天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初941号原告：天津市嘉越物业管理有限公司，住所地天津市河东区唐家口一号路5号。法定代表人：夏彤玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙凤国，该公司职员。委托诉讼代理人：刘昱，天津君荐律师事务所律师。被告：吕健，女，1970年3月17日出生，汉族，天津福东幼儿园经营者，住天津市河东区。委托诉讼代理人：任祥明，天津恩汇律师事务所律师。原告天津市嘉越物业管理有限公司诉被告吕健租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市嘉越物业管理有限公司（以下简称“嘉越物业”）的委托诉讼代理人孙凤国、刘昱，被告吕健及其委托诉讼代理人任祥明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉越物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令吕健停止侵害，立即返还坐落天津市河东区；2.判令吕健支付2018年12月份房租1760元；3.判令吕健支付非法占用房屋期间的占用费36655.6元（自2019年1月1日至10月31日止，并要求顺延至实际履行之日）；4.判令吕健配合嘉越物业办理房屋交接手续，核实并付清至返还房屋之日期间的水费、电费；5.本案诉讼费和鉴定费由吕健承担。事实和理由：2018年1月1日，嘉越物业与吕健签订了《房屋租赁协议》一份，将位于天津市河东区租赁给吕健使用，租赁期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日止，年租金21120元。2018年11月底，距合同到期还有1个月时，嘉越物业通知吕健合同到期后不再续约，要求吕健在合同到期后立即腾房，但吕健却置之不理至今未腾房，故嘉越物业起诉。吕健辩称，不同意嘉越物业的诉讼请求。理由：1.吕健认为不存在侵害问题，对于非法占有的诉请吕健不认同。吕健使用的房屋是公建3的一部分，11-101室也是租用了其中一部分，并不是整体，故不存在返还全部公建3及福东里11号楼101室的请求。2.涉及面积问题，吕健实际使用的面积小于合同约定的面积，且嘉越物业按照评估的价格计算房租，缺乏依据，吕健多交的房租也要求返还。3.吕健现在已经找到房屋，打算在10月26日可以腾空房屋，即本周六日就搬走，但基于测量面积的需要，暂时不能将钥匙交给嘉越物业，如果腾空前测量的面积，不存在这个问题，占用费没有法律依据，还应当按照原租赁合同标准支付。4.水电费都是吕健自行负担，不存在拖欠问题。因此,要求驳回嘉越物业的全部诉讼请求。吕健向本院提出反诉请求：1.请求确认吕健与嘉越物业签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令嘉越物业向吕健支付损失费10000元（暂估，主要指装修、装饰费用，具体损失费用申请评估）；3.反诉费由嘉越物业负担。事实和理由：吕健与嘉越物业签订《房屋租赁合同》，约定嘉越物业将天津市河东区租赁给吕健使用。现吕健认为涉诉房屋中的福东里小区18号楼公建3的权利费非嘉越物业，嘉越物业无权出租该公建房屋，且涉诉房屋租赁没有办理相关的登记备案手续，故双方签订的合同应属无效合同，故提起反诉。嘉越物业辩称，不同意吕健的反诉请求。涉案房屋系嘉越物业依法享有所有权，且双方在房屋租赁协议上签字盖章，租赁协议符合法律规定，应当认定为合法有效。同时，根据租赁协议的约定，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日止，涉案房屋系房屋租赁协议到期终止，嘉越物业不存在提前解除租赁协议的情形，吕健在明知房屋租赁期限的情况下，未经嘉越物业同意进行装修等产生的相关损失，嘉越物业不存在相应的过错。综上，吕健的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回其的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：嘉越物业系坐落河东区二号桥福东里小区18号楼公建3及河东区二号桥福东里11-101号房屋的所有权人。嘉越物业与吕健于2018年1月1日签订《房屋租赁协议书》，约定嘉越物业（甲方）将坐落河东区二号桥福东里小区18号楼公建3及福东里11-101建筑面积114.58㎡租赁给吕健（乙方）；租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日；租赁费用为每季度5280元，总计租金21120元/年；付款方式为每季度提前七天交付下季度房租。合同第五条约定：1、甲方应保证租赁房屋的正常使用功能。（由于乙方使用不当或人为损坏造成的由乙方负责）2、甲方自权利生效后有权监督、检查乙方用房情况。3、协议期满前，甲方若需提前解除协议，应提前两个月通知乙方。合同第六条第1项约定：“乙方在租赁期间缴纳以下费用：水、电、暖气、垃圾清运费等，乙方应按时交纳不得拖欠。”协议签订后嘉越物业按约定交付了涉诉房屋，吕健亦按约定支付租金至2018年11月。2018年12月嘉越物业通知吕健协议到期后不再续租，吕健因此停付租金至今。诉讼期间，吕健已于2019年10月底前将涉诉房屋腾空，但因诉讼期间双方仍有争议，嘉越物业要求先按诉讼请求支付租金后再办理房屋交接手续，故吕健并未将涉诉房屋返还嘉越物业。另，庭审中嘉越物业申请本院委托天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司对两处涉诉房屋的市场租金平均水平进行估价，其中公建3的估价结果为2019年9月6日的市场租金平均单价水平为40元/平方米/月，福东里11-101号房屋估价结果为2019年9月6日的市场租金平均单价水平为22元/平方米/月。本院认为，嘉越物业与吕健签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，未有违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。在上述协议到期后，嘉越物业通知吕健不再续约，根据合同法的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。吕健作为承租人应当返还涉诉房屋，故对嘉越物业主张返还涉诉房屋的请求，本院予以支持。关于嘉越物业主张2018年12月的租金一节，符合法律规定及双方的约定，本院予以支持。关于嘉越物业主张2019年1月至实际腾房之日止的房屋占用费按照评估标准支付一节，本案中，吕健租用涉诉房屋是用于开办幼儿园，对此嘉越物业也是明知的，双方合同的到期日系在学期内，且对于设立幼儿园的场地有严格的要求，因此嘉越物业仅提前一个月通知吕健不再续约并立即腾房显然不和情理，首先是不利于幼儿及家长的稳定，其次要求吕健在短时间内另行租到合适的场地继续经营亦属苛刻，且关于腾房事宜吕健在诉讼中亦积极配合并已搬离涉诉房屋，故吕健占用涉诉房屋并非出于恶意，嘉越物业主张按照评估价格支付租金的请求本院不予支持，但吕健仍应按照原合同约定的租金标准支付占用期间的房屋使用费，现吕健已于2019年10月底前搬离涉诉房屋，但考虑到双方并未办理交接手续，且吕健在欠费期间亦给嘉越物业造成了相应的利息损失，故吕健应支付嘉越物业至2019年11月期间的房屋占用费。关于嘉越物业主张的涉诉房屋使用期间的水费及电费一节，因嘉越物业未能提供上述费用是否发生以及发生数额的相关证据，故嘉越物业的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于吕健主张减付租金一节，双方在协议中虽标明了租赁面积，但双方约定的租金标准为固定数额，并非依据面积计算而得，吕健在合理的期限内对面积问题并未提出异议，故对于吕健以此为由要求减付租金的请求，本院不予支持。关于吕健主张的装修损失一节，吕健已使用涉诉房屋经营多年，其对涉诉房屋进行装修是为了便于自己使用，且其不能提供证据证明系因嘉越物业违反了合同的约定给其造成的损失，故对于吕健的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百三十五条规定，判决如下：一、吕健于本判决发生法律效力之日起三日内将其承租的坐落河东区二号桥福东里小区18号楼公建3及河东区二号桥福东里11-101号房屋（建筑面积114.58㎡）返还给天津市嘉越物业管理有限公司，并配合天津市嘉越物业管理有限公司办理房屋交接手续；二、吕健于本判决发生法律效力之日起三日内给付天津市嘉越物业管理有限公司房屋租金1760元；三、吕健于本判决发生法律效力之日起三日内给付天津市嘉越物业管理有限公司房屋占用费19360元；四、驳回天津市嘉越物业管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回吕健的反诉请求。案件受理费80元，鉴定费5000元，共计5080元，由天津市嘉越物业管理有限公司负担；反诉费40元，由吕健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  吴晓飞审 判 员  侯春亮人民陪审员  侯 俊二〇一九年十二月四日法官助理姜万洲书记员吴彤本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。