四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川10民终934号 上诉人（原审原告）：黄学伟，男，1976年5月19日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 被上诉人（原审被告）：内江市正达房地产开发有限公司，住所地四川省内江市市中区上南街**。 法定代表人：李淑容。 委托诉讼代理人：邱泯勋，男，该公司法律顾问。 上诉人黄学伟因与被上诉人内江市正达房地产开发有限公司（以下简称正达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服川省内江市市中区人民法院（2019）川1002民初2313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄学伟，被上诉人正达公司的委托诉讼代理人邱泯勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄学伟上诉请求：撤销四川省内江市市中区人民法院（2019）川1002民初2313号民事判决，并依法改判支持黄学伟的诉讼请求。事实与理由：黄学伟与正达公司签订的合同是双方的真实意思表示，双方当事人应当共同遵守，正达公司在违约的情况下应当按照合同约定支付相应的违约金，故一审关于违约金的判决与事实不符；一审判决对正达公司办理房屋所有权证期限不明确，以及违约金的支付期限不当，请求二审法院予以纠正。 正达公司辩称，一审判决事实清楚，证据充分，应予以维持。 黄学伟向一审法院起诉请求：1.判令正达公司为黄学伟办理并交付房屋所有权证书；2.判令正达公司赔偿黄学伟从2017年4月21日-2019年5月31日止逾期办理房屋所有权证书的违约金102,180元，以及2019年6月1日至实际交付房屋所有权证书时止的违约金。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。黄学伟与正达公司于2013年6月1日签订《商品房买卖合同》约定，黄学伟购买正达公司开发的内江市市中区房屋，按照套内面积计算商品房的价格，套内建筑面积为101.25㎡，单价为13106.49元／㎡，总价款1327032元；超面积按最终实测建筑面积据实结算，多退少补；正达公司应当在交房后750日内办理房屋所有权证书，否则应自取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得房屋所有权证书之日起90日内支付等事项。正达公司于2015年4月1日将案涉房屋交付给黄学伟。黄学伟提交的身份信息、商品房买卖合同、购房收据、物管费收据、交房单等证据，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够达到证明目的，一审法院予以采信。一审法院认为，黄学伟与正达公司于2013年6月1日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，黄学伟在签订合同后向正达公司支付了全部购房款，履行了付款义务，正达公司应在自2015年4月1日向黄学伟交房后的750日内即2017年4月21日前为黄学伟办理房屋所有权证书，正达公司未在此时间之前按约办理房屋所有权证书，构成违约。黄学伟要求正达公司支付从2017年4月21日起至办证之日止以已付房款为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金，正达公司认为违约金过高，请求予以减少，根据《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，双方约定的违约金是否过高应以黄学伟的实际损失为基础，而黄学伟并未举证证明其是否存在实际损失，综合考虑正达逾期办证违约行为的情节以及按期办证黄学伟可能获得的预期利益等因素，一审法院酌定将违约金调整为双方合同约定的违约金的30%。综上所述，黄学伟提出要求正达公司为其办理房屋所有权证书的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持；提出的要求支付自2017年4月21日至办理房屋所有权证书之日止以1327032元为基数、按日万分之一计算违约金的诉讼请求，一审法院支持自2017年4月21日至办理房屋所有权证书之日止以1327032元为基数、按日万分之一计算违约金的30%，超过部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、正达公司在本判决生效后三十日内为黄学伟办理房屋所有权证书；二、正达公司在为黄学伟办理房屋所有权证之日起九十日内向黄学伟支付自2017年4月21日至办理房屋所有权证书之日止以1327032元为基数、按日万分之一计算的30%计算的逾期办证违约金；三、驳回黄学伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2344元，减半收取1172元，由黄学伟负担820元，正达公司负担352元。 二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 二审补充查明，《商品房买卖合同》约定“……，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日支付”。 二审经审理查明的其余案件事实与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点：1.一审法院对违约金的调整是否正确；2.一审法院确认的办理房产证的期限和违约金支付期限是否合理。 关于一审法院对违约金的调整是否正确的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，结合正达公司逾期办证违约行为的情节以及按期办证黄学伟可能获得的预期利益等因素，本院酌定将违约金调整为双方合同约定的违约金的50%，故一审法院对违约金的调整欠妥，本院依法予以纠正。 关于黄学伟上诉称一审判决第一项正达公司在本判决生效后三十日内为黄学伟办理房屋所有权证书的判项表意不清的问题，本院认为，该判项表意并不存在含糊不清的问题，故黄学伟的该上诉理由不能成立。 关于黄学伟上诉称一审法院判决正达公司在为黄学伟办理房屋所有权证之日起九十日内向黄学伟支付违约金的判项期限过长，明显不当；但是根据《商品房买卖合同》“……，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日支付”的约定，双方已经对违约金的支付期限进行了约定，故一审判决正达公司在为黄学伟办理房屋所有权证之日起九十日内向黄学伟支付违约金并无不当。黄学伟的该项上诉理由本院依法不予以支持。 综上，黄学伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省内江市市中区人民法院（2019）川1002民初2313号民事判决第一项，内江市正达房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为黄学伟办理房屋所有权证书； 二、撤销四川省内江市市中区人民法院（2019）川1002民初2313号民事判决第二项、第三项，内江市正达房地产开发有限公司在为黄学伟办理房屋所有权证之日起九十日内向黄学伟支付自2016年7月21日起至办理房屋所有权证书之日止以1,003,842元为基数、按日万分之一的30%计算的逾期办证违约金。驳回黄学伟的其他诉讼请求； 三、判决内江市正达房地产开发有限公司在为黄学伟办理房屋所有权证之日起九十日内向黄学伟支付自2016年7月21日起至办理房屋所有权证书之日止以1,003,842元为基数、按日万分之一的50%计算的逾期办证违约金； 四、驳回黄学伟的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2344元，减半收取1172元，由黄学伟负担260元，由内江市正达房地产开发有限公司负担912元；二审案件受理费704元，由黄学伟负担360元，内江市正达房地产开发有限公司负担344元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 锋 审 判 员  吴 敏 审 判 员  王 侯 二〇一九年十二月二日 法官助理  荔杨博 书 记 员  周 雪