陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民终5242号上诉人（原审原告、反诉被告)：西安香千巷餐饮管理有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：孙雨，公司总经理。委托诉讼代理人：齐晓联，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨康，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西西厦电力房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：赵文战，经理。委托诉讼代理人：马宝宝，男，1981年10月25日出生，汉族，该公司员工，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：周洁，陕西海普睿诚律师事务所律师。上诉人西安香千巷餐饮管理有限公司（以下简称香千巷公司）因与上诉人陕西西厦电力房地产开发有限公司（以下简称西厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，西安市碑林区人民法院于2016年4月25日作出(2015)碑民初字第01555号民事判决，西厦公司不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理于2016年12月12日作出（2016）陕01民终5994号民事判决。西厦公司不服该判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2017年7月5日作出（2017）陕民申429号民事裁定：一、指令本院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。本院经再审于2018年1月15日作出（2017）陕01民再81号民事裁定：一、撤销西安市中级人民法院（2016）陕01民终5994号民事判决及西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第01555号民事判决；二、发回西安市碑林区人民法院重审。西安市碑林区人民法院重审后，于2018年12月30日作出(2018)陕0103民初1537号民事判决，香千巷公司、西厦公司均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。香千巷公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判西厦公司向香千巷公司赔偿房屋装饰装修损失1857975元、员工工资损失373841元、员工宿舍租金损失11250元；2.本案一、二审诉讼费及鉴定费由西厦公司负担。事实和理由：一、一审判决对员工工资损失、宿舍租金损失认定错误。该损失系香千巷公司开设火锅店必然产生的费用，西厦公司交付的房屋不符合合同约定标准，不具备餐饮经营使用功能，构成根本性违约，导致合同解除，理应赔偿。为证明员工工资和员工宿舍租金，其提交了员工签字的工资表、劳动合同、员工宿舍的租赁合同及租金收据、中介费收据等证据，而一审判决却以“未能提供相关证据”为由不予支持是错误的。二、一审判决香千巷公司分担一部分房屋装饰装修损失，适用法律错误。因西厦公司交付的房屋不符合合同约定的使用功能，单方违约导致合同解除，西厦公司应承担全部赔偿责任，香千巷公司不应承担责任。因香千巷公司并未违约，更非因双方违约导致合同解除，一审法院依照的法律之一《最高人民法院》第十一条规定，却判令其分担装饰装修损失，显系适用法律错误。综上，请求支持其上诉请求。西厦公司辩称，一、香千巷公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。香千巷公司无权要求员工工资、宿舍租金损失。香千巷公司没有餐饮经营资质，违法经营，因其违法经营支出的任何费用都无权获得赔偿。香千巷公司的证据只有白条，不具有任何证据效力。香千巷公司没有餐饮资质，不能提供员工健康证、社保证明，应当被相应行政机关查处、收缴违法经营收入，并进行处罚。二、香千巷公司违法经营、违法装修，应自行承担全部费用。香千巷公司未进行环评报批，违法进行装修，依法应由环保部门强制拆除该装修并予以处罚。三、其他答辩意见同上诉状一致。西厦公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回香千巷公司的全部诉讼请求，判令香千巷公司向其支付占有使用费2170028元（暂计算至2018年2月28日）；2.一、二审诉讼费及鉴定费由香千巷公司负担。事实和理由：一、一审判决故意忽略西厦公司的陈述及证据，回避案件的核心争议，严重遗漏并歪曲事实。本案的核心争议为：“装修经营是否合法、谁对装修损失承担责任”，而香千巷公司装修及试营业均违法，法院不应保护其违法经营的后果。一审判决对西厦公司所主张的事实、提交的证据、审理中查明的事实，在判决书中一概不予提及、不予记载。1.租赁合同签订时，法律法规允许该房屋改造后进行餐饮，租赁合同明确约定了装修改造责任在香千巷公司，因违反法律法规和地方其他规定所引起的责任由香千巷公司负责；2.香千巷公司自注册至今从未申请过餐饮经营资质，其所谓的火锅经营目的根本不能实现，属于违法经营；3.香千巷公司一直没有餐饮（火锅）经营资质，工商经营范围也不包括餐饮经营，在工商局备案对租赁房屋的使用目的仅为“办公”；4.餐饮单位装修前必须经过环评审批，香千巷公司从未报批装修环评审批；5.香千巷公司在停业后未向西夏公司交还房屋，仍将大量物品放置在租赁房屋内，一审法院认定西厦公司实际占有控制房屋根本没有依据；6.香千巷公司只提供了装修公司的合同和收据白条作为鉴定依据，没有发票，而该装修公司与香千巷公司实际控制人完全一致。二、一审法院故意违背陕西省高级人民法院、西安市中级人民法院再审裁定内容，使用错误的评估报告作为依据，认定责任错误。1.陕西省高级人民法院生效裁定认定香千巷公司对合同解除负有责任，但一审判决将合同主要责任判给西厦公司违背生效裁定；2.陕西省高级人民法院明确认定《评估报告》方法错误，本案应评估残值而非重置价，且动产应当扣除，但一审法院仍以《评估报告》为依据，也未扣除动产价值，违背陕西省高级人民法院生效裁定；3.西安市中级人民法院认为《评估报告》中隐蔽工程评估是香千巷公司私自提交，其依据和程序均严重违法，且列举出了涉及项目金额约50万元；4.一审法院明知，却让西夏公司承担香千巷公司对此举证不能的后果，《评估报告》依据香千巷公司实际控制人控制的装修公司提供的合同和收据白条，没有任何发票，其证据相当于香千巷公司单方制作，没有效力；5.评估内容与法院委托内容不相符，法院委托的是“装饰装修损失”（最高院司法解释明确规定为形成附合的装饰装修残值），但《评估报告》却不按法院委托进行鉴定，对全部装饰装修及增设物进行了重置价鉴定。三、一审判决混淆事实，适用法律错误，导致判决错误。香千巷公司不具备解除权，其发函要求解除不能达到合同解除的效果。单方解除合同需要有法律规定或合同约定，香千巷公司违法装修、违法经营，经营不善后又单方要求解除合同没有合同或法律依据。房屋一直由香千巷公司占用，XX巷XX房租和房屋占用费。香千巷公司称其将钥匙交给物业公司，但其从未将房屋交还给西厦公司，香千巷公司一直用大量物品占用房屋，且在审理中对房屋内物品多次表示放弃。综上，请求支持其上诉请求。香千巷公司辩称，一、西厦公司的上诉理由与客观事实严重不符，背离本案争议焦点。本案为房屋租赁合同纠纷，出租人应当按照约定将租赁物交付香千巷公司，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。西厦公司上诉称一审法院“故意不记录且经证据证明的事实”，其所谓事实或与客观事实不符，或与本案无关。陕西省高级人民法院民事裁定书第5页第二段第7行、第8行，已认定配备餐饮专用烟道是西夏公司的义务；环保局碑林分局的环评意见认定系因西夏公司未设立餐饮业油烟专用通道，商业用房禁止开办餐饮业。香千巷公司于2014年11月26日晚上搬离案涉房屋，有西夏大厦保安在场，11月27日晚上继续去搬运剩余少量物品时，通往案涉房屋的所有通道及电梯全被锁住，且大厦保安明确告知不允许再搬东西走，香千巷公司无法进入遂放弃搬运其他物品，11月28日到西夏公司处交还了钥匙，其工作人员郭某某在场。该客观事实有西安市碑林区人民法院2015年6月4日的现场勘验笔录为证。故有物品放置，不能证明香千巷公司对房屋实际占有控制。二、一审判决未违背陕西省高级人民法院、西安市中级人民法院的再审裁定。一审判决认定西厦公司对涉案租赁合同目的不能实现承担主要责任，此认定符合生效裁定的认定。一审判决结合评估部门勘验的实际状况以及案涉现场的使用程度和目前案涉租赁房屋内装修装饰残值物已无法评估等一系列因素，酌情确定在重置价基础上予以折扣确定香千巷公司损失，符合客观实际和相关法律规定。三、香千巷公司解除涉案合同符合事实和法律规定，且已于2014年11月28日将涉案房屋返还西厦公司。香千巷公司向西厦公司发出解除合同的通知，西厦公司在三个月内未提起异议诉讼，双方签订的房屋租赁合同依法解除。综上，西厦公司在明知租赁房屋禁止开办餐饮业的情况下，将该租赁房屋出租给香千巷公司，给香千巷公司造成了巨大经济损失，西厦公司应承担全部赔偿责任。西厦公司的上诉请求因无事实和法律依据，依法应予驳回。香千巷公司向一审法院起诉请求：1.确认香千巷公司解除《西厦大厦二层商铺租赁合同》的行为有效；2.判令西厦公司返还香千巷公司所收取的款项343850元，并赔偿香千巷公司经济损失2966492.40元及赔偿损失利息52041.92元（从2014年11月26日开始计算至2018年3月12日按照同期银行贷款利率进行计算）；3.诉讼费由西厦公司负担。西厦公司向一审法院反诉请求：1.判令香千巷公司向西厦公司支付违约金1517032元（依合同第七条第三款计算）；2.判令香千巷公司向西厦公司支付至实际搬出之日的房屋占用费（暂计算至2018年2月28日为2170028元。自2014年2月1日至2017年5月1日按照房租标准计算为2120195元，2017年5月2日以后暂以5000元/月标准计算为49833元）；3.本诉及反诉诉讼费由西厦公司负担。一审法院查明，2014年7月1日，香千巷公司与西厦公司签订了《西厦大厦二层租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于西安市碑林区XX街XX号XX大厦XX层商铺；房屋面积按预测报告约1100平方米；西厦公司确保对该房屋享有出租权，该房屋不存在任何权利瑕疵；租赁期限自2014年7月1日起至2022年6月30日止（其中自2014年7月1日起至2014年10月31日为装修期，装修期不收租金）。大厦东侧消防通道区域装修由香千巷公司自行负担费用，香千巷公司保证装修后不影响消防通道的正常使用，如装修造成消防设施不合格所产生的责任由香千巷公司全部承担；西厦公司向香千巷公司交付房屋时间为2014年7月1日；该租赁房屋香千巷公司用于商业用途，不得擅自变更。香千巷公司使用房屋应符合国家、地方的相关法律法规及《西安市大气污染条例》规定。因违反法律法规和地方其他规定所引起的责任由香千巷公司负责；租金及支付方式为2014年7月1日起至2016年6月30日止租金为每平方米每月70元（其中2014年7月1日起至2014年10月31日为装修免租期）；2016年7月1日起至2018年6月30日止租金为每平方米每月73.50元；2018年7月1日起至2020年6月30日止租金为每平方米每月77.20元；2020年7月1日起至2022年6月30日止租金为每平方米每月81.10元，即每两年按租金5%递增。订立合同后3日内香千巷公司应缴纳合同保证金77000元，应于2014年7月1日前交纳2014年11月1日至2015年1月31日三个月租金231000元。香千巷公司租赁期间自行承担物业管理费、水电气等费用。西厦公司有以下行为的，经香千巷公司书面催告后3日内仍未改进，致使香千巷公司合同目的无法实现的，香千巷公司有权解除合同：1.不提供房屋或提供房屋不符合约定标准；2.房屋不具备使用功能的；3.故意设置障碍，阻挠香千巷公司合理分租的。香千巷公司有下列行为，西厦公司有权解除合同：1.未经西厦公司书面同意，转租、转借承租房屋；2.未经西厦公司书面同意，拆改变动房屋结构；3.损坏承租房屋及设施，在西厦公司提出的合理期限内仍未修复的；4.未经西厦公司书面同意，改变合同约定房屋租赁用途；5.利用承租房屋存放危险品或进行违法活动。6.逾期30天未缴纳租金及按约定应当由香千巷公司交纳的各项费用。违约责任：西厦公司不按期提供房屋，每迟延一天，按香千巷公司已交纳租金总额的万分之三向香千巷公司支付违约金。香千巷公司逾期交纳租金及其他费用，每逾期一天，西厦公司收取100元每日违约金。香千巷公司中途退租，应当承担剩余租期租金额百分之二十的违约金，并无权收回合同保证金。香千巷公司应在退租之日五日内搬离房屋，否则按租金的两倍标准支付西厦公司违约金。西厦公司无故解除租赁关系，致使合同无法履行，应当承担剩余租期租金额百分之二十的违约金，并按照合同约定返还合同保证金。合同的变更、解除与终止不影响守约方要求违约方承担违约责任和赔偿的权利。保证金的处置：香千巷公司有违约情形，西厦公司不退还合同保证金，或扣除相关费用后再退还剩余保证金，如果香千巷公司没有违约情形，西厦公司应按合同约定退还合同保证金。合同签订后，香千巷公司于2014年5月26日和10月27日向西厦公司交纳合同保证金共计77000元。合同签订后，香千巷公司交纳了2014年11月1日至2015年1月31日三个月租金231000元。后香千巷公司对承租房屋进行了装修施工。香千巷公司为办理餐饮经营所需的相关证照手续，分别于2014年10月28日、10月31日、11月3日、11月5日、11月21日向西厦公司发函，要求西厦公司提供承租房屋的环评、竣工验收备案表等文件，但西厦公司未能提供。2014年11月26日，香千巷公司通过邮政快递向西厦公司发函：因西厦公司所出租房屋存在未达到交付使用条件，不具备餐饮使用功能、消防通道无法使用等重大瑕疵，多次催告提供商铺的环评、竣工验收备案表等文件无果，致使合同目的无法实现，正式函告：解除双方于2014年7月1日签订的《西厦大厦二层租赁合同》；香千巷公司将于2014年11月28日退还所承租的商铺；要求西厦公司退还所收取的款项343850元，并赔偿损失2966492.4元。西厦公司于2014年11月27日签收该函件。2014年6月26日，XX巷XX大厦物业管理方陕西天宇恒瑞物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》，交纳2014年10月1日至12月31日物业管理费16500元、电梯费4950元以及电费8752.5元，水费1733.2元。2014年11月28日，香千巷公司从承租房屋中搬出，将房屋钥匙交给西厦大厦物业管理方陕西天宇恒瑞物业管理有限责任公司。庭审中，香千巷公司提交其安装天然气的发票13083.40元及46000元，购买可燃气体报警器、防爆切断阀增值税发票40400元；香千巷公司提交西安舒雅行装饰工程有限公司与其签订的西安市装饰装修工程承包合同及西安舒雅行装饰工程有限公司出具的收款收据三份，合计109.8万元；庭审中香千巷公司提交其与西安汉森能源科技有限公司签订的格力中央空调工程安装合同以及西安汉森能源科技有限公司出具的收款收据五份，合计款项36.98万元；西安兴业工程配套责任有限公司电缆收据一份，款项9620元；庭审中香千巷公司提交其与西安捷锐电子科技有限公司签订的工矿产品买卖合同以及该公司出具的收款收据一份，款项2万元；庭审中香千巷公司提交其与西安市未央区瑞强广告装饰部制作合同以及该公司出具的收款收据两份，款项9万元；庭审中香千巷公司提交石材及其他供应合同一份及西安市未央区东仪石业经销部收款收据两份，款项118000元；庭审中香千巷公司称为经营火锅餐饮招聘培训员工，支付员工2014年7月至9月份工资共计373841元，员工宿舍租金11250元，并提交2014年7月份至9月份工资表及陕西申大房地产经纪代理有限公司房屋租赁合同一份，西安市大地房产公司房屋租赁合同一份，房屋收据五份共计11250元。另查，2013年8月29日，西安市环境保护局碑林分局下发碑环批复（2013）136号《关于陕西西厦电力房地产发展公司西厦大厦综合楼建设项目环境保护验收的批复》，主要内容：“陕西西厦电力房地产开发有限公司……我局于2013年8月28日组织验收组对该项目进行了现场验收。该项目环保手续齐全，各项环保设施基本按要求落实，执行了环境影响评价制度和环保“三同时”管理制度，主要污染物的排放达到国家标准要求，符合建设项目环保竣工验收条件，同意该项目通过环保验收。要求你单位重点做好以下工作：一、商业用房禁止开办餐饮业；二、对产生噪音的设备采取隔音、吸音和消声处理及设置减震装置等措施，确保设备噪音达标排放；三、及时清掏化粪池，加强污染物处理设施的日常维护，完善管理制度，确保各项污染物长期稳定达标排放”。2015年3月10日，西安市环境保护局碑林分局出具《关于西厦大厦综合楼项目变更验收申请的回复》。主要内容：“陕西西厦电力房地产开发有限公司：你单位关于变更环保验收意见的《申请》收悉，经研究回复如下：……我局经现场验收2013年8月29日出具验收批复文件。因贵项目未设立餐饮业油烟专用通道，因此验收批复中要求商业用房禁止开办餐饮业。鉴于你单位现已按《陕西省大气污染防治条例》、《西安市饮食业项目环评审批细则（试行）》的相关规定计划设置餐饮专用烟道，待相关设施改造建设完成，并经我局现场核查、验收后，贵项目二层以下（含二层）商铺可引进餐饮项目。同时，贵项目引进餐饮项目需另行办理环评手续，产生的废气必须进入餐饮专用烟道，高空排放，并对废水、噪声设备按有关环保法规规定进行治理……”2015年5月29日，西安市环境保护局碑林分局下发环碑批复（2015）103号《关于西厦大厦综合楼项目变更验收申请的批复》。主要内容：“陕西西厦电力房地产开发有限公司……鉴于你单位现已按《陕西省大气污染防治条例》《西安市饮食业项目环评审批细则（试行）》的相关规定设置餐饮业专用烟道，经我局2015年5月28日现场核查、验收，贵项目二层以下（含二层）商铺可引进餐饮项目，新引进餐饮项目需另行办理环评手续，产生的油烟、废气必须进入专用烟道高空排放……”2016年6月14日,西安市环境保护局碑林分局出具市环碑函（2016）9号《关于西厦大厦综合楼项目变更申请的复函》，主要内容为：“陕西西厦电力房地产开发有限公司……经核实，2008年4月，我局对你单位上报的《西厦大厦综合楼项目环境影响评价文件》进行了审批，并于2013年8月，经现场验收，对该项目出具批复文件，明确“商业用房禁止开办餐饮业”的要求。因你单位根据《陕西省大气污染防治条例》（2014年1月1日实施）相关要求，完成了商业用房相关改造，并向我局递交了《西厦大厦商业用房开办餐饮的申请》。2015年3月，我局对该项目进行了现场核查并予以复函，针对项目改造及后续环评手续办理工作提出了具体要求。目前，鉴于XX大厦XX道，符合《陕西省大气污染防治条例》的相关规定，原则同意该项目三层以下商业部分引进餐饮项目。同时，新引进的餐饮项目需另行办理环评手续，产生的油烟、废气必须进入餐饮专用烟道，高空排放，项目其它内容，应严格按照环境影响评价文件及批复要求执行。”在(2015)碑民初字第01555号案件审理中，香千巷公司申请：1.对西安市碑林区XX街XX号XX大厦XX层商铺的装饰装修及增设的全部物品的市场价值进行评估；2.对香千巷公司自2014年11月28日至2022年6月30日期间的预期收益进行评估。经西安市中级人民法院委托陕西天任资产评估有限责任公司进行了评估。该公司出具陕天任司评报字（2015）第0043号资产评估报告，评估结论为：在2015年7月31日涉案房屋装修装饰损失的重置成本为1857975元。对于预期收益，由于香千巷公司未提供相关财务数据，导致预期收益无法量化，因此未进行评估。该评估报告评估的基准日期为2015年7月31日，评估涉案房屋装修装饰损失的标准是案涉租赁场所内所有物品的重置价值。涉案的西厦大厦建设项目于2015年2月6日经各相关部门联合审查，同意综合验收并备案。香千巷公司试营业时间在（2015）碑民初字第01555号案件审理中香千巷公司陈述为2014年11月，在陕01民终5994号案件审理中香千巷公司陈述为2014年9月至11月。另查，本案在审理过程中于2018年4月24日，2018年9月26日法院干警前往现场勘查，涉案场所已租赁于案外人使用，其中现场留有香千巷公司、西厦公司争议的部分的吊灯，椅子等。西厦公司将香千巷公司原租赁房屋的部分圆桌，方桌存放于城南锦绣车库地下一层。原一审庭审中，香千巷公司曾表示“关于桌子是固定的，搬不走，对于空调，桌子，天然气，装修部分等已形成添附物，我们向被告索赔。对于椅子，洗菜盆可搬动的物品，因被告已关闭所有通道，导致我们没有及时搬出，我们在向被告交还房屋已将该财产放弃”。在陕01民终5994号案件审理中表示对案涉租赁场所内的桌椅板凳持“放弃索赔”意见。另查，对案涉评估报告中评估物品含有未附和的动产及评估以重置价为准这一问题，陕西天任资产评估有限责任公司评估人员王某某出庭答复评估资产是因为无法判断新旧程度及使用强度，故用重置价进行的评估，现根据评估报告目前无法推算出评估值即装修装饰物品的残值。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。2014年7月1日，香千巷公司与西厦公司签订《西厦大厦二层租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法，应认定有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。香千巷公司按合同约定向西厦公司交纳了合同保证金及三个月租金，并对承租房屋进行了装修。按照西安市环境保护局碑林分局2013年8月29日下发的《关于西厦大厦综合楼项目环境保护验收的批复》中明确要求，因西厦大厦未设立餐饮业油烟专用通道，商业用房禁止开办餐饮业。西厦大厦于2015年2月6日才完成综合验收备案。香千巷餐饮公司亦曾多次向西厦公司发函要求西厦公司提供承租房屋的环评、竣工验收备案表，西厦公司均不能提供，导致香千巷公司无法办理餐饮经营所需的相关证照手续，对涉案租赁合同的合同目的不能实现承担主要责任；香千巷公司作为合同签订方，需要在案涉场所进行餐饮经营活动，其亦有对案涉房屋状态以及相关手续进行查看审核的义务，以保证自己经营活动的顺利进行，故其对案涉租赁合同目的不能实现亦有一定责任。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理……因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”双方在原一审中对涉案房屋装修装饰损失的经评估公司评估确定重置成本为1857975元。对该评估结论双方争议较大，主要存有争议的有以下几个方面：1.对隐蔽工程的评估问题；2.案涉现场是否形成附和的装修装饰物的范围；3.评估报告中对装修装饰物评估标准以重置价确定的问题。对以上三个问题法院认为，本次庭审中因案涉现场已无法再次评估隐蔽工程，且西厦公司亦未能提供其他证据证明香千巷公司提交的装修图纸及说明与案涉现场不符，评估报告的隐蔽工程以香千巷公司提交的装修图纸及说明进行评估，其隐蔽工程确定的重置价法院予以确认；案涉现场经法院现场勘验已无法恢复原现场，结合西厦公司已对原案涉现场物品及装修均已使用（转租他人）这一事实，法院将结合案情对评估报告的评估的物品的范围进行酌情认定；法律规定对租赁期内装修装饰损失应为装修装饰残值来计算损失，故评估报告以重置价评估显系不妥，但结合评估部门勘验的实际状况以及案涉现场的使用程度以及目前案涉租赁房屋内装修装饰残值物已无法评估，西厦公司已使用案涉租赁物等一系列因素，本着节约诉讼成本，解决双方纠纷的原则，法院酌情确定在重置价基础上予以折扣以确定香千巷餐饮公司损失。综上，结合香千巷公司、西厦公司在解除合同中均有一定责任这一情节，法院酌情确定香千巷公司装修装饰损失为1486380元（1857975元×80%＝1486380元）。香千巷公司请求的员工工资373841元及员工宿舍租金11250元诉讼请求因未能提供相关证据，法院不予支持。香千巷公司要求西厦公司返还合同保证金77000元的请求，依法予以支持。香千巷公司交纳了2014年11月1日至2015年1月31日的租金231000元。自2014年11月28日《西夏大厦二层租赁合同》解除之日至2015年1月31日的租金159133元（231000÷3×2+231000÷3÷30×2＝159133元），西厦公司应返还香千巷公司。香千巷公司要求返还交纳的物业管理费、电梯费，因与本案不属于同一法律关系，应另案解决。香千巷公司要求赔偿预期收益损失690000元，因其未提供相关证据，故依法不予支持。香千巷公司要求赔偿损失520419.12元的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。针对西厦公司反诉一节，西厦公司将不符合合同约定标准，不具备餐饮经营使用功能的房屋出租给香千巷公司，构成违约，导致《西夏大厦二层租赁合同》解除，西厦公司负有主要过错责任，《西夏大厦二层租赁合同》解除后，香千巷公司立即退出承租房屋，涉案房屋一直由西厦公司实际占有控制且其亦未在解除合同通知到达三个月以内向人民法院起诉，故西厦公司反诉要求香千巷公司支付违约金并赔偿经济损失的请求，无事实和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、西安香千巷餐饮管理有限公司与陕西西厦电力房地产开发有限公司2014年7月1日签订的《西厦大厦二层租赁合同》有效，于2014年11月28日解除（已履行）；二、本判决生效后十日内，陕西西厦电力房地产开发有限公司返还西安香千巷餐饮管理有限公司合同保证金77000元、房屋租金159133元；三、本判决生效后十日内，陕西西厦电力房地产开发有限公司赔偿西安香千巷餐饮管理有限公司房屋装修装饰损失1486380元；四、驳回西安香千巷餐饮管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回陕西西厦电力房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42387元、反诉费18148.5元、鉴定费15000元，共计75535.5元，由西安香千巷餐饮管理有限公司负担23684.86元，陕西西厦电力房地产开发有限公司负担51850.64元（案件受理费、鉴定费西安香千巷餐饮管理有限公司已预交，陕西西厦电力房地产开发有限公司将应负担部分33702.14元于本判决生效后十日内直付西安香千巷餐饮管理有限公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间，本院查明以下事实：一、香千巷公司成立于2014年4月10日，法定代表人：孙雨，认缴出资105万元，股东：苗莉，认缴出资3万元。工商登记的经营范围为餐饮管理；展览展示服务；清洗保洁服务；酒店用品、厨房设备的销售（上述经营范围涉及许可经营项目的，凭许可证明文件或批准证书在有效期内经营，未经许可不得经营）。在2014年、2015年工商备案的企业年度报告中，企业联系电话为8723XXXX。西安舒雅行装饰工程有限公司的《企业信用信息公示报告》显示：法定代表人：贾陈英，2015年4月3日前法定代表人为贾华先。2012年12月31日股东为两人，贾华先认缴出资400万元，占比80%，孙雨认缴出资100万元，占比20%。在2013年—2018年工商备案的企业年度报告中，企业联系电话为8723XXXX。香千巷公司一审时提交其与贾华先于2014年5月10日签订的香千巷公司《劳动合同》，显示贾华先自2014年5月20日至2016年5月19日被香千巷公司聘请为执行总经理，贾华先的工作地点为XX街XX号XX大厦，贾华先的基本工资为每年252000元。2018年4月24日，一审法院到西安市XX街XX号XX大厦勘验现场，贾华先代表香千巷公司在涉案现场，并称坚持以评估报告为准。2014年5月26日，香千巷公司交纳部分保证金并随后进场对涉案房屋进行了装修施工。2014年6月26日，XX巷XX大厦物业管理方陕西天宇恒瑞物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》，交纳2014年10月1日至12月31日物业管理费16500元、电梯费4950元以及电费8752.5元，水费1733.2元。2014年7月1日，西夏公司与香千巷公司签订《西夏大厦二层租赁合同》。一审庭审中，香千巷公司为证明其装修损失，提交了以下证据：1.与西安舒雅行装饰工程有限公司签订的《西安市装饰装修工程承包合同》，载明开工日期：2014年6月10日，竣工日期：2014年9月10日。总价款1220000元，约定付款方式为进场之日支付20%，金额24.4万元；瓦工进场时或水电前期改造完成支付30%，金额36.6万元；木工完成时或油漆工进场前支付40%，金额48.8万元；竣工验收支付10%，金额12.2万元。但香千巷公司提交西安舒雅行装饰工程有限公司加盖公章的收款收据三张，分别为2014年6月8日的244000元，2014年7月15日的366000元，2014年8月10日的488000元。合计1098000元；2.其与西安秦华天然气有限公司于2014年5月21日签订的《供用气合同》未提供发票；3.与西安汉森能源科技有限公司于2014年7月5日签订的《格力中央空调工程安装合同》，约定中央空调系统及新风排风报价总价款为388800元，但其提供的六份收款收据合计金额为369800元，且收款收据上盖章的单位名称为西安信诺电器有限公司；4.与西安市未央区东仪石业经销部于2014年7月20日签订《石材及其他供应合同》总价款138000元，西安市未央区东仪石业经销部出具石材台面收款收据两份，合计金额118000元；5.与西安秦华怡安燃气具有限公司于2014年7月22日签订《工业用燃气体泄漏探测器及控制系统代理销售合同》总价款40400元，该公司出具的金额为40400元的发票一张；6.与西安秦华天然气有限公司于2014年7月25日签订《天然气工程施工委托合同》，该公司出具金额为13083.40元及46000元的天然气安装发票两张；7.与西安捷锐电子科技有限公司于2014年8月15日签订的《工矿产品买卖合同》，总价款35000元。该公司出具电脑及监控款收据一份，金额为20000元；8.与西安市未央区瑞强广告装饰部于2014年8月16日签订的《制作合同》，总价款105570.7元，西安通达广告有限公司出具门头广告收款收据两份，合计金额90000元；9.与西安秦华天然气有限公司于2014年8月20日签订的《天然气设施维护、维修委托协议》涉及金额1500元，但未提供发票；10.2014年8月29日，苗莉向任景辉转账的9620元的银行电子回单一张；同日，西安兴业工程配套责任有限公司出具的金额为9620元的电缆线收据一份；11.西安鑫欣印务广告有限公司分别于2014年8月19日、2014年8月24日、2014年8月26日、2014年9月29日出具广告写真费、打包袋费、宣传彩页、餐纸盒费收款收据四份，合计金额31330元。上述票据其中109103.4元有专用发票，其余收款收据无相对应的转账凭证及发票。二、原一审中西厦公司针对该评估报告提出异议，认为现场未呈现的设施和材料中包括25m㎡津成电缆145卷、监控系统、音响系统等。2015年11月5日，该评估公司对西夏公司提出的现场未呈现的设施和材料，答复如下：……2.25m㎡津成电缆属于隐蔽工程，无法进行测量，评估人员以涉案方香千巷公司提供的数据为准，涉案方需对提供资料的真实性予以确认。2015年11月17日，一审庭审中鉴定人员王某某出庭接受询问时称隐蔽工程是以香千巷公司提交相关资料，依据隐蔽工程的安装合同、隐蔽工程用电线消耗。以香千巷公司提交的上述资料计算得出结论。三、再审中评估公司称，评估报告部分项目依据香千巷公司出具《我司关于香千巷火锅装修项目说明》，该说明未向法庭提交，也未经西厦公司确认。评估公司提交《涉案资产评估明细表》一份，该表备注中载明评估依据的来源，其中67、68、107-121、125-136、139-144项为涉案方提供。香千巷公司称评估时其向评估公司提交了装修图纸和装修说明，该材料未向法庭提交。四、2018年6月14日，一审庭审时，鉴定人员王某某出庭接受质询称：“我接受中院委托后，就联系双方当事人勘验现场，因条件有限，好像是现场没有电，我们在尽可能的情况下对现场可测部分进行了测量，勘验，对我们的现场勘验记录双方都是签了字的，具体以我向法院提交的资产明细评估表，其中备注中卷某某笔录和现场照片，为什么没有写现场勘查是因为排烟系统都无法测量，其中还有像圆桌没法勘查是因为现场没有电，都用手机照明的，圆桌，长方桌，大圆桌。涉案方提供是我们在现场的时候王晓玮给我们拿了一个装修的东西，大部分是隐蔽工程，除了几个筒灯开关、标志灯、是承租人给我们提供的材料进行鉴定的（法院让鉴定人员看原告提交的关于装修情况的说明），看后确认就是该份装修情况说明，我在给法院提交的明细表中备注资料的出处和来源，原一审的异议答复中和异议表中是对应的，电线属于隐蔽工程无法测量，评估人员以涉案方香千巷公司提供的数据为准，重置价的原因是我们到现场后无法判定装修的新旧程度，所以就按重置价进行鉴定的，香千巷公司出现场的人员进行问询，称装修时使用不久。”五、针对评估报告，西厦公司提出了异议，鉴定人员称：“1.计算残值以我的经验来说是在没有使用价值的情况下计算残值。重置价有两种状态，一种是复原重置价，一种是更新重置价，一般的案件都是复原成本，复原成本就是现实的条件下，用现在的可以取到的材料及现在的人工计算价值，现在一般不作追索性评估，因为材料在不停的变化，我们无法采集到当时装修时候的价格，重置成本就是我勘验时候的采集到的价格作为重置成本，2015年7月份我们去鉴定的，为了这个重置价的问题我们曾经跑了几个市场采集材料的价格，我们采集的就是2015年7月的价格，没有采集2014年6月的，因为材料价格浮动比较大，基本上都是以当时的市场价为准，所以我鉴定的时候就是按照2015年7月的市场关于材料的价格。2.我们接的中院申请上面就是装修损失，并没有标明哪些是附着物，哪些不是，对于其预期收入我们也没有鉴定，我们不是法律专业人士，案卷中的内容太多，我们只是对现场进行了评估。3.委托方就是中院，当事方某某能也有原告，也有被告，我们鉴定材料就是法院提供的卷某某，我们做评估报告在格式上并无要求要列举相关鉴定材料，法院的卷某某不真实，当事人提供的材料不真实报告就报废了。4.对此事我还专门到中院审监庭进行了解释，因为我们不是专业的法律人员，所以对材料的引用我们有失误的地方，现在我们知道评估的材料要经过法庭的质证，凡我在涉案明细表中备注涉案方提供的均为原告单方提供，未经过法庭质证。5.装修我不知道是哪些项目，烟风是我根据卷某某材料里的内容作出来的，在涉案资产评估表中也有说明。6.无纺布材料用看，用手摸就可以得出结论，现场可以判断的我就判断了，现场判断不了的就按照卷某某里的来判断。7.因为卷某某里的内容太多，我们非法律专业人士，所以我们就按照卷某某提供的资料进行了鉴定。8.制表时间我得回去核实，因为我公司有专门制表的人。制表时间不影响我公司鉴定。9.我公司向法院提供资产明细表中备注是涉案方提供一定是香千巷公司提供，不是来自于卷某某。10.香千巷公司提供的都属于隐蔽工程，非隐蔽工程我公司现场勘查后，双方都是签字确认的，隐蔽工程没有签字，隐蔽工程就是承租人提供的资料。我公司非专业人士，用的检材是由香千巷公司提供的。我公司现在做鉴定的检材必须源于经过庭审质证的材料。11.对灯的数量按照香千巷公司提供的资料确定的，现场没有查看灯的数量。”六、2017年5月19日，西安市环境保护局碑林分局作出市环碑函【2017】21号《关于西安香千巷公司环评一事的复函》，载明：依据《建设项目环境保护管理条例》、《建设项目环境影响评价分类管理名录》相关规定，从事餐饮行业经营的单位或个人，应在建设项目开工前报批环评手续。经核实，2014年7月至12月期间，香千巷公司未向我局报批环评审批手续。2017年8月16日，碑林区食品药品监督管理局《关于政府信息公开的答复》，载明：香千巷公司从未在我局申请办理《餐饮服务许可证》及《食品流通许可证》，我局也从未向该单位发放过《餐饮服务许可证》《食品流通许可证》。七、2017年7月5日，陕西省高级人民法院（2017）陕民申429号民事裁定认为：“（一）关于本案租赁合同解除的责任问题。根据原审查明的事实，涉案房屋已经验收，只是在本案合同履行后才完成了综合验收备案。但依据《城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方某某交付使用。因此，是否完成验收备案并不影响房屋的使用，原审法院以涉案房屋未经验收备案为由，认定涉案房屋不具备使用功能没有事实和法律依据。2014年7月1日，西厦公司与香千巷公司签订《西夏大厦二层租赁合同》，由于香千巷公司系一家餐饮公司，加之西厦公司房屋物业管理方收取香千巷公司的物业水电等费用均是以餐饮标准来执行的，故西厦公司应知晓香千巷公司承租涉案房屋经营餐饮的事实。西厦大厦原先禁止经营餐饮，因为法规的修改，在合同签订时如西厦大厦配套设施到位亦可以经营餐饮。西厦公司作为出租人有义务对涉案房屋在配备相应排烟降噪设施情形下重新申请评估，因西厦公司未申请环评变更，故其对《西夏大厦二层租赁合同》的解除有一定责任。依据《环境影响评价法》第十六条、第二十条第一款、第二十五条的规定，国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。建设单位应当委托具有相应环境影响评价资质的机构并根据《建设项目环境影响评价分类管理名录》来编制环境影响评价文件。建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设。香千巷公司作为从事专门餐饮管理企业，在签订合同时，其应对使用房屋是否能够满足其从事项目基本功能进行核查，更有义务审查是否符合相关法律规定。再根据《西夏大厦二层租赁合同》第二条第（四）项“乙方使用房屋应符合国家、地方的相关法律法规及《西安市大气污染条例》规定。因违反法律法规和地方其他规定所引起的责任由乙方负责。”的约定，其应尽到审查合同约定的义务。香千巷公司非但如此，在装修涉案房屋前其仍未先行去环保部门咨询，亦未委托第三方机构制作环评报告并向环保部门提出其经营餐饮的环评申请，其对《西夏大厦二层租赁合同》解除亦负有一定责任。（二）关于本案装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，涉案合同解除后，香千巷公司应搬离涉案房屋内所有未形成附和的动产。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，应按照剩余租赁期内的装修装饰残值计算损失。本案中，原审法院确定损失的依据是评估报告，而评估报告中包含了未形成附和的动产，且系按重置成本计算损失的，故原审此节处理与最高人民法院上述司法解释第十一条的规定相悖，原判决确定装修损失缺乏事实和法律依据。综上，西厦公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定：一、指令西安市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决书的执行。”八、2018年1月15日，本院（2017）陕01民再81号民事裁定认为：“本案一审中，西夏公司对评估报告中涉及隐蔽工程及电线消耗的项目提出异议，认为该项评估依据未经法庭质证。一审法院对此问题未做处理直接认定涉案房屋装修装饰损失的重置成本为1857975元，西夏公司上诉时再次提出该问题。再审中，陕西天任资产评估有限责任公司称，评估报告部分项目依据香千巷公司出具《我司关于香千巷火锅装修项目说明》，该说明未向法庭提交，也未经西夏公司确认，该公司又提交《涉案资产评估明细表》一份，该表备注中载明评估依据的来源，其中67、68、107-121、125-136、139、144项为涉案方提供。香千巷公司称评估时其向评估公司提交装修图纸和装修说明两份材料，该材料未提交法庭进行质证。故原审判决认定的部分损失的证据，未经法庭质证，违反法定程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（四）规定，裁定：一、撤销本院陕01民终5994号民事判决及西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第01555号民事判决；二、本案发回西安市碑林区人民法院重审。本院对一审判决查明的其余事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审判决认定西夏公司对香千巷公司的损失承担80%的责任是否正确。二、一审判决对香千巷公司的损失数额认定是否正确。三、一审判决对西夏公司的反诉请求不予支持，是否正确。一、一审判决认定西夏公司对香千巷公司的损失承担80%的责任是否正确。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”。本案中，西安市环境保护局碑林分局于2013年8月29日下发《关于西厦大厦综合楼项目环境保护验收的批复》中载明：商业用房禁止开办餐饮业。在2014年双方开始协商阶段，西厦公司知晓香千巷公司系从事餐饮业服务，应依据2014年1月1日施行的《陕西省大气污染防治条例》第五十二条规定:“餐饮业经营者必须采取下列措施，防止对大气环境造成污染：……（四）设置餐饮业专用烟道，专用烟道的排放口应当高于相邻建筑物高度或者接入其公用烟道；……”。XX巷XX大厦XX道，经营餐饮之前须加装烟道并办理环评。2017年7月5日，陕西省高级人民法院（2017）陕民申429号民事裁定认为，由于香千巷公司系一家餐饮公司，加之西厦公司房屋物业管理方收取香千巷公司的物业水电等费用均是以餐饮标准来执行的，故西厦公司应知晓香千巷公司承租涉案房屋经营餐饮的事实。在双方合同履行过程中未尽到其相应的申报审批义务，未能履行出租人的义务，仍然将涉案房屋租于香千巷公司，故其对造成的损失应承担相应的责任。本案经查，香千巷公司于2014年5月26日即交纳了部分保证金并随后进场对涉案房屋进行了装修施工。2014年6月26日，XX巷XX大厦物业管理方陕西天宇恒瑞物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》，交纳2014年10月1日至12月31日物业管理费16500元、电梯费4950元以及电费8752.5元，水费1733.2元。陕西省高级人民法院（2017）陕民申429号民事裁定认为，《环境影响评价法》第十六条、第二十条第一款、第二十五条规定，国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。建设单位应当委托具有相应环境影响评价资质的机构并根据《建设项目环境影响评价分类管理名录》来编制环境影响评价文件。建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设。香千巷公司作为从事专门餐饮管理企业，在签订合同时，其应对使用房屋是否能够满足其从事项目基本功能进行核查，更有义务审查是否符合相关法律规定。再根据《西夏大厦二层租赁合同》第二条第（四）项“乙方使用房屋应符合国家、地方的相关法律法规及《西安市大气污染条例》规定。因违反法律法规和地方其他规定所引起的责任由乙方负责。”的约定，其应尽到审查合同约定的义务。本案再查，《餐饮服务许可管理办法》第二条第二款规定：“餐饮服务实行许可制度。餐饮服务提供者应当取得《餐饮服务许可证》，并依法承担餐饮服务的食品安全责任”。香千巷公司于2014年4月10日成立，工商执照明确载明其工商登记的经营范围为餐饮管理等（经营范围涉及许可经营项目的，凭许可证明文件或批准证书在有效期内经营，未经许可不得经营），故香千巷公司开办餐饮向工商部门申请营业执照前应先取得《餐饮服务许可证》。《餐饮服务许可管理办法》第十条规定：“申请《餐饮服务许可证》应当提交以下材料：（一）《餐饮服务许可证》申请书；（二）名称预先核准证明（已从事其他经营的可提供营业执照复印件）；（三）餐饮服务经营场所和设备布局、加工流程、卫生设施等示意图；（四）法定代表人（负责人或者业主）的身份证明（复印件），以及不属于本办法第三十六条、第三十七条情形的说明材料；（五）食品安全管理人员符合本办法第九条有关条件的材料；（六）保证食品安全的规章制度；（七）国家食品药品监督管理局或者省、自治区、直辖市食品药品监督管理部门规定的其他材料”。2014年尚在实施的《食品流通许可管理办法》规定，申请领取《食品流通许可证》，应当提交（一）《食品流通许可申请书》；（二）《名称预先核准通知书》复印件；（三）与食品经营相适应的经营场所的使用证明；（四）负责人及食品安全管理人员的身份证明；（五）与食品经营相适应的经营设备、工具清单；（六）与食品经营相适应的经营设施空间布局和操作流程的文件；（七）食品安全管理制度文本；（八）省、自治区、直辖市工商行政管理局规定的其他材料。2017年5月19日，西安市环境保护局碑林分局作出市环碑函【2017】21号《关于西安香千巷公司环评一事的复函》，载明：依据《建设项目环境保护管理条例》《建设项目环境影响评价分类管理名录》相关规定，从事餐饮行业经营的单位或个人，应在建设项目开工前报批环评手续。经核实，2014年7月至12月期间，香千巷公司未向我局报批环评审批手续。2017年8月16日，西安市碑林区食品药品监督管理局《关于政府信息公开的答复》载明：香千巷公司从未在我局申请办理《餐饮服务许可证》及《食品流通许可证》，我局也从未向该单位发放过《餐饮服务许可证》《食品流通许可证》。故香千巷公司称因西夏公司未提交涉案场地环评及竣工验收手续，导致其未取得《餐饮服务许可证》等行政审批手续，与事实不符。香千巷公司作为从事专门的餐饮管理企业，在签订合同时，既未尽到对使用房屋审查是否符合相关法律法规的注意义务，也未尽到履行合同约定的义务，故香千巷公司对造成合同的解除，以及由此造成的损失亦应承担相应的责任。依据本案查明的事实，本院酌定西夏公司与香千巷公司对香千巷公司的损失各承担50%的责任。故一审法院认定西夏公司不能提供承租房屋的环评、竣工验收备案表，导致香千巷公司无法办理餐饮经营所需的相关证照手续，对涉案合同目的不能实现承担主要过错责任，系不妥，本院依法予以纠正。二、一审判决对香千巷公司的损失数额认定是否正确。基于上述事实，香千巷公司对于合同不能履行同样负有同等过错责任，根据《西夏大厦二层租赁合同》第七条违约责任第（五）约定：“香千巷公司有违约情形，西夏公司不退还合同保证金，或扣除相关费用后再退还剩余保证金，如果香千巷公司没有违约情形，西夏公司应按照约定退还合同保证金”。由于香千巷公司在履行合同过程中存在过错，因此香千巷公司主张返还合同保证金77000元不符合合同约定，本院依法不予支持，一审法院判令西夏公司返还香千巷公司合同保证金77000元错误，本院予以纠正；关于租金部分，香千巷公司交纳了2014年11月1日至2015年1月31日的租金231000元，并于2017年11月28日解除《西夏大厦二层租赁合同》，后香千巷公司亦无实际占用涉案房屋经营，故一审法院判令西厦公司返还香千巷公司租金159133元并无不妥。陕西省高级人民法院作出的（2017）陕民申429号民事裁定认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，涉案合同解除后，香千巷公司应搬离涉案房屋内所有未形成附和的动产。原审法院确定残值的依据是评估报告，而评估报告中包含了未形成附和的动产，且系按重置成本计算损失，缺乏事实及法律依据。另香千巷公司于2017年9月5日在本院陕01民终5994号案件的庭审中，对遗留在涉案场地的桌椅板凳明确表示放弃索赔。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据”。一审庭审时，评估公司工作人员出庭接受质询，在庭审时多次表示隐蔽材料是香千巷公司的工作人员向其提交，电线属于隐蔽工程无法测量，评估人员是以香千巷公司提供的数据为准。评估公司工作人员认为对材料的引用有失误的地方，现在才知道评估的材料要经过法庭的质证，表示凡鉴定机构在涉案明细表中备注涉案方提供的均为香千巷公司单方提供，未经过法庭质证。从上述评估人员接受质询的情形看，因评估报告中关于依据的装修图纸和装修说明系香千巷公司单方提交，未经法庭组织质证，不能作为鉴定的依据，评估机构也自认对材料的引用有失误的地方。本院认为，该部分评估结论主要依据香千巷公司一方提供的材料，其实是香千巷公司关于其装饰装修损失的单方主张的另一种表现形式，且香千巷公司不能出示和说明其装修图纸和装修说明所依据原始的财务凭证、银行进出账单、发票等证据资料予以佐证。而一审法院认定因涉案场地隐蔽工程已无法再次评估，且西夏公司亦未能提供其他证据证明香千巷公司提交的装修图纸及说明与涉案现场不符，评估报告的隐蔽工程以香千巷公司提交的装修图纸及说明进行评估，其隐蔽工程确定的重置价予以确认，依据不足。香千巷公司与西安舒雅行装饰工程有限公司签订的《西安市装饰装修工程承包合同》载明：总价款1220000元，约定付款方式为分四次支付，香千巷公司提交收款收据三份合计1098000元。因香千巷公司的法定代表人孙雨同时亦为西安舒雅行装饰工程有限公司的股东，时任西安舒雅行装饰工程有限公司的法定代表人贾华先自2014年5月20日至2016年5月19日被香千巷公司聘请为执行总经理，加之香千巷公司出示的与其他公司签订的相关合同，除109103.4元有专用发票外，其余收款收据均无相对应的转账凭证及发票，且评估机构以重置价格对涉案物品进行评估。综合上述事实，足以说明评估报告中涉案房屋装修装饰损失的重置成本为1857975元依据不足。考虑到目前涉案房屋内装修装饰残值已失去再评估的基础，本院酌情认定涉案房屋装修装饰损失为1200000元。因双方均具有过错，应各承担50%的责任。故一审法院以评估报告中装饰装修损失1857975元的重置价基础上予以折扣80%，以确定香千巷公司的损失缺乏事实及法律依据，本院予以纠正。故西厦公司应承担香千巷公司损失600000元。关于香千巷公司主张的员工工资、员工宿舍租金损失的问题，其在二审时提交部分员工信息登记表、身份证复印件及健康证明，欲证明员工工资客观真实存在，本院认为，对该份证据的真实性无法确认，故其该项上诉理由不能成立，一审判决对其该项主张不予支持，并无不当。三、一审法院对西夏公司的反诉请求不予支持，是否正确。根据陕西省高级人民法院生效裁定确定的事实，西厦公司对涉案合同的解除存在过错，故其关于违约金的主张依据不足。香千巷公司在搬离涉案场地后，未在该场地继续进行经营，双方因此发生争议并进入诉讼程序，西厦公司对涉案场地处于闲置状态知晓并放任损失的扩大，故其主张由香千巷公司承担相应占有使用费，依据不足，一审法院驳回其反诉请求，并无不当。综上所述，香千巷公司的上诉请求不成立，西厦公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条、第一百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初1537号民事判决第一项、第五项；二、撤销西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初1537号民事判决第四项；三、变更西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初1537号民事判决第二项为：本判决生效后十日内，陕西西厦电力房地产开发有限公司返还西安香千巷餐饮管理有限公司租金159133元；四、变更西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初1537号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，陕西西厦电力房地产开发有限公司赔偿西安香千巷餐饮管理有限公司房屋装修装饰损失600000元；五、驳回西安香千巷餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42387元、鉴定费15000元（西安香千巷餐饮管理有限公司已预交），由西安香千巷餐饮管理有限公司负担40170.9元，陕西西厦电力房地产开发有限公司负担17216.1元，反诉费18148.5元（陕西西厦电力房地产开发有限公司已预交），由陕西西厦电力房地产开发有限公司自行负担；二审案件受理费共计77914元，西安香千巷餐饮管理有限公司（已预交11367元）负担 38957元，陕西西厦电力房地产开发有限公司（已预交66547元）负担38957元。本判决为终审判决。 审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  师      婷 二○一九年十二月四日                               法 官 助 理  昝 世 峰 书 记 员  孙  婉  侠 1