广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20117号上诉人（原审被告）：广州市华格思商业运营管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区桥南街南城路****。法定代表人：高贤新，职务董事长。委托诉讼代理人：苏炜英，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾灼坤，广东仲衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区沙湾镇三善村股份合作经济社，住所地广东省广，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇福善路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黎志沛，职务理事长。委托诉讼代理人：李平，广东容林律师事务所律师。上诉人广州市华格思商业运营管理有限公司（以下简称华格思公司）与被上诉人广州市番禺区沙湾镇三善村股份合作经济社（以下简称三善村合经社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华格思公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判华格思公司向三善村合经社支付拖欠的使用费325000元，无须支付利息；2.本案一审受理费2700元由三善村合经社承担，二审受理费由三善村合经社承担。事实与理由：1.原审判决要求华格思公司向三善村合经社支付利息没有依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，华格思公司承租案涉房屋是为建设幼儿园使用，但是双方签订租赁合同后，办理消防设计审核，要求三善村合经社提供房产证或者房屋报建文书，三善村合经社不能向华格思公司提交，导致华格思公司无法办理消防设计审核，无法用于幼儿园的建设，故造成合同无效的过错在于三善村合经社。原审判决要求华格思公司支付案涉房屋的使用费的同时，判决华格思公司支付使用费的利息，不符合《中华人民共和国合同法》五十八条的规定，没有法律依据。2.原审判决关于受理费的分担不合理，也不符合法律法规的规定。原审判决将原审受理费8461元全部要求华格思公司承担，这是不合理的。原审受理费8461元对应的是原审原告三善村合作社提起的诉讼请求本金385000元及利息92400元，合计477400元。而原审判决要求华格思公司承担的本金为325000元，利息为3834.55元(根据原审判决规定的方式计算，从2019年4月9日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计至2019年7月16日)，合计为328834.55元，三善村合经社诉讼请求与判决结果的差额为148565.45元，即三善村合经社诉讼请求中148565.45元是没有获得支持的。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，三善村合经社诉讼请求中未获得支持的款项对应的受理费不应由华格思公司承担，即使按照原审判决，根据双方胜诉败诉的比例计算，诉讼费总计8461元，三善村合经社应承担的诉讼费为2633.04元，华格思公司应承担的诉讼费为5827.96元。根据华格思公司的上诉请求，三善村合经社原审诉请与华格思公司上诉请求的差额为152400元(477400元-325000元)，三善村合经社一审应承担的诉讼费为2700元，华格思公司一审应承担的诉讼费为5760元。三善村合经社辩称：其不同意华格思公司的上诉请求，原审判决正确，请求二审予以维持。1.本案合同无效是因为出租屋没有办理建设工程许可证。案涉出租屋的建设规划许可情况，双方签订租赁合同之前，华格思公司就是清楚的。案涉合同签订了五年，也履行了五年，在履行过程，华格思公司对该问题没有提出异议，故双方对合同无效等都存在过错。在此情况下引发本案诉讼是因为华格思公司没有按时交纳租金，而且拖欠金额非常大，拖欠时间也非常长。若合同无效，华格思公司可以不支付利息，则因合同无效所造成的损失都是由三善村合经社承担，华格思公司反而因为其不诚信行为获利，是非常不公平的，故三善村合经社要求华格思公司承担利息。2.关于诉讼费的分担，因为华格思公司的不诚信行为引起本案诉讼。所以原审法院综合本案情况，判决由华格思公司承担所有诉讼费用，是合理的。三善村合经社向一审法院起诉请求：1.判令华格思公司立即向三善村合经社支付拖欠租金385000元及逾期付款违约金（违约金自欠租之日起计算至华格思公司付清款项之日止，暂计至2019年3月为92400元）；2.判令华格思公司承担本案一审全部诉讼费用。原审法院认定事实：2013年11月1日，三善村合经社作为出租方（甲方），与华格思公司作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。双方合同约定：由甲方将拥有使用权的座落于广州市番禺区沙湾镇三善村旧小学房屋及围墙以内的操场空地（以下简称涉讼场地）按现状出租给乙方使用；涉讼场地为钢筋混凝土结构，主要由三栋楼组成，其中一栋为办公楼兼宿舍楼，其余两栋均为教学楼，总建筑面积约为4000平方米，装修为附属设备、设施，涉讼场地的建筑结构符合图纸的规定和要求，并配套有普通消防设施；甲方不承诺和不保证涉讼场地现有的供水设施、消防安全设施、排污设施等是否符合法定规范和是否能满足乙方的需要，甲方提供60千瓦之用电负荷，如不符合和/或不能满足需要的，概由乙方自费和自行向有关部门申请增大以及配置，甲方将不作任何投入，乙方也不得藉此向甲方提出包括但不限于减免租金、解除本合同等任何要求，且在本合同解除后，所增大的负荷无偿属甲方所有；乙方要按照国家有关法律法规正当使用涉讼场地，只能用作教育培训或仓储或商业之用，不能开办工厂；该宿舍的租赁期限自2013年12月1日起至2023年11月30日止；租金从2013年12月1日起计收，每月租金为25000元，该租金在前一年的价格基础上每三年递增10%，即2013年12月1日至2016年11月30日的租金每月25000元，2016年12月1日至2019年11月30日的租金每月27500元，2019年12月1日至2022年11月30日的租金每月30250元，2022年12月1日至2023年11月30日的租金每月33275元；乙方必须于每月的10号前向甲方支付当月的租金；在合同签订之日起三天内，乙方须向甲方交纳相当于2个月租金即50000元作为租赁保证金，并且向甲方交纳水电费保证金10000元；在租赁期间，如出现租赁期满且非由乙方续租的，或由于涉讼场地所附着的土地被国家依法征用，或由于城市规划的变化、调整，政府决定拆除该宿舍或对其进行改建或扩建的，或由于不可抗力的自然灾害、地质变化或具有、地质变化或具有法律效力地确定非因乙方负有责任的灾害令建筑物塌毁比例超过40%或被有效鉴定成为危房必须拆除的情形而令本合同被解除的解除、双方已完成移交手续且乙方已付清租金、水、电费之日起五个工作日内分别将租赁保证金、水电费保证金无息全额退回给乙方；以本合同生效为前提，甲方须于2013年12月1日将涉讼场地按现状移交给乙方；乙方逾期支付租金的，须按所欠租金每天1‰向甲方支付违约金，如逾期45天仍未支付的，甲方有权解除本合同，租赁保证金不予退回。2014年1月22日，华格思公司向三善村合经社缴纳了租赁保证金50000元、水电保证金10000元，以及2013年12月1日至2014年11月30日的租金300000元，三善村合经社对此开具了《番禺区沙湾镇三善村专用收据》（编号为：NO.0000937、NO.0000938、NO.0000939）确认收到上述款项。2015年12月17日，三善村合经社向华格思公司出具了《关于减免租金复函》，称因三善村为了配合“美丽乡村”改造耽误了华格思公司发展，华格思公司要求三善村减免2个月租金，经村两委会议研究决定，同意减免2个月租金共计50000元。2016年1月20日，华格思公司向三善村合经社缴纳了租金275000元，三善村合经社对此开具了《番禺区沙湾镇三善村专用收据》（编号为：NO.0003790）确认收到该款项。2017年1月10日，华格思公司向三善村合经社缴纳了租金200000元，三善村合经社对此开具了《番禺区沙湾镇三善村专用收据》（编号为：NO.0002982）确认收到该款项。2017年4月11日，三善村合经社委托广东容林律师事务所律师通过邮寄快递的方式向华格思公司发出《律师函》，称合同签订后，华格思公司自2016年起拖欠租金，至今欠款已累计157500元，该欠款虽经三善村多次催讨，但华格思公司一直拒绝支付，华格思公司拖延付款行为已属严重违约行为，为此函告华格思公司，在收函后五日内将拖欠款项尽数付清给三善村。该邮件于2017年4月12日妥投。2017年4月13日，华格思公司向三善村合经社缴纳了2016年及2017年1月、2月的租金157500元，三善村合经社对此开具了《番禺区沙湾镇三善村专用收据》（编号为：NO.0003082）确认收到该款项。2018年4月24日，三善村合经社委托广东容林律师事务所律师通过邮寄快递的方式向华格思公司发出《律师函》，称合同签订之后，华格思公司于2016年10月开始拖欠租金，其后经过三善村多次催收，华格思公司只交纳了部分租金，自2017年3月至今的租金一直拒绝支付，累计拖欠金额达357500元，华格思公司毫无履行合同的诚意，为此特通知华格思公司，自即日起解除双方于2013年11月1日就涉讼场地所签订的《房屋租赁合同》，并没收该合同的租赁保证金，同时限令华格思公司于2018年4月30日前将租赁场地清理完毕并返还给三善村，以及向三善村付清拖欠的全部租金和逾期付款违约金，否则将追究华格思公司的全部法律责任。该邮件于2018年4月25日妥投。2018年5月7日，华格思公司向三善村复函称，华格思公司服从村领导决定交还涉讼场地，以免阻碍该3千多平方米物业和4千平方米空地的重新投标招租工作，影响村民利益；华格思公司计划于5月30日前支付涉讼场地100000元租金，8月30日前再付100000元租金，10月31日前结清余下150000元多租金余款；因华格思公司在该场地内存放较多货物，另租场地堆放和转运需要一些时间，故在不影响该场地重新投标招租的情况下，申请允许华格思公司在5月31日前转运所有货物完毕交还该租赁的场地。2018年5月30日，三善村合经社作为甲方，与华格思公司作为乙方签订了《解除合同协议》一份，约定：甲乙双方一致同意提前解除双方于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》，双方一致确认乙方已于2018年5月30日前将该合同的租赁场地交还给甲方，并已付清2018年4月30日之前的租金，甲方同意自2018年5月1日起，乙方无需再向甲方支付租金；甲乙双方一致确认，乙方已将涉讼场地中属于乙方所有的生产设备等物品全部搬离，目前涉讼场地中已没有任何乙方物品，甲方可自行处置涉讼场地；甲方同意退回乙方在《房屋租赁合同》中交纳的保证金50000元。2019年4月9日，三善村合经社以华格思公司拖欠租金为由向原审法院提诉，引致本案纠纷。原审庭审中，双方当事人均确认华格思公司已向三善村合经社交纳了租金共计932500元，租赁保证金50000元和水电保证金10000元；并确认三善村合经社已于2018年5月30日收回涉讼场地。但双方对以下问题存在争议：一、针对涉讼场地的权属登记情况以及《房屋租赁合同》的合同效力问题。三善村合经社称涉讼场地所在土地为三善村的集体用地，土地性质不清楚，房屋没有权属证书，报建资料也无法找到，但认为双方签订的《房屋租赁合同》有效并且已经解除。华格思公司则认为其司没有看到相关产权资料，涉讼场地的房屋是没有报建手续的，因此双方签订的《房屋租赁合同》应为无效。经原审法院释明，三善村合经社表示如法院认定的合同效力与其所主张的合同效力不一致，其社将诉讼请求中的违约金变更为资金占用费，相当于其损失，其余主张与原诉讼请求一致。二、针对华格思公司是否已经付清租金的问题。华格思公司称其司租赁目的是为了经营幼儿园，但涉讼场地没有规划许可无法进行经营，因此三善村合经社免除了其司的租金，在租赁过程中三善村合经社也曾免除过其司租金；双方签订的《解除合同协议》已确认其司付清了2018年4月30日前的租金，该条款就是免除租金的意思；《解除合同协议》不存在胁迫的情形，因此该协议有效。华格思公司对此提交了《解除合同协议》和《关于减免租金复函》证实其上述主张。三善村合经社确认《解除合同协议》形式的真实性，不确认内容真实性，认为当时签署该协议是由于其社误解招标平台的意见，当时涉讼场地要提前收回并对外招标，招标平台的指示是必须签署解除合同的协议才能进行下一轮招标，并提供解除合同协议的版本给其社，其社误以为必须按照合同版本签署解除合同的协议才能进行招标，所以才与华格思公司签署《解除合同协议》；事实上，其社从未放弃要求华格思公司支付2018年4月30日之前租金的权利，在《解除合同协议》签订当时，双方当事人核对欠款数额，其社并向华格思公司表明双方签署解除协议的目的是为了配合其社进行涉讼场地的下一轮招标工作，在此之后其社多次向华格思公司要求支付租金，华格思公司也多次承诺同意支付租金，而且在2018年9月30日和2018年10月26日向其社支付了共计60000元租金，其社虽将款项登记在高贤新租赁其它物业的租金欠款中，但证明华格思公司清楚双方签署解除合同的目的，同时华格思公司也愿意继续履行支付欠款的义务；而且华格思公司拖欠租金金额巨大，其社不可能免除租金，如果免除租金需要村里面开会决定，其社并没有意愿和履行相关程序；双方的租赁关系已将近五年，在此期间，华格思公司从未提出因为规划许可的问题对合同的效力提出异议或要求解除合同，或免除租金；其社在2015年免除了华格思公司两个月的租金是因为美丽乡村的改造影响了华格思公司的使用才同意免除。三善村合经社对此提交了其诉讼代理人李平与华格思公司的法定代表人高贤新的电话录音以证实华格思公司确认在退回涉讼场地后，截止2018年9月30日之前仍拖欠2018年4月之前的租金380000元多一直没有支付，并承诺尽快拟定付款计划。华格思公司确认电话录音的真实性，但认为在三善村合经社向其司追讨租金过程中，其司一直没有意识到《解除合同协议》已经免除了其司的租金，其司有错误认识，认为三善村合经社没有免除租金，在此情况下双方进行了该通话，该录音没有经过其司同意，不能作为认定案件事实的依据。三、对于华格思公司已缴纳的租赁保证金50000元和水电保证金10000元。三善村合经社主张因华格思公司一直拖欠租金，因此应按照合同约定予以没收。华格思公司则表示，基于合同无效，三善村合经社应当返还保证金，即使其司需要支付租金，该保证金应抵扣租金。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”三善村合经社至今未能举证证明涉讼场地已履行相关报建手续，应承担举证不利的法律后果。现三善村合经社未能提供相关证据证实涉讼场地已进行报建，故涉讼场地应属于违章建筑，三善村合经社与华格思公司就涉讼场地所订立的《房屋租赁合同》无效。虽然合同无效，但鉴于华格思公司占有、使用涉讼场地至2018年5月，根据公平合理原则，应向三善村合经社支付相应的使用费。对于华格思公司抗辩称双方签订的《解除合同协议》已免除了其司2018年4月30日前的租金的主张，虽然三善村合经社和华格思公司签订的《解除合同协议》中记载了双方确认华格思公司已付清2018年4月30日前的租金，但从双方当事人提交的证据以及在庭审中的陈述可确定，华格思公司自认在双方签订解除协议后仍没有已被三善村合经社免除租金的意思认识，可见，华格思公司和三善村合经社在签订《解除合同协议》前并未就免除租金达成明确一致意见。故，结合华格思公司的法定代表人高贤新在签订解除协议后仍确认尚欠租金以及提出还款计划的表述，原审法院合理采纳三善村合经社对签订《解除合同协议》原因的意见。华格思公司仍应向三善村合经社支付尚欠的使用费。使用费参照双方签订的《房屋租赁合同》的标准，2017年3月1日起至2018年4月30日止的使用费，按27500元/月的标准计算，合计385000元。对于三善村合经社主张华格思公司支付拖欠使用费的资金占用费的诉请，鉴于双方签订的《房屋租赁合同》无效，三善村合经社依据该合同约定主张资金占用费缺乏依据，原审法院不予支持。同理，三善村合经社主张没收华格思公司缴纳的保证金60000元，于法无据，原审法院亦不予采纳。华格思公司已缴纳的保证金60000元可以抵扣上述尚欠的使用费。抵扣后华格思公司尚欠三善村合经社的使用费为325000元。由于华格思公司至今仍拖欠三善村合经社涉讼场地的使用费，应支付相应利息。利息应以325000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算，自三善村合经社起诉之日即2019年4月9日起计至实际付清之日止，利息总额以本金为限。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，判决如下：“一、被告广州市华格思商业运营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区沙湾镇三善村股份合作经济社支付拖欠的使用费325000元及利息（利息应以325000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算，自2019年4月9日起计至实际付清之日止，利息总额以本金为限）；二、驳回原告广州市番禺区沙湾镇三善村股份合作经济社的其余诉讼请求。如被告广州市华格思商业运营管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8461元，由被告广州市华格思商业运营管理有限公司负担。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，华格思公司提交如下证据：银行转账的电子凭证，拟证明华格思公司履行了本案的租金本金二十万，应该在本判决金额里面抵扣。三善村合经社确认华格思公司确实转过这笔钱。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对华格思公司的上诉，本院评析如下：华格思公司上诉认为造成合同无效的过错在于三善村合经社，原审判决华格思公司支付使用费的利息，没有法律依据。对此本院认为，案涉场地应当履行相应的报建手续是基于法律的规定，因此双方对未办理报建手续的案涉场地仍然签订《房屋租赁合同》，均存在过错。鉴于华格思公司实际占有、使用案涉场地，根据公平原则，应向三善村合经社支付使用费。虽然合同无效，但是华格思公司仍应当及时向三善村支付使用费，原审法院判决从起诉之日即2019年4月9日起开始计算利息，处理并无不当，本院予以确认。华格思公司原审判决后向三善村合经社支付二十万元，三善村合经社确认收到该笔款项，双方可在执行阶段予以抵扣，原审法院处理并无不当，本院予以确认。华格思公司上诉意见依据不足，本院不予采纳。华格思公司上诉认为原审判决关于受理费的分担不合理。对此本院认为，原审法院并未全部支持三善村合经社的诉讼请求，但是判决华格思公司承担全部受理费，处理欠妥，本院对原审受理费重新确定分担比例。综上所述，华格思公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8461元，由广州市番禺区沙湾镇三善村股份合作经济社负担2633元，由广州市华格思商业运营有限公司负担5828元。二审案件受理费50元，由广州市华格思商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 丁阳开审判员 茹艳飞二〇一九年十二月三日书记员 曹筱雨林谷曼