哈尔滨铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2019）黑71民终14号上诉人（原审被告）：满德鹏，男，1972年12月21日出生，满族，住所地哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：孙雷，黑龙江大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋锐，女，1984年3月29日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张忠义，男，1982年11月1日出生，汉族，住哈尔滨市道里区，与上诉人宋锐系夫妻关系。委托诉讼代理人：汪晓雪，黑龙江仁大律师事务所律师。原审第三人：贾颜秋，男，1980年8月27日出生，汉族，户籍地哈尔滨市香坊区，现住哈尔滨市南岗区。上诉人满德鹏因与被上诉人宋锐、原审第三人贾颜秋案外人异议之诉一案，不服哈尔滨铁路运输法院（2019）黑7101民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人满德鹏的委托诉讼代理人孙雷、被上诉人宋锐的委托诉讼代理人张忠义、原审第三人贾颜秋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。满德鹏不服一审判决上诉请求：一、撤销一审判决，改判对案涉房屋可以执行；二、诉讼费由宋锐、贾颜秋承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。至一审法院开庭时，宋锐未提供确实充分的证据证明向贾颜秋支付800000元首付款。关键性证据电子视频未提供原始载体，无法证明视频的录制时间。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，宋锐既没有交付全款也未按照法院要求交付执行，其不能受该条款保护，即使每个月宋锐替贾颜秋还银行贷款，也不属于付全款。一审法院突破文义解释对该法条进行解释。被上诉人宋锐辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.宋锐一审提交的证据能够证实其已向贾颜秋支付购房首付款800000元。2.满德鹏的上诉理由不应支持。第一，根据合同约定，宋锐先行向贾颜秋支付800000元首付款，余款730000元需向银行支付剩余贷款，即在购房合同项下宋锐向贾颜秋支付房款的责任金额就是800000元，该部分款项宋锐已全额付清。第二，认定宋锐是否足额支付房屋价款，实际涉及执行程序中应如何认定被执行人财产范围的问题。贾颜秋购置案涉房屋时在哈尔滨银行贷款770000元，该款系贾颜秋对银行的负债，即使对房屋拍卖变卖，所得价款也应当扣除相应的按揭贷款部分。因此，案涉房屋中属于被执行人贾颜秋财产范围的仅为其购房时的首付款。满德鹏不能也不应当对贷款部分主张权利。而对于除贷款外的其他部分，宋锐已足额向贾颜秋支付了价款，贾颜秋偿还执行债务的能力并未因本案房屋交易行为降低。因此，宋锐符合购买者已支付全部价款的法律条件。第三，若除支付首付款外，还要将贷款部分交付法院，用于满德鹏金钱债权的受偿，则宋锐嗣后主张物权变动时，还需要再另向银行支付贷款，即需要支付的购房金额极大超出了购房合同约定的价款，此既不符合司法解释立法本意，又有违公平原则。原审第三人贾颜秋述称，其在一审法院所说的情况都是真实的，宋锐支付其800000元购房款是真实的。宋锐向一审法院提出诉讼请求：1.判令撤销（2018）黑7101执××号执行裁定书；2.请求停止对执行标的（哈尔滨市道里区康安路恒祥城10-××号楼1单元22楼××号）的强制执行；3.确认哈尔滨市道里区康安路恒祥城10-××号楼1单元22楼××号为原告所有；4.本案诉讼费用由满德鹏承担。一审法院认定事实如下：2017年11月22日宋锐与贾颜秋签订《房屋买卖合同协议书》，第三人贾颜秋将其所有的位于哈尔滨市××楼××单元××楼××房产转让给宋锐。合同约定房产总价款为1530000元，首付款800000元，余款730000元由宋锐偿还贾颜秋在哈尔滨银行的抵押贷款，其余部分贷款由贾颜秋自行偿还。合同签订当天，宋锐即将800000元首付款交付给贾颜秋。2017年12月份，宋锐搬入该房产居住。合同约定宋锐支付首付款后，贾颜秋即积极配合宋锐办理有关银行还款、房产过户手续。2018年4月23日，一审法院以（2018）黑7101执××号执行裁定书查封了哈尔滨市××楼××单元××楼××房产（产权证号：16××**）。2018年6至7月间，宋锐得知自己购买的房产被查封，向一审法院提出执行异议申请。2019年1月30日，一审法院以（2019）黑7101执异1号执行裁定书，驳回宋锐的异议请求。2019年2月18日，宋锐向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案事实，对于宋锐而言，其对诉争房屋享有的权利是否符合上述法律规定的足以排除执行的情形。首先，涉案房产在查封之前宋锐与贾颜秋已签订了书面买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效；其次，宋锐已按照合同约定在合同签订当天支付了首付款，并如期偿还贷款，一个月后贾颜秋也将涉案房屋交付给宋锐使用，双方已履行了合同的主要义务；最后，涉案房屋存在银行贷款，贾颜秋并未按照合同约定偿还贷款并协助宋锐办理涉案房屋所有权变更登记。综上，宋锐提出停止对涉案房产的执行之诉请，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”据此规定，物权登记是房屋所有权变动的生效要件，未经登记，房屋所有权不发生变动，物权登记对社会公众具有公示效力。本案中，宋锐与贾颜秋之间签订了房产买卖合同并履行了主要合同义务，但只有在双方办理了房产变更登记后才能拥有所有权。故对宋锐要求确认涉案房屋所有权的诉讼请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项、第二款之规定，一审法院判决：一、不得执行位于哈尔滨市××楼××单元××楼××房产（产权证号：16××**）；二、驳回宋锐的其它诉讼请求。案件受理费18570元，由第三人贾颜秋负担。二审期间，满德鹏对宋锐在一审庭审中所举示的宋锐丈夫张忠义给付贾颜秋房款现金400000元的视频资料没有原始载体提出质疑，宋锐主张视频原始载体苹果手机已损坏，但争议双方可以共同去修理，以对视频原始载体予以确认。2019年11月14日，本院组织满德鹏的委托诉讼代理人孙雷、宋锐的委托诉讼代理人张忠义共同到哈尔滨市大世界商厦3楼精品18号商铺诚信通信（苹果专修）对前述视频载体手机进行了维修。争议双方对修复后的手机内容共同进行查看，并确认手机视频详细信息显示前述视频资料的拍摄时间为2017年11月22日12时34分、拍摄地点为哈尔滨市顾新街，手机中全部视频在时间上是连贯的，案涉视频系手机中全部视频中的一个，非唯一视频。二审查明，贾颜秋于2017年11月22日向宋锐出具收据，载明“其收到宋锐支付的捌拾万元房屋首付款”，用于购买案涉房屋，并说明“在此之前向宋锐出具的肆拾万元收条已经收回”。另查，贾颜秋身份证有效期限为2017年10月16日至2037年10月16日。贾颜秋为案涉房屋贷款还款日为每月21日。2017年年底至2018年年底，贾颜秋以存量房二次贷款的方式为案涉房屋还贷。因贾颜秋未积极协助宋锐到银行办理贷款解贷及更名过户手续，经双方协商，房屋贷款由宋锐代还。2018年12月12日至本案一审判决前，宋锐及其丈夫张忠义分别以现金或转账的方式向贾颜秋哈尔滨银行贷款银行卡内存（汇）款，用以替贾颜秋向哈尔滨银行还贷，时间及数额如下：2018年12月12日，5000元；2019年2月19日，26700元；2019年4月20日，5600元；2019年5月20日，5600元；2019年6月19日，5600元；2019年6月27日，47000元；2019年7月19日，5600元。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本案争议焦点为：宋锐对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的案外人执行异议之诉。根据法律规定，因物的交付所产生的债权优先于一般金钱债权。本案应从以下四点分析宋锐是否具有阻却一审法院对标的物的执行的实体权利：第一，宋锐与贾颜秋于2017年11月22日订立的《房屋买卖合同协议书》系缔约人真实意思表示，未违反法律效力性强制性规定，故双方合同依法成立并有效，且该合同订立在一审法院另案于2018年4月23日查封案涉房屋之前。第二，根据宋锐一审举示案涉房屋内照片中其家人着装、身材变化，物业、水、有线电视等生活费用交纳及代贾颜秋向银行还贷等事实，能够证实宋锐在合同订立后、法院查封前已实际占有使用案涉房屋。第三，在合同签订之前及签订当日，宋锐依约分批以现金的形式向贾颜秋足额支付购房首付款800000元，该履约行为的事实有银行取款明细、现场交易视频及贾颜秋出具的收条予以证明。满德鹏于一审时即对宋锐以现场交易视频的原始载体损坏为由未举示该证据原件提出异议。二审期间，满德鹏及宋锐的委托诉讼代理人共同在场，专业维修人员对视频原始载体即手机进行了修复。经上述人员共同确认，现场交易400000元视频显示的拍摄时间、地点与宋锐当庭陈述一致，即为案涉购房合同缔约当日。故满德鹏关于“因关键性证据电子视频未提供原始载体。无法证明该视频录制时间，不能证明宋锐确实向贾颜秋支付800000元”的主张，与事实不符，不予支持。满德鹏主张“因宋锐未按合同约定偿还银行贷款，不属于支付了全部购房款，也未按一审法院要求将相关款项交付法院执行，不符合法律保护的物权期待权范围”。本院认为，贾颜秋作为被执行人，依法仅应对其具有金钱价值的各项权利进行强制执行，案涉房屋项下按揭贷款系贾颜秋对银行的负债，贾颜秋对该贷款并无实质权利，本案中属于其执行责任的财产仅为宋锐购买案涉房屋支付的除银行按揭之外的足额对价，即购房首付款800000元。且若宋锐将本应支付银行用于解除贷款的钱款另行交付法院执行，势必造成其在法院停止执行案涉房屋后仍需按合同约定数额实缴银行按揭贷款，由此发生的额外赋予责任承担的情形，亦与合同交易安全及公平诚信原则相悖。故在宋锐足额支付购房首付款后，应视为其符合购房者支付全部价款的物权期待权要件。第四，根据二审庭审中宋锐及贾颜秋的陈述，贾颜秋不配合宋锐解贷、更名，宋锐对案涉房屋未更名不存在过错。本院认为，银行解贷及房屋产权变更均需出卖人贾颜秋配合，作为已入住房屋并支付大额购房款项的买受人宋锐，不惧未及时过户的法律风险而不主动要求房屋产权变更，与常理不符。且案涉房屋已于2018年4月被一审法院查封，办理解贷及房屋产权变更已不存在现实可能。故宋锐对未办理案涉房屋产权变更不存在过错。综上，宋锐在案涉房屋被查封前已经与贾颜秋签订合法有效的购房合同，依约足额支付首付款，并已于查封前占有使用了房屋，仅是基于出卖人贾颜秋未及时协助其到银行解贷导致未办理房产变更登记。因此，宋锐对案涉房屋享有物权期待权，其权利所涉及的顺位优先于另案申请执行人满德鹏所享有的一般金钱债权，应认定宋锐对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。综上所述，满德鹏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费18750元，由上诉人满德鹏负担。审判长  滕大伟审判员  董欣舟审判员  刘天沐二〇一九年十二月三日法官助理聂春艳书记员崔芳瑶