湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11172号上诉人（原审被告）：李汉武，男，1962年10月26日生，汉族，住武汉市江汉区，被上诉人（原审原告）：武汉鑫广电物业管理有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道**。法定代表人：贺林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王丹，湖北华忠律师事务所律师。上诉人李汉武因与被上诉人武汉鑫广电物业管理有限公司（以下简称鑫广电公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初4270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李汉武上诉请求：一、撤销一审民事判决。二、一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决未理清武汉鑫广电物业管理有限公司与广电兰亭熙园开发商武汉广电房地产开发有限公司的关系，武汉鑫广电物业管理有限公司承担着开发商武汉广电房地产开发有限公司交房和保修部分责任的事实。一、2011年7月21日，开发商武汉广电房地产有限公司与上诉人签定购房合同时,同时要求签定前期物业管理服务协议，即开发商指定上诉人与被上诉人签定物业协议，对购房合同与物业管理服务协议，上诉人不得提出任何异议或任何一字文字修改，否则，上诉人不可能购买房屋。二、2011年12月，开发商通知收房，到达现场时，给购房人办理收房手续的实际是被上诉人--武汉鑫广电物业管理有限公司。上诉人要求按国家法律规定，应与开发商办理收房手续，先验房、后收房。开发商和物业公司的工作人员都说，有物业公司全权代表开发商办理收房手续和后续事宜，并且说他们是同一个大公司的。于是，被上诉人派工作人员打开房门。上诉人看见房屋脏乱，墙壁印渍起泡、地、地板灰尘铺满窗缝隙很大、透风。于是拒绝收房，要求整改，并填写了报告。被上诉人答应尽快整改，然后通知收房。三、从2011年12月开始直至2014年10月5日，在此期间，上诉人多次敦促被上诉人整改。包括电话催促、直接上门到物业办公地催促，找物业黄姓领导（广东人）催促。被上诉人在上诉人的多次催促下，也对房屋墙壁，做了部分涂刷，门窗缝隙添加了填缝条，地，地面做了清扫、从通知开始收房到2014年10月5日，一直未全部整改完成。时间过了几年，上诉人无法入住。多次催促，要求整改完成。物业公司的工作人员承诺领先收房，我们一定整改到位，直到满意为止。为了拿到房门钥匙，入住，上诉人办理了收房手续。并在上面写清了未整改到位的情况，要求被上诉人继续整改，同时当天记录下被上诉人应交未交物品，并列出了清单。被上诉人答应尽快交付。于是，上诉人交了两年的物业费，拿到了房门钥匙。（不交物业费他们不给房屋钥匙）。五、自从收房以后，被上诉人再也没做出任何整改，答应交付的物品，也不交付。这么多年来，上诉人多次催促，物业前台工作人员只是要求上诉人在《问题反映记录表》上填写，或者在前台工作电脑上登记，然而，被上诉人对上诉人的请求置之不理。为了保留证据，房屋至今保持原样。上诉人不得不以缓交物业费来表达不满。六、一审法院对上诉人在一审中提出的开发商与物业管理公司的关系，只字未提。七、一审法院在判决书中“逾期未缴物业服务费告知单照片等及双方当事人的陈述予以证明”，完全相反，上诉人在一审当中指出此照片涉嫌作假。上诉人不能证明此照片为真。八、《物业管理条例》（国务院令第379号）[2018修正]，第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。此案中被上诉人实际承担了开发商的售后责任。并且在这几年当中，一直未以否认。否则，为什么每回我与之交涉，做记录、答应向领导反映？而不是要我直接找开发商呢。九、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案例，具体应用法律第六条，物业公司没有书面催交，上诉人也有正当的理由，缓交物业管理费。《物业管理条例》（国务院令第379号）[2018修正]，指出，有八种情况业主可拒缴物业管理费，其中，“4、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法。”。鑫广电公司辩称，上诉人主张的事实无证据证明，被上诉人系协助开发商为业主办理收房等手续，上诉人以房屋质量为由拒缴物业费无法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判鑫广电公司向一审法院起诉请求：1、判令李汉武支付2014年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费10327.5元；2、判令李汉武从2019年1月1日起至还清之日止按照银行同期贷款利率支付违约金（暂计算至2019年5月1日为149.7元）；3、本案诉讼费用由李汉武承担。一审法院查明，李汉武系汉阳区马鹦路广电·兰亭熙园5栋29层02室的业主，房屋面积88.22平方米。李汉武于2011年7月21日与鑫广电公司签订前期物业服务协议约定由鑫广电公司为李汉武所居住的广电·兰亭熙园提供物业服务，服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的运行、维护和管理、环境卫生与绿化管理、公共秩序维护管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；物业费收费标准约定为每月每平米2.3元；物业费缴纳时间为每季度首月15日之前；李汉武不按约定的收费标准和时间缴纳物业服务费用的，鑫广电公司有权要求李汉武补缴并从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金。李汉武于2013年1月向鑫广电公司缴纳了2013年1月至2014年9月的物业管理服务费4252.5元（按每月每平米2.3元/月/㎡缴纳）。2014年10月1日起，李汉武以房屋存在诸多问题为由，未再向鑫广电公司缴纳物业服务费。鑫广电公司曾通过张贴逾期未缴纳物业服务费告知单的方式多次向李汉武催收物业服务费。一审法院认为，本案争议焦点为李汉武拒绝缴纳物业服务费是否有法律依据。鑫广电公司在2011年7月21日与作为房屋业主的李汉武签订武汉市前期物业管理服务协议，双方的权利义务关系应当依照该服务协议予以确定。因李汉武确未向鑫广电公司缴纳2014年10月1日至2018年12月31日的物业服务费，且鑫广电公司在上述时间内为李汉武房屋所在的广电·兰亭熙园提供了物业服务，故李汉武应向鑫广电公司缴纳2014年10月1日至2018年12月31日的物业服务费（88.22㎡×2.3元/月/㎡×51个月=）10348.2元。又因双方约定了迟延缴纳物业服务费时的违约责任，鑫广电公司有权要求李汉武以未付物业服务费为本金、按照年利率4.3%承担自2019年1月1日起的逾期付款损失低于合同约定的日利率3‰,且不违反法律规定。综上，鑫广电公司要求李汉武缴纳2014年10月1日至2018年12月31日的物业服务费10327.5元及以此为本金、按年利率4.3%、自2019年1月1日起计算至欠款付清之日为止的逾期付款损失确有依据，应当予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、李汉武于判决生效之日起5日内向武汉鑫广电物业管理有限公司支付2014年10月1日至2018年12月31日的物业服务费10327.5元；二、李汉武于判决生效之日起15日内向武汉鑫广电物业管理有限公司支付上述物业服务费的逾期付款损失（以10327.5元为本金，按年利率4.3%，自2019年1月1日计算至欠款付清之日为止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取31元（武汉鑫广电物业管理有限公司已预交），由李汉武负担。李汉武于判决发生法律效力之日起五日内将此款（31元）直接支付给武汉鑫广电物业管理有限公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实。本院认为，根据《商品房销售管理办法》第三十三条“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”及《物业管理条例》第五十三条“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”的规定，对于保修期内的房屋质量问题，应当由房地产开发企业承担保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任，物业公司对保修期内房屋质量问题不承担维修、更新、改造义务，专项维修资金也不能用于保修期内的房屋维修、更新和改造。李汉武主张涉案房屋交付过程中的房屋质量问题，系另一法律关系，应由李汉武另行主张权利，并不是李汉武拒交物业服务费的合法理由。鑫广电公司与李汉武签订武汉市前期物业管理服务协议，是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依照该服务协议履行权利义务。因李汉武确未向鑫广电公司缴纳2014年10月1日至2018年12月31日的物业服务费，且鑫广电公司在上述时间内为李汉武房屋所在的广电·兰亭熙园提供了物业服务，故李汉武应向鑫广电公司缴纳2014年10月1日至2018年12月31日的物业服务费（88.22㎡×2.3元/月/㎡×51个月=）10348.2元。一审法院处理，符合法律规定，本院依法予以确认。故对李汉武的上诉理由，本院依法不予以采纳。综上所述，李汉武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元，由李汉武负担。本判决为终审判决。审判长 叶 钧审判员 汤晓峰审判员 王 阳二〇一九年十二月三日书记员 宋晶晶