湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终4449号上诉人（原审被告）：湖南东盛物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉路**。法定代表人：黄承国，总经理。委托诉讼代理人：袁高凤，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣欣，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会，住，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路东成大厦**/div>负责人：谈俊，主任。委托诉讼代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南东盛物业管理有限公司（以下简称东盛公司）因与被上诉人长沙市芙蓉区东成大厦业主委员会（以下简称业主委员会）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初8582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。东盛公司上诉请求：1、请求撤销长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初8582号民事判决；2、请求改判被上诉人向上诉人支付费用351648.63元。事实和理由：1、东盛公司请求支付涉案款项有事实和法律依据。根据业主委员会的章程，业主委员会有权决定使用筹集的维修资金和签署物业合同。东盛公司与业主委员会签订并履行了《物业管理委托合同书》，业主委员会进行油改气工程的决议系《物业管理委托合同书》在履行中的组成部分，东盛公司履行了油改气义务，业主因此降低了空调使用成本，业主委员会应当支付涉案费用。2、本案并非法定的物业维修基金使用纠纷，也非建筑物区分所有权纠纷，而是普通的民事纠纷，本案应当使用合同法的有关规定。3、即使是建筑物区分所有权纠纷，业主委员会作出的油改气的决议在目前仍然有效。业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。至今天，该决定仍然没有被撤销，应当作为本案定案的依据。4、即使涉案的工程当时没有经过全体业主表决，但涉案的油改气工程已完成多年，业主也已使用多年、受益多年，业主已按现状缴纳多年空调费，从未提出异议，业主以实际行为追认了油改气工程的建设。5、即使涉案法律关系无效，但上诉人实际付出的涉案工程款，被上诉人所代表的业主为实际受益人，根据“禁止恶意抗辩原则”和“公平原则”以及类比建设工程合同无效后处理情形，被上诉人也应当支付相关款项。业主委员会辩称：原审判决事实认定清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事实和理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。理由：1、《物权法》第七十六条和《物业管理条例》的规定对业主大会的职权是一种效力性强制性规定，业主委员会是业主大会的执行机构而不是代理人，业主委员会只能执行业主大会作出的决定，而油改气工程、中央空调属于规划配套建设的小区公共设施，进行改造依法应经过业主大会决定，业主委员会无权决定，且本案2013年东成大厦年会会议纪要只有业委会几个成员签字、盖章，不能证明经过了业主大会，所以上诉人称业主委员会系代理人没有法律依据。同时，维修基金是上诉人收集的，业主向上诉人缴纳维修基金，但是上诉人一直未将收取的维修基金公示，退出时也没有移交，上诉人称业主没有缴纳维修资金不符合事实。小区的中央空调收取了高额使用费，业主都是有偿使用，油改气之后，虽然成本降低，但收费标准反而提高了，上诉人从中获得了更大收益。收取空调费并不是按表计费而是按面积收取，上诉人收取费用并未用于公用而是占为己有。2、本案属于建筑物所有权以及物业管理服务合同案件，而非其他类型民事案件，上诉人在上诉状中提到的油改气工程绝大部分金额是业委会成员自身出资是没有事实依据的。3、胡某自己决定与东盛物业签订合同，部分成员同意由委员会出资改造，没有经过业主大会。4、业主委员会不是独立的法人，没有独立的财产权，小区的维修资金和公共收益均由上诉人收取，会议纪要决定由业主委员会支付410000元没有法律依据。东盛公司向一审法院起诉请求：1.业主委员会支付东盛公司费用411000元（油改气工程费用411000元）及利息（利息按同期银行贷款利率从2015年12月31日起计算至实际清偿之日止）利息截至起诉之日为43112元。2.请求判决业主委员会承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2011年2月28日，东盛公司与业主委员会签订《物业管理委托合同书》，约定：东盛公司受委托对东成大厦进行物业管理，期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止。委托管理项目：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构（梁柱）、楼梯间、走廊通道等；公用设施、设备的维修、养护和管理。包括共用部位的变配电系统、中央空调、监控系统、消防系统、电梯运载系统、给排水系统、电气工程设备系统（供电及照明设备，防雷及接地装置）等；管理区域内的市政公用设施和附属配套建筑和设施的管理，督促相关部门进行养护和维修。管理区域内的道路、广场、停车场、商业网点的管理与维护。2011年10月12日，东盛公司与长沙新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套工程协议》，约定由新奥公司为东成大厦提供热水锅炉燃气工程，工期为30天。工程完工后，东盛公司于2011年11月8日向新奥公司支付工程款246600元，2012年11月2日向新奥公司支付工程款164400元，共计411000元。2012年11月26日，业主委员会召开业主委员会会议，会议讨论决议确定实施油改气工程。2013年5月14日，业主委员会召开2013年年会，并形成《东成大厦业主委员会2013年会会议纪要》：三、同意以下项目维修，报预算方案给业主委员会同意后实施。3、支付油改气工程费用41.1万元。东成大厦共计三十层，本案“油改气”工程是针对东成大厦第一至十三层进行改造。2013年5月28日，东成大厦业主委员会、东盛公司向东成大厦业主发布《关于费用标准调整的通知》：2、写字楼中央空调收费标准由10元/㎡?月调整为12元/㎡?月。另查明：东成大厦第三届业主委员会的任期至2014年5月13日届满。2016年1月21日，长沙市芙蓉区城乡建设局作出《业主委员会备案通知书》，给予东成大厦第四届业主委员会备案，本届业主委员会时间为2016年1月21日至2019年1月20日。一审法院认为，一、关于时效的问题。《中华人民共和国民法总则》规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案业主委员会《东成大厦业主委员会2013年会会议纪要》明确向东盛公司支付工程款，但未约定支付时间，东盛公司可随时向业主委员会主张权利。故本案未超过诉讼时效，业主委员会关于本案已超过诉讼时效的意见，该院不予采信。二、法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：…（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及附属设施；…。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。《中华人民共和国物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。本案对东成大厦一至十三层楼的空调设施改造属于改建建筑物及其附属设施，业主委员会无权决定该事项。该附属设施的改造及由此产生的费用的支付，均应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案东盛公司自行实施“油改气”工程后虽然征得业主委员会的同意，但并非业主共同决定。东盛公司也没有证据证明本案“油改气”工程经过了前述法律规定的程序。因此，业主委员会的会议决议及会议纪要对全体业主不具有法律效力。因此，东盛公司要求业主委员会支付油改气费用411000元及利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第五项、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第五、六项，参照《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第六项、第十五条的规定，判决：驳回湖南东盛物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费8112元，由湖南东盛物业管理有限公司负担。二审中，东盛公司提供以下证据：证据1、东成大厦业主委员会审议通过的文件、业主委员会会议记录、东成大厦业主委员会章程，拟证明：2004年东成大厦业主大会成立东成业委会并审议通过了《业委会章程》。《业委会章程》授权业委会筹集和监督使用房屋公共部位和共用设施维修资金。证据2、物业管理委托合同书、东成大厦业主委员会2005年年会纪要。拟证明：东盛公司与东成大厦签订了物业服务合同，授权东盛公司负责公用设施设备的维修养护和管理，约定为东成大厦设立专项维修资金账户，并由双方共同控制，约定东成大厦业委会向东盛公司提供大、中设备维修资金，但需在业委会的批准和监督下使用，业委会多次向业主筹集设备维修资金。证据3、东成大厦业主委员会2013年会议纪要及秦利嘉签署内容属实时的照片。拟证明：会议纪要内容属实。证据4、设备维修资金账户的现金账、设备维修资金的账户的银行流水。拟证明：东成大厦业主委员会依照物业合同约定设立了专项维修资金账户；从2005年起，东成大厦业主委员会多次向东盛公司通过专项维修资金账户支付公用部位和公共设施的维修款，但东成大厦业主委员会未支付争议的411000元款项。业主委员会质证意见认为：对证据1的真实性无异议，但对其合法性和证明目的有异议。文件上只有公章没有任何人签名不合法，也不能证明上诉人的证明目的，筹集和使用资金要经过业主大会，所以章程的内容不合法。章程也未授权业委会有权作出归集和使用维修资金的权利，只有监督权。根据业主大会的决定签订合同是合法的，但是不能绕开业主大会来直接决定。对证据2的真实性无异议，但对其合法性和证明目的有异议。该合同是胡某于2005年7月29日签字，但合同最后一页落款时间为2004年12月31日，该证据恰好证明没有经过业主大会决定选聘上诉人，该合同内容和程序均不合法。会议纪要只有胡某一个人的签名不合法，小区公用设施的维修和更换需经过业主大会决定。对证据3的三性均不予认可。证据4中的账目是单方制作的，真实性无法判断，对其三性均有异议。对银行流水的真实性无异议，证明目的有异议。东盛公司申请证人胡某出庭作证，胡某的证言为：2004年，通过业主大会成立了业主委员会，当时业主大会审议通过了业主委员会章程，约定了由业主委员会负责筹集和监督使用房屋公用部位和共有设施维修资金。上述筹集的维修资金在需要使用时，由业委会开会共同研究和决定怎么使用资金。我担任东成大厦业委会主任期间，东成大厦业主委员会只有上述可调配的资金。因此，业委会所有决定支出的钱，均从上述房屋维修资金账户中支出。东成大厦提交该证人证言，拟证明：东成大厦在销售时，业主均没有缴纳物业维修基金；部分业主自发筹集了东成大厦的维修资金；东成大厦的维修支出均由业委会决定，交由东盛公司执行，由东盛公司先垫支，再由维修专用账户向物业公司转款平账。业主委员会对证人证言发表质证意见如下：三性均不予认可。二审中，业主委员会提供以下证据：凭据两张。拟证明：业主向上诉人缴纳了维修基金，使用维修基金要通过业主大会决定。东盛公司质证意见认为：对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，该票据是代业委会收取的，是经过业委会授权的。本院经审理认为，东盛公司提供的证据1、2、3、4无法达到其证明目的，本院对其关联性不予确认。东盛公司提供的证人证言因无其他证据佐证其证明目的，本院对其关联性不予确认。业主委员会提供的凭据无其他证据佐证其证明目的，本院对其关联性不予确认。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人是否应当向上诉人支付涉案“油改气”工程款及相应利息。上诉人认为，业主委员会作出的进行油改气的决议是有效的，上诉人请求支付涉案的款项有事实依据与法律依据。本院经审查认为，本案对东成大厦一至十三层楼的空调设施改造属于改建建筑物及其附属设施，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：业主委员会无权决定该事项。该附属设施的改造及由此产生的费用的支付，均应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。上诉人自行实施“油改气”工程后虽然征得业主委员会的同意，但其并没有证据证明涉案工程经过了前述法律规定的程序。因此，业主委员会的会议决议及会议纪要对全体业主不具有法律效力，上诉人要求支付涉案“油改气”工程款及相应利息的请求缺乏事实和法律依据，一审判决不予支持并无不当。上诉人提出，即使涉案法律关系无效，被上诉人也应当支付相关款项，该诉称没有事实依据与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人湖南东盛物业管理有限公司的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6575元，由上诉人湖南东盛物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月四日书记员  黄 佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……