河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初4658号原告：赵占春，男，1961年1月11日出生，汉族，住新郑市，暂住地新乡市。原告：王鸿霞，女，1963年6月18日出生，汉族，住新郑市，暂住地新乡市。被告：郑州绿湖置业有限公司，住所地新郑市滨湖路与祥云路交叉口北500米路东绿都＊温莎城邦售楼部**。统一社会信用代码：914101845698120899。法定代表人：路向前，总经理。委托诉讼代理人：冯帅，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被告：郑州绿都地产集团股份有限公司，住所地郑州经济技术开发区经开第八大街以东。统一社会信用代码：9141010074251254X9。法定代表人：杨张峰，总经理。委托诉讼代理人：冯帅，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被告：安徽蚌埠建筑安装工程集团有限公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道**龙子湖区投资大厦**。统一社会信用代码：91340300743098096D。法定代表人：袁兴华，董事长。委托诉讼代理人：王永振，河南荟智源策律师事务所律师。第三人：河南省建科建设监理有限公司，住所，住所地郑州市农科路**楼**楼**社会信用代码：914101057258131487。法定代表人：王东奇。委托诉讼代理人：张新明，该公司员工。第三人：河南省纺织建筑设计院有限公司，住所地郑州，住所地郑州市市场街**用代码：91410100415805281M。法定代表人：张传武。委托诉讼代理人：董炜，该公司员工。原告赵占春、王鸿霞诉被告郑州绿湖置业有限公司（以下简称“绿湖公司”）、郑州绿都地产集团股份有限公司（以下简称“绿都公司”）、安徽蚌埠建筑安装工程集团有限公司（以下简称“蚌埠建筑公司”）、第三人河南省建科建设监理有限公司（以下简称“建科公司”）、河南省纺织建筑设计院有限公司（以下简称“纺织公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月7日作出（2017）豫0184民初2466号民事判决书，原告赵占春、王鸿霞，被告绿湖公司提出上诉，2019年4月12日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终1722号民事裁定书，将本案发回重审。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵占春、王鸿霞，被告绿湖公司、绿都公司的共同委托诉讼代理人冯帅、林磊、第三人建科公司的委托诉讼代理人张新明到庭参加了诉讼，被告蚌埠建筑公司、第三人纺织公司经本院传票传唤无正当理由未到庭诉讼。本案现已审理终结。原告赵占春、王鸿霞向本院提出诉讼请求：（增加变更诉讼请求后）一、（一）判令绿湖公司支付逾期交房违约金（自2015年1月31日至2017年11月2日，日标准为212.42元，计1006天）213694.52元；（二）判令绿湖公司支付因房屋存在质量、安全隐患、司法鉴定等导致的房屋实际未接收使用的损害赔偿金（自2017年11月3日至2018年11月21日，日标准为212.42元，计383天）81356.86元，并继续支付至检查验收达到安全隐患消除报有关行政部门备案之日止；（三）判令绿湖公司退还原告购房款116247元及暂计利息51141.90元，合计金额167388.90元（利息以116247元为基数，自2014年5月16日起，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率6.55%的1.3倍暂计算至2019年7月15日，并继续计算支付利息至实际支付日止。）；（四）判令绿湖公司立即收回原告房屋、消除安全隐患并承担自2017年11月3日至检查验收达到安全隐患消除、按原渠道报有关行政部门备案之日止的物业服务费；原告已经缴纳的9845元物业服务费，后续按照绿湖公司开发的丹石街区同类房屋建筑面积每平每月0.58元的标准顺延使用；（五）判令绿湖公司承担房屋整体保修责任，期限自检查验收、达到安全隐患消除、报有关行政部门备案之日起算，保修期限不低于原期限；（六）判令绿湖公司依据纺织设计院设计图在下沉式庭院加装爬梯；在一楼客厅90厘米高差上部依据《住宅设计规范》GB50096-2011第6.1.2设置防护设施，净高不低于1.05米；在下沉式庭院上部依据《住宅设计规范》GB50096-2011第6.1.3设置防护设施，净高不低于1.05米；（七）判令绿湖公司在原告下述两个请求中至少选择其一：1、在原告房屋二楼开设电梯入口并负担所产生的一切费用，达到确保原告能够正常使用电梯入户的标准；2、依据《住宅设计规范》GB50096-2011第3.0.1、3.0.2、3.0.3和《物权法》第一条的规定，对经鉴定的室内楼梯重新设计，踏步宽、高参照室外楼梯标准，达到消防疏散、满足一般的居住使用要求的标准并承担设计和改装费用；否则，请求准许原告依据建筑装修规范自行改装，费用由绿湖公司承担，具体金额以有效发票为准；（八）判令绿湖公司将敷设在原地下室土层中的排水管道重新敷设、加固，达到《住宅设计规范》GB50096-2011第3.0.9规定的维修方便的法定标准；（九）判令绿湖公司立即对在原告房屋开洞维修（编号26-3-101③）、位于26-3-301车库下方砖垛点支撑和管道悬空等进行维修，达到符合建筑设计规范、消除安全隐患的标准。如绿湖公司提出异议，请求补充司法鉴定，费用由绿湖公司承担。如绿湖公司不承担相应的鉴定费用，请求直接判定存在安全隐患，由绿湖公司按延期交房的标准继续承担赔偿责任；（十）判令绿湖公司立即按业主手册的承诺，交付温莎城堡小区会所于业主使用；（十一）判令绿湖公司在自重审首次开庭之日起的6个月内，完成小区供电移交国家电网、达到一户一表的使用条件；（十二）判令绿湖公司依据《绿都．温莎城堡小区平面图》、新郑市规划局2012-009号《绿都．温莎城堡项目总平面图》承担按约定、规划的外部环境建造的义务，具体依据别墅区域已经实现的类同外部环境和《合同法》第六十条第二款予以确定；（十三）判令绿湖公司在原告北部机动车道铺设红砖，具体标准与原告房屋南侧21号楼北部机动车道相同；（十四）判令绿湖公司立即采取一切必要的措施，确保原告北部机动车道行车安全。否则，由此产生的意外事故引起的法律责任由绿湖公司承担；（十五）判令绿湖公司组织对原设计和改变的设计综合衡量，重新整体检查验收并按原商品房验收渠道报有关行政部门备案；（十六）判令绿湖公司对未依据、未完全依据或无法依据第（四）至第（十四）共十一项承担义务的部分，依法承担损害赔偿责任，具体金额以司法鉴定综合评估值为准；（十七）确认绿湖公司选聘绿都物业并共同在一个物业管理区域设置两个名称完全相同的物业服务中心、突出别墅的行为以及后续的物业费备案、是以合法形式掩盖非法目的。应当依据《河南省物业管理条例》相关规定承担别墅区域业主委员会无法单独成立的法律责任；（十八）确认原告2013年9月7日与绿湖公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第6.1、6.2有关《前期物业服务合同》3.76元每月每平的收费标准失效，物业服务费用处于重新协商的可变更状态；（十九）如果绿湖公司不在或不能在原告二楼开设电梯入口，原告请求1、判令绿湖公司提供《商品房买卖合同》附件二所述的房屋面积测绘报告；请求判令依据该测绘报告减除原告分摊的电梯井面积，退还相应多收的购房款并核减收取的物业费；如果绿湖公司拒绝提供测绘报告，请求按照平均分摊电梯井3.15平方米，计算退还房价款并核减相应的物业服务费；2、判令维修基金以无电梯标准计收，具体计算以扣除电梯井面积后，按照每平方米35元的标准计收（原计收标准为65元）；3、房价款、物业费、维修基金以核减金额为基数，自2014年5月16日起，按照中国人民银行同期基准贷款利率6.55%的1.3倍计算利息至实际支付日止。二、判令绿都公司、蚌埠公司对（一）、（二）、（五）项共同承担连带责任；判令绿都公司对（三）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十二）、（十三）、（十四）、（十五）、（十六）项承担连带责任；判令绿都公司、绿都物业对（四）、（十）、（十一）、（十七）、（十八）、（十九）项共同承担连带责任；三、本案诉讼、鉴定费用由四被告依据责任分别承担；四、请求对诉讼请求（一）至（三）项合计金额462440.28元和原一审鉴定费20000元总计共482440.28元，依据《民事诉讼法》第153条先行判决。事实和理由：（一）逾期交房违约金。1、绿湖公司没有履行两项先合同义务，其一，自始至终包括一、二审期间始终没有按照合同第十一条的约定出具合同第八条约定的五大主体共同验收合格文件。其二，没有履行先修复义务。2、2015年6月11日，赵占春获得的有严重瑕疵的五大主体验收复印件，不能作为绿湖公司向原告主动出具或被动出具五大主体文件的依据。该复印件勘察、设计单位没有签署意见，没有具体的楼宇并且没有署明日期。3、原告享有的不安抗辩权依法成立。4、绿湖公司2015年1月26日、2015年11月1日发出的两次房屋交付通知是在未履行先合同义务的前提下，违反诚实信用原则的恶意履行。5、绿湖公司不按照图纸建造房屋，安全防护设施缺失，消防疏散通道不符合国家法律强制性规定，属于将不合格工程冒充合格工程交付。（二）损害赔偿金。证据表明2017年11月3日，原告签署前期物业服务合同声明不接受每月每平3.76元的物业服务费标准。原告接收房屋时签署了钥匙领取单，但原告没有见到钥匙和电卡长什么样。钥匙和电卡均在物业处保管。2017年11月21日，原告提出对房屋质量司法鉴定的申请。因此，原告接收房屋的主要目的在于完成司法鉴定，并没有实际接收使用房屋。（三）退还购房款116247元及利息。1、在绿湖公司2013年8月31日以前收取定金、选定房屋后，置业顾问说：最终价格确定后公司会以短信的形式通知到客户。因此，置业顾问发来的信息属于符合《合同法》第22条规定以通知的方式做出的承诺，该承诺已经生效，不能撤回。2、合同一共六份，均在政府部门备案。其中的四份原告签字，原告和绿湖公司各自留存的一份，原告没有在商品房买卖合同第十六页买受人处签字。绿湖公司销售商品房属于商事行为，应以外在意思表示为准。绿湖公司没有任何撤回要约或承诺的通知，证明了双方约定的房屋价款是2007935元，绿湖公司应当退还差价款116247元。3、绿湖公司违反诚实信用原则，拒不退还多收的购房款这一行为在合同中没有违约约定。（四）收回房屋与物业服务费。因消除房屋安全隐患还需几项司法鉴定，因此，由绿湖公司收回房屋加快维修进度是充分必要的。自2017年11月3日起，原告并未实际使用房屋，物业费应当由绿湖公司承担。原告房屋与绿湖公司同期开发、一路之隔的丹石街区类似，其外部环境较丹石街区差。原告主张按照丹石街区每月每平0.58元的物业服务费标准缴纳合法交房后的后续物业服务费，有事实依据。绿湖公司是绿都物业的选聘者，实际上原告并未实际控制房屋。关于降低物业费应当以基层法律关系的房屋买卖合同为依据，由绿湖公司承担第一责任。（5）绿湖公司承担检查、验收和房屋整体保修责任。绿湖公司掏土法维修后改变了原来的验收备案，且绿湖公司违反建筑法实体和程序规范。实体上存在偷工减料的行为，例如：房屋交付前，不按照设计图纸建造，减少了一条截水沟。房屋交付后“掏土法”维修经司法鉴定，没有按照设计单位的设计图纸设计，并被鉴定为存在安全隐患。“掏土法”维修没有监理单位监理，施工单位无资质，无施工记录等。依照建筑法规应当重新检查验收。故，绿湖公司应当按照2011版《建筑法》第六十一条的规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”绿湖公司“掏土法”维修明显违反了第六十一条的规定，依法应承担法律责任。保修期限应当自检查验收合格备案之日起算。（5）加装爬梯和护栏等安全设施。根据2018年7月20日，绿湖公司在司法鉴定中提交的设计单位图纸，证据BX02，明确注明“在每户的下沉式庭院内增设爬梯，来解决活动室的疏散问题”。结合原告提交的证据，证明了绿湖公司没有在原告的下沉式庭院内安装爬梯，属于消防不合格。绿湖公司交付的房屋在90厘米高差上部和下沉式庭院3米以上（图纸显示至正负零位置为4米）高差顶部，没有依据《住宅设计规范》GB50096-2011第6.1.2、6.1.3设置防护设施，净高不低于1.05米；绿湖公司的行为违反了法律的强制性规定，依法不应当通过验收合格。（5）二楼电梯开口或室内步梯改造。绿湖公司交付的房屋是电梯房，原告已经按照电梯房的标准缴纳了维修基金并且分摊了电梯井的面积，应当享受电梯的便利。但绿湖公司将电梯口围合成小院，赠送给上叠。（5）地下室排水管）地下室排水管道重新敷设司“掏土法”维修本身就证明了将排水管道铺设在地下室土层中，不符合《住宅设计规范》GB50096-2011第3.0.9的规定，没有达到维修方便的标准。同时，绿湖公司掏土后管道悬空，原设计与改变后的设计等需要重新匹配。（5）原告房屋与上叠26-3-301结合部位的安全隐患。该处是绿湖公司“掏土法”砖垛点支撑和管道悬空的典型例证。（5）交付会所予业主使用。绿湖公司在业主手册第十页《郑州绿都．温莎城堡项目介绍》中称“2000平方米英伦风情会所倾情绽放”。证据表明，该会所目前仍在出租状态。（5）国家电网、一户一表。绿湖公司在商品房买卖合同第十四条第一项中与原告明确约定“水、电：交房时达到使用条件”，并没有约定原告无表、电费系非国家电网的物业代缴。原告是在2019年5月，在其他业主诉绿都物业时才得知的。根据《合同法》第六十条第二款及合同的善意履行原则，以及绿湖公司后来的承诺，绿湖公司应当实现小区的一户一表和国家电网。也是绿湖公司宣传的“标杆性”的必然要求。（5）关于绿湖公司违反约定、擅自修改规划的附随恢复义务。其一，改变了消防通道位置，将原告的专用机动车道改变为公共的消防通道。其二，与同期交付的其他楼宇房屋绿化带加铁制栅栏的隔离方式明显不同。其三，绿湖公司联合绿都物业公司，在房屋交付以后违反约定，在25-56号楼之间加设道闸，将原告的房屋分隔在别墅区以外，与高层连为一体。（5）在原告的北部机动车道铺设红砖。根据本小区其他业主和21号楼机动车道铺设红砖的情况，原告的房屋应当铺设红砖。（5）原告北部机动车道行车安全。目前已经显现出儿童在机动车道玩耍等大量证据，按照绿湖公司与其他业主在新郑市人民法院诉讼的说辞，该机动车道任何人均有权不受限制的行走，因此，必然发生人与车的无序化。待到高层、别墅大量入住，必然会发生人车矛盾，引发安全隐患。（5）绿湖公司的整体检查验收义务。商品房属于永久性建筑，专业性较强，牵一发而动全身。绿湖公司“掏土法”维修改变了原设计，对于房屋整体受力平衡产生了不利影响。（5）对绿湖公司不能按法定义务恢复的损害赔偿责任。本请求列举了请求中第四至第十四项，共十一项请求中绿湖公司不能恢复的部分，属于并列的可选择诉讼请求之一。众所周知，对于恢复原状，只适用于原状可以恢复并且恢复的成本较低的情况。本案中，绿湖公司建造的房屋楼间距不符合约定，少了1.9米，该部分无法恢复原状。绿湖公司擅自改变原告机动车道的封闭环境，并在原告北侧的绿化带上开设了与高层的多处互通通道，按规划图恢复很容易，但必定进一步揭穿绿湖公司对别墅与高层分别实施的两头骗，极易引发业主冲突，是否恢复取决于人民法院的判定。无论人民法院作何选择，绿湖公司都不应当因违法行为获得利益，原告应当获得赔偿。至于在25-26号楼之间安装道闸、26号楼机动车道铺设红砖、收回已被绿都物业出租的会所、移交国家电网、一户一表、在二楼处开设电梯入口等均不是原告所能左右和预测的。人民法院可以不支持上述方式，但应当将上述诸项认定为属于绿湖公司及其相关主体的法定义务，对于房屋价值贬损和物业费标准予以综合评估鉴定，由绿湖公司承担相应的综合赔偿责任。（十七）、（十八）物业管理区域与业主委员会、前期物业服务协议失效。在绿湖公司及其物业公司不能使物业服务中心与物业管理区域相对应的情况下，绿湖公司应当承担业主委员会不能成立的法律责任。在别墅区业主委员会未成立以前，绿湖公司及其物业公司应当中止3.76元的物业费收取标准。原告已经请求暂时按高层标准1.78元缴纳物业服务费，并且该物业服务费在房屋验收合格以前应当由绿湖公司承担。绿都物业不同意按高层标准收费，原告有权暂时中止缴费。（十九）面积误差与维修基金缴纳。原告没有享受绿湖公司建造的电梯房的利益，建造的房屋不符合消防安全要求。绿湖公司没有在原告二楼处开设电梯入口，使得二楼缺少疏散逃生通道。相应的物业服务费及房价差额均应由绿湖公司退还，并承担按占用原告资金获得利益的标准支付逾期利息。被告绿湖公司辩称：一、王鸿霞并非《商品房买卖合同》签订主体，不是本案适格原告；二、答辩人已经依约向原告方交付房屋，符合《商品房买卖合同》的约定，不应承担任何逾期交房责任。1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应于2015年1月31日前向买受人交付房屋。答辩人已经按照该约定，在2015年1月31日前通过短信、微信、电话等方式告知赵占春应于2015年1月31日收房，并邮寄了《入伙通知书》和《交房须知》。原告方也已认可上述事实，并自认于2019年1月26日收到上述《入伙通知书》和《交房须知》，因此答辩人的交房时间符合双方约定。2、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条已经对案涉房屋交付标准做了明确约定，即“2015年1月31日前将具备经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位共同验收合格的房屋交付给买受人使用”。同时附件《商品房买卖合同》补充协议第三条约定：“3.2在该房屋具备交房条件（即五大责任主体验收合格）的情况下，出卖人可发出房屋交付通知。房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人就此不承担延期交房责任。3.3买受人应在出卖人《入伙通知书》确定的交付开始时间5日内，到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续；若买受人未接到《入伙通知书》，最迟应在合同约定的房屋交付时间，到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续……3.4若买受人未按照上述3.3条款约定办理房屋交付手续，视为出卖人在《入伙通知书》载明的交付日期或本合同约定房屋交付日期（适用于买受人未接到《入伙通知书》的情形）已将该房屋交付买受人。自交付（包括视为交付）之日起，出卖人除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由买受人承担。该房屋产生的物业服务费以及其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算。若因该房屋存在瑕疵需要整修的，整修期间不视为出卖人逾期交房。”案涉房屋在2014年9月份即取得五大责任主体验收合格证书，后又于2015年1月21日再次组织五大责任主体和新郑市住房和城乡建设局对案涉房屋进行了验收，于2015年2月2日取得《建筑工程竣工验收备案证明书》，因此，答辩人在2015年1月31日依约交付房屋时，已经具备了《商品房买卖合同》约定的交付标准，按照约定，应当于2015年1月31日视为答辩人向赵占春方交付了案涉房屋。综上，答辩人已经严格按照合同约定，向原告按时交付了符合交付标准的房屋，履行了全部的房屋交付义务。3、不应混淆逾期交房责任与房屋质量保修责任。根据《商品房买卖合同》约定，答辩人交付房屋时的标准为“五大责任主体验收合格”，答辩人已经按照该约定充分履行了自身义务。至于原告提到的房屋质量瑕疵问题，原告方并无充分证据证明，且质量瑕疵问题应当按照《商品住宅质量保证书》的内容，答辩人承担在保修范围内的维修责任。原告方明显混淆了逾期交付及质量瑕疵义务，加重了答辩人的义务。4、原告在关于答辩人是否逾期交房的问题上，拒不采用双方合同中的明确约定，但是在计算违约赔偿金时又按照双方约定的合同标准，这是典型的双重标准，严重损害了答辩人的合法权益。5、2017年11月3日，答辩人与原告方在新郑市人民法院的调解下，达成了调解协议。原告方明确表示自愿于2017年11月3日接收案涉房屋。鉴于双方已经通过协议方式对房屋交付时间进行了变更，原告不应再向答辩人主张2015年1月31日至2017年11月3日期间的逾期交房违约金。至于原告主张的2017年11月3日以后的逾期交房损害赔偿金则更无任何依据。答辩人已经履行完毕调解协议的义务，原告方接收房屋后如何处置与答辩人无关，相应后果应当由原告方自行承担。三、关于房屋总价款，答辩人与赵占春双方已经签订了正式的《商品房买卖合同》，明确约定房屋总价款为2124182元。该合同已在新郑市房管局备案，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，并且赵占春已经按照合同约定足额支付了总房款2124182元。现赵占春主张购房款有误无任何事实及法律依据。四、原告方第四至第十九项关于房屋质量瑕疵的诉请，与逾期交房无关，原告据此主张答辩人承担逾期交房责任无任何事实及法律依据。且原告关于上述诉请主张不明确，答辩人将根据庭审情况采用口头形式补充答辩。第四项诉请原告已缴纳的物业服务费是基于物业方提供的服务不应退还。第五项保修责任与原告主张的逾期交房无关，第六项该项诉请并无依据，第七项原告要求在二楼开设电梯入口无依据，案涉房屋一层入口处已经有电梯入口，且该2楼并没有通向走廊的门，不存在加装电梯的可能性。第八项答辩人铺设的管道符合设计规范，第九项答辩人对相应位置进行维修是依据原设计单位出具的维修图纸进行符合设计规范。第十项与本案无关，第十一项答辩人已经完成小区供电移交国家电网。第十二项至第十七项均与本案无关。第十八项相关物业收费应按照已经签订的协议履行，该收费标准与本案无关，第十九项严格诉请无任何依据，答辩人交付的房屋符合双方合同约定。被告绿都公司辩称，非案涉商品房买卖合同的当事人，与本案无关，不应承担任何责任。第三人建科公司辩称，原告诉请中无针对第三人的请求，不涉及第三人监理责任，在监理过程中按照约定履行了自己职务，不承担本案任何责任。被告蚌埠建筑公司、第三人纺织公司未到庭亦未提交书面答辩意见及提交相关证据材料。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院查明并认定如下：2013年9月1日17：08，绿湖公司置业顾问王永锋（手机号码为130××××****）向赵占春发短信，主要内容为7天内准时签约按宇通优惠后总房款为2007935元，后又于17：14分向赵占春发短信，主要内容为7天内准时签约按宇通优惠后总房款为2124182元。17：21分赵占春回复：收到两条短信，以后一条为准？本周六签约可以吧？2013年9月7日，出卖人绿湖公司与买受人赵占春签订《商品房买卖合同》（合同编号：13591681），约定赵占春购买绿湖公司开发的位于龙湖镇××路西侧、××路北侧绿都温莎城堡26幢3单元1-2层101号房，户型为1-2层复式。该商品房的用途为住宅，层高为3米，建筑层地上5层，地下1层。该，地下**面积218.19平方米，总价款为2124182元。第六条付款方式及期限约定，买受人按其他方式按期付款，约定金额：644182元，付款方式：现金，约定付款时间：2013-09-07，约定金额：1480000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2013-10-22；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。第八条交付期限出卖人应当在2015年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位共同验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；3、其他非出卖人原因造成该房屋不能交付使用的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。无论出卖人是否就上述设计变更事项履行通知义务，买受人自知道之日起15日内未书面提出退房要求的，视同接受变更，出卖人无须承担违约责任，若买受人书面提出退房要求且被依法确认成立之日起至退房款之日止，按照上述标准计息，但因买受人原因造成不能及时退款的除外，本条所指的书面答复应为明确“退房”或“不退房”的书面答复，答复不明确的视为买受人不要求退房。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按本合同约定条件和质量标准交付商品房，同时买受人应承担该商品房交付（包括视为交付）之日起所有风险责任和物业管理费等各项费用。第十八条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人依本合同的约定履行保修义务，买受人应当配合，买受人拒绝配合导致无法维修的，出卖人不再承担维修责任。保修期自交付（包括正常交付和因买受人原因而视为交付两种）之日起计算。第二十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。该《商品房买卖合同》共有附件五项，附件一为房屋平面图。附件四内容为《商品房买卖合同》补充协议约定，附件均有赵占春签名。《商品房买卖合同》补充协议约定第三条关于房屋交付的补充约定3.1本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年1月31日之前，具体时间以出卖人发放的《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期）买受人对此无异议。3.2在该房屋具备交房条件（即五大责任主体验收合格）的情况下，出卖人可发出房屋交付通知。房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行出卖人就此不承担延期交房责任。3.3买受人应在出卖人《入伙通知书》确定的交付开始时间5日内，到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续；若买受人未接到《入伙通知书》最迟应在合同约定的房屋交付时间，到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续，如买受人未付清前述款项，视为买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交房。3.4若买受人未按照上述3.3款约定办理房屋交付手续，视为出卖人在《入伙通知书》载明的交付日期或本合同约定房屋交付日期（适用于买受人未接到《入伙通知书》的情形）已经将该房屋交付买受人。自交付（包括视为交付）之日起，出卖人除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的毁损、灭失等风险均由买受人承担。该房屋产生的物业服务费以及其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由买受人承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。若因该房屋存在瑕疵需整修的，整修期间不视为出卖人逾期交房。第四条关于房屋质量、装饰装修、设备标准的补充约定4.1出卖人根据本合同及本补充协议约定，对该房屋质量问题承担责任；具体责任范围以出卖人提供的《住宅质量保证书》内容为准。4.2双方确定，严重影响正常使用的房屋问题仅指经权威部门鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题。该房屋发生地基基础和主体结构质量问题，买受人有权选择解除合同。4.3如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，出卖人应当按照本合同约定承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付。对于质量保修期间内的房屋质量维修问题，买受人不得为维修设定先决条件，否则，由此引起的延迟维修及造成的任何损失，责任由买受人承担。4.9出卖人在销售过程中提供的楼书、陈列的模型、发布的广告等宣传资料及样板间的展示，均为要约邀请，并非对出售商品房的准确描述，亦不作为商品房交付的标准，未载入本《商品房买卖合同》中的内容，均不作为本合同的组成部分。第六条：前期物业服务6.1根据《物业管理条例》，出卖人通过法定程序选聘河南绿都物业服务有限公司作为该房屋所在项目的前期物业服务企业。买受人同意在业主委员会成立之前，接受出卖人选聘的前期物业服务企业的管理。物业服务收费标准按本合同及《前期物业服务合同》约定标准执行。6.2买受人按照本合同约定接收了房屋（包括视为交付），无论是否居住或使用，买受人认可与物业服务企业之间存在事实上的物业服务合同关系，均须按照《前期物业服务合同》约定足额交纳前期物业服务费用。物业服务费的计费起始日为房屋交付（包括视为交付）之日；前期物业服务期限至新选聘的物业服务企业与业主委员会签订新的物业服务合同生效并实际接管本小区物业管理服务之日止。第七条：关于配套设施设备的补充约定7.2双方明确，在该房屋屋面及其他公共空间可能根据需要建有设施、设备，买受人对此无异议，不提出任何主张。7.3.1房屋所在项目中规划的所有的地上车位、地下车位等，、地下车位等屋共用部位和共用房屋的分摊面积范围内，也不是影响该房屋价格的重要因素。所有规划的地上车位、地下车位等全、地下车位等全部归出卖人所有规划及设计变更的补充约定8.3本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局仅为平面示意。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则出卖人可自主实施，无需提前征得买受人同意。2013年9月7日，绿都地产出具绿都温莎城堡签约明细单一份，该明细单载明买受人姓名赵占春，总房款2307141元，优惠后总房款2124182元。2013年9月7日当日，赵占春和绿湖公司签订该《商品房买卖合同》后，赵占春支付房屋首付款644182元，2013年10月24日，赵占春缴纳维修基金14182元，2016年4月9日支付房款148万元。2014年9月25日，该涉案房屋建设、监理、施工单位出具有《住宅工程质量分户验收合格证书》，载明综合验收结论为：合格。2014年12月15日，新郑市城乡规划和城市管理局出具《新郑市城乡规划和城市管理局建设工程竣工规划核实意见书》新规核字【2014】第（030）号：“郑州绿湖置业有限公司：你（单位）申请的绿都温莎城堡1#-2#楼、27#楼、6#楼、10#楼、15#楼、19#楼、16#-17#楼、20#楼、21#楼、26#楼、23#楼、25#楼、28#楼、幼儿园规划核实事项，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《郑州市城乡规划管理条例》第五十一条之规定，经规划核实，本建设工程基本符合城乡规划要求，核发此意见书。”2015年2月2日，新郑市住房和城乡建设局出具《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》（编号：豫新郑J201502-0001）：“根据国务院《建设工程质量管理条例》和建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，绿都温莎城堡16#、17#、20#、21#、25#-28#楼工程，经建设单位郑州绿湖置业有限公司于2015年1月21日组织设计、施工、工程监理和有关单位验收，并与2015年2月2日备案。特此证明。”2015年1月22日，绿湖公司向赵占春发出入伙通知书及交房须知，主要内容为：赵占春所购买的绿都温莎城堡26号楼3单元1-2层101号商品房，现已具备交付条件，办理入住手续的时间2015年1月31日。依照有关法律规定：买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收或未按本通知书规定时间前来办理相关手续的，房屋毁损、灭失的风险及相关管理费用自本《商品房交付使用通知书》规定的交付使用之日起由买受人承担。交房须知中第6项载明，物业管理费3.76元/平方/月（备注：物业费按年、季度、月收取，按年缴纳第一年送4个月）。赵占春提供其于2015年1月30日向绿润公司并温莎城堡客服部书写的暂拒入伙通知书文档一份，主要内容为：1、贵司在销售该房屋时存在告知方面的重大疏漏，该疏漏足以影响客户的选择。2、贵司寄送的法律文书缺少必要要件，客户无从判别是否具备交付条件。3、贵司拟交房屋肉眼观察简单测量就能发现严重问题，具体将在31日的交付现场面叙。4、贵司售房充分考虑了差异性但物业费收取未考虑差异性，违反公平原则应予酌情临时调整。该暂拒入伙通知书经被告绿湖公司质证称：系原告方单方制作，真实性不予认可，且根据视频内容显示原告所谓的暂拒入伙通知书是发给郑州绿润公司并非发给被告，该通知书是可编辑的WORD版本，不能作为证据。2015年1月31日，绿湖公司出具《商品住宅质量保证书》与《商品住宅使用说明书》，其中《商品住宅质量保证书》中商品住宅质量保修项目表载明，地基基础及主，地基基础及主体结构保修期限为合理使用年限期限为5年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道、地下室期限为3年。2015年1月31日，移交人李宗海填写绿都物业服务有限公司房屋验收交接记录表，主要问题是：地下室渗水、：地下室渗水提供检验报告、地势低洼、卫、地势低洼边凸起无法粘砖、机动车通行道窄且道路右侧是深坑，施工电梯塔吊在楼上施工，有安全隐患等。2015年4月22日，王鸿霞给绿润公司客服部焦建奎发邮件，要求对涉案房屋卫生间地面墙角结合处的施工现状进行维修整改，另外对地下室雨后进水给予解释，验房质量问题维修三个多月了维修效果不明显，要求给予处理。焦建奎回复：收到信息，并将该情况汇报韩总，关于温莎房屋问题清单已通过QQ传送过去，请查收，你的问题会持续盯着。温莎城堡26-3-101赵占春共报修29条问题，具体问题如下：已关闭问题：1、密码门锁有问题2、入户门门套与墙缝隙大3、一层餐厅窗推拉不顺，与纱窗框碰撞4、一层北阳台推拉门锁不上5、二层推拉窗开启不顺，槽内杂物多6、二层南飘窗东纱窗不好关7、二层北卧窗与纱窗碰撞8、餐厅与卫生间阴角不直9、一层餐厅顶顶高落差大（差3CM）经实测实量最大误差16MM，符合规范不需要修正10、一层北阳台顶斜（经实测实量最大误差18MM，符合规范不需要修正）11、杂物间顶不平已处理平整12、车库门旁天然气管道边墙不平13、地下室过梁大、地下室过梁大小头14篦子不平15、一层洗衣间、卫生间下水管管根处渗水16、二层杂物间顶不平已经处理。预关闭问题：1、入户门上门框有凹陷（今天下午维修完成）2、地下室东墙顶、地下室东墙顶层高差5㎝完成）3、入户门左侧门掉漆，门角破损（今天下午维修完成）。未关闭问题：1、地下室步梯口、地下室步梯口返碱2、地下室北墙潮湿3沟积水4、地下室墙潮湿、地下室墙潮湿下室积水（、地下室积水维修）6、一、二层卫生间墙面与地面未形成90度角，无法铺砖。暂不能维修问题：1、楼间距（日照间距）提供检验报告2、施工电梯塔吊在楼上施工有安全隐患3、北侧机动车道道沿石外侧是深坑，有安全隐患，车道窄4、地势低。2015年5月5日，王鸿霞向焦建奎发送关于温莎城堡26#-3-101的投诉意见的邮件，主要内容为：地下室渗漏问：地下室渗漏问题至今无法解决水深3-4CM，渗漏问题始终未找到根本原因。另外楼间距小导致在冬至日正午时光线不能到达一楼窗台，26#楼北边现有机动车道是否是该楼业主专用，该楼与温莎城邦有无隔离带，温莎城邦机动车能否使用该车道等，这些问题充分证明拟向业主交付的房屋不符合交付条件。焦建奎回复了：5.2地下室渗漏已清理现状，5.2项目部解释渗漏原因，并建议韩总将邮件转发新乡公司程总。2015年9月24日，针对温莎城堡一期地下室渗水问题河南丹晨建筑安装工程有限公司提出设计变更审批表一份，变更原因设计补充与完善。对26-3-101，1、在单元口楼梯东墙上开800×600洞口，用于人钻进去观察踏步下部地下室外墙防水施工情况，观察后封堵。2、将地下活动室北侧砖砌体全部剔掉将里边回填土清理干净，在地下车库地板上开1500×1200洞口两个用于清理地下车库底板下部回填土，待干燥后将车库底板按设计要求将两个洞口封闭，并在车库底板车轮位置增加四个300钢筋混凝土柱墩，用于支撑车库底板。3、在26号楼西侧增加一道南北向截水沟。……该审批表通过网上办公系统，部分相关人员进行了会签。2015年11月1日，绿湖公司向赵占春发出房屋交付催告函，催促赵占春前来办理交房手续。在2015年12月、2016年1月、2016年2月，就涉案房屋所存在的问题，赵占春一直短信要求焦建奎经理进行处理。2016年2月16日又向焦经理发短信，内容为：去年12月22日我们去看的东边洞里公司说已经修好，我们了解今年初五下雨后又见大面积漏水，说明没有修好。公司维修已超过一年，还需再修多长时间？修复完成后应由监理单位检查合格后才能交付。我们认为，房屋不符合交付条件，有权不接收。后绿都公司向赵占春发出关于郑州温莎城堡26-3-101客户情况说明，主要内容为：二、业主反映的问题1、销售说辞存在欺骗行为，主要表现在（1）此楼栋距离高层太近，影响采光；（2）此楼栋所处地势过低，易积水；（3）此户小院面积较小。以上3个问题，业主感觉购买房屋时，营销部未做到提醒工作，存在欺骗行为。2、工程质量方面，业主验房是发现共提出24条质量问题，具体问题如下：1、入户门上门框有凹陷；2、入户门门套与墙缝隙大；3、入户门左侧门掉漆，门角破损；4、一、二层卫生间墙面与地面未形成90度角，无法铺砖；5、餐厅与卫生间阴角不直；6、一层餐厅顶顶高落差大（差3㎝）；7、一层北阳台顶斜；8、杂物间顶不平；9、一层餐厅窗推拉不顺，与纱窗框碰撞；10、一层北阳台推拉门锁不上；11、二层推拉窗开启不顺，槽内杂物多；12、二层南飘窗东纱窗不好关；13、北卧窗与纱窗碰撞；14、二层杂物间顶不平；15、地下室墙潮湿、地下室墙潮湿（渗漏）过梁大、地下室过梁大小头东墙顶、地下室东墙顶层高差5㎝院排水沟积水；19、车库门旁天然气管道边墙不平；20、车库门口雨水篱子不平；21、楼间距（日照间距）提供检验报告；22、施工电梯塔吊在楼上施工有安全隐患；23、北侧机动车道道沿石外侧是深坑，有安全隐患，车道窄；24、地势低。三、、地势低了解业主诉求如下：3月10日与客户沟通，客户要求换房，且按原单价进行置换，或者进行退房同时要求公司承担其按揭相应损失。四、绿润公司对此客户处理建议：1、业主所提出的工程质量问题，由项目部负责维修，完成时间3月13日，维修完毕后，邀请业主验证维修效果，针对不满问题再继续尽快安排维修，直至业主满意；2、关于业主要求退房问题，由营销部给业主进一步沟通，原则如下：由业主承担由此产生的一切费用并按照合同约定，承担相应的违约金。此户问题3月30日务必处理完毕。以上情况，已于前期备案至集团品牌客服部。（二）此户问题最新情况：6月份，发现反馈家中漏水，按维修方案处理管根，并在活动室开洞，经闭水验证未见明显异常，但车库内墙较潮湿，开始自然降雨观察期。7月份，下大雨后发现地下室又有明显渗水，经项目部决定，将该户车库顶板开洞，并将土全部挖出已便勘查真正原因。经几场雨后仍未见明显异常，将车库洞口封闭，留活动室洞便于长期观察与排除潮气。10月份一次雨后，该户地下室潮湿现象有加剧趋势，项目部、售后部又对该户现象进行现场勘查研究，推断为26-2-102车库下方土有饱和水导致从隔墙渗入26-3-101业主家，又将26-2-102车库土中土全部挖出，发现26-2-102车库回填土中有根下水管沉降断裂，立即联系施工单位更换新管，该户问题最终解决。12月22日，业主来到龙湖与翟（新民）总、焦（建奎）经理面谈，诉求如下：1、要求免除从合同交付日期开始至业主正式接收房屋期间的所有物业管理费用；2、要求公司补偿12万元（12万元的补偿依据为：业主反馈说原来购房时，置业顾问与业主发短信算价格，发送了2次，2次的总金额相差12万元，业主感觉受到欺骗，要求给予房价差）；3、如不满足业主以上诉求，业主将通过法律途径解决（以日照分析、分区管理、安全隐患、设计缺陷等方面，起诉公司）。针对以上业主诉求，相关建议如下：1、经项目部确认反馈，10月底业主家的相关维修问题，均已解决，对业主提出的诉求，需进一步商谈；2、针对业主提出的房价差问题，以签订的《商品房买卖合同》为最终依据，无法满足。赵占春提交一些照片与录音，拟证明涉案房屋地下室渗水和墙面潮湿等质量问题、旁边楼盘施工塔吊运营存在安全隐患等问题，以及因房屋存在的问题与绿湖公司物业公司等相关人员协商、督促维修问题。绿湖公司针对赵占春提出的地下室漏水问题对地下室进行“掏土法”维修，赵占春认为：“掏土法”维修方式违反基本常识，将钢筋网破坏，把承重土掏出后应当使用面支撑，绿湖公司使用点支撑必然降低整体强度并危及安全；另外绿湖公司这种维修方式属于设计变更，必须经过检验合格才能向原告交付。在此期间，赵占春一直与绿湖公司联系，要求解决“掏土法”维修的遗留问题，并加快维修进度。绿湖公司与赵占春就质量问题是否修理完毕一直有争议，导致房屋无法交付。赵占春以房屋存在质量问题和安全问题等不符合交付条件为由而未接收。后因双方对以上问题协商未能达成一致意见，故赵占春起诉至本院。本院于2017年10月30日组织绿湖公司与赵占春、王鸿霞就房屋交付问题进行了调解，绿湖公司自愿定于2017年11月3日前向赵占春、王鸿霞交付涉案房屋，赵占春、王鸿霞自愿定于2017年11月3日9时30分前到绿湖公司办理交房地点的温莎城堡物业服务中心办理房屋交付手续。后涉案房屋于2017年11月3日进行了交付，绿湖公司免除了赵占春2017年11月3日之前的物业费。2017年11月3日，绿都公司与赵占春签订《前期物业服务协议》，协议第十五条物业服务费一、别墅住宅按3.76元/月﹒平方米；三、缴纳费用时间：每季度首月5日前交纳当季的物业费。该协议主文最后，赵占春书写以下内容：“个人声明，因未实现分区管理，26号楼与高层互通，本人不接受3.76元/月﹒平的物业服务费标准，但按该标准交纳物业服务费。”2017年11月21日、2018年5月10日赵占春向本院提出鉴定申请书，最终要求对以下问题进行鉴定：一、绿湖公司“掏土法”维修房屋是否改变了原设计，将承重土掏出后改为砖垛点支是否符合安全要求；二、室内楼梯（钢制）采取踏步宽220㎜、高200㎜否符合一般居住的使用要求。后委托河南省基本建设科学实验研究院有限公司对以上问题进行了鉴定，2018年9月18日，河南省基本建设科学实验研究院有限公司出具《豫基研【2018】建质鉴字第007号》鉴定意见书，鉴定结果如下：（一）绿湖公司“掏土法”维修房屋改变了原设计；掏空未加固区域（3-4/D-E、4-5/D-F）原地面存在安全隐患，掏空已加固区域（4-5/F-J）混凝土板存在安全隐患。（二）套内楼梯踏步宽度、高度符合《住宅设计规范》（GB50096-2011）的相关要求。赵占春提供视频，证明该涉案房屋车库及地下室于2019年8月1日又发生漏水情况。以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《前期物业服务协议》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《新郑市城乡规划和城市管理局建设工程竣工规划核实意见书》新规核字【2014】第（030）号、河南省基本建设科学实验研究院有限公司关于对绿湖公司“掏土法”维修房屋进行鉴定的司法鉴定意见书《豫基研【2018】建质鉴字第007号》、河南省增值税发票、照片、视频及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告绿湖公司通知原告交房时，房屋是否具备合同约定的交房条件，被告是否存在违约交房行为？2、原告方拒收房屋是否符合合同约定？是否存在违约行为？原告诉讼请求有无事实和法律依据，是否依法予以支持。一、关于被告绿湖公司通知原告交房时，房屋是否具备合同约定的交房条件，被告是否存在违约交房行为的问题，本院认为，应当查明涉案商品房是否符合法定交付条件与合同约定的交付条件。首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”涉案商品房所在住宅楼于2015年2月2日取得新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书，故可以认定涉案商品房在约定交付的2015年1月31日符合法定的交付条件。其次，赵占春与绿湖公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，双方应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。根据赵占春与绿湖公司签订的《商品房买卖合同》第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据赵占春陈述及其提交的向绿湖公司请求出具五大主体验收文件的照片，及原审庭审过程中绿湖公司陈述因赵占春当时拒绝收房，也没有向赵占春要求出示，所以绿湖公司也没有向赵占春出示等证据，可以证明于2015年1月31日绿湖公司通知赵占春交付房屋时，没有向赵占春出示合同第八条规定的证明文件。绿湖公司于本次庭审中亦未提交相关证据予以反驳。可以认定涉案商品房于约定的交房当日不符合合同约定的交付条件。因此产生的延期交房责任应由出卖人即绿湖公司承担。且在交房当日，绿湖公司交付的房屋存在地下室渗水和墙面潮湿等质量问题，后因绿湖公司“掏土法”维修问题双方有争议，导致房屋继续搁置未能交付。赵占春就房屋质量问题多次到涉案房屋处查看及与绿湖公司交涉，绿湖公司工作人员也进行了回复、解释。直至在本院主持调解下于2017年11月3日涉案房屋完成交付。综上所述，绿湖公司应当承担延期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条规定（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定的房屋交付日期为2015年1月31日之前。故对于赵占春要求绿湖公司支付逾期交房违约金（自2015年2月1日至2017年11月3日，日标准为212.42元，计1006天）2124182×1/10000×1006=213694.52元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告方拒收房屋是否符合合同约定？是否存在违约行为的问题，根据上述事实与合同，可以认定原告拒收房屋符合双方合同约定，不存在违约行为。根据原告诉请与被告辩称内容，原告赵占春与被告绿湖公司争议的其他问题，本院认定如下：一、关于王鸿霞是否是本案适格原告的问题。本案商品房买卖合同的主体是赵占春与绿湖公司，根据合同与债权的相对性，王鸿霞非商品房买卖合同当事人，非本案的适格原告。二、关于赵占春请求判令绿湖公司支付因房屋存在质量、安全隐患、司法鉴定等导致的房屋实际未接收使用的损害赔偿金（自2017年11月3日至2018年11月21日，日标准为212.42元，计383天）81356.86元，并继续支付至检查验收达到安全隐患消除报有关行政部门备案之日止。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十八条约定，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。保修期自交付（包括正常交付和因买受人原因而视为交付两种）之日起计算。《商品住宅质量保证书》中商品住宅质量保修项目表载明，地基基础及主，地基基础及主体结构保修期限为合理使用年限期限为5年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道、地下室期限为3年。双方未就因房屋质量问题导致的损害赔偿金进行约定，对赵占春的此项诉请，无合同与法律依据，本院不予支持。三、关于赵占春请求判令绿湖公司退还原告购房款116247元及暂计利息51141.90元，合计金额167388.90元（利息以116247元为基数，自2014年5月16日起，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率6.55%的1.3倍暂计算至2019年7月15日，并继续计算支付利息至实际支付日止）。本院认为，2013年9月1日绿湖公司置业顾问王永锋130××××****先后两次向赵占春发短信，涉及总房款先后为2007935元、2124182元。赵占春回复：收到两条短信，以后一条为准？本周六签约可以吧？赵占春仅以因当时签订合同时时间紧迫恐失去优惠资格、向绿湖公司询问未予回复为由，认为绿湖公司王永锋发送的第一条短信即为对合同的承诺，无法律依据，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”在赵占春签订《商品房屋买卖合同》时，赵占春作为完全民事行为能力人，在明知合同中约定房屋价款2124182元的情况下而签字视为对房屋总价款的认可，并且赵占春足额支付了2124182元。故对赵占春要求绿湖公司退还原告购房款116247元及绿都公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。四、关于赵占春请求判令绿湖公司立即收回原告房屋、消除安全隐患并承担自2017年11月3日至检查验收达到安全隐患消除、按原渠道报有关行政部门备案之日止的物业服务费；原告已经缴纳的9845元物业服务费，后续按照绿湖公司开发的丹石街区同类房屋建筑面积每平每月0.58元的标准顺延使用。原告赵占春已于2017年11月3日完成办理涉案房屋的交付手续，且现已完成不动产登记。其要求绿湖公司收回涉案房屋无事实与法律依据。《商品房买卖合同》补充协议6.2约定，买受人按照本合同约定接收了房屋（包括视为交付），无论是否居住或使用，买受人认可与物业服务企业之间存在事实上的物业服务合同关系，均须按照《前期物业服务合同》约定足额交纳前期物业服务费用。2017年11月3日，绿都公司与赵占春签订《前期物业服务协议》，协议第十五条物业服务费一、别墅住宅按3.76元/月﹒平方米。其请求绿湖公司承担物业费及后续按照房屋建筑面积每平每月0.58元的标准缴纳物业费，无合同与法律依据，本院不予支持。五、关于赵占春请求判令绿湖公司承担房屋整体保修责任，期限自检查验收、达到安全隐患消除、报有关行政部门备案之日起算，保修期限不低于原期限。绿湖公司自实际交付该房屋之日即2017年11月3日起，按照《商品房买卖合同》及《商品住宅质量保证书》履行对该涉案房屋的保修义务。原告此项主张无依据，现有证据未能证明绿湖公司拒不履行保修义务。若绿湖公司拒不履行保修义务，原告可根据合同再行起诉。六、关于赵占春第六项至第九项、第十九项请求，赵占春购买的涉案房屋验收合格且符合城乡规划要求及其签订的《商品房买卖合同》中约定的内容，若另有严重影响正常房屋使用质量问题，应经司法鉴定后另行起诉解决。七、关于赵占春第十项至第十七项请求，不属于赵占春与绿湖公司签订《商品房买卖合同》及补充协议中约定的内容，本院不予支持。八、关于赵占春第十八项请求，确认原告2013年9月7日与绿湖公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第6.1、6.2有关《前期物业服务合同》3.76元每月每平的收费标准失效，物业服务费用处于重新协商的可变更状态。该《商品房买卖合同》补充协议及《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，双方应按照《商品房买卖合同》补充协议及《前期物业服务合同》的约定全面履行自己的义务。赵占春未提供证据证明该合同存在无效条款，此项请求无合同与法律依据，本院不予支持。九、关于赵占春请求判令绿都公司、蚌埠建筑公司对（一）、（二）、（五）项共同承担连带责任；判令绿都公司对（三）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十二）、（十三）、（十四）、（十五）、（十六）项承担连带责任；判令绿都公司、绿都物业对（四）、（十）、（十一）、（十七）、（十八）、（十九）项共同承担连带责任。因绿都公司及蚌埠公司非涉案商品房买卖合同的当事人，根据合同的相对性，赵占春要求绿都公司及蚌埠建筑公司承担连带责任，于法无据，故本院不予支持。十、关于赵占春请求本案鉴定费用由四被告依据责任分别承担。本院认为，依据鉴定结果：（一）绿湖公司“掏土法”维修房屋改变了原设计；掏空未加固区域（3-4/D-E、4-5/D-F）原地面存在安全隐患，掏空已加固区域（4-5/F-J）混凝土板存在安全隐患。（二）套内楼梯踏步宽度、高度符合《住宅设计规范》（GB50096-2011）的相关要求。证明涉案房屋确实存在质量问题，但涉案房屋内楼梯不存在问题。本院酌定鉴定费用20000元应由绿湖公司承担10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州绿湖置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告赵占春逾期交房违约金213694.52元；二、被告郑州绿湖置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告赵占春鉴定费用10000元；三、驳回原告赵占春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6249元，由原告赵占春负担1594元，由被告郑州绿湖置业有限公司负担4655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王晓燕人民陪审员  王 震人民陪审员  董瑞敏二〇一九年十二月五日代理书记员  赵振华