海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初8215号原告:阎淑新，女，1956年9月2日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：李洪超，海南信容慈律师事务所实习律师。被告：兰州国芳置业有限公司三亚分公司，住所地位于三亚市。负责人：张国芳，该公司总经理。被告：兰州国芳置业有限公司，住所地甘肃省兰州市。法定代表人：张国芳，该公司总经理。上述二被告共同委托诉讼代理人：范照亮，海南唐海律师事务所专职律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：王妍，海南唐海律师事务所专职律师。原告阎淑新诉被告兰州国芳置业有限公司三亚分公司（以下简称国芳三亚分公司）、兰州国芳置业有限公司（以下简称国芳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阎淑新的委托诉讼代理人聂友峰、李洪超，被告国芳三亚分公司和国芳公司的共同委托诉讼代理人王妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阎淑新向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告国芳三亚分公司与被告国芳公司共同向原告支付逾期交房违约金261457元(暂计算至2019年8月10日)；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月24日，原告与被告国芳三亚分公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告国芳三亚分公司开发的位于三亚市××区地块的××苑房，建筑面积86.45平方米，房屋总价款为1609962元。《商品房买卖合同》第九条约定了房屋的交房条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明文件及房屋测绘报告”。合同第十一条约定了房屋的交付时间为2018年6月30日之前，该条同时约定交付手续为：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件等内容。合同十二条约定，出卖人逾期交房超过60日的，若买受人不退房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房价款。但被告至今未向原告交付符合合同约定的商品房，应按照合同约定支付逾期交房违约金，原告暂计算至2019年8月10日为逾期交房406天(2019年8月10之后的逾期交房违约金，在被告实际向原告交房后，另行主张)，违约金的计算方式为：1609962元×4/10000/日×406日=261457元。另，国芳三亚分公司为被告国芳公司的子公司，依据《公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，被告国芳公司应当与国芳三亚分公司共同承担违约赔偿责任。上述请求，请法院依法支持。被告国芳三亚分公司和国芳公司共同辩称，一、对于被答辩人主张延期交房的事实，答辩人享有约定的免责事由。根据被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第3条的约定“按本合同约定交付房产使用的时间，若在工程项目施工过程中，遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风、降雨天气，或施工过程中遇到重大技术问题，或政府市政工程或政府行政行为影响工程进度的，乙方同意可按实际影响工期顺延交房使用时间，甲方不承担延期交房责任。”这是合同明确约定的有关出卖人延期交房可予免责的几种情形。本案涉案商品房逾期交付，确系以下几方面原因造成，符合商品房买卖合同补充协议第3条约定的条件，应当予以免责。具体包括：l、根据答辩人提交的三亚市气候中心出具的气象资料和三亚市各政府部门签发的防范台风的工作通知，涉案工程在2017年和2018年日降雨量大于60毫米或日极大风速大于5级的天数共计48天，由此造成的工期延误应当扣减。2、根据答辩人提交的《国芳佳苑新建住宅小区项目供配电设施工程建设协议》和三亚市发改委签发的新建住宅小区电力设施建设收费标准废止并重新核定的文件证实，由于政府行为造成供配电业务停止受理直至2017年6月27日，结合双方正式签订商品房买卖合同的时间，故该政府行为影响工程进度的时间从2017年3月29日至2017年6月27日，造成工期延误共计95天，交房期限应当顺延。3、根据答辩人提交的海南省住建厅对全省建筑塔式起重机安全技术标准整改的文件，由于政府行政行为造成停工9天，分别是2018年5月15日至2018年5月17日、2018年6月11日至2018年6月16日，应当在逾期交房时间内予以扣减。4、根据答辩人提交的市委市政府签发的因政府召开博鳌亚洲论坛期间停止施工作业的函，涉案工程因召开2018年度及2019年度博鳌亚洲论坛期间造成全面停工，时间分别为2018年4月7日至2018年4月l1日、2019年3月22日至2019年3月30日，工期延误共计12天，交房期限应当顺延。5、涉案工程建设期间因三亚市政府进行国家卫生城市及环境卫生整治行动，造成施工进度暂缓，其中发文整治的有3次，每次3天，共计9天，应当进行扣减。综上，涉案工程共有173天的情况符合答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同(预售)》补充协议第3条约定的情形，故该173天，应当在逾期期限中予以扣减。二、被答辩人主张的违约金数额过分高于其实际损失，应当予以减少。如前所述，涉案房屋延期交房部分期间确系自然原因、政府原因等造成，答辩人不应承担该期间逾期交房的违约责任。对于超出的部分，答辩人认为标准和数额也存在过高情形，不符合相关法律的规定，应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，违约金在我国《合同法》中强调的是弥补因违约造成的非违约方的实际损失。而本案中，被答辩人购买房产的目的在于居住或出租，其诉求的违约金为总房款的日万分之四，远远超过其实际损失，亦远超同地段同类商品房的租金价格。答辩人认为，本案违约金标准，应以上述法律为依据，以被答辩人的实际损失为基础，根据公平原则，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金比例调整为日万分之一的标准计算，更符合法律规定，亦能平衡双方利益。此外，由于受当前海南限购政策的影响，答辩人经营步履维艰，资金压力巨大，现答辩人面对同类近百户业主的索赔，如再承担巨额违约责任，则答辩人将不负重负，难以为继，项目建设将有可能彻底停滞，甚至烂尾。综上所述，被答辩人所主张的逾期交房天数存在错误，且违约金计算标准过高，其诉请无事实根据和法律依据，请法院平衡双方利益，依法公平公正裁决，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述和无异议的证据，本院对本案无争议的事实认定如下：被告国芳三亚分公司系被告国芳公司设立的分公司。2017年3月24日，原告阎淑新与被告国芳三亚分公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告国芳三亚分公司开发的位于三亚市××区国芳佳苑小区8号楼205号的位于三亚市××区房，建筑面积为86.45平方米，套内建筑面积71.56平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为22498.07元/平方米，总价款为1609962元。合同第九条约定商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人已付清全部款项。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条第（一）款约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定逾期交付责任：2、按照下列情况分别处理（其中（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自《解除合同通知》送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照万分之四（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同附件十一补充协议第3条约定：按本合同约定交付房产使用的时间，若在工程项目施工过程中，遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风、降雨天气，或施工过程中遇到重大技术问题，或政府市政工程施工或政府行政行为影响工程进度的，乙方同意可按实际影响工期顺延交房使用时间，甲方不承担延期交房责任。合同签订后，原告依约向被告国芳三亚分公司支付了全部购房款1609962元。涉案房屋因消防问题至今未完成竣工验收亦未向原告交付使用，原告故诉至本院主张逾期交房违约金。另查，根据三亚市气候中心提供的气象资料载明2017年日降雨量≥60.0mm的天数8天，日极大风速≥10.8m/s（6级）的天数17天，2018年日降雨量≥60.0mm的天数4天，日极大风速≥10.8m/s（6级）的天数19天，上述遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风天气的天数共计48天。阎淑新对气象资料的证明内容有异议，认为六级以上台风天气是否降雨没有显示，应当不能认定为不可抗力扣减的因素。庭审中，双方均确认，涉案工程因消防问题，至今尚未完成竣工验收。本院认为：原告与被告国芳三亚分公司于2017年3月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定合法有效，双方应遵照执行，国芳三亚分公司应当按照约定于2018年6月30日前向原告交付涉案房屋，被告国芳三亚分公司至今尚未交房已构成违约，应承担相应的违约责任。被告国芳三亚分公司为被告国芳公司设立的分公司,根据《中华人民共和国公司法》第十四条关于“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告国芳公司亦应向原告承担违约责任。本案的争议焦点是：一、关于双方在合同中约定的日万分之四的逾期交房违约金标准是否过高；二、被告抗辩的事由能否成为影响逾期交房的免责事由的问题。一、关于合同中约定的日万分之四的逾期交房违约金标准是否过高的问题。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案合同签订后，原告已依约支付了全部购房款1609962元，被告逾期未交房的行为已构成违约，理应承担违约责任，涉案房屋至今未完成竣工验收，亦未给出明确的交房时间，本院认为应以原告的实缴购房款金额作为其损失额，现合同约定的日万分之四的违约金标准因未超出总损失的30%，故对于原告主张的违约金计算标准，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩违约金过高应予调整，本院不予采纳。2关于被告抗辩的事由能否成为影响逾期交房的免责事由。本院根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议关于“遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风、降雨天气，或施工过程中遇到重大技术问题，或政府市政工程施工或政府行政行为影响工程进度的，阎淑新同意可按实际影响工期顺延交房使用时间，国芳三亚分公司不承担延期交房责任”的约定，结合三亚市气候中心提供的气象资料载明遇到日降雨量达60毫米或5级以上台风天气的天数共计48天的情形，本院认定应当扣减48天。对阎淑新主张六级台风天是否降雨不能作为扣减的条件，本院不予采纳。被告抗辩涉案工程系因三亚市政府废止及重新核定新建住宅小区电力设施建设收费标准、海南省住建厅对全省建筑塔式起重机安全技术标准整改、召开2018年度及2019年度博鳌亚洲论坛建设工地环境整改、三亚市政府进行国家卫生城市及环境卫生整治行动等因素造成延期交房应予扣减逾期天数，但其提供的证据不足以证明涉案工程因此造成全面停工，对其抗辩理由本院不予采信。延期交房的期限应自2018年7月1日起计算至2019年8月10日止共406天扣减48天。故两被告应向原告支付逾期交房违约金230547元[1609962元×0.0004×（406天-48天)]。综上，依照《中华人民共和国民法(javascript:SLC(125300,0))总则》第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告兰州国芳置业有限公司三亚分公司、兰州国芳置业有限公司应于本判决生效之日起十日内共同向原告阎淑新支付逾期交房违约金230547元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2610元，由原告阎淑新负担309元，被告兰州国芳置业有限公司三亚分公司、兰州国芳置业有限公司共同负担2301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 陈孟灿 二○一九年十二月十一日书记员 陈俊瑾附相关法律条文：中华人民共和国民法总则第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。中华人民共和国公司法第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依发独立承担民事责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以