浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初8624号 原告：余晓英，女，1965年6月26日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：徐登洲，浙江绣湖律师事务所律师。 被告：何兆纪，男，1954年12月14日出生，汉族，住义乌市。 被告：骆丽钗，女，1956年5月2日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：王燕桦、王英豪，浙江纵伸律师事务所律师。 第三人：何栋亮，男，1983年9月4日出生，汉族，住义乌市。 第三人：何媛，女，1980年8月10日出生，汉族，住义乌市。 第三人：何兆荣，男，1948年8月17日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 第三人：聂红强，男，1974年5月25日出生，汉族，住河南省太康县。 第三人：义乌市后宅街道西何村股份经济合作社，住所地：义乌市后宅街道西何村。 负责人：何兴桂。 原告余晓英为与被告何兆纪、骆丽钗宅基地使用权纠纷一案，于2017年8月9日诉来本院，在本案审理过程中本院依法通知何栋亮、何媛、何兆荣作为第三人参加诉讼。本院经审理后作出（2017）浙0782民初13341号民事判决。后被告何兆纪、骆丽钗不服一审判决向金华市中级人民法院提起上诉，该院于2018年6月13日作出（2018）浙07民终1726号民事判决。后因余晓英向金华市中级人民法院申请再审，该院于2018年12月11日作出（2018）浙07民申125号民事裁定对本案提起再审，并于2019年4月10日作出（2019）浙07民再6号民事裁定书：撤销金华市中级人民法院（2018）浙07民终1726号民事判决和义乌市人民法院（2017）浙0782民初13341号民事判决发回义乌市人民法院重审。本院于2019年4月29日重新立案后，依法适用普通程序并组成合议庭审理。原告申请追加聂红强及义乌市后宅街道西何村股份经济合作社作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院于2019年9月11日公开开庭进行了审理，原告余晓英及其委托诉讼代理人徐登洲，被告骆丽钗的委托诉讼代理人王燕桦，第三人何兆荣到庭参加了诉讼。被告何兆纪、第三人何栋亮、何媛、聂红强、义乌市后宅街道西何村股份经济合作社经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余晓英诉称：原、被告均为义乌市后宅街道西何村集体组织成员，因西何村将进行旧村改造，两被告有意将旧村改造后预计获得的宅基地使用权转让给原告。后原、被告于2004年12月15日签订了《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》，两被告将其名下预计旧村改造分配的125平方宅基地使用权转让给原告所有。原告于2004年12月15日向被告支付定金人民币20万元；于2007年2月28日支付转让款人民币10万元。2015年3月份，后宅街道办事处西何居委会农村私人建房申请用地审批签中确定两被告名下审批获得54平方米建房用地，按照原被告协议约定，原告支付的30万元转让款足以覆盖54平方米的建房用地，且多出人民币40800元。现西何村即将开始宅基地选址投标，原告一直联系两被告到村委办理签字过户手续，两被告均以各种理由推诿。因在原一审案件判决后，原二审上诉前，两被告将涉案宅基地中的36平方米违法违规转让给第三人聂红强，又因聂红强系浙江省外人员，双方转让行为无效，但第三人义乌市后宅街道西何村股份经济合作社在明知原、被告之间存有涉案宅基地使用权纠纷及投标选位程序违法、土地安置实体违法的前提下，仍无视法律的禁止性规定，给予聂红强投标选位，严重侵害了原告的合法权益，因此基于无效转让行为的投标选位行为亦属无效。综上，原告认为：原被告之间签订的《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》系双方真实意思表示，因双方均为同一村集体组织成员，宅基地使用权转让行为合法有效，且具体平方数额现已确定，办理宅基地使用权调剂过户到原告名下进行投标选位的条件已成就，两被告拒不配合办理调剂过户签字等手续的行为严重侵害了原告的合法权益，现为维护原告合法权益，特向贵院依法提起诉讼。现原告起诉请求：1、确认原、被告于2004年12月15日签订的《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》合法有效；2、判令两被告配合将名下审批获得的54平方米建房用地使用权调剂过户到原告名下并进行投标选位。 原告余晓英为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》复印件一份，证明两被告将其名下的分配安置地基使用权转让给原告的事实。 2、收条复印件两份，证明原告向两被告支付转让款30万元的事实。 3、《后宅街道办事处西何居委会农村私人建房申请用地审批签》、审批表复印件各一份，证明两被告实际获得审批建房用地54平方米的事实。 4、保证书复印件一份，证明两被告明确收到转让款人民币30万元的事实；原被告于2004年签订的宅基地转让协议仍应继续履行的事实。 5、鉴定意见书复印件二份，证明原一审委托鉴定的事实；所涉第一、二、四组证据中两被告签字均为其本人签字等事实。 6、询问笔录一份，证明涉案宅基地其中36平方米在原一审判决后被两被告恶意卖给第三人聂红强的事实；聂红强系浙江省外人员，所涉宅基地转让无效的事实。 对上述证据，被告骆丽钗质证认为：对证据1真实性有异议，在该份协议书上前面两页并没有被告的签名，而且协议书上第二页还存在篡改生效条件的情况，在原审庭审过程中第三人何兆荣当庭承认此处的修改是由其作出的。而且该份证据也不能达到原告的证明目的。对该份协议最后的公章第三人何兆荣在原审的二审中陈述是2004年签订的时候加盖的，但是2004年根本没有这样的公章存在，涉嫌造假。对证据2第二被告完全不知情的，而且这个钱第二被告也没有拿到过。根据第一被告说他是借了20万元，但是2007年的10万元他是没有拿过的，而且2007年的收条也不是他出具的。对证据3没有异议。对证据4保证书三性均有异议，第二被告根本没有在该份保证书上签名，保证书上的“骆丽钗”三个字是他人伪造。据第一被告陈述他当时并没有在这样内容的保证书上签过字。对证据5合法性有异议，对鉴定机构的方法和程序我们认为是违法的。2007年的收条我们作为普通人的肉眼就可以看出“何兆纪”这三个字与何兆纪本人的笔迹是完全不同的。保证书上“骆丽钗”的签名也非常的明显，特别是“钗”并非是骆丽钗本人书写。而且对指印的鉴定，我们可以看到检材上的指印清晰可辨，但鉴定机构却作出无法判断的结论，因此我们对鉴定机构出具的鉴定结论是不认可的。对证据6中聂红强陈述的部分内容我们是有异议的，因为被告当时把36平方米是转让给同村的何明亮的，而且款项也是何明亮交付给被告的，聂红强的转让是从何明亮处受让的。第三人何兆荣对原告提供的证据均没有异议。 被告何兆纪未作答辩，也未向本院提供任何证据。 被告骆丽钗辩称：本案名为宅基地转让，实为民间借贷的法律关系。当时第一被告因为资金困难向原告和何兆荣夫妻借款，借款的事情在村里也是众所周知的。在该案原审、二审程序当中，被告也提供了相应的录音和收条均可证实。其次，签订协议时根本没有旧村改造，连最初的规划启动意向都没有。双方不可能为不存在的标的物而订立合同。即使是宅基地转让协议，那也是无效的。协议中处分的第三人何栋亮和何媛相应的房地产侵害了其权利，而且他们也不认可该份协议并未追认。该协议宅基地使用权的流转不管是实体还是程序都是违法的。而且原告也违反了一户一宅以及每户最多不超144平面积的规定，因此该份协议是无效的。退一步说即使该份协议有效，但现在也是履行不能。因为被告并不认为已将宅基地转让给原告，因此在2017年就将获批的宅基地使用权中36平方米转让给同村的何明亮，而何明亮又将该36平方米转让给了本案第三人聂红强，现在聂红强受让的36平方米和他从其他农户处受让的72平方米一共108平方米建成了3间地下一层地上四层的房屋。因此，该协议已经是无法继续履行了。综上，被告认为原被告签订的协议书是无效的，而且根据义乌市农村宅基地使用权转让细则的规定，转让宅基地使用权必须持有宅基地使用权和房屋所有权才能进行转让，所以原告的第二项诉讼请求不管是从是否能履行还是请求的合法性都是无法实现的。因此请求驳回原告诉请。 被告骆丽钗未向本院提供任何证据。 第三人何兆荣辩称：这个买卖应该是有效的，两被告找到我家，说他家有3个125平方米。在2004年12月27日两被告拿去了20万元，这个钱有收据，当时第一被告是村长。在2007年正月里，他又来拿了10万元也是有收据的。我们村是2002年旧村改造的，2004-2005年规划土地证也有了。他把房子卖给聂红强是违法的，根据市委第**还是**文件的规定不准卖给外村人。他将房子卖给聂红强在程序上也是违法的。一审判决后，第一被告是把宅基地卖了再二审上诉的。现在和村里签订投标协议的是聂红强，这些都是违法的。我们也阻止过，聂红强不听还是建造了房屋，所以在村里公告过一切后果由聂红强自己承担。2015年还是2014年5月，第一被告曾经出具保证书给我和原告，保证如果不能拿到125平方米就将审批所得的54平方米给原告，并保证协助投标选位办理证件。就是他30万元不是一次拿去的，是隔3年拿去的，双方不是借贷关系。 第三人何兆荣未向本院提供任何证据。 第三人何栋亮、何媛、聂红强、义乌市后宅街道西何村股份经济合作社未作答辩，也未向本院提供任何证据。 综合双方的质证意见，本院对本案证据认证如下： 对原告提供的证据1的真实性予以确认。对原告提供的证据3的证明效力予以确认。原告提供的证据5系根据法定程序依法进行的鉴定，对其证明效力本院予以确认。根据证据5的鉴定报告内容可以认定原告提供的证据2、4的真实性，对其证明效力本院予以确认。对原告提供的证据6的真实性予以确认，根据该证据可以认定本案所涉的其中36平方米的住宅用地已实际转让给第三人聂红强的事实。 综上，本院对本案事实认定： 2004年12月15日，原告余晓英（乙方）经何兆荣介绍与被告何兆纪、骆丽钗（甲方）签订《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》一份，约定：“甲方对介绍人何兆荣讲：在后宅新客站站前规划区红线图内(西何村范围内)根据有关政府的政策和村委的房屋地基使用权的分配条件，甲方可按三户的条件能分配安置到三套各125平方米的房屋地基使用权。该三套房屋地基使用权根据村两委申请，市府批准为商住和专业街。现由于甲方资金较困难，经全家三户和其小叔何政协一致同意，甲方在这三套房屋地基使用权中的房屋任意转让其中一套给受让人享有使用权和房屋所有权。建房的资金必须由乙方借给甲方。甲方委托本村何兆荣帮助介绍转让和受让。经何兆荣介绍给乙方余晓英受让。2004年12月4日下午，介绍人和受让人根据转让人的再次请求，特邀请受让人商谈地基、房屋价格和有关事宜，并达成一致意见，特立以下协议条款，供双方自觉遵守。一、转让房屋地基土地使用权和房屋的来源：甲方夫妇生一女一男，长女何媛媛已工作，但己过继甲方何兆纪小叔何政协为承继后代，但仍与兆纪生活在一起，次子何栋亮已成人在校上学，未娶妻，尚在一起生活，根据市府办和村两委的按户分配安置地基条件，均能各自享有一个户的分配房屋地基使用权的待遇，其夫妻两同样能享有一户地基使用权的待遇。甲方得到土地使用权后的建房资金，乙方同意借给甲方建设用款，但必须转让一套125平方米有天有地的商住楼，甲方同意转让。二、甲方保证转让的地基可建五层以上。一个户的房屋占地面积125平方米土地使用权和房屋转让金陆拾万元人民币，如少于五层半按层数比例逐减每平方米的土地使用权和房屋所有权转让金。乙方有权享有村两委规划125平方米以外的配套平方。配套面积不计价，甲方不得向乙方计取转让金。转让的土地出让金和过户手续费概由甲方承担。如少于125平方米的地基时，按比例在陆拾万元人民币总款中扣除。三、过房手续：村两委在办理地基土地使用权分配安置时，甲方应会同乙方同时到场办理过户登记给乙方。该转让的房屋地基使用权和房屋所有权的有关资料及时移交和协助办妥为止。四、付款方法：甲、乙双方签订协议后，经其妻认可签字按手印后生效。同时由乙方一次性支付甲方房屋地基土地使用权和房屋所有权定金贰拾万元人民币，余款在春节前付伍万元人民币，办妥房屋地基土地使用权证后一次性在五天内付清。五、甲方对房屋地基土地使用和房屋用途的保证：甲方所转让给乙方的地基土地使用权和房屋所有权用途保证是商住楼或专业街，保证五层以上。反之甲方同意按违约责任条款处理。如乙方反悔，同样按违约条款处理。六、甲方对乙方提供的三套房屋地基土地使用权的地理位置有优先选择的权利，也可乙方参与抽签，村两委分配安置后，结构层次、层数与周边相同。七、乙方取得一户转让的房屋地基土地使用权和房屋所有权后，用途、租赁、收费应服从村两委统一政策。乙方如有不同用途，需经有关管理部门同意。八、乙方交清房屋地基土地使用权和房屋所有权转让金后，有关上级部门的上交费用和土地出让金概由甲方承担。九、如果所转让的房地基土地使用权和房屋用途不是商住楼和专业街规划使用时，甲方收取的乙方定金抵作甲方其三户三套的房屋地基土地使用权和房屋所有权转让给乙方的其中一套转让金总款。其所转让的房屋土地使用占地面积不少于125平方米。甲方不再向乙方收取转让金和任何费用。十、担保人和担保物：担保人同意以今后村两委能分配安置的一户一套房屋的地基土地使用权和房屋所有权担保。如甲方违约，担保人所担保的地基、房屋所有权无偿归乙方所有，永不反悔。甲方同意今后村两委分配和安置到的三户三套房屋地基土地使用权及其房屋担保。如若反悔，转让人愿将以上的担保物担保，并无偿给乙方所有，永不反悔。十一、违约责任：甲方收取乙方交纳的一户一套房屋地基土地使用权和房屋所有权转让金的定金计贰拾万元人民币后，甲方不得反悔，如若甲方反悔，甲方同意双倍返还定金。甲方如在办理房屋地基土地使用权时和办理房屋所有权证时有意推诿、拖延，或不积极予以办理证件和登记过户的甲方同意在其三户三套中的房屋地基土地使用权和房屋所有权任何一户一套赔偿给乙方所有。乙方交纳定金后反悔，全部没收定金。如甲方转让的土地使用权在1年内未过户给乙方时，甲方同意按每月每元3分利率计算利息给乙方，计算时间按甲方收取定金之日起计算。未尽事宜，商谈后有效。十二、本协议经双方签字按手印后生效，一式五份，甲方三份，乙介绍人各执一份。”上述协议加盖了“义乌市后宅街道西何居民委员会”的公章。 2004年12月15日，原告向被告何兆纪支付上述转让协议的转让定金20万元，并由何兆纪出具收据一份。2007年2月28日，原告又向被告何兆纪支付转让款10万元，并由被告何兆纪出具收条一份，载明：今收到余晓英购旧村改造安置房屋地基平方款拾万元正人民币。此款抵作购地基款。暂计126平方米。 2014年1月16日，两被告给原告出具保证书一份，该保证书载明：“保证人：后宅西何何兆纪、骆丽钗夫妻俩人于2004年12月15日和2007年2月28日向西何余晓英收取转让本户的建房指标款两次共计定金30万元人民币。建房指标至今未过户给余晓英所有，经双方多次协商连本带利何兆纪、骆丽钗保证于2013年农历年底归还余晓英。如不能还清，保证人保证按2004年12月15日签订的转让建房指标协议书中的所有约定执行，把保证人所有的建房指标及时转让过户给余晓英所有。同时保证盖章等的相关手续完整过户到余晓英户为止。倘若盖不成公章和相关手续的，同意余晓英持本保证书单方面可以去办理过户手续，本保证书是保证人真实意义的表示，并可代作保证人的转让过户办理的委托书同等效力使用……”。 2015年4月，被告何兆纪、骆丽钗经审批取得54平方米农村住宅用地使用权。后西何村开始宅基地选址投标，但两被告一直未配合原告到村委办理签字过户手续。为此，原告诉来本院。 在原（2017）浙0782民初13341号民事案件的审理过程中，两被告曾申请对涉案《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》、《收据》、《收条》、《保证书》中何兆纪、骆丽钗的签名是否系本人所签，捺印是否系本人所捺进行鉴定。本院依法委托金华精诚司法鉴定所进行鉴定后，该鉴定机构于2017年11月15日出具了精诚［2017］痕鉴字第030号痕迹鉴定意见书认为：《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》中“何兆纪”签名字迹处红色指印为何兆纪右手食指所捺印；“骆丽钗”签名字迹处红色指印为骆丽钗右手食指所捺印；《收据》“何兆纪”签名字迹处红色指印为何兆纪右手食指所捺印；《收条》、《保证书》中的指印无法判断是否系两被告所捺印。同日，金华精诚司法鉴定所出具精诚［2017］文鉴字第137号笔迹鉴定意见书认为：《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》、《收据》、《收条》、《保证书》中共5个“何兆纪”签名字迹是何兆纪所写；共2个“骆丽钗”签名字迹是骆丽钗所写。 另查明，被告何兆纪、骆丽钗经审批取得的54平方米农村住宅用地中的36平方米在2018年完成投标选位后已实际转让给第三人聂红强，并已建成四层房屋。 本院认为，原、被告系同一集体经济组织成员，原、被告签订的《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》，系原、被告双方真实意思表示，结合两被告出具的《保证书》的内容，对协议书中涉及到两被告的宅基地使用权转让的部分，本院认为并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效。被告骆丽钗提出的本案协议书无效的主张，依据不足，本院不予采信。对两被告在协议书中处分第三人何栋亮、何媛宅基地使用权的行为，因第三人何栋亮、何媛在签订本案协议时均已成年，事后也未对该协议书进行追认，故协议书涉及到第三人何栋亮、何媛的宅基地转让的部分无效。本院认为，根据庭审查明的事实本案讼争的两被告审批取得54平方米宅基地使用权中的36平方米现实际上已由第三人聂红强经投标选位后建成四层房屋。原告要求两被告配合将名下审批获得的54平方米建房用地使用权调剂过户到原告名下并进行投标选位，客观上已经无法履行，本院不予支持。综上，原告诉请的合理部分，本院予以支持。被告何兆纪、第三人何栋亮、何媛、聂红强、义乌市后宅街道西和村股份经济合作社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告余晓英与被告何兆纪、骆丽钗于2004年12月15日签订的《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》涉及两被告农村住宅用地使用权转让的部分有效。 二、驳回原告余晓英的其他诉讼请求。 案件受理费5800元，由被告何兆纪、骆丽钗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  金银花 人民陪审员  郑欢欢 人民陪审员  楼林明 二〇一九年十二月十九日 代书 记员  张艳琳