四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初4228号 原告：姚席斌，男，1954年11月18日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：姚静江，女，1982年2月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。 二原告委托诉讼代理人：吴皎，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：潘勐，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：成都凯源物业有限责任公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道华新街菜蔬小区二横街2幢214号。 法定代表人：陈素华，职务不详。 委托诉讼代理人：周永芳，四川泰益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄静，四川泰益律师事务所律师。 第三人：成都华川石油天然气勘探开发有限公司，住所地成都市一环路北四段116号。 法定代表人：张建梁，经理。 委托诉讼代理人：李丹丹，北京京师（成都）律师事务所律师。 原告姚席斌、姚静江与被告成都凯源物业有限责任公司（以下简称凯源物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月29日第一次公开开庭进行了审理，原告姚席斌、姚静江的委托诉讼代理人吴皎、潘勐、被告凯源物业公司的委托诉讼代理人周永芳、黄静到庭参加诉讼。后凯源物业公司申请追加第三人成都华川石油天然气勘探开发有限公司（以下简称华川石油公司）参加诉讼，本庭予以准许，于2019年10月12日第二次公开开庭进行了审理，原告姚席斌、姚静江的委托诉讼代理人吴皎、潘勐、被告凯源物业公司的委托诉讼代理人周永芳、华川石油公司的委托诉讼代理人李丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚席斌、姚静江向本院提出诉讼请求：判令凯源物业公司立即将姚席斌、姚静江所购“麓山印象”12幢1单元2号房屋过户登记在姚席斌、姚静江名下。事实和理由：2011年，姚席斌、姚静江与凯源物业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：263360号）及《补充协议》《关于“麓山印象”购房借款及分期还款的补充协议》，合同约定姚席斌、姚静江购买凯源物业公司“麓山印象”12幢1层2号房屋，房屋总价款2307286元。合同签订后，姚席斌、姚静江按约履行了合同义务，共支付房款2307286元，然而凯源物业公司却未按合同约定的期限交付房屋，实际交房为2013年6月，按照合同约定，凯源物业公司应于商品房交付之日起360日即2014年6月为姚席斌、姚静江办理房屋所有权证书，但凯源物业公司至今未为姚席斌、姚静江办理房屋所有权证，其行为已经构成违约。凯源物业公司逾期办理房屋所有权证的行为，给姚席斌、姚静江造成了严重的经济损失。姚席斌、姚静江为维护自身合法权益，故诉至法院。 凯源物业公司辩称，1.姚席斌、姚静江未按照《商品房买卖合同》《补充协议》及《关于“麓山印象”购房借款及分期还款的补充协议》交付购房欠款，尚余126000元购房余款未支付，属于违约行为，其缴纳全部的购房欠款、契税以及其他费用属于先履行义务，姚席斌、姚静江尚不具备要求凯源物业公司办理产权证的条件。2.姚席斌、姚静江主张已按照《“麓山印象”产权证办理和解协议》约定履行支付剩余购房款的义务没有法律依据。理由如下：姚席斌、姚静江不是《“麓山印象”产权证办理和解协议》的当事人，该协议不对姚席斌、姚静江产生直接约束力；即使凯源物业公司委托华川石油公司收款，还需要凯源物业公司向姚席斌、姚静江出具委托手续、履行通知义务，否则该收款委托对姚席斌、姚静江不发生效力；《“麓山印象”产权证办理和解协议》是附条件附期限的协议，华川石油公司在条件未成就、期限到期未履行时，该协议不产生姚席斌、姚静江已交付剩余购房款的法律效力。综上，请求驳回姚席斌、姚静江的诉讼请求。 华川石油公司述称，同意姚席斌、姚静江的主张，其已按照《“麓山印象”产权证办理和解协议》的约定代收姚席斌、姚静江交纳的购房余款126000元，并将代收的款项用于业主办证及缴纳相关税费、维修基金等。 本院经审理认定事实如下：2014年1月23日，姚席斌、姚静江（买受人）与凯源物业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同自编号：2-033），约定姚席斌、姚静江从凯源物业公司处购买位于“麓山印象”12幢1层2号房屋，总价款2307286元，买受人一次性付款。《商品房买卖合同》第十条约定：出卖人应当在2012年7月30日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》第十四条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税及买受人应交纳的办理房屋产权证及国土证的税收和费用（含办理预告、抵押登记过程中相关部门应收取的费用）。《商品房买卖合同》第十九条及《补充协议》第五条约定：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。出卖人应在买受人取得该商品房的所有权证书后的两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》，并将办理《国有土地使用证》需要出卖人提供的资料提交国土部门。买受人没有按照合同及本协议之约定付清购房总价款或其他应付款项之前，出卖人有权不予为买受人办理所购买商品房的所有权证，且办理时间相应顺延。《合同补充协议》第十七条约定：本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本补充协议约定的内容不一致的，以本补充协议约定为准。双方于2011年7月5日办理了商品房买卖合同签约备案，合同签约备案号为263360号。 2017年7月20日，成都市双流区人民法院作出（2017）川0116民初3665号民事判决书，查明以下事实：姚席斌、姚静江尚欠126000元购房款未支付，凯源物业公司已向姚席斌、姚静江实际交付了涉案房屋。判决确认凯源物业公司于2016年11月16日向姚席斌、姚静江发函解除双方签订的《商品房买卖合同》《补充协议》《关于“麓山印象”购房借款及分期还款的补充协议》的行为不产生解除合同的效力，该解除行为无效。 2017年7月20日，华川石油公司（甲方）、成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和房地产公司、乙方）与凯源物业公司（丙方）签订《“麓山印象”产权证办理和解协议》。鉴于：1.丙方将开发建设的“麓山印象”项目采取定向限价的方式销售给甲方指定购房业主，并与购房业主签订了《商品房买卖合同》，现仍有26户房产未交房、未办理产权证207户、未发放已办理房产证4××户；2.丙方应当向四川天府新区成都管理委员会地方税务局补缴营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地使用税、印花税、价调基金等共计8471588.06元；3.丙方已代收购房业主房屋契税、维修基金等共计5929347.4元；4.尚有19户业主欠付丙方购房款215万元，27户欠缴丙方房屋补差款99312元，1户业主欠乙方借款126000元，共计2375312元；5.尚有26户购房业主未缴纳房屋契税、维修基金等共计741525.46元；6.根据成都市中级人民法院（2015）成民初字第2890号民事判决书（尚未生效）计算，甲方应付乙方资金占用损失约570万元，诉讼各方同意甲方按570万元向乙方先予履行，但该笔金额不视为诉讼各方对一审判决的认可，待二审判决后多退少补。各方达成协议如下：…四、甲乙丙三方均同意，“鉴于第3、4、5、6项”归集的所有资金将全部用于为购房业主办理不动产权证书缴纳相关税金、契税、维修基金等款项。在本协议签订后的5个工作日内，甲方随丙方共同到税务局完成税务申报确定缴纳税金总额，丙方仅按照“鉴于第3项”所列金额即5929347.4元向税务局缴纳该笔税金，税金总额中的剩余部分由丙方委托甲方向税务局当场指定的方式和账号缴纳，双方同时缴纳。五、因“鉴于第4、5项”所列金额均属于甲方指定的购房业主应缴纳款项，因各种原因，丙方现全权委托甲方按照“鉴于第4、5项”代收附件6、附件7、附件1所列业主房款、补差款、契税、维修基金、借款等款项，并按照税务机关及不动产登记机关核定的剩余207户购房业主应缴纳的个人契税、维修基金等款项进行缴付。六、甲方承诺：按照“鉴于第4项、第5项、第6项”所归集的资金将全部用于为购房业主办理不动产权证书缴纳相关税金、契税、维修基金等款项。当甲方按照第四条、第五条的约定，实际代缴的金额达到“鉴于第4项、第5项、第6项”金额之和时，视为附件6所列业主已经按照商品房买卖合同及补充协议向丙方履行了付款义务，同时也视为甲方已根据“鉴于第6项”向乙方进行了先予履行，但甲方先予履行的行为不视为诉讼各方对一审判决的认可，待二审判决后多退少补…八、丙方应在甲方按照第五条代缴完成并收到购房业主资料后3个工作日内，根据为购房业主办理不动产权证书时不动产登记机关的实际要求，向不动产登记机关递交办理不动产权证书所需的全部资料…十、若合同任何一方不按本协议约定履行合同时，守约方均有权选择单方面解除合同，并且不承担违约责任；也可以选择继续履行，或采取其他合理补救措施…因第三方原因造成合同不能履行或不能按约定履行，各方另行协商…十二、本协议自各方盖章后生效。该合同附件2《未办理产权证名单》载明姚席斌、姚静江12幢1单元2号房屋原总价2307286元，现总房款2317154元，应补差价9868元；附件5《凯源公司代收契税、维修基金名单》载明姚席斌、姚静江已缴纳维修基金、契税、贴花费、分户登记费及国土证费共计73464.01元；附件7《“麓山印象”1户业主欠“新和房产”借款》载明姚席斌、姚静江欠新和房地产公司借款126000元。 2017年9月20日，姚席斌通过其银行账户向华川石油公司指定的收款人罗宇鹏的银行账户转款126000元。 另查明，成都市中级人民法院依据发生法律效力的（2015）成民初字第2890号民事判决书、（2017）川民终288号民事判决书，受理新和房地产公司申请执行华川石油公司合同纠纷一案，案号为（2017）川01执2533号。执行过程中，华川石油公司提出执行异议申请，成都市中级人民法院于2018年8月29日作出（2018）川01执异539号执行裁定书予以驳回。新和房地产公司认为该裁定中事实认定错误，向四川省高级人民法院申请复议，四川省高级人民法院于2019年1月29日作出（2018）川执复247号执行裁定书，纠正了（2018）川01执异539号执行裁定中关于税费计为执行案件已履行部分的认定，驳回新和房地产公司的复议申请，维持（2018）川01执异539号执行裁定。2018年5月11日，成都市中级人民法院作出（2017）川01执2533号《执行完毕通知书》，载明根据（2015）成民初字第2890号民事判决书，经申请执行人确认执行总金额为6366233.87元、执行费59231.17元，已于2018年5月3日执行完毕。2019年7月31日，成都市中级人民法院作出（2017）川01执2533号之一执行裁定书，裁定冻结华川石油公司的银行账户存款650万元，冻结期限自2019年8月1日起至2020年7月31日止。 2016年8月19日起，成都天府新区直管区实施不动产统一登记，对受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。 认定上述事实的证据有原告提交的《商品房买卖合同》《补充协议》《“麓山印象”产权证办理和解协议》、商品房买卖合同摘要、房屋登记记录信息证明、收据、收款确认函、银行卡客户交易明细清单、执行完毕通知书、被告提交的民事判决书、执行裁定书以及各方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，上述证据经庭审质证，符合证据的构成要件，能够相互印证本案的基本事实，本院予以采信。 本院认为，本案争议焦点为：1.姚席斌、姚静江是否已履行支付全部购房款的合同义务；2.凯源物业公司是否应当协助姚席斌、姚静江办理案涉房屋的过户登记。本院根据查明的事实，综合评判如下： 1.关于第一个争议焦点，姚席斌、姚静江主张其已通过向华川石油公司支付126000元履行了支付全部购房款的义务；凯源物业公司主张《“麓山印象”产权证办理和解协议》是附条件附期限的协议，华川石油公司未依约履行和解协议，不产生姚席斌、姚静江已交付剩余购房款的法律效力；且凯源物业公司未向姚席斌、姚静江出具委托手续、履行通知义务，故该协议的委托未产生委托的效力；姚席斌、姚静江不是该协议的当事人，该协议不对姚席斌、姚静江产生直接约束力。本院认为，（2017）川0116民初3665号民事判决书确认了姚席斌、姚静江欠付凯源物业公司126000元购房款的事实。《“麓山印象”产权证办理和解协议》约定协议自各方签章后生效，并未约定附条件附期限的生效要件，凯源物业公司所主张的条件和期限均为合同履行的内容，该协议自2017年7月20日三方签章即发生效力。协议中约定姚席斌、姚静江欠付新和房地产公司的借款属于购房业主应缴纳的款项，因各种原因，凯源物业公司全权委托华川石油公司收取上述款项。该约定系三方认可，并未对华川石油公司代收款项约定前提条件，且凯源物业公司亦未解除对凯源物业公司的委托，姚席斌、姚静江基于对《“麓山印象”产权证办理和解协议》的合理信赖向华川石油公司支付欠款，华川石油公司系接受凯源物业公司的委托收取姚席斌、姚静江支付的欠款，其收取欠款的法律后果应由凯源物业公司承担。故本院认为，姚席斌、姚静江已履行《商品房买卖合同》《补充协议》约定的付款义务。 关于第二个争议焦点，姚席斌、姚静江与凯源物业公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。凯源物业公司主张根据《“麓山印象”产权证办理和解协议》第六条约定，华川石油公司实际代缴的金额达到鉴于第4项、第5项、第6项金额之和，才视为欠付购房款、补差款的业主履行了付款义务；根据《“麓山印象”产权证办理和解协议》第八条约定，华川石油公司代缴业主的个人契税、维修基金并收到业主资料后，凯源物业公司才有向不动产登记机关递交办理资料的义务。本院认为，姚席斌、姚静江并非《“麓山印象”产权证办理和解协议》的当事方，而《“麓山印象”产权证办理和解协议》在《商品房买卖合同》《补充协议》之外，对业主履行付款义务和凯源物业公司协助办理过户增加了新的条件，限制了业主的合同权利，以上约定对姚席斌、姚静江不具有约束力。因此，《“麓山印象”产权证办理和解协议》不能作为认定是否符合过户条件的准据，其履行情况与本案无关，凯源物业公司如认为华川石油公司违反了协议约定，可以依照合同相对性原则向华川石油公司主张权利，但不得以《“麓山印象”产权证办理和解协议》的约定对抗姚席斌、姚静江基于与凯源物业公司的商品房买卖合同关系提出的请求。 根据《补充协议》约定，买受人应在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，并在取得该商品房的所有权证书后两年内取得国有土地使用证，买受人没有按照合同及本协议之约定付清购房总价款或其他应付款项之前，出卖人有权不予为买受人办理所购买商品房的所有权证，且办理时间相应顺延。姚席斌、姚静江于2017年9月20日付清购房欠款，凯源物业公司应于收到全部购房款后360日内协助姚席斌、姚静江办理房屋所有权证，该期限已届满，并于办理房屋所有权证后两年内办理土地使用证。因成都天府新区直管区自2016年8月19日起实施不动产统一登记，已不再办理房屋所有权证及国有土地使用权证，姚席斌、姚静江诉请的办理案涉房屋的过户登记实质系办理该房屋的不动产权利证书。现双方约定的办理房屋的分户登记的期限已届满，且该房屋办理不动产登记证书并不存在其他障碍，凯源物业公司拒绝协助办理的理由均不成立，故对姚席斌、姚静江的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 被告成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告姚席斌、姚静江将位于华阳街道香沙路263号的“麓山印象”12幢1单元2号房屋过户登记至原告姚席斌、姚静江名下。 案件受理费50元，由被告成都凯源物业有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 叶若兰 二〇一九年十二月九日 法官助理 李 颖 书 记 员 陈思童