江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终5282号上诉人（原审原告、案外人）：甄利卿，男，1966年4月2日生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：刘夫强，沛县金诺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、申请执行人）：吕康军，男，1965年7月1日生，汉族，住沛县。被上诉人（原审被告）：秦加忠，男，1966年8月10日生，汉族，住沛县。被上诉人（原审被告）：秦秀玲，女，1966年12月1日生，汉族，住沛县。被上诉人（原审被告）：沛县华昇环保节能燃气有限公司，住所地沛县杨屯镇大山湾。法定代表人：武志国，该公司总经理。原审第三人：刘运举，男，1960年3月21日生，汉族，住沛县。上诉人甄利卿因与被上诉人吕康军、秦加忠、秦秀玲、沛县华昇环保节能燃气有限公司（以下简称华昇公司），原审第三人刘运举执行异议之诉一案，不服沛县人民法院（以下简称原审法院）作出的(2018)苏0322民初5686号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人甄利卿上诉称，请求依法撤销（2018）苏0322民初5686号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.本案上诉人拥有排除执行的权利，上诉人已经实际拥有了涉案房产的所有权。涉案房产于2013年11月13日由被上诉人秦加忠、秦秀玲出售给刘运举，并已实际交付，刘运举取得房屋后又于2015年6月26日出售给上诉人，上诉人实际支付了房屋价款，并且装修入住至今。而被上诉人吕康军申请法院查封是2016年9月，在时间上晚于上诉人，吕康军对于上诉人实际购房、入住是明知的，其申请法院查封明显不当。2.涉案房产没有办理过户手续不是上诉人的主观过错。因当时交易房屋时大屯煤电公司的政策没有放开，不允许自由交易，因此没有办理过户，现在大屯煤电公司的房产政策已经放开，可以办理过户手续。房产过户只是履行一种形式，其不必然阻却上诉人的实体权利。本案中，上诉人购买房屋具备合法的买卖合同，足额支付了价款，交易的时间早于法院查封，最主要的是已经实际占有、使用了房屋，拥有事实上的所有权。根据最高人民法院关于执行中查封的规定，上诉人有权要求停止执行、解除查封。3.本案中，秦加忠、秦秀玲在执行中自愿用房屋担保的行为是无效的。原审法院执行程序违法，不能直接查封涉案房产，基于此上诉人也有权要求停止执行，解除查封。秦加忠、秦秀玲在2016年7月14日的谈话笔录中讲，如果不能在一年内还清借款的话，可以让法院处置涉案房产。首先，吕康军申请执行的案件被执行人是徐先晴和华昇公司，并没有秦加忠、秦秀玲两人，其作为案外人，在没有追加其为被执行人的前提下，是无权在执行中替他人偿还债务的。其次，秦加忠、秦秀玲两人允诺的是一年内还清借款，在没有到期之日，仅仅相隔一个多月，法院就将涉案房产予以查封，明显程序错误。正常情况下，一年后，秦加忠、秦秀玲两人没有履行允诺的义务，其为债务加入或为被执行人提供担保，法院应当先裁定追加秦加忠、秦秀玲为被执行人，才能执行查封其名下的财产，原审法院执行程序违法，其作出的裁定不能成立。再次，秦加忠、秦秀玲、吕康军三人明知涉案房产已经转让，并有上诉人入住的事实，仍然隐瞒事实真相，在原审法院作出用房屋担保的承诺，是互相串通，秦加忠、秦秀玲事实上已经丧失了对涉案房产的处分权。基于此，2016年7月14日该三人在原审法院做的笔录是无效的，用涉案房产担保不成立。被上诉人吕康军答辩称，上诉人的上诉没有事实依据，涉案房产买卖是无效的，不是秦加忠夫妇的真实意愿，实际就是民间借贷。在刘运举和秦加忠夫妇签订房产买卖合同之前，我早在几个月前与秦加忠夫妇也签订了涉案房产买卖合同。这些买卖合同实际上都是民间借贷不是真实房屋买卖合同。我在原审法院诉讼后原审法院没有支持房屋买卖合同关系而是按照民间借贷法律关系进行了判决，判决生效后我申请执行。沛县公安局大屯派出所关于刘运举告秦加忠房产买卖涉嫌诈骗案件找我谈话，说刘运举涉及很多借贷案件。刘运举和秦加忠签订的买卖合同无效，钱实际只付了13万元，打了25万元收条，涉案房产是刘运举强行占有的。对于大屯煤电公司过户政策我不清楚，但是江苏省高级人民法院下发了相关规定，对于明知政策问题导致不能过户，当事人应当知道存在政策规定还进行买卖的应当承担不利的法律后果。房屋担保问题，当时我申请执行华昇公司，华昇公司股东是秦加忠夫妇，法院把秦加忠夫妇叫到执行局，秦加忠夫妇自愿承担担保，符合法律规定。综上，上诉人的上诉请求不能得到支持，应当驳回。原审第三人刘运举答辩称，秦加忠夫妇当时做生意用款，先后借我两笔钱，第一笔借款是2012年7月31日3.5万元，第二笔借款是2013年11月13日14万元，2014年8月5日之前一直没有付利息，打了利息的欠条4.9万元。后来秦加忠夫妇分三次写了三个承诺，承诺主要内容是如到期不能还款把涉案房产交给我处理。2014年年底秦加忠交给我房屋钥匙后，我于2015年2月占有涉案房产，2015年6月我通过中介公司将涉案房产卖给上诉人。上诉人的上诉请求应当得到支持。被上诉人徐先晴、华昇公司未到庭参加调查，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，吕康军诉徐先晴、华昇公司民间借贷纠纷一案，原审法院于2015年8月5日作出（2015）沛大民初字第0829号民事调解书，调解内容为：（一）被告华昇公司于2015年8月10日前偿还原告吕康军借款600000元及利息，利息计算：自2013年6月8日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际偿清为止。如到期不能偿还，被告华昇公司同意拍卖该公司所有资产来还款。（二）被告徐先晴对以上债务承担连带责任。该调解书生效后，因华昇公司、徐先晴未履行调解书确定的还款义务，吕康军向原审法院申请执行，原审法院于2015年8月17日立案执行，案号为（2015）沛执字第2457号。在该案执行过程中，2016年7月16日，原审法院对秦加忠、秦秀玲谈话，在谈话笔录中秦加忠、秦秀玲同意如果在一年内不能付清的话，同意处置位于沛县大屯煤电公司腾飞新村15号楼202室房产用于偿还执行案件的款项。原审法院于2016年9月1日作出（2015）沛执字第2457-1号执行裁定书，裁定：查封案外人秦加忠、秦秀玲两人所有的位于沛县大屯煤电公司腾飞新村15号楼202室房产，查封期限三年。该裁定书及协助执行通知书于2016年9月2日送达江苏金屯房地产开发有限公司。案外人甄利卿对此不服，向原审法院提出执行异议。原审法院经审查于2018年9月12日作出（2018）苏0322执异77号执行裁定书，裁定驳回甄利卿的异议请求。甄利卿不服该执行异议裁定向原审法院提起执行异议之诉称，2013年11月13日秦加忠、秦秀玲将涉案房产以25万元的价格出售给刘运举并实际交付，刘运举于2015年6月26日以23.5万元的价格出售给甄利卿并于当日将房屋交付甄利卿，甄利卿于2015年7月实际居住至今。吕康军因与徐先晴、华昇公司民间借贷纠纷案件申请强制执行涉案房产，甄利卿认为涉案房产已由刘运举出售给其，并其实际占有居住至今，故不应执行涉案房产。请求：1.确认涉案房产归甄利卿所有；2.停止对涉案房产的强制执行；3.诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明，秦加忠、秦秀玲系夫妻关系。涉案房产登记所有权人为秦加忠。秦加忠、秦秀玲于2013年6月8日与吕康军签订《房产买卖合同》，约定秦加忠、秦秀玲将涉案房产出售给吕康军。秦加忠于2013年11月13日与刘运举签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房产出售刘运举。刘运举与甄利卿于2015年6月26日签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房产出售给甄利卿。上述买卖合同均未办理房屋产权过户登记。涉案房产系大屯煤电（集团）有限责任公司的职工福利房，甄利卿自认其名下已有一套房屋，不符合再次购房条件，涉案房产无法办理过户手续。原审法院认为，秦加忠、秦秀玲、华昇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。案外人执行异议之诉，是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。《最高人民法院关于执行担保若干问题的规定》第二条规定，执行担保可以由被执行人提供财产担保，也可以由他人提供财产担保或者保证。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，吕康军与徐先晴、华昇公司民间借贷纠纷一案在执行过程中，秦加忠、秦秀玲自愿以两人所有的登记在秦加忠名下的涉案房产提供担保，并无不当。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。具体而言，第三人依据此条主张排除强制执行的，应当具备以下四个要件：一是第三人(买受人)与被执行人之间应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。四个要件全部符合，才能阻却法院执行。本案中，涉案房产登记在秦加忠名下，甄利卿自认涉案房产属于大屯煤电（集团）有限责任公司的职工福利房，因其名下已有一套房屋，不符合再次购房条件，涉案房产无法办理过户手续。因此涉案房产未办理过户登记手续系甄利卿自身原因造成的，存在过错。故甄利卿要求停止执行涉案房产的请求不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，不应得到支持。另外，涉案房产登记在秦加忠名下，甄利卿要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，亦不能得到支持。综上，遂判决驳回原告甄利卿的诉讼请求。二审期间另查明，2012年7月31日，秦加忠、秦秀玲出具借条一份，内容为：今借到刘运举现金叁万伍仟元整。2013年11月13日，秦加忠、秦秀玲出具借条一份，内容为：今借到刘运举现金拾肆万元整。2013年11月13日，秦加忠、秦秀玲出具收条一份，内容为：今收到刘运举购房款贰拾伍万元整。2014年8月5日，秦加忠、秦秀玲出具欠条一份，内容为：今欠刘运举现金肆万玖仟元整。2014年8月5日，秦加忠、秦秀玲出具承诺一份，内容为：2014年9月30日之前，我把欠刘运举的借款一次性还清，如到期不还，我自愿将11村15号楼202室所押住房交付给刘运举处理偿还借款。由此出现一切法律责任我自己承担。2014年10月31日，秦加忠、秦秀玲又出具承诺一份，内容为：关于欠刘运举款的事，定期限为2014年11月6日星期四还款，否则把11村15号楼202室钥匙交出，把房子里的东西搬出，作为抵账。2014年11月15日，秦加忠、秦秀玲再次出具承诺一份，内容为：秦加忠、秦秀玲为了扩大经营个人企业需要资金，2013年11月13日把个人所有的11村15号楼1单元202室一套住房以25万元价格卖给刘运举。本人承诺至2014年11月底退还房款10万元，如做不到，就把房屋交给刘运举，现把此房大门钥匙交刘运举一把。本院认为，对于上诉人提出的请求确认涉案房产归其所有并排除执行是否有事实和法律依据的问题。《物权法》第九条所确立的是不动产物权变动登记生效原则，但也存在法律和司法解释规定的对物权期待权人等予以特殊保护的例外原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。以上司法解释对于案外人以其享有物权期待权，请求阻却人民法院对涉案房产的执行，要求必须同时满足案外人与被执行人在涉案不动产查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，案外人在查封之前已经实际占有涉案房产，案外人已经支付全部价款，案外人非因其自身原因未办理过户登记手续这四个法定条件。在本案中，首先，原审第三人刘运举与秦加忠、秦秀玲之间就涉案房屋并不存在真实的买卖关系，秦加忠、秦秀玲在2013年11月13日出具14万借条的当日同时签订房屋买卖合同及出具收到房款25万元的收条，由此可以认定双方当事人之间的法律关系系名为买卖实为借贷，这与秦加忠、秦秀玲在之后多次出具还款承诺中的内容可以相互印证。其次，涉案房产目前仍登记在被执行人秦加忠名下，对此上诉人甄利卿是明知的，根据上诉人的陈述，其并不是从被执行人手中购买的涉案房产，其在买卖过程中也未与被执行人联系，仅是依据原审第三人的陈述和原审第三人提供的买卖合同、涉案房产的钥匙等就签订了买卖合同。基于原审第三人与秦加忠、秦秀玲就涉案房产签订的买卖合同名为买卖实为借贷的情况下，上诉人亦不能依据其与原审第三人签订的房屋买卖合同取得涉案房产。第三，根据法律规定案外人知道或者应当知道因政策原因受到限制或者限制流通转让等情形，导致购买的房屋无法办理过户登记的，应认定为系因案外人自身原因未办理过户登记手续。在本案中，对于涉案房产的性质和购买条件，上诉人与原审第三人对此都是明知的，并且均认可在购买时不符合购买涉案房产的条件，上诉人对于不能办理过户登记的原因亦是明知的，原审法院据此认定系因上诉人的自身原因未办理过户登记，并无不当。故，上诉人不符合法律规定的排除执行条件，原审法院据此驳回上诉人的诉讼请求，于法有据。对于上诉人提出的被上诉人秦加忠、秦秀玲在执行案件中提供担保的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。在本案中，上诉人提出的被上诉人秦加忠、秦秀玲在执行案件中提供担保问题系与上诉人主张排除执行的实体权利无关的请求，上诉人的该项上诉主张不是本执行异议之诉案件审查范围，对此本院不予理涉。原审法院在审理中进行评价于法无据，本院依法予以纠正。综上，上诉人甄利卿的上诉请求不能成立，依法应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4825元，由上诉人甄利卿负担。本判决为终审判决。审判长  张锐审判员  孙燕审判员  王青二〇一九年十二月十二日书记员  李安