四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川08民终1740号 上诉人（原审原告）：何平，男，1975年9月3日出生，汉族，住四川省广元市利州区，现住四川省广元市利州区。 上诉人（原审原告）：罗建英，女，1977年3月22日出生，汉族，住四川省广元市利州区，现住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：何平（系罗建英之夫），住四川省广元市利州区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘东，住四川省广元市利州区。 被上诉人(原审被告)：四川广元资博实业集团有限公司，住所地四川省广元市利州区南环路349号。 法定代表人：何江朝，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何勇卫，四川新伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑智勇，四川新伦律师事务所律师。 上诉人何平、罗建英因与被上诉人四川广元资博实业集团有限公司(以下简称“广元资博公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人何平及其与罗建英的委托诉讼代理人刘东、被上诉人广元资博公司的委托诉讼代理人何勇卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何平、罗建英上诉请求：撤销一审判决，予以改判；一、二审案件受理费由被上诉人全部承担；同时，请求对一审过程中发现的被上诉人逾期交房违约纠纷进行调解。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.一审判决将逾期办证违约金给付时间确定至“被告完成合同约定的房屋产权登记所必备资料最后时间即2017年6月6日”不当，调整违约金金额不当，应以房屋产权管理部门核发房屋所有权证书之日作为被上诉人应承担违约责任的最后时间；2.一审法院严重违反审判程序，上诉人在一审中增加了“要求支付逾期办理初始登记违约金”的诉讼请求，一审判决对此未进行处理，属于遗漏诉讼请求，且上诉人在一审中提交了《2017年1月份和2019年1月份广元市销售表》证据，一审判决认为上诉人未举证，均违反了民事诉讼程序法的规定；3.被上诉人广元资博公司在交房之时尚未完成涉案工程竣工备案登记，涉嫌以欺诈方式违法违规交付使用房屋，应承担合同约定的违约责任，赔偿逾期交房违约金，请求在本案中进行调解。 广元资博公司辩称，一审判决我公司都不同意，我公司不应承担责任，上诉人的上诉请求不能成立。同时，对调解意见明确表示为按照一审判决的金额之内可以调解，其他不同意调解，不同意再增加金额。 何平、罗建英向一审法院起诉请求：1、广元资博公司向何平、罗建英支付逾期办理房屋权属证书违约金17617元；2、诉讼费由广元资博公司承担。 一审法院认定事实：2013年2月3日，何平、罗建英与广元资博公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定“由何平、罗建英购买东环明珠第XXX号房屋，建筑面积为107.28平方米，套内建筑面积为90.12平方米。”第五条约定“按照套内建筑面积计算，房屋单价为5213元每平方米。”第十一条约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付房屋。”第二十条约定“产权登记：（一）初始登记，出卖人应当在2015年12月31日前，取得该楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理:1、买受人有权退房。2、双方协商解决。(二)转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理:(1)双方共同委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(2)种方式处理:(2)买受人不退房，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，至取得房产证止。同日，原被告双方签订《补充协议》，协议约定:第四条关于办理房屋权属证书的约定，5、出卖人接受买受人委托办理房屋分户权属证书后，应当在买受人提供委托代办权属登记的全部资料和费用后两年内为将办理权属登记需要出卖人提供资料报产权登记机关备案，并在房屋所有权证书办理后的三年内为买受人办理分户国有土地使用权证书。6、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得所有权证书的，从731日起至房屋产权管理部门核发房屋所有权证书的，从731日起至房屋产权管理部门核发房屋所有权证书之日止，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”2014年12月16日，广元资博公司在广元日报上发布《交房公告》，告知东环明珠全体业主收房事宜。2014年12月26日，何平、罗建英在广元资博公司处收房，并缴纳相关税费。2016年3月，广元市不动产登记局挂牌成立。市不动产登记局成立后，将市、区两级人民政府有关部门分别承担的土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记职责整合，统一交由市国土资源局承担。国土资源管理部门将实施统一登记并颁发新证列入重点工作，市本级6月底前颁发新证，各县区要在11月底完成统一登记并颁发新证。广元市国土（现自然）资源局广国土资发（2016）167号文件关于“原已登薄未发《房屋所有权证》的处理，实施不动产统一登记后，在原房屋登记系统已登薄但由于各种原因未制证以及已制证未发证的，由房管处负责办理，同时将相关信息推送至不动产登记中心……”2017年7月26日，广元市国土局不动产登记局向广元资博公司所申请登记的东环明珠的共有宗地的不动产权利，经审查核实，准予登记，颁发不动产权证，编号:川(2017)广元市不动产权第XXX号。2018年1月10日，何平、罗建英取得东环明珠XXX号房屋的不动产权证书，证号为川（2018）广元市不动产权第XXX号。2017年5月20日，案涉工程项目通过消防验收，2017年6月2日通过环保验收，2017年6月6日，进行了竣工验收备案登记。 一审法院认为，本案争执焦点在于是否因办理不动产权属证明实行“双证合一”而免除广元资博公司逾期未办理房产证的违约责任。根据本案查明的事实，广元资博公司在合同约定办理房产证期限届满前尚未完善办理房产证的相关资料。根据合同约定，广元资博公司应当在房屋交付之日（2014年12月31日）起730日内，即2017年1月1日前为何平、罗建英办理房屋所有权证。而广元资博公司在2017年5月20日才完成案涉工程的消防验收，在2017年6月2日完成环保验收，在2017年6月6日完成竣工验收备案登记。也就是说，广元资博公司完成合同约定的房屋产权登记所必备的资料最后时间为2017年6月6日。因此，广元资博公司不能以“双证合一”否定其于2017年6月6日前连办理房产证所需资料尚未准备齐备的事实。广元资博公司是否因提前为何平、罗建英办理不动产权证而免除其迟延办理房产证的违约责任。广元资博公司为何平、罗建英办理房屋产权证的期间跨越了国家实行分证和合证的时间。根据合同约定，广元资博公司应当在2017年1月1日前办理房屋产权证，而广元市不动产登记局于2016年3月3日挂牌成立，于当年6月底开始颁发新证。根据广元市国土（现自然）资源局广国土资发（2016）167号文件关于“原已登薄未发《房屋所有权证》的处理，实施不动产统一登记后，在原房屋登记系统已登薄但由于各种原因未制证以及已制证未发证的，由房管处负责办理，同时将相关信息推送至不动产登记中心……”的规定，广元资博公司若能在不动产登记局颁发新证前完成房产证办证手续的递交，也不会影响房产证的办理。而广元资博公司在交房后，为办理房屋产权证所需的环保验收、消防验收、竣工备案等均在2017年5月或6月，说明广元资博公司在交房后的两年内怠于履行手续的完善。因此，即便广元资博公司在2018年1月10日提前办理了不动产权证也不能免除广元资博公司应承担一定的违约责任。对何平、罗建英提出的违约损失，应当根据公平原则和诚实信用原则，以其实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。基于案涉商品房已取得不动产权证；办理不动产证的时间为2018年1月10日，虽晚于合同约定取得房产证的时间，但早于合同约定取得土地证的时间；何平、罗建英未就其实际损失进行举证等因素考虑，以广元资博公司完成合同约定的房屋产权登记所必备的资料最后时间即2017年6月6日作为其应承担违约责任的最后时间，即从2017年1月1日起至2017年6月6日共计157天计算广元资博公司应承担的违约金，按照双方合同约定已付房款469796元的每日万分之一计算157天为7375.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、被告四川广元资博实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何平、罗建英支付逾期办证违约金7375.8元；二、驳回原告何平、罗建英的其他诉讼请求。案件受理费120元，由原告何平、罗建英共同负担72元，由被告四川广元资博实业集团有限公司负担48元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，关于一审判决确定的违约金是否适当的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审中，被上诉人广元资博公司认为其不存在违约行为，不应当承担任何违约责任。一审法院根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度，即因被上诉人广元资博公司的责任致使齐备完成房屋产权登记必备资料的最后时间至2017年6月6日，对此广元资博公司存在过错，又确实存在房屋所有权证和土地使用权证“双证合一”的政策调整，且广元资博公司办理不动产权证书的时间虽晚于合同约定取得房产证的时间，但早于合同约定取得土地证的时间，以及上诉人何平、罗建英的实际损失等综合因素予以衡量，酌情以调整违约金计算时长的方式确定违约金数额，处理并无不当。 关于上诉人提出的其在一审新增诉讼请求的处理问题。上诉人虽在一审中提出增加“要求支付逾期办理初始登记违约金”的诉讼请求，但一审法院审查认为新增加的诉讼请求与原诉讼请求不符合合并审理的条件或者合并审理不利于本案处理的，可以不进行合并审理，一审法院未进行合并审理，亦未通知上诉人预交新增诉讼请求案件受理费审判程序合法。同时，上诉人何平、罗建英一审中提交的《2017年1月份和2019年1月份广元市销售表》非直接证明实际损失的证据，一审判决中虽表述认为上诉人未举证，但实体处理中将其作为酌情确定本案违约金数额的参考依据，并未损害上诉人的诉讼权利，故一审审判程序并无不当。此外，对于对上诉人二审请求调解的问题，民事案件调解应当根据自愿的原则进行，经征求双方当事人的意见，因意见差距较大无法达成调解协议。 综上，上诉人何平、罗建英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费240元，由上诉人何平、罗建英负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 晶 审判员 李 林 审判员 徐小雁 二〇一九年十二月五日 书记员 王汇锋