天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7527号上诉人（原审被告）：杨永成，男，1963年2月12日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：天津市华大物业管理有限公司，住所地天津市河**马场道**。法定代表人：王欣，总经理。委托诉讼代理人：樊伟，男，该公司职员。上诉人杨永成因与被上诉人天津市华大物业管理有限公司（以下简称华大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初9639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨永成，被上诉人华大物业公司的委托诉讼代理人樊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨永成上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人依法提交的反诉状，无法达到抗辩目的不予采纳属认定事实及适用法律错误；被上诉人非法侵占了上诉人2013年7月12日交付的物业费，并非法备注为2012年7月至2013年物业费；一审法院未对上诉人提交的证据进行质证，属认定事实错误，适用法律错误；一审对物业服务合同及两个补充条款错误解读且引用认定事实错误。华大物业公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华大物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付2015年7月至2018年5月物业管理费8309.7元；2.判令被告给付2017年1月至2018年5月停车泊位费2040元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告系物业管理企业，2013年5月30日，原告与天津市南开区浩天源花园业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将浩天源花园（物业项目名称）委托原告进行物业管理服务。该合同约定物业管理期限自2013年6月1日起至2015年5月31日终止，物业管理服务费标准住宅为每月每平方米1.4元，配备电梯、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.60元，由业主于每季度初交纳。合同到期后，2015年6月1日，原告与天津市南开区浩天源花园业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理期限为三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日终止。物业管理服务费标准住宅为每月每平方米1.7元，配备电梯、湖水、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.60元，由业主按月交纳，业主个人与物业公司另有约定的以其它约定交纳，现原告就此期间的费用标准按照每月每平方米2元收取。合同另约定，占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，按照2.0（含2.0）以下排量每月每个120元、2.0以上排量每月每个150元的标准向原告交纳场地占用费。场地占用费用于维护维修本物业管理区域内的道路和停车设施、改善共用设施设备、安装车场摄像头等。甲乙双方可就机动车停放管理服务的有关事宜协商如下：车辆收取的费用仅为占地费用，物业公司仅负责对车辆秩序的维护；车位按照登记顺序依次使用，租完为止；租用车位双方另签订租用协议，双方约定的权利义务以协议为准。上述两份合同除服务期限及收费标准外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。2013年11月8日和2015年9月25日，天津市南开区房地产管理局物业管理办公室分别以“南开物备〔2013〕第41号、〔2015〕第49号”《物业管理服务合同备案证明》对上述合同予以备案。华大物业公司依约为被告小区提供了物业服务，合同到期后，双方未续签服务合同，并如约撤出该小区，终止了物业服务工作。另查，被告杨永成系浩天源花园1号楼3门601号房屋的所有权人，房屋建筑面积118.4平方米。同时，被告杨永成自2012年始至诉讼期间一直将车牌号为津Ｋ×××**的车辆停放于浩天源花园小区，该车的排量为2.0以下。一审法院认为，原告与天津市南开区浩天源花园业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费和机电设施费的义务。现原告按照每月每平方米2.0元低于合同约定的标准主张2015年6月至2018年5月期间的物业管理服务费和机电设施费，系自行处分诉讼权利的行为，一审法院予以准许。对于上述期间的物业管理服务费和机电设施费，因原告主张的房屋建筑面积有误，一审法院予以修正，核定欠费金额为8288元（2元/月/平方米×118.4平方米×35月），被告未如期交纳的事实，一审法院予以确认。关于被告提出的已交过所欠费用一节，根据被告当庭提交的交费往来收据，其所交费的主体部分并非原告，部分在原告服务区间内，现有证据无法达到被告的抗辩目的，对此理由一审法院不予采纳。对于被告庭审中反馈的问题，因原告现已不在小区提供物业服务，考虑物业服务的持续性，现有证据无法证实该问题产生于原告服务期限内，但结合庭审中双方的意见，综合考量原告物业服务标准与等级、被告的当庭陈述及所提供的证据、实地调查情况等因素，原告对被告提供的服务存在瑕疵，一审法院酌情核减被告欠费金额的20%，即应给付6630.40元。关于原告主张自2017年1月至2018年5月期间停车费2040元的诉讼请求，庭审中被告对车辆的停放使用情况及收费标准并无异议，但其主张未签订租用协议无需交纳，对此物业服务合同中关于机动车停放的租用协议并非强制性管理规定，系物业公司与车位使用人之间权利义务的选择性约定，被告在此期间已经享受到停车占位的服务及便利，应按照合同约定的标准交纳车位使用费，故原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、判决生效后十五日内，被告杨永成给付原告天津市华大物业管理有限公司自2015年7月至2018年5月期间的物业服务费和机电设施费6630.40元；二、判决生效后十五日内，被告杨永成给付原告天津市华大物业管理有限公司自2017年1月至2018年5月期间的车位使用费2040元；如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29元，由被告杨永成负担，于判决生效后十五日内直接给付原告天津市华大物业管理有限公司。二审中，上诉人提交业委会何世勋的书面证人证言，证明上诉人2013年交付过物业费，曾将问题反映给何世勋。经质证，被上诉人对证人证言的真实性及证明目的均不予认可。本院认为，该证据不能证明上诉人有权拒付物业费，本院不予采信。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应当向被上诉人给付物业费及车位费。被上诉人自2013年6月1日至2018年5月期间为涉诉小区提供物业服务，上诉人作为业主享受了物业服务，理应交纳物业费。现上诉人主张已将物业费交纳，但未提供该期间的收据等证据予以证明，其主张的物业服务存在瑕疵，一审已予以考虑并将物业服务费予以部分减免，现以该理由再次主张，欠缺事实依据，本院不予支持。关于停车费，上诉人将车辆停放涉诉小区，享受了停车便利，亦应按照收费标准交纳停车费。上诉人主张被上诉人工作人员曾同意其免费将车辆停于消防通道，故不应由其给付停车费，但对该主张的事实亦未提交证据予以证明，本院不予支持。综上所述，杨永成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨永成负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇一九年十二月十八日法官助理刘振铭书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……