湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10852号上诉人（原审原告）：武汉世纪苑物业服务有限公司，住所地武汉市武昌区沙湖新村特**沙湖友谊国际********。法定代表人：李川，该公司董事长。委托诉讼代理人：王黎，湖北山河律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈岩，男，1984年11月25日出生，汉族，住武汉市武昌区。上诉人武汉世纪苑物业服务有限公司（下称世纪苑公司）、上诉人陈岩因物业服务合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初11012号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年9月23日受理案件后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世纪苑公司上诉请求：撤销原判关于物业服务费的部分，改判支持其一审相应诉讼请求。事实和理由：1、陈岩一审中提供的照片证据，无法确定照片拍摄地点是江尚天地小区，即使确实是在该小区内，也因无法证明照片中所显示的是持续状态，而只能证明发生过这一事情。世纪苑公司进驻江尚天地小区后，一直兢兢业业为业主服务，一审法院认定世纪苑公司提供的物业服务存在瑕疵，存在错误。2、2019年1月1日起实施的《武汉市物业管理条例》明确将在房屋空置期间物业服务费按70%计收的规定予以作废，一审法院按70%计算，没有法律依据。另外，陈岩在2017年2月24日办理收房手续，随即进行了装修并入住，不存在房屋交付后半年内无人入住的情况，且其只是晚半年时间收房，并不是双方物业服务协议关于“房屋交付后一年内无人入住，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用”所约定的适用情形。陈岩上诉请求：撤销原判，并改判驳回世纪苑物业公司的诉讼请求。事实和理由：1、项目开发商一直未通知陈岩收房，陈岩直到收到开发商被裁定破产的决定后，才以业主身份领取房屋钥匙，此后知道这次收房实际是违法交房，不认可一审法院认定的入伙通知。2、双方物业服务协议第四条第一款第一项约定“当地政府部门及相关物业管理法规对物业服务费的交付另有规定的，从其规定”，《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条规定在本案中应当适用。该小区的开发商交付的房屋未达到交房条件，其应当承担前期物业服务费用。3、退一步讲，即使陈岩需要支付物业服务费，也应根据陈岩实际入住的时间，结合世纪苑公司服务不到位的情况，从2017年2月25日开始，至2018年2月24日期间按70%计算，此后按照90%计算。陈岩以其上诉理由作为对世纪苑公司上诉请求的答辩意见，并认为：开发商应承担前期物业服务费，世纪苑公司应向陈岩返还已交的物业服务费。若人民法院认定肖琦应当支付物业服务费，其同意一审法院按照首年空置期内按70%标准计算的处理方式，但应从实际收房之日起计算物业服务费；另外，世纪苑公司提供的物业服务确实存在瑕疵，同意一审法院按照90%计算的意见。请求驳回世纪苑公司的上诉请求。世纪苑公司以其上诉理由作为对陈岩上诉请求的答辩意见，并认为：就物业服务费的起算时间和违约金的计算方面，均同意一审法院的处理意见。请求驳回陈岩的上诉请求。世纪苑公司向一审法院起诉请求：判令陈岩支付2017年10月1日至2019年3月31日期间的物业费4896元，违约金592.42元（以4896元作为基数，按照每日万分之五的标准计算自2017年10月1日起暂计至2019年3月31日止，实际计算至所有费用结清之日止），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈岩与武汉联发瑞成置业有限公司（下称联发瑞成公司）签订武汉市商品房买卖合同，购买联发瑞成公司开发建设的江尚天地项目第4幢1单元19层2号商品房，建筑面积91.28平方米。2012年11月9日，世纪苑公司与联发瑞成公司签订前期服务物业合同，约定由世纪苑公司对江尚天地提供前期物业服务。2016年7月15日，联发瑞成公司向世纪苑公司发出联系函，载明：“江尚天地项目属于本公司开发，因种种原因，未能如期交付。现本公司通过各方努力，已达购房合同相关交付条件，特通知贵司协助配合办理江尚天地项目（住宅）交付事宜。时间定于：2016年8月28日至9月4日交房地点：武汉江尚天地客服中心。根据双方签订的合同相关事宜，物业费收取时间以本公司通知的以上时间为准”。2017年2月24日，陈岩以江尚天地4-1-1902号房屋业主的身份，在世纪苑公司提供的江尚住宅前期物业管理服务协议、江尚住宅临时管理规约、治安消防安全责任书上分别签字，并按照物品领取登记表自该公司处领取了门禁卡、房屋钥匙等物品，同时向该公司缴纳了物业费3264元、水费300元，世纪苑公司为此开出收据。2月27日，陈岩向世纪苑公司交纳水费300元，并在收费单据上签名。一审庭审中，世纪苑公司陈述该笔3264元物业费系自2016年10月1日至2017年9月30日期间的物业费，按照物业费2.98元/月·平方米、房屋面积91.28平方米的标准收取。江尚住宅前期物业管理服务协议约定：世纪苑公司为甲方，陈岩为乙方；由甲方对江尚天地提供前期物业管理服务事宜；交费起始时间，自乙方办理入伙手续之日的次日起计收，收到入伙通知后在指定期限内不办理相应手续的，自指定期限届满的次日计收；乙方应按季度支付物业费，在交费月1日前履行交纳义务，物业费标准为2.98元/月·平方米（按房屋建筑面积计收）；房屋交付后一年内无人入住，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用，第二年起物业费用全额收取；物业服务费不含生活垃圾服务费。物业服务内容：（一）物业共用部位及设施的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备及其运行的维护和管理；（三）住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维护和管理；（四）环境卫生；（五）秩序维护；（六）交通秩序与车辆管理；（七）房屋装修管理。违约责任：（一）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……（四）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效，自业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后自行终止。一审诉讼中，双方均确认陈岩仅在2017年2月24日交过一次3264元物业费后，再未交过物业费。2018年10月、11月世纪苑公司分别以上门张贴物业费催缴通知书，邮寄律师函的方式向陈岩缴纳物业费。一审法院另查明：2017年1月24日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01破申1号民事裁定，受理联发瑞成公司破产清算一案，此后于同年3月20日指定武汉市金都清算服务有限公司为管理人。一审法院认为，世纪苑公司与陈岩签订的江尚住宅前期物业管理服务协议，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同履行过程中，世纪苑公司为江尚天地小区提供了主要的物业管理服务，陈岩应承担交纳相应物业服务费的义务。陈岩辩称，根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款“建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用”的规定，江尚天地小区未达交付条件，应由第三方联发瑞成公司（即建设单位）承担前期物业服务费用。由于陈岩抗辩之法律条款不具备排除合同约定的效力，双方仍应受合同约束，陈岩不得依此条款拒绝履行己方义务；另外，陈岩如认为该部分物业费应由建设单位交纳，应另行向建设单位主张相应权利，故对于陈岩的上述抗辩理由一审法院不予采纳。根据江尚住宅前期物业管理服务协议约定：交费起始时间，自陈岩办理入伙手续之日的次日起计收，收到入伙通知后在指定期限内不办理相应手续的，自指定期限届满的次日计收。世纪苑公司举证联系函，主张其根据建设单位指示已于2016年8月28日入驻江尚天地并提供物业管理服务，建设单位已于2016年8月向业主发出入伙通知，通知交房时间为8月28日至9月4日。陈岩辩称从未收到入伙通知，直至2017年初才在江尚业主微信群中得知可以领钥匙了。又根据陈岩提供的武汉城市留言板上对江尚小区性质总结的截图可知，部分业主在留言中承认建设单位已于2016年8月发出入伙通知。再结合陈岩作为业主活动在业主微信群，可以获得其他业主收房的信息，依据常理判断，陈岩在2016年8月应知晓建设单位发出过入伙通知。尽管陈岩实际收房时间为2017年2月24日，但是合同约定物业费收取的起始时间是办理入伙手续（即收房）次日或收到入伙通知后指定期限届满次日，而且延迟收房的责任不在世纪苑公司。故世纪苑公司主张自2016年10月1日收取物业费合理合法，有事实及合同的依据，一审法院予以支持。考虑到陈岩2016年10月1日未收房，2017年2月24日收房后也未立即入住，空置期达半年，依据合同“房屋交付后一年内无人入住，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用，第二年起物业费用全额收取”的约定，一审法院认为，陈岩按70%的比例承担自2016年10月1日起半年空置期间的物业费较为妥当，则首年物业费应为2774.4元（3264÷2×（1＋70%）=2774.4）。现陈岩已支付自2016年10月1日至2017年9月30日止的全额物业费3264元，多缴纳物业费489.6元可以抵扣2017年10月1日至2017年11月24日的物业费，此后陈岩再未交过物业费。对于陈岩拖欠物业费的行为，世纪苑公司曾以上门张贴物业费催缴通知书、邮寄律师函的方式催缴。世纪苑公司履行了催缴义务，陈岩应承担相应拖欠物业费的责任。又根据合同约定：如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，世纪苑公司有权要求陈岩补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。对于世纪苑公司主张陈岩向其补交自2017年10月1日至2019年3月31日期间的物业费4896元以及违约金（以4896元作为基数，按照每日万分之五的标准计算自2017年10月1日起暂计至2019年3月31日，实际计算至所有费用结清之日止）的请求，由于陈岩实际缴纳物业费至2017年11月24日，故陈岩仅应向世纪苑公司补交自2017年11月25日至2019年3月31日期间的物业费4406.4元以及相应的违约金。陈岩辩称，世纪苑公司在小区内不作为，未尽到物业服务职责。陈岩提供的证据城市留言板截图四张显示江尚小区业主投诉下水道堵塞、电梯损坏、租户开办食堂等问题，官方回复虽然存在相应问题，但物业公司并非消极不作为而是有所采取措施。陈岩提供的物业服务不到位的图片16张则显示小区内的公共区域清洁卫生、垃圾堆放等方面存在不规范的问题。陈岩提供的自家天花板被水井房渗水损坏的图片9张显示天天花板损坏，但无法证明损害是由物业不作为造成。综上，世纪苑公司提供的物业服务存在一定瑕疵，一审法院酌情按照陈岩拖欠物业费数额的90%即3965.76（4406.4×0.90=3965.76）元予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、陈岩于判决生效之日起五日内向世纪苑公司支付自2018年1月18日至2019年3月31日期间的物业费3965.76元并支付违约金（以3965.76作为基数，按照每日万分之五的标准计算自2018年1月19日起暂计至2019年3月31日，实际计算至所有费用结清之日止）；二、驳回世纪苑公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由陈岩负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交与本案有关的新证据。经本院询问，双方当事人均表示不太了解江尚天地小区的竣工验收情况。鉴于在陈岩一审中提交的城市留言板中，有关部门回复时提及该小区未办理竣工验收之事，本案双方当事人又都不是竣工验收的参与主体，故本院依职权对联发瑞成公司管理人进行了调查。陈岩对调查笔录的真实性及内容均无异议，世纪苑公司认可调查笔录的真实性，但认为另案判决已认定符合约定交房条件，故不认可调查笔录的该部分内容。各方当事人对原判认定事实无异议，本院予以确认。本院二审另查明：一、陈岩与联发瑞成公司商品房买卖合同第九条“交房期限及条件”约定：“出卖人应当在2015年9月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续……”。二、陈岩与世纪苑公司之间前期物业管理服务协议第四条“物业管理服务费用（不包括房屋共有部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）”约定：“（一）本物业管理区域采用包干制的服务收费方式，交费起始时间：自乙方办理入伙手续之日的次日起计收，乙方收到入伙通知后在指定期限内不办理相应手续的，自指定期限届满的次日计收。当地政府部门及相关物业管理法规对物业费的交付另有规定的，从其规定”。三、另案中，本院于2019年8月5日作出民事裁定：1、终止联发瑞成公司重整程序，2、宣告联发瑞成公司破产。联发瑞成公司管理人对本院确认：江尚天地小区至今未办理竣工验收手续，也未达到约定或法定交房条件。四、世纪苑公司另案起诉联发瑞成公司，请求：确认自2016年9月1日起暂计至2018年4月24日，世纪苑公司对联发瑞成公司享有债权34821286.97元（其中破产债权8937552.67元，共益债权25883734.3元，自2018年4月25日起继续计算未售、未交付空置房物业费至所有房屋交付之日止），并按照逾期未交纳物业服务费用的每日万分之五标准，向世纪苑公司支付违约金。本院另案审理后作出（2018）鄂01民初1488号民事判决：1、确认世纪苑公司对联发瑞成公司享有破产债权8937552.67元，2、联发瑞成公司应向世纪苑公司支付的共益债务为25883734.3元（2018年4月25日之后产生的共益债务以实际发生为准），3、驳回世纪苑公司其他诉讼请求。判决后，联发瑞成公司提起上诉。湖北省高级人民法院经审理，作出（2019）鄂民终229号民事判决：驳回上诉，维持原判。该民事判决已发生法律效力。该民事判决载明：“联发瑞成公司上诉认为商铺及写字楼未办理竣工验收且未交付，不应支付写字楼及商铺物业服务费。本院认为，联发瑞成公司与世纪苑公司签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应诚信履约。根据该服务合同，联发瑞成公司将其开发的江尚天地包括住宅、商业、办公在内的物业共用部位、共用设施设备、公共绿化、车辆停放、公共秩序和安全防范等物业服务，以包干制形式交由世纪苑公司代理。从世纪苑物业进驻项目提供物业服务开始，世纪苑公司即有权收取物业服务费用。对项目是否峻工及实际交付事实予以认定的意义在于该物业服务费支付的主体是联发瑞成公司还是业主。世纪苑公司根据联发瑞成公司联系函要求，于2016年8月28日进驻江尚天地项目，开始提供物业服务，联发瑞成公司未举证证明世纪苑公司诉请的物业服务费应由业主交纳，则该部分物业服务费用应由联发瑞成公司向世纪苑公司支付。且江尚天地作为一个项目整体应视为一个物业管理区域，前期物业服务合同亦是将项目整体物业管理交由世纪苑公司代理。根据世纪苑公司提交的证据及一审法院实地调查和在派出所调取的证据，江尚天地项目住宅、商铺、写字楼早已完工且部分已投入使用，应视为江尚天地项目已实际竣工，联发瑞成公司应依约向世纪苑公司支付包括商铺及写字楼在内的空置房物业费。联发瑞成公司该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。联发瑞成公司主张世纪苑公司提供的物业服务未达到前期物业服务合同约定的标准，但未提交相应证据支持，其要求减少物业服务费的上诉主张不能成立。”本院认为：联发瑞成公司于2016年7月15日向世纪苑公司发送联系函，通知世纪苑公司协助办理江尚天地项目（住宅）交房事宜。陈岩实际于2017年2月24日至世纪苑公司办理收房手续。陈岩与世纪苑公司在收房时签订的前期物业管理服务协议，是双方真实意思的表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应依约享受权利并履行义务。《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条规定“建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用”，是房屋所在地相关物业管理法规关于物业费交付的规定，属于陈岩、世纪苑公司关于“当地政府部门及相关物业管理法规对物业费的交付另有规定的，从其规定”所约定的范围，基于该条约定，上述第四十三条规定也转化为陈岩与世纪苑公司之间的特别约定。江尚天地小区至今未办理竣工验收手续，当然也未能取得竣工验收备案证等商品房竣工交付所需的相关手续。该情形不符合陈岩与联发瑞成公司之间商品房买卖合同关于“将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；……4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续……”的约定，也不符合《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条“建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。交付的物业应当具备以下条件：（一）建设项目竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案……”的规定。根据前述已转化为陈岩与世纪苑公司之间关于物业服务费方面的特别约定，相应的前期物业服务费用应由江尚天地小区的建设单位联发瑞成公司承担，陈岩没有支付该部分费用的合同义务。由此，陈岩未向世纪苑公司支付至2019年3月31日止的物业服务费，不构成违约，世纪苑公司要求陈岩支付至2019年3月31日止的物业服务费和违约金，没有事实和法律依据。联发瑞成公司管理人有权代表联发瑞成公司陈述相关事宜，其在本案中陈述的江尚天地小区未办理竣工验收手续一节，与湖北省高级人民法院（2019）鄂民终229号民事判决认定事实并不矛盾，且该案审理的是世纪苑公司与联发瑞成公司之间的纠纷，涉及到的房屋并不包含本案所涉商品房，判决中亦未认定江尚天地小区办理了竣工验收手续，故世纪苑公司称联发瑞成公司管理人就江尚天地小区竣工验收、交房条件方面所作陈述存在错误，另案生效判决认定江尚天地小区已经竣工验收合格，并无证据支持。综上，世纪苑公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初11012号民事判决；二、驳回武汉世纪苑物业服务有限公司的诉讼请求。减半后的一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由武汉世纪苑物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何义林审判员  李 行审判员  万 军二〇一九年十二月九日书记员  寇襄宜