贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终9340号上诉人（原审被告）：普安县房地产开发有限责任公司。住所地普安县盘水街道普天大道文笔新苑2号楼。统一社会信用代码：91522323709546588U。法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨亚勇，钟飞，贵州富迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：官婷，女，1993年6月3日出生，汉族，住贵州省余庆县。委托诉讼代理人：罗锦秋，张仕萍，贵州黔成起智律师事务所律师。上诉人普安县房地产开发有限责任公司（以下简称普安房开公司）因与被上诉人官婷商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初3936号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普安房开公司上诉请求：一、撤销原判第二项、第三项，依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，双方在《对账结算协议》中已经明确约定“乙方与甲方对违约金等费用对账结算后，不再追究甲方的相关违约等经济责任”，自此，被上诉人已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，逾期办证的违约金属于相关违约等经济责任，被上诉人已经免除了上诉人的责任，这是被上诉人的真实意思表示，对其具有约束力，一审判决认定双方在《对账结算协议》中未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金系事实认定错误。二、双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项明确约定“…约定日期起180个工作日以后…买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付…按日向买受人支付以交付房价款万分之一的违约金。”本条款约定的违约金计算方式应作系统解释，即与逾期办证一致，应按工作日计算，而非自然日，一审判决以自然日计算逾期办证违约金系认定事实错误。三、根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定，水、电、煤气、电视等管道预埋进户，开户及其费用由被上诉人承担。据此约定，被上诉人支付的购房款并不包含上述费用。该约定系双方的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并不存在加重被上诉人义务的情形，对合同双方具有约束力，与合同第二十九条的约定并不冲突，一审判决上诉人返还3475元错误。被上诉人官婷答辩认为，上诉人的上诉理由不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。官婷向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付办理位于“云康新城”项目所预售的第1幢5层3号商品房转移登记的有关文书；2、判令被告以371472元为基数，按照每日万分之一的标准向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金暂计至2019年6月1日为39561元（实际违约金从2016年7月1日起计算至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；3、判令被告向原告返还款项3475元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告于2013年11月24日与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于贵阳市××××号“云康新城”（即白金壹号）第1栋5层3号商品房，总价款371472元。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期超过180个工作日且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。2016年7月7日，原告签署《房屋交接验收表》后接收了案涉房屋。2018年6月8日，被告在案涉小区张贴《通知》，通知该小区业主到被告处对逾期交房违约金进行对账结算。2018年7月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《对账结算协议》，载明“甲、乙双方根据合同约定对逾期交房违约金及房屋结构板改造费用，经双方核对，达成本协议。一、乙方确认，甲方支付乙方逾期交房违约金合计14970元。（交房截止时间2016年7月7日）……四、乙方与甲方对违约金等费用对账结算后，不再追究甲方的相关违约等经济责任。……”。《对账结算协议》签订后，被告扣除3475元冲抵燃气、电等开户费并于2018年9月6日向原告出具收款收据，剩余逾期交房违约金扣减2167元充抵结构板改造费用后已支付给原告。另查明，案涉项目被告至今未取得所有权初始登记。一审判决认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点为：1、原告第一项诉讼请求是否明确；2、双方签订的《对账结算协议》是否免除了被告的全部违约责任；3、违约金应按自然日计算还是按工作日计算；4、被告收取的3475元燃气、电等开户费应否退还。对此，分析认定如下：关于焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定，“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，庭审中原告经释明要求对“有关文书”进行明确，但原告认为其对办理商品房转移登记需要哪些文书不清楚，合同也没有具体约定，因此无法明确“有关文书”具体指什么文书，只能依据合同约定诉请被告向其交付“办理商品房转移登记的有关文书”，原告的该项诉请明确，至于在办理商品房转移登记时需要被告提供哪些文书，被告作为房地产开发企业，具备相关专业知识，在双方合同未具体指明为哪些文书的情况下，应由被告根据办理商品房转移登记的实际需要向原告提供其应当提交的文书，因此对原告的该项诉请予以支持。关于焦点二，《对账结算协议》是原告根据被告的《通知》要求对逾期交房违约金进行的对账结算，《对账结算协议》也开宗明义记载清楚双方对逾期交房违约金和房屋结构板改造费用进行对账结算，并未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，因此被告辩称根据《对账结算协议》第四条约定原告免除了被告的违约责任没有事实依据，对被告的该辩解意见不予采纳，被告应当向原告支付逾期履行该义务的违约金。关于焦点三，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期限和违约金的计算方式进行了明确约定，即逾期期限按工作日计算，超过约定的期限后，则从合同约定的履行义务期限届满次日起按日计算违约金，且双方签订的《对账结算协议》对逾期交房的违约金也是按自然日进行计算（14970÷37.1472=403，合同约定2015年5月30日交房，2016年7月7日实际交房，交房逾期404日），故被告辩解应按工作日计算违约金没有事实依据，不予采纳。双方合同约定被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告至今未取得该商品房初始登记，已超过合同约定的180个工作日，因此被告应从2016年7月1日起每日按已付房款万分之一向原告计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，截止2019年6月1日，共计1066日，违约金为371472元×万分之一/日×1066日=39599元，原告诉请39561元，从其自愿。关于焦点四，双方签订的合同第七条明确该商品房的总价已经包含了燃气、水、电等建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用，被告也明确其收取的原告的3475元燃气、电等开户费属于建设安装费用，且该合同第二十九条已经明确约定补充协议不合理地加重买受人责任的，仍以主合同约定为准，因此被告收取该费用缺乏合法有效的依据，应当退还，其辩称其依据附件十二《补充协议》的约定收取原告前述费用不应退还的辩解意见不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告官婷交付贵阳市白云区“云康新城”第1幢5层3号房屋办理商品房转移登记的有关文书；二、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告官婷逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2019年6月1日为39561元，2019年6月2日起继续按37.1472元/日向原告计付违约金至其向原告官婷交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告官婷燃气、电等开户费3475元。案件受理费438元（已减半，原告已预交），由被告普安县房地产开发有限责任公司负担。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。审理查明的事实与原判认定的事实一致，予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，上诉人普安房开公司与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于上诉人普安房开公司提出双方在《对账结算协议》中已经明确约定“乙方与甲方对违约金等费用对账结算后，不再追究甲方的相关违约等经济责任”，自此，被上诉人已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，故一审判决认定双方在《对账结算协议》中未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金系事实认定错误之上诉理由，经查，双方《对账结算协议》系对逾期交房违约金和房屋结构板改造费用进行对账结算，并未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，故上诉人该上诉理由不能成立。关于上诉人普安房开公司提出逾期办证违约金应按工作日计算，而非自然日之上诉理由，经查，双方在合同中对按照工作日计算的期限均是进行了明确的约定的，而此处就是约定按日计算，并非按工作日计算，故上诉人认为应按工作日计算之上诉理由不符合双方合同约定，该上诉理由本院不予采纳。关于上诉人普安房开公司提出根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定，水、电、煤气、电视等管道预埋进户，开户及其费用由被上诉人承担，据此约定，被上诉人支付的购房款并不包含上述费用，该约定系双方的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并不存在加重被上诉人义务的情形，一审判决上诉人返还3475元错误之上诉理由，经查，双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件中约定“……2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户……”故根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取。本案被上诉人交纳的费用的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。故根据双方《商品房买卖合同》的约定，该费用房开商不能再向买受人收取，该费用应当退还被上诉人。综上所述，上诉人之上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费876元，由上诉人贵阳普安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十二月九日书记员  陈晓琦