江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终6479号上诉人(原审被告):朱永强,男,1980年4月4日出生,汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人(原审原告):叶子铭,女,1976年10月15日出生,汉族，住山东省枣庄市薛城区。被上诉人（原审被告）:李健,男,1978年12月23日出生,汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人(原审第三人):徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司,住江苏省徐州市鼓楼区坝子街弘辉大厦**。上诉人朱永强因与被上诉人叶子铭、李健、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（以下简称第壹房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2017)苏0303民初6330号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱永强，被上诉人叶子铭到庭接受询问。本案现已审理终结。朱永强上诉请求：撤销一审判决，依法改判，或者发回重审。事实和理由：首先，在一审庭审过程中，朱永强与叶子铭已确认涉案租赁合同已于起诉时解除，因此，合同解除后，涉案房屋一直由李健占有使用，因此，返还房屋及支付租金的义务应由李健履行，朱永强不应对李健的上述义务承担连带责任；其次；一审法院未综合考量涉案房屋毛坯房的性质，亦未听取第壹房屋公司公司关于房屋租金的意见，直接认定占用使用费标准，显属不当。叶子铭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。叶子铭向一审法院起诉请求：1、判令涉案房屋现居住人李健立即搬离属于叶子铭的徐州市云龙区香溪左岸A8-2-1504室房屋，李健同朱永强共同归还叶子铭房屋并恢复原状，并共同付清有关物业管理费水电费等费用；2、朱永强自2017年1月至叶子铭起诉之日按500元/月支付房屋租金，自起诉之日至房屋实际收回之日按1500元/月收取占有使用费；3、李健及第壹房屋公司对上述第二项诉请承担连带责任。一审法院经审理查明：叶子铭与案外人刘磊系本市云龙区香溪左岸小区**楼2-1504房屋的所有权人，房屋建筑面积110.18㎡。2015年8月，叶子铭将房屋出租给朱永强，双方未签订租赁合同，朱永强向叶子铭支付租金3000元。2017年1月4日，朱永强向叶子铭支付租金6000元。2016年7月8日，朱永强未经叶子铭同意，与李健签订《徐州市房屋租赁居间合同》将香溪左岸小区A8号楼2-1504房屋擅自转租给李健，居间方系第壹房产公司。双方约定租赁用途为住宅，租金700元/年，房屋租赁期自2016年7月18日至2018年7月17日止。合同签订时，李健支付第壹房产公司中介费700元。2017年，叶子铭得知朱永强将房屋转租，且李健在涉案房屋内养了多条狗，提出解除合同。叶子铭与朱永强一致确认，双方合同在叶子铭起诉时解除。至本案一审庭审结束，李健仍占有使用涉案房屋。一审法院认为：叶子铭与朱永强虽未签订书面租赁合同，但双方的口头租赁协议系真实意思表示，内容不违反相关法律规定，真实有效。朱永强与李健签订的房屋租赁合同，也系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，真实有效。叶子铭将房屋交付朱永强占有使用，朱永强应当按照约定支付房屋租金，未经叶子铭同意，不得将房屋转租他人或改变房屋用途。本案朱永强未经叶子铭同意，将房屋转租李健，且李健在房屋内豢养多条宠物狗，叶子铭得知后，要求解除房屋租赁合同，符合法律规定。叶子铭与朱永强均认可叶子铭起诉时租赁合同解除。按照法律规定，房屋租赁合同期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。故叶子铭要求李健、朱永强返还涉案香溪左岸A8-2-1504室房屋并恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。叶子铭主张朱永强占有使用期间实际产生的物业管理费水电费等费用应当付清，因叶子铭不是收取物业费、水电费等费用的权利主体，且叶子铭未能举证其已代为垫付，故一审法院不予支持。李健、朱永强应当连带赔偿合同解除后的占有使用费，参照2017年下半年徐州市主城区房屋租赁指导价格，对于叶子铭主张的朱永强、李健按照每月1500元赔偿占有使用费自合同解除之日（2017年11月28日起诉之日）至房屋实际返还之日，一审法院予以支持。对于朱永强是否欠付租金，朱永强在租赁期内共支付叶子铭租金9000元，叶子铭在诉状中自认朱永强支付了两年的租金（2015年9月-2017年8月）。朱永强称第一年租金3000元，第二年租金6000元，租金自2016年1月起算，但未提供证据证实。一审法院以叶子铭自认的租金已支付两年认定朱永强的租金支付情况，朱永强还应当支付自2017年9月1日至双方确认的合同解除之日（2017年11月28日起诉之日）的租金，数额为1450元。第壹房产公司在提供居间服务时，未能尽到相应的谨慎注意义务，在促成朱永强与李健签订房屋租赁合同过程中存在过错，但叶子铭以房屋租赁合同纠纷案由要求第壹房产公司承担连带赔偿责任，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、李健、朱永强于判决生效之日起七日内，将本市云龙区香溪左岸A8-2-1504室房屋恢复原状并返还叶子铭；二、李健、朱永强按照每月1500元的标准连带赔偿叶子铭自2017年11月28日至房屋实际返回之日的房屋占有使用费；三、朱永强于判决生效之日起七日内，支付叶子铭房屋租金1450元；四、驳回叶子铭对第壹房屋公司的诉讼请求及其他诉讼请求。二审期间，朱永强向本院提供两组证据：证据一、2018年7月12日的收据复印件一份，拟证明朱永强已将涉案房屋的物业费及公共能耗费缴纳完毕；证据二、照片复印件4份，拟证明朱永强积极与叶子铭处理房屋交接事宜。叶子铭经质证对上述证据的真实性均无异议，但因房屋内仍有部分未拆除的附着物，故未能完成房屋交接。本院认为因叶子铭对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为：关于朱永强应否向叶子铭支付租金1450元的问题。朱永强主张涉案房屋租金应从2016年1月开始计算，并已支付2016年1月起至2016年12月期间租金3000元及2017年1月起至2017年12月期间租金6000元，因此，朱永强不应向叶子铭支付2017年9月1日起至合同解除之日（2017年11月28日起诉之日）的租金。对此本院认为，朱永强认可双方于2015年8、9月份达成租赁涉案房屋的合意，形成租赁合同法律关系，并于2015年8月份收到涉案租赁房屋的钥匙。朱永强虽称因涉案租赁房屋性质为毛坯房，需进行简单装修才能具备入住条件，故租金应从2016年1月开始计收，但叶子铭对此不予认可，且亦无证据证明双方存在从2016年1月开始计收租金的约定。故对朱永强的该项上诉主张，本院不予支持。一审判决认定朱永强应向叶子铭支付自2017年9月1日起至合同解除之日（2017年11月28日起诉之日）的租金，并无不当。关于朱永强应否对返还涉案租金房屋及赔偿占有使用费承担连带赔偿责任的问题。朱永强主张其与叶子铭之间的房屋租赁合同已经解除，涉案租赁房屋实际是由次承租人李健占用，故应由次承租人返还租赁房屋并赔偿占用使用费。对此本院认为，房屋租赁合同解除后，承租人应当返还租赁房屋，承租人逾期退房的，出租人有权承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任，因此，叶子铭有权要求次承租人李健返还租赁房屋并赔偿损失，朱永强作为承租人应当承担连带赔偿责任。关于合同解除后的占用使用费计算标椎问题，根据叶子铭与朱永强关于租期内租金的约定，即第一年租金为3000元，第二年租金为6000元，并结合朱永强与次承租人李健约定的租金为每月700元，本院认定合同解除后房屋占用使用费按照每月700元的标准计算一审判决对此认定不当，本院予以纠正。综上，上诉人朱永强的上诉请求部分具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初6330号民事判决书第一项“被告李健、朱永强于本判决生效之日起七日内，将本市云龙区香溪左岸A8-2-1504室房屋恢复原状并返还原告叶子铭”、第三项“被告朱永强于本判决生效之日起七日内，支付原告叶子铭房屋租金1450元”、第四项“驳回原告叶子铭对被告徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司的诉讼请求及其他诉讼请求”；二、变更江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初6330号民事判决书第二项“被告李健、朱永强按照每月1500元的标准连带赔偿原告自2017年11月28日至房屋实际返回之日的房屋占有使用费”为“被告李健、朱永强按照每月700元的标准连带赔偿原告自2017年11月28日至房屋实际返回之日的房屋占有使用费”如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费325元，由朱永强、李健负担；二审案件受理费325元，由朱永强负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 苏 团二〇一九年十二月二日书记员 秦 丹