昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初12604号原告（反诉被告）：陈婷婷，女，汉族，1989年11月5日生，身份证住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：邱云，云南多思律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：俸红，云南金杉律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：班树萍，女，汉族，1963年3月26日生，身份证住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李建勋，东华法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告（反诉原告）：王飞，男，汉族，1963年2月25日生，身份证住址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李建勋，东华法律服务所工作者，特别授权代理。第三人：昆明荣城房地产经纪有限公司,住所：云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园**。法定代表人：黄倩，总经理。委托诉讼代理人：范慧芸、李瑞萍（实习），圣唐律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）陈婷婷诉被告（反诉原告）班树萍、被告（反诉原告）王飞房屋买卖合同一案，本院2019年9月18日立案。根据原告申请，通知昆明荣城房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。依法适用简易程序，于2018年11月19日公开开庭审理。原告陈婷婷和委托诉讼代理人邱云、俸红，被告班树萍、被告王飞和共同的委托诉讼代理人李建勋，第三人的委托诉讼代理人范慧芸、李瑞萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈婷婷向本院提出以下诉讼请求：1、由两被告立即履行2019年7月25日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》，按合同约定交付房屋。2、由两被告向原告支付违约金620000元。3、由两被告向原告支付中介费60000元。4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年7月，原告在第三人处看到被告出售两被告共有的位于滇池路大坝社区郑家河居民小组金岸春天11幢5单元1层102、202号房屋。经过多次协商，原告决定购买该房。2019年7月25日，双方在第三人主持下签订了《荣城地产存量房屋买卖合同》。约定房屋成交价格为3100000元，买方首付1150000元,余款按商业贷款方式申请个人住房抵押贷款。买受方于办理申请房屋不动产转移登记手续并取得《不动产登记受理通知书》当日给付出卖方首付款。如买卖双方任何一方违约，违约方必须赔偿守约方成交价格20%的违约金。合同签订后，原告为了按时履行合同，向亲朋好友筹集资金支付购房款。两被告在履行合同过程中，多次随意编造理由拖延时间，拒绝配合原告办理相关手续，不但导致原告办理的银行按揭贷款无法获得，现由原告母亲申请的贷款也因为被告的再次违约而面临无法获贷，导致原告面临巨大的损失，故提起诉讼。被告（反诉原告）班树萍、被告（反诉原告）王飞辩称，驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）班树萍、被告（反诉原告）王飞提出下列反诉请求：1、解除原、被告2019年7月25日订立的《荣城地产存量房屋买卖合同》。2、由原告支付被告违约金620000元。3、案件受理费由原告承担。事实和理由：《荣城地产存量房屋买卖合同》约定，房屋价款为3100000元，首付款1150000元，剩余1950000元按揭支付。扣除签合同当日已支付50000元定金，剩余1100000元首付款办理过户前转入房东资金监管账户。待办理完过户取得买方名下不动产权证后，此款2个工作日内解除监管。如因原告自身原因，银行不批准贷款。由原告一次性付款，否则承担违约责任。合同订立后，原告因征信原因没有获得银行贷款审批。2019年7月至8月期间，被告多次向第三人追问，得到的答复却是原告因征信不足可以更换合同主体后重新签订合同，被告断然拒绝了这种无理要求。订立合同时，原告隐瞒自身无履行合同能力的重要事实，导致合同目的无法实现，故提起反诉。原告（反诉被告）陈婷婷针对反诉辩称，被告的反诉没有事实依据。《荣城地产存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，应按合同约定履行义务。履行合同过程中，原告支付定金时，一直是以母亲邱琼的账户向第三人及两被告付款，后期通过其名义办理贷款也合法有效，并征得对方同意。原告没有任何违约事实，应继续履行合同并由被告承担违约金。第三人昆明荣城房地产经纪有限公司述称，对原告的诉讼请求没有异议，被告解除合同不应涉及其中的居间合同法律关系。2019年7月25日，原、被告经第三人居间介绍，就本案房屋签订《荣城地产存量房屋买卖合同》。房屋成交价格为3100000元。首付款是1150000元整，按揭贷款1950000元整。签订合同当日，原告支付被告定金50000元，被告收取后委托第三人保管。剩余首付款1100000元在办理过户时转进被告资金监管账户，待办理完过户取得买方名下不动产权证后两个工作日内解除监管。办理网签备案手续的时间为2019年8月10日前，办理网签备案后三个工作日内办理申请不动产转移登记。合同签订后，第三人积极协助买方办理贷款。因原告当时的银行流水情况不够，故提出由原告的父母购买该套房屋或者是由原告的父母作为共同还款人。卖方明确表示不同意变更主体。2019年7月30日，被告王飞打电话给第三人员工张玉红说不卖房子，让第三人停止协助办理贷款。2019年8月10日下午，被告王飞又电话表示同意卖房，要求在8月份办理完过户。该套房屋是子母房，能接受贷款的银行比较少。原告称认识在中国银行的朋友，故于2019年8月15日将贷款资料交到中国银行。2019年8月28日，中国银行电话回复买方银行预审批通过，于是第三人就预约被告办理过户的时间。2019年8月31日，被告王飞与第三人到银行询问，银行回复预审批通过，但是年底放款会慢一点，可能要2至3个月。被告王飞表示放款较忙，除非银行和第三人保证两个月内能放款，否则不考虑交易。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的两被告身份信息、第三人企业信用公示信息、《荣城地产存量房屋买卖合同》、微信截屏打印件、定金收条、查询汇款明细、收据、借记卡账户历史明细清单；两被告提交的房屋所有权证书、《荣城地产存量房屋买卖合同》、被告户口簿、房屋户籍关系核查情况；原告、被告、第三人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原告、被告、第三人有争议的证据和事实主张，本院认定如下：原告提交其母邱琼和中国银行工作人员的微信截图打印件，证明原告的商业贷款获得银行审批，可以支付按揭贷款。被告对证据不予认可，第三人对证据无异议。被告提交电话通信详单，证明被告多次电话向第三人催促、询问原告履约情况。原告认为通话记录详单不能证明合同履行情况。第三人对证据真实性无异议，认为没有通话内容，不能证明被告的主张。被告提交被告班树萍的中国光大银行银行卡。证明原告没有将首付款支付到光大银行监管账户。原告对银行卡真实性无异议。认为合同约定首付款在申请办理房屋不动产权登记并取得不动产登记通知书当天支付。该银行卡不能证明被告主张。第三人认为银行卡和本案没有关联性。被告申请本院向中国银行股份有限公司昆明市八一支行调取贷款审查的相关证据。证明原告没有提供办理个人住房按揭贷款的资格证明和个人征信资料。邱琼不是履行合同的权利义务主体，邱琼申请按揭贷款和本案没有关联性。上述资料中，有关邱琼财产状况的部分缺乏客观性，不予认可。原告对证据真实性无异议，认为邱琼申请贷款的依据就是《荣城地产存量房屋买卖合同》。本案的房屋是邱琼买给女儿，即原告陈婷婷的，不是邱琼和原告建立房屋买卖关系。第三人对证据无异议。被告提交被告王飞和第三人工作人员姚志飞的通话录音。证明原告恶意隐瞒没有通过中国银行八一支行个人住房贷款审批的事实，拖延履行合同义务。原告对录音真实性无异议，不认可合法性，认为被告提交的录音不完整。提交的录音恰好反映被告同意以邱琼的名义申请贷款。第三人对录音真实性无异议。原告母亲邱琼和中国银行工作人员的微信截图打印件，与本案没有管理，不予确认。被告提交电话通信详单，通话内容不详，与本案缺乏关联性，不予确认。《荣城地产存量房屋买卖合同》约定首付款支付到中国光大银行监管账户，付款时间是买方申请不动产权转移登记手续并取得受理通知书当日。原、被告至今没有确定办理不动产权转移的时间，且被告班树萍的中国光大银行个人账户也不等于合同约定的监管账户，该银行卡和本案无关，不予确认。中国银行的贷款申请资料的调取程序合法，原告、第三人对真实性无异议。至于邱琼财产状况的资料是否属实与本案没有直接关联，也不影响邱琼申请办理贷款的事实认定，对上述证据予以确认。原告王飞和姚志飞的电话录音，原告、第三人对真实性无异议，本院予以确认。被告王飞认可2019年7月30日表示不出售房屋，8月10日表示同意出售房屋，以上陈述予以确认。原告称被告同意由邱琼申请房屋贷款，被告不予认可，也没有相应证据证明，不予确认。被告王飞称口头通知原告一次性付款，原告不予认可，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经第三人居间介绍，被告王飞并代表被告班树萍、原告、第三人于2019年7月25日签署《荣城地产存量房屋买卖合同》。约定两被告将位于滇池路大坝社区郑家河居民小组金岸春天11幢5单元1层102、202号房屋出售给原告。房屋成交价格为3100000元，首付1150000元，买方于办理申请房屋不动产转移登记手续并取得《不动产登记受理通知书》当日给付出卖方。按揭贷款1950000元，买方于办理申请房屋不动产转移登记手续并取得《不动产登记受理通知书》之日起七个工作日内，向银行或其他金融机构申请办理贷款手续。如因买方自身原因，银行不批准贷款；或因银行贷款政策调整导致买方不能贷款；或银行批准贷款金额少于买方申请贷款金额的；由买方在接到卖方通知后的15个工作日内筹集资金，向卖方一次性支付全部房款，否则由买方承担违约责任。出卖方于买方付清房款后三日交付房屋。买卖双方在2019年8月10日前共同进行网上签约公证备案等过户手续的办理。买卖双方完成合同的网签公证手续后应在三个工作日内申请办理房屋不动产权转移登记。签订合同当日，买方交付给卖方购房定金50000元，由经纪方代为保管。待房屋权属变更登记手续完毕作为房屋价款，由经纪方交还买方再由买方给卖方。卖方承诺于2019年8月10日前迁出户籍。除不可抗力因素外，买卖双方不可违约。如买卖双方任何一方违约，违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金。中介服务费60000元。基于经纪方已履行法定居间义务，无论何种原因导致合同解除，经纪方已收取的中介服务费不予退还，因此造成任何一方经济损失的，应由守约方直接向违约方主张赔偿。合同补充约定，房屋首付款通过光大银行进行资金监管。签合同当日已支付50000元定金，剩余首付款1100000元于办理过户前转进房东资金监管账户。待办理完过户取得买方名下不动产证后，此款两个工作日内解除监管。产权人班树萍因工作原因不能到场签订此合同，特委托其丈夫王飞签订此合同，产权人知晓并同意此合同。当天，第三人工作人员微信通知被告班树萍，称本案房屋以3100000元卖出，同意请回复。被告班树萍回复同意。原告通过其母亲邱琼的账户，将50000元定金转账到被告王飞账户。被告王飞将该款转到第三人指定账户。被告王飞向原告出具收到50000元定金的收条。原告向第三人支付60000元中介费，第三人出具收款收据。2019年7月26日，两被告将户籍住址从金岸春天******102、202号房屋迁出。截至2019年7月26日，邱琼个人账户资金余额高于首付款金额。2019年7月30日，被告王飞表示不愿意再出售房屋。2019年8月10日，被告王飞表示愿意售房，原告也同意继续购买。原告没有通过银行贷款审核。原告的母亲邱琼于2019年8月19日就本案房屋买卖向中国银行股份有限公司昆明市八一支行申请购房贷款，于2019年8月26日通过中国银行股份有限公司昆明市八一支行贷款授信审批。被告王飞得知上述情况后，不同意增加邱琼为贷款人及房屋的共同买受人。另，本案房屋登记在被告班树萍名下，两被告认可本案房屋是两被告夫妻共同财产。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。2019年7月25日，被告王飞并代表被告班树萍和原告、第三人签署《荣城地产存量房屋买卖合同》。两被告认可本案房屋是两被告夫妻共同财产，两被告对房屋享有平等的所有权。订立合同时，第三人将本案房屋以3100000元卖出一事告知被告班树萍，被告班树萍回复同意。被告王飞的售房行为在被告班树萍授权范围内，被告班树萍称其不同意《荣城地产存量房屋买卖合同》，不同意将房屋出售给原告的主张没有法律依据，不能成立。《荣城地产存量房屋买卖合同》是原告、被告、第三人真实意思表示，没有违反法规、法规的强制性规定，合法有效。原告是买受人，两被告是出卖人，第三人是居间人。被告认为，原告没有按约支付1100000元首付款，没有获得银行贷款审批，缺乏履约能力，且要求将邱琼变更为合同主体，严重违约，故主张解除《荣城地产存量房屋买卖合同》。《荣城地产存量房屋买卖合同》约定在2019年8月10日前办理网上签约公证备案等过户手续，完成合同网签公证手续后应在三个工作日内申请办理房屋不动产权转移登记。原告应当在2019年8月14日前支付1100000元首付款。但被告方2019年7月30日表示不再出售房屋，2019年8月10日又同意出售，原告虽然愿意继续履行合同，但双方对于后续的房屋过户、付款期限没有新的约定，被告认为原告没有按约支付1100000元首付款缺乏事实根据。本案房屋买卖合同约定，如原告不能获得银行贷款，被告应当通知原告支付房屋价款，原告不能在15个工作日之内一次性付款属于违约。原告虽未获得银行贷款审批，但被告没有按约通知原告付款。被告仅以原告未通过银行贷款审核即认为原告缺乏履约能力，构成合同违约没有事实依据。原告的母亲邱琼申请贷款用以支付房屋价款，势必要将邱琼作为单独的房屋买受人或共同买受人。被告不同意原告上述要求，原告单方变更合同买受人的行为不发生法律效力。邱琼申请贷款是为了获取购房资金促成房屋买卖合同履行，被告不同意邱琼成为房屋买受人，买受人的合同义务仍然由原告承担。邱琼申请贷款的行为并不影响《荣城地产存量房屋买卖合同》的履行，不能视为原告违约。原告本案中没有违约行为，被告不享有法定的合同解除权，解除合同的反诉请求不能成立。被告主张620000元违约金缺乏事实依据，本院不予支持。《荣城地产存量房屋买卖合同》具有法律效力，诉讼中原告也明确表示即使无法办理银行按揭贷款也可以支付3100000元房屋价款，合同可以履行。原告请求继续履行《荣城地产存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告支付3100000元价款，被告交付房屋，转移不动产所有权是原、被告构成对待给付关系的合同主义务。《荣城地产存量房屋买卖合同》约定，出卖方于买方付清房款后三日交付房屋。原告只支付了50000元定金由第三人保管。按照合同约定，被告应当在原告付清3100000元房屋价款三天内交付房屋。价款支付时间，原、被告双方可以按照《荣城地产存量房屋买卖合同》的约定，由被告通知原告付款，原告在15个工作日之内付清房款，也可以由双方另行协商确定。被告在合同履行期限届满前的2019年7月30日表示不再出售房屋，属于预期违约。但被告2019年8月10日表示愿意售房后，原告同意继续履行合同。被告上述违约行为导致《荣城地产存量房屋买卖合同》延迟履行，应当承担相应的违约责任。原告要求被告承担合同总价款20%的约定违约金620000元，被告认为违约金金额过高，要求调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《荣城地产存量房屋买卖合同》继续履行，原告的合同履行利益可以基于合同实际履行全部实现。本案中，原告没有提交财产损失的证据。《荣城地产存量房屋买卖合同》从2019年8月14日迟延履行至今，原告直接的财产损失仅仅是50000元定金的资金占用利息。原告主张620000元违约金过分高于其实际损失，本院酌情将违约金调整为2000元。《荣城地产存量房屋买卖合同》继续履行，原告作为买受人，支付60000元中介费是其应当履行的合同义务。原告要求被告承担60000元中介费损失没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、继续履行原告（反诉被告）陈婷婷、被告（反诉原告）王飞、被告（反诉原告）班树萍、第三人昆明荣城房地产经纪有限公司2019年7月25日订立的《荣城地产存量房屋买卖合同》；原告（反诉被告）陈婷婷支付被告（反诉原告）王飞、被告（反诉原告）班树萍3100000元房屋价款之日起三天内，被告（反诉原告）王飞、被告（反诉原告）班树萍将位于滇池路大坝社区郑家河居民小组金岸春天11幢5单元1层102、202号房屋交付原告（反诉被告）陈婷婷。二、被告（反诉原告）王飞、被告（反诉原告）班树萍于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）陈婷婷违约金2000元。三、驳回原告（反诉被告）陈婷婷的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）王飞、被告（反诉原告）班树萍的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5300元(原告已预交),已减半收取，由原告承担5000元，两被告承担300元。反诉受理费5000元（被告王飞已预交），由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 武 云二〇一九年十二月十七日书记员 游天宇