河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终3177号上诉人（原审被告、反诉原告）：王保全，男，1966年1月16日出生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：徐路芹，河南新潮律师事务所律师律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：段国宽，男，1958年3月6日出生，汉族，住河南省温县。上诉人王保全因与被上诉人段国宽租赁合同纠纷一案，不服河南省温县人民法院（2019）豫0825民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，进行了公开审理。本案现已审理终结。王保全上诉请求：撤销原审判决第三项、第六项，改判段国宽将私自升高的租赁房屋恢复原状；改判王保全不支付段国宽5000元；诉讼费用由段国宽负担。事实和理由：一、有关司法解释对合同解除时装饰装修物的处理有明确的规定，段国宽租赁期间所支付的5000元系基于自身使用，因变压器增容需要线路改造所支付费用，段国宽未经同意擅自改建房屋，违约导致合同无法履行，该5000元应当由其自行负担。原审以段国宽支付的5000元是对承租房屋辅助设施的改良行为、双方未约定费用负担方式而认定应当由上诉人负担，属于认定事实和适用法律错误。二、法律规定未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的出租人可以要求承租人恢复或者赔偿损失。段国宽擅自升高屋顶，改建房屋，合同解除后其应当恢复原状，原审以现有证据不能证明段国宽改建房屋造成承租房屋受损失为由驳回王保全诉讼请求没有法律依据。综上原审判决认定事实和法律适用错误。段国宽辩称，变压器增容款由电力部门负担，合同履行当中变压器并没有进行线路改造及增容，被上诉人亦未从中受益，5000元应当返还。被上诉人所升高加固的房屋非常牢固，而且对方还将该房屋租赁给他人使用，不存在安全隐患。段国宽向一审法院起诉请求：1、判令解除双方2014年12月12日签订的《租赁协议》；2、判令被告返还租金55940元；3、判令被告支付违约金10000元；4、判令被告赔偿损失68000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。王保全向一审法院反诉请求：1、请求依法判决反诉被告将私自升高和因升高房屋造成墙体裂缝的租赁房屋恢复原状；2、责令反诉被告将在租赁房屋内所挖大坑（长7米、宽8.5米、深4米）填平，恢复原状。3、反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年12月22日，王保全（甲方）与段国宽（乙方）签订租赁协议书一份，约定“1、甲方将属于自己所有的位于黄庄镇西留村南地的厂房、厂地及附属设施租赁给乙方使用，厂地长40米，宽33米，厂房20余间，甲方保证乙方在租赁期间水、电、路三通。2、租赁期为六年（自2015年2月1日起到2021年1月31日止）。3、本协议生效之日乙方须一次性付清六年租赁费，共计陆万元整。4、本协议生效之日前甲方的债权债务由甲方负责，租赁期内的债权债务由乙方承担。甲方在租赁期内无权干涉乙方经营、管理方面的事宜。5、乙方生产经营中需改动甲方原有厂房及重建一些生产设施的，需经双方协商解决。6、租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。7、本协议双方必须共同履行，如一方违约应向对方支付违约金壹万元。造成损失的还应赔偿对方损失……”。双方就该协议经温县公证处（2014）温证经字第210号公证书公证。协议签订后，段国宽按照协议约定一次性支付王保全6年租赁费60000元，为改建承租房屋的电路问题，段国宽支付王保全5000元。2015年3月，在双方未协商一致的情况下，段国宽对租赁厂房进行改建，将厂房升高，挖建了储麦池。2015年6月，王保全将原告委托修理房屋案外人的车辆扣押，根据双方陈述，双方在因房屋改建问题产生纠纷后，王保全通过扣押段国宽方派出的维修房屋车辆等行为使得段国宽失去对承租房屋的占有，双方为此产生纠纷，王保全于2016年5月3日提起诉讼，要求解除与段国宽签订的租赁协议，并要求段国宽对租赁房屋进行修复、恢复原状，二审发回重审后王保全撤回起诉。后段国宽于2019年4月2日提起本案诉讼，诉讼过程中王保全提起反诉。另查明，王保全于2016年5月3日将案涉房屋另行出租他人。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。段国宽与王保全于2014年12月22日签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按该合同约定的内容履行。在合同履行过程中，段国宽未与王保全协商一致，就实施了对承租房屋进行屋顶升高的重大改建行为，违反了双方签订的《租赁协议》第五条的约定，是形成此次纠纷的主要原因，但王保全在段国宽未经其同意改建承租房屋的行为发生后，未按法律规定向段国宽要求恢复原状的情况下，采取扣押车辆等手段使得段国宽失去对承租房屋的占有，实际上是解除租赁合同的意思表示，双方在履行合同过程中均存在违约行为，应当各自承担相应的责任，故段国宽要求王保全支付违约金10000元的诉讼请求，不予支持；鉴于段国宽未经双方协商一致，对承租房屋实施改建行为，其改建房屋产生的费用应由其自行承担，故其要求王保全支付改建费用61000元的诉讼请求，不予支持；段国宽要求王保全返还其支付的2000元，因无证据证明，不予采纳；段国宽支付王保全的5000元，系对承租房屋辅助设施的改良行为，双方在合同中未约定此费用的负担方式，依法应当由王保全负担，故段国宽要求王保全返还5000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；因双方均认可双方的租赁合同已无履行可能，均同意解除租赁合同，故对段国宽要求解除双方签订租赁合同的诉讼请求，予以支持；关于段国宽要求王保全返还租赁费用的问题，因双方均未提供段国宽失去占用租赁标的物的准确时间，结合原、被告陈述的事实，认定段国宽占用租赁标的物的时间为2015年2月1日-2015年6月30日止，段国宽占有租赁标的物期间的费用3332元应由其承担，剩余部分的租赁费王保全应予返还，故段国宽要求王保全返还租赁费55940元的诉讼请求，予以支持。王保全要求将改建的房屋恢复原状，现有证据不能证明段国宽改建承租房屋造成承租房屋受损的事实，本着物尽其用的原则，王保全要求将升高的房屋恢复原状的诉讼请求，不予采纳，王保全要求将承租房屋内所挖大坑恢复原状的诉讼请求符合法律规定，予以支持，但其要求将房屋墙体裂缝恢复原状的诉讼请求，因无相关证据予以证明，不予支持。一审法院判决：一、解除原告段国宽与被告王保全于2014年12月22日签订的《租赁协议》。二、被告王保全于本判决生效后十五日内返还原告段国宽租赁费55940元。三、被告王保全于本判决生效后十五日内支付原告段国宽5000元。四、原告段国宽应于本判决生效后十五日内将承租房屋内所挖大坑恢复原状。五、驳回原告段国宽的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告王保全的其他诉讼请求。案件受理费2978元，反诉费50元，共计3028元，原告段国宽负担1814元、被告王保全负担1214元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与原审认定的案件事实相同。本院认为，关于段国宽向王保全交付的5000元：双方认可系变压器增容、线路改造费用；变压器增容、线路改造系房屋以外的基础设施改造行为，并非段国宽对房屋进行改善、增设他物和装饰装修的行为，王保全上诉主张系装饰装修费用,不能成立；因双方发生争议提前终止了合同，段国宽并未从中实际受益，原审判决王保全退还并无不当。关于王保全要求恢复房屋原状之请求：段国宽未经王保全允许,擅自抬升房屋高度，确实违反合同约定。但是，改造行为至今已逾数年，期间王保全还曾另行将房屋出租给他人，可见段国宽改造房屋的行为并未妨碍王保全对房屋的使用、收益。原审以物尽其用原则为依据，对王保全要求恢复房屋原状的请求不予支持，符合本案现实情况，并无错误。综上所述，王保全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由王保全负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇一九年十二月六日书记员 刘           颖