四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终3228号 上诉人（一审被告）：邓白双，男，1990年3月13日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被上诉人（一审原告）：四川省润无声物业发展有限责任公司，住所地成都市武侯区肥猪市街****6,**，统一社会信用代码91510000711888659G。 法定代表人：向国荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何泽永，该公司员工。 上诉人邓白双因与被上诉人四川省润无声物业发展有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院(2019)川0703民初6627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邓白双、被上诉人四川省润无声物业发展有限责任公司的委托诉讼代理人何泽永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓白双上诉请求：一、撤销绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初6627号民事判决；二、判令四川省润无声物业发展有限责任公司起诉上诉人的物业服务合同纠纷案不成立；三、判令四川省润无声物业发展有限责任公司赔偿其精神损失费1000元;四、一审法院对事实认定及判决不合法理，请求重新判决;五、判令解除被上诉人与上诉人的事实物业服务关系；六、判令被上诉人返还上诉人个人公共收益2406元;七、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人起诉上诉人的物业服务合同纠纷不成立。被上诉人提供的《前期物业管理委托服务合同》是其与开发商签订的，没有明示上诉人，上诉人是不知情人。《业主手册》第3页第12条已经注明了本协议前期物业管理服务期限为三年，此《业主手册》签订于2014年8月9日，在2017年8月8日就自动终止了，如果以小区整体物业交付之日起计，该《业主手册》还未生效，根据《四川省物业管理条例》第五十二条的规定，物业服务费应由建设单位承担。按照合同法的规定，合同终止后没有重新约定或者续签合同，物业公司就应当退出小区的服务。本案中，开发商将大产权变更为业主的单一小产权后，物业公司也没有与我重新签订合同，故被上诉人起诉上诉人物业服务合同纠纷案是不成立的。二、被上诉人向一审法院主张债权权利的时间是2019年8月5日，那么2016年8月以前的债权权利都超出了诉讼时效期间为三年的规定。三、案涉小区于2015年成立了业主委员会，前期物业服务合同届满后，依法应当续签或者重新签订合同，但被上诉人与业主没有签订合同，其提起本案的纠纷案不能成立。四、被上诉人没有按约履行失效的物业服务合同的约定，小区的共用部位、共用设备、绿化、卫生、道路等未及时进行修缮，整个小区环境脏、乱、差。楼梯间常年堆放杂物、电动车乱拉电线充电，导致去年11月和今年6月发生火灾2次。小区安保太差，且服务质量差，停车场收费不合理，给我精神上造成了伤害，其应当赔偿我1000元精神损失费。五、被上诉人没有按照《业主手册》上约定的二级标准提供服务，所以是物业公司违约在先，被上诉人提供的服务只有四级标准，一审法院按原合同约定的二级物业服务收费标准进行判决不合理，请求依法改判。六、上诉人所在小区业主一直在维权，开发商进行了一次入户调查，1600多户参与了调查，满意的只有30户，一般的150户，其余1400余户全部不满意。在这种无约束、无监督的状态下，物业公司服务差，超标收费，侵占业主公共收益，故请求解除被上诉人与上诉人的事实物业服务关系。七、《物权法》明确规定了小区公共收益应当归于业主。从2014年8月9日至2019年8月，被上诉人从未返还上诉人车位租金、电梯广告、显示屏等产生的公共收益，平均到上诉人有2406元的公共收益，被上诉人应当返还给我。本院二审中，上诉人当庭撤销了其三、五、六项上诉请求。 四川省润无声物业发展有限责任公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 四川省润无声物业发展有限责任公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付拖欠从2015年2月1日至2019年12月31日的物业服务费9716元（1.5元×109.79平米×59个月）、生活垃圾费282元（6元×47个月），并承担逾期违约金1999.60元（9998×20%），合计：11997.60元；二、本案诉讼费由被告支付。 一审法院认定事实：2008年3月1日，四川省三台慧川房地产开发有限责任公司、绵阳市兴苑房地产开发有限责任公司作为甲方与四川省润无声物业发展有限责任公司作为乙方签订《前期物业管理委托服务合同》，约定由乙方为甲方开发的御景名城小区提供前期物业服务，物业管理前期介入阶段指从业主入住之日起至第一次召开全体业主大会、选取业主委员会之日止，期限暂定三年，自交房之日起计，若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限则至业主委员会正式成立之日另行签署合同之时止。 邓白双为御景名城30栋2单元15楼3号房屋（高层，产权面积109.79平方米）业主，于2014年8月9作为甲方与四川省润无声物业发展有限责任公司作为乙方签订《前期物业服务协议》，其中约定：1.乙方为御景名城前期物业管理阶段的物业管理服务单位，甲方为御景名城30栋2单元15楼3号住宅房屋业主；2.前期物业管理服务期限为三年，服务期限自物业整体正式交付使用之日起计，合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；3.前期物业管理服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、共用设施及其运行的维护和管理、物业区内公共环境卫生、公共秩序维护（协助做好本物业区域内的安全防范工作）、车辆停放与交通秩序维护、房屋装饰装修管理等，服务标准为《绵阳市住宅物业服务等级指导标准》二级；4.前期物业服务费为高层住宅每月1.5元/平方米，物业管理服务费第一次缴纳6个月，之后由业主选择按年、半年或季等方式缴纳；5.物业管理区域内，供水、供电、生活垃圾清运等单位向用户收取的有关费用，若有关单位委托的，由物业公司代收代缴的，甲方应按时按量缴纳；6.甲方违反本协议，不按预定收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计收滞纳金；邓白双在甲方处签名捺印，四川省润无声物业发展有限责任公司御景名城分公司同时在该协议乙方处加盖印章。同日，四川省润无声物业发展有限责任公司御景名城物业管理处作为甲方与邓白双作为乙方签订《小区费用收缴协议》，约定乙方按其拥有的物业建筑面积向甲方交纳物业服务费，标准为每月1.5元/平方米，全年共计1977元，生活垃圾清运费每月6元，全年共计72元。被告从2015年2月1日起未按时缴纳物业管理服务费和生活垃圾清运费。原告通过在被告居住的房门上张贴催费通知单向被告催收相关费用未果，诉至该院。 一审法院认为，被告邓白双经合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，未提交证据，应视为自行放弃质辩的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；……”规定，结合原被告签订的《前期物业服务协议》和原告与开发商签订的《前期物业管理委托服务合同》，证实约定的前期物业服务期限均为三年，在期限届满后，双方未重新签订其他书面物业服务合同。期满后原告继续提供物业服务至今，原被告存在事实上的物业服务关系，对于物业服务内容和物业费标准应参照原合同继续进行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定，原告实际为小区提供了物业服务，被告应当按原约定标准支付物业服务费9057元（1.5元/月·平方米×109.79平方米×55月）。按原协议约定，被告应承担原告向主管部门代缴的2015年2月1日至2018年12月31日期间生活垃圾清运费，故原告要求被告支付垃圾清运费282元（6元/月×47月）的诉讼主张，予以支持。因被告存在欠付物业费、垃圾清运费事实，故对原告主张的逾期违约金1811元，予以支持。 综上所述，原告的合法诉请，一审法院应予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，一审法院遂作出如下判决：被告邓白双于本判决生效之日起五日内向原告四川省润无声物业发展有限责任公司支付2015年2月1日至2019年8月30日期间的物业服务费9057元及2015年2月1日至2018年12月31日期间的垃圾清运费282元，并支付违约金1811元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告邓白双负担。 二审中，上诉人邓白双提供了下列证据：1.小区环境的照片、用以证明案涉小区的环境差，进而证明四川省润无声物业发展有限责任公司所提供物业服务质量差，没有达到标准。该证据经四川省润无声物业发展有限责任公司质证后认为，我公司一直在提供物业服务，该证据不应当采信。对于上诉人邓白双所提交的该组证据，其符合证据的“三性”，本院依法予以采信。2.小区成立业委会的相关材料复印件，用以证明其上诉请求成立。该证据经润无声物业公司质证后认为，对邓白双提供的证据不予认可，同时主张案涉小区的业委会并未依法成立。对于上诉人邓白双所提交的该组证据，本院认为业委会是否成立与物业公司有无权利起诉业主没有因果关系，故对小区成立业委会的复印件不予采信。3.四川省润无声物业发展有限责任公司给开发商的复函复印件，用以证明业主取得了产权，前期物业合同不成立。该证据经四川省润无声物业发展有限责任公司质证后认为其系复印件，不应采信。对于对于上诉人邓白双所提交的该证据，其不符合民事诉讼证据规则的相关规定，且不能达到其证明目的，本院依法不予采信。 经二审审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。同时本院二审另查明，案涉小区的环境确实存在脏、乱、差的情况，四川省润无声物业发展有限责任公司所提供的物业服务存在瑕疵。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及理由，本案争议焦点为：一、上诉人邓白双与被上诉人四川省润无声物业发展有限责任公司之间的物业服务合同纠纷是否成立，邓白双是否应当按照协议约定的标准计算费用并承担逾期违约责任。二、四川省润无声物业发展有限责任公司的诉请是否超过了诉讼时效。 关于争议焦点一，邓白双认为其不是《前期物业管理委托服务合同》的当事人，四川省润无声物业发展有限责任公司无权提起本案诉讼，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，邓白双该项上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然《前期物业服务协议》约定的服务期限已满，但四川省润无声物业发展有限责任公司仍在履行物业管理义务并实际提供了物业服务并垫付了垃圾清运费，双方之间形成了物业服务合同关系，故四川省润无声物业发展有限责任公司起诉要求邓白双支付相应的物业服务费及垃圾清运费，符合《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，本院予以支持。因双方在《小区费用收缴协议》里约定收费标准为1.5元/月/平方米，故在双方未达成新的物业服务费计费标准前，一审法院按照双方原约定的收费标准进行判决并无不当，本院予以支持。对于四川省润无声物业发展有限责任公司所主张的逾期违约金的问题，根据本院二审查明的事实可以认定，四川省润无声物业发展有限责任公司提供的物业服务存在瑕疵，对其该项主张依法不予支持。一审判决对于该项所作的判决，本院二审予以纠正。 关于争议焦点二，对于四川省润无声物业发展有限责任公司的诉请是否超过了诉讼时效的问题。邓白双认为2016年8月以前的债权权利已过诉讼时效。由于邓白双在一审程序中没有出庭应诉，也未就案涉的诉讼时效提出抗辩，系对自己诉讼权利的放弃。其在二审程序中才就该问题提出抗辩，加之四川省润无声物业发展有限责任公司在本案的诉讼过程中提交了证据证明其在诉讼时效期间届满前向邓白双主张了权利，已产生诉讼时效中断的效力，邓白双没有提交证据用以否定该证据的证明力，其依法应当承担举证不能的法律责任。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的期限除外。”之规定，邓白双的该项诉请，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，邓白双的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院(2019)川0703民初6627号民事判决； 二、由邓白双于本判决生效之日起五日内向四川省润无声物业发展有限责任公司支付2015年2月1日至2019年8月30日期间的物业服务费9057元及2015年2月1日至2018年12月31日期间的垃圾清运费282元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回四川省润无声物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，由邓白双负担80元，四川省润无声物业发展有限责任公司负担20元。二审案件受理费164元，由四川省润无声物业发展有限责任公司负担30元，邓白双负担134元。 本判决为终审判决。 审判长  陈兴旺 审判员  田 苑 审判员  赵 志 二〇一九年十二月九日 书记员  刘 凤