贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11378号 原告：刘芝，女，汉族，1970年7月24日出生，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：李崇民，系夫妻关系。 原告：李崇民，男，汉族，1966年4月2日出生，住贵州省大方县。 被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地：贵州省毕节市鸭池镇营脚村，统一社会信用代码：91520502577122184H。 法定代表人：雷洪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王兴，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭昊，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告刘芝、李崇民与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称“万丰置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日登记立案后，依法适用简易程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告兼委托诉讼代理人李崇民，被告万丰置业委托诉讼代理人彭昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘芝、李崇民向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理并交付万丰国际商贸城第39幢106号房的不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计123500.00元（该违约金从2014年5月30日以原告已付总房款为基数，按日万分之二的标准支付至被告为原告办理不动产权证书并交付给原告之日止）；3、判令被告支付原告多缴房款2619.58元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原、被告于2013年9月20日签订《商品房买卖合同》,原告向被告购买位于毕节市七星关区××脚村的毕节万丰国际商贸城的房屋。根据合同约定，原告向被告支付完毕购房款。合同约定，被告承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。但至今被告没有交付原告办理商品房转移登记有关文书。原告多次与被告协商，但被告以种种理由推辞。由于被告未在约定的时间交付，已构成违约，应承担违约责任。综上，根据法律规定，原被告签订的合同合法有效，被告应按合同约定承担违约责任。 被告万丰置业辩称：1、原告诉请的违约责任在性质上属于普通债权，应当适用诉讼时效的有关规定，故原告诉请部分已超过诉讼时效，自起诉之日倒推三年之前的部分不应支持；2、被告取得涉案房屋办证条件后于2019年3月27日通过登报方式通知原告提交办证资料办理产权证，但原告未向被告提交办证手续。2019年3月29日，被告通过短信方式通知原告办证事宜，故违约金计算应截止至被告取得办证条件后第一次通知原告之日止；3、面积差应当以不动产权证所明确的面积确定面积差价款。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件、商品房备案证明书、不动产权证书、毕节日报及短信通知记录，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的原告提交的商品房买卖合同、购房票据、退款申请。本院认证如下：该组证据原告拟证明被告违约。被告的质证意见为，对该组证据无异议，但是原告诉请部分已经超过诉讼时效，超过不应得到支持。面积差应以不动产权证载明的面积为准。经本院审查认为，商品房买卖合同、购房票据能证明原被告对涉案房屋进行相关约定，且原告已付清房款的事实，本院予以确认；退款申请只能证明原告向被告申请退款的事实，但不能证明涉案房屋存在面积差的事实，本院不予确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月20日，原告刘芝、李崇民作为买受人，被告万丰置业作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区××脚村的毕节万丰国际商贸城第39幢1层106号房屋，商品房价款325352.00元。转移登记：（一）出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付完毕购房款。 另查明，被告于2019年3月5日取得涉案楼幢的商品房屋备案证明书，并取得不动产权证书。2019年3月27日，被告通知原告提交办证资料，2019年3月29日，被告再次通过短信的方式通知原告其已取得备案证明书，请需要办理不动产权证书的业主携带购房合同及相关证件到被告处进行信息核对及登记。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应为原告办理不动产权证书；二、原告请求被告承担违约金请求权是否超过诉讼时效；三、被告是否应向原告支付违约金，如支付其违约期间及违约金标准如何认定；四、原告请求被告退还多缴房款的请求是否支持。 关于焦点一的问题，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，协助买受人办理商品房不动产权证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已取得初始登记，其已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权证书。 关于焦点二的问题，逾期办证违约责任包含合同约定逾期交付文书的违约责任及委托办证项下的违约责任，该违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2014年5月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年5月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年9月5日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年9月5日起的违约金请求权未超过诉讼时效。 关于焦点三的问题，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，该违约金标准未超过法律规定。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2016年9月5日起开始计算。 由于原、被告双方于2013年9月20日签订《商品房买卖合同》，此时《不动产登记暂行条例》尚未颁布（颁布时间为2014年11月24日），合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定。即《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记的有关文书应指交付涉案房屋商品房屋备案证明书，被告已于2019年3月5日取得涉案房屋商品房屋备案证明书，被告已具备交付文书条件。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得涉案房屋商品房屋备案证明书。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。在案证据显示，被告于2019年3月27日通知原告提交办证资料。故被告应当承担逾期交付文书违约责任至该通知之日止，即2019年3月27日应当认定为被告截止承担违约责任之日。对于之后属于委托办证项下的违约责任，因原、被告并未约定委托办证的违约责任，且原告所举证据不足以证明是被告的原因所致，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点四的问题。因原告所举证据不足以证明涉案房屋存在面积差的问题，故对原告请求被告退还多缴房款的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告不合理的抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节万丰置业有限公司应于原告刘芝、李崇民缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内为原告刘芝、李崇民办理并交付毕节万丰国际商贸城第39幢1层106号商品房不动产权证书。 二、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告刘芝、李崇民支付违约金，该违约金以已付购房款325352.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年9月5日起计算至2019年3月27日止。 三、驳回原告刘芝、李崇民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1411.19元，由原告刘芝、李崇民负担729.19元，被告贵州毕节万丰置业有限公司负担682.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇一九年十二月一日 书记员  包清琳