广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20396号上诉人（原审被告）：广东金海城物业服务有限公司，住所地广东省广州市白云区东平村横岗北街六巷****。法定代表人：江国柱，职务总经理。委托诉讼代理人：冯焕湘，广东君直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州大发集团有限公司，住，住所地广东省广州市白云区机场路**之壹汇创意产业元****/div>法定代表人：毛建功，职务总经理。委托诉讼代理人：王钲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩欣欣，广东广信君达律师事务所律师。原审被告：江国柱，男，1973年9月13日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原审被告：江相派，男，1944年9月11日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人广东金海城物业服务有限公司（以下简称金海城公司）因与被上诉人广州大发集团有限公司（以下简称大发公司）及原审被告江国柱、江相派租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初6594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金海城公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2.改判金海城公司、江国柱、江相派均无须向大发公司支付装修损失626964.61元及经营损失1214394.37元，无须退还保证金72801.2元，上述三项合计1914160.18元；3.改判金海城公司、江国柱、江相派均无须承担一审受理费21093.57元、财产保全费4250.27元、评估费44202.81元，上述两项合计69546.02元。上诉请求第2、3项合计1983706.2元；4.本案受理费由大发公司全部承担。事实和理由：一、一审判决认为，金海城公司与大发公司于2016年1月1日签订的《协议书》没有违反强制性法律规定，是合法有效的合同，金海城公司表示认可。但是，金海城公司却又发现一审法院在处理同类案件中出现两种截然不同的判决结果。此外，一审判决在认定《协议书》合法有效时，却并未对《协议书》中约定的权利义务进行详细的审查，最终严重地损害了金海城公司的合法权利。1.一审判决没有列出金海城公司提交的证据（2018）粤0111民初2650号生效民事判决书。（2018）粤0111民初2650号案与本案案件事实相同，在2650号案中判决用于确立租赁关系的两份《补充协议》无效，租赁关系也无效；而本案却判决《协议书》合法有效，租赁关系有效，两份判决自相矛盾。2.《协议书》合法有效，应根据《协议书》约定的权利义务进行论证本案争议焦点。首先，根据《协议书》第九条第（8）点，“乙方（大发公司）不得擅自转租、转让所租场地”。但是，大发公司在一审庭审时主张的经营损失却都是通过违约转租而产生的所谓租金损失，金海城公司对大发公司转租经营的行为并不知情。反之，金海城公司反而有理由向大发公司主张违约赔偿责任。当土地管理中心清退场地内的终端租户时，给予了每个终端租户相当于3个月租金的搬迁补偿，假如大发公司没有违约转租，这些搬迁补偿是给大发公司。再有，土地管理中心给予终端租户搬迁补偿的行为也表明了金海城公司的出租行为是经过土地管理中心的默许，是合法有效的。其次，按照《协议书》第十条，“乙方保证：在协议期限内，对场地内的建筑物、道路、水电等设施按现状保持完好；未经甲方书面同意，不得自行改建和破坏。如乙方有需要对使用场所进行改建的，须事先取得甲方书面同意，才可向相关职能部门申请办理有关手续，不得违法建设。”双方签订《协议书》时的现状即为空地。一审判决已经认定《协议书》中的租赁物实质为土地，《协议书》是土地租赁合同而非房屋租赁合同。因此，金海城公司出租给大发公司的土地是不存在装修的问题的，根本就不存在所谓的装修损失。此外，在《协议书》到期后，按照约定是由大发公司向金海城公司进行现状归还。另外，根据《协议书》第四条约定场地（空地）每月租金为7万元，因金海城公司并未在土地上建设房屋，所以金海城公司也从未向大发公司收取过任何房屋租金。再次，双方约定，未经金海城公司的书面同意，不得自行改建或者破坏，也就是需要维持空地的现状。在《协议书》的存续期间，金海城公司从未与大发公司就空地上加建建筑物一事达成任何的合作意向，更没有订立相关的书面协议或者口头协议，在空地上加建建筑物对金海城公司而言只有坏处而毫无益处。大发公司没有按照约定得到金海城公司的书面同意即自行加建、装修未经政府主管部门审批的违法建筑。双方交收土地租金都是通过银行转账的方式，金海城公司无须到现场即可完成收租工作，金海城公司不知道大发公司正在违法建设。同时，大发公司违法建设的建筑物是简易的临时建筑物，这类建筑物用不了几天即可完成作业，并非所谓的“非一朝一夕”。再有，大发公司明知在租赁物上建设建筑是违法的，而为大发公司建设建筑的施工单位也应当知道这些违法建筑物是没有依法办理相关报建手续的，造成违法建筑的损失应该由委托承建的大发公司和接受委托承建的施工单位承担责任。再次，即使得到金海城公司的书面同意，也需要得到政府有关部门的批准，不得进行违法建筑。退一步说，即使一审法院推断大发公司的违法建设行为是得到金海城公司的默许，但金海城公司与大发公司还有约定，大发公司的建设行为必须得到政府有关部门的批准才能进行建设，不得进行违法建筑。根据一审法院审理的（2019）粤0111民初124号租赁合同纠纷案件（该案的民事判决书已经生效）。在124号民事判决书第9页倒数第4行至倒数第2行提到，“原告乾中公司在明知涉案物业涉嫌违建的情况下，仍继续进行相关建设，系对损失扩大的放任，对该部分费用本院不予支持。”第10页第4行至第7行，“而该案外人在涉嫌违建的物业内所进行的改建、加建，亦无证据证实依法取得了合法的建设规划许可等，因此，该改建、加建物业的拆除所造成的损失，应当由受让了该案外人合同权利义务的原告乾中公司承担。”《协议书》第十二条已经明确的提示大发公司，场地是市政府有关部门可以随时收回的。根据大发公司提交的证据《地块委托管理协议》也可以证明大发公司是明知涉讼土地是可以被提前收回的，协议第六条6.4已经明确涉讼土地是政府的储备用地。4.《协议书》第十八条有约定，违约责任是相当于两个月租金的总额，也就是14万元。二、大发公司在起诉状中提出的诉请是金海城公司与大发公司各自承担损失的50%，但一审法院却将金海城公司的责任提升到60%，这是明显的错误处理。三、金海城公司从未认可评估报告书的合法性，因评估报告书评估的对象是违法建筑，违法建筑依法不应得到法律的保护，违法建筑本身即不应存在价值，大发公司主张违法建筑受到的损失不应得到支持。（四）一审法院认定本案是土地租赁合同纠纷，但最后作出判决却是引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，该司法解释适用的对象是城镇房屋而非土地，这明显是适用法律错误。大发公司辩称：一、大发公司认为金海城公司提出的上诉请求不合法，本案仅有金海城公司一人上诉，金海城公司与江相派、江国柱为独立的诉讼主体，金海城公司的第二项上诉请求江国柱、江相派均无须承担责任，明显是处分他人的诉讼权利，于法无据。并且，江国柱、江相派并未提起上诉，该二人对一审法院判决其对大发公司的债务承担连带责任不存在异议。二、一审法院依照公平原则由金海城公司、大发公司按比例承担大发公司涉案土地剩余租期的装修残值及经营损失责任，系经办法官的自由裁量权力，且判令金海城公司承担60%、大发公司自行承担40%责任，合法、合情合理，并无不当。首先，关于金海城公司是否同意大发公司转租问题。事实上，金海城公司是知晓且同意大发公司转租该物业的。涉案物业在被强制拆除之前，是东方汽车城，用途是二手车交易，二手车交易市场有众多汽车公司，众多汽车公司不可能全部是大发公司转租的公司，其中金海城公司一再提及的车之通公司也在案涉物业进行交易。金海城公司上诉状称因“商户称大发公司为老板”，所以以为商户均为大发公司员工不符常理，属无稽之谈。另外，大发公司开始进行转租，是在2016年续签协议书之前，金海城公司在知晓大发公司存在转租的情况下，仍然与大发公司签订协议书，说明其对此是知晓和默认的。也正是金海城公司知晓转租情况，故而在签订新的协议书时大幅度的增加案涉物业的租金。金海城公司不能因为双方没有进行书面确认，有违诚信原则，而在事后否认其曾经同意转租的事实。其次，关于金海城公司是否同意大发公司在租赁物上装修装饰的问题。大发公司与金海城公司双方在一审时均已确认，2007年承租的物业为土地，后大发公司陆续在涉案土地上进行地块硬化、钢结构遮阳棚搭建及绿化工程，金海城公司经营场所与涉案土地仅相距几百米，其对大发公司的加建行为是清楚的，从来未提出异议，且大发公司于2016年与金海城公司共同合作开发水、电和排水系统等基础设施建设。再次，关于大发公司是否有权要求金海城公司赔偿装修残值损失及经营损失的问题。《合同法》第九十七规定合同解除后当事人有权要求赔偿损失，第一百一十三条规定所谓损失包括可得利益。在本案中，涉案土地地上建筑物已被拆除导致合同无法继续履行，大发公司经金海城公司认可的装修装饰投入为实际损失，大发公司剩余租期的经营利润损失为可得利益损失，因此，大发公司要求金海城公司赔偿前述损失有充分的请求权基础。最后，关于大发公司损失金额认定及责任比例分配的问题。一审法院根据金海城公司、大发公司的申请，选定评估公司对涉案土地装修残值及经营损失进行鉴定评估，程序合法、评估公司具备专业资质，其评估鉴定结果可以作为认定本案事实的依据。金海城公司一方面申请对装修残值进行鉴定，另一方面却主张鉴定对象系违法建筑完全否定评估报告书，完全是自相矛盾。在本案中，现有证据足以证明金海城公司至少自2008年5月27日起即不再享有对涉案土地的合法占有、使用和处分的权利，但其仍擅自将涉案土地出租给包括大发公司在内的众多承租人长达十余年，用于个人收益，且在2015年12月26日双方合同到期时，恶意承诺将继续向大发公司出租涉案土地，2016年9月4日又与大发公司合作开发涉案土地的水、电工程，因此，金海城公司对大发公司装修残值及经营损失主观存上存在较大过错，一审法院判定其承担60%责任，同时一审法院亦客观认定大发公司存在一定的主观过错，判定其承担40%责任。同时，大发公司已于2019年1月书面变更诉讼请求，要求金海城公司承担租赁物地上附着物损失及经营损失合计金额为2179009.5元，因此不存在一审判决金海城公司责任超过大发公司诉讼请求的事实。江相派述称：双方合同已经协商写明，应当按照合同约定办事，建筑物是金海城公司自行加建，其无权干预。原审被告冯国柱经本院合法传唤，其未到庭也没有提出书面意见。大发公司向一审法院起诉请求：1.解除大发公司与金海城公司于2016年1月1日签订的《协议书》；2.判令金海城公司向大发公司赔偿因租赁物地上附着物损失及大发公司2017年12月1日至2020年12月31日经营损失，合计2179009.5元；3.判令金海城公司返还大发公司押金72801.2元；4.判令江国柱、江相派对金海城公司的上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费用由金海城公司、江国柱、江相派共同承担。一审法院认定事实：2008年5月27日，广州科技馆筹建工作领导小组办公室（甲方）与金海城公司（乙方）签订《终止场地租赁关系协议书》，约定：一、甲方是白云大道南1047-1069号白云区大金钟路西侧、东方乐园北侧地段用地的土地原权属人，甲方将上述用地的一部分以场地租赁的形式出租给乙方。甲乙双方就该租赁关系签订有以下合同：2003年5月30日签订《场地租赁合同》、2005年5月30日签订《场地租赁补充合同》、2006年12月8日签订《补充协议》。二、虽然上述《租赁合同》均已到期，但甲乙双方目前仍按《租赁合同》的约定延续租赁关系。三、根据广州市国土资源和房屋管理局《收回闲置土地决定书》，广州市国土资源和房屋管理局收回甲方名下用地的土地使用权，由广州市土地开发中心承接。甲乙双方协商一致：一、双方同意自本协议生效之日起无条件终止双方之间的场地租赁关系，同时无条件终止双方之间的《租赁合同》。二、本协议签订后，甲方要求乙方退出清场的，乙方必须按照甲方的要求退出清场，并按甲方要求的时间和场地状态向甲方交还承租的场地等。同年5月28日，广州市土地开发中心（甲方）与广州科技馆筹建工作领导小组办公室（乙方）签订《土地移交确认书》，内容为：根据双方于2008年5月26日签订的《收回广州科技馆项目用地协议》，甲方收回乙方白云区大金钟路西侧、东方乐园北侧地段广州科技馆项目用地国有土地使用权。现该土地已符合交地条件。双方确认：该地块上目前尚有原租户承租经营，乙方已与原租户签订解除场地租赁合同，甲方同意乙方按当前现状将土地移交甲方。甲方确认，乙方移交的土地符合《收回广州科技馆项目用地协议》的约定，乙方已经完成交地工作。同年8月22日，广州市土地开发中心出具《通知》，内容为：根据广州市国土资源和房屋管理局《收回闲置土地决定书》，原属广州市科技馆筹建工作领导小组办公室的广州市白云区白云大道南1047-1069号（原广州科技馆项目用地）地块已被作为闲置）地块已被作为闲置土地由市政府收回中心接收。本中心作为原科技馆项目用地现权属人，已与广州市东方游乐中心有限责任公司签订协议，委托其管理上述用地。从2008年7月1日起，凡与上述用地的原管理者广东金海城物业服务有限公司就白云大道南1047-1069号地块（原广州科技馆项目用地）重新签订的场地租赁合同，本中心不予承认，视为无效合同。2011年11月11日，广东海陆工程项目管理有限公司（甲方）与金海城公司（乙方）签订《地块委托管理协议》，约定：为加强对原科技馆地块的管理，确保该地块出转让或使用使具备交地条件，甲方现委托乙方按本协议约定对该地块进行综合管理。二、托管时间：甲方委托乙方管理本协议项下地块的时间自2011年10月1日起至2013年9月30日止（二年）。若本协议项下地块需要开发使用或出让，甲方有权单方提前终止本协议，乙方应按甲方通知的时间和条件清理地块并搬离，将地块完整交回给甲方。2014年1月1日，广州市大发起重服务有限公司（乙方）与金海城公司（甲方）签订《协议书》，约定：一、甲方同意将坐落于广州市白云大道南1047-1069号自编号（现东方汽车广场内）场地及附属设施（以下简称涉案物业）提供给乙方作为临时使用。二、乙方使用场地仅限汽车停放、展示之用途。三、期限两年，从2014年1月1日至2015年12月31日。四、租金每月29040元。乙方每月应当在5号前缴纳当月的租金。五、履约保证金：保证金于本协议签订之日起支付。甲方收取履约保证金时向乙方开具收据。乙方不能将保证金用作预付、清付或抵付每月应付租金、水电费等其他之用途。在本协议终止或解除时，如乙方不存在违约行为或欠款情况下，甲方在乙方撤场之日起十个工作日内将保证金一次性无息返还给乙方。十、乙方保证：在协议期限内，对场地内的建筑物、道路、水电等设施按现状保持完好；未经甲方书面同意，不得自行改建和破坏。如乙方有需要对使用场所进行改建的，须事先取得甲方书面同意，才可向相关职能部门申请办理有关手续，不得违法建设等。2015年6月1日，金海城公司（甲方）与萧岗村村民（乙方）签订《协议书》，约定：白云新城（5-8）期酒店项目用地，总用地面积约6-8万平方米，萧岗村村民同意全部交由广东金海城物业服务有限公司看管，但萧岗村村民有监督权（最终行使权归广州市土地开发中心所有）。如广州市土地开发中心地上附着物补偿到账后，由萧岗村村民协调，广东金海城服务有限公司占补偿款400万元，余下补偿款归萧岗村村民所有，并由萧岗村村民平整该地块交还广州市土地开发中心处理。2016年1月1日，广州市大发起重服务有限公司（乙方）与金海城公司（甲方）签订《协议书》，约定：一、甲方同意将坐落于广州市白云大道南1047-1069号自编号（现东方汽车广场内）场地及附属设施提供给乙方作为临时使用。二、乙方使用场地仅限汽车停放、展示之用途。三、期限从2016年1月1日至2020年12月31日。四、租金每月70000元。五、履约保证金72801.2元。十、乙方保证：在协议期限内，对场地内的建筑物、道路、水电等设施按现状保持完好；未经甲方书面同意，不得自行改建和破坏。如乙方有需要对使用场所进行改建的，须事先取得甲方书面同意，才可向相关职能部门申请办理有关手续，不得违法建设等。同日，广州大发起重服务有限公司向金海城公司支付押金72801.2元。2016年4月28日，广州市土地开发中心向广州市大发起重服务有限公司发出《广州市土地开发中心关于原市科技馆地块有关问题的复函》，按照2011年9月15日我中心发出的《中标通知书》，海陆公司被确定为原市科技馆地块的看管单位，我中心与海陆公司签订《地块委托看管合同》，合同明确约定海陆公司在委托管理期限内不得将协议项下土地，建（构）筑物，附着物出租或用于经营、或提供给任何第三方使用。合同期限内自2011年10月1日至2013年9月30日止。在此期间，海陆公司在未取得我中心同意或授权的情况下，私下与金海城公司签订给了地块委托协议，并且我中心与海陆公司的合同已于2013年9月30日到期。我中心认为：海陆公司与金海城公司的协议，及你公司提出与金海城公司分别在2014年1月1日及2015年3月1日签订的租赁协议，均是无效协议。请你公司立即无条件自行清理场地并撤出。2016年9月14日，大发公司（甲方）与金海城公司（乙方）签订《合作协议》，约定：鉴于甲方承租乙方位于白云区白云大道男1047-1069号地块（现东方汽车广场内）用于经营二手车市场，现因水电供给问题严重影响二手车市场的正常经营。甲乙双方就大发汽车城内场地中水电工程合作事宜达成以下协议：一、由甲方负责以甲方名义向水、电主管部门提出水电安装相关申请及办理相关审批手续，提供施工场地，确定施工承接单位、费用数额并签订合同。二、由甲乙双方共同承担相关水电工程施工费用及公关费用，甲乙双方各承担50%；三、乙方须承担的50%费用可从甲方应支付乙方的现东方汽车广场内租赁费用70000元/月逐月抵扣，直到抵扣完为止。2017年3月9日，大发公司与金海城公司签订《租金与水电工程施工费用分摊抵扣明细表》，双方确认抵扣金额为64万元，应抵扣金额为60万元，大发公司应将剩余2017年3月份租金4万元向金海城公司支付。2016年11月29日，广州市土地开发中心（甲方）与广州市白云区云城街萧岗经济联合社（乙方）签订《征收萧岗村集体土地补偿协议书补充协议（科技馆地块）》，约定：1997年7月29日，广州市人民政府征用土地办公室、广州科技馆筹建领导办公室与乙方签订了《征地协议书》。征收在新广从公路、白云国际会议中心北侧地块乙方所有的面积约60160平方米的土地用于建设科技馆。原协议第九条约定，土地用途改变时，乙方加收50%的征地补偿款。现就加收征地补偿款事宜达成如下补充条款：一、加收土地补偿款金额：该地块原规划用途为科技馆用地，现该地块规划性质调整为商业、商务用地。现按照原协议约定，地块土地用途改变，地块土地用途改变时收50%的征地补偿款，即18048000元，等。2017年9月5日，广州市土地开发中心向金海城公司、广州大发起重服务有限公司发出《广州市土地开发中心关于开展白云新城科技馆地块清场工作的函》，内容为：2008年5月，我中心与市科技馆签订了《收回广州市科技馆项目用地协议》，收回了白云新城科技馆地块（即AB2907014地块）。根据广州市经营性用地出让计划，科技馆地块拟于近期出让，请上述单位及个人于2017年9月30日前，无条件撤出该地块，并清空移交场地。同年10月30日，广州市土地开发中心向广州市自来水公司、广州供电局有限公司白云供电局发出《广州市土地开发中心关于申请原市科技馆用地停止供水的函》，内容为：原市科技馆项目用地（简称科技馆地块），位于白云区××大道南××号，为政府储备用地。该地块被广东金海城物业服务有限公司通过捆绑小租户的方式非法占用。根据市政府工作部署，科技馆地块的收地清场工作由白云区委、区政府会同市土地开发中心联合法院、公安、城管、人社等部门，采取联合行动，对科技馆地块实施接管。目前，白云区有关部门共同成立了科技馆地块清退联合工作组，分别开展了各项接管前的准备工作。为配合白云区政府顺利收回科技馆地块，我中心现以地块业主身份申请对该地块停止供水、供电。同年10月28日，广州市土地开发中心向白云新城科技馆地块的实际管理人、经营人及使用人发出《广州市土地开发中心关于立即交回白云新城科技馆地块的通知》，白云新城科技馆地块（即AB2907014地块，位于广州市白云区白云大道**）为广州市人民政府的储备用地。我中心为广州市人民政府的土地储备机构，依法对白云新城科技馆地块进行保护、管理、临时利用。未经我中心同意，白云新城科技馆地块的实际管理人、经营人及使用人占有、使用白云新城科技馆地块的行为均属于侵权行为，应立即停止侵占并交回土地。我中心要求白云新城科技馆地块的实际管理人、经营人及使用人必须于2017年11月10日前无条件停止占有、利用上述地块并清空交回场地。一审庭审中，大发公司提交了：1、银行流水及工商登记信息，拟证实江国柱与江相派作为金海城公司的股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，在金海城公司、大发公司租赁关系期间，侵占金海城公司财产合计1061620元；2、《合作协议》，拟证实金海城公司、江国柱、江相派知悉大发公司在涉案场地的改建行为；3、《通知》，拟证实2014年11月30日，萧岗第三、第九经济合作社已明确告知金海城公司非法占用涉案土地，并将该土地出租盈利；4、《通知》，拟证实2015年12月4日，东方汽车城管理处即金海城公司明知其无处分权，仍向大发公司发出续租的要约，并提高租金。另查，2016年8月18日，广州市大发起重服务有限公司更名为广州大发集团有限公司。根据大发公司提交的《发票联》显示，大发公司已向金海城公司支付涉案物业2017年4月至2017年8月期间的租金，共计35万元。金海城公司、大发公司共同确认：2007年起大发公司承租金海城公司的涉案物业为土地，后大发公司在涉案土地上陆续进行加建，现涉案土地上加建的附着物已被政府强制拆除。金海城公司同意解除双方于2016年1月1日签订的《协议书》。一审法院曾向广州市白云区国土资源和规划局发出《协助调查函》，对涉案土地的性质进行查询。广州市白云区国土资源和规划局复函一审法院称：一、该地块从2014年至今的土地利用总体规划为城乡建设用地（属建设用地）。在《广州市城市总体规划（2011-2020年）》中控制为居住用地，在现行控规中控制为商业商务用地兼容文化娱乐用地和绿地与广场用地。二、该地块大部分位于《建设用地批准书》红线范围内，用地单位为广州科技馆筹建工作领导小组办公室，项目为广州科技馆。经查档案系统，原市国土局在作出《收回闲置土地决定书》同时，注销《建设用地批准书》及该地块的出让合同。根据金海城公司、大发公司、江国柱、江相派的申请，一审法院通过摇珠选定广州德高价格评估有限公司对涉案土地剩余租期的装修残值及经营损失进行鉴定。2019年7月24日，广州德高价格评估有限公司作出《评估报告书》，评估结论为：在评估基准日即2017年12月1日，涉案土地剩余租期的装修残值损失为1044941.01元，剩余租期的经营损失为2023990.62元。其中涉案土地装修项目包括：1、围墙；2、水沟；3、地砖；4、水泥地、地砖厚度14.3cm）；5、下水道（φ0.7m混凝土）；6、下水道（φ0.15PVC）；7、沙井；8、水管（φ0.1mPVC）；9、铁门；10、铁柱星瓦棚；11、砖房；12、变压器（10KV）；13、电缆线（16平方）；14、雨棚；15、沉淀池（深1.5米）；16、化粪池（深3.5米）。庭审中，大发公司对评估报告中已使用年限有异议，应为原评估报告中的2.75年，并非3.95年。金海城公司、江国柱、江相派对该评估报告不予确认，因大发公司未经金海城公司同意，擅自在承租的土地上进行建设，由此产生的损失应由大发公司自行承担。由此产生评估费52000元，金海城公司、大发公司、江国柱、江相派各预交26000元。大发公司于2018年5月28日向一审法院提起财产保全申请，要求对金海城公司、江国柱、江相派名下价值2251810.7元的财产予以查封，并提供保函作为担保。一审法院于同日作为民事裁定书，查封金海城公司、江国柱、江相派名下价值2251810.7元的财产。一审法院认为，虽广州市大发起重服务有限公司与金海城公司于2016年1月1日签订的《协议书》中约定金海城公司将涉案物业中的场地及附属设施提供给广州市大发起重服务有限公司使用，但根据金海城公司、大发公司、江国柱、江相派庭审中的陈述，自2007年起大发公司承租金海城公司的涉案物业为土地，后大发公司在涉案土地上陆续进行加建，现涉案土地上加建的附着物已被政府强制拆除。故广州市大发起重服务有限公司向金海城公司实际承租的租赁物为土地。鉴于涉案土地属于建设用地，广州市大发起重服务有限公司与金海城公司于2016年1月1日签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该《协议书》合法有效，双方应恪守履行。现因涉案土地作为政府储备用地，需由广州市土地开发中心于2017年11月10日前收回，大发公司与金海城公司无法继续履行租赁合同，合同目的无法实现，金海城公司、大发公司、江国柱、江相派均表示解除双方于2016年1月1日签订的《协议书》，故对大发公司要求解除2016年1月1日签订《协议书》的诉请予以支持。根据合同解除后的相互返还原则，金海城公司应将收取的72801.2元保证金返还给大发公司。关于金海城公司是否应赔偿大发公司涉案土地剩余租期的装修残值及经营损失的问题，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。首先，金海城公司对大发公司装饰装修行为是否同意？金海城公司抗辩称其对大发公司进行涉案土地建设行为并不知情是否成立？大发公司对涉案土地建设行为是暴露在外面的，金海城公司随时可以看到，且对土地进行建设并非一朝一夕，需时较长，金海城公司作为出租方在此期间并未提出过异议，视为金海城公司的默认。又根据2016年9月14日双方签订的《合作协议》可知，双方同意共同对涉案场地中水电工程进行合作开发，金海城公司对大发公司的建设行为是明知且认可的，故金海城公司此抗辩理由缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。其次，涉案土地剩余租期的装修残值及经营损失是否由金海城公司、江国柱、江相派承担？导致合同无法继续履行并解除的原因为涉案土地系政府储备用地，需由广州市土地开发中心收回。大发公司作为承租人，对承租的涉案土地未尽到审慎的审查义务，对其状况未进行全面详细的了解，主观上存在过错。且在2016年4月28日广州市土地开发中心向大发公司发出因金海城公司在未征得广州市土地开发中心同意的前提下，擅自与大发公司签订的租赁协议属于无效协议，要求大发公司撤场的复函，大发公司在知悉上述复函内容的情况下仍在同年9月14日与金海城公司签订《合作协议》，同意共同对涉案场地中水电工程进行合作开发，对装修损失中扩大的部分应承担责任。鉴于无法区分装修损失中扩大的部分，根据大发公司的过错程度兼顾公平原则，一审法院酌情认定大发公司对涉案土地剩余租期的装修残值损失承担40%的责任即417976.40元（1044941.01元×40%）。金海城公司作为承租方，早已明知涉案土地需交还给广州市土地开发中心，仍与大发公司续签租赁协议，主观存在较大过错，对涉案土地剩余租期的装修残值损失承担60%的责任即626964.61元（1044941.01元×60%）。再次，对于剩余租期内的经营损失是否赔偿？大发公司剩余租期内的经营损失属于预期可得利益，应当视为一种损失，合同解除后，大发公司可就剩余租期内的经营损失要求赔偿，根据金海城公司、大发公司、江国柱、江相派之间的过错及公平原则，大发公司应承担40%的责任即809596.25元（2023990.62元×40%），金海城公司应承担60%的责任1214394.37元（2023990.62元×60%）。最后，对于大发公司庭审中提出评估报告中的已使用年限有异议，应为原评估报告中的2.75年，并非3.95年，一审法院根据《评估报告书》中第七点测算过程中显示的内容：本次评估残值按土地租期7年作为标的装修可使用年限；由于双方无法提供标的装修使用日的时间，故本次评估以租赁合同生效之日为使用时间即2014年1月1日，而评估基准日为2017年12月1日，故使用年限为3.95年。一审法院对2019年7月24日广州德高价格评估有限公司作出的《评估报告书》中的评估结论予以采信。关于江国柱、江相派是否存在与金海城公司资金混同，须对金海城公司的债务承担连带责任？根据银行流水的内容显示，大发公司是通过江国柱、江相派个人账户向其支付2015年至2017年期间的租金等费用，由此可知，江国柱、江相派作为金海城公司的股东，确实存在与公司资金混同行为。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”一审法院认为，由于大量款项并未进入金海城公司账户，有损其他债权人的利益，江国柱、江相派作为金海城公司的股东，构成滥用公司法人独立地位和股东有限责任。因此，大发公司主张江国柱、江相派对金海城公司的债务承担连带责任具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、广州市大发起重服务有限公司与广东金海城物业服务有限公司于2016年1月1日签订的《协议书》自该判决生效之日起解除；二、自该判决生效之日起五日内，广东金海城物业服务有限公司向广州大发集团有限公司赔偿剩余租期内的装修损失626964.61元及经营损失1214394.37元；三、自该判决生效之日起五日内，广东金海城物业服务有限公司向广州大发集团有限公司返还保证金72801.2元；四、江国柱、江相派对广东金海城物业服务有限公司上述第二、三判项中的债务承担连带清偿责任；五、驳回广州大发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24814.4元，由广州大发集团有限公司负担3720.83元，由广东金海城物业服务有限公司、江国柱、江相派共同负担21093.57元并径付给广州大发集团有限公司。财产保全费5000元，由广州大发集团有限公司负担749.73元，由广东金海城物业服务有限公司、江国柱、江相派共同负担4250.27元并于该判决生效之日起五日内向广州大发集团有限公司支付。评估费52000元，由广州大发集团有限公司负担7797.19元，由广东金海城物业服务有限公司、江国柱、江相派共同负担44202.81元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，金海城公司提交如下证据：1.广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初690号民事判决书，拟证明大发公司与其分租租户发生租赁合同纠纷，该案件的案情与本案相同，但判决结果不同；2.广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初124号民事判决书及其生效证明，拟证明大发公司明知未取得建设工程规划许可的建筑物均为违法、违章建筑，是属于对损失扩大的放任。大发公司的这类行为已经被生效判决认定，大发公司没有任何法律依据向金海城公司主张损失赔偿。大发公司对上述证据发表如下质证意见：其认为不属于法律规定的新证据，（2018）粤0111民初690号民事判决书不属于一审后发生的新证据，对该证据的关联性也不予认可。（2018）粤0111民初124号民事判决的标的是房屋，而本案是土地，无关联或相关之处。本案认可大发公司在涉案土地上的加建并合作开发，在事实上与本案有明显差别。因此大发公司认为金海城公司提交两案并非相似案例或者关联案例，不能作为本案参考。另查明：广州市大发起重服务有限公司与金海城公司于2016年1月1日签订的《协议书》第九条约定：“在协议期间，如乙方发生下列情形之一的，甲方有权单方面解除本协议，且无需对乙方做出任何补偿。造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。……（6）乙方违反本协议的其他约定，甲方书面通知乙方限期改正，乙方在限期不予改正的；（7）其他对甲方声誉、形象造成恶劣影响的行为；（8）乙方不得擅自转租、转让所租场地。”第十二条约定：“如场地准备项目动建被市政府有关部门收回，甲方提前一个月出面通知乙方，本协议自动终止，乙方须无条件撤出场地……”本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。广州市大发起重服务有限公司与金海城公司于2016年1月1日签订的《协议书》系合法有效合同，双方应按该协议约定履行。大发公司租赁的土地因广州市土地开发中心收回而导致双方无法继续履行租赁合同，双方均表示解除该协议，一审法院予以支持，应予确认。二审争议焦点是金海城公司是否应赔偿大发公司涉案土地剩余租期的装修残值及经营损失。大发公司自2014年开始与金海城公司签订协议租用涉案土地，用于汽车停放、展示、二手车市场经营等。虽然协议约定在协议期限内，未经甲方书面同意，大发公司不得自行改建和破坏场地内的建筑物、道路、水电等设施，不得擅自转租、转让所租场地。现有证据虽不能证明大发公司对场地内的加建装修和转租经金海城公司书面同意，但大发公司为合理利用该土地而进行一些改造如建围墙、铺地砖水泥、布下水道、拉水管电线等，符合常理。大发公司对涉案土地建设利用时间较长，在第一次合同到期后金海城公司与大发公司亦续签合同，且在2016年9月14日双方仍签订合作协议对场地内水电工程施工问题进行协商。金海城公司作为涉案土地的出租方，除了收取租金外，还应对承租人合法合约使用出租物进行必要的管理和监督，金海城公司主张其对大发公司在场地内加建装修和转租不知情，难以令人置信。2016年1月1日签订的《协议书》第九条约定，大发公司违反本协议的其他约定，金海城公司书面通知大发公司限期改正，大发公司在限期不予改正的，金海城公司有权单方面解除本协议，且无需对大发公司做出任何补偿。根据该条约定，如金海城公司认为大发公司违反协议约定，其应书面通知大发公司限期改正，大发公司在限期不予改正的，金海城公司才有权单方面解除本协议，且无需对大发公司做出任何补偿。但本案没有证据显示金海城公司曾书面通知大发公司限期改正。《协议书》第十二条虽约定如被市政府有关部门收回，大发公司须无条件撤出场地，但该条并未明确约定大发公司撤出而无须补偿其损失。本案系因不可归责于双方的事由导致合同解除，而非一方违约造成合同解除，金海城公司主张其仅应根据《协议书》第十八条的规定承担相当于两个月租金总额的违约责任，缺乏依据。又因双方对已形成附合的装饰装修的处理在协议中没有约定，应遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。在没有合同约定，也没有法律明确规定的情况下，一审法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，确定由双方按照公平原则分担，即大发公司自行承担40%，金海城公司承担60%，并无不当，本院予以维持。至于金海城公司上诉提出评估报告合法性问题，因本案系一审法院根据大发公司及金海城公司的申请，通过摇珠选定鉴定机构而作出的鉴定结论，现金海城公司没有足以反驳的相反证据和理由，一审法院对鉴定结论予以采信，也无不当予以维持。综上所述，金海城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22027.44元，由上诉人广东金海城物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十二月五日书记员  戴巧利周蓓