海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民再46号   再审申请人（一审被告、二审被上诉人、执行案外人）：刘贺龙，男，1956年7月9日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区迎新中路****楼****。   委托诉讼代理人：颜彦，山东国杰(琼海)律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审上诉人、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司。住所地:海南省海口市大同路**国际商业大厦。   负责人：林海，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈力飞，海南方圆律师事务所律师。   被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：海南冠中房地产开发有限公司。。住所地:海南省琼海市嘉积镇银海路白鹭洲小区营销中心   法定代表人：王开明，该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈志刚，该公司经理。   被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：内蒙古国太房地产开发有限责任公司。。住所地:内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区公园南路**楼   法定代表人：李学军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：陈满喜，该公司员工。   被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：陈国光，男，1954年10月10日出生，汉族，，住内蒙古自治区呼和浩特市   再审申请人刘贺龙因与被申请人中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称东方资产海南公司）、海南冠中房地产开发有限公司（以下简称冠中公司）、内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称国太公司）、陈国光申请执行人执行异议之诉一案，不服本院于2018年6月19日作出的（2018）琼民终265号民事判决（以下简称二审判决）,向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2019年5月14日作出（2019）最高法民申334号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2019年9月10日公开开庭审理本案。刘贺龙的委托诉讼代理人颜彦，东方资产海南公司的委托诉讼代理人陈力飞到庭参加诉讼。冠中公司、国太公司、陈国光经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。   刘贺龙申请再审称，1.刘贺龙提交的《琼海市商品房买卖合同》第5页第三条“买受人所购商品房的基本情况”中，明确列明“买受人（刘贺龙）所购商品房为本合同第一条规定的项目中的4#（幢）12（层）1205（房号），以下称该商品房......”。而且与本案相同的一系列案件，有300余当事人，所签订的《琼海市商品房买卖合同》都是如此的格式合同，300多当事人都被一审法院判决胜诉。可见，二审判决认定该合同并未约定刘贺龙购买的具体房屋，属于认定事实错误。申请再审期间，刘贺龙提交了冠中公司出具的“证明”，该证明载明：“刘贺龙于2013年5月2日向我公司购买琼海市白鹭洲小区4号楼1205室与其收据中所写的4号楼12层中南户为同一房屋，只是对房屋的具体位置的一个表述，与我公司已经实际交付其使用的房屋相符。”可见，刘贺龙购买房屋位置、房号与《琼海市商品房买卖合同》是一致的，不存在没有约定其购买的具体房屋的问题。2013年3至4月，冠中公司因工地临时急用钱，刘贺龙与陈国光原先就认识，陈国光向刘贺龙借10万元，用于冠中公司工地急用，当时冠中公司给刘贺龙开具了借据，后来刘贺龙决定购买冠中公司开发的本案涉案房屋，后续又缴纳现金26.6万元，先前借款就直接抵作购房款，所以出具了36.6万元的收据并注明“抵借款本利”，其本意是抵借的10万元的本利，冠中公司收回并销毁了借据。对此刘贺龙也提交了冠中公司的证明。且冠中公司在二审中也明确承认此借款的事实。二审判决认为不能组成完整的证据链证明刘贺龙已支付了全部购房款，属认定事实错误。2.刘贺龙与冠中公司已就涉案房屋签订了《琼海市商品房买卖合同》，但是由于冠中公司的过错，加之房地产管理部门的监管不到位或者失误，导致没有备案，此责任完全不在于刘贺龙。因此，刘贺龙享有物权期待权是完全正确的，其提出排除执行异议的请求完全正确。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定是管理性强制性规定，违反该规定的法律后果并不导致当事人所签订的转让抵押房屋的买卖合同无效，刘贺龙与冠中公司所签订的《琼海市商品房买卖合同》合法有效。3.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）的规定，并没有区分商品房买卖是否登记取得产权以及买受人是否有过错。而按照该《批复》所确定的权利保护顺位，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，而建设工程价款优先受偿权又落后于商品房买受人的权利（消费者权利），因此，抵押权的保护顺位在逻辑上要落后于交付了全部或者大部分购房款买受人的权利。在此购房人应指的是已经支付大部分或者全部购房款、没有办理产权变更登记手续的人，亦即本案的刘贺龙。4.对于抵押权与购房人的权利存在冲突的纠纷解决。购房者在购房时，该商品房已经取得商品房预售许可的（或商品房销售许可证）的，应优先保护购房者的权利，对于购房者要求开发商履行商品房买卖合同，并要求抵押权人注销商品房上所存在的抵押权的诉讼请求，人民法院应予支持；与此相对应，对于银行要求行使抵押权的，人民法院则应驳回其诉讼请求。再者从保护购房人利益的角度，购房人所能够明确知悉的是，其在开发商已经取得预售许可的情况下，其能够相信开发商是同意该抵押物转让的，所交付的购房款已经按照《物权法》的规定用于提前清偿抵押权所担保的债权。在此基础上，即使购房人明知所购买的房屋有抵押权负担的，也应该优先保护购房人的利益。所以，对于本案所涉情形，即使银行的债权没有获得清偿，但是鉴于购房人已经基于对开发商销售行为的合理信赖，其购房人的权利应该受到优先的保护。5.根据最高人民法院于2014年7月18日针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示所作出的答复，法院应当支持刘贺龙的主张。另外对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件若干规定》）第二十九条的理解和适用，不能简单套用“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”作为唯一法律依据，而且这一规定也不是充要条件。综上，一审认定事实清楚，二审认定事实错误。请求：撤销二审判决，维持海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2017）琼01民初164号民事判决（以下简称一审判决）。   东方资产海南公司辩称，1.二审判决认定事实清楚、正确。从刘贺龙一审提交的证据即《琼海市商品房买卖合同》中明确可见没有房号的记载，包括给东方资产海南公司提交的证据均无房号记载。所以，二审判决认定没有房号记载这一事实是准确的；10万元收据没有其他证据佐证，该收据上没有任何房号记载，而且没有明确地写明是购房款，只注明了是抵现金本金，该收据上的金额与合同房款的金额也不一致，没有必然联系。该收据也不能认定为是缴纳房款的收据。虽然在申请再审中刘贺龙提交的冠中公司出具证明认定该款为出借款，但冠中公司为正规房地产公司，其借款并无其他会计账簿或者其他记录佐证该笔款项是缴纳房款或者抵债，仅凭一个证明并不能说明该收据是缴纳了现金10万元抵债；刘贺龙在再审申请中，包括二审提交的银行交易流水，一方面不是新证据，另一方面上述所有交易的取现均是在内蒙古呼和浩特市，且从银行流水的存取过程可以看到其流水转账是为了取现，交易是有规律的，并不是取款为了准备购房或者准备借款。银行的所有证据，虽然是在购房合同签署之前，但没有任何的佐证或其他证据能够证明该款项是取现交房款。甚至刘贺龙现金交房款是否在场都无法获知。因此，银行流水并不能证明其是现金缴纳全款。2.二审判决适用法律正确。因刘贺龙提交的证据并不能证明其已缴纳购房款，故不符合《执行异议和复议案件若干规定》规定。请求：支持东方资产海南公司执行涉案房屋。   东方资产海南公司向一审法院起诉请求：准许对海南省琼海市××区房（以下简称椰林美景小区4号楼1205号房）的执行。一审法院认定事实：1.2014年10月19日，一审法院受理东方资产海南公司与冠中公司、国太公司、陈国光借款合同纠纷一案，东方资产海南公司起诉请求：判令冠中公司向东方资产海南公司偿还借款本金4100万元及违约金187.5万元，以及2014年9月20日以后至实际清偿之日止发生的利息、违约金；东方资产海南公司对海国用（2010）第1386号、海国用（2010）第1148号、海国用（2011）第0011号土地证项下的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权；对编号为A1300189759股权出质登记证书项下的国太公司持有的冠中公司100%的股权享有优先受偿权；国太公司、陈国光对上述款项承担连带责任；冠中公司承担案件诉讼费用及东方资产海南公司为实现债权而发生的费用，国太公司和陈国光对上述费用承担连带清偿责任。一审法院于2015年7月17日作出（2014）海中法民一初字第83号判决（以下简称83号民事判决）：冠中公司在本判决生效后30日内偿还东方资产海南公司借款本金4100万元、支付2015年第一季度利息1575000元；冠中公司在本判决生效后30日内向东方资产海南公司支付逾期偿还借款的违约金1149166.64元（计算截止日期为2015年3月20日），从2015年3月21日开始，以4100万元为本金，向东方资产海南公司支付利息（按年利率18%计算）、违约金（按年利率6%计算），直至付清为止（如在此期间支付本金，则计算基数相应予以扣减）；冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南公司对冠中公司提供抵押的位于海南省琼海市××区[海国用(2010)第1386号]土地证项下9469㎡的土地使用权及地上建筑物，对海南省琼海市××镇[海国用（2010）第1148号]、[海国用（2011）第0011号]土地证项下6715.2㎡的土地使用权及地上建筑物进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南公司对国太公司提供质押的冠中公司100%股权进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；如东方资产海南公司行使本判决第三、四项权利后仍有债权未获清偿，国太公司、陈国光对东方资产海南公司未获清偿的债权共同承担连带保证责任，并有权在承担连带责任后向冠中公司追偿；驳回东方资产海南公司的其他诉讼请求。冠中公司不服该判决提出上诉，后以与东方资产海南公司达成和解协议为由申请撤回上诉，本院于2015年11月4日以（2015）琼立一终字第226号民事裁定书裁定准予撤回上诉。2.83号民事判决生效后，东方资产海南公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年3月17日作出（2016）琼01执58号执行裁定（以下简称58号执行裁定），对包括刘贺龙购买的××区房在内的登记在被执行人冠中公司名下的343套住宅、商铺进行查封。刘贺龙就此提出执行异议，以其已购买被查封房产为由，要求解除查封，中止执行。一审法院经审查认为，刘贺龙与冠中公司在法院对涉案房产进行查封之前已签订了商品房买卖合同，且支付的价款已超过合同约定总价款的50%，其所购商品房系用于居住，其名下无其他用于居住的房屋，故刘贺龙提出的异议请求符合《执行异议和复议案件若干规定》第二十九条的规定，遂作出（2016）琼01执异170号执行裁定书，裁定中止对刘贺龙购买的椰林美景小区4号楼1205房房产的执行。东方资产海南公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。3.另查明，2012年12月10日，冠中公司与国太公司向东方资产海南公司发函，承诺同意东方资产海南公司对涉案项目进行销售监管和资金监管，并承诺冠中公司的融资被批准及办理相关手续后，同意将公司合同专用章移交东方资产海南公司。2012年12月26日，东方资产海南公司出具收到冠中公司交来销售合同印章的收条。2013年6月9日，东方资产海南公司对琼海市××镇、嘉积镇涉案土地及地上建筑物设定抵押，证号为海他项（2013）第0036号。4.2016年2月4日，琼海市住房保障与房产管理局（以下简称琼海房管局）对海南省琼海市××区颁发（2012）海房预字0005号《琼海市房产预售许可证》，有效期延至2017年2月8日。5.2015年1月16日，东方资产海南公司向琼海房管局发出《关于同意办理预售许可证延期的函》，其主要内容为：“海南冠中房地产开发公司已经将其位于琼海市嘉积经济开发区椰林美景项目和位于博鳌镇海滨路的碧海云天一二期抵押给我办，由于上述项目预售证即将到期，为不影响企业的房产销售，我办同意该司向贵局申请办理上述项目预售许可证的延期手续”。涉案房产未在房产管理部门办理抵押登记手续。6.再查明，刘贺龙与冠中公司于2013年5月2日签订《琼海市商品房买卖合同》，约定刘贺龙购买椰林美景小区4号楼1205号房，房屋建筑面积61.52平方米，每平方米4000元，总金额246080元，由刘贺龙一次性支付，合同还约定了其他事项。2013年5月2日，冠中公司向刘贺龙开具《收据》，收到购房款带装修共366000元。相关物业公司也出具《收据》，收到刘贺龙缴纳的物业费及水电费。经一审法院现场核实，涉案的房屋已交付给刘贺龙。一审法院判决：驳回东方资产海南公司的诉讼请求。案件受理费100元，由东方资产海南公司负担。   东方资产海南公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判对涉案房屋准予执行。本院认定事实：1.刘贺龙与冠中公司于2013年5月2日签订的《琼海市商品房买卖合同》中没有约定其购买的具体房屋。刘贺龙称之所以没有写明具体的房屋是因为其购买涉案房屋时，该小区的所有房屋还没有编号，但其未提交证据予以证实。2.冠中公司向刘贺龙开具的收据的内容为：“今收到刘贺龙白鹭洲四号楼十二层中南东户60㎡带装修，抵借款本利。”刘贺龙称该收据中的“抵借款本利”指的是抵偿其交给售楼部的10万元购房款，但其未提交证据予以证明。3.二审期间，本院经现场勘察，刘贺龙已对涉案房屋装修入住。4.二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判断能否支持申请执行人许可执行的请求,需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，故本案的争议焦点为刘贺龙对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，且刘贺龙还购买了位于琼海市××区房，故本案应参照适用《执行异议和复议案件若干规定》第二十八条的规定。根据《执行异议和复议案件若干规定》第二十八条的规定，案外人提起的执行异议只有在同时具备在一审法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人的自身原因未办理过户登记等四个要件的情况下，其对涉案房屋才享有足以排除强制执行的民事权益。上述四个要件中，第一个要件即案外人与被执行人在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同是后面三个要件的基础，后面三个要件是第一个要件的履行情况。具体到本案，首先，关于刘贺龙是否在人民法院查封之前与冠中公司签订合法有效的书面买卖合同的问题。案外人与被执行人在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同指的是双方针对执行标的签订的买卖合同，也就是说，买卖合同的标的必须是执行标的。本案中，根据已经查明的案件事实，虽然刘贺龙与冠中公司在人民法院查封之前签订了《琼海市商品房买卖合同》，但该合同并未约定刘贺龙购买的具体房屋，刘贺龙也没有提交证据证实该商品房买卖合同是双方针对涉案房屋签订的买卖合同，故其应当承担举证不能的责任，也即刘贺龙与冠中公司未在人民法院查封之前就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。一审法院认定刘贺龙与冠中公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同不当，予以纠正。其次，关于刘贺龙是否已经支付了购房款的问题。本案中，刘贺龙与冠中公司签订《琼海市商品房买卖合同》，约定房屋总价款为246080元；付款方式为一次性付款。刘贺龙主张其以现金的形式向冠中公司支付了购房款，冠中公司向其出具了《收据》。根据该收据的内容可知，该收据中写明刘贺龙支付的购房款“抵借款本利”，但刘贺龙未提交证据证实其与冠中公司之间存在借款关系，也即刘贺龙提交的据以证明其以现金方式支付购房款的证据与该收据不能相互印证，不能组成完整的证据链以证明刘贺龙已支付了全部购房款。退一步讲，即便该收据足以证明刘贺龙向冠中公司支付了购房款加装修款共计366000元，因该收据也未写明具体房屋的购房款，那么，根据该收据也不能认定刘贺龙已支付了涉案房屋的全部购房款。因此，刘贺龙提交的证据不能证明其已支付了涉案房屋的全部购房款，应当承担举证不能的责任。一审法院认定刘贺龙已支付涉案房屋的全部购房款不当，予以纠正。综上，本案中，刘贺龙未与冠中公司在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同及其提交的证据不能证明其已支付涉案房屋的全部价款，故根据《执行异议和复议案件若干规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，刘贺龙对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，东方资产海南公司的上诉请求成立。一审判决认定事实不清，适用法律错误。本院判决：撤销一审判决；准许执行位于××区房屋。一、二审案件受理费各100元，均由刘贺龙负担。   围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：   再审中，刘贺龙对二审判决查明的“刘贺龙与冠中公司于2013年5月2日签订的《琼海市商品房买卖合同》中没有约定其购买的具体房屋”的事实有异议。东方资产海南公司对二审判决查明的事实没有异议。   本院认为，1.当事人对二审判决查明事实没有异议的部分，可以确认。2.经查，存于一审法院卷宗中涉案的《琼海市商品房买卖合同》复印不完整，存在跳页的情况，未体现刘贺龙所购买的涉案房屋的具体房号。刘贺龙委托诉讼代理人当庭提交的该合同的原件显示，该合同第5页载明“买受人（刘贺龙）所购商品房为本合同第一条规定的项目中的4#（幢）12（层）1205（房号），以下称该商品房......”。   再审期间，刘贺龙新提交冠中公司于2018年9月30日出具的两份“证明”，拟证明：1.涉案房屋房号的情况与“收据”所写房屋为同一房屋的事实；2.冠中公司当时向刘贺龙借款10万元及刘贺龙缴纳购房款的事实。   东方资产海南公司质证认为，对其真实性、合法性及关联性均有异议。“收据”签署时，所有房号均已标号，不存在房号不确定的情况，而且根据刘贺龙称其合同已标注房号，此时不可能在同一天又在“收据”上没有标注具体房号，与事实不符；冠中公司是一个合法企业，作为借款，应在会计凭证等记载出借事实，而且也应有证据证实其向刘贺龙借款，不能仅凭“借条已经销毁”的书面言语就证明借款的存在。且刘贺龙主张缴纳的房款与合同上备注的价值并不相符。上述证据不属于新证据，因在原审中，东方资产海南公司提出了上述疑问时，刘贺龙和冠中公司并无明确答复。   本院认为，上述证据形成于二审判决作出之后，属于再审新的证据，对其真实性、合法性及关联性予以确认。鉴于冠中公司属于本案当事人，其所出具的上述“证明”所证明的事实，应结合本案的其他证据综合认定。   再审期间，合议庭对冠中公司所持有的涉案房屋的《琼海市商品房买卖合同》原件进行核对。经核对，冠中公司所提供的《琼海市商品房买卖合同》与刘贺龙所持有的《琼海市商品房买卖合同》内容一致。经质证，刘贺龙及东方资产海南公司对冠中公司提供的涉案房屋的《琼海市商品房买卖合同》的真实性、合法性及关联性予以认可。   本院再审查明，1.刘贺龙与冠中公司于2013年5月2日签订的《琼海市商品房买卖合同》第5页载明“买受人（刘贺龙）所购商品房为本合同第一条规定的项目中的4#（幢）12（层）1205（房号），以下称该商品房......”的内容。2.冠中公司于2018年9月28日出具的“证明”载明：“我公司（冠中公司）于2013年3月份工地因临时急用钱，向刘贺龙借款人民币10万元，当时我公司给刘贺龙出具了借条，后来刘贺龙于2013年5月2日决定购买我公司在琼海市开发的白鹭洲小区住房一套，即4号楼1205房，又交现金26.6万元，加上先期借款10万元，已交清全部购房款36.6万元，借条当场销毁了。”3.冠中公司于2018年9月30日出具的“证明”载明：“刘贺龙于2013年5月2日向我公司（冠中公司）购买琼海市白鹭洲小区4号楼1205室与其收据中所写的4号楼12层中南户为同一房屋，指对房屋的具体位置的一个表述，与我公司已经实际交付其使用的房屋相符。”4.再审查明的其它事实与原判查明的事实基本一致。   本院再审认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：本案是否准许执行位于××区房屋。   本案属于申请执行人执行异议之诉，涉及金钱债权执行。二审判决适用《执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定审查认定刘贺龙对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。但涉案房屋是否准许执行，应结合本案事实作出判定。1.关于刘贺龙是否在人民法院查封之前与冠中公司签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，一审法院于2016年3月17日查封涉案房屋，刘贺龙与冠中公司于2013年5月2日签订《琼海市商品房买卖合同》。可见，刘贺龙在一审法院查封涉案房屋之前已签订了《琼海市商品房买卖合同》。同时，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。且该合同在原审过程中经双方质证，具备证明效力。虽存于一审法院卷宗中涉案的《琼海市商品房买卖合同》复印不完整，存在跳页的情况，未体现刘贺龙所购买的涉案房屋的具体房号，但在再审中，经对双方所持合同原本核实，该合同第5页明确约定了刘贺龙购买的房屋的具体房号，该房屋即涉案椰林美景小区4号楼1205号房屋。据此，应认定刘贺龙与冠中公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二审判决以《琼海市商品房买卖合同》未约定刘贺龙购买的具体房屋为由，未认定刘贺龙与冠中公司在人民法院查封之前就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同不当，应予纠正。2.关于刘贺龙在人民法院查封之前是否已合法占有涉案房屋的问题。从本案查明的事实看，冠中公司将涉案房屋交付给刘贺龙使用，刘贺龙对涉案房屋装修并已入住。刘贺龙基于冠中公司的交付合法占有涉案房屋并对涉案房屋进行事实上的管理和支配，达到对外公示其权利的程度。结合刘贺龙提供的物业费及其水电费收据，可知刘贺龙在一审法院查封之前入住涉案房屋。据此，应认定刘贺龙在人民法院查封之前已经合法占有该房屋。3.关于刘贺龙是否已支付了购房款的问题。本案中，刘贺龙与冠中公司签订的《琼海市商品房买卖合同》中，约定房屋总价款为246080元，付款方式为一次性付款。刘贺龙主张其以现金的形式向冠中公司支付了购房款，提供了冠中公司向其出具的《收据》及该公司的“说明”。从该收据的内容看，虽该收据没有写明具体的房屋号码，但已经写明房屋信息为“四号楼十二层中南东户”。在原审过程中，冠中公司认可其已向刘贺龙收取涉案房屋的购房款，在再审过程中，冠中公司的“说明”也明确收据中所描述的××区房屋。虽收据上载有“抵借款本利”字样，但刘贺龙和冠中公司对于双方之间存在的借款关系均已作出合理说明。据此，可认定刘贺龙已向冠中公司支付了涉案房屋的购房款。二审判决认定刘贺龙提交的证据不能证明其已支付了涉案房屋的全部购房款不当，应予纠正。4.关于是否因刘贺龙自身原因未办理过户登记的问题。本案中，虽然刘贺龙购房后至今尚未办理房屋过户手续，但其原因是冠中公司没有偿还银行贷款，涉案土地及地上建筑物的抵押尚未解除。且从本案的交易过程看，在涉案房屋合同签订时，冠中公司经有关部门批准，持有预售许可证等相关证据，刘贺龙作为一名普通购房者，已经尽到一个购房者的合理注意义务。对于涉案房屋不能办理过户登记并无过错。据此，应认定非因刘贺龙自身原因未能办理过户登记。综上，刘贺龙对于登记在冠中公司名下的涉案房屋提出的异议，符合《执行异议和复议案件若干规定》第二十八条规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。   综上所述，刘贺龙再审请求成立。二审判决认定事实不清，判决结果不当，应予纠正。一审判决结果正确，应予维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：   1撤销海南省高级人民法院（2018）琼民终265号民事判决；   2维持海南省海口市中级人民法院（2017）琼01民初164号民事判决。   一、二审案件受理费各100元，由中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 吴浩云   审 判 员 郑 船   审 判 员 赖凯萍     二○一九年十二月二十三日   法官助理 李一帆   书 记 员 柯丹盈     附相关法律规定：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。