山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初3744号 原告：王彪，男，1990年10月2日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：周转转，山东至宁律师事务所律师。 被告：山东家天下置业有限公司，住所地枣庄市市中区长乐路**。 法定代表人：叶文良，董事长。 委托诉讼代理人：燕磊，山东法扬律师事务所律师。 原告王彪与被告山东家天下置业有限公司（以下判决主文前简称“家天下置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王彪的委托诉讼代理人周转转、被告家天下置业的委托诉讼代理人燕磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王彪向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将和家园二期12号楼1单元4层402室房屋办理产权证书；2.被告支付给原告逾期交房违约金4,622元（以592,542元为基数，自约定交房期限届满之次日起至2017年11月26日止,按照每日万分之三计算）;3.被告支付给原告逾期办证违约金（以592,542元为基数，自2018年1月30日起至实际取得房屋所有权证书之日止,按照每日万分之一计算）;4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年7月31日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于枣庄市市中区和家园二期12号楼1单元4层402室房屋一套。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款共计592,542元，2017年11月27日被告向原告交付了商品房。购房合同中约定××应当在商品房交付后90日内，办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，现被告未按照合同约定履行房产转移登记，已形成事实违约。为维护原告合法权益诉至法院。 家天下置业辩称：1.因政府原因导致土地范围变更，规划调整后不能办理分户登记，故责任不在于答辩人；2.答辩人通知原告上房但原告未及时办理手续，逾期交付房屋的责任在原告；3.对逾期办证违约金的起算点有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院认定如下： 家天下置业通过出让方式取得了位于枣庄市市中区龙山路街道长乐路8号的土地使用权，投资开发了“和家园二期”房地产项目。2017年7月31日，王彪（××）与家天下置业（××）签订编号为YS0115157《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，王彪从家天下置业处购买位于枣庄市市中区和家园二期12号楼1单元4层402室商品房一处，该商品房建筑面积116.96平方米，单价每平方米5,066.19元，总价592,542元。合同第十一条（一）约定“××应当在2017年10月31日前向××交付该商品房”；第十二条约定“除不可抗力外，××未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列第1中方式处理……（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按日计算向××支付全部房价款万分之3的违约金”；第二十条（二）约定“因××的原因，××未能在该商品房交付之日起【90日内】（不超过90日），取得该商品房房屋产权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1。××不解除合同的，自××应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部房款万分之壹的违约金”。 王彪将购房款支付给家天下置业，家天下置业于2017年11月27日将涉案房屋交付给王彪。家天下置业至今未将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。 本院认为，王彪与家天下置业签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对各方签约当事人均具有约束力。各方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照合同约定全面履行各自义务。 1.是否违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任”。本案中，原、被告约定原告应当在商品房交付使用后90日内取得该商品房房屋产权证（不动产权证），但家天下置业至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。家天下置业辩称未办证是因政府原因导致，但未提交证据证明其辩解，故对于家天下置业的上述辩解，本院不予支持。故家天下置业应于本判决生效之日起三十日内协助王彪办理枣庄市市中区和家园二期12号楼1单元4层402室房屋所有权登记手续。 2.逾期办证违约金。《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》中约定如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××选择不解除合同的，××按日计算向××支付房款万分之一的违约金，以上关于违约金的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也体现了原、被告双方的意思自治原则，故对其效力应予以确认。涉案房屋的实际交付时间为2017年11月27日，家天下置业应在交付后90日内协助原告办理不动产权证书，因此家天下置业的违约行为自2017年11月27日后90日（2018年2月24日）起一直延续至今，故违约金应从2018年2月25日起开始计算。另因合同中约定“自××应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部房款万分之壹的违约金”，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。 3.逾期交房违约金。原、被告签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》第十一条（一）约定“××应当在2017年10月31日前向××交付该商品房”、第十二条约定“除不可抗力外，××未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列第1种方式处理……（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按日计算向××支付全部房价款万分之3的违约金”，庭审中查明被告交付房屋的时间为2017年11月27日，故对于原告要求被告以592,542元为基数，自2017年11月1日起至2017年11月26日止，按照每日万分之三向原告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告山东家天下置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区和家园二期12号楼1单元4层402室房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告王彪办理上述房屋的房屋产权证书； 二、被告山东家天下置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告王彪支付逾期办证违约金（以592,542元为基数，自2018年2月25日起至原告取得坐落于枣庄市市中区和家园二期12号楼1单元4层402室房屋产权证（不动产权证）之日止，按日万分之一计算）； 三、被告山东家天下置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告王彪支付逾期交房违约金4,621.83元（以592,542元为基数，自2017年11月1日起至2017年11月26日止，按日万分之三计算）； 四、驳回原告王彪的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费456元，减半收取228元，由被告山东家天下置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员 郭方泉 二〇一九年十二月六日 法官助理 宋润来 书 记 员 赵明明