吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5651号上诉人（原审被告）：长春垠禄物业有限公司，住所地长春市朝阳区育民路**。法定代表人：刘绯，总经理。委托诉讼代理人：侯彦波，该公司员工。委托诉讼代理人：辛英民，北京大成（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏凌燕，女，1985年3月31日生，汉族，住长春市绿园区。原审被告：刘青，女，1962年10月21日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：刘东华，男，1962年12月21日生，汉族，住长春市南关区，系刘青丈夫。上诉人长春垠禄物业有限公司（以下简称垠禄物业公司）因与被上诉人魏凌燕、原审被告刘青财产损害赔偿纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初2530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。垠禄物业公司上诉请求：1.撤销原判，改判垠禄物业公司不承担民事责任；2.魏凌燕没有及时对扩大的损失采取措施，自己应承担责任；3.一、二审诉讼费由魏凌燕和刘青共同承担。事实与理由：一审认定事实错误，垠禄物业公司对因房屋漏水造成的损失不应承担赔偿责任。1.漏水原因是厨房下水道被抹布堵塞反水流至屋内地面所致，该下水道在室内，不属于物业公司管理维修的范围。《倚澜观邸业户手册》中“前期物业管理服务协议”第十条第三款明确规定：房屋本体共（公）用部位及设施的维修责任人为房屋本体内的全体乙方。因此，本案因抹布堵塞造成的损害应由该单元同侧业户负责维修，垠禄物业公司没有义务提供维修服务。2.抹布堵塞下水道显然是该单元同侧业户违反了物业管理规定。《倚澜观邸业户手册》中“楼宇管理规定”第十条明确规定：业主不得把垃圾、布屑等废物投入排水管道里，否则业主需负担全部费用。因此，作为物业管理者的垠禄物业公司不应承担费用。3.漏水情况发生后，垠禄物业公司第一时间通知了魏凌燕、刘青并及时关闭总水阀门，避免损失进一步扩大，尽到了自己的管理责任，垠禄物业公司不应该承担赔偿责任。4.漏水点在刘青业主的室内，在其不到场的情况下，垠禄物业公司无权擅自打开业主房门进行处理。二、魏凌燕在得到通知后不及时到场止损，其对损失扩大部分应该自己承担责任。2019年2月4日垠禄物业公司发现漏水时是大年三十晚上，魏凌燕外出过年没有及时回来处理。如果漏水至屋顶棚和墙壁时就及时处理，其室内灯具和家用电器就不会“大面积过水”，这些扩大的损失，魏凌燕应该依法自己承担责任。综上，请二审法院查清事实，依法改判垠禄物业公司不承担赔偿责任。魏凌燕辩称：发生漏水的时候确实不在家，住户群里有人说我家漏水了，我先打电话告诉物业漏水了，物业说第二天去看一眼，第二天我就去了屋里，屋内已经被大面积泡了。物业没有及时处理导致损失扩大。二楼将房屋租赁出去了，对房屋没有尽到管理责任，对于漏水造成的损失我认为楼上业主和物业都有责任。刘青述称，一、本次因管道返水漏水，作为楼上相关住户虽可能有一定的责任，但因导致返水的堵塞点是在楼内公共空间的共用管道，属物业受托管理维护范围，物业公司理应承担第一责任人的责任，应当维持一审中有关主要责任的判定。二、垠禄物业公司上诉主张“漏水点在原审被告业主的室内，在其不到场的情况下，上诉人无权擅自打开业主房门进行处理”不正确。首先，没能及时控制漏水情况是物业判断失误，并不是因为漏水房间业主没有及时到场。当除夕夜首次发现漏水时，物业判断是地热或是自来水漏水，在没进入业主房间的情况下，关闭了漏水房间的自来水和地热的阀门。但由于没有意识到漏水可能是下水返水所致，因而未排查下水管道及时发现漏水原因，如要排查下水管道并不需要进入业主房间。一个房间持续漏水，无非有三种可能，即自来水、地热、地热和下水返水点物业应该清楚。而在此次漏水中，物业只控制了前两种可能，没有排查第三种可能，甚至在关闭了地热和自来水后连续三天漏水没停的情况下，仍没有意识到可能是下水返水所致并采取措施。实际上因下水返水导致漏水的情况，在本案当事房间中已于本次漏水前一年发生过一次，而且堵塞位置相同，物业理应对此特别注意。所以，本案一审中关于物业公司“未及时全面排查漏水原因，致返水漏水未得到及时控制，未尽到管理维护责任”的判定正确。其次，漏水房间业主未及时到场，主要原因是物业误判所致。在除夕夜接到物业关于漏水的电话通知后，由于本室租户不在、特别是正值吃年夜饭的时刻，立刻到场查看确有困难。原本打算是第二天再去的，但是物业明确判断是地热或自来水漏水，并建议先关闭阀门等节后处理，所以才没去。当然，物业的建议也是体谅住房难处的好心，但也确实是导致业主未及时到场的主要原因。说实在的，一审判定本业主未及时到达现场查看，存在一定过错我们诚恳接受，但因此要为物业公司本应尽到而未尽到的责任分担7000多元的赔偿金有些冤屈，申请二审能酌情予以减免。另外，物业公司关于“漏水情况发生后，上诉人第一时间通知了被上诉人和原审被告并及时关闭总水阀门，避免了进一步扩大损失”的说法不够准确。事实是在除夕夜第一次发现一楼门庭漏水时通知了刘青，关闭了201室的入户自来水和地热阀门，但因判断错误并没有控制住漏水，初五发现是返水问题后才关闭了该单元的自来水总阀门。三、魏凌燕未及时采取措施清理止损，对扩大损失负有责任。春节漏水后到7月2日评估鉴定长达半年多的时间里，漏水房间不通风不清理，因而导致的霉变、开裂、起皮等问题，是造成损失扩大的重要原因之一，这一点有鉴定照片为证。魏凌燕被漏水房间在漏水前三个月曾发生过地热暴裂问题，当时水淹没了所有房间的地面并从入户门流到楼道中庭，这一情况是物业公司首先发现并通知魏凌燕帮助处理的，魏凌燕在一审过程中也当庭承认过。但魏凌燕没有把这一情况如实告知鉴定单位，鉴定单位的报告中并没有对两次漏水所造成的损失进行区分。故魏凌燕在造成本次漏水损失中也负有一定的责任，在鉴定的漏水损失中应自我承担相应份额。四、由于魏凌燕在造成本次财产损失中负有一定的责任，故应分担部分一审、二审诉讼费用。魏凌燕向一审法院起诉请求：判令刘青、垠禄物业公司赔偿因漏水给魏凌燕房屋、家具、家电及装修造成的财产损失33824.34元，房租费用33600元；诉讼费、保全费、鉴定费由刘青、垠禄物业公司承担。一审法院认定事实：魏凌燕、刘青为楼上楼下邻居，魏凌燕为位于蔚山路以北、学海街以东、飞跃路以西长春海外学人创业园倚澜观邸8幢101室业主，刘青为该幢201室业主，其将该两室房屋隔成两户分别出租，垠禄物业公司为该小区物业服务企业。2019年2月4日，垠禄物业公司物业人员发现魏凌燕、刘青居住的单元一楼大厅公共区域棚顶滴水，即与刘青联系，因刘青房屋出租，租户春节去外地过年，故刘青未及时抵达现场，物业公司判断可能是地热和自来水出现故障，遂将刘青地热及自来水阀门关闭。2月8日，垠禄物业公司发现依然漏水，再通知刘青，刘青到达现场，发现其南侧房屋未漏水，北侧房屋因租户锁门未打开。第二天物业公司发现漏水严重，再给刘青打电话，刘青到场并经过开锁公司将刘青北侧房屋门打开，发现为该房屋漏水，为厨房下水管道返水流至屋内地面，并渗漏到魏凌燕房屋，致魏凌燕房屋受损。垠禄物业公司查找返水原因时，发现为魏凌燕、刘青所在单元厨房下水主管道在地下与市政排水系统连接处管道内有毛巾、毛发等发生堵塞，造成下水返水，此事实经三方当事人确认。事发时魏凌燕房屋无人居住。一审诉讼中，依据魏凌燕申请，一审法院依法委托吉林省吉财价格评估有限公司对魏凌燕房屋受水淹或水泡受损的物品及其损失价值进行评估鉴定。该公司于2019年7月29日出具吉财评字（2019）第0062号评估报告书，评估结论为，截止评估基准日2019年7月2日因房屋漏水导致屋内部分物品受损价格为33824.34元。魏凌燕预付鉴定费3000元。垠禄物业公司制定的临时管理规约第三十四条规定“本规约所称物业的专有部分，是指由单个业主单独使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本规约所称物业的共有部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业户专有部分以外的，属于多个或全体业户共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。”垠禄物业公司制定的前期物业管理服务协议规定“第二条物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指物业管理区域内属于乙方共有的管道井、设备间、值班室、物业服务用房、公共停车位、户外墙面、屋面、道路、场地、绿地等部位。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、路灯、电梯、公益性文体设施等。”一审法院认为：第一，垠禄物业公司应对漏水事故的发生承担责任。根据一审庭审查明的事实，刘青家漏水原因是其居住的单元业主共用的下水主管道在地下通向市政排水系统处发生堵塞，而该位置在小区建筑物户外设备井下，是垠禄物业公司专业人员下到井下在地下管道处查找发现并取出堵塞物，确认堵塞原因。依据垠禄物业公司答辩陈述，其只是负责小区公共部位的各种设施的管理和维护，而依据其提供的临时管理规约及物业服务协议规定的内容，本案事发故障部位属于业户共同使用的设施设备，并结合垠禄物业公司定期疏通小区单栋楼的下水主管道等证据，本案事故发生的管道及位置明显在垠禄物业公司管理维护范围内。同时，垠禄物业公司作为专业物业维护养护主体，在发现物业楼房内有明显漏水的情况下，未及时全面排查漏水原因，致返水漏水未得到及时控制，其未尽到管理维护职责，致刘青家因下水返水致魏凌燕家因漏水受害，垠禄物业公司存在过错，应承担损害赔偿责任。第二，刘青作为业主未及时发现室内返水漏水，且在垠禄物业公司告知其室内可能漏水后，未及时查看现场，未及时发现漏水状况及原因，其存在一定过错，应承担相应的侵权责任，以减轻垠禄物业公司责任，并以承担20％责任为宜。魏凌燕对此次事故的发生无过错不应承担责任；关于魏凌燕房屋在本次事故发生前曾因供暖设施爆裂漏水致魏凌燕财产损失，并以此减轻被告责任的主张，因未提供充分证据加以证明，故该抗辩主张因证据不足不予支持。第三，魏凌燕损失项目及数额。此次事故造成魏凌燕房屋地板、墙面、家具等财产损失，并经评估鉴定其屋内物品受损价格为33824.34元，且该评估报告及评估结论系经一审法院委托专业机构作出，客观合法，应予采信，故对魏凌燕物品损失依法应予保护。魏凌燕为此支付鉴定费3000元，有票据为凭，应为合理费用，亦应保护。关于魏凌燕主张的租房费用，此次事故发生之前，魏凌燕房屋在较长时间内处于无人居住状态，事发后双方及时对魏凌燕房屋地面积水进行清理，事发至魏凌燕签订房屋租赁合同时间间隔一个半月以上，魏凌燕虽屋内部分物品受损，但其未提供充分证据证明其房屋不能居住，亦未提供证据证明租房租金标准及租赁期限的合理性，因此，魏凌燕该项请求，因证据不足不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、垠禄物业公司于判决生效后十日内赔偿魏凌燕财产损失及鉴定费计29459元［（33824.34元＋3000元）×80％］；二、刘青于判决生效后十日内赔偿魏凌燕财产损失及鉴定费计7365.34元［（33824.34元＋3000元）×20％］；三、驳回魏凌燕的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1500元，由垠禄物业公司承担1200元，刘青承担300元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，魏凌燕要求垠禄物业公司赔偿损失的理由为垠禄物业公司未尽到管理责任。根据一审查明的事实，本案漏水事故发生的原因系业主共用的下水主管道（立杠）通向地沟的拐弯处发生堵塞，堵塞物为抹布、毛发等，堵塞的位置系位于业主居室之外的公共管道部分。根据垠禄物业公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》第一条、第二条的内容，垠禄物业公司负有对该公共管道部分进行维护、修缮、服务与管理的义务。垠禄物业公司主张堵塞位置不属于垠禄物业管理维修范围没有事实依据，本院不予支持。案涉管道发生堵塞的根本原因虽为业主不当使用，但并不能因此免除垠禄物业公司对公共管道进行定期清理和维护的义务。同时，垠禄物业公司在发生漏水后，虽然联系了二楼业主即原审被告刘青，但未能及时排查出漏水原因，在管理上亦存在一定的疏漏。而魏凌燕在发现漏水后并未及时赶回家中，对家中物品采取相应的抢救措施，客观上造成了损失的扩大，对其损失亦不能免责。对于原审被告刘青的过错，一审已作论述，本院在此不再赘述。综上，综合考量下水管道返水的原因，及各方当事人在漏水发生后的表现，对于因漏水给魏凌燕造成的损失，本院酌定垠禄物业公司承担20%的责任。鉴于魏凌燕在本案中未对其他管道共同使用人主张权利，对此部分本院不予理涉。综上所述，垠禄物业公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初2530号民事判决第二项；二、撤销长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初2530号民事判决第三项；三、变更维持长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初2530号民事判决第一项为长春垠禄物业有限公司于本判决生效后十日内赔偿魏凌燕7365.34元；四、驳回魏凌燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1500元，由刘青负担300元，长春垠禄物业有限公司负担300元，魏凌燕负担900元；二审案件受理费536元，由长春垠禄物业有限公司负担134元，魏凌燕负担402元。本判决为终审判决。审 判 长 吕玉玉审 判 员 高云燕审 判 员 肖 瑶二〇一九年十二月五日法官助理 高 源书 记 员 邢艺缤