湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11396号上诉人（原审被告）：郑铁峰，男，1971年8月25日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告）：候美华，女，1983年7月24日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：宋玉珍，湖南正强律师事务所律师。上诉人郑铁峰因与被上诉人候美华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初5329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑铁峰的上诉请求：撤销原判，驳回候美华的诉讼请求，全部诉讼费用由候美华负担。事实与理由：原判认定郑铁峰存在违约行为是错误的。本案中只有候美华违约，未按合同约定的2018年7月30日前向郑铁峰交清全部购房款。郑铁峰已经积极履行了合同义务，与租户联系好让租户随时搬离和放弃优先购买权事宜，并积极付清银行按揭，解除了抵押。故郑铁峰不应向候美华返还定金。被上诉人候美华辩称，郑铁峰未按照合同承诺的内容解除租赁合同、未在约定的期限内交房给候美华，已严重违约，应依法承担违约责任。郑铁峰明知已经无法交房、合同已完全无法履行的情况下，仍然要求继续履行合同，不愿将定金20万元立即退还给候美华，郑铁峰主观有持续占用被上诉人资金的故意。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。候美华向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除候美华与郑铁峰于2018年6月12日签订编号为0000156的《房屋买卖合同》；2、判令郑铁峰向候美华双倍返还购房定金40万元；3、判令郑铁峰向候美华赔偿中介费25800元；4、判令郑铁峰承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月12日，候美华经湖南优联房地产经纪有限公司介绍与郑铁峰签订了一份《房屋买卖合同》，约定候美华以总价格1290000元购买郑铁峰名下位于长沙市岳麓区房屋（权证号：长房权证岳麓字第**）。合同第三条约定，甲方保证该房屋有合法产权，并保证对该房屋有依法出售权利，同时甲方承诺已取得共有权人同意，有权签订本合同，可依约配合乙方办理过户和交易该房屋。甲方保证共有权人和承租人已放弃优先购买权。第六条其他约定，在房屋交易过户中的所有费用由乙方承担。甲方交房时间为全部房款到账当日。此外，双方还补充约定“甲乙双方协商于2018年6月13日24点前由乙方支付该房屋购房定金人民币贰拾万元整，乙方有权在甲方交房后，将该房屋转让给其它第三方，已经取得甲方同意。甲乙双方约定交房和付款时间为2018年7月30日前，如乙方全款到位后，甲方无条件配合乙方办理该房屋全委公证”。合同双方还对中介佣金、违约责任进行了约定。合同签订后，候美华于当日通过微信向郑铁峰支付定金30000元，又于2018年6月13日委托自己的朋友通过银行转账方式向郑铁峰分四次转账170000元，共计支付定金200000元。由于双方就涉案房屋的租赁户解租腾房、银行按揭还款及取消抵押、购房款支付等问题发生争议，未能达成解决方案，遂酿成本案纠纷，候美华诉至一审法院。另查明，合同中约定双方应支付湖南优联房地产经纪有限公司房屋买卖中介佣金，其中候美华承担25800元、郑铁峰承担12900元，但至今双方均未支付。经一审法院从长沙市不动产交易中心调取涉案房屋的银行按揭还款和抵押解除的时间为2018年9月10日。在双方发生纠纷后，郑铁峰于2018年9月13日又将该房屋为其与杨静的借款进行了抵押担保，并办理了借款抵押手续。一审法院认为，候美华与郑铁峰所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且合同的内容不违反法律、法规的强制性效力规定，依法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。本案争议焦点如下：一、涉案房屋买卖合同是否应当解除或继续履行；二、双方的违约责任和双倍返还定金及赔偿中介费的认定。一、关于涉案房屋买卖合同是否应当解除或继续履行。候美华认为本案所涉合同签订之后，郑铁峰并没有解决交易房屋租赁合同和银行按揭问题，且该房屋现仍处于租赁、抵押状态，故郑铁峰并未按照合同约定履行交房义务，已构成违约，遂候美华要求解除合同。郑铁峰认为，合同签订后，郑铁峰一直在积极履行合同，并没有任何违约的主观意图和行为，且表示愿意继续履行合同。一审法院认为，本案中，郑铁峰在收取候美华支付的房屋买卖定金200000元后，应积极履行合同约定的解除租赁和银行按揭、抵押手续，将空置房屋交付给候美华的义务，候美华应积极履行付款义务。现涉案房屋仍处于租赁、银行抵押之中，候美华也未支付剩余款项，导致目前合同实际已无法履行，故候美华主张要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉求，一审法院予以支持。二、关于双方的违约责任、双倍返还定金及赔偿中介费的认定。一审法院认为，在签订合同时，候美华已知涉案房屋出租、抵押的事实。虽然合同中双方对交付定金、支付房款和交房时间进行了约定，但在合同约定的2018年7月30日到期后，候美华以涉案房屋的租赁、银行按揭抵押未解除为由，拒绝收房和支付全部购房款；郑铁峰亦未按约定将房屋的租赁、银行按揭抵押解除，将空置的房屋完整地交付候美华，故双方均存在违约行为。而定金罚则适用于合同一方当事人违约的情形，考虑对造成合同目前无法履行的结果，候美华、郑铁峰双方均存在违约行为导致合同解除，不应适用定金罚则，故候美华要求双倍返还定金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。对于候美华主张郑铁峰赔偿中介费25800元的请求，因候美华、郑铁峰双方至今均未交纳各自应承担的中介费，故该诉请可待实际发生后，另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、九十七条之规定，判决：一、候美华与郑铁峰2018年6月12日签订的《房屋买卖合同》自判决之日起予以解除；二、郑铁峰自判决生效之日起十日内返还候美华购房定金200000元；三、驳回候美华的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取3844元，由候美华负担1922元，郑铁峰负担1922元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为，郑铁峰应否返还候美华购屋定金20万元。郑铁峰与候美华签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力。郑铁峰、候美华均应全面履行《房屋买卖合同》的义务。根据该合同的补充约定，“甲乙双方协商于2018年6月13日24点前由乙方支付该房屋购房定金人民币贰拾万元整，乙方有权在甲方交房后，将该房屋转让给其它第三方，已经取得甲方同意。甲乙双方约定交房和付款时间为2018年7月30日前，如乙方全款到位后，甲方无条件配合乙方办理该房屋全委公证”。经查，合同签订后，侯美华依约向郑铁峰交付20万元定金。在合同约定的2018年7月30日到期后，候美华以涉案房屋的租赁、银行按揭抵押未解除为由，拒绝收房和支付全部购房款；郑铁峰亦未按约定将房屋的租赁、银行按揭抵押解除，将空置的房屋完整地交付候美华，故双方均存在违约行为。原判根据双方当事人合同实际履行情况，判定候美华、郑铁峰因双方均存在违约行为导致合同解除，不应适用定金罚则，郑铁峰应向侯美华返还购房定金20万元并无不当，本院予以维持。综上，上诉人郑铁峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6976元，由郑铁峰负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十二月二日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。