西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终13771号 上诉人（原审原告）: 王曙光,男,1961年04月15日出生, 汉族,住西安市未央区北二环中段北侧1375号亚冠大厦2单元703室。委托诉讼代理人：石磊，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，陕西瑞森律师事务所实习律师。    被上诉人（原审被告）：尚淑华，女，1963 年1月25 日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区广安大街****** 201 号。委托诉讼代理人：白银涛，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雅丽，陕西宝伦律师事务所（实习）律师。上诉人王曙光与被上诉人尚淑华房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王曙光上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持其诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由尚淑华承担。事实和理由：2012年7月1日宋晋新持尚淑华于2011年5月9日出具的《授权委托书》原件及身份证复印件，与其签订了《商品房买卖合同》，其按该合同约定通过转账及现金方式向宋晋新支付了50万元购房款，宋晋新向其交付了涉案房屋，一审法院认定该《商品房买卖合同》不能约束尚淑华与事实不符；其为购买涉案房屋支付购房款共计57万元，且已实际占有居住房屋七年有余，尚淑华将涉案房屋另行出售给案外人属严重违约行为，不能影响与其之间的房屋买卖合同的履行，本案应当支持其继续履行房屋买卖合同的起诉诉。尚淑华辩称，其从未授权案外人宋晋新就涉案房屋与王曙光签订《商品房买卖合同》，该合同对其没有约束力，其也没有获得相应对价款；王曙光与其签订2017年8月1日《房屋买卖合同》后，仅向其支付7万元购房款，剩余103万元经其多次催要至今未付，王曙光的行为已构成根本违约，其有权解除合同；其将涉案房屋转售他人系因资金周转困难之原因，不存在与案外人恶意串通的情形。请求驳回上诉，维持原判。王曙光向一审法院起诉请求：1.尚淑华继续履行2017年8月1日与其签订的《房屋买卖合同》，并协助办理西安市未央区凤城二路17号海洋大厦6幢703、704室房屋产权变更登记手续；2.尚淑华赔偿其损失5万元；3.本案诉讼费由尚淑华承担。一审法院经审理查明：2008年4月27日，尚淑华通过一审法院执行变卖程序，以359825.3元的价格买受被执行人宋建奇、海洋公司所有的位于西安市凤城二路海洋大厦703号房屋，以356200.4元的价格买受被执行人王东、海洋公司所有的位于西安市凤城二路海洋大厦704号房屋，一审法院于2008年5月16日分别出具了（2006）未法执字第569号执行裁定书及（2006）未法执字第571号执行裁定书，裁定将登记在海洋公司名下的位于西安市凤城二路17号海洋大厦6幢703号、704号房屋过户至买受人尚淑华名下。2011年5月9日，尚淑华向海洋公司法定代表人宋晋新出具授权委托书，委托宋晋新全权代理其处理位于西安市经济技术开发区凤城二路17号海洋大厦七层东南、西南二户房产的相关事宜。2012年7月1日，宋晋新以自己的名义与王曙光签订《商品房买卖合同》，宋晋新为甲方，王曙光为乙方，合同约定甲方将西安市未央区凤城二路17号海洋大厦7层东南户703室、西南户704室两套房屋卖给乙方，甲方清理完2012年7月份以前一切水电卫生、物业费用，双方签字一周后乙方将第一批房款50万元支付给甲方，两套房屋总价为100万元，乙方再不承担任何费用，甲方办理完房产证过户到乙方名下后，乙方一周内付清剩余房款50万元到甲方账户。《商品房买卖合同》签订后，王曙光分别通过转账及现金方式向宋晋新支付了50万元购房款，宋晋新即向王曙光交付了涉案两套房屋。2017年7月19日，一审法院分别出具了（2006）未法执字第569-3号执行裁定书及（2006）未法执字第571-3号执行裁定书，裁定将登记在海洋公司名下的位于西安市凤城二路17号海洋大厦6幢703号、704号房屋过户至买受人尚淑华名下，并注销原购房人（宋建奇、王东）签订的购房合同，注销抵押手续。2017年8月1日，王曙光与尚淑华签订《房屋买卖合同》，约定尚淑华将位于西安市凤城二路17号海洋大厦703、704室两套房屋转让给王曙光，尚淑华保证两套房屋与海洋公司、宋晋新无任何经济、债务关系，两套房屋总价款为110万元，签订合同3日内王曙光付尚淑华20万元，2017年8月30日以前付尚淑华30万元，待尚淑华配合王曙光办理完西安市房地局、宋建奇、王东注销抵押登记后，王曙光于10日内付清剩余房款60万元。2017年8月2日，王曙光向尚淑华支付房款2万元，2017年8月9日，王曙光向尚淑华支付房款5万元。2017年10月23日，尚淑华取得两套涉案房屋的不动产权登记证书。2017年11月10日，尚淑华分别与案外人王莉、陕西淳信投资管理有限公司，案外人张驰、陕西淳信投资管理有限公司签订《房屋买卖三方合同》，约定将位于西安市凤城二路17号6幢海洋大厦703室房屋出售给王莉，将位于西安市凤城二路17号海洋大厦6幢704室房屋出售给张驰，两套房屋售价均为60万元。合同签订后，尚淑华收取了王莉购房款60万元，收取了张驰购房款50万元。2017年12月6日，尚淑华就两套涉案房屋分别办理了抵押登记，权利人分别为王莉和张驰。关于尚淑华与案外人签订房屋买卖合同后办理抵押登记而未办理过户登记手续，尚淑华称其取得房屋产权证尚不满两年，不符合二手房交易过户的条件，故先行办理了抵押，待符合条件时再过户给买受人。关于为何在2017年8月1日与尚淑华签订了房屋买卖合同后仅向尚淑华支付了7万元，王曙光称其与尚淑华签订房屋买卖合同时尚淑华保证与海洋公司、宋晋新之间无任何经济委托关系，而其前期给宋晋新支付的50万元宋晋新应当支付给尚淑华，但因为宋晋新实际上和尚淑华之间有债务关系，所以宋晋新未将50万元支付给尚淑华。其与尚淑华约定一起将其支付给宋晋新的50万元要回来，但合同签订后半年其都找不到尚淑华，尚淑华不接电话、不回信息。另查明，尚淑华于2019年1月14日将王曙光诉至一审法院，请求解除双方于2017年8月1日签订的房屋买卖合同，王曙光支付其房屋租金损失等。    一审法院经审理认为：尚淑华称其从未委托宋晋新出售两套涉案房屋，王曙光提供的尚淑华向宋晋新出具的授权委托书亦未载明授权出售房屋，在此情况下宋晋新以自己的名义与王曙光签订了《商品房买卖合同》，王曙光亦未提供证据证明尚淑华对此知情且未提出异议，因此一审法院认定该《商品房买卖合同》不能约束尚淑华。尚淑华本人于2017年8月1日与王曙光签订《房屋买卖合同》，约定将两套涉案房屋出售于王曙光，该《房屋买卖合同》是王曙光、尚淑华双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效。王曙光、尚淑华双方应当按照约定履行义务。王曙光应当按照合同约定向尚淑华足额支付购房款，尚淑华应当按照约定办理涉案房产的相关手续。但王曙光未按照约定的时间足额支付购房款，尚淑华亦已与案外人签订了房屋买卖合同，并将涉案两套房屋抵押给案外人，并办理了抵押登记。现王曙光、尚淑华之间的房屋买卖合同客观上不具备履行的条件，王曙光请求尚淑华继续履行双方于2017年8月1日签订的《房屋买卖合同》，并协助其办理西安市未央区凤城二路17号海洋大厦6幢703、704室房屋产权变更登记手续的诉讼请求一审法院依法不予支持。王曙光请求尚淑华支付律师费损失5万元，因其未提供证据，且无合同和法律依据，一审法院依法不予支持。一审法院遂判决：驳回原告王曙光的全部诉讼请求。案件受理费15150元,王曙光已预交，保全费5000元，现均由王曙光自行承担。本院二审期间，当事人没有提交证据。本院经审理查明：一 审法院查明事实属实。二审中，王曙光仍以其就涉案房屋曾与宋晋新签订2012年7月1日《商品房买卖合同》、向宋晋新支付过购房款等理由，拒绝向尚淑华支付除已付7万元外的剩余的购房款。本院认为，尚淑华本人于2017年8月1日与王曙光签订《房屋买卖合同》合法有效，王曙光、尚淑华双方均应当按照约定履行义务。王曙光在该合同签订后，没有按照合同第四条“合同签订后3日内乙方付甲方20万元，二次付款于2017年8月30日以前付30万元，剩余房款甲方配合乙方办理完西安市房地局、宋建奇、王东注销抵押登记后，乙方10日内将剩余房款60万元付清”之约定向尚淑华履行付款义务，仅于2017年8月2日、8月9日分别向尚淑华支付房款2万元、5万元，王曙光逾期付款的行为已经构成违约，应当承担违约责任。现王曙光提起本案之诉后，尚淑华也已另案提起诉讼要求解除2017年8月1日《房屋买卖合同》。此种情况下，王曙光仍以其就涉案房屋曾与宋晋新签订过2012年7月1日《商品房买卖合同》、向宋晋新支付过购房款等理由，拒绝向尚淑华支付除已付7万元外的剩余购房款。经查，王曙光与宋晋新签订的2012年7月1日《商品房买卖合同》，系宋晋新以自己名义与王曙光签订，根据王曙光的述称意见及在诉讼中提交的相应证据，既不能认定宋晋新以自己名义与王曙光签订的《商品房买卖合同》能够约束尚淑华的事实，也不能认定2017年8月1日《房屋买卖合同》中所约定的购房款与王曙光所述其按《商品房买卖合同》支付给宋晋新钱款之间具有关联性、宋晋新与尚淑华之间存在债权债务关系的事实，王曙光应当对其所述事实承担举证不能的不利后果。因此，王曙光在尚淑华诉请解除2017年8月1日《房屋买卖合同》，仍拒绝向尚淑华支付剩余购房款的行为，已经构成了根本违约。同时，尚淑华在王曙光提起诉讼前已经与案外人签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋抵押给了案外人，涉案2017年8月1日的《房屋买卖合同》的继续履行也出现了一定障碍。据此，一审法院综合考虑，并结合另案处理情况，判决驳回王曙光要求尚淑华继续履行2017年8月1日《房屋买卖合同》、并协助办理涉案房屋产权变更登记手续之诉讼请求，裁处并无不当。至于王曙光要求尚淑华支付律师费损失5万元之请求，缺乏相应的合同依据，且王曙光违约在先，一审法院不予支持该项诉请，亦无不妥。综上，王曙光的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15150元，由王曙光负担。本判决为终审判决。 审判长  何  强    审判员  张  楠    审判员  肖晓通二〇一九年十二月二日                          （院 印）书记员 周  伟1