北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11465号上诉人（原审被告、反诉原告）：施春蕾，女，1985年5月17日出生，汉族，无业，户籍地江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：张智国，北京市竞天公诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：任玉刚，北京市竞天公诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京黄之极商贸有限公司，住所地北京市海淀区白家疃尚品园**楼**266。法定代表人：宋庆华，经理。委托诉讼代理人：张祖恩，北京市信凯律师事务所律师。原审第三人：北京一诺同创房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区白家疃尚品园**楼****。法定代表人：冯建国，经理。委托诉讼代理人：张祖恩，北京市信凯律师事务所律师。上诉人施春蕾因与被上诉人北京黄之极商贸有限公司（以下简称黄之极公司）、原审第三人北京一诺同创房地产经纪有限公司（以下简称一诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施春蕾上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，依法改判黄之极公司赔偿我预期利益损失20万元，并驳回黄之极公司要求支付装修损失的请求并按照原状返还房屋。事实和理由：1.一审法院认定中介公司将房屋钥匙交付给黄之极公司系经我方同意属于事实认定错误。2.一审判决确定的差价损失十万元无事实及法律依据。3.我方要求黄之极公司恢复原状返还房屋有充分的事实及法律依据。黄之极公司辩称，我公司同意一审判决，不同意施春蕾的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。一诺公司述称，我公司同意一审判决，不同意施春蕾的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。黄之极公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令施春蕾继续履行2017年9月22日签订位于北京市海淀区319的存量房屋买卖合同，协助我办理过户登记手续，将该房产过户到我名下；2.本案诉讼费由施春蕾承担。施春蕾向一审法院提出反诉请求：1.判令解除我方与宋庆华于2017年3月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令解除双方于2017年9月22日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号为CW397079）；3.判令黄之极公司将房屋返还给我；4.判令黄之极公司赔偿我预期利益损失人民币38万元；5.判令黄之极公司赔偿我房屋占有使用费至返还房屋之日止（自2017年9月23日至2017年12月10日，按照日租金人民币100元标准计算）；6.判令黄之极公司赔偿我提前腾房支付的违约金人民币6400元整；7.判令黄之极公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月15日，出卖人施春蕾与买受人宋庆华签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容为：出卖人所售房屋坐落于海淀区白家疃尚峰园1号楼1单元319号（以下简称涉案房屋），建筑面积38.57平方米，房屋规划用途为办公；出卖人与买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构的名称为一诺公司）；经双方协商一致，涉案房屋成交价格为人民币1480000元，买受人可以在签订合同的同时支付定金人民币5万元；出卖人应当在产权过户当日前将房屋交付给买受人。另第七条违约责任约定，买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人退还买受人全部已付款。合同第十条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在60日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内向买受人支付。同日，出售方施春蕾、买受方宋庆华、居间方一诺公司签订《房屋买卖居间服务合同》，由买受方支付中介费15000元。同日，出售人、购买人、代理人另签订《过户、按揭代理合同》、《网上签约授权委托书》。后宋庆华支付定金5万元。就涉案房屋买卖合同履行情况，双方一致认可的为2017年3月28日北京市住建委出台商住房限购政策，宋庆华无资格继续购置涉案房屋，双方协商由宋庆华注册公司，以公司名义继续购买。2017年7月17日，黄之极公司注册成立，法定代表人为宋庆华。2017年3月30日，施春蕾委托杨静代理其办理出售涉案房屋的相关手续。2017年9月22日，出卖人施春蕾与买受人黄之极公司签订网签合同—《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，该合同中房屋成交价格为33万元，同日宋庆华支付施春蕾购房款60万元。现黄之极公司已缴纳了过户所需税费。网签合同签订当天，一诺公司将涉案房屋交付给黄之极公司，现涉案房屋由黄之极公司使用。黄之极公司主张收房后对涉案房屋进行了装修，支出装修费76800元，为此提交装饰合同及发票，施春蕾对装饰合同不予认可，对装修费发票要求由法院核定。就黄之极公司与施春蕾之间就涉案房屋买卖购房款及合同后续履行事宜，双方主张不一。黄之极公司主张双方另行协商注册公司继续购买时，施春蕾表示可以优惠，双方达成了一致意见，即按过户时的市场价下调10%确定购房款，2017年7月黄之极公司注册成立时，涉案房屋市场价已下降至130万元，办理网签合同时的市场价格为110万元，故主张购房款为110万元，之后施春蕾以房价过低为由拒不配合其办理房屋过户手续，故要求继续履行合同。黄之极公司为此提交2017年12月5日一诺公司出具的情况说明，内容为因施春蕾出国移民急于出售，与宋庆华协商注册公司后购买此房，并承诺可以优惠，并达成初步意见，房屋总价款按过户时的市场价下调10%，由宋庆华所在公司一次性付清，但未签订书面协议。2017年7月份，宋庆华注册公司，房屋市场价已下降至130万元，办理网签，网签时市场价格为110万元，现买方黄之极公司缴纳了税费，卖方认为房价过低反悔，拒绝协助办理过户手续，双方及中介多次协商未成，导致至今未能办理过户手续。施春蕾对上述证据不予认可，主张双方曾达成过购房款为130万元的一致意见，网签当日支付60万元，过户当日支付剩余的65万元，签订网签合同未经其同意，但之后黄之极公司要求将购房款降至110万元，其未同意，主张黄之极公司已构成违约，故未再协助办理过户手续。施春蕾为此提交本人与宋庆华之间的微信聊天记录并现场出示手机留存内容，其中2017年9月22日，宋庆华“就是和你确定一下我们的房款，总价是130万，对吧”，施春蕾“对，你付了5W定金，网签当天付60，剩下的65过户当天付”，宋庆华“一会转你60万”“账号再发我一下”“转账图片”，施春蕾“收到了”。2017年9月28日施春蕾“你们啥时间过户”，宋庆华“中介在约”；2017年10月18日施春蕾“约过户了吗”，宋庆华“约了27号”；2017年11月4日宋庆华“现在你这房子，院里都110万了，我要退，你扣我多钱呀，要不差20万，你看看怎么给折折吧，这个差的太远了，多大点房子，差了这么多，怎么买啊，我跟你商量130,130让你赶紧的，中介也不办事，早知那时候我就转手了”，施春蕾“实在抱歉我只能跟你按照之前的价格来，网签都做完了，没法退钱了，我只按照我们的协议和网签执行，你我双方已经网签完成，就按照这个执行，自然没有房价低了你找我便宜或者房价贵了我让你补钱的道理，不然协议就没有意义”，宋庆华“行，那就等它涨到130万的时候，我再给你钱，我们去过户”；2017年11月5日宋庆华“120万吧，7号我们去把户过了，也请你理解我一下，毕竟差的太多了，20万呀，一共130万，差出20万，又不是房子多好，我们毕竟不是有钱人”；2017年11月28日施春蕾“希望你在2017年12月31日之前付我尾款65万，这样就可以完成过户”，宋庆华“应该是45万尾款，现在市场价格是110万，还有研究，如果你不愿意卖了，我们就走法律程序吧”。宋庆华对上述聊天记录不予认可。施春蕾另申请杨静出庭作证，黄之极公司对证人证言不予认可。施春蕾另提交当时负责本次买卖合同事宜的原一诺公司员工王月刚的书面证人证言，黄之极公司不予认可。一诺公司认可黄之极公司对合同履行情况的主张。就反诉，施春蕾要求解除其与宋庆华之间的房屋买卖合同，要求解除其与黄之极公司的网签合同，前后两个合同是延续的关系，主张一诺公司交付房屋未经其同意，要求黄之极公司返还房屋；主张自签约至今房价降低，导致其预期利益损失，以148万元减去110万元，主张38万元；要求黄之极公司支付房屋占有使用费；主张为了履行本买卖合同，其提前解除房屋之前存在的租约，支付违约金6400元，该事项由原一诺公司员工负责办理，解除租约收回房屋之后钥匙放置在一诺公司处，为此提交其与一诺公司员工之间的微信聊天记录。黄之极公司则主张交付涉案房屋时施春蕾是同意的。庭审中经法院释明，黄之极公司坚持购房款为110万元，不同意按照130万元支付剩余购房款；如法院判决解除双方的买卖合同，则要求施春蕾退还其购房款65万元，赔偿其装修损失76800元。施春蕾则要求黄之极公司将涉案房屋恢复原状返还。一审法院认为，就施春蕾名下涉案房屋，施春蕾先是与购买方宋庆华签订房屋买卖合同，对房款总价、过户、交付房屋、违约事项等作出约定，未对如购买方失去购房资格，合同如何履行的事项予以约定。后在上述合同履行过程中，因政策原因，宋庆华无资格继续购买涉案房屋。就后续事宜，现双方一致认可的为由宋庆华注册公司继续购买涉案房屋，后双方签订网签合同。就前后两次买卖行为，施春蕾主张其与黄之极公司之间的合同系先前其与宋庆华之间合同的承续，对此法院认为一则在施春蕾与宋庆华签订的合同中对此并未作出约定，二则黄之极公司与施春蕾之间就此亦未作出特别的约定，故黄之极公司与施春蕾之间的合同应为一独立的房屋买卖合同。黄之极公司与施春蕾的房屋买卖合同关系中，就购房款的确定一节，双方存在争议。根据施春蕾提交的其与宋庆华的微信聊天记录，双方一致认可的为房价款为130万元，网签合同当天支付65万元，剩余65万元于过户当天支付，宋庆华虽对该证据不予认可，但根据该微信号相关信息显示，微信号一方为宋庆华本人。黄之极公司主张根据过户时市场价下调10%确定购房款，未提交相关证据，法院不予采信。就后续合同履行事宜，现双方均主张对方构成违约，对此法院认为双方对余款支付与过户手续办理并未作出特别的约定，该两项合同义务的进行并无先后时间顺序，经法院释明，黄之极公司不同意按照130万元支付剩余房款，系明确表示不履行支付购房款的义务，已构成违约，导致双方合同目的无法实现，现施春蕾要求解除双方的房屋买卖合同，于法有据，法院予以支持，随之黄之极公司要求继续履行合同，应予驳回。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经法院释明，黄之极公司主张如法院判决解除合同，要求施春蕾退还已付购房款，施春蕾则要求黄之极公司返还房屋，均有事实及法律依据，法院均予以支持。就施春蕾要求黄之极公司赔偿可预期利益损失38万元一节，黄之极公司构成违约，应承担一定的违约责任，就具体数额，一则双方就违约责任并未进行约定，二则施春蕾对其实际损失的举证因市场行情存在跌涨变化并不充分，就违约金具体数额，法院根据公平原则、诚实信用原则，综合合同履行情况、当事人过错程度及预期可得利益等综合因素确定为十万元。就施春蕾要求黄之极公司支付房屋占有使用费一节，根据本案案情，中介公司将涉案房屋交付黄之极公司使用，当时系经施春蕾同意，对施春蕾该项诉请，法院不予支持。就黄之极公司要求施春蕾赔偿其装修损失一节，一则黄之极公司使用房屋基于施春蕾的同意，二则黄之极公司装修时双方合同处于正常履行状况，故对房屋装修及装修款，从物尽其用及追求经济利益最大化原则出发，施春蕾要求黄之极公司恢复原状法院不予支持，判决施春蕾就黄之极公司的装修支出予以适当的补偿，酌定数额为五万元。就施春蕾要求黄之极公司赔偿其因提前腾房支付的违约金一节，施春蕾对此未提交相关证据，法院不予支持。因双方互负给付义务，法院对此折抵后对给付义务人和数额予以判定。就施春蕾要求解除其与宋庆华签订的《北京市存量房屋买卖合同》一节，其诉求的合同关系与本案审理的施春蕾与黄之极公司之间的合同关系为两个独立的合同关系，法院对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决：一、解除北京黄之极商贸有限公司与施春蕾就位于北京市海淀区白家疃尚峰园1号楼1单元319号房屋的买卖合同关系及网签合同；二、施春蕾于本判决生效后十五日内给付北京黄之极商贸有限公司人民币六十万元；三、北京黄之极商贸有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区白家疃尚峰园1号楼1单元319号房屋腾空返还给施春蕾（保持现有装修状况）；四、驳回北京黄之极商贸有限公司其他诉请请求；五、驳回施春蕾其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，双方当事人均未对解除双方之间的房屋买卖合同关系及签订的网签合同提出上诉，本院对此予以确认。关于预期利益损失问题，施春蕾上诉认为一审法院酌情确定的赔偿数额过低，要求按照黄之极公司认可的房价降幅20万元进行赔偿。房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。因双方并未约定违约责任的具体承担方式，故施春蕾主张赔偿预期可得利益损失符合法律规定，但就赔偿数额的确定，应当由施春蕾对其实际损失进行举证，综合考虑违约方的可预见性以及施春蕾对于双方约定不明亦负有过错等因素确定，故一审法院根据公平原则、诚实信用原则，确定可得利益赔偿数额为十万元并无不当，本院予以确认。关于涉案房屋的返还问题，施春蕾上诉主张黄之极公司应当恢复原状后进行返还，因为涉案房屋系一诺公司交付给黄之极公司，并未经过其同意，故其不认可黄之极公司的装修损失，要求按原状返还。施春蕾与黄之极公司之间并未就房屋交付的时间进行明确约定，在履行过程中，一诺公司中介人员在双方签订网签合同并支付部分房款后将涉案房屋交付给黄之极公司并无不妥。且施春蕾曾向一诺公司中介人员出具授权委托书，委托其办理涉案房屋买卖事宜，该授权委托书的期限虽在一诺公司向黄之极公司交付房屋时已经到期，但作为买受人的黄之极公司有理由相信一诺公司向其交付房屋的行为系代表施春蕾，故黄之极公司接收房屋并进行适当装修并不存在过错。一审法院从物尽其用及追求经济利益最大化的角度出发，认定涉案房屋应当按照现状返还，并酌情判令由施春蕾给予黄之极公司适当补偿并无不当，本院予以确认。综上所述，施春蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7096元，由施春蕾负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘新泉二〇一九年十二月十三日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹