山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初5440号 原告：朱静，女，1963年7月30日出生，汉族，住枣庄市市中区湖西景苑****楼****。 身份证号码：3704021963********。 被告：枣庄东湖置业有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路**。 社会信用代码：91370400552347538。 法定代表人：王荣柯，董事长。 原告朱静与被告枣庄东湖置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告朱静到庭参加了诉讼，被告枣庄东湖置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱静向本院提出诉讼请求：1、判令被告将坐落于枣庄市市中区湖西景苑B区10号楼1单元3203室房屋权属登记备案需由××提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理上述房屋的产权证书；2、以购房款总额为基数，按照每日万分之一向原告支付违约金（时间自交房之日起至被告将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）；3、判令被告返还办理房屋产权登记证的押金2,000元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月30日，原告前夫陈玉东与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于湖西景苑B区10号楼1单元3203室商品房一套。第十九条规定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续，如因被告的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付购房款513，720元，被告将房屋交付给原告，被告至今未将办理房屋权属登记备案需由××提供的资料报产权登记机关备案，也未协助原告办理上述房屋的产权证书。后原告与前夫离婚，协议分割涉案房产归原告一人所有。 被告枣庄东湖置业有限公司书面辩称，1、原告的诉请不符合合同约定，没有事实依据。按照双方商品房买卖合同的约定，只有因××的原因致使××不能办理权属证书的，××才应承担违约责任。另由于我国不动产登记制度发生变化，不动产登记的部门、所需材料的种类、形式和数量以及顺序等均与之前大有不同，即使被告提供的各项资料符合备案规定，因为原告至今未按规定足额交存专项维修资金，产权登记部门也不会受理被告的产权登记申请，涉案房产也不能进行产权登记备案；2、原告诉请被告承担违约责任，部分超过诉讼时效,且缺乏事实依据，不应支持。即使被告违约责任成立，原告主张的违约金过高，不应支持。根据合同法司法解释二的规定，违约金以不超过实际损失的30%为宜。原告购买的房屋就是为了居住使用，有无房屋所有权不影响房屋的居住使用，也就是说原告并没有实际损失，因此被告认为原告的违约金不应支持。即便支持，其总额最高也应以不超过购房价款的银行贷款利息的30%为宜，请求人民法院根据合同法司法解释二的规定，酌情调低违约金的金额。3、原告诉请的退还押金问题，虽然《商品房买卖合同》对此没有约定，但从原告已经实际交纳、被告业已收取的实施，可以证明双方已就押金收取事宜达成合意、形成口头协议，该协议内容意思表示真实，不违反法律法规强制性规定，且原告事隔多年一直未有异议，现原告反悔要求退还押金没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求提交证据如下：1、《商品房买卖合同》一份；2、购房款收据一份；3、房屋交接单一份。4、押金收据一份。被告对原告提交的证据未质证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2015年11月30日，原告前夫陈玉东（××）与被告（××）签订了合同编号为YS0069997《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告以513，720元（合同约定的房屋价格，不包括储藏室及车位）价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑B10号楼1单元3203室房屋一套。合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付了房屋购房款513，720元（不包括储藏室及车位），被告于2016年11月10日向原告收取房屋产权证押金计2,000元，并于2016年4月11日将上述房屋交付给原告。但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。 另查明原告于2019年11月12日缴纳维修基金11，001元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。 关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定：“由于××的责任致使××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××应当承担违约责任。”依据上述法律规定及双方合同约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告于2016年4月11日将涉案房屋交付给原告，故其违约行为，应从合同约定的房屋交付日期即2016年4月11日后90日之次日即从2016年7月12日起一直延续至今，故违约金的计算应从2016年7月12日起开始计算。由于原告于2019年10月24日就本案诉至本院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2019年10月24日起诉之日往前倒推三年,即2016年10月24日之后的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。原、被告双方合同约定的违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。 关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权押金，因此,被告收取产权押金无合同及法律依据，应予返还。 依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。 综上所述，因原告与前夫离婚，协议分割涉案房产归原告一人所有，故原告的诉求，合理合法，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑B10号楼1单元3203室房屋的权属登记备案材料报产权登记机关备案，并协助原告朱静办理上述房屋的房屋产权证书； 二、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告朱静违约金（以513，720元为基数，计算时间自2016年10月24日至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）； 三、枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告朱静产权证押金2,000元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1，255元，减半收取628元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  李建国 二〇一九年十二月十六日 书记员  李 帅