朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初3363号原告魏海燕，女，1971年10月10日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托代理人陈广明，辽宁森盛律师事务所律师。被告朝阳丽璟商贸有限公司，住所地朝阳县柳城街道郭家村。统一社会信用代码91211302564622083T。法定代表人荀小林，经理。被告朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司，住所地朝阳市双塔区珠江路三段**。统一社会信用代码91211321719671999W。法定代表人荀小林，经理。二被告委托代理人田喜铭，辽宁锟鹏律师事务所律师。原告魏海燕与被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）、朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日作出（2018）辽1302民初3838号民事判决，朝阳丽璟商贸有限公司不服，提起上诉。2019年7月18日，朝阳市中级人民法院作出（2019）辽13民终1449号民事裁定，撤销本院的（2018）辽1302民初3838号民事判决，发回重审。本院于2019年8月6日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏海燕及其委诉讼托代理人陈广明，被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）、朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司的共同委托代理人田喜铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏海燕向本院提出的诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、要求二被告返还原告场地保证金21,715元、装修保证金500元、电表初装费300元，并赔偿装修损失76,478.00元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月，经过被告的招商引资，原告于2017年7月与二被告达成租赁协议，约定租赁期限为三年，同时约定了租金的给付方式。原告交纳相应费用后进场，对于自己的铺位进行了装修，但是前期由于被告消防不合格导致停业一个月，在开业之后一直由于这样或那样的原因导致无法经营，自2018年3、4月份就陆续有商家撤出，直至现在，仅剩6、7家左右，导致商场根本无法继续经营，合同目的已经无法实现。故原告诉至法院，望判如所请。被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）（以下简称丽璟商贸）、朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称盘龙集团）辩称，不同意解除合同。原告方没有证据证明被告方提供的商场不具备使用功能。原告方早已撤离经营场地，原因是原告经营不善造成的。原告方在诉状中所称仅剩六七家左右在经营，与其根本无法经营相矛盾。合同目的无法实现是因为原告自身的原因造成的，与二被告没有关系。两项保证金因为原告解除合同按照双方约定是属于原告违约，如果确有保证金也不予以退还。电表如果确实是原告所安，那么原告可以摘走。对于装修损失鉴定结果我们不认可，也不承担责任。原告装修也不可能发生76,478余元的费用，况且租赁合同是3年，原告要求解除合同装修费应该由自己承担，鉴定费被告也不承担。请求法院驳回原告要求返还保证金及赔偿损失的诉讼请求，诉讼费由原告自己承担。本院经审理认定事实如下：2017年6月8日，案外人吴秀红作为甲方，原告魏海燕作为乙方，双方签订合伙协议一份，甲、乙双方共同投资盘龙三期地下商场15-1经销家具。2017年6月，原告作为承租方（乙方）与原丽璟家居作为出租方（甲方）签订了《租赁合同》一份。《租赁合同》约定甲方将位于盘龙家私三期15-1号商铺出租给乙方，建筑面积238.69平方米。租期自2017年7月1日至2020年6月30日止。签订合同时，乙方须向甲方交纳保证金13,128元。合同期满后，乙方如无违约情形，保证金退还乙方。合同期内，如乙方提出解除本合同或因乙方违约，保证金作为乙方违约金给甲方造成损失的经济赔偿金，不予退还。上述合同还约定了租金标准、租金支付方式及违约责任等条款。同月，原告合伙人吴秀红作为乙方（物业委托方）与原丽璟家居作为甲方（物业管理方）就原告租赁（使用）的经营场地由被告丽璟商贸进行商场管理的有关事宜达成协议签订了《商场管理合同》，《商场管理合同》约定经营方式为乙方自主经营，由甲方进行商场管理。上述合同还约定了商场管理项目、缴费方式及甲、乙方权利和义务等条款。吴秀红于2017年6月13日向原丽璟家居交纳场地保证金13,128元、2017年6月28日交纳装修保证金500元、预交电费2,171元、电表初装费300元。在原告装修和经营期间，间歇性的多次出现顶棚漏水、断电的现象，因上述被告场地的原因，后导致原告无法正常营业，并陆续有商户撤出租赁场地，至原告于2018年起诉时，仅有5、6家商户尚在营业。2017年11月份吴秀红与原告协商后退出合伙，变更为由原告独营家具。原告撤出场地后，一直与被告协商解除合同，未果。原告起诉后向本院提交评估申请，要求对租赁现场的装修情况及货物损失进行评估。2018年12月29日，辽宁政则阳光资产评估有限公司作出辽政评报字[2018]第030号资产评估报告书，鉴定结果为：涉案租赁现场的装修损失为76,478元。2018年12月25日，原丽璟家居将名称由朝阳丽璟家居有限公司变更为朝阳丽璟商贸有限公司。原告针对其诉讼请求向本院提供了三期地下商场收费单据、收款收据、储蓄存款凭证、三期地下商场2017年12月份收费单据、合伙协议、转让协议、情况说明、照片、光盘、施工图、预算单、工程造价鉴定报告书、鉴定费收据等证据予以证明。二被告针对其辩解意见向本院提供了照片、租赁合同、除湿机照片予以证明。本院认为，原告的合伙人吴秀红与原丽璟家居签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。吴秀红退出合伙后，原告魏海燕独营，魏海燕变更为实际承租人成为本案适格主体。经现场勘验，现场已无法通电、脚踩和肉眼即可感知地板鼓包翘起，与照片情况相符，商户无法正常经营，并导致了装修受损。对于被告关于租赁场地在之前就是经营服装场所，具备经营条件以及商场仍有商户在经营，仍具备经营条件的答辩意见，前期具备经营条件，不能证明后期场所不会漏水，且在原告起诉时，仅有5、6家商户仍在营业，至现场勘验时，仅剩一家商户，可以认定涉案租赁场地经营环境恶劣、不具备经营条件，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。出租人提供适宜经营的场所是承租人使用承租商铺的前提条件，由于原丽璟家居未能为承租人提供适宜经营的场所，应认定原丽璟家居违约在先。合同法规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，原告拒付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约，不承担违约责任，因租赁场地顶棚漏水，影响了承租人的正常使用，故原丽璟家居应承担违约赔偿责任，原告交的场地保证金及装修保证金应予返还，原丽璟家居应返还原告场地保证金13,128元、装修保证金500元，共计13,628元。至原告起诉时，整个租赁场地已不具备继续经营的条件，合同无法继续履行，合同目的已不能实现，应依法解除。原告对其所承租的场地进行的装修，作为商铺添附物已与商铺形成整体，拆除将影响使用价值，因合同的解除是因被告违约导致，故剩余租赁期内装饰装修的损失应由原丽璟家居给予赔偿。原丽璟家居更名为丽璟商贸不影响权利义务的行使与承担。故被告丽璟商贸作为出租人应当向原告承担上述违约责任。鉴定评估费系为确定涉案具体损失而产生的必要费用，故鉴定费2,100元应由被告丽璟商贸承担。原告要求被告盘龙集团承担连带赔偿责任的诉讼请求，因没有事实根据和法律依据本院不予支持。对于原告要求返还电表初装费300元的诉讼请求，因合同未做明确约定，且如系原告自费安装原告可自行将电表拆除，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告魏海燕的合伙人吴秀红与被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）签订的《租赁合同》；二、被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）返还原告魏海燕场地保证金13,128元、装修保证金500元，共计13,628元；三、被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）赔偿原告魏海燕装饰装修损失76,478元；以上二、三款自本判决生效之日起十日内履行。四、驳回原告魏海燕对被告朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司的诉讼请求及其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费2,300元、保全费100元、鉴定评估费2,100元,共计4,500元，由被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  曹 阳人民陪审员  王克才人民陪审员  范淑辉二〇一九年十二月二十六日书 记 员  马 丽