湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1127民初1800号原告（执行案外人）：赵电祥，男，生于1962年10月10日，汉族，住黄梅县。委托诉讼代理人：陈爱军，男，生于1969年4月3日，汉族，湖北省黄冈市人，住黄梅县。由龙感湖雷池花苑业主委员会推荐。委托诉讼代理人：周子成，男，生于1965年2月15日，汉族，湖北省黄冈市人，住黄梅县。由龙感湖雷池花苑业主委员会推荐。被告（申请执行人）：蔡年友，男，生于1964年2月13日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。被告（被执行人）：湖北瑞通怡景房地产开发有限公司。法定代表人：王春香，该公司董事长。被告（被执行人）：王春香，女，生于1966年6月6日，汉族，湖北省黄冈市人，住黄梅县。被告（被执行人）：王正国，男，生于1968年1月1日，汉族，湖北省黄冈市人，住黄梅县。上列三被告共同委托诉讼代理人：黄勋、张文，湖北益惠民律师事务所律师。第三人（被执行人）：湖北天丰科技股份有限公司。法定代表人：王正国，该公司董事长。第三人：王萌，女，生于1990年3月5日，汉族，湖北省黄冈市人，住黄梅县。上列二第三人共同委托诉讼代理人：黄勋、张文，湖北益惠民律师事务所律师。第三人：杨定先，男，生于1963年8月13日，汉族，湖北省黄冈市人，住黄梅县。原告赵电祥与被告蔡年友、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司（下称“瑞通房地产公司”）、王春香、王正国及第三人湖北天丰科技股份有限公司（下称“天丰公司”）、杨定先、王萌案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵电祥委托诉讼代理人陈爱军、周子成，被告蔡年友、被告瑞通房地产公司、王春香、王正国及第三人湖北天丰科技股份有限公司、王萌共同委托诉讼代理人张文、第三人杨定先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵电祥向本院提出诉讼请求：1、依法裁定排除执行案外人案涉房屋的执行，确认赵电祥于2015年10月20日与被告瑞通房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认黄梅县龙××湖“雷池花××”小区（××）商品房归赵电祥所有；2、裁定撤销对赵电祥购买的位于黄梅县龙××湖“雷池花××”小区（××）房屋的强制执行，并解除对上述商品房的查封；3、敦促被告瑞通房地产公司立即协助和配合赵电祥办理“雷池花苑”小区（507号）商品房的产权过户备案登记；4、本案的案件受理费由以上被告负担。事实和理由：原告于2015年10月20日与被告瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，被告瑞通房地产公司将其公司开发的位于黄梅县龙××湖“雷池花××”小区（××）商品房别墅（面积284.72㎡）以人民币叁拾万元整（300000元/每套）的价格出售给原告所有。合同约定：出卖人保证所销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，出卖人提供办理产权过户备案登记手续，其相关税费由原告自行承担；因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意买受人的退款退房约定。上述合同签订后，买受人于2015年10月20日通过第三人杨定先向被告瑞通房地产公司支付全额房款（王正国用瑞通房地产公司“雷池花苑”部分商品房抵债于杨定先的工程借款），瑞通房地产公司向买受人开具了加盖该公司财务专用章的30万元收款收据。被告瑞通房地产公司向买受人交付房屋后，买受人把已购得房屋但未完工的部分进行了施工，装门、装修并实际占有，按照“雷池花苑”成立的业主委员会要求分摊出资完善了水、电、路、天然气配套设施（分摊价22700元）。买受人在购得房屋后，多次找被告要求配合、协助买受人到房产管理部门进行过户备案登记，被告用各种理由推脱，买受人找到房产管理部门建设局要求对所购商品房进行网签和备案登记，建设局回复瑞通房地产公司开发的“雷池花苑”不具备备案登记条件。被告蔡年友因与王正国、王春香、天丰公司、瑞通房地产公司民间借贷纠纷一案，向法院申请强制执行，2018年2月8日黄梅县人民法院作出（2017）鄂1127执472号之一执行裁定书，裁定查封登记在瑞通房地产公司名下的“雷池花苑”由原告已购买的商品房。另查，第三人王萌因与湖北瑞华房地产开发有限公司存在纠纷，于2017年6月27日向黄冈市中级人民法院提出诉前财产保全申请，瑞通房地产公司用已出售的56套（含原告507号）“雷池花苑”商品房为申请人王萌提供保全担保，黄冈市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）鄂11财保6号民事裁定书：查封瑞通房地产公司位于龙感湖管理区“雷池花苑”已竣工（实际已销售）的56套商品房，并向黄冈市龙感湖管理区建设局下达协助执行通知书。造成原告所购房屋未能办理过户备案登记的主要原因是被告瑞通房地产公司以各种理由拒不配合、阻止原告办理过户备案登记，本案原告所购商品房自2017年7月11日至2020年7月10日处于查封状态（后是否解除查封不详），房屋购买后的查封情形导致未能及时办理过户登记，并非因原告自身过错未办理过户备案登记。2019年2月20日，原告赵电祥委托“雷池花苑”小区业主委员会依法向黄梅县人民法院提出书面执行异议书，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并排除、撤销对原告案涉财产的执行。2019年4月15日，黄梅县人民法院作出（2019）鄂1127执异字第28号执行裁定书，对原告提交的《商品房买卖合同》合法性不予确认，裁定驳回原告的执行异议，并告知在收到裁定书之日起15日内向执行法院提起案外人执行异议之诉。综上，原告认为，原告与被告瑞通房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并通过第三人杨定先向被告瑞通房地产公司支付了全部房款，且已实际占有，没有办理过户备案登记手续也不是因原告的过错造成。原告作为案外人对案涉房屋提出的执行异议，足以排除执行的权利。故原告提起案外人执行异议之诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告蔡年友辩称，1、我对被告瑞通房地产公司、第三人湖北天丰科技股份有限公司享有的债权已得到裁判文书确认。2、我取得房屋所有权是因法院执行过程中在法官主持下达成的执行和解。3、以房抵债给我的12套房屋在执行程序中已经通过法院委托评估机构进行了评估，取得房屋所有权的程序合法。综上，我认为应该驳回原告的诉讼请求。被告瑞通房地产公司、王春香、王正国辩称，1、被告瑞通房地产公司的实际控制人王正国名下的企业龙感湖瑞通运输贸易有限公司之前与第三人杨定先有民间借贷关系，后在杨定先的逼迫下以被告瑞通房地产公司开发的房产抵债，原告虽然提供了书面的买卖合同及付款收据，但根据合同法规定，以房抵债的协议无效，且在此后被告瑞通房地产公司拒绝承认买卖合同的效力，故认为该合同无效。被告瑞通房地产公司的关联企业龙感湖瑞通运输贸易有限公司对第三人杨定先负有的债务早已还清，借贷关系已消灭，但第三人杨定先一直主张利息为六至七分半，远远超过法律规定的高息。如果认定龙感湖瑞通运输贸易有限公司仍然对杨定先负有债务，第三人杨定先即存在违法放贷的行为。2、原告并没有实际有权占有房屋及办理房产过户手续，房屋一直处于空闲状态，且原告另有住房，该房屋并非其名下唯一住房，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议若干规定》第29条之规定，故认为原告没有排除执行的权利。3、原告提出争议的房屋所有权仍然属于被告瑞通房地产公司所有，根据《物权法》第9条之规定，不动产的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，原告自始至终均未办理过户手续，所有权仍然属于被告瑞通房地产公司，原告无权主张该房屋的所有权。其他的同被告蔡年友的答辩意见。第三人天丰公司、王萌述称，同被告瑞通房地产公司、王春香、王正国答辩意见一致。第三人杨定先述称，我与被告瑞通房地产公司债务往来与本案无关，在2014年由于被告瑞通房地产公司为了经营，我帮被告瑞通房地产公司调的钱，我也承包了被告瑞通房地产公司的部分工程，被告瑞通房地产公司欠我本人工程款一直还未结算，我们双方正在委托审计公司进行审计，且通过很多朋友之间进行协调。关于以屋抵债的事，王正国并不是18岁以下的未成年人，不存在胁迫行为。被告瑞通房地产公司差我的钱，其中包括工程款及我在外帮公司借款，被告瑞通房地产公司没有钱还我，就通过以30万元每套共计30多套的房屋抵给我，我就将房屋抵给原告。我差别人的钱，别人找我要，我就将他们带到王正国那去，事情就是这样的。我认为以房抵债是合法的。本院经审理查明：2015年9月10日，因被告王正国实际控制的龙感湖瑞通运输贸易有限公司对第三人杨定先负有债务，龙感湖瑞通运输贸易有限公司关联企业瑞通房地产公司与第三人杨定先委托人杨林（系第三人杨定先的儿子）签订抵押合同，瑞通房地产公司用其所有的雷池花苑在建别墅79套为借款900万元提供抵押担保，双方约定如借款人未按约定归还借款本息则出借人有权处理瑞通房地产公司抵押财产。后经双方结算借款金额并协商，约定以瑞通房地产公司开发的“雷池花苑”39套商品房（包含本案涉及的507号别墅）抵偿借款。2015年10月20日，原告赵电祥通过第三人杨定先与被告瑞通房地产公司签订一份商品房买卖合同，约定将被告瑞通房地产公司开发的位于龙感湖管理区雷池大道东侧的“雷池花苑”小区编号为5-507号、建筑面积为284.72㎡的一套商品房以300000元的价格出卖给原告，被告瑞通房地产公司于2015年10月20日开具收据，注明收到原告赵电祥购房款30万元。但因“雷池花苑”项目不具备备案登记条件未办理房屋产权登记手续。蔡年友与王春香、王正国、天丰公司、瑞通房地产公司民间借贷纠纷一案，经本院审理，作出（2016）鄂1127民初2076号民事判决书，判决书判决：由王正国、王春香向蔡年友清偿借款本金290.64897万元和利息90.294947万元及后段利息；天丰公司、瑞通房地产公司对上述借款本息承担连带责任；在处置天丰公司抵押物时，蔡年友享有优先受偿权。王正国不服判决，上诉于黄冈市中级人民法院，黄冈市中级人民法院以（2017）鄂11民终694号民事判决书维持了一审判决结果。后因义务人未履行相关义务，蔡年友向本院申请强制执行。执行中，本院于2018年2月8日作出（2017）鄂1127执472号之一裁定书，裁定查封登记在瑞通房地产公司名下的“雷池花苑”楼盘预售的别墅10栋，包含了本案所涉（507号）房屋。原告认为该执行裁定查封的“雷池花苑”小区编号为507号别墅系从被告瑞通房地产公司购买，该执行行为侵害了其合法权益，遂于2019年2月20日向本院提出了执行异议申请，本院经审查于2019年4月15日作出（2019）鄂1127执异28号执行裁定书，驳回赵电祥异议请求。另查明，第三人王萌因与湖北瑞华房地产开发有限公司存在纠纷，于2017年6月27日向黄冈市中级人民法院提出诉前财产保全申请，被告瑞通房地产公司以其位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套（含涉案房屋××号）商品房为第三人王萌提供保全担保，黄冈市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）鄂11财保6号民事裁定书，裁定查封瑞通房地产公司位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的56套商品房（含涉案房屋××号），并向黄冈市龙感湖管理区建设局下达协助执行通知书。查封期限自2017年7月11日至2020年7月10日。还查明，瑞通房地产公司开发的“雷池花苑”因多种原因未能竣工，“龙感湖雷池花苑业主委员会”对“雷池花苑”的后期配套工程（路、电、水、天然气等）自筹资金进行建设，并将因配套工程产生的费用按户分摊至各业主。原告赵电祥现已作为涉案房屋507号业主已于2017年11月28日向龙感湖雷池花苑业主委员会交纳了水电路气款22700元，并对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，未装修入住。本院认为，本案的争执焦点为：（一）原告赵电祥与被告瑞通房地产公司基础法律关系的问题；（二）原告赵电祥是否享有排除强制执行的权益的问题。关于原告赵电祥与被告瑞通房地产公司基础法律关系的问题。因被告王正国实际控制的龙感湖瑞通运输贸易有限公司与第三人杨定先之间存在债权债务关系，双方约定并实际操作以龙感湖瑞通运输贸易有限公司关联企业瑞通房地产公司房产抵偿债务，后原告赵电祥通过第三人杨定先与被告瑞通房地产公司就所抵房屋签订商品房买卖合同，并按照合同的约定通过第三人杨定先以消灭他人债务方式转移支付了购房款，瑞通房地产公司向赵电祥出具了收款收据，并加盖了其财务专用章，足以证实原告赵电祥与被告瑞通房地产公司之间基础的法律关系是商品房买卖关系。原告赵电祥占有房屋应属商品房买卖合同权利，而非以物抵债的合同权利。被告瑞通房地产公司、王春香、王正国辩称其关联企业龙感湖瑞通运输贸易有限公司对第三人杨定先负有的债务早已还清，借贷关系已消灭，且第三人杨定先存在计收高息行为，因其未提供证据，且与被告瑞通房地产公司在第三人杨定先介绍的买房者未向其支付购房款的情况下，仍然向购房者出具收款收据及与之订立购房合同的行为存在矛盾，故被告瑞通房地产公司、王春香、王正国该项辩解意见本院不予采纳。原告赵电祥于2015年10月20日与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并约定自双方签字之日起生效，在瑞通房地产公司未举证并请求撤销或主张无效的情况下，该合同当然对双方当事人具有约束力，合同双方当事人均应按合同约定全面履行义务。原告虽已依据上述合同履行了义务并实际占有房屋，但鉴于本案系案外人执行异议之诉，非确认之诉，故对赵电祥要求确认黄梅县龙感湖“雷池花苑”小区507号商品房归赵电祥所有的诉讼请求，本院不予支持。关于原告赵电祥是否享有排除强制执行的权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赵电祥于2015年10月20日就已与瑞通房地产公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年10月20日按照合同的约定支付了购房款，而本院查封案涉房屋系2018年2月8日，且赵电祥购买涉案房屋后，对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，虽未装修入住，但按照“龙感湖雷池花苑业主委员会”的要求，交纳了因该小区后期配套工程建设的分摊费用，实际履行了作为“雷池花苑”业主的义务，应认定对涉案房屋进行了实际占有。“雷池花苑”涉案房屋之所以未能办理过户登记，是因为“雷池花苑”因多种原因未能竣工，并非因赵电祥的原因而未能办理过户登记。赵电祥对登记在被执行人瑞通房地产公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。被告瑞通房地产公司、王春香、王正国及第三人湖北天丰科技股份有限公司、王萌主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，强调涉案房屋并非赵电祥名下唯一住房，赵电祥不享有排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。对比第二十八条不难看出，二者立法本意都是对善意占有人的保护，但二者所指向的保护对象有所不同，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对不动产的性质没有特殊的要求，不论是商业用房还是居住用房，均一体保护；第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，是基于对消费者生存权的维护，侧重于保护消费者的生存权。而本案所涉的房屋并非是基于消费者生存权的维护，故本案应适用第二十八条的规定，无需审查所涉房屋是否系买受人名下唯一用于居住的房屋，故对瑞通房地产公司、王春香、王正国及第三人湖北天丰科技股份有限公司、王萌的此项观点，本院不予采纳。综上，赵电祥在法院查封之前就已经同瑞通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，且依据合同约定交清了房款，对涉案房屋已实际占有，未能办理过户登记原因不能归责于赵电祥，故赵电祥对涉案房屋依法享有排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行龙感湖“雷池花苑”第五幢507号房屋。二、驳回赵电祥的其他诉讼请求。案件受理费300元，由湖北瑞通怡景房地产开发有限公司、王春香、王正国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长  陈剑锋审判员  汪贺江审判员  黎利华二〇一九年十二月十日书记员  邓翘险