河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1726民初3609号原告：胡海涛，男，1978年12月3日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：袁涛，河南博涛律师事务所律师。被告：泌阳县永辉纸业有限公司，住所地：河南省泌阳县北环路西段。法定代表人：杨相财，任经理。被告：杨相财，男，1967年10月11日出生，汉族，住河南省泌阳县。二被告共同委托诉讼代理人：顾绍华，河南博涛律师事务所律师。被告：驻马店市太平洋投资担保有限公司，住河南省驻马店市交通路A8Z-100。法定代表人：冯莉，任经理。委托诉讼代理人：古炜华，河南济世雨律师事务所律师。原告胡海涛与被告泌阳县永辉纸业有限公司、杨相财、驻马店市太平洋投资担保有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡海涛及委托诉讼代理人袁涛、被告泌阳县永辉纸业有限公司、杨相财及共同委托诉讼代理人顾绍华、被告驻马店市太平洋投资担保有限公司委托诉讼代理人古炜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡海涛向本院提出诉讼请求：1.撤销（2016）豫1726执129-1号执行裁定书，解除对（2005）第01021066号土地使用权的查封（房产价值480万元）。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告驻马店市太平洋投资担保有限公司与被告泌阳县永辉纸业有限公司、杨相财纠纷一案，泌阳县人民法院作出（2015）泌民初字第01587号民事判决书，在该案的执行过程中，将原属于杨相财的名下的（2005）第01021066号土地使用证查封，泌阳县法院的查封措施是错误的，该宗土地及房屋所有权属于原告所有。2013年11月20日，原告与被告杨相财及其妻子邓建梅就该宗土地及地上房屋签署了《房地产买卖契约》，杨相财及邓建梅就其所有的位于泌阳县××西段北侧的夫妻共同财产（房屋建筑面积约1700平方米及土地使用面积364.5平方米）出售给原告，原告支付了价款，并已实际取得了该宗土地及房屋所有权。泌阳县人民法院作出的（2016）豫1726执129-1号执行裁定书未查明该案土地及房屋的权属。将属于原告所有的财产予以查封，侵害了原告的合法权益。2018年6月18日，原告提出执行异议申请，2018年7月2日，泌阳县人民法院作出（2019）豫1726执异30号民事裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。为维护原告合法权益，请求支持原告诉请。被告驻马店市太平洋投资担保有限公司辩称，涉案房屋及土地登记在被告杨相财名下，系其个人合法财产，泌阳法院执行中查封该财产合法正确，原告主张系其所有并为权利人缺乏依据，不能排除对涉案财产的执行。泌阳法院执行裁定书驳回原告异议正确。综上，应驳回原告请求。被告泌阳县永辉纸业有限公司、杨相财辩称，泌阳县永辉纸业有限公司不是本案适格当事人，胡海涛对涉案房屋不具有所有权，涉案房屋的实际占有人和控制人是杨相财。泌阳县永辉纸业有限公司与驻马店市太平洋投资担保有限公司的债权债务经泌阳县人民法院判决认定，债权债务合法有效，由泌阳县永辉纸业有限公司与杨相财承担连带责任。本案执行标的是杨相财具有合法所有权的房屋，与泌阳县永辉纸业有限公司没有任何法律关系，因此，其不是本案的适格当事人。未办理过户的责任在胡海涛，胡海涛违约在先，杨相财有权拒绝协助办理产权过户的请求。仅签订了合同，并未办理物权公示登记，胡海涛对涉案房屋不具有所有权。胡海涛在签订合同后，并未按合同的约定履行支付尾款的义务，2015年春节过后，杨相财将涉案房屋的未建工程部分全部建设完工，于2016年将一二层对外出租给了泌阳县天水足浴，其他房屋由杨相财实际居住。胡海涛对涉案房屋不具有所有权，也未实际占有和控制房屋，由于胡海涛违反双方签订的《房地产买卖契约》，拒不向杨相财支付尾款，双方未办理过户登记的责任在胡海涛，胡海涛的请求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定第二十八条，请求驳回原告的诉讼请求。原告胡海涛为证明其主张提供下列证据:1、身份证复印件,证明原告主体资格。2、2016）豫1726执129-1号执行裁定书复印件一份,证明原告所提执行异议被驳回。3、房地产买卖契约、收款条，证明原告已经取得房屋所有权及土地使用权且交付了房款。4、杨相财土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证审批单、罗信国土地证、房产证，证明以上证件是出卖房屋后交给胡海涛的，胡海涛已经取得房屋及土地的合法控制占有。5、杨相财书写的交房后遗留工程通知单及后期工程款条据。6、吴某证言，证明房屋卖给胡海涛后由其继续建房，房屋已实际交付给胡海涛并委托其对四层全层装修。7、何某、赵某、李敬召、王某证言，证明胡海涛系本案权利人，且权利真实合法，能排除执行。证人吴某出庭陈述，2012年其给杨相财建房，包工包料，框架结束后杨相财工程款未付停工了，2015年杨相财又找其施工，说房子卖给胡海涛了，其随后找胡海涛落实，胡海涛说是购买了房子但房款未付完，让其只管施工，如杨相财不给工钱就找胡海涛要。后其找杨相财要钱没要到，又找胡海涛，胡海涛说房子手续没办完。装修时房子一楼的钥匙是胡海涛给的，四楼是一层一套房子，是胡海涛让装的。其认为现在是胡海涛欠其工程款，房子没有装修完毕，现在一楼、二楼租出去了，三楼是杨相财装的。杨相财给其说房子卖给胡海涛后，装修房子是胡海涛给的钥匙。证人何某出庭陈述，2013年胡海涛买了杨相财的房子后，在租房时李敬召让其找胡海涛把手续给他，后杨相财和其商量，用房租顶房款。房子卖给胡海涛后以杨相财名义租出去的原因是过不了户，需要办消防证，要用到杨相财的土地证，但该协商没有签订协议，租房的具体时间忘了，口头协议履行了，后以杨相财名义签订的合同，现在房子的实际租赁人是李敬召的朋友，房租不清楚。证人赵某出庭陈述，杨相财和胡海涛有矛盾后，房子停工了，胡海涛委托其去协调关系将房子盖起来，后其和杨相财商量继续让杨相财找人建房，胡海涛的购房款没有全部给杨相财，后其和杨相财商量如有人租房将租金抵剩余房款，其给租房户拿过去的相关证件，后来的事不清楚了。证人王某出庭陈述,其2013年11月胡海涛买杨相财的房子是其介绍的，合同签订时其在场，房屋交付后因余款两人发生争执，杨相财找其协商要余款的事，并给其说胡海涛梅给完房款同时杨相财想给孩子留两套房子住，胡海涛不同意。后其去沟通，胡海涛勉强同意，并得知杨相财确实装修了两套房子。其和胡海涛本不认识，是通过何某说的事。房子现在由胡海涛控制着，具体交付是签合同时就交了钥匙和所有手续。签订合同时房子当时是主体框架，没有完全建起。胡海涛的购房款签合同当时支付了200万，后胡海涛又给过杨相财钱，具体多少不清楚，房子租给了谁不清楚。对原告胡海涛提供的证据,被告泌阳县永辉纸业有限公司、杨相财质证认为:对证据身份证复印件、执行裁定书、房地产买卖契约、收款条、土地证、建设用地规划许可证及审批单、罗信国土地证、房权证真实性无异议，但证明目的有异议，原告交付的购房款仅支付了217万元，双方合同约定的总金额是480万，按合同约定第二笔购房款应在2014年5月20日前支付给杨相财，原告并未履行交付尾款的主合同义务，与涉案房屋相关的所有合法手续也仅是合同成立生效的条件，杨相财将涉案手续交给原告证明双方买卖合同生效，但不能证明原告实际占有涉案房屋。根据原告提交的合同及购房收据证明原告未履行付款义务，未办理过户的责任在原告，交付尾款是原告应履行的先合同义务，被告有拒绝办理过户的权利。对证据后期工程款条据，书写的收款人都是杨相财，与原告无关，不能证明是原告完成的工程。遗留工程通知单不属实。对吴某证言，其不能明确房屋的实际占有人，其陈述四层简单装修既向胡海涛要钱，又向杨相财要钱，不能明确四楼的实际占有主体，仅说明胡海涛拿有钥匙，不能说明胡海涛是四层的实际占有人。何某和赵某的证言矛盾，何某的证言虚假，两人证言在（2019）豫1726民初3577号案件中所证明的以房出租抵购房款证言矛盾，在确认买卖合同有效的案件出庭时，何某说在场人没有李敬召。王某的证言仅证明了争议发生前的情况，对未付尾款后的情况只是道听途说。杨相财本人也没去和他们协商过，也不认识李敬召。对原告胡海涛提供的证据,被告驻马店市太平洋投资担保有限公司质证认为:对身份证复印件、执行裁定书无异议，对房地产买卖契约真实性无异议，质证意见同杨相财，但买卖合同并未实际履行。对收款条四份有异议，仅有收条，虽杨相财认可，但原告仍应提供转款的相应凭证，对付款的真实性有异议。土地使用证、建设规划许可证、审批单、罗信国土地证、房产证真实性无异议，但仅能证明是杨相财购买罗信国土地房屋事实及杨相财申请建设房屋的事实，不能证明案涉房屋已经出卖给本案原告。遗留工程通知单没有原件，后期工程款条据和本案无关。对证人证言，同意杨相财的意见。吴某的证言不能证明案涉房屋已经实际交付给胡海涛，其证言一直向杨相财追要说明认可房屋主人是杨向财。何某、赵某的证言矛盾。王某证明只是形式交接，不能证明实际交付。被告泌阳县永辉纸业有限公司、杨相财提供下列证据：（2019）豫1726民初3557号民事判决书，证明原告违反了合同约定。房屋租赁合同一份。房屋现状照片打印图片一份。对被告泌阳县永辉纸业有限公司、杨相财提供的证据，原告胡海涛质证认为：判决书尚未生效，原告在上诉。租赁合同证人已经证实是由于该房屋没有登记档案，无法过户，在别人急需租用的情况下，以原房主名义对外进行的出租，但该租金抵偿下欠购房款。房子实际控制人仍是胡海涛。对被告泌阳县永辉纸业有限公司、杨相财提供的证据,被告驻马店市太平洋投资担保有限公司质证认为判决书真实性无异议，但系执行裁定发生后的另案法律关系，不能据此认定异议成立。租房合同、照片真实性及证明目的无异议。被告驻马店市太平洋投资担保有限公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：驻马店市太平洋投资担保有限公司与泌阳县永辉纸业有限公司、杨相财追偿权纠纷一案，我院作出（2015）泌民初字第1587号民事判决，判决被告泌阳县永辉纸业有限公司于本判决生效后十日内向原告驻马店市太平洋投资担保有限公司支付现金5630400元，被告杨相财对上述款项承担连带责任。后驻马店市太平洋投资担保有限公司申请执行该判决，本院于2016年1月20日立案受理申请执行人驻马店市太平洋投资担保有限公司与被执行人泌阳县永辉纸业有限公司、杨相财追偿权纠纷一案，案号（2016）豫1726执129号。本院于2016年8月22日作出（2016）豫1726执129-1号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人杨相财名下位于泌阳县××西段北侧，泌国用（2005）第01021066号土地使用权；二、在查封期间被执行人不得对被查封的土地使用权进行转让、抵押、变卖或者设定其他权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。如逾期仍不履行将对所查封土地进行评估、拍卖、或变卖，所得款项用于支付其所欠申请人的欠款。胡海涛作为案外人认为其已于2013年11月20日与杨相财、邓建梅签订了《房地产买卖契约》并支付了部分价款，其已实际取得了该宗地及房屋的所有权，遂提出异议申请要求撤销本院作出的（2016）豫1726执129-1号执行裁定书，解除对（2005）第01021066号土地使用权的查封，我院作出（2019）豫1726执异30号执行裁定书，驳回案外人胡海涛的异议请求。胡海涛不服,提起本案诉讼。另查明，原告胡海涛提交的《房地产买卖契约》主要约定内容为：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）贰拾万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在文化××××西段北侧的房地产（房屋建筑面积约1700平方米；土地使用面积364.5平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）肆佰捌拾万元；￥4800000元。乙方由二〇14年5月25日前二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：首付贰佰万元（￥2000000元），余款贰佰陆拾万（￥2600000元）一次付清。三、双方同意于二〇13年11月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起一日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。十、本契约一式二份，甲乙双方各执一份。契约副本份，送房地产交易管理所（处）。十一、双方约定的其它事项：1.办理过户手续所需缴纳的一切税费，全部由乙方承担，甲方概不负责。2.后院罗信国房产一套四间二层带院（182.75平方米）一并卖给乙方。3.此合同在手续交接完毕后生效（罗信国房屋手续和施工款）。甲方：杨相才邓建梅乙方：胡海涛二〇13年11月20日二〇一三年十一月二十日”杨相财、邓建梅、胡海涛在该协议上签字并捺印。2013年11月20日被告杨相财向原告胡海涛出具收条一份，内容为收到售房定金款200000元。2013年11月30日被告杨相财向原告胡海涛出具收条一份，内容为收到售房款1800000元。2015年6月17日被告杨相财向原告胡海涛出具收条一份，内容为收到购房款100000元。被告杨相财认可胡海涛向其共现金支付了购房款217万。上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖契约》复印件、执行裁定书、收条、证人证言、民事判决书等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点在于原告胡海涛对于案涉土地是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:“金钱债权的执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院于2016年8月22日作出（2016）豫1726执129-1号执行裁定书对涉案土地进行查封，而原告胡海涛与被告杨相财签署《房地产买卖契约》的时间是2013年11月20日，可以认定在涉案土地被查封之前,双方就涉案房屋及土地使用权的交易签订了合法有效的书面协议。被告杨相财在本案庭审质证阶段及在（2019）豫1726民初3557号胡海涛与杨相财、邓建梅房屋买卖合同纠纷一案中均明确表示自己已按照合同约定交付了房屋，其已将钥匙及房屋手续交付给胡海涛，胡海涛在合同签订后取得钥匙及相关手续，应视为实际占有该涉案的房屋及所属土地。被告杨相财在涉案房屋及土地交付后，仍在涉案房屋居住，其行为应视为违约在先，庭审中被告杨相财明确表示其认为胡海涛未交付全部尾款，所以拒绝给胡海涛办理过户，可知涉案的房屋及土地未办理过户非因买受人胡海涛自身原因，而是杨相财拒绝为其办理。故原告胡海涛在涉案土地及房屋交付后未支付剩余价款的行为,并不构成违约。综上，原告胡海涛主张对案涉土地享有权益的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件,原告胡海涛对于案涉土地使用权享有足以排除强制执行的民事权益,对（2005）第01021066号土地使用权应不得执行。对原告胡海涛请求撤销执行（2016）豫1726执129-1号执行裁定书及解除对本案土地使用权查封的主张,原告可在本判决生效后申请查封单位依法解除查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(一)项、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下:一、对本院查封的（2005）第01021066号土地使用权不得执行；二、原告胡海涛应于本判决生效之日起三日内将剩余购房款2630000元交付至本院账户（户名：泌阳县人民法院账号41×××01开户行：中原银行泌阳支行）；三、驳回原告胡海涛的其他诉讼请求。案件受理费45200元，由被告杨相财负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。本院（2019）豫1726执异30号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  郭天聚审判员  吴宗营审判员  孙恒志二〇一九年十二月十九日书记员  焦明建