湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民终908号 上诉人(原审被告)：张家界中腾商业服务有限公司，住所地湖南省张家界市永定区永定办事处解放居委会教场路**A501。 法定代表人：马传强，总经理。 委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李启莲，女，1968年7月15日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 被上诉人（原审原告）：田际斌，男，1967年8月15日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：李宗顺，男，住湖南省张家界市永定区，系湖南省张家界市永定区崇文街道南正社区居民委员会推荐。 上诉人张家界中腾商业服务有限公司（以下简称中腾公司）因与被上诉人李启莲、田际斌合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初2557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中腾公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判驳回李启莲、田际斌的一审诉讼请求或将本案发回重审；3.一、二审诉讼费用由李启莲、田际斌承担。事实和理由：1.本案双方当事人签订的是《委托经营管理合同》，合同内容为李启莲、田际斌将所涉房屋委托给中腾公司经营，符合法律所规定的委托合同性质，一审法院认定的合同性质错误；2.中腾公司并非所涉房屋的实际使用人，按照双方所订立合同的约定，中腾公司受李启莲、田际斌的委托代为收缴租金，李启莲、田际斌的收益来源于实际承租人，故一审法院认定中腾公司为租金的实际支付人、并判决中腾公司支付超出实际收取租金的经营收益，事实认定及适用法律均存在错误，且有失公平。 李启莲、田际斌辩称，双方当事人所签订的合同内容完全符合房屋租赁合同的法律特征，中腾公司承租房屋后以自己名义对外出租并自担经营风险，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，中腾公司应向李启莲、田际斌支付欠付的租金。 李启莲、田际斌向一审法院起诉请求：1.判决中腾公司一次性支付累计所欠的301498.44元租金（截止到2019年4月30日）；2.判决中腾公司以年度租金为基数按每日0.05%的标准支付违约金，期限以中腾公司全额付清所欠租金为止；3、判决中腾公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年7月18日，张家界中商置业有限公司作为出卖人与买受人李启莲、田际斌签订了一份《张家界市商品房预售合同》，约定出卖人将中商广场（农贸商城一期）项目中的第裙楼1层106号房，建筑面积共122.47平方米，以6926018元的价格出售给买受人李启莲、田际斌共同共有。合同约定房款一次性付清。原告李启莲、田际斌于2016年4月28日一次性付清了房款6926018元。 原告李启莲购买中商广场（农贸商城一期）项目中的第裙楼1层106号房后，作为甲方与乙方中腾公司签订一份《委托经营管理合同》，甲方李启莲在合同上签名，乙方中腾公司在合同上加盖公章，该份合同没有签署时间。《委托经营管理合同》约定：一、委托标的。1、位于张家界市永定区中商官场（以下简称“中商广场”）裙楼壹层06号房屋，建筑面积122.47平方米，甲方自愿将上述房屋的用益物权全部、完整、独立、不可撤销地委托给乙方，并由乙方或乙方指定的第三方商业管理公司为该标的物提供商业经营管理服务，乙方愿意自行或委托第三方公司提供该项服务。2、甲方确认对本次用益物权的授权和委托。……3、标的用途：商业。二、委托方式。1、为维护全体业主的共同利益，商业用房实行统一经营管理的方式进行经营和收益，甲方委托并授权乙方对中商广场：按照“统一布局、统一培育、统一经营管理”的标准认真实施，力求做到不断提升被委托的商业项目行业地位、品牌地位及市场价值。按双方约定收益标准代为向使用人收取使用费，并代为向甲方支付委托经营收益的权利义务。……2、乙方依法对委托标的物进行经营管理、对外代招商，乙方对该标的物拥有独立占有、使用、收益等权利，甲方不参与任何经营管理事务。乙方在保证按约支付甲方委托经营管理收益的基础上，全面开展专业有效的管理，提升被委托商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。三、委托事项。在委托经营期限内，甲方不可解除的全权委托乙方经营管理标的物，甲方不参与、不干涉标的物及标的物所在商场的经营管理。乙方包括但不限于拥有下述商业管理权限：……5、依法向拖欠经营管理费用的用户进行追缴；……10、甲方全权委托乙方与经营户办理该房屋的交接、租赁、代开发票、代收使用费等手续并签署相关文件；……四、委托期限：120个月。1、委托时间：暂定2015年12月31日至2025年12月30止。2、甲方同意从2015年12月31日至2016年3月30日止给予商户3个月为免费装修期，甲方免收委托经营管理收益。乙方本着双方合作共赢的态度，自愿承担免费装修期间甲方的委托经营管理收益损失的50%，即自2016年2月14日起至2016年3月30日止的甲方委托经营管理收益损失由乙方承担。同时甲方同意该期间由乙方承担的甲方委托经营管理收益损失，届时与市场培育期第一期甲方委托经营管理收益一同结算。……八、委托管理收益。1、甲方同意向乙方出具授权委托手续，委托乙方以甲方名义或乙方名义与经营户签订合同，将标的物对外招商或经营获取收益，并委托乙方向经营户代收取使用费，收益标准为：（1）装修期：2015年12月31日至2016年3月30日，三个月免费装修期，甲方免收委托经营管理收益，双方各承担50%。（2）市场培育期：2016年3月31日至2019年3月30日，市场培育期合计委托管理收益为666668元。双方同意该期间委托投资收益乙方于2018年3月31日起按季分4期，在每季末后15个工作日内向甲方支付，如遇节假日相应顺延。（3）约2019年3月31日至2020年12月30日，月委托经营管理收益为人民币55556元，年度委托管理收益为666668元。支付时间：乙方按季度向甲方支付上述委托经营管理收益，乙方在每季末后15个工作日内支付。（4）自2020年12月31日至2025年12月30日止，甲方该期间每年月委托经营管理收益以该商铺对外招商或经营获取的实际收益为准，如该商铺与其他商铺合并作为整体出租给第三方使用的，乙方代为按整体先收取收益，甲方商铺收益按：甲方商铺发票价÷合并商铺发票合计总价×合并商铺整体收益的计算方式为标准向原告方支付经营收益。支付方式为，乙方将委托经营管理收益转入甲方指定的李启莲账号为62×××18的建行账户。十一、违约责任：……2、若乙方按本合同约定正常支付给甲方收益，甲方违反本合同约定干涉乙方或商铺经营者／承租人行使管理权或经营权，乙方有权扣除全部委托经营管理期内甲方总收益的50%作为违约金，甲方不得以此为由终止合同。4、甲方有义务协助乙方办理该标的物的委托经营管理和租赁／联营事宜，及时出具相关文件、办理相关手续，若因甲方原因不得完成租赁事宜的或造成乙方无法正常行驶经营管理权的，所造成的甲方收益损失由甲方自行承担，同时甲方应向乙方支付全部委托经营管理期内甲方总收益的50%作为违约金，甲方不得以此为由终止合同。5、乙方无正当理由逾期向甲方交付委托收益，乙方应按逾期每日依本年度约定收益的0.5‰向甲方支付违约金，逾期超过6个月，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任。本合同另有约定的除外。7、甲方在本合同期内擅自将被委托房产另行租赁或委托给他人，或因甲方原因使被委托签订的合同无法按期履行，甲方除按合同约定赔偿第三方的包括装修补偿、违约金等损失外，还应按全部委托经营管理期内甲方总收益的50%作为违约金赔偿由此给乙方造成的一切经济损失。……。 合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。按照原被告双方合同约定被告应向原告支付的委托管理收益为：1、2015年12月31日至2016年3月30日，是三个月免费装修期，委托经营管理收益，双方各承担50%，即被告需要向原告支付委托收益款83333.5元（666668元÷4÷2）；2、2016年3月31日至2019年3月30日，市场培育期合计委托管理收益为666668元。双方同意该期间委托投资收益乙方于2018年3月31日起按季分4期，在每季末后15个工作日内向甲方支付，如遇节假日相应顺延。3、2019年3月31日至2020年12月30日，月委托经营管理收益为55556元，年度为666668元，由乙方按季度，在每季末后15个工作日内向甲方支付，节假日顺延。截止到2019年4月30日，被告应向原告支付委托管理收益805557.5元。被告向两原告支付委托管理收益明细为：2018年7月11日分六次向两原告支付2018年2季度委托管理收益共计250002元；2018年10月25日分两次支付2018年第3季度委托管理收益共计付78750.63元；2019年1月16日分两次支付2018年第4季度委托管理收益共计90625.73元；2019年4月17日分两笔支付2019年第1季度委托管理收益97875.78元；2019年4月25日分两笔支付2019年第2季度委托管理收益仅97917.45元。截止到2019年4月30日，被告共向原告支付委托管理收益615171.59元，下欠190385.91元。被告应于2018年第三季度末后15个工作日内向原告支付当季委托管理收益166667元，但被告在2018年10月25日仅支付78750.63元，没有足额支付委托管理收益，一直到2019年4月30日仍然没有足额向两原告支付委托管理收益。2018年10月26日至2019年4月30日，合计186天。按照合同约定：“乙方无正当理由逾期向甲方交付委托收益，乙方应按逾期每日依本年度约定收益的0.5‰向甲方支付违约金，逾期超过6个月，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任。”本案被告应向两原告支付的违约金为62000元（666668元×0.5‰×186天）。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告李启莲、田际斌与被告中腾公司签订的《委托经营管理合同》符合租赁合同的法律特征，实为租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。二原告向被告交付了房屋，被告应按约定向原告支付租金。自2018年10月25日，被告中腾公司未按照合同约定足额支付租金，属违约行为，依法应当支付下欠的租金，并承担违约责任。因此，二原告要求被告中腾公司支付截止2019年4月30日之前下欠的租金及违约金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条规定，判决：一、被告张家界中腾商业服务有限公司于本判决生效后三十日内向原告李启莲、田际斌支付2019年4月30日前欠付的租金190385.91元以及违约金62000元，共计252385.91元；二、驳回原告李启莲、田际斌的其他诉讼请求。案件受理费5822元，适用简易程序减半收取计2911元，由原告李启莲、田际斌负担474元，被告张家界中腾商业服务有限公司负担2437元。 二审中，当事人没有提交新的证据。对一审法院查明的事实，本院二审予以确认。 本院认为，本案双方当事人在自愿、平等的基础上签订《委托经营管理合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。上述合同明确约定，上诉人中腾公司有按期向被上诉人李启莲、田际斌支付约定数额经营收益的义务，若中腾公司无正当理由逾期支付经营收益，则应以年度收益为基数按日万分之五的标准支付违约金。现中腾公司未按约定向李启莲、田际斌足额支付收益，已构成违约。中腾公司诉称其仅是代为经营，收益应由房屋的实际使用人支付的主张，与《委托经营管理合同》的约定不符，不予支持；其以实际租金少于双方当事人约定的收益支付数额为抗辩，主张其欠付经营收益的合理性，亦不能成立。故李启莲、田际斌要求中腾公司支付所欠收益并按约定承担违约金的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，应予以支持。中腾公司上诉认为一审法院对《委托经营管理合同》的合同性质认定错误，因上述合同性质的认定，并不影响双方当事人实际权利义务的行使或履行以及本案的处理，故对《委托经营管理合同》的合同性质，在本案中不予审查、认定。 综上所述，中腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2437元，由上诉人张家界中腾商业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘利利 审判员  肖昌全 审判员  杨 芳 二〇一九年十二月四日 法官助理盖景阳 书记员李苹源 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。