海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1981号 上诉人（原审原告）：海南派成铝业科技有限公司，住所地海南省万宁市礼纪镇群坡村高速路口东侧地段。 法定代表人：冯雪萍，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李喆智，北京市科瀚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：詹行琼，男，汉族，1978年9月17日出生，住海南省澄迈县。 委托诉讼代理人：韩清，海南唐海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林宏植，海南唐海律师事务所律师。 原审第三人：杨奔，男，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：杨迪之，海南天浩律师事务所律师。 上诉人海南派成铝业科技有限公司（以下简称派成公司）因与上诉人詹行琼、原审第三人杨奔房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人派成公司上诉请求：1.将（2019）琼9002民初233号民事判决第一项变更为：判决詹行琼向上诉人支付购房款958050元及利息（利息计算方法：以958050元为基数，从2015年5月19日开始按中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率计算至全部款项付清之日止）；2.撤销（2019）琼9002民初233号民事判决第二项；3.判决詹行琼承担本案一二审全部诉讼费用。事实与理由：原审判决将506室的购买价格确定为562056元是错误的，转让价格应为958050元。2015年5月，詹行琼想购买该房，经与上诉人协商后，双方同意转让单价为15000元/m2，总房款958050元。同月19日，上诉人原法定代表人杨奔与詹行琼一起到欧博公司办理了购房更名手续，将购房人更名为詹行琼。虽然双方未签订书面合同，但根据常理可知，上诉人不可能原价将房屋转让给詹行琼，因此，上诉人主张的单价15000元应当得到支持。鉴此，上诉人依据《民事诉讼法》第一百六十四条的规定，提起上诉，请依法明断。 詹行琼针对派成公司上诉答辩称，其认为上诉人所主张的确认双方系买卖关系没有事实和法律依据。一、二审，上诉人均为提供任何证据证明双方存在房屋买卖合同关系，请求驳回派成公司的上诉请求。 上诉人詹行琼上诉请求：1.请求撤销海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初233号民事判决书，依法改判驳回派成公司一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由派成公司承担。事实与理由：一、上诉人与派成公司之间系房屋赠与关系，一审法院认定事实错误导致判决错误，依法应当予以撤销。（一）赠与行为已经实际履行完毕并生效，上诉人依法取得涉案房屋，派成公司无权向上诉人主张支付购房款。2014年初，第三人代表派成公司多次与上诉人商谈，承诺若其同意在派成公司处工作，派成公司将赠与一套房屋和配备一辆公车。2015年5月19日第三人与上诉人签订“购房更名申请表”，第三人同意将涉案房屋变更至上诉人名下。2015年6月9日，为完成备案及过户手续，上诉人与海南欧博房地产开发有限公司签订《琼海市商品房买卖合同》。那么根据《合同法》第一百八十五条规定，房屋赠与合同是实践性合同，房屋赠与关系的成立必须是以办理了过户手续或者受赠人根据赠与合同取得产权证书并已实际占有、使用该房屋为认定条件。本案中双方已经对该赠与合同办理了过户手续，说明合同的赠与人和受赠人已达成合意签订了赠予合同，并且合同已履行完毕。如果一方要反悔，则需另行达成协议。而本案中，双方并未达成新的协议，派成公司也自始未向上诉人主张过任何的支付房款的权益。再，赠与合同意思表示以赠与合同成立前发出的意思表示为准，而一审法院仅以“被告主张双方间存在赠与合同，但原告不予认可”这一事实来认定本案原告没有赠与的意思表示，误将当下原告不予认可的意思表示当作该赠与行为发出时的意思表示，不符合案件实际情况。且本案派成公司是不存在《中华人民共和国合同法》第一百九十二条之情形，那么赠与事实生效后是不可以撤销的。故，原审认定错误，导致判决错误。（二）、原审法院举证责任分配错误，存在明显加重上诉人的举证责任，减轻派成公司的举证责任，侵害上诉人的合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案审理过程中，派成公司自始未提供任何证据证明与上诉人之间存在买卖关系，原审法院直接以“本案中被告未提供证据证实赠与事实的存在”，从而认为派成公司理由不充分，并承担举证不能的责任，显然与事实和法律不符。相反，上诉人已经提供相应证据予以佐证。原审法院显然未充分予以认证。本案中，派成公司在未支付任何房款的情况下，不仅立即将购房发票登记为上诉人并随即协助办理过户手续，而且所有发票、不动产证均由上诉人持有。若为派成公司所述，同意上诉人分三年支付房款，其应当会将部分或者全部关于涉案房屋的材料予以持有，但派成公司并未持有该材料。再，在上诉人未支付任何房款的情况下，派成公司完全可以基于其支付工资的优势地位，直接将上诉人的工资扣划，以抵扣房款。而事实上，派成公司不仅未向上诉人主张支付房款，也未采取相应的措施，以维护其权益。因此，派成公司所述明显与事实不符。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销。恳请法院依法支持上诉人的上诉请求。 派成公司针对詹行琼的上诉请求答辩称，一、原审判决认定双方的法律关系是买卖关系而非赠与关系是完全正确的。（一）对于涉案房屋，答辩人派成公司与詹行琼之间不符合赠与合同的构成要件。根据《合同法》第一百八十五条及第一百八十七条的规定，赠与合同必须要双方有明确的意思表示，并办理相关赠与的登记手续。即：赠与人明确表示愿意赠与，而受赠人表示愿意接受赠与，同时，双方应按赠与的相关法律规定办理赠与的登记手续。综观本案证据可知，双方的行为根本不具备以上要件。首先，答辩人从未表示过要将涉案房屋赠与被答辩人。在原审庭审时，詹行琼对于所谓“赠与”的表述前后矛盾，其时而说是杨奔在要求其到答辩人处工作时，承诺要给他一套房子，时而又说是在答辩人一次开会结束后，杨奔将其叫到旁边，偷偷告诉他要送一套房子给其。但其也明确承认，答辩人从未在任何公开场合，也未以任何书面或会议纪要的形式表示过要赠与一套房子给其。由此可知，答辩人从未明确表示过要赠与房子给詹行琼。答辩人系有限责任公司，公司的任何重大决定，必须经过股东会决议，必须形成文件。对于如此大金额的款项，没有书面的决定，在财务账目上是无法通过的。而事实上，现在我公司的账目上，对该笔款项，仍记账为其他应收款。其次，双方未办理任何关于赠予的登记手续。根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》第一条的规定，在办理营业税减免时，双方应向税务机关提供“双方共同办理的《赠与合同公证书》以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》”，在缴纳契税和印花税时，“须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖‘个人无偿赠与’印章”。但本案中，詹行琼在办理房屋过户时，并不是提交的赠与的相关手续，而是买卖合同的材料。据国家财政部下发《个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题通知》第三条“房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照‘经国务院财政部门确定征税的其他所得’项目缴纳个人所得税，税率为20%”的规定，受赠人应缴纳20%个人所得税。但本案中，詹行琼缴纳的仅仅是契税，未缴纳任何所得税。（二）双方的法律关系就是房屋买卖合同关系首先，从《购房更名申请表》可知，时任答辩人法定代表人杨奔与詹行琼去办理的是“购房人”更名手续，且在“申请说明”中，明确约定“购房人变更后，已交定金、房款转至变更后的购房人名下，未付房款由变更后的购买人补足。如本人不能按照相关文件及上述申请履行付款及重签合同义务，本人愿意按照先前相关文件的约定承担违约责任”。换言之，在办理更名手续时，就已设定了詹行琼应承担的买卖合同义务。其次，在申请变更购房人后，詹行琼与建设单位海南欧博房地产开发有限公司签订了《琼海市商品房买卖合同》，在合同中，约定了詹行琼应履行的各项购房者的义务。上述证据表明，答辩人与詹行琼之间具备了买卖合同的全部要件，双方的关系就是房屋买卖合同关系。二、原审判决对举证责任的分配是完全正确的。虽然在答辩人与詹行琼之间未签订直接的买卖合同，但从《购房更名申请表》及《琼海市商品房买卖合同》可知，双方的关系就是房屋买卖合同关系。对如此大额财产，任何人要想否认该买卖关系，其就必须有足够的证据来推翻答辩人的主张。本案中，詹行琼除翻来覆去自我表述是赠与外，其提供不出任何客观的证据。原审法院对于其未能举证证明赠与法律关系的存在，进而对其主张不予采纳，完全符合《民事诉讼法》规定的证据规则及举证责任分摊，是完全正确的。三、答辩人未扣詹行琼的工资是答辩人严格遵守《劳动合同法》的体现，并不能成为詹行琼抗辩的借口。詹行琼为了证明其主张，很幼稚的以答辩人未扣其工资作为答辩人未向其主张房款的证据。对此，答辩人需要告知詹行琼的是，答辩人是一家善待员工的企业，从不克扣员工工资，更不会将员工的工资作为追索债务的武器。至于答辩人让詹行琼持有《不动产权证》及发票等，这同样是答辩人善待员工的体现，因为答辩人将涉案房屋转让给詹行琼后，出于对詹行琼的信任，并不需要其提供反担保。综上所述，答辩人认为，原审判决除对房屋转让价格认定不准确外，其他方面认定及适用法律完全正确。鉴此，请求依法驳回詹行琼的上诉。 原审第三人杨奔述称，请求驳回上诉人詹行琼的上诉请求，依法判决。 派成公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付购房款958050元（其中包含原告代付的562056元和溢价款395994元）及利息（利息计算方法：以958050元为基数，从2015年5月19日开始按中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率计算至全部款项付清之日止）；2.判决被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年9月27日，原告与海南欧博房地产开发有限公司（以下简称“欧博公司”）签订《以工程款支付博鳌香槟郡商品房款合同》，约定原告以欧博公司应付而未付的工程款1052056元支付原告购买博鳌香槟郡小区1号楼4单元506室及2号楼2单元201室的购房款，其中1号楼4单元506室购房款为562056元，2号楼2单元201室购房款为490000元，第三人杨奔（当时原告的法定代表人）作为上述房屋的买受方，并在双方签订合同后，房屋产权归第三人杨奔所有，双方明确并同意，双方签订《琼海市商品房买卖合同》后原告无须支付购房款，以工程款冲抵。2015年5月19日，第三人杨奔与被告詹行琼签署“购房更名申请表”，并将购房更名申请表递交给欧博公司，将原告与欧博公司抵债并由其认购的1-4-506房的购买人由“杨奔”变更为“詹行琼”，房屋面积63.87平方米，单价8800元/平方米，总价562056元。2015年6月9日，被告詹行琼与欧博公司签订《琼海市商品房买卖合同》，约定购买欧博公司抵债给原告的××区，房屋面积63.87m，8800元/平方米，购房款为562056元，并签订前期物业合同、商品房合同补充协议。2018年12月27日，琼海市国土资源局向被告詹行琼颁发琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号不动产权属证书。另查明，被告詹行琼于2017年7月27日起向房屋物业管理公司即北海永康物业服务有限公司琼海分公司支付物业管理费。 一审法院认为，本案的诉讼争议焦点为：涉案房屋属于房屋买卖关系还是房屋赠与关系。要解决此争议，须厘清以下问题：第一、原告与案外人欧博公司之间以工程款抵房款的合同是否合法有效，原告对涉案房屋是否可以主张权利；第二、原告主张本案属于房屋买卖关系，被告主张本案属于赠与关系，哪方主张的法律关系成立；第三、原告主张利息是否有事实根据和法律依据。一、关于原告与案外人欧博公司之间以工程款抵房款的合同是否合法有效，原告对涉案房屋是否可以主张权利的问题。一审法院认为，“以工程款抵房款”的房屋买卖协议即《以工程款支付博鳌香槟郡商品房款合同》的签订遵循了自愿、平等原则，该合同不违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效。二、原告主张本案属于房屋买卖关系，被告主张本案属于赠与关系，哪方主张的法律关系成立。协议涉及的“以工程款抵房款”是原告与欧博公司对各自享有的权利的处分，是确定双方之间权利义务关系的依据，原告享有抵款房产的实际所有权。本案中，原告接受抵债房屋后，指定当时的公司法定代表人杨奔作为购房人认购抵债房屋，而后本案被告詹行琼作为购买人向欧博公司购买抵债房屋，并签订《商品房购买合同》，因此，被告应就签订的商品房买卖合同约定的价款支付房款562056元。原告已实际将工程款562056元抵债给欧博公司，被告并未付款给欧博公司，原告抵扣工程款后，被告实际使用了房屋，被告应将博鳌香槟郡小区1号楼4单元506房的购房款562056元直接支付给原告，故原告主张被告向其支付购房款符合法律规定，予以支持。但，原告请求被告支付的购房款958050元超过《商品房购买合同》以及实际抵债的价款562056元，对超出部分，双方未有约定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”的规定，赠与合同是双方法律行为，需要当事人双方意思表示一致才能成立；是诺成合同，当事人之间意思表示一致，即能成立的合同，它以当事人的合意为成立要件；是单务无偿合同，在一般情况下，赠与合同仅由赠与人负有将自己的财产给予受赠人的义务，而受赠人并不负有义务。本案中，被告反驳主张房屋的给付实属原告赠与给被告的，但原告不予认可。对赠与行为的认定应严格把握赠与的意思表示及财产的无偿转移两个要件，按常人的一般理解，涉及房屋等价值较高的财产赠予，都会对房屋的转移手续持谨慎态度，会明确表示各自意思表示，且履行严格的交付手续。本案中被告未提供相应证据证实赠与事实的存在，仅是陈述原告为了招揽人才将房屋作为福利口头赠予给被告，理由并不充分，根据谁主张谁举证原则，被告应承担举证不能的不利后果，因此，对被告的反驳主张不予采纳。三、原告主张利息是否有事实根据和法律依据的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，本案中，原告未能举证证明原、被告对房款支付时间做出明确约定，则视为双方未约定付款期限，原告主张从2015年5月19日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算利息不当，利息可从原告起诉之日即2019年1月16日起，以房款562056元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际付清之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告詹行琼于本判决生效之日起十日内向原告海南派成铝业科技有限公司支付购房款562056元及利息（利息以房款562056元为基数从2019年1月16日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告海南派成铝业科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本院二审期间，詹行琼提交如下新证据：海南派成旅业科技有限公司在兴发铝业、中亚旅业、亚洲旅业型材厂开模图（2014年-2018年），证明詹行琼系高技术人才，其进入派成公司以来积极为派成公司开发新的产品，为派成公司取得较大的利润，并不存在派成公司所称詹行琼入职以来消极对待工作，对公司造成损失。上诉人派成公司认为詹行琼提交的证据没有原件核对且该组证明不能证明其所证明的事项，对真实性、证明力、关联性有异议。原审第三人杨奔认为证据材料中没有詹行琼的签名以及派成公司的盖章，无法证明詹行琼所要证明的内容。本院认为，詹行琼在派成公司的工作表现及所做贡献并非本案所要查明的事实，所提交的证据与本案不具有关联性，不作为本案依据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1.涉案房屋属于房屋买卖关系还是房屋赠与关系；2.如果属于房屋买卖关系，购房款应如何认定。 关于涉案房屋属于房屋买卖关系还是房屋赠与关系的问题。上诉人詹行琼上诉称，其与派成公司之间系房屋赠与关系，原审第三人杨奔代表派成公司多次与其商谈，承诺若其同意在派成公司工作，派成公司将赠与一套房屋。但詹行琼所提供的证据为购房合同、发票、房屋的实际交付、居住，以及办理权属证书等，其认为这些证据即能证明赠与关系成立。本院认为，以上证据尚不能构成明确的赠与关系。根据赠与的法律关系，赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为，这种行为的实质是财产所有权的转移，通常双方应签订书面赠与合同。在没有书面赠与合同的情况下，赠与关系的成立需双方意思表示一致才能成立，尤其涉及房屋等价值较高的财产赠与，赠与人应作出明确的无需支付对价的意思表示。派成公司辩称从未作出赠与的意思表示，而詹行琼提供的以上证据仅仅能证明涉案商品房买卖关系的成立以及整个购房流程，而不足以证明派成公司已作出明确的赠与的意思表示。詹行琼所提交的证据未能证明赠与事实的存在，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应承担举证不能的不利后果。据此，上诉人詹行琼的上诉请求不能成立，本院予以驳回。 关于涉案房屋购房款如何认定的问题。上诉人派成公司上诉请求认为詹行琼应向其支付购房款为958050元，述称2015年5月詹行琼与其双方共同口头协商同意以单价15000元m2，总房款为958050元的涉案房屋转让给詹行琼，随后一起到欧博公司办理了购房更名手续，将购房人更名为詹行琼。本案中，派成公司法定代表人杨奔作为购房人以工程款抵562056元总房款认购抵债房屋，而后詹行琼作为购买人向欧博公司购买抵债房屋，并签订《商品房买卖合同》，派成公司并未提交相应的证据证明双方对于涉案房屋购房款另有约定，詹行琼也未就购房支付相应的对价，故詹行琼就签订的商品房买卖合同约定的应支付给派成公司的总房款为562056元。至于利息计算的问题，派成公司主张应从2015年5月19日开始按中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率计算至全部款项付清之日止，但其在二审庭审中又明确表明其与詹行琼所约定的三年内支付房款并未具体明确付款起止时间，故应视为双方未约定付款期限。上诉人派成公司的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。一审法院以派成公司起诉之日即2019年1月16日作为主张之日，起算利息的时间并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人派成公司、上诉人詹行琼的上诉请求理由均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16660.5元，由上诉人派成公司负担7240元，上诉人詹行琼负担9420.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈海燕 审 判 员 陈 杰 审 判 员 杨 洁 二〇一九年十二月十日 法官助理 顾悦希 书 记 员 邱飞丽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。