河北省承德县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0821民初3741号原告：承德智鸿房地产开发有限公司，住所地：河北省承德县下板城镇下板城村。法定代表人：舒明星，董事长。委托诉讼代理人：李瑞峰，河北泉盛律师事务所律师。被告：徐学忠，男，1962年11月17日出生，汉族，个体，住河北省承德县。委托诉讼代理人：李峰，河北胡国臣律师事务所律师。原告承德智鸿房地产开发有限公司（以下简称：智鸿房地产公司）与被告徐学忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告智鸿房地产公司委托诉讼代理人李瑞峰、被告徐学忠及其委托诉讼代理人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智鸿房地产公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付承德县下板城镇滦河湾第3号商业第10号房屋买卖合同价款3577920.00元并支付违约金。事实和理由：2014年至2015年，因我公司开发房屋建设中需要资金，自被告处借款6360075.00元，其中包含徐学进汇入的70万元。因无法办理抵押登记手续，我公司与被告签订多套房屋买卖协议替代抵押登记，我公司已经偿还被告部分借款，被告对民间借款事宜诉至贵院，并经贵院审理调解结案，我公司曾起诉并解除部分房屋预登记。对于我公司与被告所签的第3号楼商业10号（以下简称：案涉房屋）房屋买卖合同，该房屋没有解除预登记，协商未果故诉至贵院，因被告拒不认可该买卖房屋是抵押形式，经法院审理驳回我方的确认房屋买卖无效的诉讼主张，故提起诉讼，要求被告按房屋买卖协议给付房屋价款及违约金，请求依法判决。后原告又向法院提出变更申请：事实和理由，2014年12月18日，我公司与被告签订了3栋10号底商商品房预售合同，并办理预登记，但是被告至今没有给付房款，该房屋预售合同被承德县人民法院确认合法有效，故提起诉讼，要求被告按房屋买卖协议给付房屋价款及违约金，请求依法判决。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1.商品房预售合同原件一份（拟证明原、被告于2014年12月18日签订商品房预售合同）；2.被告的民事起诉状一份（拟证明原告于2014年4月向本案被告借款4000075.00元，被告在其曾经的起诉状中自认借款签订了房屋买卖合同作抵押，并办理预登记）；3.原告账户银行交易明细单（拟证明原、被告之间交易的银行流水）；4.承德县人民法院民事调解书一份（拟证明原、被告双方的交易款项属于借款且达成还款协议）；5.中国工商银行的交易明细共9页；6.中国建设银行的对公活期明细查询28页（拟证明涉及原、被告交易记录）；7.承德县人民（2019）冀0821民初1770号民事判决书（拟证明商品房预售合同有效）；8.（回购）协议书一份（拟证明被告没有交付购房款）。被告徐学忠辩称，我已不欠原告房款，本案已超诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。我对原告的证据真实性均认可，但部分证明目的不认可，其中证据1确认双方法律关系是商品房买卖合同关系属实；证据2与本案不是一个性质；证据3无法体现交易双方；证据4（调解书）涉及的24套房源抵押清单，不包括案涉楼房；证据5、6的银行流水单，系民间借贷关系，与本案没有关联性；证据8，没有履行，也不再履行。被告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1.房屋产权所有权预告登记证复印件（登记时间为2014年12月18日）；2.购房款及物业费收据各一份（拟证明被告交付购房款3577920.00元的时间为2014年12月18日，交物业费16100.60元的时间为2015年4月15日）；3.商品房预售合同（拟证明被告交款金额与预售合同一致）；4.承德县人民法院（2019）冀0821民初1770号民事判决书（拟证明原、被告签订的商品房预售合同有效）；5.承德市中级人民法院（2019）冀08民终2523号民事裁定书（拟证明原告上诉后又撤回上诉，前述的判决书已经生效）；6.照片5张（拟证明原告已将案涉楼房交付被告，被告对房屋内部进行了简单装修）；8.房源清单（拟证明原告借款抵押房源，案涉楼房不包含在抵押清单之中）。原告对被告提交的证据真实性认可，但对证明目的不认可，认为证据2收款收据只是为了办理预登记用；房屋没交付，至于是否装修我公司不知情；尽管我公司未向被告催要房款，但在双方的回购协议中约定案涉房屋将要回购，所以本案不超诉讼时效。本院经审理认定事实如下：1.2014年12月18日，原告智鸿房地产公司与被告徐学忠签订《商品房预售合同》，合同约定，被告购买的商品房为预售商品房，该房位于承德县，用途为商业，建筑面积共447.24平方米，其中套内建筑面积440.61平方米，公共部位与公用部分与房屋分摊建筑面积6.63平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8000.00元，总金额为3577920.00元，合同第六条约定被告于签订合同之日前付清房款3577920.00元。原告于签订合同之日为被告出具收据一张载明：今收到徐学忠交来购房款叁佰伍拾柒万柒仟玖佰贰拾元整￥3577920.00元，收款单位处盖有承德智鸿房地产开发有限公司发票专用章。双方于2014年12月18日16:07分在承德县房屋产权产籍管理所进行了所有权预告登记，登记证的权利人是徐学忠、赵立君，义务人是本案原告，涉及房屋为下板城镇承栗路西侧滦河湾3幢商业楼10号商业，种类为所有权预告登记。2.2014年12月18日，原告（作为合同甲方）、被告（作为合同乙方）又签订（回购）协议书，协议约定，在规定时间内甲方有权回购出售给乙方（案涉）的商品房，回购时间及付款期限为：2015年1月17日前甲方如回购乙方所购商品房，双方约定金额为人民币1260000.00元，甲方分两次付清房款（付款时间：2014年12月18日前付给乙方人民币60000.00元，2015年1月17日前付清余款1200000.00元）。本协议履行期间，乙方无权对该房产进行处置。回购产生费用由甲方承担，乙方须配合办理相关解抵押手续。甲方如未按约定时间付清乙方相应金额房款也未签订任何补充协议，乙方可视为甲方自动放弃回购权利，本协议自动作废。3.被告徐学忠已持有上述房屋钥匙，实际占有房屋后进行了部分装修，并于2015年4月15日交纳了2015-2017年物业费16100.60元（其中赠送一年），承德智馨物业服务有限公司承德县分公司滦河湾管理处为其出具收据一张。该物业公司是由北京智乔投资有限公司作为出资股东设立的，北京智乔投资有限公司同时也是承德智鸿房地产开发有限公司的出资股东。4.原告智鸿房地产公司于2014年4月以房屋作抵押向被告徐学忠借款，双方履行过程中发生争议，徐学忠作为原告起诉智鸿房地产公司，承德县人民法院（2018）冀0821民初2427号民事调解书中涉及的抵押房源中不包含本案的房屋。5.2019年5月5日，智鸿房地产公司作为原告，将徐学忠列为被告起诉，要求确认双方签订的滦河湾3幢商业楼10号商业（案涉房屋）房屋买卖合同无效；解除预登记手续。承德县人民法院作出（2019）冀0821民初1770号民事判决：驳回原告诉讼请求。智鸿房地产公司不服提起上诉，后又申请撤回上诉，承德市中级人民法院作出（2019）冀08民终1770号民事裁定书，准许承德智鸿房地产开发有限公司撤回上诉。一审判决已生效。原告智鸿房地产公司于2019年9月25日又诉至本院，请求被告徐学忠给付房款3577920.00元。本院认为，此案查明原、被告双方发生的基础法律关系是解决双方纠纷的前置焦点，双方对合同履行情况及是否已过诉讼时效也是双方争议焦点。关于前置焦点，如果原告主张的诉讼请求或法律关系与发生的案件事实不一致时，根据法律规定，经法官释明后原告可以变更诉讼请求，目的在于保障原、被告正确行使诉权和抗辩权。原告的起诉状与被告答辩状对双方间法律关系的性质认知不同，后原告书面申请变更事实和理由，庭审中经法官多次释明，原告坚持认定双方属于商品房预售合同关系并请求被告履行给付房款义务，为此，原、被告均对双方间的法律关系认为是商品房预售合同关系，与本院生效民事判决认定一致。基于前面的法律关系，原告的诉请属于给付之诉，被告提出抗辩认为本案已超过诉讼时效，这又是原告实体权利能否得到法律保护的前提。诉讼时效是权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。诉讼时效届满胜诉权消灭。下面分析本案的诉讼时效：原、被告双方签订《商品房预售合同》时间为2014年12月18日，合同第六条明确约定付款方式和期限：一次性付款，买受人于签订本合同之日前付清房款3577920.00元。该条款约定非常清楚，未附加期限和任何条件限制，如果买受人未按合同约定付款，诉讼时效起算时间应该从2014年12月19日起算，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的普通诉讼时效为二年，即本案诉讼时效到2016年12月19日届满。即使根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定诉讼时效为三年，到2017年12月19日届满。原告于2019年9月25日起诉，超过付款期限58个月之久，原告又无任何引起诉讼时效中断的证据，故本案已超过诉讼时效。关于原、被告双方曾签订《回购协议》，与双方间的《商品房预售合同》是两个协议，前者原告是付款人，后者原告是收款人，属于两个法律关系，且《回购协议》也没有约定被告徐学忠延期、分期付款的内容，而是约定原告智鸿房地产公司向被告徐学忠付款的期限和方式，故不能发生被告徐学忠应履行付款义务诉讼时效中断的效果，原告提起给付之诉，与其提到的案涉房屋物权归属是不同的法律关系，原告的未超诉讼时效的抗辩理由不成立。诚实信用原则是民法的基本原则，要求人们从事民事活动应秉持诚实、恪守承诺，善意行使权利和履行义务。原告与被告于2014年12月18日签订的商品房预售合同，同日为被告出具收款收据，案涉房屋已由被告实际占有和使用并向物业公司缴纳了物业费，如果被告未履行付款，原告权益受到侵害经过50多个月，原告既未阻拦被告用房，也未向被告催要房款，属于怠于行使权力。而诉讼时效期间是权利人请求人民法院保护其民事权利的法定期间，具有法定性和强制性，权利人怠于行使权利超过诉讼时效期间的，法律已不再保护其胜诉权，但不限制当事人自愿履行。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，促使当事人及时、有效、正当维权和维护市场交易相对稳定性，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告承德智鸿房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费35423.40元，由原告承德智鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  刘 学审 判 员  宋亚芬人民陪审员  杨志东二〇一九年十二月十八日书 记 员  彭湖静附页：一附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、告知事项：如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本1份，副本6份，同时交纳上诉费35423.40元元，上诉于河北省承德市中级人民法院，逾期本判决发生法律效力。