辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9524号上诉人（原审原告）：吴桂贤，女，1980年1月2日出生，满族，住黑龙江省林口县。上诉人（原审原告）：徐顺，男，1973年1月12日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：吴桂贤（徐顺妻子），女，1980年1月2日出生，满族，住黑龙江省林口县。被上诉人（原审被告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司。营业场所：大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，董事长。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连宏宇置业有限公司。住所地：大连市甘井子区金南路七小区综合楼**。法定代表人：史志勇，董事长。委托诉讼理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。上诉人吴桂贤、徐顺因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称远洋物业大连分公司）、大连宏宇置业有限公司（以下简称宏宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初6900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人吴桂贤（同时作为上诉人徐顺的委托诉讼代理人），被上诉人远洋物业大连分公司、宏宇公司共同委托诉讼代理人史晓丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴桂贤、徐顺上诉请求：撤销原判，发回重审或改判，确认住宅前期物业服务合同的收费标准2.8元/平方米条款无效，判令住宅前期物业收费标准应执行政府指导价和政府定价为1.3元/平方米，判令远洋物业大连分公司退还多收的住宅前期物业费用1570元【（2.8-1.3）×87.22×12】。事实和理由：1.依照相关法律规定，2016年5月1日前住宅小区的前期物业服务费应采用政府指导价和政府定价。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。案涉前期物业服务合同签订于2014年，其对于物业费的收费标准采用的是市场价，违反了《中华人民共和国价格法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版、2018版）、大价发〔2016〕51号《关于进一步明确我市实行政府定价经营服务性收费目录清单的通知》，应认定前期物业服务合同约定的2.8元/平方米的收费标准为无效。2.大连市司法局、辽宁省司法厅先后确认了大连、辽宁省放开前期物业服务收费的相关规范性文件违法，一审法院采信违法的规范性文件作出判决，侵害了上诉人的合法权益。3.案涉前期物业服务合同第十一条第三款约定，本协议如与相关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。案涉物业费2.8元/平方米的收费标准违反了法律、法规和规范性文件，依据上述合同约定，应当认定为无效。4.远洋物业大连分公司一审中认可未依照前期物业服务合同履行义务，故依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，其对于多收取的物业费应当予以退还。远洋物业大连分公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。1.前期物业服务收费2.8元/平方米/月合法有效，不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的无效情形。《中华人民共和国价格法》、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版）均为管理性规定，并不属于效力性强制性规定。前期物业服务合同系当事人真实意思表示，对双方具有约束力，且物业服务费收费标准在上诉人与开发商签订的商品房买卖合同中亦有明确约定，上诉人也按照约定的标准交纳了第一年的物业费，故上诉人对该收费标准是明知的。2.上诉人无权单方请求降低物业费收费标准，且其请求降低物业费为1.3元/平方米/月也无事实依据。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，物业服务费的调整属于业主共有和共同管理的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，不能由上诉人单独要求降低，如此将损害其他业主的合法权益，且严重影响市场交易安全。3.远洋物业大连分公司举证证明了其已按照前期物业服务合同约定对公共部位、共用设施、设备等进行了维修、保养和管理，对公共绿化、公共环境卫生进行了清洁和管理，履行维护车辆行驶秩序、维护公共秩序的义务，不存在违约事项。4.上诉人与远洋物业大连分公司系“鱼”与“水”的关系，远洋物业大连分公司希望通过不断完善服务，与包括上诉人在内的业主形成良好和谐关系，而非诉讼方式解决家园建设的问题。宏宇公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人的上诉请求中没有对我公司提出任何主张。上诉人一审提出的连带责任没有事实和法律依据。本案为物业服务合同纠纷，我公司不是物业服务合同的当事人，根据合同相对性原则，就物业服务合同的内容，不应承担任何责任。吴桂贤、徐顺向一审法院起诉请求：1.依法确认住宅前期物业收费标准2.8元/平方米无效；2.依法判定住宅前期物业收费标准为政府指导定价的1.3元/平方米；3.判令远洋物业大连分公司退还多收住宅前期物业费用1570元【（2.8-1.3）×87.22×12】；4.判令宏宇公司承担上述连带责任。一审法院认定事实：1.2014年4月15日，“远洋荣域”项目的开发建设单位宏宇公司与远洋物业大连分公司签订了《远洋荣域前期物业服务合同》，约定宏宇公司选聘远洋物业大连分公司对“远洋荣域”项目提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅人民币2.8元/平方米/月（含电梯费）。远洋物业大连分公司于案涉小区交付房屋之前入驻该小区，并为“远洋荣域”小区提供物业服务至今。2.2014年10月17日，吴桂贤、徐顺作为买受人、宏宇公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议（住宅）》，约定吴桂贤、徐顺购买出卖人开发的远洋荣域项目B1区3号楼1单元20层6号房屋。《合同补充协议（住宅）》第八条关于交接的补充约定中第2款约定：“在房屋交付前，买受人除须付清房款外，还须向出卖人或出卖人选聘的前期物业服务企业支付下列费用：12个月的物业费（按建筑面积收取，每平方米每月2.8元）；…”。同日，吴桂贤、徐顺签署了同意并遵守《远洋荣域临时管理规约》的《承诺书》。《远洋荣域临时管理规约》中写明：“远洋荣域”项目的物业服务机构为远洋物业大连分公司，高层住宅物业服务费标准为人民币2.8元/平方米/月（含电梯费）。后吴桂贤、徐顺与远洋物业大连分公司签订《前期物业服务协议》，约定的物业服务标准为《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》之特级服务标准。2016年8月22日，吴桂贤、徐顺收到开发商交付的案涉房屋。《业主服务手册》写明：“远洋荣域”项目将突出以“星管家式服务”的理念，通过“追求极致服务”使业主感到高品质生活的舒心与便利，服务重点：星管家服务、安全服务、生态治理。吴桂贤、徐顺按前述约定于2016年8月11日交纳了2016年9月1日至2017年8月31日的物业服务费4330.59元，远洋物业大连分公司向吴桂贤、徐顺出具了发票。3.吴桂贤、徐顺提供了大连市12345在线服务的函件，主要内容是：2018年2月2日，网友反映宏宇公司在销售房屋时未将选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、临时管理规约、物业管理区域图、物业服务内容、服务标准、物业服务费标准（需注明以价格主管部门批准为准）等事项，向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门备案并在销售场所公示，应当查处。2018年3月1日，物业安全处答复：经调查，该项目在售楼处对物业服务相关信息进行了公示，但并未到区物业主管部门进行项目备案，区物业主管部门已经向物业服务企业下发整改通知，要求企业尽快办理项目备案相关手续。吴桂贤、徐顺还提供了大连市12345在线服务的另一函件，主要内容是：2018年5月14日，网友反映远洋荣域小区B1区西门旁边的公建已经私自下挖半年了，无相关部门管理。甘井子区执法局答复：远洋荣域B2区6号楼公建挖地下室情况属实，此前，我局执法大队已接到该举报，多次现场制止，责令当事人恢复现场，并对其履行执法程序。目前已下达《调查通知书》、《违章通知书》。下一步我局将加强巡查，发现违章行为及时进行制止，同时继续履行执法程序。吴桂贤、徐顺提供了一组照片和民意网留言，显示案涉小区有绿化被破坏、树木枯死、公建排气口占用公共活动场地、垃圾随意堆放等情况。远洋物业大连分公司提供了物业服务的相关工作记录和违章行为整改通知单等证据，体现了其为案涉小区提供物业服务的情况。4.2018年1月10日，远洋物业大连分公司就“远洋荣域”项目的物业收费向大连市物价局备案，物业服务费收费标准为高层2.8元/月/平方米，收费依据是《前期物业服务合同》。2018年3月，远洋物业大连分公司就“远洋荣域”项目的物业服务情况向大连市甘井子区城市建设管理局备案。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，吴桂贤、徐顺与宏宇公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议（住宅）》中关于物业服务的条款，吴桂贤、徐顺签署的同意并遵守《远洋荣域临时管理规约》的《承诺书》，以及吴桂贤、徐顺与远洋物业大连分公司签订的《前期物业服务协议》均系当事人真实意思表示，现有证据也不足以证明其存在无效或可撤销的情形，应认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于吴桂贤、徐顺主张上述协议确认的收费标准违法，应认定为无效一节，一审法院认为，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。本案中，远洋物业大连分公司与吴桂贤、徐顺存在物业服务合同关系，双方签署的《前期物业服务协议》明确约定物业服务费的标准是高层住宅按照2.8元/平方米/月交纳，吴桂贤、徐顺也按照约定交纳了2016年9月1日至2017年8月31日期间的物业服务费，说明吴桂贤、徐顺对物业费收费标准是明知的，且在其接受的前提下自愿签署上述协议并履行。吴桂贤、徐顺认为被告在物业单位选择、物业费标准及程序方面存在未按相关规定执行的情况，一审法院认为，如前所述，上述协议系吴桂贤、徐顺与远洋物业大连分公司自愿订立，自成立时生效。远洋物业大连分公司在程序方面存在未按时备案等瑕疵问题，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形。吴桂贤、徐顺认为远洋物业大连分公司的收费标准及程序违法，应向价格主管部门主张权利，在相关部门没有确认上述收费标准违反规定之前，一审法院对该收费标准予以确认。关于吴桂贤、徐顺主张远洋物业大连分公司物业服务未达到相关等级标准问题，一审法院认为，当事人均有权要求对方依约履行物业服务合同，未按约定履行的，应当依法承担违约责任，但合同履行与合同是否无效属两个法律问题，不能相提并论。因此，吴桂贤、徐顺要求确认收费标准2.8元/平方米/月无效的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。吴桂贤、徐顺的其他诉讼请求，没有事实基础和法律依据，一审法院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回吴桂贤、徐顺的诉讼请求。案件受理费人民币150元（吴桂贤、徐顺已预交），一审法院收取50元，由吴桂贤、徐顺负担，剩余100元退回吴桂贤、徐顺。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人诉、辩意见，本案二审争议焦点是案涉“住宅物业费2.8元/平方米/月”的收费标准是否无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区的开发建设单位宏宇公司与远洋物业大连分公司签订的《远洋荣域前期物业服务合同》依法成立且有效，该合同对业主具有约束力。远洋物业大连分公司有权依据该合同约定的物业费收费标准2.8元/平方米/月向业主收取物业费。上诉人主张2.8元/平方米/月的收费标准违反了《中华人民共和国价格法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版、2018版）以及大价发〔2016〕51号《关于进一步明确我市实行政府定价经营服务性收费目录清单的通知》，应认定为无效。对此本院认为，首先，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国价格法》第十二条规定，经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。该法第三十九条规定，经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。从上述规定可以看出，《中华人民共和国价格法》第十二条并非能够导致合同无效的效力性强制性规定。其次，从效力等级来看，《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版、2018版）以及大价发〔2016〕51号《关于进一步明确我市被告政府定价经营服务性收费目录清单的通知》均不属于法律、行政法规，违反其规定并不属于合同法第五十二条规定的合同无效情形。再次，上诉人与远洋物业大连分公司签订的《前期物业服务协议》第十一条第三款虽然约定“本协议条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效”，但当事人对合同效力存有争议时，合同效力属于人民法院依法审查认定的范畴，当事人无权通过合同约定条款来确定合同条款无效。最后，在上诉人作为买受人签署的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》中，明确载明房屋交付前买受人应向前期物业服务企业支付12个月的物业费，每平方米每月2.8元，上诉人签署的《远洋荣域临时管理规约》中亦明确载明远洋物业大连分公司是“远洋荣域”项目的物业服务机构，高层住宅物业服务费标准为2.8元/平方米/月（含电梯费），在上述内容依法成立且有效的情况下，说明上诉人知悉并认可上述物业费的收费标准。综上所述，上诉人主张案涉“住宅物业费2.8元/平方米/月”的收费标准无效，无事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，远洋物业大连分公司应对多收取的物业费予以退还，因案涉物业费收费标准有效，远洋物业大连分公司已经依照前期物业服务合同约定履行合同义务，上诉人应依照合同约定的收费标准支付物业费，其该节上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人诉请宏宇公司承担连带责任一节。宏宇公司并非案涉物业服务合同的相对方，上诉人与宏宇公司并未约定宏宇公司应承担连带责任，上诉人诉请宏宇公司承担连带责任无事实及法律依据，应不予支持。一审法院驳回上诉人该项诉讼请求正确。综上所述，上诉人吴桂贤、徐顺的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人吴桂贤、徐顺已预交150元），由上诉人吴桂贤、徐顺负担50元，退回上诉人吴桂贤、徐顺100元。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  孙文英审判员  周欣宇二〇一九年十二月三日书记员  张 宁