江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终9505号上诉人（原审被告）:赫日光电（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东长路****。法定代表人：欧敏，执行董事。委托诉讼代理人：赵飞，江苏众冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱月，江苏众冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:中节能物业管理有限公司，住，住所地浙江省杭州市西湖区文二路**/div>法定代表人：黄荫斌，执行董事。委托诉讼代理人：鲍先河，浙江方策律师事务所律师。上诉人赫日光电（苏州）有限公司（以下简称赫日公司）因与被上诉人中节能物业管理有限公司（以下简称中节能公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初11750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赫日公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：本公司在一审中已经举证说明中节能公司长期存在服务不达标的违约行为，一审法院未能查明事实，判决错误。一审法院适用法律错误。本公司有权要求减少物业费并无需支付违约金。一审法院未向本公司释明是否需要主张调整违约金，程序违法。中节能公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉请求。中节能公司向一审法院起诉请求：1、请求判令赫日公司支付中节能公司物业服务费94084.2元（上述物业费对应的服务期自2016年5月7日起至2018年11月6日止），赔偿中节能公司滞纳金（以每季度物业费9408.42元为基数，从各季度到期日之次日起按日万分之五计算至实际履行之日止）；2.赫日公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：中节能公司成立于1996年6月1日；该公司于2018年9月17日经工商核准吸收合并“苏州森昶管理有限公司”。2014年11月7日，中节能公司吸收合并的“苏州森昶管理有限公司”与赫日公司（乙方、受让人）、案外人中节能（苏州）环保科技产业园有限公司（甲方）签订《苏州市前期物业管理服务协议》。协议转让房屋为：38幢（类型：工业厂房，坐落位置：苏州市工业园区东长路18号中节能（苏州）环保科技产业园38幢；建筑面积：696.92平方米）。甲、乙双方在签订《房屋转让合同》时，就物业管理服务达成如下协议：物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入户或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入伙）；物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对甲方选聘的物业公司的物业管理服务不满意，经当地物业管理行政主管部门批准的，可另行选聘物业公司，由此产生的对甲方选聘的物业公司的违约责任和由此所发生的全部费用由甲方承担。物业费为4.5元/月*平方米,出售房屋在办理房屋交付手续时首付预缴半年物业管理费，以后按季度交付，缴纳时间为每季度第一个月的10天前。协议第八条约定了合同违约责任内容：“（一）甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任；……（三）乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金；……”。协议第十二条确认《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》为本合同附件，作为本合同有效组成部分。《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》中存在服务标准的规定：第4.2.1条规定巡检方面的操作流程，要求物业服务单位在对物业单元进行例行巡检，巡检结束后应当将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或者更新改造的项目报告业主或者业主委员会需要进行相应记录；第4.2.2.2.3条规定物业区域内应定时进行油漆粉饰；第4.2.2.3条规定的物业区域内建筑物外墙的清洗、粉饰；第4.2.3.1.3条约定供水系统的定期养护，要求每日填写水泵运行记录，建档备案；第4.2.4条要求物业单位应当对供配电系统进行定期检查，并完成相应记录；第4.2.5条要求物业单位对用电系统进行维修养护，并完成相应记录；第4.2.9条要求物业公司在物业服务合同履行期内保持居住区道路畅通；第4.3.4条要求物业的公司应定期为停车场进行保洁；第4.3.7.4条要求物业公司为物业服务区域内绿化带提供定期保洁；第4.3.10.3条要求物业单位定期对垃圾桶、果皮箱进行清洁，确保垃圾箱、果皮箱无明显污渍、油污；第4.4.1.4条要求物业公司保证草坪成活率在90%以上，生长正常，整块草地无已开花杂草，无明显阔叶杂草；第4.4.4.3条要求物业公司应对人工湖、喷水池进行定期清洁维护；第4.5.3.5条规定物业公司应在白天巡逻不少于6次、夜间巡逻不少于8次，每组巡逻人员不少于2人，安全巡逻应当有记录有检查；第4.5.7条规定了物业公司在消防设备的维护管理，物业公司应进行相应记录。物业服务合同履行自2014年11月7日开始，每季度物业费计9408.42元。在上述合同履行过程中，赫日公司向中节能公司支付2014月11月7日至2016年5月6日期间共计18个月的物业费，后赫日公司未再向中节能公司支付其他物业费。中节能公司先后向赫日公司发送《物业费缴款通知书》若干份，向赫日公司催要已经产生的物业费用。2016年7月4日，赫日公司工作人员欧南出具《还款书》，确认中节能（苏州）环保科技产业园38幢自2016年2月7日至2016年5月7日产生物业费9408.42元，自2016年5月8日至2016年8月6日产生物业费9408.42元，承诺该费用于2016年7月31日前付清。经询问，赫日公司确认欧南系该公司后勤管理人员，前期负责公司厂房装修，与中节能公司进行业务对接，房屋装修完成后则由其他人负责，此《还款书》系其员工欧南在与中节能公司接洽时应中节能公司方的要求出具给中节能公司的，但赫日公司进入产业园后发现中节能公司物业服务质量低于约定标准故决定停止支付。赫日公司自2017年4月起至2017年11月期间内不断于微信联络群向中节能公司进行投诉，认为物业空间内出现雨天建筑物出现漏雨、绿化养护方面、车库保洁方面、交通及车辆停放等问题，中节能公司于微信联络群中承诺及时对车辆停放问题进行解决、回复其已委托其他经营主体完成绿化养护，但认为赫日公司提出的楼梯窗口渗水不属于物业服务的内容。2017年6月13日、2017年8月29日，赫日公司先后向中节能公司发送《通知函》，要求中节能公司方及时解决其提出的物业服务中的异议,亦曾与其他8名业主方共同形成《情况说明》，认为中节能公司提供的物业服务中存在房屋、公共设施、设备维护管理方面，清洁管理方面，园林绿化方面，公共道路管理、及垃圾清理、公共卫生清洁方面存在诸多问题。另，赫日公司为主张中节能公司在物业服务过程中存在重大瑕疵，提交照片打印件20张，认为自照片中拍摄内容可以看出由中节能公司提供物业服务的产业园内车辆存在乱停情况，绿化带中存在大量杂草，部分树木死亡，景观区域内部分护栏生锈损坏，台阶脱落，中央水池因缺乏清洁养护长出了绿苔，垃圾箱内脏乱等情形。中节能公司确认《情况说明》中签字、盖章的业主身份无异议，但认为产业园内住户多达160余家，绝大部分业主对中节能公司提供的服务是相当满意的；中节能公司对照片的真实性无异议，但不认可赫日公司的事实主张，其认为虽然业主车辆过多，但是排列有序的停靠路边，未造成交通堵塞；不排除乱停乱放的业主存在，但中节能公司无执法权，只能贴单警告，故中节能公司不存在管理失范；在合同履行过程中，中节能公司一直都是委托其他主体完成绿化养护工作，但绿化养护工作系是分阶段进行，难以避免存在死角，照片中拍摄的树木实际因拍摄时间为冬季，属于自然落叶；照片中的护栏属业主自有区域，并非物业公司服务范围，根据标准，护栏也是五年刷漆一次；台阶虽然出现过损坏，中节能公司事后已进行维修，但不排除存在再次损坏的可能；在物业服务期内，中节能公司始终会对产业园内景观设施、垃圾箱定期清理，但在前后两次清理之间可能存在使用者造成物品污损。由中节能公司制作的2017年4月17日、2017年5月17日、2017年6月4日、2017年8月1日《巡逻打点记录表》，各期日均存在12次打点、巡逻记录。赫日公司则认为根据规定中节能公司应当保证白天巡逻次数应不少于6次，夜间巡逻次数应不少于8次，每次人数不少于2人，但赫日公司未能说明因其主张的中节能公司组织的巡逻少于其主张的规范次数而产生额外损失。2018年9月14日，中节能公司设立的苏州分公司向赫日公司发送《催缴函》，认为赫日公司欠付中节能公司“中节能（苏州）环保科技产业园38幢”物业2016年6月1日至2018年8月31期间产生的物业费394294元，要求赫日公司于2018年9月25日前支付上述欠款及合同约定的违约金。以上事实，由公司工商登记材料、《苏州市前期物业管理服务协议》、《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》、《物业费缴款通知书》、《还款书》、微信聊天记录截屏、《通知函》、《情况说明》、照片、《巡逻打点记录表》、《催缴函》及当事人的当庭陈述等证据附卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，双方当事人与案外人中节能（苏州）环保科技产业园有限公司（甲方）签订《苏州市前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，一审法院认定中节能公司与赫日公司之间物业服务合同关系依法成立并生效。在中节能公司依约提供物业管理服务的情况下，赫日公司负有按期足额支付物业费的义务。经查，赫日公司共计向中节能公司支付自2014月11月7日至2016年5月6日期间共计18个月的物业费，之后再未支付，赫日公司工作人员欧南于2016年7月4日向中节能公司出具的《还款书》认可中节能（苏州）环保科技产业园38幢自2016年2月7日至2016年5月7日产生物业费9408.42元，自2016年5月8日至2016年8月6日产生物业费9408.42元，承诺该费用于2016年7月31日前付清，据此，中节能公司有权主张赫日公司支付物业服务期内产生的物业服务费，故中节能公司诉请主张赫日公司支付自2016年5月7日起至2018年11月6日止的物业服务费94084.2元，具有事实与法律依据，一审法院予以支持。根据合同约定，物业服务费均为赫日公司预缴，逾期不付，则构成违约，中节能公司有权按照合同约定计收逾期滞纳金，逾期滞纳金的计算方法以物业费9408.42元为基数，分别自2016年5月7日、2016年8月7日、2016年11月7日、2017年2月7日、2017年5月7日、2017年8月7日、2017年11月7日、2018年2月7日、2018年5月7日、2018年8月7日起按照日息万分之五至付清日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，一审法院判决如下：赫日光电（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付中节能（杭州）物业管理有限公司物业服务费94084.2元及违约滞纳金（以物业费9408.42元为基数，分别自2016年5月7日、2016年8月7日、2016年11月7日、2017年2月7日、2017年5月7日、2017年8月7日、2017年11月7日、2018年2月7日、2018年5月7日、2018年8月7日起按照日息万分之五至被告付清之日止）。案件受理费2648元，由赫日光电（苏州）有限公司负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，各方当事人未提交新证据。本院认为，中节能公司、赫日公司及中节能（苏州）环保科技产业园有限公司签订的涉案前期物业管理服务协议，系各方自愿签订，不违反法律规定，一审法院认定合法有效正确。赫日公司应当按照前述协议约定支付物业费，以保障中节能公司提供物业服务。赫日公司认为中节能公司提供物业服务不达标依据不足，一审法院未予采信并无不当。赫日公司未按照合同约定支付物业费构成违约，应当支付逾期滞纳金。如赫日公司认为中节能公司在物业管理过程中存在瑕疵，可通过协商或者诉讼等合法、合理的途径行使权利促使中节能公司提高服务质量，而不应采用拒绝支付物业费的方式使矛盾进一步扩大，致正常的物业管理难以为继陷入恶性循环状态，最终损害的是业主的利益。中节能公司作为物业管理公司，对业主反映的问题，亦应及时沟通，寻找解决的方案，提高服务质量。综上所述，赫日公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2648元，由赫日公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十二月十三日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。