湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0222民初2622号原告：黄清花，女，1977年9月25日出生，汉族，个体工商户，住阳新县。委托诉讼代理人：柯凌汉，湖北富川律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告：湖北新环房地产营销经纪有限公司，住所地阳新县兴国镇兴国大道128号种子公司门面。统一社会信用代码9142022255703833XA。法定代表人：蔡成，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊怡智，男，1985年7月1日出生，汉族，湖北新环房地产营销经纪有限公司业务员，住阳新县。委托权限：一般授权。被告：李卢松，男，1984年11月16日出生，汉族，住阳新县。被告：潘丽珠，女，1986年12月7日出生，汉族，住阳新县。原告黄清花与被告湖北新环房地产营销经纪有限公司（以下简称新环地产公司）、李卢松、潘丽珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄清花及其委托诉讼代理人柯凌汉、被告新环地产公司委托诉讼代理人熊怡智到庭参加了诉讼，被告李卢松、潘丽珠经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄清花向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与三被告签订的《房地产买卖三方合同》；2.判决三被告迅速返还原告购房款235,000元及利息（按年利率6%从2018年1月8日起计算至清偿之日止）、律师费5,000元、违约金（按合同标的额235,000元的30%计算）；3.判决三被告按合同约定承担原告已支付购房款一倍即235,000元的赔偿责任；4.判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月8日，原告与三被告签订《房地产买卖三方合同》，原告经被告新环地产公司购得被告李卢松、潘丽珠位于阳新县兴国镇风和日丽未来城小区A幢706室房屋，原告按照合同约定已经将房款全部支付完毕，但是被告李卢松、潘丽珠一直未按合同约定过户房屋。现查明涉案房屋于2017年11月1日已经被黄石市下陆区人民法院依法查封，三被告故意隐瞒事实，严重侵害原告合法权益。现原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，希望依法支持原告诉讼请求。新环地产公司辩称，李卢松来我公司卖房子的时候，没有向我公司说明该情况。签订合同时我方已经询问过有无任何查封等情况，李卢松说没有。合同上也已经载明如果有问题，由出卖人承担责任。李卢松、潘丽珠未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状和相关证据。本院经审理认定事实如下：2018年1月8日，卖方李卢松、潘丽珠与经纪方新环地产公司、买方黄清花签订《房地产买卖三方合同》，约定如下，1.买卖双方通过经纪方出售及购入阳新县兴国镇风和日丽未来城小区A幢706号房（以下简称物业），建筑面积为约119平方米；2.该物业转让成交价为人民币235,000元，定金人民币100,000元，由卖方签署本合同时收取，且把水电过户给买方，双方一致同意以一次性方式完成交易，第二部分楼款人民币135,000元，需在2018年2月8日前结清，卖方收到该房全部余款后，必须一起去银行结清该房银行贷款，并出示银行结清证明；3.卖方须在收取最后部分楼款后负责将物业交于买方使用，在此之前，卖方须付清一切有关该物业之费用（包括但不限于水电开户费、水电费、管理费），并不得要求买方支付上述有关费用，如有装修押金的，买方应退还给卖方。该物业在三方签署本合同之时已开通之设施随本物业转予买方，相关转名费由买方支付，未开通之设施由买方自行开通。买卖双方同意预留10,000元定金用于经纪方作为交楼押金，该押金于买卖双方交楼且卖方结清合同第4条规定的所有费用后由经纪方转付于卖方，该物业是以签约时现状售于买方，而买方已检查或买方授权代表检查该物业，故买方不得借此拒绝交易；4.卖方须保证对该物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，证件齐全，可以按揭。有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务及租赁等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿由此引起的一切买方损失；5.如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，卖方有权收回房屋，买方足额交付定金与房款的，需赔付给经纪方合同约定的总佣金，卖方无须退还所收定金以及房款，且卖方有权再将该物业转让于任何人；6.如卖方未能履行条款致合同不能顺利完成，卖方足额签收定金与房款的，卖方须双倍返还所收房款，同时需赔付给经纪方本合同约定的总佣金；7.基于经纪方已提供之服务，卖方须向经纪方支付人民币2,350元作为佣金，买方须向经纪方支付人民币2,350元作为佣金，该笔佣金在买卖双方于签署本合同时付清，逾期未交每天须按应付佣金的千分之五交纳滞纳金，经纪方须协助办理买卖双方所有手续到交易结束；8.卖方或买方任何一方未能履行本合同之条款，导致交易不能完成，买卖双方之一方或双方违反本条及第12条约定拒绝支付或未足额支付佣金导致诉讼，还应承担经纪方因诉讼产生的律师费、诉讼费、资料查询费等损失；9.签署本合同后，如买卖双方未得经纪方同意自行取消本合同，需连带承担经纪方全部佣金及诉讼产生的律师费、诉讼费、资料查询费等损失。上述合同签订后，新环地产公司于2018年1月8日收取了黄清花购房佣金2,350元，李卢松于2018年2月5日收取了黄清花购房款235,000元。2018年2月12日，农行阳新支行解除了对涉案房屋的他项权利关系。黄清花接收涉案房屋并部分装修后，因不能办理不动产权证书事宜协商无果，遂起诉来院。另查明，李卢松与潘丽珠于2016年10月28日经政府登记结婚，系夫妻关系。涉案房屋于2017年11月1日经黄石市下陆区人民法院（2017）鄂0204民初1080号法律文书预查封，查封期限为2017年11月1日至2020年11月1日，至本案庭审结束，该房屋仍处于查封状态。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”，本案诉争房屋在原、被告签订合同时，已被黄石市下陆区人民法院采取查封措施，并在房地产管理部门进行了查封登记。最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日（1997）经他字第8号）中答复：“……北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同……”。因此，被告李卢松、潘丽珠擅自将其已被查封的房屋转卖给原告黄清花的行为，违反了法律的强制性规定，双方所签订的房屋买卖合同应属无效合同，故原告关于解除三方签订的《房地产买卖三方合同》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告李卢松、潘丽珠应返还从原告处收取的购房款235,000元，被告新环地产公司应返还从原告处收取的佣金款2,350元。原告要求三被告返还购房款、赔偿损失（年利率6%利息、律师费5,000元）、承担违约金（标的额30%）、支付购房款一倍赔偿的诉讼请求，结合本案中签订的房屋买卖合同系因违反法律强制性规定而无效的事实，在没有证据证明新环地产公司在合同签订中存在过错的情况下，原告对新环地产公司上述主张，本院不予支持。关于合同无效后赔偿责任的认定，被告李卢松、潘丽珠将已查封房产出卖给原告，导致房屋买卖合同无效，系合同的过错方，李卢松、潘丽珠理应承担合同的缔约过失责任，且原告黄清花在接收房屋后进行了部分装修，存在实际损失，综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法酌定被告李卢松、潘丽珠按照购房款总额的30%赔偿原告黄清花的损失，并承担黄清花因此而支出的律师费5,000元。关于原告主张李卢松、潘丽珠赔偿利息损失、承担违约金和支付购房款一倍赔偿的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告李卢松、潘丽珠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对本案相应诉讼权利的放弃，由此所产生的不利法律后果应由被告自行承担，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告李卢松、潘丽珠于本判决生效后十日内向原告黄清花返还购房款人民币235,000元，并支付购房损失70,500元、律师费5,000元，合计310,500元；二、被告湖北新环房地产营销经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告黄清花返还购房佣金人民币2,350元；三、驳回原告黄清花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,255元，由原告黄清花负担3,947元，被告李卢松、潘丽珠负担5,268元，被告湖北新环房地产营销经纪有限公司负担40元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时按照不服判决数额预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  刘细刚人民陪审员  柯愈生人民陪审员  石 良二〇一九年十二月三日书 记 员  陈明明