江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8759号上诉人（原审被告）：蒋云飞，女，1986年11月11日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王小青，江苏漫修（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任秋丽，女，1985年2月26日生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：邓鹏，上海普世（昆山）律师事务所律师。原审第三人：蒋玉明，男，1963年10月11日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人蒋云飞因与被上诉人任秋丽及原审第三人蒋玉明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初1593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋云飞的上诉请求：撤销原审判决，依法进行改判。事实和理由：1、原审判决认定事实错误。涉案房屋属于民宅底商的事实，不仅可以从房屋外观判断，双方《租房合同》中也有约定，即店面地理位置特殊，如办不到营业执照与出租人无关。被上诉人任秋丽对此是明知的，我方在签订《转让协议》时尽到了告知义务，不存在任何过错。2、原审判决适用法律错误。双方当事人在《转让协议》中虽然约定是空店转让，不包含内部设施，但是该约定对于转让费没有任何影响，因为转让费是一次性的，与按照实际使用时间计算的房租不同。原审法院判决我方返还一次性的转让费是错误的，应予纠正。任秋丽辩称:蒋云飞的上诉请求不当，应予驳回。蒋玉明与蒋云飞系父女关系，他们的户籍地址也完全一致。涉案的转让费实质上是变相的租金。双方是先签订的《转让协议》，后补签的《租房合同》。对方作为房东和出租人，明知将要开展“331”专项整治却隐瞒该事实，导致我方重大误解。装修损失我方保留另案诉讼的权利。蒋玉明述称:被上诉人任秋丽长期居住在，且两家的小孩是同学和好朋友，其对于涉案房屋的状况是清楚的，也不存在我方隐瞒的说法。任秋丽向一审法院起诉请求：1、判令原审被告返还转让费138000元；2、判令蒋玉明承担补充清偿责任。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：蒋云飞系蒋玉明女儿。2018年3月28日，任秋丽与蒋云飞就涉案位于昆山市商铺的转让事宜签订了《转让协议》一份，约定蒋云飞将位于商鞅路金薇内衣店面转让给任秋丽，地址位于商铺，转让费为138000元，店面为空店转让，不包含内部任何设施，店面交付日期为2018年4月1日，转让费以银行转账方式一次性付清。同时蒋云飞代蒋玉明就涉案房屋租赁事宜与任秋丽进行了协商，双方讲明租期为五年，年租金为80000元。2018年3月20日，任秋丽以微信方式支付蒋云飞5000元；2018年3月28日，任秋丽通过自己银行卡以卡卡转账方式将涉案房屋租金80000元及转让费133000元合计213000元支付蒋云飞，蒋云飞确认收到上述两笔共计218000元款项，并确认其中的80000元系代蒋玉明收取的租金，已将该款转付蒋玉明，其余138000元蒋云飞确认自己收取。此后的2018年4月15日，任秋丽（乙方）与蒋玉明（甲方）签订了《租房合同》一份，约定乙方承租甲方位于新吴街与商鞅路交界处浦新新村49号6号店面房，面积约60平方米，年租金为80000元，用于经营小吃等，租期为五年，年租金在上一年的基础上每年递增10%；乙方承租后办不到营业执照与甲方无关，乙方承租后所需装潢的经济费用如遇甲方此房拆迁乙方则无条件必须服从，甲方不赔偿任何经济费用；水费按3元/顿结算、电费1.3元/度结算；附：经双方协商第二年房租不涨，第三年开始在上年基础上递增10%。现任秋丽租赁使用涉案房屋过程中的2018年8月1日，张浦镇综合执法局、昆山市公安局张浦派出所、昆山市市场监督管理局张浦分局联合向涉案房屋粘贴了《公告》一份，根据“331”专项行动要求，为切实消除隐患危害，打造安全生产、安居环境，就有关事项告知如下：一、严禁破墙开店。等内容。现庭审中，蒋玉明确认涉案房屋只有土地使用权证，没有房屋所有权证，且涉案房屋为住宅房，非商业用房，蒋玉明将涉案房屋开了一个门用作门面进行使用的事实。现任秋丽确认涉案房屋于2018年4月1日交付任秋丽，且因政府整治，任秋丽于2018年9月2日搬离涉案房屋；蒋玉明确认任秋丽因政府整治无法经营于2018年10月长假过后搬离。蒋云飞就其抗辩涉案房屋转让任秋丽之前自己用于服装店使用的事实没有提供证据。原审法院认为：基于蒋云飞与涉案蒋玉明之间的父女关系，双方之间在涉案房屋经营转让过程中，约定了相关转让费，同时蒋云飞代表蒋玉明就房屋租赁事宜具体事项与任秋丽协商并达成一致，此后任秋丽与蒋玉明之间签订了房屋租赁合同。涉案房屋转让事宜，双方签订了转让协议，且任秋丽也已依约支付蒋云飞转让费138000元，蒋云飞确认收到无异，双方之间的转让合同成立有效。蒋云飞虽辩称转让之前自己就涉案房屋进行服装销售，但未提供证据予以证明，同时双方签订的转让协议中也明确讲明系空店转让，不包含内部设施。现因涉案房屋非营业用房，系蒋玉明擅自改造开门用于店面出租经营使用，作为蒋玉明女儿的蒋云飞，对房屋状况显属明知，且蒋云飞代表蒋玉明就房屋租赁事宜与任秋丽基本达成一致意见，并有任秋丽事后与蒋玉明签署了租房合同。现非任秋丽原因导致涉案租赁合同无法继续履行并终止，任秋丽无法实现租房目的，蒋云飞存有过错。基于公平、诚实信用原则，原审法院结合任秋丽实际使用涉案房屋的时间段，即2018年4月1日至同年10月期间，参考租赁期限共计60个月的考虑，以及双方签署转让协议的本意，原审法院酌定任秋丽应支付蒋云飞的转让费应以38000元为宜，故任秋丽要求蒋云飞返还转让费100000元的请求，原审法院予以支持。因涉案房屋转让费138000元由蒋云飞收取，蒋玉明并未收取该款项，故任秋丽要求蒋玉明承担补充清偿责任的请求，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定，判决：蒋云飞于本判决生效之日起10日内返还任秋丽转让费100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5620元，减半收取2810元，由任秋丽负担1826元，蒋云飞负担984元。蒋云飞负担部分任秋丽已预交，原审法院不再退还，蒋云飞于本判决生效之日起十日内支付任秋丽。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《转让协议》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。蒋玉明与蒋云飞之间系父女关系，涉案房屋归蒋玉明所有，所占用的土地属于宅基地性质,故可以推定上诉人蒋云飞对于房屋并非营业性用房是明知的。蒋云飞二审主张涉案房屋属于底商住宅性质，与事实不符，本院不予采信。根据蒋玉明、蒋云飞之间的特殊关系，及《转让协议》、《租房合同》中的约定内容，可以确定双方约定的使用期限及租赁期限为五年，现由于涉案房屋自身的原因，导致被上诉人任秋丽无法继续使用房屋从事经营活动，双方签订《转让协议》的合同目的已经无法实现，被上诉人任秋丽也于2018年10月份交还了房屋，故双方之间的《转让协议》及《租房合同》已经事实上解除。被上诉人任秋丽在本案中诉请返还转让费，原审法院综合考虑当事人过错及房屋实际使用期限等因素，酌情判令蒋云飞返还100000元在合理范围之内，二审依法不作调整。上诉人蒋云飞主张转让费不应当返还，因其自身存在违约并导致合同解除，故其主张缺乏法律依据，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2810元，由上诉人蒋云飞负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十二月三日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。