云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初2190号原告：杨明，男，汉族，1962年9月27日生大学文化，教师，住云南省曲靖市麒麟区，现住曲靖市。委托代理人：王力宁，云南天之泰律师事务所律师（特别授权）。被告：沈文亮，男，汉族，1936年4月21日生初中文化，昆明铁路局开远分局退休职工，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人：陈世，云南靖明律师事务所律师（特别授权）。被告：沈竹萍，女，汉族，1969年9月14日生本科文化，教师，住云南省昆明市官渡区，现住昆明市官渡区。委托代理人：邓贵坤，云南靖明律师事务所律师（特别授权）。第三人：沈竹丽，女，汉族，1965年1月7日生初中文化，昆明铁路局车辆段退休职工，住云南省昆明市官渡区。委托代理人：宰建，云南靖明律师事务所律师（特别授权）。原告杨明诉被告沈文亮、沈竹萍，第三人沈竹丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日受理后，依法适用普通程序于2019年5月9日、2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告杨明及其委托代理人王力宁，被告沈文亮及其委托理人了陈世，被告沈竹萍及其委托代理人邓贵坤，第三人沈竹丽及其委托代理人宰建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨明向本院提起诉讼请求：请求确认《售房协议》合法有效，曲靖市东门街水闸口35号沈文亮一楼铺面和沈竹萍三楼住房一套的房屋产权为原告所有；被告沈文亮、沈竹萍协助原告履行曲靖市东门街水闸口35号一楼铺面和三楼两处房屋产权的过户手续。事实和理由：被告沈文亮是原告的舅舅。被告沈文亮与另外一被告和第三人系父女关系。被告沈文亮多方寻价后主动将其与被告沈竹萍共有的房屋卖给原告。买卖房屋时，原告也询问了舅母，其也同意出售。在被告沈文亮出示售房协议时，原告发现三楼的所有人是被告沈竹萍后，要求被告沈竹萍予以签名，但被告沈文亮执意表示其全权代理女儿。考虑其是舅舅，不会有问题，于是于2004年5月4日达成协议并签订了《售房协议书》，协议约定被告将曲靖市东门街水闸口35号一楼铺面一间、三楼新建住房一套（106.11平方米）及其合法的宅基地以130000.00元出售给原告杨明，从即日起上述房屋及宅基地的所有权属于原告杨明。在签订协议时，考虑过户的问题，原告在协议书中补写了涉及过户及建房手续由售房人或者子女协助杨明办理。双方无异议后予以签名、摁印，证人杨某予以签名摁印。原告按约定支付了房款，被告将房屋所有权证两本交付给了原告，也向原告出具了收款收据。过了一段时间，原告将房屋出售的事宜打电话告知了被告沈竹萍，其表示认可无异议。自2004年5月4日至今，原告一直占有使用该房屋。近期因旧城区进行改造，房屋需要拆迁，两被告不配合办理房屋过户手续。根据最高人民法院的相关司法解释，真实权利人可以请求确认物权，人民法院应予支持。请求人民法院维护原告合法权益取得房屋的权利。沈文亮辩称：2004年，因妻子患病急需用钱，于是被告向原告提出借钱请求，原告提出用涉案房屋予以抵押，被告在没有得到妻子李琼仙、女儿沈竹萍同意的情况下，同意了原告的请求。2004年5月4日，在昆明，原告准备了《售房协议书》、《赠予（与）协议书》，被告予以签名。原告多次向被告提供借款130800.00元，原告将借条写成了收条让被告签名。之后，被告向其偿还借款，原告认为是房屋买卖支付的房款予以拒绝接收，还提出办理过户请求。被告收取的不是售房款，而是借款。请求驳回原告的诉讼请求。沈竹萍辩称：曲靖市水闸口35号的房屋第三层106.11平方米系沈竹萍个人所有，被答辩人沈竹萍从未与他人签订过《售房协议书》，也从没有委托授权任何人处置。现答辩人正在与街道社区商谈房屋拆迁补偿事宜，恳请法院依法驳回原告的起诉。沈竹丽述称：父亲沈文亮与原告签订的买卖合同无效。母亲生前并没有参与房屋买卖，也没有委托授权任何人处置其所有的房屋。那时母亲生病，对父亲与原告签订买卖协议毫不知情。作为女儿有权继承母亲那份财产。父亲当时是因为母亲病重急需用钱向原告借款，才将房屋抵押给原告，属于借贷关系，并非房屋买卖。原告针对其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.售房协议书，证明双方已于2004年5月4日达成了房屋买卖协议，被告全家同意沈文亮将曲靖市水闸口35号1楼商铺和3楼住房卖给原告，并予以交付。2.收条，证明原告已经履行了合同义务，按约定向被告沈文亮支付了全部购房价款。3.房产证两本，证明被告在交付涉案房屋的同时，将房屋所有权证交付给原告，原告依法占用、管理、使用了十多年。4.证人杨某出具的证明（复印件），证明在签订售房协议书，书写收条及交付房产证时，被告沈文亮的妻子李琼仙在场，被告沈文亮出售房屋是得到了其妻子及女儿沈竹萍的同意。5.房屋买卖协议，证明在证明人沈竹林（沈文亮的长子、沈竹萍的兄长）签名证明的情况下，被告全家完全知道且同意沈文亮将1楼铺面和沈竹萍所有的第三层房屋卖给原告。6.邻居出具的证明，证明涉案房屋所处地段的房屋当时市场价为700.00元左右，原告支付的价款高于当时的市场价，买卖符合诚信原则、公平原则。7.房屋权属遗失声明、询问笔录，证明沈文亮、沈竹萍隐瞒房屋早已出售给杨明，交付了房产证及房屋，原告占有使用多年的事实真相，被告弄虚作假到市房管局作遗失处理，骗取补办了新证。被告沈文亮针对其辩解向本院提交了如下证据：1.被告沈文亮的身份证，证明被告的诉讼主体资格适格。2.被告的房产证两本，证明曲靖市水闸口35号1幢1层房屋系被告沈文亮与妻子李琼仙共同所有。3.死亡注销证明、火化证明，证明李琼仙与被告沈文亮系夫妻关系，李琼仙于2014年10月8日死亡，曲靖市水闸口35号1幢1层房屋所有份额系遗产，其遗产应由法定继承人沈文亮、沈竹林、沈竹萍、沈竹丽继承。4.赠与协议书、售房协议书，用以证明原告与被告沈文亮之间的经济纠纷是民间借贷关系。5.收条2份，原告分三次向被告提供借款，此收条是原告前两次向被告提供的借款。被告沈竹萍针对其辩解向本院提交了如下证据：1.被告沈竹萍的身份证，证明被告的诉讼主体资格适格。2.房屋产权证，证明曲靖市水闸口35号1幢第3层房屋系被告沈竹萍个人所有。3.手机短信截屏，证明父亲与原告签订协议，被告完全不知情。基于原告的请求，本院传唤了证人杨某、钱某、沈某出庭作证。证人杨某陈述：2004年5月9日，我和杨明骑摩托车到沈文亮家去交房钱和签订一份房屋买卖合同。杨明提出房屋三楼是沈竹萍的，要沈竹萍签字，还问沈文亮卖房子是否全家人都知道。沈文亮回复称全家人都知道，反问原告，难道你不相信舅舅的话，表明其对房子有完全处置权。杨明把钱给了沈文亮，沈文亮就把房产证给了杨明，并对杨明说房产证都在你手里了你还担心什么？以后会协助你办理过户手续。拿了钱后就书写了收条，他们就在协议上签了字，盖了章，我也在协议上签了字。我更正一下，具体时间是2004年5月4日，当时是放五一假。我与原告是朋友关系，好像在2012年11月份的时候，原告在教育学院进修时我们认识的。买卖房屋时沈文亮的老伴也在。证人沈某陈述：我和杨明是朋友关系，杨明称他舅舅和他表妹卖房子给他，便与他多次到房管局问房屋产权过户情况，房管局答复老城区控规，暂停办理房屋产权过户手续。我们问是否有正式文件，对方陈述说只接到市里面的通知。证人钱某陈述：我和杨明是高中同学。2004年6月至7月份之间，我公休时到水闸口杨明家喝茶，闲聊中杨明说起他舅舅沈文亮把全部房屋卖给了他，房子就在我们喝茶的旁边，随后杨明把售房协议书和房产证拿给我看。我提示要如实告知沈竹萍，接着杨明就打沈竹萍的电话说：你父亲把你的房子卖给我，是否知道，钱收到了吗？我听见沈竹萍说知道，钱收到了。到庭的这位老人我不认识，其余两位女同志认识。沈竹萍曾经为他姐夫的事与杨明的姐姐到我原单位找过我。这位律师我认识，他到过司法局，我们打过招呼，但具体名字不知道。经质证，被告沈文亮及代理人发表了如下质证意见：1.证据1的三性不认可，被告提交的售房协议复印件与原件不一致，添加的内容不予认可，应以我方提供的原件为准。2.证据2即收条，签名不是沈文亮本人书写的，上面的印章与售房协议书上的大小有出入，内容也不符合客观事实，没有一次收到原告支付的130800.00元。3.证据3即房产证内容真实，但是我方从未向原告交付过。4.证据4的三性不予认可，所提交的时间不相符合。5.证据5即房屋买卖协议的三性不予认可，内容不真实，不是被告沈文亮的签字。6.证据6的三性不予认可，证明人的签字及手印真实性无法核实。7.证据7的三性予以认可。8.证人的陈述与客观事实不符合，证人与原告有利害关系。经质证，被告沈竹萍，第三人沈竹丽的质证意见与被告沈文亮的质证意见相同。另外，第三人沈竹丽认为证人证明的内容有一部分真实，有一部分不真实。经质证，原告发表了如下质证意见：1.证据1没有异议。2.证据2即房产证是隐瞒房屋已出售和原房产证已交付的事实，以房产证遗失为由补办的，应当以交给我的房产权为准。3.证据3中死亡证明证明的死亡具体时间不清楚，另一份火化证明没有意见。4.证据4即售房协议书无异议，赠与协议无异议，但赠与协议是为了避税而形成的。5.证据5即收条内容没有异议，是交给被告的购房款。2005年的收据的年份应该是笔误，交款时间是2004年。被告沈竹萍的身份证没有异议。房产证是隐瞒房屋已出售和原房产证已交付的事实，以房产证遗失为由补办的，应当以交给我的房产权为准。6.对证人证言无异议。7.手机短信截屏，只能证明2016年被告沈竹萍就买卖有异议，要求重新解决。不能证明其不知情。经质证，被告沈竹萍对被告沈文亮提交的证据发表如下质证意见：售房协议、赠与协议是在我不知情，也没有委托父亲处理的情况下形成的。经质证，第三人沈竹丽对被告沈文亮、沈竹萍提交的证据无异议。庭审中，被告沈文亮补交了一份2006年7月22日形成的收条。原告认为，4月18日给付了30000.00元，5月1日给付了50000.00元，5月4日给付了40000.00元，欠10000.00元约定一年之内付清，承担800.00元利息。当时就10000.00元向被告出示了一份欠条。所以，5月4日沈文亮才出具了130800.00元的收条，原告予以退还了被告沈文亮以前出具的收条，即被告提交给法庭的两份收条。此收据是支付10000.00元后，沈文亮重新出具给原告的。被告沈文亮对原告提交的证据2即收条有关沈文亮印章及署名予以否认，向本院提出司法鉴定，经双方当事人协商一致确定鉴定机构，本院委托，云南天禹司法鉴定中心于2019年11月29日出具了两份鉴定意见书，认为原告提交的收条有关沈文亮的印章及署名与双方当事人认可的售房协议有关沈文亮的印章及署名是同一枚印章，签名字迹是同一人所写。经质证，双方当事人均无异议。通过质证，本院就上述证据作如下认证：原、被告提交的证据与证人证言和司法鉴定意见书的内容真实客观，形式与来源合法，与待证事实有关联性，本院予以确认，就证据的证明目的，本院结合全案事实综合认定。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：位于曲靖市.08平方米非住宅属于被告沈文亮与李琼仙共同共有，第三层106.11平方米住宅属于被告沈竹萍所有。2004年5月4日，原告与被告沈文亮签订《售房协议书》，协议书记载：本人现将曲靖市东门街水闸口35号所属名下的一楼铺面一间38.08平方米（新建），三楼住房一套106.11平方米（新建）及本人合法享有的宅基地，共计人民币壹拾叁万元卖给侄儿杨明，绝不反悔。从即日起，上述房屋及宅基地的所有权全部归杨明所有，今后凡所涉及到的任何问题均由杨明负责处理决定，与售房人不再有任何关系。被告沈文亮予以签名、摁印，并加盖其印章，原告杨明予以签名、摁印，证明人杨某予以签名。同日，被告沈文亮与原告杨明还签订一份《赠予（与）合同》，合同记载：本人现将曲靖市东门街水闸口35号所属名下的一楼铺面一间38.08平方米（新建），三楼住房一套106.11平方米（新建）及本人合法享有的宅基地，从今即起，全部赠予（与）侄儿杨明所有，绝不反悔。今后凡所涉及到的任何问题均属杨明有权负责处理决定，与赠予（与）人不再有任何关系。被告沈文亮予以签名、摁印，并加盖其印章，原告杨明予以签名、摁印，证明人杨某予以签名。同日，被告沈文亮在原告出示的收条上署名，并加盖印章，收条记载：今收到杨明交来购买东门街水闸口房地产款130800.00元，现已全部付清。同日，被告沈文亮的儿子沈竹林作为证明人在原告杨明出示的房屋买卖协议上予以署名，协议书记载：水闸口一楼铺面及三楼沈竹萍的房屋分别以50000.00元、80000.00元价款出售给表哥杨明。上述房屋在上述协议签订前至目前由原告杨明占有使用，房屋的所有权证（沈文亮所有权证号是：曲房权证曲靖市字第××号，沈竹萍的所有权证号是：曲房权证曲靖市字第××号）也在原告保存。2014年2月26日，被告沈文亮、沈竹萍以房屋所有权证遗失向曲靖市房地产管理局申请补证，该局于2014年3月17日予以补发房屋所有权证（沈文亮及李琼仙的所有权证号是：曲房权证曲靖市字第××、20××36号，沈竹萍的所有权证号是：曲房权证曲靖市字第××号）。另查明，李琼仙于2014年10月8日死亡。被告沈文亮与李琼仙生育了儿子沈竹林，女儿沈竹萍，沈竹丽。本院认为，本案争议焦点是：原告杨明与被告沈文亮签订的《售房协议书》是房屋买卖民事法律关系，还是抵押民事法律关系，此协议是否有效，对被告沈竹萍是否有法律约束力；两被告是否应当协助原告办理过户登记手续。一、《售房协议书》成立并生效。（一）售房协议明确出售的标的物为东门街水闸口35号一楼铺面及三楼住房，出让价款为130000.00元，符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的合同构成要件；（二）原告提供的收条，经鉴定系被告沈文亮的签名及指纹，该收条载明被告沈文亮收到的130800.00元系原告杨明缴付购买东门街水闸口35号房地产款，还特别注明已全部付清。原告缴付了房屋价款；（三）被告沈文亮提供的2006年7月22日形成的收条，此收条载明的内容与原告提供的上述收条内容相同。原告缴付了房屋价款；（四）出庭作证的证人证言直接或者间接证明上述房屋存在买卖及支付价款的事实，被告沈文亮购买房屋并支付价款；（五)根据原告的陈述及被告在庭审时陈述，上述房屋原告自协议签订后或协议产生前三年予以占有使用，且房屋所有权证在原告持有。原告接受了房屋；（六）一楼铺面是被告沈文亮及其妻子李琼仙共同共有的，原告杨明有充分的理由相信被告沈文亮就共同财产有权处分，李琼仙明知处理事宜。双方是亲属关系，且被告沈文亮的儿子沈竹林作为证明人在原告提供的房屋买卖协议书上予以名，此协议书明确记载一楼铺面作价50000.00元，三楼作价80000.00元出售给杨明。被告沈文亮的儿子知道，被告沈文亮不告知李琼仙房屋出售事宜不符合情理与常理；（七）三楼房屋的所有权是被告沈竹萍，证人证明原告打电话告知其已从沈文亮处购买了沈竹萍的房屋，并询问是否收到价款，得到的答复是收到了价款。被告沈竹萍知道其父亲将其房屋出售给原告；（八）被告就借款除其陈述外，其提交的证据不能证明双方存在借贷关系，也无证据证明售房协议是基于借贷产生的抵押关系，且售房协议不符合抵押合同的法律构成要件；（九）被告主张价款低于市场价，但没有提供证据予以证明，相反，原告提供证据证明了当时同地段房屋市场价为700.00元左右。与此相比，原告支付的价款不低于市场价。上述事实足以说明，本案被告沈文亮与原告杨明签订售房协议将涉案房屋出售给原告杨明，并将房屋及房屋所有权证予以交付，原告支付了价款。房屋共有人李琼仙与被告沈文亮共同生活，在房屋转让近十年间不知不符合常理和情理，即李琼仙同意被告沈文亮处理共同财产。被告沈竹萍持有的房屋所有权证被其父交付给原告，作为父亲不告知其女儿不符合常理和情理，且被告沈竹萍在质证时抗辩陈述“房屋是作为借款抵押的”，证人钱某也证明其明知，即被告沈竹萍对其父亲将其房屋出售给原告是明知的，也没有提出异议。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权……本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，《中华人民共和国合同法》第四百零二条“委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道委托人与受托人的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”,《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物登记的，不影响合同效力”，《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条“无权代理人以被代理人的名义签订合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”，《中华人民共和国担保法》第三十三条规定抵押是指债务人或者第三人不转移抵押物的占有，将该财产作为债权的担保。《售房协议书》为房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的规定，也不损害他人的合法权益，合法有效，对两被告具有法律约束力。被告以原告明知其申请予以补办所有权证认为原告在诉讼时效期间不主张权利，没有胜诉权，其理由不成立。其一，房屋一直在原告占有使用，被告申请补办的只是权利地再登记，不能改变出售给原告的事实，并没有占有使用房屋，即没有侵权行为；其二，被告只是推论原告在其申请补办权利证书时应当明知，然而，原告予以否认，本案也无证据证明原告明知被告申请补办权利证书。被告的其他抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予支持。二、涉案合同有效，被告沈文亮、沈竹萍应当履行合同义务。根据不动产登记暂行条例之规定，申请办理不动产权属证书，是买卖双方应尽的义务，即两被告应当依法协助原告办理涉案房屋的产权变更登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百三十条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条之规定，判决如下：一、原告杨明与被告沈文亮于2004年5月4日签订的《售房协议书》有效。二、曲靖市东门街水闸口35号一楼铺面一间、三楼住房一套（沈文亮及李琼仙的所有权证号是：曲房权证曲靖市字第××、20××36号，沈竹萍的所有权证号是：曲房权证曲靖市字第××号）归原告杨明所有。三、由被告沈文亮、沈竹萍于本判决发生法律力后十日内协助原告杨明办理上述房屋产权变更登记手续。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900.00元，由被告沈文亮、沈竹萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期限为两年。审 判 长  龚占金人民陪审员  武昔花人民陪审员  崔家荣二〇一九年十二月十八日书 记 员  卢 鑫