安徽省休宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1022民初1125号原告：黄社坤，男，1985年11月28日出生，汉族，住安徽省休宁县。被告：黄山市金联投资置业有限公司，住所地安徽省休宁县新城区窑舜工业园，统一社会信用代码91341022662924261M。法定代表人：翁仁忠，董事长。委托诉讼代理人：项银广，安徽项银广律师事务所律师。原告黄社坤与被告黄山市金联投资置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄社坤、被告黄山市金联投资置业有限公司委托诉讼代理人项银广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄社坤向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告于2019年12月31日前将原告购置于黄山市休宁县海阳镇黄山南路波士顿花园2幢1单元403室的商品房交付原告使用，并为原告办理取得房地产权属证书。2.请求法院判决被告向原告立刻支付自2015年8月1日至2019年10月31日共计4年零3个月的逾期交房违约金320358元(其中2015年8月1日至2015年9月30日，违约金按总房款的每日万分之二支付，即85.60元*61天=5221.60元，2015年10月1日至2015年10月31日，违约金按总房款的每日万分之三支付，即128.4元*31天=3980.40元;2015年11月1日至2015年11月30日，违约金按总房款的每日万分之四支付，即171.20元*30天=5136元;2015年12月至2019年10月31日，违约金按总房款的每日万分之五支付，即214元*1430天=306020元)。以后按总房款的每日万分之五按月支付上个月发生的违约金，合同继续履行，直至交房并办结房地产权属证书之日止。3.请求法院判决被告承担并支付原告由于被告延期交房而导致原告在休宁县城租住房屋的房租费共计18000元。4.请求法院判决被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2013年8月23日购置了由被告开发的位于黄山市休宁县海阳镇黄山南路波士顿花园2幢1单元403室的商品房一套，并签订了购房合同，合同价款428000元，合同约定交房日期2014年10月31日。原告在与被告签订购房合同后，即向被告支付了购房首付款150000元，其余278000元通过向银行按揭贷款全部支付到被告指定账户。另外，原告于2018年10月8日一次性提前结清银行贷款余款235089.19元。原告依据合同中的约定履行了作为一个买受人应尽的付款义务，但被告至今未将房屋交付原告使用，已构成严重违约。期间，原告曾数次去到被告售楼部尝试讨要说法，都未得到准确答复。2015年5月17日，被告与几位同在该楼盘购房的业主去到休宁县人民政府请求政府出面解决，最终在县政府的协调下，原告与被告达成协议，被告法定代表人当场签字确认。协议载明：一、延期交房所产生的违约金双方约定2015年7月31日前按总房款的每日万分之一计算，2015年5月底先支付3个月违约金，以后按月支付前一个月发生的违约金，交房时所产生的违约金一次性付清。二、如果2015年7月31日未能交房，开发商按总房款的每日万分之二支付违约金；2015年9月30日还是未能交房，开发商按总房款对的每日万分之三支付违约金，并且以后每月逐月增加万分之一个点（违约金以每日万分之五封顶），直至交房为止。在此协议签订后，被告于2015年6月至2015年11月陆续支付了原告2014年11月1日至2015年7月31日共计9个月的延期交房违约金11556元。但至此之后，原告再也没有收到被告违约金和关于房屋的任何说法。另一方面，由于被告未能按合同约定日期交房，已构成严重违约，导致原告自2017年2月27日起一直在县城租住房子照看小孩子上学（租房地址：休宁县海阳镇桂花树76号；小孩就读学校：休宁县海阳幼儿园大一班），房租和水电每月至少缴费500元，此项费用支出亦是由于被告一再拖延交房日期导致，故需要被告承担。综上所述，皆是被告严重违约造成。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼。被告黄山市金联投资置业有限公司辩称，1.原、被告房屋买卖的事实没有异议。2.原告起诉已超过诉讼时效，按照原告自己诉状所称，被告逾期已经4年3个月，原告起诉已经超过民法总则规定的三年，请求法院依法驳回原告的诉请。3.原告诉请与合同法及最高院的关于房屋买卖合同的司法解释相悖，提出的诉请过高，被告逾期交房导致原告的实际损失应该以同地段、同面积房屋租金来计算，按休宁县现有租房的行情，原告的房屋租金每月在六七百元，违约金应按照租金的1.3倍以内来计算。4.原告诉请2与诉请3是重复计算了原告的损失。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，及原告身份证复印件、商品房预售登记备案表、购房发票、税收完税证明、登记费收据、公证费发票、提前还款凭证、抵押注销登记凭据、购房合同、2015年10月及2015年11月电子回单、关于波斯顿花园一期业主代表协商意见、房屋租赁合同，本院经审查予以确认。根据上述认定的证据材料，以及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：“波斯顿花园”系黄山市金联投资置业有限公司开发，并取得商品房预售许可证。2013年8月23日，黄社坤与黄山市金联投资置业有限公司就购买“波斯顿花园”2幢1单元1-403号房签订了《商品房买卖合同》，并办理了公证手续。合同约定所购房屋价款428000元，建筑面积120.22平方米；合同约定交房日期为2014年10月31日，卖方逾期交房按已交付房价款日万分之一支付违约金。原告在与被告签订购房合同后，按合同约定向被告支付了购房首付款150000元，其余278000元通过向银行按揭贷款全部支付到被告指定账户。另外，原告于2018年10月8日一次性提前结清银行贷款余款235089.19元。交房期限到期时，黄山市金联投资置业有限公司没有按时交房。因逾期交房黄山市金联投资置业有限公司与业主代表于2015年5月17日签订了《关于波斯顿花园业主代表协商意见》，将延期交房的违约金重新进行约定：即2015年8月1日至9月30日按万分之二计；2015年10月1日至31日按万分之三计；2015年11月1日至11月30日按万分之四计；2015年12月1日至2016年3月30日按万分之五计。违约金以每日按万分之五封顶，直至交房为止，交房时违约金付清。补充协议签订后黄山市金联投资置业有限公司支付了2015年8月1日之前的违约金，截止2019年10月31日，应当还应支付黄社坤逾期交房违约金320358元。另查，涉诉房屋至今未竣工验收。本院认为，黄山市金联投资置业有限公司与黄社坤签订了购买“波斯顿花园”2幢1单元1-403号房的《商品房买卖合同》，该合同依法成立，属于有效合同，对双方均具有约束力。合同约定黄山市金联投资置业有限公司于2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付黄社坤使用，现交房时间虽已逾期，但由于到目前为止“波斯顿花园”楼盘尚未竣工及验收，交付房屋的条件尚未成就，故对黄社坤要求黄山市金联投资置业有限公司交付房屋、办理房屋产权证的请求，本院不予支持。待交房条件成就时，黄山市金联投资置业有限公司应当履行交房义务并办理相关证件手续。届时若黄山市金联投资置业有限公司不履行交房和办理相关证件手续，购房户可另行主张权利。黄山市金联投资置业有限公司交付房屋时间已经逾期，按约定应当承担违约责任。黄山市金联投资置业有限公司与业主代表签订的违约金补充协议虽是与业主代表签订的，但对其他业主仍有效。原告主张的租金损失，未超过违约金，故原告的诉请，本院不予支持。被告认为，原告起诉已超过诉讼时效，因被告至今未交付房屋，故该抗辩理由，本院不予支持。被告认为违约金过高，请求法院调整，本院经审查认为，双方约定的违约金在合理范围内，故被告请求调整的请求，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告黄山市金联投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告黄社坤2015年8月1日至2019年10月31日的违约金320358元，2019年11月1日之后的违约金按日万分之五计算至实际交房之日；二、驳回原告黄社坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3188元，由原告黄社坤负担188元，由被告黄山市金联投资置业有限公司负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员 严  毅  斌二〇一九年十二月四日书记员 邵灵燕（代）