湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11647号上诉人（原审被告、反诉原告）：雷登荣，男，1976年10月15日出生，汉族，户籍地浏阳市，现住浏阳市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司，住所地浏阳市庆泰中路**浏阳碧桂园物业综合办公室。负责人：朱新星，经理。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张佳音，系该公司员工。上诉人雷登荣与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，雷登荣不服湖南省浏阳市人民法院（以下称一审法院）（2019）湘0181民初7086号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷登荣上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判，诉讼费用由桂园物业公司承担。事实和理由：雷登荣在一审中提交了大量关于碧桂园物业公司在保洁、保安、保绿义务等方面严重不作为的证据，原审判决错误地认定物业费收取标准，认定碧桂园物业公司履行了物业服务义务并驳回雷登荣的反诉请求不当。碧桂园物业公司辩称：1、别墅的收费是属于市场调节价位。2、碧桂园物业公司已经履行了物业服务协议的相关义务。3、关于减速带的修复问题和补栽补种的诉求，碧桂园物业公司一定会履行物业服务协议的应尽义务。4、碧桂园物业公司不构成根本违约也无其他违约行为，原审判决有理有据，请求二审法院予以维持。碧桂园物业公司向一审法院起诉请求：1、判令雷登荣支付物业管理费、违约金共计17349.3元；2、本案诉讼费由雷登荣负担。诉讼过程中，碧桂园物业公司向一审法院明确其要求雷登荣支付物业管理服务费的区间为自2017年1月1日起至2019年6月30日止。雷登荣向一审法院提出反诉请求：1、判令解除碧桂园物业公司与雷登荣签订的《前期物业服务合同》；2、判令碧桂园物业公司修复岭誉别墅区与高层区道路口被损毁的4根减速带及道路、补栽补种树木；3、诉讼费由碧桂园物业公司承担。一审法院认定事实：广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司系一家经批准从事物业服务的公司。雷登荣系浏阳市碧桂园岭誉七街7栋102号别墅房业主。2013年5月13日，广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司作为物业服务企业（乙方）与雷登荣作为业主（甲方）签订《浏阳碧桂园前期物业服务协议》1份，其中第二章（物业管理服务内容）第二条（乙方按下列服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务）第5点约定：公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，包括公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊，服务内容及标准为根据植物的生长特性对花草数木进行施肥、浇水、防病防虫、除草、培土，及时修枝整理、补载补种、处理枯枝落叶、清理场地，及时对受损的园艺小品进行修复；第三章（物业管理服务相关费用）第四条约定：本园区的物业服务费采取包干制方式，乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费，甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收，该物业房屋建筑面积为224.09平方米，花园面积为266平方米，甲方应按照581.18元/月向乙方收取物业服务费；第五条约定：甲方同意乙方可按当地消费者物价指数的变动幅度对物业服务费的计收标准进行调整，物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行；第六章（违约责任）第十六条约定：物业服务费按约定由甲方交纳，甲方或物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司于2019年6月26日经工商登记变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司。雷登荣因拖欠碧桂园物业公司2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费共计17349.3元，经碧桂园物业公司催缴后仍未交纳，碧桂园物业公司遂诉至一审法院。另查明：1、对于雷登荣主张的要求碧桂园物业公司修复碧桂园岭誉高、低层间4根减速带的诉求，碧桂园物业公司陈述将会针求碧桂园小区全体业主的意见，按照相关程序予以处理；2、针对雷登荣提出的园区内车行道路沥青路面存在损坏的问题，碧桂园物业公司陈述已按合同约定履行了修复义务，其向一审法院提交了《沥青路面整改函》；并承诺如仍有未修复的道路，将继续修复。3、对于雷登荣反诉要求碧桂园物业公司补栽、补种数木的诉求，经一审法院释明，雷登荣未向一审法院明确该诉求中数木的种类、数量、面积、具体位址等；碧桂园物业公司对该诉求亦不予认可，陈述其已履行了树木养护等物业服务义务。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案碧桂园物业公司与雷登荣签订的《浏阳碧桂园前期物业服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对合同双方均具有约束力。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。从本案证据《会议纪要》、《碧桂园物业公司工作联系函》以及碧桂园物业公司工作人员与业主之间的微信记录来看，碧桂园物业公司并未以自己行为表明不履行合同义务，而雷登荣亦未向一审法院提交充足证据证实本案具有解除合同的相关情形。故对于雷登荣要求解除《浏阳碧桂园前期物业服务协议》的反诉请求，一审法院不予支持。而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。碧桂园物业公司履行了物业服务义务，雷登荣应当交纳物业服务费，费用的收取标准在《浏阳碧桂园前期物业服务协议》中进行了明确约定，故对于碧桂园物业公司要求雷登荣支付物业管理服务费17349.3元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于碧桂园物业公司主张的违约金，因雷登荣认为碧桂园物业公司的物业服务存在瑕疵而非恶意拖欠，故对碧桂园物业公司主张的违约金诉请，一审法院不予支持。对于雷登荣主张碧桂园物业公司修复4根减速带的反诉请求，因修复减速带属于业主共同管理的事项，应由涉及的共有业主共同决定，雷登荣单独以个人名义主体不符，对其诉求一审法院不予支持；对于雷登荣要求碧桂园物业公司修复园区内车行道路的反诉请求，因碧桂园物业公司正在积极履行修复道路的该项义务，雷登荣的该项主张并无实际意义，一审法院不予支持。另外，诉讼请求应当明确。经一审法院释明后，雷登荣仍未明确其诉请碧桂园物业公司补栽、补种数木的具体要求，故对雷登荣的该项反诉请求，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审判决如下：一、雷登荣于判决生效之日起七日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司自2017年1月1日起至2019年6月30日期间产生的物业管理服务费17349.3元；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司的其他诉讼请求；三、驳回雷登荣的全部反诉请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，减半收取139元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司负担14元，由雷登荣负担125元；反诉费139元，由雷登荣负担。二审中，雷登荣向本院提交了如下证据：浏阳市人民法院（2018）湘0181民初6700号民事判决书。拟证明碧桂园物业公司的物业服务有瑕疵。经本院组织质证，碧桂园物业公司发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。该证据只代表了碧桂园物业公司与其他个别业主的物业服务合同纠纷，只是针对个别业主的物业服务具有瑕疵。碧桂园物业公司与雷登荣之间的物业服务经过一审审理是不具有瑕疵的。经审查，浏阳市人民法院（2018）湘0181民初6700号民事判决书已生效。该判决书中认定广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司在为岭誉七街小区提供物业服务过程中，存在车辆停放不到位等情况，广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司履行义务有瑕疵，对该公司诉请2016年5月1日至2018年8月31日期间的物业服务费予以酌减。而广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司即本案中的碧桂园物业公司。该判决书认定物业管理服务中车辆停放不到位的情况不是针对个别业主的物业服务瑕疵，故本院对该生效判决认定的事实予以确认。本院审理查明，碧桂园物业公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议焦点为碧桂园物业公司是否履行了物业服务合同约定的义务，是否应当解除物业服务合同。雷登荣上诉提出原审判决错误地认定物业费收取标准，认定碧桂园物业公司履行了物业服务义务并驳回雷登荣的反诉请求不当。经审查，根据雷登荣提交的证据能够认定碧桂园物业公司在履行物业服务合同义务的过程中存在瑕疵，应当酌减雷登荣的物业服务费用，雷登荣应当向碧桂园物业公司支付的物业管理服务费为13879元。但雷登荣并未提供充分的证据证明碧桂园物业公司构成根本违约，一审法院驳回其解除《浏阳碧桂园前期物业服务协议》的反诉请求并无不当。故雷登荣的部分上诉请求成立，应予采纳。综上所述，雷登荣的部分上诉请求成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初7086号民事判决第三项；二、撤销湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初7086号民事判决第一、二项；三、雷登荣于本判决生效之日起七日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司自2017年1月1日起至2019年6月30日期间产生的物业管理服务费13879元；四、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取139元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司负担27.8元，由雷登荣负担111.2元；反诉受理费139元，由雷登荣负担；二审案件受理费278元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司负担55.6元，由雷登荣负担222.4元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘国清审判员  赵佳玮二〇一九年十二月十三日书记员  陈 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。