湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7089号上诉人（原审被告）：戴朝江，男，1993年3月6日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：戴幸兵，男，1969年7月27日出生，汉族，住湖南省涟源市。系戴朝江之父。被上诉人（原审原告）：长沙南湖广场置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区保利湘府文苑**栋综合楼**。法定代表人颜亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。上诉人戴朝江与被上诉人长沙南湖广场置业有限公司（以下简称南湖公司）商品房销售合同纠纷一案，戴朝江不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人戴朝江上诉请求：一、撤销长沙市天心区人民法院所作(2019)湘0103民初1789号民事判决书中第一、二项判决；二、请求判令被上诉人立即给上诉人交付房产权证；三、请求判令被上诉人向上诉人支付合同约定标准的违约金；四、请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院对上诉人大部分答辩内容没有进行全面审理查证上诉人在答辩状、庭审陈述过程中，对自己的辩论意见、合理诉求都讲得很详尽，证据也很充分。但一审法院法官在审理过程中，没有将上诉人的大部分合理诉求作为应该查证的内容，全面进行审核和质证，以致一审判决的错判或漏判。具体内容是：1、被上诉人是否存在严重违约的问题。2、被上诉人是否应该立即给上诉人交付房产权证的问题。3、被上诉人是否应该恢复上诉人与银行之间的贷款关系问题。4、被上诉人是否应该反租上诉人买受的房屋问题。5、被上诉人是否应该履行购房前向上诉人许下的承诺，免交六个月物管费的问题。二、请求撤销长沙市天心区人民法院作出的(2019)湘0103民初1789号判决书第一项判决，并依法作出改判一审判决书第一项判令上诉人于判决生效之日起十日内向被上诉人支付3478921.81元，是错误的，是极不公正的。其理由是：1、一审法官在审理本案时，已经查明被上诉人并不是借款合同的合法保证人，无权代理上诉人偿还银行按揭借款。判决书第九页倒数第十行至第十页第六行止，以大量的篇幅及有力证据，驳回了被上诉人代上诉人交付按揭款的主张，明确认定被上诉人无权代上诉人支付银行按揭款。既然被上诉人无权为上诉人支付银行按揭款，就应判决由上诉人按原贷款协议按月支付给银行，对被上诉人非法擅自支付的款项理应由被上诉人自行处理，并由其自己通过合法途径从银行转回所付款项3449131.59元，不应判决上诉人为被上诉人承担非法代理的责任。因此，请求二审法院判令被上诉人恢复上诉人与银行的贷款关系，上诉人所欠银行的贷款，由上诉人自己按照贷款协议的约定按月支付给银行。2、一审法院的判决,造成上诉人支付购房款的困难，上诉人在购买商品房初期，就是因为一次性支付房款有困难，放弃一次性付款所享有的一切优惠待遇，才采取了贷款月供的方式支付房价款。由于被上诉人非法终止了上诉人与银行的贷款关系，一审判决又作出了与认定事实相矛盾的判决，判令上诉人要一次性支付300多万元给被上诉人，使上诉人购房款的支付方式发生了根本性变化，由分期支付变为了一次性付款。上诉人的经济承受力受到了极大的冲击，无法履行法院的判决。因此，二审法院应按照被上诉人的过错行为，依法判令被上诉人立即恢复上诉人与银行的贷款关系，这是符合法律规定的过错原则的。只有这样判决才是公正的、合法的,就可解决上诉人按月支付全部购房款的实际问题。3、被上诉人在主张偿还“垫付”房款时，故意夸大事实，将上诉人支付的款项列为自己支付的内容。银行对账单中明确记载，2015年7月29日，银行从上诉人账上划扣了29790.22元，而被上诉人在提起诉讼主张时，在向法院递交的对账单上，自行标记为被上诉人“垫付”款项，误导法官不采纳上诉人的辩解，支持了被上诉人的主张，判令上诉人向被上诉人支付“垫付”房款3478921.81元，给上诉人造成了重复付款29790.22元的损失。三、请求撤销长沙市天心区人民法院作出的(2019)湘0103民初1789号判决书第二项判决，并依法作出改判判决书第二项判令上诉人于判决生效之日起十日内向被上诉人支付房屋契税、维修基金、非住宅抵押登记费合计324181元，是错误的，其理由是：1、上诉人在交付首付款时，将契税、维修基金、非住宅抵押登记费已全部支付给被上诉人。一审法院认定上诉人没有提供相应的证据而不予支持上诉人的主张，是与事实相违背的。上诉人已当庭出示的被上诉人出具给上诉人的收款票据上明确载明两项内容，一是预收购房款金额，二是其他款项金额。所谓其他款项就是契税、维修基金、非住宅抵押登记费等费用，上诉人除了这一铁的证据以外，不需要、也不可能再有别的证据提供，一审法院要求上诉人提供其他证据是不切实际的，是对上诉人的有意刁难。2、被上诉人在法庭上提供的为上诉人“垫付”这三项费用的证据是虚假的，不能证明被上诉人就是为上诉人“垫付”的款项。因为这三项费用，按规定都是由开发商代收代交，这也是所有房屋买卖场上的基本原则。没有任何一家房地产开发商放弃这一基本规则。被上诉人不可能例外，被上诉人只有收取了这笔费用，才有可能向行政管理部门缴纳。否则，被上诉人是不会“垫付”这笔费用的，被上诉人的财务制度也不会允许。由此可以证明，上诉人的辩解观点是正确的，被上诉人确实收取了上诉人的这三项费用。既然收了，被上诉人以上诉人所购房屋的名义上交有关部门是理所当然的。不应无理取闹，向上诉人重复索取。法院不应该支持被上诉人的不正当诉求。3、在被上诉人提起诉讼之前的几年时间里，从未向上诉人催讨过这三项费用。这一事实也能充分证明上诉人已实际向被上诉人支付了这三项购房款时必须同时缴纳的行政规费，不存在被上诉人为上诉人“垫付”税费等费用的事实。4、被上诉人随意改变了上诉人所交款项的用途。被上诉人在给上诉人开具购房款发票上，背着上诉人擅自将发票上的“其他款项”标注为“滞纳金”，“滞纳金”这一名称，也是被上诉人随意制造的。无论是购房合同，还是补充协议上都没有“滞纳金”的约定。这是被上诉人单方面的行为，且不符合合同约定的相关条款。上诉人分四次支付首付款，除第一次付40万购房款的发票外，其他三次都加收了“其他款项”，足以证明契税、维修基金、非住宅抵押登记费就已经支付到位。被上诉人根本没有向上诉人明示要交“滞纳金”，随意将上诉人所交税款等188118元直接以“滞纳金”作了抵扣，法院不能将被上诉人的这一不正当行为错判为合法有效。四、被上诉人必须立即向上诉人交付房产权证一审判决只判令上诉人如期支付购房款给被上诉人，而没判令被上诉人必须立即向上诉人交付房产权证。且被上诉人在交房四年多以来，久拖不给上诉人办理房产证是严重的侵权性违约行为。从法律角度衡量，应对被上诉人给予应有的制裁，应判令被上诉人在上诉人交付房款的同时，被上诉人向上诉人交付全部房产权证。法院只有判令买受人交足购物款，出售人将物品完整交付给买受人才是合理的，才是符合买卖规则的。合同中第十八条约定：“自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理部门申请预告登记或预售合同备案登记。商品房经联合竣工验收并取得建设工程项目验收备案相关证明文件后90日内，向长沙市房屋产权管理部门申请办理该幢商品房面积实测，在取得该幢商品房面积实测报告后90日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理部门申请初始登记。取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证”。但从2015年6月30日交房至今已有近4年时间，被上诉人仍未将房产权证办到上诉人的名下，是严重的违约行为。一审法院对房产权证的交付期限不作判决是对上诉人不公平、不公正的，是对上诉人的合法权益和诉讼主张极大的不负责任。因此，二审法院应在查明事实的基础上给予合理的判决。判令被上诉人如期办理好房产权证，交付给银行作贷款抵押或直接交付给上诉人。如果被上诉人不能按判令交付房产权证，应该判明被上诉人如不能在上诉人足额支付购房款的同时交付房产权证，则由被上诉人无条件收回全部房屋,退回上诉人所支付的全部购房款及利息，并向上诉人支付资金占用期间的法定利息5109728.95元，计算公式为:3573237.03(本金)×6.5%(年利率)×5.5(年)×4(利率4倍)=5109728.95(元)五、被上诉人必须向上诉人支付合同约定的违约金。一审法院对被上诉人在履行合同过程中的违约行为作了认定，就应该判决被上诉人承担违约责任。其理由是：1、上诉人是守约方,对合同约定的义务履行完毕，购房价款如数支付给了被上诉人；契税、维修基金、非住宅抵押登记费等行政规费也如数缴纳；首付款虽然有部分迟延交付,但数额不大，迟延时间也不长，于2013年9月26日全部支付完毕，迟延交付的数额和时间也是由上诉人与被上诉人协商而定的，因此被上诉人在提起诉讼之前没有提出过解除合同的要求，所以不能认定为上诉人在支付购房款有违约行为。银行按揭贷款也适时支付给了被上诉人。被上诉人非法将银行贷款返回，责任应该自负，不能认定为上诉人违约，这是一审法院确认的事实。2、一审判决的判决书中，已对被上诉人在履行合同中存在虚假宣传、高额反租承诺、物业费减免承诺等诸多违约事实作了认定，特别是在无权的情况下解除上诉人与银行的贷款关系等方面严重违约，应按合同约定向上诉人支付违约金1368239元。六、被上诉人应该承担本案的全部诉讼费本案的引起，原因全在被上诉人一方，被上诉人捏造违约事实，强加给上诉人而提起诉讼，且大部分诉求已被一审法院驳回，造成了较多的诉讼损失，被上诉人应自行承担，除了承担自己的损失之外，还应承担给上诉人造成的15万元律师费等诉讼损失。一审判决判令上诉人除承担自己的诉讼费损失外，还要为被上诉人的不法诉讼所支出的5万元诉讼费承担责任是没有法律根据的。七、被上诉人在网络、报纸上及营销现场，反复许诺买卖成交后，被上诉人将按每平方米每日5元的价格全部反租，并给予免除六个月物业管理费的优惠。但被上诉人在上诉人接收房屋后，对所有承诺全部没有实际履行。因此，被上诉人应向上诉人支付反租金2608200元(计算方式为46个月*30日*5元*378平米)，以及上诉人已缴纳的反租期内的物业费382536元(计算方式为46个月*378平米*22元每平米)。被上诉人南湖公司答辩要点：一审认定基本事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。一、答辩人代被答辩人向按揭银行支付3478921.81元贷款本息是客观事实，被答辩人无偿占用答辩人巨额资金不但未承担一分一厘资金占用费用且至今拒不偿还，没有任何事实与法律依据。1.被答辩人与按揭银行的借款合同关系因被答辩人严重违约已提前终止，按揭银行基于答辩人对房屋买受人承担的连带保证责任扣划答辩人的保证金用于偿还被答辩人所欠的贷款本息并不违法。被答辩人于2015年7月及9月之后均未偿还借款合同项下的贷款本息，已经严重违约，按揭银行依据与被答辩人的《借款合同》以及与被答辩人的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定提前收回贷款本息和要求答辩人履行连带保证责任有事实与法律依据。自答辩人保证金账户扣收被答辩人应偿付的全部银行贷款本息是按揭银行行驶债权人权利，其有权选择以何种方式行驶权利，这并非答辩人故意或非法终止被答辩人与按揭银行的借款合同关系，如果可以选择，答辩人也不会承担这么巨额的担保责任。而且正是因为被答辩人在借款合同项下的严重违约才导致答辩人承担了本不应该承担的重大损失。2.被答辩人于2015年7月29日应向按揭银行偿还的贷款本息29790.22元是答辩人垫付，并非被答辩人自行支付。被答辩人提交的个人贷款对账单，仅是客观记录被答辩人还款账户的流水情况，并不能真实反映还款资金的来源。选择按揭贷款方式支付购房款，是购房人自行作出的选择，借款人应对不能及时偿还银行贷款的风险有正常的预知和判断。二、答辩人代被答辩人垫付涉案三套房屋的契税、维修基金和非住房抵押登记费共计324181元是事实，被答辩人理应偿还。缴纳契税、物业维修资金等税费是房屋买受人的义务。由于被答辩人拒不履行支付义务，如果不及时支付会影响项目栋证乃至最终分户产权人不动产证书的办理，从而会导致答辩人对整栋业主的违约。在此情形下答辩人经多方催告无果后只能予以垫付。三、被答辩人主张交付产权证、支付违约金德国诉求与本案并无关联，且已经超出答辩人在一审中的诉求，也不能形成对答辩人诉求的有效抗辩，应予以驳回。如被答辩人有异议，也应通过另行起诉来主张。南湖公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认南湖公司、戴朝江双方就长沙市书院路9号安玺雅苑B2、B3栋2001、2002、2003号房屋签订的《长沙市商品房买卖合同》于2017年12月14日解除；2.判令戴朝江于上述合同解除后7日内配合南湖公司办理撤销网签，注销合同备案登记、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记，维修资金过户（至南湖公司名下）以及契税退费（返还给南湖公司）等解除合同的相关手续；3.判令戴朝江应向南湖公司支付下列款项，且南湖公司有权从其应退还给戴朝江的购房款中扣除：南湖公司代戴朝江垫付给按揭贷款银行的借款本息3478921.81元；向南湖公司支付总购房款20%的违约金1368239元；按南湖公司代其垫付的借款本息万分之五每日向南湖公司支付违约金（实际计算至最终偿还南湖公司所有代偿垫款项目之日止）；南湖公司代为垫付的物业专项维修资金45463元、契税等产权费用279318元，以上四项合计5171941.81元；4.确认从南湖公司收取的全部购房款中扣除第3项诉讼请求中的各项金额外，剩余购房款在戴朝江办妥第2项诉讼请求中各项手续后返还给戴朝江；5.由戴朝江承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年5月20日，戴朝江（买受人）与长沙南湖广场置业有限公司（出卖人）签订了三份合同编号分别为201204582001、201204582002、201204582003《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，主要内容为：买受人购买的商品房为坐落于长沙市天心区房屋，规划用途为办公，总房价分别为3787180元、1714861元、1339154元，合计6841195元；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人应在合同解除后30日内返还已收受买受人购房款（除合同有明确约定的外均不计息），但可以从中直接扣除买受人应当向出卖人支付的违约金、赔偿款、折旧费等款项；双方应于合同解除之日起，15日内共同到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记（或产权预登记）相关手续；出卖人的通知邮寄至买受人在签署买卖合同时预留的通讯地址后被签收的（含他人代收），即为有效送达，买受人预留的通讯地址有误或变更后未书面通知出卖人等原因导致出卖人发出的邮件被退回的，出卖人可再次向该通讯地址邮寄该通知，该通知自出卖人再次邮寄或刊登之日起第7日，视为已送达买受人；买受人在获得按揭贷款后应按相应贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息，在出卖人为买受人按揭贷款提供了担保的情况下，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致贷款银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起15日内向出卖人偿还全部相关款项，并按全部款项每日万分之五向出卖人支付违约金；买受人仍未能在上述约定时间内偿付出卖人款项和违约金的，如合同约定的房屋尚未办理产权转移登记手续的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款20%的违约金；买受人在获得按揭贷款后应按相关贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息；在出卖人为买受人按揭贷款提供了担保的情况下，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致银行要求出卖人承担担保责任或者向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起15日内向出卖人偿还全部相关款项，并按全部相关款项每日万分之五向出卖人支付违约金；出卖人依照本条约定解除合同或回购房屋的，买受人应当在出卖人的通知送达之日起7日内配合出卖人办理解除合同备案（或产权转移预登记）手续或配合出卖人办理回购该房屋的产权转移登记手续，否则，买受人除应偿付出卖人代买受人向银行支付的全部款项外，还应赔偿出卖人因此所造成的全部损失，该损失按合同约定的购房款总额的50%计算，但出卖人有证据证明实际损失高于购房款总额的50%的，买受人应当赔偿实际损失。合同签订后，戴朝江分别向南湖公司支付了购房首付款1897180元、864861元、679154元，其余款项3400000元以银行按揭的方式支付。2014年1月20日，戴朝江、案外人戴幸兵与案外人中国建设银行股份有限有限公司湖南省分行签订了一份《借款合同》，主要内容为：保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；本合同保证条款满足以下条件后对保证人和贷款人生效：保证人为法人或其他组织的，经其法定代表人（负责人）或授权代理人签字或者盖章；戴朝江向建设银行借款3400000元，用于购置位于长沙市天心区（不含知青广场）2001、2002、2003号房，借款期限为120个月，从2014年1月30日起至2024年1月30日止；每月等额本息还款，每月归还本息金额为40416.30元；担保方式为抵押和最高额保证担保。《借款合同》落款处保证人一栏为空白。合同签订后，建设银行发放贷款3400000元。2014年3月27日，2001、2002、2003号房均办理了商品房预告登记，预告登记权利人为戴朝江，预登记号分别为长房预天心字第414008445、414008443、414008441号。2015年9月起，因戴朝江未按期偿还贷款本息，南湖公司陆续代戴朝江向建设银行偿还贷款本息。截至2017年10月26日止，南湖公司代戴朝江偿还的贷款本息合计3478921.81元，其中贷款本金3400000元，利息78921.81元，贷款本息已全部代偿。2017年11月7日，南湖公司向戴朝江邮寄了一份《通知》，主要内容为：截至2017年10月26日止，南湖公司共计代戴朝江偿还银行贷款本息合计3478921.81元，要求戴朝江自发出本通知之日起15日内向南湖公司偿还全部款项为3478921.81元，并承担上述款项每日万分之五的违约金，如逾期未偿还欠款，南湖公司保留解除合同的权利。2017年11月11日，该邮件被退回。2017年11月21日，南湖公司再次向戴朝江发出了一份《关于偿付合同款项、解除合同及债务抵销等的通知》，要求戴朝江自发出本通知之日起15日内向南湖公司偿还全部款项3478921.81元，并承担上述款项每日万分之五的违约金，如逾期未偿还应付款，南湖公司、戴朝江签订的《长沙市商品房买卖合同》自戴朝江收到此通知后第16日起解除，戴朝江应在合同解除后配合南湖公司办理解除合同备案手续，并按购房款的20%向南湖公司支付违约金，戴朝江应支付给南湖公司的垫付贷款本息3478921.81元、逾期支付违约金、解除合同违约金均从南湖公司应向戴朝江返还的购房款中抵销。该邮件于2017年11月22日被退回。2013年8月15日，南湖公司（甲方）与中国建设银行股份有限有限公司湖南省分行（乙方）签订了一份《商品房销售贷款合作协议书》，主要内容为：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发并依法销售的坐落于长沙市天心区书院路9号经批准命名为南湖广场（保利国际广场）的商品房发放个人住房（商业用房）贷款；乙方承诺对上述商品房的全部购房人提供最高额为1400000万元的个人住房（商业用房）贷款；合作期限为三年，从本协议生效之日起计算，合作期满后，双方可另行协商是否延长合作期限。同日，南湖公司（保证人，甲方）与中国建设银行股份有限有限公司湖南省分行（债权人，乙方）签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，主要内容为：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；担保的债权是自2013年8月15日起至2016年8月15日止期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权；最高额保证项下担保责任的最高限额为1400000万元；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；甲方应在本合同生效之日起10个银行工作日内在乙方开立专项保证金账户，对于甲方在本合同项下的全部应付款项乙方有权直接从保证金专户中划收。另查明，涉案三套商品房均于2015年6月30日交付给戴朝江，其契税合计277068元、维修基金合计45463元、非住宅抵押登记费合计1650元，均已由南湖公司代为缴纳。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。南湖公司与戴朝江签订的三份《长沙市商品房买卖合同》、戴朝江与中国建设银行股份有限有限公司湖南省分行签订的《借款合同》均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应享有自己的权利并履行相应的义务。合同签订后，南湖公司代戴朝江缴纳了房屋契税277068元、维修基金45463元、非住宅抵押登记费1650元，合计324181元，并出具了相应的发票，该费用依法应由戴朝江负担；戴朝江辩称该费用已由自己支付，但并未提交相应的证据予以佐证，该辩称意见理由不能成立，不予采纳。南湖公司虽与中国建设银行股份有限有限公司湖南省分行签订了《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，但南湖公司在戴朝江与中国建设银行股份有限有限公司湖南省分行签订的《借款合同》中保证人一栏处并未以保证人的身份签字或盖章，根据《借款合同》约定，保证人为法人或其他组织的，经其法定代表人（负责人）或授权代理人签字或者盖章后，本合同保证条款对保证人和贷款人生效，而《借款合同》中的保证人既无相应人员的签字，也未加盖公章，因此，该保证条款尚未生效；同时，《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的法律效力并不当然对戴朝江具有约束力，南湖公司提交的证据不能证明应由其以保证人的身份代戴朝江向中国建设银行股份有限有限公司湖南省分行偿还所借按揭款项，且该行未在戴朝江存在逾期偿还贷款的情形下及时通知戴朝江，南湖公司亦未及时通知戴朝江，均没有履行应尽的告知义务，因此，南湖公司依法应当承担举证不能的法律后果，现南湖公司要求确认购房合同已解除，并要求办理相关手续、支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据与法律依据，不予支持；戴朝江的该辩称意见理由成立，予以采纳。关于南湖公司垫付给银行的借款本息3478921.81元的问题，南湖公司代为戴朝江向银行垫付了按揭款项借款本息合计3478921.81元属既成事实，该款项应当由戴朝江偿还给南湖公司。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、戴朝江于本判决生效之日起10日内向长沙南湖广场置业有限公司支付垫付的银行借款本息合计3478921.81元；二、戴朝江于本判决生效之日起10日内向长沙南湖广场置业有限公司支付垫付的房屋契税、维修基金、非住宅抵押登记费合计324181元；三、驳回长沙南湖广场置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金额的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费48004元、财产保全费5000元，合计53004元，由戴朝江负担50000元，由长沙南湖广场置业有限公司负担3004元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：上诉人戴朝江是否应当返还被上诉人南湖公司垫付的银行借款本息及房屋契税、维修基金、非住宅抵押登记费等款项？本院认为，首先，被上诉人南湖公司与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》依法成立并具有法律约束力，被上诉人南湖公司应当按照该合同约定履行义务。上诉人戴朝江与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订的《借款合同》亦系双方真实意思表示，具有法律约束力。本案中，被上诉人南湖公司并未在上诉人戴朝江与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订的《借款合同》上以保证人身份签字或加盖公章，但依据被上诉人南湖公司与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订的上述协议，其保证责任真实有效存在。上诉人戴朝江因逾期归还贷款，致使中国建设银行股份有限公司湖南省分行要求被上诉人南湖公司履行保证责任具有事实和法律依据，且南湖公司亦实际履行了归还借款本息的责任。中国建设银行股份有限公司湖南省分行要求被上诉人南湖公司履行保证责任的行为，从实质上讲亦是其在上诉人戴朝江存在逾期归还贷款违约行为的情况下行使《借款合同》的权利，要求上诉人戴朝江提前归还贷款本息。综上分析，因上诉人戴朝江存在逾期归还借款的违约行为，导致银行依照约定要求被上诉人南湖公司履行保证责任，并未侵害上诉人戴朝江所享有的归还借款的期限利益。上诉人戴朝江还主张，2015年7月29日银行从上诉人戴朝江账上划扣的29790.22元系自己支付，并非被上诉人南湖公司垫付。经审查，被上诉人南湖公司出具的《中国建设银行个人账户对账单》及《扣款还贷说明》等证据均可以证明该款项系被上诉人南湖公司垫付。此外，上诉人戴朝江还主张房屋契税、维修基金、非住宅抵押登记费等费用其已支付给被上诉人南湖公司，但未能提供相应的证据支持，对上诉人戴朝江的上述主张本院不予支持。上诉人戴朝江在二审期间，提出被上诉人南湖公司存在违约行为，并要求其承担相应的违约责任等请求，对此二审不予处理，其可另行主张。综上，上诉人戴朝江的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48004元，由上诉人戴朝江负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月十九日书记员  杨 蓓