浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初13989号 原告：金祖寿，男，1959年6月6日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：朱建文、傅涵颖，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：楼贤盛，男，1949年3月18日出生，汉族，住义乌市。 被告：王美钗，女，1952年10月14日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼贤祥，男，1938年11月23日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼仙如，女，1943年3月14日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼成明，男，1974年1月26日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼苏琴，女，1976年12月3日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼小琴，女，1978年3月24日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼航天，男，1986年10月16日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼斌，男，1984年12月26日出生，汉族，住义乌市。 被告：罗菊芳，女，1961年10月10日出生，汉族，住义乌市。 原告金祖寿为与被告楼贤盛、王美钗、楼贤祥、楼仙如、楼成明、楼苏琴、楼小琴、楼航天、楼斌宅基地使用权纠纷一案，于2019年7月24日向本院提起诉讼，诉请：1、判决原告与被告楼贤盛、王美钗于2006年8月5日的宅基地转让行为合法有效；2、判决各被告办理坐落于义乌市福田街道长春七街47、49号中8平方米不动产初始登记以及协助办理将该不动产过户至原告名下的转移登记手续。诉讼中，原告申请追加罗菊芳为本案被告，并变更诉讼请求为：1、判决原告与被告楼贤盛、王美钗于2006年8月5日的宅基地转让行为合法有效；2、判决被告楼贤盛、王美钗、楼贤祥、楼仙如、楼成明、楼苏琴、楼小琴、楼航天、楼斌、罗菊芳协助办理坐落于义乌市福田街道长春七街47、49号中8平方米不动产初始登记至楼贤盛、王美钗名下；3、判决楼贤盛、王美钗协助办理将坐落于义乌市福田街道长春七街47、49号中8平方米不动产过户至原告金祖寿名下的转移登记手续。本院受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转普通程序审理，并依法组成合议庭，于2019年9月26日、12月10日公开开庭进行了审理。原告金祖寿的委托诉讼代理人朱建文到庭参加了诉讼；被告楼贤盛、王美钗、楼贤祥、楼仙如、楼成明、楼苏琴、楼小琴、楼航天、楼斌、罗菊芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告金祖寿诉称，楼李红（于2006年7月去世）与龚金珠（于2017年3月去世）系夫妻，生育有四子一女，儿子楼贤祥、楼贤瑞（于1990年1月去世，育有一子楼成明、女儿楼苏琴、楼小琴）、楼贤盛、楼贤茂（于2016年1月去世，育有二子楼航天、楼斌）、女儿楼仙如。 2006年8月5日，原告与被告楼贤盛、王美钗达成宅基地转让协议，约定被告楼贤盛、王美钗将坐落于义乌市福田街道原西力村拆迁安置地块10平方米转让给原告，转让价格305000元；在政策许可做房地产证的情况下，被告楼贤盛、王美钗及共有人必须无条件在6个月内把房地产权过户给原告；购房费用和所有设施及做证费用由原告负责；原告与被告楼贤盛、王美钗于同日签订“借条”一张。原告按约支付完毕所有转让款，原告受让后在义乌市建成房屋并居住使用至今。现涉案房屋已可以办理不动产初始登记及过户登记，各被告不按约履行初始登记。 根据2013年7月23日的楼仙如与楼贤祥、楼贤茂（2016年1月份去世，因楼贤茂的去世时间早于其母亲龚金珠，所以其子女发生代位继承，其子女楼航天、楼斌作为代位继承人也有义务协助将涉案不动产初始登记至楼贤盛、王美钗的名下）、楼成明等人做的析产公证，公证书中约定义乌市稠城街道长春七街45、47、49号房屋中10平方米的垂直房屋是析产给楼贤盛、王美钗夫妻共有。而楼贤盛、王美钗又将该10平方米转让给原告，如今龚金珠又已去世，所以公证书中的其他被告应协助楼贤盛将该10平方米的初始登记做到楼贤盛、王美钗的名下，再由楼贤盛、王美钗过户给原告。 原告认为，原告与被告楼贤盛、王美钗签订的名为“借条”实为双方宅基地转让协议，是双方真实意思表示，是合法有效的，被告楼贤盛、王美钗不按约履行，构成违约，应承担继续履行的违约责任。被告楼贤祥、楼仙如、楼成明、楼苏琴、楼小琴、楼航天、楼斌、罗菊芳虽然不是宅基地转让协议的相对人，但其系楼李红、龚金珠的法定继承人，应当在继承范围内履行合同义务。为维护原告的合法权益，诉至贵院，望支持原告的诉请。 被告楼贤盛、王美钗、楼贤祥、楼仙如、楼成明、楼苏琴、楼小琴、楼航天、楼斌、罗菊芳未作答辩。 原告围绕诉讼请求，向本院提供如下证据： 证据1、借条原件一份、存款分户明细账原件一份，证明被告楼贤盛、王美钗将义乌市福田街道西力村拆迁安置地块10平方米转让给原告，转让价格为人民币305000元，原告已支付完毕转让款的事实。 证据2、中标通知书原件一份、公证书原件一份、浙江省政府非税收入统一票据原件两份，证明原告购买的宅基地由楼冬根参加投标，以8600元每平方米的价格中标，原告交纳安置选位投标款751554元。 证据3、浙江省农村合作银行进账单、浙江省农村信用社（合作银行）客户回单联原件各两份，证明原告预付建房费用情况。 证据4、商贸城街区Ⅱ期竞投花名册复印件一份、建设工程规划许可证复印件一份，证明原告向被告购买的宅基地系6户联建，实际建房占地面积按8折左右建造。 证据5、门牌证原件两份，证明原告购买的宅基地建造于义乌市。 证据6、股权证原件一份，证明原告系义乌市廿三里街道西澄村股份经济合作社成员。 证据7、义乌市农村村民建房用地审批呈报表原件一份，证明被告用于转让的拆迁地块经过合法审批。 证据8、西力村拆迁安置情况登记表原件一份、街区房屋安置一览表复印件一份，证明被告出卖的平方安置在街区9幢5-7号地块。 证据9、公证书复印件一份，证明各被告的身份关系，以及通过析产的方式将涉案的10平方米给被告楼贤盛、王美钗共有。 本院认证意见：原告提供的证据真实，与本案相关联，本院对原告提供的证据的真实性、关联性均予以认定。 本院认定事实如下：案外人楼李红（2006年7月3日去世）与龚金珠（2017年3月17日去世）系夫妻关系，生育四子一女，楼贤祥、楼贤瑞（1990年1月15日去世，与骆爱仙生育有：楼成明、楼苏琴、楼小琴）、楼贤盛（妻王美钗）、楼贤茂（2016年1月23日去世，与罗菊芳生育有楼航天、楼斌）、楼仙如。 案外人楼李红与龚金珠在改造中，经审批取得54平方米建房用地。2013年7月23日，龚金珠、楼贤祥、楼贤盛、楼贤茂、楼仙如、楼成明、楼苏琴、楼小琴订立析产约一份，楼贤盛、王美钗分得长春七街45、47、49号土地使用权面积为10平方米垂直房屋，同年7月29日，义乌市公证处对析产约进行了公证。 2006年8月5日，原告金祖寿（甲方）与被告楼贤盛（乙方）、王美钗（共有人）签订《借条》一份，约定了以下主要内容：“乙方为了建造坐落在西力村已经由义乌市福田市场建设指挥部，义乌市国土资源局拆迁确权的占地拾个平方米的房屋全额抵押给甲方，向甲方借款，经双方及中介友好协商，达成以下几条：一、乙方向甲方借人民币捌拾万元，借款期限为24个月，按银行同期贷款利率计算，到期还清本金及利息。乙方如未能按时还清本金和利息的，乙方及共有人愿意将以上房地产使用权无条件地抵押给甲方所有。二、乙方及共有人没有还清此款之前，不得以任何形式再抵押或转让此房地产权。三、甲方也不得以任何借口或理由不要此房地产权为抵押，而要返还此借款的要求。四、在政策许可做房地产证的情况下，乙方及共有人必须无条件地在六个月内把房地产权过户给甲方。……六、今后用于造房和所有设施及做房地证的费用均由甲方负责。七、本借条一式贰份，甲方执壹份，见证人保存壹份，此借条经甲方、乙方、共有人、见证方签字按手印时生效，生效之日，乙方及共有人即已收到以上所借人民币，不再另写收条。八、此借条在由乙方的房地产证过户给甲方后同时作废。……”《借条》正文尾部载有“特注：逾期未能归还，再续借肆年。楼贤盛2009.8.2。”2006年8月6日，金祖寿支付转让款305000元。2006年8月18日，由案外人楼冬根参与竞投，涉案建房面积街区房打折后实际按8平方米与楼冬根户折后面积15.39平方米、楼贤清户折后面积28平方米、楼贤友户折后面积20平方米、王文海户折后面积16平方米并建安置在国际商贸城西力村拆迁安置街区房9号楼第5-6号地块，中标价为每平方米8600元。2009年8月18日，由原告交纳安置选位投标款751554元。2010年1月8日，涉案建房用地取得建设工程规划许可证。2010年3月23日，原告交纳建房预付款60万元。原告金祖寿将涉案8平方米及他人处受让的土地建成位于义乌市的房屋并居住使用至今。各被告至今未办理涉案不动产的初始登记及协助办理转移过户给原告的手续，故原告诉至本院。 另查明，现涉案土地性质为建设用地。 本院认为：本案的争议焦点是原、被告之间系建设用地使用权转让合同关系还是民间借贷关系。《借条》载明的“三、甲方不得以任何借口或理由不要此房地产权为抵押，而要返还此借款的要求。四、在政策许可做房地产证的情况下，乙方及共有人必须无条件地在六个月内把房地产权过户给甲方……六、今后用于造房和所有设施及做房地证的费用均由甲方负责。”等约定内容有悖于民间借贷交易习惯。在义乌本地的土地使用权转让交易中，为防止违约，确有把土地使用权转让协议以借条形式出具且交易价格翻倍写的情况，本情形符合义乌当时当地的该种交易习惯。且房屋建成至今均由原告管业，各被告从未提出异议。基于上述理由，本院认定原告与被告楼贤盛、王美钗于2006年8月5日以借条形式签订的协议，实质上是对被告楼贤盛、王美钗分家析产时取得的在西力村拆迁安置建房权益的转让，除载明的转让价格有虚假记载以外，其他内容系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，除上述虚假记载部分之外，应认定合法有效。 原告金祖寿已付清转让款，履行了本方合同义务，并且原告已在涉案地基上出资建造成房屋并占有使用至今。被告楼贤盛、王美钗作为转让方按约负有协助原告办理涉案不动产初始登记及转移登记的义务。因案外人楼李红、龚金珠已去世，被告楼贤盛、王美钗转让的10平方米是被告楼贤盛父母分家析产后得到的建房用地，被告楼贤祥、楼贤盛、楼仙如作为财产继承人，负有协助楼贤盛、王美钗办理涉案不动产初始登记手续的义务。因案外人楼贤瑞去世时间早于案外人楼李红、龚金珠，被告楼成明、楼苏琴、楼小琴作为楼贤瑞的子女，享有代位继承人，案外人楼贤茂去世时间早于案外人龚金珠，被告楼航天、楼斌作为楼贤茂的子女，也享有代位继承人和继承权，被告罗菊芳作为案外人楼贤茂妻子对楼贤茂的财产享有继承权，故被告楼成明、楼苏琴、楼小琴、楼航天、楼斌、罗菊芳对涉案不动产的初始登记也负有协助义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十一条的规定，判决如下： 一、原告金祖寿与被告楼贤盛、王美钗于2006年8月5日成立的建设用地使用权转让行为部分有效； 二、被告楼贤盛、王美钗、楼贤祥、楼仙如、楼成明、楼苏琴、楼小琴、楼航天、楼斌、罗菊芳于本判决生效后十五日协助办理坐落于义乌市中8平方米不动产初始登记至被告楼贤盛、王美钗名下的手续； 三、被告楼贤盛、王美钗于本判决生效后三十日内协助原告金祖寿办理坐落于义乌市中占地8平方米的不动产过户到原告金祖寿名下的转移登记手续。 案件受理费4070元，由被告楼贤盛、王美钗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  杨飞雄 人民陪审员  刘剑军 人民陪审员  沈人人 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  陈凯琳