广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终20403号上诉人（原审原告）：广州市汇德丰专业市场管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区葵蓬路**之**。法定代表人：陈燕坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗裕敏，广东创展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市骏承物业管理有限公司，住，住所地广东省佛山市禅城区汾江西路**外贸大厦****/div>法定代表人：朱锋景，该公司总经理。委托诉讼代理人：何继锋，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢伟强，广东华登律师事务所律师。上诉人广州市汇德丰专业市场管理有限公司因与被上诉人佛山市骏承物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。广州市汇德丰专业市场管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判佛山市骏承物业管理有限公司向广州市汇德丰专业市场管理有限公司赔偿租金损失1112703元、滞纳金损失17132元。事实和理由：一审法院认定事实错误，佛山市骏承物业管理有限公司应该向广州市汇德丰专业市场管理有限公司返还无效合同部分的租金及滞纳金。广州市汇德丰专业市场管理有限公司自2015年4月1日起至2018年3月31日，向佛山市骏承物业管理有限公司就无效合同部分面积4415.4467平方米支付了租金。虽然根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，佛山市骏承物业管理有限公司可以主张无效合同部分的房屋占有使用费，但这并不代表佛山市骏承物业管理有限公司无须为无效合同承担法律责任，因为该司法解释明确了无效合同的处理依照合同法的有关规定。而根据《合同法》第五十八条规定，涉案合同在被（2018）粤0103民初2314号民事判决确认为部分无效后，广州市汇德丰专业市场管理有限公司与佛山市骏承物业管理有限公司之间就产生了无效合同处理的法律关系，即佛山市骏承物业管理有限公司应将依据无效合同取得的财产向广州市汇德丰专业市场管理有限公司予以返还或赔偿。广州市汇德丰专业市场管理有限公司在案件中所主张的租金损失就是佛山市骏承物业管理有限公司应当予以返还的财产。同时，佛山市骏承物业管理有限公司因为无效合同而收取了广州市汇德丰专业市场管理有限公司的滞纳金，同理依法也应该向广州市汇德丰专业市场管理有限公司返还。并且滞纳金是由于租金而产生的法律上属于孳息的范畴。按照民法原物返还时，其产生的孳息也一并返还理论，广州市汇德丰专业市场管理有限公司要求佛山市骏承物业管理有限公司返还滞纳金有法律和事实依据。因此并非如一审法院所认为的广州市汇德丰专业市场管理有限公司未能提供租金损失滞纳金损失的依据。广州市汇德丰专业市场管理有限公司的主张与生效的（2018）粤0103民初2314号民事判决认定的事实和法律适用是一致的。佛山市骏承物业管理有限公司辩称，一、广州市汇德丰专业市场管理有限公司本案提出的诉讼及上诉请求实际上已经在一审法院（2018）粤0103民初2314号案中依法处理，该案生效判决已经基于双方原有《资产租赁合同》存在部分无效的情形明确了双方责任，并对租金、滞纳金的计算进行了确定，该生效判决亦经佛山市骏承物业管理有限公司申请执行并执行结案。故一审法院在该生效判决的基础上对本案事实进行认定，完全是正确无误的。对于广州市汇德丰专业市场管理有限公司的上诉讼请求，由于已经由生效判决文书作出处理，如果再行处理则将明显违反“一事不再理”的审判原则，请二审法院依法予以驳回。二、广州市汇德丰专业市场管理有限公司提出的无论是返还租金还是滞纳金的请求，实际上均不属于双方原有《资产租赁合同》部分无效而造成的广州市汇德丰专业市场管理有限公司损失，无权要求返还或赔偿，其上诉所述是对法律规定的错误理解。即使双方《资产租赁合同》部分无效，但广州市汇德丰专业市场管理有限公司在部分合同无效期间，仍然实际占有使用佛山市骏承物业管理有限公司的物业，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，广州市汇德丰专业市场管理有限公司作为实际占有使用无效合同对应部分房屋的承租人，也应当按照租金标准支付占有使用费。而广州市汇德丰专业市场管理有限公司提出返还的正是这一部分无效合同对应面积在此期间的租金，其数额是与其应付予佛山市骏承物业管理有限公司的占有使用费完全一致的，根本并非其所谓的损失，反倒是其原本就应该支付的费用，所以佛山市骏承物业管理有限公司无需返还，广州市汇德丰专业市场管理有限公司提出返还租金的上诉请求毫无法律依据，应予驳回。另外对于滞纳金的请求，实际上是对法院生效判决文书处理过的实体问题及裁判结果进行否定，明显违反法定程序，不属于广州市汇德丰专业市场管理有限公司的损失范围，依法应予驳回。广州市汇德丰专业市场管理有限公司向一审法院起诉请求：1、佛山市骏承物业管理有限公司赔偿广州市汇德丰专业市场管理有限公司租赁保证金损失95126.79元及自2015年3月26日起至实际赔偿之日止的利息，暂计至2018年8月1日为15162.14元；2、佛山市骏承物业管理有限公司赔偿广州市汇德丰专业市场管理有限公司租金损失1141521.53元；3、佛山市骏承物业管理有限公司赔偿广州市汇德丰专业市场管理有限公司滞纳金损失17575.8元。一审法院查明事实：佛山市骏承物业管理有限公司是荔湾区滘口大街**房屋的产权人，建筑面积为5000平方米，附记记载：A部位南面1-5层共3964.7490平方米，B部位365.9137平方米、不封闭阳台2-5共84.7840平方米不能办理权属登记；第六层114.3630平方米未申请权属登记。涉案物业的报建资料中显示报建的建筑面积为5000平方米。2015年3月30日，佛山市骏承物业管理有限公司（甲方、出租方）与广州市汇德丰专业市场管理有限公司（乙方、承租方）签订《资产租赁合同》，约定：（1）甲方按现状租赁给乙方的物业位于广州市芳村滘口街42号；（2）建筑面积9529.8097平方米（具体以房地产权属证记载的为准），用途仅限于仓库，乙方已充分了解物业的现状；（3）租赁期限3年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止；（4）每月租金为95299元，乙方必须在当月10日前把当期租金一次性向甲方缴纳，逾期缴交的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金；（6）乙方向甲方一次性交纳相当于三个月租金共285897元作为租赁保证金，保证金在租赁期内不能抵扣租金；合同期满，待乙方清缴其租金、水电及拖欠职工工资等有关费用后，如不发生赔偿事项以及乙方不存在合同违约行为，甲方将在双方确认返还租赁物业后五个工作日内将保证金无息退还给乙方；否则，甲方有权在保证金中扣除相关费用、赔偿金、违约金等，并无需经乙方同意；（10.7）合同期满或合同期内解除合同的，乙方必须在合同终止日后10天内将出租物业归还甲方，否则甲方有权没收乙方全部租赁保证金及要求违约金；（19.6）房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同没收租赁保证金：逾期10日未交纳租金、水电费及管理费等按本合同约定应当由乙方缴纳的各项费用；（33.1）乙方须在三个月内投入资金更换仓库2台电梯（承重2吨，珠江富士货梯），电梯的登记及业权归属甲方。合同签订后，广州市汇德丰专业市场管理有限公司向佛山市骏承物业管理有限公司交付涉案物业，佛山市骏承物业管理有限公司向广州市汇德丰专业市场管理有限公司支付租赁保证金285897元。2018年一审法院受理佛山市骏承物业管理有限公司诉广州市汇德丰专业市场管理有限公司租赁合同纠纷一案。由于广州市汇德丰专业市场管理有限公司拖欠佛山市骏承物业管理有限公司租金构成严重违约，佛山市骏承物业管理有限公司请求判令：1、解除双方于2015年3月30日签订的《资产租赁合同》，广州市汇德丰专业市场管理有限公司立即向佛山市骏承物业管理有限公司腾退交还位于广州市芳村滘口街42号的租赁物业；2、广州市汇德丰专业市场管理有限公司立即向佛山市骏承物业管理有限公司支付2017年9月至2018年3月31日的租金共计285897元，并支付滞纳金（逾期缴交租金之日即每月10日起按每日千分之五计收至实际支付之日为止）；3、广州市汇德丰专业市场管理有限公司立即向佛山市骏承物业管理有限公司赔偿452000元电梯设备采购及安装款等诉讼请求。案件经一审法院审理于2018年6月22日作出（2018）粤0103民初2314号民事判决书，判决：一、佛山市骏承物业管理有限公司与广州市汇德丰专业市场管理有限公司于2015年3月30日签订的《资产租赁合同》的有效部分于2018年3月29日解除；二、本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市汇德丰专业市场管理有限公司向佛山市骏承物业管理有限公司支付逾期支付租金的滞纳金，2017年9月至2018年3月期间共计算七期，每期以95299元为本金，从每月11号起算计至2018年3月31日止，按照每日万分之五的标准计算（每期滞纳金不得超过租金本金）；三、本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市汇德丰专业市场管理有限公司向佛山市骏承物业管理有限公司赔偿电梯设备采购及安装款240000元；四、驳回佛山市骏承物业管理有限公司其他诉讼请求。该案判决生效后，佛山市骏承物业管理有限公司申请执行上述法律文书。2018年8月31日申请执行结案。一审庭审中，广州市汇德丰专业市场管理有限公司、佛山市骏承物业管理有限公司确认于2018年3月31日将涉案场地交还佛山市骏承物业管理有限公司管业使用。在本案一审开庭后，广州市汇德丰专业市场管理有限公司向一审法院申请撤回第一项赔偿广州市汇德丰专业市场管理有限公司租赁保证金损失95126.79元及利息的诉讼请求。一审法院认为：根据发生法律效力的（2018）粤0103民初2314号民事判决书的查明和认定，广州市汇德丰专业市场管理有限公司、佛山市骏承物业管理有限公司签订的《资产租赁合同》存在部分无效的情形，佛山市骏承物业管理有限公司负主要责任。上述法律文书对租金、滞纳金的计算也进行确定。广州市汇德丰专业市场管理有限公司虽然在（2018）粤0103民初2314号中，表示保留另案起诉追究佛山市骏承物业管理有限公司责任的权利，但在本案中广州市汇德丰专业市场管理有限公司未能提供租金损失和滞纳金的依据，故佛山市骏承物业管理有限公司的抗辩理由成立。广州市汇德丰专业市场管理有限公司要求佛山市骏承物业管理有限公司赔偿租金损失、滞纳金损失的诉讼请求，与生效判决认定的结果相悖，而且该主张本身亦缺乏理据，一审法院不予支持。对于广州市汇德丰专业市场管理有限公司请求佛山市骏承物业管理有限公司赔偿其租赁保证金损失95126.79元的诉讼请求，因广州市汇德丰专业市场管理有限公司已经自行撤回该诉讼请求，是广州市汇德丰专业市场管理有限公司自行处分其诉讼权利，一审法院对此不作论述。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第（五）款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：驳回广州市汇德丰专业市场管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8112元，由广州市汇德丰专业市场管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查的规定，本院对佛山市骏承物业管理有限公司是否应向广州市汇德丰专业市场管理有限公司赔偿案涉租金和滞纳金的损失的上诉争议问题进行审查。广州市汇德丰专业市场管理有限公司在案涉《资产租赁合同》部分无效期间，仍实际占有使用案涉没有规划报建手续和产权证的部分场地，故广州市汇德丰专业市场管理有限公司主张佛山市骏承物业管理有限公司应赔偿无效合同部分的租金和滞纳金的损失，广州市汇德丰专业市场管理有限公司应对因案涉合同无效部分对其造成租金和滞纳金损失承担举证责任。但本案第一、二审期间，广州市汇德丰专业市场管理有限公司均未能对其因案涉合同部分无效而造成租金和滞纳金损失进行有效举证，亦无提供证据证明因案涉合同部分无效而对其造成实际损失的事实。故广州市汇德丰专业市场管理有限公司应承担举证不能的不利后果。案涉租金和滞纳金的计算已经发生法律效力的一审法院（2018）粤0103民初2314号民事判决所确认，佛山市骏承物业管理有限公司亦已经执行程序取得该生效判决确认的案涉租金和滞纳金，广州市汇德丰专业市场管理有限公司认为佛山市骏承物业管理有限公司应依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，向广州市汇德丰专业市场管理有限公司返还或赔偿因合同部分无效而取得的租金和滞纳金，与生效判决认定的结果不符，亦缺乏理据，故本院不予支持。综上所述，广州市汇德丰专业市场管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14969元，由上诉人广州市汇德丰专业市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十二月五日书记员  江亭利林美欣