广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16674号上诉人（原审原告）：邝耀宗，男，汉族，1981年6月18日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：徐科、邓纪华，均系广东荣韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街御景路2号。法定代表人：杨林森，职务经理。委托诉讼代理人：余小晔，该公司员工。上诉人邝耀宗因与被上诉人广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称从化雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人邝耀宗上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判为“从化雅居乐公司违约金每日按照总房款1803042元的万分之一为标准支付给邝耀宗，违约金自2017年9月16日起计算暂至2019年4月16日，终计至从化雅居乐公司向邝耀宗交付符合交房条件的房屋之日止”；2、一、二审诉讼费用全部由从化雅居乐公司承担。事实和理由：一、一审判决对从化雅居乐公司逾期交楼的起算时间认定错误。一审判决确认了双方于2017年3月27日签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及《委托确认书》、《毛坯收楼确认书》无效，后又以《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》中约定的交付日期即2018年10月15日作为从化雅居乐公司应向邝耀宗交付涉案房屋的日期，以次日为计算违约金的计算日期，该认定前后矛盾。二、从化雅居乐公司为规避政府限价而与邝耀宗签订装修合同，装修合同不是当事人的真实意思表示，且存在逃避税收的嫌疑，损害社会公共利益，也损害了邝耀宗的合法权益，装修合同、附属文件及其他涉及装修的约定均是无效的。三、从化雅居乐公司应向邝耀宗支付逾期交楼违约金的起算时间为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定交付时间的次日，即2017年9月16日为起算日。被上诉人从化雅居乐公司辩称：一、邝耀宗要求自2017年9月16日起算违约金没有依据，邝耀宗已签订委托确认书委托从化雅居乐公司进行毛坯交楼，且双方所签订的装修合同约定了交付时间，因此邝耀宗要求从2017年9月16日起算违约金不符合合同约定。二、涉案房屋已竣工验收备案，符合建筑法第61条规定的法定交付标准，且符合买卖合同附件7补充协议第6条合同交付标准，邝耀宗已经确认毛坯收楼，从化雅居乐公司不存在逾期交付的情形。三、永久用电并非法定交付条件，且邝耀宗在买卖合同补充协议附件7已约定了可以用临时设施或服务取代，买卖双方就交付临时用电已达成合意，邝耀宗使用临时用电没有增加其缴纳电费的负担，其也没有举证证明影响其正常居住，因此从化雅居乐公司交付临时用电符合合同约定。四、逾期交楼违约金是依据买卖合同第4条支付，该已付楼款仅指买卖合同约定的房价款总金额，并非邝耀宗所计算的房款加上装修款的总额，装修合同中并没有对逾期交付约定违约金，因此邝耀宗要求按房款加上装修款的总额作为计算基数没有依据。综上，不同意邝耀宗的上诉请求。邝耀宗向一审法院起诉请求：一、从化雅居乐公司向邝耀宗支付违约金104635.52元（以总房价1803042元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年9月16日起暂计至2019年4月15日，实际计至从化雅居乐公司向邝耀宗交付符合交房条件的房屋之日止）；二、本案诉讼费由从化雅居乐公司承担。一审法院认定事实：2017年3月26日，邝耀宗作为认购方与从化雅居乐公司作为出售方签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，内容为：认购物业为雅居乐名门半岛花园xxx栋x梯xxx房，售价为1150246元，于2017年9月15日前交付使用。认购方自愿选择豪华装修的装修标准，认购方在毛坯房收楼后即委托出售方进行装修，装修总价为652796元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的13个月，装修款的支付方式为分期付款，第一期装修款195839元须于2017年4月2日前付清，第二期装修款261118元须于2017年9月26日前付清，第三期装修款195839元须于2018年3月26日前付清。2017年3月27日，邝耀宗与从化雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定邝耀宗购买从化雅居乐公司开发的位于从化区雅居乐沙贝三期4组团自编xxx栋x梯xxx房的涉案房屋；建筑面积116.8平方米；单价为每平方米11128.54元，总金额为1150246元；邝耀宗以按揭贷款方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：从化雅居乐公司应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付邝耀宗使用。从化雅居乐公司向邝耀宗交付房屋时，应当向邝耀宗发出收楼通知书，从化雅居乐公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向邝耀宗出示从化雅居乐公司出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，从化雅居乐公司应当及时书面告知邝耀宗。合同第十四条约定：从化雅居乐公司如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，从化雅居乐公司按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：邝耀宗与从化雅居乐公司双方进行房屋验收交接时，从化雅居乐公司应当向邝耀宗提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向邝耀宗提供加盖从化雅居乐公司公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，邝耀宗有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由从化雅居乐公司承担。合同第二十三条约定：从化雅居乐公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，邝耀宗有权要求从化雅居乐公司按照本合同附件六中有关约定负责更换。《补充协议》第六条约定：6.1从化雅居乐公司向邝耀宗发出《收楼通知书》后，且在邝耀宗办理收楼手续时，向邝耀宗出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖从化雅居乐公司公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，邝耀宗同意办理收楼手续。6.2小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，邝耀宗同意从化雅居乐公司以临时设施或服务取代，以不影响邝耀宗使用为前提，在提供临时服务的期限内，从化雅居乐公司向邝耀宗补贴临时服务与永久服务的费用差额（由从化雅居乐公司直接将差额支付给相关单位，不直接支付给邝耀宗），邝耀宗同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。6.3邝耀宗同意不以除房屋主体结构质量不合格之外的轻微的质量瑕疵为由拒绝收楼并索赔。第八条约定：8.2邝耀宗在办理收楼手续过程中所提出的异议，若从化雅居乐公司在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，邝耀宗应该收楼，从化雅居乐公司则按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务。修缮期间，邝耀宗同意不向从化雅居乐公司主张赔偿。8.3从化雅居乐公司交付商品房标准为毛坯，从化雅居乐公司以毛坯现状交楼，具体详见《商品房买卖合同》附件六。第十二条约定：邝耀宗与从化雅居乐公司双方同意按《商品房买卖合同》第二十三条的约定，并增加补充条款：邝耀宗不得以从化雅居乐公司交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定的标准为由拒绝接收该商品房，但从化雅居乐公司须按《房地产（住宅）质量保证书》的要求履行保修义务。第十七条约定：17.6鉴于邝耀宗购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，邝耀宗收楼后委托从化雅居乐公司进行装修（邝耀宗授权从化雅居乐公司可聘请有装修资质的装修合同为其所购房屋进行装修），并同时与从化雅居乐公司签订《装修合同》，邝耀宗与从化雅居乐公司双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即：如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。同日，邝耀宗作为乙方与从化雅居乐公司作为甲方签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，约定：邝耀宗与从化雅居乐公司双方就邝耀宗购买的从化区雅居乐沙贝三期4组团自编xxx栋x梯xxx房涉案房屋的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条、装修工程位置：从化区雅居乐沙贝三期4组团自编xxx栋x梯xxx房；第二条、委托事项：从化雅居乐公司及从化雅居乐公司聘请的第三方（以下统称为甲方，邝耀宗与从化雅居乐公司聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，从化雅居乐公司与第三方的权利义务关系由从化雅居乐公司享有和承担，与邝耀宗无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以从化雅居乐公司实际装修发生的为准。第三条、总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为652796元。第六条装修工程期限交楼期限：1.邝耀宗与从化雅居乐公司双方确认装修交楼时间为2018年10月15日。2.从化雅居乐公司在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向邝耀宗发出《收楼通知书》，通知邝耀宗对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，邝耀宗应当及时按通知要求收楼，逾期收楼除从化雅居乐公司的装修交楼时间顺延外，邝耀宗承担因延期装修而给从化雅居乐公司造成的经济损失。3.从化雅居乐公司应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向邝耀宗发出《装修交楼通知书》，从化雅居乐公司应按从化雅居乐公司发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为邝耀宗与从化雅居乐公司双方已完成交接，且邝耀宗对装修工程质量无异议。第九条、违约责任：5.因从化雅居乐公司原因导致邝耀宗不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，从化雅居乐公司按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十条、其他：2.邝耀宗已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托从化雅居乐公司进行装修，邝耀宗的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，邝耀宗对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因邝耀宗原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为邝耀宗同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。邝耀宗分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任。同日，邝耀宗向从化雅居乐公司签署《毛坯收楼确认书》，内容为：本人已接收雅居乐名门半岛花园xxx栋x梯xxx房单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托从化雅居乐公司进行装修，该单位的物业管理费从2018年10月15日（装修合同约定时间）开始计算。同日，邝耀宗向从化雅居乐公司签署《委托确认书》，内容为：邝耀宗于2017年3月27日向从化雅居乐公司购买雅居乐名门半岛xxx栋x梯xxx房，并与从化雅居乐公司签订（编号为201703344966）《商品房买卖合同》及补充协议（下称买卖合同）。因邝耀宗委托从化雅居乐公司进行装修，故现邝耀宗委托从化雅居乐公司进行毛坯收楼。邝耀宗在业主签名确认处签字。上述合同签订后，邝耀宗已支付了全部装修款652796元及全部购房款1150246元，从化雅居乐公司于2017年8月12日开具名称为房地产开发商业用房1150246元的发票，另从化雅居乐公司向邝耀宗出具收取房款（装修）首期及分期的收款收据三张，金额合计652796元。从化雅居乐公司于2018年10月8日向邝耀宗发出《收楼通知书》。一审庭审中，从化雅居乐公司确认涉案房屋的用电标准为临时用电。一审法院认为：邝耀宗与从化雅居乐公司签订的商品房买卖合同除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案存在以下几个问题：第一，关于邝耀宗与从化雅居乐公司签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及《委托确认书》、《毛坯收楼确认书》的效力及涉案房屋总价款的问题。从化雅居乐公司与邝耀宗在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的同时又要求邝耀宗与其签订了2017年3月27日的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及《委托确认书》、《毛坯收楼确认书》，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款1150246元，一部分为装修价款652796元，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，从化雅居乐公司与邝耀宗签订装修合同为虚假意思表示，且有违法嫌疑，故邝耀宗与从化雅居乐公司在2017年3月27日签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》及《委托确认书》、《毛坯收楼确认书》应为无效。但是，双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款为1803042元。因此，邝耀宗主张以房屋交易价款1803042元作为计算逾期交楼违约金的基数，依法有据，予以支持。第二，关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。本案邝耀宗作为买受人依约支付了房款，从化雅居乐公司作为出卖人应转移房屋所有权给邝耀宗，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备。因此，从化雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故从化雅居乐公司提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。从化雅居乐公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，由于从化雅居乐公司为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件。第三，从化雅居乐公司应否向邝耀宗承担逾期交楼的违约责任问题。双方签订的商品房买卖合同约定从化雅居乐公司应当在2017年9月15日前向邝耀宗交付毛坯房，但综合双方的合同及付款情况，从化雅居乐公司应向邝耀宗交付的是装修完毕的涉案房屋，考虑到装修需要一定的施工时间，故应参照双方签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》载明的交付日期即2018年10月15日作为从化雅居乐公司应向邝耀宗交付涉案房屋的日期。但截止本案一审辩论终结前，涉案房屋尚未符合交楼标准，故从化雅居乐公司应自2018年10月16日起向邝耀宗承担逾期交房违约责任。邝耀宗主张的2018年10月16日之前的违约金，不予支持。鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，故仅支持邝耀宗主张的自2018年10月16日起至邝耀宗向一审法院起诉之日即2019年4月16日的违约金。2019年4月16日之后的违约金，邝耀宗可另行主张。第四，违约金的计算问题。根据双方的合同约定，从化雅居乐公司如未能按本合同规定的期限交房，从最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，从化雅居乐公司按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付之日止。故该段时间段应该按已付楼款总额1803042元的每日0.1‰的标准计算违约金。对于邝耀宗超出此外的违约金的主张，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、从化雅居乐公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（违约金每日按照总房款1803042元的万分之一为标准，从2018年10月16日起计算至2019年4月16日止）给邝耀宗；二、驳回邝耀宗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1190元，由邝耀宗负担878元，由从化雅居乐公司负担312元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，邝耀宗向本院提供了以下证据：《广州市从化区建设工程质量安全中心民用建筑工程室内环境质量检测报告》，拟证明广州市从化区建设工程质量安全检测中心在2017年5月已对涉案房屋进行抽样检测，表明此时装修工作已经告一段落，一审判决给予从化雅居乐公司一年的装修时间不合理。经质证，从化雅居乐公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。认为从化雅居乐公司仅将149栋101、102房提前进行了样板房装修，供检测单位检测是否符合标准，无法得出涉案房屋在检测报告出具之时已经完成装修检测的结论。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案属于商品房预售合同纠纷。作为出卖人的从化雅居乐公司须按照合同约定将符合约定的房屋所有权转移给邝耀宗，邝耀宗作为买受人须按照合同约定支付全部价款。一、关于《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》的性质问题。邝耀宗与从化雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第十七条约定：鉴于邝耀宗购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，邝耀宗收楼后委托从化雅居乐公司进行装修（邝耀宗授权从化雅居乐公司可聘请有装修资质的装修企业为其所购房屋进行装修），并同时与从化雅居乐公司签订《装修合同》，双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。而双方签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》第十条、其他：2.约定：邝耀宗的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，邝耀宗在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》。买卖合同和装修合同不可分割，是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除。上述合同约定已经明确邝耀宗购买涉案房屋的成本包括毛坯购买价和装修价两部分，邝耀宗在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，买卖合同和装修合同不可分割，是互附中止、解除条件的合同，即邝耀宗必须同时付清买卖合同及装修合同约定的全部价款后，从化雅居乐公司才能交付并转移房屋所有权给邝耀宗。由此可知，《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》并非单纯的装修协议，其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容，与《商品房买卖合同》共同构成房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，故《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》实质上具有部分房屋买卖协议的性质，一审法院参照该合同载明的交付日期即2018年10月15日作为从化雅居乐公司应交付涉案房屋的日期并无不当，本院予以维持。二、关于逾期交房违约金计算的时间。如前所述，《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》实质上具有部分房屋买卖协议的性质，一审根据双方合同及付款情况参照上述装修合同约定的交房日期作为从化雅居乐公司向邝耀宗交付涉案房屋的日期，处理正确，本院予以确认。邝耀宗上诉主张逾期交房起算时间是商品房买卖合同约定交付时间的次日，理据不足，本院不予采纳。鉴于目前涉案房屋具备交付条件的时间不确定，故一审法院支持从化雅居乐公司向邝耀宗支付2018年10月16日起至一审起诉之日的违约金并无不当，本院予以维持。至于此后至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金邝耀宗可待涉案房屋具备交付条件后与从化雅居乐公司另行协商或另案主张。综上所述，邝耀宗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1580.5元，由上诉人邝耀宗负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月四日书记员 王 敏沙宇航