江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3746号上诉人（原审原告）：张某，女,1967年4月14日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审原告）：宋某，男,1966年8月11日出生，汉族，住连云港市海州区。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐晓晓，江苏道忠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某，男,1943年10月20日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵金宝，江苏海晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈燕，江苏海晟律师事务所律师。原审第三人：连云港市海州区住房和城乡建设局，住所地连云港市海州区海连西路**花卉市场院内。法定代表人：赵明,该局局长。上诉人张某、宋某因与被上诉人李某、原审第三人连云港市海州区住房和城乡建设局（以下简称海州区住房和城乡建设局）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初10090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张某、宋某上诉请求：撤销一审判决第二项并依法改判；所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、关于搬迁补助费。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条，征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。本案中，被上诉人虽然是房屋所有人，但其并没有居住或是将房屋用于实际经营，其没有实际产生搬迁，也不产生搬迁费用，而两上诉人作为承租人自2012年租赁被上诉人房屋装修后用于超市经营，实际使用了被征收房屋，征收时也进行了实际搬迁产生了费用，被上诉人也因上诉人的及时搬迁获得奖励，所以涉案房屋的搬迁费应补偿给上诉人。二、关于停产停业损失的补偿。1、根据《连云港市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》第四条，给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合三个条件，其中就包括被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件，而且因房屋被征收造成停产停业直接损失的。本案中，被上诉人将涉案房屋出租，其租赁房屋备案有效期仅至2013年11月1日。2018年7月，涉案房屋被列入征收范围及2018年10月26日被上诉人与原审第三人签订《海州区房屋征收补偿安置协议书》时，被上诉人并未用涉案房屋从事经营活动，于2018年8月被上诉人从上诉人处索要工商营业执照向原审第三人申请停产停业损失，其获得停产停业损失的补偿是因为上诉人将承租的房屋用经营且符合原审第三人给予停产停业损失补偿的条件而获得的。2、2017年10月18日签订的《租房合同》中，约定租赁期限2017年11月1日至2018年11月1日，同时在《租房合同》第二项房租费用为叁万元/年，同时乙方预交1000元作为押金。另被上诉人承诺“租金三年不变”。上诉人认为被上诉人手写体补充“租金三年不变”的承诺应视为合同到期时间应是2021年11月1日。结合被上诉人至今仍未退还上诉人交付的1000元租房押金的事实，应认定租赁合同仍然有效。如果不是涉案房屋被征收，上诉人仍然会在涉案房屋处从事经营活动。2018年10月初原审第三人就对列入征收的房屋及道路进行了围挡，导致上诉人无法正常经营，故上诉人于10月20日左右是因为涉案房屋被列入征收导致不能正常经营才搬离的。3、从2018年10月26日，被上诉人李某（乙方）与原审第三人海州区住房和城乡建设局（甲方）签订《海州区房屋征收补偿安置协议书》约定:被上诉人李某（乙方）同意于2018年11月2日前搬迁完华，还约定奖金184831元，此奖金是指在规定的奖励期限内签约并在协议约定的时间内完成搬迁所发放的，而本案被上诉人已实际获得此款项，说明涉案房屋是在协议约定2018年11月2日前搬迁完毕。与被上诉人在一审阶段陈述上诉人交还租赁房屋的时间是2018年11月15日左右明显不符。4、被上诉人不是实际经营者也没有用涉案房屋从事经营活动，上诉人才是实际经营者，租赁房屋在承租期内被征收，确实给上诉人造成直接经营损失，被上诉人已实际获得停产停业损失补偿应当补偿给上诉人。三、关于附属物补偿费。被上诉人作为出租人，其交付的房屋只要符合房屋使用的基本条件即可，其必然不会根据承租人的经营需求装修房屋交付其使用，根据租赁交易习惯也是承租人即上诉人装修使用房屋，是上诉人租赁房屋用于经营超市制作的门头广告牌，所以被上诉人应当将附属物的补偿费补偿给上诉人。综上，上诉人租赁的房屋在租赁期内被征收，双方并未对房屋遇拆迁时停产停业损失等补偿费用归属进行约定。根据法律相关规定，本案因征收导致上诉人经营遭受直接损失，除房屋本身价值应当属于被上诉人外，其他与上诉人密切相关的装修费用、搬迁费用、停产停业损失等补偿费用应补偿上诉人，请求二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人李某辩称，1、一审判决合理合法，请求予以维持。2、上诉人与被上诉人之间虽然存在房屋租赁关系，但在一审中上诉人是虚假的住房合同进行诉讼，明显是虚假诉讼。原审第三人海州区城乡和住房建设局未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。张某、李某向一审法院起诉请求：1.判令李某补偿张某、宋某因承租房屋拆迁造成搬迁补助费995.5元(10元/平方×99.55平方米)；停业损失补助费79640元(800元/平方米×99.55平方米);附属物补偿费40000元(按照2012年张某、宋某承租后自己装修添置的物品金额计算)；返还租房押金1000元，共计121635.5元；2.判令李某承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年起，张某、宋某夫妇租赁李某所有的、坐落于连云港市海州区中单元**（即连云港市海州区建设中路**楼****）用于经营“海州区海宁社区陇园百货超市”。张某、宋义明与李某先后签订3份房屋租赁合同。最后一份租赁合同的签订日期为2017年10月18日，《租房合同》约定：甲方将新浦区建设中路79号楼二单元201室（三室一厅另加门面房33平）房屋出租给乙方使用，租赁期限2017年11月1日至2018年11月1日。房租费用为三万元/年，同时乙方预交1000元作为押金。租金三年不变。乙方租赁期间，水费、电费及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。室内墙面不应随意开造、打钉防止暗线伤人。改造时也要注意暗线伤人。如若规划拆迁，甲方退还未到期的房租费用和押金。2018年7月，涉案房屋被列入征收范围。2018年10月26日，李某(乙方)与原审第三人海州区住房和城乡建设局（甲方）签订1份《海州区房屋征收补偿安置协议书》，约定对李某所有的、位于海州区、位于海州区中单元总面积99的房屋进行征收。征收补偿的方式为货币补偿，被征收房屋货币安置费用结算表明细为：房屋评估价格991984元、附属物补偿价格23847元、搬迁家费996元、过渡费7168元、停产停业损失补偿费47200元、奖金184831元，共计1256026元。乙方同意于2018年11月2日前搬迁完毕，将空房移交甲方。甲方验收合格后7个工作日内，一次性支付乙方征收补偿费共计1256026元。乙方自行过渡，过渡期自2018年10月26日起至2019年4月25日止。《海州区房屋征收补偿安置协议书》签订后，李某于2018年11月21日将涉案房屋交付原审第三人海州区住房和城乡建设局。在一审庭审过程中，张某、宋某与李某一致确认李某出租给张某、宋某的房屋即为李某与原审第三人海州区住房和城乡建设局签订的《海州区房屋征收补偿安置协议书》指向的被征收房屋，总面积99.55平方米;张某、宋某尚欠承租期间水、电、气费用230.45元未交纳。对于张某、宋某何时将租赁房屋交还李某，双方陈述不一致，张某、宋某主张租赁房屋于2018年10月20几日交还李某；李某主张张某、宋某交还租赁房屋的时间是2018年11月15日左右。“海州区海宁社区陇园百货超市”于2018年12月11日将经营场所变更至连云港市海州区建设中路44#-5门面。一审法院认为，作出房屋征收决定的市、县人民政府应当对被征收人进行补偿，补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失的补偿以及相应的补助、奖励等。关于张某、宋某主张的搬迁补助费。搬迁费是对房屋实际使用人因房屋被征收需另寻房屋搬迁所产生的损失或者增加费用进行的补偿。本案中，张某、宋某与李某签订的《租房合同》于2018年11月1日到期。合同到期后，张某、宋某应当返还租赁物，主动搬离租赁房屋。张某、宋某所举证据不能证明其主张的交付被征收房屋时间是2018年10月20几号，即在租赁期限届满前因房屋被征收而搬迁，故张某、宋某主张李某支付搬迁费的依据不足，一审法院不予支持。关于张某、宋某主张的停产停业损失。停产停业损失是对房屋产权人因房屋被征收而导致其经营损失的一种补偿，该补偿参考了被征收房屋所在地段商业氛围的浓厚来确定具体金额。本案被征收房屋在征收时给予了停产停业损失补偿费，停产停业损失应补偿给产权人李某。张某、宋某虽在使用被征收房屋期间办理营业执照用于经营百货超市，但张某、宋某所举证据不足以证实其在合同到期前即搬出租赁房屋，停产停业损失是征收部门对自己经营损失的补偿。张某、宋某与李某之间的《租房合同》对于拆迁的约定是“如若规划拆迁，甲方退还未到期的房租费用和押金”，并未对合同到期后，停产停业损失在张某、宋某与李某之间如何分配进行约定。对于张某、宋某主张李某给付停业损失补助费79640元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于张某、宋某主张的的附属物补偿费。首先张某、宋某未能提供证据证明其装饰、装修添附的附属设施的物品名称、数量、初始价值；其次，张某、宋某所举证据不足以证实《海州区房屋征收补偿安置协议书》被征收房屋货币安置费用结算表明细中附属物补偿项目是其添置。因此张某、宋某主张李某应当给其附属物补偿费40000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于张某、宋某主张的返还押金。《租房合同》约定租赁期间水费、电费及其他由李某负担，租赁结束时，李某须交清欠费。现双方租赁关系解除，李某应交清欠费，李某所交的押金应在冲抵欠付的水、电、气费用后再由李某退还。扣减张某、宋某尚欠承租期间水、电、气费用230.45元，李某还应返还押金769.55元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李某于判决发生法律效力后十日内返还张某、宋某押金769.55元；二、驳回张某、宋某的其他诉讼请求。一审案件受理费2733元（张某、宋某已预交），由张某、宋某负担2683元，李某负担50元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：上诉人张某、宋某主张的搬迁补助费、停产停业损失及附属物补偿应否得到支持，如应支持，支持的数额是多少。本院认为，关于搬迁补助费，根据上诉人张某、宋某与被上诉人李某签订的租赁合同，合同到期日为2018年11月1日，被上诉人李某在合同上的手写体“租金三年不变”仅是对租金的承诺，不能证明合同到期日为2021年11月1日。合同到期后，上诉人张某、宋某应当主动搬离租赁房屋并将租赁房屋予以返还，上诉人张某、宋某所举证据不能证明其在租赁期限届满前因房屋被征收而搬迁，故本院对上诉人张某、宋某主张的搬迁补助费不予支持。关于停产停业损失，停产停业损失系对房屋产权人因房屋被征收而导致的经营损失的补偿。根据被上诉人李某与原审第三人海州区住房和城乡建设局签订的《海州区房屋征收补偿安置协议书》，被上诉人李某同意于2018年11月2日将空房移交于原审第三人，而此时上诉人张某、宋某与被上诉人李某签订的租赁合同已经届满，上诉人张某、宋某所举证据不能证明其因租赁房屋被征收而遭受经营损失，故本院对上诉人张某、宋某主张的停产停业损失不予支持。关于附属物补偿费，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人对未形成附合的装饰装修物可以拆除，请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，上诉人张某、宋某无证据证明其在租赁期限届满前交还房屋，且被上诉人不认可海州区住建局补偿的附属物系上诉人添附，即使是上诉人所添附，在租赁期限届满后其也无权要求李某对其进行补偿，故本院对上诉人张某、宋某主张的附属物补偿费不予支持。综上，上诉人张某、宋某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2733元（宋某已预交），由上诉人张某、宋某负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇一九年十二月五日法官助理  孙潘红书 记 员  严梓菡