江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8469号上诉人（原审被告、反诉原告）：陶贵斌，男，1964年12月29日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：沈兆峰，江苏清正苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：樊荣，女，1980年8月24日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：顾澍，江苏宁法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭承承，江苏宁法律师事务所实习律师。上诉人陶贵斌因与被上诉人樊荣房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初2922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶贵斌上诉请求：依法撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判，被上诉人承担本案一、二审诉讼费和保全费。事实与理由：1.双方订立的买卖合同的第四条第2款不存在约定不明确。房屋买卖合同第四条第2款与第五条第1款的两处条款分别约定，证明第四条第2款明确具体，即房产证、土地证等所有相关证件未办理前协助卖方办理过户手续，由此发生的一切费用等均由卖方承担，卖方还应承担由上诉人产权过户到被上诉人名下的费用，上诉人必须先办理涉案房屋权属证，然后才能过户，不存在约定不明确。被上诉人故意混淆是非，没有事实依据，一审认定主观臆断。2.上诉人的观点有被上诉人提供的录音和庭审记录支持，一审没有全面核实、正确运用证据。该录音中被上诉人说：“十万块钱有点多了”，“这十万的事能不能商量”和“大家让一步，毕竟这钱对于我们来说不是小数字”，能够真实反映上诉人为涉案房屋所有的支出，被上诉人同意承担，只是认为上诉人要的多了一点，并提出能不能商量的建议，并没有否定上诉人提出的要求，双方对合同第四条第2款是明确的。特别是一审期间，被上诉人当庭陈述，涉案小区出现买方支付卖方2-3万元的费用的情况，被上诉人这一陈述也证实合同第四条第2款是明确具体的，其应当承担该笔费用。一审法院没有按照民事诉讼法及最高人民法院关于民事诉讼法司法解释全面、客观审核证据，也没有运用逻辑推理和日常生活经验法则对录音及庭审陈述有无证明力和证明力的大小进行判断，也没有公开判断的理由和结果，导致认定事实错误和判决错误。3.上诉人没有违约，不应承担诉讼费和保全费。被上诉人提供的录音属于本案直接证据，客观反映双方行为，上诉人明确向被上诉人表达了“房子没问题”和“办证的事也不复杂”，上诉人没有不予协助办证的违约行为。当被上诉人提出“这十万的事能不能商量”和“大家让一步，毕竟这钱对于我们来说不是小数字”，上诉人仍然同意“过段时间再联系”，被上诉人违背自己提出的继续协商的方案，提起了诉讼。从该录音中还可以看出上诉人与被上诉人两年前己经对该笔费用商量过，一审判决上诉人承担诉讼费违背公正原则。因上诉人没有违约，被上诉人违约并提出诉讼保全，属于其自己扩大的费用损失，该笔保全费用应由被上诉人承担。樊荣辩称：1.上诉人的违约事实是明确的，上诉人的实际行为就是违反了双方的合同约定，就房屋无故加价，且并不承担自己应当履行的变更房屋产权的义务。2.合同中所述一切费用的承担，是指与房产证办理相关的费用，而不是上诉人所谓的有关人情的费用，更不是上诉人擅自加价的理由。上诉人所称的其他房屋有加价的情形，以及双方之间就所谓的10万元进行的谈话，并没有达到双方有明确合意的情形，加价应当是在双方自愿的基础上才可以实施，录音也仅仅是一个片面的证据，不能够完整、全面地反映双方对于房屋是否愿意加价，加价多少的合意，不能说明双方就此达成了一致。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。樊荣向一审法院提出诉讼请求：1.判令陶贵斌协助将南京市栖霞区尧建新村12幢2单元503室房屋产权变更登记至樊荣名下；2.陶贵斌承担本案诉讼费。陶贵斌向一审法院提出反诉请求：1.判令樊荣支付陶贵斌因办理案涉房屋权属证书花费的费用6万元（不包括过户费用及购房尾款1万元）；2.判令樊荣先支付该笔6万元后，陶贵斌再协助樊荣办理过户手续。一审法院认定的事实：2007年5月5日，樊荣、陶贵斌经中间人马宝庆介绍，就樊荣向陶贵斌购买位于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋），签订《房屋买卖合同》（以下简称案涉合同）1份，约定出售房屋面积为68.4平方米，合同总价为人民币23万元，房屋交付时间为2007年5月5日，第四条房款支付时间及方式约定如下：“1、买方在本协议签订前支付人民币22万元给卖方作为购房首付款，余款1万元人民币待房屋产权过户手续办理完毕时一次性付完结清；2、房产证、土地证等所有相关证件未办理前卖方协助买方办理过户手续，由此发生的一切费用（包括装潢押金等）均由买方承担。”第五条权利和义务第1款约定，卖方协助买方办理该房屋的产权证过户手续，政府部门应收的过户等所有有关费用由买方承担。第六条违约责任约定，买卖双方自此合同签订后，无论市场房价涨跌，此合同价款不做调整。如买方毁约或违约，则从买方已支付的购房款中扣除5万元作为违约金，余款退还给买方；如卖方毁约或违约，则卖方除退还买方已付的全部购房款给买方外，另外还要支付5万元人民币作为违约金给买方作为赔偿。案涉合同签订后，樊荣依约将22万元房款支付给陶贵斌，陶贵斌将案涉房屋钥匙交付樊荣，此后案涉房屋一直由樊荣居住使用至今。一审另查明，2009年12月19日，陶贵斌与顾晓向中建八局第三建设有限公司购买了案涉房屋，房价款为103709.6元，双方签订的《南京市公有住房买卖契约》约定，案涉房屋所有权归陶贵斌所有，案涉房屋可按照《南京市已购公有住房上市出售试行办法》的规定依法进入市场，并按照《南京市出售公有住房实施细则》的规定，履行其权利和义务。2015年8月14日，陶贵斌办理案涉房屋不动产权登记手续，后樊荣向陶贵斌要求过户，陶贵斌提出连同购房尾款1万元在内，再支付10万元才配合过户，双方为此无法达成一致意见，后樊荣诉至一审法院。审理中，樊荣提交2019年2月25日其与陶贵斌的通话录音作为证据，录音内容为：“樊：想问问房子的事情？陶：房子没问题，关键钱怎么说？樊：10万块钱有点多了？陶：这一晃有两年了吧，这你怎么说？你本身还差我1万块钱？樊：当时一共23万元，22万立马就给你的，讲好办证的时候给1万元对不对？陶：嗯。樊：你当时卖给我的时候你家前面小区的房价差不多3000多。陶：其余的事现在不谈，办证的事也不复杂。樊：这10万能不能商量？陶：你想商量什么，两年前就已经商量过了，还商量什么？樊：大家各让一步，毕竟这钱对我们来说不是小数字。陶：你现在讲这个没有意义了，我现在有事，过段时间再联系。”陶贵斌提交：1、付款人为叶树森的福利房尾款收据1张；2、欠条、收条各1份；3、中建八局第三建设有限公司情况说明1份，旨在证明陶贵斌于2015年4月21日向中建八局第三建设有限公司交付购买公有住房补差款即福利房尾款31430.5元，如不补交该款，则陶贵斌购买的第二套尧建新村12幢2单元503室公有住房无法办理产权证书，因补交款项需叶树森配合，陶贵斌另支付叶树森1万元。经质证，樊荣对上述证据均不予认可，认为双方协商房屋买卖事宜时，陶贵斌从未披露案涉房屋系其购买的第二套公有住房，办证需补交福利房差价款等事宜，故上述证据与本案无关联性，即便补交福利房差价款一事属实，也是基于陶贵斌享受了两次购买福利房待遇，故该费用应由其自行承担，不能转嫁他人，且人情费系陶贵斌自愿支付给叶树森的，与樊荣无关。一审法院认为，樊荣与陶贵斌签订的案涉合同是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。关于双方争议的陶贵斌办理案涉房屋所有权证额外支付的费用应由谁承担的问题，涉及对案涉合同第四条第2款的理解，审理中，陶贵斌认为该条款中约定的一切费用包含其为办理案涉房屋所有权证额外支付的费用，樊荣则认为该条款约定的情形是案涉房屋未办理所有权证的情况下，陶贵斌协助将案涉房屋登记至樊荣名下，由此产生的一切费用由樊荣承担，一审法院结合该条款字面意思分析，认为双方就条款的约定不明确，在约定不明的情况下，双方原本可以通过达成补充协议的方式进一步明确约定，但双方并未达成补充协议，陶贵斌虽辩称曾告知樊荣办理案涉房屋所有权证需额外支付其他费用，但并未就此辩称意见提交证据予以证明，故一审法院综合案涉合同有关条款及交易习惯，确定办理案涉房屋所有权证额外支付的费用由陶贵斌承担。案涉合同约定陶贵斌协助樊荣办理案涉房屋产权证过户手续，故樊荣主张陶贵斌协助将南京市栖霞区尧建新村12幢2单元503室房屋不动产权变更登记至樊荣名下的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。关于陶贵斌主张应由樊荣先向其支付因办理案涉房屋权属证书而额外支出的费用6万元后，再协助办理过户手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，但樊荣应依约在陶贵斌协助办理完毕案涉房屋产权过户手续时向陶贵斌支付购房尾款1万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、陶贵斌应于判决生效之日起十日内协助将位于南京市栖霞区房屋不动产权变更登记至樊荣名下，樊荣同时给付陶贵斌购房尾款10000元；二、驳回陶贵斌对樊荣的诉讼请求。一审本诉案件受理费80元，减半收取40元，保全费5000元，合计5040元由陶贵斌负担；反诉案件受理费650元（已减半收取），由陶贵斌负担。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，樊荣与陶贵斌签订的案涉合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。关于陶贵斌办理案涉房屋所有权证额外支付的费用应由谁承担的问题，涉及对案涉合同第四条第2款的理解，因双方对此存在分歧，一审认定双方就该条款约定不明确并无不当。陶贵斌提供的证据不足以证明其与樊荣就办理案涉房屋所有权证需额外支付其他费用已达成合意，举证不力的法律后果由其自行承担。在双方并未达成补充协议的情况下，一审法院综合案涉合同有关条款及交易习惯，确定办理案涉房屋所有权证额外支付的费用由陶贵斌承担，并无不当。一审法院根据案涉合同约定，对樊荣主张陶贵斌协助将南京市栖霞区尧建新村12幢2单元503室房屋不动产权变更登记至樊荣名下的诉讼请求予以支持，并无不当。陶贵斌认为应由樊荣先向其支付因办理案涉房屋权属证书而额外支出的费用6万元后，再协助办理过户手续的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院对此不予支持，但樊荣应依约在陶贵斌协助办理完毕案涉房屋产权过户手续时向陶贵斌支付购房尾款1万元。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审法院基于本案审理情况，确定诉讼费用及保全费用的负担于法有据。陶贵斌认为其并未违约故不应承担诉讼费及保全费的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。综上所述，陶贵斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由上诉人陶贵斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十二月九日法官助理 孙成艺书 记 员 朱亚芳