北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14089号上诉人（原审被告）：李淑兰，女，1956年11月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭广平，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张福兰，女，1969年8月27日出生，满族，住北京市顺义区。上诉人李淑兰因与被上诉人张福兰确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初3850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李淑兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张福兰的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由张福兰承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决涉案合同无效的法律依据是合同法第52条第五项之规定，但一审判决并未指出涉案合同具体违反了哪部法律或行政法规的强制性规定，目前没有强制性规定禁止宅基地使用权的流转。2.根据司法解释，合同法第52条第五项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，即法律、行政法规明确规定违反了这些禁止性规定导致合同无效或不成立，或法律、行政法规虽然没有明确规定违反了这些禁止性规定导致合同无效或不成立，但违反了这些禁止性规定后如果合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。从我国目前的法律体系来看，并没有这样的效力性强制性规定。张福兰辩称，同意一审判决，不同意李淑兰的上诉请求和事实理由。张福兰向一审法院起诉请求：1.判令确认张福兰、李淑兰签订的农村房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由李淑兰承担。一审法院经审理认定事实如下：2002年10月5日，李淑兰（买方）、张福兰（卖方）、北石槽村委会（中证机关）签订《协议书》二份。其上分别记载“经双方协商，村委会研究同意李作云将自己的宅院一所售给李淑兰为业（包括使用权，所有权，继承权，及其相关的一切权力），面积以土地使用证为准，作价人民币贰万元整，款项一次性付清，望双方共同信守此协议！”“经双方协商，村委会同意李淑兰购买李作云的房基地，用地面积共215.10米??。其中东西长12.69米，南北长4.5米，使用权归李作云所有，东西长9.25米，南北长17.09米，使用权归李淑兰所有，房产证归李淑兰所有。”李淑兰支付4万元，从张福兰处购买158.08平方米院落。涉诉宅院出售时，院内只有北房3间。李淑兰在居住期间，将北房3间前脸全部拆除重建，新建西房4间、南房2间、沿着西房的廊道，对宅院内的地面进行硬化，重新建设了院墙、大门，包括屋内装修及上下水，并在院内栽种一棵香椿树。涉诉宅院位于北京市顺义区北石槽镇北石槽村北长街×号，登记使用权人为李作云。李作云于1994年去世，其配偶王福英于2012年去世。张福兰及其配偶李德华的户籍登记在涉诉宅院。上述事实双方没有争议，一审法院予以确认并在卷佐证。张福兰提交李作云所有继承人的证人证言，欲证明涉诉宅院是公婆给自己和配偶的夫妻共同财产。李淑兰不认可上述证据的合法性、关联性及证明目的，并认为，该组证据形式上是证人证言，证明人李淑琴、李德华、李泽华未出庭接受质询，其身份及签字真实性无法核实；即使该证明内容真实，根据其所记载的内容，李作云将涉案宅院赠与张福兰及其配偶，该不动产没有过户到张福兰名下，赠与行为并未成立，故张福兰不具有主体资格。张福兰提交派出所出具的亲属关系证明及死亡证明，欲证明李淑琴、李德华、李泽华为李作云夫妇的所有继承人。李淑兰认可上述证据的真实性，不认可其证明目的，并认为李作云及王福英的继承人都包括配偶、父母、子女，该证明信不能涵盖所有继承人。李淑兰提交户口本，欲证明家庭人口众多，因此购买涉诉宅院；李淑兰户口一直在朝阳区，曾申请转到涉诉宅院但是没有成功。张福兰认可上述证据的真实性，不认可其证明目的，并认为户口本里面的迁入人员虽然很多，但是不能证明实际居住在一起。李淑兰提交残疾证，欲证明李淑兰是残疾人，生活困难，无力购买商品房才购买的涉诉房屋。张福兰认可上述证据的真实性，不认可其证明目的，并认为残疾不是违法买卖农村房屋的理由。张福兰称，其没有其他的宅基地，自己也是无处居住，现在居住的位置是商业用地。北石槽村没有列为近5年、10年的拆迁计划中。李淑兰一直没有在涉诉宅院居住过。李淑兰称，张福兰在该村另有其他宅基地，并在其他宅基地居住。张福兰认为，本案合同标的物是农村房屋，而农村房屋与农村宅基地是不可分割的整体，故涉案房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的一并处分。依据我国《土地管理法》的相关规定，农村宅基地使用权是本村村民经审批后无偿取得的。为保护农民及村集体经济组织的合同利益不受侵害，我国法律禁止宅基地非法流转。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本村村民出售宅基地上房屋，应当出售给符合该村申请建房用地的村民。本案李淑兰属于北京市朝阳区城镇居民，非北石槽村村民，不符合北石槽村申请建房用地的条件，不享受该村集体经济组织成员待遇，基于现行法律无法取得该集体土地使用权。根据我国土地管理法的规定，村委会不是变更宅基地使用权的权力机关。因为房、地是一体的，张福兰、李淑兰之间的房屋买卖违反了我国法律的强制性规定，依据合同法第五十二条第五款的规定，合同无效。涉诉时效适用于请求权，不适用于形成权。国家政策不是法律依据，无法作为审判依据。李淑兰认为，第一，农村房屋买卖合同类纠纷中，出卖人起诉的动机往往是因为受利益驱动，土地的增值以及土地征用房屋拆迁将获得巨大补偿利益等原因。结合本案事实来看，张福兰起诉就是利益驱动的结果。其在本人在本村有宅居住的情况下，看到涉案房屋即将拆迁，将有巨大的补偿利益。第二，张福兰要求确认涉案房屋买卖合同无效，主要理由是违反法律强制性规定，但无法说明到底违反了哪一部法律的哪一条规定。实际上，考察我国现有法律、行政法规、司法解释，并没有禁止农村私房买卖应认定无效的明确规定。第三，从房屋现状看，李淑兰购买房屋后，对其进行了翻建，将其作为全家人的居所并在此居住生活多年。第四，从买卖合同的内容来看，首先，合同双方当事人具有民事权利能力和行为能力，主体合格；其次，双方意思表示真实，并且经过了中证机关——村委会的批准和认可；再次，其内容不违背法律强制性规定和公序良俗原则；最后，其形式上也符合法律要求，并且取得村委会的审批。第四，从法律后果来看，认定合同有效有利于稳定现有的房屋债务关系，也有利于制约农民随意处分自己房屋和宅基地的行为。如果涉案房屋买卖合同被确认无效，将引起一连串的连锁反应，产生复杂的后果。第五，从诚实信用原则来看，其是民法的基本原则，要求人们在民事活动中应当诚实守信，正当地履行权利、义务，在市场活动中讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在追求自己利益的同时，不损害他人和社会利益。要求民事主体在民事活动中，维护双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。本案中，在涉案房屋面临拆迁、有利可图的情况下，张福兰违反诚信原则，其主张不应得到支持。并且按照民事活动中，当事人不对因自己的错误而获利的原则，本案中过错方在张福兰。其为获利而提起诉讼，如其主张得到支持，将违反该原则。第六，从诉讼时效来看，我国民法通则135条规定，向人民法院请求民事权利的诉讼时效为两年。即使按照民法总则诉讼时效为三年的规定，张福兰出售涉案房屋已经17年，早已超过诉讼时效。第七，从现有政策导向来看，根据党的十八届三中全会允许农村集体经营性建设用地出让的意见以及中共中央办公厅和国务院办公厅联合发布的关于农村土地征收集体经营性建设用地入市、宅基地制度试点工作的意见，国家政策对于宅基地、房屋的政策导向是逐渐支持农村房屋合法流转。一审诉讼过程中，张福兰明确诉讼请求为：1.确认张福兰、李淑兰于2002年10月5日就北京市顺义区北石槽镇北石槽村北长街×号内房屋买卖事宜签订的两份协议书无效；2.本案诉讼费由张福兰承担。一审法院认为：根据合同相对性原则，张福兰作为合同签订一方，其要求确认与李淑兰之间的合同效力，于法有据。至于涉诉房屋的权利归属，属另案处理问题。故对于李淑兰所称张福兰主体不适格的答辩意见一审法院不予采信。人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。国家政策不属于法律范畴，故不得作为裁判依据。关于李淑兰政策导向的抗辩意见一审法院不予采信。本案系确认合同无效纠纷，确认合同无效权不属于实体法意义上的请求权，故不适用诉讼时效的规定。关于李淑兰超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采信。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。张福兰、李淑兰达成的协议所处分的标的物不仅是涉诉宅院，还包括该宅院相应的宅基地使用权。李淑兰并非北京市顺义区北石槽镇北石槽村村民，故张福兰、李淑兰之间的相关买卖协议应属无效。对于张福兰所主张的其与李淑兰于2002年10月5日达成的关于位于北京市顺义区北石槽镇北石槽村北长街×号内房屋买卖协议无效的诉讼请求，一审法院予以支持。无效的合同自始无效，并不因当事人主观考虑因素及履行情况而改变。故对于李淑兰所主张张福兰违背诚实信用原则，提起诉讼以谋利为目的，且李淑兰在涉诉房屋居住多年且对房屋进行了翻建的抗辩意见一审法院均不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条之规定，判决：确认张福兰与李淑兰于2002年10月5日达成两份就位于北京市顺义区北石槽镇北石槽村北长街×号内房屋的买卖协议无效。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：结合当事人诉辩意见及本院查明事实，本案的争议焦点系李淑兰与张福兰签订的涉案合同是否应属无效。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有特定的身份条件限制，非该村集体经济组织成员不能取得或者变相取得该村宅基地使用权。根据查明的事实，李淑兰签订涉案合同时不具备北石槽村集体经济组织成员身份，之后亦从未取得该身份，故其不具备取得涉案房屋相应宅基地使用权的主体资格，亦不能通过交易方式取得涉案宅基地上房屋的所有权。一审法院认定涉案合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，并无不当，本院予以维持。李淑兰就涉案合同确认无效后向张福兰依法主张的相应权利，可另案主张。综上所述，李淑兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由李淑兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 刘 茵审 判 员 田 璐二〇一九年十二月十二日法官助理 张天舒书 记 员 崔浩然书 记 员 凌 童