新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终4148号上诉人（原审被告）：刘小绮，女，1982年7月3日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：张丽萍，沙依巴克区正中法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王蓓，女，1981年1月28日出生，汉族，乌鲁木齐银行职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。上诉人刘小绮因与被上诉人王蓓房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院(2019)新0102民初6557号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘小绮的委托诉讼代理人张丽萍，被上诉人王蓓到庭参加诉讼。本案现己审理终结。刘小琦的上诉请求：请求二审法院，1.改判一审判决第（二）项，返还的房款应扣除王蓓使用涉案房屋期间产生的物业费、暖气费、水电费共计5,381.11元；2.改判一审判决第（三）项，驳回王蓓主张利息10,809.74元的诉讼请求。事实与理由：一审判决存在如下事实认定上的错误：第一、从双方实际履行情况分析，王蓓要求刘小琦支付已付购房款占用期间的利息10,809.74元，因双方就退还购房款合意时，未对利息进行约定，王蓓只要求退还购房款本金，一审认定明显与客观事实不符，应当按照实际履行认定。第二、王蓓在一审中，向法庭提供了录音资料，均未要求刘小琦承担已付购房款占用期间利息，在一审审理案件时，王蓓就占用使用涉案房屋时，产生的房屋物业费、暖气费、水电费、有线电视费，共计5,381.11元，王蓓未将房屋交还给刘小琦，期间产生的相关费用应当由王蓓承担且应在退还的购房款中扣除。综上所述，一审判决连基本的案件事实都未查清，且在事实认定上有误，违反常理，在关键事实上仅凭主观臆测作出判决，故提出上诉，请二审法院依法公正裁决。王蓓辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求法院驳回刘小琦上诉请求。我认为在拥有涉案房屋的全部使用权后才应支付房屋的相关费用，从2018年2月刘小绮带我看房至今我都没有见过房屋买卖的相应票据，至今不知道房子的具体价款，且2018年5月刘小绮也给我退了一部分房款，证明刘小绮也有解除合同的意愿，但房款至今没有向我支付完毕，应当给我支付房款占用期间的利息。王蓓向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋转让协议》；2.判令刘小绮返还购房款176,500元；3.判令刘小绮支付资金占用期间利息13,237.5元（利息暂计算2018年5月22日至2019年8月22日，实际支付至偿清之日止，计算方法：176,500元×6%年息/12个月×15个月=13,237.5元）；4.本案保全费1,468.69元由刘小琦承担。一审法院认定事实，刘小绮与案外人杨玉英签订一份《协议书》，约定：经甲（杨玉英）乙（刘小绮）双方共同协商，甲方将单位乌市第二幼儿园分配的单位集资房（位于乌市东大梁大学城85中旁）转让给甲方的孙女乙方刘小绮。一、乙方将付于甲方20,000元转让费，甲方除此无任何条件转让。所有房款由乙方交纳，包括过户所产生的任何费用；二、本房产归乙方刘小绮个人所有，如因甲方不幸过世，甲方所有的继承人对此房屋不得继承；三、甲方需在拿到房产证后第一时间与乙方办理过户手续；四、本协议经甲方所有继承人签字后生效。杨玉英的三位继承人签字确认。2016年4月30日王蓓、刘小琦签订一份《房屋转让协议》，约定：甲方（刘小绮）将坐落在东大梁大学城85中旁（建筑面积105平方米）单位集资房一套转让给乙方。甲方购买此房价格为350,000元，现甲方同意在原价基础上加价5万元，即以总价40万元将该房产转让于以乙方。甲方现已向开发商支付房款15万元整，尚余尾款20万元未支付。乙方于本协议签订之日一次性向甲方支付购房款，该房的尾款由乙方依据甲方与开发商所签合同中相关条款的约定直接向开发商支付。因该房产为单位集资房，在本协议签订后，甲方应将该房的所有相关资料，包含但不限于购房合同、付款凭证等交于乙方保管；在该房达到交房条件时，甲方应无条件第一时间帮助乙方办理交房手续，并将房产交予乙方使用；在该房可以办理房产证及国土证时甲方应无条件第一时间进行办理，并将相关证件交由乙方保管，办证费用由乙方承担；在该房满足过户条件（包括但不限于购买时间超过5年以上）时，甲方应按乙方指示将该房产过户至乙方或乙方指定人员名下，过户相关费用由乙方自行承担。若过户时相关机关要求甲乙双方提交该房产转让协议，则甲方应配合乙方另行签订用于过户的房产转让协议（该协议仅供过户之用，不实际履行，乙方不必向甲方交付该房产转让款和相关费用）。若过户时因政府优先回购或甲方违约从而导致乙方失去房产所有权，甲方应退还乙方所支付的所有房款，并据实赔付乙方装修费用，同时向乙方支付相当于总房款价的50%金额的违约金。本协议签订且乙方向甲方支付约定的20万元购房款后，该房产即归乙方所有，在该房产权属未变更之前，甲方仅为该房产名义上的权利人，甲方不得再将该房产进行买卖、抵押等处分；乙方为该房产的实际权利人，该房产的一切权利由乙方行驶，一切义务由乙方承担。除上述所述购房手续外，乙方在使用、处分房产时需要甲方配合办理相关手续的，甲方有义务予以配合。协议签订后，王蓓于2016年4月30日向刘小绮交纳购房款20万元。刘小绮出具收条一张，载明：今收到王蓓女士房款20万元。2017年10月20日王蓓向刘小绮支付购房款233,000元，刘小绮出具收条一张，载明：今收剩余房款233,000元。2018年1月9日王蓓通过中国工商银行向刘小绮支付房款13,500元。王蓓共计向刘小绮支付购房款446,500元。刘小绮一直未将涉案房屋交付王蓓居住使用。2018年5月22日双方达成解除协议的合意，刘小绮于同日退还王蓓购房款27万元，因余款176,500元刘小绮一直未退还。一审法院认为，王蓓、刘小绮签订《房屋转让协议》后，双方已于2018年5月22日达成解除协议的合意，故王蓓、刘小绮双方签订的《房屋转让协议》已于2018年5月22日解除，故王蓓要求解除与刘小绮签订的《房屋转让协议》的诉讼请求合理，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋转让协议》后王蓓向刘小绮共计交付购房款446,500元，涉案房屋转让协议解除后，刘小绮应向王蓓返还已付购房款446,500元，现刘小绮只返还27万元，尚欠176,500元未付属实，刘小绮应予以返还并应偿付王蓓已付购房款占用期间的利息损失10,809.74元【176,500元×4.083‰×15个月（2018年5月22日-2019年8月22日）】，王蓓主张超出部分，一审法院不予支持。刘小绮亦应向王蓓支付保全费1,468.69元。刘小绮称交纳的款项，其中房款为40万元，46,500元为物业费、暖气费等相关费用，对此未能向法庭提供相应有效的证据，故对其辩称理由，不予采信。遂判决：一、王蓓与刘小绮签订的《房屋转让协议》于2018年5月22日予以解除；二、刘小绮返还王蓓购房款176,500元；三、刘小绮支付王蓓利息10,809.74元【176,500元×4.083‰×15个月（2018年5月22日-2019年8月22日）】，并按上述利率支付至实际给付之日止；四、刘小绮支付王蓓保全费1,468.69元。本院在二审期间，组织双方当事人进行了举证、质证。刘小绮提交：热力采暖费发票一张、物业费收据一张、水费收据一张，用以证明以上费用刘小琦已支付，应当由王蓓负担。王蓓质证认为，以上证据的真实性、合法性认可，但其在以上时间段并未对涉案房屋进行实际占有，以上费用不应由王蓓承担，故对以上证据的关联性不认可。本院对以上证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。本院对一审法院认定的事实及所依据的证据予以确认。本院认为，王蓓、刘小绮于2016年4月30日签订的《房屋转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，后双方就合同的解除达成一致意见，一审法院确认涉案合同于2018年5月22日解除，双方均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案合同解除后，王蓓要求刘小琦返还已交纳的购房款，合法有据，应予支持。现刘小琦认为，双方签订合同后涉案房屋产生的物业费，水电费、采暖费应当由王蓓负担，则其应当就2017年10月至2019年1月期间王蓓占有使用涉案房屋的事实提供证据证实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，刘小琦就王蓓占有涉案房屋的时间不能出示证据证实，且根据双方对涉案合同于2018年5月22日解除的确认，刘小琦向王蓓主张的费用延续至2019年1月，并没有遵守诚实守信的原则，故刘小琦提出自其应当退还的房款中扣除物业费，水电费、采暖费的上诉意见，无事实依据，本院不予采纳。根据已查明的事实，双方解除涉案合同是基于双方协商一致，自2018年5月22日涉案合同解除时刘小琦即不具备占有王蓓交纳房款的事实及法律依据，王蓓据此要求刘小琦支付自2018年5月22日起占用房款期间利息的诉讼请求，合理有据应予支持，刘小琦对一审计算利息的标准不持异议，故本院对刘小琦提出不支付利息的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，刘小琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费204.97元，刘小琦己预交，由其负担。本判决为终审判决。审判长 陈  琛审判员 庞  艳审判员 高  茜二〇一九年十二月四日书记员 阿依努尔