湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初7116号原告：中国农业银行股份有限公司武汉江岸支行，住所地：湖北省武汉市江岸区香港路**。负责人：胡亚珑，系该支行行长。委托诉讼代理人：杨笛（一般授权代理），湖北彰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周法利（一般授权代理），男，1962年4月14日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。被告：李美玲，女，1992年2月1日出生，朝鲜族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。原告中国农业银行股份有限公司武汉江岸支行(以下简称:农行江岸支行)与被告李美玲金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告农行江岸支行的委托诉讼代理人杨笛、周法利到庭参加了诉讼，被告李美玲经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行江岸支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除农行江岸支行与李美玲签订的《个人购房担保借款合同》，宣布农行江岸支行与李美玲签订的《个人购房担保借款合同》提前到期；2、判令李美玲立即偿还农行江岸支行贷款本金699,870.18元以及至实际还清之日止的利息、罚息、复利（截止2019年1月15日所欠利息、罚息、复利共计23,498.27元，后期利息、罚息、复利按合同约定标准计算至全部借款本息清偿之日止）；3、依法确认农行江岸支行对李美玲位于武汉市江岸区中一路36号国际百纳一期5栋2单元31层1室房屋的变卖价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费用、律师费由李美玲承担。事实和理由：李美玲因购买房屋资金不足向农行江岸支行申请贷款，双方于2015年5月11日签订《个人购房担保借款合同》，约定以贷款所购房屋做抵押，由农行江岸支行向其提供贷款770,000元，贷款期限240个月，还款周期1个月。该合同约定，如李美玲未按期足额偿还借款，构成违约，农行江岸支行有权提前收回已发放借款，要求李美玲支付罚息、复利，并对抵押物的变卖价款享有优先受偿权。合同签订后，农行江岸支行将贷款划入约定账户。李美玲于2018年5月20日起未按时偿还贷款，且经农行江岸支行多次催告后仍未偿还。截止2019年1月15日，共计拖欠贷款本金和利息共计723,368.45元。李美玲的行为已经构成违约，故农行江岸支行向贵院提起诉讼，望依法判如所请。李美玲未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年5月11日，农行江岸支行（贷款人、抵押权人）与李美玲（借款人、抵押人）签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为770,000元，借款用途为购买房产；借款人购买的房产位于国际百纳一期5栋2单元31层1室；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准;借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款；还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；担保方式为阶段性保证加抵押，抵押物为国际百纳一期5栋2单元31层1室房屋；抵押人与抵押物共有人同意以国际百纳一期5栋2单元31层1室房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记；自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起180日内办妥房地产权属证书；自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同还对其他事项进行了约定。同日，李美玲向农行江岸支行出具《同意房产抵押承诺书》，载明李美玲同意以自己位于武汉市江岸区国际百纳一期5栋2单元31层1室房屋为其向农行江岸支行借款所产生的债务提供抵押担保。同年5月13日，位于江岸区国际百纳**********房屋办理了《武汉市期房抵押证明》。同年5月19日，农行江岸支行将770,000元受托支付至李美玲指定账户。该笔贷款的《借款凭证》上载明，借款日期为2015年5月19日，到期日期为2035年5月18日。自2018年5月20日起，李美玲未按照约定按期足额偿还借款，截止至2019年12月11日，李美玲差欠借款本金681,902.10元、利息30,123.89元、罚息893.36元、复利1,074.89元。故农行江岸支行诉至本院，要求判如所请。本院认为，农行江岸支行与被告李美玲签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应依约享受权利、履行义务。李美玲用农行江岸支行依约发放的贷款支付了购房款，其作为借款人负有按期、足额偿还借款本息的合同义务。但李美玲自2018年5月20日起，未按约定按期足额偿还借款，构成违约，农行江岸支行可宣布贷款提前到期，要求李美玲提前清偿全部贷款。截止至2019年12月11日，李美玲差欠借款本金681,902.10元、利息30,123.89元、罚息893.36元、复利1,074.89元。李美玲应将该款支付给农行江岸支行，并按照合同约定的标准，支付此后的利息、罚息、复利。农行江岸支行要求解除合同，李美玲偿还贷款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。关于农行江岸支行主张办理涉案房屋期房抵押证明后，其即享有优先受偿权的诉讼请求，期房抵押证明的法律属性是《中华人民共和国物权法》规定的预售商品房抵押权预告登记，而不是房屋抵押权登记（本登记）。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记的目的是为了保障将来实现物权，其效力仅在于“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，只可以对抗物权人擅自处分不动产，根据该法第五条“物权的种类和内容，由法律规定”的规定，预告登记不是法定物权，不发生设定物权或者物权变动的效力。预告登记的上述特点，与房屋抵押权登记均有显著区别。因此，本案期房抵押证明并不具有设定房屋抵押权的法律效力，未经办理合同约定的正式抵押登记等手续，农行江岸支行就涉案房屋拍卖、变卖所得不享有优先受偿权，故农行江岸支行的该项主张，本院不予支持。农行江岸支行主张的律师费，其未提交证据证实，本院不予支持。综上所述，本院对农行江岸支行的诉讼请求部分予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司武汉江岸支行与被告李美玲签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告李美玲于判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉江岸支行偿还借款本金681,902.10元；三、被告李美玲于判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉江岸支行支付利息（截止至2019年12月11日的利息30,123.89元、罚息893.36元、复利1,074.89元，此后的利息、罚息、复利均按照合同约定标准计算）；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司武汉江岸支行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,033元及公告费260元，共计11,293元由被告李美玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李颖文人民陪审员  吴向东人民陪审员  罗应尧二〇一九年十二月十七日书 记 员  姚忠全