广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异1128号案外人：广州市东凌房地产开发有限公司。住所地：广州市增城新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：罗晓峰。委托诉讼代理人：陈旭耀，该公司职员。申请执行人：招商银行股份有限公司广州分行。住所地：广州市天河区华穗路5号。负责人：钟德胜，该行行长。委托诉讼代理人：陈清华，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩雯，广东启源律师事务所律师。被执行人:聂剑波，男，1980年9月3日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司广州分行与被执行人聂剑波仲裁一案【（2019）粤01执4242号】过程中，本院裁定拍卖被执行人聂剑波名下的位于广州市增城区永宁街香景一街7号1903房，案外人广州市东凌房地产开发有限公司向本院提出书面异议，请求中止对上述房产的拍卖执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月27日对该案进行了听证。现已审查终结。广州市东凌房地产开发有限公司请求：依法中止（2019）粤01执4242号对位于广州市增城区××街××房产的拍卖执行。事实和理由：被执行人聂剑波与广州市东凌房地产开发有限公司于2017年8月18日签订金地*香山湖花园【认购书】，认购位于广州市增城区××街××房产，涉案房屋合计总价为1609383元。由于2017年广州房地产市场的调控政策（限价问题），聂剑波与广州市东凌房地产开发有限公司于2017年8月25日签署《广州市商品房买卖合同（预售）》及《委托装修协议》，其中将涉案房屋总房价拆分两部分，一部分以商品房买卖合同中房款收取（买卖合同总价人民币997484元），剩余房款人民币611899元以装修款名义收取。现聂剑波已向广州市东凌房地产开发有限公司支付总房价人民币1002484元(其中房款997484元，装修款5000元)，聂剑波并未向广州市东凌房地产开发有限公司支付完毕涉案房产的总房价，且涉案房屋已由广州市东凌房地产开发有限公司装修完毕。鉴于广州市东凌房地产开发有限公司与聂剑波已签署《广州市商品房买卖合同（预售）》。涉案房屋仅仅是预告登记在聂剑波名下，其并未完全向广州市东凌房地产开发有限公司支付全部购房款，涉案房屋所有权并未真正转移。故为维护广州市东凌房地产开发有限公司的合法权益，特提出本异议，请法院予以审核，支持广州市东凌房地产开发有限公司的请求事项。广州市东凌房地产开发有限公司提交如下证据：1.金地·香山湖花园【认购书】、《广州市商品房买卖合同（预售）》及《委托装修协议》；2.收款收据。本院查明，中国广州仲裁委员会在招商银行股份有限公司广州分行与聂剑波金融借款合同纠纷一案中[案号：(2019)穗仲案字第2463号]，招商银行股份有限公司广州分行于2019年3月1日向该仲裁委员会提出财产保全申请，请求保全聂剑波所有的价值693223.81元的财产，并提供了保函担保。中国广州仲裁委员会于2019年3月11日将上述申请移交广东省广州市增城区人民法院。2019年3月18日，广东省广州市增城区人民法院作出（2019）粤0118财保77号《民事裁定书》，裁定：一、查封聂剑波所有的位于增城区××街××房的房产（登记字号：18预登12321322）；二、若上述第一条保全的财产不足693223.81元，查封、冻结聂剑波所有的其他财产（以招商银行股份有限公司广州分行提供的明确的被保全财产信息为准）。关于招商银行股份有限公司广州分行与聂剑波金融借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2019年7月1日作出（2019）穗仲案字第2463号裁决书，裁决如下：（一）《个人购房借款及担保合同》（编号：8170831538006）项下借款提前到期，聂剑波向招商银行股份有限公司广州分行立即偿还本金680929.27元以及利息、逾期利息及复利[截至2019年1月10日的利息、逾期利息和复利合计12294.54元；自2019年1月11日至清偿之日，利息以正常本金为基数、按中国人民银行公布的同期贷款基准利率基础上浮5%计收，逾期利息以逾期本金为基数、按中国人民银行公布的同期贷款基准利率基础上浮5%后加收50%计收，复利以未按时支付的利息为基数、按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮5%后加收50%计收，前述利率按年调整]；（二）招商银行股份有限公司广州分行对广州市增城区××街××房[权证编号为：粤（2018）广州市不动产证明第10003315号]的拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内优先受偿；（三）聂剑波补偿招商银行股份有限公司广州分行财产保全费3986元；（四）本案仲裁费21441元，由聂剑波承担（该费用已由招商银行股份有限公司广州分行预缴，本会不作退回，由聂剑波迳付招商银行股份有限公司广州分行）。上述裁决生效后，因聂剑波未履行生效裁决确定的义务，招商银行股份有限公司广州分行向本院申请强制执行，本院于2019年7月30日以（2019）粤01执4242号立案执行。2019年8月23日，本院作出（2019）粤01执4242号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人聂剑波名下的位于广州市增城区××街××房的房产（登记字号：18预登12321322）。广州市东凌房地产开发有限公司遂提出本案执行异议，要求中止拍卖上述房产。另查明，2017年8月18日，广州市东凌房地产开发有限公司与聂剑波签订金地·香山湖花园【认购书】，聂剑波认购位于广州市增城区××街××房，双方约定楼价为1609383元。2017年8月25日，广州市东凌房地产开发有限公司作为甲方，聂剑波作为乙方，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，聂剑波购买广州市增城区××街××房，建筑面积为99.45平方米，总金额为997484元。广州市东凌房地产开发有限公司与聂剑波签订《委托装修协议》（协议未载明签署日期），约定本次装修的总价款为人民币611899元。2017年8月25日，广州市东凌房地产开发有限公司收到聂剑波金地××湖××城区××街××房定金307484元；2017年9月6日，广州市东凌房地产开发有限公司收到聂剑波金地××湖××城区××街××房银行按揭690000元；2018年6月23日，广州市东凌房地产开发有限公司收到聂剑波金地××湖××城区××街××房装修款5000元。再查明，涉案的聂剑波名下单独所有的金地××湖××城区××街××房，于2018年1月17日办理了18预登12321322号登记，他项权利人为招商银行股份有限公司广州分行。本院认为，本案争议的焦点在于是否可以拍卖被执行人聂剑波名下的位于广州市增城区××街××房的房产用于清偿被执行人聂剑波的债务。广州市东凌房地产开发有限公司认为，被执行人聂剑波未向其支付全部的购房款，涉案房产只是预告登记在被执行人聂剑波名下，房屋的所有权并未真正转移，因此，不能拍卖执行涉案房产用于清偿被执行人聂剑波的债务。首先，依照中国广州仲裁委员会作出的（2019）穗仲案字第2463号裁决书裁决主文第二项，招商银行股份有限公司广州分行对广州市增城区××街××房[权证编号为：粤（2018）广州市不动产证明第10003315号]的拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内优先受偿。本院依照执行依据拍卖涉案房产，实现招商银行股份有限公司广州分行的优先权和债权并无不当。其次，从广州市东凌房地产开发有限公司与被执行人聂剑波签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》来看，被执行人聂剑波所购买的涉案房产总金额为997484元，被执行人聂剑波已经全部付清购房款。广州市东凌房地产开发有限公司认为《委托装修协议》中约定的装修款也属于购房款以及被执行人聂剑波尚未付清购房款的陈述与合同约定不符，本院不予采信。再次，广州市东凌房地产开发有限公司认为涉案房产只是预告登记在被执行人聂剑波名下，涉案房产的所有权并未转移，因此不能执行涉案房产，由于执行依据已经确定涉案房产为被执行人聂剑波为本案提供的抵押物，故该主张与执行依据相悖。若广州市东凌房地产开发有限公司对执行依据，即仲裁裁决有异议，应另寻其他法律途径解决，不属于本案的审理范围。综上，广州市东凌房地产开发有限公司的异议请求不成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人广州市东凌房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  谢欣欣审判员  胡伟东审判员  李小明二〇一九年十二月十一日书记员  宋兰兰陈燕霞