朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初2986号原告朝阳市双塔区禧灸堂美容养生会所，住朝阳市双塔区新华路二段**楼****。统一社会信用代码92211302MA0U3J205P。经营者范从容，总经理。委托代理人张玉东，北京市恒嘉律师事务所律师。被告中国邮政储蓄银行股份有限公司朝阳市分行，住所地朝阳市双塔区友谊大街三段**。统一社会信用代码91211300MA0U6KXG２W。法定代表人林旭，行长。委托代理人袁秀广，辽宁凌博律师事务所律师。委托代理人赵建华，男，1981年1月12日出生，汉族，该公司员工，住朝阳市，住朝阳市双塔区v>第三人王洋，男，1977年7月28日出生，汉族，无职业，住朝阳市，住朝阳市双塔区v>第三人施炜（王洋之妻），女，1977年9月11日出生，汉族，无职业，住朝阳市，住朝阳市双塔区v>第三人赵鹏军，男，1951年8月1日出生，汉族，无职业，住朝阳市，住朝阳市双塔区v>第三人侯玉琴，女，1952年7月23日出生，汉族，无职业，住朝阳市，住朝阳市双塔区v>原告朝阳市双塔区禧灸堂美容养生会所（以下简称禧灸堂养生会所）诉被告中国邮政储蓄银行股份有限公司朝阳市分行（以下简称邮储银行朝阳市分行）、第三人王洋、施炜、赵鹏军、侯玉琴案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告禧灸堂养生会所经营者范从容及其委托代理人张玉东，被告邮储银行朝阳市分行的委托代理人赵建华、袁秀广到庭参加诉讼，第三人王洋、施炜、赵鹏军、侯玉琴经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禧灸堂养生会所向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与第三人王洋签订的《房屋租金代收协议》和《商网租赁协议》合法有效。2、请求依法确认在租赁期间内，原告不移交占有双塔区的房产（房屋所有权证编号：朝房权证所字第**）。3、请求依法停止对坐落于双塔区的房产采取查封、扣押、冻结等执行措施，裁定中止执行。事实和理由2013年10月15日，原告与执行标的的原房屋所有权人申宝签署《房屋租赁协议》，约定原告租赁申宝所有的位于双塔区的房产，介同签订后，原告如约向申宝支付了前两年房屋租金。合同存续期内，原告在支付剩余租期的租金时，因无法联系到申宝，经多方打听得知，申宝早在2014年1月即将出租房屋转让给了第三人王洋，原告经与第三人王洋协商，就租赁合同主体变更、租赁期限的延续、租金的确认、租期届满后的处理等条款细化完善，达成补充协议，于2015年11月26日签署《房屋租金代收协议》，原告其后向第三人王洋支付了剩余租期的房屋租金。根据《房屋租金代收协议》约定，因原告对租赁房屋进行了精装修，有权对租赁房屋优先租赁，优先租赁的期限可延续至租期届满后再延长两年，即2019年11月1日。因此，2018年11月1日，双方就租赁期限的延长签订了《商网租赁协议》，约定租赁期限至2023年11月1曰。2019年6月，朝阳市双塔区人民法院在执行过程中询问原告时，原告才得知租赁房屋于2014年1月24日由第三人王洋向被告借款时进行了抵押，而此前原告对该抵押行为毫不知情，第三人也未向原告进行书面告知，被告也未通知原告，且在2017年8月29日，被告保全部工作人员赵建华在微信朋友圈发布出售租赁房屋信息的图片中，直指原告“禧灸堂”品牌商誉，在原告提出抗议后，其道歉声明中也未说明租赁房屋己进行抵押的事实。现被告申请强制执行，原告认为即便租赁房屋即执行标的已进行抵押，但该抵押登记行为晚于原告租赁合同的起始时间2013年10月15日，属于“先租赁后抵押”情形。虽签署补充协议，但该协议是对原租赁合同的延续。因此原告于2019年6月10日向朝阳市双塔区人民法院提出执行异议，现原告对朝阳市双塔区人民法院于2019年6月25日做出（2019)辽1302执异60号《执行裁定书》不服。原告认为，执行法院的执行异议裁定书，将原告与第三人王洋的租赁合同关系依签署时间而割裂开，完全忽视原告在整个租赁合同关系的存续期间持续占有、使用的事实，显然在认定事实上存在严重错误，如将继续执行租赁房屋势必对原告的合法租赁权益造成实质性损害。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事讼诉法》第二百二十七条、《最高人民法院关十人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条等之规定，故向贵院提出执行异议诉讼。被告邮储银行朝阳市分行辩称，原告的诉请及事实和理由不完全符合法律要求，请求驳回。2019辽13**执异60号裁决书已经对本案做出了最初的处理，本裁决书中写明了原告对本案提出的执行异议没提出相关材料，不能证明涉案房产归其全法所有。房屋租赁合同有效期为2013年10月11日至2016年10月11日，且该房屋于2014年1月26日在本案被告合法登记后又签订的其它租赁协议，不能对抗抵押权人，所以应是无效的。本院2018辽13**民初801号民事判决书在判决书中第三项、四项已经明确的判决为原告也就是我公司对施炜的抵押房屋享有优先受偿权。本案被告对王洋赵鹏军、侯玉琴的抵押房屋享有优先受偿权。对这份判决不但说明房屋可以变更处理，而且被告享有优先受偿权，也是根据这份判决本案被告申请的强制执行。本案原来的房屋所有权人王洋、施炜和被告签属了个人最高额抵押合同，把本案中涉及的房屋于2014年1月24日抵押给了本案中的被告，被告成为抵押权人，且程序合法，并在房产部门进行了登记，并办理了他项权证。如果在这过程中和谁签订合同，没有告诉和谁签订合同，责任不在被告人。申宝和范从容签订的租赁协议，有效期到2016年10月11日，到期后签订的任何协议都不能和抵押权人的权利相抵触。房屋租赁协议不是本案原告。王洋和原告于2018年11月1日签订的协议，也是抵押合同生效后签订的。不应该对抗抵押合同的法律效力，被告也对此申请了强制执行。第三人王洋、施炜、赵鹏军、侯玉琴未到庭，无答辩。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认定证据和事实如下：2014年1月24日，邮储银行朝阳市分行与王阳、施炜签订个人额度借款合同一份。同日邮储银行朝阳市分行又分别与被告王洋、施炜，王洋及共有人赵朋军、侯玉芹签订个人最高额抵押合同各一份，抵押房屋为王洋、施炜共有，位于朝阳市双塔区的商业网点。2014年1月26日对房屋办理了抵押登记，取得了他项权证。2016年11月2日，王洋申请支用额度借款2,800，000元，借款到期后，王洋未能按约偿还本息，邮储银行朝阳市分行诉至本院，本院于2018年4月18日作出（2018）辽1302民初801号民事判决书，判决内容为：解除原告邮储银行朝阳市分行与被告王洋、施炜签订的《个人额度借款合同》；被告王洋、施炜自本判决生效之日起10日内偿还原告邮储银行朝阳市分行借款本金2，800，000元利息299,675.26元，合计3,099,675.26元（计算至2017年12月28日），并自2017年12月29日起至本判决确定给付之日止按合同约定的借款利率支付原告利息、罚息；原告邮储银行朝阳市分行对被告王洋、施炜的抵押房屋（房产所有权证号R1401262、R1317853）享有优先受偿权；原告邮储银行朝阳市分行对被告王洋、赵鹏军、侯玉琴的抵押房屋（房屋所有权证号038406）享有优先受偿权。民事判决书生效后，被告王洋、施炜、赵鹏军、侯玉琴没有履行判决书所确定的义务，邮储银行朝阳市分行向我院申请执行，我院于2018年7月10日以（2018）辽1302执1510号之一立案执行。在执行过程中，本院于2018年8月28日以（2018）辽1302执1501号之一执行裁定，将被执行人朝阳市双塔区的房产（房产所有权编号：朝房房权证所字第**）以查封，查封期限为3年，并将协助执行通知书和执行裁定书送达给朝阳市住建委。原告朝阳市双塔区禧灸堂美容养生会所提供了房屋租赁协议、房屋租金代收协议、商网租赁协议以及相关收款收条。其中房屋租赁协议是朝阳市双塔区禧灸堂美容养生会所经营者范从容与申宝所签，租赁房屋位于朝阳市双塔区的房产（房产所有权编号：朝房权房权证所字第**）同有效期为2013年10月11日至2016年10月11日。房屋租金代收协议、商网租赁协议系经营者范从容与王洋所签，签订时间分别为2015年11月26日、一和2018年11月1日，协议内容包括延长租赁时间等。本院认为，原告朝阳市双塔区禧灸堂美容养生会所据以占有使用涉案房屋的房屋租赁协议，有效期为2013年10月11日到2016年10月11日，而该房屋已于2014年1月26日进行了抵押登记，所以2014年1月26日后签订的租赁相关的合同不能对抗抵押权人，即被告邮储银行朝阳市分行。原告举示的房屋租金代收协议、商网租赁协议与房屋租赁协议主体不同，是另一合同。原告所称“先租赁后抵押”，仅能针对房屋租赁协议，不能针对2014年1月26日后签订的租赁相关的合同。原告的诉讼请求不予支持。依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下：驳回原告朝阳市双塔区禧灸堂美容养生会所的诉讼请求。案件受理费7,300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  曹 阳人民陪审员  范淑辉人民陪审员  王克才二〇一九年十二月十九日书 记 员  马 丽