吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉04民终836号上诉人（原审被告、案外人）：李晨东，男，1974年3月9日出生，住所地吉林省辽源市。委托诉讼代理人：王晓枫，吉林辽东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：辽源市龙山区房屋征收经办中心，住所地吉林省辽源市。法定代表人：王欢，主任。委托诉讼代理人：唐冬梅，吉林恒太律师事务所律师。原审被告（被执行人）：辽源市荣基房地产开发有限责任公司，住所地吉林省辽源市。法定代表人：王卓义，董事长。委托诉讼代理人：王志刚，该公司工作人员。上诉人李晨东因与被上诉人辽源市龙山区房屋征收经办中心（以下简称龙山区征收办）、原审被告辽源市荣基房地产开发有限责任公司（以下简称荣基公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初1554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李晨东的委托诉讼代理人王晓枫、龙山区征收办的委托诉讼代理人唐冬梅、荣基公司的委托诉讼代理人王志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晨东上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.依法判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条的规定，上诉人同原审被告之间的以物抵债法律关系明确，符合排除人民法院执行的条件，原审判决的理由均不能成立。其判决结果是完全错误的，理由是：首先，上诉人已经提供证据证明以物抵债的行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满。上诉人在原审中提供的证据（银行汇款凭证、借条、结算单)能够证明上诉人同原审被告之间存在债权债务关系，且经过双方结算之后金额明确，欠款金额为人民币460万元。同时，上诉人于2015年3月18日同原审被告签订的《协议》中已经明确本案涉及的房屋抵顶的价款为3,329,430.00元。虽然上诉人没有提供全部的银行流水，但这是因为原审被告在借款时因支付工人工资等费用时需要现金而导致的，但借款的事实是客观存在的，原审判决以上诉人没有作出合理说明为由对于上诉人享有的债权金额不予确认是完全错误的。上诉人同原审被告在原始借款结算凭证中已经表明了本金及利息的金额，具有客观性及真实性。这说明在双方抵顶房屋时，原债务期限已经届满。其次，现有证据能够证明在人民法院查封前上诉人已经合法占有涉案房屋。上诉人同原审被告签订《协议》后，已经办理入户手续并始终缴纳房屋各项费用，上诉人在占有房屋后已经将房屋出租并享有相应收益。对此，上诉人已经提供证据进行充分的证明，这是毫无争议的事实。再次，本案所涉及的房屋并不足以支付原审被告的全部欠款，即便双方约定的月利率2.5%超过法律规定，抵顶房屋所确定的价格也没有超出法律保护的利息范围。原审被告欠款金额为460万元，房屋作价3,329,430.00元，这说明房屋的价格根本无法偿还全部欠款，即便双方约定的利率过高，那么将高出部分的利息予以剔除，也超过房屋作价的3,329,430.00元。因此，从这个角度看，上诉人已经支付了全部价款。最后，涉案房屋没有办理过户登记并非是上诉人原因导致的。辽源市产权处市场科出具的证据能够证明，涉案房屋因在办理相关手续时体现的为“回迁房屋”，所以无法出具商品房买卖合同文本，继而无法办理产权登记。之所以出现上述原因是原审被告在办理涉案房屋初始登记过程中产生的问题，并非是上诉人的原因。所以，上诉人完全符合排除强制执行的条件。原审判决因上诉人同原审被告签订的《协议》中存在“如不能以还迁形式办理房照，乙方向甲方支付税金64,027.50元为甲方办理房照的内容”为由，认定上诉人未尽到审查义务，这无疑是在违法加重上诉人的责任。因为上诉人并不是房地产开发企业，上诉人只能作形式上的审查而并非实体性的审查。更为重要的是法律明确规定，只要是非上诉人原因不能办理产权登记就视为上诉人没有过错。原审判决这样的论述是违法加重了上诉人的责任。上诉人从来就没有否认过同原审被告之间是以房抵债，但上诉人的行为在先，且符合排除执行的条件。原审判决又谈到了上诉人没有优先权的问题，与本案之间根本是毫不相干。综上所述，上诉人认为原审判决准予执行“汇鑫家园”104号房屋是完全错误的，请求二审人民法院依法支持前列诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。龙山区征收办辩称，一审判决结果正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。荣基公司述称，涉案房屋不应执行。龙山区征收办向一审法院起诉请求：1.判决准许对位于辽源市龙山区南康街13委4组“汇鑫家园”104号房屋（面积85.37平方米，产籍号008041-0042-104）的强制执行（准许查封、拍卖)；二、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年3月18日，荣基公司（甲方）与李晨东（乙方）签订《协议》，《协议》载明“甲乙双方经协商，甲方将汇鑫家园门市104#面积为85.37平方米，自愿定价为每平方米39,000.00元卖给乙方，总房款为3,329,430.00元，甲乙双方签字后乙方将房款一次性给付甲方，甲方以还迁方式为乙方办理房照，办理房照过程中所产生的一切税费甲方自愿承担，乙方不承担买卖所产生的任何费用，如不能以还迁形式办理房照，乙方向甲方支付税金64,027.50元甲方为乙方办理房照”。辽源市龙山区人民法院在审理龙山区征收办与荣基公司合同纠纷一案中，龙山区征收办提出财产保全申请并已提供担保。该院于2017年4月1日作出（2017）吉0402财保民事裁定书，依法查封了荣基公司名下的位于辽源市龙山区南康街13委4组汇鑫家园产籍号为008041-0042-104的房屋，面积为85.37平方米。龙山区征收办申请强制执行，在该案执行过程中，李晨东提出执行异议，请求终止案涉房屋的执行，依法解除案涉房屋的查封。辽源市龙山区人民法院于2019年7月1日作出（2019）吉0402执异55号执行裁定，中止对案涉房屋的查封。龙山区征收办不服该裁定，提起执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在金钱债权执行中，以物抵债受让人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其异议被驳回的，可以提起执行异议之诉。满足下列条件，以物抵债受让人主张排除执行的，人民法院可以支持：（一）以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产；（三）以物抵债受让人提供的证据足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且清算债务数额已经确定；但存在高利息的，视为其未支付全部价款；（四）非因受让人自身原因未能办理过户登记。只有同时满足以上条件，才能排除强制执行。结合本案，第一、案涉房屋登记在荣基公司名下，李晨东主张其为案涉房屋的以物抵债受让人，首先应当就原债务客观存在并且履行期限已经届满承担举证责任，李晨东主张其借款给荣基公司460万元，但银行流水仅体现转账金额115.5万元,且转入账户均为个人账户并非荣基公司账户，其余借款金额中李晨东主张为现金交付给荣基公司260万元，但大额现金给付不符合常理且李晨东未作出合理说明，尽管荣基公司承认借款事实存在，但涉及第三人利益时，应当严格审查借款事实的真实性，李晨东未提供其与荣基公司的原借款合同、荣基公司出具的收款收据或借条及与荣基公司之间的银行转账凭证及相应的清算材料，无法形成足以对抗龙山区征收办合法债权的证据锁链。第二、李晨东与荣基公司签订的《协议》约定案涉房屋价款为3,329,430.00元，但未提供证据证明其主张的债权债务已经清算且债务数额已经确定，无法与上述房屋价款相互印证，并且双方约定月利率2.5%超过法定利率，故无法认定该《协议》系双方为清偿借款而形成的以物抵债协议，且现有证据无法证明案涉房屋的价值与原债务数额合理对应。第三、在李晨东与荣基公司签订的《协议》中明确载明两种办理房照的方式，即以还迁（应为回迁)方式办理房照和不能以还迁方式办理房照，也就表明李晨东在签订该协议时就应当知道案涉房屋系回迁安置房屋，存在政策上的登记障碍，存在“如不能以还迁形式办理房照，乙方向甲方支付税金64,027.50元甲方为乙方办理房照”的情形，且案涉房屋荣基公司于2015年9月30日方才办理初始登记,而李晨东与荣基公司在2015年3月18日签订《协议》时，荣基公司尚未办理初始登记，李晨东作为完全民事行为能力人未尽到审查义务，故李晨东对未能办理过户登记存在自身过错。第四、案涉房屋的用途是商业服务用房，并非用于居住的商品房，李晨东并非用于居住的商品房买受人，而是以物抵债受让人，且李晨东对荣基公司因民间借贷法律关系产生的债权与龙山区征收办对荣基公司享有的债权均是普通债权，李晨东享有的债权并不优于龙山区征收办享有的债权，故李晨东对案涉房屋并不享有居住商品房买受人所享有的物权期待权。综上所述，李晨东提供的证据不足以证实其存在足以排除执行的民事权益，应准许执行案涉房屋。判决:准许执行位于辽源市龙山区南康街13委4组“汇鑫家园”104号房屋（坐落汇鑫家园-104，建筑面积85.37平方米，不动产权证号008041-0042-104）。案件受理费5,142.00元，由李晨东负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实，证据充分，本院予以确认。本院认为，金钱债权执行中，以物抵债受让人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其异议被驳回的，可以提起执行异议之诉。满足下列条件，以物抵债受让人主张排除执行的，人民法院可以支持:（一）以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；(二）在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产；（三）以物抵债受让人提供的证据足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；但存在高额利息的，视为其未支付全部价款；（四）非因受让人自身原因未能办理过户登记。本案中，作为以物抵债的受让人，李晨东对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：一、李晨东提供的转账凭证中的收款人虽然是张丽波，不是荣基公司，但是，张丽波是荣基公司的财务人员，在本院审理的（2019）吉04民终905号张银玲与龙山区征收办、荣基公司案外人执行异议之诉一案中，其也代表荣基公司接收购房款。李晨东向张丽波转账，应视为其向荣基公司提供借款。李晨东虽然没有提供借款合同、借据和部分借款的交付凭证，但其已作出合理的解释和说明，即：因施工缺少资金，荣基公司多次向李晨东借款，每次借款，荣基公司都出具收据，在双方清算、达成以物抵债协议后，李晨东已将收据交还荣基公司。因此，没有证据表明李晨东与荣基公司存在恶意串通损害其他债权人利益的行为，双方之间的民间借贷的债务客观存在，以物抵债行为客观存在。双方之间的民间借贷合同的履行期限不明确，荣基公司可以随时履行。李晨东提供的收条、《协议》能够证明，在双方达成以物抵债协议时，荣基公司已经向李晨东支付利息并用案涉房屋抵顶欠款，已经履行还款义务，应视为原债务履行期限已经届满；二、在人民法院查封之前，李晨东与荣基公司已经签订合法有效的以物抵债协议。李晨东提供的验收单、《租房协议》、意发购物广场收费统一票据，能够证明在人民法院查封之前，荣基公司已将案涉房屋交付李晨东，李晨东接收该房屋并对外出租、交纳供热费、水费，其已合法占有该房屋；三、经清算，李晨东与荣基公司之间的债务数额已经确定，案涉房屋只抵顶部分欠款，并无不合理之处；四、案涉房屋原来应该是陈红的回迁房，但陈红于2014年9月27日与龙山区征收办签订了《房屋征收公企户补偿协议》，约定龙山区征收办对陈红进行货币补偿。此时，因原回迁户不再回迁，案涉房屋的性质已不再是回迁房，荣基公司有权对该房屋进行处分，有权将其抵顶给李晨东。未办理过户登记，是因为房产部门没有在系统中变更该房屋的状态，不是李晨东的原因造成的。综上所述，李晨东的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初1554号民事判决；二、驳回辽源市龙山区房屋征收经办中心的诉讼请求。一审案件受理费5,142.00元，由辽源市龙山区房屋征收经办中心负担。二审案件受理费5,142.00元，由辽源市龙山区房屋征收经办中心负担。本判决为终审判决。审判长 李 爽审判员 温桂杰审判员 鲁银辉二〇一九年十二月二十三日书记员 刘 颖