北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初28412号原告（执行案外人）：北京泰科通达物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区化工路**院**楼**01内******。法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：孙海波，北京大铭律师事务所律师。被告（申请执行人）：李淑艳，女，1972年10月8日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郭浩峰，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京方兴食品有限公司，住所地北京，住所地北京市大兴区黄村镇桂村村委会西1000米>法定代表人：张顺元，总经理。第三人（被执行人）：张顺元，男，1975年11月17日出生，汉族，住河北省衡水市。上述第三人共同委托诉讼代理人：童丽华（张顺元之妻），女，1974年8月25日出生，汉族，北京方兴食品有限公司工作人员，住北京市大兴区。原告北京泰科通达物业管理有限公司（以下简称泰科物业公司）与被告李淑艳、第三人北京方兴食品有限公司（以下简称方兴食品公司）、第三人张顺元案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰科物业公司的委托诉讼代理人孙海波、被告李淑艳及其委托诉讼代理人郭浩峰、第三人方兴食品公司及第三人张顺元的共同委托诉讼代理人童丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰科物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令立即终止对泰科物业公司购买的张顺元名下位于北京市大兴区房屋（以下简称涉案房屋）的执行，解除查封；2．本案诉讼费由李淑艳承担。事实和理由：泰科物业公司与张顺元就买卖涉案房屋签订的《补充协议》中约定涉案房屋作价4800000元，实际上高于市场价；其中3000000元购房款已约定以刘福祥对张顺元的个人债权抵销。另外1800000元由刘涛支付，刘涛作为泰科物业公司法定代表人和股东，代泰科物业公司支付购房款符合常理。泰科物业公司向张顺元购买涉案房屋的行为并非单纯的以物抵债，即便是以物抵债，也并非一律无效，而需查明是否符合公平原则，是否是当事人真实意思表示。在最高人民法院（以下简称最高院）的指导精神下，法院应严格区分合法的以物抵债行为和非法行为。根据最高院民一庭的意见，借款到期借款人未能按约归还借款，双方当事人经对账协商，决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应当按照当事人的意思表示，确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系。本案中，到期借款不能偿还，双方已经重新订立房屋买卖合同而非法律上的流押条款，且原被告之间的房屋买卖合同订立于李淑艳与张顺元（2018）京0115民初17604号民事调解书出具前两个月，不存在预知该民事调解书而串通损害其利益的可能性。泰科物业公司与张顺元之间之所以未办理过户登记，是因为网签手续办理完毕后，大兴法院因一起张顺元作为被执行人但执行标的仅为300000元的执行案件而将涉案房屋予以查封，后张顺元又筹钱解除该查封，未及时过户不是原告过错。泰科物业公司已支付全款，并在法院查封前办理网上签约并实际控制涉案房屋。综上所述，请求法院支持泰科物业公司的诉讼请求。李淑艳辩称,不同意泰科物业公司的诉讼请求。第一，涉案房屋的买受人是泰科物业公司，但实际付款人是刘涛，刘涛的付款行为与泰科物业公司购买涉案房屋的行为无关。第二，房屋市场价值为5000000元，但刘涛实际支付购房款仅1620000元，明显低于市场价，不排除恶意串通之可能。第三，泰科物业公司与张顺元之间的房屋买卖不构成代物清偿，一是与债权债务关系主体不一致，对张顺元享有债权的是刘涛之父刘福祥；二是代物清偿为实践合同，但涉案房屋并未完成转移登记，故并未生效；三是该协议违反禁止流押、流质的强制性规定。第四，涉案房屋查封前，泰科物业公司并未合法占有，也未支付全部价款。第五，双方签订房屋买卖合同后，长期未办理转移登记，不符合常理。第六，泰科物业公司提交的证据，从纸张、书写笔体、书写习惯、板式等方面来看，均特别近似，不排除泰科物业公司后期伪造的嫌疑。综上，请求法院驳回泰科物业公司的诉讼请求。方兴食品公司、张顺元辩称，同意泰科物业公司的诉讼请求，泰科物业公司与张顺元之间系以物抵债，双方已办理网上签约手续，房屋未能办理过户系因网签手续办理完毕后不久涉案房屋被法院查封，请求法院支持泰科物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明，李淑艳与方兴食品公司、张顺元买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日作出(2018)京0115民初17604号民事调解书，内容为：方兴食品公司、张顺元于2018年8月16日前给付李淑艳货款1761375元；方兴食品公司、张顺元未能在2018年8月16日前给付李淑艳上述货款的，还应向李淑艳支付利息。该调解书生效后，方兴食品公司、张顺元未如期履行判决书确定的义务，李淑艳向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2018年11月7日查封涉案房屋，泰科物业公司就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年10月30日作出（2019）京0115执异257号执行裁定书，裁定驳回泰科物业公司的异议请求。泰科物业公司不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案。一、涉案房屋买卖合同签订情况为证明已于2018年6月12日签订合法有效的买卖合同，泰科物业公司提交了如下证据：（一）泰科物业公司(买受人)、张顺元(出卖人)于2018年6月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容为：出卖人所售房屋为涉案房屋；经买卖双方协商一致，涉案房屋成交价格为1800000元，买受人应当于2018年7月1日前向出卖人支付。庭审中，泰科物业公司陈述该合同已经办理网签手续，但未提交证据予以证明。（二）泰科物业公司（乙方）、张顺元（甲方）于2018年6月12日签订的《补充协议》，主要内容为：甲乙双方同意，涉案房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为4800000元；乙方于2018年10月30日前将首付款1800000元直接交付给甲方；剩余房款以刘福祥对乙方的个人债权3000000元抵销等额购房款。（三）刘福祥于2018年4月15日出具的《说明》，内容为：刘福祥认可张顺元将涉案房屋抵销其欠刘福祥的3000000元欠款债务，并同意将涉案房屋过户于刘涛名下。（四）张顺元与刘福祥于2018年3月15日签订的《协议》，内容为：张顺元于2010年8月10日向刘福祥借款1000000元，2015年7月15日借款2000000元，共计3000000元，至今未还；由于张顺元无力偿还，故自愿出卖涉案房屋还债，现刘福祥之子刘涛欲购买涉案房屋并出价4800000元，如刘涛以泰科物业公司名义购买亦可；3000000万元的债务可直接折抵房款；抵债后，张顺元同意过户给刘涛或泰科物业公司。（五）张顺元于2018年6月12日出具的《承诺书》，主要内容为：张顺元以刘涛或泰科物业公司应付3000000元购房款抵顶对刘福祥的欠款3000000元后，还欠刘福祥1500000元。（六）泰科物业公司还提交了链家及安居客APP房价查询截图，欲证明涉案房屋市场价约3800000元。二、购房款1800000元支付情况为证明已支付购房款1800000元，泰科物业公司提交了天津银行2018年6月13日电汇凭证、张顺元于同日出具的收条、泰科物业公司法定代表人刘涛于2019年11月20日出具的《情况说明》等证据。根据上述证据，本院就刘涛于2018年6月13日通过转账方式向张顺元支付购房款1620000元的事实予以认可。对于剩余的180000元，泰科物业公司在庭审中陈述该笔款项以现金方式支付，张顺元曾出具收条，但收条现已遗失；张顺元则在庭审中认可其收到现金180000元。但结合一般的交易习惯，且考虑到本案存在申请执行人、被执行人与案外人的三者关系格局，为防止案外人与被执行人恶意损害申请执行人利益的情况出现，在大额现金交易仅有张顺元自认而无其他证据予以佐证的情况下，本院对剩余的180000元已支付完毕的事实不予认可。三、关于刘福祥与张顺元之间的借款关系泰科物业公司主张刘福祥与张顺元的借款事实由以下五组证据构成：（一）为证明张顺元于2009年12月25日从刘福祥处借款500000元，泰科物业公司提交了张顺元于当日出具的借据、次日转账凭条、张顺元银行对账单还息记录等证据。（二）为证明张顺元于2010年8月10日从刘福祥处借款1000000元，泰科物业公司提交了张顺元于当日出具的借据、2010年8月12日转账凭条、张顺元银行对账单还息记录等证据。对于上述两组证据，借据中均仅约定本金的还款期限及方式，并未约定利息及其支付方式，亦未另行指定收款人；张顺元账户对账单显示，在2012年11月至2015年5月间有呈规律性的款项转出记录，且收款人并不固定，除刘福祥外还有孙新、高圆等人。泰科物业公司陈述上述转账为还息，但其与借据中载明的情况不符，且泰科物业公司未提交其他证据予以佐证。因此，仅凭上述证据，本院无法认定刘福祥与张顺元之间系真实的借款关系。（三）为证明2015年7月15日张顺元向刘福祥借款1000000元，并由河南省建安防水防腐工程有限公司（以下简称建安防水公司）代为付款的主张，泰科物业公司提交了张顺元出具的借据、中国光大银行转账支票及建安防水公司于2019年9月18日出具的《说明》予以证明。但根据借据内容及转账支票载明的出票人，借款系发生在张顺元与建安防水公司之间。建安防水公司的《说明》虽载明该公司系根据刘福祥的指示将其在该公司的工程款转让给张顺元，但该事实并无其他证据予以佐证，且《说明》由泰科物业公司提交，本院无法核实其真实性，再结合本案涉及三方主体利益的特殊性，故本院对于2015年7月16日刘福祥向张顺元借款1000000元的事实不予认可。（四）为证明2015年7月15日，张顺元通过刘维向刘福祥借款2000000元，泰科物业公司提交了张顺元出具的借据、中国民生银行个人汇款凭证、中国民生银行业务受理单、刘维于2019年9月3日出具的《情况说明》予以证明。另外，经泰科物业公司申请，刘维于本案庭审中出庭发表证言。刘维作证称：刘福祥系刘维之叔，刘维于2015年7月16向张顺元转账2000000元的行为系出于刘福祥的指示；建安防水公司出具的两张转账支票亦是由刘维领取后转交张顺元；建安防水公司与刘维方面存在工程业务关系。但该组证据亦未约定借款利息及其支付方式，不符合交易习惯，且无其他证据予以佐证，故本院亦不予认可。（五）为证明赵丛于2017年3月13日根据刘福祥的指示向张顺元转款2000000元，泰科物业公司提交了赵丛出具的《情况说明》及中国工商银行转账凭证，但本院无法核实《情况说明》的真实性，且无任何证据证明该笔转账的性质系借款，故对这一借款事实，本院不予认可。根据泰科物业公司提交的前述五组证据，其所欲证明的刘福祥出借数额已达6500000元，与2018年3月15日《协议》中张顺元自认的借款数额3000000元及2018年6月12日《承诺书》中双方认定的借款数额4500000元不符。四、其他（一）关于涉案房屋占有使用情况，泰科物业公司陈述办理网签手续当日即完成涉案房屋的交付，但未提供证据予以证明；而庭审中李淑艳提交了其与张顺元2014年4月27日的微信聊天记录截屏，显示张顺元于该日向李淑艳发送了一张揉皱的涉案房屋查封公告照片，欲证明张顺元于当日仍在涉案房屋内居住。故对于泰科物业公司主张的交付时间，本院不予认可。（二）泰科物业公司还提交了李淑艳与张顺元之妻童丽华的微信聊天记录，用以证明本案执行依据所涉欠款存在倒签欠条、扩大债务数额的问题，但该证据指向执行依据，与本案无关，本案不予审查。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。第一，买受人之所以需满足在查封前已合法占有不动产这一条件，是因为“占有”虽较之法定的登记公示方式在效力上较弱，但其仍表明买受人为取得物权而以一定的方式对外进行了公示，因此这一条件对于买受人成立物权期待权而言不可或缺。而本案中，泰科物业公司对其在本院查封前合法占有涉案房屋负有举证责任，但其并未提交任何证据予以佐证，故本院认定泰科物业公司并未在查封前合法占有涉案房屋。第二，就现有证据而言，泰科物业公司就张顺元与刘福祥之间借款关系提交的证据并未形成完整的证据链，故本院对泰科物业公司所主张的买卖合同签订前刘福祥对张顺元享有债权4500000元这一事实不予认可；故本院对于张顺元与泰科物业公司在涉案房屋买卖合同中以刘福祥享有债权3000000元抵顶购房款3000000元的真实性亦不予认可。第三，对于合同中约定的首付款1800000元中180000元的支付情况，因仅有当事人陈述而无其他证据予以佐证，故本院就该笔款项已实际支付的主张不予认可。综上，泰科物业公司不享有排除强制执行的民事权益，对于泰科物业公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回北京泰科通达物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费70元，由北京泰科通达物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  程 立人民陪审员  段金光人民陪审员  王建领二〇一九年十二月十九日书 记 员  熊诗岚