湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0117民初3538号原告：武汉鸿翔地产集团有限公司，住所地武汉市阳逻经济开发区平江路西。法定代表人：钱树雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄吉生，湖北扶轮律师事务所律师。被告：武汉市新洲区自然资源和规划局，住所地武汉市新洲区邾城街衡州大街**。法定代表人：张达，该局局长。委托诉讼代理人：袁新刚，湖北精图治律师事务所律师。原告武汉鸿翔地产集团有限公司（以下简称鸿翔公司）与被告武汉市新洲区自然资源和规划局（以下简称区自然资源局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院2019年9月2日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告鸿翔公司的委托诉讼代理人黄吉生、被告区自然资源局委托诉讼代理人袁新刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿翔公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告区自然资源局于2012年7月4日签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效；2、判令被告应按合同中约定的涉案土地出让金为2607118元的条款实际履行；3、本案受理费用由被告承担。事实及理由：2012年7月4日原告与被告签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》[合同编号：鄂WH(XZ)-2012-090]（以下简称《2012-90号出让合同》），约定鸿翔公司应缴纳的国有建设用地使用权出让价款为2607118元。区自然资源局于2010年11月8日通过的《2010年第5次业务例会纪要》（以下简称《2010-5例会纪要》），对解决鸿翔公司申请水映澜湾项目补办建设工程规划许可证问题形成会议决定。依据该纪要的要求，原告在接受被告处罚后，分别于2011年1月6日缴纳行政处罚罚款502933.33元和2012年8月23日交纳城市设施配套费677173.60元；原告委托武汉市新洲至诚地价评估有限公司（以下简称至诚评估公司）对案涉的鸿翔公司商住用地出让土地使用权进行价格评估，至诚评估公司于2010年11月25日作出《土地估价报告》，报告结果为：鸿翔公司用地总面积为25147.1平方米，在期日为2006年8月23日的总地价为人民币12812448元，单位地价为人民币509.5元/平方米，楼面地价为77元/平方米。但是，原告依据《2012-90号出让合同》的约定并在接到被告应补交土地出让金2607118元通知后向被告交付时，被告以需要调增土地出让金为由拒绝接受原告按合同约定给付。涉案土地上开发项目已完工并具备销售条件，但因原告未补交纳土地出让金，房管部门拒绝为原告颁发《商品房销售许可证》，致使原告所建商品房不能销售。原告多次请求被告按约履行，均遭被告拒绝。综上，原告与被告签订的《2012-90号出让合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告单方面提出调增涉案土地出让金没有事实和法律依据，而又以此为由拒绝履行合同亦构成了违约，且直接影响到原告商品房销售许可证的办理。为维护原告的合法利益免受更大损失。特诉请法院，判如所诉。被告区自然资源局辩称，本案不属民事案件受案范围，原告的起诉没有事实和法律依据，请贵院依法驳回原告的起诉。理由是：一、《2012-90号出让合同》未依法成立和生效，不具有法律约束力。原告的起诉与事实不相符，《2012-90号出让合同》不是原告取得案涉土地的出让协议，也不同于土地出让合同行为。原告于2004年8月23日取得位于新洲区××江西××）25147.1平方米的国有土地使用权，2006年7月3日办理该宗土地登记及国有土地使用权证。2005年10月17日，武汉市新洲区规划管理局对原告“水映澜湾”建设项目批准、颁发了《建设工程规划许可证》，建设总规模93000平方米。2006年5月16日因原告项目规划总平面方案调整，按照区发改委的批复将规划总建筑面积调整为132591平方米，并作为项目基准容积率。后原告在开发建设“水映澜湾”商住项目中，违规增加计容建筑面积，根据原告2010年4月16日的申请，原告项目建成面积达到166449.68平方米，超出计容面积33858.68平方米。为了解决原告“水映澜湾”项目违规建设的问题，《2010-5例会纪要》虽讨论研究了水映澜湾项目补办建设工程规划许可问题的方案，但该方案未经新洲区人民政府批准，原告一直也未按规定补交超建面积的土地出让金。因而，原告所持《2012-90号出让合同》并非案涉土地出让合同，而是原告因改变用地规划条件超出计容建筑面积，为补办项目规划许可手续下产生的，它不同于土地出让合同，不是单纯的民事法律行为。其次，《2012-90号出让合同》不符合成立要件和形式要件。本案中，原告在“水映澜湾”项目建设中违规建设，超出建筑面积33858.68平方米，事实清楚，答辩人依法对其违规建设行为进行罚款处罚，并责令补缴城市基础设施配套费，合理合法。但原告违规增加规划建筑面积，应按规定补交土地出让金。国务院国发[2001]15号《关于加强国有土地资产管理的通知》规定，“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价”。住建部《建设用地容积率管理办法》第五条规定“确需要调整容积率的，应当按照本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。”该办法第九条第(五)项也规定，经市、县人民政府批准后，城乡规划部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。因此，从上述规定可以看出，原告改变案涉土地容积率，需经市、县人民政府批准，并核定补交土地出让金，才能办理后续的审批手续，但《2012-90号出让合同》未经依法批准，未经答辩人盖章、确认，该合同未依法成立和生效，不具有法律约束力。二、原告要求按照《2012-90号出让合同》的约定补交土地出让金，不符合事实和法律规定。本案中，原告要求交纳土地出让金是为解决因“水映澜湾”项目违规建设而补办规划许可手续的问题，但《2012-90号出让合同》未经法定程序批准，且不符合法定要件，不属于合法有效合同，缺乏履行的法律依据。其次，原告要求按照《2012-90号出让合同》中约定补交土地出让金2607118元，不符法律规定。原国土资源部国土资发[2010]204号《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》中“经依法批准调整容积率的，市县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款”的规定,国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知“土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准”规定。因此，原告要求按出让时该地块的评估价格补交土地出让金2607118元，不符合法律规定。三、本案属于案涉土地调整容积率补交土地出让金的争议，属于行政管理范畴，并非单纯的民事合同履行问题，原告就本案争议提起诉讼不属于民事案件受案范围。答辩人作为土地资源管理部门，对土地受让人使用土地有监督、管理职责，有权依据国务院及国土资源部的相关规定，核定并征收土地使用权人改变土地容积率的土地差价。本案中，原告因“水映澜湾”项目调整容积率而补办规划许可手续，答辩人按照法律及相关规定，对原告违规增加计容建筑面积进行处理，并征缴改变土地容积率的土地差价，是为实现行政管理目的，属于行政管理范畴。原告主张的《2012-90号出让合同》并非单纯的民事行为，其就案涉土地调整容积率补缴土地出让金的争议提起民事诉讼，不符合法律规定，不属于民事案件受案范围，依法应予驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告提交的证据，本院予以当庭确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年8月23日，原武汉市新洲区国土资源管理局（以下简称区国土局，于2010年6月更名为武汉市新洲区国土资源和规划局，2019年3月变更为现名武汉市新洲区自然资源和规划局）就出让位于新洲区××江西××）地）地块的国有土地使用权与鸿翔公司签订两份《国有土地使用权出让合同》下简称《8·23出让合同》），合同由出让方区国土局分管副局长陶维仁签名、原告鸿翔公司的原法定代表人钱树清签名并加盖各自行政公章。鸿翔公司取得位于新洲区××江西××）25147.1平方米（由面积为22580.9平方米、2566.2平方米两宗地块组成）的国有土地使用权。区国土局于（2006）年7月3日向鸿翔公司核发了国有土地使用权证[编号分别为武新国用第更017号、018号]，土地用途为商服及住宅用地。随后，原告鸿翔公司办理相关报建手续后在该两宗土地上进行房地产开发。建设项目名称为“水映澜湾”住宅楼，武汉市新洲区发展计划委员会于2004年9月26日对该建设项目作出新计[2004]308号批复，对鸿翔公司申报的“水映澜湾”住宅楼一、二期项目，同意立项，原则同意该项目在新洲区××江西路南（具体选址和征用土地由规划土地部门审定），一、二期建设总建筑面积为132591平方米等等。2005年10月17日，武汉市新洲区规划管理局为原告鸿翔公司颁发了编号为006002号《建设工程规划许可证》，批准“水映澜湾”建设规模为93000平方米。原告鸿翔公司继续进行房地产开发。2010年10月3日，武汉市新洲区发展改革委员会对原告鸿翔公司《关于办理水映澜湾小区项目核准手续的报告》作出核准批意见，内容为：同意鸿翔公司建设“水映澜湾”小区项目，项目规模及主要建设内容为新建10栋住宅楼及配套设施，建筑面积约为166449.68平方米等等。原告鸿翔公司开发的房地产因超建33858.68平方米建设工程规划许可问题，向区国土局提出补办申请。2010年11月8日，区国土局由时任局长姚胜明主持召开第五次业务例会，并形成《2010-5例会纪要》载明，鸿翔公司水映澜湾项目补办建设工程规划许可证问题，会议研究决定，同意按以下程序进行补办：1、必须先接受行政处罚并保证处罚金全额到位；2、超建部分面积按原标准补交城市综合配套费；3、估价所按当时的市场价格评估该地块的评估价格；4、按增加的33858.68平方米建筑面积测算应补交的土地出让金金额并足额补交；5、上述手续办结后方可补办建设工程规划许可证。依据《2010-5例会纪要》，2010年11月20日鸿翔公司委托至诚评估公司对涉案的商住用地出让土地使用权进行价格评估。至诚评估公司于2010年11月25日作出新诚地[2010]（估）字第151号《土地估价报告》，报告结果为：鸿翔公司用地总面积为25147.1平方米，在期日为2006年8月23日的总地价为人民币12812448元，单位地价为509.5元/平方米，单位楼面地价为77元/平方米。2010年12月20日，区国土局向鸿翔公司发出《规划设计条件》文件，载明，鸿翔公司于2010年9月7日申报的材料经区国土局审查，同意按以下条件进行规划设计和使用土地：规划用地总面积25147.1平方米，规划用地性质为商服及住宅用地，容积率为≤6.62，建筑面积166449.68平方米；本规划设计（土地使用）条件作为建设单位进行规划建设设计和土地出让的必要条件，未经原批准机关同意，不得改变本条件规定的各项要求和指标等等。依据《2010-5例会纪要》要求，区国土局依据相关法律规定对鸿翔公司超建面积行为作出行政处罚决定，鸿翔公司于2011年1月6日缴纳行政处罚罚款502933.33元，于2012年8月23日补交了超建33858.68平方米建设工程的城市设施配套费677173.60元。2012年7月4日区国土局与鸿翔公司就鸿翔公司超建33858.68平方米建筑工程应补缴的土地出让金签订了《2012-90号出让合同》[合同编号：鄂WH(XZ)-2012-090]，合同加盖了出让人法定代表人（委托代理人）处区国土局加盖了分管副局长陶维仁私章、未加盖区国土局公章，受让人处加盖了鸿翔公司的公章，公司董事长钱树雄在法定代表人处签名，约定本合同项下的国有建设用地使用权出让价款为2607118元，未约定支付时间和违约金标准，等等。2012年7月4日，区国土局就《2012-90号出让合同》的办理，作出《变更土地条件土地资产处置审批单》，编号为2012-90号，对鸿翔公司涉案超建面积33858.68平方米的处置方式及补交土地出让金依据及计算方式中载明：该宗地位于新洲区××江西××），鸿翔公司于2006年7月3日经新洲区人民政府批准登记取得，共25147.1平方米国有土地使用权，批准用途为商业、住宅用地，使用权类型为出让，并办理国有土地使用权证。该宗地通过竣工测量总建筑面积超出33858.68平方米，根据至诚评估公司作出《土地估价报告》和《2010-5例会纪要》的要求，应补缴出让金为2607118元；区国土局分管局长陶维仁签署意见为“拟同意，请姚局长审批”，区国土局局长姚胜明签署意见为“同意”。2012年8月28日，区国土局耕保科向鸿翔公司发出《缴款通知单》，要求鸿翔公司应前往新洲区财政局补交土地出让金2607118元。2012年9月4日，区国土局为原告鸿翔公司颁发了编号为武规（新）建[2012]021号《建设工程规划许可证》，批准“水映澜湾”建设规模为74942.57平方米。至此，鸿翔公司开发的“水映澜湾”项目规划许可面积为167942.57平方米，鸿翔公司超建面积33858.68平方米已得到行政管理部门认可。鸿翔公司每年多次要求按《2012-90号出让合同》履行各自义务，鸿翔公司“水映澜湾”建设项目周期长，加之，行政机构改革职能转换，区国土局的人员变换，区国土局以时间延后，《2012-90号出让合同》未加盖公章，合同未生效等为由，要求鸿翔公司需按新的标准补交土地出让金，双方未能达成共识。鸿翔公司在新洲区××江西××）开发的“水映澜湾”建设项目竣工验收合格后，到房管部门办理《商品房销售许可证》，被告知，因为鸿翔公司未补交33858.68平方米建筑工程的土地出让金，无法为该33858.68平方米建筑面积对应的商品房办理销售许可证。原、被告双方发生纠纷。另查明，至诚评估公司持有的《土地评估中介机构注册证书》中载明：执业范围为新洲区范围内从事土地评估业务，作出土地估价报告的罗艳兰、陈志宏均持有国家颁发的土地评估师证书。本院认为，一、涉案的《**出让合同》是由被告区自然资源局的前身区国土局作为出让人，与原告鸿翔公司在平等、自愿、有偿的基础上订立，虽然该合同由时任区国土局副局长陶维仁盖章而未加盖该局的公章，被告否认签订了该合同，但无论从双方在此前签订的《8·23出让合同》、还是同日由区国土局制作的《变更土地条件土地资产处置审批单》来看，陶维仁作为区国土局分管副局长签订《2012-90号出让合同》具有代理资格，而且其代理资格在《变更土地条件土地资产处置审批单》中得到了区国土局时任局长姚胜明的认可；并且《2012-90号出让合同》系在原告合法取得国有土地使用权后仅就超建工程面积新增加的土地出让金收取而签订的协议。被告区自然资源局辩称《2012-90号出让合同》未成立和生效、本案属于案涉土地调整容积率补交土地出让金的争议，属于行政管理范畴等理由不成立，本院不予支持。《2012-90号出让合同》系民事合同，区国土局作为机关法人，在国有建设用地使用权出让法律关系中，与原告均系平等主体，《2012-90号出让合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同也非需要法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同应为有效，各方当事人均应依约履行。二、关于涉案补交土地出让金的标准问题。被告区自然资源局专门对涉案超建33858.68平方米建设工程补办《建设工程规划许可证》问题，于2010年11月8日形成《2010-5例会纪要》，并针对涉案超建建设工程补办《建设工程规划许可证》要进行行政处罚、土地估价、计收城市综合配套费、补交土地出让金等形成一致意见。其中土地出让金的收取标准为按超建面积33858.68平方米为基数，以评估机构按当时的市场价评估地价价格计算土地出让金。依据上述例会纪要精神，被告在2012年7月6日由该局局长审批同意的《变更土地条件土地资产处置审批单》中认可由至诚评估公司于2010年11月25日作出新诚地[2010]（估）字第151号《土地估价报告》中楼面地价为77元/平方米为土地出让金计算标准，该超建面积应补交的土地出让金为2607118元（33858.68平方米×77元/平方米）。后来，原告鸿翔公司为超建面积33858.68平方米建设工程应补交土地出让金实际交款中，因被告区自然资源局提出《2012-90号出让合同》未加盖该局公章，合同未生效等，要求按新的标准与数额计算补交土地出让金，双方各持不同意见，无法达成一致意见。被告区自然资源局在本案诉讼中提出应按原国土资源部办公厅下发的国土资厅发[2018]4号《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知“在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准”的规定，本案中计算补交土地出让金标准有误。本院认为，原、被告为涉案超建面积33858.68平方米建设工程的土地估价，于2010年11月20日由至诚评估公司受理，并已于2010年11月25日出具土地估价报告，区国土局已将该报告作为原告补交土地出让金的计算依据。上述通知中注明“本《规范》自2018年4月9日起施行，《国土资源部办公厅关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）〉的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）同时停止执行。各地自行出台的出让地价评估政策与本《规范》不一致的，以本《规范》为准。2018年4月9日前受理，至4月9日仍未出具土地估价报告的，可按本《规范》执行”。因此，本案不在[2018]4号《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》适用之列。被告的辩称无事实和法律依据。综上，且在双方签订的《2012-90号出让合同》未解除的前提下，原告鸿翔公司应补交的涉案土地出让金为2607118元（33858.68平方米×77元/平方米）。《2012-90号出让合同》未约定履行期限和违约标准，原告鸿翔公司应及时清结。对原告鸿翔公司的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉鸿翔地产集团有限公司与被告武汉市新洲区自然资源和规划局（原武汉市新洲区国土资源管理局）于2012年7月4日签订的《国有建设用地使用权出让合同》[合同编号：鄂WH(XZ)-2012-090]有效；二、被告武汉市新洲区自然资源和规划局应按《国有建设用地使用权出让合同》[合同编号：鄂WH(XZ)-2012-090]约定的补交土地出让金数额2607118元及时向原告武汉鸿翔地产集团有限公司开具缴款通知，原告武汉鸿翔地产集团有限公司及时缴纳，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27657元，由原告武汉鸿翔地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  孙志涛人民陪审员  操金莲人民陪审员  邹金玲二〇一九年十二月十日书 记 员  闫洋洋