西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终13774号 上诉人（原审被告）: 王曙光，男，1961年04月15日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：石磊，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，陕西瑞森律师事务所实习律师。    被上诉人（原审原告）：尚淑华，女，1963年XX月XX日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。委托诉讼代理人：白银涛，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雅丽，陕西宝伦律师事务所（实习）律师。上诉人王曙光因与被上诉人尚淑华房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王曙光上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回尚淑华诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由尚淑华承担。事实和理由：2012年7月1日宋某某持尚淑华于2011年5月9日出具的《授权委托书》原件及身份证复印件，与其签订了《商品房买卖合同》，其按该合同约定通过转账及现金方式向宋某某支付了50万元购房款，宋某某向其交付了涉案房屋，一审法院认定该《商品房买卖合同》不能约束尚淑华与事实不符；其为购买涉案房屋支付购房款共计57万元，且已实际占有居住房屋七年有余，尚淑华将涉案房屋另行出售给案外人属严重违约行为，不能影响与其之间的房屋买卖合同的履行，应当支持其另案所诉继续履行房屋买卖合同的请求。尚淑华辩称，其从未授权案外人宋某某就涉案房屋与王曙光签订《商品房买卖合同》，该合同对其没有约束力，其也没有获得相应对价款；王曙光与其签订2017年8月1日《房屋买卖合同》后，仅向其支付7万元购房款，剩余103万元经其多次催要至今未付，王曙光的行为已构成根本违约，其有权解除合同；其将涉案房屋转售他人系因资金周转困难之原因，不存在与案外人恶意串通的情形。请求驳回上诉，维持原判。尚淑华向一审法院起诉请求：1.解除其与王曙光于2017年8月1日签订的《房屋买卖合同》；2.王曙光承担自2012年7月1日实际占有房屋之日起至实际腾房之日的房屋占用费（暂计至2018年7月1日共计12万元）；3.本案诉讼费由王曙光承担。原审法院经审理查明：2008年4月27日，尚淑华通过一审法院执行变卖程序，以359825.3元的价格买受被执行人宋建奇、海洋公司所有的位于西安市XX城XX路XX大厦XX号房屋，以356200.4元的价格买受被执行人王东、海洋公司所有的位于西安市XX城XX路XX大厦XX号房屋，一审法院于2008年5月16日分别出具了（2006）未法执字第569号执行裁定书及（2006）未法执字第571号执行裁定书，裁定将登记在海洋公司名下的位于西安市XX城XX路XX号XX大厦XX幢XX号、XX号房屋过户至买受人尚淑华名下。2011年5月9日，尚淑华向海洋公司法定代表人宋某某出具授权委托书，委托宋某某全权代理其处理位于西安市XX区XX城XX路XX号XX大厦XX层东南、西南二户房产的相关事宜。2012年7月1日，宋某某以自己的名义与王曙光签订《商品房买卖合同》，宋某某为甲方，王曙光为乙方，合同约定甲方将西安市未央区XX城XX路XX号XX大厦XX层XX户XX室、西南户704室两套房屋卖给乙方，甲方清理完2012年7月份以前一切水电卫生、物业费用，双方签字一周后乙方将第一批房款50万元支付给甲方，两套房屋总价为100万元，乙方再不承担任何费用，甲方办理完房产证过户到乙方名下后，乙方一周内付清剩余房款50万元到甲方账户。《商品房买卖合同》签订后，王曙光分别通过转账及现金方式向宋某某支付了50万元购房款，宋某某即向王曙光交付了涉案两套房屋。2017年7月19日，一审法院分别出具了（2006）未法执字第569-3号执行裁定书及（2006）未法执字第571-3号执行裁定书，裁定将登记在海洋公司名下的位于西安市XX城XX路XX号XX大厦XX幢XX号、XX号房屋过户至买受人尚淑华名下，并注销原购房人（宋建奇、王东）签订的购房合同，注销抵押手续。2017年8月1日，王曙光与尚淑华签订《房屋买卖合同》，约定尚淑华将位于西安市XX城XX路XX号XX大厦XX、XX室两套房屋转让给王曙光，尚淑华保证两套房屋与海洋公司、宋某某无任何经济、债务关系，两套房屋总价款为110万元，签订合同3日内王曙光付尚淑华20万元，2017年8月30日以前付尚淑华30万元，待尚淑华配合王曙光办理完西安市房地局、宋建奇、王东注销抵押登记后，王曙光于10日内付清剩余房款60万元。2017年8月2日，王曙光向尚淑华支付房款2万元，2017年8月9日，王曙光向尚淑华支付房款5万元。2017年10月23日，尚淑华取得两套涉案房屋的不动产权登记证书。2017年11月10日，尚淑华分别与案外人王某某、陕西淳信投资管理有限公司，案外人张某某、陕西淳信投资管理有限公司签订《房屋买卖三方合同》，约定将位于西安市XX城XX路XX号XX幢XX大厦XX室房屋出售给王某某，将位于西安市XX城XX路XX号XX大厦XX幢XX室房屋出售给张某某，两套房屋售价均为60万元。合同签订后，尚淑华收取了王某某购房款60万元，收取了张某某购房款50万元。2017年12月6日，尚淑华就两套涉案房屋分别办理了抵押登记，权利人分别为王某某和张某某。关于尚淑华与案外人签订房屋买卖合同后办理抵押登记而未办理过户登记手续，尚淑华称其取得房屋产权证尚不满两年，不符合二手房交易过户的条件，故先行办理了抵押，待符合条件时再过户给买受人。关于为何在2017年8月1日与尚淑华签订了房屋买卖合同后仅向尚淑华支付了7万元，王曙光称其与尚淑华签订房屋买卖合同时尚淑华保证与海洋公司、宋某某之间无任何经济委托关系，而其前期给宋某某支付的50万元宋某某应当支付给尚淑华，但因为宋某某实际上和尚淑华之间有债务关系，所以宋某某未将50万元支付给尚淑华。其与尚淑华约定一起将其支付给宋某某的50万元要回来，但合同签订后半年其都找不到尚淑华，尚淑华不接电话、不回信息。另查明，尚淑华于2019年1月14日将王曙光诉至一审法院，请求解除双方于2017年8月1日签订的房屋买卖合同，王曙光支付其房屋租金损失等。原审法院经审理认为：尚淑华称其从未委托宋某某出售两套涉案房屋，王曙光提供的尚淑华向宋某某出具的授权委托书亦未载明授权的事项，在此情况下宋某某以自己的名义与王曙光签订了《商品房买卖合同》，王曙光亦未提供证明尚淑华对房屋买卖知情未提出异议，因此本院认定该《商品房买卖合同》不能约束尚淑华。尚淑华本人于2017年8月1日与王曙光签订《房屋买卖合同》，约定将两套涉案房屋出售于王曙光，该《房屋买卖合同》是尚淑华、王曙光双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效。尚淑华、王曙光双方应当按照约定履行义务。王曙光应当按照合同约定向尚淑华足额支付购房款而未交付。王曙光辩称其与尚淑华约定其中50万元由其与尚淑华找宋某某要回，但其未提供证据，且根据其与尚淑华签订的房屋买卖合同约定，前期购房款50万元并非一次性支付，而系分两次支付，这与王曙光陈述不符。王曙光未提供证据证明其与尚淑华就房屋买卖合同的付款方式在合同外另有其他约定，应由其承担举证不能的法律后果。王曙光未按照约定的时间支付购房款，构成违约。尚淑华称其因王曙光未按约支付购房款，其口头通知王曙光解除双方签订的房屋买卖合同，但其未提供证据。一审法院认为双方的《房屋买卖合同》尚未解除。尚淑华在未与王曙光解除房屋买卖合同的情况下将房屋再次出售给案外人的行为亦构成违约。现涉案房屋已另行出售他人，且房屋上存在抵押，尚淑华、王曙光之间的房屋买卖合同目的已无法实现，尚淑华请求解除，一审法院依法予以支持。尚淑华请求王曙光支付房屋占用期间的利息，因双方均存在违约行为故对尚淑华该请求一审法院依法不予支持。一审法院遂判决：一、原告尚淑华与被告王曙光于2017年8月1日签订的《房屋买卖合同》解除。二、驳回原告尚淑华的其余诉讼请求。案件受理费2700元，尚淑华已预交，现由尚淑华自行承担。本院二审期间，当事人没有提交证据。本院经审理查明：一 审法院查明事实属实。二审中，王曙光仍以其就涉案房屋曾与宋某某签订过宋某某签订过2012年7月1日《商品房买卖合同》、向宋某某支付过购房款等理由，拒绝向尚淑华支付除已付7万元外的剩余的购房款。本院认为，尚淑华本人于2017年8月1日与王曙光签订《房屋买卖合同》合法有效，王曙光、尚淑华双方均应当按照约定履行义务。王曙光在该合同签订后，没有按照合同第四条“合同签订后3月内乙方付甲方20万元，二次付款于2017年8月30日以前付30万元，剩余房款甲方配合乙方办理完西安市房地局、宋建奇、王东注销抵押登记后，乙方10日内将剩余房款60万元付清”之约定向尚淑华履行付款义务，仅于2017年8月2日、8月9日分别向尚淑华支付房款2万元、5万元，王曙光逾期付款的行为已经构成违约，应当承担违约责任。虽然王曙光在尚淑华提起本案之诉前，已起诉要求继续履行2017年8月1日《房屋买卖合同》，但王曙光在诉讼中仍以其就涉案房屋曾与宋某某签订过2012年7月1日《商品房买卖合同》、向宋某某支付过购房款等理由，拒绝向尚淑华支付除已付7万元外的剩余的购房款。经查，王曙光与宋某某签订的2012年7月1日《商品房买卖合同》，系宋某某以自己名义与王曙光签订，根据王曙光的述称意见及在诉讼中提交的相应证据，既不能认定宋某某以自己名义与王曙光签订的《商品房买卖合同》能够约束尚淑华的事实，也不能认定王曙光与尚淑华签订的2017年8月1日《房屋买卖合同》中所约定的购房款与王曙光所述其按《商品房买卖合同》支付给宋某某钱款之间具有关联性、宋某某与尚淑华之间存在债权债务关系的事实，王曙光应当对其所述事实承担举证不能的不利后果。因此，王曙光在尚淑华诉请解除2017年8月1日《房屋买卖合同》时，仍拒绝向尚淑华支付剩余购房款的行为，已经构成了根本违约。同时，尚淑华在王曙光提起诉讼前已经与案外人签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋抵押给了案外人，涉案2017年8月1日的《房屋买卖合同》的继续履行也出现了一定障碍。据此，一审法院综合考虑，并结合另案处理情况，以合同目的已无法实现为由判决解除2017年8月1日的《房屋买卖合同》，裁处符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，并无不当。至于尚淑华诉请王曙光支付房屋占用费问题，尚淑华在未与王曙光解除涉案《房屋买卖合同》的情况下将案涉房屋出售给案外人的行为也已构成了违约，考虑到合同性质、约定内容、履行实际以及双方过错等因素，一审法院对尚淑华所诉房屋占用费不予支持，亦无不妥。综上，王曙光的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由王曙光负担。本判决为终审判决。 审判长  何强    审判员  张楠    审判员  肖晓通二〇一九年十一月二十七日                          （院 印）本件与原本核对无异(无戳)书记员 周伟 1