西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终4568号 上诉人（原审原告）:王杰，男，1992年10月20日出生，汉族，学生，住陕西省陇县。委托诉讼代理人：樊峥民，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦娇，陕西合恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:余彦儒，女，1967年7月6日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人:刘恒，陕西同步律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星辰，（系余彦儒之子），男，1992年3月10日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：李尚蔚，（系余彦儒丈夫），男，1967年6月6日出生，汉族，西安市未央区。委托诉讼代理人:刘恒，陕西同步律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星辰，（系李尚蔚之子），男，1992年3月10日出生，汉族，住西安市未央区。原审第三人：陕西千万家置业有限公司西安骏景园分公司，住所地西安市新城区。负责人：王莹莹，该公司经理。委托诉讼代理人：高玮，男，1985年11月18日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：佘钊，男，1991年11月25日出生，汉族，住西安市新城区。上诉人王杰、余彦儒、李尚蔚原审第三人陕西千万家置业有限公司西安骏景园分公司（以下简称千万公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2018)陕0102民初5673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王杰上诉请求：1、变更一审民事判决书第二项为判决余彦儒、李尚蔚向王杰返还定金50000万元，赔偿佣金损失31350元并支付违约金209000元；2、判令由余彦儒、李尚蔚承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定王杰“未及时办理好银行按揭贷款手续违约在先”属事实认定错误。首先，办理银行按揭贷款仅是双方选择的房款支付方式，按揭贷款的办理由千万公司进行。根据《西安市存量房买卖三方合同》第三条房屋价款及支付方式（二）B．1项的约定，定金和剩余首付款应于王杰银行审批通过后5个工作日前（或内）存入资金专用账户，根据该约定，双方并未对具体的贷款办理时间进行限定，仅是约定在银行审批通过后5个工作日支付定金及剩余首付款；涉案合同中也未约定王杰贷款未通过属于其违约；且合同中对于贷款未审批通过的情况，合同4.2条款有明确的解决途径；况且贷款是否通过审批的决定权在于银行，可能受限购或银行贷款政策的影响，能否通过审批以及何时通过均非王杰所能控制。原审法院在毫无合同依据情况下，以未及时办理好银行按揭贷款手续认定王杰违约在先过于牵强，属事实认定错误。其次，对于房屋买卖合同的出卖方而言，核心问题是何时能够收取购房款，合同4.2条款约定了贷款未通过的解决方式，基于此王杰在贷款审批未通过的情况下提出支付全款购房，自余彦儒、李尚蔚2018年6月22日的微信聊天记录中也有“让他给我全款”的要求．足以说明双方选择按照合同4.2条款中的①全款买房方式继续交易。最后，结合上述事实，王杰银行贷款未通过审批，并未导致该双方合同无法履行，也未使余彦儒、李尚蔚遭受损失；双方在2018年5月15日签订合同，6月5日进行银行面签和网签，6月22日王杰的银行贷款未通过，双方已及时选择了合同中4.2条款中①的约定进行全款买房，从整个过程来看，并不存在原审法院所认定的王杰“不及时办理好按揭贷款”情形，更无法得出王杰“违约在先”一说。事实上王杰贷款审批未通过后多次催促余彦儒、李尚蔚履行全款购房的流程，余彦儒、李尚蔚以其实际行为表明不履行合同，明显是违约的，因此，原审法院认定王杰违约在先完全颠倒了事实。二、在王杰与余彦儒、李尚蔚选择合同中以全款买房的方式继续交易后，余彦儒、李尚蔚不配合办理资金监管账户导致王杰无法支付房款，且拒不办理房产证撤押手续，其行为明显构成违约，王杰不存在任何违反合同约定的行为，应由余彦儒、李尚蔚按照合同约定向王杰承担违约责任；因王杰银行贷款审批未通过，根据4.2项条款约定，双方同意选择第①种方式即自筹资金向余彦儒、李尚蔚支付全部房款，后余彦儒、李尚蔚拒绝配合办理资金监管账户以及拒不撤押房产证的行为已违反合同约定，且以律师函的形式通知王杰及千万公司解除合同表示其不再继续履行合同，余彦儒、李尚蔚的行为违反合同约定，应当按照合同第十一条的约定承担违约责任。原审法院仅将余彦儒、李尚蔚的该违约行为进行简单说明，却未明确认定余彦儒、李尚蔚违约，明显有失公正，且以王杰违约在先认定各项损失及费用自行承担，该判决置事实及合同违约责任条款于不顾，判决理由无法使人信服。综上所述，原审法院错误认定王杰违约在先，并在余彦儒、李尚蔚违约行为明显的情况下，仅要求余彦儒、李尚蔚向上诉人返还已收取的定金，其余损失及费用由王杰自行承担，原审判决极大损害了王杰的合法权益，更是对司法公正的忽视，故依法提起上诉，请求贵院依法改判。余彦儒、李尚蔚辩称，一、一审认定王杰违约在先是正确的，符合事实。1、余彦儒、李尚蔚与王某某签订的《西安市存量房买卖三方合同》合同时，双方在合同的十五条用手写的特别方式约定：“乙方具有西安市购房资质且征信良好”。余彦儒、李尚蔚基于此项承诺，认为王杰能很快的办下来贷款，凑使合同尽快履行，才约定贷款支付除首付款之外的购房款。余彦儒、李尚蔚因为急着用钱，才将和润坊的房子进行出卖，在王某某只交了50000的定金的情形下就进行了网签备案，承担巨大风险，表现出最大诚意。然王杰贷款被拒之后，无理的要求更换另一家银行继续贷款，要求余彦儒、李尚蔚继续去银行配合贷款，这显然说明王杰没有付全款的能力，更能说明王杰对自己的承诺没有兑现，严重的影响了余彦儒、李尚蔚急于用钱目的，造成了巨大的损失，已经违约在先。2、王某某使用欺诈的手段，在网签时未经余彦儒、李尚蔚同意更换了买受人，已经违反合同约定。王某某在利用先向银行交付贷款资料时得知自己征信不良，不能贷款，又没能力付全款的情形下，将买受人变更为自己的儿子王杰。中介利用余彦儒、李尚蔚在所有的网签、备案资料上先行签字的漏洞，配合王某某更换了网签合同的买受人，事后并未经余彦儒、李尚蔚的追认，违背了卖方的意愿，属于严重的违约行为。二、一审法院根据签订的《西安市存量房买卖三方合同》第三条4.2第三款的约定：“终止合同的履行，甲方返还已收乙方的首付款及相关款项，期间产生的各项费用由乙方承担。违约责任参照本合同第十一条”的判决正确，依法应当驳回王杰的上诉请求。因王某某违反合同约定，没有履行合同中的承诺，在办理银行贷款时被拒绝，造成贷款没有办下来。余彦儒、李尚蔚依据《西安市存量房买卖三方合同》第三条4.2第三款的约定：“终止合同的履行，甲方返还已收乙方的首付款及相关款项，期间产生的各项费用由乙方承担。违约责任参照本合同第十一条”的条款约定，拒绝配合王某某按照新的合意全款支付，是符合约定的。至于王杰所说余彦儒、李尚蔚在微信聊天记录的“让他给我全款”的话，从未对王杰或者是王某某有过此类意愿的表达，结合王杰在一审提供的证据，余彦儒、李尚蔚在对中介提及付全款是附有条件的，是以王某某先给余彦儒、李尚蔚先支付25万元的购房款为前提的，但是中介以表明王某某不同意，显然余彦儒、李尚蔚和王杰或者王某某没有达成选择全款购房的合意。余彦儒、李尚蔚依据合同第三条4.2第三款的约定，解除合同并没有违约，依法应当驳回王杰的上诉请求。三、一审法院根据事实认定了王杰违约在先，依据合同约定，应当赔偿余彦儒、李尚蔚的损失，驳回王杰的上诉请求。王杰未履行合同中的承诺，在办理银行贷款时征信不良，导致为及时办理好银行按揭贷款手续。并且未经余彦儒、李尚蔚同意，私自更换合同买受人，已经严重违约在先，给余彦儒、李尚蔚造成了巨大的经济损失。根据双方签订的《西安市存量房买卖三方合同》第三条4.2第三款的约定，承担违约责任，不予退还定金，并驳回王杰的上诉请求。千万公司述称，1、合同第二条约定甲方办理解押手续，余彦儒这一方应该在2018年7月15日以前将房屋的按揭贷款办理完毕拿到房产证，但是余彦儒未做到。2、合同约定第三条第4.2款项中，贷款审批不下来的话30日内王杰以现金方式向余彦儒支付房屋全款，若这全款支付不了王杰重新换银行贷款，若贷款还是未审批就终止合同。3、余彦儒称我们私自更换购房人这一情况我们是有监控的，签订合同之前已经明确告知余彦儒，王某某是给儿子王杰购买的，签订合同时王杰没有在场，我们去银行面签双方见面，王杰及王某某在现场，余彦儒、李尚蔚也在现场。银行需要网签合同，因为余彦儒没有让我们做网签合同，回去之后我们就将网签合同制作出来，余彦儒夫妻说是因上班先走，王杰就在变更的网签合同上先签字，之后，下午下班的时候余彦儒夫妻到我们店里在网签合同上签字。余彦儒、李尚蔚上诉请求: 1、撤销一审民事判决书第二项。2、一、二审诉讼费用由王杰承担。事实和理由：一、原审法院已经依据查明的事实，认定王杰违约在先，根据合同约定应当向余彦儒、李尚蔚支付违约金。所以，余彦儒、李尚蔚不应当退还定金。根据签订的《西安市存量房买卖三方合同》约定，双方选择的付款方式为“银行贷款支付”，且上述合同第十五条用手写的形式以特别约定，买受人承诺“乙方具备西安市购房资质且征信良好”。然而，王某某不具有购房资格，且在申请贷款时，由于自身征信不良导致银行贷款审批未通过；后用欺诈手段将买受人私自变更后银行贷款审批还是未通过，受买人的承诺及无法通过银行贷款的事实已经违反合同约定。在申请贷款期间，由于西安市的房价下跌，合同受买人以各种理由一拖再拖，迟迟不向余彦儒、李尚蔚支付购房款，其行为已违反合同约定，应当向余彦儒、李尚蔚支付违约金。二、王某某未经余彦儒、李尚蔚同意的情形下私自变更受买人，违约在先，根据合同约定应当支付违约金，余彦儒、李尚蔚不应当退还已交付的定金。在余彦儒、李尚蔚与王某某签订的《西安市存量房买卖三方合同》中明确约定受买人为王某某，定金收条上也明确记载了买受人为王某某（注明了身份证号码），而非王杰。根据上述合同的第十五条补充条款中约定，由中介方办理网签合同、备案有关事宜，王杰利用余彦儒、李尚蔚的善良，使用欺诈的手段，诱使余彦儒、李尚蔚在所有的网签、备案资料上先行签字，然后，在余彦儒、李尚蔚没有同意的情形下，将网签、备案资料上的受买人变更为王杰。一审法院判决错误的认定“买方变更为王杰”与事实不相符，余彦儒、李尚蔚至今也未明确的表示过同意变更受买人，受买人用欺诈的手段变更受买人违反合同约定，应当承担违约责任。所以，应当不予退还王杰所交的50000元定金。三、余彦儒、李尚蔚遵守诚实信用原则，自始至终表现出卖房的诚意；然而受买人却多次违反合同约定，反而恶人先告状，一审法院的判决退还定金，有失公允。余彦儒、李尚蔚在因为急着用钱，迫不得己才将和润坊的房子进行出卖。为了表示诚意在王某某只交了50000的定金的情形下就进行了网签备案。然而王某某先是承诺具有西安市购房资质且征信良好，然而在办理的过程中，王某某才发现没有购房资格，且在办理银行贷款时征信不良，导致贷款办不下来，已经首先违约。无奈之下，利用余彦儒、李尚蔚在网签文件上先签字的漏洞上，私自将受买人变更为王杰，再次违反合同约定。由于西安房价下跌，余彦儒、李尚蔚要求其支付购房款时，王某某以各种理由不愿支付，其行为已经表示出不愿意买房，已经违约。但也不愿意承担违约责任，反将余彦儒、李尚蔚告到法院，颠倒黑白。余彦儒、李尚蔚一直表现出卖房的诚意，合同签订后，积极协助受买人王某某办理银行贷款，配合王某某办理网签备案材料，然余彦儒、李尚蔚的善良却被王某某利用，私自变更了受买人。并且直到一审开庭时，余彦儒、李尚蔚仍然承诺愿意房子卖给王某某，仍然争取凑成交易，以表示诚意行，但受买人执意要求解除合同，显然，其目的是想撕毁合约，不想承担违约责任。一审法院判决返还定金一定程度陕支持了毁约方，对于余彦儒、李尚蔚有失公允。综上所述，受买人多次违约违反合同约定，不遵守承诺，依照双方签订的房屋买卖合同，应当承担违约责任，定金不予以返还。望判如所请！ 王杰辩称，1、余彦儒一方认定双方在交易过程中私自变更买受人主体是错误的，中介刚才陈述在网签中王杰和余彦儒一方均到场，且王杰是先签字，余彦儒应该知晓买方是谁，双方在签订合同过程中，中介已经明确告知余彦儒房屋是给王杰购买，因此不存在私自变更购房人主体，同时根据微信聊天记录中，在银行贷款未通过中，中介告知余彦儒情况，并提出更换银行，余彦儒回答说是我不等了，中介询问那要怎么解决，余彦儒说是要全款支付，之后王杰要求余彦儒配合资金监管，余彦儒一直不配合才导致后面的事情发生，因此违约方是余彦儒，同时在合同约定中对银行贷款时间，王杰一直积极履行合同，向银行提交手续，贷款未通过后王杰就提出全款买房，根本不存在贷款未通过王杰违约的事实，对方同意全款买房，但是要求王杰提前支付25万元进行撤押，但是首付款是支付给银行监管账户，而不是出卖方，一审的聊天记录中看出余彦儒要求解押是2018年6月20日提出的，中介明确答复余彦儒买方不同意，要按照合同约定来办，余彦儒说是不等了将定金退了，退还定金的时间是6月20日一审的判定是错误的，之后到6月22日银行贷款未通过，中介将情况告知余彦儒，余彦儒要全款买房，王杰也同意了，这时候余彦儒并未提出解除合同，但之后王杰多次要求办理资金监管，余彦儒一直不配合，直到2018年7月16日的律师函，律师函的内容很清楚，也不是王杰不付款，而是变更买受人的原因，与一审认定不符，我们认为余彦儒、李尚蔚的上诉请求，没有理由。千万公司述称，我们不认可余彦儒、李尚蔚的上诉请求，时间上有问题，6月19日余彦儒提出让买家给25万元办理银行撤押手续，房管局规定房屋的款项要进入资金监管账户，这不符合约定，后来余彦儒要求全款支付，且王杰也同意，最后还是因为银行撤押的问题，最后没有谈成。 王杰向一审法院起诉请求：1、解除合同，判令余彦儒、李尚蔚退还王杰购房定金 50000 元、赔偿王杰佣金损失 31350 元；并向王杰支付违约金 209000 元。合计 290350 元。2、余彦儒、李尚蔚承担本案诉讼费。  一审法院认定事实：王杰其户籍地为西安市雁塔区雁环中路 2 号 1 栋。其父亲王某某，户籍地为陕西省陇县XX镇。2018 年 5 月 15 日，王杰的父亲王某某与余彦儒、李尚蔚签订《西安市存量房买卖三方合同》及《补充协议》，约定由乙方（王某某）购买甲方（余彦儒、李尚蔚）位于西安市新城区东站路以东长缨东路以北 193 号 6 幢 1 单元 10503 室、建筑面积 71 平方米的、产权登记在余彦儒名下的房屋一套，产权证号：西安市房权证新城区字第 1150110020－8－6－10503－1 号，总价款为 1055000 元。 付款方式：乙方应在 2018 年 5 月 15 日向甲方支付人民币 2 万元作为定金；该定金和剩余的首付款共计 32 万元（此处首付款为估计值，总房款减去最终批贷的银行贷款部分即为实际首付款。） 双方应于乙方银行审批通过后 5 个工作日前存入以上房产交易结算资金专用账户。乙方采用银行贷款的方式支付剩余房款。甲乙双方任何一方不积极办理银行贷款申请的（以按揭服务机构通知时间为准），违约责任参照本合同第十一条；经办理贷款的银行审批，乙方因自身原因尚不符合贷款条件的，三方协商同意选择 1、2、3 方式解决：1、自银行作出不予批贷决定之日起 30 个工作日内，乙方自筹资金，按照现金支付方式向甲方付清全部房款，并承担在此期间发生的各项费用；违约责任参照本合同第十一条。2、自银行作出不予批贷决定之日起 30 个工作日内，乙方申请其它方式的银行贷款，取得银行贷款后将款项支付给甲方，并承担在此期间发生的各项费用，违约责任参照本合同第十一条。3、终止合同的履行，甲方返还已收乙方的首付款及相关款项，期间产生的费用由乙方承担。违约责任参照本合同第十一条。合同第七条佣金及支付方式约定：作为本次买卖的居间方，丙方（千万公司）负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，于本合同签订当日，由乙方向丙方支付居间服务费共计 31350 元整。合同第十一条违约责任（二）逾期付款责任：乙方未按照约定的时间付款的，按照下列第 1 种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（（1）、（2）不作累加）（1）逾期在 10 日内， 自约定的应付款期限届满之日起至实际应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付房款总额的千分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起 10 日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过 10 日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起 10 日内按照房款总额的 20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。其它违约责任： 自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除合同……任何一方违反合同不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付房款总额的千分之一的违约金；逾期超过 10 日的守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方所造成的佣金及相关损失，并以房款总额的 20%向守约方支付违约金。补充协议约定： 在签署本协议时，余彦儒、李尚蔚、王某某提供的西安市住房和保障管理局所的限购、限售政策所规定的资料真实有效，如有弄虚作假，所有责任由甲乙双方自行承担。合同签订当日，王某某向余彦儒付定金 20000 元，第二日，王某某向第三人支付了佣金 31350 元，第三人向其出具收款收据。同日，王某某向彦儒追加付定金 30000 元。 2018 年 6 月 5 日，王杰、余彦儒、李尚蔚及千万公司签订了网签备案的买卖合同，约定在该合同签订之日起 90 日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。该网签备案合同上买方为王杰，卖方有余彦儒、李尚蔚字样。该合同上房屋现状显示：经查询，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。买方应将首付款 445000元存入监管账户。余款 600000 元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将所贷资金划入监管账户。合同签订后，王杰向中国银行提交了贷款申请，银行贷款未能审批通过，王杰向中介表达了想全款买房的意愿。6 月 22 日的聊天记录中，中介向余彦儒回复了这个消息，余彦儒表示想把定金退了，不等了（终止合同），或者由王杰支付 25 万元先撤销抵押，但之后未配合王杰办理资金监管账户，导致王杰无法付款。 2018 年 7 月 16 日，余彦儒、李尚蔚以律师函的形式向王杰的父亲王某某提出解除合同并支付违约金，同时向王杰发律师函指出网签备案合同系王某某私自变更购房人为王杰，未经余彦儒、李尚蔚同意，要求其与余彦儒、李尚蔚办理解除网签手续。同时余彦儒、李尚蔚亦向千万公司发出律师函， 提出上述问题。  一审法院认为，王杰以父亲王某某的名义与余彦儒、李尚蔚及千万公司于 2018 年 5 月 15 日所签订的《西安市存量房买卖三方合同》及《补充协议》主体、内容及形式合法，当事人意思表示真实，为有效协议，双方均应依约履行。在办理网签备案手续时，余彦儒、李尚蔚主张是王杰私自将买方变更成了王杰，对此余彦儒、李尚蔚未提供证据证明，依法认定买方变更为王杰系双方的合意，该变更有效，该网签协议有效。双方均应依约履行各自的义务。王杰在约定的贷款时间内未能办好贷款手续，余彦儒、李尚蔚提出解约并退还定金的意思表示，余彦儒、李尚蔚该行为符合合同约定，但王杰未同意；王杰提出全款支付房款，亦符合合同约定，余彦儒、李尚蔚虽然也同意，但因余彦儒、李尚蔚不配合其办理资金监管账户，导致王杰无法支付房款，使该合意也无法实现。综上，王杰未及时办理好银行按揭贷款手续，王杰违约在先。余彦儒、李尚蔚拒绝配合王杰按新的合意全款支付，并于 2018 年 7 月 16 日正式发出解约函，余彦儒、李尚蔚行为已表明不再继续履行合同，合同目的无法实现。 综上，依法确认王杰、余彦儒、李尚蔚及千万公司的房屋买卖三方协议及补充协议依约解除，余彦儒、李尚蔚应依照三方协议的约定，返还已收王杰的定金，王杰在合同履行期间产生的各项费用及损失，依照合同约定自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）款、第九十四条第（二）款、第九十六条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告王杰以其父亲名义与被告余彦儒、李尚蔚、第三人陕西千万家置业有限公司西安骏景园分公司于 2018 年 5 月 15 日签订的《西安市存量房买卖三方合同》及《补充协议》、于 2018 年 6 月 5 日网签备案的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》有效并已于 2018 年 7 月 16 日解除。 二、被告余彦儒与李尚蔚于本判决生效后十日内共同向原告王杰返还 50000 元整。 三、驳回原告王杰的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费 5655 元，由被告余彦儒与李尚蔚负担 1000 元（原告已预交，被告随欠款一并给付原告），原告自行负担 4655 元。  本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，2018 年 5 月 15 日，王某某代王杰与余彦儒、李尚蔚及千万公司签订的《西安市存量房买卖三方合同》及《补充协议》及2018 年 6 月 5 日，王杰、余彦儒、李尚蔚及千万公司签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。余彦儒、李尚蔚否认购房者为王杰，但未举证佐证其主张，本院不予采信。在合同履行期间，王杰未能取得银行贷款，按照双方合同约定，双方选择了三种方式解决，故王杰未能取得银行贷款的事实不能视为王杰违约。但该三种方式是互相冲突和矛盾的，应视为双方关于后续购房款的履行约定不明。按照我国合同法第61、62条的规定，合同内容约定不明确的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；或者按照有利于实现合同目的的方式履行。本院认定涉案合同在未能取得银行贷款后，付款方式约定不明，应以全额支付购房款为付款方式。王杰愿意全额支付购房款继续交易，系积极的履约行为，但余彦儒、李尚蔚要求王杰首先支付涉案房屋的抵押贷款，既不符合合同约定，也不符合交易习惯，且偿还涉案房屋的抵押贷款是房屋出卖人余彦儒、李尚蔚的义务，故余彦儒、李尚蔚的行为构成违约，应承担违约责任。据此，余彦儒、李尚蔚主张解除合同，不符合合同约定及法律规定，其向王杰及千万公司发函解除合同，不具有法律效力。故余彦儒、李尚蔚上诉理由不成立，上诉请求不予支持。王杰因余彦儒、李尚蔚违约，主张解除涉案合同，依法准许。王杰诉请余彦儒、李尚蔚支付其佣金损失，因佣金系王杰实际支付，涉案合同解除不再履行，该佣金为其实际损失，应由违约者余彦儒、李尚蔚承担。王杰诉请余彦儒、李尚蔚支付其违约金，本院综合双方合同约定、合同履行情况以及西安市市场房价波动情况，酌定余彦儒、李尚蔚承担违约金5万元。综上所述，王杰的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院(2018)陕0102民初5673号民事判决第二项；二、撤销西安市新城区人民法院(2018)陕0102民初5673号民事判决第一、三项；三、解除王杰与余彦儒、李尚蔚、陕西千万家置业有限公司西安骏景园分公司于 2018 年 5 月 15 日签订的《西安市存量房买卖三方合同》及《补充协议》、于2018 年 6 月 5 日签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》； 四、本判决生效后十日内余彦儒、李尚蔚向王杰支付违约金5万元； 五、本判决生效后十日内余彦儒、李尚蔚向王杰支付佣金损失 31350 元； 六、驳回王杰其余诉讼请求。一审案件受理费5655 元，王杰已预交，由王杰负担2260元，余彦儒、李尚蔚负担3395元。 王杰预交二审案件受理费4905元，由王杰负担1960元，余彦儒、李尚蔚负担2945元。余彦儒、李尚蔚预交二审案件受理费1050元，由余彦儒、李尚蔚负担。余彦儒、李尚蔚应负担之诉讼费在执行案款时一并支付王杰。本判决为终审判决。  审判长  王  宏    审判员  侯新省    审判员  张  伟 二〇一九年十二月三日（院印）书记员 宁  越  1