宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终65号上诉人（原审原告）：耿某，1971年3月23日出生，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛某、李某，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：徐某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王某，1961年1月25日出生，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：徐某，1962年11月11日出生，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，1975年5月28日出生，住宁夏回族自治区银川市。上诉人耿某因与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王某、徐某案外人执行异议之诉一案不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院(2018)宁01民初773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问各方当事人，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百三十三条的规定，决定对本案不开庭审理。本案现已终结。耿某上诉请求：依法撤销一审民事判决，将本案发回重审或查清事实改判支持耿某一审时的诉请并判令中信信托公司、隆湖公司、徐某、王某承担承担本案诉讼费用。事实及理由：1.耿某与隆湖公司就涉案房屋签订了书面《银川市商品房买卖合同》，内容合法、有效，法院查封、评估、拍卖措施均发生在合同签订之后；2.耿某所购涉案房屋系用于居住，依约缴纳了物业费；3.耿某一次性足额付清了全部购房款，隆湖公司未履行办理房屋产权证的义务，故房屋权属未发生变更登记，耿某并不存在过错，耿某购买房屋的权利优先于中信信托公司抵押权，享有足以排除法院强制执行的民事权益。4.依据《公证法》第二十五条第二款之规定，涉案公证行为违反法律规定。被上诉人中信信托公司答辩称:1.涉案房屋系隆湖公司抵顶银川市万兴隆建筑工程有限公司（简称万兴隆公司），后万兴隆公司又将涉案房屋抵顶给耿某，系多重以物抵债关系。因此，耿某不属于消费者购房，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“消费者物权期待权”的规定。2.涉案房屋系万兴隆公司在中信信托公司抵押后才接受抵债，且万兴隆公司仅享有普通债权。万兴隆公司未占有涉案房屋，且以房抵债仅是履行债务的变通方式，并非买卖，现未完成权属登记的变更手续，万兴隆公司只享有债权请求权，而非物权。耿某自万兴隆公司接受抵债，应向万兴隆公司主张权利，与隆湖公司无关，且耿某未实际支付房款、未占有涉案房屋。因此，本案也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。3.双方系自愿在北京市方圆公证处办理公证，该公证程序不违反法律规定，抵押合同作为贷款合同的担保合同，一并办理公证亦无不当。耿某提出的公证债权文书的内容存在瑕疵与事实不符。二审应依法驳回上诉，维持原判。被上诉人隆湖公司、徐某、王某答辩称：请求法庭依法判决。耿某向一审法院起诉请求：1.停止对银川市兴庆区“尚东帝景花园” 31-1-501号、30-1505号、30-1606号、30-1615号房屋的执行，解除对该房屋的查封；2.确认耿某为上述涉案房屋的所有人；3.本案诉讼费用由中信信托公司、隆湖公司、徐某、王某承担。一审法院查明的事实：2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书，载明：中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》），中信信托公司已分别于2010年6月22日、2010年6月24日、2010年7月1日依照《贷款合同》的约定向隆湖公司发放了人民币25000万元贷款，贷款期限为12个月，即从2010年6月22日起至2011年6月22日；贷款利率为年利率，利率为固定利率即25%。隆湖公司以所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米地土地使用权作为抵押物及56697.80平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了《抵押合同》；该《贷款合同》、《抵押合同》已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09479号公证书、（2010）京方圆内经证字第09480号公证书。徐某、王某分别以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某于2010年4月8日分别签订了编号为S2010C1NXLH0001－06号、07号《保证合同》；该两份《保证合同》已经中信信托公司与徐某、王某分别向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方内经证字第09484号、09485号公证书。截止到2011年1月17日，隆湖公司已偿还《贷款合同》项下上述贷款本金人民币432.0486万元，贷款余额为人民币24567.9514万元。经隆湖公司申请，中信信托公司同意向隆湖公司增加贷款金额人民币16000万元。贷款本金增加后，连同《贷款合同》项下尚未偿还的贷款本金人民币24567.9514万元，中信信托公司向隆湖公司实际发放且尚未偿付的贷款本金合计人民币40567.9514万元。贷款利息及利息计算方式、贷款用途、贷款期限等均按照原《贷款合同》执行。中信信托公司与隆湖公司就贷款展期及增加贷款事宜于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01补的《人民币资金贷款合同之补充合同》，隆湖公司继续以坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的土地使用权及137376.79平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02补《抵押合同之补充合同》；上述补充合同已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00863号、00864号公证书。徐某、王某同意继续以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某分别于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－06补、07补的《保证合同之补充合同》。该两份《保证合同之补充合同》已经中信信托公司与徐某、王某向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00865号、第00866号公证书。隆湖公司、徐某、王某未履行还款义务及担保义务。中信信托公司于2012年2月16日分别向隆湖公司、徐某、王某发出《履行应偿债务及担保义务通知书》、《履行担保义务通知书》，要求隆湖公司、徐某、王某于2012年2月27日前向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）。截止到2012年2月28日，隆湖公司、徐某、王某未履行还款义务。中信信托公司向北京市方圆公证处申请对隆湖公司、徐某、王某的强制执行，要求隆湖公司、徐某、王某向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）及至清偿之日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息，并要求处分隆湖公司的抵押物。故北京市方圆公证处出具执行证书，确定：一、被执行人：隆湖公司、徐某、王某；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息[计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款]；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某的全部个人财产。2010年6月22日，中信信托公司将隆湖公司抵押的地号为1－4－244[土地证号银国用（2007）第26442号]、1－4－245[土地证号银国用（2007）第26443号]、1－4－246[土地证号银国用（2007）第26444号]、1－4－247[土地证号银国用（2007）第26445号]、1－4－177[土地证号银国用（2008）第18431号]的国有土地使用权办理了抵押登记。2010年6月29日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区北京东路尚东帝景花园1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）在建工程抵押登记，抵押登记房屋共346套，抵押预售面积56697.8平方米。2011年1月20日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）在建工程抵押登记，抵押房屋共331套，抵押预售面积54455.45平方米。同日，还办理了兴庆区尚东帝景花园11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21 号楼（68套）抵押登记，抵押房屋共177套，抵押预售面积33225.25平方米。2011年1月26日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园30号楼（646套）、31号楼抵押登记，抵押房屋共782套，抵押预售面积49696.09平方米。2012年3月2日，中信信托公司依据《执行证书》向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由银川市中级人民法院（简称银川中院）执行，银川中院于当日立案执行。在执行过程中，银川中院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐某、王某银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，银川中院于2012年5月28日查封了隆湖公司名下的土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第18431号国有土地使用权，于2012年5月22日查封了隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，银川中院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京××路”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受银川中院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到本案耿某提出异议的“尚东帝景花园” 31-1-501号、30-1505号、30-1606号、30-1615号房屋。一审法院另查明，隆湖公司将尚东帝景31-1-501号、30-1505号、30-1606号、30-1615号房抵顶案外人万兴隆公司的工程款，案外人万兴隆公司又将上述房屋抵顶给耿某。耿某与隆湖公司签订《商品房买卖合同》四份（均未注明签约日期），约定31-1-501号房屋面积137.36平方米，总价款982124元；30-1505号房屋面积42.11平方米，总价款299934元；30-1606号房屋面积44.23平方米，总价款306524元；30-1615号房屋面积42.83平方米，总价款317747元。2011年5月19日、2011年7月28日、2011年5月27日、2011年6月20日，隆湖公司分别向耿某出具收据，载明收到隆湖檀溪交来上述房屋全部房款。涉案房屋因尚未竣工验收，未予交付使用。涉案30、31号楼于2011年1月26日抵押登记在中信信托公司名下，2012年5月22日被银川中院查封。一审法院还查明，在银川中院执行中信信托公司与隆湖公司、徐某、王某公证债权文书一案中，耿某对银川中院委托拍卖北京东路北侧“尚东帝景花园” 31-1-501号、30-1505号、30-1606号、30-1615号房屋的执行行为不服，提出书面异议。银川中院进行审查后作出（2018）宁01执异145号执行裁定书，裁定认为，耿某提交的证据与本案不具有关联性，且隆湖公司与案外人万兴隆公司之间只是债务人履行债务的变通方式，而非事实上的房屋买卖，万兴隆公司未实际取得涉案房屋的所有权，在此基础上发生的房屋买卖行为并不必然引起房屋权属的变动，耿某对案涉房屋并不享有优先权，不能排除执行。该裁定驳回了耿某的异议请求。一审法院认为，本案争议焦点为：在中信信托公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，耿某是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及耿某主张确认其对涉案房屋享有所有权应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，隆湖公司将尚东帝景31-1-501号、30-1505号、30-1606号、30-1615号房抵顶案外人万兴隆公司的工程款，万兴隆公司又将该房屋抵顶给耿某，隆湖公司与耿某签订《银川市商品房买卖合同》。即涉案耿某提出异议的房屋，双方间非事实的房屋买卖，而是普通的债权抵顶关系。耿某仅享有普通债权，且未实际占有涉案房屋，不能对抗中信信托公司的担保物权。其对涉案房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益。依据上述法律规定，对耿某要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，不予支持。耿某诉请确认涉案房屋归其所有亦不能成立，对其该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决：驳回耿某的诉讼请求。案件受理费100元，由耿某负担。二审中，当事人各方均未提交新证据，仍坚持一审时的举证质证意见，且对一审查明的事实均无异议。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审涉及的焦点问题是：耿某对涉案房屋享有的权益是否足以排除人民法院对该房屋的强制执行。经核，涉案房屋所在土地使用权确于2010年6月22日由隆湖公司抵押给中信信托公司，并办理了抵押登记，涉案房屋所在的30号楼、31号楼已于2011年1月26日抵押登记在中信信托公司名下，故一审判决关于中信信托公司对涉案房屋依法享有抵押权的判断并无不当。耿某在本案中认可涉案房屋系隆湖公司以隆湖檀溪项目供货款抵顶给案外人万兴隆公司，万兴隆公司又将该房屋抵顶给耿某之事实且涉案房屋未发生物权变更登记。结合耿某本案中提交的《商品房买卖合同》、收据等证据印证的事实，能够判断本案中的《银川市商品房买卖合同》为涉案房屋抵押给中信信托公司之后所签，就涉案房屋耿某与隆湖公司间事实上是以物抵债关系。耿某虽与隆湖公司就涉案房屋签订《银川市商品房买卖合同》，隆湖公司出具收据，载明收到隆湖檀溪交来涉案房屋全部房款，但耿某是否已实际支付相应房款，耿某未提交证据证实，且涉案房屋因尚未竣工验收，未予交付使用，耿某未实际占有涉案房屋，此种情形下，耿某对涉案房屋所享有的权益不具有优先性，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。一审关于耿某享有的是普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权的判断并无不当。另外，关于耿某上诉主张的中信信托公司办理公证程序不合法、公证文书无法律效力的问题。因该主张涉及涉案执行依据公证《执行文书》，而执行依据本身合法与否不是案外人执行异议之诉制度解决的问题，故耿某的该主张不是本案审理的范围和对象，其可另行依法主张。综上，耿某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由耿某负担。本判决为终审判决。审  判  长   李凤英审  判  员   陶爱珍审  判  员   罗卫江二〇一九年七月一日书  记  员   雷晓声