福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终1413号 上诉人（原审原告）：陈双广,男,1985年8月19日出生,汉族,住南平市建阳区。 上诉人（原审原告）：刘凤,女,1985年8月6日出生,汉族,住南平市建阳区。 共同委托诉讼代理人:魏玉明，男，住南平市建阳区，由南平市建阳区回龙乡浒洲村村民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：海祥房地产（建阳）有限公司,住所地南平市建阳区潭城街道景贤路**。 法定代表人:郭翰斯,董事长。 委托诉讼代理人:彭灵星,男,海祥房地产（建阳）有限公司员工。 上诉人陈双广、刘凤因与被上诉人海祥房地产（建阳）有限公司（以下简称海祥公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2019）闽0703民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 陈双广、刘凤上诉请求：撤销一审判决改判海祥公司承担延时办证违约金17030.42元。事实和理由：一、补充协议应该是对合同约定不明的地方进行补充，而不是对约定明确的条款进行变更。案涉《附件六：合同补充协议》第八条第5点、第7点对案涉《商品房买卖合同》履行合同的时间、价格及地点进行了变更，严重违法了相关法律法规的规定。二、海祥公司于2016年2月2日向陈双广、刘凤发出《交房通知书》，并确定交房时间为2016年2月4日-2016年2月10日，同时陈双广、刘凤亦是从2016年3月1日开始计费缴纳物业费，因此海祥公司具备交房办理产权证时间应为2016年2月5日，海祥公司延时办证的违约责任也应从2016年2月5日起算。 海祥公司辩称，一、案涉《附件六：合同补充协议》是由案涉《商品房买卖合同》第二十二条约定，合同未尽事宜可由双方约定后签订补充协议，为此海祥公司在签署前提醒每位购买者都详细阅读案涉合同，购买者亦签字确认，是双方真实意思的表示。并且在《附件六：合同补充协议》第十五条约定，本补充协议与主合同具有相同的法律效力，如本补充协议与主合同或双方签订的认购书有相悖之处，均以本补充协议为准。二、依据《附件六：合同补充协议》的约定，海祥公司逾期办证的起算点应当按照陈双广、刘凤实际接收房屋日期往后推算365日确定。海祥公司于2016年2月2日向陈双广、刘凤发出《交房通知书》，通知陈双广、刘凤收房。但陈双广、刘凤在无正当理由的情况下，拒绝收房，直至2017年6月6日才实际接收房屋，故逾期办证违约金的起算点应为2018年6月7日。综上，请求二审法院，依法驳回上诉，维持原判。 陈双广、刘凤向一审法院起诉请求：海祥公司赔偿给陈双广、刘凤延时办证违约金17030.42元,即2016年2月5日交房至2018年6月26日办证，共延迟办证841天。 一审法院认定事实：陈双广与刘凤系夫妻关系，二人于2013年10月29日以652502元价款向海祥公司购买其开发的山水锦城第10幢1单元12001#号房屋一套，双方签订了《商品房买卖合同》。合同就所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限等作了明确约定，其中第十四条约定：出卖人（海祥公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（陈双广、刘凤）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《附件六：合同补充协议》第八条第5点约定，经出卖人与买受人协商一致同意对产权登记时间约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后365天内办理房屋所有权初始预登记并提供办理权属登记需由出卖人提供的资料……若房屋未提前交付的，则出卖人办理产权登记手续的起算时间自房屋实际交付次日起算……出卖人向当地房屋权属登记机构递交办理登记的文件后，房屋权属登记机构审核文件的时间（无论是否审核接受）不计入产权登记时限及出卖人提交资料的时限。第6点约定，因出卖人的责任，买受人未能按期取得房屋所有权证书的，则买受人不退房，出卖人按日依照买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，陈双广、刘凤依约支付了购房首付款202502元，余款450000元通过按揭贷款方式支付。2017年6月6日，陈双广、刘凤到物业办理房屋交接手续并领取钥匙，同日交纳了住宅专项维修资金4816.4元。2018年2月16日左右，海祥公司向南平市建阳区不动产中心申请办理涉案房屋初始登记，2018年3月16日，涉案房屋初始预登记办理完毕。2018年6月15日，海祥公司与陈双广、刘凤到不动产中心办理涉案房屋权属转移登记手续。2018年6月26日，陈双广、刘凤取得涉案房屋不动产权证书。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。陈双广、刘凤与海祥公司双方于2013年10月29日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法、有效。双方当事人应依照合同约定全面履行自身义务，本案中，陈双广、刘凤于2017年6月6日实际接收涉案房屋，根据《商品房买卖合同》第十四条及《附件六：合同补充协议》第八条第5点约定，海祥公司最迟应于2018年6月6日前办理房屋所有权初始预登记并提供办理权属登记需由海祥公司提供的资料，但海祥公司却于2018年6月15日协助陈双广、刘凤到南平市建阳区不动产登记中心办理权属转移登记。至此，海祥公司已迟延履行其义务共计9天，导致陈双广、刘凤不能及时取得房屋权属证书，海祥公司应自逾期之日起每日按陈双广、刘凤已付款的0.01%向陈双广、刘凤支付违约金，该违约金为587.25元（652502元×0.0001/天×9天）。对陈双广、刘凤主张海祥公司支付其逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持587.25元，超出部分，不予支持。海祥公司辩称，逾期办证系因政府机构改革原因，其不应承担违约责任，该辩解，依据不足，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、海祥房地产（建阳）有限公司应于判决生效之日起五日内支付陈双广、刘凤逾期办证违约金587.25元；二、驳回陈双广、刘凤的其他诉讼请求。 本院二审期间，陈双广、刘凤提交了两份书证。证据一、交房通知书，拟证明案涉房产经国家有关部门验收合格，于2016年2月4日具备交房及办理房屋产权证的事实依据。证据二、物业费发票，拟证明陈双广、刘凤从2016年3月1日就开始履行缴纳物业费的义务。海祥公司质证认为，对证据一、证据二的真实性和合法性均无异议，关联性有异议。交房通知书表明案涉房产达到交房条件，但陈双广、刘凤未缴纳商品房住宅专项维修资金，故不能办理交房手续及产权证。至于物业费问题，即便没有交房，物业公司为陈双广、刘凤保管房屋，也需要收取物业费。且物业费的收款日期是2017年11月7日，是陈双广、刘凤补缴的。本院认为，陈双广、刘凤提交的两份证据，不能证明案涉房屋交房时间为2016年2月4日，故不予采信。双方当事人对一审查明的事实均无异议，一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，《附件六：合同补充协议》第八条第5点的内容，系双方对出卖人办理初始登记并提供办理权属登记资料的时间进行约定，系双方在平等自愿的基础上作出的约定，不存在免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，双方均应受其拘束。陈双广、刘凤于2017年6月6日实际接收案涉房屋，陈双广、刘凤主张是2016年2月5日实际接收案涉房屋，但未提供充分证据予以证实，本院不予支持。根据《附件六：合同补充协议》第八条第5点的约定，逾期办证违约金的起算点为实际交房之日顺延365天起算，故案涉房产的逾期办证违约金的起算点为2018年6月6日，海祥公司于2018年6月15日协助陈双广、刘凤办理产权登记，逾期9天，一审判决并无不当。 综上所述，陈双广、刘凤的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费226元，由上诉人陈双广、刘凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱文如 审判员  张廷贵 审判员  邱丽琴 二〇一九年十二月十二日 法官助理王历宏 书记员叶晓桐 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。