广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17888号上诉人（原审被告）：广东恒宝物业管理有限公司。住所地：广州市荔湾区宝华路133号恒宝华庭负二层。法定代表人：孙国林，董事长。委托诉讼代理人：张美贤，女，公司职员。委托诉讼代理人：杨伟南，男，公司职员。被上诉人（原审原告）：梁雪松，男，1980年9月10日出生，汉族，身份证住址广东省东莞市东城区。委托诉讼代理人：徐南海，广东聚才律师事务所律师。上诉人广东恒宝物业管理有限公司（以下简称恒宝物业）因与被上诉人梁雪松物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒宝物业上诉请求：一、一审判决对主要事实认定错误，适用法律错误，上诉人请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定“物业服务合同解除的原因是基于租赁合同解除而解除的”，并未将物业服务合同解除的责任归责于一方，并据此做出一审判决。(2019)粤0103民初3580号民事判决书认定“租赁合同的解除是因为承租人(即被上诉人)自2018年11月1日起未付租金，并于2018年11月13日搬离案涉商铺，以其实际行为不履行合同，导致合同解除的过错方”，同样，被上诉人的前述行为亦导致《物业服务合同》提前解除，构成了《物业服务合同》第十一条四款七项的违约责任约定，“乙方擅自提前终止本合同的”，应按照《物业服务合同》的约定承担违约责任。上诉人认为，被上诉人的行为已构成违约，上诉人虽未主动追究其违约责任，但，并不改变被其违约行为的本质。梁雪松二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意恒宝物业的上诉请求。梁雪松于2019年4月23日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令恒宝物业向梁雪松退还物业服务费保证金37011元；2.判令恒宝物业向梁雪松退还水电费周转金3702元；3.判令恒宝物业向梁雪松退还装修押金12337元；4.判令恒宝物业向梁雪松退还紧急清理弃置废物费押金2500元；5.一审案件诉讼费由恒宝物业承担。一审法院经审理查明：2017年12月7日，梁雪松与广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定:捷骏公司将坐落在荔湾区的房屋出租给梁雪松作商业用途使用，建筑面积246.74平方米，分摊共用建筑面积94.05平方米。租赁期限为2017年12月20日至2022年12月19日。梁雪松认识到并承认，恒宝广场由捷骏公司委托广东恒宝物业管理有限公司，或其他物业管理公司提供物业管理服务；梁雪松亦同意签署本合同时一并签订《恒宝广场商场物业服务合同》，接受恒宝物业或其他被委托向恒宝广场提供物业管理服务的机构的物业管理。该租赁合同自双方签字之日起生效。租赁合同签订当日，梁雪松（乙方）与恒宝物业（甲方）签订了《恒宝广场商场物业服务合同》，约定：恒宝广场商场某铺，建筑面积246.74平方米，套内面积152.69平方米。本合同为乙方与业主签订的《租赁合同》的从合同，其有效期限与《租赁合同》中约定的租赁期限一致，即自2017年12月20日起至2022年12月19日止。本合同因《租赁合同》的解除或终止而终止；因《租赁合同》变更期限而相应变更期限，无须另行签署协议或通知。乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付相当于3个月物业服务费，总额共人民币37011元作为物业服务保证金。乙方须于本合同签订时，一次性向甲方支付水电费周转金3702元人民币。乙方应于本合同签订时一次性向甲方缴纳装修保证金共计人民币12337元，乙方装修完工，经甲方检查验收无损坏公共部位及公用设备设施的，甲方于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金无息退还乙方。合同期内，乙方未能依约按时支付物业服务费、水费、电费、油污处理费、赔偿金、滞纳金或其它费用中的任何一项的，逾期一日按拖欠金额千分之一（1‰）计付违约金；如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同并提请业主解除《租赁合同》，不予退还乙方的物业服务保证金、水电费周转金，并追究乙方的违约责任（第十一条第2点）。合同期满，如乙方缴清全部费用及其它一切应缴费用且无其它违约行为，甲方验收商铺完好无损后，乙方迁出商铺之日起45个工作日内，甲方将物业服务费保证金、水电费周转金无息退还给乙方。一切有关恒宝广场商场的管理规定是本合同的附件，与本合同具有同等法律效力，本合同未明确的事项应当依照该等规定履行，但如该等规定与本合同有冲突的内容，概以本合同的内容为准。本合同于2017年12月7日在广州市签订，即日起生效。上述合同签订后，梁雪松接收并使用荔湾区某铺场地，同时向恒宝物业支付了物业服务保证金37011元、水电费周转金3702元、装修押金12337元、紧急清理弃置废物费押金2500元。此后，梁雪松依约向恒宝物业支付物业服务费等相关费用。2018年11月13日，梁雪松撤出荔湾区某铺场地。撤场之后，梁雪松支付了租赁场地至2018年11月13日止的水电费、城市污水处理费、油污处理费、物业服务费等，恒宝物业于2018年12月25日开具了水费、物业服务费及油污处理费的发票，于2019年1月7日开具了电费的发票。庭审中，梁雪松称其从未拖欠恒宝物业相关费用，其与捷骏公司退铺后，恒宝物业未将物业服务费、水电费等所有费用清单发送给其缴费，在恒宝物业向其发送了缴费清单后，其立即将截止到2018年11月13日的相关费用支付给恒宝物业。另查明，2019年3月15日，捷骏公司因荔湾区某铺租赁纠纷，向一审法院起诉梁雪松，请求解除捷骏公司与梁雪松之间签署的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》并要求梁雪松赔偿相关费用。梁雪松在该案中亦提起反诉。该案中，双方当事人均确认租赁关系于2018年11月13日解除。一审法院于2019年7月16日作出（2019）粤0103民初2498号民事判决，确认双方租赁合同关系于2018年11月13日解除。目前该民事判决尚未生效。恒宝物业所提交的广东恒宝物业管理有限公司恒宝广场《装修指南》中，“有关装修费用”规定紧急清理弃置物费以人数参与搬运计算（每个人￥100元收费）。庭审中，恒宝物业称其在2018年11月13日向梁雪松出具了放行证。就不予退还梁雪松紧急清理弃置废物费押金2500元的问题，恒宝物业表示其未能找到相关依据；就退铺前的部分未缴费用，恒宝物业称其向梁雪松发出过缴费通知单，但未提交相关依据。一审案件审理中，恒宝物业提供了退铺通知书、恒宝广场商铺退场验铺表、退铺相片记录，证明梁雪松没有办理正常退铺手续，恒宝物业事后对梁雪松退铺后存在问题进行复原，产生装修费、清理弃置物等相关费用。对此，梁雪松认为上述相关证据是恒宝物业故意为证明梁雪松违约而单方制作的，梁雪松在退铺当天就已与恒宝物业办理交接手续，抄写了水电表度数；待恒宝物业向梁雪松发送缴费通知单后，梁雪松已向恒宝物业缴费；恒宝广场商铺退场验铺表可以证明原恒宝物业之间办理了交接手续，与恒宝物业所称“弃铺潜逃”是自相矛盾的。另外，恒宝物业还提交了广东恒宝物业管理有限公司恒宝广场《装修指南》、装修验收表、恒宝物业二次装修验收、装修承诺书、责令整改通知书，证明梁雪松申请装修，但装修验收没有合格。而梁雪松认为，涉案商铺的铺内装修清理等事项，梁雪松是与捷骏公司之间的纠纷，且有缴纳相关清理费，恒宝物业无权再次向梁雪松收取铺内的装修清理费，梁雪松与恒宝物业只是物业服务合同关系；房屋内的装修返还是梁雪松与业主之间的租赁关系，与恒宝物业无关，恒宝物业不能扣除装修押金；如梁雪松租赁铺位装修不合格，就不可能正常营业。一审法院认为：梁雪松、恒宝物业签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。依《恒宝广场商场物业服务合同》约定，物业服务合同为租赁合同的从合同，因租赁合同的解除或终止而终止。在另案中，梁雪松与捷骏公司均同意双方租赁合同于2018年11月13日解除，该案一审判决对此予以确认。另外，经梁雪松、恒宝物业双方交接，梁雪松已经撤离荔湾区某铺场地，即使该案判决尚未生效，也不能否认梁雪松、恒宝物业之间物业服务关系已于2018年11月13日终止的事实。物业服务合同解除后，物业承租人（物业使用人）依照合同约定所交各项保证金，物业服务公司应当依约定予以退还。本案恒宝物业以梁雪松欠费及装修验收未合格为由拒绝退还物业服务费保证金、水电周转金及装修押金是否成立，分析如下：一、关于梁雪松是否欠费问题。如前所述梁雪松、恒宝物业之间的物业服务关系随梁雪松与捷骏公司之间的租赁关系于2018年11月13日解除而终止。从双方所提证据亦可证实，梁雪松、恒宝物业双方在合同解除当日办理了交接手续，恒宝物业也向梁雪松出具了放行证，故恒宝物业主张梁雪松没有办理正常退铺手续与事实不符。基于梁雪松在合同解除后已经撤离，物业服务关系中部分尚未清缴的费用理应经恒宝物业确定并通知后，由梁雪松缴纳。但恒宝物业并未有证据证明其通知或何时通知梁雪松清缴物业服务合同相关费用，在梁雪松已经支付2018年11月13日前相关物业服务费用的情况下，恒宝物业关于梁雪松欠费的主张，难以成立。二、关于装修验收是否合格问题。恒宝物业所提交的恒宝华庭二次装修验收表显示，梁雪松于2018年1月30日在完成装修后提交验收，而恒宝物业于2018年5月24日作出整改项目意见，装修验收申请与整改项目意见作出时间间隔之长，有悖常理。实际装修验收情形即使如该验收表显示存在需整改的问题，但也难以确认此后梁雪松是否依照整改意见进行相应完善。依《限期整改通知书》，恒宝物业并不能证实场地的最终装修情况。另外，依物业服务合同约定，本案也无相关证据证实梁雪松装修过程中存在损坏公共部位及公用设备设施的情形，恒宝物业关于梁雪松装修未合格的意见，亦难成立。据此，恒宝物业关于退还物业服务费保证金、水电周转金及装修押金的抗辩意见，均不成立，一审法院不予采信。至于紧急清理弃置废物费问题，本案并无证据显示存在恒宝物业可以扣除紧急清理弃置废物费押金的事实。恒宝物业所提梁雪松撤离时没有拆除场地装修情形，属于梁雪松与物业出租人捷骏公司之间的租赁关系问题，其主张抵扣代为拆除及清理弃置物的费用，缺乏依据。对梁雪松退还紧急清理弃置废物费押金的请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年7月29日作出一审判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，广东恒宝物业管理有限公司向梁雪松退还物业服务费保证金、水电费周转金、装修押金、紧急清理弃置废物费押金共计55550元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费594元，由广东恒宝物业管理有限公司负担（梁雪松已预交诉讼费由广东恒宝物业管理有限公司迳付给梁雪松，一审法院不再退回）。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：《恒宝广场商场物业服务合同》第十三条第1项约定，若乙方与业主签订的《租赁合同》解除/终止（不论任何原因），本合同将同时、自动解除/终止。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：梁雪松对《恒宝广场商场物业服务合同》的解除是否存在过错。《恒宝广场商场物业服务合同》中已明确约定，该合同因租赁合同的解除或终止而解除/终止。本案中，梁雪松在与涉案物业业主的《租赁合同》已事实解除的情况下，提起本案诉讼，符合《恒宝广场商场物业服务合同》的约定。恒宝物业虽主张梁雪松对《恒宝广场商场物业服务合同》的解除亦存在过错，但对此主张其并未提供有效证据予以佐证，且根据双方当事人提交的证据显示，合同解除当日双方已办理了交接手续，梁雪松也已结清离场前相关物业服务费用，不存在梁雪松擅自离场或拖欠相关物业服务费用的违约情形，故恒宝物业的上诉理由不能成立。梁雪松于2018年11月13日撤离涉案物业，《恒宝广场商场物业服务合同》因《租赁合同》的事实解除而解除，不存在合同约定的没收押金、保证金的情形，一审判决恒宝物业向梁雪松退还物业服务费保证金、水电费周转金、装修押金、紧急清理弃置废物费押金，论理充分，本院予以维持。综上所述，恒宝物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费594元，由广东恒宝物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十二月十二日书记员  熊盈颖吴敏玲