吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2170号 上诉人（原审原告、反诉被告）：门景新，男，1966年10月12日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱敏，男，1981年2月8日生，汉族，吉林市船营区博大教育培训学校校长，住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：杨震，吉林良智律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林市船营区博大教育培训学校，住所地吉林省吉林市船营区。 法定代表人：朱敏，校长。 委托诉讼代理人：杨震，吉林良智律师事务所律师。 上诉人门景新、朱敏、吉林市船营区博大教育培训学校（以下简称“博大教育学校”）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人门景新的委托诉讼代理人杨娜、上诉人朱敏及博大教育学校的共同委托诉讼代理人杨震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 门景新上诉请求：撤销一审判决，改判支持门景新的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定于2019年5月25日解除《房屋租赁合同》没有事实及法律依据。双方签订《房屋租赁合同》中约定的租期未满，门景新作为房屋的处分权人，已实际交付了房屋，完成了租赁合同的履约义务，不存在违约情况。门景新不同意解除合同，本案不存在法定的解除条件。关于一审所述的租赁房屋一楼开设电玩城的事实。朱敏租的房屋是二、三楼，在租赁时双方并未对门景新一楼的租赁用途有约定，没有限制一楼的租赁用途，一楼是门景新租赁给案外人使用，且一楼一直关门，根本没有营业，不可能影响到二、三楼。一审法院直接认定门景新违约，没有合同依据。退费问题是朱敏自身经营风险。《娱乐场所管理条例》规定的学校应当是公立学校，而博大教育学校仅是私立的培训机构，不应适用该条例。该条例并非是本案租赁合同约定适用的条款。一楼电玩城至今虽未正式营业，但已取得营业执照。国家对娱乐场所（电玩城）有严格的审批标准，既然已经颁发营业执照，说明完全符合相关法津法规。二、供热费20115元应由朱敏及博大教育学校承担。本案的租赁期限为三年，前两年的供热费已经履行完毕，并且朱敏也履行了缴纳供热费的义务，第三年的供热期是朱敏使用房屋的期限，故由朱敏缴纳合理合法，符合双方的合同约定。三、本案应由朱敏及博大教育学校共同承担给付责任。朱敏租赁房屋是为了注册博大教育学校租赁房屋，博大教育学校也实际在此进行经营使用，博大教育学校是实际受益人，在诉讼中博大教育学校作为反诉人提出反诉请求，说明其认可与门景新之间的租赁合同关系，否则无权提出反诉请求。 朱敏辩称，门景新的请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。第一，门景新存在违约行为，一审法院对此认定是正确的。第二，该房屋租赁合同的解除，开始时间是2018年9月。2019年5月，朱敏再次通过快递等方式，确认了房屋租赁合同的解除。第三，门景新并非是案涉房屋的所有权人或受托人，房屋所有权人的受托人也未向门景新出具相应的授权委托书，证明其有权利出租案涉房屋。 博大教育学校辩称，博大教育学校并非合同的相对人，但是门景新的行为侵害了博大教育学校的合法利益，博大教育学校对门景新提出的诉讼请求没有承担相应责任的义务。 朱敏和博大教育学校上诉请求：撤销一审判决，改判《房屋租赁合同》解除的时间为2018年9月；朱敏无须向门景新支付房屋租金；判令门景新向朱敏支付房屋装修费5万元及学生退费损失110,854.82元，两项合计160,854.82元。事实与理由：一、双方解除《房屋租赁合同》的时间应当为2018年9月，而不是一审法院认定的2019年5月25日。2017年12月门景新在房屋租赁合同期内，将案涉房屋一楼出租开设电玩城，不但违反了法律规定且直接导致博大教育学校很多学生陆续退学、退费，学校因此无法经营，门景新的行为导致该租赁合同目的无法实现，其行为构成违约。2018年9月学校撤场搬离，撤场前朱敏与门景新进行了沟通，并告知了其解除租赁合同并撤场。因此，合同解除的的时间应当在2018年9月。2019年5月24日的通知仅是确认双方争议的过程、门景新存在违约行为及朱敏在2018年9月就已经告知门景新解除房屋租赁合同及撤场的事实。同时2018年9月撤场以后，若案涉房屋的水表、电表没有发生变动，冬季也没有供暖，那么就能证明朱敏及博大教育学校在2018年9月以后根本就没有使用过该房屋，一审法院将2019年5月25日确定为合同解除时间与事实不符，更与逻辑相悖。假设朱敏当时没有告诉门景新解除合同并撤场，那么在2018年9月朱敏不再交纳租金时，门景新肯定会到该案涉房屋查看，因此门景新应该是明知案涉房屋2018年9月以后朱敏没有使用。因此，一审法院认定2019年5月25日双方解除合同，并以此计算租金是错误的。二、朱敏及博大教育学校主张的房屋装修费及学生退费损失有事实依据及法律依据，依法应当予以保护。案涉房屋朱敏本应长期使用，但因本案房屋租赁合同解除的原因是门景新违约，给朱敏及博大教育学校产生了装修损失及学生退费损失。案涉房屋是用作开设教育培训学校，屋内装修系朱敏租赁后装修的，朱敏申请对该装修的鉴定，但是一审法院并未启动鉴定程序。综上，朱敏及博大教育学校认为一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法判决。 门景新辩称，一、朱敏要求解除《房屋租赁合同》的理由不能成立。1.双方签订《房屋租赁合同》中约定的租期未满，一审法院认定2019年5月25日解除《房屋租赁合同》没有事实及法律依据。朱敏及博大教育学校在未与门景新进行任何协商或约定的情况下，未按约定时间支付租金，已于2018年9月6日开始构成违约行为。本案不存在法定的解除条件，也不存在约定的解除条件，一审法院不应判决解除合同。门景新与朱敏及博大教育学校的租户之间的法律关系均系租赁合同关系，而朱敏及博大教育学校认为一楼的经营对其有影响，属于相邻纠纷，而不是本案租赁合同应当审理的范围。朱敏及博大教育学校及其他经营地点均存在很多的退费的问题，这是自身经营风险。二、不存在装修损失，如果合同期满，根据双方合同第四条约定，不准自行拆除及破坏，装潢与房屋相关的功能设施等无条件归甲方所有。本案不存在门景新违约情况，故要求的损失与门景新也无关，不应由门景新承担赔偿责任。综上，请求法院依法确认《房屋租赁合同》合法有效并判决由朱敏及博大教育学校立即给付年租金36万元并支付逾期利息，驳回朱敏及博大教育学校的诉讼请求。 门景新向一审法院起诉请求：1.确认门景新与朱敏签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.朱敏及博大教育学校立即给付年租金36万元、供热费20,115元；3.朱敏及博大教育学校支付逾期利息，自2018年9月7日起至实际给付之日止，以380,115元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。 朱敏及博大教育学校向一审法院反诉请求：1.解除朱敏与门景新签订的房屋租赁合同；2.门景新向博大教育学校赔偿涉案租赁房屋装修装潢损失5万元（具体损失数额以鉴定结论为准）及学生退费损失110,854.82元，合计160,854.82元。 一审法院认定事实：2016年10月6日，门景新（甲方）与朱敏（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方同意将坐落在吉林市船营区解放路xx号部分房屋x、x楼大约500-600平米，租赁给乙方使用。租赁期限三年。自2016年10月至2017年10月止，年租金为30万元。自2017年10月至2018年10月，年租金为33万元，自2018年10月至2019年10月，年租金为36万元。租金及交付时间：每年提前一个月一次性交付全年租金。租房用途：教育行业。乙方租赁房屋后，不得改变经营用途，未经甲方同意，不能擅自转租。否则视为乙方违约。乙方如需对房屋进行重新装修，须将涉及图纸报给甲方，并经甲方同意方可实施。乙方在装修时不能破坏原房屋的主体结构。合同期满后不准自行拆除及破坏，装潢部分与房屋相关的功能设施等无条件归甲方所有（浮动物除外）。乙方在租赁房屋期间所发生的水、电、供热费，按实际发生额由乙方自行承担，不得拖欠，否则视为乙方违约。甲方要保证租赁期间，乙方经营场地的正常使用。甲方同意给乙方15天免租装修期。合同还对双方其他权利义务进行了约定。甲方处门景新签字，乙方处朱敏签字。2017年8月31日，博大教育学校成立，法定代表人为朱敏，住所地为吉林市船营区解放大路**。庭审中，门景新陈述其在朱敏经营博大教育学校期间将博大教育学校住所地楼下房屋租给名门（电玩城动漫城）使用，已悬挂牌匾，但未营业。博大教育学校玻璃门张贴：有事出去了，来了打电话，xxxxxxxxxxxxx。2019年5月24日，朱敏及博大教育学校向门景新邮寄《交接通知》，内容为：我方与贵方于2016年10月6日签订了《房屋租赁合同》，承租了坐落于吉林市船营区解放路xx号部分房屋x、x楼约500-600平方米，用于博大教育学校的经营。因贵方于2017年12月在我方租赁房屋的一楼开设电玩城，遭到我方学生家长的强烈反对，陆续产生退费。之后，学校也因此无法找到新的生源。至2018年9月末，学校最终受电玩城影响无法经营，遂将房屋腾空撤场停业。从2018年1月份开始我方就与贵方沟通解除租赁合同事宜，但贵方一直未予回应，我方撤场后贵方也一直怠于接收房屋钥匙。我方已于2019年5月向吉林市船营区人民法院提起诉讼，要求与贵方解除《房屋租赁合同》并赔偿经济损失。现我方将房屋钥匙交接贵方，请贵方接收以避免不必要的损失。2019年5月25日，门景新签收了该邮件。另，坐落在吉林市船营区向阳街解放大路**房屋（总层数为**）：所在层数为**（建筑面积为550平方米）、3层（建筑面积为181.45平方米）房屋所有权人为林任子；所在层数为3-7层（建筑面积为720平方米）所有权人为崔丽华。林任子将其上述两处房屋委托崔丽华代办房屋出租手续等事宜。崔丽华与门景新系夫妻关系。现门景新以朱敏及博大教育学校未支付租金为由，诉至一审法院。朱敏及博大教育学校以门景新存在违约行为应赔偿损失为由，提出反诉。 一审法院认为：一、关于合同效力问题：朱敏与门景新签订房屋租赁合同，合同内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。对于朱敏及博大教育学校认为门景新并非产权人，主体不适格、租赁房屋部分为违章建筑的主张，门景新已经提供了相关房产证、公证书及结婚证，故对该主张不予采纳。朱敏应当按照合同约定交纳房屋租金。二、关于合同当事人问题：本案中，签订合同主体为门景新及朱敏，博大教育学校为朱敏租赁房屋使用，现门景新主张博大教育学校支付租金等，无法律依据，不予支持。三、关于朱敏认为门景新在涉案房屋一楼开设电玩城存在违约行为，要求解除合同问题。在租赁合同中，明确写明朱敏租赁房屋用途为教育培训，而一楼房屋现悬挂名门电玩城动漫城牌匾，该电玩城动漫城按照《娱乐场所管理条例》规定，不得设立在居民住宅区和学校、医院、机关周围，虽门景新主张其对一楼房屋为对外出租且未营业，但其对于一楼开设电玩城系明知，其行为仍构成违约，朱敏解除合同合理，应予支持。解除之日，按照法律规定为其交接通知到达门景新时（2019年5月25日）。四、关于租金支付问题：朱敏租赁房屋，应当按期交纳租金至合同解除之日（2019年5月25日），即21.4万元，关于朱敏及博大教育学校认为其撤场，不予支付租金的主张，朱敏及博大教育学校没有提供证据证明其撤场时已通知门景新解除合同或与门景新协商解除合同，且该主张与其在玻璃门关于“有事出去了，来了打电话，xxxxxxxxxxx”的告知内容相悖，其主张无事实及法律依据，不予采纳。五、关于供热费问题：房屋租赁合同并未约定该部分费用由朱敏向门景新交纳，而门景新亦没有证据证明该笔费用实际发生，故对门景新要求支付供热费及逾期利息的请求，不予支持。六、关于门景新主张租金损失（逾期利息损失）及朱敏和博大教育学校主张赔偿损失问题：对于装修损失，朱敏及博大教育学校未举证证明其装修前房屋情况，其提交装修清单亦为单方制作，相关费用支付对象为朱敏亲属，考量租赁期间即将届满，合同关于期满装潢部分归出租方所有的约定等因素，对该项请求，不予支持。同时，鉴于因归责于门景新原因解除合同，对门景新要求逾期支付租金利息损失的请求，亦不予支持。对于朱敏及博大教育学校主张学生退费损失，无证据证明系门景新违约行为导致，对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、门景新与朱敏于2016年10月6日签订的关于用于教育行业的坐落在吉林市船营区解放路67号部分房屋2、3楼大约500-600平方米房屋《房屋租赁合同》有效，于2019年5月25日解除；二、朱敏自本判决生效之日起三日内向门景新支付房屋租金21.4万元；三、驳回门景新的其他本诉请求；四、驳回朱敏、博大教育学校的其他反诉请求。本诉诉讼费3501元由门景新负担1246元，由朱敏负担2255元，朱敏负担部分于本判决生效之日起三日内向一审法院交纳。反诉诉讼费1759元由朱敏和博大教育学校负担（已交纳）。 本院二审期间门景新向本院提交如下证据： 证据一：2019年5月27日，门景新邮寄的《拒绝接收通知》及查询回执。证明门景新已经明确表示不同意解除合同，不同意进行交接，双方不存在合意解除。证据二：2019年10月8日，吉林奥亚名门购物广场有限公司出具的证明及电锅炉合同书。证明解放大路65号与解放大路67号供热系统相连，多年来一直是由该公司进行供热，并且一直正常供热。证据三：房屋租赁合同及营业执照、娱乐经营许可证。证明门景新将涉案一楼进行出租，其电子游戏店已经按法律规定及法定程序取得了营业执照及文化新闻出版和体育局颁发的娱乐经营许可证，且该颁发证照时间在博大教育学校注册经营之后，该颁发许可证之前已经进行公示，也进行现场踏查，其地理位置和经营不会影响博大教育学校，也符合相关法律法规规定。证据四：郗梓翔证人证言，证明一楼的动漫城是合法的，但一直未经营。 朱敏及博大教育学校质证认为，对证据一的真实性及证明的问题有异议。拒收的通知是在2019年5月30日，而2019年6月4日再次开庭审理了本案，如果门景新想将案涉房屋钥匙交给朱敏，可以在庭审中进行交接，但是在整个一审庭审中，门景新也未提出过该项请求。对证据二的真实性无法确定，因该合同是复印件。电锅炉合同书是否履行及锅炉是否正常运转，均应当提供相关证据予以证明。吉林奥亚名门购物广场有限公司的法定代表人为门景新，而门景新为本案当事人，其出具的证据相当于自证，不应当予以采信。对证据三，房屋租赁合同中乙方为杨军，没有证人。而且在该租赁合同中第二条确定了该房屋经营用途为电子游戏厅，因此可以证明该房屋出租时，门景新是明确知道该房屋的用途的。对证据四，对证人的身份有异议，无法证明其是一楼电玩城的承租人，证人的陈述与一审时我方提供的通话录音内容相矛盾。假如证人所述属实，也能证明朱敏在2018年年底就已经不使用案涉房屋。 门景新对证人证言无异议。 朱敏和博大教育学校均未提交新证据。 本院经审查对上述证据评述如下：门景新提交的证据一《拒绝接收通知》及查询回执，本案对其真实性予以确认；证据二吉林奥亚名门购物广场有限公司出具的证明及电锅炉合同书与本案房屋租赁合同无关，本院不予采信；证据三房屋租赁合同及营业执照、娱乐经营许可证均出示了原件，本院对该证据予以采信；证据四证人证言因有证据三予以佐证，故本院予以采信。 本院经审理查明：吉林市船营区名门鑫鑫电子游戏店于2017年12月27日注册成立，经营场所为吉林市船营区解放大路**，位于案涉租赁房屋楼下**。吉林市船营区名门鑫鑫电子游戏店于2018年1月23日经吉林市船营区文化和旅游局（原船营区文化新闻出版和体育局）审批，取得了娱乐经营许可证，有效期为2018年1月23日至2020年1月22日。本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，案涉房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽门景新非产权人，但其亦履行了交付房屋的合同义务，故朱敏应当依约交纳租金。 在合同履行的过程中，双方因门景新将案涉租赁房屋楼下一层出租给案外人经营电玩城而产生纠纷。朱敏主张其已于2018年9月口头通知门景新解除合同并撤离，但门景新怠于接收钥匙，房屋钥匙仍在其工作人员处保管。门景新对此予以否认。因朱敏未提交充分的证据证明其上述主张，故本院对其主张“2018年9月口头通知门景新解除合同”的事实不予确认，对朱敏、博大教育学校提出双方合同于2018年9月解除的上诉主张，不予支持。 关于朱敏是否享有法定解除权的问题。《娱乐场所管理办法》第六条第四款规定，娱乐场所不得设立在“教育法规定的中小学校周围”，该条对《娱乐场所管理条例》第七条中的“学校”范围作出了明确的界定。本案中，博大教育学校属民办培训学校，不在上述规定的“学校”范围内。同时，吉林市船营区名门鑫鑫电子游戏店经行政机关审批，已经取得了娱乐经营许可证，故一审法院认为门景新将一楼出租用于电玩城的经营构成违约，系适用法律错误，本院予以纠正。朱敏提出一楼开设电玩城，导致学生退费、无法招新生，致使用其无法实现合同目的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 朱敏单方面搬离租赁房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。但考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，朱敏亦不存在恶意违约的情形，故一审法院以朱敏向门景新发出交接通知到达之日即2019年5月25日确定双方之间的租赁合同解除，虽理由不当，但结果正确，本院予以维持。2019年5月25日之前的租金朱敏应当支付，且应当向门景新支付逾期付款利息。虽然本院依据朱敏的诉请，判决租赁合同解除，但不能免除朱敏的违约责任。朱敏无法定理由自行搬离租赁房屋，拒绝履行租赁合同给门景新造成剩余租期的租金损失，应当承担赔偿损失的违约责任。同时考虑到，门景新在朱敏逾期不交纳租金且实际搬离租赁房屋的情况下，怠于行使权利，时隔半年之久才向法院起诉，其作为守约方对其损失扩大的也负有一定的过错。合同解除后的剩余租期约5个月，综合考虑案涉房屋返还时间、所在位置、另行出租所需时间以及双方对损失产生的过错程度，本院酌定朱敏支付门景新2个月的租金损失6万元。门景新提出剩余租期的租金部分请求以及要求博大教育学校承担责任的上诉主张，于法无据，本院均不予支持。 关于门景新主张的供热费问题和朱敏及博大教育反诉主张的装修、退费损失问题，一审对此已论述详实，本院不再赘述。 综上，本案因二审出现了新的证据导致一审判决认定事实不清，适用法律错误，故本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《娱乐场所管理办法》第六条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初1029号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初1029号民事判决第三项； 三、朱敏自本判决生效之日起三日内向门景新支付21.4万元租金的利息（自2019年5月25日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、朱敏于本判决生效之日起三日内向门景新支付租金损失6万元； 五、驳回门景新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费3501元，由门景新负担796元，由朱敏负担2705元，朱敏负担的部分于本判决生效后三日内向一审法院交纳；一审反诉案件受理费1759元，由朱敏和吉林市船营区博大教育培训学校负担。二审案件受理费7535元（门景新预交4018元、朱敏及吉林市船营区博大教育培训学校预交3517元），由门景新负担2700元，由朱敏及吉林市船营区博大教育培训学校负担4835元，朱敏及吉林市船营区博大教育培训学校预交不足的部分，于本判决生效后三日内向本院交纳。 本判决为终审判决。 审判长  孙海波 审判员  关 晶 审判员  张 蕾 二〇一九年十二月四日 书记员  滕怀哲