吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终3039号 上诉人（原审原告）：吉林市永庆物业服务有限公司，住所地吉林市丰满区。 法定代表人：周贤明，经理。 委托诉讼代理人：赵启凤，该公司房管员。 被上诉人（原审被告）：朱昭同，男，1969年2月7日生，满族，无职业，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：朱建华（系朱昭同妹妹），女，1971年11月23日生，满族，无职业，住吉林市丰满区。 上诉人吉林市永庆物业服务有限公司（以下简称永庆物业公司）因与被上诉人朱昭同物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初1893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人永庆物业公司委托诉讼代理人赵启凤，被上诉人朱昭同的委托诉讼代理人朱建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永庆物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持永庆物业公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决对物业费的计算错误，请求二审法院依法改判。一审法院经审理查明2012年11月26日多层住宅物业服务费为每月每平方米0.7元。另查明自2018年11月1日多层住宅调整为每月每平方米为1元。一审法院查明朱昭同现未缴纳2017年11月30日至2019年11月30日期间物业服务费，计算应为2017年11月30日至2018年11月30日为12个月，每月每平方米0.7元（0.7元×62.8平方米×12个月=527.52元）；2018年11月30日至2019年7月31日应为8个月，每月每平方米1元（1元×62.8平方米×8个月=502.4元），合计为1029.92元，但一审法院计算为634.28元，系一审法院计算错误。 朱昭同辩称，小区物业不完善，没有消防设施，朱昭同不知道因物业费涨价召开了业主大会，大部分业主都不知道，关于涨价一事应提供物价局的文件，朱昭同的房子是回迁房，回迁房应该按每月每平方米0.7元计算。 永庆物业公司向一审法院起诉请求：1.判令朱昭同给付2017年11月30日-2019年11月30日物业费1282元；2.给付滞纳金2017-2018年578元；3.由朱昭同承担全部诉讼费。事实与理由：朱昭同于2012年11月入住涉案房屋，建筑面积62.8平方米，由永庆物业公司进行物业管理，然而朱昭同无正当理由拒付2017年11月30日-2019年11月30日物业费1282元。故根据《物业管理条例》等相关规定，提起民事诉讼，请求人民法院依法保护永庆物业公司的合法权益。 一审法院认定事实如下：2012年11月26日，朱昭同与吉林市乾坤花园物业服务有限公司（以下简称乾坤物业）签订《物业管理服务协议》一份，约定朱昭同办理入住手续时，预缴一年的物业管理服务费，以后按年交纳，在缴费期满前一个月内，续交下一年的物业管理服务费。多层住宅物业服务费为每月每平方米0.7元，高层住宅一层物业服务费为每月每平方米0.9元，高层二层以上物业服务费为每月每平方米1.2元，非住宅每月物业服务费为每月每平方米1.1元，如在本协议有效期内政府出台新的管理规定或城市最低工资标准、物价提升，导致物业管理服务成本提升，乾坤物业按新的规定或物价标准执行。朱昭同为吉林市丰满区裕丰馨苑业主，永庆物业公司为其提供物业服务。朱昭同所有的住宅建筑面积为62.8平方米，朱昭同现未交纳2017年11月30日至2019年11月30日期间物业服务费。 2018年4月23日，永庆物业公司向吉林市丰满区江南乡永庆村村民委员会提出《物业费调整申请》，永庆物业公司向永庆村提出物业费调整方案：1.多层住宅调整为每月每平方米1.2元，车库、门市调整为每月每平方米1.6元，高层住宅调整为每月每平方米1.7元（高层一楼调整为每月每平方米1.4元），执行二级物业服务标准。2.多层住宅调整为每月每平方米1元，车库、门市调整为每月每平方米1.4元，高层住宅调整为每月每平方米1.5元（高层一楼调整为每月每平方米1.2元），执行三级物业服务标准。 2018年5月25日，吉林市丰满区江南乡永庆村村民委员会（以下简称永庆村）出具《关于永庆村区域住宅楼物业调费事宜的情况汇报》，上报吉林市丰满区江南乡人民政府（以下简称江南乡政府），对永庆村区域内的两个小区物业费调整事宜给予组织实施。 2018年5月29日，江南乡政府出具《授权书》，江南乡政府根据永庆村书面情况汇报，现授权永庆村进行公告，组织召开业主大会，对物业费调整事宜进行问卷表决。根据《物业管理条例》关于业主大会议事规则规定，依法履行程序和表决要求进行表决，表决结果报江南乡政府、区物业管理中心进行备案，并由区物业管理中心按比例抽查进行核实。 2018年5月30日，永庆村出具《委托书》，内容为物业费调费事宜，永庆村已上报江南乡政府备案，江南乡政府授权永庆村组织召开业主大会进行表决，按照业主大会议事规则，采取问卷表决方式，现由于永庆村工作人员较少，工作量较大，委托永庆物业公司协助永庆村开展问卷调查工作。 2018年7月1日，永庆村发布《关于物业费调价召开业主大会的通知》，内容为物业公司向永庆村提出物业费调整申请和方案。经村两委会研究、乡镇人民政府授权，永庆村履行业主委员会职责，组织召开业主大会，对物业费调整申请方案进行表决。现对调整方案进行公告期15日，公告期满后工作人员入户问卷签字表决，不在本市无法签署的，可通过电话方式征询意见。公示期为2018年7月1日至2018年7月15日。 2018年8月11日，吉林市丰满区住房和城乡建设局出具《关于丰满区裕丰馨苑小区物业费调价表决表抽查核实情况说明》，丰满区物业管理中心对上报的结果进行抽查，按此比例抽查81户核实，核实过程完全属实，均是由业主本人签字同意或委托他人签字同意，核实同意率100%。 2017年9月4日，乾坤物业张贴《公告》，内容为打造企业品牌，提升服务品质，便于办理对外业务，经乾坤物业申请，永庆实业公司批准，乾坤物业自2019年9月1日起，企业名称变更为永庆物业公司。 另查明，永庆村张贴《公告》，内容为自2018年11月1日起，裕丰馨苑小区物业服务费执行新的物业费收费标准，即多层住宅调整为每月1元每平方米，高层住宅调整为每月1.5每平方米，车库、门市调整为每月1.4每平方米。 永庆村与永庆物业公司共同出具《丰满区裕丰馨苑小区物业费调价表决统计表》，内容为裕丰馨苑小区总户数1612户、住宅1408户、车库157户、门市47户。同意第一种调价0.3元的方案的1027户，同意第二种调价0.5元的方案的1户，不同意户数156户、放弃投票428户、抽查核实户数81户，核实同意率100%。 一审法院认为，朱昭同应当给付永庆物业部分物业服务费。永庆物业公司实际为涉案小区提供了物业服务，根据权利义务的相对性原则，朱昭同在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业服务费用的义务。永庆物业公司实际提供了物业管理服务，服务质量虽有瑕疵，但不能成为朱昭同拒交物业服务费的正当理由，物业服务质量的提升不仅需要物业公司本着诚信的原则，落实服务投入和不断提高服务能力，也需要业主秉持整体观念，积极配合。维持正常的物业管理服务需要运营成本，而部分业主拒交物业费的行为，也是导致物业服务能力难以为继，服务质量下降的因素之一，既侵害物业公司的合法权益，也侵害其他按时交纳物业费业主的合法权利，另因2017年9月1日起永庆物业公司实际入驻涉案小区，故朱昭同应向永庆物业公司交纳2017年9月1日至2019年7月31日期间物业费。裕丰馨苑小区调价履行了相关手续，故按照0.7元及1元每月每平方米标准计算，物业费应为634.28元（0.7元每月每平方米×62.8平方米×3个月+1元每月每平方米×62.8平方米×8个月），永庆物业公司要求朱昭同支付乾坤物业服务期间的物业服务费及支付未服务期间的物业服务费的主张，不予支持。虽然永庆物业主张朱昭同应当支付欠缴物业服务费部分的滞纳金，但永庆物业与朱昭同之间确因物业服务质量问题存有争议，不能认定朱昭同拖欠物业服务费系恶意违约行为，故对永庆物业要求朱昭同给付滞纳金的诉请不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、朱昭同于本判决生效后五日内一次性给付永庆物业公司物业服务费634.28元；二、驳回永庆物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由永庆物业公司承担16元，朱昭同承担9元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实无异。 本院认为，永庆物业公司的上诉主张成立。永庆物业公司上诉主张朱昭同应缴纳物业费为：2017年11月30日至2018年11月30日为12个月，每月每平方米0.7元（0.7元×62.8平方米×12个月=527.52元）；2018年11月30日至2019年7月31日为8个月，每月每平方米1元（1元×62.8平方米×8个月=502.4元），合计为1029.92元。一审法院对于物业费的交纳期间及物业费交费数额均计算错误，应予纠正，故永庆物业公司上诉主张，本院应予支持。 综上所述，永庆物业公司的上诉请求成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但物业费计算错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初1893号民事判决； 二、朱昭同于本判决生效之日起向吉林市永庆物业服务有限公司缴纳物业费1029.92元。 如果朱昭同未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由朱昭同负担9元，吉林市永庆物业服务有限公司负担16元；二审案件受理费50元，由朱昭同负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  关 晶 审判员  张 蕾 二〇一九年十二月六日 书记员  李正阳