北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14090号上诉人（原审原告）：吴磊，男，1981年10月27日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人（原审原告）：祝志平，男，1979年1月20日出生，汉族，住北京市门头沟区。二上诉人共同委托诉讼代理人：马星，北京市泽天律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：魏昕，北京市泽天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赵明，男，1963年11月25日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：姚晓亮，男，汉族，1985年7月6日出生，住北京市平谷区。上诉人吴磊、祝志平因与被上诉人赵明租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初13707号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴磊、祝志平上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判：1.赵明返还吴磊、祝志平租金及押金50万元；2.赵明赔偿吴磊、祝志平经济损失3211005.2元；二、赵明承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院未区分吴磊、祝志平主张损失款项性质。吴磊、祝志平主张损失款项性质分为两种，其一土地施工款项，其二房屋装修款项。一审法院未做细致区分，一概而论都作为“涉诉房屋装修款”。2.吴磊、祝志平对涉诉土地和房屋进行改造、装饰装修，赵明明知且同意。3.一审法院未对涉诉房屋装修装饰物性质进行区分，未区分附合与未附合的装饰装修物。对于已形成附合的装饰装修物，吴磊、祝志平无法拆除、无法自行处置，对于未形成附合的装饰装修物，虽被拆除，但因属于定做，拆除后难以再次利用，发生了直接损失。二、一审判决适用法律错误。1.赵明完全过错，吴磊、祝志平无过错，因此，因赵明单方原因导致租赁合同无效，赵明应当向吴磊、祝志平返还全部押金及租金，共计50万元。2.赵明作为完全过错方，应当对吴磊、祝志平的全部损失承担赔偿责任。三、依据民事诉讼举证责任，赵明负有证明其不同意吴磊、祝志平装修的义务。在一审中，赵明提供的视频证据是房屋拆除后录制的，并非现场阻止装修，吴磊、祝志平不存在强行装修的事实。另外，对租赁物进行装修，增加了租赁物的价值，赵明没有理由阻止吴磊、祝志平的装修行为，一审法院认定吴磊、祝志平的装修行为是“擅自”，与常理不符。赵明辩称，不同意吴磊、祝志平的上诉请求及理由，同意一审判决。吴磊、祝志平向一审法院起诉请求：1.确认吴磊、祝志平与赵明之间的租赁合同自吴磊、祝志平起诉之日起解除；2.判令赵明返还吴磊、祝志平房屋押金10万元，退还租金35万元，并支付自2019年2月14日至实际退还押金、租金之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令赵明赔偿吴磊、祝志平经济损失3211005.2元。一审法院认定事实：2018年9月7日，赵明（甲方，出租方）与祝志平、吴磊（乙方，承租方）签订《房屋、土地租赁合同》（以下简称“租赁合同”）一份，约定：甲方将坐落在顺义区南彩镇后俸伯村村委会西北2000米处土地和院内平房（西侧厢房仅包括由北往南数第1间至第5间房屋）整体出租给乙方使用；租赁期限为12年，自2019年1月1日至2031年1月1日；租金为每年40万元且租金金额每3年递增5万元，采用预交结算法，以银行汇款支付租金，租金每年结算一次且一次性付清，合同签订当日交纳第一年租金，以后每年租期到期前30日交纳下一年租金；乙方须在合同签订当日交纳押金10万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，乙方所需水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋经营产生的税费、卫生费、上网费及维修费等费用均由乙方自行承担，本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由乙方承担，如甲方垫付了应由乙方支付的费用，乙方应根据甲方出示的相关缴费凭据向甲方返还相应费用。双方在租赁合同第十条（其他约定事项）中另约定：租赁期内，乙方如需对房屋进行装修、改造，需先征得甲方同意，并由乙方自行承担装修、改造费用，租赁期满或合同解除后，乙方应完整将房屋整体移交给甲方，不得拆除房屋装修部分；乙方不得在租赁场地内私搭乱建，对因乙方行为直接或间接造成甲方原有房屋、设备设施被政府部门强行拆除的，乙方应对甲方的损失进行赔偿。关于租赁物的交付时间，吴磊、祝志平称是在双方签订租赁合同之后的2018年9月15日左右，赵明称是在双方签订租赁合同之前，时间是2018年8月底或9月初。关于租赁押金和第一年租金的交付时间，根据吴磊、祝志平在庭审中提供的银行汇款凭证，其中租赁押金10万元于2018年8月18日支付，第一年租金40万元于2018年9月7日支付。审理中，吴磊、祝志平提供北京市顺义区南彩镇人民政府于2019年2月14日作出的《限期拆除通知书》【2019】第96号，证明涉诉房屋系违法建筑，双方租赁合同的目的已无法实现，应当予以解除。赵明认可上述证据的真实性，并称涉诉房屋已于2019年2月全部被强制拆除。吴磊、祝志平另提供如下证据，证明其主张的经济损失：装修、改造施工合同（费用1069000元），餐具摆台售货单据（费用15973元），园林绿化费用清单（费用27580元），点菜系统配置清单（费用19820元），装修材料费收据、明细表（费用314360元），断桥铝门窗订货单及合同（费用44800元），电力设备改造费用清单（费用131405元），厨房设备供货及安装项目合同（费用200970元），木门、防盗门收据及费用明细（费用66510元），窗帘、壁纸、壁画收据（费用50035元），木地板购销合同单、收据（费用62235元），瓷砖销售单、收据（费用77352元），防腐木和树脂瓦收据、送货单（费用133720元），家具买卖合同、缴款单（费用230000元），食材水产销售信誉单（费用32944元），中央空调采购合同书、工程报价单（费用326713元），厨房用品费用明细（费用18537元），灯具销售清单、收据（费用25624元），餐具收据、费用明细（费用18000元），塑钢隔断、门窗、起刨料等微信付款截图（费用32100元），食材调料销售单据（费用8400元），网络与监控工程明细单、收据（费用49935元），其他费用明细、收据（费用16030元），翻斗车、挖掘机租赁费字据（费用20800元），设计费收据（费用4万元），空气能机组及净水设备收据（费用41000元），石材费用明细（费用8310元），镜子、钢化桌面等价目表清单（费用12828元），另有会员退费损失41024元及劳务费损失75000元。赵明不认可上述所有证据的真实性和证明目的，并称吴磊、祝志平对涉诉房屋进行装修没有经过其同意，且经其和当地政府部门制止后仍强行进行装修，其购买的物品均缺乏付款凭证佐证，且所购置的部分物品均已被其搬走，故不同意赔偿吴磊、祝志平主张的经济损失。审理中，赵明提供有如下证据：1.《养殖业承包合同》，证明涉诉土地系其从北京市顺义区南彩镇后俸伯村委会承包所得，承包期限30年，自2001年1月1日至2031年1月1日。吴磊、祝志平称无法核实该证据真实性，并称双方签订租赁合同时赵明未向其出示该合同。2.租赁合同签订前涉诉房屋照片一组，证明涉诉房屋具备饭店经营的条件，交付后即可正常投入使用，无需进行装修改造及其他大规模投入。吴磊、祝志平不认可该证据的真实性和证明目的，称涉诉房屋当时不具备正常经营的条件。3.涉诉场地、房屋照片二组，证明吴磊、祝志平在其与当地政府部门的制止后自行拆除部分新建建筑及广告牌的情况以及当地政府部门实施强制拆除前，吴磊、祝志平将具有经济价值的全部物品拆除或搬离的事实。吴磊、祝志平不认可该证据的真实性和证明目的。4.南彩镇政府工作说明及其工作人员的书面陈述，证明吴磊、祝志平在当地政府部门制止后仍强行进行装修从而导致涉诉房屋被认定为违法建筑被强制拆除的事实。吴磊、祝志平不认可该证据的真实性和证明目的，并称应当由相关人员出庭作证。5.村委会证明，证明涉诉土地独立使用变压器且自2018年9月至2019年2月共产生电费79730元且至今未交电费的事实。吴磊、祝志平不认可该证据的真实性和证明目的，称该证据属于证人证言，证人应当出庭作证并接受质询。上述事实，有租赁合同、银行汇款凭证、《限期拆除通知书》、《养殖业承包合同》及本案庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉诉房屋已经被当地政府部门认定为违法建筑并强制拆除，故双方签订的租赁合同应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因双方签订的租赁合同无效，故赵明应将吴磊、祝志平给付的租赁押金和第一年的租金在扣除实际占用土地、房屋期间的占有使用费和其他应由吴磊、祝志平承担的合理费用外的剩余部分予以退还。其中，应扣除的实际占用土地、房屋期间的占有使用费，法院根据双方陈述及合同约定的租金标准予以酌定，数额为18万元。另，赵明要求从租赁押金中扣除吴磊、祝志平用电的费用，因其提供的证据不足以证明其主张的电费数额，但吴磊、祝志平所称其已将电费交给了其他租户的主张亦缺乏相应证据佐证，故法院对应当扣除的电费予以酌定，数额为5万元。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，根据查明的事实，吴磊、祝志平未经赵明明确同意擅自对涉诉房屋进行装饰装修和改造，由此产生的费用应当由其自行承担。另，因其购置的相关物品均在涉诉房屋强制拆除前由其自行处置，故吴磊、祝志平要求赵明赔偿装饰装修及相关物品损失的主张，法院不予支持。但涉案租赁合同无效，双方均有过错，因租赁合同无效给吴磊、祝志平造成的合理损失，赵明应当予以赔偿，具体数额法院予以酌定。综上，一审法院判决：一、赵明返还吴磊、祝志平租金及押金共计二十七万元，于判决生效之日起七日内履行；二、赵明赔偿吴磊、祝志平损失共计五万元，于判决生效之日起七日内履行；三、驳回吴磊、祝志平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴磊、祝志平提交证据：1.营业执照、食品经营许可证，用以证明赵明明知和认可吴磊、祝志平的装修行为。证据2.电费缴纳记录，用以证明吴磊、祝志平2019年2月1日已经向赵某结清了全部电费，一审法院酌定扣除5万元电费错误。证据3.现场照片，用以证明吴磊、祝志平对租赁物投入大量人力物力和财力，拆除行为给吴磊、祝志平造成直接经济损失，赵明应全部承担，一审法院酌定赔偿的数额错误。赵明对证据1、2的真实性认可，合法性、关联性和证明目的不认可，对证据2的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。赵明申请证人赵某出庭作证，证明2019年2月1日赵某收取祝志平的2万元系因施工产生噪音的赔偿，而非支付电费。吴磊、祝志平对赵某的证人证言真实性不认可，认为其与赵明存在利害关系，对2万元款项的性质不予认可。本院认为，吴磊、祝志平在二审中提交的新证据不足以证明其主张，本院依法不予采纳。对赵建新的证人证言，将在本院认为部分，结合其他证据综合予以阐释。本院认为，吴磊、祝志平上诉主张，因赵明全部过错导致租赁合同无效，且赵明明知并许可其对租赁物进行改造，因此应返还租金、押金，赔偿吴磊、祝志平的经济损失。对此本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方当事人均认可涉诉房屋系违法建筑，已被当地政府部门强制拆除，一审法院认定吴磊、祝志平与赵明签订的租赁合同无效正确。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院根据双方陈述及合同约定的租金标准，在扣除吴磊、祝志平实际占用土地、房屋期间的占有使用费和其他应由吴磊、祝志平承担的合理费用外的剩余部分予以退还。吴磊、祝志平虽主张已全额交付使用期间的电费，但其未就该主张提交充分证据予以证明，结合双方当事人陈述及赵某的证人证言，本院认为扣减吴磊、祝志平应交电费5万元，基本平衡了双方的利益。一审法院酌情确定赵明的返还数额并无不当，本院予以确认。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。吴磊、祝志平主张赵明明知并同意改造租赁物证据不足；且根据南彩镇政府工作说明及其工作人员的书面陈述，吴磊、祝志平在当地政府部门制止后仍强行进行装修，因此此产生的费用应当由吴磊、祝志平自行承担。综上所述，吴磊、祝志平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36488元，由吴磊、祝志平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇一九年十二月十二日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌书 记 员 陈佳琪