广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19263号上诉人（原审被告）：梁少敏，女，1974年3月22日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：谭德军，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：程德森，广东明盛律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：罗雪莹，女，1981年5月24日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张进雄，广东瑞迪安律师事务所律师。原审被告：梁庆贤，男，1948年8月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：梁少敏，本案上诉人，系原审被告梁庆贤的女儿。上诉人梁少敏因与被上诉人罗雪莹及原审被告梁庆贤房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初27054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人梁少敏及其委托诉讼代理人谭德军、程德森，被上诉人罗雪莹的委托诉讼代理人张进雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁少敏上诉请求：撤销一审判决第一、二项并改判，本案一审、二审诉讼费用由罗雪莹承担。事实和理由：一、梁少敏在《猎德复建区住户登记表》上签名，只是确认同意相关人员在物业管理处办理出入所需的IC卡，并不是确认同意允许2人以上居住。二、梁少敏对罗雪莹的违约行为，已经及时地、多角度地、多途径地向罗雪莹提出异议，一审法院没有对事实进行调查和正确的认定。三、一审法院没有对罗雪莹租用房子存在违法聚集多人事实作出客观调查和认定。四、梁少敏提供的房子为完好状态，并非罗雪莹所称房屋内诸多设施损坏不能使用而影响居住。五、罗雪莹在原审诉讼中称梁少敏严重骚扰其生活，情况严重不符合事实。罗雪莹辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。梁庆贤述称同意梁少敏的上诉意见。2018年11月6日，罗雪莹向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、梁少敏、梁庆贤退回租赁押金29600元给罗雪莹；2、梁少敏、梁庆贤向罗雪莹支付违约金29600元；3、梁少敏、梁庆贤承担罗雪莹搬家费、拆装家具工人费、家具损耗合计8000元；4、梁少敏、梁庆贤退回水电杂费662元给罗雪莹；5、梁少敏、梁庆贤承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月23日，梁少敏（出租方，甲方）与罗雪莹（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》（以下简称《合同书》），约定甲方出租给乙方的房屋位于天河区××新城××号（德和楼）xxxx房（以下简称“涉案房屋”）；租赁期自2018年3月28日起至2020年3月27日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公及居住使用；该房屋每月租金14800元，租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的28日前缴付当月租金；乙方向甲方缴纳29600元作房屋押金（保证金），乙方应在租借期满或解除契约之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方将押金（保证金）无息退回乙方，本押金（保证金）不得于租赁期时抵付租金；在房屋租赁期间，水、电费、天然气、煤气费、电话费、网络使用费、有线电视费、物业管理费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；房屋租赁期间，乙方租住核实人数2人，未经甲方书面同意，超出租住核实人数的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同月租金额200%的违约金；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同月租金的200%向乙方支付违约金等。《合同书》签订后，罗雪莹向梁少敏、梁庆贤支付29600元租赁押金。2018年8月3日起，梁少敏多次以短信形式向罗雪莹表示，罗雪莹在租赁涉案房屋期间未经梁少敏同意，已超出两人居住（留宿），依据《合同书》的相关约定，现通知双方签订的《合同书》于2018年8月3日解除，梁少敏在解除合同即日起有权收回涉案房屋，请罗雪莹即日起搬离涉案房屋，如在2018年8月27日前未交还涉案房屋的，押金不予退回等。罗雪莹回复表示不同意解除《合同书》。2018年8月30日，罗雪莹搬离涉案房屋。2018年9月27日，罗雪莹向梁少敏、梁庆贤发出《律师函》要求其返还押金及支付违约金等。梁少敏、梁庆贤确认收到上述函件。罗雪莹以梁少敏、梁庆贤提前解除《合同书》构成违约为由提起本案诉讼。一审过程中，关于涉案房屋的出租主体问题双方作出如下陈述，梁少敏、梁庆贤表示涉案房屋的业主为梁庆贤，《合同书》系由梁庆贤委托梁少敏签署，罗雪莹在签署《合同书》时对上述情况是明知的，涉案房屋的出租主体应为梁庆贤。梁少敏还表示涉案房屋的出租事宜均由其处理，梁庆贤对此并不知情。罗雪莹则表示其在签署《合同书》时并不知晓梁庆贤与梁少敏之间的委托关系，仅清楚两人是父女关系，涉案房屋的租赁押金及租金等费用均由梁庆贤收取，故出租主体应为梁少敏及梁庆贤。梁少敏、梁庆贤为证明涉案房屋属于梁庆贤所有，提交的显示由广州市猎德经济发展有限公司出具的猎德村整体改造安置房150平方米户型摇珠资格证显示新权属人为梁庆贤，摇珠人为梁庆贤，摇珠结果栏载明楼房号为德和楼xxxx（即涉案房屋），罗雪莹对上述证据的真实性无异议。罗雪莹就其第三项诉讼请求明确如下：搬家费4350元（蚂蚁搬家2300元、安装地毯1000元、搬家费一车700元、搬钢琴350元），拆装家具工人费即上述安装地毯费用1000元，家具损耗系其估算，没有书面证据予以证明。其并就搬家费用提交如下证据原件予以证明：1、蚂蚁物流公司业务工单壹张（载明时间为2018年8月30日，客户名称为罗’s，搬出地址为天河区猎德花园德和楼xxxx，实际付款2300元）及显示由广州蚂蚁搬家服务有限公司于2018年8月30日出具的收据壹张（载明今收到搬运费2车2300元，猎德村一区德和楼xxxx到珠江新城）；2、显示开具时间为2018年8月30日的收据壹张（载明今收到搬家费一车700元，猎德花园一区德和楼xxxx到珠江新城）；3、显示由广州创业地毯安装有限公司于2018年8月30日出具的收据壹张（载明收到广州天河海文路3号猎德村复建房一区德和楼xxxx房搬家拆装地毯人工费1000元）；4、显示开具时间为2018年8月30日的收据壹张（载明收到广州天河区海文路3号猎德村复建房一区德和楼xxxx搬钢琴一台运费350元）。经质证，梁少敏、梁庆贤对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为是罗雪莹与其他主体之间的交易，与其无关。另，梁少敏、梁庆贤为证明其辩称向一审法院提交猎德复建区住户登记表，该登记表显示房号为涉案房屋，业主为梁少敏，填表时间为2018年3月，入住人员简况表载明罗雪莹、案外人罗颂如、案外人陈玲玲及案外人DAVIDANDREBEL的个人信息并贴有相应的个人照片，其中罗雪莹、罗颂如及陈玲玲的个人信息栏下业主确认栏显示有梁少敏的签名。一审庭审过程中，罗雪莹表示罗颂如及陈玲玲系其父母，梁少敏则确认上述业主确认栏中的签名由其本人亲笔签署。关于《合同书》中约定“房屋租赁期间，乙方租住核实人数2人，未经甲方书面同意，超出租住核实人数的，甲方有权解除合同，收回出租房屋”的理解，罗雪莹表示不清楚该条款，是在双方发生争议时对方才提及该条款，梁少敏、梁庆贤开始并没有以该条款为由要求解除合同。梁少敏、梁庆贤则表示该条款是双方自愿签署，《合同书》中约定涉案房屋内只能居住2人，如超出2人应得到业主的书面认可。梁少敏、梁庆贤还提交租赁期间涉案房屋的客厅照片（显示客厅四周靠墙摆放有地板坐垫，客厅中央摆放有数个抱枕围成一圈），拟证明罗雪莹承租涉案房屋用于经营人员众多的聚集活动，但未办理任何营业执照、经营许可等。罗雪莹对上述证据的真实性予以确认，但认为照片反映的是涉案房屋暂时的布置，且房屋布置与其生活习惯有关，罗雪莹本人为心理学老师，平时有带学生及朋友往来作心理咨询，不可能聚集大量人员。关于涉案房屋的水电杂费问题，梁少敏、梁庆贤提交梁庆贤名下银行银行流水予以证明，罗雪莹经核算表示其预存的水电杂费尚余存346.68元，因此变更其第四项诉讼请求的水电杂费数额为346.68元。后，罗雪莹撤回该项诉讼请求。一审法院认为：梁少敏、梁庆贤虽表示《合同书》系由梁庆贤委托梁少敏签署，但罗雪莹表示对上述委托关系并不清楚，在梁少敏、梁庆贤未提交其他证据证明其已于合同签署时将上述委托关系告知罗雪莹的情况下，结合《合同书》的实际签署情况，就涉案房屋成立租赁合同关系的应为梁少敏及罗雪莹。罗雪莹与梁少敏签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。罗雪莹于2018年8月30日搬离涉案房屋，其与梁少敏之间的租赁合同关系于同日解除，本案争议焦点在于租赁合同关系解除的责任承担问题。梁少敏表示罗雪莹在承租涉案房屋期间未办理相关证照而开展聚集性活动，造成治安隐患，且违反《合同书》约定，即在未取得业主同意的情况下使涉案房屋常住人口达到四人，故其有权解除合同收回涉案房屋。根据《合同书》约定，罗雪莹承租涉案房屋期间，应保证房屋内租住人数为2人，未经过梁少敏书面同意而超过上述租住人数的，梁少敏有权解除《合同书》并收回房屋。结合梁少敏提交的猎德复建区住户登记表所记载的情况，涉案房屋内入住人员虽已超过两人，但梁少敏在该登记表上已经以业主身份在相应的确认栏中对于涉案房屋的入住人员情况予以签名确认，且亦未有证据显示其在填写上述登记表后的合理期限内对上述居住情况提出异议，现其以罗雪莹在未取得其同意的情况下使涉案房屋常住人口达到四人为由要求解除合同及收回涉案房屋明显有违诚信原则，在梁少敏未提交其他证据证明罗雪莹在承租涉案房屋期间存在违约行为而使得其享有合同解除权的情况下，其相关抗辩缺乏事实和合同依据，不予采纳。根据已查明的事实，梁少敏及罗雪莹在自2018年8月3日起的多次沟通过程中并未就租赁合同关系的解除达成合意，梁少敏单方表示解除《合同书》及要求收回房屋的行为亦不发生解除双方租赁合同关系的效力，直至罗雪莹于2018年8月30日搬离涉案房屋，双方租赁合同关系才实际解除，结合上述查明事实，上述租赁合同关系的解除应归责于梁少敏一方。结合《合同书》中的相关约定，罗雪莹诉请要求梁少敏返还押金29600元及按照月租金标准的200%支付违约金29600元具有事实及合同依据，予以照准。至于罗雪莹要求梁少敏支付的搬家费、拆装家具工人费、家具损耗合计8000元的诉请，其并未提供充分证据予以证明，且一审法院已支持其要求梁少敏支付违约金29600元的诉请，该违约金已足以弥补罗雪莹上述损失，故对其要求梁少敏支付搬家费等8000元的诉请不予支持。罗雪莹撤回其部分诉讼请求属于其对自身民事权利的合法处分，予以照准。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，于2019年6月17日作出如下判决：一、被告梁少敏于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告罗雪莹返还租赁押金29600元；二、被告梁少敏于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告罗雪莹支付违约金29600元；三、驳回原告罗雪莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由原告罗雪莹负担200元，被告梁少敏负担1300元。二审中，上诉人梁少敏向本院提交了光盘及视频笔录，拟证明被上诉人罗雪莹屡不配合核查居住情况，且屋内有登记表以外的人居住，超过约定的居住人数。被上诉人罗雪莹质证认为上述证据不属新证据，且恰恰证明上诉人梁少敏为了逼迫被上诉人罗雪莹搬离涉案房屋而影响被上诉人罗雪莹正常使用涉案房屋及日常生活。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据涉案《合同书》的约定，被上诉人罗雪莹租住涉案房屋核实人数2人，未经上诉人梁少敏书面同意超出租住核实人数的，上诉人梁少敏有权解除合同并收回涉案房屋。但是根据上诉人梁少敏提交的涉案房屋住户登记表的记载，涉案房屋内入住人员虽已超过两人，但上诉人梁少敏在该登记表上已以业主身份在相应的确认栏中对于涉案房屋的入住人员情况予以签名确认，亦未有证据显示上诉人梁少敏在填写上述登记表后的合理期限内对上述居住情况提出异议。后在本案中，上诉人梁少敏虽在一审中提交了租赁期间涉案房屋的客厅照片以及二审中提交了光盘及视频笔录拟证明被上诉人罗雪莹承租涉案房屋用于经营人员众多的聚集活动，但其亦无确实、充分的证据证明该众多人员就是居住在涉案房屋而超过其核实同意的上述租住人数。故一审判决认定上诉人梁少敏在未提交其他证据证明被上诉人罗雪莹在承租涉案房屋期间存在违约行为而使得其享有合同解除权的情况下，其以被上诉人罗雪莹未经其同意使涉案房屋常住人口达到四人为由要求解除合同及收回涉案房屋的抗辩缺乏事实依据而不予采纳并无不当。因此，双方涉案租赁合同关系的解除应归责于上诉人梁少敏，一审判决根据涉案《合同书》的约定，认定被上诉人罗雪莹诉请要求上诉人梁少敏返还押金29600元及按照月租金标准的200%支付违约金29600元具有事实及合同依据而予以照准正确，本院予以维持。综上，上诉人梁少敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人梁少敏负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十二月十九日书记员  彭文悦书记员  区敏儿