辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终7238号上诉人（原审原告）：大连连检检验咨询服务中心，住所地大连市中山区职工街**。法定代表人：邹涛，该公司经理。委托诉讼代理人：王会杰、李双双，辽宁君连律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连经济技术开发区欣艺装饰工程部，，住所地大连经济技术开发区五彩城******法定代表人：郝玉秋，该公司经理。被上诉人（原审被告）：郝玉秋，女，1966年9月9日生，汉族，住大连经济技开发区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：韩震，辽宁弘权律师事务所律师。原审第三人：高雅君，女，1967年12月25日生，汉族，住大连经济技术开发区。原审第三人：王庆波，男，1978年11月7日生，汉族，住吉林省通化市。原审第三人：大连经济技术开发区五彩城四方旅馆，，住所地大连经济技术开发区五彩城******经营者：王庆波。上诉人大连连检检验咨询服务中心因与被上诉人大连经济技术开发区欣艺装饰工程部、郝玉秋，原审第三人高雅君、大连经济技术开发区五彩城四方旅馆（以下简称四方旅馆）、王庆波房屋租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2018）辽0291民初2873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人大连连检检验咨询服务中心委托诉讼代理人王会杰、李双双，被上诉人大连经济技术开发区欣艺装饰工程部、郝玉秋的共同委托诉讼代理人韩震到庭参加了诉讼。原审第三人高雅君、四方旅馆、王庆波经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连连检检验咨询服务中心上诉请求：撤销一审民事判决书，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定案外人王庆波与“大连经济技术开发区中检检疫消杀灭药品供应部”签订的房地产租赁合同的真实性，认定马玲与第三人高雅君签订的租赁合同的真实性，认定李芳与被告郝玉秋间通话录音的内容，属于事实认定错误；适用合同法第77条规定属于适用法律错误，具体理由阐述如下：一、一审判决有三处事实认定错误，应依法查明并予纠正。1.一审法院认定王庆波与“大连经济技术开发区中检检疫消杀灭药品供应部”签订的房地产租赁合同的真实性，属事实认定错误。该份合同记载的签订日期为2010年12月，此时案涉房屋产权单位名称是大连经济技术开发区中检检疫检测所，合同中印章显示的名称“大连经济技术开发区中检检疫消杀灭药品供应部”早于2004年5月已经变更为中检检疫检测所。案涉房屋产权人变更公司名称时，按照工商局的规定，原中检检疫消杀灭药品供应部的公章己经上交给工商局，房屋产权人己经不持有公司原名称公章，该份合同不是房屋产权人签署。故从形式上看，该合同不是真实的，是虚假的，一审法院不应认定该份合同的真实性。2.一审法院认定马玲与高雅君签订的租赁合同的真实性，属事实认定错误。马玲作为两被上诉人申请出庭的证人当庭陈述，马玲作为被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部的会计，在郝玉秋的指示下将案涉房屋转租给高雅君，而在一审期间两被上诉人辩称马玲不是其会计，对转租的事情不清楚。由此看来，租赁合同的签订过程一审法院并未审查清楚，并且该租赁合同从形式上看存在篡改痕迹，一审法院草草认定该租赁合同的真实性，显属事实认定错误。另外，该份合同的租赁期限覆盖被上诉人提交的2010年12月签订的租赁合同的租赁期限，明显属于相互矛盾的两份合同，然一审法院却同时认定了两份合同的真实性，亦违背常理。3.一审法院认定并采信被上诉人郝玉秋与李芳之间通话录音的内容，属于事实认定错误。李芳对案涉相关事实并不知情，也不是案涉房屋租赁事宜的具体经办人，并且两被上诉人亦未证明李芳了解案涉房屋的有关事实，也没有证明李芳的陈述是否与事实相符，录音中的内容仅是李芳个人的猜测和道听途说，一审法院直接采信该通话录音内容作为认定案件事实的依据，属事实认定错误。二、一审判决适用合同法第77条规定，认定被上诉人大连经济技术开发区欣艺装饰工程部与房屋产权人变更了租赁协议，适用法律错误。合同法第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。案涉房屋产权人前身大连经济技术开发区北方经济开发公司系1988年经原告的前身辽宁进出口商品检验局劳动服务公司请示上级主管单位中华人民共和国辽宁进出口商品检验局成立。原告是房屋产权人的上级主管单位，是房屋产权人的唯一投资人，并于1988年作为买方出资购买了案涉房屋。因案涉房屋的出租权、收益权由原告享有，故2005年由原告与被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部签订租赁期限为10年的房屋租赁合同。本案中不存在当事人协商一致，变更合同的事实。首先，房屋产权单位无权向外出租房屋，案涉房屋的出租权、收益权由房屋产权单位的上级主管单位大连连检检验咨询服务中心即本案原告享有。其次，被上诉人大连经济技术开发区欣艺装饰工程部作为承租人明知案涉房屋的出租方为本案原告，其无权与出租方以外的人协商变更房屋租赁合同。最后，上诉人作为房屋租赁合同出租方，自始至终均未收到被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部自2010起不再使用案涉房屋的通知，两被上诉人也从未向上诉人返还案涉房屋。因此，一审判决依据合同法第77条的规定做出判决属适用法律错误，应予以纠正。二审庭审中，上诉人补充如下事实与理由：一、关于被上诉人一审时提交的王庆波房屋租赁合同的真实性问题，在这份租赁合同中没有签订日期、出租方名称书写错误，合同中的字迹均为王庆波同一人的字迹，出租方没有负责人的签字，还有更重要的一点是在被上诉人申请一审法院调取的四方旅馆的工商档案信息中有一份房屋产权证复印件，在该复印件上盖有“经核对确认与原件一致，核对人：年月日”的印章，在一审期间被上诉人没有将房屋产权证复印件作为证据提交，法庭也没有将该份材料向上诉人出示。上诉人在二审阅卷时发现，该印章中的核对人是“王庆波”，而不是工商局的工作人员。由此可知，四方旅馆在进行工商注册登记时没有向工商局提交房屋所有权证书的原件进行核对。同时，依据《个体工商户条例》第8条、第9条和《行政许可法》第34条的规定，工商行政管理部门进行个体工商户注册登记时仅对申请人提交的材料进行形式审查，不对材料的真实性负责。结合该租赁合同中存在的租赁期限、租赁主体与被上诉人提交的与高雅君之间租赁合同中期限被涵盖、内容矛盾等存在的诸多问题，一审法院不但不进行审查，而且同时认定两份合同的真实性，明显错误，在此错误的基础上又进一步认定在合同实际履行过程中被上诉人与产权人实际变更了租赁协议，属于案件基本事实认定错误。并且二审法院发回本案的意见也明确要求一审法院要查清案涉房屋是否存在转租的情形。二、一审法院没有审查两被上诉人在已经交清租赁期间所有租金的情况下，又主张自2010年就不再使用案涉房屋，但却没有向上诉人交还租赁房屋的重要事实。一审期间，两被上诉人确认至2015年7月租金已经交清，如果两被上诉人真的于2010年就不再租用案涉房屋，为何租金一直交到2015年合同到期，又为何没有通知出租方将租赁房屋返还出租方。真正的原因就是一审时被上诉人证人马玲所说，是两被上诉人将案涉房屋转租给他人。从而造成上诉人在租赁合同到期后无法收回房屋的严重后果。经上诉人比对，被上诉人提交的王庆波的租赁合同的印章与供应部实际使用的公章不一致。综上可知，被上诉人提交的两份租赁合同是否真实以及被上诉人是否存在违法转租行为是本案的焦点问题，但一审法院对此焦点问题没有查清，做出错误判决，应予纠正。大连经济技术开发区欣艺装饰工程部、郝玉秋辩称，服从一审判决。高雅君、四方旅馆、王庆波未予答辩。大连连检检验咨询服务中心向一审法院起诉请求：1.判令被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部向原告返还大连经济技术开发区五彩城#号租赁房屋；2.判令被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部向原告支付违约金（自2015年7月29日租赁合同期满之日起至返还房屋之日止，按双方合同约定的租金标准，每年3.5万元计算）；3.判令被告郝玉秋对前述第一、二项诉讼请求承担连带责任；4.判令第三人四方旅馆对前第一项诉讼请求承担共同返还房屋的责任。一审法院认定事实：案涉位于大连经济技术开发区房屋登记在大连经济技术开发区中检检疫消杀灭药品经销部名下，该单位于2004年5月16日更名为大连经济技术开发区中检检疫检测所。2009年11月20日,由于连续两年未参加工商年检,营业执照被工商局吊销，法定代表人为马玲，一直未变更。2005年7月18日，原告大连连检检验咨询服务中心与被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部签订《房屋租赁合同》约定原告将位于大连经济技术开发区房屋租赁给被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部使用，期限为10年，自2005年7月18日至2015年7月28日止，每年租金为3.5万元，如被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部在期满前3个月提出续约申请，同等条件下，原告优先租赁给被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部。根据第三人四方旅馆工商档案记载，案涉房屋产权单位大连经济技术开发区中检检疫消杀灭药品供应部与第三人四方旅馆签订房地产租赁合同，合同期限2010年12月17日至2011年12月17日。2013年6月14日，案涉房屋原产权人大连经济技术开发区中检检疫检测所法定代表人马玲与案外人高雅君签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给第三人高雅君，租赁期为2010年9月20日至2015年9月19日。案涉房屋在2011年3月31日登记的单位是大连经济技术开发区五彩城四方旅馆，经营者为王庆波。现在第三人四方旅馆仍登记在案涉房屋名下，外面悬挂的仍为四方旅馆的牌匾。2017年11月30日，被告郝玉秋与原告工作人员李芳的通话录音中，李芳称，2015年8月份租赁合同到期那阵，原告法定代表人邹涛和实际占用房屋的人进行了谈判，“说你找人兑啊，我们给你负责兑吗？就给她让了一段时间，”“然后她有找这个找那个，可能是找局里谁了，结果邹涛那阵儿可能就给她让了，让了然后找人让完了，然后现在又换领导了”。在诉讼中经一审法院释明，原告仍坚持以2005年7月18日其与被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部签订的《房屋租赁合同》向被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部、被告郝玉秋、第三人高雅君、第三人王庆波、第三人四方旅馆主张相关权利。一审法院认为：本案的核心是案涉房屋租赁合同出租的主体是谁，实际履行那份租赁合同，现在由谁实际占有案涉房屋。原告依据其于2005年7月18日与被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部签订《房屋租赁合同》要求被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部返还房屋、承担违约金，被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部、被告郝玉秋辩称其于2010年已经搬离，这与第三人四方旅馆工商档案中的租赁合同一致，即案涉房屋的产权人大连经济技术开发区中检检疫消杀灭药品供应部将案涉房屋出租给第三人王庆波，出租时间为2010年12月17日至2011年12月17日。据此一审法院认定，被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部虽然与原告签订《房屋租赁合同》，但是原告并非案涉房屋的所有权人，在合同实际履行过程中，被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部与产权人实际上变更了租赁协议，案涉房屋于2010年12月17日起由房屋原产权人大连经济技术开发区中检检疫检测所出租给第三人四方旅馆，第三人四方旅馆至今仍登记在案涉房产名下，现场仍悬挂四方旅馆牌匾，案涉房屋由第三人四方旅馆实际占有，被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部于2010年已经搬离的事实一审法院予以确认。原告称该大连经济技术开发区中检检疫消杀灭药品供应部公章已经作废，应属原告内部管理问题，不影响其对外签署的房屋租赁合同的效力以及房屋租赁合同的实际履行情况。结合被告提交的被告郝玉秋与原告工作人员李芳的通话录音可以认定原告对于案涉房屋并不由被告实际占有是知情的。因此，原告要求被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部、被告郝玉秋返还房屋、承担违约责任，于事实不符，于法无据。至于原告要求第三人四方旅馆返还房屋，因原告在庭审中坚持以2005年7月18日其与被告大连经济技术开发区欣艺装饰工程部签订《房屋租赁合同》为依据主张权利，而第三人四方旅馆系与房屋产权人大连经济技术开发区中检检疫检测所签订的房屋租赁合同，因此，原告以2005年7月18日的《房屋租赁合同》要求第三人四方旅馆返还房屋，于法无据，原告可另行解决。第三人经一审法院合法传唤，未提正当理由未到庭应诉，视为放弃对原告主张的抗辩权，不影响一审法院依法判决。一审法院判决：驳回原告大连连检检验咨询服务中心的诉讼请求。案件受理费2400元、公告费900元，由原告大连连检检验咨询服务中心负担。本院对一审判决认定事实中除“根据第三人四方旅馆工商档案记载，案涉房屋产权单位大连经济技术开发区中检检疫消杀灭药品供应部与第三人四方旅馆签订房地产租赁合同，合同期限2010年12月17日至2011年12月17日。2013年6月14日，案涉房屋原产权人大连经济技术开发区中检检疫检测所法定代表人马玲与案外人高雅君签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给第三人高雅君，租赁期为2010年9月20日至2015年9月19日”外的其他事实予以确认。本院补充查明：2013年6月14日，马玲与案外人高雅君签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给第三人高雅君，租赁期为2010年9月20日至2015年9月19日。经大连经济技术开发区欣艺装饰工程部及郝玉秋申请马玲出庭作证，马玲当庭表示其为大连经济技术开发区欣艺装饰工程部会计，马玲系代表大连经济技术开发区欣艺装饰工程部与高雅君签订的房屋租赁合同。2017年8月2日，辽宁出入境检验检疫局出具《辽宁检验检疫局关于大连连检检验咨询服务中心代管下属企业大连经济技术开发区中检检疫检测所的所有资产、清收所有债权、债务的决定》，载明：上诉人经辽宁出入境检验检疫局同意，于1998年申请设立了下属企业大连经济技术开发区北方经济开发公司，2004年5月16日该下属企业名称变更为大连经济技术开发区中检检疫检测所。之后，因该下属企业连续两年未参加工商年检，大连金普新区市场监督管理局于2009年11月20日将其营业执照予以吊销。为保证下属企业大连经济技术开发区中检检疫检测所相应财产及债权债务能够得到妥善处理，辽宁出入境检验检疫局研究决定：由上诉人代管下属企业大连经济技术开发区中检检疫检测所的所有资产，清收所有债权、债务。李芳在录音中表示，上诉人要求高雅君腾退房屋，高雅君拒绝腾退，故上诉人依据合同相对性起诉了大连经济技术开发区欣艺装饰工程部及郝玉秋，再由大连经济技术开发区欣艺装饰工程部及郝玉秋起诉高雅君。本院认为：综合各方当事人诉辩主张，本案争议焦点为如下两点：第一，大连经济技术开发区欣艺装饰工程部、郝玉秋及四方旅馆是否应向上诉人返还案涉房屋；第二，大连经济技术开发区欣艺装饰工程部及郝玉秋是否应向上诉人支付违约金（自2015年7月29日租赁合同期满之日起至返还房屋之日止，按双方合同约定的租金标准，每年3.5万元计算）。针对第一项争议焦点，大连经济技术开发区欣艺装饰工程部、郝玉秋及四方旅馆是否应向上诉人返还案涉房屋一节，本院认为，辽宁出入境检验检疫局决定，因大连经济技术开发区中检检疫检测所连续两年未参加工商年检，被吊销营业执照，故由上诉人代管下属企业大连经济技术开发区中检检疫检测所的所有资产，清收所有债权、债务。上诉人于2005年7月18日与大连经济技术开发区欣艺装饰工程部签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给大连经济技术开发区欣艺装饰工程部，租赁期间自2005年7月18日至2015年7月28日止。2013年6月14日，马玲与案外人高雅君签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给高雅君，租赁期间为2010年9月20日至2015年9月19日。经大连经济技术开发区欣艺装饰工程部及郝玉秋申请马玲出庭作证，马玲当庭表示“其为大连经济技术开发区欣艺装饰工程部会计，马玲系代表大连经济技术开发区欣艺装饰工程部与高雅君签订的房屋租赁合同”。而大连经济技术开发区欣艺装饰工程部及郝玉秋二审主张“该房屋从租开始就是马玲在支付租金，因为当时就是马玲以我们的名义来租，实际上是我们跟他共同使用，所以具体怎么交租金我们不清楚，2010年马玲把房屋租给他人之后，包括马玲在内我们都搬出去了，所以实际使用人确实不是我们，也不是我们交租金。”暂不论马玲是代表大连经济技术开发区欣艺装饰工程部，还是代表房屋产权人将案涉房屋出租给高雅君。无论是上诉人与大连经济技术开发区欣艺装饰工程部签订的房屋租赁合同，还是马玲与高雅君签订的房屋租赁合同，亦或是四方旅馆工商档案中存放的所谓产权单位与四方旅馆签订的房地产租赁合同，租赁期间均早已届满。高雅君、四方旅馆、王庆波无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，且高雅君、四方旅馆、王庆波均未提交证据证明四方旅馆可以继续占用案涉房屋的法律依据或合同依据。又因上诉人无证据证明大连经济技术开发区欣艺装饰工程部及郝玉秋现仍占用案涉房屋，从本案查明事实可知，四方旅馆仍登记在案涉房屋处，外面悬挂的仍为四方旅馆的牌匾，故四方旅馆负有向上诉人返还案涉房屋的义务。针对第二项争议焦点，大连经济技术开发区欣艺装饰工程部及郝玉秋是否应向上诉人支付违约金（自2015年7月29日租赁合同期满之日起至返还房屋之日止，按双方合同约定的租金标准，每年3.5万元计算）一节，本院认为，上诉人与大连经济技术开发区欣艺装饰工程部签订的房屋租赁合同并无违约金条款，故上诉人要求大连经济技术开发区欣艺装饰工程部及郝玉秋支付违约金，无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2018）辽0291民初2873号民事判决；二、大连经济技术开发区五彩城四方旅馆于本判决生效之日起三十日内向大连连检检验咨询服务中心返还大连经济技术开发区五彩城#号房屋；三、驳回大连连检检验咨询服务中心其他诉讼请求。一审案件受理费2400元、公告费900元，合计3300元，由大连连检检验咨询服务中心负担1200元，大连经济技术开发区五彩城四方旅馆、王庆波负担2100元；二审案件受理费2400元，由大连连检检验咨询服务中心负担1200元，大连经济技术开发区五彩城四方旅馆、王庆波负担1200元。本判决为终审判决。审判长  张萍萍审判员  吕 瑛审判员  张 钱二〇一九年十二月六日书记员  杜玉洁