湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘31民终1654号上诉人（原审原告）：杨正飞，男，汉族，江苏省射阳县人，住江苏省射阳县。被上诉人（原审被告）：田雨，男，汉族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。委托诉讼代理人：程仁辉，湖南知来律师事务所律师。上诉人杨正飞因与被上诉人田雨房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省凤凰县人民法院（2019）湘3123民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨正飞上诉请求：1.撤销原审判决。事实和理由：1.被上诉人应退回上诉人的押金以及赔偿装修期间给上诉人造成的损失；2.被上诉人在收取上诉人房租和押金后，又将五、六楼进行装修，违反了互助互利订立合同的目的。同时被上诉人不按国家标准收取水电费，已构成了违约行为；3.被上诉人于2019年6月打电话要求上诉人交租金，上诉人明确声明不做了，还交什么租金；4.期限到了被上诉人不退押金，到派出所立下调解协议书一份，该协议不能说明上诉人单方违约；5.被上诉人已经形成了欺骗、违约在先的事实。被上诉人田雨辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。杨正飞向一审法院起诉请求：1.判令被告退还押金30000元；2.判令被告赔偿原告经济损失16633元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月24日，原告杨正飞（乙方）与被告田雨（甲方）签订《承包合同》，约定：“1、乙方在农家小厨饭店老板田雨签订承包合同、与房东无关，甲方在房东处承租，甲方发包给乙方承包经营。2、承包范围：甲方承租的整栋房，2层、3层、4层原有的17间客房和顶层的使用。3、承包期限：甲方承包给乙方承包期限五年从2018年8月24日至2023年8月23日。4、承包价：按每年拾万元整（100000.00元）押金叁万元整（住：押金在五年承包期满退还乙方）承包金每月提前一个月付清。5、……（四）甲方在乙方承包的第一天给房屋水电表分开，安装水表、电表。承包中2层、3层、4层，水电费乙方自付。水电价按国家标准支付。（六）乙方经营期间必须合法经营，承包经营期间费用乙方自理。如乙方有拖欠承包金及水电费用、经营费视同违约，甲方有权解除合同。……6、违约条款：本协议经双方认同所签，具有法律效应，如有违约责任追究违约方，责任由违约方自负，由法院仲裁，乙方违约押金不退。……”原告杨正飞分别于2018年8月21日、2018年8月24日向被告田雨交纳租金100，000元及押金30，000元。被告田雨向原告杨正飞交付了租赁房屋。合同签订后，原告杨正飞认为被告田雨装修五、六楼影响其经营，向被告田雨要求解除合同，被告田雨不同意，后原告杨正飞承租到2019年8月23日。2019年8月24日，原、被告再次为解除合同一事发生争议，经派出所民警调解，双方签订了《协议书》，协议约定原告退还被告17间客房的钥匙，原告搬离其所有物品，双方的经纠纷由其自行诉至法院解决。2019年8月24日，原告依法将其中15间客房的钥匙返还给被告田雨，原告杨正飞于2019年8月27日至2019年8月28日期间搬离105、106客房，并返还105、106客房钥匙给被告田雨。原、被告就押金返还、水电费等未尽事宜产生争议，原告遂以被告未返还其押金及赔偿经济损失为由诉至法院，提出前述诉请。一审法院认为，本案原、被告所签订的合同名为承包合同，但内容是约定租赁关系的权利义务，实质为租赁合同。原、被告签订的《承包合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人发生具有法律约束力。尔后双方为履行合同发生争议于2019年8月24日已解除《承包合同》。关于合同解除后，被告是否应当返还押金及赔偿经济损失的问题。根据原、被告签订《承包合同》第5条第六项的规定，如乙方有拖欠承包金及水电费用、经营费视同违约，甲方有权解除合同；第6条规定，本协议经双方认同所签，具有法律效应，如有违约责任追究违约方，责任由违约方自负，由法院仲裁，乙方违约押金不退。本案中，按合同的约定，依照杨正飞需在每年期满的前一个月支付下一年的租金，原告杨正飞因被告田雨装修五、六楼发生经营冲突表示不想继续履行，提出解除合同，被告田雨表示不同意后，要求继续履行合同，原告杨正飞履行至2019年8月23日，原告未在合同约定的期间（2019年7月23日至2019年8月23日）支付下一年度租金的行为，已构成违约。原告杨正飞主张曾与被告田雨口头协商同意其租赁期满一年后解除合同，被告田雨辩称当时并未同意，原告杨正飞未向该院提交证据证明，该院对原告杨正飞该陈述不予采信。因合同的解除系原告违约导致，根据合同违约责任的约定，被告田雨无需返还押金，故原告杨正飞要求返还押金的诉请，该院依法不予支持。关于原告杨正飞要求被告赔偿经济损失16633元的诉请，未能提交相关的证据予以证实其所造成的实际损失，故对该项诉请，该院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定。判决：驳回原告杨正飞的诉讼请求。案件受理费966元，减半收取483元，由原告杨正飞负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理另查明，案涉合同约定租赁期起算时间为2018年8月24日。其余案件事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款规定：“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。”该法第一百三十五条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。”以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，双方当事人因履行案涉合同发生争议并经过派出所进行调解，于2019年8月24日各自作出了退还房屋钥匙的行为及接受房屋钥匙的行为，据此，应认定本案当事人已形成了解除案涉合同的一致意思表示，案涉合同已于2019年8月24日经双方当事人协商解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”以及该法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，案涉合同约定租赁期起算时间为2018年8月24日，据该合同对于下一年度租金支付期限为第一年度租期届满前一个月约定，下一年度租金支付期限应认定为2019年7月24日至2019年8月24日，案涉合同已于2019年8月24日经双方当事人协商一致解除，上诉人不再负有支付下一年度租金的义务，据此，不能认定上诉人存在违约情形，被上诉人收取30000元押金应予以退还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人对其主张的经济损失未提交充分证据予以证明，据此，本院对上诉人主张的经济损失不予支持。综上所述，杨正飞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销湖南省凤凰县人民法院（2019）湘3123民初1197号民事判决；二、被上诉人田雨于本判决送达后五日内退还上诉人杨正飞押金30000元；三、驳回上诉人杨正飞的其他诉讼请求。一审案件受理费966元，减半收取483元，由上诉人杨正飞承担173元，被上诉人田雨承担310元；二审案件受理费966元，由上诉人杨正飞承担348元，被上诉人田雨承担618元。本判决为终审判决。审判长  陈春亮审判员  彭 俊审判员  龙少松二〇一九年十二月十二日法官助理李伟书记员杜娟附：相关法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立。第一百三十五条民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。