陕西省武功县人民法院民事判决书  （2019）陕0431民初1157号 原告：段建辉，男，1972年出生，汉族，住武功县。原告：田玲侠，女，1972年出生，汉族，住武功县。二原告共同委托诉讼代理人：何德育，陕西秦瀚律师事务所律师。被告：陕西通福房地产开发有限公司，住所地武功县工业园区通达钢铁院内。统一社会信用代码：91610431570686331Q。法定代表人：卢武贤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈江涛，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵晓君，陕西培爱律师事务所律师。原告段建辉、田玲侠与被告陕西通福房地产开发有限公司（以下简称“通福公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告段建辉、田玲侠及其委托诉讼代理人何德育、被告通福公司委托诉讼代理人陈江涛、赵晓君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段建辉、田玲侠向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的A1009号和A1010号两份《商品房买卖合同》业已解除；2、判令被告退还原告2038000.135元（购房本金1745580元、截至2019年11月29日按4.75%年利率计算的利息290202.675元、违约金17.46元、登记费2200元）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：两名原告系夫妻关系。2016年6月18日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，购买了被告在武功县苏武大道开发建设的“通福国际广场”A幢1009号和1010号两套商铺，两套商铺合计价格为1745580元，原告在签约当天即支付了509008元的首付款；2016年7月14日，按照被告的要求，原告与被告的全资子公司武功通福国际广场管理有限公司又签订了两份《通福国际广场商铺租赁合同》，约定将A1009号和A1010号两套商铺返租3年，期限为2016年7月1日至2019年6月30日，并在签约时当即将该3年租金合计366572元充做原告支付给被告的第二笔购房款；2016年7月21日，原告从武功县农村信用合作联社获得按揭贷款870000元并支付给被告，付清了两套商铺约定的全部价款。2019年6月初以来，被告电话通知原告办理有关手续，两名原告即多次前往被告在“通福国际广场”的办公室，就基础设施设备不到位、商铺数量不符、设计不当等问题，反复与被告方协商、反映、交涉、到商铺现场查看、讨论，均无任何结果。原告方既背负着沉重的按揭还款，商铺又无法接收，酷暑艳阳、悲愤交加，万般无奈之下，随依照双方合同约定，于2019年8月7日起草了4份内容相同的书面《解除合同通知书》，要求被告在15日内退还全部房款及利息，其中2份按照约定的送达方式、通讯地址、联系电话分别寄给被告卢武贤总经理和王萍经理；1份按照被告目前实际的办公地址和联系电话寄给卢武贤；1份当面递交给被告工作人员张丽。原告认为，既然签了合同，就要讲诚信、讲公平，而被告挟其强势地位，肆意违约、推诿扯皮，理应承担法律责任，特诉至人民法院，依法审理，公平裁决如原告之诉请。原告提供的证据有：1、商品房买卖合同两份，交款单、收回贷款凭证、收款收据各一份，商铺租赁合同两份、收款收据两张、转账回单一张，证明原告已按合同约定支付了全部购房款。经被告方质证，被告方对买卖合同、交款单、收款收据、收回贷款凭证、租赁合同均无异议，对2200元收款收据有异议，办理登记证应该通过房地产公司办理，对证明目的有异议，认可房款中间包含3年租金。本院认为，以上证据客观真实，故予以认定。2、原告结婚证一份、被告工商登记情况三张、武功通福广场管理有限公司工商登记情况两张，证明原、被告各方身份情况。经被告方质证，表示无异议。本院认为，证据客观真实，故予以认定。3、实景照片四张、谈话录音两份，证明商铺现状及交涉情况。经被告方质证，对通话录音真实性不认可，当时是否在公众场合，取证是否合法不能确认，对四张照片不认可。本院认为，对照片予以认定，对谈话录音因无法证明取证过程的合法性，故不予认定。4、解除合同通知书一份、邮政快递单三张，证明书面解除已送达被告。经被告方质证，对快递单真实性认可，对证明目的不认可，陈述没有收到关于解除合同的通知，只能证明原告有邮寄行为，但不能证明被告方收到，并且不知道寄的是什么东西。本院认为，该组证据无法证明被告是否收到了该解除合同通知书，故不予认定。被告通福公司辩称，一、商品房买卖合同依法成立且真实、合法有效，被告履行合同义务符合合同约定，合同依法受法律保护，应确认不予解除。原告与被告于2016年6月18日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设通福国际广场A幢1层A1009、A1010号商铺，房款总价为1745580元，合同第十条（一）项约定了基础设施设备交付条件，第十一条约定商品房交付时间为2016年5月25日完成工程竣工验收，验收合格并进行备案登记。原告在签订商品房买卖合同时，对上述A1009、A1010商铺的现状已经了解并认可，建筑面积及套内面积均符合合同约定，且原告对基础设施设备交付情况也已充分了解，不存在基础设备不到位、商铺数量不符的事实。依据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护，故应依法确认商品房买卖合同不予解除。二、被告履行了交付房屋的义务，原告已经取得对上述商铺的实际占有并取得租金收益。2016年7月14日，原告与武功通福国际广场有限公司签订商铺租赁合同，合同约定原告捋所购通福国际广场A幢商铺1009、1010租赁给通福国际广场公司，租期三年，被答辩人一次收取了三年租金。依据最高院关于审理商品房买卖合同的纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告与被告签订商品房买卖合同，之后又与通福国际广场管理有限公司签订商铺租赁合同，行使对商铺的使用、收益行为，已对上述商铺实际占有。《物权法》第39条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告已经完成上述商铺的支付义务，商铺所有权已转移给原告，原告实际占有房屋并取得租金收益。三、原告请求退还房屋本金及利息等计2038000.135元，没有事实与法律依据，应不予支持。原告要求解除商品房买卖合同依据不成立，既没有事实及合同的依据，也不符合《合同法》及相关司法解释规定法定解除的情形，原告要求退还上述房款缺乏事实及法律依据，应不予支持。综上，被告在商品房买卖合同中，已全面履行合同义务，不存在合同目的无法实现。原告要求解除商品房买卖合同的请求，不符合事实情况，于法无据。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告提供的证据有：1、商品房买卖合同两份，证明2016年6月18日，被告与原告签订商品房买卖合同，原告购买由被告开发建设的通福国际广场A幢1层1009、1010号商铺。合同对商铺交付的条件及时间都进行了约定，被告依照合同约定履行了全部义务。双方当事人订立合同意思表示真实，合同依法成立，合法有效。经原告方质证，原告方无异议。本院认为，该组证据客观真实，故对客观真实性予以认定。2、竣工验收报告、竣工验收备案表、A座一层平面图各一份，证明通福国际广场A幢物业于2015年4月2日开工，于2016年5月25日竣工，该建设工程验收合格并已备案，符合相关法律法规规定的商品房交付条件。原告对于其购买的1009和1010商铺的当时现状、布局及交付条件已经了解并确认。经原告方质证，对竣工报告和备案表真实性认可，证明目的不认可，报告不能证明曾向原告展示，图纸合同无附件，真实性和证明目的都有异议，原告签合同没有图纸。本院认为，该组证据客观真实，故对客观真实性予以认定。3、收款收据一份，证明原告于2016年5月29日交纳定金2万元，2016年6月2日交纳首付款489008元。收款收据均记载铺号A1009、面积74.28平方米。经原告方质证，原告方无异议。本院认为，该组证据客观真实，故对客观真实性予以认定。4、商铺租赁合同两份，证明2016年7月14日，原告与武功通福国际广场管理有限公司签订商铺租赁合同，双方约定了租赁期限、租金及支付方式，原告对房屋实际占有并已收取商铺三年的租金，原告对其所购商铺行使使用、收益的权利，商铺所有权转移至原告，被告已履行了商铺交付义务。经原告方质证，原告方对真实性认可，证明目的不认可，不能证明被告向原告交付房屋。本院认为，该组证据客观真实，故对客观真实性予以认定。本案争议焦点：原告的诉请是否应当得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月18日原告段建辉、田玲侠夫妻二人与被告通福公司签订两份《商品房买卖合同》，购买由被告通福公司在武功县普集镇苏武大道开发建设的“通福国际广场”A幢1009号和1010号两套商铺，总面积为74.28平方米，合同约定总价1745580元，约定交付时间为2016年7月1日前。2016年7月14日，原告段建辉与武功通福国际广场管理有限公司签订了两份《商铺租赁合同》，将其购买的“通福国际广场”A幢1009号和1010号两套商铺租赁给武功通福国际广场管理有限公司，约定租赁期限为3年，从2016年7月1日起至2019年6月30日止，约定租金为原告段建辉购买该物业的合同额的21%（每年租金为合同额的7%），租金按照1745580元计算为366572元，此租金折抵原告段建辉、田玲侠的部分购房款，最终购房款为1379008元，随后原告段建辉、田玲侠分两次支付首付款509008元，并且按照《商铺租赁合同》中关于付款方式的约定，在武功县农村信用合作联社贷款870000元，向被告陕西通福房地产开发有限公司支付了剩余的房款。另查，在两份《商品房买卖合同》中首页背面的说明第六条及合同第二页说明的第四条均写明：本合同【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划“√” 方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打“×”，以示删除。在该两份《商品房买卖合同》第十条第（一）款基础设施设备中，对供水、排水、供电、燃气的约定空格处均打“×”，对于供暖的约定空格处为：买受人自行安装采暖设备。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原告段建辉、田玲侠与被告通福公司签订的两份《商品房买卖合同》，属真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案原告段建辉、田玲侠当庭陈述在签订《商品房买卖合同》前已经实地看过房屋，本院有理由相信原告段建辉、田玲侠对所要购买房屋的实际情况是在充分了解之后才签订的《商品房买卖合同》，并且原告段建辉、田玲侠已经全部支付了购房款，同时在约定的交付时间之后，又与武功通福国际广场管理有限公司签订了两份《商铺租赁合同》，将其购买的“通福国际广场”A幢1009号和1010号两套商铺租赁给武功通福国际广场管理有限公司，加之至今购买时间已有3年之久，又因原告段建辉、田玲侠将租金在合同约定的房屋总价中进行了冲抵，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，所以原告段建辉、田玲侠已经实际占有所购买的商铺，原告段建辉、田玲侠虽提供解除合同通知书和邮政快递单，但无法证明被告是否收到了该解除合同通知书，故对于原告段建辉、田玲侠的诉请，本院不予支持。综上所述，原告段建辉、田玲侠的诉请，不符合相关法律规定，本院不予支持，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告段建辉、田玲侠的诉讼请求。案件受理费23104元，由原告段建辉、田玲侠负担。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。     审  判  长    李      涛审  判  员    屈      亚人民陪审员    倪  战  科 二〇一九年十二月四日 书  记  员    宋  欣  艳         《中华人民共和国合同法》第八条  依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款  对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。1