黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终2182号上诉人（原审原告、反诉被告）：齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区锦绣花园**楼******。法定代表人：马强，该公司总经理。委托诉讼代理人：麻丽双，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王丽娜，女，1977年11月29日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：宋敏芹，黑龙江青天律师事务所律师。上诉人齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司（以下简称恒大永兴房地产公司）因与被上诉人王丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2018）黑0202民初610号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。恒大永兴房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决第三、四项；2.依法改判被上诉人向上诉人支付违约金83,047.00元；3.判令驳回被上诉人王丽娜一审的反诉请求；4.判令由被上诉人承担本案的所有费用。事实和理由：1.关于违约金。一审法院未按照上诉人主张的合同总价款的10%计算系错误的。首先，在双方签订的《商品房买卖合同》中约定了买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回商品房，买受人所交的全部款项不予退还，也就是说被上诉人所交的首付款250,469.00元都作为违约金不予退还。但上诉人考虑到该违约金过高，主动降低，只要求相当于合同总价款10%的违约金83,047.00元，上诉人自动减少违约金的行为符合合同约定，亦不违背法律的规定。其次，因被上诉人不能按借款合同约定按期还款，导致银行直接从上诉人保证金账户扣转相应金额，扣转被上诉人的欠款金额后，上诉人必须马上充实保证金账户的保证金。从2016年10月起至今因被上诉人违约致上诉人代被上诉人偿还银行借款本息共计576,545.51元，上诉人承担保证责任支出的借款本息金额所产生的资金占用费用就是上诉人的损失之一。再次，因被上诉人的违约给上诉人造成了很多程序上的事务，如催款、办理承担保证责任后的资金填充、与银行对账、办理注销商品房预告抵押等也造成上诉人的大量人力成本支出损失。基于以上情况，上诉人诉请要求相当于合同总价款10%的违约金合情合理合法，应该得到法律的支持；2.一审判决第三项判决上诉人返还被上诉人购房款250,469.00元及银行贷款本金18,007.80元不符合合同及法律规定，应予撤销。综上，一审法院对部分案件事实认定不清，适用法律错误，依法应予纠正。王丽娜辩称，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，及被上诉人与银行签订的《贷款合同》均是双方真实的意思表示，合法有效。关于上诉人主张的违约金部分，因为一审判决双方解除买卖合同，上诉人已经获得该房屋的所有权，且被上诉人基于贷款合同偿还了贷款本息，该本息中大部分是利息小部分是本金，且该房屋在上诉人取得所有权后已经增值，且被上诉人也损失了部分利息，所以一审根据公平原则，不支持上诉人的违约金正确。关于被上诉人的反诉请求部分，因为双方买卖房屋的合同有效，根据权利义务对等的原则，在法院判决解除合同，上诉人取得所有权的同时，要求上诉人将基于所有权所收取的购房款予以返还有事实与法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。恒大永兴房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令原被告双方解除《商品房买卖合同》，被告向原告支付违约金83,047.00元；2.判令被告配合原告办理注销商品房预告抵押、商品房预抵押登记及商品房买卖合同备案；3.判令被告迁出所购房屋并将房屋恢复原状；4.判令由被告承担本案的所有费用。王丽娜向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人给付反诉人交纳的房屋首付款250,469.00元；2.返还近两年银行还贷款本息合计75,501.92元；3.反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2015年1月20日签订了《商品房买卖合同》，约定被告王丽娜购买原告开发建设的恒大名都3号楼1单元3101号房屋，合同总价款830,469.00元，被告向原告支付首期购房款250,469.00元，剩余580,000.00元，被告通过办理银行按揭贷款支付。2015年3月23日，被告与中国银行股份有限公司齐齐哈尔分行签订了《个人一手住房贷款合同》，原告恒大永兴房地产公司承担上述按揭贷款的连带保证责任。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件四第（一）条5款约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人即被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人即原告承担保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……。上述两份合同签订后，被告王丽娜如约履行了缴纳首期购房款250,469.00元的义务，余款580,000.00元从中国银行股份有限公司齐齐哈尔分行贷款转给了原告，至此，被告按合同支付了全部购房款。被告与中国银行股份有限公司齐齐哈尔分行约定贷款期限为300期，借款人以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，原告恒大永兴房地产公司为王丽娜的全部债务提供连带保证担保。嗣后，王丽娜逐月向中国银行股份有限公司齐齐哈尔分行归还贷款本息。但自2017年1月起，被告王丽娜未按照贷款合同约定偿还银行贷款，逾期还款累计累计六期。2017年6月22日，原告作为担保人在银行要求下按合同履行担保义务，结清了涉案房屋全部剩余贷款的本息共计576,545.51元。涉诉房产已在相应产权部门办理了商品房预告抵押、商品房预抵押登记及商品房买卖合同备案。另查明，王丽娜从2015年5月15日至2016年12月共偿还银行贷款20期，其中偿还借款本金8,007.80元、利息54,103.56元，合计72,111.36元。2017年11月9日，恒大永兴房地产开发公司向银行偿还本金435,751.93元、利息7,864.68元、罚息35.88元、复利109.52元。一审法院认为，原告恒大永兴房地产公司与被告王丽娜签订的《商品房买卖合同》及被告王丽娜与中国银行股份有限公司齐齐哈尔分行签订的《个人一手住房贷款合同》，均是合同双方的真实意思表示，合同各方应按合同予以履行。被告王丽娜作为商品房买受人，应按约定向中国银行齐齐哈尔分行偿还贷款，其逾期不偿还贷款，应属违约行为，原告恒大永兴房地产公司依合同承担了担保人义务，代原告偿还了全部贷款，现要求行使合同解除权，符合双方合同约定，且被告对此没有异议，故原告提出的解除与被告签订《商品房买卖合同》、被告配合原告办理注销商品房预告抵押、商品房预告抵押登记及商品房买卖合同备案、被告迁出所购房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。但对于原告要求被告按房屋总价款10%向原告支付违约金83,047.00元的诉讼请求，因合同解除后，原告恒大永兴房地产公司将取得涉诉房产的所有权，而被告在购房时支付了首付款和银行贷款利息，根据公平原则，结合原告的实际损失，本院不予支持原告的该项诉求。对于被告（反诉原告）王丽娜反诉要求原告（反诉被告）恒大永兴房地产公司应返还其已付购房的首付款及偿还贷款本金的反诉请求，因合同解除后涉案房屋的所有权归属原告，原告可另行出售，故本院予以支持，但对于反诉原告王丽娜要求返回所付贷款利息的反诉请求，因导致与原告的房屋买卖合同及与银行的贷款合同不能履行的责任在被告（反诉原告）王丽娜，故应自行承担，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决：一、解除齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司与被告王丽娜于2015年1月20日签订的关于坐落于齐齐哈尔市××区恒大名都3号楼1单元3101号房屋的《商品房买卖合同》；被告王丽娜配合原告办理注销商品房预告抵押、商品房预抵押登记及商品房买卖合同备案；二、被告王丽娜从坐落于齐齐哈尔市××区恒大名都3号楼1单元3101号房屋中迁出并将房屋恢复原状；三、原告（反诉被告）齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）王丽娜购房款250,469.00元及银行贷款本金18,007.80元；四、驳回原告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王丽娜其他反诉请求。上述款项于判决发生法律效力后10日内履行。案件受理费4,971.00元，由被告王丽娜负担431.00元，原告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担4,540.00元。本院经二审审理，对一审法院查明的案件事实基本予以确认。但一审法院另查明中涉及的“2017年11月9日，恒大永兴房地产开发公司向银行偿还本金435,751.93元、利息7,864.68元、罚息35.88元、复利109.52元”，双方当事人均不予认可，且在银行流水中亦不能体现，故该认定有误。应为：2017年6月22日，恒大永兴房地产公司向银行偿还本金合计561,992.20元、利息合计14,553.31元，本息合计576,545.51元。本院认为，王丽娜在履行与恒大永兴房地产公司商品房买卖合同期间，未按合同约定向银行履行偿还贷款义务，其行为已构成违约，恒大永兴房地产公司据此要求解除与王丽娜签订的商品房买卖合同符合法律规定。因王丽娜存在违约行为，故恒大永兴房地产公司要求王丽娜给付违约金的主张应予支持。关于违约金数额问题，本案中，恒大永兴房地产公司的实际损失应为在2017年6月22日向银行偿还的利息14,553.31元，本院认为，依据恒大永兴房地产公司的实际经济损失计算违约金数额较为合理，故对于恒大永兴房地产公司上诉主张应以王丽娜购买的房屋总价款10%的标准计算违约金的请求本院不予采纳。关于恒大永兴房地产公司主张不应返还王丽娜购房款250,469.00元及银行贷款本金18,007.80元的问题，由于双方之间签订的商品房买卖合同解除后，房屋所有权归恒大永兴房地产公司所有，故一审判决恒大永兴房地产公司返还王丽娜购房首付款及银行贷款本金并无不当。综上所述，齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司的上诉主张部分有理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2018）黑0202民初610号民事判决第一、二、三、四、五项；二、王丽娜于本判决生效之日起十日内给付齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司违约金14,553.31元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,971.00元，由齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担4,808.00元，由王丽娜负担163.00元；二审案件受理费6,573.00元，由齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担6,410.00元，由王丽娜负担163.00元。本判决为终审判决。审判长 于 丹审判员 李宏艳审判员 刘 颖二〇一九年十二月四日书记员 刘 东