朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初1806号原告：杨永峰，男，1955年10月6日出生，汉族，退休工人，住朝阳市双塔区。委托代理人：杨雨刚（系原告杨永峰儿子），男，1980年4月1日出生，汉族，朝阳县农村信用社职工，住朝阳市双塔区。委托代理人：孔繁勇，辽宁实远律师事务所律师。被告：朝阳盛泰房地产开发有限责任公司，住所地朝阳市双塔区营州路三段**。法定代表人：张成轩，董事长。委托代理人：王越强，男，1983年10月12日出生，汉族，该公司法律顾问，住朝阳市双塔区。原告杨永峰与被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨永峰的委托代理人杨雨刚、孔繁勇和被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司的委托代理人王越强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨永峰向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告双方形成的房屋买卖合同关系；2、请求法院判决被告返还原告已付购房款10万元；3、请求法院判决被告赔偿原告损失15.4万元；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年9月19日，原、被告双方达成了口头的房屋买卖合同，双方约定被告将其开发的盛泰大厦B座11层建筑面积为70平方米的房屋以每平方米3,000元的价格出售给原告，并为原告出具了承诺书。原告于2010年9月19日当日给付了被告购房首付款人民币10万元，被告为原告出具了收款收据。被告收取原告的购房款后，迟迟未开发建设房屋，近期该工程已经建设完工，原告以为购买的住宅房屋已经建设完毕，但到被告处询问后，被告答复已经将住宅楼房改变规划建设成了办公写字楼，根本没有建设住宅。现市区内同等地段的住宅房屋每平方米价格已达6,000元，而被告已经占用原告的购房款达10年之久，被告的行为严重损害了原告的合法权益，却未能向原告交付房屋。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司辩称，我公司同意解除与原告的房屋买卖合同，也同意退还收取原告的10万元购房款。我公司之所以没有按原计划开发住宅并向原告交付房屋系由于政府部门改变了原来的规划，并非我公司未予开发，我公司因此也受到了损失，原告没有实现购房目的系受政府的行政行为影响，属于不可抗力，并非我公司所造成，故我公司不同意赔偿原告损失。本院经审理认定事实如下：2010年9月19日，原告杨永峰与被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司达成了房屋买卖协议，被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司承诺将其开发建设的盛泰大厦11层70平方米的房屋一户以每平方米3,000元价格出售给原告，并为原告出具了一份内容为：“杨永峰在公司买盛泰大厦约70平方米11层价格3,000元每平方米，楼层差、税款等费用另计算。特此承诺。朝阳盛泰房地产开发有限责任公司（公章），2010年9月19日”的承诺。原告杨永峰于2010年9月19日当日向被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司交付购房首付款人民币10万元，并由被告为其出具了收款收据。2014年10月15日，朝阳市人民政府办公室第114期会议纪要会议议定第四条记录“朝阳盛泰房地产开发有限责任公司盛泰大厦项目，由于目前该设计与新华路天合伟烨项目不相对称，建议规划部门在不影响消防的前提下，调整规划设计，此项目不再上联审会议”。2015年3月9日，朝阳市规划指导委员会办公室第1期会议纪要会议决定内容中第八项盛泰大厦项目规划调整中记载“原则同意该项目规划调整方案，容积率由4.95提高至6.32，由规划部门、国土部门按容积率调整程序办理”。2016年6月16日朝阳市双塔区人民政府作出了朝双政【2016】44号关于朝阳市双塔区盛泰大厦项目变更使用性质的请示，主要内容如下：“市政府：朝阳盛泰大厦项目位于交汇处（原光明商场），该项目系商住两用综合体项目。由于当前城区经济发展主要依靠商业支撑，住宅不再适应城区经济的整体发展，根据2016年6月7日于言良市长现场办公会的意见。双塔区拟将该项目使用性质变更为宾馆和商务写字楼，恳请市政府协调相关部门给付解决为盼。妥否，请批示。朝阳市双塔区人民政府，2016年6月16日”。被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司在本案审理过程中称因政府部门改变规划，其公司已经将开发的盛泰大厦由住宅楼房改变为办公写字楼，已经无法向原告杨永峰交付房屋，并同意解除合同，退还原告10万元购房款，但不同意赔偿原告损失。因被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司不同意赔偿原告杨永峰损失，原告杨永峰在本案审理过程中申请对与被告开发的盛泰大厦同地段同楼层住宅每平方米平均单价进行评估。经朝阳市中级人民法院对外委托，朝阳龙信房地产土地与资产评估有限公司于2019年11月4日作出朝龙信房司估字[2019]第14号房地产估价报告，评估认定位于与盛泰大厦同地段的双塔区交叉处住宅楼房11层的平均单价为5,200元每平方米。原告杨永峰花费评估费人民币10,900元。现原告杨永峰以被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司未能向其交付房屋为由将其诉至本院。原告杨永峰针对其诉讼请求向本院依法提供了被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司为其出具的承诺书、收款收据和朝阳龙信房地产土地与资产评估有限公司出具的评估报告、评估费发票等证据材料予以证明，被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司针对其答辩意见向本院提供了朝阳市人民政府于2014年10月15日作出的第114期会议纪要、朝阳市规划指导委员会于2015年3月9日作出的第一期会议纪要、朝阳市双塔区人民政府于2016年6月16日向市政府作出的“关于朝阳市双塔区盛泰大厦项目变更使用性质的请示”等证据材料予以证明。本院根据原、被告双方所提供的上述证据材料以及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）、当事人的名称或者姓名和住所；（二）、标的；（三）、数量、（四）、质量；（五）、价款或者报酬；（六）、履行期限、地点、地点和方式）、违约责任；（八）、解决争议的方法。”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”，虽然原告杨永峰与被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司没有签订书面的房屋买卖合同，但被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司为原告杨永峰出具了“承诺”书，该“承诺”书中注明了房屋位置、楼层、面积、价格等合同主张条款，且其收取了原告的10万元购房首付款，上述“承诺”书具备买卖合同的主要合同要素，原、被告之间已经形成了房屋买卖合同关系。因原、被告双方均同意解除双方之间的买卖合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司应当将收取原告杨永峰的10万元购房首付款予以返还，并赔偿原告因未能取得所购房屋而受到的损失。关于被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司未将盛泰大厦建设成住宅，而是建设成办公写字楼是否属于不可抗力的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定“本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，不可抗力主要包括自然灾害（如台风、地震、地震、冰雹）以及政府行为（如征收、征用）和社会异常事件（如罢工、骚乱）等。被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司在本案审理过程中称其公司未将盛泰大厦建设成为住宅楼房而建设成为办公写字楼系政府部门改变了规划，政府部门改变规划但并未对土地使用权和房屋所有权进行征收征用，被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司未能向原告杨永峰交付房屋并不属于不可抗力。被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司向本院提供的政府部门的会议纪要等文件注明的是“建议”、“原则同意”和“拟将该项目使用性质变更为宾馆和商务写字楼”，但并未向本院提供政府相关部门具体作出改变规划的具体行政行为的批准文件，如被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司将盛泰大厦建设成办公写字楼确因政府部门作出了改变规划的决定所致，被告可以通过行政诉讼或要求政府部门给予补偿等方式予以解决，并非其拒绝向原告杨永峰承担赔偿损失责任的法定事由。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，既使存在不可抗力，也并不一定免除被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，原、被告双方是于2010年形成的房屋买卖合同，根据原告杨永峰的申请和朝阳市中级人民法院的委托，朝阳龙信房地产土地与资产评估有限公司作出的评估报告显示原告杨永峰现在在盛泰大厦同地段购买相同楼层的住宅房屋每平方米需多支付2,200元（5,200元-3,000元），购买70平方米的楼房需多支付15.4万元（2,200元×70平方米），此项支出是由于被告不能履行合同给原告造成的损失，其应当承担赔偿责任，原告的此项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告杨永峰因被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司拒绝向其赔偿损失而花费评估费人民币10,900元，此费用应该由被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司承担，其应当将该费用给付原告杨永峰。虽然被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司在本案审理过程中称原告并未向其主张评估费，根据不告不理原则，原告要求其给付评估费的诉讼请求，不应该得到法院支持，但原告杨永峰的第三项诉讼请求为要求被告承担诉讼费用，评估费也系因诉讼而产生的费用，属于诉讼费范畴，本院支持原告的该请求并未超出原告的诉讼请求。虽然被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司在本案审理过程中称评估部门未通知其到现场进行指认，其评估的对象也并非盛泰大厦，但原告杨永峰是要求对位于盛泰大厦同地段同楼层的住宅房屋销售单价进行评估，并非对盛泰大厦进行评估，也并不用对现场进行指认，被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司的上述辩解意见，本院不予采纳。虽然被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司在庭审中称原告杨永峰对其公司改变规划早已知情，原告早就有要求其返还的义务，但其在庭审中向本院提供的均为会议纪要，并未向本院提供政府相关部门作出改变规划的决定用以证明政府部门改变规划发生的具体时间以及其确已将政府部门改变规划，其公司不能再向原告交付房屋一事告知过原告，其该辩解，本院亦不予采纳。关于被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司在庭审中作出的其公司不应该赔偿原告杨永峰损失的辩解意见，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。综上所述，原告杨永峰要求解除其与被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司形成的买卖合同，并要求被告返还其10万元购房首付款，同时要求被告赔偿其15.4万元损失的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第十二条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告杨永峰与被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司之间的房屋买卖合同；二、被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告杨永峰购房首付款人民币10万元；三、被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告杨永峰损失费人民币15.4万元；四、被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告杨永峰评估费人民币1.09万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,110元（原告杨永峰预交），由被告朝阳盛泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  王凤贺人民陪审员  范淑辉人民陪审员  刘 薇二〇一九年十二月十七日书 记 员  武文斌