湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0802民初2542号 原告：谭莉. 委托诉讼代理人：郑林，湖北新天律师事务所律师。 被告：荆门金广域房地产开发有限公司. 法定代表人：孙国涛，总经理。 委托诉讼代理人：吴迪，湖北维思德（荆门）律师事务所律师。 原告谭莉与被告荆门金广域房地产开发有限公司（以下简称“金广域公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郑林、被告的委托诉讼代理人吴迪到庭参加了诉讼。当事人申请庭外和解的期限一个月依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房的经济损失12000元；2.判令被告赔偿原告因房屋未安装天然气的损失8000元、阳台未安装钢化玻璃和实心栏板的损失11000元、小区园林绿化未按期达标的损失3000元，合计22000元；3.判令被告赔偿原告迟延办证的经济损失3000元；4.本案诉讼费用由金广域公司承担。事实和理由：2016年3月28日，原告与被告签订了《荆门市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于荆门市长宁大道57号的金广域·城市广场1幢18008号房屋，单价为5712.53元/㎡，合同总价款245410元；付款方式为银行按揭，首付款75410元，余款170000元办理银行按揭；出卖人已将该商品房的供水、电、天然气、有线电视等配套设施的建设费用和初装费用按规定收费标准计入房价，买受人不需要在房屋价款外另行支付上述费用；双方在合同附件四中约定交付的房屋含钢化玻璃、实心栏板的阳台；附件七约定交房时间为2017年6月30日前，且须符合合同第十条的约定；合同第十七条约定，自交付房屋期限届满之日起360日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移手续。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，但至2017年10月，被告通知办理房屋交接手续时，原告才发现房屋不仅没有按照约定安装天然气，也未安装含钢化玻璃、实心栏板的阳台。同时，被告因逾期交房给原告造成了一定的经济损失，尔后被告又迟延办证构成合同违约。原告认为，被告违约后不积极与原告进行协商，反而以种种借口拖延，侵害了原告的合法权益，故诉至本院。 被告辩称，1.原告主张的迟延交房经济损失没有依据。首先，被告通过短信和登报的方式向所有业主发布了交房通知，原告拒绝接收房屋，应视为被告履行了交房义务；其次，即使被告存在延期交房的情况，按照双方签订的补充协议第三条约定，商品房交付时间逾期60日内，出卖人按总房款的万分之一点五向买受人支付违约金，逾期超过60日以上的，出卖人按总房款的万分之二点五向买受人支付违约金，原告主张的逾期交房损失数额没有依据；第三，已生效的（2019）鄂0802民初1533号、（2019）鄂0802民初1534号民事判决对与原告相同的事由进行过处理，本案应当参照这两个案件的裁判结果进行处理。2.原告主张被告未按合同约定交付房屋造成的经济损失没有依据。被告建成的房屋不存在违反合同约定的情形，也没有证据表明被告交付的房屋降低了原告房屋的实际使用价值，原告主张的经济损失金额也没有事实依据。3.原告主张的逾期办证损失没有依据。被告于2018年12月25日通过寄送邮件、短信、在公寓进门大厅张贴公告以及报纸刊登公告四种方式向所有业主发出了办证通知，被告履行了合同协助义务，即使存在违约行为，也应当按照合同第十七条的约定承担违约责任。4.原告主张的园林绿化未达标的损失没有合同依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕本案事实提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，归纳双方无争议事实为： 金广域公司开发位于荆门市长宁大道57号金广域·城市广场（荆门摩尔城）小区，并取得商品房预售许可。2016年3月28日，谭莉与金广域公司就该小区1幢18008号房屋签订了《荆门市商品房买卖合同》，合同备案编号为JM16004461。合同第一条和第十六条约定，小区绿地率为10%，于2017年12月30日前达到使用条件。合同第三条约定，房屋建筑面积为42.96㎡，户型结构为一室一卫，一个非封闭式阳台。房屋总价款为245410元。合同第十条约定，房屋交付条件为：1、该商品房经竣工验收合格；2、取得规划、消防、人防等部门出具的认可文件或许可使用文件；3、满足该商品房正常使用的公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成；4、供电、给水、排水、有线电视、天然气等设施按设计要求建成，并经有关行业部门认可达到正常使用条件。交房期限和出卖人逾期交房的违约责任按照补充协议的相关约定执行。第十七条约定，自合同约定的交房期限届满之日起360日内共同向房屋登记机构申请办理商品房所有权转移登记手续。因出卖人责任导致买受人不能在约定期限届满时办理商品房所有权证的，按逾期时间分别处理：（1）逾期在180日内，自约定期限届满之第二日起至出卖人实际办理房屋所有权证应尽义务之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按买受人已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，自约定期限届满之第二日起至出卖人实际办理房屋所有权证应尽义务之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件七的补充协议约定，出卖人在2017年6月30日前将商品房交付给买受人使用；若商品房交付时间逾期超过60日以上的，出卖人按总房款的万分之二点五向买受人支付违约金。 合同签订后，谭莉通过银行按揭贷款方式付清了房款。金广域公司于2017年9月28日短信通知谭莉收房，谭莉认为金广域公司交付的房屋不符合合同约定标准，拒绝收房。2017年12月21日，金广域公司再次在报纸上刊登交房公告，谭莉至今未接收房屋。 金广域公司于2017年12月8日取得建筑工程竣工验收报告。消防、人防、规划部门陆续出具了认可文件，供电、给水、排水、有线电视等设施已建成。小区配套绿化工程于2018年8月2日通过城市园林绿化主管部门验收，绿地率达到10%。建设工程于2018年12月17日办理竣工验收备案。 竣工验收后，金广域公司对涉案房屋办理了初始登记，并于2018年12月25日向谭莉邮寄送达了办理不动产权证书的通知，同时将通知内容短信告知了谭莉。谭莉的房屋目前未办理不动产权证书。 上述事实有本院采信的商品房买卖合同及附件、房款收据、交房公告、交房通知短信记录、建筑工程竣工验收报告、建筑工程质量监督报告、建筑工程消防验收意见书、人防手续办结证、防空地下室建设质量等级证书、建设工程竣工验收规划条件核实证明、荆门市城市建设项目配套绿化验收合格证、工程竣工验收备案证明书、关于办理不动产权证的通知及短信记录、EMS快递送达的回执等证据在卷佐证。 本案争议的主要事实问题是：涉案的房屋是否应当安装天然气设施和钢化玻璃、实心栏板。 原告针对该事实向本院提交了商品房买卖合同，主张证明合同约定的房屋交付条件包含建成天然气，阳台标准为“钢化玻璃、实心栏板”。金广域公司向本院提交了下列证据：1.商品房买卖合同，主张证明原告购买的房屋为公寓，未设计厨房，不应安装天然气设施。2.荆门中石油昆仑燃气有限公司工程管理部出具的说明、中南建筑设计院股份有限公司出具的说明、荆门市房地产业协会出具的说明各一份，主张证明：房屋未安装天然气的原因是该房屋厨房未有效分割，厨房无进气系统（窗户），不符合《城镇燃气设计规范》“家用燃气灶应安装在有自然通风和自然采光的厨房内，厨房应独立设置”的安装条件；涉案小区房屋分为住宅和公寓，公寓未设计厨房和天然气设施；合同中关于安装天然气的内容是格式化的《荆门市商品房买卖合同》内容，当事人若对格式合同内容进行变更则不能完成备案手续。3.（2019）鄂0802民初1533号、（2019）鄂0802民初1534号民事判决书，主张证明生效判决认定涉案房屋未安装天然气不违反合同约定。4.房屋建筑施工设计图纸及照片1张，主张证明仅有部分业主的阳台具备安装钢化玻璃的条件，金广域公司交付的房屋符合设计要求。 经庭审质证，金广域公司对原告提交的合同的真实性合法性、关联性无异议。原告对金广域公司提交的证据1真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为金广域公司提供格式合同，关于争议事项内容，其未作提示和说明，对原告不发生约束力，合同未载明房屋系公寓，而是成套住宅；对证据2的三份情况说明真实性无异议，证明目的有异议，认为合同已经明确约定了房屋交付的条件，根据商品房销售管理办法的相关规定，房地产企业不得在房屋销售后擅自变更规划设计，若变更应当在变更之日起10日内告知购房人，涉案房屋未安装天然气设施应视为违约；对证据3的两份判决书的真实性无异议，但认为判决书是否生效没有其他证据佐证，且判例不能适用于本案；对证据4中图纸真实性无异议，照片真实性有异议，对证明目的有异议，认为设计图纸不能表明涉案房屋阳台建设符合交付条件，并且商品房买卖合同和附件均对阳台的交付条件进行了约定。 本院经审核认为，双方对商品房买卖合同真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。原告对证据2的三份情况说明的真实性无异议，本院予以采信。关于其证明目的，从《商品房买卖合同》约定内容来看，第七条关于计价方式和价款的内容中约定“出卖人已将该商品房的供水、电、天然气、有线电视……等配套设施的建设费用及初装费，按规定收费标准计入房价”，第十条关于交房条件约定“供电、给水、排水、有线电视、天然气等设施按设计要求建成”，两个条款均属格式条款，合同附件未约定天然气的相关内容。本院认为，第七条的内容主要是为了确定房屋价款的范围，不能仅以此条款判断交付的房屋应有上述设施。第十条则是对房屋交付条件的直接规定，该条款应作为判断房屋交付是否符合要求的依据。从第十条“天然气等设施按设计要求建成”的文意理解，天然气设施是否建设以及如何建设应以房屋建筑设计方案为准。事实上，涉案房屋的建筑设计方案未设计厨房和天然气设施，设计单位中南建筑设计院股份有限公司也针对房屋未设计天然气的理由作出了书面说明，其设计方案亦通过了规划和建筑设计主管部门审核，表明涉案房屋未设计天然气是符合城市规划和建筑设计规范要求的。据此，金广域公司按设计要求对涉案房屋未建设天然气设施不属于违反合同约定的行为。原告对证据3的真实性无异议，经审查，两份判决作出后，当事人均未上诉，判决已生效，该两个案件的标的与本案标的同质，且关于房屋是否应当安装天然气设施的事实认定与本案相同，本院予以采信。原告对证据4中图纸的真实性无异议，本院予以采信。关于其证明目的，《商品房买卖合同》第三条约定房屋结构为“非封闭式阳台”，附件四进一步对阳台建设标准约定为“钢化玻璃、实心栏板”，即按照合同约定，阳台应该采用钢化玻璃、实心栏板安装。金广域公司确认其建设的整栋房屋有两种户型阳台，第一种下半部分是铁栏杆，上半部分是非封闭窗户，第二种下半部分是实心墙体，上半部分是非封闭窗户。原告购买的18008号房屋阳台为第一种，未安装钢化玻璃、实心栏板，故应当认定金广域公司交付的房屋阳台不符合合同约定。 基于对上述有争议证据的认定,本院补充确认以下事实: 谭莉购买的房屋未设计天然气设施，建筑设计方案获得建筑设计主管部门备案通过。谭莉购买的房屋阳台实际建设为铁栏杆，未安装钢化玻璃、实心栏板。 本案争议的法律问题是：一、金广域公司是否履行了交房义务；二、原告主张的各项经济损失是否有依据。 本院认为，原告与金广域公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。 关于金广域公司是否履行了交房义务的问题。本院认为,合同第十条约定“房屋交付条件为：1、该商品房经竣工验收合格；2、取得规划、消防、人防等部门出具的认可文件或许可使用文件；3、满足该商品房正常使用的公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成；4、供电、给水、排水、有线电视、天然气等设施按设计要求建成，并经有关行业部门认可达到正常使用条件；5、双方按照补充协议相关约定执行。”首先，金广域公司于2017年12月8日取得了建筑工程竣工验收报告，工程竣工验收的主体是建设、设计、勘查、施工、监理等单位，验收报告经验收主体通过即表明工程具备了竣工条件，是否办理工程竣工验收备案不影响工程竣工验收报告的效力，即第1项交房条件以达到。其次，涉案房屋的供电、给水、排水、有线电视等设施已建成，消防、人防、规划部门在2017年12月底前已出具了认可文件，天然气设施本院已在上文认定不属于建筑设计范围，即第2、4项交房条件已达到。再次，小区园林绿化应属公共配套设施范畴，但小区园林绿化是否按期达标并不影响商品房的正常使用，即小区园林绿化率达标不应认定为房屋交付条件。第四，合同第十条第5项系对其他交房条件的约定，合同附件中除阳台建设标准外，其他均已符合达到合同约定标准，合同约定的阳台建设标准为钢化玻璃、实心栏板，实际建设为铁栏杆，未安装钢化玻璃、实心栏板，对此，原告可主张金广域公司继续履行或者赔偿相应损失，从鼓励交易的原则考虑，原告仅以此拒绝接收金广域公司交付的房屋，不符合双方订立合同之目的，事实上，原告已在本案中主张该项权利。综上，本院认为，金广域公司建设的房屋已达到交付条件。金广域公司通过短信、刊登公告等方式多次向原告发出了交房通知，因原告主观原因拒绝接收房屋，应视为金广域公司履行了交房义务。 关于原告主张的逾期交房经济损失12000元是否有依据的问题。原告主张，金广域公司未在合同约定的期限内交付房屋，构成违约，合同约定的逾期交房的违约金不足以弥补其遭受的损失，主张参照同地段房屋的租金标准计算损失12000元。金广域公司主张逾期交房违约金应当按照合同约定的标准计算。本院认为，合同约定的房屋交付截止日为2017年6月30日，而房屋达到交付条件的时间为2017年12月底，可以认定金广域公司逾期交房的违约行为客观存在，且逾期交房时间超过60日，应当承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案商品房买卖合同的补充协议约定“若商品房交付时间逾期60日内，出卖人按总房款的万分之一点五向买受人支付违约金；若商品房交付时间逾期超过60日以上的，出卖人按总房款的万分之二点五向买受人支付违约金”应属对违约金数额的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，但原告未举证证明其实际遭受的损失数额，故原告主张合同约定的违约金过分低于其遭受的损失，请求增加没有事实依据，本院不予支持。本院按照合同约定标准认定逾期交房的违约金，即违约金为61.4元（245410元×0.025%）。 同理，合同约定了逾期办证的违约金计算方式，原告主张逾期办证经济损失3000元没有依据，应当按照合同约定的标准处理。按照合同约定，金广域公司应当在交房期限届满之日（2017年6月30日）起360日内协助办理房屋所有权转移登记手续，金广域公司于2018年12月26日才通知原告房屋具备办证条件，构成逾期违约。原告收到通知后无正当理由未向金广域公司领取办证资料和向不动产登记部门申请办理不动产权证书，应视为金广域公司已履行协助办证的合同义务，考虑到原告若按照通知要求准备办证的相关资料及不动产登记部门行政审批的合理期限，本院酌定金广域公司逾期办证的期限为200天，按照合同约定的已付房款日万分之0.1的违约金标准计算，违约金为490.8元（245410元×0.001%/天×200天）。 关于原告要求金广域公司赔偿房屋未安装天然气的损失的诉请，本院在上文已经认定金广域公司未对涉案房屋设计安装天然气不违反合同约定义务，故谭莉该请求没有事实依据，本院不予支持。 关于原告要求金广域公司赔偿阳台未安装钢化玻璃、实心栏板的损失11000元的诉请。按照本院上文认定的事实，金广域公司交付的房屋阳台未安装钢化玻璃、实心栏板，构成合同违约。金广域公司明确表示不同意对该违约行为采取补救措施，原告可以请求赔偿相应的损失，其主张损失为11000元没有事实依据，本院酌定原告该损失为3000元。 关于原告主张的绿化未达标的经济损失3000元，其理由是金广域公司未按合同约定期限使小区绿化达标，造成了房屋的贬值损失。本院认为，按照合同约定小区绿化率应在2017年12月30日前达到10%的标准，但涉案小区的配套绿化工程于2018年8月2日才验收通过，客观上金广域公司存在逾期履行合同义务的行为，但合同未约定违反该项合同义务的违约责任，且原告未举证证明该违约行为给其造成的损失，故对于原告的该项诉请本院不予支持。 综上，原告主张赔偿的房屋未安装天然气和小区园林绿化未在约定期限达标的经济损失没有依据，本院不予支持；其主张赔偿的逾期交房、逾期办证及阳台未安装钢化玻璃、实心栏板的经济损失，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告荆门金广域房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭莉支付逾期交房违约金61.4元、逾期办证的违约金490.8元，并赔偿因房屋阳台未安装钢化玻璃、实心栏板的经济损失3000元； 二、驳回原告谭莉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费725元，减半收取362.5元，由谭莉负担200元，荆门金广域房地产开发有限公司负担162.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  吴瑶琼 二〇一九年十二月二十日 法官助理张小敏 书记员钱小丽