广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20984号上诉人（原审原告）（反诉被告）：深圳市奕扬国际物流有限公司，住所地：广东省深圳市盐田区盐田街道综合保税区金马创新产业园B302，统一社会信用代码：91440300MA5DENHX5B。法定代表人：肖文根，公司总经理。委托诉讼代理人：刘斯亮，广东法迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓青，广东法迈律师事务所律师。上诉人（原审被告）（反诉原告）：综合信兴盐保物流（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市盐田区盐田街道深盐路金马信息物流园D901，统一社会信用代码：91440300662671399E。法定代表人：林清华，公司总经理。委托诉讼代理人：曾洛川，广东深桦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林紫权，男，汉族，1988年12月2日出生，身份证住址：广东省深圳市盐田区，系该公司员工。上诉人深圳市奕扬国际物流有限公司（以下简称奕扬公司）因与上诉人综合信兴盐保物流（深圳）有限公司（以下简称综合信兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2018）粵0308民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人奕扬公司上诉请求：1、撤销盐田区人民法院（2018)粵0308民初1291号民事判决第一项、第三项、第五项、第七项；2、改判奕扬公司与综合信兴公司所签订《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；3、改判奕扬公司向综合信兴公司支付的购房首付款76万元及利息（利息以购房款首期为基数，自2016年6月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清款项之日止）；4、奕扬公司无需向综合信兴公司支付房屋占有使用费；5、本案一、二审诉讼费用由综合信兴公司承担。综合信兴公司辩称：1、该房在未取得许可而预售，应按无效合同处理。2、本案原审鉴定与本案没有任何关联。3、本案应当适用普通程序审理。上诉人综合信兴公司上诉请求：1、撤销（2018)粵0308民初1291号民事判决，或发回重审；2、二审应按合同无效，判决综合信兴公司只需返还奕扬公司已支付的购房首期款76万元；3、支持综合信兴公司一审全部反诉请求；4、本案一、二审诉讼费用由奕扬公司承担。奕扬公司辩称：1、该案合同并非房屋预售合同，而是房屋买卖合同，合同合法有效。2、综合信兴公司未按合同约定办理房屋所有权转移登记，属于违约，应承担违约责任。3、综合信兴公司一审未对适用简易程序提出异议，且本案也不属于必须适用普通程序审理的情形。奕扬公司向一审法院诉请：1、解除当事人双方于2016年7月12日签订的《商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）；2、综合信兴公司返还奕扬公司购房款76万元及相应利息（利息以76万元为基数，按照月息2%计算，从2016年6月30日起计至实际清偿之日止）；3、综合信兴公司赔偿奕扬公司因违约而造成的损失138960元；4、综合信兴公司赔偿奕扬公司房屋装修损失55718元；5、本案的全部诉讼费、评估鉴定费由综合信兴公司承担。综合信兴公司向一审法院提出反诉请求：1、奕扬公司立即将金马信息物流园1栋B302单元交还给综合信兴公司;2、奕扬公司支付综合信兴公司自2016年7月13日直至房产交付之日止的房屋使用费（按每平方米每月55元的标准）；3、奕扬公司承担本案诉讼费。一审法院审理查明：2016年7月12日，当事人双方签订涉案合同，载明综合信兴公司与房管部门签订合同取得宗地编号J306-0019的土地，该土地房地产证号为70××98，综合信兴公司在该土地兴建金马信息物流园，综合信兴公司将其所有的金马信息物流园B栋302单元转让给奕扬公司；涉案房产建筑面积为92.64平方米，总价款190万元，签订合同之日起3日内首期支付总价款40％即76万元，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付；综合信兴公司应当于2016年7月1日前将房产交付给奕扬公司，交付前应取得法律、法规规定的相应的竣工验收合格证明；综合信兴公司应在补交地价之日起在双方约定的房产项目具备房地产初始登记条件后，备案至奕扬公司名下，完成初始登记；因综合信兴公司原因，奕扬公司未能在该房产交付之日起365个工作日内取得该房产的房屋所有权证书的，奕扬公司有权解除合同，综合信兴公司应当自解除合同通知送达之日起按照不低于中国人民银行同期贷款基准利率给付利息。双方签订的附件三补充约定载明，鉴于主合同第十八条约定了办理房产证的期限，如奕扬公司延迟提交、签署办证资料或延迟交纳办证税费的，则办证时间相应顺延，如非因不可归责于综合信兴公司的事由导致不能在规定期限内办证的，综合信兴公司无需承担任何责任。2016年6月3日，综合信兴公司向奕扬公司出具收款收据，载明收到奕扬公司10万元首笔购房款。2016年6月30日，奕扬公司分别向综合信兴公司转账支付37万元、29万元，同日综合信兴公司向奕扬公司出具收款收据，载明收到奕扬公司66万元首笔购房款。2016年7月11日，综合信兴公司向深圳市金田物业管理有限公司发出入伙通知书，告知其奕扬公司系涉案房产业主，需办理入伙手续，物业管理费从2016年9月13日起计收。2016年7月13日，奕扬公司同物业办理房屋验收、钥匙交接及水电确认。奕扬公司主张自2016年9月1日后一直由其占用使用涉案房产，该涉案房产亦由其出资装修。2016年9月21日，金马信息物流园1栋B302单元登记（初始登记分证）于综合信兴公司名下，土地用途为仓储用地，备注信息为该地块及建筑物未经批准不得转让，未经批准不得用于抵押。2018年7月18日，本案起诉状副本送达综合信兴公司。2018年11月28日，深圳市国策房地产土地估价有限公司出具的深国策评字SZ[2018]110139SF号《房地产估价报告》确定涉案房产（假定能进行完全市场流通）在2016年7月12日市场价值为1852800元、深国策评字SZ[2018]110106SF号《房地产估价报告》确定涉案房产（假定能进行完全市场流通）在2018年11月21日市场价值为1991760元，上述鉴定共支出鉴定费17941元。2019年3月1日，深圳市华联价格事务所有限公司出具（2018）华联鉴字第1227号《财物鉴定报告》，鉴定涉案房产装修现值为55718元，支出鉴定费6000元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是否有效；二、综合信兴公司是否违约，若违约应当承担何种违约责任。关于第一个争议焦点问题，综合信兴公司主张奕扬公司在签订《商品房买卖合同》时明知其没有取得商品房预售许可证明，且涉案房产未经批准不得转移，故该合同属于无效合同。奕扬公司认为《商品房买卖合同》并不属于商品房预售合同，亦为双方当事人真实意思表示，合法有效。对此，一审法院认为，首先，综合信兴公司并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的房地产开发企业，双方签订的也并非商品房预售合同，故综合信兴公司要求依据该解释第二条规定认定涉案合同无效，依据不足；其次，涉案房产并非法律、行政法规禁止转让的类型，涉案房产系未经批准不得转让，属于合同能否继续履行范畴，且涉案合同亦不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。综上，一审法院对综合信兴公司的上述主张不予支持，奕扬公司与综合信兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，对双方当事人均具有约束力，当事人双方均应按照合同内容履行相应权利义务。关于第二个争议焦点问题，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，因综合信兴公司原因，奕扬公司未能在该房产交付之日起365个工作日内取得该房产的房屋所有权证书的，双方同意奕扬公司有权解除合同，综合信兴公司应当自解除合同通知到达之日起按照不低于中国人民银行同期贷款基准利率给付利息。涉案房产已于2016年7月13日验收交付，奕扬公司至今仍未取得房屋所有权证书。综合信兴公司称其有继续履行的意愿，但涉案房产未经批准不能转让，因不能获批导致合同不能继续履行，且奕扬公司明知该情况，综合信兴公司并无过错；奕扬公司认为其并不知晓涉案房产未经批准不能转让，综合信兴公司已经违约，应当承担违约责任。对此，一审法院认为，综合信兴公司未在约定的时间内办理产权移转登记手续至奕扬公司，奕扬公司主张确认双方签订的《房屋租赁合同》于起诉状送达之日起解除、综合信兴公司退还奕扬公司购房首期款76万元以及奕扬公司交还涉案房产，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于违约责任，一审法院认为，综合信兴公司于涉案合同签订后两个多月才取得涉案房产的房产证，奕扬公司不可能从房产证上获取涉案房产未经批准不可转让的情况，涉案合同附件三第9条也无法看出奕扬公司明知涉案房产未经批准不可转让的转让条件仍同意签订合同，可见综合信兴公司主张奕扬公司明知涉案房产未经批准不可转让仍签订涉案合同的事实不成立，违约责任应当由综合信兴公司承担。关于违约导致的奕扬公司损失问题，损失包括：1.奕扬公司主张的涉案房屋市场价与购买价之间的差价损失（以评估报告为准）。根据估价时点为2018年11月21日的评估报告，涉案房产在该日的评估价格为1991760元，与购买价的差价为91760元，奕扬公司主张前述差价，一审法院予以支持。超过部分，依据不足，一审法院不予支持。2.奕扬公司首期款76万元利息损失。涉案合同约定，因综合信兴公司原因，奕扬公司未能在该房产交付之日起365个工作日内取得该房产的房屋所有权证书的，奕扬公司有权解除合同，综合信兴公司应当自解除合同通知送达之日起按照不低于中国人民银行同期贷款基准利率给付利息。可见奕扬公司主张按照月利率2%的标准利息计算依据不足，且第一项所述差价是可得利益损失，奕扬公司不得同时主张2018年11月21日之前的利息及差价损失，鉴于在此期间利息损失低于差价金额，一审法院已对原告主张的差价损失予以支持，在此期间利息不再重复计算，一审法院酌定从2018年11月22日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际清偿之日止。3.房屋装修损失。奕扬公司购买房屋装修自用系善意装修，综合信兴公司违约，应当支付奕扬公司装修损失。根据（2018）华联鉴字第1227号财物鉴定报告显示，装修费中除价值1500元的空调未形成添附外，其余项目均形成添附，价值为54218元（55718元-1500元）。涉案合同解除后，房屋归综合信兴公司，空调以外的房屋装修物归属综合信兴公司，空调归奕扬公司，由其自行拆卸，故奕扬公司装修损失的价值为54218元。另外，综合信兴公司反诉要求奕扬公司支付房屋占有使用费。因涉案合同违约是由综合信兴公司造成，故综合信兴公司反诉要求奕扬公司支付合同解除之前的占有使用费损失，依据不足，一审法院不予支持。涉案合同解除后，奕扬公司不能再根据合同约定占有使用房屋，综合信兴公司要求从合同解除次日起计算房屋占有使用费，一审法院予以支持。鉴于综合信兴公司未充分举证证明涉案房产租金的市场价格，亦未申请市场租金的鉴定，故一审法院采纳原告主张以政府指导价为标准计算占有使用费。参照可查询的2016年、2017年涉案房屋同地段同类型的政府指导价，一审法院酌定涉案房屋占有使用费为3705.6元/月（40元/月/平方米×92.64平方米）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认奕扬公司与综合信兴公司所签订的《商品房买卖合同》于2018年7月18日解除；二、综合信兴公司应于本判决生效之日起十日内向奕扬公司支付差价91760元；三、综合信兴公司应于本判决生效之日起十日内向奕扬公司支付购房首期款76万元及利息（以购房款首期为基数，自2018年11月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清款项之日止）；四、综合信兴公司应于本判决生效之日起十日内向奕扬公司支付装修费用54218元；五、奕扬公司应于本判决生效之日起十日内向综合信兴公司支付自2018年7月19日至实际搬离之日止的房屋占有使用费（计算标准为每月3705.6元）；六、奕扬公司应于本判决生效之日起十日内将金马信息物流园1栋B302单元交还综合信兴公司；七、驳回奕扬公司的其它诉讼请求；八、驳回综合信兴公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费为8264.69元，反诉案件受理费1423.8元，由奕扬公司负担2582.69元，综合信兴公司负担7105.8元，奕扬公司已预交9863.64元，综合信兴公司已预交1423.8元，综合信兴公司应于本判决生效之日起十日内迳付奕扬公司5682元，奕扬公司多预交的1598.95元，一审法院予以退回。反诉案件受理费1423.8元，一审法院不予退回。评估鉴定费23941元，由奕扬公司负担8970.5元，由综合信兴公司负担14970.5元，上述用已由奕扬公司预交，综合信兴公司应于本判决生效之日起十日内将所负担之数迳付奕扬公司。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于奕扬公司与综合信兴公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。本案中，并无证据显示综合信兴公司属于房地产开发企业，因此不适用《最高人民法院》的规定，同时涉案房产已经取得了分户产权登记，因此，双方签订的《商品房买卖合同》不存在无效事由，一审认定合法有效正确，本院予以确认。关于双方买卖合同的解除问题。涉案《商品房买卖合同》约定，综合信兴公司未在涉案房产交付后365日内为奕扬公司办理房地产证，奕扬公司有权解除合同。综合信兴公司确认涉案房产依法应取得相关部门审批才可办理转移登记，但认为奕扬公司在购房时已知该情况且不能审批属不可归责于综合信兴公司的因素，其不存在违约。本院认为，涉案《商品房买卖合同》中虽已记载涉案房产所在土地的房地产证书号，但并没有记载该证书中的内容，不能证明综合信兴公司已将涉案房产需经批准才可转让的事实告知了奕扬公司；同时，根据合同约定，将涉案房产转移登记至奕扬公司名下为综合信兴公司的义务，合同中附件三第9条中约定的卖方无需承担责任的条件为“非因不可归责于卖方的事由导致不能在规定期限内办证的”，该条件应解释为相对于“归责于买方事由”而言，而并非指因第三人或其他与买方无关的因素导致不能办证的情形，因此，即使涉案房产因无法获得批准而不能转移登记，亦属综合信兴公司未能履行义务，综合信兴公司构成违约，奕扬公司请求判令解除合同具有合同依据，本院予以准许。因一审中，奕扬公司提起诉讼时的请求为“解除当事人双方于2016年7月12日签订的《商品房买卖合同》”，因此该请求并非为确认合同解除的请求类型，双方涉案《商品房买卖合同》应在本院判令解除合同的判决生效时解除。一审确认涉案《商品房买卖合同》于2018年7月18日解除不当，本院予以纠正。涉案《商品房买卖合同》因综合信兴公司违约而解除，其应承担相应的违约责任。一审法院根据评估的结果判令综合信兴公司支付合同签订日至2018年11月21日的房屋市场价值差价及奕扬公司所付房款自2018年11月22日起的利息具有依据，本院予以维持。奕扬公司上诉还请求2016年6月30日至2018年11月21日期间所付房款的利息，因一审法院已支持了截至2018年11月21日的房屋差价损失，奕扬公司不可能同时取得某一时期的差价损失及房款利息，因此，其该项上诉请求，本院不予支持。奕扬公司对于涉案房产装修属于合法添附，在合同解除，涉案房产需交还综合信兴公司的情形下，综合信兴公司应将装修的现值赔偿给奕扬公司，一审法院根据鉴定结论确定损失金额具有相应依据，本院予以维持。综合信兴公司不认可鉴定结论，但未举证推翻鉴定结果，依法应承担举证不能的不利后果，其上诉认为不能予以赔偿的主张不能成立，本院不予支持。关于综合信兴公司请求的占有使用费。因涉案《商品房买卖合同》因综合信兴公司违约而解除，奕扬公司在本院判令解除前均为合法占有涉案房产，因此其无需向奕扬公司支付该期间的占有使用费，一审判令奕扬公司支付占有使用费属适用法律不当，本院依法予以纠正。综上所述，综合信兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；奕扬公司的请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。一审判决使用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初1291号民事判决第二、三、四、六项；二、撤销广东省深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初1291号民事判决第一、五、七、八项；三、解除深圳市奕扬国际物流有限公司与综合信兴盐保物流（深圳）有限公司签订的《商品房买卖合同》；四、驳回深圳市奕扬国际物流有限公司的其他诉讼请求；五、驳回综合信兴盐保物流（深圳）有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费8264.69元，反诉案件受理费1423.8元，由深圳市奕扬国际物流有限公司负担1258.89元，综合信兴盐保物流（深圳）有限公司负担8429.6元；深圳市奕扬国际物流有限公司已预交9863.64元，综合信兴盐保物流（深圳）有限公司已预交1423.8元，综合信兴盐保物流（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内迳付深圳市奕扬国际物流有限公司7005.8元，深圳市奕扬国际物流有限公司多预交的1598.95元，由一审法院予以退还。评估鉴定费23941元，由深圳市奕扬国际物流有限公司负担8970.5元，由综合信兴盐保物流（深圳）有限公司负担14970.5元，上述费用已由深圳市奕扬国际物流有限公司预交，综合信兴盐保物流（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内将所负担之数迳付深圳市奕扬国际物流有限公司。二审案件受理费22800元（深圳市奕扬国际物流有限公司已预交11400元，综合信兴盐保物流（深圳）有限公司已预交11400元），由深圳市奕扬国际物流有限公司负担3500元，由综合信兴盐保物流（深圳）有限公司负担19300元；深圳市奕扬国际物流有限公司多预交的7900元，由综合信兴盐保物流（深圳）有限公司向其迳付。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇一九年十二月二日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。