湖南省平江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0626民初3498号 原告：唐继民，男，1965年9月15日出生，汉族，住平江县。 委托诉讼代理人：袁燎原，湖南湘杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐迎春，湖南湘杰律师事务所律师。 被告：李景民，男，1962年1月2日出生，汉族，住平江县。 委托诉讼代理人：杨苗红，湖南汉昌律师事务所律师。 原告唐继民与被告李景民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐继民及其委托诉讼代理人徐迎春、被告李景民及其委托诉讼代理人杨苗红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐继民向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金80000元；2、判令被告向原告支付拖欠的水费1218元;3、判令被告向原告支付律师代理费6000元；4、判令被告承担本案案件受理费。事实与理由：被告因从事商业生产经营需要，在2018年9月1日与原告签订了《厂房租赁合同》，合同约定:由原告将位于平江县及其外墙整体租赁给被告使用，租期为三年，即从2018年9月1日起至2021年8月31日止，租金为每年80000元，租金支付方式为每半年起付4000元，在前六个月房租到期前一个月支付后六个月租金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告仅交付半年房租及40000元押金后，就再未上交房屋租金。直到现在为止，已拖欠原告半年房屋租金。同时，按合同约定还应支付另一半年的房屋租金。后经原告多次催讨仍未果。综上所述，为了维护原告的合法权益，原告特依法向贵院提起诉讼，望贵院判如诉请! 被告辩称，答辩人与原告的租赁合同已经在之前解除了，答辩人已经足额支付租金，答辩人自愿支付水费，原告应当退还给答辩人4万元押金和预存的电费1116元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认证如下：原告提交了证据4、委托代理合同及律师费收据，证明原告为催要租赁款支付的律师费。对证据4的真实性无异议，但应当出具发票，原告的主张没有法律和合同依据。本院认为，该收据非正式发票，真实性存疑，且合同中并未明确约定违约方应承担律师费，故本院依法不予采信。 被告提供的证据1、食品生产日常监督检查结果记录表、封条照片，证明被告所在的企业因负责人变更被责令停产停业；证据4、责令改正通知书，证明被告因未按规定生产食品销售的违法行为，已经被工商部门责令停产停业，合同无法继续履行。本院认为，两份证据系平江县食品药品工商质量监督管理局出具，具有真实性，能证实被告租赁原告的厂房，并使用原告妻子李鹏辉的平江县小妮子食品厂的食品生产许可证进行经营，企业负责人实际变成了被告，但未进行工商变更登记，被工商部门责令停产停业的事实。 证据2、电费余额截图，证明被告预存的电费还剩余1116.82元。本院认为，该证据未显示时间，亦无法证明是涉案厂房的电表，真实性客观性存疑，故本院依法不予采信。 证据3、解除合同通知书及视频资料一份，证明被告于2019年7月10日已经书面告知原告解除合同。本院认为，原告认可收到了该解除合同通知书，故本院对该组证据予以采信。 根据原告的举证及本院认证，现本院认定事实如下：2013年12月21日，原告承租了安定镇山背村委会所有的山背村小学房屋（含教室四间、住房五间）及土地一块，租期为15年。2018年9月1日，被告因从事食品生产经营的需要，与原告签订了《厂房租赁合同》，约定：原告将位于平江县及其外墙整体租赁给被告使用，租期从2018年9月1日起至2021年8月31日止，租金为每年80000元，合同签订时，被告一次性向原告支付6个月的租金40000元和押金40000元，在前6个月房租到期之前的1个月内支付后6个月租金。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋，被告向原告支付了6个月房租40000元及押金40000元后，便使用平江县小妮子食品厂的生产许可证进行食品生产，其法人代表为原告妻子李鹏辉。2019年3月20日，平江县食品药品工商质量监督管理局向被告下达了责令整改通知书，认为平江县小妮子食品厂的负责人已经更换，未进行变更登记，构成了未按规定生产食品销售的违法行为，责令其立即停产停业。被告停止进行食品生产活动，亦未继续向原告交付房屋租金。2019年7月10日，被告向原告送达了解除合同通知书，2019年9月10日，被告腾空了租赁房屋，并将厂房的钥匙交付给了原告母亲。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案主要争议有二： 一、关于双方的合同是否已经解除的问题。本案合同签订后，原告已经按约将租赁房屋交付被告，被告主张其在从事生产经营的过程中，因2019年3月央视315晚会对麻辣食品生产进行了曝光，平江县市场监管部门对辖区内的熟食生产场所进行了严查，平江县食品药品工商质量监督管理局以其从事未按规定生产食品销售的违法行为为由，责令其立即停产停业。上述情况应当适用情势变更原则，被告可主动解除合同。本院认为，原告在庭审中认可，被告租赁厂房的目的是用于熟食生产经营，且需要使用原告妻子李鹏辉的食品生产许可证。2015年10月1日起施行的《食品生产许可管理办法》第三十一条规定：食品生产者应当妥善保管食品生产许可证，不得伪造、涂改、倒卖、出租、出借、转让。出借食品生产许可证属于违法行为，且该规定在双方缔约前已经实行，原告明知被告没有合法的食品生产许可证，仍出借给被告进行食品生产，对被告有可能被工商部门处罚的后果具有预见性，双方合同签订后并未发生不可预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，故不适用情势变更情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：在当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。因此，在出现上述情形时，违约方得以主张免除合同义务的履行。被告现因被工商部门责令停产停业，不具备合法的经营条件，无法继续从事生产经营活动，租赁合同目的已经无法实现，且被告自停产后，租赁房屋一直处于空置状态，使涉案合同的履行陷入僵局，双方当事人都处于交易耗损状态。结合涉案合同目的的可实现性、继续履行的可能性，为平衡双方当事人的利益，则被告应当享有合同解除权。2019年7月10日，被告向原告送达了解除合同通知书，要求解除双方的房屋租赁合同，2019年9月10日，被告腾空房屋，并将租赁厂房的钥匙交付给了原告母亲，故本院依法认定双方解除合同的日期应为原告收回租赁厂房之日即2019年9月10日。 二、被告是否应当向原告支付租金、水费及律师费的问题。双方在合同中约定租金的起付时间为2018年10月1日，被告支付了6个月的租金4万元，即支付租金到2019年3月31日，双方解除合同的日期为2019年9月10日，则被告应当向原告支付2019年4月1日至2019年9月10日的租金，即35628.4元（40000元÷183天×163天）。原告主张被告应当支付拖欠的水费1218元，被告认可尚欠水费1218元的事实，故本院依法予以支持。原告主张被告应当支付律师代理费6000元，因未提供充分证据证明该费用的存在，合同亦未就该事项进行明确约定，本院依法不予支持。因被告在合同签订时已向原告支付押金40000元，则被告应当向原告支付的租金及水费共计36846.4元（35628.4元+1218元），可从上述押金中抵减。 综上，故原告的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、确认李景民与唐继民于2018年9月1日签订的《厂房租赁合同》已于2019年9月10日解除。 二、由李景民向唐继民支付租金35628.4元、水费1218元，共计36846.4元。上述款项可从李景民此前已经向唐继民支付的押金40000元中抵减。 三、驳回唐继民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1980元，减半收取990元，由唐继民负担495元，由李景民负担495元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  徐子牛 二〇一九年十二月二日 法官助理周芳 书记员周芳（兼）