广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19631号上诉人（原审原告）：陈金水，上诉人（原审原告）：陈焕新，委托诉讼代理人：甘勇明，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉惠，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华南国际工业原料城（深圳）有限公司。法定代表人：张文鸿。委托诉讼代理人：刘震，委托诉讼代理人：陆铿，上诉人陈金水、陈焕新因与被上诉人华南国际工业原料城（深圳）有限公司（以下简称“华南公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈金水、陈焕新上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由华南公司向陈金水、陈焕新支付逾期交房违约金，违约金以涉案房屋总价款129050742元为基数，按每日万分之四计算，自2017年9月6日起计至涉案房产修缮完毕交付使用时止；2.华南公司承担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1、一审法院认定陈金水、陈焕新于2011年9月6日验收并接收了涉案房产，双方办理了交房手续，属于事实认定不清。涉案房产其实涉及两次交付的问题。一审法院混淆了涉案房产的形式上的交付和实际交付的问题，简单、机械地将陈金水、陈焕新在《收楼确认书》上签字捺印的行为等同完成交付的表现，也错误地将陈金水、陈焕新作为业主的通过“返租”获取涉案房产收益的方式理解为其接收房产的形式。涉案房产第一次交付是在2011年9月6日，陈金水、陈焕新与华南公司双方签订《深圳市房地产买卖合同》后，陈金水、陈焕新在《收楼确认书》签字捺印是为了方便后续办理房产证，实现涉案房屋所有权的转移，取得对涉案房产进行出租的权利，但是房屋尚未验收，只是进行了形式上的交付。而华南公司提交的证据《华南国际工业原料城房地产买卖补充及合作协议》也证明了陈金水、陈焕新与华南公司双方成立商品房买卖法律关系后，涉案房屋由华南公司继续占有、使用，华南公司没有向陈金水、陈焕新履行交付符合交付条件的涉案房产及相关文件等义务。涉案房产自2011年9月6日起由华南公司进行为期6年的出租活动，委托租赁期限至2017年9月5日止。2017年7月30日，华南公司书面通知陈金水、陈焕新办理涉案房屋的接收手续。此次通知实质上是华南公司通知陈金水、陈焕新进行第二次交付，该交付将转移占有、使用，但由于涉案房产存在房顶及墙壁多处破裂、严重渗漏水等严重质量问题，致使陈金水、陈焕新收楼不能，所以此交付至今尚未发生。根据陈金水、陈焕新与华南公司双方签订《深圳市房地产买卖合同》第九条“交付的文件”，其中约定了卖方应在本房地产交付时向买方提供《竣工验收合格证明文件》等文件，文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期责任由卖方承担。涉案房屋确实存在严重质量问题，且卖方华南公司至今没有向买方陈金水、陈焕新提供《竣工验收合格证明文件》等文件，涉案房产没有达到交付的条件，陈金水、陈焕新拒绝收楼合法合理。涉案房屋尚未转移占有，房屋尚未交付使用。2、关于返租到期后的交房。一审法院认定“涉案房产虽存在漏水的情况，但经过华南公司的维修，涉案房产至少目前尚能满足房屋基本的、正常的使用需求”，以此不采信陈金水、陈焕新关于因房屋漏水不符合交房条件致使华南公司至今未交房的主张，没有事实依据。首先，华南公司加装引水槽的措施并非维修行为，而是临时措施。关于维修问题，一审法院认定“这种措施并非彻底制止漏水情况的发生，也不能排除雨势太大或雨水较多时继续从水槽漏水流进商铺的可能”。其次，根据本案事实、双方提供的证据，无法得出“涉案房产至少目前尚能满足房屋基本的、正常的使用需求”的结论，法院对于维修问题作出的以上认定与该结论也是相互矛盾的。下大雨时随时会出现雨水从水槽漏水流进商铺的情况，这必然会导致商铺内放置物损坏，甚至会出现商铺室内电器、电开关等因此漏电引发火灾的可能，这样的商铺不能满足房屋基本的、正常的使用需求。综上，涉案房产由于存在漏水渗水严重质量问题，致使陈金水、陈焕新收楼不能，至今尚未交付使用，因此华南公司应承担逾期交房违约责任。二、一审法院适用法律不当。涉案房产存在严重质量问题涉及主体结构工程的质量问题，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋买卖合同的相关约定，华南公司应向陈金水、陈焕新承担违约责任，支付违约金。华南公司辩称，一、一审事实认定清楚，不存在商品房买卖合同关系中华南公司逾期交房的事实。根据2011年9月6日签订的《深圳市房地产买卖合同》、《华南国际工业原料城房地产买卖补充协议及合作协议》、《收楼确认书》和2013年3月30日签订的《华南国际工业原料城房地产委托租赁协议》可以确认，华南公司在2011年9月6日已经将涉案房屋交付给陈金水、陈焕新，并由陈金水、陈焕新将涉案房屋出租给华南公司。涉案房屋的交付事实已被双方签署的上述文件及履约行为充分证明。一审认定的涉案房屋在买卖关系中交付的事实清楚，证据充分。陈金水、陈焕新认为涉案房屋至今未按《深圳市房地产买卖合同》的约定交付属于断章取义，罔顾涉案房屋买卖和租赁不可分割的联系及涉案房屋长达6年的租赁事实，其主张缺乏事实依据，不应采信。二、涉案房屋并无严重质量问题及主体结构工程的质量问题，陈金水、陈焕新无权拒绝接收涉案房屋。涉案房屋自2009年竣工正常使用至今，出现漏水问题属于正常使用过程中的损耗，不能认定涉案房屋存在严重质量问题及主体结构工程的质量问题。而且华南公司已经进行了维修，不存在任何过错。陈金水、陈焕新拒绝接收涉案房屋的行为属于违反合同约定的违约行为。综上，陈金水、陈焕新的上诉请求应当全部予以驳回。陈金水、陈焕新向一审法院起诉请求：1.华南公司承担房屋质量维修责任，彻底解决涉案房屋伸缩缝漏水问题，维修费用由华南公司承担；2.华南公司承担逾期交房违约责任，违约金以涉案房屋总价款1290507.42元为基数，按每日万分之四计算，自2017年9月6日起计至涉案房产修缮完毕交付使用时止（暂计至2018年11月6日为219902.46元）；3.华南公司赔偿陈金水、陈焕新经营损失，损失额按照逾期交付房屋期间的租金进行计算，参照《委托租赁协议》约定的租金标准，自2017年9月6日起计至房屋修复交付使用之日止（暂计至2018年11月6日为92484.86元）；4.华南公司承担本案全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、鉴定费、律师费。一审法院认定事实：2011年9月6日，陈金水、陈焕新与华南公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同（一手楼现售）》，约定：1、陈金水、陈焕新购买华南公司所有的深圳市某第01层B1B-016号房，证号为6000401468，转让价格为1082528元。2、卖方应当于2011年9月6日前将房产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件，逾期交付在90日内的，自约定的交付期限届满日的次日起至实际交付之日止卖方按日向买方支付房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款并支付利息，同时按照房产总价款10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，应补偿差额。买方继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满日的次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付房产总价万分之四的违约金。3、关于房产工程质量的保修期限，地基基础和主体结构，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水5年，墙面、厨房和卫生间地面、管道为2年，墙面、顶棚抹灰层2年。保修期自交付之日起计算。同日，陈金水、陈焕新与华南公司签订了一份《委托租赁协议》《授权委托书》《商铺委托出租确认书》，约定陈金水、陈焕新将涉案商铺委托华南公司进行为期3年的出租活动，委托租赁期限至2014年9月5日届满；租赁期间届满后，双方约定将租赁期限延长至2017年9月5日。在租赁期间的2011年10月26日，陈金水、陈焕新办理了涉案房产的房地产权证书，证号为深房地字第**。2017年7月20日，华南公司向陈金水、陈焕新发出《接收房地产通知书》，载明双方签订的委托租赁协议期间在2017年9月5日届满后，华南公司不再续约，通知陈金水、陈焕新在委托租赁期限届满之日起三日内前往华南公司处办理房地产接收手续，逾期未办理的，视为已履行交付房地产的义务。陈金水、陈焕新称其接到通知后，验房时发现涉案房产存在房顶及墙壁多处破裂、严重渗漏水等质量问题，陈金水、陈焕新与华南公司聘请的物业公司联系检验后，发现是房屋伸缩缝漏水导致，经物业公司与华南公司联系，华南公司进行了多次维修，但问题仍未根本解决。华南公司则称，其已经对涉案房产进行了维修，房屋已维修完毕，并主张漏水是正常损耗，因为涉案商铺是现房销售，自2011年9月6日签订买卖合同开始返租使用至今已将近9年，在使用过程中产生损耗系属正常，只要通过维修能够不影响正常使用就是正常情况。为证明其主张，华南公司向一审法院提交了《维修记录》及涉案房屋现状照片。其中维修记录系一份工程项目维修申请表，其报修内容为2号交易广场B1B-016伸缩缝漏水报修；预维修情况是安装引水槽、周边楼板裂缝注浆。该维修申请表上预算负责人、物业服务中心意见、市场运营部意见、工程维修部意见、品质管理部意见及某深圳分公司意见栏均有相应人员的同意维修意见及签名。为查明事实，一审法院于2019年3月26日前往涉案商铺，经现场查看，商铺确已经过维修，当时并无漏水，维修的主要措施即为在房屋顶部和墙面装置了接水和引水的水槽，与华南公司提交的维修记录上所载明的维修措施“加装引水槽”一致。陈金水、陈焕新称，该铁皮槽之前加装过一次，大雨的时候铁皮槽容量不够，华南公司后又改装了容量更大的，但这只是临时措施，并不是彻底的维修。陈金水、陈焕新另主张，涉案房产由于上述原因不符合交房条件和验收标准，致使陈金水、陈焕新收房不能，依法应承担逾期交房违约责任并赔偿逾期交房期间的经营损失。华南公司称，涉案房产已经在2011年9月6日完成了交付，办理了房屋接收手续，陈金水、陈焕新也已经验收房屋，证明涉案房产功能完好能够正常使用，并提交了《深圳市房地产买卖合同（一手楼现售）》、《华南国际工业原料城房地产买卖补充及合作协议》和《收楼确认书》予以证明。其中房产买卖合同附件第7条约定，合同未尽事宜由双方另行签订补充协议，补充协议与合同不一致的，以补充协议为准。《补充及合作协议》第四条约定，华南公司将可正常使用的房地产交付陈金水、陈焕新的时间是2011年9月6日，若陈金水、陈焕新未在上述期间内办理完毕接收手续的，视为华南公司在2011年9月6日履行了交付义务。《收楼确认书》载明，某区（某）﹣1层B1B-016号业主陈金水、陈焕新验收情况为功能完好，能正常使用，在业主领钥匙签收栏有陈金水、陈焕新的签名和捺印确认。一审法院认为，关于涉案房产是否已经交房。1、陈金水、陈焕新、华南公司签订的房产买卖合同显示，涉案房产系现房出售，即只要陈金水、陈焕新、华南公司协商确定具体的交房时间，随时可以办理验房收房手续，陈金水、陈焕新、华南公司在《房地产买卖补充及合作协议》中也明确约定，华南公司将可正常使用的房地产交付陈金水、陈焕新的时间是2011年9月6日，陈金水、陈焕新签字捺印的《售楼确认书》也明确显示，其已验收并接收了涉案房产。因此，陈金水、陈焕新于2011年9月6日验收并接收涉案房产，双方办理了交房手续，事实清楚，足以认定。而2011年9月6日陈金水、陈焕新与华南公司签订委托租赁协议、出租确认书等系列文件，委托华南公司出租涉案房产的事实，更加可以印证陈金水、陈焕新在2011年9月6日以“返租”的形式接收了房产的事实。2、关于返租到期后的交房。根据华南公司提交的维修记录及一审法院现场查看的情况，涉案房产虽存在漏水的情况，但经过华南公司的维修，涉案房产至少目前尚能满足房屋基本的、正常的使用需求。故陈金水、陈焕新称因房屋漏水不符合交房条件致使华南公司至今未交房的主张没有事实依据，一审法院不予采信，对其据此要求华南公司支付逾期交房违约金和逾期交房期间的经营损失的诉求，依法不予支持。关于维修问题。涉案房产存在伸缩缝漏水的事实，陈金水、陈焕新、华南公司均未否认，华南公司提交的维修记录也可证明。而伸缩缝漏水，并不属于双方买卖合同中约定的屋面防水、墙面和顶棚抹灰层等分别的5年、2年保修期范围，不能据此表明该漏水的部位已超过双方合同约定的保修期限。因此，华南公司依法应当履行相应的维修义务。华南公司主张其加装引水槽的措施系已经履行了维修义务，但从现场及现场照片可看出，加装水槽的措施只能对漏水时接水并将水引出涉案房屋发挥作用，让漏水不直接流进涉案商铺，并非彻底维修制止了漏水情况的发生，也不能排除雨势太大或雨水较多时继续从水槽漏水流进商铺的可能，且长期的持续性的渗漏水对于房屋本身也可能存在不可避免的不利影响。综上，涉案房屋的漏水问题并未维修完毕，华南公司依法应当继续维修直至彻底解决漏水问题并承担相应的维修费用。一审法院判决：一、华南公司于本判决生效之日起三十日内对陈金水、陈焕新所有的深圳市某B1B-016号房屋的漏水部位进行彻底维修（具体漏水部位即为现已加装铁皮水槽的部位）；二、驳回陈金水、陈焕新的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币5985.8元，因简易程序减半收取人民币2992.9元，由华南公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈金水、陈焕新与华南国际公司在《房地产买卖补充及合作协议》中明确约定，华南国际公司将可正常使用的房地产交付时间是2011年9月6日；陈金水、陈焕新签署的《收楼确认书》中亦记载验收情况为“功能完好，能正常使用”，由此可见，双方对2011年9月6日交付房产的事实均予以确认。2011年9月6日当日，买卖双方即签订《委托租赁协议》、《商铺委托出租确认书》等，由买方陈金水、陈焕新将涉案房产委托华南国际公司进行出租，该事实进一步说明，陈金水、陈焕新于2011年9月6日同意接收涉案房产并实际出租使用，双方就该房产重新建立委托租赁合同关系。因委托租赁期限届满，华南国际公司通知陈金水、陈焕新接收涉案房产，实质是受托人向委托人返还租赁标的物的行为。如因华南国际公司逾期返还或返还标的物存在瑕疵，陈金水、陈焕新可依据双方委托租赁合同关系，请求华南国际公司就该违约行为承担相应的赔偿损失等违约责任。由于其性质是基于双方委托租赁合同关系而非房屋买卖合同关系造成违约，陈金水、陈焕新对该部分违约责任未提起上诉请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审程序中对此不予审查处理。综上，陈金水、陈焕新根据双方《深圳市房地产买卖合同（一手楼现售）》请求支付因买卖合同关系产生的逾期交付房产违约金，理据不足，本院不予支持。对此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5985.8元，由上诉人陈金水、陈焕新负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年十二月九日书记员 刘尹琳(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。