北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14858号上诉人（原审被告）：张家刚，男，1963年12月5日出生，汉族，农民，住河南省郑州市中牟县。委托诉讼代理人：周文颖，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：户盼盼，北京市盈科律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京周氏时珍堂药业有限公司，住所地北京市房山区兴阎街**院**楼**。法定代表人：周海利，董事长。委托诉讼代理人：闫建强，男，北京时珍堂药业有限公司车队经理。委托诉讼代理人：赵江涛，北京伦圣律师事务所律师。原审第三人：贡彤，男，1977年4月8日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。上诉人张家刚因与被上诉人北京周氏时珍堂药业有限公司（以下简称时珍堂公司）、第三人贡彤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初22647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人张家刚之委托诉讼代理人周文颖、被上诉人时珍堂公司之委托诉讼代理人闫建强、赵江涛和原审第三人贡彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张家刚上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回时珍堂公司一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由时珍堂公司承担。事实和理由：1.我及贡彤所获得的一次性停产停业综合补助费是对场地经营面积716.55平方米的补助，并非对时珍堂公司所租1800平方米库房（以下简称涉案库房）的补助，与时珍堂公司无关。2.我与时珍堂公司之间签订的《仓库租赁合同》无效，时珍堂公司未能举证证明其因合同无效所受损失。我获得拆迁利益是基于与贡彤之间签署的《承租合同》而获得的拆迁利益，与时珍堂公司无关。时珍堂公司承租的涉案库房并未获得相应的一次性停产停业补助，我及贡彤所获得的一次性停产停业补助是针对我在涉案库房所在地块其他建筑物及场地经营仓储业务的补助费用。我已经将2017月9月1日以后的租金退还时珍堂公司，其无偿使用涉案库房经营3个月，不存在任何损失，我不应向其承担赔偿责任。被拆除腾退人为贡彤，而非时珍堂公司，所获得的拆迁利益与时珍堂公司无关。一审判决按照公平原则判决我支付时珍堂公司腾退补助、资源节约及垃圾减量补助费和搬迁补助费，没有法律依据。故一审判决认定事实及适用法律均存在错误，请求二审法院查清事实，改判支持我的上诉请求。时珍堂公司辩称，同意一审判决，不同意张家刚的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。我公司作为当时唯一一家在涉案库房所在场地经营的公司，根据拆迁腾退补偿政策有权享有获得拆迁腾退补偿利益的权利，我公司认为一审判决认定的一次性停产停业补助费是针对我公司的补偿，因为在上述场地上没有任何其他公司进行经营。就装修设备及附属设施损失，我公司在一审时提供了相应证据材料，可以证明我公司对涉案房屋进行了装修，相应补偿款也应该给我公司。我公司作为涉案房屋唯一的腾退安置人，也有权利获得其他的补助费。贡彤述称，我同意一审判决，对张家刚的上诉请求及理由不发表意见。时珍堂公司向一审法院起诉请求：1.判令张家刚支付拆除费98694.84元；2.判令张家刚支付装修设备及附属物补偿135279元；3.判令张家刚支付场地一次性停产停业补助费322448元；4.判令张家刚支付拆除腾退补助费900000元；5.判令张家刚支付资源节约及垃圾减量补助费900000元；6.判令张家刚支付搬迁补助费90000元；7.本案诉讼费（包括保全费、保函费）由张家刚承担。一审法院认定事实：贡彤（土地使用人）于2011年7月26日与北京市大兴区黄村镇太福庄村经济合作社（土地所有人）签订《太福庄村集体土地使用合同书》，承租了位于该村南地的土地4319.23平方米（合6.479亩），土地使用期自2012年1月1日起至2032年1月1日止，共计20年。该《太福庄村集体土地使用合同书》为续签的合同。贡彤承租后，又将租赁物转租给张家刚。2016年9月1日，甲方张家刚与乙方北京时珍堂药业有限公司（已于2019年6月12日经北京市工商行政管理局房山分局核准，名称变更为北京周氏时珍堂药业有限公司，即时珍堂公司）签订《仓库租赁合同》，约定：甲方将位于大兴区黄村镇太福庄村南三路临13号，库房总面积3000平方米中的北面七格共计1800平方米转租给乙方使用；租赁期限从2016年9月1日至2023年4月16日止。乙方在合法经营的情况下，有权对租用的1800平方米库房进行合理的布置和规划，装修改造用于中药饮片的生产和药品及货物的存放使用。乙方在租赁本库房后自行出资将中间隔断墙建好。租赁期间如遇不可抗拒力量，各方损失自负，如遇国家拆迁或当地政府区域内规划时，乙方无条件搬出，造成的经济损失（如：国家给予经营，生产，装修等损失补偿时，甲方应协助乙方获得政府给予乙方的补偿，甲方不得干预任何政府给予乙方所有实际损失的补偿）。合同签订后，因大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目，上述土地及建筑物被列入拆除腾退的范围，并于2017年11月29日被交付给拆迁服务公司，现已经被拆除。一审审理中，经时珍堂公司的申请，一审法院向其出具了调查令，时珍堂公司向兴业富民公司调取了涉案土地及房屋的拆迁档案。该档案资料显示：2018年11月8日，兴业富民公司（拆除腾退人、甲方）与贡彤（被拆除腾退人、乙方）签订《大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿协议》（以下简称《拆除腾退协议》），协议约定：乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇南地，房屋、建筑物、简易建筑物面积9712.86平方米，场地经营面积716.55平方米。甲方应支付乙方拆除腾退补偿款共计10345821元，其中1.经评估公司评估：拆除费490531元；装修设备及附属物补偿价135279元。2.经服务公司测算：场地一次性停产停业综合补助费322448元；腾退补助费4475030元；资源节约和垃圾减量补助费4475030元；搬迁补助费447503元。《房屋面积计算表》显示编号1的房屋建筑建成年代为09年至16年，层数为3，建筑占地面积2806.14平方米，建筑总面积8418.42平方米，备注记载“夹层，06至09年282.84平方米”。《装修、设备及附属物估价结果通知单》中列明各项装修附属物的名称及补偿金额，其中“隔断1”数量为7个，补偿金额为1050元。《房屋及简易建筑物估价结果通知单》显示1号房屋总建筑面积8418.42平方米，06-09年建成面积282.84平方米，09年后建成面积8135.58平方米，06-09年重置成新价金额为330207元。经质证，双方均认可上述1号房屋中的1层，面积为1800平方米的房屋由时珍堂公司使用。但张家刚称，虽双方约定由时珍堂公司使用3000平方米仓库中的1800平方米，但测绘报告上显示场地面积为2806.14平方米，故时珍堂公司承租的面积可能不到1800平方米，按比例计算应为1683.684平方米。贡彤称其将所租土地出租给张家刚时，地，地上有500多平方米房屋有准建手续，后张家刚在该土地上加建了房屋；张家刚称其承租土地后，在地上加建了大面积的仓库，包括涉案仓库，加建部分均没有准建手续；时珍堂公司称租赁房屋时涉案房屋已经建好，没有准建手续。贡彤认可已领取了全部拆迁款项，并与张家刚约定由张家刚领取拆迁款的70%，由自己领取拆迁款的30%；张家刚对此予以认可，称其已从贡彤处领取了660万元拆迁款。就装修设备及附属物补偿，时珍堂公司称其在涉案库房处添附了电动门2个，防爆灯80个、防紫外线医用窗帘120平方米、高清监控46个、消防烟感器120个、地、地面自流平800平方米顶1800平方米、隔断墙300平方米、大功率排风扇8台，并提交消防施工合同、监控系统工程合同、装修合同、房屋拆除前的录像光盘等证据予以证明；张家刚只认可房屋的隔断由时珍堂公司加建，对时珍堂公司的上述证据均不予认可。时珍堂公司另提交安装摄像头、烟感的发票及汇款凭证，张家刚对证据的真实性、合法性认可，但不认可关联性及证明目，认为上述可拆卸的附属物没有得到补偿。时珍堂公司提交了消防工程款的发票及汇款凭证，张家刚不予认可，认为金额及收款人与消防施工合同约定不符。时珍堂公司提交了吊顶的汇款凭证，张家刚对证据的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可，认为付款对象及价格与装修合同约定不符。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。时珍堂公司与张家刚就涉案库房签订的《仓库租赁合同》，因该房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，应属无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案库房被列入拆除腾退范围内，张家刚基于涉案库房取得了拆迁腾退补偿款，应就时珍堂公司的合理损失予以补偿。关于拆除费，根据拆除腾退项目补偿实施方案，拆除费系基于2006年至2009年期间所建设房屋的建筑面积所给予的补偿，因时珍堂公司承租涉案库房后，并未在土地上加建房屋，故对于其该部分损失，法院不予支持。关于涉案库房一次性停产停业综合补助费，因张家刚主要用于出租，而出租行为亦可认为是经营行为的一种，故一次性停产停业综合补助费在张家刚和时珍堂公司之间进行合理分配为宜，考虑张家刚所获得的补偿款数额、时珍堂公司实际占有使用涉案库房、剩余租赁年限等情况，法院酌情确定时珍堂公司的损失应由张家刚承担的部分为158000元。关于装修设备及附属物补偿，根据时珍堂公司的主张及提交的证据，结合拆迁档案《装修、设备及附属物估价结果通知单》中所列的装修物补偿项目，法院确定通知单上所列的“隔断1”为时珍堂公司添附，相应补偿款1050元由时珍堂公司取得。关于腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费、搬迁补助费，考虑时珍堂公司作为承租人在发生拆迁时负搬迁腾退义务并已实际腾退，结合张家刚所获得的补偿款数额，法院本着公平的原则酌情确定张家刚给付时珍堂公司腾退补助费189000元、资源节约及垃圾减量补助费189000元、搬迁补助费44100元。关于时珍堂公司主张的保函费，不属于本案必然发生的费用，法院对时珍堂公司的该项主张不予支持。据此，一审法院判决：一、张家刚于判决生效后十日内给付北京周氏时珍堂药业有限公司一次性停产停业综合补助费、装修设备及附属物补偿、腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费、搬迁补助费共计581150元；二、驳回北京周氏时珍堂药业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。各方一致确认，张家刚仅将涉案库房出租给时珍堂公司使用，其所租其他场地、库房及房屋均系其自用；张家刚未在所租场地上取得营业执照，时珍堂公司工商登记的经营场所也不在涉案库房处。另，张家刚明确表示同意一审判决就珍堂公司添加的隔断1的相应补偿款1050元确定由时珍堂公司取得；张家刚主张根据《大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目补偿实施方案》第十四条，“2006年3月17日前已建成的房屋，营业面积按照90%予以确认，区政府控违大会后建设完成且未取得规划部门审批手续增加部分不予认定，不作为确认营业面积的基数”，涉案库房建于2011年，不符合获得一次性停产停业综合补助费的条件，实际也并未获得该项补偿。经本院核对一审时调取的涉案土地及房屋的拆迁档案，其中《房屋面积计算表》显示共计有标号1至10的房屋，其中涉案库房所属编号1的房屋建筑建成年代为09年至16年，层数为3层，建筑占地面积2806.14平方米，建筑总面积8418.42平方米，备注记载“夹层，06至09年282.84平方米”；除此之外还有总计200余平方米房屋建于2006至2009年，其余均建于2009年之后。张家刚不能解释为何没有房屋建成于2006年之前，《拆除腾退协议》还按照716.55平方米确定经营面积给予相应补偿。本院认为，张家刚明确表示同意时珍堂公司添加的隔断1的相应补偿款1050元由时珍堂公司取得，本院对此不再赘述。下面仅就双方争议的时珍堂公司是否亦有权获得一次性停产停业损失、腾退补助款、资源节约及垃圾减量补助费、搬迁补助费问题进行分析认定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方所签《仓库租赁合同》虽因涉案库房没有建设规划审批手续而被确认无效，但根据涉案库房所属地块拆除腾退政策，土地使用权人贡彤仍获得了包括一次性停产停业损失、建筑物及装修补偿、腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费、搬迁补助费等各项补助在内的补助款，张家刚实际分得其中的70%。现张家刚持《拆除腾退协议》仅系针对经营面积716.55平方米给予的停产停业补偿，时珍堂公司承租的涉案库房不符合获得停产停业损失补助款的条件，不应、也实际未获得补助款一节，明显与本院查证的拆迁档案资料不符，且张家刚又不能对此给予合理解释，张家刚对此应自行承担不利的后果，本院对其上述主张不予采信。一审法院考虑张家刚从贡彤处承租场地房屋后主要用于出租，也系经营行为的一种，而时珍堂公司租赁涉案库房用于经营，故确定将一次性停产停业综合补助费在双方之间进行分配，并结合张家刚所获得的补偿款数额、时珍堂公司实际占有使用涉案库房、剩余租赁年限等情况，酌情确定时珍堂公司应当获得的相关损失数额，是合理的。同时，由于时珍堂公司作为承租人在所租库房发生拆除腾退时，负有搬迁腾退义务，且已实际履行完毕，一审法院本着公平原则，结合张家刚所获得的补偿款数额，酌情确定了张家刚给付时珍堂公司应获得的腾退补助费、资源节约及垃圾减量补助费、搬迁补助费的具体数额，也并无不当。综上所述，张家刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9612元，由张家刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 松审 判 员  王 磊审 判 员  刘慧慧二〇一九年十二月十一日法官助理  张增彬书 记 员  韩 铮