湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民终1109号上诉人（一审原告、反诉被告）：武汉置乐物业发展有限公司。住所地：湖北省武汉市东西湖区柏泉农场场部。法定代表人：汪建强，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文贵，该公司员工。委托诉讼代理人：闫毓莎，该公司员工。被上诉人（一审被告、反诉原告）：中国人民解放军海军工程大学。住所地：湖北省武汉市硚口区解放大道717号。法定代表人：杨波，该校校长。委托诉讼代理人：徐立波，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王景霞，湖北山河律师事务所律师。上诉人武汉置乐物业发展有限公司（以下简称置乐物业公司）因与被上诉人中国人民解放军海军工程大学（以下简称海军工程大学）物权保护纠纷一案，于2012年7月10日向湖北省武汉市中级人民法院起诉，湖北省武汉市中级人民法院于2012年9月11日作出（2012）鄂武汉中民商初字第00187-1号民事裁定书，裁定本案中止诉讼，2016年4月11日湖北省武汉市中级人民法院作出（2012）鄂武汉中民商初字第00187号民事裁定书，裁定驳回置乐物业公司起诉。置乐物业公司不服该裁定，向本院提起上诉。本院于2018年12月12日作出（2016）鄂民终1016-2号民事裁定书，裁定撤销一审法院驳回起诉裁定，指令一审法院审理。一审法院作出（2019）鄂01民初25号民事判决后，置乐物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，因当事人未提出新的事实证据，合议庭决定不开庭审理，本案现已审理终结。置乐物业公司上诉请求：撤销湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初25号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，并驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：一、一审法院对海武鄂字第6681号宗地登记状况未予查清，属于认定事实不清。二、一审法院将置乐物业公司通过《国有土地使用权批租合同》取得的土地使用权确认为海军工程大学所有，属于认定事实不清，适用法律错误。三、置乐物业公司取得土地的原因系与武汉市国土资源局签订的《国有土地使用权批租合同》，而一审法院判决认定置乐物业公司取得《国有土地使用证》的原因系与海军工程大学合作建房，属于认定事实不清。四、武汉市国土资源局2004年的复函不能作为确认本案所涉土地使用权归属的依据。置乐物业公司取得的土地使用权是完整的权利，而并非复函所谓的“仅取得土地开发权”。五、一审法院认定置乐物业公司最终并不能取得土地使用权，属于认定事实错误。六、一审判决对置乐物业公司取得案涉土地占有过程的事实认定不清。本案土地的交付者是武汉市国土资源局，而非海军工程大学，海军工程大学的交付仅具有事实上的指示交付性质。从法律上来说，置乐物业公司系从武汉市国土资源局而非海军工程大学取得案涉土地的占有及使用权。七、一审法院依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国物权法﹥若干问题的解释（一）》第二条判决支持海军工程大学的反诉请求，属于适用法律错误。本案没有证据载明第40号宗地登记簿记载内容与实际权利状态不符，亦不能证明海军工程大学系案涉土地的真实权利人。八、一审法院受理反诉属于适用法律错误。一是违反民诉法解释第二百三十三条的规定，该反诉所依据的事实、理由与本案无关联，应当裁定不予受理，告知另行起诉；二是违反民诉法解释第二百四十七条的规定，构成重复起诉，应当裁定不予受理，或者裁定驳回起诉。九、一审法院在海军工程大学未提起给付之诉的情形下，直接判决支持海军工程大学提出的确认之诉，属于适用法律错误。十、海军工程大学非法占有案涉土地的事实应得到认定，该土地使用权已登记并依法归属于置乐物业公司，因此海军工程大学对案涉地块的占有属于无权占有、非法占有。海军工程大学辩称：一、原判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《合作建房合同书》、《补充合同》是海军工程大学基于军事单位的特殊性签订的一种合作建房合同，并非土地使用权转让合同，置乐物业公司虽提交了《国有土地使用证》，但该公司取得土地使用证的原因系与海军工程大学合作建房，在合作开发合同已经解除的前提下，置乐物业公司无权继续占有并开发案涉土地。二、原判决受理反诉并无不当，海军工程大学在案件受理后，法庭辩论前提出反诉请求并无不当，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十二条、第二百三十三条第二款的规定。置乐物业公司的上诉并没有提出新的事实、证据和理由，请求驳回上诉，维持原判。置乐物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法排除妨害，判令海军工程大学退还其占有的土地；2.判令海军工程大学赔偿损失806.7万元。案件审理期间，置乐物业公司于2016年4月6日将第2项诉讼请求变更为：判令赔偿损失165416194.01元。2019年4月15日，置乐物业公司将第2项诉讼请求变更为：依法判令赔偿损失165416194.01元（截止2015年8月31日），并以本金166277300元为基础，按年利率24%的标准，自2015年9月1日起继续计算并支付至退还土地之日。置乐物业公司变更诉讼请求后，未按法院缴费通知要求补缴案件受理费。海军工程大学向一审法院提出反诉请求：1.依法确认海军工程大学全部享有宗地（座落）号为海武鄂字第××号土地的使用权；2.置乐物业公司承担全部的诉讼费用。案件审理期间，海军工程大学于2019年4月15日将第1项诉讼请求变更为：依法确认海军工程大学享有坐落在中国人民解放军海军工程大学校区内的海武鄂字第6681号土地的使用权。一审法院经审理查明，1993年，海军工程大学（原中国人民解放军海军工程学院）拟利用武汉市建设大道南侧、解放大道北侧海武鄂字第6681号座落东北角和西南角部分房地产（基地面积38576平方米，建筑面积8670平方米）与地方合建住宅，经向中国人民解放军总后勤部、中国人民解放军海军总后勤部请示后，中国人民解放军总后勤部、中国人民解放军海军后勤部分别于1993年7月19日、12月2日作出批复，同意该院利用上述地产与地方合建住宅、办公综合楼103700平方米，工程所需资金6600万元由地方承担。房屋建成后，军地按5：5分成，房屋所有权和土地使用权统归军队。地方分得的50%房屋有期使用50年，期满后全部无偿移交军队。1994年12月28日，海军工程大学（原中国人民解放军海军工程学院）与置乐物业公司签订《合作建房合同书》，约定海军工程大学（原中国人民解放军海军工程学院）作为甲方，提供经中国人民解放军总后勤部及海军后勤部批准的土地作为本金投入，置乐物业公司作为乙方，以全部建设资金作为投入，双方合作建房，建设地址为武汉市硚口解放大道339号，中国人民解放军海军工程学院院内3#门内侧，简称A区，占地面积约26398平方米约39亩，座落于海武鄂字第6681号西南角（以实测面积及红线图为准）。建设规模拟规划建设花园别墅不少于120栋（每栋建筑面积120平方米）。科技综合楼一栋建筑面积约26000平方米。全区建筑规划面积按武汉市规划局审定批准规划为准。上述合同还约定：三、权属及建设年限：A区土地使用权为50年（自取得“中华人民共和国国有土地临时使用证”之日起计算），期满后房地产权无偿交给军队。建设工期为两年零六个月，该区分三期完成。四、换建方式：乙方按甲方设计图纸要求包建150户师职宿舍楼，建筑面积14550平方米，新建门诊部楼建筑面积4000平方米，并负责甲方25号楼、10号楼拆除，门诊部、服务公司等搬迁过渡房建设。1.乙方第一期工程安排花园别墅40栋，于1995年4月1日至15日正式开工，预计60天至80天完成主体工程，综合楼定于1995年7月1日开工，同时安排150户师职宿舍楼在1995年3月1日前开工并要求1995年年底交付使用。53栋、54栋平房1995年2月底前搬迁完，劳动服务公司住房在1995年4月15日前搬迁完毕和1500平方米宿舍交付使用。2.第二期工程安排花园别墅40栋，预计1995年7月开工，同年11月主体完成，同时一期工程装修。新建门诊部楼1995年5月1日开工，1996年4月底交付使用。老服务社改建及其他零星工程于1995年7月底完成。3.第三期安排花园别墅40栋，预计1996年3月份开工（25号楼要求1995年底以前拆迁完毕）。1996年8月1日前全部完成二、三期工程装修。4.1996年8月综合楼完成主体，并于1996年12月底全部完成。五、费用承担及先期垫支。1.合同双方签字生效后，乙方于1995年1月先支付甲方100万元。1995年3月乙方再支付甲方100万元并负责立项和出资兴建甲方150户宿舍楼每户建筑面积97平方米（其建筑标准按总后规定师职干部住房质量标准办）并在十个月内经质检部门验收合格后交付使用。其建设基地三通一平、施工用水、电、气及该工程的水、电、气增容由甲方负责。乙方负责立项出资新建甲方新门诊部楼4000平方米，同时保证供给A区门诊部、25号楼、服务公司等工程的拆迁改造过渡建设全部费用（详细投资额以双方审定的预算为准）。2.乙方承担该区建设的全部费用。其中包括建设前期准备费、建安费、军队土地管理费（总投资的10%）、水、电、煤气增容费、立项申报手续费等。3.A区旧房拆建费按双方商定的原则甲方承担拆建费60%，乙方承担拆建费40%（旧房拆迁按武汉市旧房拆迁管理规定并经双方认定签署补充文件后有效）。六、收益分配。1.花园别墅分成比例按栋分配，甲、乙双方为4.5：5.5比例进行分配，甲方所分得的房屋由乙方包销，付回购款给甲方。2.科研综合楼七层以下按垂直分割的方式甲、乙双方为4.5：5.5比例分配。八层以上，按垂直分割的方式为3：7比例分配。甲方要房屋。七、乙方回购甲方分得花园别墅房屋付款方式：1.花园别墅双方商定，每栋回购价按79.2万元计。2.第一期花园别墅工程开工之日起八个月，乙方付给甲方分得房屋回购总额的20%费用。3.第二期花园别墅工程，从第一期工程开工之日起十个月内，乙方再付给甲方分得房屋回购总额的40%费用。同时乙方扣下垫支甲方费用的40%〔前期垫支200万元，150户师职楼、1500平方米单身宿舍、4000平方米门诊部楼、25号楼、服务公司等搬迁改造等工程的开支（以双方审定的决算为准）〕。4.第三期花园别墅工程，从第一期工程开工之日起十八个月内，乙方将付给甲方分得房屋回购总额尾款全部付清，乙方同时结清垫支的甲方尾款。八、双方责任：甲方责任：1.提供经上级批准的土地使用文件及海军工程学院“国有土地使用证”、“房产证”及1/500和1/2000有效地形图。2.负责规划区域内三通一平（施工用水、电）。3.负责规划区域内旧房拆建工作，其拆建期限不得影响开发计划的实施，如有影响则工期顺延。4.参与工程立项、规划、设计、勘察、房屋销售及工程管理工作。5.协助乙方办理报批水、电、气增容等事宜。乙方责任：1.负责规划区域内建设项目的全部费用。其中包括一次性上交海后此区投资总额10%土地管理费和包建甲方150户师职宿舍楼及新门诊部楼的费用，并保证合同生效后十日内向甲方提供有法律依据的资金到位证明交付给甲方。2.负责组织规划、设计、勘察等工程管理工作。其规划、设计工作应在立项后三个月内完成。3.负责全部工程的申报立项工作及包建甲方150户师职宿舍楼、新门诊部楼立项申报和上交军队土地管理费及前期各项费用的交纳工作。立项工作保证在合同签字生效后二个月内立项完毕，四个月内办好建设执照。4.负责花园别墅房屋的包销、销售及售房后的物业管理工作和规划区域内安全保卫工作。5.负责该区项目工程档案及有关资料的整理，并保证在工程全部竣工时移交给甲方完整资料档案壹份。九、其他事项：1.合同签字生效后，双方成立联合领导小组（或指挥部）具体实施合同中的任务。其细则双方商定。2.此合同如在双方商定的时间内不能立项，或其它附加条件有违双方利益，经协商未达成共识则此合同无效。甲乙双方投入的前期费用由双方按各自比例承担。3.本合同中的权利和义务双方不得以任何形式转让第三者或单方终止合同，任何一方违约应赔偿对方全部损失。4.任何一方违约应赔偿对方全部损失，另再按投入金额的100%赔偿对方且视此合同失效。5.如遇有不可抗力原因致使本合同不能履行时，双方及时协商又未达成共识则此合同无效。6.本合同未尽事宜，双方协商订立补充合同，其合同具有同等法律效力。7.本合同执行中，双方发生分歧应协商解决。8.本合同经公证部门公证后有效。合同一式柒份，正本贰份双方各壹份，副本伍份，甲乙双方各贰份，公证处壹份。1995年4月18日，武汉市土地管理局与置乐物业公司、案外人武汉汉宝物业开发有限公司签订《国有土地使用权批租合同》，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》和国家有关规定，武汉市土地管理局将上述《合作建房合同书》中约定的面积为24636平方米的地块（以实测面积为准）批租给置乐物业公司、武汉汉宝物业开发有限公司。承租方和海军工程学院应按国家规定和《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，签合作建房合同。本合同项下的土地使用权批租年限综合楼为50年，别墅70年，自颁发加盖“临时”方章的该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。本合同项下的批租地块，其用途为别墅和综合楼。乙方同意自1995年6月1日起三年内完成规划的项目建设；三年内未完成又无正当理由的，甲方要求乙方按甲方确定的标准补交该地块的市值地价直至收回该地块的土地使用权。乙方在向甲方支付土地使用权批租地价手续费后15日内，向甲方申领加盖“临时”方章的《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地开发权；项目完工后，乙方和海军工程学院应按合作建房合同条款和有关规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。乙方同意从1995年开始按政府规定逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年6月1日。土地使用费每年每平方米为人民币1元。1995年4月25日，中国人民解放军土地管理局颁发军用土地补办出让手续许可证，载明：“武汉市土地管理局：根据财政部、国家土地管理局、总后勤部（1003）财综字第159号文件规定，经（1993）后营字第438号文件批准，海军工程学院座落在武汉市，宗地（座落）号为海武鄂字第××号，面积贰万肆仟捌佰壹拾贰平方米（公顷）土地用于合建。准予武汉市土地管理局补办出让手续，免交土地出让金”。1995年11月20日，置乐物业公司向武汉市土地管理局递交《关于申请国有土地使用权抵押贷款的报告》，申请将海利花园别墅项目土地使用权（24636平方米）抵押贷款。1995年11月23日，置乐物业公司取得《国有土地使用证》，土地使用权面积24636平方米，用途为综合楼、别墅，该证有效期两年，从1995年4月25日起算。1995年11月30日，武汉市土地管理局出具武土籍字〔1995〕094号《关于同意国有土地使用权抵押的批复》，同意置乐物业公司以土地批租合同取得的面积为24636平方米（以实测面积为准）的国有土地使用权用于抵押贷款。1996年6月6日，海军工程大学（原中国人民解放军海军工程学院）与置乐物业公司经协商一致，根据双方于1994年12月28日签订的《合作建房合同书》第九条第6款的约定，签订一份《补充合同》，合同约定：“一、根据乙方（置乐物业公司）的实际困难，经双方商定，乙方在保证甲方（海军工程大学）得纯利收入4276.8万元和科技综合楼建筑面积不少于9600平方米（科技综合楼方案图双方共同审定），另加支付甲方旧房拆建费152.73273万元的前提下，甲方同意别墅总建筑面积增加到19000平方米，并且所有别墅的层数不得超过三层。超过19000平方米的建筑面积的利益分配办法详见附件1。二、乙方承担全部别墅和乙方分得的科技综合楼进行市场销售的一切税费。三、乙方保证按下列时间付给甲方所得的纯利收入及交付科技综合楼甲方分得的部分：1.1996年12月底以前，乙方付给甲方400万元。2.1997年2月底以前，乙方付给甲方455.36万元。3.1997年10月底以前，乙方付给甲方1710.72万元，同时扣回垫支给甲方全部费用〔即先期垫支200万元、还建150户师职住宅楼全部建设费用、还建建筑面积为4000平方米的新门诊部大楼全部建设费用和A区拆建改造过渡建设全部费用（详见附件2）〕的40%。4.1998年2月15日以前，乙方将甲方所得的全部纯利收入的余款1710.72万元全部付清，同时扣回垫支给甲方全部费用的60%。5.1998年10月15日以前，乙方将验收合格的科技综合楼甲方所分得的部分（建筑面积不少于9600平方米）全部交给甲方使用。四、乙方另付给甲方A区旧房拆建费152.73273万元。有关A区旧房拆建费的具体问题详见附件3。五、乙方无偿将甲方的下列项目规划并建设在A区范围内（位置详见附图）由甲方无偿使用。1.整个A区规划的全部房屋、构筑物和东西两侧围墙在A区内向西平移0.5米。A区东侧与甲方交界处修建1米宽的人行道，北侧与甲方交界处修建0.5米宽的人行道。建完花园正式围墙的同时建完本款规定的人行道。2.修建甲方新3#门，其门卫和值班室建筑面积不少于35平方米，造价不低于30万元。新3#门的造型和花园别墅协调一致，其方案由甲方审定。3.甲方未收到乙方按本补充合同第三条第1、2、3、4款付给的全部纯利收入（即4276.8万元）之前，甲方拥有花园别墅百分之四十五的股份，甲方拥有的花园别墅股份随甲方实际收到的乙方按补充合同第三条第1、2、3、4款付给的纯利收入的多少而按比例相应减少，甲方收到乙方按本补充合同第三条第1、2、3、4款付给的全部纯利收入后，甲方拥有的花园别墅股份全部取消。甲方拥有的科技综合楼股份按本补充合同第一条和合作建房合同书第六条第二款确定。七、乙方包建的甲方还建工程及综合楼的时间安排：1.乙方保证1996年10月15日以前将验收合格的150户师职住宅楼全部交甲方使用（详见附件4）。2.乙方保证新门诊大楼的开工时间为1996年6月15日以前，1997年1月底以前将验收合格的新门诊部大楼全部交甲方使用（详见附件5）。3.乙方保证科技综合楼的开工时间为1997年4月15日，1997年11月15日以前将该项工程做至正负零，1998年10月15日以前将验收合格的该楼甲方分得的部分全部交甲方使用。（如遇不可抗力的原因时间顺延）……十一、其他：1.乙方任何一次未按本补充合同（含附件）的规定付款，逾期三个月内，除付清应付的款额外，并另按20‰的月息向甲方支付滞纳金。逾期六个月以内，除付清应付的款额外，并另按25‰的月息向甲方支付滞纳金。逾期超过六个月，甲方有权终止合同，并追究乙方的一切违约责任。2.乙方未按本补充合同第七条第三款的时间要求施工科技综合楼，逾期三个月以内，每延误一天，乙方支付甲方损失费人民币壹仟元（1000元）。逾期六个月以内，每延误一天，乙方支付甲方损失费人民币贰仟元（2000元）。逾期超过六个月，甲方有权终止合同，并追究乙方的一切违约责任。3.甲方保证按合同规定的时间将A区范围内的房屋拆至室外地坪并将拆除物清除干净。逾期十天以内。每延误一天，甲方支付乙方损失费人民币壹仟元（1000元），工期顺延。逾期超过十天，乙方有权追究甲方的违约责任……”。《补充合同》还对甲方拆迁时间安排、双方的其他权利义务进行了约定。海军工程大学和置乐物业公司就签订《补充合同》的行为在武汉市江岸区公证处办理了公证手续。上述《合作建房合同书》及《补充合同》签订后，置乐物业公司已依约将师职宿舍楼和门诊部楼建成交付海军工程大学使用。1999年6月14日，遵照中央军委命令，中国人民解放军海军工程学院、海军电子工程学院合并组建海军工程大学。2010年10月29日，置乐物业公司向海军工程大学账户转款4893.73万元，海军工程大学收到该款项后将款项退回。2010年12月8日，置乐物业公司再次向海军工程大学账户转款4893.73万元，海军工程大学收到后再次将该款项退回，但置乐物业公司汇款账户已销户，款项未退还。2010年12月18日，海军工程大学向武汉市硚口区公安分局报案，报案内容为：“2010年10月29日，海军工程大学后勤财务处收到不明汇款4893.73万元，系置乐物业公司所为，由于汇款原因不明，该校立即办理了退款手续，2010年12月8日，置乐物业公司又将此款打入海军工程大学，海军工程大学再次予以退回。2010年12月15日，银行通知海军工程大学，置乐物业公司已注销银行账户，无法退款”。2012年3月28日，置乐物业公司经申请换发取得了诉争土地《国有土地使用证》，该土地使用权证中载明的土地用途为住宅用地、商服用地，使用权类型为出让，使用权面积为24635.95平方米。使用权终止日期：住宅用地：2065年4月17日，商服用地：2045年4月17日。一审另查明，1995年3月2日，置乐物业公司与案外人海南声权房地产开发有限公司武汉公司签订《项目合作协议》，由置乐物业公司提供经中国人民解放军总后勤部及海军后勤部批准和武汉市规划局审定同意的土地约40亩，海南声权房地产开发有限公司武汉公司负责组织建房所需的全部资金，双方共同遵守、执行置乐物业公司与中国人民解放军海军工程学院签订的《合作建房合同书》，合作建设海军工程学院3号门内侧A区海利花园别墅。因双方在履行《项目合作协议》的过程中发生纠纷而诉至人民法院，湖北省武汉市中级人民法院及湖北省高级人民法院先后查封了置乐物业公司享有的《国有土地使用证》项下的土地使用权。2004年1月14日，湖北省高级人民法院向武汉市国土资源管理局发送《关于确认海军工程大学院内24626平方米土地使用权属问题的函》，要求该局对案涉土地的使用权属予以确认。2004年3月29日，武汉市国土资源管理局向湖北省高级人民法院发送《关于武汉置乐物业发展有限公司土地使用权问题的复函》，该函载明：经查，函所涉土地原土地使用者为海军工程学院（现海军工程大学），系划拨土地，1994年12月28日，该校以校内26398平方米土地为合作条件，与置乐物业公司签订了《合作建房合同书》，取得了相关批准文件。为支持军队建设，1995年4月18日，该局与置乐物业公司签订了《国有土地使用权批租合同》（WP-95-056号），并规定项目完工后，乙方（注：置乐物业公司）和海军工程学院应按合作建房合同条款和有关规定，办理土地使用权登记手续。1995年4月25日，我局为置乐物业公司发放了WP国用（95临）第69号《国有土地使用证》，有效期为两年，面积为24636平方米（实测）。后经该公司申请，该局于1997年8月4日为其办理了延期手续，延期至1999年4月25日。WP国用（95临）字第069号《国有土地使用证》有效期至1999年4月25日止.对于置乐物业公司是否具有该宗土地的使用权问题，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条，“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在规定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”，因本宗地出让时依据《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》（[1993]财综字第159号）免交土地出让金，则应当按照《国有土地使用权批租合同》（WP-95-056）第十条的约定，“乙方（注：置乐物业公司）在向甲方支付土地使用权批租地价手续费后15日内，向甲方申领加盖‘临时’方章的《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地开发权，项目完工后，乙方和海军工程学院应按合作建房合同条款和有关规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权”，因此，置乐物业公司在交纳了批租地价手续费后，仅取得了土地开发权，因其未履行合同约定的项目开发义务，其不拥有土地使用权。一审还查明，2015年4月20日，湖北省高级人民法院就海军工程大学与置乐物业公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案作出（2014）鄂民一初字第00006号民事判决书。海军工程大学不服，向最高人民法院上诉，最高人民法院于2015年12月31日作出（2015）民一终字第291号民事裁定，发回湖北省高级人民法院重审。2017年8月22日，湖北省高级人民法院作出（2016）鄂民初19号民事判决书，判决解除海军工程大学与置乐物业公司签订的《合作建房合同书》和《补充合同》及附件。置乐物业公司对该判决不服提起上诉。最高人民法院于2018年11月29日作出（2017）最高法民终977号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书中认定，海军工程大学与置乐物业公司签订的合同“不是法律规定的典型的合资、合作开发房地产合同，但是合同约定诉争项目土地使用权50年期满后房地产要无偿移交给海工大，即置乐物业公司还要将案涉房地产移交给海工大，最终并不能取得土地使用权，《补充合同》并没有改变该条约定，该约定使得双方合同亦不符合土地使用权转让合同中土地使用权最终应转让给受让人所有的基本特征。”置乐物业公司“没有全部履行《合作建房合同书》《补充合同》约定的建房事项等。同时，依照军队全面停止有偿服务活动的有关规定，《合作建房合同书》《补充合同》中所约定的合作建房事项事实上已客观履行不能。”一审法院认为，本案争议焦点为：1.案涉土地使用权的归属；2.是否存在妨害行为及因果关系；3.损失是否实际发生。对此一审法院评判如下：本案定案案由为物权保护纠纷，一审法院受理反诉并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案一审原告（反诉被告）置乐物业公司认为登记在其名下的土地使用权被一审被告（反诉原告）海军工程大学无权占有，要求排除海军工程大学妨害，返还原物。而海军工程大学则认为其为案涉土地使用权人，其与置乐物业公司签订的合作开发房地产合同经法院生效判决解除后，要求确认包括案涉地块在内的土地使用权归其所有。因此本案本诉及反诉请求均是基于双方合作开发房地产的事实引发，争议的解决首先需确认案涉土地的使用权的归属，本诉及反诉均为物权法律关系，故一审法院受理反诉并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案中，海军工程大学在案件受理后，法庭辩论结束前提出反诉请求并无不当。海军工程大学享有案涉土地使用权，置乐物业公司要求退还土地并赔偿损失依据不足。《中华人民共和国物权法》第三十二条规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”因此，当物权受到侵害时，权利人可以通过诉讼等途径进行救济。同时，因物权的归属发生争议的利害关系人同样有权提请法院确认权利。本案中，所涉土地使用权争议的缘起为海军工程大学与置乐物业公司合作建房，案涉土地原权利人为海军工程大学，其与置乐物业公司签订的《合作建房合同书》、《补充合同》约定，项目土地使用权50年期满后房地产要无偿移交给海军工程大学，即置乐物业公司还要将案涉房地产移交给海军工程大学，最终并不能取得土地使用权，该合同是海军工程大学基于军事单位的特殊性签订的一种合作建房合同，并非土地使用权转让合同。上述合同签订后，海军工程大学依约将土地使用权交付置乐物业公司进行开发，并经军队上级机关批复同意，由置乐物业公司与武汉市土地管理局签订《国有土地使用权批租合同》，取得加盖“临时”方章的《国有土地使用证》。此后，经置乐物业公司申请，武汉市土地管理局为该公司换发了《国有土地使用证》（武国用（2012）第40号）。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，最高人民法院于2018年11月29日就海军工程大学与置乐物业公司合作建房纠纷作出（2017）最高法民终977号民事判决书，判决解除上述《合作建房合同书》和《补充合同》及附件。海军工程大学据此诉请恢复土地原状，确认其为包括案涉地块在内的海武鄂字第6681号宗地土地使用权人，并提交了《合作建房合同书》、《补充合同》、（2017）最高法民终977号民事判决书等证据予以佐证，已经完成举证义务，能够证明其为案涉土地使用权人，一审法院对其诉请依法予以支持。置乐物业公司虽提交了《国有土地使用证》，但该公司取得《国有土地使用证》的原因系与海军工程大学合作建房，在合作开发合同已经解除的前提下，置乐物业公司无权继续占有并开发案涉土地，其应向海军工程大学返还案涉土地使用权，海军工程大学对该土地的占有不构成无权占有，并未对置乐物业公司的权利造成妨害。同时，置乐物业公司并未就其损失提交证据予以佐证，一审法院对其诉讼请求不予支持。此外，置乐物业公司在变更诉讼请求后未依法补缴案件受理费，对其变更后的损失一审法院依法不予审查。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认中国人民解放军海军工程大学享有海武鄂字第6681号宗地的使用权；二、驳回武汉置乐物业发展有限公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费68269元，反诉案件受理费185900元，均由武汉置乐物业发展有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议焦点是海军工程大学是否构成侵权，而解决本案纠纷的关键是确认案涉土地使用权的归属，即谁享有案涉土地的使用权谁就胜诉，这涉及合同解除的溯及力问题。关于合同解除是否具有溯及力，是合同解除制度中十分重要的问题。大陆法系国家基本规定合同解除具有溯及力。在大陆法系中合同解除是作为违约制裁的一种制度，为了保护债权人利益，法律肯定合同解除具有溯及力。英美法系认为解除合同产生恢复原状的效果，这一点接近于大陆法系。当然，合同解除是否有溯及力不能一概而论，此时的价值判断应该是看是否有利于保护非违约方的利益。这就要结合个案的具体情况进行判断和衡量，故《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据该条规定，在合同完全履行、部分履行的情况下，合同被解除后，当事人可以选择恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失，如果可以恢复原状，理当是首选。具体到本案，在前案即海军工程大学与置乐物业公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案已经本院一审判决解除合同、最高人民法院二审终审维持，案件已发生法律效力，该生效判决认定“置乐物业公司没有全部履行《合作建房合同书》《补充合同》约定的建房事项等。同时，依照军队全面停止有偿服务活动的有关规定，《合作建房合同书》《补充合同》中所约定的合作建房事项事实上已客观履行不能。”据此，判决解除了双方当事人合作建房合同。考虑到案涉土地未实际开发，权利具有可恢复性，可以恢复到合同签订前的状态，这也是合同解除具有溯及力的理想状态，海军工程大学反诉请求确认其享有案涉土地的使用权，是其请求恢复原状、返还财产的一种方式，在程序上也并不违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条及相关司法解释关于反诉的规定，一审法院对其反诉请求予以受理和支持是正确的。关于对置乐物业公司的上诉请求、事实和理由的评判，其虽然持有土地使用权证，但首先，武汉市国土资源管理局出具的《关于武汉置乐物业发展有限公司土地使用权问题的复函》载明“置乐物业公司在交纳了批租地价手续费后，仅取得了土地开发权，因其未履行合同约定的项目开发义务，其不拥有土地使用权。”其次，最高人民法院生效判决认为“海军工程大学与置乐物业公司签订的合同不是法律规定的典型的合资、合作开发房地产合同，但是合同约定诉争项目土地使用权50年期满后房地产要无偿移交给海工大，即置乐物业公司还要将案涉房地产移交给海工大，最终并不能取得土地使用权，《补充合同》并没有改变该条约定，该约定使得双方合同亦不符合土地使用权转让合同中土地使用权最终应转让给受让人所有的基本特征。”再次，从物权法理论上分析，我国物权法对于物权变动模式原则上采取的是债权形式主义，不动产物权变动法律效果的发生，是以债权合同这一法律行为与登记这一事实行为的相互结合为依据，缺一不可，紧密相连。通说认为，我国物权法未采取物权行为的无因性理论，而是采取了物权行为的有因性。登记证书是一种证明物权的证据，对外表彰的物权登记，是权利外观，本身并不赋予物权，此项制度更多的是保护善意第三人的利益，法院在处理此类案件时，应结合个案的实际情况，注重财产的实质归属，而不是单纯地取决于公示外观，即所谓形式要让位于实质。置乐物业公司持有的土地使用权证归根结底来源于双方签订的《合作建房合同书》《补充合同》，本案中，并不存在善意第三人利益的保护，在合作开发房地产合同被依法解除后，依照该合同取得的土地使用权尽管已经登记，但由于基础合同已解除，土地使用权将发生复原性的变动，回归到原权利人名下，正所谓“皮之不存，毛将焉附”，登记使用权人即名义上的权利人自然不能再寻求物权的保护。基于以上分析，置乐物业公司关于排除妨害的诉求就没有了请求权的基础，依法不应予以支持。综上所述，置乐物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68629元，由武汉置乐物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文雄审判员  郭登友审判员  梅启勇二〇一九年十二月十七日法官助理刘晓艳书记员万冬冬