山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终8800号上诉人（原审被告）：平阴嘉宜物业管理有限公司，住所地平阴县。法定代表人：张再利，董事长。委托诉讼代理人：刘克勇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐睿，北京金诚同达（济南）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：平阴县业主委员会，住所地平阴县。主要负责人：刘庆岱，主任。委托诉讼代理人：柳美栋，平阴众信法律服务所法律工作者。上诉人平阴嘉宜物业管理有限公司（以下简称嘉宜物业公司）因与被上诉人平阴县业主委员会（以下简称瑰丽园业委会）物业服务合同一案，不服山东省平阴县人民法院(2018)鲁0124民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉宜物业公司上诉请求：1.撤销一审判决或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由瑰丽园业委会承担。事实和理由：一、瑰丽园业委会的起诉没有取得涉案业主大会的决议并授权，没有提交相关证据，故瑰丽园业委会不具有原告主体资格。瑰丽园业委会提起本案诉讼，属于重大事项，应当事前反映广大业主的真实意志。现行法律并未规定业主委员会可以直接提起诉讼，因此业主委员会行使诉讼权利应当有业主大会的授权与决议，否则业主委员会不具有原告主体资格，自始不享有诉讼权利。本案原审对此依法应当审查而没有审查，原审认定事实严重不清。原告主体资格的设立及其备案程序存在严重违法，原审仍应当依照职权对原告主体资格进行合法性审查。二、原审判决明显超出瑰丽园业委会诉讼请求范围，违反民事诉讼“不告不理”的法定原则，应当予以撤销：1.根据一审庭审笔录及一审判决记载，瑰丽园业委会在最后所明确的诉讼请求第一项为“依法判令原被告解除物业服务关系”，但一审判决第一项内容却为：“原告平阴县业主委员会与被告平阴嘉宜物业管理有限公司之间的物业服务关系于2018年5月3日解除”，该项判决明显超出瑰丽园业委会第一项诉讼请求范围，应当予以撤销。瑰丽园业委会自始从未提出于2018年5月3日起解除物业服务关系。2.瑰丽园业委会最后明确的诉讼请求第2项为：“依法判令被告交付相关图纸资料、被告收取住户截止到2019年7月10日前交纳水费和物业费的交费情况清单、被告提供出售车位的明细及相关合同、维修基金的支出清单”，但瑰丽园业委会实际未能详细阐明“相关图纸资料”具体包含哪些内容，原审判决第二项超出瑰丽园业委会的诉讼请求进行裁判。三、原审认定事实不清：1.嘉宜物业公司签署的《平阴县前期物业管理服务合同》成立、生效在前，瑰丽园业委会主体资格设立在后，嘉宜物业公司与瑰丽园业委会之间实际并不存在物业服务关系。涉案前期物业服务关系，是基于前提法律规定与前期物业合同设立的，原审认定事实不清。根据《物业管理条例》第十五条等规定，本案是全体业主与前期物业企业之间的物业服务关系，瑰丽园业委会的诉讼请求一开始就错误。2.一审法院依据《物业管理条例》第十二条规定，认定瑰丽园业委会的“调查问卷应当认定为业主大会作出决定”错误，“调查问卷”不能证明是业主的真实意思表示，不能作为合法的业主大会决议，不应当认定为是业主决议要求解除物业服务关系的业主大会决定，瑰丽园业委会提交的有关证据不合法，不应采信。3.涉案小区大量业主存在不按时欠交物业服务费等不诚信行为，原审不应采信瑰丽园业委会片面之词。四、一审判决第一项判决脱离物业服务履行既定事实、于法无据；原审适用《合同法》第九十六条裁判本案适用法律不当。本案是前期物业合同纠纷，《物业管理条例》第三章前期物业管理第21条的规定，应当优先适用特别法《物业管理条例》等法规予以调整；另外，瑰丽园业委会从未依照《合同法》规定行使解除权的程序，向嘉宜物业公司履行解除合同的催告义务。《平阴县前期物业管理服务合同》至今仍在继续履行当中，嘉宜物业公司一直在履行小区的物业服务，原审法院无权溯及既往，更无权否定先前物业公司与业主之间已经实际履行着的《平阴县前期物业管理服务合同》，原审判决第一项明显违反《物业管理条例》第21条、26条规定，原审判决应当予以撤销。五、原审遗漏建设单位为诉讼参加人，依据《物业管理条例》第二十九条的规定判决第二项，其程序违法，适用法律错误；原审未追加建设单位为本案当事人，不能查明建设单位到底实际向物业企业移交了具体哪些资料；原审应当追加建设单位为被告但未追加，属于遗漏了必要当事人，其程序违法。瑰丽园业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回嘉宜物业公司上诉请求，依法维持原判。瑰丽园业委会向一审法院起诉请求：1.依法判令嘉宜物业公司与瑰丽园业委会解除物业服务关系；2.依法判令嘉宜物业公司将收费账目交于瑰丽园业委会；3.诉讼费由嘉宜物业公司承担。后瑰丽园业委会变更诉讼请求为：1.依法判令嘉宜物业公司与瑰丽园业委会解除物业服务关系；2.依法判令嘉宜物业公司交付相关图纸资料、嘉宜物业公司收取住户截止到2019年7月10日前交纳水费和物业费的交费情况清单、嘉宜物业公司提供出售车位的明细及相关合同、维修基金的支出清单；3.诉讼费、送达费由嘉宜物业公司承担。一审法院认定事实：济南天义置业有限公司（甲方）与嘉宜物业公司（乙方）续签了《平阴县前期物业管理服务合同》，第三十四条约定：本合同期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十五条约定：本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十六条约定：本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。2017年10月24日，平阴县锦水街道玫瑰苑社区居委会发布了关于选举刘庆岱等为首届业主委员会委员的公告，载明：根据瑰丽园小区2017年10月24日首次业主委员会会议的选举结果，以民主投票方式选举刘庆岱为第一届业主委员会主任，张玉祥为副主任，李吉鹏、张召财、陈秋云、孙妍妍、王庆国、孟庆锋、王传武为委员。2018年3月1日，瑰丽园业委会发布瑰丽园业主委员会前期工作告知书，载明：针对本小区物业未按照前期物业管理协议提供服务，引起广大业主不满，于2017年12月8日对嘉宜物业公司下达了物业管理整改建议，要求嘉宜物业公司在两个月内整改完毕，但嘉宜物业公司没有任何整改行为。2018年3月份，瑰丽园业委会向瑰丽园业主发放调查问卷，就对现在的物业公司提供的服务是否满意以及继续聘用现有物业还是公开选聘物业企业等问题进行调查。调查结果为：本小区总住房为436户，参与调查的为297户，回收票数为297户，其中满意15票、不满意282票，继续聘用现有物业的为9票、公开选聘物业的为288票。2018年6月5日，平阴县公安局锦水派出所出具证明一份，载明：自2018年1月以来，共接到瑰丽园小区业主报警4次，报警时间为2018年1月7日、2018年1月8日、2018年3月26日、2018年4月15日，报警反映的内容均为物业与业主之间关于供水问题存在的纠纷。2018年4月26日，瑰丽园业委会要求解除与嘉宜物业公司的物业服务关系起诉至一审法院。2018年5月3日，一审法院向嘉宜物业公司送达了起诉状等文书。2018年6月6日，嘉宜物业公司提起行政诉讼，要求确认平阴县锦水街道办事处与平阴县房屋管理服务中心对瑰丽园业委会的备案登记违法，撤销备案登记，确认瑰丽园业委会不具有主体资格。一审判决后，嘉宜物业公司不服，提起上诉，2019年5月23日，山东省济南市中级人民法院作出（2019）鲁01行终154号行政裁定，撤销平阴县人民法院（2018）鲁0124行初21号行政判决，驳回嘉宜物业公司的起诉。一审法院认为，本案有以下几个争议焦点：第一个争议焦点是瑰丽园业委会是否具有诉讼主体资格，嘉宜物业公司认为瑰丽园业委会没有提交组织机构代码，没有证据证明其设立及存续的合法性，瑰丽园业委会不具有诉讼主体资格。一审法院认为，嘉宜物业公司提起行政诉讼，要求确认瑰丽园业委会不具有主体资格，最终被济南市中级人民法院裁定驳回，嘉宜物业公司没有证据证实其主张，故对嘉宜物业公司的该项主张一审法院不予支持。第二个争议焦点是瑰丽园业委会要求解除与嘉宜物业公司的物业服务关系是否成立。瑰丽园业委会主张因嘉宜物业公司物业管理服务不到位，多次与业主发生纠纷，通过对业主进行问卷调查，311户中有95%的业主要求与嘉宜物业公司解除服务关系、重新选聘物业服务企业，故起诉要求解除与嘉宜物业公司的物业服务关系。嘉宜物业公司认为，瑰丽园业委会的调查问卷存在替代的可能，不能反映业主的真实意思，不能作为业主大会的决议，且瑰丽园业委会也没有新的物业服务企业，瑰丽园业委会的主张不能成立。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序做出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物权法第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部门占建筑面积过半数的业主且占总人口数过半数的业主参加。瑰丽园业委会通过问卷调查的形式征求业主意见，同意公开选聘物业服务企业的为288户，占总户数436户的66%，超过了半数的要求，应当认为业主大会作出了决定，与前期物业服务企业解除物业服务合同，是公开选聘物业服务企业的应有之意。综上，嘉宜物业公司的抗辩事由不成立，对瑰丽园业委会要求解除与嘉宜物业公司的物业服务关系的诉讼请求，一审法院予以支持。济南天义置业有限公司与嘉宜物业公司续签的《平阴县前期物业管理服务合同》于本案起诉状送达嘉宜物业公司之日2018年5月3日解除。第三个争议焦点是瑰丽园业委会要求嘉宜物业公司交付相关图纸资料；嘉宜物业公司收取住户截止到2019年7月10日前交纳水费和物业费的交费情况清单；嘉宜物业公司提供出售车位的明细及相关合同；维修基金的支出清单是否有法律依据。《物业管理条例》第二十九条明确规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”本案中，济南天义置业有限公司与嘉宜物业公司之间续签的《平阴县前期物业管理服务合同》第三十六条明确约定：本合同终止时，乙方即本案被告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。上述前期物业服务合同于2018年5月3日解除。现瑰丽园业委会要求嘉宜物业公司依据前期物业服务合同第二十九条的约定及《物业管理条例》第二十九条、《山东省物业管理条例》第二十七条的规定，要求嘉宜物业公司移交交付相关图纸资料、截止到2019年7月10日前嘉宜物业公司收取住户水费和物业费的情况清单、出售车位的明细及相关合同、维修基金的支出清单等，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十六条，《物业管理条例》第十二条、第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、平阴县业主委员会与平阴嘉宜物业管理有限公司之间的物业服务关系于2018年5月3日解除；二、平阴嘉宜物业管理有限公司于判决生效后十日内向平阴县业主委员会完整地移交物业管理相关资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业说明文件，业主名册、房屋面积清册，截止到2019年7月10日前嘉宜物业公司收取住户水费和物业费的情况清单、出售车位的明细及相关合同、维修基金的支出清单）等属于全体业主所有的财物。案件受理费200元，减半收取100元，由平阴嘉宜物业管理有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。嘉宜物业公司提交证据一小区绿化环卫处有偿服务合同（2017年、2018年）两份；证据二2017年瑰丽园小区垃圾清运发票一份（复印件）、2018年、2019年瑰丽园小区垃圾清运发票一份（复印件）；证据三2017年5月至2017年12月瑰丽园小区保安保洁考勤表一宗、2018年1月至12月瑰丽园小区保安保洁考勤表一宗、2019年1月至9月瑰丽园小区保安保法考勤表一宗；证据四2017年5月至2019年9月小区工程公共部位维修、绿化修剪考勤表一宗；证据五涉案小区2018年9月12日安装监控设施的情况说明及其附件（复印件）；证据六涉案小区的照片、光盘一宗，以上证据均证明虽然存在本案诉讼，但是该小区的物业管理即使是在本案一审起诉后，直到今天，所有的物业服务都是由嘉宜物业公司提供，本案小区没有选定新的物业服务企业，也没有由新的物业服务企业与涉案的小区签订相关的物业服务合同，由此证明，原审判决第一项超出诉讼请求范围的。瑰丽园业委会质证认为，对嘉宜物业公司提交的证据一与证据二真实性没有异议，但是与本案无关，因为瑰丽园业委会与嘉宜物业公司解除合同的案件至今没有结案，在一审收到判决后，曾与嘉宜物业公司协商通知其退出小区，嘉宜物业公司没有退出小区，并提出上诉。在此期间，嘉宜物业公司应当履行物业服务；对证据三与证据四，系嘉宜物业公司单方制作，不能作为证据使用；对证据五，涉案小区确实存在监控，但是该监控基本上不运作；对证据六、嘉宜物业公司提交的照片系安装摄像头的照片，同刚才的证据五意见一致，并且，在一审中瑰丽园业委会也提交了与嘉宜物业公司解除服务合同的原因的相关证据，并且其中提交的物业管理整改协议，也有关于摄像头的建议，嘉宜物业公司在涉案小区的负责人也签收书面整改建议，包含嘉宜物业公司证据六的相关内容。本院认为，嘉宜物业公司提交的上述证据可以证实嘉宜物业公司提供了物业服务，但不能证实物业服务质量，不能证实与本案的关联性，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审判决认定事实一致。本院认为，关于瑰丽园业委会的主体资格问题，业主委员会是代表全体业主的利益,表达业主的意愿,瑰丽园业委会在是否重新选聘物业公司的书面调查中已经征求业主意见，其提起解除物业服务合同的诉讼是征求业主意见的后续行为，其主体资格并无不当。并且嘉宜物业公司对瑰丽园业委会资格问题，业已提起行政诉讼并被驳回，嘉宜物业公司主张主体资格不适格的意见不能成立。关于原审判决是否超出瑰丽园业委会诉讼请求范围的问题，瑰丽园业委会请求“解除物业服务关系”，法院应当明确解除时间，并且一审法院以起诉状送达时间作为解除时间并无不当。一审判决明确合同解除时间并不超出瑰丽园业委会诉讼请求。对于交付资料问题，一审判决依据《物业管理条例》第二十九条规定判决嘉宜物业公司交付相关图纸资料符合法律规定，该判决内容不能认定超出当事人的请求范围。关于前期物业服务合同能否解除的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。一审判决依据上述规定解除双方物业服务合同正确。嘉宜物业公司主张一审判决不能解除前期物业服务合同的理由不能成立。关于是否应当追加建设单位参加诉讼的问题，物业服务企业在退出服务小区时，应当依据《物业管理条例》第二十九条第一款规定内容交付资料。至于建设单位是否将上述资料交付物业服务企业，属于建设单位和物业服务企业履行合同约定和法律规定的问题；如不符合上述规定，物业服务企业可以与建设单位另行处理。嘉宜物业公司依据上述规定认为一审判决遗漏当事人的意见不能成立。综上所述，嘉宜物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由平阴嘉宜物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  李逢春审判员  何菊红二〇一九年十二月五日书记员  朱 茜