宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁05民终772号 上诉人（原审原告）：田锦，男，回族，住宁夏回族自治区海原县老城区。 委托诉讼代理人：撒军，海原县海城镇基层法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：余彦海，男，农民，住宁夏回族自治区海原县海城镇，现住宁夏回族自治区海原县。 委托诉讼代理人：刘栋，宁夏宝中律师事务所律师。 上诉人田锦、余彦海租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区海原县人民法院（2019）宁0522民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人田锦上诉请求：1、请求二审法院改判增加78021元房屋租金，支持田锦的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由余彦海承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律不当，导致少判78021元房屋租金。涉案营业房屋起初产权归宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司，该房屋是由位于海原县海盛国际住宅小区1号楼30、31、32商铺三间营业房组成，房屋面积为706平米，每平米租金26元，每月租金18356元，年租金为220272元。2013年田锦租赁该营业房用于经营四季阳光火锅店，在租用期间宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司将其中一间房出售给案外人田增智，宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司将原《商铺租赁合同》收回重新与田锦签订了租赁合同，该合同第三条约定从第三年收取租金为142251元，虽然未注明三间营业商铺中的其中一间出让，但从收取的租金中可以看出只收取两间营业房租金。田锦租用期间宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司又将其中一间房屋出让给田增智，因此田增智取得该涉案营业房屋中2间房屋所有权，并于2016年2月1日与田锦签订《房屋租赁合同》，该合同中约定第一年租金为78021元，田锦在一审中也提交了该合同，由此可以相互印证涉案房屋总面积为706平方米，宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司收取两间营业房屋租金142251元，田增智收取一间商铺营业租金78021元，合计每年租金为220272元。二、2017年3月11日田锦与余彦海签订餐厅转让协议，该《餐厅转让协议》中第三条明确约定，自转让之日起由余彦海支付房屋租金、水、暖、电等相关营业费用。余彦海受让餐厅后一直拖欠租金，未履行自己应尽的义务，导致涉案房屋所有人田增智、宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司在一审法院起诉田锦索要房屋租金，在审理中达成调解协议由田锦垫付涉案房屋租金220272元(已支付)。三、基于以上事实，田锦与余彦海签订的餐厅转让协议合法有效，根据交易习惯转让餐厅必然就餐厅租用的营业房屋一并转租。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 上诉人余彦海针对田锦的上诉答辩称，双方签订的《餐厅转让协议》仅仅是对餐厅的经营权及餐厅内设备设施的转让，并不涉及房屋具体的租赁问题，虽然在转让协议中提及了房屋租金、水电费等费用由余彦海负担，但仅仅依据该不完整的约定认定余彦海与田锦之间成立涉案房屋的转租关系不符合法律规定，该协议对涉案房屋的租赁缺乏明确的意思表示，没有涉及到房屋租期及租金标准以及房屋所有权人是否同意转租、房屋租金如何支付等与租赁有关的重要事实，因此该转让协议并不代表对涉案房屋的转租行为。 上诉人余彦海上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回田锦的诉讼请求或将该本案发回重审；2、田锦承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审判决遗漏主要案件事实。余彦海对原审判决认定的除“2017年3月11日，原、被告签订《餐厅转让协议》一份，约定将原告经营的四季阳光火锅店转让给被告，转让价格为40万元，协议签订之日支付30万元，于2017年10月30日支付10万元，并约定原告保证被告租用房屋5年，如被告租用房屋不足5年，原告承担因此造成的经济损失”及“2018年1月31日，原告以租赁合同纠纷将被告起诉到本院，请求被告支付其餐厅转让费10万元，房屋租赁费224516元，2018年4月9日双方达成协议，约定被告于2018年6月30日支付原告餐厅转让费10万元及拖欠2017年的房租费4244元，2018年的房租费原告可另案起诉”之外的事实均不知情。二、原审判决适用法律错误。一是原审判决对“根据交易习惯，被告在购买原告经营的餐厅时，必然就餐厅占用的房屋与转让方或房屋所有权人达成协议”事实的认定不合逻辑及日常生活经验法则，购买餐厅与就餐厅占用的房屋与转让方或房屋所有权人达成协议之间没有任何必然联系。况且通过田锦就该案的两次诉讼查明，双方并未就涉案房屋的租赁费有过书面或口头约定。原审判决以“被告未曾与房屋所有权人签订过房屋租赁合同，而在双方签订的餐厅转让协议中，双方约定由原告保证被告租用涉案房屋5年，否则承担因此造成的经济损失”推定双方就涉案房屋的转租达成了口头协议，只是未在协议中明确约定缺乏事实及法律依据，且无相应证据证实。另原审判决对“原告的转租行为虽未得到房屋所有权人的书面同意，但在事后房屋所有权人继续通过原告收取房屋租赁费，应视为房屋所有权人对原告的转租行为的追认，故原告与被告之问就涉案房屋的转租合同合法有效”事实的认定同样缺乏事实及法律依据。因为田锦与涉案房屋所有权人签订了《房屋租赁合同》，根据合同的相对性原理，房屋的所有权人向田锦收取房屋租赁费天经地义，原审判决据此推定“应视为房屋所有权人对原告的转租行为的追认，故原告与被告之间就涉案房屋的转租合同合法有效”于法无据，且缺乏证据支持。另原审判决对余彦海提交的宁夏九洲客餐饮服务有限公司登记备案信息的证明效力不予认定，而又以“根据其(被告)提供的证据显示，该公司成立于2017年4月24日，显然是在双方签订餐厅转让协议后成立的，而且被告也未提供任何代他人签订合同的证据，故对被告的主张不予采信”的阐述自相矛盾。原审判决对“因双方末书面约定，依交易习惯，应当适用房屋所有权人与原告的约定，根据原告与原房屋所有权人宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司签订的商铺租赁合同，该合同约定涉案房屋第三、四、五年的租赁费均为142251元，而本案原告主张的是2018年2月至2019年2月涉案房屋的租赁费，即合同中约定的第五年的租赁费，故原、被告就涉案房屋的转租价格应当为142251元”的推定，缺乏事实及法律依据，也有悖“谁主张、谁举证”的证据规则。不仅如此，通过2018年4月9日双方达成调解协议，田锦起诉余彦海租赁合同纠纷的另一案，田锦主张的房屋租赁费为224516元以及本案的租赁费为220272元，而不是142251元，反证了涉案房屋的租赁费并不是按原审判决认定的“依交易习惯，应当适用房屋所有权人与原告的约定”以及双方并未就涉案房屋的租赁费进行过任何形式的约定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第七条的规定，该案并不符合根据交易习惯作为涉案纠纷判定依据的法律规定，田锦就本案租赁费的主张无事实及法律依据，且缺乏证据证实，依法应予以驳回。 上诉人田锦针对余彦海的上诉答辩称，1、余彦海在上诉状中陈述就本案的转租行为歪曲事实的陈述不属实，原审法院认定双方之间的涉案房屋餐厅转让转租合法有效，田锦予以认可；2、余彦海在上诉状中认可与田锦就餐厅转让、房屋使用年限约定为5年，不足5年的由田锦承担损失，因此可以确定双方就餐厅转让涉及房屋租金明确约定由余彦海承担。 上诉人田锦向一审法院起诉请求：判令余彦海支付房屋租赁费220272元。 一审法院查明事实：2015年9月22日，田锦与宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司签订《商铺租赁合同》一份，约定将该公司所有的位于海原县东城路东侧海盛国际住宅小区1号楼32号商铺租赁给田锦，该商铺建筑面积为706平方米。租赁期间为2013年11月15日至2019年2月1日。第一年租金为232128元，第二年为220272元，第三年、第四年、第五年租金都是142251元。合同约定在租赁期内商铺所有权发生变动的，合同的权利义务及于新所有权人。2016年2月1日，因宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司将田锦承租的部分商铺转让给了田增智，田锦即与田增智补签了《房屋租赁合同一份》，该合同约定租期为三年，第一年的租赁面积为250.07平方米，租金为78021元，第二年和第三年的租赁面积为520.05平方米，租金均为164751元，且禁止承租人擅自转租。2017年3月11日，田锦与余彦海签订《餐厅转让协议》一份，约定将田锦经营的四季阳光火锅店转让给余彦海，转让价格为40万元，协议签订之日支付30万元，于2017年10月30日支付10万元，并约定田锦保证余彦海租用房屋5年，如余彦海租用房屋不足5年，田锦承担因此造成的经济损失。2018年1月31日，田锦以租赁合同纠纷将余彦海起诉到法院，请求余彦海支付其餐厅转让费10万元，房屋租赁费224516元，2018年4月9日双方达成协议，约定余彦海于2018年6月30日支付田锦餐厅转让费10万元及拖欠2107年的房租费4244元，2018年的房租费田锦可另案起诉。2018年3月22日，宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司以租赁合同纠纷将田锦起诉到法院，请求田锦支付其房屋租赁费232451元，2018年7月17日，双方达成协议，约定田锦于2018年7月20日前支付10万元，7月31日前支付5万元，8月31日前支付5万元，如逾期则承担5万元违约金。2018年5月24日，田增智以租赁合同纠纷将田锦起诉到法院，请求田锦支付其房租费164751元，2018年8月27日，双方达成协议，约定田锦于2018年10月30日前支付田增智房租费164751元。另查明，余彦海未与宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司和田增智签订过房屋租赁合同。 一审法院认为，本案争议的焦点是田锦、余彦海在签订餐厅转让协议时是否就涉案房屋的转租达成协议。根据交易习惯，余彦海在购买田锦经营的餐厅时，必然就餐厅占用的房屋与转让方或房屋所有权人达成协议，现余彦海未曾与房屋所有权人签订过房屋租赁合同，而在双方签订的餐厅转让协议中，双方约定由田锦保证余彦海租用涉案房屋5年，否则承担因此造成的经济损失，因此，可以确定双方就涉案房屋的转租达成了口头协议，只是未在协议中明确约定。田锦的转租行为虽未得到房屋所有权人的书面同意，但在事后房屋所有权人继续通过田锦收取房屋租赁费，应视为房屋所有权人对田锦的转租行为的追认，故田锦与余彦海之间就涉案房屋的转租合同合法有效。余彦海辩称其是代宁夏九洲客餐饮服务有限公司与田锦签订的合同，餐厅实际经营人为宁夏九洲客餐饮服务有限公司，根据其提供的证据显示，该公司成立于2017年4月24日，显然是在双方签订餐厅转让协议后成立的，而且余彦海也未提供任何代他人签订合同的证据，故对余彦海的主张不予采信。对于转租的价格，因双方未书面约定，依交易习惯，应当适用房屋所有权人与田锦的约定，根据田锦与原房屋所有权人宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司签订的商铺租赁合同，该合同约定涉案房屋第三、四、五年的租赁费均为142251元，而本案田锦主张的是2018年2月至2019年2月涉案房屋的租赁费，即合同中约定的第五年的租赁费，故田锦、余彦海就涉案房屋的转租价格应当为142251元。至于田锦与后来房屋所有权人田增智的约定，因该约定明显增加了本案余彦海的义务，其效力应当不及于本案余彦海。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：余彦海于判决生效之日起10日内支付田锦房屋租赁费142251元。案件受理费4604元，减半收取2302元，田锦负担815元，余彦海负担1487元。 二审期间，上诉人田锦向法庭提交海原县人民法院（2019）宁0522民初1599号案件庭审笔录及判决书各一份（复印件）、商品房买卖合同两份（复印件）。证明：涉案房屋是由30、31、32号三间营业房组成，每年租金为220272元，但餐厅转让给余彦海之后，房屋所有权已经发生变动。其中32号转卖给案外人田增智、王彦玲夫妇的事实。田增智夫妇收取房屋租金78021元，宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司收取142251元，因此，涉案营业房年租金为220272元。 经质证，上诉人余彦海对田锦提交的证据三性无异议，证明目的不认可。涉案房屋所有权的变动是发生在餐厅转让给余彦海之前，并非之后。双方签订转让协议的时间是2017年3月11日，涉案房屋所有权人即宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司将房屋出售给田增智夫妇的时间是2015年9月20日、2016年11月10日，因此，田锦与宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司签订的商铺租赁合同中对租金的约定的合同效力不能及于合同外的当事人，不能突破合同相对性原则。 上诉人余彦海向法庭提交民事起诉状、海原县人民法院开庭传票、庭审笔录、房屋租赁合同各一份（均为原件）。证明：1、因为涉案房屋的租赁事宜产生争议，2019年9月房屋所有权人田增智将田锦、余彦海、田平、马进贵以租赁合同纠纷诉至海原县人民法院；2、2017年9月23日余彦海退出涉案房屋所在的餐饮公司合伙经营的事实；3、2017年12月4日田平（九洲客餐饮公司法定代表人）以每月租金3万元的标准收取马进贵半年租金18万元，将涉案房屋转租给马进贵，马进贵从2017年12月4日签订房屋租赁合同之日起成为涉案房屋实际承租人的事实；4、2018年2月27日就涉案房屋的租赁事宜，田增智与田平、马进贵先后5次协商并达成协议，2018年2月开始涉案房屋由马进贵承租，租金由马进贵向田增智分期支付，约定先付7万元，下剩10万元于2018年5月1日付清的事实。当日马进贵向田增智支付了2018年2月至2019年2月一年租赁期间的部分租金5万元，田增智认可收取该5万元房屋租金的事实；5、田增智对于田锦主张的田锦与余彦海之间就涉案房屋转租的事实不知情也不认可，田增智不同意涉案房屋由田锦对外转租；6、田增智在其起诉状中陈述田锦擅自将房屋转租给余彦海的事实；7、马进贵认可2018年2月至2019年2月涉案房屋由其本人承租，租金由其本人承担，至今为止涉案房屋由马进贵实际占有使用。 经质证，上诉人田锦对上诉人余彦海提交的证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，1、该份证据针对的是（2019）宁0522民初1521号案件，该案主张的诉讼请求是2019年2月以后的房屋租金问题以及涉案房屋所有人收回房屋，与田锦上诉的本案无任何关联性，田锦在该案中诉讼请求为向余彦海主张的2018年2月至2019年涉案房屋租金；2、余彦海对该组证据的证明目第4点与第5点之间相互矛盾，既然田增智不认可田锦的转租行为，为什么要收取马进贵的房屋租金5万元，因此该证据达不到余彦海的证明目的；3、庭审笔录及诉状没有得到人民法院的认定，该事实与本案无关联性。 本院认为，上诉人田锦二审提交的证据仅能证明宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司于2015年9月20日、2016年11月10日将涉案32号、31号房屋出售给田增志妻子王彦玲以及2019年6月24日海原县人民法院判决田锦返还涉案30号房屋并支付租赁费11274.9元的事实，对该部分证据的证明效力予以确认。上诉人余彦海二审提交的证据均系（2019）宁0522民初1521号案件的卷宗材料，但该案在海原县法院作出一审判决后部分当事人不服提起上诉，该案二审还未审结，海原县法院的判决尚未生效，故对其主张的证明目的均不予确认。 本院二审除对一审查明的事实予以确认外，另查明，2019年4月10日，田增志作为原告，以田锦、余彦海、田平、马进贵为被告向海原县人民法院提起诉讼，要求解除田增志与田锦之间的房屋租赁合同；田锦、马进贵立即返还租赁房屋，并将房屋恢复原状；田锦支付房租41181元（截止2019年4月30日）。2019年11月18日，海原县人民法院作出（2019）宁0522民初1521号民事判决，判决解除了田增志与田锦之间的房屋租赁合同；马进贵立即返还租赁的田增志的房屋，将房屋恢复原状；田增志返还马进贵房屋租赁费5万元；驳回田增志的其他诉讼请求。现该案正在上诉中。 另2019年5月28日，宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司向海原县人民法院提起诉讼，要求田锦支付2019年2月2日至2019年5月2日的租赁费46800元，返还涉案30号房屋。2019年6月24日法院作出判决，判决结果为田锦向宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司返还涉案30号房屋并支付租赁费11274.9元。 本院认为，本案中，根据双方当事人的陈述、答辩及一、二审提交的证据，田锦与余彦海签订的《餐厅转让协议》第三条明确约定“经双方协商转让价格为40万元整，此转让金不包括房租费（房屋租赁费、水、暖、电等相关营业费用从转让之日起由余彦海负责，房屋租赁费到期）”及第六条“房屋出租年限田锦保证余彦海租用五年，如果余彦海租用房屋未到五年所造成余彦海经济损失由田锦承担”，从上述协议内容可以看出，余彦海在签订《餐厅转让协议》时应该明知田锦并不是房屋的所有权人，房屋是由田锦租用其他人的。余彦海接手餐厅后进行经营必然要继续使用房屋，必然要支付租赁费，但因田锦和余彦海未在转让协议中明确租赁费的数额以及租赁费支付给谁等内容，导致双方产生争议。另从一审田锦提交的两份调解书可以证实，对于2018年2月至2019年2月的租赁费已由田锦向宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司和田增志交纳，田锦和余彦海达成的调解书亦可以证实对于2017年剩余的房租费由余彦海向田锦支付，对于2018年的房租费由田锦另行主张，上述证据表明自始至终余彦海对于向田锦支付房屋租赁费并不表异议，在余彦海依据调解协议的内容向田锦支付了2017年剩余的租赁费后田锦遂向原审法院提起诉讼要求余彦海支付2018年至2019年的租赁费，由此产生了本案纠纷。以上事实可以说明对于余彦海向田锦支付租赁费双方均无异议，但对支付租赁费的数额问题因双方未在协议中明确，一、二审中双方又均未提交证据证实对于已付的2017年的租赁费数额是多少，因此原审参照田锦与原房屋所有权人宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司签订的合同约定的租赁费标准进行判决并无不当，对田锦上诉认为原审少判78021元房租费错误及余彦海上诉认为原审遗漏案件事实、适用法律错误的意见本院均不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予以维持。上诉人田锦、余彦海的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4724元，由上诉人田锦负担1750元，上诉人余彦海负担2974元。 本判决为终审判决。 审判长  张国宏 审判员  孙 静 审判员  杨 涛 二〇一九年十二月三日 书记员  李红艳 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。