湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13382号上诉人（原审原告）：杨文祥，男，1969年12月10日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：杨扬，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠峰，男，1976年12月15日出生，汉族，住西安市长安区。上诉人杨文祥因与被上诉人惠峰房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨文祥上诉请求：1.撤销（2019）湘0103民初5186号民事判决，依法改判或发回重审；2.判令惠峰支付人民西路165号二楼房屋从2017年11月19日至实际腾房之日的房屋租金及房屋占有使用费，按13680元/月计算，暂计算至2019年6月4日；3.判令惠峰承担全部诉讼费用。事实和理由：本案所涉房屋由该房屋所有权人恒隆公司授权杨文祥进行经营使用至今，并且恒隆公司已知晓并认可杨文祥的转租行为。且根据长沙市中级人民法院作出的判决及长沙市天心区人民法院作出的（2019）湘0103民初5186号判决认定的事实，惠峰至今仍未腾退涉案房屋，基于合同的相对性原则，惠峰不支付租金不腾退房屋的行为损害的是杨文祥的合法权益。综上，请求法院判如所请。惠峰辩称，一、杨文祥不具备涉案房屋转租的资格。根据长沙中院(2018)湘01民终4057号判决书第2页所说，恒隆公司在2017年11月份向杨文祥送达了解除租赁关系的通知书，我们也收到了该份通知，所以杨文祥因拖欠租金恒隆公司的租金已经被法院认定解除合同关系。二、关于惠峰至今为止未腾退涉案房屋所述是虚假的，根据惠峰与杨文祥的合同，明确约定了来走去丢的原则，不存在占用房屋，另，根据长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初7795号的民事判决书，惠峰已从法律层面解除了租赁协议，上诉人根本没有依据来收房租。也就是说2017年11月15日至2019年6年4日，杨文祥既无房屋的经营使用权，双方也无协议关系，为一起虚假诉讼。三、根据一审法院的判决书中所涉的证物，该涉案房屋已在2017年被恒隆地产用水泥、砖石封堵了所有的进出门窗，该房屋实际已无法使用。请求法院依法驳回杨文祥的上诉请求。杨文祥向一审法院起诉请求：1.判令惠峰支付人民西路165号二楼房屋从2017年11月19日至实际腾房日的房屋租金，按13680元/月计算，暂计算至2019年6月4日；2.判令惠峰支付诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月27日，杨文祥与案外人长沙恒隆资产经营有限公司（以下简称恒隆公司）订立《房屋租赁合同》。双方约定，恒隆公司将长沙市天心区樊西巷70号102、202、302房（建筑面积894.76平方米，以下简称涉案房屋）租赁给杨文祥；租赁期限为2年，自2014年4月1日起至2016年3月31日；每月租金45000元（其中32200元交给恒隆公司，另交光学仪器厂12800元）。该《房屋租赁合同》到期后，杨文祥与恒隆公司未续签合同。2015年5月20日，就涉案房屋的二楼，杨文祥与案外人刘珍岑订立《联营协议》。双方在该《联营协议》中将涉案房屋表述为人民西路165号房屋。双方约定，联营期自2015年5月20日起至2016年5月20日止；年联营费164160元；刘珍岑向杨文祥支付保证金5万元。双方还约定了其他事项。订立该《联营协议》后，双方即开始履行该合同。签订协议当日，刘珍岑支付杨文祥保证金5万元。杨文祥将涉案房屋的二楼交付给刘珍岑使用。因涉案房屋二楼的租赁事宜发生纠纷，2017年12月5日，惠峰向原审法院起诉杨文祥，请求判令杨文祥返还惠峰押金5万元；杨文祥承担惠峰装修损失147200元；杨文祥返还惠峰垫付的电费11406元；杨文祥承担案件诉讼费。2018年2月1日，原审法院作出（2017）湘0103民初7795号民事判决书。原审法院在该民事判决书第3页中查明，“杨文祥与刘珍岑于2015年5月20日，签订《联营协议》，约定联营期从2015年5月20日起至2016年5月20日止；年联营费164160元；…庭审过程中，惠峰、杨文祥均认可双方之间的租赁合同权利义务系按涉案《联营协议》的约定确定及履行，联营即为租赁。租赁期内，惠峰按约支付租金，并向杨文祥支付保证金5万元。租赁期满后，惠峰、杨文祥按原合同标准继续履行租赁合同。杨文祥于2017年9月18日向惠峰出具《收款收据》：“今收到人民西路165号面馆8月20日至11月19日租金41040元。”截至2017年12月27日，惠峰代杨文祥垫付水电费11406.56元，其中包括惠峰承租房屋所产生的电费5738元、水费715元。”原审法院在该民事判决书第4页中还查明，恒隆公司已于2017年11月15日起，解除其与杨文祥就天心区樊西巷70号102、202、302房屋的租赁关系。原审法院在该民事判决书第6页中认为，“截至2017年11月30日合同实际解除之日，惠峰尚欠杨文祥租金5016元（13680元/月÷30天×11天＝5016元），扣除该部分租金后，杨文祥应向惠峰返还保证金44984元。至于杨文祥主张2017年11月30日之后的租金损失，可以另行起诉主张。”原审法院遂判决，一、杨文祥返还惠峰租赁保证金44984元；三、杨文祥返还惠峰水电费4953.56元；三、驳回惠峰的其他诉讼请求。原审法院判决后，惠峰与杨文祥均不服该判决，向长沙市中级人民法院（以下简称长沙市中院）提起上诉。2018年9月21日，长沙市中院作出（2018）湘01民终2652号民事判决书。长沙市中院在该民事判决书认为，原判决认定事实清楚，使用法律正确，故判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书已生效。另查明，就涉案房屋，恒隆公司与杨文祥、惠峰、胡召利、彭迎海房屋租赁合同纠纷一案，经原审法院审理，作出（2018）湘0103民初171号民事判决书。原审法院在该民事判决书中查明，2017年11月，恒隆公司向杨文祥送达《关于解除天心区樊西巷70号102、201、302房屋租赁关系的通知》，通知杨文祥，因其擅自转租，欠缴租金，决定于2017年11月15日解除租赁关系，收回房屋。原审法院在该民事判决书中认定，恒隆公司与杨文祥之间签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间已于2016年3月31日届满，此后未续订租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方为不定期租赁。故判决，一、确认恒隆公司与杨文祥长沙市天心区樊西巷70号102、201、302房屋的租赁关系已解除；二、杨文祥、胡召利、彭迎海、惠峰于判决生效后30日内腾退长沙市天心区樊西巷70号102、201、302房屋；三、杨文祥支付恒隆公司租金93600元；四、杨文祥于判决发生法律效力后10日内按31200元/月的标准向恒隆公司支付自2017年11月26日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费；五、驳回恒隆公司的其他诉讼请求。杨文祥、胡召利不服该判决。向长沙市中院提起上诉。2019年6月17日，长沙市中院作出（2018）湘01民终4057号民事判决书，长沙市中院在该民事判决书中认定，原审法院（2018）湘0103民初171号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，故判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书已生效。一审法院认为，杨文祥与惠峰遵循杨文祥与刘珍岑订立的《联营协议》履行，该合同系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同。其一，在原审法院（2017）湘0103民初7795号民事判决书中，已将2017年11月20日至双方合同解除之日2017年11月30日期间的租金5016元，从杨文祥应退惠峰的5万元保证金中予以抵扣，故惠峰并不拖欠杨文祥2017年11月20日至2017年11月30日期间的租金。其二，杨文祥并未提交证据证明惠峰在2017年12月1日之后，仍在占有、使用涉案房屋二楼房屋，故原审法院对杨文祥的请求判令惠峰支付人民西路165号二楼房屋从2017年11月19日至实际腾房日的房屋租金，按13680元/月计算，暂计算至2019年6月4日的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回杨文祥的全部诉讼请求。案件受理费3584元，减半收取1792元，由原告杨文祥承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实基本一致。一审判决第5页8行载明的：“……向恒隆公司支付2017年11月26日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费”系笔误，应更正为：“……向恒隆公司支付2017年11月16日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费”。本院认为，经生效判决确认，杨文祥与恒隆公司订立的房屋租赁合同已于2017年11月15日解除，杨文祥已无权转租涉案房屋，且杨文祥未提交证据证明其因惠峰占有使用涉案房屋而向恒隆公司支付2017年11月15日后房屋占有使用费，因此一审法院驳回杨文祥的诉讼请求事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。综上所述，杨文祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3584元，由杨文祥负担。本判决为终审判决。审判员  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十二月三日法官助理梁盼书记员刘子涵