新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新民终302号 上诉人（原审原告、执行案外人）：马巧荣，女，1975年6月18日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 委托诉讼代理人：马玉其，乌鲁木齐市米东区曙光法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：新疆日广通远投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 法定代表人：徐振林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田建军，新疆鼎信旭业律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 法定代表人：甘彦海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉伟，新疆立业律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：甘彦海，男，1967年10月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 委托诉讼代理人：李玉伟，新疆立业律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：甘彦春，女，1980年6月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 上诉人马巧荣因与被上诉人新疆日广通远投资有限公司（以下简称日广通远公司）及原审第三人新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）、甘彦海、甘彦春案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月23日开庭进行了审理。上诉人马巧荣及其委托诉讼代理人马玉其、被上诉人日广通远公司的委托诉讼代理人田建军、原审第三人彦海公司与甘彦海的共同委托诉讼代理人李玉伟到庭参加诉讼。原审第三人甘彦春经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马巧荣上诉请求：依法撤销一审判决，改判1.停止对位于乌鲁木齐市米东区龙河南路485号紫荆公馆小区2号楼1单元1502室楼房的执行；2.确认案涉房产的所有权归马巧荣所有。案件受理费、邮寄费等费用由日广通远公司负担。事实与理由：一、中共乌鲁木齐市委政法委员会于2015年4月2日下发市党政法[2015]22号《关于协调解决新疆鄂尔多斯彦海房产公司紫荆公馆项目有关问题的会议纪要》（以下简称22号会议纪要），该证据可以证明马巧荣入住案涉房屋是政府行为。一审法院对日广通远公司超出举证时限提交的在建工程抵押总单附件清单进行质证，对22号会议纪要不予采信程序有误。二、日广通远公司与彦海公司于2014年11月18日签订《偿债协议书》，于2015年8月27日签订《和解协议书》明确将案涉房屋从抵押中剔除并解除了抵押。三、马巧荣与彦海公司虽然仅签订了《认购书》，但彦海公司已经收取了全部购房款，且通过米东区人民政府将楼房交付马巧荣，马巧荣入住后花费近百万余元进行了装修并居住数年。因此应当认定双方签订了合法有效的商品房买卖合同。一审认定《认购书》无效有误。四、日广通远公司的行为涉嫌违法放贷、非法集资、套路贷。彦海公司隐瞒在建工程已办理抵押的事实真相，套取消费者的购房款，亦构成诈骗罪，应将此案移送公安机关处理。 日广通远公司辩称，一、一审判决不存在程序错误的问题。日广通远公司《在建工程抵押登记证明》及清单在第一次庭审中已经出示，且该证据已经（2018）新民终6号民事判决确认。二、日广通远公司对案涉房产申请查封、评估、拍卖是基于生效法律文书确认享有的优先受偿权而行使权利。三、马巧荣提出的不得执行其所购房产和确认所购房产所有权归其所有的主张于法无据。首先，从程序上讲，马巧荣作为案外人提出执行异议之诉不符合法律规定。日广通远公司在诉讼或者执行期间，对案涉房产采取的查封措施并非首封，即便马巧荣提出执行异议之诉，也不应在本案执行中提出。2014年9月21日、11月20日，一审法院在执行其他案件时已经对彦海公司开发的“紫荆公馆”1-7号楼全部查封，并作出查封公告，同时要求查封期间不得办理以上房屋的入住。马巧荣并未就此提出执行异议之诉。马巧荣主张确权的案涉房产系日广通远公司享有优先受偿权范围的房产，依法应驳回马巧荣的起诉。马巧荣在一审并未出具无房证明。其次，从实体上讲，马巧荣没有证据证明存在真实的购房行为。四、马巧荣无证据证明日广通远公司与彦海公司之间存在套路贷、诈骗等行为，该犯罪行为亦不属于民事案件审查范围。彦海公司将案涉房产抵押给日广通远公司后再次出售的行为属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》所规定的先抵押后买卖应予以一倍以内赔偿的范围。综上，应驳回上诉，维持原判。 彦海公司、甘彦海述称，一、同意马巧荣的上诉请求。二、马巧荣与彦海公司有合法有效的房屋买卖合同，已付清全部房款，所购买房屋是其唯一居住房屋，系善意取得，因此马巧荣享有足以排除强制执行的民事权益。三、案涉房屋与方涛等人的刑事犯罪相关，该案正在审理中，本案应中止审理。四、本案的抵押权设定时间为2013年6月，日广通远公司有义务举证证明其在诉讼时效期间内行使了抵押权。五、一审法院对案涉房屋的查封扣押违法。六、一审认为房屋买受人的权利在取得产权登记前性质都是债权的观点有误，房屋预售登记也是一种物权。应支持马巧荣的上诉请求。 马巧荣向一审法院起诉请求：1.停止对位于乌鲁木齐市米东区龙河南路485号紫荆公馆小区2号楼1单元1502室房屋的执行；2.确认涉案房产的产权归马巧荣所有；3.案件受理费、邮寄费等费用由日广通远公司负担。 一审法院认定事实：一、日广通远公司与彦海公司、甘彦海、甘彦春民间借贷纠纷一案，本院作出的（2018）新民终6号民事判决书已发生法律效力。该判决确认2013年6月彦海公司以其合法拥有的紫荆公馆2栋在建工程抵押给日广通远公司，并在乌鲁木齐市房屋产权交易中心办理了乌鲁木齐市米东区龙河南路485号紫荆公馆小区2号楼1单元1502室的抵押登记，并由此判决日广通远公司对彦海公司开发的位于乌鲁木齐市米东区龙河南路485号紫荆公馆2栋的在建工程享有优先受偿权。一审法院作出（2016）新01民初299号之一民事裁定书及（2016）新01执保48号之一协助执行通知书，于2016年7月8日查封了登记在彦海公司名下位于乌鲁木齐市米东区龙河南路485号紫荆公馆小区2号楼，包括马巧荣主张权利的该套房产在内的共计40套房产。查封期限自2016年7月8日起至2019年7月7日止。执行过程中，2018年8月27日，马巧荣以乌鲁木齐市米东区龙河南路485号紫荆公馆小区2号楼1单元1502室房产系其所有为由向一审法院提出书面异议，一审法院于2018年10月15日作出（2018）新01执异231号执行裁定书，驳回了马巧荣的异议请求。二、2014年5月7日，马巧荣与彦海房产公司于签订《认购书》一份，约定马巧荣购买彦海房产公司开发的位于乌鲁木齐市米东区龙河南路485号紫荆公馆小区2号楼1单元1502室楼房一套，面积188.93平方米，总房款1122849元，单价每平米5943.2元。双方在合同中约定：马巧荣一次性付款，须于2014年5月7日前付清房款，并签署《商品房买卖合同》。如认购方未能在本认购书规定的日期内向出售方交付首期购房款和签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已交付的定金及其他费用，并有权将该物业另行出售，无需知会认购方。马巧荣提交由彦海房产公司于2014年5月7日出具盖章确认的收据一份（金额为1122849元），收据上载明已交5万元，冲抵243407元，本次交款829442元。马巧荣提交由彦海房产公司于2014年6月5日出具盖章确认的收据一份（金额为11000元），收据上载明2号楼下车位，卡号11号，11万。三、马巧荣入住涉案房屋并与新疆彦海物业服务有限公司签订了《物业入住协议书》、《房屋装饰装修管理协议书》、装修承诺书。新疆彦海物业服务有限公司收取了马巧荣缴纳的物业费、电费、水费等相关费用，并向马巧荣出具了相关收款收据，马巧荣居住使用涉案房屋至今。 一审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，马巧荣主张对涉案房屋享有所有权，享有足以排除涉案房产强制执行的民事权益，应对此提供证据予以证明。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋买受人的权利在取得产权登记之前，其性质都是债权。在本案中，马巧荣与彦海房产公司于2014年5月7日签订《认购书》，并约定在马巧荣于2014年5月7日前付清房款后签署《商品房买卖合同》。但双方并未按约定签订房屋买卖合同，也未向房产管理部门办理登记备案，涉案房产并未发生物权变动至买受人马巧荣名下的法律效力。马巧荣仅以与彦海房产公司签订的《认购书》主张涉案房产的所有权没有事实和法律依据，不予支持。2013年6月,彦海房产公司将位于乌鲁木齐市米东区龙河南路485号紫荆公馆小区2号楼1单元1502室抵押给了日广通远公司，并在乌鲁木齐市房屋产权交易中心办理了抵押登记，具有物权效力。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，日广通远公司已取得对涉案房产的合法抵押权，且经法院生效判决确认享有优先受偿权，可以对抗一般债权。《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定是基于对消费者生存权的维护，赋予从房地产开发企业处购买商品房的消费者对买受房屋的物权期待权，以排除执行的效力。马巧荣不能证明涉案房产系其唯一住房，其对该涉案房产享有的生存权益并不符合上述法律规定的物权期待权的情形，马巧荣对涉案房产享有的是一般债权，不足以排除日光通远公司对登记在彦海房产公司名下的涉案房产的执行。综上，马巧荣以其已支付完毕房款并占有房屋为由提出案外人异议，主张停止对涉案房产的执行并确认对涉案房产享有所有权，缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：驳回原告马巧荣的诉讼请求。案件受理费14905.64元，由马巧荣负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、日广通远公司、彦海公司、甘彦海对马巧荣提交的22号会议纪要真实性无异议，本院予以确认，但并不能反映出马巧荣所要证明系米东区人民政府同意购房人入住的事实，本院对该证据不予采纳。二、日广通远公司、彦海公司、甘彦海认可马巧荣提交的乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果的真实性，本院予以确认。三、本院调取马巧荣历史手房屋转让合同及变更登记材料，双方均无异议。 当事人对一审法院查明的事实无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，马巧荣于2019年7月15日查询其不动产登记信息显示，其名下无其它住房。马巧荣名下位于乌鲁木齐市米东区稻香中路的115.48平方米的住宅于2019年6月4日转移登记至李魁名下。本院于2018年3月27日作出（2018）新民终6号民事判决书。 本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故本案争议焦点应为马巧荣就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。虽然本案中的查封确为轮候查封，但日广通远公司并无证据证明在先查封延续至今，故日广通远公司认为不应在本案执行中提出执行异议之诉的抗辩理由，本院不予采纳。 《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，彦海公司为取得借款于2013年6月将其合法拥有的位于乌鲁木齐市米东区龙河南路485号紫荆公馆2栋在建工程抵押给日广通远公司，并在乌鲁木齐市房屋产权交易中心办理了案涉房产的抵押登记，日广通远公司作为案涉商品房的抵押权人，已经本院（2018）新民终6号民事判决确认其对抵押财产即案涉房屋享有优先受偿权。故本案应参照《执行异议规定》第二十九条的规定判断马巧荣是否享有阻却强制执行的民事权益。虽然日广通远公司与彦海公司于2014年11月18日签订《偿债协议书》，于2015年8月27日签订《和解协议书》明确将案涉房屋从抵押范围内剔除，但并未在房屋管理行政部门对案涉房屋进行解封登记，马巧荣根据该两份协议认为案涉房屋不属于抵押范围的上诉意见不能成立。（一）马巧荣是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，马巧荣于2014年5月7日与彦海公司签订《认购书》，该协议载明了买卖双方的基本情况，房屋的位置、面积、单价及总价等商品房买卖合同应具备的要件，故该协议可以认定为商品房买卖合同。《认购书》为马巧荣与彦海公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故可以认定马巧荣在人民法院查封之前已与彦海公司签订合法有效的书面买卖合同。（二）马巧荣所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。《执行异议规定》第二十条“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：……执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；……”本案二审中，马巧荣提交乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果显示，其名下无其他用于居住的房屋，但根据本院查明的事实，马巧荣在案涉执行依据（2018）新民终6号民事判决生效后于2019年6月4日卖出其名下用于居住的房屋，参照该规定，对马巧荣卖出其他住房要求认定其系唯一住房的事实，本院不予采信。马巧荣的执行异议不符合《执行异议规定》第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要件，不享有阻却强制执行的民事权益。本院对马巧荣提出的确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求亦不予支持。 针对马巧荣的其他上诉意见，本院分析如下：1.日广通远公司是否存在违法放贷、非法集资、套路贷、诈骗等行为，彦海公司隐瞒在建工程已办理抵押的事实真相套取消费者的购房款是否构成诈骗罪，属于刑事案件审查范围，马巧荣未提交其已报案或者证明日广通远公司、彦海公司涉嫌犯罪的证明，故马巧荣要求将案件移送公安机关的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十九条第三款规定“举证期限届满后，当事人对已经提供的证据，申请提供反驳证据或者对证据来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的限制。”本案一审庭审中日广通远公司提交了在建工程抵押登记证明，庭后提交在建工程抵押登记证明的房屋状况附表系对庭审中提交证据的补充，一审法院再次对该补充提交的房屋状况附表进行质证不违反法律规定。马巧荣并无证据证明其一审中向法庭提交了22号会议纪要，且二审庭审中对22号会议纪要进行了质证，因此马巧荣认为一审未对22号会议纪要进行质证，对房屋状况附表进行质证违反法定程序的上诉理由不能成立。 综上所述，马巧荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14905.64元（马巧荣已预交），由马巧荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 雅 文 审 判 员 买买提外力 审 判 员 陈 建 红 二〇一九年十二月五日 法官助理 宫 丛 慧 书 记 员 丛 雅 靓