浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0127民初3532号 原告：浙江新峰物业管理有限公司，住所地淳安县千岛湖镇万成商业中心****。 法定代表人：宋超凡，总经理。 委托诉讼代理人：郭力，浙江雄略律师事务所律师。 被告：姚平，女，1973年2月5日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：周杭明，浙江天峰律师事务所律师。 原告浙江新峰物业管理有限公司与被告姚平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案。在提交答辩状期间，被告姚平对本案管辖权提出异议，本院审查后于2019年9月12日裁定驳回其异议。姚平不服，提起上诉。二审法院于2019年10月31日作出裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭力、被告的委托诉讼代理人周杭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付欠交的物业服务费45236.8元，公摊能耗费23541.6元，水费616元，电费3456元，合计72850.4元；2、被告支付至实际支付之日止的违约金（2018年欠交的物业费38774.4元自2018年3月1日起算，2019年欠交的物业费6462.4元自2019年3月1日起算，暂计至2019年5月31日，按合同约定的千分之三标准计算，违约金为46664.99元）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年8月12日，被告与杭州荣洁物业管理有限公司签订《房屋租赁合同书》一份，约定：被告承租位于杭州市江干区德珠商务中心等房屋，建筑面积共1154平方米，用于经营杭州鼎纯娱乐有限公司，租期10年；租赁期间的水、电、能源损耗费、物业管理费等由被告承担。上述房屋由原告提供物业服务，根据2016年2月2日原告与杭州德珠投资管理有限公司签订的《德珠商务中心物业服务合同》，被告承租的房屋属于商业用房，物业服务费为每月每平方2.8元，公摊能耗费，按每月每平方米0.6元另行收取；物业服务费用按年交纳，从每年3月份开始预收，业主应在当年的12月底前履行当年物业服务费缴纳义务，逾期则按每日千分之三支付违约金。现被告未按约缴纳2018年1月1日至2019年2月28日的物业服务费45236.8元，同时还结欠2016年5月1日至2019年2月28日的公摊能耗费23541.6元、2018年11月7日至2018年12月6日的水费616元和电费3456元。经催缴，被告至今未付，故起诉，请求支持原告的诉请。 原告为支持其诉请，向本院提供以下证据材料： 1、《德珠商务中心物业服务合同》1份（复印件，提交原件核对），证明物业服务期限，物业服务费、公共能耗费等收费标准，双方权利义务及相关违约责任等约定； 2、《房屋租赁合同》（复印件，加盖江干区法院档案公章）和《民事判决书》（复印件，提交原件核对）各1份，证明被告为德珠商务中心涉诉房屋的承租人，在租赁期间的水、电、能源损耗费、物业管理费等由被告承担且已为法院生效裁判所确定的事实； 3、《鼎纯会所2018.11.7-2018.12.6水电费清单》1份，证明被告拖交水电费的事实及具体账目明细； 4、《通知缴费及责任告知函》及邮寄凭证各1份，证明原告已向被告催款的事实。 5、《回复函》1份，证明被告收到原告寄送的书面催缴函并予以回复的事实。 被告辩称，原告的诉请缺乏依据，不能成立。理由如下：一、案涉房屋此前的物业服务管理人为杭州联成物业管理有限公司，被告依双方的物业管理服务协议向其缴纳物业费。原告的物业管理人身份及何时接管该物业等事项，被告直至原告起诉后才知晓。原告作为物业管理人，既不与被告签订物业管理服务合同，也不向被告核实已交费情况，造成目前双方物业费争议的责任在于原告。二、被告不存在欠交物业费和水电费的事实，原告的计费方式和计费时间不当，该部分诉请不能成立。被告在原告接手该物业管理服务之前，已向前联成物业公司交付了2015年8月20日至2016年8月19日一年的物业费27000元，原告从入驻之日即2016年3月1日开始计收物业费即无依据，也不合理，明显多算5.5个月计165天。同时，被告所承租房屋系写字楼和商业混合型房屋，原告之前和之后的物业管理公司均按综合折中价1.96元/每平方米计收物业费，而原告未与被告签订物业管理服务协议，其主张按2.8元/每平方米计费没有依据，双方没有合同约定，系原告单方意思表示，对被告不具有约束力，也不具有合理性。案涉物业费应从2016年8月19日开始计收，实际服务和收费期为29.5个月，按综合折中价1.96元/每平方米计算，被告应缴纳物业费66724.28元。原告依据（2018）浙0104民初2976号民事判决书通过法院执行从被告银行账户划扣了74159元，实际已经多收7434.72元，不存在被告欠原告物业费的事实。三、对原告主张的能耗费23541.60元，被告没有异议，应当支付。水电费部分，原告没有依据，不存在被告未付的事实。综上，被告实际应付原告16106.88元（23541.6－7434.72＝16106.88），请求驳回原告的其他诉讼请求。 被告为证明其主张，向本院提供以下证据材料： 1、《证明》1份，证明被告向前物业联成公司支付了2015年8月20日至2016年8月19日的物业费27000元及该物业费综合单价为1.96元/月（平方米）的事实； 2、《说明》1份，证明原告在物业管理期间未与被告签订物业管理合同，也未通知被告办理任何相关交接手续；原告实际应收被告的物业费为29.5个月计66724.28元及原告已多收7473.72元物业费的事实； 3、《物业费通知单》（复印件）1份，证明原告通知被告的缴费周期起始日为2016年8月20日，但在前一案中却从2016年3月1日计收，按其单价多收了5.5个月17771.6元租金的事实； 4、《德珠商务中心物业管理服务协议》1份，证明案涉房屋现任物业管理公司与前联成物业管理公司的收费标准均为1.96/平方米，原告主张的收费标准没有依据，系其单方意思表示，对被告没有约束力； 5、律师函及快递凭证各一份，证明被告就案涉物业费事宜与原告进行交涉、原告收到该律师函的事实。 双方所举证据，经庭审质证，本院认证如下： 一、原告提交的证据。被告对证据1的真实性、合法性无异议，对待证事实有异议，认为不能证明被告的物业费应按原告主张的2.8元/每平方米的标准计收；对证据2中《房屋租赁合同》三性均无异议，对《民事判决书》的真实性、合法性无异议，但对其确认的事实有异议，认为被告未到庭参加诉讼，判决认定的部分事实与实际不符；对证据3有异议，系原告单方制作，未加盖公章，形成的日期也不明，其真实性无法确认；对证据4的真实性、合法性无异议，被告确已收到并回函对物业费的计费时间等提出了异议；对证据5没有异议。本院审查认为，证据3系原告单方制作，无其他证据予以佐证，被告又不予认可，本院不予采信；证据1、2、4、5的真实性、合法性，被告并无异议，本院予以确认。被告抗辩的意见本院在判理中进行分析确认。 二、被告提交的证据。原告对证据1、2、3的三性均有异议；对证据4的关联性有异议，认为属被告与他人的权利义务关系，与原告无关；对证据5的真实性、合法性无异议，但对其内容有异议，认为其计算方式不符合本案事实。本院审查认为，证据1原告虽提出异议，但庭后已书面认可，本院确认其证据效力；证据2，无说明人签字，也无出具的时间，不符合证据要求，其内容也与事实有出入，本院不予确认；证据3，系复印件，被告未提供原件核对，其真实性无法确认，本院不予采信；证据4，系被告与案外人之间的合同关系，与本案缺乏关联性，本院不予确认；证据5，原告也已作为证据提交，双方并无异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年8月12日，案外人杭州荣洁物业管理有限公司作为出租方与承租方姚平签订《房屋租赁合同书》一份，约定：租赁房屋位于杭州市江干区，德珠商务中心3幢第3层（301-302间）、建筑面积约647平方米，明珠街261-267号2幢第3层（301-302间）、建筑面积约406平方米，2幢第1层（101间）、建筑面积约101平方米，共1154平方米；租赁用途为商业使用，被告不得擅自改变该租赁物用途；租赁期自2015年8月16日至2025年12月30日；被告在租赁期间使用的水、电、能源损耗费、物业管理费由被告承担，等等。 2016年2月2日，原告与杭州德珠投资管理有限公司签订了《德珠商务中心物业服务合同》一份，约定，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同约定的各项义务；物业类型：商业、酒店；委托管理期限为三年，自2016年3月1日至2019年2月28日；商业用房按2.8元/月平方米向业主收取物业费，能耗费按每月每平方米0.6元另行收取；物业服务费按年交纳，收费时间从每年三月份开始预收，业主应在当年的12月底前履行当年物业服务费交纳义务，逾期交纳的，由业主按照每日千分之三向原告支付违约金，等等。原告管理期间，与被告未另行签订物业服务合同，有关水电费被告每月支付给原告，由原告统一代为交纳。 因被告未按期交纳物业费，原告经催缴无果后，于2018年3月向杭州市江干区人民法院提起诉讼，要求被告支付2016年3月1日至2017年12月1日按2.8元/月每平方米计算的物业服务费71192.34元及相应的逾期付款违约金。被告未到庭参加诉讼，该院经缺席审理后判决被告支付原告物业费71192.34元及按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算的相应利息。被告未提起上诉，该判决生效后通过强制执行已履行完毕。 2019年6月13日，原告委托浙江雄略律师事务所向姚平再次发出《通知缴费及责任告知函》，通知姚平于2019年6月23日前缴纳2018年1月1日至2019年2月28日的物业费及相应的能耗费、水电费共计72850.4元。被告收到通知后，对其计费标准及计算期限提出了异议，认为被告不欠交物业费和水电费，其能耗费扣除原告多收的物业费，实际应付16106.88元。双方意见不一，由此成讼。 庭审后，原告经核实，被告已向杭州联成物业管理有限公司交纳了2015年8月20日至2016年8月19日的物业费27000元，原告因此据实计算（自2016年3月1日起至8月19日共172天，27000÷365天×172天＝12723.29元），同意减免12723.29元，并自愿下调违约金标准，主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 本院认为，原告与杭州德珠投资管理有限公司签订的《德珠商务中心物业服务合同》合法有效，其效力及于全体业主和物业使用人。姚平作为案涉商业用房的承租人即房屋使用人，接受了物业服务后，应当按照合同约定支付物业服务费、公摊能耗费等费用。公摊能耗费的数额双方均无异议，本院予以采纳。关于物业服务费的收费标准，根据合同相对性原则，被告与其他物业公司所作的约定，适用的对象也为被告与其他物业公司，对本案当事人并不发生效力，被告要求适用，缺乏依据，不予支持。本案被告承租的房屋用于经营杭州鼎纯娱乐有限公司，系商业用房，原告主张按合同约定的商业用房标准即2.8元/月每平方米计收，并无不当，且该标准也已为生效判决所确定，本院予以采纳。关于原告主张的水电费，被告予以否认，原告又未提供充分有效的证据证明，本院不予支持。审理中，原告根据被告交费的实际，自愿减少物业费的数额并下调违约金标准，系其对自身权利的处分，并不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金的起算时间，原告主张分别自2018年3月1日和2019年3月1日起算，因合同约定每年的物业费最后交纳时间为当年12月底，之后才为逾期，原告的主张不符合约定，本院依法予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告姚平于本判决生效之日起十日内支付原告浙江新峰物业管理有限公司物业费32513.51元，并支付以26051.11为基数自2019年1月1日起至实际履行之日止的违约金（其中2019年1月1日至2019年8月19日的违约金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告姚平于本判决生效之日起十日内支付原告浙江新峰物业管理有限公司公摊能耗费23541.6元； 三、驳回原告浙江新峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1303元，减半收取651元，由原告浙江新峰物业管理有限公司负担51元，由被告姚平负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  汪丽琴 二〇一九年十二月十三日 书记员  叶 微 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。