湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1223号上诉人（原审原告）：毛龙，男，1993年11月13日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：张雪，通城县麦市法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：通城县银山房地产开发有限责任公司，住所地湖北省通城县隽水镇沿河路**。法定代表人：谭艳金，该公司董事长。委托诉讼代理人：付协秋，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：桂水平，通城县法律援助中心律师。上诉人毛龙与被上诉人通城县银山房地产开发有限责任公司（以下简称银山房地产公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初1358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。毛龙上诉请求：1.依法撤销原判，发回重审或改判。2.判定由银山房地产公司负担本案的诉讼费用。事实和理由：1.一审认定事实不清，银山房地产公司土地使用权证已于2013年12月17日抵押贷款，直至2018年3月才注销，取出使用权证。原审法院对此没有认定。2.一审适用法律错误，银山房地产公司在抵押期间转让抵押物，未告知受让人毛龙转让物已经抵押的情况，依据法律规定，该转让行为无效，毛龙与银山房地产公司签订的商铺买卖合同是无效合同。银山房地产公司辩称，1.一审认定的事实清楚，抵押是以前的事情，卖房子的时候抵押已经解除了，抵押跟买卖房屋合同也没有关系。银山房地产公司在签订买卖房屋的期间内，还跟其他房主签订了合同且办理了房产证。2.一审适用法律正确，银山房地产公司没有违反法律规定。毛龙向一审法院起诉请求：1.判决确认毛龙与银山房地产公司所签订的商品房买卖合同及补充协议无效，银山房地产公司立即返还购房首付款154650元，并从毛龙交款之日至银山房地产公司付款之日止按银行贷款利率4倍支付利息；2.本案诉讼费由银山房地产公司负担。一审法院认定事实：2018年2月13日，毛龙与银山房地产公司签订一份商品房买卖合同及补充协议，合同约定第三条：银山房地产公司将其开发的通城县三合国际广场三楼3243、3244、3257、3258号商铺卖给毛龙，建筑面积41.52平方米；第四条：按建筑面积计算，每平方米7337.43元，总金额304650元。第六条：毛龙于2018年2月13日支付现金154650元，余款150000元办理银行按揭，并于2018年2月13日前办理完毕。第八条：银山房地产公司应当在毛龙全款到位后三个月内，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付毛龙使用。第九条：出卖人逾期交房的违约责任为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累计）：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第二十三条：本合同自双方签订之日生效。补充协议约定第七条：在买受人付清该商品房全部购房款或办理完毕贷款手续且贷款金额划转到出卖人账户之前，出卖人有权保留该商品房的所有权及使用权并拒绝交付。合同签订后，毛龙于当日支付银山房地产公司首付款154650元，余款150000元因无法按揭至今未付。一审法院认为，毛龙、银山房地产公司双方自愿签订一份商品房买卖合同及补充协议，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，商品房买卖合同及补充协议合法有效。毛龙诉称银山房地产公司商品房土地使用权证售前已经抵押，因未提供有关证据，故毛龙请求确认原、银山房地产公司所签订的商品房买卖合同及补充协议无效，并返还购房首付款154650元，并从毛龙交款之日至银山房地产公司付款之日止按银行贷款利率4倍支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，毛龙的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回毛龙的诉讼请求。本案受理费3393元，减半收取1696.5元，由毛龙负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人毛龙提交了2份证明，证据1为隽他项（2013）第00043号他项权证复印件，拟证明银山房地产公司在签订《商品房买卖合同》时，涉案房产的土地设有抵押，证据2为毛龙的个人信用报告，拟证明毛龙的个人信用良好，银行按揭贷款无法办理是由银山房地产公司的原因所造成。银山房地产公司认为证据1不能达到证明目的，银山房地产公司与毛龙在签订案涉房屋买卖合同时房产已经解押；对于证据2，银山房地产公司认为与本案无关联性，不能达到证明目的。被上诉人银山房地产公司提交了1组2份证据，分别为鄂（2018）通城县不动产权第0000331号、鄂（2017）通城县不动产权第000023号不动产权证书，拟证明银山房地产公司在与毛龙签订合同时银山房地产公司的土地没有抵押，可办理不动产权证书。毛龙对于该组证据的真实性提出异议，认为该房产证与毛龙所购买的土地不属于同一块土地。本院认为，毛龙提交的证据1不能达到证明目的，该他项权证显示抵押设定日期为2013年12月，抵押期限为3年，而毛龙与银山房地产公司的《商品房买卖合同》系2018年2月13日签订，无法证明双方签订合同时，涉案房产的土地上仍设有抵押。毛龙提交的证据2亦不能达到证明目的，个人征信情况并非金融机构放贷的唯一审查因素，即个人征信的好坏与金融机构是否贷款无必然联系，该证据不足以证明其无法按揭贷款系银山房地产公司所造成。故对于毛龙提交的2组证据，均不能达到证明目的。银山房地产公司提交的1组2份证据，与本案无关联性，不能达到证明目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的事实属实，本院继续予以确认。本院认为，毛龙与银山房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方应秉持诚信，恪守承诺，按照合同约定全面履行各自的义务。银山房地产公司应按照合同约定向毛龙交付房屋，毛龙则负有依约支付购房款的义务。双方的合同约定，毛龙应首先向银山房地产公司履行支付购房款的义务，而毛龙如何筹措购房款与银山房地产公司无法律上的关联性。毛龙选择使用现金支付大部分购房款，小部分购房款采取按揭贷款的方式支付，不管是支付方式还是支付行为，均系毛龙履行购房合同约定的付款义务的民事法律行为。毛龙与银山房地产公司之间的法律关系为房屋买卖法律关系，而毛龙与银行之间的法律关系系金融借款法律关系，二者的民事主体不同，法律关系性质亦不同。毛龙主张其与银山房地产公司签订买卖合同及协议时，银山房地产公司未通知其涉案房产的土地使用证处于抵押状态，导致未能成功办理按揭贷款，买卖合同应认定无效，但毛龙未能提供足够的证据予以证明，且银山房地产公司也未向毛龙保证成功办理银行按揭贷款手续并获得贷款，毛龙以未获得按揭贷款为由拒付剩余购房款，其行为所导致的法律后果应由毛龙自行承担，毛龙上诉提出未成功办理按揭贷款的责任应由银山房地产公司承担的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。其次，即便在双方签订合同及协议时，涉案房产仍在抵押状态且未通知受让人毛龙，也并不导致双方签订的房屋买卖合同无效。根据不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让行为能否成就，并不影响物权变动的原因行为的效力，即房屋买卖合同的效力。故毛龙主张认定双方签订的《商品房买卖合同》无效的上诉理由不能成立。综上所述，毛龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1696元，由毛龙负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 余 杰审判员 田志刚二〇一九年十二月十八日法官助理洪瑞书记员王娜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；