湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1127民初1855号原告（执行案外人）：周静，女，1991年3月24日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：周子成，男，1965年2月15日出生，汉族，住黄梅县，系原告周静父亲，被告（申请执行人）：段光明，男，1972年10月12日出生，汉族，住黄梅县，委托诉讼代理人：梅祥，湖北靖柏律师事务所律师。被告（被执行人）：王正国，男，1968年1月1日出生，汉族，住黄梅县，被告（被执行人担保人）：湖北瑞通怡景房地产开发有限公司。住所地：黄冈市龙感湖管理区交通东路，法定代表人：王春香，该公司董事长。第三人：龙感湖瑞通运输贸易有限公司。住所地：龙感湖管理区交通中路。法定代表人：王涛，该公司负责人。第三人：王萌，女，1990年3月5日出生，汉族，住黄梅县，被告王正国、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司及第三人龙感湖瑞通运输贸易有限公司、王萌共同委托诉讼代理人：黄勋，湖北益惠民律师事务所律师。第三人：杨定先，男，1963年8月13日出生，汉族，住黄梅县，原告周静与被告段光明、王正国、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司（以下简称“瑞通房地产公司”）及第三人龙感湖瑞通运输贸易有限公司（以下简称“瑞通运输公司”）、王萌、杨定先案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周静的委托诉讼代理人周子成、被告段光明的委托诉讼代理人梅祥、被告王正国、被告瑞通房地产公司、第三人瑞通运输公司、王萌的共同委托诉讼代理人黄勋、第三人杨定先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周静向本院提出诉讼请求：1、依法裁定排除执行案外人案涉房屋的执行，确认周静于2015年10月20日与被告瑞通房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认黄梅县龙××湖“雷池花××”小区（××）商品房归周静所有；2、裁定撤销对周静购买的位于黄梅县龙××湖“雷池花××”小区（××）房屋的强制执行，并解除对上述商品房的查封；3、督促被告瑞通房地产公司立即协助和配合周静办理“雷池花苑”小区（206号）商品房的产权过户备案登记；4、本案的案件受理费由以上被告负担。事实和理由：周静于2015年10月20日与被告瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，被告瑞通房地产公司将其开发的位于黄梅县龙××湖“雷池花××”小区（××）商品房别墅（面积284.72㎡）以人民币三十万元整的价格出售给周静所有，合同约定：出卖人保证所销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权机关备案，出卖人提供条件协助买受人办理产权过户备案登记手续，其相关税费由买受人自行承担，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意买受人退款退房。合同签订后，周静于2015年10月20日通过第三人杨定先向被告瑞通房地产公司支付了全额房款，并向周静出具了盖有该公司财务专用章的收款收据。被告瑞通房地产公司向周静交付房屋后，周静对该房屋未完工的部分进行了施工、装门、装修并实际占有。按照“雷池花苑”成立的业主委员会的要求分摊出资完善了水、电、路、天然气配套设施。周静在购买房屋后，多次找被告瑞通房地产公司要求其配合办理过户备案登记，被告瑞通房地产公司用各种理由予以推脱，后来根本找不到该公司负责人。周静找到房地产管理部门，房地产管理部门告知被告瑞通房地产公司所开发的“雷池花苑”小区不具备备案登记条件。2018年5月15日，黄梅县人民法院因被告段光明与被告王正国、瑞通运输公司民间借贷纠纷一案，裁定查封登记在瑞通房地产公司名下的“雷池花苑”楼盘的商品房13栋，包含周静已购买的房屋。周静得知后于2019年2月20日向黄梅县人民法院提出执行异议，2019年4月15日，黄梅县人民法院作出（2019）鄂1127执异字第36号执行裁定书，驳回周静的执行异议。周静认为其与瑞通房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已按合同约定支付全部购房款并占有该标的物至今，其对该房屋享有足以排除执行的权利，其提出的执行异议法院应予支持，故周静依法提起案外人执行异议之诉。被告段光明辩称，一、周静与湖北瑞通怡景房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同是建立在非法基础上，系杨定先以合法的形式掩盖非法目的。1、杨定先是其于同龙感湖瑞通运输贸易有限公司的民间借贷关系，且双方的利息为月利率6%至7%属于典型的高利贷。2、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司不欠周静的任何款项，周静在签订购买合同后也从未向该公司交纳分文购房款。3、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司从未与杨定先之间达成以房抵债的协议，周静所持有的收据是在杨定先逼迫情况下该公司开具的，非该公司的真实意愿。4、周静等人均为杨定先所找的与湖北瑞通怡景房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，目的就是通过第三人与该公司签订房屋买卖合同达到掩盖高利贷的非法目的。二、案外人周静并没有实际占有房屋以及办理房地产过户手续，没有排除执行的权利。由于湖北瑞通怡景房地产开发有限公司的房屋是在建工程并没有峻工验收，更没有向案外人周静办理房屋交付手续，周静也没有实际占有涉案房屋，该房屋现一直处于空闲状态，且案外人都另有住房。案外人的异议不能满足三个条件：1、异议申请人已支付全部房屋价款；2、异议申请人已经实际占有房屋；3、异议申请人对未办理过户登记手续无过错。因此案外人不能阻却法院执行。三、案外人提出异议的案涉房屋所有权仍然归属于湖北瑞通怡景房地产开发有限公司。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案外人提出异议的案涉房屋没有办理过户手续，所有权仍然属于，案外人周静无权主张案涉房屋所有权。综上，案外人周静对案涉房屋不享有所有权，也不享有排除执行的权利，请求人民法院依法驳回案外人原告周静的诉讼请求。被告王正国、瑞通房地产公司辩称及第三人瑞通运输公司、王萌述称，瑞通房地产公司的实际控制人王正国名下的瑞通运输贸易有限公司与第三人杨定先之间之前有民间借贷关系，后在杨定先的逼迫下以瑞通房地产公司开发的房产抵债，周静提供的《商品房买卖合同》及收款收据均是以房抵债的产物，瑞通房地产公司拒绝承认该《商品房买卖合同》的效力，该合同属无效合同；且瑞通运输贸易有限公司对第三人杨定先之间的债务已经还清，借贷关系已经消灭，只是第三人杨定先一直主张月利率为6分、7.5分,故其自认为瑞通运输贸易有限公司对其还负有债务，第三人杨定先存在违法放贷的行为；周静并未实际占有案涉房屋，该房屋一直处于空闲状态，且周静另有住房，案涉房屋并非其名下唯一住房，其不享有排除执行的权利；案涉房屋所有权仍属于瑞通房地产公司，周静无权主张对案涉房屋的所有权，请求法院依法驳回周静的诉讼请求。第三人杨定先述称，瑞通房地产公司将房屋抵偿给我是合法的，王正国差欠我多少钱他自己清楚，我没有胁迫王正国。案涉房屋之所以未办证，是因为瑞通房地产公司未交纳土地出让金，且有些设施未完工、未竣工验收，只有涉及农民工工资的几套房产办理了房产证。本院经审理查明事实如下：段光明与王正国、瑞通运输公司民间借贷纠纷一案，本院以（2018）鄂1127民初1562号民事调解书审结。调解书生效后，段光明向本院申请执行，执行中，段光明与王正国、瑞通运输公司达成和解协议，瑞通房地产公司向本院出具担保书，以其开发的“雷池花苑”14栋房屋为王正国、瑞通运输公司提供执行担保。本院于2019年1月7日作出（2018）鄂1127执847号执行裁定书，裁定查封登记在瑞通房地产公司名下的“雷池花苑”楼盘预售的担保房屋13栋，包含涉案的206号房屋。周静遂向本院提出执行异议，本院经审查于2019年4月15日作出（2019）鄂1127执异38号执行裁定书，驳回周静异议请求，故周静依法提起案外人执行异议之诉。2015年10月20日，周静与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买“雷池花苑”第二幢206号房屋，面积为284.72㎡，房屋总价30万元。该格式合同注明瑞通房地产公司法定代表人为王正国。瑞通房地产公司于2015年10月29日出具收据，“收周静购房款30万元”。该收据加盖瑞通房地产公司财务专用章，经办为“吕丽娟”。周静之后对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，未装修入住。另查明：瑞通房地产公司2008年10月15日成立，法定代表人为王正国，2011年12月30日法定代表人变更为徐永林，2012年6月18日法定代表人变更为王春香。2015年9月10日，瑞通房地产公司与杨林签订抵押合同，瑞通房地产公司用其所有的雷池花苑在建别墅79套向杨林提供抵押担保（因瑞通贸易有限公司向杨林借款900万元），双方约定如借款人未按约定归还借款本息则出借人有权处理瑞通房地产公司抵押财产。杨林系第三人杨定先的儿子。另查明，第三人王萌因与湖北瑞华房地产开发有限公司存在纠纷，于2017年6月27日向黄冈市中级人民法院提出诉前财产保全申请，被告瑞通房地产公司以其位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套（含涉案房屋××号）商品房为第三人王萌提供保全担保，黄冈市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）鄂11财保6号民事裁定书，裁定查封瑞通公司位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套商品房（含涉案房屋××号），并向黄冈市龙感湖管理区建设局下达协助执行通知书。查封期限自2017年7月11日至2020年7月10日。还查明，瑞通房地产公司开发的“雷池花苑”因多种原因未能竣工，“龙感湖雷池花苑业主委员会”对“雷池花苑”的后期配套工程（路、电、水、天然气等）自筹资金进行建设，并将因配套工程产生的费用按户分摊至各业主。本院认为，本案的争执焦点为：（一）原告周静与被告瑞通房地产公司基础法律关系的问题；（二）原告周静是否享有排除强制执行的权益的问题。关于原告周静与被告瑞通房地产公司基础法律关系的问题。因被告王正国实际控制的龙感湖瑞通运输贸易有限公司与第三人杨定先之间存在债权债务关系，双方约定并实际操作以龙感湖瑞通运输贸易有限公司关联企业瑞通房地产公司瑞通房地产公司房产抵偿债务，后原告周静通过第三人杨定先与被告瑞通房地产公司就所抵房屋签订商品房买卖合同，并按照合同的约定通过第三人杨定先以消灭他人债务方式转移支付了购房款，瑞通房地产公司向周静出具了收款收据，并加盖了其财务专用章，足以证实原告周静与被告瑞通房地产公司之间基础的法律关系是商品房买卖关系。原告周静占有房屋应属商品房买卖合同权利，而非以物抵债的合同权利。被告瑞通房地产公司、王正国辩称其关联企业龙感湖瑞通运输贸易有限公司对第三人杨定先负有的债务早已还清，借贷关系已消灭，且第三人杨定先存在计收高息行为，因其未提供证据，且与被告瑞通房地产公司在第三人杨定先介绍的买房者未向其支付购房款的情况下仍然向购房者出具收款收据及与之订立购房合同的行为存在矛盾，故被告瑞通房地产公司、王正国该项辩解意见本院不予采纳。原告周静于2015年10月20日与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并约定自双方签字之日起生效，在瑞通房地产公司未举证并请求撤销或主张无效的情况下，该合同当然对双方当事人具有约束力，合同双方当事人均应按合同约定全面履行义务。原告虽已依据上述合同履行了义务并实际占有房屋，但鉴于本案系案外人执行异议之诉，非确认之诉，故对周静要求确认黄梅县龙××湖“雷池花××”小区（××）商品房归周静所有的诉讼请求，本院不予支持。关于原告周静是否享有排除强制执行的权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周静于2015年10月20日就已与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年10月29日按照合同的约定支付了购房款，而本院查封案涉房屋系2018年，且原告周静购买涉案房屋后，对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，虽未装修入住，但按照“龙感湖雷池花苑业主委员会”的要求，交纳了因该小区后期配套工程建设的分摊费用，实际履行了作为“雷池花苑”业主的义务，应认定对涉案房屋进行了实际占有。“雷池花苑”涉案房屋之所以未能办理过户登记，是因为“雷池花苑”因多种原因未能竣工，并非因周静的原因而未能办理过户登记。周静对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。被告瑞通房地产公司、王正国及第三人瑞通运输公司、王萌主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，强调涉案房屋并非周静名下唯一住房，周静不享有排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。对比第二十八条不难看出，二者立法本意都是对善意占有人的保护，但二者所指向的保护对象有所不同，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对不动产的性质没有特殊的要求，不论是商业用房还是居住用房，均一体保护；第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，是基于对消费者生存权的维护，侧重于保护消费者的生存权。而本案所涉的房屋并非是基于消费者生存权的维护，故本案应适用第二十八条的规定，无需审查所涉房屋是否系买受人名下唯一用于居住的房屋，故对瑞通房地产公司、王正国及第三人瑞通运输公司、王萌的此项观点本院不予采纳。综上，原告周静在法院查封之前就已经同瑞通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，且依据合同约定交清了房款，对涉案房屋已实际占有，未能办理过户登记原因不能归责于周静，故周静对涉案房屋依法享有排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行“雷池花苑”第二幢206号房屋。二、驳回周静的其他诉讼请求。案件受理费300元，由王正国、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长  刘茂华审判员  王 伟审判员  刘 刚二〇一九年十二月十二日书记员  梅艳芳