重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10181号上诉人（原审被告）：重庆浚亮房地产开发有限公司，住所地重庆市两江新区湖山路**附2-1至附2-7，统一社会信用代码915000006635796742。法定代表人：牛伟星，董事长。委托诉讼代理人：刘千钊，女，1985年11月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：盛文倩，女，1997年7月17日出生，汉族，住重庆市垫江县。被上诉人（原审原告）：黄洪英，女，1972年2月15日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：冉琴，北京京师（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆浚亮房地产开发有限公司（以下简称浚亮公司）因与被上诉人黄洪英房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初16777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人浚亮公司的委托诉讼代理人盛文倩，被上诉人黄洪英的委托诉讼代理人冉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浚亮公司上诉请求：一、请求撤销(2019)渝0112民初16777号民事判决第一项，改判浚亮公司在扣除黄洪英应付违约金193148.60元（逾期付款违约金自2019年1月29日起至2019年6月11日止，按照580000元/天×0.1%×133天=77140元；解约违约金1160086元×10%=116008.60元）后，向黄洪英退还房款386937.40元；二、本案一审、二审的诉讼费用由黄洪英承担。事实和理由：一、浚亮公司与黄洪英签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议合法有效，《商品房买卖合同》及相关补充协议对黄洪英逾期付款违约金的计算标准、计算金额及方式有明确约定。1.违约金债务可以计算出确定的数额，不存在争议；2.一审法院已确认黄洪英存在逾期付款违约行为，并明确黄洪英应当就该违约行为向浚亮公司承担相应违约金；3、《商品房买卖合同》补充协议（二）第一条第2款明确约定了逾期付款违约金、解约违约金。二、黄洪英逾期付款违约，应向浚亮公司支付1931483.60元违约金。在浚亮公司、黄洪英互负到期债务的情况下，浚亮公司有权依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十九条，行使抵销权，一审法院认定浚亮公司行使法定抵销权不成立，系法律适用错误。1.浚亮公司与黄洪英互负到期债务，违约责任的规则系严格责任原则，违约金的产生不以黄洪英是否认为为前提，一旦黄洪英发生违约行为就应当按照合同约定向浚亮公司支付违约金。同时，浚亮公司也负有在合同解除后向黄洪英退还房款的债务。2.浚亮公司与黄洪英互负的债务分别为退还房款和支付违约金，均为金钱之债，性质相同，且并非依照法律规定或合同性质不得抵销之债。3.浚亮公司已就法定抵销权的行使尽到通知义务。2019年6月11日，浚亮公司将《商品房买卖合同解除通知书》送达黄洪英，在该通知书中浚亮公司已告知黄洪英要求以黄洪英应承担的违约金抵销应退房款，浚亮公司已就违约金的抵扣尽到通知义务，依法就违约金部分行使了抵销权，一审法院判决浚亮公司再向黄洪英支付该部分已抵销款项，显示公允。黄洪英辩称，首先，本案浚亮公司已经另案起诉，案号为（2019）渝0112民初26347号，并已于2019年11月12日进行了开庭审理，浚亮公司的行为属于重复诉讼。其次，关于抵销权一审法院认定正确，因到期债权需具体明确，但一审并不明确，仅是浚亮公司单方陈述。最后，在一审期间，浚亮公司误导黄洪英系因黄洪英征信原因未获得贷款，但事后经查询，案涉房产本身就不可能获得贷款，且浚亮公司并未将案涉房产到房管部门进行备案登记，也系违约。浚亮公司向一审法院起诉请求：1.判决浚亮公司立即退还黄洪英购房款580086元，并以580086元为基数，从2018年12月27日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息；2.判决浚亮公司立即退还黄洪英抵押登记费550元、调查费20元、按揭印花税29元、合同印花税580.04元、转移登记费550元、勘测费73.8元，契税34802.58元、大修基金4154元，并从2018年12月27日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息；3.判决浚亮公司赔偿黄洪英装修款10万元；4.诉讼费由浚亮公司承担。一审法院认定事实：2017年6月29日，以浚亮公司为甲方（卖方），黄洪英为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定乙方向甲方购买位于重庆市两江新区湖映路XXX的房屋，该房屋为现房，总成交金额为1160086元。合同第五条“付款方式和期限”第（二）款约定：乙方以按揭方式付款，于本合同签订时向甲方支付232059元，于2017年12月29日向甲方支付116009元，于2018年6月29日向甲方支付116009元，于2018年12月29日向甲方支付116009元，余款580000元由乙方于2018年12月29日前申请银行贷款，如银行批准的实际按揭贷款金额与前述按揭贷款金额不一致的，不足部分由乙方在甲方通知后30日内用现金补足。第（三）款第2项约定：因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。合同第十条“乙方逾期付款的违约责任”约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期在180日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款……。合同附件五《合同补充协议》中，第四条第3款约定：（1）乙方确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，乙方所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准，乙方承诺已具备按揭贷款所需条件……；（2）乙方选择贷款方式付款的，无论因乙方、甲方或非归责于甲方或乙方的原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，乙方同意，本合同继续履行，乙方应自本合同签订之日起30日内全的付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则乙方自本合同签订之日后的第31日起按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。同日，上述双方还签订《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》，对《重庆市商品房买卖合同》及补充协议进行了补充约定。协议第一条第2款约定：若买受人选择“贷款方式”支付购房款的，则买受人应自原合同约定的首付款全额（首付款采用分期支付的，则自首付款最后一期）到期之日起7日内备齐所有按揭贷款手续向贷款银行申请办理贷款手续，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意原合同继续履行。买受人应自原合同约定的首付款全额到期之日30日内全额付清该房屋总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则，每逾期一日按照应付购房款的0.1%向出卖人支付逾期付款违约金；若买受人逾期支付到期购房款超过30日的，则出卖人有权解除合同，买受人应按照原合同约定之房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；若违约金不足以弥补给出卖人造成的损失，则买受人应负责赔偿。协议第二条第1款约定：双方确认在签署本协议时，该房屋已具备原合同约定的交付条件，双方同意：在原合同约定的该房屋购房款支付不低于总购房款的20%时，买受人可向出卖人申请办理提前承租使用该房屋等手续，届时以买受人提交书面申请为准，出卖人应予以办理交付。第六条约定：本协议所作你补充约定与原合同约定如有冲突的，则以本协议约定为准适用，本协议未作补充约定的相关事宜仍按原合同原定执行。上述合同及协议签订后，黄洪英向浚亮公司支付了房款合计580086元。黄洪英于2017年6月29日向浚亮公司支付抵押登记费550元、权属调查费20元、按揭印花税29元、合同印花税580.04元、转移登记费550元、勘测费73.8元，合计1802.84元，另于当日向浚亮公司支付契税34802.58元、大修基金4154元。2019年6月11日，浚亮公司向黄洪英送达了《商品房买卖合同解除通知书》，其中载明：《购房合同》签订后截止目前你已支付了房款580086元，剩余房款580000元至今未付……由于你逾期付款已超过180日，该逾期付款行为已严重违反《购房合同》约定……向你特别致函如下：一、解除贵我双方签订的《购房合同》，买卖合同自本通知书送达或者视为送达之日起解除，我司有权将该房屋另售他人；二、鉴于你的违约行为，在《购房合同》解除的同时，你还需按约向我司支付相应违约金，前述违约金将从你已付房款中直接扣除，不足部分，我司保留向你继续追偿的权利……庭审中，黄洪英陈述：购房时，浚亮公司没有告知我是以全款还是贷款方式购买房屋，也没有要求我提供征信信息，是我交了首付款后其才让我提供征信的；因为我征信是有问题的，如果购房前浚亮公司就让我提供征信，我就不会购买案涉房屋，因此，浚亮公司存在欺诈行为。签订合同时，我并不了解贷款需要查询征信，后来我于2019年1月打印了征信报告并交给浚亮公司，之后浚亮公司告知我称征信不行，不能贷款；我本来在浚亮公司处购买了两套房屋，一套全款，一套按揭（即案涉房屋），我本来想把全款的房屋用来贷款，但因浚亮公司办证时信息填写错误，导致该房屋不能用来抵押贷款，导致我无法支付案涉房屋的房款。浚亮公司陈述：贷款资格是由银行审查，我方不可能对黄洪英的贷款资格进行审查。浚亮公司向一审法院提交了书面意见，称黄洪英支付的契税34802.58元、大修基金4154元，在黄洪英承担逾期付款违约金，并配合办理相应退款手续后，浚亮公司同意予以退还。一审法院认为，黄洪英与浚亮公司自愿签订《重庆市商品房买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同明确约定黄洪英选择贷款方式购房，黄洪英作为贷款方，应当对其需要办理的贷款流程及所需资料提前了解，其认为浚亮公司在其支付首付款后才告知其需要提交征信报告等资料属于欺诈的意见，不合情理，亦无法律依据，一审法院不予采纳。黄洪英陈述其向浚亮公司提交贷款资料后被浚亮公司置业顾问告知不符合贷款条件，但未举示证据证明该事实，应承担举证不力的不利法律后果，一审法院对此不予采信。黄洪英自述因其征信问题，未能通过银行贷款审批，且欲以其他房屋抵押贷款未果，则按照《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》第一条第2款的约定，黄洪英应当在首付款全额到期之日30日内，即2019年1月29日前付清剩余房款，而黄洪英未能按期支付，已构成违约。截至2019年6月11日，黄洪英逾期支付尾款已超过30日，根据上述补充条款约定，浚亮公司有权解除合同，浚亮公司也向黄洪英发送了《商品房买卖合同解除通知书》，故双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已于黄洪英收到通知书之日即2019年6月11日解除。根据浚亮公司所发的《商品房买卖合同解除通知书》，其认可黄洪英已付房款580066元，另根据相关票据及当事人的陈述，黄洪英还向浚亮公司缴纳了抵押登记费等费用合计1802.84元，及契税34802.58元、大修基金4154元，浚亮公司也尚未将相应费用缴纳给主管部门，因此，合同解除后，浚亮公司应向黄洪英退还其已支付的房款合计580086元及缴纳的抵押登记费、调查费、按揭印花税、合同印花税、转移登记费、勘测费合计1802.84元、契税34802.58元及大修基金4154元，对黄洪英该部分诉讼请求一审法院予以支持。双方未约定在浚亮公司解除合同的情况下对于房款及相关费用、契税、大修基金等的退还时间，黄洪英可在合同解除后要求浚亮公司退还，但应给予合理准备时间。因黄洪英于合同解除后不久已向一审法院起诉，双方因违约责任划分、违约金抵扣等问题发生争议，浚亮公司因此而暂未将房款及相关费用退还给黄洪英，尚不构成资金占用，故对黄洪英要求浚亮公司支付房款及相关费用的资金占用损失的诉讼请求，一审法院不予支持。浚亮公司辩称应从应退款项中扣除违约金，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。虽然黄洪英逾期付款构成违约，应承担相应的违约金，但双方并未对违约金进行结算，违约金的金额、计算方式并未确定，也未经过诉讼予以确认，故关于违约金的债务尚不明确，浚亮公司主张以违约金抵销应退还的房款，缺乏事实依据，一审法院不予支持，违约金问题浚亮公司可另案处理。因黄洪英违约导致合同解除，其要求浚亮公司赔偿装修损失于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、浚亮公司于本判决生效后十日内返还黄洪英房款580086元；二、浚亮公司于本判决生效后十日内返还黄洪英房款抵押登记费550元、调查费20元、按揭印花税29元、合同印花税580.04元、转移登记费550元、勘测费73.8元、契税34802.58元、大修基金4154元；三、驳回黄洪英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10620元，减半收取5310元，由黄洪英负担740元，由浚亮公司负担4570元。本院二审期间，浚亮公司与黄洪英对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。二审中，浚亮公司举示了两份民事判决书打印件，黄洪英质证称对该证据真实性合法性无异议，但与本案无关联，且判例并不属于证据的形式；本院认为，该两份判决与本案事实无关联，本院不予采信。浚亮公司与黄洪英均确认浚亮公司已就本案主张抵扣的违约金另案起诉，并于2019年11月12日开庭审理。本院认为，基于浚亮公司已就违约金另案提起诉讼，法院已经受理该案，对于黄洪英是否应当承担违约金及金额问题，尚未确定，故其在本案中主张抵销的条件不成就。综上所述，浚亮公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4163元，由重庆浚亮房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇一九年十二月十一日法官助理 王 怡书 记 员 廖婧伊