江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6667号上诉人（原审原告）：张荣，女，1979年3月28日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市杜集区。上诉人（原审原告）：胡春泉，男，1967年1月14日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：朱军，安徽启宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜山区天红房产中介服务部，住所地江苏省铜山区同昌西路**。经营者：余天红，女，1973年11月6日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：何燕燕，江苏彭邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝剑飞，江苏彭邦律师事务所实习律师。上诉人张荣、胡春泉因与被上诉人铜山区天红房产中介服务部居间合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初4880号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张荣、胡春泉的共同委托诉讼代理人朱军、被上诉人铜山区天红房产中介服务部（以下简称天红房产中介）的委托诉讼代理人何燕燕、祝剑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张荣、胡春泉共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人未能完成居间人义务,致使上诉人与买方合同磋商失败，本案居间事项不成功，不应支付居间费。尽管被上诉人提供了与案外人陈学兰、孙青春磋商、订立合同的机会，并协助双方签订房屋买卖合同，但并未向案外人陈学兰、孙青春释明房屋买卖合同第七条所约定的付款方式，致使上诉人因合同付款方式与案外人产生纠纷，最终导致合同解除，缔约失败。被上诉人作为专业的房屋买卖中介机构，对于房屋买卖过程中的行政审批、手续变更、资金托管等规程应向买卖双方进行释明。涉案房屋买卖合同系由被上诉人提供的格式合同，被上诉人负有释明合同条款约定具体意义及协助双方履行合同的义务。由于被上诉人为追求缔约成功，未向合同当事人释明在房屋贷款购买及资金托管的政策要求，致使合同成立后双方因资金托管问题发生重大分歧，后案外人违反合同约定，要求上诉人全款支付而非贷款，致使合同无法履行，并通过诉讼的方式解除合同。案涉房屋买卖合同尽管已经签署，但双方对于付款方式并未达成真正的一致意见，对于合同约定的付款方式并非双方真实意思表示，而是在被上诉人怠于履行居间人义务（隐瞒合同履行方式的分歧，诱使双方签订合同）而作出的错误意思表示。本案中被上诉人显然未尽到居间人应尽的居间义务，本案合同最终解除，实际上居间事项失败。根据《合同法》第四百二十七条之规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此，被上诉人要求支付居间费的行为无法律和事实依据，应依法予以返还。一审法院认定事实显然错误。二、一审判决上诉人支付居间费缺乏事实与法律依据，二审法院应当依法撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。本案案由系居间合同纠纷，但本案上诉人并未与被上诉人缔结书面的居间合同。案涉房屋买卖合同，尽管约定了居间费的相关事项，但被上诉人作为居间人并未在合同上签字，只有上诉人与案外人陈雪兰、孙青春的签字，因此该合同并不能认定为居间合同，上诉人与案外人对于中介费的约定，显然也不对被上诉人发生效力。根据案涉合同第十一条可知，“中介方提供己知信息，甲乙双方自愿签订本合同，中介按约收取服务费，无论哪一方违约或终止合同，中介费一概不退”。前文己经明确，该合同并未有被上诉人签字，根据合同相对性原则，不对被上诉人发生效力。另根据《合同法》等相关法律的规定，该条系被上诉人提供的格式合同，且存在免除被上诉人责任、加重买卖双方责任、排除买卖双方的主要权利，该条款无效。被上诉人天红房产中介辩称，上诉人要求被上诉人返还居间费无事实和法律依据。一、一审认定上诉人与案外人签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同法第426条规定，居间人促成合同成立后。委托人应当按照约定支付报酬。此外双方买卖合同第11条约定，无论哪一方违约或终止合同，中介服务费一概不退。因此上诉人要求返还居间费既无法律依据亦违反约定义务。二、合同法第425条第二款，规定了居间人不得要求支付报酬的全部情况，即居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，而本案上诉人诉请退还中介费的理由是被上诉人没有将徐州市二手房买卖要求资金监管的情况，如实告知双方当事人。上诉人无法证明被上诉人没有告知二手房交易需要资金监管的规定，即使上诉人补充证据证明，被上诉人确实没有告知二手房交易需要资金监管的规定。因为二手房交易资金监管制度是自2009年9月开始在徐州市实行的一项地方性管理制度，不是被上诉人作为居间人能够故意隐瞒的事实和虚假情况。因此，被上诉人不存在故意隐瞒或提供虚假情况的行为。上诉人的诉请没有任何法律依据。三、上诉人与案外人房屋买卖合同解除，是双方在履行合同过程中出于各自利益考虑，企图规避资金监管制度，未能协商一致产生矛盾，最终导致合同被依法解除。被上诉人无任何过错，不应承担返还居间费的责任。四、上诉人认为被上诉人未在买卖合同上签字对被上诉人不生效，显然不成立。首先不管是否签名，中介事实成立，上诉人在买卖合同上签名，即认可合同内容，并自愿受合同约束。而且上诉人也确实按照合同约定向被上诉人支付了中介费用。被上诉人也正是基于该中介合同提供订立合同的机会，并收取中介费用。同时被上诉人也认可该合同，被上诉人持有的合同是有签名的，不管签名与否，该合同对被上诉人都是有效。也正是基于该有效合同，被上诉人有权收取上诉人的中介费用且不应当予以退还。综上所述，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。张荣、胡春泉向一审法院起诉请求：判令天红房产中介退还其支付的中介费44600元；并承担本案诉讼费用。一审法院查明，2018年6月27日，张荣、胡春泉（乙方、买方）、案外人陈学兰、孙青春（甲方、卖方）与天红房产中介（中介方）签订房地产买卖合同一份，约定：甲方将位于铜山新区的房屋出售给乙方，成交价格2980000元。合同第七条约定：甲乙双方同意以第二条方式支付房款，即银行按揭的方式付款，签订本合同当日乙方支付购房定金100000元。第八条约定：产权过户产生的全部税费由乙方自愿承担，中介费44700元由乙方承担，在办理过户手续前付清。第十一条约定：若乙方中途违约，乙方不得向甲方索要定金，中介费则照常支付。若甲方中途违约，甲方应向乙方双倍返还定金及支付中介费。中介方提供已知信息，甲乙双方自愿签订本合同，中介按约收取服务费。无论哪一方违约或终止合同，中介服务费一概不退。合同签订当日，张荣将定金100000元交于案外人，将中介费44600元交于天红房产中介，余天红并出具了收条。陈学兰、孙青春称涉案合同签订后，在天红房产中介协助下陈学兰、孙青春办理了房屋解押手续并将房证交给天红房产中介。2018年7月17日，天红房产中介约双方到铜山区房管局办理过户手续，陈学兰、孙青春要求张荣、胡春泉先付首付款，按70%支付，即210万元（其中已付定金10万元），余款在办理好贷款后打到资金监管帐户。张荣、胡春泉主张陈学兰、孙青春要求将200万元打入其账户，违反了徐州市二手房买卖的相关规定，购房款应当进行资金监管。后经中介居中协商，双方对剩余房款的支付方式未能达成一致意见。2018年7月26日，张荣、胡春泉向一审法院提起诉讼，判令解除涉案房地产买卖合同，陈学兰、孙青春双倍返还定金200000元、中介费44600元及律师费20000元、交通住宿费1612元。2018年12月12日，原审法院作出（2018）苏0312民初7037号民事判决书，判决解除张荣、胡春泉与陈学兰、孙青春签订的房地产买卖合同，陈学兰、孙青春返还张荣、胡春泉购房定金10万元，对其他诉请予以驳回。该案一审判决作出后，双方均未提起上诉。庭审中张荣、胡春泉主张虽然合同第十一条约定了“中介方提供已知信息，甲乙双方自愿签订本合同，中介按约收取服务费。无论哪一方违约或终止合同，中介服务费一概不退”，但合同文本是天红房产中介提供，属于格式条款，该约定不产生法律效力。且天红房产中介没有提交证据证明在促成双方签订合同前向双方告知徐州市二手房资金监管的情况，只是在合同履行过程中，双方才知道要进行资金监管，隐瞒了与订立合同相关的重要事实，造成合同最终解除，应当退还中介费。天红房产中介主张2009年9月开始徐州市实行二手房交易合同网上备案制度和交易资金监管制度，买卖双方是明知的，天红房产中介在房地产买卖合同签订后，促使案外人陈学兰、孙青春办理了房屋解押手续并通知双方办理房屋过户手续。张荣、胡春泉提交的录音可以证明天红房产中介为买卖双方进行多次协调，天红房产中介作为中介机构已全面履行义务，不存在隐瞒事实的情形。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”,第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”。本案中，通过天红房产中介的居间服务，张荣、胡春泉与案外人陈学兰、孙青春签订了房地产买卖合同，该合同系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，房屋出卖人陈述在天红房产中介的协助下办理了涉案房屋解押手续，并将房证交给天红房产中介，天红房产中介也积极组织双方去办理过户手续，但张荣、胡春泉与案外人均不打算严格按照资金监管规定支付实际的购房款298万元，只是出于各自利益考虑提出所谓应当通过资金监管的数额，最终双方对数额未能协商一致。天红房产中介并不存在故意隐瞒事实、提供虚假情况的情形，根据上述法律规定，张荣、胡春泉要求天红房产中介返还居间费44600元的诉请，没有事实与法律依据，依法不予支持。一审遂判决：驳回张荣、胡春泉的诉讼请求。案件受理费915元，减半收取457.5元，由张荣、胡春泉负担。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人张荣、胡春泉在被上诉人天红房产中介提供的居间服务下，与案外人陈学兰、孙青春订立了涉案房屋买卖合同，因上诉人与陈学兰、孙青青对于购房款交付方式上产生重大分歧，导致合同无法履行，最终合同解除。首先，虽然涉案房屋买卖合同约定“无论哪一方违约或终止合同，中介服务费一概不退”，该条款显然加重了上诉人的经济负担。《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，诉争条款系天红房产中介提供的格式条款，其未能举证证明采取合理的方式提请买卖双方注意，如按上述条款约定，则居间人无论居间行为是否成功均可获得相应报酬，显然与合同目的及当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，故该条款属于无效条款。居间人应当对整个合同条款达成合意及履行负有沟通协调作用，促使买卖双方按合同约定履行义务，故不能机械地理解为买卖双方在《房屋买卖合同》上签字的，居间人就应当收取全部报酬。其次，涉案房屋买卖合同第七条中第一条虽然约定“购房款实行资金监管”，但是，房屋买卖双方选择是第二条方式支付房款，即银行按揭的方式付款，签订本合同当日买方支付购房定金100000元。除此再无有关支付房款的详细约定。该条第二条中也未提及购房款需资金监管，也未明确贷款时买卖双方的具体权利义务，对于该条履行的时间及买卖双方各自的义务没有明确约定。天红房产中介作为居间方及格式合同提供方，在提供合同时未能将上述重要事项进行明确约定，虽促成买卖双方签订合同，但因买卖双方对于合同履行的重要细节并未能达成一致意见，以致买卖双方在合同履行方式上产生重大分歧且难以达成一致意见，居间人天红房产中介未能完成签订买卖合同后，因对于没有约定或约定不明的事项，进一步促使双方签订补充协议的中介服务。天红房产中介对于涉案房屋买卖合同的解除存在主要过错。居间人天红房产中介并未完全履行应当负担的居间义务，应当酌情减少居间人的报酬。综合以上事实及在卷的证据，虽然各方当事人约定涉案居间费用为44600元,但最终房屋买卖合同被解除，上诉人买卖合同的根本目的并未实现，上诉人请求天红房产中介返还居间费用有事实和法律依据。一审法院判决全部驳回上诉人的诉讼请求不当，本院予以纠正。根据双方当事人对于房屋买卖合同解除的过错程度，本院酌定上诉人向天红房产中介支付约定居间费用总额的30％，即13380元（44600元×30％）。故，被上诉人天红房产中介应向上诉人返还31220元（44600元-13380元）。综上所述，上诉人张荣、胡春泉的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院对其判决结果依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初4880号民事判决；二、铜山区天红房产中介服务部向张荣、胡春泉返还31220元，于本判决书生效之日起十日内付清；三、驳回张荣、胡春泉的其他上诉请求。如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费457.5元，由张荣、胡春泉负担157.5元，由铜山区天红房产中介服务部负担300元；二审案件受理费915元，由张荣、胡春泉负担270元，由铜山区天红房产中介服务部负担645元。本判决为终审判决。审 判 长  王 超审 判 员  费 蜜审 判 员  孙守明二〇一九年十二月二日法官助理  黄 伟书 记 员  吴雨臻