黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民再386号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：谷长有，男，1965年7月23日出生，汉族，无固定职业，住鹤岗市工农区。委托诉讼代理人：李友林，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。被申诉人（一审第三人、二审上诉人、再审申请人）：闫红，女，1971年6月1日出生，汉族，无固定职业，住鹤岗市兴山区。被申诉人（一审第三人、二审上诉人、再审申请人）：宋广军，男，1971年10月22日出生，汉族，无固定职业，住鹤岗市兴山区。二被申诉人共同委托诉讼代理人：金军，黑龙江惠园律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人、再审被申请人）：鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司，住所地鹤岗市南山区40委永昌2号楼综合楼104室。法定代表人：杨玉镇，该公司经理。被申诉人（一审被告、二审被上诉人、再审被申请人）：王志，男，1960年3月3日出生，汉族，鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司经理，住鹤岗市工农区。二被申诉人共同委托诉讼代理人：梁书龙，黑龙江梁书龙律师事务所律师。申诉人谷长有因与被申诉人闫红、宋广军、鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司（以下简称鹤宇公司）、王志房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤岗市中级人民法院（以下简称鹤岗中院）（2018）黑04民再9号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）复查[2019]23000000017号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）黑民抗140号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员刘刚、赵鑫出庭。申诉人谷长有及其委托诉讼代理人李友林，被申诉人闫红、宋广军及二人共同的委托诉讼代理人金军，被申诉人王志及其与鹤宇公司共同的委托诉讼代理人梁书龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，鹤岗中院（2018）黑04民再9号民事判决认定闫红签订房屋买卖合同后，已经先于谷长有合法占有案涉房屋，应优先保护闫红签订的“商品房买卖合同”，适用法律确有错误。理由如下：首先，王志系挂靠鹤宇公司开发住宅农副产品物流配送中心综合楼。因此，争议房屋的开发单位应为鹤宇公司，房屋的对外销售应由鹤宇公司进行。本案中，鹤宇公司已授权王志对住宅农副产品物流配送中心综合楼的房屋进行对外销售，并且谷长有在2012年12月5日与王志签订“商品房买卖合同”后，于2014年9月2日取得了本案诉争房屋入户通知单，此时谷长有就已对房屋形成了占有。鹤岗市工农区人民法院（以下简称鹤岗工农法院）审判员黄佳丽、书记员张志新于2016年3月17日对宋广辉的询问笔录中记载：“问：你和王志合伙你们两个之间是怎么约定的？答：我们两个都说了算，我做事都经过他同意。”因此，宋广辉代表合伙组织执行合伙事务需经过王志的同意，而闫红与宋广辉签订的“商品房买卖合同”王志没有签字，即该合同的签订未经王志的同意。在鹤宇公司未为闫红办理入户手续的情况下其就占有房屋，系对案涉房屋的恶意占有，其权利不能优于该房屋的买受人谷长有。在两份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的情况下，应按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。因此，判决认定闫红合法占有本案争议的房屋，显属不当。其次，判决认定应优先保护闫红签订的“商品房买卖合同”，属适用法律确有错误。本案中，争议房屋的开发单位为鹤宇公司，鹤宇公司已授权王志对住宅农副产品物流配送中心综合楼的房屋进行对外销售，并且谷长有与王志签订的“商品房买卖合同”盖有鹤宇公司公章，因此该份合同对鹤宇公司和谷长有产生法律约束力。案外人宋广辉与本案第三人闫红签订“商品房买卖合同”虽盖有鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地公章，但宋广辉并未得到鹤宇公司的授权，其与闫红签订的合同上也无该公司公章。因此，该份合同对鹤宇公司不产生拘束力。判决认定应优先保护闫红与宋广辉签订的“商品房买卖合同”，必然会产生鹤宇公司协助办理产权登记的义务，与该份合同对鹤宇公司不产生拘束力相矛盾。综上所述，判决认定应优先保护闫红签订的“商品房买卖合同”，属适用法律确有错误。谷长有称，同意检察机关抗诉意见。闫红、宋广军辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。鹤宇公司辩称，同意检察机关抗诉意见。谷长有与其公司签订的房屋买卖合同应认定为合法有效，案涉抵顶给谷长有的六户门市房系抵顶工程欠款，谷长有具有优先受偿权。王志辩称，同意检察机关抗诉意见。宋广辉与宋广军为借贷关系，二人所签订的房屋买卖合同应认定为无效，二人间欠款与其无关。谷长有向一审法院起诉请求：判令鹤宇公司依合同约定向其交付房屋并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月5日，王志与谷长有签订“商品房买卖合同”，将住宅农副产品物流配送中心综合楼外一层115室、116室、117室、118室、119室、120室卖给谷长有，合同盖有鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地公章。2014年8月29日、2014年9月19日，鹤宇公司就住宅农副产品物流配送中心综合楼外一层115室、116室、117室、118室重新与谷长有签订“商品房买卖合同”四份，将住宅农副产品物流配送综合楼外一层00-115室、00-116室、00-117室、00-118室卖给谷长有，并于2014年9月2日为谷长有开具了入户通知单。2013年3月6日，宋广辉与闫红签订“商品房买卖合同”，将住宅农副产品物流配送中心综合楼外一层115室、116室、117室、118室、119室、120室出卖给闫红，合同盖有鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地公章。鹤岗市工农区“住宅农副产品物流配送中心综合楼”系王志挂靠鹤宇公司开发，鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地公章是其开发项目公章，鹤宇公司授权王志负责住宅农副产品物流配送中心综合楼房屋销售事宜。本案争议房屋住宅农副产品物流配送中心综合楼外一层00-115室、00-116室、00-117室、00-118室已被闫红、宋广军实际占有。谷长有所提供的2014年8月29日、2014年9月19日鹤宇公司与谷长有签订的“商品房买卖合同”经核实，外一层00－115室、00－116室、00－117室、00－118室四户房屋的商品房买卖合同处于待备案状态，并未办理备案登记手续。一审法院判决：鹤岗市工农区住宅农副产品物流配送中心综合楼外一层00－115室、00－116室、00－117室、00－118室归谷长有所有，闫红、宋广军于判决生效之日起十日内将此房腾出。案件受理费24,480元，由鹤宇公司、王志连带承担。闫红、宋广军不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回谷长有的诉讼请求。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，一审法院因本案争议房屋系王志挂靠鹤宇公司进行开发，而房屋的对外销售应由合法的开发单位进行，故认定本案的房屋销售应由开发单位鹤宇公司进行，判决争议房屋应由谷长有所有正确，应予维持，闫红、宋广军的上诉主张不能成立，不予支持。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由闫红、宋广军承担。闫红、宋广军不服二审判决，再审请求：撤销一、二审判决，驳回谷长有的诉讼请求。二审法院再审查明的事实与二审查明事实一致。另查明，王志挂靠鹤宇公司开发万圃源物流基地1号楼，因欠谷长有工程款300余万元，王志将住宅农副产品物流配送综合楼外一层00－115室、00－116室、00－117室、00－118室、00-119室、00-120室六户房屋抵顶给谷长有。谷长有称王志派人带其到鹤宇公司出具了四张收据，其实际未向王志、鹤宇公司交纳房款。二审法院再审认为，因鹤宇公司已授权王志负责住宅农副产品物流配送中心综合楼房屋销售事宜，且王志与宋广辉系合伙关系，故闫红与宋广辉签订的盖有“鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地”公章的“商品房买卖合同”合法有效。宋广军未提供证据证实谷长有与王志、鹤宇公司恶意串通，故谷长有与鹤宇公司签订的盖有“鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司”公章的“商品房买卖合同”合法有效。本案实质为开发商鹤宇公司一房多卖。2011年《全国民事审判工作会议纪要》第16条规定，数份房屋买卖合同均为合法有效，且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立的时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。根据该规定，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，应当优先保护已经办理房屋所有权变更登记的买受人，因为此时该买受人已经成为合法的物权人；对于各买受人均没有办理所有权变更登记的，应当优先保护已经合法占有房屋的买受人；如果各个买受人均未办理所有权变更登记，也未合法占有，则要进一步考察合同履行情况，比如购房款的缴纳情况、买卖合同的登记备案情况等因素，总体的原则应是公平原则和经济原则。本案因闫红、谷长有签订房屋买卖合同后，均未办理房屋所有权变更登记，故按照保护顺位应当优先保护已经合法占有房屋的买受人。闫红签订房屋买卖合同后已经先于谷长有合法占有案涉房屋，因此，应优先保护闫红签订的“商品房买卖合同”。谷长有请求履行其房屋买卖合同，并要求闫红、宋广军腾出房屋的请求无法律依据。因谷长有与鹤宇公司签订的“商品房买卖合同”合法有效，其合同得不到履行、不能取得标的物，其有权向出卖人请求解除合同，并主张相应权利。该院再审判决：一、撤销鹤岗中院（2016）黑04民终422号民事判决及鹤岗工农法院（2015）工民初字第445号民事判决；二、驳回谷长有的诉讼请求。一审案件受理费24,480元，二审案件受理费100元，由鹤宇公司、王志连带承担。公告费500元，由王志承担。本院再审过程中，谷长有为证明其主张提交了三份证据。证据一、建设施工合同、工程质量保修书、补充协议各一份。意在证明2011年8月22日，谷长有作为实际施工人与鹤岗市立达建筑工程有限公司签订“建设工程施工合同”，由谷长有施工万圃源中俄农副产品集散中心物流基地2号楼。证据二、谷长有与黑龙江志合房地产开发有限公司及鹤岗市立达建筑工程有限责任公司的结算清单一份。意在证明谷长有完成万圃源中俄农副产品集散中心物流基地2号楼施工后，经过结算开发商以房抵债，其中含有案涉房产抵顶221万元工程款。证据三、照片四张。意在证明闫红与宋广军对案涉房屋焊上了铁门，阻止谷长有进入，是恶意占有。闫红、宋广军质证认为，证据一与本案无关，该份证据无法证明鹤宇公司与万圃源的关系。谷长有施工的是2号楼，不应以案涉的1号楼抵顶工程款。证据二与本案无关联性。即使有关，2012年也不存以房抵债的情况，因为根据明细记载2012年总计付款154万余元，不存在本案争议房屋抵债与抹账问题。且该结算清单与2019年4月30日鹤岗工农法院开庭笔录中王志提交的谷长有明细账不相符。证据三无法证明闫红与宋广军恶意占有案涉房屋，闫红、宋广军是交纳了房款，鹤宇公司出具了收据后，才入住的。鹤宇公司、王志质证认为，对三份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。1号楼与2号楼都是王志开发建设的，几号楼有房屋就用几号楼房屋抵顶工程款，鹤岗工农法院开庭时提交的财务清单报表与工程结算清单是两回事。本院认证认为，证据一、证据二内容真实、来源合法，本院对其真实性、合法性予以确认。关于证据三，闫红、宋广军对其真实性未予否认，本院对该证据合法性及真实性亦予确认。闫红、宋广军提交了王志与谷长有明细账、开庭笔录各一份。意在证明谷长有与王志签订的房屋买卖合同不具有真实性，2012年5月、7月王志付给谷长有现金139万余元，不存在抹账事实。争议房屋抹账是在2014年9月21日，不是2012年，明细中记载2013年6月才开始有以房抵债的情况。谷长有质证认为，该份证据为复印件，没有盖章，对证据真实性有异议。王志给付134万余元不正确。王志欠很多钱，不是给完134万余元就完事了。鹤宇公司、王志对庭审笔录真实性无异议，除此，同意谷长有质证意见。本院认证认为，闫红、宋广军提交的谷长有明细账为复印件，在谷长有不予认可的情形下，本院亦不能予以确认；闫红、宋广军提交的开庭笔录，并不能证实给付一定现金即不会存在以房抵款之事，故本院对该证据亦不予采信。鹤宇公司提交了两份证据。证据一：房地产合作开发确认书。意在证明鹤宇公司授权王志开发万圃源中俄农副产品集散中心物流基地综合楼，王志是唯一有权对房屋进行处分的人。证据二：万圃源中俄农副产品集散中心物流基地与谷长有签订的六户商品房买卖合同及收据。意在证明2012年12月5日王志以六户商品房抵顶工程款，2014年鹤宇公司与谷长有签订新合同时将该合同收回作废。谷长有质证认为，对上述两份证据均无异议。闫红、宋广军质证认为，对两份证据真实性均有异议，该合同可以证明王志与谷长有恶意串通，鹤岗工农法院审理与本案相关联案件中，王志所提供的明细账明确记载为谷长有以房抵债时间为2014年9月，因此2012年时不可能签订购房合同，不存在以争议房屋抵债的事实。王志质证认为，对上述两份证据无异议。盖有万圃源中俄农副产品集散中心物流基地公章的合同为意向性协议，与本案无关。本院认证认为，对上述两份证据的合法性、真实性予以确认，对其与本案关联性，将在裁判理由中论述。本院再审查明，案外人宋广辉在再审庭审中陈述，其自宋广军、闫红处于2008年年末借款40万元，于2009年4月或者5月又借款20万元。除此，本院再审查明的事实与原一审、二审、再审查明的主要事实一致。本院再审认为，裁判谷长有与闫红、宋广军之间纷争，其关键在于审查判断谷长有及闫红、宋广军关于案涉房屋所订立的买卖合同，何者权利为优先问题。针对检察机关抗诉提出意见，综合各方当事人诉辩主张及理由，在现有证据情形下，对案涉房屋，闫红订立合同享有的权利不能优先于谷长有订立合同所享有的权利。具体理由如下：一、闫红尚不能凭据其所持有的房屋买卖合同，请求鹤宇公司履行合同义务。案涉争议房屋所在楼房系由王志挂靠鹤宇公司开发，所谓的“鹤岗市万圃源中俄农副产品集散中心物流基地”（以下简称“物流基地”）非依法设立，只是王志等人为开发经营而虚拟并对外宣称。尽管王志与宋广辉之间存在着某种程度的合伙关系，但以“物流基地”名义对外签订的房屋买卖合同，最终还需经由鹤宇公司认可，并以更换鹤宇公司为出卖人的房屋买卖合同等形式，方能在房产管理部门申报核发房屋权属证书。本案中，闫红仅持有加盖“物流基地”印章及宋广辉签名的房屋买卖合同。而谷长有所持有的加盖“物流基地”印章的房屋买卖合同不仅时间早于闫红，而且后期还已取得鹤宇公司认可，并更换为出卖人为鹤宇公司的房屋买卖合同。鉴于本案存在着宋广军与宋广辉系兄弟关系，闫红、宋广军应当知晓王志挂靠鹤宇公司开发等事实，闫红订立房屋买卖合同，不能认定为相信宋广辉具有鹤宇公司代理权的情形，不能基于信赖利益，将合同权利义务当然加之于鹤宇公司。在王志不予认可，尤其是鹤宇公司不予认可的情形下，闫红依据其所持有的房屋买卖合同，只能向该合同上的出卖人宋广辉主张相应权利，而不能请求不属于合同当事人的鹤宇公司承担合同约定的交付房屋及协助办理权属登记等义务。二、闫红所订立的案涉房屋买卖合同，尚未依法足额支付价款。依据再审庭审中宋广辉陈述，宋广辉先后自闫红、宋广军处借得款项60万元，该款用于案涉房屋开发前期事务等。后因出借款项未能及时受偿，闫红、宋广军与宋广辉协商，以案涉房屋抵偿欠款。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，闫红、宋广军有权以年利率24%标准计收出借款项利息。上述借款第一笔40万元以2008年12月1日为出借日期，第二笔借款20万元以2009年4月1日为出借日期，按照年利率24%标准计算，至闫红与宋光辉签订房屋买卖合同的2013年3月6日，60万元借款连同利息为1,197,961.65元。而闫红所持有的商品房买卖合同中标注的房屋对价为1,640,000元，二者相差442,038.35元，故闫红对案涉争议房屋尚未依法足额支付应付价款。三、闫红尚不能证实其对案涉房屋系合法占有。闫红、宋广军现虽对案涉房屋占有使用，但不能提供正常房屋入户所应具有的开发企业或者物业服务企业出具的房屋验收及进户通知等证据。在案涉房屋开发企业鹤宇公司对其进户不予认可，且谷长有持有鹤宇公司为其开具的入户通知单的情形下，不能认定闫红、宋广军对案涉房屋属于合法占有。四、谷长有对案涉争议房屋所订立的合同，相对于闫红所订立房屋买卖合同具有优先性。在案涉合同效力上，谷长有虽是初始与王志订立的房屋买卖合同，但至2014年8月29日及9月19日，又与鹤宇公司重新签订了商品房买卖合同，具有请求鹤宇公司协助办理房屋权属登记的效力。在价款的支付上，谷长有系以工程施工债权抵顶房屋对价。在现有证据情形下，能够认定债权真实存在且房屋价款系足额支付。在案涉房屋合法占有依据上，谷长有系持鹤宇公司开具的进户凭证。自取得之日起，谷长有有权请求未经合法途径占有争议房屋的闫红、宋广军迁出。在合同效力、价款支付、占有依据等方面，谷长有所订立的合同均优于闫红订立的合同。故鹤宇公司应当按照与谷长有订立的合同，将案涉房屋交付谷长有，并协助办理房屋权属登记，闫红、宋广军负有配合协助义务。如闫红、宋广军认为其合法权益受到损害，可凭据案涉借款合同、房屋买卖合同等，依法另行向有关责任人主张。综上所述，检察机关抗诉于法有据，本院予以采纳。谷长有申诉亦有事实及法律依据，本院依法予以支持。因谷长有一审诉讼请求为判令鹤宇公司依合同约定向其交付房屋，而原一审判决主文未完全针对谷长有起诉请求，本院再审依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鹤岗市中级人民法院（2018）黑04民再9号民事判决，撤销鹤岗市中级人民法院（2016）黑04民终422号民事判决主文和鹤岗市工农区人民法院（2015）工民初字第445号民事判决主文；二、本判决生效之日起十日内，鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司负责将鹤岗市工农区农副产品物流配送中心综合楼外一层00－115室、00－116室、00－117室、00－118室四户房屋交付归谷长，闫红、宋广军予以协助配合。如鹤岗市鹤宇房地产开发集团有限公司、闫红、宋广军未按本判决指定的期间履行义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。一审案件受理费24,480元，二审案件受理费100元，由闫红、宋广军承担；公告费500元，由王志承担。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 冯 涛审判员 李雪松二〇一九年十二月十七日书记员 高 妍