广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初20111号原告夏伟，男，汉族，1977年4月25日出生，身份证住址重庆市渝**，原告吴尾芳，女，汉族，1978年8月17日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人夏伟，系原告吴尾芳的配偶。被告广东红兴园林建设有限公司，住所地珠海市香洲区南坑工业区兴国街**中立信大厦**-B，统一社会信用代码91440400590103746M。法定代表人林少昌。委托代理人张昔，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人魏文宇，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被告深圳市凯丰实业有限公司，住所，住所地深圳市宝安区新安街道海旺社区N23卓越时代广场**海天路**506社会信用代码91440300MA5DAQP02M。法定代表人沈沛勇。委托代理人何伟，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人赖轶峰，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上述原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告夏伟（兼为原告吴尾芳委托代理人）、被告广东红兴园林建设有限公司委托代理人魏文宇、被告深圳市凯丰实业有限公司委托代理人何伟和赖轶峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2017年11月2日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（合同编号为深（宝）网预买字（2017）第16623号），原告从被告处购买了位于深圳市光明区观光路和光明大道交汇处南侧龙光玖龙台项目一期1栋A座1901房屋，约定交房时间为2019年3月31日以前。原告依约支付了全部房屋价款。合同签订后，原告已通过函件通知被告撤销全部委托收楼授权，并明确要求其直接向原告交付房屋，不得交任何代收人，但被告至今未向原告履行交房义务，严重影响原告对房屋的装修和使用。根据购房合同第十二条约定，被告逾期交房的，应当自交付期限届满之日起每日按购房总价款万分之一支付迟延履行违约金。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告向原告交付位于深圳市光明区观光路和光明大道交汇处南侧龙光玖龙台项目一期1栋A座1901房屋；被告自2019年4月1日起按每日按购房总价款的万分之一向原告支付逾期履行违约金，违约金计算至被告实际向原告交付房屋之日止（截止至2019年6月18日暂计人民币37044.35元）；本案诉讼费由被告承担。被告深圳市凯丰实业有限公司答辩称，凯丰公司如期向装修公司交付预售合同项下的毛坯房屋，符合原告给凯丰公司的指示，也符合原告与装修公司的约定，凯丰公司不再负担交付房屋的义务。一、原告委托装修公司从凯丰公司接收房屋，并向凯丰公司发出直接向装修公司交付房屋的指示；二、原告特别声明委托不可撤销，其无权解除对于装修公司收楼的委托；三、凯丰公司如期地根据原告指示向装修公司交付毛坯房屋，原告的请求权已经消灭。综上，凯丰公司已经按照原告的指示向装修公司交付房屋，凯丰公司不再负担交付房屋的义务。原告提出的诉讼请求缺乏事实依据，也没有请求权基础，恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求，并判令本案诉讼相关费用全部由原告承担。被告广东红兴园林建设有限公司答辩称，一、原告购买案涉精装修商品房时已与凯丰公司就房屋交付验收、装修等事宜进行了充分协商，并通过预售合同、装修合同及一系列附件确定了各方的权利义务。各方所签署的合同及附件均为合同当事人的真实意思表示，合法有效，各方应依约履行合同。二、装修合同第二条第1.3款明确约定了毛坯房交付方式，并对该条约定做了“不可撤销”的限制，该约定合法有效，原告无权解除。三、装修公司及凯丰公司已依约履行毛坯房交付验收义务，不存在任何违约行为。装修合同明确约定了精装修房的交付期限，目前装修工程已依约启动，尚未到精装修房交付时间。综上，案涉合同均为各方当事人真实意思表示，合法有效。在凯丰公司及装修公司依约交付验收了案涉房屋、没有任何违约行为的情况下，原告要求凯丰公司承担违约责任，于事实于法无据。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年11月2日，原告与被告深圳市凯丰实业有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买涉案商品房，合同约定交房时间为2019年3月31日，交楼标准为毛坯，出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，房产交付时间为出卖人交付钥匙之日；逾期交房违约责任以附件五方式进行约定，自交付期限届满之翌日起每日按购房总价款万分之一支付违约金，买受人同意逾期交房违约金总额最高不超过买受人已付购房总价款的百分之二。协商购房事宜过程中，被告深圳市凯丰实业有限公司向诸原告提供三家关联的装修公司（包括汕头市华奥工程建设有限公司、深圳市润景装饰工程有限公司、广东红兴园林建设有限公司），为购房者提供装修服务。原告与广东红兴园林建设有限公司签订了一份《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》及相关附件，约定装修公司以包干总价方式，承包涉案商品房的房屋局部变更、装修及家居配套服务，装修公司应于2019年12月30日前完工并交付房屋；合同约定诸原告不可撤销的委托装修公司对该房屋进行毛坯验收，并签收对应的钥匙，自装修公司代收钥匙之日即视为完成房屋毛坯入伙及交付手续；施工期间，诸原告承诺不进入施工现场，签订合同前已确认相关房屋局部变更、装修及家居配套服务标准、相关图纸，且不对上述标准及图纸进行修改变更。该《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》附件包括《房屋装修示意图》、《房屋装修标准》、《装修工程质量保证书》，附件四为《委托收楼书》及两份《声明》。《委托收楼书》为诸原告向被告深圳市凯丰实业有限公司出具，委托装修公司全权代理领取及签收《入伙通知书》、验收并办理收楼手续、签收钥匙，确认代收钥匙视为完成房屋毛坯入伙及交付手续，本委托为不可撤销之委托，委托期限至委托事项完成之日止。一份《声明》为诸原告向装修公司、深圳市凯丰实业有限公司、物业管理公司出具，声明已办妥入伙手续，由装修公司进行装修，诸原告未付清装修总价款前，装修公司有权拒绝交楼。一份《声明》内容为不可撤销的委托上述装修公司对涉案商品房进行房屋局部变更、装修及家居配套服务。上述合同及相关附件签订后，原告向广东红兴园林建设有限公司支付部分装修价款。2017年11月起，涉案龙光玖龙台一期项目部分购房者联名向多个相关行政部门投诉，认为涉案装修合同为捆绑销售，要求行政部门介入处理。行政部门协调未果，部分投诉人诉至法院。庭审中，被告提供一份深圳市规划国土委答复投诉业主的函，该函答复“龙光玖龙台（一期）项目属于住宅产业化项目……为推进住宅一次性装修到位，鼓励建设单位提供全装修成品房，我委经光明管理局和委员会两级审定，同意该项目以不高于4500元/平方米的标准提供精装修服务”。据原告提供的证据显示，其于2018年9月即向被告深圳市凯丰实业有限公司邮寄一份《撤销委托收楼书》，取消授权广东红兴园林建设有限公司代为收楼的委托，要求自行办理相关收楼手续。2018年11月6日，被告深圳市凯丰实业有限公司公示一份《情况说明》：部分业主要求自己验收毛坯房，自行收楼，深圳市凯丰实业有限公司同意于2019年3月份集中3天时间以工地开放日方式予业主验房，验收后深圳市凯丰实业有限公司按合同约定移交装修公司统一装修；计划于2019年7月份进行精装修抽检验房；计划于2019年12月达到精装交付条件前集中3天进行精装修验房。2018年11月8日，三家装修公司亦公示一份《情况说明》：不同意部分业主关于解除装修合同和收楼委托的主张，装修公司将继续按原合同履行。2019年3月29日、30日，被告深圳市凯丰实业有限公司陆续向上述三家装修公司移交涉案商品房，装修公司持原委托材料以业主名义办理了入伙手续。审理中，由于装修合同与售楼合同系一并协商签订，装修公司为深圳市凯丰实业有限公司指定的关联企业，涉案房产已实际由被告深圳市凯丰实业有限公司交付广东红兴园林建设有限公司进行装修。本案涉及房产交付问题，本院依法追加广东红兴园林建设有限公司为本案共同被告。上述事实，有不动产权预售备案登记查询表、《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》及相关附件、转帐记录、深圳市规划国土委答复投诉业主的函、情况说明、律师函等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，涉案的商品房销售、装修合同均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应循诚信原则，全面履行合同。涉案商品房销售、装修事宜是一并协商的，形成一个交易整体。本案所谓的委托验收，是以法律规定的形式衔接一手房交付与装修的环节，条款目的是保证交易整体的开展，形式上也不违反法律规定。因此，在两被告未违约，未侵害原告的合同权益的情况下，原告撤销收楼委托，必然导致交易整体无法完成，明显有悖诚信。原告主张享有解除收楼委托的权利。本院认为，委托验收毛坯房的条款作为装修合同的重要组成条款，已明确约定不可撤销，此约定属于对法定任意解除权的特约放弃，民事行为中约定优于法定。置于本案交易背景，涉案委托关系与房产销售、装修等商业行为密切相连，法律上并不禁止民事主体通过放弃法定权利换取经济利益的行为。因此，本院确认该条款对解除权所作的限制性特别约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。因此，原告主张已解除收楼委托，理由不成立，本院不予采纳，被告深圳市凯丰实业有限公司据委托手续向装修公司交付房产，已依约履行交楼义务，原告之诉求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告夏伟、吴尾芳的诉讼请求。本案受理费363元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇一九年十二月六日书记员 林晓仪（兼）书记员 石  燕  妃附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。