湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初17806号原告：李某，女，1977年9月23日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李中阳，男，1943年2月1日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系原告李某父亲。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，总经理。委托诉讼代理人：周当二，男，汉族，1956年4月27日出生，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李丽荣，女，1982年4月22日出生，汉族，住混那身衡南县。原告李某与被告湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称：大成国际酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人李中阳、被告大成国际酒店的委托诉讼代理人周当二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2019年6、7月份两个月所欠的租金8088元，以及6、7月份逾期违约金242.64元，共计8330.64元；2、请求判决被告以通知的形式解除与原告租赁合同的行为无效；3本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年1月28日与被告签订购买了长沙市芙蓉区五一大道838号2-83号商铺的购房合同。被告提出交付房款可以拿5年租金，5年后强制回购。于是原告与湖南大成国际酒店管理有限公司（以下简称：大成管理公司）、被告签订了房屋租赁合同。合同约定房屋交大成管理公司统一管理经营，大成管理公司按12.5%的年回报率支付原告租金。大成管理公司每月支付租金4044元，如果超过3个月未支付租金的，则按应付租金的3%支付违约金。被告保证原告的租金按时收取，并同意以大成国际酒店不销售的负一、二楼的物业（车库）作为担保物。现车库每天的停车费收入，其价值远大于原告的租金。今年6月份被告以有人闹事为由关停营业，并于10月28日通知终止与原告的租赁合同。被告的行为已严重损害到原告的权益。依据合同约定，该房屋的租赁期限于商品房买卖合同规定的全部房款付清之日起开始计算。本合同的效力是以被告付清购房款为前提，而与其他因素无关，况且被告已起诉闹事业主，因属于另一法律关系，因此被告的通知对原告无效。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告大成国际酒店辩称：1、原告诉求6、7月份的租金无理，租金只能算到6月2日关门之日。由于很多业主集体于2019年6月3日将大成国际酒店的门关了，部分业主撬开门锁，将购买的房屋占为己有，除小部分业主未收回房屋外，大部分业主已收回已购住房；2、业主将酒店的门关了后，被告及时在业主群里发布解除租赁合同的通知，根据合同法的规定可解除合同。原告也在业主群里，原告至今没有告知被告，其不同意停业和收回商铺，说明原告是同意收回商铺的；3、业主起诉租金的案件，租金都计算在5月30日和6月2日之间，法院都只判决到解除合同日即6月2日，故请求法院按同案同判的原则，对系列案件作出统一判决；4、因酒店关门无法经营，租赁目的的无法实现，解除租赁合同符合合同法规定，请求法院依法支持。经审理查明：2015年1月28日，原告李某购买被告位于长沙市的新成大厦（湖南大成国际大酒店）2层2-83号房，建筑面积为6.47平方米，支付购房款388200元。2015年1月28日，李某作为出租方（甲方）、大成管理公司作为承租方（乙方）、大成国际酒店作为担保方（丙方）共同签订了《房屋租赁合同（商铺）》，合同约定甲方将长沙市新成大厦第2层2-83号房屋出租给大成管理公司。合同约定，上述房屋的租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年。大成管理公司按月向李某支付租金4044元。大成国际酒店以其不销售的负1楼、负2楼共约7085.05平方米的物业作为担保物，为大成管理公司向李某支付租金及转让款提供担保。如大成管理公司逾期3个月未向李某支付租赁收益，除应付租赁收益外，还应另向李某支付违约期内应支付租金3%的违约金。双方租赁合同签订后，李某将上述房屋交付给了大成管理公司统一经营，但大成管理公司未按约足额支付租金，原告李某认为自身权益遭受侵害，分别于2019年4月11日和7月3日向本院提起诉讼主张租金权益，本院分别作出（2019）湘0102民初5948号和（2019）湘0102民初9235号民事判决书，判决被告给付原告2019年1月至5月31日前的租金及违约金。现原告以相同的理由，于2019年11月15日再次提起诉讼，要求被告支付2019年6月至7月的租金及违约金。2019年6月3日部分业主采取行动影响长沙五一大道大成国际酒店的经营，在该酒店入口张贴《收铺通知》等。当日，大成国际酒店停止营业。被告于2019年6月21日在“大成业主”群（原告在该业主群内）中转发了《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》（已在酒店外张贴），该通知告知全体业主被告经营的酒店于2019年6月3日被迫关停营业，无法履行租赁合同，且部分租赁合同已到期，租赁合同的目的无法实现，特终止与所有预购房业主签订的《房屋租赁经营合同》。2019年10月28日被告再次向原告邮寄送达《终止租赁合同通知书》。上述事实，有原告提交《房屋租赁合同（商铺）》、解除租赁合同通知书、收据、（2019）湘0102民初9235号民事判决书、（2019）湘0102民初5948号民事判决书，被告提交收铺通知、QQ群记录、业主通知、《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》、租金计算表，以及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为：原告与被告及大成国际酒店管理公司之间签订的《房屋租赁经营合同》合法有效，大成国际酒店管理公司未按合同支付租金构成违约。2007年10月1日起实施的物权法对抵押担保制度做出规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权。但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，双方租赁合同中约定大成国际酒店以其不销售的负1楼、负2楼共约7085.05平方米的物业作为担保物，为大成国际酒店管理公司向李某支付租金及转让款提供担保，应视为原告与被告大成国际酒店达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效。大成国际酒店作为担保人应该在其所提供担保物的价值范围内对大成管理公司的债务承担连带担保责任，现原告只对被告大成国际酒店主张权利，符合法律规定。关于租金的计算截止时间。大成国际酒店公司的业主通过组建QQ等方式加强沟通、共享信息，原、被告当庭核实，原告李某在该业主群内，李某认为发送的信息不符合合同约定，因为合同的效力以被告付清购房款为前提，与其他因素无关，业主闹事属于另一法律关系，不予认可终止通知的效力。同时，落款为大成业主的收铺通知没有业主的签名，但该通知的张贴等行为客观上导致大成国际酒店于2019年6月3日停止营业。该收铺通知究竟代表哪些业主的真实意思，具体有哪些业主或业主家属参加，被告难以查明证实，甚至业主之间也难以辨别相关业主是否实际参与。如果本院将收铺通知是否代表原告的真实意思及原告是否实际参与大成国际酒店关停事件的证明义务苛加给被告，势必激励人们采取非理性的群体行为获取利益，显然不符合秩序价值和法治精神。被告欠付租金的违约行为对关停事件负有起因责任，理应在合理期限内有效处理后续问题，而不仅仅是在酒店入口张贴和邮寄《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》等方式来处理。考虑到湖南大成国际酒店公司业主的人数众多性和地域宽广性，基于酒店停业及被告履行租赁合同的状况，本案房屋租金计算至2019年6月2日止，租金为269.6元（4044元/月÷30天×2天）。庭审中被告同意按270元计算，本院予以确认。同时，因大成国际酒店公司单方作出的终止合同的表示，属于当事人在履行期限届满前，一方明确表示不履行主要债务的情形，可按解除合同处理。故对原告的第2项诉讼请求，不予支持，涉及原告的相关损失，原告可另行诉讼主张权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、被告湖南大成国际大酒店有限公司于本判决生效后5日内向原告李某支付租金270元及违约金8.1元（截止至2019年6月2日）。二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80，减半收取40元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张文谦二〇一九年十二月十日法官助理石俏枝书记员廖紫玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。