广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终20476号上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司（原名称“广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司”），住所地：清远市清城区石角镇花兜开发区碧桂园度日半岛酒店负**。负责人：杨安琼，总经理。委托诉讼代理人：谢祺祥、欧子峰，均系广东英盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周云，女，汉族，1971年4月4日出生，住湖北省保康县。委托诉讼代理人：胡建成、黄雅丽，分别系广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司（以下简称碧桂园物业清远分公司）因与被上诉人周云居间合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。碧桂园物业清远分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持碧桂园物业清远分公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由周云承担。事实与理由：一、我司是否获得业主李永强的授权，不影响我司与周云成立居间合同关系。周云签署看房确认书，确认书中记载收费标准及有关服务内容，周云承诺需通过我司交易，该看房确认书具备了合同成立所有要素，且我司的员工带周云看房，已经履行合同的部分约定，双方居间合同关系成立且部分履行。二、我司最终没有依约促成交易，与是否取得业主的授权无关，而是周云刻意避开，其看中房屋后即通过其他中介签订合同促成交易。按常理，如确因我司没有业主李永强授权而导致不能促成交易，则会发生在洽谈价格和交易细节过程之中，此时业主李永强必会主张没有授权我司出售房屋，不认可我司员工带客看房的行为。三、一审没有查明周云未通过我司促成交易的具体原因。周云在一审庭审时才根据我司提交证据的漏洞提出对我司有无业主授权的质疑，此前其并未提出。四、关于我司是否获得授权的问题。1.一审庭审中，双方确认及证人宦某1的证言，可以确定我司的员工带周云看房三到五次；2.周云律师在一审庭审时称我司的工作人员用钥匙开门带周云看房；3.业主李永强向一审法院述称，负责涉案房屋租售的人叫李晓芳，此人曾是我司的员工，那么我司知道房屋出售并多次联系周云看房，就顺理成章了；4.涉案房屋在周云看房后的合理期间交易，表明房屋在我司员工带周云看房时，确实处于待售状态；5.李永强没有委托出售房屋，我司无从得知房屋的出售信息。以上足以确定李永强主张没有授权给我司出售房屋是不能成立的。李永强既是房屋的出售方，也是接受我司服务的一方，其否认委托我司卖房是为了避免被追讨服务费的可能性。五、一审法院有关涉案房屋信息是周云从宦某2处了解的认定违反日常生活常理。如涉案房屋房源来源于宦某2，则周云自行看房、自行询价即可，无须找我司多次带看房、询价，亦无须与我司员工微信沟通。六、根据合同法规定，支付居间费的条件为促成合同成立，但由于周云违反看房确认书，刻意避开我司，导致我司无法依约履行后续义务，故应按照合同法相关规定认定周云恶意阻止合同成立，我司要求支付居间费的条件已成就。七、《房地产经纪管理办法》第十条属于管理性规定，不属于强制性规定。居间合同的实质是委托合同，不属于要式合同，未签订书面合同，不能认定为合同不成立。八、从日常生活经验考虑，周云违约选择其他中介交易的原因是我司的居间报酬远比周云选择的中介的居间报酬要高。但诚实原则是民法帝王规则，周云作为成年人，且有家庭成员陪同看房多次，亦在看房确认书上签字，就应当按照确认书的约定履行自己义务，并且，我司的企业形象、服务内容、当地品牌知名度、经营的规范性等都并非一般的小型中介可比。被上诉人周云二审答辩称：一审认定事实清楚，同意一审判决，不同意碧桂园物业清远分公司的上诉请求和事实理由。碧桂园物业清远分公司向一审法院起诉请求判令：1.周云支付碧桂园物业清远分公司房地产咨询和居间代理费116000元及利息（利息以116000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年11月17日起计算至周云付清之日止）；2.本案诉讼费由周云承担。一审法院经审理查明：碧桂园物业清远分公司于2006年4月14日成立，经营范围为提供物业管理相关的咨询服务、房地产中介等。碧桂园物业清远分公司表示接受原产权人李永强的口头委托出售涉案房屋，分别在2018年5月3日及2018年5月15日带周云看了位于广州市花都区赤坭镇假日半岛鸟语花香苑十二街xx号房屋（以下简称涉案房屋），并分别签订了《看楼确认书》，两份看楼确认书均由碧桂园物业清远分公司与周云签订，载明：“经纪方所介绍实地视察之物业为：鸟语花香12-xx…”，经纪方的业务人员已为客户提供以上物业看楼服务，本书一经客户签署，即表明：1.甲方（客户）：承诺并同意以上物业已由本公司业务人员带领视察过，须由本公司作为经纪方商议以上物业买卖、租赁条件并协助客户与以上物业之业主签署相关合同。2.客户保证不直接或间接同该物业之业主联系，不通过其它任何途径（含其他房地产经纪公司）视察及购买/承租以上物业，反之将按照经纪方中介服务费标准赔付经纪方佣金。3.如果客户购入或承租该物业，需要按照经纪方中介服务费标准支付佣金。4.转让：购买方（成交价的2%）售楼方（成交价的1%）……碧桂园物业清远分公司表示一直帮周云与原产权人沟通房价及各项交易事宜，并在2018年5月17日给周云出具购房预算表，载明：成交价为600万元，首付350万元，贷款额250万元。之后周云还带风水师查看涉案房屋，但后来周云自行交易房屋，之后碧桂园物业清远分公司在2018年11月向周云寄送督促履行通知书，要求周云支付居间服务费116000元，但周云仍未支付，碧桂园物业清远分公司遂诉至法院成讼。庭审中，碧桂园物业清远分公司表示其主张的116000元是依据周云与原产权人的交易价格580万元的2%计算而得。周云认为当时与其丈夫在涉案房屋小区看房，因碧桂园物业清远分公司是涉案小区的物业公司，所有看房均要到碧桂园物业清远分公司处办理手续，当时周云夫妇用家乡话对话，物业公司的一个工作人员叫姜洁的便与其沟通，遂产生之后几次看房并签订看楼确认书的事情。周云认为碧桂园物业清远分公司的看楼确认书抬头物业名称由碧桂园物业清远分公司自行添加，且认为条款为格式条款，应为无效。一审庭审中，周云表示碧桂园物业清远分公司持有涉案房屋的钥匙，后来变更陈述为涉案房屋当时处于出租状态，去看房租客开门即可。周云表示涉案房屋原产权人李永强与其亲戚宦某2是邻居，其具有直接向原产权人购房的机会和便利条件，在与原产权人李永强谈好交易价格580万元之后，找了广州德元花房房地产开发有限公司（以下简称德元公司）办理按揭等交易过户手续，并向德元公司支付4万元中介服务费。周云认为对比了碧桂园物业清远分公司提供的交易价格和中介收费标准，并且发现碧桂园物业清远分公司与周云聘请的风水师串通（碧桂园物业清远分公司以总佣金10%收买风水师），所以最后选择了在德元公司交易涉案房屋。2018年10月30日，涉案房屋办理了不动产权证书登记于周云名下。为此，周云申请其丈夫宦某1、其亲戚宦某2出庭佐证，证人宦某2表示其与李永强是邻居，李永强在涉案小区有另外一套房，宦某2介绍宦某1与李永强认识。另外，周云庭审中提交李永强出具的两份说明佐证其主张，表明李永强自2013年起已认识宦某2且没有委托碧桂园物业清远分公司出售涉案房屋。2019年6月6日，一审法院传李永强到庭陈述相关情况，李永强表示周云提交的说明是其本人出具，涉案房屋在2017年至2018年期间出租给一个姓胡的人，当时委托方得地产公司的李晓芳出租和出售涉案房屋，李晓芳原来是碧桂园物业清远分公司公司的员工，后来离职并成立了方得地产，李永强表示其未将涉案房屋的钥匙给碧桂园物业清远分公司，若有人看房，李永强就叫保姆过去涉案房屋开门，至于为何碧桂园物业清远分公司可以在2018年5月期间带周云去涉案房屋看房，李永强表示不清楚，后来，宦某2表示其叔叔宦某1想买房，李永强表示出售价格为580万元，宦某1就同意交易并支付了20万元定金，后来宦某1自行到花都新华找德元公司办理按揭等后续手续，并签订三方合同。一审法院认为，本案的争议焦点为周云应否向碧桂园物业清远分公司支付居间服务费。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，碧桂园物业清远分公司事实上已带周云多次实地看房并签订看楼确认书，亦提供房屋交易价格等，一审法院认定碧桂园物业清远分公司、周云之间成立居间合同关系。其次，根据本案查明的事实，碧桂园物业清远分公司未能提交任何证据证明其接受原产权人李永强的委托出售房屋，李永强亦到庭陈述其未曾委托碧桂园物业清远分公司出售房屋，碧桂园物业清远分公司在此情况下带周云看房，该行为不符合《房地产经纪管理办法》第十六条规定：“房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同”的行业规定，即碧桂园物业清远分公司带周云看房的行为属于无权代理，事后亦未取得原产权人的追认。再者，根据周云提交的宦某2及李永强的证人证言以及其他证据，一审法院确认周云利用宦某2提供的与李永强为邻居的机会了解到相同房源信息，该途径为周云可以获知信息的正当途径，并最后完成涉案房屋的交易，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”，周云并未利用碧桂园物业清远分公司提供的房源信息、机会促成交易，故碧桂园物业清远分公司要求周云按其与原产权人洽谈的交易价格计算并支付居间服务费116000元及利息，依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，于2019年6月25日作出如下判决：驳回碧桂园物业清远分公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1310元，由碧桂园物业清远分公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，并均表示对一审查明事实无异议，本院予以确认。经本院询问，一、双方当事人均确认碧桂园物业清远分公司没有组织周云与卖方面谈。对于没有组织面谈的原因，双方当事人各执一词：碧桂园物业清远分公司称其有电话联系卖方，但卖方业主表示其在外地，而周云则表示还要考虑一下；周云称因碧桂园物业清远分公司的报价及中介费均高于其他中介公司，故其没有考虑碧桂园物业清远分公司，且该公司没有联系买卖双方面谈。二、碧桂园物业清远分公司称其为周云提供了三次看房服务，同时还向周云介绍了其他房源，亦联系过卖方谈价钱，除此之外没有提供其他服务。对此，周云表示碧桂园物业清远分公司只带其看过两次涉案房屋。本院认为，针对碧桂园物业清远分公司的上诉，二审争议焦点为周云应否向碧桂园物业清远分公司支付居间服务费。对此，分析如下：首先，从现有证据及当事人陈述来看，碧桂园物业清远分公司事实上已带周云多次实地看房并签订看楼确认书，亦提供房屋交易价格等，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条有关“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定认定碧桂园物业清远分公司、周云之间成立居间合同关系，合理有据，本院予以确认。其次，由于碧桂园物业清远分公司未能提交任何证据证明其接受原产权人李永强的委托出售房屋，李永强亦到庭陈述其未曾委托碧桂园物业清远分公司出售房屋，故碧桂园物业清远分公司在此情况下带周云看房的行为不符合《房地产经纪管理办法》的相关行业规定。碧桂园物业清远分公司在此情况下要求周云向其支付房地产咨询和居间代理费116000元及利息，依据不足，本院不予支持。但是，根据周云有关其购房过程的陈述，以及其在一审中提交的宦某2及李永强的证人证言等证据可知，周云在碧桂园物业清远分公司处签订了《看楼确认书》后，虽然未通过碧桂园物业清远分公司与卖方面谈及签约，却在购房过程中实际获得了碧桂园物业清远分公司提供的看楼及询价服务，并在此之后通过其亲属自行与卖方取得联系，之后还另找其他中介公司完成交易，即碧桂园物业清远分公司所提供的看楼、询价等服务对周云成功购得涉案房屋亦有一定积极影响，故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条有关“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，基于公平原则，本院酌情确定周云应向碧桂园物业清远分公司支付房地产咨询服务费10000元。综上所述，碧桂园物业清远分公司的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5121号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，周云向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司支付房地产咨询服务费10000元；三、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1310元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司负担1197元，周云负担113元。二审案件受理费2620元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司负担2394元，周云负担226元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月五日书记员 张冰玲李逸丹