湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民终943号 上诉人（原审被告）：湖南银顶置业有限公司，住所地湖南省慈利县零阳镇幸福路。 法定代表人：尹国良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李志才，湖南正诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚魏，湖南天门律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李春绒，女，1966年4月5日出生，土家族，住湖南省慈利县。 被上诉人（原审原告）：黎圣平，男，1967年4月13日出生，汉族，住湖南省慈利县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：宁素洁，湖南湘旭律师事务所律师。 原审被告：慈利县自然资源局，住所地湖南省慈利县零阳东路**。 法定代表人：夏晓斌，局长。 委托诉讼代理人：陈蛟，湖南融邦律师事务所律师。 上诉人湖南银顶置业有限公司（以下简称银顶公司）与被上诉人李春绒、黎圣平，原审被告慈利县自然资源局房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院（2019）湘0821民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2019年11月20日对本案进行了询问，上诉人银顶公司的委托诉讼代理人李志才，被上诉人李春绒及其委托诉讼代理人宁素洁，原审被告慈利县自然资源局的委托诉讼代理人陈蛟到庭参加。本案现已审理终结。 上诉人银顶公司上诉请求：1.撤销湖南省慈利县人民法院（2019）湘0821民初722号民事判决；2.查清本案事实后改判上诉人不承担赔偿责任，驳回被上诉人诉讼请求或者发回重审；3.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《慈利县商品房买卖合同》中附有平面图，一审认定该平面图对房屋的西北侧是否有门无法确认是错误的；2.被上诉人主张过错赔偿，应当就上诉人存在过错提供证据证明，不应该要求上诉人提交证据证明无过错；3.一审法院适用法律错误，被上诉人对本案涉及的商业门面是否临街开门的认识属于一般性误解，并不构成重大误解，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定；4.一审没有向当事人告知合议庭组成人员，剥夺了当事人申请回避的权利，一审审判程序违法；5.一审遗漏当事人慈利县城市管理行政执法大队，执法大队应当出庭就封堵案涉门面的行政行为合法性作出说明，便于查明封堵案涉门面是否合法等事实。 李春绒、黎圣平辩称，1.上诉人在合同中所附的房屋图片仅为房屋位置图，开门的情况应该以实际交付的情况为准。与案涉房屋相邻的另一栋房屋单价为2万元，上诉人存在过错，一审法院认定并无不当；2.上诉人在签订合同时不将正规的平面图作为附件，存在隐瞒情况，该房屋在交付给被上诉人使用之前由上诉人使用，当时有临街门，在交付后因违法而被封堵，门面价值丧失，案涉房屋的封堵造成承租人因生意惨淡而退租，案涉房屋临街开门与否是一个重大问题，属于重大误解；3.房屋买卖合同中所附的合同图与备案的图片并不一致，一审时被上诉人并未虚假陈述，本案一审程序并无不当。请求驳回上诉，维持原判。 原审被告慈利县自然资源局述称，根据合同相对性原则，不应该将慈利县自然资源局作为被告，原审关于慈利县自然资源局地位方面的认定事实符合法律规定，应当支持。 李春绒、黎圣平向一审法院起诉请求：1.依法撤销李春绒、黎圣平与银顶公司签订的商品房买卖合同（合同编号：2014900111001）；2.依法判令银顶公司向李春绒、黎圣平退还购房款2407563元；3.判令银顶公司向李春绒、黎圣平赔偿购房款的利息损失722268.9元（以购房数为基数，按6%的年利率，暂自2014年3月30日计算至2019年3月30日止），并计算至实际退还购房款之日止；4.判令银顶公司向李春绒、黎圣平赔偿已支付给第三人的损失105000元；5.判令慈利县自然资源局对银顶公司的上述2、3、4项付款义务承担共同付款义务；6.判令本案的诉讼费、保全费等费用由银顶公司、慈利县自然资源局共同承担。 一审法院认定事实：2014年3月30日，李春绒、黎圣平与银顶公司签订《慈利县商品房买卖合同》。合同约定，购买银顶公司所有的慈影之都第一幢1单元1屋11001号房屋作为商业用房，该交易房屋建筑面积共53.45㎡，其中套内面积29.89㎡，公摊面积23.56㎡，单价45043.27元/㎡，共计价款2407563元，双方还就付款方式及期限、交付期限、违约责任、规划、设计变更、产权登记保修责任均进行约定，在合同最后页附有所售房屋的平面图。合同签订后，李春绒、黎圣平于2014年3月5日给银顶公司支付购房定金507563元，2014年3月27日李春绒与慈利县沪农商村镇银行签订《个人房屋抵押借款合同》，向慈利县沪农商村镇银行借款120万元，用以支付案涉商品房屋的价款，2014年4月18日支付房款60万元，2014年5月5日支付房款10万元，李春绒、黎圣平全部付清了所有的房款。双方约定2015年10月1日前交房；交房时，双方同意该房屋由银顶公司返租给他人作为临街商业门面使用，由银顶公司给李春绒、黎圣平支付租金每年10万元，2017年3月30日，李春绒、黎圣平正式接受房屋并对外进行租赁。房屋交付前和交付时，该商铺在西北侧（临近慈利幸福路）就设置有临街门。2018年11月27日，原慈利县规划管理局向慈利县城市管理行政执法大队出具《关于慈影之都商住开发项目涉嫌违法建设的情况说明》，认定涉案房屋西北侧的门“系破墙开门，实际作为独立门面”；未按照规划设计方案实施，涉嫌违法，2018年12月底，慈利县城管执法大队将该房屋临街面门封堵。由于门被封堵，致使案涉房屋的承租人周超不能正常营业。2019年3月9日，李春绒、黎圣平与承租人达成协议，赔偿承租人未到期租赁款71000元，房屋押金10000元，补偿经营损失、装修、搬迁及安置费24000元，各项损失共计105000元，并终结该门面的租赁合同。现门面处于空置状态。另查明，2019年3月22日，根据中共慈利县深化机构改革领导小组办公室文件，慈利县规划管理局改组为慈利县自然资源局。 一审法院认为，本案争议焦点：一、李春绒、黎圣平行使撤销权是否符合法律规定；二、合同被撤销后李春绒、黎圣平的损失如何计算；三、慈利县自然资源局是否承担共同赔偿责任。争议焦点一，《中华人民共和国合同法》明确规定，下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。李春绒、黎圣平在订立合同时是否存在重大误解，合同是否显失公平是本案认定的关键。李春绒、黎圣平与银顶公司签订《慈利县商品房买卖合同》时，合同中虽附有平面图，但该平面图对该房屋西北侧是否有门无法确认。李春绒、黎圣平在正式接受该商铺前后，该房屋两北侧临街面均开有临街门，该案涉房屋的价款远高于同楼盘的其他房屋，如果房屋临街门被封堵后应当等同于其他房屋，而它们的单价是每平方米2万余元。银顶公司无证据证实在与李春绒、黎圣平签订合同和交付使用时，告诉李春绒、黎圣平该房屋的西北侧门不符合规划需要封堵，因此银顶公司存在过错。基于以上事实和原因确认李春绒、黎圣平在签订合同时，确存在对所购房屋是否有临街门产生误解，李春绒、黎圣平购房的目的是想购买具有临街门面商业价值的商铺，该商铺门被封之后，失去了原有的商业价值，且无法经营，李春绒、黎圣平存在认识上的显著缺陷，达不到订立合同的目的，当事人之间享有的权利和承担的义务不对等，双方合同的签订违背真实意思。另，李春绒、黎圣平行使撤销权的期限应当以知道或者应当知道之日即2018年12月30日起计算，没有超过法定的有效期，故对李春绒、黎圣平要求撤销双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持，银顶公司的抗辩理由因无证据证实不成立。争议焦点二，关于合同被撤销后的法律后果，我国合同法规定合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当给付对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同被撤销后，银顶公司应当给李春绒、黎圣平返还购房款，双方签订合同后已按合同部分履行，因李春绒、黎圣平已取得部分收益（租金），故对其要求赔偿购房款利息的损失，不予支持。对李春绒、黎圣平造成的实际损失，因银顶公司未尽告知义务存在过错，其应予赔偿，对李春绒、黎圣平实际损失的确认应以其与租赁人解除合同后造成的损失为妥，即李春绒、黎圣平与承租人周超解除租赁合同后给该承租人的各项损失105000元。争议焦点三，慈利县自然资源局是否承担共同赔偿责任，原慈利县规划管理局对李春绒、黎圣平和银顶公司双方所涉商铺在投入使用过程中认定未按规划设计方案实施涉嫌违法，并由慈利县城市管理行政执法大队将门封堵，该行为系行政机关对行政相对人的具体行政行为，该行政行为是否正确，是否违法，应由行政相对人通过司法途径予以解决，本案民事诉讼虽然由于封堵门造成了双方当事人的诉讼，有一定的关联，但对该行政行为的合法性在本案中无法作出评判，故对李春绒、黎圣平要求慈利县自然资源局与银顶公司共同承担赔偿责任的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、撤销李春绒、黎圣平与湖南银顶置业有限公司签订的《慈利县商品房买卖合同》（合同编号：2014900111001）；二、湖南银顶置业有限公司向李春绒、黎圣平退还购房款2407563元；三、湖南银顶置业有限公司向李春绒、黎圣平赔偿实际损失105000元；四、驳回李春绒、黎圣平的其他诉讼请求。案件受理费32678.66元，由李春绒、黎圣平负担5534.33元，湖南银顶置业有限公司负担26144.33元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审认定的案件事实无异议。 二审经查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是双方当事人签订的合同是否具备法定的撤销条件。双方签订的《慈利县商品房买卖合同》后附的平面图中未明确标示临街开门等相关事项，房屋交付前和交付时，案涉商铺在西北侧（临近慈利幸福路）就设置有临街门，且被上诉人签订合同的目的是想购买具有临街门面商业价值的商铺，上诉人与被上诉人签订合同时的购买单价是按临街面开门商铺的价款约定的。现该商铺的临街面门被封堵，原因是上诉人在投入使用过程中未按规划设计方案实施涉嫌违法，同时临街面门被封堵使得被上诉人签订合同的目的不能实现，购买临街面不开门的商铺不是其真实的意思表示。故因上诉人不合规的建设行为让被上诉人误以为其购买了临街面开门的商铺，现该商铺临街面的门被封堵，造成被上诉人的重大误解，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项的规定，上诉人与被上诉人签订的合同可撤销，同时合同被撤销后，银顶公司因过错应当赔偿李春绒、黎圣平所受到的实际损失。上诉人银顶公司上诉称一审判决认定事实和适用法律错误的理由不能成立，不予支持。另经审查，一审在开庭前已向银顶公司送达了相关法律文书，银顶公司在一审开庭时也未提出回避申请，一审审理程序合法。本案系民事纠纷，慈利县城市管理行政执法大队的具体行政行为系另一法律关系，慈利县城市管理行政执法大队不是案件当事人，上诉人银顶公司上诉称一审审判程序违法、遗漏当事人的上诉理由亦不成立，不予支持。 综上所述，湖南银顶置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32679元，由上诉人湖南银顶置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 钟以祥 审判员 黄勇芳 二〇一九年十二月三日 法官助理朱琳 书记员王茜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。