湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0114民初1832号原告：武汉嘉臣信物业管理有限公司，住所地武汉市蔡甸区大集街后官湖渔场。法定代表人：孙强，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙贤富，湖北平渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，湖北平渊律师事务所律师。被告：方晖，女.原告武汉嘉臣信物业管理有限公司（以下简称嘉臣信物业公司）与被告方晖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序进行审理，同年9月11日转为普通程序进行审理，依法公开开庭进行了审理。原告武汉嘉臣信物业管理有限公司的委托诉讼代理人龙贤富、李婷及被告方晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉臣信物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业费11979.4元（2009年7月1日至2018年6月30日）；2、被告向原告支付滞纳金55720.32元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年4月12日，被告与开发商湖北嘉臣信置业有限公司（以下简称嘉臣信置业公司）签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同附件五“前期物业服务合同约定的内容为：详见武汉美好愿京物业管理有限公司（以下简称美好愿京物业公司）与买受人双方签订的《东方夏威夷国际花园前期物业服务合同》及《东方夏威夷国际花园业主临时公约》”。2009年1月1日，美好愿京物业公司将上述前期物业服务合同约定的权利与义务转让给原告。此后，原告已全面适当的履行了向包括被告在内的业主提供物业服务的合同义务，但被告对于上述前期物业服务合同项下应交纳的物业服务费，自2009年7月1日起至2018年6月30日止，已累计拖欠11979.40元。虽经原告多次催缴，但被告仍未缴纳。被告在接受物业服务时应当履行缴纳物业服务费的义务，被告拖欠物业费的行为已构成违约。依照相关法律规定，被告应立即支付物业费，故原告诉至法院。被告方晖辩称，我不同意交纳物业服务费，理由如下：我2007、2008年左右购买房屋时系与美好愿京物业公司签订的前期物业服务合同，后变更为原告公司，我不清楚；原告未履行合同提供的物业服务，导致我房屋前面池塘污水没有处理，小区绿化率大幅下降；前期物业服务按照0.8元每月每平方米收取物业费，但原告没有提供相应标准的物业服务；我房屋多处裂缝，我向原告多次反映一直未予解决；原告接管物业后，曾起诉过我后撤诉，原告的起诉超过了诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》188条、406条，及《武汉市物业管理条例》第60条、63条的规定，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据本院认定如下：1、原告提交的《前期物业服务协议》、《通告》、《东方夏威夷国际花园物业管理权交接确认书》、《前期物业管理委托合同》等，被告对上述证据的真实性无异议，但表示对上述事实不知情且对原告提供的物业服务不满意；本院认为，上述证据来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。2、原告提交的《物业费催收通知书》、《律师函》、本院民事裁定书，被告对上述证据的真实性无异议，但表示没有收到过催收通知书和律师函，只知道原告起诉过一次；本院认为，原告自2010年起每年两次向被告案涉房屋张贴催收通知，民事裁定书系本院依法制作，上述证据可以证实原告向被告催收主张物业服务费的事实，上述证据来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。3、被告提交的《照片》6张，原告对照片的真实性无异议，但表示无法证实原告未履行物业服务合同义务；本院对该组照片的真实性予以认定，但认为尚不足以达到证实原告未履行合同约定的物业服务的证明目的。本院经审理认定事实如下：2007年4月12日，嘉臣信置业公司（出卖人）与被告方晖（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：被告所购商品房位于东方夏威夷国际花园波普蓝湾2幢3单元2层1号房，房屋建筑面积138.63平方米。同日，美好愿京物业公司（甲方）与被告方晖（乙方）签订《前期物业服务合同》，对双方权利、义务等相关内容进行约定。2008年12月24日，美好愿京物业公司与嘉臣信置业公司签订《东方夏威夷国际花园物业管理权交接确认书》，约定：双方签订的《前期物业管理委托合同》已到期，美好愿京物业公司于2008年12月31日24时正式退出东方夏威夷国际花园，并向嘉臣信置业公司移交物业管理权及日常物业管理服务工作，嘉臣信置业公司自2009年1月1日起接管并承担该项目的物业管理服务的权利及义务，双方通过张贴《通告》的方式将上述事项告知业主。2011年7月8日，嘉臣信置业公司（甲方）与原告嘉臣信物业公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定：甲方将[东方夏威夷国际花园]原物业公司管理的区域委托给乙方实行物业管理，委托服务事项包括：房屋建筑共用部位、公共设施、设备的维护、养护、运行和管理，公共环境卫生，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等；合同对双方权利义务进行约定；物业管理费的收费标准：多层公寓楼0.8元/月/平方米，独体别墅1.4元/月/平方米，联体别墅1.3元/月/平方米，小高层住宅楼1.2元/月/平方米，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应缴费用千分之三的滞纳金；委托服务期限自合同签订之日起至业主委员会成立，并与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时自然终止；合同还对双方违约责任等内容进行约定。2012年5月17日，原告嘉臣信物业公司向武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局出具《关于确认我公司接管东方夏威夷国际花园前期物业管理的报告》“2008年12月30日之后，根据开发商《股东会议决议》，美好愿京物业公司退出该项目，并于2009年1月1日将东方夏威夷国际花园前期物业管理权移交开发商，同时，开发商委托嘉臣信物业公司接管该项目，由嘉臣信物业公司对该项目进行前期物业管理服务至今。”武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局盖章并出具“所述内容属实”。被告方晖系上述小区波普蓝湾2幢3单元2层1号房业主，房屋建筑面积138.63平方米，属公寓洋房，物业服务费为每月每建筑平方米0.8元，其物业服务费缴纳至2009年6月30日，自2009年7月1日起，一直未缴纳物业服务费，至2018年6月30日，被告欠缴108个月物业服务费共计11977.6元（138.63平方米×0.8元/月/平方米×108个月）。自2010年1月1日起至2018年7月，原告每年两次通过张贴《物业催缴通知书》的方式向原告催收物业服务费，2018年6月22日，原告在被告案涉房屋处张贴《律师函》催收物业服务费，被告均未交纳。原告曾分别于2012年4月、2016年10月向本院起诉，要求被告交纳物业服务费，后又撤回起诉。另查明，至本案庭审时，案涉小区业主委员会尚未与其他物业服务企业签订新的物业服务合同。本院认为，原告在原物业公司于2008年12月31日退出案涉东方夏威夷国际花园小区由嘉臣信置业公司接管该项目时即为该小区业主提供物业服务，后嘉臣信置业公司与原告嘉臣信物业公司签订《前期物业服务委托合同》，该《前期物业服务委托合同》对全体业主具有约束力，被告方晖系波普蓝湾2幢3单元2层1号房业主，原告已按照合同约定提供物业服务，被告应向原告支付2009年7月1日至2018年6月30日期间物业服务费11977.6元（138.63平方米×0.8元/月/平方米×108个月），对原告主张的超出部分，本院依法不予支持。被告以物业公司由美好愿京物业公司变更为本案原告，其不清楚为由，不交纳物业服务费无法律依据，对其辩解意见，不予采纳；被告提交的《照片》不足以证实原告未履行合同约定的物业服务，关于被告反映的房屋裂痕问题，原告可区分裂痕系属于房屋共有部分或自有部分，另行解决，故对其辩解意见，不予采纳；原告自2010年起每年两次向被告案涉房屋张贴催收通知，并分别于2012年4月、2016年10月向本院起诉，构成诉讼时效中断，对被告关于原告的起诉超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。关于原告诉请的欠交物业服务费滞纳金，原告主张按照《前期物业服务委托合同》及《业主临时公约》的约定“按日加收应缴费用千分之三的滞纳金”，《前期物业服务委托合同》虽约定每月收取，原告同意每半年收取一次，被告辩称不交物业服务费有原因，不应支付滞纳金，本院对被告不交物业服务费的辩解意见不予采纳，本院根据本案具体情况综合认定，滞纳金以被告欠交物业服务费为基数，从被告欠交物业服务后的半年即2010年1月1日起计算至所有款项付清之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对原告主张的滞纳金超出上述部分，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告方晖于本判决生效之日起五日内向原告武汉嘉臣信物业管理有限公司支付2009年7月1日至2018年6月30日期间物业服务费11977.6元；被告方晖于本判决生效之日起五日内向原告武汉嘉臣信物业管理有限公司支付欠交物业服务费滞纳金（以欠交物业服务费为基数，从2010年1月1日起，计算至所有款项付清之日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；驳回原告武汉嘉臣信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1492元，由原告武汉嘉臣信物业管理有限公司负担1147元，被告方晖负担345元（原告武汉嘉臣信物业管理有限公司已垫付，执行时由被告方晖一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张 娟人民陪审员  邹进方人民陪审员  杨 莉二〇一九年十二月四日书 记 员  刘 芬