江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初11817号原告：苏州嘉世达企业管理有限公司，组织机构代码57816920-8，住所地苏州市南园北路118号。法定代表人：朱艳，经理。委托诉讼代理人：杨庆珍，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，江苏新苏律师事务所律师。被告：李龙巧，女，1977年11月13日出生，汉族，住苏州。原告苏州嘉世达企业管理有限公司（以下简称“嘉世达公司”）与被告李龙巧物业服务合同纠纷一案，本院通过公告方式向李龙巧送达诉状副本等诉讼材料，后经缺席审理后于2017年8月30日作出（2017）苏0591民初658号民事判决。判决生效后，李龙巧向江苏省苏州市中级人民法院申请再审，江苏省苏州市中级人民法院于2018年11月16日作出（2018）苏05民再59号裁定，撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年1月29日、2019年11月28日两次公开开庭进行了审理。原告嘉世达公司委托代理人刘丹丹，被告李龙巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉世达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费7589.36元、逾期付款违约金1432元（以7589.36元为基数，自2014年8月15日按照银行贷款利率的1.5倍暂计算至2016年9月15日）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：案外人增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司（以下简称增城新康园区分公司）自2006年5月31日一直为苏州工业园区丽舍小区提供物业服务至2014年8月15日止。被告李龙巧系丽舍小区53幢803室业主，房屋建筑面积93.8平方米，按照约定应当缴纳2011年1月1日至2014年8月15日物业服务费7589.36元，但被告至今未履行。2016年8月19日增城新康物业管理有限公司（以下简称增城新康公司）及增城新康园区分公司与原告签订债权转让协议，将对被告物业费债权转让给原告。因李龙巧一直未能支付物业费用，故诉至法院。被告李龙巧辩称，当初拖欠的物业费是2011年1月1日至2014年8月15日，后李龙巧在2015年转了6000元给增城新康公司的经理王建军，当时双方达成了6000元一次付清即视为“全部结清”的口头协议，所以打了折扣交6000元。王建军2015年度代表增城新康公司有过多次到业主家催收物业管理费的行为，故李龙巧完全可以信任王建军有权代表增城新康公司及其园区分公司收取物业费。2014年8月15日，增城新康公司撤场，2016年8月19日，增城新康公司将债权转让给嘉世达公司，相应债权已过了两年时效，故无权再向李龙巧主张物业费。根据《债权转让协议》，债权转让的事实要通知债务人，若实际中难以通知的，债权转让人应先行对欠费的业主提起诉讼。也就是说，债权转让的行为必须是债权转让通知到达债务人才能生效，同时，约定了未通知的处理方式，即由债权转让人以自己的名义起诉债务人，但直至嘉世达公司起诉之日，增城新康公司并没有起诉李龙巧，也就是说此项债权转移尚未成立，嘉世达公司无资格直接以自己的名义起诉李龙巧。另外，对于已扣划的款项，应及时归还李龙巧。本院经审理认定事实如下：2006年案外人苏州南山房地产开发有限公司（甲方）与案外人增城新康公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》,委托增城新康公司对南山巴黎印象（即丽舍小区）进行物业管理，约定物业管理服务期限自2006年5月31日24时起至2009年12月31日24时止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；物业费按月计收，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：综合2.59元/月·平方米，小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费：0.65元/月·平方米；本合同期满后，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限，合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。后增城新康园区分公司在与业主签订前期物业管理服务协议时将物业费调整为多层住宅1.45元/月·平方米，小高层、多层住宅1.86元/月·平方米。实际管理中，丽舍小区一直由增城新康园区分公司负责，2014年8月，增城新康园区分公司与丽舍小区业主委员会协商确认增城新康园区分公司自2014年8月15日24时自丽舍小区撤场，案外人杨辉物业自2014年8月16日0时入驻丽舍小区提供物业服务。2016年8月19日，增城新康公司、增城新康园区分公司与原告嘉世达公司签订债权转让协议，将截止2016年6月23日尚未催收完成的对丽舍小区业主享有的物业费债权转让给原告。诉讼中，原告陈述其主张的物业费是从2011年1月1日至2014年8月15日期间，共计43.5个月，按照1.86元/月/平米计算的，被告房屋建筑面积93.8平米，金额为7589.36元，案外人增城新康公司讲，其曾多次上门催缴，但被告一直拖欠未缴纳。另查明，2015年12月10日，李龙巧通过支付宝账号向账户名为王建军，账号为18×××15的支付宝账号转账了6000元，付款摘要为“物业费”。庭审中，李龙巧提供了：丽舍小区业主的钱希玲、刘峰通过支付宝向王建军支付宝账户付款的电子回单，相应回单付款摘要均为“物业费”。加盖有增城新康园区分公司财务专用章，开具日期为2015年8月10日的收据一份，收据载明：交款单位53-206,人民币壹仟叁佰元，收款事由为2014.1.1-2014.8.15。该收据财务专用章旁有手写“王建军”字样。手机短信截屏打印件两份，显示：发出短信号码为（0512）68662085，时间为2014年11月1日，短信内容为：尊敬的丽舍小区业主：您好！自新康物业撤场后受地产委托由我司负责小区地下停车场管理。1、请您收到本通知及时缴纳您所购车位的管理费，2、前期已办理车位租赁的业主，请及时续费（250元/月），3、前期地面停车费用已缴至2015年的业主,请带好相关证件至我司办事处，我司会给您一个妥善的解决方案，4、物业管理费欠费的业主自2014年10月15日开始要全额收取，5、缴费地点，巴黎印象51-303，联系人王建军（133××××8905，62600728）-新康物业。通知照片打印件一份，内容为：通知尊敬的丽舍小区业主，地下停车场道闸将于2014年11月10日零时正式启用。届时道闸将关闭，车辆刷卡进出。1、您收到本通知后及时缴纳车位租赁管理费（250元/月）、新租或续租，2、缴费地点：巴黎印象51幢303室，联系人王建军（133××××8905，62600728）、郑少云（158××××1250）。3、如您有相关服务需求，也可至51幢303室办理。增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司2014年11月5日。落款处加盖有增城新康园区分公司印章。上述事实，有苏州工业园区房地产登记簿，苏州市前期物业管理委托合同，丽舍小区物业服务企业招标、中标企业公告及新物业入住公告，情况说明、债权转让协议、支付宝转账回单及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。双方当事人争议的焦点为王建军是否能代表增城新康公司及增城新康园区分公司收取物业费。李龙巧认为，王建军是增城新康公司的物业经理，故其向王建军支付的费用即是向增城新康公司及其园区分公司支付的物业费。相应钱希玲、刘峰通的电子回单、增城新康园区分公司盖章且有王建军签字的收据、短信截屏以及通知照片足以证实王建军有权代表增城新康公司及其园区分公司收取物业费。嘉世达公司认为，他人的支付宝电子回单与本案无关，真实性无法确认。收据真实性虽认可，但因手写字比较潦草，所谓签的“王建军”是不是“王建军”这三字无法确认。对于短信截屏和通知照片，属于电子证据，李龙巧未提供相应电子证据的物理载体，故真实性无法确认。故李龙巧称王建军有权代表增城新康公司收取物业费的主张不成立。本院认为，李龙巧提供的有增城新康园区分公司财务章的收据，足以证实2015年该公司还在收取物业费。而此收据上的“王建军”签名,虽然潦草,但还是能确认系“王建军”三字。结合相应短信及通知内容，虽然未提供相关原始载体，但相应内容与其他相关证据能相互印证，足以证实在增城新康公司退场后，其告知了小区业主可向王建军缴纳物业费。再结合同小区其他业主也以支付宝转账方式向王建军个人账户付款以支付物业费，故足以认定李龙巧系增城新康公司工作人员，当初李龙巧向王建军个人账户付款的行为实际上是向增城新康公司及园区分公司支付物业费。综上，本院认为，案外人苏州南山房地产开发有限公司（甲方）与案外人增城新康公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，案外人增城新康公司提供物业服务，被告李龙巧作为业主理应缴纳相应的物业服务费。李龙巧基于相关证据足以认定王建军系增城新康公司职员，有权代表增城新康公司及其园区支公司收取物业费，故其于2015年12月10日向王建军打款6000元应视为已向增城新康公司支付了物业费6000元。根据原告主张的欠费期间及合同约定物业费收费标准，经核算李龙巧自2011年1月1日至2014年8月15日合计应缴物业费为93.8平方米×1.86元×43.5个月=7589.36元。现李龙巧仅支付了6000元，其称当初与王建军口头协商6000元一次性付清所有结欠物业费的主张未有证据证实，故李龙巧仍结欠物业费1589.36元。增城新康公司将对丽舍小区业主享有的物业费债权转让给原告，故原告有权继续向被告主张权利。李龙巧在2015年12月还在支付物业费，故其称相应物业费已超过诉讼时效的主张不成立。被告李龙巧未全部缴纳物业费，对于原告主张的违约金，虽然在《苏州市前期物业管理委托合同》并未对拖欠物业费违约金进行约定，但考虑原告因被告李龙巧迟延支付物业费而遭受的实际损失，本院参照银行贷款利率酌情认定被告支付原告逾期付款利息损失250元（计算至2016年9月15日）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李龙巧于本判决生效之日起十日内支付原告苏州嘉世达企业管理有限公司物业服务费1589.36元及逾期付款利息损失250元。二、驳回原告苏州嘉世达企业管理有限公司其他诉讼请求。上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入苏州嘉世达企业管理有限公司指定的账户，或者汇入本院账户(户名：苏州工业园区人民法院；开户行：中国农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元，公告费690元，合计756元，由被告李龙巧负担，此款项已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吴海锋人民陪审员  周伟生人民陪审员  姚雪男二〇一九年十二月二日书 记 员  王 雪拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。