江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4001号上诉人（原审原告）：张某，女，1987年4月3日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审原告）：杨某，男，1987年4月15日生，汉族，住连云港市海州区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：朱晓冬，江苏云港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街**楼**。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：仲崇昱，江苏海晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。上诉人张某、杨某因与被上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初3724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张某、杨某上诉请求：一、请求依法改判，在一审基础上再给付违约金30893元；二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人购买商品房总价529901元，其中向银行按揭贷款42万元，贷款年利率为5.39%，贷款期限30年，每月还款方式为等额本息2358.44元（详见上诉人个人借款合同）。一审判决合同约定的日万分之二违约金高于实际损失，而酌情调整为日万分之一，按日万分之一计算，年利率为3.65%，远低于上诉人银行贷款利率，所以上诉人认为一审法院违反合同约定，将日万分之二调整为日万分之一，损害了上诉人的合法权益。按照举证规则，被上诉人应当向法庭提供证据证明违约金高于实际损失，但是本案中被上诉人并没有向法院提供任何证据，而法官在无证据证明违约金超过损失30%的情况下作出错误判决。被上诉人滨河置业答辩称：一审法院以上诉人的实际损失来确定其与滨河置业违约金的做法符合法律规定也符合本案实际情况，根据一审法院已查明的事实来看，各上诉人并未因被上诉人逾期交房而额外产生实际损失，其所称的贷款利息等损失也并不因上诉人是否逾期交房而变化，因此一审法院虽调整违约金计算方式为每日万分之一，但该标准也明显高于各上诉人实际产生的损失；近一段时间内，由于向滨河置业主张违约金的业主人数过多，其所主张的违约金标准也过高，导致违约金的总额已超出滨河置业财务所能承受的范围，如此下去高额的违约金主张将导致滨河置业财务状况严重恶化，最终影响的将是全部业主的权益，请求人民法院根据各上诉人的实际损失情况以及滨河置业的财务状况对各上诉人明显过高的违约金主张再次予以调整。一审法院做法让张某在收取和使用房屋的同时又得到了逾期交房的补偿，该做法明显让上诉人从本次交房事件中获取额外利益，与司法实践中确定的违约金应当以弥补损失为原则的做法相违背，张某提供的视频录像的意见详见被上诉人的上诉状意见。上诉人滨河置业上诉请求：1.一审法院认定违约金明显过高，依法应当予以调低根据相关法律规定及司法实践，违约金的作用应当是“弥补损失为主，惩罚为辅”，换句话说，计算违约金应当以守约方产生的实际损失为参考基础。本案中，张某从始至终未举证证明因滨河置业逾期交房而导致其产生任何实际损失，人民法院调整之后的违约金也明显过高，应当依法再行予以调低，请求二审法院依法支持滨河置业的上诉请求。2、张某在收房之后无权再获得逾期交房违约金，张某提供的视频中滨河置业工作人员不能构成对滨河置业的表见代理。从张某所提供的视频中可以看出，该视频录制环境相当嘈杂，现场对话根本无法听清，且滨河置业也向该工作人员核实过，该工作人员反映因为现场比较嘈杂，根本听不清对方的说话内容，只是象征性的应答张某所提出的问题，同时明确告知张某：一切按照合同处理，如对合同不清楚的可咨询律师……。因此在此情况下不应当认定滨河置业工作人员的随口应答是对张某的正式承诺。同时，该视频中滨河置业的工作人员并未一直参与处理滨河置业逾期交房事件，只因当天业主人数较多，滨河置业才临时抽调其过来协助维持现场秩序，因此张某不应对其有合理信赖，即张某不应相信其有权或者曾经有权代表滨河置业能对逾期交房的相关事宜作出承诺，从此点来说，该员工的行为也不能构成对滨河置业的表见代理。3.表见代理的构成需要求相对人是出于合理的善意，而张某在问滨河置业工作人员相关问题时明显不是出于合理的善意，而是带有“占便宜”及侵害滨河置业利益的主观故意。在张某已经收房、使用的前提下，其对该房屋的相关权益已得到实现，如在此情况下张某还可正常获得滨河置业的支付预期违约金的话，明显违反诚实信用及公序良俗原则。被上诉人张某、杨某答辩称：合同约定的万分之二并不高，法院应当予以支持，驳回上诉，收房问题在录音资料中已经明确，对方已明确说房子你先收，违约金继续计算。张某、杨某向一审法院起诉请求：1.判令滨河置业支付逾期交房违约金61680元（房款违约金从2017年9月15日起至2019年4月22日，529901元×0.0002/天×583天，暂计算至2019年4月22日，以后应计算至交房时止）；2.诉讼费由滨河置业承担。一审法院认定事实：2017年4月19日，张某、杨某（买受人）与滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定张某、杨某购买滨河置业开发的位于连云港市海州区房屋，房屋总价款529901元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；（3）市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。合同签订后，张某、杨某于2017年9月15日前已付清所购商品房尾款。2018年6月15日，张某、杨某收取房屋钥匙。一审法院认为，张某、杨某与滨河置业签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。滨河置业未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任。滨河置业辩称合同中约定的逾期交房违约金计算方式高于损失，请求予以调整，综合考虑本案案情，一审法院予以采纳，酌情将违约金的计算方式调整为按日万分之一计算。张某、杨某实际已于2018年6月15日收取房屋，但张某、杨某认为自己收取房屋时滨河置业曾向其承诺交房不影响违约金，根据张某、杨某举证的视频录音显示，滨河置业工作人员曾对张某、杨某所述的一直计算违约金至手续齐全为止表示认可，滨河置业在质证意见中认为该员工无权代理滨河置业处理违约金问题，但根据当时视频录音发生的环境，系由该员工代表滨河置业出面处理纠纷，其陈述对张某、杨某而言足以形成表见代理，使张某、杨某相信该收取房屋的行为实质不会影响其后续违约金的计算，该行为后果应由滨河置业承担。现涉案房屋尚未办理经验收合格的交付手续，故对张某、杨某主张计算至2019年4月22日的违约金一审法院依法予以支持。综上，对涉案逾期交付房屋违约金为529901元×0.01%/日×583日=30893元。此外，对于张某、杨某主张的2019年4月22日之后的逾期交房违约金，因案中张某、杨某未交纳相关诉讼费，且实际交房时间未确定，张某、杨某后续可另行主张，本案中不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、滨河置业应于判决生效之日起十日内给付张某、杨某逾期交房违约金30893元；二、驳回张某、杨某的其他诉讼请求。一审案件受理费1342元，由张某、杨某负担671元，滨河置业负担671元，于给付上述款项时一并给付张某、杨某。二审期间，张某、杨某向本院提交：证据一，东方银行个人借款合同（复印件），证明：涉案房屋办理按揭贷款，利率是5.39%，周期是360个月；证据二，还款记录，证明：每月还款2358.44元；证据三，等额还款明细清单一份，证明：年利率5.39%。一审判决按照万分之一明显低于张某的银行按揭贷款利率。滨河置业质证称：对证据一其是复印件，真实性由法庭核实，对证据二、三真实性没有异议，对于三个证据的证明目的均有异议，确定违约金的损失应当是因一方违约而导致另外一方所产生的额外损失，上诉人所支付的贷款利息并不因为被上诉人逾期交房而增加，因此其并不是因被上诉人违约而产生的额外损失。结合双方当事人的意见，同时结合上诉人一审提交的银行流水和二审提交的合同能够相对应，故本院对于该三份证据真实性予以确定。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1.一审法院对于违约金标准的认定是否准确。2.一审法院对于张某提交录音的认定是否正确。本院认为，关于第一项争议焦点，本院经审查后认为，对于违约金的标准，滨河置业在一审期间要求对日万分之二的标准予以调整，结合当地的同类地段的租金标准，以及涉案小区尚未达到办证条件，滨河置业作为开发企业仍然有义务继续投入资金完善办证条件以及其他等因素，综合考虑上述因素，一审法院对违约金标准予以调整并不违反法律规定，至于调整至日万分之一，属于一审法院的自由裁量，没有明显违反法律规定，本院不予干涉。关于第二项争议焦点，本院经审查后认为，首先，视频中的工作人员代表滨河置业出面与业主协调，张某、杨某有理由相信其能够代表滨河置业。其次，滨河置业工作人员所作出的回答不应认定是随口应答，其代表滨河置业是为了协调问题，故其特殊身份决定其所做的承诺都应具有严肃性。再次，张某、杨某询问工作人员收房是否影响其主张权利，并不能认定为其主观存在恶意。按照常理，如不能获得继续主张违约金的承诺，其有权利选择现状下不收房继续主张违约金，因此并不能推定张某、杨某存在主观恶意。结合上述三点，一审法院认定张某、杨某有权主张违约金至涉案房屋办理经验收合格的交付手续并无不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人张某、杨某以及滨河置业的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1914元（张某、杨某已预交572元，连云港滨河置业有限公司已预交1342元），由张某、杨某负担572元，连云港滨河置业有限公司负担1342元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇一九年十二月九日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。