广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终4054号上诉人（原审原告）：惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司。住所地：广东省惠州市惠阳区三和经济开发试验区。法定代表人：梁继业。委托诉讼代理人：肖绮清，系该公司员工。委托诉讼代理人：徐金文，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：邱允泵，男，汉族，1988年5月14日出生，户籍住址：福建省石狮市，委托诉讼代理人：邢宏洋，广东胜业律师事务所律师。上诉人惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司（下称惠阳岐山公司）与被上诉人邱允泵因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院(2018)粤1303民初3010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠阳岐山公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书中的第二项判决，并依法改判为被上诉人应向上诉人支付违约金747831.45元；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，由此所作出该判决是错误的，该判项依法应予以撤销，并依法改判。本案无法办理银行按揭贷款系被上诉人个人原因导致，并非是一审法院认定的不可归责于双方当事人的原因，被上诉人应根据商品房买卖合同约定向上诉人支付违约金747831.45元。1.一审法院认定本案争议焦点有误，本案商品房买卖合同已实际订立，不存在一审法院所认为的存在未能订立的情形。上诉人与被上诉人于2017年5月25日签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议、附录均是双方的真实意思表示，并无违反国家强制性法律法规，上述合同及补充协议、附录等均系合法有效的。另，需向人民法院明确的是该份合同系使用中国住房和城乡建设局和中国国家工商行政管理总局制定的模板，并经惠阳区房管系统打印后再提供购房者签署的，每一份均具有明确的合同编号。双方所签订的《广东省商品房买卖合同》的内容并非是上诉人单方制定的，并非是一审法院所认定的上诉人系提供格式条款的一方当事人，且上诉人与被上诉人所签订买卖合同及补充协议、附录时，上诉人已提请被上诉人特别注意有关免除或限制上诉人责任、上诉人单方拥有某些权利、增加被上诉人责任或限制被上诉人权利的条款，并在合同或协议中使用加粗的黑体字予以提醒。在补充协议中被上诉人确认合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除上诉人责任的情况，也不存在不合理加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的内容。2.本案被上诉人未能与银行订立按揭贷款合同系因被上诉人负债过高原因导致，应由被上诉人自行承担未能办理按揭的不利后果。按揭贷款是由购房者与银行之间发生的经济活动，其主体是购房者和银行，购房者是否符合贷款条件是以银行的审查结果为准，上诉人作为开发商仅是起到协助购房者按照银行要求提供相应资料，并非是一审法院理所当然所认定的知悉银行对按揭的审批要求，上诉人作为房产企业无法、也无资格代替银行机构审查购房者提供的资料是否符合要求，一审法院的认定实际上是将银行审查按揭材料的义务转嫁到上诉人，显然是不合理且不公平的。根据《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要（粤高法（2012240号（五）关于房地产调控政策问题的规定，商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。在本案中，被上诉人无法办理按揭系因被上诉人自身负债过高，不符合银行按揭条件，并非是银行贷款政策变更导致，对此上诉人已提供银行出具《退件证明》予以证明，该《退件证明》已明确本案无法办理按揭的原因归责于被上诉人，被上诉人已无提供任何证据证明系不可归责于双方当事人的原因导致无法办理按揭贷款，显然一审法院认定本案无法办理按揭是不可归责于双方当事人的原因是对本案的事实认定不清，由此作出的判项显然系错误的应予以撤销。3.根据该《广东省商品房买卖合同》第七条明确约定，被上诉人逾期付款超过90日的，上诉人有权解除合同，被上诉人按累计应付款的15％（即购房总款的15％）向上诉人支付违约金。且根据上诉人与被上诉人于2017年5月25日签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》第三条约定可知，如因被上诉人原因导致贷款机构不予审批的，被上诉人应当按照买卖合同约定支付楼款的期限内自行支付给上诉人，逾期超过90日安的，上诉人有权解除买卖合同，被上诉人应向上诉人支付购房总款的15％的违约金在本案中，被上诉人因自身原因无法办理银行按揭，也未能变更其他支付方式支付购房款，被上诉人至今未能按照合同约定支付购房款已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。的规定，上诉人诉请被上诉人应向上诉人支付违约金747831.45元系有事实及法律依据，应予以支持。综上所述，一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，由此所做出的驳回上诉人要求被上诉人支付747831.45元违约金的诉求是错误的，故上诉人特向贵院提起上诉，希贵院能依法查明上述事实，依法撤销上述判项，并依法改判，支持上诉人的上诉请求，以维护法律的正确实施，保障当事人的合法权益不受侵犯。被上诉人答辩称：首先，本案争议焦点确实是关于答辩人邱允泵与被答辩人惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司订立的《商品房买卖合同》未能全面履行的原因是否系答辩人邱允泵所致。从整个案情事实可以看出，被答辩人在2017年5月5日实际上与答辩人邱允泵签订了两栋别墅豪宅的《惠阳碧桂园认购书》分别是惠阳碧桂园×街×号①和×号②联体住宅别墅，其中×号①住宅商品房面积为341.37平方米，销售价格为498553.00元人民币（大写肆佰玖拾捌万伍仟伍佰肆拾叁元整）另×号②商品房的销售价格为5005745.00元人民币（大写伍佰万伍仟柒佰肆拾伍元整），建筑面积也同样为341.37平方米。该两套住宅商品房后来均签订了正式《商品房买卖合同》。而对于×街×号①和×号②两套住宅的付款方式都约定采取首付款一部分和采取银行按揭贷款一部分。另外被答辩人给答辩人选择了同一家银行即中国工商银行股份有限公司惠州支行办理银行贷款按揭分期付款。后来该两套住宅的首期款共计4501288.00元人民币（其中×号①别墅首期房款为1995543.00元，；×号②别墅首期房款为2505745.00元）均由答辩人按合同约定于2017年5月25日及时支付到位。而料想不到的竟然是×号①住宅的银行按揭贷款2505745.00元人民币迟迟批不下来，但×号②住宅的银行按揭贷款部分却很快到于2017年6月份汇到被答辩人的帐户。并且现在正办理该栋别墅的交房手续和产权证登记所以有关答辩人邱允泵无法办理×号①别墅住宅银行按揭贷款的原因绝对不是答辩人这个购房者本人原因所致，完全是银行的政策因素所造导致，据传惠阳工商银行内部信息反馈是因上面的政策性住宅贷款授信额度发生了缩减，故答辩人只能获批其中一套房屋的贷款按揭款项。如果客观事实正同被答辩人在上诉状中内容写的“被上诉人未能与银行订立按揭贷款合同系因被上诉人负债过高原因导致，应由被上诉人自行承担未能按揭不利后果”那样的话。惠阳工商银行既然不肯给答辩人办理×号①住宅的银行按揭贷款为何又轻松通过了×号②住宅的贷款手续这恰证明答辩人邱允泵并未负过高外债。若是由干答辩人自身负债过高，不符合惠阳工商银行按揭条件，那为何在签订正式两栋别墅的《商品房销售合同》前被答人已经反复予以认真审查，况且答辩人的信用报告显示其信贷状况非常良好，也没有任何高额负债，并且其开户的浦发银行账户的存款记录（从2017年2月16日至2017年5月23日）显示答辩人每月的帐户都有一二百万余元人民币的存款余额。这怎么能信口讲成系答辩人自身负债过高导致银行不肯提供贷款呢？若被答辩人察觉到答辩人邱允泵的个人资产不能保证其办理到两套商品房的银行按揭贷款，为何最初在签订×街×号①和×号②两套住宅的认购书协议时不明确对其进行风险告知提醒，因为这两套联体双拼别墅不是普通商品住宅，均是超大面积的豪华别墅，不是一般购房人能承受的住宅房价，在办理银行贷款按揭时客观上存在有政策等风险。所以这×号①商品住宅的银行按揭分期付款因无法获得银行审批通过导致该《商品房买卖合同》不能全面履行不是答辩人的责任，实在系被答辩人未采取防范应对的注意义务所致，责任不在答辩人这边，绝不可以把该商品房销售合同无法履行的法律后果推卸给答辩人一方，由答辩人邱允泵独自承担违约责任，这也不符《中华人民共和国合同法》规定的公平原则和诚实信用原则（相关法律条文详见《合同法》的第五条和第六条）。综上所述，原一审判决经过查明客观事实，作出的判决结果是公平公正的，也完全符合法律的规定，而不是被答辩人上诉状中所讲的“事实认定不清，适用法律错误”。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释》第23条的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。结合本案事实在2017年5月23日答辩人因受被答辩人销售人员的不当引导，从而其仓促支付了两套住宅的首期款项计4501288.00元人民币给被答辩人后，再也无能力筹集到剩余的购房款，（其中×号①商品房首期款项为1995543.00元）。对于一个年轻的工薪阶层的购房消费者而言，这实在是过重的经济负担了，所以在×号①商品房的银行按揭贷款部分因为政策原因未能得到通过审批后，答辩人也无能力通过任何方式再筹集到此部分款项，因而对于不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并致该商品房买卖无法履行的，被答辩人惠阳区岐山度假村发展有限公司应该马上安排退还首付款事宜。答辩人已多次向被答辩人提出解除合同并要求退还已付的购房款及其利息的主张，而被答辩人不仅不配合退款反而先行诉诸于法律，实在是对法律的巧妙玩弄，这明显为其无理之举，所以请求二审法院查明事实秉公处理，驳回被答辩人的无理上诉，维持一审判决。最后，答辩人有必要须说明的是，一审判决书第3页在最后一段陈述“本院认为:本案争议焦点是双方未能订立商品房买卖合同是否属于被告个人原因导致的”这句话应该是打印出的笔误吧！“未能订立”原文应该为“未能履行”，因为从原一审判决书的前后文都可看出双方早于2017年5月25日就正式签订了《商品房买卖合同》（预售），怎么还存在未能订立合同的说法？原审原告向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》[编号：惠阳（2017）0×3]及其附件、附录，并由被告配合原告办理注销《商品房买卖合同》的手续。2.依法判令被告支付违约金747831.45元。3.依法判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告作为商品房出卖人与作为买受人的被告于2017年5月25日签订《商品房买卖合同》[编号：惠阳（2017）0×3]。《商品房买卖合同》主要约定：第三条商品房基本情况。商品房位于惠州市惠阳区三和街道拾围村岐山地段惠阳碧桂园×街×号①。第六条计价方式与价款。商品房预测建筑面积341.37平方米，每平方米单价14604.51元，总购房款为人民币4985543元。第七条付款方式及期限。贷款方式付款：买受人应当于2017年5月25日前支付首期款房价款人民币（币种）1995543元，占全部房价款的40.02%；余款人民币2990000元向合作银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任。第1款和第（2）项逾期付款超过90日后，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时退还买受人已付全部房款。后因被告不符合中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行购房贷款条件，原、被告故不能继续履行商品房买卖合同。另查，被告在2017年5月22日交定金50000元。首期款在2017年5月25日交了1945543元。一审法院认为，本案争议焦点是双方未能订立商品房买卖合同是否属于被告个人原因导致的。原告是提供格式条款的一方当事人，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。按照对方的要求，对该条款予以说明。原告是商品房的开发者和销售者，比消费者更加了解商品房银行按揭贷款购房的政策，对于购房者符合贷款条件的重点内容和涉及购房者必须提供贷款资料的主要责任事项，应予合理的方式提请被告注意。对于不符合贷款购房的买受人的购房要求，原告应当及时告知或中止交易行为。商品房按揭贷款属于国家政策性贷款行为，不同于普通商业抵押贷款。本案因不能办理的银行贷款的原因致使双方不能继续履行商品房买卖合同，不能归责任于被告。因此，原告要求被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合合同法第九十四条的有关规定；但原告要求被告支付违约金，缺乏法律依据，一审法院不予以支持。合同解除后，恢复原状，被告要求原告在解除合同时立即退还购房款，一审法院予以采纳。综上所述，原、被告不能履行商品房买卖合同属于不能归责于双方当事人的原因。因此，应予解除双方签订的商品房买卖合同，原告应返还购房款给被告。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第四十一条、第九十一条第二项、第九十四条第一项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司与被告邱允泵签订的《商品房买卖合同》（预售）[编号：惠阳（2017）0×3]及其附件、附录。二、被告邱允泵在判决发生法律效力之日起十五日内协助原告惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司到不动产行政机关办理注销《商品房买卖合同》（预售）[编号：惠阳（2017）0×3]的手续。三、原告惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内返还购房款1995543元给被告邱允泵。四、驳回原告惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11278元（原告已预交），由原告惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司负担5639元，被告邱允泵负担5639元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：上诉人的诉请能否得到支持？本院对此分析如下：上诉人作为专业的房地产开发企业和“合作银行”的合作单位，相较于购房者来说，对“合作银行”商品房按揭贷款购房的相关政策更加了解，其有义务向购房者介绍合作银行的贷款政策。上诉人未提供证据证明其采取了合理的方式提请被上诉人注意在购买两套商品房且均选择通过按揭贷款支付购房款的情况下，商品房银行按揭贷款购房的政策及存在的贷款风险。现因涉案商品房的按揭贷款不能通过导致商品房买卖合同不能继续履行，不能归责于被上诉人。一审法院不予支持上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请与法有据，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用11278元，由上诉人惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司担。本判决为终审判决。审判长  郑杰审判员  寇倩审判员  胡江二〇一九年十二月四日法官助理李苗苗书记员黄春婷