四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初2984号 原告：黄正伦，男，1984年12月24日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：赵文平，四川法奥律师事务所律师。 被告：四川中德世纪置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，总经理。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 原告黄正伦与被告四川中德世纪置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄正伦的委托诉讼代理人赵文平，被告的委托诉讼代理人叶成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄正伦向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金75379.55元，违约金按已付房款的5%计算；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金30905.62元（按已付房款每日万分之一的标准从2018年1月21日起计算至实际取得初始权属登记之日2018年8月14日止）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2015年10月28日购买被告开发的中德•英伦联邦Ｂ区房屋，总价款为1507591元。《商品房买卖合同》约定出卖人应当于2016年5月30日前交付房屋，交付时应当取得规划验收合格证与面积实测报告，若出卖人未按照合同约定的期限和条件交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按已付房款每日万分之一计算，承担逾期交房违约金，但逾期交房违约金上限不超过已付房款的5%；合同还约定出卖人应当于约定交付使用之日起600日共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，被告未按约定交付房屋及办理房屋所有权转移登记，应当承担违约责任。请求判如所请。 被告四川中德世纪置业有限公司辩称：1.对商品房买卖合同的真实性以及原告已付清房款1507591元的事实无异议；3.案涉房屋规划验收时间为2018年5月18日，面积实测报告取得时间为2018年6月3日，于2018年8月14日取得楼栋初始产权登记；3.原告实际收房时间为2015年11月9日，双方对房屋的交付条件进行了实质性的变更，故其要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效；4.原告诉请逾期办理转移登记违约金没有事实依据及合同依据，被告尚在办理转移登记期限内不存在违约行为；5.自2016年11月23日起成都市主城区实行了统一登记，被告在2016年10月17日后，已不能为原告代为办理转移登记，因此被告不应承担逾期办理转移登记的违约责任；6.原告没有实际损失，请求法院对违约金标准调低。请求依法判决。 经审理查明：2015年10月28日，黄正伦作为买受人，与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的中德·英伦联邦B区23幢1单元42层4202号房，房屋总价款为1507591元。合同第十八条约定，出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当取得规划验收合格证、面积实测报告。合同第十九条约定，出卖人未按照第八条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际交付之日起10日内向买受人支付。合同第二十七条约定，买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起600日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。合同第二十八条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。《补充合同》第十条约定：该商品房买卖合同第十二条约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房款的5%。后原告黄正伦支付了房屋价款1507591元。原告黄正伦于2015年11月9日签署房屋交接流程表，该流程表载明：本人对上述流程及房屋本身经过验收确认，同意接收上述物业。原告所购买的案涉房屋于2018年5月18日取得规划验收合格证，于2018年6月3日取得面积实测报告书，案涉房屋于2018年10月26日取得不动产权利证书。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、房屋交接流程表、（2018）川0191民初2448号、19690号民事判决书等证据材料在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原告黄正伦与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”据此，债务人应当全面、适当地履行其合同义务；具体到本案中，判断被告是否存在逾期交房的违约行为，核心在于评判其是否在约定期限内向原告黄正伦交付符合约定条件的房屋；虽然黄正伦在此之前已经签署房屋交接流程表接收案涉房屋，但不能据此认定黄正伦明知房屋尚未满足交付条件且愿意接受该履行现状，故本案的诉讼时效应当自约定交付房屋之日即2016年5月30日起计算至2019年5月29日止，原告于2019年4月4日向本院提起诉讼，诉讼时效尚未经过，对被告时效经过的抗辩意见本院不予采纳；根据庭审查明的事实，案涉房屋符合约定交付条件是在2018年6月3日（该日取得面积实测报告），故被告未在约定期限内向原告黄正伦交付符合约定条件的房屋，其行为构成违约，被告应向原告黄正伦支付从合同约定的交房期限届满之次日起计算至该日的违约金，按照原告的主张，原告请求的违约金数额应按实际已付房款的5%确定。综上，被告应向原告黄正伦支付逾期交付房违约金75379.55元，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。 对于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金的问题，合同第二十八条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。原告与被告签订的合同中明确约定了取得房屋所有权证书的时间以及相应的违约责任，且原告亦系根据合同中关于办理房屋所有权证的约定主张权利，故其依据为案涉合同中有关办理房屋所有权证书的约定。审查双方所签订的合同，签订时间为成都市开始实施不动产统一登记制度之前，合同中并无关于不动产权证书登记的相关约定。合同约定的办理房屋所有权证书的期限届满前二证合一政策便开始实施，原房屋所有权证书与国有土地使用权证书已合并登记为不动产权证书，被告在事实上已不能为原告单独申请办理房屋所有权证书。此系因为客观办证条件发生变化，不应当归责于被告，故被告不应当承担逾期办理房屋所有权转移登记的违约金支付责任，因此，对原告关于要求被告支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金的诉讼主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄正伦支付逾期交付房屋违约金75379.55元； 二、驳回原告黄正伦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1213元，由原告黄正伦负担353元，被告四川中德世纪置业有限公司负担860元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨杰媚 二〇一九年十二月六日 书记员  雷 欣