河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0326民初2789号原告：汝阳县富力房地产开发有限公司。住所地：汝阳县文化路**。法定代表人：翟冬冬，董事长。诉讼代表人：汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人委托代理人：李志强，河南义同律师事务所律师，特别授权。被告：申继忠，男，1958年10月17日出生，汉族，住汝阳县，系工商局退休职工。原告汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人与被告申继忠买卖合同纠纷一案，本案立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人特别授权代理人李志强，被告申继忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、请求依法判令被告支付富力城小区13#楼301房屋剩余房款170000元及利息（利息以170000元为基数，按照银行同期银行贷款利率从2015年4月4日起计算至购房款全部支付完毕之日止）；2、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月6日，汝阳县人民法院做出（2018）豫0326民破2号民事裁定书，裁定受理申请人河南汝阳农村商业银行股份有限公司对被申请人汝阳县富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城）的破产清算申请，并指定河南义同律师事务所与洛阳润华企业破产清算服务有限公司共同担任管理人。管理人经查询后发现：2015年4月3日，被告与原告达成购买富力城小区13号楼1单元301房屋的合同，购房款总款为271530元，被告向原告支付房屋首付款101530元后，剩余170000元一直未能支付。经管理人多次催告，被告至今仍未支付剩余购房款，已经构成严重违约，给原告造成重大经济损失。为维护广大债权人的合法权益，现原告诉至贵院，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告申继忠辩称，买时是毛坯房，付了101530元，后来又付了47926元，说的是借款，将来顶房款，付的有利息。借条上说的是1.5分的利息，随后顶房款，后来出事就没再说。房屋没有建成，2015年9月，说是三个月交房，我和赵国仁合伙把我们自己装的窗户，楼道门，污水净水管道，平整路面，共花19195元。现在房子的外粉，水电，楼梯扶手，楼顶防水，电梯，路面均未完工，这些全完工每户平均要付60000元，这不含19195元。还有房子未办理房产证，先付10000元押金，以后发房产证再退回。这些违约的行为，原告都应当承担违约和赔偿责任。本院经审理认定的事实如下：2015年4月3日，被告与原告达成购买富力城小区13号楼1单元301房屋的合意，购房款总款为271530元，被告向原告支付房屋首付款101530元后，剩余170000元一直未能支付。其后，被告申继忠与赵国仁合伙把该13楼的水电接通、门窗安上等。其中铝合金窗户13200元其中一半6395元，楼道门1800元其中一半900元，砖沙、污水管、工人工钱、推土机工钱、污水井盖等花11000元其中一半5500元，合计12795元。到起诉时止，该13号楼的12户房屋，均没有外粉、没有通暖气，没有安装电梯，没有办理房产证。经查，12号楼同样的结构及房子情形，每户兑钱60000元建成才能居住。查明，2018年11月6日，汝阳县人民法院作出（2018）豫0326民破2号民事裁定书，裁定受理申请人河南汝阳农村商业银行股份有限公司对被申请人汝阳县富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城）的破产清算申请，并指定河南义同律师事务所与洛阳润华企业破产清算服务有限公司共同担任管理人。2019年6月27日，汝阳县人民法院作出（2018）豫0326民破2之二号民事裁定书，宣告富力公司破产。上述事实，由如下经庭审举证质证的证据证实：1、书证：（2018）豫0326民破2号民事裁定书、（2018）豫0326民破2-1号决定书、（2018）豫0326民破2之二号民事裁定书各一份；证实：2018年11月6日，汝阳县人民法院做出（2018）豫0326民破2号民事裁定书，裁定受理申请人河南汝阳农村商业银行股份有限公司对被申请人汝阳县富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）的破产清算申请，并指定河南义同律师事务所与洛阳润华企业破产清算服务有限公司共同担任管理人。2019年6月27日，汝阳县人民法院作出（2018）豫0326民破2之二号民事裁定书，宣告富力公司破产。2、书证，2015年4月3日收据及身份证复印件各一份：证实：房屋13号楼301房屋被被告申继忠占有、使用，总价款为271530元、被告仅支付101530元的事实、余款170000元至今未结清的事实。房屋认购书及收据、身份证复印件一份。上述证据相互印证，形成证据体系，足以认定。对于申继忠手中持有47926元条子一张，经查属富力城分红债权，并不是交房款凭证，被告以此抵房款缺乏事实和法律依据，本院无法支持，当事人可持凭证到有关部门申请解决。对于申继忠投入60000元，与人共同粉刷房子，现目前已投入50000元，与12号楼相比，尚欠10000元，可确定58000元为补偿。本院认为，汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人、申继忠均认可案件所涉及的房屋买卖行为系双方真实意思表示，并愿意继续履行。考虑到富力城公司资不抵债已被裁定进行破产清算，以及富力城公司管理人已准备拍卖富力城小区部分破产清算前清理房产的事实，为避免业主利益遭受更大损害，对于双方继续维持房屋买卖关系并继续履行各自义务的意愿，本院予以准许。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。富力城公司房产尚未办理不动产登记证书且基础设施不完备的事实客观存在，本案的争议核心在于富力城破产管理人如何代为承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，由于申继忠未取得房屋权属证书系出卖人富力城公司的原因，富力城破产管理人应当就此违约行为，以中国人民银行同期贷款罚息标准代为支付违约金。按照中国人民银行的规定，逾期贷款利息的标准为同期贷款利率的基础上加收30%-50%，本院酌定按在中国人民银行同期贷款利率的基础上加收50%计算。被告申继忠与原告达成购买富力城小区13号楼301房屋的形成合同关系后，总款为271530元，于2015年4月3日向原告支付房屋首付款101530元，确定富力城公司于2015年4月3日向被告交付了房屋，逾期利息应从2015年4月3日计算已付房款101530元（因该款没有超过总房款的40%,按101530元计算）的利息至2018年11月6日破产受理之日，计息26884.31元。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。小区配套基础设施，应当达到同区域同档次小区的普通标准，因富力城公司销售给业主的房是配套设施不齐备，与其他小区有一定差距，导致业主日常生活不便，考虑该小区现阶段房产销售情况，富力城公司可还应当承担减少价款的违约责任，具体的违约责任按购房款总额的8%承担为宜，申继忠的购房款总额为271530元，减少价款数额为21722.4元。对于其主张60000元的粉刷等工料款确定58000元，其中包括水电等各方面，因此其已经花出的水电门窗等费用12795元因与58000元相重复，该12795元本院不予支持。综上，申继忠欠付购房款170000元，与富力城破产管理人应当代为支付的违约金26884.31元、21722.4元、58000元，合计106606.71元抵销后，应当再支付购房款63393.3元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告申继忠于本判决生效之日起十日内支付原告汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人购房款63393.3元元。二、驳回原告汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1850元，由原告负担1158元，被告申继忠负担692元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  毛海科二〇一九年十二月六日书记员  周彦兆