大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初2188号原告大连安盛物业管理有限公司，住所地大连经济基数开发区金马路**，统一社会信用代码91210213764416495U。法定代表人徐向芹，经理。委托代理人李伟，辽宁胜诚律师事务所律师。委托代理人张秋景，辽宁胜诚律师事务所律师。被告李牧远，男，汉族，1995年3月6日生，住北京市丰台区。委托代理人王泓，女，1969年9月19日生，住大连市甘井子区。委托代理人赵志勇，男，1954年7月21日生，住大连市甘井子区。原告大连安盛物业管理有限公司与被告李牧远物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告大连安盛物业管理有限公司的委托代理人张秋景，被告李牧远的委托代理人王泓、赵志勇出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告给付物业管理费6259.50元。2、判令被告向原告支付滞纳金4737.96元。事实与理由：2013年9月2日，原、被告签订物业管理服务协议，约定原告为被告**提供物业管理服务，收费标准2.2元/平方米/月，被告房屋建筑面积72.97平方米。自2016年1月1日至2019年3月31日，被告无故拖欠原告物业费，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、房子漏水，我多次找物业公司，物业公司修后仍然漏。造成漏水的原因一是房子本身漏水，二是物业公司违反协议监管不到位，楼上私自装修，把水管改变了造成了漏水，其他业主装修时是否提供了装修图纸给原告监管？2、八楼业主占用全体业主共有部分，在一楼大堂设前台。3、物业公司未公布收支情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：2013年4月1日，大连盛铭资产管理有限公司与原告签订《安盛·亿合城前期物业管理委托合同》，将安盛·亿合城项目物业委托原告实行前期物业管理。2013年9月2日，大连盛铭资产管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《安盛·亿合城前期物业管理服务协议》，约定：乙方物业类型为公寓，座落位置为A1号楼1单元712室，建筑面积72.97平方米。甲方有权委托物业服务企业实施前期物业管理。甲方负责签订利用本物业管理区域内房屋共用部位、共用设施设备、共用场地设置的户外经营性广告及摊亭、摊点等的有偿使用协议并负责收取有偿使用费，所获收益用于物业管理。甲方每年至少向物业、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。乙方装饰装修房屋时，遵守有关规定，经物业服务企业审核批准后方可按规定施工，如乙方违章装饰装修造成损失的，由乙方承担相应责任。公寓每月每平方米2.2元，乙方交纳费用时间为第二年开始每季度缴纳一次，每季度的首月5日内为缴费日。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方承担从逾期之日起按应交费用每日3‰的滞纳金。本案被告交物业费至2015年12月31日。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案大连盛铭资产管理有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》以及大连盛铭资产管理有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》均是合同双方真实的意思表示，合法有效。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。被告现拖欠2016年1月1日至2019年3月31日物业费，理应及时给付，原告主张被告给付物业费6259.50元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称其墙体、天花板渗水造成财产损失一节。因房屋质量出现问题或因其他业主装修被损坏，并非原告的物业服务责任范围，且原告曾到被告房屋处实施过一定的维修措施，证明原告在己方责任范围内已作出处理，故对被告该节主张本院不予支持；被告可就相关损失另行诉讼。关于被告辩称其他业主占用大堂共有场地一节。因按照协议约定，原告有权利用本物业管理区域内共用部位、共用场地签订有偿使用协议，并收取使用费用于物业管理，故被告该项抗辩本院不予支持。关于被告辩称原告未公布物业费用收支情况一节。原告陈述其每年至少公布一次，且本院已在庭审中明确要求原告今后在按约公示收支情况的时须尽量醒目，让尽可能多的业主看到，以避免因该种原因再次出现不必要的纠纷，原告已表示知悉；而本案中，被告未及时看到原告的公示情况，并非其不交纳物业费的合理事由，因此对被告该抗辩主张本院依法不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原、被告之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要完善之处，亦应承担一定的责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李牧远于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连安盛物业管理有限公司2016年1月1日至2019年3月31日的物业费6259.50元。二、驳回原告大连安盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元（原告已预交），由原告大连安盛物业管理有限公司负担25元，由被告李牧远负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  郝姝妮人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 艳二〇一九年十二月二日书 记 员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。