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：李振，江苏天豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市工人文化宫，住所地江苏省盐城市剧场路**。法定代表人：王玛利，该工人文化宫主任。委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。委托诉讼代理人：李磊，江苏大直律师事务所律师。上诉人杨青成因与被上诉人盐城市工人文化宫（以下简称工人文化宫）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初2361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭于2019年11月27日公开开庭对本案进行了审理。上诉人杨青成及其委托诉讼代理人李振，被上诉人工人文化宫的委托诉讼代理人姜烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨青成上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由工人文化宫承担。事实和理由：1.一审认定重建的房屋并未取得建设工程规划许可证错误。2.杨青成重建房屋系得到了工人文化宫同意的，且杨青成在与工人文化宫签订租赁合同后不到一周即拆除了原有房屋，工人文化宫的办公地点就在案涉房屋旁边，工人文化宫领导及工作人员对杨青成拆除房屋的行为均系明知的。3.工人文化宫为帮助杨青成办理拆旧建新的手续收取了杨青成7万元跑手续费用，一审对此未予认定；也正基于此，在第一次建房之前，工人文化宫向杨青成表示有关部门会予以关照，不一定要手续，在此情形下，杨青成第一次翻建得以顺利进行。4.杨青成第一次建设的房屋因相邻关系人举报被拆除，为弥补杨青成损失，工人文化宫主动提出帮助杨青成办理重建手续，但同时提出要求杨青成答应认可先前建房系杨青成私自决定，如无法办理准建手续不要求工人文化宫承担任何责任，杨青成无奈只好答应。后工人文化宫办理了北侧空地建房许可，盐城市规划局于2014年4月28日核发了建设许可证，因申请翻建的案涉出租房屋没有产权证，系违章建筑，因此盐城市规划局无法许可。杨青成此时方知出租房屋没有产权手续，即要求工人文化宫提供产权登记手续，工人文化宫最终答复无法办理手续，但可以在北侧空地准建的基础上一并建房，因此，杨青成才二次建房，而且有关部门在此后杨青成建房装潢过程中亦未干涉。5.一审判决以杨青成未经工人文化宫同意私自拆旧建新，应自行承担损失，于情于法不符，认定重建的房屋应当无偿拆除亦没有事实和法律根据。6.工人文化宫一审诉请系恢复原状，并非迁让房屋，一审判决判非所请。7.一审判决将杨青成建造的价值1000多万元的房产判由工人文化宫自行处置，严重侵犯了杨青成的权益。工人文化宫辩称，1.杨青成在本案中未提交任何证据证明其重建房屋具备规划准建审批手续，一审认定重建房屋没有取得规划许可是正确的。2.杨青成向工人文化宫申请由工人文化宫出具翻建房屋的申请书，工人文化宫虽同意向有关部门出具重建申请书，并不代表工人文化宫同意杨青成在没有得到有关部门批准的情况下进行翻建，工人文化宫的该行为仅为履行报批手续，最终是否批准以行政机关审批文件为准，杨青成自行翻建产生的后果应自行承担，杨青成也已对此向工人文化宫出具了有关承诺。3.杨青成在没有取得规划许可的情况下违法建设房屋，工人文化宫并没有执法权，无权单方自行拆除或阻挠杨青成违法建设，工人文化宫为此多次提出异议并向有关部门反映，有关部门也对违建房屋进行了拆除，但翻建房屋被拆除后，杨青成再次违法建设，其责任完全在杨青成，工人文化宫收取杨青成交付的租金，并不能据此得出工人文化宫认可其违法建设。4.工人文化宫多次要求杨青成在没有取得合法审批手续前不得翻建，从杨青成先后多次出具书面承诺的情况能够得到印证，杨青成所称的7万元与翻建房屋无关，该7万元系用于前承租人郑海明因为刑事犯罪而无法处理租赁矛盾，为避免纠纷而要求杨青成押7万元在工人文化宫处，用于在郑海明出狱后处理租赁纠纷，与杨青成翻建无关，更不是所谓的跑手续的费用。5.杨青成就翻建房屋向工人文化宫出具的两份承诺书均是其真实意思表示，不存在乘人之危的情形，承诺书载明的内容非常清楚，所有责任均由杨青成自行承担，与工人文化宫无关。6.工人文化宫收到杨青成函告后确实进行了函复，在该函复中工人文化宫明确表示要求杨青成按照出具的两份承诺书履行。7.重建房屋应当由杨青成无偿拆除，在杨青成不拆除的情况下，工人文化宫一审中才表示同意按现状接收并自行拆除。工人文化宫一审诉请系要求杨青成恢复原状并交付房屋，但在原房屋已经拆除，而杨青成重新建了违章建筑的情况下，一审判决恢复原状已不具备客观条件，在该情况下，判决杨青成返还现有房屋由工人文化宫自行拆除，符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。工人文化宫向一审法院起诉请求：1.判令杨青成将其承租的位于盐城市工人文化宫大院内活动大楼南侧工人文化宫东围墙旁约200平方米瓦房恢复原状，并返还承租的上述房屋及该房北侧空地一块约100平方米；2.杨青成按164.4元/天的标准支付自2019年3月1日起至实际返还房屋之日止的占用费;3.杨青成支付违约金20万元；4.诉讼费用由杨青成承担。一审法院认定事实：2013年9月22日，工人文化宫（甲方）与杨青成（乙方）签订了《房屋租租赁协议》一份，载明“一、租赁房屋的位置及范围：甲方出租地址位于盐城市工人文化宫大院内正东面场地、租赁范围为院内活动大楼东南侧工人文化宫东围墙旁瓦房一间约200平方米及该房北侧空地一块约100平方米；二、租赁时间：租赁期限为伍年，从2014年3月1日起至2019年2月29日止；三、租金标准：每年陆万元整；四、租金的支付期限、支付方式：1.乙方租赁房屋采取先交后租的原则；2.第一年房租于合同签订之日预付壹年租金，租金的起算日期为2014年3月1日；3.按单个年度交纳租金，其租金须按年度预先一年一结（上年度到期前一个月一次交清下年度租金），以此类推；4.租金定期汇入甲方制定账户，也可现金交纳，甲方收款后应向乙方开具收据；五、水电管理及水、电费交纳……六、房屋装潢：1.乙方若对建筑物外观局部进行装潢，不得破坏建筑物原主体装潢，内部装修不得破坏建筑物主体结构，以及所有大小装潢方案，乙方必须出具书面报告及图纸，经甲方书面签字同意后方可实施，否则视为乙方违约，乙方除立即恢复建筑物原状外，并视情节轻重向甲方承担五万至二十万违约金，如乙方的行为导致建筑物无法恢复或造成人员无法居住使用的，承担全部损失并按损失总额的40%赔偿甲方，由此引起的一切政治、经济、刑事、民事责任和损失均由乙方自负；2.乙方装潢不得封闭房屋楼梯，也不得设障碍物而影响楼梯的使用；3.其他…；七、甲方的权利、义务：1…2.按双方合同签订之日向乙方交付房屋（已交付）；3.本租赁协议期满后，如甲方不再与乙方续签协议，须提起三个月告知乙方，乙方租赁期满后要无条件清空所租场地，不得延误……八、乙方权利、义务：1.乙方权利：有按期受领房屋的权利（已受领），有按约定的用途合理合法使用房屋的权利，房屋北侧的空地搭建手续以及日后的施工安全责任均由乙方自行办理解决和承担，与甲方无涉，房屋租赁期满后，有同等条件优先续租的权利（须在房屋租赁期满前两个月书面申请），有自主经营、自负盈亏、自我完善、自我发展的权利；2.乙方义务：…有对甲方提供现有条件房屋维修的义务…；九、合同的保证：在本合同订立后，乙方应随第一笔租金向甲方交纳履约保证金0.5万元，保证金不抵冲房租、水电费。房屋租赁期满后，如乙方无违约情形，甲方应将保证金如数返还给乙方；十、违约责任：1.甲方违约责任：如甲方无故单方面解除合同，应赔偿乙方损失…2.乙方违约责任：…如乙方出现以非法用途使用房屋或转租情形或乙方出现破坏房屋外观主体装潢和房屋主体结构以及损坏甲方水、电、消防设施等情形，甲方可解除合同，收回房屋；…甲方收取保证金后，因乙方原因导致合同不能履行或解除的，保证金不予返还…；十一、装潢物的归属：如因乙方违约导致合同解除，对添附于甲方房屋之上的装潢乙方不得损坏，并无偿转归甲方所有，装潢物的价值不予计算，其余动产部分归乙方所有，租赁期满后，如双方不再续约，装潢物则无偿属甲方所有；十二、不可抗力……十三、特别约定事项：…合同解除后，乙方应在半个月内，将房屋腾空，交付给甲方，腾空期间，乙方应以当年度日租金标准按日向甲方支付房屋使用费，逾期迁让的，甲方有权按日租金的4倍收取滞纳金；十四、合同生效条件：……十六、承租人承租工人文化宫的房屋，明确为空房一间，与上一任承租户无任何经济利益关系，如上一任承租户主张该房屋的任何权益，由工人文化宫全部承担一切经济责任，与现承租人无关。”合同签订前，工人文化宫已向杨青成交付了房屋，后杨青成向工人文化宫交纳了保证金5000元、杨青成自认不需返还的费用70000元，并交纳了第一年租金。在合同期限内，杨青成已交纳了相关的房租和水电费。租赁期满后，杨青成不再交纳房租也未向工人文化宫返还房屋，双方协商未果，工人文化宫遂诉至一审法院。一审另查明：案涉房屋为由工人文化宫新建于1983年，该房所在的土地证使用者为工人文化宫，案涉房屋未取得房屋所有权证书，但在2013年盐城市勘察测绘院出具的航拍图中测绘了该房屋。一审再查明：2013年11月18日，杨青成向工人文化宫出具承诺书一份，载明：“本人杨青成，现租赁贵单位院内活动大楼东南侧工人文化宫东围墙旁瓦房一间（约200平方米），及该房北侧空地一块（约100平方米）经营，当初因房屋屋顶有一处小范围（约2平方米）漏雨现象需进行修缮，本人由于未经慎重考虑，在未办理各类建房许可手续的情况下，更为了扩大经营场地，就借此修缮机会，从而将该房屋私自彻底拆除重建。现再建房屋存在违规现象，有关责任部门责令停工，要求进行整改。现恳请贵单位协助本人和有关部门协商办理相关手续，以促成房屋建筑完成，本人郑重承诺，如不能办妥相关建房许可手续，一切责任自负，不论是在法律上还是经济上工人文化宫都不需要承担任何责任，同时和工人文化宫签订的房屋租赁合同及租金保持不变。承诺人：杨青成2013年11月18日”。在杨青成出具了承诺书后，工人文化宫遂于2013年11月19日向盐城市规划局书面提出工人文化宫关于翻建经营旧房和拟建临时用房的申请。2013年12月17日，杨青成又向工人文化宫出具了承诺书一份，载明：“本人杨青成，现自行办理贵单位东院相关建房手续，特恳请贵单位出具拟建职工餐厅的说明。本人愿在前承诺的基础上再次郑重承诺，如不能办妥相关建房许可手续，一切责任自负，不论是在法律上还是经济上工人文化宫都不需要承担认可责任，同时和工人文化宫签订的房屋租赁合同及租金保持不变。承诺人：杨青成2013年12月17日”。2014年5月16日，盐城市规划局对工人文化宫的申请进行答复，内容为：“工人文化宫：你单位申请的翻建经营用房的材料收悉，经我局会办研究，现答复如下：该项目不符合技术规范要求，不同意翻建，违章建筑要求自行整改。特此答复。”后杨青成私自建设的房屋被拆除。2016年上半年，杨青成又在案涉租赁房屋的地基和空地上再次新建了房屋，形成了盐城市亭湖区剧场路54号8幢附属楼，杨青成以此地址注册了盐城市亭湖区先锋街道杨二旺土菜馆。一审中，工人文化宫陈述对于案涉房屋恢复原状的诉求，其同意杨青成将房屋按现状进行返还，其自行拆除。一审法院认为：一、工人文化宫与杨青成签订的《房屋租房协议》的效力问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋所在的土地系划拨土地其使用者系工人文化宫，但案涉房屋未取得规划许可证和房屋所有权证书，工人文化宫提交的航拍图也不能证明该房屋的合法权属，工人文化宫也未提交其他的合法权属证明文件，故其与杨青成签订的租赁协议无效。二、关于占有使用费的支付问题。杨青成自2013年开始租赁使用工人文化宫的土地及房屋，其已交纳了《房屋租房协议》约定期间内的占有使用费，该合同虽无效，但承租人应返还因无效合同取得的占有期间的利益，故工人文化宫主张杨青成按《房屋租房协议》约定的租金标准向工人文化宫支付自2019年3月1日起至实际返还房屋之日止占用期间的房屋使用费，符合法律规定，应予以支持。三、关于案涉房屋的返还问题。工人文化宫与杨青成签订的《房屋租赁协议》无效，杨青成因该合同取得的财产，应当予以返还。工人文化宫租赁给杨青成的房屋已被拆除，已无法返还，但杨青成应向工人文化宫返还其承租的土地和案涉承租房屋所在的土地。杨青成向工人文化宫出具的承诺书说明杨青成系在未经工人文化宫同意的情况下私自彻底拆除工人文化宫租赁给杨青成的房屋且进行了重建，重建的房屋被规划部门拆除后，杨青成仍进行了重建，重建的房屋并未取得建设工程规划许可证，系违章建筑，理应予以拆除，杨青成在明知重建房屋系违章建筑的情况并已向工人文化宫作出不需工人文化宫承担经济上任何责任的承诺后仍然重建，其应承担相应的重建房屋的损失。工人文化宫一审中同意杨青成返还现有房屋并由其自行拆除，该请求符合法律规定，一审法院予以支持。四、关于违约金的问题。《房屋租房协议》无效，则其违约条款的约定也无效，故对工人文化宫主张违约金无法律依据，一审法院不予支持。杨青成向工人文化宫交纳的保证金5000元，因合同无效，工人文化宫应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定，一审判决：一、杨青成应于判决生效后三十日内腾空位于盐城市附属楼并交付工人文化宫；二、杨青成应于判决生效后十日内支付工人文化宫房屋占有使用费（从2019年3月1日起至实际让出房屋为止按年租金6万元计算）；三、工人文化宫于判决生效后十日内返还工人文化宫杨青成保证金5000元；四、驳回工人文化宫其他的诉讼请求。案件受理费4332元，由工人文化宫负担4000元，杨青成负担332元。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，杨青成与工人文化宫签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，但因所出租的房屋不具备规划准建手续，故双方之间的房屋租赁合同系无效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要进行返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，杨青成与工人文化宫对合同无效均负有相应的责任，杨青成租赁的标的物即房屋和场地应依法返还给工人文化宫，因原房屋已被杨青成拆除重建，而重建的房屋并未取得规划许可，故杨青成应将重建的房屋拆除后返还。杨青成在本案中拒绝拆除，对此，工人文化宫已经同意按现状接受房屋自行拆除，故一审判决杨青成将翻建的房屋按现状交付工人文化宫拆除并无不妥。至于杨青成提出其翻建房屋系得到工人文化宫同意，一审认定由杨青成自行承担损失不妥的上诉理由。经查，杨青成在本案中并未能举证证明工人文化宫同意杨青成在未取得规划审批手续的情况下先行翻建房屋，应承担不利后果。虽然杨青成所翻建房屋就在工人文化宫院内，但双方就杨青成翻建房屋一事已经进行过函件商谈，其中，杨青成两次出具承诺书表示其第一次翻建行为的损失及后果自行承担，而针对杨青成请求工人文化宫向有关部门出具翻建职工食堂的申请，工人文化宫虽然同意出具申请，但并不能说明工人文化宫同意杨青成先行翻建。在杨青成第一次翻建的房屋被拆除后，杨青成在2016年又一次在无规划部门批准的情况下新建房屋，现有证据亦不能证明系经工人文化宫同意，且杨青成并未反诉，故在本案中不予理涉。因此，杨青成的该上诉理由没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，杨青成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4332元，由上诉人杨青成负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月十八日书记员 施凯钰