云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9717号原告（反诉被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所为云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，系公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日出生，系原告公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人:王娟,女,汉族,1994年2月10日出生,系该公司法务，特别授权代理。被告（反诉原告）：彭再芳，女，汉族，1982年1月15日出生，云南省昭通市人，个体工商户，现住昆明市五华区。委托诉讼代理人：段艳国、刘堃，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。第三人（反诉被告）：石洁，男，汉族，1991年12月21日出生，云南省昭通市人，个体工商户，现住昆明市。原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）与被告（反诉原告）彭再芳、第三人（反诉被告）石洁居间合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尊园公司的委托诉讼代理人罗琦琴、王娟，被告（反诉原告）彭再芳的委托诉讼代理人段艳国、刘堃，第三人（反诉被告）石洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）尊园公司向本院提出诉讼请求：1、彭再芳向尊园公司支付5250元；2、彭再芳向尊园公司支付以5250元为基数，从2018年9月1日起至全部款项付清之日止按日千分之一计算的违约金；3、彭再芳承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月23日，经尊园公司居间撮合，彭再芳〔出售方、甲方〉、石洁〖购买方，乙方〕与尊园公司〔经纪方、丙方〕三方签订了《房屋买卖暨居间合同》约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市溪麓南郡16幢909号房屋，成交价格为350000元；定金20000元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服各，乙方同意向丙方支付佣金5250元，佣金支付时间为2018年8月31曰前。若本合同签订后，由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按曰加付千分之一的违约金。上述合同签署后，合同履行宽限期内，彭再芳不配合办理过户手续，并要求第三人给予一定补偿才继续履行，第三人补偿彭再芳2160元后，尊园公司、彭再芳及第三人继续办理过户手续时，彭再芳又要求第三人先支付首付款才办理公证，变更合同内容，导致买卖合同未能顺利履行，已构成违约。根据上述法律规定及上述合同的约定，尊园公司已经促成了买卖双方之间房屋买卖合同的成立，尊园公司已经取得依约收取佣金5250元的权利。前述合同因彭再芳违约而未能顺利履行，故彭再芳应当向尊园公司支付佣金损失5250元。彭再芳至今未支付的行为，已侵害了尊园公司的合法权益，还应加付相应违约金。被告（反诉原告）彭再芳辩称：第一，尊园公司与彭再芳、第三人石洁签订的买卖合同及居间合同，并不是正式的二手房买卖合同，仅是预约合同；第二，合同第十五条是格式合同条款，应当认定为无效；第三，原告在履行居间服务过程中存在瑕疵。尊园公司对第三人的征信没有调查和掌握；第四，居间合同并不是仅指订立合同，还包含后续的协助办理公证过户的手续；第五，彭再芳是由尊园公司告知第三人征信有问题，所以不再购买房屋；第三人违约在先，第三人的征信、银行流水有问题，无法贷款，系其导致的合同无法履行，应当由第三人承担损失费用。被告（反诉原告）彭再芳提出诉讼请求：1、判令解除《房屋买卖暨居间合同》；2、尊园公司、石洁向彭再芳支付违约金70000元；3、尊园公司、石洁承担本案反诉费用。事实与理由：2018年7月23日，三方签订《房屋买卖暨居间合同》，约定石洁以350000元购买彭再芳所有的昆明市溪麓南郡16幢909号房屋，合同对付款方式、违约责任进行了约定。双方于2018年8月31日共同办理合同预约公证和网签手续，但尊园公司告知石洁的征信有问题无法办理贷款并拒绝向彭再芳支付首付款。尊园公司工作人员与石洁系亲戚关系，应当知道其征信存在问题，故尊园公司、石洁的行为导致合同无法继续履行，构成根本违约，故诉至法院主张权利。原告（反诉被告）辩称：尊园公司不同意解除居间合同，尊园公司已经完成合同义务，彭再芳作为违约方不应当支持违约金。请求驳回彭再芳的反诉请求。第三人石洁陈述并辩称：石洁不存在征信问题。不同意解除买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院双方组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，当事人对于自己所主张的事实都有义务提交证据加以证实。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、合法性、关联性三个特征。针对尊园公司提交的证据，本院认证如下：房屋买卖暨居间合同、微信截图、微信转账记录、录音，形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信。针对彭再芳提交的证据，本院认证如下：房屋买卖暨居间合同、微信截图、微信转账记录、录音、商品房购销合同，形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信。针对石洁提交的征信记录，本院予以采信。对于当事人提交的上述证据是否能够证明各自的待证目的，本院待后综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月23日，彭再芳（出售方、甲方）、石洁（购买方、乙方）与尊园公司（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（NO：0073112），甲乙两方都签名并按手印，丙方加盖了公司公章，合同约定：彭再芳向石洁出售其所有的位于昆明市溪麓南郡16幢909号房屋，成交价格为350000元，甲方于2018年8月10日前自筹资金还贷赎证完毕。乙方同意过户前出资20000元协助甲方还贷赎证，该款项（直付甲方）可冲抵房款。双方约定于2018年8月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金20000元，乙方同意丙方向甲方转交定金20000元。付款方式为银行按揭付款，首付款为评估价25%。甲乙双方确认由于丙方向双方报告订立该合同的机会和提供订立合同的媒介，丙方有权收取居间报酬。基于丙方签署本合同前已提供的服务，乙方同意向丙方支付佣金5250元，由乙方于买卖公证当日支付；若合同签订后，买卖双方协商解除合同（或不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲乙方按上列佣金标准共同补偿丙方损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金标准支付丙方佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。庭审中，彭再芳确认收到石洁交纳的定金20000元，目前尚未退还。2018年9月2日，彭再芳与尊园公司工作人员通过微信聊天功能沟通如下：彭再芳：“石师，你好，你没有在合同规定的时间内完成交易，给我造成了很大巡视，如果医方愿意给予我一定的补偿，我愿意再按合同的价格把这套房屋卖给乙方。”尊园公司：“我已经把他们加来昆明了，他们也有损失。只要是不超过过户日期10天客户同意过户也是可以继续履行合同的”。2018年9月4日沟通如下：彭再芳：“请你转告乙方，我收的那20000元保证金最迟到今年年底还给他，实在不好意思，没能及时退还给他。还有这一个多月来你们也辛苦了，我愿意再多支付一千元给你们，表示我的诚意。房子我打算给我爸爸和妈妈住，二老岁数大了，想接他们来昆明安度晚年”。尊园公司：“现在他们在昆明等着，都是请假上来的”。2018年9月5日14时48分，石洁向彭再芳支付2160元作为补偿。2018年9月5日，双方到产权交易中心准备办理过户交易手续，彭再芳、石洁在询问银行贷款是否能够一定办妥的情况下，彭再芳未得到完全保证。之后，双方未办理预约公证手续。本院认为：针对彭再芳主张解除《房屋买卖暨居间合同》的诉讼请求。涉及房屋买卖合同的部分，因本案本诉尊园公司诉请的法律关系为居间合同法律关系，与买卖合同并非同一法律关系，本案中对买卖合同的问题不予处理。涉及居间合同的部分，双方已经签订居间合同，尊园公司提供了订立合同的机会，且尊园公司不同意解除居间合同，故彭再芳主张解除合同并不符合法律的规定，本院不予支持。针对尊园公司主张彭再芳支付5250元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，三方签订的《房屋买卖暨居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定履行义务。尊园公司作为居间人，向彭再芳与第三人石洁提供订立合同的媒介服务，彭再芳与石洁也实际签订了买卖合同。尊园公司有权收取相应报酬。彭再芳主张系石洁违约，但从双方之间的聊天记录和录音中能够看出，石洁第一次违约后已经向彭再芳支付了补偿，彭再芳亦同意继续履行合同。彭再芳在9月4日流露出不愿意再出售房屋的意愿，9月5日以银行贷款不能完全保证而未办理公证，能够证明彭再芳违约，按照合同约定应当由其支付居间报酬。针对原告要求被告支付以5250元为基数，从2018年9月1日起至全部款项付清之日止按日千分之一计算的违约金的诉讼请求，由于尊园公司作为居间人最终未能促成买卖双方完成房产交易，现彭再芳承担的居间费用已能弥补尊园公司的损失，故对于违约金的诉请本院不予支持。针对彭再芳主张尊园公司、石洁支付违约金70000元的反诉请求。彭再芳的证据不足以证明尊园公司、石洁存在违约，故对该反诉请求不予支持。据此，为维护当事人的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）彭再芳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间报酬5250元；二、驳回原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）彭再芳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告（反诉原告）彭再芳负担。反诉案件受理费775元，由被告（反诉原告）彭再芳负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  祁艺丹人民陪审员  李继伟人民陪审员  侯 旭二〇一九年十二月二日书 记 员  黄沈丹