江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4377号上诉人（原审被告）：李连辉，男，1988年12月4日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：施国锋，江苏正太和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁，江苏正太和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹燕春，女，1974年9月6日生，汉族，住山东省苍山县。委托诉讼代理人：顾磊，江苏闳远律师事务所律师。上诉人李连辉因与被上诉人尹燕春房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初8116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李连辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回尹燕春的一审诉请。事实和理由：1、一审法院认定涉案房屋未纳入拆迁范围有误，据其庭后了解，征收部门已就涉案地块征收启动司法程序，尹燕春对此明知。2、其承租涉案房屋是经营，在签订合同时对可能出现的拆迁并不知情，且尹燕春女儿在2018年10月的微信聊天记录中仍向其承诺不会拆迁，故其才会向前手的经营者支付转让费52000元，投入装修款10万元。3、其未按约支付租金有合理理由，2019年6月底尹燕春催要租金时，其将涉案房屋周围居民均搬迁的事实告知了尹燕春，但尹燕春仍否认即将拆迁的事实。在周边环境发生巨大变化致其根本无法正常经营时，就谈不上支付租金。尹燕春二审辩称：2018年10月8日房东到房子里去说要拆迁，可见上诉人在租赁之初已经知道这个地方有可能要拆迁，另外还在“如果拆迁补偿给乙方”的字条上签字。种种迹象都表明，上诉人称其在签订合同时存在欺诈不能成立。另外，拆迁事宜与本案没有关联，截止到一审起诉时，上诉人从未向其表示租赁合同存在解除或者终止的情形，而是继续一直在经营水果店。关于上诉人提供的照片中有关征收房屋进度表，因涉案商铺并未出现在该证据中，故不能证明本案涉及的租赁房屋在拆迁范围内。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。尹燕春向一审法院提出诉讼请求：1、判令尹燕春与李连辉签订的房屋租赁合同于2019年7月17日解除。2、判令李连辉立即从无锡市广丰路181（20-21号）房屋内搬出。3、判令李连辉支付房屋租金18284.88元（自2019年6月1日起至2019年7月17日止，按每日142000÷365=389.04元计算），房屋占有使用费（自2019年7月18日起至实际搬出之日止，按每日142000÷365=389.04元计算）。4、判令李连辉支付违约金28400元。事实与理由：无锡市广丰路181号房屋（以下简称181号房屋）登记在无锡市郊区村民委员会名下，后无锡市郊区村民委员会更名为广丰社区居民委员会（以下简称广丰居委会）。广丰居委会委托无锡市广丰投资有限公司（以下简称广丰投资公司）与无锡市裕新电器有限公司（裕新公司）签订房屋租赁合同1份，将包括181号房屋在内的房屋出租给裕新公司，租赁期限2011年1月1日起至2030年12月31日止，并允许裕新公司转租。2017年10月1日，裕新公司授权吴维新与其签订房屋租赁协议1份，将181号房屋出租给其，租赁期限2017年10月1日至2020年9月30日。2018年9月29日，其向裕新公司申请将181号房屋转租给李连辉，裕新公司盖章同意。2018年9月30日，其女儿尹瑶瑶与李连辉签订落款时间为2017年10月1日的房屋租赁协议1份（以下简称9月30日合同），载明其为甲方，李连辉为乙方，乙方承租广丰路181（20-21号）房屋，租赁期间自2017年10月1日起至2020年9月30日止；年租金十四万元二千元整，押金1万元整等内容，因当时李连辉知道租赁房屋要拆迁，但谁都不清楚拆迁的具体时间，故其承诺在租赁期间内如果拆迁的话，相应的补偿都可以给李连辉，并在合同后面附的打印件载明如果拆迁补偿给乙方，店里出现意外由乙方承担等内容，由李连辉签字确认。2018年10月7日，其与李连辉签订落款时间为2018年9月30日房屋租赁合同书1份（以下简称10月7日合同），载明：其为甲方，李连辉为乙方；甲方同意将广丰路181（20-21号）出租给乙方用于水果；租赁期间自2018年9月30日起至2020年9月30日止；年租金十四万元二千元整，押金1万元整；乙方必须在合同签订之时一次性付清租金，先付后用；乙方如租金及其他费用超过半个月以上未付，甲方可不通知乙方而解除本合同；由于乙方原因解除本合同时，乙方应向甲方支付年度租金的百分之二十的违约金等内容，双方实际履行的是10月7日合同。2019年4月，因李连辉知道181号房屋要拆迁的事情，并表示还想做下去的，故双方商定从当月起每月30日前支付当月租金。因李连辉未按约缴纳自2019年6月1日起的租金，故其有权解除合同。目前181号房屋尚未纳入拆迁范围。李连辉一审辩称：1、对租金标准及结欠租金的情况均无异议。2、对签订9月30日合同、10月7日合同无异议，但签订9月30日合同时，其虽知道要拆迁，尹燕春亦承诺三年五年不会拆迁，故其签订9月30日合同时并不知道要拆迁。后其得知181号房屋马上要拆迁，故协商约定从2019年4月份开始每月30日支付当月租金。尹燕春在明知租赁标的存在拆迁的情况下，向其隐瞒了相关情况并出租给其三年，导致其投入的装修损失及经营损失，故双方签订的租赁合同系因尹燕春欺诈其而订立，属于可撤销合同，应于2018年10月8日撤销。3、其并非违约，而是在行使不安抗辩权。2018年上半年，尹燕春将181号房屋出租给舒高峰经营，后舒高峰想转让，故其于2018年9月20日与舒高峰、尹瑶瑶共同商谈租房事宜，舒高峰向其索要52000元转让费，因舒高峰结欠尹春燕款项，其提出由其将转让费直接支付给尹瑶瑶。因尹瑶瑶要求其将款项支付给舒高峰，再由舒高峰转让给尹瑶瑶，故其于9月30日将52000元转让给舒高峰，舒高峰事后将该款给了尹瑶瑶，但其要求和尹燕春就此费用进行结算时，尹燕春不予配合，称该52000元与其无关。加之租赁标的存在即将拆迁的事实，其认为尹燕春存在不能继续履行合同义务的风险，故其有权就此行使不安抗辩权。综上，请求驳回尹燕春的诉讼请求，其保留向尹燕春追诉涉诉租赁合同押金1万元、转让费5.2万元以及装修损失9.8万元的法律权利。181号房屋目前尚未纳入拆迁范围。一审法院认定事实如下：181号房屋登记在无锡市郊区村民委员会名下。后无锡市郊区村民委员会更名为广丰居委会。广丰居委会委托广丰投资公司与裕新公司签订房屋租赁合同1份，将包括181号房屋在内的房屋出租给裕新公司，租赁期限2011年1月1日起至2030年12月31日止，并允许裕新公司转租。2017年10月1日，裕新公司授权吴维新与尹燕春签订房屋租赁协议1份，将181号房屋出租给尹燕春，租赁期限2017年10月1日至2020年9月30日。2018年9月29日，尹燕春向裕新公司申请将181号房屋转租给李连辉，裕新公司盖章同意。2018年9月30日，尹燕春的女儿尹瑶瑶与李连辉签订落款时间为2017年10月1日的9月30日合同1份，载明尹燕春为甲方，李连辉为乙方，乙方承租广丰路181（20-21号）房屋，租赁期间自2017年10月1日起至2020年9月30日止；年租金十四万元二千元整，押金1万元整等内容，尹瑶瑶打印如果拆迁补偿给乙方，店里出现意外由乙方承担等内容，李连辉于10月1日签字确认，尹瑶瑶将该文本装订在9月30日合同之后。2018年10月7日，尹燕春与李连辉签订落款时间为2018年9月30日的10月7日合同1份，载明：尹燕春为甲方，李连辉为乙方；甲方同意将广丰路181（20-21号）出租给乙方用于水果；租赁期间自2018年9月30日起至2020年9月30日止；年租金十四万元二千元整，押金1万元整；乙方必须在合同签订之时一次性付清租金，先付后用；乙方如租金及其他费用超过半个月以上未付，甲方可不通知乙方而解除本合同；由于乙方原因解除本合同时，乙方应向甲方支付年度租金的百分之二十的违约金等内容，双方实际履行的是10月7日合同。2019年4月，因李连辉得知181号房屋要拆迁，双方商定从当月起每月30日前支付当月租金。李连辉未缴纳自2019年6月1日起的租金。目前181号房屋尚未纳入拆迁范围。一审法院认为：尹燕春与李连辉签订的10月7日合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的禁止性规定，合同有效。李连辉虽辩称尹燕春在合同签订时向其隐瞒了租赁房屋即将拆迁的事实，属于欺诈，但李连辉是在写有“如果拆迁补助给乙方”等内容的字条上签名后，才与尹燕春签订了该份合同，表明李连辉在签订合同时对可能出现的拆迁情况应是明知的，且181号房屋至今尚未纳入拆迁方位，故对李连辉主张尹燕春存在欺诈、10月7日合同应于2018年10月8日撤销的抗辩意见，法院不予采纳。李连辉要求与尹燕春结算的转让费系案外人舒高峰主张及收取，即便事后舒高峰转交尹瑶瑶，亦与李连辉无关，法院对李连辉据此主张其系行使不安抗辩权不予支持。李连辉主张181号房屋面临拆迁，尹燕春存在不能继续履行合同义务的风险，故其有权就此行使不安抗辩权，没有事实和法律依据，法院不予支持。李连辉未能按照约定支付自2019年6月1日起的租金，系违约，尹燕春有权依据10月7日合同的约定，要求解除合同，并要求李连辉返还租赁房屋，支付租金、房屋占有使用费及违约金,李连辉已支付的押金10000元应当予以抵扣。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，作出判决：一、确认尹燕春与李连辉于2018年10月7日签订的房屋租赁合同于2019年7月17日解除。二、李连辉应于判决发生法律效力之日起十日内将无锡市广丰路181（20-21号）房屋返还尹燕春。三、李连辉应于判决发生法律效力之日起十日内支付尹燕春房屋租金（自2019年6月1日起至2019年7月17日止，按年租金142000元计算）、房屋占有使用费（自2019年7月18日起至实际搬出之日止，按每年142000元计算）。四、李连辉应于判决发生法律效力之日起十日内支付尹燕春违约金18400元。五、驳回尹燕春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费479元（已减半收取），由李连辉负担。该款已由尹燕春预交，李连辉自判决发生法律效力之日起十日内将该款直接给付尹燕春。二审中，李连辉对一审判决记载的其辩称“签订合同时知道要拆迁”以及查明的“涉案房屋未纳入拆迁范围”有异议。另双方确认，一审判决载明的9月30日合同的落款时间应为2018年而非2017年。对于其他事实，双方均无异议，本院予以确认。李连辉为证明尹燕春出租时隐瞒了涉案房屋要拆迁的事实，提供了其与尹燕春女儿在2018年10月8日的微信聊天记录，李连辉称房东（系房屋产权人而非尹燕春）过来说这个房子马上要拆迁，先干着吧，天天有人过来（二审中李连辉称这是指村委的人来说要拆迁）。尹燕春女儿称他说拆迁那边不会拆的，到过了年都不会拆你信不信。二审补充查明：1、2017年11月13日，梁溪区房屋征收办公室及广丰居委会发布徐巷地块棚户区改造项目房屋征收告住户书，征收范围包括涉案的181号房屋。2、9月30日合同中还约定，如本地块遇政府规划建造房屋或其他原因遇致拆迁，按照有关规定进行赔偿，房屋产权赔偿归出租方，属于承租方装潢投入部分按政府拆迁规定补偿给承租方。3、本院考虑到及时止损，于2019年12月6日至现场组织双方至涉案房屋内进行撤场交接，李连辉搬出涉案房屋，结清水电费，并将钥匙交还给尹燕春。以上事实有微信聊天记录、调查笔录及当事人陈述证实。本案二审的争议焦点为：尹燕春出租房屋时是否存在隐瞒房屋要拆迁的事实，李连辉以此拒付租金是否构成违约。本院认为：综合涉案相关证据来看，尹燕春并不存在隐瞒房屋拆迁事实，李连辉拒付租金构成违约。理由如下：1、9月30日合同中已经明确约定如遇拆迁，房屋内装潢补偿给李连辉，此外尹燕春的女儿又另行打了条子给李连辉，明确如果拆迁补偿给李连辉，说明当时双方就涉案房屋将来可能要拆迁有过沟通交涉，李连辉是在对拆迁有预见的情况下承租经营，相应的经营风险也应由其自行承担。2、虽然涉案地块在2017年11月即已纳入拆迁征收范围，但何时实施拆迁尚不明确，李连辉在2018年10月8日的微信聊天记录中称有房东和村委的人来说房屋要拆迁，但其仍表示先干着吧，尹燕春女儿称那边到过了年都不会拆。说明当时确有拆迁的迹象，但双方都不清楚何时拆迁，再结合租赁合同中将拆迁补偿给李连辉的约定，说明双方当时都接受这样一种现状以及拆迁带来的后果，尹燕春并不存在故意隐瞒拆迁、欺诈李连辉签订合同的情形。3、当地拆迁、居民搬离确实给李连辉的经营造成一定影响，但对于尹燕春而言，其同样因此而提前解除了租赁合同，亦会产生后续租金的损失。在双方都因拆迁受有损失的情况下，李连辉以影响其经营为由拒付或减少租金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。李连辉拒付租金构成违约，其应按约支付相应的租金及违约金，尹燕春亦有权解除合同并收回房屋。鉴于本院在2019年12月6日已经组织双方完成了撤场交接，故房屋已无需再返还，租金也只应计算至该日，金额为73528元（142000/365*189）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初8116号民事判决第一项、第四项；二、撤销无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初8116号民事判决第二项；三、变更无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初8116号民事判决第三项为“李连辉于本判决发生法律效力之日起十日内支付尹燕春房屋租金73528元”；四、驳回尹燕春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费479元（尹燕春预交），由李连辉负担。二审案件受理费957元（李连辉预交），由李连辉负担。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇一九年十二月九日书记员  程夫栎