江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终2645号 上诉人（原审原告）：南通市日升钢结构房屋有限公司，住如皋市。 法定代表人：冒明元，该公司总经理。 上诉人（原审原告）：冒明元，男，1963年11月23日出生，汉族，住如皋市。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：朱卫峰，江苏江海律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：纪如同，男，1967年9月5日出生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：邱斌，江苏敏政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石雪娇，江苏敏政律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崔爱红，女，1977年1月21日出生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：邱斌，江苏敏政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石雪娇，江苏敏政律师事务所律师。 原审被告：如皋市通晟汽车修理厂，住所地如皋市。 经营者：张英美，女，1942年6月9日出生，汉族，住如皋市。 原审被告:如皋市如城镇名车之家美容店，住所地如皋市。 经营者：崔爱红，女，1977年1月21日出生，汉族，住如皋市。 两原审被告共同委托诉讼代理人：邱斌，江苏敏政律师事务所律师。 两原审被告共同委托诉讼代理人：石雪娇，江苏敏政律师事务所律师。 上诉人南通市日升钢结构房屋有限公司(以下简称日升公司)、冒明元、纪如同与被上诉人崔爱红，原审被告如皋市通晟汽车修理厂(以下简称通晟汽修厂)、如皋市如城镇名车之家美容店(以下简称名车之家美容店)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院(2018)苏0682民初8792号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 日升公司、冒明元上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判纪如同、崔爱红给付租金50000元及违约金（以50000元为基数自2015年5月23日起按日千分之三计算至实际给付之日止），纪如同、崔爱红支付房屋使用费暂计18320元（按每日1832元计算至被上诉人实际返还房屋之日止）；2.一、二审案件诉讼费由纪如同、崔爱红承担。事实和理由：1.其2015年5月22日开具的《收款收据》载明“收2015年6月22日至2015年12月22日房租款100000（元）转、50000（元）现”。开具收据时，无论是拟以转账方式支付的100000元，还是拟以现金方式支付的50000元，被上诉人均未支付。对此，被上诉人在一审中亦予认可。该收据不能作为认定被上诉人已支付相关款项的依据。纪如同于2015年6月16日向冒明元单独出具一份借条，对于该借条的真实性及其与欠付租金的关联性，被上诉人没有异议，被上诉人结欠其租金50000元是客观事实。2.双方庭审中认可租金交付至2019年6月21日，但被上诉人至今未返还案涉房屋，因此，被上诉人应当按照合同约定标准承担房屋占有使用费用。综上，一审判决认定事实有误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。 被上诉人纪如同、崔爱红辩称，1.根据合同相对性原则,房屋租赁合同只约束合同相对方，与第三方日升公司无关联，日升公司不应作为一审原告和二审上诉人。2.其不欠上诉人租金，案涉租金系先付款再出具收款收据，2015年5月22日收款收据可以看出15万元租金中5万元其通过现金方式给付，10万元通过转账方式给付。可以看出对于15万元租金其已足额给付，因此上诉人提供的借条应作废。2.收款收据最后一栏备注均是上诉人书写，上诉人只有在收到被上诉人给付的租金后才知道被上诉人以何种方式给付以及给付的具体数额。3.一审判决书形成时间为2019年4月4日，一审法院已经查明其缴纳租金的时间截止为2019年6月21日，一审判决书送达后当事人一方或双方是否上诉，或者双方当事人自愿搬离还是继续缴纳租金均处于不确定状态，所以一审法院在判决书形成时认定被上诉人不欠上诉人房屋使用费符合案件客观事实，综上，请求二审法院驳回日升公司、冒明元上诉。 原审被告通晟汽修厂、名车之家美容店同纪如同、崔爱红答辩意见。 纪如同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由冒明元、日升公司承担。事实和理由：其2014年10月22日和冒明元签订《房屋租赁合同》后，已按合同约定缴纳房租至2019年6月21日，冒明元应当继续履行合同，无需返还案涉租赁房屋。综上，请求二审法院依法撤销一审判决。 冒明元、日升公司辩称，一审认定合同无效正确，请求二审驳回纪如同的上诉。 日升公司、冒明元向一审法院提出诉讼请求：1.确认其与纪如同、崔爱红于2014年10月22日签订的《房屋租赁合同》已解除;2.纪如同、崔爱红、通晟汽修厂、名车之家美容店立即返还租用房屋；3.纪如同、崔爱红给付租金50000元，支付迟延给付租金的违约金暂计50000元（以50000元为基数自2015年5月23日起按每日千分之三计算至实际给付之日止）；4.纪如同、崔爱红支付房屋使用费暂计18320元（按每日1832元计算至实际返还房屋之日止），上述各项金额（暂）共计118320元。 一审法院认定事实：2010年4月30日，如皋市国土资源局如城国土资源所出具《证明》一份，“南通市日升钢结构房屋有限公司使用如城镇大殷村3、5组土地，其面积为17486.1平方米，符合如城镇土地利用总体规划，属建设用地区。” 2010年11月27日，如皋市如城镇人民政府、如皋市建设局出具《关于南通市日升钢结构房屋有限公司新建厂房的答复意见》一份，“南通市日升钢结构房屋有限公司2009年4月因福寿东路改造工程拆除原厂房1896.14㎡，于2009年7月在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在大殷村五组进行厂房重建，被如皋市城管执法局责令停工至今。为了尽快恢复正常生产经营，考虑到该公司的实际情况，经研究，现对南通市日升钢结构有限公司新建厂房作出如下意见：1、考虑当时福寿东路改造工程协调小组的意见，为了尽快恢复生产经营，同意该公司根据厂区规划新建三层工业厂房。2、根据消防要求，建筑物与用地界最小间距不得少于5米。”市领导在该答复意见左下角书写，“原则同意如城镇和住建局的意见，新建三层工业厂房按临时建筑履行相关手续”。 2014年10月22日，冒明元（出租方、甲方）与纪如同、崔爱红（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：“一、房屋的坐落、面积、装修、设施1、甲方将其合法拥有的坐落在本市福寿东路111号大楼路南侧西整体四跨车间北侧两垮车间出租给乙方使用。2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共约4000平方米。…二、租赁用途1、本合同签订前，甲方已向乙方出示了该房屋的房屋权属。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋用途为汽车维修保养、装潢、保险及相关业务项目使用。3、在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。三、租赁期限1、该房屋租赁期共计壹拾年。自二〇一四年十二月二十二日起至二〇二四年十二月二十一日止。…四、租金及支付方式1、该房屋租金前五年（即二〇一四年十二月二十二日起至二〇一九年十二月二十一日止）每年租金总计为人民币300000元（大写叁拾万元整）（不含税），五年内不变。后五年（即二〇一九年十二月二十二日起至二〇二四年十二月二十一日止）每年租金总计为人民币345000元（大写叁拾肆万伍仟元整），五年内不变。2、房屋租金支付方式如下：每半年缴纳一次（即半年壹拾伍万元整），乙方须提前一个月缴纳。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.3%向甲方支付滞纳金。逾期一个月，则甲方有权终止合同，自行收回房屋，甲方将根据乙方实际居住天数计算租金。…九、乙方的责任…5、在租赁期内，乙方逾期交付水、电、气费、电话费、物业管理费、有限电视费等其他费用，每逾期一天，则应按上述费用的0.3%支付滞纳金。逾期达一个月以上的，甲方有权采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。…” 2017年5月11日，冒明元（甲方）与纪如同（乙方）签订《转供电协议书》一份，“为明确甲方、乙方在转供电过程中的权利和义务，实行安全、合理的转供电和用电。经甲方、乙方协商一致，本着公平、公正、诚实信用的原则签订本转供电协议：一、用电地址和用电容量：1、用电地址：大殷村三-五组…四、用电计量…3、线路与变压器损耗由甲方负责计算。每月损耗电量应分摊到乙方电量中，再分别计算电费。…五、电价及电费结算方式…3、合同签订之日，乙方向甲方缴纳预购电费5000元…六、…5、乙方在接到甲方“转供电交费通知单”二日内不向甲方缴清电费，超过五日为乙方违约，甲方有权停供电，并终止本合同。停止供电所造成的所有损失与责任均由乙方承担。乙方所欠费用以电费保证金抵交，若电费保证金不足以抵交所欠费用，欠款部分按《中华人民共和国合同法》相关条款执行…”。 2018年7月17日，冒明元发出《催告函》，“致纪如同（崔爱红）根据贵我双方于2014年10月22日订立的《房屋租赁合同》以及贵我双方于2017年5月11日订立的《转供电协议书》的约定，截止2018年6月25日，贵方已拖欠我方房屋租金20万元、电费8694.35元（含电费差额）。为此，特具函敦促贵方，请尽快将上述欠付的租金及电费按照约定方式支付给我方。此函催告人：冒明元”。 2018年7月19日，崔爱红汇款15万元至冒明元账户，转账原因：房租。 2018年7月25日，冒明元发出《催告函之二》，“致纪如同（崔爱红）经我方于2018年7月17日向你方催告后，你方仅向我方支付租金150000元，尚欠电费和部分租金未予给付。根据你我双方订立的《房屋租赁合同》和《转供电协议书》等相关约定，截止2018年7月24日，你方尚应向我方给付租金50000元及自2017年5月23日起算的滞纳金32025元，并给付电费8694.35元（含电费差额）。为此，再次具函敦促贵方，请于2018年8月1日前将上述租金及电费按照约定方式支付给我方，逾期未付，我方将根据合同、协议约定进一步追究你方的违约责任。此函催告人：冒明元”。 2018年8月21日，双方发生纠纷并报警，《接处警工作登记表》中处警经过及结果部分载明，“民警到场，经了解，系租户名车之家纪如同与房东冒明元因电费问题，冒明元将名车之家的电给断了，现场民警电话联系冒明元，其称在海安不在如皋，后于当晚，我所组织冒明元的老婆佘哺玉与纪如同、崔爱红进行了协商，纪如同现场微信支付2017年5月12日至2018年7月25日电损总费用2900元给佘哺玉，截止至2018年7月份之前的电费全部结清。至于给名车之家送电事情，佘哺玉称其回家与冒明元商量；我所于2018年8月22日上午，组织双方进行调解，冒明元不同意给名车之家供电，要求纪如同用电问题自行解决，调解未成功。民警建议双方协商解决或通过法律途径解决，告知双方不得有过激行为。” 2018年8月23日，冒明元发出《解除合同通知书》，“纪如同先生、崔爱红女士我与你方于2014年10月22日就位于如皋市南侧向整体四跨车间签订了《房屋租赁合同》。因你方存在迟延履行等违约情形，依据法律规定及合同约定，特通知解除上述《房屋租赁合同》。望收到该通知后10日内，将上述房屋按约定要求归还给我，并将拖欠的租金、违约金（滞纳金）及其他费用支付给我。否自我将通过诉讼途径追究你方的责任，届时由此产生的一切后果，由你方自行承担。特此通知出租方：冒明元”。 后纪如同回函一份，“冒明元先生：你致函提出要求解除贵我双方于2014年10月22日签订的《房屋租赁合同》，对此，我方认为贵方解除合同理由不成立，具体理由如下：…综上，在我方多次提出以上要求情形下，贵方一直未能予以妥善解决，现贵方在自身多处违约情形下，以我方违约为由提出解除合同，有违诚信原则，现我方致函贵方，明确表示：不同意解除合同，请贵方按合同约定全面自觉履行相应义务。2018年8月27日” 另查，如皋市通晟汽车修理厂类型为个体工商户，登记经营者张英美；如皋市如城镇名车之家美容店类型为个体工商户，登记经营者崔爱红。庭审中纪如同陈述张英美系登记业主，而实际业主或控制人为纪如同和崔爱红。张英美与崔爱红系母女关系，纪如同与崔爱红系夫妻关系。 2018年9月5日，冒明元诉至一审法院，要求判如所请。 2018年9月12日，纪如同以冒明元为被告向一审法院起诉，诉讼请求为：一、请求确认被告2018年8月23日发出的《解除合同通知书》无效；二、被告立即向原告供电；三、被告赔偿原告的损失66885元；四、诉讼费用由被告承担。 一审庭审中，双方除对是否欠5万元租金存在争议外，一致认可租金已交至2019年6月21日。 关于纪如同是否欠冒明元应当于2015年5月22日缴纳的2015年6月22日至2015年12月21日期间租金中的5万元，冒明元提供2015年6月16日纪如同出具借条一份，“今借到冒明元人民币伍万元正，于2017年5月22日前归还”。纪如同提供了冒明元出具的《收款收据》一份，“客户名称：纪如同2015年5月22日收2015年6月22日至2015年12月22日房租款100000转50000现合计人民币壹拾伍万”，崔爱红2015年6月22日、6月23日分别支付5万元共计10万元给冒明元。冒明元陈述收款收据先出具，纪如同的实际付款行为在后面发生。纪如同陈述在被告给付了所有租金后，冒明元才将收款收据交给纪如同，但写的时间是每年的交款日5月22日收款收据上都备注了租金的给付方式。 一审法院认为，一、双方签订的房屋租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订房屋租赁合同应为无效合同。现冒明元主张纪如同等返还租赁房屋，纪如同、崔爱红作为承租人，通晟汽修厂、名车之家美容店作为使用人，应当返还租赁房屋。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方庭审中一致认可租金已交至2019年6月21日，现因返还租赁房屋时间尚未确定，冒明元诉讼请求第四项主张的使用费暂难以支持。关于纪如同辩称本案应当中止审理，对此一审法院认为，案涉租赁合同的效力系一审法院主动审查的内容，纪如同主张中止审理缺乏依据。 二、关于冒明元主张纪如同欠交租金5万元的诉讼请求一审法院难以支持，理由如下：首先，双方在房屋租赁合同中明确约定甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，现纪如同持有冒明元出具的收款收据，应视为冒明元已收到房租；其次，冒明元出具的收款收据中备注了租金的给付方式，冒明元陈述先给纪如同收款收据，并在填写收款收据时联系纪如同确定给付方式，而纪如同陈述先给付租金冒明元再交付收款收据，冒明元只有在收到租金后才知道纪如同以何种方式给付及给付数额进而在备注部分填写，纪如同陈述更为合理；再次，一审庭审中冒明元陈述曾经退过纪如同2000多元电费，如果纪如同欠付租金而不要求进行抵扣不符常理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、纪如同、崔爱红、通晟汽修厂、名车之家美容店于判决发生法律效力十日内返还租赁房屋。二、驳回冒明元的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费2665元，由日升公司、冒明元负担。 二审中，冒明元申请证人潘某,4到庭作证，拟证明纪如同欠付的租金5万元未支付。潘某,4陈述，其退休前系如皋市市场监督管理局副局长，其与冒明元、纪如同、崔爱红都是朋友关系。2015年6月16日，其同事朱良玉电话告知冒明元和纪如同因租金问题发生纠纷，让其前去调解，其全程参与，调解的时候说5万元租金通过借条的形式确定，其并没有看到纪如同交付5万元现金给冒明元。出具5万元借条时并没有看到15万元的收款收据。此后，冒明元告知其纪如同并未还钱，其以为自己是担保人，就去找纪如同，问为什么5万元租金未还，崔爱红说“没你事”，具体要钱的时间记不清楚，可能是还款到期日之后。 针对潘某,4的证言，冒明元、日升公司质证认为，对证人证言的三性予以认可，借条约定的还款期到来前，潘某,4协调还款事宜时，纪如同并未否认。纪如同、崔爱红质证认为，对证人证言的真实性有异议。证人的证言前后矛盾，其只知道纪如同欠冒明元5万元，没有提到5万元和其他的10万元如何给付，如果其全程参与不可能不知道，而且证人对于2015年6月22日和6月23日各5万元的汇款并不清楚。 纪如同、崔爱红提供2016年8月6日的收条一份，拟证明如纪如同欠付冒明元5万元，冒明元可以直接抵扣纪如同修路的2.4万元，而不需要另行给付。 冒明元、日升公司质证认为，对收条的真实性无异议，但当时其将部分厂房出租给第二个租户，纪如同说路是他修的，不让租户进入厂房，而此时其与该租户已经签订了合同，其才支付给纪如同2.4万元修路款。而借条中的5万元到2017年5月22日才到期，无法直接从2.4万元中扣除。 经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉合同的主体以及效力认定；二、纪如同、崔爱红是否欠付冒明元、日升公司5万元租金；三、纪如同、崔爱红是否应当支付占有使用费18320元。 关于争议焦点一。案涉《房屋租赁合同》的签订主体为冒明元（甲方）和纪如同、崔爱红（乙方），虽然冒明元为日升公司法定代表人，但并无证据证明其签订该租赁合同时代表日升公司，且合同上亦未加盖日升公司公章，故本院认定合同主体主体为冒明元，日升公司并非该租赁合同的主体。由于案涉厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，租赁合同无效，纪如同、崔爱红主张继续履行，于法无据，本院不予支持。案涉厂房确系日升公司所建，由于租赁合同无效，纪如同、崔爱红继续占有案涉厂房失去权源基础，日升公司有权要求纪如同、崔爱红返还租赁物，故日升公司作为本案原告并无不当。 关于争议焦点二，纪如同、崔爱红欠付冒明元、日升公司5万元租金，具体理由如下： 首先，根据一审中查明的事实，冒明元分别出具了日期为2015年11月22日、2016年5月22日两份收据，但纪如同汇款转账的时间分别为2015年11月27日、2016年5月31日。根据纪如同的陈述，双方约定的半年房租交纳时间分别为每年的5月22日和11月22日，实际上是纪如同汇款转账后，冒明元才出具收据，并倒签时间到5月22日和11月22日。对此，冒明元认为，其收取租金采取的是出具收据后由纪如同方汇款的方式，收据中注明的还款方式是在征求纪如同意见后添加。本院认为，虽然双方在房屋租赁合同中明确约定甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，但现并无证据证明多份收款凭证均存在倒签时间的事实，即无法认定双方实际上形成“先收款再出具收款凭证”的交易习惯。从现有证据分析，双方之间多张收据出具时间在前，纪如同汇款转账时间在后。 就本案而言，双方对借条5万元系针对收据中的15万元租金并无争议，争议在于该5万元针对收据中的10万元汇款还是5万元现金。案涉15万元收据上的时间为2015年5月23日，而5万元借条的时间为2015年6月16日，除本案所涉借条，纪如同并未出具过其他借条，从常理分析，转账汇款有据可查，并不需要通过借条的形式固定证据。故案涉借条中的5万元针对收据中的现金可能性更大。如按纪如同方陈述，案涉2015年5月23日收据是在其付清15万元之后出具并倒签到2015年5月23日，其与冒明元之间因5万元租金曾发生纠纷，并邀请本案证人调解，在其付清全部15万元，且冒明元未返还其借条时，却未在“50000现”后注明“已付”，亦未提及借条一事，有违常理。 其次，证人潘某,4与双方当事人熟悉，2015年6月16日冒明元和纪如同之间因租金问题发生矛盾时，潘某,4参与调解并形成案涉5万元借条，其和朱良玉作为见证人签字。在出具借条的同时，纪如同并未提及其已当场给付5万元，且在案涉5万元到期后，冒明元找到潘某,4后，潘某,4向纪如同提及5万元的归还问题，纪如同妻子崔爱红只是说“没你事”，并未明确否认。 其三，从证据的证明力分析。现冒明元为主张5万元租金，提供了5万元借条和证人潘某,4的证言，纪如同抗辩其已经归还，应当提供反驳证据予以证明。纪如同抗辩冒明元2016年8月6日曾支付给其修路款2.4万元，如其欠付5万元租金，完全可以抵扣。但案涉5万元的到期时间为2017年5月23日，冒明元为了尽快出租其厂房，向纪如同给付2.4万元，5万元凭借条另行主张，符合常理。同时，直接书面证据的效力高于口头证据和间接证据，纪如同崔爱红并未提供有效的反驳证据证明其主张。 基于前述，冒明元为证明其主张，其证据形成证据锁链，具有高度可能性，本院认定纪如同、崔爱红欠付冒明元5万元。由于借条中并未约定利息，对借款期间的利息损失不予支持，但自2017年5月23日到期后，纪如同、崔爱红迟延履行还款义务，本院酌定按照年利率6%支持利息损失。 关于争议焦点三。双方当事人一致确认，租金给付至2019年6月21日，但直至2019年6月21日，纪如同方并未返还案涉房屋，关于此后的占有使用费，参照双方之间一年30万元的租金标准，占有使用费按每日821.92元计算至实际返还租赁房屋之日。因案涉厂房系南通市日升钢结构房屋有限公司所建造，该占有使用费应向其支付。 综上所述，因二审出现新证据，冒明元的上诉请求部分成立，予以部分支持。纪如同、崔爱红的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江苏省如皋市人民法院（2019）苏06民终2612号号民事判决第一项：纪如同、崔爱红、如皋市通晟汽车修理厂、如皋市如城镇名车之家美容店于本判决发生法律效力十日内返还租赁房屋； 二、撤销江苏省如皋市人民法院（2019）苏06民终2612号号民事判决第二项； 三、纪如同、崔爱红于本判决生效之日起十日内向冒明元给付租金50000元及相应利息（以50000元为基数自2017年5月23日起按年利率6%计算至实际给付之日止）； 四、纪如同、崔爱红按每日821.92元的标准向南通市日升钢结构房屋有限公司支付占有使用费（自2019年6月22日起至实际返还租赁房屋之日止）； 五、驳回冒明元、南通市日升钢结构房屋有限公司其他诉讼请求。 如纪如同、崔爱红未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 一审案件受理费2665元，由南通市日升钢结构房屋有限公司、冒明元负担765元，由纪如同、崔爱红负担1900元；二审案件受理费2665元，由南通市日升钢结构房屋有限公司、冒明元负担765元，由纪如同、崔爱红负担1900元。 审判长 曹 璐 审判员 高 雁 审判员 谷昔伟 二〇一九年十二月六日 书记员 任蕴涵