河南省新乡市红旗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫0702民初4669号 原告:赵长旗，男，1966年9月14日出生，汉族，住河南省。 原告：申海金，女，1972年5月13日出生，汉族，住河南省。 二原告共同委托诉讼代理人：韩林，河南豫北律师事务所律师，特别授权。 二原告共同委托诉讼代理人：冯嘉昱，河南豫北律师事务所律师，特别授权。 被告：河南恒达瑞实业有限公司，住所地新乡平原大学新奥社区**东部。 法定代表人：吕世杰，经理。 委托诉讼代理人：刘新卯，男，该公司员工，特别授权。 原告赵长旗、申海金诉被告河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵长旗、申海金委托诉讼代理人韩林、冯嘉昱，被告恒达瑞公司的委托诉讼代理人刘新卯到庭参加了诉讼。本院依法进行了审理，现已审理终结。 原告赵长旗、申海金向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的《合作建房选房协议书》，被告立即返还原告方的购房款185154元及多收的营业税18608元，赔偿原告损失216246元（评估价443900元-装修款42500元-已交购房款185154元）。利息从2018年11月1日开始按401400元（443900元-42500元）为基数按银行同期贷款利率计算至实际还款之日止，暂计算至2019年4月23日为8324元，判决生效后双倍计算利息至付清之日；2、一切诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告赵长旗与申海金系夫妻关系。2008年9月13日、2010年6月18日，原告与被告先后签订《合作建房协议书》、《合作建房选房协议书》，实际上是购买被告建设的位于新乡市人民东路××层东北××（××九裕隆金座营住楼1801号）的房屋。2008年原告随即预交了200000元，被告出具了收据。2013年被告将原收据收回，给原告开具了185154元的房款收据及本该由被告承担的营业税18608元。同日，开具物业费、预收水费等收据。原告早已经装修入住，但由于被告没有为原告办理房屋过户手续，后来因为被告与刘继周的拆迁安置纠纷案件，原告的房屋被法院强制执行，经新乡市中级人民法院委托评估原告的房屋价值443900元（装修现值42500元）。2018年11月，原告的房屋被新乡市中级人民法院强制执行拍卖，抵偿被告应支付给刘继周的案件履行款。原告夫妻辛辛苦苦、口攒肚挪购买被告的房子，是指望能有一个自己的家，由于被告欠刘继周的款项造成原告房屋被执行，使得原告居无安处，给原告造成巨大经济损失和精神损失，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告恒达瑞公司辩称：对原告诉讼请求及诉请的事实均无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的案件事实如下：2010年6月18日，新乡市鹏盛产业有限公司（后更名为恒达瑞公司）（甲方、出卖方）与赵长旗（乙方、买受人）签订《合作建房选房协议》一份，该合同约定：乙方与甲方签订商品房选房协议，所选择的住宅位于鹏盛·九裕隆小区1号楼3单元8层K户，序号811，建筑面积88.06㎡；最终核定本协议规定面积内单价为2090元/㎡，规定面积总价为184045元；在双方签订前期合作建房协议书时，乙方已付合作资金200000元，在甲乙双方签订此协议第二天起三日内来办理相关手续并补交剩余房款-15955元，如已交房款超出总房款，多余部分退还乙方；开工日期暂定为2010年3月，主体竣工日期暂定为2012年3月；项目交付使用时，在甲方通知乙方前来办理交房手续之日起15日内，乙方不带齐相关证件前来办理交房手续并补交所有税费，每拖延1天，乙方应按合同总价款的0.3‰支付给甲方违约金。原告预交了200000元，新乡市鹏盛产业有限公司出具了收据。2013年，恒达瑞公司将原收据收回，给原告开具了185154元的房款收据及18608元的营业税收据。赵长旗、申海金装修入住，但恒达瑞公司未给赵长旗、申海金办理房产过户手续。后赵长旗、申海金得知该房产因另案被新乡市中级人民法院查封，遂提起执行异议，新乡市中级人民法院于2016年5月10日作出（2016）豫07执异15号执行裁定书，驳回原告执行异议。 2016年6月30日，新乡市中级人民法院受理了原告赵长旗、申海金与被告刘继周，第三人恒达瑞公司案外人执行异议纠纷一案。赵长旗、申海金向新乡市中级人民法院提出诉讼请求：“1、请求解除对新乡市人民东路39号九裕隆金座1单元8层1801号房屋的查封，并停止对该房屋的所有执行措施；2、确认上述房屋归原告赵长旗、申海金所有，判令恒达瑞公司为原告赵长旗、申海金办理商品房买卖合同备案和产权过户手续；3、本案诉讼费用由刘继周、恒达瑞公司承担”，后变更为：“不得执行新乡市人民东路39号九裕隆金座1单元8层1801号房屋”。2016年11月27日，新乡市中级人民法院作出（2016）豫07民初124号民事判决书。该判决书本院认为部分载明：“…关于案涉房屋房号问题。2010年6月18日《合作建房选房协议》房屋位置：九裕隆小区1号楼3单元8层K户，房号811，建筑面积88.06平方米（建筑面积以最终房管部门核定为准）。恒达瑞公司于2012年12月18日开具有线电视工料费发票，该发票显示地址：人民东路九裕隆金座1-8层东北户。2013年4月19日，申海金与河南省福润德物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议显示：坐落位置：九裕隆金座营住楼1号楼1单元8层东北户，建筑面积：88.59平方米，并于签订协议同日开具物业费、预交水费等收据。2016年4月9日，恒达瑞公司出具证明，该证明显示：我公司开发建设的九裕隆小区自编号三单元八层K户，面积88.59平方米，与房管局测绘报告1801号房屋为同一房屋位置。综上，应予认定一审法院查封的1801号房屋即为赵长旗、申海金与恒达瑞公司签订的《合作建房选房协议》中九裕隆小区1号楼3单元8层K户…关于《合作建房选房协议》是否能够认定为合法有效的买卖合同问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”《商品房买卖合同解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，2010年6月18日《合作建房选房协议》并未显示赵长旗、申海金需要承担经营风险，且从协议内容来看，该协议已具备商品房买卖合同的主要内容，并且恒达瑞公司已经按照约定收受购房款，综上，该协议应当认定为商品房买卖合同。此外，恒达瑞公司在起诉前已取得商品房预售许可证明，故《合作建房选房协议》可认定为合法有效的买卖合同”。刘继周对该判决不服，上诉至河南省高级人民法院。2017年5月26日，河南省高级人民法院作出（2017）豫07民终145号民事判决书。本院认为部分载明：“关于赵长旗、申海金购买的新乡市九裕隆小区房屋是否为刘继周申请一审法院查封的房屋问题。赵长旗、申海金持有的《合作建房选房协议》中载明的房屋是九裕隆小区1号楼3单元8层K户，房号811，建筑面积为88.06平方米（建筑面积以最终房管部门核定为准）。刘继周申请一审法院查封的是九裕隆小区1单元8层1801号，面积为88.59㎡的房屋。根据案件事实来看，赵长旗、申海金购买的新乡市九裕隆小区房屋就是刘继周申请一审法院查封的房屋。房号不同的原因是新乡市房产咨询测绘服务中心在对涉案楼房整体测绘之前，恒达瑞公司自行对九裕隆小区房屋进行编号。在新乡市房产咨询测绘服务中心对九裕隆小区房屋测绘编号之后，案涉房屋采用新乡市房产主管部门核定的编号。涉案房屋的测定面积与前期预估值相差0.53㎡也在合理范围。因此，刘继周上诉称赵长旗、申海金购买的新乡市九裕隆小区房屋不是刘继周申请一审法院查封的房屋的理由不能成立，本院不予支持”。判决如下部分载明：“一、撤销河南省新乡市中级人民法院（2016）豫07民初124号民事判决；二、驳回赵长旗、申海金的诉讼请求。”2018年11月，案涉房产被新乡市中级人民法院拍卖。 另查明：经新乡市中级人民法院委托评估，案涉房产价值443900元，装修现值42500元。 本院认为，赵长旗与恒达瑞公司签订的《合作建房选房协议》系当事人双方关于房屋买卖合同的内容，已被生效法律文书予以认定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。赵长旗、申海金依约交纳了房款，履行了合同义务，但案涉房产因恒达瑞公司未办理产权过户，被新乡市中级人民法院依法拍卖，过错在恒达瑞公司。恒达瑞公司无法向赵长旗、申海金交付房产，致使合同目的无法实现，其二人要求解除《合作建房选房协议》的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，恒达瑞公司应依法向赵长旗、申海金返还购房款185154元、多收取的营业税18608元，赔偿损失216246元，并支付自2018年12月1日起至实际还清之日止，以185154元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。 综上所述，本院对赵长旗、申海金的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下： 一、河南恒达瑞实业有限公司于本判决生效后十日内向赵长旗、申海金返还购房款185154元、多收取的营业税18608元，赔偿损失216246元，并支付自2018年12月1日起至实际还清之日止，以185154元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。 二、驳回原告赵长旗、申海金的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7725元，由河南恒达瑞实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。 审判长  郭德方 审判员  王国明 审判员  张习坤 二〇一九年十二月八日 书记员  穆玉斌