贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6625号上诉人（原审原告）：邰召伦，男，1990年5月21日出生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：汪浩，贵州集法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李绍强，男，1969年6月24日出生，汉族，住贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：贵州黔城领星房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目**第********。法定代表人：田洪瑧。委托诉讼代理人：邓云，女，1991年12月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，该公司员工。上诉人邰召伦因与被上诉人李绍强、贵州黔城领星房地产经纪有限公司（以下简称黔城领星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初6151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人邰召伦的委托诉讼代理人汪浩，被上诉人李绍强、被上诉人黔城领星公司的委托诉讼代理人邓云到庭参加诉讼，现已审理终结。邰召伦上诉请求：1.请求维持原判第一项、第二项；2.请求撤销原判第三项，改判解除上诉人与二被上诉人签订的《存量房买卖三方定金协议》，被上诉人李绍强赔偿邰召伦房屋增值损失50000元（增值暂定50000元，以最终鉴定意见为准），被上诉人黔城领星公司返还上诉人房屋中介费5000元，或将本案发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决证据不足，事实认定不清，《存量房买卖三方定金协议》合法有效，不应根据本案另外两位当事人说上诉人与黔城领星公司工作人员说没钱付款不买就解除，即使上诉人说过该话，也不能就此认定协议解除，上诉人不具有单方解除权，李绍强也未同意解除协议；2、《存量房买卖三方定金协议》第九条约定，李绍强应提前还款和抵押注销登记，但合同在这一步停止履行，故应认定其违约；3、一审适用法律错误，我国法律对定金罚则与赔偿损失可以并用，根据《中华人民共和国合同法》第113条之规定，李绍强应赔偿上诉人已支付的所有费用和签订《存量房买卖三方定金协议》至今房价增加的部分，赔偿损失、双倍返还定金；4、中介费应由李绍强承担，《存量房买卖三方定金协议》第八条第一款约定，由违约方支付佣金，黔城领星公司应退还中介费给上诉人再向李绍强索要。李绍强辩称，我并未违约，邰召伦绕开中介和我口头协议用现金买卖房屋，因为上诉人不能用现金买卖需要贷款我才没有卖，他付了定金之后房屋上价和他没有关系，在一审庭审中邰召伦承认是其跳开中介与我接触，是上诉人违约，邰召伦占用我的房屋两年多，我也有损失。黔城领星公司辩称，三方签订合同后我们收了2万元，1万5千元是给房东的定金，5000元是我们的中介费，签订合同2个月后上诉人说不买房了，我们告知邰召伦如果不买房定金我们不退还，邰召伦未提异议，后来得知他们私下交易，故他们越过我们达成的协议我们不清楚，房屋的交付情况我们也不清楚。邰召伦向一审法院起诉请求：1、解除原告与二被告签订的《存量房买卖三方定金协议》；2、被告李绍强返还购房款135000元；3、被告李绍强赔偿原告2倍定金30000元；4、被告李绍强赔偿原告房屋增值的损失50000元（增值暂定5万元，以最终鉴定的评估价值为准）；5、被告贵州黔城领星房地产经纪有限公司返还原告房屋中介费5000元；6、诉讼费由被告李绍强承担。一审法院认定事实，坐落于云岩区头桥××营盘小区××单元××号房屋的权利人为被告李绍强，权证号为黔（2016）云岩区不动产权第0019896号。2017年11月21日，原告邰召伦（乙方、购买人）与被告李绍强（甲方、出售人）、黔城领星公司（丙方、居间方）就上述房屋签订一份《存量房买卖三方定金协议》，主要约定房屋成交金额为49万元。首付款15万元通过丙方转交给甲方（含定金）。剩余房款，乙方拟通过商业贷款方式，通过银行按揭直接划款支付34万元给甲方。甲方办理完银行抵押注销后5个工作日内产权过户。甲方收到房屋首付款3个工作日内交付房屋。乙方于2017年11月21日向甲方支付定金15000元，定金支付方式为（通过乙方支付给甲方）。此定金在产权转移过户后自动转为购房款。签约当日，乙方须向居间方丙方支付佣金，佣金为该房屋成交价的2%，即9800元。签订本协议之日起，甲乙双方约定12月8日前办理提前还款、抵押注销后拿回甲方房屋不动产权证，待乙方通过商业银行贷款审核资料后双方约定2018年7月30日前进行房屋产权过户。甲方提前还款当日乙方一次性支付购房首期款15万元含定金垫资给甲方提前还贷。过户当日甲乙双方提供垫付提前还贷15万元作为首付款的交易凭证。剩余尾款34万元待乙方办理完银行按揭后由银行下款到资金监管中心，资金监管中心见银行回执单一次性划款给甲方。合同签订当日，原告按照合同约定，通过被告黔城领星公司支付定金15000元，并支付被告黔城领星公司中介费5000元。2017年12月6日，原告通过银行向被告转款13.5万元用于支付房屋首付款，被告于同日向原告出具收条一张，载明“今收到邰召伦交来购房首付款壹拾伍万元整”。后，被告将房屋交付给原告使用至今。原被告因房屋过户事宜协商未果，原告将被告诉至一审法院，请求确认原被告三方签订的《存量房买卖三方定金协议》有效并要求李绍强协助办理过户手续，一审法院于2018年12月10日作出（2018）黔0103民初7766号生效民事判决书，判决驳回原告上述诉讼请求，原告遂诉至一审法院，诉请如前。另查，在（2018）黔0103民初7766号案件庭审中，被告黔城领星公司的工作人员何盛宇出庭陈述，称案涉房屋的买卖是其经办，三方签订了定金协议，定金交给了被告，公司已收取5000元中介费。大概签订合同两个月左右原告告诉我们不买房，我们告知他所支付的定金不退还。但在上个月我们才知道原被告已经跳过我们私下协商。对于他们私下达成的协议我们不清楚，房屋交付我们也不清楚。原告对该证人证言的真实性有异议，认为原被告双方并未达成协议，被告与被告有恶意串通的行为。被告对该证人证言无异议。同时，原被告本人均在该案中确认双方绕过被告黔城领星公司进行私下交易，双方达成了口头协议，但对尾款支付方式及过户约定双方意见不一致，原告认为双方达成的协议都是按照原合同履行。被告认为尾款是2018年7月原告将尾款现金支付给被告，被告把银行尾款结清就把房屋过户给原告。本案庭审中，原告代理人称原被告之间仅签订一份定金协议，因案涉房屋未解除抵押，故未签订房屋买卖合同，原告与被告李绍强未绕过黔城领星公司私下交易，案涉房屋价款135000元系经过中介公司同意直接支付给被告李绍强。二被告均表示原告系绕过被告黔城领星公司所进行的交易。一审法院认为，原、被告三方于2017年11月21日签订的《存量房买卖三方定金协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应当按照合同约定履行义务。对原告主张解除《存量房买卖三方定金协议》的诉请，在（2018）黔0103民初7766号庭审中，原告邰召伦与被告李绍强均认可双方绕过黔城领星公司私下达成协议，本案庭审中，原告邰召伦代理人对该事实予以否认，一审法院认为，原告本人系案件当事人，对事情发生经过更为清楚，故对原告本人在（2018）黔0103民初7766号案件中的陈述，一审法院予以认可。根据原被告陈述及被告黔城领星公司的工作人员何盛宇证言，原告向被告李绍强支付首期购房款及被告李绍强将房屋交付情况被告黔城领星公司应不知情，原告亦应向被告黔城领星公司员工何盛宇告知不买房；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，原告向被告黔城领星公司明确表示不买房，且被告黔城领星公司将该该事实告知了被告李绍强，被告李绍强亦未向被告黔城领星公司提出异议，则三方签订的《存量房买卖三方定金协议》应已解除。对原告主张被告李绍强返还购房款135000元、赔偿2倍定金30000元的诉请，被告李绍强对此无异议，一审法院予以支持。对原告主张被告李绍强赔偿房屋增值损失的诉请，原告同时提交了房屋价值评估申请，请求对该房屋现势市场价格予以评估；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，三方签订的定金协议第八条第一款对被告李绍强违约不卖，造成原告违约的损失已进行了明确约定，原告主张房屋的增值损失超过该约定，同时原告亦未完全支付购房款，故对原告该诉请，一审法院不予支持，至于原告申请对房屋现有价值进行评估，因无必要，且增加了诉讼成本，故对原告的该申请，不予同意。对原告主张被告黔城领星公司退还房屋中介费5000元的诉请，三方签订的定金协议第八条第一款中约定中介费由甲乙双方中的违约方负担，被告黔城领星公司并非该协议甲乙任何一方，原告亦未举证证明被告黔城领星公司存在违约行为，应承担举证不能后果，原告该诉请于事实法律无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告李绍强于本判决生效之日起十日内退还原告邰召伦购房款人民币135000元；二、被告李绍强于本判决生效之日起十日内赔偿原告邰召伦2倍定金人民币30000元；三、驳回原告邰召伦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（已减半收取），由原告负担575元（该款原告已预交），由被告李绍强负担1725元（该费原告已预交）。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。上述事实，有各方当事人陈述、不动产权证、《存量房买卖三方定金协议》及收条等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，具有法律效力。本案双方当事人及第三人黔城领星公司于2017年11月21日签订的《存量房买卖三方定金协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应当按照合同约定履行义务。合同签订当日，上诉人邰召伦按照合同约定支付定金15000元。其后双方绕过第三人黔城领星公司进行私下交易，双方达成了口头协议，上诉人邰召伦通知第三人黔城领星公司不买，被上诉人李绍强不持异议，双方对终止合同权利义务的意思表示一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，此时本案上诉人邰召伦与被上诉人李绍强已通过订立一个新的口头合同来解除原来的《存量房买卖三方定金协议》，这个新合同的内容是终止原合同的权利义务。新合同一旦成立，原合同即告解除。故上诉人邰召伦上诉主张解除《存量房买卖三方定金协议》，本院对此不予支持。上诉人邰召伦主张依据双方已协议解除的合同追究对方的违约责任，本院对此不予支持。上诉人邰召伦与被上诉人李绍强均认可双方达成了口头协议，邰召伦已实际支付购房款135000元，但双方对尾款支付方式及过户约定表述不一致，邰召伦认为双方达成的协议都是按照原合同履行。李绍强认为尾款是2018年7月全部现金支付。李绍强同意返还购房款135000元、赔偿2倍定金30000元，一审判决从其自愿，并无不妥。邰召伦认为双方达成的协议都是按照原合同履行，李绍强对此不予认可，对于口头合同的具体约定邰召伦亦不能提供其他证据加以证实，故对于邰召伦上诉主张依据原合同关于违约责任的约定追究李绍强的违约责任，因无事实及法律依据，本院对此不予支持。至于中介费，因邰召伦系在三方签订《存量房买卖三方定金协议》的当天依据合同约定支付黔城领星公司中介费5000元，黔城领星公司已完成中介居间服务，邰召伦主张黔城领星公司予以退还并无法律依据。邰召伦上诉主张系李绍强违约，应由其承担中介费，因《存量房买卖三方定金协议》已被邰召伦与李绍强协议解除，邰召伦主张李绍强承担违约责任无法律依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人邰召伦的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人邰召伦负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月九日书记员 王 飘