广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终2356号 上诉人（原审原告，反诉被告）：梁进，男，1965年7月1日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 委托诉讼代理人：林文彬，广西千剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：玉林市福绵区成均镇六塘村民委员会，住所地：玉林市福绵区成均镇六塘村。 法定代表人：王健林,主任。 委托诉讼代理人：何洪波,广西桂金剑(福绵)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗有容，女，汉族，1966年10月20日出生，住玉林市福绵区。 上诉人梁进因与被上诉人玉林市福绵区成均镇六塘村民委员会（以下简称六塘村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市福绵区人民法院（2019）桂0903民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁进上诉请求：一、撤销玉林市福绵区人民法院（2019）桂0903民初768号民事判决第一、二、三项；二、判决被上诉人继续履行与上诉人签订的《房屋、厂房出租合同书》；三、判决被上诉人自2019年11月30日起至2029年11月30日止的年租金减少500元；四、判决被上诉人赔偿损失60000元；五、判决被上诉人支付违约金100000元。事实和理由：一、上诉人未能交纳2018年度的租金5000元，原因是被上诉人意欲将村委场地另租他人开设合板厂，先违约提高租金，后又以上诉人拆除旧村委大厅、泥砖屋等为由违约解除合同。被上诉人为违约收回场地，先是擅自提高了3至4倍的年租金，在上诉人不同意的情况下，又捏造上诉人擅自拆除村委大厅及围墙边的泥砖房2间。因此上诉人未能交纳2018年度的租金5000元，是被上诉人要上诉人一定交足15000－20000元/年才予收取，上诉人无法交租的违约情形是被上诉人故意造成。二、上诉人不存在搬走主要设备的情形。2018年因胶合板生意不景气，上诉人停止生产经营，待胶合板生意好转再继续生产，上诉人的主要大型设备仍然摆放在租赁被上诉人的场地上，小型的部分设备因无人看守，为了安全，上诉人只能搬回家安放。三、被上诉人新的双百工程确认占有了上诉人已经租赁的旧村委大厅，应酌情减少部分租金。2017年3月，被上诉人因响应上级而扩建村委大楼，拆除并占用在租赁合同约定出租给上诉人的旧村委大厅，扩建场地占租赁场地的十分之一，上诉人为大局考虑，同意了被上诉人的扩建行为，但租赁的场地相应减少了十分之一，上诉人从2019年11月30日起至2029年11月30日止的年租金为6000元，被上诉人每年应给上诉人减少500元。综上所述，上诉人未能按期交纳2018年度租金的原因是被上诉人要违约解除合同而不收取，被上诉人占用部分已出租的场地，应酌情降低租金。请法院查清事实，维护上诉人的合法权益。 六塘村委会辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉维持原判。一、上诉人拒付租金无法律依据，而被上诉人提出与上诉人协商提高租金及上诉人在被上诉人多次催告下仍未支付租金情况下提出解除合同是有法律依据的。二、上诉人存在搬走设备不履行合同行为。上诉人因经营不善歇业，负债累累，债权人纷纷找上诉人讨债，上诉人无法继续经营，搬走设备，债权人发现后堵住大门，上诉人在上诉状中也承认自己搬走设备，所以一审法院认定上诉人在租赁合同履行期限届满之前以自己的行为表明不履行主要债务事实认定清楚，适用法律准确，上诉理由不成立。三、关于酌情减少租金，扩建村委大楼，上诉人同意拆除旧村委大厅，拆除之后被上诉人盖铁棚供上诉人使用，不影响其营业生产，上诉人也不因此受损或减少收入。减少租金必须是租赁合同存在为前提，解除合同就不存在着减少后期租金的问题。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 梁进向一审法院起诉请求：1.判令六塘村继续履行与梁进签订的《房屋、厂房出租合同书》；2.自2019年11月30日起至2029年11月30日止的年租金减少500元；3.六塘村赔偿停工损失60000元给梁进；4.六塘村赔偿违约金100000元给梁进；5.案件受理费用由六塘村承担。 六塘村委会向一审法院提出反诉请求：1.判决解除六塘村与梁进签订的《房屋、厂房租赁合同》；2.判决梁进返还租用房屋和空地；3.判令梁进支付2018年度租金5000元和2019年1-6月租金3000元，共计8000元给六塘村，余下租金计算至判决合同解除之月；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2009年7月28日，六塘村作为甲方与梁云、李通作为乙方签订一份《房屋、厂房出租合同书》，约定的主要内容有：甲方将村委旧办公楼村委围墙内空地及旧泥砖房出租给乙方有偿使用；1.甲方提供大厅一间、旧办公楼一幢和村委围墙内所有的空地及旁边的泥砖房给乙方使用，乙方在使用期间要保护好建筑物的完整性；2.乙方要求拆改的泥砖屋甲方需同意乙方要求，但拆改的费用由乙方负责，并在合同期满后交由甲方所有；3.乙方使用期间不得利用甲方场地从事违反国家有关法律规定的活动；4.甲方提供水到，电到（生活用电）但使用费用由乙方负责，收费标准由当地负责部门给的收费单为标准，乙方应按部门指定的收费点，按时按量缴交；（注：动力电安装甲方有义务帮助乙方办理申请）5.经商定租用时间从2009年11月1日至2029年11月30日止，租用时间20年；6.租用期间给商定头10年，每年租金5000元整，以后每年租金6000元，缴交租金时间定在每年11月1日前缴交清一年租金；7.乙方先交押金2000元给甲方，合同期满后一次退还押金给乙方，中途违约不退押金；8.出租期间甲乙双方要信守合同，中途甲方不得以任何借口收回房屋及空地或阻止使用，违者罚款租金20倍等内容。梁云、李通租用上述房屋和场地开办经营《玉林市福绵管理区三有胶合板厂》，经营期间，因梁云死亡，梁云妻子樊付雄授权委托梁进履行上述《房屋、厂房出租合同书》的权利义务。2015年3月27日，李通作为甲方与梁进作为乙方签订一份《转让协议》，约定的内容主要有：甲方愿意将“玉林市福绵管理区三有胶合板厂”的全部资产以及名称字号（营业执照注册号：450908300004330，投资人：李通）于2015年3月27日无偿转让给乙方使用，在此之后所涉及该企业所有的债权债务均由乙方承担等内容。同日，六塘村作为甲方与梁进作为乙方签订一份《房屋、厂房出租合同书》，合同内容和李通、梁进与六塘村签订合同的内容一致，并将合同落款时间亦书写为2009年7月28日。2015年4月1日，李通、梁进将玉林市福绵管理区三有胶合板厂投资人李通变更为梁进。2017年3月，六塘村取得“双百工程”（即100平方办公室、100平方会议室），将村委扩建，在扩建中须要部分大厅场地，经六塘村与梁进协商，双方同意拆除部分大厅扩建村委，在拆除部分大厅过程中，大厅全部倒塌，梁进在村委使用大厅场地剩余部分加盖铁皮。梁进在经营期间，将合同第二条约定的泥砖屋拆除用围墙加固。2018年8月22日，六塘村向梁进出具《通知》，该通知主要内容有：现决定按照目前情况调整（梁进老板）玉林市福绵管理区三有胶合板厂的年租金15000-20000元/年，如果有异议请到六塘村委协商等内容。2019年9月10日，六塘村再次向梁进出具《通知》，该通知内容主要有：梁进不经村委、村商议团成员同意，私下擅自拆除村委大厅1间以及泥砖房2间，已违反合同第一条有关规定，造成村委经济损失极大，后果特别严重，所以从今日起与你解除合同，限你从今日起15日内拆除设备，搬走材料，打扫干净将场地交还给村委等内容。梁进因经营不善，欠债务及工人工资，于2018年10月份起歇业，且将部分机械设备外搬，债权人找寻梁进未果及担忧梁进将机械设备全部外搬，用轿车等物品将玉林市福绵管理区三有胶合板厂门口堵塞。梁进未按约缴纳2018年的租金给六塘村，尚欠六塘村租金5000元，玉林市福绵管理区三有胶合板厂至今尚未生产经营。2019年3月27日，六塘村以李通等人作为被告、以梁进作为第三人向本院提起诉讼，请求判令解除六塘村与李通、梁云（已故）签订的房屋、厂房出租合同等多项诉讼请求（已撤诉并在本案提起反诉）。 一审法院认为，一、关于本案《房屋、厂房出租合同书》应否减少租金500元的问题。梁进与六塘村签订的《房屋、厂房出租合同书》是合同当事人真实、自愿的意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护。本案中，六塘村在扩建村委拆除大厅过程中，由于大厅全部倒塌，且梁进在村委使用大厅场地剩余部分加盖铁皮，应认定双方对扩建村委使用部分大厅场地无异议，因此，对梁进要求减少租金500元的诉讼请求应不予支持。二、关于六塘村应否赔偿停工损失60000元、赔偿违约金100000元给梁进的问题。本案中，梁进的停工是由于欠他人债务歇业，债权人将其经营场所堵塞，梁进诉称是由于六塘村扩建村委及提高租金所致并构成违约，与该院查明事实不符，应不予采信。因此，对梁进要求六塘村赔偿停工损失60000元、赔偿违约金100000元的诉讼请求应不予支持。三、关于应否解除六塘村与梁进签订的《房屋、厂房出租合同书》和梁进应否返还房屋、空地给六塘村的问题。本案中，六塘村反诉请求解除《房屋、厂房出租合同书》的主要理由为梁进未支付租金及擅自拆除大厅。关于拆除大厅问题（前面已说理认定），对六塘村反诉称梁进擅自拆除大厅的陈述，应不予采信。关于租金问题，根据《房屋、厂房出租合同书》的约定，梁进目前应交纳的租金是2018年度的租金5000元，2019年度的租金交纳时间为11月1日前。本案中，梁进尚未交纳2018年度的租金5000元，梁进诉称六塘村同意免除2017年11月1日至2018年11月30日期间租金及其在反诉辩称六塘村不同意接纳租金的陈述，没有提供证据予以佐证，且六塘村亦不予认可，应不予采信。六塘村反诉称梁进未交纳2018年租金，与该院查明事实相符。另外，玉林市福绵管理区三有胶合板厂于2018年10月份起歇业，且将部分机械设备外搬、目前尚未生产经营。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，对六塘村要求解除《房屋、厂房出租合同书》及要求梁进返还房屋、空地给六塘村的反诉请求，依法应予支持。根据本案的实际情况，该院认为梁进应在判决生效后的30日内将房屋、空地返还给六塘村较为合理。四、关于梁进应否支付租金8000元给六塘村的问题。根据《房屋、厂房出租合同书》的约定，梁进目前应交纳的租金是2018年度的租金5000元，2019年度的租金交纳时间为11月1日前。本案中，梁进尚未交纳2018年度的租金5000元，梁进诉称六塘村同意免除2017年11月1日至2018年11月30日期间租金及其在反诉辩称六塘村不同意接纳租金的陈述，没有提供证据予以佐证，且六塘村亦不予认可，应不予采信。因此，对六塘村要求梁进支付2018年度租金5000元的反诉请求，依法予支持。六塘村要求梁进支付2019年度租金的反诉请求，应由六塘村在梁进返还房屋、空地后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）梁进的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）梁进与被告（反诉原告）玉林市福绵区成均镇六塘村民委员会签订的《房屋、厂房出租合同书》；三、原告（反诉被告）梁进返还租赁本案《房屋、厂房出租合同书》中约定的房屋、空地给被告（反诉原告）玉林市福绵区成均镇六塘村民委员会；四、原告（反诉被告）梁进支付租金5000元给被告（反诉原告）玉林市福绵区成均镇六塘村民委员会。本诉案件受理费3600元，减半收取1800元（原告已预交），由原告梁进负担。反诉案件受理费50元，减半收取25元（反诉原告已预交），由反诉原告玉林市福绵区成均镇六塘村民委员会负担9元，反诉被告梁进负担16元。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，根据我国合同法的规定，合同双方当事人应当遵守严格履行与诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人梁进与被上诉人六塘村委会签订的《房屋、厂房出租合同书》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应严格履行合同。被上诉人六塘村委会拆除旧村委大厅扩建村委办公楼，是经双方协商，上诉人梁进表示同意拆除，并且在大厅场地剩余部分加盖铁皮继续使用，当时双方并未约定因拆除而免除2017年11月1日至2018年11月30日期间租金以及以后每年租金减少500元，旧村委大厅拆除后，被上诉人六塘村委会在租赁场地另开了一个大门给上诉人梁进使用，对上诉人的生产经营并未造成明显影响。2018年10月份上诉人的胶合板厂歇业，上诉人梁进承认是因为胶合板生意不景气，打算待胶合板生意好转再继续生产。因此，上诉人梁进诉称因被上诉人拆除旧村委大厅，减少租赁面积以及造成其停产，要求被上诉人六塘村委会减少租金和赔偿损失，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。同时，在合同履行期间，虽然被上诉人六塘村委会中途提出了提高租金的要求并通知上诉人梁进进行协商，但此行为并未构成根本性违约，在双方未能达成新的协议之前，上诉人仍应按原协议的约定交纳租金，上诉人辩称被上诉人拒收租金但未能提供证据证实，本院依法不予采信。上诉人因自身原因停产后，至今未能恢复生产，同时迟延交纳租金并开始搬走部分机械设备，其行为已表明不再履行原协议约定的义务，因此，被上诉人要求解除双方签订的合同并返还租赁物的请求符合合同法的相关规定，依法应予支持。 综上所述，梁进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3600元（梁进已预交），由梁进负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇一九年十二月十一日 书记员  杨 梓