广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4264号原告王桐，女，汉族，1989年11月9日出生，户籍地址湖南省衡南县，委托代理人张卫平，广东胜业律师事务所律师。被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司，住所地惠州市惠阳区淡水白云二路****，统一社会信用代码91441303MA4UMK3Q86。法定代表人刘卓。被告刘卓，男，汉族，1982年1月18日出生，户籍地址深圳市龙岗区，原告王桐诉被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司（以下简称诚杰壹天地公司）、被告刘卓商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告王桐及其委托代理人张卫平到庭参加了诉讼，被告诚杰壹天地公司和被告刘卓经本院依法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.解除原被告于2018年9月23日签订的《诚杰壹天地商业中心商品房认购书》；2.由被告诚杰壹天地公司退还原告购房首付款500000元；并向原告承担双倍返还定金400000元的违约责任，被告刘卓承担连带清偿责任。3.由两被告承担本案的诉讼费、保全费等诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年9月19日，原告前往被告诚杰壹天地公司处看房，当场看上了被告的商业位置，并当场通过设立在被告诚杰壹天地公司处的POS机分别刷卡支付了10000元和40000元合计50000元的诚意金转至被告刘卓的62×××97个人账号上。2018年9月23日原告与被告诚杰壹天地公司签订了一份《诚杰壹天地商业中心商品房认购书》，该认购书约定，由原告购买被告名下位于惠阳诚杰壹天地商业中心的A002号铺。该商铺的总价款是为3147833元，经双方协议后达成一致意见之后，确认最终成交价款为2057804元。原告的付款方式为签订本合同之日先支付200000元定金，首付3.5成即1074027元，由被告垫付首付3.5成也即1074027元。贷款3成910000元。该协议还约定，原告于签订合同之日先签订向被告支付了20万元定金。10月15日前补300000元首付款，剩余574027元应当于11月15日前付清。2018年9月23日，双方签订协议的当日，被告诚杰壹天地公司向原告出具了相应的收款50000元的收款收据，原告又通过银行转账的方式向被告刘卓的账户转账了150000元，被告再次于当日出具了相应的定金收款收据合计200000元定金。此后，经原告和被告诚杰壹天地公司的销售人员协商一致同意，变更了付款方式，原告此后分别于2018年10月15日分两次分别向被告支付了186000元和14000元；此后原告又分别于2018年12月16日、2019年3月26日、2019年3月27日向被告刘卓分别支付了100000元、170000元以及30000元。合计原告共向被告支付了700000元。2019年4月11日，原告通过其中介公司的人员黄燕鹏与被告公司的员工吴晓云协商，被告诚杰壹天地公司员工吴晓云向原告告知，可以给原告分期6个月再支付剩余的370000元首付款，但原告要求分期1年再支付完成剩余的37万元首付款。被告诚杰壹天地公司对原告的要求不置可否，但告知原告先分期付清首付款后再办理按揭贷款手续。原告此后又多次要求被告诚杰壹天地公司先办理按揭手续，首付款会分期付清，被告诚杰壹天地公司一直找各种理由拖延办理按揭手续的时间，原告严重怀疑，被告诚杰壹天地公司无法按期办理按揭手续。被告诚杰壹天地公司也一直并未与原告签订《商品房买卖合同》。此后，原告对此持有怀疑并开始调查被告的公司状况，结果发现，该涉案商铺根本就并未登记在被告诚杰壹天地公司的名下，被告诚杰壹天地公司也根本就不是该商铺的所有权人。被告诚杰壹天地公司根本就无法办理过户登记手续。原告对此非常震惊并要求被告诚杰壹天地公司和被告刘卓将收取的相应款项退还给原告，但两被告拒绝退还原告所支付的所有款项，经多次协商无果后，原告只得具文起诉。综上所述，原告认为，原告与被告诚杰壹天地公司双方签订《认购书》系双方真实意思的表示，该协议并不违法法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效。被告诚杰壹天地公司并非该商铺的所有权人，其行为涉嫌无权处分他人的财产。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”被告诚杰壹天地公司系合同相对人，其与原告签订的合同系无权处分的订立的合同，因该合同并不能发生物权变动的效力。其行为导致合同的目的落空，构成根本违约，应当承担违约责任。被告刘卓既是被告诚杰壹天地公司的法定代表人，其又通过私人的账号收取了原告相应的购房款项，应与被告诚杰壹天地公司承担连带清偿责任。原告经多次与两被告沟通无果，为维护原告的合法权益，只能具状诉至法院，希冀判如所请。原告对其诉称提交如下证据：1.认购书；2.收据、刷卡单；3.转账记录。被告诚杰壹天地公司和被告刘卓未答辩，未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年9月19日，原告前往被告诚杰壹天地公司处看房，当场看上了被告的商业位置，并当即通过设立在被告诚杰壹天地公司处的POS机分别刷卡支付了10000元、40000元合计50000元的诚意金至被告诚杰壹天地公司账户。2018年9月23日，原告与被告诚杰壹天地公司签订了一份《诚杰壹天地商业中心商品房认购书》，认购书载明：原告向被告诚杰壹天地公司购买位于惠阳区诚杰壹天地商业中心A栋002号房（商品房用途为商铺），建筑面积为45.63平方米，该商铺原总价款是为3147833元，认购价位305427元，原告在签署认购书时交付定金200000元，定金在原告支付首期房款并签订《商品房买卖合同》时抵作首期款。首期房款70%即2144027元须于2018年11月15日前付清，具体首付比例以银行审批贷款额为准。楼价余款30%即910000元须于2018年11月22日前向银行办理贷款手续，并及时供款。若原告在签订本认购书之日起7天内仍未能交付首期房款并签署《商品房买卖合同》，则被告诚杰壹天地公司有权单方解除认购书，没收原告已支付的定金并将该房产另行出售。双方在签署《商品房买卖合同》及其附件后，本认购书即行失效，双方权利义务以《商品房买卖合同》及其附件为准。该认购书还对其他方面进行了约定。当日，经协商，双方又达成新的协议，被告诚杰壹天地公司的员工在此认购书下方书写：“备注：客户付款方式首付3.5成1074027元，垫付3.5成107万，贷款3成91万，五年租金在垫付里减1070000-996223=73777元（已扣0.68税），注：客户分期73777元，从2018年11月至2019年11月日，每月6418元。客户今日已付定金，9月15日前补30万首付，剩余首付574027元在11月15日前付清。此铺实际成交价为2057804元”。原告在其中捺印。协议签订后，原告随即通过其妹王帆以银行转账方式支付120000元至被告刘卓账户，以支付宝方式支付20000元给被告刘卓，原告以微信转账方式支付10000元给被告诚杰壹天地公司财务。被告诚杰壹天地公司亦于当日就此前已付款项向原告出具两张《收款收据》，其中一张《收款收据》载明：今收到王桐诚意金转定金，交来诚杰壹天地商业中心A-002定金伍万元，￥50000。另一张《收款收据》载明：今收到王桐交来诚杰壹天地商业中心A-002定金壹拾伍万元，￥150000。2018年10月15日，原告以刷卡方式支付186000元（150000元+36000元）至被告诚杰壹天地公司账户，还以银行转账方式支付14000元至被告刘卓账户。被告诚杰壹天地公司亦于当日向原告出具两张《收款收据》，其中一张《收款收据》载明：今收到王桐交来诚杰壹天地商业中心A-002房款壹拾捌万陆仟元，￥186000。另一张《收款收据》载明：今收到王桐交来诚杰壹天地商业中心A-002房款壹万肆仟元，￥14000。此后，原告先后于2018年12月16日、2019年3月25日、2019年3月26日、2019年3月27日分别转账100000元、120000元、50000元、30000元至被告刘卓账户。被告诚杰壹天地公司向原告出具三张《收款收据》，其中2018年12月16日《收款收据》载明：今收到王桐交来诚杰壹天地商业中心A-002房款壹拾万元，￥100000。2019年3月26日《收款收据》载明：今收到王桐交来诚杰壹天地商业中心A-002房款壹拾柒万元，￥170000。2019年3月27日《收款收据》载明：今收到王桐交来诚杰壹天地商业中心A-002房款叁万元，￥30000。另查明，被告刘卓任被告诚杰壹天地公司的执行董事、经理及法定代表人。诉讼过程中，原告王桐向本院申请财产保全，并申请本院对上述认购书载明的房产登记情况进行查询。本院于2019年9月23日作出（2019）粤1303民初4264号民事裁定书，裁定：冻结惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司在中国农业银行惠阳新圩支行开设的账号为44×××65的存款，冻结期限为1年；冻结刘卓在中国工商银行惠州大亚湾支行开设的账号为62×××97的存款，冻结期限为1年；以上冻结金额以900000元为限。此外，本院依法向惠州市惠阳区不动产登记中心进行了查询，惠州市惠阳区不动产登记中心的《不动产登记结果》显示无新圩诚杰壹天地商业中心A-002商铺、惠阳区绿洲嘉园飞鱼座-A002的不动产登记信息。本院认为，虽然原告与被告诚杰壹天地公司签订的是《认购书》，但该协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋的义务，故《认购书》应当认定为房屋买卖合同。该合同系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应恪守。关于涉讼合同应否解除的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告诚杰壹天地公司将并不存在的涉讼商铺出售给原告，致使原告的合同目的无法实现，且被告诚杰壹天地公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，故本院认定被告诚杰壹天地公司的行为构成根本性违约，现原告要求解除涉讼合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于款项退还的违约责任问题。由于涉讼合同被解除，且系因被告诚杰壹天地公司违约所导致，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，结合原告已付含定金200000元在内的首付款700000元的事实，本院对原告提出的有关要求被告诚杰壹天地公司退还购房款500000元并双倍返还定金400000元的诉请予以支持。至于被告刘卓的责任承担问题。被告刘卓作为公司执行董事、经理及法定代表人，却收取本应由公司收取的购房款，此行为显然违反了《中华人民共和国公司法》第一百四十七条“董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负有忠实义务和勤勉义务。董事、监事、高级管理人员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产”和第一百四十八条“董事、高级管理人员不得有下列行为：（一）挪用公司资金；（二）将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储；（三）违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保；（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易；（五）未经股东会或者股东大会同意，利用职务便利为自己或者他人谋取属于公司的商业机会，自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务；（六）接受他人与公司交易的佣金归为己有；（七）擅自披露公司秘密；（八）违反对公司忠实义务的其他行为。董事、高级管理人员违反前款规定所得的收入应当归公司所有”的规定，被告刘卓应当对被告诚杰壹天地公司的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国公司法》第一百四十七条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告王桐与被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司于2018年9月23日签订的《诚杰壹天地商业中心商品房认购书》；二、被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王桐退还首付款500000元并双倍返还定金400000元；三、被告刘卓对被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，保全费5000元，合计11400元，由被告惠州市诚杰壹天地商业管理有限公司和被告刘卓共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  邹思友二〇一九年十二月三日书记员  刘宇文书记员  文梦婷