湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终1495号上诉人（原审原告）：谭婕，女，1983年11月26日出生，回族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：刘畅，湖南竞翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘畅，男，1990年4月25日出生，汉族，户籍地福建省福州市仓山区。原审第三人：长沙链家立业房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金泰路**湘江世纪城赏江苑市政道路层**商铺。法定代表人：陈海军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋佳美，女，1992年2月5日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系该公司法务。上诉人谭婕因与被上诉人刘畅、原审第三人长沙链家立业房地产经纪有限公司（以下简称长沙链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初2588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭婕上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判刘畅向谭婕支付迟延交房违约金113400元;二、依法判令刘畅承担本案全部诉讼费费用。事实及理由：1、刘畅拒不履行物业交接的主合同义务及配合谭婕向物业公司申请办理物业交割手续附随义务的行为，已明显构成违约，另买卖合同约定的违约责任承担方式系双方真实意思表示，且不违反现行法律的强制性及禁止性规定，故刘畅应按该约定承担违约责任，即向谭婕支付相应的逾期交房违约金。2、谭婕未能及时与刘畅完成物业交接手续及相关随附事项，均系刘畅违约行为所致，谭婕本身没有过错，不应承担过错责任，并相应抵扣刘畅本应承担的违约责任。刘畅辩称，1、刘畅没有不配合谭婕进行物业交割。2、双方约定的购房款中有1万元的物业交割费用在谭婕手中。3、案涉房屋的钥匙在长沙链家公司工作人员手中，不存在刘畅随意进入房屋搬东西的情况。4、防水处理刘畅已处理好，并留有施工痕迹。长沙链家公司述称，1、2017年3月29日，谭婕通过长沙链家公司购买案涉房屋。2、2017年7月26日，双方完成房屋权属交易，且除物业交割保证金外，其他款项均已交付完毕。3、待刘畅收到全部房款后，谭婕催促其办理房屋交付手续，但刘畅一直推脱，直到现在仍未办理交房手续。4、该房屋目前欠物业费，被物业公司停水停电，且存在漏水情况，因房屋无水无法看到漏水情况，但刘畅承诺会负责维修好。谭婕向一审法院起诉请求：1．刘畅立即履行物业交割义务，按约定条件向谭婕交付坐落于长沙市雨花区；2．刘畅支付谭婕违约金，暂计算至2018年4月2日为58500元，后续违约金以总房价65万元为基数按照日万分之五的标准自2018年4月3日计算至房屋交付之日止；3．刘畅承担案件的诉讼费用。在案件的审理过程中，谭婕变更诉讼请求为：1．判令刘畅修复位于长沙市雨花区屋洗手间墙面漏水问题；2．判令位于长沙市雨花区案件判决生效之日止的物业费、水费和电费均由刘畅承担；3．判令刘畅支付违约金，暂计算至2018年4月2日为58500元，后续违约金以总房价65万元为基数按照日万分之五的标准自2018年4月3日计算至房屋交付之日止；4．刘畅承担案件的诉讼费用。一审法院认定：2017年3月29日，刘畅作为出售方（甲方），谭婕作为购买方（乙方），双方在长沙链家公司签订了一份《房屋买卖合同》，其中约定：刘畅将位于长沙市雨花区屋出售给谭婕，房屋面积为60.22平方米，长沙链家公司系该合同的居间方；房屋成交价格为65万元，谭婕于合同签订之日支付定金2万元，其余房款63万元通过商业银行贷款37万元支付，首付款25万元在办理房屋过户手续当天支付，谭婕留存物业交割保证金1万元，该保证金应于双方办理物业交割当日，由谭婕自行支付给刘畅；刘畅应于收到全部房款（除物业交割保证金外）后二日内交付房屋，并向有关部分申请办理相关附属设施设备和相关权益的更名手续。合同第十条“违约责任”中约定，除该合同其他条款另有规定，双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方会支付总房价款万分之五的违约金。合同签订后，谭婕向刘畅支付了定金2万元。2017年4月20日，谭婕与刘畅另行向长沙链家公司提交了一份《合同变更申请单》，其中载明：谭婕于2017年4月20日追加支付定金3万元，定金总共为5万元，贷款金额不变，过户当天支付的首付款变更为22万元。当日，谭婕向刘畅另行支付了定金3万元，刘畅向谭婕出具了《定金收据》。2017年7月25日，谭婕向刘畅转账支付了22万元。2017年8月1日，案涉房屋转移登记至谭婕名下。此外，谭婕以案涉房屋为抵押向北京银行股份有限公司长沙分行申请了37万元贷款，该贷款于2017年10月1日发放至谭婕指定刘畅的账户。谭婕于2018年4月9日诉至一审法院，请求判如所请。在案件的审理过程中，谭婕明确第二项诉讼请求中的物业费为2014年1月1日至2018年9月30日期间的物业费6178.50元，水费为截至2018年8月欠付的水费1816.60元，刘畅未欠付电费。长沙链家公司称，刘畅于2017年11月将案涉房屋的钥匙交付给长沙链家公司。谭婕另称，谭婕于2017年12月中旬随长沙链家公司查看了案涉房屋，谭婕后于2018年9月28日随长沙链家公司收取了案涉房屋。谭婕向一审法院提交了一张照片，拟证明案涉房屋的洗手间墙面存在漏水情况。谭婕另向一审法院提交了一份案涉房屋的物业服务企业出具的欠付明细，拟证明案涉房屋欠付的物业费和水费情况，谭婕另称未实际负担上述欠费。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。案件中，刘畅应依约向谭婕交付案涉房屋。根据《房屋买卖合同》的约定，刘畅应在收到除物业交割保证金外的全部房款后二日内交付房屋。刘畅未依约交付房屋构成违约，应承担违约责任。刘畅于2017年10月1日收到银行贷款后已于2017年11月将案涉房屋的钥匙交付长沙链家公司；谭婕于2017年12月查看了案涉房屋，谭婕仅以房屋存在漏水问题而长期不收取案涉房屋亦有不当，也未提供充分证据证实其实际损失。酌情确认刘畅应负担逾期交房违约金1万元，谭婕主张超出部分，不予支持。此外，谭婕未提交充分证据证实案涉房屋的洗手间墙面存在漏水情况，其提出要求刘畅修复房屋漏水问题的相关诉讼请求，不予支持。另外，刘畅在案涉房屋在未转移登记至谭婕名下前欠付的物业费和水费系刘畅对相关服务提供方的债务，在谭婕未实际负担费用的情况下，谭婕要求刘畅向谭婕支付该费用并无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、刘畅支付谭婕逾期交房违约金1万元；二、驳回谭婕的其他诉讼请求。案件受理费1263元，公告费260元，合计1523元，由谭婕负担1123元，刘畅负担400元。二审中，上诉人谭婕围绕其上诉请求依法提交了证据：证据一、谭婕签字的长沙·桂花城云树苑6栋1305室承诺书及缴费发票，拟证明谭婕已垫付刘畅所欠物业管理费6178.5元，经与物业公司协调，直至2018年9月28日才完成案涉房屋交接手续的相关事实。证据二、谭婕与刘畅、长沙链家公司相关工作人员的微信聊天截图7张，拟证明在合同约定的交房时间届满后，谭婕数次催促刘畅交付房屋，但刘畅以工作忙且内有数额巨大的票据为由，拒绝谭婕单方收房。刘畅质证认为：对证据一的三性无异议，但对证明目的有异议，刘畅有1万元物业交割保证金在谭婕手上，不存在再向其支付物业费。对证据二三性均有异议，该微信聊天记录不能完整反映案件事实，双方大部分沟通是通过电话和谭婕找的长沙链家公司工作人员曹定协调完成的。长沙链家公司质证认为：对证据一、二的三性均无异议。本院经审查认为，谭婕提交的证据无法达到其证明目的，本院均不予采信。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案案情及双方当事人发表的诉辩意见，本案争议焦点为：刘畅是否应支付谭婕逾期交房违约金113400元。经审查，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，谭婕按约于2017年10月1日向刘畅付清全部房款（除物业交割保证金外），刘畅按约应于收款后二日内向谭婕交付房屋，但刘畅直到2017年11月才将案涉房屋的钥匙交付长沙链家公司，已构成违约，应承担违约责任，并支付违约金。谭婕提出房屋存在严重漏水问题，并欠付物业费、水电费。未达交付标准及条件。本院经审查认为，刘畅于2017年11月将案涉房屋的钥匙交付长沙链家公司之时应认定已履行合同约定的主要义务，谭婕仅以上述理由长期不收取案涉房屋亦属不当，一审判决酌情认定刘畅应支付谭婕逾期交房违约金1万元并无不当，本院予以维持。综上所述，谭婕的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1263元，由上诉人谭婕负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十二月三日法官助理李维潇书记员刘峙宏