宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3122号 上诉人（原审原告）：杭州新海建设工程实业有限公司银川分公司。 负责人：江某。 委托诉讼代理人：李某，北京市中银（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人杭州新海建设工程实业有限公司银川分公司（以下简称新海银川分公司）因与被上诉人杨某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初2379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 新海银川分公司上诉请求：1.撤销银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初2379号民事判决，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实不清。原审认定被上诉人于2014年9月18日通过其夫李佳波向案外人管某支付车库价款80000元，管某向其出具收据一张。但在一审庭审中，被上诉人并没有出示其已实际向管某支付8万元的银行转账凭证，该80000元价款被上诉人是否支付给管某尚不清楚，仅凭被上诉人提供的收据不足以证实管某确已收到款项，且收据中管某的签字真伪不明，戴运才的身份无法查实。另外，该收据系被上诉人与案外人管某之间所形成的，不能对抗上诉人。原审法院以被上诉人单方面出具的收据就认定款项已支付给管某，属认定事实不清。二、适用法律错误。原审判令案外人管某所实施的民事行为其法律后果由上诉人承担。但本案事实并不能适用该条法律规定。管某在上诉人公司的职务为装修管理员，其并没有收取车库转让款的权限；案外人管某收取车库款是以其个人名义收取；被上诉人并非善意相对人，一审庭审中被上诉人自认在购买涉案车库前已知晓该车库系由银川先泽房地产开发有限公司抵顶给上诉人的事实，被上诉人应清楚该车库转让款应交付给上诉人，而不应交付给没有任何授权的案外人管某。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 杨某答辩称：被上诉人有先泽房地产开具的发票和合同书，管某当时说是项目经理，现在上诉人又说管某是员工；如果管某没有收款权利，否则上诉人为什么让管某与先泽房地产公司办理顶账协议的事宜。 新海银川分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告半地下空间价款人民币92010元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年9月，被告杨某通过与其邻居管某联系，意欲购买澳海澜庭小区35号楼01号车库，并于2014年9月18日通过其丈夫李佳波向案外人管某支付该车库价款80000元，管某向其出具收条1张，载明“今收到李佳波支付澳海澜庭花园洋房35#楼01车库建筑面积19.2平方米，总价93888元（大写：玖万叁仟捌佰捌拾捌元整），优惠总价80000万（大写：捌万元整）现已支付全款：80000万（大写：捌万元整）相关手续于2014年10月15日前到房产公司过户。特此证明！实际购房所有人：戴运才（管某代）代理收款人：管某2014年9月18日”。2014年10月，原告（乙方）新海银川分公司与案外人（甲方）先泽公司签订《房屋抵账协议》1份，约定由甲方以其开发的房产抵付欠乙方的工程款。合同第一条抵账房屋的基本情况约定：“3、……35#楼01车库建筑面积19.2平方米，总价93888元……按销售部总价打98折计算后……”。合同第二条抵账方式约定：“5.……甲方因以房屋抵账而给实际购房人开具的发票仅作为办理房产手续的依据，不代表发票金额实际支付至甲方、不能做其他用途……”。案外人先泽公司在甲方处盖章，并由李刚在代理人处签字，原告新海银川分公司在乙方处盖章，并由管某在代理人处签字。2015年1月7日，原告向案外人先泽公司出具授权书，授权其按总价92010元将澳海澜庭35#-01车库售予实际购房人杨某，并办理相关手续。同日，案外人（甲方）先泽公司与被告（乙方）杨某签订《澳海澜庭半地下空间转让协议》1份，约定由案外人先泽公司将位于银川市西夏区北京××路北侧澳海澜庭项目35#-1号半地下空间转让给被告，供被告使用。半地下空间总价为92010元，被告杨某应于2015年1月7日前支付全部价款。2015年1月10日，案外人先泽公司向被告杨某开具金额为92010元的发票一张，并备注：澳海澜庭35-01半地下空间场地使用费。涉案地下车库已经交付并由被告杨某使用至今。 另查明，案外人管某系原告新海银川分公司职工，岗位为装修管理员，于2011年10月5日入职原告公司，于2015年8月16日离职。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与案外人先泽公司签订的《房屋抵账协议》及被告与案外人先泽公司签订的《澳海澜庭半地下空间转让协议》均系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告于2015年1月7日向案外人先泽公司出具了授权书，授权其按92010元将涉案车库售予被告，并由其公司职工管某协助被告办理了相关手续，根据被告提交的收条以及发票并结合双方当事人的陈述，可以认定，原告的职工管某已经以80000元的价格与被告达成协议将35号楼01号车库出售给被告，并收取了涉案车库价款，故被告作为涉案地下车库的买受人已经完成了签订合同、支付价款的合同义务。原告主张根据《房屋抵账协议》的约定先泽公司开具发票的行为不代表该公司已经收到价款，原告亦未从管某处收到价款，管某的职务为装修管理员，不具有销售和收款的权力如管某收取了车库价款，该行为系无权代理的意见，法院不予采信。案外人管某作为原告职工，代表原告与先泽公司签订了抵账协议，本案车库购买事宜亦发生在管某任职期间。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。故案外人管某以原告名义所实施的民事法律行为，应视为原告行为，其法律后果应由原告承担。原告对管某职权范围的限制，不能对抗被告。被告已经完成了付款义务，至于管某是否将车库价款交付原告，并不影响被告杨某与案外人先泽公司签订的《澳海澜庭半地下空间转让协议》的有效性。综上，原告要求被告支付其半地下空间价款92010元的诉讼请求，无事实和法律依据，故对该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条规定，判决：驳回原告杭州新海建设工程实业有限公司银川分公司的诉讼请求。案件受理费2100元，减半收取计1050元，由原告杭州新海建设工程实业有限公司银川分公司负担。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交证据。 二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为案外人管某所实施行为的效力及被上诉人付款8万元是否成立。本案中，案外人管某系上诉人新海银川分公司员工，一审收集的证据中管某作为上诉人的代理人与先泽公司签订《房屋抵账协议》，表明管某有权代表上诉人新海银川分公司处理涉案车库的相关事务。管某将先泽公司抵账给上诉人的涉案车库出售给被上诉人，上诉人亦向先泽公司出具授权书，由先泽公司为被上诉人办理房屋买卖的相关手续，据此，被上诉人杨某有理由相信管某有权代表上诉人，故管某所实施的行为系代表上诉人所为，该代理行为有效；关于被上诉人付款8万元是否成立。一审审理中，被上诉人提交的由管某出具收条载明涉案车库款项8万元已支付全款，一审认定被上诉人杨某已支付涉案车库的价款并无不当。综上，上诉人新海银川分公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判； 二审案件受理费2100元，由上诉人杭州新海建设工程实业有限公司银川分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年九月二十九日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。