山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终6834号上诉人（原审被告）：临沂鲁德城市建设有限公司,住所地临沂市兰山区柳青街道大朱夏村。法定代表人：任大伟,总经理。委托诉讼代理人：郭凤香，临沂兰山商城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：戴莉苹，女，1977年11月5日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：杜平生，山东上和律师事务所律师。上诉人临沂鲁德城市建设有限公司因与被上诉人戴莉苹商品房预售合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初7393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。临沂鲁德城市建设有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，将本案发回重审或依法改判上诉人不承担违约责任，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院审理案件认定事实错误，导致做出错误的判决。1.上诉人于2015年11月份开始多次电话方式通知被上诉人收房，被上诉人拒不收房，责任不在上诉人，被上诉人所购房产因临时不用，就拒绝收房，一方面可以诉讼上诉人逾期交房索赔违约金，另一方面可以省去物业管理费，双重的收益，导致被上诉人拒不收房，同时损害了上诉人的合法权益。被上诉人拒不收房造成损失的扩大应由被上诉人自己承担，而不是将该损失转嫁给上诉人。一审法院以被上诉人认可的时间作为判案依据显然不符合事实。2.根据上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同规定，“该商品房经验收合格”，是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人（甲方）组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收合格。上诉人所售房产已经符合双方约定的交房条件。涉案房屋被上诉人已经于2015年11月18日收房、签订物业服务合同，并进行装修，而一审法院认定被上诉人收房时间为2016年9月8日，但是在计算延期交房违约金时却从2015年10月31日开始计算，显然违背事实，从而导致作出错误的判决。戴莉苹辩称，一、2015年11月上诉人通知被上诉人到澜泊湾物业公司办理相关收房手续，在2015年11月18日上诉人在未让被上诉人看房，且房屋不符合交房条件的情况下先让被上诉人到澜泊湾物业办公室一楼签字收房手续书等，并交纳物业费等相关费用，属于欺诈所签，不具备法律效力。当日经被上诉人签字再去看房后，电、暖、燃气、小区道路都未通，电梯未运行（被上诉人购买7楼），所以我方拒绝实际收房。因此2015年11月18日不是收房时间。原审判决认交房时间为2016年9月8日是正确的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。戴莉苹向一审法院起诉请求1、依法判令被告支付给原告逾期交房违约金35225.48元(自2015年10月31日起至实际交房之日2016年9月8日止)；2、判令被告支付给原告逾期办证违约金5210.87元；3、判令被告退还原告多缴纳的购房款25064元及利息。(1、2、3.项合计65500.35元)4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月29日，原、被告双方签订了商品房预售合同（合同编号：YS469031），约定原告向被告购买位于临沂市兰山区柳青街道三河口交汇处的澜泊湾第E12号楼1单元701室,建筑面积134.72平方米,单价7735.85元/平方米,总房款1042174元，该合同于2015年10月19日在临沂市房产和住房保障局登记备案。合同约定：“第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差处理。当事人选择按套计价的,不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第1种方式进行处理:1、双方自行约定:(1)合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准,房屋总价将按多退少补原则据实结算。……第八条交付期限出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格；……第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金,合同继续履行;(2)逾期90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。(3)如果买受人有逾期付款行为的,逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。……第十五条关于产权登记的约定被告应当于商品房交付后365个工作日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后,原告于2015年7月29日支付首付款322174元,2015年10月22日办理完银行按揭贷款720000元,合计共缴纳房款1042174元。2015年11月12日，原告交纳房屋维修基金14463元。2016年4月29日，被告为原告开具该房屋《销售不动产统一发票》，付款方为戴莉萍，房款金额为1017110元。2016年9月8日，原告与前期物业公司山东澜泊湾物业管理有限公司签订《装饰装修管理协议》并交纳物业费。原告陈述被告交付房屋时间为2016年9月8日。原告主张逾期交房违约金从2015年10月31日开始至2016年9月7日,共338天,按照交付总房价1042174元每日万分之一即每天104.2174元计算；逾期办证违约金为原告已付房款的0.5%；返还购房款利息从2016年4月30日起,按照年息6%计算至实际交付之日。一审法院认为，原告戴莉苹与被告临沂鲁德城市建设有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。根据原、被告双方签订的《商品房预售合同》第八条的约定，被告应当在2015年12月30日前将涉案房屋验收合格后交付买受人使用。现原告主张其已通过现金、银行贷款等方式付清全部购房款，但是被告未在规定期限之前交房，故原告应当承担逾期交房的违约责任，对于原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉求本院予以支持。原告陈述被告交房时间为2016年9月8日，并提交证据予以支持，被告未到庭，亦未提交相应证据予以推翻，一审法院予以认定。自2015年10月31日至2016年9月7日共计338天。违约金具体计算方法为：每日按合同约定的已付购房款的1042174元万分之壹即104.21元计算，乘以违约天数即338天，共计35223元。关于被告是否应当对原告诉称的逾期办理房屋权属证书承担违约责任的问题，原告主张由于被告至今未通过综合验收导致原告不能办理房产证，因此要求被告承担逾期办证的违约责任。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原、被告在合同中约定“被告应当于商品房交付后365个工作日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”现原告要求被告承担逾期办理房屋权属证书违约责任的诉求符合合同约定，一审法院予以支持，对于原告要求被告偿还房屋差价的诉讼，一审认为，原告已经缴纳房款1042174元，根据合同约定，“合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第1种方式进行处理:1、双方自行约定:(1)合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准,房屋总价将按多退少补原则据实结算”，虽然原告提交了销售不动产统一发票，但是由于该房屋尚未办理产权证书，无法确定房产登记面积，因此，一审法院暂不予处理。原告可待取得房屋产权证书后另行主张。一审判决：一、被告临沂鲁德城市建设有限公司于判决生效后十日内支付给原告戴莉苹逾期交房的违约金35223元；二、被告临沂鲁德城市建设有限公司于判决生效后十日内支付给原告戴莉苹逾期办理房屋权属证书违约金5210.87元；三、驳回原告戴莉苹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费719元，由原告戴莉苹负担275元，由被告临沂鲁德城市建设有限公司负担444元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：证据一、2015年11月18日被上诉人与上诉人签订的澜泊湾社区临时规约一份；证据二、2015年11月18日被上诉人与山东澜泊湾物业管理有限公司签订的澜泊湾社区前期物业服务协议一份；证据三、2015年11月18日与山东澜泊湾物业管理有限公司签订的社区文明公约一份。上述证据均能证明被上诉人于2015年11月18日收房，并接受山东澜泊湾物业管理有限公司物业管理的事实。被上诉人质证称，对三份证据真实性无异议，但对证明事项有异议，我并不知道交房的流程是怎样的，上诉人通知我先去签字交纳物业费、有线电视费等费用后才去看房，看房时才知道并没有达到交房条件，到现在都没有验收合格，也无法办理房产证。被上诉人提交如下证据：证据一、2015年12月2日上诉人出具的关于澜泊湾洋房承诺一份；证据二、新浪网《澜泊湾业主维权谈判直播》实录一份；证据三、2016年6月11日上诉人给被上诉人发送的交房通知短信一份，短信中告知的交房日期为2016年6月30日至2016年7月30日；证据四、大众论坛网页下载件一份；证据五、山东电视台就本案争议事项的报道光盘一份。上述证据均可以证明上诉人的第一条上诉理由不成立，被上诉人不存在故意不收房问题。证据六、房屋租赁合同一份，证明因上诉人不能正常交房，被上诉人因孩子上学无奈在澜泊湾一期租房居住。上诉人质证称，上诉人提交的证据真实性、关联性、均有异议，无法证明被上诉人提供证据的真实性。对上述证据的认定，将在本院认为中一并论述。本院二审查明，双方签订的《商品房预售合同》第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于上诉人未提出上诉的问题不予审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，被上诉人主张上诉人延期交房，并在一、二审中提交了相关证据，应认定被上诉人已完成己方的举证责任。而上诉人主张，系被上诉人拒绝收房才导致房屋延期交房。根据双方的主张可以认定涉案房屋确实存在延期交付，本案争议焦点为延期交付的责任到底应当由谁承担。本院审查后认为，上诉人主张被上诉人拒绝收房，应提供相应证据予以证明。上诉人二审上诉状中写明其系电话通知被上诉人收房并提交相关证据证明其主张。但上诉人自认的电话通知的形式与涉案合同约定的书面通知不相符，亦不符合一般交易习惯。且上诉人二审提交的证据，也不是合同约定“交接”中上诉人一方所应提供的材料，上诉人二审中也未能提交合同约定的交接时所应提交的材料，应承担不利后果。综合全案证据情况，一审认定由上诉人承担违约责任及涉案房屋的交房日期、违约金的计算数额均无不当。综上所述，上诉人临沂鲁德城市建设有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1438元，由上诉人临沂鲁德城市建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇一九年十二月十二日书记员  张 寒